Source: http://www.mietrb.de/58373.htm
Timestamp: 2019-04-21 05:07:31
Document Index: 267187948

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 46', 'BGH', 'BGH', '§ 903', 'Art. 14', '§ 13', '§ 15', 'BGH']

BGH v. 12.4.2019 - V ZR 112/18
Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen nur bei Zustimmung aller WohnungseigentÃ¼mer
Das Verbot einer bislang gestatteten kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen (z.B. an FeriengÃ¤ste) bedarf der Zustimmung aller WohnungseigentÃ¼mer. Es ist nicht zulÃ¤ssig, die kurzzeitige Vermietung auf der Grundlage einer sogenannten Ã–ffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss (hier mit 75 % aller Miteigentumsanteile) zu untersagen.
Die Parteien bilden eine WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft mit acht Wohnungen. Die KlÃ¤gerin ist EigentÃ¼merin einer der Wohnungen, die Beklagten sind die Ã¼brigen WohnungseigentÃ¼mer. Die TeilungserklÃ¤rung enthÃ¤lt eine Regelung, wonach den WohnungseigentÃ¼mern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an FeriengÃ¤ste) gestattet ist.
Eine sog. Ã–ffnungsklausel sieht vor, dass die TeilungserklÃ¤rung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geÃ¤ndert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die WohnungseigentÃ¼mer in der EigentÃ¼merversammlung vom 29.3.2017, die TeilungserklÃ¤rung dahingehend zu Ã¤ndern, dass die Ãœberlassung einer Wohnung an tÃ¤glich oder wÃ¶chentlich wechselnde FeriengÃ¤ste, vor Ort befristet TÃ¤tige oder andere Mieter mit UnterkunftsbedÃ¼rfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulÃ¤ssig ist.
Auf die unter Wahrung der Fristen des Â§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhobene BeschlussmÃ¤ngelklage der KlÃ¤gerin stellte das AG die Nichtigkeit des Beschlusses fest. Die Berufung der Ã¼brigen WohnungseigentÃ¼mer hatte vor dem LG ebenso wenig Erfolg wie ihre vorliegende Revision vor dem BGH.
Der Beschluss ist rechtswidrig, weil die Zustimmung der KlÃ¤gerin fehlte; daher ist der BeschlussmÃ¤ngelklage zu Recht stattgegeben worden.
Nach der bislang geltenden Gemeinschaftsordnung war die kurzzeitige Vermietung zulÃ¤ssig. Dienen Einheiten - wie hier - zu Wohnzwecken, ist dies als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Die zulÃ¤ssige Wohnnutzung umfasst, wie der BGH schon im Jahr 2010 entschieden hat, auch die Vermietung an tÃ¤glich oder wÃ¶chentlich wechselnde FeriengÃ¤ste; diese Vermietungsformen waren hier bislang sogar ausdrÃ¼cklich erlaubt. Im Ausgangspunkt erlaubt es die allgemeine Ã–ffnungsklausel den WohnungseigentÃ¼mern zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu Ã¤ndern. Zum Schutz der Minderheit sind dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Das gilt u.a. fÃ¼r BeschlussgegenstÃ¤nde, die zwar verzichtbare, aber mehrheitsfeste Rechte der SondereigentÃ¼mer betreffen. Zu diesen mehrheitsfesten Rechten eines SondereigentÃ¼mers gehÃ¶rt die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese gibt vor, wie die Einheit zulÃ¤ssigerweise genutzt werden darf; deshalb hat sie aus Sicht des SondereigentÃ¼mers entscheidenden Einfluss auf den Wert seiner Einheit. Wird sie geÃ¤ndert oder eingeschrÃ¤nkt, betrifft dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise.
Derartige Eingriffe bedÃ¼rfen jedenfalls der Zustimmung des EigentÃ¼mers der Einheit, deren Zweckbestimmung geÃ¤ndert werden soll. Dies ergibt sich aus einer verfassungskonformen Auslegung der allgemeinen Ã–ffnungsklausel, die dem Umstand Rechnung trÃ¤gt, dass das Sondereigentum als echtes Eigentum i.S.v. Â§ 903 BGB und Art. 14 GG ausgestaltet ist. Eine solche Klausel berechtigt etwa nicht dazu, eine als GaststÃ¤tte dienende Teileigentumseinheit ohne Zustimmung des TeileigentÃ¼mers mit der Zweckbestimmung BÃ¼ro zu versehen, weil die Mehrheit den GaststÃ¤ttenbetrieb als stÃ¶rend empfindet. Auch Vermietungsverbote greifen in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Ein generelles (also sowohl auf kurz- als auch auf langfristige Vermietungen bezogenes) Vermietungsverbot kÃ¶nnte nur dann rechtmÃ¤ÃŸig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern alle WohnungseigentÃ¼mer zustimmen; denn auch die Zweckbestimmung solcher Einheiten, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung von den EigentÃ¼mern selbst genutzt werden, wÃ¼rde eingeschrÃ¤nkt, wenn eine Vermietung fortan unterbleiben mÃ¼sste.
Vorliegend haben die WohnungseigentÃ¼mer zwar kein generelles, sondern ein spezielles Vermietungsverbot beschlossen, mit dem nur bestimmte, nÃ¤mlich kurzzeitige Vermietungen untersagt werden. Aber auch ein solches Verbot kann nur mit Zustimmung aller WohnungseigentÃ¼mer beschlossen werden. Denn es verengt die zuvor weite Zweckbestimmung der Einheiten und schrÃ¤nkt das in Â§ 13 Abs. 1 WEG gewÃ¤hrleistete Recht jedes einzelnen WohnungseigentÃ¼mers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein. Ãœber die Nutzung des Sondereigentums darf aber soweit nichts anderes vereinbart ist - der SondereigentÃ¼mer frei entscheiden, und er darf sich darauf verlassen, dass seine auf das Sondereigentum bezogenen Nutzungsbefugnisse nicht ohne sein Zutun eingeschrÃ¤nkt werden. Infolgedessen dÃ¼rfen auch Vermietungen von besonders kurzer Dauer oder bestimmter Art - wie etwa die Vermietung als Ferien- oder Werkswohnung - nur mit Zustimmung aller WohnungseigentÃ¼mer verboten werden; andernfalls entstÃ¼nden i.Ãœ. erhebliche Abgrenzungs- und Wertungsprobleme.
Die Eigentumsrechte der Ã¼brigen WohnungseigentÃ¼mer werden hierdurch nicht auÃŸer Acht gelassen. Allerdings erfordern Regelungen, die - wie das Verbot der kurzzeitigen Vermietung in einer reinen Wohnungseigentumsanlage - die Zweckbestimmung aller Einheiten betreffen, eine allstimmige Beschlussfassung; diese zu erreichen, kann sich gerade in grÃ¶ÃŸeren Anlagen als schwierig erweisen. Den Ã¼brigen WohnungseigentÃ¼mern stehen aber ggf. andere RechtsschutzmÃ¶glichkeiten zur VerfÃ¼gung. Was die Kurzzeitvermietung angeht, mÃ¼ssen damit einhergehende StÃ¶rungen wie Ãœberbelegung, fortwÃ¤hrende VerstÃ¶ÃŸe gegen die Hausordnung oder LÃ¤rmbelÃ¤stigungen durch FeriengÃ¤ste nicht hingenommen werden; sie kÃ¶nnen einen Unterlassungsanspruch gem. Â§ 15 Abs. 3 WEG begrÃ¼nden. Solche StÃ¶rungen machen die Beklagten allerdings - soweit ersichtlich - nicht geltend. Der von ihnen vornehmlich angefÃ¼hrte Umstand, dass die kurzzeitigen Mieter den anderen Bewohnern unbekannt sind, stellt fÃ¼r sich genommen keine StÃ¶rung dar.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 12.04.2019 13:27
Quelle: BGH PM Nr. 47 vom 12.4.2019