Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/7694/utrudnianie-dostepu-do-nieruchomosci-przez-zarzadce/?Focus=106112
Timestamp: 2018-12-11 17:11:25+00:00
Document Index: 96079517

Matched Legal Cases: ['art 207', 'art. 207', 'art 207', 'art 98', 'art 207', 'art 207', 'art 207', 'art 207', 'Art. 105', 'Art. 207', 'art. 207', 'art. 207', 'art. 405', 'art. 199', 'art. 209']

Od 51 do 94 z 94
CommentTime22-05-2017 [Ważne]
Jacek_krk:
Wiec pojawił się kolejny pozew tym razem o zwrot wydatków na nieruchomość wspólną na podstawie art 207 KC. , stroną powodową są współwłaściciele a materiałem dowodowym jest umowa o zarządzanie z zarządcą , rachunki i Faktury VAT wystawione na firmę zarządcy oraz umowy zlecenia z podmiotami trzecimi zawarte przez firmę zarządcy. W pierwszej instancji sprawa oddalona ze względu na nieważność umowy, ale pojawiła siè apelacja w której powodowie twierdzą że to oni chcą zwrotu wydatków które ponieśli wpłacając zaliczki zarządcy i znów główny składnik kosztów to umowa o ochronę Całego osiedla a wiec wszystkiego z domami prywatnymi włącznie.
Ps. Co istotne w apelacji pojawia się opinia biegłego w której stwierdza on że wydatki na ochronę mieszczą się w czynnościach zwykłego zarządu mimo że w materiale dowodowym jest umowa wskazująca że chodzi o ochronę całego osiedla. Ciężko zresztą chyba uznać że ochrona niezabudowanej nieruchomości może kosztować kilkaset tysięcy złotych rocznie. Co warto też zauważyć biegły skontaktował się wyłacznie z zarządca i z jego informacji układał całą opinie.
Inną istotną sprawą jest, że zarządca podczas przesłuchania zaczął się przedstawiać jako wyłącznie administrator, a nie zarządca nieruchomości wspólnej.
W swoim pytaniu zawarłeś możliwość że jednak przegrasz apelację, więc
zacząłem znowu zastanawiać się nad tą apelacja, a właściwie nad jej uzasadnieniem, którego szerzej niestety nie opisałeś. Założyłem, że jest mocno naciągana, ale może niekoniecznie?
Podkreśliłem główną tezę powodów oraz dwa twierdzenia niewątpliwie już prawdziwe. Znaczą one tyle, że ktoś wreszcie zaczął ogarniać, czym jest wasze kondominium. Nie znaczy to wcale, że przegrasz apelację. Jedynie że ja nie mam tu jasności co do podstaw tej apelacji.
Gdy chodzi o orzekanie w sprawach na tle art. 207 k.c.
(zgodnie z tym przepisem współwłaściciele rzeczy wspólnej ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku (proporcjonalnie) do wielkości przysługujących im udziałów we współwłasności tej rzeczy).
Z tego co widzę, to przeważa interpretacja, że art 207 k.c. nigdy nie może być podstawą do odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli. Czyli jeśli sąsiedzi wreszcie wygrają pieniądze, to każdy z nich musi dostać swoją dolę odpowiadającą jego udziałowi w drodze. Z kosztami procesu byłoby analogicznie.
W drugą stronę analogicznie, ale jakby na odwrót: każdy dostałby nakaz zapłaty swojej doli na rzecz tego jednego co wygrał.
Solidarność wynika zazwyczaj z umowy, rzadziej z ustawy. A u ciebie z umowy nie wynika, bo nie zawarłeś z nikim żadnej umowy.
Wychodzę z założenia że przedwczesna euforia nie jest zalecana bo ogranicza sprawne reagowanie na zmiany. Biorę pod uwage możliwość porażki. Kancelaria powodów poprostu juz strzela pozwami w każdej możliwej konfiguracji.Przykładowo w I instancji w orzeczeniu Sąd zasądził zwrot kosztów na podstawie art 98§1, jest to pojedyncza kwota bez rozbicia na poszczególnych współwlascicieli, w apelacji stwierdzono że koszty zasądzono na podstawie „ in solidum", co wiecej do samej sprawy i apelacji. Sprawa wygląda tak że jest jedno roszczenie bez rozbicia na ułamkowe kwoty dla poszczególnych współwłaścicieli, powód żada zwrotu jednej kwoty zastępstwa procesowego.
Co do apelacji to lista zarzutów była długa a uwzględniono jeden fakt że Sąd nie skupił sie na istocie pozwu czyli na żądaniu z art 207 KC. Jest też że Sąd był zobowiązany do zbadania czy wystąpiły przesłanki dochodzenia roszczenia na podstawie art 207 KC ale tego zaniechał i nie ustalił czy jest zasadna subsumpcja pod ten przepis prawa materialnego.
Jest za to że Sąd pominął znaczenie art 207 oraz fakt że współwłaściciele ponosili koszty a przydał zasadnicze znaczenie umowie o zarządzanie i brak zgody na umowe z naszej strony. Dokonując takiej konstatacji pominął jednak to że to nie toszczenia wynikajace z umowy stanowily podstawe pozwu a obowiązek w partycypowaniu w kosztach wynikający z ustawy.
Są też zalezenia dla Sądu aby zbadal jakie czynnosci zarzadu były podejmowane oraz które miesciły się w zwykłym zarządzie. Prowadząc postepowanie Sąd rozważy zasadność wniosków dowodowych, ustalenie wydatków i ciężarów jakie poniesli wspolwlasciciele oraz sposobu w jaki czynnosci z ktorymi zeiazane byly określone wydatki były przez nich dokonywane. Sąd roztrzygnie sprawe z uwzg art 207 , 201 oraz 199.
Nowy doklejony: 22.05.17 17:39
I tutaj własnie pojawia się biegły z twierdzeniem że umowa wyraznie o ochrone całego osiedla jest czynnoscią zwykłego zarządu.
W przypadku kosztów o których pisalem na wstępie to zasondzono dla nas zwrot kosztów in solidum
CommentTime23-05-2017 [Blog] [Ważne]
Co do kwestii solidarności to wątek interesujący stronę powodową. Nie wiem dlaczego twierdzą, że łączy ich więź solidarności bo imo nie łączy, ale dla wyniku apelacji nie ma to znaczenia.
Jeżeli sąd nie postanowi inaczej współuczestnicy sporu zwracają koszty procesu w częściach równych. Na współuczestników sporu, którzy odpowiadają solidarnie, zostanie nałożony solidarny zwrot kosztów.
Art. 105. § 1. KPC Współuczestnicy sporu zwracają koszty procesu w częściach równych. Sąd może jednak nakazać zwrot kosztów odpowiednio do udziału każdego ze współuczestników w sprawie, jeżeli pod tym względem zachodzą znaczne różnice.
Odpowiednio do udziału. Solidarność ma więc znaczenie jeśli ktoś ma znacznie większe udziały w drodze niż inni powodowie. u was chyba macie równe udziały więc nie wiem o co chodzi z ta solidarnością. To jest raczej wątek poboczny.
Nowy doklejony: 23.05.17 09:01
Co do pozwu opartego o 207 kc.
To już ma sens. Druga strona zrozumiała wreszcie, że konstrukcja kondominium nie działa w sądach. Musieli więc zapomnieć, że mają zarządcę, zarząd, uchwały i umowę o korzystanie, która jest dobrowolna. Zrozumieli, że został im goły kc z raptem trzema artykułami.
Zapoznaj się teraz z 386 kpc. Sąd apelacyjny uwzględni apelację i rozpatrzy wniosek co do istoty sprawy (par. 1), albo przekaże sprawę z powrotem do I instancji i zabawa zacznie się od nowa (par 4). Przekaże, jeśli uzna, że w I instancji rzeczywiście pominięto te rzeczy o których piszą powodowie - czyli istotę sprawy.
Najprawdopodobniej prędzej, czy później, któryś z sądów pochyli się konkretnie nad badaniem, które czynności zarządu przekroczyły zakres czynności zwykłego zarządu, a które nie. I masz racje - głównie będzie rozkładana na czynniki pierwsze usługa ochrony (jej zakres) - stąd ta opinia biegłego taka ważna.
Ta opinia jeszcze wróci na wokandę, dlatego możesz się już powoli skupić na niej.
ps. Prawdę mówiąc ja się wcale nie dziwię sądowi I instancji, że wpierw pominął kwestie opinii i czynności zwykłego zarządu. Powodowie motali przecież głównie kwestiami, które dla 207 kc były bez znaczenia.
Ale teraz możemy założyć, że druga strona połapała się co jest istotą sprawy. Ta apelacja pokaże czy nie za późno.
CommentTime23-05-2017
I teraz dochodzimy do tego o czym pisałem pare dni temu.
Biegły oczywiscie z tej samej branży i tego samego miasta co zarządca. Na początku miał być ktoś zupełnie inny , ostatecznie nie wiadomo dlaczego biegłego zmieniono bez informowania o tym naszej strony.
Biegły zgłasza sie wyłącznie do zarządcy ,który jednocześnie jest stroną wszystkich umów i stroną ewidentnie do nas przeciwną.
Biegły naszej strony nie informuje o oględzinach.
Biegły opisuje że opinię sporządził na bazie informacji od zarządcy i wskazuje że kontaktowali sie kilkukrotnie.
Biegły twierdzi że szczególowo analizował sytuacje co jest nieprawdą bo wyraznie widać że jego opinia jest niezgodna z dokumentami a szczególnie zeznaniami.
Biegły zalicza 99% wydatków jako czynności zwykłego zarządu.
Umowa o ochrone z wyraźnym opisem w treści że chodzi o domy przylegające do drogi wspolnej w ocenie biegłego jest czynnością zwykłego zarządu.
W zeznaiach zarządcy wyraznie wskazano że uszkodzenia czesci drogowych były powodowane przez konkretnych wspolwlascicieli, wskazuje też że remonty dokonywano z ubezpieczenia a biegły twierdzi że wszystkie te wydatki obciążają rownież nasza strone i mamy zwrocić i za remonty i za ubezpieczenie.
Biegły bawi się również w Sąd bo sam sobie odpowiada na tezy które stawia np. brak dokumentow zwiazanych z wpłatami wspolwlascicieli aby ocenic czy faktycznie płacili tlumaczy ze napewno placili skoro zarzadca pokrywał faktury itp stwierdzenia.
CommentTime24-05-2017 zmieniony
EDIT - trochę się pogubiłem, czy to jest biegły sadowy, czy strona jedynie do apelacji już dołączyła swoją prywatną opinię biegłego?
Jeśli jest sądowy, to rozumiem że już się wyłączyć go nie da i czynności zakończył.
Ale zdaje się że to jest tylko opinia prywatna. Ona nie może być dowodem na okoliczności wymagające wiadomości specjalnych.
szerzej: http://www.lex.pl/czytaj/-/artykul/specyfika-opinii-prywatnej-w-procesie-cywilnym
Jeśli ta opinia jest prywatna, tylko jest kolejną podkładką pod twierdzenia apelacji i wiele zarzutów, które podnosisz już odpada. Taki prywatny biegły nie musi być obiektywny, tak jak sądowy. Może to być np. kolega zarządcy.
Jeśli chcesz zwalczać samą opinię, to należałoby przejść do meritum sprawy (i opinii), tj. co należy do spraw zwykłego zarządu na waszym osiedlu.
Ale do tego musiałbym znać treść opinii, nie tylko streszczenie.
Decyzję co zrobić z biegłym i opinią musisz jednak podjąć ze swoim prawnikiem. Ja na razie nie umiem ocenić jaki jest status tego dokumentu jako środka dowodowego, bo wszystko skrótowo opisujesz.
Natomiast samo ustalenie co przekracza u was zakres czynności zwykłego zarządu, a co nie, nie jest wcale takie trudne. Tu nie ma odkrywania Ameryki, bo u was ustala się to analogicznie jak we wspólnotach. A znajomość tej opinii nie jest tu jakoś super potrzebna, najwyżej pomocna.
Tzn. umówmy się: jeśli biegły oparł swoje tezy na podstawie twierdzeń zarządcy, to opinia jest na pewno beznadziejna. Tego jestem pewny, bo zarządca jest bardzo słaby merytorycznie.
CommentTime24-05-2017
Bałażej
Sprawa z apelacji traiła już do ponownego rozpoznania, właśnie po tym powrocie Sądzia do ktorego sprawa trafiła przeprowadził jedną rozprawe po której powodowie wniesli o powołanie biegłego. Sąd zakaceptował wniosek powodów i wyznaczył tego biegłego i wydarzyły się rzeczy o których pisałem. To nie jest prywatna opinia, w opini jest babol na babolu a wszystko w uzgodnieniu z zarządcą który w naszym mieście jest dużym zarządcą bo ma sporo osiedli pod sobą, biegły z kolei też działa w spółdzielniach mieszkaniowych wiec z dużym prawdopodobieństwem się znają.
Dlatego właśnie jestem tak oburzony w tej sprawie.
Nowy doklejony: 24.05.17 10:34
Opisze Ci też częsciowo za chwile co jest w opinii.
Biegły sądowy. Z listy biegłych sądowych. Nic nie poradzisz na to, że to jednocześnie kolega zarządcy.
Jeśli to jest małe miasto, to niestety wrastają szanse, że układ jest zamknięty. Tak jak w tym filmie. Mieliśmy też takie przykłady tu na forum.
Trzeba będzie obalać opinię, bo sędziowie w I nstancji juz raz dali ciała w tej sprwie, więc opinię przyjmą za wiążącą. To jest jak w banku. Opinia jest po prostu kluczowa.
Rozumiem też, że nadal nie masz prawnika?
A wiec opinia w skrócie
Sygnatura akt. Nazwisko, data etc.
Na poczatku mamy podsumowanie.
Opinia została przygotowana na potrzeby postępowania sądowego , sygnatura akt.
Opinia sklada sie z tezech działów : określeniu przesmiotu opini, wyzaczeniu jej zakresu oraz obliczeń.
Analiza pozwoliła na nastepujące odpowiedzi: wyodrebnienia kosztów przedstawionych przez powodów , ustalenia jaka byla wysokosc wydatkow i cieżarów w ramach zwyklego zarządu i jakoe czynnosci sie w tym zarządzie mieściły.
I odpowiedzią jest 99% wydatków!
Dalej mamy dopisek z a na dole wyjasnienie . jako wyjasnienie jest: okreslenie wydatków poniesionych przez powodów na podstawie materiału dowodowego nie jest możliwe. Dokumenty w aktach sprawy wskazują wyłącznie na koszty poniesione przez firme zarządcy która faktycznie zarządza nieruchomością. Brak jest wiarygodnych dokumentów potwierdzajacych poniesienie wydatków przez powodów. I jest zalecenie że dopiero zestawienie wpłat na rzecz zarzadcy pozwoli okreslić wielkosc wydatków.
Następnie mamy sposób dokonywania wydatków.
I tutaj mamy ze w ocenie biegłego wydatki byly dokonywane za posrednictwem zarządcy a wielu powodów przystąpiło do umowy poprzez uiszczanie wpłat.
Nastepnie kwota wnktorej powinna partycypowac strona pozwana to suma która jak sam dopatrzyłem odpowiada 99% kosztów przedstawiony przez powodów.
Nastepnie mamy takie już luzne stwierdzenia na temat jakosci urządzen , drogi czyste , monitoring włączony.
Nastepnie mamy informacje że biegły skontaktował sie wyłacznie z zarządcą i z jego informacji korzystał.
Nastepnie mamy czym sie biegły posiłkował.
I tak wygląda opinia.
Nowy doklejony: 24.05.17 11:06
Mam prawnika , miasto jest duże ale pewnych rzeczy sie nie przeskoczy gdy ewidentnie dochodzi do takich rzeczy.
Adwokat odpisał na opinie wskazując szczególnie na fakt ochrony domów prywatnych ale mam niestety znajomą ktora tez miala do czynienia z opiniami biegłych i oni sie nie wycofują z bzdur które piszą.
Nowy doklejony: 24.05.17 11:09
W opinii nie ma na przykład uzasadnień czym jest uzasadniony konkretny wydatek.
CommentTime24-05-2017 [Ważne]
Dalej jest błądzenie na manowce. Tym razem biegły błądzi. Ja uparcie będę twierdził, że istotą sprawy jest to, co pogrubiłem post wcześniej. Z czym się zresztą zgadzasz. W związku z tym punktem wyjścia dla biegłego powinno było być ustalenie dwóch rzeczy:
1) Jakie czynności zarządu podejmowanie są wspólnie, w interesie wspólnym, czyli czynności zarządu wszystkie (100%)
2) Które z nich to tzw. czynności zwykłego zarządu, czyli za takie, których koszty mogliby ewentualnie pokryć wszyscy ci, co nie podpisali umowy o korzystaniu.
Obydwa rodzaje kosztów wymagają uzasadnienia, obydwa wymagają rozdzielenia. Ty płacisz tylko za 2) i wątpię żeby to było aż 99% kosztów. Zakres czynności firmy ochrony jest np. bardzo dyskusyjny. Tyle że nikt nie zamierza dyskutować.
Rozumiem, że biegły nie dokonał analizy ani 1) (to jeszcze powiedzmy pół biedy), ani 2).
Wyliczył że 99% kosztów (czynności) zaliczył do 2), ale nie wyjaśnił dlaczego? Po prostu zliczył prawie wszystkie koszty.
Poza tym najpierw powinien był pokazać jak wyliczył te 99%. Co zatem stanowi ten 1% kosztów związanych z czynnościami przekraczającymi zakres?
Ja tu nie widzę żadnego "wyodrębnienia kosztów". Przecież te 99% to w istocie wszystkie koszty, a ten 1% wzięto z sufitu.
Moim zdaniem jeśli to wszystko, to ta opinia nie podpowiada sądowi w rozstrzygnięciu ponieważ pomija istotę sporu. Bez tej opinii każdy głupi mógłby rozstrzygnąć, że praktycznie wszystkie koszty wchodzą w rachubę. Wystarczy zliczyć wszystkie i po kłopocie. A aż tak proste to to nie jest.
Moim zdaniem ta opinia nic nie daje sądowi, rozważałbym wnioskowanie o odrzucenie jej jako środka dowodowego jako niekompletnej.
Problem ustalenia i zakresu czynności zwykłego zarządu pozostaje otwarty.
Dalej mamy dopisek z a na dole wyjaśnienie . jako wyjaśnienie jest: określenie wydatków poniesionych przez powodów na podstawie materiału dowodowego nie jest możliwe. Dokumenty w aktach sprawy wskazują wyłącznie na koszty poniesione przez firmę zarządcy która faktycznie zarządza nieruchomością. Brak jest wiarygodnych dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków przez powodów. I jest zalecenie że dopiero zestawienie wpłat na rzecz zarządcy pozwoli określić wielkość wydatków.
To jakaś zagadka. Zarządca prowadzi księgowość na serwetce? Nie prowadzi wcale? Księgowość jest proszku? Nie są znane przepływy pieniężne na linii zarządca-własciciele?
Przecież wystarczyło biegłemu przekazać kopie wyciągów z zeszłego roku. Miałby dowód, że właściciele wpłacają zarządcy konkretne kwoty na konto, a zarządca z tych pieniędzy pokrywa koszty kondominium. Czyli że koszty zarządcy są pokrywane przez właścicieli.
Dokładnie to samo powinno wynikać ze sprawozdania rocznego zarządcy np. za rok 2016.
Wygląda na to, że zarządca udostępnił biegłemu tylko faktury. Czyli niewiele. Pozostałe dokumenty księgowe zachował dla siebie, lub ich po prostu nie prowadzi.
Moj Adwokat napisał w odwołaniu że biegły powinien dokładnie uzasadnić cel w jakim były podejmowane określone koszty , bo nie donorzyjecia jest sposób w któym biegły wyłącznie zsumował kwoty z faktur.
To może jeszcze opisze załącznik rozdzielenia kosztów jak wygląda.
Jest lista faktur z datami która była w treści pozwu. Kazda pozycja na tej liscie miala załącznik w postaci faktury załączonej do pozwu.
I teraz biegły pozakreślał flamastrem co sie nie mieści w zwykłym zarządzie a pozycje które się mieszczą nie zakreślał.
W efekcie jako pozycje przekraczające zwykły zarząd zakreślił doslownie nic nie znaczące faktury, kwota tych czynności po przedzieleniu na wielkość udziału była w okolicach kilkuset złotych.
W opini jednak brak zupełnie uzasadnienia dlaczego dany wydatek jest zasadny jako np czynnosc zwykłego zarządu.
Odnosnie tych wpływów to nie jestem specjalistą od podatków ale tez jest to ciekawe bo do pozwu zarzadca załączyl fakture VAT jako wezwanie do zapłaty dla nas, dziwi mnie to troche bo skoro pobiera zaliczki, nie wysyla co miesiąc faktur nikomu , prawdopodobnie też nie odprowadza od nich podatku bo niby prowadzi konto kondominium w imieniu wspolwlascicieli to jak może wystawiać fakture w formie : nazwa faktura nr. symbol ma puste pole , nastepnie kwota zaliczki plus VAT? Faktura rozliczenia z mieszkancem jest fakturą VAT?
Nowy doklejony: 24.05.17 15:37
Co do zsumowania faktur przez biegłego to wygłąda to tak że czytał tylko nazwe faktury czego dotyczy a nie treść co faktycznie zostało wykonane
Nowy doklejony: 24.05.17 15:51
No teraz jeszcze obejrzałem jak wyglądaja dokładnie zaliczki na utrzymanie terenu wspolnego.
Sprzedawca jest zarządca, nabywca jest współwlasciciel. Brak nazwy usługi. Kwotą jest zaliczka czyli niby ten czynsz na utrzymanie terenow wspolnych plus 23%VAT
Faktura sugeruje jakby zarządca pelnił usługe na rzecz wspolwlasciciela za 500 plus VAT zł miesięcznie, wiec jak sie to moze mieć do twierdzeń że zarządca jest tylko pełnomocnikiem współwlascicieli działajacym w ich imieniu i tego że to oni podjeli wydatki z konta które zarządca prowadzi w ich imieniu?
Ważne są inne papiery, przede wszystkim umowy zawarte przez zarządcę. Katalog rożnych czynności wymienia umowa o korzystaniu (wciąż ważna i obowiązująca osoby które płacą). Protokoły z czynności.
A potem, jak widzimy papiery, ustala się, czy to na co ludzie się umówili jest w ogóle wykonywane. Czy może zakres rozszerzono, zawężono. Czy umów się przestrzega czy nie i jak się przestrzega (tu dopiero fv mogą być pomocne, o ile ich treść odzwierciedla rzeczywistość). Co jest czynnością zwykłą, a co przekraczająca zakres zwykły nie polega więc na badaniu samych faktur. Na fakturach można różne rzeczy powpisywać i jeszcze powyszczególniać na nich VAT itp. i nic z tego co napisano na fv nie wynika dla meritum.
Dla przykładu: zawarcie umowy którą faktycznie (i na papierze pewnie też) objęto ochroną i drogę i domki jednorodzinne będzie zdecydowanie czynnością przekraczającą zakres czynności zwykłego zarządu. To wynika z istoty kondominium, a nie z tego co napisali na fakturze.
Wyjaśnienie: przedmiotem współwłasności jest tylko droga (działka gruntu drogowa), domki są prywatne. Jeśli ktoś umówił się na ochronę domków, to rozszerzył zakres ochrony tego co wspólne na to co wspólne i dodatkowo na to , co prywatne. Czyli znacząco przekroczył zakres i ciebie jako współwłaściciela, który na nic się nie umawiał i nie zgadzał, obejmuje ewentualnie usługa ochrony tylko tego wspólne. Czyli to co napisano na fakturze firmy ochroniarskiej nie ma kompletnie znaczenia. O ile pamiętam to nie bardzo nawet wiemy czego ona dotyczy, bo są tam jakieś dwie pozycje, za którymi nie wiadomo co się kryje .
Pokazywanie samych faktur jest postawieniem sprawy na głowie.
No właśnie dlatego ja uważam że cała ta szopka z niepoinformowaniem strony o oględzinach jest też nieprzypadkowa.
Tak naprawde nie da sie zweryfikować co z tych faktur ma faktyczny związek z wydatkami na akurat naszą droge dojazdową. Biegły przyjął za pewnik że znaczki pocztowe, pieczątki etc są związane z wydatkami i to mieszczacymi sie w zwykłym zarządzie a jaka jest pewność że to znaczkinwysylane w naszych sprawach? , a co wiecej jak doczytałem na spokojnie to jest tam jeszcze info że podstawowym kryterium wydatków w ramach czynności zwykłego zarządu jest ich konieczność. Robiąc oględziny chyba powinien był dostrzec że kamery monitoringu są posadowione z dala od drogi wspolnej i znajduja sie w ogródkach domów lezących na obrzezach calego osiedla i zupelnie nie mają nic wspolnego z drogami wspolnymi.
CommentTime25-05-2017
Jacek_krk: podstawowym kryterium wydatków w ramach czynności zwykłego zarządu jest ich konieczność.
To nieprawda. To w ogóle nie jest kryterium. Nawet niepodstawowe. Tylko spółdzielca mieszkaniowy tak powie.
Czynność przekraczająca zakres czynności zwykłego zarządu to taka, która wymaga zgody lub zatwierdzenia właścicieli (np. współwłaścicieli drogi). Taka, której zarządca i zarząd nie powinni podjąć samodzielnie (z wyjątkiem awarii),
Najlepiej żeby zakres takich czynności wynikał z umów, bo ustawy co najwyżej zawierają wąskie katalogi otwarte takich czynności i ustawa o własności lokali ma taki katalog. I umowa o korzystanie tez ma, bo jest wzorowana na tej ustawie.
Przecież ta umowa nadal jest ważna tylko pan biegły nie raczył jej przeczytać.
Koszt pokrywające tę czynność powinny być właścicielom znane, zanim zostaną poniesione. Dlatego we wspólnotach np. zbiera się po trzy kosztorysy remontu drogi itp.
Zakup znaczka zawsze będzie zwykłą czynności zarządy, ponieważ nie sposób, żeby zarządca za każdym razem pytał właścicieli czy może iść na pocztę bo ma kopertę do wysłania.
W szanujących się wspólnotach wszystkie wydatki w ramach obydwu rodzajów czynności są konieczne. Konieczność nie ma tu nic do rzeczy. Biegły błądzi.
Czyli , jeżeli nie znałem jaki będzie koszt ochrony i zostałem postawniony do płacenia po fakcie dokonanym a wrecz dowiedziałem się o tym dopiero w pozwie to taka ochrona za 300 tysiecy rocznie musi być czynnością przekraczającą zwykły zarząd, prawda?
Podobne chyba z remontami, jeżeli coś jest sprawne to wymiana tego na nowe , np. szlabanu chyba też powinna być czynnoscia przekraczającą zwykły zarząd, prawda?
Zarządca rządzi sie sam i umowy np. odsniezanie podpisuje bez konkursu na najlepszą oferte, czy tomteż może być przekroczenie zwykłego zarządu?
Co byś radził zapytać biegłego na przesłuchaniu, bo zawniskowaliśmyno przesłuchaniem celem wyjaśnienia opini.
CommentTime25-05-2017 zmieniony [Ważne]
Skupy się najpierw na ochronie, bo zawarcie umowy z ochroną to jest na waszym osiedlu przykład czynności ewidentnie przekraczającej zakres czynności zwykłego zarządu. I to jest koszt ważący kwotowo.
Jacek_krk: Czyli , jeżeli nie znałem jaki będzie koszt ochrony i zostałem postawniony do płacenia po fakcie dokonanym a wręcz dowiedziałem się o tym dopiero w pozwie to taka ochrona za 300 tysiecy rocznie musi być czynnością przekraczającą zwykły zarząd, prawda?
Ja to wyjaśniałem trzy posty wyżej.
Spór dotyczyć może tylko tego, co wspólne. Wspólna jest to tylko droga. Wraz z zakupem domku kopiłeś udział w drodze. Wspólnym kosztem jest to, co ma związek z drogą.
Czyli czynnością zwykłego zarządu będzie miała czynność mająca związek z drogą. I koszt z tym związany tak samo.
Sąsiedzi mają prawo ubiegać się od ciebie o zwrot kosztów eksploatacji i nakładów tylko w takim zakresie, w jakim dotyczą one wspólnej drogi. I w zakresie ograniczonym do kwoty wynikającej z wielkości twojego udziału w drodze. I w zakresie wynikającym z czynności zwykłego zarządu, czyli tych, na które nie musiałbyś się zgadzać gdybyś przystąpił do kondominium.
Problem z ochroną polega na tym, że ludzie zapragnęli bezpieczeństwa prywatnego mienia i osób.
Jednak w zakresie wszystkich usług ochrony, wymienionych zapewne w umowie o ochronę osiedla (której pan biegły też nie badał), ochrona samej drogi to bardzo mały zakres. A to tylko ten mały zakres należy do istoty waszego sporu.
Właściwie wspólna droga była tylko pretekstem do zawarcia umowy na ochronę przede wszystkim prywatnego mienia. Mienia twoich sąsiadów. Twojego mienia nie, bo ty dodatkowej ochrony własnego mienia wcale nie potrzebowałeś. I twoje mienie być może nawet nie jest chronione! Niestety szanowny biegły tego też nie zbadał. Albo zbadał, ale nie umieścił w opinii.
Dlatego wynajęto osobną firmę, ustalono wysoki budżet dla ochrony i poustawiano kamery na prywatnych posesjach.
Zresztą zacząć można też od tego, że droga służy do jeżdżenia. Sorry za banał, ale o takich banałach pozapominał wasz zarządca. Przeznaczeniem wspólnej drogi jest dojazd do posesji. Chronienie drogi jest usługą dodatkową względem podstawowej funkcji jakiej ma służyć. Niechroniona droga nadal jest drogą i służy do jeżdżenia.
Chronienie samej tylko drogi wychodziłoby więc poza sporny zakres, jako czynność dodatkowa, nie mająca ścisłego związku z tym do czego służy normalnym ludziom zwyczajna droga.
Jeśli więc przyjmiemy, że wąski zakres ochrony samej tylko drogi jeszcze ewentualnie (choć z trudem!) mieści się w zakresie czynności zwykłych, to umówienie się na zakres usług jak w waszej umowie osiedlowej (na ochronę domków) - zakres ten znacznie przekracza. Nie ma tu pola do dyskusji. Nie ma żadnego ale. Nie potrzeba tu nawet wizji lokalnej na osiedlu, bo to wynika z samej istoty kondominium.
Czyli, to że nie znałeś ustaleń z umowy o ochronę, nawet ceny za całość usług i zakresu usług ma drugorzędne znaczenie. To, kiedy się dowiedziałeś o szczegółach też. To tylko dowód na to, że nie było komunikacji pomiędzy stronami sporu.
Gdyby przyjąc powierzchniowo powierzchnię dróg w stosunku do całego obszaru osiedla to jest to raptem 1/10 lub nawet 1/15 terenu.
Mam nadzieje że Sąd zwróci na to uwagę bo wspomnieliśmy w piśmie że kwota oraz zakres tej usługi wskazują że nie chodzi o ochronè drogi.
CommentTime26-05-2017
Obawiam się, że sąd zwróci uwagę na to, co jest w opinii. Dlaczego trzeba ją obalić w całości, wykazać wszystkie wraki. Nawet nie nazywać tego dokumentu opinią ponieważ, o ile wiem i widzę, nie zawiera on żadnych wiadomości specjalnych. Jest to najwyżej posumowanie tego, co twierdzi druga strona.
Blazej nie uwierzysz. Sytuacja z dzis.
Wzywam zarzadce listownie jakis czas temu do wlaczenia mi domofonu i zaprzestania działan wymierzony w utrudnianie mi dostępu. Kilka dni temu po odebraniu juz pisma zarządca montuje na wjezdzie klawiatur domofonu ale mi go nie uruchamia, dziś otrzymuje list z kancelarii ktora zajmuje sie tymi wszystkimi pozwami gdzie grozi mi się kosztownym sądem bo rzekomo obraziłem zarządce stwierdzając że to on mi celowo mi utrudnia korzystanie.
Pojechałem wiec do biura firmy ochroniarskiej i okazuje sie że oni są na przyszly tydzień umówieni na podpisanie kolejnej umowy którą negocjują od dawna i ja znów nie będe stroną tej umowy i dowiedziałem sie że ona i tak zostanie podpisana
Nowy doklejony: 26.05.17 16:52
CommentTime27-05-2017
Na zaczepki nie reaguj. Przygotuj się do powrotu do pierwszej instancji.
CommentTime18-07-2018
U mnie wciąż sprawy w toku. Co istotne część współwlascicieli w miedzyczasie postanowiła wystąpić o zarząd sądowy, stary układ przystąpił do obrony i zaczęło się szczucie na osoby chcące zmian. Stary zarządca odpowiedzialny za caly bajzel uciekl i pojawił sie nowy który rownież usiłuje wmawiać funkcjonowanie WM. Niestety mimo ogromu faktur ktore nie były zupelnie zasadne oraz tej ochrony biegły zdania nie zmienił , podczas oczekiwania na przesłuchanie gadał prawie godzine przed salą z peł. Powodów tak że wiadomo jest że sie znają z innych spraw lub nawet są znajomymi a później na sali na pytania znów brak konkretów co do opinii a nawet brak odpowiedzi. Wciąż brak dowodów wpłat ze strony powodów. Pozdrawiam
CommentTime19-07-2018
Chyba też bym uciekł. Zwłaszcza gdybym też nie rozumiał co robię na waszym osiedlu.
Nie dajcie sobie wmówić że na osiedlu obowiązuje w jakimś zakresie ustawa o własności lokali. Co najwyżej zawiera ona wskazówki co jest u was czynnością zwykłego zarządu a co przekraczającą. Nic ponadto. Tylko ta jedna wskazówka.
On uciekl ale zanim to sie stalo zebrał gigantyczna nadwyżkę ktora została nagle zagospodarowana, rachunków noe oddał nikomu.Najlepsze że mimo ze jest koronny przyklad na wadliwość tego rodzaju zarządu te same osoby powtarzają caly proces tyle ze z innym zarządca. Co wiecej nadal pada twierdzenie że to osoby nie chcące sie podporządkować pseudo wspólnocie są zle.
To nie wadliwy rodzaj zarządu was okradł, tylko konkretni ludzie, którzy zostali wpuszczeni na osiedle.
Wadliwy rodzaj zarządu może sobie funkcjonować, zwłaszcza w sytuacji tylu luk prawnych, gdzie każdy rodzaj zarządu będzie jakoś wadliwy.
A kradną konkretni ludzie. Ochrona pozostała ta sama, czy inna firma?
To też prawda że wadliwi okazali się ludzie, i nadal brną w ślepą uliczkę. Najśmieszniejsze że osoby odpowiedzialne za te umowy zupelnie nie dbają o interes osob w imieniu ktorych podpisali umowe.
Ochrona jest ta sama, praktycznie nic sie nie zmieniło, wygląda to jak podmiana tylko szyldu, zarzadca jednak jest inny, ciekawostką jest że nikt tu niechciał za bardzo przyjść podobno na zarządce.
Nowy doklejony: 19.07.18 20:15
Pisząc o interesie mialem na myśli że nie robia nic aby rozliczyć byłego zarządce.
Jacek_krk... Hmm... od rozliczania byłego zarządcy jesteś Ty i nie szukaj "cudzych rąk", które to zrobią, a ty tylko będziesz oceniał co ktoś w twoim imieniu zrobi
niestety do posprzątania "szamba" stworzonego przez "nawiedzonych" właścicieli lokali, trudno kogokolwiek znaleźć i nie chodzi tu tylko o pieniądze UoWL ; UoGN ;
Jacek a co ty zrobiłeś żeby twoi sąsiedzi wiedzieli chociażby połowę tego, co ty wiesz?
Zacząłem udostępniać informacje jakie posiadam min. ze spraw Sądowych poszczególnym osobom które widze że są myślące. Efektem moich działań inni wystąpili o zarząd przymusowy. Stary zarząd za to prowadzi propagandę , chodzą po domach, rozsyłają wiadomości i udało sie im wystraszyć polowe do tego stopnia że nawet mają wspolnie jednego pełnomocnika. Obecny zarzadca tez bierze udział w tej propagandzie, nie widze też aby on chcial sprzątać ,wydaje ile tylko mu wpada na konto i niestety straszy niepłacących.
Wiecej na obecna chwile sie zrobić nie da.
Nowy doklejony: 20.07.18 10:26
Kuba , w jaki sposob ja moge rozliczyć byłego zarzadce jesli nie podpisałem z nim umowy i mu nie płaciłem? Moge wystąpić z pozwem?
CommentTime20-07-2018 zmieniony [Ważne]
I właśnie , jedyne co można to zacząć uświadamiać a że zwykle słowa u nas juz nie wystarczą to wskazany jest udział Sądu i naprawa stanu obecnego przez postepowanie i zarząd przymusowy. Jeśli ludzie zobaczą na własne oczy że zwyczajnie ich oszukano z czasem sami dojdą do wniosku że trzeba to zmienić wszystko i uporządkować. Obecny układ oczywiscie usiłuje te informacje ograniczyć do minimum, stad akcja straszenia i jeden pełnomocnik ktory bedzie informował tylko prawdopodobnie zarzad o sprawie. Ciekawostka taka też przy okazji, kilka osob które płaciły planuje wystąpić do Sadu o zwrot zaliczek od byłego zarzadcy ponieważ wprowadzał ich w blad twierdzeniami o obowiązku płacenia na jego konto co miesiąc. Bo w koncu skoro sa pozwy o zwrot wydatków na rzecz wspolwlascicieli to na jakiej podstawie zarządca bral kase dla siebie.
Nowy doklejony: 23.07.18 11:14
Postępowanie Sądowe również podkopie autorytet członków tzw zarzadu, bo kto im jeszcze uwierzy w przyszłości w bajeczkę o wspólnocie mieszkaniowej i o tym ze to ich wąskie grono ma jedyne prawo decydowania jak reszta ma mieszkać.
CommentTime23-07-2018 [Ważne]
No tak zasada sie sprawdza z tym ze pojawiają sie kolejne sprawy i dziwny biegły co z perspektywy jest męczące i nadal nie wiadomo jak to sie skonczy. Co do zarzadu przymusowego tutaj jest akurat w przypadku gdy wiekszosc krzywdzi mniejszość, bo akurat wnioskodawca byl jeszcze inaczej traktowany niz ja , w jego przypadku odmówili mu prawa udziału w zarządzaniu tym terenem całkowicie ignorując jego pisma oraz on ma konkretne przykłady takie jak zwolnienie z ponoszenia kosztów kilku współwlascicieli, zmiany przeznaczenia terenu oraz w szczegolnosci oszustwo że gdzies tam niby jest wpisany zarzad inny niz ustawowy.
Nowy doklejony: 23.07.18 11:36
Wniosek jest na podstawie KC
CommentAuthorSisge
CommentTime13-08-2018 [Ważne]
Sygn. akt XVI C 1163/15
Proszę przeczytać ten wyrok
Mieszkańcy takich osiedli decydują się więc często na założenie
stowarzyszenia rejestrowego lub zwykłego.
– Pierwsze należy zarejestrować w Krajowym Rejestrze Sądowym – mówi adw.
Rafał Dębowski z Kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. – Ma
osobowość prawną, zdolność sądową, można więc występować przeciwko niemu do
sądu (i odwrotnie). Ma prawo założyć konto bankowe, jest więc gdzie
przesyłać pieniądze na utrzymanie współwłasności. Stowarzyszenie takie może
prowadzić działalność gospodarczą, np. związaną z zarządzaniem
Czasem współwłaściciele – dążąc do minimalizacji kosztów – decydują się na
powołanie stowarzyszenia zwykłego, które nie ma osobowości prawnej.
Spółdzielnia lub pełnomocnik
Osiedlami domków rządzą też spółdzielnie mieszkaniowe. Potrzebują
dziesięciu założycieli, opracowania statutu oraz rejestracji w Krajowym
Rejestrze Sądowym. Spółdzielnia ma osobowość prawną, jest podatnikiem, ma
własne konto.
– Zarówno stowarzyszenie, jak i spółdzielnia są dobrowolnymi instytucjami,
nie wszyscy więc muszą do nich należeć, a zawsze znajdzie się ktoś, kto nie
zgodzi się na ich założenie – twierdzi Dębowski. Nie wszyscy muszą się
godzić na płacenie. – Znam przypadek – wyjaśnia – kiedy spółdzielnia
istniejąca na takim osiedlu pozwała właściciela, który nie płacił, a pozew
został oddalony. Sąd argumentował, że jest on współwłaścicielem, ma więc
prawo do takiej decyzji. W ten sposób w drogach mogą szybko powstać dziury,
a huśtawki na placu zabaw zagrażać życiu dzieci.
Współwłaściciele mogą też wybrać spośród siebie osobę, której udzielą
pełnomocnictwa do działania w ich imieniu. Następnie pełnomocnik szuka i
zatrudnia licencjonowanego zarządcę lub firmę. Sami właściciele mogą
współzarządzać swoją nieruchomością na zasadach wynikających z kodeksu
Wspólnoty mieszkaniowe nie powstaną na osiedlach domów jednorodzinnych. Ich
właściciele mają prawo własności do działek, na których stoją domy, i są
też czasami współwłaścicielami innych nieruchomości na osiedlu, takich jak
np. droga. Jest to więc inna konstrukcja prawna niż ta, którą stosuje się
do lokali. Ich właściciele mają udział w nieruchomości wspólnej.
Współwłasność i udział w nieruchomości wspólnej – to nie są pojęcia
tożsame. W tym ostatnim wypadku przepisy pozwalają narzucać właścicielom
lokali obowiązki związane z utrzymaniem części wspólnych. Współwłaścicielom
nieruchomości zaś nie można niczego narzucać, wszystko zależy od ich woli.
Dlatego każda próba zmiany tej sytuacji poprzez nowelizację przepisów
zakończyłaby się niepowodzeniem."
Kancelaria Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy.
CommentTime13-08-2018 zmieniony
Kluczowe jest stwierdzenie ministra Stycznia, że własność domku to nie to samo co własność mieszkania w bloku.
Stowarzyszenie rejestrowe ma nadal tę jedną wadę, że jest dobrowolne. Niestety nie można zapisać na siłę ludzi do stowarzyszenia aktami notarialnymi nabycia domków.
Stowarzyszenie zwykłe nie wchodzi w rachubę, bo nie można w ramach niego prowadzić działalności gospodarczej.
Wyjście z sytuacji to przewidziane przez ustawodawcę
powołanie zarządu przymusowego , który spróbuje uregulować
sytuację tworząc wiążącą wszystkich współwłaścicieli umowę
o zarządzanie która zostanie ujawniona w KW terenów wspólnych .
Potem można odwoływać zarządcę przymusowego i powołać
normalny zarząd wynajmując firmę ( tego osobiście nie polecam)
albo wybrać zarząd spośród właścicieli nieruchomości.
Art. 207 kc jest artykułem dysozytowym czyli można tu dokonać
uzgodnień innych niż w nim zapisane.
To nie jest sytuacja bez wyjścia jak wielu prawników twierdzi.
Wystarczy trochę dobrej woli i można coś sensownego ustalić.
Siłowe rozwiązania na pewno nie pomagą
Nowy doklejony: 13.08.18 17:08
Bardo trudne do przeprowadzenia
To z wyroku Sygn. akt XVI C 1163/15
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content.pdffile/$002fneurocourt$002fpublished$002f15$002f450520$002f0008003$002fC$002f2015$002f001163$002f154505200008003_XVI_C_001163_2015_Uz_2016-11-30_001-publ.xml?t:ac=$N/154505200008003_XVI_C_001163_2015_Uz_2016-11-30_001
Jednocześnie nie sposób było uwzględnić roszczenia powoda także na podstawie art. 207 k.c. (http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093) czy przepisów o
bezpodstawnym wzbogaceniu. Wskazania wymaga przy tym, że wobec uregulowania ustawowego w art. 207 k.c. (http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093)
zasad ponoszenia kosztów i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnych przepis art. 405 k.c. (http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093)
czy 410 k.c. (http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093) nie mógł mieć zastosowania co oceny roszczenia powoda, zgodnie z zasadą że norma szczególna
uchyla normę ogólną.
Dla kondominium na zamkniętym osiedlu to jest nadal rozwiązanie na krótką metę, albo żadne rozwiązanie. Przymusowy jest czasowy. Co dalej po ustaniu przymusowego. Odnawiać go na następny okres?
Sąd wyznacza zarządcę na podstawie 203 kc na kilka lat. A kondominium nie ma osobowości prawnej i spraw po zarządcy nie przejmie. Jedynie następny zarządca, który z nazwy byłby nieprzymusowy, ale przecież tylko z nazwy. Bo działałby na zasadach już ustalonych.
Poza tym w przypadku kondominium z tego wątku zarząd taki mógłby objąć tylko sprawy drogi wewnętrznej, ale ludzie mają tam pomysł znacznie szerszy niż sama droga.
Prawo nie nadążyło za fantazją na tym osiedlu. Oni nie potrzebują tylko zarządu do drogi. Musieliby zrezygnować z ochrony osiedla.
A co to za pojęcie ochrona osiedla . Czy droga lub trawnik wymaga ochrony no bo to jest wyłącznie rzeczą wspólną.
Ochronę trzeba sobie samemu zapewnić nie można tego komuś narzucić. Wjazd i otwieranie bramy to tylko kwestia techniczna.
O to mnie nie pytaj. Według tego wybitnego biegłego ochrona to ochrona. Nie ważne co się chroni. Ważne że jest ochrona.
Powiedz to sędziemu
Dzięki za wyrok, Są tam ciekawe kwestie które wykorzystam, miedzy innymi że zaliczki to nie koszty a tak wlasnie sugeruje strona przeciwna. Dobry przyklad to takze na kogo sa rachunki, u mnie to samo strona faktur jest zarzadca.
U nas stowarzyszenie odpada bo to osiedle juz trwa od wielu lat i osoby ktore stają za tym bajzlem przeniosą ten bajzel do stowarzyszenia bo przeciez nie przyznają sie ze tyle lat wszystkim wmawiano kit o wspólnocie.
Biegły to pomyłka totalna, zna sie z adwokatem przeciwnej strony to prawdopodobnie powod tej absurdalnej opini, on tam stwierdzil ze droga jest tak cenna i tyle drogocennych rzeczy tam jest ze ochorna musi byc. Myśmy go zepchnęli do rogu , wszystko obaliliśmy dowodami ale i tak ten człowiek nie zmienił opinii i zaczal pisac ze goście mieszkancow nogą sie czuć bezpiecznie i do tego tez ochrona musi byc.
Co Sędzia postanowi nie wiem póki co ale napewno opisze Wam jak sie sprawa skończyła.
Wrócę jeszcze do ochrony takich osiedli.
Co do zasady droga osiedlowa czy teren
zielony nie wymaga ochrony.
Ochrona fizyczna nie jest czynnością ,która służy utrzymaniu rzeczy w stanie niepogorszonym ( koszenie trawnika czy naprawa sprzątanie drogi wewnętrznej) .To indywidualna sprawa
każdego właściciela.
Sisge: A co to za pojęcie ochrona osiedla .
O ile było to pytanie to... moja odpowiedź brzmi: powszechne i zrozumiałe.
Sisge: Czy droga lub trawnik wymaga ochrony no bo to jest wyłącznie rzeczą wspólną.
O ile było to pytanie to... moja odpowiedź brzmi tak: może i nie wymaga, ale to już zależy od okoliczności i decyzji właścicieli. Dlaczego wg Ciebie rzeczy wspólne nie wymagają ochrony, o ile tak jest wola ich właścicieli ?
Sisge: Ochronę trzeba sobie samemu zapewnić nie można tego komuś narzucić.
Jeśli będziesz starał się zapewnić ochronę sobie samemu to możesz nie dać rady... Jakiś bodyguard by Ci się jednak przydał, ponieważ możesz przeceniać swoje możliwości. Niemniej to
Ty decydujesz o tym, czy chcesz ją mieć, czy nie.
Sisge: Wjazd i otwieranie bramy to tylko kwestia techniczna.
Tak, ale... kontrola kto przez tę bramę wjeżdża i wyjeżdża to już raczej nie tylko kwestia techniczna.
Sisge: Ochrona fizyczna nie jest czynnością ,która służy utrzymaniu rzeczy w stanie niepogorszonym ( koszenie trawnika czy naprawa sprzątanie drogi wewnętrznej) .To indywidualna sprawa każdego właściciela.
Nieprawda. Wszystko w tej materii rozbija się o koszty, które do ponoszenia są raczej w gestii decyzji współwłaścicieli. Biorąc pod uwagę różne okoliczności i ryzyko, często nie opłaca się ponoszenie tych kosztów, jako kosztów stałych.
Przypominam, że tam chroni się po równo prywatne trawniki i wspólne trawniki. Kamery porozmieszczano i na prywatnych działkach, i na wspólnej drodze. A wspólna jest tylko droga ze szlabanem.
A biegły stwierdził że po prostu jest ochrona (jakby nikt tego nie wiedział) i że jest konieczna.
Budżet osiedla to zapewne w dwóch trzecich budżet na ochronę (osiedla). Więc jak rozumiem założenie było takie że wszyscy w kondominium chcą być monitorowani i poczują się tak dobrze ochronieni , że dobrowolnie chętnie zapłacą tyle, ile im się zaproponuje. Tyle że ten system nie mógł zadziałać, bo właściciel domku w kondominium zobligowany jest tylko do tego, co ma zawarte w akcie notarialnym i ewentualnie dodatkowo w innych umowach.
Z ochroną jest tak, że ludzie w domkach zapewniają sobie prywatnie ochronę, jakiej potrzebują lub wcale. Ale widać ktoś tam wymyślił, że na tym osiedlu musi być inaczej. Ewentualnie myślał, że to zadziała, tak jak we wspólnocie mieszkaniowej, gdzie jest obowiązek ponoszenia kosztów czw wynikający z ustawy i gdzie też jest rodzaj współwłasności i niekiedy kamery, za zgodą właścicieli, skierowane są na balkony czy drzwi do mieszkań.
CommentTime15-08-2018 [Ważne]
Naprawdę nie rozumiem co tu ma biegły do decydowania . Od tego są sądy i sędziowie . Wszystko zależy czy działacie w oparciu o umowę współwłaścicieli gdzie wszyscy współwłaściciele zgodzili się na zatrudnienie ochrony (umowa wpisana do KW dział III terenów wspólnych) czy na zasadach KC dział IV Współwłasność .
To jest zdecydowanie czynność przekraczająca zwykły zarząd i wymaga zgody wszystkich właścicieli .
W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że do czynności zwykłego zarządu
należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i
utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego
przeznaczenia (E. Gniewek, komentarz do art. 199 KC). A zatem do czynności
zwykłego zarządu zalicza się przede wszystkim czynności, których celem jest
utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz czynności, których
przedmiotem jest zarządzanie rzeczą dla umożliwienia korzystanie z niej i
pobierania pożytków (uchwala SN z 19.4.2002 r., III CZP 18/02).
Czy bez ochrony nie można korzystać z placu zabaw czy drogi wewnętrznej ?
Charakter czynności zwykłego zarządu. Taki charakter można by w ocenie Sądu
przypisać jedynie tym czynnościom, które mają charakter pilny z uwagi na
istniejące bezpośrednie zagrożenie dla życia, zdrowia ludzi czy
bezpieczeństwa konstrukcji budynku, bądź które są niezbędne dla
zabezpieczenia podstawowych potrzeb zamieszkujących nieruchomość osób, jak
np. dokonywanie prac instalacyjnych, polegających na zamontowaniu przewodów
wodociągowych, elektrycznych czy gazowych jest czynnością zwykłego zarządu,
gdyż nie skutkuje pozbawieniem współwłaścicieli możliwości korzystania z
rzeczy wspólnej, a co najwyżej w ograniczonym zakresie i w sposób
stanowiący chwilową niedogodność utrudnia korzystanie z niej, taki pogląd
był również wyrażany w orzecznictwie i w literaturze (por. postanowienie SN
z 21.11.1980 r., III CRN 166/80, opublikowane w OSNCP 1981 nr 6 poz.lll; A.
K.-K., J. K. Zarząd wspólną rzeczą (na gruncie przepisów kodeksu
cywilnego)" opublikowany w Prawie Spółek 2000/6/30). Natomiast z pewnością
te czynności, które nie mieszczą się w bieżącym gospodarowaniu rzeczą, jej
zwykłej eksploatacji i utrzymaniu w stanie niepogorszonym w ramach
aktualnego przeznaczenia rzeczy, a powodują nadzwyczajne wydatki stanowić
będą czynność przekraczającą zwykły zarząd.
Jak stwierdza Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 kwietnia 2002r. sygn.
akt: III CZP 18/02, do czynności zwykłego zarządu zalicza się wszelkie
czynności mające na celu utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz
zarządzanie nią dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków.
Nie ma jednak ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu oraz
niemożliwe jest ich wyczerpujące skatalogowanie. Uchwała ta nie rozstrzyga
wielu wątpliwości, jednak powszechnie aprobowane jest stanowisko, iż
czynnościami zwykłego zarządu są w szczególności bieżące naprawy mające na
celu zachowanie rzeczy w stanie niepogorszonym, pobieranie pożytków i
przychodów z rzeczy, przy czym nie mogą to być czynności pociągające za
sobą nadmierne koszty.
Natomiast czynności zachowawcze to takie czynności, jak drobne naprawy lub
konserwacja rzeczy wspólnej (Uliasz Marcin Przegląd Sądowy 2004/4/75,
Czynności zachowawcze (art. 209 k.c.) w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego).
Tematowi czynności zarządu poświęcony jest prawie cały ten wątek. Chyba nie czytałeś?
Ja odczytałem sytuację z biegłym tak że:
1. Jest już któryś tam proces z zrzędu właściwie o to samo - o podział kosztów. Zawsze chodzi na końcu o pieniądze, tyle że próbowano już kilka różnych podstaw prawnych. Pozywa tzw. druga strona, raz to był zarządca (ten co już zniknął), potem chyba tzw. "zarząd" osiedla, potem chyba część współwłaścicieli drogi. Wszystko dotąd bezskutecznie. Na część kosztów płaci tylko cześć osiedla.
2. Sąd już wie, że system wymyślony na osiedlu nie zadziała w pełni.
3. Sąd widzi lukę prawną dla kondominium, splątanie co najmniej dwóch umów części właścicieli domków, chyba jakichś uchwał właścicieli nawet, chyba już nieprzestrzeganych, oraz widzi braki podstawowych zapisów w aktach. I nie widzi dobrego rozstrzygnięcia sporu o poniesione koszty (głównie ochrony osiedla, która nie jest zdefiniowana).
4. Sąd dobrze już wie że oprze decyzję na opinii biegłego.
Z daleka widać, że opinia będzie decydująca, a jest napisana delikatnie mówiąc, na kolanie. Sąd się na niej oprze choćby biegły błądził. A niestety może onaq rzutować (po rozstrzygnięciu sądu) na przyszłość. O koszty przyszłe.
Oby rozstrzygnięcie było lepsze od opinii, ale szanse na to są małe. Zwłaszcza że sprawa prawdopodobnie jest bez precedensu.