Source: http://legislacion.derecho.com/resolucion-26-mayo-2008-ministerio-de-justicia-1096678
Timestamp: 2016-10-23 14:40:57
Document Index: 245638137

Matched Legal Cases: ['artículo 52', 'artículo 46', 'artículo 52', 'artículo 45', 'artículo 21', 'artículo 24', 'artículo 254', 'artículo 21', 'artículo 24', 'artículo 10', 'artículo 24', 'artículo 21', 'artículo 103', 'artículo 177', 'artículo 10', 'artículo 24', 'artículo 21', 'artículo 1170']

RESOLUCIÓN de 26 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Granada, don José Justo Navarro Chinchilla, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Iznalloz (Granada), a inscribir una escritura de declaración de obra nueva antigua y compraventa
RESOLUCIÓN de 26 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Granada, don José Justo Navarro Chinchilla, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Iznalloz (Granada), a inscribir una escritura de declaración de obra nueva antigua y compraventa Mis Leyes
RESOLUCIÓN de 26 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Granada, don José Justo Navarro Chinchilla, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Iznalloz (Granada), a inscribir una escritura de declaración de obra nueva antigua y compraventa Estado	:
MINISTERIO DE JUSTICIA	En el recurso interpuesto por el Notario de Granada don José Justo Navarro Chinchilla contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Iznalloz (Granada), don José E. Luzón Tello a inscribir una escritura de «declaración de obra nueva antigua y compraventa».
Mediante escritura autorizada por el Notario de Granada don José Justo Navarro Chinchilla el 2 de noviembre de 2007, de la que son otorgantes, de una parte, los esposos don Manuel R. G. y doña María Carmen P. F. y, de otra, don Manuel M. M., los primeros procedieron a declarar una edificación que se indica construida con anterioridad al año 1991, sobre la finca registral 1.521 del Registro de la Propiedad de Iznalloz, procediendo a venderla a don Manuel M. M. por determinado precio, del que se declara recibido una parte en metálico el 30 de octubre de 2007 y en cuanto al resto se expresa lo siguiente relativo a la forma de pago: «... se instrumenta mediante 6 cheques por importe total de... que me exhiben, y de los que yo, el Notario, extraigo testimonio para su incorporación a la presente matriz».
El 12 de diciembre de 2007 fue presentado dicho título en el mencionado Registro de la Propiedad y fue objeto de la siguiente calificación, que se transcribe parcialmente, únicamente en cuanto a los defecto que son objeto de impugnación:
El 12 de diciembre de 2007, con el asiento de presentación número 590 del diario 97, fue presentada la escritura antes referida.
1.º En dicha escritura se declara la obra nueva terminada de una nave sobre la finca registral número 1.521 del término municipal de Torre Cardela.
2.º La descripción de la obra nueva no expresa la superficie de solar que ocupa la edificación: Tal requisito no puede desprenderse de la suma de superficies por lo siguiente: La superficie construida de la nave en planta baja (275,29 m2) más el patio (75,91 m2) arrojan sumadas 351,2 m2. La superficie del solar según el Registro es de 379,50 m2. Existen, por tanto, 28,3 m2 de diferencia cuyo destino se ignora.
4.º Respecto a los medios de pago, no aparecen debidamente justificados: a) En primer término, porque uno de los cheques está emitido para pagar a persona distinta (parece que apellidada Q. T.), y b) Porque la calidad de la copia no permite ejercer la calificación en cuanto a los mismos.
1.º El artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística permite la inscripción de obras nuevas terminadas, sin el requisito de la preceptiva licencia y certificado técnico que exige el artículo 46 del mismo Real Decreto, siempre que se acredite, entre otros medios por certificación del Ayuntamiento la terminación de la obra en fecha determinada, que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante y que no conste en el Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. Sin embargo, no excluye el artículo 52 que la descripción de la obra nueva deba contener como mínimo los requisitos que exige el artículo 45 del mismo Real Decreto 1093/1997; es decir, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada y el total de los metros cuadrados edificados. En el documento presentado se cumplen todos los requisitos antes mencionados a excepción de la determinación de la superficie de solar ocupado por la edificación.
3.º Conforme al artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria «Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el párrafo anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862». El citado precepto establece que «En las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria». A estos efectos no se puede considerar acreditado el medio de pago si uno de los cheques está emitido a favor de persona que no interviene en forma alguna en el negocio documentado.
Acuerdo: Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en los Hechos de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en los Fundamentos de Derecho de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente...
Recursos: Contra la anterior calificación...
... Iznalloz, a 31 de diciembre de 2007.-El Registrador, José E. Luzón Tello».
La calificación anterior fue notificada al Notario autorizante de la escritura el 10 de enero de 2008; y dicho Notario interpuso recurso contra la anterior calificación, únicamente respecto de los fundamentos de derecho números 1.º y 3.º, mediante escrito enviado por correo administrativo que tuvo entrada en el Registro del Ministerio de Justicia en fecha 14 de febrero de 2008, y en esta Dirección General el 14 de febrero de 2008. En tal escrito alega en síntesis lo siguiente:
1. Respecto del fundamento de Derecho 1.º, del cuerpo de la escritura, al que se le acompaña el informe del técnico correspondiente, se desprende claramente cuál es la superficie construida sobre el solar, y el hecho de que sobren metros es irrelevante, pues en cualquier caso la superficie construida más el patio no sobrepasan la superficie del solar.
2. Respecto del fundamento de Derecho 3.º, hay que entender que el control de legalidad relativo a cuáles han sido los medios de pago empleados corresponde exclusivamente al Notario y no al Registrador, pues el cierre registral sólo cabe cuando las partes se hayan negado a identificar total o parcialmente los medios de pago (vía de manifestación o de acreditación), conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial, y tal supuesto no se plantea en este caso.
En el supuesto que motiva el recurso, existe un cheque bancario nominativo por importe de 12.500 euros expedido, según manifestó el comprador, a favor de un intermediario, pero ello no hace injustificado el medio de pago, puesto que se trata de un cheque bancario y nominativo que deberá ser cobrado en cuenta corriente bancaria y permitirá así su control por la Hacienda Pública, pues de no ser admitido por el Notario este cheque, se podría dar la paradoja (dado su importe) de que los interesados manifestasen haberse pagado tal cantidad en efectivo, careciendo entonces de ningún control fiscal. Además, en los negocios jurídicos como la compraventa cabe el pago realizado por un tercero, y que como parte del precio se incluyan las comisiones y honorarios pagados a terceros, entendiéndose, de conformidad con la Resolución de este Centro Directivo de 18 de mayo de 2007, que en el presente supuesto han quedado acreditados los medios de pago, sin que competa al Registrador cerrar el Registro a la escritura, toda vez que no ha existido negativa a identificar los medios de pago por los contratantes.
El Registrador de la Propiedad, a la vista del recurso, rectificó su calificación únicamente respecto del fundamento de derecho primero; e informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escritos de 7 y 8 de marzo de 2008, con entrada en este Centro el día 12 del mismo mes.
Vistos los artículos 103 de la Constitución, 6.2 y 1.156 del Código Civil; 1, 10, 18, 21 y 254 de la Ley Hipotecaria; 1, 17 bis, 23, 24 y 47 de la Ley del Notariado; los artículos sexto y séptimo de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal y, en concreto, artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado; artículos 143, 145, y 177 del Reglamento Notarial; 51.7.º, 219.1.º del Reglamento Hipotecario; Orden EHA/1439/2006, de 3 de mayo, reguladora de la declaración de movimientos de medios de pago en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales; la Sentencia del Tribunal Constitucional 207/1999, de 11 de noviembre; la Instrucción de esta Dirección General de 28 de noviembre de 2006, relativa a la identificación y constancia de los medios de pago en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles; y las Resoluciones de 27 de noviembre de 1986, 2 de noviembre de 1992, 12 de junio de 1993, 5 de octubre de 1994, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000, 27 de mayo de 2003 y las citadas en su vistos, 23 y 26 de septiembre de 2005, 14, 20 y 28 de febrero y 18 mayo de 2007, entre otras.
1. En el supuesto de hecho de este recurso se presenta a inscripción una escritura de compraventa de un inmueble por determinado precio, del que se declara recibido una parte en metálico en la fecha que se indica y, respecto del resto, se expresa que el pago se instrumenta mediante seis cheques por el importe total también indicado de los que el Notario extrae testimonio que incorpora a la matriz.
El Registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que a los efectos del artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 24 de la Ley del Notariado, «... no se puede considerar acreditado el medio de pago si uno de los cheques está emitido a favor de persona que no interviene en forma alguna en el negocio documentado».
2. Limitado necesariamente este recurso a la cuestión planteada por la calificación en los términos en que se ha expresado y mantenido por el Registrador debe resolverse conforme al criterio sentado por esta Dirección General en Resolución de 18 de mayo de 2007 que, en sus aspectos más esenciales, se puede sintetizar así:
a) Compete al Notario el control de legalidad relativo a cuáles hayan sido los medios de pago empleados y su debida identificación y constancia -sea mediante acreditación, en cuyo caso deberá testimoniar los extremos expuestos, o mediante manifestación, en cuyo caso deberá indagar las causas por las que no se le han podido acreditar-.
c) Al igual que sucedía con el artículo 10 de la Ley Hipotecaria según el cual el Registrador debía examinar si en la escritura obraba la forma de pago, de modo muy similar opera el actual artículo 24 de la Ley del Notariado al que se remite el artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, es igualmente evidente que tal examen no es calificación propiamente dicha de la escritura, pues el mismo es un requisito más que la Ley exige al contenido de las escrituras; y ello, porque la identificación de los medios de pago, como le sucede a la forma de pago, no son cláusulas de trascendencia jurídico real (artículos 1 y 21.2 de la Ley Hipotecaria). Al Registrador, funcionario público que ejerce su función sujeto al principio de legalidad, le está vedado ejercer tal función más allá de las materias para las que tiene competencia pues, en tal caso, su actuación no quedaría amparada por el principio de legalidad (artículo 103 de la CE). Cuestión distinta es que el Registrador deba examinar si el Notario ha hecho constar la negativa total a parcial a identificar el medio de pago y, en tal caso y sólo en el mismo, cerrar el registro.
En efecto, no debe confundirse la forma de pago con el detalle e identificación concreta de los medios de pago y, en su caso, la justificación documental del mismo -sistemas de acreditación especificados en el artículo 177 del Reglamento Notarial-. Debe resaltarse, a efectos de apreciar la diferencia, que el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción conste la referencia a la forma de pago propiamente dicha y no a la identificación del concreto medio de pago empleado -metálico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, etcétera, con los datos identificativos de los mismos-. Otra interpretación conduciría al absurdo de entender que la reforma legal operada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no ha servido de nada o, aún peor, era innecesaria porque ya con anterioridad a la misma el Registrador debía hacer constar en la inscripción la identificación de los medios de pago y, en lógica coherencia, el Notario en el título del que trae causa la inscripción.
e) En definitiva, respecto de la identificación de los concretos medios de pago, la calificación registral deberá limitarse a la comprobación de que el Notario haya hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado -a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria- y que no consta negativa alguna a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.
2. A mayor abundamiento, y teniendo en cuenta la regulación sustantiva que disciplina el pago, la postura que mantiene el Registrador en su nota carece de justificación, pues, respecto de las obligaciones pecuniarias, cuando el acreedor acepta para su pago los medios que aparecen contemplados en el párrafo segundo del artículo 1170 del Código Civil, el documento o medio de pago de que se trate es más un instrumento de cobro que un cobro efectivo (cfr. párrafo tercero del citado precepto); y si esto es así, es indudable que ese instrumento de cobro puede ser empleado por el acreedor para atender obligaciones a su cargo que, no pocas veces, presentan una evidente ligazón con el negocio jurídico celebrado (pensemos no solo en un posible pago a profesionales que hayan intermediado en la venta, sino en otros supuestos muy frecuentes en la práctica, como por ejemplo que determinado cheque se empleara para abonar a un profesional la provisión de fondos necesaria para gestionar la cancelación de una carga registral, o que un cheque extendido en favor de determinada entidad de crédito, lo fuera por una suma igual a la de una obligación por satisfacer a aquélla; cantidades todas ellas que, aun integrando el precio de la venta, se habrían detraído de la cantidad que debiera percibir el vendedor).
Madrid, 26 de mayo de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.