Source: https://dokodoc.com/piano-di-fattibilita-economico-finanziario.html
Timestamp: 2019-06-25 15:40:17+00:00
Document Index: 153141746

Matched Legal Cases: ['art. 153', 'art. 153', 'art. 153', 'art. 153', 'art. 153', 'art. 153', 'art. 92', 'art. 240', 'arte 14', 'arte 67', 'arte 32', 'arte 28', 'art. 240', 'art. 92', 'art. 240']

PIANO DI FATTIBILITÀ ECONOMICO FINANZIARIO - PDF Free Download
PIANO DI FATTIBILITÀ ECONOMICO FINANZIARIO
1 2013 PIANO DI FATTIBILITÀ ECONOMICO FINANZIARIO REALIZZAZIONE DEL POLO SPORTIVO - PALAGHIACCIO COMUNE DI VARESE FABIO AMATUCCI ALESSANDRA DE ...
Author: Valentina Gentile
5 downloads 520 Views 569KB Size
PIANO DI FATTIBILITÀ ECONOMICO FINANZIARIO REALIZZAZIONE DEL POLO SPORTIVO PALAGHIACCIO COMUNE DI VARESE
FABIO AMATUCCI ALESSANDRA DE SABATO 25/04/2013
INDICE PARTE A – INQUADRAMENTO CONCETTUALE 1.
Il project finance per la realizzazione di nuove
infrastrutture 1.1 Premessa
I settori di intervento del project finance
1.3 Il quadro normativo di riferimento e la procedura da
utilizzare 1.4 La valutazione economico-finanziaria delle operazioni
di project finance 1.5 Il piano economico-finanziario e il calcolo degli
indicatori di valutazione 1.6 L’applicazione del project finance al settore sportivo:
caratteristiche e criticità 1.7 Altre esperienze di successo
PARTE B – IL PROGETTO DI REALIZZAZIONE DEL POLO SPORTIVO 2
Il progetto di realizzazione del Polo sportivo
Premessa. L’attuale struttura
Le ipotesi del Comune di Varese alla base del presente
Le caratteristiche del progetto, ipotesi 2
Le caratteristiche del progetto, ipotesi 3
I parcheggi a servizio del Palaghiaccio
PARTE C – ANALISI DELLA DOMANDA E DELL’OFFERTA 3.
L’analisi della domanda e dell’offerta
Lo scenario di riferimento e l’attività sportiva
Individuazione e valutazione del bacino d’utenza e
stima della domanda 3.3
Un’analisi comparata. I Palazzi del Ghiaccio nella
Regione Lombardia e le strutture sportive (piscine e
fitness) 3.4.1 Introduzione
3.4.2 I Palazzi del Ghiaccio in Regione Lombardia
Le strutture fitness e piscine nella Provincia di Varese
PARTE D – IL PROGETTO DI REALIZZAZIONE DEL POLO SPORTIVO IPOTESI PROGETTUALE 3 4.
Il modello economico-finanziario del Palazzo del pag.
Ghiaccio (Ipotesi 3) 4.1
Lo studio di fattibilità. Il modello economico-
finanziario 4.3
PARTE E – CONCLUSIONI 5
project finance per il Nuovo palazzo del Ghiaccio 5.1
Premessa. I vantaggi dell’operazione di project finance 3
Considerazioni di sintesi e spunti conclusivi
REALIZZAZIONE DI UN POLO SPORTIVO
1. ll project finance per la realizzazione di nuove infrastrutture 1.1 Premessa Nel corso degli ultimi anni, le amministrazioni pubbliche ricorrono con sempre maggiore frequenza alle operazioni di project finance per la realizzazione dei propri investimenti. Il project finance rappresenta non tanto un nuovo strumento di finanziamento, quanto una nuova filosofia ed una nuova cultura nel finanziamento delle infrastrutture pubbliche; esso è basato sulla fattibilità del progetto e sulle sue prospettive economicofinanziarie, ovvero sull’attitudine del progetto a remunerare, attraverso i proventi generati, i capitali a vario titolo presenti nell’iniziativa: capitale proprio degli azionisti, capitale di debito da parte dei finanziatori. In questo modello passano, così, in secondo piano, la valutazione dell’azienda che richiede il prestito, la sua situazione economicopatrimoniale e le garanzie (reali, patrimoniale e personali) da questa fornite. La capacità di aggregare risorse intorno alla realizzazione e allo sfruttamento economico dell’iniziativa trova dunque giustificazione nel progetto in sé e nella sua capacità di ripagare le risorse in esso investite, con ragionevole attendibilità. Di conseguenza, il project finance presenta le seguenti caratteristiche: •
il rimborso dei finanziamenti contratti è garantito solo ed unicamente dalle attività del progetto e dal capitale di rischio dei soggetti che intervengono nell’operazione;
la valutazione della capacità di rimborso del debito è principalmente basata sulle previsioni di reddito dell’iniziativa finanziata e non sull’affidabilità economicopatrimoniale dei promotori;
pertanto l’iniziativa viene realizzata mediante la costituzione di una società di progetto, costituita unicamente dai soggetti protagonisti dell’iniziativa (imprese di costruzione, di gestione, di fornitura) che isoli e protegga l’opera dalle altre attività dei promotori;
l’iniziativa prevede un equo trasferimento dei rischi tra i soggetti coinvolti, secondo il principio di efficienza ed economicità.
1.2 I settori di intervento del project finance Se quanto visto in precedenza rappresenta una definizione sintetica dell’operazione, occorre chiarire come i modelli applicativi si differenzino notevolmente in base sia alle diverse tipologie di infrastrutture da realizzare, sia al loro livello di remuneratività. In particolare, si possono individuare tre tipologie di opere, a fronte delle quali il ruolo dell’ente pubblico e il grado di coinvolgimento delle imprese private sono differenti: •
opere autoremunerative, o a tariffazione diretta sull’utenza;
opere parzialmente remunerative, collegate ad un contributo pubblico a fondo perduto;
opere non remunerative, o a tariffazione sulla pubblica amministrazione.
I primi due casi costituiscono le ipotesi classiche di applicazione del project finance, in cui l’amministrazione pubblica non interviene direttamente nel finanziamento dell’investimento, ma ne assume il ruolo di responsabile.
Nel primo caso (modello definito D.B.O.T., ossia Design, Build, Operate, Transfer), perché si possa ricorrere al project finance, è necessario che, attraverso l’opera da realizzare, si offra un servizio fruibile ad un utente disposto a pagare una tariffa. A queste condizioni, il project finance si adatta in modo particolare ad alcuni settori di intervento pubblico, in quanto: •
la domanda di servizi è sufficientemente stabile da consentire adeguati livelli di redditività a un rischio contenuto;
la determinazione dei costi degli investimenti e di gestione è prevedibile con un buon grado di sicurezza
La tecnica in esame è quindi applicabile, in primo luogo, ad alcune categorie di infrastrutture e programmi integrati, in cui risultano prevalenti le opere dotate di una rilevanza economica, in grado, cioè, di generare un reddito attraverso la gestione (tariffe, pedaggi, ecc.). Gli investimenti in project finance sono, cioè, caratterizzati da una struttura tariffaria che permette il rientro economico-finanziario dei progetti. In generale1, le opere che rientrano in questa prima categoria fanno riferimento a: 1
Naturalmente non è possibile determinare a priori quali categorie di opere possono essere remunerative, ma dipende dal livello di domanda, dalla dimensione dell’intervento, dal livello dei costi, dalla legislazione specifica, ecc; è possibile, tuttavia, individuare alcune opere che, ad oggi, in Italia, sono risultate remunerative.
opere di supporto a servizi di pubblica utilità, quali servizi idrici, reti di distribuzione del gas, sistemi di trattamento e smaltimento dei rifiuti, infrastrutture per l’energia (cogenerazione, teleriscaldamento, impianti eolici, ecc.);
interventi di piccole dimensioni, prevalentemente urbani, che soddisfano bisogni largamente diffusi sul territorio e consentono un elevato grado di copertura dei costi finanziari attraverso la gestione, quali parcheggi, centri commerciali, metropolitane, opere cimiteriali, opere di trasporto.
Il secondo caso (Design, Build, Operate, Subsidize, Transfer (D.B.O.S.T.) è invece collegato ad opere in cui le tariffe (per motivi di mercato o di ordine sociale) risultano inadeguate a coprire e remunerare gli investimenti effettuati. In questo caso, è possibile realizzare una operazione complessa, in cui l’opera affidata all’impresa privata sia accompagnata da un prezzo integrativo, versato dall’amministrazione pubblica, che può assumere una doppia natura: •
contributo finanziario a fondo perduto (denaro), in grado di consentire la remunerazione dell’intervento realizzato, integrando le risorse del soggetto privato;
diritto di proprietà o di godimento (ad esempio, diritto di superficie) su qualunque bene immobile, della pubblica amministrazione, che non sia più di interesse pubblico2. In questo caso, le opere trasferite al privato, a titolo definitivo o in gestione, permettono una sorta di compensazione con progetti economicamente non sostenibili. La remunerazione per il soggetto privato avviene attraverso la gestione dell’intero insieme di opere.
In questa seconda categoria potrebbe, teoricamente, rientrare qualunque tipologia di opera, in quanto la remunerazione dell’intervento è ad essa scollegata e deriva dall’intervento integrativo previsto da parte dell’amministrazione pubblica; tuttavia, nell’esperienza italiana, tale modello è stato utilizzato per: •
edilizia scolastica, pre-scolastica ed interventi ad essa collegati (scuole materne; scuole, convitti e residenze per studenti);
La norma, infatti, prevede che “a titolo di prezzo, i soggetti aggiudicatori possono cedere in proprietà, o diritto di godimento beni immobili, la cui utilizzazione sia strumentale o connessa all’opera da affidare in concessione, nonché beni immobili che non assolvono più a funzioni di pubblico interesse”.
strutture di medie dimensioni, prevalentemente urbane, quali impianti sportivi e ricreativi (centri natatori, palasport, ecc.);
strutture collegate a settori particolari, quali strutture turistico-alberghiere, centri culturali, biblioteche, porti turistici;
infrastrutture di trasporto di grandi dimensioni, quali aeroporti, stazioni ferroviarie.
Il terzo caso di applicazione della tecnica del project finance (Design, Build, Operate, Subsidize, Lease, Transfer (B.O.S.L.T.) rappresenta un modello anomalo, in quanto è previsto per opere in cui il beneficiario ultimo non è la collettività, bensì l’ente pubblico stesso: si tratta di opere destinate all’utilizzo e alla gestione diretta da parte della pubblica amministrazione, in quanto funzionali alla erogazione di pubblici servizi. Tra queste opere rientrano: •
edilizia sanitaria (ospedali e altre strutture sanitarie);
edilizia penitenziaria;
edifici pubblici (sedi delle amministrazioni, caserme, tribunali).
In questo caso, si parla di opere a tariffazione sulla pubblica amministrazione in quanto il soggetto privato non si interfaccia direttamente con l’utente finale (e non riceve, quindi, alcuna tariffa), bensì viene remunerato dal soggetto pubblico per gli spazi e i servizi di supporto forniti, attraverso un canone di gestione, integrato, eventualmente, da un contributo a fondo perduto; l’erogazione dei servizi alla collettività avviene direttamente da parte delle amministrazioni pubbliche che ne sono titolari. Il coinvolgimento dell’impresa privata è finalizzato alla realizzazione dell’infrastruttura (struttura sanitaria, caserma, edificio pubblico), al mantenimento funzionale delle opere e all’erogazione eventuale di servizi a supporto dell’attività core (i servizi accessori). In questo modello viene anche prevista l’erogazione, da parte dell’operatore privato, di servizi/beni commerciali (attività commerciali, servizi di ristorazione, parcheggi) diretti all’utenza finale; in questo caso, la remunerazione avviene attraverso il pagamento di tariffe di mercato totalmente a carico dell’utente.
Tabella 1.1. Tipologie di opere e modelli
Tipologia di opere
Proventi per concessionario
A tariffazione sull’utenza
D.B.O.T.
D.B.O.S.T.
Tariffe, prezzo
A tariffazione sulla pubblica D.B.O.S.L.T.
Tariffe, prezzo, canone
1.3 Il quadro normativo di riferimento e la procedura da utilizzare Dal punto di vista giuridico, lo strumento utilizzato per un’operazione di project finance è la concessione di costruzione e gestione, nata con l’obiettivo di coinvolgere le imprese private nell’ideazione e realizzazione di infrastrutture e servizi pubblici. Attraverso tale strumento, l’amministrazione pubblica (concedente) interessata alla realizzazione di una infrastruttura, rilascia ad una società privata (concessionaria) una concessione che prevede (Figura 1.1) •
l’obbligo per il concessionario di progettare e costruire l’opera attraverso risorse proprie (capitale di rischio e capitale di debito);
il diritto di gestirla economicamente, per tutta la durata della concessione, ai fini della remunerazione dell’investimento iniziale;
il conseguente trasferimento dell’opera all’ente pubblico titolare del servizio, al termine della concessione.
Figura 1.1 Modello base della concessione di costruzione e gestione
Pubblica amministrazione concedente Costruttore
CONCESSIONARIO Gestore
SOCIETÀ DI PROGETTO Fornitore
Clienti/ Utenti
La principale caratteristica del modello della concessione consiste nel pieno coinvolgimento del soggetto privato, non solo nella fase di costruzione, ma soprattutto nell’ideazione, progettazione e gestione dell’opera, in una prospettiva di ripartizione dei rischi tra i diversi attori in gioco: al concessionario si richiede di provvedere al finanziamento dell’infrastruttura e di assumersi la responsabilità gestionale della stessa. L’assegnazione della concessione alla società di progetto avviene attraverso una procedura ad evidenza pubblica: si possono avere due differenti schemi procedurali, a seconda del grado di definizione dell’intervento da parte dell’amministrazione pubblica: •
modello a bassa definizione pubblica (procedura con promotore), previsto dall’art. 153 e ss. del Codice dei Contratti (d.lgs. 163/06 e s.m.i.);
modello ad alta definizione pubblica, previsto dall’articolo 143 del Codice dei Contratti;
In entrambi i casi, l’oggetto del rapporto tra amministrazione pubblica e concessionario privato è l’affidamento di una concessione di progettazione, costruzione e gestione, con la differenza che, nel primo modello, gli elementi essenziali dell’operazione 11
(progettazione preliminare, schema di massima degli accordi contrattuali, definizione degli aspetti economico-finanziari dell’iniziativa) sono definiti dall’amministrazione pubblica e sono posti a base della successiva gara pubblica di affidamento della concessione; nel secondo, l’amministrazione si limita a definire uno schema di massima dell’intervento, lasciando al soggetto privato (promotore) la definizione dell’intervento (progettazione preliminare, modalità e caratteristiche di gestione del servizio, bozza di contratti di convenzione, piano economico-finanziario), riservandosi la sola facoltà di valutazione della proposta.
1.3.1 L’affidamento del project finance attraverso la figura del Promotore Un elemento di rilievo nel modello della finanza di progetto è rappresentata dalla figura del promotore di opere pubbliche (art. 153 d. lgs. 163/06), ossia di quei soggetti che possono proporre alle amministrazioni pubbliche la realizzazione, con risorse totalmente o parzialmente private, di infrastrutture aventi carattere imprenditoriale, già inserite nel programma triennale e negli strumenti di programmazione. L’individuazione dell’aggiudicatario della concessione attraverso la figura del promotore avviene a seguito di una procedura complessa, che prevede differenti alternative, a scelta dell’amministrazione pubblica. Per chiarezza, possono essere distinte in: a) procedura a gara unica (art. 153, c. 3); b) procedura a doppia gara e prelazione (art. 153, c. 15);
Sulla base del nuovo quadro normativo, le procedure sono sintetizzabili in alcune fasi sequenziali. Il punto di partenza, comune alle due procedure, consiste nella programmazione degli interventi da realizzare, ossia nell’inserimento delle opere da realizzare nella programmazione triennale, ovvero negli strumenti di programmazione formalmente approvati dall’ente pubblico. La vera novità della disciplina consiste nell’obbligo, da parte dell’amministrazione pubblica, di inserire l’opera, negli strumenti di programmazione, solo attraverso la redazione di uno specifico studio di fattibilità. Spetta all’ente redigere, per ciascuna iniziativa, uno studio di fattibilità tecnica, economica e finanziaria, indispensabile per comprendere se esistano le condizioni per 12
un coinvolgimento dei soggetti privati, quali siano le eventuali fonti di ricavo aggiuntive da aggregare all’iniziativa per migliorarne la redditività complessiva, se e in quale misura sia previsto un contributo pubblico. Lo studio di fattibilità deve contenere una bozza di piano economico-finanziario, sia per consentire, successivamente, una uniformità di valutazioni, sia per fornire ai potenziali promotori linee guida su come impostare l’operazione, su alcuni valori fondamentali che possono differire molto tra i singoli promotori e creare disparità di valutazione, sia, infine, per permettere all’amministrazione di conoscere l’operazione e profili di convenienza, per facilitare la valutazione e negoziazione con il promotore3.
Procedura a gara unica (art. 153, c. 3, d.lgs. 163/06) Dopo aver definito gli interventi da realizzare, l’amministrazione effettua una gara per la ricerca del promotore, sulla base dello studio di fattibilità. Entro i termini indicati dal bando, i soggetti interessati possono presentare offerta per candidarsi ad essere nominati promotore. Le offerte devono contenere elementi tali da consentire di valutarne la validità: lo studio di inquadramento territoriale ed ambientale; lo studio di fattibilità (convenienza economica del progetto: analisi della domanda, analisi dell’offerta, analisi delle alternative di carattere economico e progettuale, analisi della fattibilità tecnica, finanziaria, normativa, ambientale; ipotesi relative ai costi, attinenti la fase di costruzione, gestione e manutenzione, modalità e tempi di adeguamento della struttura tariffaria); il progetto preliminare; una bozza di convenzione; il piano economicofinanziario, asseverato da un istituto di credito; la specificazione delle caratteristiche del servizio e della gestione. Valutando le offerte secondo i criteri definiti nel bando di gara, l’amministrazione redige una graduatoria e sceglie il promotore. In questa fase, l’amministrazione può richiedere al promotore di apportare modifiche al progetto preliminare presentato (e conseguentemente a tutti gli elementi dell’offerta, compreso il piano economico-finanziario). Se il promotore accetta le modifiche (o se non sono richieste modifiche all’offerta presentata dal promotore), questi si aggiudica direttamente la concessione, senza ulteriori procedure concorsuali. Qualora, invece, il
3 Secondo le indicazioni fornite dall’”Autorità per la Vigilanza sui contratti pubblici di lavori, servizi e forniture” (Determinazione n. 1, 14 gennaio 2009), lo studio di fattibilità deve consentire, in particolare, l’individuazione: a) dell’importo presunto dell’intervento, ricavato o da un computo metrico estimativo di massima o da un calcolo sommario, applicando alle quantità di lavori i costi unitari o sulla base di parametri desumibili da interventi similari; b) del valore complessivo dell’investimento su cui calcolare la percentuale del 2,5 %, quale limite massimo del costo di predisposizione delle offerte; c) delle categorie generali e specializzate dei lavori e delle classifiche delle opere da realizzare.
promotore non dovesse accettare le modifiche, l’amministrazione pubblica ha la facoltà di richiedere progressivamente ai concorrenti successivi in graduatoria l’accettazione delle modifiche al progetto presentato dal promotore, alle stesse condizioni ad esso proposte e non accettate. In questo caso, il soggetto che accetta si aggiudica la concessione. Procedura con diritto di prelazione (art. 153, c. 15, d.lgs. 163/06) In alternativa, l’amministrazione può ricorrere ad un percorso differente: il bando di ricerca del promotore, comunque basato su un piano di fattibilità realizzato dall’amministrazione, comporta il riconoscimento al promotore di un diritto di prelazione e non l’aggiudicazione del contratto; dopo aver approvato il progetto presentato dal promotore, l’amministrazione bandisce una nuova procedura selettiva, ponendo a base di gara il progetto preliminare approvato e le condizioni economiche e contrattuali offerte dal promotore, con il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa; se non viene presentata alcuna offerta migliorativa di quella del promotore, il contratto è aggiudicato a quest’ultimo. Se, invece, vengono presentate una o più offerte valutate economicamente più vantaggiose di quella del promotore posta a base di gara,
dell’amministrazione aggiudicatrice, adeguare la propria proposta a quella del migliore offerente, aggiudicandosi il contratto. Se il promotore non esercita il “diritto di prelazione” l’amministrazione aggiudicatrice gli rimborsa, a spese dell’aggiudicatario, le spese sostenute nella misura massima del 2,5 per cento del valore dell’investimento.
L’affidamento del project finance attraverso la procedura
tradizionale (senza Promotore) La procedura di selezione del concessionario su iniziativa pubblica è scomponibile in due fasi sequenziali: a) Programmazione degli interventi da realizzare e progettazione Una corretta programmazione da parte dell’ente pubblico rappresenta il punto di partenza per avviare una procedura di finanza di progetto; a differenza della procedura con il promotore, è la pubblica amministrazione a doversi accollare gli oneri per la predisposizione del progetto preliminare relativo all’intervento da realizzare e degli studi di fattibilità (tecnici, economico-finanziari, geologici, sismici) idonei a presentare 14
l’iniziativa al mercato. Nel modello della concessione, l’ente pubblico deve predisporre anche un piano economico-finanziario e una bozza della convenzione di concessione.
b) Gara per la scelta del concessionario Una volta acquisito il progetto preliminare e gli studi integrativi (indagini geologiche, geotecniche, idrologiche e sismiche), l’ente procede all’affidamento della concessione, attraverso una procedura di gara (procedura aperta o ristretta). Questa comprende la pubblicazione del bando di gara, la selezione dei concorrenti da invitare alla gara (fase di prequalifica), la redazione dei rimanenti documenti di gara, l’inoltro delle lettere di invito ai concorrenti selezionati, la preparazione delle offerte da parte dei concorrenti, la valutazione delle stesse da parte dell’ente pubblico, l’aggiudicazione della gara. La normativa dispone che l’affidamento in concessione avvenga con il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa, prendendo in considerazione i seguenti elementi, variabili in relazione all’opera da realizzare: valore economico e finanziario della controprestazione; valore tecnico ed estetico dell’opera progettata; tempo di esecuzione dei lavori; rendimento; durata della concessione; modalità di gestione e livello delle tariffe da praticare all’utenza. È esplicitamente ammesso, inoltre, che l’offerta possa avere ad oggetto anche proposte di varianti al progetto posto a base di gara. Naturalmente, dovranno essere indicati nel capitolato speciale d’appalto o nel bando di gara, i pesi degli elementi sopra indicati, in modo tale da individuare, con un unico parametro numerico, l’offerta più vantaggiosa.
1.4 La valutazione economico-finanziaria delle operazioni di project finance La realizzazione di operazioni di project finance è subordinata alla capacità di elaborare e gestire soluzioni articolate a problemi complessi. Come visto in precedenza, lo strumento, infatti, impone di introdurre nel processo di analisi: 1. la previsione di scenari evolutivi differenziati; 2. la configurazione di possibili combinazioni alternative di forme di finanziamento, garanzie e strutture societarie; 3. la valutazione degli impatti degli uni e delle altre sul progetto, e in particolare sui costi, sui ricavi, sui flussi monetari attesi dalle diverse ipotesi. 15
Il risultato di questa analisi si sostanzia in un business plan, nel quale dinamiche economiche e dinamiche finanziarie vengono ad interagire strettamente. Ad esso si perviene attraverso la scomposizione del progetto in fasi sequenziali ed una analisi puntuale dei fabbisogni e dei rendimenti attesi, qualificati anche alla luce della probabilità associata al verificarsi delle diverse ipotesi.
Dal punto di vista operativo, le valutazioni appena effettuate si traducono in sofisticate ipotesi di conti economici e di flussi di cassa, redatte in modo da prendere in considerazione i rischi associabili all’iniziativa. La ratio sottostante a tale strumento consente di comprendere come la qualità della valutazione economico-finanziaria (intesa in senso dinamico, ovvero come processo nell’ambito del quale si identificano via via soluzioni alternative che massimizzano il beneficio atteso per i diversi attori) costituisca una delle principali condizioni di successo dell’iniziativa, insieme alla capacità di identificare le forme tecniche più adeguate a distribuire il rischio, mantenendo un atteggiamento di collaborazione (e dunque di condivisione dei benefici e degli oneri emergenti). L’analisi dell’aspetto finanziario costituisce, quindi, il momento più delicato di un’operazione di project finance. Sia nel caso che l’iniziativa provenga dall’ente pubblico, sia nell’ipotesi di sponsor privati, deve essere redatto un piano economico finanziario che evidenzi l’attitudine del progetto a generare reddito sufficiente a ripagare il debito e a creare valore per gli azionisti. La convenienza economica si misura determinando la redditività del progetto; la fattibilità finanziaria rappresenta, invece, la possibilità di reperire i capitali necessari per intraprendere l’iniziativa e di misurare il loro grado di remunerazione.
1.5 Il Piano economico-finanziario e il calcolo degli indicatori di valutazione Per il calcolo degli indicatori di valutazione dei progetti, è opportuno individuare i flussi di cassa del progetto, sulla base di schemi contabili classici riclassificati a tal fine. Tale metodologia è tipicamente quella utilizzata nei modelli finanziari, poiché le proiezioni di conto economico e di stato patrimoniale permettono di ricavare tutti gli elementi necessari per la loro determinazione. In linea generale, prima di procedere al calcolo dei flussi di cassa, occorre ottenere una misura del reddito operativo, secondo lo schema mostrato in Tabella 1.2.
Tabella 1.2. Schema di determinazione del reddito operativo
Reddito lordo (EBDIT)
Reddito operativo (EBIT)
Gestione finanziaria (oneri finanziari)
Gestione straordinaria (Accantonamenti)
Gestione fiscale (imposte)
La differenza tra il totale dei ricavi e quello dei costi diretti determina il margine o reddito lordo (nella terminologia anglosassone EBDIT, Earn Before Depreciation Interest and Taxes), che rappresenta il reddito prodotto dal progetto, indipendentemente dal calcolo degli ammortamenti e dei costi della gestione finanziaria e fiscale. Sottraendo gli ammortamenti al reddito lordo, si ottiene il reddito operativo (EBIT Earn Before Interest and Taxes), che viene considerato il reddito a disposizione del progetto per restituire il finanziamento, comprensivo di interessi, e per provvedere alla gestione fiscale. Infine, tale valore, depurato delle gestione finanziaria e fiscale, origina il reddito netto. La determinazione dei flussi di cassa (tabella 1.3), si ottiene partendo dal reddito operativo. Aggiungendo al reddito operativo il valore degli ammortamenti, e sottraendo le imposte, si ottiene il flusso monetario della gestione corrente relativo al progetto. 17
Dovendo calcolare un flusso di cassa, è chiaro che il valore degli ammortamenti va sommato al reddito operativo, in quanto l’ammortamento rappresenta un costo operativo a fronte del quale, però, non si è avuta alcuna variazione di cassa.
Tabella 1.3. Schema di valutazione dei flussi di cassa
Flusso monetario della gestione corrente
Variazione di capitale circolante
Flusso di cassa netto (Net cash flow)
Aggiungendo la variazione di circolante (ossia la differenza tra le entrate e le uscite a breve termine), si ottiene il flusso di cassa della gestione corrente. Ad esso va sottratto il valore degli
disinvestimenti), ossia le uscite che vengono effettuate per la realizzazione del progetto. Si ottiene, in questo modo, il flusso di cassa netto, ossia il flusso a disposizione del progetto per rimborsare il servizio del debito e per remunerare gli azionisti. In questo flusso vanno esclusi gli oneri finanziari. Infatti, in linea generale gli oneri finanziari, essendo riconducibili ad operazioni di finanziamento, sono da escludere, poiché si valuta un’operazione di investimento che, come tale, è tesa ad individuare il flusso delle risorse da essa generato od assorbito. Va peraltro osservato che i suddetti oneri vengono considerati nell’ambito della determinazione del tasso di attualizzazione, vale a dire nel costo del capitale che, come noto, rappresenta anche il “costo d’uso dei mezzi finanziari”. Pertanto, la loro imputazione nel budget economico, qualora avvenisse, comporterebbe una duplicazione del calcolo di convenienza.
Sulla base della determinazione dei flussi di cassa, si procede al calcolo degli indicatori fondamentali di valutazione del progetto:
Valore attuale netto del progetto (VAN di progetto)
Il VAN è il valore che assume la somma dei flussi di cassa attualizzati generati dal progetto durante la gestione. È l’indicatore più utilizzato per la valutazione economica di un progetto, perché considera i flussi di cassa futuri, la loro distribuzione temporale ed il valore finanziario nel tempo. Il criterio di decisione basato sul VAN prevede l’accettazione di un progetto di investimento qualora il VAN sia positivo e la sua rinuncia in caso contrario: solo se il VAN è positivo, infatti l’investimento è in grado di generare ritorni superiori alle risorse impiegate nel progetto. Oltre al VAN di progetto, è opportuno valutare anche il VAN del capitale di rischio versato dagli azionisti (VAN equity). Questo valore fornisce una valutazione del ritorno finanziario per gli azionisti derivante dalla gestione del progetto. •
Il TIR esprime, in media, il tasso di rendimento dei flussi di cassa di un investimento. Esso è una misura accurata, in quanto considera i flussi monetari e la loro distribuzione temporale; esso ha inoltre il pregio di essere espresso in termini percentuali e di essere quindi di immediata interpretazione. Il significato del TIR è quello di rappresentare il rendimento lordo di un progetto di investimento. Perché un progetto sia valido, il TIR (che rappresenta il rendimento del progetto) deve essere superiore al tasso di attualizzazione del capitale (che ne rappresenta il costo). Anche in questo caso, è opportuno calcolare anche il TIR del capitale proprio degli azionisti. Il TIR equity fornisce il rendimento lordo dei flussi di cassa generati dal progetto rispetto al capitale versato dalla società di progetto.
L’amministrazione pubblica deve prestare particolare attenzione alla valutazione dei valori di equilibrio del Van e del TIR, per evitare di scaricare sulla collettività (tariffe troppo elevate), sulle spese correnti, con riflessi sulla rigidità gestionale (eventuale prezzo) o sulle generazioni future (durata della concessione) margini di redditività eccessivi. Occorre ricordare, infatti, che per il calcolo delle tariffe, in linea generale, si deve tener conto di alcuni criteri4:
Tali criteri, dettati dal d.lgs. 267/2000 per i servizi pubblici, vengono solitamente utilizzati dalle aziende pubbliche come regola di calcolo delle tariffe.
la rispondenza tra costi e ricavi in modo da assicurare l’integrale copertura dei costi, compresi gli oneri di ammortamento tecnico-finanziari;
l’equilibrato rapporto tra i finanziamenti raccolti e il capitale investito;
l’entità dei costi di gestione, in relazione anche agli investimenti e alla qualità dei servizi;
l’adeguatezza della remunerazione del capitale investito, coerente con le prevalenti condizioni di mercato.
Soprattutto la garanzia di una adeguata remunerazione, in linea con le condizioni di mercato, impone all’azienda pubblica una particolare attenzione agli indicatori di redditività dei progetti (TIR, VAN), al fine di evitare che, attraverso condizioni favorevoli all’azienda privata, questa possa godere di margini di profitto eccessivi, a danno della collettività. Pertanto, il Van deve essere superiore al valore di zero, ma nel suo immediato intorno, in quanto già il tasso di attualizzazione tiene conto di tutti i possibili rischi del progetto (in generale, sono consentiti valori del Van pari ad un valore non superiore al 5%-7% del valore dell’investimento); lo stesso dicasi per il TIR; il suo valore esprime il rendimento lordo del progetto e deve essere quindi equo rispetto agli andamento del mercato, per progetti di dimensione e rischio analogo. •
Ai fini della determinazione del valore attuale netto (VAN), occorre considerare il tasso di attualizzazione al quale scontare i flussi di cassa futuri della gestione della struttura. In via di massima, il tasso da utilizzare è quello che esprime il tasso di remunerazione medio richiesto dai diversi soggetti coinvolti: il tasso deve, cioè, considerare la capacità del progetto di remunerare sia il capitale di rischio dei promotori, sia il capitale di debito; esso, inoltre, deve tener conto anche del rischio operativo del progetto e presuppone, quindi, una profonda conoscenza relativa all’andamento tecnologico, ai fattori competitivi del settore di riferimento, al mercato in cui il progetto viene realizzato. Vi sono numerosi approcci alla scelta del costo del capitale relativo ad un investimento, ma il più diffuso, sia dal punto di vista teorico che applicativo, è quello del costo medio ponderato del capitale, il WACC (Weight Average Cost of Capital). Esso rappresenta il costo del capitale nelle sue diverse componenti, il capitale di debito
(D) ed il capitale di rischio (E), compresi gli effetti fiscali legati all’indebitamento e la rischiosità del progetto. •
Debt Service Cover Ratio (DSCR); rapporto di copertura annuale del servizio del debito
L’indice maggiormente utilizzato per valutare la bancabilità dei progetti, da parte degli istituti di credito, è il rapporto di copertura annuale del servizio del debito (DSCR = Debt Service Cover Ratio). Il DSCR è dato dal rapporto tra il flusso di cassa netto del progetto ed il servizio del debito acceso per il finanziamento del progetto, che è dato dalla somma tra la quota di capitale e la quota di interessi. Esso rappresenta la capacità dei flussi di cassa periodici di ricoprire la rata di ammortamento del finanziamento. In linea teorica, se il DSCR è uguale ad 1, significa che i flussi di cassa generati dal progetto sono esattamente sufficienti, per quell’anno, a garantire il rimborso degli interessi e del capitale; se esso è inferiore ad 1, si è nella situazione opposta, con la possibilità di un aumento dei rischi di mancato rimborso del capitale o del pagamento degli interessi di quell’anno: un solo errore nelle previsioni, od un cambiamento di scenario (maggiori costi, minori ricavi) possono minacciare seriamente la capacità del progetto di rimborsare il finanziamento. Un valore del DSCR maggiore di 1, indica anche il margine di sicurezza del progetto rispetto agli errori di previsione; ad esempio, un valore pari a 1,19 indica che si ha un margine di errore del 19% per non intaccare la capacità del progetto di rimborsare il debito. Il minor valore assunto dal DSCR di un progetto è il Minimum Debt Service Cover Ratio (MDSCR), il quale, determinando il periodo in cui il progetto presenta maggiori difficoltà dal punto di vista finanziario, assume un significato critico: se è troppo basso, il finanziamento può andare incontro a difficoltà. Un ulteriore indice è dato dalla media aritmetica del DSCR che permette di sintetizzare il valore di tutti gli indici in un’unica grandezza, chiamato Average Debt Service Cover Ratio (ADSCR).
caratteristiche e criticità Il sensibile sviluppo delle attività sportive, sia professionali che dilettantistiche, e la trasformazione della domanda di sport, legata sempre più a fattori di cultura e benessere, hanno accresciuto la rilevanza del mercato degli impianti sportivi. Questo fenomeno impone agli enti locali, titolari delle funzioni relative alla promozione di attività ricreative e sportive, nonché della gestione dei relativi impianti, notevoli investimenti nell’ammodernamento e nella costruzione di nuove strutture. Nel dibattito generale, che individua nel project finance la soluzione più appropriata per la realizzazione di impianti sportivi, occorre sottolineare alcuni punti di criticità: •
buona prevedibilità dei volumi di utenza; a differenza dei servizi pubblici in senso stretto, in relazione agli impianti sportivi esiste una pluralità di utenti, dei quali però occorre prevedere le preferenze e le abitudini;
contenuto rischio di mercato; negli impianti sportivi, la forte elasticità della domanda al prezzo impone una particolare attenzione alle analisi di mercato e dell’utenza, soprattutto individuando corretti criteri di segmentazione: le attività sportive possono, infatti, essere articolate in professionistiche, agonistiche, di tipo istituzionale (scolastico, salutistico, sportivo turistico) e sociali. Queste famiglie di attività presentano tendenze divergenti: gli stadi di calcio, ad esempio, stanno risentendo molto, e in futuro ne risentiranno in modo ancora più rilevante, delle paytv; la tendenza, quindi, è verso stadi di dimensioni minori, ma ricchi di servizi; lo sport agonistico si sta rapidamente specializzando e richiede forme di intervento più raffinate; lo sport scolastico non deve essere necessariamente legato esclusivamente ad impianti scolastici, ma può avvalersi di strutture che solitamente, nelle ore mattutine, non vengono utilizzate;
ingenuità culturale nella progettazione di impianti sportivi; si sono ereditate alcune tipologie edilizie (stadio, palestra, piscina, palazzo dello sport), più adatte per una domanda frammentata. Occorre, invece, progettare nuovi contenitori, non solo sportivi, ma anche di carattere sociale che consentano di rispondere sia alla domanda scolastica, sia a quella agonistica;
elevati costi iniziali e di studio; soprattutto per impianti di piccole dimensioni, i costi di predisposizione e di progettazione, che sembrano difficilmente 22
ammortizzabili,
predisponendo schemi contrattuali tipici del modello della finanza di progetto: gestione della gara, coperture assicurative, garanzie, clausole sanzionatorie; •
possibilità di stabilizzare l’utenza; per attrarre nuovi segmenti di mercato, e per stabilizzare il mercato esistente, è importante progettare impianti integrati, con più strutture abbinate: piscina, palestra, fitness, bar e ristorante, in maniera tale da realizzare sinergie tali per cui le numerose e diverse fonti di entrata possano mitigare l’imprevedibilità dell’utenza. Negli ultimi anni, alcune ricerche hanno evidenziato un elevato tasso di crescita nei settori delle terapie e dei massaggi, nel settore termale, nell’abbigliamento sportivo, nelle linee nutrizionali dedicate e in alcune attività specifiche di nicchia, come lo spinning (pedalare al ritmo di musica). La predisposizione di strutture polivalenti sembra quindi essere una soluzione adeguata;
frammentazione del ciclo edilizio sportivo: le fasi di programmazione, progettazione, finanziamento, costruzione e gestione sono state tradizionalmente separate fra loro e corrisposte a soggetti diversi, spesso su posizioni contrapposte e poco collaborative. Il project finance permette proprio di superare queste difficoltà, creando collaborazione e partnership fra gli attori coinvolti.
1.7 Altre esperienze di successo Al di là degli aspetti previsionali, l’applicazione del modello del project finance al settore sportivo è testimoniato da numerose esperienze. La distribuzione temporale degli investimenti per la realizzazione di impianti sportivi mostra, dal punto di vista generale, un andamento crescente nel tempo, con una discreta prevalenza del ricorso a procedure di partnership pubblico-privato in generale, sebbene rimanda elevata la quota di operazione di concessione di servizi (tabella 1.4).
Tabella 1.4 La distribuzione temporale delle gare nel settore sportivo
PF ad iniziativa
con capitale
Fonte: Elaborazioni su dati Osservatorio Nazionale del Partenariato Pubblico-Privato (2011)
In termini economici, si fa ricorso ad operazioni di finanza di progetto per finanziare investimenti dall’importo mediamente più elevato (Tabella 1.5).
Tabella 1.5 Importo medio delle gare per tipologia
769.556
386.281
Gare di concessione di servizi
PF ad iniziativa private
6.880.366
PF ad iniziativa pubblica
3.053.164
Selezione di proposte
5.627.460
Come rilevato in tabella 1.6, sono Lombardia e Campania a fare maggior ricorso ad operazioni di PF, ma la Lombardia privilegia le operazioni di PF ad iniziativa privata e di PF ad iniziativa pubblica. Se si focalizza l’attenzione sulle sole operazioni di PF il quadro si presenta fortemente eterogeneo: dagli oltre 17 milioni di euro di Campania e Sicilia agli 800 mila euro della Liguria (tabella 1.6).
Tabella 1.6. L’importo medio per regione delle iniziative di PF
1.371.450
8.157.762
3.369.350
17.933.333
5.837.333
1.005.833
5.688.676
5.032.034
2.507.505
3.279.053
2.342.222
1.316.604
5.604.619
2.361.923
6.253.333
10.674.167
2.657.358
4.741.245
3.530.798
7.061.374
4.515.871
13.503.654
2.631.977
2.272.096
3.304.301
17.680.705
3.398.427
9.870.822
7.035.914
7.114.824
6.998.250
4.093.120
2.542.555
6.211.784
In relazione ad alcune esperienze di successo, si segnalano: • Comune di Avellino Concessione di costruzione e gestione di un impianto natatorio polifunzionale, comprendente una vasca per adulti, dotata di un ponte mobile in grado di ridurne le dimensioni e renderla usufruibile per portatori di handicap, una vasca di ridotte dimensioni per acquagym, una vasca dedicata ai bambini attrezzabile con scivoli e per idromassaggi, una palestra; all’interno del centro sono inoltre previsti una scuola di nuoto, un polo di riabilitazione motoria, strutture che consentono di praticare altri sport
(calcetto, tennis, palla a mano) attività fisica per la cura del corpo (palestra e beauty farm), attività creative, ludiche, di ristoro e del tempo libero. Il centro polifunzionale, grazie soprattutto alla sua attrazione commerciale, garantisce un adeguato flusso di cassa per l’intero periodo della concessione, anche considerando che alcuni servizi offerti, quali quello della riabilitazione, hanno un mercato particolare, quale quello del Servizio Sanitario Nazionale: la stipula delle convenzioni con l’ASL, oltre a garantire un flusso costante al concessionario, permette di ridurre i costi di gestione delle stesse ASL, che non dovranno più fare ricorso a fisioterapisti domiciliari nell’assistenza a determinate categorie di pazienti. Il costo totale del progetto è di circa 4.403.000 euro. • Comune di Novi Ligure Concessione di costruzione e gestione di una piscina comunale coperta, dell’importo di circa 2 milioni di Euro. Il progetto prevede una durata della concessione di 30 anni e un prezzo, pagato dall’Amministrazione comunale, pari al 50% dell’importo dei lavori. • Comune di Pavia Concessione avente per oggetto la progettazione definitiva, esecutiva, la realizzazione dei lavori, l’inserimento di arredi e attrezzature e la gestione di un impianto sportivo. La struttura è composta di due spazi: uno dedicato al nuoto, l’altro costituito da un palazzetto polifunzionale. Al centro tra i due spazi è prevista la realizzazione di palestre. La durata della concessione è pari a 20 anni, per un importo presunto di circa 4,5 milioni di Euro. È previsto un prezzo da parte dell’amministrazione di circa 2 milioni di Euro, Iva compresa, ripartito in due rate di pari importo: la prima a collaudo del palazzetto polifunzionale, e previa presentazione dello stato di avanzamento dei rimanenti lavori ancora in corso, la seconda a collaudo finale di tutti i lavori e dell’arredo. Inoltre, viene previsto anche un canone che il concessionario dovrà versare, annualmente, all’amministrazione, pari a 7.800 Euro (più Iva). • Comune di Porto Viro (RO) Concessione di costruzione e gestione di una “Cittadella dello Sport”, comprendente: Palazzetto dello Sport, con strutture connesse; Centro natatorio; Strutture ricettive; Campo da calcio, con infrastrutture e tribune connesse; Impianti sportivi vari (pallavolo; 26
bocce; calcetto; pattinaggio; free-climbing; minigolf; tiro con l’arco); Parcheggi; Strade di collegamento; per un costo totale di circa 8.392.000 euro. Tra le attività che il soggetto concessionario svolge, al fine di raggiungere l’equilibrio economico-finanziario ed un soddisfacente margine di redditività, figurano: Servizi di ristorazione (mensa; bar; ristorante); Servizi vari (bancomat; corner vendita articoli tecnici); Area estiva (campi beach-volley; area giochi; solarium); Area benessere (saune; bagno turco; idromassaggio; zona relax).
2. Il progetto di realizzazione del Polo sportivo 2.1 Premessa. L’attuale struttura Il complesso del Palazzo del Ghiaccio di via Albani a Varese è stato realizzato nel 1974, su un lotto di circa 13.000 mq. L’impianto, pur essendo costituito da un unico corpo di fabbrica, è articolato in due zone sportive ben distinte: la zona ghiaccio e la zona piscine. Tra loro è posta la zona servizi, organizzata su quattro livelli di cui tre fuori terra. La superficie lorda complessiva di pavimento (S.L.P.) dell’edificio ammonta a mq. 7.120, così suddivisi (tabella 2.1):
Tabella 2.1. Dimensioni dell’attuale Palazzo del Ghiaccio
Dimensione in mq.
845 mq.
4.750 mq.
835 mq.
7.120 mq.
La zona dedicata al ghiaccio è costituita da una pista per il pattinaggio e l’hockey, alimentata da un impianto di refrigerazione, di dimensioni metri 60,00x30,00, dotata di gradinate per il pubblico su tre lati per una capienza complessiva di 2.373 posti, di cui 1.464 a sedere ed i rimanenti 909 in piedi. La zona adibita a piscina è dotata di una vasca natatoria da 25,00x12,50 metri (altezza variabile di metri 1,90/2,55) e di una vasca per bambini da 12,50x8,00 metri (altezza variabile di metri 0,80/0,95). La copertura è stata realizzata con archi in legno lamellare con appoggio su contrafforti in cemento armato emergenti da terra, la struttura secondaria è composta da arcarecci in legno lamellare e perlinato di sottomanto. 30
ristrutturazione/manutenzione straordinaria, che hanno riguardato gli impianti di refrigerazione, il piano pista, gli impianti elettrici, la centrale termica, nonché altri interventi manutentivi. Nonostante i numerosi interventi, lo stato complessivo dell’edificio si è deteriorato, giungendo alla situazione attuale, in cui risulta indispensabile procedere ad opere organiche di manutenzione straordinaria, necessarie per garantire l’agibilità dell’intera struttura.
2.2 Le ipotesi del Comune di Varese alla base del presente studio Nel presente studio, vengono prese in considerazione due ipotesi alternative, in linea con quanto previsto dalla “Studio di fattibilità” del Comune di Varese. Lo “Studio di fattibilità” del Comune di Varese identifica tre differenti ipotesi.
L’ipotesi progettuale n. 1 prevede essenzialmente un intervento di manutenzione straordinaria, finalizzata alla sola risoluzione delle carenze della struttura con particolare riguardo alla copertura. Tale soluzione, da attuarsi eventualmente con risorse completamente a carico dell’Amministrazione Comunale, contempla l’integrale sostituzione della copertura esistente in legno lamellare con una nuova del tutto analoga all’esistente, nonché l’esecuzione di altri interventi di manutenzione straordinaria necessari ed urgenti.
L’ipotesi progettuale n. 2 prevede una ristrutturazione globale dell’edificio, al fine di realizzare una struttura sportiva più articolata, dove, accanto alle tradizionali attività attualmente praticate, quali il nuoto e gli sport del ghiaccio, si è pensato di proporne altre non solo maggiormente remunerative, ma anche in grado di diversificare la clientela aumentando il bacino d’utenza del nuovo plesso sportivo, trasformandolo in un punto di riferimento a livello almeno provinciale. Questa ipotesi prevede l’intervento di soggetti privati, nella realizzazione e gestione dell’opera.
L’ipotesi progettuale n. 3 è concettualmente molto simile alla precedente ed è anch’essa da attuarsi attraverso una procedura di partenariato pubblico-privato. Tuttavia, questa si basa su una rivisitazione integrale dell’edificio, prevedendo un 31
ampliamento significativo delle attività sportive e ricreative, alla luce della chiusura, ormai prossima (30 giugno 2014), della piscina comunale “Fausto Fabiano” di via Copelli; in questa ipotesi, il Palazzo del Ghiaccio diventerebbe anche il solo polo natatorio di proprietà pubblica dell’intera città. Questo comporta la necessità di riqualificare la zona acqua dell’impianto adeguandola alle normative della Federazione Italiana Nuoto; in aggiunta a quanto previsto nella precedente ipotesi progettuale, si dovranno pertanto realizzare tutte le infrastrutture necessarie per ospitare incontri di pallanuoto a carattere nazionale.
Entrando nel dettaglio dei diversi progetti, l’ipotesi numero 1 si pone l’obiettivo di sanare le situazione di degrado manutentivo e strutturale; il progetto prevede il mantenimento della struttura identica a quella attuale, con la medesima offerta funzionale. Il Palazzo resterebbe diviso nelle sue attuali zone, quella delle piscine e quella della pista del ghiaccio; come visto in precedenza, si prevede la sostituzione della copertura, di alcuni impianti tecnologici e del piano vasche. Tuttavia, non vengono superate alcune delle attuali criticità: esigua disponibilità di spazi accessori; vetustà generale dell’impianto sportivo; scarsa attrattività; scarsa possibilità di attività redditizie collaterali. Il costo dell’intervento dell’ipotesi 1 ammonta a circa € 3.450.0000, oltre IVA, così articolato (tabella 2.2):
Tabella 2.2. Costo di intervento, ipotesi progettuale n. 1
Valore in €.
Rifacimento copertura zona ghiaccio
Manutenzione straordinaria spogliatori esterni Manutenzione straordinaria spogliatori sotto tribuna Rifacimento piano vasche
91.000 135.000 111.0000
Totale ipotesi 1
3.450.000 + IVA
Alla luce delle precedenti considerazioni, l’ipotesi progettuale n.1 viene accantonata, concentrandosi, invece, sulle altre ipotesi n. 2 e n. 3. Pertanto, sulla base delle ipotesi previste dallo “Studio di fattibilità” del Comune di Varese (a cui si rinvia per un maggiore approfondimento), in questo studio vengono analizzati ed approfonditi due progetti (figura 2.1): • ipotesi progettuale n. 2 (ristrutturazione globale dell’edificio), al fine di realizzare una struttura sportiva più articolata (nuoto, sport del ghiaccio), più altre attività remunerative; • ipotesi progettuale n. 3 (rivisitazione integrale dell’edificio e realizzazione polo natatorio), al fine di trasformare il Palazzo del Ghiaccio nel polo natatorio di proprietà pubblica dell’intera città, oltre alla diversificazione delle attività svolte. Figura 2.1. Ipotesi di intervento
COMUNE DI VARESE IPOTESI DI INTERVENTO
IPOTESI 2 RIQUALIFICAZIONE GENERALE ristrutturazione e ampliamento
IPOTESI 3 RIQUALIFICAZIONE GENERALE ristrutturazione e ampliamento
COSTO INTERVENTO EURO 8.000.000 + IVA REALIZZAZIONE INTERVENTO Partenariato pubblico-privato
COSTO INTERVENTO EURO 10.000.000 + IVA REALIZZAZIONE INTERVENTO Partenariato pubblico-privato BENEFICI Nuova struttura moderna ed attrattiva Creazione struttura multifunzionale-agonistica Adeguamento totale impiantistica Razionalizzazione impianti natatori comunali
BENEFICI Nuova struttura moderna ed attrattiva Creazione struttura multifunzionale Adeguamento totale impiantistica
Per semplicità e al fine di allinearsi con lo “Studio di fattibilità del Comune di Varese”, nel presente studio vengono conservati i numeri delle ipotesi iniziali, ossia ipotesi progettuale n., 2 e ipotesi progettuale n. 3.
A. IPOTESI N. 2
Come visto in precedenza e come maggiormente approfondito nello “Studio di fattibilità” del Comune di Varese, l’intervento prevede la realizzazione di un Polo sportivo moderno ed attrattivo. L’idea alla base del progetto è quella di separare in maniera netta la zona ghiaccio (climaticamente fredda) dalla zona piscine (climaticamente calda), soprattutto al fine di risolvere gli attuali problemi di condensazione che hanno deteriorato la struttura attuale; inoltre, una netta divisione delle due attività consente l’ottimizzazione dei rispettivi impianti tecnologici, con una riduzione delle dispersioni energetiche attuali. Per quanto riguarda la zona ghiaccio, viene confermato l’attuale aspetto esterno, sostituendo la copertura a volta con una di portata adeguata ai nuovi standard previsti dalle normative. Al suo interno viene conservata l’attuale disposizione basata sulla pista dimensionata per ospitare partite ufficiali di hockey su ghiaccio con le tribune in cemento armato per gli spettatori; tuttavia, la capienza totale dell’impianto sportivo passerà dagli attuali 2.373 posti a circa 2.000 posti.
L’attuale corpo di separazione tra zona ghiaccio e zona acqua è costituito da un edificio articolato su tre piani, che verrà demolito e completamente ricostruito; sarà organizzato sempre su tre piani e le sue dimensioni riprenderanno di massima quelle del corpo di fabbrica esistente (dove attualmente sono presenti una reception/biglietteria, spogliatori; un bar, uffici, una sala utilizzata per corsi).
La zona piscina verrà invece completamente ristrutturata, sia dal punto di vista strutturale che da quello gestionale. Si prevede la realizzazione di: •
una zona acqua basata su di una sola vasca natatoria (delle dimensioni di 25 metri di lunghezza), a disposizione degli utenti per il nuoto libero e i corsi;
una nuova vasca di tipo termale con idromassaggi;
un centro fitness, con relativa sala corsi;
realizzazione di un nuovo edificio sviluppato su due piani, avente una lunghezza di circa 41 metri ed una larghezza di circa 11 metri, destinato ad accogliere sia parte dei nuovi spogliatoi sia altre nuove attività in grado di attrarre ulteriore utenza;
sulla copertura saranno collocati due impianti di pannelli fotovoltaici, uno da 200 mq e uno da 1.600 mq; i due impianti sono complessivamente in grado di garantire una produzione di circa 100 KW (che equivalgono a 101.000 kWh/anno – 111.100 kWh/anno), tale da coprire il 10% circa del fabbisogno totale di energia elettrica dell’intero plesso sportivo con punte, durante i mesi estivi in cui i consumi elettrici sono decisamente inferiori in quanto non avviene produzione di ghiaccio, che possono raggiungere il 25-30%;
sulla copertura piana in legno lamellare della zona piscine saranno invece collocato circa 125 mq di pannelli solari, destinati alla produzione di solare termico. La produzione di acqua calda che sono in grado di generare verrà utilizzata sia per alimentare le docce degli spogliatoi sia per riscaldare l’acqua delle piscine.
Il progetto prevede un significativo ampliamento delle superfici, sia quelle esistenti, legate all’attuale struttura, sia l’allargamento su una zona adiacente, attualmente a verde. Il progetto, che prevede di affiancare alle attuali attività (nuoto e pattinaggio su ghiaccio), una serie di servizi integrativi, sia sportivi che commerciali, si articola sulle superfici riportate in tabella 2.3. Secondo la normativa attuale, le attività accessorie (che si identificano con quelle non strettamente sportive) vengono delimitate, in termini di superficie, quantitativamente al 10% della funzione principale.
Tabella 2.3. Superfici del Palazzo del Ghiaccio, ipotesi progettuale 2
Superfici funzione principale Attività ghiaccio
4.421 mq.
Attività piscine e termarium
2.079 mq.
607 mq.
7.107 mq. Superfici funzioni accessorie
Bar (piano terra)
Bar – Ristorante (piano 1)
234 mq.
Centro medico-estetico
403 mq.
663 mq.
Più nel dettaglio, le superfici previste per le singole attività sono riportate in tabella 2.4.
Tabella 2.4. Superfici attività del Palazzo del Ghiaccio, ipotesi progettuale 2
ZONA GHIACCIO
3.550 mq Piano terra
1.800 mq Ingresso/reception
2.100 mq 120 mq
110 mq Termarium
Spogliatoio sotto tribuna
122 mq Spogliatoi (m/f)
340 mq Bar
58 mq Infermeria
38 mq Piano vasche
28 mq Ripostiglio
20 mq Piano primo
30 mq 15 mq 1.263 mq 30 mq
175 mq Sala bar-ristorazione
145 mq Spazi cucina
12 mq Sala fitness
Capienza gradinate
Spogliatoi fitness (m/f)
1.283 Piano secondo
817 Centro medico
2.000 Centro estetico/solarium
Il costo dell’intervento dell’ipotesi 2 ammonta a circa € 8.000.0000, oltre IVA, così articolato (tabella 2.5). Il valore complessivo dell’intervento è pari a 9.889.339,00 (tabella 2.6).
Tabella 2.5. Costo dei lavori, ipotesi progettuale n. 2
Rifacimento copertura zona ghiaccio Rifacimento copertura zona ghiaccio
Manutenzione straordinaria spogliatori esterni Manutenzione straordinaria spogliatori sotto tribuna Manutenzioni varie
91.000 135.000 71.000
Totale lavori zona ghiaccio
Costruzione nuovo complesso zona acqua Totale lavori
3.998.470
Totale zona acqua
4.118.470
Totale Lavori ipotesi 2
7.846.970 + IVA
Tabella 2.6. Costo totale dell’intervento, ipotesi progettuale n. 2
7.846.970
Varie ed arrotondamenti
Allacciamenti a pubblici servizi (Iva inclusa)
Imprevisti (Iva inclusa). 2% Totale opere
Quota R.U.P. Incentivo progettazione ex art. 92 c.5 d.lgs. 163/06 Progettazione fase preliminare, definitiva ed esecutiva, direzione dei
40.000 500.000
lavori, sicurezza e collaudi, incluse C.N.P.AA.I.A. e Iva (stima) Spese per incarico esterno verifica e validazione del progetto
Spese per commissioni giudicatrici
Spese per pubblicazione bando di gara
Contributo A.V.C.P.
IVA 10% su Totale opere
1.601.300,00
Accantonamento per accordo bonario ex art. 240 d.lgs. 163/06
TOTALE INVESTIMENTO IPOTESI 2
288.039,00
9.889.339,00
B. IPOTESI N. 3
Come visto in precedenza e come maggiormente approfondito nello “Studio di fattibilità” del Comune di Varese, l’intervento è legato non solo alla rivisitazione totale della struttura, ma si basa sulla razionalizzazione degli impianti natatori di proprietà comunale attualmente esistenti in città: •
il complesso in oggetto (Palaghiaccio di via Albani), costituito da due vasche natatorie, di dimensioni rispettivamente di 25,00x12,00 metri, con altezza variabile 38
1,90x2,55 (vasca grande) e 12,50x8,00 metri, con altezza variabile di 0,80x0,95 metri (vasca piccola); •
la Piscina Comunale “Fausto Fabiano” di via Copelli, costituita anch’essa di due vasche natatorie: la principale di dimensioni 25,00x16,60 metri, con una profondità costante di 1,80 metri; la piccola di dimensioni 12,00x5,00 metri e con profondità variabile da 80 a 105 centimetri. L’impianto è inoltre dotato di una tribuna per il pubblico in grado di ospitare circa 250 spettatori. La Piscina “Fausto Fabiano” è attualmente sede degli incontri casalinghi delle squadre cittadine di pallanuoto iscritte dalla società sportiva Varese Olona Nuoto. Tale struttura, inaugurata nel 1967, a seguito dell’ultimo di una lunga serie di interventi di manutenzione straordinaria, eseguito nel luglio 2010, che ha riguardato la messa in sicurezza della copertura e l’installazione dell’impianto di monitoraggio delle travi di copertura in cemento armato, ha un certificato di idoneità statica avente validità fino al 30 giugno 2014. Pertanto, diventa necessario, per il Comune di Varese, individuare un altro impianto natatorio dotato di una vasca di dimensioni e caratteristiche tali da consentire lo svolgimento di incontri di pallanuoto a carattere nazionale.
Non essendoci, sul territorio, altre strutture natatorie, di proprietà comunale, in grado di soddisfare i requisiti sopra richiesti, la terza soluzione progettuale prevede, all’interno della ristrutturazione del Palazzo del Ghiaccio, di riunire, in un unico impianto sportivo, la pratica di tutte le discipline sportive cittadine legate al mondo del nuoto. L’obiettivo di questa terza ipotesi progettuale è quindi una rivisitazione integrale dell’attuale Palazzo del Ghiaccio finalizzata alla creazione di un polo sportivo moderno ed attrattivo, ma anche idoneo per le esigenze agonistiche. Alla luce delle esigenze appena delineate, il progetto prevede: •
una vasca di dimensioni 25,00x18,00 metri con profondità di metri 1,80 (misure minime richieste dalla Federazione Italiana Nuoto per l’omologazione dei campi da gioco della pallanuoto, anche per eventuali promozioni alle categorie superiori);
una tribuna (della stessa capienza di spettatori che oggi trovano posto nelle gradinate della piscina “Fausto Fabiano” di via Copelli), di capienza di 248 spettatori con accesso diretto dall’esterno;
una seconda vasca, da utilizzarsi specificatamente per i corsi che si svolgono in acqua, tra cui acquagym, acquafitness ed idrobike; le dimensioni sono di 12,00x8,00 metri, con una profondità costante di metri 1,40;
una piscina termale;
uno spazio aperto da destinarsi a solarium, su cui si affaccia l’ampia vetrata della zona acqua. In questa zona esterna è prevista la sistemazione di ombrelloni e lettini prendisole, garantendo all’impianto una continuità di utilizzo lungo tutto l’arco dell’anno;
Anche nell’ipotesi progettuale n. 3, l’idea è quella di separare in maniera netta la zona ghiaccio (climaticamente fredda) dalla zona piscine (climaticamente calda). Come nella soluzione n. 2, per la zona ghiaccio, viene confermato l’attuale aspetto esterno, sostituendo la copertura a volta con una di portata adeguata ai nuovi standard previsti dalle normative. Al suo viene conservata l’attuale disposizione basata sulla pista dimensionata per ospitare partite ufficiali di hockey su ghiaccio con le tribune in cemento armato per gli spettatori; tuttavia, la capienza totale dell’impianto sportivo passerà dagli attuali 2.373 posti a circa 2.000 posti.
Anche in questo caso, l’attuale corpo di separazione tra zona ghiaccio e zona acqua, costituito da un edificio articolato su tre piani, verrà demolito e completamente rifatto; sarà organizzato sempre su tre piani e le sue dimensioni riprenderanno di massima quelle del corpo di fabbrica esistente (dove attualmente sono presenti una reception/biglietteria, spogliatori; un bar, uffici, una sala utilizzata per corsi).
Anche l’ipotesi progettuale n. 3 prevede un significativo ampliamento delle superfici, sia quelle esistenti, legate all’attuale struttura, sia l’allargamento su una zona adiacente, attualmente a verde (dove sono posizionati campi da tennis). In questo caso, ove si ritenesse di mantenere alcuni spazi dedicati al tennis, sarebbe sicuramente più appetibile, per la fattibilità del progetto, garantire una gestione unitaria di tutti i servizi sportivi, inglobando nel progetto anche i campi da tennis (probabilmente ricollocati in altra zona). In ogni caso, andrebbe valutata la compatibilità delle superfici esistenti con le ipotesi di dimensionamento della nuova struttura. Il progetto, che prevede di affiancare alle attuali attività (nuoto e pattinaggio su ghiaccio), una serie di servizi integrativi, sia sportivi che commerciali, si articola sulle superfici riportate in tabella 2.7. Secondo la normativa attuale, le attività accessorie (che si identificano con quelle non strettamente sportive) vengono delimitate, in termini di superficie, quantitativamente al 10% della funzione principale.
Tabella 2.7. Superfici del Palazzo del Ghiaccio, ipotesi progettuale 3
2.850 mq.
769 mq.
8.040 mq. Superfici funzioni accessorie
Bar (piscina)
Bar (tribuna)
677 mq.
Più nel dettaglio, le superfici previste per le singole attività sono riportate in tabella 2.8.
Tabella 2.8. Superfici attività del Palazzo del Ghiaccio, ipotesi progettuale 3
2.900 mq 120 mq
45 mq Bar tribuna
Capienza tribuna Posti a sedere
Il costo dell’intervento dell’ipotesi 3 ammonta a circa € 10.000.0000, oltre IVA, così articolato (tabella 2.9). Il valore complessivo dell’intervento è pari a 12.402.539,00 (tabella 2.10).
Tabella 2.9. Costo dei lavori, ipotesi progettuale n. 3
5.193.400
5.343.400
2.6500.000
Totale Lavori ipotesi 3
9.813.400 + IVA
Tabella 2.10. Costo totale dell’intervento, ipotesi progettuale n. 3
9.813.400
Imprevisti (Iva inclusa). 2,5% Totale opere
40.000 700.000
2.041.300,00
TOTALE INVESTIMENTO IPOTESI 3
361.239,00
12.402.539,00
Attualmente il Palazzo del Ghiaccio dispone di un unico parcheggio, antistante l’ingresso principale, che, potendo contenere circa 75 automezzi, risulta inadeguato. In base alle ipotesi di ristrutturazione del polo sportivo, è necessario procedere, pertanto, alla realizzazione di nuovi parcheggi (per un totale di 214 posti auto). Sulla base delle stime effettuate nel Piano di fattibilità del Comune di Varese, il costo di intervento risulta pari a circa 770.000 euro (tabella 2.11).
Tabella 2.11. Costo del parcheggio
TOTALE INVESTIMENTO PARCHEGGIO
Tuttavia, nel presente studio la realizzazione dei parcheggi non è, almeno per il momento, presa in considerazione, alla luce della loro incidenza sui già elevati costi di realizzazione degli interventi. Se considerassimo anche l’investimento per la realizzazione del parcheggio, il costo totale dell’intervento sarebbe pari a (tabella 2.12).
Ipotesi 2: euro 10.659.339
Ipotesi 3: euro 13.172.539 Tabella 2.12. Costo totale dei due interventi
Ipotesi 2 Totale investimento
9.889.339
10.659.339
Ipotesi 3 Totale investimento
12.402.539
13.172.539
3. L’analisi della domanda e dell’offerta 3.1 Lo scenario di riferimento e l’attività sportiva L’ultimo decennio ha visto amplificarsi alcune tendenze socio-demografiche che, incidendo pesantemente sui potenziali consumatori di servizi sportivi, sono alla base di molti dei cambiamenti osservati sui mercati. L’invecchiamento della popolazione; le modificazioni intervenute nella qualità e nella quantità del tempo libero a disposizione degli individui; l’affermarsi di una nuova scala di valori, con la conseguente attenzione dedicata ad alcuni aspetti del consumo, in passato considerati del tutto secondari (le implicazioni salutistiche, l’attenzione al benessere psico-fisico, la sensibilità ambientale); la comparsa di nuove mode ed opportunità; il crescente individualismo dei comportamenti e dei consumi; infine, le trasformazioni che hanno interessato l’economia del nostro Paese, hanno prodotto radicali cambiamenti nei modelli di pratica sportiva. Accanto alla tradizionale “domanda di fare sport”, che risponde a motivazioni agonistiche, si è estesa una seconda area di pratica sportiva, che si potrebbe definire “informale”, non organizzata, spontanea, ma che, in realtà, presenta le caratteristiche di un fenomeno ben più complesso. A provocarne il rapido sviluppo è stata, infatti, la concomitanza di una serie di fattori: •
l’affacciarsi in misura sempre più massiccia alla pratica sportiva di fasce di popolazione (gli adulti, gli anziani, le donne) che, per ragioni legate alla natura dei loro impegni familiari e lavorativi, finiscono per privilegiare forme di partecipazione meno rigida in termini organizzativi;
la presenza, all’interno di queste categorie di nuovi sportivi, di numerosi individui dotati di capacità di spesa, possibilità di auto-organizzazione del proprio tempo libero e facilità di spostamenti compatibili con la pratica di nuove discipline dai contenuti meno intrinsecamente agonistici;
i primi segnali dell’affermazione, anche nel nostro Paese, della cultura tipicamente nordeuropea dello sport come fattore di benessere fisico, salute psichica e miglioramento generalizzato della propria qualità della vita;
la perdita del primato storicamente detenuto, nell’avviamento alla pratica sportiva, da alcuni luoghi caratterizzati, come la scuola o l’oratorio, dalla natura “collettiva” 48
della partecipazione e dal collegamento quasi automatico con l’attività svolta nell’ambito delle società sportive tradizionali; •
la carente partecipazione della pratica sportiva dovuta dall’eccessiva rigidità di una offerta caratterizzata, nella forma tradizionalmente proposta dalle società sportive, da troppe barriere all’entrata per i potenziali clienti: orari scarsamente flessibili, corsi poco rispettosi delle esigenze individuali, informazioni carenti od eccessivamente generiche.
La ricerca del benessere psichico e della perfetta forma fisica da parte di un numero crescente di cittadini sono, dunque, espressione di una nuova visione della salute intesa non più come cura delle malattie, ma come attenzione allo stato di benessere, sviluppo delle potenzialità della singola persona e come raggiungimento della serenità interiore.
Queste valutazioni sono confermate da numerose indagini. La più recente, a cura del Coni e di Istat (aprile 2011)5, mostra come sia cresciuto, nell’ultimo decennio, sia il numero di chi pratica attività sportiva in modo continuativo (il 22,8% degli italiani, pari a 13 milioni), sia il numero di chi pratica sport in maniera saltuaria (10,2%); in leggera crescita anche il numero di persone che svolgono comunque qualche attività fisica (28,2%); solo il 38,3% conduce una vita sedentaria. Dalle pubblicazioni Istat, lo scenario della pratica sportiva del nostro Paese è rappresentato nella figura 3.1 in cui è possibile distinguere quattro principali atteggiamenti degli italiani verso lo sport: coloro che praticano sport con continuità (22,8%) e saltuariamente (10,2%), le persone che praticano solo qualche attività fisica (28,2%) e quelli che conducono una vita sedentaria (38.3%). Le percentuali fanno riferimento ad una popolazione di circa 58 milioni 285 mila cittadini e comprendono gli individui di età maggiore di 3 anni, inclusi i cittadini stranieri residenti in Italia. Nel 2011 sono oltre 19 milioni 234 mila le persone di oltre 3 anni, che dichiarano di praticare uno o più sport, di questi circa i due terzi pratica attività sportive con continuità e la restante parte in modo saltuario (meno di 1 volta a settimana). La percentuale di sedentari presente nella popolazione italiana è pari al 38.3%, si tratta di 22 milioni 323 persone che dichiarano di non praticare sport né attività fisica nel tempo libero. 5
I numeri dello sport italiano. La pratica sportiva attraversi i dati Coni e Istat. Fonte: Annuario Statistico Italiano – Indagine multiscopo, 2011.
Dall’analisi sul lungo periodo, emerge che finalmente il 2011 fissa un’inversione di tendenza rispetto agli anni precedenti: la quota dei sedentari si riduce sensibilmente di 2,3 punti percentuali, vale a dire 1 milione 203 mila sedentari in meno. Nello stesso tempo, di conseguenza, cresce il numero di coloro i quali praticano sia attività sportive sia attività fisiche (di 2,4 punti percentuali corrispondenti a 1 milione e 598 persone in più).
Figura 3.1. Lo scenario della pratica sportiva in Italia
Non indicato; 0,5% Praticano sport in modo continuativo; 22,8% Non praticano alcuna attività fisica o sportiva; 38,3%
Praticano sport in modo saltuario; 10,2%
Praticano qualche attività sportiva; 28,2%
Fonte: Coni e Istat
Un importante contributo proviene dall’analisi della serie storica della pratica sportiva in Italia negli ultimi 10 anni. Complessivamente la percentuale dei praticanti sportivi con assiduità è cresciuta visibilmente e ha guadagnato 4,8 punti percentuali passando dal 18% al 22,8%. Soltanto nel 2006 si rileva una trascurabile riduzione quantificabile in una perdita di - 0,4 punti percentuali rispetto all’anno precedente. Per il resto tale quota è in constante aumento. Coloro che praticano sport in modo saltuario rientrano in una variazione ristretta che va dal 9,6% al 10.6%. Tra il 2009 e il 2010 questa quota passa dal 9,6% al 10,2% guadagnando 0,6 punti percentuali equivalenti a più di 382 mila persone. 50
Le differenziazione della partecipazione sportiva per le fasce d’età mette in evidenza l’elevata percentuale di praticanti sportivi presente tra i giovani dai 6 ai 17 anni di età. Dagli 11 anni in poi, fino ad arrivare ai 14 anni, si raggiungono livelli di pratica superiori al 67%, ovvero oltre i 2⁄3 dei ragazzi pratica uno o più sport. Dal periodo adolescenziale in poi, fino alla terza età, si profila una flessione della pratica sportiva. Sono tanti i fattori che incidono negativamente sulla possibilità e disponibilità di praticare sport. Tuttavia se si considerano complessivamente coloro che praticano attività sportive e fisiche, si può concludere che fino ai 34 anni d’età più dei 2⁄3 della popolazione giovanile pratica sport e che, fino al compimento dei 75 anni di età oltre la metà della popolazione resta attiva. Focalizzando l’attenzione sull’evoluzione della pratica sportiva giovanile degli ultimi anni, si ottengono riscontri fortemente positivi soprattutto tra i giovanissimi. Dal 2006 al 2010, i livelli di attività nella fascia d’età 11-14 anni aumentano di 5 punti percentuali, passando dal 53% al 58%. Ancor di più cresce la fascia dai 6 ai 10 anni raggiungendo la quota del 57% di attività quasi al pari della fascia d’età 11-14 da sempre più attiva rispetto alle altre. Si tratta di 6 punti percentuali in più, equivalenti a 231 mila nuovi praticanti giovanissimi. Negli
sull’alfabetizzazione motoria nella scuola primaria, proprio nella fascia 6-10 anni quasi 100.000 ragazzi hanno iniziato a praticare uno sport, determinando un incremento percentuale del +3%. La classe d’età che va dai 15 ai 17 anni raggiunge nuovamente la percentuale di pratica del 47%, mentre la fascia d’età successiva, che va dai 18 ai 19 anni, resta invariata (37%). Dall’analisi congiunta per fasce di età e per sesso si evince che le donne praticano sport meno degli uomini. Tuttavia, negli ultimi 5 anni, l’elemento caratterizzante è costituito dall’aumento della pratica nella fascia giovanile per entrambi i sessi: per i maschi si può apprezzare un sensibile incremento dai 6 ai 14 anni, mentre in campo femminile tale elemento si riscontra dai 6 ai 10 anni (tabella 3.1).
Tabella 3.1 - Persone di 6 anni e più che praticano sport in modo continuativo per sesso – Anni 1959 2011
1959 1982 1985 1988 1995 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
4,9 21,5 30,4 31,9 23,7 23,3 24,4 22,7 22,7 23,4 24,3 25,5 25,5 24,6 25,1 26,1 26,1 28,0 26,3
0,5 9,5 14,4 14,4 12,7 13,2 14,1 14,0 13,9 15,2 15,7 16,2 16,9 16,8 16,6 17,4 17,3 18,0 17,9
2,6 15,4 22,2 22,9 18,0 18,1 19,1 18,2 18,2 19,2 19,8 20,7 21,1 20,6 20,7 21,6 21,6 22,8 22,0
L’analisi territoriale continua a mostrare le differenti attitudini alla pratica sportiva: nel Nord (26,6%) si pratica maggiormente attività sportiva rispetto alle regioni del Centro (24,5%) e del Sud (16.8%). L’area del Nord vede accorciarsi le distanza dal Centro pur avendo livelli di crescita prossimi alla media nazionale (dal 25,4% al 26,6% nell’ultimo anno). Sotto il profilo delle regioni, le maggior percentuali di pratica si rilevano nel Nord Est e in Valle d’Aosta (tabella 2.2)
Tabella 3.2 Persone di oltre 3 anni che praticano sport con continuità, per ripartizione territoriale
Andando più nello specifico, con riferimento al Comune di Varese, nell’area del Nord Ovest il tasso di pratica dello sport è in forte aumento nell’ultimo quindicennio. Sia tra i maschi che tra le femmine si registrano aumenti di oltre il 5 % e ciò sta a significare che vi è stato anche un forte investimento in strutture che possano rispondere alla crescente domanda, garantendo alti livelli qualitativi (tabella 3.3).
Tabella 3.3 – La pratica sportiva nel Nord Ovest – Anni 1997 - 2011
La situazione della Lombardia è molto avanzata, poiché dispone: la carente partecipazione della pratica sportiva dovuta dall’eccessiva rigidità di una •
di 1.947 dirigenti federali dislocati in 18 sedi, che rappresentano l’11% del totale a livello nazionale e
garantiscono un presidio ed una gestione efficace
dell’offerta/promozione sportiva sul territorio; •
a fronte di una spesa annua nel 2006/2007 di circa 8,1 milioni di euro su 9,8 milioni di abitanti, di cui solo 0,8 milioni sono stati finanziati dal contributo regionale (su 53
una media nazionale di 3,2 milioni), la Lombardia ha un livello di finanziamento pubblico regionale tra i più bassi d’Italia;
Analizzando la pratica dei singoli sport per fasce di età si può notare come alcune attività siano praticate prevalentemente dai giovani o dai giovanissimi, mentre altre registrano un maggior numero di adesioni fra le persone più adulte. Il calcio, la ginnastica, l’attrezzistica e la danza sono praticati soprattutto dai giovani, ma essendo gli sport più praticati in assoluto, risultano molto diffusi in quasi tutte le fasce di età. La pallacanestro e la pallavolo sono praticati prevalentemente nelle fasce di età fra gli 11 e i 19 anni, mentre sport quali il footing, l’atletica leggera e il ciclismo sono più diffusi tra le persone sopra i 35 anni; la caccia e la pesca si possono definire sport per anziani, registrando le punte massime di adesione fra gli ultrasessantenni. Il nuoto si differenzia dagli altri sport poiché la sua pratica è diffusa in modo disomogeneo nelle diverse fasce di età, con punte sia fra le persone adulte sia fra i bambini (superiore al 35% tra quelli di 3-10 anni); sempre il nuoto, vede la quota dei praticanti attestarsi al 52% nella fascia dei piccolissimi (3-5 anni), scendere gradualmente fino al 14,7% nella fascia 18-19 anni e poi risalire nelle fasce di età più adulte (circa il 21% tra i 25-44enni).
Per quanto riguarda la Lombardia, come sottolineato, la percentuale di abitanti che praticano sport con continuità è pari al 26,6%. Da studi ed esperienze consolidati emerge che per alcuni servizi complessi - tra i quali si annoverano le attività motorie, finalizzate allo sport ed al benessere psico-fisico della persona – la dinamica strutturale della domanda è fortemente influenzata
caratteristiche quali-quantitative dell’offerta. La Lombardia ha maturato negli anni la consapevolezza di tale problematica sviluppando sul territorio un’impiantistica interessante ma non sufficiente a soddisfare la domanda. Soprattutto nelle grandi città dove si è evoluta la proposta privata relativa alle attività motorie mirate soprattutto al benessere psico-fisico.
3.2 Individuazione e valutazione del bacino d’utenza e stima della domanda L’analisi della domanda di servizi sportivi necessita di un preventivo esame del bacino territoriale di utenza. Esame che risulta fondamentale per individuare le scelte di base relative soprattutto al taglio dell’offerta in termini di dimensioni e caratteristiche funzionali.
La procedura da seguire per definire l’utenza potenziale si basa sui seguenti passaggi logici6: a) Identificazione del bacino di utenza Il modello utilizzato per la individuazione del bacino si basa sulla costruzione di predefinite isocrone dal centroide scelto. Le isocrone sono state valutate in funzione dei seguenti parametri: •
distanza dal centroide;
tempo di dissuasione.
La velocità media, in considerazione della tipologia e gerarchia delle sedi stradali che dovranno accogliere gli spostamenti (strade statali, strade provinciali, strade comunali), nonché dei massimali di velocità associati a ciascuna di dette tipologie, ed imposti dal vigente codice della strada, è stata stimata nell’ordine dei 55 Km/h. Sulla base di queste valutazioni, il territorio interessato dall’impianto (bacino di base, popolazione residente) è individuato mediante il limite massimo temporale “sopportato” per la raggiungibilità dell’impianto di massimo 20 minuti di automobile (anche e soprattutto in considerazione del viaggio di ritorno che contribuirebbe ad una perdita totale di tempo pari a quaranta minuti);
b) Applicazione dei coefficienti correttivi Ai dati sul bacino di utenza vanno applicato alcuni coefficienti correttivi che meglio rappresentano il territorio interessato.
Secondo valutazioni del CONI
Il primo coefficiente correttivo denominato “coefficiente di distanza” tiene conto dei tempi di percorrenza, paese per paese, in rapporto al tempo massimo di percorrenza al di là del quale si considera che nessuno venga attratto dall’impianto. Risulta pertanto un coefficiente riduttivo che pesa la diminuzione di quel numero di potenziali utenti dei paesi limitrofi disincentivati dalla distanza. Il secondo coefficiente correttivo “coefficiente impianti” tiene conto invece dell’azione di “disturbo”degli altri impianti esistenti e dell’intersezione dei loro bacini.
c) Individuazione dell’utenza potenziale Sulla base delle valutazioni precedenti, si ottiene la fascia di popolazione interessata. L’utenza potenziale, secondo valutazioni del Coni, è data dal 6% del bacino di utenza.
L’impianto di Varese assumerà una tipologia unica per la zona, diventando un polo di attrazione non solo per i frequentatori delle piscine, ma anche del Palazzo del Ghiaccio e dei centri fitness.
d) Individuazione della domanda reale Sulla base delle valutazioni effettuate nei passaggi precedenti, si procede poi a stima della domanda per i differenti servizi erogati dal Palazzo del Ghiaccio di Varese.
A. Identificazione del bacino di utenza. Ipotesi progettuale n. 2 Sulla base del procedimento delineato, basato sulla determinazione delle distanze e dall’analisi della tempistica media di percorrenza, è emerso che i comuni che, risultano possedere popolazione “gravitabile” intorno al centroide (Varese, via Albani) sono tutti i Comuni della Provincia di Varese nonché i comuni appartenenti ad altre province, ma situati all’interno delle isocrone di riferimento.
Considerata la peculiarità del progetto in esame, vengono definite quattro isocrone (figura 3.1).
Figura 3.1. Le isocrone individuate
Prima isocrona: popolazione residente entro una distanza di 10 Km, e con un tempo di percorrenza massimo di 10 minuti; Della prima isocrona fanno parte 14 Comuni della Provincia di Varese (tabella 3.4), per una popolazione complessiva di 147.168 abitanti.
Tabella 3.4. Comuni prima isocrona
Comune Varese Induno Olona Casciago Luvinate Arcisate Barasso Malnate Gazzada Schianno Bisuschio Comerio Brinzio Lozza Buguggiate Cantello Totale
km distanza da tempo di Residenti Via Albani percorrenza min 81.579 3,5 6' 10.476 5,0 10' 3.916 6,1 11' 1.334 6,7 10' 9.991 7,0 12' 1.751 7,3 12' 16.641 7,5 14' 4.681 8,4 13' 4.293 8,4 14' 2.668 8,9 12' 880 9,1 14' 1.238 9,3 12' 3.122 9,8 16' 4.598 147.168
Seconda isocrona: popolazione residente entro una distanza di 20 Km, e con un tempo di percorrenza massimo di 20 minuti; Della seconda isocrona fanno parte 67 Comuni della Provincia di Varese (tabella 3.5), per una popolazione complessiva di 234.073 abitanti, oltre a 15 Comuni della Provincia di Como (tabella 3.6), per una popolazione complessiva di 53.411 abitanti.
Tabella 3.5. Comuni seconda isocrona Provincia Varese tempo di km distanza da percorrenza Via Albani min Valganna 10,3 13' Vedano Olona 10,5 16' Gavirate 10,9 17' Morazzone 10,9 14' Azzate 11,2 15' Besano 11,3 17' Bodio Lomnago 11,3 19' Castiglione Olona 11,9 17' Brunello 12,0 14' Inarzo 12,0 21' Castronno 12,4 15' Bardello 12,7 22' Cocquio-Trevisago 12,7 18' Porto Ceresio 12,8 16' Viggiù 13 20' Castello Cabiaglio 13,1 19' Daverio 13,2 20' Bedero Valcuvia 13,4 17' Saltrio 14,3 22' Bregano 14,4 25' Crosio della Valle 14,4 22' Galliate Lombardo 14,4 19' Gornate-Olona 14,4 21' Caronno Varesino 14,6 18' Cuasso al Monte 14,8 21' Malgesso 14,8 25' Sumirago 14,8 19' Biandronno 14,9 24' Besozzo 15,0 23' Casale Litta 15,0 25' Mornago 15,1 23' Venegono Superiore 15 23' Masciago Primo 15,3 20' Cunardo 15,4 19'
Residenti Comune 1.622 7.370 9.338 4.375 4.520 2.593 2.117 7.906 1.041 1.089 5.361 1.559 4.813 3.075 5.247 548 3.073 643 3.062 842 618 993 2.232 4.944 3.592 1.320 6.274 3.275 9.192 2.674 4.873 7.185 289 2.939
km distanza da Via Albani
Cassano Valcuvia Cugliate-Fabiasco Clivio Gemonio Albizzate Venegono Inferiore Solbiate Arno Caravate Ferrera di Varese Marchirolo Varano Borghi Orino Cazzago Brabbia Carnago Azzio Ternate Jerago con Orago Cavaria con Premezzo Tradate Lonate Ceppino Cuvio Travedona-Monate Marzio Brusimpiano Castelseprio Cittiglio Brenta Cadegliano-Viconago Oggiona con Santo Stefano Cuveglio Grantola Cairate Sangiano Totale
15,6 15,7 16,0 16,0 16,1 16,2 16,4 16,7 16,7 16,7 16,7 16,8 16,9 17,0 17,1 17,2 17,5 17,7 17,7 17,9 18,0 18,0 18,1 18,3 18,3 18,5 18,8 18,9 19,0 19,1 19,2 19,8 19,9
tempo di percorrenza min 22' 19' 23' 22' 17' 22' 17' 23' 21' 20' 28' 23' 22' 21' 23' 28' 19' 17' 25' 25' 24' 29' 21' 24' 23' 25' 26' 22' 19' 25' 24' 29' 26'
Residenti 663 3.109 1.944 2.907 5.275 6.370 4.356 2.632 696 3.423 2.383 866 820 6.466 808 2.467 5.124 5.718 17.901 4.909 1.688 4.029 308 1.173 1.296 4.012 1.811 1.870 4.329 3.443 1.289 7.887 1.507 234.073
Tabella 3.6. Comuni seconda isocrona Provincia Como
Comune Binago Solbiate Beregazzo con figliaro Cagno Albiolo Rodero Castelnuovo Bozzente Olgiate Comasco Faloppio Valmorea Bizzarone Oltrona di san Mamette Lurate caccivio Uggiate-Trevano Totale
km distanza da Via Albani 11 12 13 13 14 14 15 15 17 17 18 18 19 19
tempo di percorrenza 24’ 24’ 26’ 27’ 29’ 24’ 31’ 29’ 33’ 28’ 29’ 35’ 36’ 30’
Residenti 4.862 2.561 2.590 2.054 2.687 1.202 864 11.364 4.192 2.687 1.541 2.293 10.083 4.431 53.411
Terza isocrona: popolazione residente entro una distanza di 30 Km, e con un tempo di percorrenza massimo di 30 minuti; Della terza isocrona fanno parte 32 Comuni della Provincia di Varese (tabella 3.7), per una popolazione complessiva di 290.326 abitanti, oltre a 28 Comuni della Provincia di Como (tabella 3.8), per una popolazione complessiva di 128.894 abitanti.
Tabella 3.7. Comuni terza isocrona Provincia Varese
km distanza da Via tempo di Residenti Albani percorrenza min Besnate 20,3 24' 5.437 Mesenzana 20,3 26' 1.473 Cassano Magnago 20,9 21' 21.595 Lavena Ponte Tresa 20,9 24' 5.622 Leggiuno 21,1 29' 3.582 Casalzuigno 21,7 28' 1.360 Monvalle 21,9 30' 1.991 Laveno-Mombello 22,4 28' 9.053 Gallarate 22,6 21' 51.751 Duno 22,7 32' 162 Brissago-Valtravaglia 22,8 30' 1.253 Rancio Valcuvia 23,0 33' 940 Cadrezzate 23,2 31' 1.779 Brebbia 23,6 35' 3.360 Montegrino Valtravaglia 24,1 32' 1.416 Gorla Maggiore 24,2 35' 5.097 Comabbio 25,1 32' 1.181 Cremenaga 25,2 28' 801 Osmate 25,6 34' 764 Cislago 25,9 37' 10.063 Germignaga 26,1 33' 3.809 Casorate Sempione 26,7 27' 5.747 Ispra 26,7 38' 5.238 Brezzo di Bedero 27,2 36' 1.185 Arsago Seprio 27,3 25' 4.886 Luino 27,6 36' 14.471 Castelveccana 29,0 34' 2.032 Somma Lombardo 29,2 29' 17.437 Olgiate Olona 30,5 28' 12.243 Marnate 30,7 30' 7.211 Solbiate Olona 30,7 27' 5.627 Busto Arsizio 30,9 27' 81.760 Totale 290.326 Comune
Tabella 3.8. Comuni terza isocrona Provincia Como
Comune Appiano gentile Montano lucino Parè Carbonate Drezzo Locate varesino Ronago Villa guardia Cavallasca Luisago Veniano Bulgarograsso Cassina rizzardi Guanzate S. Fermo della battaglia Lurago marinone Mozzate Fino Mornacso Cadorago Limido Comasco Fenegrò Cirimido Montano Lucino Lomazzo Casnate con bernate Vertemate con Minoprio Maslianico Cernobbio Totale
km distanza da Via Albani 20 20 20 21 21 21 21 21 22 22 22 22 23 23 23 24 24 25 25 25 26 26 27 27 28 29 29 30
tempo di percorrenza 36’ 39’ 40’ 40’ 40’ 39’ 37’ 39’ 45’ 43’ 41’ 40’ 43’ 40’ 47’ 44’ 45’ 49’ 46’ 49’ 46’ 48’ 44’ 48’ 54’ 52’ 43’ 44’
Residenti 7.726 4.755 1.763 2.920 1.218 4.249 1.769 7.759 2.971 2.702 2.859 3.921 3.224 5.719 4.489 2.463 8.367 9.614 7.646 3.732 3.138 2.164 4.755 9.564 4.936 4.025 3.387 7.059 128.894
Quarta isocrona: popolazione residente entro una distanza di 50 Km, e con un tempo di percorrenza massimo di 45 minuti, limitatamente alla Provincia di Varese. Della quarta isocrona fanno parte 28 Comuni (tabella 3.9), per una popolazione complessiva di 211.718 abitanti.
Tabella 3.9. Comuni quarta isocrona, Provincia Varese
Comune Maccagno Porto Valtravaglia Gorla Minore Fagnano Olona Dumenza Samarate Cardano al Campo Agra Vergiate Ranco Castellanza Ferno Mercallo Sesto Calende Golasecca Lonate Pozzolo Uboldo Pino sulla Sponda del Lago Maggiore Tronzano Lago Maggiore Curiglia con Monteviasco Taino Vizzola Ticino Veddasca Angera Origgio Saronno Gerenzano Caronno Pertusella Totale
km distanza da Via tempo di Albani percorrenza min 31,2 38' 31,9 37' 32,3 30' 32,5 30' 32,6 44' 32,7 27' 33,2 27' 34,0 47' 34 27' 34,7 48' 34,8 27' 35,7 31' 35,9 28' 35,9 29' 37,4 32' 37,6 34' 38,8 33' 40,2 48' 40,2 47' 40,7 59' 41,3 37' 42,8 34' 43,1 54' 44,3 39' 45,6 32' 46,8 35' 48,0 36' 51,7 42'
Residenti 2.041 2.440 8.512 12.146 1.463 16.362 14.542 408 9.014 1.371 14.400 6.876 1.816 10.830 2.694 12.059 10.489 224 262 189 3.798 586 277 5.694 7.400 39.161 10.401 16.263 211.718
Complessivamente, il numero totale della popolazione residente all’interno delle quattro isocrone è riportato nella tabella 3.10
Tabella 3.10. Popolazione totale nelle isocrone individuate
TOTALE ISOCRONE Popolazione Popolazione Pv Varese Pv Como
1 – fino a 10 Km 2 – da 11 a 20 Km 3 - da 21 a 30 Km 4 – da 31 a 50 Km
419.220
211.718 1.065.590
B. Applicazione dei coefficienti correttivi Sulla base delle isocrone individuate, vengono applicati i coefficienti correttivi. I coefficienti sono differenziati rispetto alla tre macro attività erogate dal Palaghiaccio di Varese e sono legati alla distanza ed alla presenza di altri centri nell’ambito dell’isocrona di riferimento. Sull’ultima isocrona, si ritiene che solo le piste di ghiaccio esercitino un’attrazione per una porzione (seppur molto limitata) si popolazione, in quanto le piste ghiaccio rappresentano il centro di riferimento per tutta la provincia di Varese
In relazione alla distanza, si applicano quindi i coefficienti riportati in tabella 3.11
Tabella 3.11. Coefficienti correttivi legati alla distanza
1 – fino a 10 Km
2 – da 11 a 20 Km
3 - da 21 a 30 Km
4 – da 31 a 50 Km
Sulla base dei coefficienti legati alla distanza, si ottiene la distribuzione di bacino di utenza riportata in tabella 3.12 64
Tabella 3.12. Distribuzione bacino di utenza con coefficienti correttivi legati alla distanza
CORREZIONE COEFFICIENTE DISTANZA Piscina
PRIMA ISOCRONA
SECONDA ISOCRONA
TERZA ISOCRONA
QUARTA ISOCRONA
In relazione, invece, alla presenza di altri impianti esistenti e dell’intersezione dei loro bacini, i coefficienti prevedono una distribuzione proporzionale dell’utenza sulle differenti strutture esistenti. In relazione alle differenti isocrone, esistono le strutture riportate in tabella 3.13
Tabella 3.13. Coefficienti correttivi legati alla presenza di altre strutture
Sulla base delle valutazioni effettuate, il bacino di utenza del Palazzo del Ghiaccio di Varese è riportato nella tabella 3.14.
Tabella 3.14. Distribuzione bacino di utenza con coefficienti correttivi legati alla presenza di altre strutture
CORREZIONE COEFFICIENTE ALTRI CENTRI Piscina
QUARTA ISOCRONA TOTALE
C. Individuazione dell’utenza Rispetto al bacino di utenza individuato al punto, sulla base dei coefficienti correttivi, l’utenza potenziale si differenzia rispetti agli specifici servizi. Al bacino di utenza specifico vengono applicati specifici parametri che definiscono l’utenza del Palazzo del Ghiaccio I parametri di riferimento sono individuati sulla base di specifici studi CONI e del benchmark con altre realtà di riferimento (tabella 3.15)
Tabella 3.15. Parametri per definizione della domanda
DOMANDA SPECIFICA Piscina e fitness
Popolazione che pratica attività
Pertanto, l’utenza di riferimento del palazzo del Ghiaccio è riportata in tabella 3.16
Tabella 3.16. Utenza reale del Palaghiaccio
UTENZA REALE Popolazione che pratica attività
D. Individuazione della domanda reale per i diversi servizi I coefficienti descritti hanno permesso di individuare l’utenza reale del Palazzo del ghiaccio di Varese. Per individuare nello specifico il numero di fruitori, occorre: •
Separare l’utenza che frequenta l’attività libera dall’utenza che effettua abbonamenti annuali (che permettono accesso all’intera area fitness e acqua).
In generale, si tende ad ipotizzare che, rispetto alla domanda reale, in relazione alle piscine e all’attività fitness, l’80% dei soggetti sottoscriva abbonamenti, mentre l’altro 20% frequenti liberamente le strutture; in relazione, invece, all’attività ghiaccio, le ipotesi si basano sulle differenti isocrone: si ipotizza, pertanto, che, degli utenti appartenenti alla prima e seconda isocrona, il 30% sottoscriva abbonamenti (corsi specifici), mentre il restante 70% effettui accesso libero alle piste ghiaccio; invece, gli utenti appartenenti alla terza e quarta isocrona effettuano unicamente accesso libero, essendo molto più impegnativa la sottoscrizione di abbonamenti (per corsi specifici) (tabella 3.17 – individuazione utenti delle singole isocrone per ghiaccio e tabella 3.18, utenza reale del palaghiaccio).
Tabella 3.17 – individuazione utenti delle singole isocrone per ghiaccio
DOMANDA GHIACCIO PER ISOCRONA Ghiaccio
Tabella 3.18. Utenza reale del Palaghiaccio
DOMANDA REALE Ipotesi piscina e fitness
Ipotesi ghiaccio Prima e seconda isocrona
Terza e quarta isocrona
Individuare il numero di presenze
Per individuare il numero reale di presenze, si considerano i seguenti parametri: •
frequenza settimanale di pratica sportiva
La frequenza settimanale pro-capite è stata fissata prudenzialmente in 1, al di sotto della media indicata dal CONI pari a 1,4 presenze per utente a settimana in impianti sportivi.
In relazione, invece, alla pista ghiaccio, si ipotizza che l’utenza individuata usufruisca delle piste da ghiaccio per due volte all’anno.
periodo temporale di riferimento.
Il periodo temporale è suddiviso in attività natatoria invernale (34 settimane); attività fitness (44 settimane); attività pista ghiaccio (44 settimane).
Sulla base di queste valutazioni, si registrano gli ingressi previsti nella tabella 3.19.
Tabella 3.19. Ingressi dell’utenza del Palaghiaccio
Piscina e fitness Pista ghiaccio
Numero ingressi singoli
Numero abbonamenti
Sulla base delle valutazioni effettuate, nei differenti scenari saranno elaborate le stime relative ai ricavi della struttura
Le previsioni di dati elaborate sulla base di questa metodologia non si discostano in maniera significativa dalla situazione attuale, che vede circa 25.000 gli ingressi nella piscina attuale di via Albani. Lo stesso vale per gli ingressi alla pista ghiaccio; attualmente sono circa 22.725 all’anno, mentre gli atleti delle associazioni sportive sono circa 700 a settimana, per otto mesi, pari a circa 22.400 all’anno.
E. Identificazione del bacino di utenza. Ipotesi progettuale n. 3. Differenze
Rispetto al bacino di utenza individuato nelle pagine precedenti, relativo all’ipotesi progettuale n, 2, in questo scenario vengono modificate le seguenti condizioni: •
Coefficienti correttivi relativi alla distanza
Rispetto all’ipotesi progettuale n. 2, in questo caso il nuovo Palazzo del Ghiaccio non solo rimane l’unico riferimento provinciale per le piste da ghiaccio, ma diventa anche 69
l’unico polo sportivo pubblico di riferimento, che racchiude la pratica di tutte le discipline sportive cittadine legate al nuoto. Questo incide in maniera significativa sui coefficienti correttivi legati alla distanza, che si modificano come previsto in tabella 3.20, soprattutto per le attività nuoto e fitness.
Tabella 3.20. Coefficienti correttivi legati alla distanza, ipotesi progettuale 3
Coefficienti correttivi presenza altri centri
Anche in questo caso, il coefficiente varia in funzione della chiusura della piscina Fausto Fabiano di via Copelli, nel caso dell’ipotesi progettuale n. 3. In questo caso, non solo diminuiscono i centri concorrenti al Palazzo del Ghiaccio, ma, come visto in precedenza, il Palazzo di via Albani diventa un riferimento provinciale. La modifica dei coefficienti degli altri centri, nella prima isocrona (che passa da 13 strutture alternative a 12) comporta conseguenze sulla domanda potenziale e, conseguentemente, sulla domanda reale della soluzione progettuale n. 3. Nelle tabelle 3.21, 3.22 e 3.23 vengono riportate la distribuzione del bacino di utenza, la domanda specifica e la domanda reale della soluzione progettuale n. 3.
Tabella 3.21. Distribuzione del bacino di utenza, ipotesi progettuale n. 3
0 78.688
Tabella 3.22. Utenza reale, ipotesi progettuale n. 3
Tabella 3.23. Domanda reale della soluzione progettuale n. 3
Sulla base di queste valutazioni, si registrano gli ingressi previsti nella tabella 3.24. In relazione agli abbonamenti relativi alla pista ghiaccio, in un’ottica di ulteriore prudenza, considerando anche che la pista sarà prevalentemente utilizzata per attività sportiva (affitto a società sportive locali), si ipotizza che il numero degli abbonamenti sia pari al 10% di quelli previsti, ossia 147 annuali.
Tabella 3.24. Ingressi dell’utenza del Palaghiaccio
Sulla base delle valutazioni effettuate, nei differenti scenari saranno elaborate le stime relative ai ricavi della struttura.
3.3 Analisi dell’offerta Sul versante dell’offerta, e segnatamente nell’Italia Centro-settentrionale, si è assistito a cambiamenti che hanno saputo assecondare, ma spesso anticipare e suggerire, i bisogni posti a monte della domanda. L’offerta di servizi si è diversificata e contaminata con quella fornita da altri settori per il tempo libero, nuove discipline si sono proposte sul mercato, nuovi soggetti (in un mix di pubblico, privato e no profit) hanno trovato spazio, gli impianti sono diventati da polivalenti a polifunzionali, le figure professionali si sono specializzate, il mercato degli articoli sportivi si è globalizzato. A tutto questo bisogna aggiungere, che il sistema sportivo italiano ha subito forti cambiamenti istituzionali e che lo sport spettacolo ha trovato nuovi mercati nelle TV a pagamento e nella rete internet. La domanda alla cui analisi ci si è dedicati nei paragrafi precedenti è di tipo “complesso”: servizi al benessere della persona in acqua e non. Si tratta di un tipo di domanda alla quale dovrebbe interfacciarsi, a rigore di logica, un altrettanto complesso sistema di offerta che inglobi, da un lato, l’hardware necessario ovvero le tradizionali impostazioni impiantistiche di tipo “in water” (piscine) ed a servizio della mobilità “out water” (palestre), dall’altro, il software: sistema di competenze in grado di assistere ogni specifica tipologia di utenza, dalle più semplici alle più sofisticate. Sono da citare alcune significative esperienze realizzate in Inghilterra, in Francia, in Germania, fino al “nostrano” caso di Novara, con
l‘ impianto polifunzionale
“Alcarotti”, visitabile sul sito www.alcarotti.it. La situazione individuata nel bacino di utenza sopra determinato risulta essere inadeguata all’offerta e soprattutto inadeguata alle esigenze attuali di una fascia sempre più eterogenea di persone. 72
3.4. Un’analisi comparata. I Palazzi del Ghiaccio nella Regione Lombardia e le strutture sportive (piscine e fitness) 3.4.1 Introduzione L’analisi ha indagato l’universo dei Palazzi del Ghiaccio in regione Lombardia e i principali capoluoghi italiani. La finalità di questo studio è quella di confrontare alcuni aspetti essenziali nella gestione dei palazzi del Ghiaccio, al fine di trarre alcuni utili spunti gestionali: • livello delle tariffe praticate; • orari di apertura; • organizzazione di corsi; • altre attività integrative svolte nelle strutture.
3.4.2 I Palazzi del Ghiaccio in Regione Lombardia Come visto nel paragrafo precedente, in regione Lombardia esistono ad oggi altri undici Palazzi del Ghiaccio: 1. Palaghiaccio Le Pinete, Piazzatorre (Bergamo) 2. Palaghiaccio Agorà, - Milano 3. Palasesto - Sesto San Giovanni (MI) 4. Ice Palace, - San Donato Milanese (MI) 5. Ice Team Zanica, - Zanica (Bergamo) 6. Palataurus, Lecco 7. Palaghiaccio di Bergamo, Bergamo 8. Palazzo del ghiaccio di Como, – Como 9. Palaghiaccio Brescia – Brescia 10. Palazzo del Ghiaccio - Bormio (Sondrio) 11. Palaghiaccio Forum di Assago MI)
1 Palaghiaccio Le Pinete, Piazzatorre (Bergamo) Il Palaghiaccio Le Pinete si trova in Via Monte Secco 27, a Piazzatorre. Si tratta di una struttura ubicata all’interno di un hotel.
Periodo di apertura Dal 5 dicembre, periodo invernale
Orario di apertura Tutti i giorni, dalle 14.00 alle 17.30 e dalle 21.00 alle 23.00
2. Palaghiaccio Agorà, Milano Il Palaghiaccio Agorà si trova in via dei Ciclamini, 23, a Milano. Si tratta di una struttura autonoma
Orario di apertura Venerdì 22.30 – 00.30 Sabato 15.00 – 18.00 e 21.30 – 00.30 Domenica 10.00 – 12.00 e 15.00 – 18.00.
Tariffe Sabato Pomeriggio e Sera, Domenica pomeriggio: Intero: € 8.00 Ridotto: € 6.00 Noleggio: € 4.00 Accompagnatori/Visitatori: € 2.00
Venerdì sera e Domenica mattina: Biglietto Unico: € 7.00 Noleggio: € 4.00 Accompagnatori/Visitatori: € 2.00 74
Corsi effettuati e tariffe Vengono effettuati corsi collettivi di pattinaggio I corsi sono mono e bi-settimanali e si svolgono il lunedì, mercoledì, giovedì e sabato. Durata lezione: 50 minuti
Quota associativa annuale: € 30,00
Avviamento Quota quadrimestrale : Monosettimanale € 250.00 Bisettimanale € 370.00
Perfezionamento Quota quadrimestrale : Monosettimanale € 280.00 Bisettimanale € 400.00
Minicorso : (Riservato ai bambini da 2 a 4 anni) Durata e costo: 4 lezioni monosettimanali € 100.00
Corso avanzato amatori Quota quadrimestrale : € 370.00
Altre attività integrative Attività commerciale: 1 negozio di articoli sportivi dedicato al pattinaggio Bar ristorante Il Sabato sera si svolge “Disco on ice”, con musica da discoteca
Altre informazioni Ricavi Affitto bar; € 45.000 anno; affitto negozio commerciale: € 30.000 anno Corsi avviamento: € 1.560.000 anno Apertura pubblico: € 150.000 anno Costi Energia elettrica: € 160.000 anno Acqua: € 20.000 anno 75
Manutenzioni ordinarie: € 30.000; straordinarie: € 80.000 Personale: € 620.000 annui Assicurazione: € 40.000 annui
3. Palasesto, Sesto San Giovanni (MI) Il PalaSesto si trova in Piazza 1 Maggio a Sesto San Giovanni
Orari di apertura Da mercoledì a venerdì: 21.30-23.30 Sabato e domenica: dalle 10.00 alle 12.00, dalle 15.00 alle 18.00, dalle 21.30 alle 24.00
Tariffe Ingresso: da € 5,5 a € 7
Informazioni Ricavi da corsi: € 150.000 annui Ricavi da sponsor e pubblicità: € 40.000 annui; bar: € 40.000; negozio commerciale: €50.000 Personale: 6 dipendenti fissi, numerosi collaboratori; costo annuale: € 200.000 Costo manutenzione: ordinarie € 30.000 annui, straordinarie, 30.0000 annui Costi energia: € 300.000 annui; acqua: € 30.000 telefonia: € 15.000
4. Ice Palace, San Donato Milanese (MI) L’Ice Palace si trova in via Caviaga, 4, a San Donato Milanese (MI)
Orario di apertura Tutti i sabati e le domeniche pomeriggio, dalle 15.00 alle 18.30
Tariffe Tariffe: adulti, 5 €; bambini, € 4 76
Corsi: da € 200 (1 ora settimana) a € 590 (5 ore settimana)
5. Ice Team, Zanica (Bergamo) Il Palazzo del Ghiaccio Ice Team Zanica si trova in via F.lli Calvi, 2 a Zanica (Bergamo)
6. Palataurus, Lecco Il Palataurus si trova in viale Brodolini, 35, località. Rivabella, Lecco
Orari di apertura Pattinaggio libero Sabato: dalle 15.00 alle 18.00 e dalle 21.00 alle 24.00 Domenica: dalle 09.30 alle 12.00 e dalle 15.00 alle 18.00
Tariffe Intero 7 € Intero + noleggio pattini 10 € Ridotto 5 € (bimbi dai 5 ai 10 anni/studenti universitari/militari/pensionati) Ridotto + noleggio pattini 8 € Tariffa famiglia 32 € (2 adulti + 2 bambini tra i 5 e i 10 anni, della stessa famiglia)
Corsi: da € 230 (1 a settimana) a 380 (bisettimanale)
7. Palaghiaccio, – Bergamo Il Palaghiaccio si trova in Piazzale Malpensata, a Bergamo. Il Palaghiaccio dispone di una pista regolamentare di 30 metri per 60. 77
Periodo di apertura da Settembre ad Aprile
Orari di apertura martedì: 16.00 - 18.30 mercoledì: 16.00 - 18.30 e 21.00 - 23.30 giovedì: 16.00 - 18.30 e 21.00 - 23.30 venerdì: 16.00 - 18.30 e 21.00 - 23.30 sabato: 15.00 - 18.30 e 21.00 - 00.30 domenica e festivi: 14.30 - 18.30 e 21.00 - 23.30
Altre attività integrative Attività commerciale: 1 negozio di articoli sportivi dedicato al pattinaggio Bar ristorante
Corsi di avviamento: Quote per avviamento e perfezionamento: Gruppo A e B (10 settimane per 20 lezioni) €290 Gruppo C (10 settimane per 10 lezioni) €170 Corso per adulti (10 settimane per 10 lezioni) €180
8. Palazzo del ghiaccio, Como Il Palazzo del ghiaccio si trova in via Virgilio, 16, a Como. La struttura ha una pista regolamentare di 30 metri per 60
Tariffe Corsi: da € 165 (monosettimanale) a € 365 (trisettimanale) Ingresso pomeriggio: € 4,10 Ingresso dera e domenica: € 5,10
Orari di apertura Da martedì a sabato: dalle 15.00 alle 17.00 e dalle 21.45 alle 23.45 Domenica: dalle 10.30 alle 12.15 e dalle 15.00 alle 18.00
9. Palaghiaccio, Brescia Il Palaghiaccio si trova in via San Zeno, 168, a Brescia
Struttura di dimensioni ridotte
Orario di apertura Sabato 14.00-18.30 / 20.00-23.00 Domenica 14.00-19.00 Giovedì 1 novembre 14.00-19.00
Tariffe Sabato e domenica pomeriggio: •
adulti: ingresso € 8,00 + noleggio € 2,00
under 10: ingresso € 6,00 + noleggio € 2,00
Sabato sera •
Corsi Lezioni da 50’ ciascuna; Costo totale di 120€ per i cicli da n. 10 lezioni e 100€ per il ciclo da n. 8 lezioni
Altre informazioni Incassi annui per feste o manifestazioni: € 15.000 Collaboratori: circa 9, costo del personale: € 300.000 annui Costi gestione: € 30.000; acqua: € 10.000;
10. Palazzo del Ghiaccio, Bormio (Sondrio) Il Palazzo del Ghiaccio si trova in Manzoni, a Bormio (Sondrio)
Orari di apertura da settembre a fine novembre 2012: tutti i sabato sera dalle 21.00 alle 23.30 e domenica dalle 15.00 alle 18.00
Tariffe: Noleggio pattini: € 3.00 Entrata adulti: € 6.00 Entrata bambini: € 5.00 Entrata gruppi compreso noleggio: € 8.00 Affitto pista: € 90.00/h
11. Palaghiaccio Forum Il palaghiaccio Forum si trova ad Assago (MI)
Orari mer 21:30-24:00 ven 21:30-01:00 sab 15:30-18:30 / 21:30-01:30 dom10:30-12:30 / 15:00-18:30
Tariffe Pattinaggio €8 Discoghiaccio sabato sera €10 Discoghiaccio dom pomeriggio €8 Accompagnatore €2 *Prezzi incluso il noleggio pattini (escluso l'accompagnatore)
Corsi di pattinaggio 80
Avviamento bambini,ragazzi e adulti monosettimanale €200 bisettimanale €310
Pre Agonistica bisettimanale €350 trisettimanale € 440
Master bisettimanale €300
Pattinaggio libero Pattinaggio €8 Discoghiaccio sabato sera €10 Discoghiaccio dom pomeriggio €8 Accompagnatore €2 Lezioni Private: 10 lezioni da 20' €90
3.5. Le strutture fitness e piscine nella Provincia di Varese L’analisi vuole individuare le strutture che possono essere competitive rispetto ad un’offerta integrata di servizi di nuoto più fitness
In questa analisi, vengono semplicemente individuate le strutture polisportive presenti sul territorio, all’interno delle quattro isocrone individuate L’analisi non ha la pretesa di essere esaustiva, ma mira a identificare le strutture più strettamente concorrenti, suddivise per le isocrone individuate:
Prima isocrona: popolazione residente entro una distanza di 10 Km, e con un tempo di percorrenza massimo di 10 minuti;
ASD Nuotatori Varesini, Via Garoni, 7 – 21100 Varese (VA) 81
Bellavista Social Club, Via per Schianno, Loc. Campagnola, Gazzada Schianno
Magister Sport, Via Bolchini, 31, Barasso
Palestra Sporting, via Cesare Correnti, Varese
Robur Et Fides, Via Marzorati 51 – 21100 Varese
Campus,Varese (Va)
Laguna blu, via Gerolamo Garoni, 7, Varese
Piscina di Induno, Induno
Il Poggio, Via al Poggio, 20, 21020 Luvinate
Gavirate Centro Campo dei Fiori, Viale Ticino, 82, Gavirate
Relais sul Lago, Via Macchi, 62, Varese
Seconda isocrona: popolazione residente entro una distanza di 20 Km, e con un tempo di percorrenza massimo di 20 minuti;
Cassano Magnago Nuoto ASD, Via Pietro Nenni, 8 – 21012 Cassano Magnago (Va)
Nuoto ASD Impianto 2 – 21049 Tradate
Piscina Pianbosco, Via F.lli Kennedy – Venegono Superiore
Solbiate Olona N ASD, Piazzale Dello Sport, 2 – 21058 Solbiate Olona (Va)
Centro sportivo Besozzo, via Milano, 25, superstrada Besozzo-Vergiate
Kines Via della Novaglia, 61, Galliate Lombardo
Mio club Tradate, Via dei Pradacci, 21049 Tradate
New Swim ASD, Via IV Novembre 41, 21043 Castiglione Olona (VA)
Terza isocrona: popolazione residente entro una distanza di 30 Km, e con un tempo di percorrenza massimo di 30 minuti;
Busto Nuoto ASD, Via Manara 13 – 21052 Busto Arsizio (VA)
Club Biancorosso A.S.Dilett., Via Ariosto, 3 – 21052 Busto Arsizio (Va)
Ispra Swim Planet A.S.Dilett., Via Leopardi, 10 – 21027 Ispra (Va)
Luino Verbano, Via Lugano, 41 – 21016 Luino
Nuoto & Fitness Varese S.S.DIL. Srl, Via XX Settembre ang P. Europa, 21013 Gallarate (VA)
Piscina Comunale di Lavena Ponte Tresa
Piscina Wet Life, Villaguardia (CO)
ASD Tennis Club Lariano, Casnate con Bernate (CO)
New Fisicomania, Mozzate (CO)
Executive Line, Lomazzo (CO)
Joyfit, Cadorago (CO) 83
Quarta isocrona: popolazione residente entro una distanza di 50 Km, e con un tempo di percorrenza massimo di 45 minuti, limitatamente alla Provincia di Varese.
Biovillage, via al Lago 260, 21020 Mercallo
Busto Nuoto ASD, Viale Piemonte 67 – 21053 Castellanza (VA)
Caronno Pertusella Nuoto ASD, Via Capo Sile, 123 – 21042 Caronno Pertusella (Va)
Centro Sportivo e Parco Acquatico Wave, Via dello Sport 1, 21018 Sesto Calende
Omnia Sport, Piazza V. Veneto, 6 – 21042 Caronno Pertusella (Va)
Rn Saronno ASD, Via Miola, 5 – 21047 Saronno (Va)
Saronno Servizi SSD Arl, Via Miola 19 – 21047 Saronno (Va)
Team Insubrika ASD, Via Dello Sport, 1 – 21018 Sesto Calende (Va)
Lido di Luino, Via Lido, 2,
Acquavillage Gallarate, Via B.Croce, 1, 21013 Gallarate
IL PIANO ECONOMICO-FINANZIARIO IPOTESI PROGETTUALE N. 3
4. Il modello economico-finanziario del Palazzo del Ghiaccio (Ipotesi 3)
Rispetto alle ipotesi allo studio, l’Amministrazione Comunale di Varese ha deciso di proseguire sull’ipotesi progettuale n. 3, analizzata nelle pagine seguenti.
Lo studio di fattibilità. Il modello economico-finanziario
A. Fase di costruzione La realizzazione dell’operazione presuppone l’impiego di risorse di investimento nella fase iniziale, remunerate attraverso la gestione della struttura realizzata. La durata complessiva dell’operazione è stimata in 32 anni, a cominciare dall’apertura del cantiere (quindi dalla fase di realizzazione; sono compresi i 24 mesi stimati per la costruzione dell’opera). La durata stimata della costruzione delle nuove strutture è stata prevista orientativamente pari a 24 mesi, a partire dalla data di sottoscrizione del contratto di concessione di costruzione e gestione tra l’amministrazione concedente ed il concessionario selezionato in esito alla procedura di aggiudicazione. In sintesi, la concessione ha una durata di 32 anni, di cui 2 di costruzione e 30 di gestione.
B. Fase di gestione La sostenibilità e la realizzabilità di un’operazione di Project Finance richiede, quale elemento imprescindibile, una stima dei ricavi e dei margini della gestione dei servizi generabili dal concessionario. Il Promotore nel formulare la stima alla base della sua offerta predisporrà un conto economico, stato patrimoniale e rendiconto finanziario della Società di progetto per tutti 86
gli anni di durata della concessione, che gli consenta di raggiungere gli obiettivi di cui sopra. Nelle stime effettuate dall’Amministrazione il raggiungimento
economico-finanziario del progetto da parte del promotore/concessionario ed il conseguimento dei relativi utili è previsto attraverso una fase di gestione dell’opera regolata da una concessione di durata massima di 32 anni, compresa la fase di realizzazione.
C. Il modello economico-finanziario Il modello si compone di diversi fogli di lavoro, costruiti a partire dalle caratteristiche del Palazzo del Ghiaccio: •
le assunzioni e i parametri di base del modello;
i costi di investimento;
i costi di gestione della struttura;
i ricavi dell’operazione;
la struttura finanziaria del progetto (ipotesi relative alle linee di finanziamento): a) finanziamento base (Investimento);
il Conto Economico dell’iniziativa;
il flussi derivanti dalla gestione IVA;
il modello dei flussi finanziari e il calcolo degli indicatori di progetto;
l’analisi di sensitività.
In questo paragrafo, vengono prima riassunti i parametri alla base del modello, successivamente si entra nel dettaglio dell’analisi, infine si conclude con un riassunto dei risultati ottenuti.
Si sottolinea che nell’allegato modello economico-finanziario (file in excel), le variabili indipendenti (le ipotesi base) siano in caselle di colore giallo, al fine di renderle immediatamente individuabili e di poterle modificare, verificando le conseguenze sull’equilibrio economico-finanziario dell’operazione.
D. I parametri di base del modello 87
Ipotesi tecniche Il modello prevede una vita utile del progetto di 32 anni, compresi i 24 mesi di costruzione iniziale (durata della concessione pari a 32 anni, a partire dall’apertura del cantiere). Si ipotizza che i costi di realizzazione dell’iniziativa siano sostenuti in due anni: il 50% nel primo anno e il 50% nel secondo anno.
Ipotesi finanziarie: tassi di interesse e di attualizzazione Per l’individuazione del tasso di interesse sulla linea di finanziamento, a tasso fisso, è utilizzabile il tasso applicabile in base all’EurIRS 20 anni lettera di 2,382%, pari alla quotazione del 22.10.2012, ed uno spread offerto pari a 3,0%, per un tasso complessivo del 5,382%. Il tasso invece di remunerazione del capitale di rischio (equity) è pari al tasso di rendimento di un investimento alternativo privo di rischio (BTP trentennale, pari a 4,79%), cui sono aggiunte alcune tipologie di rischio (rischio operativo – 2%; rischio finanziario – 1%; rischio liquidità – 1%); pertanto, il tasso Ke è pari a 8,79%. Ipotizzando una struttura finanziaria composta da debito (75%) ed equity (25%), il tasso di attualizzazione è costruito attraverso il WACC. Nel caso in esame, il tasso di attualizzazione è pari al 6,23% (tabella 4.1).
Tabella 4.1. Ipotesi finanziarie
Costo del capitale debito Tasso EurIRS 20 anni lettera Spread project finance Costo capitale di debito
2,382% 3,00% 5,382%
Tasso Ke Tasso risk free Premio rischio operativo Premio rischio finanziario Premio rischio liquidità Costo capitale proprio
4,79% 2,00% 1,00% 1,00% 8,79%
Struttura finanziaria Capitale di debito Capitale di rischio (equity) WACC Tasso attualizzazione
75% 25% 6,23% 6,23%
Inflazione Il modello è a valori nominali, quindi non viene considerato l’impatto dell’inflazione.
Ipotesi fiscali Le aliquote fiscali applicate nel modello sono riportate in tabella 4.2. Rispetto ai valori indicati, occorre effettuare alcune precisazioni.
Calcolo dell’IRAP La società concessionaria è soggetta al calcolo dell’IRAP secondo il metodo del valore della produzione netta, con applicazione di un’aliquota pari al 3,9%. La base imponibile è data dal valore della produzione, a cui si sottraggono i costi di produzione (al lordo dei costi relativi agli interessi passivi e al personale, non detraibili). Tuttavia, occorre sottolineare che come la recente Legge Finanziaria (d.l. 98 del 6 luglio 2011 convertito in Legge 15 luglio 2011, n. 111) ha previsto, per i concessionari, un aumento dell’aliquota IVA al 4,2%, invece del precedente 3,9%. 89
Calcolo dell’IRES L’aliquota IRES è pari al 27,5%. La base imponibile IRES è data dal reddito netto ante imposte; in caso di reddito ante imposte negativo, l’IRES non è dovuta. Per prudenza, si assume l’ipotesi conservativa che le perdite reddituali non siano riportate agli anni successivi, diminuendo il relativo reddito imponibile IRES. Di conseguenza, l’IRES è calcolata sui redditi positivi senza sottrarre, qualora presenti, le perdite degli anni precedenti.
Calcolo dell’IVA L’aliquota IVA applicabile sulla realizzazione della struttura si articola in: •
10% sul valore delle opere civili;
21% sul valore degli acquisti di arredi ed attrezzature.
Tabella 4.2 Ipotesi fiscali.
IVA Lavori
Aliquote di ammortamento Le aliquote di ammortamento della struttura sono pari al 3%, per tutte le opere. È previsto, inoltre, l’ammortamento delle spese iniziali di promozione e pubblicità, perché considerati costi di sviluppo; i costi che attengono a specifici progetti possono infatti essere capitalizzati e, come tali, iscritti all’attivo patrimoniale del bilancio dell’impresa. Per poter essere quindi ammortizzati, devono rispondere ad altre condizioni: devono essere relativi a un prodotto o progetto chiaramente definito; nonché identificabili e misurabili; riferiti ad un progetto tecnicamente fattibile; recuperabili attraverso ricavi che nel futuro si svilupperanno dall’applicazione del progetto stesso. Questi costi possono essere ammortizzato per 5 anni, quindi con un’aliquota del 20%.
E. I parametri economici del modello: la fase di costruzione Costi di investimento Il costo totale d’investimento relativo alla ristrutturazione del Palazzo del ghiaccio (Ipotesi progettuale n. 3) è di circa 12.402.539,00 (IVA inclusa). I dati di investimento comprendono: •
opere civili e impiantistiche;
altre spese (progettazione, direzione lavori, collaudi, opere propedeutiche e costi connessi; costo della procedura; costo della proposta; indennità di esproprio).
Per le opere civili si ipotizza un valore totale di investimento di 10.000.000 di euro (compresi gli oneri per la sicurezza, IVA esclusa). A questo valore si aggiungono le somme a disposizione della stazione appaltante, per differenti voci (progettazione, direzione lavori, collaudi, opere propedeutiche e costi connessi; costo della procedura; costo della proposta; indennità di esproprio, IVA), per un totale di 2.041.300,00 euro. L’accantonamento per accordo bonario (ex art. 240 d.lgs. 163/06 e s.m.i.) è pari a euro 361.239,00. Il valore complessivo dell’investimento è pari a euro 12.402.539 (tabella 4.3). Si ipotizza che la realizzazione dell’investimento avvenga nel corso di due anni, per cui l’investitore sosterrà l’importo di euro 6.201.269,50 all’anno.
Tabella 4.3 Investimento infrastrutturale. INVESTIMENTI INFRASTRUTTURALI
Quadro economico di massima iniziale dell’intervento A) Importo dei lavori a1) Rifacimento copertura zona ghiaccio
a2) Costruzione nuovo complesso zona acqua
5.343.400,00
a3) Impianti
Totale Importo dei lavori
9.813.400,00
Varie ed arrotondamento
9.820.000,00
B) Oneri per la sicurezza Costo per la sicurezza (a corpo)
TOTALE OPERE (A+B)
C) Somme a disposizione della stazione appaltante C1) Allacciamenti a pubblici servizi (Iva inclusa) C2) Imprevisti (Iva inclusa). 2,5% Totale opere C3) Quota R.U.P. Incentivo progettazione ex art. 92 c.5 d.lgs. 163/06 e s.m.i. C4) Progettazione fase preliminare, definitiva ed esecutiva, direzione dei lavori ed assistenza giornaliera, sicurezza e collaudi, incluse C.N.P.AA.I.A. e Iva C5) Spese per incarico esterno verifica e validazione del progetto C6) Spese per commissioni giudicatrici C7) Spese per pubblicazione bando di gara C8) Contributo A.V.C.P.
20.000,00 200.000,00 40.000,00 700.000,00 40.000,00 30.000,00 10.500,00 800,00
C9) IVA 10% su A + B
D) Accantonamento per accordo bonario ex art. 240 d.lgs. 163/06 e s.m.i. TOTALE INVESTIMENTO INFRASTRUTTURALE
361.239,00 12.402.539,00
F. I parametri economici del modello: la fase di gestione. Analisi dei costi e dei ricavi Le voci dei costi di gestione sono state costruite anche sulla base di benchmark con altre realtà assimilabili. 92
I costi di gestione sono costituiti da diverse categorie: •
Manutenzione, ordinaria e straordinaria;
Costi delle utenze (metano, energia, acqua)
Costi di gestione – sorveglianza, pulizie;
Altri (materiali di consumo, telefoni, assicurazioni, ecc);
Costi di manutenzione I costi di manutenzione (ordinaria e straordinaria) sono ipotizzati pari ad una percentuale del costo di realizzazione della struttura (pari al valore totale delle infrastrutture, Iva esclusa; tabella 4.4).
Tabella 4.4 Costi manutenzione ordinaria e straordinaria
Anno 1 e 2
Anni 6 e regime
Pertanto, i costi di manutenzione annuali a regime sono pari a: • manutenzione ordinaria: euro 20.440 per gli anni 1 e 2; euro 51.100,00 per gli anni 3-5 e 71.540 per gli anni da 6 a regime. • manutenzione straordinaria: euro 20.440 per gli anni da 3 a 5 e 40.880 per gli anni da 6 a regime.
Costi del personale Il personale è composto da diverse figure: • 1 responsabile della struttura; • 3 addetti idonei a svolgere, a rotazione, le funzioni di reception, servizio bar e varie; • personale assistenza vasca grande (2 unità); 93
• personale assistenza vasca termale e vasca piccola (2 unità) (rispetto all’ipotesi progettuale n. 2, si prevede una figura in più, in considerazione della vasca in più); • personale sala fitness (1 addetti); • personale assistenza pista ghiaccio (2 addetti); Ipotizzando il costo aziendale del personale pari a euro 45.000 per il responsabile di struttura ed euro 35.000 per l’altro personale, si ha un costo annuale del personale pari a 395.000 euro.
Costi di ammortamento Il costo di ammortamento è legato alle opere civili e, in base alla normativa vigente, viene effettuato con il coefficiente pari al 3% annuale. Pertanto, il costo annuale di ammortamento per le opere civili è pari a euro 342.076,17. A questo, va aggiunti oil costo di ammortamenti per i costi di sviluppo, con un’aliquota pari al 20%: il costo annuo è pari a 20.000 euro. Il totale degli ammortamenti è pertanto pari a euro 362.076,17.
Costi delle utenze (metano, energia, acqua, chemicals) Sulla base di analisi comparative con altre strutture, simili per dimensioni ed attività, si possono stimare le spese annuali di utenze riportate nella tabella 4.5. Il metano viene prevalentemente utilizzato per il riscaldamento delle strutture, nei mesi invernali, e dell’acqua delle piscine; il consumo di acqua è legato ai servizi e al rimbocco delle piscine; il consumo di energia elettrica è legato all’illuminazione generale e alla gestione dell’intera struttura, soprattutto per la parte ghiaccio; infine, i chemicals servono soprattutto per i trattamenti dell’acqua delle piscine. Rispetto all’ipotesi progettuale n. 2, l’aumento della volumetria e dei mq comporta un aumento dei costi giornalieri delle utenze
Tabella 4.5 Spese per utenze
Costi di gestione (sorveglianza; pulizie) Anche la stima di queste voci si basa su analisi comparativa con altre strutture. Si possono ipotizzare i costi riportati nella tabella 4.6
Tabella 4.6 Spese per costi vari di gestione
Altri costi (materiali di consumo, telefoni, assicurazione) Anche la stima di queste voci si basa su analisi comparativa con altre strutture. Si possono ipotizzare i costi riportati nella tabella 4.7
Tabella 4.7 Spese per altri costi
Sulla base delle precedenti valutazioni, i costi annui di gestione ammontano, a regime, a circa € 763.105,00 (più IVA) (tabella 4.8).
Tabella 4.8 Spese annuali di gestione
Utenze (acqua, gas, energia,
chemicals) gestione
Altri costi (consumo, telefoni,
(sorveglianza, pulizie)
829.670,00
Ricavi I ricavi del Palazzo del Ghiaccio derivano da differenti attività:
Area nuoto e palestra •
vasca piscina e palestra fitness, abbonamenti
vasca piscina e palestra fitness, utenza libera;
Area ghiaccio •
pista ghiaccio, abbonamenti;
pista ghiaccio, utenza libera;
Affitto pista ghiaccio
Affitto vasca 96
Affitto struttura per feste o manifestazioni
Ricavi da sponsor e pubblicità
Ristorante bar primo piano
Centro estetico-solarium
Inoltre, è previsto un contributo annuale dell’Amministrazione comunale di Varese.
Anche per la valutazione dei ricavi, si fa riferimento anche ad un benchmark con altre realtà assimilabili.
Area nuoto e palestra
In relazione ai ricavi delle attività nuoto e fitness, occorre fare riferimento alle previsioni di utenza sviluppate nel capitolo 2.
In particolare, gli ingressi previsti dalla struttura sono riportati nella tabella 4.9.
Tabella 4.9. Ingressi dell’utenza del Palaghiaccio
La determinazione delle tariffe fa riferimento sia alla tariffa attualmente prevista, sia ad una comparazione con le tariffe previste negli altri centri. In generale, nelle altre piscine della zona, la tariffa media per l’ingresso, utenza libera, per le piscine coperte, è pari ad euro 5,00. Tuttavia, rispetto all’ipotesi precedente, si ritiene che la tariffa possa essere modificata in modo lieve, in considerazione del fatto che il Palazzo del ghiaccio diventa un polo sportivo (non solo natatorio, ma anche per le altre attività) di attrazione per tutta la provincia di Varese; pertanto, la tariffa media ipotizzata è:
piscina e fitness, utenza libera: € 6,00 97
Lo stesso discorso vale per le tariffe relative agli abbonamenti. In questo caso, la tariffa ritenuta di equilibrio è:
piscina e fitness, corsi nuoto (media): € 620,00 (annuale).
Naturalmente si tratta di una stima media, che tiene conto della differente frequenza (settimanale, bi-settimanale, trisettimanale) e della intensità dei corsi.
Area ghiaccio
Anche la determinazione delle tariffe della pista ghiaccio fa riferimento sia alla tariffa attualmente prevista, sia ad una comparazione con le tariffe previste negli altri centri. Nella tabella 4.10 sono riportate le tariffe degli altri palazzi del ghiaccio della regione Lombardia.
Tabella 4.10. Tariffe altri palazzi del ghiaccio della regione Lombardia.
Agorà, Milano
€ 7,00-8,00
€ 250,00-370,00
€ 5,5 – 7,00
Ice, San Donato (MI)
€ 200,00–590,00
€ 230,00-380,00
Palaghiaccio, Bergamo
€ 180,00-290,00
Palaghiaccio, Como
€ 165,00-365,00
Palaghiaccio, Brescia
Palaghiaccio, Bormio
Palaghiaccio, Varese
€ 3,00 € 200,00-310,00
€ 5,50-6,00
Alla luce della precedente analisi comparata, si ritiene di applicare le seguenti tariffe medie: 98
pista ghiaccio, utenza libera (media): € 6,00
pista ghiaccio, noleggio pattini: € 2,5
pista ghiaccio, abbonamenti: € 500 (annuale).
Rispetto alle altre attività. Si prevedono le seguenti tariffe:
Affitto pista ghiaccio: € 120,00/ora (Si ipotizza un utilizzo pari a 10 ore/giorno, 250 giorni all’anno)
Affitto pista ghiaccio: € 120,00/ora (Si ipotizza un utilizzo pari a 10 ore/giorno, 280 giorni all’anno)
Affitto dell’intera struttura, per feste o altre attività: € 40.000 all’anno
Bar: € 40 mq/mese
Bar/ristorante € 30 mq/mese
Bar tribune: € 40 mq/mese
Attività commerciale: € 40 mq/mese
Centro estetico: € 20 mq/mese
Inoltre, è previsto un contributo annuale dell’Amministrazione comunale di Varese pari ad euro 200.000, in conto gestione (Iva inclusa).
Alla luce delle tariffe stimate e della domanda individuata nella pagine precedenti, i ricavi stimati annuali sono riportati nella tabella 4.11. Il ricavo totale è pari a € 2.661.925,79.
In relazione all’IVA, si ipotizza che le tariffe degli abbonamenti e dell’accesso per l’utenza sia IVA incluso; le altre tariffe sono al netto di IVA.
Tabella 4.11. Ricavi annuali
Ricavo annuale €
Area nuoto e palestra Piscina e Fitness, abbonamenti
1.133.110,47
Piscina e fitness, utenza libera
118.976,60
Area ghiaccio Pista ghiaccio, abbonamenti
73.545,26
Pista ghiaccio, utenza libera
118.613,45
Varie Affitto pista
Affitto vasca
Bar tribune
Contributo da Comune di Varese
TOTALE RICAVI ANNUALI
2.661.925,79
G. Il finanziamento del Palazzo del Ghiaccio Come visto in precedenza, per il finanziamento del Palazzo del Ghiaccio, si ipotizza una struttura finanziaria basata per il 75% sul capitale di debito e per il restante 25% sul capitale proprio (equity) dei soci. Pertanto, il finanziamento necessario all’operazione è pari ad euro 9.301.904.
Si ipotizzano le condizioni riportate in tabella 4.12
Tabella 4.12. Struttura dell’operazione di finanziamento
Costo capitale di debito Tasso Eur Irs 20 anni lettera
2,382%
Spread project finance
Costo capitale di debito
5,382% Struttura del finanziamento
€ 9.301.904
Modello: italiano (Quota capitale costante, quota interessi decrescente)
Sulla base di queste valutazioni, l’ammortamento del debito è riportato nella tabella 4.13. La quota capitale è pari a € 465.095 annuali.
Tabella 4.13. Ammortamento del debito Anni Quota capitale Quota interessi Rata annuale Esposizione
0 9.301.904
465.095 500.628 965.724 8.836.809
465.095 475.597 940.692 8.371.714
465.095 450.566 915.661 7.906.619
465.095 425.534 890.629 7.441.523
465.095 400.503 865.598 6.976.428
465.095 375.471 840.567 6.511.333
465.095 350.440 815.535 6.046.238
465.095 250.314 715.409 4.185.857
465.095 225.283 690.378 3.720.762
465.095 200.251 665.347 3.255.666
465.095 175.220 640.315 2.790.571
465.095 150.189 615.284 2.325.476
465.095 125.157 590.252 1.860.381
465.095 100.126 565.221 1.395.286
465.095 75.094 540.189 930.190
465.095 50.063 515.158 465.095
465.095 25.031 490.127 0
465.095 465.095 465.095 325.409 300.377 275.346 790.504 765.472 740.441 5.581.143 5.116.047 4.650.952
Le proiezioni di conto economico dell’iniziativa Nella tabella 4.14 sono presentati i risultati dell’analisi che mostrano la fattibilità del progetto dal punto di vista economico. Tale prospetto riporta in dettaglio le previsioni di costi e ricavi relativi alla gestione per l’intero periodo di vita del progetto. Per la simulazione sui 30 anni dei ricavi e dei costi è stato ipotizzato un modello a valori nominali, ovvero non è stata effettuata alcuna ipotesi di inflazione poiché, in virtù delle caratteristiche dei ricavi e dei costi, tale modello non incide sostanzialmente sui risultati dell’analisi, evitando così eventuali stime errate del tasso di inflazione per un orizzonte temporale di durata lunga.
I ricavi totali di gestione sono di circa 2.661.925,79 di euro; il totale dei costi operativi a regime è pari a euro 829.670. Sulla base dei dati ipotizzati, il reddito netto annuale dell’operazione (a regime, sesto anno) è pari a circa 764.689.
Tabella 4.14. Conto economico del progetto
CONTO ECONOMICO DEL PROGETTO Anno RICAVI Piscina e Fitness abbonamento Utenza libera piscina e fitness Ghiaccio abbonamenti Utenza libera ghiaccio Affitto struttura Sponsor e pubblicità Bar e ristorazione Attività commerciale Centro estetico Contributo da Comune Totale ricavi COSTI Costi personale Costo utenze Costo manutenzione ordinaria Costo manutenzione strordinaria Costi vari di gestione Altri costi Costi totali Margine operativo lordo (EBDIT) Totale ammortamenti Reddito operativo (EBIT) Oneri finanziari Reddito ante imposte Imposta versata Reddito netto
1.133.110,47 1.133.110,47 1.133.110,47 1.133.110,47 1.133.110,47 1.133.110,47 1.133.110,47 1.133.110,47 1.133.110,47 1.133.110,47 1.133.110,47 1.133.110,47 1.133.110,47 1.133.110,47 1.133.110,47 118.976,60 118.976,60 118.976,60 118.976,60 118.976,60 118.976,60 118.976,60 118.976,60 118.976,60 118.976,60 118.976,60 118.976,60 118.976,60 118.976,60 118.976,60 73.545,26 73.545,26 73.545,26 73.545,26 73.545,26 73.545,26 73.545,26 73.545,26 73.545,26 73.545,26 73.545,26 73.545,26 73.545,26 73.545,26 73.545,26 118.613,45 118.613,45 118.613,45 118.613,45 118.613,45 118.613,45 118.613,45 118.613,45 118.613,45 118.613,45 118.613,45 118.613,45 118.613,45 118.613,45 118.613,45 835.000,00 835.000,00 835.000,00 835.000,00 835.000,00 835.000,00 835.000,00 835.000,00 835.000,00 835.000,00 835.000,00 835.000,00 835.000,00 835.000,00 835.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 77.880,00 77.880,00 77.880,00 77.880,00 77.880,00 77.880,00 77.880,00 77.880,00 77.880,00 77.880,00 77.880,00 77.880,00 77.880,00 77.880,00 77.880,00 36.000,00 36.000,00 36.000,00 36.000,00 36.000,00 36.000,00 36.000,00 36.000,00 36.000,00 36.000,00 36.000,00 36.000,00 36.000,00 36.000,00 36.000,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 2.661.925,79 2.661.925,79 2.661.925,79 2.661.925,79 2.661.925,79 2.661.925,79 2.661.925,79 2.661.925,79 2.661.925,79 2.661.925,79 2.661.925,79 2.661.925,79 2.661.925,79 2.661.925,79 2.661.925,79
395.000,00 237.250,00 20.440,00 0,00 40.000,00 45.000,00 737.690,00
395.000,00 237.250,00 71.540,00 40.880,00 40.000,00 45.000,00 829.670,00
1.924.235,79 1.924.235,79 1.873.135,79 1.873.135,79 1.873.135,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 362.076,17 362.076,17 362.076,17 362.076,17 362.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 1.562.159,62 1.562.159,62 1.511.059,62 1.511.059,62 1.511.059,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 500.628,49 475.597,06 450.565,64 425.534,21 400.502,79 375.471,37 350.439,94 325.408,52 300.377,09 275.345,67 1.061.531,13 1.086.562,55 1.060.493,98 1.085.525,40 1.110.556,83 1.114.708,25 1.139.739,67 1.164.771,10 1.189.802,52 1.214.833,95
1.832.255,79 342.076,17 1.490.179,62 250.314,24 1.239.865,37
1.832.255,79 342.076,17 1.490.179,62 225.282,82 1.264.896,80
389.317,73 850.547,65
397.177,59 867.719,20
333.320,77 728.210,35
341.180,64 745.381,91
395.000,00 237.250,00 51.100,00 20.440,00 40.000,00 45.000,00 788.790,00
332.995,11 727.498,87
340.854,98 744.670,43
348.714,84 761.841,98
350.018,39 764.689,86
357.878,26 781.861,42
365.738,13 799.032,97
373.597,99 816.204,53
381.457,86 833.376,09
1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 342.076,17 342.076,17 342.076,17 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 200.251,39 175.219,97 150.188,55 1.289.928,22 1.314.959,65 1.339.991,07 405.037,46 884.890,76
412.897,33 902.062,32
420.757,20 919.233,87
Anno RICAVI Piscina e Fitness abbonamento Utenza libera piscina e fitness Ghiaccio abbonamenti Utenza libera ghiaccio Affitto struttura Sponsor e pubblicità Bar e ristorazione Attività commerciale Centro estetico Contributo da Comune Totale ricavi COSTI Costi personale Costo utenze Costo manutenzione ordinaria Costo manutenzione strordinaria Costi vari di gestione Altri costi Costi totali Margine operativo lordo (EBDIT) Totale ammortamenti Reddito operativo (EBIT) Oneri finanziari Reddito ante imposte Imposta versata Reddito netto
1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 1.832.255,79 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 342.076,17 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 125.157,12 100.125,70 75.094,27 50.062,85 25.031,42 1.365.022,49 1.390.053,92 1.415.085,34 1.440.116,77 1.465.148,19 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 1.490.179,62 428.617,06 936.405,43
436.476,93 953.576,99
444.336,80 970.748,55
452.196,66 460.056,53 467.916,40 467.916,40 467.916,40 467.916,40 467.916,40 467.916,40 467.916,40 467.916,40 467.916,40 467.916,40 987.920,10 1.005.091,66 1.022.263,22 1.022.263,22 1.022.263,22 1.022.263,22 1.022.263,22 1.022.263,22 1.022.263,22 1.022.263,22 1.022.263,22 1.022.263,22
Il modello dei flussi finanziari Come visto nella parte teorica, la valutazione della fattibilità dell’operazione dipende dalle previsioni relative ai flussi finanziari e dal valore degli indicatori di equilibrio. L’analisi dei flussi (tabella 4.15) presenta un FCFO positivo già dal primo anno di gestione; a regime, il FCFO è pari a circa 1.100.000 euro annui. Discorso simile vale per l’analisi del FCFE (tabella 4.16), positivo già dal primo anno di gestione, per poi assestarsi intorno ai 356.000 euro.
Tabella 4.15. Analisi del FCFO
FLUSSI FINANZIARI ED INDICATORI Anno
1.562.160
1.511.060 1.511.060
1.490.180 1.490.180
1.490.180 1.490.180 1.490.180 1.490.180 1.490.180
(+) ∆ Ammortamento (-) Imposte operative (=) Flusso di circolante (=) Flusso di cassa gestione corrente
362.076 333.321 1.590.915 1.590.915
362.076 341.181 1.583.055 1.583.055
362.076 332.995 1.540.141 1.540.141
362.076 362.076 340.855 348.715 1.532.281 1.524.421 1.532.281 1.524.421
342.076 350.018 1.482.237 1.482.237
342.076 357.878 1.474.378 1.474.378
342.076 342.076 365.738 373.598 1.466.518 1.458.658 1.466.518 1.458.658
342.076 342.076 342.076 342.076 342.076 381.458 389.318 397.178 405.037 412.897 1.450.798 1.442.938 1.435.078 1.427.218 1.419.358 1.450.798 1.442.938 1.435.078 1.427.218 1.419.358
1.152.990 1.145.130
1.111.531
1.103.671
(-) Investimenti (-) Investimenti pubblicità (-/+) IVA Contributo pubblico Flusso cassa (FCFO)
6.201.269,50 0,00 0,00 -6.201.270
6.201.269,50 100.000,00 0 0,00 -6.301.270
1.590.915
1.502.293
1.095.811 1.087.951
1.080.092 1.072.232 1.064.372 1.056.512 1.048.652
342.076 420.757 1.411.499 1.411.499
342.076 428.617 1.403.639 1.403.639
342.076 436.477 1.395.779 1.395.779
342.076 444.337 1.387.919 1.387.919
342.076 452.197 1.380.059 1.380.059
342.076 460.057 1.372.199 1.372.199
342.076 467.916 1.364.339 1.364.339
342.076 342.076 342.076 342.076 342.076 342.076 342.076 342.076 342.076 467.916 467.916,40 467.916,40 467.916,40 467.916,40 467.916,40 467.916,40 467.916,40 467.916,40 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339 1.364.339
1.040.792
1.032.932
1.025.072
1.017.213
1.009.353
1.001.493
993.633
26 1.490.180
27 1.490.180
28 1.490.180
29 1.490.180
30 1.490.180
Tabella 4.16. Analisi del FCFE
Flusso cassa (FCFO)
-6.201.270
Finanziamenti Interessi Beneficio fiscale Quota capitale
9.301.904
FCFE (FC equity)
3.100.635
Anno Flusso cassa (FCFO)
-6.301.270 1.590.915 1.583.055 1.502.293 1.152.990 1.145.130 1.111.531 1.103.671 1.095.811 1.087.951 1.080.092 1.072.232 1.064.372 1.056.512 1.048.652
-6.301.270 1.590.915
500.628 137.673 465.095
475.597 130.789 465.095
450.566 425.534 123.906 117.022 465.095 465.095
400.503 110.138 465.095
375.471 103.255 465.095
350.440 325.409 96.371 89.487 465.095 465.095
300.377 275.346 250.314 225.283 200.251 82.604 75.720 68.836 61.953 55.069 465.095 465.095 465.095 465.095 465.095
755.004
692.390
361.234 371.522
376.647 386.935
397.223 407.511 417.799 428.087 438.375
993.633 993.633
993.633 993.633 993.633 993.633 993.633
1.032.932 1.025.072 1.017.213 1.009.353 1.001.493 993.633
175.220 48.185 465.095
150.189 41.302 465.095
125.157 34.418 465.095
100.126 27.535 465.095
75.094 20.651 465.095
50.063 25.031 13.767 6.884 465.095 465.095
489.814
500.102 510.390
Il calcolo degli indicatori di progetto Sulla base dei flussi individuati nelle pagine precedenti, l’analisi mostra i risultati riportati in tabella 4.17
Tabella 4.17. Risultati di sintesi del progetto Valore attuale netto di progetto TIR di progetto
€ 2.396.468,72 8,3%
Valore attuale netto equity
€ 4.662.992,43
Valore attuale netto di progetto Il metodo basato sul Valore Attuale Netto prevede l’accettazione di un progetto di investimento qualora il VAN sia positivo. Il VAN del progetto, calcolato ad un tasso di attualizzazione del 6,23%, è pari a circa € 2.396.468,72
Tasso interno di rendimento Il tasso interno di rendimento esprime il rendimento medio del progetto. Nel caso in esame, esso è pari a 8,3%.
Valore attuale netto del capitale proprio Il metodo basato sul Valore Attuale Netto prevede una valutazione positiva di un progetto di investimento qualora il VAN equity sia positivo. Il VAN equity, calcolato ad un tasso di attualizzazione (netto) del 6,23%, è pari a circa € 4.662.992,43
Occorre inoltre valutare la bancabilità dell’operazione, data dal valore del DSCR annuale (tabella 4.18) Nel caso in esame, i dati mostrano una piena bancabilità dell’iniziativa, essendo il DSCR costantemente al di sopra del valore 1.
Tabella 4.18. Analisi del DSCR
FLUSSI FINANZIARI ED INDICATORI Anno FCFO Servizio del debito DSCR
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1.583.055 1.502.293 1.152.990 1.145.130 1.111.531 1.103.671 1.095.811 1.087.951 1.080.092 1.072.232 1.064.372 1.056.512 1.048.652 1.040.792 1.032.932 1.025.072 1.017.213 1.009.353 1.001.493 965.724 940.692 915.661 890.629 865.598 840.567 815.535 790.504 765.472 740.441 715.409 690.378 665.347 640.315 615.284 590.252 565.221 540.189 515.158 1,64
L’analisi di sensitività Le difficoltà nelle valutazioni effettuate derivano soprattutto dall’incertezza associata ad alcuni particolari aspetti relativi al progetto di investimento in esame. Per questa ragione, il modello deve considerare le diverse ipotesi di scostamento dai valori di riferimento: l'analisi di sensitività esamina le variazioni rispetto agli assunti di base dovute a mutamenti nelle condizioni di contesto. Nella realizzazione di un progetto di investimento, l’analisi di sensitività prende in considerazione le variabili critiche per il progetto, cioè quei fattori per i quali una piccola variazione rispetto all’ipotesi formulata comporta un sensibile cambiamento nei risultati. L’obiettivo è quello di verificare, in caso di difficoltà del progetto,quali soluzioni individuare per permetterne la sostenibilità economico-finanziaria. In particolare, l’attenzione è rivolta alle variazioni di domanda, ai costi di gestione, ai costi di investimento, alle variabili finanziarie. Nel caso in esame sono state selezionate le seguenti variabili da sottoporre alle analisi di sensitività: •
aumento del valore dell’investimento iniziale (aumento costi di costruzione) del 5% e del 10%;
aumento del costo del denaro di 1 punto percentuale;
modifica del tasso di attualizzazione e suoi aumento di 1 punto percentuale;
riduzione dei ricavi del 10%
aumento dei costi di gestione annuali del 10%.
Si tratta prevalentemente di ipotesi conservative e pessimistiche, valutandone le conseguenze sull’equilibrio economico-finanziario dell’operazione.
Sensitività al valore dell’investimento iniziale Il valore dell’investimento iniziale appare un elemento critico del modello; pertanto è opportuno verificarne la sensitività ad un incremento dello stesso del 5% o del 10%.
€ 12.402.539
€ 13.022.666
€ 13.642.793
€ 2.396.468,72
€ 1.878.706,78
€ € 1.360.944,84
Valore investimento
Sia nel primo caso (incremento dei costi del 5%), che nel secondo (incremento del 10%), i valori del VAN restano fortemente positivi, non richiedendo alcun contributo a fondo perduto da parte del Comune di Varese.
Sensitività al costo del debito Nel momento attuale, il costo del debito non è un parametro prevedibile con certezza. Pertanto, sembra opportuno verificare la fattibilità dell’operazione ipotizzando un aumento del costo del debito di 1 punto percentuale.
Incremento 1 punto
5,382%
€ 1.573.935,98
Anche in questo caso, l’operazione rimane perfettamente in equilibrio.
Sensitività al tasso di attualizzazione Il tasso di attualizzazione (costo medio del capitale) incide in maniera significativa sull’equilibrio economico-finanziario del progetto. Un suo aumento, pari a un punto percentuale, avrebbe conseguenze negative sulla sua fattibilità.
€ 1.105.347,41
Sensitività al valore dei ricavi L’analisi di sensitività al valore dei ricavi stata effettuata ipotizzando una riduzione pari al 10% rispetto all’ipotesi iniziale. L’ipotesi introdotta comporta una riduzione dei ricavi di circa 300.000 euro annui.
2.395.733,21
€ 223.918,21
In questo caso, l’operazione rimane fattibile, ma con minori margini di remunerazione.
Sensitività al valore dei costi di gestione L’analisi di sensitività al valore dei costi di gestione è stata effettuata ipotizzando un incremento pari al 10% rispetto all’ipotesi iniziale. L’ipotesi introdotta comporta un aumento dei costi pari a circa 80.000 euro annui.
€ 829.670
€ 912.637
€ 1.735.404,48
In sintesi, l’analisi di sensitività mostra come il peggioramento delle condizioni di base non comporti alcun pericolo per l’equilibrio economico-finanziario dell’operazione, come riportato nella tabella 4.19.
Tabella 4.19. Analisi di sensitività
Sostenibilità Contributo Comune
aumento del valore dell’investimento iniziale del 5%
aumento del valore dell’investimento iniziale del 10%
aumento del costo del denaro di 1 punto percentuale
aumento del tasso di attualizzazione di 1 punto
project finance per il Nuovo palazzo del Ghiaccio
5.1. Premessa. I vantaggi dell’operazione di project finance In caso di project finance, i vantaggi dell’operazione possono essere ricondotti a:
a) riduzione dei tempi di costruzione La concessione ha una durata di 32 anni, di cui 2 anni di costruzione e 30 di gestione. I 32 anni decorrono dal momento dell’apertura del cantiere, per cui ogni ritardo di realizzazione andrebbe a ridurre la fase gestionale, e quindi la remunerazione dei soggetti concessionari. In generale, i cantieri di concessione di costruzione e gestione risultano quindi più veloci delle operazioni di appalto tradizionale.
b) Risparmio iniziale dei costi di progettazione Nell’operazione di project finance, la progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva spetta al soggetto concessionario. La differenza sostanziale rispetto all’opzione appalto, sta nel fatto che, con l’appalto, queste spese sarebbero sostenute immediatamente dall’ente; in caso di project finance, invece, sono sostenute dal concessionario, che naturalmente le “carica” sulla gestione e le recupera nel corso della durata dell’operazione. Lo stesso discorso vale per gli studi di fattibilità iniziali. Come prevede la norma, i costi propedeutici all’iniziativa di project finance (sostenuti dal Comune) sono parte integrante del piano finanziario del progetto.
c) Ripartizione dei rischi dell’intera operazione Al di là degli elementi analizzati, il vero vantaggio del project finance consiste nella ripartizione dei rischi dell’operazione. Infatti, il concessionario privato viene remunerato secondo il seguente schema: 115
Remunerazioni dell’attività istituzionale: il rischio di mercato e di gestione sono a carico del soggetto concessionario;
Remunerazione dell’attività commerciale; naturalmente il rischio di tale componente è in carico completamente al concessionario.
d) Negoziazione e flessibilità della procedura Rispetto ad una procedura di appalto, il project finance prevede diverse fasi di negoziazione con il soggetto partecipante alla gara, con la possibilità di modificare il progetto, le condizioni, le caratteristiche durante le fasi di valutazione preliminare della proposta e di pre-gara.
5.2. Considerazioni di sintesi e spunti conclusivi Dall’analisi dei dati, emerge l’appetibilità della realizzazione dell’operazione di project finance per potenziali investitori, in entrambe le ipotesi progettuali. L’importanza del presente studio consiste nel dimostrare la fattibilità dell’operazione e nel delineare le linee guida per i potenziali promotori. In relazione alla fattibilità dell’operazione, i dati mostrano la redditività del progetto. In generale, infatti, perché un progetto sia accettabile, è sufficiente che abbia un VAN pari a zero. In tal caso, il tasso interno di rendimento è esattamente pari al tasso di attualizzazione dei flussi di cassa: questo significa che il rendimento del progetto è sufficiente a remunerare sia gli istituti di credito (al tasso da loro richiesto, e inserito nel tasso di attualizzazione), sia gli investitori privati (anche in questo caso, al tasso da questi ultimi richiesto e inserito nel tasso di attualizzazione). In entrambe le operazioni, il Van è superiore a zero, consentendo, quindi, anche un discreto margine di errore sulle valutazioni effettuate e sulla gestione operativa. Nel primo caso (ipotesi progettuale n. 2), il VAN è pari ad euro 475.213; nel secondo caso (ipotesi progettuale n. 3), il VAN è molto più elevato ed è pari a circa 2.396.468,72 euro. L’elevata remunerazione consente al Comune di Varese di ottenere, in sede di gara, condizioni significativamente più vantaggiose, in merito a tutti gli elementi in gara.
Alla luce dei dati, appare molto più redditizia l’ipotesi numero 2, soprattutto alla luce dei minori costi di investimento iniziali. Tuttavia l’ipotesi progettuale n. 3 è sicuramente più suggestiva ed appetibile, comportando un ripensamento complessivo non solo della struttura, ma di tutte le attività sportive erogate sul territorio dal Comune di Varese. In questa ipotesi, tuttavia, occorre considerare, tra le criticità, gli spazi, confinanti con la struttura, che attualmente sono destinati a verde e a campi da tennis; per una fattibilità complessiva dell’operazione, in considerazione dei costi realizzativi e delle opportunità gestionali, si ritiene di dover effettuare una scelta gestionale unitaria, al fine di rendere appetibile il progetto e garantirne l’equilibrio economico-finanziario, senza alcun intervento a fondo perduto da parte del Comune di Varese. Pertanto, 117
l’ampliamento del palazzo del ghiaccio previsto nell’ipotesi progettuale numero 3 rende necessaria una rimozione di alcuni campi da tennis e, in ogni caso, un ripensamento sulla loro gestione, non del tutto funzionale al progetto complessivo. Altra criticità, come evidenziato nelle pagine precedenti, è legata alla mancanza, attualmente, di parcheggi idonei in ipotesi di sviluppo significativo delle attività.
Nel presente studio è stato adottato un approccio prudenziale, sia con riferimento alle ipotesi di ricavo (bacino di utenza e tariffe di riferimento), sia in relazione ai costi gestionali (manutenzioni, personale, ecc.). Inoltre, lo studio è stato sottoposto ad alcune analisi di sensitività sugli elementi più critici (valore dell’investimento iniziale; costo del denaro; tasso di attualizzazione; ricavi e costi di gestione). In tutte le ipotesi, anche peggiorative, è emersa la fattibilità dell’operazione, seppure, in alcuni casi estremi, attraverso l’intervento del Comune di Varese con un contributo a fondo perduto. Il Van che emerge dal piano finanziario, nonché il tasso di attualizzazione adottato (che incorpora anche una percentuale di rischio operativo, sulla gestione del progetto) permettono di affermare che l’operazione presenti le condizioni di realizzabilità. Si ritiene, pertanto, che l’operazione sia idonea ad essere condotta, dal Comune di Varese, attraverso un’operazione di project finance, consigliando l’approccio dell’articolo 153, commi 1-14.
Naturalmente, il presente studio si basa su alcune scelte gestionali e commerciali. In caso di operazione di project finance, sarà il “promotore privato” ad effettuare le scelte ritenute gestionalmente più efficaci, ai fini della fattibilità dell’operazione, sulla base delle indicazioni espresse dal Comune di Varese
Fabio Amatucci Alessandra De Sabato
Report "PIANO DI FATTIBILITÀ ECONOMICO FINANZIARIO"