Source: http://www.artis-real.de/immobilienwissen/
Timestamp: 2019-10-18 23:46:34
Document Index: 259156402

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 548', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 577', '§ 8', '§ 577', 'BGH', '§ 8', '§ 577', 'BGH', '§ 545', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 9']

Immobilienwissen – a r t i s REAL
Wissenswertes rund um Ihre Immobilie
Über Immobilien gibt es viele Meinungen und Informationen. Manche davon sind hilfreich, andere können aber auch Verwirrung stiften.
Wir informieren Sie mit fundierten Informationen und Tipps vom Experten. Regelmäßig haben wir z.B. wissenswerte Ratschläge von einem Rechtsanwalt, die Sie nicht verpassen sollten.
Verjährung, Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug, Eigenbedarf, Schriftformheilungsklausel
mit unserem Immobilien-Newsletter möchten wir Sie gerne regelmäßig über rechtliche Aspekte informieren und Sie bezüglich der Stimmung am Immobilienmarkt auf dem Laufenden halten.
Unser langjähriger Kooperationspartner Herr Rechtsanwalt Dr. Florian Ponholzer von der Kanzlei Kormaier & Partner in Planegg wird uns in diesem Newsletter wieder einige wertvolle rechtliche Tipps geben, was die aktuelle Rechtssprechung betrifft.
Der Immobilienmarkt ist unverändert auf einem extrem hohen Niveau. Zur zukünftigen Entwicklung gibt es allerdings unterschiedliche Prognosen, die wir uns etwas genauer angesehen haben.
Dr. Florian Ponholzer: Zur aktuellen Rechtssprechung
1. Verjährung BGH-Urteil vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17:
Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, insbesondere wegen Beschädigungen des Mietobjekts, innerhalb von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietflächen an den Vermieter. Aus diesem Grund sehen viele Mietvertragsformulare eine Verlängerung der 6-monatigen Verjährungsfrist, beispielsweise auf 12 Monate, vor. Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung stellte der BGH nunmehr für das Wohnraummietrecht fest, dass entsprechende Klauseln in Mietvertragsformularen, die zu einer Verlängerung der Verjährungsfrist für den Vermieter führen, aufgrund unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind.
2. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug, BGH-Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16:
Der BGH stellte für das Wohnraummietrecht fest, dass bei Bestehen von Zahlungsrückständen des Mieters, die zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigen, durch den Mieter ein Ausschluss des Kündigungsrechts nur dadurch herbeigeführt werden kann, dass durch den Mieter sämtliche zur Kündigung berechtigende Zahlungsrückstände vor Zugang der Kündigungserklärung vollumfänglich bezahlt werden. Befindet sich der Mieter beispielsweise mit den Mieten für die Monate November und Dezember in voller Höhe in Zahlungsverzug und erklärt der Vermieter aus diesem Grund mit Kündigungsschreiben vom 15. Januar die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, ist die Kündigung nur dann ausgeschlossen, wenn durch den Mieter die Zahlungsrückstände mit den Mieten November und Dezember vor Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter beglichen werden.
3. Eigenbedarf, BGH-Beschluss vom 22.08.2017, VIII ZR 19/17:
Durch den BGH wurde festgestellt, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarf auch dann zulässig ist, wenn der Vermieter die Wohnung lediglich als Zweitwohnung nutzen will.
4. Schriftformheilungsklausel, BGH-Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16:
Die Befristung eines gewerblichen Mietverhältnisses ist, sofern die Laufzeit länger als ein Jahr betragen soll, nur dann wirksam, wenn die wesentlichen Vertragsgrundlagen gem. § 550 BGB dem gesetzlichen Schriftformerfordernis entsprechend vereinbart wurden. Ist dies nicht erfolgt, ist die Befristungsabrede des Mietvertrags mit der Folge unwirksam, dass das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist ordentlich gekündigt werden kann. Um für beide Mietvertragsparteien Rechtssicherheit zu schaffen und eine ordentliche Kündigung eines befristeten Gewerbemietverhältnisses aufgrund eines Schriftformmangels zu vermeiden, werden üblicherweise in Gewerbemietverträgen sogenannte Schriftformheilungsklauseln vereinbart, welche eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund eines Schriftformmangels ausschließen.Durch den BGH wurde nunmehr festgestellt, dass sogenannte Schriftformheilungsklauseln grundsätzlich unwirksam sind.
Herausgeber: Rechtsanwalt Dr. Florian Ponholzer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Steuerrecht
Kanzlei Kormaier & Partner, Bahnhofstr. 34, 82152 Planegg
Tel: 089 857 30 30, Fax: 089 857 53 65
E-Mail: ponholzer@kormaierundpartner.de
Internet: www.kormaierundpartner.de
Wir übernehmen keinerlei Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der in diesem Newsletter enthaltenen Ausführungen.
Wünschen Sie eine Beratung in einer rechtlichen Angelegenheit? Gerne können Sie mich kontaktieren:
Rechtsanwalt Dr. Florian Ponholzer
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Steuerrecht
Kanzlei Kormaier & Partner
Tel: 089 857 30 30
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt?
Der Immobilienmarkt in Deutschland ist unverändert auf einem sehr hohen Niveau. Vor allem in den Metropolen ist der Wohnraum immer noch knapp und es gibt eine hohe Nachfrage.
Angesichts der hohen Kaufpreise wird es für den Normalbürger immer schwieriger in Immobilien zu investieren bzw. sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Zur zukünftigen Entwicklung gibt es allerdings unterschiedliche Prognosen, die wir für Sie zusammengefaßt haben.
Prognose 1: Das Ende des Preisbooms
Nachdem viele Anleger jahrelang die Immobilie als bevorzugte Vermögensanlage gewählt haben, prophezeien inzwischen viele Vermögensberater und Experten deutlich sinkende Preise auf dem Immobilienmarkt.
Seit über 8 Jahren steigen die Kaufpreise nun kontinuierlich an und sind inzwischen auf einem sehr hohen Niveau angelangt.Im Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen wird erwähnt, dass der 2017 in Aussicht gestellte Rückgang der Kaufpreise sich in den nächsten fünf Jahren, insbesondere für München und Berlin, bewahrheiten wird. Es sei anzunehmen, dass die Preise in den nächsten Jahren durchschnittlich um 25-30% sinken werden. Wohnimmobilien als Renditeobjekt werden daher nun kritischer betrachtet.
Aufgrund der vielen Fertigstellungen im Wohnungsneubau wird es außerdem vielerorts zu einem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage kommen. Das Bevölkerungswachstum wird vorwiegend von jungen Leuten zwischen 18 und 35 Jahren generiert. Diese sind wiederum oft nicht in der Lage die hohen Mieten im Stadtgebiet zu zahlen und versuchen dann im Speckgürtel günstigere Wohnmöglichkeiten zu finden.
Münchner Mieter, die aktuell eine verhältnismäßig günstige Miete bezahlen, geraten oft in den sogenannten „Lock-in-Effekt“. Sie harren in ihren Wohnungen aus und arrangieren sich mit geringem Wohnraum, da sie sich eine überteuerte Alternative nicht leisten können. Die Möglichkeit und Bereitschaft teuren Wohnraum anzumieten ist limitiert. Durch diesen Umstand werden die Mieten in den nächsten Jahren also weniger stark steigen.
Ende 2016 waren die Baugeldzinsen auf einem Tiefstand. Seither entwickeln sie sich wieder nach oben. Die Übertreibungen der Kaufpreise vor allem in den größten Ballungszentren Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln,Frankfurt, München und Stuttgart werden durch diesen Umstand nicht weiterhin aufrechterhalten werden können. Wer noch die Gelegenheit nutzen möchte, um einen möglichst hohen Kaufpreis für seine Immobilie zu erzielen, sollte also nicht zu lange mit dem Verkauf zögern.
Unsere Meinung: Ob sich die prognostizierte Kaufpreisentwicklung mit einer Abnahme von 25-30% tatsächlich bewahrheiten wird, bleibt abzuwarten. Wir nehmen nicht an, dass die Preise im Raum München in den kommenden fünf Jahren in diesem Maße fallen werden.
Prognose 2: Die Immobilienpreise werden nicht sinken
Das Bauland in Deutschland ist teuer geworden – und knapp. Die Anzahl an Neubauten ist aktuell auf dem Niveau von 2015. Zukünftig werden weniger Wohnungen gebaut werden. Vor allem im noch bezahlbaren Neubau-Segment wird es eng.
Aktuell kann die Nachfrage nach Wohnungen nicht gedeckt werden. Die Wohnungspreise werden daher vorläufig nicht sinken. Allerdings werden die Kaufpreise zukünftig wohl weniger rasch in die Höhe gehen.
2017 haben sich Wohnimmobilien in Deutschland nach VDP-Zahlen im Schnitt um 6,9 Prozent verteuert, 0,4 Prozentpunkte mehr als 2016. Die VDP-Zahlen basieren auf tatsächlichen Kaufpreisen und nicht wie bei vielen anderen Statistiken auf Angebotsdaten. Vor allem in dem Segment des Mehrfamilienhausbaus gibt es eine gegenläufige Tendenz.
Bauland ist Mangeware und es wird zunehmend häufiger mit Grundstücken spekuliert. Etwa 15 bis 20 Prozent der aktuellen Projekte sind in der Fertigstellung verschoben worden. Vielfach wird auf weiter steigende Endverkaufspreise gewartet, um den sehr hohen Grundstückseinstand auch refinanzieren zu können. Viele Maklerfirmen berichten, dass baureife Grundstücke die Besitzer wechseln, ohne dass mit dem Bau begonnen wurde.
Die Wohnungswirtschaft klagt über ständig steigende Preise für Bauleistungen. Die deutsche Bauwirtschaft arbeitet an der Kapazitätsgrenze. Aus diesem Grund fällt es ihr natürlich leicht, höhere Preise durchzusetzen.
Unsere Meinung: Wir denken, dass aufgrund des Mangels an Bauland und Wohnungen mit keiner gravierenden Preisreduzierung auf dem Immobilienmarkt zu rechnen ist.
Sicherlich spielt hier auch die Lage der Immobilie eine Rolle. München ist ein sehr beliebter Standort. Die Kaufpreise werden daher wahrscheinlich in nächster Zeit konstant bleiben.
Gerne können Sie uns kontaktieren unter
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oder per E-Mail unter kontakt@artis-real.de
Fristsetzung, Kündigungssperrfrist, Fortsetzungswiderspruch,Sonderumlage und Eigentumswechsel
jetzt noch in vollen Zügen den Sommer genießen: Tollwood-Festival, Sommernachtstraum oder Kocherlball. Wir erinnern Sie an die Münchner Events, die Sie im Juli nicht verpassen sollten.
Wir freuen uns, dass unser Kooperationspartner Herr Rechtsanwalt Dr. Florian Ponholzer von der Kanzlei Kormaier & Partner in Planegg wieder Wissenswertes zur aktuellen Rechtssprechung zusammengestellt hat und wünschen viel Spaß beim Lesen.
Fristsetzung BGH-Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17:
Dass der Mieter die Mietflächen nach Ablauf der Mietzeit an den Vermieter beschädigt zurückgibt, ist keine Seltenheit. Der BGH stellte nunmehr fest, dass der Vermieter nicht dazu verpflichtet ist, den Mieter unter Fristsetzung dazu aufzufordern, die vom Mieter verursachten Schäden selber zu beseitigen. Vielmehr steht dem Vermieter in diesem Fall ein sofortiger Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zu.
Kündigungssperrfrist, BGH-Urteil vom 21.03.2018, VIII ZR 104/17:
Gemäß § 577a Abs. 1 BGB ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren, gegebenenfalls auch erst nach 10 Jahren, wie in München, zulässig (Kündigungssperrfrist), wenn nachfolgende Voraussetzungen erfüllt sind:
nach Überlassung der Mietwohnung an den Mieter ist die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden (§ 8 WEG),
die Mietwohnung wurde nach erfolgter Umwandlung veräußert
Die Kündigungssperrfrist beginnt ab Eintragung des Käufers der Eigentumswohnung als Eigentümer im Grundbuch. Gemäß § 577a Abs. 1a BGB wird die Kündigungssperrfrist unter anderem auch dann ausgelöst, wenn der Wohnraum nach Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft (z.B. GbR) veräußert wurde. Der BGH stellte nunmehr fest, dass es in diesem Fall nicht erforderlich ist, dass die Personengesellschaft das Anwesen gemäß § 8 WEG in Eigentumswohnungen umwandeln möchte. Sinn und Zweck des § 577a Abs. 1a BGB sei es zu verhindern, dass zu Gunsten eines Gesellschafters wegen Eigenbedarf gekündigt werde („Münchner Modell“).
Fortsetzungswiderspruch, BGH-Urteil vom 24.01.2017, XII ZR 120/16:
Werden nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietflächen nicht an den Vermieter herausgegeben und vom Mieter weiterhin genutzt, verlängert sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit, es sei denn, einer Verlängerung des Mietverhältnisses wird binnen 2-Wochenfrist widersprochen (Fortsetzungswiderspruch). Durch den BGH wurde festgestellt, dass der Fortsetzungswiderspruch bereits im Kündigungsschreiben erklärt werden kann.
Sonderumlage und Eigentumswechsel, BGH-Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16:
Der BGH stellte fest, dass Schuldner einer vor Eigentumsumschreibung beschlossenen Sonderumlage derjenige ist, der bei Fälligkeit der Sonderumlage Eigentümer ist. Weiter stellte der BGH fest, dass eine Sonderumlage erst dann zur Zahlung fällig wird, wenn diese durch den Verwalter abgerufen wird. Würde somit der Eigentumswechsel (Eintragung im Grundbuch) zwischen Beschluss der Sonderumlage und Abruf durch den Verwalter erfolgen, wäre Schuldner der Umlage der neue Eigentümer der Wohnung.
Wie hoch können die Immobilienpreise überhaupt noch steigen?
Eine Frage die Wohnungskäufer, Eigentümer und Erben gleichermaßen beschäftigt. Was ist angesichts dieser Situation der bessere Ratschlag: Kaufen oder verkaufen?
Die Stimmung auf dem Immobilienmarkt bleibt angespannt. Für die meisten potenziellen Käufer sind die aktuellen Kaufpreise kaum machbar, geschweige denn eine weitere Preissteigerung. Die Frage ist nur, wie lange dieser Trend noch andauern wird.
Angesteckt von Erfolgsgeschichten aus dem Bekanntenkreis erträumt sich so mancher Immobilienbesitzer einen „Mondpreis“ für seine Münchner Immobilie – denn zu verschenken hat man ja nichts, jetzt wo die Immobilien in der Metropole Mangelware geworden sind. Die Tagespresse bläst ins gleiche Horn und alle sind sich einig: der Markt ist leergefegt und wer eine Immobilie kaufen möchte, muss finanziell an die äußerste Schmerzgrenze gehen oder die mageren Immobilienangebote mit einem müden Lächeln vorbeiziehen lassen.
Ist man auf Gewinne mit dem Betongold aus, sollte man sich wohl eher in ländlichen Gefilden umsehen und dabei dennoch darauf achten, dass man in eine attraktive, nachhaltige Immobilie investiert. Lage, Lage, Lage sind immer noch die drei Wahrheiten, die jeder Investor, unabhängig von der Schönheit der Immobilie, berücksichtigen sollte.
Ob Immobilienbesitzer- oder – erwerber: jetzt gilt es einen kühlen Kopf zu bewahren, die eigenen Ziele zu berücksichtigen und auswerten, welche Option rentierliche Aussichten hat.
Erstaunlich ist zu beobachten, dass Neubauten oft „weggehen wie die warmen Semmeln“ während Bestandswohnungen, die 20 Jahre oder älter sind, nicht um jeden Preis gekauft werden. Dabei spielt sicherlich auch eine große Rolle, dass ein Neubau nicht nur zum Selbstbezug perfekt, sondern auch energetisch attraktiv ist und eine Gewährleistung bietet.
Es bleibt letztlich keine leichte Entscheidung, wenn es um die Frage geht, ob man seine Immobilie verkauft oder behält. Dies wird sich auch in absehbarer Zeit nicht ändern.
Update zur Mietpreisbremse, Droht bald eine Immobilienblase?
was gibt es Neues zur Mietpreisbremse und in welche Richtung wird sich der Immobilienmarkt entwickeln?
Dieser Newsletter gibt Ihnen ein rechtliches Update und unsere aktuellen Beobachtungen am Immobilienmarkt.
Dr. Florian Ponholzer: Update zur Mietpreisbremse
Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 wurden erstmalig im Mietrecht Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, auch als so genannte Mietpreisbremse bekannt, eingeführt.
Die Mietpreisbremse sieht im Wesentlichen vor, dass in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, wozu gemäß der bayerischen Mietpreisbremseverordnung vom 14.07.2015 im Wesentlichen auch der Ballungsraum München gehört, die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10% übersteigen darf (§ 556 d BGB).
Eine hiervon zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarung, also beispielsweise die Vereinbarung einer höheren Miete, ist unwirksam (§ 556 g Abs. 1 BGB). Eine die Mietpreisbremse übersteigende Miete kann wirksam nur vereinbart werden, wenn einer der nachfolgend aufgeführten Ausnahmetatbestände greift:
556 e Abs. 1 BGB: die Vormiete übersteigt die zulässige Miete gemäß § 556 d BGB,
556 e Abs. 2 BGB: in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses sind Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden,
556 f Satz 2 BGB: 1. Vermietung nach umfassender Modernisierung,
556 f Satz 1 BGB: Wohnung wurde nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet.
Wird durch die Mietvertragsparteien eine Miete vereinbart, die über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und greift auch kein Ausnahmetatbestand ein, ist einem Mieter nach derzeit geltender Rechtslage eine Rückforderung von überhöht bezahlter Miete erst ab dem Zeitpunkt möglich, ab welchen durch den Mieter gegenüber dem Vermieter ein konkreter Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse angezeigt wurde. Erfolgt durch den Mieter eine entsprechende Anzeige nicht, ist dieser mit Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen (§ 556 g Abs. 2 BGB).
Des Weiteren ist ein Vermieter derzeit nicht dazu verpflichtet, gegenüber dem Mieter unaufgefordert Angaben zu einschlägigen Ausnahmetatbeständen zu machen. Das Gesetz sieht derzeit nur einen Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter vor, der zunächst durch den Mieter geltend gemacht und notfalls gerichtlich durchgesetzt werden muss.
Da dies durch die Bundesregierung als unpraktikabel und als nicht dazu geeignet angesehen wird, den Anstieg der Mieten in Ballungszentren nachhaltig einzudämmen, beschloss die Bundesregierung am 05.09.2018 den Entwurf eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelung über die zulässige Miethöhe, der zu einer Verschärfung der Mietpreisbremse dadurch führen soll, dass der Vermieter künftig gemäß § 556 g BGB neue Fassung entgegen der derzeitigen Rechtslage dazu verpflichtet wird, den Mieter unaufgefordert, spätestens bei Vertragsschluss, alle relevanten Auskünfte zu erteilen, um einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse feststellen zu können.
Im Einzelnen handelt es sich um nachfolgende Auskünfte:
Höhe der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses,
inwieweit in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
ob es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt,
ob die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
Werden durch den Vermieter obige Auskünfte bei Vertragsschluss nicht erteilt und dies auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt nachgeholt, sollen die Mietvertragsparteien künftig eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt, nicht wirksam vereinbaren können. Des Weiteren soll die Anzeigepflicht des Mieters ersatzlos entfallen, weshalb dem Mieter eine Rückforderung von überhöhten Mietzahlungen künftig erheblich einfacher möglich ist. Gleichzeitig steigt das Risiko des Vermieters, durch den Mieter in Regress genommen zu werden, da der Rückforderungsanspruch des Mieters von der Erfüllung bestimmter formeller Voraussetzungen nicht mehr abhängt.
556 g BGB neue Fassung ist noch nicht in Kraft, es ist jedoch davon auszugehen, dass der Regierungsentwurf im Wege des Gesetzgebungsverfahrens durch den Bundestag in der vorliegenden oder einer abgeänderten Fassung beschlossen werden wird.
Droht bald eine Immobilienblase?
Die Weltwirtschaft hat mit Konflikten zu kämpfen, die sich langfristig auf den Immobilienmarkt auswirken. Wie hängen diese Dynamiken zusammen?
Höhere Zölle bereiten der internationalen Autoindustrie aktuell Unbehagen. Dies lähmt die Wirtschaft. Unternehmen halten sich mit Investitionen zurück und die Verbrauchernachfragen verlieren an Schwung. Es ist anzunehmen, dass der Konjunkturzyklus seinen Höhepunkt überschritten hat. Viele Unternehmen erwarten für 2019 einen spürbaren Rückgang der Geschäfte. Wegen des bevorstehenden Brexit gibt es ebenfalls Verunsicherungen bzgl. der daraus resultierenden Zollbestimmungen.
Ein weiterer Faktor, der sich auf den Immobilienmarkt auswirkt, sind die Zinsen. Das Ende des billigen Geldes wird nicht erst in Jahren erwartet. Bereits Ende 2018 will der EZB Chef sein bisheriges Programm auslaufen lassen. Die USA macht es bereit vor. Die Leitzinsen wurden hier bereits schrittweise erhöht. Steigende Anleiherenditen werden sich nicht nur auf den Aktienmarkt auswirken.
In Deutschland haben die Preise für Häuser und Wohnungen in den sieben größten Städten seit dem Jahr 2010 um 80 Prozent zugelegt, so ein Bericht der Bundesbank. Die Gefahr einer Immobilienblase und einer resultierenden Finanzkrise ist real bleibt aber weiterhin nicht sicher prognostizierbar.
Im Vergleich zu den USA gibt es hierzulande eine geringe private Verschuldung und Immobilienkäufe werden solide finanziert. Sobald die Zinsen jedoch spürbar steigen, wird dies das Konsumverhalten definitiv beeinflussen. Immobilienkäufer werden sich mit dem Problem konfrontiert sehen, ob Sie sich angesichts steigender Zinsen den Wunsch vom Eigenheim noch erfüllen können.
Die Zeit für Höchstpreise könnte dann vorbei sein. Wann dieser Trend einsetzt ist noch abzuwarten. Wir halten Sie gerne auf dem Laufenden.
Vermögensnachfolge I
Immobilienerben sind die Verlierer des Erbschaftssteuerrechts. Seit dem Jahr 2009 werden Immobilien gemäß § 9 Bewertungsgesetz (BewG) grundsätzlich mit dem vollen gemeinen Wert bewertet.
Gemäß 9 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dies bedeutet, dass der massive Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt in den letzten zehn Jahren, insbesondere im Stadtgebiet München und Umgebung, auch zu einer entsprechenden Erhöhung der erbschaftssteuerlichen Bemessungsgrundlage und damit einer höheren Abgabenlast geführt hat.
Die erbschaftssteuerlichen Auswirkungen der Übertragung von Immobilieneigentum soll nachfolgender Beispielsfall vor Augen führen:
Erblasser E ist Eigentümer eines Einfamilienhauses in Gräfelfing, welches im Jahr 2005 einen Verkehrswert in Höhe von 800.000,00 € aufwies. Im Jahr 2019 verunglückt E bei einem Autounfall tragisch und wird von seinem Sohn S alleine beerbt. Das Einfamilienhaus weist zum Zeitpunkt des Ablebens des E einen gemeinen Wert in Höhe von 1,6 Millionen Euro auf; über weiteres Vermögen verfügte E nicht.
Die von S zu tragende Erbschaftssteuer berechnet sich damit wie folgt:
Höhe des Erbes:
1,6 Millionen € Steuerfreibetrag minus 400.000,00 € = steuerpflichtiger Erbanteil 1,2 Millionen € x Steuersatz:19%= Erbschaftssteuer: 228.000,00 €.
Verfügt S nicht über die notwendigen finanziellen Mittel zur Begleichung der Steuerlast, ist dieser dazu gezwungen, die geerbte Immobilie zu verkaufen und die Steuerschuld aus dem Verkaufserlös zu begleichen.
Dies wird sich nicht nur der Erbe, sondern vor allem auch der Erblasser zu Lebzeiten anders vorgestellt haben. Die Erbschaftssteuer ist daher, gerade wenn es um die Übertragung von Immobilienvermögen geht, eines der zentralen Probleme der Nachfolgeplanung, da dem Erben von Immobilienvermögen keine Liquidität zufließt.
Nachdem das Gesetz kaum Verschonungsregeln für private Immobilienerben kennt, kann Erbschaftssteuer nur durch Institute der vorweggenommenen Erbfolge vermieden oder zumindest reduziert werden. Vorweggenommene Erbfolge ist die Übertragung von Vermögen bereits zu Lebzeiten durch den zukünftigen Erblasser auf die oder den künftigen Erben.
In den folgenden Ausgaben dieses Newsletters sollen die gängigsten Modelle steueroptimierter Vermögensübertragung zu Lebzeiten vorgestellt und behandelt werden.
Herausgeber: Rechtsanwalt Dr. Florian Ponholzer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Steuerrecht, Kanzlei Kormaier & Partner, Bahnhofstr. 34, 82152 Planegg, Tel: 089 857 30 30, Fax: 089 857 53 65, E-Mail: kanzlei@kormaierundpartner,de, Internet: www.kormaierundpartner.de Wir übernehmen keinerlei Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der in diesem Newsletter enthaltenen Ausführungen.
Vermögensnachfolge II
Übersteigt das Vermögen, das auf die nächste oder übernächste Generation übertragen werden soll, die persönlichen und sachlichen Freibeträge, und kommt die Befreiung für Betriebsvermögen nicht in Betracht, gibt es bei der Übertragung von Immobilien verschiedene Gestaltungsmodelle zur Reduzierung der Steuerlast.
Ein in der Praxis häufig angewendetes Gestaltungsmodell ist die vorweggenommene Erbfolge, im Rahmen derer den zukünftigen Erben, also meist den Kindern, bereits zu Lebzeiten des künftigen Erblassers Vermögensgegenstände unentgeltlich übertragen werden.
Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ist dem Beschenkten somit eine mehrfache Nutzung dessen erbschafts- und schenkungssteuerrechtlicher Freibeträge möglich, da die Freibeträge nur innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren zusammen gerechnet werden.
Nachdem der erbschaftsteuerliche Freibetrag eines Kindes gegenüber einem Elternteil jeweils 400.000,00 € beträgt, wäre eine erbschaftssteuerfreie Übertragung von Vermögenswerten von einem Elternteil auf das Kind in den ersten 10 Jahren von 400.000,00 € sowie nach Ablauf von weiteren 10 Jahren weiterer 400.000,00 € möglich.
Würde ein Elternteil seinem Kind als Alleinerben hingegen von Todes wegen ein Vermögen in Höhe von 800.000,00 € übertragen, so wäre ein erbschaftssteuerlicher Erwerb in Höhe von 400.000,00 € grundsätzlich mit einem Steuersatz von 15% (= 60.000,00 € Steuer) zu versteuern, wohingegen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge eine steuerfreie Vermögensübertragung möglich gewesen wäre.
Es ist daher zwingend erforderlich, Vermögenswerte frühzeitig zu übertragen, um eine mehrfache Nutzung der Freibeträge vor Eintritt des Erbfalls zu gewährleisten.
Insbesondere bei der Übertragung von Grundstücken steht dem häufig der Wunsch entgegen, nicht vorzeitig auf das Vermögen und die daraus fließenden Einkünfte zu verzichten, weshalb sich bei Grundstücken die Übertragung unter Vorbehalt eines Nießbrauchs als weiteres Gestaltungsmodell anbietet.
Der Nießbrauch führt zu einem Auseinanderfallen von Eigentum und Nutzungsrecht an dem übertragenen Vermögensgegenstand.
Auf ein vermietetes Grundstück übertragen, bedeutet dies, dass auf den Beschenkten zwar das Eigentum des Grundstücks übertragen wird, diesem allerdings hieran keinerlei Nutzungsrechte zustehen sowie auch die Einkünfte aus dem Grundstück, beispielsweise aus Vermietung und Verpachtung, ausschließlich dem Nießbraucher zuzurechnen sind.
Ein weiterer Vorteil des Nießbrauchvorbehalts liegt darin, dass die Belastung des Grundstücks mit einem Nießbrauch zu Gunsten des Veräußerers die erbschaftssteuerliche Bemessungsgrundlage mindert.
Der 60 jährige Erblasser E besitzt eine Eigentumswohnung in Planegg, welche zu einer monatlichen Grundmiete in Höhe von 1.000,00 € an einen Dritten vermietet ist. Der Erblasser überträgt die Wohnung unentgeltlich auf seine Tochter und behält sich an der Wohnung den Nießbrauch vor. Der steuerliche Wert der Wohnung beträgt 450.000,00 €, wohingegen der Tochter ein Freibetrag in Höhe von 400.000,00 € zusteht.
Würde der Erblasser die Wohnung ohne Nießbrauch auf seine Tochter übertragen, müsste diese auf die Differenz von 50.000,00 € Schenkungssteuer in Höhe von 3.500,00 € zahlen (Steuertarif = 7%).
Wird die Wohnung hingegen mit Nießbrauch übertragen, fällt keine Schenkungssteuer an, da der Wert des Nießbrauchs vom steuerlichen Wert der Wohnung in Abzug gebracht wird.
Der Wert des Nießbrauchs errechnet sich aus den jährlichen Mieteinnahmen der Wohnung sowie dem Lebensalter des Schenkers. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt demgemäß vorliegend ca. 140.000,00 € und hat damit enorme steuerliche Auswirkung.
Vorschriften über den Härte- und Versorgungsausgleich wurden aus Vereinfachungsgründen im Rahmen der Berechnungsbeispiele nicht berücksichtigt.
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