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Timestamp: 2016-10-28 08:26:59+00:00
Document Index: 321910145

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 257', 'art. 63', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 95', 'art. 106', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 209', 'art. 209', 'art. 209', 'art. 224', 'art. 224', 'art. 14', 'art. 209', 'art. 224', 'art. 209', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 266', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 267', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 66', 'art. 68']

4A_499/2013 (04.02.2014)
4A_499/2013 � � Arr�t du 4 f�vrier 2014
H.X.________ et F.X.________, repr�sent�s par Me Nicolas Mattenberger,
repr�sent�e par Me Jo�lle Vuadens,
le 12 ao�t 2013 par la Cour d'appel civile
Les �poux H.X.________ et F.X.________ ont pris � bail d�s le 1er janvier 2006 des locaux commerciaux destin�s � l'exploitation d'un caf�-restaurant, au sein d'un immeuble situ� � ... (VD). Le loyer mensuel �tait de 5'470 fr., charges comprises. L'immeuble �tait la propri�t� commune de trois personnes formant une communaut� h�r�ditaire. Il �tait administr� par une ex�cutrice testamentaire, qui est morte le 16 mars 2006; cet �v�nement n'a pas �t� annonc� au registre foncier.
Le 24 juin 2011, les locataires ont re�u un courrier dans lequel les bailleurs leur reprochaient en substance de n'avoir vers� aucun loyer pour les mois de "novembre" � "juin"; l'arri�r� de 43'760 fr. devait �tre pay� dans un d�lai de 30 jours, faute de quoi le bail serait r�sili� en application de l'art. 257d CO.
Par avis s�par�s du 25 juillet 2011, r�ceptionn�s par les locataires le jour suivant, les trois bailleurs/propri�taires communs ont r�sili� le contrat pour le 30 septembre 2011; ils invoquaient le non-paiement du loyer.
B.a.�Par requ�te du 25 ao�t 2011, les locataires ont saisi l'autorit� de conciliation du district de la Riviera; ils concluaient en substance au constat de la nullit� du cong�, subsidiairement � son annulation, plus subsidiairement � une prolongation de bail pour une dur�e de six ans.
Les bailleurs ont pour leur part demand� l'expulsion des locataires selon la proc�dure des cas clairs (art. 257 CPC), par requ�te du 11 octobre 2011 adress�e au Juge de paix du district de la Riviera-Pays d'Enhaut.
Le 22 novembre 2011, la propri�t� de l'immeuble abritant le caf�-restaurant a pass� � la soci�t� Z.________ SA. Le contrat de vente du 18 novembre 2011 pr�cisait qu'une proc�dure d'expulsion �tait en cours concernant le bail commercial.
La nouvelle propri�taire s'est annonc�e aux locataires par courrier du 30 novembre 2011; elle leur a communiqu� ses coordonn�es bancaires pour le versement du "loyer mensuel", en pr�cisant que "cette notification ne modifi[ait] rien � la r�siliation de bail faite par les pr�c�dents propri�taires (proc�dure en cours reste valable) ".
Dans la proc�dure des cas clairs, une audience des d�bats s'est tenue le 6 d�cembre 2011. A cette occasion, l'administrateur de la nouvelle bailleresse a confirm� conclure � l'expulsion des locataires. Par d�cision du 12 d�cembre 2011, dont la motivation a �t� adress�e aux parties le 30 d�cembre 2011, le juge de paix a d�clar� irrecevable la requ�te d'expulsion, au motif que le cas n'�tait pas clair. Il existait un doute quant au point de savoir si les pr�c�dents bailleurs, qui formaient une communaut� h�r�ditaire, avaient qualit� pour r�silier le bail. En effet, le registre foncier mentionnait l'existence d'une ex�cutrice testamentaire, qui �tait en principe seule comp�tente pour r�silier le contrat. Le d�c�s de cette personne, n�e en 1910 selon le registre foncier, n'�tait alors pas prouv�. Aucun recours n'a �t� form� contre cette d�cision.
B.b.�Par courrier du 20 janvier 2012, l'avocate de la bailleresse a fait grief aux locataires de n'avoir plus vers� le "loyer mensuel" de 5'470 fr. depuis novembre 2010. Elle les a mis en demeure d'acquitter "l'int�gralit� des loyers impay�s" dans un d�lai de 30 jours, faute de quoi leur "contrat sera[it] r�sili� avec effet imm�diat".
Le 1er f�vrier 2012, l'agent d'affaires mandat� par les locataires a �crit qu'� sa connaissance, le solde des "loyers en souffrance" dus � la nouvelle bailleresse s'�levait � 13'128 fr. pour la p�riode du 18 novembre 2011 au 31 janvier 2012. Le 2 f�vrier 2012, l'avocate de la partie adverse a confirm� que la mise en demeure portait sur les "loyers �chus" � compter du 18 novembre 2011, soit sur la somme totale de 13'128 fr. Elle a ajout� qu'il "serait de bon ton" que les locataires s'acquittent �galement du "loyer" du mois de f�vrier sans qu'elle ne doive � nouveau les mettre en demeure.
Le 15 f�vrier 2012, le mandataire des locataires a annonc� le paiement du montant pr�cit�, qui rendait ainsi inefficace la mise en demeure du 20 janvier. Il a demand� confirmation de ces points. Le 27 f�vrier 2012, l'avocate de la bailleresse a accus� r�ception de 13'128 fr. et confirm� que les locataires s'�taient ainsi conform�s � sa mise en demeure. Dans le m�me courrier, elle a toutefois somm� ceux-ci de payer le "loyer" de f�vrier 2012 dans un d�lai de 30 jours, en les mena�ant de r�silier le "contrat de bail" avec effet imm�diat; elle a encore ajout� la phrase suivante: "�
Vous comprendrez ais�ment que je ne souhaite pas devoir proc�der chaque mois � un avis comminatoire pour que vos mandants s'acquittent du loyer d�.�"
Le 6 mars 2012, elle a constat� que les locataires "persist[ai]ent dans leur intention de ne pas payer le loyer pour les locaux qu'ils occup[ai]ent"; elle a proc�d� � une nouvelle mise en demeure pour le "loyer" de mars 2012, avec menace de "r�silier" le "contrat de bail", en pr�cisant que cette sommation ne remettait aucunement en cause la mise en demeure du 27 f�vrier 2012, laquelle concernait le "loyer" du mois de f�vrier 2012. Le mandataire des locataires a annonc� par courrier du 13 mars 2012 que les loyers de f�vrier et mars 2012 avaient �t� pay�s.
B.c.�Dans le cadre de la proc�dure introduite par les locataires le 25 ao�t 2011, les parties ont �t� assign�es le 16 avril 2012 � une audience de conciliation fix�e le 9 mai 2012. Lors de celle-ci, la bailleresse a notamment pris des conclusions en expulsion. La conciliation n'ayant pas abouti, une autorisation de proc�der a �t� d�livr�e le 16 mai 2012 � chaque partie.
L'autorisation destin�e aux locataires se r�f�re � leur requ�te du 25 ao�t 2011, dont elle reprend les conclusions en constatation de la nullit� du cong�, subsidiairement en annulation, plus subsidiairement en prolongation de bail. Il est ensuite pr�cis� qu'� l'audience, des conclusions reconventionnelles en paiement de 62'905 fr. ont �t� prises par "le d�fendeur", c'est-�-dire par la bailleresse.
L'autorisation de proc�der d�livr�e � la bailleresse se r�f�re � la requ�te du 11 octobre 2011, dont elle reprend les conclusions en expulsion. Elle pr�cise ensuite qu'en audience, des conclusions reconventionnelles en paiement de 62'905 fr. ont �t� prises par "le demandeur", c'est-�-dire par la bailleresse.
B.d.�Le 18 juin 2012, la bailleresse a adress� une demande au Juge de paix du district de la Riviera-Pays d'Enhaut, dans laquelle elle concluait en substance � l'expulsion des locataires dans un d�lai de 20 jours d�s la notification du jugement � intervenir.
Ce m�me 18 juin, les locataires ont d�pos� une demande devant le Tribunal des baux, dans laquelle ils invitaient cette autorit� � constater la nullit� du cong�, subsidiairement � prononcer son annulation, plus subsidiairement � leur octroyer une prolongation de bail de six ans. Par prononc� du 5 juillet 2012, le Tribunal des baux a d�clar� cette demande irrecevable au motif qu'elle n'�tait pas de sa comp�tence. Le 17 juillet 2012, les locataires ont d�pos� une demande contenant les m�mes conclusions devant le Juge de paix du district pr�cit�. Ils se pr�valaient de la date du premier d�p�t de la demande devant le Tribunal des baux (art. 63 CPC).
Le 25 juillet 2012, le juge de paix saisi a indiqu� aux parties qu'il traiterait l'�criture du 17 juillet comme une r�ponse � la demande d�pos�e par la bailleresse le 18 juin et que les conclusions reconventionnelles des locataires seraient examin�es � titre pr�judiciel lors du contr�le de la validit� du cong� fond� sur l'art. 257d CO.
Par d�cision finale du 15 mars 2013, le juge de paix a rejet� les conclusions prises par la bailleresse contre les locataires, selon demande du 18 juin 2012. Dans ses consid�rants en droit, il a rejet� le grief soulev� par les locataires quant � la pr�tendue irrecevabilit� des conclusions en expulsion. Il a consid�r� que le cong� donn� par les pr�c�dents bailleurs respectait les conditions de l'art. 257d CO; toutefois, la nouvelle bailleresse, par l'interm�diaire de son avocate, avait adopt� entre les mois de janvier et mai 2012 un comportement faisant inf�rer qu'elle renon�ait � la r�siliation du 25 juillet 2011 et que le bail conclu en 2006 �tait � ses yeux toujours en vigueur. Elle avait d�s lors commis un abus de droit en requ�rant l'expulsion des locataires par voie reconventionnelle � l'audience de conciliation.
B.e.�La bailleresse a d�f�r� cette d�cision � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois. Par arr�t du 12 ao�t 2013, cette autorit� a admis la requ�te d'expulsion et ordonn� aux locataires de quitter les locaux, faute de quoi l'huissier de paix proc�derait � l'ex�cution forc�e de la d�cision, cas �ch�ant avec le concours des agents de la force publique. La cause a �t� renvoy�e au juge de paix pour qu'il fixe un nouveau d�lai pour lib�rer les lieux. En droit, la cour a consid�r� que le cong� ne pouvait pas �tre r�voqu� d�s lors qu'il avait �t� valablement donn�. Il restait � examiner si les parties avaient conclu un nouveau bail tacite. Une telle hypoth�se ne pouvait pas �tre retenue en l'esp�ce. La bailleresse n'avait donc pas abus� de son droit en demandant l'expulsion des locataires.
Les locataires saisissent le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile dans lequel ils concluent � la r�forme de l'arr�t pr�cit�, en ce sens que les conclusions prises par la bailleresse au pied de sa demande du 18 juin 2012 sont rejet�es.
La bailleresse conclut au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
Le recours b�n�ficie de l'effet suspensif en vertu d'une ordonnance pr�sidentielle du 27 novembre 2013.
Le recours peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). L'autorit� de c�ans applique ce droit d'office, sous r�serve des droits fondamentaux (art. 106 LTF). Elle appr�cie librement la port�e juridique des faits, sans �tre li�e par l'argumentation des parties ou par les motifs de l'arr�t attaqu�. Eu �gard, toutefois, � l'exigence de motivation qu'impose l'art. 42 al. 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine d'ordinaire que les griefs invoqu�s, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1; 134 III 102 consid. 1.1; 133 II 249 consid. 1.4.1).
2.1.�Dans un premier grief, les recourants reprochent � la cour d'appel d'�tre entr�e en mati�re sur les conclusions en expulsion alors que la bailleresse n'avait pas fait pr�c�der sa demande par une requ�te de conciliation. L'une des conditions de recevabilit� de l'action ferait ainsi d�faut. La cour aurait de surcro�t commis un d�ni de justice formel en ne traitant pas le grief soulev� par les locataires.
2.2.�Contrairement � ce qu'affirment les recourants, l'arr�t attaqu� ne retient pas que la bailleresse aurait d�pos� une requ�te en expulsion devant l'autorit� de conciliation. Dans sa d�cision du 15 mars 2013, le juge de paix retient que la bailleresse a pris des conclusions reconventionnelles en expulsion � l'audience de conciliation du 9 mai 2012 (p. 7 et 17
i.f.�-18). La cour d'appel ne dit pas le contraire lorsqu'elle fait �tat de conclusions en expulsion prises � l'audience de conciliation (arr�t du 12 ao�t 2013, p. 15). Les parties rel�vent des anomalies dans les autorisations de proc�der, sans toutefois d�montrer qu'il serait arbitraire de retenir en fait que des conclusions en expulsion ont �t� prises en audience. Dans la mesure o� la proc�dure avait �t� initi�e par les locataires, ces conclusions devaient �tre juridiquement qualifi�es de conclusions reconventionnelles (cf. art. 209 al. 2 let. b CPC).
2.3.1.�L'autorit� de conciliation a d�livr� une autorisation de proc�der aussi bien aux locataires (demandeurs principaux) qu'� la bailleresse (d�fenderesse).
Au sein de la doctrine, certains auteurs sont d'avis que l'autorit� de conciliation doit d�livrer une autorisation de proc�der au d�fendeur qui agit � titre reconventionnel, respectivement que celui-ci peut lui-m�me saisir le tribunal m�me si le demandeur principal s'abstient d'introduire une proc�dure au fond dans le d�lai prescrit par l'art. 209 al. 3 ou 4 CPC ( RAPOLD/FERRARI-VISCA, Die Widerklage nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung, in PJA 2013 p. 394 s.; FRAN�OIS BOHNET, in CPC comment�, 2011, n
os�7 et 11 ad art. 209 CPC; DAVID LACHAT, Proc�dure civile en mati�re de baux et loyers, 2011, p. 110 s.; MYRIAM GR�TTER, Das vereinfachte Verfahren in seiner m�ndlichen Variante, in Jusletter du 14 novembre 2011, p. 8 note 43 en bas de page).
Pour d'autres auteurs, l'autorisation de proc�der ne doit �tre d�livr�e qu'au demandeur principal. Si la litispendance prend fin parce qu'il s'abstient de d�poser une demande au fond, la demande reconventionnelle tombe �galement ( LAURENT KILLIAS, in Berner Kommentar, 2012, n� 51 ad art. 224 CPC; DANIEL WILLISEGGER, in Basler Kommentar, 2
e��d. 2013, n� 39 ad art. 224 CPC; THOMAS SUTTER-SOMM, Das Schlichtungsverfahren der ZPO: Ausgew�hlte Problempunkte, in RSPC 2012 p. 84 s.; Brunner/Gasser/Schwander �d., Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 2011, n� 23 ad art. 14 [F�llemann], n� 6 ad art. 209 [Egli] et n� 12 ad art. 224 CPC [Pahud]). Pour �viter une telle issue, le d�fendeur devrait lui-m�me introduire une proc�dure de conciliation, plut�t que de prendre des conclusions reconventionnelles; l'autorit� de conciliation pourrait alors traiter conjointement les deux requ�tes et d�livrer une autorisation de proc�der � chaque demandeur ( RAYMOND BISANG, in Le droit suisse du bail � loyer, Commentaire SVIT, 2011, p. 776, traduction fran�aise d'une contribution publi�e in MRA 2010 p. 114 s.).
2.3.2.�En premi�re instance, les locataires ont plaid� l'irrecevabilit� des conclusions en expulsion, en �voquant cette controverse doctrinale. Le juge de paix a r�pondu que celle-ci n'avait pas de cons�quence dans le cas concret, puisque les locataires - i.e. les demandeurs principaux - avaient effectivement ouvert la proc�dure au fond dans le d�lai l�gal de 30 jours (art. 209 al. 4 CPC en relation avec l'art. 63 al. 1 CPC). Pour le surplus, des consid�rations li�es � la norme de comp�tence vaudoise l'avaient conduit � traiter la bailleresse comme demanderesse et les locataires comme d�fendeurs. L'autorit� comp�tente pour conna�tre de la proc�dure d'expulsion n'avait pas � trancher la question de la validit� du cong�, sauf � titre pr�judiciel. Les locataires n'avaient subi aucun d�savantage de leur position de d�fendeurs; au contraire, ils avaient �t� dispens�s d'effectuer une avance de frais (jgt du 15 mars 2013, consid. II).
2.3.3.�L'on cherche en vain, dans la r�ponse d�pos�e en appel par les locataires, les signes d'une volont� de contester cette motivation et de rediscuter la recevabilit� des conclusions en expulsion. Les recourants, du reste, se gardent de d�signer le passage topique qui contiendrait leur grief. Ils ne sauraient d�s lors reprocher � la cour cantonale de n'avoir pas trait� cette question. Pour le surplus, l'argumentation du premier juge quant � la recevabilit� des conclusions ne pr�te pas le flanc � la critique. L'on rel�vera enfin que les recourants ne soul�vent, et n'ont pr�c�demment soulev� aucun grief quant au d�roulement de la proc�dure, notamment quant au point de savoir si les conclusions prises de part et d'autre �taient r�gies ou non par la m�me proc�dure. Il n'y a d�s lors pas � examiner ces questions.
3.1.�Les locataires plaident que les parties ont convenu de r�voquer la r�siliation signifi�e par les pr�c�dents propri�taires, ou qu'� tout le moins, elles ont conclu un nouveau bail par actes concluants.
3.2.�Est tout d'abord examin�e la th�se d'une r�vocation. La cour cantonale a jug� que le bail avait �t� valablement r�sili� et qu'il avait pris fin le 30 septembre 2011. Elle en a d�duit que la bailleresse ne pouvait pas renoncer � la r�siliation avec effet r�troactif, le cong� �tant irr�vocable.
Les recourants ne contestent pas que le bail a valablement pris fin le 30 septembre 2011, de sorte que ce point est acquis. Quant � la conclusion qui en est tir�e, elle est conforme � la jurisprudence; il s'av�re en effet que la r�siliation du bail, en tant qu'exercice d'un droit formateur, rev�t un caract�re univoque, inconditionnel et irr�vocable (cf. ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 444; PETER HEINRICH, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2
e��d. 2012, n� 2 ad art. 266-266f CO). Apr�s sa r�ception, le cong� ne peut donc pas �tre r�voqu�, y compris lorsqu'un changement de propri�taire est intervenu par la suite. En revanche, les parties peuvent convenir d'un nouveau bail (arr�ts 4A_227/2010 du 1er juillet 2010 consid. 2.2; 4C.118/2004 du 28 juillet 2004 consid. 3.2, r�s. in DB 2005 p. 24; Lachat, Le bail � loyer, 2008, p. 641 et note 97 en bas de page). Peu importe, d�s lors, qu'un auteur ait envisag� la possibilit� de reconna�tre une r�vocation de l'acte formateur par convention de r�troactivit� priv�e, tout en conc�dant qu'une telle construction ne serait pas conforme � la stricte logique juridique (cf. PIERRE ENGEL, Trait� des obligations en droit suisse, 2
e��d. 1997, p. 32 s.). Au demeurant, le coeur du probl�me est de d�terminer si la bailleresse a eu une attitude faisant inf�rer qu'elle acceptait de poursuivre, sous une forme ou une autre, une relation de bail avec les locataires.
3.3.1.�Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail cons�cutif � une r�siliation suppose que durant une p�riode assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le cong�, d'exiger la restitution de la chose lou�e et qu'il ait continu� � encaisser r�guli�rement le loyer sans formuler aucune r�serve. L'�l�ment temporel n'est pas d�terminant pour d�cider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit �tre admise qu'avec prudence (arr�ts 4A_247/2008 du 19 ao�t 2008 consid. 3.2.1, r�s. in CdB 2008 p. 117/DB 2008 p. 54; 4C.441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1, r�s. in DB 2005 p. 15). L'on ne saurait retenir la conclusion d'un contrat tacite lorsque le bailleur ouvre une proc�dure d'expulsion peu apr�s le moment o� le contrat a selon lui valablement pris fin, quand bien m�me il encaisse des loyers sans faire de r�serve expresse et notifie une augmentation de loyer � titre pr�ventif, c'est-�-dire pour le cas o� le cong� ne serait pas valable (ATF 119 II 147 consid. 5).
3.3.2.�Le premier juge a tenu le raisonnement suivant: apr�s la vente de l'immeuble, l'acheteuse a manifest� dans un courrier du 30 novembre 2011 la volont� de se pr�valoir de la r�siliation signifi�e par les pr�c�dents propri�taires. Elle a concr�tis� cette intention en concluant � l'expulsion des locataires � l'audience du 6 d�cembre 2011, dans la proc�dure des cas clairs. Toutefois, celle-ci s'est cl�tur�e par un prononc� d'irrecevabilit� rendu le 30 d�cembre 2011, qui n'a fait l'objet d'aucun appel. Entre le 20 janvier et le 6 mars 2012, l'avocate de la bailleresse a alors somm� � plusieurs reprises les locataires de s'acquitter des "loyers" impay�s, en se r�f�rant au "contrat" qui liait les parties, qu'elle mena�ait de "r�silier"; elle a accept� des versements � titre de "loyers". Cette mandataire professionnelle, dont on pouvait attendre qu'elle soit parfaitement pr�cise, a utilis� un vocabulaire qui n'est de mise que dans une relation contractuelle existante. A aucun moment, l'avocate ne s'est plainte d'une occupation illicite des locaux; elle n'a fait aucune r�serve en faveur de la r�siliation du 25 juillet 2011, ni mentionn� la volont� de la nouvelle propri�taire de se pr�valoir des effets de cette r�siliation, nonobstant l'irrecevabilit� de la requ�te d'expulsion. Un tel comportement, qui est imputable � la bailleresse, ne peut �tre compris autrement que comme une renonciation � se pr�valoir des effets de ladite r�siliation. En bref, apr�s avoir permis aux locataires d'admettre l�gitimement qu'elle consid�rait le bail de 2006 comme toujours valable, la bailleresse ne pouvait pas, sauf � verser dans l'abus de droit, prendre des conclusions reconventionnelles en expulsion � l'audience de conciliation (jgt du 15 mars 2013, p. 16-18).
La cour d'appel a adopt� le point de vue contraire, qu'elle a justifi� de la fa�on suivante: la proc�dure sommaire d'expulsion a certes abouti � une d�cision d'irrecevabilit� le 30 d�cembre 2011. Toutefois, la proc�dure en contestation de cong� et en prolongation de bail, qui avait �t� suspendue dans l'intervalle, a ensuite �t� reprise par la bailleresse sans d�semparer - il y a eu convocation le 16 avril 2012 � une audience de conciliation le 9 mai 2012, au cours de laquelle la bailleresse a pris des conclusions en expulsion - et sans que cette partie ne montre une quelconque intention d'y renoncer. Elle avait du reste manifest� la volont� de se pr�valoir du cong� dans son courrier du 30 novembre 2011. Dans ce contexte, les courriers adress�s entre janvier et mars 2012 ne peuvent pas �tre compris comme valant conclusion tacite d'un bail. La question de la validit� du cong� signifi� le 25 juillet 2011 n'�tant pas encore tranch�e, la menace de r�siliation contenue dans les courriers des 20 janvier, 27 f�vrier et 6 mars 2012 peut �tre interpr�t�e en ce sens qu'elle vaut pour le cas o� le premier cong� ne serait pas tenu pour valable. Bien loin de l'admission tacite de l'existence d'un nouveau contrat, il s'agit en quelque sorte d'une d�marche suppl�mentaire du propri�taire d�sireux de r�cup�rer son bien (arr�t du 12 ao�t 2013, p. 14 s.).
3.3.3.�La terminologie employ�e dans ces deux d�cisions montre que les autorit�s cantonales ont interpr�t� les d�clarations et comportements des parties selon le principe de la confiance. Le Tribunal f�d�ral revoit librement cette interpr�tation (ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 413).
En l'occurrence, la bailleresse (respectivement ses pr�d�cesseurs) a rapidement agi apr�s la date pour laquelle le cong� avait �t� donn�. Elle a tent� d'obtenir une expulsion par la voie "rapide" de la proc�dure des cas clairs, sans succ�s. Subsistait toutefois la proc�dure en contestation du cong�. Pendant une telle proc�dure, les effets du cong� sont en principe suspendus; le locataire peut en r�gle g�n�rale rester dans les locaux m�me si l'�ch�ance de la r�siliation est d�pass�e ( LACHAT, Le bail � loyer, p. 759; PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4
e��d. 1995, n� 56 ad art. 267 CO; cf. ATF 117 II 71 consid. 4a�
i.f., � propos d'une proc�dure en prolongation de bail). La bailleresse avait alors diverses possibilit�s. Elle pouvait prendre des conclusions reconventionnelles en expulsion dans la proc�dure initi�e par les locataires, ou attendre l'issue de celle-ci pour d�cider des suites � donner, voire entreprendre sur-le-champ une nouvelle proc�dure en expulsion. Elle pouvait aussi renoncer � se pr�valoir du cong�. Pour d�terminer si les locataires pouvaient de bonne foi conclure � une telle renonciation sur la base des courriers r�dig�s entre janvier et mars 2012, il faut tenir compte du contexte.
Le cong� a �t� donn� pour d�faut de paiement des loyers. La nouvelle bailleresse, qui a achet� l'immeuble apr�s cette r�siliation, a rapidement manifest� la volont� de s'en pr�valoir, tout d'abord par courrier du 30 novembre 2011, puis � l'audience du 6 d�cembre 2011. En janvier 2012, elle a reproch� aux locataires de n'avoir rien pay� depuis novembre 2010; ceux-ci n'ont pas contest� ce fait, pr�sentant un d�compte du montant qu'ils estimaient devoir depuis le transfert de propri�t� de l'immeuble. Par la suite, les locataires ont pay� des loyers/indemnit�s � la bailleresse; toutefois, jusqu'en mars 2012 � tout le moins, ils l'ont fait avec retard, sur sommation et menace de la bailleresse. Dans ce contexte, les locataires qui persistaient � ne rien payer pour l'occupation des locaux pendant une proc�dure en contestation du cong� fond� sur un d�faut de paiement ne pouvaient pas, de bonne foi, s'attendre � ce que la nouvelle bailleresse veuille maintenir une relation contractuelle avec eux. Tout au plus l'�chec de la bailleresse dans la proc�dure d'expulsion pouvait-il fournir une raison de renoncer � se pr�valoir de la r�siliation.
Le juge de paix a consid�r� que l'exigence du cas clair n'�tait pas r�alis�e (art. 257 al. 1 CPC), pour les motifs suivants: le cong� avait �t� donn� par les pr�c�dents bailleurs, membres d'une communaut� h�r�ditaire; or, le registre foncier mentionnait l'existence d'une ex�cutrice testamentaire n�e en 1910, qui �tait en principe seule comp�tente pour r�silier le bail. La preuve de son d�c�s au moment de la notification du cong� n'avait pas �t� apport�e par la bailleresse. Au vu des consid�rants de cette d�cision d'irrecevabilit�, les locataires ne pouvaient pas de bonne foi d�duire que la bailleresse allait renoncer � se pr�valoir du cong�. Vu la date de naissance de l'ex�cutrice testamentaire (1910), l'all�gation de son d�c�s au moment de la r�siliation (2011) devait n�cessairement leur para�tre plausible. La discussion quant � la validit� du cong� restait donc ouverte. La perte du proc�s gouvern� par la proc�dure sommaire ne pr�jugeait en rien du sort de la proc�dure en contestation du cong�. C'est dans un tel contexte que la bailleresse, entre le 20 janvier et le 6 mars 2012, a r�dig� des courriers dans lesquels elle mena�ait les locataires de "r�silier le contrat" s'ils persistaient � ne pas payer de "loyers" dans le d�lai imparti. La tournure employ�e pourrait certes faire accroire que les parties sont toujours li�es par un contrat. En l'occurrence toutefois, la bailleresse avait encore confirm� sa volont� d'expulsion peu avant, soit le 6 d�cembre 2011; elle n'avait aucun motif de changer d'avis. D�s lors, les locataires ne pouvaient pas de bonne foi partir du principe que la bailleresse renon�ait � se pr�valoir du cong� litigieux et acceptait d'entretenir une relation contractuelle avec eux; dans ces circonstances, une renonciation ne pouvait se faire que par un pass�-exp�dient dans la proc�dure en contestation du cong�.
En d�finitive, l'on peut certes d�plorer que l'avocate brevet�e ne se soit pas exprim�e avec les pr�cautions que l'on peut attendre d'un mandataire sp�cialis�, et qu'elle se soit abstenue de pr�ciser que la menace de r�siliation intervenait pour le cas o� le cong� signifi� le 25 juillet 2011 serait d�clar� nul ou annul� � l'issue de la proc�dure en cours. Il n'en demeure pas moins que cette impr�cision ne pr�tait pas � cons�quence, dans les circonstances concr�tes. En se pr�sentant � l'audience de conciliation du 9 mai 2012, les locataires ne pouvaient pas, de bonne foi, consid�rer qu'ils �taient li�s � la bailleresse par un nouveau contrat conclu tacitement.
En d�finitive, les recourants succombent. En cons�quence, ils supporteront les frais et d�pens de la pr�sente proc�dure (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Un �molument judiciaire de 5'000 fr. est mis � la charge des recourants, solidairement entre eux.
Les recourants sont condamn�s solidairement � verser � l'intim�e une indemnit� de 6'000 fr. � titre de d�pens.