Source: http://kraken.slv.cz/23Cdo4064/2010
Timestamp: 2018-09-22 04:22:00+00:00
Document Index: 59422667

Matched Legal Cases: ['§ 677', '§ 35', '§ 266', 'soud ', 'soud ', 'Soud ', 'Soud ', 'čl. 16', 'čl. 17', 'Soud ', 'Soud ', 'Soud ', '§ 494', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 266', '§ 35', '§ 237', '§ 241', 'soud ', '§ 266', 'soud ', '§ 266', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 494', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§10', 'zákona č. 404', 'soud ', '§ 240', '§ 237', '§ 237', '§ 237', 'soud ', '§ 241', '§ 241', '§ 237', 'soud ', '§ 237', 'soud ', 'soud ', '§ 241', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 237', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 266', '§ 266', '§ 266', '§ 266', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 243', 'soud ', '§ 243']

23 Cdo 4064/2010
Dotčené předpisy: § 677 odst. 1 obč. zák., § 35 odst. 2 obč. zák., § 266 obch. zák.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Zdeňka Dese a soudců JUDr. Kateřiny Hornochové a JUDr. Ing. Pavla Horáka, Ph.D. ve věci žalobkyně Office Centre Vinohrady, spol. s r.o. v likvidaci, se sídlem v Praze 2, Římská 15, PSČ 120 00, IČO 41197216, zastoupené Mgr. Alešem Hanákem, advokátem, se sídlem v Pacově, Hronova 1078, proti žalované McKinsey & Company, Inc.Czech Republic, se sídlem 2711 Centerville Road Suite 400, Wilmington, Delaware 19808, Spojené státy americké, organizační složka se sídlem v Praze 2, Na Rybníčku 5, PSČ 120 00, IČO 61383023, zastoupené Mgr. Petrem Hanzalem, LL.M., advokátem, s adresou pro doručování: advokátní kancelář Weil, Gotshal & Manges s.r.o., se sídlem v Praze 1, Křižovnické nám. 193/2, o zaplacení nájemného, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 27 C 162/2005, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 17. února 2010, č. j. 19 Co 465/2009-269, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 17. února 2010, č. j. 19 Co 465/2009-269, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 2. dubna 2009, č. j. 27 C 162/2005-232, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 2 k dalšímu řízení.
Obvodní soud pro Prahu 2 rozsudkem ze dne 2. dubna 2009, č. j. 27 C 162/2005-232, uložil žalované zaplatit žalobkyni celkem 12 728 611 Kč s úroky z prodlení specifikovanými v jednotlivých výrocích pod body I XVII a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výroky pod body XVIII a IX).
Soud prvního stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení žalované částky z titulu dlužného nájemného z nebytových prostor nacházejících se v P., za období červen 2000 až leden 2002.
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že účastníci uzavřeli dne 8. září 1994 nájemní smlouvu na kancelářské prostory ve 2. patře domu v P., a na 15 parkovacích míst v podzemním parkovišti s účinností od 10. listopadu 1994 na dobu neurčitou s nájemným ve výši 37 046 DEM měsíčně. Ve smlouvě byla sjednána možnost ukončit ji výpovědí pouze za podmínek v ní výslovně uvedených. Pronajímatel byl oprávněn (čl. 16) smlouvu vypovědět v třicetidenní výpovědní lhůtě v případě, že bude nájemce po dobu třiceti dnů v prodlení s placením nájemného. Nájemce byl oprávněn (čl. 17) smlouvu vypovědět v třicetidenní výpovědní lhůtě v případě, že bude pronajímatel v prodlení s plněním jakéhokoliv svého závazku ze smlouvy a bude-li takové neplnění pokračovat po dobu šedesáti dnů po písemné upomínce ze strany nájemce, příp. ani v této lhůtě nezačne s nápravou takového neplnění či nebude v ní pokračovat. V článku 29 smlouvy účastníci sjednali závazek pronajímatele nepronajmout po dobu nájmu žádné prostory v budově, ani nesouhlasit s jejich podnájmem výslovně vyjmenovaným společnostem, mj. Coopers & Lybrand, ani žádné dceřinné nebo přidružené společnosti. Kromě toho se žalobkyně jako pronajímatel zavázala nedovolit žádnému nájemci nebo jinému uživateli budovy provozovat v ní podnikatelskou činnost související s potravinami, hazardními hrami ani jinou znevažující nebo pochybnou činnost. Nájemce mohl dále ukončit nájemní smlouvu s účinností ke konkrétním datům uvedeným ve smlouvě, pokud by zaplatil konkrétní částku ve smlouvě uvedenou. Po 30. listopadu 2009 mohla být smlouva vypovězena kteroukoliv ze smluvních stran v 90denní výpovědní lhůtě.
Soud prvního stupně dále zjistil, že žalobkyně měla od 18. dubna 1994 uzavřenou obdobnou nájemní smlouvu na nebytové prostory a parkovací místa v téže nemovitosti s nizozemskou společností PRICE WATERHOUSE ASSOCIATES B. V., která se několikrát přeměnila, a nakonec ke dni 1. července 1998 došlo k fúzi nadnárodních společností Price Waterhouse Associates a Coopers & Lybrand. V důsledku této fúze došlo k přeskupení českých dceřiných společností nově vzniklé skupiny a nástupcem se stala společnost PricewaterhouseCoopers Česká republika, a.s. V návaznosti na to se do předmětné budovy nastěhovali konzultanti (organizační a ekonomičtí poradci), kteří před fúzí pracovali pro Coopers & Lybrand a společnost PricewaterhouseCoopers se tak stala přímým konkurentem žalované. Žalovaná dopisem ze dne 25. listopadu 1998 upozornila žalobkyni na neplnění nájemní smlouvy pro nedodržení podmínky podle článku 29 nájemní smlouvy, dopisem ze dne 1. prosince 1999 informovala žalobkyni o svém úmyslu přestěhovat se přibližně v březnu příštího roku s tím, že v té době ukončí nájemní smlouvy podle článku 17 a dopisem ze dne 31. března 2000 nakonec nájemní smlouvu vypověděla pro neplnění povinností žalobkyně sjednaných v článku 29 nájemní smlouvy v třicetidenní výpovědní lhůtě stanovené v článku 17 nájemní smlouvy a poté se z budovy vystěhovala. Nájemné přitom hradila do 6. května 2000, kdy předpokládala, že nájemní vztah skončil s ohledem na datum 5. dubna 2000 na podacím lístku k výpovědi. Žalobkyně však měla za to, že nájem trval i nadále a pro neplacení nájemného žalovanou dne 17. ledna 2002 smlouvu o nájmu sama vypověděla.
Soud prvního stupně posoudil předmětnou nájemní smlouvu v souladu se závěrem odvolacího soudu jako platnou. Mezi stranami byl sporný pouze výklad obsahu závazku promítnutého do článku 29 nájemní smlouvy, a sice výklad anglického výrazu shall not rent , které lze do češtiny přeložit jako nepronajme i nebude pronajímat .
Soud prvního stupně po zhodnocení výsledků dokazování dospěl k závěru, že žalobkyně neporušila svoji povinnost zdržet se činnosti uvedené v článku 29 smlouvy, jinak řečeno nekonat, a neporušila závazek ve smyslu § 494 občanského zákoníku (dále jen obč. zák. ). S odkazem na článek 17 smlouvy konstatoval, že právo výpovědi je podmíněno porušením závazku ze strany pronajímatele, nikoliv jinou skutečností. Nastalá situace nemůže jít k tíži žalobkyně. Mohla by být důvodem pro odstoupení od smlouvy, ale toho se žalovaná nedovolala. Z těchto důvodů zhodnotil výpověď žalované jako neplatnou.
K odvolání žalované Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 17. února 2010, č. j. 19 Co 465/2009-269, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně i s jeho právními závěry. Za podstatné považoval skutečnost, že se žalobkyně nedopustila žádného jednání či opomenutí, kterým by porušila své povinnosti sjednané v článku 29 předmětné smlouvy, a proto výpověď nájemní smlouvy, kterou dala žalovaná žalobkyni, není po právu. Na tomto závěru nemůže nic změnit ani okolnost, že v jiném sporu týchž účastníků z předmětné nájemní smlouvy bylo rozhodnuto jinak. Je sice nesporné, že u jiného nájemce ve stejné nemovitosti došlo v průběhu trvání nájemního vztahu ke změnám. S účinností od 1. března 1996 nastoupila na místo původního nájemce Price Waterhouse Associates B.V. společnost Price Waterhouse, a.s. (IČO 00333522), která byla založena dle zakladatelského plánu společnosti Price Waterhouse Associates B.V. Haag. S účinností od 1. června 1997 byla tato společnost prodána společnosti BNP-Leasing, spol. s r.o. (IČO 61063029). Tyto změny se promítly i do předmětné nájemní smlouvy dodatky č. 3 ze dne 13. února 1996 a č. 4 ze dne 1. července 1997. V důsledku fúze nadnárodních společností Price Waterhouse Associates B.V. a Coopers & Lybrand došlo přeskupení českých dceřiných společností nově vzniklé skupiny a nástupcem se stala PricewaterhouseCoopers Česká republika, a.s., (IČO 61063029) a došlo současně i ke změně, resp. rozšíření předmětu její činnosti. Uvedená společnost se tak stala svojí činností jedním z významných konkurentů žalované. Tyto změny se však udály mimo sféru žalobkyně, která do nich neměla možnost jakýmkoliv způsobem zasáhnout. Společnost BNP-Leasing, spol. s r.o., v době trvání svého nájemního vztahu s žalobkyní změnila firmu (obchodní jméno) i předmět činnosti. Tento její postup žalobkyně nemohla nijak ovlivnit, tedy nedopustila se žádného jednání či opominutí, kterým by porušila své povinnosti plynoucí z článku 29 smlouvy mezi účastníky uzavřené. Ostatně z článku 29 smlouvy nevyplývá, že by povinnost žalobkyně zahrnovala i změnu nájemní smlouvy pro případ změny předmětu činnosti nájemce. Pokud by tomu tak bylo, stalo by se plnění smlouvy pro žalobkyni jako pronajímatele nemožným.
Odvolací soud aplikoval ustanovení § 266 obchodního zákoníku (dále jen obch. zák. ) a § 35 obč. zák a dospěl k tomu, že v článku 29 smlouvy si účastníci dohodli, že v průběhu doby nájmu pronajímatel nepronajme, nebude pronajímat, nesmí pronajmout či se zdrží pronájmu (formulace se liší jednotlivými překlady), ani nedá souhlas s podnájmem v budově nebo kterékoli budově přilehlé k budově vlastněné nebo spravované pronajímatelem nebo jakoukoli z jeho dceřiných nebo přidružených společností společnostem v nájemní smlouvě vyjmenovaným. Z článku 29 nájemní smlouvy nevyplývá, že by povinnost žalobkyně jako pronajímatele zahrnovala i změnu nájemní smlouvy pro případ změny předmětu činnosti nájemce. Žalobkyni proto náleží nájemné tak, jak je požadováno žalobou.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, odkazujíc co do jeho přípustnosti na ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř. ) a co do důvodů na ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. (napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci).
Dovolatelka namítla, že odvolací soud po právní stránce nesprávně posoudil otázku, zda došlo k porušení nájemní smlouvy a v ní obsažené konkurenční doložky, které by opravňovalo dovolatelku k ukončení nájmu výpovědí.
Podle dovolatelky nelze nájem redukovat na pouhé uzavření nájemní smlouvy, ale je jej nutno chápat jako synallagmatický vztah, kdy jedna strana (pronajímatel) přenechává druhé straně (nájemci) věc k užívání, a ta jí za to platí sjednanou úplatu. V situaci, kdy bylo prokázáno, že žalobkyně po dobu 21 měsíců přenechávala prostory v jejím domě k užívání konkurenční společnosti PricewaterhouseCoopers, je podle názoru dovolatelky zřejmé, že žalobkyně konala v rozporu s nájemní smlouvou a porušila svůj závazek zdržet se pronájmu nebytových prostor v domě užívaném žalovanou jejím konkurentům.
Soudy obou stupňů pominuly podle názoru dovolatelky výkladová pravidla stanovená v obchodním zákoníku. Podle ustanovení § 266 odst. 2 obchodního zákoníku (dále jen obch. zák. ) má být projev vůle vykládán podle významu, který by mu zpravidla přikládala osoba v postavení osoby, které byl projev vůle určen. Konkurenční doložka má v obdobných smlouvách o nájmu nebytových prostor zpravidla jediný význam, resp. účel, a tím je zamezit přítomnosti přímých konkurentů nájemce. Výklad, že konkurenční doložku je třeba interpretovat, jako by obsahovala pouze závazek zdržet se samotného uzavření (podpisu) nájemní smlouvy s vyjmenovanými konkurenty, popírá smysl konkurenční doložky. Odvolací soud porušil také další výkladové pravidlo promítnuté do ustanovení § 266 odst. 4 obch. zák. podle něhož je třeba projev vůle připouštějící různý výklad v pochybnostech vykládat k tíži strany, která jako první v jednání tohoto výrazu použila. V dané věci byl výraz shall not rent , který odvolací soud chápal jako nepronajme , nebude pronajímat , nesmí pronajmout , či zdrží se pronájmu , poprvé použit žalobkyní v návrhu nájemní smlouvy. Namístě by tedy bylo vyložit konkurenční doložku k tíži žalobkyně.
Dovolatelka poukázala i na posouzení nájemní smlouvy, jejího obsahu i výpovědi smlouvy v paralelním soudním řízení, o němž je u Nejvyššího soudu České republiky vedeno dovolací řízení pod sp. zn. 32 Cdo 3419/2009.
Dovolatelka má za to, že žalobkyně konala v rozporu s nájemní smlouvou a porušila svůj závazek zdržet se pronájmu nebytových prostor ve stejné budově jejím konkurentům, a proto byla její výpověď nájemní smlouvy v souladu se sjednanými podmínkami.
Žalovaná navrhla zrušení rozsudku odvolacího soudu i rozsudku soudu prvního stupně a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobkyně se k dovolání vyjádřila tak, že závěry odvolacího soudu považuje za správné.
V následných podáních ze dne 20. ledna 2011 a ze dne 20. února 2012 žalovaná setrvala na svých tvrzeních, jež doplnila o informaci, že Nejvyšší soud České republiky usnesením ze dne 24. srpna 2010, č. j. 32 Cdo 3419/2009-444, odmítl dovolání žalobkyně s tím, že neshledal, že by odvolací soud řešil otázku platnosti výpovědi nájemní smlouvy v rozporu s hmotným právem a rozhodovací praxí soudů, přičemž již vůbec nedovodil tvrzený rozpor právního posouzení výpovědi odvolacím soudem s ustanovením § 494 obč. zák. Vrchní soud v Praze v této věci totiž dospěl v otázce platnosti výpovědi z nájemní smlouvy k opačnému závěru, a sice že nájemní smlouva byla podle zjištění soudu prvního stupně v této konkurenční doložce porušena, přičemž za porušení nelze považovat skutečnost, že subjekty od účastníků tohoto řízení odlišné uzavřely smlouvu o fúzi, nýbrž to, že po datu 1. července 1998 žalobkyně pronajímala prostory v téže budově jednomu ze smlouvou zakázaných konkurentů nájemce (žalované) . Žalovaná současně sdělila, že ústavní stížnost proti uvedenému usnesení Nejvyššího soudu České republiky byla Ústavním soudem usnesením ze dne 1. února 2012 odmítnuta jako zjevně neopodstatněná.
Nejvyšší soud České republiky (dále jen Nejvyšší soud ) jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) se zřetelem k bodu 7 článku II části první zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání projednal a rozhodl o něm podle občanského soudního řádu ve znění účinném do 31. prosince 2012.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o. s. ř., se nejprve zabýval tím, zda je dovolání přípustné.
Proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu je dovolání přípustné za podmínek uvedených v § 237 odst. 1 písm. b) a písm. c) o. s. ř. O případ uvedený pod písm. b) se v projednávané věci nejedná, přípustnost dovolání může být proto dána jen za podmínek uvedených v § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
Podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je dovolání proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, přípustné za podmínky, že dovolání není přípustné podle písmena b) tohoto ustanovení a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy,
řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle § 241a odst. 2 písm. a) a § 241a odst. 3 o. s. ř. se nepřihlíží.
Předpokladem přípustnosti dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je, že řešená právní otázka měla pro rozhodnutí o věci určující význam, tedy že nešlo jen o takovou otázku, na níž výrok odvolacího soudu nebyl z hlediska právního posouzení založen.
Po přezkoumání napadeného rozhodnutí dospěl Nejvyšší soud k závěru, že rozsudek odvolacího soudu má zásadní právní význam a dovolání je v dané věci přípustné podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., neboť Vrchní soud v Praze v rozsudku ze dne 12. března 2009, č. j. 11 Cmo 336/2008-422, a Městský soud v Praze v rozsudku ze dne 17. února 2010, č. j. 19 Co 465/2009-269, provedly rozdílný výklad článku 29 smlouvy o nájmu uzavřené účastníky dne 8. září 1994.
Žalovaná uplatnila dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., tedy že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Podstatou dovolacích námitek žalobkyně je její zpochybnění právního posouzení, které odvolací soud učinil při posouzení článku 29 předmětné smlouvy. Odvolací soud při výkladu tohoto článku vyšel ze skutkového zjištění, že v článku 29 předmětné smlouvy strany sjednaly, že v průběhu doby nájmu pronajímatel nepronajme, nebude pronajímat, nesmí pronajmout či se zdrží pronájmu (formulace se podle odvolacího soudu liší jednotlivými překlady), ani nedá souhlas s podnájmem žádného prostoru v budově nebo v kterékoli budově přilehlé k budově vlastněné nebo spravované pronajímatelem nebo jakoukoliv z jeho dceřiných nebo přidružených společností, společnostem: KPMG Peat Marwick, Coopers & Lybrand, Art Andersen, Deloitt & Touche, Ernst & Zouny, Artur D. Little, AT Kearney, CSC Inde Gemini, Bain & Co., Booz Allen, Boston Consulting Group, ani žádné jejich dceřinné nebo přidružené společnosti. Tímto skutkovým zjištěním je dovolací soud v případě dovolání, jehož přípustnost je založena na § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., vázán a nemůže je přezkoumávat.
Na základě tohoto skutkového zjištění a shora popsaného skutkového zjištění o změnách v osobě nájemce odvolací soud dovodil, že změny na straně nájemce nemohla žalobkyně nikterak ovlivnit a nedopustila se tedy žádného jednání či opominutí, kterým by porušila své povinnosti plynoucí z článku 29 předmětné smlouvy. Výpověď učiněná žalovanou je tudíž neplatná.
Nejvyšší soud se s tímto závěrem neztotožňuje.
Podle článku 17 smlouvy o nájmu byl nájemce oprávněn smlouvu vypovědět v třicetidenní výpovědní lhůtě v případě, že pronajímatel bude v prodlení s plněním jakéhokoliv svého závazku ze smlouvy a bude-li takové neplnění pokračovat po dobu šedesáti dnů po písemné upomínce ze strany nájemce, příp. pronajímatel ani v této lhůtě nezačne s nápravou takového neplnění či nebude v ní pokračovat. Jedním ze závazků pronajímatele byl závazek podle článku 29 smlouvy o nájmu nepronajmout (nepronajímat) žádné prostory v budově nebo v kterékoli budově přilehlé k budově vlastněné nebo spravované pronajímatelem nebo jakoukoliv z jeho dceřiných nebo přidružených společností, ani souhlasit s jejich podnájmem vyjmenovaným společnostem, mj. Coopers & Lybrand, ani žádné jejich dceřiné nebo přidružené společnosti.
Odvolací soud v odůvodnění svého rozhodnutí správně uvedl, že zásadní je výklad článku 29 nájemní smlouvy. Tento výklad však řádným způsobem neprovedl.
Podle § 266 odst. 1 obch. zák. se projev vůle vykládá podle úmyslu jednající osoby, jestliže tento úmysl byl straně, které je projev vůle určen, znám nebo jí musel být znám.
Podle § 266 odst. 2 obch. zák. v případech, kdy projev vůle nelze vyložit podle odstavce 1, vykládá se projev vůle podle významu, který by mu zpravidla přikládala osoba v postavení osoby, které byl projev vůle určen. Výrazy používané v obchodním styku se vykládají podle významu, který se jim zpravidla v tomto styku přikládá.
Podle § 266 odst. 3 obch. zák. při výkladu vůle podle odstavců 1 a 2 se vezme náležitý zřetel ke všem okolnostem souvisejícím s projevem vůle, včetně jednání o uzavření smlouvy a praxe, kterou strany mezi sebou zavedly, jakož i následného chování stran, pokud to připouští povaha věcí.
Podle § 266 odst. 4 obch. zák. projev vůle, který obsahuje výraz připouštějící různý výklad, je třeba v pochybnostech vykládat k tíži strany, která jako první v jednání tohoto výrazu použila.
Odvolací soud vyložil ustanovení článku 29 smlouvy o nájmu tak, že se pronajímatel zavázal neuzavřít nájemní smlouvu s některou z vyjmenovaných společností či žádné jejich dceřiné či přidružené společnosti. Tento závazek by tedy podle odvolacího soudu pronajímatel mohl porušit pouze svým jednáním či opominutím.
Při výkladu tohoto právního úkonu nelze pominout, že toto ustanovení smlouvy ve spojení s článkem 17 zajišťovalo, že v předmětné budově, resp. v dalších specifikovaných budovách nebudou společně umístěny konkurenční společnosti specifikované ve smlouvě. Pokud by se tak stalo, nestanoví podle skutkového zjištění soudu prvního stupně, resp. odvolacího soudu smlouva sankci pronajímateli za tento stav, např. sjednáním smluvní pokuty, ale dává možnost nájemci ukončit nájemní vztah výpovědí (podle skutkového zjištění bylo možno smlouvu před 30. listopadem 2009 vypovědět pouze ze sjednaných důvodů) a tím mu umožnit specifikované budovy opustit a tím napravit pro něj nežádoucí stav. Z tohoto pohledu pak za porušení závazku pronajímatele je třeba posoudit i stav, kdy sice pronajímatel vlastním jednáním či opominutím nezpůsobil situaci, že v této budově mají právo nájmu jak žalovaná, tak i vyjmenovaná společnost, nicméně tato situace objektivně nastala, např. v důsledku fúze společností. Jestliže tedy soud dospěje k závěru, že v důsledku fúze shora vyjmenovaných společností nastala situace, že v některé ze specifikovaných budov má právo nájmu některá z vyjmenovaných, či jejich dceřiných či přidružených společností (tato otázka předmětem dovolacího přezkumu učiněna nebyla), tak již tento stav znamená porušení závazku pronajímatele podle článku 29 smlouvy, i když tento stav nastal objektivně nezávisle na vůli pronajímatele. Bylo věcí pronajímatele, aby si smluvně zajistil, že k takové situaci dojít nemůže, resp. aby si sjednal, že na takový případ se ustanovení článku 29 smlouvy nevztahuje.
Výklad provedený odvolacím soudem tedy správný není. Věc byla tudíž z hlediska uplatněných dovolacích důvodů odvolacím soudem nesprávně právně posouzena.
Nejvyšší soud proto podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. rozsudek odvolacího soudu zrušil. Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozsudek soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud podle § 243b odst. 3 o. s. ř. i tento rozsudek a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.