Source: https://interpretacje-podatkowe.org/przedsiebiorstwa/0114-kdip4-4012-370-2018-1-it
Timestamp: 2019-04-18 11:06:30+00:00
Document Index: 85914569

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 678', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 551', 'art. 2', 'art. 551', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 86', 'art. 88', 'art. 551', 'art. 678', 'art. 551', 'art. 6', 'art. 3', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 86', 'art. 88']

♦ › Przedsiębiorstwa › 0114-KDIP4.4012.370.2018.1.IT
Nieuznanie sprzedaży Zbywanych Aktywów za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, opodatkowanie dostawy Działki wraz z Budynkami i Naniesieniami oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 14 czerwca 2018 r. (data wpływu 21 czerwca 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
nieuznania sprzedaży Zbywanych Aktywów za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz wskazania, czy czynność ta podlega opodatkowaniu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) - jest prawidłowe;
opodatkowania dostawy Działki wraz z Budynkami i Naniesieniami oraz wyposażeniem (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) - jest nieprawidłowe;
prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) - jest prawidłowe.
W dniu 21 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania sprzedaży Zbywanych Aktywów za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Działki wraz z Budynkami i Naniesieniami oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.
Sp. z o.o. [dalej: Sprzedawca lub Wnioskodawca 1] zamierza sprzedać na rzecz... [dalej: Spółka lub Wnioskodawca 2] nieruchomość zabudowaną, [dalej: Nieruchomość], na której znajduje się budynek biurowy [dalej: Budynek].
działkę o numerze ewidencyjnym 25/1 o powierzchni 423 m2, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą [dalej: Działka 1];
działkę o numerze ewidencyjnym 25/2 o powierzchni 646 m2, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą [dalej: Działka 2; łącznie z Działką 1 jako: Działki].
W dniu 10 maja 2018 r. Sprzedawca i Spółka [dalej łącznie jako: Wnioskodawcy] zawarli przedwstępną umowę sprzedaży [dalej: Umowa przedwstępna] Nieruchomości. W Umowie przedwstępnej Wnioskodawcy uzgodnili, że zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży [dalej: Umowa sprzedaży], na podstawie której Wnioskodawca 1 sprzeda na rzecz Wnioskodawcy 2:
prawo własności Działek;
Budynek posadowiony w całości na Działkach;
pozostałe naniesienia znajdujące się na Działkach (w szczególności budowle oraz urządzenia budowlane i obiekty małej architektury), tj. m.in. przyłącza techniczne, wewnętrzny układ komunikacyjny oraz zjazdy do dwupoziomowej hali garażowej, która znajduje się w części podziemnej Budynku [dalej łącznie: Naniesienia];
urządzenia techniczne zamontowane w Budynku oraz rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie Budynku nienależące do osób trzecich (najemców), tj. np. umeblowanie lokali (zabudowa meblowa, zabudowa kuchenna, meble wolnostojące - biurka, szafki, stoły, fotele, krzesła), sprzęt AGD (lodówki, kuchenki mikrofalowe, zmywarki), sprzęt RTV (ekran elektryczny z panelem kontrolnym).
Budynek należy sklasyfikować jako budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane [tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332];
układ komunikacyjny (drogi wewnętrzne) znajdujące się na Działkach należy sklasyfikować jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego;
pozostałe naniesienia należy sklasyfikować jako urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego i obiekty małej architektury w rozumieniu art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego.
prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedawcę umów najmu dotyczących Budynku/Naniesień - co nastąpi z mocy prawa, tj. na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny [t.j Dz. U. z 2017 r. poz 459 ze zm.: dalej: KC], jeżeli na dzień sprzedaży umowy te będą obowiązywać (tzn nie zostaną wcześniej rozwiązane). Przy tym zamiarem Spółki jest/będzie co do zasady kontynuowanie tych umów po nabyciu Nieruchomości, a w przyszłości ewentualnie zastąpienie obecnych najemców nowymi. W tym zakresie, w ramach transakcji, na Spółkę przejdą również prawa wynikające z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców. Ponadto, Sprzedawca przekaże Spółce wszystkie kaucje wpłacone przez najemców;
autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Budynku i Naniesień, w zakresie, w jakim prawa te będą istniały w dacie zawarcia Umowy sprzedaży i na warunkach określonych w tej umowie;
wszelkie uprawnienia z umowy z generalnym wykonawcą lub wykonawcami Budynku i Naniesień, w tym z rękojmi, gwarancji oraz udzielonych zabezpieczeń.
całość oryginalnej dokumentacji dotyczącej budowy Budynku/Naniesień w tym wszystkie projekty (włączając dokumentację wykonawczą i powykonawczą, a także dokumentację przygotowaną przez najemców w czasie obowiązywania umów najmu) oraz decyzje administracyjne i postanowienia związane z procesem inwestycyjnym, a także wszystkie egzemplarze umów o roboty budowlane oraz o prace projektowe;
całość oryginalnej dokumentacji dotyczącej obsługi technicznej Budynku (w tym książki obiektu i dokumenty poświadczające wykonanie przeglądów technicznych i odbytych kontroli);
klucze, sterowniki, kody do Budynku lub inne urządzenia związane z korzystaniem lub obsługą Budynku;
ewentualnie inne dokumenty i przedmioty związane z Nieruchomością, które zostaną wskazane w Umowie sprzedaży.
Intencją Wnioskodawców w ramach planowanej transakcji jest przeniesienie na Spółkę poszczególnych składników majątkowych i ww. praw przysługujących Wnioskodawcy 1 [dalej: Zbywane Aktywa]. Kwestia zakresu praw i obowiązków Sprzedawcy, które przejdą na rzecz Spółki w ramach zakładanej sprzedaży oraz zakresu wydania rzeczy ruchomych, może ulec zmianie do dnia zawarcia Umowy sprzedaży. Przy tym, w ramach sprzedaży Spółka nie nabędzie innych niż ww. składników majątku Wnioskodawcy 1 (wskazany katalog nie ulegnie rozszerzeniu - może on natomiast ulec ograniczeniu).
prawa i obowiązki Sprzedawcy z tytułu umów kredytu zawartych w celu sfinansowania budowy Budynku i Naniesień;
prawa i obowiązki z umów z podmiotami trzecimi, a dotyczące bieżącej działalności operacyjnej Sprzedawcy (niedotyczące bezpośrednio Zbywanych Aktywów);
tzw know-how;
nazwa przedsiębiorstwa (firma) Sprzedawcy;
tajemnice handlowe Sprzedawcy.
Budynek oraz Naniesienia zostały wybudowane przez Sprzedawcę jako inwestora i zostały oddane do używania na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie [dalej: Pozwolenie] wydanej na wniosek Wnioskodawcy 1 w dniu 13 września 2017 r. Sprzedawca odliczył naliczony podatek od towarów i usług [dalej: VAT] w związku z wydatkami na budowę Budynku i Naniesień.
W przypadku uznania, że transakcja sprzedaży Zbywanych Aktywów nie będzie stanowić transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i w konsekwencji transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Wnioskodawcy zwracają się o potwierdzenie prawidłowości ich stanowiska w zakresie następujących pytań:
Czy planowana sprzedaż, tj. dostawa Budynku i Naniesień oraz Działek, na których są one posadowione, będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki (tj. podstawowej)?
Czy w przypadku naliczenia przez Wnioskodawcę 1 VAT na planowanej sprzedaży Nieruchomości, przy zachowaniu warunków formalnych, Wnioskodawcy 2 przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia?
W ocenie Wnioskodawców sprzedaż przez Wnioskodawcę 1 na rzecz Wnioskodawcy 2 Zbywanych Aktywów nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
W ocenie Wnioskodawców w przypadku naliczenia przez Wnioskodawcę 1 VAT na sprzedaży Nieruchomości (zgodnie z powyższymi uwagami) Wnioskodawcy 2, przy zachowaniu warunków formalnych, przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia.
W ocenie Wnioskodawców planowana sprzedaż Zbywanych Aktywów, będzie stanowić odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT.
W omawianych okolicznościach wykluczona jest/będzie ewentualność uznania przedmiotu planowanej transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część [dalej: ZCP], co aktualnym czyniłoby zastosowanie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się do sprzedaży przedsiębiorstwa lub ZCP.
Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o VAT nie zawiera definicji „przedsiębiorstwa”. Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu tego pojęcia należy odwołać się do art. 551 KC - tak np. Dyrektor Izby Skarbowej [dalej: DIS] w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2016 r. o sygn. IPTPP2/4512-657/15-3/KK, DIS w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 21 marca 2016 r. o sygn ILPP3/4512-1-263/15-5/TK czy DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 11 marca 2016 r. o sygn. IPPP3/4512-14/16-2/IG.
Jak wyżej wskazano, ustawa o VAT zawiera natomiast w art. 2 pkt 27e definicję „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Zgodnie z nią, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania
Przedmiotem planowanej przez Wnioskodawców transakcji będą zaś Działki, które są zabudowane Budynkiem i Naniesieniami oraz niektóre prawa i obowiązki wynikające z umów bezpośrednio związanych z ww. obiektami (głównie umów najmu).
W przypadku przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, ww. warunki dotyczące wydzielenia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego nie są w opinii Wnioskodawców spełnione, ponieważ trudno uznać za samodzielny zespół składników majątkowych Nieruchomość bez pracowników, bez środków na rachunkach bankowych, a przede wszystkim praw i obowiązków (w tym należności i zobowiązań) wynikających z umów związanych z Nieruchomością (poza umowami najmu, które przejdą na Wnioskodawcę 2 z mocy prawa, co do zasady, inne umowy związane z obsługą Nieruchomości nie zostaną przejęte).
Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, transakcją nie zostaną objęte inne składniki majątku Sprzedawcy wymienione w art. 551 KC, w tym w szczególności nazwa przedsiębiorstwa Sprzedawcy oraz środki pieniężne oraz księgi rachunkowe związane z działalnością prowadzoną przez Sprzedawcę. Dodatkowo jak można wywnioskować z opisu zdarzenia przyszłego, przedmiot transakcji nie będzie zatem wykazywał cech zorganizowania, o których była wyżej mowa.
W ocenie Wnioskodawców zbiór aktywów, który przejdzie na rzecz Spółki w ramach planowanej transakcji, nie będzie zdatny do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, transakcja nie obejmie szeregu elementów (jak np. dokumentacja księgowo-rachunkowa), które są niezbędne z perspektywy wykorzystywania w przyszłości Działek, Budynku oraz Naniesień dla potrzeb działalności gospodarczej Spółki. Przedmiotem transferu nie będą również prawa i obowiązki wynikające z umów o kluczowym znaczeniu w kontekście prawidłowego funkcjonowania Budynku (możliwości wykorzystywania go zgodnie z przeznaczeniem), tj. umów na dostawy tzw. wody, energii elektrycznej, gazu, a także usług odbioru odpadów/nieczystości, obsługi technicznej, świadczenie usług ochrony Budynku etc). Jak wspomniano, umowy takie zostaną zasadniczo rozwiązane, wypowiedziane lub scedowane przez Sprzedawcę przed zawarciem umowy sprzedaży. Stąd, w celu zapewnienia możliwości korzystania z Budynku i Naniesień konieczne będzie zawarcie takich umów przez Spółkę. Dodatkowo Budynek nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa jako dział, oddział lub wydział w przedsiębiorstwie Sprzedawcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Zbywane Aktywa nie są również wydzielone organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Zbywcy. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Zbywanych Aktywów.
Najistotniejszym elementem konstrukcyjnym definicji ZCP, który w opinii Wnioskodawców nie zostanie spełniony, jest wyodrębnienie funkcjonalne w majątku Sprzedawcy. Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, przedmiot transakcji nie będzie obejmował wszystkich elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę. Nie można przyjąć, że Zbywane Aktywa będą wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności związanej z wynajmem powierzchni usługowej Budynku, bez konieczności angażowania dodatkowych środków lub składników majątkowych przez Wnioskodawcę 2. Przykładowo nie można przyjąć, że Budynek, do którego Wnioskodawca 2 nie zapewni we własnym zakresie dostawy mediów, będzie nadawał się do samodzielnego prowadzenia działalności w zakresie najmu. Skoro zatem Budynek nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, to nie zostanie spełniona przesłanka do zaistnienia wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, przedmiotem planowanej transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo ani ZCP. Stanowisko takie potwierdzają liczne interpretacje indywidualne wydawane przez właściwe organy podatkowe.
Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 22 sierpnia 2017 r. (sygn. 0114-KDIP4 4012.264.2017.2.EK) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej [dalej: DKIS] wskazał, że: „Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w interpretacji indywidualnej DKIS z 23 kwietnia 2018 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.117.2018.3.SR), w której organ ten uznał, iż „(...) aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym”.
W kontekście uznania, iż planowana sprzedaż nie obejmie przedsiębiorstwa Sprzedawcy/ZCP pozbawiona znaczenia jest okoliczność, iż w momencie przeniesienia na rzecz Spółki prawa do rozporządzania jako właściciel Budynkiem, będą się w nim znajdować wybrane rzeczy ruchome, nienależące do najemców, stanowiące wyposażenie Budynku. W świetle przytoczonych interpretacji indywidualnych należy bowiem uznać, że przedsiębiorstwem/ZCP jest zespół składników majątkowych o wysokim stopniu zorganizowania, których objęcie w posiadanie pozwala nabywcy na niezwłoczne wykorzystanie ich do działalności gospodarczej. Uczynienie wskazanych rzeczy ruchomych przedmiotem sprzedaży jest konieczne w celu zapewnienia Spółce możliwości korzystania z Budynku jako obiektu budowlanego (wydania jej „gotowego” towaru, posiadającego określoną przydatność gospodarczą). Nie jest zatem uprawnione stwierdzenie, że Budynek (zawierający określone wyposażenie) stanowi zespół składników majątkowych, który może funkcjonować jako przedsiębiorstwo/ZCP (transakcja nie obejmie bowiem praw i obowiązków wynikających z umów o kluczowym znaczeniu w kontekście korzystania z Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem).
Dostawa Budynku oraz Naniesień na rzecz Wnioskodawcy 2 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, tj. po wybudowaniu zgodnie z art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT, ani - z uwagi na brak ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej każdego z obiektów znajdujących się na Działkach - po ulepszeniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT. Budynek i Naniesienia usytuowane na Działkach nie były wprawdzie po wybudowaniu przedmiotem sprzedaży/dostawy w rozumieniu przepisów o VAT, niemniej były/są w całości wynajmowane przez Sprzedawcę. W związku z tym do ich pierwszego zasiedlenia doszło już w momencie wydania przez Spółkę na rzecz najemców na podstawie zawartych z nimi umów najmu. Jak wskazano, faktyczne przekazanie Budynku najemcom przez Wnioskodawcę 1 (w zakresie poszczególnych powierzchni/lokali) oraz Naniesień miało miejsce w lutym oraz w marcu 2018 r., tj. po uzyskaniu przez Sprzedawcę Pozwolenia. W rezultacie, planowana dostawa nie będzie miała miejsca w ramach pierwszego zasiedlenia - określony a contrario pod lit. a) art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT warunek zastosowania zwolnienia będzie więc spełniony. Z uwagi na fakt, iż łączna wartość poniesionych przez Wnioskodawcę 1 nakładów na Budynek/Naniesienia (w tym kwalifikowanych jako ulepszeniowe) nie przekroczyła 30% ich wartości początkowej, nie doszło do tzw. ponownego pierwszego zasiedlenia tych obiektów, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT.
W odniesieniu do planowanej dostawy Nieruchomości nie będzie natomiast dochowany warunek zwolnienia z VAT określony pod lit. b) w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Planowana sprzedaż (dostawa) będzie mieć bowiem miejsce w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Budynku/Naniesień.
Jednym z warunków ww. zwolnienia jest brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budynków, budowli lub ich części po stronie dokonującego ich dostawy - art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT.
W ocenie Wnioskodawców, przy zachowaniu warunków formalnych, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedawcę, dokumentującej sprzedaż na jej rzecz Nieruchomości, tj. Działek wraz z posadowionymi na nich Budynkiem i Naniesieniami.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, bezpośrednio po nabyciu Działek przez Spółkę będzie ona nadal wynajmować znajdujące się na nich obiekty (Budynek oraz Naniesienia) na rzecz dotychczasowych najemców (ewentualnie nowych, pozyskanych na ich miejsce).
Okoliczność ta, oceniana na moment zakupu Działek wraz z Budynkiem i Naniesieniami, a tym samym prawa do odliczenia w świetle art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, stanowić będzie o ich wykorzystywaniu przez Spółkę do działalności opodatkowanej (wspomniany wynajem opodatkowany będzie podstawową stawką VAT), a co za tym idzie możliwości odliczenia w pełnej kwocie VAT naliczonego związanego z planowanym zakupem. Zgodnie z intencją Spółki, także późniejszy sposób wykorzystania zakupionych składników będzie generował sprzedaż opodatkowaną VAT.
W omawianym przypadku przeszkodą w odliczeniu VAT przez Spółkę naliczonego przy nabyciu Działek wraz z Budynkiem i Naniesieniami nie będzie fakt, iż podatek ten został naliczony nieprawidłowo na czynności zwolnionej od podatku, tj. okoliczność, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z uwagami zawartymi w uzasadnieniu w zakresie pytań nr 1-2, planowana sprzedaż będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT według podstawowej 23% stawki.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w części dotyczącej nieuznania sprzedaży Zbywanych Aktywów za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz wskazania, czy czynność ta podlega opodatkowaniu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania dostawy Działki wraz z Budynkami i Naniesieniami oraz wyposażeniem.
Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną, na której znajduje się budynek biurowy.
W Umowie przedwstępnej uzgodniono, że zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawca 1 sprzeda na rzecz Wnioskodawcy 2:
pozostałe naniesienia znajdujące się na Działkach (w szczególności budowle oraz urządzenia budowlane i obiekty małej architektury), tj m.in. przyłącza techniczne, wewnętrzny układ komunikacyjny oraz zjazdy do dwupoziomowej hali garażowej, która znajduje się w części podziemnej Budynku [dalej łącznie: Naniesienia];
prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedawcę umów najmu dotyczących Budynku/Naniesień - co nastąpi z mocy prawa, tj. na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli na dzień sprzedaży umowy te będą obowiązywać (tzn nie zostaną wcześniej rozwiązane). Przy tym zamiarem Spółki jest/będzie co do zasady kontynuowanie tych umów po nabyciu Nieruchomości, a w przyszłości ewentualnie zastąpienie obecnych najemców nowymi. W tym zakresie, w ramach transakcji, na Spółkę przejdą również prawa wynikające z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców. Ponadto, Sprzedawca przekaże Spółce wszystkie kaucje wpłacone przez najemców;
Zatem, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie.
W przypadku planowanej transakcji sprzedaży przez Wnioskodawcę majątku trwałego w postaci nieruchomości, urządzeń oraz rzeczy ruchomych, bez składników niematerialnych nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Z funkcjonalnego punktu widzenia składniki majątkowe, które mają być przedmiotem sprzedaży nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy.
Wnioskodawca wskazał, że Zbywane Aktywa nie są wyodrębnione organizacyjnie w ramach struktury Spółki jako dział, oddział czy wydział. Aktywa będące przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy nie są również wydzielone organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Spółki. Ponadto na nabywcę nie przejdą aktywa pieniężne należące do Sprzedawcy (środki na rachunkach bankowych, pieniądze „w kasie” etc.); prawa i obowiązki Sprzedawcy z tytułu umów kredytu zawartych w celu sfinansowania budowy Budynku i Naniesień; wierzytelności i zobowiązania (inne niż wcześniej wymienione); dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją ściśle związaną ze Zbywanymi Aktywami; prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych; prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości; prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego; prawa i obowiązki z umów z podmiotami trzecimi, a dotyczące bieżącej działalności operacyjnej Sprzedawcy (niedotyczące bezpośrednio Zbywanych Aktywów); tzw know-how; nazwa przedsiębiorstwa (firma) Sprzedawcy; tajemnice handlowe Sprzedawcy. W związku ze sprzedażą na Spółkę nie przejdą również prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych umów o pracę zawartych z pracownikami Sprzedawcy, gdyż Sprzedawca nie zatrudnia żadnych pracowników.
Tym samym ma rację Wnioskodawca, że sprzedaż przez Wnioskodawcę 1 na rzecz Wnioskodawcy 2 Zbywanych Aktywów nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
W myśl art. 3 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o:
budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (pkt 2);
budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (pkt 3);
obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (pkt 3a);
użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki (pkt 4);
urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (pkt 9).
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie
Odnosząc do sprzedaży ww. nieruchomości zabudowanej, należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania czy też opodatkowanie stawką podstawową jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
Jednym z warunków ww. zwolnienia jest brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budynków, budowli lub ich części po stronie dokonującego ich dostawy - art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT. Należy wskazać, że ze względu na sposób wykorzystywania przez Sprzedawcę Budynku (oraz Naniesień) po ich wybudowaniu (tj. na potrzeby działalności opodatkowanej VAT według podstawowej 23% stawki), Wnioskodawcy 1 przysługiwało prawo do odliczenia VAT w stosunku do tych obiektów (w związku z wydatkami na ich budowę). Sprzedawca skorzystał przy tym z tego prawa, pomniejszając VAT należny o VAT naliczony związany z nakładami na budowę Budynku i Naniesień.
Podsumowując, planowana dostawa nieruchomości wraz z obiektami budowlanymi (budynkami, budowlami i urządzeniami oraz obiektami małej architektury) nie będzie objęta w jakimkolwiek zakresie zwolnieniami z VAT uregulowanymi w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT, ani jakimkolwiek innym przepisie VAT, co oznacza że będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki (tj. podstawowej). Do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków trwale z nim związanych. Zatem do opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży gruntu zastosowanie znajdą odpowiednio te same zasady opodatkowania, jak do budynków/budowli będących przedmiotem zbycia – w myśl przywołanego art. 29a ust. 8 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży mają być również urządzenia techniczne zamontowane w Budynku oraz rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie Budynku nienależące do osób trzecich (najemców), tj. np. umeblowanie lokali (zabudowa meblowa, zabudowa kuchenna, meble wolnostojące - biurka, szafki, stoły, fotele, krzesła), sprzęt AGD (lodówki, kuchenki mikrofalowe, zmywarki), sprzęt RTV (ekran elektryczny z panelem kontrolnym).
Należy w tym miejscu zauważyć, że w odniesieniu do ruchomości (środków trwałych i wyposażenia) zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, nie znajdują zastosowania, bowiem przepis ten dotyczy wyłącznie budynków, budowli lub ich części, zatem także rozważania dotyczące zastosowania zwolnienia z podatku ze wskazanych artykułów nie dotyczą sprzedaży rzeczy ruchomych (wyposażenia).
W analizowanej sprawie do dostawy wymienionego we wniosku wyposażenia nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT bowiem z okoliczności sprawy nie wynika, aby Wnioskodawca wykorzystywał ww. wyposażenie wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Obiekty służyły do działalności gospodarczej Wnioskodawcy najem powierzchni na cele usługowo-biurowe.
Zatem opisana we wniosku, planowana sprzedaż wyposażenia powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawek właściwych dla danego towaru.
W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w tej części całościowo należało uznać za nieprawidłowe.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą także prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.
Z wniosku wynika, że zarówno Sprzedawca, jak i Wnioskodawca 2, będą na moment transakcji zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Po nabyciu Zbywanych Aktywów przez Wnioskodawcę 2 powierzchnie znajdujące się w Budynku będą nadal wynajmowane na cele usługowo-biurowe (w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT), przy czym nie można wykluczyć, że w przyszłości Zbywane Aktywa zostaną odsprzedane innemu podmiotowi lub zbyte w innej formie niż sprzedaż. Przedmiotem najmu będą również Naniesienia znajdujące się na Działkach.
Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Planowana inwestycja po jej zrealizowaniu przez Zbywcę będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie zajdą, w analizowanej sprawie przesłanki wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, ponieważ jak wskazano przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%. Faktura wystawiona przez Wnioskodawcę stanowić będzie dla Nabywcy podstawę do odliczenia naliczonego podatku VAT.
Tym samym, w przypadku naliczenia przez Wnioskodawcę 1 VAT na planowanej sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy 2 przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia.
Podkreślić należy, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów opisanego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego, niniejsza interpretacja traci swą aktualność. Powyższe oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
0114-KDIP4.4012.370.2018.1.IT
0115-KDIT1-3.4012.251.2018.3.APR | Interpretacja indywidualna