Source: http://www.elnotario.es/dgrn-resoluciones/9737-resoluciones-de-la-dgrn-numero-88?tmpl=component&print=1&layout=default&page=
Timestamp: 2020-02-17 07:25:47
Document Index: 57753487

Matched Legal Cases: ['artículo 17', 'artículo 23', 'artículo 22', 'artículo 37', 'artículo 37', 'artículo 29', 'artículo 202', 'artículo 82', 'artículo 10', 'artículo 175', 'artículo 1154', 'artículo 24', 'artículo 10', 'artículo 1154', 'artículo 1154', 'artículo 6', 'artículo 1154', 'artículo 521', 'artículo 513', 'artículo 8', 'artículo 28', 'artículo 2', 'artículo 224', 'artículo 202', 'artículo 90', 'artículo 461', 'artículo 767', 'artículo 767', 'ARTÍCULO 28', 'artículo 28', 'artículo 28', 'artículo 9', 'artículo 14', 'artículo 94', 'artículo 1377', 'artículo 1384', 'artículo 56', 'artículo 408', 'artículo 140', 'artículo 63', 'artículo 94', 'artículo 100', 'artículo 232', 'artículo 234', 'artículo 1259', 'artículo 155', 'artículo 100', 'artículo 149', 'artículo 34', 'artículo 221', 'artículo 7', 'artículo 37', 'artículo 209', 'artículo 100', 'artículo 132', 'artículo 325', 'artículo 200', 'ARTÍCULO 199', 'artículo 199', 'artículo 286', 'artículo 685', 'artículo 24', 'artículo 671', 'artículo 670', 'artículo 82', 'artículo 210', 'artículo 82', 'artículo 210', 'artículo 178', 'artículo 166', 'artículo 24']

Resoluciones de la DGRN. Número 88
Los traslados a papel de copias autorizadas electrónicas pueden circular en el tráfico
De acuerdo con el principio de neutralidad tecnológica, el traslado a papel de la copia autorizada llevado a cabo por el notario de destino es un documento susceptible de ser utilizado en el tráfico jurídico como una copia autorizada
CAMBIO DE CRITERIO DE LA DIRECCIÓN GENERAL: LOS TRASLADOS A PAPEL DE LAS COPIAS AUTORIZADAS ELECTRÓNICAS PUEDEN CIRCULAR POR EL TRÁFICO
Resolución de 4 de septiembre de 2019 (BOE 30 de octubre de 2019). Descargar
La Dirección General cambia el controvertido criterio que mantuvo en la Resolución de 17 de julio de 2017. Respecto de los traslados a papel realizados por los notarios de las copias autorizadas electrónicas que reciben de otros notarios, señala que pueden circular en el tráfico de acuerdo con el principio de neutralidad tecnológica, al que hace referencia el artículo 17 bis 1 LN, del que se deduce que si con el traslado a papel de la copia electrónica ésta mantiene el valor y efectos que le son propios, no puede entenderse que se trate de un mero testimonio. Por tanto, el traslado a papel de la copia autorizada llevado a cabo por el notario de destino es un documento susceptible de ser utilizado en el tráfico jurídico como una copia autorizada. Las limitaciones respecto de la validez de las copias electrónicas, deriva únicamente de la concreta finalidad expresada en su expedición.
BIENES DE INTERÉS CULTURAL: TANTEOS Y RETRACTOS LEGALES
Dos Resoluciones de 25 de julio de 2019 (BOE 4 de octubre de 2019). Descargar. Descargar
Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa autorizada en el año 1999 por la que se adquiere una finca urbana situada en Valencia que linda por uno de sus lados “con la Parroquia Iglesia de…”, al tener la consideración de bien de interés cultural y estar sujeto al régimen de tanteos y retractos legales regulado en la Ley 4/1998, de 11 de junio, del Patrimonio Cultural Valenciano, no habiéndose cumplido los requisitos de notificación previstos en el artículo 23 de la citada Ley. La recurrente alega que la finca transmitida no tiene tal carácter al figurar descrita de forma pormenorizada en un catálogo del año 2018 y, por tanto, de fecha posterior al tiempo de la transmisión, y la ausencia de tal cualidad en la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. La Dirección General confirma la nota de calificación ya que la “Iglesia Parroquial de …” fue declarada Monumento Histórico-Artístico mediante Decreto de 21 de febrero de 1947, a pesar de no figurar el inmueble objeto de transmisión descrito de forma tan precisa como figura actualmente en el catálogo de bienes y espacios protegidos del Ayuntamiento de Valencia de 8 de noviembre de 2018 y si bien no consta que el inmueble sea bien de interés cultural en el Registro de la Propiedad, los derechos de tanteo y retracto regulados en el artículo 22 de la Ley 4/1998, de 11 de junio, se configuran como derechos de adquisición preferente de origen legal, a los que resulta de aplicación los dispuesto en el artículo 37.3 LH.
Los derechos de adquisición preferente de origen legal, se imponen como limitaciones legales del dominio (cfr. art. 26.1.ª LH), y a los que resulta aplicable el artículo 37.3 LH conforme al cual si bien “las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley”, sin embargo, “se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior: (…) Tercero. Las [acciones] de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen”, excepción que concurre en el presente supuesto. La conclusión anterior no puede quedar desvirtuada por el hecho de que no se haya hecho constar en el Registro de la Propiedad la cualidad de bien de interés cultural, conforme a la previsión del artículo 29.4 de la Ley 4/1998, de 11 de junio, del Patrimonio Cultural de Valencia.
FORMA DE REALIZAR LA NOTIFICACIÓN NOTARIAL EN UNA VENTA DE FINCA ARRENDADA
Resolución de 29 de agosto de 2019 (BOE 30 de octubre de 2019). Descargar
En una escritura de compraventa la compradora manifiesta que “conoce la situación arrendaticia de la finca adquirida y recibe del vendedor un ejemplar del contrato de inquilinato, subrogándose en la posición contractual de arrendador” (se trata de un arrendamiento anterior a 1964 con derecho de tanteo y retracto al inquilino) requiriendo al notario autorizante para que notifique la transmisión al citado arrendatario mediante correo certificado y acuse de recibo. Consta en la escritura la notificación antes referida, según resguardo de imposición en la oficina de correos, copia de la cual se incorpora, sin que conste la efectiva recepción de la notificación por el destinatario. El registrador suspende la inscripción por no acreditarse que se haya cumplido el requisito exigido por la legislación de arrendamientos urbanos de la notificación fehaciente de la venta al arrendatario, ya que “de la diligencia extendida a continuación de la escritura, resulta: “Devuelto”, “Sobrante” y “Ausente de Reparto. Se dejó aviso llegada en el buzón”.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que en los casos de notificación notarial, vía artículo 202 RN, mediante envío de la cédula de notificación por carta con acuse de recibo se entiende hecha la notificación siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio designado por las partes, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio. Sin embargo, no se entiende hecha la notificación por vía notarial cuando la carta no ha podido entregarse en el domicilio, se ha dejado aviso en el buzón y el destinatario no ha comparecido para retirarla en plazo; en estos casos el notario debe de acudir personalmente al domicilio.
Resolución de 25 de septiembre de 2019 (BOE 13 de noviembre de 2019). Descargar
Se otorga una escritura de elevación a público de un documento de arras en la que se hace expresa mención a la voluntad del vendedor y del comprador de vender y comprar respectivamente. La registradora deniega la inscripción porque el contrato privado que se ratifica y eleva a público en la escritura presentada no es inscribible por ser de carácter meramente obligacional y carece de trascendencia real.
La Dirección General estima el recurso, señalando que dado que exclusivamente se modifica el título del contrato y el concepto en que se entrega la cantidad a cuenta, que no es el de arras o señal sino de parte del precio de la compraventa y siendo que ambos contratantes lo subsanan, y probada la verdadera causa del contrato -de compraventa-, es inscribible la elevación a público del contrato en los términos en que está redactada la escritura.
CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE PRECIO APLAZADO POR CADUCIDAD: NO ES NECESARIO ACREDITAR LOS MEDIOS DE PAGO
Resolución de 25 de julio de 2019 (BOE 4 de octubre de 2019). Descargar
La Dirección General entiende que no es un acto o contrato a título oneroso y con existencia de contraprestación en dinero o signo que lo represente. En efecto, no estamos ante un acto de dicho tipo, sino ante la extinción de un derecho de garantía por caducidad convenida que cumple los requisitos acordados por las partes, y es conforme a lo que establece el artículo 82 LH. Aun cuando existan pagos no acreditados, dicha circunstancia no debe impedir la caducidad convenida, puesto que el transcurso del plazo es presupuesto esencial acordado para la cancelación, para la que incluso sería bastante una simple instancia, con independencia de que se haya producido o no el pago de la cantidad aplazada.
POSIBILIDAD DE EXCLUIR LA LEY APLICABLE EN LA CONDICIÓN RESOLUTORIA: CONFLICTO INTERREGIONAL
Se celebra un contrato de compraventa sujeto a condición resolutoria entre el Sareb y un fondo de inversión relativo a múltiples fincas distribuidas en diversas comunidades autónomas con un gran número de ellas en la Comunidad Autónoma de Cataluña, sujetándose el contrato de compraventa como una unidad al derecho civil común con exclusión de la legislación autonómica, pactándose la resolución por incumplimiento automática (art. 1504 CC) con pérdida de todas las sumas entregadas por el fondo de inversión, la exclusión de las obligación de consignar a favor de terceros (arts. 59 y 175.6 RH) esas sumas ya percibidas a retener por la vendedora y la exclusión de moderación equitativa de los tribunales (art. 1154 CC) de la cláusula penal.
El Registrador deniega la inscripción porque la condición resolutoria expresa es una garantía de naturaleza indudablemente real que conduce a la aplicación del artículo 10.1 CC como norma de conflicto por lo que debe aplicarse la legislación catalana (lex rei sitae) que contiene normas de carácter imperativo -de ius cogens- no pudiendo, por ello, ser objeto de exclusión voluntaria, de renuncia o de pacto en contrario. Por otro lado, a su juicio, la necesidad de consignación resulta no solo del artículo 175.6 RH y de la obligación de restituirse recíprocamente las prestaciones sino de la ya tradicional y reiteradísima doctrina de la Dirección General, incluso para la resolución ordenada judicialmente (por todas, la Resolución de 8 mayo de 2019 y las que en ella se citan). Por último, estima que la posibilidad de moderación equitativa de la cláusula penal por los Tribunales del artículo 1154 CC es también una norma de orden público que no cabe eliminar mediante pacto, como tampoco cabe renunciar a la tutela judicial efectiva del artículo 24 CE.
La Dirección General estima el recurso, planteándose, en primer lugar, un conflicto competencial atribuyéndose la Dirección General la competencia exclusiva para conocer los recursos “mixtos”, los que versen sobre cuestiones de Derecho Común (o Registral) y Foral al mismo tiempo, aunque se trate de un solo recurso y no varios. Atribuida su competencia, se plantea la Dirección General si cabe por las partes someterse a la regulación del Código Civil o debe aplicarse la legislación catalana. El artículo 10.5 CC consagra como primera conexión para determinar la lex contractus, la ley a que las partes se hayan sometido expresamente, siempre que tenga alguna conexión con el negocio de que se trate. La Ley elegida tiene que tener alguna conexión con el negocio de que se trate. En este caso es evidente: Madrid es el domicilio de la vendedora y compradora, lugar de celebración del contrato y existen inmuebles objeto del contrato sitos en territorios sin derecho civil autonómico propio.
La segunda cuestión resuelta se refiere a la cuestión relativa a la condición resolutoria y la cláusula penal. En la escritura se pactó que en caso de ejercicio de la condición resolutoria por impago del precio aplazado en la fecha convenida la sociedad vendedora retendría el importe íntegro de las cantidades pagadas hasta aquel momento en concepto de cláusula penal con expresa exclusión por ambas partes de la facultad de pedir la moderación equitativa de la pena que prevé el artículo 1154 CC español en relación con la cláusula penal, dado que las partes acordaron de manera expresa que la cláusula penal resultaría de aplicación, por la totalidad del precio, en el caso de incumplimiento parcial, irregular o tardío del precio aplazado. La Dirección General, ubicada en el Código Civil porque es la Ley elegida por las partes (art. 10.5), trae a colación la doctrina jurisprudencial sobre moderación judicial de la pena que se plasma, entre otras, en sentencias del Tribunal Supremo números 530/2016 de 13 de septiembre y 175/2017 de 25 de enero que sostienen que no procede la moderación judicial cuando el incumplimiento es total y que la jurisprudencia de esta Sala no admite la moderación de la cláusula penal en caso de incumplimiento parcial o irregular de la obligación principal cuando tal incumplimiento parcial sea precisamente el contemplado en el contrato como presupuesto de la pena. No obstante, sí sería compatible con el principio pacta sunt servanda que la pena pueda moderarse judicialmente aplicando el artículo 1154 por analogía, cuando aquella diferencia sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar. En este caso, la carga de alegar y de probar que la cuantía de la pena aplicable según lo pactado ha resultado ser extraordinariamente más elevada que la del daño efectivamente causado al acreedor corresponderá al deudor incumplidor que pretenda la moderación judicial de la pena (art. 217.3 LEC). Las partes, en el presente supuesto, renuncian de forma expresa, inequívoca y terminante, al derecho de solicitar u obtener la moderación equitativa judicial de la cláusula penal y a priori esa renuncia no contraviene el artículo 6.2 CC. Plantea la Dirección General si la norma contenida en el artículo 1154 CC es imperativa o si cabe renuncia a su aplicación por las partes. La cláusula penal es ante todo un negocio jurídico de carácter accesorio, que, como tal, presupone la existencia de otro principal que es del que dimanan las obligaciones de las partes.
USUFRUCTO QUE SE CONSTITUYE POR VÍA DE DEDUCTIO EN DONACIÓN Y CON LA FACULTAD DE DISPONER DEL MISMO MORTIS CAUSA
Dos Resoluciones de 8 de agosto de 2019 (BOE 22 de octubre de 2019). Descargar. Descargar. Otra Resolución de 9 de agosto de 2019 (BOE 30 de octubre de 2019). Descargar. Otra Resolución de 3 de septiembre de 2019 (BOE 30 de octubre de 2019). Descargar. Y otra Resolución de 25 de septiembre de 2019 (BOE 13 de noviembre de 2019). Descargar
Se pretende la inscripción de una escritura mediante la cual la propietaria de determinadas fincas dona a su hija la nuda propiedad de aquellas, reservándose a favor de su esposo el usufructo y el derecho a disponer por testamento del mismo. El registrador suspende la inscripción del derecho que se atribuye al esposo de la donante para disponer por testamento del usufructo referido porque no se constituye expresamente un usufructo sucesivo entre los consortes conforme al artículo 521 CC, sino que únicamente hace constar la mera facultad para disponer del usufructo tras la muerte de la donante en testamento, y conforme a lo dispuesto en el artículo 513 CC el usufructo se extingue por muerte del usufructuario.
La Dirección General estima el recurso afirmando que cabe “modalizar”, en el título constitutivo, el derecho de usufructo, ampliando su duración más allá de la muerte del usufructuario, sin existir reparo para que pueda constituirlo, el donante, por vía de deductio y que el mismo constituyente se reserve la facultad de disponer del mismo por acto inter vivos o por testamento. De la escritura calificada resulta que el derecho de usufructo se constituye con la facultad de disponer del mismo mortis causa, respetándose los límites estructurales de todo derecho real, y por tanto quedan garantizadas la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y, en consecuencia, el donante puede ejercer su usufructo y también conceder la posibilidad, como usufructuario, de poder ejercitar el ius disponendi sobre el mismo, por testamento. Es lícito pues que, si el constituyente del usufructo puede disponer del mismo con efectos de presente (así constituyendo un usufructo sucesivo en favor de su cónyuge, arts. 459 y 521 CC) también es lícito que, dicho constituyente, pueda reservarse la posibilidad de poder transmitir, por vía testamentaria y con eficacia erga omnes, el usufructo que se ha reservado, tras donar a un tercero la nuda propiedad de las fincas, como ocurre en este supuesto.
RESERVA DEL DERECHO DE HABITACIÓN: ADMISIBLE LA EXPRESIÓN NUDA PROPIEDAD
Resolución de 3 de octubre de 2019 (BOE 14 de noviembre de 2019). Descargar
Es objeto del presente recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de donación en la que el donante se reserva el derecho de habitación y dona la nuda propiedad. La DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación recordando que la nuda propiedad no es más que una propiedad de la se ha desmembrado la facultad de goce y dicha situación puede proceder de cualquier derecho real de goce, no únicamente del derecho de usufructo.
VENTA DE FINCAS RÚSTICAS POR CUOTAS INDIVISAS: POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL
Resolución de 27 de septiembre de 2019 (BOE 13 de noviembre de 2019). Descargar
Se pretende inscribir una escritura de venta de tres cuartas partes indivisas de dos fincas rústicas, situadas en un municipio de Andalucía a favor de dos personas físicas y una sociedad mercantil, que adquieren una cuarta parte indivisa cada una de ellas de ambas fincas. Se deniega la inscripción por considerar que pueden encubrir parcelaciones ilegales, a pesar de no asignar usos exclusivos de terrenos concretos.
La Dirección General confirma la calificación, tras diferenciar lo que es el caso de la mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, en el que no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable, en este caso, el artículo 8.a) del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, aprobado por Decreto 60/2010, de 16 de marzo, conforme al cual “tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada”, invocado por la registradora en su calificación, criterio acertado, según el Centro Directivo.
CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA: NO ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SALVO EXPLÍCITA MENCIÓN ESTATUTARIA AL RESPECTO
Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, los propietarios de un elemento privativo de una propiedad horizontal configurado como local declaran que lo han rehabilitado y acondicionado para destinarlo a vivienda y cuentan con las preceptivas licencias municipales. La registradora suspende la inscripción solicita porque entiende que el cambio de uso requiere el acuerdo unánime del total de los propietarios al implicar tal cambio una modificación de los estatutos en tanto en cuanto éstos no permiten que los locales sean destinados a uso residencia.
La Dirección General revoca la calificación por no existir en los estatutos una explicita prohibición de destinar los mismos a vivienda. No estando expresamente limitado el cambio de uso de local a vivienda no cabe entender que ello implique una actuación en contra de lo establecido en el título, lo que solo podría llevarse a cabo modificándolo por acuerdo de la junta de propietarios.
SEGREGACIÓN Y POSTERIOR DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: NECESIDAD DE LICENCIA Y APORTAR COORDENADAS GEORREFERENCIADAS
La Dirección General entiende que es preciso acreditar la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación.
OBRA NUEVA EN ZONA DE SERVIDUMBRE DE COSTAS
La declaración de obra nueva antigua sobre terreno sometido a la servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre, con independencia del régimen legal transitorio al que por razón de su antigüedad pueda acogerse la edificación, requiere aportar la autorización prevista en la legislación de costas.
DECLARACIÓN DE OBRA: NOTA MARGINAL DE FUERA DE ORDENACIÓN
Cuatro Resoluciones de 8 de agosto de 2019 (BOE 22 de octubre de 2019). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar
El Centro Directivo sostiene que procede practicar nota marginal por la que el Ayuntamiento declara que la edificación no cuenta con licencia de obras y tiene la consideración de clandestina a través de un certificado, y sin necesidad de expediente, por cumplir la resolución con los requisitos establecidos en la legislación sectorial y el artículo 28.4 de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA DESTINADA A NAVE INDUSTRIAL. EL DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO SOLO SERÁ NECESARIO SI ASÍ LO EXIGE LA NORMATIVA AUTONÓMICA
Resolución de 8 de agosto de 2019 (BOE 22 de octubre de 2019). Descargar. Resolución de 3 de octubre de 2019 (BOE 14 de noviembre de 2019). Descargar
Y esto es lo que ocurre en la comunidad autónoma de Murcia, en que el artículo 2 del Decreto 80/2001, de 2 de noviembre, se refiere solo a construcciones destinadas a vivienda. Asimismo, la Orden de 4 de octubre de 2010, que desarrolla el citado Decreto, también limita su ámbito señalando que “será́ de aplicación a todos los edificios de viviendas de nueva construcción, incluidas las unifamiliares, y a los obtenidos de un proceso de rehabilitación integral, cuyo uso principal sea vivienda”. Por lo que en dicha región no será necesario el depósito del libro del edificio cuando la obra se destine a nave industrial. Por tanto, se revoca la nota.
Mantiene el Centro Directivo su doctrina en el sentido de que el principio general es que el libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica exima de ese depósito; en cuanto a la licencia de ocupación, actividad o utilización será necesario acudir también a las normas autonómicas.
NO ES POSIBLE UNA OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SOBRE UN SUELO PROTEGIDO
Se pretende inscribir una declaración de obra nueva en Castellón por antigüedad del año 2008 acreditada por certificación catastral. La registradora deniega la inscripción porque no se acredita la fecha a partir de la cual se consideró protegido el terreno sobre el que se asienta la edificación.
La Dirección General confirma la calificación, ya que la legislación aplicable al tiempo de la terminación de la obra en 2008, es la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, cuyo artículo 224 establecía un plazo de prescripción de cuatro años de la acción de restablecimiento de legalidad urbanística, si bien, el apartado cuarto señalaba que el plazo de cuatro años establecido en el apartado primero no será de aplicación a las actuaciones que se hubiesen ejecutado sobre suelo no urbanizable protegido, respecto a las cuales no existirá plazo de prescripción, en cuanto a la posibilidad de restauración de la legalidad y reparación al estado anterior. Y la cuestión, entonces es ver cómo se acredita que se trata de un suelo especialmente protegido. La registradora utiliza la aplicación informática sobre información territorial asociada a la parcela, resulta su calificación de “zona rural protegida municipal (forestal, paisajística, medioambiental)”, información de carácter público en los visores cartográficos que la Comunidad Autónoma tiene a disposición de los ciudadanos por medios electrónicos (DA 1ª 1.c Ley de Suelo), que el Notario autorizante puede obtener directamente de la Administración competente (art. 27.4 Ley de Suelo).
LA INSCRIPCIÓN DE LAS COORDENADAS GEORREFERENCIADAS DE UNA OBRA NUEVA REQUIERE LA PREVIA INSCRIPCIÓN DE LAS PROPIAS DE LA FINCA
Se pretende inscribir una obra nueva, exigiendo la calificación la acreditación de la demolición de la obra preexistente que estaba derruida, el visado de la certificación del arquitecto que fue el director de la obra y, finalmente, la inscripción de las coordenadas de la finca para poder hacer constar las de la obra nueva. Los dos primeros defectos son revocados, lógicamente, el primero porque el control de la obra nueva se centra en la edificación que se construye, no en el de la demolición de la anteriormente existente, ya que no es objeto de inscripción. El segundo viene determinado de la aplicación de la legislación vigente, en concreto el art. 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Pero el tercer defecto se mantiene por la Dirección General, conforme a la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que señaló, en su apartado octavo, punto 1, que “cuando, conforme al artículo 202 LH, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique”.
PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. CONSENTIMIENTO UNÁNIME. CUOTAS
Resolución de 5 de septiembre de 2019 (BOE 4 de noviembre de 2019). Descargar
Para modificar la superficie total construida del edificio respecto de su planta baja y sótano del edificio ha de procederse a la previa modificación de obra del edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, no siendo posible realizar una modificación de obra únicamente sobre un elemento privativo -que se configuró por segregación- y no sobre el edificio donde se ubica ese elemento privativo y cuya superficie total se incrementa. Será preciso someterse a los requisitos del régimen de propiedad horizontal, incluido el consentimiento de todos los titulares registrales de pisos o locales del edificio; para la creación de nuevos elementos independientes mediante constitución de subdivisiones horizontales sobre algún elemento privativo, como se pretende en las escrituras presentadas.
CONVENIO REGULADOR PAREJA DE HECHO: REGULACIÓN PATRIA POTESTAD Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
Se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos derivados de la regulación de la patria potestad de hijos no matrimoniales de una pareja de hecho inscrita en el registro administrativo correspondiente y en el que, además, se incluye la extinción de condominio de unos inmuebles. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora porque no cabe la equiparación con el artículo 90 CC, de tal forma que el convenio regulador únicamente puede contener normas relativas a la regulación de la guardia y custodia de los hijos, exigiendo para la extinción de condominio escritura pública para acceder al Registro de la Propiedad.
CONVENIO REGULADOR MÁS ALLÁ DE SU CONTENIDO TÍPICO
Resolución de 2 de octubre de 2019 (BOE 14 de noviembre de 2019). Descargar
La adjudicación de un bien inmueble perteneciente a uno de los excónyuges, adquirido antes del matrimonio, de carácter privativo, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador por lo que para su inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria la oportuna escritura pública o, en su defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que corresponda.
HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN RESIDENTE EN FORMENTERA SUJETA A LEY ESPAÑOLA CON HIJA PRETERIDA
Resolución de 24 de julio de 2019 (BOE 25 de septiembre de 2019). Descargar
El causante, de nacionalidad alemana, residía en Formentera al fallecer y desde años antes de su fallecimiento, que se produjo tras la entrada en vigor del Reglamento UE 650/2012. En su testamento, otorgado ante notario español, instituyó heredero universal a su hijo, sin referencia alguna a cualquier otro hijo. No hay dato alguno que permita establecer ni aun de forma tácita “professio iuris” a la ley alemana. Se discute la práctica de asiento de afección legitimaria sobre una finca del causante en virtud de escritura de aceptación de legítima otorgada por quien afirma ser también hija del causante y pretende que se reconozca su filiación en virtud de certificaciones incorporadas a la escritura calificada.
La Dirección desestima los dos defectos observados por el registrador. En primer lugar, señala según lo expuesto y en virtud del Reglamento UE 650/2012, que la ley aplicable a la sucesión no es la alemana, sino la española, en particular la balear y más concretamente el Derecho de Eivissa y Formentera. En segundo lugar, no es obligatorio en este caso aportar el certificado de últimas voluntades alemán: sobre la base de la doctrina sentada a partir de la Resolución de 10 abril 2017, la Dirección entiende innecesaria la búsqueda en el Registro del estado de la nacionalidad dada la opción general del Reglamento europeo por la residencia habitual. Sin perjuicio de lo anterior, una vez presentado de nuevo el título, puede ser observado el defecto consistente en que la decisión en el contencioso sobre la preterición de la hija recurrente y su calificación como intencional o no, corresponde a los tribunales (en concreto, los de la residencia habitual del causante, según el art. 4 Regl. UE 650/2012), siempre que no recaiga consentimiento del heredero único.
INTERPELLATIO IN IURE: REQUERIMIENTO Y NOTIFICACIÓN EN DOMICILIO REAL Y EFECTIVO
Resolución de 6 de agosto de 2019 (BOE 22 de octubre de 2019). Descargar
Es objeto de recurso la suspensión de la inscripción de una escritura de manifestación de herencia otorgada por la única heredera al resultar infructuosa el acta de interpellatio in iure regulada en el artículo 461-12 del Código Civil de Cataluña por la que se requirió al otro coheredero sin haber obtenido respuesta, entendiéndose que el requerido renuncia a dicha herencia y acreditándose mediante acta de notoriedad que el mismo carecía de descendientes, por lo que su cuota acrece a la otra heredera.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación ya que en el presente caso concurren las siguientes circunstancias: la determinación del domicilio del requerido, siendo distinto el que consta en el acta de declaración de herederos y el que consta en el requerimiento de interpellatio in iure, lo que obliga al notario a investigar sobre dicho extremo en Facebook y ante la desconfianza de la situación, acudir a la Oficina del Padrón Municipal donde se le indica que el domicilio del requerido es aquel en el que se ha intentado la notificación, tanto de forma presencial como por medio de correo certificado; se hacen publicaciones en los dos periódicos de mayor tirada de Cataluña, si bien, finalmente, de la información escrita en el padrón municipal, resulta que el domicilio del requerido está en Madrid, alegando el notario recurrente que dicha información se recibe cuatro meses después de cerrada el acta, concluyendo la Dirección General que a ese momento debió esperar para el cierre de la misma, siendo necesario que se practique el requerimiento y la notificación en dicho domicilio real y efectivo, para la plena validez de la interpellatio in iure.
El divorcio no produce ex lege la revocación o ineficacia del testamento otorgado a favor del entonces cónyuge
No puede apreciarse de oficio que en la institución hereditaria concurra una causa falsa, en el sentido de erróneo motivo de la disposición que determine su ineficacia, conforme al artículo 767 CC, por lo que deberá probarse en sede judicial que el testador no habría otorgado la disposición de haber podido conocer la disolución del matrimonio por divorcio
NO ES INEFICAZ EL TESTAMENTO EN EL QUE LA CAUSANTE INSTITUYE HEREDERO AL MARIDO Y POSTERIORMENTE SE PRODUCE EL DIVORCIO
Resolución de 9 de agosto de 2019 (BOE 30 de octubre de 2019). Descargar
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: la causante falleció en 2018, en estado de divorciada con el recurrente; había otorgado su último testamento en 1996, en el que manifiesta estar casada con el recurrente y solo hace una disposición efectiva: “Instituye heredero a su marido” y nombra sustituciones solo para el caso de premoriencia; en 2015, había sido modificada su capacidad por sentencia, en la que se le privó de capacidad para determinados negocios jurídicos, entre ellos, el de otorgar testamento. El registrador señala como defecto que la institución de heredero a favor de su marido, ordenada por la causante en su testamento, ha quedado ineficaz por el posterior divorcio de su único matrimonio con él. Lo motiva en que al fallecimiento de la testadora es aplicable a su herencia la ley de derecho civil vasco y que en la misma existen disposiciones que detalla, que, conducen a la ineficacia sobrevenida de las disposiciones patrimoniales testamentarias a favor del ex-cónyuge, en supuestos de posterior divorcio de los consortes.
La Dirección General estima el recurso, señalando que en el Código Civil no está previsto como efecto de la separación o divorcio de los cónyuges -o de la nulidad del matrimonio- la revocación o ineficacia, ministerio legis, de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos en favor del otro (a diferencia de lo establecido respecto de los poderes y consentimientos en los arts. 102 y 106 CC) Y lo mismo ocurre en el derecho civil vasco, salvo en cuanto al testamento mancomunado (art. 28.3). Por otra parte, al igual que ocurrió en el supuesto resuelto por la Resolución de 27 de febrero de 2019, en el presente caso no puede apreciarse que en la institución hereditaria debatida concurra una causa falsa -en el sentido de erróneo motivo de la disposición que determine su ineficacia-, conforme al artículo 767 CC, por lo que debe probarse que el testador no habría otorgado la disposición de haber podido conocer la disolución del matrimonio por divorcio. La privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté legitimado para ello, provoque su pérdida de eficacia (total o parcial); y ello porque el principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos, en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido, conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma. Por ello, debe concluirse que en el caso que es objeto de este recurso no podrá prescindirse, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, del testamento del que deriva la condición de heredero del ex cónyuge de la causante.
EL ARTÍCULO 28 DE LA LEY HIPOTECARIA ES APLICABLE A LAS SUCESIONES REGIDAS POR LEY EXTRANJERA
Se pretende la cancelación de la limitación que a los efectos del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, afecta a la mitad de una finca transmitida en compraventa, sin haber transcurrido los dos años de la limitación desde el fallecimiento del causante, prevista en dicho artículo, cuya sucesión se regía con posterioridad al 17 de agosto de 2015, por el Derecho británico, concretamente al inglés, considerando el recurrente que tal Derecho desconoce las legítimas y la figura del heredero forzoso.
La Dirección General desestima el recurso tras señalar que la inscripción no se rige por las normas del Reglamento del Reglamento (UE) n.º 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de julio de 2012, relativo a la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de las resoluciones, a la aceptación y la ejecución de los documentos públicos en materia de sucesiones mortis causa y a la creación de un certificado sucesorio europeo. Además, el artículo 28 invocado no se centra en proteger a los herederos forzosos sino a los voluntarios, de ahí que sea aún más aplicable cuando es una ley extranjera la que entra en juego. Como argumento final destaca el Centro Directivo que la inscripción ya está practicada, por lo que está bajo la salvaguarda de los Tribunales.
EL CERTIFICADO SUCESORIO NO ES TÍTULO INSCRIBIBLE SI EN LA FECHA DE FALLECIMIENTO DEL CAUSANTE NO ESTABA VIGENTE EL REGLAMENTO DE SUCESIONES
Resolución de 17 de septiembre de 2019 (BOE 6 de noviembre de 2019). Descargar
No puede servir de título el certificado sucesorio dado que no es aplicable por razón de la fecha del fallecimiento. Será por tanto la ley nacional del causante la que rija la sucesión, conforme al artículo 9.8 CC.
La Dirección General da la razón al registrador, ya que no se aporta acta de declaración de herederos abintestato o documento equivalente según la legislación francesa. Solo se ha aportado el referido “certificado de herencia” que no tiene la apostilla de La Haya ni hay prueba de que sea el documento pertinente. Tampoco consta juicio alguno del notario sobre el título sucesorio, no presentado, a los efectos del artículo 14 LH. No consta, adicionalmente, del expediente que el certificado de defunción se haya expedido con los requisitos formales que fueren aplicables.
HERENCIA DE CAUSANTE DIVORCIADO EN EL MOMENTO DE FALLECIMIENTO
En el testamento que sirve de base a las adjudicaciones el causante manifiesta “que se encuentra divorciado de su único matrimonio contraído con doña X, con quien tiene pensado volver a casare [sic] el próximo día 7 de marzo de 2019”; y ordena las siguientes cláusulas: “Primera.- Lega a su citada cónyuge el usufructo vitalicio universal de sus bienes y derechos. Segunda.- En el remanente o en la totalidad si su cónyuge le premuere o por cualquier otra causa no llega a sucederle, instituye heredero a su citado hijo, Y, sustituido en caso de premoriencia o incapacidad por sus descendientes (…)”. En la referida escritura, otorgada únicamente por el nombrado heredero, se expresa que el legado a favor del cónyuge “resulta ineficaz porque al fallecimiento del causante, éste estaba en estado de divorciado, por lo que carecía de cónyuge”. La registradora de la propiedad fundamenta su negativa a la inscripción en que el causante en el momento de redactar su testamento, y a sabiendas de que estaba divorciado de su cónyuge, le deja el usufructo vitalicio universal de todos sus bienes; por ello, considera que, sin perjuicio de la posible moderación de la cláusula por su posible vulneración de la legítima de su hijo, no parece que, sin comparecencia de la legataria, pueda sin más el heredero entenderla ineficaz por estar divorciada del causante en el momento de su fallecimiento, y es necesario que comparezca la legataria de usufructo, para confirmar la interpretación dada por el heredero o para realizar la partición de la herencia adjudicándose lo que a su derecho convenga.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que la cuestión debatida ha sido resuelta por el Centro Directivo (Resoluciones de 26 de noviembre de 1998, 26 de febrero de 2003 y 27 de febrero de 2019) con una doctrina que debe ser mantenida. En ellas ha entendido que en los casos de disposición testamentaria en favor del cónyuge que, después deja de serlo por divorcio, no podrá prescindirse, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, del testamento del que deriva la condición de heredero o legatario del excónyuge del causante. Y en el presente caso debe mantenerse el mismo criterio, aun cuando concurre la circunstancia de que en el momento en que se otorga el testamento ya está divorciado y se refiere a la legataria como su “cónyuge”, si bien manifiesta su intención de contraer de nuevo matrimonio con ella a los nuevos días siguientes.
CAUSA DE DESHEREDACIÓN CONTRADICHA SIN ACUDIR A LA VÍA JUDICIAL
El registrador considera en su nota de calificación la necesidad de hacer constar en la escritura que las hijas desheredadas, cuya causa de desheredación ha sido contradicha sin acudir a la vía judicial por existir acuerdo con la instituida heredera, carecen de hijos y, en caso de tener hijos o descendientes, deberá acreditarse quiénes son los mismos siendo precisa, además, su intervención en la escritura pública en la que se realizan las operaciones particionales. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.
HOJA SOCIAL CERRADA: NO INSCRIBIBILIDAD DE CAMBIO DE SOCIO ÚNICO
Resolución de 23 de julio de 2019 (BOE 25 de septiembre de 2019). Descargar
El cambio de socio en una sociedad limitada unipersonal se pretendía efectuar (infructuosamente) mediante la presentación de la escritura de venta de todas las participaciones sociales al actual socio único. Sin embargo, no es posible, al estar la hoja social cerrada por constar nota marginal de publicación en el BOE de la revocación del NIF social, de la que resulta que en lo sucesivo no puede practicarse inscripción alguna salvo que se rehabilite el NIF o se asigne uno nuevo (DA 6ª LGT, añadida por la Ley 36/2006 de prevención del fraude fiscal).
ACTA NOTARIAL DE JUNTA CON RESERVAS FRENTE AL PRESIDENTE
Se deniega la inscripción de acuerdos de junta, adoptados por socios que representan el 75% del capital, sobre cese de uno de los dos administradores mancomunados, pasando a quedar la restante como administradora única. En el acta notarial de junta constan reservas o protestas contra la declaración del presidente de la mesa de estar válidamente constituida la junta, fundadas en que, respecto de las participaciones de un socio fallecido, no se ha reconocido legitimación a sus herederos, sino a quienes manifestaron su voluntad de ejercer sobre las mismas el derecho de adquisición preferente previsto en los estatutos para el caso de transmisión mortis causa (conforme al art. 110 LSC) pero sin haber todavía pagado el precio en que se han de valorar las participaciones afectadas y sin que se haya consumado el derecho de adquisición preferente. Es competencia de la mesa de la junta la formación de la lista de asistentes, según los artículos 191 a 193 LSC; y al presidente corresponde emitir la declaración sobre la válida constitución de la junta, determinando qué socios asisten presentes o representados y cuál es su participación en el capital, lo cual implica que previamente ha tomado una decisión sobre las posibles reclamaciones. Pero el registrador no estará vinculado por las declaraciones del presidente cuando la declaración de éste resulte contradicha por la documentación aportada y los asientos del Registro Mercantil, de modo que de los hechos resulte una situación de conflicto que patentice la falta de legalidad y acierto de la declaración, como ocurre en el presente caso.
NO ES NECESARIO EL CONSENTIMENTO DEL CÓNYUGE CASADO EN GANANCIALES PARA LA APORTACIÓN DE BIENES MUEBLES EN LA CONSTITUCIÓN DE UNA SOCIEDAD LIMITADA. ADVERTENCIA DEL NOTARIO
Se constituye una sociedad de responsabilidad limitada, unipersonal, y las participaciones en que se divide el capital social son desembolsadas por la socia única, casada en régimen de gananciales, mediante aportación de determinados bienes muebles que se detallan. El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, debe consentir la aportación de bienes muebles el cónyuge de la socia única, por aplicación de los artículos 1361, 1375 y 1377 CC. El notario subsana y recurre. El notario alega que el Registro Mercantil no tiene por objeto, la constatación y protección jurídica sustantiva del tráfico jurídico sobre las participaciones sociales, por lo que no es el Registrador Mercantil el llamado a resolver contiendas sobre la validez o nulidad de los actos sujetos a inscripción cuyo conocimiento corresponde a los tribunales. Además, añade, el Registro Mercantil no publica el régimen económico matrimonial del socio ni el carácter ganancial o privativo de las participaciones sociales asignadas y por ello el carácter ganancial de los bienes muebles aportados no debe ser objeto de calificación por el registrador mercantil; que las participaciones adjudicadas a cambio de la aportación serán gananciales; que el propio régimen de la sociedad de gananciales contempla unos remedios específicos para el caso de disposición indebida de este tipo de bienes en los artículos 1390 y 1391 CC, de forma que los actos de aportación de bienes muebles, que aisladamente considerados puedan considerarse actos de disposición, se convierten, en el momento constitutivo, en acto de adquisición de participaciones sociales, para el inicio -o la continuación- de una actividad empresarial. Añade, por último, que no existe ni en la Ley de Sociedades de Capital ni en el Reglamento del Registro Mercantil, norma análoga a la existente en el artículo 94.3 RH que prevea el consentimiento del cónyuge.
La Dirección General revoca la nota de calificación, afirmando que respecto de la constitución de la sociedad el objeto propio de la inscripción en el Registro Mercantil no son los singulares negocios de asunción de las nuevas participaciones creadas, y las consiguientes titularidades jurídico-reales que se derivan de ellos, sino el hecho de que la aportación cubre la cifra del capital social (cfr., respecto del aumento del capital social, las Resoluciones de 18 de marzo de 1991 y 15 de noviembre de 1995). Por ello añade que el contrato de sociedad celebrado en el presente caso es en sí mismo válido entre las partes y eficaz, aun cuando por no tener pleno poder de disposición el cónyuge aportante, el desplazamiento patrimonial es claudicante mientras el acto de aportación pueda ser anulado por el consorte. No obstante reconoce, con cita de abundante jurisprudencia del Tribunal Supremo, que el negocio de aportación social es indudablemente un negocio de enajenación, un acto dispositivo, habida cuenta de la alteración que comporta en el patrimonio del aportante. Pero finalmente concluye que la escritura autorizada vulnera la norma del artículo 1377 CC, que exige el consentimiento de ambos cónyuges para realizar cualquier acto dispositivo a título oneroso sobre bienes gananciales, sin que exista norma que exceptúe la enajenación de bienes muebles, como acontece con el dinero y títulos valores conforme al artículo 1384 del mismo Código. Pero estima que ello debe ser simplemente objeto de advertencia por parte del notario autorizante. Por ello agrega que esa aportación es simplemente anulable y dado que en el Registro Mercantil no se inscribe la transmisión del dominio no puede el registrador denegar el acceso a aquél de una escritura como la calificada en este caso. La sociedad no es nula porque el capital se ha suscrito y si esa transmisión quedara ineficaz la sociedad siempre puede reintegrarse por los medios legalmente establecidos aparte de que en ese caso la sociedad pueda “o bien seguir funcionando, porque no quede afectado el mínimo de capital requerido, o bien que la sociedad entre en un periodo de liquidación, pero no la nulidad sobrevenida, porque lo impide el citado artículo 56 LSC.
PARA PROHIBIR DENOMINACIONES DEBE HABER UNA IDENTIDAD SUSTANCIAL
Se solicita reserva de denominación de “Travel Prime, S.L.”, pero el registro mercantil central, mediante un correo electrónico, lo deniega, por entender que coincide con “Primera Travel, S.L.”.
La Dirección General acepta admitir el recurso, en aplicación del principio de economía procesal, aunque no haya propiamente calificación, para, a continuación, estimarlo, al interpretar el artículo 408 RRM, que determina el concepto de identidad, ampliado a lo que se denomina como “cuasi identidad” o “identidad sustancial”. Y así considera que, en el presente caso no hay tal identidad, porque las palabras “Prime” y “Primera”, no son equiparables, y la palabra “Travel” está colocada en diferente lugar, permitiendo entender que existe una diferencia clara entre ambas denominaciones.
Cabe la reducción de capital quedando aplazada la restitución de aportaciones al socio
El riesgo de perjuicio de acreedores sociales no existe, pues el aplazamiento en el pago de la suma dineraria que haya de recibir el socio que lo ha consentido es, respecto de los acreedores, res inter alios acta
CABE LA REDUCCION DE CAPITAL SOCIAL MEDIANTE RESTITUCIÓN DE APORTACIONES APLAZADA
Resolución de 9 de septiembre de 2019 (BOE 4 de noviembre de 2019). Descargar
El registrador suspende la inscripción porque, señala, no puede acceder al Registro una reducción de capital cuya ejecución queda aplazada.
La Dirección General estima el recurso, señalando que no se plantea problema alguno de protección de los intereses de los socios por el hecho de que solo se devuelva el valor de las aportaciones de uno de los tres socios ni respecto de la naturaleza no dineraria de parte de las restituciones, pues el acuerdo de reducción se adopta por unanimidad de los socios. No se trata de una restitución del valor de aportaciones por debajo del nominal de las participaciones que se amortizan y, el riesgo de perjuicio de acreedores sociales no existe, pues el aplazamiento en el pago de la suma dineraria que haya de recibir el socio que lo ha consentido es, respecto de los acreedores res inter alios acta. El acuerdo ya se ha ejecutado mediante el reconocimiento de un crédito dinerario a favor del socio cuyas participaciones sociales se amortizan.
LA FUNCIÓN NOTARIAL NO PUEDE SER EJERCITADA POR UNA SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL
Resolución de 18 de septiembre de 2019 (BOE 8 de noviembre de 2019). Descargar
Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de constitución de una sociedad civil profesional de notarios. La Dirección General confirma la nota de calificación del registrador ya que la actividad del notario, como funcionario público, únicamente puede ser ejercitada directamente por el mismo uti singuli, y únicamente a él le pueden ser atribuidos los derechos y obligaciones inherentes al ejercicio de la actividad notarial, siendo ello incompatible con la exigencia de la Ley de sociedades profesionales de que tales actos sean realizados directamente bajo la razón o denominación social.
ESCISIÓN PARCIAL CON TRANSMISIÓN EN BLOQUE Y POR SUCESIÓN UNIVERSAL DE LAS PARTICIPACIONES DE LA PROPIA SOCIEDAD BENEFICIADA
Resolución de 19 de septiembre de 2019 (BOE 8 de noviembre de 2019). Descargar
Es admisible la escisión parcial de una sociedad limitada con transmisión en bloque y por sucesión universal en favor de otra sociedad limitada, del mismo tipo e íntegramente participada por aquélla, de una unidad económica consistente en la totalidad de las participaciones del capital de la propia sociedad beneficiaria. Frente a lo que sostiene el registrador, la adquisición en bloque por la beneficiaria de sus propias participaciones no es nula en base al artículo 140 LSC pues el mismo precepto legal en su apartado 1, subapartado a) permite la adquisición por la beneficiaria de sus propias participaciones cuando sea por título universal; también decae el segundo motivo de calificación, pues es admitido en nuestro país la denominada escisión financiera, de modo que las participaciones objeto de traspaso constituyen una unidad económica.
EL AUMENTO DE CAPITAL CON DERECHOS DE CONCESIONES MINERAS EXIGE LA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
Resolución de 26 de septiembre de 2019 (BOE 13 de noviembre de 2019). Descargar
En pago a una suscripción en un aumento de capital, el socio adjudicatario aporta a la sociedad los derechos de la concesión de una explotación minera. El registrador de la propiedad solicita para su inscripción autorización administrativa exigida por el artículo 63 RH, en conexión con el artículo 94 de la Ley de Minas de 21 de julio de 1973, lo que confirma la Dirección General al señalar que la intervención administrativa fiscalizadora y autorizadora previa, si bien carece de efectos civiles al no enervar ni impedir la validez civil del título traslativo, conforme al artículo 100 de la Ley de Minas, sin embargo dicha ausencia de efectos civiles sustantivos debe entenderse sin perjuicio de la limitación que comporta la inexistencia o denegación de la autorización previa en el régimen de la eficacia de la transmisión, no solo en el plano administrativo, sino también en el registral, pues la previa acreditación de la reiterada autorización administrativa esté configurada legal y reglamentariamente como un requisito para la inscripción en el Registro de la Propiedad del acto de transmisión de la concesión minera.
IMPOSIBLE CONVOCATORIA DE JUNTA POR BUROFAX SIN ACUSE DE RECIBO CUANDO LOS ESTATUTOS EXIGEN DICHO ACUSE
Resolución de 2 de octubre de 2019 (BOE 14 de noviembre de 2019). Descargar. Resolución de 3 de octubre de 2019 (BOE 14 de noviembre de 2019). Descargar. Resolución de 4 de octubre de 2019 (BOE 14 de noviembre de 2019). Descargar
No se ajusta a lo establecido en los estatutos sociales que señalan que la convocatoria debe hacerse “por medio de carta certificada con aviso de recibo”. Como premisa el Centro Directivo establece que la forma que para la convocatoria hayan establecido los estatutos ha de prevalecer y resultará de necesaria observancia cualquiera que la haga, incluida por tanto la convocatoria judicial o registral; ahora bien, matiza con pragmatismo que podría admitirse que la convocatoria se hubiera realizado mediante burofax con certificación del acuse de recibo, por ser un sistema equivalente a la remisión de carta certificada con aviso de recibo y que permite al socio disponer de más plazo entre la recepción de la convocatoria y la celebración de la junta.
ADMINISTRADORES DE DOS SOCIEDADES: CONFLICTO DE INTERESES
En una escritura en cuya virtud la SAREB cede un crédito hipotecario, tanto la sociedad cesionaria como la sociedad cedida están representadas por la misma persona que actúa como administrador de ambas. El registrador aprecia conflicto de intereses y exige autorización de junta de la cesionaria. Sin embargo, para la Dirección los conflictos de intereses en el ámbito societario están sujetos a control exclusivamente judicial y no registral, pues tales situaciones no limitan el poder representativo de los administradores. El supuesto de ineficacia previsto en el artículo 232 LSC por infracción del deber de lealtad debe compaginarse con el ámbito de representación del órgano de administración del artículo 234. El conflicto de intereses no supone en realidad un supuesto de actuación sin autorización en el sentido del artículo 1259 CC, pues el poder del administrador se extiende a todo el objeto social, siendo toda limitación ineficaz frente a terceros.
Además, en el supuesto resuelto no se celebra un contrato entre dos sociedades representadas por la misma persona, ya que el negocio inscribible es la cesión celebrada entre la cesionaria y la cedente, permaneciendo la intervención del deudor cedido en el campo obligacional, ajena a la mutación jurídico real cuya inscripción se pretende. Es decir, la cesión del crédito se perfecciona por el mero consentimiento de cedente y cesionario, sin necesidad de conocimiento ni consentimiento del deudor. Desde la perspectiva hipotecaria, la inscripción de la cesión del crédito hipotecario no depende de la notificación al deudor, sino solo del otorgamiento de la correspondiente escritura pública.
CABE LA RETRIBUCIÓN EN DIETAS DEL ADMINISTRADOR
Se modifican los estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada de modo que se dispone, entre otros extremos, que la retribución de los miembros del consejo de administración “estará compuesta por (i) una asignación fija, dinerario y en especie y, en su caso, (ii) dietas por asistencia a las reuniones del Consejo de Administración (…)”. La registradora suspende la inscripción solicitada porque, según expresa en su calificación, “está indeterminado si existen o no dietas como parte de la retribución”.
La Dirección General estima el recurso, señalando que en el presente caso, la registradora se limita en su escueta calificación a afirmar que resulta indeterminado si existen o no dietas como parte de la retribución. Pero, si la disposición estatutaria relativa a la retribución de los consejeros se interpreta en su conjunto y en el sentido más adecuado para que produzca efecto (arts. 1285 y 1284 CC), debe entenderse en el sentido de previsión efectiva del sistema de retribución consistente en dietas por asistencia, cuya cuantía determinará la junta general y cuya percepción solo procederá “en su caso”, es decir en los casos en que el consejero asista a las reuniones del consejo de administración.
NO CABE PODER OTORGADO A SÍ MISMO POR LA PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE NOMBRADA PARA EJERCER EL CARGO EN UNA SOCIEDAD QUE ES ADMINISTRADORA ÚNICA DE OTRA
Resolución de 10 de septiembre de 2019 (BOE 6 de noviembre de 2019). Descargar. Resolución de 10 de septiembre de 2019 (BOE 6 de noviembre de 2019). Descargar
En el presente caso el apoderado no es propiamente la sociedad nombrada administradora única sino la persona natural designada por ésta para ejercer el cargo de administrador. La Dirección General entiende que mientras concurran en esa misma persona las dos condiciones (representante de esa sociedad administradora y apoderada) dependería de la propia apoderada -mientras sea también el representante de la sociedad administradora única- la subsistencia del poder conferido, de modo que sería ilusoria la revocabilidad de la representación voluntaria en tal supuesto y la exigencia de responsabilidad que al administrador correspondería.
DESIGNACIÓN DE LA PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE DE LA PERSONA JURÍDICA ADMINISTRADORA: REQUIERE ACEPTACIÓN
Resolución de 20 de septiembre de 2019 (BOE 13 de noviembre de 2019). Descargar
Se discute en este expediente si es necesario o no aceptación por parte de la persona física que es designada como representante de la persona jurídica que a su vez es nombrada administradora de otra mercantil. El notario lo niega, sobre la base de que no existe normal legal alguna que lo exija, ni siquiera por analogía; y porque el poder es un acto unilateral. No obstante la Dirección sostiene que la aproximación de ambas figuras llevada a cabo por la Ley 31/2014 hace necesario dicha aceptación.
LA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE VEHÍCULO CON RESERVA DE DOMINIO DEBE LIMITARSE AL DERECHO DEL COMPRADOR-DEUDOR
Resolución de 7 de octubre de 2019 (BOE 14 de noviembre de 2019). Descargar
En este caso se pretende embargar un vehículo, sin distinción (por tanto, el pleno dominio), existiendo reserva de dominio inscrita, sin matizar el mandamiento de embargo que se embarga la posición jurídica del comprador (lo que facilitaría la anotación del embargo ordenado, al preservar la posición jurídica del financiador con reserva de dominio inscrita a su favor). La Dirección General no permite, conforme a la legislación vigente, la práctica de la anotación, sin perjuicio de que, si se limita el mandamiento al derecho del comprador, se pueda hacer.
CONCURSO DE ACREEDORES. CONVENIO Y DACIÓN EN PAGO
Resolución de 6 de agosto de 2019 (BOE 22 octubre de 2019). Descargar
No procede la dación en pago de un bien del concursado a favor de un acreedor, cuando dicho bien se haya gravado con hipoteca a favor de ese mismo acreedor si no se cumplen los requisitos del artículo 155.4 LC en su redacción dada por la Ley 38/2011 (autorización judicial, plena satisfacción del crédito o que la parte restante quede como crédito ordinario); sin embargo sí procede cuando el bien no está gravado con dicha garantía por aplicación del artículo 100.3 en su versión anterior a los Reales Decretos 11/2014 y 9/2015 por circunscribirse a una sola finca.
PROCEDIMIENTO CONCURSAL. APROBACIÓN DEL REMATE Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS: COMPETENCIA DEL JUEZ
La Dirección General confirma la nota de calificación del registrador por la que se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dictados en la fase de liquidación del concurso al haber sido dictados por la Letrada de la Administración de Justicia, al ser competencia del Juez del concurso aprobar el remate y ordenar la cancelación de cargas tal y como resulta del artículo 149 LC.
INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
La Dirección General entiende que no cabe al registrador otra posibilidad que suspender la inscripción, al menos hasta que se determine la porción de finca que no invade dicho dominio y se realicen las rectificaciones descriptivas correspondientes, quedando acreditada la no invasión. De este modo, el defecto podría subsanarse mediante la aportación de una representación gráfica georreferenciada de la finca que respete los límites del dominio público. Tal delimitación gráfica de la finca no compete en ningún caso elaborarla al registrador.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD: NECESIDAD DE PRESENTAR COPIA AUTORIZADA DEL TESTAMENTO Y ORIGINAL DEL CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN PARA INSCRIBIR INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO
Resolución de 26 de julio de 2019 (BOE 11 de octubre de 2019). Descargar
Es objeto de este recurso la negativa del registrador a inscribir una instancia de heredero único a la que se acompañan copia simple del testamento, fotocopia del certificado de defunción y certificado firmado electrónicamente del Registro General de Actos de Última Voluntad. La Dirección General estima el recurso respecto a los dos primeros documentos, al exigir que se presente la copia autorizada del testamento que tiene la consideración de documento auténtico en virtud de los dispuesto en el artículo 34 RH y en el artículo 221 RN, así como el original del certificado de defunción, ya que las certificaciones de los asientos del Registro Civil son el único instrumento para acreditar el contenido de los mismos y el artículo 7 de la Ley del Registro Civil los considera documentos públicos. No obstante, respecto del certificado del RGAUV firmado electrónicamente, la Dirección General estima el recurso, al entender que es obligación del registrador comprobar la autenticidad e integridad de dicho documento a través del código seguro de verificación, adquiriendo el valor de copia auténtica una vez comprobado dicho extremo.
DOBLE INMATRICULACIÓN: CUANDO AFECTE A UNA ADMNISTRACIÓN PÚBLICA HA DE PREVALECER EL PROCEDIMIENTO REGULADO EN LA LEY 33/2003
La registradora deniega la instancia privada mediante la que se solicita el inicio de un procedimiento de doble inmatriculación al no constar legitimada notarialmente la firma del que la suscribe ni haber sido ratificada ante el registrador, la imposibilidad de determinar con claridad la identidad entre las fincas afectadas y aun admitiendo la existencia de una posible doble inmatriculación, la prevalencia del procedimiento específico a que se refiere el artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, desarrollado en el Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto.
La Dirección General desestima el recurso respecto al primer defecto, ya que es una exigencia de los artículos 103 LH y 166.11 y 193.4 RH; lo estima respecto al segundo defecto, ya que el juicio de identidad de las fincas afectadas formulado por el registrador ha de ser motivado y fundado en criterios objetivos y razonados; y lo vuelve a desestimar respecto al tercero, resultando justificado que el registrador recabe información de la Administración sobre el inicio de dicho procedimiento con el objetivo de evitar una tramitación paralela al prevalecer el procedimiento administrativo sobre el procedimiento regulado en el artículo 209 LH, lo que queda patente en el apartado 2 del mismo al remitirse a la Ley 33/2003.
CESIÓN DE REMATE EN EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE HIPOTECA
Se trata de dilucidar si, cuando en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria, la cesión del remate se efectúa habiendo transcurrido más de cuarenta días, plazo señalado por la Ley y concedido al ejecutante, es necesario otorgar escritura pública y en consecuencia liquidar las dos transmisiones que se producen, la de la adjudicación en subasta y la posterior derivada de la cesión, al considerar el registrador extemporánea dicha cesión.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la cuestión de fondo estriba en determinar si la calificación registral, teniendo en cuenta su limitación cuando se trata de documentos judiciales, conforme al artículo 100 RH, puede extenderse a la comprobación de extemporaneidad o no de los trámites procesales. Debe tenerse en cuenta además que, en los supuestos del procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, el ámbito de la calificación se extiende de manera especial a los extremos señalados por el artículo 132 LH y entre estos extremos no figura el control del cumplimiento de estos plazos, que se desarrollan íntegramente en sede judicial. En consecuencia, el defecto observado debe decaer.
CORRESPONDENCIA ENTRE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SE PRETENDE INSCRIBIR Y LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA REGISTRAL
Resolución de 16 de septiembre de 2019 (BOE 7 de noviembre de 2019). Descargar. En términos similares Resolución de 18 de septiembre de 2019 (BOE 8 de noviembre de 2019). Descargar. Y dos Resoluciones más de 9 de octubre de 2019 (BOE 14 de noviembre de 2019). Descargar. Descargar
La Dirección General confirma la nota de calificación del registrador por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral al albergar el registrador dudas fundadas sobre la posible inmatriculación de una superficie colindante adicional sin cumplir los requisitos que para ello exige la Ley Hipotecaria, recordando que los excesos solo pueden configurarse como un procedimiento para rectificar datos erróneos relativos a la descripción de la finca inmatriculada sin que ello lleve aparejado una alteración de la realidad física exterior acotada con la descripción registral.
CANCELACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES: TITULACIÓN AUTÉNTICA y LEGITIMACIÓN
Resolución 3 de octubre de 2019 (BOE 14 de noviembre de 2019). Descargar
En el presente expediente se debate si procede cancelar asientos registrales en base a una instancia privada realizada por quien no es titular del asiento y que funda su petición en interés legítimo. En primer lugar la Dirección General niega que se puede solicitar la cancelación de un asiento en base a una instancia privada pues choca frontalmente con el principio de legalidad en su vertiente de titulación auténtica; en segundo lugar que carece de legitimación quien no cumple las circunstancias establecidas por el artículo 325 LH.
EN CASO DE DUDA EN LA IDENTIDAD DE LAS FINCAS COLINDANTES DEBE ACUDIRSE AL PROCEDMIENTO DE DESLINDE
La Dirección General señala que cuando en la agrupacion de fincas haya dudas en la identidad de la finca y cambio de linderos, y tales dudas impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al procedimiento del deslinde regulado en el artículo 200 LH (tal y como prevé para estos casos el propio art. 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.
INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES
La Dirección General entiende que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Igualmente ha reconocido que aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria.
INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PROCEDIMIENTO DE COORDINACIÓN DEL ARTÍCULO 199 LEY HIPOTECARIA. OPOSICIÓN DE COLIDANTE POR POSIBLE INVASIÓN DE FINCA
El Centro Directivo confirma su reiterada doctrina relativa a la oposición de colindantes en el procedimiento para la inscripción de una representación gráfica. La mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no hará contencioso el expediente, pero ello no impide que el registrador pueda tener en cuenta las alegaciones recibidas para formar su juicio, pero esa decisión ha de ser motivada.
IMPOSIBLE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA: DUDAS DE IDENTIDAD
El registrador no admite una operación de segregación y agrupación de fincas, antes de realizar las actuaciones previstas en el artículo 199 LH por considerar que existen dudas de identidad al poderse encubrir operaciones no documentadas o dobles inmatriculaciones a la vista de los antecedentes catastrales y de la configuración física de las fincas colindantes, considerando la magnitud de la minoración de superficie que se pretende. Asimismo, considera que no puede hacerse constar el cambio de naturaleza de rústica a urbana, al no existir identidad de la finca según la licencia municipal.
REANUDACIÓN DE TRACTO: INNECESARIO SOLICITAR LA CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora por la que suspendía la inscripción de un acta notarial de reanudación del tracto sucesivo interrumpido por no haberse ordenado la cancelación de la inscripción contradictoria tal y como ordenaba el artículo 286 RH en la regulación anterior. El Centro Directivo considera que el mencionado artículo se encuentra tácitamente derogado y que el acta que concluye el procedimiento tiene por sí virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato expreso alguno.
INMATRICULACIÓN: POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
Se suspende la inmatriculación de una finca por existir dudas sobre la posible invasión de dominio público, aportándose informe urbanístico del Ayuntamiento del que resulta que la parcela está reservada para viales y solicitando la registradora información expresa de si por parte del Ayuntamiento hay oposición a la inmatriculación pretendida sin obtener respuesta al respecto. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación ya que la previsión en el planeamiento urbanístico de una finca a viales no implica su pertenencia al dominio público hasta que no se produzca el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos.
LA RECTIFICACIÓN DE CABIDA DE UNA FINCA CUANDO HAY DUDAS EN LA IDENTIDAD DE LA FINCA: DEBEN RESPETARSE LOS PROCEDIMIENTOS HIPOTECARIOS
La Dirección General, al resolver el recurso, hace una exposición detallada de los diferentes supuestos en los que nos podemos encontrar cuando se pretende rectificar la superficie de una finca inscrita, no siendo admisible lo que llama el Notario autorizante “juicio de notoriedad abreviada: para aclarar el dato correcto, yo, el notario hago constar que he utilizado la herramienta de medir distancias proporcionada por el visor de la cartografía catastral de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro”, al resultar fundadas las dudas del registrador en cuanto a las parcelas afectadas por la rectificación de superficie pretendida.
EN LA INMATRICULACIÓN DEBEN COINCIDIR LOS METROS QUE FIGURAN EN EL TÍTULO CON LOS DEL CATASTRO
Resolución de 4 de octubre de 2019 (BOE 14 de noviembre de 2019). Descargar
Se plantea si es inscribible una resolución judicial firme por la que se ordena la inmatriculación de dos fincas cuya superficie no coincide con la que resulta de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas obtenidas por la registradora, al hallarse caducadas las aportadas por el presentante.
La Dirección General confirma la nota, ya que no reflejándose las superficies del suelo en el título inmatriculador, y no siendo plenamente coincidentes las superficies de metros construidos que constan en el mismo con las que resultan de la nueva certificación catastral descriptiva y gráfica obtenida por la registradora, este defecto ha de ser confirmado.
CONFLICTO DE COMPETENCIA CON EL JUZGADO CONCURSAL
Se deniega la expedición de una certificación de dominio y cargas solicitada en procedimiento de ejecución hipotecaria por el Juzgado de Primera Instancia, al entender que el Juez competente es el concursal. Es un caso muy específico no previsto en la legislación concursal. El procedimiento se inició correctamente ante el Juez ordinario, tras haber cesado los efectos del concurso por haberse aprobado el convenio (art. 133 LC). Pero antes de solicitarse la expedición de la certificación de dominio y cargas se declaró la apertura de la fase de liquidación por incumplimiento del convenio. Además, no se trata de un crédito concursal, sino de un crédito contra la masa que no se ve afectado por el contenido del convenio, que es de fecha anterior.
PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. TERCER POSEEDOR: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO
Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados al constar que, se ha notificado, pero no demandado ni requerido de pago al tercer poseedor que, no siendo deudor ni hipotecante no deudor, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse el procedimiento de ejecución. La Dirección General recuerda la doctrina del Tribunal Constitucional en relación a la interpretación del artículo 685 LEC bajo la perspectiva del artículo 24 CE, lo que en el presente caso llevaría a la desestimación del recurso, sin embargo, concurre la circunstancia de que el la sociedad titular registral está formada por las mismas personas que la sociedad adjudicataria del bien y su administrador es el mismo, no siendo necesario trasladar la demanda y el requerimiento de pago a quien se halla suficientemente notificado del procedimiento y no en situación de indefensión.
ADJUDICACIÓN DE UNA PLAZA DE GARAJE POR IMPORTE INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE SUBASTA
La Dirección General confirma su doctrina estimando el recurso y revocando la nota de calificación del registrador por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de una plaza de garaje, a falta de postores, por importe inferior al 50% de su valoración para subasta, ya que la correcta interpretación del artículo 671 LEC es la que impide que la adjudicación se haga por un valor inferior al 50% del valor de tasación, a menos que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4 de dicha Ley, lo que obliga a tener en cuenta la actuación del Letrado de la Administración de Justicia al apreciar y valorar las circunstancias que concurren en cada caso concreto.
DECRETO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS
Es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas cuando el precio de remate que se entrega al acreedor no supera de los límites de la de la responsabilidad hipotecaria sin que exista, por tanto, sobrante. El hecho de que la reclamación inicial incluyera importes superiores a dicha cifra de responsabilidad hipotecaria no constituye defecto que impida la inscripción, dado que en este caso el valor de adjudicación no supera dicha cifra y no existe sobrante que haya que poner a disposición de acreedores posteriores.
CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE CRÉDITO TITULIZADO
Resolución de 2 de septiembre de 2019 (BOE 30 de octubre de 2019). Descargar
La única cuestión susceptible de ser objeto de este recurso radica en determinar si, en los supuestos de titulización de préstamos y créditos hipotecarios tiene lugar una extinción de la hipoteca por ministerio de la Ley, en virtud del pago efectuado por el fondo de inversión inmobiliario a la entidad acreedora, y, en consecuencia, es posible cancelar la hipoteca sin consentimiento de acreedor al amparo del artículo 82.2 LH o, alternativamente, por caducidad al amparo del artículo 210.1.8.ª de la misma Ley.
La Dirección General en una resolución muy didáctica distingue entre la caducidad convencional y la legal exigiendo esta última el transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Y si fuera convencional solo procede cuando la extinción del derecho real tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida. Para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. O bien el transcurso de los plazos que figuran en el artículo 210.8 LH que se aplicarán a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía (Resoluciones de 2 de diciembre de 2015 y 21 de abril y 14 de noviembre de 2016). A la vista de todo ello la Dirección General llega a la definitiva conclusión que la hipoteca no puede cancelarse por la cesión del crédito a través de su titulización.
CANCELACIÓN DE HIPOTECA: EFECTOS DEL ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS
Declara el Centro Directivo que los efectos del beneficio de exoneración del artículo 178 bis LC de un deudor hipotecario, en cuanto al hipotecante no deudor han de ser determinados por el Juez. La cancelación de hipoteca requiere del consentimiento del acreedor o, en su defecto, de resolución judicial que la declare, seguido contra éste, en base a los principios de tutela judicial efectiva y tracto sucesivo. Así pues, sobre si el acuerdo extrajudicial de pagos produce la extinción o la exoneración de las obligaciones del deudor, será el Juez el que haya de determinarlo.
EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA LA NOTIFICACIÓN A LOS INTERESADOS DEBE HACERSE PERSONALMENTE POR EL NOTARIO SI EL CORREO CERTIFICADO NO SE HA ENTREGADO
En un procedimiento de venta extrajudicial de un bien hipotecado se realizan notificaciones por medio de correo certificado con acuse de recibo, no constando el recibo de alguno de los interesados.
La Dirección General señala, de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Constitucional (Sentencia de 7 de mayo de 2012, por todas), y la propia doctrina de la Dirección General en Resolución de 26 de julio de 2018, que solo mediante la correcta comunicación (requerimiento o notificación en cada caso previsto) se salvaguarda el derecho del destinatario a adoptar la postura procesal que estime conveniente. En el caso de las notificaciones notariales, si son llevadas a cabo por medio de correo certificado con acuse de recibo y de las mismas no resulta su cumplimentación, no pueden entenderse como realizadas, siendo preciso que se acuda al sistema de notificación personal previsto en el propio precepto del Reglamento Notarial.
DESDE EL 1 DE ENERO DE 2018 NO CABE LA ADJUDICACIÓN DIRECTA DE LA AGENCIA TRIBUTARIA EN LOS PROCEDIMIENTOS DE APREMIO FISCAL
Seis Resoluciones de 23 de julio de 2018 (BOE 25 de septiembre de 2019). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Dos Resoluciones de 26 de julio de 2019 (BOE 11 de octubre de 2019). Descargar. Descargar. Dos Resoluciones de 26 de julio de 2019 (BOE 24 de octubre de 2019). Descargar. Descargar. Dos Resoluciones de 2 de septiembre de 2019 (BOE 30 de octubre de 2019). Descargar. Descargar. Dos Resoluciones de 3 de septiembre de 2019 (BOE 30 de octubre de 2019). Descargar. Descargar. Resolución de 27 de septiembre de 2019 (BOE 13 de noviembre de 2019). Descargar
Se suspende la inscripción de una certificación de un acta de adjudicación directa expedida en procedimiento de apremio fiscal seguido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria en el que habiendo resultado desierta la subasta en primera y segunda licitación, se acuerda la enajenación directa, al entender que no procede acudir a dicho procedimiento por haberse tramitado después del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la reforma del Reglamento General de Recaudación operada por el Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, que suprimió la posibilidad de que, desierta la subasta en segunda licitación, se acordara la enajenación de los bienes hipotecados por el procedimiento de adjudicación directa. La Dirección General desestima el recurso en cuanto a este defecto, si bien, respecto al segundo defecto alegado por la registradora y relativo a la incoherencia entre lo dispuesto en el Acta de Adjudicación y en el Mandamiento, en cuanto a la extinción y cancelación de la inscripción de la hipoteca que origina el procedimiento, la Dirección General estima el recurso entendiendo que procede hacer una interpretación integradora de ambos documentos para concluir que una consecuencia natural del procedimiento de apremio es la extinción de la carga que se ejecuta así como la liberación de las posteriores, en virtud del principio de prioridad.
CANCELACIÓN CONVENCIONAL DE LA HIPOTECA: SOLO PROCEDE CUANDO LA EXTINCIÓN DEL DERECHO TIENE LUGAR DE UN MODO NÍTIDO Y MANIFIESTO. ADEMÁS, PODRÁ CANCELARSE LA HIPOTECA SIEMPRE QUE DENTRO DEL AÑO SIGUIENTE NO RESULTE DEL MISMO REGISTRO QUE HAN SIDO RENOVADAS, INTERRUMPIDA LA PRESCRIPCIÓN O EJECUTADA DEBIDAMENTE LA HIPOTECA
Resolución de 10 de septiembre de 2019 (BOE 7 de noviembre de 2019). Descargar. Otra Resolución de 2 de octubre de 2019 (BOE 14 de noviembre de 2019). Descargar
La Dirección General entiende que no procede la cancelación cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas durante dicho término son las únicas garantizadas por la hipoteca. En el presente expediente, según resulta del Registro, se exige para la cancelación de la hipoteca, no solo el transcurso del plazo de seis años sino también acta notarial, previa justificación de haber requerido en forma fehaciente a “Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía”, con un mes de antelación, al objeto de que manifieste cualquier causa de oposición a la cancelación.
AGRUPACIÓN DE FINCA HIPOTECADA: EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA
En el momento de la inscripción de la agrupación, se hace constar el historial registral de la finca resultante (la número 31.060) esta aparece gravada con la hipoteca que pesaba sobre la finca número 30.121 agrupada, por aplicación de la técnica registral del arrastre de cargas que la misma se halla gravada, por razón de procedencia, con dicha hipoteca. Como consecuencia de la extensión paccionada de la hipoteca a la finca que se ha formado por agrupación, no cabe sino admitir que la ejecución hipotecaria tenga por objeto esta finca. Esta posición se ve además reforzada por la novación posterior. Defender la postura contraria supondría un manifiesto perjuicio al acreedor hipotecario que vería dificultada, si no imposibilitada, la ejecución de su hipoteca.
Solicitada por el titular registral la cancelación de dos anotaciones preventivas por caducidad, el registrador deniega dicha pretensión dado que ambas habían sido prorrogadas en dos ocasiones y, por tanto, se encontraban vigentes en el momento de presentar la instancia. El recurrente alega que procede cancelarlas por su inscripción extemporánea y su prórroga posterior a la ejecución de la opción de compra de la vivienda en virtud de la cual adquirió el inmueble; no obstante, la Dirección General desestima el recurso ya que, como indica el registrador en su calificación, las anotaciones preventivas se encuentran vigentes no pudiendo ser canceladas por caducidad y sin entrar a valorar si hubiera podido solicitarse la cancelación de las mismas al tiempo de ejercitar la opción de compra, ya que la instancia se limita a solicitar la cancelación por caducidad, recordando el Centro Directivo que el recurso y su resolución únicamente pueden versar sobre el título presentado y sobre la nota de calificación por la que se deniega la práctica de los asientos solicitados.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE: NECESIDAD DE PARTICIPACIÓN DE LOS HEREDEROS O DE ADMINISTRADOR JUDICIAL
Resolución de 26 de julio de 2019 (BOE 11 de octubre de 2019). Descargar. Resolución de 9 de octubre de 2019 (BOE 14 de noviembre de 2019). Descargar
Se suspende una anotación preventiva de embargo derivada de un procedimiento ejecutivo seguido contra una herencia yacente como consecuencia de gastos generados en una comunidad de propietarios al no acreditarse el fallecimiento del titular registral ni constar la efectiva participación de los herederos o de un administrador judicial. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora ya que, en cuanto al primero de los defectos señalados, la acreditación del fallecimiento del deudor viene impuesta por el artículo 166 RH y respecto al segundo, es necesario que la herencia yacente intervenga en el procedimiento mediante la notificación a algún posible interesado en la comunidad hereditaria o mediante el nombramiento de un administrador judicial, con el objetivo de impedir su indefensión y garantizar el principio de tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 CE.
NOTA MARGINAL: TRACTO SUCESIVO. VÍAS PECUARIAS
Cuatro Resoluciones de 19 de septiembre de 2019 (BOE 8 de noviembre de 2019). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar
No procede practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad de advertir que una finca colinda con una vía pecuaria, la cual no está deslindada, sin que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles consecuencias de un eventual deslinde. Es necesario dar traslado al titular registral.