Source: http://dedocz.com/doc/320377/alle-typischen-streitf%C3%A4lle-und-wie-man-sie-aktiv-l%C3%B6st
Timestamp: 2016-12-05 16:39:34
Document Index: 304197458

Matched Legal Cases: ['EuG', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

1. WAS IST EXTRANEAL UND WOFÜR WIRD ES - BaxterGesundheitswesenpdf41 KB
Leseprobe zum Titel: Süddeutsche Zeitung (17.12.2014) - Die OnleiheSeele and Geistpdf194 KB
Zahlungsmöglichkeiten - SupportImmobilienpdf161 KB
Alle typischen Streitfälle und wie man sie aktiv löstEinbettenintegration code for your site or blogWidth: (Auto)
Die Stiftung Warentest wurde 1964 auf
gegr&uuml;ndet, um dem Verbraucher durch
die vergleichenden Tests von Waren und
Dienstleistungen eine unabh&auml;ngige und
objektive Unterst&uuml;tzung zu bieten.
Stefan Bentrop ist Rechtsanwalt und
Mediator, er arbeitet in der Kanzlei Jakstadt &amp; Partner in Berlin. Volker Neitzel
ist Rechtsanwalt und Fachanwalt f&uuml;r
sowie Mediator in Hannover.
Die Arbeitsschwerpunkte beider Autoren
sind die Themen Wohnen, Bauen und
Wissen, was die Gegenseite denkt!
Mieter und Vermieter haben unterschiedliche Sichtweisen. Das f&uuml;hrt zu Konflikten. Dieser innovative
Ratgeber erl&auml;utert alle typischen Problemf&auml;lle von
Betriebskostenabrechnung &uuml;ber Kautionsr&uuml;ckzahlung bis zu Sch&ouml;nheitsreparaturen. Er stellt die wahrscheinlichste Eskalation in einem Konfliktszenario
dar und zeigt, wie man die Situation aktiv l&ouml;st;
egal, ob man Mieter oder Vermieter ist.
&frac12; Klare Sache: beide Positionen gegen&uuml;bergestellt
&frac12; Antworten f&uuml;r Mieter und Vermieter in einem
&frac12; Wege zur aktiven und konstruktiven Konfliktl&ouml;sung
Ebenfalls im Buchprogramm der
Stiftung Warentest erschienen:
&frac12; Spart Zeit, Geld und Nerven
16,90 &curren;
ISBN 978-3-86851-860-3
sie aktiv l&ouml;st
Diesen Abk&uuml;rzungen werden Sie im
vorliegenden Ratgeber &ouml;fters begegnen:
BayObLG Bayerisches Oberstes
BGB B&uuml;rgerliches Gesetzbuch
DIN Deutsches Institut f&uuml;r Normung
EGBGB Einf&uuml;hrungsgesetz zum
B&uuml;rgerlichen Gesetzbuch
EuGH Europ&auml;ischer Gerichtshof
f. folgende (eine Seite)
ff. fortfolgende (mehrere Seiten)
GE Das Grundeigentum (Zeitschrift)
HausratsVO Hausratsverordnung
HeizKV Heizkostenverordnung
Info M Fachinformationen f&uuml;r Mietrecht
und Immobilien (Zeitschrift)
JVEG Justizverg&uuml;tungs- und
-entsch&auml;digungsgesetz
KG Kammergericht (Berlin)
MM Mietermagazin (Zeitschrift)
NJW-RR Neue Juristische Wochenschrift
Rechtsprechungs-Report Zivilrecht
NZM Neue Zeitschrift f&uuml;r Miet- und
RVG Rechtsanwaltsverg&uuml;tungsgesetz
WoFlV Wohnfl&auml;chenverordnung
WoVermittG Wohnungsvermittlungsgesetz
WuM Wohnungswirtschaft und
Mietrecht (Zeitschrift)
ZMR Zeitschrift f&uuml;r Miet- und Raumrecht
Alle typischen Streitf&auml;lle
und wie man sie aktiv l&ouml;st
Stefan Bentrop / Volker Neitzel
Wird Wohnraum vermietet, haben Vermieter und Mieter unterschiedliche
Interessenschwerpunkte: Der Mieter m&ouml;chte attraktiven und gesunden
Wohnraum zu einer bezahlbaren und m&ouml;glichst stabilen Miete haben, der
Vermieter will seine Mieteinnahmen gegen steigende Unterhaltungskosten
sichern oder erh&ouml;hen und ansonsten m&ouml;glichst wenig Kosten haben.
Oft entstehen hieraus unerbittlich gef&uuml;hrte Auseinandersetzungen, die
vor Gericht landen. Dies gilt nicht nur, aber insbesondere, wenn der Vermieter nur eine oder wenige Wohnungen vermietet, zum Beispiel die Einliegerwohnung im eigenen Haus. Denn f&uuml;r ihn sind die Mieteinnahmen –
anders als f&uuml;r einen Gro&szlig;vermieter – oft die direkte Grundlage zur Finanzierung der eigenen vier W&auml;nde oder der Altersvorsorge.
Wo mit harten Bandagen gek&auml;mpft wird, kann das eigentliche Ziel leicht
aus dem Blick geraten. Wer im Recht ist und ob sich M&uuml;he und Kosten eines Gerichtsverfahrens tats&auml;chlich lohnen, ist oft weniger klar als es auf
den ersten Blick scheint. Au&szlig;erdem stellt sich die Frage, wie es zuk&uuml;nftig
um das Miteinander von Vermieter und Mieter bestellt sein soll. Gerade
wenn man nahe beieinander, vielleicht sogar unter einem Dach wohnt,
kann im Konfliktfall mit einer respektvollen L&ouml;sung f&uuml;r beide Seiten mehr
gewonnen sein als mit einem Sieg vor Gericht.
Der Ratgeber behandelt die in der Mietpraxis h&auml;ufig vorkommenden
Konflikte bei der Wohnraummiete. Die Erfahrung zeigt, dass meist leider
erst dann Rat gesucht wird, wenn das Problem bereits an die T&uuml;r klopft.
Hier ist eine sinnvolle Konfliktbew&auml;ltigung gefragt, f&uuml;r die wir Vorschl&auml;ge
machen. Anhand von Fallbeispielen wird gezeigt, welche Argumente typischerweise aufeinandertreffen und wie sich die Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter bis vor den Richtertisch entwickelt, wenn jede
Seite meint, im Recht zu sein und das auch „durchdr&uuml;cken“ will. Es wird
erl&auml;utert, wie die Rechtslage ist, wo der Kern des Konflikts liegt und welche
Ansatzpunkte f&uuml;r einvernehmliche L&ouml;sungen bestehen. Au&szlig;erdem stellen
wir die Wege zur Konfliktbew&auml;ltigung, insbesondere die Grundz&uuml;ge verschiedener gerichtlicher Verfahren und der Mediation vor, um Ihnen eine
Entscheidungshilfe f&uuml;r den geeigneten Weg zur Konfliktl&ouml;sung zu geben.
Die rechtliche Bewertung eines Konflikts als auch die Wahl des sinnvollen Weges zu seiner L&ouml;sung k&ouml;nnen im Einzelfall aber nur aufgrund einer
individuellen rechtlichen Beratung erfolgen. Deshalb kann ein Ratgeber weder Anspruch auf Vollst&auml;ndigkeit erheben, noch kann er eine individuelle
Rechtsberatung im Einzelfall ersetzen.
9 KONFLIKTE BEIM EINZUG
9 Die Sicherheitsleistung des Mieters
14 Die vom Vormieter noch nicht
ger&auml;umte Wohnung
18 Das Einzugsprotokoll
22 Die Maklerprovision
M&auml;ngel der Wohnung
Die Mieterh&ouml;hung
Der TV-Empfang
Die berufliche Nutzung der
Die K&uuml;ndigung durch den Mieter
Die K&uuml;ndigung durch den Vermieter
Die Sch&ouml;nheitsreparaturen
Die R&uuml;ckgabe der Wohnung
Die R&uuml;ckgabe der Mietsicherheit
157 WEGE ZUR KONFLIKTBEW&Auml;LTIGUNG
157 Zur erfolgreichen Konfliktbew&auml;ltigung
163 Das gerichtliche Verfahren
168 Mediation
172 SERVICE
Vermieter und Mieter sind sich einig geworden und haben ihren
Mietvertrag unterschrieben. Beide Seiten gehen von einem guten
Start aus, aber nicht selten liegen bereits rund um die Wohnungs&uuml;bergabe Stolpersteine, die f&uuml;r erste Missverst&auml;ndnisse und Verstimmungen sorgen k&ouml;nnen. Hier lauern erste Bew&auml;hrungsproben
f&uuml;r das noch frische Mietverh&auml;ltnis.
DIE SICHERHEITSLEISTUNG DES MIETERS BEI EINZUG
Die neue Wohnung ist gefunden, der
Mietvertrag unterschrieben. Die monatliche Miete ohne Betriebskosten soll 400
Euro betragen. Laut Vertrag hat der Mieter
eine Mietsicherheit in bar von 1 200 Euro
Zum vereinbarten Mietbeginn bittet der
Mieter den Vermieter um die Hausschl&uuml;ssel und bietet ihm dabei eine Barzahlung
von 400 Euro als erste Rate f&uuml;r die Sicherheit an. Der Vermieter erwartet aber 1 200
Euro und verweigert ihm den Zutritt zur
Wohnung mit der Begr&uuml;ndung, er bekomme die Schl&uuml;ssel erst, wenn er die volle
Sicherheit gezahlt habe.
Beharren Vermieter und Mieter im Beispiel auf ihren Positionen, nimmt der Konflikt zwischen ihnen h&auml;ufig folgende Entwicklung:
Mieter verlangt vom Vermieter die Schl&uuml;ssel zur Wohnung gegen eine Zahlung von
400 Euro als erste Rate der Mietsicherheit.
&sect;: Er beruft sich auf &sect; 535 Absatz 1 BGB. Ist ein
Mietvertrag abgeschlossen, ist ein Vermieter verpflichtet, seinem Mieter die Wohnung zum vereinbarten Mietbeginn zum Gebrauch zu &uuml;berlassen.
Vermieter verweigert den Zutritt, weil und
solange er die Sicherheit nicht in voller
H&ouml;he bekomme.
&sect;: Er beruft sich auf den Mietvertrag. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass ein Mieter eine Mietsicherheit stellen muss, ist ein Vermieter berechtigt, die
Herausgabe der Schl&uuml;ssel und den Zutritt zur Woh-
nung zu verweigern, bis der Mieter die Mietsicherheit ordnungsgem&auml;&szlig; erbracht hat (&sect; 273 Absatz 1
Mieter verlangt weiterhin den Zutritt zur
Wohnung und argumentiert, eine Zahlung
von einem Drittel der Mietsicherheit sei
ausreichend. Er werde in den n&auml;chsten
zwei Monaten weitere Raten von je 400
&sect;: Nach &sect; 551 Absatz 2 BGB darf ein Mieter die
Summe in drei gleichen monatlichen Raten zahlen,
wenn eine Sicherheit vereinbart ist, f&uuml;r die er eine
Geldsumme aufbringen muss, wie bei der Barkaution oder dem Kautionskonto.
Die Raten sind erstmals bei Beginn des Mietverh&auml;ltnisses und dann mit den n&auml;chsten beiden Mietzahlungen f&auml;llig.
Vermieter bleibt bei seiner Weigerung und
verweist darauf, im Mietvertrag sei keine
Ratenzahlung vereinbart, sodass er die
volle Sicherheit leisten m&uuml;sse.
Mieter erwidert, laut Gesetz d&uuml;rfe er gegen Zahlung einer ersten Rate einziehen.
Dies d&uuml;rfe mietvertraglich gar nicht anders geregelt werden.
&sect;: Das Recht zur Ratenzahlung kann einem Mieter
nicht genommen werden. Eine andere Vereinbarung
im Mietvertrag ist unwirksam (&sect; 551 Absatz 4 BGB).
Mieter setzt Vermieter eine angemessene
Frist zur &Uuml;berlassung der Wohnung.
Vermieter beharrt auf seiner Position. Er
trage sonst ein unzumutbares finanzielles
Risiko. Vermieter setzt dem Mieter eine
angemessene Frist zur Zahlung der vollen
Mieter verklagt den Vermieter auf Gebrauchs&uuml;berlassung.
Mieter erkl&auml;rt die au&szlig;erordentliche fristlose K&uuml;ndigung des Mietvertrags aus
&sect;: Hat der Mieter Recht, kann er von dem Vermieter
die &Uuml;berlassung der Wohnung verlangen (&sect; 535
Absatz 1 BGB).
Stattdessen kommt auch in Betracht, dass er dem
Vermieter au&szlig;erordentlich fristlos aus wichtigem
Grund k&uuml;ndigt (&sect; 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 BGB).
Vermieter verklagt den Mieter auf Zahlung
der vollen Mietkaution und verweigert ihm
bis dahin den Zutritt zur Wohnung.
Vermieter erkl&auml;rt die au&szlig;erordentliche
fristlose K&uuml;ndigung des Mietvertrags aus
&sect;: Hat der Vermieter Recht, kann er von dem Mieter
die Zahlung der vollen Sicherheit verlangen und
dem Mieter bis dahin den Zutritt zur Wohnung verweigern (&sect; 273 Absatz 1 BGB).
Unter Umst&auml;nden kann er au&szlig;erordentlich fristlos
aus wichtigem Grund k&uuml;ndigen (&sect; 543 Absatz 1
BGB), wenn der Mieter die Sicherheit nicht zahlt.
DIE S I C H E R H E I T S L E I S T U N G D E S M I E T E R S B E I E I N Z U G
Nach dem Mietrecht des BGB kann ein
Vermieter nicht ohne Weiteres eine Sicherheitsleistung von dem Mieter verlangen. Vielmehr muss diese vereinbart werden. In der Praxis geschieht dies regelm&auml;&szlig;ig mit dem schriftlichen Mietvertrag.
Eine Ausnahme gilt, wenn ein Mietverh&auml;ltnis nach dem Tod des Mieters mit dem
Ehepartner oder Familienangeh&ouml;rigen fortgesetzt werden soll und dort bisher keine
Sicherheit gestellt war (&sect; 563 BGB; siehe
Seite 96). Treten der Ehepartner oder Familienangeh&ouml;rige in den Mietvertrag ein,
kann der Vermieter kraft Gesetzes von
ihnen eine Sicherheitsleistung verlangen
(&sect; 563 b Absatz 3 BGB).
Der Zeitpunkt der Sicherheitsleistung
kann vereinbart werden; eine gesetzliche
Vorgabe besteht nicht. Meist wird vereinbart, dass die Sicherheit bei der &Uuml;bergabe
der Wohnung an den Mieter zu stellen ist.
Denn sie soll, wenn nichts anderes verabredet wird, der Sicherung aller Anspr&uuml;che
des Vermieters aus dem Mietverh&auml;ltnis
und dessen Abwicklung dienen (BGH,
Entscheidung vom 18.1.2006, Az. VIII ZR
71/05, NJW 2006, Seite 1422). Mit der
&Uuml;bergabe an den Mieter gibt der Vermieter seine Wohnung aus der Hand, ob der
Mieter sorgsam mit ihr umgehen und seine Pflichten korrekt erf&uuml;llen wird, ist f&uuml;r
den Vermieter nicht ohne Weiteres absehbar. Vor allem, wenn der Vertrag sp&auml;ter endet, kann die Gefahr bestehen, dass
Kosten zum Beispiel wegen nicht ausgef&uuml;hrter Sch&ouml;nheitsreparaturen oder Sch&auml;-
den offen sind (siehe Seiten 139 ff.), die
er vom Mieter nach dessen Auszug nicht
mehr ohne Weiteres bezahlt bekommt.
Hier kommt die Sicherheit ins Spiel. Sie
soll dem Vermieter dazu dienen, solche
R&uuml;ckst&auml;nde ausgleichen zu k&ouml;nnen.
Der Mieter kann die Sicherheit in verschiedenen Formen erbringen. G&auml;ngig ist,
dass der Mieter dem Vermieter eine Geldsumme zahlt (Barkaution), die der Vermieter dann verzinslich und von seinem Verm&ouml;gen insolvenzsicher getrennt anlegen
muss (&sect; 551 Absatz 3 BGB). Der Mieter
kann die Zahlung davon abh&auml;ngig machen, dass der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto benennt, auf das er zahlen soll (BGH, Entscheidung vom 13.10.
2010, Az. VIII ZR 98/10, NJW 2011, Seite
59). Oder der Mieter richtet auf seinen Namen ein Sparbuch mit dem Sicherheitsbetrag ein, das dann an den Vermieter verpf&auml;ndet und ihm ausgeh&auml;ndigt wird (Kautionskonto). In diesen F&auml;llen, in denen der
Mieter f&uuml;r die Sicherheit Geld aufbringen
muss, darf er die Sicherheit in drei gleichen monatlichen Raten zahlen (&sect; 551
Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn
des Mietverh&auml;ltnisses f&auml;llig, das hei&szlig;t
dann, wenn die Wohnung laut Mietvertrag
an den Mieter &uuml;bergeben werden soll (LG
Mannheim, Entscheidung vom 12.7.1989,
Az. 4 S 38/89, ZMR 1990, Seite 18). Der
Austausch erfolgt „Zug um Zug“.
Das Ratenzahlungsrecht des Mieters
darf nicht ausgeschlossen werden. Eine
anders lautende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (&sect; 551 Ab-
satz 4 BGB). Die Sicherheitsvereinbarung
als solche bleibt dann aber trotzdem bestehen. Der Mieter bleibt zur Sicherheitsleistung verpflichtet, darf aber in Raten
zahlen (BGH am 25.6.2003, Az. VIII ZR
344/02, NJW 2003, Seite 2899; BGH am
3.12.2003, Az. VIII ZR 86/03, NJW 2004,
Seite 1240).
Neben der Barkaution oder dem Kautionskonto kommt vor allem in Betracht,
dass der Vermieter durch eine B&uuml;rgschaft
gesichert wird. Dann &uuml;bernimmt ein Dritter, zum Beispiel eine Bank oder Versicherung, die Pflicht, f&uuml;r sp&auml;tere Forderungen
des Vermieters gegen den Mieter einzustehen. Eine Sicherheit kann auch durch
eine Kombination der genannten Formen
Die H&ouml;he der Sicherheit ist zum Schutz
des Mieters gesetzlich begrenzt. Eine
Mietsicherheit darf maximal das Dreifache
der monatlichen Miete ohne Betriebskosten (Nettomiete) betragen (&sect; 551 Abs. 1
BGB), auch wenn verschiedene Formen
von Sicherheiten kombiniert werden. Verlangt der Vermieter eine h&ouml;here Sicherheit, ist diese Vereinbarung unwirksam,
soweit die Maximalh&ouml;he &uuml;berschritten
wird (&sect; 551 Abs. 4 BGB). Der Mieter bleibt
zu einer Sicherheitsleistung in H&ouml;he des
Dreifachen der monatlichen Nettomiete
verpflichtet (BGH, Entsch. vom 30.6.2004,
Az. VIII ZR 243/03, NJW 2004, S. 3045).
Wenn der Mieter die vereinbarte Sicherheit nicht p&uuml;nktlich stellt, bei einer Barkaution oder einem Kautionskonto: wenn
er die erste Rate nicht rechtzeitig zahlt,
kann der Vermieter die Sicherheit einklagen und sich bis dahin auf ein Zur&uuml;ckbehaltungsrecht an der Wohnung berufen
(&sect; 273 Absatz 1 BGB). Er darf dem Mieter
also den Zutritt zur Wohnung verweigern,
bis die Sicherheit ordnungsgem&auml;&szlig; gestellt
ist. Darf der Mieter in Raten zahlen, muss
die erste Rate gezahlt werden. Unter Umst&auml;nden kommt sonst eine au&szlig;erordentliche fristlose K&uuml;ndigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund in Betracht
(LG Berlin, Entscheidung vom 24.8.2000,
Az. 61 T 23/00, GE 2000, Seite 1475).
Au&szlig;erdem kann der Vermieter f&uuml;r ihm
entstandene Sch&auml;den, wie zum Beispiel
Mietausfall, Schadenersatz verlangen, es
sei denn, der Mieter hat es nicht zu vertreten, dass er die Kaution nicht gezahlt hat
(&sect; 280 BGB, &sect; 276 BGB).
Weigert sich aber der Vermieter zu Unrecht, die Wohnung zu &uuml;berlassen, kann
der Mieter seinen Anspruch auf Gebrauchs&uuml;berlassung einklagen, um die
Wohnung beziehen zu k&ouml;nnen (&sect; 535 Absatz 1 BGB). Alternativ kommt in Betracht,
dass der Mieter zur Beendigung des Mietvertrags die au&szlig;erordentliche fristlose
K&uuml;ndigung aus wichtigem Grund erkl&auml;rt
(&sect; 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 BGB; siehe
Seiten 109 f.), wenn und weil der Vermieter ihn nicht in die Wohnung l&auml;sst. Au&szlig;erdem kann der Mieter f&uuml;r Sch&auml;den wie Hotelkosten oder zus&auml;tzliche Umzugskosten
Schadenersatz verlangen, es sei denn, der
Vermieter hat es nicht zu vertreten, dass
er dem Mieter die Wohnung nicht &uuml;berlassen hat (&sect; 280 BGB, &sect; 276 BGB).
Im Beispielfall ist nach dem Mietvertrag
eine Mietsicherheit in bar vereinbart. Der
Mieter bietet dem Vermieter ein Drittel
davon bei Mietbeginn in bar an. Auch
stellt er in Aussicht, den weiteren Betrag
in zwei gleichen Raten mit den folgenden
beiden Mietzahlungen zu zahlen.
Dann darf der Vermieter dem Mieter
den Einzug in die Wohnung nicht verweigern. Zwar ist im Mietvertrag vereinbart,
dass der Mieter eine Mietsicherheit in bar
von 1 200 Euro leisten muss. Daraus kann
der Vermieter aber nicht ableiten, dass der
Mieter nur gegen die sofortige Zahlung
der gesamten Kautionssumme in die Wohnung darf.
Dem Mieter steht ein gesetzliches
Ratenzahlungsrecht zu, weil er als Sicherheit eine Geldsumme aufbringen muss.
Der Mieter darf eine Geldsumme in drei
gleichen Raten aufbringen. Die erste Rate
ist bei Mietbeginn zu zahlen, die weiteren
zwei mit den folgenden Mietzahlungen.
Da der Mieter dies angeboten hat, darf der
Vermieter ihm den Zutritt zur Wohnung
nicht verweigern. Der Vermieter kann also
weder die sofortige Zahlung der vollen
Sicherheit verlangen, noch hat er einen
Grund, den Vertrag au&szlig;erordentlich fristlos zu k&uuml;ndigen, weil die Sicherheit nicht
ordnungsgem&auml;&szlig; erbracht sei.
Umgekehrt kann der Mieter aber den
Zutritt zur Wohnung fordern, sodass seine
Klage begr&uuml;ndet w&auml;re. Stattdessen kann
er den Mietvertrag auch au&szlig;erordentlich
fristlos k&uuml;ndigen, weil der Vermieter ihn
nicht in die Wohnung l&auml;sst.
Die Sicherheit in voller H&ouml;he kann der Vermieter nur dann sofort erhalten, wenn der
Mieter ihm entgegenkommt und nicht auf
dem gesetzlich zugesicherten Ratenzahlungsrecht beharrt, zum Beispiel, weil er
es als vertrauensbildende Ma&szlig;nahme betrachtet, die volle Sicherheit auf einen
Schlag zu geben.
Wenn der Mieter die volle Sicherheit nicht
zahlen m&ouml;chte oder kann, der Vermieter
aber sofort volle Sicherheit will, besteht
die M&ouml;glichkeit, die Form der Sicherheit
einvernehmlich nachtr&auml;glich zu wechseln
und auf eine B&uuml;rgschaft durch solvente
Verwandte oder Bekannte des Mieters
oder durch eine Bank oder Versicherung
B&uuml;rgschaften von Banken oder Versicherungen sind in der Regel aber mit laufenden Kosten verbunden. Sie belaufen
sich dann meist auf einen bestimmten
Prozentsatz der B&uuml;rgschaftssumme pro
Jahr. Wie hoch der Prozentsatz ausf&auml;llt,
h&auml;ngt neben der B&uuml;rgschaftssumme vor
allem von der individuellen Bonit&auml;t desjenigen ab, f&uuml;r den die B&uuml;rgschaft gestellt
Im &Uuml;brigen k&ouml;nnten eine Bescheinigung
des Mieters zu seinem Arbeitsverh&auml;ltnis
(befristet/unbefristet, Vollzeit/Teilzeit) und
seinem Verdienst, eine g&uuml;nstige SchufaAuskunft oder die Best&auml;tigung eines fr&uuml;heren Vermieters &uuml;ber die ordnungsgem&auml;&szlig;e Abwicklung des Mietverh&auml;ltnisses
in Betracht gezogen werden, um dem Vermieter „Sicherheit“ zu geben. Anders als
mit einer Sicherheitsleistung erh&auml;lt der
Vermieter durch solche Nachweise zwar
kein finanzielles Polster f&uuml;r den Ernstfall,
sie k&ouml;nnen aber das Vertrauen geben,
dass der Vermieter sich bis zur vollst&auml;ndigen Zahlung der Sicherheitsleistung keine
Sorgen machen muss. Oft werden diese
Informationen aber schon herangezogen,
um zu entscheiden, ob &uuml;berhaupt an den
Mieter vermietet werden soll.
DIE VOM VORMIETER NOCH NICHT
Nach dem neuen Mietvertrag ist der 1. Juni
als Mietbeginn vereinbart. Der Mieter hat
seinen alten Mietvertrag zum 31. Mai gek&uuml;ndigt und muss seine alte Wohnung r&auml;umen. Die Koffer sind gepackt, der Umzugswagen ist bestellt.
Am 29. Mai ruft der neue Vermieter an
und teilt dem Mieter mit, dass die Wohnung leider nicht rechtzeitig frei werde.
Der Vormieter, der seinen Mietvertrag zum
31. Mai gek&uuml;ndigt hat, habe ihn gerade an-
gerufen und ihm mitgeteilt, dass er erkrankt sei und noch nicht umziehen k&ouml;nne. Er werde noch weiter vier Wochen in
der Wohnung bleiben m&uuml;ssen.
Der Neumieter ist schockiert und besteht nat&uuml;rlich darauf, zu dem im Mietvertrag vereinbarten Termin in die Wohnung
zu k&ouml;nnen. Der Vermieter erkl&auml;rt, das sei
leider auf keinen Fall m&ouml;glich.
Bleiben Vermieter und Mieter im Beispiel bei ihren Positionen, kann sich folgender Streit entwickeln:
DIE VOM V O R M I E T E R N O C H N I C H T G E R &Auml; U M T E W O H N U N G
Mieter verlangt die &Uuml;berlassung der Wohnung gem&auml;&szlig; Vertrag.
&sect;: Er beruft sich auf &sect; 535 Absatz 1 BGB, wonach
ein Vermieter verpflichtet ist, einem Mieter zu Mietbeginn die Wohnung zum Gebrauch zu &uuml;berlassen.
Vermieter verweigert die &Uuml;berlassung, weil
der Vormieter die Wohnung noch nicht
ger&auml;umt habe. Er werde sie dem Mieter
selbstverst&auml;ndlich &uuml;berlassen, wenn der
Vormieter ausgezogen sei. Bis dahin aber
k&ouml;nne er sie dem Mieter nicht geben.
&sect;: Er beruft sich auf &sect; 275 Absatz 1 BGB. Danach
ist ein Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter die
Wohnung zu &uuml;berlassen, soweit ihm dies nicht
Mieter besteht auf der Wohnungs&uuml;berlassung zum vereinbarten Termin. Seine alte
Wohnung sei gek&uuml;ndigt und er k&ouml;nne
schlie&szlig;lich nicht auf der Stra&szlig;e bleiben.
Sonst entstehe da so einiges an Kosten.
Vermieter erwidert, er bedauere die Situation, habe sich aber nichts zuschulden
kommen lassen. Der Vertrag mit dem Vormieter sei rechtzeitig beendet und er habe
bis zu dessen Anruf keinen Hinweis gehabt, dass der Vormieter nicht rechtzeitig
&sect;: Er beruft sich darauf, der Mieter k&ouml;nne keine
Anspr&uuml;che gegen ihn erheben, weil er die Verz&ouml;gerung nicht zu vertreten habe (&sect; 276 BGB).
Mieter kontert: Der Vermieter habe den
Termin f&uuml;r den Mietbeginn schriftlich zugesagt. Dann m&uuml;sse er diesen auch einhalten. Wenn nicht, m&uuml;sse er nat&uuml;rlich die
Konsequenzen tragen, die sich daraus
zwangsl&auml;ufig ergeben.
die &Uuml;berlassung der Wohnung verlangen.
In Betracht kommt stattdessen, dass er den Mietvertrag au&szlig;erordentlich fristlos aus wichtigem
Vermieter verklagt den Mieter auf (zuk&uuml;nftige) Vertragserf&uuml;llung, falls der Mieter die
Wohnung nicht mehr beziehen und keine
Mietzahlungen leisten will.
&sect;: Hat der Vermieter Recht, kann er die Fortsetzung
des Vertrags verlangen, falls der Mieter die Wohnung nicht mehr beziehen will.
Nach &sect; 535 Absatz 1 BGB ist der Vermieter mit Abschluss des Mietvertrags verpflichtet, dem Mieter die Wohnung bei
Mietbeginn zum vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch zu &uuml;berlassen. Der Mietbeginn ist
meist im Vertrag ausdr&uuml;cklich festgelegt.
Fehlt eine ausdr&uuml;ckliche Angabe, kommt
es darauf an, ob sich nach den Begleitumst&auml;nden des Vertragsabschlusses ein bestimmter Zeitpunkt der &Uuml;berlassung ermitteln l&auml;sst, anderenfalls ist dem Mieter
die Wohnung sofort nach Abschluss des
Mietvertrags zu &uuml;bergeben (&sect; 271 Absatz
&Uuml;bergibt der Vermieter die Wohnung
nicht rechtzeitig an den Mieter, kann dies
verschiedene Gr&uuml;nde haben. So kann der
Grund im Zustand der Wohnung liegen,
zum Beispiel, wenn sich Reparatur- oder
Modernisierungsarbeiten nach dem Auszug des Vormieters verz&ouml;gern und die
Wohnung deshalb nicht rechtzeitig wieder
benutzbar ist. Daneben kommt vor allem
in Betracht, dass die Wohnung noch vom
Vormieter besetzt ist, zum Beispiel, weil
der Vormieter nach Ablauf des Mietvertrags nicht rechtzeitig auszieht.
In einem solchen Fall kann der Mieter
vom Vermieter auch &uuml;ber den vereinbarten Mietbeginn hinaus die &Uuml;berlassung
der Wohnung verlangen, solange der Hinderungsgrund &uuml;berhaupt beseitigt werden
kann (BGH, Entscheidung vom 12.3.2000,
Az. XII ZR 18/00, NJW 2003, Seite 2158;
KG Berlin, Entscheidung vom 25.9.2008,
Az. 8 U 44/08, NZM 2008, Seite 889).
Bis zur Beseitigung ist es dem Vermieter
aber unm&ouml;glich, dem Mieter die Wohnung zu &uuml;berlassen. Solange ist der Vermieter auch nicht zur &Uuml;bergabe der Wohnung verpflichtet (&sect; 275 BGB).
Alternativ kann der Mieter wegen der
nicht rechtzeitigen &Uuml;berlassung der Wohnung den Mietvertrag au&szlig;erordentlich
fristlos k&uuml;ndigen (&sect; 543 Absatz 2 Satz 1
Nr. 1 BGB; siehe Seiten 109 f.). Das K&uuml;ndigungsrecht setzt nicht voraus, dass der
Vermieter die Verz&ouml;gerung zu vertreten
hat. Der Mieter kann also auch k&uuml;ndigen,
wenn den Vermieter keine Schuld an der
Verz&ouml;gerung trifft. Die K&uuml;ndigung ist aber
nicht m&ouml;glich, wenn der Mieter selbst die
Verz&ouml;gerung zu vertreten hat (BGH, Entscheidung vom 26.11.1997, Az. XII ZR
28/96, NJW 1998, Seite 594; BGH, Entscheidung vom 10.11.2004, Az. XII ZR
71/01, NJW-RR 2005, Seite 235).
Entstehen dem Mieter aus der nicht
rechtzeitigen &Uuml;berlassung Sch&auml;den, wie
zum Beispiel zus&auml;tzliche Hotelkosten oder
Umzugskosten, kann er vom Vermieter
auch Schadenersatz verlangen (&sect; 280
BGB). Anders als das K&uuml;ndigungsrecht
setzt dieser Anspruch zwar voraus, dass
der Vermieter die Versp&auml;tung zu vertreten
hat (&sect; 276 BGB). Jedenfalls dann, wenn
der Mietbeginn ausdr&uuml;cklich im Vertrag
vereinbart ist, kann der Vermieter sich dadurch aber nicht entlasten. Denn zumeist
sehen die Gerichte in einer solchen Vereinbarung eine Beschaffungsgarantie des
Vermieters. Mit ihr &uuml;bernehme der Vermieter das Risiko, dem Mieter die Woh-
nung auf jeden Fall rechtzeitig zur Verf&uuml;gung zu stellen, sodass er f&uuml;r jede Verz&ouml;gerung einzustehen habe (BGH, Entscheidung vom 10.11.1982, Az. VIII ZR 252/81,
NJW 1983, Seite 446; OLG D&uuml;sseldorf,
Entscheidung vom 18.9.1997, Az. 10 U
93/96, NZM 1999, Seite 24; anderer Ansicht OLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 23.4.1999, Az. 24 U 138/97,
WuM 2000, Seite 116: Ein Vermieter k&ouml;nne sich ohne weitere Anhaltspunkte grunds&auml;tzlich darauf verlassen, dass der rechtzeitig gek&uuml;ndigte Vormieter die Wohnung
p&uuml;nktlich r&auml;ume). Etwaige Sch&auml;den des
Mieters muss der Vermieter deshalb auch
ersetzen, wenn ihn an der Verz&ouml;gerung
Im Beispielsfall besteht ein behebbares
Hindernis f&uuml;r die &Uuml;berlassung der Wohnung an den Mieter. Infolge dessen kann
der Mieter zwar grunds&auml;tzlich die &Uuml;berlassung der Wohnung verlangen und gegebenenfalls einklagen. Er kann seinen
Anspruch aber nicht durchsetzen, solange
der Vormieter in der Wohnung ist. Denn
bis dahin ist es dem Vermieter unm&ouml;glich,
dem Mieter die Wohnung zu &uuml;berlassen.
Einen Anspruch auf sofortige &Uuml;berlassung
der Wohnung hat der Mieter im Ergebnis
Der Mieter kann wegen der Verz&ouml;gerung den Mietvertrag au&szlig;erordentlich
fristlos k&uuml;ndigen. Hiergegen kann der
Vermieter sich nicht zur Wehr setzen, indem er darauf verweist, ihn treffe an der
Situation keine Schuld. Denn das K&uuml;ndigungsrecht des Mieters h&auml;ngt nicht davon
ab, ob der Vermieter die nicht rechtzeitige
&Uuml;berlassung zu vertreten hat. Die K&uuml;ndigung beendet das Mietverh&auml;ltnis mit sofortiger Wirkung, sodass eine Klage des
Vermieters auf Vertragserf&uuml;llung ohne Erfolg bleibt.
Sollte der Mieter von dem Vermieter
Schadenersatz wegen Kosten verlangen,
die ihm aus der Verz&ouml;gerung entstanden
sind, wie Hotelkosten oder Kosten f&uuml;r die
Einlagerung von Mobiliar, muss der Vermieter diese bezahlen. Auch hier kann er
sich nach &uuml;berwiegender Rechtsansicht
nicht darauf berufen, ihn treffe keine
Schuld. Denn der Vermieter hat mit dem
vertraglich vereinbarten Mietbeginn das
Risiko &uuml;bernommen, dass er dem Mieter
die Wohnung auch p&uuml;nktlich zur Verf&uuml;gung stellen kann. Deshalb tr&auml;gt er f&uuml;r jede Verz&ouml;gerung die Verantwortung und
hat sie zu vertreten.
Ausgangspunkt ist die &Uuml;berlegung, dass
die zu &uuml;berbr&uuml;ckende Zeit von vier Wochen bis zum Freiwerden der Wohnung
relativ kurz ist. Ob der Mieter, wenn er
k&uuml;ndigte, bis dahin eine geeignete neue
Wohnung gefunden h&auml;tte, ist fraglich. Er
wird deshalb in den meisten F&auml;llen eher
am Mietvertrag festhalten wollen und eine
vern&uuml;nftige Zwischenl&ouml;sung bis zum Einzug suchen. Hier treffen sich die Interessen. Auch der Vermieter will den Vertrag
erhalten. Und auch f&uuml;r ihn ist die Zwi-
schenl&ouml;sung des Mieters von Interesse.
Denn er muss damit rechnen, deren Kosten tragen zu m&uuml;ssen, soweit sie Mehrkosten der Verz&ouml;gerung sind, weil der
Mieter diese Kosten als Schadenersatz
verlangen kann. Und ob er sie beim Vormieter, der alles ausgel&ouml;st hat, ohne Weiteres zur&uuml;ck bekommt, kann unsicher
Als alternative L&ouml;sung kommt deshalb
in Betracht, dass sich Vermieter und Mieter gemeinsam um die Zeit bis zum Einzug bem&uuml;hen. Denkbar ist, dass der Vermieter dem Mieter hilft, indem er ihm eine
&Uuml;bergangsunterkunft oder einen Raum
zur vor&uuml;bergehenden Lagerung des Umzugsguts stellt. Es kann auch in Betracht
kommen, dass er ihn dabei unterst&uuml;tzt,
die weiteren Umzugskosten gering zu halten, indem er dem Mieter zum Beispiel ein
preisg&uuml;nstigeres Umzugsunternehmen
besorgt als der Mieter es kennt. Dies sind
zwei von vielen M&ouml;glichkeiten, den &Uuml;bergang in die neue Wohnung in beiderseitigem Interesse zu gestalten – mit m&ouml;glichst geringen Unannehmlichkeiten f&uuml;r
den Mieter und m&ouml;glichst niedrigen Kosten f&uuml;r den Vermieter.
Vier Wochen nach der Besichtigung der
Wohnung und der Unterzeichnung des
Mietvertrags treffen sich der Vermieter
und der Mieter zur Wohnungs&uuml;bergabe.
Sie gehen durch die ger&auml;umte Wohnung
und halten den Zustand in einem schriftlichen Einzugsprotokoll fest. Der Parkettfu&szlig;boden im Wohnzimmer hat mehrere
bleistiftdicke Einkerbungen, die zu dem
Zeitpunkt, als der Mietvertrag unterzeichnet wurde, noch nicht bestanden. Der
Vermieter vermerkt im Protokoll, dass und
wo sich die Sch&auml;den im Parkett befinden.
Der Mieter unterschreibt das Protokoll und
l&auml;sst sich von dem Vermieter die Schl&uuml;ssel geben.
Zwei Tage sp&auml;ter ruft der Mieter den
Vermieter an und fragt, wann er denn die
Sch&auml;den in Ordnung bringen lasse. Der
Vermieter erkl&auml;rt, dazu sei er nicht verpflichtet, der Mieter habe das Parkett doch
Bleiben Vermieter und Mieter im Beispiel bei ihren Ansichten, entsteht oft folgender Konflikt:
Mieter fordert von dem Vermieter die Beseitigung der Sch&auml;den, weil das Parkett
nicht in Ordnung sei.
&sect;: Er beruft sich auf &sect; 535 Absatz 1 BGB. Ein Vermieter ist verpflichtet, einem Mieter die Wohnung
in einem vertragsgem&auml;&szlig;en Zustand zu &uuml;bergeben.
Deshalb kann ein Mieter verlangen, dass vorhandene M&auml;ngel beseitigt werden.
seien die Sch&auml;den denn dort dokumentiert worden?
Vermieter weigert sich. Der Mieter habe
die Sch&auml;den im Parkett bei der &Uuml;bergabe
gesehen und den Zustand so akzeptiert.
Schlie&szlig;lich habe er ohne Beanstandungen
das Protokoll unterschrieben und die
Wohnung &uuml;bernommen.
&sect;: Er meint, ein Mieter habe keine Rechte wegen
eines Mangels, wenn er bei der Annahme der Wohnung einen mangelhaften Zustand unbeanstandet
lasse. Nach &sect; 536 b Satz 3 BGB kann ein Mieter, der
eine Wohnung in Kenntnis eines Mangels annimmt,
wegen des Mangels nur mindern oder Aufwendungs- oder Schadenersatz geltend machen, wenn
er sich diese Rechte bei der Annahme vorbeh&auml;lt.
Vermieter entgegnet, mit dem Protokoll sei
nur der Zustand der Wohnung bei Einzug
festgestellt, damit es bei Mietende keinen
Streit gebe, wie die Wohnung zur&uuml;ckzugeben sei. Dass noch etwas in Ordnung zu
bringen sei, ergebe sich daraus aber nicht.
Mieter erkl&auml;rt, nat&uuml;rlich habe er den Zustand beanstandet. Dies ergebe sich doch
gerade aus dem Protokoll. Warum sonst
Mieter beharrt auf der Beseitigung der
Sch&auml;den und verlangt nochmals die Mangelbeseitigung.
Wenn dies nicht geschehe, werde er sie
auf Kosten des Vermieters von jemand
anderem reparieren lassen.
&sect;: Wenn sein Vermieter mit der Mangelbeseitigung
in Verzug ist, kann der Mieter die Sch&auml;den selbst
beseitigen oder beseitigen lassen und von seinem
Vermieter Ersatz der daf&uuml;r erforderlichen Aufwendungen verlangen (&sect; 536 a Absatz 2 Nr. 1 BGB).
Mieter verklagt den Vermieter auf Mangelbeseitigung.
Mieter beseitigt die Sch&auml;den selbst oder
l&auml;sst sie selbst beseitigen und verklagt
den Vermieter auf Ersatz der Kosten.
&sect;: Hat der Mieter Recht, kann er vom Vermieter die
Mangelbeseitigung verlangen (&sect; 535 Absatz 1 BGB).
Au&szlig;erdem kann er, wenn der Vermieter mit der
Mangelbeseitigung in Verzug ist, die Sch&auml;den
selbst beseitigen oder beseitigen lassen und von
dem Vermieter Ersatz seiner erforderlichen Aufwendungen verlangen (&sect; 536 a Absatz 2 Nr.1 BGB).
Vermieter verteidigt sich gegen seine Inanspruchnahme.
&sect;: Hat der Vermieter Recht, stehen dem Mieter
keine Anspr&uuml;che gegen den Vermieter zu. Eine
Klage gegen den Vermieter ist unbegr&uuml;ndet.
Nach &sect; 535 Absatz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung
bei Mietbeginn in einem Zustand zu &uuml;berlassen, der zum vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch
geeignet ist. Welcher Zustand dies ist, h&auml;ngt
vom Mietvertrag ab. Oft hei&szlig;t es darin, die
Wohnung werde im gegenw&auml;rtigen Zustand vermietet. Dann ist der Zustand bei
Abschluss des Mietvertrags ma&szlig;geblich.
Liegt der Mietbeginn erst einige Zeit
sp&auml;ter, k&ouml;nnen in der Zwischenzeit M&auml;ngel auftreten. Dann kann der Mieter die
Mangelbeseitigung verlangen, auch hat
er unter den jeweiligen Voraussetzungen
das Recht zur Mietminderung sowie Anspr&uuml;che auf Aufwendungsersatz und
Schadenersatz (siehe Seiten 29 ff.).
Die M&ouml;glichkeit zur Mietminderung
sowie zum Aufwendungsersatz und Schadenersatz muss sich der Mieter in einer
solchen Situation aber sichern. Denn
nimmt ein Mieter die Wohnung in Kenntnis eines Mangels an, muss er sich die
Rechte bei der Annahme vorbehalten,
sonst gehen sie ihm verloren (&sect; 536 b
Satz 3 BGB). Wer bereits bei Vertragsabschluss einen Mangel erkennt, muss
schon dann reagieren, sonst droht ebenfalls der Verlust dieser Rechte (&sect; 536 b
Satz 1 BGB). Dabei hat der Mieter nicht
schon dann Kenntnis von dem Mangel,
wenn er das &auml;u&szlig;ere Erscheinungsbild
eines Mangels kennt. Er muss auch die
Auswirkungen des Mangels auf die Gebrauchstauglichkeit erkennen k&ouml;nnen
(BGH, Entscheidung vom 20.12.1978,
Az. VIII ZR 114/97, NJW 1979, Seite 713;
OLG D&uuml;sseldorf, Entscheidung vom
7.3.2006, Az. I – 24 U 112/05, ZMR 2006,
Seite 518). Als Vorbehalt der Rechte gen&uuml;gt jede Erkl&auml;rung, mit der der Mieter
dem Vermieter einen konkreten Mangel
nennt und zu erkennen gibt, dass er f&uuml;r
ihn nicht auf seine Rechte verzichten will
(OLG Hamburg, Entscheidung vom
12.4.2005, Az. 4 U 162/04, ZMR 2005,
Seite 856). Dazu kann es unter Umst&auml;nden reichen, wenn &uuml;ber den Mangel gesprochen wird und der Vermieter die Beseitigung zusagt. Sicherer ist es aber,
wenn der Mieter ausdr&uuml;cklich die Mangelbeseitigung fordert und sich die Geltendmachung weiterer Rechte vorbeh&auml;lt.
Es gen&uuml;gt aber nicht, dass ein erkennbarer Schaden bei Einzug ohne weitere
Erkl&auml;rung in einem Einzugsprotokoll notiert wird. Denn mit einem Einzugsprotokoll wird nur der aktuelle Zustand der Wohnung dokumentiert. Es soll klargestellt
werden, in welchem Zustand sie sp&auml;ter
vom Mieter zur&uuml;ckgegeben werden muss.
Das Protokoll besagt deshalb nichts &uuml;ber
die Aus&uuml;bung oder Nichtaus&uuml;bung von
Rechten (OLG Hamburg, Entscheidung
vom 12.4.2005, Az. 4 U 162/04, ZMR
2005, Seite 856).
Unterl&auml;sst der Mieter den Vorbehalt,
verliert er zwar die M&ouml;glichkeit zur Minderung und Anspr&uuml;che auf Aufwendungsersatz und Schadenersatz. Er kann aber weiterhin vom Vermieter die Mangelbeseitigung verlangen (BGH, Entscheidung vom
18.4.2007, Az. XII ZR 139/05, NJW-RR
2007, Seite 1021). Diesen Anspruch verliert er nur, wenn aufgrund besonderer
Umst&auml;nde anzunehmen ist, dass er auch
auf die Mangelbeseitigung verzichtet (OLG
D&uuml;sseldorf, Entscheidung vom 25.2.1999,
Az. 10 U 109/95, NZM 2000, Seite 464).
Dass der Mangel in einem Einzugsprotokoll notiert ist, gen&uuml;gt auch hier nicht, weil
die Protokollierung allein nur den Zustand
dokumentiert, aber nicht als Verzicht auf
Rechte, hier: die Mangelbeseitigung, interpretiert werden kann.
&Uuml;brigens: Bis zur Mangelbeseitigung
kann der Mieter auch ein Zur&uuml;ckbehaltungsrecht (&sect; 320 Absatz 1 BGB) an der
Miete geltend machen, das regelm&auml;&szlig;ig in
H&ouml;he des Drei- bis F&uuml;nffachen einer Minderung einger&auml;umt wird. Es besteht auch,
wenn der Mieter mangels Vorbehalt nicht
mehr mindern kann. Denn seine Funktion
liegt nicht darin, eine eingeschr&auml;nkte Nutzbarkeit der Wohnung auszugleichen, sondern besteht gerade darin, den Vermieter
zur Mangelbeseitigung anzuhalten (BGH,
Entscheidung vom 18.4.2007, Az. XII ZR
139/05, NJW-RR 2007, Seite 1021; siehe
Im Beispielsfall hatte der Parkettfu&szlig;boden
im Wohnzimmer bei Abschluss des Mietvertrags keine Sch&auml;den, sodass der Mieter unbesch&auml;digtes Parkett beanspruchen
kann und die zu Mietbeginn vorliegenden
Sch&auml;den einen Mangel darstellen, der f&uuml;r
den Mieter auch erkennbar war. Der Mieter hat die Wohnung entgegengenommen, ohne ausdr&uuml;cklich die Beseitigung
der Sch&auml;den zu verlangen oder sich ausdr&uuml;cklich die Geltendmachung von Rechten vorzubehalten. Andere Erkl&auml;rungen zu
den Sch&auml;den wurden nicht abgegeben.
Die Sch&auml;den wurden aber im Einzugsprotokoll dokumentiert.
Ob und welche Rechte der Mieter hat,
h&auml;ngt deshalb von der Bedeutung des
Einzugsprotokolls ab. Hier liegen beide
Seiten falsch. Das Protokoll bezeichnet
den aktuellen Zustand der Wohnung, besagt aber nichts &uuml;ber die Aus&uuml;bung oder
Nichtaus&uuml;bung von Rechten des Mieters.
Deshalb ersetzt das Protokoll – anders als
der Mieter meint – keinen Vorbehalt der
Rechte, sodass der Mieter die Sch&auml;den
nicht auf Kosten des Vermieters beseitigen oder selbst beseitigen lassen kann.
Aufwendungsersatz steht ihm nicht mehr
zu. Deshalb bedeutet das Protokoll – anders als der Vermieter meint – aber auch
nicht, dass der Mieter auf alle Rechte verzichtet und die Sch&auml;den nun als vertragsgem&auml;&szlig; akzeptiert hat. Der Mieter kann also weiterhin eine Mangelbeseitigung verlangen.
Eine Klage des Mieters auf Mangelbeseitigung ist demnach begr&uuml;ndet.
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