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Timestamp: 2017-01-21 21:35:11+00:00
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Il condominio può vietarmi di aprire una pizzeria?
Lo sai che? Pubblicato il 23 ottobre 2016 Articolo di Redazione Lo sai che? Il condominio può vietarmi di aprire una pizzeria? L’AUTORE: Redazione
Solo un divieto esplicito contenuto nel regolamento di condominio può impedire al proprietario dell’appartamento di adibire l’immobile a pizzeria o altra attività commerciale.
Se il regolamento di condominio non contiene espliciti divieti, ogni proprietario può mutare la destinazione d’uso del proprio appartamento e adibirlo ad attività commerciale come, ad esempio, una pizzeria. È quanto stabilito, di recente, dalla Cassazione [1].
La conseguenza diretta è che i condomini non possono impedire l’apertura di un locale di ristorazione se manca una apposita clausola nel regolamento: clausola che, comunque, deve essere stata votata all’unanimità o, in alternativa, approvata da tutti i condomini all’atto dell’acquisto dell’appartamento dal costruttore.
Divieti e limiti all’apertura di pizzerie e altri esercizi commerciali devono risultare da «espressioni chiare». Se, dunque, non è il regolamento condominiale a proibirlo espressamente, nessuno può obbligare il proprietario di un appartamento che abbia trasformato l’immobile in una pizzeria al ripristino alla situazione originaria, né può chiedere un risarcimento per l’immissione di rumori che rientrino nella normale tollerabilità. «Normale tollerabilità» che, proprio per la presenza di un locale aperto al pubblico, non può essere valutata con il rigore con cui si tratterebbe una civile abitazione, ma con un margine di flessibilità tale da non ostacolare un’attività economica. E non importa che, come nel caso di specie, la pizzeria sia al primo piano e non fronte strada: non è l’altezza che conta.
Secondo il ragionamento seguito dai giudici della Suprema Corte, solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità «può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà»: lo può fare sia elencando «le attività vietate, sia indicando i pregiudizi che si intende evitare». E, nell’imporre limiti, non deve essere generico. Quindi, in assenza di una «chiara e univoca volontà esplicitata» non ci si può appellare a una previsione «che lascia ampie facoltà di utilizzo dei suddetti locali».
Se il condominio non dà il permesso ad aprire la pizzeria?
È dunque possibile aprire una pizzeria al piano terra o al primo piano, anche se il condominio non dà il permesso. Anzi, di tale permesso non c’è alcun bisogno quando il regolamento non lo vieta. Ciascun proprietario ha il diritto di svolgere serenamente la propria attività di ristorazione, con buona pace dei vicini che potrebbero lamentarsi del trambusto fatto dai clienti.
[1] Cass. sent. n. 21307/2016 del 20.10.2016.
Sentenza Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 20 settembre – 20 ottobre 2016, n. 21307
Presidente Bianchini – Relatore Criscuolo
Fusa) Giuseppe conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli G.A. , G.S.A. , G.S. e Fe.An. affinché fossero condannati al ripristino dello status quo ante oltre al risarcimento dei danni.
Assumeva di essere proprietario di un appartamento in (…) nel condominio al Viale privato Albino Albini n. 22, confinante con quello contrassegnato dal numero interno 2 appartenente ai convenuti, i quali, in violazione del regolamento condominiale e di una delibera assembleare dell’11 giugno 2001, avevano adibito il loro immobile, destinato esclusivamente ad uso abitativo, a pizzeria, mediante la creazione di una scala di collegamento interna con il sottostante terraneo, adibito a sua volta a pizzeria-ristorante, creando in tal modo intollerabili immissioni di rumori.
Tale domanda veniva poi rinunziata dai convenuti, ed il giudizio si interrompeva per il decesso dell’attore, al quale subentravano le credi F.A. e C.R. .
Il Tribunale con sentenza del 18/9/2008 rigettava la domanda ed a seguito di gravame proposto dalle istanti, la Corte d’Appello di Napoli con la sentenza n. 1716 del 19 maggio 2012, in riforma della pronuncia impugnata, condannava i convenuti, anche quali credi della Fe. , deceduta nelle more del giudizio, al rispristino della destinazione abitativa per l’immobile di loro proprietà ubicato al primo piano interno 2.
Rilevavano i giudici di appello, che, attesa la pacifica vincolatività del regolamento condominiale, in quanto trascritto anche nei registri immobiliari, e richiamato anche nel titolo di provenienza dei convenuti, non poteva condividersi l’interpretazione dell’art. 5 del regolamento offerta da parte del giudice di primo grado, il quale aveva ritenuto che le limitazioni ivi contemplate valessero solo per i locali cantinati e terranei, non sussistendo quindi analoghi vincoli per l’utilizzo degli immobili posti ai piani superiori.
Invece, secondo la Corte distrettuale, la previsione di una specifica possibilità di utilizzo solo per i detti locali, imponeva di ritenere che ab implicito per gli altri locali, quale appunto l’appartamento degli appellati, fosse vietata una diversa destinazione.
Il regolamento era costruito sul principio dell’espressa elencazione delle destinazioni consentite, sicché in mancanza di un’analoga previsione anche per gli altri locali diversi dai cantinati e dai terranei, doveva concludersi per il divieto di adibire l’appartamento per cui e causa allo svolgimento di attività commerciale.
Quanto poi alla domanda delle appellanti finalizzata a denunziare l’intollerabilità delle immissioni, che il giudice di prime cure aveva ritenuto inammissibile, in quanto avanzata solo con le memorie istruttorie, ad avviso della Corte partenopea doveva invece ritenersi che la stessa era invece ammissibile, in quanto alle immissioni si faceva già riferimento nell’atto di citazione.
Tuttavia, la domanda era infondata in quanto rimasta priva di prova, non apparendo in grado di documentare l’effettiva intollerabilità delle immissioni, i generici capi di prova articolati dagli appellanti.
Avverso la indicata sentenza della Corte di Appello di Napoli hanno proposto ricorso per cassazione G.S. , G.S.A. e G.A. , anche quali eredi di Fe.An. , articolandolo su due motivi.
Con il primo motivo di ricorso si denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367, 1369 e 1370 c.c. nonché dell’art. 832 c.c. in merito alla corretta interpretazione fornita dalla Corte territoriale dell’art. 5 del regolamento di condominio.
Ed, infatti, l’interpretazione dei regolamenti condominiali di origine contrattuale, quale quello in esame, richiede al fine della individuazione di limiti all’utilizzo dei beni di proprietà esclusiva, che siano adoperate espressioni non equivoche, occorrendo che una limitazione al diritto di proprietà derivi da una precisa volontà del predisponente il regolamento.
Nel caso in esame, la clausola oggetto di interpretazione da parte della Corte distrettuale, e precisamente l’art. 5 del regolamento così dispone “I locali cantinati e i terranei potranno essere destinati ad autorimesse, a deposito, ad officina tecnicamente organizzata con rumorosità però da non superare i limiti consentiti dalle disposizioni di P.S. e comunale ed all’esercizio di qualsiasi attività commerciale, industriale, artistica e professionale, nonché ad uffici, senza alcuna limitazione.
Sia i locali terranei che agli (incomprensibile) potranno essere destinati a scuole”.
Rilevano i ricorrenti che manca una previsione specificamente rivolta a disciplinare l’uso delle unità immobiliari collocate dal primo piano in su e clic l’interpretazione offerta dalla Corte di merito violi l’art. 1363 c.c., nella parte in cui ha omesso di valutare il complesso delle previsioni contrattuali, l’art. 1367 c.c., in quanto, in violazione del principio della conservazione del contratto, gli immobili dal primo piano a salire non avrebbero alcuna destinazione, e l’art. 1369 c.c., poiché deve privilegiarsi l’interpretazione più coerente con la natura del contratto, essendo viceversa priva di coerenza la soluzione per la quale verrebbe ad essere impedito l’utilizzo di gran parte delle unita immobiliari presenti nell’edificio.
Assumono poi che il canone ermeneutico, richiamato n motivazione “ubi vouit dixit, ubi noluit tacuit” sarebbe stato erroneamente applicato, atteso che il discorso della volontà implicita poteva avere ad oggetto solo le unità immobiliari espressamente richiamate nell’art. 5, ma non poteva estendersi ai locali posti ai piani superiori, di cui non vi è menzione alcuna.
Con il secondo motivo di ricorso si lamenta la violazione e falsa applicazione degli arti. 99, 112, 163 nn. 3 e 4 e 184 c.p.c., e dell’art. 844 c.c. e dei principi che presiedono all’interpretazione degli atti giudiziari, nonché la insufficiente e contraddittoria motivazione, in ordine all’affermazione secondo cui, ad avviso della sentenza impugnata, sarebbe stata tempestivamente avanzata la domanda di intollerabilità delle immissioni.
Si assume che, ancorché la domanda sia stata poi respinta nel merito in quanto non provata, in realtà la domanda è da reputarsi inammissibile. Nell’atto di citazione manca un’esplicita richiesta in tal senso, in quanto con il petitum ci si limitava a chiedere l’accertamento dell’illegittimità del cambio di destinazione dell’immobile alla luce del regolamento di condominio e della volontà assembleare, sicché l’affermazione secondo cui la domanda de qua era già contenuta in citazione è frutto di un’erronea interpretazione dell’atto introduttivo del giudizio e viola pertanto le previsioni di cui agli artt. 99 e 112 c.p.c..
Il secondo motivo di ricorso deve essere dichiarato inammissibile atteso il difetto della condizione legittimante la sua proposizione costituito dalla soccombenza dei ricorrenti.
Ed, infatti, ancorché la Corte d’Appello abbia ritenuto ammissibile la domanda de qua, è poi pervenuta al suo rigetto nel merito, per difetto di prova, con la conseguenza che sulla stessa non si concretizza la condizione di soccombenza sostanziale in capo agli appellati, i quali pertanto non sono legittimati a proporre ricorso al mero fine di ottenere una declaratoria di inammissibilità sotto il profilo processuale, trattandosi di statuizione che peraltro non offrirebbe alcuna utilità a fronte di quella offerta dal rigetto nel merito, con la formazione del giudicato sostanziale, e non solo processuale formale, che invece discenderebbe dalla richiesta declaratoria di inammissibilità.
Passando alla disamina del primo motivo di ricorso, deve premettersi che costituisce orientamento assolutamente consolidato nella giurisprudenza della Corte quello secondo cui (cfr. da ultimo Cassazione civile, sez. II, 08/01/2016, n. 138) non è censurabile in Cassazione l’interpretazione del regolamento di condominio compiuta dai giudici di merito salvo che per violazione dei canoni ermeneutici o per vizi di motivazione (conf. Cassazione civile, sez. 11, 23/05/2012, n. 8174; Cassazione civile, sez. 11, 04/04/2011, n. 7633).
Inoltre, e proprio in relazione all’interpretazione del regolamento condominiale di origine contrattuale, si è ribadito che (cfr. Cassazione civile, sez. II, 19/10/2012, n. 18052) ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, il cui rilievo deve essere verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale, sicché le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell’ari 1363 c.c. e dovendosi intendere per “senso letterale delle parole” tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte cd in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato.
Una volta ribadita la necessità di fare applicazione delle regole legali di interpretazione in materia di contratti anche al caso in esame, va altresì ricordato che costituisce principio di diritto del tutto consolidato presso questa Corte di legittimità, quello secondo il quale, con riguardo all’interpretazione del contenuto di una convenzione negoziale adottata dal giudice di merito, l’invocato sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in se, che appartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati appunto a quel giudice, ma deve appuntarsi esclusivamente sul (mancato) rispetto dei canoni normativi di interpretazione dettati dal legislatore agli artt. 1362 e ss. cod. civ., e sulla (in) coerenza e (il)logicità della motivazione addotta (cosi, tra le tante, Cass., Sez. 3, 10 febbraio 2015, n. 2465): l’indagine ermeneutica, è, in fatto, riservata esclusivamente al giudice di merito, e può essere censurata in sede di legittimità solo per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle relative regole di interpretazione, con la conseguenza che non può trovare ingresso la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca nella prospettazione di una diversa valutazione ricostruttiva degli stessi elementi di fatto esaminati dal giudice a quo.
Orbene, pur a fronte di tali doverose premesse, reputa il Collegio che l’interpretazione che della clausola regolamentare di cui sopra è stata offerta dalla Corte distrettuale, non possa essere condivisa, ponendosi la stessa in contrasto con i principi che debbono presiedere l’interpretazione, tenuto conto in particolare dei consolidati principi espressi da questa Corte in tema di limitazioni convenzionali al diritto di proprietà, scaturenti per l’appunto da un regolamento condominiale di natura contrattuale.
11d, infatti, anche di recente si è ribadito che (cfr. Cass. n. 19229/2014) il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare. In quest’ultimo caso, peraltro, per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprietà dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentate intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela. Si è infatti ribadito che la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze (cfr. Cass. nn. 20237/09 non massimata, Cass. n. 16832/09 non massimata, Cass. n. 9564/97, Cass. n. 1560/95; Cass. n. 11126/94; Cass. n. 23/04 e Cass. n. 10523/03).
Ciò implica che nella ricerca della comune intenzione, o come nella fattispecie, nell’individuazione della regola dettata dal regolamento contrattuale, non possa prescindersi dall’univocità delle espressioni letterali utilizzate, dovendosi in linea di principio rifuggire da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto attiene all’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, ma ancor più per quanto concerne la corretta individuazione dei beni effettivamente assoggettati alla limitazione circa le facoltà di destinazione di norma spettanti al proprietario.
Orbene, come si ricava in maniera evidente dal tenore della motivazione della sentenza gravata, la previsione del divieto di utilizzo delle unità immobiliari poste a partire da) primo piano del fabbricato, ad un uso diverso da quello abitativo, è stata tratta da una previsione che, come si evidenzia dalla lettura del sopra riportato art. 5 del Regolamento, si occupa specificamente solo dei limiti alla facoltà di utilizzo dei locali terranei e dei cantinati, ricavandosi quindi da una previsione, che pur lascia ampie facoltà di utilizzo dei suddetti locali, cd in assenza di una chiara ed univoca volontà esplicitata, l’esistenza di un limite estremamente rigoroso quanto alle possibilità di utilizzo degli immobili aventi diversa natura, tra cui anche l’appartamento dei ricorrenti.
D’altronde, come correttamente evidenziato da parte della difesa dei ricorrenti, lo stesso regolamento, laddove ha inteso disporre dei limiti alle facoltà di utilizzo di tutti i locali, ivi inclusi anche gli appartamenti posti a partire dal primo piano, lo ha chiaramente esplicitato, come appunto nelle previsioni di cui agli artt. 2 e 4 del regolamento, quanto alla possibilità per la società costruttrice di apporre cartelli o bandiere luminose anche in corrispondenza della facciata dell’edificio, ovvero quanto alla possibilità di ospitare solo animali quali cani, gatti ed uccelli.
La necessità, in ragione della esigenza di limitare al massimo la compressione delle proprietà individuali, in considerazione della storica configurazione del diritto di proprietà, imponeva quindi un’interpretazione del regolamento fondata sulla chiarezza ed univocità del tenore e delle espressioni letterali, dovendosi rifuggire quindi da un’esegesi invece ancorata alla ricostruzione di una volontà implicita, come invece accaduto nella fattispecie, trascurandosi altresì l’adeguamento al canone interpretativo di cui all’art. 1363 c.c., che, tenuto conto dell’esistenza di altre previsioni in materia di limitazioni della proprietà individuale, avrebbe dovuto impone di salutare le limitazioni alla proprietà individuale dal coacervo delle previsioni regolamentari, secondo un principio di tendenziale e rigida tassatività. Tradisce evidentemente l’elaborazione giurisprudenziale circa la portata ed i limiti suscettibili di essere dettati dal regolamento condominiale, la premessa alla quale dichiara volersi rifare nell’interpretazione dell’art. 5 il giudice di appello, laddove afferma che il regolamento condominiale sarebbe costruito sul principio, non già dell’espressa individuazione delle limitazioni imposte, come suggerito dai precedenti sopra citati, ma dell’espressa elencazione delle destinazioni consentite.
Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del presente giudizio.
La Corte dichiara inammissibile il secondo motivo di ricorso, accoglie il primo motivo e per l’effetto cassa la sentenza impugnata, con rinvio, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli.
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