Source: http://www.mdr-recht.de/61958.htm
Timestamp: 2020-04-09 19:09:44
Document Index: 303982331

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 7', 'BGH', '§ 259']

BGH v. 29.1.2020 - VIII ZR 244/18
Zur Abrechnung von Betriebskosten in groÃŸen Wohnanlagen
Der BGH hat sich vorliegend mit der Abrechnung von Betriebskosten in groÃŸen Wohnanlagen befasst. Er hat sich dabei insbesondere mit den an die Betriebskostenabrechnung in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen auseinandergesetzt.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der KlÃ¤gerin in Dresden, die sich in einer grÃ¶ÃŸeren Gesamtanlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten befindet. Die Betriebskostenabrechnungen der KlÃ¤gerin fÃ¼r die Jahre 2014 und 2015 sowie die Heizkostenabrechnung fÃ¼r das Jahr 2015 weisen im Ergebnis Nachforderungen i.H.v. insgesamt rd. 1.200 â‚¬ aus. Mit ihrer Klage begehrt die KlÃ¤gerin Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen.
Mit der vom LG gegebenen BegrÃ¼ndung kann ein Anspruch der KlÃ¤gerin auf Zahlung der sich aus den Betriebskostenabrechnungen fÃ¼r die Jahre 2014 und 2015 sowie der Heizkostenabrechnung fÃ¼r das Jahr 2015 ergebenden NachzahlungsbetrÃ¤ge (Â§ 556 Abs. 1, 3 BGB i.V.m. Â§ 7 des Mietvertrages) nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des LG sind die Abrechnungen der KlÃ¤gerin nicht aus formellen GrÃ¼nden unwirksam.
Nach BGH-Rechtsprechung genÃ¼gt eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des Â§ 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthÃ¤lt. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei GebÃ¤uden mit mehreren Wohneinheiten regelmÃ¤ÃŸig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ErlÃ¤uterung der zugrunde gelegten VerteilerschlÃ¼ssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Dabei ist eine ErlÃ¤uterung des angewandten VerteilungsmaÃŸstabs (UmlageschlÃ¼ssel) nur dann geboten, wenn dies zum VerstÃ¤ndnis der Abrechnung erforderlich ist. Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen der KlÃ¤gerin gerecht.
Die KlÃ¤gerin hat fÃ¼r die einzelnen Betriebskostenarten jeweils in der ersten Spalte die Gesamtkosten (nach dem umzulegenden Betrag) benannt. Soweit die KlÃ¤gerin hiervon bei der weiteren Abrechnung nicht den gesamten Betrag umgelegt hat, hat sie den damit vorgenommenen Vorwegabzug in den Abrechnungen jeweils beigefÃ¼gten Anlagen erlÃ¤utert, wobei an dieser Stelle dahinstehen kann, ob eine solche ErlÃ¤uterung nach der neuesten Rechtsprechung des Senats Ã¼berhaupt noch erforderlich gewesen wÃ¤re. Der angewendeten UmlageschlÃ¼ssel (FlÃ¤chenmaÃŸstab) lÃ¤sst sich den Abrechnungen ohne weiteres entnehmen, weil jeweils die GesamtflÃ¤chen und die WohnflÃ¤che der Wohnung der Beklagten angegeben sind. Hieraus ergibt sich jeweils die Berechnung des Anteils der Beklagten; auch die Vorauszahlungen sind in den Abrechnungen berÃ¼cksichtigt. Damit erfÃ¼llen die Abrechnungen die formellen Anforderungen.
Insbesondere bedurfte es keiner weiteren ErlÃ¤uterung des UmlageschlÃ¼ssels. Denn der VerteilungsmaÃŸstab "FlÃ¤che" ist aus sich heraus verstÃ¤ndlich. Soweit das LG ferner in den Abrechnungen Informationen dazu vermisst, aus welchen einzelnen GebÃ¤udeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt, verkennt es, dass derartige Informationen nach der Rechtsprechung des Senats gerade nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung gehÃ¶ren, deren Verletzung die Abrechnung formell unwirksam macht. Soweit einzelne Kostenarten (MÃ¼ll, Hausreinigung) in der Abrechnung jeweils doppelt genannt sind und auf unterschiedliche GesamtflÃ¤chen verteilt werden, obwohl in den ErlÃ¤uterungen zu der Abrechnung insoweit nur auf eine GesamtflÃ¤che abgestellt wird, so betrifft auch dies keinen formellen, sondern allenfalls einen materiellen Fehler der Abrechnungen.
Bzgl. der Heizkostenabrechnung hat das LG rechtsfehlerhaft einen formellen Abrechnungsfehler darin gesehen, dass sie einer PlausibilitÃ¤tskontrolle nicht standhalte, weil Verbrauchsabweichungen gegenÃ¼ber den in frÃ¼heren Abrechnungen gemessenen Verbrauchsmengen nicht er-lÃ¤utert worden seien. Nach der Rechtsprechung des Senats fÃ¼hrt aber der Umstand, dass eine Abrechnung - etwa bzgl. der FlÃ¤chenangabe oder bezÃ¼glich der angegebenen Verbrauchswerte - im Vergleich zu frÃ¼heren Abrechnungen erheblich abweicht, gerade nicht dazu, dass aus diesem Grund hÃ¶here formelle Anforderungen an die Abrechnungen zu stellen wÃ¤ren, etwa in Form einer ErlÃ¤uterung der GrÃ¼nde fÃ¼r die FlÃ¤chenabweichung oder den gestiegenen Verbrauch. Bei der Frage, ob in einer Abrechnung eine zu hohe Verbrauchsmenge zugrunde gelegt wurde, handelt es sich vielmehr um eine Frage der (hier von der KlÃ¤gerin unter Beweis gestellten) materiellen Richtigkeit der Abrechnung.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 10.03.2020 09:30
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