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Timestamp: 2019-02-18 01:11:00+00:00
Document Index: 140677255

Matched Legal Cases: ["l'article 3", '§2', '§ 2', '§ 3', '§ 4', 'art. 3', '§ 9', '§ 5']

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Enregistrement tardif - indemnités
» Enregistrement tardif - indemnités
#1 30-01-2017 07:25:09
J'ai signé en janvier passé un bail d'un an qui a été reconduit tacitement en bail de longue durée de 9 ans.
Le propriétaire n'a pas fait les démarches pour faire enregistrer le bail tant qu'il était de courte durée. Maintenant qu'il s'agit d'un bail de 9 ans et qu'il a bien évidemment tout intérêt à le faire, il souhaite l'enregistrer.
Je lis que le fait de ne pas avoir enregistrer le bail dans les 2 mois, permet, dans le cas des baux de longues durées, au locataire de partir sans préavis ni indemnités. Je lis par ailleurs que cette sanction court si ce délai n'a pas été respecté et aussi longtemps que le bail n'a pas été enregistré. Ce qui implique donc que même dans le cadre d'un enregistrement tardif, dès qu'il est enregistré cette sanction tombe et seule une indemnité de 25 euros restera éventuellement due pour le propriétaire? Pourquoi avoir défini un délai si au final dès enregistrement il n'existe plus aucune réelle sanction?
Je dois dire que le non enregistrement m'arrangeait bien pour ne pas devoir payer des indemnités de départ que je trouve personnellement abusives. Pourquoi devons-nous être puni pour avoir envie/besoin de quitter son logement dans les 3 premières années du bail? C'est comme de demander à un employé de dédommager son employeur parce qu'il a trouvé un meilleur emploi ailleurs ou encore de le forcer à rester un à trois ans dans son emploi sans possibilité de départ dans le cadre des baux courte durée, c'est aberrant. Quel préjudice cette indemnité dédommage dans le cadre où un propriétaire retrouve un locataire sans hiatus dans le paiement du loyer?
D'autant plus que non seulement une indemnité est légalement prévue mais qu'en tant que locataire il faut encore trouver un nouveau logement exactement au terme de son préavis si on ne veut pas se retrouver à devoir payer un double loyer. C'est quand même double peine pour les locataires. Et à chaque changement de logement, on se retrouve de nouveau dans cette situation des 3 premières années de location qui donne droit à une indemnité en cas de départ....
Dernière question, est-ce qu'il est possible de donner un préavis d'une durée plus longue que les 3 mois prévus?
#2 30-01-2017 07:58:30
Re : Enregistrement tardif - indemnités
Mais en fait, vous n'avez pas bien compris à quoi sert l'enregistrement des baux.
Dans le temps c'était les locataires qui se dépêchaient d'aller enregistrer le bail puisque le but c'est de donner une date certaine au bail et donc, de faire en sorte qu'il soit opposable aux tiers. Cela veut dire que si votre bail a été enregistré et que votre bailleur vend son bien, l'acquéreur a l'obligation de respecter le bail en cours! Vos droits en tant que locataires sont donc préservés.
Ensuite est venue la loi Onkelinx en 2007 qui a rendu l'enregistrement obligatoire par les bailleurs, car beaucoup de locataires n'étaient pas au courant de l'importance que revêtait pour eux, le fait d'enregistrer son bail.
Cette loi vise en tout point à bétonner les droits des locataires pendant au moins 9 ans. L'enregistrement obligatoire des baux par le bailleur en fait partie.
Maintenant qu'allait-on inventer comme sanction au cas où le bailleur faillirait à ses obligations légales? Le locataire peut partir sans indemnités ni préavis si le bail n'est pas enregistré.
Maintenant évidemment les lois ne sont pas faites pour les locataires qui sont suffisamment riches que pour sauter de bien en bien au gré de leurs caprices.
Et comment savez-vous que votre bail n'est pas enregistré? Vous avez été vérifié dans votre My Min Fin?
Pour le bailleur l'enregistrement est immédiat, s'il le fait via My Rent, donc dès qu'il aura eu vent que vous souhaitez partir, il l'enregistrera via My Rent et aura la confirmation endéans la minute.
N'oubliez pas non plus que bien souvent le propriétaire d'un bien que vous souhaitez louer prend contact avec le bailleur précédent pour savoir quel type de locataire vous étiez....
#3 30-01-2017 08:20:53
Comme l'a dit Panchito, il suffit de vérifier si ce bail est enregistré.
A défaut, donner son renom et vous verrez ce que dira le proprio...
Je me permets juste de rappeler que vous avez signé un CONTRAT avec tous les avantages et inconvénients que cela procure.
#4 30-01-2017 11:32:02
Pourquoi devoir payer des indemnités ? C'est tout simple, déjà parce que c'est prévu dans le contrat de bail et que quand on signe un contrat on le respecte !
Ensuite parce que un loc qui part anticipativement, ça cause toujours , TOUJOURS un préjudice au bailleur...même si il n'y a pas de vide locatif.....ça cause un préjudice en temps ( recherche de nouveaux candidats, étude de leur dossier, visites...) et en argent ( ELS + ELE, etc...)...et en tracas/stress....
Parfois ce préjudice est moindre que l'indemnité demandée, parfois il est plus important....ça c'est un peu une loterie
Maintenant oui on peut donner un préavis plus long que celui prévu dans le bail, mais je ne vois pas vraiment l'intérêt.
Dernière modification par Erico (30-01-2017 11:33:35)
#5 30-01-2017 12:23:45
Si je comprends bien que l'enregistrement du bail permet de protéger le locataire avant et toute chose, bien qu'ici le risque est limité. Ce que je trouve un peu cavalier ici c'est que cette obligation n'est prise au sérieux que quand l'intérêt devient réel pour le propriétaire. Maintenant, enregistrement ou non, je ne comptais pas partir sans préavis ou arrangement qui convienne aux 2 parties. Je reste correcte mais c'est évidemment un stress financier en moins.
Et je comprends bien que le contrat a été signé avec ce que cela implique et que les dispositions en seront respectées de ma part quand l'obligation qui incombe au propriétaire aura enfin été respectée également.
Je trouve néanmoins que la charge financière n'est pas négligeable pour le locataire qui voudrait déménager dans les 3 ans sans que ce soit forcément au gré de ses caprices. J'ai du rester 3 ans dans un appartement mal isolé au niveau thermique et acoustique, visité par les souris, vétuste, etc. parce que je n'avais pas les moyens de payer cette indemnité d'autant plus que j'ai encore du m'acquitter pendant un mois du loyer de cet appartement en plus du nouveau dont le bail prenait cours avant la fin du préavis du précédent. Sans compter le coût du déménagement et les actes administratifs qui en découlent sans que nous percevions le revenu locatif qui va avec... Je ne pense pas que la majorité des locataires partent à la légère. Comme je le dis, sur 3 ans, une situation peut évoluer et on ne sait pas toujours dans quoi on tombe lors d'une ou deux visites et que tout le monde n'a pas les moyens de payer cette indemnité. Maintenant, il est toujours possible de s'arranger. Je m'interrogeais juste au niveau légal.
Quand on voit ce qui peut être loué, il n'est pas toujours agréable pour le locataire d'être contraint de rester 1 à 3 ans dans le cadre des baux de courte durée ou de pouvoir partir mais en payant des indemnités. Même si il y a forcément un coût pour un propriétaire lors d'un départ cela ne me semble pas valoir 3 mois de loyer.... Il pourrait y avoir un paiement proportionnel au coût réel.
Après, je vois que le forum est géré par des propriétaires donc vous avez votre vécu, expérience de l'autre côté de l'histoire et vous avez surement du en voir des vertes et des pas mures non plus.
#6 30-01-2017 12:49:26
rhizome a écrit :
Notre forum n'est pas "géré par des propriétaires": il est ouvert à tous.
#7 30-01-2017 13:35:46
A mes yeux par correction pour son bailleur.
Pourquoi attendre le dernier jour du mois pour lui signifier le préavis (et souvent uniquement par recommandé) ?
Si l'on sait qu'on part et que la date est fixée, lui laisser plus de temps pour se retourner, selon moi, c'est être correct.
Il va peut-être devoir annuler des vacances, contacter des professionnels pour des travaux...
Si le locataire sortant donne l'info x jours plus tôt, c'est autant de jours de gagné.
De même que je trouve correct d'informer le propriétaire autrement que par un recommandé.
Un recommandé, c'est souvent une semaine de perdue parce que le bureau de poste n'est accessible que le samedi matin lorsqu'on travaille.
Et lorsqu'on travaille, on n'a pas toujours tous ses samedis matins libres => encore pire.
Un courriel, un sms, ou mieux, un coup de fil ou une lettre normale, c'est vraiment plus sympa qu'un seul et unique recommandé.
Et comme certains l'écrivent souvent sur ce forum, plus on est sympa avec le propriétaire, plus il sera sympa avec le locataire...
#8 30-01-2017 15:58:08
Je voudrais attirer votre attention sur le fait que lorsque , dans le cadre d'un bail de résidence principale, ce n'est pas le preneur mais le bailleur qui entend y mettre fin des obligations pèsent aussi sur lui . Il pourra mettre fin au bail à tout moment ou non, le préavis à donner est non pas de 3 mois mais de 6 mois et il est susceptible d'être redevable d'indemnités.
Je vous invite à lire l'article 3 , §2 à 4 de la loi sur le bail de résidence principale dont je reprends certains extraits.
" § 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement , le délai de préavis ne pouvant expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail."
"Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer."
"§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux : (...)"
"Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer."
"§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat".
Pour le surplus, sans être insensible à la situation décrite, il appartiendra à un juge d'examiner les arguments et de se prononcer au cas où un litige surviendrait en ce qui concerne les indemnités que réclamerait le bailleur suite à la résiliation d'un bail de résidence principale de 9 ans au cours du premier triennat..
C'est avec grand intérêt que je prendrais connaissance d'un jugement en la matière.
A mon sens , sauf élément particulier que j'ignore, l'aspect "légal" devrait l'emporter sur l'aspect "humain" .
Dernière modification par GT (30-01-2017 15:59:40)
#9 31-01-2017 03:02:04
Cela étant dit, dès que le bail est enregistré et si le bailleur souhaite faire valoir ce qu'il est réglementairement en droit de demander, il n'y aucune raison de s'y soustraire. Le juge statuera sur ce qui est prévu légalement. Je trouve que c'est quand même indemnité qui est fort élevée et qui ne rend pas facile un départ quand il se justifie
Je remarque tout de même que pour le propriétaire dans le cas où il souhaite reprendre possession des lieux pour lui ou pour sa famille au 1er ou 2ème degré, hormis un délai de préavis plus long, il n'est redevable d'aucune indemnité sauf s'il trompe son locataire sur la personne qui occupera effectivement les lieux au final. Alors que bon, un déménagement, c'est un coût aussi et qu'il pas demandé à partir non plus....
Maintenant dans les autres cas, je me range du même côté, je trouve les indemnités élevées pour le bailleur également.
#10 31-01-2017 08:07:01
sauf s'il trompe son locataire sur la personne qui occupera effectivement les lieux au final.
Mais nos lois sont très bien faites, en tant que locataire évincé pour cette raison (qui est une des très rares qui permettent à un bailleur de résilier le bail de 9 ans en cours de route alors que le locataire, lui, peut résilier son bail à tout moment et sans aucune justification!!) vous avez le droit de demander la preuve que la ou les personnes qui se sont domiciliées dans votre ex-appartement sont bien ce que votre ex-bailleur a prétendu pour vous évincer.
S'il ne sait pas le prouver, vous pouvez aller en justice et vous aurez droit à votre plantureuse indemnité.
Dernière modification par panchito (31-01-2017 08:08:40)
#11 31-01-2017 08:33:00
Oui ce que vous écrivez ça se défend, pas de problème....plus tôt le bailleur le sait, mieux et plus vite il peut se "retourner", mais pour le loc je ne vois pas l'intérêt, sinon celui de s'attirer les bonnes grâces du proprio
Maintenant pour aller chercher le recommandé, sorry c'est toujours possible, soit le samedi matin, soit un jour où ils ouvrent plus tard, et puis de plus en plus de recommandé sont déposés dans des points postes qui ont des horaires bien plus larges que les bureaux de poste et enfin dernière solution, quelqu'un peut aller le chercher pour vous si vous lui donnez procuration....donc...
Ensuite annoncer le départ autrement oui, ça dépend en quels termes sont les deux parties, certains avec qui j'étais en bons termes me l'ont annoncé par mail ou par téléphone, confirmé ensuite par recommandé, d'autres avec qui j'étais en moins bons termes ne m'envoyent qu'un recommandé.
#12 31-01-2017 08:43:06
Envoyer son préavis par recommandé sans avoir eu la politesse de prévenir son propriétaire AVANT par mail ou téléphone dénote un incroyable manque de correction, et de savoir-vivre.
Dans un tel cas, je ne laisse rien passer lors de l'état des lieux de sortie...
#13 31-01-2017 08:53:51
Je crois que vous allez un peu loin là, faut pas exagérer non plus.
Disons que si les rapports ne sont plus bons entre les parties, je trouve ça limite logique
#14 31-01-2017 09:08:24
C'est probablement pour cela que de plus en plus les propriétaires font signer des baux de courte durée en 1ère instance même si la norme devrait être de proposer un bail de longue durée (et en temps que locataire, nous ne sommes pas toujours en position de force pour négocier ce point, surtout quand le bien intéresse de nombreuses autres personnes...)
Mais je vous rejoins sur ce point, si je ne trouve pas ça normal de payer une indemnité pour partir quand ça nous convient plus pour x ou y raisons, je trouve également que les indemnités dues par un propriétaire sont exagérées pour reprendre possession d'un bien qui lui appartient au final.
#15 31-01-2017 09:12:38
Je suis d'accord avec la première phrase, mais pas sa conclusion dans la seconde.
Avec l'ensemble des critères à respecter, ça vous arrive de laisser passer des choses à l'ELS ?
#16 31-01-2017 09:14:50
Pourquoi un délai plus long? Pour avoir plus de temps pour chercher un nouveau bien. C'est quand même une course contre la montre de devoir trouver un bien endéans 3 mois. Même s'il y a le risque de trouver trop vite et de se retrouver avec le reste des mois à payer double loyer...
En tant que locataire, on lit sur la plupart des sites qu'il est conseillé d'envoyer un recommandé pour signifier son renom. Il ne faut pas forcément y voir un manque de correction ou une animosité quelconque si un autre moyen n'est pas utilisé...
#17 31-01-2017 09:20:46
Pour info, la toute grande majorité des candidats locataires que je rencontre souhaite un bail d'1 an au départ. Aucun ne m'a jamais demandé un bail de 9 ans d'entrée de jeu.
Dans l'absolu, les locataires ont bien plus de facilités de changer et de "faire leur marché". Mais si un propriétaire souhaite changer de locataire, c'est très difficile, et souvent long.
Suivant votre cas, vous pourrez noter aussi que - comme cela a été écrit des dizaines de fois sur ce forum par bien des propriétaires - la négociation est toujours possible. Et la toute grande majorité des propriétaires ne réclament pas les indemnités dues lorsqu'un accord équilibré est trouvé (= préavis normal pour avoir le temps de retrouver un locataire correct en remplacement ; bon entretien des lieux ; bon historique de paiement du loyer).
Bref, plutôt que de commencer par saisir le bout de la ficelle législative, une petite discussion respectueuse est probablement bien plus efficace.
Dernière modification par Himura (31-01-2017 09:23:53)
#18 31-01-2017 09:41:32
Dans mon cas, le propriétaire souhaitait commencer par un bail d'un an pour jauger la situation, ce qui me convenait également après les déboires de ma location précédente. Malheureusement, des problèmes de santé ne m'ont pas permis de déménager fin de cette année. L'appartement est convenable, bien entretenu et situé mais il n'y aucune isolation avec l'appartement d'au dessus, ce qui nuit à mon sommeil et à ma qualité de vie en général.
Evidemment qu'il est toujours possible de négocier et j'espère que si la situation finissait par devenir invivable pour moi il y aura moyen de trouver un arrangement qui contente tout le monde et ne lèse personne. Et si c'est pas le cas, tant pis. Je m'interrogeais juste sur la raison de prévoir une sanction civile qui au final est vite contournée dès que le propriétaire se met en règle même tardivement ainsi que sur la raison des indemnités de rupture. J'ai eu mes réponses.
#19 31-01-2017 10:11:53
Attention à libeller correctement votre lettre de préavis de manière à éviter tout malentendu, discussion,litige sur la durée et la fin de celui-ci.
N'oubliez pas l'art. 3, § 9 de la loi sur le bail de résidence principale à lire en combinaison avec le § 5 du même article.
" Dans tous les cas où un congé peur être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mais qui suit le mois durant lequel le congé est donné."
"Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois."
En ce qui me concerne, je n'ai jamais attribué, à la seule réception d' envoi par recommandé, un manque de considération de l'expéditeur.
Le recommandé est destiné à faire preuve dans des circonstances particulières. Sans plus.
Dernière modification par GT (31-01-2017 10:28:12)
#20 31-01-2017 10:20:42
Le locataire qui veut conserver une preuve de l'envoi de son préavis a recours à l'envoi recommandé.
Il doit , lui aussi, dans certains cas, trouver le temps de se déplacer , pendant les heures d'ouverture, aux bureaux qui enregistreront son envoi.