Source: http://jpm-copro.com/Cass%2030-01-2008-1.htm
Timestamp: 2018-11-18 17:01:14+00:00
Document Index: 324141979

Matched Legal Cases: ["l'article 2", "l'article 10", "l'article 90", 'arrêt ', "l'article 2", "l'article 10", "l'article 90", 'arrêt ', 'arrêt ']

Établissement de l’état daté (vente d’un lot)
Facturation au vendeur des honoraires (non)
Cassation civile 3 30 janvier 2008 Rejet
N° de pourvoi : 07-10750
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Paris 9e, 3 octobre 2006), rendu en dernier ressort, que M. X... a vendu son appartement le 24 avril 2006 et que pour la réalisation de cette vente son notaire a sollicité du syndic, la société cabinet NNNN, "l'état daté" en cas de mutation à titre onéreux d'un lot ; que ce dernier lui a répondu qu'il le ferait à condition que le vendeur s'acquitte de ses frais et honoraires ; que M. X... ayant été contraint de payer ces frais pour réaliser la vente, a saisi la juridiction de proximité en remboursement de la somme par lui réglée à ce titre ;
Attendu que la société Cabinet NNNN fait grief au jugement d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que la loi nouvelle est d'application immédiate aux instances en cours ; que la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national sur le logement, aux termes de laquelle sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, devait recevoir application à la date à laquelle la juridiction de proximité statuait, soit le 3 octobre 2006 ; qu'en décidant le contraire, cette juridiction a violé l'article 2 du code civil, ensemble l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par l'article 90 de la loi du 13 juillet 2006 ;
Condamne la société NNNN aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société NNNN à payer la somme de 340 euros à M. X... et la somme de 1 600 euros à Me Odent ; rejette la demande de la société NNNN ;
L’arrêt relaté va sans doute faire sensation dans le petit monde des syndics professionnels.
En l’espèce le syndic, à l’occasion d’une vente de lot, a subordonné l’envoi de l’état daté au notaire au règlement préalable de ses honoraires, tels que prévus au contrat de syndic. Cette attitude a déjà été condamnée dans le passé, mais elle n’est pas au cœur du présent litige.
Le vendeur, sans doute pressé de vendre, a payé. La vente étant réalisée, il a demandé le remboursement au syndic devant le juge de proximité. Celui-ci a accueilli favorablement la demande du vendeur. Le syndic s’est pourvu devant la Cour de cassation. La somme payée ne valait pas le pourvoi, mais il n’en était pas de même pour la question de principe.
Notons que la vente a été signée le 24 avril 2006 ; le syndic se fonde sur les dispositions de l'article 2 du code civil, ensemble l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par l'article 90 de la loi du 13 juillet 2006 (ENL). Il prétend que le juge de proximité, statuant le 3 octobre 2006, devait faire application de l’article 10-1 mettant les honoraires d’établissement de l’état daté à la charge du vendeur.
Une évidence est que le régime applicable à ces honoraires était celui en vigueur à la date de la demande du notaire, voire à celle de la facturation par le syndic ou encore à celle de l’établissement de l’état daté. Toutes dates sont antérieures à l’entrée en vigueur.
La Cour de cassation replace donc le litige dans son environnement de l’époque. Elle reprend la solution exprimée dans son arrêt du 11 octobre 2005 (n° 04-17178) :
« Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ;
Le contrat de syndic souscrit entre le syndicat et le syndic est inopposable aux copropriétaires ?
Nous contestons toujours cette affirmation. Elle est contraire à la transparence juridique du syndicat des copropriétaires et, de plus, on pourrait en dire autant pour tout contrat souscrit par le syndicat avec un fournisseur dont les copropriétaires doivent finalement payer les fournitures.
Nous ne rentrerons pas dans cette controverse mais elle nous montre la piste à suivre.
Le 6 Juin 2005, nous écrivions ce qui suit à propos des « honoraires de mutation » du syndic [1] :
« Pour surmonter ces difficultés il nous paraît suffisant d’admettre que les prestations exigées en cas de mutation de lot incombent au syndicat des copropriétaires. Le syndic remplit ces obligations es-qualités comme il remplit de la même manière toutes les autres obligations du syndicat. C’est donc le syndicat qui doit rémunérer le syndic. A ce titre il est tenu par la tarification figurant dans le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale.
« S’agissant de prestations effectuées dans le seul intérêt du vendeur, la charge définitive de la dépense est imputée audit vendeur. Certains règlements de copropriété comportent dans l’état de répartition des charges une rubrique relative aux « charges individuelles » qui peut être exploitée. Même en l’absence de cette rubrique, l’imputation particulière peut être réalisée et le vendeur doit donc rembourser les honoraires exceptionnels payés au syndic. »
Comme le principe de la rémunération du syndic pour l’établissement de l’état daté a toujours été reconnu depuis cinquante ans, on peut légitimement penser que c’est bien le mécanisme de cette rémunération qui est en cause. Celui que nous proposons semble parfaitement conforme aux exigences formulées par les textes les plus divers. La nouvelle rédaction de l’article 10-1 renforce évidemment notre proposition.
Me Redoutey (site Juris Prudentes), écrit à la suite de son commentaire de cet arrêt :
« La Cour de cassation ne méconnaît pas ce texte [l’article 10-1], mais dit que les frais de l’état daté et d’autres frais afférents aux renseignements fournis, s’il existe une convention à ce titre entre le syndicat et le syndic, ne peuvent pas être recouvrés par le syndic sur le copropriétaire concerné ; ces frais sont à la charge du syndicat qui peut les répercuter sur le copropriétaire. »
Il paraît donc admettre ce mécanisme mais on ne peut pas dire, avec lui, que la Cour de cassation fournit la solution ! On peut regretter la formulation souvent elliptique des arrêts de la troisième chambre, tout en reconnaissant que, par des arrêts successifs à propos d’une même question, elle parvient à élaborer petit à petit des constructions juridiques solides.
De toute manière, les syndics professionnels vont réformer leurs pratiques dans ce domaine.
[1] Site http://www.jpm-copro.com Étude 2/2.1.2.2 Les honoraires de gestion des mutations de lot