Source: https://ikb-law.blog/2020/03/29/gastbeitrag-mietmoratorium-und-insolvenzrecht-in-coronazeiten-von-wilfried-stechow/
Timestamp: 2020-08-15 02:10:52
Document Index: 269867792

Matched Legal Cases: ['§ 13', '§ 1', '§ 13', '§ 14', 'BGH', '§ 1', '§ 1', '§ 13', 'Art. 240', '§ 1', '§ 3', '§ 3', '§ 1', '§ 1', '§ 64', '§ 64', '§ 1', '§ 64', '§ 2', '§ 320', '§ 2', '§ 310', '§ 3', '§ 1', '§ 64']

Gastbeitrag: Mietmoratorium und Insolvenzrecht in Coronazeiten. Von Wilfried Stechow | Immobilien und Recht
29. März 2020 Allgemein / Mietrecht / Wohnungseigentumsrecht
Gastbeitrag: Mietmoratorium und Insolvenzrecht in Coronazeiten. Von Wilfried Stechow
Im Beitrag vom 27.03.2020 sind die Regelungen zum Mietrecht in Coronazeiten aufgrund der am 25.03.2020 vom Bundestag beschlossenen Gesetze dargelegt worden.
Ergänzend ist dazu – auch unter insolvenzrechtlichen Aspekten – auf die folgenden Punkte hinzuweisen:
1. Anwendung Moratorium
1.1. Anwendungskreis
Entgegen dem am 20./21.3.2020 veröffentlichten Entwurf der Bundesregierung hat das endgültige Gesetz vor allem die Anwendungsbereiche der Regelungen im Moratorium, also zum Leistungsverweigerungsrecht, stark eingeschränkt. Sollten ursprünglich alle Schuldner berechtigt sein, ihre Leistungen zu verweigern, so gilt das jetzt nur noch für Verbraucher und für Kleinstunternehmer.
Verbraucher ist eine Person immer dann, wenn sie ein Rechtsgeschäft abschließt, dessen Zwecke überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugeordnet werden kann (§ 13 BGB). Es kommt also nicht auf die Person an, sondern auf die Frage, ob das Rechtsgeschäft der privaten oder der gewerblichen/ selbständigen Tätigkeit dient.
b) Kleinstunternehmer
Kleinstunternehmer sind nach den Vorgaben der EU anhand folgender Kenndaten zu bestimmen:
Unter den Anwendungsbereich des Moratoriums fallen somit Kleinstunternehmer mit max. 9 Arbeitsnehmern, wobei zu beachten ist, dass bei den Grenzwerten Verflechtungen mit anderen Unternehmen berücksichtigt werden müssen.
Die Mitarbeiterzahl wird dabei in Jahresarbeitseinheiten (JAE) angegeben. Jeder, der in einem Unternehmen während des gesamten Berichtsjahres einer Vollzeitbeschäftigung nachgegangen ist, zählt als eine Einheit. Für Teilzeitbeschäftigte, Saisonarbeitskräfte und Personen, die nicht das ganze Jahr gearbeitet haben, ist der jeweilige Anteil auf die Einheit anzurechnen. Auszubildende zählen nicht mit.
c) Was sind Vermieter in diesem Zusammenhang?
Ein Leistungsverweigerung als Verbraucher aus § 1 (1) des Moratoriums kann der Vermieter geltend machen, wenn er auch in dieser Funktion Verbraucher ist. Da die Vermietung einer eigenen Wohnung idR. Vermögensverwaltung und daher Bestandteil des Verbraucherbegriffs in § 13 BGB ist, wäre dies zu bejahen. Zum Unternehmer iSd § 14 BGB wird der Vermieter, wenn er seine Vermögensverwaltung in der Art eines planmäßigen Geschäftsbetriebs mit entsprechen zeitlichem und organisatorischem Aufwand betreibt (BGH NJW 2002, 368). Mit anderen Worten: wer eine oder wenige Wohnungen besitzt und vermietet, der bleibt Verbraucher, wer (sehr) viele Wohnungen besitzt und selbst verwaltet, der ist Unternehmer. Pauschale Abgrenzungen sind hier nicht möglich. Auch der Vermieter eines Mehrfamilienhauses bleibt idR Verbraucher.
Als Verbraucher kann der Vermieter dann aber auch ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 1 (1) geltend machen. Ist er kein Verbraucher (mehr), so könnte evtl. ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 1 (2) als Kleinstunternehmer geltend machen kann (dann nur für wesentliche Dauerschuldverhältnisse, die aber insoweit weitgehend identisch sein dürften mit den vorstehend benannten). Voraussetzung wäre, dass man den Vermieter als Unternehmer i.S.d. Empfehlung 2003/361/EG der Europäischen Kommission vom 6.Mai 2003 betrachten will. Bislang ist dies eher nicht der Fall gewesen, was aber auch an dem fehlenden Anwendungsbereich der mit der EU – Regelung verknüpften Rechtsfolgen (speziell Förderprogramme) hing. Die Gesetzesbegründung sagt zu dieser Frage auch nichts, doch dürfte dies unter Bezugnahme auf die vorstehenden Unterscheidungen des BGB in §§ 13,14 zulässig sein, obwohl wir in diesen Fällen keine Bilanzen und damit keine Bilanzsummen haben. Die Frage muss aber als derzeit offen bezeichnet werden.
1.2. Rechtsfolge
Die vorgenannten Gruppen, also Verbraucher und Kleinstunternehmer, können somit ihre Leistungen in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse verweigern.
Was wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind, differenziert Art. 240 EGBGB, § 1 (1) danach, ob es sich um Verbraucher oder um Kleinstunternehmer handelt: bei Verbrauchern müssen die Kosten zur Eindeckung der Daseinsvorsorge gesichert bleiben, bei Kleinstunternehmern die, die zur Eindeckung mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung seines Erwerbsbetriebs erforderlich sind.
Auch die Regelungen zu Kreditverhältnissen gelten nicht für alle Darlehen, sondern nur für Verbraucherkreditverträge, die vor dem 15.03.2020 abgeschlossen wurden. Nach § 3 Abs. 1 werden per Gesetz die Darlehensansprüche gestundet, wenn dem Verbraucher infolge eigener, coronabedingter Einnahmeausfälle die Zahlung auf die Kredite nicht zumutbar ist. Diese Unzumutbarkeit besteht, wenn der Lebensunterhalt des Verbrauchers ansonsten gefährdet wäre.
Ob also der Vermieter, dessen Mieter coronabedingt seine Zahlungen einstellt, seinerseits die Zahlung auf seine Kredite aussetzen kann, hängt davon ab, ob er selbst Verbraucher ist (was er nach den vorstehenden Überlegungen ist) und ob die Deckung seiner eigenen Lebenshaltungskosten dadurch gefährdet wird. Sollte er seine laufenden Einkünfte aus anderer Tätigkeit bspw. ebenfalls coronabedingt verloren haben wäre dies wohl der Fall.
Für Kleinstunternehmer gilt diese Regelung dagegen nicht; allerdings sieht § 3 (8) vor, dass durch eine Verordnung der Anwendungsbereich dieser Norm auch auf Kleinstunternehmer, evtl. sogar auf Kleinunternehmer erweitert werden kann.
3. Insolvenzrechtliche Regelungen
3.1. Insolvenzantragspflicht
Die zentrale Vorschrift in Artikel 1 § 1 des COVInsAG lautet:
Damit ist generell die ansonsten bestehende und strafrechtlich bewehrte Pflicht zur termingerechten Insolvenzantragstellung (geltend für AG, GmbH, UG, aber auch für GmbH & Co KG, nicht aber für Einzelunternehmer oder Personengesellschaften wie eine OHG oder eine KG mit natürlicher Person als Vollhafter) für den Zeitraum bis zum 30. September 2020 ausgesetzt. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Insolvenzreife nicht auf den Folgen der Ausbreitung des SARS-CoV-2-Virus (Covid-19-Pandemie) beruht, wobei der Gesetzgeber eine erfreuliche gesetzliche Fiktion eingefügt hat, nach der für alle Unternehmen, die am 31. Dezember 2019 nicht zahlungsunfähig waren, vermutet wird, dass die Insolvenzreife auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Man muss also nur Nachweise vorhalten, aus denen sich eine bestehende Zahlungsfähigkeit per 31.12.2019 ergibt.
Weiterhin müssen zur Anwendung der Aussetzung der Antragspflicht Aussichten darauf bestehen, eine bestehende Zahlungsunfähigkeit zu beseitigen. Dies nachzuweisen könnte schwierig werden, aber auch hier gilt die Fiktion, wonach für alle Unternehmen, die am 31.12.2019 zahlungsfähig waren, eine solche Aussicht besteht (§ 1 Satz 3 COVInsAG).
Praktisch sollte also jedes Krisenunternehmen einen Liquiditätsstatus per 31.12.2019 erstellen, um damit nachweisen zu können, dass eine später eingetretene Insolvenzlage auf Covid-19 beruht, um damit der Antragspflicht mit allen Folgen vorübergehend zu entgehen.
Das COVInsAG befasst sich dabei primär mit der Frage der Zahlungsunfähigkeit. Es setzt aber die Insolvenzantragspflicht unabhängig vom zugrunde liegenden Insolvenzgrund generell aus, so dass auch bei einem überschuldeten Unternehmen die Antragspflicht suspendiert sein dürfte, sofern es per 31.12.19 zahlungsfähig war.
Zu beachten bleibt, dass Insolvenzeigenanträge natürlich trotzdem zulässig bleiben, wenn der Antragsteller zahlungsunfähig und/oder überschuldet ist.
3.2. § 64 GmbHG
Gleichzeitig wird die sehr scharfe Haftung für den Geschäftsführer ab Eintritt der Insolvenzreife aus § 64 GmbHG faktisch bis zum 30.9. ausgesetzt für die Zahlungen, die in dem Zeitraum, in dem nach normalem Recht Insolvenzreife besteht, im üblichen Geschäftsverkehr vom Geschäftsführer veranlasst werden.
Allerdings steht diese Ausnahme unter dem Vorbehalt, dass die Insolvenzantragpflicht gemäß § 1 COVInsAG auch tatsächlich ausgesetzt ist – für ein Unternehmen, das bereits am 31.12.2019 zahlungsunfähig war, gilt dies nach den vorstehenden Ausführungen nicht mit der Folge, dass auch der Geschäftsführer für alle weiteren Zahlungen gemäß § 64 GmbHG haftet.
3.3. Gläubigerbenachteiligung
Die umfangreichen Risiken bei der Ausreichung / Rückzahlung von Darlehen in Krisenzeiträumen oder vergleichbare Regelungen, insbesondere auch Vereinbarungen zu Sicherheiten, Änderungen von Sicherheiten, aber auch Änderung von Zahlungszielen oder Gewährung von Zahlungserleichterungen und Zahlungen durch Dritten auf Anweisung des Schuldners werden in § 2 Abs. 1 Nr. 2-4 COVInsAG ausdrücklich als in der Regel nicht anfechtbar dargestellt, und zwar ausdrücklich auch für die Unternehmen, die keiner Antragspflicht unterliegen und auch für diejenigen, die weder zahlungsunfähig noch überschuldet sind.
Damit können Vermieter mit ihren Mietern Ratenzahlungsabreden u.ä. treffen, ohne später befürchten zu müssen, dass solche Zahlungen in der nachfolgenden Insolvenz des Mieters von dessen Insolvenzverwalter angefochten werden.
4. Detailfragen
Die von RA Scheidacker aufgeworfenen Fragen können derzeit angesichts der neuen Gesetzeslage nicht alle mit Sicherheit beantwortet werden.
4.1. Generell gilt:
a) Die Einführung des Moratoriums führt zu einem Leistungsverweigerungsrechtes des Schuldners. Dieses muss er geltend machen, es gilt also nicht automatisch. Wer also coronabedingt seine Pflichten (vor allem Zahlungspflichten) aus einem Dauerschuldverhältnis nicht begleichen kann, muss dies dem Vertragspartner mitteilen und zugleich begründen. Sinnvollerweise sollte dies schriftlich oder jedenfalls per EMail erfolgen.
b) Die zivilrechtliche Folge ist, dass der Schuldner nicht in Verzug gerät (vgl. dazu § 320 BGB), weil er berechtigt ist, seine Leistung zu verweigern (Achtung, das ist bei der Regelung zu Mietansprüchen aus § 2 anders!). Es entstehen also keine Verzugszinsen und bspw. Anwaltskosten des Gläubigers sind nicht vom Schuldner zu tragen.
c) Es gilt nur für Dauerschuldverhältnisse, die vor dem 08.03.2020 abgeschlossen wurden und nur für Verbraucherverträge, also solche, die zwischen Unternehmen und Verbraucher abgeschlossen wurden (§ 310 (1) BGB).
4.2. Details
a) private Kosten
Explizit umfasst sind laufende Versorgungskosten des betroffenen Schuldners, also Strom- und Gaslieferungen, ggf. Wasser u.ä. (wenn nicht in der Miete enthalten), Telekommunikationsleistungen u.ä.
Fraglich ist die Anwendung auf GEZ Beiträge, weil es hier an einem Vertrag fehlt.
Beiträge zu Versicherungen, incl. der privaten oder freiwillig gesetzlichen Beiträge an die eigene Krankenkasse, sind von der Regelung ausdrücklich umfasst (wobei der Gesetzgeber in seiner Begründung – BTDrucksache 19/18110 – hier nur Pflichtversicherungen erwähnt). Dies dürfte auch für Beiträge ins Versorgungswerk oder eine andere berufsständische Altersvorsorgeeinrichtung gelten.
Angesichts des Sinns des Gesetzes dürften auch andere Versicherungen hierunter fallen, vor allem KFZ Haftpflichtversicherungen (zumal das ein Pflichtversicherung ist), aber auch Lebensversicherungen u.ä.
Unterhaltsleistungen an Angehörige fallen dagegen nicht darunter, weil sie keine Verbraucherverträge sind und zudem gerade der Unterhalt des Schuldners und der unterhaltsberechtigten Angehörigen gesichert werden soll.
Ob laufende Pflegeheimkosten für die Eltern ebenfalls unter diese Regelung fallen ist offen – sind sie privat abgeschlossen und vereinbart wohl ja, handelt es sich um Ansprüche, die der Staat ersatzweise geltend macht, dagegen eher nicht.
Schulgelder für die Kinder und Kitabeiträge dürften m.E. schon deshalb verweigert werden, weil diese ihre Leistungen nicht erbringen (können); ansonsten sind aber auch das Dauerschuldverhältnisse aus Verbraucherverträgen und unterfallen daher dem Moratorium.
Einmalige Ausgaben, etwa Handwerkerrechnungen, o.ä., fallen definitiv nicht unter die Norm und müssen bezahlt werden, weil es sich nicht um ein Dauerschuldverhältnis handelt.
b) objektbezogene Kosten
Problematisch ist die Frage, ob ein Wohnungsvermieter die Zahlungen für seine vermietete Wohnung ebenfalls verweigern darf, wenn der Mieter coronabedingt seine Mietzahlungen einstellt. Dies hängt wohl vom Einzelfall ab.
Wenn man Leistungsverweigerungsrechte bejahen will, fragt sich, welche davon betroffen sein könnten:
Dem Grunde nach können auch Wohngeldzahlungen an die WEG eingestellt werden, weil es sich auch dabei um – wesentliche – Dauerschuldverhältnisse handelt, es sei denn, die Zahlungseinstellung wäre der WEG wiederum nicht zuzumuten. Dies wäre denkbar, denn wenn mehrere Eigentümer ihre Zahlungen einstellen, könnte die WEG ihren Verpflichtungen evtl. selbst nicht mehr nachkommen und damit die wirtschaftliche Grundlage des eigenen Erwerbsbetriebes gefährden, was die Anwendung des Leistungsverweigerungsrechtes ausschließen würde (vorausgesetzt, man sieht in einer WEG einen eigenen Geschäftsbetrieb). Die WEG selber hätte nämlich nach den vorstehenden gesetzlichen Vorgaben ihrerseits wohl kein Leistungsverweigerungsrecht, es sei denn, man würde sie als Kleinstunternehmen betrachten, was jedenfalls in den bisherigen Anwendungsbereichen der KMU-Definitionen nicht der Fall war, weil es an einer eigenen, unternehmerischen Tätigkeit fehlt.
Versorgungverträge wie Wasser, Strom, Gas, Heizung u.ä. fallen hierunter.
Bei Versicherungen ist die Lage diffizil. Pflichtversicherungen sind bei Verbrauchern und Kleinstunternehmern nach der Gesetzesbegründung erfasst. Die Versicherung wäre bei berechtigter Leistungsverweigerung im Schadensfall dann auch zur Leistung verpflichtet, doch steht zu befürchten, dass sie ein Leistungsverweigerungsrecht bestreitet und daher Leistungen verweigern wird.
Dauerverträge wie Schädlingsbekämpfung, Hausreinigung, Gartenpflege dürften dem Leistungsverweigerungsrecht unterfallen, wenn es der Eigentümer abgeschlossen hat.
Für laufende Steuern und Abgaben wie Grundsteuer und Straßenreinigung, evtl. auch Müllentsorgung, gilt das Moratorium nach dem Wortlaut nicht, da es hier an einem Vertragsverhältnis fehlt und Steuern wie Beiträge auf öffentlichen Bescheiden beruhen. Hier gelten aber zT Sonderrechte, speziell für Steuern.
Darlehenszinsen und -tilgungen sind in § 3 speziell geregelt, s. dazu vorstehend.
5. Einsatz eigenen Vermögens?
Über die Frage, ob vorrangig eigenes Vermögen eingesetzt werden muss, und wenn ja, liquides oder auch illiquides, oder es nur auf den Wegfall der Einnahmen ankommt, muß man separat nachdenken. Sie dürfte sich bei Adidas & Co sicherlich stellen.
Das Gesetz selbst verhält sich dazu nicht, die Begründung spricht jedenfalls bei Verbrauchern bei § 1 wie bei Kleinstunternehmern von weggefallenen Einnahmen, allerdings auch davon, dass andernfalls das Aufbringen der Lebenshaltungskosten gefährdet wäre. Wer 100.000 Euro auf dem laufenden Konto hat, bei dem dürfte das eher nicht der Fall sein. Wo aber die Grenze ist und wie weit in die Zukunft die Gefährdung angesichts sich ausbreitender wirtschaftlicher Unsicherheit antizipiert werden darf, ist unklar.
Im Mietrecht geben weder Gesetz noch Begründung einen Hinweis auf einzusetzendes Vermögen. Zwar muss der Mieter nachweisen, dass die Nichtzahlung auf Corona beruht, andererseits hat er das nur glaubhaft zu machen, wozu wiederum (so die Begründung) ausreicht, dass er die Schließung seines Ladens glaubhaft macht. Das dürfte bei Adidas & Co. der Fall sein. Trotz der aufgeregten Reaktion der Justizministerin könnten die Unternehmen hier also durchaus im Recht sein.
Wilfried Stechow
Rechtsanwalt/Dipl.Finanzwirt
Artejura PartnG
Sekretariat Wilfried Stechow
Fon +49 (30) 833 06 33
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Corona-Gesetz: Zahlungseinstellung wegen Mietausfällen
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