Source: http://www.inftub.com/diritto/giurisprudenza/Vendita-obbligatoria43155.php
Timestamp: 2020-01-22 11:53:59+00:00
Document Index: 21300851

Matched Legal Cases: ['art 2659', 'art 2644', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art 2932', 'art 2645', 'art 2648', 'art 2643', 'art 1599', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art 10321', 'sentenza ', 'art. 2644', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'arti 1458', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art 2655', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza\n', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art 2652', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art 12', 'art 12', 'art 20', 'art 20']

2643 n1,2 vale anche per i provvedimenti emanati dall'autorità, diretti a costituire mod o trasf. Il 2643 n1,2 non riguarda l'acquisto per usucapione: il 2643 richiede sempre degli atti mentre l'usucap aviene ex lege. Il 2643 1 e 2 riguarda anche l'estinzione.
2643 n8,9,10,11,12 riguarda trascr di limitazioni di natura obbligatoria alla propr.
2643 non dà elenco tassativo di atti da trascrivere, bensì di effetti, di modificazioni giuridiche. Cass '60 ha stabilito che non esiste trascr facoltativa: è ammessa solo quando è richiesta!
Proposta ferma e patto d'opzione:
Non sono trascrivibili perché il contr non è ancora concluso
Non si deve trascrivere finchè non viene trasferito il diritto. Esaminiamo i seguenti casi:
Vendita di cosa generica
Solo dopo l'individuazione potrebbero nascere controversie con 3i e quindi è solo da quel momento che si può trascrivere. Cass è d'accordo.
Stesso discorso perché qui, a differenza della vendita sotto condizione, gli effetti non retroagiscono.
Vendita facoltativa
Rispetto alla cosa in obbligatione si trascrive subito. La dazione della cosa in facultate solutioni funziona da condizione risolutiva del trasferimento: si trascrive quindi ex art 2659 n3. Titolo per trascrivere il trasferimento dell'immobile in facultate sarà l'atto di dazione e non il precedente contr di vendita facoltativa!
Non si può trascrivere finchè la cosa non viene ad esistenza e viene poi trasferita. Non si potrevve fare analocia con 2659n3 perché la cosa non esiste ancora e quindi la retroattività è impossibile.
Di solito però si vende il terreno e si trascrive subito: la proprietà dell'edificio si acquista per accessione (che non si trascrive!)
Si può trascrivere subito ex 2643n2 se il propr del terreno vende il dir di superficie
Si effettuano due trascr: una contro il proprietario e l'altra contro il venditore. Se quest'ultima venisse fatta prima che il venditore acquisti dal propr, resterebbe inutile anche verso 3i acquirenti dal propr che non hanno trascritto.
Vendita sotto condizione sospensiva
Non è vendita obbligatoria: c'è uno stato di incertezza. Se la condiz non si verifica, la trascr sarà stata inutile.
Si trascrive subito anche perché il passaggio del diritto avviene al momento della conclusione del contr, e lo si capisce perché il rischio si sposta dal venditore al compratore.
Vendita di cosa comune
Si trascrive solo quando tutti i comunisti hanno dato il consenso.
Vendita di quota di comproprietà
Si trascrive subito, lo si desume ex 11133. L'acquirente si tutelerà da altre alienazioni della quota o da divisioni della comproprietà trascritte dopo la trascr del suo acquisto (11133, 2646).
Vendita di cosa comune conclusa da un solo proprietario
Per qualcuno è vendita con condizione sospensiva (condizione è che all'alienante venga assegnata nella divisione, la cosa venduta). Per FZ è vendita obbligatoria e quindi non trascrivibile: la divisione, infatti, a differenza della condizione sospensiva, non opera con retroattività reale.
Si devono indicare i singoli cespiti di natura immobiliare (non si trascrive quindi l'universitas iuris).La vendita costituisce anche accettazione tacita.L'acquirente è successore a titolo derivativo e quindi può eccepire il difetto di trascrizione degli atti di disposizione compiuti dal de cuius o dall'erede e non trascritti.
Il riscatto ha retroattività reale. Dopo 5 anni non si può più esercitare. Per FZ il patto va annotato come la condizione risolutiva, e anche agli stessi effetti, e quindi l'annotazione non è indispenzabile al fine dell'opponibilità ai 3i del patto: basta che esso risulti da atto avente data cercta (1504). Per Gabrielli, invece, per l'opponibilità serve la trascrizione. Per FZ se manca la annotaz del patto, si può al massimo avere risarc danni ma non inopponibilita. Se però il patto risulta da atto diverso dal contr di vendita allora la trascr di tale diverso atto diventa indispensabile. Con la dichiarazione o domanda di riscatto comunicata all'acquirente si riacquista la proprietà. Se tuttavia non si trascrive entro 60gg dalla scadenza del termine per il riscatto, al riscattante verrano preferiti gli acquirenti che abbiano trascritto prima di lui (purchè non abbiano acquistato prima del termine di riscatto!).
Il patto di riscatto dev'essere contestuale alla vendita (anche se magari non nello stesso atto (cass)) sennò si tratta dinuova vendita sotto condizione o di preliminare di ricompera. Il diritto di riscatto è cedibile.
Vendita con riserva di proprietà (patto di riservato dominio)
Immediatamente trascrivibile perché assimilabile a contr sotto condizione sospensiva (=pagamento dell'ultima rata). Se il patto è succesivo al contratto, è nullo perché il contr ha già esplicato i suoi effetti reali.
Vendita cumulativa
La nota non deve contenere indicazione riguardo ai beni mobili. V xex vendita di azienda.
Vendita o cessione di azioni
Se le azioni sono esperibili dal solo proprietario (xex rivendica) allora si trascrive perché implica trasf di proprietà. Per le altre azioni (annullamento, resciss, risoluz) è inutile perché si diventa proprietari ex nunc.
Cessione di azioni o quote di società aventi patrimonio immobiliare
Non c'è trasferimento perché gli immobili sono sempre della società. Quindi niente trascrizione.
Se le cose sono entrambe immobili allora si fanno due trascrizioni in base ad uno stesso titolo.
Per trascrivere serve che laccettaz arrivi a conoscenza del donante. Prima la trascr non è valida. Quindi al conservatore va presentata anche la prova di avvenuta notificazione. Il vecchio cc prevedeva superfluamente che si trascrivesse anche l'atto unilaterale del donante prima della accettazione.
Il patto di riversibilità è come condizione risolutiva: 2659uc. La donazione a nascituri è invece come se fosse sotto condizione sospensiva (=la nascita). Donazione riguardo a futuro matrimonio: non serve che sia accettata; chi la considera un negozio unilaterale traslativo sotto condiz sospensiva, trascriverà in base al 2645 (+2659) e non in base al 2643.
Datio in solutum (dazione in pagamento)
Il d, col consenso del c, si può liberare dando una cosa diversa da quella dovuta. Per la cosa data servirà una trascr diversa da quella del contr originario. La datio in solutum si perfeziona anche senza la consegna: non è contr reale (per la dottrina dominante invece sì), e quindi si può trascrivere prima della consegna.
Atti solvendi causa
Il consenso del legatario non serve: è atto unilaterale che l'onerato può trascrivere subito (deve anche trascrivere l'acquisto dal terzo), ai sensi del 2645.
Mandato senza rappresentanza ad acquistare immobili
Anche qui l'atto unilaterale di trasf ha causa in un rapporto precedente. Il mandante prevarrà sui terzi o creditori se prima di questi trascrive il trasferimento verso di sé o la domanda 2652 n2. Il mandato non si trascrive!
Per la maggior dottrina non può esistere perché la trascr non si può fare né contro il mandante, né contro il mandatario. Per Carrara invece il diritto passa al mandatario e poi al terzo. Per FZ no! Quindi non va trascritta la vendita del mandatario, come non dev'essere trescritta la vendita di cosa altrui.
Si può trascrivere subito perché il promittente si spoglia subito della titolarità, anche se non si sa ancora a favore di chi. Il compratore che dopo 3gg non fa la electio amici (=dichiarazione di nomina) diviene proprietario. La tempestiva electio amici invece funziona retroattivamente. L'electio non è una condizione perché non ha efficacia reale: il mandante può solo cercare di trascrivere l'electio o la domanda ex 2652n2 prima che trascrivano altri terzi contro lo stipulans. L'electio amici va quindi trascritta agli effetti dell'art 2644.
Si trascrive subito l'alienazione contro il promittente e a favore del terzo. Se lo stipulans revoca prima dell'accettazione del terzo o questi si rifiuta, il diritto passa ex tunc allo stipulans e quindi servirà una seconda trascrizione.
Per alcuni si trascrive subito dando prova che la controparte ha ricevuto la proposta
Se il gestor trasferisce immobili, per la trascrizione serve la ratifica del dominus, che serve a rendere efficaci verso di lui gli atti compiuti. La ratifica non può retroagire in danno a terzi: l'acquirente del dominus prev 131f53b arrà sempre sull'acquirente del gestor!
Vendita di cosa altrui (ancora)
Se il proprietario cede direttamente all'acquirente la cosa, in adempimento dell'obbligo dell'alienante? Per trascrivere non basterà presentare l'atto unilaterale proprietario-acquirente perché questo ha senso solo se c'è anche il contr stipulato tra venditore di cosa altrui e acquirente, che quindi andrà anch'esso presentato.
Trasferimenti operati dal giudice dell'esecuzione 2643 n6
Il titolo sempre un decreto del giudice. All'acquirente non saranno opponbili le trascr compiute dopo cheha trascritto il pignoramento (e non appena dopo che è stato trascritto il decreto!). Deve rispettare poi le locazioni non superiori ai nove anni aventi data certa anteriore all'atto di pignoramento. Se superano i nove anni si riducono a 9 a meno che non siano state trascritte prima del pignoramento. Se il terzo acquirente che ha trescritto si presenta agli incanti e si aggiudica l'immobile non serve trascr del decreto. Se ha trescritto preima del pignoramento è tutto inutile perché comunque prevale sul processo esecutivo.
Trasferimenti con sentenza 2643 n14
È la sentenza ex art 2932, è costitutiva ed ha efficacia ex nunc (si può però già trascrivere la domanda 2652 n2). Altri esempi riguardano il trasferimento del terreno più piccolo della minima unità colturale al proprietario del fondo che lo circonda. Altro esempio è 938, occupaz in bf del fondo attiguo da parte del costruttore.
Trasferimento mediante provvedimenti della Autorità amministrativa
ü Piani di riordinamento per la bonifica possono trasf la proprietà dei fondi ad altri propr (si trascive ex 2643 o comunque ex 2645).
ü Riordinamento della propr rurale (al fine di mantenere la minima unità colturale). Sono operati da consorzi tra proprietari ed hanno effetto con l'approvazione ministeriale. Si trascrivono ex 2643 n1 o 4.
A differenza dell'espr forzata, nella esrp per pu chi acquista il dir, lo acquista a titolo originario. E quindi non c'è trasf di proprietà. La proprietà permane in capo all'espropriato ma cambia di oggetto: l'indennità di espropriazione! Ciò è confortato dal fatto che il 1020 dice che l'usufrutto si trasferisce sull'indennità. Il decreto prefettizio di espropriazione è efficace erga omnes a prescindere dalla trescr. La trascr serve come pubblicità notizia. Le ipoteche ed i dir reali minori devono essere stati costituiti prima dell'espropriaz perché sennò non si trasferiscono sull'indennità bensì restano ineffcaci. Per le ipoteche servirà dunque che l'iscrizione sia anteriore all'espropriazione. La trascrizione dell'espr non si esegue dunque ex art 2645 agli effetti del 2644! Si esegue in base alla legge sull'esrpopriazione.
La maggior parte delle volte il dir di usufrutto viene costituito dal proprietario che, donando il bene, se ne riserva il dir di usufrutto. Per FZ occorrono due distinte trascrizioni: una per la donazione e l'altra di costituzione dell'usufrutto: non basta quella di donazione sulla quale si annoti l'usufrutto. Questo perché ci sono due modificazioni giuridiche! La dottrina non è d'accordo. Per FZ la riserva di usufrutto, che è atto unilaterale, va trascritta in base al combinato disposto 2643 n2 e 2645. Trascrivendola è poi facile da individuare (perché è trascritto contro l'acquirente e non annotata contro l'alienante). La riserva di usufrutto può anche essere fatta a favore di terzi. Se il diri di usufrutto è costituito per testamento, comunque nascerà a titolo originario e limiterà il diritto del nudo proprietario (erede). Non basterà la trascrizione contro il defunto ex art 2648, ma servirà anche trascr contro l'erede ex art 2643 n2 agli effetti del 2644!
Non serve trascrivere quando l'usufrutto nasce ex legge:usufrutto sui beni del figlio minore, legato ex lege del dir di abitazione del coniuge superstite. Nella separazione giudiziale e nel divorzio il dir di abitazione può essere costituito per sentenza. Nel divorzio, per l'opponibilità al proprietario ex art 1599, basta aver trascritto (oggi anche per la separazione). Il 1599 prevede che se non è trascritto è opponibile solo nei limiti del novennio. Per Gabrielli la sentenza va trascritta comunque. Per FZ solo se supera il novennio.
Valgono gli stessi discorsi dell'usufrutto. Non si tascrivono servitù per destinazione del padre di famiglia o le servitù irregolari, limitaz legali alla proprietà (anche se la giurispr non è sempre d'accordo) o le serv ad uso pubblico. Le servitù coattive, avendo titolo in una convenzione o sentenza, vanno trascritte; se non si trascrivono possonocomunque essere fatte valere verso il terzo fintanto che permane quella situazione di fatto che impone la servitù. Senza la trascrizione, sono opponibili solo le servitù che il terzo acquirente ha riconosciuto specificamente nell'atto d'acquisto. A nulla serve dimostrare che il terzo era a conoscenza della servitù: bisogna trascriverla! L'acquirente del fondo gravato da servitù non apparente a lui sconosciuta in bf, può chiedere risoluzione ex 1489; questo ha senso solo se la servitù è stata trascritta (prima del suo acquisto?), altrimenti essa è comunque a lui inopponibile. Se la servitù è apparente ma non è stata trascritta, non si può risolvere ex 1489 ma si potrà comunque eccepire il difetto di trascrizione, che consentirà di prevalere sulla servitù.
L'acquisto a favore del superficiario della propr dell'edificio ultimato avviene per accessione e quindi non serve trascrivere anche ex 2643 n1 ma basta aver trascritto ex 2643 n2. Alla proprietà superficiaria si accompagna sempre il diritto di superficie e cioè il diritto a riedificare in caso di perimento.
Costruzioni su suolo demaniale
COVIELLO: si trasferisce la propr superficiaria (da trascrivere) ma non si trascrive la autorizzazione amministrativa ad aedificandum perché non è diritto di superficie.
FZ: nei limiti del pubblico interesse si concede al privato di costruire (cd diritti condizionati). Non è costituz del diritto di superficie e non va trascritta (neanche ex 2645)! E poi, essendo beni non commerciabili a cosa serve trascriverli?
MAIORCA, isolato, crede che con la costituz di enfiteusi, l'enfiteuta diventi proprietario e il concedente diventi titolare di un dir reale limitato; servirebbero quindi 2 trascrizioni (vedi confutazione p133). Come per l'usufrutto, se si acquista mortis causa va trascritto ex 2644! Le parole del 2643 n2 sono inutilmente ripetitive perché se nasce il diritto dell'enfiteuta, nasce anche quello del concendente! La simmetria tra affrancazione e devoluzione non è rispecchiata anche nella trascrizione: infatti la prima si trascrive 2643 n7, mentre la seconda si annota a margine della trascrizione della relativa domanda giudiziale 26552. Questo perché la sentenza di affrancazione costituisce in capo all'enfiteuta il dir di proprietà (contro l'opinione del Maiorca)! Il 2643 n2 parla a torto di costituzione del dir del concedente, perché è sempre lo stesso dir di proprietà che aveva prima. Quindi saranno inutili anche le parole "trasf del dir del concedente" 2643 n2 perché il trasf del dir di propr è già indicato nel 2643 n1.
Affrancazione 2643 n7
Col cc 1942 la sentenza va trascritta (e non semplicemente annotata ma con effetti ex 2644 come avveniva prima!). Le ipoteche non vengono danneggiate dall'affrancazione perché si spostano sul prezzo dovuto per l'affrancazione (2815): surrogazione. Se il 3 acuirente ha trascritto prima della trascr 2643n7 allora può disconoscere l'atto o sentenza di affrancazione e quindi l'enfiteuta rimarrebbe enfiteuta.
Il conservatore non può trascrivere se non si prova l'avvenuto deposito del prezzo di affrancazione. Si può trascrivere anche la domanda di affrancazione (ex lege speciale) ma è solo pubbl notizia e non ai fini di opponibilità retroattiva (una certa giurisprudenza è contraria).
Qui invece si trascrive la domanda (2653 n2) e al margine della domanda si annota la successiva sentenza.
Sono intrasferibili separatamente dal fondo. Nel silenzio delle parti seguono la sorte del fondo e quindi il loro trasferimento non necessita né di trascr né di annotazione nella nota del trasf del fondo!
Cessione dell'usufrutto e nell'enfiteusi
La cessione dell'esercizio del diritto ha mera efficacia obbligatoria. La cessione del diritto è invece reale e va subito trascritta senza necessità di documentare l'avvenuta notifica al nudo proprietario. Il divieto di cessione si ritiene abbia efficacia reale.
Il concedente nell'enfiteusi ha diritto di prelazione che se non è stato rispettato prevale sulle alienazioni del diritto dell'enfiteuta, anche se trascritte ex 2643 n2.
Modifica dei diritti reali
La modifica della proprietà è libera perché è un dir reale illimitato e quindi non si deve trascrivere. Non è modifica bensì estinzione per costituzione ex novo lo spostamento di una servitù da un fondo ad un altro. Se si modifica la durata dell'usufrutto si considera o costituzione ex novo oppure (in caso si accorci la durata) rinunzia parziale. La modificazione del regolamento di esercizio di una servitù ha efficacia erga omnes e quindi va trascritta. Se le modifiche hanno titolo in un testamento, sono comunque trascritte agli effetti del 2644.
Costituzione di comunione 2643 n3
Può sorgere per contratto: tizio vende ai comunisti caio e sempronio. In questo caso di trascrive ex 2643 n1. Se tizio conferisce la proprieta a Caio, tizio e caio saranno proprietari e quindi non ci sarà stato un trasferimento vero e propria (2643n1) e quindi si trascrive solo grazie al 2643n3. La trascr va effettuata a favore e contro ciascun contraente! Stessa cosa avviene per la sentenza di comunione forzosa del muro di confine.
La communio incidens (xex legato di una cosa a più persone, coeredità) si trascrive invece solo ex 2648 a quelli effetti. Per Gabrielli anche il passaggio dei coniugi dalla comunione legale alla ordinaria si trascrive ex 2643 n3.
Per la giurisprudenza va trascritto anche il regolamento di comunione e di condiminio. Per FZ no perché non c'è scritto e comunque il nuovo condomino deve diligentemente informarsi!
Vanno invece trascritte le eventuali servitù stabilite dal regolamento e le clausole che limitno il godimento di parti comuni.
MULTIPROPRIETA':va trascritto sia il contratto, sia il regolamento.
Rinunzie 2643 n5
Il 2643 n5 non riguarda le rinunzie ad eredità o legati perché sono in realtà dei rifiuti di beni che non entrano mai nel patrimonio e perché sono mortis causa e non inter vivos! Serve invece trascrivere se la rinuncia è fatta verso corrispettivo o a favore di alcuni soltanto dei chiamati (478).In questi casi la rinuncia include in sé un acquisto mortis causa ed un immediato ritrasferimento inter vivos: quindi 2 trascrizioni: 2648 e poi 2643 n5 o n1.
Il 2643 n5 riguarda poi gli atti con cui il tit di un dir reale limitato vi rinunzia a favore del proprietario. La DERELIZIONE è invece solo un fatto giuridico: la propr va allo Stato (827). Quindi non si trascrive. Anche la rinuncia alla propr dev'esere trascritta: 1070: il proprietario del fondo servente che deve provvedere alle spese per mantenere la servitù può rinunziare alla propr del suo fondo a favore del dominante: l'atto di appropriazione del dominante non si trascrive: si trascrive la rinuncia contro il servente ed a favore del dominante.
Altri esempi sono la rinuncia alla comunione del muro comune (8823) e la rinuncia del comunista alla propria quota per evitare così di pagare gli oneri (11041).
Il rinunciante alla proprietà rinuncia a favore dello Stato. Si trascrive in relazione a questi soggetti, affinchè dopo la trascr il rinunciante non possa più alienare a terzi!
Locazioni 2643 n8
Giurisprudenza: 1) La locazionedi data incerva va trascritta. 2)La durata va inserita nella nota, altrimenti la trascrizione non è valida.
Il 2643n8 vale solo per le loc concluse dal propr e non dell'usufruttuario o enfiteuta o locatario.
1599: se non si trascrive sono comunque opponibili nel limite però del novennio (cd riduzione), sempre che abbiano data certa anteriore all'alienazione. Se la locaz è stata trascritta, allora non serve più che avesse data certa anteriore! (Gazzoni, isolato, non è d'accordo). L'inopponibilità oltre il novennio dev'essere ovviamente eccepita: se fosse altrimenti, il locatario potrebbe liberarsi dolosamente da una scomoda locazione.
Essendo le norme sulla trascrizione eccezionali, non è trascivibile la locazione infanovennale. Nel conflitto tra loc ultranovennale ed infranovennale: se l'infranovennale ha data certa anteriore all'ultranovennale, gli potrà prevalere nei limiti del novennio.
Locazione ultranovennale non trascritta: per FZ il novennio inizia dalla data in cui ha avuto inzio il godimento (no quindi dala data del contr di loc o del contratto d'alienaz).
Se il proprietario stipula più locazioni infranovennali che sommate superano il novennio? Per COVIELLO le loc vanno tutte rispettate, per chi considera le locazioni contr reale invece no. Per FZ i conduttori che non hanno ancora conseguito il godimento sono comunque tutelati contro l'acquirente: infatti il 1599, a differenza del 1600, non richiede espressamente che per la tutela il locatario abbia già conseguito il godimento. Serve però che il sui titolo abbia data certa anteriore all'acquirente! Tuttavia per FZ il proprietario aveva concluso più locazioni ultranovennali per frodare il 2643 e 2644 ed allora:1344: contr di locazione è nullo per frode alla legge. Quindi l'acquirente deve sopportare il vincolo per un periodo non superiore al novennio anche se il suo autore abbia concluso più contr di locazioni infranovennali ma complessivamente ultranovennali. Stesso discorso vale se alla fine del novennio si volesse rinnovare il contratto. In caso invece di locazione novennali prorogabile dal locatore, la giurisprudenza (+Gabrielli e Padovini) ritiene che il periodo di proroga è opponibile comunque e quindi non serve la trascrizione. Per tutto il resto della dottrina invece sì.
La 392/78 prevede tacito rinnovo di 6 anni in 6 anni per le locazioni per uso diverso da abitazione: la cassazione ha detto che per l'opponibilità non serve trascr ma basta data certa.
Conferimento in società. 2643 n10 e n11
Non si pubblicizza il contratto di società ma solo il conferimento! Il conferimento in proprietà si trascive ex 2643 n1 (o n3 se non ha personalità giuridica). I 9 anni si rifersicono alla durata del conferimento e non a quella della società.
Seguono norme speciali. Hanno eff verso terzi anche se verbali o non trascritti.
Liberazione o cessione di pigioni o fitti 2643 n9
La cessione serve al proprietario che così riceve subio il canone per gli anni successivi (è cioè un anticipo). Il terzo acquirente deve rispettare le cess o liberazioni aventi data certa anteriore (e quindi non ha dir ha risquotere l'affitto) per un periodo max di 3 anni (1605), o se la cess è stata trascritta, per un periodo anche superiore. Se la liberazione è a titolo oneroso secondo gli usi, sono sempre opponibili (anche oltre il trienni e senza data certa)!!! Nell'enfiteusi la cessione del canone ha solo eff inter partes.
Anche qui se più liberazioni cessioni superano complessivamente i 3 anni, serve trascrivere.
Il 2643 n9, parlando semplicemente di atti, include il testamento. Le lib da pigioni o fitti non sono però anche trascrivibili in base al 2648 (che indica solo i num 1,2,4).
Per FZ, contro la Cass, il cessionario di pigioni o fitti che ha trascritto prevale in caso di espropriazione sui titolari di ipoteche che hanno trascritto dopo di lui.
Va trascritta a precindere dalla durata perché, a differenza della locazione, spoglia molto più fortemente il proprietario.
È vicina al giudicato di una sentenza. Tuttavia le sentenze si annotano (eccetto 2643n14). Le transazioni possono avere ad oggetto solo dir diponibili e non è detto che si applichi ciò che è previsto dalla legge. La transaz va trasccritta sempre, anche se le parti con essa riconoscono uno stato di fatto esistente, senza trasferirsi o modificare alcunchè. In questi casi la transaz non ha natura costitutiva.
Il 2643n13 non si riferisce però a quelle trans che modificano rapporti diversi da quelli oggetto di controversia: questi verranno trascritti in base agli altri numeri del 2643! Ma il 2643n13 serve perché gli altri numeri non sarebbero applicabili se la trans riconoscesse una situazione giuridica già esistente sebbene incerta, senza costituire nulla di nuovo!
Conflitto tra transigente ed acquirente dell'altro transigente: se la transaz è stata trascritta prima dell'alienaz si farà valere ciò che era stato deciso nella transaz. Se invece la transaz è trascritta dopo la trascr dell'alienazione, l'acquirente può chiedere al giudice che accerti la vera situazione, perché la transaz è a lui inopponibile. (ciò non significa che magari comunque il giudice darà ragione al transigente!).
La trascr è elemento del negozio o del rapporto? Per la dottr dominante è una forma del negozio che si sovrappone alla forma ex 1325. Per FZ invece essa ha ad oggetto il mutamento giuridico; è un modo di essere della vicenda giuridica. La trascr non è un'eccezione al 1372, secondo cui il contr non produce eff verso i terzi! Il 2644 parla di inefficacia, ma né il negozio né il diritto sono inefficaci: è un'inefficacia che opera a livello PROCESSUALE e dice al giudice di considerare come non avvenuto, nei confronti di certe persone, un mutamento giuridico non trascritto. Non viene a mancare un diritto, bensì il potere di tutelarlo. Attenzione: la sentenza che fa prevalere il primo trascrivente non gli conferisce la proprietà! Per il dir sostanziale è proprietario chi per primo ha acquistato. L'inefficacia non è quella stessa riguardante il negozio condizionato sospensivamente (che è valido ma inefficace).
Se non viene opposto il difetto di trascr, il giudice decide in base alla data certa anteriore. L'irrilevabilità d'ufficio si desume dal 2667. Infatti per ex il compratore di un fondo locato per un periodo superiore ai 9 anni a condizioni molto favorevoli per il locante non avrà nessuna intenzione di opporre il difetto di trascrizione. L'interessato può anche rinunciare, con un accordo, ad eccepire il difetto di trascrizione, ma la rinuncia deve avere ad ogg la trascrizione di un diritto ben determinato.
Dove la trascr ha eff costitutiva, invece, può essere fatta d'ufficio (pignoramento, e vincoli di disponibilità)
Per FZ il secondo acquirente primo trasc non acquista a titolo originario. Sul piano processuale il primo acquisto è inesistente mentre il secondo è un regolare acquisto a domino. Sul piano sostanziale è il contrario, ma il primo acq deve subire gli effetti processuali! Il secondo trascr primo acq può usufruire dell'usucapione decennale (se in bf e in possesso?): la giurispr è divisa.
Nel conflitto tra acquirente della proprietà e titolare di dir di servitù (primo trascrivente), quest'ultimo eccependo il difetto di trascr farà sì che l'acquirente debba riconoscergli il diritto di servitù, pur tuttavia rimanendo proprietario, perché proprietà e servitù possono coesistere!
Se T costituisce servitù a favore di C e poi usufr a favore di S, che trascrive per primo, S può valersi della mancata trascr di C. La servitù di C resta paralizzata solo sino alla fine dell'usufrutto!
Nel conflitto tra titolare di dir reale limitato e acquirente di dir di propr che trascrive per primo, prevale l'acquirente a meno che nel titolo di acquisto risulti che le parti non avevano voluto trasferire la proprietà intera, bensì quella già limitata dall'usufrutto.
CASSAZIONE: per poter eccepire il dif di trascrizione il terzo deve aver acquistato diritti incompatibili con quelli trasmessi a colui che non ha trascritto.
È terzo ex 2644 chi 1) non è parte del mutamento giuridico non trascritto, 2) ha acquistato da una delle parti del mutamento non reso pubblico ed ha trascritto. Se si è rappresentante di una delle parti si può lo stesso essere terzi, salvo 26673. Non rileva la bf o la gratuità dell'acquisto. L'erede non è terzo e non può quindi eccepire il dif di trascr di alienazioni compiute dal de cuius. La trascr della dichiaraz di rilascio dei beni o quella del decreto di nomina del curatore segna il momento dal quale restano senza effetto le alienazioni dell'erede ma non quelle del de cuius. Solo con l'iscrizione in separazione o la trascr del pignoramento, gli acquirenti dal de cuius che non hanno trascritto soccombono. 2914: le successive trascr di immobili non sono opponibili al creditore che ha iscritto il pignoramento. Per il sequestro si trascrive il procedimento (679cpc). Per l'iscrizione dei creditori: 281.
Neanche il legatario è terzo a meno che non abbia iscritto in separazione. Sono terzi anche coloro che sulla cosa non hanno dir reali: xex il mandante che chiede ez 2652 o il promissario. Sono terzi anche i creditori chirografari se è stato trascritto il fallimento, o 2649, o pignoramento.
Secondo FZ il 2645 sancisce che non è l'elenco degli atti ad essere tassativo, bensì l'elenco dei mutamenti giuridici (Gabrielli e Gazzoni, xex non concordano). La giurisprudenza tende ad allargare il numero dei mutamenti giuridici, violando così la tassatività (xex obbligaz propter rem).
Il 2645 non include le servitù legali, perché queste trovano fonte nella legge e non hanno bisogno di essere trascritte.
Le servità reciproche (xex strada che passa per due fondi) non sono oneri reali convenzionali bensì pure e semplici servitù e quindi 2643 n4. La giurisprudenza è del parere opposto e quindi le trascrive ex 2645. Le parti non possono decidere di dare eff reali ad un diritto che la lex non considera reale e quindi inutile neanche parlare di oneri reali e di relativa trascrivibilità.
Sono previste tassativamente dalla legge. Per ex regolamenti della comunione o del condominio. Questi rimangono efficaci indipendentemente alla trascrizione, che dunque è inutile.
Sono a favore della collettività e sorgono per usucapione (il quale sfugge al 2644). Non serve trascrivere tali servitù per mezzo del 2645 anche perché sono assoggettate al regime del demanio pubblico.
Diritti reali pubblici
In particolare le servitù di dir pubblico, sono vere e proprie servità a favore di beni pubblici: regime demaniale: niente trascrizione perché prevale sempre lo Stato.
Va trascritto ex 2643 l'atto amm ex art 10321 che costituisce la servitù coattiva, oppure (854) che approva definitivamente il piano di riordino della proprietà rurale.
Acquisto della libera disponibilità di beni dell'assente
Va trascritta sì ma non ex 2645 bensì ex 2648 perché altrimenti gli eredi dell'asssente godrebbero delle eccezioni ex 2644 a differenza degli eredi del defunto, il chè è assurdo. Con la dich di morte presunta si apre poi una vera e propria successione.
Non essendoci atto di conferimento (perché il bene donato entra ex lege a far parte della massa dividenda) non si trascrive. Se si applicasse il 2645, una volta trascritto, ai coeredi che ne beneficiano sarebbe inopponibile qualsiasi alienazione compiuta dal donatario prima o dopo la apertura della successione e non trascritta (26442), mentre invece il 746 prevede al contrario che se il donatario ha già alienato, si ricorre a collazione per imputazione.
La collazione verrà pubblicizzata assieme all'acquisto mortis causa (2648): nella nota si indicheranno oltre ai beni dell'ase, anche quelli collati. Sulla trascr della donazione andrà poi annotata la collazione, che ha natura di condizione risolutiva (26551).
Solo c e t possono essere di propr privata e quindi si applica normalmente il 2643. Se il proprietario non le cura vendono confiscate ed entrano nel patr indisponibile dello Stato. M (+ c e t confiscate) non possono essere di proprietà privata ma vengono solo date in concessione. Il decreto di concessione va pubblicato su GU e trascritto sul registro delle ipoteche, ma non agli eff del 2644. Qui il 2643 44 non c'entrano niente! Il concessionario può tuttavia con autorizzazione ministeriale alienare (inter vivos o mortis causa) o ipotecare la concessione (ma non le m c o t). Il trasferimento della concessione qui invece andrà sì trascritto ex 2643 44 o anche 2648 50.
Vanno trascritti il decreto di accettazione alla rinuncia alla concessione e la decadenza del cessionario. Ma qui il 2643 n5 ed il 2644 non c'entrano. Serve ad indicare che dopo un anno da tale data le alienazioni del concessionario non hanno più effetto.
La trascrizione si pone come elemento conclusivo del procedimento amministrativo che perfeziona la lottizzazione. Senza trascrizione della convenzione di lottizzazione, l'autorizzazione amministrativa è inefficace. È trascr di natura pubblicistica e quindi il principio di tassatività non è stato inficiato.
La società di leasing acquista o fa costruire un bene da un terzo (produttore) e lo darà in godimento, dietro versamento di un canone, all'utilizzatore. Alla scadenza del contr, quest'ultimo potrà esercitare un'opzione sull'acquisto ad un prezzo prefissato. Gabrielli ritiene sia trascrivibile perché è un contr con riserva di proprietà: infatti l'opzione è esigua e l'utilizzatore può acquistare anche anticipatamente ma ad un prezzo minore di quello pattuito (perché vanno scomputati gli interessi)! Qualcuno ritiene invece che il contr ha eff solo obbligatori e quindi non lo trascrive.
Portata del 2645
· Vendita all'incanto dei beni dei minori, interdetti o inabilitati
· Attribuzione dei beni appartenuti a pers giuridiche estinte (è operata dall'aut gov ex 31 e 32cc)
· Atti unilaterali solvendi causa compiuti dal d o da un terzo (v mandato ad acquistare o legato di cosa del terzo o vendita di cosa altrui)
· La dichiarazione di riscatto, in base al dirito di prelazione a favore del coltivatore (590/65= e a favore del conduttore (392/78). È operata se il propr non notifica a tali sogg l'intenzione di alienare o notifica un prezzo più alto. Il dir di prelaz va esercitato entro un anno (6 mesi per il conduttore) dalla trascr dell'alienazione.
Non è agli effetti del 2644!!! Gli effetti sono quelli del 1113: l'opposizione dei terzi creditori ha effetto contro i condividenti se trascritta prima della trascrizione della divisione (o della domanda di divisione giudiziale). I creditori saranno così sullo stesso piano dei creditori iscritti o dei terzi acquirenti che abbiano trascritto.
Il 2646 è poi fondamentale ai fini del 2650 (sennò il condividente continuerebbe a venir considerato un comunista). La trascr va presa contro ciascuno dei partecipanti e a favore degli assegnatari dei singoli beni.
Ogni accordo di futura divisione o che si limiti a dividere il bene in quote senza assegnarle non è suscettibile di trascrizione.
La trascr della domanda di divisione giudiziale ha efficacia di prenotazione rispetto:
1) al provvedimento di aggiudicazione .(26461). Di solito per non pagare debiti ereditari o perché l'immobile non è comodamente divisibile. L'immobile viene venduto all'incanto ad un terzo o anche ad un condividente. Il 2646 riguarda solo questo secondo caso, perché se è venduto ad un terzo allora 2643.
2) Provvedimenti di attribuzione. (26461): le quote si assegnano direttamente senza estrazione a sorte
3) Verbali di estrazione a sorte: se le quote sono uguali
Atti equiparati alla divisione
Si ha divisione quando un negozio, anche diverso dall'atto puro di divisione, viene impiegato per porre fine alla comunione. Tuttavia sono sottratti al 2646 le divisioni (in senso lato) che si compiono con l'intervento di terzi e quelle che incidono su beni immobili estranei alla comunione o che fanno sorgere dir reali limitati. In particolare si trascrive ex 2643 tutte le volte che non si ha sostituzione di proprietà esclusiva a comproprietà, bensì trasferimento puro e semplice di proprietà o dir reali minori. Divisione fatta dal testatore: 2648. Divisione secondo le regole poste dal testatore: 2646.
Con la riforma della 151/75 non si è voluta prevedere nessuna segnalazione del carattere comune del bene sui registri immobiliari: presunzioni: 1) carattere personale per i soggetti non coniugati; 2) carattere comune per i soggetti coniugati. Quindi è necessario andare a vedere i registri dello stato civile. Il legislatore avrebbe potuto addirittura inserire le eccezioni personali al carattere comune dei bein nei registri dello stato civile! E invece no: queste sono trascritte ex 2647. Una parte della dotr ritiene che le eccezioni personali al carattere comune dei beni ex 2647 sono mera pubblicità notizia (Gabrielli e Padovini e FZ). L'altra parte le considera pubbl dichiarativa.
Convenzioni matr che escludono i beni imm dalla comunione legale
162cc: basta che siano annotate a margine dell'atto di matrimonio e quindi il 2647 è mera pubbl notizia. La giurisprudenza ha poi affermato che in assenza di previsioni espresse, la pubbl è mera pubbl notizia. Gli altri atti del 2647 non risulta dalla legge che debbano essere annotati sul reg di s civile. Tuttavia la giurisprudenza e la dottrina, negando efficacia dichiarativa alla pubbl ex 2647, tendono a far annotare a margine degli atti di matrimonio tutti gli atti indicati dal 2647, ai fini di opponibilita!!!
Atti e provvedimenti di scioglimento della comunione
Di questi solo tre sono annotati a margine dell'atto di matrimonio ai fini dell'opponibilità dello scioglimento: mutamento convenzionale del regime, scioglimento convenzionale della comunione su certi beni, scioglimento convenzionale della comunione sull'azienda. Le altre ipotezi del 191 sono sì annotabili ma non ai fini dell'opponibilità. Per il fallimento non è invece prevista alcuna annotazione da nessuna parte. Si è voluto però, attraverso l'interpretazione sistematica, estendere l'elenco degli atti annotabili su reg di s c ai fini di opponibilità a tutti gli atti del 191!!!
Ha sostituito il patrimonio familiare. Dottr e giurisprudenza hanno ritenuto che si tratti di convenzioni matrimoniali e quindi che per l'opponibilità sia necessaria l'annotazione a margine dell'atto di matrimonio. Il 26473 serve per individuare il soggetto tenuto a trascrivere in caso di costituzione del fondo mediante testamento. Anche qui si è voluta rendere obbligatoria la annotazione a margine dell'atto di matr ai fini dell'opponibilità.
Acquisto dei beni personali
179a: beni di cui si era titolari anche prima del matr: la pubbl è implicita nella data dell'atto di acquisto
179b: beni ricevuti in donazione ed eredità: la pubblicità sta nel titolo.
179cdef: la pubbl stanella dichiarazione, nell'atto d'acquisto, di esclusione: deve partecipare anche l'altro coniuge se sono beni immobili. Si devono trascrivere ex 2647! Il consenso è atto dovuto e può essere prestato anche successivamente con eff retroattiva (Gabrielli). Il 2647 richiama per errore anche la lettera e (mentre il 1792 no): non è infatti ipotizzabile una attribuzione diretta di beni immobili o mob reg a titolo di risarcimento per equivalente: si trascriverà al limite una transazione o una datio in solutum!
Non è prevista annotazione sull'atto di matr e quindi il terzo non è sufficientemente tutelato perché il 2647 è mera pubblicità notizia (tale terzo potrebbe però verificare sui reg immobiliari l'assenza a favore del coniuge non acuirente, di una trascr dell'acquisto).
Acuisto separato in regime di comunione legale
Acquisto separato: un coniuge acquista ma entrambi diventano titolari (177a). Il consenso dell'altro coniuge serve solo per le alienazioni (184) o per acquisti di beni personali (179). Quindi non erve trascrivere anche a carico del coniuge che non ha partecipato, perché l'acquirente del coniuge intestatario non potrà mai prevalere sull'altro coniuge. Quindi la trascrizione del coniuge non acquirente non è pubbl dichiarativa bensì pubbl notizia. Per FZ, dunque, la cointestazione della trascr non serve, e poi se la si vbolesse, servirebbe un titolo in base a cui chiederla (perché il contr non contiene il nome di entrabi i coniugi!). Così facendo però si opera una palese eccezione al 2650! Viene infetti meno il parallelismo trascrizione a favore/trascrizione contro. Sotto il nome del coniuge non intestatario apparirà solo la vendita, ma non l'atto anteriore d'acquisto.
La mancanza di cointestazione non impedirà poi al coniuge non intestato che non dia il consenso a successiva alienazione, di chiedere l'annullamento della stessa ex 184.
Altro problema della intestazione ad un solo coniuge: il terzo, se non c'è traccia di trascrizione del carattere personale di un bene, riterrà che esso sia caduto in comunione, anche se manca trascr a favore dell'altro coniuge (perché abbiamo appena detto che questa non è necessaria). Quindi il terzo rischia senza colpa di acquistare da un coniuge un bene personale dell'altro, ritenendo si trovi invece in comunione!!! (Gabrielli ritiene invece necessaria la cointestazione). Ecco quindi che viene in soccorso la resp 2043 per aver omesso la trascr 2647. Il terzo subisce il danno quando si bede opposto il carattere personale del bene che riteneva in comunione. Questa resp si ha solo per omessa trascr degli acquisti personali ex 179 perchè tutti gli altri atti ex 2647 vanno annotati anche nei registri di s c e quindi il terzo, se fosse stato diligente, se li sarebbe potuti andare a vedere! La resp sarà extracontrattuale della Amministrazione se il coniuge acquirente aveva indicato nel titolo il carattere personale. Il 2671 è solitamente ritenuto resp contr (Padovini e Gabrielli sono di parere opposto).
Conservatorie meccanizzate, modalità di trascrizione
Dal 1985 si deve indicare nella nota il regime patrimoniale del soggetto (in mancanza si presume la qualità di non coniugato). I reg immobiliari riportano così tutte le indicazioni contenute nei reg di stato. Il terzo non ha più l'onere quindi di andarli a vedere e quindi se manca qlcs sui registri immobiliari si ha responsabilità 2043 per mancata trascrizione di qualsiasi parte del 2647. I coniugi sono resp delle false dichiarazioni rese nel titolo.
1.Costituzione del fondo patrimoniale
È fatta o accettata per atto pubblico. Sa cessazione del vincolo va trascritta a favore dei coniugi. Le cause di cessazione del fondo coincidono con quelle di cessazione della comunione.
Se la proprietà del fondo spetta ad uno solo dei due, l'altro ha dir di godimento, si trascrive solo a favore del proprietario.
Se i coniugi vengono immessi in proprietà dal terzo, si trascriverà l'acquisto ex 2643 o 2648 (o, se il bene era di uno dei coniugi, 2643 n3). Se il terzo si riserva la nuda propr: 2643 n2.
2.Atti e provvedimenti di scioglimento della comunione
Non sono ammessi scioglimenti in relazione a singoli beni eccetto l'azienda. La divisione dei singoli beni va trascritta ex 2646. Per la dichiarazione di morte presunta e dichiarazione di fallimento tuttavia, la comunione viene sì sciolta ma tali atti non provvedono in relazione ai singoli beni: manca PU con obbligo di trascrizione! I terzi presupporranno che la comunione legali ci sia ancora (in realtà la cosa non è grave perché i coniugi sono passati alla comunione ordinaria che ha effetti analoghi).
Modalità di trascrizione dopo il 1985
Le trascr ex 2647si iscrivono nel quadro C nel quale si indica con le lettere C S D P il regime patrimoniale e il carattere personale o comune del bene.
3.Convenzioni matrimoniali che escludono beni dalla comunione
Sia per le convenzioni che per le loro modifiche serve atto pubblico e il notaio deve annotarle a margine dell'atto di matrimonio. Il 26471 riguardo alle convenzioni matrimoniali è inapplicabile perché se il bene era già in comunione si tratterà di scioglimento della comunione, sennò si è in presenza di un acquisto di un bene personale. Il 26472 è invece applicabile: vanno trascritte le convenzioni in relazione agli acquisti di beni il cui carattere personale discende dalle convenzioni (?).
Il regime di separazione può esser scelto all'atto del matrimonio o successivamente (nel secondo caso produrrà sciolgimento della comunione legale).
4. Atti d'acquisto di beni personali
Si è andati oltre il 2647 che richiamava il 179 cdef: la lettera P va messa anche in relazione agli acquisti ex 179b e in genere a tutti gli acquisti fatti da un coniuge con la volontà di dare carattere personale al bene (serve però sempre il consenso dell'altro).
Communio de residuo
177b, c e 178 indicano beni che sono personali solo sino allo scioglimento della comunione. Dopo la pronuncia della CASSAZIONE, la segnalazione del carattere personale di tali beni non è più la solita lettera P: nella nota dell'atto d'acquisto va posta la lettera D che segnala così al terzo la provvisorietà del carattere personale (e giusto perché la caduta in comunione avverrà ex lege allo scioglimento e quindi non verrà pubblicizzata nei registri immobiliari). Il terzo dovrà consultare periodicamente i registri dello sc per vedere se la comunione è cessata! Per ovviare a ciò Gabrielli ha proposto di trascrivere ex 2647 lo scioglimento della comunione anche in relazione ai beni in esame. Per il resto della dottr la communio de residuo riguarda solo i rapporti tra i coniugi, mentre per i terzi i beni restano personali di un coniuge (quidni i terzi acquistano bene, e poi che se la vedano i coniugi).
Il normale sys della trascrizione sarebbe inapplicabile alla successione mortis causa: sarebbe impensabile che, in forza della tascrizione, un erede apparente prevalesse su un erede vero: prevale sempre il vero erede (o legatario)! Quindi no 2644 bensì 2650! Contra: Barassi.
Sul concetto di terzo
1. D'altra parte però, l'erede, trovandosi al posto del defunto, non è terzo rispetto alle alienazioni compiute da questi in vita e quindi non potrà eccepire il dif di trascr. Può quindi verificarsi che una eredità apparentemente attiva si riveli poi piena di debiti: unico rimedio è il beneficio di inventario. Cass: l'erede deve rispettare anche la locazione ultranovennale non trascritta dal coerede!
2. Per il legato invece se il de cuius ha alienato il bene a terzi dopo aver scritto il testamento, allora 686 (revoca tacita del legato), se dopo averlo scritto allora 651 (legato nullo)!
3. Neanche l'erede con b di inventario è terzo. La trascrizione del rilascio dei beni o del decr di nomina del curatore segnano solo il momento dal quale gli atti di disp dell'erede non hanno più effetto
4. Sono invece terzi i legatari o creditori che hanno iscritto in separazione o trascritto un pignoramento. E quindi prevarranno sugli aventi causa dal de cuius che hanno trascritto successivamente! Sugli aventi causa dell'erede prevarranno a prescindere dall'anterioritaà: 5182­.
5. Se il secondo acquirente primo trascrivente diventa erede del de cuius? Se accetta puro e semplice non può più opporre il dif di trascr. Lo può solo se accetta con b di inventario!
Oggetto della trascrizione è l'acquisto e non l'accettazione (che è solo il titolo in base a cui.). Se infatti non si trascrivono tutti i beni da trascrivere, serve una seconda trascrizione.
Ai fini della trascrizione non vanno considerati mortis causa bensì inter vivos (e quindi 2644!) il legato di cosa dell'onerato o di un terzo, o legato di servitù (dove il legatario trascrive infatti contro l'erede [perché quando il de cuius era vivo la servitù non esisteva] e sarebbe assurdo non tutelarlo col 2644).
Successione che importi liberazione
Il 2643 n1 è qui sicuramente richiamato per errore: non si può venir liberati dal dir di proprietà, bensì il diritto di proprietà può essere liberato da dir reali minori.
1. Nel caso dell'erede la liberazione è una estinzione che opera per confuzione: trascriverla è inutile ex 2650 perché il dir è estinto e quindi non c'è continuità, e poi avviene comunque per acquisto che è già indicato nel 26481.
2. La disposizione ha un senso solo per il legato: ci può essere liberazione che non sia conseguenza di confusione per acquisto: il testatore rinuncia ad un diritto reale limitato che aveva sul fondo del legatario (non ovviamente l'usufruto, che si estingue ex lege). Per FZ si trascrive agli effetti del 2644.
Le ipoteche concesse dal defunto possono essere iscritte contro gli eredi che hanno trascritto: 2829. Non sono più iscrivibili se c'è stata accettazione con b d'inventario o se c'è eredità giacente.
Il 2644 è inapplicabile, come sappiamo, al legato: 26442: il legatario non può eccepire il difetto di trascrizione contro un acquirente (di dir di proprietà o di dir reale limitato) dal de cuius. 26441: l'acuirente dall'erede non può eccepire il difetto di trascrizione conttro il legatario, perché il legatario prevale senza bisogno di trascrivere. Quindi l'inapplicabilità al legatario del 2644 può essere per lui un bene (26441) o un male (26442).
Aventi causa dall'erede o dal legatario
Tra acquirente dall'erede e acquirente dal de cuius prevale chi per primo ha trascritto (2644!). Finchè l'acquisto mortis causa non è stato trascritto (2648), l'acquirente dall'erede non potrà prevalere. Se l'acquisto 2648 è trascritto dopo la trascrizione dell'acquisto dall'erede, questa avrà effetto EX TUNC (da quando fu presa) e non ex nunc (dalla trascr 2648)!
Per l'acquirente dal legatario è lo stesso discorso; e a nulla serve dire che il legato era nullo o revocato perché ciò non è a lui opponibile.
Gli aventi causa dall'erede apparente prevarranno sull'erede vero solo se: 1) hanno trascritto prima di costui (2648 o 534 [trascr di domanda giudiziale]), 2) sono in buona fede, 3) hanno acquistato a titolo oneroso 4) l'erede apparente deve aver trascritto (2648) prma del vero (anche perché sennò non è erede apparente!)
La trascrizione 2648 serve per usucapione abbreviata (decennale)?
a) Erede: se il de cuius possedeva in base a titolo astrattamente idoneo allora l'erede potrà giovarsene per l'abbreviata sommando al suo possesso il proprio. Quind si giova della trascrizione (2643-5) del de cuius. Nei seguenti casi però è lo stesso titolo ereditario a servire da titolo astrattamente idoneo in quanto non cè successione nel possesso:1)erede apparente che trascrive ed è in bf. Unico dubbio è che egli acquista a domino. 2) erede che possiede in bf dei beni che in realtà non sono eredditari e che il de cuius non possedeva.
b) Legato: non c'è continuazione nel possesso: inizia un nuovo possesso sul titolo di legato
Titoli in base a cui trascrivere
Che titolo adottare in caso di legato legittimo visto che manca un testamento da cui prelevare un estratto autentico? Problema poco rilevante: dopo il '75 non esiste più l'usufrutto del coniuge superstite, che era il caso più importante: il coniuge diventa erede universale. Accettazione tacita deredità: se manca l'atto di cui al 26483 o non ha i requisiti prescritti, la parte interessata si deve munire di sentenza di accertamento dell'acquisto.
Il Certificato di denunciata successione, col cc 42 non è più titolo valido per trascrivere: oggi ha solo fini fiscali.
Non è né trasferimento di proprietà né costituzione di diritto reale e quindi il 2649 non è inutile. La differenza tra creditori cessionari che trascrivono e creditori pignoranti che trascriviono è che, eseguita la trascrizione, i creditori anteriori non cessionari possono agire esecutivamente anche sui beni ceduti. Il pignoramento prevale sulla cessione. La trascr 2649 non rende dunque inespropriabili i beni.
Il rapporto obbligatorio tra cedente e cessionario nasce col consenso scritto. Il vincolo di indisponibilità sugli immobili nasce con la trascr 2649.
Quando i creditori cessionari alienano il bene, la trascrizione va presa non contro di loro, ma contro il d cedente, che è pur sempre ancora proprietario. I creditori sono considerati dei mandatari con rappresentanza (ma irrevocabili!).
A aliena a B e C. B aliena a B1. B1 trascrive per primo, poi trascrive C ed infine B. Prevale C. Infatti il 2644 riguarda acquisti da uno stesso dante causa. Non sarebbe poi giusto far soccombere C, il quale non aveva trovato nessuna trascrizione contro A (né si potrebbe che C ricerchi acquisti contro B, che egli non sa probabilmente neanche che esiste).
E se C ha alienato a C1 che ha trascritto dopo B1? Prevale B1 o C1? Anche qui prevale chi ha acquistato da chi ha trascritto per primo (e quindi C1).
A aliena a B e B aliena a B1 e B2. Finchè B non trascrive, tra B1 e B2 prevale chi ha data certa anteriore. Dopo che B ha trascritto prevarrà chi per primo ha trascritto.
La mancanza della trascrizione dell'atto anteriore d'acquisto è supplita da un eventuale acquisto per usucapione (che è trascrivibile solo eventualmente ex 2651 e che quindi prevarrà sempre sul 2650).
Nonostante manchi la trascr dell'aaa il conservatore deve comunque trascrivere i successivi atti d'acquisto perché avranno funzione prenotativa. La funz prenotativa è limitata dalle parole ", salvo il disposto dell'art. 2644.": e cioè nel caso di sopra, B1 primo trascrivente prevale su B2 ma non su C perché questo ha trascritto contro A prima di B.
Il 2650 ovviamente non può riguardare il dir di uso, abitazione e servitù. Il 2647 e 2649 non prevedono trascrizioni di atti d'acuisto. Gli eventuali acquisti verranno iscritti ex 2643.
Limiti al principio di continuità
Sono sottratti al principio di inefficacia delle successive trascrizioni (2650) la trascrizione del pignoramento o del sequestro conservativo. Sennò il d potrebbe acquistare senza trascrivere, fregando così i c i quali molto difficilmente riuscirebbero a regolarizzare i vari passaggi anteriori! Lo si deduce dal 26502: ".successive trascrizioni o iscrizioni" significa in realtà "trascrizioni o iscrizioni dei successivi atti d'acquisto". Infatti le trascr non sono successive alla trascr dell'aaa.Gli aggettivi anteriore e successivo si riferiscono entrambi ad atti d'acqisto e quindi pignoramento e sequestro sono esclusi, ed anche le trascrizioni delle domande giudiziali
2834: il conservatore, nel trascrivere l'atto di alienazione immobiliare 2643, ha l'obbligo di tascrivere anche l'ipoteca legale. Il 2603 è eccezione al 26442: l'ipoteca ex 2817 è dunque sottratta al 2644. Ciò non è equo nei confronti dei terzi che abbiano trascritto il loro acquisto; questi però, prima di acquistare, avrebbero fatto meglio ad esigere dall'alienante la trascr dell'aaa, la quale indicherà con certezza se l'immobile che sta alienando è ancora sotto l'ipoteca a favore del precedente alienante.
Un'altra eccezione al 2644 era quella del 5282: le iscrizioni in separazione prevalgono sulle trascrizioni contro erede o legatario (ma non contro il de cuius) anche se anteriori.
Stessi identici discorsi per il condividente che ha diritto al conguaglio.
Di alcune sentenze è richiesta la trascr ex 2643 per eff 2644. Per altre ex 2655 è richiesta annotazione agli effetti del 2650. È c'è infine il 2651.
L'acquisto per usucapione è efficace a prescindere dal 2651 e quindi la trascr 2651 non è acli effetti del 2644, e neanche al 2650 che è limitato agli acquisti derivativi mentre l'usucapione è costitutivo di un diritto nuovo. Le successive trascrizioni contro l'usucapente avranno effetto subito senza necessità di trascrizione dell'aaa avvenuto per usucapione.
Altri modi d'acuisto soggetti a trascrizione
Per esclusione non rimangono che accessione, alluvione, avulsione e mutamento di fiumi o torrenti. Non l'occupazione perché riguarda solo i mobili. Le servitù prediali per destinazione del padre di famiglia invece sì. Non il 938 perché serve provvedimento dell'aut giudiziaria.
La sua mancata trascrizione ha solo effetti fiscali. L'estinzione per non uso dei dir reali limitati avviene dopo 20 anni e il proprietario "riespanso" la può opporre erga omnes a prescindere dalla trascrizione. La confuzione è invece sottratta alla trascrizione, salvo che consegua alla liberazione a cui fa riferimento il 26481.
Se invece l'estinzione deriva da contratto, atto o provvedimento all'ora dev'essere trascritto ex 2643 n3 e 2645!!!
La scadenza del termine è già pubblicizzata ex 2659.
Solo la trasc della domanda di divisione e di affrancazione sono regolate altrove. La trascr non vale a rendere reale un'azione personale.
Può essere trascritto solo dopo che è stata notificata. Oggetto della trascr non è la domanda, bensì la lite (la quale inizia appunto con la notificazione). La trascr non è requisito di procedibilità.
111 c.p.c.
Insensibilità del processo di fronte al trasferimento a titolo particolare, in corso di causa, del diritto controverso: il processo continua tra le parti originarie e dispiegherà i suoi effetti anche nei confronti del successore a titolo particolare, il quale ha contro la sentenza gli stessi rimedi del suo dante causa.
Se però oggetto della lite sono b immobili il discorso è un po' diverso: se l'attore vuole che la sentenza abbia effetto contro l'avente causa dal convenuto, dovrà trascrivere la domanda prima che questi abbia trascritto il proprio acquisto (anche se l'acquisto risale a data anteriore alla lite!).
La sentenza costituisce titolo esecutivo anche contro il terzo acquirente. Il terzo può impugnare la sentenza a prescindere dal suo intervento nel processo.
Se l'avente causa da l convenuto eccepisce il dif di trascr della domanda dell'attore, ciò non esclude che una lite possa instaurarsi tra attore e avente causa dal convenuto alla lite precedente.
Sul piano del diritto sostanziale però, il discorso varia da domanda a domanda: xex l'avente causa da un convenuto nella sentenza di rivendica vinta dall'attore, potrà sì eccepire il dif di trascr della domanda, ma ciò non significa che ha acquistato anche sul piano sostanziale un diritto inattaccabile: il vero proprietario potrà infatti chiedere una nuova sentenza di rivendica contro di lui. Il legislatore usa due verbi: pregiudicare e avere effetto: quando una sentenza non pregiudica significa che il diritto acquistato è inattaccabile ad ogni livello (sia processuale che sostanziale); quando dice che la sentenza non ha effetto, significa che è inattaccabile sul piano processuale. Quindi 2652-2653 vanno ben oltre il 111cpc.
Se non è stata trascritta la domanda e nemmeno l'acquisto del terzo si dovrà andare a vedere la data di proposizione della domanda e la data di acquisto: si applica cioè il 111.
Ovviamente non sono terzi i successori a titolo universale (contra Maiorca). È terzo il legatario? (no). Chiaro che si ha riguardo all'acquisto di legati avvenuto in corso di lite (il testatore è morto durante la lite) o successivamente alla lite oppure nell'ipotesi di lite intentata contro l'erede. Abbiamo già visto l'inapplicabilità di ENTRAMBI i commi del 2644 al legato; stessa cosa per il 2652: il legatario primo trascrivente non potrà prevalere sull'attore se il legato è stato acquistato in corso di causa (inappl del 26442. Se la domanda è trascritta invece contro l'erede prevarrà il legatario anchese non ha trascritto (inappl del 26441).Tuttavia l'az di annullamento retroagisce a danno dei terzi a titolo gratuito (1445) a prescindere dalla trascrizione.
Quindi i 2652 2653 non si applicano al legatario ma si applicherà il 111cpc, e infatti : se il giudizio era instaurato contro il testatatore, l'acquisto di legato è inevitabilmente di data successva e quindi soccombe. Se il giudizio è stato instaurato contro l'erede, l'acquisto di legato è inevitabilmente anteriore e quindi prevale. Tutto questo a prescindere dalle trascrizioni.
Terzi creditori
I c ipotecari non sono pregiudicati se hanno iscritto prima della domanda. Stessa cosa per i c che hanno trascritto il pignoramento o sono intervenuti nell'esecuzione o hannotrascritto sequestro conservativo o 2649 o la sentenza dichiarativa di fallimento. Altrimenti l'unico rimedio è l'opposizione di terzo (4042 cpc).
Se la sentenza non si accoglie, si deve cancellare (26682) la trascr della domanda. Se si ripropone una domanda identica alla precedente cancellata serve nuova trascr alla data della quale retroagirà la sentenza.
La domanda non va ritrascritta per ogni grado del processo, perché la lite è sempre la medesima, e perché il 2668 permette la cancellazione solo se c'è sentenza passata in giudicato.
La trascr di domanda che non sia sottoposta a tale formalità costituisce illecito risarcibile a prescindere dal danno (giurispr non concorde in quest'ultimo punto). Se la domanda è trascrivibile ma assolutamente infondata, sarà lo stesso giudice di merito a decidere sulla risarcibilità, basandosi sulla mf o colpa grave del trascrivente. In nessuno dei casi è responsabile il conservatore.
Se si interviene a fianco del convenuto, l'attore dovrà trascrivere un'altra domanda. Se accanto all'attore, la trascr della domanda di questo giova all'intervenuto.
La trascr si effettua in base alla domanda, di cui si annoteranno gli estremi, e non in base al titolo d'acquisto dellla res litigiosa. Anche perché questo potrebbe non essere soggetto a trascrizione.
2652n1
Risoluzione: è retroattiva tra le sole parti 1458, ma pregiudica i diritti dei terzi acquistati durante la pendenza della lite. Se però si tratta di dir immobiliari allora 2652n1. La risoluzione per inadempimento dell'onere della donazione è possibile solo se espressamente pattuito 7934.
La revoca della donazione avviene per ingratitudine o sopravvenienza di figli. La risoluzione per inadempimento dell'onere testamentario è domandabile se previsto dal testatore o se l'onere era l'unico motivo determinante della disposizione (6482).
La rescissione di una divisione rende necessaria una nuova divisione.
La impugnazione della rinuncia all'eredità (524) non è una azione revocatoria: il 2652 n1 ne è una prova perché per la revocatoria non sono pregiudicati i terzi in bf a titolo oneroso (2652n5).
2652n2
Il n2 e 3 hanno la stessa disciplina e quindi si equipara chi ha dir reale (n3) con chi ha solo un dir di credito (n2: xex il contratto preliminare con la trascr ex 2652n2 acquista praticamente eff reale). Si va oltre la volontà delle parti! Rientra nel n2 anche la domanda di adempimento del patto di prelazione.
2652n3
Elimina il problema che può nascere dal fatto che il 1350 ed il 2657 prevedono forme diverse. In sostanza consente a chi ha un contr sotto forma di scritt privata di trascrivere subito, in attesa di accertamento giudiziale. Infatti el caso in cui la controparte si rifiuti di stipulare nelle forme richieste dal 2657, non si ricorrerò al 2932 bensì all'accertamento giudiziale in esame.
2652n4
La bf deve sussistere al momento dell'acquisto e non necessariamente al momento della trascrizione. Tra due acquirenti da un medesimo autrore, l'acquirente simulato soccoberà sempre rispetto all'acquirente vero, a prescindere da chi ha trascritto per primo. La bf dev'essere provata dall'acquirente del simulato acquirente! Il dubbio non rientra nella bf. Il 2652n4 viene a risolbere il conflitto tra simulato alienante (e suoi creditori o aventi causa) e aventi causa o creditori del simulato acquirente. La domanda va trascritta contro il titolare apparente. Il c del tit apparente prevarranno se hanno trascritto il pignoramento (29152) prima della trascr della domanda in esame.
2652n5
L'azione revocatoria ha come legittimati passivi sia il debitore che il suo acquirente diretto. Il 2652n5 o il 2901, parlando di terzi, si riferiscono quindi ai subacquirenti del debitore, e non agli acquirenti. Questi terzi sono tutelati ex 2901 solo se acquirenti (in bf a tit oneroso) anteriori alla domanda. Sennò opera il 111cpc. (se l'attore vuole intentare revocatoria anche contro i terzi, questi dovranno provare la loro bf). Se però si tratta di beni da trascrivere allora i terzi in bf a titolo oneroso sono tutelati solo se hanno trascritto prima della trascr della domanda in esame.
2652n6
: rilevabile da chiunque, anche d'ufficio, in qualsiasi momento. La tutela data ai subacquirenti (in bf che hanno trascr prima della trascr 2652n6 avvenuta dopo più di 5 anni da trascr di atto impugnato) non si applicherà se questi hanno acquistato il dir in corso i lite: 111cpc. La prevalenza dei subacquirenti è punizione per l'attore che sia rimasto fermo per più di 5 anni, e premio per la bf dei subacquirenti. La trascr e la bf non valgono però a rendere il subacquirente acquirente a domino o addirittura acquirente a titolo originario. Il 2652 non riguarda il negozio inefficace perché compiuto dal rappresentante senza poteri: la sentenza che dichiara l'inefficacia di tale vendita sarà sempre opponibile.
Il termine di 5 anni è termine di decadenza dell'efficacia dell'azione verso certi terzi. Non è prescrizione perché questa decorrerebbe da quando il dir può essere fatto valere e cioà dalla data dell'atto, e non della trascrizione.
Come per la nullità, la controparte è sempre pregiudicata. Come per la nullità, per beneficiare degli eff della trascr della domanda è necessario che l'aaa (che è nullo o annullabile) sia stato trascritto. Questo in applicazione del principio di continuità 2650. L'atto nullo o annullabile è trascrivibile. Se viene poi sanato, servirà una nuova trascrizione dell'atto valido.
Invalidità della trascrizione
Ci si riferisce ad un difetto proprio della trascr e non dell'atto che ne costituisce titolo (: la nullità o annullabilità dell'atto non comporta nullità della trascrizione). L'invalidità della trascrizione porta in sé in maniera visibile il suo difetto e quindi chiunque se ne può accorgere: non si applica il 2652n62. Se la trascrizone è dichiarata nulla, i terzi perdono tutti i diritti acquistati. Non c'è possibilià di sanare una trascr nulla ma può essere rettificata. Solo l'usucapione può salvare i diritti dei terzi. Quindi la trascr della domanda di impugnazione della trascr è semplice PUBBLICITà NOTIZIA.
2652n7
Riguarda indistintamente l'erede apparente o l'annullamento di testamento. Se però l'azione di annullamento di test è già prescritta (5anni) allora i terzi sono già tutelati a prescindere dal 2652n7 (anche se sono in MF). La domanda diretta a . non è altro che l'azione di PETIZIONE DI EREDITà (che è proponibile solo da chi vuole riconosciuta la propria qualità di erede o legatario).
Differenze tra 534 e 2652n7
534 prevede onerosità e non prevede limite dei 5 anni tra trascrizione. Il 2652n7 fa l'esatto contrario. Combinando i due artt si ricava che chi acquista in bf a titolo oneroso prevale anche se non sono passati i 5 anni. Chi è invece in vf a tit gratuito prevale solo se sohno passati 5 anni. Il 534 (e quindi a senso anche il 2652n7) richiede che il terzo abbia trascritto prima della trascr 2648 dell'erede vero (che non aveva trascr 2652n7). Il 534 prevede poi che il terzo debba provare la sua bf; disciplinando il 2652n7 la stessa azione, ad esso si applicherà la medesima regola anche se non è ivi specificata. Il quinquennio si calcola dalla data della trasccr dell'acquisto dell'erede apparente (2648) e non del terzo (2643-45 come vorrebbe Mengoni). Anche perché l'erede vero non potrebbe benire a conoscenza di tale trascr perché essa è presa contro l'erede apparente, mentre può facilmente venire a conoscenza della trascr dell'erede apparente contro il de cuius..
Perché prevalga il terzo, serve che abbia trascritto prima del 2652n7, am serve anche che l'erede apparente abbia trascritto 2648 prima del 2652n7.
2652n8
I beni immobili restituiti in forza di riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca (562): i terzi soccombono comunque. Se invece ai terzi era stata alienata la proprietà, il ricupero di questa è subordinato a previa escussione dei beni del donatario e a meno che il terzo non decide di liberarsi pagando l'equivalente in danaro. Se sono passati 10 anni ed ha trascritto prima della trascr della domanda ed è aquisto atit oneroso, il terzo è salvo.
2652n9
Riguarda non i mezzi di impugnazione che impediscono il giudicato, bensì quei mezzi che lo presuppongono e mirano ad eliminarlo. Sono impugnazioni straordinarie e possono essere proposte anche parecchio dopo il giudicato. Il 2652n9 tutela i terzi in bf che hanno trascritto anteriormente a trascr della domanda intervenuta dopo 5 anni dalla trascr della sentenza impugnata. Ciò è inguisto verso i terzi che sono meno tutelati dei terzi acquirenti dal convenuto per risoluzione o rescissione (2652n1 li tutela a prescindere dal tempo e dalla bf). L'ingiustizia c'è anche se si paragona l'opposizione di terzo revocatoria a 2901 e 2652n5.
2653n1
L'az di rivendicazione e più forte di risoluzione e rescissione e quindi la trascr offrirà minor tutela ai terzi. Il 2653n1 opera, come visto supra, solo sul piano processuale: se il terzo ha trascritto dopo la trascr della domanda, l'attore può far valere contro di lui la sentenza. Se invece il terzo ha trascritto prima, la sentenza sarà a lui inopponibile, ma ciò non significa che sarà diventato proprietario: infatti vasterà che l'attore diriga nei cfr del 3° una nuova azione di rivendicazione, e a quel punto solo una eventuale usucapione potrà salvare il terzo!
La trascr ha gli stessi effetti riguardo all'azione negatoria 949, actio confessoria servitutis 1079, le az che mirano a demoliz di cotruzioni o chiusura di vedute, e l'azione di regolamento di confini 950.
2653n2
L'azione di riduzione assomiglia molto all'azione di risoluzione per inadempimento. Tuttavia la devoluzione ha efficacia retroattiva reale anche contro i terzi che hanno trascritto prima della trascrizione della domanda di devoluzione. Se ci sono ipoteche, queste si trasferiscono sul prezzo eventualemnte dovuto per i miglioramenti.
Le cose stanno così: 111cpc: solo se i terzi hanno trascritto prma che venga trascritta la domanda, a loro sarà inopponibile la sentenza. Tuttavia, anche in quel caso, il concedente può instaurare un nuovo processo di devoluzione nei cfr dei terzi acquirenti.
1503: per gli immobili il riscatto dev'essere fatto per iscritto.
Per fz il patto di riscatto, non essendo condiz risolutiva (2659), non va trascritto: per essere opponibile ai terzi basta che la scrittura che lo coniene abbia data certa e che entro il termine ex 2653n3 sia trascritta la domanda o la dichiarazione di riscatto.
Prevale il riscattante se ha esercitato il diritto entro il termine ed ha trascr entro i 60gg successivi. Prevale invece il terzo se ha trascritto dopo il termine, ma prima della trascr 2653n3 compiuta tardivamente (dopo 60gg).
La domanda si trascrive contro il compratore
15042: il riscatto si esercita contro il terzo solo se l'alienazione è stata notificata al venditore. Abbiamo già visto che se il patto è contestuale al contr ma è contenuto in documento diverso sarà necessaria sua appostita annotazione. Se non è nemmeno contestuale allora non è patto di riscatto.
2653n4
Domande di scioglimento della comunione tra coniugi: l'art non è stato coordinato con la l 151/75. Gabrielli ritiene che sia ancora parzialmente applicabile. Oggi tale tutela è inutile perché l'alienazione effettuata nelle more del giudizio è anullabile ex 184 entro un anno! Come visto supra, il 2647 è mera pubbl notizia, e sarebbe assurdo attribuire diverso valore al numero in esame. Tanto più che nemmeno sui registri di sc la annotazione della domanda di scioglimento ha efficacia dichiarativa (193n4).
Il 2653n4 acquisterebbe un senso solo se costituisse pubblicità dichiarativa, e va quindi considerato implicitamente abrogato dalla 151/75.
2653n5
Gli ATTI sono il riconoscimento del diritto del proprietario. Le DOMANDE sono la rivendica e la negatoria. La norma tutela i terzi contro interruzioni a loro ignote.
La interruzione naturale (mancanza di possesso per più di un anno) non necessita di pubbl alcuna.
2654-55-56 ANNOTAZIONE
Il carattere tipico di ogni annotazione è l'accessorietà. Nella trascrizione ci sono due tipi di annotazioni:
1. le annotazioni di domande 2652-3 e della dichiarazione di riscatto: 2654: MERA PUBBLICITà NOTIZIA
2. le annotazioni ex art 2655: servono per il principio di continuità 2650!
2654 è annotazione di trascrizione: si pubblicizza che è stata eseguita una trascr (è pubblicità di pubblicità). Quindi, oltre a presupporre la trascr dell'atto su cui si annota, presupporrà anche la trascr che pubblicizza. Si annotano solo le domande riferentisi ad atti trascritti e quindi no 2652n2-3 o 2653n1.
2655 se non si annota, le successive trascr iscr hanno una limitata efficacia prenotativa
26552: ha particolarità che l'annotazione si esegue a margine della trascr della domanda e non a margine della trascr dell'atto.
26553: CONVENZIONE: potrebbe essere che le parti accertino di comune accordo la nullità dell'atto. Invece un contatto risolutiva (accordo tra le parti per sciogliere precedente contr) si trascrive ex 2643n1 (o n5 se scioglie la costituzione di servitù).
Come va annotato l'avverarsi della c risolutiva, così, a senso, va annotato il mancare della condizione sospensiva (per Gabrielli no: si opera cancellazione dell'intero atto).
Invece il verificarsi della sospensiva, il mancare della risolutiva e lo scadere del termine iniziale sono pubblicizzati mediante la cancellazione della c o del termine (26683).
Per la scadenza del termine finale è sufficiente che fosse stato inserito nella nota.
Formalità: basta sentenza anche non passata in giudicato (mentre per la cancellazione serve il giudicato).
L'autenticità è un requisito del documento e non del contratto e quindi il 2657 non aggiunge un requisito di forma al 1350
Atto pubblico: notai, cancellieri, ufficiali giudiziari.
La sentenza vale come titolo per annotare anche se non è passata in giudicato e anche se non è ancora esecutiva. Non sarà necessaria una trascr per ogni grado del processo perché il mutamento giuridico è sempre uno.
Non solo sentenze ma anche decreti e provvedimenti e verbali d'udienza che documentino atti 2643-45.
26572 legalizzazione: attestazione legale d'autenticità compiuta dai consoli. E se si trascrive nonstante manchi la firma ex 2657? È valida lo stesso ma c'è resp dell'amministrazione.
Non basta estratto autentico: serve copia. Se si fa in base a estratto fz credono che sia valida ma la amministrazione è responsabile. Il 26582 è importante!
2659 Nota di trascrizione
Non si trascrive materialmente il titolo bensì la nota, che è un estrato sintetico del titolo. Colui che richiede la trascr (anche xex il notaio) deve sottoscrivere la nota.
Il nome delle parti è essenziale in un sistema a base personale! Dopo la 52/85 anche associazioni non riconosciute e società semplici , che non sono pubblicizzate da nessun'altra parte.
Quando il 2659 parla di titolo, intende mutamento giuridico (infatti il 2665 parla di rapporto giuridico).
52/85 Meccanizzazione: modelli predisposti per l'elaboratore. Possibilità di consultazione immediata anche in base reale. Anche se più negozi sono contenuti in un solo atto, servono più trascrizioni! Non c'è quindi più libertò di forma nella nota: si devono seguire schemi precisissimi (ad eccezione del quadro D). Quadro A: il titolo; quadro B: dati catastali; quadro C: i soggetti; quadro D: varie ed eventuali (non inserite nel computer) condizioni, patti reali. Non serve più segnare almeno tre confini.
Nel 2659uc non è incluso il modus che è il terzo elemento accidentale del contratto. Solo se per l'inadempimento è prevista risoluzione allora l'inadempimento sarà una condizione risolutiva e allora sì che andrà inserito nella nota e annotato ex 2655.
Perché va trascritta la condizione sospensiva (e quindi va trascritto da subito il contratto e non dopo l'avveramento) se il bene è ancora in mano dell'alienante?: c'è situazione di incertezza, la c sospensiva avrà effetto retroattivo e quindi è giusto tutelare da subito l'acquirente; l'acquirente può alienare da subito sia che si trovi in c sospensiva che risolutiva.
E se condizione o termine, pur presenti sul titolo, non vengono riportati sulla nota e il conservatore, ciò nonostante, li trascrive? La trascrizione è senz'altro valida; né dovrà il giudice valutare caso per caso. Né ne può derivare l'inapplicabilità ai terzi; soluzione: i terzi avranno dir al risarcimento danni nei cfr delle parti. Per FZ, contra Gabrielli, non si può dire che i terzi avevano l'onere di andarsi a vedere il titolo.
Stesso discorso per il termine.
Per la trascrizione di acquisti mortis causa servono doc accessori: certificati di morte e estratto autentico di testamento (quest'ultimo solo per la successione ereditaria, perché per il legato è titolo in base a cui si trascrive (2648uc).
Come mera pubblicità notizia va indicata la sostituzione fedecommissoria.
Il trascrivente potrà esimersi dal presentare il certificato di morte o l'estratto del testamento. Non di sicuro la nota.
Se con un atto si alienano più immobili posti in diverse circoscrizioni, serve una trascr per ogni circoscrizione riguardo ai soli immobili in essa compresi. La trascr in un ufficio incompetente è nulla
Se manca inserimento della nota e\o deposito del titolo, la trascrizione deve ritenersi nulla. Nel registro particolare delle trascrizioni si mette la nota che deve anche indicare dove si trova il titolo, ed anche la data ed il numero d'ordine. Per FZ in caso di divergenze ta reg particolare e reg d'ordine prevale il secondo. Le indicazioni inserite nella nota che finisce nel registro particolare vanno anche inserite nell'altra nota (quella che rimane al richiedente).
Se il titolo riporta un mutamento giuridico invalido o nullo, la trascrizione è inutile e non invalida. Il 2665 si riferisce invece proprio alla trascrizione invalida. Non si può parlare di nullità/annullabilità: è nullità o inesistenza.
NULLITA' VIRTUALE: mancato deposito e conservazione titoli, mancata annotaz nel registro generale, mancato inserimento della nota nel registro particolare, deposito in ufficio incompetente.
NULLITA' TESTUALE: 2655: se i soggetti sono indicati ma incerti, sarà il giudice a decidere. Se l'indicazione manca anche sul titolo allora è il titolo ad essere nullo! Non è essenziale l'indicazione dell'atto o della sua natura.
Chiunque può domandare la trascrizione! (Purchè presenti i documenti ex 2657). Taluno deve domandarla per dovere d'ufficio o professionale. Talvolta deve provvedervi lo stesso conservatore.
Non per tutti è onere. Per notai, pu, cancellieri e conservatori può essere obbligo punibile con pena pecuniaria più risarcimento danni. A questo elenco vanno aggiunti i sogg indicati nel 2667. Il 26673 costituisce per questi un'ulteriore sanzione. La dottrina estende tale norma agli amministatori di persone giuridiche. Il Maiorca va troppo oltre ed include anche i notai ed i cancellieri: no perché sono terzi. I rappresentanti sono terzi anch'essi (salvo non siano rappresentanti di incapaci 2667) e quindi anche loro potranno valersi del 2644! Il 26672 e il 2671 prevedono obbligo di risarcimento (1218) rispettivamente a carico del rappresentante e del notaio (o altro soggetto obbligato).
2668 Cancellazione
Pubblicità negativa: mira a distruggere un'altra pubblicità. In concreto è del tutto identica ad una annotazione ma avendo effetti giuridici diversi e ben più gravi, è circondata da maggiori garanzie; infatti una volta avvenuta la cancellazione non c'è scampo: se si vuole ritrascrivere, tutto avrà effetto ex nunc! La cancellazione colpisce automaticamente anche le annotazioni (perché sono pubblicità accessoria alla principale).
Il 2668 parla solo delle domande giudiziali. Il 586cpc vi aggiuge che col trasferimento all'aggiudicatario il giudice ordina la cancellazione del pignoramento. Stessa cosa per sequestro conservativo e giudiziario. Per FZ fuori da questi casi non c'è spazio per la cancellazione. Per altri atti che hanno vita provvisoria, provvederà il 2655: annotazione!
Per la scadenza del termine finale è sufficiente la pubblicità indicata nel 2659uc. Per i dir reali personali (usufrutto uso abitazione) la temporaneità è insita nella loro natura. Per le trascr superflue o inutili, infine, andrà annotata la sentenza
, convenzione o atto unilaterale che ne accerta l'efficacia (2655).
Quindi: L'ANNOTAZIONE è LA REGOLA, LA CANCELLAZIONE è L'ECCEZIONE1
L'atto in base a cui si cancella deve contenere espresso riferimento alla cancellazione( xex non basta una sentenza di rigetto). La sentenza dev'essere poi passata in giudicato (a differenza di trascr e annotaz). Può essere ordinata dal giudice o consentita dalle parti interessate.
Per le modalità si fa riferimento alla cancellazione d'ipoteca, che è sempre lo stesso istituto!
2668uc: cancellazione speciale: non colpisce la trascrizione! Va cancellato il termine iniziale una volta decorso, la condizione sospensiva una volta verificata, la condizione risolutiva una volta mancata.
Imooste di trascrizione: la trascrizione è formalità obbligatoria per il diritto fiscale (rectius: è obbligatorio pagare la relativa imposta). Altrimenti c'è pena pecuniaria. Per interessato si intende "interessato alla trascrizione" (anche perché interessate all'atto sono entrambe le parti). Per Gabrielli il notaio è resp extracontrattualmente verso terzi anche se non trascrive mera pubblicità notizia.
Certificare se ci sono trascrizioni: certificati negativi. Il dir di ispezione riguarda i registri, le note ed i titili. Anche le tavole alfabetiche sono ispezionabili (nomi dei c, d, e di coloro a favore o contro cui si trascrive).
Il certificato ha solo funz negativa: se vi è una trascr non si può ricorrere a certificati: si deve rilasciare la copia, che deve riprodurre il contenuto dei registri: no copia sintetica. Essa può tuttavia venir definita "certificato" perché certifica la trascrizione. Il richiedente la copia può essere chiunque.
Il conservatore ha facoltà di rifiutare quando i titoli e le note non sono intelleggibili. È tenuto a rifiutarsi se le note sono prive dei requisiti ( anche quelli richiesti dalla 52/85!), e se i titoli non rivestono le forme previste. Per il resto il conservatore non è tenuto a verificare che il titolo sia idoneo e quindi per tutto il resto non può esserci resp del conservatore. Se rifiuta o ritarda illegittimamente, la amministrazione dovrà risarcire l'eventuale danno. Il conservatore deve indicare i motivi di rifiuto.
2674bis
Inserisce il sys di prenotazione proprio del sys austriaco e consente così flessibilità in caso di dubbio se l'atto vada trascritto o meno.
La riserva va inserita nella nota (e non annotata a margine). Entro 30 gg si deve fare il ricorso.
Se ravvisa "gravi e fondati dubbi" il cvonservatore NON ha comunque l'obbligo né il potere di eseguire la riserva ex officio: in assenza di istanza egli può solo accettare o rifiutare. A margine della trascrizione con riserva si annoteranno l'eventuale reclamo e i decreti che decidono.
2675 (abrogato)
Una volta i conservatori erano responsabili personalmente per i danni da loro arrecati (o arrecati dal gerente e dagli impiegati da loro nominati: resp indiretta!). Per questo quando prendevano servizio dovevano versare cauzione! Di converso venivano pagati molto bene. Dal 73 la loro paga diminuì molto e di conseguenza nel 83 (solo 10 anni dopo!) la loro resp è diminuita, diventando quella degli impiegati civili dello Stato, con effetti retroattivi sino al '73.
La resp del conservatore è extracontrattuale: il danneggiato deve provare danno, nesso e colpa. L'amministrazione risponde dei danni del conservatore anche senza dolo o colpa grave. Il conservatore risponderà però ex 1218 verso l'amministrazione.
2677 orari conservatorie
Sebbene il 2677 taccia, è ovvio che gli orari valgono anche per le annotazioni. La trascrizone presa uori orario non comporta nullità della trascr, perché vorrebbe dire che una trascr sulla quale faccio affidamento perché sembra regolare, è in realtà nulla e mi frego!; infatti nel registronon è indcata l'ora di presentazione. È nulla se viene presentata il giorno festivo: infatti il terzo diligente se ne poteva accorgere.
Il registro d'ordine è il più importante perché fissa in modo definitivo l'ordine temporale. Per alcuni aa la trascrizione è valida con la registrazione nel registro d'ordine. Per altri serve anche il registro particolare: per fz infatti è solo con l'iscrizione nel reg particolare che viene restituita una delle due note!
Registri particolari: registro delle trascrizioni, regiscro delle iscrizioni, registro delle annotazioni. È in questi che si inserisce la nota! La 53/85 ha indicato ulteriori registri sussidiari. Altri registri sono prescritti da regolamenti: repertorio dei debitori, repertorio dei creditori e repertorio delle trascrizioni; c'è poi la tavola alfabetica dei nomi e la rubrica dei cognomi: tutti servono ad agevolare le ricerche.
FZ: se mancano queste formalità sussidiarie la ricerca è difficile ma non impossibile e quindi la trascrizione è comunque valida. Per essere invalida deve mancare l'inserimento della nota nel registro particolare! Idem per iscrizioni e annotazioni. Altro discorso sarà poi la responsabilità dell'ammistrazione.
2645bis
Prima della 669/96 la dottrina concordava che il preliminare non andase trascritto. Il promissario non risponde dei danni all'immobile cagionati da terzi.
Appena eseguito il preliminare si può trascrivere la domanda 2652n2: se viene concluso il definitivo allora sarà stata presa inutilmente. Per FZ già prima della 669, l'art 2652n2 in pratica era in grado di eliminare la differenza di efficacia tra preliminare e definitivo.
Il 2645bis non include il preliminare di ipoteca e tutti i numeri 5_14 del 2643. Gabrielli dice che è assurdo (anche perché il 2652n2, invece, li copre tutti) e prospetta illegittimità costituzionale.
È trascrivibile anche il contratto preliminare unilaterale (=con obbligazioni del solo promittente). A maggior ragione per il patto d'opzione, perché qui il concedente non ha semplicemente promesso di alienare, ma ha già dato il proprio consenso traslativo.
No invece per il patto di prelazione all'acquisto: chi concede la prelazione infatti deve ancora decidere se avrà voglia o meno di alienare.
Il 2645bis, come i2652-3, ha EFFICACIA PRENOTATIVA. Questa efficacia non colpisce solo le trascrizioni di atti di disposizione del promittente (2643-5), ma anche le trascrizioni di pignoramenti o sequestri o iscrizioni di ipoteche contro il promittente! Questa estensione non la troviamo nell'istituto della ANNOTAZIONE DI ORDINE E GRADO, ripristinato nel systavolare, che consente a colui che viole alienare di annotare questo proposito con efficacia prenotativa a favore dell'iscrizione dell'alienazione che segua entro 50gg.
L'effetto prenotativo ha un limite nel 2825bis: l'immobile è ipotecato a garanzia di un finanziamento a medio o lungo termine a favore di banca concedente credito fondiario. Il promissario trascrive il preliminare prima che la banca iscriva l'ipoteca. Dopo la iscrizione di ipoteca, il promissario trascrive il contratto definitivo; l'ipoteca sarà opponibile al promissario limitatamente alla quota di debito che questi si sia accollato. (Se il contratto definitivo fosse invece stato trascritto prima dell'iscrizione dell'ipoteca, il promissario sarebbe prevalso e basta!). Questo è giusto perché il promissario aveva acquistato il diritto come gravato da ipoteca. Il discorso è simile a quello di acquisto di fondo servente dove la servitù sia indicata nel titolo d'acquisto: l'acquirente non potrà opporre la mancata trascrizione di servitù! Parimenti accade se nel preliminare era indicata l'ipoteca non ancora iscritta. Se l'accollo avviene in base ad atto separato da quelo di alienazione, tale accollo va annotato a margine della trascr del preliminare per tutelare eventuali cessionari del contratto preliminare. Tale annotazione è mera pubblicità notizia: se manca, l'accollo sarà comunque opponibile al cessionario.
Per aversi efficacia prenotativa, il contratto definitivo o la sentenza devono costituire esecuzione del contr preliminare. Il problema può porsi per il contr definitivo, il quale dovrà avere le stese parti, lo stesso immobile, lo stesso rapporto giuridico del preliminare! (cioè gli elementi del 2665). Una simile esigenza si era sentita col 2652n2: per evitare che le parti, rinunciando al giuudizio instaurato con la domanda trascritta 2652n2, concludessero spontaneamente altro contratto mantenendo però l'efficacia retroattiva (prenotazione).
Il 2645bis parla anche di "altro atto che costituisca eseccuzione del contr" al quale, per effetto della prenotazione, verrà data efficacia retroattiva. Quindi xex la efficacia retroattiva permane anche per variazioni quantitative del bene (vendo 1 o 3 case invece delle due stabilite) ma solo entro i limiti di quella porzione del rispettivo oggetto che è comune (vendo 3 case invece che due: solo per quelle due ci sarà retroazione).
Discusso è se il discorso vale per variazioni di ampiezza del diritto: xex trascr preliminare di vendita e poi trascr usufutto: la trascr di usufrutto sarà opponibile retroattivamente. Viceversa: trascr prel usufrutto e poi trascr contratto di vendita: il contr di vendita sarà opponibile retroattivamente limitatamente all'usufrutto (e quindi non anche alla nuda proprietà).
Se avviene datio in solutum invece che il contratto previsto, l'effetto prenotativo non vale perché è cambiato l'immobile oggetto del contratto.
Contratto preliminare per persona da nominare
Il contra per persona da nominare va trascritto subito. Tale trascr deve contenere indicazione della riserva di nomina, altrimenti la trascrzione della dichiarazione di nomina non potrà avere l'efficacia retroattiva ex 1404. Stessa cosa, per Gabrielli, vale per la condizione, che se non è menzionata non retroagisce!
Anche il preliminare, per valere come prenotazione del diritto del nominato, dovrà essere trascrtto con menzione della riserva. Inoltre la dichiarazione di nomina dovrà intervenire entro il termine indicato nel 2645bis3, altrimenti non potrà avere effetto retroattivo sino dalla trascr del preliminare (ma solo dell'eventuale definitivo). Se la nomina è eseguita in tempo, ma si era omesso di menzionare la riserva di nomina nella trascrizione del prelimninare, il nominato prevale sugli aventi causa del promittente ma non contro quelli dello stipiulante che avessero trascritto prima della trascrizione della nomina.
Il limite indicato nel 2645bis3 si riferisce all'efficacia prenotativa della trascrizione e non a quella obbligatoria del contratto. Il termine è di decadenza (come avviene per i periodi indicati nel 2652n6 e 7). La decadenza del termine deve essere eccepita! I termini decorrono dalla trascrizione del preliminare o, se il preliminare non aveva la forma giusta (no 1351 bensì 2657), dalla trascrizione della domanda 2652n3; altrimenti il limite di tre anni all'efficacia prenotativa sarebbe facilmente eludibile.
Nel sys tavolare la annotazione dell'ordine e grado si cancella d'ufficio scaduto il termine. Per la trascrizione invece non si cancella: sta a chi li consulta verificare la avvenuta scadenza. Si cancella solo se le parti si accordano per eliminare gli effetti del preliminare (infatti il proprietario avrà interesse a che sui libri il suo immobile non risulti più vincolato ad un preliminare). In mancanza di accordo c'è la sentenza passata in giudicato (sarà difficile ottenere un giudicato entro 3 anni!). La domanda di tale sentenza non va trascritta anche perché non avrebbe senso risolvere un conflitto tra promittente e avente causa dal promissario perché il primo prevarrebbe sempre.
Come avviene per la cancellazione delle trascrizioni 2652-2653, anche per la cancellazione della trascrizione ex 2645bis si potrà cancellare la trascrizione pur mantenendo in piedi il preliminare (o in pendenza la domanda). Questo per evitare eventuali responsabilità per danni. Di conseguenza la parte onerata potrà legittimamente accordarsi col notaio affichè non trascriva: quindi la trascrizione del preliminare è per il notaio non più un dovere d'ufficio bensì un'obbligazione nei cfr della parte.
Porzioni di edifici
La 669/96 aveva come principale obiettivo la tutela dell'acquirente di edifici da costruire. Che fosse trascrivibile subito la vendita di cosa futura era già stato consolidato nel diritto vivente.
La dottrina dice che si aliena subito (e trascrive) il suolo con obbligo di costruirci sopra l'edificio e poi l'edificio è acquistato automaticamente per accessione. Per Rubino no, perché la costruzione è la parte principale della cosa e quindi rimane vendita di cosa futura ed il compratore acquisterà suolo più costruizione solo alla fine. Per Gabrielli è invece accessione: il suolo è venduto subito ma sotto condizione sospensiva che l'edificio venga ad esistenza: l'edificio è acquistato per accessione.
La trascrzione del preliminare non pone nulla di problematico: la trascrizione della vendita definitiva retroagirà (indipendentemente se l'edificio è già costruito o meno).
Però, per applicare tali regole alla proprietà condominiale sono servite apposite norme. L'indicazione della quota in millesimi serve anche per risolvere eventuali conflitti tra promissari.
2775bis: il promissario ha privilegio speciale sull'immobile oggetto del contratto preliminare trascritto ma non eseguito. I crediti così privilegiati riguardano chò che il promissario abbia già pagato anticipatamente o il credito risarcitorio in caso di risoluzione per inadempimento, o ancora la caparra. Non il credito per responsabilità precontrattuale.
Perché il credito sia privilegiato serve che la fattispecie da cui esso sorge (risoluzione recesso..) si sia verificato prima della scadenza dei termini del 2645bis3.
1. Il privilegio speciale non prevarrà sulle ipoteche viste supra (quelle che prevalgono sul promissario che si era accollato il debito).
2. 2. Non prevale nemmeno sulle ipoteche a garanzia della restituzione di mutui erogati (dal promittente) al promissario per l'acquisto dell'immobile (?).
Libri fondiari
Art 20 h: ad ogni pubblicità di diritto comune deve corrispondere un'iscrizione sul libro fondiario. Non sarebbe servito quindi con la 669/96 un richiamo al preliminare. Alcuni autori però erroneamente interpretavano l'art 12 l tav nel senso che nessun articolo dei primi due capi del primo titolo del libro sesto erano applicabili al diritto tavolare. Ma invece il 12 esordisce precisando che solo quelle incompatibili sono inapplicabili e quindi il 2645bis pur trovandosi nel primo capo, sarebbe stato compatibile et applicabile. Il legislatore, per paura che prevalesse l'interpretazione sbagliata, ha voluto comunque inserire il preliminare nell'art 12. A sostegno di ciò c'è anche l'art 20h che il 12 richiama in riferimento ai contratti preliminari ed ai contratti condizionati (sull'annotazione dei quali la dottrina era divisa).
L'effetto della annotazione del preliminare non viene indicato dall'art 20h: questo infatti rinvia al 2645bis e quindi a quegli effetti.
Nel libro fondiario però si dovrà sempre cancellare l'iscrizione che soccombe per causa dell'effetto retroattivo (prenotativo). Stessa cosa accade per la giustificazione della prenotazione e per la domanda di intavolazione dopo aver annotato ordine e grado. E si applicherà la disciplina di quest'ultimo caso, di cui l'annotazione del preliminare non è che una specificazione di un caso particolare (per la cancellazione serve quindi la richista di parte più ovviamente l'accertamento dell'inefficacia: no quindi d'ufficio). Sia per annotazione di ordine e grado che per preliminare si deroga obbiamente al principio di continuità del sys tavolare, che prevederebbe l'INESEGUIBILITà di una iscrizione incompatibile ad una iscrizione precedente e quindi l'iscrizione del contratto definitivo non sarebbe eseguibile se il promittente ha alienato a terzi che hanno iscritto. Il giudice tavolare dovrà, nel derogare alla continuità, verificare l'effettivo colletgamento tra contratto preliminare e definitivo. Il terzo acquirente dal promissario può però impugnare con azione di cancellazione, dimostrando l'inesistenza o l'intempestività del collegamento.
Porzioni di edificio: per il frazionamento, il promittente venditore dovrà procedere all'escorporazione dalla partita madre delle particelle edificiali corrispondenti alle proprietà esclusive.