Source: https://interpretacje-podatkowe.org/budynek-mieszkalny/0461-itpb4-4511-796-1-2016-kk
Timestamp: 2018-10-22 19:09:49+00:00
Document Index: 59793220

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 14', 'art. 235', 'art. 4', 'art. 69', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 10', 'SA/Wa ', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 46', 'art. 48', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 52', 'art. 47', 'art. 53']

♦ › Budynek mieszkalny › 0461-ITPB4.4511.796.1.2016.KK
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, 2 stycznia 2017 r.
Czy cena uzyskana z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, będzie stanowiła przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r, poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 2 listopada 2016 r. (data wpływu 8 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 8 listopada 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli w dniu 20 grudnia 2004 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr X, obszaru 426 m2, dla której Sąd Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą. Wraz prawem użytkowania wieczystego gruntu nabywcy nabyli prawo własności budynku mieszkalnego znajdującego się na tej działce, który stanowił odrębny od gruntu przedmiot własności, związany z prawem użytkowania wieczystego (art. 235 kodeksu cywilnego). Nabycie nastąpiło do majątku objętego wspólnością ustawową Wnioskodawcy i jego małżonki za cenę 22.000 zł. W cenie nie wyodrębniono wartości prawa użytkowania wieczystego i ceny budynku mieszkalnego.
Na mocy decyzji Prezydenta Miasta z dnia 8 lipca 2011 r. przysługujące Wnioskodawcy i jego małżonce prawo użytkowania wieczystego działki nr X zostało przekształcone w prawo własności nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83). Decyzja stała się ostateczna w dniu 3 sierpnia 2011 r. Wysokość opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ustalono na kwotę 23.200 zł jako różnicę pomiędzy wartością prawa własności gruntu a prawem użytkowania wieczystego, stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w związku z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W wycenie sporządzonej na potrzeby postępowania administracyjnego wartość gruntu jako prawa własności ustalono na 104.800 zł, a wartość prawa użytkowania wieczystego na 81.600 zł, różnica pomiędzy tymi wartościami to 23.200 zł. Od tak ustalonej opłaty Prezydent Miasta udzielił bonifikaty w wysokości 95%, więc opłata uiszczona przez użytkowników wieczystych wyniosła 1.160 zł.
Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 4 sierpnia 2016 r. zawartej w formie aktu notarialnego Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedali nieruchomość (już po przekształceniu jako własność) - działkę nr X zabudowaną budynkiem mieszkalnym - dla której Sąd Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą, za cenę 500.000 zł. W cenie nie wyodrębniono wartości gruntu i budynku.
Czy cena uzyskana z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawcę i jego małżonkę nieruchomości oznaczonej jako działka nr X, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą będzie stanowiła przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.)?
Czy przy uznaniu, że cena uzyskana ze sprzedaży nieruchomości opisanej w pytaniu 1 stanowi przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), to czy przychodem takim jest cała uzyskana cena, czy też jedynie wartość gruntu?
Czy przy uznaniu, że wartość gruntu w cenie uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości opisanej w pytaniu 1 stanowi przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), to czy kosztem nabycia tego gruntu w rozumieniu art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wartość prawa użytkowania wieczystego tego gruntu na dzień przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz opłata za przekształcenie poniesiona przez użytkowników wieczystych?
W ocenie Wnioskodawcy cała kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka nr X, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą nie jest przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.).
Zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył nieruchomość w 2004 r. Wówczas grunt był w użytkowaniu wieczystym, ale budynek mieszkalny stanowił odrębny przedmiot własności związany z prawem użytkowania wieczystego. W 2011 r. nastąpiło w trybie administracyjnoprawnym przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - na mocy decyzji administracyjnej. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nie było nowym nabyciem tej samej nieruchomości, ani nabyciem prawa własności nieruchomości, lecz przekształceniem istniejącego prawa. Własność nieruchomości, która powstała w 2011 r. jest kontynuacją wcześniej istniejącego prawa użytkowania wieczystego. Przekształcenie nastąpiło w trybie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83). Celem tej ustawy jest stopniowa likwidacja prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i przekształcanie we własność. Przekształcenie następuje na mocy decyzji administracyjnej, a nie w wyniku czynności cywilnoprawnej. Dotychczasowi użytkownicy wieczyści stają się właścicielami gruntu. Zmiana dotyczy tylko gruntu, gdyż budynki jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym są cały czas własnością użytkowników wieczystych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 30 lipca 2015 r., sygn. akt III SA/Wa 2194/14 rozpatrzył skargę na interpretację indywidualną Ministra Finansów, w którym przyjął, że to data nabycia prawa użytkowania wieczystego jest datą nabycia nieruchomości. Cytat z uzasadnienia: W ocenie Sądu Minister Finansów prawidłowo uznał, że termin pięcioletni o, którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. należy liczyć od końca roku w którym skarżąca nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości przy ulicy [...] i ulicy [...], gdyż w tym roku uzyskali oni prawo w swej treści zbliżone do własności tej nieruchomości i od tej daty mogli już to prawo zbyć. W ocenie sądu późniejsze przekształcenie tego prawa w prawo własności nie zmieniło faktu, że podatnicy w sensie ekonomicznym nieruchomość tę nabyli w dacie kiedy oddano im tę nieruchomość w użytkowanie wieczyste, gdyż w tej dacie nabyli prawo które w swej treści oraz wartości rynkowej było zbliżone do własności nieruchomości. Z tego powodu od tej daty należało obliczać okres który na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. decydował o tym, że sprzedaż nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania skutkowała powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu.
Powyższy wniosek jest adekwatny do sprawy objętej niniejszym wnioskiem. To od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego należy liczyć termin, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to był termin nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie zmieniło już faktu, że w sensie ekonomicznym Wnioskodawca prawo do nieruchomości nabył w chwili nabycia prawa użytkowania wieczystego.
Takie samo stanowisko jak wyżej prezentowane zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej nr IPPB1/415-393/09-2/MT, przywołując pogląd Ministra Finansów w piśmie do izb skarbowych oraz urzędów kontroli skarbowej z dnia 21 kwietnia 1999 r. (Biuletyn Skarbowy z 1999 r., nr 3, str. 12). Również Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi wydając interpretację indywidualną z dnia 20 lutego 2015 r., IPTPB1/415-633/14-4/MM w analogicznej sprawie przyjął taki sam pogląd, podobnie interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi dnia 22 czerwca 2012 r., Nr IPTPB2/415-288/12-2/AK. Wszystkie te organy uznały, że datą nabycia jest w tych wypadkach data nabycia prawa użytkowania wieczystego, a nie data późniejszego przekształcenia tego prawa w prawo własności.
Rozstrzygnięcia wymaga zatem kwestia, czy uzyskany przez Wnioskodawcę przychód z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu powołanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2004 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość stanowiącą działkę wraz z budynkiem mieszkalnym w użytkowanie wieczyste. W 2011 roku Wnioskodawca przekształcił prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. W 2016 r. Wnioskodawca sprzedał opisaną nieruchomość.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego też przy jej zdefiniowaniu należy sięgnąć do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380), w szczególności do art. 46 § 1.
Zgodnie z tym przepisem, nieruchomości to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc ze swej natury nieruchomościami, a budynki trwale z gruntem związane są ich częścią składową w myśl art. 48 k.c. Zatem budynek trwale z gruntem związany, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.
W świetle powołanych przepisów w przypadku odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego własność zbywcy, zabudowanego budynkiem, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.
Moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Podkreślić należy, że użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, czy zapisać.
W związku z powyższym wskazać należy, że za datę nabycia nieruchomości, od której liczony jest 5-letni termin, określony w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy przyjąć datę pierwotną nabycia przedmiotowej nieruchomości, tj. datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, zatem termin ten powinien być liczony od końca 2004 roku. Sprzedaż w 2016 r. działki nr X wraz ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym nie podlega więc opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. W konsekwencji, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu dokonania tej czynności.
W związku z uznaniem stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, pytania nr 2 i 3 zawarte we wniosku są bezprzedmiotowe.
Końcowo wyjaśnić należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy i tylko w stosunku do Niego może ona wywoływać określone przepisami skutki prawne. Żona Wnioskodawcy, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016, poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
0461-ITPB4.4511.796.1.2016.KK
IPPB1/415-393/09-2/MT | Interpretacja indywidualna
IPTPB1/415-633/14-4/MM | Interpretacja indywidualna
IPTPB2/415-288/12-2/AK | Interpretacja indywidualna