Source: http://heidelbach.net/44.html
Timestamp: 2017-10-21 21:01:06
Document Index: 108231459

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 558', '§ 557', '§ 557', '§ 557', '§ 558', '§ 561', '§ 558', '§ 558']

Ratgeber Mietrecht I - Heidelbach und Kollegen, Rechtsanwälte und Steuerberater
Ratgeber zum Mietrecht Teil I
Eine Erhöhung der Betriebskosten wegen Erhöhung der Kapitalkosten wird es künftig nicht mehr geben. Sie ist zu kompliziert und ist nicht interessengerecht. Miethöhe, Mieterhöhung und Begründung
Die Regelungen über die Miethöhe befinden sich nun ausschließlich im BGB. Das Miethöhegesetzes MHG ist abgeschafft.
Die Vertragsparteien können durch Vereinbarung die Miete während des laufenden Mietverhältnisses erhöhen, § 557 BGB. Die Miete muss aber mindestens ein Jahr unverändert bleiben, § 558 Abs.1 S. 1 BGB. Es muss sich dabei nicht um ein Kalenderjahr handeln. Eine Ausnahme gilt für Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen.
Wenn nichts anderes vereinbart ist, darf die neue Miete die ortübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen, §§ 557 Abs. 3, 558 Abs. 1 BGB. (Bei Neuvermietung ist der Vermieter an keine Vergleichsmiete gebunden.) Als Vergleichsmiete gilt die Durchschnittsmiete vergleichbarer Wohnungen. Üblicherweise wird hier der Mietspiegel zugrunde gelegt. Neu ist, dass die Kappungsgrenze von bisher 30 % auf 20 % abgesenkt wurde. Dies dient dem Schutz der Mieter, deren Mietzins bisher erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Die Miete darf dabei bei der ersten Erhöhung durchaus mehr als 10% betragen. Jedoch müssen dann die folgenden Mieterhöhungen geringer als 10% ausfallen, damit die Kappungsgrenze nicht überschritten wird.
Staffelmiete, § 557a BGB, sowie die Indexmiete, § 557b BGB sind gesetzlich definiert. Beides kann sowohl zum Beginn als auch noch im späteren Verlauf des Mietverhältnisses vereinbart werden.
Die formalen Erfordernisses eines Mieterhöhungsverlangens entsprechen weitgehend dem bisherigen Recht. Die Mietererhöhung muss dem Mieter daher grundsätzlich schriftlich mitgeteilt werden. Das Mieterhöhungsverlangen muss vom Vermieter unterschrieben sein und allen im Mietvertrag bezeichneten Vertragspartnern zugehen. Seit August 2001 geht das auch per E-Mail. Voraussetzung, ist dass die Person des Erklärenden genannt ist und der Abschluss der Erklärung durch Namensbezeichnung oder Faksimile Unterschrift kenntlich gemacht ist.
Weiter ist neu, dass nun in der Begründung auf einen qualifizierten Mietspiegel oder eine Mietdatenbank § BGB § 558 a Abs.2 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB Bezug genommen werden kann.
Damit sind dann drei Begründungen erlaubt:Der Mietspiegel bezeichnet für eine entsprechend höhere Miete für eine vergleichbare Wohnung. Ein Gutachten (muss dem Erhöhungsverlangen beiliegen) weist die Mieterhöhung als gerechtfertigt aus. Der Vermieter führt mindestens drei in Lage, Art und Ausstattung vergleichbare Wohnungen am Ort an, die genauso viel kosten, wie die gemietete Wohnung nach der Erhöhung. Hier sind detaillierte Beschreibungen nötig.
Ein Mietspiegel ist dann qualifiziert, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt worden ist. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit für sich. Er ist damit "echter" Beweis.
Mit der Einführung der Mietdatenbank als Begründungsmittel steht ein Mittel moderner Informationstechnik zur Verfügung, das ein zutreffendes Bild des Mietmarktes zutreffend zu zeichnen vermag, da es große Mengen an Daten zu speichern und zu verarbeiten vermag. Diese Datenbank hat dem üblichen Mietspiegel voraus, dass sie stets aktualisiert wird. Eine Mietdatenbank existiert bis jetzt jedoch nur in Hannover.
Der Mieter muss der Mietererhöhung zustimmen. Das heißt aber nicht, dass er nach Belieben die Erhöhung der Miete zurückweisen darf. Er ist zur Zustimmung verpflichtet, wenn die Mieterhöhung rechtens ist. Ihm stehen allerdings eine Überlegungsfrist von 2 Monaten und die Möglichkeit der Kündigung wegen erhöhter Miete zur Verfügung. Bleibt der Mieter untätig, geht man von einer stillschweigenden Zustimmung aus, wenn er die erhöhte Miete bereits 5 Monate widerspruchslos gezahlt oder seinen Dauerauftrag geändert hat.
Für vor dem 01.09.01 geschlossene Mietverträge gilt: Für Mieterhöhungen, die vor dem 01.09.01 erklärt und zugegangen sind, gilt das alte Mietrecht.
Überlegungsfrist und Kündigungsmöglichkeit des Mieters
Das Kündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhungen ist vereinfacht worden, indem die bisher nach Art der Mieterhöhung unterschiedlichen Zeiträume vereinheitlicht wurden.
So legt § 561 BGB die Überlegungsfrist des Mieters unabhängig von der Art der Mieterhöhung auf mindestens zwei und höchstens drei Monate fest. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558 oder 559 BGB geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Die Kündigungsfrist beträgt also ebenfalls zwei Monate, auch bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung.
Klagerecht des Vermieters
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung innerhalb einer zweimonatigen Überlegungsfrist nicht zu, so kann der Vermieter nach Fristablauf binnen einer Frist von weiteren drei, statt bisher zwei Monaten Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben.
Neu ist ebenfalls, dass der Vermieter nun Mängel im Erhöhungsverfahren, wie z.B. eine fehlerhafte Begründung, während des Rechtsstreites nachholen kann, § 558 b Abs. 3 BGB. Auch hier steht dem Mieter die zweimonatige Zustimmungsfrist zu.
Auch hier gilt die Kappungsgrenze von 20%.
Wurde bei Vertragsschluss die Unwahrheit gesagt, muss dies nicht immer zur Kündigung führen. Wurde die Miete regelmäßig bezahlt und blieb das Mietverhältnis unbeanstandet, dann kann der Vermieter sich zur Begründung der Kündigung nicht mehr darauf berufen, dass der Mieter bei Vertragsschluss angegeben hatte, gegen ihn seien in den letzten 5 Jahren keine Räumungsklagen eingeleitet worden. Das Mietverhältnis hatte inzwischen 2 Jahre bestanden. Das LG Wuppertal ließ eine Kündigung nicht zu. LG Wuppertal, 16 S 149/98
Zahlt ein Mieter zwei Monate hintereinander seine Miete nicht und wird ihm daraufhin die Wohnung gekündigt, so kann er die Kündigung dadurch abwenden, dass er den Rückstand umgehend begleicht. Dies kann allerdings nicht durch "Verrechnung" mit der Mietkaution geschehen, da die Kaution erst nach Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter zur Verfügung steht. (Landgericht Berlin, 64 S 412/97)