Source: https://interpretacje-podatkowe.org/przedsiebiorstwa/0111-kdib3-2-4012-444-2018-1-sr
Timestamp: 2019-04-25 18:30:00+00:00
Document Index: 37831866

Matched Legal Cases: ['art. 6', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 551', 'SA/Sz ', 'SA/Kr ', 'art. 6', 'art. 551', 'art. 2', 'art. 5']

0111-KDIB3-2.4012.444.2018.1.SR | Interpretacja indywidualna
♦ › Przedsiębiorstwa › 0111-KDIB3-2.4012.444.2018.1.SR
Brak wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 11 maja 2018 r. (data wpływu 14 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy – jest prawidłowe.
W dniu 14 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.
Zainteresowanego będącego stroną postępowania: V. Sp. z o.o.;
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: N. Sp. z o.o.
V. Sp. z o.o. (dalej Wnioskodawca) jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością deweloperską. Projekty realizowane/planowane przez Wnioskodawcę obejmują zarówno budowę celem odsprzedaży, jak i budowę celem wynajmu (dzierżawy). W celu realizacji projektów, Wnioskodawca aktywnie poszukuje nieruchomości do zakupu.
N. Sp. z o.o. (dalej Sprzedawca) jest spółką prawa polskiego będącą użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej przedmiot zapytań niniejszego wniosku. Przedmiotem działalności Sprzedawcy jest – zgodnie z KRS – kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.
Przedmiotem planowanej sprzedaży („Transakcja”) jest użytkowanie wieczyste nieruchomości zlokalizowanej we W. przy ul. K. („Nieruchomość”). Przed dokonaniem planowanej transakcji (tzn. przed zawarciem umów finalnych, przenoszących nieruchomość ze zbywcy na nabywcę), użytkowanie wieczyste nieruchomości zostanie przekształcone we własność nieruchomości. Przekształcenie zostanie dokonane na wniosek Sprzedawcy złożony we właściwym organie (Prezydent Miasta W.).
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność następuje za odpłatnością. Odpłatność może być dokonywana jednorazowo lub w rocznych ratach (przez okres 10-20 lat).
Założeniem transakcji będzie podpisanie umowy przedwstępnej pomiędzy Wnioskodawcą a Sprzedawcą, w której jednym z warunków zawarcia umowy ostatecznej będzie przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości we własność. Kwestia rozliczeń finansowych dotyczących opłaty za przekształcenie będzie rozwiązana pomiędzy Stronami w taki sposób, że Sprzedawca uiści pełną opłatę na rzecz Miasta jednorazowo (w całości lub w części ze środków pochodzących od Wnioskodawcy), a Wnioskodawca zapłaci podwyższoną cenę za własność nieruchomości.
Nieruchomość składa się z jednej działki geodezyjnej o nr 21/3 o powierzchni 0,5428 h, dla której prowadzona jest księga wieczysta.
Według oświadczeń Sprzedawcy, nieruchomość nie została wyodrębniona w jego strukturze wewnętrznej pod względem: a. prawnym, b. organizacyjnym, c. finansowo-księgowym. Nieruchomość jest głównym elementem majątku trwałego Sprzedawcy. Poza nieruchomością, bilans Sprzedawcy po stronie aktywów wykazuje środki pieniężne, należności oraz krótkoterminowe aktywa finansowe. Strona pasywna bilansu Sprzedawcy wykazuje kapitały własne i zobowiązania krótkoterminowe. Z księgowego punktu widzenia nieruchomość jest traktowana jako środek trwały, niepodlegający amortyzacji (grunt).
Nieruchomość jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (PZP) uchwalonym przez Radę Miejską W. w dniu 10 czerwca 2010 r. Zgodnie z PZP na nieruchomości dopuszcza się zabudowę usługową, handlową, kulturalną, oświatową, naukową, zdrowotną, a także kongresowo-konferencyjną.
3. Sposób nabycia nieruchomości przez Sprzedawcę.
Nieruchomość została przez Sprzedawcę w całości nabyta w 2012 roku w formie podziału przez wydzielenie zorganizowanej części przedsiębiorstwa spółki P. Sp. z o.o. W skład nabytej przez Sprzedawcę w tej formie zorganizowanej części przedsiębiorstwa – zgodnie z planem podziału – wchodziły:
nieruchomość zabudowana nieukończonym budynkiem biurowo-parkingowym,
prawa i obowiązki wynikające z dwóch umów najmu (najem placu oraz najem banerów reklamowych,
prawa do wszelkich projektów architektonicznych, budowlanych, wykonawczych związanych z nieruchomością,
zobowiązanie pieniężne będące pochodną kredytu zaciągniętego na budowę budynku,
kaucje od najemców wraz z zobowiązaniami do ich zwrotu,
zobowiązania publicznoprawne oraz środki pieniężne na ich zaspokojenie.
W związku z powyższym, nabycie nieruchomości przez Sprzedawcę nie podlegało podatkowi VAT (art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).
4. Stan i użytkowanie nieruchomości.
Pierwotnym zamierzeniem gospodarczym było dokończenie budowy budynku i czerpanie pożytków z jego użytkowania. Zamierzenie to nie zostało jednak zrealizowane – budowa budynku biurowo-parkingowego na nieruchomości nie została przez Sprzedawcę zakończona. Sprzedawca nie wykorzystywał nieruchomości wyłącznie dla celów działalności zwolnionej od VAT. Sprzedawca w zasadzie nie prowadził na nieruchomości działalności operacyjnej, poza wynajmem powierzchni banera reklamowego (czynność opodatkowana VAT).
W dniu 24 marca 2015 r. Sprzedawca uzyskał pozwolenie na rozbiórkę budynku. Budynek został następnie rozebrany w zakresie części naziemnej. W momencie składania niniejszego wniosku, na gruncie pozostały nierozebrane elementy ścian żelbetowych fundamentowych budynku do wysokości poziomu terenu oraz ponad tym poziomem oraz elementy płyty fundamentowej garażowej budynku. Zgodnie z ustaleniami stron, zawarcie transakcji nastąpi po dokonaniu przez Sprzedającego rozbiórki wszelkich elementów konstrukcyjnych zlokalizowanych na terenie nieruchomości, w szczególności żelbetonowych ścian zewnętrznych wraz z płytą fundamentową oraz po właściwym zabezpieczeniu wykopu, przy zastosowaniu technologii zapewniającej zabezpieczenie przyległego terenu przed osunięciem; technologia usunięcia pozostałości ścian i fundamentów oraz wykonanie zabezpieczeń mają zostać wykonane zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, w formie nasypu ziemnego do poziomu terenu przylegającego do nieruchomości z uwzględnieniem warunków technicznych i sposobu użytkowania terenów przyległych. Jeżeli zgodnie z zastosowaną technologią i zasadami sztuki budowlanej rozbiórka istniejących ścian i fundamentów poprzedzona będzie wykonaniem ścian oporowych, po dokonaniu zabezpieczenia wykopu ściany oporowe zostaną usunięte przez Sprzedającego.
Nieruchomość jest ogrodzona blaszanym ogrodzeniem trapezowym bez trwałych fundamentów.
Poza powyższym opisem, na nieruchomości nie są zlokalizowane żadne inne obiekty budowlane w rozumieniu ustawy prawo budowlane. W szczególności, przyłącza techniczne oraz droga dojazdowa leżą poza obrębem nieruchomości. Na terenie nieruchomości wykonany został jeden wjazd na potrzeby prowadzenia robót rozbiórkowych.
Należy podkreślić, że intencją Wnioskodawcy i Sprzedawcy nie jest nabycie/zbycie całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W szczególności transakcją nie będą objęte:
Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń. Wnioskodawca nie będzie przejmował żadnych zobowiązań Sprzedawcy oraz nie przejmie żadnych pracowników ani współpracowników Sprzedawcy.
Czy planowana transakcja sprzedaży/kupna nieruchomości będzie kwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedawcy lub jego zorganizowanej części, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT) i w konsekwencji będzie wyłączona od VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)
Zdaniem Wnioskodawcy, planowania transakcja nie będzie stanowiła odpłatnego zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części i w konsekwencji nie będzie wyłączona od VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (stanowisko oznaczone we wniosku nr 1).
Uzasadnienie stanowiska podatnika. Odnośnie pytania nr 1.
Nieruchomość jako przedsiębiorstwo.
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie i judykaturze prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 kodeksu cywilnego (dalej: „KC”). W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
W sytuacji zaprezentowanej przez Wnioskodawcę, przedmiotem nabycia będzie jedynie wyizolowany składnik majątkowy tj. nieruchomość. W ocenie Wnioskodawcy, nieruchomość nie będzie zatem stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych m.in. Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 20 grudnia 2013 r. (sygn. IPPB5/423-828/13-2/MK), 19 grudnia 2013 r. (sygn. IPPB5/423-774/13-2/MK), 16 października 2012 r. (sygn. IPPP2/443-879/12-4/BH), 8 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-611/12-2/BH) oraz 13 listopada 2008 r. (sygn. IPPP1/443-1637/08-03/MPe) i w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 25 listopada 2013 r. (sygn. ITPB3/423-441/13/DK).
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (np. wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn. SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn. I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.
Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość w stanie, w jakim się znajduje nie stanowi zorganizowanego zespołu. Ponadto, wszelkie inne składniki/elementy kreujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy np. nazwa przedsiębiorstwa, ruchomości, know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Sprzedawcy, prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą obsługą nieruchomości, środki pieniężne, księgi i dokumenty etc. nie są objęte transakcją kupna. Nigdy nie został ukończony budynek, który miał – w pierwotnych planach – stanowić o przeznaczeniu gospodarczym nieruchomości. Nieruchomość jest zatem pasywnym, jednostkowym aktywem, które zostało przez Sprzedawcę przeznaczone do zbycia. Dopiero działania nabywcy (Wnioskodawcy) po transakcji, w szczególności realizacja potencjalnego projektu inwestycyjnego na nieruchomości mogą prowadzić albo do uzyskania przez nieruchomość statusu przedsiębiorstwa lub włączenie nieruchomości do istniejącego już przedsiębiorstwa nabywcy. Z całą pewnością nieruchomość nie będzie posiadać takiego statusu na moment transakcji.
Biorąc pod uwagę powyższą definicję oraz w oparciu o doktrynę prawa podatkowego i dotychczasową praktykę organów podatkowych, w tym m.in. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. (sygn. IBPP3/443-1122/11/AM), warunkami uznania danego zespołu składników majątkowych za ZCP, które muszą być spełnione łącznie są:
Powyższe oznacza, że ZCP jest nie tyle sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębną działalność, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Innymi słowy, w ocenie Wnioskodawcy, dla uznania, że w przedstawionej sytuacji mamy do czynienia z ZCP decydujący jest fakt wyodrębnienia takiego zespołu składników majątkowych w istniejącym przedsiębiorstwie zbywcy tak, aby w momencie odrębnego działania na rynku mogło być prowadzone jako samodzielne przedsiębiorstwo. Jednocześnie zbywca musi tak wyodrębnić majątek z istniejącego przedsiębiorstwa aby nabywca – bez żadnego dodatkowego wkładu z własnej strony – mógł przy ich użyciu prowadzić przedsiębiorstwo.
Dodatkowo, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 18 czerwca 2013 r., nr ILPP1/443-232/13-4/AI, interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., nr IPPP1/443-547/12-2/MP, podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 3 marca 2008 r. nr IP-PB3-423-524/07-2/MB).
Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, brak jest u Sprzedawcy odpowiedniego przyporządkowania i odrębnego ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych do nieruchomości. Sprzedawca nie prowadzi żadnej odrębnej księgowości dla nieruchomości (stanowi ona de facto nieużywany środek trwały w postaci gruntu). Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, również kryterium wyodrębnienia finansowego nie zostanie spełnione.
Innymi słowy aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe: materialne i niematerialne wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
W świetle powyższego należy uznać, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nieruchomość nie będzie spełniała przesłanek wyodrębnienia funkcjonalnego, gdyż ewidentnie nie stanowi samodzielnej jednostki zdolnej do działania na rynku. Nieruchomość stanowi wyłącznie grunt, który w przyszłości może zostać przez Wnioskodawcę zabudowany i ewentualnie włączony do jego przedsiębiorstwa.
Również proste porównanie elementów majątkowych, które składały się na zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedawcy na moment jego nabycia w 2012 roku z opisanym we wniosku przedmiotem transakcji wyraźnie wskazuje, że nieruchomość zostanie niejako „wyjęta” z majątku Sprzedawcy jako pojedyncze aktywo i sprzedana w oderwaniu od innych elementów, które definiowały zespół składników majątkowych nabywanych przez Sprzedawcę w ramach podziału przez wydzielenie. Nieruchomość będzie sprzedawana po wyburzeniu budynku oraz w stanie wolnym od wszelkich innych zabudowań, jak również obciążeń i roszczeń osób trzecich.
Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, brak jest przesłanek pozwalających na uznanie nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
W efekcie, transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu od VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem planowanej sprzedaży jest użytkowanie wieczyste nieruchomości. Przed dokonaniem planowanej transakcji (tzn. przed zawarciem umów finalnych, przenoszących nieruchomość ze zbywcy na nabywcę), użytkowanie wieczyste nieruchomości zostanie przekształcone we własność nieruchomości. Przekształcenie zostanie dokonane na wniosek Sprzedawcy złożony we właściwym organie. Nieruchomość składa się z jednej działki geodezyjnej o nr 21/3 o powierzchni 0,5428 h, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Zgodnie z ustaleniami stron, zawarcie transakcji nastąpi po dokonaniu przez Sprzedającego rozbiórki wszelkich elementów konstrukcyjnych zlokalizowanych na terenie nieruchomości. W opisie sprawy wskazano, że intencją Wnioskodawcy i Sprzedawcy nie jest nabycie/zbycie całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W szczególności transakcją nie będą objęte: nazwa przedsiębiorstwa Sprzedawcy, własność innych nieruchomości lub ruchomości, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń. Wnioskodawca nie będzie przejmował żadnych zobowiązań Sprzedawcy oraz nie przejmie żadnych pracowników ani współpracowników Sprzedawcy. Sprzedawca w zasadzie nie prowadził na nieruchomości działalności operacyjnej, poza wynajmem powierzchni banera reklamowego.
Jak wskazano bowiem we wniosku, według oświadczeń Sprzedawcy, nieruchomość nie została wyodrębniona w jego strukturze wewnętrznej pod względem prawnym, organizacyjnym, finansowo-księgowym.
Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Tym samym, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowić dostawę towaru podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy według właściwej stawki podatku VAT.
Zatem stanowisko Zainteresowanych w ww. zakresie jest prawidłowe.
Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 1. W zakresie podatku od towarów i usług w części dotyczącej pytania nr 2 i 3 oraz podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
0111-KDIB3-2.4012.444.2018.1.SR