Source: https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2009-09-16/xii-zr-72_07
Timestamp: 2017-10-17 08:12:50
Document Index: 350837012

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 128', '§ 57', '§ 16', '§ 57', '§ 546', '§ 566', '§ 580', '§ 263', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH']

BGH, 16.09.2009 - XII ZR 72/07 - Bereicherungsanspruch eines Mieters gegen einen Ersteiger bei vorzeitiger Rückgabe des Mietobjektes an diesen im Rahmen einer Zwangsversteigerung; Bereicherungsanspruch eines Mieters bei Vereinbarung eines Baukostenzuschusses und vorzeitiger Rückgabe des Mietobjektes in Folge einer Zwangsversteigerung | anwalt24.de
Urt. v. 16.09.2009, Az.: XII ZR 72/07
Bereicherungsanspruch eines Mieters gegen einen Ersteiger bei vorzeitiger Rückgabe des Mietobjektes an diesen im Rahmen einer Zwangsversteigerung; Bereicherungsanspruch eines Mieters bei Vereinbarung eines Baukostenzuschusses und vorzeitiger Rückgabe des Mietobjektes in Folge einer Zwangsversteigerung
Referenz: JurionRS 2009, 22919
Aktenzeichen: XII ZR 72/07
LG Düsseldorf - 31.07.2006 - AZ: 1 O 555/04
OLG Düsseldorf - 19.04.2007 - AZ: I-10 U 123/06
NWB 2009, 3561
NWB direkt 2009, 1167
ZMR 2010, 104-105
im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 29. Juli 2009
Mit schriftlichem Vertrag vom 11. Mai 1998 mietete der Beklagte von der damaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume für 15 Jahre mit anschließender Verlängerungsoption. Die B. -Bank AG, deren 100 %ige Tochter die Klägerin ist, betrieb in der Folgezeit die Zwangsversteigerung des Mietgrundstücks. Mit Beschluss vom 15. Dezember 2003 erhielt die Klägerin den Zuschlag für das Grundstück. Sie kündigte mit Schreiben vom 29. Dezember 2003 gegenüber dem Beklagten das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57 a ZVG zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Der Beklagte verweigerte unter Hinweis auf von ihm getätigte Investitionen die Herausgabe des Mietobjektes.
Das Landgericht hat der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben und die von dem Beklagten hilfsweise erhobene Feststellungswiderklage als unzulässig abgewiesen. Mit seiner Berufung hat sich der Beklagte gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe gewandt und im Wege der Hilfswiderklage nunmehr beantragt,
festzustellen, dass er gegen die Klägerin in Folge seiner Einbauten durch die Steigerung des Ertragswertes des streitbefangenen Mietobjektes um den monatlichen Mehrerlös an Miete von 2,44 EUR pro vermieteten Quadratmeter, bezogen auf die Zeit vom 1. Juli 2004 bis zu seinem Auszug Bereicherungsansprüche habe, so dass der Klägerin keine Nachzahlungsansprüche auf Miete für diese Zeit zustehen, in der er das Mietobjekt noch in Besitz gehabt habe,
die Klägerin zu verurteilen, an ihn 49.643,09 EUR nebst 8 % Zinsen über den Basiszinssatz seit dem 1. April 2007 zu zahlen, hilfsweise hierzu festzustellen, dass ihm Bereicherungsansprüche gegen die Klägerin wegen der Steigerung des Ertragswertes des Mietobjektes aufgrund der Mietdifferenz zwischen der von ihm laut Mietvertrag geschuldeten Miete in Höhe von 2,56 EUR pro Quadratmeter bis 31. März 2009, von 2,71 EUR pro Quadratmeter vom 1. April 2009 bis 31. März 2014 und von 2,87 EUR pro Quadratmeter vom 1. April 2014 bis 31. März 2019 und der von der Klägerin erzielten beziehungsweise zu erzielenden Miete zustehen. Der Bereicherungsanspruch errechne sich nach der Steigerung des Ertragswertes des Mietobjektes aufgrund der Steigerung des Jahresmietwertes, in Verbindung mit der Restnutzungsdauer laut Mietvertrag, multipliziert mit dem Vervielfältiger laut Tabelle in der Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV bei einem Liegenschaftszins von 6,5 %. Gegen die Abweisung der Widerklage wendet sich der Beklagte mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.
Das Oberlandesgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung, ausgeführt: Das Mietverhältnis sei unabhängig von den Voraussetzungen der §§ 57 a, 57 c ZVG beendet und der Beklagte gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mieträume verpflichtet. Wegen der fehlenden Beurkundung des von den Parteien vereinbarten verlorenen Baukostenzuschusses sei die Schriftform nicht eingehalten. Gemäß § 566 Satz 2 a.F. BGB gelte der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und könne daher von der Klägerin gemäß § 580 a Abs. 2 BGB jederzeit spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich gekündigt werden. Von dieser Kündigungsmöglichkeit habe die Klägerin spätestens mit Wirkung zum 31. Dezember 2005 Gebrauch gemacht.
Da die Rechtsverteidigung gegen die Räumungsklage keinen Erfolg habe, sei über die in II. Instanz erweiterte, gemäß §§ 263, 525, 533 ZPO zugelassene Hilfswiderklage zu entscheiden. Mit dieser strebe der Beklagte eine Verurteilung der Klägerin unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung an.
Nach der wegen des Beklagtenvorbringens zu unterstellenden Vereinbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses komme ein Bereicherungsanspruch in Betracht, weil wegen der vorzeitigen Beendigung des langfristig konzipierten Mietvertrages der Baukostenzuschuss nicht "abgewohnt" sei und somit der rechtliche Grund der für die Zeit nach der Beendigung des Mietvertrages erbrachten Leistung weggefallen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Bereicherung weder nach den mit dem Zuschuss gedeckten Baukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Werterhöhung des Bauwerks zu bemessen, sondern allein nach den Vorteilen, die der Vermieter daraus erzielen könne, dass er vorzeitig in den Genuss der Nutzungsmöglichkeit gelangt sei, die dem Mieter für die Zeit nach tatsächlicher Vertragsbeendigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen sei. Ob bei der Bestimmung dieses Ertragswertes ein fiktiv erzielbarer oder der mit einem Mietnachfolger tatsächlich vereinbarte Mietzins maßgebend sei, könne dahinstehen. Der Bereicherungsanspruch richte sich nämlich nicht gegen den Ersteigerer des Grundstücks, sondern gegen den ursprünglichen Vermieter. Seien die wertsteigernden Aufwendungen bereits zu einer Zeit vorgenommen worden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks gewesen sei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 (- XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294) gegen den Erwerber. Dies gelte aber nicht, wenn das Grundstück nicht rechtsgeschäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben worden sei. Bei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach dem Vorbringen des Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 16, 31, 35 f. [BGH 17.12.1954 - V ZR 4/54]; BGH Urteil vom 14. Juli 1960 - VIII ZR 156/59 -WM 1960, 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den früheren Vermieter, nicht aber gegen den Ersteher in Betracht. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005, der ein rechtsgeschäftlicher Eigentumswechsel zugrunde liege, lasse sich nicht entnehmen, dass der Bundesgerichtshof insoweit von seiner früheren Rechtsprechung habe abweichen wollen. Zwar bestünden keine durchgreifenden Bedenken gegen die Haftung des Erstehers für als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen; der Ersteher müsse nämlich ebenso wie der Realgläubiger mit solchen rechnen und könne sich ebenso wie diese nach ihnen erkundigen. Die Erkundigungsmöglichkeit versage aber, wenn - wie hier - die Einsicht in die Mietverträge nicht zu einer Klärung führe, weil der verlorene Zuschuss nicht dokumentiert sei und der Mietvertrag auch keine Belege über eine Abwohnbarkeit, Anrechenbarkeit auf Mietzins, Zurückzahlung usw. enthalte. Jedenfalls in diesem Fall gebiete es der Schutz der Realgläubiger, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht für einen verlorenen Baukostenzuschuss des gewerblichen Mieters haften zu lassen. Die Erzielung angemessener Erlöse in der Zwangsversteigerung sei im Rahmen der dinglichen Rechtsordnung für die Realgläubiger von ausschlaggebender Bedeutung. Ihre Rechtsstellung werde gegenüber der Anerkennung ausdrücklicher Abwohn-, Mietvorauszahlungs- und Verrechnungsvereinbarungen viel weitgehender beeinträchtigt, wenn sich in der Zwangsversteigerung kein angemessener Erlös mehr erzielen lasse, weil der Ersteher dem Risiko eines Bereicherungsanspruchs ausgesetzt sei. Die Realgläubiger könnten dem nur begegnen, indem sie kein oder nur ein geringeres Gebot abgäben. Vor diesem Hintergrund könne die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 im Interesse der Rechtssicherheit im Realkreditwesen nicht auf den Erwerber des Grundstücks in der Zwangsversteigerung angewendet werden.
Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass dem Beklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zustehen kann, weil die Klägerin als Vermieterin vorzeitig, und zwar in Folge ihrer Kündigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition des Beklagten gekommen ist (BGH Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - NJW-RR 2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach Auffassung des Berufungsgerichts - der auf eine bestimmte Zeit fest geschlossene Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem solchen Fall vorzeitig kündbar ist, ändert nichts daran, dass die Parteien einen auf 15 Jahre unkündbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der Abschluss eines insoweit langfristigen Vertrages bietet nach wie vor die Grundlage für die von dem Beklagten getätigten Investitionen. Mit der Beendigung des Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund für die von dem Beklagten vorgenommene Investition weggefallen (BGH Urteil vom 21. Januar 1960 - VIII ZR 16/59 - WM 60, 497, 498) mit der Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann.
Verkündet am: 16. September 2009