Source: https://www.propit.it/threads/locazione-locale-condominiale.5803/
Timestamp: 2018-05-26 00:31:56+00:00
Document Index: 91349871

Matched Legal Cases: ['art. 1119', 'art. 1102', 'art. 1120', 'art. 1136', 'art 15', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1136', 'art. 1108']

Locazione locale condominiale | propit.it - Forum per la Casa
Discussione in 'Diritto Condominiale' iniziata da puccacarota, 11 Ottobre 2010.
puccacarota Nuovo Iscritto
Buongiorno a tutti. Vorrei conoscere la Vostra autorevole opinione circa una proposta che vorrei a breve sottoporre al mio condominio.
Desidererei richiedere all'assemblea dei condomini di concederemi in locazione un tratto di scala comune (espressamente indicata come tale dal RdC contrattuale). Abito al piano attico e desidero acquistare l'appartamento di fianco al mio. In tal caso il tratto di scala in questione non servirebbe ad alcun altro condomino, nè per accedere ad altre unità immobiliari, nè ad alcuna ulteriore area o servizio condominiale (nemmeno al tetto).
Date queste premesse, ritengo che la richiesta di locazione dovrebbe poter essere deliberata da una maggioranza del 50%-1: infatti non ci sarebbe variazione di destinazione in quanto scala è e scala rimane (c'è solo un diverso utilizzo, come nella locazione del portierato). Direi che nessuno potrebbe appellarsi all'art. 1119 del c.c. sull'indivisibilità delle parti comuni in quanto è espressamente previsto allo stesso art. che possa operarsi senza rendere incomodo ad altri l'uso della cosa (e non c'è alcuno che possa lamentarsene). Fin qui mi sento abbastanza tranquillo...(a meno che qualcuno di voi non trovi di che smentirmi o correggermi).
Il vero problema è che mi occorre anche eseguire delle opere murarie sul locale: eliminare le porte attualmente presenti all'ingresso dei due appartamenti e chiudere (con muratura e nuovo portoncino d'ingresso) il varco di accesso al vano scala da locare. Ora, a questo proposito alcuni miei condomini sostengono che tali modifiche necessitino dell'unanimità dei consensi in assemblea (in quanto rendono il vano inservibile a tutti tranne me, ex art. 1102 c.c.), altri invece pensano che si tratti di opere prefigurabili come innovazione (art. 1120 c.c.) e che, quindi richiedano i 667 millesimi per l'approvazione.
Correggetemi se sbaglio, ma io penso che in questo caso l'assemblea deliberi IN QUALITA' LOCATORE e che sia espressamente previsto che il locatore autorizzi il conduttore ad eseguire (a sue spese) le opere che ritiene necessarie (senza danneggieare in aclun modo la proprietà o terzi e senza diminuirne il valore ecc. ecc.), salvo tuttalpiù, se lo desidera, di richiedere il ripristino al termine della locazione (che eseguirei senz'altro). In tal senso ritengo che, se l'assemblea è abilitata a concedere la locazione con la maggioranza semplice, con la medesima maggioranza possano deliberarsi anche modalità e termini della locazione.
Le obiezioni mosse sarebbero quindi fondate (o, quantomeno degne di discussione) se io richiedessi di fare i lavori sulla scala nelle condizioni di diritto attuali, ma non si applicano in alcun modo per un locale concesso in locazione.
Mi scuso per la verbosità, ma ho cercato di inserire tutte le info che possono servirvi a esprimere la Vostra opinione (che sono molto curioso ed ansioso di leggere!). Grazie a tutti per l'attenzione.
puccacarota, 11 Ottobre 2010
vorrei sentire le risposte
giannigiliola, 12 Ottobre 2010
Solo relativamente alla "locazione" :
Le deliberazioni su questo argomento devono essere prese con la maggioranza prevista dal 5° comma dell'art. 1136 del Codice Civile (Cassazione)
·	Legge 17 febbraio 1992 n. 127, art 15 (recupero del patrimonio edilizio).
A puccacarota piace questo elemento.
Quindi ritieni che una locazione di questo tipo rappresenti una delle innovazioni ai sensi del 1120 c.c. e non una delibera di ordinaria amministrazione? Mi daresti la tua motivazione (o gli estremi della sentenza di cass. cui ti riferisci, se ce l'hai sottomano)?
puccacarota, 12 Ottobre 2010
Non ritrovo la sentenza della Cassazione ma un ulteriore vincolo, relativo alle locazioni di durata maggiore dei nove anni :
Può darsi il caso che l’assemblea di condominio decida di sopprimere il servizio di portierato e di concedere in locazione l’unità immobiliare prima adibita ad alloggio del portiere. In questo caso, trattandosi di mutamento di destinazione della cosa comune, può senz’altro parlarsi di innovazione. Sarà dunque indispensabile, ai fini della validità della relativa delibera assembleare, la maggioranza di cui all’art. 1136, 5° co., c.c., e cioè un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. Nel caso in cui si debba stipulare un contratto di locazione superiore ai nove anni sarà necessaria l’unanimità dei consensi (cfr. art. 1108 c.c.).
Ok, circa i contratti ultranovennali sapevo anch'io ci volessero i 1000/1000. Circa l'innovazione mi chiedo in cosa consista la variazione di destinazione: l'immobile del portiere era uso abitazione prima e rimane uso abitazione ora che decido di locarlo ad altri. In effetti, dal punto di vista giuridico lo status dell'immobile non cambia: si tratta di godimento indiretto in entrambe i casi (locali in cambio di prestazione di opera oppure in cambio di un fitto). Più nebulosa è la situazione dell'immobile di cui parlavo: sempre scala rimane, cambia solo la modalità di utilizzo da comune a individuale (ma con godimento indiretto comune).
Seppur minima è sempre una sottrazione all' uso comune...:daccordo:
Hai pensato invece all'acquisto?
Conosco una persona che ha unito i due appartamenti, pur mantenendoli accatastati singolarmente, inglobando l'ascensore che sbarca all'interno dell'appartamento, e per il quale ha dovuto modificare il tasto del piano con un comando a chiave (o a tastiera).
In questo caso il pianerottolo sarebbe tuo, e acquisteresti più spazio anche in casa.
Se ho detto una sciocchezza non picchiatemi!!!!!!!
Si, marcella ho pensato all'acquisto, ma occorrerebbe che TUTTI i condomini venissero dal notaio contemporaneamente a stipulare il rogito...infattibile, soprattutto perchè alcuni dei 25 condomini sono 'latitanti' ed introvabili (i relativi immobili sono locati). Inoltre basterebbe che ci fosse una sola delle unità sottoposta a ipoteca o pignoramento o altri pregiudizi (proprietario minorenne o incapace, successioni impugnate...) per bloccare tutto. La cosa dell'ascensore poi non è percorribile perchè serve solo il vano scala principale ed arriva al penultimo piano. All'attico si arriva solo tramite il vano scale secondario che è proprio quello che vorrei affittare.
Per maidealista:
però il c.c. parla di 'sottrazione all'uso O AL GODIMENTO' comune, quindi, essendoci locazione (godimento indiretto ma pur sempre godimento a tutti gli effetti) secondo me non si può parlare di alcuna sottrazione. Se io chiedessi l'uso esclusivo (o comodato gratuito o qualunque altra cessione senza contropartita) sarei d'accordo con te, ma a mio modo di vedere questo caso è differente.
Grazie a entrambe per la partecipazione.
puccacarota, 13 Ottobre 2010
E non potresti risolvere con una una procura speciale all'amministratore da parte dei condomini latitanti e non latitanti? Se fosse fattibile, eviteresti di intasare lo studio del notaio e in un attimo saresti a posto con la sola presenza dell'amministratore. Magari paghi qualcosa all'amministratore per il lavoro che andrebbe a svolgere, ed il gioco è fatto!
Altra sciocchezza? Eppure in qualche modo, quella persona che conosco, ha fatto, ed il suo non è certo un piccolo condominio. Se posso mi informo...
Potresti convincere i condomini anche sul fatto che comprando il pianerottolo e una rampa di scale, avrebbero qualche vantaggio come l'abbassamento del costo generale per le pulizie, luce, ecc, in quanto agganceresti sicuramente la luce relativa a quella rampa e pianerottolo al tuo contatore, il lavaggio scale sarebbe a tuo totale carico per la tua proprietà, insomma, dovresti fare in modo che siano loro a chiederti come fare per vendertelo.....
Si l'acquisto avrebbe infiniti vantaggi, sono perfettamente d'accordo. E sono d'accordo anche circa 29 condomini su 34...però (come in ogni raggruppamento umano che si rispetti) c'è sempre almeno un rompi, un invidioso e diversi ignavi o disinteressati o menefreghisti...per cui. Per non contare che, per la procura a vendere, comunque tutti dovrebbero passare dal Notaio (anche se non contemporaneamente) a firmare. I costi non sarebbero inferiori a ca. 400/500 Euro a procura (il Notaio deve comunque eseguire i controlli come se questi vendessero tutto l'appartamento per cui il suo lavoro equivrrebbe a quello di istruire l'acquisto di TUTTO il condominio:: Non penso proprio di potermelo permettere:???::???:
Però...la speranza è l'ultima a morire: intanto mi provo a giocare la locazione e, intanto covo il disegno di legge 71 in esame in commissione al Senato che, forse, mi darebbe uno spiraglio. Tra le innovazioni c'è la possibilità di indire un'Assemblea speciale in forma pubblica (presente il Notaio) che con i 667/1000 potrebbe deliberare la vendita degli immobili condominiali.:-o:-o
Chi vivrà vedrà. Ciao e grazie dell'intervento
puccacarota, 15 Ottobre 2010
Sai, ora che ci penso, quella persona che conosco, credo che abbia comprato l'appartamento direttamente dal costruttore e che sia stato possibile solo per quel motivo l'ottenimento della proprietà del pianerottolo.
Infatti in fase di acquisto ha potuto permutare alcuni spazi dedicati ad ogni unità immobiliare, con altri...
Per quanto riguarda l'invidia, i rompi ecc, non dici niente di nuovo purtroppo.
marcella, 15 Ottobre 2010
Messaggi: 12, Visite: 7917