Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F09-06-2011-4A_167-2011
Timestamp: 2016-10-27 11:02:39+00:00
Document Index: 190790274

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'art. 51', 'art. 74', 'art. 74', 'art. 75', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 66']

4A_167/2011 (09.06.2011)
4A_167/2011
Arr�t du 9 juin 2011
tous les deux repr�sent�s par Me Christian Luscher,
Garage et Carrosserie Z.________ S�rl,
repr�sent�e par Me Pierre Siegrist,
contrat de bail � loyer; r�duction de loyer,
recours contre l'arr�t de la Chambre d'appel
en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 26 janvier 2011.
A.a X.________ et Y.________ sont propri�taires des locaux abritant le garage, situ� boulevard ..., � Gen�ve, et exploit� sous la raison sociale "Garage et carrosserie Z.________ S�rl" (ci-apr�s: Z.________ S�rl).
Un contrat de bail � loyer a �t� conclu entre les pr�c�dents propri�taires de l'immeuble, F.A..________ et H.A..________, et la soci�t� Z.________ S�rl, pour la p�riode d�termin�e s'�coulant du 1er septembre 1998 au 31 ao�t 2008. A la suite de l'acquisition par les actuels propri�taires du bien immobilier, le bail a �t� transf�r� � ces derniers.
Les locaux lou�s comprennent une vitrine pour la vente des v�hicules, un atelier m�canique, un atelier de carrosserie, un tunnel de lavage, des locaux administratifs et des parkings int�rieurs et ext�rieurs; ils repr�sentent une surface d'environ 3'000 m2.
Le loyer annuel, r�put� adapt� � l'indice suisse des prix � la consommation, est de 180'000 fr., charges non comprises, ou de 15'000 fr. par mois.
A.b Plusieurs proc�dures judiciaires ont d�j� oppos� les parties au pr�sent litige.
Ainsi, dans le courant de l'ann�e 2002, �tait initi�e par la locataire une proc�dure devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers qui tendait � faire valider la consignation des loyers op�r�e en ao�t 2002, � faire condamner les bailleurs � proc�der � certains travaux (r�paration du chauffage des locaux de la carrosserie, isolation du toit, r�paration ou changement de la chaufferie principale, r�paration de la porte automatique, vidange des caves, canalisations des WC et des eaux, �limination du d�g�t d'eau dans la station d'essence) et � accorder une r�duction de loyer de 50% et le versement d'une somme de 60'000 fr. � titre de dommages et int�r�ts.
Par arr�t du 5 septembre 2005, la Cour de justice du canton de Gen�ve a annul� le jugement du Tribunal des baux et loyers du 29 novembre 2004 et, statuant � nouveau, a condamn� les propri�taires � la r�paration de l'installation de chauffage dans les locaux de la carrosserie, � l'isolation du toit, � la vidange des caves, des canalisations des WC et des eaux. Le loyer a �t� r�duit de 10% du 1er octobre au 30 avril de chaque ann�e, du 1er octobre 2001 jusqu'� la suppression du d�faut relatif � l'installation de chauffage. Une r�duction suppl�mentaire de 10% pour les autres d�fauts all�gu�s a �t� accord�e du 26 f�vrier 2002 jusqu'� leur suppression. Les loyers consign�s depuis le mois d'ao�t 2002 ont �t� lib�r�s en faveur des bailleurs � due concurrence et les conclusions en paiement de dommages et int�r�ts ont �t� rejet�es.
Les propri�taires ont �t� somm�s, le 4 f�vrier 2008, de respecter le dispositif de l'arr�t de la Cour de justice du 5 septembre 2005. Quelques jours plus tard, le 13 f�vrier 2008, les propri�taires rappelaient � la locataire que le bail arrivait � �ch�ance le 31 ao�t 2008 et qu'ils souhaitaient obtenir la restitution des locaux. Le 21 f�vrier 2008, la locataire r�clamait l'ex�cution de certains travaux, non mis en oeuvre � la suite du jugement rendu; elle se plaignait notamment de l'absence de r�gulateur et de c�ble �lectrique dans la chaufferie, de fuite d'eau dans la chaufferie, de l'ameublement � remplacer cons�cutivement � la fuite d'eau dans le magasin (shop), d'infiltration d'eau dans l'atelier, du toit de l'annexe � la r�ception qui s'�croule, de l'absence d'�lectricit� et de la pr�sence d'amiante sur les toits. D�s le mois de mai 2008, les loyers ont � nouveau �t� consign�s.
A partir de mars 2008, de nouvelles proc�dures ont �t� introduites devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers. Le 7 mars 2008, la r�siliation du contrat de bail a �t� contest�e par la locataire qui consid�rait que le "cong�" �tait nul pour ne pas avoir �t� signifi� au moyen de la formule officielle; le 29 mai 2008, une requ�te en validation de la consignation des loyers, en ex�cution de divers travaux, en r�duction du loyer de 50% depuis le mois de mai 2008 (en sus de celle d�j� en vigueur) et en paiement de 50'000 fr. � titre de dommages-int�r�ts a �t� d�pos�e devant cette autorit�, suivie le 25 juin 2008, par une requ�te en prolongation du bail de six ans.
B.a La requ�te tendant � la constatation de la nullit� du "cong�" et celle en prolongation du bail ont �t� jointes. Les autorit�s judiciaires cantonales ont consid�r� que le bail �tait de dur�e d�termin�e et qu'il venait � �ch�ance le 31 ao�t 2008. Une unique prolongation de bail jusqu'au 31 d�cembre 2011 a �t� accord�e par la Cour de justice, dont le prononc� dat� du 6 septembre 2010 a �t� confirm� par le Tribunal f�d�ral, statuant le 16 d�cembre 2010 sur recours de droit civil.
B.b Quant � la requ�te en ex�cution des travaux, en validation de consignation et en r�duction du loyer de la locataire, elle a, pour sa part, �t� rejet�e par la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers. Cette m�me autorit� s'est d�clar�e incomp�tente pour statuer sur la demande en dommages et int�r�ts.
Le 13 janvier 2009, ce dernier litige a �t� port� devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve.
Par jugement du 26 mai 2010, le loyer, sans les charges, a �t� r�duit de 5% et la consignation du loyer valid�e � concurrence de ladite r�duction; les loyers consign�s ont �t� lib�r�s pour le solde restant. Les parties ont �t� d�bout�es de toutes autres conclusions.
Statuant le 26 janvier 2011 sur appel des bailleurs et de la locataire, la Cour de justice du canton de Gen�ve a annul� le pr�c�dent jugement et, se pronon�ant � nouveau, a d�clar� irrecevables les conclusions de la locataire tendant � la r�paration du chauffage dans la carrosserie et la t�lerie ainsi qu'� des travaux d'�lectricit� dans le local chaufferie, � la r�paration du toit de l'immeuble et � la suppression des infiltrations d'eau dans le local chaufferie, l'atelier et le shop. L'autorit� cantonale a, par contre, condamn� les bailleurs � proc�der aux travaux d'�lectricit� n�cessaires dans le local "annexe" ou "t�lerie", r�duit, d�s le 1er mai 2008, de 5% le loyer, sans les charges, des locaux lou�s jusqu'� la r�alisation des travaux pr�cit�s, valid� la consignation de loyer effectu�e � concurrence de la r�duction de loyer susvis�e, ordonn� la lib�ration des loyers consign�s � due concurrence, condamn� solidairement les bailleurs � payer � la locataire les sommes de 1'783 fr.20 et 2'162 fr., condamn� chaque partie � verser � l'Etat de Gen�ve un �molument de 300 fr. et rejet� toutes autres conclusions.
Les bailleurs (recourants) exercent un recours de droit civil au Tribunal f�d�ral. Ils concluent � l'annulation de l'arr�t entrepris et requi�rent du Tribunal f�d�ral qu'il d�clare irrecevables les pr�tentions de la locataire portant sur la r�paration du chauffage dans la "t�lerie" et la r�duction du loyer jusqu'� l'ex�cution de celle-ci, qu'il d�boute la locataire de ses pr�tentions en ex�cution de travaux d'�lectricit� n�cessaires dans le local "annexe" ou "t�lerie" et en r�duction de loyer jusqu'� l'ex�cution de ceux-ci, qu'il soit ordonn� en cons�quence aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de Gen�ve la lib�ration du solde des loyers consign�s et qu'il soit dit que les bailleurs ne sont pas tenus de verser un �molument de 300 fr. � l'Etat de Gen�ve. Pour le surplus, les bailleurs demandent la confirmation de l'arr�t attaqu�, sous suite de d�pens.
Les recourants invoquent une violation grossi�re du principe de l'autorit� de la chose jug�e en lien avec l'octroi d'une r�duction de loyer de 5% suppl�mentaire relative � l'absence de chauffage dans la t�lerie. Ils d�noncent �galement une violation de l'interdiction de l'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. s'agissant du d�faut d'�lectricit� dans la t�lerie.
La locataire (intim�e) propose le rejet du recours, sous suite de frais et d�pens.
1.1 La valeur litigieuse en cas de recours est d�termin�e par les conclusions rest�es litigieuses devant l'autorit� pr�c�dente (art. 51 al. 1 let. a LTF). D�s lors que, devant cette autorit�, les bailleurs contestaient enti�rement la r�duction de loyer de 5% par mois octroy�e d�s le mois de mai 2008 et que la locataire r�clamait une r�duction suppl�mentaire de 50%, la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise dans les affaires relevant du droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF) est largement atteinte en l'esp�ce. Pour le surplus, la d�cision �mane de la derni�re instance cantonale. La voie du recours en mati�re civile est ouverte (art. 74 al. 1 let. a et art. 75 al. 1 LTF).
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire (ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 314; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
Les recourants se plaignent d'une violation du principe de l'autorit� de la chose jug�e s'agissant de la "prise en compte d'un d�faut de chauffage dans la t�lerie" qui aurait conduit les magistrats cantonaux � octroyer une r�duction de loyer suppl�mentaire de 5%. Ils pr�tendent que le loyer aurait d�j� �t� r�duit du fait de ce d�faut, dans le cadre d'une proc�dure ant�rieure.
Le dispositif de l'arr�t entrepris d�clare irrecevable les conclusions de la locataire tendant � la r�paration du chauffage dans la carrosserie et la t�lerie. Il condamne par contre les bailleurs � proc�der aux travaux d'�lectricit� n�cessaires dans le local "annexe" ou "t�lerie" et r�duit, d�s le 1er mai 2008, de 5% le loyer, sans les charges, des locaux lou�s jusqu'� la r�alisation des travaux en question.
Dans la mesure o� aucune r�duction de loyer n'a �t� accord�e par l'autorit� cantonale du fait de l'absence de chauffage dans la t�lerie, le grief des recourants tombe manifestement � faux, sans qu'il n'y ait lieu de l'examiner plus avant.
Dans un second grief, les recourants d�noncent une violation de l'interdiction de l'arbitraire s'agissant de l'absence d'�lectricit� dans la t�lerie.
Pour les recourants, la mise en demeure du 21 f�vrier 2008 concernait l'"annexe � la r�ception" et l'objet du litige ne portait que sur l'absence d'�lectricit� dans ce dernier local. De leur point de vue, c'est de mani�re arbitraire que la cour cantonale a assimil� la t�lerie � l'annexe et retenu l'existence d'un d�faut dans le premier de ces deux locaux, puisqu'aucun �l�ment du dossier ne permet de conclure � une telle assimilation; ils ajoutent que le r�sultat en d�coulant est lui-m�me arbitraire. A titre subsidiaire, les recourants remettent en cause, toujours sous l'angle de l'arbitraire, le moment � partir duquel la r�duction accord�e a �t� calcul�e. Ils pr�tendent qu'ils n'ont pas eu connaissance du d�faut relatif � l'absence d'�lectricit� dans la t�lerie avant le 14 d�cembre 2009, en pr�cisant que la plainte du 21 f�vrier 2008 ne portait que sur l'absence d'�lectricit� dans l'annexe.
Dans le dispositif de l'arr�t attaqu�, la cour cantonale a pris soin de d�signer le local sujet aux travaux d'�lectricit� par le terme "t�lerie" ou "annexe", sans limiter l'ex�cution des travaux � la seule t�lerie - comme sugg�r� par les recourants. Dans la mesure o� ces derniers ne contestent pas l'existence d'un d�faut li� � l'absence d'�lectricit� dans l'un au moins des deux locaux d�sign�s par la conjonction disjonctive "ou" et ne remettent pas en cause la date de prise d'effet de la r�duction de loyer y relative, leur argumentation est vaine. On ne d�c�le aucune trace d'arbitraire dans le r�sultat du fait que la "t�lerie" est assimil�e � l'"annexe".
Le moyen est totalement infond�.
Les frais judiciaires et les d�pens sont mis � la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Les frais judiciaires, fix�s � 2'500 fr., sont mis � la charge des recourants.
Les recourants, solidairement entre eux, verseront � l'intim�e une indemnit� de 3'000 fr. � titre de d�pens.