Source: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12888,
Timestamp: 2020-01-25 12:40:43+00:00
Document Index: 95880656

Matched Legal Cases: ['art. 11', "l'article 26", 'art. 16', "l'article 26", 'art. 26', 'art. 26', 'art. 10', 'in fine', 'art. 26', "l'article 26"]

Universimmo.com - achat d'une partie commune
achat d'une partie commune Forum fermé
1770 réponses
Posté - 03 juin 2004 : 22:38:55
je souhaite racheté le palier de mon etage a la copropriété, etant possesseur de tout le dernier etage cela ne pose pas de probleme.
Mais tout les coproprietaires ne sont pas d'accors sur la valeur de ce palier, comment peut on se mettre tous d'accord, peut on demander que ce point soit notifier avec une valeur au metre carré et ensuite le faire mesuré par un expert.
de plus le fait de racheter cette partie commune implique une modification du RDC, auriez vous un ordre d'idée du prix de ces modifs ?
Edité par - yaume le 04 juin 2004 01:07:39
Posté - 04 juin 2004 : 07:43:49
La consultation prélavable (oui, ça vous éclaircirait les idées) de ce forum avec recherche de mots-clés vous est largement conseillée.
Sans parler des autres recoins de ce site magnifiquementmerveilleux, où vous pouvez trouver des perles à la mesure exacte de vos ambitions de grandeur... euh, d'agrandissement.
Tiens, par exemple je vous ai trouvé celle-ci qui me semble tout à fait adaptée à votre collier de prétentions: http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=222, à mon avis: elle vous va.
Revenez, nous en avons d'autres!
Edité par - Tourloup le 04 juin 2004 07:47:31
Posté - 04 juin 2004 : 11:57:10
Oui j'ai deja parcouru tout le forum, mais ca ne repond pas tout a fazit az mes questions, d'ailleurs je crois que n'importe quel sujet est toujours un cas particulier car il y a toujours des petits détails qui font que c'est a peu pres pareil mais pas dutout pareil
Pour ma part ma question est peut on negocier et faire voter le prix sous une autre forme qu'un chiffre ?
Et puis le prix d'une modif de RDC ?
Cela dit votre liens m'a bien renseigner car j'ai decouvert de tres bonne chose dedans , notemment que seul les personnes du batiment concerné touche quelque chose et la je vous avoue qu'il y en a certains qui vont faire la .
Bon et la je demande confirmation, donc si je comprend bien, pour le prix et la vente seul 2/3 des voix sont necessaire.
Posté - 04 juin 2004 : 23:38:47
Autres formes qu'un chiffre?
Je ne crois pas que les paiements en nature soient permis, surtout lors des assemblées générales, autrement elles s'appelleraient Bacchanales et attireraient beaucoup plus de monde.
Les modifications du RC doivent être proposées par le syndic (schling!), ratifiées et rédigées par le notaire (schling, schling!!), publiées aux Hypothèques (schling encore!), à la fin ça fait plein de €€€.
Ca vous fait pas mal de monde à convaincre en plus de 2/3, il faudra être gentil avec eux, car les votes à une telle majorité...
Posté - 05 juin 2004 : 00:24:53
Initialement entré par Tourloup
que voulez vous dire par pas mal de monde a convaincre, il faut les 2/3 es ce bien ca ?
Bien je vais allez au fond des choses et etre honnete !
Voila ma copropriété, est diviser en 4 batiment qui se touchent(il y a des charges general et des charges propre a chaque batiment), donc certains lots font parti de 2 batiments,
Pour ma part le bout de palier que je souhaite racheter fait parti d'un seul batiment.
1ere question: Es ce que seul les coproprietaire du batiment en question doivent voter les points concernant la vente de ce palier ?
2eme question: si j'ai bien compris, dois je d'abord demander la declaration de cette partie en "privatif" et plus "commune" puis proposer le rachat de cette partie ? Et ensuite demander la modification du RDC pour la repartition des charges ?
3eme question: Les copros des autres batiments ont il le droit de s'exprimer sur le sujet ? si je pose la question c'est pcque j'en ai un qui cherche un peu trop la pepite d'or, et si j'ai bien tout compris sur le lien plus , pour moi il n'a pas le droit de vote et d'ailleur ne touche pas la pepite !!
Es ce que tout ces points doivent etre voter par 2/3 des copros de mon batiment, si j'ai eut l'air heureux au depart c'est pcque je pensais qu'il fallait 100% des votes ce qui la m'embetait bcp plus !!
Merci pour vos reponses , je trouve ce site formidable et bien utile dans ce monde compliqué de la copropriété .
Posté - 05 juin 2004 : 01:01:27
Bonsoir yaume,
Je vous cite LE PARTICULIER Spécial Copropriétés, Juin 2002, p.40 à 43 :
1° Il faut évaluer la portion de parties communes :
Avant toute chose, il est nécessaire d'évaluer le prix du palier ou du couloir en vue de la proposition d'achat que l'intéressé va devoir soumettre à la copropriété. Combien vaut un m² de parties communes ? Si l'achat vise à agrandir un appartement, on peut prendre pour base le prix du m² du logement auquel on applique une décote. Consulter un agent immobilier. Le prix dépendra aussi de la bonne volonté des autres copropriétaires.... Ils ont parfois tendance alors à en surévaluer le prix.
2° Le syndic joue un rôle clé dans l'opération :
Si le syndic n'a aucun pouvoir pour autoriser -ou rejeter- l'offre, il doit néanmoins devenir un interlocuteur privilégié dès le début de l'opération, car de lui dépend souvent son issue favorable. Il est primordial de lui expliquer clairement le projet, de lui faire une proposition d'achat chiffrée et de s'engager à prendre en charge tous les frais liés à l'opération, tels que l'intervention du géomètre, du notaire et les honoraires supplémentaires du syndic. En effet, la diligence et le sens de la diplomatie du syndic peuvent faire beaucoup pour débloquer la situation. Un syndic attentif doit conseiller au mieux le candidat acheteur afin que son offre convainque les autres copropriétaires. Il doit également s'efforcer de tempérer les exigences de ces derniers lorsqu'elles lui paraissent irréalistes.
3° Un nouveau lot privatif doit être créé :
En vue de l'assemblée générale, dont dépendra la décision finale, il est nécessaire d'individualiser la portion de parties communes intéressées. En clair, il faut la transformer en un lot privatif comportant, à l'instar des autres, une quote-part de parties communes représentée par des tantièmes. Cette tâche complexe est du ressort du géomètre expert qui va établir, à la demande de l'acheteur, un projet de modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété. Pour déterminer le nombre de tantièmes affectés au nouveau lot, le géomètre va devoir calculer la valeur relative de ce lot. Il ne s'agit pas de sa valeur vénale, mais d'une notion qui tient compte de la consistance du lot (un palier, un couloir...), de sa superficie et de la situation dans l'immeuble. En revanche, il n'est pas nécessaire de modifier les tantièmes des autres lots. Le géomètre ajoute simplement au nombre total des tantièmes, celui des tantièmes créés.
Exemple : supposons que la copropriété comporte à l'origine 1000/1000èmes et que le lot créé soit affecté de 20/1000èmes par le géomètre expert. Il suffit de passer la base originale à 1020/1000èmes. Ainsi, chaque lot comporte n/1020èmes au lieu de n/1000èmes. Lorsqu'il sera propriétaire du lot créé, l'acheteur disposera d'un peu plus de voix en assemblée, mais devra aussi payer un peu plus de charges. En pratique, toutefois, lorsque l'achat porte sur quelques mètres carrés, il n'est pas toujours indispensable de revoir les charges d'ascenseur car la modification obtenue serait minime.
4° L'assemblée doit autoriser l'opération :
L'assemblée va avoir à se prononcer à la fois sur la vente de la partie commune, la modification du règlement de copropriété, et l'autorisation de réaliser les travaux de fermeture du palier, le tout aux frais du copropriétaire acheteur. Il est préférable que l'ordre du jour précise que le prix proposé est un minimum. L'acheteur pourra ainsi, si besoin est, renchérir lors de l'assemblée pour emporter la décision.
Afin de permettre à l'assemblée de se prononcer en pleine connaissance de cause, les projets de décison et de modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges doivent impérativement être notifiés aux copropriétaires au plus tard en même temps que la convocation (art. 11 du décret de 1967).
L'accord de l'assemblée générale doit être donné à la double majorité de l'article 26 de la loi de 1965.
C'est aussi à cette majorité que l'assemblée doit approuver la modification de la répartition des charges entraînée parla vente des parties communes.
Sachez toutefois que l'unanimité des voix de tous les copropriétaires s'impose lorsque la vente porte sur des parties communes nécessaires au respect de la destination de l'immeuble ou si elle lèse les droits d'un autre copropriétaire sur ses parties privatives. Mais ce n'est pas le cas, en principe, lorsque la portion de couloir ou de palier n'a d'utilité que pour le seul acheteur (cass.civ. 3è, du 23.11.94, pourvoi n° 92-21367).
Si l'assemblée refuse d'autoriser la vente, l'intéressé peut tenter d'attaquer cette décision en justice, en invoquant l'abus de majorité. Il faut alors prouver que la décision n'a pas été prise dans l'intérêt de la copropriété, mais pour d'autres motifs, par exemple, par pure animosité à son encontre. En pratique, il faudra de très solides arguments car les juges n'admettent pas facilement ce type de réclamations.
5° La vente ne peut pas être signée immédiatement :
Si le projet est approuvé à la majorité requise, la décision est mentionnée dans le procès verbal de l'assemblée générale dressé par le syndic et notifié aux copropriétaires absents non représentés et opposants. Pendant les 2 mois suivant la réception du procès verbal, l'un d'entre eux peut, en effet attaquer la décision en justice en invoquant une irrégularité.
Passé ce délai de 2 mois sans que la décision d'assemblée ait été contestée, l'acte notarié d'achat peut intervenir. C'est le syndic qui doit signer l'acte de vente et répartir ensuite le prix de vente entre les copropriétaires -y compris l'acheteur- proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété (art. 16-1 de la loi de 1965). Ainsi, plus le copropriétaire acheteur possède de tantièmes, moins l'achat lui revient cher puisqu'il récupère une partie du prix.
Le notaire devra également revoir le règlement de copropriété, sur la base des documents élaborés par le géomètre et approuvés par les copropriétaires. Il fera publier ce modificatif au bureau des hypothèques, afin qu'il soit dorénavant opposable à tous.
L'acheteur pourra alors procéder aux travaux de fermeture du palier.
Prix indiqués par LE PARTICULIER juin 2002 :
Honoères géomètre : ils sont libres. Tout dépend de l'importance de l'opération. Pour l'annexion de 3m² ou 4m² de couloir, compter 445 € à 550 € TTC environ.
Frais de notaire pour la modification du règlement de copropriété : ils sont calculés selon un barème assez complexe. Prévoir entre 305 € et 1600 €.
Frais de notaire pour l'achet du nouveau lot :
leur montant dépend du prix. Pour un prix de 7600 € par exemple, les frais s'élèvent à 1380 € environ. Si l'acheteur a recours à un prêt constaté dans l'acte notarié, des frais supplémentaires sont à prévoir : compter 400 € pour un prêt de 4600 €.
Posté - 05 juin 2004 : 02:39:06
oui merci beaucoup cela va m'aider fortement,
juste quelques precisions encore ?
Vu que ce palier-couloir n'est utilisé que par moi, donc je n'ai pas besoin de l'unanimité ? Mais es ce que l'ensemble des coproprietaire peuvent voter ou seulement ceux de mon batiment, ce "futur" lot appartenant uniquement a ce batiment ?
Qu'es ce que la double majorité? Si je résume il faut que 2/3 des coproprietaire du dit batiment soit present et ensuite que 51% d'entre eux vote favorablement ?
Merci bcp cette article me sera bien utile, et j'espere utile a d'autre
Posté - 05 juin 2004 : 09:23:08
Votre copro doit avoir un Règlement de Copropriété où il est dit si les parties communes sont toutes celles de TOUS les bâtiments ou si vous faites un syndicat à part avec votre petit bâtiment. Dans ce dernier cas vous seriez sauvé (ouf!) et pourriez convaincre les seuls habitants de votre ilôt.
Je crains que les parties communes englobent la totalité des bâtiments et c'est cette majorité-là qui vote pour ou contre et là vous appliquez l'article 26
Bref, il faut que les 2/3, soit 667/1.000 voix soient présents ou représentés et qu'ils expriment leur approbation à la majorié absolue du SYNDICAT 501/1.000 voix. Cogitez toutes ces choses avant de chanter victoire et en ragardant votre règlément bien dans les yeux.
Posté - 05 juin 2004 : 17:04:31
bonjour, bien oui merci,
bon ben en fait il n'y a rien de stipuler sur les parties commune, il n'y a pas de syndicat pour chaque immeuble,
mais le reglement comporte 3 tableaux
- un repartissant les miliemes de toutes la copropriété en stipulant que tel lot appartient au batiment X
- un autre pour les charges general
-un dernier pour les charges speciales reparti pour chaque batiment
Qu'en pensez vous , moi je trouve ce point ambigu car si l'on vote la renovation des parties comunes de mon batiment, seul mon batiment va voter, donc si j'achete pourquoi tout le monde en profiterait ?
Posté - 05 juin 2004 : 18:48:26
Vous avez peut-êtres des charges spécifiques à votre entrée ou bâtiment, mais ça s'arrête là.
Le contrat de syndic vous le votez bien pour un seul et unique contrat? c'est que vous parties communes sont communes à tous les bâtiments.
Remarquez, vous pouvez jouer aussi l'effet inverse: "C'est qui ce mec? Ah, il est de l'autre entrée!" je m'enfous donc et je vote oui.
Je vous disais déjà qu'il fallait être gentil avec beaucoup de monde, ça se confirme...
Posté - 05 juin 2004 : 20:55:37
Initialement entré par yaume
Le vote de l'AG concernant les démarches pour l'acquisition de ce palier se fait uniquement à la double majorité, soit 2/3 des copro., soit 667/1000èmes et qu'à celle là. Il n'est pas question d'unanimité pour votre cas puisque ce palier ne concerne que votre lot. (cf. jurisprudence).
Pour ce qui concerne les votants sur les parties communes : si je tiens compte de mon règlement de copropriété, seuls les copropriétaires de votre bâtiment sont à prendre en compte. Je ne vois pas l'intérêt d'un copropriétaire du bât. A pour ce palier se trouvant au bât. D (c'est un exemple) !!
Vos bâtiments ne sont pas gérés en syndicats secondaires ?
A bientôt et good luck.......
Posté - 05 juin 2004 : 22:35:39
Oui sur ce point nous sommes bien d'accord(yaume)
Mais justement je vous renvoia votre premier item, vous dites:
ce palier ne concerne que votre lot
Moi je dirais aussi le rachat de ce palier ne concerne que ce batiment, puisque mon RDC comprend un tableau de repartition de charges special pour chaque batiment, c'est bien donc que chaque batiment est independant sinon pour moi si tout le monde touchait une opart du gateau ce tableau ne devrait pas exister .
Oui j'avou que j'ai peut etre tendance a vouloir que les choses aille dans mon sens ,mais il faut me comprendre, j'ai un copro d'un autre batiment qui tente de faire monter le prix, juste pour vous montrer ca mauvaise fois, il voulait me vendre ce bout de couloir-escalier de environ 6 m² à 70 Mille Francs, ben je peux vous dire que j'ai rigoler, alors que ce bout de couloir lui il n'a aucun interet de le garder, d'ailleurs si jamais il s"avere que tout le monde doit voter, je crois que je vais lui dire "ben garde le ton palier si tu l'aime temps" car pour moi c'est lui qui est perdant car je créé de la surface de copro donc ca fera forcement baissé ces charges (certes pas enormes), d'ailleurs a savoir ce monsieur discute alors que dans notre copro on a un magasin au RDC qui bien sur fait bien 1/3 de toute la copro donc j'aime pas les gens qui negocie alors qu'il ne gagne rien, bref j'aime pas les c..*§*@,
enfin vous comprenez pourquoi cette histoire m'enerve
Posté - 06 juin 2004 : 00:40:21
Moi non plus je n'aime pas les cons, yaume.
Donc on reprend : seuls les copros de votre bâtiment doivent se prononcer à la double majorité (art. 26 de la loi).
J'ai dit que ce palier concerne votre lot. J'ai voulu dire en fonction de la jurisprudence indiquée par LE PARTICULIER que vous seule pouviez être intéressée par le palier.
De quoi se mêle le "vendeur" présumé. De quel droit ?. Le palier ne lui appartient pas que je sache !! C'est une partie commune. Il veut gagner de l'argent sur votre dos. Envoyez le à la pêche !!
Procédez dans l'ordre indiqué par LE PARTICULIER : agent immobilier, syndic, géomètre,etc....
Posté - 06 juin 2004 : 01:14:50
merci de ce soutien,
De toute facon ce qui me fait rigoler c'est que dans la copro, il y a un commerce qui occupe + des 2/3 de la copro, donc ce cher Mr est entrain de negocier pour ce magasin dont il critique la non presence reguliere aux assemblé,
Caz me fait trop rigoler, en plus je me suis amuser a faire un petit calcul et en gros il va gagner 300 Francs, alors la je rigole encore +.
Mais bon aujourd'hui j'ai été voir un de mes voisins de mon batiment pour lui montrer ce point de vue et je pense que l'autre c..$*.. a interet a bien se tenir car il va avoir du monde pour discuter.
Alala !!! j'avais jamais autant rigoler !!!!
Merci beaucoup encore pour toutes vos explications qui me permettent d'avancer a grand pas.
Posté - 06 juin 2004 : 02:56:50
brn y a un truc qui me chiffonne alors.
1/ il faut que je paye un geometre qui me fasse une proposition de modifs du reglement de coproprieté et créé le nouveau lot .
2/Ensuite à l'AG je propose le projet de modifs qui doit etre accepté par tous les coproprios a la double majorité.
3/Enfin je rachete a la majorité double des copros de mon batiment.
4/Rendez vous chez le notaire pour signer avec le syndic, et mettre a jour le reglement de copro.
Ai je bien tout compris et dans l'ordre, ai je oublié des points ?
Merci vraiment de m'avoir eclaircit les idées jusque la.
Posté - 06 juin 2004 : 03:31:24
1° - Agent immobilier pour avoir l'idée de l'estimation du palier,
2° - Syndic : vous avez lu le § : vous en avez tenu compte ou vous éliminez ?
3° - Géomètre, modif. RdC,
4° - Assemblée vote art. 26 L : vente partie communes, modif. RdC et les travaux. Très important, ne pas oublier de notifier à l'Ordre du jour TOUS ces documents : géomètre et travaux.
Donc, soit vous en discutez avec le syndic de façon à être sûr qu'il va notifier aux copropriétaires tous vos documents, soit les envoyer en ordre du jour complémentaire (soit dès que vous recevez la convocation à l'AG) vous envoyer le tout EN R.A.R. au syndic en lui demandant de porter cette question complémentaire à l'ordre du jour de l'AG devant se tenir le (date). Il doit envoyer tous les documents aux copropriétaires 5 jours au moins avant l'AG (art. 10 du décret de 1967).
MAIS, si vous utilisez la 2ème méthode, vous risquez de froisser les copros, car frais supplémentaires pour eux (envois postaux, photocopies...). De toutes façons, d'une façon ou d'une autre, il faut qu'ils aient les éléments en main pour délibérer. A vous de voir en fonction de vos relations avec le syndic et les copros.
5° - Attendre le procès verbal de l'AG. (Mais vous aurez connaissancede la décision bien avant la notification du PV). Si la décision portée au PV n'est pas favorable c'est foutu ou alors vous allez devoir vous battre peut être en justice MAIS si la décision est favorable,
6° - Attendre encore 2 mois après la notification du PV au cas où un copropriétaire attaquerait cette décision en justice pour la faire annuler,
7° - Si personne ne bouge, notaire et champagne à tous les étages !!!
OK ? Vous avez compris. Sur ce je vais faire dodo
Posté - 06 juin 2004 : 10:48:55
Pour le point 4/, es ce qu'il faut créé des points diffèrents, travaux de fermeture, geometre ,vente, ou bien es ce que tout peut etre voter en un seul point ?
Posté - 06 juin 2004 : 16:50:28
S'agissant in fine d'acheter ce palier avec tout ce que ça comporte :
- arrêter un prix de vente du syndicat à vous acheteur,
- modif. RdC et répartitions,
- travaux fermeture palier
la majorité imposée pour chacune de ces étapes étant l'art. 26 L,
La question pourrait être posée avec un n° de projet de résolution, par exemple :
M. YAUM demande à l'assemblée de lui vendre la portion du palier de son étage, d'une superficie de 6 m², et de se prononcer en application de l'article 26 de la loi de 1965, sur les éléments suivants :
a - prix d'achat proposé = ????€,
b - modif. Rdc et de répartions établi par M. UNTEL, géomètre, dont rapport ci-joint,
c - autorisation d'y entreprendre les travaux de fermeture exécutés par l'entreprise SCHMOLDUC, dont devis ci-joint.
OU BIEN d'énumérer tous ces points en une seule question et en les mettant à la file les uns des autres dans la question. MAIS, la discussion va être un peu n'importe comment : les uns vont parler du prix, les autres de la modif. du Rdc et des répartions... Donc ça risque de durer longtemps pour rien.
Si d'autres contributeurs veulent apporter leurs points de vue, ils seront les bienvenus.
Posté - 06 juin 2004 : 18:48:56
Le probleme que j'ai c'est que pour la modifs du RC, cela modifit toutes les charges de copropriété donc toute la copro doit voter, et pour le rachat seul mon batiment est concerné.
En plus le truc aussi qui me gene c'est que je vais faire appel a un geometre que je vais payer visiblement environ 5.000 Frcs (ce qui n'est pas rien), sans etre sur qu'ensuite le nouveau lot me sera vendu.
Sinon si je comprend bien dans votre facon de faire c'est de tout voter sur un vote, mais d'avoir une discussion precise sur chaque, c'est donc juste une facon de presentezr les choses !
Es ce bien ca ?
Posté - 06 juin 2004 : 20:50:18
Oui, effectivement, yaum, il faut l'accord du syndicat pour modification RdC et répartitions. Ce palier va devenir, si vous l'achetez, une partie privative pour vous.
Et oui, il faut payer un géomètre ! Il serait préférable que vous fassiez évaluer ce palier par un agent immobilier. Dès que vous aurez un montant sur quoi vous baser, prenez rendez-vous avec le syndic comme il est indiqué dans mon message plus haut (5juin à 1h01). Essayez d'arrondir les angles avec lui et voir de quelles façons il voit les choses et ce qu'il peut vous conseiller.
Oui il faut faire voter chaque élément séparément car sinon ça va être une pagaille de première. Ceci aussi, évoquez le avec le syndic.
Posté - 06 juin 2004 : 21:55:21
Moi ma question, c'est peut on faire un projet de modif de RDC soit meme ou est on obligé de passer par un geometre expert,
car comprenez bien que ca me deplairait beaucoup de payer un geometre pour qu'ensuite on me refuse la vente,
un petit detail c'est que je suis dans un petite copropriété d'environ 20 personnes et dont quelques un ne pense qu a l'argent , pour vous dire y en a un qui voulait me vendre les 6m² 70.000 Frcs.