Source: https://www.juraforum.de/forum/t/wohnflaeche.280520/
Timestamp: 2018-08-14 23:03:13
Document Index: 252652766

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 280', 'BGH', '§ 536']

ᐅ Wohnfläche - Mietrecht - JuraForum.de
JuraForum.de Foren > Spezielle Juraforen > Mietrecht > Wohnfläche >
Dieses Thema "ᐅ Wohnfläche - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Winniwutz, 23. April 2009.
Winniwutz Senior Mitglied 23.04.2009, 15:35
Hallo, ich lese hier schon seit einiger Zeit mit und würde jetzt einmal gerne eure Meinung zu diesem fiktiven Falll hören, der mich beschäftigt.
Angenommen, Mieter M mietet von Vermieter V eine Wohnung, die V mit 100 qm beworben hat. In dem Mietvertrag zwischen M und V wird keine Wohnfläche vereinbart. In den folgenden Nebenkostenabrechnungen rechnet V jeweils mit 100 qm Wohnfläche für die Wohnung ab. Schlißelich beschwert sich M, dass die Wohnung tatsächlich nur 85 qm Wohnfläche habe und nicht die angegebenen 100 qm.
Welche Konsequenzen hätte dieser Sachverhalt, angenommen M hat tatsächlich recht und die Wohnung ist nur 85 qm groß?
- Die Miete kann rückwirkend gemindert werden?
- Die zukünftige Miete kann gemindert werden?
- Die NK Abrechnungen müssen (rückwirkend ?) anegpasst werden
Tiger63 V.I.P. 23.04.2009, 15:37
AW: Wohnfläche
Wenn keine Wohnfläche im MV genannt ist, dann gilt die vereinbarte Miete für die Wohnung, egal wie groß sie ist.
schielu V.I.P. 23.04.2009, 16:03
Die Betriebskosten müssen auf die tatsächliche Größe angepasst werden. Auch rückwirkend!
Winniwutz Senior Mitglied 23.04.2009, 16:13
ok, also eine Minderung der Miete wegen zu geringer Wohnfläche nur bei im Mietvertrag genannter Fläche? Ich frage nochmal nach, weil mir irgendwo im Kopf was rumspukt, dass eine solche Vereinbarung ersatzweise auch durch die abgerechnete Fläche in Nebenkostenabrechnungen/Mieterhöhungen zustande kommen kann.
Gibt es da irgendeine Verjährungsgrenze? Also nur die letzten drei/fünf/zehn Jahre?
Pro V.I.P. 23.04.2009, 16:33
Zitat von Winniwutz:
dass eine solche Vereinbarung ersatzweise auch durch die abgerechnete Fläche in Nebenkostenabrechnungen/Mieterhöhungen zustande kommen kann.
Richtig. Es ginge auch die Original-Mietanzeige mit qm-Angabe, falls diese noch vorhanden ist, oder gar Zeugenaussagen auf die man sich berufen kann. Aber eben auch die Nebenkostenabrechnung ist ein Indiz für die tatsächliche Quadratmeterzahl der Wohnung. Da nun eine Abweichung von mehr als 10% zu verzeichnen ist, liegt nunmehr ein Mangel der Mietsache vor und der Mieter ist berechtigt die Miete dementsprechend zu mindern. BGH-Urteil vom 24.03.2004 (Az.: VIII ZR 295/03). Ich meine das es auch einen Rückforderungsanspruch gibt.
snibchi, Winniwutz und Ron-Wide gefällt das.
vico V.I.P. 23.04.2009, 17:17
Schlißelich beschwert sich M, dass die Wohnung tatsächlich nur 85 qm Wohnfläche habe und nicht die angegebenen 100 qm.
Allein das Beschweren rechtfertigt noch gar nichts. Nicht einmal, dass die Wohnung tatsächlich 85 qm groß ist. Die Wohnung muss von einem Fachmann/Architekten vermessen werden, um hier überhaupt etwas bemängeln oder Miete mindern zu können. Das Ergebnis muss der Mieter dem Vermieter vorlegen können, wenn er etwas behauptet. Selbst messen geht nicht.
Winniwutz gefällt das.
Ron-Wide V.I.P. 23.04.2009, 17:49
Nebenkosten betreffend:
Wenn der Nachweis erbracht ist, dass die Wohnung mit falschen Größenangaben vermietet wurde, dann ist ab der nächsten Abrechnung die richtige Größe zu berücksichtigen
Ist die Mietwohnung über 10% kleiner als vereinbart, ist dies ein Mietmangel. Für je 1% über die 10% kann auch 1% Minderung angesetzt werden. In unserem Fall somit 15% Minderung.
( Jedes Prozent Abweichung rechtfertigt 1 Prozent Mietminderung (OLG Karlsruhe 17 U 176/00).)
Ist aber im Mietvertrag keine Größe vereinbart, dann gilt gemietet wie besichtigt!
Winniwutz Senior Mitglied 23.04.2009, 18:15
Richtig. Es ginge auch die Original-Mietanzeige mit qm-Angabe, falls diese noch vorhanden ist, oder gar Zeugenaussagen auf die man sich berufen kann. Aber eben auch die Nebenkostenabrechnung ist ein Indiz für die tatsächliche Quadratmeterzahl der Wohnung. Da nun eine Abweichung von mehr als 10% zu verzeichnen ist, liegt nunmehr ein Mangel der Mietsache vor und der Mieter ist berechtigt die Miete dementsprechend zu mindern. BGH-Urteil vom 24.03.2004 (Az.: VIII ZR 295/03)
widersprechen sich ja leider. Da sehe ich auch das Problem. Gibt es Urteile, wo nach der einen (keine Mietminderung möglich) oder anderen (Mietminderung möglich) Auffasung geurteilt wurde?
Die Wohnung muss von einem Fachmann/Architekten vermessen werden, um hier überhaupt etwas bemängeln oder Miete mindern zu können. Das Ergebnis muss der Mieter dem Vermieter vorlegen können, wenn er etwas behauptet. Selbst messen geht nicht.
Wie sieht es dann mit den Kosten für den Vermesser aus. Wer muss die tragen?
Und die Angleichung der NK rückwirkend (für wie viele Jahre) oder erst ab dem Zeitpunkt?
vico V.I.P. 23.04.2009, 19:50
Ron-Wide V.I.P. 23.04.2009, 21:26
Wenn im Mietvertrag keine Quadratmeterangabe vorhanden ist, dann gibt es auch keine Minderungsmöglichkeit. Daher "gemietet, wie besichtigt". Der Wohnwert der Wohnung wurde schon bei der Besichtigung akzeptiert.
Anders verhält es sich, wie bereits beschrieben, wenn die Angaben im Mietvertrag vorhanden sind.
Dr.Kamphausen V.I.P. 23.04.2009, 23:51
..angenommen M hat tatsächlich recht und die Wohnung ist nur 85 qm groß?
Prämisse des Sachverhalts soll als wahr angenommen werden, damit es intellektuell möglich ist, das aufgeworfene Problem
Ist es völlig unerheblich, ob dies dann auch zutrifft.
Vicco möge bitte in sich gehen und nach dem Kern des Anliegens fragen.
Dr.Kamphausen V.I.P. 24.04.2009, 00:11
Zunächst ist festezustellen, daß die Entscheidung BGH VIII ZR 259/03 deshalb nich einschlägig sein dürfte, weil die Parteien eine Mietgröße der Wohnung mietvertraglich nicht vereinbart haben.
Zitat von BGH VIII ZR 259/03:
Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im
Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen
Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur
Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge
der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch
gemindert ist, bedarf es nicht.
Eine Mietminderung kommt daher schon deshalb nicht in Betracht, weil eine Flächendifferenz, die durch den Vergleich zwischen Soll- und Istgröße erfolgt, nicht bestimmt werden kann.
Hat der Vermieter allerdings im Bewußtsein der tatsächlichen Wohnungsgröße Werbeanzeigen geschaltet, die wahrheitswidrig eine Wohnung erheblich größerer Grundfläche anpriesen, hat er gegen eine Kardinalpflicht aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis verstoßen und ist nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo zum Schadensersatz verpflichtet, § 280 Absatz I BGB.
Vermag der Mieter geltend zu machen, daß die Wohnungsgröße für ihn nicht gänzlich unerheblich ist und diese aus anderen Gründen gemietet hat, ist grundsätzlich die Mietdifferenz zwischen 100m² und 85 m² als Schaden anzusetzen.
Die künftige Miete ist nach der Formel
gezahlte Miete/100m² * 85m²
Schließlich sind Betriebskostenabrechnungen ebenfalls dahin zu berichtigen, daß die Grundflläche nicht 100m² sondern 85m² beträgt.
Es ist im Übrigen schwer vorstellbar, daß der Vermieter nicht wußte, welche Größe die vermietete Wohnung hat.
Ein Differenz von über 17% stellt eine erhebliche Differenz dar.
schielu V.I.P. 24.04.2009, 11:50
liegt nunmehr ein Mangel der Mietsache vor und der Mieter ist berechtigt die Miete dementsprechend zu mindern. BGH-Urteil vom 24.03.2004 (Az.: VIII ZR 295/03). Ich meine das es auch einen Rückforderungsanspruch gibt.
Genau so ist das Urteil falsch interpretiert! Der Leitsatz:
Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.
Da im Mietvertrag keine Fläche angegeben ist, ist auch keine ausgewiesen! Es kommt auch nicht darauf an, was in irgendeiner Anzeige stand, massgeblich ist nur was im MV vereinbart ist! Eine Anzeige begründet nicht eine zugesicherte Eigenschaft!
Gucke auch hier: http://www.focus.de/immobilien/mieten/mietvertraege/fuer-die-katz_aid_15230.html
Anders ist es, wie hier, wenn Betriebskosten auf Grund von Flächenangaben umgelegt werden. Hier kommt es auf die tatsächlich vorhandene Fläche an. Das eine ist von dem anderen unabhängig:
Stellt der Vermieter während der Mietzeit aufgrund einer Neuvermessung fest, dass die für die Abrechnung der Betriebskosten maßgeblichen Flächenangaben falsch berechnet sind, so ist er grundsätzlich befugt bzw. bei einer Abweichung zu Lasten des Mieters auch verpflichtet, die korrigierte Flächengröße der zu erstellenden Abrechnung zugrunde zu legen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien eine bestimmte Flächengröße vertraglich vereinbart haben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.6.2000, Az.: 10 U 94/99, DWW 2000, 194).
http://www.finanztip.de/cgi-bin/rp/...g&stpos=0&s=R&verk=1&t=1&z=13&dst=2&stype=AND
Dass eine Wohnflächenberechnung nicht vom Mieter selbst vorgenommen werden könnte, erschließt sich mir auch nicht. Fakt sind Tatsachen, egal wer sie feststellt!
Pro V.I.P. 24.04.2009, 14:13
Da im Mietvertrag keine Fläche angegeben ist, ist auch keine ausgewiesen! Es kommt auch nicht darauf an, was in irgendeiner Anzeige stand, massgeblich ist nur was im MV vereinbart ist! Eine Anzeige begründet nicht eine zugesicherte Eigenschaft!Gucke auch hier: http://www.focus.de/immobilien/mieten/mietvertraege/fuer-die-katz_aid_15230.html
Naja, der Link ist nicht wirklich ansprechend. Egal, denn deiner Meinung steht folgendes entgegen.
Hier klicken. Zitat;
Dass die qm-Zahl nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde, schadet dann nicht, wenn sich aus den anderen von Ihnen angeführten Umständen zweifelsfrei ergibt, dass tatsächlich 40 qm² zugesichert wurden. Der Original-Mietanzeige (mit qm-Angabe?), den Zeugenaussagen sowie besagtem Formular (auch mit qm-Angabe?) kämen insofern (im Rahmen eines gerichtlichen) Verfahrens) große Bedeutung zu.
Angaben in einem Zeitungsinserat können nach m.A. sehr wohl Vertragsinhalt werden, wenn der Mieter sich auf die Anzeige hin an den Vermieter wendet und der Mietvertrag unter stillschweigender Bezugnahme auf die Anzeige abgeschlossen wird (vgl. für Kaufverträge OLG München NJW-RR 1997, 752).
Sind natürlich "nur" Meinungen von Anwälten.
schielu V.I.P. 24.04.2009, 14:56
Dass die qm-Zahl nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde, schadet dann nicht, wenn sich aus den anderen von Ihnen angeführten Umständen zweifelsfrei ergibt, dass tatsächlich 40 qm² zugesichert wurden. Der Original-Mietanzeige (mit qm-Angabe?), den Zeugenaussagen sowie besagtem Formular (auch mit qm-Angabe?) kämen insofern (im Rahmen eines gerichtlichen) Verfahrens) große Bedeutung zu.[/B]
Naja, Punkte zwei und drei sind da schon wesentlich mehr als die Anzeige. Insbesondere das Formular! Das ich dem V auch unter die Nase und als Eigenschaftszusicherung halten würde! Das täte ich auch, wenn der V, bei der Besichtigung auf ausdrückliches Nachfragen, die Fläche bestätigte!
Dazu gibt es auch ein Urteil (Schadensersatz) gegen einen Makler, der sich so verhalten hat. Die Analogie sehe ich da schon!
Noch wachsweicher geht es ja nun nimmer! Der relativiert ja sogar ein von ihm selber zitiertes Urteil!
Mieterhöhung trotz Wohnflächenabweichung Mietrecht 5. April 2017
Streit mit Vermieter wegen Wohnfläche Mietrecht 8. Februar 2012
Wohnfläche nicht eindeutig... Mietrecht 30. Dezember 2011
Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag Mietrecht 10. September 2008