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Timestamp: 2020-05-27 11:29:19
Document Index: 186029053

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 307', '§ 2', '§ 306', '§ 542', '§ 573', '§ 573', 'BGH', 'BGH']

Mietrecht Kündigungsverzicht Stundent - frag-einen-anwalt.de
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06.06.2019 14:49 |
Ich habe zum 1.10.2018 eine Wohnung in Duisburg gemietet, damit verbunden war ein Kündigungsverzicht für 1 Jahr.
Ich habe zu der Zeit meine Bachelorarbeit geschrieben und wollte an einer Uni in der Nähe mit meinem Master beginnen.
Dies war jedoch nicht möglich und ich habe einen Masterplatz in Aachen erhalten und studiere dort seit dem 1.4.19.
Nun möchte ich die Wohnung in Duisburg so schnell es geht kündigen. Gibt es eine Möglichkeit den Kündigungsverzicht zu umgehen?
A) Grundsätzlich kann ein Kündigungsausschluss individuell-vertraglich zeitlich unbeschränkt vereinbart werden. In einem formularmäßigen Mietvertrag ( AGBV, bzw. ein Mietvertrag der vom Vermieter in einer Vielzahl von Fällen zum verwenden bestimmt ist) ist ein Kündigungsausschluss bis zu 4 Jahre möglich (BGH, Urteil v. 15.7.2009, VIII ZR 307/08 ). Demnach ist ein Kündigungsausschluss potentiell wirksam, wenn dieser nur für 1 Jahr vereinbart wird, wobei es hier auf die Art des Mietvertrages gerade nicht ankommt.
B) Aber es gibt auch Ausnahmen von diesem Grundsatz. Grundsätzlich darf die Mobilität und Felexibilität nicht eingeschränkt werden, ohne das Interesse des Vertragspartners zu beachten. Bei der Vermietung an einen Studenten ist dieses Interesse besonders hoch und darf nicht übergangen werden. Die Notwendigkeit, oder der Wunsch, womöglich schon nach wenigen Monaten das Studienziel und den Ort zu wechseln, dürfen nicht durch eine lange Bindung an den Mietvertrag vereitelt werden ( BGH, Urteil v. 15.7.2009, VIII ZR 307/08 ).
Der BGH hat das im oben genannten Urteil für einen Kündigungsverzicht von 2 Jahren ausgeurteilt ( So auch Amtsgericht Saarbrücken, AZ 3 C 313/15 ), das LG Kiel (Beschluss vom 22.12.2010. Az: 1 S 210/10 ) bei einem Zeitraum von 3 Jahren.
Mir ist kein ( veröffentlichtes) Urteil bekannt , dass sich mit einem Kündigungsverzicht von 1 Jahr beschäftigt .
Dennoch führt der BGH folgendes im oben genannten Urteil aus:
"Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.....
bb) Auch der hier vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts benachteiligt die Beklagten unangemessen. Insoweit hat das Berufungsgericht in nicht
zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung dem Beklagten zu 2 ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität
zugebilligt, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können,
während es ins Gewicht fallende Interessen der Klägerin, die Beklagten für längere Zeit als die gesetzliche Kündigungsfrist zu binden, nicht erkennen konnte.
Besondere Bedeutung kommt vor allem dem Umstand zu, dass das angemietete Zimmer mit dem vom Beklagten zu 2 verfolgten Zweck verknüpft war, in E.
studieren zu können. Diese Zweckbeziehung und ein daraus resultierendes sachliches Veränderungsbedürfnis des Beklagten zu 1 durfte die Klägerin nicht einfach ignorieren, um einseitig und ausnahmslos ihr vom Berufungsgericht festgestelltes Interesse durchzusetzen, die Fluktuation in ihren Mietobjekten gering zu halten und durch Vermeidung eines innerhalb des Semesters
liegenden Mietendes eine nahtlose Anschlussvermietung sicherzustellen. Es
begegnet deshalb keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht
darauf abgestellt hat, dass gerade Studenten ausbildungsbedingt ein derartigen
Kündigungsbeschränkungen entgegen stehendes gesteigertes Interesse an
einer Wahrung ihrer Flexibilität haben, weil sie oftmals nach wenigen Monaten
feststellen, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie ist, oder weil
in späteren Ausbildungsphasen ein Auslandsaufenthalt sinnvoll ist oder sogar
erforderlich wird, und mangels entsprechend gewichtiger Interessen der Klägerin an einer bestimmten Kontinuität der Mietbeziehung den vereinbarten Kündigungsausschluss als unangemessen verworfen hat.
Die Erwägungen des Berufungsgerichts stehen zudem im Einklang mit
den Maßstäben, die der Senat bei Schul- und Ausbildungsverträgen an die Beurteilung von formularmäßigen Beschränkungen eines ordentlichen Kündigungsrechts angelegt hat. Auch hierbei hat der Senat den hohen Stellenwert
hervorgehoben, der dem Einzelnen an der Wahl des für ihn richtigen Berufs und
der dafür geeigneten Ausbildungsstätte sowie daran zuzubilligen ist, etwaige
Fehlentscheidungen ohne gravierende, insbesondere ohne wirtschaftlich vielfach nicht mehr tragbare Belastungen korrigieren zu können. Formularmäßig
fest vorgegebene Vertragslaufzeiten benachteiligen die andere Seite deshalb
angesichts der besonderen Schutzwürdigkeit dieser Interessen und dem solchen Verträgen vertragstypisch anhaftenden Risiko einer geänderten beruflichen Orientierung unangemessen, wenn der Verwender seine eigenen Interessen an einer langfristigen Vertragsdauer einseitig durchsetzt und dem für ihn erkennbaren Interesse des Ausbildungswilligen, ohne gravierende Nachteile
sein Berufsziel oder seine Ausbildungsstätte aufgeben zu können, nicht durch
angemessene Vertragsgestaltung Rechnung trägt
Da die Klägerin bei der von ihr vorgegebenen Vertragsgestaltung
dem Umstand keine Rechnung getragen hat, dass der Beklagte zu 1, ohne in
E. seinen Lebensmittelpunkt begründen zu wollen, das Zimmer lediglich
vorübergehend nach Maßgabe seiner in Ablauf und Erfolg in aller Regel nicht
genau überschaubaren Ausbildungsbedürfnisse benötigte, sondern einseitig ihr
Interesse an einer gewissen Kontinuität des Mietverhältnisses und einer Weitervermietbarkeit des Zimmers zu einem ihr günstigen Nachfragezeitpunkt
durchgesetzt hat, ist der vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts gemäß
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Zu Recht weist das Berufungsgericht darauf hin, dass auch die Möglichkeit der Beklagten, bei einem berechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen,kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen vermag. Diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung schon deshalb nicht,
weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es den Beklagten gelingen würde,
einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im
Mietvertrag der Parteien würde jedoch das grundsätzlich dem Vermieter obliegende Risiko, einen Nachmieter zu finden, unzulässig auf den Mieter verlagert
(Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 13).
An die Stelle des unwirksamen Kündigungsausschlusses in § 2 des
Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB das Recht zur ordentlichen Kündigung (§ 542 Abs. 1 , § 573c Abs. 1 BGB ) getreten. Dieses haben die
Beklagten wirksam zum 31. Oktober 2007 ausgeübt (dazu vorstehend unter
II 1). Dagegen kommt eine Aufrechterhaltung des Kündigungsausschlusses mit
einer über den 31. Oktober 2007 hinausreichenden verkürzten Dauer wegen
des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots
einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht ..."
Sie sehen also, dass das Urteil davon ausgeht, dass auch die Flexibilität binnen Monaten ( nicht einem Jahr) bei Studenten gegeben sein muss. Auch wenn also noch kein Urteil dazu ergangen ist, wie kurz die Fristen des Kündigungsausschlusses höchtens sein dürfen, so gehe ich davon aus, dass
jegliche Abweichung von den gesetzlichen Kündigungsfristen ( § 573 c BGB ) , hier die Mobilität und Flexibilät unangemessen einschränkt und daher jeglicher Kündigungsverzicht über 3 Monate unwirksam ist.
Auch wenn es umstritten ist, ob das BGH- Urteil außerhalb von "offiziellen" Studentenwohnheimen anwendbar ist, so teile ich die Auffassung der überweiegende mehrheit, dass es auf die Ausbildungsbedürfnisse im Einzelfall ankommt und gerade nicht auf die Lage und den Ort der gemieteten Wohnung, da dies zu ungerechtfertigten Ungleichbehandlungen bei der Ausbildung von Studenten führen würde. Wenn es schon nicht darauf Ankommt wer das Zimmer gemietet hat, sondern nur auf die Zweckbindung ( vgl Urteil des BGH) so kann erst recht die Art der Wohnung keine Rolle spielen.
Haben Sie also eine Wohnung angemietet , um zu studieren, so halte ich den Kündigungsverzicht für unwirksam und nicht haltbar, so das sich ihnen rate nun mit der gesetzliche Frist zu kündigen, also spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Das heißt sie können jetzt nur noch im Juli kündigen mit Frist bis zum 30.09.2019. Erst ab 01.10. 2019 wäre somit das Mietverhältnis beendet, erst ab hier wäre eine Miete nicht mehr zu zahlen. Sieht der Vermieter dies anders müsste gerichtlich ( für 1 Monat Miete ) geklärt werden, ob ihr Kündigungsverzicht wirksam war, wovon ich keineswegs ausgehe, da offenkundig ist, dass ihre Mobilität und Flexibilität eingeschränkt ist und sie dadurch neben dem Ausbildungswechsel als Nachteil auch noch länger als gesetzlich vorgesehen doppelte Miete zahlen müssen.
C) Neben der Geltendmachung der Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses käme auch ein schriftlicher Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter in Betracht, hierzu sind sie jedoch auf sein Wohlwollen angewiesen. Dies mag dadurch etwas hervortreten, dass sie ihm die Unwirksamkeit des Mietvertragsausschlusses vor Augen halten und so argumentativ aufzeigen können, dass sie meines Erachtens ohnehin kündigen dürfen und werden.