Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20402/99
Timestamp: 2020-06-06 05:39:41
Document Index: 260502073

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 276', '§ 276', '§ 276', '§ 276', '§ 250', '§ 32', '§ 138', '§ 139', 'BGH', '§ 123', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 167', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 06.04.2001 - V ZR 402/99 - dejure.org
https://dejure.org/2001,85
BGH, 06.04.2001 - V ZR 402/99 (https://dejure.org/2001,85)
BGH, Entscheidung vom 06.04.2001 - V ZR 402/99 (https://dejure.org/2001,85)
BGH, Entscheidung vom 06. April 2001 - V ZR 402/99 (https://dejure.org/2001,85)
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BGB § 276 Fb
BGB §§ 276, 433 a.F., 463 a.F.
Aufklärungspflicht bei Verkauf einer Eigentumswohnung an Kapitalanleger
Culpa in contrahendo - Schadensersatz - Aufklärungspflichten - Kapitalanlage - Eigentumswohnung - Kauf - Vertragspflichten - Verkehrsauffassung
Aufklärungspflicht des Verkäufers einer Eigentumswohnung bei offensichtlicher Unkenntnis des Käufers über maßgebliche Verhältnisse
Grenzen der Aufklärungspflichten des Verkäufers einer Eigentumswohnung zur Finanzierung
Zur Frage der Aufklärungspflicht des Verkäufers einer Eigentumswohnung
Schadensersatzanspruch des Käufers einer Eigentumswohnung wegen unterlassener Aufklärung über finanzielle Belastungen aus dem Erwerb
BGB §§ 276, 433, 463
Wohnungskauf - Aufklärung über Finanzierung ist Käufersache
Aufklärungspflichten des Verkäufers bei Finanzierung einer Eigentumswohnung
Aufklärungspflicht bei Verhandlungen über den Kauf einer Immobilie, Eigentumswohnung
Käufer muss Finanzierung der Eigentumswohnung selbst prüfen
Kaufvertragsrecht; Aufklärungspflichten beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage
BGB §§ 276, 249 Satz 1, § 250; EStG § 32a; ZPO § 138 Abs. 2, 4, § 139
Aufklärungspflicht des Verkäufers einer Eigentumswohnung über Vertragspflichten des Käufers nur bei besonderen Umständen des Einzelfalls
Kaufrecht, Aufklärungs- und Beratungspflicht bei Kauf einer Eigentumswohnung
Wann muss der Verkäufer einer Eigentumswohnung ungefragt über Risiken aufklären? (IBR 2001, 371)
NJW 2001, 2021
ZIP 2001, 1152
MDR 2001, 800
NZM 2001, 625
ZMR 2001, 634
WM 2001, 1158
BB 2001, 1276
BauR 2001, 1428
Da ein vom Verkäufer verwendeter Prospekt den Käufer beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage wahrheitsgemäß und vollständig über die für seine Entscheidung relevanten Umstände unterrichten muß (…Senat, Urt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86, NJW-RR 1988, 348, 350; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021), kann sich auch bei solchen Geschäften die Frage stellen, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die der Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt, in einem Prospekt als Innenprovisionen ausgewiesen sein müssen (offengelassen von BGHZ 145, 121, 129; bejaht von OLG Koblenz, ZfIR 2002, 284, 288).
Zwar besteht selbst bei Vertragsverhandlungen, bei denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den von ihm verfolgten Vertragszweck vereiteln können und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (…Senat, Urt. v. 6. Februar 1976, V ZR 44/74, LM BGB § 123 Nr. 45;… Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021).
Im Regelfall muß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesen ungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute auch BGH, Urt. v. 12. November 2002, aaO).
Es reicht aus, daß die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufsbemühungen war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021).
Dies genügt, um auch den Beklagten zu 2 als ihren Erfüllungsgehilfen anzusehen (…vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452), der den bereits geschilderten Umständen nach zudem stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrages mit der Klägerin bevollmächtigt war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021 f).
Diese Aufwendungen fanden nämlich - im Unterschied zu dem Sachverhalt, der dem Urteil des Senats vom 6. April 2001 (V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022) zugrunde lag - für die "Beispielrechnungen" Berücksichtigung und waren Positionen, die in die Berechnung der monatlichen Belastungen in Höhe von 225, 42 DM bzw. 270, 13 DM eingeflossen sind.
Die Vermutung der Ursächlichkeit eines Beratungsfehlers des Verkäufers für den Entschluss des Käufers zum Erwerb einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie (Kausalitätsvermutung) ist auch anzuwenden, wenn sich der Käufer bei richtiger Information in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte (Aufgabe der entgegenstehenden Rechtsprechung des Senats u.a. in den Urteilen vom 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022;… vom 30. November 2007, V ZR 284/06, NJW 2008, 649 Rn. 10;… vom 1. März 2013, V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20 …und vom 25. Oktober 2013, V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 17).
a) Liegt ein Beratungsfehler des Verkäufers vor - etwa durch ein fehlerhaftes Berechnungsbeispiel, in dem die mit dem Erwerb der Immobilie für den Käufer verbundenen Belastungen zu niedrig ausgewiesen worden sind - wird die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den Vertragsschluss zu Gunsten des Käufers vermutet (Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; Urteil vom 14. Januar 2005 - V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207;… Urteil vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660 Rn. 18).
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag so wie geschehen geschlossen hätte (Senat, Urteil vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303; Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022).
b) Nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats setzt die Kausalitätsvermutung allerdings voraus, dass es für den anderen Teil bei aufklärungsrichtigem Verhalten des Verkäufers vernünftigerweise nur eine bestimmte Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet (Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022;… Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20;… Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 17).
Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des jeweiligen Käufers bewegten sich im Zeitpunkt der Beratung nicht in einem Umfang, die es ihm vernünftigerweise ermöglicht hätten, noch mehr als geringfügige Belastungen aus dem Wohnungserwerb zu übernehmen (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, aaO;… Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, aaO).
c) Nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats greift die Kausalitätsvermutung nicht ein, wenn es für den anderen Teil vernünftigerweise mehrere Möglichkeiten der Reaktion auf die richtige Aufklärung gegeben hätte (vgl. Urteile vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022;… vom 30. November 2007 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649 Rn. 10;… vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20 …und vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 17).
aa) Der Senat hatte seine Auffassung unter Bezugnahme auf die frühere Rechtsprechung des für das Bankrecht zuständigen XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs begründet (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022), nach der die Kausalitätsvermutung in den Fällen eines Entscheidungskonflikts bei gehöriger Aufklärung nicht anzuwenden war (BGH, Urteil vom 10. Mai 1994 - XI ZR 115/93, NJW 1994, 2541, 2542; Urteil vom 11. März 1997 - XI ZR 92/96, NJW 1997, 2171, 2173).
Inhalt und Umfang der vorvertraglichen Aufklärungspflichten bestimmen sich nach den konkreten Umständen, insbesondere den Gefahren, die dem Vertragspartner aus dem Vertragsabschluss typischerweise drohen (vgl. BGHZ 72, 92 (103); BGH, NJW 1993, 2107; NJW 2001, 2021).
Der konkrete Umfang der vorvertraglichen Aufklärungspflichten ist dabei nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung zu bestimmen (vgl. hierzu BGH, NJW 1970, 653 (655); NJW 1993, 2107; NJW 2001, 2021).
Im Falle der Veräußerung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage hat der Verkäufer den Käufer wahrheitsgemäß und vollständig über die für dessen Entscheidung relevanten Umstände zu unterrichten (vgl. BGHZ 116, 7 (12); 123, 106 (110); BGH, NJW 2001, 2021).
Eine Aufklärungspflicht besteht aber dann, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgegangen werden muss, dass der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut (vgl. BGH, NJW 1997, 3230 (3231); NJW 2001, 2021).
Voraussetzung hierfür ist, dass der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen Rat erteilt (vgl. BGH, NJW 1999, 638 (639); NJW 2001, 2021).
Dem steht es gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein - am konkreten Objekt oder einem Vergleichsobjekt orientiertes - Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (vgl. BGH, NJW 1999, 638 (639); NJW 2001, 2021).
Insbesondere gilt dies, wenn der Verkäufer bzw. dessen Hilfsperson während der Vertragsverhandlungen im Rahmen eines Gesprächs, bei dem der Käufer Verdienst- und Steuernachweise vorgelegt hat, diesen mit dem Hinweis für den Vertragsabschluss gewinnt, ein von ihm übergebenes Berechnungsbeispiel ergebe, dass sich die Wohnung "fast" von selbst tragen werde (vgl. BGH, NJW 2001, 2021), bzw. der Erwerb sei kostenneutral.
Für die Erweckung eines solchen Eindrucks reicht aber nicht nur ein an einem anderen Objekt orientiertes Berechnungsbeispiel aus (vgl. BGH, NJW 2001, 2021), sondern auch eine fiktive Berechnung, sofern nicht ausdrücklich klargestellt wird, dass das Ergebnis nicht ohne Weiteres auf das konkret zu erwerbende Objekt übertragbar ist.
In diesem Fall ist der Makler auch gemäß § 167 BGB als stillschweigend zum Abschluss eines besonderen Beratungsvertrages bezüglich der Finanzierung bzw. Kostenneutralität des Erwerbs bevollmächtigt anzusehen (vgl. BGH, NJW 1999, 638 (639); NJW 2001, 2021 (2022)).
c) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufentschluss vermutet wird (dazu Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022;… Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983, 985;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207).
Zwar greift diese Vermutung nur ein, wenn es für den anderen Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet (vgl. Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021 f.).
Dabei steht es einem Rat gleich, wenn der Verkäufer bei Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das den Geschäftsabschluß fördern soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, Umdruck S. 7).
b) Sollte dies zutreffen, wird - weil ein Verkäufer, der die Rentabilität eines Immobilienerwerbs zu Anlagezwecken unter Anpreisung von Wertsteigerungsmöglichkeiten herausstellt, den Verkehrswert des Objekts nicht außer Acht lassen darf - von einer schuldhaften Verletzung des Beratungsvertrags auszugehen sein, deren Ursächlichkeit für den Kaufentschluß vermutet wird (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021).
Verhielt es sich so, wäre zugunsten des Klägers der bei der Verletzung von Aufklärungspflichten geltende Grundsatz anzuwenden, dass derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, beweispflichtig dafür ist, dass der Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte (vgl. Senat, Urteile vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022 …und vom 30. November 2007 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649, 650 Rn. 10), weil der Geschädigte die Informationen über die Untermieten und das Begehren des Mieters auf Herabsetzung der Miete unbeachtet gelassen und den Vertrag so wie geschehen abgeschlossen hätte .
a) Nach der Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht an sich nicht übersieht, kann zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande kommen, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (BGHZ 140, 111, 115; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, WM 2001, 1158 = NJW 2001, 1021; v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686 = NJW 2003, 1811).
Dies geht zu Lasten der Beklagten, die aufgrund der Verletzung ihrer vertraglichen Aufklärungspflicht darlegungs- und beweispflichtig dafür ist, daß der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen hätte (vgl. Senatsurteile BGHZ 124, 151, 159 f. und vom 14. Mai 1996 - XI ZR 188/95, WM 1996, 1214, 1216; BGH, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, WM 2001, 1158, 1160).
LG Aurich, 10.08.2005 - 5 O 92/04
BGH, 11.07.2002 - VII ZR 437/01
OLG Köln, 20.02.2002 - 13 U 28/01
Bankrecht: Kausalität und Haftungsumfang der Bank bei Verletzung der …
OLG Hamm, 19.09.2002 - 22 U 195/01
Anspruch auf Rückabwicklung eines abgeschlossen Kaufvertrags wegen Erklärung des …
OLG Stuttgart, 16.04.2002 - 10 U 38/01
Gewährleistung beim Kauf: Arglistiges Verschweigen eines Sachmangels
OLG Köln, 20.02.2002 - 13 U 140/00
Anlagerecht - Offenlegung einer Provisionsbeteiligung
OLG Düsseldorf, 28.10.2002 - 9 U 56/02
LG Stuttgart, 31.01.2005 - 14 O 454/04