Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.11.2014&Aktenzeichen=XII%20ZR%2015/12
Timestamp: 2019-10-15 08:13:25
Document Index: 313159755

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 242', '§ 536', '§ 812', '§ 242', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 242', '§ 536', 'BGH', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 542', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH']

BGH, 05.11.2014 - XII ZR 15/12 - dejure.org
https://dejure.org/2014,36426
BGH, 05.11.2014 - XII ZR 15/12 (https://dejure.org/2014,36426)
BGH, Entscheidung vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12 (https://dejure.org/2014,36426)
BGH, Entscheidung vom 05. November 2014 - XII ZR 15/12 (https://dejure.org/2014,36426)
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§ 536 b BGB, §§ 536, 536 a BGB, § 242 BGB, §§ 536, 536 a BGB, §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1
§ 242 BGB, § 536 BGB, § 536a BGB, § 536b BGB, § 536c BGB
Gewerberaummiete: Auswirkungen der vorbehaltlosen Ausübung der Verlängerungsoption durch den Mieter und der einvernehmlichen Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung auf Ansprüche wegen Mängeln der Mietsache
Auswirkungen der vorbehaltlosen Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter gemäß § 536b BGB
Kein Rechtsverlust durch Mangelkenntnis bei vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption; nachträgliche Veränderung der Miethöhe
Kein Ausschluss von Mängelansprüchen bei Ausübung vereinbarter Verlängerungsoption oder Vereinbarung von erhöhter Betriebskostenvorauszahlung in Kenntnis eines Mietmangels
BGB § 242; BGB § 536b
Minderung nach vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption?
Die Verlängerungsoption des Mieters, die Betriebskostenanpassung - und der Mietmängelausschluss
Mietrecht - Ausgeübte Verlängerungsoption steht Minderungsrecht nicht entgegen!
Ausübung einer Verlängerungsoption und Mängelrecht
Wenn dem Mieter im Mietvertrag eine Verlängerungsoption eingeräumt ist
Der Mieter verliert sein Recht zur Mietminderung nicht, wenn er trotz Kenntnis eines Mangels eine Option zur Vertragsverlängerung ausübt oder eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung akzeptiert
Verlängerungsoption vorbehaltlos ausgeübt: Kein Rechtsverlust
Minderung nach vorbehaltsloser Ausübung einer Verlängerungsoption? (IMR 2015, 24)
Kurznachricht zu "Kein Ausschluss von Mängelansprüchen bei Ausübung vereinbarter Verlängerungsoption oder Vereinbarung von erhöhter Betriebskostenvorauszahlung in Kenntnis eines Mietmangels" von RA Dr. Sergio Binkowski, LL.M., original erschienen in: ZfIR 2015 Heft 3, ...
BGHZ 203, 148
NJW 2015, 402
MDR 2015, 201
NZM 2015, 84
Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 5. November 2014, XII ZR 15/12, BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402).
Bei einer Verlängerungsoption handelt es sich um das der begünstigten Partei eingeräumte Recht, ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern (vgl. etwa Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 21; BGH Urteil vom 14. Juli 1982 - VIII ZR 196/81 - NJW 1982, 2770;… Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Leonhard Gewerberaummiete Vor § 535 BGB Rn. 542;… Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 12. Aufl. § 542 Rn. 184 f.).
b) Denn wie der Senat nach Erlass des angefochtenen Beschlusses entschieden hat, führt auch die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB zum Verlust der ihm nach §§ 536 und 536 a BGB zustehenden Rechte (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 16 ff. mwN; dazu Binkowski ZfIR 2015, 105 ff.).
Demnach bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrags darstellt (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 20 f. mwN).
Im Zuge der Einführung des Mietrechtsreformgesetzes hat der Gesetzgeber bewusst davon abgesehen, eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Mieter den Mangel erst nach Vertragsschluss erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiterzahlt, sondern mit § 536 c BGB eine abschließende Regelung für nachträglich sich zeigende Mängel getroffen (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 24 ff. mwN).
Der Mieter setzt sich daher nicht dem Vorwurf des widersprüchlichen Verhaltens aus, indem er eine mangelhafte Sache von vorneherein als vertragsgerecht akzeptiert, hiervon abweichend aber zu einem späteren Zeitpunkt die Rechte aus §§ 536 und 536 a BGB geltend macht (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 28 ff. mwN).
Solches ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass die Beklagte der Verlängerung des Mietvertrags nicht widersprochen hat (vgl. Senatsurteil BGH 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 34).
Hiernach führt die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nicht (mehr) gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus § 536, § 536a BGB ausgeschlossen ist (BGH, Urteil vom 5. November 2014 - XII ZR 15/12, BGHZ 203, 148 zitiert juris Rn. 20;… vom 14. Oktober 2015 - XII ZR 84/14, NZM 2015, 861, zitiert juris Rn. 16;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl., Mietrecht, § 536b Rn. 5; jeweils in Abgrenzung zu BGH…, Urteil vom 13. Juli 1970 - VIII ZR 230/68, BGHZ 54, 251, zitiert juris Rn. 39).
Gleiches gilt für nachträgliche Änderungen der Miethöhe wie etwa eine einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung, weil hierdurch eine Änderung nur hinsichtlich einer einzelnen Vertragsbestimmung bewirkt wird, dies die rechtlichen Beziehungen der Vertragsparteien im Übrigen aber unberührt lässt (BGH, Urteil vom 5. November 2014, aaO Rn. 35 ff).
Wobei dies die Anwendung von § 242 BGB im Einzelfall immer noch offen lässt (BGH, Urteil vom 5. November 2014, aaO).
Vielmehr hat die Beklagte von dem ihr vertraglich eingeräumten Gestaltungsrecht (vgl. Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 21 mwN) Gebrauch gemacht, die Vertragslaufzeit zu verlängern.
aa) Eine Option, die einer oder beiden Parteien das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern, ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 21).
Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 21).
Dabei handelt es sich nicht etwa um die Annahme eines im Ursprungsvertrag bereits enthaltenen Angebots des Vermieters auf Vertragsverlängerung (…so aber Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 13. Aufl. § 550 BGB Rn. 12) und damit um eine neue vertragliche Vereinbarung, sondern um die Wahrnehmung von zuvor vertraglich eingeräumter Rechtsgestaltungsmacht (vgl. Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 21).
Das durch die Optionsvereinbarung begründete Gestaltungsrecht (vgl. BGH, Urteile vom 5. November 2014 - XII ZR 15/12, Rz. 21 mwN;… vom 25. Februar 1985 - VIII ZR 116/94, Rz. 11) wird durch eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ausgeübt, auf die § 550 BGB schon seinem Wortlaut nach keine Anwendung findet.
Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt (BGH, Urteil vom 5. November 2014, a.a.O.).
Die Ausübung einer Verlängerungsoption bewirkt somit keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrages darstellt (BGH, Urteil vom 5. November 2014, a.a.O.).
Die Ausübung einer Verlängerungsoption bewirkt indes keine "Änderung" der vertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien, wie der Bundesgerichtshof ausdrücklich klargestellt hat (…vgl. BGH, Urteile vom 5. Februar 2014, a.a.O., Rz. 28 und vom 5. November 2014, a.a.O., Rz. 21;… MünchKomm/Häublein, a.a.O., § 536b Rn. 15).
Eine Optionsrecht hingegen ist ein im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht, das den Mieter befugt, durch einseitige Erklärung das bestehende Mietverhältnis um eine bestimmte Zeit zu verlängern (BGH NJW 2015, 402 Tz 21).