Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/verkehrssicherungspflicht-fuer-die-tiefgarage-einer-wohnungseigentumsanlage/
Timestamp: 2020-01-24 10:25:15
Document Index: 71231015

Matched Legal Cases: ['§ 823', '§ 823', '§ 10', '§ 31', '§ 31', '§ 906', '§ 906', 'BGH', '§ 254', '§ 708', '§ 3']

AG München, Az.: 424 C 29442/13, Urteil vom 31.03.2014
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 11/10 des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Der Streitwert wird festgesetzt auf 1259,74 EURO.
Der Kläger verlangt von der Beklagten Schadensersatz für Schäden, die an seinem Pkw während des Parkens in der Tiefgarage des Anwesens entstanden sein sollen.
Der Kläger hat von einem Miteigentümer und Mitglied der Beklagten eine Wohnung im ersten OG des Anwesens sowie einen Garagenstellplatz gemietet.
Anfang 2013 teilte der Kläger der Hausverwaltung der Beklagten mit, dass Schäden an seinem Pkw entstanden seien, indem durch das Tiefgaragendach kalkhaltiges Wasser auf den Pkw getropft sei. Diese Spuren ließen sich nicht ohne weiteres entfernen. Die Hausverwaltung der Beklagten teilte dies der Versicherung der Beklagten mit. Diese lehnte eine Übernahme des Schadens des Klägers ab.
Der Kläger trägt vor, er habe seinen Pkw, Mazda Cabrio, im Herbst 2012 auf dem von ihm angemieteten Tiefgaragenstellplatz abgestellt und sodann das Fahrzeug nicht mehr bewegt, da er das Cabrio im Winter nicht benutze. Als er im Februar 2013 zum ersten Mal wieder zu seinem Fahrzeug gekommen sei, habe er die durch die herabtropfende Flüssigkeit auf dem Lack seinen Fahrzeugs verursachten Schäden festgestellt. Die Beseitigung dieser Schäden koste netto 1234,75 EURO gemäß Kostenvoranschlag vom 6.6.2013, vorgelegt als Anlage K 2. Die Beklagte sei schadensersatzpflichtig, weil sie ihrer Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Instandsetzung/Instandhaltung der Decke der Tiefgarage nicht nachgekommen sei. Bereits vor der Sanierung der Tiefgaragendecke, die am 18.3.2013 stattgefunden habe, seien Reparaturspuren an der Decke vorhanden gewesen. Diese erste Reparatur sei jedoch nicht vollständig durchgeführt worden, da auch danach durch die undichte Decke stark kalkhaltiges Wasser auf das Fahrzeug des Klägers getropft habe. Die Mängel an der Decke der Tiefgarage seien ohne weiteres erkennbar. Die Beklagte habe die Mieter der Stellplätze nicht über etwaige Gefahren für die dort geparkten Fahrzeuge aufgeklärt bzw. die Garage nicht bis zur vollständigen Sanierung gesperrt.
I. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klagepartei 1259,74 EURO nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.7.2013 zu zahlen.
II. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger weitere Nebenkosten in Höhe von 186,24 EURO nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Beklagte trägt vor, sie sei nicht passivlegitimiert. Der Kläger habe sich an den Vermieter des Klägers zu wenden und nicht an sie. Ein Anspruch gegen die Beklagte bestehe nicht. Der Vortrag des Klägers werde bestritten. Die Beklagte führe einen Mängelgewährleistungsprozeß gegen den Bauträger. Es seien verschiedentlich Maßnahmen an der Tiefgarage, auch insbesondere an der hier gegenständlichen Stelle des Tiefgaragendaches vorgenommen worden. Diese Vorgänge seien den Eigentümern durch die Eigentümerversammlungen bekannt gewesen. Eine eventuelle Verkehrssicherungspflicht der Beklagten, die sich per se auf eine Kontroll- und Überwachungsfunktion beschränke, sei durch die Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche auf den Bauträger übergegangen.
Es wurden Lichtbilder in Augenschein genommen.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 26.2.2014 (Bl.25 d.A.) verwiesen.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen der behaupteten Schäden an seinem Pkw.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch nach § 823 I BGB wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Der Eigentümer eines Gebäudes hat eine Verkehrssicherungspflicht zu Gunsten der Benutzer soweit der Verkehr zugelassen wird. Diese Pflicht besteht insbesondere gegen über Personen, die bestimmungsgemäß mit einem Gebäude in Berührung kommen wie Mieter (Palandt/Sprau, 73. Aufl., § 823 BGB Rn. 198). Bei einer Wohnungseigentumsanlage sind Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums die Mietglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als Miteigentümer. Die Verkehrssicherungspflicht für die im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen, Anlagen oder Einrichtungen trifft jedoch die Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei es dahinstehen kann, ob es sich um eine originär eigene Pflicht des Verbandes oder um eine geborene Wahrnehmungsbefugnis von Pflichten handelt (Bärmann/Klein, 12. Aufl., § 10 WEG, Rn. 271).
Gegenüber Dritten haftet der Verband entsprechend §§ 31, 89 BGB für Pflichtverletzungen des Verwalters (Bärmann/Klein, a.a.O., Rn. 312), aber auch für Pflichtverletzungen der Eigentümer im Rahmen der Beschlußfassung.
Es ist unstreitig, dass den Eigentümern und der Verwaltung die Schadhaftigkeit der Tiefgaragendecke bekannt war. Der Kläger behauptet, die Pflichtverletzung der Beklagten bestehe darin, dass die Hausverwaltung die Mieter nicht über diese Schäden informiert habe oder die Garage habe sperren lassen, mit der Folge, dass die Mieter ihre Fahrzeuge der Gefahr der Beschädigung durch die schadhafte Tiefgaragendecke ausgesetzt haben.
Die hier entscheidende Frage ist also, ob es ausreichend ist, dass die Hausverwaltung alle Eigentümer informiert hat oder ob daneben, im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht, auch die Pflicht der Verwaltung als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft bestand, die Nutzer der Tiefgarage z.B. durch Aushänge in der Tiefgarage zu informieren. Eine persönliche Information der jeweiligen tatsächlichen Nutzer durch die Hausverwaltung scheidet aus, weil der Hausverwaltung nicht bekannt sein kann, welcher Eigentümer seinen Stellplatz vermietet hat oder wem er die Nutzung überläßt.
Das Gericht geht davon aus, dass die Information der Eigentümer ausreichend ist. Dem liegt die Erwägung zugrunde, dass es sich nicht um eine öffentliche Tiefgarage handelt. Der Verkehr ist daher nur für solche Nutzer eröffnet, die entweder Eigentümer sind oder denen die Nutzung von dem jeweiligen Eigentümer gestattet wurde. Die konkrete Eröffnung des Verkehrs bzgl. der Nutzung der Tiefgarage erfolgt also durch den jeweiligen Miteigentümer. Die Pflicht zur Information über gewisse Gefahren bei der Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt daher dem Eigentümer, der dem Dritten die Nutzung eröffnet. Dies gilt jedenfalls in den Fällen, bei denen die Eigentümer informiert sind. Die Hausverwaltung durfte daher davon ausgehen, dass die jeweiligen Eigentümer ihre Nutzer informieren. Anders läge es bei Gefahren, die für die jeweiligen Eigentümer nicht vorhersehbar sind. Hätte z.B. die Gefahr bestanden, dass sich Betonbrocken aus der Decke lösen und daher erhebliche Gefahr auch für die Gesundheit jeglicher Nutzer bestand, hätte auch die Verwaltung die Pflicht gehabt, entsprechend die Nutzer der Garage durch Aushänge davor zu warnen oder tatsächlich, je nach Umfang und Konkretheit der Gefahr, die Nutzung einzuschränken.
Das Gericht erkennt aber keine Notwendigkeit, dass die Hausverwaltung Aushänge macht, dass die Gefahr besteht, das an der erkennbar schadhaften Tiefgaragendecke Feuchtigkeit austreten kann mit der Folge, dass es auf Autos tropft.
Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch die Hausverwaltung, die nach den §§ 31, 89 BGB der beklagten Partei zuzurechnen wäre, lag damit nicht vor.
Der Kläger behauptet weiter, die Beklagte habe ihre Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt. Eine entsprechende konkrete Pflichtverletzung hat der Kläger aber nicht vorgetragen. Auch aus seinem eigenen Vortrag ergibt sich, dass sowohl vor als auch direkt nach dem gegenständlichen Zeitraum im Winter 2012/2013 Sanierungsmaßnahmen an der Tiefgaragendecke vorgenommen wurden. Im übrigen ist fraglich, ob der Kläger sich auf solch eine Pflichtverletzung berufen könnte.
Es kommt auch kein verschuldensunabhängiger Anspruch des Klägers gegen die Beklagte entsprechend dem § 906 II Satz 2 BGB in Betracht. Zwar können Eigentümer untereinander Ansprüche auf diesen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch stützen. Das gleiche gilt für Mieter. Jedoch steht dem Sondereigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft in entsprechender Anwendung von § 906 II Satz 2 BGB zu (BGH, Urteil von 21.5.2010, Az. V ZR 10/10). Dann kann erst recht dem Mieter des Sondereigentümers kein Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen.
Im übrigen wäre ein Schadensersatzanspruch auch wegen überwiegendem Mitverschulden nach § 254 BGB ausgeschlossen. Der Kläger trägt selbst vor, dass erkennbar war, dass an der Tiefgaragendecke oberhalb des von ihm angemieteten Stellplatzes Spuren von Sanierungsmaßnahmen sichtbar waren. Es hätte sich also dem Kläger aufdrängen müssen, dass hier evtl. Probleme bestehen. Außerdem hat der Kläger sein Fahrzeug mehrere Monate nicht abgedeckt und unbeaufsichtigt stehen gelassen. Hätte er sein Fahrzeug regelmäßig überprüft, hätte er die Feuchtigkeit entfernen können. Zudem wäre er gehalten gewesen, sein Fahrzeug mit einer Plane abzudecken, wenn er gedenkt, es mehrere Monate lang ohne regelmäßige Kontrolle in einer Tiefgarage stehen zu lassen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708Nr.11, 711 ZPO.
Der Streitwert entspricht der klageweise geltend gemachten Forderung, § 3 ZPO.