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Timestamp: 2020-05-30 09:18:55+00:00
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Une assurance vie, 2 prêts in fine - Banque
Une assurance vie, 2 prêts in fine
24/03/2014, 22h46 #1
En 2007, un conseiller en gestion du patrimoine en qui j'avais confiance me propose des investissements locatifs. Parmi ceux-ci, un Girardin en défiscalisation et un LMNP en BIC.
Le montage financier est soi-disant fait pour que ce soient des opérations "blanches" c'est à dire sans grand effort d'épargne récurrente de ma part, et avec un investissement initial de 75K sur une assurance vie en unités de compte.
On a donc DEUX biens (oui DEUX) financés en prêts in fine adossés à la même assurance vie.
Ces deux bien sont achetés (140K par bien. Je m'apercevrai ensuite que ces biens valent en fait 110K et que le reste est constitué de commissions et de frais divers, dont frais de notaire. A l'époque j'étais en mode "entrepreneur-pas-le-temps" et je faisais confiance à mon conseiller, j'aurais dû vraiment me méfier).
La crise arrive, le conseiller en gestion du patrimoine ne me prévient de rien, pas de conseil, pas d'alerte lorsque le contrat d'assurance vie perd 10K par rapport à sa valeur initiale, et, quand je veux arbitrer pour passer en contrat euro pur, il se passe 5 mois, pendant lesquels l'assurance vie continue de perdre de la valeur pour finalement tomber à 55K.
Au bout de 6 ans, je suis libéré de mon engagement de louer mon Girardin, et envisage de le vendre. J'ai bien compris que je n'en tirerai pas les 140K que me demandera la banque, je pense le revendre au prix d'achat, 110 ou 120K, et ai donc prévu de quoi compenser.
J'avais aussi dans l'idée de passer le LMNP en amortissable en utilisant le contrat d'assurance vie comme apport (si possible).
Mais aujourd'hui, j'apprends que mon bien en Girardin ne vaut sur le marché pas plus de 60 à 70K (au maximum). Et je n'ai pas de quoi rembourser ces prêts in fine, sauf éventuellement à vendre ma résidence principale, qui est en indivision avec mon épouse (sous la séparation des biens, donc pas saisissable en tant que telle si j'ai bien compris).
Bien sûr je peux attaquer en justice : le conseiller (qui pourrait mettre la clé sous la porte à cette occasion...) la banque. Et c'est ce que je compte faire.
Mais néanmoins, si certains "experts" ou personnes avec de l'expérience de ce genre de situation avaient des conseils, des contacts, des références, de la jurisprudence à me soumettre, ça pourrait m'être utile. (Par contre, les avis et réponse du style "bien fait pour toi !" ou "tu n'avais qu'à faire attention..." peuvent utilement rester dans les claviers de leurs auteurs putatifs, car ça je le sais fort bien maintenant et on ne m'y reprendra plus, si toutefois la situation se représente ce qui est loin d'être certain.)
25/03/2014, 18h50 #2
Si ça peut vous rassurer, vous êtes loin d'être seul à vous être fait avoir dans une défiscalisation qui tourne mal. Parce que, effectivement, si ces montages tournent très bien en période de bulle, c'est une catastrophe en période de crise, parce que tous vos actifs fondent (l'immeuble et le contrat d'assurance-vie plongent, quand l'immeuble n'était pas déjà sur-évalué au départ), sauf le crédit in fine qui lui reste bien au niveau (ce serait trop beau s'il était indexé sur votre banqueroute). Et, au final, vous vous êtes surtout appauvri.
Quant au fait que le bien se revende pour à peine la moitié du prix d'achat, c'est un grand classique : ces biens défiscalisés sont en général construit sans aucune logique économique, dans des endroits où il n'y a pas forcément une grosse demande. Et surtout, il faut penser que tous les gens qui se sont fait pigeonner en même temps que vous, sont dans la même situation : ils cherchent à vendre en même temps, et vous devez être peut-être à 3 vendeurs pour un acquéreur potentiel, ce qui finit de faire plonger les prix.
Tapez "affaire Appollonia" dans un moteur de recherche, et vous aurez un exemple de la pire affaire récente de défiscalisation qui ait mal tourné.
Après, le problème, c'est que vous n'avez pas de réponse absolue. Le seul angle d'attaque, c'est le défaut de conseil. Car il est bien certain qu'aucun des intermédiaires auquel vous avez eu recours ne garantit la réussite du montage. Et, là tout va dépendre de beaucoup de paramètres : les documents que vous avez eu, ce que vous avez signé, vos propres capacités à comprendre le montage et les risques de l'opération, etc.
Sinon, moins pour vous, pour qui c'est trop tard, mais pour d'autres qui lisent ce forum, il est important de rappeler deux principes de base :
- ne pas acheter ce qu'on ne comprend pas. Les gestionnaires de patrimoine qui poussaient comme d'un rien à certaines époques, avaient l'art d'endormir votre méfiance avec force tableau, et montages compliqués, avec prêt in fine et assurance-vie adossés. C 'est particulièrement pernicieux, parce que les victimes de ces montages sont en général des personnes plutôt plus intelligentes que la moyenne. Mais c'est tout l'art de l'escroc de flatter très subtilement, d'endormir la méfiance, et de faire croire à sa victime que le truc qu'on lui vend n'est effectivement que pour elle, le vulgum pecus étant incapable de comprendre la subtilité de l'opération. La tactique la plus efficace pour contrer leurs discours est de jouer le paysan totalement abruti, qui assume totalement de ne pas avoir d'épargne plus compliquée que de l'argent déposé sur un livret A, parce que, au-delà, c'est en dehors de ses facultés de compréhension.
- il est rare de pouvoir s'enrichir sans rien faire. Il y a toujours des astucieux capables de trouver des filons, qui marchent un temps. Mais, celui qui trouve un filon d'or l'exploitera lui-même, jamais il ne le vendra à un tiers. Si on cherche à vous vendre une "affaire en or", il y a 99% de chances que vous soyez en train de vous faire escroquer. Il n'y a pas si longtemps, avant 2009, le filon ce n'était pas d'acheter de l'immobilier défiscalisé, c'était d'en vendre, en jouant de la naïveté un peu cupide des gens, en leur faisant miroiter force plus-value et économie d'impôts, à une époque où la méfiance était endormie, parce que le contexte était à la flambée des prix de l'immobilier. Aujourd'hui, ce genre de gestionnaire de patrimoine a toutefois un peu disparu du paysage, un peu commme la flambée de l'immobilier, d'ailleurs.
25/03/2014, 19h05 #3
je pense que je vais aller au procès pour "défaut de conseil", voire pire car, maintenant que je comprends mieux tout ça, je me demande comment, même avec les conditions de l'époque, la sortie aurait pu être positive. Il va falloir que mon conseiller refasse les explications devant le juge, on va voir si ça passe mieux !
Il y a eu plein de problème sur cette defisc, dont déclarations d'impots mal faites par mon conseiller, pas de conseil en ce qui concerne l'assurance vie, pas de suivi, lenteur de réaction quand il a fallu arbitrer (à mon instigation), j'en passe et des meilleures.
27/03/2014, 14h19 #4
Envoyé par Mr V
Ces deux bien sont achetés (140K par bien. Je m'apercevrai ensuite que ces biens valent en fait 110K et que le reste est constitué de commissions et de frais divers, dont frais de notaire.
Pourriez-vous détailler le coût d'acquisition (TVA, commissions, frais de notaire), le prix au m2, et ce qui vous fait dire que les biens "valaient" 110 000 euros à l'époque?
Ce que je trouve vraiment très (trop) risqué alors que le montage global ne me semble pas spécialement blâmable si votre taux d'imposition était très élevé, c'est l'adossement de l'emprunt à une AV en unités de compte... Avez-vous de plus été en mesure d'abonder cette AV pendant la période, après remboursement des mensualités du crédit? N'avez-vous pas été alerté par les relevés de situation de cette AV qui devaient mentionner la perte de valeur du contrat?
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