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Timestamp: 2018-12-15 03:29:57+00:00
Document Index: 62884712

Matched Legal Cases: ['art. 1138', 'art. 1138', 'art. 42', 'art.832', 'art. 1138', 'sentenza ', 'art. 700', 'art. 1138', 'art. 1138']

Alcune considerazioni sulla proposta di legge “sulla prostituzione”
Per ora conosciamo solo il testo della delibera del Consiglio dei Ministri del giorno 20 dicembre 2002 che ha approvato il testo di legge contenete le misure contro la prostituzione.
In particolare due sembrano i passaggi interessanti il condominio:
a)	“se i possessori di altri appartamenti nel medesimo fabbricato subiscono danno potranno agire nelle forme consentite dal codice civile;
b)	mentre i regolamenti di condominio potranno limitare o proibire l’esercizio della prostituzione”.
L’art. 1138 c.c., com’è noto, prevede l’obbligatorietà del regolamento di condominio quando in un edificio il numero degli appartamenti è superiore a dieci.
Al primo comma dispone che esso debba contenere, fra l’altro, “..le norme per la tutela del decoro dell’edificio..” .
L’ultimo comma prevede che “..le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni..”.
L’ attuale impostazione della giurisprudenza sull’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. è molto chiara e ritiene che le restrizioni della facoltà inerenti alla proprietà esclusiva di singoli condomini, devono essere espressamente e chiaramente enunciate (Cass. 16.7.1971 n.2330; e Cass. 26.5.1990 n.4905).
Ed esse, per essere valide ed opponibili a tutti, avendo natura contrattuale, devono essere approvate soltanto con il consenso unanime di tutti i condomini e devono essere scritte e trascritte nei pubblici registri (Cass. 18.4.2002 n.5626).
Appare allora necessario comprendere a cosa il disegno di legge intenda riferirsi quando demanda al regolamento di condominio di limitare o proibire l’esercizio della professione.
Esso prevede la possibilità che i condomini, a maggioranza, possano vietare l’uso e la locazione degli appartamenti per la prostituzione o che tale divieto debba essere approvato all’unanimità?
E’ bene ricordare che l’art. 42 II comma della Costituzione riconosce e garantisce la proprietà privata e demanda alla legge la determinazione dei modi di acquisto, godimento ed i limiti, “allo scopo di assicurare la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”.
Nell’interpretazione della Corte Costituzionale ciò non vuol dire che il concetto di proprietà privata deve essere inteso come dominio assoluto ed illimitato sui beni propri, dovendosi invece ritenerlo caratterizzato dall’attitudine ad essere sottoposto, nel suo contenuto, ad un regime determinabile con legge ordinaria.
Infatti solo la legge ordinaria – fonte primaria di produzione di atti normativi posti in essere dagli organi competenti secondo la Costituzione – può determinare quei limiti allo scopo di assicurare la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.
E se l’art.832 del c.c. dispone che: “ Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico non bisogna dimenticare che il codice civile è entrato in vigore nel 1942, mentre la Costituzione è successiva essendo entrata in vigore il primo gennaio 1948.
Ciò vuol dire che il diritto di godere e disporre cioè la possibilità per il proprietario di decidere se, come e quando utilizzare la cosa nei limiti indicati e il potere di compiere atti di disposizione del bene, può essere limitato, per la funzione sociale, dalla legge ordinaria.
Infatti nella relazione del Consiglio dei Ministri la funzione sociale di contrasto al fenomeno della prostituzione nelle strade è ben evidenziata.
Tentando di entrare nelle intenzioni del legislatore si potrebbe azzardare la considerazione che lo stesso voglia introdurre, con legge ordinaria, la possibilità che l’assemblea di condominio, con la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi (art. 1138 III comma c.c.) vieti o limiti l’esercizio della prostituzione in condominio.
Se così fosse ed il condominio approvasse a maggioranza il divieto assoluto, il proprietario che locasse il proprio appartamento e questo, successivamente, venisse destinato all’esercizio della prostituzione, il condominio potrebbe richiedere nei diretti confronti del conduttore la cessazione della destinazione abusiva e l'osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni.
Se però l’esercizio della professione viene esercitata prima della approvazione del nuovo regolamento, secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione, il conduttore che sia costretto ad astenersi dall'esercizio dell'attività vietata sarà, peraltro, legittimato ad agire per il risarcimento del danno subito nei confronti del locatore che, dando il proprio consenso, necessario per l'approvazione all'unanimità della disposizione regolamentare di divieto, abbia violato gli obblighi contrattuali assunti. (Cass. 13.12.2001 n.15756).
Domanda: come lo determiniamo il danno ?.
L’amministratore dovrà farsi autorizzare ad agire in giudizio per il rispetto del regolamento di condominio, magari richiedendo un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c.?
A questa domanda seguono le seguenti considerazioni:
Il regolamento di condominio può vietare o limitare. Cosa significa limitare? Non più di un appartamento destinato all’esercizio della prostituzione? Allora dovrà seguire una norma ed un sistema a sorteggio se vi sono due o più proprietari che desiderano destinare o locare l’appartamento all’esercizio della prostituzione (così come per i parcheggi in cortile).
Quali saranno gli orari entro i quali poter prestare l’attività?In caso di violazione l’amministratore potrà agire per il rispetto degli orari? E se non agisce, potrà essere rimosso? Come potrà provare la violazione degli orari?
Dovranno essere modificate le tabelle millesimali per il maggior uso dei servizi comuni come acqua, ascensore, luce scale, usura porta d’ingresso?
Saranno consentite particolari targhe o insegne?
Ed i parcheggi condominiali per i clienti?
Cosa succede se la maggioranza dei proprietari respinge la proposta di limitare o vietare la destinazione degli appartamenti alla prostituzione? E la stessa domanda è lecita se del caso il legislatore abbia inteso che la modifica al regolamento di condominio avvenga all’unanimità.
Gli altri condomini devono sopportare? E se vi sono dei minorenni ? E le mogli gelose che faranno ?
A questo punto si costringe un soggetto a vendere la propria casa al fine di non abitare in un condominio adibito, anche a casa di tolleranza.
Come questi due principi reggeranno al precetto Costituzionale della tutela della proprietà privata ma anche della funzione sociale?
E se uno o due proprietari che non sono la maggioranza dei condomini, ma hanno almeno 500 millesimi si oppongono, cosa succede?
La maggioranza dei condomini è costretta a vendere se le loro idee cozzano con la legge dello stato? Lo stesso dicasi in caso di previsione dell’unanimità.
Nelle ultime due ipotesi secondo la relazione al progetto di legge i condomini che subiscono danno potranno tutelarsi nelle forme consentite dal codice civile. Cosa vuol dire? Che se sono costretto a vendere, posso richiedere il risarcimento dei danni?Ed allora si potrà agire contro coloro che hanno deliberato la possibilità di adibire gli appartamenti all’esercizio della prostituzione?
Ma se la destinazione è lecita, dunque non è contra ius, conseguentemente non si può parlare di danno ingiusto.
E allora il comportamento di questi proprietari come dovrà essere considerato?
O meglio gli stessi saranno costretti a pagare una tassa per l’adozione della delibera, tassa che si sostanzia in una somma per coprire tutte le spese di coloro che vogliono cambiare casa?
Ho il forte sospetto che l’intenzione del legislatore è quella di introdurre una norma che consenta la limitazione o il divieto a maggioranza, magari più qualificata rispetto all’art. 1138 c.c. giustificando ciò con la funzione sociale della proprietà e con l’ ulteriore argomentazione che solo la legge ordinaria può introdurre dei limiti alla proprietà.
A questo punto verrebbe annullato (solo per la destinazione a prostituzione ?) il precetto del quarto comma dell’art. 1138 c.c. la dove prevede che il regolamento di condominio non può menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
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