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Timestamp: 2017-08-18 20:27:39+00:00
Document Index: 28517416

Matched Legal Cases: ['art. 22', 'art. 19', 'art. 1', 'art.1105', 'art. 1117', 'art. 1122', 'art. 1134', 'art. 1137', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 2', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 71']

LO SPECIALE D I N U O V E F R O N T I E R E D E L D I R I T T O RIFORMA DEL CONDOMINIO. Gennaio 2013 IN COLLABORAZIONE CON: - PDF
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1 LO SPECIALE D I N U O V E F R O N T I E R E D E L D I R I T T O RIFORMA DEL CONDOMINIO IN COLLABORAZIONE CON: Gennaio 2013
2 Direttore responsabile: Michela Pecoraro Fondatore: Federica Federici Direttore scientifico: Federica Federici Coordinatore: Marianna Sabino Comitato scientifico in materie giuridiche: Federica Federici, Emanuela Loria, Barabra Carrara, Domenico Salvatore Alastra, Luigi Caffaro, Filomena Agnese Chionna, Piero Algieri, Domenico Di Leo, Marianna Sabino, Rosalia Manuela Longobardi, Massimo Marasca, Alberto Eramo, Alessia Canaccini, Carlo Pilia, Donatella Rocco, Giancarlo Trovato, Domenico Arcuri, Valentina d Aprile, Martino Modica. Specialisti in materie scientifiche: Paolo Capri (psicologo giuridico e criminologo) - Sergio Nucci (medico chirurgo) - Lanfranco Belloni (fisico) - Fabio Delicato (criminologo) Webmaster: Riccardo Scannapieco Hanno collaborato alla rivista del mese: Avv. Mario Di Lorenzo - D.ssa Federica Federici - Avv. Nicola Nicodemo Damiano - Avv. Domenico Di Leo - Dott. Giacomo Bonanno - Dott.ssa Francesca Lucchese - Avv. Vincenzo Bonanno - Dott.ssa Maria Maltese - Avv. Salvatore Magra - Dott.ssa Sara Piras. è un sito on line fruibile su non è un giornale registrato. Si intende, invece, come un sito che pubblica da gennaio 2013 contenuti i cui responsabili, in sede civile, penale ed amministrativa, sono il nuovo proprietario del dominio web e l attuale gestione. Le singole posizioni (proprietario e gestori) sono precisate nel Chi siamo del sito. Copyright Proprietà letteraria e tutti i diritti riservati ha un Gruppo Facebook, una pagina Facebook ed una pagina Twitter La redazione: Le s: Attenzione: La pirateria editoriale ed informatica sono reati. I diritti di traduzione, memorizzazione elettronica, riproduzione ed adattamento (totale o parziale), con qualunque mezzo, sono riservati per tutti i Paesi. Sono consentite la riproduzione, stampa e copia per uso personale. Tutte le altre forme di riproduzioni on line ed analogico-digitali potranno avvenire solo col consenso scritto della redazione e con obbligo di citazione della fonte. In caso contrario sono fatti salvi tutti i diritti, i quali si faranno valere sia in sede penale che in quella civile.
3 Lo speciale di NUOVE FRONTIERE DEL DIRITTO Diretto e coordinato dall Avv. Mario Di Lorenzo S O M M A R I O Parte I La nuova disciplina sugli obblighi dell amministratore condominiale 1. Obbligatoria nomina dell amministratore quando i condomini sono più di otto anche per i casi di edilizia popolare, economica e residenziale pubblica (Avv. Nicola Nicodemo Damiano). 2. Obbligo di specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo del compenso per l'attività svolta (Avv. Domenico Di Leo). 3. Obbligo di polizza RC professionale su delibera assembleare (Avv. Domenico Di Leo). 4. Obbligo di tenuta conto corrente condominiale e di far transitare tutti i flussi finanziari sia in entrata che in uscita (Avv. Mario Di Lorenzo). 5. Obbligo di adempiere agli obblighi fiscali del condominio e obbligo di rendicontazione entro 180 giorni (D.ssa Federica Federici) 6. Obbligo di rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e relazione accompagnatoria (Dott. Giacomo Bonanno). 7. Obbligo di conservazione decennale della documentazione e la possibilità di nominare un revisore (Dott.ssa Francesca Lucchese). 8. Obbligo dei registri dell anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina dell amministratore e di contabilità (Avv. Vincenzo Bonanno). 9. Obbligo di convocazione assembleare tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano ed annullabilità della delibera entro 30 gg. per omessa, tardiva o incompleta convocazione (Dott.ssa Maria Maltese). 10. Obbligo di attivazione avverso i condomini morosi (Avv. Salvatore Magra). 11. Amministratore e procedura di mediazione (Avv. Salvatore Magra). 12. Obbligo di sito internet su delibera assembleare (D.ssa Federica Federici).
4 Parte II I Curricula dell amministratore condominiale 13. Requisiti professionali (Dott.ssa Sara Piras). Parte III La parola agli addetti ai lavori 14. Intervista personale del Rag. Alessandro Fortunati, amministratore condominiale in Lucera - Foggia (Avv. Nicola Nicodemo Damiano). 15. Intervista personale del Geom. Sprio Bonaventura, amministratore condominiale in Palermo (Avv. Vincenzo Bonanno). 16. Intervista personale del Dott. commercialista Giovanni Marino, Revisore contabile e Amministratore immobiliare associato A.R.A.I., con studio in Corleone - Palermo (Mario Di Lorenzo).
5 Il perché degli Speciali di Nuove Frontiere del Diritto A meno di un anno dalla nascita della rivista, grazie alla crescita del numero dei collaboratori e della nuova collocazione su un proprio sito, abbiamo sentito il bisogno di focalizzare parte delle nostre e vostre energie indirizzandole verso aree tematiche di interesse settoriale o specifico. Al fine di non appesantire il numero mensile della rivista, ma al contempo di facilitare gli approfondimenti da parte di lettori, studiosi, operatori e professionisti, abbiamo avviato questo ambizioso progetto, che ha cadenza mensile (prima settimana del mese lo troverete on line) e che raccoglie - in via preliminare - osservazioni ed esigenze pervenute alla redazione-. Non solo, lo schema ed i contenuti vengono condivisi con magistrati e professionisti del settore trattato, allo scopo di non duplicare materiale già esistente o noto, ma di fare il punto attuale della questione, corredandola con la normativa e la giurisprudenza più significativa, ma anche più recente. E evidente che la rivista è, resta e vuole restare un laboratorio, per cui anche questa nuova iniziativa sarà oggetto di evoluzione nel tempo, per questo ogni vostra segnalazione, richiesta, osservazione in merito agli speciali che pubblicheremo o che vorreste veder pubblicati sarà doverosa e gradita. Un sentito ringraziamento va a tutti i collaboratori che hanno aderito con entusiasmo e professionalità - non senza qualche iniziale difficoltà ad affrontare non solo tematiche settoriali, ma anche a misurarsi con un diverso approccio ad esse. Buona lettura. La Redazione di N.F.D.
6 Il perché di uno Speciale sul Condominio La Legge 11 dicembre 2012 n. 220, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012, ha integrato e modificato la disciplina condominiale. Gli articoli coinvolti da questa riforma e che entreranno in vigore a partire dal 18 giugno 2013, sono quelli che vanno dal 1117 al 1139 del Codice Civile. Sono diversi gli aspetti coinvolti da modifiche: dall esame del testo è possibile notare che la riforma è il risultato di un'operazione di restyling 1 dell'istituto che ha recepito la pluriennale elaborazione giurisprudenziale suppletiva del legislatore inerte; viene stabilito un nuovo elenco degli spazi e degli elementi da considerarsi parti comuni, vengono disciplinate in modo nuovo le modificazioni della destinazione d uso delle parti comuni, i diritti dei partecipanti sulle parti comuni, le innovazioni, le opere su parti di proprietà individuali, la procedura per l installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili, i presupposti per poter installare impianti di videosorveglianza sulle parti comuni, la nomina e revoca dell amministratore ed i suoi compiti, la costituzione dell assemblea, la validità e l impugnazione delle deliberazioni assembleari e molti altri aspetti operativi della vita condominiale 2. Tra le novità più rilevanti vi è sicuramente quella riguardante la gestione condominiale e le nuove prescrizioni in capo all amministratore obbligatorio quando i condomini sono più di otto 3. Dalla breve rassegna sopra indicata, si evince l ampio ambito di applicazione che la nuova normativa si appresta a coprire. Non si può ancora stabilire la congruità e l efficacia di tali norme, anche se è certo che su alcuni aspetti non mancheranno dibattiti e contenziosi; altrettanto certo, o quantomeno probabile, che un primo risultato la riforma l abbia già raggiunto, ove si consideri che verosimilmente i contenziosi condominiali cesseranno, nella prospettiva che talune posizioni potrebbero essere più efficacemente tutelate con l entrata in vigore delle nuove norme. Ad ogni modo, solo l applicazione concreta delle norme in argomento potrà confermarne l efficacia innovativa, ovvero imporre ulteriori interventi correttivi 4. 1 V. NASINI, Riforma del condominio: cosa cambia per l'amministratore e i condomini, in La norma non ci dice se i nuovi obblighi si applicano o meno nel caso di amministrazioni condominiali ove il numero dei condomini sia inferiore ad otto, ma ad avviso chi scrive in questa ipotesi l amministratore non può essere esentato dai nuovi obblighi imposti dalla L. n. 220/2012 alla luce di preminenti esigenze di trasparenza ed informazione che prescindono dal numero di condomini. Pertanto, si ritiene che la soglia fissata dal legislatore si riferisca esclusivamente all obbligatoria nomina dell amministratore e non anche a tutti gli obblighi stabiliti dalla novella in ipotesi di amministrazione condominiale anche facoltativa. 4 Cosa cambia con la riforma del condominio, in
7 Per certi versi, la nuova normativa in tema di condominio è il frutto di una riforma realmente epocale, laddove si consideri che il legislatore ha impiegato più di dieci anni per ideare e realizzare il necessario adeguamento di una disciplina ormai vetusta alle moderne esigenze derivanti dall attuale realtà sociale italiana. Non deve dimenticarsi, infatti, che l istituto del condominio, fin dalla sua introduzione nel Codice del 42 ha interessato fasce sempre più ampie di popolazione e probabilmente la tendenza continuerà a trovare conferma anche nei prossimi anni, visto che l unica tipologia abitativa ormai consentita, per ragioni sia di spazio che economiche, alla maggior parte della popolazione è per l appunto il condominio. Di conseguenza, l impatto che la nuova normativa si appresta ad apportare è di notevole interesse, proprio in virtù del grande numero dei potenziali destinatari 5. Queste in sintesi le prime valutazioni. Nei prossimi mesi sicuramente ritorneremo ad analizzare la rigorma ed i suoi effetti pratici sui rapporti condominiali e le eventuali difficoltà interpretative. Buona lettura, Avv. Mario Di Lorenzo 5 Cosa cambia con la riforma del condominio, in
8 L AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO Parte I La nuova disciplina sugli obblighi dell amministratore condominiale VERSO LA NUOVA DISCIPLINA a cura dell Avv. Nicola Nicodemo Damiano La natura giuridica dell amministratore e la nomina Il rapporto di amministrazione del condominio negli edifici risulta analogo a quello disciplinato dalle norme sul mandato, in particolare all istituto giuridico del mandato con rappresentanza. Alcuni giuristi, avallati dalla recente giurisprudenza di merito e legittimità, considerano l amministratore condominiale alla stregua di un procuratore generale munito di poteri di rappresentanza in forza di un mandato conferito dall assemblea dei condomini. Solitamente non viene riconosciuta al condominio natura di ente giuridico, con conseguente autonomia patrimoniale, ma è devoluta la sola gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione ed assorbimento della stessa autonomia individuale nella più ampia categoria di ente di gestione di interessi diffusi.6 Il mandato che viene conferito dall assemblea dei condomini al nominato amministratore si fonda sul consenso volontario espresso dall organo assembleare, attribuendo a quello specifico incarico una natura di tipo contrattuale assimilabile al mandato speciale. Sul tema alcune pronunce da parte della magistratura hanno fatto luce sul fatto che la natura della rappresentanza conferita all amministratore non può considerarsi di tipo organica, ma bensì una semplice espressione di rappresentanza dei partecipanti al condominio. Da ciò deriva che l amministratore condominiale viene configurato come un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela del complesso di interessi generali ed alla effettiva realizzazione di una cooperazione con gli stessi condomini. Sul punto la stessa giurisprudenza sembra essere concorde L amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra 6 Walter Bigiavi, Giurisprudenza Sistematica, Diritto Civile.
9 l amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Pertanto, a norma dell art c.c. alla scadenza l amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa. (cfr. Cassazione Civile).7 Devono ritenersi applicabili alla citata figura dell amministratore del condominio le norme previste dal codice civile all art proprio sul mandato. Si deve rilevare che la natura giuridica dell amministratore, quale tipologia di mandato, non significa che i poteri conferiti siano solo decisi dall organo assembleare, ma sono in ogni caso stabiliti dalla legge in ossequio al principio fissato dal legislatore al fine di regolare efficacemente ed equamente la proprietà comune in capo ai vari proprietari del condominio. La Legge di riforma n. 220/2012, come si vedrà in seguito, ha innovato tale aspetto ponendo fine ad ogni contrasto interpretativo ed introducendo un espresso richiamo normativo alle regole del mandato contenute nel libro IV del codice civile, così come la giurisprudenza aveva sostenuto da tempo, difatti il nuovo art c.c. prevede che... Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica). L amministratore è nominato dall assemblea, difatti per la designazione il codice civile non contempla nessuna restrizione o causa d incompatibilità dell incarico. Nel corso degli anni però, sono state avanzate proposte per una regolamentazione della figura di amministratore proprio per evitare lacune sulla funzionalità ed efficienza di tale soggetto giuridico previsto dal codice. Il disegno di legge originario prevedeva l istituzione di un Albo professionale a cui gli amministratori dovrebbero iscriversi, prevedendo la possibilità per uno dei condomini interni di esercitare tali funzioni anche in assenza della iscrizione nel detto Albo, supportato però da una preparazione sulla materia condominiale e sulla gestione contabile dell edificio. Della questione si era occupata anche l Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato la quale poneva in evidenza, ai sensi dell art. 22 della Legge 10/10/1990 n. 287, i profili di contrasto con i principi della concorrenza e del libero mercato, contenuti nel testo unificato. L Autorità Garante, sollecitata dalle forze politiche, ha espresso in alcuni pareri la preponderanza dei principi del mercato ovvero della libertà di esercizio di una professione, precisando che le limitazioni previste devono essere giustificate dalla rilevanza e dalle caratteristiche dell attività svolta8. 7 Cassazione Civile sent. del 16 agosto 2000 n Riv. Diritto Civile, Cedam 2010.
10 Sul punto si può osservare la previsione contenuta nell art. 19, comma 2, Legge citata, con la quale viene istituito l elenco pubblico degli amministratori di condominio a cui dovranno obbligatoriamente iscriversi tutti coloro che intendono amministrare condomini. Per effetto di tale disposizione viene quindi preclusa l attività di amministratore di condominio a coloro che non risultano iscritti in detto elenco. La stessa Autorità Garante della Concorrenza aveva affermato che tali limitazioni possono subire eccezioni, ciò proprio nel caso in cui le circostanze del caso possono consentire ad un soggetto interno ai condomini stessi non iscritto nell albo di esercitare tali funzioni, difatti in molti casi uno dei condomini con maturata esperienza contabile è legittimato ad esercitare i compiti di amministratore. La dottrina, in passato, discuteva sulla questione relativa alla possibile nomina di una società per la gestione di un condominio, partendo dalla considerazione che la figura del mandato di gestione ben poteva adattarsi con l incarico conferito ad un ente sociale, dotato di propria personalità giuridica. Alcuni esponenti propendevano per la tesi negativa di tale riconoscimento, giustificata da argomentazioni letterali attinenti le norme codicistiche, difatti si sosteneva che gli artt. 1129, 1130, 1131, presupporrebbero l esistenza di una persona fisica che agisca e sia responsabile 9. Non pare che l attività di amministratore rientri tra quelle disciplinate dall art. 1 Legge n. 1815, per cui ove persone munite dei necessari titoli di abilitazione professionale o autorizzate all esercizio di specifiche attività, in forza di particolari disposizioni legislative, si associno per l esercizio di tali professioni o attività, esse dovranno usare la dizione studio tecnico seguita dal nome e cognome dei professionisti dei singoli associati. Attualmente non può escludersi che possa amministrare edifici condominiali una società soggetta alle norme del tipo a cui appartiene. La giurisprudenza chiamata a pronunciarsi in merito ha ritenuto ammissibile la nomina di amministratore di una società commerciale, considerando che il condominio possiede un autonomia organizzativa finalizzata a scopi più limitati di quelli di qualsiasi altro organismo fornito di soggettività giuridica, in tal senso sarebbero ben circoscritti i compiti dell amministratore per la cura e gestione delle parti comuni (Trib Piacenza Terzago, Il Condominio, Murra La nomina di una società commerciale ad amministratore di un condominio, in Giust. Civile 1989, I, Anche conforme De Renzis, L Amministrazione. 10 Sul punto Trib. Roma in Giustizia Civile 1989, I, 2484; anche conforme ivi Trib. Monza in Arch. Locaz. 1992, 158.
11 A riguardo la suprema Corte, intervenuta sulla questione, la quale respinge tale possibilità atteso che le norme del codice civile presuppongono soltanto la nomina di una persona fisica. (Cassazione 1994)11. Ad oggi la legge vigente (fino al 18 giugno 2013) prevede che i proprietari e partecipanti al condominio possono scegliere un soggetto che abbia piena capacità d agire, difatti non viene richiesto il possesso di uno specifico titolo di studio o qualche particolare abilitazione. Dalla prassi emerge che non potrebbe essere nominato amministratore chi ne sia stato revocato dall autorità giudiziaria per un determinato inadempimento alle funzioni attribuite. La stessa assemblea dei condomini può individuare delle ipotesi di incompatibilità per l incarico o statuire criteri per designare la persona a cui affidare l incarico della gestione dell edificio. Generalmente viene ritenuta legittima la previsione del regolamento condominiale secondo cui la scelta dell amministratore deve svolgersi nell ambito dei vari condomini ovvero che debbano possedere determinati requisiti o titoli professionali, ciò posto che la norma statale costituisce un minimum che può essere integrato dalla volontà dei proprietari. L art c.c. (attuale formulazione ante riforma) dispone che la nomina di un amministratore è necessaria quando il numero dei condomini sia superiore a quattro. Essa ha carattere inderogabile, atteso che la volontà assembleare non può sostituirsi al dettato specifico del legislatore, difatti la norma del codice crea un preciso principio regolatore dei rapporti di gestione delle parti comuni. Il legislatore si sostituisce alla volontà dei condomini, quando vi sia un determinato numero, ritenendo che per la miglior amministrazione delle parti comuni debba obbligatoriamente nominarsi un amministratore al fine di evitare contrasti e veti incrociati che potrebbero portare alla paralisi operativa. Una voce minoritaria della giurisprudenza ha ritenuto in passato valida la clausola di un regolamento condominiale predisposto dal costruttore dell edificio riservandosi ad esso stesso l amministrazione o la facoltà di delegare persona di sua fiducia, argomentando dal fatto che non si tratterebbe tanto della facoltà di nomina dell amministratore, quanto piuttosto del potere di esercitarne le attribuzioni in modo personale o a mezzo di delegato. (in Foro It. 1960). La nomina di un amministratore è certamente possibile negli edifici condominiali con meno di cinque partecipanti alla cosa comune, sul punto la norma del codice non pone alcun tipo di divieto, difatti rappresenta una 11 Cfr. Cassazione 09 giugno 1994 n.5608 in Giustizia Civile 1995, I, 675 con nota di Triola.
12 soglia di partenza e non di arrivo. Sul punto anche la giurisprudenza è unanime, seguita anche dalla stessa dottrina maggioritaria12. La giurisprudenza considera inefficaci quelle disposizioni inserite nei regolamenti condominiali che prevedono la nomina ad amministratore di determinati proprietari e condomini, che possiedono alcune caratteristiche generali, mentre non suscita dubbi la clausola che prevede la carica riservata ad un membro dell assemblea delegando la scelta alla stessa assemblea del condominio, libera di scegliere il proprio amministratore (sull argomento cfr. Trib. Napoli ). Nel caso di mancata designazione di un amministratore troverà applicazione l art.1105 c.c., relativo alla comunione in generale, configurandosi per ciascun partecipante la facoltà giuridica di amministrare la cosa comune, mentre nell ipotesi di mala gestio, ovvero inottemperanza ai doveri di corretta gestione, ciascuno dei proprietari potrà adire l autorità giudiziaria per chiedere la nomina di un amministratore. La nuova disciplina (mini riforma del condominio) Il legislatore italiano, dopo anni di dibattito politico, ha finalmente approvato la breve riforma dei principali istituti relativi al condominio negli edifici, riscrivendo alcuni articoli del codice civile, in particolare sulle parti comuni, nonché modificando sostanzialmente la disciplina dell amministratore condominiale. Vale la pena tratteggiare una breve panoramica delle novità introdotte. Gli articoli del codice che sono stati totalmente sostituiti sono i seguenti: 1. art. 1117; con l inserimento degli artt.1117 bis; 1117 ter e 1117 quater; 2. art ed art. 1122, con inserimento ulteriore dell art bis; 3. art ed art (nomina, obblighi ed attribuzioni dell amministratore); con inserimento dell art bis; 4. art. 1134; art ed art. 1137; 5. mentre anche nelle disposizioni di attuazione del codice civile e norme transitorie sono stati riformulati gli articoli dal 63 al 70. Per quanto concerne la figura dell amministratore del condominio, ricordando che la riforma entrerà in vigore a giugno 2013, l attuale articolo 1129 c.c. viene completamente riformulato. Le novità sono molteplici, partendo dalla previsione che la nomina diventa obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore ad otto, così aumentando la soglia 12 Cassazione sent n. 24; in Foro Italiano. Così anche Corte Appello di Napoli già in Riv. Giur. Edil. Con nota di SALIS. La Dottrina conforme cfr. Branca, Comunione e Condominio; nonché Peretti- Griva il Condominio delle case. Divise; altresì Rizzi Il Condominio negli edifici, vol. II pp. 335.
13 numerica prevista sino ad oggi dal codice del 1942, nonché specificando i singoli obblighi dell amministratore. Si riporta di seguito il testo del nuovo articolo L'articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). - Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore. In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla
14 consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. (segue ) L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica». Novità assoluta è quella riguardante l estensione applicativa del nuovo articolo 1129 c.c. anche agli edifici di edilizia popolare ed economica, realizzati da enti pubblici, atteso che la precedente norma non prevedeva l applicazione specifica per tale genere di edifici. Anche per tale fattispecie la figura dell amministratore del condominio cambia radicalmente, la nomina diventa obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore ad otto, eliminando così dubbi e perplessità che erano state oggetto di contrasti giurisprudenziali. Il legislatore, dopo aver elencato i vari obblighi e compiti, nella ultima parte del novellato articolo 1129 c.c. introduce l obbligo della nomina di un amministratore per i casi di edilizia popolare. Per le case ed alloggi di edilizia popolare ed economica, vigevano alcune leggi speciali dettate appositamente per tale particolare categoria, ovvero il R.D. 28 aprile 1938, classificato come T.U. delle disposizioni sull edilizia popolare, nonché legge n.231 del 1962.
15 Le questioni più dibattute riguardavano proprio la nomina e revoca dell amministratore negli edifici popolari, in quanto la normativa speciale prevedeva che fino a quando non siano venduti gli appartamenti assegnati e non ne sia pagato l intero prezzo, la gestione dello stabile spetta all ente costruttore, anche se questi sia una società di costruzione senza scopo di lucro. Secondo la costante giurisprudenza la costituzione del condominio è legittima solo dalla data in cui tutti gli appartamenti siano stati venduti, mentre sino a tale momento devono considerarsi illegittimi la nomina di un amministratore da parte degli assegnatari riuniti in assemblea ed i successivi atti di gestione dell amministratore, tale illegittimità può essere fatta valere oltre che dalla società cui spetta l amministrazione anche dall assegnatario (Cassazione Civ. 3925/ 96). Nella fattispecie esaminata dalla Suprema Corte alcuni condomini proponevano opposizione contro i decreti ingiuntivi emessi dal Presidente del Tribunale di Roma con i quali aveva loro ingiunto il pagamento di spese e contributi condominiali in favore del condominio sito in Roma alla Via Pietralata. I proprietari condomini sostenevano nella loro opposizione che, in base alla normativa in materia di Edilizia Economica e Popolare, l amministrazione degli alloggi spettava alla società Encadel, la quale aveva costruito il complesso immobiliare, ciò fino a quando non fossero stati venduti tutti gli appartamenti assegnati, nonché quando gli inquilini assegnatari, con contratto di locazione con patto di futura vendita, non avessero pagato il prezzo. Il condominio, formato dagli altri assegnatari degli alloggi, resisteva a detta opposizione sostenendo che la costituzione del medesimo condominio era avvenuta previa autorizzazione espressa della società che aveva realizzato lo stabile. Il Tribunale di Roma, pur riconoscendo meritevole la tesi argomentata dagli inquilini opponenti, in base all invocato art. 35 del R.D. 28/4/1165 (ove è previsto che la gestione del condominio spetta esclusivamente alla società costruttrice) riteneva comunque fondata la domanda principale del condominio ex art c.c. per l ottenimento delle spese condominiali. La Corte d Appello di Roma, su appello formulato dagli inquilini, accoglieva la domanda degli stessi. La Corte territoriale riteneva che in base al citato art. 35 terzo comma del RD 1165 del 1938, applicabile nel caso in questione in virtù del rinvio operato dall art. 2 del D.L.C.P.S. con n. 339/1947, la gestione spettava alla società costruttrice fino alla vendita di tutti gli appartamenti ed al pagamento dell intero prezzo da parte degli acquirenti. Si riteneva che l iniziativa assunta dalla società costruttrice, in violazione dell art. 35 del citato RD. 1165/38, nel senso di convocare i condomini per la costituzione formale del condominio, era del tutto illegittima ed non rituale.
16 Del pari veniva ritenuta illegittima la successiva costituzione del presunto condominio, così come la nomina di un amministratore e la gestione di fatto attuata. La Corte rilevava che la società costruttrice Encadel, non aveva partecipato neanche all assemblea in cui era stato costituito il condominio, difatti aveva successivamente contestato la legittimità, in tal modo non poteva ritenersi rilasciata una formale autorizzazione alla gestione diretta da parte degli assegnatari degli appartamenti. La stessa Corte di Cassazione, investita della questione, confermava la decisione adottata dalla Corte d Appello, statuendo che: In tema di alloggi di edilizia popolare ed economica, la regola desumibile dall art. 35 comma 3 del r.d. 28 aprile 1938 n (T.U. delle disposizioni sull edilizia popolare ed economica) secondo la quale fino a quando non siano venduti gli appartamenti assegnati e non ne sia pagato interamente il prezzo, la gestione dello stabile spetta al costruttore, (applicabile anche se questi sia una società costituita per costruire senza scopo di lucro case da assegnare in locazione con patto di futura vendita e riscatto) deve considerarsi tuttora operante posto che il citato art. 35 non è stato abrogato dal d.lg. CPS n del 1947, che non contiene alcuna diretta disposizione in tal senso. Ne consegue che con riguardo ad alloggi di edilizia popolare ed economica costruiti da una delle indicate società ed assegnati in locazione con patto di futura vendita, la costituzione del condominio è legittima solo dalla data in cui tutti gli appartamenti siano stati venduti, mentre sino a tale momento devono considerarsi illegittimi la nomina di un amministratore da parte degli assegnatari riuniti in assemblea ed i successivi atti di gestione dell amministratore. (Cassaz. Sent. 3925/96). Da segnalare, altresì, un orientamento maggioritario della Cassazione riguardo la validità del cosiddetto condominio di gestione, inteso quale organismo di fatto, privo di un riconoscimento formale. La tesi giurisprudenziale ritiene che non possa parlarsi di inesistenza o nullità di un condominio di gestione, costituito tra gli assegnatari di alloggi popolari prima dell effettivo trasferimento in proprietà degli alloggi stessi, poiché esso tende a realizzare finalità di gestione diretta di parte degli interessati secondo schemi formalmente omogenei a quelli del condominio in senso tecnico, con la conseguenza che ad esso ed al suo amministratore spetta la legitimatio ad causam per tutte le vicende processuali relative alla regolamentazione della gestione delle cose comuni ed al recupero delle quote di spesa dovute dai singoli assegnatari (Cass., 9644/2006) Cassazione Civile Sez. II del n. 9644; conforme sul punto anche Cassazione Civile Sez. II n del 30 ottobre 2006.
17 Il legislatore della riforma ha previsto in maniera espressa che la nomina obbligatoria dell amministratore, nel caso in cui il numero dei partecipanti al condominio sia superiore ad otto, è devoluta alla competenza dell assemblea condominiale, stabilendo che in caso di eventuale inerzia di tale organo, è data la possibilità ai singoli condomini di presentare domanda al competente tribunale affinché provveda sulla nomina del previsto amministratore. L articolo in esame prevede, altresì, che la facoltà di adire l autorità giudiziaria per provvedere alla detta nomina è concessa anche al precedente amministratore dimissionario. Il tenore secco della norma lascia presupporre che tale adempimento sia piuttosto un obbligo (cioè un onere ) che incombe sull amministratore dimissionario, anziché una semplice facoltà lasciata alla discrezionalità dei condomini. Questo potrebbe tradursi nel fatto che l amministratore dimissionario ha il preciso compito di attivarsi per la nomina del proprio sostituto, sia sollecitando i condomini, sia promuovendo da solo l azione giudiziaria. Con la nuova normativa gli obblighi gravanti sull amministratore sono molteplici e vengono specificati in maniera dettagliata nel nuovo articolo 1129 c.c. Si parte dall obbligo in capo al neo amministratore di comunicazione dei dati anagrafici e professionali, nonché del proprio codice fiscale, nonché del luogo dove vengono custoditi i registri obbligatori ed i documenti inerenti la gestione del condominio. La norma specifica che è obbligatorio indicare i giorni e le ore in cui i condomini possono prendere visione dei detti documenti contabili ed eventualmente estrarne copia di quelli ritenuti necessari. Lo stesso articolo prevede espressamente la comunicazione dei dati nel caso in cui si tratti di società, specificando la sede legale e la denominazione sociale. Questo scioglie i dubbi interpretativi di cui si parlava innanzi, riguardo la possibilità di conferire l incarico di gestione ed amministrazione ad una società e non ad una persona fisica, difatti tale specificazione lascia intendere la legittimità della nomina ad amministratore in favore di una società, purché i soci della stessa posseggano i requisiti prescritti dalla legge. Sul punto è utile confrontare anche il nuovo articolo 71 bis delle disp. Att. del c.c., introdotto con la riforma, il quale precisa i vari requisiti che devono possedere i soggetti candidati per esercitare le funzioni di amministratore. La norma sancisce che: possono svolgere l incarico di amministratore di condominio anche le società disciplinate nel titolo V del libro V del codice civile, in tal caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita di uno dei requisiti previsti alle lettere a- b- c- d- e- del
18 primo comma dell art. 71 bis disp att c.c. comporta la cessazione dell incarico. Secondo il nuovo articolo 1129 c.c. l assemblea ha la facoltà e non l obbligo (difatti il legislatore ha usato l espressione Può ) di subordinare la nomina dell amministratore alla presentazione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile, onde garantire i condomini da eventuali danni cagionati dall attività del nominato amministratore. La polizza dovrà essere adeguata nei massimali nel caso in cui l assemblea deliberi lavori di tipo straordinario. Anche le previsioni inerenti i recapiti telefonici da affiggere sui luoghi di accesso del condominio, disciplinando casi specifici, mettono in evidenza la solerzia con cui il legislatore ha inteso formulare la normativa in questione. Altra previsione di notevole rilevanza è quella che introduce l obbligo dell apertura di un conto corrente postale o bancario, intestato al condominio, dove far transitare tutte le somme sia incassate, sia in uscita per pagare le forniture e le spese di gestione dello stabile, fissando così il principio di trasparenza e legalità della gestione monetaria del condominio, con l aggiunta previsione normativa della facoltà di ogni proprietario di verificare e controllare i flussi monetari e le singole operazioni contabili. La nuova normativa prevede espressamente che l incarico di amministratore ha durata di 1 anno, all uopo viene precisato che non può essere disposta una nomina per un tempo superiore, difatti i rinnovi sono stabiliti sempre dello stesso tempo, inoltre la norma prevede che la revoca può essere deliberata in ogni tempo dall assemblea con la stessa maggioranza prevista per la nomina, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. La nomina dell amministratore deve essere deliberata dall assemblea condominiale con le maggioranze previste dal 2 comma dell art c. c., ovvero occorre la maggioranza degli intervenuti all assemblea ed almeno la metà del valore dell edificio, questo è quanto prevede la nuova normativa. Il nuovo articolo 1136 c.c. stabilisce che per le deliberazioni di nomina e revoca dell amministratore, per le liti attive e passive, per le riparazioni straordinarie di notevole entità, per le deliberazioni da adottare ai sensi dell art quater (modifiche delle destinazione d uso delle parti comuni); nonché per le deliberazioni ai sensi dell art secondo comma (innovazioni in materia di sicurezza dello stabile, barriere architettoniche, impianti TV centralizzati etc.); nonché ai sensi dell art ter (impianti di video sorveglianza degli stabili); devono essere sempre approvate con la maggioranza prevista dal 2 comma del medesimo articolo 1136, ovvero composta dal doppio requisito della maggioranza degli intervenuti e maggioranza di almeno il 50% del valore dell edificio.
19 I costi dell amministrazione condominiale, punto dolente per molti proprietari, secondo lo schema delineato dalla nuova legge di riforma potrebbero essere più gravosi del solito, in quanto aumentando gli obblighi ed i compiti dell amministratore giocoforza le attività legate all incarico si moltiplicheranno con un inevitabile aggravio dei costi per l intero condominio. All uopo è utile rileggere la previsione del nuovo articolo 1129 c.c., nella parte in cui prevede l obbligo di apertura di un conto corrente postale o bancario ove far transitare tutte le somme di gestione del condominio. L inciso contenuto nella norma, il quale stabilisce che ogni condomino ha facoltà di prendere visione ed estrarre copia dei documenti a proprie spese, non sembra possa alleggerire i costi dell intera gestione. L obbligo dell apertura di un conto corrente comporterà inevitabilmente costi aggiuntivi per i singoli condomini, quali le spese bancarie per la tenuta conto, le commissioni per le varie operazioni e gli altri piccoli costi di cui si compone ogni rapporto di conto corrente. Oggi giorno sarebbe assurdo pensare che i tassi attivi sulle somme depositate possano andare a compensare quelle somme negative derivanti dalle spese e commissioni trattenute dalla banca, difatti i tassi d interesse di segno positivo oscillano tra lo 0,4% e 1%, nelle ipotesi migliori. Questo significa che molti di quegli edifici che avevano optato per una gestione di cassa, basata sui versamenti contanti, evitando l apertura di un conto corrente (sono molti i condominii che hanno scelto tale strada) dovranno fare i conti con una nuova strategia di gestione. Per quanto concerne la polizza assicurativa obbligatoria per l amministratore non è dato desumere dal tenore della norma, se questa spesa debba gravare successivamente sul bilancio del condominio, ovvero se rimane nel tempo ad esclusivo carico del nominato amministratore. Altro elemento di novità è il preventivo di spesa che deve presentare il neo amministratore, quando dichiara all assemblea di accettare l incarico conferito, difatti la norma sancisce che: L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. Il legislatore ha previsto in maniera chiara che l amministratore deve specificare in modo analitico l importo del proprio compenso all atto di accettazione della nomina, sanzionando l inosservanza di tale precetto con la sanzione più grave prevista per i negozi giuridici, ovvero la nullità. Senza dubbio ciò significa che la legge di riforma è improntata ai principi di trasparenza e chiarezza, orientati a tutelare maggiormente le posizioni e gli interessi dei singoli proprietari.
20 Il regolamento di condominio è l atto formale contenente le principali regole e norme relative all uso delle cose comuni e per la tutela del decoro dell edificio, nonché i criteri per la ripartizione delle spese del condominio secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascuno dei partecipanti. Nel caso in cui tale regolamento non viene formato dal costruttore originario dell edificio, tale facoltà spetta a ciascun condomino che può prendere l iniziativa per la formazione del regolamento di condominio. Le novità e le modifiche apportate all art c.c. consistono nella riformulazione del terzo comma, riguardo la maggioranza necessaria per l approvazione del regolamento condominiale adeguandosi alla modifica del richiamato art inerente le maggioranze qualificate per l adozione di determinate deliberazioni. Il rinvio ai criteri stabiliti dall art secondo comma c.c., significa che per tale materia è richiesta la maggioranza degli intervenuti all assemblea ed almeno la metà del valore dell edificio. Il regolamento condominiale approvato dall assemblea deve essere allegato al registro condominiale tenuto dall amministratore concernente i verbali dell assemblea. La novità più rilevante riguarda l aggiunta di un successivo comma all art c.c., nel quale è previsto che il regolamento approvato e le norme in esso contenute non possono vietare di possedere o detenere animali domestici, sancendo così il diritto dei singoli condomini a detenere nella propria abitazione animali domestici.
SULLA DURATA IN CARICA DELL AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
SULLA DURATA IN CARICA DELL AMMINISTRATORE CONDOMINIALE Il quadro legislativo. I Art. 1129, primo comma, c.c.: Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore