Source: https://ficek.sk/nevratenie-depozitu-28986
Timestamp: 2019-07-20 16:57:46+00:00
Document Index: 6934669

Matched Legal Cases: ['§ 663', '§ 685', '§ 5', '§ 451', '§ 458', '§ 489', '§ 451', '§ 454', '§ 456', '§ 107', 'súd ', '§ 5', 'súd ', '§ 5', '§ 5', '§ 710', '§ 711', '§ 711', '§ 3']

[2019] Nevrátenie Depozitu ? | Poradíme Vám? '
Odpovedané dňa: 26. 8. 2017
Otázka: Nevrátenie Depozitu ?
Dobrý deň, potrebovala by som vyriešiť takýto problém: Kvôli novej práci som sa presťahovala do KE a našla som si tam podnájom. Potenciálna spolubývajúca požadovala odo mňa 150 eur ako depozit. V byte som ešte nebola ubytovaná, ani som nezaplatila nájomné za prvý mesiac. Nájomná zmluva ešte nebola pripravená, a preto som nič nepodpisovala. V priebehu pár dni som si našla iné, výhodnejšie ubytovanie. Oznámila som to spolubývajúcej, a ta nesúhlasí s vrátením depozitu. Ako to vyriešiť a na čo sa odvolať, aby mi depozit bol vrátený? Ďakujem Vám za odpoveď.
Odpoveď: Nevrátenie Depozitu ?
Dobrý večer, ďakujeme vám za otázku, na ktorú odpovedáme a súčasne vyslovujeme svoj právny názor :
Pri zodpovedaní otázky budeme vychádzať z predpokladu, že tzv. spolubývajúca, o ktorej sa zmieňujete v otázke, nie je prenajímateľom bytu, ale len nájomcom.
I. NÁJOMNÁ ZMLUVA
Základná právna úprava nájomnej zmluvy je upravená v ustanoveniach §§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka (ďalej iba "OZ") a s účinnosťou od 1.5.2014 aj v zákone č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.
Podľa ust. § 685 a nasl. OZ nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone. Za zákonom stanovených podmienok má nájomca nárok na bytovú náhradu. Nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.
Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.
Z nájomnej zmluvy vyplývajú práva a povinnosti pre účastníkov zmluvy v zmysle ust. OZ a dojednaní uvedenými v samotnej zmluve o nájme. Nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.
Hlavným rozdielom od zmluvy o nájme podľa OZ pri zmluve o krátkodobom nájme bytu podľa ZoKNB je, že tento môže vzniknúť na dobu maximálne 6 rokov vrátane predĺžení a nájomca v prípade ukončenia nájmu nemá nárok na bytovú náhradu.
Prenajímateľ podľa cit. zákona je povinný preukázať nájomcovi registráciu príslušnom správcovi dane, ak tak neurobí, spravuje sa nájom ustanoveniami OZ aj napriek tomu, že zmluva bola uzatvorená podľa ZoKNB.
Nie je nám jasné z otázky, či vzťah spolubývajúcej a vás bol vzťahom podnájomným, alebo obe ste boli nájomcami bytu resp. jeho časti.
Pri obidvoch typoch zmlúv, predmet nájmu alebo jeho časť je nájomca oprávnený prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu (OZ), resp. nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Ak nájomca dá vec do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy (ZoKNB).
V súčasnosti v obidvoch typoch zmlúv sa dojednáva peňažná zábezpeka (depozit), ktorú ZoKNB vyslovene upravuje v ust. § 5 :
"Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."
OZ špeciálne pri nájomnej zmluve nehovorí o peňažnej zábezpeke, ale je to právny inštitút, ktorý nie je v rozpore s ust. OZ a slúži na zabezpečenie prípadného budúceho záväzku prenajímateľa voči nájomcovi.
II. ROZBOR OTÁZKY A ODPORÚČANIE
V otázke uvádzate, že nie je podpísaná žiadna zmluva o nájme. Vychádzajúc z uvedeného a už cit. ustanovení zákona máme za to, že z dôvodu neexistencie žiadneho zákonného ani zmluvného záväzku medzi prenajímateľom a vami ako nájomcom, resp. vami ako podnájomcom, nebol ani žiaden dôvod, aby ste uvedenej osobe spolubývajúcej platila akúkoľvek sumu. Predpokladáme, že o uvedenom máte aspoň písomný doklad o úhrade sumy 150,- €, prípadne svedkov a súčasne identifikačné údaje "spolubývajúcej" pre prípad súdneho vymáhania.
Táto osoba nebola oprávnená od vás žiadať žiadnu sumu, a preto na jej strane došlo k vzniku bezdôvodného obohatenia v zmysle ust. §§ 451 a nasl. OZ :
" Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov. Predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal."
K uvedenému dovoľujeme si citovať z rozsudku NS SR sp. zn. 3 Cdo 52/2005 :
" O plnenie bez právneho dôvodu ide tiež v prípade užívania nebytových priestorov bez nájomnej či inej zmluvy alebo iného titulu (povinnosť plniť môže v niektorých prípadoch vyplývať tiež zo zákona alebo z rozhodnutia súdu) oprávňujúceho tieto priestory užívať.
Pre vyriešenie otázky, kto v prípade takéhoto plnenia získava majetkovú hodnotu (a kto je teda povinný vydať získané bezdôvodné obohatenie), je rozhodujúce, kto uvedené plnenie prijíma (kto realizuje užívateľské oprávnenia) bez právneho dôvodu, bez poskytovania náhrady za vykonávanie jemu nepatriacich oprávnení a bez toho, aby sa jeho majetok zmenšil o prostriedky vynaložené v súvislosti s právnym vzťahom zakladajúcim právo užívať nebytový priestor (uskladniť v ňom nábytok). Keďže príjemca takéhoto plnenia nie je - vzhľadom na samu povahu plnenia - schopný vrátiť ho, je povinný nahradiť bezdôvodné obohatenie vo forme peňažnej náhrady (§ 458 OZ."
KS TRNAVA sp. zn. 24Co154/2015 z 13.1.2016 :
"Bezdôvodné obohatenie je chápané ako záväzok (§ 489 OZ), z ktorého vzniká tomu, kto sa obohatil, povinnosť vydať to, o čo sa bezdôvodne obohatil, a tomu, na ktorého úkor k obohateniu došlo, právo požadovaťvydanie predmetu bezdôvodného obohatenia. O obohatenie ide vtedy, ak sa plnením niekomu dostalomajetkovej hodnoty vyjadrenej tým, že v jeho majetku došlo buď k zvýšeniu aktív (§ 451 ods. 2Občianskeho zákonníka) alebo k zníženiu pasív (§ 454 OZ). .... Tak je tomu preto, že predpokladom zodpovednosti za získané bezdôvodné obohatenie, ktoré sa musí vydať, nie je protiprávny úkon obohateného anijeho zavinenie, ale objektívne vzniknutý stav obohatenia (presun majetkových hodnôt), ku ktorému došlo spôsobom, ktorý právny poriadok neuznáva. Aktívne legitimovaným subjektom k uplatneniu právana vydanie bezdôvodného obohatenia (§ 456 OZ) je ten, na ktorého úkor bolo bezdôvodné obohatenie získané. (por. napr. rozsudok NS SR sp. zn. 4 Cdo 52/2009)."
III. MOŽNOSTI a ODPORÚČANIE
Na základe uvedeného odporúčame, aby ste menovanej zaslala písomnú výzvu k úhrade dlžnej sumy 150, € vo vami stanovenej lehote a následne ak sumu neuhradí budete musieť vec odstúpiť na vymáhanie cestou súdu podaním návrhu na vydanie platobného rozkazu.
Podľa ust. § 107 OZ "právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil", ale predpokladáme, že táto vec bude čoskoro k vašej spokojnosti vyriešená.
Odporúčame súčasne, aby ste o uvedenej veci urýchlene informovala aj prenajímateľa písomnou formou.
Ak nemáte istotu v napísaní výzvy a potrebovala by ste pomôcť v tejto veci môžete sa obrátiť na náš hlavný email :
advokat@ficek.sk.
Podotázka: Nevrátenie Depozitu ? (Občianske právo)
poprosil by som o radu. Bývalý prenajímateľ bytu nám nechce vrátiť depozit. Rozmýšľame, že by sme to podali na súd Ide o to:
Nájom bol ukončený 31. 5. 2019
- depozit bol 490 EUR
- pri prevzatí bytu vypísal, čo sme spôsobili ako škodu (v prvom rade nie so všetkým súhlasíme, napr. že našim pričinením sa vydula podlaha, čo som sa informoval aj u podlahára, že to nemusí byt naša vína/samozrejme aj môže). Ide ale o to, že žiada, aby sme to opravili. My tam ani nebývame už. Ja zas žiadam, aby vyčíslil škody, ktoré sme spôsobili a už po možno 5 žiadostiach o vyčíslenie škôd, aby sme sa vedeli dohodnúť, koľko z depozitu nám vráti a koľko nie, stále iba tvrdí, že chce, aby sme opravili škody.
Je tam aj kopec drobnosti, s ktorými úplne nesúhlasíme, ale hlavne by sme chceli tie peniaze spať. Napr aj keby si nechal 200 EUR za "škody". Čo je podľa nás dostatočne vysoká suma.
Viete mi prosím poradiť, ako postupovať?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 11.07.2019)
je treba vychádzať zo zmluvy o nájme, ktorú máte uzatvorenú podľa Obč. zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu.
Len poznamenávame, že ak zmluva bol uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, prenajímateľ bol povinný Vám preukázať splnenie registračnej povinnosti u príslušného správcu dane - daňový úrad.
Obč. zákonník vyslovene nerieši peňažnú zábezpeku.
Zákon o krátkodobom nájme bytu o peňažnej zábezpeke hovorí v ust. § 5 nasledovne :
"Peňažná zábezpeka
(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."
Všeobecne možno povedať, že prenajímateľ je povinný preukázať Vám, že Vy za vzniklú škodu zodpovedáte.
Otázkou je z akého dôvodu došlo k vydutiu podlahy, či sa nejednalo o poistnú udalosť (napr. susedovi prasklo nejaké potrubie a vytopil byt, ktorý ste mali v nájme). V tomto prípade Vy za škodu nezodpovedáte a prenajímateľ musí svoje nároky uplatniť v poisťovni škodcu - suseda. To sú len možnosti. Prípadne či nedošlo k vydutiu podlahy z dôvodu nekvalitne vykonaných prác, potom za to zodpovedá dodávateľ prác v záručnej lehote. možností je teda viacero.
Pokiaľ sused tvrdí, že za škodu zodpovedáte, treba objasniť okolnosti a musí preukázať Vašu zodpovednosť vrátane finančného vyčíslenia tejto, ako aj ostatných škôd. Otázkou je čo od Vás požaduje titulom náhrady škody a či sa nejedná o obvyklé opotrebenie spojené s užívaním bytu.
Vy nie ste povinný podlahu opravovať, ibaže by ste sa na tom dohodli.
Požiadajte písomne prenajímateľa o písomné vyčíslenie ním tvrdených Vami spôsobených škôd, ktoré si nechajte skontrolovať odborníkom prípadne aj sama viete posúdiť resp. nájsť informáciu o tom, či požadovaná náhrada škody je primeraná a či a túto aj skutočne zodpovedáte vzhľadom na vyššie uvedené.
Dobrý deň. Chcem sa spýtať, či mám nárok na vrátenie depozitu v prípade ak sme podpísali nájomnú zmluvu, ale deň pred jej začatím plynutia sme nájom zrušili a vôbec sme si byt neprehrali a nebývali sme tam ani deň. Ďakujem za odpoveď.
pokiaľ ste zmluvu o nájme zrušili, prenajímateľ nemá dôvod Vám peňažnú zábezpeku (depozit, kauciu) nevrátiť.
Požiadajte písomne o jej vrátanie.
V prípade nevrátenia peňažnej zábezpeky nás kontaktujte.
Dobrý deň, chcem sa informovať ako postupovať, ak prenajímateľ nechce vrátiť peňažnú kauciu za prenájom bytu. Nájomná zmluva bola uzatvorená podľa z. 689 a nasl. Občianskeho zákonníka. Zmluva bola uzatvorená 23. 3. 2016, kedy bol aj spísaný preberací protokol k nájomnej zmluve, kde bol spísaný stav meračov. Nájomný vzťah skončil dňa 30. 09. 207, bol taktiež spísaný odovzdávaní protokol so stavom meračov. V nájomnej zmluve je uvedené, že mesačne nájomné zahŕňa aj zálohové platby (poplatky správcovi bytu, energie a pod). Uvádza sa v nej, že kaucia bude slúžiť najmä na úhradu prípadných nedoplatkov, pokút poškodenie bytu alebo iných škôd. Pri odovzdaní bytu nie sú uvedené žiadne závady. Ďalej, že prenajímateľ na základe vučtovacích faktúr vystaví nájomcovi zúčtovanie. V prípade nedoplatku sa nájomca zaväzuje uhradiť tento nedoplatok, najneskôr do 10 dní od vystavenia zúčtovania. Ústna dohoda pri odovzdávaní bytu bola, že kauciu nám vráti pri obdržaní vyučovacích faktúr. V júli som poslala prenajímateľovi sms, či mu už prišlo vyúčtovanie, na to mi odpísal, že zatiaľ nie. Teraz som mu písala opäť sms, či nám môže vrátiť kauciu, že už to bude rok, čo sme sa odsťahovali. Na to mi odpísal, že už dávnejšie mi poslal vyúčtovanie nedoplatku a doposiaľ to nebolo doplatené, že už to chcel dať na vymáhanie. Na to som mu odpísala, že kedy a a akou formou poslal vyúčtovanie, na to už nereagoval. Vyúčtovanie mi určite nebolo poslané. Ako treba postupovať v takom to prípade? Ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 21.09.2018)
Dobrý deň, bežne sa v takýchto prípadoch postupuje tak, že po zaslaní vyúčtovacích faktúr od dodávateľov energií, ale aj správcu bytového domu pristúpi prenajímateľ k vráteniu depozitu (kaucie), prípade pristúpi k výzve na zaplatenie nedoplatku (ktorý by nebol pokrytý depozitom). Vzhľadom na to, že správca bytového domu musí zaslať vyúčtovanie do konca mája nasledujúceho roka (t.j. za rok 2017 do konca mája 2018). Ním musí prenajímateľ disponovať. Z opisu skutočností vo Vašej otázke mám však skôr za to, že sa prenajímateľ zatajuje a snaží sa naťahovať čas, aby Vám depozit nemusel vrátiť. Na ten však máte právo a tohto práva sa môžete domáhať aj súdnou cestou (aby Vám zaplatil zložený depozit). Pred súdnym vymáhaním pohľadávky by sme Vám ako prvé odporučili mimosúdne vymáhanie, hoci aj prostredníctvom advokátskej kancelárie. Bolo by totiž vhodné zistiť, či naozaj nevznikol nedoplatok, a či máte nárok na vrátenie celého depozitu alebo iba jeho časti. Ak by ste totiž v súdnom konaní uplatnili nárok na vrátenie celého depozitu a v súdnom konaní by preukázal, že naozaj Vám nedoplatok vznikol, boli by ste v tejto časti konania neúspešný a súd by žalobu v tejto časti zamietol.
Dobrý deň, chcem sa opýtať, bývam v podnájme a v nájomnej zmluve mám uvedené ohľadom depozitu, že mi nebude vrátený aj v prípade, ak odídem z bytu skôr ako o 9 mesiacov. Prešlo práve 7 mesiacov a prenajímateľka mi volala, že sa musím z bytu vysťahovať, lebo sa jej sused sťažoval, že som hlučný, podotýkam, že nie v čase nočného kľudu. Je pravda, že si púšťam hudbu, ale odkedy ma sused upozornil, rešpektujem to a už nie veľmi nahlas. Problém však je v tom, že v týchto bytoch, ktoré pôvodné slúžili na kancelárie a priečky boli vytvorené len veľmi tenkou stenou, skutočne počuť aj bežne rozhovory. Tiež mám pocit, že pani prenajímateľka len má obavy, že po 9 mesiacoch odídem, príde o zábezpeku, a tak chce na mne zarobiť. Do telefónu mi ako dôvod nevrátenia depozitu uviedla, že ona bude mať teraz výdavky voči realitnej kancelárii, ktorá jej bude hľadať nových nájomníkov a depozit musí použiť na to. Môžem sa nejako brániť? Napr. aj meraním hlučnosti/ naozaj tu nie je možné ani len komunikovať trosku hlasnejšie/, nemyslím teda, že ja nejako narúšam pokojné spolunažívanie a obmedzujem susedov, ale že tu nie sú na to vytvorené podmienky. Ďakujem za radu.
Odpovedá: Advokátka (odpoveď odoslaná: 11.02.2018)
1./ Zrejme pred uzatvorením nájomnej zmluvy ste si boli pozrieť prenajímaný byt. V otázke uvádzate, že v predmetných priestoroch boli kancelárie a teda nie je jasné, či sú uvedené priestory vedené ako byty. To je len poznámka kvôli tomu, že zrejme už pred nasťahovaním ste vedeli resp. mohli vedieť, že stavebne predmetné priestory nie sú celkom uspôsobené na bývanie aj z hľadiska odhlučnenia.
2./ Nepíšete v otázke, či máte uzatvorenú zmluvu podľa ust. Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu. Obč. zákonník neupravuje peňažnú zábezpeku - depozit, ale je to obvyklé ustanovenie zmluvy.
Zákon o krátkodobom nájme bytu v ust. § 5 rieši peňažnú zábezpeku nasledovne :
" § 5 Peňažná zábezpeka
Teda zo zákonného ustanovenia vyplýva, na aký účel slúži zábezpeka a aká je jej výška.
3./ V otázke uvádzate, že prenajímateľka Vám, telefonovala a žiadala, aby ste sa vysťahovali. V samotnej zmluve máte určite uvedenú výpovednú lehotu a aj dôvody výpovede. Postupujte preto podľa zmluvy a nie na základe telef. hovoru prenajímateľky.
4./ Otázka hluku z hudby : Nočný kľud, ako zvykne byť stanovené v domových poriadkoch, platí po 22.00 hodine. Ale to neznamená, že hluk cez deň je opodstatnený z Vašej strany vo Vami stanovenej výške resp. o dĺžke jeho trvania.
5./ Odporúčame maximálne znížiť ako hluk, tak aj periodicitu a postupovať podľa zmluvy, kde je určite uvedené, že výpoveď sa dáva písomne, nie na základe telefonického hovoru s prenajímateľkou.
Pokiaľ zmluva o nájme bola uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka, platí ust. § 710, kde je uvedená, že výpovedná lehota zo zákona je 3 mesiace, teda nemôže byť kratšia ani na základe dohody, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Výpovedný dôvod musí byť uvedený a nie je možné ho dodatočne meniť. Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu len z dôvodov uvedených v ust. § 711 Obč. zákonníka.
Pri nájme na dobu určitú skončí nájom uplynutím dohodnutej doby.
Len poznamenávame, že podľa § 711 Obč. zákonníka platí, že prenajímateľ je oprávnený dať výpoveď z nájmu okrem iných aj v prípade ak nájomca "sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome".
6./ V oboch prípadoch, pri nájme podľa Obč. zákonníka aj zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že prenajímateľ nie je oprávnený vzhľadom na jeho postoj k Vášmu nájmu napr. vymeniť zámok resp. Vás násilne vysťahovať bez súdneho rozhodnutia. Zo strany prenajímateľky by sa jednalo o zásah do obydlia, čo by bolo v rozpore s ustanoveniami Ústavy SR.
7./ Pokiaľ by Vám bola daná výpoveď z nájmu, či už podľa Obč. zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, kontaktujte našu advokátsku kanceláriu na http://advokat@ficek.sk za účelom vykonania príslušných právnych krokov vrátane vrátenia peňažnej zábezpeky.
Len poznamenávame, že pokiaľ by bola Vaša zmluva uzatvorená podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, prenajímateľka bola povinná Vám preukázať registráciu u príslušného správcu dane podľa ust. § 3 ods. 5 zákona o krátkodobom nájme bytu.
Prenájom a nevrátenie časti depozitu
Vrátenie depozitu za prenájom