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RJOI - Numéro Spécial 2014 - Jurisprudence Locale, Page : 1
Romain LOIR, Laura VARAINE, Roberto THIANCOURT et Yannick JAGLALE
1.1.2. Le contrat – Les effets du contrat
Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, 23 novembre 2012, RG n° 11/00715
I.- Le rejet justifié de la fin de non-recevoir d’origine conventionnelle
II.- La méconnaissance discutable d’une fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt à agir
1.2.1. La responsabilité extracontractuelle - Conditions
Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, 16 novembre 2012, RG n° 11/01966
Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, 27 novembre 2012, RG n° 12/00705
1.4.3. Mandat
Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, 18 janvier 2013, RG n° 11/011482
Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, 10 mai 2013, RG n° 11/00301
Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, 8 février 2013, RG n° 11/02026
1Chronique dirigée par Romain LOIR, Maître de conférences en droit privé, Co-directeur du Master 2 Droit des affaires - Université de La Réunion
2Avec la collaboration de Laura VARAINE, Roberto THIANCOURT et Yannick JAGLALE, Doctorants en droit privé à l’Université de La Réunion
3Effet relatif – Chaîne de contrat – Dol – Vice caché – Clause de non-recours
4Laura VARAINE
5La recevabilité de l’action en justice est conditionnée, en matière contractuelle comme ailleurs, par l’existence d’un droit d’agir dont la caractérisation se fait parfois de manière surprenante, les juges redoublant d’efforts notamment pour jongler avec les limites de l’effet relatif du contrat. En témoigne un arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis en date du 23 novembre 2012.
6En l’occurrence, une société de financement avait fait l’acquisition d’un véhicule neuf auprès d’un concessionnaire à la demande d’un client avec lequel elle allait être amenée à conclure un contrat de location avec option d’achat. Trois ans plus tard, ce dernier procède au rachat anticipé du véhicule, mais, souhaitant le revendre dans la foulée, demande au bailleur d’établir le certificat de cession directement au nom de la nouvelle acquéreuse. Deux ans après, celle-ci assigne tout d’abord le concessionnaire automobile aux fins de voir annuler le contrat pour réticence dolosive ou, à titre subsidiaire, de le voir résoudre sur le fondement de l’article 1644 du Code civil, puis la société de financement – par le biais d’une intervention forcée – aux fins de condamnation conjointe. Saisi de ces différentes requêtes, le Tribunal de grande instance de Saint-Denis déclare la demande principale irrecevable, mais fait droit, à la suite d’une expertise concluante, à la demande subsidiaire.
7Insatisfaite de la décision, la société de financement interjette appel et appelle en garantie le concessionnaire automobile. Elle invoque au soutien de ses prétentions trois arguments. Elle prétend, en premier lieu, n’avoir conclu de convention qu’avec son locataire, qui a levé l’option d’achat juste avant de revendre le bien et que ce n’est qu’afin de lui éviter le paiement de droits de mutation, qu’elle a établi le certificat de cession au nom de l’acquéreuse finale. Elle entend en deuxième lieu se prévaloir d’une clause par laquelle l’acquéreuse s’était engagée à ne pas lui intenter de procès. Elle argue en dernier lieu « qu’elle ne peut supporter les conséquences d’un vice caché dont elle ne saurait être tenue techniquement ».
8Ces arguments n’ont trouvé aucun écho auprès de la juridiction du second degré pour laquelle la question de la recevabilité de l’action ne faisait aucun doute. La cour d’appel estime en effet qu’ayant signé le certificat de cession, la société de financement était donc propriétaire du véhicule et partie à la vente. La clause de renonciation au droit d’agir en justice est quant à elle déclarée invalide au motif qu’elle porte sur un droit fondamental auquel il est impossible de renoncer. En outre, les juges estiment que rien n’empêche l’acquéreur initial d’agir contre son vendeur ou l’un des vendeurs intermédiaires à la condition de prouver l’antériorité du vice par rapport à la cession du bien dont il était propriétaire. Or, une expertise avait permis de s’assurer que tel était bien le cas.
9Disons-le sans ambages : la solution de l’arrêt nous laisse quelque peu perplexes quant à la question de la caractérisation du droit d’agir. On ne trouvera certes pas grand-chose à redire s’agissant du rejet de la fin de non-recevoir d’origine conventionnelle (I). Il nous semble en revanche que la cour d’appel, soucieuse de caractériser l’intérêt à agir de l’acquéreuse finale pour admettre la recevabilité de son action, malmène les règles spécifiques aux chaînes de contrats (II).
10Admission de la validité de certaines clauses de renonciation par la jurisprudence antérieure. L’appelante invoquant au soutien de ses prétentions une lettre de décharge contenant une clause de non-recours, la cour d’appel était amenée à se prononcer sur le principe et les modalités de renonciation au droit d’agir en justice. La fin de non-recevoir est finalement rejetée au prétexte que le droit d’agir en justice « constitue un droit fondamental auquel on ne peut renoncer » par avance. L’affirmation paraît trop catégorique. En effet, la jurisprudence ne s’oppose pas, au niveau européen, à la renonciation aux droits processuels ou aux garanties procédurales1 et les juridictions internes, alors même qu’elles soutiennent parfois que l’on ne peut « renoncer par avance aux règles de protection établies par la loi sous le sceau de l’ordre public »2, ne font pas nécessairement obstacle aux clauses visant à éviter l’action en justice3. Ainsi, par exemple, la Cour de cassation ne fait-elle pas obstacle aux clauses imposant le recours aux modes alternatifs de règlement des conflits. De même, depuis un arrêt du 3 novembre 2011, il est permis d’avancer qu’elle ne s’offusque pas de la présence, dans certains contrats, de clauses de renonciation à l’action en résolution judiciaire4.
11L’invalidité de la clause du cas d’espèce est justifiée eu égard à sa portée. Il reste alors à s’interroger quant à ce qui peut différencier la clause du cas d’espèce de ces différentes stipulations et, par conséquent, être à l’origine de son illicéité. La justification est sans nul doute à rechercher dans l’étendue de la renonciation consentie. Il ressort en effet de la jurisprudence et des travaux de la doctrine que l’atteinte à un droit fondamental, bien qu’elle soit opérée avec l’assentiment de la victime, ne peut en aucune circonstance en affecter la substance. Cette dernière est indéniablement mise à mal lorsque la renonciation n’est limitée ni d’un point de vue temporel, ni d’un point de vue matériel5. Concernant plus précisément le droit d’agir en justice, un auteur écrivait que « si une personne ne saurait, de manière générale, s’engager à ne pas recourir à la justice pour assurer la défense de ses prérogatives, une renonciation spéciale par laquelle cette personne s’interdirait de recourir à la justice pour la défense de tel droit en particulier ne semble pas condamnable »6.
12Or, les faits tels qu’ils sont énoncés dans l’arrêt laissent à penser que la clause de non-recours invoquée par l’appelante aboutissait purement et simplement à priver l’intimée de son droit, et non à le restreindre. En somme, il nous semble qu’il importe moins, de déterminer si le droit d’agir en justice est un droit acquis que de savoir si la renonciation à celui-ci est totale ou simplement partielle.
13En tous les cas, l’hypothèse d’une fin de non-recevoir puisant ses origines dans une convention conclue entre l’appelante et l’intimée méritait d’être repoussée. On se montrera davantage réservé quant à l’absence de fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt à agir.
14Intérêt à agir et effet relatif. Aux termes de l’article 331 du Code de procédure civile, « un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal ». La démonstration de ce droit d’agir est, en matière contractuelle, en rapport avec la qualité de partie au contrat. Rappelons en effet que l’article 1165 du Code civil pose le principe de l’effet relatif qui veut que le contrat ne puisse faire peser d’obligation sur la tête des tiers. Il est normal que l’existence du contrat auquel il est étranger puisse être opposée aux parties par un tiers en vue de prouver le défaut d’intérêt à agir de son adversaire1.
15Tel est bien ce qu’avait tenté de faire, en l’espèce, la société de financement en prétextant qu’elle n’avait accepté d’établir le certificat de cession du véhicule que par pure commodité et à la demande du véritable vendeur. L’argument n’a pas séduit la cour d’appel qui voyait en elle le véritable propriétaire du bien du seul fait de l’apposition de sa signature sur le certificat de cession. Le moyen soulevé par l’appelante ne manquait pourtant pas d’attraits.
16La société de financement n’est pas propriétaire du véhicule. En effet, contrairement à ce qui ressort de l’exposé des motifs, l’identification de la société de financement en tant que propriétaire du véhicule défectueux au moment de la conclusion de la vente finale ne relevait pas de l’évidence. Ne semble-t-il pas quelque peu hâtif de considérer nécessairement le signataire d’un acte de vente comme le propriétaire d’un bien ? Ne fallait-il pas, au contraire, vérifier ici que le certificat avait été dûment rempli par la personne compétente ? La jurisprudence foisonne pourtant d’exemples de cas dans lesquels une personne aura tenté de céder un bien qui ne lui appartenait pas et où la vente aura pu être frappée, faute d’avoir pu caractériser les critères de mise en œuvre de la théorie de l’apparence, de nullité.
17En l’occurrence, de la même façon, le bien n’appartenait plus à la société financière au moment où elle a établi le certificat de cession. Rappelons que le locataire du véhicule avait levé l’option d’achat qui avait été stipulée à son profit. La vente d’automobile n’étant pas un contrat formel, et la remise du certificat automobile ne faisant en aucun cas partie des conditions de validité de la convention2, il fallait conclure que la vente était parfaite du seul fait de la rencontre des volontés sur la chose et sur le prix. L’ancien locataire étant devenu propriétaire du véhicule, il était seul en mesure de le céder à la sous-acquéreuse finale.
18Importance de l’existence d’une chaîne de contrats impliquant des professionnels dans la détermination de l’intérêt à agir. Si la société de financement a procédé à l’établissement du certificat de cession, c’est en réalité en vertu d’une exception à l’effet relatif des conventions. L’appelante, parce qu’elle était l’un des maillons d’une chaîne de contrats, était tenue d’exécuter son obligation de délivrance à l’égard de la sous-acquéreuse3. Compte tenu de l’existence d’une chaîne de contrats, il devenait plus difficile, a priori, de contester l’intérêt à agir de la sous-acquéreuse.
19Il faut néanmoins garder à l’esprit que l’action directe dont dispose le sous-acquéreur est soumise, du fait de sa nature contractuelle et par application de la théorie de l’accessoire, au régime du contrat conclu par le vendeur dont il entend faire jouer la garantie. Partant de là, le sous-acquéreur n’est pas nécessairement assuré de pouvoir exiger que les vendeurs initiaux ou intermédiaires d’un bien le garantissent contre les vices cachés. On peut en effet s’attendre, dans certaines affaires, à ce que les juridictions prennent en considération la qualité de professionnel des acquéreurs-revendeurs intermédiaires de la chaîne de contrats pour reconnaître l’existence, à leur encontre, d’une présomption de connaissance du vice caché.
20La Cour de cassation ne semble pas, à l’heure actuelle, tirer une telle conclusion4 car « le revendeur professionnel n’est pas pris en cette qualité dans la chaîne contractuelle : c’est en sa qualité d’acheteur qu’il a recueilli les actions attachées à la chose, et en cette qualité il n’est pas tenu, en droit, de connaître les vices cachés »5... Pourtant, la jurisprudence tend bien souvent à considérer que l’acquéreur professionnel de même spécialité que le vendeur est présumé connaître le vice et, par conséquent, à ne faire peser aucune obligation de garantie sur le vendeur qui n’est pas tenu des vices « dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (C. Civ., art. 1 648). Ne pouvant lui-même se prévaloir d’un vice caché à l’encontre de son vendeur, peut-on concevoir que l’acquéreur professionnel de même spécialité que celui-ci puisse transmettre l’action en garantie des vices cachés au sous-acquéreur et que le vendeur initial ne puisse, contrairement à la jurisprudence majoritaire, lui opposer tous les moyens de défense qu’il peut invoquer à l’encontre de son propre cocontractant professionnel ?1 Ce raisonnement aurait sans doute mérité d’être appliqué au cas d’espèce, le véhicule étant affecté d’un vice de fabrication et l’acquéreur initial pouvant, en sa qualité de concessionnaire automobile, être considéré comme un professionnel de même spécialité. Certes, la jurisprudence antérieure n’allait pas toujours, semble-t-il, en ce sens. Espérons cependant qu’il en soit toujours ainsi à l’avenir.
21Responsabilité délictuelle du tiers acquéreur – Perte de chance – Agent immobilier
22Roberto THIANCOURT
23Lex specialia generalibus derogant… Cet adage bien connu des juristes représente un facteur de clarification des relations entre droit général et droit spécial. Pour autant, la coexistence de ces divers corps de règles ne se solde pas systématiquement par le rejet de l’un en cas d’application de l’autre. En effet, le jeu d’un texte spécial ne constitue pas un obstacle insurmontable à la mise en œuvre du droit commun. L’arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis du 16 novembre 2012, commenté dans ces colonnes, en est une intéressante illustration dans le domaine très réglementé des professions immobilières.
24L’activité des agents immobiliers est régie par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, plus connue sous le nom de loi « Hoguet », et de son décret d’application du 20 juillet 1972. L’article 6 de la loi susmentionnée conditionne l’exercice de leur profession à l’établissement d’un mandat écrit devant remplir un ensemble de conditions de fond et de forme imposées à peine de nullité de l’acte. En sus du respect de ces prérequis, l’obtention par l’intermédiaire immobilier de la commission prévue dans le contrat de mandat, et reprise dans le compromis de vente, est subordonnée à la conclusion effective de l’opération de vente2. Par ailleurs, il résulte de l’article 73, in fine, du décret de 1 972 que l’agent immobilier est en droit de réclamer le versement de la commission uniquement à la personne désignée dans le mandat et dans l’engagement des parties comme débiteur de celle-ci. Ainsi dressé, ce bref panorama des règles applicables au droit à commission du mandataire immobilier servira de guide dans l’appréciation des enjeux soulevés par le présent arrêt.
25En l’espèce, un agent immobilier reçoit d’une SCI un mandat de vente sans exclusivité prévoyant l’attribution à son profit d’une commission intégralement mise à la charge du vendeur. Par suite, assez classiquement, un compromis de vente est conclu entre le mandant et un tiers acquéreur sous conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt. En dépit de leur réalisation dans les délais impartis, le candidat acquéreur n’a pas, de sa propre initiative, réitéré l’acte de vente. Dans l’éventualité où le tiers aurait procédé à une telle réitération, l’intermédiaire, ayant par ailleurs été diligent dans l’exercice de sa mission, aurait alors effectivement reçu du vendeur le montant de la commission prévue dans le contrat de mandat et reprise dans le compromis de vente. L’absence de réitération par acte authentique fait donc échec à la conclusion de l’opération projetée et provoque, en application des règles susvisées, la perte pour le mandataire immobilier de la commission. Privé de rémunération en application des règles spéciales, celui-ci s’est tourné vers le droit commun de la responsabilité délictuelle en vue de la condamnation du tiers acquéreur au versement de dommages-intérêts.
26Les principaux traits de l’affaire ainsi brossés, il convient à présent de se pencher sur les questions majeures que l’arrêt commenté amène à envisager. D’une part, la non-réitération de l’acte par le candidat acquéreur, alors que les conditions suspensives sont remplies, constitue-t-elle une faute permettant à l’agent immobilier d’agir contre lui, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en paiement de dommages-intérêts ? Répondre positivement amènerait immédiatement, d’autre part, à s’interroger sur la nature et le mode d’évaluation du préjudice réparable.
27La Haute juridiction reconnaît régulièrement, depuis une trentaine d’années, la possibilité pour l’agent immobilier d’agir sur le terrain délictuel contre son mandant, en paiement de dommages-intérêts, lorsque celui-ci par son comportement fautif l’aurait privé de la conclusion de l’opération de vente1. Qu’en est-il de l’efficacité d’une telle action en justice lorsqu’elle est dirigée par le mandataire à l’endroit du tiers acquéreur ? Ayant eu à répondre à cette interrogation, la première chambre civile de la Cour de cassation a, à la faveur d’une décision rendue le 27 avril 2004, refusé de reconnaître l’ouverture de cette voie2. Néanmoins, le 9 mai 2008, par un arrêt rendu en Assemblée plénière, la Cour de cassation a offert au professionnel de l’immobilier la faculté d’agir contre le candidat acquéreur sur le fondement de l’article 1382 du Code civil. En effet, elle a jugé à cette occasion que « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice »3. Ainsi, en cas de faute, le tiers acquéreur pourra être condamné au versement de dommages-intérêts à l’intermédiaire immobilier. Il convient d’approuver cette solution puisque si l’acquéreur n’est pas, en vertu des règles spéciales, débiteur d’une commission à l’égard du mandataire, cette réglementation ne forme pas pour autant un obstacle à l’application du régime de droit commun de la responsabilité. Faisant clairement écho à cette décision, d’une part, l’arrêt annoté apporte d’utiles précisions quant à son application, d’autre part.
28L’engagement de la responsabilité civile de l’acquéreur étant ainsi acquise dans son principe, encore faut-il, pour qu’elle soit effectivement mise en œuvre, que le mandataire rapporte l’existence d’une faute. C’est sur le contenu d’une telle faute génératrice de responsabilité que nous renseigne l’arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis. Si à l’occasion de l’arrêt d’Assemblée plénière de mai 2008 la faute des acquéreurs était constituée par des manœuvres frauduleuses, cette faute découlait, en l’espèce, uniquement de la non-réitération de l’acte par l’acquéreur alors que toutes les conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente avaient été réalisées dans les délais fixés. La précision est de taille puisque la portée qu’il convient d’attribuer à l’admission d’une action contre le tiers acquéreur, sur le fondement de la responsabilité civile, dépendra en partie de l’appréciation qu’effectueront les juges du fond de la faute.
29Reste à présent à déterminer les caractéristiques du dommage indemnisable. La Cour d’appel de Saint-Denis a estimé que le préjudice subi par l’agent immobilier « résulte d’une simple perte de chance de la réalisation de l’opération et du versement de la commission prévue ». La référence ainsi faite par la juridiction dionysienne à la perte de chance est d’importance puisque l’emploi de cette notion renvoie à un certain mode d’évaluation du préjudice indemnisable. En effet, il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que « la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée »1.
30Par conséquent, les dommages-intérêts alloués ne devraient pas, en principe, correspondre à la commission fixée dans le mandat de vente et dont le mandataire immobilier n’a pas bénéficié en raison d’une faute imputable au candidat acquéreur.
31En définitive, lorsque l’intermédiaire est dans l’incapacité de se fonder sur la réglementation spéciale relative aux professionnels de l’immobilier pour prétendre bénéficier d’une rémunération, il pourra trouver dans le droit commun de la responsabilité une voie de consolation à exploiter. Toutefois, il convient de nuancer ce propos puisque « ce sont des dommages-intérêts qu’il percevra, pas sa commission, c’est tout »2.
32Bail d’habitation – Exception d’inexécution – Refus de paiement des loyers
33Romain LOIR
34La question est souvent posée : le locataire peut-il refuser de payer le loyer lorsque le bailleur manque à ses obligations ? En d’autres termes, est-il en droit d’opposer au bailleur l’exception d’inexécution ? La Cour d’appel de Saint-Denis répond ici par la négative.
35Les faits semblaient pourtant graves, les locataires faisant valoir que « la cour de la maison louée était inondée par des eaux usées contenant des excréments provenant des toilettes du voisin » ; que « cela provoquait une odeur pestilentielle et faisait courir un risque d’électrocution du fait des infiltrations au niveau des installations électriques » ; « que dès lors, ils étaient contraints de n’habiter la maison avec leurs trois jeunes enfants que pour y dormir ».
36Mais rien n’y fait : l’exception d’inexécution n’avait pas lieu d’être invoquée ici. Au-delà du défaut de preuve des désordres invoqués, qui aurait pu à lui seul suffire à écarter les prétentions des preneurs, les juges rappellent en effet qu’« il est de jurisprudence ancienne et constante que l’article 1728 du
37Code civil fait obligation au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le propriétaire des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus ».
38Par conséquent, les locataires « ne pouvaient pas suspendre de leur seule initiative le paiement des loyers dûs aux époux HOARAU sans avoir agi en justice à leur encontre pour faire constater qu’ils se trouvaient dans l’impossibilité d’utiliser normalement les lieux loués à raison de leur insalubrité ou de leur insécurité, et pour être en conséquence autorisés à ne pas régler les loyers à échoir ou à les consigner – comme ils menaçaient de le faire dans le courrier qu’ils ont adressé le 8 juillet 2008 – jusqu’à ce qu’il soit remédié aux désordres ».
39La solution peut effectivement se recommander d’une jurisprudence bien établie de la Cour de cassation : le locataire ne peut pas se prévaloir de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation pour refuser le paiement du loyer1.
40On rappellera toutefois que la position des hauts magistrats est en réalité plus nuancée et que la Cour de cassation n’est pas totalement hostile au jeu de l’exception d’inexécution, dans la mesure où elle admet parfois que le locataire puisse l’opposer lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail2 et où elle renvoie parfois l’appréciation du bien-fondé de l’exception d’inexécution à l’appréciation souveraine des juges du fond3.
41Mandat – Agent immobilier – Terme – Clause de tacite reconduction
42Yannick JAGLALE
43Le contrat de mandat constitue par essence l’instrumentum source du pouvoir de représentation du professionnel de l’immobilier. Au titre de son intervention, résolument encadrée par les dispositions impératives de la Loi Hoguet, l’agent immobilier perçoit une rémunération dont les modalités de paiement varient selon l’objet du contrat. Dans le cadre d’une gestion immobilière, il est évidemment de son intérêt financier d’assurer le maintien et la poursuite de la convention. Pourtant tel n’était pas le cas dans l’affaire ayant donné lieu à cet arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis en date du 18 janvier 2013.
44En l’espèce, à compter de 1991 un mandant confie la gestion de sa villa à une société immobilière. En 1995, un second contrat de mandat est signé pour une durée minimale de trois ans renouvelable par tacite de reconduction à défaut de dénonciation trois mois avant la date d’anniversaire du contrat. En 2008, au décès du mandant, ses ayants droit se retournent contre le mandataire en raison d’une dégradation des lieux du fait de la présence d’un occupant sans droit ni titre dont il avait parfaitement connaissance. Ils chiffrent le préjudice à 250 000 euros.
45L’agence invoque le fait que les mandats n’avaient jamais pu être exécutés, de sorte que le silence du mandant pendant toutes ces années supposait sa renonciation tacite au contrat. Au contraire, la Cour retient que « C’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que ni l’article 2003 du Code civil, ni le contrat, ne prévoyaient de renonciation tacite au mandat, et que… (le mandataire) n’ayant pas mis fin à sa mission dans les formes prévues au contrat, était responsable de sa gestion depuis 1991 jusqu’à 2008 ».
46De prime abord cette solution peut paraître opportune. D’une part, l’agence ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un acte positif1 établissant une révocation tacite du contrat par le mandant. D’autre part, en qualité de mandataire, elle n’a pas usé de son droit de renonciation au mandat. Ainsi, en l’absence de stipulation prévoyant une renonciation tacite, le contrat se poursuit.
47La question de la détermination du terme se pose alors en présence d’une clause de tacite reconduction illimitée : en effet le contrat est prévu pour une durée minimale de trois ans renouvelable indéfiniment à défaut de dénonciation trois mois avant la date d’anniversaire du contrat. Pour y répondre, la cour se fonde sur le droit commun prévu par l’article 2003 du Code civil, selon lequel le décès du mandant est une cause d’extinction du contrat de mandat. Partant de ce postulat, il s’ensuit que les parties étaient liées jusqu’au décès du mandant, soit jusqu’en 2008.
48Pour autant, la position retenue par la Cour d’appel de Saint-Denis peut être nuancée. En effet, la jurisprudence tient une position particulière en cas de renouvellement illimité du mandat de l’agent immobilier. Dès 1982, elle considérait, eu égard aux dispositions de l’article 7 de la Loi du 2 janvier 1970, qu’un mandat exclusif prévu pour une certaine durée, mais assorti d’une clause de tacite reconduction indéfinie, n’est pas limité dans le temps et est donc nul2.
49En 1985, elle a affiné sa position, en précisant que « Si un mandat à durée déterminée, mais contenant une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction, n’est pas limité dans le temps et encourt la nullité prévue par l’art. 7 de la L. du 2 janv. 1970, cette nullité ne concerne que la clause de renouvellement, la première période étant limitée dans le temps au sens du texte précité »3. Dès lors la première période reste valable, et chacune des parties est tenue de ses obligations contractuelles pendant celle-ci.
50Aussi originale que puisse être la solution retenue par la Cour d’appel de Saint-Denis, nul doute que la transposition du droit prétorien sous l’angle de l’article 7 de la Loi Hoguet aurait conduit à une appréciation différente de ce cas d’espèce. En effet en application de cette jurisprudence, le mandataire est gestionnaire de la villa de la période de 1 991 à 1 998, de sorte que sa responsabilité est nécessairement atténuée. Son imputabilité n’est plus évaluée sur dix-sept années, mais sur sept années. Dès lors pour les dix années restantes, l’abandon du bien serait imputable au propriétaire des lieux.
51Au même titre, reprenant la position des juges de première instance, la Cour a reconnu que cette situation était « pour partie imputable au mandant qui par sa négligence a contribué à son propre préjudice et celui de ses ayants droits en s’abstenant de reprendre contact avec son mandataire ou de mettre fin à sa mission ». Le défunt qui avait avisé l’agence en 1995 qu’une procédure d’expulsion était en cours, devait la tenir informée de l’issue de celle-ci. Manquant à son obligation d’information, les juges du fond ont condamné le mandataire et l’occupant à ne supporter que 30 % du préjudice.
52Il va sans dire que l’application de ce pourcentage de responsabilité, au regard de la jurisprudence de 1 985, conduirait à une diminution significative des dommages et intérêts à verser.
53Cette solution n’est toutefois pas celle suivie par la Cour d’appel qui passe sous silence les dispositions impératives de la loi Hoguet au profit du droit commun. Or la gestion immobilière par une personne morale entre bel et bien dans le champ d’application de ladite loi (art. 1 de la loi).
54Lex specialia generalibus derogant, la juridiction du second degré n’aurait-elle pas dû appliquer la jurisprudence de 1 985, d’autant qu’elle était en mesure de soulever d’office la nullité du mandat donné à un agent immobilier non limité dans le temps1.
55Face à la singularité d’une telle solution, le professionnel de l’immobilier doit prendre toute la mesure des risques liés à un engagement dépourvu de terme.
56Mandat – Agent immobilier – Révocation
57Yannick JAGLALE
58L’agent immobilier n’est pas désarmé en cas de désaveu de son mandant. Parmi les ripostes admises par une jurisprudence constante, figure le droit de prétendre à des dommages et intérêts s’il prouve une faute du mandant qui l’aurait privé du succès de l’opération2.
59Pour autant l’allocation de ces dédommagements suppose la détention d’un mandat écrit et en cours de validité. En effet en qualité de professionnel de l’immobilier, cet intermédiaire est assujetti aux dispositions impératives de la Loi Hoguet, notamment à son article 6 qui subordonne l’octroi de toute rémunération à la détention préalable d’un mandat écrit avant toute activité d’entremise. De même son décret d’application précise en son article 723 que cette détention du mandat écrit est impérativement requise avant toute « négociation ». Dès lors, le mandat de vente est nul s’il est rédigé postérieurement à l’émission d’une offre d’achat au vendeur4. Il en va de même lorsque le mandat est expiré et que l’agent immobilier poursuit ses diligences.
60C’est dans ce cadre que la Cour d’appel de Saint-Denis s’est prononcée.
61En l’espèce, un mandataire immobilier avait présenté un candidat acquéreur aux conditions du mandat, mais s’est vu opposer le refus de ses mandants. Ce refus constituant une faute empêchant le professionnel de réaliser la vente, la juridiction de première instance lui octroya des dommages et intérêts5.
62Néanmoins, cette solution avait été rendue en dépit d’une révocation du contrat par les mandants. En effet en cours de mandat, les vendeurs avaient usé de leur droit de révocation, mettant un terme au pouvoir de représentation de l’agence immobilière. Prévu au contrat, celui-ci est expressément visé à l’article 2004 du Code civil selon lequel les mandants ont la faculté de révoquer leur procuration quand bon leur semble. Qualifié de révocation ad nutum, ce droit n’a pas à être motivé, ni soumis à une quelconque règle de forme : « On parle de révocabilité ad nutum, forme de solus dissensus, dont le fondement se trouve dans le caractère intuitu personae du contrat de mandat qui constitue, par excellence, un contrat de confiance »1.
63Cette révocation étant intervenue antérieurement à la proposition d’achat, la Cour d’appel en a très justement déduit que le contrat n’était plus valable. Ainsi au vu de la législation susmentionnée, l’offre ayant été émise sans mandat, l’obtention de toute indemnisation par l’agent immobilier était exclue. Les vendeurs pouvaient, sans représailles, refuser l’offre.
64Cautionnement – Caractère manifestement disproportionné – Preuve
65Roberto THIANCOURT
66À la faveur de la loi Dutreil de 2 003, le Code de la consommation s’est enrichi d’un article L. 341-4 sanctionnant par la perte de son droit de poursuite, le créancier professionnel ayant reçu un cautionnement disproportionné par rapport aux biens et revenus du souscripteur. Ainsi, toute caution-personne physique est fondée à invoquer, indépendamment de sa qualité d’avertie ou de profane2, le bénéfice des dispositions de l’article susmentionné.
67Le déclenchement de la sanction prévue par l’article L. 341-4 du Code de la consommation est subordonné à l’établissement du caractère manifestement disproportionné de l’engagement par rapport au patrimoine et aux revenus de la caution. Dès lors surgit l’incontournable problématique de la charge de la preuve. En effet, la démonstration de l’existence d’une telle disproportion incombe-t-elle à la caution ou bien est-ce au créancier que revient la lourde tâche de prouver la proportionnalité de l’engagement ? À l’occasion d’un arrêt rendu le 8 février 2013, la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion a tranché cette question d’importance.
68En l’espèce, au cours de l’année 2009, un associé et une gérante d’une SARL s’étaient portés cautions solidaires des engagements de cette société. Suite au prononcé de la liquidation judiciaire de ladite société, l’une des cautions – gérante au moment de la conclusion des contrats de cautionnement – est poursuivie par la banque créancière en paiement de certaines sommes. Condamnée en première instance au versement de ces sommes, ladite caution a par suite décidé d’interjeter appel de la décision. Devant la Cour d’appel, elle demande notamment l’annulation de ses engagements en se fondant sur la règle édictée à l’article L. 341-4 du Code de la consommation. Afin de faire état de ses biens et revenus, la caution a alors produit en justice divers éléments parmi lesquels figuraient des factures de commission de l’année 2009 (ne recouvrant pas l’intégralité de ses revenus pour 2009), une attestation de droits pour la période allant de janvier 2010 à juillet 2011 (période postérieure à sa démission), ainsi que l’avis d’imposition de 2 009 (pour les revenus de 2 008). La banque considère quant à elle que la caution ne rapporte pas la preuve du caractère prétendument disproportionné de son engagement.
69Après avoir brièvement rappelé les modalités d’appréciation de la disproportion au sens de l’article L. 341-4, la Cour d’appel de Saint-Denis a estimé qu’« il appartient à la caution de démontrer que son engagement était lors de sa souscription, disproportionné à ses revenus et à son patrimoine ». Par cette prise de position, l’arrêt de la Cour d’appel s’insère dans le droit fil d’une décision rendue seulement quelques jours auparavant par la chambre commerciale de la Cour de cassation3. En effet, la Haute juridiction a jugé à cette occasion qu’il incombait à la caution qui entendait se prévaloir des dispositions de l’article L. 341-4 de rapporter la preuve du caractère disproportionné de son engagement par rapport à ses biens et revenus. Par ailleurs, s’agissant des diverses pièces rapportées par la caution, la Cour d’appel de Saint-Denis a estimé, en l’espèce, que celles-ci étaient « insuffisantes à démontrer que l’engagement de la caution était, lors de sa souscription, manifestement disproportionné à ses biens et revenus » puisque ne permettant pas au juge d’avoir une exacte appréciation de ses revenus au moment où elle avait souscrit son engagement. Ainsi, l’arrêt commenté nous renseigne sur le rôle actif que doit avoir la caution dans la preuve du caractère disproportionné de son engagement. À l’inverse, la banque ne semble pas avoir à effectuer de démarches particulières, ce que semble d’ailleurs indiquer la jurisprudence récente de la Cour de cassation. En ce sens, il est opportun de se référer à un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation de 2 010 duquel il ressortait que « l’engagement de caution conclu par une personne physique au profit d’un créancier professionnel ne doit pas être manifestement disproportionné aux biens et revenus déclarés par la caution, dont le créancier, en l’absence d’anomalies apparentes, n’a pas à vérifier l’exactitude »1. Toutefois, en pratique, les conseils des créanciers professionnels devraient sans doute préconiser à leur client d’adopter une démarche active dans la démonstration du caractère a priori proportionné du cautionnement aux biens et facultés contributives de la caution.
70La décision de la Cour d’appel de Saint-Denis semble, prima facie, prendre le contrepied des solutions régulièrement retenues en matière de responsabilité civile du créancier à raison d’un défaut d’information ou de mise en garde2. Bien qu’elle fasse ainsi entièrement peser la charge de la preuve de la disproportion sur les épaules de la caution, la décision de la Cour doit néanmoins être approuvée. En effet, comme cela a pu être souligné3, une telle dissemblance au niveau du régime probatoire se comprend parfaitement dans la mesure où l’article L. 341-4 ne met à la charge du créancier professionnel aucune obligation positive puisque cet article ne fait qu’instaurer une hypothèse de déchéance du droit pour le créancier de se prévaloir de l’engagement souscrit par la caution. Ainsi, on en revient à une application classique de l’adage actori incumbit probatio. C’est donc bien à la caution qui cherche à se départir de son engagement qu’il incombe de prouver la disproportion de celui-ci par rapport à ses biens et revenus.
71En somme, la porte de sortie contractuelle offerte par l’article L. 341-4 du Code de la consommation aux cautions personnes physiques est loin d’être grande ouverte !
1 Cour EDH, 27 février 1980, Deweer c/ Belgique, série A, no 35 ; Cour EDH, 8 février 2000, Voisine c/ France, RTDH 2001, n° 825, obs. J.-P. Marguénaud ; Cour EDH, 10 novembre 2004, Sejdovic c/ Italie, JCP G 2005, I, 103, n° 8, obs. F. Sudre.
2 Cass. Civ. 1re, 17 mars 1998, Bull. civ. I, n° 120 ; JCP G 1998, II, 10 148, note S. Piedelievre ; Defrénois 1998, p. 749, obs. J.-L. Aubert ; CCC 1998, p. 670, obs. J. Mestre.
3 L. Cadiet, « Clauses relatives aux litiges», J.-Cl. Contrats-Distribution,Fasc. 190, 2013, n° 5 et s.
4 Cass. Civ. 3e, 3 novembre 2011, LPA 19 janvier 2012, p. 3, note C. Delobel.
5 V. par ex. J. Raynaud, Les atteintes aux droits fondamentaux dans les actes juridiques privés, Aix-en-Provence, PUAM, 2003.
6 L. Cadiet, préc., n° 6.
1 S. Becque-Ickowicz, « Contrats et obligations», J.-Cl. Civil Code, Fasc. 20, 2014, n° 77.
2 CA Versailles, 22 avril 2003, RG n° 00/06376. Le défaut de remise du certificat automobile peut, tout au plus, constituer un manquement du vendeur à son obligation de délivrance. Sur ce point, v. par ex. Civ. 1re, 18 avril 2000, Jurispr. auto 2000, p. 514 ; 28 janvier 2003, n° 01-02002.
3 P. Antonmattei et J. Raynard, Droit civil. Contrats spéciaux, Paris, Litec, 5e éd., coll. Manuel, 2007, p. 140, n° 176.
4 Civ. 1re, 20 juin 1995, Bull. civ. I, n° 275 ; JCP E 1997, I, 617, n° 6, obs. D. Mainguy.
5 E. Putman et M. Billiau, et G. Raoul-Cormeil, « Contrats et obligations Obligations au profit des tiers», J-Cl. Contrats-Distribution, Fasc. 130, 2009, n° 163.
1 En ce sens, v. J. Ghestin, note sous Cass. Ass. Plen., 12 juillet 1991, D. 1991, p. 549 – J. Huet, J.-Cl Civil Code, « Vente » – Régime de la garantie. – Parties à la garantie. – Action en garantie et délai pour agir, Art. 1641 à 1649, Fasc. 40, 2013, n° 53)
2 La subordination de la rémunération de l’agent immobilier à la réalisation de l’opération de vente ressort tant du texte de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1972 que de la jurisprudence : v. par exemple : Civ. 1re, 17 février 1998 : D. Aff. 1998. 530, obs. S. P. ; Civ. 1re, 3 juin 2003, pourvoi n° 01-01.282 ; Paris, 12 septembre 2003, AJDI 2003. 871)
1 V. par exemple : Civ. 1re, 16 octobre 1984, Bull. civ. I, n° 259 ; Civ. 1re, 1er décembre 1987, Bull. civ. I, n° 313 ; Civ. 1re, 15 mai 2001, AJDI 2001. 1014, obs. Thioye.
2 Civ. 1re, 27 avril 2004, Bull. civ. I, n° 111.
3 Ass. Plén., 9 mai 2008, pourvoi n° 07-12. 449 : RTD civ. 2008. 498, obs. P.-Y. Gautier ; JCP G 2008. II. 10 183, note H. Kenfack.
1 V. en ce sens : Civ. 1re, 16 juillet 1998, Bull. civ. I, n° 260 ; Civ. 1re, 27 mars 1973, Bull. civ. I, n° 115 ; Civ. 1re, 9 avril 2002, Bull. civ. I, n° 116 ; Civ. 1re, 28 janvier 2010, pourvoi n° 09-10.352.
2 P.-Y. Gautier, « Un cas très rare : la responsabilité civile du tiers contractant à l’égard du mandataire », RTD civ. 2008 p. 498.
1 Cass. Civ. 1re, 10 juin 1963, GP 1963, 2, 441 ; Civ. 3e, 16 avril 1969, Bull. Civ. III, n° 441.
2 Cass. Civ. 3e, 21 décembre 1987, Bull. Civ. III, n° 212 ; à la condition, semble-t-il, que cette impossibilité soit totale : Cass. Civ. 3e, 31 octobre 1978, GP 1979, 1, 172.
3 Cass. Civ. 3e, 1er mars 1995, Bull. Civ. III, n° 60 ; 11 janvier 2006, Bull. Civ. III, n° 13.
1 Par exemple : exécution par le mandant lui-même de l’acte que le mandataire avait été chargé d’accomplir : Cass. civ. 4 juin 1913, S. 1914. 1. 179 ; Civ. 1re, 16 juin 1970, D. 1971. 261, note Aubert.
2 Cass. civ. 1re, 5 mai 1982, Bull. civ. I, n° 159 ; RTD civ. 1983. 355, obs. Rémy ; Civ. 1re, 20 oct. 1987, Bull. civ. I, n° 266 ; Civ. 1re, 12 janv. 1988, Bull. civ. I, n° 3 ; Civ. 1re, 18 oct. 2005, n° 02-16.046, Bull. civ. I, n° 363 ; RTD com. 2006. 471, obs. Bouloc.
3 Cass. civ. 1re, 22 mai 1985, Bull. civ. I, n° 159 ; RTD civ. 1986. 148, obs. Rémy. V. dans le même sens : Cass. civ. 1re, 28 mars 1984 : Bull. civ. I, n° 117 ; 16 oct. 1985 : ibid. I, n° 262
1 Cass. civ. 1re, 13 avr. 1983 : Bull. civ. I, n° 120.
2 Cass. civ. 1re, 16 oct. 1984, Bull. civ. I, n° 259 ; Civ. 1re, 1er déc. 1987, Bull. civ. I, n° 313 ; Civ. 1re, 15 mai 2001, AJDI 2001, 1014, obs. Thioye ; 25 juin 2009, 2 esp., AJDI 2010. 243, obs. Thioye.
3 Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.
4 CA Lyon, 12 déc. 2002, SA Sogin-do c/ SARL Compagnie des chaufourniers.
5 V. dans le même sens CA Aix-en-Provence, 1re ch. A., 8 novembre 2005, n° 05-296607 ; 1re ch. C., 26 octobre 2004, n° 04-256418 ; TGI Saint-Denis, 17 novembre 2010, n° 10/01311 : « Le refus du mandant de réaliser la vente en la personne qui lui a été présentée constitue une faute ayant empêché l’agent immobilier de réaliser la vente et ouvre droit à ce dernier à des dommages et intérêts ».
1 M. Thioye, « Révocabilité partielle, ad nutum, du mandat exclusif : qui peut le plus, peut le moins ! », AJDI 2010 p. 907.
2 Com., 10 juillet 2012, D. 2012. AJ 2020 ; Gaz. Pal. 2012. 2862, obs. Ch. Albiges.
3 Com., 22 janvier 2013, pourvoi n° 11-25.377 : D. 2013. Chron. C. cass. 1175, obs. H. Ghuillou ; Gaz. Pal. 2013. 1095, obs. Ch. Albiges ; RD banc. fin. 2013, n° 55, obs. D. Legeais.
1 Com., 14 décembre 2010, pourvoi n° 09-69.807.
2 V. par exemple : Ch. mixte, 29 juin 2007, pourvoi n° 06-11.673.
3 D. 2013. Chron. C. cass. 1175, obs. H. Guillou.
Doctorants en droit privé à l’Université de La Réunion