Source: https://www.ra-kotz.de/mietwohnung-fristlose-kuendigung-wegen-schimmel.htm
Timestamp: 2018-09-22 15:49:06
Document Index: 275148295

Matched Legal Cases: ['§ 24', '§ 569', '§ 535', 'BGH', '§ 556', '§ 551', '§ 273', '§ 536', '§ 536', '§ 280']

AG Saarbrücken, Az.: 4 C 348/16, Urteil vom 23.08.2017
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Saarbrücken im schriftlichen Verfahren mit einer Erklärungsfrist bis zum 9.8.2017 am 23.08.2017 für Recht erkannt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 480,00 Euro nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.3.2016 zu zahlen.
Die Parteien streiten über die Rückforderung einer Mietkaution i.H.v. 480,00 Euro.
Am 31.07.2014 wurde zwischen den Parteien ein Mietvertrag über die Wohnung Nr. 2 im 1. Obergeschoss links, im Anwesen der Klägerin in der Gartenstraße 61 in 66125 Saarbrücken, geschlossen Gemäß § 24 des Mietvertrages war eine Kaution i.H.v. 480,00 Euro zu entrichten, die auch geleistet wurde.
Im Frühjahr 2015 traten diverse Mängel in der streitgegenständlichen Wohnung auf. die von der Klägerin mittels anwaltlichem Schreiben vom 03.Juni 2015 der Beklagten angezeigt wurden; So sei die Duschstange im Badezimmer abgefallen, der Hochschrank der mitvermieteten Einbauküche in sich zusammengestürzt und der Herd nicht voll funktionsfähig. Ferner lasse sich am Badezimmerfenster der Klappladen nicht mehr verschließen, weshalb der Raum nicht mehr zu verdunkeln sei, und die Anzahl der Mülltonnen sei nicht ausreichend.
Mit Schreiben vom 03. Juni 2015 setzte die Klägerin eine Frist zur Nachbesserung bis zum 17. Juni 2015 und drohte für den Fall der unterbleibenden Nachbesserung an, die Kaltmiete i.H.v. 55,00 Euro pro Monat zu mindern. Außerdem erklärte sie in dem Schreiben die außerordentliche Kündigung zum 30. September 2015. Aufgrund ihrer Schwangerschaft beabsichtige sie mit dem Vater des Kindes in eine größere Wohnung zu ziehen, da ihre jetzige mit 1,5 Zimmern zu klein sei.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 480,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.03.2016 zu zahlen.
Ferner behauptet sie, dass kein akut gesundheitsgefährdender Schimmelbefall in der Wohnung vorgelegen hätte und dass selbst wenn, dieser auf einem fehlerhaften Heiz-und Lüftungsverhalten der Klägerin beruht habe, weshalb dieser kein Recht zur außerordentlichen Kündigung zugestanden habe.
Sie ist daher der Ansicht, dass das Mietverhältnis nicht durch die außerordentliche Kündigung vom 17.07.2015 zum 30.07.2015, sondern erst am 15.09.2015 mit der Wohnungsübergabe beendet worden sei und ihr – der Beklagten – daher noch Ansprüche i.H.v. insgesamt 450,00 Euro zustünden, mit denen sie hilfsweise aufrechne. Die Ansprüche setzten sich wie folgt zusammen:
65,00 Euro Mietzins aus dem Monat Juli 2015
250,00 Euro Mietzins aus dem Monat August 2015
125,00 Euro Mietzins aus dem Monat September 2015
10,00 Euro Mahngebühren für zwei Mahnungen
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die schriftliche Zeugenvernehmung der Dr. Monika ……… sowie der Mutter der Klägerin Sabine ………. Letztere wurde ebenso wie der Zeuge ……… auch durch persönliche Zeugenvernehmung befragt. Außerdem wurde ein Gutachten durch den Sachverständigen Dr.-Ing. Frank ……… erstattet. Bezüglich des Ergebnisses der Beweiserhebung wird auf die schriftlichen Aussagen der Zeugen sowie das Protokoll der Beweisaufnahme und das Gutachten des Sachverständigen ……… Bezug genommen.
Der Klägerin steht ein fälliger Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution i.H.v. 480,00 Euro zu, da das Mietverhältnis wirksam zum 31.Juli 2015 beendet wurde.
Vorliegend lag insbesondere an der Außenwand in der Küche an mehreren Stellen ein großfleckiger Schimmelbefall vor, was bereits aus der Anlage auf Bl. 125 d.A. hervorgeht. Auch haben sowohl die von der Klägerin beauftragte Gutachterin Dr. ……… vom Umweltmedizinischen Service e.V. als auch der vom Gericht bestellte Gutachter ……… an der Küchenwand diverse von Schimmel befallene Flächen festgestellt. Dabei ist noch zu berücksichtigen, dass nur die Gutachterin ……… die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand besichtigen konnte, da bei dem Ortstermin des Gutachters ……… diese bereits in den Rohbauzustand zurückversetzt worden war und daher nur noch eingeschränkt Aussagen zu einem Schimmelbefall getroffen werden konnten.
Auch aus der Zeugenaussage des ………, dem ehemaligen Ziehvater der Klägerin, der aber im Auftrag der Beklagten Arbeiten in der Wohnung vor dem Einzug der Klägerin durchgeführt hat, ergibt sich, dass in der Küche bereits beim Einzug Schimmel vorhanden war. Trotz der persönlichen Beziehung zu der Klägerin ist dessen Aussage glaubhaft, da sie detailreich ist und der Zeuge plausibel dargelegt hat, dass er aufgrund seiner Malerausbildung und einer speziellen Fortbildung im Jahr 2014 über besonderes Fachwissen verfügt, was die Erkennung und Behandlung von Schimmel in Wohnungen betrifft.
Die aus dem Schimmelbefall resultierende Gesundheitsgefährdung ergibt sich aus der Größe der betroffenen Flächen, sowie der Tatsache, dass in der Küche Nahrungsmittel verarbeitet und zubereitet werden und aus der geringen Größe der Wohnung, die es der Klägerin nahezu unmöglich machte, zu verhindern, sich Schimmelsporen auszusetzen. Die Gesundheitsgefährdung wurde auch von der Gutachterin Dr. ……… bestätigt, verbunden mit der Empfehlung die Wohnung nicht weiter zu bewohnen.
Die Klägerin war auch nicht aufgrund eines schuldhaften Herbeiführens der Gefährdung an der Geltendmachung des Kündigungsgrundes gehindert (Mössner in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 569 BGB Rn. 31). Es ist nicht ersichtlich, dass ein falsches Heiz-und Lüftungsverhalten der Klägerin zu dem Schimmelbefall geführt hat. Vielmehr lag der Schimmel, nach Aussage des Zeugen ………, schon bei dem Einzug vor, was auch von dem Sachverständigen ……… für möglich gehalten wird. Letzterer hat in seinem Gutachten erklärt, dass der Schimmelbefall am ehemaligen Standort des Kühlschranks sowohl durch die geringen Außenwanddicke, als auch durch das fehlerhafte, weil zu nah an der Wand erfolgte, Aufstellen des Kühlschranks bedingt worden sein kann. Dem steht jedoch die Aussage des Zeugen ……… entgegen, der glaubhaft bekundet hat, dass gerade hinter dem Kühlschrank bereits bei Einzug Schimmel vorhanden war.
Es entspricht der ganz herrschenden Meinung, dass die Mietkaution eine umfassende Sicherheit für alle Ansprüche des Vermieters bieten soll und daher, sofern nichts Abweichendes vereinbart ist, auch die Betriebskostenforderungen des Vermieters absichert (Weidenkaff in Palandt (2015) vor § 535 Rn. 121; BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05). Die 6 Monate waren am 31. Januar 2016 vorbei. Zur Sicherung seiner Betriebskostenforderungen darf der Vermieter die Kaution auch länger als 6 Monate, unter Ausschöpfung der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zurückbehalten. Eine vorherige Fälligkeit tritt nur ein, wenn der Vermieter im Einzelfall in der Lage ist die Betriebskostenabrechnung vorher zu erstellen (Schur in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 551 BGB Rn. 24). Diesbezüglich wurde jedoch nichts vorgetragen. Vorliegend ergibt sich aus etwaigen Betriebskostennachforderungen jedoch kein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 Abs. 1 BGB, da die Klägerin vorgetragen hat, dass aufgrund ihrer finanziellen Situation etwaige Betriebskostennachzahlungen vom Jobcenter getragen würden. Dies wurde von der Beklagtenseite auch nicht bestritten. Somit stand der Beklagten die öffentliche Hand als solventer Schuldner gegenüber, so dass kein Bedarf mehr an einer Absicherung durch die Mietkaution bestand. Die Fälligkeit trat daher mit Ablauf des 31.Januar 2016 ein.
Die Mietzinsforderungen für August 2015 i.H.v. 250,00 sowie für September 2015 i.H.v. 125,00 sind unbegründet, da wie oben dargelegt, dass Mietverhältnis wirksam zum 31. Juli 2015 beendet wurde.
Bzgl. der Mietzinsforderung für Juli 2015 i.H.v. 65,00 Euro ist zunächst festzustellen, dass die Klägerin die Kaltmiete lediglich um 55,00 gemindert hat. Woraus sich ein Mietrückstand i.H.v. 65,00 Euro ergeben soll, hat die Beklagte nicht dargetan. Die Minderung der Klägerin ist ansonsten nicht zu beanstanden. Ob eine abgefallene Duschstange der ein nicht ordnungsgemäß schließender Fensterladen den vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung beeinträchtigen kann dahinstehen, da jedenfalls bei einer mitvermieteten Küche ein Elektroherd der entweder gar nicht heizt oder 100% Leistung erbringt einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB darstellt, da eine kontrollierte Zubereitung von Speisen damit nicht möglich ist. Somit weicht der tatsächliche Zustand nacheilig von dem vertraglich vorausgesetzten ab (Weidenkaff in Palandt (2015) § 536 Rn. 16). Gleiches gilt für den Schimmelbefall der aus den oben genannten Gründen die Benutzung der Wohnung insgesamt für die Klägerin unzumutbar machte, so dass sie sogar zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war.
Die Geltendmachung von Mahnkosten i.H.v. 10,00 Euro als Verzugsschaden gem. §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB scheitert bereits an dem Fehlen einer fälligen Forderung der Beklagten gegen die Klägerin.