Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/0113-kdipt2-1-4011-534-2018-2-djd
Timestamp: 2019-01-19 18:17:49+00:00
Document Index: 62040725

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 13', 'art. 169', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22']

0113-KDIPT2-1.4011.534.2018.2.DJD | Interpretacja indywidualna
♦ › Lokal mieszkalny › 0113-KDIPT2-1.4011.534.2018.2.DJD
Ustalenie wartości początkowej lokalu mieszkalnego po przekształceniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność i możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji dla lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem najmu.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 października 2018 r. (data wpływu 25 października 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 listopada 2018 r. (data wpływu 30 listopada 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej lokalu mieszkalnego oraz zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej – jest prawidłowe.
W dniu 25 października 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.
Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) w związku z czym pismem z dnia 20 listopada 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.534.2018.1.DJD, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez złożenie podpisu w poz. 79 wniosku ORD-IN, w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano za pośrednictwem operatora pocztowego w dniu 20 listopada 2018 r. (data doręczenia 27 listopada 2018 r.).
W dniu 27 listopada 2018 r. złożono uzupełniony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.
Wnioskodawca na podstawie aktu notarialnego z dnia 11 grudnia 2003 r. nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, położonego w X. Cena nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wyniosła 50 000 zł. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal, został wybudowany w latach 80-tych XX wieku. Wnioskodawca dokonał zakupu przedmiotowego lokalu na własne cele mieszkaniowe. Lokal został zakupiony ze środków finansowych pochodzących z majątku wspólnego małżonków. Wnioskodawca zamieszkiwał w tym lokalu wraz z rodziną od stycznia 2004 r. do końca sierpnia 2017 r. Następnie Wnioskodawca przeprowadził się z rodziną do wybudowanego domu jednorodzinnego. Wnioskodawca nie wykorzystywał mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Lokal mieszkalny stanowił w momencie nabycia i nadal stanowi współwłasność majątkową małżeńską Wnioskodawcy i Jego żony.
W międzyczasie blok został także ocieplony przez Spółdzielnię Mieszkaniową i wykonano nową elewację budynku w ramach funduszu remontowego Spółdzielni. W stosunku do części wydatków poniesionych na remont lokalu Wnioskodawca posiada dokumenty potwierdzające wysokość poniesionych wydatków (okna, kuchnia). Jednakże w stosunku do większości wydatków Wnioskodawca nie posiada stosownych dokumentów stwierdzających wartość poniesionych wydatków, które mógłby zsumować i dodać do ceny nabycia. Wnioskodawca nie przypuszczał bowiem i nie mógł przypuszczać, że takie dokumenty będą Mu kiedykolwiek potrzebne. Minęły także okresy gwarancji na przeprowadzone roboty, czy zakupione urządzenia.
W ocenie Wnioskodawcy, przeprowadzone prace stanowiły remont lokalu mieszkalnego, albowiem miały one charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie pierwotną wartość użytkową budynku, i nie zmieniały jego charakteru. Nie poniesiono żadnych nakładów inwestycyjnych - zatem ich łączna wartość nie stanowiła co najmniej 30% wartości nieruchomości. Poniesione wydatki miały jedynie charakter remontowy, a ich wartość łączna mogła przekroczyć 30% wartości nieruchomości.
Dodatkowo w dniu 3 października 2018 r. Wnioskodawca przekształcił spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w odrębną własność. Do momentu tego przekształcenia Wnioskodawca nie posiadał prawa do gruntu. Z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokalu został do Niego przypisany także udział w gruncie wynoszący 558/1000 części w nieruchomości wspólnej. W akcie notarialnym została przez Strony podana wartość lokalu mieszkalnego w kwocie 171 600 zł.
Po przeprowadzce do domu jednorodzinnego Wnioskodawca wraz z żoną postanowili lokal mieszkalny w X przeznaczyć na wynajem, który prowadzi od maja 2018 r. Pierwszy przychód Wnioskodawca osiągnął w czerwcu 2018 r. Od przedmiotowego najmu ma zamiar płacić podatek według skali podatkowej. Przychody z najmu tego lokalu będą rozliczane jako przychody z najmu, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawca przedmiotowy lokal postanowił wprowadzić do ewidencji środków trwałych i amortyzować według indywidualnie ustalonej stawki amortyzacji w wysokości 10% rocznie. Przedmiotowy lokal sklasyfikowany został pod symbolem KŚT 122. Jednakże Wnioskodawca jeszcze nie wprowadził przedmiotowego lokalu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Dla celów obliczania amortyzacji Wnioskodawca chce przyjąć wartość mieszkania obliczoną poprzez wycenę z uwzględnieniem cen rynkowych lego typu lokali z grudnia 2017 r. Cena nabycia przedmiotowego lokalu wynikająca z aktu notarialnego, tj. kwota 50 000 zł, nie odzwierciedla rzeczywistej wartości lokalu na dzień jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych.
Wnioskodawca, ani Jego żona, nie prowadzili, nie prowadzą i nie zamierzają prowadzić działalności gospodarczej. Wnioskodawca najemców na przedmiotowy lokal poszukiwał w drodze ogłoszeń rozlepionych w okolicach bloku. Umowy najmu będą zawierane na czas nieokreślony. Czynności związane z najmem są i będą podejmowane w sposób okazjonalny.
Wnioskodawca nie składał Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenia o wyborze opodatkowania całości przychodów z najmu - najem będzie więc opodatkowywał wspólnie z żoną. Nie złożył także pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu - wybrał bowiem opodatkowanie wg skali podatkowej.
Czy przyjęcie w ewidencji środków trwałych, jako podstawy do amortyzacji, wartości początkowej mieszkania wg cen rynkowych tego typu lokali mieszkalnych z grudnia 2017 r., jest prawidłowe?
Zdaniem Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 1, przyjęcie w ewidencji środków trwałych, jako podstawy do amortyzacji, wartości początkowej mieszkania ustalonej według cen rynkowych tego typu lokali mieszkalnych z grudnia 2017 r., jest prawidłowe, zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W ocenie Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 2, stosownie do treści art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4, nie może być krótszy niż 10 lat.
Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy. Jednak, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, podatnik musi wykazać jego związek z prowadzoną działalnością oraz to, że poniesienie tego wydatku miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu, ewentualnie na zachowanie lub zabezpieczenie źródła tego przychodu. Z uwagi na to, że składniki majątku wykorzystywane są przez podatników w dłuższym okresie czasu, a nie tylko w roku ich nabycia, ustawodawca przyjął zasadę, że wydatki te zalicza się do kosztów sukcesywnie, w miarę ich zużycia. Podatnicy mogą - stosownie do treści art. 22 ust. 8 ww. ustawy - uznać za koszty uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne. Zgodnie bowiem z treścią tej regulacji, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.
Należy zauważyć, że podatnik - wprowadzając środek trwały do ewidencji - musi określić jego wartość początkową. Zasady ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych określone zostały w art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przepis art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia.
W myśl powołanego przepisu - na prawidłowe ustalenie wartości początkowej środka trwałego będą miały wpływ wszelkie wydatki mające związek z jego przystosowaniem do stanu kompletności i zdatności do użytku w dniu przyjęcia do używania. W związku z tym do wartości początkowej środka trwałego należy zaliczyć zarówno wydatki poniesione na jego zakup, jak również wydatki związane z jego remontem, poniesione do dnia przyjęcia tego środka trwałego do używania.
Po ustaleniu wartości początkowej lokalu mieszkalnego, jako środka trwałego, należy określić właściwą stawkę amortyzacyjną. Standardowa stawka z wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 1,5% dla lokali mieszkalnych. Natomiast możliwość ustalenia indywidualnej stawki amortyzacji dla środka trwałego, jakim jest przedmiotowy lokal, przewiduje art. 22j ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 22j ust. 1 pkt 3 cytowanej ustawy, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w punkcie 4, nie może być krótszy niż 10 lat, z wyjątkiem:
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm) – źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Kwalifikując wydatek w koszty podatkowe trzeba stwierdzić, że spełnia on dwa warunki: wydatek musi być poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zabezpieczenia albo zachowania źródła przychodów oraz nie może to być wydatek wymieniony w zamkniętym katalogu negatywnym, wymienionym w przepisie art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Definicja kosztów uzyskania przychodów wskazuje ponadto, że kosztami mogą być wydatki o bardzo zróżnicowanej naturze, gdyż mogą to być wydatki bezpośrednio, jak również pośrednio związane z celem, jakim jest uzyskanie przychodu. W przypadku źródła przychodów, jakim jest najem, można przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzonym najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.
Jednocześnie stosownie do art. 22c pkt 1 i 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają:
Zatem, budynki (lokale) mieszkalne podlegają amortyzacji, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu. Amortyzacji nie podlegają zaś grunty oraz udział w gruncie przypadający na wyodrębniony lokal mieszkalny.
Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną na podstawie aktu notarialnego z dnia 11 grudnia 2003 r., nabyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, w którym zamieszkiwali wraz z rodziną do końca sierpnia 2017 r. Przedmiotowy lokal stanowi współwłasność majątkową małżonków. Cena nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wynosiła 50 000 zł. Wnioskodawca wykonał generalny remont lokalu, a przeprowadzone prace miały charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie pierwotną wartość użytkową lokalu, i nie zmieniały jego charakteru. Na większość poniesionych wydatków remontowych Wnioskodawca nie posiada stosownych dokumentów stwierdzających ich wartość. W międzyczasie blok został także ocieplony przez Spółdzielnię Mieszkaniową i wykonano nową elewację budynku w ramach funduszu remontowego Spółdzielni.
W 2017 r. Wnioskodawca wraz z rodziną przeprowadził się do domu jednorodzinnego, a lokal mieszkalny postanowił wynająć. Najem prowadzi od maja 2018 r. Od przedmiotowego najmu ma zamiar płacić podatek według skali podatkowej. W dniu 3 października 2018 r. Wnioskodawca z żoną przekształcili spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w odrębną własność. Z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokalu został do niego przypisany także udział w gruncie wynoszący 558/1000 części w nieruchomości wspólnej. W akcie notarialnym została przez Strony podana wartość lokalu mieszkalnego w kwocie 171 600 zł. Wnioskodawca postanowił wprowadzić lokal do ewidencji środków trwałych i amortyzować według indywidualnie ustalonej stawki amortyzacji w wysokości 10% rocznie. Dla celów obliczania amortyzacji Wnioskodawca postanowił przyjąć wartość lokalu mieszkalnego obliczoną według własnej wyceny z uwzględnieniem cen rynkowych tego typu lokali z grudnia 2017 r., bowiem cena nabycia przedmiotowego lokalu nie odzwierciedla rzeczywistej wartości lokalu na dzień jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych.
Sposób ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, która stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych, określa art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ponadto, przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w szczególnych sytuacjach zezwalają również na odstąpienie od ogólnych zasad ustalania wartości początkowej zakupionego środka trwałego.
Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady wartość początkową środków trwałych ustala się według wydatków faktycznie poniesionych na ich nabycie lub wytworzenie. Dotyczy to także wydatków na ulepszenie środków trwałych. Jednocześnie przepisy te dają możliwość ustalenia wartości początkowej środków trwałych według ich wartości rynkowej. Przy czym, możliwość ustalenia wartości początkowej poprzez wycenę dokonaną przez podatnika lub przez biegłego dotyczy tylko środków trwałych i jedynie przypadków, w których środek trwały odpowiednio został nabyty przed dniem założenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a ponadto brak jest możliwości ustalenia tej wartości (w przypadku nabycia) lub w przypadku, gdy został wytworzony przez podatnika we własnym zakresie.
Należy jednak zauważyć, że możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego w drodze wyceny dokonanej przez podatnika stanowi sytuację szczególną, wyjątek od obowiązującej zasady ustalania tej wartości według ceny nabycia. Niemożliwość ustalenia wartości początkowej zgodnie z ww. generalną zasadą powinna przy tym mieć charakter obiektywny, a więc dotyczyć tych sytuacji, w których podatnik nie posiada, bo nie musiał posiadać stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego na nabycie środka trwałego i jego przystosowanie do używania wydatków (dotyczy np. nabycia określonego składnika majątku w ramach prywatnego majątku, a następnie przekazanie go do wynajmu).
Stosownie do treści art. 22j ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy dla środków trwałych zaliczonych do grupy 3-6 i 8 Klasyfikacji niż:
Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne należy stwierdzić, że w wyniku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność powstał nowy składnik majątku, który stanowić będzie dla Wnioskodawcy środek trwały po raz pierwszy wprowadzany do ewidencji środków trwałych, zatem wartość początkową przedmiotowego lokalu Wnioskodawca może ustalić zgodnie z zasadami określonymi w art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc w wysokości wynikającej z wyceny podatnika dokonanej z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.
Ponadto, w związku z tym że przedmiotowy lokal był wykorzystywany przez okres co najmniej 60 miesięcy przed jego nabyciem, to dla potrzeb amortyzacji dopuszczalnym jest ustalenie indywidualnej stawki amortyzacyjnej - maksymalnie 10%, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat - stosownie do art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego należało uznać za prawidłowe.
Wniosek z dnia 23 października 2018 r. o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. zakresie, został złożony tylko przez Wnioskodawcę, zatem zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla małżonki Wnioskodawcy.
0113-KDIPT2-1.4011.534.2018.2.DJD