Source: https://urteile-gesetze.de/rechtsprechung/v-zr-31-12
Timestamp: 2019-03-23 09:09:44
Document Index: 250478925

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 2', '§ 5', '§ 1', '§ 5', '§ 145', '§ 145', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 139', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 4', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 11', '§ 11', 'BGH', '§ 11', '§ 28', 'BGH', '§ 286']

V ZR 31/12 - Urteil BGH vom 01.03.2013
Entscheidungsdatum: 01.03.2013
BGH 01.03.2013 - V ZR 31/12
vorgehend Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, 14. Dezember 2011, Az: 8 U 42/11vorgehend LG Hamburg, 8. Januar 2010, Az: 311 O 91/09, Urteilnachgehend BGH, 27. Januar 2017, Az: V ZR 130/15, Urteil
§ 2 Nr 7 ErbbauV
„Der Erbbauberechtigte macht hierdurch mit Wirkung für sich und seine Rechtsnachfolger für die Dauer der Zeitspanne, die zwischen der Eintragung des Erbbaurechts und dessen vertragsmäßigem Ende liegt, dem jeweiligen Eigentümer das Angebot, die Grundstücke zu den in § 5 niedergelegten Bedingungen zu kaufen.
Der jeweilige Eigentümer ist verpflichtet, das im § 1 genannte Grundstück nach normalem Ablauf des Erbbaurechts an den Erbbauberechtigten zu den in § 5 niedergelegten Bedingungen zu verkaufen oder das Erbbaurecht auf weitere 99 Jahre zu verlängern. Es steht dem Eigentümer frei, zwischen Verkauf und Verlängerung des Erbbaurechts zu wählen. Weiter wird dem jeweiligen Erbbauberechtigten für alle während der Dauer des Erbbaurechts eintretenden Verkaufsfälle ein Vorkaufsrecht eingeräumt.“
Im Jahr 2007 „behielten“ sich die Beklagten als Gesamtrechtsnachfolger des früheren Grundstückseigentümers gegenüber der Klägerin als im Wege der Verschmelzung entstandener Gesamtrechtsnachfolgerin der früheren Erbbauberechtigten die Annahme des in dem Erbbaurechtsvertrag enthaltenen Kaufangebots „vor“. Mit notarieller Erklärung vom 16. Dezember 2008 nahmen sie das Angebot an. Nachdem sie der Klägerin die Vertragsannahmeerklärung zugestellt hatten, forderte die Klägerin mit anwaltlichen Schreiben vom 13. Januar 2009 und 17. Februar 2009 die Beklagten unter Fristsetzung zu der Erklärung auf, dass Rechte aus der Urkunde nicht hergeleitet würden. Dies verweigerten die Beklagten und verlangten einen Kaufpreis von 2.554.400 €.
Die Klägerin will die Feststellung erreichen, dass durch die Annahmeerklärung der Beklagten kein Kaufvertrag zustande gekommen ist, hilfsweise, dass das Kaufangebot bei Beurkundung der Annahmeerklärung nicht mehr wirksam war; darüber hinaus verlangt sie die Verurteilung der Beklagten zur Erstattung von 14.404,71 € vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Das Landgericht hat der Feststellungsklage im Hauptantrag stattgegeben und die Zahlungsklage ebenso abgewiesen wie die Widerklage, mit der die Beklagten die Feststellung erreichen wollten, dass sie anstelle der Treuhand Partei des Erbbaurechtsvertrags geworden sind. Die Berufung der Beklagten zu 1 und 2, die von den übrigen Beklagten „bevollmächtigt“ sind, hat das Oberlandesgericht ebenso zurückgewiesen wie die Anschlussberufung der Klägerin.
1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass es für das Zustandekommen des Kaufvertrags nicht darauf ankommt, ob die Beklagten anstelle der Treuhand in deren schuldrechtliche Position in dem Erbbaurechtsvertrag vom 14. August 1964 eingetreten sind. Denn das Kaufangebot richtete sich von vornherein an den jeweiligen Grundstückseigentümer, ohne zwingend an die schuldrechtliche Vertragsnachfolge anzuknüpfen. Das ergibt sich aus der von dem Wortlaut des Angebots ausgehenden Auslegung durch das Berufungsgericht, die revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist und von der Revision auch nicht angegriffen wird. Gegen die grundsätzliche Zulässigkeit eines solchen Angebots bestehen keine rechtlichen Bedenken (MünchKomm-BGB/Busche, 6. Aufl., § 145 Rn. 17; Staudinger/Bork, BGB [2010], § 145 Rn. 19, 35).
c) Als Verwender ist derjenige anzusehen, auf dessen Veranlassung die Einbeziehung der Formularklausel in den Vertrag zurückgeht (siehe nur BGH, Beschluss vom 22. Juli 2009 - IV ZR 74/08, NJW-RR 2010, 39 Rn. 3; Urteil vom 24. Mai 1995 - XII ZR 172/94, BGHZ 130, 50, 57 f.). Sind Formularklauseln von einem Dritten formuliert, ist entscheidend, ob eine der Vertragsparteien sie sich als von ihr gestellt zurechnen lassen muss; maßgebend ist dabei der Zweck der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, die einseitige Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit durch eine Vertragspartei zu verhindern (BGH, Urteil vom 30. Juni 1994 - VII ZR 116/93, BGHZ 126, 326, 332 mwN). Eine solche Zurechnung kann zu Lasten derjenigen Vertragspartei erfolgen, die den Dritten vorab mit der Formulierung der Vertragsklausel beauftragt hatte, und auf dessen Veranlassung die Klausel später in die Verträge aufgenommen wurde (BGH, Urteil vom 20. März 1985 - IVa ZR 223/83, NJW 1985, 2477). Bei Bedingungen, die von einem neutralen Dritten formuliert worden sind, kann eine Zurechnung zu Lasten einer der Vertragsparteien ganz entfallen (vgl. Senat, Urteil vom 12. Juni 1992 - V ZR 106/91, NJW 1992, 2817; im Ergebnis offen lassend: BGH, Beschluss vom 22. Juli 2009 - IV ZR 74/08, NJW-RR 2010, 39).
(1) Wenn die Treuhand auf eigene Initiative bzw. auf Initiative des Verbandes Bauland in dem betreffenden Gebiet zunächst „auf Vorrat“ beschafft hat, ohne dass im Zeitpunkt der Grundstücksübertragungsverträge im Jahr 1959 schon feststand, welche Wohnungsbauunternehmen an dem Projekt beteiligt werden sollten, und die Rechtsvorgängerin der Klägerin erst später aus einer unbestimmten Zahl potentieller Bewerber ausgewählt wurde und zu dem Projekt hinzugekommen ist, ginge die Rolle der Treuhand über die bloße Vermittlung zwischen den beiden „Lagern“ der Grundstückseigentümer einerseits und bereits feststehender Wohnungsbauunternehmen andererseits hinaus. Dann wäre die Treuhand nicht nur formale, sondern „echte“ Vertragsbeteiligte gewesen. In diesem Fall wäre der Rechtsvorgängerin der Klägerin von ihrer Vertragspartnerin, der Treuhand, die Klausel gestellt worden. Unerheblich ist, ob die anfangs noch nicht feststehenden Wohnungsbauunternehmen nur aus dem Kreis der Verbandsmitglieder oder auch auf dem freien Markt aller interessierten Unternehmen ausgewählt werden sollten. Denn auch die Mitglieder eines Verbands können ihm bzw. der von ihm eingesetzten Treuhand gegenüber schutzbedürftig sein.
aa) Eine schuldrechtliche Vereinbarung, mit der sich der Erbbauberechtigte zum Ankauf des Erbbaugrundstücks auf Verlangen des Grundstückseigentümers verpflichtet, ist nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 17. Mai 1991 - V ZR 140/90, BGHZ 114, 338, 339) grundsätzlich zulässig, soweit sich nicht aus den Besonderheiten des Einzelfalls etwas anderes ergibt. Anstößig ist jedoch eine übermäßig lange oder sich gar, wie vorliegend, auf die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts erstreckende Bindungsdauer des Kaufzwangs; die Vereinbarung ist dann allerdings in der Regel nicht insgesamt unwirksam, sondern entsprechend § 139 BGB auf die im Einzelfall angemessene Bindungsdauer zu beschränken. Das gilt auch gegenüber einem Unternehmer als Ankaufsverpflichtetem (Senat, Urteile vom 1. Oktober 1976 - V ZR 10/76, BGHZ 68, 1, 6 und vom 14. Oktober 1988 - V ZR 175/87, NJW 1989, 2129, 2131).
(1) Der Ankauf darf nicht zur Unzeit verlangt, in dem vorliegenden Fall also die Annahme des Angebots nicht zur Unzeit erklärt werden. Um eine Erklärung zur Unzeit handelt es sich bei einem einer natürlichen Person zu Wohnzwecken bestellten Erbbaurecht u.a. dann, wenn der Kaufvertrag in den ersten zehn Jahren nach der Bestellung des Rechts zustande kommen soll (Senat, Urteil vom 8. Juni 1979 - V ZR 191/76, BGHZ 75, 15, 19; Urteil vom 1. Oktober 1976 - V ZR 10/76, BGHZ 68, 1, 5), dem Erbbauberechtigten nicht ein angemessener Zeitraum für die Finanzierung des Grundstückskaufs eingeräumt wird (Senat, Urteil vom 22. Februar 1980 - V ZR 135/76, WM 1980, 877, 878; Urteil vom 8. Juni 1979 - V ZR 191/76, BGHZ 75, 15, 19), die Ausübung des Verkaufsrechts erst in einem Zeitpunkt erfolgt, in welchem der Erbbauberechtigte bereits aus dem Erwerbsleben ausgeschieden ist oder bald ausscheiden wird und deshalb die Finanzierung des Kaufpreises nur unter erheblichen Opfern aufzubringen in der Lage ist (Senat, Urteil vom 17. Mai 1991 - V ZR 140/90, BGHZ 114, 338, 342), oder nachdem der Berechtigte Erbbauzinsen in mehrfacher Höhe des Grundstücks gezahlt hat (Senat, Urteil vom 1. Oktober 1976 - V ZR 10/76, BGHZ 68, 1, 5).
(b) Für den hier zu beurteilenden Kaufzwang kommt ein entscheidender Punkt hinzu. Er besteht im Rahmen eines ohnehin langfristigen Erbbaurechtsverhältnisses, welches zudem jedenfalls am Ende der Laufzeit einen möglichen Grundstückskauf durch den Erbbauberechtigten vorsieht (§ 4 Abs. 3 des Erbbaurechtsvertrags). In dem umgekehrten Fall einer jederzeitigen Verkaufspflicht des Eigentümers nach § 2 Nr. 7 ErbbauRG ist eine Bindung über die gesamte Vertragslaufzeit zulässig (Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 9. Aufl., § 2 Rn. 96, 98; Staudinger/Rapp, BGB [2009] § 2 ErbbauRG Rn. 31).
(5) Das Kaufangebot ist auch nicht deshalb als sittenwidrig anzusehen, weil der Rechtsvorgängerin der Klägerin keine Frist zur Kaufpreiszahlung eingeräumt wurde. Zwar muss dem Erbbauberechtigten eine angemessene, seine wirtschaftlichen Verhältnisse und die Höhe des Kaufpreises berücksichtigende Zeitspanne zur Beschaffung der erforderlichen Geldmittel zugestanden werden; aber dies kann auch dadurch geschehen, dass das Ankaufsverlangen - hier die Annahme des Kaufangebots - rechtzeitig, nämlich regelmäßig sechs Monate vorher angekündigt wird (Senat, Urteil vom 22. Februar 1980 - V ZR 135/76, WM 1980, 877, 878). Diese Frist ist gewahrt; die Beklagten haben sich die Angebotsannahme mehr als ein Jahr zuvor „vorbehalten“.
aa) Diese ist - anders als die Beklagten meinen - nicht durch die spezialgesetzlichen Vorschriften über den städtebaulichen Vertrag (§ 11 BauGB) ausgeschlossen. Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass neben der - auch auf vor ihrem Inkrafttreten am 1. Januar 1998 abgeschlossene Verträge anwendbaren - Regelung in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB, welche das Gebot einer angemessenen Vertragsgestaltung enthält, das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Anwendung findet (Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 98 ff.). Aber weder die Erbbaurechtsverträge noch die Grundstückskaufverträge sind städtebauliche Verträge. Solche kann nämlich nur eine Gemeinde schließen (§ 11 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Hier war die Gemeinde (die Freie und Hansestadt Hamburg) nicht Vertragspartei. Nach den - von den Beklagten nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Treuhand auch nicht im Auftrag der Gemeinde gehandelt und kann dieser das Handeln der Treuhand nicht zugerechnet werden. Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich nichts anderes daraus, dass die Treuhand als Organ der staatlichen Wohnungspolitik handelte. Durch die Anerkennung als Organ der staatlichen Wohnungspolitik erhielten Unternehmen, an denen die öffentliche Hand maßgebend beteiligt war, sowie zugelassene Verbände lediglich die gleiche Rechtsstellung wie ein als gemeinnützig anerkanntes Wohnungsunternehmen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 und 2 WGG - außer Kraft getreten zum 1. Januar 1990). Im Übrigen betraf der Erbbaurechtsvertrag nicht mehr die bereits abgeschlossene Neuordnung der Grundstücksverhältnisse im staatlichen Interesse, sondern war rein privatrechtlicher Natur.
1. Obwohl das Berufungsgericht die Zulassung der Revision auf „die Frage der Wirksamkeit einer sehr langfristigen Ankaufverpflichtung im Rahmen eines zwischen juristischen Personen geschlossenen Erbbaurechtsvertrags unter dem Blickwinkel der Sittenwidrigkeit und unter AGB-rechtlichen Gesichtspunkten“ und damit nur zugunsten der Beklagten für die Rechtsverteidigung gegen die Feststellungsklage zugelassen hat, ist die die Zahlungsklage betreffende Anschlussrevision der Klägerin zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 22. März 2006 - VIII ZR 173/04, NJW-RR 2006, 1328, 1329).
dd) Jedenfalls mangels Verschuldens besteht auch kein Schadensersatzanspruch aus Verzug. Im Übrigen waren die geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten bei Verzugsbeginn bereits entstanden. Denn die Klägerin hat den Rechtsanwalt beauftragt, die Beklagten zum Verzicht auf die Rechte aus der Angebotsannahme aufzufordern; erst damit konnte sie die Beklagten in Verzug setzen (§ 286 Abs. 1 BGB).