Source: https://2k2.pl/metoda-korygowania-ceny-sredniej/
Timestamp: 2020-04-05 13:38:27+00:00
Document Index: 90029851

Matched Legal Cases: ['art. 4', 'SA/Łd ', 'art. 4', 'art. 154', 'art. 113', 'SA/Wa ', 'art. 4']

Metoda korygowania ceny średniej (metoda KCŚ) - 2k2.pl
Metoda korygowania ceny średniej – podstawy
Metoda korygowania ceny średniej jest, obok metody porównywania parami, jedną z podstawowych metod podejścia porównawczego w szacowaniu nieruchomości. Rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozp.WN) definiuje ją w następujący sposób:
4 ust. 4 Rozp.WN
„Co najmniej kilkanaście” to znaczy ile? Zgodnie ze słownikiem języka polskiego wydawnictwa PWN:
kilkanaście – zaimek oznaczający w sposób przybliżony
liczbę w przedziale od 11 do 19
Wynika z tego, że aby metoda korygowania ceny średniej mogła zostać zastosowana, musimy dysponować jedenastoma lub większą liczbą transakcji nieruchomościami podobnymi („co najmniej kilkanaście”), może wiec ich być 11, 20, 50, 100, 200 i tak dalej. Na egzaminie na rzeczoznawcę majątkowego z 22 maja 2014 roku pojawiło się pytanie, z którym wiele osób ma problem:
Pyt 55 Metodę korygowania ceny średniej można zastosować, jeśli zgromadzono dane dotyczące:
Odp. a 11 cen transakcyjnych uzyskanych za różne nieruchomości;
Odp. b kilkunastu cen transakcyjnych uzyskanych za nieruchomości podobne;
Odp. c 9 cen transakcyjnych uzyskanych za podobne nieruchomości.
b. Dlaczego nie a i b? Zwróćcie uwagę, że odpowiedź „a” kryje w sobie pewien niebezpieczny element, a mianowicie, mowa tam o „różnych nieruchomościach” a powinny to być „nieruchomości podobne”. Niby drobiazg, ale jakże istotny. I tu po raz kolejny podkreślam, aby bardzo powoli i dokładnie czytać pytania i odpowiedzi. W pośpiechu niestety wiele osób zaznacza a i b. Podobne pytanie pojawiło się 26 marca 2015 r. (pytanie 47) i 15 marca 2018 r. (pytanie 85), także bądźcie czujni 😉
Metoda korygowania ceny średniej – procedura szacowania
W zakresie procedury szacowania nieruchomości metodą korygowania ceny średniej nie istnieje obowiązujący standard zawodowy w rozumieniu definicji zawartej w art. 4 pkt 14) UoGN. Poszczególne etapy opiszę więc w oparciu o Notę Interpretacyjną „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”, opracowaną przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która stanowi swego rodzaju dobre praktyki wyceny nieruchomości.
Początkowe etapy metody korygowania ceny średniej są tożsame z metodą porównywania parami. Aby łatwiej było przebrnąć przez sposób postępowania, nie będę odsyłała do metody porównywania parami, tylko powielę opisy dla wspólnych etapów z adnotacją zieloną czcionką, że jest tak samo jak w metodzie porównywania parami (PP). Przykładem, na którym będziemy dzisiaj pracować, będzie nieruchomość gruntowa zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym. No to zaczynamy!
Jak w metodzie PP, przy czym zbiór powinien liczyć co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych (w metodzie porównywania parami może być mniej). Informacje o cenach transakcyjnych powinny pochodzić z aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości podobnych. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest odpowiedni dobór nieruchomości oraz ocena przydatności danych zawartych w aktach notarialnych. Co to oznacza? Otóż, zgodnie z poniższym przepisem:
5 ust. 1 Rozp.WN
Za szczególne warunki zawarcia transakcji uważa się w szczególności:
Powyższy katalog nie jest zamknięty i jeżeli pojawia się podejrzenie innych szczególnych warunków, np. sprzedaż w rodzinie (często po niższej cenie), zamiana nieruchomości (Wyrok WSA w Łodzi II SA/Łd 770/07), należy się zastanowić, czy taka transakcja jest rynkowa i może stanowić bazę porównawczą do wyceny..
5 ust. 2 Rozp.WN
Pozostaje jeszcze pytanie: co należy uznać za nieruchomości podobne? Tutaj powinniśmy się kierować przede wszystkim doświadczeniem, zdrowym rozsądkiem i oczywiście definicją nieruchomości podobnej, zawartą w art. 4 pkt 16) UoGN.
A z jakiego okresu powinny pochodzić dane transakcyjne? Oczywiście im bliżej okresu poprzedzającego datę wyceny, tym lepiej. Wiele zależy od stopnia rozwinięcia badanego rynku. Przyjmuje się, że dane nie powinny pochodzić z okresu dłuższego niż dwa lata od daty wyceny. Nie jest to jednak zapisane w żadnym przepisie prawa, a jedynie we wspomnianej wcześniej Nocie Interpretacyjnej. Zresztą, nota dopuszcza odstępstwa od tej zasady (punkt 3.3 noty). Jeżeli więc mamy słabo rozwinięty rynek i brakuje nam transakcji, możemy cofnąć się o okres dłuższy niż dwa lata od daty wyceny, przy czym wymaga to szczegółowego uzasadnienia.
Po przeanalizowaniu aktów notarialnych pochodzących z dwóch lat poprzedzających wycenę, wybraliśmy następujące nieruchomości podobne (adres został ukryty z uwagi na ochronę danych). Jest ich szesnaście:
Jak w metodzie PP.
Jak wiadomo, ceny nieruchomości ulegają zmianom i z tego też powodu należy dokonać ich aktualizacji na datę wyceny. Od poprawności obliczonego wskaźnika wzrostu cen zależy poprawność kolejnych etapów wyceny nieruchomości. Niepoprawne określenie trendu czasowego prowadzi do niedoszacowania lub przeszacowania wartości nieruchomości. Metod aktualizacji cen jest kilka, w tym metody statystyczne (do wykorzystania przy dużych zbiorach nieruchomości) i metody interwałowe, stosowane zwykle przy niewielkiej bazie danych.
Aktualizacji cen zostanie poświęcony osobny artykuł, a poniżej przedstawiam tabelę z cenami już zaktualizowanymi.
Przykład – ciąg dalszy
Etap ten jest istotą całego procesu wyceny w podejściu porównawczym i polega na znalezieniu odpowiedzi na pytanie za co nabywcy nieruchomości są skłonni zapłacić więcej a jakie cechy nie są brane pod uwagę. Każdy oczywiście powie, że „najważniejsza jest lokalizacja”, ale czy zawsze? Co w przypadku, gdy ograniczymy nasz rynek nieruchomości porównywalnych do niewielkiego osiedla skupionego przy kilku ulicach w dużym mieście? Wszystkie z tych nieruchomości mają taką samą lokalizację. W takim przypadku, lokalizacja, jako cecha różnicująca te nieruchomości, może zostać wyparta przez inne cechy, jak np. widok z okna czy sąsiedztwo. W przypadku lokalizacji można zaryzykować stwierdzenie, że im ciaśniej zarysowany obszar rynku, tym lokalizacja będzie miała mniejsze znaczenie.
Dla nieruchomości lokalowej, na przykład:
Dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej, na przykład:
możliwości inwestycyjne,
Dla nieruchomości zabudowanej jednorodzinnym domem mieszkalnym, na przykład:
Wróćmy teraz do naszego przykładu, czyli nieruchomości gruntowej zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym. Po analizie rynku stwierdzamy, że cechami rynkowymi wpływającymi w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości są:
Ważne jest to, że musimy znać ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i cechy wszystkich nieruchomości, nie tylko tej najgorszej i najlepszej. Zapamiętajcie to proszę. Operat szacunkowy na praktyki zawodowe powinien zawierać opis wszystkich nieruchomości. Ten temat też pojawia się w pytaniach egzaminacyjnych, np.
Pyt 46 Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których:
Odp. a znane są ceny i cechy tych nieruchomości;
Odp. b znane są ceny i cechy co najmniej nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej;
Odp. c znane są ceny ofertowe nieruchomości podobnych oraz ich cechy.
…metoda korygowania ceny średniej
4. (5.) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
Zidentyfikowaliśmy już cechy rynkowe, więc teraz należy się zastanowić, jak te cechy się dzielą, czyli ustalić gradację cech rynkowych. Gradacja może być przedstawiona zarówno tekstowo (np. lokalizacja: bardzo dobra, dobra, zadowalająca), jak i liczbowo (np. lokalizacja: 2, 1, 0).
Jak ustalić, czy cecha powinna dzielić się na dwie, trzy, cztery czy pięć? Trzeba dokładnie przeanalizować wybrane do badania dane transakcyjne w aspekcie różnic pomiędzy nimi i na tej podstawie przyjąć podział. Jest to zadanie, które czerpie w znacznej mierze z doświadczenia. Niektóre cechy, jak na przykład rodzaj zabudowy, już swoim charakterem determinują jak będzie wyglądał podział wewnętrzny, bo przecież jeżeli mamy do czynienia tylko z zabudową wolnostojącą i bliźniaczą, to nie będziemy tej cechy wykazywać w czterech czy pięciu stopniach bo niby jak?
Po analizie rynku dochodzimy do wniosku, że gradacja każdej cechy jest trzystopniowa, toteż przypisujemy ocenę punktową zgodnie z przyjętą zasadą:
2 – najlepsza jakość cechy,
1 – średnia jakość cechy,
0 – najgorsza jakość cechy.
Pozostaje nam jeszcze scharakteryzować konkretne oceny, oczywiście w oparciu o analizowany rynek a nie bezmyślne przepisywanie z Internetu 😉 Efekt znajduje się w kolumnie 4 poniższej tabeli.
5. (4.) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
Identyfikację cech nieruchomości i ustalenie zakresu skali ocen mamy już za sobą. Teraz czeka nas ustalenie wag tych cechy, czyli siły wpływu na wartość rynkową. Jednym ze sposobów dokonania pomiaru cech jest tzw. metoda ceteris paribus (pozostałe równe). Polega ona na dobraniu takich par nieruchomości, które różnią się między sobą tylko daną cechą, a pozostałe cechy mają takie same. Korzystamy ze wzoru:
Ostatecznie określone wagi cech rynkowych powinny sumować się do 100%. Jeżeli wartość jest większa lub mniejsza od 100%, dokonujemy korekty wag. Należy jednak mieć na uwadze, aby różnice raczej nie były większe niż 110% i mniejsze niż 90%. Jeżeli jest inaczej, świadczyć to może o nieprawidłowym zidentyfikowaniu cech występujących na badanym rynku. Powinniśmy wtedy wrócić do punktu 3 i jeszcze raz dokonać przeglądu cechy rynkowych wpływających na wartość.
W kolumnach od 7 do 10 poniższej tabeli, znajdują się oceny cech rynkowych dla każdej nieruchomości przyjętej do analizy.
Następnie obliczamy ΔC, czyli różnicę pomiędzy ceną maksymalną a minimalną:
Cena maksymalna = 6 822,90 zł/m2 (transakcja nr 5)
Cena minimalna = 4 763,27 zł/ m2 (transakcja nr 1)
ΔC = 6 822,90 zł/m2 – 4 763,27 zł/ m2 = 2 059,63 zł/m2
Teraz możemy przejść do poszukiwań takich par nieruchomości, które różnią się od siebie tylko jedną cechą. Na przykład, dla cechy lokalizacja weźmiemy nieruchomość nr 12 i nr 9, które poza lokalizacją, mają wszystkie oceny cech takie same, tj. na poziomie „2”. Pasuje nam tutaj również para składająca się z nieruchomości nr 5 i nr 9. Jak dokonujemy obliczeń?
obliczenia dla pary 12 i 9:
obliczenia dla pary 5 i 9:
Wszystkie pary porównawcze i wyniki obliczeń dla analizowanego przykładu zostały zamieszczone w poniższej tabeli.
Poza omówioną metodą ceteris paribus, można stosować również inne, wiarygodne sposoby dokonywania oceny wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, np. metodę badania preferencji potencjalnych nabywców. Polega ona na przeprowadzeniu ankiety wśród potencjalnych nabywców nieruchomości i na tej podstawie określenie wag. Można także stosować metody statystyczne/ekonometryczne.
6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
Jak punkt 7 w metodzie PP.
Charakterystykę wycenianej nieruchomości zamieszcza się w operacie szacunkowym w opisie stanu nieruchomości, ale w tym miejscu warto dokonać podsumowania, które przedstawimy w takim układzie, jak scharakteryzowaliśmy nieruchomości podobne. To spowoduje, że osoba czytająca operat nie miała problemu z porównaniem nieruchomości.
W naszym przykładzie będzie to wyglądało następująco:
7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).
Od tego momentu rozpoczyna się część odróżniająca metodę korygowania ceny średniej od metody porównywania parami. Dla przypomnienia, cena średnia stanowi iloraz sumy cen jednostkowych w zawartych transakcjach i ilości tych transakcji. Cenę minimalną i maksymalną wskazaliśmy już w punkcie 5, przy okazji stosowania metody ceteris paribus.
Ponieważ na analizowanym przez nas rynku występuje trend czasowy, to do obliczeń musimy przyjąć zaktualizowane ceny za 1 m2 powierzchni użytkowej. Suma tych wartości wynosi 92 482,05 zł (suma liczb zawartych w kolumnie 9 tabeli 2). Liczba transakcji to 16.
Średnia wynosi więc 92 482,05 zł / 16 = 5 780,13 zł/m2.
Cena minimalna = 4 763,27 zł/m2 (transakcja nr 1),
Cena maksymalna = 6 822,90 zł/m2 (transakcja nr 5).
8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
Bazując na naszym przykładzie, można to zrobić w następujący sposób:
Nieruchomość o cenie minimalnej (nr 1)
Nieruchomość położona w dzielnicy miasta, na osiedlu domków jednorodzinnych, w niedalekiej odległości od ulicy o dużym natężeniu ruchu. Na osiedlu brak jest punktów handlowo – usługowych. Dojście do przystanku komunikacji miejskiej utrudnione z uwagi na ekrany akustyczne posadowione wzdłuż chodnika.
Stan techniczny: 0.
Budynek wymaga przeprowadzenia remontu, w tym: wymiany stolarki okiennej, drzwiowej, naprawy pokrycia dachowego.
Rodzaj zabudowy: 0 (zabudowa szeregowa)
Powierzchnia działki: 0 (141 m2).
Nieruchomość o cenie maksymalnej (nr 5)
Lokalizacja: 2.
Nieruchomość położona w atrakcyjnej dzielnicy miasta, z bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturą oraz bliskością terenów zielonych. Sklepy podstawowej potrzeby oraz przystanki komunikacji miejskiej znajdują się w bliskiej odległości od nieruchomości.
Stan techniczny: 2.
Budynek bardzo dobrze utrzymany – regularnie prowadzona gospodarka remontowa. Elewacja budynku zadbana, stolarka okienna i drzwiowa w bardzo dobrym stanie.
Rodzaj zabudowy: 2 (zabudowa wolnostojąca)
Powierzchnia działki: 1 (526 m2).
Skrótowe podsumowanie można przedstawić dodatkowo w tabelce, w zestawieniu z nieruchomością wycenianą – pozwoli to dokonać wstępnej analizy poziomu, na którym mniej więcej się znajdujemy z wartością (jesteśmy gdzieś w średnio niższych rejestrach):
9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.
W tytule powyższego punktu procedury wskazane są wzory, wiec przejdźmy od razu do rzeczy.
Granice sumy współczynników korygujących:
Zakresy sumy współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych obliczamy w następujący sposób:
dla dolnych granic: poprzez przemnożenie wagi cechy przez dolną granicę, czyli np. dla cechy „Lokalizacja” będzie to 41% x 0,824 = 0,338
dla górnych granic: poprzez przemnożenie wagi cechy przez górną granicę, czyli np. dla cechy „Lokalizacja” będzie to 41% x 1,180 = 0,484
Dla wszystkich cech dane wyglądają jak poniżej:
Suma dolnych i górnych granic powinna się równać obliczonym wcześniej granicom sumy współczynników korygujących (czasem trzeba zaokrąglić w górę lub w dół aby uzyskać żądany wynik), i faktycznie w naszym przypadku tak jest, czyli wszystko zrobiliśmy prawidłowo.
Na początek określimy położenie ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax], korzystając z poniższego wzoru:
gdzie ΔC to różnica pomiędzy ceną maksymalną a minimalną.
Z obliczeń wynika, że średnia dzieli odcinek ΔC w stosunku 0,494 : 0,506, czyli prawie w połowie, a o to nam chodzi. Takie położenie nie wymaga korekty współczynników, uwzględniających miejsce średniej w zbiorze. Aby lepiej zrozumieć, spójrzcie na rysunek. Niebieska kreska pokazuje położenie średniej na odcinku ΔC, a różowa kropka pokazuje faktyczne położenie średniej. Widać więc, że leżą one niemal w tym samym miejscu.
Sposób dokonania korekty w przypadkach rozbieżności został opisany tu.
Określenie wielkości współczynników korygujących wynikających z ocen wycenianej nieruchomości wymaga podzielenia obliczonych w kroku 9 zakresów współczynników korygujących na dodatkowe przedziały, charakteryzujące ocenę cech, czyli, jeżeli dla cechy „Lokalizacja” mamy trzy oceny cechy: 2, 1 i 0, to musimy ustalić jeszcze wartość tego środkowego przedziału:
Ocena 2 0,484 przepisujemy górną granicę dla cechy
Ocena 1 0,411 obliczamy [(0,484 – 0,338) / 2] + 0,338 = 0,411
Ocena 0 0,338 przepisujemy dolną granice dla cechy
Ocena 2 0,319 przepisujemy górną granicę dla cechy
Ocena 1 0,271 obliczamy [(0,319 – 0,222) / 2] + 0,222 = 0,271
Ocena 0 0,222 przepisujemy dolną granice dla cechy
Ocena 2 0,224 przepisujemy górną granicę dla cechy
Ocena 1 0,191 obliczamy [(0,224 – 0,157) / 2] + 0,157 = 0,191
Ocena 0 0,157 przepisujemy dolną granice dla cechy
Ocena 2 0,153 przepisujemy górną granicę dla cechy
Ocena 1 0,130 obliczamy [(0,153 – 0,107) / 2] + 0,107 = 0,130
Ocena 0 0,107 przepisujemy dolną granice dla cechy
11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
Ui – wartość i-tego współczynnika korygującego,
n – liczba współczynników korygujących.
W naszym przykładzie ∑Ui będzie wyglądała następująco:
z cechy „Lokalizacja” wybieramy 0,411, gdyż nasza nieruchomość ma ocenę cechy 1,
z cechy „Stan techniczny” wybieramy 0,271, gdyż nasza nieruchomość ma ocenę cechy 1,
z cechy „Rodzaj zabudowy” wybieramy 0,157, gdyż nasza nieruchomość ma ocenę cechy 0,
z cechy „Powierzchnia działki” wybieramy 0,130, gdyż nasza nieruchomość ma ocenę cechy 1.
Sumując teraz powyższe wartości otrzymamy:
0,411 + 0,271 + 0,157 + 0,130 = 0,969 i to jest nasza ∑Ui
Wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości wynosi 5 600,95 zł.
12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
Powierzchnia użytkowa naszej nieruchomości wynosi 148 m2, toteż wartość całej nieruchomości będzie się kształtować na poziomie:
WN = 148 m2 x 5 600,95 zł/m2 = 828 940,60 zł
I już! 😊
Metoda korygowania ceny średniej – odejścia od noty
(punkt 7.1 Noty Interpretacyjnej): Zasad wyceny przedstawionych w niniejszej nocie nie należy traktować jako jedynych możliwych do zastosowania przy wykorzystaniu podejścia porównawczego. Prezentowane rozwiązania nie obejmują także wszystkich sytuacji, z jakimi może spotkać się rzeczoznawca majątkowy podczas wyceny.
Z powyższego wynika, że możemy indywidualnie zinterpretować metodę korygowania ceny średniej, o ile nasze działania będą zgodne z przepisami prawa.
W metodzie korygowania ceny średniej wykorzystuje się także współczynnik korekcyjny K, metodę interpolacji i esktrapolacji.
Która metoda wyceny w podejściu porównawczym bardziej Wam odpowiada – porównywania parami czy korygowania ceny średniej? Dajcie znać w komentarzach.
Metoda korygowania ceny średniej – podsumowanie
Podejście porównawcze – nowy standard zawodowy
Dnia 7 marca 2019 na stronie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju pojawiła się projekt nowego standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych nr 2 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Proces legislacyjny można śledzić tu.
32 thoughts on “Metoda korygowania ceny średniej”
Na początku mi się wydawało, że wolę metodę porównywania parami, a teraz chyba bardziej tą.
Jest co czytać 🙂 Pozdrawiam.
23 grudnia 2018 at 16:04
Super napisane, tylko nie bardzo wiem po co jest punkt 10 i o co w nim chodzi.
25 grudnia 2018 at 11:12
Chodzi o to, że nie zawsze średnia znajduje się w środku zbiorowości. Przykład tutaj: https://2k2.pl/uwzglednienie-polozenia-ceny-sredniej-w-metodzie-kcs/
29 grudnia 2018 at 15:48
Piszę właśnie operat tą metodą na praktyki 🙂 Zrozumiałam więcej z tego wpisu niż przez dwie godziny wywodów rzeczoznawcy u którego mam praktyki.
6 stycznia 2019 at 13:04
Nie no to ja rozumiem! Czekam na wpis o trendzie czasowym.
Zdecydowanie bardziej wolę metodą kcś.
Zdałem za pierwszym razem. Pamiętam swój ustny egzamin sprzed 12 laty. Przewodniczącym była fajna pani, która widząc moje projekty poprosiła mnie bym się warsztatowo doszkolił. Wziąłem to sobie do serca.
Metoda korygowania ceny średniej w przytoczonym tutaj wariancie (zgodnym z dawnym standardem) stworzona przez profesora P. i funkcjonująca tylko u nas, jest niezgodna z przepisami prawa, ponieważ nie koryguje ceny średniej z kilkunastu obserwacji a zależy jedynie od dwóch skrajnych.
Dowód każdy może przeprowadzić samodzielnie implementując powyżej określony mechanizm obliczeniowy i usuwając wszystkie transakcje oprócz skrajnych (tj. tych o cenie minimalnej i maksymalnej).
Gwarantuje że wynik w postaci oszacowanej wartości się nie zmieni. Oznacza to tylko tyle, że jest to jedna wielka bujda na rowerze a sławetny profesor powinien się palić ze wstydu, że takiego matematycznego bubla zaserwował swojemu środowisku, które przez kilkanaście lat wykonało setki tysięcy wycen tą wadliwą i niezgodną z prawem metodą, którą jest w stanie obalić każdy, kto zna matematykę na poziomie szkoły średniej.
7 lutego 2019 at 13:21
Wujku Dobra Rada, przeczytaj proszę ponownie punkt 10.Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax].
Albo nie czytałeś, albo ja nie rozumiem komentarza 🙂
Dodałam nawet taki ładny wykres prezentujący położenie średniej w zbiorze…
Jestem wręcz pewna, że nie przeczytałeś do końca. Świadczy o tym dalsza część wypowiedzi “Gwarantuje że wynik w postaci oszacowanej wartości się nie zmieni. “. W przytoczonym przypadku wynik się nie zmieni znacząco, bo jak widać na wykresie, położenie średniej jest niemal na środku zbiorowości, czyli taki prawie układ idealny. Jeżeli byłoby inaczej i nie uwzględnilibyśmy położenia średniej w zbiorze, to … i tutaj pozostawię miejsce na link do wpisu, który właśnie tworzę 🙂
11 lutego 2019 at 21:41
Oczywiście, że czytałem 🙂 Nie zmienia to faktu, iż ten algorytm, który jest zaprezentowany nie jest zgodny z rozporządzeniem, ponieważ cena średnia ulega arytmetycznemu skróceniu dokładnie w tym momencie:
WRj = Cśr x Suma(Ui)
Dla uproszczenia przyjmijmy że mamy tylko jedną cechę rynkową:
WRj = Cśr x Ui,
gdzie Ui jest kalkulowane jako:
p / Cśr
p – pozycja nier szacowanej względem cmin i cmax
Co to oznacza ? Ano to:
WRj = Cśr x (p / Cśr)
a dalej to już tylko p czyli pozycję pomiędzy c min i cmax.
Wniosek – ten algorytm zależy tylko i wyłącznie od cen skrajnych a nie od ceny średniej jak chce ustawodawca.
Jest więc zwykłym bublem! Nie pomaga tutaj głupie tłumaczenie, że cena średnia musi być w środku przedziału, bo tak na rynku niekoniecznie musi być (nie wszystkie rynku mają rozkłady zbliżone do normalnych).
Oczywiście słusznie piszesz o tym że ten problem można wyeliminować uwzględniając asymetrię (tzn spowodować, i wtedy będzie on przynajmniej zgodny z rozporządzeniem.
Generalnie ta metoda jest bardzo wadliwa i szkodliwa dla naszego środowiska. Zbudowano nam czarną skrzynkę do której coś sie wkłada i bezmyślnie coś wyciąga i napisano na ten temat wiele śpiewnych historyjek. Stąd też moja reakcja na jej propagację na tym blogu. Serdecznie Cię przepraszam za to 🙂
Ależ nie ma za co przepraszać 🙂 Uważam, że takie komentarze są potrzebne, bo skłaniają do myślenia – taką mam przynajmniej nadzieję 😉
Metoda KCŚ nie jest doskonała a efekty szacowania tą metodą można łatwo sprawdzić poprzez symulacje na różnych zbiorach nieruchomości. Różnice w wynikach bywają zaskakujące. Nie zmienia to jednak faktu, że metoda KCŚ pojawia się na egzaminach/praktykach i z tego właśnie powodu znalazła się również tutaj.
Jak się coś w tej materii zmieni, to z pewnością dokonam stosownej aktualizacji 🙂
Może coś wspólnymi siłami zmienimy w metodologii? 😉
A co z stroną Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju oraz opracowaniem Centrum Amron dot. Analizy Polskiego Rynku nieruchomości ? jak to się ma do wyliczeń rzeczoznawców oraz ich metodyki odnośnie cech rynkowych, mam operat gdzie w cechach jest 1-0 max-min a cech jest 5 średnia nie nadaje się do niczego, a delta to od 101 do 393 zł/m ?
16 marca 2019 at 22:04
Bardzo polecam czytanie tego rodzaju opracowań, chociaż znajdują się one na znacznym poziomie ogólności i dotyczą zazwyczaj rynku tzw. prime. Nigdy natomiast nie widziałam, aby Ministerstwo czy któraś ze znanych spółek z branży nieruchomości przygotowywała analizy na przykład warsztatów samochodowych położonych na obrzeżach Gdyni, czy małych domków jednorodzinnych z lat 50-70. położonych w gminie Cewice 🙂 Ale kto wie, może kiedyś… 🙂
Co do operatu, który posiadasz, nie będę się wypowiadać, bo go nie widziałam. Rozpiętość cen jest większa niż cena min a to trochę dziwnie.
20 marca 2019 at 06:57
Witam, a ja mam inne pytanie, podchodzę drugi raz do ustnego w maju, na pierwszy egzamin się nie przygotowywałam, postawiłam na dobre przygotowanie na pisemny i udało się za pierwszym razem, teraz zastanawiam się nad jednym pytaniem które mogę usłyszeć od komisji, a mianowicie dlaczego zastosowałam metodę korygowania ceny średniej a nie porównywania parami i na odwrót, może masz jakąś sensowną odpowiedz na to pytanie ? Pozdrawiam, super blog, dużo skorzystałam, dziękuje ! 🙂
13 maja 2019 at 15:53
Cześć Aga 🙂 Gratuluję zdania egzaminu pisemnego za pierwszym razem!
Odpowiadając na pytanie – nie wiem jak wygląda Twoja baza transakcji przyjętych do wyceny, więc nie wszystko co tutaj napiszę będzie odpowiednie w Twoim przypadku. Uogólniając jednak, na pytanie dlaczego zastosowałam metodę KCŚ a nie PP, odpowiedziałabym tak:
Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami “Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.” Po analizie transakcji dotyczących sprzedaży nieruchomości podobnych na badanym rynku stwierdzono, że najwłaściwsza będzie metoda korygowania ceny średniej. <-- i na tym właściwie można by zakończyć, ale jak będą drążyć, to: Wśród danych transakcyjnych odnotowanych na analizowanym rynku, zróżnicowanie w cechach nieruchomości podobnych (ważne aby powiedzieć, że są to nieruchomości PODOBNE) powoduje, że dobór 3-5 transakcji sprzedaży nieruchomości, które w najmniejszym stopniu różniłyby się od nieruchomości wycenianej, nie jest oczywisty. Metoda porównywania parami daje najlepsze wyniki, gdy obiekty porównawcze są niemal identyczne z przedmiotem wyceny. Podsumowując - jeżeli w zbiorze nieruchomości podobnych uda nam się znaleźć co najmniej 3 nieruchomości bardzo mocno podobne (niemal identyczne) do wycenianej, aby można je było porównać w sposób bezpośredni, to raczej powinniśmy wybrać metodę PP. W przeciwnym przypadku - metodę KCŚ. Odpowiadając na takie pytanie na pewno NIE MOŻNA POWIEDZIEĆ, że wybrano metodę KCŚ gdyż występuje kilkanaście transakcji, a PP wybiera się przy kilku transakcjach - to nie jest prawidłowe rozumowanie, chociaż dosyć mocno rozpowszechnione. Żadne obecnie obowiązujące przepisy nie nakazują dokonywania wyboru metody na podstawie liczby transakcji! Na egzaminie z 20.04.2017 roku pojawiło się następujące pytanie: Na rynku lokalnym jest 50 transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej. Do określenia wartości można zastosować metodę: Odp. a porównywania parami; Odp. b korygowania ceny średniej; Odp. c analizy statystycznej rynku. Która odpowiedź jest prawidłowa? Oczywiście wszystkie trzy. Jeżeli ktoś z czytających ma jakieś doświadczenia z egzaminu, zachęcam do komentowania - co dwie głowy to nie jedna, a co trzy to nie dwie 😉 Życzę powodzenia na ustnym!
15 maja 2019 at 11:38
Bardzo dziękuję za szybka odpowiedz…teraz pozostaje mi mieć nadzieję ze komisja zada mi to pytanie 🙂 Kiedy na blogu będzie można poczytać o wycenie nieruchomości w podejściu kosztowym i w podejściu dochodowym ? 🙂 Ja mam je do obrony… Jeszcze na dokładkę mam aktualizację opłaty rocznej z tytułu UW nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe…spędza mi to sen z powiek 🙁 Dzięki 🙂 Pozdrawiam 🙂
jestem typowym laikiem ,biegła podała do zbioru lokali do wyceny ,mieszkania z drugiego końca miasta i z całkowicie inną lokalizacją czy jest to zgodne z operatem?
27 maja 2019 at 00:23
Operat szacunkowy powinien zawierać analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, gdzie powinno być wyjaśnione dlaczego biegła przyjęła do wyceny mieszkania z drugiego końca miasta. Mogła tak zrobić, pod warunkiem, że w pobliżu nie odnotowano transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych. Jeżeli takie transakcje były, biegła powinna je uwzględnić i na ich podstawie określić wartość nieruchomości.
27 maja 2019 at 19:28
Dziękuję za świetny artykuł! Naprawdę wiele wyjaśnił.
Mam jeszcze dwie wątpliwości.
Jeśli współczynnik minimalny jest mniejszy niż 0,8 to co to oznacza?
Jeśli współczynniki nie sumują się do tych około 2 tylko np. do 1,7 to co jest nie tak?
Cześć Katarzyno 🙂
Jeżeli współczynnik min jest mniejszy od 0,8, albo mówiąc inaczej, im dalej odbiega od 1 w kierunku zera, tym większy jest rozrzut między ceną średnią zbiorowości a ceną minimalną. Podobnie jest ze wskaźnikiem max – im bardziej odbiega od 1 w kierunku 2, tym większy rozrzut pomiędzy ceną średnią a ceną maksymalną. Najlepiej, jeżeli oba wskaźniki oscylują wokół jedności.
Jeżeli wskaźniki min i max nie sumują się do 2, tylko jest np 1,7, to oznacza, że średnia nie dzieli zbiorowości na pół, tylko znajduje się bliżej ceny maksymalnej. Zobaczmy jak to wygląda na prostym przykładzie:
C min = 4 000 zł
C max = 8 000 zł
C śr = 6 000 zł
C min / C śr = 0,667
C max / C śr = 1,333
Suma powyższych wskaźników daje 2,000. No i faktycznie widzimy, że cena średnia w wysokości 6 000 zł odpowiada wartości środkowej pomiędzy C min a C max. A skąd to wiemy? Bo różnica pomiędzy Cmin a Cśr wynosi 2 000 zł. Natomiast różnica między Cmax a Cśr też wynosi 2 000 zł.
C min = 4 000 zł (jak poprzednio)
C max = 8 000 zł (jak poprzednio)
C śr = 7 000 zł
C min / C śr = 0,571
C max / C śr = 1,143
Suma powyższych wskaźników daje 1,714. I widać tutaj wyraźnie, że Cena średnia przybliża się bardziej do ceny max (od ceny minimalnej do średniej jest 3 000 zł, a od ceny maksymalnej do średniej jest 1 000 zł).
1 sierpnia 2019 at 19:40
Witam.jak policzyła Panibtrend czasowy na poziomie 0,06%? Mi z tego zbioru wychodzi około 0,02% 🙁
Trend na poziomie 0,06% miesięcznie został obliczony metodą ceteris paribus (preferowaną na egzaminie). Porównań dokonałam w następujących parach:
– obiekt 12 i 5, wynik 0,05%
– obiekt 13 i 2, wynik: 0,07%
– obiekt 15 i 11, wynik: 0,05%
Średnia z powyższych wynosi 0,06%, czyli rocznie 0,72%.
Licząc trend za pomocą regresji liniowej, wynosi on 0,65% rocznie, czyli nieco mniej.
Kasiu, jaką metodą liczyłaś, że otrzymałaś wynik 0,02%? I czy to jest wynik w skali roku czy miesiąca? Chętnie się temu przyjrzę 🙂
13 października 2019 at 16:11
podaj proszę jakieś wskazówki, skąd 0,65% z regresji liniowej… jak skalowałaś czas (w dniach, w miesiącach)?… jaki otrzymałaś współczynnik korelacji i jakie równanie linii regresji? pozdrawiam 😉
dobry wieczór. Proszę o wyjaśnienie jednej kwestii. Gdy obliczamy wagi cech rynkowych, stosujemy gradację każdej cechy. W przypadku na przykład standardu wykończenia mieszkania/budynku sprawa z gradacją jest dość oczywista – lepszy standard to wyższa ocena. Nie jest dla mnie oczywista jednak kwestia gradacji w przypadku analizowania powierzchni użytkowej budynku i powierzchni działki w przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej. Spotkałem się w różnych operatach z różna gradacją – mała powierzchnia użytkowa (dobra), średnia (średnia), duża powierzchnia (zła) – ale również z dokładnie odwrotną. Tak samo jeśli chodzi o powierzchnię działki. O ile w przypadku nieruchomości lokalowych rozumiem, że mała powierzchnia jest ‘bardziej w cenie’ , dlatego przyjmujemy że jest bardziej korzystna, o tyle w przypadku nieruchomości gruntowych zabudowanych jest to dla mnie niejasne. Proszę o Pani interpretacje, z góry dziękuję 🙂
28 października 2019 at 17:18
Dobry wieczór Piotrze 🙂
Co do LOKALI MIESZKALNYCH:
Zasadą jest, że im większa powierzchnia użytkowa lokalu, tym niższa cena jednostkowa. Wpływa na to fakt, że za mieszkanie typu “kawalerka” trzeba zapłacić sumarycznie mniej niż za mieszkanie dwu lub trzypokojowe, a to generuje większą liczbę potencjalnych kupujących, gdyż więcej osób jest w stanie przystąpić do zakupu małego mieszkanie, a mniej osób do zakupu mieszkania dużego. I nie chodzi mi o to, jakie kto chce mieć mieszkanie, tylko o to, jaką ma zdolność kredytową 🙂
Jak wiadomo, od zasady są wyjątki i może się zdarzyć sytuacja odwrotna. Obserwuję taką tendencję na rynku lokali mieszkalnych z segmentu premium, czyli położonych w doskonałej lokalizacji i luksusowo wykończonych, świadczących o prestiżu i zamożności potencjalnego nabywcy. I w tym przypadku wielkość ma znaczenie, gdyż po pierwsze: podaż dużych mieszkań jest mała (oczywiście nie wszędzie) a po drugie, odzywają się tu względy snobistyczne. Jest to taka konsumpcja na pokaz. Może nawet zachodzi tzw. Efekt Veblena?
Są też rynki, na których nie widać wyraźnej korelacji pomiędzy powierzchnią lokalu a ceną jednostkową. Dużo zależy od popytu na określoną wielkość lokali mieszkalnych i podaży takich lokali. Dodam, że może się to zmieniać na przestrzeni lat, bo zmieniają się oczekiwania potencjalnych nabywców.
W zakresie NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANYCH:
Zauważ, że w Polsce nadal dominuje przeliczanie wartości np. domów jednorodzinnych na wartość za 1 m2 powierzchni użytkowej budynku a nie działki, co świadczy o tym, że nośnikiem wartości jest budynek. W innych krajach w przypadku domów jednorodzinnych ważna jest liczba sypialni i to, czy pomieszczenia są funkcjonalne.
Wróćmy teraz do przeliczeń na metr kwadratowy. Działa tu podobna zasada jak przy lokalach mieszkalnych, tj. im większa powierzchnia użytkowa domu, tym niższa cena za 1 m2. Natomiast powierzchnia działki, na której stoi budynek, charakteryzuje się odwrotną zależnością, tj. im większa działka, tym lepiej. Duża działka jest postrzegana jako atut nieruchomości, lub – jeżeli jest mała – jako wada. Chyba, że jest to bardzo duża działka na której jest stromy uskok i nie można jej w całości użytkować, a trzeba płacić podatek od nieruchomości… 🙂
Jak widzisz, sytuacje są różne. Wiele zależy od rynku nieruchomości na jakim pracujemy a także od samej nieruchomości.
29 października 2019 at 20:43
5 listopada 2019 at 08:55
Witam. Co w przypadku, kiedy ustalamy wagi atrybutów np. dla lokalizacji i dla jeden pary nieruchomości rozpiętość atrybutów wynosi 1, a dla drugiej pary 2? 🙂
19 listopada 2019 at 11:46
Cześć Judyto 🙂
W takim przypadku dla pary, która nie ma pełnej rozpiętości atrybutów tylko skrajny i środkowy, wynik działania mnożymy przez dwa, ponieważ zakładamy równomierny rozkład cech.
20 listopada 2019 at 20:03
proszę o poradę dotyczącą korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych w podejściu porównawczym metodzie korygowania ceny średniej o stawkę VAT. Po przeczytaniu kilkunastu publikacji zauważyłem, że środowisko rzeczoznawców w tej kwestii jest dość podzielone. Większość próbuje przekonać, iż §11 rozporządzenia w sprawie wyceny, należy również odnosić do podejścia porównawczego i zawsze stosować ceny transakcyjne niezwierające podatku VAT tj. ceny netto. Nie do końca się z tym zgadzam. Więc proszę o odniesienie się do następującego przykładu. Na lokalnym rynku pierwotnym nieruchomości zabudowanych nowymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi występowały dwie grupy zbywców tego typu nieruchomości. Deweloperzy wliczający w ceny sprzedaży VAT (8%) oraz osoby fizyczne, które nie są vatowcami, a więc zawarta w aktach notarialnych cena tej grupy jest zarówno ceną brutto, jak i netto. Stroną kupującą zawsze były osoby fizyczne niebędące Vatowcami. Ceny obu grup były na podobnym poziomie mimo, iż deweloperzy w cenie mieli uwzględniony VAT wynikało to z tego iż strona kupująca i tak płaci pełną cenę brutto i nie ma dla niej znaczenia czy sprzedający rozlicza się z VATu. Wycenie zostaje poddana nieruchomość gruntowa zabudowana nowym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, którego właścicielem jest osoba fizyczna nie będąca Vatowcem, a celem wyceny jest sprzedaż. W jaki sposób dokonać korekty tworząc zbiór transakcji nieruchomości podobnych, w których część cen transakcyjnych jest ceną brutto zawierającą VAT (transakcje deweloperów), a część ceną brutto=netto (transakcje osób fizycznych). Jakie znaczenie dla właściciela wycenianej nieruchomości (będącego osobom fizyczną) będzie miała wartość netto tej nieruchomości wynikająca ze skorygowanych cen o VAT. Czy ceny brutto zawarte w aktach notarialnych nie są rzeczywistym odzwierciedleniem rynku i to one powinny stanowić podstawę. Rzeczoznawca nie jest chyba uprawniony do badania kto jest na Vacie, a kto nie. Proszę o prawne i logiczne wyjaśnienie tego problemu.
15 grudnia 2019 at 23:06
Coś mi się tutaj nie zgadza. Skoro mowa o rynku pierwotnym, to oznacza, że w przypadku osób fizycznych, budowa następowała w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Osoba taka nie może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Wynika to z art. 113 ust. 13 pkt 1) podpunkt c) ustawy o podatku od towarów i usług, a w opisanym przez Ciebie przypadku mamy niewątpliwie do czynienia z pierwszym zasiedleniem. Toteż zarówno deweloper jak i osoba fizyczna, będą zmuszeni do zastosowania podatku VAT przy sprzedaży. Warto podkreślić, że obie strony będą miały prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.
Hipotetycznie – powiedzmy, że osoba fizyczna budowała dom dla siebie (NIE w ramach działalności gospodarczej), po czym zmieniła zdanie i chce dokonać sprzedaży domu. W takim przypadku, w miejsce podatku VAT pojawi się podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Druga sprawa, że budując dom jako osoba fizyczna, osoba taka traci prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony (budujesz więc za brutto, a deweloper buduje za netto – stąd zbliżone ostateczne ceny sprzedaży). No i tutaj pojawia się pytanie: czy w przypadku budowy i sprzedaży domu przez osobę fizyczną mamy do czynienia z rynkiem pierwotnym? czy wtórnym? Dla mnie jest to rynek wtórny. Osoba taka nie podpisuje przecież umowy deweloperskiej o budowę domu i przeniesienie własności, tylko sama staje się właścicielem nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym.
Nie mieszałabym rynku wtórnego z pierwotnym. Ale jeżeli już, to na pytanie, czy uwzględniać ceny netto czy brutto, nie ma prawidłowej odpowiedzi. Zależy to w dużej mierze od rodzaju rynku (lokale mieszkalne, domy mieszkalne, nieruchomości komercyjne, grunty inwestycyjne itp.) a także od stron transakcji (osoba prawna, działalność gospodarcza, osoba fizyczna). Moim zdaniem, w przypadku domów jednorodzinnych czy lokali mieszkalnych, których nabywcami są osoby fizyczne (z nieistotnymi wyjątkami), dla kupującego liczy się cena brutto. Za tyle osoba fizyczna kupuje więc jak będzie chciała sprzedać (już na rynku wtórnym) to zapłacona cena brutto będzie ceną wyjściową, a do tego oczywiście dojdzie PCC. Inna sprawa, czy znajdzie się kupiec, jeżeli można kupić na rynku pierwotnym po cenie brutto, ale bez PCC. Do myślenia powinien dać również fakt, że przyjęło się brać do porównania transakcje bez uwzględnienia PCC.
Odpowiadając na kolejne pytanie, dla właściciela wycenianej nieruchomości (będącego osobą fizyczną), cena pomniejszona o VAT jest nie do przyjęcia, bo, nie dość że budował za brutto, to przecież sprzedaje bez VAT’u (ale z PCC), to po co mu cena pomniejszona o VAT? Tym bardziej, że jak piszesz, ceny sprzedaży na Twoim rynku są zbliżone niezależnie od tego czy jest VAT czy nie. I jak słusznie zauważyłeś, zarówno w orzecznictwie jak i w doktrynie, panuje straszny bałagan w tej materii. Wyceniając taką nieruchomość dobrze by były przyjąć do porównania rynek wtórny, gdzie VAT nie występuje. No i tutaj nasuwa się kolejne pytanie: czy wycena rynku pierwotnego jest taka sama jak wycena rynku wtórnego?
Wyceniając nieruchomość, najkorzystniej jest skupić się na tym rodzaju i segmencie rynku, z którym mamy do czynienia. Jeżeli zaczniemy przeliczać VAT, to co zrobić z PCC? Też uwzględnić? Co z prowizją dla pośrednika? Przecież też jest kosztem związanym z zakupem nieruchomości. A co, gdy dom będzie miał powierzchnię większą nić 300 m2? Powinniśmy proporcjonalnie przeliczyć VAT 23% i 8%?
Żeby móc zidentyfikować relacje pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym, trzeba mieć naprawdę porządny i obszerny materiał. Bazując na kilku czy kilkunastu danych transakcyjnych łatwo popaść w błędne wnioski.
Na rynku gruntów komercyjnych czy lokali użytkowych, sytuacja jest łatwiejsza. Tu przeważa cena netto, gdyż zarówno sprzedawcami jak i nabywcami są z reguły podmioty gospodarcze.
W ostatniej kwestii, czy rzeczoznawca jest czy nie jest uprawniony do badania kto jest VAT’owcem, odwołam się do §3 ust. 2 Rozp.WN, zgodnie z którym: Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Tak więc obowiązkiem rzeczoznawcy jest zbadanie warunków zawarcia transakcji. W mojej ocenie, fakt, czy stronami są przedsiębiorcy czy osoby fizyczne, należy do tych właśnie warunków.
Co do §11 Rozp.WN, to pewnie masz na myśli wyrok WSA z dnia 28 grudnia 2010 roku (I SA/Wa 2274/10). Wyrok ten dotyczy odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego. Podmiot poszkodowany wnosi o powiększenie odszkodowania o podatek VAT. Jest to inna sytuacja, niż ta, którą opisujesz, ale też bardzo ciekawa 🙂
– nie mieszajmy rynku pierwotnego i wtórnego, gdyż żądzą się innymi prawami, w tym opodatkowaniem transakcji.
– sam fakt, że budynek jest “nowy” nie determinuje, że mamy do czynienia z rynkiem pierwotnym.
16 grudnia 2019 at 21:53
Mam duży problem z uwzględnieniem w moim operacie na praktyki służebności gruntowej. Bardzo proszę o możliwe wyjaśnienie kilku kwestii, które mnie nurtują.
Wyceniam działkę 600m2 zabudowaną nowym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, która posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka ta obciążona jest służebnością przejazdu i przesyłu (wpis do KW III) przy jednej z granic działki o szerokości 5 m i długości 20 m (łącznie 100m2). Służebność ta ustanowiona jest na rzecz dwóch kolejnych działek również zabudowanych budynkami mieszkalnymi, które za pośrednictwem wycenianej przeze mnie działki mają zapewnioną obsługę komunikacyjną (jedynie możliwa obsługa). Działka obciążona służebnością, którą wyceniam ogrodzona jest z pominięciem części objętej służebnością tak aby inni mogli z niej korzystać. Właściciel działki wykorzystuje dla własnych celów również część swojej działki objętej służebnością ponieważ ma z tej części wjazd utwardzony do domu oraz przyłącze wodne do domu przechodzi przez część objętą służebnością.
Do wyceny stosuję podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej, ponieważ pozwalają mi na to posiadane dane.
Zauważyłem że są dwie najczęściej stosowane podejścia do uwzględnienia służebności gruntowej w wartości działki wycenianej.
Większość rzeczoznawców uznaje ten rodzaj służebności za jedną z cech rynkowych o określonej wadze wpływających na wartość np. ograniczenia i uciążliwości występujące na działce zaliczając tu m.in. obciążenie służebnością, występowanie ograniczeń infrastrukturalnych, ograniczeń w związku z występowaniem stanowiska archeologicznego itp. Nie mniej jednak nie rozumiem jak to się ma do §38 rozporządzenia w.n.is.o.s. gdzie przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Czy przyjęcie określonej wagi dla tej cechy (obciążenia i uciążliwości) jest równoważne z kwotę odpowiadającą wartości służebności. Sposób ten nie pozwala nam oszacować wartości służebności tylko % wielkość wpływu tej uciążliwości na wartość, nie mniej jednak §38 rozporządzenia zobowiązuje rzeczoznawcę do ustalenia wartości służebności i o tę wartość dopiero potrącenie od wartości wycenianej działki.
Drugim sposobem wyceny tego typu nieruchomości jest najpierw ustalenie wartości nieruchomości bez uwzględniania służebności, a następnie uwzględnienie różnicy stanowiącej wartość służebności ustalonej na podstawie wzoru Ws=P*C*K (gdzie P-to powierzchnia drogi w m2, C- wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej, K-współczynniki uwzględniający inne elementy od 0 do 1). Ten sposób jest w mojej ocenie lepszym urealnieniem §38 rozporządzenia ale proszę o odniesienie się do tego sposobu, który jest poprawny
Proszę również o szersze wyjaśnienie parametru C zastosowanym ww. wzorze. Czym jest wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej i jak ją ustalić? Czy parametr C przy wycenianej przeze mnie nieruchomości odpowiada:
a)	Rynkowej wartości 1m2 gruntu działki niezabudowanej o przeznaczeniu MN.
b)	Rynkowej wartości 1m2 gruntu działki niezabudowanej o przeznaczeniu MN ale przynajmniej częściowo obciążonej również służebnością.
c)	Żadna z ww. odpowiedzi nie jest poprawna ponieważ mamy do wyceny działkę zabudowaną więc przyjmowanie wartości 1m2 gruntu działki niezabudowanej niema sensu. Tylko w takim razie jak określić wartość parametru C ?
Powyższy wzór został zaczerpnięty ze Standardu IV.4 wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe zasady wyceny. Ww. standard chyba lepiej odnosił się do tej kwestii niż obecny (PKZW) KSWC określenie wartości ograniczonych praw rzeczowych. Żaden ze standardów dobrych praktyk obecnie nie zobowiązuje rzeczoznawcy do stosowania ale §38 rozporządzenia już tak, tak więc bardzo proszę o pomoc przedstawionej przeze mnie sprawie, przy założeniu że danymi które dysponuje pozwalają mi na wybór z pośród ww. metod uwzględnienia służebności.
6 stycznia 2020 at 21:47
Bardzo lubię tego typu pytania 🙂 Po kolei.
Czy na pewno sposób pierwszy nie pozwala oszacować wartości służebności? Moim zdaniem pozwala. Jak? – powiedzmy, że mamy cechę „ograniczenia i uciążliwości”, która dzieli się wewnętrznie na: brak ograniczeń, występują ograniczenia (przyjęłam duże uproszczenie). Jeżeli, określając wartość wycenianej nieruchomości obciążonej, jako cechę przyjmiemy: „występują ograniczenia” i uzyskamy wartość, to możemy przecież obliczyć, jaka byłaby wartość tej nieruchomości, gdyby nadać jej charakterystykę cechy „brak ograniczeń”. Różnica pomiędzy tymi dwiema wartościami, stanowić będzie wartość służebności. Zacytuję raz jeszcze §38 ust. 2 Rozp.WN:
Sposób pierwszy opiera się więc na symulacji ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.
We wskazanym przypadku (nieruchomość zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym), prawidłowa będzie odpowiedź a). Zakładam tym samym, że przeznaczenie tej nieruchomości to właśnie MN. Jak ustalić tę wartość? – chociażby w podejściu porównawczym.
Odnośnie odpowiedzi b), to warto zapamiętać, gdyż może się przydać na egzaminie 😊, że nieruchomość nie może być częściowo obciążona służebnością. Służebność jest USTANAWIANA NA CAŁEJ NIERUCHOMOŚCI, ale jest WYKONYWANA NA OZNACZONEJ CZĘŚCI.
KTÓRY SPOSÓB JEST POPRAWNY?
Odpowiadając na pytanie, który sposób jest poprawny, odpowiedź brzmi: dopóki nie pojawi się standard wyceny w rozumieniu art. 4 pkt 14 UoGN, oba sposoby można uznać za poprawne.
Osobiście, sposób pierwszy stosuję w przypadkach służebności o charakterze liniowym. Dlaczego? Gdyż tego typu inwestycje (np. linia elektroenergetyczna wysokiego napięcia), przebiegają przez wiele działek z danego rynku lokalnego i łatwo jest znaleźć nieruchomości obciążone w podobny sposób. Wyceniając służebność przejazdu i przechodu nie zdarzyło mi się stosować tej metody, gdyż każda z takich służebności jest na tyle inna, że nie miałam takiego komfortu, aby dobrać nieruchomości podobne na analizowanym rynku lokalnym.
2 lutego 2020 at 09:44
Dzień dobry 🙂 dziękuję za wiedzę, którą dzieli się Pani z nami 🙂 czy będzie oddzielny wpis dotyczący trendu czasowego?
Podpinam się pod pytanie. Przydałoby się tak łopatologicznie to wyjaśnić 🙂