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Timestamp: 2020-04-03 18:17:00
Document Index: 73188689

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 2', '§ 10', '§ 34', '§ 138', '§ 34', '§ 18', '§ 34', '§ 18', '§ 18', '§ 34', '§ 34', '§ 34', 'BGH', '§ 10', '§ 812', '§ 138', '§ 138', '§ 138', '§ 581', '§ 138', 'BGH']

BGH Urteil vom 28.04.1999 - XII ZR 150/97 (veröffentlicht am 28.04.1999) | Haufe Personal Office Platin | Personal | Haufe
BGH Urteil vom 28.04.1999 - XII ZR 150/97 (veröffentlicht am 28.04.1999)
Durch Vertrag vom 7. Dezember 1992 verpachtete die Beklagte den Klägern das Anwesen L. Str. in S. zum Betrieb eines Bierlokals nebst Pension. Die Nutzfläche der Gaststätte im Erdgeschoß (mit Kellerräumen) und der Zimmer in den Obergeschossen – die während der Pachtzeit durch das Sozialamt belegt wurden – betrug insgesamt rund 413 m². Als Pachtzins wurde ein Betrag von monatlich 7.000 DM zuzüglich MWSt sowie eine Nebenkostenvorauszahlung von 1.000 DM zuzüglich MWSt vereinbart; der monatlich zu zahlende Betrag belief sich danach auf 9.200 DM. Außerdem hatten die Kläger einen verlorenen Baukostenzuschuß von 15.000 DM zuzüglich MWSt zu entrichten. Das Pachtverhältnis sollte am 1. Januar 1993, jedoch nicht vor Rückgabe des Pachtobjekts durch den vorherigen Pächter, beginnen. Zu seiner Beendigung sah der Vertrag in § 2 Nr. 2 folgende Regelung vor:
Das Pachtverhältnis kann beiderseits mit einer Frist von vier Monaten auf die Termine 31. März, 30. Juni und 30. September eines Jahres, erstmals auf … (nicht ausgefüllt) gekündigt werden. Das Pachtverhältnis endet am 31. Januar 2002, ohne daß es einer Kündigung bedarf …
In § 10 des Vertrages wurde eine – ausschließliche – Getränkebezugsverpflichtung mit einer Mindestabnahmemenge von 120 hl Bier im Jahr vereinbart. Durch Nachtrag ebenfalls vom 7. Dezember 1992 bestimmte die Beklagte die S. AG als Bierlieferantin.
Die Kläger ließen in das Pachtobjekt Rauchmelder, eine Notbeleuchtung und drei feuerfeste Türen einbauen, verlegten Teppichböden und erbrachten Anstreicherarbeiten. Weitere Investitionen für Ausbau und Einrichtung – bis zur Höhe eines von den Klägern angegebenen Investitionsgesamtbetrages von rund 80.000 DM – sind streitig.
Am 24. April 1994 kündigte die Beklagte das Pachtverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges der Kläger. Nach dem 30. April 1994 verpachtete sie die Gaststätte an einen neuen Pächter E.. Die Pension wurde zunächst von den Klägern weitergeführt. Ende Juni 1994 wurde das Pachtverhältnis zwischen den Parteien einvernehmlich beendet.
Mit der Behauptung, der Pachtvertrag sei zum einen wegen Verletzung des Schriftformerfordernisses nach §§ 34 GWB (in der damals geltenden Fassung), 125 BGB im Hinblick auf die vereinbarte Getränkebezugsverpflichtung und zum anderen wegen eines im Verhältnis zur Ertragsfähigkeit des Pachtobjekts unverhältnismäßig überhöhten Pachtzinses nach § 138 BGB nichtig gewesen, haben die Kläger – nach Erwirkung eines Vollstreckungsbescheids über einen Teilbetrag – die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung weiterer 61.754,70 DM nebst Zinsen begehrt. Sie haben dazu insbesondere vorgetragen:
Auszugehen sei für die Prüfung der Formnichtigkeit gemäß § 34 GWB davon, daß die Kläger nach der von den Parteien getroffenen Vereinbarung einer ausschließlichen Bierbezugspflicht bei der S. AG (sowie für alkoholfreie Getränke bei einer Firma G.) unterworfen gewesen seien. Die als ausschließlich vereinbarte Getränkebezugsverpflichtung unterfalle der Regelung des § 18 Abs. 1 Nr. 2 GWB, auf die § 34 GWB wegen des Schriftformerfordernisses Bezug nehme. Der Umstand, daß die Bezugspflicht nicht mit der Brauerei, sondern in einem Vertrag zwischen Verpächter und Pächter vereinbart worden sei, sei für § 18 Abs. 1 Nr. 2 GWB unerheblich, da der Pachtvertrag insoweit zugunsten der Brauerei abgeschlossen worden sei. Auch für eine solche Auferlegung von Bezugspflichten zugunsten einer Brauerei gelte § 18 Abs. 1 Nr. 2 GWB.
b) Die Ausführungen des Berufungsgerichts tragen jedoch – mit der gegebenen Begründung – nach dem Vortrag der Parteien nicht die im Berufungsurteil angenommene Verletzung des Schriftformerfordernisses des § 34 GWB a.F.. Die Vorschrift verlangte Einhaltung der Schriftform für den gesamten vereinbarten Vertragsinhalt einschließlich aller Nebenabreden, um damit den Kartellbehörden und -gerichten eine umfassende Kontrolle der getroffenen Vereinbarungen ohne zusätzliche Untersuchungen zu ermöglichen. § 34 GWB a.F. stellte jedoch keine besonderen Anforderungen an den Inhalt des geschlossenen Vertrages. Hatten Vertragsparteien über einen einzelnen Punkt, etwa über den Preis, keine Abrede getroffen, dann lag insoweit keine schriftformbedürftige Erklärung vor; ein Verstoß gegen § 34 GWB a.F. schied damit aus (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 119, 283, 288 ff. m.w.N.).
Nach § 10 des Pachtvertrages i.V. mit dem Nachtrag vom 7. Dezember 1992 waren die Kläger verpflichtet, sämtliche Biere ausschließlich von der S. AG abzunehmen. Zu welchen Preisen die Abnahme zu erfolgen hatte, ist weder in dem Pachtvertrag selbst noch in dem Nachtrag niedergelegt. Das Berufungsgericht hat gleichwohl die Feststellung getroffen, die Parteien hätten sich – mündlich – über den maßgeblichen Preis geeinigt, und zwar dahingehend, daß für die Preise des zu beziehenden Bieres die jeweiligen Preislisten der Brauerei zu gelten haben sollten.
Da die Kläger Rückzahlung eines Teiles des von ihnen gezahlten Pachtzinses wegen behaupteter Nichtigkeit des Pachtvertrages verlangen, tragen sie die Darlegungs- (und Beweis-)last für die die Nichtigkeit des Vertrages begründenden Umstände. Sie haben indessen zunächst in der Klageschrift (nur) vorgetragen, eine „Bezugnahme auf gültige Preislisten der fraglichen Brauerei bzw. der Getränkelieferanten” sei bei dem Vertragsabschluß nicht erfolgt (Schriftsatz vom 17. Mai 1995 Bl. 6). Diesem Vortrag ist nicht die Behauptung zu entnehmen, die Parteien hätten sich – ohne schriftliche Festlegung – auf die Maßgeblichkeit der jeweils gültigen Bier- bzw. Getränkelisten der Lieferanten geeinigt. Da der Pachtvertrag nicht mit der Brauerei geschlossen wurde, bestand keine zwingende Notwendigkeit, bereits in diesem Vertrag eine entsprechende Preisvereinbarung zu treffen. Eine solche konnte vielmehr besonderer Abmachung zwischen den Klägern und der Brauerei vorbehalten bleiben. Daran ändert nichts die von dem Berufungsgericht zur Begründung seiner Auffassung herangezogene Schadensersatzklage, die die Beklagte wegen der Bier-Minderabnahme gegen die Kläger erhoben hatte (27 O 518/94 LG Stuttgart). Diese Klage war nämlich auf die Behauptung gestützt worden, die Beklagte hätte bei Erfüllung der vereinbarten Abnahmemenge von jährlich 120 hl Bier durch die Kläger von der S. AG eine Rückvergütung in Höhe von 75 DM zuzüglich MWSt pro hl erhalten; den geltend gemachten Schaden hatte die Beklagte demgemäß aus der Minderabnahmemenge von 96,38 hl im Jahre 1993 und anteilig 44,97 hl im Jahre 1994 mit (141,35 hl zu je 75 DM) 10.601,25 DM errechnet. Der Preis, zu dem die Kläger das Bier beziehen sollten, war hiernach für die Beklagte nicht von vordringlichem Interesse. Soweit das Berufungsgericht aus der Erhebung der genannten Schadensersatzklage den Schluß zieht, die Beklagte habe hiermit ihre Auffassung zu erkennen gegeben, daß sich die Vertragsparteien über die Geltung der jeweiligen Preislisten einig gewesen seien, trägt diese Annahme die gezogene Schlußfolgerung somit nicht. Mit Schriftsatz vom 14. August 1995 hat die Beklagte demgegenüber erkennbar zum Ausdruck gebracht, die Parteien hätten keine Vereinbarung über den zu entrichtenden Preis getroffen, daher liege auch keine schriftformbedürftige Erklärung vor (aaO S. 2). Eine entsprechende Behauptung hat nach der Feststellung des Oberlandesgerichts auch der Geschäftsführer der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat aufgestellt. Daraufhin haben die Kläger mit Schriftsatz vom 16. April 1996 (S. 2) geltend gemacht, es treffe nicht zu, daß die Parteien bei Abschluß des Pachtvertrages keine Vereinbarung über die Preise getroffen hätten, die der streitigen Getränkebezugsverpflichtung zugrunde liegen sollten; beide Parteien seien übereinstimmend von den jeweils gültigen Listenpreisen der S. AG ausgegangen.
Keine der Parteien hat sich im folgenden, was auch das Berufungsgericht nicht annimmt, den Vortrag der Gegenseite zu eigen gemacht. Damit standen sich, wie die Revision zu recht hervorhebt, widersprechende Parteierklärungen gegenüber. Die Annahme des Berufungsgerichts, es habe „eine Einigung über den Preis” vorgelegen, die in schriftlicher Form hätte niedergelegt werden müssen, ist hiermit nicht vereinbar. Das angefochtene Urteil kann deshalb in diesem Punkt mit der gegebenen Begründung nicht bestehen bleiben.
Diese von dem Gutachter angewandte Berechnungsmethode, die hier auf einem Pächtermindestgewinn von 36.000 DM beruhe, sei nicht nur in der Rechtsprechung anerkannt, sondern auch einer bloßen Sachwertmethode vorzuziehen. Ihr könne deshalb nicht die von dem Sachverständigen N. in einem früheren Rechtsstreit für dasselbe Objekt erstellte, an Vergleichsobjekten und m²-Preisen orientierte Methode entgegengesetzt werden, die zu einer angemessenen Pacht von netto 5.485 DM pro Monat gelangt sei. Die grundlegende, die EOP-Methode anerkennende Entscheidung des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 13. Juli 1992 (NJW-RR 1993, 654) erörtere ausdrücklich, daß für die Frage des angemessenen Pachtzinses die Ertragsfähigkeit eines Lokals nicht außer Betracht bleiben dürfe und deshalb die Ertragswertmethode der bloßen Vergleichswert- oder Sachwertmethode vorzuziehen sei. Da der Verpächter die Betriebsart und die Einrichtung selbst vorbestimme, sei zu fragen, ob ein Pächter mit durchschnittlichen Fähigkeiten und Anstrengungen unter Berücksichtigung der Vorgaben des Verpächters die konkreten Räume so nützen könne, daß die vereinbarten Pachtzinsen unter normalen Umständen erwirtschaftet werden könnten. Das leiste allein die Ertragswertmethode.
Allerdings sei im vorliegenden Fall der von dem Sachverständigen ermittelte Basispachtzins aufgrund einer Abweichung in der Belegungsdichte hinsichtlich des Fremdenzimmerumsatzes statt mit 43.300 DM mit 57.400 DM pro Jahr anzusetzen. Nicht abzuziehen sei hiervon – entgegen dem Gutachten – ein Betrag für Inventaranschaffung und für Mindestabnahme von Getränken; denn die Kläger hätten unstreitig von ihrem Nachpächter eine ihren Investitionen entsprechende Summe erstattet erhalten, und die Beklagte habe nach dem ergebnislosen Schadensersatzprozeß keine Ansprüche wegen Minderabnahme gegen die Kläger erhoben oder gar durchgesetzt. Mit dem Gutachten sei hingegen der Abschlag für die Getränkebezugspflicht vorzunehmen. Die Kläger hätten sich nämlich an diese Verpflichtung gehalten, was einen geldwerten Nachteil bedeute, weil die Listenpreise, die von einem gebundenen Wirt verlangt würden, ungünstig seien. Außerdem sei dem Gutachten auch hinsichtlich der Abzugsposten für Kaution und verlorenen Baukostenzuschuß zu folgen. Bei Berücksichtigung der genannten drei Abzugsposten ergebe sich – unter Zugrundelegung der von dem Sachverständigen für eine Vertragslaufzeit bis zum 31. Januar 2002 angenommenen Abzugswerte – ein Basispachtzins von 49.900 DM pro Jahr. Das entspreche einem Nettomonatsbetrag von 4.158,33 DM bzw. einem Bruttomonatsbetrag für Gaststätte und Fremdenzimmer von 4.782 DM.
Auf der Grundlage des als angemessen ermittelten Pachtzinses von monatlich 4.782 DM ergebe sich – nach näherer Berechnung – eine gemäß § 812 BGB auszugleichende Überzahlung der Kläger in Höhe von 79.620,88 DM. Da ihnen indessen nur 73.754,70 DM zugesprochen worden seien, sei die Beklagte jedenfalls nicht zu einem zu hohen Betrag verurteilt worden. Ihre Berufung sei daher nicht begründet.
b) Bei der Beurteilung der subjektiven Voraussetzungen des § 138 BGB hat das Berufungsgericht sodann Umstände herangezogen, die zum Teil – wie der verlorene Baukostenzuschuß, die Investitionsaufwendungen, die Getränkebezugs- und die Barkautionspflicht – bereits im Rahmen der Festlegung des angemessenen Pachtzinses auf monatlich 4.782 DM in der Korrekturphase wertmindernd berücksichtigt worden sind. Diese Umstände sind damit, zumindest soweit es um die Höhe der einzelnen Abzüge geht, rechtsfehlerhaft zweifach zu Lasten der Beklagten bewertet worden.
Im vorliegenden Fall, in dem die Beklagte den Klägern sowohl eine Gaststätte als auch Räume zur Nutzung als Beherbergungsbetrieb verpachtet hat, ist zum Zweck der Berechnung für das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung – als Gesamtpachtzins – der angemessene orts- bzw. marktübliche Mietzins für die Gebrauchsüberlassung der Räume und darüber hinaus ein angemessener Preis für alles weitere, den Klägern als Pächtern zur Fruchtziehung Überlassene zu ermitteln (vgl. Bub in ZMR 1995, 509, 511). Hieraus ergibt sich der insgesamt angemessene Pachtzins.
Zwar ist nach allgemeinen Grundsätzen die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode generell dem – insoweit sachverständig beratenen – Tatrichter vorbehalten. Seine Entscheidung kann von dem Revisionsgericht nur darauf überprüft werden, ob sie gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (vgl. Senatsurteil vom 24. Oktober 1990 - XII ZR 101/89 = FamRZ 1991, 43, 44 m.N.). Letzteres ist hier aber der Fall. Die der Entscheidung des Oberlandesgerichts zugrunde gelegte EOP-Methode ist ausdrücklich dafür vorgesehen, den Pachtwert ertragsorientiert im Sinne der Gebrauchsvorteile für den Pächter zu bestimmen (vgl. Seitter in ZMR 1996, 587 ff.; Walterspiel aaO; Usinger in NZM 1998, 641 ff.; auch OLG Stuttgart NJW-RR 1993, 654; OLG München ZMR 1999, 109; OLG Karlsruhe NJWE-Mietrecht 1997, 151; OLG München (Senat Augsburg) NZM 1999, 224). Ausgehend von statistischen Durchschnittswerten und nach zwar fallspezifischen, aber pauschalen Korrekturen (vgl. Walterspiel und Usinger aaO) ermittelt sie, bei welchem Pachtzins ein durchschnittlicher Pächter unter Berücksichtigung seiner gesamten Unkosten und eines als angemessen eingestuften Gewinns die Gaststätte rentabel führen kann. Eine solche Überprüfung mag angebracht sein, um einem potentiellen Pächter oder auch einer um eine Finanzierung angegangenen Bank Anhaltspunkte zu liefern, ob der Abschluß des beabsichtigten Pachtvertrages wirtschaftlich sinnvoll ist. Der tatsächlich zu erzielende Marktpreis hängt aber nicht von einer solchen Rentabilitätsberechnung ab. Er richtet sich vorrangig nach Angebot und Nachfrage. Ist in einem bestimmten Gebiet das Angebot klein und die Nachfrage groß, wird der erzielbare Pachtzins steigen, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob ein Pachtzins in dieser Höhe nach der EOP-Methode angemessen wäre. Ist der vereinbarte Pachtzins höher als der nach der EOP-Methode errechnete, kann das auch daran liegen, daß bei der gegebenen Marktsituation der ohne weiteres erzielbare Pachtzins aus betriebswirtschaftlicher Sicht eigentlich zu hoch ist.
Würde mit dem Oberlandesgericht der nach der EOP-Methode errechnete Pachtzins bei der Prüfung der Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB als Vergleichsmaßstab herangezogen und bei einer Überschreitung dieses Wertes um einen bestimmten Prozentsatz zwingend Sittenwidrigkeit angenommen, liefe das im Ergebnis darauf hinaus, einen an betriebswirtschaftlichen Rentabilitätserwägungen orientierten Preisrahmen für den Abschluß von Gaststättenpachtverträgen zu normieren, mit dem – weitgehend ohne Rücksicht auf die besondere Marktsituation des konkreten Objektes – in die freie Preisbildung des Marktes regulierend eingegriffen würde. Damit würde der Regelungsbereich des § 138 Abs. 1 BGB überschritten.
Die Anwendung der EOP-Methode könnte im übrigen dazu führen, die im Gesetz vorgesehene Risikoverteilung zwischen Pächter und Verpächter zu Lasten des Verpächters zu verändern. Nach dem Gesetz trägt der Pächter das volle Verwendungsrisiko für die Gaststätte (§§ 581 Abs. 2, 552 Satz 1 BGB; vgl. Senatsurteil vom 23. Oktober 1996 - XII ZR 55/95 - NJW 1997, 193, 194). Es obliegt ihm zu kalkulieren, ob er die Gaststätte – auch unter Berücksichtigung des vereinbarten Pachtzinses – rentabel führen kann. Die Anwendung der EOP-Methode im Rahmen einer Prüfung der Sittenwidrigkeit könnte es dem Pächter – zu Lasten des Verpächters – ermöglichen, sich im Falle einer groben Fehlkalkulation von dem Vertrag zu lösen, und zwar unabhängig davon, ob der vereinbarte Pachtzins den konkreten Marktverhältnissen entspräche. Auch dies bestätigt, daß die Ermittlung des ortsüblichen Marktwertes nicht Inhalt und Zweck der EOP-Methode ist.
Das kommt im vorliegenden Fall in besonders deutlicher Weise in Folgendem zum Ausdruck: Der Sachverständige hat den Pachtvertrag – ohne entsprechende gerichtliche Vorgabe – dahin verstanden, daß er, auch durch den Verpächter, bereits zum 30. Juni 1993 erstmals kündbar (gewesen) sei. Er hat sich deshalb veranlaßt gesehen, den Pachtwert des Objekts für drei verschiedene Laufzeiten des Vertrages zu ermitteln, nämlich für die kürzestmögliche Laufzeit bis zum 30. Juni 1993, für die tatsächliche Anpachtzeit von Gaststätte und Pension bis zum 30. April 1994 und für die maximale Laufzeit bis zum 31. Januar 2002. Je nach Länge der Laufzeit hat der Gutachter – der als einer der Mitbegründer der EOP-Methode besonders mit dieser vertraut ist – entsprechend den Vorgaben der Methode wegen der pächterseitigen Investitionen, der Kaution, des Baukostenzuschusses und der Getränkebezugs- und Mindestabnahmeverpflichtung unterschiedliche Abschläge von dem Basispachtzins vorgenommen. Auf diese Weise ist er für den Fall der maximalen Laufzeit zu einem Pachtwert von 2.595 DM pro Monat, für die Laufzeit bis zum 30. April 1994 zu einem Monatsbetrag von 920 DM und für eine Laufzeit bis zum 30. Juni 1993 zu einem monatlichen Pachtwert von „minus 1.866 DM” gelangt. Abgesehen davon, daß die Annahme des Sachverständigen zu den Kündigungsmöglichkeiten des Vertrages rechtlichen Bedenken begegnet, die Behandlung des Baukostenzuschusses die Frage einer Teilrückzahlung bei vorzeitiger Vertragsbeendigung außer acht läßt und damit die Ergebnisse der Wertermittlung als solche angreifbar erscheinen, machen sie doch deutlich, daß sie sich allein an der nach betriebswirtschaftlichen Kriterien beurteilten Ertragskraft des Pachtobjekts orientieren und einen Bezug zu den konkreten, im vorliegenden Fall gegebenen Marktverhältnissen vermissen lassen. Da die Bewertungsmethode diesen konkret relevanten Markt als Bewertungsmaßstab außer Betracht läßt, bietet sie keine Gewähr für eine den objektiven Marktverhältnissen entsprechende Bewertung der Gaststättenpacht, wie sie für die Bestimmung eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung i.S. von § 138 Abs. 1 BGB erforderlich ist (vgl. Usinger aaO S. 644).
c) Würde der vertraglich vereinbarte Pachtzins (ohne Nebenkosten) in Höhe von 8.050 DM anstatt mit dem von dem Oberlandesgericht auf der Grundlage der EOP-Methode angenommenen Wert von 4.782 DM mit dem von dem Sachverständigen N. – allerdings nicht für den hier maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Dezember 1992 – als ortsüblich ermittelten Pachtzins in Höhe von netto 5.485 DM (zuzüglich MWSt = 6.307,75 DM) verglichen, so ergäbe sich eine Erhöhung des ortsüblichen Pachtzinses um 27,6 %. In diesem Bereich kommt bei einem Gewerbemiet- bzw. Pachtverhältnis die Annahme eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nicht in Betracht.
Auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen kann der von den Klägern erhobene Anspruch nach alledem – entgegen den Entscheidungen der Vorinstanzen – nicht beschieden werden. Die Sache ist vielmehr unter Aufhebung des Berufungsurteils zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen über die Höhe des ortsüblichen Pachtzinses und zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Veröffentlicht am 28.04.1999 durch Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Haufe-Index 640469
BGHZ, 257
DWW 2000, 20