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Timestamp: 2016-10-23 07:58:29
Document Index: 272209006

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

1A.93/2001 (09.11.2001)
Einwohnergemeinde Bottmingen, Bottmingen, Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Advokat Dr. Christoph Nertz, Aeschenvorstadt 37, Postfach 558, Basel,
6. F.________, Beschwerdegegner, alle vertreten durch Advokat Dr. Markus B�rgin, Gerbergasse 48, Postfach, Basel,
Entsch�digung aus materieller Enteignung, hat sich ergeben:
A.- Die Erben X.________, n�mlich A.________, B.________, C.________, D.________, E.________ und F.________, waren Eigent�mer der Parzelle Nr. 1939 im Gebiet L�chlimatt der Gemeinde Bottmingen. Das 2075 m2 umfassende Grundst�ck lag seinerzeit gem�ss der Bodennutzungsordnung der Gemeinde Bottmingen aus dem Jahre 1951 in einer Zone, in der das Bauen grunds�tzlich m�glich war. 1966 wies die Gemeindeversammlung das Gebiet L�chlimatt einer gr�sseren Zone f�r �ffentliche Werke und Anlagen zu.
Gem�ss dem Zonenplan Siedlung, der am 6. Juli 1993 vom Regierungsrat genehmigt und damit rechtskr�ftig wurde, verblieb die Parzelle Nr. 1939 in der Zone f�r �ffentliche Anlagen und Werke. Deren Zweck, der seit 1972 "Schul- und kirchliche Bauten" gelautet hatte, wurde neu mit "Sport, Freizeit, Feuerwehr, Wohnheim" umschrieben.
Noch w�hrend der Erarbeitung des neuen Zonenplans, erstmals mit Schreiben vom 9. Mai 1990, hatten die Erben X.________ den Gemeinderat Bottmingen ersucht, die Parzelle Nr. 1939 entweder der Bauzone zuzuweisen oder diese gegen Realersatz oder zum Baulandpreis zu erwerben. In der Folge aufgenommene Verhandlungen scheiterten wegen der unterschiedlichen Preisvorstellungen, so dass die Gemeinde im gegenseitigen Einvernehmen ein Enteignungsverfahren einleitete.
Die Gemeindeversammlung stimmte am 28. M�rz 1994 der Aus�bung des Enteignungsrechts im Hinblick darauf zu, dass die Parzelle Nr. 1939 mit den beiden Nachbarparzellen der r�misch-katholischen Kirchgemeinde Binningen/Bottmingen in eine Landumlegung einbezogen werden solle, um ein geeignetes Baugrundst�ck f�r ein Behindertenheim zu schaffen. Am 26. Mai 1994 bewilligte das Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft der Gemeinde Bottmingen die vorzeitige Inbesitznahme des zu enteignenden Grundst�cks.
Im anschliessenden Enteignungsverfahren sprach das Enteignungsgericht den Erben X.________ eine Entsch�digung f�r die Enteignung ihrer Parzelle von Fr. 62'250.-- zu, entsprechend einem Preis f�r Landwirtschaftsland von Fr. 30.--/m2, zuz�glich Zins seit dem 26. Mai 1994. Das Verwaltungsgericht des Kantons Basel-Landschaft setzte am 27. Januar 1999 in teilweiser Gutheissung einer Beschwerde der Erben X.________ die Entsch�digung auf Fr. 363'125.-- fest, zuz�glich des seit 16. Mai 1967 anlaufenden Zinses.
Gegen dieses Urteil gelangte die Einwohnergemeinde Bottmingen an das Bundesgericht, welches am 22. Dezember 1999 das angefochtene Urteil aufhob und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erw�gungen an das Verwaltungsgericht zur�ckwies.
B.- Das Verwaltungsgericht des Kantons Basel-Landschaft f�hrte einen weiteren Schriftenwechsel durch und verpflichtete die Gemeinde Bottmingen mit Urteil vom 28. Februar 2001, den Erben X.________ f�r die Enteignung ihrer Parzelle Nr. 1939 eine Entsch�digung von Fr. 930'185.-- zu bezahlen.
C.- Die Einwohnergemeinde Bottmingen hat gegen dieses Urteil am 18. Mai 2001 Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragt, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und jenes des Enteignungsgerichts vom 17. April 1997 zu best�tigen.
Das Bundesamt f�r Raumentwicklung hat auf Vernehmlassung verzichtet.
1.- a) Hinsichtlich der Eintretensvoraussetzungen und der Pr�fungsbefugnis des Bundesgerichts kann auf das Urteil vom 22. Dezember 1999 verwiesen werden. Auf die Beschwerde ist ohne weiteres einzutreten.
2.- Im Urteil vom 22. Dezember 1999 hat das Bundesgericht festgestellt, das Enteignungsgericht habe die Frage offen gelassen, ob das Grundst�ck Nr. 1939 anl�sslich der Revision der Ortsplanung in den Jahren 1992/1993 in die Bauzone h�tte einbezogen werden m�ssen, falls es nicht f�r �ffentliche Zwecke beansprucht worden w�re. Es hat daher das Verwaltungsgericht eingeladen, im formellen Enteignungsverfahren zu pr�fen, ob in jenem Zeitpunkt ein Einzonungsgebot bestanden und die Zuweisung des Grundst�cks zur Zone f�r �ffentliche Anlagen und Werke (�W-Zone) die Eigent�mer enteignungs�hnlich getroffen habe.
In seinem zweiten Urteil vom 28. Februar 2001 hat das Verwaltungsgericht das Einzonungsgebot bejaht, weil die Parzelle Nr. 1939 im Jahre 1993 im weitgehend �berbauten Gebiet gelegen habe. Dabei hat es sich auf die gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtes zum Begriff des weitgehend �berbauten Gebiets gest�tzt (BGE 121 II 417 E. 5a S. 424; s.a. BGE 122 II 326 E.6c/aa S. 334 f., 455 E. 6a S. 462 f.). Die Beschwerdef�hrerin stellt diese Rechtsprechung an sich nicht in Frage, ist jedoch der Auffassung, das Verwaltungsgericht habe die fraglichen Grunds�tze im konkreten Fall unzutreffend angewendet.
a) Die Beschwerdef�hrerin stellt in den Vordergrund, dass die Parzelle Nr. 1939 im fraglichen Zeitpunkt einen kleinen Teil eines �ber 83'000 m2 umfassenden Gebietes bildete, das durch die Zuweisung zur �W-Zone der privaten baulichen Nutzung entzogen war. Dieser Betrachtungsweise ist nicht zu folgen. Durch die Zuweisung zur �W-Zone ist keine Einheit des fraglichen Gebietes geschaffen worden. Vielmehr ist diese Zone mit recht unterschiedlichen Nutzungen, darunter dem Schloss, einem Schulhaus und einem Freibad, einem Parkplatz sowie Anlagen zur Energieversorgung belegt, die nur teilweise der Auflockerung der Siedlungsstruktur bzw.
der Schaffung von Gr�nfl�chen zur Erh�hung der Siedlungsqualit�t dienen und zum Teil normale bauliche Elemente einer Siedlung darstellen. Das Verwaltungsgericht hat demgegen�ber zu Recht betont, dass die Parzelle Nr. 1939 zusammen mit den angrenzenden Parzellen Nr. 1938, 1940 und 589 eine un�berbaute Einheit von rund 8'500 m2 bildet. Diese Fl�che st�sst nord�stlich an die Kernzone, nordwestlich an das eisenbahn�hnlich ausgestaltete Tramtrassee, jenseits dessen das �ffentliche Freibad liegt, s�d�stlich an die Therwilerstrasse und an eine dreigeschossige Wohnzone sowie s�dwestlich an eine locker �berbaute �W-Zone, in der sich weiter s�dlich Anlagen der Energieversorgung befinden. Die Distanz der Parzelle der Beschwerdegegner zur Kernzone betr�gt zwar rund 50 m statt, wie im angefochtenen Urteil angegeben, nur 30 m. Das �ndert jedoch nichts daran, dass die zu betrachtenden Grundst�cke in unmittelbarer Nachbarschaft zur Kernzone liegen. Somit kann von einer aus vier un�berbauten Parzellen bestehenden Baul�cke gesprochen werden, die unmittelbar an das �berbaute Land grenzt und eine relativ geringe Fl�che aufweist. Festzustellen ist ferner, dass die die Baul�cke bildenden Parzellen grunds�tzlich erschlossen sind.
b) Die Beschwerdef�hrerin hebt hervor, dass die Parzelle der Beschwerdegegner an weitere un�berbaute Grundst�cke in der �W-Zone, an eine Strasse und an einen Fussweg grenze, nicht hingegen an eine Bauzone. Bei dieser Argumentation wird �bersehen, dass die Frage, ob eine Baul�cke in weitgehend �berbautem Gebiet vorliege, nach der Praxis gebietsbezogen, parzellen�bergreifend zu beurteilen ist. Der Zustand eines Grundst�cks ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den Verh�ltnissen auf den unmittelbar benachbarten Parzellen wie auch in der weiteren Umgebung zu betrachten. Dem hat das Verwaltungsgericht Rechnung getragen, w�hrend die Beschwerdef�hrerin einerseits versucht, eine wie erw�hnt nicht vorhandene Einheit der �W-Zone zu konstruieren, im �brigen aber die Parzelle Nr. 1939 nur in Bezug zu den unmittelbar angrenzenden, zur Beurteilungszeit ebenfalls un�berbauten Parzellen stellt. Daraus ergibt sich indessen ein verzerrtes Bild. Mit Blick darauf, dass der fragliche Boden nahe der Kernzone und der Wohnzonen angrenzend an die Therwilerstrasse liegt, dass das westlich an Tramlinie, Birsig und Freibad anschliessende Gebiet ebenfalls zur Bauzone geh�rt und bebaut ist, und dass auch die s�dlich anschliessende �W-Zone - wenn auch lockere - �berbauungen aufweist, kann kein Zweifel daran bestehen, dass die im Streite liegende Parzelle zum geschlossenen Siedlungsbereich geh�rt und an der Siedlungsqualit�t teilhat.
c) Angesichts der geschilderten Situation hat das Verwaltungsgericht erkl�rt, die Parzelle Nr. 1939 w�re in die Bauzone eingezont worden, wenn sie nicht f�r �ffentliche Werke ben�tigt worden w�re. Ihre Lage sei seit jeher f�r Bauzwecke bestens geeignet. Eine eigenst�ndige landschaftliche Qualit�t komme ihr hingegen nicht zu.
Die Beschwerdef�hrerin bezeichnet diese Ausf�hrungen als unzutreffend, h�lt ihnen aber im Wesentlichen nur entgegen, die Gemeindeversammlung habe den Antrag der Eigent�mer, ihr Grundst�ck der Bauzone zuzuweisen, ausdr�cklich abgelehnt; die Gemeinde h�tte denn auch gewiss nicht einen Keil in das grosse, zusammenh�ngende �W-Gebiet geschlagen.
Dieser Einwand widerlegt nicht, dass das fragliche Gebiet der Bauzone zuzuteilen gewesen w�re, h�tte die Gemeindeversammlung auf die Zuweisung zur �W-Zone verzichtet. Die Tatsache, dass die Gemeinde 1992/93 den bisherigen Zweck der �W-Zone zu Gunsten eines neuen (dem Bau des Behindertenheims) aufgab, steht dem Schluss nicht entgegen, dass sich die Zuweisung zur Bauzone aufgedr�ngt h�tte, wenn kein Grund f�r den Einbezug in die �W-Zone vorgelegen h�tte.
Dass im fraglichen Bereich inzwischen ein Wohnheim f�r Behinderte erstellt worden ist, ist �brigens nicht mehr, aber auch nicht weniger als ein Indiz daf�r, dass sich dieses Gebiet f�r eine Wohn�berbauung eignet.
d) Zusammenfassend ist festzustellen, dass im massgeblichen Zeitraum 1992/93 die Parzelle Nr. 1939 gemeinsam mit den Parzellen Nr. 1938, 1940 und 589 eine Baul�cke im weitgehend �berbauten Siedlungsgebiet bildete, weshalb als Alternative zur Zuweisung in die �W-Zone sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die Bauzone in Betracht gefallen w�re.
Wies aber der fragliche Boden bei der Zuweisung zur �W-Zone grunds�tzlich Baulandqualit�t auf und hat er diese durch die Zuweisung verloren, so ist dem im nachfolgenden Enteignungsverfahren dadurch Rechnung zu tragen, dass bei der Festsetzung der Entsch�digung von Baulandpreisen ausgegangen wird.
3.- An diesem Ergebnis �nderte �brigens nichts, wenn hier nicht nach der vom Verwaltungsgericht so genannten Zweistufenmethode, sondern allein nach den Prinzipien des formellen Enteignungsrechts vorgegangen w�rde. Wohl hat der Enteignungsrichter bei der Bewertung des enteigneten Landes grunds�tzlich auf die am Stichtag bestehende tats�chliche und rechtliche Beschaffenheit des Bodens abzustellen. Von einer anderen als der in diesem Zeitpunkt geltenden Rechtslage darf und muss aber ausgegangen werden, wenn feststeht oder mit hoher Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass die rechtliche Situation des fraglichen Grundst�cks ohne die Enteignung bzw. ohne dessen Verwendung f�r einen �ffentlichen Zweck eine andere gewesen w�re. Vorwirkungen der Enteignung, die sich in planerischer Hinsicht niederschlagen, haben wie andere Vor- und Nachteile, die auf den Enteignungszweck zur�ckzuf�hren sind, bei der Ermittlung der Entsch�digung ausser Acht zu bleiben. Sind solche Vorwirkungen festzustellen, ist vor der Sch�tzung zun�chst zu pr�fen, wie das enteignete Grundst�ck in Anwendung der raumplanerischen Grunds�tze behandelt worden w�re, wenn es nicht f�r den Enteignungszweck vorbehalten worden w�re (vgl. BGE 115 Ib 13 E. 5b S. 25 f. mit Hinweisen, 119 Ib 366 E. 3a). Auch nach diesen Grunds�tzen, die im kantonalrechtlichen Enteignungsverfahren zu beachten sind (BGE 104 Ia 470), musste die Tatsache, dass die umstrittene Parzelle im Hinblick auf ihren Gebrauch f�r �ffentliche Zwecke kurz vor der formellen Enteignung (wiederum) der �W-Zone zugewiesen worden ist, bei der Bestimmung des Verkehrswertes unber�cksichtigt bleiben.
Dass und weshalb sie ohne diese Zweckbestimmung der Bauzone zugewiesen worden w�re und ihr daher bei der Entsch�digungsbemessung Baulandwert zuzuerkennen ist, ist bereits erl�utert worden.
4.- Soweit die Beschwerdef�hrerin erneut geltend macht, massgebender Zeitpunkt f�r die Frage des Einzonungsgebotes sei das Jahr 1987 gewesen und allf�llige Entsch�digungsanspr�che f�r materielle Enteignung seien daher verwirkt, ist darauf nicht mehr einzugehen, da dieser Einwand mit Entscheid vom 22. Dezember 1999 zur�ckgewiesen worden ist.
5.- Zur Entsch�digungsh�he hat das Bundesgericht im Urteil vom 22. Dezember 1999 festgestellt, dass die Beschwerdegegner den ersten Entscheid des Verwaltungsgerichts in dieser Sache hingenommen haben und deshalb im zweiten Entscheid in keinem Fall besser gestellt werden d�rfen, als sie es aufgrund des ersten waren.
Das Verwaltungsgericht f�hrt im angefochtenen Urteil aus, die H�he der im ersten Urteil zugesprochenen Entsch�digung belaufe sich auf Fr. 930'185.-- (bestehend aus einer Entsch�digung f�r das Land von Fr. 363'125.-- zuz�glich Zins seit 16. Mai 1967). Der Preis f�r Bauland im Jahr 1993 liege in der Gr�ssenordnung von Fr. 800.--/m2.
Da die Summe von Fr. 930'185.-- bei einer Entsch�digung der Parzelle Nr. 1939 (2'075 m2) zu Baulandpreisen auch bei Anwendung der Zweistufentheorie auf jeden Fall �berschritten w�rde, k�nne auf eine genaue Ermittlung der Entsch�digungssumme verzichtet werden. Die Beschwerdef�hrerin wendet nichts gegen diese �berzeugende Erw�gung ein, so dass es bei der zugesprochenen Entsch�digung von Fr. 930'185.-- sein Bewenden hat.
6.- Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens der Beschwerdef�hrerin aufzuerlegen, die in Wahrnehmung ihres Verm�gensinteresses gehandelt hat (Art. 156 Abs. 1 OG). Die Gemeinde ist ausserdem zu verpflichten, den Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 159 Abs. 2 OG).
2.- Die Kosten von Fr. 10'000.-- werden der Beschwerdef�hrerin auferlegt.
3.- Die Beschwerdef�hrerin hat die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 10'000.-- zu entsch�digen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien, dem Verwaltungsgericht des Kantons Basel-Landschaft sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.