Source: http://www.carboneguglielmoniavvocati.it/a-che-distanza-si-deve-costruire/
Timestamp: 2018-12-11 04:47:07+00:00
Document Index: 71165992

Matched Legal Cases: ['art. 873', 'art 901', 'art. 905', 'art. 907', 'art. 9', 'art. 873']

A che distanza si deve costruire? - Carbone Guglielmoni AvvocatiCarbone Guglielmoni Avvocati
A che distanza si deve costruire?
È sempre più frequente il contenzioso tra privati e tra privati ed imprese in materia di distanze tra edifici.
Alcune brevi indicazioni – assolutamente non esaustive – possono essere comunque d’ aiuto per inquadrare la disciplina.
Il principio fondamentale è quello posto dall’art. 873 c.c. che dispone “Le costruzioni sui fondi finitimi se non unite o aderenti, devono essere tenute a distanza di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.”
La funzione della norma è quella di evitare intercapedini nocive che non permettono un idoneo passaggio di luce e aria. La limitazione al libero godimento al diritto di proprietà è così giustificato dalla necessità di tutelare il diritto alla salute ritenuto primario e insopprimibile.
Il codice indica così una serie di regole da rispettare sia per le distanze, che per l’apertura di luci e vedute va ben precisato però che tali limitazioni hanno carattere preventivo e devono essere applicate al di là dell’esistenza di un danno.
Distanze per le costruzioni
La norma che stabilisce la distanza di tre metri tra le costruzioni introduce il c.d. criterio di prevenzione, sicché chi costruisce per primo non è obbligato a rispettare alcuna distanza dal proprio confine e può:
costruire sul confine, in questo il vicino dovrà arretrare la propria costruzione di 3 metri oppure costruire in aderenza o appoggio
costruire ad una distanza di un 1,5 dal confine, il vicino dovrà arretrare la propria costruzione di 1,5 metro
costruire ad una distanza inferiore a 1,5 dal confine ma in tal caso il vicino potrà ottenere di avanzare con la propria costruzione per costruire in aderenza questi dovrà però pagare al vicino – che ha costruito per primo – il valore della metà del muro che diverrà comune ed il valore del suo occupato con il nuovo edificio.
Tale disciplina deve peraltro integrarsi con quanto previsto dai regolamenti edilizi e le altre norme urbanistiche, sicché è buona regola, prima di iniziare una costruzione, un’approfondita indagine tecnico/ giuridica in modo da avere chiarezza sia sulla normativa civilistica da applicare, che su quanto disposto dal regolamento edilizio adottato dal Comune e le altre norme di carattere pubblico.
Anche la possibilità di ottenere luce e aria dal fondo del vicino e la facoltà di affaccio è disciplinata da specifiche norme in modo vi sia un giusto equilibrio tra gli interessi dei proprietari dei fondi attigui. La stessa Corte Costituzionale ha precisato che le norma in questione sono volte a regolamentare i contrapposti interessi dei privato : da un lato la tutela alla riservatezza dell’altro la salvaguardia del diritto alla veduta volto a garantire adeguata luce ed aria agli edifici.
Per aprire una luce non è necessario rispettare alcuna distanza dal fondo del vicino e l’art 901 c.c. precisa però che un’apertura – può ritenersi luce – solo se munita di inferriata ed è situata ad una distanza no inferiore a 2,5. Vista la natura di questo tipo di apertura va sempre ricordato che la presenza di luci non impedisce al vicino di acquistare la comunione del muro né di costruire in aderenza.
Ben diversa è la disciplina per l’apertura di vedute prospicenti il fondo del vicino. In questo caso l’art. 905 c.c. impone il rispetto di determinate distanze per aprire vedute dirette laterali ed oblique verso il fondo confinante e dunque:
veduta diretta quando la visione è ortogonale ed in questo caso la distanza prescritta è 1,5 metri dal fondo contiguo o dal tetto. La regola non deve essere rispettata quando tra i due fondi vicini vi è una pubblica via.
veduta obliqua quando la visone è laterale senza sporgersi, in questo caso la distanza è di 75 cm da misurarsi ovviamente dal lato più vicino della finestra
laterale quando si può vedere ma solo sporgendosi anche in caso la misura da rispettare è di 75 cm.
Quando si è acquisito il diritto alla veduta diretta l’art. 907 limita la facoltà di costruire del vicino stabilendo che questi deve rispettare la distanza di 3 metri misurata in senso radiale e non lineare rispettando altresì analoga misura quando la veduta diretta forma anche una veduta obliqua, analoga limitazione non è invece prevista qualora la veduta sia solo obliqua. Qualora il vicino voglia costruire appoggiandosi al muro dove vi sono le vedute dirette ed oblique deve arrestarsi al almeno 3 metri sotto la loro soglia.
Quali sono le caratteristiche dell’apertura per considerala una veduta?
Sul punto la giurisprudenza nel tempo ha adottato diversi criteri di individuazione. L’orientamento prevalente ha affermato che per aversi veduta è necessario sia la possibilità per l’osservatore di vedere sul fondo del vicino di fronte, obliquamente e lateralmente, in altre parole si avrebbe una finestra quanto si può vedere ma anche affacciarsi e così sporgere il capo; la giurisprudenza più recente ha invece ritenuto di poter qualificare veduta anche un’ apertura che permette solo il vedere (inspectio) e non l’affaccio (prospectio) precisando che la manca di possibilità di affaccio non preclude di per sé la cofigurabilità di veduta quando la conformazione del fondo del vicino sia tale che la visuale dell’apertura può ritenersi completa.
La qualifica di un’apertura come veduta o come luce non è questione di poco conto sia per la determinazione delle distanze tra le costruzioni stabilite dal codice civile sia per la più rilevante problematica della distanza posto dall’art. 9 del d.m. 1444/1968 di 10 metri tra pareti e pareti finestrate.
Ma quando si è in presenza di una costruzione?
Alla luce il principio di prevenzione in materia di distanze tra edifici posto dall’art. 873 c.c., ben si comprende l’importanza di determinare quando un manufatto deve considerarsi costruzione con conseguente applicazione dei principi sopra indicati. Solo in caso di costruzioni vi è l’obbligo di non creare delle intercapedini nocive e così il necessario rispetto dei tre metri tra edifici.
Si deve intendere come costruzione le opere edile stabilmente infissa al suolo, non necessariamente costruire con malta cementizia che abbia la caratteristica della solidità, stabilità e sia immobilizzata mediante appoggio o incorporazione. Il concetto di costruzione pertanto non coincide con quello di edificio con una volumentria rilevante bensì ogni intervento sul suolo che implichi una trasformazione urbanistica ed edilizia. In proposito va ricordato che il Consiglio di Stato ha ritenuto una costruzione anche i muri di contenimento che hanno causato un dislivello maggiore rispetto a quello esistente in natura e anche tutte le parti di un edificio scale terrazze e corpi avanzati non corrispondenti a parti abitative che siano destinati ad estendere o ampliare il fabbricato.
Da ultimo va ricordato che secondo un pacifico orientamento giurisprudenziale nel mentre la misurazione in caso di vedute deve essere fatta in maniera radiale nel caso di distanze tra edifici va fatta in maniera lineare e cioè deve essere eseguita in linea perpendicolare tra gli edifici stessi.
distanze edilizia