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Timestamp: 2019-07-20 14:17:59
Document Index: 133589236

Matched Legal Cases: ['§ 305', '§ 305', '§ 305', 'BGH', 'BGH', '§ 305', 'BGH', 'BGH', '§ 310', '§ 14', '§ 13', '§ 305', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', '§ 309', 'BGH', '§ 305', 'BGH', '§ 305', 'BGH', '§ 305', '§ 305', '§ 305', '§ 305', '§ 306', '§ 306', '§ 308', '§ 355', '§ 356', '§ 309', '§ 438', '§ 634', '§ 179', '§ 305', '§ 306']

Info 126: Die Formularklausel – Bedeutung Allgemeiner Geschäftsbedingungen im Mietvertrag | Berliner Mieterverein e.V.
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Info 126: Die Formularklausel – Bedeutung Allgemeiner Geschäftsbedingungen im Mietvertrag
Stand: 1/03
Wer eine Wohnung sucht, der muss häufig alles unterschreiben, was ihm vorgehalten wird. Auch hat der Mieter regelmäßig nicht die Zeit, das ganze „Kleingedruckte“ im Mietvertrag durchzulesen. Und wer will schon den Vermieter gleich zu Anfang dadurch verärgern, dass er den vorgehaltenen Mietvertrag misstrauisch und sorgfältig studiert. Deshalb passiert immer wieder Folgendes: Der Mieter unterschreibt den Vertrag ohne nähere Prüfung; wenn es dann zum Streit kommt, ob der Mieter zum Beispiel beim Auszug die Wohnung renovieren muss, dann zeigt der Vermieter auf den Vertrag: „Hier steht es und Sie haben unterschrieben.“
Kann der Mieter da überhaupt noch etwas machen?
Welche Klauseln sind unwirksam, welche nicht?
Gesetzestext der §§ 305 bis 310 BGB (in Auszügen)
Jeder Mieter sollte in solchen Fällen zum Mieterverein gehen und prüfen lassen, ob das, was im Vertrag steht, auch gültig ist. Denn zum Schutz des Verbrauchers, also auch zum Schutz des Mieters, gibt es in den §§ 305 bis 310 BGB Regelungen zur Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen.
Für die Mieter bedeutet das: Wenn der Vermieter etwas in den Vertrag hineinschreibt, was gegen Treu und Glauben verstößt, also besonders ungerecht ist, oder sonst gegen die §§ 305 ff. BGB verstößt, dann gilt das nicht. Der Vermieter kann sich insoweit nicht auf den Mietvertrag berufen, auch wenn der Mieter unterschrieben hat.
Der Vermieter kann sich sogar schadensersatzpflichtig machen, wenn er unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet und dem Mieter dadurch ein Schaden entsteht, etwa weil er die Unwirksamkeit nicht direkt erkannte und daher unberechtigte Beträge zahlte oder auf Rechte verzichtete (BGH NJW 84, 2816).
Verbraucherverbände – also auch große Mietervereine – können die Verwender von unwirksamen Formularklauseln (zum Beispiel Herausgeber von Formularmietverträgen) mit Hilfe des Unterlassungsklagengesetzes vom 26.11.2001 (BGBl. I, 3138) auf Unterlassung verklagen. Deshalb liest man häufig in der Presse von Urteilen, wonach nunmehr verboten sei, dass …Hier ist es wichtig zu wissen, dass diese Verfahren nach dem Unterlassungsklagengesetz nur Wirkung für die dem Gericht zur Beurteilung vorgelegte Formularklausel haben. Sie sollten also in einem solchen Falle prüfen lassen, ob die entsprechende Klausel in Ihrem Mietvertrag identisch oder zumindest vergleichbar ist. Presseberichte, in denen nicht einmal der Wortlaut der beurteilten Formularklausel wiedergegeben wird, sind deshalb zur Einschätzung der Rechtslage nicht geeignet.
Achtung: Eine unzulässige Klausel ist endgültig unwirksam, und an ihre Stelle tritt wieder die gesetzliche Regelung. Nach der Rechtsprechung ist eine Umdeutung unwirksamer Klauseln mit dem Ziel, sie mit dem „gerade noch“ zulässigen Inhalt aufrecht zu erhalten, grundsätzlich verboten (vgl. BGH WuM 87, 259: „Verbot geltungserhaltender Reduktion“).
Beispiel: Im Vertrag steht: „Der Mieter muss die Wohnung alle zwei Jahre renovieren.“ Die Schönheitsreparaturen können zwar durch eine Vertragsklausel auf den Mieter überwälzt werden, aber nur in einem angemessenen Umfang. Dieser ist hier eindeutig überschritten, und der Mieter muss bei dieser Klausel gar nicht, also auch nicht in angemessenem Umfang, renovieren.
Mietvertragsformulare: Der Teufel steckt im Detail
Vom Dürfen und Müssen:
Die Gebrauchsrechte und Gebrauchspflichten im Mietverhältnis
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind im Mietrecht alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die der Vermieter dem Mieter bei Abschluss des Vertrages stellt. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit der Inhalt des Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter im Einzelnen ausgehandelt ist (dann sprich man von einer „Individualvereinbarung“). Aber: Das gilt natürlich nur für die ausgehandelte Klausel, die anderen vorgedruckten Vertragsklauseln bleiben Allgemeine Geschäftsbedingungen. Übrigens ist es auch nicht möglich, durch eine Klausel im Kleingedruckten alle bisherigen schriftlichen oder mündlichen Vereinbarungen mit Abschluss des Vertrages außer Kraft treten zu lassen, denn ansonsten könnten mit diesem Trick alle vor der Unterschrift gemachten Zusagen des Vermieters stillschweigend zurückgezogen werden (OLG Celle WuM 90, 103).
Tipp: Benutzt der Vermieter ein gedrucktes Mietvertragsformular, dann sind immer die §§ 305 ff. BGB zu Gunsten der Mieter anzuwenden.
Die Verträge können aber auch mit der Schreibmaschine oder sogar mit der Hand geschrieben sein. Auch wenn der Vermieter die Klausel jeweils nur aus dem Gedächtnis in seine Mietverträge hineinschreibt, ist sie eine Allgemeine Geschäftsbedingung (BGH NJW 88, 410). Entscheidend ist dann, dass der Vermieter den gleichen Text „in einer Vielzahl“ von Verträgen verwendet hat oder verwenden will. „Vielzahl“, das bedeutet nach heutiger Rechtsprechung mindestens drei bis fünf Fälle (BGH WPM 81, 944, 946).
Unter den Voraussetzungen des § 310 Abs. 3 BGB (bei sogenannten Verbraucherverträgen) reicht es aus, wenn der Verwender (in der Regel der Vermieter) die Klausel in einem einzigenFall benutzt. Voraussetzung ist, dass der Vermieter Unternehmer im Sinne des § 14 BGB ist und der Mieter Verbraucher im Sinne des § 13 BGB. In diesem Fall – der wohl der Regelfall sein dürfte -, muss der Mieter nicht nachweisen, dass das Wohnungsunternehmen bzw. der gewerbliche Privatvermieter seine Klauseln in mehreren vergleichbaren Fällen verwandte, um in den Schutzbereich der §§ 305 ff. BGB zu fallen. Es reicht dann schon eine einmalige Verwendung der Klausel aus.
Allerdings: Die Beweislast dafür, dass ein Einzelvertrag vorformuliert war und dass der Verbraucher keinen Einfluss auf den Inhalt nehmen konnte, trägt grundsätzlich der Verbraucher.
Die Vermietung von Wohnraum ist dann als unternehmerische Tätigkeit anzusehen, wenn die Grundstücksverwaltung wegen der Größe des Objekts als „berufsmäßige Tätigkeit“ zu werten ist (BGH NJW 67, 2553) oder wenn der Bau und die geplante Vermietung im Zusammenhang mit einer sonstigen gewerblichen Tätigkeit steht (BGHZ 63, 63). Die GmbH, die Aktiengesellschaft und die Genossenschaft sind selbst dann als Unternehmer zu betrachten, wenn sie nicht gewerblich tätig sind (BGHZ 66, 49). Auch unter die Norm fallen Einrichtungen der Öffentlichen Hand, wenn sie ein erwerbswirtschaftliches Unternehmen betreiben (BGHZ 49, 260).
Es handelt sich auch dann um Allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn von zwei alternativen Klauseln eine angekreuzt wird (BGH WuM 86, 53; OLG Celle BB 76, 1287), oder wenn der Formulartext die Aufforderung enthält, nicht gewollte Teile zu streichen (BGH NJW 87, 2011).
Das Schutzgesetz ist nicht anzuwenden, wenn und soweit der Vertragsinhalt individuell ausgehandelt wird. Der Vermieter kann aber das Schutzgesetz nicht dadurch umgehen, dass er regelmäßig mit der Hand zum Beispiel in das Vertragsformular hineinschreibt: „Der Mieter muss bei Auszug die Wohnung renovieren.“ Diese Klausel bleibt dann unwirksam, eben weil sie nicht ausgehandelt, sondern vom Vermieter vorgeschrieben wird.
Manche Vermieter lassen sich einen Zettel unterschreiben: „Ich bestätige ausdrücklich, dass ich vor Abschluss ausreichende Zeit gehabt habe, den heute mit (es folgt der Name des Vermieters) abgeschlossenen Mietvertrag durchzulesen, die einzelnen Bestimmungen zu prüfen und zur Kenntnis zu nehmen. Ich erkläre mich vorbehaltlos mit allen Bestimmungen des Vertrages einverstanden.“ Eine solche Erklärung hat keine Bedeutung, die §§ 305 ff. BGB bleiben anwendbar (OLG Hamm RE WuM 81, 77; BGH JZ 87, 725; OLG Stuttgart WuM 87, 250). Zum Aushandeln reicht es auch nicht, wenn der Mieter die strittige Klausel erst nach langen Erläuterungen des Vermieters akzeptiert hat (BGH NJW 88, 410).
Wenn nicht eindeutig ein Verbrauchervertrag vorliegt und Mieter und Vermieter darüber streiten, ob es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, gilt Folgendes:
Der Vermieter muss beweisen, dass es sich um eine Regelung handelt, die der Mieter vorgelegt hat. Bei gedruckten Verträgen, z.B. der Haus- und Grundbesitzervereine, spricht schon der erste Anschein für Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters. Dies gilt aber nicht für hand- oder maschinenschriftliche Änderungen in dem Vordruck. Denn dies erweckt den Anschein einer individuellen Abrede (BGH NJW 00, 1110; NJW 72, 46). Was diese Änderungen betrifft, so muss der Mieter darlegen, dass es sich um Formulierungen handelt, die der Vermieter vorgegeben hat (LG Frankfurt WuM 79, 151). Hierfür kann der Mieter Zeugen stellen oder Indizien vortragen, etwa eine inhaltlich enge Verbindung mit anderen im Vertrag vorgedruckten Regelungen (vgl. BGH NJW 99, 2180). Ist das geglückt, kann der Vermieter noch zu beweisen versuchen, dass der Inhalt im Einzelnen ausgehandelt wurde. Der Vermieter darf also z.B. nicht eine formularmäßig unzulässige Klausel durch handschriftliche Einfügung als Individualvereinbarung „tarnen“. Er muss dann beweisen, dass der handschriftliche Zusatz tatsächlich ausgehandelt worden war (BGH WuM 2003, 561; LG Köln WuM 94, 19).
Ein Indiz für eine mangelnde Aushandlungsmöglichkeit können auch die sich für den Mieter aus der Ergänzung ergebenden Nachteile bilden, denen keine Vorteile als Kompensation gegenüberstehen (vgl. BGH NJW 92, 503, 504).
Selbstverständlich trägt die Beweislast für das Vorliegen einer ausgehandelten Individualvereinbarung der Vermieter, wenn vorgedruckte Verträge unverändert verwendet werden oder lediglich Name, Adresse, Wohnungsgröße usw. eingetragen werden.
Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil des Vertrages, wenn der Verwender bei Vertragsabschluss der anderen Partei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Wenn der Mieter also erst nach der Unterschrift das ganze Kleingedruckte durchlesen konnte (und das auch beweisen kann), dann kann sich der Vermieter auf diese Vertragsklauseln nicht berufen. Mieter und Vermieter haben in solchen Fällen wirksam einen Mietvertrag abgeschlossen, für den nur die Konditionen gelten, über die sich beide Parteien vorher einig waren, die vorher also zum Beispiel mündlich angesprochen worden sind wie zum Beispiel Miethöhe, Nebenkostenvorauszahlungen etc.
Aber auch wenn der Mieter vor der Unterschrift die Möglichkeit hatte, das Vertragsformular durchzusehen, gilt zu seinem Schutz: Überraschende Klauseln mit einem Überrumpelungseffekt sind unwirksam, § 305 c BGB. Das gleiche gilt für Klauseln an unerwarteter Stelle, zum Beispiel Nebenkosten in der Hausordnung. Auch Klauseln, die die Beweislast zum Nachteil des Mieters verändern, sind unwirksam. Dies gilt auch für formularmäßige Bestätigungen, zum Beispiel für Besichtigungsklauseln wie „Der Mieter hat die Räume besichtigt und erklärt hiermit, dass sie sich in ordnungsgemäßem Zustand befinden“: unwirksam nach § 309 Nr. 12 BGB (LG Berlin GE 83, 1113). Klauseln, durch die der Mieter über seine Rechte getäuscht wird, sind unwirksam (LG Stuttgart WuM 87, 252). Beispiel: Der Vermieter lässt sich im Vertrag bestimmte Tatsachen bestätigen, zum Beispiel dass die Wohnung bei Übernahme in Ordnung gewesen sei und hält den Mieter so davon ab, seinen Anspruch auf Beseitigung von Mängeln durchzusetzen (BGH WuM 86, 304). Wenn der Mieter deshalb einen Schaden erleidet, hat er unter Umständen einen Ersatzanspruch (siehe oben).
Die Klauseln im Mietvertrag müssen auch von einem Laien verstanden werden können, sonst kann sich der Vermieter hierauf nicht berufen. Das gilt auch in den Fällen, wo die Unverständlichkeit auf einen Schreibfehler zurückzuführen ist, den ein Fachmann erkannt hätte (AG Waldbröl WuM 89, 71). Ist der Vertrag unklar, indem er zum Beispiel zwei sich widersprechende Bestimmungen enthält, dann geht das zu Lasten des Vermieters, § 305 c BGB (LG Lübeck WuM 80, 256). Es gilt also das, was für den Mieter am günstigsten ist. Auch eine Summe von Klauseln zu einem Themenbereich (zum Beispiel Schönheitsreparaturen), wo jede für sich noch zulässig ist, kann dazu führen, dass der Mieter insgesamt unangemessen benachteiligt wird (BGH RE WuM 93, 175).
Auch wenn die Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen Vertragsinhalt geworden sind, gehen individuelle Vereinbarungen den Formularklauseln immer vor. Das gilt für Vereinbarungen bei Vertragsabschluss und auch für spätere Änderungen. Daran ändert auch eine Formularklausel „mündliche Vereinbarungen mit dem Mieter sind ungültig“ nichts, sie ist nach § 305 b BGB unwirksam (BGH NJW 85, 320). Auch die Klausel „Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrages sind nur wirksam, wenn sie schriftlich niedergelegt sind“ ist ungültig (OLG München WuM 89, 128). Denn: Nachträgliche Vertragsveränderungen müssen nicht schriftlich abgeschlossen werden.
Die Zahl der mietvertraglichen Formularklauseln ist schier unübersehbar. Es gibt ca. 1.000 verschiedene gedruckte Mietvertragsformulare und einige zehntausend auf den Computern von Hausverwaltungen und Anwaltsbüros entstandene „individuelle“ Formularverträge. Und täglich kommen neue hinzu. In unserer Rechtsdatenbank RELEX sind über 4.000 Entscheidungen zur Wirksamkeit von Formularklauseln gespeichert. Jedoch nur ein Bruchteil der verwendeten Klauseln wurde bisher von den Gerichten auf Wirksamkeit geprüft. Deshalb ist die Beurteilung von mietvertraglichen Formularklauseln immer eine Frage des Einzelfalls und erfordert die Inanspruchnahme einer qualifizierten Rechtsberatung durch den Mieterverein.
Zur ersten Orientierung kann der Gesetzestext der §§ 305 bis 310 BGB (in Auszügen) dienlich sein:
§ 305 a BGB – Einbeziehung in besonderen Fällen
§ 305 b BGB – Vorrang der Individualabrede
§ 305 c BGB – Überraschende und mehrdeutige Klauseln
§ 306 BGB – Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit
§ 306 a BGB – Umgehungsverbot
§ 308 BGB – Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit
eine Bestimmung, durch die sich der Verwender unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Fristen für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots oder die Erbringung einer Leistung vorbehält; ausgenommen hiervon ist der Vorbehalt, erst nach Ablauf der Widerrufs- oder Rückgabefrist nach § 355 Abs. 1 und 2 und § 356 zu leisten;
dies gilt nicht für Verträge, in die Teil B der Verdingungsordnung für Bauleistungen insgesamt einbezogen ist;
b) einen unangemessen hohen Ersatz von Aufendungen verlangen kann;
§ 309 BGB – Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit
die Verjährung von Ansprüchen gegen den Verwender wegen eines Mangels in den Fällen des § 438 Abs. 1 Nr. 2 und des § 634 a Abs. 1 Nr. 2 erleichtert oder in den sonstigen Fällen eine weniger als ein Jahr betragende Verjährungsfrist ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn erreicht wird; dies gilt nicht für Verträge, in die Teil B der Verdingungsordnung für Bauleistungen insgesamt einbezogen ist;
10. (Wechsel des Vertragspartners)
eine Bestimmung, wonach bei Kauf-, Dienst- oder Werkverträgen ein Dritter anstelle des Verwenders in die sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt oder eintreten kann, es sei denn, in der Bestimmung wird
b) im Falle vollmachtsloser Vertretung eine über § 179 hinausgehende Haftung auferlegt;
2. § 305 c Abs. 2 und die §§ 306 und 307 bis 309 dieses Gesetzes sowie Artikel 29 a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch finden auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte;