Source: http://umpierre-suarez.com/casosAnalizados.html
Timestamp: 2018-10-23 22:27:25
Document Index: 335965362

Matched Legal Cases: ['Artículo 330', 'Artículo 3', 'Artículo 36', 'Artículo 36', 'Artículo 32', 'Artículo 1600', 'Artículo 14', 'Artículo 14', 'artículo 1334', 'Artículo 15']

Bufete E. Umpierre Suárez C.S.P. - CASOS ANALIZADOS Umpierresuarez.com
1. Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de ejecución de hipoteca
2. ¿Sabía usted que sólo tiene 6 meses para solicitar el reembolso de los arbitrios de construcción?
3. ¡Si usted es contratista del gobierno ponga mucha atención a lo siguiente!
4. ¿Cuándo procede la acción de retracto de comuneros?
5. Anejos para el uso exclusivo de un apartamento con exclusión de los demás
6. La Cuota de los Condominios y el traspaso de la Administración al Consejo de Titulares
7. ¿La realidad registral de un condominio sometido bajo la Ley de Condominios debe ser igual a la extrarregistral?
8. ¿Se puede adquirir un apartamento por prescripción adquisitiva o usucapión?
9. ¿Sabía usted que el mandato o poder termina con la incapacidad del mandante para administrar sus bienes?
10. Arbitraje de Construcción: Término para el laudo
11. La Permuta como medio de intercambio o trueque
12. “Los derechos tienen que procurarse con premura; de lo contrario se pierden.” Esta máxima aplica también a los Condominios
13. El efecto de la impugnación de una subasta de obra pública.
14. ¿Cuál es el procedimiento para cancelar una hipoteca en garantía de un pagaré que se ha extraviado? ¿Quién debe ser considerado como el último poseedor conocido del pagaré extraviado?
15. ¿Cancelan sellos de Sociedad de Asistencia Legal las escrituras públicas de venta judicial?
16. ¿Quién es la persona llamada a responder por las cosas que caen o se arrojan de una residencia cuando el evento ocurre en un apartamento de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal?
17. ¿Demandó al Gobierno y le indicaron que no podía acudir a una subasta pública?
18. Decisión sobre los contratos de corretaje
19. Mejoras hechas a propiedades arrendadas por subarrendatarios
20. Decisión Reciente sobre Reclamaciones a Dueños de Obras por las Deudas de los Contratistas
21. En Cuanto al Efecto del Pago de las Certificaciones Parciales Sobre la Aceptación de la Obra
Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de ejecución de hipoteca
El fenómeno conocido como la “burbuja inmobiliaria” ha provocado la caída de la actividad económica y entre sus efectos más perjudiciales se destacan las ejecuciones de hipotecas. Los compradores que en estos momentos no pueden pagar los préstamos hipotecarios, en muchos casos, han perdido su vivienda principal en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución de hipoteca.
En Puerto Rico nuestra asamblea legislativa aprobó la Ley Número 184 de 17 de agosto de 2012 mejor conocida como “Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal.” Las disposiciones de esta ley comenzaron a aplicarse tan reciente como el pasado 1ro de julio de 2013 y es la primera medida legislativa para ayudar a afrontar el gravísimo problema que afecta a varios de centenares de familias puertorriqueñas que compraron sus viviendas entre 1998 y 2007. ¿Qué propósito tiene esta ley? El propósito principal es crear un proceso de mediación compulsoria ante los tribunales o foros administrativos, antes de llevar a cabo un proceso de ejecución de hipoteca. Este proceso de mediación sólo aplicará a la propiedad principal de vivienda del deudor hipotecario, que es aquella que se utiliza como hogar principal y que para fines de contribuciones sobre bienes inmuebles es la primera residencia o la que goza de una exención contributiva, en adelante ( el “Deudor Hipotecario”). El proceso de mediación compulsoria que establece la ley es un proceso no adjudicativo en el cual un mediador (parte neutral) asiste a los deudores hipotecarios para que éstos puedan contener la morosidad en los préstamos con garantía hipotecaria y a la misma vez ayuda a los acreedores hipotecarios a alcanzar alternativas de reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la residencia principal del Deudor Hipotecario. El proceso de mediación compulsoria es de aplicación a todo Deudor Hipotecario que no se encuentre en rebeldía, esto quiere decir que haya presentado efectivamente su contestación a la demanda, que no haya sido sancionado y/o sus alegaciones hayan sido eliminadas por el Tribunal. El proceso comienza con la celebración de una reunión compulsoria de mediación en una sala del Tribunal o en aquel lugar que las partes en común acuerdo con el mediador seleccionen. Esta reunión no puede celebrarse en las oficinas del acreedor hipotecario, sus abogados y/o asesores. En la referida reunión el acreedor hipotecario notificará al Deudor Hipotecario todas las alternativas disponibles en el mercado para poder evitar la ejecución de la hipoteca o la venta judicial de la propiedad que éste utiliza como residencial principal. Asimismo, ante la presentación de una demanda por cobro de dinero bajo el procedimiento sumario y/o ordinario, el Tribunal podrá determinar que procede hacer el referido a mediación dentro de los sesenta (60) días después de presentada la contestación a la demanda y antes de que el Tribunal señale una vista sobre conferencia con antelación al juicio, en cuyo caso el Tribunal deberá pautar una vista y/o conferencia para coordinar los pormenores del referido a mediación. El Tribunal no tiene que esperar recibir la contestación a la demanda para hacer el referido a mediación. Ahora bien, en la conferencia que se celebre el Juez deberá instruir al acreedor hipotecario para que le indique al deudor toda aquella información y/o documentación que el Deudor Hipotecario debe llevar consigo a la reunión sobre mediación, para que de esta manera las partes puedan evaluar cuáles alternativas están disponibles para el deudor. Además, el Juez deberá indicar a las partes sobre la disponibilidad del Centro de Mediación de Conflictos de la Rama Judicial. Una vez referido el caso a mediación compulsoria, el mediador a cargo deberá celebrar una reunión compulsoria de mediación, bajo advertencia de desacato, en el término más breve posible dentro de los sesenta (60) días establecidos en el Regla 3.06 del Reglamento de Métodos Alternos para la Solución de Conflictos de la Rama Judicial. Concluido el proceso de mediación, el mediador rendirá un informe con los resultados del proceso, el cual será remitido al Juez; igualmente si alguna de las partes no participa del proceso de mediación, el mediador así lo informara al Juez. No obstante, a pesar de que la celebración de una reunión de mediación es compulsoria, ello no significa que las partes están obligadas a llegar a un acuerdo como resultado del proceso, ya que la mediación trata de lograr un acuerdo que resulte mutuamente aceptable para todas las partes. Los gastos del proceso de mediación deberán ser pagados, salvo pacto en contrario, en partes iguales tanto por el Deudor Hipotecario como por el acreedor hipotecario. Es importante destacar, que la Ley Núm. 184 ha establecido el proceso antes descrito como un requisito jurisdiccional en todos los procesos que se lleven a cabo ante los Tribunales de Puerto Rico sobre casos presentados para el cobro de dinero y ejecución de hipoteca por la vía sumaria y/o ordinaria, sin cuyo cumplimiento no podrá dictarse sentencia o celebrarse la venta judicial de la propiedad sujeta a la garantía hipotecaria.
En adición a lo anterior, la Ley Núm. 184 establece como requisito para los contratos de préstamos hipotecarios que se incluyan las siguientes advertencias, con lo cual el trabajo de asesoramiento del Notario Público ante quien se otorgue la Escritura de Hipoteca incluirá lo siguiente: (a) información sobre el proceso de mediación compulsoria y los requisitos para participar del mismo, (b) la conveniencia de que una vez recibido el emplazamiento y la demanda, el Deudor Hipotecario debe buscar y/o solicitar asistencia de un abogado, (c) la conveniencia de contestar la demanda, (d) el riesgo al cual se enfrenta el Deudor Hipotecario de perder la propiedad, si no contesta la demanda, (e) advertencia de que la no participación en el proceso de mediación compulsoria podría resultar en la pérdida de su propiedad, (f) el nombre completo y los números de teléfono de las personas o divisiones del acreedor hipotecario que manejan asuntos relacionados con la mitigación de pérdidas de propiedades en casos de ejecución de hipotecas e (g) información sobre aquellos remedios o beneficios disponibles y vigentes para el Deudor Hipotecario que le permitan a este beneficiarse de programas o servicios dirigidos a la preservación de su residencia principal. Esta obligación es de estricto cumplimiento y el acreedor hipotecario debe certificar que ha cumplido con la misma.
Con la Ley Núm. 184 tanto el deudor como el acreedor hipotecario pueden aportar y ayudarse mutuamente a alcanzar soluciones negociadas que los beneficien a ambos. En épocas de crisis e incertidumbre es momento de trabajar con todos los recursos que la Ley Núm. 184 nos ofrece.
¿Sabía usted que sólo tiene 6 meses para solicitar el reembolso de los arbitrios de construcción?
Recientemente, en el caso de Muñiz Burgos, Inc. v. Municipio de Yauco, 2013 T.S.P.R. 9, el Tribunal Supremo de Puerto Rico tuvo la oportunidad de llenar algunas lagunas existentes en la Ley de Municipios Autónomos y la Ley de Patentes Municipales.
En el mencionado caso Muñiz Burgos, Inc. (Muñiz Burgos) y la Autoridad de Edificios Públicos (AEP) perfeccionaron un contrato para la construcción de una escuela. Muñiz Burgos hizo el pago correspondiente a los arbitrios de construcción y patentes municipales1. Más de siete años después del pago, la AEP aprobó una orden de cambio que tuvo el efecto de reducir el costo de la obra. Ante ello, Muñiz Burgos solicitó un reembolso al Municipio argumentando que esa reducción en costo afectó directamente la cantidad que debía pagar por concepto de arbitrios de construcción y patentes municipales, dado que dichos cargos se calculan en proporción al costo total de la obra. El Municipio denegó el reembolso por entender que tal reclamación estaba prescrita, pues habían transcurrido siete años desde que se efectuó el pago original y la Ley de Patentes Municipales establece un término prescriptivo para la acción de reembolso de patentes de tres años desde que se hace el pago o cuatro años desde que se rinde una declaración, lo que ocurra más tarde.
Ante la negativa del Municipio, Muñiz Burgos presentó demanda en el Tribunal de Primera Instancia. Allí se concluyó que la causa de acción de Muñiz Burgos nació con el cambio en el costo de la obra y, por consiguiente, que el término prescriptivo aplicable comenzó a correr desde ese momento.
Inconforme con la decisión, el Municipio recurrió al Tribunal de Apelaciones, en donde confirmó la sentencia del foro de instancia en todos sus extremos. El tribunal intermedio coincidió con el foro primario en que la orden deductiva constituyó una nueva “declaración”, que activó un nuevo término de cuatro años para solicitar un reembolso.
Ante la ausencia de legislación, le correspondió al Tribunal determinar el punto de partida y el término prescriptivo aplicable para reclamar reembolsos por concepto arbitrios de construcción y patentes municipales en aquellos casos en que, habiéndose pagado los arbitrios de construcción y patentes municipales según computados originalmente, el dueño de la obra aprueba un cambio de orden que reduce la partida original.
Entendió el Tribunal que el término para instar la acción comienza a correr desde que se hace el cambio de orden, siendo éste el momento en que nace la causa de acción. En cuanto al reembolso pagado por las patentes municipales se utilizó el término análogo de cuatro años que establece la Ley de Patentes Municipales para la reclamación de reintegros. Sin embargo, para el recobro de los arbitrios de construcción, se aplicó el término análogo de seis meses que dispone la Ley de Municipios Autónomos para reclamar arbitrios de construcción pagados en exceso.
En fin, si surgiese algún cambio de orden que reduzca su costo total de la obra, sepa que tiene sólo 6 meses para solicitar el reembolso de los arbitrios de construcción y 4 años para recobrar las patentes municipales.
Conforme lo resuelto en Municipio de Utuado v. Areiko Construction Corp., 176 D.P.R. 897 (2009), los arbitrios de construcción recaen sobre el costo total de la obra.
¡Si usted es contratista del gobierno ponga mucha atención a lo siguiente!
El Tribunal Supremo del Estado Libre Asociado de Puerto Rico en el caso de Jaap Corporation v. Departamento de Estado, et als. 2013 TSPR 11 (en adelante “Jaap”) estableció “… que la contratación gubernamental retroactiva es contraria a nuestros preceptos de contratación gubernamental que propenden la sana administración pública.” Reiteró así sus posturas expuestas en el caso de ALCO Corp. v. Mun. De Toa Alta, 183 D.P.R. 530 (2011), (en adelante ALCO). El caso que nos ocupa trataba de un contrato de arrendamiento otorgado para cubrir cánones de arrendamiento retroactivos no cobrados por el titular de la propiedad arrendada al estado y posterior al uso y disfrute de las mismas. Mientras que el caso de ALCO trataba de un contratista al que se le adjudicó una subasta para realizar trabajos de pavimentación de ciertas áreas en el municipio de Toa Alta y los realizó sin aún haber suscrito y formalizado el contrato de obra con el municipio.
Básicamente nuestro más alto foro judicial convalidó que si un contratista del gobierno, ya sea estatal o municipal, no tiene un contrato válido debidamente suscrito y radicado en la Oficina del Contralor no va a poder cobrar. Esto aplica tanto al contrato de arrendamiento de cosas (ej. cánones de arrendamiento de una propiedad) a tenor con lo resuelto en Jaap como al contrato de obras (ej. la pavimentación de ciertas áreas) a tenor con lo resuelto en ALCO. Debo señalar que la contratación de servicios tiene que ser por escrito también.
El Supremo resolvió estos casos bajo una estricta óptica enfocada en promover una sana administración por parte del estado y los municipios a la misma vez que procura mayores controles en el desembolso de fondos del erario público por parte del gobierno.
En Jaap el Supremo repasó los requisitos para la contratación gubernamental, indicando que los contratos entre un ente privado y un municipio o entre un ente un privado y el estado según lo allí resuelto requieren que: 1) se reduzcan a escrito; 2) se mantenga un registro fiel con mira a prima facie establecer su existencia; 3) se remita copia a la Oficina del Contralor como medio de una doble constancia de su otorgamiento, términos y existencia; y 4) se acredite la certeza de tiempo, esto es, haber sido realizado y otorgado quince (15) días antes. Se hizo particular hincapié en que el contrato escrito “constituye un mecanismo profiláctico tendiente a evitar pagos y reclamaciones fraudulentas e ilegales”.
En vista de lo anterior, si usted o su empresa tiene contratos con el gobierno estatal o municipal asegúrese que los mismos estén por escrito, primero que nada, y que cumplan con los criterios arriba enumerados. A tenor con lo resuelto por el Tribunal esto es medular para una sana administración de nuestros fondos públicos y para que usted contratista pueda cobrar.
Más aún, si tiene un contrato que está por vencer y/o sujetos a renovación debe tramitar con tiempo toda la documentación requerida para el nuevo contrato o la renovación. Negocie antes, exija antes, sea diligente y requiera diligencia.
¿Cuándo procede la acción de retracto de comuneros?
Sabido es que el consenso es más difícil de lograr en la medida en que incrementa el número de individuos con inherencia en la toma de decisiones. Esto puede ocasionar a su vez dilación, impase y/o inacción en cuanto a la toma de decisiones y/o de acciones afirmativas dirigidas a la pronta solución de problemas lo cual constituye parte indispensable de una sana administración.
No siendo lo anterior distinto cuando tratamos con propiedad inmueble. La copropiedad, pluralidad de dueños de una propiedad, puede incidir en el buen manejo de la misma viéndose menguada la utilidad y productividad del predio. En la copropiedad o comunidad encontramos a dos o más personas, las cuales se le denominan comuneros, siendo dueños en común pero sin división de la propiedad, es decir en común pro indiviso. Cada comunero es dueño de una parte abstracta de la propiedad, la cual se identifica como la cuota o participación. No obstante, ninguno de estos es dueño de una parte material específica de la propiedad. Por lo cual, los comuneros tienen libre disposición de la cuota o participación, mas no de la enajenación de la propiedad.
Nuestro ordenamiento civil reconoce que este tipo de fraccionamiento es detrimental al mejor uso de la propiedad y la maximización de sus recursos. Es por ello que el Código Civil de Puerto Rico establece en su Art.1412, 31 L.P.R.A§ 3922, que el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o alguno de ellos. El retracto es la acción legal que le permite a un comunero recuperar la cuota vendida por otro/s comunero/s a un extraño (entiéndase alguien que no pertenece a la comunidad al momento en que se efectúa la venta).
Cónsono con lo anterior el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha señalado que dicho articulado 1412, “se dirige a extinguir la comunión que suele ser fuente perenne de discordia”. Noble v. Rodríguez, 69 D.P.R. 482, 485(1949). Esto último fue reiterado por el Tribunal Supremo recientemente en el caso de Hilda A. Moreno Ramírez de Arellano v. Alvin Szumlinski 2012 T.S.P.R. 179, en el cual nuestro más alto foro aprovechó para repasar la razón de ser del retracto de comuneros según lo arriba discutido. Este caso ejemplifica una de las instancias en las cuales surge una comunidad. Salvo la situación más conocida de comunidad, donde dos personas voluntariamente compran en conjunto una propiedad, en sus correspondientes participaciones, también puede surgir una comunidad luego de disolverse un matrimonio bajo el régimen económico de la Sociedad Legal de Gananciales y antes de que se realice la liquidación de los bienes gananciales. Es decir, luego del divorcio los ex cónyuges ya no se van a regir por la Sociedad Legal de Gananciales sino que la comunidad va a regir hasta que se realice la liquidación de los bienes. Montalvan v. Rodríguez, 161 D.P.R. 411 (2004). En este periodo cada cónyuge posee una participación sobre los bienes gananciales, sin la libre disposición de enajenar algún bien a un extraño sin el consentimiento del otro cónyuge. En el caso de que alguno de los cónyuges venda su participación sobre algún bien de la comunidad, el otro cónyuge puede ejercer la acción de retracto para recuperar la participación vendida y así advenir dueño del 100% del bien.
No obstante, para ejercitar la acción de retracto es menester cumplir con los requisitos establecidos por el estatuto legal aquí discutido y la jurisprudencia. Los cuales el Supremo repasó en dicho caso y procedemos a citar para el beneficio de los lectores a continuación:
1. La existencia de una comunidad de bienes y que sea un copropietario quien inicie la acción;
2. La presentación de la demanda dentro del periodo de nueve (9) días desde la inscripción de la venta en el registro o desde que el retrayente adviene en conocimiento de la venta;
3. La consignación del precio estipulado de la venta simultáneamente con la presentación de la demanda de ser conocido, en su defecto, dar fianza de consignarlo luego que le sea conocido: y
4. El compromiso del retrayente de no vender la participación dominical que retraiga por un periodo de cuatro (4) años.
En este último caso el Tribunal hizo hincapié en que el término de los nueve (9) días para ejercitar la acción de retracto es uno fatal e improrrogable. O sea, un término de caducidad que no admite interrupción ni ampliación de clase alguna. En otras palabras, si usted no ejercita el derecho de retracto dentro del término de los nueve (9) días que establece la disposición de ley aquí discutida pierde su derecho a entablar la acción legal de retracto.
El Supremo, a su vez, resolvió que el término de los nueve (9) días provisto para presentar la acción de retracto no comienza a correr si el negocio jurídico para hacer efectivo el traspaso no consta en escritura pública. Fundamentó su determinación en el Artículo 330–A del Código Civil, que dispone que para que sea válida la compraventa de terrenos en común pro indiviso, la misma deberá efectuarse mediante escritura pública en la cual se hará constar la porción o participación en común pro indiviso que le corresponde al comprador, las advertencias legales correspondientes y la aceptación del comprador de adquirir en tal capacidad.
Indudablemente, el requisito de que el negocio jurídico conste en escritura pública sirve una dualidad de propósitos, salvaguardar los derechos del comprador y/o adquiriente al protegerlo de ser víctima de engaño y velar por los derechos e intereses del comunero.
Anejos para el uso exclusivo de un apartamento con exclusión de los demás
La legislatura de Puerto Rico, en el año dos mil ocho (2008) enmendó el Artículo 3 de la Ley de Condominios mediante la Ley número 281 de 15 de agosto de 2008 y con ello aclaró y reguló en cierta medida lo que constituye(n) el (los) anejo(s) de un apartamento.
Ejemplo de un anejo puede ser un estacionamiento, el patio o la azotea de un condominio tal como se mencionan en la exposición de motivos de la mencionada Ley 281. Mediante la misma se establece que cualquier área superficial en un condominio que sirve o se dedica a un apartamento para su uso en particular y con exclusión de los demás apartamentos es un anejo del mismo. La medida superficial del área que el anejo comprende no será calculada para establecer el área superficial del apartamento ni su porciento de participación en los elementos comunes del condominio.
No obstante lo anterior, dicha pieza legislativa dispone a su vez que “… el titular único de todos los apartamientos, o de haber más de un titular, todos los titulares por unanimidad, en la escritura matriz original para la constitución del régimen, y/o en aquellos documentos que se preparen y otorguen para modificar un régimen ya existente, dispongan expresamente lo contrario para uno o más anejos.”…
Esta particular figura ha ido tomando forma en nuestro ordenamiento jurídico siendo ampliamente discutida en los casos de Cristina Batista de Nobbe v. Junta de Directores del Condominio Condado Terrace 185 D.P.R. 206 (2012) (en adelante “Condado Terrace”) y Sylvia Trigo Margarida vs. Junta de Directores Condominio El Campeador 2012 TSPR 178 (en adelante “El Campeador”), resuelto el 28 de noviembre de 2012.
A tenor con parte de lo discutido por el Tribunal Supremo de Puerto Rico en el caso de El Campeador referente a los anejos: “[l]o determinante, o el criterio rector para esta determinación según expuesto en ese texto, es que sea un área susceptible de aprovechamiento independiente asignada para el uso exclusivo, particular y privado de un apartamento.”
En dicha ocasión nuestro más alto foro realizó un amplio análisis de lo que es un anejo a tenor con la doctrina española y repasó las características de ésta figura cuales enumeró como sigue: 1) Son espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente; 2) Son accesorios del elemento o apartamento privativo a cuyo fin sirven, formando parte integrante no esencial del mismo; 3) Han de determinarse expresamente en el título constitutivo como tales, pues en caso contrario se considerarán elementos comunes. En el mismo título se señalará el piso o local del que son accesorios, bastando una simple referencia y no siendo necesaria, aunque sí conveniente su descripción total; 4) No tienen cuota especial de participación en los elementos comunes por aprovecharles las del elemento privativo base; 5) Deben tener acceso independiente desde algún elemento común o desde la vía pública; 6) Se inscriben en el mismo folio y número del apartamento privativo base. M. Marcos Jiménez, Elementos comunes, procomunales y anejos: caracteres diferenciales y disposición de los mismos, Rev. Crít. Der. Inm., pág. 138 Núm. 518 (1977).
La importancia de comprender lo que en si es un anejo es clave al momento de redactar la escritura matriz sometiendo un condominio al régimen de propiedad horizontal. Particularmente cuando se le quiere asignar a un apartamento una o más áreas específicas para su uso exclusivo.
A tenor con lo arriba discutido el (los) anejo(s) que así le sean asignado(s) a un apartamento para su uso en particular con exclusión de los demás tiene(n) que estar expresamente delimitado(s) y especificado(s) en los documentos constitutivos del régimen. Haciendo a su vez, particular hincapié en el hecho de que la medida superficial del área que el anejo comprende no será calculada para establecer el área superficial del apartamento ni su porciento de participación en los elementos comunes del condominio si así es que se desea para una o todas las áreas que se designen en la escritura matriz como anejo(s) de un apartamento. Aunque esto último se aclaró mediante lo dispuesto en la Ley 281, dada la importancia, las consecuencias y/o implicaciones monetarias que tal salvedad representa, a nuestro humilde entender debe hacerse constar expresamente en los documentos constitutivos del régimen no dejándolo presto a interpretaciones de terceros.
La singular importancia de todo esto según veremos más adelante es que a tenor con la Ley de Condominios (Ley 103 del 5 de abril de 2003, según enmendada), el pago de mantenimiento de un apartamento ha de computarse a tenor con el porciento de participación que se le asigne al mismo por lo que a mayor cabida, mayor porciento y más pago de mantenimiento y a menor cabida, menos porciento y menor pago de mantenimiento.
En el caso de El Campeador arriba citado, el Supremo determinó entre otros asuntos, que la parte de la azotea que tenía designada la recurrida era un anejo del apartamento penthouse de ésta y que por ende el área superficial de este anejo no podía figurar en el cómputo de la medida superficial del mismo. Esta decisión acarreó una consecuente disminución en el pago de mantenimiento del apartamento lo cual figuraba como asunto medular en la disputa.
El caso de El Campeador aquí discutido recoge, analiza y resuelve otros aspectos de la horizontalidad particularmente: i) Que un condominio sometido al régimen de propiedad horizontal con antelación a la aprobación de la Ley número 157 de 4 de junio de 1976, cual a tenor con su escritura matriz y reglamento establezca el cálculo del porciento de participación de los apartamentos que lo comprende a base del valor de los mismos, sólo puede ser variado dicho cálculo a base del área superficial de los apartamentos mediante votación de dos terceras partes de los titulares del condominio en asamblea debidamente convocada para dichos efectos; y ii) Que para poder incluir la cabida superficial de los anejos como parte de la medida superficial de un apartamento se necesita una determinación unánime de los titulares del condominio a tenor con la Ley 281.
El caso aquí discutido junto al caso de Condado Terrace son medulares en el análisis del tema de los anejos objeto de este artículo. En este último el Supremo indicó y cito: “el nombre no hace la cosa” y resolvió que un mal llamado elemento común limitado era en si un anejo del apartamento objeto del litigio. Señalando que “como el vestíbulo del quinto piso es para el disfrute exclusivo del apartamento número cinco, no puede ser común sino privativo”. Básicamente estableciendo que el vestíbulo en cuestión era un anejo del apartamento de los recurridos no obstante la escritura matriz del condominio lo identificaba como un elemento común limitado.
Dado que el área superficial de los anejos puede incidir y/o afectar el cómputo del porciento de participación de un apartamento y por ende la aportación que ha de hacer su titular al mantenimiento, auguro que veremos más discusión sobre esta figura en el futuro. Particularmente al analizarla o verla interactuando con situaciones relacionadas al techado, sobre construcción y/o cierre del área que en si constituye un anejo.
La cuota de los Condominios y el traspaso de la administración al Consejo de Titulares
El pago de cuotas de mantenimiento por parte de todo adquirente de apartamentos sometidos al régimen de propiedad horizontal no es solo una obligación estatutaria sino un deber ineludible. Su omisión puede constituir un gravamen real sobre dicho apartamento una vez anotado en el Registro de la Propiedad. Según lo establece el Art. 39 de la Ley de Condominios, la cuota de mantenimiento no es otra cosa que la contribución proporcional de cada titular a los gastos de administración, mantenimiento y conservación de los elementos comunes generales del condominio y/o de los elementos comunes limitados, así como cuantos más fueren legítimamente acordados. Ningún titular está exento de su correspondiente aportación por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por el abandono del apartamento que le pertenezca, ni por tener pendiente una reclamación administrativa o judicial contra el Consejo de Titulares o la Junta de Directores por asuntos relacionados con la administración o el mantenimiento de las áreas comunes, salvo que el tribunal o foro competente así lo autorice.
No obstante lo anterior, el momento en el que los titulares vienen obligados a realizar sus correspondientes aportaciones varía según la elección optada por el (los) titular (es) que somete(n) el inmueble al régimen de propiedad horizontal en cuanto a la administración interina del mismo. Más aún, según resuelto por el Tribunal Supremo en Consejo de Titulares Condominio Portal de Sofía vs. Portal de Sofía, Inc. 2011 TSPR 76, en los casos en que el desarrollador que somete el inmueble al régimen de propiedad horizontal opte por el modelo de administración interina mediante el cual asume los gastos de mantenimiento, "[n]o es sino hasta que se concrete el traspaso de la administración mediante la elección por los titulares de la Junta de Directores que los condóminos vienen obligados a contribuir a los gastos de mantenimiento del edificio."
Debemos comenzar por señalar que el Artículo 36-A de la Ley de Condominios establece dos opciones para la administración interina del condominio que inherentemente inciden en el cobro de las cuotas de mantenimiento.
La primera opción consiste en asumir la totalidad de los gastos de mantenimiento de las áreas y facilidades comunes hasta que se venda el cincuenta y uno porciento (51%) o el setenta y cinco porciento (75%) de los apartamentos a discreción del desarrollador. La segunda consiste en cobrarle la cuota de mantenimiento a los titulares de los apartamentos según se vendan y el desarrollador aportar su parte proporcional correspondiente por las unidades restantes. La controversia en el caso aquí citado se circunscribe específicamente al momento en que los titulares han de comenzar a realizar sus aportaciones a la cuota de mantenimiento bajo la primera opción donde se asume la totalidad de los gastos de mantenimiento. Toda vez que bajo la segunda opción básicamente todos aportan desde el principio, tanto los que vayan adviniendo titulares de apartamentos como el desarrollador.
Entiéndase que la interrogante que tuvo el Tribunal Supremo se centró en si los titulares eran responsables de comenzar a contribuir al mantenimiento del condominio llegado el cincuenta y un porciento (51%) o el setenta y cinco porciento (75%), según fue en este caso, o al momento de completarse el traspaso de la administración interina a la Junta de Directores electa.
A nuestro entender el estudio, análisis y final decisión del Tribunal tuvo su mayor arraigo en el hecho de que la opción en controversia conlleva el beneficio de exceptuar al desarrollador de tener que someter estados auditados al momento del traspaso de la administración. "Consecuentemente, resolver que el desarrollador si puede recolectar las referidas cuotas antes de culminar el traspaso de la administración, desencadenaría en la exigencia de tener que entregar informes auditados sobre el periodo durante el cual recibió y administró dichos fondos." Lo cual a tenor con dicha decisión desvirtuaría uno de los atributos del modelo de administración en controversia.
Por nuestra parte concurrimos con la opinión disidente de la Honorable Juez Rodríguez Rodríguez quien concluye que nuestro más alto foro ha legislado una enmienda a la Ley de Condominios con la determinación aquí discutida. A nuestro entender y por experiencias previas sabemos que el periodo entre el momento en que se llegó al porciento establecido en la escritura matriz y el momento en que en efecto ocurre finalmente el traspaso puede dilatarse y tornarse en uno extenso, aún siendo diligentes tanto el desarrollador como los integrantes del comité de transición en el cumplimiento de sus obligaciones. Lo anterior "… habrá de perjudicar a la maltrecha industria inmobiliaria en el país y conllevará efectos desfavorables no sólo para los desarrolladores sino para los consumidores, a los cuales la mayoría proclama proteger."
Claro está que, de tener el desarrollador la alternativa de entregar estados auditados por los meses que cobre mientras se hace el traspaso ni él ni los condóminos sufrirían perjuicio alguno.
Lo resuelto por nuestro Tribunal Supremo tiene que llevarse de la mano y afianzarse al resto de los postulados establecidos en el Artículo 36-A específicamente lo establecido en el inciso ii) de dicho artículo. No puede tornarse en un subterfugio para ocasionar demoras en el proceso de transición. Después de todo y según allí establecido la asunción de la administración por los titulares no implicará renuncia alguna a reclamos por razón de la administración interina.
¿La realidad registral de un condominio sometido bajo la Ley de Condominios debe ser igual a la extrarregistral?
En nuestra ultima intervención discutimos extensamente algunos particulares del caso de Sol Bravman, Carmen González Hernández vs. Consejo de Titulares del Condominio Palma Real, 2011 T.S.P.R. 189. En aquella ocasión adelantamos que los condominios debidamente constituidos en régimen de propiedad horizontal bajo la Ley de Condominios tienen la particularidad de que son de carácter catastral, lo que constituye a su vez una de las características fundamentales del régimen de propiedad horizontal.
Antes de contestar la interrogante que este artículo presenta nos gustaría comenzar por repasar dos características esenciales de un régimen de propiedad horizontal. La primera es que el régimen de propiedad horizontal es constitutivo y la segunda que es catastral.
En cuanto a la primera sólo mencionaremos en el presente artículo lo que bien señaló el Tribunal Supremo en García Larrinua v. Lichtig 118 D.P.R 128: “[e]l régimen de propiedad horizontal está rigurosamente supeditado al requisito de inscripción registral. En otras palabras, para que exista dicho régimen en relación con una propiedad en particular, el mismo tiene que constar inscrito en la sección correspondiente del Registro de la Propiedad.” A tenor con lo anterior el condominio que se someta a un régimen de propiedad horizontal bajo la Ley de Condominios tiene que constar en escritura pública y dicha escritura tiene que ser inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente a la demarcación donde ubica el inmueble. De lo contrario no nace a la vida jurídica.
Ahora bien, el carácter catastral lo que implica es que la realidad física del condominio, incluyendo aquella de los apartamentos que lo conforman y sus demás áreas, tiene que coincidir con la que surge del Registro de la Propiedad donde consta inscrito el condominio.
Esto obedece a que la propia Ley de Condominios requiere como parte de los requisitos para la inscripción de una escritura matriz donde se somete un condominio al Régimen de Propiedad Horizontal que se describa cada uno de los apartamentos con su número, expresión de sus medidas (cabida superficial), puerta principal de entrada y lugar donde inmediatamente comunique, linderos y demás datos para su identificación, entre otros, teniendo que estar dichas descripciones de acuerdo y en concordancia con los planos del condominio y los croquis de los apartamentos que se han de acompañar como documentos complementarios de la escritura matriz.
Dado lo antes expresado, aunque el Registro de la Propiedad como norma general no es garantizador de cabida ni de las características físicas de un inmueble, sí lo va a ser cuando el inmueble está constituido bajo la Ley de Condominios. “Teniendo el Registro en cuanto a dicha ley las características de un catastro, la realidad extrarregistral tiene que corresponder con la que surge del Registro” Siendo esto último reiterado en el caso arriba citado.
Retomando la controversia del caso citado en el párrafo inicial del presente artículo, la misma giraba en torno al reclamo de los dueños de un apartamento en cuanto a qué parte del área de un closet del dormitorio principal, que por planos y escritura tenían asignada a su apartamento, estaba siendo utilizada por el Consejo de Titulares del condominio en cuestión para ubicar los contadores eléctricos de varias unidades del condominio.
El Consejo de Titulares de dicho condominio planteaba, entre otras cosas, que había adquirido el área de closet que destinó a contadores eléctricos por usucapión, lo cual les fue denegado por el Tribunal Supremo a tenor con lo discutido en nuestro más reciente artículo.
En gran medida una determinación contraria a la anterior sería en detrimento a la Ley de Condominios ya que tendría el efecto de atentar contra el carácter catastral. Avalar la posición del Consejo de Titulares en dicho caso conllevaría que los dueños del apartamento hubiesen sido denegados de la cabida física que las constancias del Registro de la Propiedad les garantiza, teniendo implicaciones adicionales erosivas de nuestra Ley de Condominios, como permitir un cambio de uso y destino de parte de un apartamento sin el consentimiento unánime de los titulares del condominio. Más aún conllevaría tolerar la segregación de parte de un apartamento sin el consentimiento de los dueños y sin cumplirse con las especificaciones requeridas por el Artículo 32-A de la Ley de Condominios.
Podemos por ende concluir en la afirmativa a la interrogante aquí planteada descansando pues en las constancias del Registro de la Propiedad en cuanto al Régimen de Propiedad corresponde.
¿Se puede adquirir un apartamento por prescripción adquisitiva o usucapión?
La contestación a dicha interrogante fue en la afirmativa según un reciente pronunciamiento del Tribunal Supremo de Puerto Rico en el caso de Sol Bravman, Carmen González Hernández vs. Consejo de Titulares del Condominio Palma Real, 2011 T.S.P.R. 189. La controversia en el caso citado giraba en torno al reclamo de los dueños de un apartamento en cuanto a qué parte del área de un closet del dormitorio principal, que por planos y escritura tenían asignada a su apartamento, estaba siendo utilizada por el Consejo de Titulares del condominio en cuestión para ubicar los contadores eléctricos de varias unidades del condominio.
Nuestro más alto foro determinó en dicha instancia que “… la Ley de Condominios veta la adquisición por usucapión de los elementos comunes, sean necesarios o generales, pero avala la obtención por prescripción adquisitiva de los apartamentos o fincas privativas que configuran el régimen de propiedad horizontal.”
No obstante la anterior determinación, el Tribunal Supremo resolvió que el Consejo de Titilares estaba impedido de usucapir parte del apartamento privativo objeto del litigio debido a que tal actuación quebrantaría el propósito por el cual dicho organismo fue creado, contraviniendo así la Ley de Condominios.
El Tribunal Supremo como parte de su análisis señaló que los elementos comunes necesarios no se pueden usucapir porque la propia Ley de Condominios en su Artículo (11) expresamente lo impide al indicar que no son susceptibles de propiedad individual por los titulares, lo cual a su vez los mantiene en un régimen de indivisión forzosa. Dicho articulado establece como nulo cualquier pacto de transferencia de titularidad, posesión o control de éstos a cualquier persona ajena al Consejo de Titulares por lo que no se cumple con el requisito de posesión requerido para la usucapión.
Además de lo anterior y en cuanto a los elementos comunes generales el Tribunal Supremo discutió como la Ley de Condominios requiere que los elementos comunes generales consten delimitados en la escritura matriz del condominio que se somete al régimen de propiedad horizontal y en los planos. Mas aún que cualquier transferencia o reasignación de este tipo de elementos después de constituido el régimen de propiedad horizontal requerirá el consentimiento unánime de los titulares, lo cual se tendrá que hacer constar en el registro de la propiedad.
Teniendo en cuenta lo antes expresado el Supremo concluyó: “[e]llo restringe la figura de prescripción adquisitiva dentro de la horizontalidad en la medida que deniega la protección posesoria ante el interés de una garantía jurídica preferente: el propio régimen. No puede proclamarse la titularidad privativa de un elemento común sin que ello conlleve un cambio en el destino y uso de éste el cual demanda el consentimiento unánime de todos sus dueños. Por ende, la adquisición del elemento común general siempre estará atada al destino y uso dispuesto en la escritura matriz, el cual exclusivamente puede ser alterado en respuesta a la unanimidad de todos los integrantes del sistema. Por tanto, y en estricto sentido jurídico, tampoco puede hablarse de la usucapión con relación a los elementos comunes generales debido a que no puede variarse el uso a uno privativo sin el consenso unánime de todos los miembros del condominio.”
Debemos pues mantener en mente los elementos principales de la prescripción adquisitiva, posesión ininterrumpida, pública, pacífica y en concepto de dueño toda vez que si no se puede configurar dicha posesión no habrá paso para la usucapión.
Es importante no dejar sin mencionar una figura muy significativa, también resaltada en el caso aquí reseñado la cual es meritoria de un artículo por si solo. Nos referimos al sistema catastral al cual responde el régimen de propiedad horizontal. Figura que por su peso podría ser hasta acreditativa de la solución del caso en si. Esto último será objeto de una próxima intervención.
¿Sabía usted que el mandato o poder termina con la incapacidad del mandante para administrar sus bienes?
En efecto la incapacidad de poder administrar sus bienes por parte del mandante o poderdante da por terminado el mandato o poder. Así lo determinó el Tribunal Supremo en el caso de Mirta Silva v. Felipe Durán Rodríguez 119 D.P.R. 254 (1987).
Entiéndase por lo anterior que si usted estaba autorizado a realizar actos de administración y/o de estricto dominio con bienes del mandante, según dichas facultades le fueran conferidas en un poder, y su mandante quedó incapacitado estas facultades cesaron. Tal situación ha de ocasionar que un Tribunal competente determine quien y como ha de administrar los bienes del incapaz.
Esta legislación enmienda el Código Civil de Puerto Rico, particularmente lo relativo al contrato de mandato, al añadir distintas disposiciones cuales tienen a bien definir esta nueva figura y establecer las formalidades para su establecimiento y parámetros relacionados a la disposición de bienes inmuebles del mandante. Quedando enmendando a su vez por la misma el articulado 1623, pertinente a la “Terminación del Mandato” al establecer que el mismo acaba “… (4) Por la incapacidad del mandante de administrar sus bienes a menos que se haya otorgado un Poder Duradero, según se dispone en el Artículo 1600A.”
En términos genérale, si usted actualmente administra bienes de su mandante por medio de un contrato de mandato o poder y contempla que el mandante pueda con el transcurso del tiempo perder el uso de sus facultades y quedar incapacitado debe tener esta legislación bien en mente. Más aun debe sentarse con el poderdante y repasar las facultades que éste desee y/o necesite conferirle para la sana administración de sus bienes de tal manera que puedan plasmarlas en una escritura pública de Poder Duradero a ser otorgada ante un notario público. Así dispuestas tales facultades en dicho instrumento público de suscitarse la incapacidad del mandante el mandato o poder quedará debidamente salvaguardado manteniéndose el mismo válido y efectivo.
Ante lo trascendental de los poderes y facultades que el mandante ha de otorgar a su mandatario, ya que éstos han de subsistir aun después de suscitarse su incapacidad, ésta legislación requiere que se identifique y describa la propiedad que ocupa el mandante como su residencia principal. Respondiendo lo anterior a un interés legítimo del legislador de salvaguardar los derechos e intereses del mandante sobre su residencia.
Arbitraje de Construcción: Término para el laudo
En Puerto Rico existe una política pública a favor del arbitraje como método alterno para la solución de disputas ya que en teoría debe resultar menos costoso para las partes y debiera proveer una solución más rápida a las controversias litigiosas.
Recientemente en el caso de Constructora Estelar, S.E v. Autoridad de Edificios Públicos 2011 T.S.P.R. 139, el Tribunal Supremo de Puerto Rico atendió unas controversias relacionadas con la Ley de Arbitraje. En específico, interpretó el alcance del Artículo 14 de la Ley de Arbitraje y su aplicación en cuanto a la validez de los laudos.
El Art. 14 establece que si el término dentro del cual deberá adjudicarse el laudo no se fijare en el convenio de arbitraje, el mismo deberá dictarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la terminación de la vista. Además, dispone que cualquier laudo dictado con posterioridad a la expiración de dichos treinta (30) días no surtirá efecto legal, a menos que las partes de mutuo acuerdo prorroguen el término dentro del cual pueda dictarse o lo ratifiquen cuando el mismo fuere dictado con posterioridad a la expiración del término de treinta días. Por último, indica que cualquier término se hará por escrito y se firmará por todas las partes del arbitraje.
El Tribunal entendió que el Artículo 14 sólo aplica cuando las partes no han pactado un término para emitir un laudo en el acuerdo de sumisión. Como regla general, la facultad de un árbitro para emitir un laudo está limitada por el tiempo que las partes le concedieron para así hacerlo por lo que pasado dicho término el decreto es nulo o no puede ser ejecutado. Sin embargo, la nulidad del decreto no es automática y será del deber de los tribunales examinar los siguientes criterios: 1) si el plazo dispuesto era esencial para resolver la disputa 2) si las partes prorrogaron el plazo expresa o implícitamente 3) si las partes renunciaron a un reclamo en cuanto al término para la emisión del laudo por la conducta desplegada y 4) el momento en que se objetó la actuación de los árbitros.
En el caso de Constructora Estelar, supra, las partes establecieron en el acuerdo de sumisión que el laudo debería ser emitido dentro de los treinta días siguientes a la terminación de la vista. De igual forma pactaron que el acuerdo de sumisión no podía ser alterado o enmendado excepto por escrito. Asimismo, establecieron que en caso de duda aplicarían las Reglas acogidas por la American Arbitration Asociation (AAA).
En dicho caso el laudo fue emitido a los 45 días de terminadas las vistas por lo que Constructora Estelar impugnó la validez del laudo al no haberse extendido el término para emitir el laudo por escrito. Sin embargo, el Tribunal señaló que al examinar el expediente, no surgía que las partes hubieran objetado la emisión tardía del laudo y muchos menos alegado que la resolución de la controversia en el plazo dispuesto era esencial. Además, entendió que del comportamiento de las partes transcendió que éstas por consentimiento mutuo modificaron en varias ocasiones los términos contractuales del acuerdo de sumisión. El Tribunal interpretó que las partes renunciaron a cualquier reclamo sobre este particular al no presentar oportunamente una objeción a la potestad de los árbitros para emitir el laudo en el término dispuesto. Más aún, cuando las reglas de la AAA, establecen que si la parte no objeta a tiempo renuncia a su reclamo. Por consiguiente, a pesar de que el laudo fue emitido con posterioridad al termino de treinta días pactados en el acuerdo de sumisión y que no hubo una extensión de término por escrito, el Tribunal al analizar los criterios esbozados anteriormente validó el laudo emitido.
El Tribunal Supremo es sabio en su opinión, pues si se anula un laudo que no es cuestionado por las razones permitidas por la ley de arbitraje, ni por un error craso en la solución del caso, y se ordenara nuevamente el proceso, el resultado y el laudo debieran ser el mismo.
La permuta como medio de intercambio o trueque
En un pasado remoto cuando no existía moneda de curso legal, la gente acudía al trueque o intercambio de bienes. Así pues, resolvían sus necesidades cotidianas. Dando una cosa por otra, de mutuo acuerdo.
La permuta en sí es otra manera de intercambio de bienes. El Código Civil la tipifica como un “contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.”
Según las civilizaciones fueron desarrollándose comenzaron a establecer la moneda como método para el pago del precio. No obstante el decaer de la figura del trueque por la utilización de la moneda, la permuta ha trascendido barreras históricas y geográficas y aún se nos presenta como alternativa. Tanto es así, que nuestro Código Civil regula este tipo de intercambio, el cual tiene características de la compraventa. Por lo que, dicho Código, a su vez, establece que la permuta ha de regularse por las disposiciones concernientes a la venta, en aquellas instancias no contempladas en la legislación establecida para la permuta.
Sin embargo, la diferencia básica entre la permuta y la compra-venta es el precio. Siendo el precio un elemento de la compra-venta, ausente, por demás, en la permuta. Según el tratadista Manresa: “La razón diferencial estriba en el precio, en la intervención de dinero o signo que lo represente.”
Nuestro Tribunal Supremo en un análisis sobre la compra-venta y la permuta concluye que esta última se entenderá perfeccionada cuando concurran los elementos esenciales de los contratos. Entiéndase: consentimiento, objeto y causa.
Ante lo arriba mencionado, en la práctica cotidiana cuando un individuo negocia su casa por la de otro, como dicen comúnmente pelo a pelo, o hasta con alguna diferencia monetaria, que sea menor al valor de la casa, se está ante la figura de la permuta. Debo señalar que si debe la casa y la misma está hipotecada, es importante que se asesore con su banco y su abogado previo a cualquier gestión de esta índole.
Al ser un contrato bilateral, entre dos partes que quedan obligadas, básicamente se puede permutar cualquier tipo de bienes incluyendo pero no limitado a: casas, apartamentos y fincas entre sí y hasta por acciones de una corporación.
La permuta puede ser una alternativa según sus necesidades y se utiliza más de lo que se cree, tanto aquí como en otros países.
“Los derechos tienen que procurarse con premura; de lo contrario se pierden.” Esta máxima aplica también a los Condominios
En el caso de Miguel A. Pereira Suárez v. Junta de Directores del Condominio Ponciana, 2011 T.S.P.R. 102, el Tribunal Supremo de Puerto Rico, resolvió que el término de dos (2) años de prescripción estatuido en el Art. 42 (c) de la Ley de Condominios aplica a la impugnación de actos aprobados por la Junta de Directores y/o el Consejo de Titulares que requieren la aprobación por unanimidad de los condóminos.
En el mencionado caso, un titular del Condominio Ponciana, el cual está sometido al régimen de propiedad horizontal, cuestionó ante DACO, luego de haber pasado más de dos años, la validez de un contrato suscrito por el Presidente de la Junta de Directores del Condominio y Crown Castle International, el cual le otorgaba a éste el uso exclusivo e ilimitado de la azotea por un canon mensual.
DACO declaró nulo el contrato porque entendió que dicho contrato alteraba el uso y destino de un elemento común, la azotea, y por lo tanto se requería el consentimiento unánime del Consejo de Titulares. El Tribunal Apelativo confirmó la resolución de DACO, la cual fue revocada por el Tribunal Supremo a posteriori.
El Tribunal Supremo hizo una distinción entre los actos nulos y los anulables. Los actos nulos son aquellos que son contrarios a la ley y se pueden cuestionar en cualquier momento ya que nunca prescriben. Lo nulo nunca existió ni nació a la vida jurídica. Por el contrario, los actos anulables son los permitidos por ley y aquél que los quiera anular o impugnar tiene un término para así hacerlo. De pasar dicho término de prescripción o caducidad el interesado pierde su derecho a reclamarlo.
Tanto los términos de prescripción como los de caducidad constituyen una forma de extinción de un derecho debido a la dejadez en ejercerlo durante un término determinado. El propósito de dicha figura es impedir que permanezcan indefinidamente inciertos los derechos y le da firmeza a las relaciones jurídicas. La diferencia básica entre uno y el otro estriba en que el primero admite interrupción o suspensión del término y el de caducidad no.
Así, basándose en jurisprudencia española y puertorriqueña, en el texto expreso de la Ley de Condominios y el Reglamento del Condominio Ponciana, el Tribunal entendió que el acto de alterar el uso y destino de un elemento común sin el consentimiento unánime del Consejo de Titulares no es un acto nulo sino anulable ya que de haber mediado el consentimiento unánime del Consejo de Titulares se hubiera podido realizar. Entiéndase que de haberse aprobado por unanimidad la contratación y la alteración del uso y destino del área común mediante una asamblea debidamente convocada el contrato hubiera sido válido. Por tanto, le aplicó el término de dos (2) años proscrito en el Art. 42 (c) y determinó que la acción estaba prescrita. En fin, el titular que desee impugnar un acuerdo deberá ser diligente en procurar su derecho.
El efecto de la impugnación de una subasta de obra pública
En el año 2009 mediante Sentencia emitida por el Tribunal Supremo, TS, en el caso de CD Builders v. ACT, 2009 TSPR 164, luego de la impugnación de una subasta, se determinó la incapacidad de la Autoridad de Carreteras y Transportación, ACT, para adjudicar la buena pro de dicha subasta a, L.P.C.&D, Inc., LPC, el contratista. En el momento en el que se determinó que no procedía dicha adjudicación ya se había suscrito el contrato y emitido una orden de proceder. Mediante Resolución ACT determinó que dicho contrato era nulo. Determinó además que cualquier reclamación que pudiera tener el contratista y los daños que le pudiera causar la determinación de que el mismo es nulo, fue un daño autoinfligido y todos los gastos desembolsados son a su costo ya que el contratista asumió el riesgo. La Sentencia del Supremo se basa en el interés del Estado de promover una sana y recta política de administración pública, previniendo así el despilfarro, corrupción y el amiguismo gubernamental. El efecto, sin embargo, es establecer una obligación del contratista de preveer al contratar con las entidades gubernamentales. Si los términos para solicitar reconsideración y/o revisión a una adjudicación de subasta no han expirado y la adjudicación no ha advenido final y firme se corre un riesgo de descalificación, aún cuando haya suscrito el contrato.
La Sentencia del TS y la Resolución de ACT no toman en consideración la parte de la Sección 4.2 de la Ley De Procedimiento Administrativo Uniforme, LPAU, 3 LPRA sec. 2172, que establece como política pública del Estado que “[l]a mera presentación de una solicitud de revisión al amparo de esta sección no tendrá el efecto de paralizar la adjudicación de la subasta impugnada.” Dicha sección evita paralizar un contrato para la construcción de obra pública cuando un licitador perdidoso impugna la adjudicación de una subasta. Si se torna inoperante la aplicación de dicha sección ningún licitador exitoso podría tomarse el riesgo de proceder a otorgar un contrato de construcción e incurrir en gastos mientras se esté cuestionando un proceso de adjudicación de subasta.
Una determinación en cuanto a que el contratista que contrata con una entidad gubernamental, si contrata mientras se está dilucidando la impugnación a la adjudicación de la subasta, asume el riesgo y cualquier daño que sufra es autoinfligido, es contraria a lo que dispone LPAU. Es práctica de muchas corporaciones públicas y agencias, no esperar al término de reconsideración de adjudicación de la subasta para suscribir el contrato.
El efecto de la aplicación de una obligación, deber y/o responsabilidad del contratista que le digan: te adjudiqué la subasta, la impugnaron, te di el contrato, anularon la subasta, te quito el contrato y no tienes derecho a nada, es paralizar la contratación de obra pública automáticamente si hay una impugnación de la adjudicación de la subasta y dicha determinación no es final y firme. Existe un peligro de entrar en un contrato que podría resultar ser nulo.
Esto nos presenta las siguientes interrogantes en cuanto a los proyectos contratados en los que actualmente se esté impugnando la adjudicación de la subasta: ¿no deben realizarse hasta tanto se emita resolución, la cual a su vez podría ser objeto de solicitud de revisión, pudiendo tomarse hasta un mínimo de 2 años en dilucidarse finalmente dicho pleito? ¿Es razonable que la obra pública necesaria sea detenida por tiempo indefinido con lo que el aumento en costo en materiales pueda implicar al costo de la obra? Esta situación crea un estado de incertidumbre en la contratación de obra pública. Constituye una injusticia que una agencia obligue a un contratista a firmar un contrato, porque si no se ejecuta el “bid bond”, emita una orden de comienzo, que de no acatar conlleva la imposición de multas, gastos del contratista, para posteriormente anular el contrato y decirle que, como asumió el riesgo, porque se estaba impugnando la adjudicación de la subasta, no tiene derecho a ninguna compensación.
Lo que dispone la ley es un breve término jurisdiccional de 10 días para impugnar la subasta. Extender dicho término indefinidamente hasta que dicha impugnación sea final y firme tendría un efecto devastador conllevando a un caos fiscal y administrativo de las obras públicas. Existe un alto interés público en que las obras se lleven a cabo con celeridad. Un error de la agencia en la adjudicación de la subasta no debe transferirse al contratista. Lo contrario mina la confianza de los contratistas en el Estado, encarece el costo de las obras del Gobierno y sería un disuasivo para cualquier contratista contratar con el Estado. El asunto está planteado nuevamente ante el Tribunal Supremo para su resolución, en el caso de L.P.C.&D, Inc. v. ACT, CC-2010-811, esperemos que su determinación no sea en detrimento de la ya apesadumbrada industria de la construcción.
¿Cuál es el procedimiento para cancelar una hipoteca en garantía de un pagaré que se ha extraviado? ¿Quién debe ser considerado como el último poseedor conocido del pagaré extraviado?
El procedimiento para cancelar una hipoteca en garantía de un pagaré requiere que el tenedor legal del pagaré acuda a un notario para que otorgar la correspondiente escritura de cancelación. Si el instrumento es pagadero al portador, la escritura de cancelación de una hipoteca en garantía de un pagaré puede ser otorgada por el deudor del crédito hipotecario. En cambio, si el instrumento es pagadero a la orden, transferible por endoso, es necesario que el tenedor legal del pagaré lo endose y lo entregue al deudor, quien entonces podría presentarlo al notario para ser inutilizado. Ahora bien, cuando el pagaré se extravía o es destruido, la Ley Hipotecaria ordena un procedimiento diferente. En esos casos, las cancelaciones de pagaré se hacen mediante la presentación de una sentencia judicial en la que se declaren extinguidas las obligaciones representadas por el instrumento negociable. En esos casos, procede instar una acción judicial contra el “último poseedor conocido” y “cualquier poseedor desconocidos” del pagaré.
Para ello, la ley exige instar una acción judicial contra el último poseedor conocido y cualquier poseedor desconocido del pagaré para que un tribunal compruebe que la deuda fue satisfecha y que el pagaré se extravió. Su propósito es asegurarles a quienes pudieran ser tenedores del pagaré extraviado o destruido que sus derechos garantizados por el Registro de la Propiedad no serán cancelados sin su consentimiento.
En el caso de Popular Mortgage, Inc. v. Colón Clavell, 2011 TSPR 57 (2011), los esposos Torres Figueras adquirieron una propiedad mediante un préstamo hipotecario con Doral Mortgage. Dicha deuda fue satisfecha en su totalidad, por lo que Doral les devolvió el pagaré a los esposos Torres Figueras, quienes, posteriormente y sin haberlo cancelado, lo extraviaron. Luego refinanciaron la referida propiedad con Popular Mortgage. Como parte del refinanciamiento, Popular retuvo un dinero para la cancelación del pagaré extraviado por la vía judicial. Así las cosas, Popular presentó una demanda de cancelación de pagaré extraviado ante el Tribunal de Primera Instancia, en la que incluyó como demandados a los esposos Torres Figueras y a otros demandados desconocidos. Alegó que el pagaré de Doral Mortgage había sido satisfecho en su totalidad y que luego se había extraviado, por lo que solicitó al tribunal que ordenara su cancelación. El Tribunal de Primera Instancia declaró extraviado el pagaré y extinguida la referida deuda, por lo que ordenó la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Cuando Popular solicitó la cancelación del pagaré en el Registro de la Propiedad, el Registrador se negó a cancelar el pagaré por razón de que no se había notificado a Doral Mortgage, a quien consideró como el último poseedor del pagaré extraviado, de la demanda de cancelación de tal pagaré.
Según la Ley de Transacciones Comerciales, Ley Núm. 208 de 17 de agosto de 1995, tenedor, “respecto a un instrumento negociable, significa la persona en posesión del mismo si el instrumento es pagadero al portador o, en el caso de un instrumento pagadero a una persona identificada, si la persona identificada está en posesión del mismo".
Ahora bien, ¿qué ocurre cuando, como sucedió en este caso, la acción judicial de cancelación de pagaré es instada por un tercero y de las alegaciones se infiere que el último poseedor del pagaré extraviado fue el deudor y no un acreedor? Aunque lo lógico sería instar la acción judicial contra el deudor por éste ser el último poseedor del pagaré, ello no protege a los posibles acreedores de las obligaciones representadas por el pagaré extraviado, precisamente a quienes la ley busca proteger. Para evitar que una hipoteca en garantía de un pagaré extraviado sea cancelada sin el consentimiento de los posibles acreedores, es fundamental que el tribunal de instancia compruebe que el pagaré se extravió en manos del alegado último poseedor conocido. Es necesario, pues, que se traigan al pleito, como partes indispensables, al último acreedor conocido y al acreedor que conste en el Registro, si este último fuera una persona distinta al primero.
Cuando un tercero pretenda cancelar una hipoteca en garantía de un pagaré extraviado y se alegue que el último poseedor conocido fue el deudor, se deberá instar una acción judicial contra ese último poseedor conocido y cualquier poseedor desconocido del pagaré extraviado. Además, se deberá demandar y emplazar al último acreedor conocido de las obligaciones representadas por el pagaré. Ahora bien, si el último acreedor conocido es una persona distinta al acreedor que consta en el Registro, se deberá notificar también a este último. El tribunal de instancia deberá comprobar que el pagaré se extravió en manos del alegado último poseedor conocido. Con esta solución, se protege al posible titular de la hipoteca una garantía de un pagaré de que ésta no será cancelada sin su consentimiento.
¿Cancelan sellos de Sociedad de Asistencia Legal las escrituras públicas de venta judicial?
Recientemente nuestro Tribunal Supremo tuvo ante sí dicha controversia. Como es sabido, la Sociedad para Asistencia Legal tiene como misión proveer representación legal a personas indigentes imputadas de delitos. Con el propósito de aumentar los ingresos de la Sociedad para Asistencia Legal para que éstos pudieran cumplir cabalmente con sus compromisos, se enmendó la Ley Núm. 244 de 2 de septiembre de 2004. Se impuso un nuevo arancel “a cancelarse en todas las escrituras públicas de compraventa que se otorguen ante notario debidamente autorizado y registrado a favor de la Sociedad para la Asistencia Legal”. Según el texto de dicha Ley, se cancelarán sellos a favor de la Sociedad para Asistencia Legal en las escrituras de compraventa, compraventa e hipoteca, y en las de constitución o cancelación de hipotecas. Estarán exentos de pagar los referidos sellos aquellos casos en que la cuantía sea menor de $25,000.00, o cuando por disposición de ley se exima de cancelar sellos de Rentas Internas y el arancel notarial.
En el caso de Banco Popular de Puerto Rico v. Registrador de la Propiedad 2011 T.S.P.R. 58 (2010), el Tribunal de Primera Instancia había emitido una sentencia en rebeldía en un caso de cobro de dinero y ejecución de hipoteca a favor del Banco Popular. Luego de los trámites procesales requeridos para la celebración de la venta del inmueble que garantizaba el préstamo hipotecario, el Banco Popular compareció voluntariamente como licitador a la subasta. Ya que no hubo otro licitador que mejorara la oferta del Banco Popular, se le adjudicó la buena pro al dar como precio su crédito. En este caso, cuando un acreedor acude a la subasta como licitador lo único que lo distingue de cualquier otro licitador es el crédito que ostenta el acreedor a su favor y que puede usar como parte del precio de la venta. Cuando el Banco Popular se propuso inscribir la “Escritura de Venta Judicial” en el Registro de la Propiedad, el Registrador le indicó que faltaba cancelar los sellos a favor de la Sociedad para Asistencia Legal, según lo dispuesto en la Ley Núm. 244, por ser la venta judicial “una compraventa en todo su concepto legal”. El Banco Popular entendió que de acuerdo a la Ley Núm. 244, no era necesario cancelar sellos de Asistencia Legal en las escrituras de ventas judiciales por ser éstas distinguibles de la compraventa.
Nuestro Código Civil dispone en el artículo 1334 que "por el contrato de compra y venta, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente". Además de ello, el contrato de compraventa debe cumplir con los requisitos esenciales para la validez de los contratos en general. Estos son: consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato, y causa de la obligación que se establezca.
La venta judicial ostenta unas características procesales particulares que la distinguen de una compraventa ordinaria. Pues, la venta judicial carece del consentimiento entre las partes habituales de los contratos de compra y venta. No obstante lo anterior, en la venta judicial en pública subasta están presentes los dos elementos reales del contrato de compraventa: cosa y precio. Por ello entendió nuestro Tribunal Supremo que todas las escrituras públicas que incluyan la adquisición de bienes inmuebles a título oneroso, es decir, pagando un precio a cambio del bien cancelan sellos de Asistencia Legal.
¿Quién es la persona llamada a responder por las cosas que caen o se arrojan de una residencia cuando el evento ocurre en un apartamento de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal?
Recientemente nuestro Tribunal Supremo tuvo ante sí dicha controversia en el caso de Vázquez Riquelme v. de Jesús 2010, T.S.P.R. 227 (2010). La demanda se originó como consecuencia de las filtraciones ocasionadas por un desbordamiento de aguas en un apartamento de un condominio sometido al régimen de propiedad horizontal. El agua bajó, principalmente, por la tubería de la cablería eléctrica. Los dueños de los apartamentos inferiores afectados instaron pleito en daños y perjuicios contra la titular y la arrendataria del apartamento en que ocurrió el desborde.
Primeramente es preciso distinguir si el inmueble está o no está sometido al régimen de propiedad horizontal. Cuando el daño ocurre en un inmueble no sometido al régimen de propiedad horizontal, responde “el principal o el responsable de la vivienda”, es decir, el que tiene el control de la vivienda, que no necesariamente es el dueño. En cambio, cuando los daños ocurren en un complejo de apartamentos sometido al régimen de propiedad horizontal, responde el titular del apartamento, entiéndase, el dueño.
En el caso específico de los apartamentos sometidos al régimen de propiedad horizontal, las reglas generales que gobiernan el uso de los apartamentos están esbozadas en el Artículo 15(g) de la Ley de Condominios de 2003. Dicho artículo dispone que: “todo titular observará la diligencia debida en el uso del inmueble, y en sus relaciones con los demás titulares, y responderá ante éstos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitas o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamento por cualquier título, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas”.
Por tanto, concluye el Tribunal Supremo que cuando las cosas se caen o se arrojan desde un complejo de viviendas sometido al régimen de propiedad horizontal, la responsabilidad no es precisamente de quien tenga la posesión de la vivienda o la habite, sino que el responsable es el dueño del apartamento. El propósito de ello es otorgarle mayores garantías a los titulares que se vean perjudicados por los actos de otros titulares o de un tercero. En la Ley de Condominios de 2003, el legislador instituyó lo que se conoce como responsabilidad objetiva por el hecho ajeno.
Ello significa que no se le requerirá al perjudicado que pruebe la culpa de quien le ocasionó el daño. Basta con que el perjudicado reclame al dueño del apartamento desde donde se arrojó o cayó la cosa que ocasionó el daño. No tiene que probar quién le causó el daño. Ahora bien, el dueño del apartamento retiene la facultad de instar una acción en los tribunales contra la persona que, en efecto, causó el daño.
En Puerto Rico rige el principio de solidaridad de los cocausantes de un daño, ante el perjudicado. Esto quiere decir que la persona perjudicada puede reclamarle por los daños a todos o a cualesquiera de los causantes. El perjudicado puede reclamarle tanto al dueño del apartamento como a la persona que ocasionó el daño. En este caso, se le reclamó tanto al dueño como al arrendatario del apartamento.
Sin embargo, el que el dueño del apartamento tenga que responderle al perjudicado aunque no haya sido éste quien causó el daño, no exime de responsabilidad al que sí lo ocasionó. Entre el dueño y el verdadero causante del daño existirá una responsabilidad solidaria frente al perjudicado. O sea, el perjudicado puede reclamarle la totalidad de los daños tanto al dueño del apartamento como al que causó el daño.
Ahora bien, luego de haberle resarcido por los daños al perjudicado, entre el dueño del apartamento y el verdadero causante del daño existirá un derecho de nivelación. La nivelación permite que el demandado que pagó más de lo que correspondía reclame las porciones correspondientes a los demás demandados.
Sin lugar a dudas, el Art. 15(g) de la Ley de Condominios impone una responsabilidad objetiva al titular del apartamento. Objetiva porque no hay que probar que el dueño del apartamento causó algún daño. Basta con que sea el dueño para responder. Este artículo responsabiliza al titular por el hecho ajeno, es decir, por cualquier daño ocasionado por cualquier visitante, empleado, familiar o persona que ocupe el apartamento.
El dueño de un apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal siempre responderá por los daños que causen familiares, visitantes, empleados o por las personas que ocupen el apartamento. Lo único que tiene a su haber dicho dueño es iniciar una acción de nivelación contra la persona que, en efecto, causó el daño.
¿Demandó al Gobierno y le indicaron que no podía acudir a una subasta pública?
Pues, ya no es así. Recientemente, por virtud de dos decisiones judiciales, el Departamento de Justicia emitió una Carta Circular en la que declara inválida y prohíbe el uso de la cláusula que impide la adjudicación de una subasta pública a quienes tengan demandas incoadas contra el Estado Libre Asociado (E.L.A.), sus subdivisiones, dependencias y corporaciones públicas.
El procedimiento de pública subasta es de suma importancia y está revestido del más alto interés público. El objetivo fundamental de las subastas es proteger al erario mediante la construcción de obras públicas y la adquisición de servicios de calidad para el gobierno al mejor precio posible. Para ello es necesario que el mayor número de licitadores posible compitan entre sí para que el gobierno consiga que se realice la obra al precio más bajo posible. Con ese propósito, por lo general, se exige que la adquisición de los materiales y servicios se haga a través de subastas públicas.
Como parte de los anuncios de subastas de la Autoridad de Puertos, se disponía que no se aceptaría como licitador o contratista a ninguna compañía que tuviese pendiente ante los tribunales una demanda contra el E.L.A., sus subdivisiones, dependencias y corporaciones públicas. El efecto de dicha cláusula es que cualquier contratista que presente una demanda ante los tribunales, en protección de sus derechos contractuales, voluntariamente renuncia a licitar en proyectos futuros. En específico, dicha cláusula disponía que: “the Contractor certifies that it does not represent or will not accept to represent interests in conflict with those of the Authority, and that he does not represent any complaint against the Commonwealth of Puerto Rico, its agencies or instrumentalities”.
La Autoridad de Puertos anunció la subasta Núm. 29–90 para la construcción de ciertas mejoras al Aeropuerto Merceditas de Ponce. La cotización más baja fue la sometida por Del Valle Group. No obstante, no se le otorgó la buena pro de la subasta ya que había presentado una demanda contra el E.L.A. por incumplimiento de contracto respecto a otro proyecto ya completado. La buena pro de la subaste se le otorgó entonces al segundo licitador más bajo. Del Valle Group presentó dos reclamaciones distintas, una de revisión de subasta y otra en solicitud de interdicto en el tribunal federal para el distrito de Puerto Rico. El resultado de dichas reclamaciones fue que se declaró inválida la cláusula de “No Demandas”. Dicha cláusula requería que no se le otorgue la buena pro en una subasta, ni se suscribirá contrato, con un licitador que tenga una demanda contra la Autoridad de Puertos, u otra dependencia o corporación pública del E.L.A. Dicha cláusula no forma parte del Reglamento de Subastas. Simplemente se incluía como parte del contrato de obra.
El Tribunal Apelativo concluyó que la inclusión de dicha cláusula va en contra del derecho de las personas a acudir ante un foro imparcial para que adjudique para las controversias contractuales que surjan durante el proceso de ejecución de las obras entre las partes. Además, concluye que dicho requisito es contrario al mejor interés público, por el efecto dual de reducir el número de licitadores y, segundo, por motivar a los contratistas a aumentar el precio de sus cotizaciones, al verse éstos forzados a incluir en su estimado de costos una provisión para contingencias desfavorables debido al hecho de conocer de antemano que no va a tener acceso a un foro imparcial para dilucidar las controversias que surjan en la ejecución de los contratos de obra. El efecto neto de privar a los contratistas de su derecho a presentar sus reclamos ante los tribunales, es que el gobierno terminaría pagando más.
Por ello, se declaró inválida dicha norma. Fundamentaron su decisión en los siguientes factores: En primer lugar, opinaron que la norma de “No Demandas” es contraria los objetivos centrales del procedimiento de subasta. Se busca fomentar la transparencia y la libre competencia entre el mayor número de licitadores posible. En segundo y último lugar, dicha norma es contraria al objetivo de que las agencias vienen llamadas a tratar de forma justa a los licitadores, y a promover una sana y recta administración pública. Dicha norma priva a los licitadores de acceso a un foro imparcial para resolver las controversias contractuales entre las partes, que no son susceptibles de resolución mediante procedimientos informales ante la agencia.
Aunque la norma de “No Demandas” no resulta en una pérdida absoluta del derecho de acudir a los tribunales, la penalidad de perder todas las oportunidades futuras para contratar con la agencia, tiene un efecto económico significativo sobre los contratistas. Dicha norma es contraria a los objetivos básicos de los procedimientos de subastas públicas y, además, priva al contratista de su derecho a que los tribunales adjudiquen las controversias surgidas durante las relaciones contractuales entre las partes.
Decisión sobre los contratos de corretaje
Jean Davis v. Daubón, 96 CA 56 del 30 de abril de 1996
Las partes en este caso suscribieron un contrato de corretaje para la venta de un inmueble del demandado. Al cabo de un año, la corredora consiguió finalmente a un comprador por el precio de venta original. El vendedor demandado en ese momento no aceptó la suma ofrecida, reclamando el incremento en el valor de la propiedad durante ese año. El comprador rechazó la nueva oferta. La corredora demandó en cumplimiento específico de contrato para obtener su comisión, alegando que la venta no se llevó a cabo por culpa del demandado y solicitó el pago de la comisión pactada.
Luego de los incidentes procesales de rigor, se decide en el Tribunal Supremo que debido a que en estos contratos es típico que la comisión del vendedor dependa del perfeccionamiento del contrato, al no haber sido éste perfeccionado, no procede que la demanda prospere. La corredora no tenía derecho a recibir la comisión por no haberse consumado la venta por la razón que fuere.
El contrato establecía que se pagaría una comisión del 6% del precio total de la venta si se lograba la venta de la propiedad, pero no se estableció término para la vigencia del contrato.
La norma general para que surja el derecho del corredor a la comisión es que se perfeccione el contrato de compraventa. El contrato de corretaje únicamente permitía a la corredora a buscar un comprador y se hace constar que la comisión será exigible cuando se venda la propiedad, no antes. El documento no autoriza a la corredora a vender la propiedad ni a representar al vendedor en su venta. Al no perfeccionarse la venta, no surge el derecho a cobrar la comisión. No se trata de un contrato de mandato en que el mandante está obligado a ratificar los actos del mandatario.
Mejoras hechas a propiedades arrendadas por subarrendatarios
Castrodad v. The Shell Co. 96 CA 62
Las demandantes son dueñas de una propiedad donde ubica una estación de gasolina que dieron en arrendamiento a la demandada por 10 años. Esta subarrendó la propiedad, pactándose que el subarrendatario estaría sujeto a los mismos términos y condiciones que el contrato de arrendamiento. Al vencer el término del arrendamiento, se dio también por vencido el subarriendo. El subarrendatario, sin embargo, no desocupó la propiedad y el arrendatario instó el desahucio.
El subarrendatario alega que había construido en la propiedad en controversia y de buena fe unas nuevas edificaciones y que tenía derecho a retener la propiedad hasta que se le pagara por ellas. La dueña insta el desahucio contra el arrendatario y subarrendatario.
El Tribunal Supremo decide que los subarrendatarios no tienen derecho a ser indemnizados por las dueñas de la propiedad porque las edificaciones no son mejoras útiles indemnizables. Se estipuló en el contrato que cualquier mejora hecha en la propiedad pasaría a ser propiedad del arrendador al terminar el arrendamiento. A pesar de que el perjudicado es un mero subarrendatario, en el contrato de subarrendamiento, éste se obligó a cumplir todas las cláusulas pactadas en el contrato de arrendamiento principal. El contrato de subarrendamiento es un contrato accesorio y dependiente de éste, por lo que el subarrendatario se obligó a esta cláusula igual que si fuera el arrendatario. Dicho sea de paso, la propiedad en cuestión era un “mini market”.
Decisión reciente sobre reclamaciones a dueños de obras por las deudas de los contratistas
Goss, Inc. v. Dycrex Construction, 96 CA 100 (9 de julio de 1996)
En este caso más reciente decidido por el Tribunal Supremo, la demandada Dycrex como contratista general del Puente Teodoro Moscoso, solicitó cotizaciones para el dragado de la laguna. Se otorgó el contrato a PR Dredging, quien a su vez solicitó cotización de la demandante para la transportación de la draga a ser usada en la laguna y otras labores de la misma naturaleza. Dredging hizo el primer pago, pero no hizo el pago final; además de una suma adicional que se estaba solicitando por trabajo extra solicitado. Por esto la demandante remitió una carta directamente a Dycrex notificando la suma adeudada por PR Dredging y solicitaba su ayuda para poder cobrarla. Dycrex contesta que ya no le quedaba deuda pendiente de pagarse a PR Dredging, pues se le había pagado todo, aunque más tarde Dycrex le hizo dos pagos más a PR Dredging. Se le reclama en cobro de dinero. Dycrex alega entonces que como ya no le debía nada a PR Dredging no había causa de acción contra él.
El Tribunal Supremo decide que cuando en el Código Civil se establece una acción a favor de los suplidores, materialistas y subcontratistas la misma es hasta la cantidad que ésta adeude a aquél cuando se hace la reclamación. Esta reclamación se interpreta como válida tanto judicial como extrajudicialmente, por lo que la reclamación de Goss hecha por carta antes de que Dycrex terminara de hacerle los pagos a PR Dredging era válida aunque no fuera ante el Tribunal. Y es en ese momento que nace su causa de acción hasta la cantidad aún adeudada a PR Dredging. Desde ese instante, el dueño de la obra se convierte en deudor de los materialistas, obreros y suplidores. Los pagos realizados por Dycrex a favor de PR Dredging posteriores a la reclamación extrajudicial fueron pagos indebidos, por lo que no procedían.
En cuanto al efecto del pago de las certificaciones parciales sobre la aceptación de la obra
Taber Partners I vs. Ins. Co. of N. America, Inc. 875 F. SUPP. 81 (1995)
En nuestra carta de septiembre de 1992 discutimos la decisión del Tribunal Supremo en el caso de Constructora Bauzá vs. López del 17 de diciembre de 1991.
Conforme expresáramos en esa ocasión la doctrina establecida en ese caso y vigente hasta ahora, era que en los contratos de construcción, el pago por parte del dueño de la obra de las certificaciones parciales, conllevaba la aceptación de la obra realizada por el contratista.
Recientemente, el Tribunal de Distrito Federal de Puerto Rico emitió su decisión en el caso de Taber Partners I vs. Ins. Co. of N. America, Inc. 875 F. Supp. 81 (1995) donde se varía la doctrina establecida en el caso de Constructora Bauzá.
En el caso de Taber Partners éstos demandaron a Merit Builders por incumplimiento de ciertos contratos de construcción para la renovación y expansión del Hotel Ambassador Plaza. Merit a su vez solicitó Sentencia Sumaria a su favor alegando entre otras cosas, que toda vez que se había producido el pago de las certificaciones parciales sobre la obra, bajo la doctrina establecida en el caso de Constructora Bauzá se entendía que Taber había aceptado la obra y había renunciado a cualquier reclamación ulterior por defectos en la construcción.
El Tribunal desestimó la solicitud de sentencia sumaria presentada por Merit, manifestando que la doctrina establecida en el caso de Constructora Bauzá no era aplicable, ya que los contratos en este caso disponían específicamente las condiciones para la aceptación de la obra, así como cuales serían las consecuencias legales de los pagos de las certificaciones parciales.
El Tribunal expresó que siendo el contrato la ley entre las partes son las disposiciones de éste y no la doctrina establecida por el caso de Constructora Bauzá las que determinarán los derechos de las partes.
Resulta claro entonces, que a tenor con la doctrina establecida en el caso de Taber Partners, el pago por el dueño de la obra de certificaciones parciales, conlleva la aceptación de la obra realizada por el contratista, a menos que se haya pactado otra cosa en el contrato de construcción; en cuyo caso, serán las disposiciones de éste las que regirán los derechos de las partes.