Source: http://www.comune.locorotondo.ba.it/flex/cm/pages/ServeBLOB.php/L/IT/IDPagina/3140
Timestamp: 2019-04-26 13:45:08+00:00
Document Index: 156036283

Matched Legal Cases: ['art. 6', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 4', 'art. 31', 'art. 3', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 34', 'art. 32', 'art. 11', 'art. 18', 'art. 17', 'art. 18', 'art. 11', 'art. 19', 'art. 49', 'art. 49', 'art. 6', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 3', 'art. 6', 'art. 3', 'art. 5', 'art. 34', 'art. 31', 'art. 24', 'art. 222', 'art. 90', 'art. 82', 'art. 6', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10']

Comune di Locorotondo - Regolamento Edfilizio - Parte Prima: Definizioni - Atti Autorizzativi - Esecuzione Lavori
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Regolamento Edilizio - Parte Prima: Definizioni - Atti Autorizzativi - Esecuzione Lavori
Art. 1 Natura e oggetto del Regolamento Edilizio
Art. 2 - Richiamo a disposizioni generali di legge
Art. 3 - Definizione degli interventi edilizi (v. Qualificazione esemplificativa interventi edilizi minori e relativo titolo all'esecuzione - Allegato "A")
TITOLI EDILIZI E GESTIONE DEL CANTIERE
Art. 4 - Attività edilizia libera (art. 6 D.P.R. 380/2001 e s.m.i.)
Art. 5 - Opere non soggette a titolo abilitativo
Art. 6 - Opere di pronto intervento per la sicurezza pubblica e privata
Art. 7 - Permesso di costruire (art. 10 D.P.R. 380/2001 e s.m.i.)
Art. 8 - Caratteristiche del permesso di costruire
Art. 9 - Presupposti per il rilascio del permesso di costruire
Art. 11 - Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire
Art. 12 - Contributo per il rilascio del permesso di costruire
Art. 13 - Permesso di costruire convenzionato
Art. 14 - Istruttoria del permesso di costruire
Art. 15 - Rilascio o diniego
Art. 16 - Denuncia di inizio attività ("SUPER D.I.A." art. 22 comma 3 D.P.R. 380/2001 e s.m.i.)
Art. 17 - Segnalazione certificata di inizio attività
Art. 18 - Comunicazione di inizio lavori
Art. 19 - Varianti al progetto e varianti in corso d'opera
Art. 20 - Interventi eseguiti in difformità o in assenza di titolo / Accertamento di conformità
Art. 21 - Istanze
Art. 22 - Fine lavori e richiesta del certificato di agibilità
Art. 23 - Dichiarazione di inagibilità / inabitabilità
Art. 24 - Responsabilità e controllo
Art. 25 - Organizzazione e conduzione del cantiere
Art. 26 - Sicurezza
Art. 27 - Ritrovamenti
Art. 28 - Occupazioni temporanee di suolo pubblico
Art. 29 - Definizione dei piani attuativi
Art. 30 - Criteri progettuali
Art. 31 - Documentazione a corredo dei piani attuativi
Art. 32 - Convenzione
Art. 33 - Iter di approvazione dei piani attuativi
Art. 34 - Compilazione d'ufficio dei piani attuativi
Art. 35 - Interventi edilizi diretti dei piani attuativi
Il Regolamento Edilizio costituisce, ai sensi dell'art. 4 del Testo Unico per l'Edilizia (D.P.R. 380/2001 e s.m.i.), strumento urbanistico comunale, concorrendo ad adeguare la normativa statale e regionale alle caratteristiche specifiche del territorio ed ai suoi valori culturali ed ambientali.
Il presente Regolamento, pertanto, unitamente alle norme civilistiche, alle previsioni degli strumenti urbanistici generali, alle relative norme tecniche di attuazione e alla legislazione statale e regionale in materia, disciplina l'attività costruttiva edilizia e le altre attività ad essa connesse, le opere e le urbanizzazioni che modificano l'ambiente urbano e territoriale, le lottizzazioni di aree ed ogni altra attività comportante trasformazione urbanistica od edilizia, con la finalità di perseguire un ordinato sviluppo edilizio nel rispetto delle esigenze tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e di vivibilità, nonché a garantire la tutela dei valori ambientali ed architettonici, il decoro e l'igiene cittadina e la sostenibilità edilizia.
Inoltre, il Regolamento è coerente con i principi di efficienza, celerità e semplificazione delle procedure autorizzative, e con la valenza della responsabilità delle figure tecniche dei professionisti incaricati della progettazione, direzione e collaudo dei lavori, delle autocertificazioni di conformità e degli adempimenti per la sicurezza e per l'agibilità degli edifici, intendendo i professionisti soggetti operanti in funzione del pubblico interesse. Esso è finalizzato alla chiarezza e tempestività della fase istruttoria e di quella delle determinazioni della pubblica amministrazione, nell'intento di conseguire la migliore qualità dei progetti e dei prodotti edilizi, nel quadro di una permanente ricerca della riqualificazione urbana e della tutela ambientale.
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Per quanto non espressamente richiamato nel presente Regolamento, si intendono valide tutte le disposizioni del Testo Unico per l'Edilizia (D.P.R. 380/2001 e s.m.i.) e tutte le ulteriori disposizioni normative e regolamentari in materia di urbanistica e di edilizia, di sicurezza e di tutela paesaggistica, nazionali e regionali, e del codice civile.
Gli interventi edilizi sono definiti come segue, ai sensi dell'art. 31 della Legge 5 agosto 1978, n. 457,
come modificato dall'art. 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e s.m.i..
a) "INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA", ovvero gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e delle loro pertinenze (senza modificazioni all'aspetto esteriore, alla qualità dei materiali e agli elementi architettonici esistenti) e le opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
A titolo esemplificativo sono ricomprese nella manutenzione ordinaria le seguenti opere:
- riparazione e sostituzione dei pavimenti e rivestimenti interni;
- riparazione e sostituzione degli intonaci e delle tinteggiature interni;
- riparazione e sostituzione degli infissi e serramenti interni ed esterni, in quest'ultimo caso purché restino invariati la tipologia, i materiali, la partitura e la coloritura degli stessi;
- riparazione, completamento e revisione degli impianti tecnologici senza creazione di nuove superfici e volumetrie;
- ripristino e rifacimento dell'intonaco, rivestimenti e tinteggiatura esterni senza variazione dei preesistenti aggetti, partizioni architettoniche, ornamenti, materiali e colori;
- rifacimento di pavimentazioni esterne senza modifica dei materiali;
- riparazione e sostituzione di manti di copertura con eventuale posa in opera di impermeabilizzazione e coibentazione senza modifica delle quote e della tipologia dei materiali;
- riparazione di balconi e terrazze e relativi parapetti, anche con la sostituzione delle finiture quando restino invariati la tipologia, i materiali, la partitura e la coloritura;
- riparazione e sostituzione dei canali di gronda, dei pluviali discendenti e delle canne fumarie senza modifiche delle dimensioni, della posizione e dei materiali preesistenti;
- riparazioni delle recinzioni, muri di cinta e di contenimento senza modifiche delle dimensioni, della tipologia e dei materiali;
- opere atte al contenimento dell'inquinamento acustico senza trasformazioni edilizie;
- installazioni di griglie alle pareti esterne per adeguamento alle normative di sicurezza degli impianti;
- opere intese ad assicurare la funzionalità degli impianti ed eventualmente il loro adeguamento tecnologico, nei limiti delle potenzialità preesistenti e delle normative di settore.
b) "INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA", ovvero le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche della destinazione d'uso, e inoltre, le opere e le modifiche necessarie a sostituire od eliminare materiali inquinanti.
A titolo esemplificativo sono ricomprese nella manutenzione straordinaria le seguenti opere:
- il consolidamento delle fondazioni, dei muri portanti, delle strutture delle coperture, dei solai, delle volte e delle scale;
- sostituzione dei solai di interpiano senza modifica delle quote d'imposta;
- sostituzione del solaio di copertura senza modifica delle quote d'imposta e delle pendenze;
- realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione di volumi e di superfici;
- demolizione e ricostruzione di parti degradate delle fondazioni e/o dei muri portanti, con o senza modifiche dei materiali;
- realizzazione, chiusura o modifica di aperture interne;
- rifacimento di scale e rampe senza modifica delle dimensioni;
- rifacimento e realizzazione di tinteggiature, intonaci, rivestimenti e pavimentazioni con caratteristiche diverse da quelle esistenti;
- realizzazione di recinzioni, muri di cinta, cancellate e muri di contenimento;
- realizzazione e sostituzione di infissi esterni con modifica dei materiali e delle tipologie;
- realizzazione e sostituzione di partizioni interne senza modifica del numero delle unità immobiliari e della destinazione d'uso;
- realizzazione e adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non prevedano aumenti di volumi e di superfici utili, quali centrali termiche, ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;
- realizzazione e rifacimento di scannafossi, vespai, isolamenti termici e acustici, impermeabilizzazioni che non comportino incrementi dimensionali, di volumetrie e di superfici utili.
c) "INTERVENTI DI RESTAURO E DI RISANAMENTO CONSERVATIVO", ovvero gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi, rivolti essenzialmente alle costruzioni tipiche e caratteristiche del territorio (Centro Storico, trulli, "cummerse", agglomerati in pietra, edifici di riconosciuto valore storico, artistico ed ambientale, ecc.) comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio, la conseguente modifica delle aperture (fatte salve le zone vincolate), la modifica della destinazione d'uso (quando ammessa dalle norme degli strumenti urbanistici e quando compatibile con il carattere storico-artistico dell'edificio e la sua struttura e tipologia originaria). Tali interventi, comunque, non consentono di variare il numero delle unità immobiliari, la superficie utile e la volumetria delle singole unità immobiliari oggetto dell'opera.
A titolo esemplificativo e nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali, sono ricomprese nel restauro e risanamento conservativo le seguenti opere:
- modifiche delle singole unità immobiliari per una più funzionale distribuzione interna, che non interessino gli elementi strutturali, fatta salva, per le murature, la realizzazione di aperture interne;
- consolidamento delle strutture verticali e orizzontali e degli elementi costitutivi dell'edificio, quali murature, volte, solai di piano e di copertura, balconi, aggetti, ecc. (vanno considerate come parte integrante dell'edificio anche quelle aggiunte o modificazioni che, pur risultando conseguenti ad alterazioni dell'impianto originario, sono ormai, per dignità di materiali e correttezza di forme, completamente assimilate all'organismo edilizio e costituiscono documento storico della sua evoluzione nel tempo);
- ripristino degli aspetti originari dell'edificio anche tramite la demolizione di superfetazioni e delle manomissioni estranee, per tecnologia, forma e materiali all'impianto architettonico;
- inserimento di elementi accessori e impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, quali nuovi servizi igienico-sanitari, locali tecnici, ascensori, ecc., sempre nel rispetto degli elementi tipologici formali e strutturali dell'organismo edilizio;
- aperture di piccole finestre per eccezionali esigenze di aerazione dei locali;
- riordino delle aperture, anche con modificazioni dell'impianto distributivo interno.
d) "INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA", ovvero gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, la modifica o la realizzazione di aperture esterne, la modifica del numero delle unità immobiliari e delle superfici utili interne. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione di fabbricato con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.
A titolo esemplificativo, sono ricomprese nella ristrutturazione le seguenti opere:
- rifacimento dell'ossatura portante, sia orizzontale che verticale, con variazioni planimetriche e altimetriche della originaria posizione degli elementi strutturali;
- demolizione e ricostruzione delle fondazioni e dei muri portanti con modifiche dei sistemi statici e della configurazione;
- modifica degli elementi strutturali, con variazione delle quote di imposta dei solai di interpiano e di copertura;
- riorganizzazione distributiva delle unità immobiliari quando ne comportano la modifica del numero e delle dimensioni (ampliamento o riduzione della dimensione delle unità immobiliari, mediante l'accorpamento totale o parziale di vani contigui di altra unità immobiliare; frazionamento di unità immobiliari, ecc.);
- riorganizzazione distributiva delle unità immobiliari con aumento di superficie utile;
- riorganizzazione dei collegamenti verticali e orizzontali, nonché dei servizi ad uso comune;
- l'apertura, chiusura o modificazione di porte esterne o finestre, senza stravolgere la composizione architettonica dei prospetti e quindi della generale configurazione estetica, quando ciò sia funzionale alla diversa distribuzione degli ambienti interni e al miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie (aperture per creazione di nuovi servizi igienici e di nuovi ambienti abitabili, creazione di nuove aperture in allineamento a quelle esistenti per completare il disegno architettonico, ripristino aperture esistenti, ecc.);
- mutamento della destinazione d'uso, nei casi di compatibilità con le previsioni dello strumento urbanistico;
- realizzazione di nuove aperture sulle murature esterne;
- demolizione parziale o totale di edifici e loro fedele ricostruzione, nel rispetto di quanto previsto dagli strumenti urbanistici, qualora sia tecnicamente impossibile mantenere e consolidare, anche parzialmente, le vecchie strutture, purché il fabbricato venga ricostruito sulla stessa area di sedime e mantenga invariati la sagoma, le altezze, la volumetria, la superficie e le medesime caratteristiche estetico-architettoniche (non costituiscono variazione delle caratteristiche estetiche le modifiche delle aperture esterne qualora queste si rendano indispensabili per il miglioramento della funzionalità interna);
- ampliamenti di edifici esistenti e programmi di ridistribuzione planovolumetrica, nei limiti indicati dalle norme attuative dello strumento urbanistico.
e) "INTERVENTI DI NUOVA COSTRUZIONE", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite precedentemente.
- e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);
- e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
- e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
- e.4) l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
- e.5) l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;
- e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% dell'edificio principale;
- e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione del suolo inedificato.
f) "INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA", ovvero quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
Salvo più restrittive disposizioni previste dallo strumento urbanistico e dalla normativa in tema di salvaguardia e di tutela, i seguenti interventi possono essere eseguiti senza titolo abilitativo:
a) interventi di "manutenzione ordinaria";
b) interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
c) opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico e siano eseguite in aree esterne al centro edificato, ad esclusione della ricerca di idrocarburi (art. 5 Legge 73/2010);
d) opere oggetto di ordinanza sindacale contingibile e urgente (eliminazione opere abusive, eliminazione di inconvenienti igienici, ecc.);
e) movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e pratiche agro-silvo- pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari (art. 5 Legge 73/2010);
f) serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola (art. 5 Legge 73/2010).
Oltre all'attività libera di cui al precedente articolo, non sono soggette alla richiesta di titolo abilitativo:
a) le opere, gli interventi e i programmi di intervento da realizzare a seguito della conclusione di un Accordo di Programma, ai sensi dell'art. 34 D.Leg.vo 18 agosto 2000, n. 267;
b) le opere pubbliche da eseguirsi da amministrazioni statali o comunque insistenti su aree del demanio statale, da realizzarsi dagli enti istituzionalmente competenti;
c) le opere pubbliche di interesse regionale e provinciale;
d) le opere pubbliche del Comune;
e) le opere esentate per espressa disposizione legislativa.
I progetti relativi alle opere di cui sopra sono comunque approvati dagli organi comunali di competenza, previo accertamento di conformità alle norme urbanistiche ed edilizie, nonché alle norme di sicurezza, sanitarie e di tutela ambientale e paesaggistica.
Le opere di pronto intervento sono quelle di natura provvisoria e precauzionale necessarie per rimuovere situazioni di pericolo imminente per la pubblica e privata incolumità e per eliminare imprevisti impedimenti ostativi all'agibilità di spazi di preminente interesse pubblico.
Le situazioni di pericolo sono quelle derivanti da crolli, pericoli di crollo di manufatti o di parti di esso, da timori di cedimenti strutturali di fabbricati e di manufatti in generale, da voragini o instabilità superficiali e profonde di terreni e di sovrastanti sistemazioni, da eventi calamitosi naturali quali alluvioni, frane e terremoti, da gravi situazioni di emergenza igienico sanitarie e ambientali, e comunque da eventi improvvisi e imprevedibili costituenti condizioni compromettenti la sicurezza di persone e beni immobili.
Lo stato di pericolo per la pubblica incolumità è accertato, di norma, da personale pubblico incaricato della vigilanza sulle condizioni di sicurezza dell'abitato e del territorio comunale e, in caso di pericolo grave, anche da soggetto rivestente la veste di pubblico ufficiale, che dispone, a vista, il provvedimento d'allontanamento delle persone e l'impraticabilità dell'area a rischio, informando contestualmente il dirigente tecnico comunale responsabile, il corpo dei vigili urbani e dei vigili del fuoco e, se del caso, la forza pubblica e la protezione civile competenti per territorio, per gli ulteriori provvedimenti da assumere, nell'ambito delle rispettive competenze. Nell'ipotesi che lo stato di pericolo riguardi beni sottoposti a vincolo di tutela, l'informativa è trasmessa anche alla competente Soprintendenza.
Il dirigente comunale responsabile, previo sopralluogo, di concerto, ove necessario, con gli uffici citati nel precedente punto, dispone l'esecuzione delle opere strettamente necessarie all'eliminazione del pericolo per la pubblica e privata incolumità e alla conseguente eventuale esecuzione delle opere di messa in sicurezza e di ripristino, ove queste ultime siano indispensabili per la riattivazione dell'agibilità degli spazi pubblici adiacenti a quelli interessati dall'evento, assegnando al proprietario del bene un termine per la realizzazione degli interventi di messa in sicurezza necessari.
In caso d'inerzia del destinatario della disposizione, previa diffida e riassegnazione di nuovi termini, ove perduri senza giustificati motivi il comportamento omissivo, da accertarsi con ulteriore sopralluogo e conseguente verbalizzazione, il Comune interverrà d'ufficio con oneri a carico del soggetto inadempiente, fermo restando le responsabilità civili e penali dello stesso per il mancato intervento. L'interessato deve rimettere al Comune, entro il congruo termine fissato nella disposizione comunale di eliminazione dello stato di pericolo, una relazione a firma di tecnico abilitato attestante la cessazione dello stato di pericolo e del ripristino delle condizioni di sicurezza.
L'esecuzione delle opere connesse all'eliminazione del pericolo per la pubblica e privata incolumità nonché di quelle di messa in sicurezza disposte dal Comune, ai sensi del precedente punto, è legittimata dalla disposizione dirigenziale a provvedere, per cui non è dovuto alcun ulteriore atto formale di autorizzazione agli interventi; mentre per la realizzazione delle opere conseguenziali di ripristino, va prodotta, nelle forme ordinarie, la richiesta del permesso di costruire o la presentazione della denuncia ("SUPER D.I.A.", S.C.I.A. o C.I.L.) in funzione del tipo di intervento ricorrente.
Le opere assolutamente indispensabili all'eliminazione delle situazioni di pericolo per la pubblica e privata incolumità sono:
- il transennamento delle aree su cui incombe il pericolo grave ed imminente per l'incolumità;
- le puntellature provvisionali degli elementi costruttivi pericolanti, interni o esterni ai corpi di fabbrica;
- le spicconature di intonaci, la rimozione di elementi di facciata e di copertura pericolanti (cornicioni, ornie e aggetti dei balconi, davanzali, opere in ferro, insegne, mensole, ecc.);
- le tompagnature di vani interni ed esterni;
- il ripristino della funzionalità idraulica degli impianti idrici e fognanti;
- la demolizione di muri e solai, in condizioni di imminente pericolo di crollo, la cui caduta rovinosa possa provocare ulteriori danni e instabilità a costruzioni e manufatti adiacenti.
Tali opere possono tuttavia essere intraprese immediatamente dal privato, qualora rivestano un carattere di assoluta necessità ed immediatezza, a salvaguardia della pubblica e privata incolumità, fermo restando, nelle 24 ore successive, l'obbligo di comunicazione agli organi competenti e di invito al sopralluogo per la definizione dei provvedimenti di messa in sicurezza generale.
Sono subordinati al rilascio di permesso di costruire gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, e cioè:
a) gli "interventi di nuova costruzione";
b) gli "interventi di ristrutturazione urbanisitica";
c) gli "interventi di ristrutturazione edilizia" che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti alla destinazione d'uso;
d) gli interventi di ristrutturazione, di restauro e di risanamento conservativo sugli immobili ricadenti in Zona A (Centro Storico) e/o soggetti alle norme di tutela paesaggistica o ambientale;
e) le modifiche a permessi di costruire rilasciati che si rendano necessarie dopo l'inizio dei lavori, quindi in corso d'opera, e che riguardino le cosiddette variazioni essenziali (art. 32 D.P.R. 380/2001).
Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo, è irrevocabile (salvo i casi di decadenza per legge richiamati all'art. 11) e, in generale, è oneroso.
Il permesso di costruire è trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o aventi causa. Esso non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio e non comporta limitazioni dei diritti dei terzi.
Il permesso di costruire è rilasciato dal dirigente o responsabile del settore tecnico del comune in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, del presente regolamento edilizio e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.
A seguito delle recenti disposizioni legislative, particolarmente riferite al D.P.R. 380/2001, alla Legge Regionale Puglia 3/2009 e al D.Leg.vo 28/2011, il rilascio del permesso di costruire per gli edifici di nuova costruzione o per quelli esistenti oggetto di interventi di radicale ristrutturazione, è subordinato:
a) all'installazione di impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, tali da garantire una produzione energetica non inferiore a 1 chilowatt per ciascuna unità abitativa (compatibilmente con la realizzabilità tecnica dell'intervento) e una produzione minima di 5 chilowatt per i fabbricati industriali di superficie superiore a 100 metri quadrati;
b) all'installazione di impianti di produzione di energia termica da fonti rinnovabili, tali da garantire una copertura del 50% dei consumi previsti per l'acqua calda sanitaria e delle seguenti percentuali della somma dei consumi previsti per l'acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento:
- 20% quando la richiesta del pertinente titolo edilizio è presentata dal 31.05.2012 al 31.12.2013;
- 35% quando la richiesta del pertinente titolo edilizio è presentata dal 01.01.2014 al 31.12.2016;
- 50% quando la richiesta del pertinente titolo edilizio è presentata dal 01.01.2017.
In caso di contrasto dell'intervento proposto con le previsioni di strumenti urbanistici adottati, ogni determinazione in ordine alla domanda viene sospesa. La misura di salvaguardia non ha efficacia decorsi tre anni dalla data di adozione dello strumento urbanistico, ovvero cinque anni nell'ipotesi in cui lo strumento urbanistico sia stato sottoposto all'amministrazione competente entro un anno dalla conclusione della fase di pubblicazione.
Il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, ove circostanziatamente motivati, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni in tema di tutela paesaggistica ed ambientale e delle altre normative di settore riguardanti la disciplina dell'attività edilizia.
L'interesse pubblico dovrà risultare dalla destinazione tipica, permanente e continuativa dell'opera da realizzare, e corrispondente ai fini propri dello Stato e degli altri Enti pubblici e inequivocabilmente riflessa nelle strutture, disposizioni dei volumi, entità e tipi di servizi in modo che non sia possibile mutarne in seguito la destinazione senza preventive e consistenti opere di adattamento da assoggettare a nuovo permesso di costruire.
Sono escluse dal permesso di costruire in deroga le zone omogenee "A", così come definite dalla normativa vigente, e le riconosciute aree di valore ambientale, paesaggistico ed architettonico.
La deroga, nel rispetto delle norme igienico-sanitarie e di sicurezza, può riguardare le destinazioni d'uso ammissibili, la densità edilizia, l'altezza e la distanza tra i fabbricati e dai confini stabilito dalle norme di attuazione dello strumento urbanistico, fermo restando le prescrizioni minime e i limiti inderogabili di cui al D.M. 1444/1968.
Il termine per l'inizio dei lavori è fissato in un anno dal rilascio del permesso di costruire, decorso il quale, il titolo si intende decaduto.
L'inizio delle opere deve essere comunicato in forma scritta dall'intestatario, entro otto giorni dall'effettivo inizio dei lavori, utilizzando il modello predisposto dall'Ufficio Tecnico, con la firma congiunta del direttore dei lavori e dell'impresa costruttrice. L'inizio delle opere di nuova costruzione, inoltre, deve essere preceduto dalla definizione dei capisaldi di riferimento per le quote e gli allineamenti, con riscontri e verifiche da eseguire a cura del tecnico incaricato della direzione dei lavori e, ove occorra o nei casi di opere particolari e di entità considerevole, con l'apporto del personale dell'Ufficio Tecnico. Tali indicazioni, in forma di schemi grafici e di verbale, devono allegarsi alla comunicazione di inizio lavori, debitamente sottoscritti dagli interessati. Nei casi in cui è necessario l'apporto del personale dell'Ufficio Tecnico, o quando è specificatamente prescritto nel titolo edilizio, il verbale deve essere redatto entro e non oltre 10 giorni dalla data di richiesta specifica.
Per inizio dei lavori si intende l'inizio effettivo delle opere, a partire dagli scavi in fondazione; la sola recinzione di cantiere non costituisce inizio dei lavori.
Il termine di ultimazione, entro il quale l'opera deve risultare completata, abitabile e/o agibile, è fissato in tre anni a partire dalla data di inizio lavori. Il Dirigente del settore tecnico, con provvedimento motivato, può accordare, su domanda dell'avente titolo, per una sola volta e per un anno, la proroga del termine di fine lavori, solo per motivi di forza maggiore, cioè imprevedibili ed inevitabili, estranei alla volontà del richiedente e che siano sopravvenuti a ritardare la completa esecuzione dell'opera. Un periodo più lungo (massimo due anni) può essere concesso esclusivamente in considerazione della mole dell'opera o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive. Decorso l'ulteriore termine, il titolo decade di diritto e, per la parte di opere da realizzare, l'avente titolo è tenuto a presentare nuova richiesta con il relativo pagamento della quota di contributo, commisurato al solo costo di costruzione, ricalcolato ed aggiornato in base all'incidenza percentuale delle opere di completamento rispetto al complesso (nel caso di lavori di completamento inferiori al 15% dell'entità complessiva, sempre che si tratti di opere di finitura, il nuovo titolo è rilasciato a titolo gratuito).
Il Permesso di Costruire decade e viene revocato nei seguenti casi:
- qualora l'inizio dei lavori precede il deposito del verbale di indicazione di allineamenti e quote, come sopra definito;
- per il mancato inizio dei lavori entro un anno dal rilascio;
- per la mancata ultimazione dei lavori entro il termine di tre anni dall'inizio dei lavori, salvo proroga;
- quando risulti che il direttore dei lavori indicato non abbia assunto l'effettiva direzione, l'abbia abbandonata o sia stato sostituito senza che ne sia stata comunicata variazione in forma scritta;
- quando il permesso di costruire sia stato rilasciato in contrasto alle norme legislative e ai regolamenti vigenti, ovvero quando risulti ottenuto in base ad elaborati di progetto alterati, non corrispondenti al vero o non riflettenti l'effettivo stato dei luoghi esistente prima dell'intervento;
- quando il titolare del permesso di costruire contravvenga a disposizioni generali o speciali di legge o di regolamenti, o alle condizioni prescritte nel titolo, o esegua varianti al progetto approvato, riguardanti la variazione di destinazioni d'uso, aumenti di superfici o di volume senza aver ottenuto un nuovo titolo abilitativo;
- nel caso dell'entrata in vigore di contrastanti disposizioni urbanistico-edilizie, salvo che i lavori abbiano già avuto inizio e vengano completati nel termine stabilito, rincarato dell'eventuale proroga.
Il permesso di costruire, generalmente, è oneroso, comportando la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) nonché al costo di costruzione, secondo le modalità ed i termini previsti dalle normative vigenti.
Il contributo è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione nei casi di edilizia abitativa convenzionata, ove il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati dall'ente regionale secondo le modalità indicate nell'art. 18 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i..
Il contributo di costruzione non è dovuto nei casi elencati nell'art. 17 del citato D.P.R. 380/2001.
Quando la normativa attuativa dello strumento urbanistico prevede la possibilità o la necessità di esecuzione dell'opera mediante il rilascio di Permesso di Costruire convenzionato, la convenzione deve prevedere e specificare, oltre a quanto disposto dall'art. 18 D.P.R. 380/2001 e s.m.i.:
- gli elementi progettuali esecutivi e le modalità di realizzazione delle opere pubbliche di urbanizzazione da eseguire a cura e spese del concessionario, le modalità di controllo sulla loro esecuzione, le relative garanzie finanziarie, i criteri e le modalità per il trasferimento delle opere compiute e delle aree servite in favore del Comune;
- gli elementi progettuali di massima delle opere private da realizzare, con l'indicazione delle unità immobiliari e della loro destinazione d'uso;
- i termini di inizio e di ultimazione delle opere, pubbliche e private;
- le sanzioni convenzionali a carico del concessionario per l'inosservanza e/o l'inadempienza degli obblighi assunti e stabiliti nella convenzione.
In tali casi, il Permesso di Costruire è rilasciato solamente previa stipulazione, con atto pubblico, della convenzione o atto unilaterale d'obbligo.
L'istruttoria delle richieste di permesso di costruire avviene secondo l'ordine di presentazione, stabilito secondo il numero progressivo del protocollo assegnato. Le opere pubbliche, le opere urgenti, le varianti al progetto e le varianti in corso d'opera (anche di tipo "sostanziale") seguono un ordine cronologico "prioritario" ad essi dedicato.
La richiesta di permesso di costruire deve essere corredata, quando necessario, degli atti di assenso e dei pareri dei diversi enti esterni al comune, da produrre a cura del richiedente.
Nel corso della preistruttoria, il nominato responsabile del procedimento verifica la completezza degli elaborati e degli atti amministrativi, senza entrare nel merito delle singole soluzioni tecniche progettuali, la cui rispondenza alle norme e la cui idoneità al raggiungimento dei risultati dichiarati sono di esclusiva responsabilità del progettista che le assevera.
L'istruttoria avviene secondo le modalità e le tempistiche indicate nel D.P.R. 380/2001 e s.m.i..
Il responsabile del procedimento può chiedere una sola volta, entro trenta giorni dalla richiesta, documentazione integrativa del progetto, riferita ad atti non sufficientemente esaustivi o mancanti od anche all'acquisizione di pareri non allegati. In tali casi, il termine del procedimento viene interrotto con regolare nota scritta, ricominciando a decorrere per intero dalla data del completo ricevimento della documentazione integrativa; detta nota indica altresì un termine per la regolarizzazione.
A conclusione dell'istruttoria, il responsabile del procedimento formula al dirigente del settore tecnico un'apposita relazione tecnico-giuridica per la proposta di provvedimento.
Il permesso di costruire è rilasciato, al richiedente, a firma del dirigente del settore tecnico, nei termini del citato D.P.R. 380/2001, previo pagamento degli oneri concessori, ove dovuti, con una copia conforme degli allegati di progetto.
Quando l'istruttoria è favorevole, viene inviata al richiedente ulteriore nota formale con l'invito ad effettuare tutti gli ulteriori adempimenti necessari al ritiro del titolo abilitativo; anche in questo caso, nella nota viene indicato un termine entro il quale effettuare il perfezionamento.
Dell'avvenuto rilascio del permesso di costruire viene data notizia al pubblico mediante affissione nell'albo pretorio del comune, per una durata di quindici giorni consecutivi, con la specificazione del titolare, della parte tecnica e della parte esecutrice dei lavori nonché della località interessata dall'intervento.
Qualora a conclusione dell'istruttoria il responsabile del procedimento ravvisi una proposta di diniego, prima della formale adozione di un provvedimento negativo, comunica al richiedente, ai sensi della Legge 241/1990, i motivi ostativi all'accoglimento dell'istanza. Entro dieci giorni dal ricevimento della comunicazione, il richiedente ha diritto a presentare osservazioni in forma scritta, eventualmente corredate da ulteriore documentazione. Il mancato accoglimento di tali osservazioni deve essere motivato nel provvedimento finale. In caso contrario, invece, qualora anche a seguito di ulteriori verifiche, l'intervento viene ritenuto conforme ed ammissibile, il responsabile del procedimento è tenuto a motivare gli elementi di valutazione che precedentemente furono ritenuti di diverso parere.
Il diniego del titolo abilitativo viene inviato al richiedente con nota scritta.
Per l'esecuzione delle opere e degli interventi di "ristrutturazione edilizia", precedentemente individuati, il proprietario degli immobili o l'avente titolo può inoltrare, in alternativa al permesso di costruire, la denuncia di inizio attività, utilizzando la modulistica predisposta dall'Ufficio Tecnico. Sono altresì realizzabili con la denuncia di inizio attività i locali destinati a parcheggio privato, da realizzarsi nel sottosuolo, in piano terreno o in aree pertinenziali di fabbricati esistenti, sprovvisti di aree allo scopo destinate, quali pertinenza delle singole unità immobiliari presenti, anche in deroga agli strumenti urbanistici, fermo restando i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale.
La denuncia di inizio attività è corredata dal progetto delle opere, costituito dagli elaborati occorrenti per il rilascio del permesso di costruire, e dalla relazione asseverata del progettista abilitato circa la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici adottati e approvati, al presente regolamento, alle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie in vigore e, quando necessario, essere completata degli atti di assenso e dei pareri favorevoli dei diversi enti esterni al comune. Inoltre, quando onerosa, deve contenere il conteggio delle superfici da sottomettere al pagamento degli oneri e del costo di costruzione e l'attestazione del relativo versamento.
Nel corso dell'istruttoria, il nominato responsabile del procedimento verifica:
- la completezza della documentazione presentata e la effettiva rispondenza degli elaborati alla strumentazione urbanistica e alle ulteriori leggi in materia di edilizia, senza entrare nel merito delle singole soluzioni tecniche progettuali, la cui rispondenza alle norme e la cui idoneità al raggiungimento dei risultati dichiarati sono di esclusiva responsabilità del progettista che le assevera;
- l'appartenenza del tipo di intervento, descritto ed asseverato, alla casistica degli interventi assoggettabili al regime della denuncia di inizio attività;
- la correttezza del calcolo degli oneri e del contributo di costruzione dovuti, oltre che dei diritti di segreteria e di istruttoria, e dei relativi versamenti.
Se altrimenti viene accertata l'inammissibilità della denuncia di inizio attività, entro trenta giorni dalla richiesta, viene notificato al richiedente e, per conoscenza, al progettista e al titolare dell'impresa costruttrice, un'ordinanza motivata per non dare inizio ai lavori.
Il progettista firmatario della denuncia di inizio attività assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità, ai sensi delle vigenti norme penali, sostituendosi, di fatto, all'organo di controllo. Nel caso di attestazioni e/o di dichiarazioni false o non veritiere il progettista ne risponde in prima persona dinanzi all'Autorità Giudiziaria e al Collegio professionale di competenza.
L'effettivo inizio dei lavori deve essere comunicato in forma scritta, entro il termine di validità iniziale di un anno dalla presentazione, pena decadenza, tramite l'apposito modello predisposto dall'Ufficio Tecnico, firmato, oltre che dal richiedente, dal direttore dei lavori e dal titolare dell'impresa costruttrice. La validità della denuncia di inizio attività è fissata in tre anni dalla data di inizio lavori.
Anche per la denuncia di inizio attività, può essere presentata domanda di proroga al termine di validità per fatti estranei alla volontà del titolare ed impreventivabili, sopravvenuti nel corso dei lavori. Il termine può quindi essere prorogato, con apposito provvedimento, per una sola volta e per un periodo massimo di un anno. La realizzazione della parte di intervento non ultimata è soggetta a nuova denuncia, con eventuale pagamento, per la parte di opera ancora da eseguirsi, della quota di contributo commisurato al solo costo di costruzione, da determinarsi con le modalità indicate per il permesso di costruire (art. 11).
Copia della denuncia inizio attività, dei sui allegati, degli atti di assenso e dei diversi pareri vanno conservati nell'ambito del cantiere e messi a disposizione delle autorità di controllo e vigilanza.
La realizzazione degli interventi con denuncia inizio attività è soggetta alla disciplina urbanistico-edilizia e alla disciplina sanzionatoria prevista dal D.P.R. 380/2001 e s.m.i. e dalle ulteriori leggi in materia.
Per l'esecuzione delle opere e degli interventi edilizi cui non è richiesto il permesso di costruire o l'inoltro della "SUPER D.I.A.", il proprietario degli immobili, o l'avente titolo, può dare contestuale inizio ai lavori presentando la segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.), utilizzando la modulistica predisposta dall'Ufficio Tecnico.
L'applicazione di tale procedura può applicarsi anche nel caso in cui, sugli immobili interessati, sussistano vincoli ambientali, paesaggistici, storici o culturali, sempre che alla stessa vengano allegati i prescritti pareri o nulla osta favorevoli rilasciati dagli enti preposti al vincolo.
La S.C.I.A. è corredata dal progetto delle opere, costituito dagli elaborati occorrenti come per il permesso di costruire, per l'esauriente descrizione dell'intervento, e dalla relazione asseverata del progettista abilitato circa la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici adottati e approvati, al presente regolamento, alle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie in vigore. Inoltre, quando necessario, deve essere completata degli atti di assenso e dei pareri favorevoli dei diversi enti esterni al comune (SPESAL, VV.FF., Servizio Igiene Pubblica, ecc.).
La S.C.I.A. è a titolo gratuito.
L'istruttoria avviene secondo le modalità e le tempistiche indicate nell'art. 19 della Legge 241/1990, come modificato dall'art. 49, comma 4-bis, della Legge 122/2010.
L'amministrazione competente, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti indicati al punto 1 dell'art. 49, comma 4-bis, della Legge 122/2010, nel termine di trenta giorni dal ricevimento della segnalazione, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa, salvo che, ove ciò sia possibile, l'interessato provveda a conformare alla normativa vigente detta attività ed i suoi effetti entro un termine fissato dall'amministrazione, in ogni caso inferiore a trenta giorni. E' fatto comunque salvo il potere dell'amministrazione competente di assumere determinazioni in via di autotutela, ai sensi degli articoli 21-quinquies e 21-nonies della stessa Legge. In caso di dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell'atto di notorietà false o mendaci, l'amministrazione, ferma restando l'applicazione delle sanzioni penali di cui al comma 6, nonché di quelle di cui al capo VI del testo unico di cui al D.P.R. 445/2000, può sempre e in ogni tempo adottare i provvedimenti di cui al primo periodo.
Decorso il termine per l'adozione dei provvedimenti, di cui sopra, all'amministrazione è consentito di intervenire solo in presenza del pericolo di un danno per il patrimonio artistico e culturale, per l'ambiente, per la salute, per la sicurezza pubblica o la difesa nazionale e previo motivato accertamento dell'impossibilità di tutelare comunque tali interessi mediante conformazione dell'attività dei privati alla normativa vigente.
La validità della S.C.I.A. è fissata in tre anni dalla data di presentazione.
Copia della S.C.I.A., dei sui allegati, degli atti di assenso e dei diversi pareri vanno conservati nell'ambito del cantiere e messi a disposizione delle autorità di controllo e vigilanza.
La realizzazione degli interventi con S.C.I.A. è soggetta alla disciplina urbanistico-edilizia e alla disciplina sanzionatoria prevista dal D.P.R. 380/2001 e s.m.i. e dalle ulteriori leggi in materia.
Con le modifiche apportate all'art. 6 del D.P.R. 380/2001, l'entrata in vigore della Legge 22 maggio 2010, n. 73 (art. 5) cataloga gli interventi che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo nelle due seguenti categorie:
1) interventi che possono essere eseguiti senza alcuna preventiva comunicazione (sostanzialmente coincidenti con quelli già ammessi al regime libero di cui al D.P.R. 380/2001);
2) interventi per la cui esecuzione è necessario effettuare, da parte dell'interessato, una preventiva comunicazione dell'inizio dei lavori (C.I.L.).
Rientrano nella prima categoria gli interventi elencati al comma 1 del nuovo art. 6 del D.P.R. 380/2001 con la soppressione, nell'ambito delle attività temporanee di ricerca nel sottosuolo, di quelle per la ricerca di idrocarburi, con l'aggiunta di ulteriori due sottocategorie. In particolare, sono eseguibili senza alcuna preventiva comunicazione:
- gli interventi di "manutenzione ordinaria" di cui all'art. 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. 380/2001 ("interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti");
- gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche, che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
- le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico e siano eseguite in aree esterne al centro edificato, ad esclusione della ricerca di idrocarburi;
- i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e pratiche agro-silvo- pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
- le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola.
Rientrano nella seconda categoria gli interventi elencati al comma 2 del nuovo art. 6 del D.P.R. 380/2001 e cioè:
- gli "interventi di manutenzione straordinaria" di cui all'art. 3, comma 1, lettera b) del D.P.R. 380/2001 ("opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso");
- le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni;
- le opere di pavimentazione e di finitura degli spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale;
- l'installazione di pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori delle zone omogenee di tipo A di cui al D.M. 1444/1968;
- la sistemazione di aree ludiche senza fini di lucro e l'installazione di elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Quanto alla corretta individuazione delle opere di "manutenzione straordinaria", il nuovo articolato legislativo, oltre a quanto richiamato nel Testo Unico per l'Edilizia, vi include esplicitamente gli interventi di "apertura di porte interne e di spostamento di pareti interne", a patto che non interessino parti strutturali e non comportino aumento del numero delle unità immobiliari o incremento dei parametri di carico urbanistico, aderendo ad un già consolidato orientamento giurisprudenziale.
La C.I.L. deve essere redatta sulla modulistica predisposta dall'Ufficio Tecnico e deve contenere:
- i dati identificativi dell'impresa costruttrice;
- una relazione tecnica, provvista di data certa e corredata dagli opportuni elaborati progettuali, firmata da tecnico abilitato e nella quale, quest'ultimo dichiari di non avere rapporti di dipendenza né con l'impresa né con il committente ed asseveri, sotto la propria responsabilità, la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici approvati ed ai regolamenti vigenti, e che per essi non sia comunque previsto il rilascio di un titolo abilitativo edilizio dalla normativa statale o regionale.
Qualora si manifesti la necessità di varianti al progetto o di varianti in corso d'opera, di tipo sostanziale, l'intestatario può presentare il relativo progetto di revisione, che seguirà lo stesso iter di approvazione seguito per il progetto iniziale, per il rilascio di nuovo atto abilitativo. Con le varianti in corso d'opera di tipo "sostanziale", cioè che necessitano del rilascio di un nuovo permesso di costruire, il termine di validità del titolo iniziale viene prolungato del periodo intercorrente tra la richiesta e il rilascio della variante, con un massimo di sei mesi, indipendentemente dalla mole dell'opera in variante, fermo restando l'ulteriore flessibilità legata all'acquisizione di eventuali pareri specialistici.
Le varianti in corso d'opera si intendono "non essenziali" e quindi non incidenti sui parametri urbanistici ed edilizi, qualora siano verificate le seguenti circostanze e caratteristiche:
- siano conformi agli strumenti urbanistici, al regolamento edilizio e a tutte le altre normative di settore interessate, e non in contrasto con le prescrizioni dell'atto abilitativo iniziale;
- non comportino modifiche della sagoma planovolumetrica assentita;
- non comportino modifiche sostanziali della sistemazione esterna, con particolare riferimento alle quote altimetriche e ai profili assentiti;
- non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari;
- non riguardino immobili vincolati o interventi assoggettati all'autorizzazione paesaggistica di cui al P.U.T.T./Paesaggio o del D.Leg.vo 42/2004, salvo che si tratti di modalità tecniche di carattere esecutivo non rilevanti ai fini paesaggistici e tali da non richiedere la preventiva autorizzazione;
- non riguardino la generale trasformazione dell'aspetto esteriore dell'edificio, la modifica dell'impianto strutturale e qualsiasi altro tipo d'intervento comportante trasformazione degli elementi costitutivi;
- non incidano sui parametri urbanistici e sulle dotazioni di standards.
Per gli effetti dell'ultima caratteristica, non costituiscono modifica dei parametri urbanistici:
- la variazione delle superfici a parcheggio privato, fermo restando le dotazioni minime di legge;
- la variazione delle superfici permeabili e del verde privato;
- la modifica della distribuzione degli ambienti interni;
- la diminuzione del numero delle unità immobiliari.
Nelle ipotesi di cui sopra, prima dell'inizio delle opere in variante, dovrà essere depositata la variante in corso d'opera "non essenziale", con S.C.I.A., completa di tutti i grafici e gli elaborati necessari all'esauriente descrizione delle modifiche rispetto a quanto assentito. Qualora, invece, le modifiche da apportare in corso d'opera siano più consistenti, cioè tali da configurare una variante di tipo "sostanziale", è necessario presentare la richiesta di permesso di costruire di variante (o la "SUPER D.I.A.") con la verifica della conformità urbanistico-edilizia e dell'onerosità degli interventi.
Con la nuova disposizione introdotta dall'art. 5, comma 5, della Legge 106/2011 (art. 34, comma 2-ter, D.P.R. 380/2001) non si ha parziale difformità dal titolo edilizio quando le variazioni apportate su altezze, distacchi, cubatura o superficie coperta non eccedano, per singola unità immobiliare, il 2% delle misure progettuali assentite (tolleranza costruttiva): in tali casi, comunque, entro il termine di validità del titolo abilitativo iniziale e prima della fine dei lavori, dovrà essere depositata la variante in corso d'opera di "rilievo", con S.C.I.A., completa di tutti i grafici e gli elaborati di un normale progetto architettonico per la definizione oggettiva della costruzione e della sua piena legittimazione.
Il mancato deposito della variante di "rilievo", nell'ipotesi e nei termini di cui al precedente comma, oltre a comportare l'applicazione della sanzione pecuniaria stabilita nell'allegato "F1", preclude il rilascio del certificato di agibilità degli immobili.
Per le opere e gli interventi realizzati in assenza, in totale o parziale difformità da permesso di costruire o altro titolo, si applicano le disposizioni di cui agli articoli 31, 33, 34 e 35 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i.. Per la determinazione delle "variazioni essenziali", rispetto al progetto assentito, vale quanto definito dalla Legge Regione Puglia 26/1985, e precisamente sono considerate tali:
- il mutamento della destinazione d'uso dell'edificio o di una parte di esso, superiore almeno al 50% della superficie utile;
- l'aumento della cubatura, oltre il 15% per edifici sino a 500 mc, oltre il 10% per edifici da 501 a 1000 mc, oltre il 5% per edifici da 1001 a 5000 mc, oltre il 2,5% per edifici eccedenti i 5000 mc, rispetto alla volumetria del progetto approvato, ovvero l'aumento delle superfici di solaio di oltre il 15% per edifici sino a 150 mq, di oltre il 10% per edifici da 151 a 300 mq, di oltre il 5% per edifici da 301 a 1500 mq e di oltre il 2,5% per edifici aventi superfici di solaio maggiori, rispetto alle superfici del progetto approvato (la superficie del solaio è quella risultante dalla somma delle superfici dei solai di interpiano e di quello di copertura);
- le modifiche dei parametri urbanistici ed edilizi del progetto approvato, diversi da quelli sopra elencati, che non sono derogabili ai sensi di leggi statali e regionali nonché di regolamenti comunali, ovvero la localizzazione significativamente diversa dell'edificio in relazione all'area di pertinenza;
- il mutamento sostanziale delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito in relazione alla classificazione dell'ex art. 31 della Legge 457/1978;
- la violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, non attinenti a fatti procedurali, che comporti un rischio sismico individuabile con calcolo statistico ai sensi del D.M. 2 luglio 1981 e s.m.i.. Nel caso di opere e di interventi realizzati in assenza o in difformità da permesso di costruire o di altro titolo, ma conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità), il responsabile dell'abuso può chiedere ed ottenere la sanatoria versando, a titolo di oblazione, il contributo di costruzione in misura doppia o, in caso di gratuità, in misura fissa come stabilita dalle norme vigenti.
Quando gli abusi, per essere sanati, richiedono oltre al rilascio della sanatoria anche la realizzazione di ulteriori opere soggette ad ordinario permesso di costruire, o ad altro titolo, può essere rilasciato un provvedimento unitario, mantenendo staccate le onerosità per ciascun tipo di permesso.
La modulistica e gli elaborati di progetto da presentare per l'accertamento di conformità sono gli stessi indicati in precedenza.
Le richieste di permesso di costruire e le comunicazioni di inizio attività ("SUPER D.I.A.", S.C.I.A. o C.I.L.) sono presentate all'ufficio competente secondo la predisposta modulistica e corredate di tutti i documenti prescritti dalla normativa, oltre gli elaborati progettuali necessari all'esauriente descrizione dell'intervento edilizio, comprendenti almeno:
- individuazione dell'area di intervento, in scala 1:1000 o 1:2000, sullo stralcio del vigente e/o adottato strumento urbanistico, sull'aggiornato stralcio del foglio catastale, sull'aerofotogrammetria e sull'ortofoto nelle versioni di ultimo aggiornamento (con raggio in misura adeguata alla rappresentazione territoriale, variabile da 150 a 300 metri, in base alla scala del tematismo);
- planimetria estratta dall'eventuale strumento attuativo, in scala non inferiore ad 1:500, con l'indicazione degli elementi significativi ed indispensabili per la redazione del progetto (fili fissi, massimo ingombro, distacchi, consistenza planivolumetrica, destinazioni d'uso ammesse, urbanizzazioni, servitù, ecc.);
- planimetria del lotto, in scala non inferiore ad 1:500, con l'indicazione delle dimensioni del lotto, delle quote plano-altimetriche, delle costruzioni esistenti nella stessa proprietà e nelle proprietà confinanti (con indicazione di relative distanze e altezze, pareti finestrate, ecc.), della larghezza delle strade adiacenti, degli estremi catastali, dello stato di diritto circa le servitù attive e passive, dell'ubicazione dei manufatti edilizi in progetto, della sistemazione delle aree esterne, delle opere di giardinaggio, delle recinzioni, delle eventuali aree esterne per il parcheggio privato o pubblico, delle rampe di accesso ai piani interrati, degli accessi pedonali e carrabili, dei collegamenti ai servizi tecnologici pubblici, degli impianti di rete, ecc.;
- planimetrie dell'opera in progetto, in scala 1:100, dello stato attuale e/o comparato, di tutti i piani compreso la copertura, adeguatamente quotate al fine della valutazione dei volumi e delle superfici, con indicazione di canne fumarie, di accessori e di destinazioni d'uso, superficie utile e rapporto aero- illuminante dei singoli vani. Le piante del piano interrato, seminterrato e terreno dovranno indicare la posizione dell'allineamento stradale, delle rampe, degli spazi condominiali e/o in uso pubblico e, in generale, delle sistemazioni esterne subito annesse al corpo di fabbrica;
- prospetti dell'opera in progetto, compresi quelli prospicienti cortili o proprietà adiacenti quando possono essere in tutto o in parte veduti dalla pubblica via, in scala 1:100, dello stato attuale e/o comparato, riportanti le quote altimetriche riferite a capisaldi, le altezze, l'eventuale presenza di edifici limitrofi (con relative altezze ed ingombro), le linee di marcapiano, i cornicioni ed ogni indicazione utile circa i materiali e i colori delle finiture e delle eventuali caratteristiche architettoniche particolari;
- due sezioni dell'opera in progetto, in scala 1:100, debitamente quotate, di cui una trasversale in corrispondenza del vano scala e rappresentativa del sistema di costruzione, riferita ad un determinato punto fisso per una estensione a monte e a valle di almeno 15 metri o fino ai punti di intersezione coi profili naturali, con l'indicazione del terreno prima e dopo la prevista sistemazione;
- relazione tecnico-illustrativa con la descrizione circa la tipologia d'intervento, le scelte progettuali adottate, le strutture portanti, i materiali e i colori da impiegarsi nelle finiture esterne, la dotazione impiantistica, ecc. oltre le notizie sul rifornimento dell'acqua potabile e delle altre utenze, sullo scarico delle acque bianche e nere in ossequio alle specifiche normative vigenti di carattere nazionale (D.Leg.vo n. 152/2006) e regionali. La relazione dovrà essere corredata inoltre, di una scheda riassuntiva da cui risultino: i dati relativi alle prescrizioni o limitazioni dello strumento urbanistico e la dimostrazione oggettiva del loro rispetto in fase progettuale; la superficie del lotto con il computo della parte edificabile; i calcoli analitici della volumetria e della superficie coperta con eventuali schemi grafici; la verifica con la volumetria ammissibile; la superficie degli spazi a standards urbanistici eventualmente prescritti; il numero degli alloggi, con la relativa superficie utile abitabile e non residenziale (balconi, scale, garage, cantine, ecc.); la superficie destinata ad attività commerciali, direzionali ed artigianali ed ogni ulteriore dato interessante e caratterizzante il progetto;
- documentazione fotografica, dello stato dei luoghi e degli edifici esistenti, idonea a rappresentare in modo esauriente il contesto ambientale, costituita da almeno quattro fotografie in originale a colori, formato cartolina, e da almeno due fotografie con visione panoramica del sito, con allegata planimetria indicante i punti di ripresa;
- dichiarazione del progettista abilitato asseverante la conformità del progetto agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, vigenti e/o adottati, alle disposizioni in materia di edilizia, antisismica e antincendio, sicurezza, igiene e sanità, nonché a quelle concernenti l'abbattimento delle barriere architettoniche e il diritto dei terzi;
- pareri specialistici, se dovuti, con particolare riferimento all'autorizzazione paesaggistica per gli interventi ricadenti su aree o riguardanti immobili di riconosciuto interesse paesaggistico o monumentale, sottoposti a tutela legislativa;
- attestazione dei versamenti dei diritti di segreteria, di istruttoria e degli eventuali oneri concessori.
Ogni disegno deve essere quotato nelle principali dimensioni, con indicazione delle misure dei lati interni ed esterni delle planimetrie, lo spessore dei muri, le altezze dei singoli piani e quelle totali dell'edificio. Nel caso di divergenze fra quote e dimensioni grafiche, faranno fede le quote numeriche. Per l'esame e il giudizio dell'opera, possono altresì essere richiesti particolari costruttivi e decorativi in scala maggiore, nonché grafici, fotografie, prospettive e plastici o "render" per una migliore rappresentazione dell'intervento.
Nei progetti di sistemazione, ampliamento, ristrutturazione e restauro di fabbricati, le previste demolizioni devono essere rappresentate con colore giallo mentre le ricostruzioni con colore rosso.
I progetti di zona verde attrezzata, di monumenti, di elementi decorativi o reclamistici devono illustrare l'ambientamento e devono essere redatti, per quanto possibile, in analogia a quelli edilizi.
Gli elaborati di progetto, salvo le relazioni tecniche, devono essere in foglio unico per ogni tavola, privi di aggiunte e convenientemente piegati nel formato UNI A4.
Tutti gli elaborati devono essere firmati dal progettista, dal richiedente e dall'assuntore dei lavori.
I lavori si considerano ultimati con la piena realizzazione del progetto e quando l'opera soddisfa le condizioni per la cosiddetta abitabilità e/o agibilità.
Il titolare del permesso di costruire o l'istante della "SUPER D.I.A.", S.C.I.A. o C.I.L. è tenuto a comunicare in forma scritta la fine dei lavori, utilizzando la modulistica predisposta dall'Ufficio Tecnico, allegando la documentazione richiesta dalle norme vigenti. La comunicazione deve essere controfirmata dal direttore dei lavori e dal titolare dell'impresa costruttrice.
Entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori, nei casi di cui all'art. 24 comma 3 del D.P.R. 380/2001, l'intestatario del titolo è tenuto a presentare la domanda di rilascio del certificato di agibilità, corredata di tutta la documentazione e di tutte le certificazioni prescritte dalle norme vigenti.
Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente dell'Ufficio Tecnico, previa eventuale ispezione dell'edificio, rilascia il certificato di agibilità, verificando la documentazione allegata alla domanda, con particolare riferimento al certificato di collaudo statico, alla dichiarazione in tema di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche, alla dichiarazione sulla salubrità degli ambienti, alle certificazioni della parte impiantistica, all'avvenuta iscrizione in catasto delle variazioni immobiliari e a quant'altro di specifico (antincendio, antisismica, sostenibilità edilizia, ecc.).
Trascorso il termine di trenta giorni per il rilascio, l'agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere della A.S.L.. In caso di autocertificazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni.
Il termine di trenta giorni può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa. In tal caso, il termine di trenta giorni ricomincia a decorrere dalla data di ricezione dell'integrazione.
Il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o parte di esso ai sensi dell'art. 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265.
L'autorità competente può dichiarare inabitabile ed inagibile, ai sensi delle norme e dei regolamenti sanitari, le unità abitative che non soddisfano i requisiti minimi igienico-sanitari (condizioni di degrado delle strutture e dei componenti degli immobili tali da pregiudicare l'incolumità degli occupanti; incompatibilità tipologica e funzionale dell'immobile; mancanza di aerazione e di illuminazione; mancanza di servizi igienici; mancanza di acqua potabile).
Il proprietario, l'intestatario del titolo, il direttore dei lavori, il titolare dell'impresa costruttrice sono tutti responsabili, per la parte di competenza, dell'inosservanza delle norme generali di legge e dei regolamenti vigenti e delle modalità esecutive prescritte nel titolo abilitativo.
Il direttore dei lavori non è responsabile quando abbia contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni del titolo abilitativo, con esclusione delle varianti in corso d'opera, fornendo all'ufficio comunale competente contemporanea e motivata comunicazione della violazione stessa. Nei casi di totale difformità o di variazione essenziale rispetto ai titoli assentiti, il direttore dei lavori deve inoltre rinunziare all'incarico contestualmente all'inoltro della comunicazione all'ufficio.
Nell'esercizio dei compiti di vigilanza sull'attività edilizia, l'Ufficio Tecnico verifica la corrispondenza delle opere in corso di realizzazione a quanto concesso ed esercita la vigilanza sull'attività edilizia per assicurare la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi. Qualora riscontra l'inosservanza delle prescrizioni e delle modalità di intervento contenute nel titolo, il dirigente assume i provvedimenti sanzionatori degli abusi accertati secondo quanto previsto dalle disposizioni di legge in vigore.
Ai fini del controllo e della vigilanza, copia del titolo abilitativo e degli allegati progettuali devono essere costantemente tenuti sul luogo della costruzione, e messi a disposizione dei funzionari e degli agenti comunali, fino alla conclusione dell'opera.
Nell'eventualità di interruzione dei lavori, per qualsiasi causa, il concessionario è tenuto a darne avviso scritto, nelle 48 ore successive, in modo da concordare interventi e provvedimenti necessari ad assicurare, durante l'interruzione, la pubblica incolumità, l'igiene ed il pubblico decoro. Tali interventi si intendono a cura e spese dell'intestatario del titolo.
Gli incaricati alla vigilanza sulla costruzione hanno diritto al libero accesso al cantiere e ad eseguire qualsiasi operazione di controllo, relativamente a quanto assentito, e in merito al rispetto:
- delle norme di prevenzione infortuni e di sicurezza dei luoghi di lavoro, delle opere provvisorie di qualsiasi tipo, dell'uso dell'energia elettrica, dei combustibili e dei macchinari;
- delle norme riguardanti la prevenzione degli incendi;
- dell'obbligo a termine di legge della denuncia di eventuali ritrovamenti archeologici e artistici durante le operazioni di demolizione o di scavo;
- della responsabilità relativa ai danni e molestie a persone e cose pubbliche e private in dipendenza dell'esecuzione dei lavori.
L'inadempimento alle disposizioni legislative e regolamentari, alle prescrizioni e a qualsiasi altra norma del settore, seguito dal richiamo formale da parte dell'Ufficio Tecnico, comporta la sospensione dei lavori e la chiusura del cantiere, secondo le modalità di legge, e la conseguente comunicazione alle autorità giudiziarie.
Il proprietario, l'intestatario del titolo, il direttore dei lavori, il titolare dell'impresa costruttrice, nell'ambito delle rispettive competenze, sono responsabili verso i terzi della conduzione dei lavori, con particolare riferimento alla sicurezza e alle emissioni di polveri, scarichi e rumori.
Ogni cantiere deve essere recintato in maniera adeguata e decorosa e deve essere mantenuto libero da materiali inutili o dannosi, per tutta la durata dell'opera. Le recinzioni devono avere un'altezza di almeno 1,80 metri, risultare non trasparenti, stabili e ben ancorate al suolo, munite di segnalazioni opportune (colore rosso e bianco) nei punti di maggiore sporgenza, al fine di salvaguardare l'incolumità pubblica ed assicurare il pubblico transito, evitando altresì la formazione di ristagni di acqua. Le porte e gli accessi ricavati nelle recinzioni di cantiere devono aprirsi verso il cantiere e devono rimanere costantemente chiuse, specie durante le operazioni lavorative.
La recinzione deve prevedere, compatibilmente con le situazioni oggettive, un adeguato passaggio pedonale a margine, utilizzabile anche dai portatori di disabilità motoria.
Nel caso di interventi nelle zone di particolare pregio ambientale e in tutto il Centro Storico, le recinzioni devono essere eseguite secondo un progetto definito per materiali, forma e dimensioni delle pannellature, eventualmente da concordare con i competenti uffici comunali prima dell'inizio dei lavori, in modo da garantire un'accettabile compatibilità con il contesto.
In ogni cantiere deve essere affissa, in posizione ben visibile, una tabella in cui siano indicati gli estremi del titolo abilitativo ai lavori e i nominativi del proprietario, dei progettisti e degli appaltatori.
Il servizio igienico previsto per gli addetti del cantiere deve essere posizionato a debita distanza dai confini e dai fabbricati limitrofi e lo scarico deve essere allacciato alla rete fognaria pubblica. In assenza di fognatura, è installabile un bagno chimico o un servizio igienico, con vasca di raccolta dei reflui, da smaltire nel rispetto delle norme di settore.
Non sono ammessi, neanche sul suolo di cantiere, scarichi di acque di betonaggio. Tali acque possono essere raccolte per la successiva produzione di calcestruzzo o, altrimenti, devono essere conferite in discarica.
I rifiuti di cantiere possono essere provvisoriamente stoccati nell'ambito del cantiere, prima del definitivo conferimento a discarica.
Le operazioni di cantiere possono sono eseguite solo durante le ore diurne, entro le fasce orarie stabilite nei regolamenti di settore.
Per il contenimento delle polveri, è prescritta la continua bagnatura dei depositi di materiale leggero (pietrisco, sabbia, ecc.) e la chiusura dei vani, con teli o pannellature adeguati, in cui vengono eseguite lavorazioni di levigatura. I materiali di demolizione, prima della loro discesa verso il basso a mezzo di canali, trombe o altri sistemi, devono essere bagnati per evitare il sollevamento delle polveri.
L'impiego di macchine rumorose è consentito per lavorazioni particolari, sempre nei limiti e nelle fasce orarie stabiliti dai regolamenti.
Dopo il compimento dell'opera, il proprietario è tenuto, tramite il titolare dell'impresa che ha eseguito i lavori, alla rimozione delle recinzioni, delle barriere, dei ponteggi e di tutte le infrastrutture che hanno delimitato il cantiere, restituendo alla circolazione il suolo pubblico libero da ogni ingombro.
In tutti i cantieri vanno rispettate tutte le norme di sicurezza e di prevenzione degli infortuni sul lavoro nelle costruzioni, con particolare riferimento al D.Leg.vo 81/2008 e ai decreti correlati.
Sono tenuti all'osservanza delle norme sulla sicurezza e sulla prevenzione degli infortuni tutti i soggetti del cantiere.
In ogni cantiere devono essere prese tutte le precauzioni necessarie a garantire l'incolumità sia interna al cantiere, ma anche quella esterna, dei cittadini e del pubblico interesse.
Nel caso di ritrovamenti di presumibile interesse paleontologico, archeologico, storico od artistico, il direttore dei lavori, l'appaltatore e l'intestatario del titolo abilitativo devono imporre la sospensione delle attività di cantiere, senza alterare lo stato dei luoghi, segnalare la scoperta alle autorità competenti ed attenersi alle particolari prescrizioni impartite dalla normativa nazionale vigente (art. 90 D.Leg.vo 42/2004). Qualora esistano valide motivazioni per ritenere probabile il ritrovamento di tali reperti, anche in assenza di precise segnalazioni da parte della competente Soprintendenza, l'esecuzione dei lavori deve essere preceduta da un'adeguata campagna di sondaggi.
Nel caso in cui, per esigenze di cantiere o per motivi di sicurezza e di incolumità pubblica, si renda necessaria l'occupazione di suolo pubblico, il titolare del permesso di costruire deve munirsi della concessione all'occupazione temporanea di suolo pubblico, secondo quanto stabilito dai regolamenti di settore, dietro il pagamento della relativa tassa e con le prescrizioni eventualmente determinate. L'occupazione di suolo pubblico può altresì essere accordata per motivi diversi a quelli di natura edilizia, tipo per l'installazione di dehors provvisori, chioschi, ecc., sempre previa autorizzazione comunale e il pagamento della relativa tassa, nel rispetto dei regolamenti di settore. Le condizioni essenziali per il rilascio della concessione riguardano, comunque, il felice inserimento del manufatto nel contesto ambientale, il rispetto delle norme igienico-sanitarie e di sicurezza, l'assenza di pregiudizi alla pubblica incolumità e la restituzione del suolo pubblico nelle condizioni precedenti l'occupazione.
La stessa disciplina può essere utilizzata per consentire l'illuminazione e l'aerazione dei piani interrati, attraverso le intercapedini coperte superiormente dai marciapiedi pubblici, con apposite aperture protette da mattoni di vetrocemento o da grigliati metallici (vedi successivo art. 82).
Rimangono vietati, senza specifica autorizzazione, lavori riguardanti le sedi stradali e i marciapiedi.
Sono definiti piani attuativi: i piani di lottizzazione (P.d.L.), i piani particolareggiati (P.P.), i piani di recupero (P.R.), i piani per l'edilizia economica residenziale pubblica (P.E.E.P.), i piani per gli insediamenti produttivi (P.I.P.), i piani integrati e di recupero urbano e tutti quelli che lo strumento urbanistico ritiene da definire nel dettaglio per la successiva attuazione degli interventi edilizi diretti. L'attuazione dello strumento urbanistico avviene, quindi, mediante la definizione ed approvazione dei piani attuativi che regolano e disciplinano i singoli interventi diretti.
In mancanza di piani particolareggiati (di iniziativa comunale), i proprietari possono autonomamente anticipare progetti di lottizzazione (di iniziativa privata) con previsioni plano-volumetriche e dotazioni a standards da convenzionarsi ai sensi di legge.
Il progetto dei piani attuativi, connessi a nuove urbanizzazioni, con o senza nuova edificazione, ad opere di riqualificazione e recupero urbano, di ristrutturazione urbanistica, deve essere improntato secondo i criteri di una visione di sistema e di integrazione, in modo che l'intera area, formata sia da quella interessata direttamente dall'intervento che da quella d'influenza del contesto urbano o territoriale, consegua una nuova o rinnovata qualità dal punto di vista formale, funzionale, infrastrutturale, ambientale e di relazioni.
Gli interventi del piano attuativo sono impostati, pertanto, non secondo logiche legate alle sole esigenze funzionali degli stessi, ma secondo le ricadute che essi possono produrre, in rapporto alla natura e alla dimensione, sul contesto urbano interessato.
A titolo esemplificativo, nell'ambito della ricerca di una "qualità urbanistico-edilizia", tali concetti si intendono perseguiti quando vengono garantiti:
- l'equilibrato rapporto tra spazi liberi e volumi edificati;
- la ricchezza morfologica e il criterio distributivo delle costruzioni;
- il massimo livello di integrazione tra residenze, attrezzature e servizi;
- l'obiettiva valutazione della qualità e della effettiva fruibilità degli standards, superando la logica solo quantitativa del D.M. n. 1444/1968, verificando appunto la capacità prestazionale dei servizi (fatta eccezione per i parcheggi pubblici, quanto più distribuiti nella maglia di insediamento, le aree a standards devono essere quanto meglio accorpate per una effettiva utilizzazione allo scopo, garantendo in ogni caso l'armonicità compositiva dell'insediamento e l'integrazione funzionale delle infrastrutture);
- la corretta organizzazione delle urbanizzazioni primarie, in termini quantitativi e funzionali, specie nel rapporto tra la mobilità veicolare e pedonale, sviluppando ove possibile anche la mobilità ciclabile;
- l'organizzazione a sistema delle attrezzature del verde, del tempo libero e dei parcheggi;
- la presenza di luoghi centrali ed armonici per la valorizzazione delle relazioni sociali;
- l'integrazione delle funzioni urbane con le aree di contesto;
- la valorizzazione delle emergenze architettoniche, storiche, artistiche e delle singolarità ambientali;
- la piena accessibilità delle infrastrutture per la completa ed indifferenziata fruizione anche per persone portatrici di disabilità fisiche, psichiche o sensoriali.
Unitamente ad una visione di sistema e di organicità, il piano attuativo deve contenere le indicazioni necessarie a perseguire e promuovere i criteri di eco-compatibilità ed eco-sostenibilità edilizia, sostenendo il migliore utilizzo delle risorse naturali e limitando i fattori di rischio ambientale e, per la successiva attuazione dei singoli interventi diretti, tutti gli indirizzi di qualità e di buona costruzione espressi nei successivi articoli di Parte Seconda: Qualità dell'Edilizia e dell'Architettura.
La lottizzazione, firmata da tutti i proprietari interessati, deve riguardare la superficie minima di intervento e va estesa ad un settore o interland urbanisticamente idoneo, fatte salve le disposizioni di cui all'art. 6 della Legge Regionale 6/1979.
Il progetto di lottizzazione deve essere redatto da un tecnico abilitato ed indirizzato al dirigente dell'ufficio tecnico. Esso deve essere comprensivo della sistemazione generale delle aree e composto dai seguenti elaborati:
1) estratto autentico della mappa catastale, nella più grande scala disponibile (1:1.000 o 1:2.000) ed eventuale tipo di frazionamento, con tutte le indicazioni circa la località, le proprietà e la consistenza;
2) planimetria, in scala 1:500, della proprietà oggetto della lottizzazione, con indicazione precisa della consistenza superficiale mediante scomposizione in triangoli quotati su tutti i lati o rilievo strumentale;
3) planimetria, in scala 1:500, dello stato di fatto con indicazione delle proprietà confinanti, altimetria generale con equidistanza di un metro e quote planimetriche del terreno e dei fabbricati esistenti, alberature, manufatti, impianti particolari quali canali, linee elettriche, gasdotti, acquedotti, ecc., e con tutti i dati rappresentativi lo stato di fatto della zona;
4) mappa della zona nel rapporto almeno di 1:1.000 con la localizzazione dell'insediamento nell'aerofotogrammetria e nell'ortofoto, delle versioni più aggiornate, con raggio di misura adeguata alla rappresentazione territoriale;
5) mappa della zona nel rapporto almeno di 1:2.000 con la localizzazione dell'insediamento nello strumento urbanistico vigente, con indicazione delle infrastrutture e dei servizi esistenti o programmati;
6) planimetria generale del piano di insediamento, almeno nel rapporto di 1:500, indicante:
- la rete viaria automobilistica e pedonale con assi stradali, raggi di curvatura, dettaglio dei cigli dei marciapiedi, delle pavimentazioni, delle illuminazioni, delle recinzioni ed illuminazione dei lotti e simili;
- la delimitazione delle aree destinate ai servizi e al verde pubblico;
- la delimitazione delle aree destinate allo sport e allo svago, con l'indicazione di tutti gli impianti e le attrezzature ad esse relative;
- la posizione di tutti gli edifici pubblici e privati con le relative altezze e l'indicazione delle rispettive destinazioni, con l'eventuale suddivisione in lotti dettagliatamente quotati e rappresentati;
7) almeno tre profili generali di cui due ortogonali fra loro nel rapporto di 1:500;
8) almeno tre sezioni generali lungo i percorsi principali nel rapporto di 1:500;
9) planimetria generale, almeno nel rapporto di 1:500, degli impianti tecnologici (rete elettrica, idrica e fognante) previsti al servizio della lottizzazione con il loro dimensionamento di massima;
10) vedute assonometriche o studi planovolumetrici e quant'altro possa rendere esauriente la rappresentazione dell'insediamento;
11) una relazione generale dettagliata illustrante, per tutto il piano di lottizzazione:
- l'impostazione urbanistica del progetto con la dimostrazione oggettiva del rispetto dei limiti e dei rapporti stabiliti dalla strumentazione urbanistica e dalle leggi in materia vigenti;
- i dati tecnici con particolare riferimento agli impianti tecnologici ed ai sistemi costruttivi;
- le soluzioni architettoniche con particolare riferimento ai materiali di finitura esterna ed alle coperture;
- le particolari norme tecniche di realizzazione degli interventi con precisazione dei distacchi dei fabbricati dal confine stradale e dai confini interni, dell'indice di fabbricabilità, delle altezze massime, delle dimensioni degli accessori, se consentiti, dei particolari obblighi di esecuzione da parte dei privati, di recinzione, illuminazioni, sistemazione esterna e simili, e di quante altre misure si ritenga opportuno adottare;
12) documentazione fotografica della zona, con almeno quattro fotografie con visione panoramica del sito rispetto ai punti cardinali;
13) elaborati illustranti le opere di urbanizzazione primaria, almeno nel rapporto di 1:500, costituiti da:
- planimetrie, profili longitudinali e sezioni della viabilità;
- planimetrie, profili e sezioni dei sistemi di raccolta e smaltimento delle acque superficiali, degli impianti di fognature, di illuminazione pubblica, della rete elettrica, di acquedotto, del gas, della rete telefonica e di ogni altra eventuale utenza (con eventuali pareri tecnici di accettabilità resi dagli enti di gestione del servizio);
- particolari costruttivi delle opere di urbanizzazione, nella scala più adeguata;
- computo metrico estimativo delle opere di urbanizzazione;
- relazione tecnica e specifica delle opere di urbanizzazione;
14) elaborati illustranti la sistemazione delle aree a standards (urbanizzazione secondaria), qualora a carico dei lottizzanti, costituiti da planimetrie, profili, prospetti, particolari, computo metrico e relazione tecnica, come al precedente punto 13);
15) relazione geologica e geotecnica circa la fattibilità dell'insediamento sul territorio, resa ai sensi del D.M. 6/1981 e s.m.i.;
16) lo schema dell'atto di convenzione.
Per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e/o secondaria, devono essere redatti progetti esecutivi, in accordo con l'ufficio tecnico comunale, da presentare e da ritirarsi con le procedure previste come normali permessi a costruire.
L'approvazione del piano di lottizzazione è subordinata alla stipula, tra il Comune e i proprietari lottizzanti, di una convenzione che deve prevedere categoricamente:
- la cessione delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria (strade residenziali, spazi di sosta e parcheggi, fognature, rete idrica, rete di distribuzione energia elettrica e altre utenze, pubblica illuminazione, spazi verdi attrezzati, ecc.);
- la cessione delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria (standards);
- l'assunzione a carico dei proprietari lottizzanti della realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria ed, eventualmente, delle sistemazioni delle aree a standards (urbanizzazione secondaria);
- il termine, non superiori a dieci anni, entro il quale devono essere ultimate le opere di urbanizzazione e delle eventuali opere di sistemazione a standards urbanistici;
- le modalità di rilascio dei singoli permessi di costruire dei lotti e delle urbanizzazioni;
- la tempistica di realizzazione delle opere di urbanizzazione in riferimento alla realizzazione delle volumetrie edilizie;
- le congrue garanzie finanziarie per l'adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione.
I piani attuativi, conformi alle norme e agli strumenti urbanistici vigenti, sono approvati con le modalità previste dalla normativa nazionale e regionale (con le semplificazioni previste all'art. 10 della Legge Regione Puglia n. 21/2011 in attuazione dell'art. 5, comma 13, della Legge n. 106/2011).
L'adozione del piano deve avvenire entro 180 giorni dalla data di presentazione dell'istanza.
La fase di istruttoria del piano può essere sospesa, una sola volta, per la richiesta di integrazioni e/o modifiche: in tali casi, l'iter ricomincia a decorrere dalla data di presentazione della documentazione integrativa. Il termine di 180 giorni ricomincia a decorrere dal momento dell'acquisizione di pareri specialistici, da parte di enti terzi, non allegati all'iniziale versione del piano.
Terminata la fase di istruttoria e di esame, il piano viene adottato con regolare delibera di Giunta comunale e depositato presso la segreteria del Comune per 30 giorni consecutivi.
Dell'avvenuto deposito viene data comunicazione pubblica mediante avviso all'albo pretorio, sul sito web del Comune e affissione di manifesti su testate giornalistiche. Durante tale periodo (30 giorni dall'adozione e pubblicazione), chiunque può prendere visione del piano e dei relativi atti amministrativi e presentare, entro i successivi 30 giorni, eventuali osservazioni ed opposizioni.
Decorsi i 60 giorni dall'adozione (30 giorni di pubblicazione e 30 per le osservazioni) il piano viene approvato definitivamente dalla Giunta comunale con regolare deliberazione decidendo, altresì, in merito alle osservazioni ed opposizioni eventualmente pervenute.
L'adozione e l'approvazione del piano attuativo è di competenza del Consiglio comunale, anziché della Giunta, nel caso di apposita richiesta, scritta e motivata, della maggioranza dei consiglieri comunali (art. 10, comma 2, Legge Regione Puglia n. 21/2011).
La validità del piano attuativo non può essere superiore a 10 anni.
Il Comune ha facoltà di invitare i proprietari delle aree fabbricabili a presentare il progetto attuativo della zonizzazione, entro un congruo termine, secondo le previsioni dello strumento urbanistico. Decorso inutilmente tale termine, il Comune provvede alla compilazione d'ufficio e alla adozione amministrativa del piano, notificando ai proprietari interessati il procedimento e l'ulteriore termine per l'accettazione e la presentazione di eventuali variazioni od integrazioni.
Nel caso di accettazione del piano compilato d'ufficio da parte dei proprietari (o parte di essi), il Comune ha facoltà di variare ed integrare i contenuti della pianificazione, tenendo conto delle richieste dei proprietari, sempre che rientrino nell'ambito degli obiettivi programmatici. In caso contrario, il Comune ha facoltà di definire autonomamente il procedimento di approvazione del piano e di procedere all'espropriazione delle aree per pubblica utilità.
Tali disposizioni si applicano anche nei casi in cui i proprietari, pur avendo aderito all'iniziale invito da parte del Comune, non presentino il progetto del piano attuativo nel termine assegnato o lo presentino carente degli elaborati richiesti o in contrasto con le norme urbanistiche della pianificazione generale.
La realizzazione dei piani attuativi avviene con l'esecuzione dei singoli interventi diretti (lotti) e delle opere di urbanizzazione, nella disciplina e nella tempistica dell'atto di convenzione.
Per l'esecuzione degli interventi diretti, delle urbanizzazioni e delle sistemazioni è necessario presentare regolare richiesta di permesso di costruire con le modalità e gli elaborati di riferimento.