Source: http://alfredoimoveis.com/duvidaslocacao.html
Timestamp: 2014-12-18 12:21:07+00:00
Document Index: 25230388

Matched Legal Cases: ['artigo 3', 'artigo 4', 'artigo 46', 'artigo 46', 'artigo 6', 'artigo 4', 'artigo 924', 'artigo 413', 'artigo 9', 'artigo 20', 'artigo 43', 'artigo 48', 'artigo 23', 'artigo 17', 'artigo 8', 'artigo 10', 'artigo 11', 'artigo 12', 'artigo 55', 'artigo 35', 'artigo 6', 'artigo 22', 'artigo 37', 'artigo 38', 'artigo 3', 'artigo 82', 'artigo 23', 'artigo 43', 'artigo 43']

Alfredo Im�veis - D�vidas de Loca��o
D�vidas de Loca��o: Perguntas
1. Qual a documenta��o necess�ria para se alugar um im�vel?2. Qual o prazo m�nimo para loca��es residenciais? 3. Por que � recomend�vel que o prazo do contrato seja no m�nimo de 30 meses?4. Qual o prazo para loca��es comerciais? 5. Quando o locat�rio (inquilino) devolve o im�vel antes do prazo pactuado, deve pagar multa? 6. Existe alguma hip�tese em que a multa n�o pode ser cobrada, no caso de desocupa��o do im�vel antes do t�rmino do prazo contratual?7. O locat�rio (inquilino) permanecendo no im�vel, ap�s o t�rmino do contrato, quando sair, dever� pagar a multa?8. � correto estipular no contrato de loca��o que, no caso do locat�rio (inquilino) devolver o im�vel antes do t�rmino do prazo contratual, tenha que pagar a multa integral, independente do tempo decorrido?9. Exemplo do c�lculo de multa.10. O que deve ser feito no caso da cobran�a do aluguel ser feita atrav�s de boleto banc�rio e o mesmo n�o chegar at� a data do vencimento?11. A cobran�a do aluguel pode ser feita atrav�s de boleto banc�rio enviado para outro endere�o que n�o o do im�vel objeto da loca��o?12. H� necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a a��o de despejo?13. Em que consiste a chamada "purga��o da mora"?14. Se o locat�rio (inquilino) n�o purgar a mora, o que deve ser feito?15. O locador (propriet�rio) pode cobrar aluguel antecipadamente?16. O que � loca��o para temporada?17. Qual a data para vencimento do aluguel e o local de pagamento?18. Pode ser cobrado aluguel em moeda estrangeira?19. De quando em quando o aluguel � reajustado?20. O que deve conter no contrato de loca��o? 21. O que acontece no caso do locador (propriet�rio) vender o im�vel durante o prazo da vig�ncia do contrato? 22. Falecendo o locador (propriet�rio) ou locat�rio (inquilino), o que acontece? 23. Estando o contrato em nome do locat�rio (inquilino) e vindo este a se separar, desocupando o im�vel, deixando l� sua ex-esposa, um novo contrato dever� ser celebrado? 24. Como fa�o para transferir/modificar o locat�rio (inquilino) ou fiador?25. O que � den�ncia vazia?26. O propriet�rio de v�rios im�veis pode pedir um im�vel locado para uso pr�prio?27. O propriet�rio pode pedir desocupa��o do im�vel locado para a utiliza��o por qualquer de seus parentes?28. Quando a loca��o � considerada "N�o Residencial"29. Quando a locat�ria � uma pessoa jur�dica, seu s�cio pode ser fiador?30. Existe a possibilidade de indeniza��o por benfeitorias feitas no im�vel locado?31. O que s�o benfeitorias �teis?32. O que s�o benfeitorias necess�rias?33. O que s�o benfeitorias voluptu�rias?34. Como proceder em caso de problemas estruturais no im�vel alugado?35. Por que a notifica��o, dos problemas que ocorrerem no im�vel, deve ser por escrito?36. Por que tem de ser feito um laudo de vistoria?37. Por que marcar dia e hora para realiza��o de vistoria e n�o simplesmente entregar as chaves? 38. Qual o procedimento para a entrega/devolu��o de um im�vel?39. Por que notificar por escrito com 30 dias antes de sair do im�vel?40. O locador (propriet�rio) deve aceitar a devolu��o das chaves de um im�vel, cujo locat�rio (inquilino) esteja devendo alugu�is, encargos ou reparos de danos?41. Como deve agir o propriet�rio se o locat�rio (inquilino) n�o pagou IPTU?42. Por que o IPTU � cobrado do locat�rio (inquilino) e n�o do propriet�rio?43. Quem deve fazer o seguro contra inc�ndio?44. Se o seguro contratado for de valor inferior ao valor real do im�vel.45. Quais s�o os tipos de garantias locat�cias? 46. Como � garantia de "fian�a"?47. Quais as obriga��es e responsabilidades do fiador?48. O que acontece com o fiador no caso do locat�rio (inquilino) n�o pagar?49. Como � a garantia de "cau��o"?50. O bem de fam�lia pode ser penhorado?51. Como � a garantia de "seguro de fian�a locat�cia"?52. O locador (propriet�rio) pode escolher duas garantias simultaneamente, como por exemplo, fiador e um im�vel dado pelo fiador?53. Quais s�o as obriga��es do locador (propriet�rio): 54. Quais s�o as despesas extraordin�rias?55. Quais s�o as obriga��es do locat�rio (inquilino):56. Quais s�o as despesas extraordin�rias? D�vidas de Loca��o: Respostas1. Qual a documenta��o necess�ria para se alugar um im�vel?I) Do locat�rio (inquilino):Se for pessoa F�sica: a) Cadastro preenchido.b) Fotoc�pia da carteira de identidade (casal). c) Fotoc�pia do CPF (casal). d) Comprovante ou Declara��o de Renda (fotoc�pia + original).e) Ser maior de idadef) N�o possuir restri��es de cr�dito.Se for pessoa Jur�dica: a) Cadastro preenchido. b) Fotoc�pia da carteira de identidade dos s�cios. c) Fotoc�pia do CPF dos s�cios. d) Fotoc�pias do contrato social e da �ltima altera��o contratual da empresa. e) Cart�o do CNPJ. II) Dos fiadores: Pessoa F�sica:a) Cadastro preenchido. b) Fotoc�pia da carteira de identidade (casal). c) Fotoc�pia do CPF (casal). d) Comprovante ou Declara��o de Renda (fotoc�pia + original). e) Comprovante da propriedade de dois im�veis atrav�s de certid�o (matr�cula) atualizada.f) Comprovante de resid�ncia (fotoc�pia de conta de Luz, �gua ou telefone). 2. Qual o prazo m�nimo para loca��es residenciais?R: A lei n�o fala em "prazo m�nimo", mas estabelece uma s�rie de restri��es para o locador (propriet�rio) que celebrar contratos residenciais por per�odo menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o "prazo m�nimo" recomend�vel � de 30(trinta) meses.
3. Por que � recomend�vel que o prazo do contrato seja no m�nimo de 30 meses?R: Para o locador (propriet�rio) � a �nica condi��o que lhe permite requerer o despejo por den�ncia vazia, pois se o contrato for feito por prazo menor, o locador (propriet�rio) s� poder� requerer o despejo para uso pr�prio, uso do ascendente, uso de descendente. No caso do locat�rio (inquilino) como o mesmo n�o sabe se vai ficar os 30 meses ou n�o, costuma-se fazer uma negocia��o com o locador (propriet�rio) para a isen��o da multa ap�s um determinado per�odo (como por exemplo, 12 meses) desde que com aviso pr�vio de no m�nimo 30 dias, ou seja, ap�s esse per�odo m�nimo estipulado o locat�rio (inquilino) n�o pagar� multa se deixar o im�vel.
4. Qual o prazo para loca��es comerciais?R: O contrato poder� ser estabelecido por qualquer prazo, normalmente tem-se feito por um prazo m�nimo de 12(doze) meses, podendo ser renovado por acordo e interesse das partes, por�m se o prazo for igual ou superior a 10 anos deve ser obedecida � necessidade de outorga ux�ria (os c�njuges devem assinar o contrato). (veja artigo 3� da Lei 8.245/91). 5. Quando o locat�rio (inquilino) devolve o im�vel antes do prazo pactuado, deve pagar multa? R: Sim. Se o locat�rio (inquilino), devolver o im�vel antes do prazo pactuado dever� pagar a multa, desde que estipulada em contrato.
6. Existe alguma hip�tese em que a multa n�o pode ser cobrada, no caso de desocupa��o do im�vel antes do t�rmino do prazo contratual?R: SIM. O locat�rio (inquilino) n�o � obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transfer�ncia e desde que tamb�m comunique o locador (propriet�rio) com 30 dias de anteced�ncia, neste caso a lei permite ao locat�rio (inquilino) desocupar o im�vel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (veja artigo 4o Par�grafo �nico da Lei 8.245/91). A prova documental acima citada pode ser atrav�s de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hier�rquico do locat�rio (inquilino) ou pelo departamento de RH da empresa.
7. O locat�rio (inquilino) permanecendo no im�vel, ap�s o t�rmino do contrato, quando sair, dever� pagar a multa? R: Se continuar por mais de 30 dias ap�s o t�rmino do contrato, sem oposi��o do locador (propriet�rio) considera-se prorrogado por prazo indeterminado (veja artigo 46, �1� da Lei 8.245/91), com isso tanto o locador (propriet�rio) como o locat�rio (inquilino) poder�o denunciar o contrato (pedir o im�vel ou devolv�-lo) a qualquer tempo desde que com aviso pr�vio de 30 dias (veja artigo 46, �2� da Lei 8.245/91), portanto a partir do t�rmino do contrato, o locat�rio (inquilino) estar� isento da multa, desde que avise, por escrito, a locador (propriet�rio) da desocupa��o com um m�s de anteced�ncia (veja artigo 6� da Lei 8.245/91).
8. � correto estipular no contrato de loca��o que, no caso do locat�rio (inquilino) devolver o im�vel antes do t�rmino do prazo contratual, tenha que pagar a multa integral, independente do tempo decorrido?R: N�o. Essa multa dever� ser calculada proporcionalmente ao per�odo n�o cumprido no contrato, ou seja, deixando o locat�rio (inquilino) o im�vel numa determinada data, quanto maior for o prazo contratual, maior ser� o prazo n�o cumprido e consequentemente maior ser� a multa rescis�ria. Portanto ser� nula a cl�usula que determine a cobran�a da multa de forma diferente (veja artigo 4�, par�grafo �nico da Lei 8.245/91). Tal proporcionalidade ficou muito clara com a mudan�a do artigo 924 do antigo C�digo Civil para o artigo 413 do C�digo Civil vigente, onde antes constava "poder� o juiz reduzir proporcionalmente" e hoje consta "deve ser reduzida eq�itativamente pelo juiz", antes o juiz poderia reduzir e hoje o juiz deve reduzir. (veja exemplo no item a seguir)
9. Exemplo do c�lculo de multa.R: Prazo do contrato: 30 meses com in�cio em 01/01/2006 e t�rmino em 01/07/2008Valor do aluguel: R$ 1.000,00.Multa contratual: 03 alugu�is.Caso o locat�rio (inquilino) desocupe o im�vel em 31/10/2006, o c�lculo � feito da seguinte forma:3 x R$ 1.000,00 (ou o valor do aluguel na data da sa�da) = Rr$ 3.000,00Divide-se esse valor por 30 meses (que no exemplo � o prazo total da loca��o), depois multiplica-se por 20 (que � o tempo faltante para o t�rmino do contrato).Portanto, neste caso, a multa por desocupa��o antes do t�rmino do contrato seria igual a R$ 2.000,00.
10. O que deve ser feito no caso da cobran�a do aluguel ser feita atrav�s de boleto banc�rio e o mesmo n�o chegar at� a data do vencimento?R: Dever� ser feito um contato antes do vencimento com o locador (propriet�rio), seu representante ou com a Administradora (se for o caso), de prefer�ncia atrav�s de e-mail ou fax, solicitando um n�mero de conta corrente para dep�sito, guardando o comprovante de dep�sito como comprovante de pagamento do aluguel, salvo se houver outra solu��o disposta em contrato.
11. A cobran�a do aluguel pode ser feita atrav�s de boleto banc�rio enviado para outro endere�o que n�o o do im�vel objeto da loca��o?R: O endere�o de cobran�a deve ser o que foi eleito em contrato, por�m nade impede que o mesmo possa ser alterado desde que com consentimento do locador (propriet�rio), para tanto, basta solicitar por escrito, informando o novo endere�o que se deseja para recebimento do boleto de cobran�a do seu aluguel.
12. H� necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a a��o de despejo?R: N�o. O locador (propriet�rio) pode propor a a��o de despejo no dia seguinte ao atraso. N�o h� prazo m�nimo, para a propositura da a��o de despejo. (veja artigo 9�, inciso III da Lei 8.245/91).
13. Em que consiste a chamada "purga��o da mora"?R: Purgar a mora � a possibilidade que a lei concede ao locat�rio (inquilino) para evitar o despejo, que consiste no pagando de seu d�bito, independente da propositura da a��o. O d�bito a ser pago ser� constitu�do dos alugu�is em atrasos, acrescidos de multa, corre��o monet�ria, juros e honor�rios advocat�cios (quando for o caso).
14. Se o locat�rio (inquilino) n�o purgar a mora, o que deve ser feito?R: Dever� ser proposta uma a��o de despejo baseada na falta de pagamento, com o objetivo de obter a desocupa��o do im�vel. Essa a��o poder� ser cumulada com a cobran�a dos valores devidos.
15. O locador (propriet�rio) pode cobrar aluguel antecipadamente?R: Depende. A princ�pio o locador (propriet�rio) n�o poder� cobrar o aluguel antecipadamente. A cobran�a antecipada s� poder� ocorrer em duas hip�teses: a primeira hip�tese ocorre quando o locador (propriet�rio) n�o exigir do locat�rio (inquilino) nenhuma garantia (fiador/ dep�sito/seguro fian�a), ou seja, se no contrato n�o contiver qualquer tipo de garantia, o locador (propriet�rio) poder� cobrar o aluguel antecipadamente, a segunda hip�tese � no caso de loca��o para temporada. (veja artigo 20o da Lei 8.245/91). Observa-se que a antecipa��o aqui mencionada ocorre m�s a m�s. A penalidade para tal cobran�a, quando indevida, encontra-se no artigo 43�, inciso III da Lei 8.245/91.
16. O que � loca��o para temporada?R: Considera - se loca��o para temporada aquela destinada � resid�ncia tempor�ria do locat�rio (inquilino), para pr�tica de lazer, realiza��o de cursos, tratamento de sa�de, feitura de obras em seu im�vel, e outros fatos que decorrem t�o-somente de determinado tempo, e contratada por prazo n�o superior a noventa dias, esteja ou n�o mobiliado o im�vel. (veja artigo 48 a 50 da Lei 8.245/91). Poder� o locador (propriet�rio), nesse caso, receber antecipadamente os alugu�is e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei.
17. Qual a data para vencimento do aluguel e o local de pagamento?R: A data de vencimento do aluguel e o local para pagamento dever�o estar previstos em contrato, caso n�o estejam o aluguel dever� ser pago at� o sexto dia �til do m�s seguinte ao vencido no endere�o do im�vel locado. (veja artigo 23�, inciso I da Lei 8.245/91).
18. Pode ser cobrado aluguel em moeda estrangeira?R: � proibido o valor do aluguel ser estipulado em moeda estrangeira, varia��o cambial ou sal�rio m�nimo. (veja artigo 17�, da Lei 8.245/91).
19. De quando em quando o aluguel � reajustado?R: Os reajustes s�o anuais, baseados no �ndice eleito em contrato. Geralmente tem sido o IGP-M (�ndice Geral de Pre�os do Mercado) divulgado pela Funda��o Get�lio Vargas.
20. O que deve conter no contrato de loca��o? R: A descri��o e localiza��o precisa do im�vel, o prazo da loca��o, o valor da loca��o, a forma e o local de pagamento. Este contrato dever� ser assinado pelo locador (propriet�rio), pelo locat�rio (inquilino) e por duas testemunhas.
21. O que acontece no caso do locador (propriet�rio) vender o im�vel durante o prazo da vig�ncia do contrato? R: Caso o locador (propriet�rio), queira vender o im�vel durante o prazo de vig�ncia do contrato de loca��o, dever� ser dado ao locat�rio (inquilino) o direito de prefer�ncia para a aquisi��o do im�vel, nas mesmas condi��es oferecidas a terceiro. A resposta do locat�rio (inquilino) dever� ser dada por escrito, no prazo m�ximo de 30 (trinta) dias contados da notifica��o da inten��o da venda. Na hip�tese de n�o haver interesse do locat�rio (inquilino) na aquisi��o e ocorrendo a venda, o comprador poder� denunciar a loca��o (pedir o im�vel), concedendo ao locat�rio (inquilino) um prazo m�nimo de 90 (noventa) dias para desocupa��o, salvo se no contrato contiver uma cl�usula de respeito a vig�ncia em caso de aliena��o e o contrato estiver registrado no Cart�rio de Registro de Im�veis, junto � matr�cula do im�vel alugado. (veja artigo 8� da Lei 8.245/91).
22. Falecendo o locador (propriet�rio) ou locat�rio (inquilino), o que acontece? R: Falecendo o locador (propriet�rio), a loca��o ser� transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locat�rio (inquilino), o c�njuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do im�vel ficar�o subrogados em seus direitos e obriga��es. (veja artigo 10 e artigo 11 da Lei 8.245/91).
23. Estando o contrato em nome do locat�rio (inquilino) e vindo este a se separar, desocupando o im�vel, deixando l� sua ex-esposa, um novo contrato dever� ser celebrado? R: N�o necessariamente. Em casos de separa��o judicial, div�rcio ou dissolu��o da sociedade concubin�ria, a loca��o prosseguir� automaticamente com o c�njuge ou companheiro que permanecer no im�vel. (veja artigo 12 da Lei 8.245/91) .
24. Como fa�o para transferir/modificar o locat�rio (inquilino) ou fiador?R: Para mudar fiador, basta que voc� apresente a documenta��o exigida do novo pretenso fiador e se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um aditamento ao contrato, fazendo constar � mudan�a do fiador. Quanto � mudan�a do locat�rio (inquilino), esta requer mais cuidado, pois al�m de apresentar toda a documenta��o exigida, se faz necess�rio que o atual locat�rio (inquilino) rescinda por escrito a loca��o e seja feito um novo contrato.
25. O que � den�ncia vazia?R: � o direito que o locador (propriet�rio) tem de pedir a desocupa��o do im�vel locado sem precisar apresentar motivo para o pedido.
26. O propriet�rio de v�rios im�veis pode pedir um im�vel locado para uso pr�prio?R: Sim. Desde que demonstre em ju�zo a necessidade de utiliza��o daquele im�vel em especial.
27. O propriet�rio pode pedir desocupa��o do im�vel locado para a utiliza��o por qualquer de seus parentes?R: N�o. A lei faculta o pedido de retomada para uso de ascendentes ou descendentes que n�o tenham im�vel pr�prio e, em casos excepcionais o judici�rio tem autorizado o pedido formulado para moradia de outras pessoas que dependam economicamente do propriet�rio.
28. Quando a loca��o � considerada "N�o Residencial" ?R: Quando a loca��o � para "fins comerciais" e quando a loca��o, apesar de ser para moradia ou resid�ncia, figura no contrato como locat�ria uma pessoa jur�dica e nesse caso temos uma loca��o "n�o residencial" por for�a de lei. (veja artigo 55 da Lei 8.245/91).
29. Quando a locat�ria � uma pessoa jur�dica, seu s�cio pode ser fiador?R: Sim. N�o h� impedimento legal, pois n�o se pode confundir a pessoa f�sica com a pessoa jur�dica que perante a lei s�o distintas. Na pr�tica, geralmente tal situa��o n�o � aceita.
30. Existe a possibilidade de indeniza��o por benfeitorias feitas no im�vel locado? R: Desde que n�o haja previs�o contr�ria em contrato, as benfeitorias necess�rias e as benfeitorias �teis dever�o ser indenizadas e permitem o direito de reten��o, j� �s benfeitorias voluptu�rias poder�o ser retiradas pelo locat�rio (inquilino) se o mesmo assim o desejar, desde que n�o cause dano ao im�vel. Destacamos que geralmente j� � previsto em contrato de que quaisquer benfeitorias sejam �teis ou necess�rias, que o locat�rio (inquilino) introduza no im�vel, ficar�o incorporadas ao mesmo, n�o lhe cabendo nenhuma indeniza��o ou ressarcimento, nem direito de reten��o, podendo remover aquelas que n�o causem danos ao im�vel, hip�tese em que o locat�rio (inquilino) devolver� o im�vel no estado inicial da loca��o. Com rela��o a quaisquer outras benfeitorias que, de comum acordo entre as partes, possam permanecer no im�vel, o ressarcimento ser� negociado entre o locador (propriet�rio) e o locat�rio (inquilino). (veja artigo 35 e 36 da Lei 8.245/91).
31. O que s�o benfeitorias �teis?R: S�o as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do im�vel; n�o s�o indispens�veis, mas, se forem feitas, dar�o mais aproveitamento � coisa, a exemplo da constru��o de mais um c�modo em uma casa.
32. O que s�o benfeitorias necess�rias?R: S�o aquelas benfeitorias destinadas a conservar o im�vel, indispens�veis; s�o aquelas que, se n�o forem feitas, o im�vel pode perecer, ou seu uso ser impossibilitado. S�o entendidas de forma ampla, como despesas de conserva��o do im�vel.
33. O que s�o benfeitorias voluptu�rias?R: S�o as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que v�m a aformosear o bem, aumentar-lhe o valor, embora n�o interfiram na normal utiliza��o da coisa, como exemplo, a constru��o de uma piscina com cascata, ao redor de jardins, em uma casa.
34. Como proceder em caso de problemas estruturais no im�vel alugado?R: Os problemas estruturais do im�vel devem ser comunicados imediatamente ao locador (propriet�rio) ou seu representante legal. Essa comunica��o dever� ser feita sempre por escrito e devidamente protocolada, sob pena de n�o ser considerada v�lida.
35. Por que a notifica��o, dos problemas que ocorrerem no im�vel, deve ser por escrito?R: A responsabilidade pela solu��o dos problemas pode ser do locador (propriet�rio) ou do locat�rio (inquilino). Se o problema for decorrente do mau uso da propriedade ser� de responsabilidade do locat�rio (inquilino) e o mesmo dever� providenciar o reparo. Se for de responsabilidade do locador (propriet�rio) em sanar o problema e como contratualmente o locat�rio (inquilino) deve cuidar do im�vel como se fosse seu, tal comunica��o deve ser por escrito, pois servir� como prova de que o locat�rio (inquilino) tomou o cuidado de levar o fato ao conhecimento do locador (propriet�rio) imediatamente, evitando, assim, que os problemas se agravem e que o locat�rio (inquilino) seja responsabilizado por neglig�ncia.
36. Por que tem de ser feito um laudo de vistoria?R: Para seguran�a do locat�rio (inquilino) e do locador (propriet�rio), porque constitui prova que pode ser analisada a qualquer tempo.
37. Por que marcar dia e hora para realiza��o de vistoria e n�o simplesmente entregar as chaves? R: Porque � de interesse do locat�rio (inquilino), e � necess�rio, que as partes ou seus representantes, acompanhem a vistoria.
38. Qual o procedimento para a entrega/devolu��o de um im�vel?R: O locat�rio (inquilino) deve notificar por escrito o locador (propriet�rio), atrav�s de documento escrito, a sua inten��o de deixar o im�vel, com pelo menos 30 dias de anteced�ncia. A desocupa��o do im�vel deve sempre ser avisada por escrito (por se tratar de documento indispens�vel para rescis�o), pois nesse per�odo o locat�rio (inquilino) arca com o aluguel e os acess�rios da loca��o, mesmo que ele saia do im�vel num prazo inferior ou at� na data efetiva da rescis�o do contrato. Vencido o prazo da notifica��o, o locat�rio (inquilino) deve desocupar o im�vel e agendar a vistoria de sa�da do im�vel, na qual ser� constatada a necessidade de eventual reparo sendo que ap�s a vistoria dever� ser entregue as chaves ao locador (propriet�rio) ou � administradora (se for o caso) juntamente com as 3 �ltimas contas de �gua, luz, g�s, taxa de condom�nio e etc, devidamente pagas. Faz-se os acertos finais tanto do aluguel, como dos encargos e reparos, e s� ent�o � que o locat�rio (inquilino) e o fiador estar�o exonerados das responsabilidades da loca��o.
39. Por que notificar por escrito com 30 dias antes de sair do im�vel?R: O locat�rio (inquilino), fazendo a comunica��o no prazo previsto, ser� orientado sobre as provid�ncias necess�rias para rescis�o da loca��o, como reparos no im�vel, desligamento do fornecimento da �gua e da luz, pagamento de condom�nio, quita��o de eventuais d�bitos, etc. � bom lembrar a obriga��o da comunica��o pr�via consta do contrato de loca��o por prazo determinado, prevista tamb�m na Lei 8.245/91 (veja artigo 6�). 40. O locador (propriet�rio) deve aceitar a devolu��o das chaves de um im�vel, cujo locat�rio (inquilino) esteja devendo alugu�is, encargos ou reparos de danos?R: Sim. Entretanto, deve ser fornecido ao locat�rio (inquilino) um recibo provis�rio das chaves, com a observa��o de que h� d�bitos e outras obriga��es contratuais pendentes. A recusa do recebimento das chaves, nessas circunstancias, quase sempre provoca o abandono do im�vel pelo locat�rio (inquilino), gerando maiores problemas para o locador (propriet�rio).
41. Como deve agir o propriet�rio se o locat�rio (inquilino) n�o pagou IPTU?R: Ele deve ingressar imediatamente com a��o de despejo por infra��o contratual e cientificar os fiadores solid�rios. Se o im�vel estiver sob a responsabilidade de uma administradora, o locador (propriet�rio) dever� faz�-lo atrav�s do departamento jur�dico da mesma.
42. Por que o IPTU � cobrado do locat�rio (inquilino) e n�o do propriet�rio?R: Primeiro, porque a legisla��o permite a transfer�ncia da obriga��o e segundo h� que se considerar que no IPTU est�o embutidos valores que decorrem da utiliza��o direta do im�vel, pelo locat�rio (inquilino), ou seja, coleta de lixo, manuten��o de ruas, poda de �rvores, etc.
43. Quem deve fazer o seguro contra inc�ndio?R: A lei, a princ�pio, prev� que a responsabilidade pelo seguro � do locador (propriet�rio), deixando, por�m a possibilidade de ser convencionado pelas partes de forma diferente (veja artigo 22, VIII). Em fun��o disso o mercado assimilou que � do locat�rio (inquilino) a responsabilidade de fazer o seguro, o qual pode ser feito em nome do locador (propriet�rio), ou em nome do locat�rio (inquilino) desde que o benefici�rio seja o locador (propriet�rio), apresentando c�pia da ap�lice num prazo m�ximo de 30 dias ap�s a assinatura do contrato de loca��o. Caso isso n�o ocorra, ficar� o locador (propriet�rio), seu representante ou a administradora (se for o caso) autorizado a efetuar o seguro e cobrar do locat�rio (inquilino). Esse seguro deve ser renovado pelo locat�rio (inquilino) a cada 12 (doze) meses e a ap�lice apresentada anualmente, 30 dias ap�s a renova��o.
44. Se o seguro contratado for de valor inferior ao valor real do im�vel.R: Os tribunais j� determinaram quando o seguro de inc�ndio contratado, for inferior ao valor do bem, ser� considerado infra��o contratual de natureza grave, sendo motivo para a rescis�o do contrato. (jurisprud�ncia 10)
45. Quais s�o os tipos de garantias locat�cias? R: Fian�a, cau��o de im�vel, cau��o em t�tulo e seguro fian�a. (veja artigo 37 da Lei 8.245/91).
46. Como � garantia de "fian�a"?R: � uma obriga��o assumida por terceira pessoa, o fiador, que se responsabiliza totalmente, pelo cumprimento da obriga��o do locat�rio (inquilino), caso este n�o a cumpra ou n�o possa cumpri-la. 47. Quais as obriga��es e responsabilidades do fiador?R: No contrato de loca��o geralmente a garantia fian�a � solid�ria, ou seja, no caso de n�o cumprimento de qualquer obriga��o por parte do locat�rio (inquilino), o locador (propriet�rio) poder� cobrar do fiador, pois sendo o fiador um garantidor solid�rio, �, portanto o principal respons�vel pelo contrato de loca��o, cabendo a ele o total cumprimento de todas as cl�usulas contratuais, at� a entrega efetiva das chaves do im�vel. 48. O que acontece com o fiador no caso do locat�rio (inquilino) n�o pagar?R: Se o locat�rio (inquilino) n�o pagar, ou seja, houver inadimpl�ncia, o fiador arcar� n�o s� com o pagamento do aluguel atrasado, mas tamb�m com todas as despesas e �nus provenientes desse atraso, como multa, juros, corre��o monet�ria e honor�rios advocat�cios, pois geralmente o fiador no ato da assinatura do contrato de loca��o, assume a responsabilidade solid�ria.
49. Como � a garantia de "cau��o"?R: Cau��o de Im�vel: caso o locat�rio (inquilino) seja propriet�rio de im�veis em outros Estados, pode caucion�-los atrav�s de uma averba��o no Registro de Im�vel, deixando o im�vel como garantia da loca��o. (veja artigo 38 caput e �1 da Lei 8.245/91).
50. O bem de fam�lia pode ser penhorado?R: N�o existe impenhorabilidade do bem de fam�lia para o caso de fian�a em loca��o. (veja artigo 3 , VII da Lei 8009/90 e artigo 82 da Lei 8245/91).
51. Como � a garantia de "seguro de fian�a locat�cia"?R: � a garantia feita atrav�s de companhia de seguros, onde o locat�rio (inquilino) contrata um seguro mediante o pagamento do pr�mio do Seguro Fian�a, e o benefici�rio desse seguro � o locador (propriet�rio). (veja artigo 23 , XI da lei 8.245/91).
52. O locador (propriet�rio) pode escolher duas garantias simultaneamente, como por exemplo, fiador e um im�vel dado pelo fiador?R: � vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de loca��o. (veja artigo 43, par�grafo �nico da Lei 8.245/91). Se tal fato ocorrer constituir� contraven��o penal e o locador (propriet�rio) estar� sujeito a penalidade e a multa descrita noa artigo 43 da Lei 8.245/91.
53. Quais s�o as obriga��es do locador (propriet�rio): R: Entregar ao locat�rio (inquilino) o im�vel alugado em perfeito estado de uso e moradia, bem como com energia el�trica, �gua, condom�nio, iptu, telefone quando houver, sem d�bitos pendentes e em perfeito funcionamento. Garantir, durante o tempo da loca��o, a posse do im�vel pelo locat�rio (inquilino) sem desconforto de qualquer natureza; Responder por problemas estruturais que possam ocorrer no im�vel durante a loca��o; Paga as despesas extraordin�rias de condom�nio.
54. Quais s�o as despesas extraordin�rias?R: Por despesas extraordin�rias de condom�nio se entendem aquelas que n�o se referem aos gastos rotineiros de manuten��o do edif�cio, como por exemplo: Obras de reformas ou acr�scimos que interessem � estrutura integral do im�vel; Pintura da fachada; Obras destinadas a repor as condi��es de habitabilidade do edif�cio; Instala��o de equipamentos de seguran�a, de telefonia; Despesas de decora��o; Indeniza��es trabalhistas; Fundo de reserva, fundo de obras, fundo de melhoria. (os itens acima s�o apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do propriet�rio do im�vel).
55. Quais s�o as obriga��es do locat�rio (inquilino):R: Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da loca��o na data estabelecida no contrato; Utilizar o im�vel para a finalidade a que se destina; Restituir o im�vel, finda a loca��o, no estado em que o recebeu, de acordo com o laudo de vistoria de entrada, arcando com aluguel e encargos durante o per�odo de reparos, at� a entrega efetiva das chaves. Levar ao conhecimento do locador (propriet�rio) ou da administradora quando for o caso o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja repara��o seja responsabilidade do locador (propriet�rio), executando o servi�o somente com pr�via autoriza��o do mesmo; Realizar �s suas custas, sem direito de ressarcimento, o imediato reparo dos danos verificados no im�vel, ou nas suas instala��es, em decorr�ncia da conserva��o e manuten��o do im�vel; ex: limpeza de calhas e rufos, caixa d'�gua, etc. N�o modificar a forma interna ou externa do im�vel sem o consentimento pr�vio e por escrito do locador (propriet�rio); Pagar as despesas de telefone, luz, g�s, �gua, iptu e etc.; Pagar as despesas ordin�rias de condom�nio;
56. Quais s�o as despesas extraordin�rias?R: Por despesas ordin�rias de condom�nio se entendem as necess�rias � administra��o, por exemplo: Sal�rios, contribui��es sociais dos empregados do condom�nio; Consumo de �gua, esgoto, g�s e luz das �reas comuns; Limpeza, conserva��o e pintura das depend�ncias de uso comum; Manuten��o e conserva��o das instala��es e equipamentos de uso comum; Pequenos reparos nas depend�ncias e instala��es el�tricas e hidr�ulicas de uso comum; * os itens acima s�o apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do locat�rio (inquilino) do im�vel.
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