Source: http://www.mdr-recht.de/58444.htm
Timestamp: 2019-08-22 08:43:26
Document Index: 157620086

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 548', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', 'BGH', 'BGH']

BGH v. 27.2.2019 - XII ZR 63/18
RÃ¼ckgabe der Mietsache: Voraussetzungen fÃ¼r die kurze VerjÃ¤hrungsfrist
Die VerjÃ¤hrung von AnsprÃ¼chen des Vermieters beginnt nach Â§ 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurÃ¼ckerhÃ¤lt. Das setzt grundsÃ¤tzlich zum einen eine Ã„nderung der BesitzverhÃ¤ltnisse zugunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollstÃ¤ndige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich.
Das beklagte Land hatte das MietverhÃ¤ltnis Ã¼ber das von ihm als Gerichtsstandort angemietete BÃ¼rogebÃ¤ude aus wichtigem Grund mit Schreiben vom 5.7.2012 zum 30.9.2012 gekÃ¼ndigt. Nach Â§ 16 Abs. 1 des Mietvertrags (MV) hatte der Beklagte die MietrÃ¤ume bei Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses vollstÃ¤ndig gerÃ¤umt, gesÃ¤ubert und in fachgerecht renoviertem, soweit erforderlich, und instandgesetztem Zustand zurÃ¼ckzugeben oder auf Verlangen der Vermieterin hierfÃ¼r einen angemessenen Geldbetrag zu zahlen. Gem. Â§ 16 Abs. 2 MV hatte er auÃŸerdem von ihm vorgenommene Einbauten zu entfernen und den ursprÃ¼nglichen Zustand auf seine Kosten handwerksgerecht wiederherzustellen, wobei jedoch die Vermieterin nach Â§ 16 Abs. 2.1 MV berechtigt war, gegen Erstattung des Zeitwerts den Verbleib der Einbauten zu verlangen und diese zu Ã¼bernehmen.
Im Oktober 2012 rÃ¤umte der Beklagte das Objekt, ohne die von ihm vorgenommenen Einbauten zu entfernen. Mit Anwaltsschreiben vom 9.11.2012 erklÃ¤rte er gegenÃ¼ber der KlÃ¤gerin u.a.: "Namens und in Vollmacht meiner Mandantin biete ich Ihnen hiermit die RÃ¼ckgabe der MietrÃ¤ume ab sofort an und schlage auch im Hinblick auf die von Ihnen beabsichtigten Sanierungs- und Umbauarbeiten einen kurzfristigen Vor-Ort-Termin vor. Dieser sollte auch der Abstimmung der insbesondere gem. Â§ 16 des Mietvertrags denkbaren Interessenlagen (etwa der Ãœbergabe der von meiner Mandantin installierten ZentralschlieÃŸanlage) dienen".
Nach einer gemeinsamen Besichtigung teilte die KlÃ¤gerin dem Beklagten am 24.1.2013 mit, welche Mietereinbauten noch zurÃ¼ckgebaut und welche InstandsetzungsmaÃŸnahmen noch durch den Mieter durchgefÃ¼hrt werden mÃ¼ssten, wofÃ¼r sie eine Frist bis zum 5.2.2013 setzte. Nach DurchfÃ¼hrung dieser Arbeiten erfolgte die RÃ¼ckgabe des Objekts am 8.2.2013 im Beisein beider Parteien, worÃ¼ber die KlÃ¤gerin ein nicht unterschriebenes Protokoll fertigte. In der Folgezeit forderte sie den Beklagten zu weiteren MÃ¤ngelbeseitigungsarbeiten auf, welche dieser am 13.6.2013 endgÃ¼ltig ablehnte. Gegen die am 8.7.2013 eingegangene und am 1.8.2013 zugestellte Klage verteidigt sich der Beklagte u.a. mit der VerjÃ¤hrungseinrede.
Das LG gab der auf Zahlung von 96.843 â‚¬ gerichteten Klage i.H.v. 19.423 â‚¬ statt. Auf die Berufung des Beklagten hat das OLG die Klage unter ZurÃ¼ckweisung der selbststÃ¤ndigen Anschlussberufung der KlÃ¤gerin, mit der sie eine weitergehende Verurteilung von noch 76.289 â‚¬ verfolgt hatte, insgesamt abgewiesen. Auf die Revision der KlÃ¤gerin hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurÃ¼ckgewiesen.
SchadensersatzansprÃ¼che der KlÃ¤gerin wegen VerÃ¤nderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sind - entgegen der Ansicht des OLG - nicht verjÃ¤hrt.
ErsatzansprÃ¼che des Vermieters verjÃ¤hren in einem solchen Fall in sechs Monaten. Die VerjÃ¤hrung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurÃ¼ckerhÃ¤lt. Nach BGH-Rechtsprechung setzt der RÃ¼ckerhalt im Sinne dieser Vorschrift grundsÃ¤tzlich eine Ã„nderung der BesitzverhÃ¤ltnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestÃ¶rt ein umfassendes Bild von etwaigen VerÃ¤nderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. Zum anderen ist erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollstÃ¤ndig und unzweideutig aufgibt. Dass der Vermieter/VerpÃ¤chter (vorÃ¼bergehend) die MÃ¶glichkeit erhÃ¤lt, wÃ¤hrend des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die MietrÃ¤ume besichtigen zu lassen, genÃ¼gt hingegen nicht.
Infolgedessen hat die VerjÃ¤hrung der von der KlÃ¤gerin erhobenen AnsprÃ¼che erst mit dem Ablauf des 8.2.2013 begonnen und ist der VerjÃ¤hrungsablauf durch die vor Ablauf von sechs Monaten erfolgte Klageerhebung gehemmt worden. Denn die KlÃ¤gerin hat die unmittelbare Sachherrschaft Ã¼ber das Mietobjekt erst am 8.2.2013 durch fÃ¶rmliche RÃ¼ckgabe und AushÃ¤ndigung der SchlieÃŸmittel zurÃ¼ckerhalten. Zuvor hatte der Beklagte den Besitz noch nicht vollstÃ¤ndig und unzweideutig zugunsten der KlÃ¤gerin aufgegeben. Entgegen der Auffassung des OLG Ã¤ndert auch das Schreiben der KlÃ¤gerin vom 9.11.2012 daran nichts. Damit war nÃ¤mlich keine vorbehaltlose Besitzaufgabe zugunsten der KlÃ¤gerin gemeint.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 23.04.2019 10:28