Source: http://www.diarioconstitucional.cl/noticias/jurisprudencia-judicial/2017/12/24/cs-declaro-nula-clausula-de-contrato-de-arrendamiento-a-99-anos-que-autoriza-a-un-particular-subarrendar-o-ceder-derechos-de-un-predio-ubicado-en-tierras-indigenas/
Timestamp: 2018-12-19 01:13:33
Document Index: 85065043

Matched Legal Cases: ['artículo 12', 'artículo 13', 'artículo 13', 'artículo 1683', 'artículo 13', 'artículo 13', 'artículo 22', 'artículo 22', 'artículo 12', 'artículo 13', 'artículo 1466', 'artículo 12']

El ministro Cerda estuvo además por proceder de oficio a dejar sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito por 99 años entre Cayuñanco y Tiznado en 1986.
La Corte deja establecido en su fallo que la demandante tiene calidad de indígena, que es poseedora inscrita, junto a otras personas, de un predio de 6,97 hectáreas sobre el cual recae la cesión de derechos cuya nulidad demanda, que el predio tiene carácter de tierra indígena de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 de la ley 19.253, que mediante escritura pública de 24 de julio de 1986, la antecesora en el dominio del referido inmueble lo dio en arrendamiento por 99 años a uno de los demandados, Sergio Alejandro Tiznado Jaque, por la renta única de $300.000, con expresa facultad para subarrendar o ceder en todo o parte el predio arrendado o los derechos derivados del arrendamiento y que las mejoras que se introduzcan de propiedad del arrendatario no aprovechan a la arrendadora. Además, deja establecido que por sentencia ejecutoriada dictada en la causa Rol N° 1.158-2006, del Juzgado de Letras y Garantía de Panguipulli, se desestimó la nulidad del referido contrato de arrendamiento, y que mediante escritura pública de 29 de enero de 2014, el señor Tiznado cedió el referido contrato de arrendamiento a la otra demandada, Constructora Morales Hermanos Limitada, por la suma única de $20.000.000, por todo el tiempo de arriendo restante, que a la fecha de la cesión era de 72 años.
El Juzgado de Letras y Garantía de Panguipulli rechazó la demanda de nulidad absoluta de contrato en contra de Constructora Morales Hermanos Limitada y de Tiznado Jaque, decisión que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Valdivia. Los jueces del fondo razonaron que la demandante carecía de interés, pues aun en caso de acogerse la acción, quedaría subsistente el contrato de arrendamiento celebrado el año 1986, y porque dicho contrato autoriza su cesión, la que además no está prohibida por el artículo 13 de la ley 19.253.
La demandante interpuso recurso de casación en el fondo y reclamó la infracción de los artículos 1683 y 1467 del Código Civil, este último en relación con el artículo 13 de la ley 19.253, impugnación que fue acogida por la Corte Suprema.
Esta razona en su fallo, que el artículo 1683 del Código Civil autoriza a alegar la nulidad absoluta de un acto o contrato a “todo el que tenga interés en ello”. Enseguida puntualiza que es efectivo que de acogerse la acción deducida por la demandante ella no recuperara el uso y goce del predio antes del año 2085 por lo que resulta indiferente que el arrendatario sea el señor Tiznado o Constructora Morales Hermanos Limitada, pero para el dueño la identidad del arrendatario suele ser determinante y las cláusulas que prohíben el subarriendo son expresión de ese interés. También es cierto que el contrato de arrendamiento expresamente facultó al arrendatario a subarrendar o a ceder en todo o parte el predio arrendado o los derechos derivados de dicho contrato, pero lo discutido es precisamente la validez de dicha cláusula. De allí que la supuesta falta de interés de la demandante no puede fundarse en la misma cláusula cuya validez ella discute. Al demandar, la actora expresó su interés en que Constructora Morales Hermanos Limitada no adquiera los derechos contractuales que corresponden al señor Tiznado. Dicho interés es de ordinaria ocurrencia y la ley lo protege. La cláusula contractual por el que la antecesora en el dominio lo renunció es la que se encuentra impugnada. En consecuencia, la sentencia impugnada erró al concluir que la demandante carecía de interés para demandar.
Enseguida la Corte transcribe el artículo 13 de la ley 19.253, que el recurso denuncia infringido. Luego deja establecido en este juicio no se discute la validez o nulidad del contrato de arrendamiento, pues la acción de nulidad intentada en su oportunidad fue rechazada con efecto de cosa juzgada. Sin embargo, la Corte destaca que de haberse celebrado dicho contrato bajo la vigencia de la ley 19.253, sería nulo. Y ello no en interés solo de una de las partes, sino “por exigirlo el interés nacional”.
También observa que dicho contrato de arrendamiento es a todas luces singular, pues no solo priva a los dueños del predio del uso y goce del mismo por toda su vida, la de sus hijos y probablemente parte de la de sus nietos, sino que lleva en sí el germen de que dicha privación se vuelva indefinida, transformando al dominio en un título vacío, con menor valor incluso que la nuda propiedad, pues el usufructo jamás puede extenderse más allá de la vida de un usufructuario persona natural o de 30 años cuando el usufructuario es una persona jurídica. Esto ocurre porque el contrato de arrendamiento dispone que las mejoras serán de la exclusiva propiedad y beneficio del arrendatario y no aprovecharán a la arrendadora. En consecuencia, al término del arrendamiento sus dueños deberán pagar el valor de tales mejoras si pretenden recobrar el predio. En los hechos, esto dejaría a los arrendatarios en una posición privilegiada para imponer a los dueños un costo potencialmente altísimo para recuperar el uso y goce del inmueble.
Si bien la ley 19.253 no dio efecto retroactivo a su artículo 13, señala la Corte, estatuyó en una disposición transitoria que CONADI, dentro del plazo de un año, deberá entregar al Ministerio de Justicia un estudio acerca de los contratos de arrendamiento actualmente vigentes, suscritos por un plazo superior a 10 años, referidos a hijuelas provenientes de la división de reservas indígenas con el objeto de determinar si ha existido o no simulación, lo que demuestra la clara voluntad legislativa de mirar con sospecha los contratos de arrendamiento como el que ha sido objeto de cesión en el presente caso.
Las consideraciones precedentes, dice la Corte, no significan que el contrato de arrendamiento sea nulo, lo que ya fue zanjado negativamente con efecto de cosa juzgada, pero ahora se trata de determinar si la cláusula que faculta al señor Tiznado a subarrendar o ceder en todo o parte el predio arrendado o los derechos derivados del arrendamiento habilita a los demandados a celebrar, bajo la vigencia de la ley 19.253, un contrato de cesión y si este contraviene la política de interés nacional que dicha ley establece.
La Corte resuelve que ello no está autorizado y que concluir lo contrario importaría desconocer el manifiesto interés legislativo por evitar que los indígenas pierdan sus tierras.
Agrega el fallo que no obsta a esa conclusión lo dispuesto en el artículo 22 de la ley sobre efecto retroactivo de las leyes, pues ésta rige en ausencia de una clara intención legislativa en la ley que se trata de aplicar, y ocurre que la nueva legislación mira con sospecha los contratos de arrendamiento celebrados antes de su vigencia por plazos superiores a los diez años. Además, el artículo 22 debe ser contrastado con el artículo 12 de la misma ley, que señala que “Todo derecho real adquirido bajo una ley y en conformidad a ella, subsiste bajo el imperio de otra, pero en cuanto a sus goces y cargas y en lo tocante a su extinción, prevalecerán las disposiciones de la nueva ley...”, y en este caso si bien se trata de derechos personales estos se asemejan notoriamente a un derecho real y que, en los hechos, inciden directamente sobre el dominio de un bien raíz. Su naturaleza técnica de derechos personales no puede significar que sean más inmunes a una ley explícitamente dictada “por exigirlo el interés nacional”.
Por efecto del artículo 13 de la ley 19.253 la Corte resolvió que la cláusula que faculta al señor Tiznado a subarrendar o ceder en todo o parte el predio arrendado o los derechos derivados del arrendamiento es nula, por lo que concluye que el contrato de cesión sobre cuya validez ha versado el juicio se encuentra prohibido por la citada disposición y por el artículo 1466 del Código civil, que señala que hay objeto ilícito “en todo contrato prohibido por las leyes”.
El ministro Cerda estuvo además por proceder de oficio a dejar sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito por 99 años entre Cayuñanco y Tiznado en 1986, basado en que su nulidad absoluta la establece el artículo 12, en relación con el 6 y el 11 de la ley 17.729, preceptiva que se encontraba vigente a la época de la convención y, por consiguiente, también la sanción de nulidad absoluta, ateniéndose a las directrices de los artículos 1683 del Código Civil y 22 inciso 2º punto 2 de la Ley sobre el Efecto Retroactivo de las Leyes, siendo del caso puntualizar que Tiznado ha sido aquí demandado y no contestó la demanda, al tiempo que la actora es hija y sucesora de Cayuñanco.
La sentencia de reemplazo ordena cancelar cualquier inscripción o subinscripción a que haya dado origen el contrato que se anula.
Vea textos íntegros de las sentencias de casación y de reemplazo; de la Corte de Valdivia y de primera instancia.
*TC se pronunciará respecto de admisibilidad de inaplicabilidad que impugna norma que establece procedimiento especial aplicable a conflictos sobre tierras indígenas...