Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp3-443-723-13-2-kc
Timestamp: 2018-12-14 19:51:22+00:00
Document Index: 113053302

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 6', 'art. 551', 'art. 678', 'art. 552', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 55', 'art. 6', 'SA/Gd ', 'art. 6', 'SA/Sz ', 'SA/Kr ', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 29', 'art. 14', 'art. 3', 'art. 3', 'SA/Kr ', 'SA/Bd ', 'SA/Gl ', 'FSK ', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'FSK ', 'art. 6', 'SA/Wa ', 'SA/Bd ', 'SA/Ke ', 'art. 14', 'art. 6', 'art. 551', 'art. 3', 'art. 165', 'SA/Kr ', 'art. 14', 'FSK ', 'SA/Wa ', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 169', 'SA/Kr ', 'art. 169', 'art. 14', 'SA/Wa ', 'art. 169', 'art. 14', 'art. 169', 'art. 14', 'art. 14', 'FSK ', 'art. 14', 'FSK ', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 120', 'SA/Wa ', 'FSK ', 'SA/Wr ', 'SA/Wa ', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 551', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 41', 'art. 146', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 14']

♦ › Nieruchomości › IPPP3/443-723/13-2/KC
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 31 października 2013 r.
W zakresie opodatkowania czynności sprzedaży Nieruchomości.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 31 lipca 2013 r. (data wpływu 5 sierpnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 5 sierpnia 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży Nieruchomości.
X. (dalej: „Zbywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką powstałą z przekształcenia X. sp. z o.o. (dalej: „Spółka z o.o.”) w spółkę komandytowo-akcyjną. Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać (dalej: „Transakcja”) na rzecz Y. Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Sektora Nieruchomości (dalej: „Nabywca”) nieruchomość położoną przy ulicy K w I.
Powyższa nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego gruntu i własność zlokalizowanego na nim budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności.
Zbywca, nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność posadowionych na nim budynków w 2006 r. na mocy aktu notarialnego obejmującego umowę sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu i własności posadowionych na nim budynków, warunkową umowę przedwstępną sprzedaży i umowę hipoteki z dnia 20 czerwca 2006 roku, sporządzonego przed notariuszem w W, Alicją H, za Rep. A 4. Transakcja ta była zwolniona z opodatkowania VAT.
Następnie, Zbywca wyburzył wszystkie nabyte budynki znajdujące się dotychczas na nieruchomości gruntowej i rozpoczął budowę nowego budynku przeznaczonego na centrum handlowe.
Obecnie, nieruchomość gruntowa o powierzchni 6.807 m2 opisana w księdze wieczystej ... (dz. nr 2....) zabudowana jest budynkiem wybudowanym przez Zbywcę centrum handlowego o nazwie Galeria J o 3 kondygnacjach nadziemnych. Pierwsze dwie kondygnacje pełnią funkcję handlową. Na kondygnacji najwyższej znajduje się parking dla klientów centrum ze 134 miejscami postojowymi. Łączna powierzchnia zabudowy całego centrum wynosi 4.805,30 m2, powierzchnia użytkowa 8.633,17 m2 i powierzchnia do wynajmu 6.245,50 m2. W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość”.
Budowę centrum handlowego wchodzącego w skład Nieruchomości Zbywca zakończył w 2009 r. i po oddaniu budynku centrum handlowego do używania w dniu 21 maja 2009 r. zgodnie z decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego rozpoczął wynajem powierzchni handlowej w tym obiekcie.
Wynajem powierzchni handlowej w budynku centrum handlowego stanowi obecnie główny przedmiot działalności Zbywcy i podstawowe źródło jego przychodów.
W trakcie procesu budowlanego, Zbywca odliczał kwoty podatku VAT naliczonego w związku z nabywaniem towarów i usług dotyczących budowy centrum handlowego.
Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie budynku centrum handlowego wchodzącego w skład Nieruchomości, począwszy od dnia jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiły mniej niż 30% jego podatkowej wartości początkowej.
W chwili obecnej, budynek jest w 93,5% wynajęty na rzecz 37 najemców. Natomiast od rozpoczęcia wynajmu, jedynie niewielka część budynku (ok. 60 m2) nigdy nie była przedmiotem wynajmu.
Przedmiotem planowanej Transakcji sprzedaży na rzecz Nabywcy będzie składające się na Nieruchomość prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz wybudowany przez zbywcę budynek centrum handlowego położony na tym gruncie.
gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej w związku z budową Nieruchomości,
prawa do użytkowania oznaczeń handlowych budynku.
Z drugiej strony, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie wszystkich należności i zobowiązań Zbywcy, w szczególności długoterminowych zobowiązań Zbywcy. Ponadto, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, umów i innych składników majątkowych, które są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę oraz funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista ta obejmuje w szczególności:
prawa i obowiązki wynikające z poniższych umów związanych z:
dostawą mediów do Nieruchomości, w szczególności:
konserwacją dźwigów / schodów ruchomych,
zarządzaniem Nieruchomością,
obsługą techniczną,
ochroną mienia,
wywozem nieczystości,
monitoringiem pożarowym,
usługami telekomunikacyjnymi,
dzierżawą gruntów pod nośniki reklamowe,
ubezpieczeniem Nieruchomości — po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu.
Ponadto przedmiotem Transakcji nie będą takie składniki przedsiębiorstwa Zbywcy jak, w szczególności:
zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem dłużnym nabycia gruntu i budowy Nieruchomości, w szczególności zobowiązania z tytułu:
obligacji wyemitowanych przez Zbywcę.
prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w szczególności umowy o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,
Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. Natomiast działalność Zbywcy w zakresie rozwoju biznesu i opracowywania strategii działalności Zbywcy jest prowadzona przez komplementariusza Zbywcy.
Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w budynku Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT.
W celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni (na rzecz dotychczasowych najemców Zbywcy) Nabywca:
podpisze umowę o ochronę Nieruchomości z firmą świadczącą tego typu usługi oraz inne umowy niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości,
Zbywca nie wyklucza, że umowy w tym zakresie mogą zostać podpisane z tymi samymi podmiotami, z którymi współpracował Zbywca.
Przed dokonaniem Transakcji, zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni, przed dostawą Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT będącego przedmiotem Transakcji budynku centrum handlowego.
Czy jeżeli Zbywca i Nabywca przed sprzedażą Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą do właściwego organu podatkowego oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynku będącego przedmiotem Transakcji, to Transakcja zbycia Nieruchomości w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji, Zbywca będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT z tytułu tej Transakcji według stawki 23%...
Zdaniem Zbywcy, jeżeli Zbywca i Nabywca przed sprzedażą Nieruchomości, złożą do właściwego organu podatkowego, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków i budowli składających się na Nieruchomość, to Transakcja zbycia Nieruchomości w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji, Zbywca będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT z tytułu tej Transakcji według stawki 23%.
Brak przesłanek wyłączenia sprzedaży Nieruchomości z opodatkowania VAT.
Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy, Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT. W szczególności Transakcja nie może być uznana za zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
1.1. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT.
1.1.1. Odwołanie na potrzeby definiowania przedsiębiorstwa dla celów VAT do definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego.
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie i judykaturze prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż — dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej; Kodeks cywilny”). W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy nie można uznać, że przedmiotom Transakcji jest przedsiębiorstwo. W ocenie Wnioskodawcy, Nieruchomość razem z umowami najmu niezależnie czy przejmowanymi przez Nabywcę na podstawie cesji czy z mocy prawa (na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego) oraz tylko niektórymi składnikami majątku Zbywcy immanentnie związanymi z Nieruchomością nie stanowi bowiem przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.
Warto również zwrócić uwagę, że z perspektywy prawa cywilnego przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa Zbywcy choćby dlatego, że w planowanej umowie sprzedaży nie będą wymieniane elementy, które mają być wyłączone spod zakresu Transakcji — będą wymienione jedynie elementy, które mają być objęte zakresem Transakcji. Jest to uwaga istotna z perspektywy regulacji art. 552 Kodeksu cywilnego.
1.1.2. Odwołanie do stanowiska organów podatkowych i sądów administracyjnych.
Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą stanowić przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (która — co należy zaznaczyć — była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe) <Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w rozpatrywanym przypadku>.
Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa powoduje uznanie, iż transakcja nie może zostać potraktowana jako niepodlegająca opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć interpretację wydaną przez Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 20 lutego 2006 r. (nr 1471/DC/436/3/06/HB), w której Naczelnik zajął stanowisko, iż „ze względu na objęcie (...) transakcją sprzedaży jedynie niektórych składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Strony, przedstawiona czynność prawna nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa. W konsekwencji nie podlega wyłączeniu z opodatkowania na mocy art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.
Z kolei Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie w postanowieniu z dnia 15 grudnia 2006 r. (nr 1472/SPC/436-39/06/PK) stwierdził, iż „jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego przedmiotowa transakcja nie obejmuje m.in. nazwy przedsiębiorstwa. Skoro więc w przepisie art. 55(1) Kodeksu cywilnego wskazano ten element jako niezbędny element przedsiębiorstwa to przedmiotowa transakcja nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego a tym samym nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług”.
Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów <wyrok NSA z dnia 06.10.1995 r., sygn. akt SA/Gd 1959/94>, w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer wszystkich aktywów Zbywcy.
Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie środki trwałe w postaci Nieruchomości wraz z zabezpieczeniami ustanowionymi przez najemców oraz majątkowymi prawami autorskimi i prawami pokrewnymi do projektów architektonicznych i prac związanych z budową Nieruchomości, jak również gwarancjami budowlanymi. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej Transakcji oprócz wspomnianych powyżej zobowiązań - w rękach Zbywcy pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz jego własny know-how. Ponadto, Zbywca nadal będzie posługiwał się aktualną nazwą przedsiębiorstwa oraz dzierżył prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, w którym zarejestrowana jest jego siedziba. Szczegółowa lista składników przedsiębiorstwa Zbywcy, które będą przedmiotem Transakcji oraz tych, które nie będą objęte Transakcją jest przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku.
Istotne znaczenie ma również fakt, iż w związku z Transakcją nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę ksiąg rachunkowych Zbywcy oraz innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również praw i obowiązków wynikających z obecnie obowiązujących umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym, umowy o zarządzanie, umów z dostawcami mediów itd.). W konsekwencji — po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości — Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni w budynku Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza tezę, zgodnie z którą w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.
Na uwagę zasługuje również podniesiona w ustawowej definicji przedsiębiorstwa (na gruncie prawa cywilnego) oraz akcentowana na gruncie wykładni pojęcia „przedsiębiorstwa” użytego w art. 6 Ustawy o VAT dla celów podatku VAT i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów <wyrok NSA z dnia 22.01.1997 r., sygn. SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r. sygn. akt I SA/Kr 1189/99>, kwestia iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można — zdaniem Wnioskodawcy — uznać, iż:
(i) jest to zespół elementów, oraz że
(ii) elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.
rachunku bankowego, za pomocą którego będą prowadzone rozliczenia,
zasobów własnych lub umów z podmiotami trzecimi umożliwiających zaopatrzenie Nieruchomości w media (między innymi wodę i energię elektryczną),
zasobów własnych lub umów z podmiotami trzecimi umożliwiających zapewnienie zarządzania Nieruchomością,
zasobów własnych lub umów z podmiotami trzecimi umożliwiających zapewnienie ubezpieczenia Nieruchomości,
wiedzy (know-how) z zakresu prowadzenia działalności w branży wynajmu nieruchomości biurowej.
1.2. Transakcja zbycia „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.
Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzą zobowiązania. Przepis art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątku zbywane przez Zbywcę nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
Na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez Wnioskodawcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.
Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości oraz uprawnienie stron Transakcji do rezygnacji z powyższego zwolnienia.
Mając na uwadze powyższe w kontekście pytania postawionego przez Wnioskodawcę w niniejszym wniosku, należy przeanalizować, czy zbycie budynku centrum handlowego wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, składających się na Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.
Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że Wnioskodacwa sam wybudował budynek będący elementem zbywanej Nieruchomość i ponosił wydatki na usługi budowlane niezbędne do wykonania budowy i doprowadzenia centrum handlowego do stanu umożliwiającego oddanie go do używania. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać, że pierwszym zasiedleniem poszczególnych części centrum handlowego było oddanie odpowiednich powierzchni centrum handlowego w najem, ponieważ oddanie powierzchni centrum handlowego w najem stanowiło oddanie tej części centrum handlowego do używania pierwszemu użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu po wybudowaniu tego budynku.
Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, przed dokonaniem Transakcji, zarówno Nabywca jak i Zbywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni, przed dostawą Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynku centrum handlowego będącego przedmiotem Transakcji.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz uwzględniając, że Nabywca i Zbywca złożą właściwemu organowi podatkowemu zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zdaniem Wnioskodawcy transakcja zbycia Nieruchomości w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Innymi słowy dostawa całego budynku centrum handlowego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym ten budynek się znajduje będzie opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem podstawowej stawki tego podatku.
W stosunku do budynku centrum handlowego w części w jakiej nie został on oddany do używania na podstawie umowy najmu, w związku z Transakcją dojdzie do pierwszego zasiedlenia tego budynku. W ramach Transakcji ta część budynku zostanie bowiem oddana do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, pierwszemu użytkownikowi po wybudowaniu tej części budynku. Dostawa tej części budynku centrum handlowego jako dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) ustawy o VAT.
W stosunku do tej części budynku centrum handlowego, która została oddana w najem, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że oddanie w najem tej części budynku stanowiło pierwsze zasiedlenie tej części budynku.
Uwzględniając powyższe należy uznać, że również zbycie w ramach Transakcji tej części budynku centrum handlowego, która została oddana w najem będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem podstawowej stawki tego podatku. Przy czym, uwzględniając, że Zbywca i Nabywca złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, właściwemu organowi podatkowemu zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania, zbycie tej części budynku centrum handlowego będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT niezależnie od momentu oddania tej części budynku w najem.
W przypadku bowiem, gdyby do Transakcji doszło przed upływem 2 lat, od dnia oddania części budynku centrum handlowego w najem, zbycie tej części budynku magazynowego podlegałoby obligatoryjnemu opodatkowaniu, jako dokonywane przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.
Natomiast w przypadku, gdyby do Transakcji doszło po upływie 2 lat, od dnia oddania tej części budynku centrum handlowego w najem, to zasadniczo, zbycie tej części budynku mogłoby korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Biorąc jednak pod uwagę, że Nabywca i Zbywca, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania, to również w przypadku, gdyby do Transakcji doszło po upływie 2 lat od dnia oddania tej części budynku centrum handlowego w najem, zbycie tej części budynku będzie podlegało opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT.
Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż ponosił wydatki związane z budową budynku centrum handlowego w celu wykorzystania go do czynności opodatkowanych VAT. W związku z tym, miał prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową budynku centrum handlowego. W analizowanej sytuacji, nie będzie miało zatem zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
W odniesieniu do dostawy będącego elementem Nieruchomości prawa wieczystego użytkowania gruntu, zdaniem Wnioskodawcy należy wskazać na art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Z kolei, zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.
Powyższe oznacza, iż co do zasady grunt/prawo wieczystego użytkowania gruntu będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Jeżeli zatem dostawa budynków i budowli podlega opodatkowaniu, to również dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym te budynki i budowle są położone, będzie podlegała opodatkowaniu. Natomiast jeżeli dostawa budynku i budowli korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, to również dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym te budynki i budowle są położone będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.
W związku z powyższym, zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego element Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie opodatkowane podatkiem VAT na tych samych zasadach jak posadowiony na tym gruncie budynek centrum handlowego, czyli będzie ono podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem podstawowej stawki tego podatku.
Zagadnienia proceduralne związane z zakresem udzielanych interpretacji przepisów prawa podatkowego.
Konieczność interpretacji „przepisów prawa podatkowego”.
Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 j.t., dalej: „Ordynacja podatkowa” lub „Op”) Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Ustawodawca w przytoczonym przepisie określił m.in. zakres przedmiotowy postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji, który ogranicza się do przepisów prawa podatkowego.
Zgodnie z definicją przepisów prawa podatkowego znajdującą się w art. 3 pkt 2 Ordynacji podatkowej są to przepisy ustaw podatkowych, postanowienia ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską umów o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską innych umów międzynarodowych dotyczących problematyki podatkowej, a także przepisy aktów wykonawczych wydanych na podstawie ustaw podatkowych. Zawarty w definicji zwrot „ustawy podatkowe” oznacza ustawy dotyczące podatków, opłat oraz niepodatkowych należności budżetowych określające podmiot, przedmiot opodatkowania, powstanie obowiązku podatkowego, podstawę opodatkowania, stawki podatkowe oraz regulujące prawa i obowiązki organów podatkowych, podatników, płatników i inkasentów, a także ich następców prawnych oraz osób trzecich (art. 3 pkt 1 Op).
Podkreślenia wymaga, że polskie sądy administracyjne nie ograniczają rozumienia przepisów prawa podatkowego tylko i wyłącznie do ustaw podatkowych. Wskazują, że pod tym pojęciem należy rozumieć również (...) ogół przepisów regulujących zasady powstawania, ustalania oraz wygasania zobowiązań podatkowych oraz obowiązki podatników, płatników i inkasentów poszczególnych podatków (Wyrok WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (I SA/Kr 1691/11; podobnie wyroki WSA W Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. I SA/Bd 197/09, WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. I SA/Gl 1044/08, NSA z dnia 4 listopada 2011 r. II FSK 1019/09).
Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy należy odnotować, że jedną z kwestii kluczowych dla oceny prawnopodatkowej sytuacji Wnioskodawcy oraz odpowiedzi na zadane we wniosku pytanie jest dokonanie wykładni art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w celu stwierdzenia, czy opisana we wniosku Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT. Na marginesie należy zauważyć, że wykładnia art. 6 ustawy o VAT (to jest dokonanie interpretacji tego przepisu pozwalające na konkludowanie, czy ze względu na przedmiot Transakcji, podlega ona opodatkowaniu VAT, czy też jest wyłączona spod zakresu opodatkowania VAT) ma decydujące znaczenie dla oceny sytuacji prawnopodatkowej zarówno Nabywcy, jak i Zbywcy. Z tego powodu zarówno Zbywca, jak i Nabywca zdecydowali się wystąpić o udzielenie interpretacji przepisów podatkowych.
Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawodawca zrezygnował z wprowadzenia ustawowej definicji przedsiębiorstwa” (a wprowadzona do ustawy o VAT definicja „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” również odnosi się do pojęcia przedsiębiorstwa). Z wykładni pojęcia „przedsiębiorstwo” wynikają określone konsekwencje podatkowe (w tym mające wpływ na prawidłowe wykonywanie obowiązków wskazanych w przepisach prawa podatkowego). W konsekwencji wykładnia terminu „przedsiębiorstwo” użytego w art. 6 ustawy o VAT leży w zakresie przedmiotowym interpretacji indywidualnych prawa podatkowego.
Wnioskodawca pragnie wskazać, że w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (I FSK 1216/09) Sąd ten uznał, że jeżeli u podstaw stanowiska wnioskodawcy legła kwestia wymagająca zajęcia stanowiska organu na płaszczyźnie prawno - podatkowej, (w niniejszej sprawie na podstawie art. 6 pkt 1 u.p.t.u.), Minister Finansów był zobowiązany do zajęcia stanowiska i podania argumentacji, czy sprzedaż oddziału stanowiła jego zdaniem sprzedaż przedsiębiorstwa w rozumieniu prawa cywilnego, czy też nie. W tym kontekście stwierdzić należy, że Naczelny Sąd Administracyjny w pełni podziela argumentację wyrażoną w orzeczeniach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 listopada 2007 r., sygn. akt III SA/Wa 1737/07 i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r., sygn. akt I SA/Bd 197/09, zgodnie z którym nie można obowiązku udzielania przez organ podatkowy pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego zawężać wyłącznie do ustaw zawierających w tytule pojęcie prawa podatkowego, ponieważ nie tylko w tych ustawach uregulowano elementy, od których zależy opodatkowanie i jego wysokość.
Podobnie WSA w Kielcach w wyroku z dnia 29 stycznia 2009 r. (I SA/Ke 465/08; prawomocny) nie zgodził się z oceną organu, iż analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych nie mieści się w ramach określonych przepisem art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa i w konsekwencji Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny stanowiska, czy przedmiotowa transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. Zdaniem WSA w kontekście stosowania art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług art. 551 k.c. stał się przepisem prawa podatkowego, mimo zamieszczenia go w ustawie wykraczającej poza ramy spraw wymienionych w art. 3 pkt 1 O.p. Skoro zatem przepis art. k c. jest przepisem prawa podatkowego, to niezasadnym było odmówienie wszczęcia postępowania w przedmiotowej sprawie na podstawie art. 165a § 1 O.p.
W ocenie WSA w Krakowie dokonanej w wyroku z 9 grudnia 2011 r. (I SA/Kr 1691/11): „Treść art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej należy zatem rozumieć w ten sposób, że wnioskodawca ma uprawnienie do uzyskania od organu podatkowego interpretacji prawa podatkowego w każdej indywidualnej sprawie, która może kształtować jego prawa i obowiązki na gruncie określonej regulacji podatkowej Możliwość uzyskania interpretacji indywidualnej prawa podatkowego odnosi się więc do stanów faktycznych przedstawionych przez wnioskodawcę, co do których wykładnia znajdujących w nich zastosowanie przepisów podatkowych może rzutować na prawidłowe rozliczenie wnioskodawcy w ramach danego podatku. W efekcie wnioskodawca ma uzyskać rzetelną informację, jak w określonym stanie faktycznym organ podatkowy interpretuje przepisy podatkowe znajdujące w nim zastosowanie, co może mieć wpływ na prawidłowość dokonania przez niego rozliczenia tegoż podatku (podobnie; wyrok NSA z 9 października 2008 r., sygn. akt I FSK 1239/07, niepubl.). Podobne stanowisko zostało przedstawione w wyroku WSA w Warszawie z dnia 30 listopada 2011 r. (III SA/Wa 753/11).
wykładnia terminu „przedsiębiorstwo” oraz zorganizowana część przedsiębiorstwa” użytych w art. 6 ustawy o VAT należy do zakresu interpretacji przepisów prawa podatkowego,
wykładnia powyższych terminów na istotne znaczenie dla oceny sytuacji prawnopodatkowej Wnioskodawcy sprecyzowanej w pytaniu zadanym w niniejszym wniosku.
Wyczerpujący opis zdarzenia przyszłego a stanowisko Wnioskodawcy a ocena stanowiska Wnioskodawcy.
przedstawienie zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego
W tym kontekście należy stwierdzić, że wypowiedzi odnośnie wykładni terminów przedsiębiorstwo” oraz „zorganizowana część przedsiębiorstwa” użytych w art. 6 ustawy o VAT należą do zakresu interpretacji przepisów prawa podatkowego. W związku z tym, odzwierciedlając konstrukcję wniosku o wydanie interpretacji podatkowej wypowiedzi te winny być w części wniosku dotyczącej własnego stanowiska wnioskodawcy. Prawidłowość własnego stanowiska wnioskodawcy podlega natomiast ocenie organu podatkowego.
Niniejszy wniosek zawiera własne stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego, którego opis (w części Wniosku dotyczącej opisu zdarzenia przyszłego), w ocenie Wnioskodawcy, przedstawiony został w sposób wyczerpujący. Jednakże w przypadku jakichkolwiek wątpliwości, co do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, możliwe jest skorzystanie z instytucji przewidzianej w art. 169 § 1 Op., czyli wezwanie Wnioskodawcy do uzupełnienia jednoznacznie wskazanych przez Organ braków w zakresie istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych.
Takie stanowisko jest również prezentowane przez sądy administracyjne. Przykładowo WSA w Krakowie w wyroku z dnia 18 stycznia 2012 r. (I SA/Kr 1642/11; prawomocny) stwierdził, że jeżeli organ właściwy do wydania interpretacji uznaje stan faktyczny za niewystarczający do zajęcia jednoznacznego stanowiska, zawsze może skorzystać z możliwości wezwania wnioskodawcy do uzupełnienia stanu faktycznego, przewidzianej w przepisie art. 169 § 1-2 Ordynacji podatkowej, który znajduje zastosowanie w postępowaniu w sprawach dotyczących interpretacji indywidualnej poprzez art. 14h Ordynacji podatkowej. Do analogicznych wniosków doszedł również WSA w Warszawie, który w wyroku z dnia 16 października 2008 r. (III SA/Wa 1191/08; prawomocny) podkreślił, że w przypadku wątpliwości odnośnie opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, (...) organ winien dążyć na poziomie aktów, do ustalenia tej kwestii, korzystając z trybu wskazanego w art. 169 § 1 w zw. z art. 14 h Ordynacji podatkowej. Co istotne, organ powinien korzystać z instytucji przewidzianej w art. 169 § 1 Ordynacji Podatkowej jedynie w odniesieniu do uzyskania informacji relewantnych z perspektywy oceny stanowiska wnioskodawcy.
W przypadku wystosowania wezwania, o którym mowa powyżej, powinno ono wskazywać, które elementy;
opisu zdarzenia przyszłego,
opisu stanowiska wnioskodawcy budzą wątpliwości lub w jakim zakresie przedstawiony przez wnioskodawcę opis uznany został za niewystarczający.
Interpretacja warunkowa.
Zasada państwa prawa wymaga, aby przepisy nakładające na obywateli obowiązki podatkowe, były na tyle jasne i zrozumiale, by ciężar podatkowy stał się możliwy do przewidzenia. Gdyby jednak okazało się, że przepisy budzą wątpliwości podatników, powinno istnieć rozwiązanie, które pozwoli na uzyskanie od organu podatkowego interpretacji prawa podatkowego w każdej indywidualnej sprawie, która może kształtować prawa i obowiązki podatnika na gruncie określonej regulacji podatkowej. Taki cel przyświecał ustawodawcy, który wprowadzał regulacje dotyczące interpretacji przepisów prawa podatkowego do Ordynacji podatkowej (znajduje to potwierdzenie w uzasadnieniu projektu ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Sejm RP V kadencji Nr druku; 731).
Zgodnie z art. 14b § 1 Op. minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego. Najważniejszym elementem wydawanej interpretacji jest ocena stanowiska wnioskodawcy dokonana przez organ wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny (art. 14c Op.). Rzetelne dokonanie oceny stanowiska podatnika, które zostało przedstawione we wniosku i które może kształtować jego prawa i obowiązki na gruncie danej regulacji podatkowej, jest z jednej strony obowiązkiem organu wydającego interpretację, a z drugiej strony prawem podatnika.
Podobnie uznał NSA w wyroku z 9 października 2008 r. (I FSK 1239/07): Podatnik ma uprawnienie do uzyskania od organu podatkowego interpretacji prawa podatkowego w każdej indywidualnej sprawie, która może kształtować jego prawa i obowiązki na gruncie określonej regulacji podatkowej. Wynika z tego, że odnośnie do każdego podatku podatnik może żądać od organu wykładni co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów normujących ten podatek w jego indywidualnej sprawie, czy/i wskazać zakres i sposób zastosowania przepisów regulujących określony podatek do przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego, który indywidualizuje zakres jego sprawy. W szczególności zatem żądanie na podstawie art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej uzyskania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego odnosi się do stan ów faktycznych przedstawionych przez podatnika, co do których wykładnia znajdujących w nich zastosowanie przepisów podatkowych może rzutować na prawidłowe rozliczenie podatnika w ramach tego podatku. W efekcie podatnik ma uzyskać rzetelną informację, jak w dotyczącym go stanie faktycznym organ podatkowy interpretuje przepisy podatkowe znajdujące w nim zastosowanie, co może mieć wpływ na prawidłowość dokonania przez niego rozliczenia tegoż podatku.
Bezwzględnym wymogiem jest ponadto wydawanie jednoznacznych interpretacji - przykładowo: Wyrok NSA z 6 stycznia 2010 r. (sygn. I FSK 1216/09).
Interpretacja warunkowa przerzucałaby ciężar oceny prawnej i wykładni przepisów na wnioskodawcę, co uznać należy za niezgodne z art. 14b § 1 Op. Ponadto w świetle art. 14k w zw. z art. 14b § 1 interpretacja warunkowa nie ma żadnego waloru ochronnego dla podatnika, co jest niezgodne m.in. z zasadą praworządności określoną w art. 120 Op.
Wydanie interpretacji warunkowej niweczyłoby cel przyświecający ustawodawcy, który wprowadzał przepisy o interpretacjach podatkowych do Ordynacji podatkowej. Podobne stanowisko wyraził WSA w Warszawie w wyroku z 31 października 2011 r. (III SA/Wa 1329/11) oraz NSA w wyroku z 15 stycznia 2010 r. (I FSK 1796/08). Stanowisko takie znajduje również odzwierciedlenie m.in. w wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 3 listopada 2011 r. sygn. I SA/Wr 1023/11, wyroku WSA w Warszawie z 31 października 2011 r. sygn. III SA/Wa 1329/11).
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zgodnie z art. 2 pkt 27e), dla celów stosowania ustawy przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć Nieruchomość, obejmującą prawo użytkowania wieczystego gruntu i własność zlokalizowanego na nim budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności.
Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotowa Nieruchomość, nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa, jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości zarządczej.
Wraz z Nieruchomością Nabywca nabędzie następujące prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu oraz prawa i środki pieniężne, które ze względu na swój charakter są z nią nierozerwalnie związane, takie jak: zabezpieczenia ustanowione przez najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców, majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości, gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Wnioskodawcę oraz prawa do użytkowania oznaczeń handlowych budynku.
Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie wszystkich należności i zobowiązań Wnioskodawcy, w szczególności długoterminowych zobowiązań Wnioskodawcy. Ponadto, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, umów i innych składników majątkowych, które są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę oraz funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista ta obejmuje w szczególności:
dostawą mediów do Nieruchomości, w szczególności: energia elektryczna, energia cieplna, odbiór ścieków, dostawa wody;
zarządzaniem Nieruchomością;
Wnioskodawca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nabywca zawrze natomiast samodzielnie nowe umowy dotyczące zarządzania Nieruchomością, ubezpieczenia oraz pozostałe w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone jest, iż część z nowo zawartych umów przez Nabywcę będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług.
Ponadto przedmiotem Transakcji nie będą takie składniki przedsiębiorstwa Wnioskodawcy jak, w szczególności:
umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami)
zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem dłużnym nabycia gruntu i budowy Nieruchomości, w szczególności zobowiązania z tytułu kredytu bankowego, obligacji wyemitowanych przez Zbywcę,
prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy
Mając powyższe na uwadze, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż do sprzedaży Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży nie będzie m.in. nazwa przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, prawa wynikające z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba i księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne składniki materialne i niematerialne wymienione we wniosku, które w świetle Kodeksu cywilnego tworzą przedsiębiorstwo.
Sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej jego części, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanego zbycia nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.
Tym samym planowana transakcja zbycia nieruchomości obejmującej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i prawo posadowionej na tej działce własności nieruchomości budynkowej stanowić będzie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. (art. 43 ust. 7a ustawy)
Z wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność posadowionych na nim budynków w 2006 r. na mocy aktu notarialnego obejmującego umowę sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu i własności posadowionych na nim budynków. Transakcja ta była zwolniona z opodatkowania VAT. Następnie, Wnioskodawca wyburzył wszystkie nabyte budynki znajdujące się dotychczas na nieruchomości gruntowej i rozpoczął budowę nowego budynku przeznaczonego na centrum handlowe.
Obecnie, nieruchomość gruntowa zabudowana jest budynkiem wybudowanego przez Wnioskodawcę centrum handlowego. Pierwsze dwie kondygnacje pełnią funkcję handlową. Na kondygnacji najwyższej znajduje się parking dla klientów centrum ze 134 miejscami postojowymi.
Budowę centrum handlowego wchodzącego w skład Nieruchomości zakończono w 2009 r. i po oddaniu budynku centrum handlowego do używania w dniu 21 maja 2009 r. rozpoczęto wynajem powierzchni handlowej w tym obiekcie. Wynajem powierzchni handlowej w budynku centrum handlowego stanowi obecnie główny przedmiot działalności Wnioskdoawcy i podstawowe źródło jego przychodów. W trakcie procesu budowlanego, Wnioskodawca odliczał kwoty podatku VAT naliczonego w związku z nabywaniem towarów i usług dotyczących budowy centrum handlowego. Wydatki poniesione przez na ulepszenie budynku centrum handlowego wchodzącego w skład Nieruchomości, począwszy od dnia jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Wnioskdoawcy, stanowiły mniej niż 30% jego podatkowej wartości początkowej. W chwili obecnej, budynek jest w 93,5% wynajęty na rzecz 37 najemców. Natomiast od rozpoczęcia wynajmu, jedynie niewielka część budynku (ok. 60 m2) nigdy nie była przedmiotem wynajmu.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawidłowego zastosowania przepisów dotyczących opodatkowania planowanej dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy.
Mając na uwadze opisane we wniosku okoliczności zdarzenia, biorąc pod uwagę cyt. wcześniej przepisy wskazać należy, że pierwszym zasiedleniem poszczególnych części centrum handlowego było oddanie odpowiednich powierzchni Nieruchomości w najem, ponieważ oddanie powierzchni centrum handlowego w najem stanowiło oddanie tych części centrum handlowego do używania pierwszym użytkownikom w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po wybudowaniu tego budynku. W odniesieniu do niewynajmowanej części Nieruchomości (60 m2) pierwsze zasiedlenie nastąpi w ramach planowanej transakcji zbycia.
Jeżeli zatem do planowanej transakcji zbycia przez Wnioskodawcę ww. Nieruchomości dojdzie przed upływem dwóch lat od dnia oddania części Nieruchomości w najem, tj. pierwszego zasiedlenia, dostawa centrum handlowego w tej części nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako dokonywana przed upływem dwóch lat od dnia pierwszego zasiedlenia.
W sytuacji natomiast gdy zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości w części, w jakiej nastąpiło pierwsze zasiedlenie, nastąpi po upływie dwóch lat od daty oddania tych części Nieruchomości w najem, to transakcja ta korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zostały bowiem w przedmiotowym przypadku spełnione łącznie warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. przepisu: transakcja ta nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną Transakcją upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
W tym przypadku jednak, na podstawie cyt. wcześniej art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynku, po spełnieniu warunków wymienionych w tych przepisach.
Z uwagi na fakt, że część Nieruchomości, jaką Wnioskodawca ma zamiar zbyć, nie była przedmiotem czynności opodatkowanych (nie została oddana w najem), tj. w stosunku do tej części nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, należy przeanalizować art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Przedmiotowa regulacja nie będzie mieć w analizowanej sprawie zastosowania, bowiem Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z budową Nieruchomości. Tym samym planowana Transakcja zbycia części Nieruchomości dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT - w wysokości 23%.
Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli trwale z gruntem, związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2013 r., poz. 247, z późn. zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.
Powyższe oznacza, że w sytuacji gdy budynek lub budowla posadowiona na danym gruncie korzysta ze zwolnienia od podatku wówczas do sprzedaży gruntu również należy zastosować zwolnienie. Natomiast w sytuacji gdy dostawa budynku centrum handlowego będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT, do dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu nie znajdzie zastosowania ww. § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. rozporządzenia i sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu również będzie opodatkowane wg stawki podatku VAT w wysokości 23%.
Podsumowując, jeżeli Wnioskodawca i Nabywca przed sprzedażą Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą do właściwego organu podatkowego oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynku będącego przedmiotem Transakcji, to Transakcja zbycia Nieruchomości w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji, Wnioskodawca jako Zbywca będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT z tytułu tej Transakcji według stawki 23%.
Ponadto zauważyć należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
W związku z powyższym, w niniejszej interpretacji Organ nie odniósł się do stanowiska Wnioskodawcy w zakresie szeroko omówionych zagadnień proceduralnych związanych z wydawaniem interpretacji przepisów prawa podatkowego, gdyż w świetle ww. przepisu nie mogą być one przedmiotem interpretacji indywidualnej.
Ponadto, wniosek o wydanie interpretacji może być złożony tylko w indywidualnej sprawie zainteresowanego, nie zaś grupy podmiotów. Z tych też względów - z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego - zaznacza się, iż niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy jedynie Wnioskodawcy, nie wywołuje skutków prawnych dla Nabywcy Nieruchomości.
IPPP3/443-723/13-2/KC