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Timestamp: 2016-10-26 09:35:51
Document Index: 266430100

Matched Legal Cases: ['Art. 42', 'Art. 42', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 99', 'BGE', 'Art. 317', 'Art. 99', 'Art. 99', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 53', 'Art. 272', 'Art. 257', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_470/2015 (12.01.2016)
4A_470/2015 � � Urteil vom 12. Januar 2016
beide vertreten durch Rechtsanwalt Lorenz Fellmann,
K�ndigung des Mietvertrags,
vom 24. Juli 2015.
A.a.�D.________, der Ehemann von A.________ (Kl�gerin, Beschwerdef�hrerin, Mieterin) mietete im Jahr 1989 ein Ladenlokal an der Strasse U.________ in V.________. Nach seinem Tod im Jahr 1997 trat seine Ehefrau in diesen Mietvertrag ein. Mit Kaufvertrag vom 21. Februar 2013 erwarben B.B.________ und C.B.________ (Beklagte, Beschwerdegegner, Vermieter) die Liegenschaft, in der sich das Ladenlokal befindet, zu Gesamteigentum. Der �bergang von Nutzen und Schaden wurde per 1. M�rz 2013 vereinbart; der Eigentums�bergang erfolgte am 18. M�rz 2013.
A.b.�Am 27. Februar 2013 informierte der Vermieter 1 die Mieter an der Strasse U.________ in V.________ �ber die Hand�nderung und teilte mit, dass er (im Rahmen seiner Einzelunternehmung E.________) per 1. M�rz 2013 die Liegenschaftsverwaltung �bernehme. Gleichzeitig ersuchte er die Mieter um Mitteilung der aktuellen Kontaktdaten auf einem Fragebogen. Das Schreiben war an den verstorbenen Ehemann der Mieterin gerichtet.
A.c.�Am 28. Februar 2013 orientierte der Vermieter 1 die Mieter, dass die Elektroanlagen der Liegenschaft am 5. M�rz 2013 um 15.00 Uhr �berpr�ft w�rden und bat um Anwesenheit. Der Fragebogen wurde von der Mieterin oder ihrem Sohn am 3. M�rz 2013 retourniert und gleichzeitig hinsichtlich der beabsichtigten Elektrokontrolle mitgeteilt, dass nicht innerhalb eines Tages umdisponiert werden k�nne. Weder im Fragebogen noch im Begleitbrief wurde darauf aufmerksam gemacht, dass der Ehemann der Mieterin verstorben war. Die Verwaltung versuchte in der Folge wiederholt (schriftlich, telefonisch) ohne Erfolg, mit der Mieterschaft Kontakt aufzunehmen, wobei sie weiterhin davon ausging, Ansprechpartner sei der verstorbene Ehemann der Mieterin. Diese holte auch einen eingeschriebenen Brief vom 18. M�rz 2013 nicht ab.
A.d.�Mit Brief vom 9. April 2013 teilte der Vermieter 1 mit, dass am 18. April 2013 um 08.00 Uhr eine Elektrokontrolle im Ladenlokal stattfinden werde. Er verwies auf die bisherigen erfolglosen Versuche der Kontaktaufnahme und drohte an, dass sich die Vermieterschaft n�tigenfalls eigenst�ndig Zugang zum Laden verschaffen werde, falls niemand anwesend sei. Die Vermieter verschafften sich am 18. April 2013 in Abwesenheit der Mieterin bzw. deren Sohnes zwangsweise Zugang zum Ladenlokal und tauschten die Schl�sser aus.
A.e.�Ebenfalls am 9. April 2013 k�ndigte der Vermieter 1 das Mietverh�ltnis per 31. Oktober 2013. Die Mieterin focht diese K�ndigung an. Am 20. Juni 2013 fand die diesbez�gliche Schlichtungsverhandlung statt. Am selben Tag sprachen die Vermieter 1 und 2 eine weitere ausserordentliche K�ndigung per 31. Dezember 2013 aus, diesmal Namens der Gesamteigent�mer und gerichtet an die Mieterin.
B.a.�Mit Klage vom 18. Juli 2013 beim Regionalgericht Berner Jura-Seeland beantragte die Kl�gerin im Wesentlichen, die K�ndigung vom 9. April 2013 sei aufzuheben, da nichtig, ung�ltig, anfechtbar und missbr�uchlich. Eventualiter sei das Mietverh�ltnis angemessen zu erstrecken.
Mit einer zweiten Klage vom 12. September 2013 beim gleichen Gericht stellte die Kl�gerin das Rechtsbegehren, die zweite K�ndigung in gleicher Sache vom 20. Juni 2013 des Mietvertrages vom 30. April 1989 mit dem ortsun�blichen Termin 31. Dezember 2013 betreffend den Laden im Erdgeschoss links mit Kellerabteil, an der Strasse U.________, in V.________, sei aufzuheben. Da sie noch innerhalb der Sperrfrist des ersten Verfahrens ausgesprochen wurde, sei sie aufzuheben, da nichtig, ung�ltig, anfechtbar und missbr�uchlich. Eventualiter beantragte sie auch in dieser Klage eine angemessene Erstreckung des Mietverh�ltnisses.
Nachdem das Regionalgericht die beiden Verfahren vereinigt hatte, wies es (Einzelrichterin) mit Entscheid vom 13. November 2014 die Klagen vom 18. Juli 2013 und vom 12. September 2013 ab.
B.b.�Mit Berufung beim Obergericht des Kantons Bern beantragte die Kl�gerin die Aufhebung des Entscheides des Regionalgerichts und die Gutheissung der Klagen. Das Obergericht entschied am 24. Juli 2015, das Verfahren betreffend die Klage vom 18. Juli 2013 werde als gegenstandslos abgeschrieben (Disp.Ziffer 1) und die Klage vom 12. September 2013 werde abgewiesen (Disp.Ziffer 2) unter entsprechender Kosten- und Entsch�digungsfolge f�r beide kantonalen Instanzen (Disp.Ziffer 3 und 4).
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdef�hrerin dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts sei kostenf�llig aufzuheben. Es sei festzustellen, dass die K�ndigungen vom 9. April und 20. Juni 2013 nichtig seien. Eventualiter sei das Mietverh�ltnis um drei Jahre bis 1. Oktober 2013 (recte: 1. Oktober 2018) zu erstrecken. Die Beschwerdegegner schliessen auf kostenf�llige Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung verzichtet. Die Beschwerdef�hrerin hat unaufgefordert eine Replik eingereicht; die Beschwerdegegner verzichteten auf eine inhaltliche Stellungnahme dazu. Schliesslich hat die Beschwerdef�hrerin - nicht vertreten durch ihren Rechtsvertreter - eine weitere Eingabe und dieser selber auch noch eine Triplik eingereicht. Am 7. Januar 2016 erfolgte eine weitere pers�nliche Eingabe der Beschwerdef�hrerin. Diese Eingaben werden den Beschwerdegegnern mit diesem Entscheid zugestellt.
Die Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erf�llt. Unter Vorbehalt einer rechtsgen�glichen Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 BGG) ist auf die Beschwerden einzutreten.
Unerl�sslich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 sowie Art. 106 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdef�hrende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekr�ftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erw�gungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). Erf�llt eine Beschwerde diese Anforderungen nicht, ist darauf nicht einzutreten.
1.3.�Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Tatsachen oder Beweismittel, die sich auf das vorinstanzliche Prozessthema beziehen, jedoch erst nach dem angefochtenen Entscheid eingetreten oder entstanden sind (sog. echte Noven), k�nnen von vornherein nicht durch das weitergezogene Urteil veranlasst worden sein und sind somit im Verfahren vor dem Bundesgericht in jedem Fall unzul�ssig (Urteile 4A_642/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.4; 2C_94/2009 vom 16. Juni 2009 E. 2.2; vgl. auch BGE 133 IV 342 E. 2.1 S. 343 f.; siehe demgegen�ber zum Novenrecht im Berufungsverfahren Art. 317 Abs. 1 ZPO). Unbeachtlich ist daher namentlich der von der Beschwerdef�hrerin nachtr�glich eingereichte Strafbefehl gegen den Beschwerdegegner 1 vom 15. Oktober 2015; abgesehen davon hat dieser ohnehin nichts mit der vorliegenden Streitsache zu tun, betrifft er doch eine Verletzung des Geheim- oder Privatbereichs durch Aufnahmeger�te und nicht den von der Beschwerdef�hrerin geltend gemachten Hausfriedensbruch. Auch der mit nachtr�glicher Eingabe vom 7. Januar 2016 eingereichte Strafbefehl vom 16. November 2015 betreffend geringf�gige Sachbesch�digung kann als echtes Novum von Vornherein nicht ber�cksichtigt werden.
Nicht zul�ssig ist aber auch der mit der Beschwerde eingereichte Strafentscheid des Regionalgerichts vom 18. Juni 2015 mit Kurzbegr�ndung vom 23. Juni 2015 betreffend Hausfriedensbruch. Durch die materielle Begr�ndung im angefochtenen Entscheid veranlasst im Sinn von Art. 99 Abs. 1 BGG k�nnen neue Tatsachen und Beweismittel nur sein, wenn bestimmte Sachumst�nde dadurch erstmals Rechtserheblichkeit gewinnen (zit. Urteil 4A_642/2009 E. 2.4; ULRICH MEYER/JOHANNA DORMANN, in: Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 2011, N. 47 zu Art. 99 BGG mit Hinweisen). Die Frage, ob die Beschwerdef�hrerin berechtigt war, das Betreten des Mietobjekts f�r die Elektrokontrolle zu verweigern, war aber von Anfang an Gegenstand des Streits und nicht neu. Die Beschwerdef�hrerin legt sodann nicht dar, weshalb sie den Strafentscheid des Regionalgerichts vom 18. Juni 2015 nicht der Vorinstanz eingereicht hat, nachdem deren Urteil erst sp�ter, am 24. Juli 2015, erging.
Die Vorinstanz liess offen, ob die K�ndigung vom 9. April 2013 - wie vom Regionalgericht angenommen - aus formellen Gr�nden nichtig gewesen w�re. Denn die Beschwerdegegner h�tten deren Nichtigkeit im Berufungsverfahren anerkannt und damit den prozessualen Abstand erkl�rt. Dieses Verfahren sei deshalb als gegenstandslos abzuschreiben.
Die Beschwerdef�hrerin macht zwar geltend, die Vorinstanz h�tte nicht auf Gegenstandslosigkeit schliessen d�rfen; vielmehr h�tte die erste Klage gutgeheissen werden m�ssen. Sie r�gt aber nur, dieses "Obsiegen" der Beschwerdef�hrerin habe die 3-j�hrige Sperrfrist nach Art. 271a lit. e Ziff. 1 und 2 ausgel�st, weshalb die K�ndigung vom 20. Juni 2013 bereits deshalb nichtig sei, weil sie w�hrend dieser Sperrfrist ausgesprochen worden und damit nichtig sei. Dass die Vorinstanz nicht auf Nichtigkeit zufolge Verletzung des zeitlichen K�ndigungsschutzes erkannt habe, weil mit der zweiten K�ndigung nur ein Formfehler bei der ersten K�ndigung korrigiert worden sei, sei rechtsfehlerhaft, denn der zeitliche K�ndigungsschutz w�hrend des mietrechtlichen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens setze gem�ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung keine missbr�uchlichen K�ndigungsmotive voraus.
Letzteres trifft zwar zu (BGE 131 III 33 E. 1-3). Trotzdem ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass vorliegend Art. 271a lit. d OR nicht anwendbar ist. Trotz der grunds�tzlich abschliessenden Aufz�hlung der Ausnahmen in Art. 271a Absatz 3 OR anerkennt das Bundesgericht die Zul�ssigkeit einer K�ndigung w�hrend eines h�ngigen Verfahrens oder innerhalb der dreij�hrigen Sperrfrist, wenn der Vermieter mit der erneuten K�ndigung nicht die Absicht bekundet, sich am Mieter zu r�chen, sondern lediglich die in einem fr�heren Verfahren aus formellen Gr�nden (insb. Formmangel) als nichtig oder unwirksam erkannte K�ndigung "wiederholt". In einem solchen Fall bringt der Vermieter bloss den fr�her schon bestehenden K�ndigungswillen zum Ausdruck (BGE 141 III 101 E. 2.8 S. 105 f. mit Hinweisen).
Das Regionalgericht und mit ihm die Vorinstanz haben die ausserordentliche K�ndigung vom 20. Juni 2013 gest�tzt auf Art. 257f Abs. 3 OR (Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt oder R�cksichtnahme) gesch�tzt.
3.1.�Grundlage dieser W�rdigung ist, dass die Beschwerdef�hrerin trotz wiederholter Aufforderung durch den Beschwerdegegner 1 ohne sachlichen Grund die Besichtigung des Mietobjekts verweigert hat. Die Vorinstanz ging unter Hinweis auf die Begr�ndung des Regionalgerichts davon aus, dass die Beschwerdegegner gem�ss Art. 257h Abs. 2 OR und Ziffer 16 des Mietvertrages ein Zutrittsrecht besassen. Sie verwarf in diesem Zusammenhang mit einer doppelten Begr�ndung den Einwand der Beschwerdef�hrerin, der Beschwerdegegner 1 habe mangels Vermieterstellung gar kein Weisungsrecht gegen�ber den Mietern gehabt, h�tte also den Zutritt f�r die Elektrokontrolle nicht verlangen d�rfen. Wenn ein Entscheid auf zwei unabh�ngigen Begr�ndungen beruht, muss die beschwerdef�hrende Partei beide anfechten, ansonsten auf die Beschwerde nicht eingetreten werden kann (BGE 133 IV 119 E. 6.3 S. 120 f. mit Hinweisen). Zur zweiten Begr�ndung, dass der Beschwerdef�hrerin gem�ss ihren eigenen Aussagen in der Berufung seit November 2012 bewusst war, dass der Beschwerdegegner 1 zu Verwaltungshandlungen in der besagten Liegenschaft erm�chtigt sei, �ussert sich die Beschwerdef�hrerin nicht. Sie macht nur in absolut ungen�gender Weise geltend, die Ausf�hrungen der Vorinstanz seien "herbeifabuliert und unzutreffend". Mangels rechtsgen�glicher R�ge ist daher darauf nicht einzutreten.
3.2.�Aus dem neu eingereichten Strafentscheid des Regionalgerichts vom 18. Juni 2015 k�nnte - selbst wenn dieser prozessual zu ber�cksichtigen w�re, was nicht der Fall ist (vgl. E. 1.3 hiervor) - nichts abgeleitet werden. Die Beschwerdef�hrerin meint, damit sei erstellt, dass die Verweigerung des Zutritts nicht missbr�uchlich gewesen sei. Das Zivilgericht ist jedoch nicht an die Beurteilung der Widerrechtlichkeit in einem Strafurteil gebunden, zumal v�llig offen ist, ob die Strafrichterin vom gleichen - f�r das Zivilgericht prozessual massgeblichen - Sachverhalt ausgegangen ist (vgl. statt vieler: ROLAND BREHM, Berner Kommentar, 4. Aufl. 2013, N. 26 zu Art. 53 OR). Der Strafentscheid behandelt die Frage, ob sich der Beschwerdegegner 1 gegen den Willen der Beschwerdef�hrerin eigenm�chtig Zutritt verschaffen durfte, nicht die Frage, ob er gest�tzt auf den Mietvertrag Anspruch darauf gehabt h�tte, dass ihm die Beschwerdef�hrerin den Zutritt gew�hrt.
3.3.�Die Beschwerdef�hrerin hatte im Zusammenhang mit der Verweigerung der Zutritts f�r die Elektrokontrollen geltend gemacht, diese seien nur vorgeschoben worden. Die Vorinstanz stellte im Rahmen ihrer einleitenden prozessualen Ausf�hrungen fest, dabei handle es sich um ein neues und damit versp�tetes Vorbringen. Die Beschwerdef�hrerin r�gt dies als unrichtige Sachverhaltsfeststellung. Bereits in ihrer Eingabe bei der Schlichtungsbeh�rde vom 2. Juni 2013 habe sie ausgef�hrt, die Elektrokontrolle sei nur Vorwand gewesen und die K�ndigung daher missbr�uchlich.
Darauf ist nicht weiter einzugehen. Die Vorinstanz hat sich n�mlich trotz dieses Hinweises auf die Novenschranke inhaltlich mit dem Einwand der Beschwerdef�hrerin, die Elektrokontrolle sei gem�ss Sicherheitsnachweis bereits am 18. M�rz 2013 durchgef�hrt worden (und das Verlangen nach einer nochmaligen Kontrolle demnach schikan�s gewesen), auseinandergesetzt. Sie kam zum Ergebnis, dass am 18. M�rz 2013 keine gen�gende Kontrolle stattgefunden hatte. Auf die diesbez�gliche Begr�ndung der Vorinstanz geht die Beschwerdef�hrerin nicht ein; die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als nicht hinreichend begr�ndet (vgl. E. 1.1 hiervor).
Die Vorinstanz stellte fest, der Einwand, die K�ndigungen seien eine Reaktion auf die Strafanzeige gegen den Beschwerdef�hrer 1 wegen des "Einbruchs" am 18. April 2013 gewesen, womit es sich um Rachek�ndigungen gehandelt habe, sei erst im Rahmen der Berufung und damit versp�tet vorgebracht worden. Auch diesbez�glich r�gt die Beschwerdef�hrerin eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung. Und auch diesbez�glich gilt das oben Ausgef�hrte. Die Vorinstanz hat n�mlich auch dieses Vorbringen - trotz dem prozessrechtlichen Vorbehalt - materiell gew�rdigt und festgestellt, der Einwand sei durch nichts untermauert und erscheine als blosse Schutzbehauptung. Vielmehr sei klar - wie bereits erw�hnt - dass die Beschwerdegegner mit der K�ndigung vom 20. Juni 2013 einen (m�glichen) formellen Fehler korrigieren wollten, nachdem sie vom Vorsitzenden an der gleichentags stattgefundenen Schlichtungsverhandlung darauf hingewiesen worden waren, dass die erste K�ndigung vom 9. April 2013 allenfalls aus formellen Gr�nden nichtig sein k�nnte. Wenn die Vorinstanz gest�tzt auf die Formulierung im Begleitbrief zur K�ndigung vom 20. Juni 2013 ("Ich k�ndige Ihnen [...] gest�tzt auf die heutige Meinungs�usserung der Schlichtungsbeh�rde [...] nochmals [...]") das K�ndigungsmotiv in der Korrektur des formellen Mangels der K�ndigung vom 9. April 2013 sah, ist dies nicht willk�rlich.
Die Beschwerdef�hrerin bezieht den Vorwurf der Rachek�ndigung nach Hausfriedensbruch - d.h. wegen der diesbez�glichen Strafanzeige - auf beide K�ndigungen. Soweit dies die fr�here K�ndigung vom 9. April 2013 betrifft, entbehrt der Einwand mit Blick auf das Datum des die Strafanzeige ausl�senden "Einbruchs" (18. April 2013) jeder Logik, wie die Beschwerdegegner zutreffend ausf�hren. Offensichtlich unbehelflich ist auch der Einwand, die K�ndigung sei aus Rache erfolgt wegen der berechtigten Weigerung der Mieter, den Weisungen der Beschwerdegegner Folge zu leisten, waren doch die Weisungen eben nicht unberechtigt.
Die Vorinstanz hat somit die K�ndigung vom 20. Juni 2013 zu Recht als g�ltig qualifiziert. Die eventualiter verlangte Erstreckung des Mietverh�ltnisses hat sie abgelehnt, weil gem�ss Art. 272a Abs. 1 lit. b OR bei einer K�ndigung wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR) eine Erstreckung ausgeschlossen sei. Die Beschwerdef�hrerin verlangt erneut eine Erstreckung, ohne mit einem Wort auf die Begr�ndung der Vorinstanz einzugehen. Auch darauf ist mangels rechtsgen�glicher R�ge nicht einzutreten (vgl. E. 1.1 hiervor).
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens wird die Beschwerdef�hrerin daf�r kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).