Source: https://mobil.kostenlose-urteile.de/BGH_VIII-ZR-2119_BGH-zur-Haertefallabwaegung-bei-einer-Mieterhoehung-nach-Modernisierung.news27954.htm
Timestamp: 2020-05-30 16:38:25
Document Index: 104018352

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 559', 'BGH', 'BGH', '§ 559', '§ 559', 'BGH', 'BGH']

09.10.2019 [VIII ZR 21/19] BGH, Urteil | BGH zur Härtefallabwägung bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung < kostenlose-urteile.de
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mieter einer knapp 86 qm großen Wohnung der Beklagten in Berlin, in der er seit seinem fünften Lebensjahr wohnt und die er inzwischen allein nutzt. Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929. Der Mietvertrag über die Wohnung wurde im Jahr 1962 von den Eltern des Klägers abgeschlossen. Der Kläger bezieht Arbeitslosengeld II und erhält zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von ca. 463,10 €. Seit Juni 2016 betrug die Kaltmiete für die Wohnung 574,34 € pro Monat zuzüglich eines Heizkostenvorschusses in Höhe von 90,- €.
Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929 wurde saniert
Gegen die Mieterhöhung nach der Sanierung klagte der Mieter
Vorinstanzen vertraten unterschiedliche Auffassung
Das Amtsgericht hat lediglich festgestellt, dass der Mieter nicht zur Zahlung der Mieterhöhung von 70 € für die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls verpflichtet sei. Im Übrigen hat es die Feststellungsklage des Mieters abgewiesen. Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und festgestellt, dass dieser aufgrund seines Härteeinwands ab dem 1. Januar 2017 zur Zahlung einer Mieterhöhung von mehr als 4,16 € monatlich nicht verpflichtet sei. Denn er schulde weder für den Anbau eines größeren Balkons noch für die Fassadendämmung eine Mieterhöhung. Zu zahlen habe er nur den auf die Dämmung der obersten Geschossdecke entfallenden Betrag von zusätzlich 4,16 € monatlich. Die weiteren Mieterhöhungen (100,- € für den Balkonanbau und 65,84 € für die Dämmung der Außenfassade) seien unwirksam, weil sie für den Mieter jeweils eine finanzielle Härte bedeuteten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen sei. Hiergegen wendet sich diese mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.
Vermieterin legte Revision ein
Wohnungsgröße ist in Härtefallabwägung einzubeziehen
Mieterschutz nach Modernisierungen verfolgt einen anderen Regelungszweck
Auch der Mieter genießen den Schutz der Eigentumsgewährleistung
Unangemessenheit einer Wohnung nicht isoliert zu betrachten
Gemessen daran kann die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls - etwa auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seiner gesundheitlichen Verfassung - für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist. Hier hat das Berufungsgericht zutreffend als maßgeblichen Gesichtspunkt berücksichtigt, dass der Mieter schon seit dem Jahr 1962 und mithin seit rund 55 Jahren in der Wohnung lebt und ihm deshalb entgegen der Auffassung der Vermieterin nicht vorgehalten werden kann, dass er schon seit Beginn des Mietverhältnisses "über seine Verhältnisse" lebe.
Untervermietung stellt neuen Sachvortrag dar
BGH hebt Berufsurteil auf
Feststellung der Modernisierungsmaßnahme "Balkone" unzureichend
Einwand hinsichtlich Modernisierungsmaßnahme "Fassadendämmung"
BGH zum Ausschluss des Härteeinwands
§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB schließt den Härteeinwand des Mieters aber nur dann aus, wenn der Vermieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hat, sich ihr also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen kann. Es kommt daher darauf an, ob für den Vermieter eine Erneuerung des Außenputzes "unausweichlich" ist, etwa weil dieser aufgrund altersbedingten Verschleißes zu erneuern ist und sich der Vermieter zudem einem berechtigten Instandsetzungsbegehren des Mieters oder einer (bestandskräftigen) behördlichen Anordnung ausgesetzt sieht beziehungsweise die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist. Nur im Falle einer solchen "Unausweichlichkeit" befindet sich der Vermieter in einer Zwangslage, die den Ausschluss des Härteeinwands des Mieters nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB rechtfertigt. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, damit - gegebenenfalls nach ergänzendem Sachvortrag der Parteien - die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg , Urteil vom 16.08.2017
[Aktenzeichen: 234 C 257/16]
Landgericht Berlin, Urteil vom 14.11.2018
[Aktenzeichen: 64 S 197/17]
Härtefall | Härtegrund | Mieterhöhung | Mischmietverhältnis | Modernisierung | Wohnungsgröße
Wenn Sie einen Link auf diese Entscheidung setzen möchten, empfehlen wir Ihnen folgende Adresse zu verwenden: https://www.kostenlose-urteile.de/BGH_VIII-ZR-2119_BGH-zur-Haertefallabwaegung-bei-einer-Mieterhoehung-nach-Modernisierung.news27954.htm
Dokument-Nr. 27954