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Timestamp: 2019-11-12 15:58:40
Document Index: 308240850

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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 416
Miércoles 6 de Octubre de 2010 - Nº: 416
La CAPHyAI golpea de nuevo
La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias presentó un nuevo recurso de amparo contra la nueva Ley 941 y su Decreto Reglamentario Interpuso además una medida cautelar "para frenar el reempadronamiento" Sus abogados patrocinantes, Dres. Jorge Martín Irigoyen y Mauro Rossi, expresaron que la ley y el decreto "violan la libertad de trabajo, cambian la figura del mandato y contradicen leyes de mayor jerarquía" "La figura del copropietario que tiene que firmar cheques es otra locura", remataron
[BPN-06/10/10] El 24 de septiembre pasado la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias...
Acciones judiciales contra la Ley 941
La justicia de la CABA vs. la justicia nacional
El recurso de amparo interpuesto por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal contra la nueva Ley 941 fue presentado ante la justicia de la ciudad de Buenos Aires Los abogados patrocinantes de la Cámara entendieron que ese era "el camino más ortodoxo" En marzo de este año, la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal presentó el mismo recurso pero ante la justicia nacional Sin embargo, en junio la Cámara Federal resolvió declarar la competencia de los Tribunales de la ciudad de Buenos Aires para que se tramite la acción de amparo interpuesta por AIERH.
Gabriela Saldivia, coordinadora del Registro Público de Administradores, aseguró que no se otorgarán prórrogas para el reempadronamiento obligatorio que deben realizar los administradores Durante un encuentro en la CAPHyAI, Saldivia explicó que el reempadronamiento se realiza ya que se detectaron "administradores que declaraban un consorcio y administraban cincuenta" La Coordinadora estuvo acompañada de un especialista en protección contra incendios quien explicó cuestiones relacionadas con las planillas que deben ser presentadas ante el Registro.
"La 941 no es tan brillante como la Ley 13.512"
Representantes de ADEPROH, Mercedes García y la Dra. Elena Krifatón, manifestaron que si bien la nueva Ley 941 "tiene defectos" se encuentra aún en "etapa experimental" De acuerdo a Krifatón la ley "perjudica a los administradores en el ejercicio de su función" García, por su parte, consideró que son los propietarios los que se ven "afectados con el tema de los seguros" ya que haría encarecer las expensas Si bien Krifatón recordó un pronunciamiento del Colegio Público de Abogados acerca de la "inconstitucionalidad" de la ley, García aseguró que la misma "termina aportando a la Ley Nacional".
Horacio Bielli no sería candidato en las próximas elecciones
El Lic. Horacio Bielli habría decidido no presentarse en las próximas elecciones de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias De acuerdo a fuentes cercanas a la Cámara, su hijo Guillermo Horacio Bielli habría hecho manifiesta su voluntad de acompañar a la actual gestión En tanto, las acusaciones entre el Consejo de Socios y la CAPHyAI continúan.
Las asignaciones familiares aumentaron más del 22%
El 1º de octubre de 2010 se publicó en el Boletín Oficial el decreto que anuncia el aumento y las nuevas tablas La asignación por hijo ahora es de $220, $166 y $111 según el importe del sueldo bruto de cada trabjador Las distintas franjas salariales se mantienen sin cambios.
Primeras consideraciones acerca del proyecto de reforma integral a la ley de Propiedad Horizontal: ¿el horizonte se aproxima?
La solapa sobre protección contra incendio
Alucinaciones y falta de memoria
Quieren anular el portero eléctrico
El propietario del edificio es una compañía
Arroja por la ventana todo tipo de basura
Ahorré toda mi vida para tener un departamento
Resoluciones 2.159 y 2.207/AFIP
Esta vez ganó David
La Corte Suprema de Justicia de la Nación dejó sin efecto dos resoluciones emitidas por la AFIP que obligaban a los administradores a ser agentes de información Los abogados patrocinantes de CAPHyAI aseguraron que el dictamen de la CSJ fue "lógico y con un alto contenido jurídico" Al tratarse de un fallo firme los administradores que hayan sido multados por incumplimiento podrían exigir que el fisco les reintegre el importe.
Sólo el 20% cumplió con la DDJJ de los seguros
Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del Registro Público de Administradores, manifestó que se detectó que sobre 7.200 administradores registrados, sólo 1.500 cumplieron con la presentación de las DDJJ de los seguros Estimó que el padrón actual del Registro "no es real" ya que los administradores en actividad serían "tres mil como mucho" Saldivia, cumplió en septiembre pasado un año de gestión Aseguró que el RPA creció mucho desde el 2003 hasta que asumió pero que no había crecido ni en recursos materiales ni humanos.
"El proyecto va a profundizar las diferencias entre consorcistas y administradores"
El secretario general del SUTERH, Víctor Santa María, aseguró que el proyecto para modificar la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 "profundizará las diferencias entre consorcistas y administradores" "Me parece que muchas veces se actúa por ignorancia y no por información cuando se hace un proyecto de ley", manifestó Santa María durante un videochat realizado el pasado viernes 1° El Secretario General del sindicato adelantó también las actividades que se desarrollarán este mes para festejar el día del encargado.
"Harto de mensajes políticos y cero resultados"
El Adm. Daniel Tocco, manifestó que está "harto de esa mentira que [los miembros renunciantes al Consejo Directivo de la CAPHyAI] lucharon por los colegas y no hayan considerado el impacto que tendría la Ley 3.254" Tocco, presidente de la entidad, se preguntó: "¿No será que en realidad la intención de aquella gestión era no obstaculizar la sanción de la nueva ley?".
Locadores del Registro de Operaciones Inmobiliarias
Se prorrogó la entrada en vigencia del Régimen de Información
Mediante la Resolución General Nº 2.910 la AFIP prorrogó al 1º de junio de 2011 la entrada en vigencia del Régimen de Información para Locadores Están obligados aquellos locadores que perciban en concepto de rentas brutas la suma de ocho mil pesos mensuales.
Este mes el suceso más destacado fue ampliamente debatido por la redacción de Pequeñas Noticias A la hora de ponderar la noticia más importante, se tuvo en cuenta la presentación de un proyecto de ley para modificar la Ley 13.512 y el reempadronamiento dispuesto para todos los administradores Finalmente, primó la modificación a la Ley de Propiedad Horizontal al considerarse que, de prosperar, implementará importantes y sustanciales modificaciones para administradores, propietarios y encargados de edificio.
por el Sr. Alberto Saltari
En la actividad quedan siempre puntos oscuros
Expuesto a las zonas grises
Lo que tampoco se habla: accesibilidad en micros de larga distancia
Un sueldo muy particular
Nuevo aumento de asignaciones familiares
"¡No puedo estar sin el Boletín de Pequeñas Noticias!"
Curso de Actualización y Perfeccionamiento para Administradores (AIPH)
Los Dres. Mauro Ricardo Rossi (Izq.) y Jorge Martín Irigoyen (der.) titulares del estudio que presentaron un recurso judicial contra la Ley 941, su reglamentación y el reempadronamiento.
[BPN-06/10/10] El 24 de septiembre pasado la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) presentó un nuevo recurso de amparo contra la nueva Ley 941 –modificada por la Ley 3.254- y su Decreto Reglamentario Nº 551 del 13 de julio pasado.
De acuerdo a los abogados Jorge Martín Irigoyen y Mauro Ricardo Rossi, patrocinantes legales de CAPHyAI, la medida adoptada responde a que la Ley 3.254 –Ley Abrevaya- es inconstitucional ya que "viola la libertad de trabajo, cambia la figura del mandato del administrador al encuadrarlo en una relación de consumo y contradice leyes de mayor jerarquía como es la Ley de Propiedad Horizontal [Nº 13.512]".
Además, la Ley Abrevaya dispone que "el propietario ad honorem prácticamente sea un administrador ad hoc" ya que "se lo obliga a firmar cheques junto con el administrador".
En diálogo con Pequeñas Noticias los Dres. Irigoyen y Rossi manifestaron que, además del recurso de amparo contra la Ley 941 y su decreto reglamentario, presentaron una medida cautelar con el objetivo de que sea dejado sin efecto el reempadronamiento dispuesto para los administradores al considerar que "fueron sometidos en los últimos cinco años a una gran cantidad de reempadronamientos".
Los abogados patrocinantes esperan tener novedades de la medida cautelar durante los primeros días de octubre "no así con respecto a la cuestión de fondo", es decir, el pedido de inconstitucionalidad de la nueva Ley 941 y el decreto reglamentario.
Según lo declarado por Martín Irigoyen y Rossi la ley en cuestión afecta la libertad de trabajo de los administradores y los "discrimina por su solvencia económica y no por su solvencia en el arte de administrar".
Al respecto, el Dr. Irigoyen argumentó que "una persona que no es propietaria de un inmueble no puede sacar el seguro de caución" y se preguntó: ¿Puede [entonces] trabajar de administrador?".
A modo de ejemplo, el patrocinante de la Cámara planteó la situación con respecto a un joven recién egresado y afirmó que "un licenciado en administración de empresas o un contador de 25 años que quieren dedicarse a administrar no van a poder hacerlo" y agregó: "si eso no es cercenar la libertad de trabajo, no sé qué es".
De acuerdo al artículo 1º del Decreto 551 que reglamentó la nueva Ley 941, el Registro Público de Administradores de Consorcios está a cargo de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor. Al respecto, el Dr. Irigoyen aseguró que "situar al administrador en una relación de consumo nos parece una aberración".
De acuerdo al Dr. Mauro Rossi, "los administradores pasan a ser juzgados en los tribunales de Defensa al Consumidor donde se parte de una presunción de culpa".
"A lo largo de todo el derecho argentino [la administración] ha sido una relación de mandato, de confianza", manifestó el Dr. Irigoyen y agregó: "la figura del mandato es totalmente contradictoria con la del servicio público".
Contradicción con la Ley 13.512
Según declararon los letrados, la Ley Abrevaya "que se hizo en la Legislatura del Gobierno de la ciudad, tiene normas medulares que prácticamente contradicen leyes de mayor jerarquía como la Ley de Propiedad Horizontal que es a nivel nacional".
Existe un principio en el derecho que sostiene que una ley de menor jerarquía no puede modificar una ley nacional. En relación a ello, el Dr. Irigoyen expresó: "creemos que hay una violación de la supremacía federal. Una ley de la ciudad no puede prácticamente modificar una Ley Nacional que lleva vigente 60 años", concluyó.
El artículo 9 inciso h) del Decreto Reglamentario 551 establece que la cuenta bancaria a nombre del consorcio "debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del Consejo de Administración designado por Asamblea. Si el Consorcio no cuenta con Consejo de Administración la Asamblea debe designar a un consorcista como autorizado. El administrador y el autorizado actúan en forma conjunta".
De acuerdo al Dr. Irigoyen "la figura del copropietario que tiene que firmar cheques es otra locura".
"Esta ley obliga a que en la cuenta conjunta un propietario ad honorem prácticamente sea un administrador ad hoc porque tiene que firmar junto con el administrador para que sea válido el cheque de cada arreglo que haya que hacer y cada sueldo que haya que pagar".
El problema radica, según el abogado, en que "el día de mañana este pobre propietario, sin comerla ni beberla cae en manos de algún administrador inescrupuloso y queda pegado, porque le cabe una gran responsabilidad como cofirmante".
La nueva Ley 941 "va a traer mayores problemas que beneficios a los propietarios", declararon los letrados.
Efemérides consorciales: el 07/09/2007, seis miembros de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH) retomaron el proyecto de hacer radio y pusieron al aire el programa Hablemos de Consorcios por AM 1710 de 17 a 18 horas.
Sede del AIERH en la calle Moreno 1881 de la CABA.
[BPN-06/10/10] El viernes 24 de septiembre la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) presentó a través de sus representantes legales un recurso de amparo contra la nueva Ley 941, su modificatoria –la Ley Nº 3.254- y su Decreto Reglamentario Nº 551.
De acuerdo a los Dres. Jorge Martín Irigoyen y Mauro Ricardo Rossi, abogados de CAPHyAI, el recurso fue interpuesto en la justicia de la ciudad de Buenos Aires y no a nivel nacional al considerarlo el camino "más ortodoxo porque la Ley Abrevaya [Nº 3.254] y la reglamentación fueron dictadas por la ciudad de Buenos Aires".
"El tema de la jurisdicción puede estar años discutiéndose", concluyó el Dr. Mauro Rossi.
No es ésta la primera vez que se presenta una medida judicial contra la Ley 3.254.
Entre otros, en marzo de este año la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), a través de su representante legal, Dra. Rosa Muchenik, interpuso un recurso de amparo con el objetivo de que la Ley Abrevaya sea declarada inconstitucional.
El expediente no avanzó, conforme a las expectativas de los administradores, ya que la herramienta judicial fue presentada ante la justicia nacional y la jueza que entendía en la causa se declaró incompetente.
En junio de este año AIERH fue notificada de una resolución de la Cámara Federal que declaró la competencia de los Tribunales de la Ciudad de Buenos Aires para que tramite la acción de amparo. Es decir, que la acción deberá continuarse ante los Tribunales Contencioso Administrativo de esta ciudad.
Hasta el momento no hubo más novedades sobre el destino de esa actuación.
En junio, antes de que se produzca la resolución de la Cámara Federal, Pequeñas Noticias se comunicó con Rosa Muchenik, la abogada patrocinante del AIERH, quien no quizo realizar declaraciones argumentando no entender cuál puede ser "el interés legítimo" de la prensa en esta materia cuyo desenlace afectaría a más de 7 mil administradores y 2 millones de propietarios de esta ciudad.
Efemérides consorciales: el 07/09/2008, Víctor Barboza -concejal municipal de la provincia de Corriente, con más de 30 años de encargado y miembro del sindicato- impulsó un proyecto para que "todo edificio que se construya que tenga más de 4 pisos o más de 15 unidades funcionales debe poseer una vivienda para el encargado permanente, la cual deberá tener -como mínimo- comedor, cocina, baño y dos dormitorios".
[BPN-06/10/10] La Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJ) falló el mes pasado a favor de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y ordenó a la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) derogar dos resoluciones (2.159 y 2.207) mediante las que se obligaba a los administradores a informar el monto de las expensas abonadas por aquellos propietarios que pagaban más de 3.600 pesos semestrales.
Los Dres. Jorge Martín Irigoyen y Mauro Rossi, patrocinantes legales de la CAPHyAI, aseguraron que el fallo de la CSJ "fue muy lógico y con un alto contenido jurídico". De acuerdo a los abogados, el Máximo Tribunal entendió que los "administradores son mandatarios del consorcio y que su función es administrar las partes comunes del edificio".
En diálogo con Pequeñas Noticias, los letrados se mostraron conformes con el fallo y manifestaron que al tratarse de una sentencia firme aquellos administradores a los que el fisco haya multado por no cumplir con lo dispuesto "podrían pedir la devolución del importe".
El fallo definitivo de la CSJ llegó luego de tres años de litigio legal y, según expresaron los abogados de CAPHyAI, "en el ínterin siempre le dijimos a los administradores que había que cumplir con la obligación de suministrar la información solicitada por la AFIP", sin embargo "a partir de la sentencia de la Corte y con el fallo firme esto pasa a ser cosa juzgada y esa información no tiene que seguir brindándose".
Al tratarse de un resultado favorable para CAPHyAI podría pensarse que la sentencia es de aplicación sólo para los socios de la Cámara, no obstante los abogados de la entidad aseguraron que "el fallo habla de los administradores en general".
Los Dres. Irigoyen y Rossi explicaron que lo que hizo la CSJ fue adherir a los fundamentos de la Sala II de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal, dictada en diciembre de 2008. "Lo que sostuvo el Máximo Tribunal fue que los argumentos presentados por la AFIP para el recurso extraordinario no llegaron a conmover los sólidos argumentos del fallo de Segunda Instancia".
De acuerdo a Irigoyen, la CSJ no declaró inconstitucional el hecho de que la AFIP cuente con agentes de información sino que los mismos "tienen que informar sobre cosas que pasan por sus sentidos o por cosas en las que tienen alguna injerencia directa".
Según el abogado, el fisco no puede disponer que los ciudadanos que ejercen una profesión se conviertan en "un funcionario público más". Y agregó: "a eso se le llama delegación del poder de policía [...] y tiene que hacerse de manera restrictiva".
Los letrados destacaron la trascendencia del fallo para CAPHyAI "porque fue reconocida la legitimidad de la Cámara para representar a los administradores y porque se volvió a definir la función del administrador como una relación de mandato que es, ni más ni menos, una relación de confianza".
Por último, refiriéndose a las modificaciones realizadas a la Ley 941, Irigoyen declaró que el fallo contra la AFIP "es muy importante ahora que se quieren traer normas de los pelos y llevar a los administradores a Defensa al Consumidor".
Efemérides consorciales: el 09/09/2009, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarios (CAPHyAI) iniciaba un plan para digitalizar los Reglamentos de Copropiedad y Administración de todos los edificios de propiedad horizontal.
De izq. a Der.: Arturo Molina, Gabriela Saldivia, Fernando Wasinger, Emilio Rossi y Fernando Staino.
[BPN-06/10/10] El jueves 23 de septiembre Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA), estuvo presente en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal (CAPHyAI) con el objetivo de brindar información y responder preguntas acerca del reempadronamiento que deben cumplir todos los administradores.
Saldivia estuvo acompañada –entre otros- por el Sr. Emilio Rossi, especialista en protección contra incendios y titular de la empresa Prevind.
Durante el evento, la Coordinadora del RPA aseguró que no se otorgarán prórrogas, aunque la "CAPHyAI le presentó una nota al Director General de Defensa al Consumidor [Dr. Juan Manuel Gallo]". Según declaró Saldivia, la Cámara realizó "todo el esfuerzo posible pero la verdad es que ésta es una decisión del Dr. Gallo y el cronograma queda como está".
De acuerdo a Saldivia a partir de ahora los administradores que se reempadronen recibirán un certificado por cada consorcio. "Ello se debe a que detectamos muchos administradores que tenían todo al día pero declaraban sólo un consorcio cuando administraban cincuenta". Por otra parte agregó que "la única forma de contrarrestar y controlar eso es emitir un certificado por cada consorcio", lo cual puede ser realizado sólo mediante un nuevo empadronamiento que actualice la base de datos del Registro.
"Algunos administradores en lugar de completar una DDJJ por cincuenta consorcios, completaban por uno o dos [...] y tenían el mismo certificado que ustedes con todos los consorcios declarados", explicó Saldivia.
La Coordinadora del RPA aseguró que la decisión del reempadronamiento se tomó "pensando en [el bien de] los administradores" y agregó que el mismo se lleva a cabo "para hacer las cosas bien y poder dar pleno cumplimento a la nueva Ley 941".
Para realizar el reempadronamiento, los administradores deben consignar varios datos una planilla en formato Excel llamada Formulario_II. <BPN Nº 414 del 15/09/10 "Cómo cumplir con la norma">
En la solapa número cinco de la planilla –protección contra incendio- uno de los ítems se titula "plano de evacuación" y debe ser completado en los casos que corresponda.
Al respecto, el Sr. Emilio Rossi expresó que el instructivo que acompaña a la planilla es "bastante claro y preciso" ya que deja constancia que el ítem debe ser completado por aquellos que administren edificios con galerías comerciales, oficinas comerciales o destino de uso profesional. En los casos de edificios de viviendas familiares el trámite es optativo.
Sin embargo, Rossi manifestó que en este punto debe primar "el sentido común ya que la ley es clara y dice en aquellos edificios de acceso público".
Con el objetivo de clarificar sus dichos ejemplificó la situación planteando el caso de un edificio que posee tres unidades funcionales destinadas a uso profesional y el resto a viviendas particulares. En esos casos, el especialista recomendó preguntarse acerca de la frecuencia de acceso público que tiene un edificio de esas características.
Finalmente, el experto explicó que las empresas que sean contratadas por los administradores deben estar debidamente matriculadas. Para corroborar la situación del proveedor se puede ingresar a la página Web de la Agencia Gubernamental de Control y dirigirse al "Registro de Matafuegos" donde se consigan sólo aquellas empresas que se ajustan a los requerimientos. <vínculo>
Efemérides consorciales: el 09/09/2009 -en la Legislatura porteña- se presentaron dos proyectos de ley para tratar de limitar la construcción. El primero fue presentado por la presidenta de la Comisión de Planeamiento Urbano, Silvina Pedreira, quien planteaba que las alturas máximas sean de 12, 18 y 24 metros de acuerdo a las manzanas y la otra iniciativa fue impulsada por Eduardo Epszteyn -con el apoyo de Teresa de Anchorena (Coalición Cívica)- y proponía dejar el tope en cuatro pisos de altura.
Gabriela Pilar Saldivia en "Derecho de Piso".
[BPN-06/10/10] Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA), declaró que de un total de 7.200 administradores inscriptos en el RPA, sólo 1.500 han cumplido con la presentación obligatoria de un informe sobre seguros con carácter de Declaración Jurada que vencía en abril de este año.
Si bien este fue uno de los motivos que, de acuerdo a Saldivia, impulsaron el reempadronamiento para todos los administradores, la segunda cuestión respondió a que de acuerdo a estimaciones del RPA el padrón actual "no es real" y que los administradores en actividad serían "tres mil como mucho".
A un año de gestión, la Coordinadora recordó las dificultades a las que tuvo que enfrentarse al asumir y aseguró que "lo único que se decía era que en el RPA no se hacía nada y que los expedientes estaban todos tirados en el suelo, pero la verdad es que la gente trabajaba dentro de lo que podía".
De acuerdo a lo declarado por Saldivia el pasado 1° de octubre durante el programa radial Derecho de Piso –todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina-, al momento de asumir en el cargo su prioridad fue incentivar a un grupo que estaba "muy desgastado y desanimado ya que sentían que no se reconocía el trabajo que hacían".
Declaraban 5 y administraban 20
Durante el programa Derecho de Piso, Saldivia explicó los motivos por los cuales se decidió realizar un reempadronamiento obligatorio para todos los administradores.
Uno de ellos es que del total de administradores registrados, sólo un 20% ha cumplido con la obligación de presentar el informe sobre seguros con carácter de Declaración Jurada. De acuerdo a Saldivia, ello podría tener relación con que "no es real" el padrón con el que actualmente trabaja el RPA. Al respecto, Saldivia expresó que "de los 7.200 administradores que figuran inscriptos, deben haber 3 mil en actividad" y "era necesario depurar ese padrón".
Según declaró, los administradores que cumplían con las obligaciones reclamaban que se tomaran medidas con respecto a aquellos que no lo hacían. "Yo les pedía que si tomaban un consorcio cuyo administrador no estaba registrado nos avisen para que nosotros pudiéramos actuar de oficio, pero nunca lo hacían".
"Desde el RPA se realizaron inspecciones y se detectó que muchos administradores declaraban cinco consorcios y quizás administraban veinte", explicó Saldivia. "Muchos venían y nos decían que no hacíamos nada con los otros, ahora sí vamos a hacer", declaró la Coordinadora y agregó: "tienen que reempadronarse todos, al que no lo hace se lo da de baja".
Saldivia cumplió en septiembre pasado un año de gestión al frente del organismo. "Yo quiero que haya un antes y un después", manifestó y agregó que "la parte más crítica es ésta: es haber detectado un montón de cosas y haber tomado las decisiones para revertirlas".
"A veces las condiciones, las herramientas o los tiempos del Gobierno de la ciudad no son los que esperamos", aseguró.
Según declaró la Coordinadora, el Registro "fue creciendo mucho desde 2003 hasta que asumí pero no habían crecido las instalaciones o el grupo humano y eso es lo que lo hacía cada vez más difícil".
Otro de los problemas expuestos por Saldivia giró en torno al escaso espacio físico con el que contaba el RPA antes de su asunción. Sin embargo, destacó que en colaboración con el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa al Consumidor, pudieron revertir la situación, al haberse trasladado el sector de Medicina Prepaga a la Dirección General de Defensa al Consumidor.
"Tomamos esas oficinas, las acomodamos y se trajeron algunas computadoras de la Dirección General", expresó Saldivia quien aseguró que "yo también lleve algunas porque no alcanzaban".
Para escuchar el audio completo, ingrese a <vínculo>.
Efemérides consorciales: el 10/09/2007 el presidente Néstor Kirchner firmó el decreto para eliminar la doble indemnización.
La Sra. Mercedes Garcia (izq.) y la Dra. Carmen Elena Krifatón (Der.) de ADEPROH.
[BPN-06/10/10] Mercedes García y la Dra. Carmen Elena Krifatón, presidenta y secretaria de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (ADEPROH), aseguraron que aunque la nueva Ley 941 –modificada por la Ley 3.254- "tiene defectos" se encuentra aún "en tapa experimental".
Ambas estuvieron de acuerdo en que la nueva Ley 941 es "un punto de partida para algo más importante como es la reforma de la Ley 13.512". Krifatón, por su parte, consideró que la ley "perjudica a los administradores en el ejercicio de su función, en su función administrativa". Sin embargo, según García "los propietarios se ven afectados con el tema de los seguros [de caución] porque quizás va a hacer encarecer las expensas".
Las representantes de ADEPROH hicieron estas declaraciones el 24 de septiembre durante el programa radial Derecho de Piso que se emite todos los viernes a partir de las 19 horas por AM 1010 Onda Latina.
Durante el programa también estuvieron presentes los abogados Jorge Martín Irigoyen, Mauro Ricardo Rossi y Alexander Rodríguez, patrocinantes legales de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, quienes revelaron en forma exclusiva la decisión de presentar un recurso de amparo con el objetivo de que la nueva Ley 941 y su Decreto Reglamentario N° 551 sean declarados inconstitucionales. La Dra. Krifatón declaró al respecto que "sobre fines del año pasado […] en el Instituto de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de Capital Federal se debatió el tema y el Colegio se expidió en contra de la norma, justificándose en la inconstitucionalidad de la misma al no poder coexistir una norma del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires que modifique una ley nacional".
No obstante, Mercedes García consideró que la nueva Ley 941 "termina aportando a la Ley Nacional […] aunque no sea tan brillante como Ley 13.512". García se refirió al seguro de caución previsto por el decreto reglamentario y expresó que "tanto el Dr. Abrevaya como el Dr. Gallo dijeron que si hay que volver atrás en ese sentido, se va a rever la cuestión" y agregó que "no se va a dar [el seguro de caución] porque monetariamente no se puede, pero sí un aval bancario".
INICIO: 9, 16 y 23 de Octubre de 2010.-
Efemérides consorciales: el 10/09/2009, los administradores de consorcios podían -a partir de ese momento- pedir informes de dominio respecto de la titularidad de unidades comprendidas bajo el régimen de la Ley 13.512 y que estén bajo su administración.
Víctor Santa María durante una conferencia de videochat con personas de todo el país.
[BPN-06/10/10] Víctor Santa María, secretario general del Sindicato Único de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (SUTERH), aseguró que el proyecto para modificar la Ley de Propiedad Horizontal N° 13.512 "lo único que va a hacer es seguir profundizando las diferencias entre consorcistas y administradores".
"No creo que realmente sirva para mejorar la calidad en materia de quienes vivimos en edificios de propiedad horizontal", sentenció el Secretario General durante un videochat mantenido el viernes 1° de octubre a través de su sitio en Internet del que participaron entre 50 y 60 personas.
"Creo que los consorcios deben organizarse libremente", manifestó Santa María. Y agregó: "me parece que muchas veces se actúa por ignorancia en lugar de actuar por información cuando se hace un proyecto de ley".
Esta iniciativa fue presentado el 2 de septiembre pasado en el Congreso Nacional por la diputada Silvana Giudici (UCR), Gerardo Fabián "Gerry" Milman (GEN) , Horacio Alberto Alcuaz (CC), Laura Alonso (PRO) y Adrián Pérez (CC) (BPN Nº 415 del 22/9: "El Congreso Nacional avanza sobre la Ley 13.512").
El 2 de octubre pasado se festejó en todo el país el Día del Encargado. La fecha fue instituida en el artículo 13º del Convenio Colectivo de Trabajo N° 378 del año 2004.
El día convenido responde a que un 2 de octubre, pero de 1942, quedó constituido el Sindicato Único de Encargados y Ayudantes de Casas de Renta (SUEyACR), hoy conocido como Sindicato Único de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal.
"Nosotros entendemos que el mes de octubre es un mes muy particular para nuestro gremio y tiene mucha simbología para los trabajadores en general", manifestó el Secretario General y agregó que "empezamos el mes con una misa para todos aquellos compañeros fallecidos el último año".
En el mes del encargado el SUTERH llevará adelante del 7 al 10 de este mes, la Copa Waterpolo femenina y masculina. El viernes 8 se realizará una muestra integral de los centros de capacitación del Sindicato en Venezuela 356. Finalmente, el domingo 31 de octubre se desarrollará la "10° Maratón 10 Km. SUTERH" y "Marcha Aeróbica 4 Km." en Puerto Madero.
De acuerdo a Santa María el sábado 6 de noviembre se realizará una fiesta para festejar del Día del Encargado.
"Estamos muy contentos de celebrar un nuevo aniversario que nos va a encontrar a todos unidos y trabajando para el mejor sindicato posible", concluyó.
Días y horarios: miércoles 3, 10, 17 y 24 de noviembre de 2010 de 19 a 21hs (8 hs. el total del curso)
Efemérides consorciales: el 15/09/2009, comenzó Estado de Independencia, un nuevo programa de radio conducido por Jorge Nebbia Miño -integrante de la Agrupación 20 de Diciembre de encargados de edificios-, Diego Davio y Juan Quintana.
Lic. Horacio Bielli.
[BPN-06/10/10] A fines de este año se realizarían elecciones dentro de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Hace días se rumorea que el Lic. Horacio Bielli, hoy miembro del Consejo de Socios (CS), habría decidido dar un paso al costado.
El 9 de septiembre pasado Horacio Bielli Propiedades habría solicitado el cambio de su representación ante la Cámara en favor de su hijo Guillermo H. Bielli. Por otra parte, fuentes que prefrieron mantener su identidad en reserva, aseguraron que Bielli hijo habría expresado su voluntad de acompañar a la actual gestión.
Mientras tanto, el renunciante Consejo de Socios continúa su enfrentamiento con las actuales autoridades de la CAPHyAI al punto que el presidente de la entidad, Daniel Tocco, tuvo que salir a contestar mediante una circular a los socios <ver nota>.
Durante el mes de septiembre miembros del CS expresaron que "Tocco y Pérez [presidente y vicepresidente de CAPHyAI] pregonan que no sólo no debemos cuestionar la [...] inconstitucional Ley 3.254, sino tampoco las arbitrariedades de la autoridad de Defensa del Consumidor".
Sin embargo, cabe destacar que durante el mes de septiembre CAPHyAI presentó un recurso de amparo contra la nueva Ley 941 y su Decreto Reglamentario Nº 551 por considerarlos "inconstitucionales" <ver nota>.
Además, el Consejo de Socios reivindicó para sí el resultado del fallo dictado por la Corte Suprema de Justicia –mediante el cual se ordenó que se dejen sin efecto dos resoluciones de la Administración Federal de Ingresos Públicos- que favoreció a la Cámara aduciendo que se logró gracias a que "nuestra antigua CAPHyAI [...] con el lúcido liderazgo del Lic. Bielli tuvo el coraje [...] de presentar un recurso de amparo".
Por último, agregó que esa conducción "no titubeó cuando en Primera Instancia le rechazaron el recurso por presunta falta de legitimidad" y aseguró que "además de sostener la Cámara en un momento de zozobra institucional y financiera, la CAPHyAI de Bielli se enfrentó con éxito a la soberbia del Estado y al escepticismo general".
Efemérides consorciales: el 16/09/2005, la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires recomendó a la procuradora general porteña instruir sumario administrativo para definir si les cabe responsabilidad a los funcionarios de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor.
[BPN-06/10/10] Representantes de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y el flamante Consejo de Socios (CS) continúan cruzándose duras acusaciones.
Durante el mes de septiembre el presidente de la CAPHyAI, Adm. Daniel Tocco, expresó mediante una circular a los socios de la entidad que "los derrotistas de siempre [...] tratando de plantear dudas y fabricando compromisos inexistentes, que sostienen condiciona a la Institución, llegan a nosotros para mentirnos una vez más".
Tocco aseguró estar "harto de mensajes políticos y cero resultados para los socios, [...] harto de escuchar esa mentira de que lucharon por los colegas y no hayan ni considerado el impacto que tendría la Ley 3.254 en nuestro trabajo diario, hoy el mayor obstáculo para aquellos que vivimos de nuestra profesión".
Al mismo tiempo, el Presidente de la CAPHyAI publicó un editorial en la revista de la entidad donde afirmó que "el Consejo Directivo que nos precedió tuvo la oportunidad de intervenir antes de la sanción de la norma [pero] nunca se opusieron, no aportaron alternativas en defensa de los administradores ni plantearon objeciones".
En ese editorial Tocco se preguntó: "¿no será que en realidad la intención de aquella gestión era no obstaculizar la sanción de la nueva ley?".
Según expresó "estoy dispuesto a debatir ideas con cualquiera y dónde sea, porque tanto a mí como a todos los que me acompañan nos alienta [...] jerarquizar nuestra profesión y facilitar a nuestros socios el trabajo diario".
De acuerdo a Tocco en ninguna de las reuniones del Consejo Directivo realizadas durante la gestión anterior "se consideraron ni mencionaron las posibles modificaciones que iban a ser introducidas en la Ley 941 y qué hacer ante su avance".
Declaró además que la Comisión de Administración anterior "nunca trató el texto de la Ley 3.254 y los problemas que generaría a los socios" y agregó que "esa Comisión fue convocada sólo una vez en al año 2009, en el año 2007 diez veces y cuatro en el 2008, [mientras que] en la actual gestión llevamos ya realizadas siete reuniones".
A modo de conclusión, el actual Presidente de la entidad denunció que la gestión anterior dejó a los socios "a su suerte y ahora supuestamente tienen todas las respuestas de cómo proceder".
"Dejemos de prestar atención a falsos cantos de sirena y comencemos a remar todos juntos porque el camino todavía es largo", concluyó.
Efemérides consorciales: el 19/09/2009 -a pocas horas de realizar el acto eleccionario- la Inspección General de Justicia (IGJ) notificó a la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) que debían suspender la asamblea a causa de que el padrón electoral presentaba irregularidades.
XVIII Feria Internacional de Materiales y Tecnologías para la Construcción.
[BPN-06/10/10] Este miércoles 6 de octubre la construcción tendrá su cita anual cuando comience la XVIII Feria Internacional de Materiales y Tecnologías para la Construcción (FEMATEC), declarada de interés nacional. La feria se extenderá hasta el sábado 9 y contará con más de 200 expositores de todo el mundo.
El evento tendrá lugar en el Centro de Exposiciones Costa Salguero de Capital Federal, Avenida Costanera Rafael Obligado y Jerónimo Salguero.
Los días miércoles y jueves la feria podrá ser visitada a partir de las 14 horas y hasta las 21. En tanto, el viernes y sábado abrirá sus puertas desde las 12 del mediodía hasta las 21 horas. Únicamente el último día podrán ingresar a la feria menores de 16 años acompaños por un mayor.
De acuerdo a los organizadores "la Feria recibe anualmente un público altamente calificado, en su mayoría arquitectos, ingenieros, constructores, maestros mayores de obra, instaladores, técnicos y decoradores que se desempeñan en la construcción, estudios de arquitectura, empresas contratistas, distribuidores, importadores y exportadores y vendedores minoristas".
Los diversos rubros que se presentarán en la feria estarán ubicados en los sectores de color en los que se divide el Centro de Exposiciones Costa Salguero:
En el sector rojo se ubicará el rubro de interambiente, terminaciones, revestimientos, aberturas y cerramientos.
El sector azul será destinado al Salón Internacional de Sanitarios, Climatización, Incendio y Gas 2008 (SACIG).
En el sector gris –bajo pabellón- se instalarán los rubros de estructuras, sistemas constructivos, materiales, máquinas y herramientas.
En el sector gris al aire libre se dispondrá la plaza de máquinas, grúas, equipos y maquinarias.
Finalmente, se destinará un sector para el reciclaje y la restauración.
Organizadores, patrocinadores y auspiciantes
FEMATEC es organizada por R. Santi y Asociados, patrocinada por la Asociación Argentina del PVC y auspiciada por la Embajada de España, la Embajada de Bélgica. el Centro Argentino de Ingenieros, la Mutual de Arquitectura de la Provincia de Buenos Aires (MAPBA), la Asociación Argentina del Bloque de Hormigón (AABH), la Asociación PYMES de la Construcción (APYMECO) y el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires (CAPBA), entre otros.
Efemérides consorciales: el 20/09/2004, falleció el Sr. Enrique Wainfeld, fundador de la Asociación de Inquilinos de la República Argentina (AIRA). Durante 27 años encabezó la lucha por los inquilinos.
Sede de la AFIP frente a Plaza de Mayo
[BPN-06/10/10] La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) prorrogó al 1º de junio de 2011 la obligación por parte de los locadores empadronados en el Registro de Operaciones Inmobiliarias –aquellos que perciban rentas brutas mensuales mayores o iguales a ocho mil pesos- de consignar los datos requeridos por el Régimen de Información.
La medida fue adoptada mediante la Resolución General Nº 2.910, publicada en el Boletín Oficial el 17 de septiembre pasado.
El Régimen de Información para locadores había sido dispuesto a través de Resolución General Nº 2.820 del 5 de mayo de este año y había fijado como plazo el 30 de septiembre del corriente para que los locadores de bienes inmuebles -o de espacios o superficies fijas o móviles dentro de bienes inmuebles- cuyas rentas brutas devengadas por tales locaciones superen o igualen la suma de ocho mil pesos mensuales, provean la información requerida previo empadronamiento en el Registro de Operaciones Inmobiliarias.
Mediante la Resolución antes citada se estableció la obligación de informar los nuevos contratos celebrados y cumplir con una Declaración Jurada Anual.
A partir de la reciente Resolución emitida por AFIP durante el mes de septiembre, la presentación de la información sobre las locaciones respecto de los contratos que se encuentren vigentes al 1º de junio del año 2011, vencerá el 30 de junio de ese año.
Si bien se mantiene la obligatoriedad de presentar la Declaración Jurada Anual, al haberse postergado la entrada en vigencia del Régimen de Información, el plazo para la presentación de la primera DDJJ vencerá en marzo de 2012.
Perlitas: "Los abogados ociosos tienden a convertirse en políticos, por lo que mantener a los abogados ocupados tiene cierto valor social" (Galvin Silberschatz)
[BPN-06/10/10] El pasado viernes 1º de octubre se publicaron en el Boletín Oficial (BO) las tablas con los nuevos valores para algunas asignaciones familiares. El aumento incorporado es del 22,22% y abarca al beneficio por hijo, prenatal e hijo con discapacidad. Se mantienen sin cambio la ayuda escolar, nacimiento, adopción y matrimonio.
El número del nuevo decreto es el 1388/2010 y se publicó en el BO número 31999. El artículo 2º del decreto dice: "El presente Decreto será de aplicación para determinar el derecho a percibir las Asignaciones Familiares y la Asignación Universal por Hijo para Protección Social que se devenguen a partir del mes de Septiembre de 2010".
La nueva tabla resumida para el pago de las distintas asignaciones familiares con los valores generales es:
De $100 a $2.400
De $2.400,01 a $3.600
De $3.600,01 a $4.800
Más de $4.800
(*) Sin tope para hijo discapacitado
Zona 3: Departamento Antofagasta de la Sierra (actividad minera) en Catamarca; Departamentos Cochinoca, Humahuaca, Rinconada, Santa Catalina, Susques y Yavi en Jujuy; Departamentos Los Andes, Santa Victoria, Rivadavia y Gral. San Martín (excepto la ciudad de Tartagal y su ejido urbano) en Salta..
$100 y $4800
$100 y $2400
$2400,01 y $3600
$3600,01,y $4800
$2400 y $3800
Superior a $3600
Ayuda escolar anual para hijo con discapacidad (sin tope salarial)
Es oportuno recordar que a partir del mes de julio de 2010 las asignaciones familiares ya no se abonan con los sueldos mensuales pues todos los edificios de propiedad horizontal han sido incorporados al SUAF (Sistema Único de Asignaciones Familiares) y ANSeS las abona directamente en la cuenta o en el banco que el trabajador eligió para tal fin.
Perlitas: “El anonimato es la expresión más genuina del altruismo” (Eric Gibson)
Un proyecto de ley que vendrá acompañada de una intensa polémica.
[BPN-06/10/10] Este mes a la redacción de Pequeñas Noticias le fue difícil decidir qué noticia fue la más importante de septiembre. Si bien algunos miembros ponderaron el reempadronamiento obligatorio dispuesto para todos los administradores, el resto de la redacción consideró que la noticia más destacada fue el proyecto de ley impulsado por diputados de varios bloques con el objetivo de modificar la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal.
El reempadronamiento dispuesto para los administradores no traerá, más allá de un engorroso trámite burocrático, mayores problemas a quienes cumplan.
En tanto, de prosperar el proyecto de ley presentado al Congreso los cambios serán significativos no sólo para los administradores sino para propietarios y encargados ya que la iniciativa prevé modificaciones en los tres ámbitos.
Del 1º al 30 de septiembre, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 30.210 usuarios que realizaron 34.359 visitas en las cuales se consultaron 58.815 páginas del sitio.
Del total de visitas, 25.714 corresponden a Argentina. Le sigue México (con 3.327 visitas), Colombia (1.283), España (870), Perú (620), Chile (603), Venezuela (356), Estados Unidos (246), Ecuador (218) y, finalmente, Guatemala (con 170 visitas).
Al cierre de esta edición, Pequeñas Noticias tuvo picos máximos de 33 usuarios en línea al mismo tiempo, el lunes 6 y lunes 27 de septiembre. En tanto, el lunes 13 el sitio tuvo picos máximos de 32 usuarios en línea al mismo tiempo.
Durante el mes de septiembre, Pequeñas Noticias no realizó la producción de videos nuevos. Sin embargo los audiovisuales de meses anteriores fueron reproducidos en 68 oportunidades.
Perlitas: "La inspiración existe, pero tiene que encontrarte trabajando" (Pablo Picasso)
Primeras consideraciones acerca del proyecto de reforma integral a la Ley de Propiedad Horizontal: ¿el horizonte se aproxima? por el Dr. Jorge Resqui Pizarro
Sumario: I.- A manera de proemio. II.- Consideraciones generales. III.- El administrador: parecido pero distinto. IV.- Un artículo que pone las cosas en su lugar dentro de la relación consorcial. V.- El encargado: ¿por qué no dentro de la ley?. VI.- El resto de la norma. VII.- Algo ineludible de lo que carece el proyecto. VIII.- Lo que se augura.
I.- A manera de proemio.
Con agrado recibimos un nuevo proyecto de ley de reforma al régimen de la propiedad horizontal (Nº de Expediente 6445-D-2010. Trámite Parlamentario 125 -02/09/2010- Honorable Cámara de Diputados de la Nación).
La iniciativa se suma a muchas otras que en los últimos períodos legislativos han intentado modificar, total o parcialmente, la norma que gobierna al sistema de PH, aunque con algunas características particulares.
El mentado proyecto pretende una derogación de la antigua Ley 13.512 y una reforma al Código Civil Argentino, hechos que ponderamos y entendemos harto necesarios.
Sin duda se han tomado, en especial, los anteproyectos presentados por varias entidades que nuclean intereses y protección de los derechos de los consorcistas –entre ellas la que coordinamos, ReDeCo, Reafirmación de los Derechos del Consorcista- así como también otros proyectos legislativos anteriores que no habían tenido tratamiento parlamentario y el proyecto integral de reforma a la legislación civil y comercial –llamado de unificación- del año 1998.
II.a) El derecho real de propiedad horizontal.
Adentrándonos en el análisis particular del texto presentado, saludamos con algarabía la incorporación del derecho de la propiedad horizontal al "numerus clausus" de los derechos reales, incluyendo en el actual Art. 2.503 del Código Civil, en su punto 1º a la propiedad horizontal junto al dominio y el condominio (Art. 48 del proyecto).
Recordemos que la PH constituye un derecho "sui generis", que siendo real, combina el dominio sobre partes exclusivas de una propiedad y la participación como condóminos de sus titulares, en las partes o cosas comunes, en un sistema de indivisión forzosa.
"Esta nueva forma de propiedad inmobiliaria que si bien se alimenta y edifica a partir de materia, conceptos y principios clásicos se nos presenta como un derecho real diferente, autónomo, con reglas propias de creación y funcionamiento independientes de las que regulan los derechos reales preexistentes" (1).
Y se agrega: "El instituto que nos ocupa ha sido definido como el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble unificado, que está integrado por una parte privativa consistente en una fracción del edificio y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes y cosas comunes del edificio" (2).
II.b) Lo nuevo y lo viejo.
El proyecto avanza en cuestiones ya contempladas en el actual régimen legal (incluido el decreto que reglamenta la ley que gobierna al sistema -18.734/49-) y que han demostrado, a través de más de seis décadas haber permitido el surgimiento y desarrollo del instituto, aún con lo escueto de su articulado.
Se adoptan, en el proyecto, inclinaciones a la casuística que fuera llevada a los debates dentro de las asambleas consorciales y a los estrados judiciales, como ser la instalación de equipos de refrigeración, calefacción, ventilación, extracción u otros similares, permitiendo utilizar los muros comunes en todo su espesor, siempre y cuando no cause perjuicios o molestias que excedan la normal convivencia. Aquí se hace referencia a un novedoso concepto que, indubitablemente, tiene intrincada relación con lo previsto en el Art. 2.618 del Código Civil –la normal tolerancia- y que ha sido objeto de análisis doctrinal y de numerosos pronunciamientos judiciales (3).
Resulta interesante el inciso c) del proyectado nuevo Art. 9º, que se incorpora a lo previsto en los incisos a) y b) del vigente Art. 6º de la ley 13.512, al receptar y plasmar legislativamente buena parte de la doctrina judicial referida a la tenencia de animales domésticos. Dice la nueva norma: c) el Reglamento de Copropiedad y Administración podrá contener prohibiciones de tenencia de animales domésticos, siempre subordinándola a la condición de que estos perturbaren la normal tranquilidad de los consorcistas - hecho que deberá ser acreditado debida y formalmente (4).
A cuento viene, que el texto del proyecto incluye en reiteradas ocasiones las palabras "consorcista" o "consorcistas", dando lugar como con otros términos y soluciones legales, lo que la rica jurisprudencia de nuestros tribunales ha venido generando durante el largo lapso de vigencia desde la creación de la PH.
II.c) El Consorcio como persona jurídica.
Por su parte, el Art. 11º de la iniciativa de varios diputados nacionales de diferentes bloques -Giudici, Silvana Myriam (UCR) - Milman, Gerardo Fabián (GEN) - Alcuaz, Horacio Alberto (GEN) - Pérez, Adrián (Coalición Cívica) - Alonso, Laura (PRO) - otorga al consorcio la calidad de "persona jurídica" constituida por el conjunto de los propietarios de las unidades descriptas en el Reglamento de copropiedad y administración. Y si bien esto podría considerarse, a esta altura de los tiempos, una obviedad habida cuenta la casi pacífica consideración de la opinión de los autores de la especialidad y la vasta jurisprudencia de nuestros jueces, no está demás ya que se le otorga categoría legal a una idea exteriorizada en la llamada "teoría del órgano", que tanto debate y ríos de tinta otrora provocara.
"El consorcio de propietarios, emergente del sistema de propiedad horizontal , aparece así como un ente con personalidad jurídica, que puede adquirir derechos y contraer obligaciones y es distinto de los miembros que lo integran" (5).
Entonces, el proyecto refleja la posición dominante de la doctrina de autores (6) y judicial, basado en el Art. 33 del Código Civil (7) y en las innumerables citas jurisprudenciales (8).
II.d) El Reglamento de Copropiedad. Su reforma.
Inteligentemente el proyecto prevé que :" Siendo el Reglamento de Copropiedad redactado al constituirse el Consorcio de propietarios provisorio, el mismo se aplicará hasta tanto se encuentren vendidas y/o escrituradas y/o adjudicadas el 75% de las unidades; el consorcio tendrá un lapso de ciento ochenta días a partir de ese momento a los efectos de redactar un reglamento definitivo que entrará en vigencia inmediatamente".
Con lo supra reproducido se da solución a un inveterado problema en la PH, y que es que el Reglamento de Copropiedad y Administración (RCA) viene elaborado desde el constructor y/o primer titular, con los consiguientes problemas que ello apareja en relación a cláusulas predispuestas –y en muchas ocasiones abusivas- a las que los nuevos adquirentes de unidades funcionales deberán someterse "como a la ley misma" (cfr. Art. 1.197 Código Civil) sin tener la posibilidad de modificar a no ser con la participación de la mayoría especial determinada hoy en el Art. 9º, primera parte de la Ley 13.512 o con una mayor determinada por el RCA.
A renglón seguido, el Art. 14 del reciente proyecto presentado para la consideración de los Diputados de la Nación, expresa: "El Reglamento de Copropiedad y Administración sólo podrá ser reformado por resolución de los propietarios, mediante una asamblea y con la aprobación de los dos tercios de los votos porcentuales o por unidad, según esté establecido, salvo cuando la modificación pudiere alterar los derechos subjetivos de los propietarios emergentes de sus títulos de adquisición en donde se requerirá la unanimidad", retomando la tradicional concepción devenida de la actual ley especial y los contenidos de la gran mayoría de los RCA vigentes.
II.e) Otra novedad: las expensas en la ley.
La iniciativa contempla en su articulado (la cláusula 16ª) la definición de expensas y las diferencia entre ordinarias y extraordinarias, atendiendo los postulados doctrinales al respecto. Así las cosas, avanza en legislar sobre un modelo uniforme de liquidación de gastos y agrega lo mínimo indispensable que la rendición debe contener.
Asimismo, innova el texto normativo propuesto al fijar que el administrador deberá reclamar el pago de las expensas adeudadas al propietario en forma fehaciente dentro de los tres meses de la generación del crédito a favor del consorcio. A su vez, el propietario podrá presentar una propuesta de pago cierta, la que será evaluada por el Administrador y el Consejo de Propietarios (Art. 19 del proyecto).
Algunos críticos ensayarán que no es de la mejor técnica legislativa ir tan en detalle con la casuística y que temas como éste u otros que atiende la ley proyectada, deberían ser dejados para la reglamentación, o bien, en el caso de la PH, tal como es ahora, para los RCA.
Sin embargo, estimamos más que interesantes fijar pautas de conducta comunes –al fin y al cabo ese es el sentido de toda ley- a los fines que los actores del sistema sepan de antemano a que atenerse no importa el consorcio en que residan, trabajen o ejerzan la administración.
También se planteará la discusión sobre si debe ser el Consejo de Propietarios el que se encuentra en mejores condiciones de analizar la propuesta, o si ésta debe ser aprobada por la Asamblea, en su carácter de órgano deliberativo y máxima expresión de la voluntad consorcial.
II.f) La Asamblea.
Coincidimos, en grandes rasgos, con lo previsto para éste órgano por el proyecto, que no se aparta de los preceptos instituidos en los actuales reglamentos. Vemos, por cierto, innecesario y extralimitado que el Consejo de Propietarios pueda convocar a la extraordinaria (Art. 23, segunda parte), pero ello va de la mano de las facultades exorbitantes que la iniciativa le otorga al mencionado Consejo y que comentaremos infra.
Se prevé la creación de un nuevo libro obligatorio (el de Registro de Firmas de Propietarios, cuya génesis deriva, y lo afirmamos sin hesitación, de la Ley 3.254 CABA) que permitirá verificar los poderes otorgados por los consorcistas.
Equivocadamente, según nuestro entender, el inc, d) del Art. 24 del proyecto permite al propietario que no habiendo podido asistir a la asamblea por causa justificada e interiorizado de lo tratado, solicitar dentro de las cuarenta y ocho horas, acompañar con su voto algunos de los temas aprobados en asamblea. No cabe duda, y está reafirmado por toda la doctrina especializada, que las cuestiones consorciales se debaten y deciden en asamblea en consonancia con un temario prefijado. Sin embargo, sería atendible, en lugar de facilitar el acompañamiento de una decisión asamblearia por el reducido plazo de 48 horas, propender a un sistema de consulta entre los copropietarios por un plazo mayor (nuestro proyecto: La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y quedan aprobadas a los quince (15) días de notificados, salvo que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente). De igual modo, es destacable que no se haya incursionado en la peregrina idea del denominado "mandato tácito", por el que los menos deciden por los ausentes.
No nos satisface la solución encontrada para negarle derechos políticos a los deudores de expensas (Art. 24 in fine: "El propietario que se encuentre en mora en el pago de cuatro meses de las expensas comunes, no podrá votar en las asambleas, mientras no regularice su situación mediante convenio de pago"), máxime si en el Art. 19 tercer párrafo se enuncia que "dentro de los seis meses de generada la deuda deberán iniciarse las acciones judiciales". Consideramos que si no se inició el ejecutivo por cobro de expensas, de manera alguna se puede cercenar el derecho a voto del comunero.
Paralelamente, se presenta correcto que las decisiones de las asambleas puedan ser impugnadas por cualquiera de los propietarios disidentes, abstenidos o ausentes, dentro de los treinta días de su notificación (Art. 28 del proyecto) otorgándole, de esta forma, previsibilidad a la ejecución de las mandas asamblearias.
II. g) El Consejo de Propietarios.
Es que el proyecto, en su Art. 29, prevé que los RCA deberán contemplar la existencia de dicho Consejo, con funciones específicamente determinadas en el plexo normativo, cuyas decisiones serán de aquí en más vinculantes, efecto con el que no acordamos, puesto que en nuestro parecer el Consejo es esencialmente un órgano revisor y fiscalizador de la tarea del administrador (bien podría llamarse Consejo de Vigilancia), pero de modo alguno puede obligar a los comuneros, quienes libremente deben, en todos los casos, decidir en asamblea.
Si nos parece importante que, según estipula el proyecto, el Consejo asuma transitoriamente las funciones de administración en caso de acefalía, debiendo convocar a asamblea extraordinaria para la designación del nuevo Administrador dentro de los treinta días de conocido el hecho (señalado Art. 29, inc. b ).
III.- El administrador: parecido pero distinto.
La iniciativa abunda en las funciones del administrador. En ésta cuestión como en muchas otras a lo largo del texto, abreva en la reciente modificación de la ley 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (mediante las Leyes 3.254 y 3.291 CABA). Y eso nos impronta bien, atento lo trascendente de la disposición sancionada en la Capital Federal que ya ha sido, literalmente, copiada por otros proyectos de creación de registros públicos de administradores por legisladores de varias provincias argentinas. Es que lo bueno debe ser imitado.
En ese sentido el proyecto plantea varias cuestiones centrales con respecto a éste órgano, a saber:
a) la forma de su elección: el Art. 32 expresa: Los postulantes a tal cargo presentarán antecedentes de servicio, conducta y remuneración pretendida al Consejo de Propietarios y éste en asamblea, convocada al efecto, abrirá los sobres y decidirán la cuestión previa comprobación fehaciente de los datos presentados por el mismo. Los propietarios podrán presentar postulantes.
Será elegido por mayoría absoluta de los miembros totales del consorcio. Si no la obtuviera en primera votación, será por mayoría simple de los votos totales del consorcio (primeros dos párrafos).
La solución dada nos impresiona como acertada ya que morigera las mayorías especiales (el ya famoso dos tercios del total de porcentuales, como en la mayoría de los RCA vigentes) difíciles cuando no imposibles de lograr en los entes consorciales.
b) La forma de contratación respecto al consorcio es por medio de la figura contractual de locación de servicios (Art. 30, in fine). Plausible la tipificación por la que venimos bregando desde hace tanto tiempo. El administrador, por el momento, no es un profesional liberal sino un proveedor profesional de servicios. Y así lo han entendido en algunos precedentes nuestros jueces (9).
Siguiendo a Costantino y Rodríguez Arauco (10) el administrador "esta persona que desempeña el cargo se vincula contractualmente con el ente consorcio, por medio de una relación jurídica interna, que damos a llamar, para utilizar una frase abarcadora de un sinnúmero de situaciones como de ‘relación de servicios’, concepto utilizado en el derecho administrativo por Diez y en materia societaria por Halperín y Rivera" (con cita de dichos autores).
Añadiendo: "Esta relación de servicios puede descansar, por ejemplo, sobre una vinculación que comparte aristas de la locación de obra, locación de servicios, contrato de trabajo, mandato y gestión de negocios. Al fin, es un contrato atípico, consensual, intuito personae, de tracto sucesivo, generalmente oneroso y distinto del mandato, la locación de servicios u otras convenciones típicas".
Es más, como le hemos planteado tanto en sede administrativa cuanto judicial, y en el debate científico, consideramos al vínculo existente entre el administrador y el consorcio –y de manera extensiva, en lo que los atañe personalmente, con los consorcistas- como una relación de consumo prescripta en la Ley 24.240 y sus modificatorias hasta la 26.361 (Arts. 1º, 2º y 3º) (11).
c) Asimismo, su retribución será pactada libremente entre las partes (consorcio y postulante) y su contrato se conviene por el tiempo máximo de un año a partir de su elección, a cuyo término podrá ser reelegido o no acorde a su desempeño, por mayoría absoluta del consorcio y por igual plazo y condiciones.
El proyecto adopta una salida errada para el mantenimiento en el cargo, puesto que en vez de optar por el novedoso instituto de la renovación anual, emulando como debió ser a la ley local 3.254, se encaminó por el sendero más árido y sinuoso de la reelección y para ella exige condiciones aún más estrictas que para la designación al no prever la mayoría simple en la segunda votación.
El Art. 34 del proyecto en estudio contiene algunas pautas que deberán ser mejoradas en su redacción, aunque pervive en él la idea dinámica de la solución del conflicto como en casi todo la extensión de la norma reformadora (12).
Por su lado, el Art. 35 (13), toma la esencia de los dispuesto en la Ley 3.254 CABA, pero sin la habilidad de la norma de la ciudad atento a que no aplica subsidiariamente a su declaración jurada, la presentación de una caución real o un seguro de caución, sino que lo impone por lo que anunciamos nuestro desacuerdo en este aspecto. Debería asimilarse a la solución que aporta el inc. e) del Art. 12 de la Ley 3.254.
IV.- Un artículo que pone las cosas en su lugar dentro de la relación consorcial.
Y este es el Art. 37 del proyecto: "El administrador actuará en nombre del consorcio siguiendo sus instrucciones, con facultades esencialmente revocables, regulando su actuación conforme a las reglas dispuestas en esta ley y sujeto a los términos del reglamento de copropiedad, no existiendo en la ley, ni en los reglamentos respectivos, mandato especial hacia los administradores para representar a los consorcios, copropietarios o consorcistas en convenciones colectivas de trabajo. Los consorcios no podrán ser representados por Cámaras, asociaciones o uniones de administradores.
En las negociaciones colectivas de salarios y relaciones laborales de sus empleados, los Consorcios deberán estar representados por Federaciones de Asociaciones Civiles de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas, que posean la respectiva personería jurídica".
Los legisladores ponen aquí equidad, razonabilidad, es decir, sentido común para hacer justicia.
Habiendo sido los primeros en extender sobre el tapete del la opinión pública y la discusión profesional la temática, lo sentimos como un acto de verdadera reparación situando las cosas en su lugar y en su justo término.
Los consorcistas, a través de sus consorcios, son los verdaderos empleadores y ellos, organizadamente, deben representar los intereses que le competen.
Empero, no acordamos con la fórmula final prevista, dado que, como lo hemos afirmado en reiteradas ocasiones, las discusiones en comisiones paritarias para el ámbito que nos reúne deben darse de manera regionalizada, esto es, ateniéndose a la realidad socio-económica y laboral de los disímiles lugares de nuestra extensa República, por lo que propugnamos convenciones colectivas por regiones, con representación de la patronal surgida democráticamente de los agrupamientos, asociaciones y nucleamientos de segundo grado de cada uno de esos lugares, que puedan dirimir libremente condiciones y modalidades laborales así como cláusulas sindicales y salariales con la representación orgánica de los trabajadores, también de cada región.
V.- El encargado: ¿por qué no dentro de la ley?.
Llamativamente el proyecto se interna en la figura del encargado, trabajador de edificios, y novedosamente regula que será elegido por la asamblea por mayoría simple de los propietarios (14).
A posteriori se estipulan obligaciones y prohibiciones que no contrarían la legislación laboral y se basamentan en la práctica consorcial (15).
Seguidamente, con desacierto, faculta al Consejo a otorgar horas suplementarias al trabajador (16), cuando continuando con la línea trazada en el capítulo correspondiente (el IX del proyecto) debería ser la asamblea quien decida de acuerdo a las necesidades del consorcio. En ese sentido yerra la iniciativa al pretender que "…todo incumplimiento a cualquiera de las normas establecidas en el presente artículo será comunicado por los propietarios al Consejo de Propietarios y/o al administrador, el que asentará en el Libro de Órdenes del Encargado la anomalía comprobada". Demás esta manifestar que la dirección de la tarea del trabajador debería quedar en cabeza del administrador, siendo ésta una de sus funciones principales, como gerenciador del Consorcio y por la debida inmediatez que supone la relación de aquel con el trabajador. Pero el proyecto, en la idea de dotar de demasiadas facultades al Consejo de Propietarios (transformando a sus integrantes en una suerte de "primus inter pares" en relación a los otros condóminos) lo hace superponerse, peligrosamente con la figura del administrador.
Si luce apropiada en cambio la mención a que será la asamblea la que aplicará la sanción correspondiente "con por lo menos la mayoría de dos tercios de los presentes".
Es dable destacar que surge ponderable el aserto por el que la vivienda del encargado es un bien común y la disposición de la misma será decidida por unanimidad, mientras que el cambio de destino podrá ser decidido por los dos tercios del consorcio.
VI.- El resto de la norma.
El Capítulo X del proyecto atiende a los inmuebles de seis o menos unidades. En lo que respecta a su régimen de administración y decisiones, sorpresiva y desafortunadamente, enuncia que pueden prescindir de las asambleas y de modo insólito prescribe que para designar administrador a un tercero será suficiente la mayoría simple, dando la espalda al sistema de mayorías postulado en el Art. 32. Por lo expuesto, éste acápite amerita su decidida modificación.
Por el contrario, el Art. 44 del proyecto se ocupa, acertadamente, de ciertos casos en los que la mayoría podría residir en un solo copropietario. Para así decir: "En este tipo de consorcio, si la titularidad de dominio de una o mas unidades, cuya suma de votos alcanzare la mayoría simple exigida por esta Ley, estuviera en cabeza de una sola persona, las resoluciones sólo serán válidas si contara por lo menos, con la conformidad de otro propietario.
En el supuesto de empate o cuando los propietarios no logren el acuerdo sobre alguna cuestión que precisare mayoría para resolver, el interesado podrá recurrir a la autoridad judicial que decidirá en forma sumarísima.
En lo demás, serán aplicables al presente régimen las normas de ésta Ley que sean compatibles con el mismo".
Finalmente, el Capítulo XI aborda los inmuebles formados por sectores independientes: Art. 45.- En los inmuebles formados por sectores independientes y con servicios exclusivos, cada sector podrá reglar lo relativo al uso y aprovechamiento de las unidades de un mismo sector, así como prever el régimen de las expensas comunes que deben incidir exclusivamente sobre ellos, con independencia de los otros; Art.46.- Un consorcio formado por varios edificios que compartan partes comunes, tendrá un sólo administrador. Y el Capítulo XII habla sobre la extinción del régimen de propiedad horizontal y sus causas con variantes al actual régimen: El régimen de propiedad horizontal se extingue: a) Por ruina o destrucción total del inmueble o parcial de más de dos terceras partes de su valor y por vetustez. También cuando la mayoría absoluta resolviera la demolición y venta del terreno y de los materiales o por la voluntad expresada de todos los propietarios. Si la destrucción fuera menor y se decidiera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pudiendo la mayoría en tal caso, adquirir la parte de los disconformes según valuación fiscal (Art. 47 del proyecto)
VII.- Algo ineludible de lo que carece el proyecto.
En este punto hacemos un fervoroso llamado a los legisladores. No se debe soslayar lo indispensable que redunda diferenciar la representación de fuente legal o necesaria de la figura del administrador. En otras palabras y conforme a nuestro proyecto de ley dado a conocer años atrás, la representación del consorcio tendría que estar, de decidirlo los consortes, en cabeza de cualquiera de ellos o de un tercero que no sea el administrador, distanciando la necesaria representación de la sociedad de la actividad esencialmente de servicio del administrador con lo que definitivamente se zanja la discusión sobre la extensión del mandato de aquel, fundamento principal de las cámaras y organizaciones empresarias que reúnen a los administradores de consorcios de Propiedad Horizontal e, insólitamente (o quizás no) de la representación sindical de los trabajadores.
Esta reforma será dirimente en la problemática de la participación de la auténtica y legítima patronal de los Consorcios.
VIII.- Lo que se augura.
Se abre entonces un frondoso y, seguramente, enriquecedor debate con referencia a la reforma de la regulación del sistema que nos ocupa. El proyecto lanza esa posibilidad y auguramos la participación de los diferentes bloques legislativos y, en especial, el concurso de los voceros de los protagonistas que conforman el escenario de la Propiedad Horizontal. Que así sea.
(1) Picado, Leandro, en "Presentación de la Propiedad Horizontal", pg.9/10, Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper (director), Rubinzal-Culzoni, Santa Fé, 2008, citando a Racciati, Hernán, "Propiedad por pisos o departamentos", 2da. ed., Depalma, Buenos Aires, 1958, pg.3.
(2) Picardo, Leandro, op, cit,, pg.10, citando a Edmundo Gatti, "Teoría general de los Derechos Reales, 3ª ed., Abeledo-Perrot, Bs.As., 1997, pg.425; Elena I. Highton, "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad", 2ª ed., Hammurabi, Bs.As., 2007, pg.35.
(3) Vgr.de nuestra autoría, "Los ruidos molestos y la normal tolerancia. La legislación civil, la contravencional y de faltas y su relación con la Ley especial del Régimen de Propiedad Horizontal", MJ-DOC-4608-AR, 25/03/2010.
(4) Ver de nuestra autoría: "¿Es legal excluir una mascota por que lo ordene el reglamento de copropiedad?", MJ-DOC-4528-AR, 18/02/2010.
(5) Fraga, Andrés, en "Consorcio de Propietarios", pg.272, Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper (director), Rubinzal-Culzoni, Santa Fé, 2008.
(6) A modo de ejemplo: Mario Bendersky, Eduardo Laje, Andrés Palmiero, Jorge J, Llambías, Juan F. Corchón, Alberto G. Spota, Hernán Racciatti, Jorge H. Alterini, Marina Mariani de Vidal, Guillermo Borda, Elena I. Highton, Ricardo Papaño, Claudio Kiper, Gregorio Dillon, Jorge Causse.
(7) Art. 33. Las Personas jurídicas pueden ser de carácter público o privado.
(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968).
(8) Entre muchos otros: Cám.Nac.Civ., Sala H, 26/02/98, in re "De Filippis, Gustavo F. c/ Jiménez, Francisco". JA., 1998-III-490; Sala A, 09/10/56, JA 1956-IV-361, LL, 84-311; Sala B, 08/07/68, ED,.27-440; ibídem, 02/07/75, JA, 29-1975, síntesis; ídem 05/03/81, JA, 1981-IV-344; Sala D, 28/06/74, JA, 24-1974-90, ll, 1975-A-69; ídem 30/03/79, ED, 83-473; Sala F, 29/10/68, LL, 135-1197; Sala H, 21/08/02, en autos "Lagreca, Miguel Á., v. Consorcio Avda.Rivadavia 6356", JA, 2003-IV-817; Sala I, 17/12/96, en "Panzitta de Rossi, Elina c/ Cons. Avda. Díaz Vélez 4290 s/ ordinario", Lexis Nº 10/3809; Sala B, 19/10/90, "Consorcio Montevideo 60/69 vs. S.A. Cinematográfica", JA, 1991-III-632, Lexis Nº 2/14199; ídem 18/02/66, LL, 123-975; Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala D, 02/10/81, LL, 1982-A-294; Sala C, 23/12/92, LL, 1993-D-482; ídem 29/05/90, LL, 1990-D-461; ED, 140-552; Sala L, 30/07/91, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum.1942; CNEsp.Civ.yCom., Sala II, 29/04/74, JA, 23-1974, síntesis; Sala I, 29/04/82, LL, 1982-C-305; ídem, 23/08/79, JA, 1980-III-615; ibídem, 26/10/88, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 695; Sala IV, 11/11/88, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 566; Sala V, 30/05/80, BCNECyC, 690-10-250; Sala VI, 28/12/78, ED, 83-155; idem, 14/03/1986, autos "Consorcio Perú 731 c/ Coimfer S.A.", JA, 1986-III-síntesis, Lexis Nº 2/37024; Cám.Civ.yCom., Mar del Plata, Sala 1ª, 29/05/2003, en el expte. "Raffo, Marta S. v. Consorcio Aristóbulo del Valle 3555 s/ cobro ejecutivo", BA B1400331, Lexis Nº 14/85623; Sala 2ª, 29/12/97, "Consorcio Prop. Edif.. calle Mitre 2190 c/ Olguín, Gonzalo y otros s/ desalojo", BA B1402203, Lexis Nº 14/9947; idem, 06/02/79, SPLL, 1980-61; ibídem, 18/10/84, LL, 1986-C-547; JA, 1985-III-269; Cám.Nac.del Trabajo (en pleno) 02/12/65, JA, 1966-I-346; LL, 121-335; ED, 13-665; Sala IV, 11/08/83, DT, 1983-B-1809; Sup. Corte Bs.As., 21/11/2001, en autos "Tinnirello, Enrique E. v. Consorcio calle 69-690 s/ cobro indemnizaciones", Lexis Nº 14/77215; idem, 10/08/71, ED, 39-791; Cám.Nac.Com., Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala B, 02/07/75, JA, 29-1975, síntesis; C.Civ. y Com. Rosario, Sala 1ª, 25/07/1995, in re "Consorcio Melipal c/ Álvarez Calvo, Rodrigo", JA, 1997-IV-síntesis, Lexis Nº 1/12501; Sup.Corte Just. de Mendoza, Sala 1ª, 18/12/1991, "Caretta Pons de Zeballos, C.A. vs. Consorcio Rivadavia 38/46", JA, 1994-IV-síntesis, Lexis Nº 1/36333; Cám.Fed.Seg.Social, Sala 1ª, 14/03/2003, "OSPERyHRA c/ Consorcio Boedo 969/81", Lexis Nº 1/5508636.
(9) C.Nac.Civ., Sala H, 09/08/1999, en "Consorcio Güemes 3732 v. Rodríguez, María L.", JA, 2000-III-764.
(10) Costantino, Juan A, y Rodríguez Arauco, Gerardo J., "Responsabilidad Civil del Administrador de Consorcios por mala praxis", Lexis Nº 20003470.
(11) ART. 1º — Objeto. Consumidor. Equiparación. La presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines.
ART. 2º — PROVEEDOR.
ART. 3º — Relación de consumo. Integración normativa. Preeminencia.
(Artículo sustituido por art. 3° de la Ley N° 26.361 B.O. 7/4/2008).
(12) Art.34: El administrador deberá llamar a asamblea treinta días antes de terminar su Contrato, a fin de rendir cuentas y entregar la documentación correspondiente, pasados cinco días de la fecha para la convocatoria sin que la misma se haya realizado, el diez por ciento de los propietarios del consorcio podrá citar a asamblea para elegir administrador. En caso de renuncia del administrador, deberá continuar por quince días con su obligación, salvo que el consorcio lo releve anteriormente.
(13) Art. 35: El administrador deberá presentar un informe anual con carácter de declaración jurada y una caución real o contratar un seguro de caución a su cargo.
(14) Art.38 del proyecto reseñado.
(15) Art.39 del proyecto.
(16) Art.40 del proyecto.
Perlitas: "En realidad nunca crecemos. Sólo aprendemos a comportarnos en público" (Bryan White)
Sres. Consorcistas: Ante la información proporcionada por agrupaciones de padres, que trabajan en la seguridad nocturna, y a raíz de la tragedia ocurrida en el mes de Septiembre en el boliche Beara, donde se puso en evidencia que muchas fiestas aparecen como "privadas" y en realidad se difunden a través de redes sociales, cobrándose entrada o consumición a sus asistentes (inclusive en Consorcios de Propiedad Horizontal), queremos prevenirlos:
1) Aquellos Consorcios que posean SUM, Quincho o Salón de Fiestas, recomendamos que al momento de tomar una reserva para "fiesta
privada", se solicite al propietario solicitante, la firma de su responsabilidad sobre el cumplimiento del limite de personas asistentes, la verdad sobre los motivos de la reunión (de índole familiar) y los perjuicios que pudieran ocasionarse a las personas o a las cosas.
2) Que durante el desarrollo de la reunión siempre se encuentre presente el responsable.
3) Que en el caso producirse roturas, desmanes, ruidos, música en vivo o electrónica, molestias a otros vecinos o desbordes ocasionados con motivo de una celebración, se de inmediata intervención al Administrador del Consorcio y eventualmente si correspondiera a la autoridad policial, además de aplicarse las sanciones establecidas en la reglamentación interna.
4) Que se circularice mensualmente (junto a las expensas) un listado de copropietarios que utilizaron el SUM o Salón de Fiestas durante el mes anterior, para conocimiento del resto de los consorcistas, evitando de esa manera que se "enmascaren" fiestas que deben ser estrictamente privadas, (cumpleaños, bautismos, aniversarios) de la familia de los propietarios para convertirse en actividades semi-públicas, que además de contrariar el espíritu del Reglamento interno ponen en peligro, a la totalidad del Consorcio.
5) Que preventivamente se solicite al administrador que circule estas u otras medidas que puedan tomarse para evitar futuros excesos. Bajo la Ley 13.512, los copropietarios son solidariamente responsables por cualquier daño a la propiedad o a las personas que puedan ocasionarse en espacios comunes, y que actuando desde la prevención y concientización, podremos evitar desbordes.
Félix B. Pazo
Perlitas: "Ciudad grande, soledad grande" (Estrabón)
13 de Octubre Día del Administrador de Consorcios por el Adm. Adrián Hilarza
Complicada nuestra labor polifacética con elevada carga de responsabilidad que crece diariamente pero agravada por encontrarse los destinos de nuestra profesión en manos de terceros ajenos a la misma.
Con odio y rencor en forma vergonzosa, exagerada y unilateral nos van aplicando más obligaciones como si el administrador de consorcios fuera el causante de todos los males.
La seguridad edilicia en nuestra ciudad hace agua pero en definitiva la responsabilidad la hacen recaer en nuestra figura como lo están haciendo con el "empadronamiento".
Sencillo resulta cargarnos con más exigencias, declaraciones juradas, trámites perentorios permanentes paro debilitar más aún en forma simultáne a nuestro mandato. A punto tal que si esto no bastaba a través de la modificación de la Ley 941/GCBA aparecen "mágicas soluciones de proyectos de modificación de la Ley 13.512" donde obviamente no sólo la figura del mandato tiene certificado de defunción sino que además la obligatoriedad de un seguro de caución nos llevará a la extinción de nuestro sector.
El negocio está muy claro y el cuál no se encuentra de este lado del mostrador. Nuestros funcionarios y políticos de turno deberán rendir cuentas en algún momento y explicar qué es lo que se persigue. Persecución es lo que nosotros podemos denunciar, le guste a quien le guste.
Es hora de que realmente comencemos a repensar nuestra profesión, a movilizarnos por lo que nos da el sustento diario a nuestras familias. No dejemos y no deleguemos en manos de terceros o de negligentes nuestro futuro.
Hoy más que nunca colega debemos realzar nuestro aniversario del 13 de Octubre y llamarnos a la reflexión.
Honremos nuestra actividad con mayor transparencia, capacitación y profesionalismo y no participemos más en paritarias ya que sólo nos reditúan desprestigio e indignación social.
Perlitas: "Primero observa, argumenta después" (Jean H. C. Fabre)
Laborabilidad por el Sr. Alberto Saltari
La nota (BPN Nº 415 del 22/09/10: "Administradores y encargados colaborarán con los censistas") no aclara acerca de "el día del censo estaremos colaborando activamente".
¿Cuál es el modo de colaboración que brindarían los encargados de los edificios, además del contrasentido que implica el alcance de su "laborabilidad" en un día "declarado feriado nacional"?.
Perlitas: “La conservación es ahora, la tierra no tiene más tiempo” (Karla Sanabria)
Caza de brujas por la Adm. Mirta Duarte
Felicito a Pequeñas Noticias por todo lo que nos informa y por poder expresarnos.
Sobre lo manifestado por el Sr. Adrián Hilarza, a quien felicito por lo expuesto, debo agregar que por mi número de RPA debo presentar los 100 puntos que exponen en el requisito para reempadronarnos, antes del 8 de octubre.
Ahora bien, ¿quién me explica cómo cumplo los siguientes?:
2) Solapa Libro Sueldos Para la rúbrica de hojas móviles al solicitar turno por Internet, llegada la fecha, no la dan. Consultado por teléfono me dicen que es casi imposible, que trate entre las 3 y 4 de la mañana.
Traté de hacer el trámite a través de una prestigiosa empresa que se dedica hacer los mismos y me dijeron que el Gobierno de la ciudad está dando fecha para dentro de 60 días.
Además, piden constancia de inscripción en el Registro de Empleadores. En el Centro de Gestión Nº 7 no me aceptaron los consorcios cuyo vencimiento opera en noviembre.
¿Cómo rubrico las hojas de estos consorcios?
6) Luces de Emergencia. He realizado las mismas hace tiempo, con un electricista monotributista que, por ende, no tiene ART. Trabaja solo y tampoco tiene matrícula de instalador de luces de emergencia porque no lo exigían en ese momento.
Ante lo expuesto me pregunto: ¿debo dejar de ser administradora ya que ellos me obligan por un lado pero me cierran las puertas por el otro?. Veo imposible poder cumplir con las exigencias en el corto tiempo que me queda.
Si bien Adrián manifiesta que hay que repensar seguir con esta profesión, yo llegué a la conclusión que la nuestra ya no es una profesión que podamos ejercer quienes hemos cumplido y cumplimos a diario con ella.
Será para los que tienen una gran infraestructura por el tiempo que nos hacen perder con declaraciones de todo tipo. Ellos están amparados por tener empleados en quien derivar estos trabajos.
Hay y hubo malos administradores, es verdad; pero también médicos, abogados, políticos y no veo que exista esta persecución ni todo este control, que está bien pero con los tiempos necesarios y para todos por igual.
Da la sensación de estar en una caza de brujas con un desconocimiento total de los tiempos que lleva controlar el estado y trabajos de un consorcio, realizar la papelería correspondiente y debemos escuchar a diario conceptos inconcebibles.
RPA 405
Perlitas: "Cuando una mujer se rinde es porque ha vencido" (Aldo Camarota)
En la actividad quedan siempre puntos oscuros por el Adm. Luis Sinagra
En relación a la nota (BPN Nº 415 del 22/09/10: "El Congreso Nacional avanza sobre la Ley 13.512") sobre la intención de la modificación a la Ley 13.512, quisiera acotar algo que en mi humilde opinion deberían modificar en su Art. 9º ("El que la hace la paga").
Debe instrumentarse como mayor precisión la denuncia del propietario afectado. El administrador sólo participa si se afectan partes comunes, quedando ajeno en forma clara a temas o denuncias de tipo personal.
Debería existir la posibilidad de que el consorcio tenga la facultad, sin que quede lugar a dudas, de aplicar una multa a favor del consorcio a quien no cumpla con lo establecido en el reglamento de copropiedad o reglamento interno a sólo requerimiento escrito del consorcista afectado y si quien cometió la infracción lo cree injusto que se ocupe de que el juez lo absuelva. En resumen, que primero pague y si no le gusta que reclame.
En relación a las paritarias deberían profundizar mejor el tema, permitiendo que el administrador/consejo de cada edificio cuente con la libertad de negociar con su empleado, ya que existen sólo en Capital Federal miles de consorcios y millones de consorcistas. Estaríamos frente a la misma película con diferentes actores.
No es garantía para un consorcio que un grupo de personas que no conocen la problemática de su consorcio negocien salarios en su nombre. Entiéndase que me parece excelente que los consorcistas puedan manejarse con libertad y que el administrador no sea el "cuco" cuando los sueldos inciden demasiado sobre la expensa. Pero creo que es importante que no sólo les otorguen libertad, sino que ella les resulte útil.
La Ley 13.512 es de carácter general para todo consorcio. Debería impulsarse la participación de los propietarios y tener presente que muchas asambleas extraordinarias se celebran durante la vida del consorcio sin el quórum exigido en el Reglamento (por falta de participación). Además muchos reglamentos no contemplan segunda convocatoria con los presentes en asambleas extraordinarias, pero se hace igual porque el consorcio debe seguir adelante y sería una locura pedir una asamblea judicial por falta de quórum.
Lamentablemente en la actividad quedan siempre puntos oscuros que el administrador debe sortear y hoy más que nunca a su riesgo económico, afrontando multas por incumplimientos de su mandante.
Respecto a todas las medidas que se vienen tomando, estimo a nivel personal que se irán puliendo y ajustando a la realidad con el objeto de mejorar el ejercicio de la actividad y en un futuro, finalmente, colegiarla creando una carrera universitaria.
Por último, y en otro orden de cosas, no he visto cálculos de impacto sobre las expensas producto de los nuevos cambios, como tampoco entiendo muy bien cuál es la multa que le aplicarán al consorcio que no cumpla con lo exigido por ley en el supuesto caso que el administrador acredite que no es su responsabilidad el incumplimiento, o se haya realizado el descargo previo.
¿Qué plazo se dará al consorcio para que cumpla con lo exigido por ley, después de multar al administrador que no la hizo cumplir?.
Perlitas: "El racismo se cura viajando y el fascismo leyendo" (Miguel de Unamuno)
Expuesto a las zonas grises por el Adm. Luis Sinagra
Estimado Adrián Hilarza:
No coincido del todo con vos (BPN Nº 415 del 22/09/10: "Repensar la profesión dejando de lado limitaciones y miserias"). Creo que te quedaste corto ya que sabés que tomás un edifcio y estás expuesto siempre a las zonas grises de las diferentes obligaciones que van apareciendo en este nuevo "nicho de mercado" que es la Propiedad Horizontal. "Nicho de mercado" que, sin exagerar, tiene mayores exigencias, o al menos controles, que una fábrica o comercio de envergadura, quienes pueden trasladar gastos y costos al precio del producto. El consorcio no tiene desquite, paga siempre y el consorcista lo acepta o te insulta.
Vos que llevás adelante un empresa, segunda generación sino me equivoco, ¿no te parece que cada vez importa menos la capacidad del administrador, quien tiene a su cargo un patrimonio de varios millones en cada edificio y que el estado del mismo repercute en el valor de cada unidad funcional? Ahora hay que cuidarse más que administrar. Igualmente, incumplimientos van a existir pero uno deberá hacerse el tiempo para exponerlo en cada asamblea y ante la denuncia de un consorcista que no le gusta tu cara o estilo, puedas ocupar más tiempo todavía para hacer el descargo ante la autoridad de aplicación con el fin de evitar una multa.
Uno está presupuestando "tiempo" en la atención de cada consorcio y hoy no sólo no dan los números sino que podés cotizar un edificio haciendo todas las consideraciones que volcaste en tu nota y alguna más. Pero, a los seis meses tu utilidad no es la misma y tu poder adquisitivo a nivel personal tampoco. Si los honorarios se deben pactar con el consorcio en asamblea hoy tenemos que poner vigencia de mandato cada seis meses y si no aceptan los honorarios que propusiste, te vas. Pero si tardan dos meses en conseguir nuevo administrador tenés que seguir, no podés abandonar el edificio y supongo que el honorario de ese lapso es el que no te aceptaron o hay que mantener el mismo porque la asamblea no acepta aumento y la ley dice que no se puede aumentar sin aprobacion de la asamblea.
Corregime si me equivoco, la gestión hoy no cuenta (para lo que se está legislando). El administrador debe convertirse en un excelente "administrativo": pagar, cobrar, enviar al abogado al que no paga, informar al consorcio lo que hay que hacer y lo que es obligatorio por ley, y esperar que los propietarios reunidos resuelvan "cómo" llevarlo adelante.
Si todos los administradores se limitaran a caminar en el sendero por el que nos llevan, los edificios pasarán a cambiar de administrador con frecuencia. La falta de continuidad generará desgastes y roces entre propietarios porque no todos piensan lo mismo del administrador de turno.
Otra cosa que parece que no se tiene presente: se administra un consorcio, no la voluntad del consorcista de turno o el que grita más. El consorcio se expresa en asamblea, fuera de ese marco se hará lo que el administrador estime necesario en la medida que sea lícito y obligatorio. El consejo no cuenta porque nadie va a comerse una multa por esperar la celebración de asamblea.
Un saludo Adrián y gracias Claudio por permitirme el uso de este espacio a modo de diálogo personal.
Perlitas: "Creo que con el tiempo mereceremos no tener gobiernos" (Jorge Luis Borges)
Lo que tampoco se habla: accesibilidad en micros de larga distancia por el Sr. Raúl Guinzburg
Desde mucho tiempo atrás venimos poniendo de manifiesto los problemas que afectan a las personas con discapacidad con referencia al Decreto Nº 118/06 que limitan comodidades y servicios en los transportes públicos de pasajeros de larga distancia. También la larga lucha para la derogación del Art. 4º de dicho Decreto y los sucesivos reclamos y presentaciones judiciales en tal sentido y hasta el fallo de la Corte Suprema de Justicia haciendo lugar a los reclamos en cuanto al cupo a asignar. Queda pendiente y sin miras de solución la eliminación de ciertas comodidades que los empresarios consideran "vip" (coche cama y suite) y que con evidente discriminación, no pueden acceder las personas con discapacidad, principalmente los motrices y/o movilidad reducida.
Pero hay un punto del cual no se habla: la accesibilidad en los micros de larga distancia para las personas con discapacidad motriz y/o movilidad reducida. Si bien se exige, aunque con cumplimiento aparentemente voluntario (dada la realidad que vemos), que en las unidades nuevas para corta y media distancia que reemplazan a las que las normativas indican que deben ser dejadas fuera de servicio, se adapte la accesibilidad en cuanto a "piso bajo" y conformación interna, ello no se aplica a las correspondientes a unidades de larga distancia.
En el decreto reglamentario (Nº 914/97) de los artículos 20-21 y 22 de la Ley 24.314, en el artículo 22 Inc. A2 "Vehículos de larga distancia", se expresa: "En vehículos de larga distancia se optará por la incorporación de un elevador para sillas de ruedas o sistemas diseñados a tal fin, que cumplan con el propósito de posibilitar el acceso autónomo de personas en sillas de ruedas y se dispondrá el espacio necesario en su interior para la ubicación de por lo menos una silla de ruedas en el sentido de dirección de marcha del vehículo, equipado con los sistemas de sujeción correspondientes a la silla de ruedas y al usuario".
Esto por supuesto y aún con la incorporación de unidades nuevas, no se cumple. Por otra parte y de acuerdo a la Resolución Nº 891/2005 de la Secretaría de Transportes-"Transporte automotor de pasajeros-Arquitectura interna", que trata la adecuación interna de las unidades, pero en cuanto a los de larga distancia no hay referencia a "elevadores para sillas de ruedas" o espacio para el mismo. Ocurre igual en la Resolución Nº 139/97 ST.-Adecuación del "Manuel de Especificaciones Técnicas para Vehículos de Transporte Automotor de Pasajeros", que no sólo no se especifica la obligación de las adecuaciones indicadas para usuarios de silla de ruedas, sino que se comete una aberración al indicar que ""Unicamente en los vehículos urbanos de piso bajo y semibajo y los de media y larga distancia el nivel de la zona de asientos podrá estar más elevado que el nivel del piso en la zona de tránsito de los pasajeros (pasillo central y accesos)". No puede escapar al sentido común el hecho de que los asientos que se encuentren elevados del nivel del pasillo constituyen una impractibilidad a la accesibilidad no sólo para las personas con discapacidad motriz sino para los de movilidad reducida especialmente en las de la tercera edad. Pero de ello no se habla.
Según mi investigación la única referencia que hubo sobre el problema de accesibilidad fue en un dictámen de Comisión del Senado de la Nación (Orden del Día 883) que indica la incorporación a líneas de larga distancia vehículos especialmente adaptados para acceso y traslado para personas con movilidad reducida (S-12.83/05), así como publicación de frecuencias que realizan los recorridos. Dictámen de Comisiones de Infraestructura, Vivienda y Transportes y de Presupuesto y Hacienda (Proyecto de Comunicación) sobre Leyes 24.658 y 25.280. Es evidente que esto quedó archivado en un cajón y nunca más se tocó.
En el informe de la Auditoría General de la Nación Nº 132/08 en forma exhaustiva, crítica y analítica se estudia las funciones de la Secretaría de Transportes y de la Comisión Nacional de Regulación del Transporte en cuanto al cumplimiento de las mismas y como era de esperar se verifican innumerables trasgresiones en cuanto a la accesibilidad en el transporte público de pasajeros terrestres, trenes y subterráneos y a la falta de controles o controles deficientes de todo tipo, pero no es claro con referencia al tema puntual de esta nota.
En consecuencia nuestro colectivo tiene la obligación de luchar por el respeto a las normas que nos protegen y la exigencia de su cumplimiento y este problema es también de suma importancia para la integración, teniendo en cuenta que hay una enorme cantidad de personas con discapacidad motriz que por razones médicas, terapeuticas y de rehabilitación deben viajar desde y hacia la Capital Federal desde todas las provincias de nuestro país.
Perlitas: "Decimos: "Haz como la hormiga, que trabaja todo el día" ¡No sabemos cuán jóvenes mueren!" (Roberto Fontanarrosa)
La nueva disposición que obliga al rempadronamiento de administradores contiene una solapa para "Protección Contra Incendio" donde debemos informar todos los servicios y mantenimiento obligatorios.
¿Me podrían indicar dónde puede obtener las leyes, ordenanzas y normativas que allí solicitan cumplir?.
La Ley 3.246 en el Artículo 11º, Capítulo II, Requisitos Para Contratar, exige la contratación de los servicios con empresas o profesionales debidamente registrados y matriculados.
Puede consultar la nómina de empresas registradas para los servicios de Protección Contra Incendio en el "Registro de Empresas de Matafuegos" de la la página web del Gobierno .
Las leyes, ordenanzas y normativas puede consultarlas e imprimirlas ingresando al post de Prevind sobre el tema <vínculo> desde ahí podrá imprimir todas las leyes y normativas con referencia a la Protección Contra Incendio.
Perlitas: “El tiempo es como el viento, arrastra lo liviano y deja lo que pesa” (Domenico Cieri Estrada)
Me dirijo a ustedes a fin de saber si pudieran asesorarnos sobre cómo proceder respecto del caso que paso a comentar.
Una de las copropietarias del edificio es una señora de 86 años que vive sola y ha tenido en este último tiempo varios episodios con alucinaciones y pérdida de memoria. Hace una semana debí llamar a la policía ya que deambulaba por los pasillos diciendo que su casa estaba tomada. No tenía la llave y había quedado fuera del departamento.
La policía confirmó que no hubiera nadie luego de lograr entrar y ella quedó tranquila, pero no sabemos cuándo pueda presentarse otra situación parecida.
No tiene familia y no es posible darle asistencia entre vecinos porque no lo acepta.
Debe muchos meses de expensas y no recibe las cartas documento intimando el pago.
Estamos desorientados en cuanto a cómo proceder ya que queremos encontrar una solución que la proteja a ella y a nosotros.
Cualquier orientación que pudieran darme será muy bienvenida.
(31/08/8/2010)
La situación por Ud. planteada se encuentra expresamente contemplada por nuestra legislación, ya que cualquier vecino afectado por una persona de estas características (ya sea por ser “furioso” o “incomodar a sus vecinos” para citar los términos del Art. 144 inc. 5º del Código Civil) puede accionar judicialmente solicitando su declaración de demencia (Art. 624 del Código Perocesal Civil y Comercial). Esa solicitud debe realizarla a través de la iniciación de una acción judicial y podría hacerlo tanto un propietario o un grupo de vecinos, cuanto el propio administrador.
En otras palabras, para proteger a esta persona de que se provoque un daño a sí misma o a terceros, y que en su caso el Estado se ocupe de la situación, se debería iniciar la acción judicial por insania.
Respecto de la deuda por expensas, la circunstancia personal del propietario no exime de la obligación del pago por lo que el administrador puede y debe iniciar la ejecución de expensas correspondiente.
Perlitas: "La vida está en gran parte compuesta por sueños. Hay que unirlos a la acción" (Anais Nin)
Mi marido es médico y junto con otros colegas tienen un departamento en Avellaneda en un edificio de 12 unidades apto profesional.
Sólo hay 3 unidades como viviendas permanente.
Con el tema de la inseguridad, quieren anular el portero eléctrico y cerrar con llave las 24 horas.
Esta medida no es operativa para el consultorio, ya que sería imposible a la secretaria bajar a abrir y cerrar por cada paciente.
El mes pasado por mayoría y menos gastos se despidió al portero.
¿Pueden tomar este tipo de decisiones siendo que el edificio siempre fue apto profesional?
El caso que Ud. refiere es una consulta muy común en los tiempos de inseguridad que están asolando a los edificios de propiedad horizontal y a toda la sociedad en general.
Al respecto, la jurisprudencia ha sostenido que pretender la nulidad de la decisión de la asamblea que ordena el cierre de la puerta de entrada con llave durante las veinticuatro horas resulta totalmente arbitrario, y constituye un verdadero abuso del derecho, que no puede merecer la protección de un Tribunal.
Es que, es de público y notorio la situación de inseguridad que se ha instalado en el país, particularmente en la ciudad de Buenos Aires y sus alrededores, situación que es motivo de constante preocupación de las autoridades y población y a la que se refieren insistentemente los medios, a lo que se le añade que la medida tomada por la asamblea es precisamente una de las medidas que recomienda la Policía Federal para adoptar en los edificios de departamentos y dicha institución ha hecho llegar volantes en tal sentido a todos los consorcios de la ciudad de Buenos Aires. (Sumario Nº 16.193 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº 20/2004).
A pesar de lo sostenido por el fallo precedente también cabe deducir que suprimir el funcionamiento del portero eléctrico importaría una modificación de los derechos adquiridos por los propietarios y para que prospere deberá ser decidido por una asamblea que reúna la unanimidad de todos los propietarios. Cualquiera que compra en un edificio apto profesional, sabe y conoce que existirá alguna molestia porque constantemente ingresarán al edificio personas extrañas, ahora, si de seguridad se trata existen otros métodos para proteger al mismo: vigilancia, cámaras de TV, etc. "Los actos del consorcio exteriorizados mediante resolución mayoritaria, no pueden alterar derechos individuales de los propietarios que lo integran resultante de su título de adquisición, así si las limitaciones de acceso al edificio constituyen un serio obstáculo al normal desempeño de la labor profesional y puede provocar diversos inconvenientes, afectando sustancialmente la titularidad de dominio, corresponde disponer las medidas necesarias para que tenga libre y permanente acceso a la unidad que le pertenece exclusivamente".
Eventualmente se podría dar el caso que si lo perjudica podrá demandar al consorcio para que restablezca el portero eléctrico y los daños y perjuicios que el mismo le ocasionó.
Perlitas: “El cerebro de los necios transforma la filosofía en tontería, la ciencia en superstición, y el arte en pedantería” (George Bernard Shaw)
Contesta el Sr. Ricardo Tondo
Me dirijo a ustedes a fin de consultarles cómo correspondería administrar un edificio cuyo propietario es una compañía.
Las unidades funcionales son alquiladas por esta compañía a otras.
¿El propietario del edificio debe hacerse cargo de todas las expensas?
¿Qué ingerencia tiene el propietario en caso de alguna deficiencia en las unidades?
Ej.: si se tapa una cañería de una unidad, ¿corresponde al propietario del edificio la destapación o reparación?
Muy interesante su pregunta ya que afecta a miles de consorcistas (locadores o inquilinos) en las grandes urbes.
En términos concretos, las respuestas a sus 3 preguntas son:
1. El cómo se lo respondo al final.
2. Siempre el propietario debe hacerse cargo de todas las expensas en relación a su condición de consorcista.
3. La ingerencia es plena en el caso de que sea un propietario y condicionada en el supuesto de que su rol sea el de inquilina. El condicionamiento lo marca que, siendo inquilina, Ud. pague el 100% de las expensas o sólo la que se refiere a la de los gastos comunes. Sin embargo, que como inquilina pague el 100% no será una oportunidad para reclamarle al administrador, en forma directa, sino a través del locador. Es importante destacar que, desde lo legal, el propietario como tal, debe hacerse cargo de entregar y conservar la unidad en buen estado posibilitando así el uso y goce pacífico del inmueble por parte del inquilino. De lo contrario, se estaría frente a un incumplimiento contractual de acuerdo a lo normado por los Arts. 1.514, siguientes y concordantes del Código Civil, referido a las obligaciones del locador.
Sobre el caso concreto: "si se tapa una cañería". La respuesta es: sí, así es. Es de uso y costumbre que todo el consorcio absorba, solidariamente, lo de su vecino copropietario. Salvo que el reglamento de copropiedad regule otra modalidad y/o el ocupante (sea dueño o inquilino) sea el responsable del daño y se pueda probar.
Ahora bien, desde la buena praxis y enfocados a la prevención de conflictos, atento a que el caso específico sería el de una compañía que vive de rentas de alquiler dado que se podría estar ante una situación de lucro de parte de la administración del consorcio y si ésta a la vez fuera quien alquile y/o administre las propiedades, mi recomendación es que se desdoble la administración: una de carácter vecinal y otra comercial. Es sabido que en estos casos, antes atípicos, nos encontramos con reclamos de quienes cohabitan estos edificios con consorcistas estables y, otros, golondrinas. Siendo estos últimos los que por su condición de transitoriedad no cuidan lo ajeno como lo propio las expensas se encarecen por cuestiones ajenas a lo habitual. Esto le quita transparencia a la hora de reclamar un vecino (propietario o inquilino) sus derechos como consumidor de los servicios dados por su administrador.
Mi recomendación es que los propietarios e inquilinos pueden evitarse conflictos en el ingreso, transcurso o egreso de su contrato locativo si cesara la lógica de la confección de contratos de adhesión (pre-hechos) que no reflejan con claridad el espíritu de las partes.
En mi experiencia es uno de los cabos sueltos en que la buena fe y/o la falta de interacción profesional deriva en conflictos de convivencia contractual que luego se deben resolver en instancias privadas o públicas. Todo ello con los consecuentes trastornos que generan, entre otros, no diferenciar entre expensas (comunes, ordinarias y/o extraordinarias), aún ganando lo que la ley dice pero el sentido común contradice.
El Sr. Ricardo Tondo es titular de El Centro Argentino de Transparencia Inmobiliaria (EL CATI). Por cualquier consulta se puede enviarle un e-mail a info@tondo.com.ar
Les comento el problema que tenemos en nuestro edificio a fin de que Ud. me pueda dar otra alternativa acerca de lo que podemos hacer.
Un chico (inquilino) que vive en un piso superior arroja por la ventana todo tipo de elementos: basura, botellas de vidrio, matafuegos, una cama, etc.
El administrador del edificio ya envió notas, multas, carta documento al propietario y hasta un acta de escribano pero hasta el día de hoy el inquilino no ha cambiado su actitud y no tenemos respuesta por parte del dueño.
Aclaro que todos sospechamos de este chico pero no tenemos prueba concreta.
El tema es que la convivencia se ha tornado imposible.
¿Qué solucion le ve Ud?
Como Ud. y su administrador sabrán, el inciso b) del artículo 6º de la Ley 13.512, prohíbe expresamente al propietario y/o ocupante de un departamento perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos.
En consecuencia, con el envío de notas, cartas documentos y actas de constatación, habrían agotado ya toda instancia de solucionar el conflicto sin recurrir a la justicia.
Ahora bien, ha llegado la hora de que el administrador, en su calidad de representante legal del consorcio, recurra al proceso de mediación prejudicial obligatoria convocando al propietario del inmueble y a su inquilino a tal proceso, a fin de que por medio de la instancia del diálogo puedan arribar a un acuerdo. Si este acuerdo no fuese posible les quedará expedita la vía judicial.-
Estoy angustiada por algo que me supera ya que me encuentro afectada en una situación grave y ahorré toda mi vida para tener un departamento. Es lo único que tengo y ahora me veo involucrada por terceros en una situación gravemente financiera en el edificio en el cual vivo que se encuentra en Florida (provincia de Buenos Aires) y consta de 16 unidades funcionales y 12 cocheras.
En el día de ayer la administración nos informó, mediante la liquidación correspondiente a este mes, que no se pagarán los aportes y contribuciones debidos a partir de los haberes del encargado. Esta decisión afecta gravemente al consorcio y por supuesto a mí también por la deuda que se generará con AFIP, por pago de intereses, costas, etc.
¿Puedo quedar afectada solidariamente con esta deuda y con este desinterés de pago de algunos propietarios haciendo que la deuda crezca y que me embarguen, ejecuten, rematen mi vivienda?
¿Tengo alguna forma de preservar mi único patrimonio? ¿Cómo debo proceder ante esta gravísima situación?
Cabe aclarar que hay 4 morosos crónicos, adeudan luego pagan y empiezan a deber nuevamente.
¿Cómo se debe proceder con los morosos? ya se los intimó a través de carta documento ¿Cuál es el plazo de espera? Es decir una vez que se los intima cuál es el tiempo de espera y ¿Cuáles son los pasos a seguir? es decir los procedimientos legales y el plazo del mismo. Tengo entendido que se inicia un juicio ejecutivo de remate ¿Cuánto tiempo tarda?
¿Hay otros mecanismos legales más rápidos como por ejemplo: Veraz, embargo preventivo,inhibición de la persona para que le blanqueen las cuentas bancarias como hacen los organismos estatales?.
Me urge saber esto dado que uno de los morosos es empresario y tiene varias propiedades. No es mi caso ni de otros propietarios que son jubilados (cobran la mínima) y cumplimos con nuestras obligaciones de pago en tiempo y forma.
¿Cómo se debe proceder ante el caso de los inquilinos que no sabemos qué expensas deben pagar, según sus respectivos contratos de locación? ya que tenemos expensas ordinarias y extraordinarias y este inquilino paga únicamente las ordinarias, siendo que el propietario nunca pagó, ni paga las extraordinarias ¿Sería conveniente entonces que la administración no le acepte al inquilino el pago parcial?
¿Tiene la facultad la administración de solicitar al inquilino el contrato de locación pactado con su locador?
Desde ya muchísimas gracias por recibir mi consulta.
Paso a responder su consulta, atendiendo a las dos cuestiones que Ud. propone. La primera se vincula con la administración del consorcio. Y la segunda con el pago de expensas ordinarias y extraordinarias cuando existen departamentos alquilados.
A) Con referencia a la primera cuestión, debo decirle que advierto dos graves falencias en el desempeño del administrador del consorcio. Una que lo compromete personalmente a él y lo expone a una causa penal, es el de la evasión (o eventual elusión) de aporte y contribuciones del personal; cabe señalar que también compromete económicamente al consorcio que es quien, en primera instancia, deberá hacerse cargo del pago extemporáneo de dichos aportes y contribuciones mediante intereses y multas. La segunda falencia es tan grave como la primera, dado que la existencia de "cuatro morosos crónicos" (como Ud. dice) revela por sí sola la inoperancia del administrador, para quien una de sus primeras obligaciones como tal consiste en recaudar regularmente las expensas puestas al cobro y, ante la mora de algún copropietario, no dejar pasar más de dos meses para efectuar la intimación fehaciente correspondiente; de persistir la falta de pago del capital y de sus intereses, corresponde la inmediata promoción del juicio ejecutivo; ello obra en favor de ambas partes: del consorcio, porque cobra más rápido su crédito de expensas, y del deudor, porque de este modo la deuda no crece hasta hacerse mucho más difícil de pagar. Por donde se lo mire, no dejar pasar inútilmente el tiempo es lo más aconsejable.
Todo lo expuesto impone la necesidad de que la administración sea intimada a regularizar inmediatamente estas dos graves cuestiones. Lo más aconsejable es verificar si existe un consenso más o menos mayoritario entre los vecinos como para exigirle la rápida convocatoria a una asamblea extraordinaria, para que en la misma la administración dé las explicaciones del caso y se adopten los recaudos de rigor, tanto respecto del pago de aportes como del cobro de las deudas de expensas. Según lo que resulte de esa asamblea, cabrá evaluar la posibilidad de remover al administrador, antes de que siga perjudicando al consorcio. Si Ud. no consigue que sus vecinos la acompañen, deberá hacerse asesorar por un abogado y remitirle a la administración una carta documento intimándola por estas dos cuestiones.
Este recaudo no la pondrá en principio al margen de los perjuicios económicos que sufrirá el consorcio que Ud. integra (no porque su responsabilidad sea "solidaria", sino porque Ud. es parte del mismo), pero al menos le dará un antecedente importante a la hora de pretender un eventual resarcimiento por parte del consorcio por el perjuicio sufrido (en la proporción del porcentual de su unidad funcional), dado que Ud. al menos advirtió el peligro y lo puso de manifiesto, y si los demás no adoptaron los recaudos necesarios no es su culpa.
B) Con referencia a la segunda cuestión, debo decirle que cuando un propietario alquila el departamento, firma un contrato de locación con el inquilino, en el cual el consorcio no es parte. Esta es la razón por la que, frente al consorcio, no se delega la responsabilidad por el pago de las expensas del propietario al inquilino. El responsable será siempre el propietario. Respecto de quién afronta el pago de las expensas extraordinarias, si bien es cierto que la regla general dice que éstas le corresponden al propietario, esto no obsta que en el contrato se las carguen al inquilino. Y si el contrato dice "expensas comunes", debe entenderse que el inquilino se hizo cargo tanto de las ordinarias como de las extraordinarias, dado que ambas son "comunes". Pero todo esto es irrelevante para el pago de las expensas, dado que frente al consorcio el único y exclusivo responsable es el propietario, diga lo que diga el contrato de alquiler.
Con lo respodido le envío un saludo cordial.
Mi consulta está referida a la liquidación de sueldo de un empleado categorizado como Personal de Vigilancia Media Jornada, con las siguientes particularidades:
1)Horario de trabajo: de 23:00 a 03:00 (4 horas nocturnas).
2)Descanso semanal: el día miércoles, es decir que su semana laboral incluye sábados y domingos.
3)Sueldo básico: el proporcional al de Personal Vigilancia Nocturna de la planilla salarial vigente, es decir 4/7 del mismo teniendo en cuenta que la jornada nocturna son 7 horas y no 8.
El sindicato sostiene que las horas del sábado y domingo deben liquidarse al 100 %, no obstante el descanso compensatorio del miércoles.
Mis preguntas son: ¿Cómo corresponde liquidarse el sueldo de este empleado?, ¿lo sostenido por el sindicato es legalmente correcto?, ¿el franco del miércoles es suficiente para compensar el fin de semana trabajado en ese horario?
Hola Daniel, la verdad es que es un sueldo bastante particular. En casos como éste es bueno tener la opinión del sindicato y –por otro lado- lo que ustedes le ofrecen al trabajador. Lo ideal es llegar a un acuerdo con éste y firmarlo en el SECLO (Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria) que depende del Ministerio de Trabajo para quedarse todos más tranquilos.
Yo no soy abogada y sería bueno hacerle una consulta a un abogado especialista en legislación laboral sin olvidar llevarle el convenio y las planillas de salarios vigentes como para poder consultar y confeccionar un modelo de acuerdo.
¿Tengo que reclamarle al administrador los aumentos de las asignaciones?
Estimada María, desde julio de 2010 el consorcio de propietarios –que es tu verdadero empleador- ya no tiene la obligación de abonarte las asignaciones familiares con el sueldo de todos los meses.
Este aumento lo recibirás en tu cuenta sueldo –si es que posees una- o en la boca de pago correspondiente al banco que más cómodo te quede y hasta podés elegir algunas oficinas de correo.
Si ya estás recibiendo este beneficio, el aumento llegará solo y si no tendrás que preguntarle al administrador del edificio en qué situación está este trámite.
No recibí el último Boletín de Pequeñas Noticias y realmente me es muy útil como para no recibirlo.
¡No puedo estar sin el boletín! ¿les pasó algo?
Hola Andrea, nos alegra mucho que notes nuestra ausencia paro no nos ha pasado nada. El último boletín enviado fue el número 415 correspondiente al día 28 de septiembre y el que le sigue es este.
Para que no te falte ninguno acordate que podés acceder a nuestro sitio www.pequenasnoticias.com.ar. para llegar a todos los boletines. Una vez allí, deberás hacer un clic en el icono que tiene por dibujo un diario, ubicado arriba y en el centro de la ventana principal.
Número de Edición: 416 (1º edición)
Fecha de publicación: 06 de Octubre de 2010