Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp1-4512-695-16-4-kr
Timestamp: 2018-04-27 08:15:48+00:00
Document Index: 78443031

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 761', 'art. 18', 'art. 7', 'art. 2', 'art. 46', 'art. 198', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 8', 'art. 5', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 29']

IPPP1/4512-695/16-4/KR | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › IPPP1/4512-695/16-4/KR
W zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości w drodze licytacji komorniczej
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 sierpnia 2016 r. (data wpływu 29 sierpnia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 listopada 2016 r. (data wpływu 14 listopada 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 2 listopada 2016 r. (doręczone dnia 4 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości w drodze licytacji komorniczej – jest nieprawidłowe.
W dniu 29 sierpnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, uzupełniony pismem z dnia 10 listopada 2016 r. (data wpływu 14 listopada 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 2 listopada 2016 r. (doręczone dnia 4 listopada 2016 r.) dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.
Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym, prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikom (os. fizyczne) p. Tomaszowi C. i p. Ewie C. W toku czynności zajęto nieruchomość należącą do dłużników: lokal mieszkalny nr. 12, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Przedmiotowa nieruchomość stanowi wspólność ustawową majątkową małżeńską dłużników.
Jak ustalono, z informacji uzyskanych w trybie art. 761 kpc, od Naczelnika Urzędu Skarbowego, p. Tomasz C. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wg PKD: 67.13.Z Działalność Pomocnicza Finansowa, gdzie indziej niesklasyfikowana - w ciągu ostatnich 6 lat (od roku 2013) nie składał deklaracji VAT. Dłużniczka p. Ewa C. nie prowadziła działalności gospodarczej. Zgodnie z wpisem w III dziale księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości lokalowej, pomiędzy właścicielami nieruchomości (dłużnikami), a X Sp. z o.o. w dniu 10 października 2013 r. została podpisana umowa najmu ww. lokalu na czas oznaczony - 10 lat od dnia podpisania. Zgodnie z oświadczeniem przedstawiciela wynajmującej spółki X Sp. z o.o. - pana Krzysztofa K., wynajmowany lokal wykorzystywany jest przez najemcę do prowadzenia działalności gospodarczej, czynsz najmu został ustalony na kwotę 400,00 zł miesięcznie, płatnych do 10-go każdego miesiąca. Czynsz został zapłacony przez wynajmującego za pierwsze 48 okresy rozliczeniowe. Nie były wystawiane żadne faktury VAT przez wynajmujących. Podczas czynności opisu i oszacowania ustalono, iż działalność gospodarcza najemcy polega na podnajmowaniu zajętego lokalu na cele mieszkaniowe. Jak ustalono w portalu podatkowym zarówno Tomasz C. i Ewa C. nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT. Dłużnicy nie prowadzą działalności gospodarczej w przedmiotowym lokalu. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta na podstawie aktu notarialnego. Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, nie było wystawionej faktury, nabycie podlegało opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Dłużnikom nie przysługiwało prawo do odliczeń podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości. Na podstawie dokonanych w toku postępowania egzekucyjnego czynności ustalono, że dłużnicy nie są aktualnie podatnikami podatku VAT, Naczelnik Urzędu Skarbowego właściwy co do miejsca prowadzenia działalności gospodarczej przez dłużnika Tomasza C. nie odnotował żadnych deklaracji VAT, a dłużniczka Ewa C. nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Wobec czego należy przyjąć, że dłużnicy nie ponosili żadnych nakładów, i lokal nie był wykorzystywany przez dłużników do wykonywania czynności opodatkowanych.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że dłużnicy nie ponosili żadnych nakładów ani wydatków na ulepszenie lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczające 30% jej wartości początkowej, w stosunku do których przysługiwało im prawo do odliczenia podatku naliczonego i lokal nie był wykorzystywany przez dłużników do wykonywania czynności opodatkowanych.
W związku z zdarzeniem przyszłym, jakim jest możliwa sprzedaż ww. nieruchomości w drodze licytacji w sądowym postępowaniu egzekucyjnym, czy sprzedaż ww. nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli tak, to w jakiej stawce?
Zdaniem Wnioskodawcy, licytacyjna sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nieruchomość stanowi lokal mieszkalny. Dłużnicy, w ciągu ostatnich 6 lat nie składali deklaracji VAT. Działalność gospodarczą prowadzi najemca lokalu mieszkalnego, a nie dłużnicy. Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, nie było wystawionej faktury, nabycie podlegało opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Dłużnikom nie przysługiwało prawo do odliczeń podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości.
Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2014 r., poz. 1619, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie zobowiązany o odprowadzenia podatku.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Nieruchomościami w myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380 z późn. zm.) są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części tych budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
A zatem, właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału.
W świetle przytoczonych przepisów należy zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.
Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikom (os. fizyczne). W toku czynności zajęto nieruchomość należącą do dłużników - lokal mieszkalny, stanowiący wspólność ustawową majątkową małżeńską dłużników.
Jak ustalono, dłużnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wg PKD: 67.13.Z Działalność Pomocnicza Finansowa, gdzie indziej niesklasyfikowana - w ciągu ostatnich 6 lat (od roku 2013) nie składał deklaracji VAT. Dłużniczka nie prowadziła działalności gospodarczej. Pomiędzy właścicielami nieruchomości (dłużnikami), a X Sp. z o.o. w dniu 10 października 2013 r. została podpisana umowa najmu ww. lokalu na czas oznaczony - 10 lat od dnia podpisania. Zgodnie z oświadczeniem przedstawiciela wynajmującej spółki, wynajmowany lokal wykorzystywany jest przez najemcę do prowadzenia działalności gospodarczej, czynsz najmu został ustalony na kwotę 400,00 zł miesięcznie, płatnych do 10-go każdego miesiąca. Czynsz został zapłacony przez wynajmującego za pierwsze 48 okresy rozliczeniowe. Nie były wystawiane żadne faktury VAT przez wynajmujących. Ustalono, że działalność gospodarcza najemcy polega na podnajmowaniu zajętego lokalu na cele mieszkaniowe. Jak ustalono zarówno dłużnik jak i dłużniczka nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT. Dłużnicy nie prowadzą działalności gospodarczej w przedmiotowym lokalu. Nieruchomość została nabyta na podstawie aktu notarialnego a nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast podlegało opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Dłużnikom nie przysługiwało prawo do odliczeń podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości. Lokal nie był wykorzystywany przez dłużników do wykonywania czynności opodatkowanych a dłużnicy nie ponosili żadnych nakładów ani wydatków na ulepszenie lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczające 30% jej wartości początkowej, w stosunku do których przysługiwało im prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Wnioskodawca ma wątpliwości, czy jako komornik sądowy jest On zobowiązany do odprowadzenia podatku od dostawy przedmiotowej nieruchomości należącej do dłużników i w jakiej wysokości.
W konsekwencji, umowa najmu jako czynność odpłatna stanowi, stosownie do zapisów ustawy o podatku od towarów i usług, odpłatną usługę, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jest czynnością podlegającą opodatkowaniu, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W konsekwencji, z tytułu świadczenia usług w zakresie wynajmu i dokonywania tych czynności w sposób systematyczny lub ciągły wykonawca czynności staje się podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, i de facto - podatnikiem podatku VAT zdefiniowanym w art. 15 ust. 1 ustawy, bez względu na to czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W świetle przedstawionych okoliczności i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że sprzedaż wynajmowanej nieruchomości tj. lokalu mieszkalnego w drodze licytacji w sądowym postępowaniu egzekucyjnym podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jak wynika z opisu sprawy, lokal był wynajmowany i wykorzystywany jest przez najemcę do prowadzenia działalności gospodarczej. Dowodzi to, że lokal ten był wykorzystywany w celach zarobkowych. Dlatego też, w związku z dostawą wyżej wskazanego lokalu mieszkalnego, dłużnicy wypełnią przesłanki określone art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, pozwalające uznać czynność sprzedaży nieruchomości za opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.
Wobec analizy przepisów wskazujących na zwolnienie od podatku sprzedaży budynku, budowli lub ich części i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w stosunku lokalu, który był przedmiotem najmu doszło do pierwszego zasiedlenia tego lokalu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Ww. lokal był przedmiotem najmu od dnia 10 października 2013 roku. Zatem w omawianej sprawie od momentu wynajmu do dnia licytacyjnej sprzedaży nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata od momentu ww. pierwszego zasiedlenia. Dlatego też sprzedaż omawianego lokalu mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęty będzie proporcjonalnie przynależny do tej części nieruchomości grunt.
Komornik sądowy co do zasady jest płatnikiem podatku od towarów i usług od dokonywanych dostaw w trybie egzekucji, jednakże w przypadku przedmiotowej transakcji podatek od towarów i usług nie wystąpi, gdyż zbycie omawianego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem wynajmu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT.
W konsekwencji na Wnioskodawcy jako płatniku nie ciąży obowiązek naliczenia, pobrania i odprowadzenia podatku VAT od tej transakcji do właściwego urzędu skarbowego.
Jednocześnie nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że licytacyjna sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż ww. sprzedaż przedmiotowego lokalu będzie podlegała opodatkowaniu od towarów i usług, lecz będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku.
IPPP1/4512-695/16-4/KR