Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/113517-klausel-fuer-schoenheitsreparaturen-im-mietvertrag
Timestamp: 2018-02-22 22:59:35
Document Index: 367266757

Matched Legal Cases: ['§ 307', '§ 280', '§ 538', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 538', 'BGH', 'BGH']

﻿ Klausel für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag
Klausel für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag
Schönheitsreparaturen bei Übernahme von unrenovierter Wohnung.
Einzug am 15.12.2011
Auszug am 30.04.2015
1. Übergabeprotokoll vorhanden
Laminat mit erheblichen Gebrauchsspuren
Tür in Küche nicht mehr vorhanden
Fenster: Löcher von Gardinenstangen, Verfärbungen
Eingangstür: alter Sperrkette
Wand etc. wird alles mit i.O angegeben.
Formularvertrag mit damals gültiger Schönheitsreparaturklausel.
3. Ausgleich für unrenovierte Wohung
Nein, keinerlei finanzieller Ausgleich
Die Wohnung ist seit +10 Jahren nicht mehr renoviert worden.
Sehr starke Abnutzung.
Muss ich die Wohnung renovieren?
Der Vermieter sagte anfangs Ja, aber wollte sich dazu nicht schriftlich äußern.
Was kann im schlimmsten Fall passieren, wenn ich die Wohnung nicht renoviere.
Die von Ihnen aufgeworfene Frage trifft im Kern die jüngst hierzu ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen und Endrenovierungsklauseln.
Demnach ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Für Sie bedeutet dies, dass Sie die Wohnung besenrein zurückgeben müssen. Sollten während Ihrer Mietzeit Schäden an der Wohnung entstanden sein, haben Sie diese dessen ungeachtet zu beseitigen.
Vom Begriff der Schönheitsreparaturen ist die Beseitigung von Schäden abzugrenzen, die vom Gebrauch der Mietsache nicht mehr erfüllt sind. Schadensersatzansprüche des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB) kommen in Betracht, wenn der Mieter vertragliche Nebenpflichten verletzt und die Grenzen des ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauchs überschreitet und durch Verletzung seiner Obhutspflichten die Mietsache beschädigt. Der Mieter haftet stets für solche, von ihm verursachten Schäden auch ohne vertragliche Vereinbarung. In der Praxis sind dies oft beispielsweise der nicht mehr zu reinigende Teppichboden, Löcher im Bodenbelag und Beschädigungen von Fenstern, Türen und Sanitäreinrichtungen, soweit nicht Unerheblichkeit vorliegt.
Weiter stellen sich Probleme bei der Rückgabe der Mietsache um die Frage von Schadensersatz, wenn die Wohnung mit ungewöhnlichen Farbanstrichen versehen wurde. Ob hier tatsächlich ein Problem des Schadensersatzes gegeben ist, wird unterschiedlich gesehen. Sind die Räume lila, schwarz, türkis, rot, altrosa (LG Berlin NZM 2007, 801 [LG Berlin 05.01.2007 - 65 S 224/06]) oder sonst mit vom neutralen Anstrich abweichenden Farben gestrichen, geht eine Ansicht stets und grundsätzlich von einem Schadensfall aus (LG Berlin GE 1995, 249).
Demgegenüber wird auch vertreten, dass Farben, die nicht neutral sind, kein Fall des Schadensersatzes darstellen (AG Miesbach WuM 1992, 603 [AG Miesbach 07.07.1992 - 3 C 45/92] für orangefarbenes Zimmer; AG Königstein NZM 2000, 1181 für gelbes Zimmer; AG Pinneberg ZMR 2004, 122; AG Schöneberg GE 2013, 1659). Die Frage stellt sich, wenn der Mieter aufgrund fehlender Renovierungsverpflichtung oder unwirksamer Renovierungsklauseln zur Dekoration nicht verpflichtet ist. In einem solchen Fall kann es am Schaden fehlen (LG Frankfurt NZM 2001, 191; Schmidt-Futterer/Langenberg § 538 Rn. 335). Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass aufgrund einer dem Vermieter obliegenden Instandsetzungspflicht der Schaden fehlt. Dieser Ansatz ist richtig. Es kommt dabei darauf an, ob der Vermieter im konkreten Fall vor der Weitervermietung hätte renovieren müssen. Nach kurzer Mietdauer aber kann hiervon nicht ausgegangen werden (KG GE 2005, 917). Maßgebend ist deshalb der Einzelfall. Sind mehrere Jahre verstrichen, kann kein Zweifel daran bestehen, dass die Renovierung ohnehin vermieterseits durchzuführen wäre, um die Sache in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Die auffälligen Farbanstriche sind in diesem Fall kein wirklicher Schaden des Vermieters. Ebenso kann es am Schaden fehlen, wenn die Wohnung mit auffälligen, wasserlöslichen Farben hinterlassen wird, sofern diese ein Auswechseln der Tapeten nicht erforderlich machen (AG Esslingen ZMR 2005, 199 [AG Esslingen 12.11.2004 - 1 C 254/04]). Werden die Wände mit »Lasurtechnik« bearbeitet, ist dies vom Vermieter hinzunehmen, wenn sie bei Vertragsbeginn unrenoviert waren und hinsichtlich der Art und Weise der Renovierung keine Absprachen bestehen (LG Mannheim NZM 2003, 511 [LG Mannheim 27.11.2002 - 4 S 216/01]). Diese Maltechnik ist ein durchscheinender Anstrich, um etwa einen südländischen Eindruck zu vermitteln. Für das Aufbringen eines Rauputzes nach Entfernung vorhandener Tapeten durch den Mieter soll dies aber nicht gelten (AG Kerpen WuM 1990, 198 [AG Kerpen 28.06.1989 - 3 C 199/89]). Umgekehrt verpflichtet das Tapezieren des Bades zum Ersatz aus positiver Vertragsverletzung, wenn die Räumlichkeit ursprünglich mit Rauputz versehen war (AG Münster WuM 2000, 693). Allein ein »wolkig« aufgebrachter Anstrich an Decken und Wänden der Wohnräume bewirkt keinen zusätzlichen Schaden (BGH WM 2009, 224).
Ein Anspruch des Vermieters kann letztlich nur dann in Betracht kommen, wenn aufgrund der Dekoration des Mieters für den Vermieter ein Mehraufwand entsteht oder die Farben für viele Mieter nicht akzeptabel sind und somit die Weitervermietung der Wohnung mit diesen farbigen Wänden praktisch nicht möglich ist (BGH WuM 2014, 23 [BGH 06.11.2013 - VIII ZR 416/12]). In der Praxis dürfte es jedoch ebenso wie für die Gerichte schwierig sein festzustellen, welche Farbe für viele Mieter nicht akzeptabel und wann eine Wohnung wegen der Dekorierung praktisch nicht mehr vermietbar ist.
Der BGH erwähnt in diesem Zusammenhang auch die Schäden durch das Rauchen in den Wohnräumen.
Das LG Berlin führt aus, dass die gemietete Wohnung dann gar nicht übergabefähig ist, wenn zahlreiche Wände nicht in neutralen Farben gestrichen sind (GE 2012, 690).
Klebereste nach Entfernung des Teppichbodens sind ein Fall des Schadens (AG Köln WuM 2001, 510). Sie führen ebenso zur Ersatzverpflichtung für den Mieter wie der durch starkes Rauchen verschmutzte Teppichboden (AG Magdeburg WuM 2000, 303 [AG Magdeburg 19.04.2000 - 17 C 3320/99]) oder dessen Verschmutzung durch Erbrechen der Haustiere (OLG Hamburg WuM 1998, 33). Letzteres ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Teppich zehn Jahre und älter war (LG Duisburg WuM 1989, 10 [LG Duisburg 27.09.1988 - 7 S 529/87]; LG Köln WuM 1983, 126). Konkret kommt es im Einzelfall auf den Zustand des Teppichs an (LG Hamburg WuM 1988, 107 [LG Hamburg 22.09.1987 - 16 S 356/86]). Allerdings wird es kaum Fälle geben, in denen nach Ablauf von zehn Jahren von einer weiteren Gebrauchstauglichkeit ausgegangen werden kann. So sieht die Wertermittlungsrichtlinie des (früheren) Bundesjustizministeriums v. 11.06.1991, Anlage 5: Technische Lebensdauer von baulichen Anlagen (Bundesanzeiger Nr. 182a v. 27.09.1991) eine Lebensdauer von Textilbelägen zwischen fünf und zehn Jahren vor (Mieterlexikon des DMB »Teppichboden«). Bei PVC-Böden kann von einer 20-jährigen Nutzungsdauer ausgegangen werden (AG Kassel WuM 1996, 757 [AG Kassel 15.03.1996 - 451 C 7217/95]).
Ob ein Fall des Schadensersatzes vorliegt, wenn in den Mieträumen geraucht wird, ist umstritten (bejahend LG Paderborn NZM 2000, 710 [LG Paderborn 23.03.2000 - 1 S 2/00]; AG Tuttlingen NZM 1999, 1141; LG Köln NZM 1999, 456; LG Saarbrücken WuM 1998, 689; LG Stuttgart WuM 1982, 170, AG Magdeburg WuM 2000, 303; Stapel NZM 2000, 595; verneinend LG Hamburg WuM 2001, 469; LG Köln WuM 2001, 469; LG Saarbrücken WuM 1998, 690 [LG Hamburg 25.07.1997 - 311 S 52/97]; AG Esslingen ZMR 2005, 199). Zutreffend ist die verneinende Rechtsansicht, der sich nun auch der BGH angeschlossen hat (WuM 2006, 513 [BGH 28.06.2006 - VIII ZR 124/05]). Ist der Mieter nicht zur Renovierung verpflichtet, kann unter Schadensgesichtspunkten deshalb keine Renovierungspflicht hergeleitet werden, weil das Rauchen zum vertragsgemäßen Mietgebrauch führt. Für diesen hat der Vermieter einzustehen (§ 538 BGB). Im Übrigen würden sich auch erhebliche Abgrenzungsschwierigkeiten stellen. Es käme darauf an, wie viel geraucht wurde bzw. wie konkret die Wohnung im Aussehen beeinträchtigt ist. Es würde sich die Frage stellen, wann konkret ein Schaden festgestellt werden kann, denn dieser ist Voraussetzung für den Anspruch des Vermieters. Allerdings liegt exzessives Rauchen, das zu Verfärbungen von Holzpaneelen und von Silikonfugen und zu Verschlechterungen führt, die nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, nicht mehr im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung. Dann steht dem Vermieter insoweit ein Schadensersatzanspruch zu (BGH ZMR 2008, 524 [BGH 05.03.2008 - VIII ZR 37/07]; LG Koblenz ZMR 2006, 288).
Damit dürfte klar sein, dass Sie keine Renovierungspflicht treffen kann, die Wohnung ist schlichtweg abgewohnt. Das ist aber das Risiko des Vermieters.
Wie häufig, lautet die zwar richtige, aber vage erste Antwort als Rechtsanwalt auf diese Frage: Das kommt darauf an. Rechtlich gesehen obliegt die Verpflichtung zur Renovierung nämlich grundsätzlich dem Vermieter. ...weiter lesen
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