Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/2Familienhaus-Gemeinschaftseigentum-Reparaturen--f45743.html
Timestamp: 2019-11-18 16:03:41
Document Index: 47334636

Matched Legal Cases: ['§ 21', '§ 21', '§ 426', 'BGH', '§ 21', '§ 16', '§ 16', '§ 47', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 5', '§ 14', '§ 14', '§ 20', '§ 21', '§ 23', '§ 25', '§ 5', '§ 20', '§ 23']

2Familienhaus Gemeinschaftseigentum Reparaturen - frag-einen-anwalt.de
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14.09.2008 22:05 |
folgender Sachverhalt-2Fam.Wohnhaus mit 2 Wohg. im OG und Eg. Anteile 566/434.Mein Anteil als Alleineigentümerin meines EG Teiles 566/1000 und der Anteil des Ehepaares zu beiden Teilen Eigentümer an 434 /1000 Anteilen. Zugrundelegung neues WEG- Kopfmehrheit diese ab 3/4 oder mehr als 50% Eigentumsanteil am Gesamtanteil.Die oberen haben kein Geld und wollen keine Reparaturen durchführen die meines Erachtens notwendig sind.
FOlgende Fragen zu Reperaturen. Bisher wurden Rücklagen gebildet in 566/434 Anteilen. A.Wer bestimmt wann, welche Reparaturen notwendig sind? Weg zum Haus schief und krumm, Pflasterarbeiten sollten notwendig sein, Podest vor dem Haus lösen sich Platten ...kann ich durchsetzen auch wenn Gemeinschaftskonto aufgebraucht???
Reparaturen von Gemeinschaftseigentum, zu gleichen Teilen genutzt muss nach dem neuen WEG nicht mehr nach den Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden sondern nach der gemeinsamen Nutzung. (Weg und Treppenpodest =gleichermaßen Nutzung beider Parteien)-istdas richtig?
Hier dann auch die Frage zu den Rücklagen 566/434 Anteilen -	Begleichung Rechnung einer Reparaturmaßnahme bei gemeinsamer Nutzung? In diesem Zuge auch die Frage zu der Erhöhung. Bei der Kostenaufteilung streichen der Fenster war dies ja dann Korrekt, da ich auch mehr Fenster habe die außen gestrichen werden mussten. Wie soll dies dann mit den Rücklagen in Zukunft gestaltet werden? Bei Reparaturen von Gemeinschaftseigentum welches gleichermassen genutzt wird...Heizung, Streichen Treppenhaus.
Mein Garten ist Sondereigentum , hieraus resultierend bin ich für die Pflege verantwortlich. Wie sieht es aber aus mit den Kosten für die Reparatur des Gartenzaunes.aus? Denn hierdurch wird die äußere Gestaltung des Gebäudes oder der Gebäudeansicht verändert Zu tragen von mir oder der Gemeinschaft. Kann ich einen anderen Gartenzaun hin machen , für den Fall, dass ich die Kosten zu tragen habe??? Kann ja nicht sein, ich zahle und die anderen bestimmen.
Bitte um Antwort nach dem neuen WEG. Dankeschön Sonnenengel
Kosten Kosten Nutzung Frage Verwaltung
1.) Wann sind Erhaltungsmaßnahmen notwendig?
Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung gehe ich davon aus, dass es um notwendige Instandsetzungs- bzw. Erhaltungsmaßnahmen bezüglich des Gemeinschaftseigentums geht.
Gem. § 21 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Wann ein Fall der Notwendigkeit vorliegt, ist im Einzelfall zu klären. Eine solche Notlage für das Gemeinschaftseigentum ist dann gegeben, wenn ein verständiger Eigentümer mit Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (zu denen auch die von Ihnen geschilderten Maßnahmen gehören, vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) nicht länger warten würde und weder die Verwaltung, noch die Gemeinschaft zur Behebung herangezogen werden kann (Bay OblG ZWE 02,S. 129).
Ein Kostenerstattungsanspruch des die Maßnahmen durchführenden Wohnungseigentümers gegen den/die anderen Wohnungseigentümers ergibt sich nach den Grundsätzen des Gesamtschuldnerausgleichs nach § 426 BGB. Dieser Anspruch geht gegen jeden anderen Wohnungseigentümer auf Zahlung seines Anteils nach Maßgabe der Kostenverteilung (BGH ZMR 03, S. 951), so dass es nicht auf den Bestand des Gemeinschaftskontos ankommt, da der Anspruch direkt gegen den/die anderen eigentümer durchgesetzt werden kann.
Wann also eine Reparatur im Rahmen einer Notverwaltung durchzuführen ist, bestimmt die Sachlage unter Berücksichtigung der oben genannten Kriterien (insbes. wenn Maßn. keinen weiteren Aufschub mehr duldet)
Bei den von Ihnen geschilderten Begebenheiten, also dem Ablösen der Platten wird dieses unproblematisch der Fall sein, da hierdurch nicht nur ein Schaden für das Gemeinschaftseigentum, sondern auch für Dritte droht, die durch die herunterfallenden Platten verletzt werden könnten. Bei dem Weg habe ich da so meine Zweifel. Nach Ihrer Schilderung handelt es sich vielmehr um eine kosmetische Maßnahme, die nicht unter § 21 Abs. 2 WEG fällt.
2.) Reparaturkosten Gemeinschaftseigentum
Gem. § 16 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (also der Reparaturen) nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Dieser Anteil bestimmt sich gem. § 16 Abs. 1 S. 2 WEG nach dem gem. § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile und nicht nach dem Grad der Nutzung.
Es ist jedoch durch die Öffnungsklausel eine Abweichung etwa durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer möglich, vgl. § 16 Abs. 3 WEG. Hierdurch könnte sich theoretisch in Ihrem Fall auch eine Kostenverteilung nach dem Grad der Nutzung ergeben.
3.) Rücklagen/Kosten
Entsprechend meiner Ausführungen unter Punkt 2. hat jede Partei (sollte nichts anderes gem. § 16 Abs. 3 WEG vereinbart sein) entsprechend seinem Miteigentumsanteil für die Reparaturen am Gemeinschaftseigentum aufzukommen und auch in dieser Höhe entsprechende Rücklagen zu bilden.
Für die Zukunft empfiehlt es sich jedoch in Anwendung des § 16 Abs. 3 Weg eine Vereinbarung zu treffen, wonach die Kosten im Verhältnis 50:50 aufgeteilt werden, um die Nutzung zu berücksichtigen und ein gerechteres Ergebnis zu erlangen.
4.) Der Gartenzaun
Im Bereich des Sondereigentums können Sie einen Zaun hinbauen, solange es das Gemeinschaftseigentum nicht behindert, oder dies in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nicht verboten wurde, was nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht der Fall ist. Selbstverständlich können Sie insoweit auch den alten Zaun durch einen neuen Zaun austauschen.
Die Kosten für die Reparatur des Gartenzaunes haben Sie zu treffen, da es sich hierbei um Sondereigentum geht und das Gemeinschaftseigentum nicht tangiert ist.
§ 16 WEG , Nutzungen, Lasten und Kosten
Nachfrage vom Fragesteller	15.09.2008 | 11:31
herzlichen Dank für die schnell und kompetente Antwort!
eine Frage zu dem Gartenzaun: Da ein Gartenzaun das Gesamtbild des Hause beeinträchtigt, muß ich in Gestaltungsfragen die Miteigentümer fragen. und noch weitere Frage , welche mir immer noch nicht klar ist. 566/434/1000tel Aufteilung mir gehören 566 als Alleinige Eigentümerin und den anderen Mitparteien zu zweit 434 bin ich in Entscheidungen nach dem neuen Recht im Vorteil, was Entscheidungen anbetrifft. Bisher war ja immer 1/2 oder 1/1 je nachdem wie man das siehnt.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.09.2008 | 12:13
Wenn der Gartenzaun in ihrem Fall eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums darstellt, müssen Sie in der Tat vor der (Neu-)Errichtung die anderen Wohnungseigentümer um Erlaubnis fragen.
Als Wohnungseigentümerin dürfen Sie mit ihrem Sondereigentum gem. § 5 Abs. 1 WEG grundsätzlich so verfahren, dass hierdurch nicht das Gemeinschaftseigentum oder des Sondereigentumsrecht der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Wann ein solcher Grad der Beeinträchtigung vorliegt, regelt § 14 WEG. Gem. § 14 Nr. 1ist von dem Sondereigentum nur insoweit Gebrauch zu machen, dass hierdurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
Hierbei kommt es immer auf den Einzelfall an. Nach Ihrer Schilderung liegt eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums (in optischer Hinsicht) vor, so dass eine Zustimmungsbedürftigkeit besteht.
Nun zu Ihrer Frage nach der Entscheidungsgewalt bzw. einem eventuellen Vorteil.
Hiermit stellen Sie auf Fragen hinsichtlich der Verwaltung des Wohnungseigentums ab.
Gem. § 20 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 WEG. In bestimmten Angelegenheiten ist gem. § 23 Abs. 1 WEG eine Beschlussfassung durch die Versammlung der Wohnungseigentümer erforderlich. § 25 Abs. 2 S. 1 WEG regelt insoweit, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Es wird in diesem Fall also nicht auf die Anteile am Wohneigentum abgestellt.
Dies bestätigt auch Ihre Angabe bezüglich der Bruchteile.
Bei einem Verhältnis 1/2 wird es sich wohl um bestimmte Angelegenheiten bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums gehandelt haben, so dass auf jeder Seite eine Stimme bestand, und wenn es 1/1 war, dann wird es sich wohl um eine Angelegenheit des Sondereigentums gehandelt haben, über die der betreffende allein entscheiden konnte.
Aber grade bei einer so kleinen Eigentümergemeinschaft wie bei Ihnen empfiehlt es sich, Kompromisse, falls erforderlich, zu finden, um ein reibungsloses Miteinander zu gewährleisten. Hier besteht auch eher die Möglichkeit eines klärenden Gesprächs, als in einer Gemeinschaft, die mehrere hundert Parteien hat (keine Seltenheit).
§ 5 WEG , Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
§ 20 WEG , Gliederung der Verwaltung
§ 23 WEG , Wohnungseigentümerversammlung