Source: http://domoforum.it/2013/07/compravendita-immobiliare-proposta-irrevocabile-o-no/
Timestamp: 2018-09-19 17:36:00+00:00
Document Index: 172398053

Matched Legal Cases: ['art. 1326', 'art. 1329', 'art. 1329', 'art. 1328', 'art. 1326', 'art. 1329', 'art. 1328', 'art. 1326', 'art. 1326', 'art. 1326']

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Compravendita Immobiliare: proposta irrevocabile o no?
art. 1326 C.C., Art. 1328 C.C., Art. 1329 C.C., condizione sospensiva, Proposta acquisto, Proposta irrevocabile, proposta revocabile, recesso
La proposta di acquisto irrevocabile, e quella “revocabile”
Di solito, soprattutto nel mercato immobiliare residenziale tra privati e con l’intervento di un’agenzia, la proposta è irrevocabile per un dato periodo (in genere 15-20 giorni) : il proponente si obbliga cioè a mantenerla ferma per il dato periodo durante il quale, anche se volesse revocarla, perché magari ha cambiato idea, non può farlo o, se lo fa, ciò non ha alcun effetto.
La irrevocabilità della proposta è prevista dall’art. 1329 C.C.
1. Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.
2. Nell’ ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’ affare o altre circostanze escludano tale efficacia.
Attenzione però a distinguere tra il periodo di irrevocabilità e la scadenza dell’efficacia della proposta.
Come meglio precisato nell’articolo di Domoforum, a firma dell’Avv. Tortorella, il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta, ai sensi dell’art. 1329 c.c., costituendo elemento essenziale della proposta irrevocabile, deve essere fissato dallo stesso proponente.
Altrimenti essa è revocabile a norma dell’art. 1328 1° co. C.c. finché il contratto non si è concluso.
Pertanto non basta scrivere “la presente proposta è fin d’ora efficace ed irrevocabile … diverrà inefficace se entro il termine di 2° giorni l’acquirente non avrà ricevuto l’accettazione.”
Premesso che il termine di efficacia di una proposta contrattuale va distinto da quello di irrevocabilità della proposta stessa, l’uno (disciplinato dall’art. 1326 c.c.) avendo la funzione di stabilire il lasso di tempo entro il quale deve pervenire, all’autore di questa, la relativa accettazione, l’altro (disciplinato dall’art. 1329 c.c.) essendo inteso a fissare i limiti di durata di quell’ulteriore e specifica manifestazione di volontà, necessaria perché una semplice proposta contrattuale acquisti anche il suddetto eccezionale carattere dell’irrevocabilità (Cass. 11.1.90 n. 41 in Cor. Giur. 90, 842), deve convenirsi, avendo riferimento al tenore letterale della clausola in esame , che la proposta risulti qualificata come “irrevocabile”, senza però la contestuale prefissione di un termine entro il quale mantenere ferma la proposta stessa.
In mancanza dell’indicazione del termine di irrevocabilità della proposta, che è cosa diversa dal termine di efficacia, la proposta ancorché definita irrevocabile, dovendo considerarsi pura e semplice, è revocabile a norma dell’art. 1328 1° co. C.c. finché il contratto non si è concluso per presa conoscenza dell’accettazione.
La proposta revocabile
Affinché si realizzi l’accordo tra le parti è necessario che alla proposta segua l’accettazione: il contratto, infatti, si ritiene concluso allorquando l’accettazione giunge a conoscenza del proponente (art. 1326 c.c.).
Entrambe le dichiarazioni, per giurisprudenza consolidata, hanno carattere recettizio.
La proposta, a meno che non sia stato indicata l’irrevocabilità per un dato periodo, può essere revocata sino a quando il proponente non abbia conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.
Pertanto una revoca espressa dopo l’accettazione è senza effetto, così come una accettazione successiva ad una revoca è del tutto inefficace.
Secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale il proponente può impedire la conclusione del contratto allorché comunichi la propria volontà di revocare la proposta: la S.C. (tra le tante Cassazione 16.05.200 n. 6323) ha affermato il carattere recettizio della revoca della proposta e, quindi, la sua validità ed efficacia solo nel momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario.
Occorre, altresì, che detta comunicazione giunga al destinatario prima che il proponente abbia notizia dell’accettazione, ovvero quando ancora il contratto non può ritenersi concluso.
Una forma consigliabile di proposta sottoposta a condizione o a facoltà di recesso.
Qualora si intenda impegnarsi all’acquisto e soprattutto essere certi che il venditore abbia accettato, ma si voglia successivamente all’accettazione porre in essere la verifica dei documenti e della situazione di fatto e diritto dell’immobile, e solo in caso positivo si desideri proseguire, si può utilmente inserire nella proposta, sia essa irrevocabile che revocabile, una clausola che sospenda l’efficacia del contratto eventualmente concluso a seguito dell’accettazione, entro un dato termine (10-15 gg), condizionandola al buon esito dei controlli da effettuarsi da parte dei propri consulenti, ovvero inserire tout-court una facoltà unilaterale di recesso per un certo periodo dopo la conclusione ex art. 1326.
Ciò pone al riparo entrambe le parti da chiusure “al buio” senza aver esaminato i titoli di proprietà , i documenti catastali e le abilitazioni urbanistiche pur permettendo la chiarezza degli aspetti fondamentali del contratto, prezzo, condizioni, consistenza, e senza perdere tempo con costosi controlli prima di aver fissato vicendevolmente i punti contrattuali.
Procedere per gradi significa questo: fissare gli aspetti del contratto , prezzo, pagamento, tempi di consegna, caratteristiche e consistenza del bene con una obbligazione reciproca dalla quale si può recedere nel caso non si verifichino tutte le condizioni precisate a contorno.
Nonostante l’immobile debba già per legge possedere tutti i requisiti occorrenti per la valdità del trasferimento secondo le vigenti norme urbanistiche edilizie e catastali, e quindi gli adempimenti competano tutti al venditore, è comprensibile che il compratore voglia evitare di trovarsi inghippato in un acquisto di un immobile che abbia qualche “problema”.
Ma tali controlli pare certo più conveniente farli quando si sono già pattute le condizioni principali.
Purtroppo vi sono sul Web già molte organizzazione che si autoproclamano a “tutela degli acquirenti” o Tutor .. le quali in realtà vendono consulenza, anch’essa tutta da verificare .
Il compratore deve essere garantito, ovvio, ma anche il venditore non può vedere intrusioni e scartabelli in Comune e in tutti gli uffici da parte dei consulenti di chi è semplicemente interessato.
Proposte sottoposte a ragionevoli condizioni sospensive, o a recesso, a tutela anche dei venditori, che se sono dei privati non paiono certo meno “consumatori” dei compratori.
Vedremo in successivi articoli le “puntuazioni” e la proposta di opzione.
Codice Civile art. 1326
1. Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’ accettazione dell’ altra parte.
2. L’ accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’ affare o secondo gli usi.
3. Il proponente può ritenere efficace l’ accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all’ altra parte.
4. Qualora il proponente richieda per l’ accettazione una forma determinata, l’ accettazione non ha effetto se è data in forma diversa.
5. Un’ accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.