Source: https://rechtsanwalt.forsthuber.at/index.php/aktuelles/item/543-corona-und-die-miete.html
Timestamp: 2020-08-09 17:41:10
Document Index: 96541754

Matched Legal Cases: ['§ 1104', '§ 1096', '§ 1104', '§ 1105', '§ 1105', '§ 1112', '§ 1117', '§ 1104', '§ 1096', '§ 7', '§ 1104']

Corona und die Miete
am Sonntag, 22 März 2020 19:34
Große Aufregung um Miete und Betriebskoten während der Corona-Krise. Muss normal, weniger, oder gar nicht bezahlt werden? Hier bekommen Sie Antworten und lesen die Hintergründe. Eine Gesetzesreform sollte diskutiert werden!
Wieder möglich: Klienten/Kundenverkehr in unserer Kanzlei (bitte Mund-Nasenschutz mitnehmen). Wir unterstützen Sie auch weiterhin in Ihren rechtlichen Belangen!
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Wir achten in unserer Kanzlei auf die Einhaltung behördlich angeordneter Maßnahmen. Ausreichend Möglichkeiten zur Desinfektion stehen ebenfalls zu Verfügung.
Das Corona-Virus trifft auch die Wirtschaft hart. Insbesondere bei Miet- oder Pachtverhältnissen hat die behördliche Schließung zahlreicher Geschäfte große Auswirklungen auf den Mietzins und die Betriebskosten. Muss normal, weniger, oder gar nicht bezahlt werden? Nun: Es kommt darauf an, aber lesen Sie selbst.
Noch ein Hinweis an den interessierten Leser: Miete/Pacht sind im nachfolgenden Zusammenhang gleichbedeutend.
Kann die Miete bei einer Epidemie auf null reduziert werden?
An sich ja. Das seht jedenfalls in §§ 1104; 1105 ABGB, die sinngemäß schon in der Stammfassung aus dem Jahr 1811 enthalten waren. Wir reden also von Bestimmungen, die nach 209 Jahren erneut aktuell werden.
„The big bang“
Damit sie Anwendung finden, brauchen wir ein Elementarereignis, etwas Großes, etwas, das weder Vermieter, noch Mieter zu verantworten haben. Mit anderen Worten: Einen Fall höherer Gewalt oder des „außerordentlichen Zufalls“.
Ist „Corona“ ein Elementarereignis? Was sagen die Gerichte dazu?
Es gibt gesicherte Rechtsprechung, was ein Elementarereignis ist, nämlich Krieg, Überschwemmung, aber auch der „eingeschneite“ Wintersportort. Eine österreichweiten Seuche oder Pandemie, wurde vor Gericht noch nicht diskutiert, steht aber explizit im Gesetz.
Warum muss nicht gezahlt werden?
Ein Mietobjekt muss für den vorgesehenen Zweck geeignet sein (Wohnung, Geschäftslokal, Lager,...). Wenn es aber nicht betreten, oder genutzt werden kann, muss für diese Zeit keine Miete/Pacht bezahlt werden.
Müssen Betriebskosten bezahlt werden?
Knappe Antwort: Nein. Betriebskostenakonti bzw. eine Verrechnung im Nachhinein, müssen ebenfalls nicht bezahlt werden (das ergibt sich aus der mittlerweile gesicherten Rechtsprechung zu § 1096 ABGB). Ist eine teilweise Nutzung möglich, müssen Betriebskosten (genauso wie die Miete) daher teilweise bezahlt werden.
Teilweise Nutzung möglich?
Ist eine teilweise Nutzung der Wohnung/des Geschäftslokales,... möglich, muss nur ein Teil der Miete/Pacht bezahlt werden. Zu denken wäre etwa an das Lieferservice eines Wirten in Zeiten behördlicher Schließung.
Was ist bei befristeten Pachtverträgen?
Bei einjährig befristeten Pachtverträgen sieht es etwas anders aus: Es besteht nur dann keine Zahlungspflicht, wenn das Lokal zeitlich überwiegend unbenutzbar war (mehr als 6 Monate; sog. „nachträgliche Verkürzung über die Hälfte“).
Umsatz- oder Ertragsabhängige Pacht
Hier verhält es sich ähnlich: Weniger Umsatz = weniger Pacht; auch wenn ein Minimum fix vereinbart wurde, muss in Fällen des § 1104 ABGB nicht bezahlt werden. Denn es wird davon ausgegangen, dass es in den Folgejahren wieder bergauf geht und Mehrerträge die Verluste wieder wett machen (§ 1105 ABGB).
Ursprünglich hatte der Gesetzgeber bei § 1105 die landwirtschaftliche Pacht vor Augen, wurde von der Rechtsprechung aber auch auf (gewerbliche) Unternehmenspacht ausgedehnt (SZ 38/20).
Endet der Mietvertrag?
Der Mietvertrag bleibt trotz der zeitweiligen Unbenutzbarkeit aufrecht. Außer die Sache wird zerstört (§ 1112 ABGB). Der Mieter hat aber unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit den Vertrag aufzulösen (§ 1117 ABGB). Somit zeigt sich: Jede Krise ist auch eine Chance für einen Neubeginn. Dabei unterstützen wir Sie rechtlich gerne.
Miete weg: was noch?
Mehr als den Ausfall des Mietzinses, muss der Vermieter nicht hinnehmen. § 1104 schließt nämlich eine Sanierungspflicht aus, die ihn in anderen Fällen der Unbrauchbarkeit treffen würde (§ 1096); siehe aber den „Warnhinweis“ am Ende des Beitrages.
Anmerkung: Bei Altbauwohnungen (MRG Vollanwendungsbereich; § 7 MRG) muss im Fall von darüber hinausgehenden (theoretisch erforderlichen) Sanierungsmaßnahmen, der Vermieter auf seine Kosten das Mietobjekt wieder gebrauchsfähig machen (zB behördlich angeordnete Umbaumaßnahmen in der Ordination einer Ärztin, sollte diese ansonsten dort nicht mehr praktizieren dürfen; insoweit als ein bestehender Versicherungsschutz diese zusätzlichen Einbauten nicht decken würde; kompliziertes Thema, aber interessante Möglichkeiten).
Und jetzt: Der Haken!
Die §§ 1104 und 1105 sind dispositiv, das heißt deren Anwendbarkeit kann ausgeschlossen werden. Je nach Formulierung im Mietvertrag, kommt es also darauf an, ob in der Krise/Pandemie Miete gezahlt werden muss, oder nicht!
Man kann nicht einfach die Mietzahlungen einstellen. Das kann zu Problemen führen! Wir prüfen Ihren Mietvertrag gerne, ob die Mietreduktion wegen "Corona" für Sie anwendbar ist oder nicht. Deren Ausschluss, kann sich auch aus der Formulierung ergeben und bedarf keines (!) Verweises auf die konkret Gesetzesstelle. Diese Situation bietet aber auch Möglichkeiten länger aufgeschobene Dinge neu zu verhandeln. Auch dabei beraten wir Sie gerne.
Realwirtschaftlich ist der Mietzinsausfall verheerend.
Viele Häuser/Mietobjekte, sind kreditfinanziert. Können allgemein Kredite wegen Mietausfall nicht mehr bezahlt werden, hätte das Auswirkungen auf die finanzierenden Banken und damit auf die restliche Wirtschaft. Daher ist die für viele erfreuliche Nachricht, keine Miete zahlen zu müssen, am Ende vielleicht doch trügerisch.
Wir brauchen eine neue Regelung!
Wir brauchen nach 209 Jahren eine Konkretisierung dieser Regeln. Mein Vorschlag: ein kleiner Teil staatliche Hilfe, eine Quotenzahlung des Mieters in der Zukunft, dann wenn es besser geht und ein Verzicht des Vermieters auf einen Teil der Miete. Damit wird das Risiko geteilt. Das wäre angesichts der drohenden Auswirkungen dringend im Parlament zu behandeln.
Wir beraten Sie gerne was zu tun ist, wie Sie zu Ihrer Vergütung kommen und welche Unterlagen Sie dafür brauchen.
Fragen? Jetzt Beratungsgespräch vereinbaren (telefonisch oder per Videokonferenz). Telefon: 02252 86 366
Hier finden Sie alle Infos zu Fördermöglichkeiten:
Hilfe bei Corona-Kurzarbeit (Video)
Der Corona-Härtefallfonds: Phase 2
Sonderhilfe für NÖ Betriebe
Erinnern wollen wir in diesem Zusammenhang an die Stundungsmöglichkeiten von Sozialversicherungsbeiträgen (ÖGK) und Vorauszahlungen an das Finanzamt (BMF).
Hier finden Sie für Bürger, Verbraucher und Unternehmen weitere wichtige Informationen zum Thema Corona:
(Erbschaft)Steuer nach Corona-Krise? - Jetzt absichern!
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