Source: http://jpm-copro.com/CA%20Montpellier%2017-09-2013-1.htm
Timestamp: 2018-11-13 06:35:32+00:00
Document Index: 177802796

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

CA Montpellier 17/09/2013
Intérêts propres distincts de ceux des autres copropriétaires
Justification d’un intérêt à agir personnel distinct (oui)
Illicéité de clauses du règlement de copropriété
Autorisations anticipées
Cour d’appel de Montpellier 1e chambre section d 17 septembre 2013
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 MAI 2012 TGI MONTPELLIER
N° de RG: 12/04275
APPELANTES :
SCI HOTEL DAUBIRON représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social 16 Rue Boyer 34000 MONTPELLIER
SCI DU LOC’H représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social 21 Chemin de l’Eclair 34170 CASTELNAU LE LEZ
Monsieur Didier X...
Madame Brigitte Z...épouse X...
Madame Marie-Odile A...veuve B...
Monsieur Julien C...
Madame Mathilde D...épouse C...
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE HOTEL DAUBIRON représenté en la personne de son syndic, domicilié ès qualités audit siège social Hôtel Daubiron 4 Rue de la Salle l’Evêque 34000 MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 29 Mai 2013
-prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;
Par acte authentique du 6 décembre 2002, la société SNC FP Invest a procédé à l’acquisition d’un immeuble classé, dénommé Résidence Hôtel DAUBIRON, situé au no4 rue Salles l’Evêque à Montpellier, en vue de le revendre par lots après réalisation par ses soins de travaux dans les parties communes à créer et dans les appartements à vendre.
Le 23 juin 2003, ce promoteur faisait établir par Maître G..., notaire, un règlement de copropriété et un état descriptif de division, inventoriant 21 lots.
Ce règlement de copropriété prévoyait notamment en page 18 :
« Le copropriétaire bénéficiant de la jouissance privative du jardin devra l’entretenir en bon état à ses frais et ne pourra réaliser aucune construction à l’exception d’une piscine »
Il précisait également en page 46 :
« D’ores et déjà, les travaux suivants sont autorisés sous réserve de leur réalisation sous le contrôle actuel de l’architecte du propriétaire actuel, la SNC FP Invest, à charge pour les copropriétaires concernés de l’obtention d’éventuelles autorisations administrative nécessaires :
- création d’un velux dans la toiture,
- réalisation de la terrasse privative dépendant du lot numéro 19 sur le toit au-dessus du lot numéro 20 et de la coursive du troisième étage,
- agrandissement des fenêtres sur cour des appartements du troisième étage,
- création de mezzanines dans les appartements,
- reprise en sous- œuvre sur le mur de la cuisine du lot 11,
- construction dans le jardin à usage privatif attenant au lot numéro 12 d’une piscine, à édifier conformément aux règles d’urbanisme en vigueur et selon les réglementations particulières de sécurité, le tout aux frais exclusifs du propriétaire dudit lot qui en aura également la charge exclusive de son entretien. Son propriétaire devra s’engager à maintenir en eau cette piscine dans un état de propreté permanente. »
Il précisait encore en page 46 :
« Les travaux suivants seront réalisés par le syndicat des copropriétaires et à ses frais, dans les meilleurs délais :
- création de placard technique contenant les réseaux sous le porche de l’immeuble,
- installation d’une antenne collective TV, d’un interphone desservant chaque lot,
- création de gaines de circulation de ces réseaux dans l’escalier,
- reprise des réseaux d’arrivée d’eau, de gaz et d’électricité du réseau public jusqu’à l’entrée des lots privatifs,
- confortation éventuelle de l’immeuble par pose de tirants selon prescriptions du bureau d’étude technique,
- création d’un escalier complémentaire, dans la cage principale, pour accéder au niveau 3 (combles)
- reprise des enduits cloqués dans la cage d’escalier et peinture,
- création d’une chute d’évacuation des eaux usées depuis le dernier niveau jusqu’au rez-de-chaussée qui permettra de raccorder les WC et salles de bains des lots 15, 16 et 21, côté... ...,
- création d’une chute d’évacuation des eaux usées depuis le dernier niveau jusqu’au rez-de-chaussée qui permettra de raccorder les WC et salles de bains des lots 19 et 20 côté... ....
Par acte authentique du 23 juin 2003, les époux B...faisaient l’acquisition auprès de la SNC FP Invest des lots 17 et 9, constitués d’un appartement de type T6 au deuxième étage de l’immeuble et d’une cave en sous-sol.
Par acte authentique du 20 juillet 2004 les époux X...faisaient l’acquisition auprès de la SNC FP Invest des lots 15 et 6, constitués d’un appartement de type T5 au premier étage de l’immeuble et d’une cave en sous-sol.
Par acte authentique du 29 janvier 2004, la SCI HOTEL DAUBIRON faisait l’acquisition auprès de la SNC FP Invest des lots 12, 13, 1 et 2, constitués d’un appartement au rez-de-chaussée et à l’entresol de type T5, comprenant la jouissance exclusive et particulière du jardin, un emplacement de parking et deux caves en sous-sol.
Sans qu’elle ait justifié dans le cadre de cette procédure de son titre de propriété, la SCI du LOC’H serait, - selon un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires non contesté dans le délai -, propriétaire du lot 19 correspondant à un appartement avec terrasse situé au 3ème étage et des 1053 tantièmes généraux correspondants.
Par acte d’huissier du 9 février 2009, les époux B...et les époux X...faisaient assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HOTEL DAUBIRON, au visa des articles 25, 26, 30 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 pour demander au tribunal de :
- constater que les dispositions des pages 18 et 46 du règlement de copropriété qui prévoit la création d’une piscine et la réalisation de divers travaux, sont contraires aux dispositions des articles 25, 26, 30 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
- juger que ces dispositions du règlement de copropriété sont réputées non écrites,
- et obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 1 500 ¿ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par acte authentique du 27 juillet 2009, les époux B...ont vendu leur lot numéro 9 et 17 aux époux C....
M. Jean-Claude B...est décédé le 1er janvier 2010.
Par jugement contradictoire en date 6 mai 2010, le tribunal de grande instance de Montpellier, au visa des articles 25, 26, 30 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, a :
- jugé non écrits les mots « à l’exception d’une piscine », figurant en page 18 du règlement de copropriété et autorisant par anticipation le propriétaire du jardin privatif à réaliser une piscine,
- jugé non écrits les paragraphes de la page 46 du règlement de copropriété commençant par « d’ores et déjà, les travaux sont autorisés (¿) », et se terminant par « ainsi que la notice descriptive », en ce qu’ils autorisent par anticipation des travaux qui doivent être soumis au vote de l’assemblée générale,
- débouté les requérants de leur demande d’indemnité présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.
Par actes d’huissier délivrés séparément les 27 et 28 juillet 2010, la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H, au visa des articles 583 du code de procédure civile, 42 de la loi du 10 juillet 1965, du procès-verbal d’assemblée générale du 12 novembre 2008 et les articles 31 et 122 du code de procédure civile, formaient tierce opposition au jugement précité du 6 mai 2010, et faisaient délivrer assignations aux époux B..., aux époux X...et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble HOTEL DAUBIRON, devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour obtenir par une décision opposable au syndicat des copropriétaires et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, notamment la rétractation des dispositions de ce jugement, le débouté des époux B...et des époux X...de leurs demandes, ainsi que leur condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par jugement contradictoire en date 15 mai 2012, le tribunal de grande instance de Montpellier, au visa des articles 25, 26, 30 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, a :
- déclaré la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H, recevables en leur tierce opposition au jugement rendu le 6 mai 2010,
- déclaré Mme Marie-Odile A..., veuve de M. Jean-Claude B..., irrecevable à agir en nullité de clauses du règlement de copropriété de l’hôtel DAUBIRON, suite à la vente de ses lots de copropriété no17 et 9 à Monsieur et Madame Julien C...le 24 juillet 2009 et par voie de conséquence, irrecevable à intervenir en défense dans le cadre de la tierce opposition à cette décision,
- déclaré l’intervention volontaire à l’instance de Monsieur et Madame Julien C...irrecevable comme tardive, puisque postérieure au jugement du 6 mai 2006, objet de la tierce opposition,
- déclaré M. et Mme Didier X... recevables à agir pour faire déclarer non-écrites les dispositions des pages 18 et 46 du règlement de copropriété, établi le 23 juin 2003 par Maître Jacques G..., notaire à Montpellier,
- sans changement par rapport au jugement du 6 mai 2010, jugé non écrits les mots « à l’exception d’une piscine », figurant en page 18 du règlement de copropriété et autorisant par anticipation, le propriétaire du jardin privatif à et réaliser une piscine,
- sans changement par rapport au jugement du 6 mai 2010, jugé non écrits les paragraphes de la page 46 du règlement de copropriété commençant par « d’ores et déjà, les travaux sont autorisés (¿) », et se terminant par « dans un état de propreté permanente », en ce qu’ils autorisent par anticipation des copropriétaires individuels à réaliser des travaux affectant les parties communes alors qu’ils doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires,
- rétracté le jugement du 6 mai 2010 en ce qu’il a jugé non écrits les paragraphes de la page 46 du règlement de copropriété commençant par « les travaux suivants seront réalisés par le syndicat des copropriétaires et à ses frais, dans les meilleurs délais ¿ » et se terminant par « ainsi que la notice descriptive », en ce qu’ils autorisent par anticipation le syndicat des copropriétaires et non des copropriétaires individuels à réaliser ces travaux,
- et jugé en conséquence conformes à la loi du 10 juillet 1965 ces dernières dispositions commençant par « les travaux suivants seront réalisés par le syndicat des copropriétaires et à ses frais, dans les meilleurs délais » et se terminant par « ainsi que la notice descriptive » et débouté en conséquence M. et Mme Didier X... de leur action tendant à les faire déclarer non écrites,
- jugé le présent jugement commun et opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence hôtel DAUBIRON,
- condamné in solidum la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H à payer à M. et Mme Didier X... la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- rejeté comme irrecevables et mal fondées toutes prétentions plus amples ou contraires,
- condamné la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H aux entiers dépens.
La SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H ont relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 4 juin 2012,
L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 mai 2013.
Dans leurs dernières conclusions en date du 4 octobre 2012, la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H au visa des articles 582 et 583 du code de procédure civile, de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, du procès-verbal d’assemblée générale du 12 novembre 2008, des articles 31 et 122 du code de procédure civile, du jugement du 15 mai 2012, demandent à la cour de :
Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :
jugé recevable la tierce-opposition de la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H,
fait droit à la tierce-opposition et rétracté le jugement rendu le 6 mai 2010 concernant la clause relative à l’autorisation donnée au syndicat des copropriétaires de réaliser des travaux sur les parties communes,
jugé irrecevables l’action de Mme veuve B...et celle des époux C...
jugé commune et opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence HOTEL DAUBIRON la décision,
Le réformer pour le surplus,
Juger irrecevable l’action des époux X...,
Débouter en conséquence les époux X...de leur demande d’annulation des clauses du règlement de copropriété,
Condamner solidairement les époux X...à payer à chacune des appelantes la somme de 5 000 ¿ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
Rétracter le jugement rendu par ce tribunal en date du 6 mai 2010 sous le no09/ 00995,
Juger (sic, sous-entendu valables) les clauses du règlement de copropriété autorisant la réalisation de travaux, notamment de construction de la piscine dans le jardin à usage privatif consenti au lot numéro 12,
Débouter les époux X...et les époux C...de leurs prétentions injustes et mal fondées,
Condamner solidairement les époux X...et les époux C...à payer à chacune des appelantes la somme de 5 000 ¿ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
Vu la jurisprudence précitée,
Constater que les clauses du règlement de copropriété doit recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites,
Constater que les travaux réalisés l’ont été valablement,
Condamner solidairement les époux X...et les époux C...à payer à chacune des appelantes la somme de 5 000 ¿ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions en date du 16 mai 2013, les époux X..., Madame B...et les époux C...demandent à la cour de :
Vu l’article 583 du code de procédure civile,
Infirmer le jugement rendu le 15 mai 2012 et statuant à nouveau,
Dire irrecevable la tierce-opposition de la SCI HOTEL DAUBIRON et de la SCI du LOC’H à l’encontre du jugement du 6 mai 2010 où elles étaient en tant que copropriétaires représentées par le syndicat des copropriétaires,
Subsidiairement, au fond,
Dire recevable l’action menée par Madame B...et les époux C...,
Vu les articles 25, 26, 30 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Infirmer le jugement rendu le 15 mai 2012 en ce qu’il a rétracté le jugement du 6 mai 2010 ayant dit et jugé non écrites les dispositions des paragraphes de la page 46 du règlement de copropriété commençant par « D’ores et déjà, les travaux suivants sont autorisés » et se terminant par « ainsi que la notice descriptive »
Confirmer le jugement rendu le 15 mai 2012 pour le surplus,
Dire injustifiée la demande en rétractation du jugement du 6 mai 2010,
Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a jugé non écrites les dispositions des pages 18 et 46 du règlement de copropriété,
Dire nulles les résolutions 14-3 et 15-4 de l’assemblée générale de la copropriété du 12 novembre 2008 et confirmer pour le surplus le jugement du 6 mai 2010,
Débouter la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H de l’ensemble de leurs demandes comme injustifiées,
En toute hypothèse et y ajoutant,
Les condamner in solidum au paiement de la somme de 5 000 ¿ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions en date du 19 novembre 2012, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé HOTEL DAUBIRON, au visa de l’article 542 du code de procédure civile, des articles 1, 3, 8, 9, 14, 15, 18, 22, 24, 25, 26, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 7, 9 à 11 1, 13, 15, 17 du décret du 17 mars 1967, demande à la cour de :
Juger irrecevables la tierce-opposition, l’appel, et les demandes de la SCI HOTEL DAUBIRON et de la SCI du LOC’H,
Juger que :
- les appelantes ne justifient pas aux débats de la communication de leurs titres de propriété, soit des actes authentiques et des moyens propres liés à leurs intérêts personnels pour voir déclarer recevable la tierce-opposition,
- le syndicat, partie au jugement de première instance qui est ainsi régulier, est en droit de faire valoir l’absence de licéité de certaines clauses du règlement de copropriété,
- le règlement de copropriété ne peut pas donner à un copropriétaire une autorisation de travaux sur les parties communes même à usage privatif pour son lot,
- les appelantes ne peuvent pas revendiquer le bénéfice de clause contraire à la loi d’ordre public,
- les appelantes ne sont pas propriétaires du jardin, partie commune qui reste la propriété de la collectivité, qui est titulaire du droit de fouiller le sol, accessoire du sol, partie commune,
- le litige ne porte que sur la licéité ou non de certaines clauses du règlement de copropriété et non pas sur la validité ou non d’assemblées des copropriétaires, qui n’ont accordé aux appelantes aucun droit particulier en rapport avec le litige,
- la clause relative à la piscine est réputée nulle et de nul effet uniquement et suffisamment pour violation de la loi d’ordre public, sans autre considération étrangère au respect d’une loi d’ordre public,
- tout avis-ou toute autorisation administrative-relatif à la construction de la piscine est étrangère aux débats et est inopposable au syndicat qui ne peut souffrir d’aucune obligation née d’un avis ou d’une autorisation administrative,
- les clauses des pages 18 et 46 du règlement de copropriété sont contraires à la loi d’ordre public pour celles qui n’ont pas reçu, avant saisine du juge, application sans réserves,
Juger non-écrites lesdites clauses,
Condamner la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H à lui payer la somme de 5 000 ¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi que les entiers dépens de première instance d’appel, avec pour ceux d’appel distraction au profit de la SCP AUCHE-HEDOU en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité des tierces oppositions formées par la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H :
Il s’évince des dispositions de l’article 582 du code de procédure civile que la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l’attaque et remet en question relativement à son auteur les points jugés qu’elle critique pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit.
Est recevable à former une tierce opposition en application des dispositions de l’article 583 du même code toute personne qui y a intérêt, à condition qu’elle n’ait été ni partie, ni représentée au jugement qu’elle attaque.
Il est constant que la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H n’étaient pas elles-mêmes parties dans l’instance ayant donné lieu au jugement du 6 mai 2010.
Il leur est opposé qu’elles auraient été représentées dans cette instance par le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires qui, en vertu des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une personne morale distincte des copropriétaires eux-mêmes, représente certes ceux-ci dans toutes les actions collectives, en ayant alors vocation à agir tant en demande qu’en défense au soutien de leurs intérêts.
Cependant, lorsqu’un copropriétaire, par une action personnelle, entend faire valoir ses intérêts propres lesquels sont distincts voire opposés à ceux des autres copropriétaires, il justifie d’un intérêt à agir personnel distinct de l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires lequel n’a pas alors vocation à le représenter.
Il s’évince en effet de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, que les actions personnelles des copropriétaires sont expressément prévues comme étant celles « nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat » et qu’elles se prescrivent par dix ans.
En l’espèce, il est constant que la SCI HOTEL DAUBIRON, en qualité de copropriétaire du lot no12, bénéficie du droit de jouissance exclusive et particulière du jardin-partie commune-ce droit étant attaché à son lot.
Dès lors, elle justifie d’un intérêt personnel à agir en ce que pour poursuivre l’édification d’une piscine, elle a intérêt à ce que ne soit pas réputées non-écrites :
- la disposition du règlement de copropriété en page 18 prévoyant que : « Le copropriétaire bénéficiant de la jouissance privative du jardin devra l’entretenir en bon état à ses frais et ne pourra réaliser aucune construction à l’exception d’une piscine »
- celle en page 46 prévoyant notamment :
Cet intérêt est manifestement distinct de celui de l’ensemble des copropriétaires de sorte que la SCI HOTEL DAUBIRON n’a pu être représentée par le syndicat des copropriétaires sur ce point dans l’instance ayant donné lieu au jugement du 6 mai 2010.
Il n’est pas contesté que la SCI du LOC’H a formé tierce opposition en qualité de propriétaire du lot n° 19, de sorte qu’elle démontre également son intérêt à une action personnelle en ce qu’elle entend se prévaloir du maintien dans le règlement de copropriété en page 46 des dispositions prévoyant :
Cet intérêt est lui aussi manifestement distinct de celui de l’ensemble des copropriétaires de sorte que la SCI du LOC’H n’a pu être représentée par le syndicat des copropriétaires sur ce point dans l’instance ayant donné lieu au jugement du 6 mai 2010.
En conséquence, le jugement sera confirmé sur la recevabilité des tierces oppositions relativement aux dispositions les concernant personnellement.
En revanche, la SCI du LOC’H et la SCI HOTEL DAUBIRON ne démontrent aucun intérêt à agir distinct du syndicat des copropriétaires, s’agissant des dispositions suivantes du règlement de copropriété en page 46 :
- création d’un escalier complémentaire, dans la cage principale, pour accéder au niveau 3 (combles),
- création d’une chute d’évacuation des eaux usées depuis le dernier niveau jusqu’au rez-de-chaussée qui permettra de raccorder les WC et salles de bains des lots 19 et 20, côté... ....
En effet, il s’agit d’une autorisation de travaux à réaliser sur des parties communes, donnée non à des copropriétaires individuels, mais au seul syndicat des copropriétaires, lequel est dès lors seul concerné.
D’ailleurs, les appelantes le reconnaissaient puisqu’elles soulèvent elles-mêmes l’irrecevabilité de la demande initiale-faute pour les copropriétaires à l’initiative de la procédure d’avoir un intérêt individuel à agir relativement à ces dispositions qui ne concernent que le syndicat.
Cependant, elles demandent en définitive confirmation du jugement du 15 mai 2012 sur ce point, en ce qu’il a rétracté-au fond-les dispositions du jugement du 6 mai 2010 y afférentes.
Sur la recevabilité de l’action de Mme Marie-Odile A..., veuve de M. Jean-Claude B..., et son irrecevabilité en défense de la tierce opposition :
Les époux B...ont vendu leurs lots 9 et 17 à Monsieur et Madame Julien C...le 27 juillet 2009.
La recevabilité de leur action initiale s’apprécie au jour de l’assignation qu’ils ont fait délivrer, soit le 9 février 2009.
Cependant, en ayant perdu la qualité de copropriétaires le 27 juillet 2009, ils n’étaient plus recevables à poursuivre leur action en défense de la tierce-opposition dans l’instance ayant abouti au jugement du 15 mai 2012, faute de qualité et d’intérêt à agir.
Le jugement du 15 mai 2012 sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré Mme Marie-Odile A..., veuve de M. Jean-Claude B..., irrecevable à intervenir en défense dans le cas de la tierce-opposition au jugement rendu le 6 mai 2010.
Sur l’irrecevabilité de l’intervention volontaire à l’instance de Monsieur et Madame Julien C...:
Alors qu’ils étaient propriétaires depuis le 27 juillet 2009 des lots ayant appartenu précédemment aux époux B..., les époux C...ne sont pas intervenus volontairement à l’instance avant la clôture des débats à l’issue desquels le jugement du 6 mai 2010 a été rendu.
Dès lors, la tierce-opposition exercée par la SCI du LOC’H et la SCI HOTEL DAUBIRON ne les autorise pas à formuler une demande nouvelle par le biais d’une intervention volontaire.
C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré tardive leur intervention volontaire pour ne pas avoir été formée dans le cadre de l’instance antérieure ayant abouti au prononcé du jugement critiqué.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur la recevabilité de l’action engagée par les époux X..., en vue d’obtenir l’annulation de certaines clauses du règlement de copropriété :
Il est constant que cette action est fondée sur les dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel « toute clause contraire aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 46 et celle du règlement d’administration publique prise pour leur application sont réputées non écrites »
Ainsi que l’a parfaitement relevé le premier juge, tout copropriétaire, sur ce fondement, est autorisé à contester la validité d’un règlement de copropriété pour obtenir le respect des dispositions d’ordre public en la matière, sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel direct.
Comme le rappelle le syndicat des copropriétaires, l’action de l’article 43 n’est pas en effet un subsidiaire de l’action en contestation d’une assemblée mais une action autonome qui obéit à ses propres règles.
Dès lors, la prescription de deux mois de l’action prévue à l’article 42 alinéa 2 de la même loi est sans effet, puisque ceux-ci ne poursuivent pas l’annulation des clauses de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 novembre 2008, laquelle n’a par ailleurs aucun effet sur la recevabilité de leur action. Peu importe en effet que cette assemblée générale se soit prononcée sur des dispositions contenues dans le règlement de copropriété, ce vote ne privant nullement un copropriétaire de son droit d’invoquer judiciairement une nullité d’ordre public.
Par ailleurs, le fait qu’ils aient été informés dans l’acte d’acquisition de leur lot de l’existence de certaines dispositions du règlement de copropriété ne prive pas davantage les copropriétaires demandeurs du droit d’en contester la validité ultérieurement au regard des dispositions d’ordre public.
Le jugement sera donc confirmé sur la recevabilité de l’action engagée par les époux X....
Sur le rejet de l’action engagée par les époux X..., en vue d’obtenir l’annulation des clauses de la page 46 relatives à l’autorisation donnée au syndicat des copropriétaires de réaliser dans les meilleurs délais et à ses frais divers travaux sur les parties communes :
Le premier juge a parfaitement analysé que cette autorisation ne contrevient pas aux dispositions des articles 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965.
S’agissant notamment de la création d’un placard technique contenant les réseaux sous le porche de l’immeuble, de l’installation d’une antenne collective TV, d’un interphone desservant chaque lot, de la création de gaines de circulation de ces réseaux dans l’escalier, de la reprise des réseaux d’arrivée d’eau, de gaz et d’électricité du réseau public jusqu’à l’entrée des lots privatifs, il est constant que ces travaux ont été réalisés régulièrement dans l’intérêt de la copropriété et au nom du syndicat des copropriétaires, même s’ils ont été en réalité financés par le promoteur-vendeur.
Ces travaux doivent être donc être considérés comme des prestations, intégrées dans le programme de rénovation, promises et dues par le vendeur, en l’espèce la SNC FP INVEST.
Pour demander l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rétracté le jugement du 6 mai 2010 sur ce point, les époux X...allèguent que parmi ces travaux, certains auraient été réalisés, non dans l’intérêt de la copropriété mais celui de certains copropriétaires et notamment, s’agissant de la création d’un escalier complémentaire, dans la cage principale, pour accéder au niveau 3 (combles).
Outre que cette allégation n’est nullement étayée, il s’agit là en toute hypothèse d’une partie commune et ce n’est pas ici un copropriétaire mais bien le syndicat des copropriétaires lui-même qui est autorisé par le règlement de copropriété à l’édifier, de sorte qu’aucune nullité d’ordre public n’est démontrée.
Alors que les demandeurs de l’action en nullité et les appelants ayant formé tierce opposition se dénient mutuellement un intérêt personnel à agir, force est de constater que s’agissant précisément de ces travaux d’achèvement sur les parties communes, aucun ne démontre un intérêt personnel distinct de l’intérêt collectif, de sorte que seul le syndicat des copropriétaires pourrait avoir intérêt à agir.
Le premier juge qui a rejeté au fond la demande des époux X...aurait donc pu tout aussi bien déclarer cette demande irrecevable, faute d’intérêt à agir.
En toute hypothèse, même si les appelants développent des arguments tendant à l’irrecevabilité de la demande initiale, ils concluent en définitive dans leur dispositif à la confirmation du jugement sur ce point, soit donc à un rejet au fond.
Le syndicat des copropriétaires-qui se contente de conclure à l’irrecevabilité de la tierce opposition et demande en conséquence implicitement la confirmation du jugement s’abstient de conclure à l’irrecevabilité de la demande initiale des époux X...sur ce point et fait observer qu’en toute hypothèse, les travaux sont réalisés de sorte que la nullité serait sans incidence.
Tandis que le moyen des époux X...est en voie de rejet et que les autres parties demandent explicitement ou implicitement la confirmation du jugement, le jugement non critiqué en définitive en ce qu’il a ici statué au fond, sera dès lors confirmé sur ce point.
Sur les clauses du règlement de copropriété autorisant par avance un copropriétaire à effectuer des travaux :
Ainsi que l’a relevé le premier juge, doit être réputée non-écrite la clause du règlement de copropriété autorisant par avance un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux affectant les parties communes de la copropriété, ou l’aspect extérieur de l’immeuble ou encore sa destination, en violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
Les travaux de transformation, addition ou amélioration supposent une approbation par l’assemblée générale des copropriétaires avec une majorité de 2/ 3 des voix en application de l’article 26 et de l’article 30 de la même loi.
C’est donc en violation des dispositions d’ordre public des articles 25, 26 et 30 que le règlement de copropriété autorisait par avance certains copropriétaires à effectuer des travaux sur leurs lots respectifs, voire même sur une partie commune à usage privatif, s’agissant du jardin dont la jouissance exclusive est attachée au lot 12.
Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point, en ce qu’il a :
sans changement par rapport au jugement du 6 mai 2010, jugé non écrits les paragraphes de la page 46 du règlement de copropriété commençant par « d’ores et déjà, les travaux sont autorisés (¿) », et se terminant par « dans un état de propreté permanente », en ce qu’ils autorisent par anticipation des copropriétaires individuels à réaliser des travaux affectant les parties communes alors qu’ils doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires et les appelants font observer que s’agissant des travaux déjà exécutés, la nullité est sans incidence puisqu’il est admis en la matière que l’annulation des dispositions d’un règlement de copropriété ne porte effet que pour l’avenir. Aucune remise des lieux dans un état antérieur n’est d’ailleurs sollicitée par quiconque.
En définitive, le litige se focalise sur l’autorisation donnée au propriétaire du lot 12 d’édifier une piscine sur le jardin, partie commune, dont il a la jouissance privative, compte-tenu du projet non abouti et contesté.
Parmi les dispositions jugées non écrites, figure donc celle-ci :
« D’ores et déjà, les travaux suivants sont autorisés sous réserve de leur réalisation sous le contrôle actuel de l’architecte du propriétaire actuel, la SNC FP Invest, à charge pour les copropriétaires concernés de l’obtention d’éventuelles autorisations administrative nécessaires : (¿)
Sur la disposition en page 18 :
Dès lors que sont non-écrits les paragraphes en page 46 commençant par « D’ores et déjà, les travaux suivants sont autorisés sous réserve de leur réalisation (¿) », et tels que détaillés ci-dessus, l’autorisation qui y était accordée de façon anticipée en violation « des dispositions d’ordre public des articles 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, se trouve supprimée, de sorte que la seule expression « à l’exception d’une piscine » en page 18 n’emporte en elle-même aucune autorisation.
Le premier juge a cru devoir déclarer non écrits les mots « à l’exception d’une piscine » dans la disposition suivante :
« Le copropriétaire bénéficiant de la jouissance privative du jardin devra l’entretenir en bon état à ses frais et ne pourra réaliser aucune construction à l’exception d’une piscine ».
Or, cette disposition dans sa rédaction négative n’accorde pas en elle-même une autorisation de travaux, mais ouvre seulement la possibilité pour le copropriétaire bénéficiant de la jouissance privative du jardin d’envisager d’y édifier une piscine, sans pour autant l’affranchir de l’autorisation à obtenir par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires selon les règles de majorité aggravée.
En jugeant non-écrits les mots « à l’exception d’une piscine », la phrase deviendrait : « Le copropriétaire bénéficiant de la jouissance privative du jardin devra l’entretenir en bon état à ses frais et ne pourra réaliser aucune construction », ce qui revient en définitive à interdire à ce copropriétaire l’édification d’une piscine.
Or, si en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au juge de dire non-écrits les termes du règlement de copropriété qui constitueraient une violation des dispositions d’ordre public, et donc en l’espèce celles faisant échec à la volonté générale des copropriétaires qui doit s’exprimer par un vote en assemblée générale selon les dispositions des articles 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, il n’appartient pas au juge d’édicter des interdictions qui ne sont pas prévues par le règlement de copropriété.
Le premier juge n’a pas à interdire l’édification d’une piscine, car ce serait ajouter un interdit au règlement de copropriété, mais il a seulement à veiller à ce que cette décision appartienne à l’assemblée des copropriétaires.
Manifestement, le document contractuel que constitue le règlement de copropriété et auquel ont adhéré les copropriétaires considère que l’édification d’une piscine sur le jardin à jouissance privative ne serait pas contraire à la destination de l’immeuble.
En supprimant ces mots, ce qui a pour effet en l’espèce d’ajouter une interdiction, le premier juge a en définitive apporté une restriction à la destination de l’immeuble, ce qu’il ne peut pas faire, ne pouvant se substituer au syndicat des copropriétaires, lequel, aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, est seul attributaire de la compétence pour le modifier.
Si en son alinéa 2, l’article 43 prévoit que le juge procède à une nouvelle répartition des charges lorsqu’il répute non-écrites des dispositions en la matière, il s’évince de ces dispositions qu’aucune autre initiative du juge n’est autorisée par la loi du 10 juillet 1965 dans la modification du règlement de copropriété.
En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point.
En définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions sauf en celle ayant « sans changement par rapport au jugement du 6 mai 2010, jugé non écrit les mots « à l’exception d’une piscine », figurant en page 18 du règlement de copropriété.
Le jugement sera confirmé sur les frais irrépétibles et les dépens.
Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Chacune des parties succombant partiellement en cause d’appel, gardera la charge de ses propres dépens d’appel.
Vu les dispositions des articles 14, 25, 26, 30 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
La COUR, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en celle ayant « sans changement par rapport au jugement du 6 mai 2010, jugé non écrit les mots « à l’exception d’une piscine », figurant en page 18 du règlement de copropriété »
Et statuant à nouveau de ce chef infirmé :
Dit n’y avoir lieu à la suppression des mots « à l’exception d’une piscine », figurant en page 18 du règlement de copropriété » qui ne constituent pas en eux-mêmes une autorisation anticipée de travaux, mais dont la suppression aboutirait à créer une interdiction non prévue par la volonté contractuelle des copropriétaires et à une restriction de la destination de l’immeuble,
Dit n’y avoir lieu à application en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens d’appel.
On se plaît dès l’abord à vanter la qualité rédactionnelle de l’arrêt, la clarté de l’exposé des éléments d’un litige assez complexe et l’excellence de sa motivation.
Nous reproduisons le résumé inséré dans Légifrance à la suite de l’arrêt :
1º Si le syndicat des copropriétaires a vocation à représenter les copropriétaires dans toutes les actions collectives au soutien de leurs intérêts, en revanche, lorsqu’un copropriétaire, par une action personnelle, entend faire valoir ses intérêts propres, distincts voire opposés à ceux des autres copropriétaires, justifie d’un intérêt à agir personnel distinct de celui du syndicat des copropriétaires, lequel n’a pas alors vocation à le représenter. Il s’évince en effet de l’article 42 alinéa 1 er de la loi du 10 juillet 1965 que les actions personnelles des copropriétaires sont celles « nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat » et se prescrivent par dix ans.
2º Tout copropriétaire est autorisé à contester un règlement de copropriété sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le respect des dispositions d’ordre public en la matière, sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel direct, cette action n’étant pas en effet un subsidiaire de l’action en contestation d’une assemblée mais une action autonome qui obéit à ses propres règles. Dès lors, la prescription de deux mois de l’action prévue à l’article 42 alinéa 2 de la même loi est sans effet. Le fait que cette assemblée se soit prononcée sur des dispositions contenues dans le règlement de copropriété ne le prive pas de son droit d’invoquer judiciairement une nullité d’ordre public.
Le premier paragraphe traite de la procédure de tierce opposition dans le cadre du statut de la copropriété. Pour les juristes c’est la notion de transparence juridique du syndicat des copropriétaires qui est peu à peu affinée par la doctrine et la jurisprudence.
Qu’est-ce que la tierce opposition ? Prenons un exemple : Un jugement est rendu dans une instance ayant opposé Dupont et Durand. La tierce-opposition permet, sous certaines conditions, à Dubois de contester le jugement rendu.
L’article 582 du Code de procédure civile est ainsi conçu :
« La tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l'attaque.
« Elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu'elle critique, pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit. »
La première condition est bien entendu l’existence d’un préjudice causé à Dubois. L’article 583 précise les modalités propres à ce recours assez exceptionnel :
« Est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu'elle n'ait été ni partie ni représentée au jugement qu'elle attaque.
« Les créanciers et autres ayants cause d'une partie peuvent toutefois former tierce opposition au jugement rendu en fraude de leurs droits ou s'ils invoquent des moyens qui leur sont propres.
« En matière gracieuse, la tierce opposition n'est ouverte qu'aux tiers auxquels la décision n'a pas été notifiée ; elle l'est également contre les jugements rendus en dernier ressort même si la décision leur a été notifiée. »
Dans un grand nombre de cas, l’une des parties à l’instance initiale est une personne morale (le syndicat des copropriétaires 20 rue Dupont par exemple) et l’auteur de la tierce opposition est un membre (Dubois) de la personne morale. Celle-ci a été condamnée à verser une indemnité à une personne Durand. Or Dubois, qui devra cotiser pour le paiement de l’indemnité (son préjudice), souhaite faire valoir des éléments qui auraient dû permettre d’obtenir le rejet de la demande de Durand
Durand a assigné tout naturellement le syndicat des copropriétaires. C’est l’avocat du syndicat qui a plaidé. C’est le syndicat qui a été condamné mais le syndic répartira le montant de la condamnation entre tous les copropriétaires. En ce sens on admet que chaque copropriétaire a été représenté en Justice par le syndicat. Il est donc irrecevable à contester le jugement en vertu de l’article 583.
L’arrêt nous montre clairement qu’il peut y avoir une exception à la solution d’irrecevabilité. On lit :
« Le syndicat des copropriétaires qui, en vertu des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une personne morale distincte des copropriétaires eux-mêmes, représente certes ceux-ci dans toutes les actions collectives, en ayant alors vocation à agir tant en demande qu’en défense au soutien de leurs intérêts.
« Cependant, lorsqu’un copropriétaire, par une action personnelle, entend faire valoir ses intérêts propres lesquels sont distincts voire opposés à ceux des autres copropriétaires, il justifie d’un intérêt à agir personnel distinct de l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires lequel n’a pas alors vocation à le représenter.
« Il s’évince en effet de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, que les actions personnelles des copropriétaires sont expressément prévues comme étant celles « nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat » et qu’elles se prescrivent par dix ans.
« En l’espèce, il est constant que la SCI HOTEL DAUBIRON, en qualité de copropriétaire du lot no12, bénéficie du droit de jouissance exclusive et particulière du jardin-partie commune-ce droit étant attaché à son lot.
« Dès lors, elle justifie d’un intérêt personnel à agir en ce que pour poursuivre l’édification d’une piscine, elle a intérêt à ce que ne soit pas réputées non-écrites [les clauses qui fondent ce droit de jouissance exclusive ndlr]:
On trouve déjà l’admission de cette exception dans l’arrêt Cass. Civ. 3e 02-10-1996 Loyers et copropriété nov. 1996 n° 454 ; RDI 1997 p. 138 note Capoulade. L’exception est également admise lorsque le syndicat, demandeur initial, a été débouté de son action Cass. Civ. 3e 02-02-1994 RDI 1994 p. 306 note Capoulade
L’admission dans certains cas de la tierce opposition est l’une des manifestions de la relative transparence juridique du syndicat des copropriétaires.
Le second paragraphe du résumé de l’arrêt concerne le champ d’application et la roideur de l’article 43 de la loi de 1965, ainsi conçu :
« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition »
En l’espèce les clauses incriminées étaient de natures diverses.
Les unes concernaient prévoyaient l’exécution de travaux par le syndicat et à ses frais. Elles ont été maintenues.
D’autres comportaient au profit des propriétaires de certains lots désignés l’autorisation anticipée d’effectuer des travaux individuels affectant les parties communes de la copropriété, ou l’aspect extérieur de l’immeuble ou encore sa destination. La jurisprudence est unanime à condamner ces clauses contraires aux dispositions d’ordre public des articles 25, 26 et 30.
On relève que le règlement de copropriété autorisait l’exécution de travaux même sur une partie commune à usage privatif, s’agissant du jardin dont la jouissance exclusive est attachée au lot 12. Cette autorisation est réputée non écrite. Il s’agissait de la construction d’une piscine.
Mais la Cour de cassation, - et ce sera son unique critique envers l’arrêt d’appel -, reproche à la Cour de Montpellier de ne pas s’être limitée à réduire à néant l’autorisation anticipée. Elle lui aurait substitué une interdiction faite à l’assemblée d’autoriser cette construction ! Sur ce point l’arrêt est amendé.
Sur tous ces points le lecteur pourra constater le souci qu’a eu la Cour d’expliquer sa position et justifier sa décision de confirmer quasi intégralement l’arrêt d’appel.