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Timestamp: 2020-07-07 02:44:21
Document Index: 359677867

Matched Legal Cases: ['§ 546', '§ 543', '§ 569', '§ 569', '§ 543', '§ 721', '§ 91', '§ 708']

Zur fristlosen Kündigung wegen Beschädigung und Vermüllung der Mietwohnung | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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AG München, Urteil vom 08. August 2018 – 416 C 5897/18
Stellt der Mieter nach Feststellung einer kompletten Vermüllung der Mietwohnung nebst Substanzschäden an Parkett und Einbauküche sowie extremem Geruch trotz entsprechender Abmahnung keinen vertraggemäßen Zustand der Wohnung her, so ist eine fristlose Kündigung auch bei einem bereits langfristigen Mietverhältnis gerechtfertigt.(Rn.26)
I. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Haus B (Hinterhaus) 5. Obergeschoss (Dachgeschoss) Wohnung Nr. … München, bestehend aus 2 Räumen, eine Abstellkammer, Küche, Bad, Balkon und Freisitz mit ca. 60,8 qm (im beigefügten Lageplan K2 grün markiert) sowie das zugehörige Kellerabteil mit der Nummer 32, sowie den zugehörigen Stellplatz mit der Nummer 32 in der Tiefgarage zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich Ziffer III. nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.
Hinsichtlich Ziffer I. kann die Vollstreckung von der Beklagtenpartei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 11.000,00 EUR abgewendet werden, wenn nicht die Klägerpartei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 11.000,00 EUR leistet.
Der Streitwert wird auf 10.092,00 € festgesetzt.
Mit Mietvertrag vom 04.11.1996 mietete die Beklagten die im Urteilstenor bezeichnete streitgegenständliche Wohnung von der … GbR an. Die Klägerpartei firmiert inzwischen als … GmbH & Co. KG. Die Beklagte bewohnt die streitgegenständliche Wohnung seit dem 15.01.1997. Die Beklagte zahlt aktuell für die Wohnung und den Stellplatz eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 841,00 Euro. Mit Schreiben vom 30.01.2018 erhielt die Hausverwaltung N der Klägerpartei ein Schreiben nebst 2 Fotos, welches eine Beschwerde über unerträgliche Geruchsbelästigung ausgehend von der Wohnung der Beklagten enthielt. Beigelegt waren 2 Fotos, die den vermüllten und verwahrlosten Zustand der Küche der streitgegenständlichen Wohnung darstellten (Anlage K5).
Nachdem die Hausverwaltung die Klägerpartei entsprechend informiert hatte, forderte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten vom 09.02.2018 unter Fristsetzung auf, bis spätestens 19.02.2018 die Wohnung in einen ordnungsgemäßen Zustand zu bringen und die Vermüllung die vorhandenen Schäden zu beseitigen (Anlage K6). Am 22.02.2018 fand ein Besichtigungstermin in der streitgegenständlichen Wohnung statt, an welchem die Beklagte, der Prozessbevollmächtigte Dr. L , sowie Frau S anwesend waren. Mit Erlaubnis der Beklagten wurde eine Fotodokumentation über den Zustand der streitgegenständlichen Wohnung erstellt (Anlage K9).
Der Türbereich des Schlafzimmers war mit Papier und Müll auf dem Boden angefüllt. Es befand sich dermaßen viel Unrat auf dem Boden, dass man das Schlafzimmer nicht weiter betreten konnte. Die Wand unter der Balkontür wies Abplatzungen und Wasserschäden auf. An der Decke hingen große Spinnweben. Der Boden des Wohnzimmers war in Teilen ebenfalls mit Müll, Papier und Teppichresten usw. bedeckt. Die Wand unter der Balkontür weist Abplatzungen und Wasserschäden auf. Die Küche war stark vermüllt. Das Spülbecken war voller Schmutzwasser gelaufen und mit schmutzigen Geschirr und sonstigen Gegenständen angefüllt. Aus dem Wasserhahn lief fortwährend ein dünner Wasserstrahl in das Becken. Die Arbeitsplatte war durchfeuchtet und hinter dem Spülbecken eingebrochen. Es waren Schimmelschäden erkennbar. Im Badezimmer war der Boden feucht und verdreckt. Müll und Unrat quoll aus dem Flur in das Badezimmer hinein. Der Balkon war ebenfalls vermüllt. Auf dem Balkon hielten sich zahlreiche Tauben auf. Der Parkettfußboden der streitgegenständlichen Wohnung war teilweise stark durchnässt und verschmutzt. Zum Teil waren Geldstücke in den Holzfußboden eingetreten. Von der streitgegenständlichen Wohnung ging ein starker Geruch aus. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die Aktenvermerke Anlage K7 und K8, sowie auf die Fotodokumentation K9 Bezug genommen. Mit E-Mail vom 08.06.2018 teilte die Mieterin der Wohnung W , welche direkt unter der streitgegenständlichen Wohnung liegt, an die Hausverwaltung mit, dass sie einen Wasserfleck in ihrer Wohnung an der Decke festgestellt habe. Diesbezüglich übersandte die Nachbarin 2 Fotos an die Hausverwaltung (Anlage K11, Blatt 95-97).
Die Klägerpartei ist der Auffassung, eine Fortsetzung des Mietvertrages sei nicht zumutbar. Es bestünden Ansprüche der Hausgemeinschaft wegen Geruchsbelästigung und entstandener Wasserschäden gegenüber der Klägerpartei, es seien Substanzschäden aufgetreten und der Hausfrieden sei nachhaltig gestört. Damit sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar. Mit Schreiben vom 30.04.2018 erklärte die Klägerpartei eine weitere außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung gegenüber der Beklagten. Begründet wurde die Kündigung damit, dass die Beklagte mehrmals den berechtigten Zutritt zu ihrer Wohnung verweigerte. Zu den Einzelheiten, insbesondere der Begründung der Kündigung wird auf die Kündigung K18 verwiesen.
Die Klägerpartei beantragt:
Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Haus B (Hinterhaus), 5. Obergeschoss (Dachgeschoss) Wohnung Nr. … München, bestehend aus zwei Räumen, einer Abstellkammer, Küche, Bad, Balkon und Freisitz mit ca. 60,8 m² (im beigefügten Lageplan K2 grün markiert) sowie den zugehörigen Stellplatz mit der Nummer 32 in der Tiefgarage zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Klägerin kann von der Beklagten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 I BGB verlangen. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung vom 23.02.2018 gem. §§ 543 I, II Nr. 2, 569 II BGB beendet.
Zudem ist vorliegend die außerordentliche Kündigung auch nach §§ 569II, 543 I BGB gerechtfertigt. Nach § 569 II BGB liegt bei einem Wohnraummietverhältnis ein solcher wichtiger Grund unter anderem dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Verursachung des extremen Geruchs in Folge der Vermüllung der streitgegenständlichen Wohnung sowie die Verursachung der Wasserschäden, die bereits die Substanz an der Wohnung unter der streitgegenständlichen Wohnung geschädigt hat, stellen eine nachhaltige und schuldhafte Störung des Hausfriedens dar. Insbesondere muss die Klägerpartei damit rechnen, dass sie für die Haftung der Wasserschäden, die unter der streitgegenständlichen Wohnung entstanden sind, einstehen muss.
Die Pflichtverletzungen der Beklagten führen vorliegend nach umfassender Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien und unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (§§ 543I, 569 II BGB).
II. Eine Räumungsfrist gem. § 721 ZPO war nicht einzuräumen. Neben den bereits erwähnten Interessen sind hier folgende Aspekte zu berücksichtigen:
III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708Nr. 7, Nr. 11, 711 ZPO.
BAG, Urteil vom 9. Juni 2011 - 6 AZR 687/09 Zugang einer Kündigung bei Übergabe…
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