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Timestamp: 2017-01-20 18:02:27+00:00
Document Index: 163991008

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 76', 'art. 100', 'sentenza ', 'art. 90', 'art. 75', 'art. 72', 'art. 74', 'art. 106', 'art. 42', 'art. 108', 'DTF ', 'art. 66']

4A_648/2015 (29.04.2016)
4A_648/2015 Sentenza del 29 aprile 2016
A. A.________ loca dal luglio 1987 degli spazi commerciali in via Nassa a Lugano, in uno stabile di proprietà di B.B.________, C.B.________ e D.________, nei quali gestisce il negozio di abbigliamento e calzature E.________; l'ultimo contratto, firmato il 21 agosto 2000 (designato nel seguito contratto 1), prevede la pigione annua di fr. 80'000.--, la scadenza del 31 dicembre 2012 e un preavviso di disdetta di sei mesi. Dal settembre 2005 A.________ ha preso in locazione anche un'altra superficie dello stabile e vi ha insediato il negozio F.________; il contratto datato 17 settembre 2008 (contratto 2) stabilisce la pigione di fr. 48'000.-- all'anno e la durata determinata con scadenza 31 dicembre 2012.
B. Fallito il tentativo di conciliazione, il 20 novembre 2012 A.________ ha convenuto in giudizio B.B.________, C.B.________ e D.________ davanti al Pretore di Lugano chiedendo, in via principale,che la disdetta fosse dichiarata nulla rispettivamente annullata.In via subordinata ha postulato che la durata dei due contratti fosse prorogata di sei anni,e in via ancora più subordinata che i convenuti fossero condannati a pagargli fr. 593'764.55 a rifusione delle opere di miglioria realizzate e della liquidazione versata per potere riprendere il contratto 2. Con le conclusioni l'attore ha chiesto una prima protrazione di quattro anni dei due contratti in alternativa a quella unica.
C. Il Pretore ha accolto parzialmente la petizione e respinto la riconvenzione con sentenza del 14 aprile 2015: ha accertato la validità della disdetta del contratto 1, ha prorogato la durata di questo contratto fino al 31 marzo 2016 e ha prorogato il contratto 2 fino al 30 settembre 2015.
D. A.________ insorge davanti al Tribunale federale con ricorso in materia civile del 24 novembre 2015; previa concessione dell'effetto sospensivo, chiede per entrambi i contratti una prima protrazione fino al 31 dicembre 2016 oppure, in via subordinata, una protrazione unica fino al 31 dicembre 2018. I convenuti propongono di respingere il ricorso. L'autorità cantonale non ha preso posizione.
1. Il ricorso in materia civile è presentato dalla parte soccombente nella procedura cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF), è tempestivo (art. 100 cpv. 1 LTF) ed è volto contro una sentenza finale (art. 90 LTF) emanata su ricorso dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 LTF) in una causa civile (art. 72 cpv. 1 LTF) in materia di locazione. La Corte ticinese ha valutato in fr. 376'000.-- il valore litigioso, che supera quindi la soglia fissata dall'art. 74 cpv. 1 lett. a LTF. Il ricorso è perciò ammissibile.
2. Il Tribunale federale esamina d'ufficio l'applicazione del diritto federale (art. 106 cpv. 1 LTF). Tuttavia, tenuto conto dell'onore di allegazione e motivazione imposto dall'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, il cui mancato rispetto conduce all'inammissibilità del gravame (art. 108 cpv. 1 lett. b LTF), esso considera di regola solo gli argomenti proposti nell'atto di ricorso (DTF 140 III 86 consid. 2).
3. Il ricorrente annuncia di prevalersi dell'arbitrio nell'accertamento dei fatti e della violazione del diritto federale, in particolare dell'abuso del potere di apprezzamento da parte dell'autorità cantonale nel determinare il tipo e la durata delle protrazioni dei contratti di locazione. Nel motivare il ricorso egli non distingue però i fatti dal diritto; passa in rassegna, commenta e critica a ruota libera le diverse circostanze valutate dalla Corte cantonale, in parte senza confrontarsi con le argomentazioni articolate nella sentenza.
4. L'argomento centrale del ricorso è che i giudici cantonali, non considerando o valutando male le circostanze del caso, hanno abusato del potere di apprezzamento del quale dispongono in materia di protrazione del contratto di locazione.
5. Il Pretore ha ritenuto notorio che negli anni in discussione in via Nassa a Lugano si fossero liberate alcune superfici, tant'è che il ricorrente stesso aveva aperto un nuovo negozio di abbigliamento in uno spazio preso in locazione dal 1° gennaio 2013 proprio di fronte ai negozi oggetto di questa procedura. La Camera d'appello ha rettificato parzialmente questi accertamenti, stabilendo che la situazione locativa di via Nassa non è un fatto notorio e che il nuovo negozio non è stato preso in locazione dal ricorrente ma dalla neo-costituita G.________ SA; siccome il ricorrente è l'azionista di maggioranza e suo figlio il gestore/direttore di questa società, essa ha in definitiva reputato giusto l'accertamento del Pretore secondo cui verso la fine del 2012 si era liberata in via Nassa una superficie idonea al commercio del ricorrente.
6. Il ricorrente rimprovera in seguito all'autorità cantonale abuso nell'apprezzamento e arbitrio per non avere considerato correttamente tutti gli interessi o le circostanze a suo favore.
7. Un'altra sezione del ricorso riguarda la concessione di un'unica protrazione definitiva, invece di una prima protrazione seguita se del caso da una seconda.
8. Da ultimo il ricorrente contesta la durata delle protrazioni concessegli, di tre anni e tre mesi per il contratto 1, due anni e nove mesi per il contratto 2.
9. Per tutti questi motivi il ricorso, per quanto ammissibile, è infondato. Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).
2. Le spese giudiziarie di fr. 6'500.-- sono poste a carico del ricorrente, che rifonderà agli opponenti complessivi fr. 7'500.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.