Source: http://www.tendancedroit.fr/lexis-pratique-fiscal-plus-values-des-particuliers-immeubles/
Timestamp: 2020-02-27 07:39:42+00:00
Document Index: 150953663

Matched Legal Cases: ['art. 155', 'art. 8', 'art. 238', 'art. 1655', 'art. 239', 'art. 28', 'art. 150', 'art. 239', 'art. 239', 'art. 13', 'art.151', 'art. 1655']

[Lexis Pratique Fiscal] Plus-values des particuliers - Immeubles - Tendance Droit
I. – Plus-value de cession d’immeuble ou de droits immobiliers
1° Personnes imposables
2536 – Personnes physiques – Sont visés par ce régime d’imposition, les personnes physiques qui réalisent des plus-values dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.
Le régime d’imposition ne s’applique pas aux profits tirés d’une activité professionnelle imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux.
Ainsi, les profits réalisés par les marchands de biens et lotisseurs ayant cette qualité, ainsi que les profits de construction réalisés à titre habituel ne sont pas concernés par le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers mais relèvent des BIC.
En revanche, sont susceptibles de relever des plus-values des particuliers, les gains réalisés sur des immeubles ou droits immobiliers inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle ou d’une société de personnes relevant de l’article 8 du CGI dans la mesure où ils ne sont pas utilisés pour les besoins de l’exploitation (CGI, art. 155, II ; V. n° 842).
Remarque : Sous réserve des dispositions des conventions internationales, un résident fiscal français est imposable en France sur l’ensemble de ses plus-values immobilières, qu’elles soient réalisées sur un immeuble situé en France ou à l’étranger. Toutefois, le plus souvent, les conventions accordent le droit d’imposer (de manière exclusive ou non) à l’Etat du lieu de situation du bien. S’agissant des non-résidents, V. n° 2552 et s.
2537 – Sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu – Ce régime d’imposition s’applique également aux cessions à titre onéreux d’immeubles, de droits immobiliers ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière réalisées par des sociétés qui relèvent de plein droit ou sur option du régime des sociétés de personnes, c’est-à-dire des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), qui exercent une activité non professionnelle et dont le siège est en France.
2538 – Sont ainsi visées :
> les sociétés de personnes non transparentes dont les bénéfices sont imposées entre les mains de leurs associés pour la part qui leur revient dans les bénéfices sociaux (CGI, art. 8).
Le régime d’imposition des plus-values réalisées par ces sociétés dépend des règles applicables pour la détermination de leur résultat imposable. Ce dernier est déterminé selon des modalités qui tiennent compte de la qualité des associés (CGI, art. 238 bis K). Le régime d’imposition des plus-values immobilières ne s’applique pas aux sociétés de personnes ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (sauf application de l’article 155, II du CGI, V. n° 2536 ). La plus-value relève alors du régime des plus-values professionnelles.
En pratique, sont soumises au régime des plus-values immobilières les sociétés civiles immobilières n’ayant pas opté pour leur assujettissement à l’IS.
> les sociétés immobilières transparentes (CGI, art. 1655 ter ; V. n° 2358).
Les sociétés transparentes sont réputées, sur le plan fiscal, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres. Elles ne sont donc pas personnellement soumises à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value qu’elles réalisent. Dès lors, leurs associés sont traités fiscalement comme s’ils étaient directement propriétaires des immeubles possédés par la société et auxquels donnent vocation les droits sociaux qu’ils détiennent. Lorsqu’il s’agit de personnes physiques agissant dans le cadre de leur patrimoine privé ou de sociétés qui relèvent des sociétés de personnes non soumises à l’IS, ces associés doivent être imposés pour les profits occasionnels retirés, soit de la cession de droits sociaux, soit, le cas échéant de la vente par la société de biens composant son patrimoine.
Remarque : Lorsque ces sociétés ou groupements ont leur siège en France, leurs associés non-résidents sont imposables au prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu (V. n° 2552 et s.).
2539 – Fonds de placement immobilier (FPI) – Les FPI sont des copropriétés qui n’ont pas la personnalité morale. Les porteurs de parts sont imposés sur les revenus et plus-values qui leur sont effectivement distribués par le fonds (C. monét. fin., art. L. 214-81). Dès lors, les plus-values distribuées résultant de la cession d’actifs immobiliers par un FPI sont soumises, du chef du porteur des parts qui ne les a pas inscrites à son activité professionnelle, au régime d’imposition des plus-values immobilières (CGI, art. 239 nonies).
Si le FPI cède des immeubles loués meublés, le régime d’imposition des plus-values distribuées diffère selon que l’activité de loueur en meublé constitue une activité professionnelle ou non professionnelle (L. n° 2015-1786, 29 déc. 2015, art. 28 : Dr. fisc 2016, n°1, comm 46) :
– le porteur de parts qui exerce à titre non professionnel est imposé selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI, art. 150 UC à 150 VH) (CGI, art. 239 nonies, II, 1, c) ;
– le porteur de parts qui exerce à titre professionnel est imposé selon le régime des plus-values professionnelles (CGI, art. 239 nonies, II, 1, f).
2° Biens imposables
2540 – Les plus-values imposables sont celles qui proviennent de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens (usufruit, nue-propriété, servitudes, droit de surélévation, mitoyenneté, bail emphytéotique, etc…).
Attention : Le produit de la première cession d’un usufruit temporaire portant sur un bien immobilier ou sur des parts de société à prépondérance immobilière est susceptible d’être imposé dans la catégorie des revenus fonciers (CGI, art. 13, 5 ; V. n°236).
2541 – Le régime d’imposition des plus-values des particuliers ne s’applique pas, en principe (Toutefois, V. n° 2536 ), aux plus-values réalisées sur des biens figurant à l’actif d’une entreprise industrielle, artisanale, commerciale, agricole ou libérale. Toutefois, les plus-values de cession de locaux d’habitation meublés réalisées par des loueurs en meublé non professionnels relèvent du régime d’imposition des plus-values des particuliers (CGI, art.151 septies VII).
3° Opérations imposables
2542 – Sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier ou d’un droit y afférent. Cette cession constitue le fait générateur de l’impôt (V. n° 2613).
Sont visées toutes les transmissions qui comportent une contrepartie en faveur du cédant sans que soit tenu compte :
– des motifs qui ont conduit le contribuable à céder son bien ;
– de la forme et du caractère de la cession qui peut être amiable, volontaire ou judiciaire ;
– des modalités de paiement du prix qui peut être différé ou consister en une rente viagère ;
– de l’affectation donnée aux disponibilités dégagées par la cession.
2543 – Constituent des cessions à titres onéreux :
> l’apport en société (pour les sociétés immobilières, V. n° 2544 ) ;
Si la vente est annulée, résolue ou rescindée, le contribuable peut obtenir, sur réclamation, une restitution partielle ou totale des droits indûment perçus (sauf en cas d’exercice du droit de préemption puisque l’exercice de ce droit n’a d’autre effet que de subroger l’État à l’acquéreur évincé). La demande de dégrèvement de l’imposition initialement établie peut être présentée dans un délai dont le point de départ est constitué par la date de l’annulation, de la résolution ou la rescision, et qui expire le 31 décembre de la deuxième année suivant cette date.
> l’expropriation (il existe une exonération sous condition de remploi V. n°2558) ;
> l’échange, même sans soulte, doit être considéré comme une vente suivie d’un achat sous réserve de certaines exonérations (V. n°2558) ;
> l’attribution d’un bien propre de l’ex-époux débiteur, en paiement d’une prestation compensatoire en capital ;
Cette attribution a pour effet de transférer la propriété du bien à l’ex-époux attributaire et de libérer l’ex-époux débiteur de sa dette.
> les partages donnant lieu au versement d’une soulte et les licitations, sauf exonérations liées à l’origine de l’indivision (V. n°2558).
Remarque : L’inscription d’un bien ayant préalablement figuré dans le patrimoine privé à l’actif d’une entreprise individuelle est neutre fiscalement. Lors de sa cession ultérieure, il conviendra de déterminer deux plus-values soumises à des régimes fiscaux différents :
– la plus-value acquise par le bien depuis la date d’inscription au bilan (ou au tableau des immobilisations) jusqu’à la date de la cession ou du retrait, selon le cas. Cette plus-value est soumise au régime des plus-values professionnelles ;
– la plus-value acquise par ce bien durant la ou les périodes de détention dans le patrimoine privé du contribuable. Cette plus-value est imposable selon le régime des plus-values des particuliers et bénéficie, le cas échéant, des exonérations propres à ce régime.
2544 – Constituent également des cessions à titre onéreux certaines opérations affectant les sociétés immobilières qui s’entendent principalement des sociétés civiles immobilières (SCI) imposées à l’IR et des sociétés transparentes visées à l’article 1655 ter du CGI (V. n° 2538 ).
Sont ainsi susceptibles de générer une plus-value imposable :
> l’apport d’un immeuble au profit d’une société, réalisé par une personne physique ou une SCI relevant de l’article 8 du CGI ;
L’apport réalisé au profit d’une société immobilière transparente (CGI, art. 1655 ter) ne constitue pas une cession à titre onéreux pour la fraction de l’immeuble correspondant aux droits de l’apporteur.
> La vente de l’immeuble par la société ;
Les sociétés transparentes ne sont en principe pas appelées à céder les éléments de leur patrimoine immobilier (Pour plus de détails, V. BOI-RFPI-PVI-10-30, 11 févr. 2013, n° 230).
> la dissolution d’une société, mais uniquement à la date de publication de la clôture de la liquidation de la société ;
C’est à cette date que la propriété des biens sociaux est transférée de la société vers celle de chaque associé. Il s’opère ainsi une cession à titre onéreux qui est susceptible de dégager une plus-value sur élément d’actif, imposable au nom de chaque associé au prorata de leurs droits. Si en cours de liquidation, des éléments de cet actif sont cédés à des tiers ou attribués à un ou plusieurs associés, la plus-value est considérée comme réalisée par la société elle-même et imposable au nom des associés au prorata de leurs droits.
En présence d’une société transparente, une telle opération ne dégage pas de plus-value imposable.
> Le retrait d’un associé d’une SCI, lorsqu’il s’accompagne de l’attribution d’un élément de l’actif social ;
> le changement de régime fiscal d’une SCI ou sa transformation sous certaines réserves (V. BOI-RFPI-PVI-10-30, 11 févr. 2013, n° 160 et 170).
Sur les incidences fiscales des transformations susceptibles d’affecter une société transparente V. BOI-RFPI-PVI-10-30, 11 févr. 2013, n° 210 et 220.