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Timestamp: 2016-10-27 22:43:25
Document Index: 238229850

Matched Legal Cases: ['Art. 72', 'Art. 75', 'Art. 90', 'Art. 51', 'Art. 74', 'Art. 95', 'Art. 42', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 97', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'BGE', 'Art. 10', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 8', 'Art. 8', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 14', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 14', 'in fine', 'Art. 269', 'Art. 14', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 269', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 269', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_495/2010 (20.01.2011)
4A_495/2010
4A_505/2010
Kl�gerin, Beschwerdef�hrerin, Beschwerdegegnerin
beide vertreten durch Advokat Erik Wassmer,
Beklagte, Beschwerdef�hrer, Beschwerdegegner.
Mietzinserh�hung; Mehrleistung,
Beschwerden gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivil- und Strafrecht, vom 25. Mai 2010.
Die Y.________ AG; Kl�gerin, Beschwerdef�hrerin und Beschwerdegegnerin) nahm im Jahr 2007 an ihrer Liegenschaft Z.________strasse in Q.________ Sanierungsarbeiten vor. Mit Schreiben vom 18. April 2008 zeigte die Kl�gerin A. und B. X.________ (Beklagte, Beschwerdef�hrer und Beschwerdegegner) eine Nettomietzinserh�hung von Fr. 334.-- f�r die von ihnen in dieser Liegenschaft gemietete 4.5-Zimmerwohnung (recte 4-Zimmerwohnung) an, n�mlich von bisher netto Fr. 1'377.-- auf netto Fr. 1'711.--, g�ltig ab 1. August 2008. Als Begr�ndung wurden die Hypothekarzinssenkung mit einem Abzug von Fr. 147.50, ein Teuerungsausgleich von Fr. 45.15, die allgemeine Kostensteigerung von Fr. 54.50 sowie die umfassende Sanierung gem�ss beiliegendem Schreiben von Fr. 382.-- aufgef�hrt. Darin wurden die Baukosten mit Fr. 553'338.85 beziffert und zu einem �berw�lzungssatz von 60 % veranschlagt.
Die Beklagten beanstandeten diese Erh�hung bei der Schlichtungsstelle f�r Mietangelegenheiten. Es kam zu keiner Einigung.
Mit Klage vom 18. September 2008 beantragte die Kl�gerin beim Bezirksgericht Liestal, es sei festzustellen, dass der monatliche Nettomietzins f�r die von den Beklagten bei der Kl�gerin gemietete 4.5- Zimmerwohnung (recte 4-Zimmerwohnung), 1. OG, Liegenschaft Z.________strasse, Q.________, ab 1. August 2008 neu Fr. 1'711.-- (Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.25 %; Landesindex der Konsumentenpreise 114.8 Punkte per 31. M�rz 2008; Allgemeine Kostensteigerung ausgeglichen bis 31. M�rz 2008) betr�gt und als Nebenkosten separat vereinbart sind: Heizung/Warmwasser, Radio/TV, Wasser, Abwasser, Hauswartung, allgemein Strom, Haus- und Gartendienst, Kehricht.
Mit Urteil vom 25. August 2009 hiess der Bezirksgerichtspr�sident zu Liestal die Klage teilweise gut und stellte fest, dass der monatliche Nettomietzins f�r die gemietete Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu Fr. 1'636.-- (Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.25 %; Landesindex der Konsumentenpreise 114.8 Punkte per 31. M�rz 2008; Allgemeine Kostensteigerung ausgeglichen bis 31. M�rz 2008) betr�gt und als Nebenkosten separat vereinbart sind: Heizung/Warmwasser, Radio/TV, Wasser, Abwasser, Hauswartung, allgemein Strom, Haus- und Gartendienst, Kehricht. Der Bezirksgerichtspr�sident anerkannte effektive Baukosten von Fr. 534'333.35 und davon einen wertvermehrenden Anteil von 50 %.
Gegen dieses Urteil appellierten die Beklagten an das Kantonsgericht Basel-Landschaft und beantragten, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Das Kantonsgericht, Abteilung Zivil- und Strafrecht, hiess die Appellation am 25. Mai 2010 teilweise gut und stellte fest, dass der monatliche Nettomietzins f�r die gemietete Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu Fr. 1'600.15 (Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.25 %; Landesindex der Konsumentenpreise 114.8 Punkte per 31. M�rz 2008; Allgemeine Kostensteigerung ausgeglichen bis 31. M�rz 2008) betr�gt und als Nebenkosten separat vereinbart sind: Heizung/Warmwasser, Radio/TV, Wasser, Abwasser, Hauswartung, allgemein Strom, Haus- und Gartendienst, Kehricht. Das Kantonsgericht anerkannte effektive Baukosten von Fr. 523'625.50 und davon einen wertvermehrenden Anteil von 45 %.
C.a Die Kl�gerin beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Kantonsgerichts vom 25. Mai 2010 sei insoweit aufzuheben, als es die Appellation der Beklagten teilweise gutheisse, und die Appellation der Beklagten sei vollumf�nglich abzuweisen. Demgem�ss sei die vom Bezirksgerichtspr�sidenten am 25. August 2009 getroffene Feststellung �ber den ab 1. Oktober 2008 geltenden Mietzins und die vereinbarten Nebenkosten zu best�tigen (Verfahren 4A_495/2010).
Die Beklagten und die Vorinstanz beantragen die Abweisung der Beschwerde.
C.b Die Beklagten erheben ihrerseits Beschwerde in Zivilsachen und beantragen, das Urteil des Kantonsgerichts aufzuheben und festzustellen, dass der monatliche Nettomietzins f�r die gemietete Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu Fr. 1'329.15 (Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.25 %; Landesindex der Konsumentenpreise 114.8 Punkte per 31. M�rz 2008; Allgemeine Kostensteigerung ausgeglichen bis 31. M�rz 2008) betr�gt und als Nebenkosten separat vereinbart sind: Heizung/Warmwasser, Radio/TV, Wasser, Abwasser, Hauswartung, allgemein Strom, Haus- und Gartendienst, Kehricht (Verfahren 4A_505/2010).
Die Kl�gerin beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
Mit Verf�gung vom 11. Oktober 2010 wurde der Beschwerde der Beklagten (Verfahren 4A_505/2010) die aufschiebende Wirkung erteilt.
Die Beschwerden in den Verfahren 4A_495/2010 und 4A_505/2010 richten sich gegen das gleiche Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 25. Mai 2010 und betreffen das selbe Mietverh�ltnis. Es rechtfertigt sich demnach, die beiden Verfahren zu vereinigen und die beiden Beschwerden in einem einzigen Entscheid zu beurteilen.
Der angefochtene Entscheid ist in einer Zivilsache ergangen, so dass grunds�tzlich die Beschwerde in Zivilsachen gegeben ist (Art. 72 BGG). Das Kantonsgericht hat als obere kantonale Instanz (Art. 75 BGG) verfahrensabschliessend (Art. 90 BGG) entschieden. Vor der Vorinstanz streitig war eine Mietzinserh�hung von Fr. 259.-- monatlich, also Fr. 3'108.-- j�hrlich, bei unbeschr�nkter Mietdauer. Der Kapitalwert dieser Leistung f�r die Streitwertberechnung entspricht dem zwanzigfachen Betrag der einj�hrigen Nutzung (Art. 51 Abs. 4 BGG), mithin Fr. 62'160.--. Er �bertrifft damit den f�r die Zul�ssigkeit der Beschwerde in Zivilsachen erforderlichen Betrag (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG).
3.1 Mit Beschwerde in Zivilsachen k�nnen Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG ger�gt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begr�nden, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht kann das Bundesgericht nur insofern pr�fen, als eine solche R�ge in der Beschwerde pr�zise vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 136 I 65 E. 1.3.1; 134 II 244 E. 2.2; 133 III 439 E. 3.2). Macht der Beschwerdef�hrer eine Verletzung des Willk�rverbots von Art. 9 BV geltend, gen�gt es nicht, wenn er einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willk�rlich; er hat vielmehr im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser offensichtlich unhaltbar ist (BGE 134 II 349 E. 3 S. 352). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 134 V 138 E. 2.1; 133 II 396 E. 3.1. S. 399).
3.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5).
Zu beachten ist, dass dem Sachgericht im Bereich der Beweisw�rdigung ein erheblicher Ermessensspielraum zusteht. Das Bundesgericht greift auf Beschwerde hin nur ein, wenn das Sachgericht sein Ermessen missbraucht, insbesondere offensichtlich unhaltbare Schl�sse zieht, erhebliche Beweise �bersieht oder solche willk�rlich ausser Acht l�sst (vgl. BGE 132 III 209 E. 2.1; 129 I 8 E. 2.1; 120 Ia 31 E. 4b S. 40). Inwiefern das kantonale Gericht sein Ermessen im dargelegten Sinn missbraucht haben soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3). Namentlich gen�gt es nicht, einzelne Beweise anzuf�hren, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem die freie Pr�fung aller Tat- und Rechtsfragen zuk�me (vgl. BGE 116 Ia 85 E. 2b).
Im kantonalen Verfahren war einzig umstritten, um welchen Betrag der Mietzins als Folge der im Jahr 2007 durchgef�hrten Renovationsarbeiten erh�ht werden kann.
4.1 Gem�ss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbr�uchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begr�ndet sind. Als Mehrleistungen gelten nach Art. 14 der Verordnung vom 9. Mai 1990 �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen (VMWG; SR 221.213.11) u.a. wertvermehrende Verbesserungen (Abs. 1 Satz 1). Bei umfassenden �berholungen gelten in der Regel 50-70 % der Kosten als wertvermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG). Mietzinserh�hungen wegen wertvermehrender Verbesserungen sind nicht missbr�uchlich, wenn sie den angemessenen Satz f�r Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht �berschreiten (Art. 14 Abs. 4 VMWG).
Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung f�r umfassende �berholungen bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und f�r ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung �lterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Anderseits soll die insbesondere bei gr�sseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 f.; 110 II 404 E. 3a S. 408 [mit Bezug auf den seinerzeitigen Art. 10 VMM]). Dass bei einer umfassenden �berholung 50-70 % der Kosten als wertvermehrende Investitionen zu betrachten sind, stellt eine widerlegbare Vermutung dar. Wenn die einzelnen Arbeiten konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden k�nnen, gelangt der Pauschalansatz von 50-70 % nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserh�hung ist in diesem Fall (nur) nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zul�ssig (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 f.; best�tigt in Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 2.3 mit weiteren Hinweisen).
4.2 Die Vorinstanz ging von einer umfassenden �berholung aus. Sie anerkannte effektive Baukosten von Fr. 523'625.50 und davon einen wertvermehrenden Anteil von 45 %. Gegen die entsprechende Mietzinserh�hung erheben beide Parteien unterschiedliche Einwendungen:
Beschwerde der Beklagten
Die Beklagten r�gen eine Verletzung von Art. 8 ZGB, eine willk�rliche Beweisw�rdigung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts.
5.1 Sie erblicken eine Verweigerung des rechtlichen Geh�rs und des "Beweisrechts von Art. 8 ZGB" darin, dass die Vorinstanz auf die Durchf�hrung eines eigenen Augenscheins in den Liegenschaften Z.________strasse verzichtet habe, obwohl die Beklagten die Durchf�hrung eines Augenscheins rechtzeitig beantragt h�tten. In der Folge habe die Vorinstanz das Ergebnis des erstinstanzlichen Augenscheins nach eigenem Gutd�nken erweitert, ohne eigene Abkl�rungen an Ort und Stelle vorgenommen zu haben.
Art. 8 ZGB gibt der beweispflichtigen Partei einen bundesrechtlichen Anspruch darauf, f�r rechtserhebliche Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden (BGE 132 III 222 E. 2.3 S. 226; 130 III 591 E. 5.4 S. 601), wenn ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des kantonalen Rechts entspricht (BGE 129 III 18 E. 2.6 S. 24 f.). Art. 8 ZGB schliesst eine vorweggenommene Beweisw�rdigung nicht aus, verbietet dem Gericht also nicht, einem beantragten Beweismittel die Erheblichkeit oder Tauglichkeit abzusprechen oder auf die Abnahme von Beweisen zu verzichten, wenn das Gericht aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine �berzeugung gebildet hat und willk�rfrei davon ausgehen darf, diese w�rde durch weitere Beweiserhebungen nicht ge�ndert (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 602; 129 III 18 E. 2.6 S. 24 f.).
Die erste Instanz f�hrte einen Augenschein durch und erstellte ein ausf�hrliches Augenscheinprotokoll. Die Vorinstanz nahm an, durch einen erneuten Augenschein k�nnten keine zus�tzlichen Erkenntnisse gewonnen werden, weshalb sie den entsprechenden Antrag ablehnte. Mit diesem Vorgehen verletzte sie weder den Beweisf�hrungsanspruch nach Art. 8 ZGB noch das rechtliche Geh�r, zumal die Beklagten nicht darlegen, welche weiteren Elemente, die nicht schon beim Augenschein der ersten Instanz ermittelt wurden, sie durch die Vornahme eines erneuten Augenscheins h�tten beweisen wollen.
5.2 Die Beklagten machen geltend, die Vorinstanz habe ohne beweisrechtliche Grundlagen als wertvermehrende Investitionen aufgef�hrt: zwei zus�tzliche M�belelemente in der K�che, Leitungen mit besserer Schallisolation, Lamellenstoren mit besserer Verdunkelung, neuer Hitzeschutz bei den Dachfl�chenfenstern. Die Annahme, es seien zwei zus�tzliche M�belelemente in der K�che der Beklagten eingebaut worden, sei klar falsch und aus dem Sachverhalt zu streichen. Eine verbesserte Schallisolation bei den Wasserleitungen habe am Augenschein nicht festgestellt werden k�nnen. Die Feststellung, dass die neu verlegten Leitungen einen verbesserten Schallschutz aufwiesen, sei aktenwidrig. Sodann h�tten die am Augenschein anwesenden Personen keine verbesserte Verdunkelung der Lamellenstoren feststellen k�nnen. Gleiches gelte f�r die behauptete Verbesserung der Fenster. Am Augenschein habe festgestellt werden k�nnen, dass die alten Fenster dreifach verglast gewesen seien, w�hrend die neuen zweifach verglast seien. Es sei willk�rlich, bei dieser Aktenlage eine Verbesserung anzunehmen. Auch der Hitzeschutz bei den Dachfenstern sei nicht nachgewiesen. Ohnehin stellten die entsprechenden Posten f�r die Beklagten, deren Wohnung im 1. Obergeschoss liege, keine Mehrleistung dar.
Mit diesen Behauptungen zeigen die Beklagten nicht rechtsgen�glich auf, inwiefern die ger�gten Feststellungen der Vorinstanz offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (vgl. Erw�gung 3.2). Die Vorinstanz musste bei der W�rdigung der Beweise nicht allein auf das Protokoll des Augenscheins abstellen, wie die Beklagten dies postulieren, sondern durfte auch die Aussagen des Zeugen C.________ ber�cksichtigen. Aus dessen Aussagen geht hervor, dass in den K�chen zus�tzliche Elemente eingebaut wurden, dass die Lamellenstoren insbesondere eine bessere Verdunkelung erm�glichen, dass die Wasserleitungen eine verbesserte Schallisolation aufweisen und der k-Wert der neuen Fenster besser ist als derjenige der alten. Gem�ss den Aussagen des Zeugen C.________ bedeutet der Umstand, dass die alten Fenster dreifach verglast waren, angesichts der Entwicklung in den vergangenen 23 Jahren nicht, dass der k-Wert besser gewesen sei als bei einer Zweifachverglasung der neuen Fenster. Wenn die Vorinstanz aufgrund dieser Zeugenaussagen von einem besseren k-Wert der neuen Fenster ausging und demnach die Kosten f�r die neuen Fenster als wertvermehrende Investitionen einstufte, verfiel sie nicht in Willk�r. Dasselbe gilt hinsichtlich der mit dem Ersatz der Dachfl�chenfenster verbundenen Arbeiten f�r den neuen Hitzeschutz. Bei der Frage, inwiefern die entsprechenden Investitionen bei der Berechnung der zul�ssigen Mietzinserh�hung f�r die Wohnung der Beklagten im 1. Obergeschoss, die durch den neuen Hitzeschutz keine Qualit�tssteigerung erf�hrt, zu ber�cksichtigen sind, handelt es sich �berdies nicht um eine Frage der Sachverhaltsfeststellung, sondern um eine solche der Umlegung der Renovationskosten der Liegenschaft auf die einzelnen Wohnungen, welche die Beklagten indessen nicht mit hinreichend substanziierten R�gen anfechten (vgl. dazu BGE 116 II 184 E. 3a S. 186 f.; Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 7). Sodann entbehren auch die vorinstanzlichen Annahmen, dass die neuen Lamellenstoren besser verdunkeln als die alten und dass die Wasserleitungen eine verbesserte Schallisolation aufweisen, im Hinblick auf die diesbez�glichen Aussagen des Zeugen C.________ nicht der beweisrechtlichen Grundlage. Das Gleiche gilt f�r die Feststellung der Vorinstanz hinsichtlich der zwei zus�tzlichen Elemente in der K�che. Ohnehin erscheint der Umstand, ob die teilweise Neuanordnung auch in der K�che der Beklagten zu zwei zus�tzlichen M�belelementen gef�hrt hat, nicht ausschlaggebend. Die Vorinstanz beurteilte allgemein, nicht allein bezogen auf die K�che der Beklagten, ob die Arbeiten an den K�chen als wertvermehrend zu beurteilen sind. In diesem Zusammenhang stellte sie fest, dass die K�chen vollst�ndig erneuert worden seien mit neuen K�chenkombinationen, Kochherden, K�hlschr�nken, Mischbatterien und Back�fen. Zudem seien neue Bodenbel�ge verlegt worden. Neu verf�gten sie �ber eine Granitsteinabdeckung, die zwei - bestrittenen - zus�tzlichen M�belelemente sowie �ber einen V-Zug-K�hlschrank mit einem separaten Abteil mit drei Schubladen statt eines eint�rigen Eisfachs. Die neuen K�hlschr�nke seien gerichtsnotorisch deutlich energieeffizienter als die alten. Inwiefern die Vorinstanz mit diesen Feststellungen bez�glich der Frage, ob die K�chenumbauten insgesamt einen Mehrwert schafften, eine willk�rliche Beweisw�rdigung vorgenommen oder eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung getroffen haben soll, ist weder rechtsgen�glich dargetan noch ersichtlich.
Weiter r�gen die Beklagten eine Verletzung von Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 14 Abs. 1 VMWG. Sie bestreiten das Vorliegen einer umfassenden �berholung im Sinne von Art. 14 VMWG. Die Beweiserleichterung nach Art. 14 Abs. 1 VMWG d�rfe nur gew�hrt werden, wenn �ltere Bauten renoviert w�rden. Nur dann sei ein Mehrwert bzw. eine Komfortsteigerung f�r die Mieter zu vermuten. Bei einer erst 23-j�hrigen Liegenschaft sei von vornherein nicht damit zu rechnen, dass die Sanierung zu einer Wertvermehrung f�hre.
6.1 Umfassende �berholungsarbeiten dienen einerseits dem Unterhalt des Geb�udes, anderseits der Wertvermehrung, enthalten somit einerseits werterhaltende und anderseits wertvermehrende Investitionen (BGE 118 II 415 E. 3a). Sie unterscheiden sich von den gew�hnlichen Reparaturen oder dem laufenden Unterhalt vor allem mengenm�ssig und liegen vor, wenn ein Haus oder eine Wohnung in gr�sserem Umfang instand gestellt wird. Eine umfassende �berholung liegt in der Regel vor, wenn mehrere Teile der Geb�udeh�lle oder des Geb�udeinnern erneuert werden oder wenn ein Haus oder Geb�ude total renoviert wird. Die Arbeiten gehen in der Regel �ber den normalen Unterhalt hinaus (Urteil 4C.104/1996 vom 6. September 1996 E. 3a). Unter dem Begriff der umfassenden �berholung sind demnach Arbeiten zu verstehen, die den laufenden Unterhalt deutlich �bersteigen, wesentliche und in der Regel mehrere Bauteile einer Liegenschaft betreffen und dazu f�hren, deren Lebensdauer zu verl�ngern und zu modernisieren. Auch der Kostenumfang der get�tigten Investitionen kann eine umfassende �berholung indizieren, wenn die Kosten im Verh�ltnis zum Mietertrag ein betr�chtliches Ausmass erreichen (HIGI, Z�rcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 350 f. zu Art. 269a OR; WEBER, Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 4. Aufl. 2007, N. 12 zu Art. 269a OR; LACHAT et al., Das Mietrecht f�r die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 380; HANS B�TTIG, Die �berw�lzung der Kosten von umfassenden �berholungen auf den Mietzins, MRA 2009 1 ff., S. 8; SARAH BRUTSCHIN, Die �berw�lzung von Mehrleistungen auf den Mietzins, mp 2005 129 ff., S. 138).
6.2 Die Vorinstanz erwog, an der Liegenschaft Z.________strasse in Q.________ seien im Jahr 2007 zahlreiche Arbeiten ausgef�hrt worden. So seien die K�chen, die Badezimmer, die separaten WC, die gesamten Sanit�rinstallationen (inkl. Leitungsnetz), die L�ftungsinstallationen, die Wand- und die Bodenbel�ge, die Elektroinstallationen sowie die Fenster und Storen erneuert worden. Die Auflistung der aufgef�hrten Arbeiten zeige, dass diese sehr umfangreich gewesen seien und wesentliche Geb�udeteile betroffen h�tten, weshalb bereits der Umfang der Investitionen f�r das Vorliegen einer umfassenden �berholung sprechen w�rden. Mit der Renovation und insbesondere dem Ersatz der K�chen, der Badezimmer und der separaten WC sei die Lebensdauer der erneuerten Teile verl�ngert worden. Die Investitionen seien sodann in verschiedenen Bereichen wertvermehrend und gingen �ber den �blichen, regelm�ssig vorzunehmenden Unterhalt hinaus. Zu erw�hnen seien zudem die hohen Kosten der Investitionen. Die Kl�gerin habe im Jahre 2007 f�r Bauarbeiten an der streitbetroffenen Liegenschaft rund Fr. 550'000.-- aufgewendet. Davon seien Fr. 520'000.-- f�r die Berechnung der Mietzinserh�hung zu ber�cksichtigen. Bei diesen Betr�gen handle es sich um mehr als den f�nffachen Betrag der j�hrlichen Nettomietzinseinnahmen von knapp Fr. 100'000.--, die vor der umfassenden �berholung erzielt worden seien. Dieses Verh�ltnis erscheine als hoch und stelle ein weiteres Indiz dar, dass eine umfassende �berholung get�tigt worden sei.
6.3 Diese Erw�gung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Die Beklagten halten ihr nichts entgegen, was eine andere Beurteilung erheischen w�rde. Namentlich trifft es nicht zu, dass nur �ltere Liegenschaften einer umfassenden �berholung zug�nglich w�ren. Die Behauptung der Beklagten, die streitbetroffene Liegenschaft habe schon vor den Renovationsarbeiten im Jahre 2007 dem heutigen Standard entsprochen und w�re nicht renovationsbed�rftig gewesen, wenn die Wasserleitungen richtig entkalkt worden w�ren, findet in den Feststellungen des angefochtenen Urteils keine St�tze. Der Zeitraum, der seit der Erstellung der Liegenschaft bzw. der letzten umfassenden �berholung verstrichen ist, kann bei der Festlegung des im konkreten Fall innerhalb des Rahmens von 50-70 % liegenden Mehrwertanteils ber�cksichtigt werden (wobei umstritten ist, inwiefern; vgl. HIGI, a.a.O., N. 388 zu Art. 269a OR; SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 71 zu Art. 269a OR, nach denen bei einem eher kurzen Zeitraum der Mehrwertanteil am oberen Ende der Bandbreite von 50-70 % anzusiedeln ist; anders: B�TTIG, a.a.O., S. 25 f.; vgl. auch LACHAT et al., a.a.O., S. 380). Der Umstand, dass die streitbetroffene Liegenschaft im Zeitpunkt der Renovationsarbeiten erst 23 Jahre alt war, schliesst hingegen die Annahme einer umfassenden �berholung nicht aus. In der Regel kann nach dem Ersatz von mehr als zwanzigj�hrigen Einrichtungen, die wesentliche Bestandteile der Liegenschaft bilden, nicht mehr vom gleichen Standard gesprochen werden, sondern es ist davon auszugehen, dass die entsprechenden Investitionen - entsprechend der Regelung von Art. 14 Abs. 1 VMWG - einen Mehrwert im Sinne von Art. 269a lit. b OR schaffen. So ist regelm�ssig anzunehmen, dass nach zwanzig Jahren ein technologischer Fortschritt zu verzeichnen ist, der zu h�herwertigen, leistungsf�higeren, energiesparenderen Einrichtungen f�hrt. Dies harmoniert mit der Rechtsprechung �ber die Ber�cksichtigung von Liegenschaften als Vergleichsobjekte bei der Ermittlung der quartier�blichen Mietzinse im Sinne von Art. 269a lit. a OR, nach der Liegenschaften mit einem Bauabstand von mehr als zwanzig Jahren nicht mehr als in die gleiche Bauperiode fallend zu betrachten und damit nicht zu ber�cksichtigen sind (BGE 136 III 74 E. 3.2.1).
6.4 Die Vorinstanz ging demnach zu Recht von einer umfassenden �berholung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG aus.
Bei umfassenden �berholungen gelten in der Regel 50-70 % der Kosten als wertvermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG). Der Pauschalansatz von 50-70 % darf nur dann nicht angewendet werden, wenn der Mieter (bzw. der Vermieter) im Einzelnen nachweisen kann, dass der Anteil wertvermehrender Investitionen tiefer (bzw. h�her) ist (Erw�gung 4.1 vorne).
Dass die Beklagten den entsprechenden Nachweis angetreten und zu erbringen vermocht h�tten, geht aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor. Vielmehr stellte die Vorinstanz fest, dass nicht bloss einzelne wertvermehrende Arbeiten vorgenommen worden seien, die genau ausgeschieden werden k�nnten. Es n�tzt den Beklagten nichts, wenn sie in der Beschwerde an das Bundesgericht den wertvermehrenden Charakter der Arbeiten (ausser der Granitsteinabdeckung und der gr�sseren K�hlschr�nke) bestreiten und dabei den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt teilweise mit nicht rechtsgen�glich substanziierten Sachverhaltsr�gen als unrichtig kritisieren bzw. erweitern. Damit k�nnen sie nicht geh�rt werden (vgl. Erw�gung 3.2). Nach dem in vorstehender Erw�gung 6.3 in fine Ausgef�hrten ist unabh�ngig davon nicht ersichtlich, dass die Vorinstanz in Willk�r verfallen w�re, indem sie davon ausging, der Ersatz von wesentlichen Geb�udeteilen, namentlich des ganzen Wasserleitungssystems, der K�cheneinrichtungen und der Fenster nach 23 Jahren sei als werterh�hend einzustufen. Es bleibt daher bei der Feststellung der Vorinstanz, dass nicht bloss einzelne wertvermehrende Arbeiten vorgenommen worden sind, die genau ausgeschieden werden k�nnten. Da die einzelnen Arbeiten nicht konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden konnten, gelangt der Pauschalansatz von 50-70 % zur Anwendung (vgl. Erw�gung 4.1). Entsprechend �berpr�fte die Vorinstanz, ob der von der ersten Instanz angenommene Mehrwertanteil von 50 % gerechtfertigt sei oder nicht. In diesem Vorgehen ist keine Verletzung von Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 14 Abs. 1 VMWG zu erblicken. Die entsprechende R�ge der Beklagten erweist sich als unbegr�ndet, soweit darauf einzutreten ist. Ob das Ergebnis der vorgenommenen �berpr�fung der Vorinstanz bundesrechtskonform ist, wird im Rahmen der Beurteilung der Beschwerde der Kl�gerin gepr�ft (dazu Erw�gung 9).
Die Beklagten wiederholen ihre Argumentation, das angefochtene Urteil sei im Ergebnis auch willk�rlich, weil der blosse Ersatz von bestehenden Einrichtungen den Mietern nochmals belastet werde. Sie h�tten zusammen mit den Vormietern in den Jahren 1984 bis 2006 gem�ss allgemein anerkannten Grunds�tzen der Mietzinsgestaltung 12 % der Miete f�r den Unterhalt der bestehenden Einrichtungen und auch Amortisationen bezahlt. Unterhaltsarbeiten der Vermieterin seien f�r diese Jahre aber nicht behauptet und nicht bewiesen. Wenn nun die Renovationskosten auch nur teilweise auf die Mieter �berw�lzt w�rden, bezahlten sie wiederum 10 % der Miete f�r den Unterhalt und 4 % Amortisation pro Jahr. Diesen Argumenten sei die Vorinstanz mit der Ber�cksichtigung von nicht existenten Unterhaltsarbeiten ausgewichen. Sie verletze damit das rechtliche Geh�r sowie Art. 269a lit. b OR.
Eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs liegt nicht vor. Die Vorinstanz hat das erw�hnte Argument der Beklagten behandelt. Sie verwarf es mit der Begr�ndung, das Vorbringen der Beklagten, dass die ersetzten Einrichtungen zwar amortisiert, jedoch noch brauchbar gewesen seien, spreche dagegen, dass die Kl�gerin ihren Unterhaltspflichten nicht nachgekommen sei und den im Mietzins eingeschlossenen Unterhaltsbetrag nicht f�r den Unterhalt verwendet habe. Dass diese �berlegung willk�rlich w�re oder von Grunds�tzen, welche die Rechtsprechung zu Art. 269a lit. b OR aufgestellt h�tte, abweichen soll, wird in der Beschwerde nicht rechtsgen�glich dargelegt.
Insgesamt erweist sich die Beschwerde der Beklagten als unbegr�ndet, soweit darauf einzutreten ist.
Beschwerde der Kl�gerin
Die Kl�gerin r�gt, dass die Vorinstanz, obwohl ihr bez�glich der Unterschreitung des Pauschalansatzes von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG kein Ermessen zustehe, trotzdem den untersten Ansatz von 50 % unterschritten und auf 45 % reduziert habe. Damit habe sie Art. 14 VMWG und Art. 269a lit. b OR verletzt. Zudem verstosse sie gegen Art. 8 ZGB, indem sie die den Beklagten obliegende Beweislast in Bezug auf die konkrete Aufteilung von Werterhaltung und Wertvermehrung verkenne und die Beklagten nicht mit der Konsequenz der gegebenen Beweislosigkeit belaste.
9.1 Die Bestimmung des massgebenden pauschalen Anteils der wertvermehrenden Kosten bei einer umfassenden Sanierung beruht auf Ermessen (Urteile 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 4; 4A_416/2007 vom 9. Januar 2008 E. 3.3.3). Das Bundesgericht greift in derartige Ermessensentscheide nur mit Zur�ckhaltung ein und hebt sie nur auf, wenn sie Elemente unber�cksichtigt lassen, die nicht unbeachtet h�tten bleiben d�rfen, auf Umst�nde abstellen, die nicht erheblich sind oder wenn sie sich als offensichtlich unbillig bzw. in stossender Weise als ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f.; 130 III 182 E. 5.5.2 S. 191, je mit Hinweisen).
Vorliegend ist nicht streitig, ob die Vorinstanz ihr Ermessen innerhalb des von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG vorgegebenen Rahmens von 50-70 % sachgerecht ausge�bt hat, sondern ob sie diesen Rahmen unterschreiten und den Mehrwertanteil auf 45 % festlegen durfte.
9.2 Diese Frage ist mit der Kl�gerin zu verneinen. Die Unterschreitung des genannten Rahmens ist zwar nicht ausgeschlossen, setzt aber voraus, dass der Mieter konkret nachweist, dass der wertvermehrende Anteil weniger als 50 % der Investitionskosten ausmacht (LACHAT et al., a.a.O., S. 381; B�TTIG, a.a.O., S. 36; Erw�gung 4.1 vorne). Die entsprechende Beweisf�hrung bedingt aber wiederum, dass die einzelnen Arbeiten konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden k�nnen, in welchem Fall der Pauschalansatz von 50-70 % jedoch ohnehin nicht zur Anwendung gelangt und sich demnach die Frage einer Unterschreitung des Ansatzes gar nicht stellt. Im vorliegenden Fall entf�llt die konkrete Berechnung, weil eine l�ckenlose Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten nicht m�glich ist (Erw�gung 7 vorne). Damit muss der wertvermehrende Investitionsanteil innerhalb der Bandbreite von 50-70 % festgelegt werden und hatte die Vorinstanz keine Handhabe, um den von der ersten Instanz am unteren Ende des Rahmens angenommenen Mehrwertanteil von 50 % zu unterschreiten und auf 45 % festzulegen. Der entsprechende Entscheid verletzt Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG.
Weiter beanstandet die Kl�gerin, dass die Vorinstanz die Bautreuhandkosten von Fr. 10'707.45 von den anrechenbaren Investitionskosten gestrichen hat.
10.1 Die Vorinstanz begr�ndete die Streichung zum einen damit, dass die Position "Bautreuhand" Eigenleistungen der Kl�gerin betreffe, die nicht nachgewiesen seien. Zum anderen hielt sie daf�r, der betreffende Aufwand k�nnte selbst dann nicht ber�cksichtigt werden, wenn er nachgewiesen w�re. Der geltend gemachte Aufwand solle bei der Kontrolle des Architekten angefallen sein, obwohl dieser bereits die Handwerker und deren Abrechnungen kontrolliert habe. Das vorliegende Revisionsprojekt sei einfach gewesen, weshalb eine Bautreuhand nicht notwendig gewesen sei und die fraglichen Kosten deshalb nicht auf die Mieter �berw�lzt werden k�nnten.
10.2.1 Die vorinstanzliche Annahme, der Aufwand f�r die Bautreuhand sei nicht nachgewiesen, r�gt die Kl�gerin zu Recht. Zur entsprechenden Position Nr. 558 der Bauabrechnung wurde erstinstanzlich der Zeuge Architekt C.________ befragt, der die entsprechende Projektbegleitung durch die Kl�gerin best�tigte und auch aussagte, dass die Bautreuhand bzw. das Controlling ausserhalb des Architektenvertrages h�ufig gemacht werde, manchmal auch durch eine komplett neutrale Stelle. Bei dieser Beweislage erscheint es jeglicher Grundlage entbehrend und daher willk�rlich, wenn die Vorinstanz einfach annahm, der entsprechende Aufwand sei nicht nachgewiesen.
10.2.2 Anders verh�lt es sich mit der vorinstanzlichen Feststellung, der entsprechende Aufwand w�re vorliegend nicht n�tig gewesen, weshalb die entsprechenden Kosten nicht auf die Mieter �berw�lzt werden k�nnten.
Die Kl�gerin bringt dazu vor, nach dem System der Kostenmiete (Art. 269 OR) seien alle beim Vermieter entstehenden Kosten f�r die Berechnung des Mietzinses relevant; die Frage, ob angefallene Kosten n�tig seien oder nicht, stelle sich nicht, unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs, andernfalls der Vermieter gehalten w�re, jegliche bauliche Massnahmen zu unterlassen, die �ber das hinausgingen, was absolut n�tig sei. Damit argumentiert sie an der Sache vorbei. Denn es geht bei der hier in Frage stehenden Notwendigkeit der Kosten f�r die Bautreuhand nicht um die Frage, ob bauliche Massnahmen (deren Kosten im Umfang, in dem die Massnahmen zu einer Wertvermehrung f�hren, �berw�lzt werden d�rfen) notwendig sind oder nicht. Die Vorinstanz pr�fte vielmehr, ob die geltend gemachten Kosten zur Erzielung der - grunds�tzlich zu einer Mietzinserh�hung berechtigenden - wertvermehrenden Verbesserungen des Geb�udes notwendig waren. Damit verletzte sie kein Bundesrecht. Vielmehr erscheint es als selbstverst�ndlich, dass nur die f�r die get�tigte �berholung des Geb�udes notwendigen und in diesem Sinn gesch�ftsm�ssig begr�ndeten Kosten bei der Ermittlung der anrechenbaren Investitionen zu ber�cksichtigen sind (B�TTIG, a.a.O., S. 39).
Ob die von der Kl�gerin f�r die Bautreuhand geltend gemachten Kosten f�r die vorliegend get�tigte �berholung des Geb�udes notwendig sind, beschl�gt eine Tatfrage. Die Kl�gerin l�sst eine hinreichend begr�ndete R�ge vermissen, in der sie dartun w�rde, dass die Vorinstanz geradezu in Willk�r verfallen w�re, indem sie die Notwendigkeit vorliegend verneinte (Erw�gung 3.2). Eine Bundesrechtsverletzung im Zusammenhang mit der Streichung der Bautreuhandkosten von den geltend gemachten Investitionen ist damit nicht dargetan.
Die Beschwerde der Beklagten ist demnach abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, wohingegen die Beschwerde der Kl�gerin teilweise gutzuheissen ist, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils. Dem materiellen Antrag der Kl�gerin ist gr�sstenteils stattzugeben. Dies f�hrt weitgehend zur gleichen Entscheidung, wie sie der Bezirksgerichtspr�sident traf. Demnach ist die Sache einzig zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Entsprechend diesem Verfahrensausgang, bei dem die Kl�gerin fast vollumf�nglich obsiegt, werden die Beklagten f�r beide bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren kosten- und entsch�digungspflichtig, unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG). Bei der Bemessung der Gerichtskosten und der Parteientsch�digung ist zu ber�cksichtigten, dass sich in den beiden Beschwerdeverfahren 4A_495/2010 und 4A_505/2010 im Wesentlichen die selbe Thematik mit umgekehrten Vorzeichen stellte und nur ein Entscheid zu f�llen war. F�r beide Verfahren zusammen erscheint eine Gerichtsgeb�hr von Fr. 3'000.-- und eine Parteientsch�digung von Fr. 3'500.-- als angemessen.
Die Verfahren 4A_495/2010 und 4A_505/2010 werden vereinigt.
Die Beschwerde der Beklagten wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Beschwerde der Kl�gerin wird teilweise gutgeheissen.
Das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivil- und Strafrecht, vom 25. Mai 2010 wird aufgehoben. Es wird festgestellt, dass der monatliche Nettomietzins f�r die von den Beklagten bei der Kl�gerin gemietete 4-Zimmerwohnung, 1. OG, Liegenschaft Z.________strasse, Q.________, ab 1. Oktober 2008 neu Fr. 1'630.15 (Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.25 %; Landesindex der Konsumentenpreise 114.8 Punkte per 31. M�rz 2008; Allgemeine Kostensteigerung ausgeglichen bis 31. M�rz 2008) betr�gt und als Nebenkosten separat vereinbart sind: Heizung/Warmwasser, Radio/TV, Wasser, Abwasser, Hauswartung, allgemein Strom, Haus- und Gartendienst, Kehricht.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- (Verfahren 4A_495/2010 und 4A_505/2010) werden den Beklagten auferlegt, in solidarischer Haftbarkeit.
Die Beklagten haben die Kl�gerin f�r die bundesgerichtlichen Verfahren 4A_495/2010 und 4A_505/2010 mit Fr. 3'500.-- zu entsch�digen, in solidarischer Haftbarkeit.