Source: https://www.ra-kotz.de/fristlose-mietvertagskuendigung-nach-ausbleibenden-mietzahlungen-des-jobcenters.htm
Timestamp: 2018-10-20 20:20:28
Document Index: 69420058

Matched Legal Cases: ['§ 91', '§ 31', '§ 259', '§ 170', '§ 189', '§ 189', '§ 295', '§ 546', '§ 543', '§ 573', '§ 569', '§ 189', '§ 543', '§ 286', '§ 276', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 573', '§ 573', '§ 543', 'BGH', 'BGH', '§ 130', '§ 131', '§ 91', 'BGH', 'BGH', '§ 4', '§ 366', '§ 366', '§ 366', '§ 708']

AG Charlottenburg, Az.: 231 C 155/16
2. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 75% und der Beklagte 25%.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Parteien schlossen 1985 einen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Wohnräume. Die monatliche Miete betrug zuletzt 478,41 € bruttowarm und wurde gezahlt durch das Jobcenter in Höhe von 407,95 €, im Übrigen von dem Beklagten selbst.
In den Monaten Januar, Februar und März 2016 erfolgten keine Zahlungen, weil das Jobcenter seine Leistungen einstellte. Mit Schreiben vom 02.03.2016 erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung.
Die Klägerin hatte zunächst am 24.03.2016 Klage eingereicht mit den Anträgen, den Beklagten zu verurteilen, 1. zur Räumung der Wohnung, 2. zur Zahlung von 1.435,23 € für Januar, Februar und März 2016 und 3. zur Zahlung von 478,41 € für die Zukunft bis zur Herausgabe. Die Klage ist dem Beklagten persönlich am 06.05.2016 zugestellt worden. Durch Beschluss vom 04.05.2016 war für den Beklagten eine Betreuerin bestellt worden (Anlage zum Schriftsatz vom 11.05.2016, Bl. 18, 19 d.A.), was diese mit Schriftsatz vom 11.05.2016 an das Gericht mitteilte.
Auf Antrag der Betreuerin wurden dem Beklagten durch Bescheid vom 08.06.2016 erneut Leistungen durch das Jobcenter für den Zeitraum ab dem 01.05.2016 bewilligt.
Am 13.06.2016 zahlte das Jobcenter an die Klägerin 815,90 €. Die Klägerin hat daraufhin mit Schriftsatz vom 27.06.2016 hinsichtlich der streitgegenständlichen Mieten Januar und (teilweise) Februar 2016 den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Beklagte hat dem nicht binnen der Frist des § 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO widersprochen. Mit gleichem Schriftsatz hat die Klägerin die Klage hinsichtlich nicht erfolgter Zahlungen für April, Mai und Juni 2016 erweitert. Die Klagerweiterung ist der Betreuerin am 05.07.2016 zugestellt worden.
Am 29.06.2016 zahlte der Beklagte für Mai und Juni 2016 140,92 €.
Mit Bescheid vom 27.07.2016 bewilligte das Jobcenter dem Beklagten die Grundsicherung und Kosten für Unterkunft und Heizung auch rückwirkend für den Zeitraum Januar bis April 2016 und leistete entsprechende Nachzahlungen direkt an den Beklagten. Am 01.08.2016 zahlte der Beklagte daraufhin an die Klägerin 1.913,64 € für vier Monate mit der Zahlungsbestimmung Januar bis April 2016. Für Juli und August zahlte der Beklagte je weitere 70,46 €.
Mit Schriftsatz vom 22.08.2016 hat die Klägerin den Rechtstreits hinsichtlich des Zahlungsanspruchs betreffend Februar bis Juni 2016 den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Beklagte hat sich dem mit Schriftsatz vom 04.09.2016 angeschlossen.
1. den Beklagten zu verurteilen, die in der … in … Berlin, 3. OG links belegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Kammer, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad, 1 Toilette, 1 Kellerraum mit einer Wohnfläche von 58,14 qm zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin eine monatlich im Voraus zu zahlende Nutzungsentschädigung in Höhe von 478,41 € bis zum Auszug aus der zu Ziffer 1, genannten Wohnung zu zahlen.
Er ist der Ansicht, dass schuldhafter Verzug mit den Mietzahlungen nicht vorgelegen habe. Die Zahlungseinstellung durch das Jobcenter sei – unstreitig – deshalb erfolgt, weil der Beklagte seiner Mitwirkungspflicht diesem gegenüber nicht nachgekommen sei. Daran treffe ihn aber kein Verschulden, weil dies krankheitsbedingt geschehen sei. Sein Zustand sei so gewesen, wie es der sozialpsychiatrische Dienst nach einer Untersuchung am 21.03.2016 – unstreitig – in einer Stellungnahme vom 30.05.2016 zur Vorlage beim Jobcenter nieder gelegt habe: “(Der Beklagte) leidet an einer chronischen psychischen Erkrankung und ist zudem körperlich abgemagert und stark untergewichtig. Zudem leidet er an Rückzugstendenzen und sozialer Isolation. Krankheitsbedingt war (der Beklagte) seit vielen Monaten nicht in der Lage, die eigenen administrativen Angelegenheiten adäquat zu regeln und seiner Mitwirkungspflicht gegenüber ihrer (sic) Behörde nachzukommen. (…) liegt ein wichtiger Grund für seine Pflichtverletzung nach § 31 SGB II vor. Störungsbedingt war der (Beklagte) nicht in der Lage, sich in ärztlicher (sic) Behandlung zu begeben und die Erkrankung durch Vorlage einer AU-Bescheinigung nachzuweisen. Nach unserer Auffassung als zuständiger kommunaler Sozialdienst können die Pflichtverletzungen nicht sanktioniert werden, da (der Beklagte) bereits seit längerer Zeit erkrankt ist. (…)”. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Anlage 1 zur Klagerwiderung (Bl. 40, 41 d.A.) verwiesen.
Die Klage ist, soweit nach der auf den Zahlungsantrag zu 2. bezogenen übereinstimmenden Erledigungserklärung (hierzu unter III.) noch in der Hauptsache zu entscheiden war, teilweise unzulässig (I.), im Übrigen unbegründet (II.).
I.) Der Antrag zu 3. auf zukünftige Zahlung ist unzulässig geworden. Denn die Voraussetzungen des § 259 ZPO liegen nicht mehr vor. Es besteht keine Besorgnis der Nichtleistung für die Zukunft. Für den Beklagten ist eine Betreuung eingerichtet worden und das Jobcenter hat, derzeit bis 30.04.2017, Leistungen zur Unterkunft und Heizung in Höhe von monatlich 407,95 € bewilligt. Die restlichen 70,49 € hat der Beklagte unstreitig schon vor Januar 2016 stets selbst aus seiner Grundsicherung bezahlt, er tut dies auch derzeit und es gibt insbesondere wegen der Betreuung keine Anhaltspunkte dafür, dass dies, insbesondere angesichts des verhältnismäßig geringfügigen Betrages, in der Zukunft nicht mehr fortgeführt sollte. Die Klägerin hätte daher auch insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärten müssen, hat dies aber nur hinsichtlich des Zahlungsantrags für die Vergangenheit getan.
II.) Hinsichtlich des Räumungsanspruchs ist die Klage zulässig, auch wenn die Zustellung an den Beklagten zunächst unwirksam war, da zum Zeitpunkt der Zustellung am 06.05.2016 bereits die Betreuung angeordnet worden war und die Zustellung daher an die Betreuerin hätte erfolgen müssen, vgl. § 170 ZPO. Es kann dahin stehen, ob zeitnah eine Heilung nach § 189 ZPO erfolgt ist, indem die Klageschrift der Betreuerin zugegangen ist, da sie sich mit Schreiben vom 11.05.2016 zum hiesigen Aktenzeichen gemeldet hat, denn dieses Schreiben könnte auch darauf basieren, dass sie lediglich Kenntnis erhielt, für die Heilung nach § 189 ZPO wäre aber der tatsächliche Zugang des zuzustellenden Schriftstückes notwendig. Jedenfalls aber ist ein möglicherweise fortbestehender Mangel gemäß § 295 ZPO aufgrund der rügelosen Einlassung des Beklagten in der mündlichen Verhandlung geheilt worden (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 11. Dezember 2014 – 9 U 87/13 –, juris).
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Denn die Kündigungserklärung vom 02.03.2016 hat das Mietverhältnis nicht beendet, weder als fristlose noch als fristgemäße Kündigung, auch wenn zu diesem Zeitpunkt unstreitig zwei volle Monatsmieten nicht bezahlt waren. Denn es fehlt jedenfalls an einem schuldhaften Verzug des Beklagten (§ 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchst. a BGB) bzw. einer schuldhaften Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 1 und 2 Ziffer 1 BGB). Es kann daher auch offen bleiben, ob durch den zwischenzeitlich erfolgten Ausgleich aller Rückstände eine Heilung binnen der Zwei-Monats-Frist des § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB gegeben ist. Dies wäre der Fall, wenn keine Heilung der unwirksamen Zustellung gemäß § 189 ZPO erfolgt wäre (s.o. zu I.), da dann die maßgebliche Frist erst am Tag der mündlichen Verhandlung zu laufen begonnen hätte.
1.) Die fristlose Kündigung ist unwirksam, da ein Kündigungsgrund nicht vorlag. Der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchst. a BGB ist nicht erfüllt. Zwar wurden zwei Mieten nicht gezahlt, der Beklagte geriet dadurch jedoch nicht in Verzug, da Verzug gemäß § 286 Abs. 4 BGB Vertretenmüssen i.S.d. § 276 BGB voraus setzt. Der Beklagte zahlte aber schuldlos nicht.
Vorliegend geht es nicht darum, dass der Beklagte als Mieter grundsätzlich selbst dann für seine finanzielle Leistungsfähigkeit gegenüber der Vermieterin einzutreten hätte, wenn er in Zahlungsschwierigkeiten ist, weshalb es unerheblich wäre, wenn das Jobcenter nicht zahlt (BGH, Urteil vom 04. Februar 2015 – VIII ZR 175/14 –, BGHZ 204, 134-144). Der Fall ist vielmehr zum Einen demjenigen vergleichbar, in dem das Jobcenter einen Fehler macht, denn wie sich heraus gestellt hat, erfolgte die Sanktion – vollständiges Streichen der Leistungen ab Januar 2016 – zu Unrecht. Da das Jobcenter aber nicht Erfüllungsgehilfe des Beklagten als Mieter ist, ist ihm dieser Fehler nicht zuzurechnen (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 – VIII ZR 173/15 –, juris), auch wenn sich der Fehler erst ex post ergibt, da das Jobcenter von den Umständen zunächst nichts wusste.
Der vorliegende Fall ist weiter demjenigen vergleichbar, dass ein zahlungsfähiger Mieter krankheitsbedingt die Zahlungen einstellt (LG Hamburg, Urteil vom 11. August 1995 – 311 S 63/95 – juris). Es geht hierbei nicht um den grundsätzlich verschärften Haftungsmaßstab bei Geldschulden, das verschuldensunabhängige Einstehenmüssen für die eigene Leistungsfähigkeit, sondern darum, ob trotz (theoretischer) Leistungsfähigkeit die nicht erfolgte Zahlungen verschuldet erfolgte. Es kann für die Wertung keinen Unterschied machen, ob ein vermögender Mieter krankheitsbedingt schuldlos die Mietzahlungen einstellt, weil er beispielsweise nicht mehr in der Lage ist, Überweisungsträger aufzugeben, oder ob wie hier ein unvermögender Mieter, der Anspruch auf Sozialleistungen hat, diese – vorübergehend – nicht mehr erhält, weil er unverschuldet nicht in der Lage ist, seinen Mitwirkungspflichten gegenüber dem Jobcenter nachzukommen.
Beweis über das Verschulden war nicht zu erheben, denn die zugrunde liegenden Tatsachen sind zwischen den Parteien unstreitig und nur deren Bewertung differiert. Es ist unstreitig, dass der Beklagte krankheitsbedingt nicht in der Lage war, seinen Mitwirkungspflichten gegenüber dem Jobcenter nachzukommen. Die Parteien streiten nur darüber, ob daraus folgt, dass der Beklagte in Hinblick auf das Mietverhältnis und die Nichtzahlung der Miete schuldhaft oder ohne Verschulden gehandelt hat.
Soweit die Klägerin annimmt, der Arzt und Sozialarbeiter wären bei ihrer Einschätzung davon ausgegangen, dass die Räumung wirksam sei und der Beklagte habe daher schuldhaft gehandelt, trifft dies aus zwei Gründen nicht zu: Zum Einen würde dies eine juristische Bewertung des Sachverhaltes durch den Arzt und Sozialarbeiter darstellen, welche ohnehin keine Wirkung auf den Rechtsstreit hätte, zum Anderen übersieht die Klägerin aber auch, dass der maßgebliche Absatz dadurch eingeleitet wurde, dass im Konjunktiv gesprochen wurde. Es war also keinesfalls die Rede davon, dass nach Ansicht der das Schreiben Unterzeichnenden die Wohnung herausgegeben werden müsse, sondern nur, dass “das Mietverhältnis beendet werde(n) könnte”, (was zwar juristisch unzutreffend ist, weil das Mietverhältnis durch eine Kündigung beendet wird und nicht durch ein Räumungsverfahren, aber es wird deutlich, was gemeint ist, nämlich eine Verurteilung des Beklagten zur Herausgabe der Wohnung) – und erkennbar nur für diesen Fall wurde das Wort “Nutzungsentschädigung” gewählt.
Der Beklagte selbst hat zwar den zuvor und auch jetzt wieder direkt von ihm gezahlten Anteil an der Miete ebenfalls eine Zeitlang nicht gezahlt. Zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung waren insoweit aber nur Rückstände in Höhe von 140,90 € aufgetreten und der Anteil an der Gesamtmiete ist nicht erheblich und übersteigt eine Monatsmiete nicht (§§ 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchst. a 2. Var., 569 Abs. 3 Ziffer 1 BGB).
Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB als Generalklausel liegen ebenfalls nicht vor. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ist für die diesbezüglich vorzunehmende Abwägung insbesondere ein Verschulden der Parteien maßgebend, und der Beklagte handelte nicht schuldhaft. Auf die obigen Ausführungen wird insoweit verwiesen.
2.) Auch die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung hat das Vertragsverhältnis nicht zum 31.03.2017 beendet, da kein Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB vorliegt. In Betracht kommt vorliegend allein der Kündigungsgrund der schuldhaften nicht unerheblichen Vertragsverletzung gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB durch die mehrmalige Nichtzahlung der Miete. Dies stellt zwar ohne Zweifel objektiv eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung dar, jedoch handelte der Beklagte, wie zu Ziffer II.1.) ausgeführt, hinsichtlich der Nichtzahlung durch das Jobcenter gerade nicht schuldhaft. Soweit er 140,90 € selbst nicht zahlte, gelten zwar für die fristgemäße Kündigung nicht die strengen Vorgaben des §§ 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchst. 1, 569 Abs. 3 Ziffer 1 BGB. Jedoch ist dieser Rückstand, der nur 15% der Miete beträgt, auch für eine fristgemäße Kündigung, zu gering (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12 –, BGHZ 195, 64-73). Es kann daher dahin stehen, ob den Beklagten auch in Bezug auf die insoweit nicht erfolgte Zahlung kein Verschulden trifft.
3.) Es kann nach alledem ebenfalls offen bleiben, weshalb Beweis über die Geschäftsfähigkeit des Beklagten nicht zu erheben war, ob die Zustellung der Kündigung am 02.03.2016 an den Beklagten selbst zu deren Zugang gemäß § 130 BGB führen konnte, da aus der Stellungnahme des Sozialpsychiatrischen Dienstes, welche auf einer Untersuchung beruht, die nur knapp drei Wochen später erfolgte, sich ergibt, dass der Zustand des Beklagten bereits monatelang bestand, weshalb viel dafür spricht, dass der Zugang bei dem Beklagten selbst gemäß § 131 Abs. 1 BGB schwebend unwirksam war.
III.) Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91a, 92 Abs. 1 ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtstreit betreffend die Mieten für die Monate Januar, Februar, März und April 2016 in der Hauptsache übereinstimmen für erledigt erklärt haben, trägt der Beklagte die Kosten. Dies entspricht der Billigkeit. Denn der Zahlungsanspruch ist unstreitig und die zunächst erfolgte Nichtzahlung ebenso. Auf ein Verschulden kommt es insoweit nicht an (BGH, Urteil vom 04. Februar 2015 – VIII ZR 175/14 –, BGHZ 204, 134-144), anders wäre dies bei den Zinsen, die Verzug voraussetzen, aber hinsichtlich der Zinsen liegt ebenfalls – wenn diese auch nicht gezahlt wurden – eine übereinstimmende Erledigungserklärung vor, woran das Gericht gebunden ist und diese bleiben für die Kosten ohnehin außer Betracht, § 4 ZPO. Dass die Zahlungen teilweise ggf. vor Rechtshängigkeit erfolgten (vgl. zu dieser Problematik erneut die obigen Ausführungen zur Wirksamkeit der Zustellung) und eine Erledigung im Rechtssinne daher ggf. nicht eintreten konnte, ist ebenfalls unerheblich, da eine übereinstimmende Erledigungserklärung vorliegt.
Anders ist die hinsichtlich der Mieten für Mai und Juni 2016. Insoweit trägt die Klägerin die Kosten. Eine ausdrückliche Zahlungsbestimmung dieser Zahlung durch das Jobcenter gemäß § 366 Abs. 1 BGB lag nicht vor. Ob in der Zahlung von zwei Monatsmieten – dies war für die Klägerin erkennbar, denn das Jobcenter hatte auch schon zuvor den Betrag von monatlich 407,95 € gezahlt, so dass eindeutig auf zwei Monate gezahlt werden sollte – eine konkludente Zahlungsbestimmung zur Zahlung auf die letzten beiden Monate lag, was durchaus zweifelhaft ist, kann dahin stehen, ebenso, ob die Klägerin jedenfalls wegen der im Mai erfolgten Betreuung davon ausgehen musste, dass die Mietzahlungen ab Mai nun wieder aufgenommen wurden, was nahe liegt. Denn jedenfalls musste die Klägerin bei der Verrechnung nach § 366 Abs. 2 BGB vorgehen und die dort vorgegebene Reihenfolge einhalten; dies aber hat sie nicht getan. Nach § 366 Abs. 2 BGB ist zunächst auf die fällige die fällige Schuld zu verrechnen. Dies führt hier nicht weiter, da am 13.06.2016 alle Monatsmieten bis einschließlich Juni fällig waren. Unter mehreren fälligen Schulden ist sodann auf diejenige zu verrechnen, welche der Gläubigerin geringere Sicherheit bietet. Auch dies führt hier nicht weiter, da zwar die Mieten Januar bis März 2016 rechtshängig (oder jedenfalls anhängig) waren, aber noch nicht tituliert, so dass alle Forderungen gleich sicher bzw. unsicher war. Dann jedoch ist auf die dem Schuldner lästigere Schuld zu verrechnen und erst hiernach auf die älteste Schuld. Lästiger war dem Beklagten aber die Schulden für April, Mai und Juni 2016, weil durch Nichtverrechnung auf diese und sodann erfolgende Klageerweiterung gerade weitere Kosten für ihn anfallen würden. Daher durfte die Klägerin nicht auf die älteste Schuld verrechnen und hat die Kosten für die über zwei weitere Monate erfolgte Klageerweiterung zu tragen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7 bzw. Nr. 11, 711 ZPO.