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Timestamp: 2017-09-25 04:16:46+00:00
Document Index: 151480694

Matched Legal Cases: ['art. 1759', 'art. 1754', 'art. 1754', 'art. 1703', 'art. 1754', 'art. 1173', 'art. 1756', 'art. 1754', 'art. 1322', 'art. 1372', 'art. 1703', 'art. 1173', 'art. 1754', 'art. 1756', 'art. 2', 'art. 11', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 1754', 'art. 1175', 'art. 1173', 'art. 1176', 'art. 1754', 'art. 1176', 'art. 2043', 'art. 1754', 'art. 1754', 'art. 2043', 'art. 2043', 'art. 2055', 'art. 1754', 'art. 2043', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ']

DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA COMPRARE CASA AVVOCATO CONSULENZA | Avvocato a Bologna - Studio Legale Bologna Avvocato Sergio Armaroli
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DOMANDA AGENTI IMMOBILIARI HANNO OBBLIGO DI INFORMAZIONE AL CLIENTE?
Secondo l’orientamento dominante nella giurisprudenza di questa Corte, che il Collegio intende ribadire, poiché la legge n. 39 del 1989 subordina l’esercizio dell’attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, configurandola come attività professionale, l’obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell’art. 1759 cod. civ., va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell’adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità, e pertanto deve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all’ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l’uso della normale diligenza.
DOMANDA DIFFERENZA TRA MEDIAZIONE TIPICA E CONTRATTUALE?
Occorre in proposito osservare, anche sulla base, in parte, di quanto recentemente affermato da questa Corte (in particolare le sentenze nn. 24333/2008 e 19066/2006) che, oltre alla mediazione c.d. ordinaria o tipica di cui all’art. 1754 c.c., consistente in un attività giuridica in senso stretto, è configurabile una “mediazione” di tipo contrattuale che risulta correttamente riconducibile, più che ad “una mediazione negoziale atipica”, al contratto di mandato.
Accanto, infatti, all’ipotesi delineata dall’art. 1754 c.c., i disposti di cui agli artt. 1756 e 1761 c.c., supportano l’eventuale configurazione di un vero e proprio rapporto di mandato ex art. 1703 c.c..
La previsione tipica di cui all’art. 1754 c.c., individuando nel mediatore “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legalo ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione di dipendenza o di rappresentanza”, pone in rilevo tre aspetti: a) l’attività di mediazione prescinde da un sottostante obbligo a carico del mediatore stesso, perché posta in essere in mancanza di un apposito titolo (costituente rapporto subordinato o collaborativo); b) “la messa in relazione” delle parti ai fini della conclusione di un affare è dunque qualificabile come di tipo non negoziale ma giuridica in senso stretto; c) detta attività si collega al disposto di cui all’art. 1173 c.c., in tema di fonti delle obbligazioni, e, specificamente, al derivare queste ultime, oltre che da contratto, da fatto illecito, o fatto, da “ogni altro atto idoneo a produrle in conformità dell’ordinamento giuridico” (nel senso, quindi, che l’attività del mediatore è dallo stesso legislatore individuata come fonte del rapporto obbligatorio nel cui ambito sorge il diritto di credito alla provvigione di cui all’art. 1756 c.c.).
Appare preferibile ritenere l’attività in oggetto (per quanto “di regola” previsto nel codice civile) quale giuridica in senso stretto e non negoziale, non solo perché, riconducendosi all’antica distinzione tra atto e negozio, gli effetti della stessa sono specificamente predeterminati dallo stesso legislatore (con particolare riferimento a detta provvigione) ma soprattutto perché non vi è alla base della stessa un contratto (rectius: regolamento di interessi “preventivamente” concordalo dal mediatore con una o più parti); ciò comporta che il mediatore, sempre per quanto configurato nell’art. 1754 c.c., acquista il diritto alla provvigione (a condizione della conclusione dell’affare) non in virtù di un negozio posto in essere ai sensi dell’art. 1322 c.c., (in tema di autonomia contrattuale) ed i cui effetti si producono ex art. 1372 c.c. (“il contratto ha forza di legge tra le parti”, nel senso che l’efficacia contrattuale è giuridicamente vincolante) bensì sulla base di un mero comportamento (la messa in relazione di due o più parti) che il legislatore riconosce per ciò solo fonte di un rapporto obbligatorio e dei connessi effetti giuridici.
Ciò non toglie, per come già esposto, che l’attività del c.d. mediatore possa essere svolta anche sulla base di un contratto di mandato.
DOMANDA QUALI ARTICOLI A FONDAMENTO DELLA MEDIAZIONE?
Per definizione, l’affidamento di un incarico “col quale una parte si obbliga a compiere uno più atti giuridici per conto dell’altra” da luogo al contratto di mandato ex art. 1703 c.c., (oltre che ad alcune particolari figure di contratto, quali la commissione, la spedizione e l’agenzia di cui rispettivamente agli artt. 1731, 1737 e 1742 c.c., in cui il nucleo essenziale degli interessi dei soggetti contraenti, caratterizzato da un’attività giuridica posta in essere da una parte per conto dell’altra, con presunzione di onerosità, e individuante la causa, è analogo a quello tipizzante il mandato stesso ed è altresì specificato; nella commissione: acquisto o vendita di beni per conto del committente e in nome del commissionario; nella spedizione: conclusione di un contratto di trasporto in nome proprio e per conto del mandante; nell’agenzia: promozione, in modo stabile, per la conclusione di contratti in una zona determinata).
Ne deriva, come spesso avviene nella prassi (e come è facile rinvenire nei contratti standard di mediazione immobiliare, ove appunto si indica, nella maggior parte dei casi, un mandato o un incarico a vendere o ad acquistare beni immobili), che il mediatore in molti casi agisca non sulla base di un comportamento di mera messa in contatto tra due o più soggetti per la conclusione di un affare (attività giuridica in senso stretto che prescinde da un sottostante titolo giuridico) ma proprio perché “incaricato” da una o più parti ai fini della conclusione dell’affare (generalmente in ordine all’acquisto o alla vendita di un immobile); in tal caso risulta evidente che l’attività del mediatore – mandatario è conseguenziale all’adempimento di un obbligo di tipo contrattuale (e dunque, ex art. 1173 c.c., questa volta riconducibile al contratto come fonte di obbligazioni).
Tale diversa, duplice qualificazione giuridica dell’attività del mediatore si rinviene, al di là di detta prassi e da un punto di vista formale, non solo, nell’ambito della disciplina codicistica della mediazione, all’art. 1754 c.c. (diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per “incarico” della quale sono state eseguite, anche se l’affare non è concluso) e all’art. 1756 c.c., (incarico al mediatore da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento), ma anche nella L. n. 39 del 1989, (recante “modifiche ed integrazioni alla L. 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore”), istitutiva del ruolo professionale degli agenti di affari in mediazione; in quest’ultima, in particolare, rilevano l’art. 2, punto 2 (“il ruolo è distinto in tre sezioni: una per gli agenti immobiliari, una per gli agenti merceologici ed una per gli agenti muniti di mandato a titolo onerose, salvo ulteriori distinzioni in relazione a specifiche attività di mediazione da stabilire con il regolamento di cui all’art. 11”), l’art. 2, punto 4 (“l’iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo, da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili o ad aziende”), l’art. 5, punto 4 (“il mediatore che per l’esercizio della propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali sono indicate le condizioni del contratto, deve preventivamente depositare copia presso la Commissione di cui all’art. 7”). Del resto, come già detto, è la stessa giurisprudenza della Corte a prospettare la possibilità che tra mediatore ed una delle parti intercorra un rapporto di tipo contrattuale (da ultimo, Cass. n. 8374/2009), salvo poi a verificare la compatibilità di questo con la mediazione con senso tipico.
DOMANDA il mediatore, a seconda se agisca senza mandato sulla base della generale previsione di cui all’art. 1754 c.c., oppure quale incaricato-mandatario, muta il regime della sua responsabilità?
Nel primo caso il mediatore pur compiendo, come detto, un’attività giuridica in senso stretto, è comunque tenuto all’obbligo di comportarsi in buona fede, in virtù della clausola generale di correttezza di cui all’art. 1175 c.c., (sull’estensione della regola della buona fede in senso oggettivo a tutte la fonti delle obbligazioni ex art. 1173 c.c., ivi compreso l’atto giuridico non negoziale, Cass. n. 5140/2005), estrinsecantesi, in specie, nell’obbligo di una corretta informazione, tra cui la comunicazione di tutte le circostanze a lui note o conoscibili sulla base della diligenza qualificata di cui all’art. 1176 c.c., comma 2, vertendosi senz’altro in tema di attività professionale per come ulteriormente ribadito dalla citata L. n. 39 del 1989. Tale obbligo di correttezza sussiste a favore di entrambe le parti, messe in contatto ai fini della conclusione dell’affare, quale comprensivo di qualunque operazione di tipo economico – giuridico (sulla posizione di “neutralità” ed “imparzialità” nei confronti delle parti che concludono l’affare, tra le altre, Cass. n. 12106/2003, Cass. n. 13184/2007, la quale sottolinea la posizione di “terzietà” del mediatore rispetto ai contraenti posti in contratto in ciò differenziandolo dall’agente di commercio, nonché Cass. n. 6959/2000, che sottolinea come carattere essenziale della figura giuridica del mediatore, ai sensi dell’art. 1754 c.c., è appunto la sua imparzialità, intesa come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario, per cui nel caso di specie la S.C. ha escluso il requisito dell’imparzialità ritenendo sussistente un mandato costituito dall’affidamento dell’incarico di trattare la vendita dell’immobile in norme e per conto del preponente).
DOMANDA IL MEDIATORE E’ TENUTO A COMUNICARE LO STATO DI INSOLVENZA DI UNA DELLE DUE PARTI?
In particolare, egli è tenuto a comunicare: l’eventuale stato di insolvenza di una delle parti, l’esistenza di iscrizioni o pignoramenti sul bene, oggetto della conclusione dell’affare, la sussistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, l’esistenza di prelazioni ed opzioni (su tali punti, tra le altre, Cass. n. 5938/1993).
Inoltre, se, prima facie, la responsabilità del mediatore non mandatario appare agevolmente di natura extracontrattuale, risulta preferibile, riguardando la stessa una figura professionale, applicare la più recente previsione giurisprudenziale di legittimità della responsabilità “da contatto sociale” (su cui, tra le altre, Cass. S.U. n. 577/2008; Cass. n. 12362/2006 e Cass. n. 9085/2006, con specifico riferimento al medico ed alle sue prestazioni prescindenti da un rapporto contrattuale); infatti, tale situazione è riscontrabile nei confronti dell’operatore di una professione sottoposta a specifici requisiti formali ed abilitativi, come nel caso di specie in cui è prevista l’iscrizione ad un apposito ruolo, ed a favore di quanti, utenti-consumatori, fanno particolare affidamento nella stessa per le sue caratteristiche (si pensi, ad esempio, alle c.d. agenzie immobiliari dalle particolari connotazioni professionali ed imprenditoriali).
DOMANDA COSA DEVE DIMOSTRARE IL MEDIATORE IN CASO DI CONTENZIOSO?
in caso di contenzioso tra il mediatore stesso e le parti, deriva sia che e il primo che deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile, in base alla richiamata diligenza ex art. 1176 c.c., comma 2, nell’adempimento degli obblighi di correttezza ed informazione a suo carico (mentre spetta alle seconde fornire prova esclusivamente dell’avvenuto contatto ai fini della conclusione dell’affare), sia che il termine di prescrizione per far valere in giudizio detta responsabilità del mediatore è quello ordinario decennale (e non quello quinquennale della responsabilità ex art. 2043 c.c.).
Ancora, per quanto già esposto, è evidente che l’attore che agisce per ottenere la provvigione di una mediazione da lui effettuata ha l’onere di dimostrare di non aver agito in posizione di mandatario di una delle parti.
Nel secondo caso, vale a dure dell’attribuzione al professionista – mediatore di un incarico, e quindi, per quanto esposto, della sussistenza di un mandato, anche eventualmente con poteri rappresentativi mediante procura in ordine alla spendita del nome (mediante sottoscrizione dei relativi moduli di contratto standard in uso presso i mediatori o le c.d. agenzie immobiliari a veste societaria, erroneamente qualificati come “contratto di mediazione” o “conferimento incarico di mediazione per la vendita di un immobile”), le conseguenze sul piano giuridico sono ben diverse rispetto alla figura, tipica, ordinaria o tradizionale che dir si voglia, della mediazione ex art. 1754 c.c..
Tra l’altro, sul carattere “essenziale” della figura giuridica del mediatore, ai sensi dell’art. 1754 c.c., quale collegato all’assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto, carattere non configurabile in caso di soggetto munito di mandato (con rappresentanza o meno) per la stipulazione di un contratto con un terzo, si è da tempo pronunciata questa Corte (si veda, in particolare, Cass. nn. 4340/1980 e 1995/1987).
Riguardo, pertanto, a detto primo motivo di ricorso, pur non risultando condivisibile la configurazione della mediazione quale avente sempre a base un mandato, con “coinvolgimento” in esso di entrambe le parti che concludono l’affare in un sorta di rapporto trilaterale con il mediatore, priva di pregio è però la tesi sostenuta dal ricorrente di esclusione della sua responsabilità.
Per quanto esposto, nel caso in cui, come quello in esame, il c.d. mediatore ha in realtà agito in virtù di un incarico consistente in un mandato (tale circostanza, oltre ad essere dedotta nella decisione impugnata, è ammessa dalla stessa ricorrente ove afferma che “con scrittura in data (OMISSIS) la signora M.R. incaricò la Italiana Immobiliare s.r.l., poi divenuta s.p.a., di promuovere la vendita di un appartamento su due piani posto in Scandicci”), esso mandatario, e quindi, nella fattispecie in oggetto, detta Italiana Immobiliare, risponde, ove si comporti in modo illecito, a titolo di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c., nei confronti del soggetto “destinatario” della sua attività che assume quindi, in quanto estraneo a detto rapporto contrattuale, la qualifica di terzo.
Ne deriva che la Italiana Immobiliare, incaricata dalla M.R. di vendere l’immobile in questione, nel non rendere edotta la O.B., quale sottoscrittrice di due proposte di acquisto in ordine all’effettiva contitolarità del bene in capo a più soggetti (di cui uno deceduto e con eredi non reperibili) ed in ordine alle reali condizioni dell’immobile (assoggettato a pratica di condono edilizio), nel non assolvere con la diligenza professionale richiesta i propri obblighi di mandataria, ha ingenerato nell’odierna resistente un affidamento non colpevole sulla corrispondenza alla realtà della situazione apparente, con il conseguente sorgere di responsabilità a suo carico ex art. 2043 c.c., (sul punto, specificamente Cass. n. 4000/l 977 e Cass. n. 16740/2002, la quale ultima non esclude una co-responsabilità in proposito del mandante, ai sensi dell’art. 2055 c.c., nel caso di specie esulante dal thema decidendum, non chiesta e non provata).
DOMANDA QUALE OBBLIGO RISARCITORIO A CARICO MEDIATORE?
Ne deriva ancora, con conferma sul punto di quanto statuito dalla Corte territoriale (“tale inadempimento …. comporta la restituzione della prestazione ricevuta, cioè del compenso per la mediazione, e del risarcimento del danno, il quale, a prescindere da forme di ulteriore perdita, è già insito nel deprezzamento del danaro medio tempore trattenuto dalla parte inadempiente: il che vuoi dire che trattasi comunque di credito di valore e non di valuta”), la sussistenza dell’obbligo risarcitorio a carico della Italiana Immobiliare, parametrato sulla restituzione della ricevuta caparra, in favore dell’odierne resistente, che, quale obbligazione di valore, è soggetta sia alla rivalutazione che al pagamento degli ulteriori interessi legali (in proposito, tra le altre, Cass. n. 4791/2007), con ciò dimostrandosi infondato anche il secondo motivo di ricorso.
Privo del requisito dell’autosufficienza è poi lo specifico profilo di censura di cui a detto secondo motivo in ordine alle modalità di liquidazione degli interessi, essendosi la Corte territoriale limitata a confermare sul punto la decisione di primo grado; in particolare la società ricorrente non riporta quello che a suo dire è stato “specifico motivo di appello inerente il calcolo degli interessi sulla somma rivalutata non di anno in anno”.
In conclusione: a) la mediazione “tipica” di cui all’art. 1754 c.c., comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un’attività giuridica in senso stretto di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare; b) la stessa è incompatibile con un sottostante rapporto di mandato tra il c.d. mediatore ed una delle parti che ha interesse alla conclusione dell’affare stesso, nel qual caso il c.d., mediatore – mandatario non ha più diritto alla provvigione da ciascuna delle parti ma solo dal mandante; c) nella mediazione tipica la responsabilità del mediatore, con specifico riferimento agli obblighi di correttezza e di informazione, si configura come responsabilità da “contatto sociale”; d) nel caso in cui il mediatore agisca invece come mandatario, assume su di sè i relativi obblighi e, qualora si comporti illecitamente recando danni a terzi, è tenuto a favore di quest’ultimi al risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c., (non escludendosi in proposito un’eventuale corresponsabilità del mandante); e) nella vicenda in esame, risultando pacifica la circostanza
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sentenza 8 luglio 2016, n. 14066
avvocato penalista avvocato penalista Bologna, avvocato penale Bologna, studio penale Bologna avvocato Sergio Armaroli
sul ricorso 30734-2011 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 1083/2011 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 02/05/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/04/2016 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione.
1 Con atto notificato il 14.9.1998 (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) convennero davanti al Tribunale di Treviso (OMISSIS) per far dichiarare l’inadempimento della convenuta e la legittimita’ del loro recesso dal preliminare di vendita del 18.7.1997 riguardante un terreno in (OMISSIS). A sostegno della domanda esposero che la (OMISSIS), promittente venditrice (rappresentata nell’atto dal suo procuratore speciale (OMISSIS)) aveva poi venduto lo stesso bene, con contratto 25.11.1997, proprio al (OMISSIS). Domandarono altresi’ la condanna della convenuta al pagamento del doppio della caparra confirmatoria di Lire 50.000.000 da essi versata nelle mani del (OMISSIS).
La convenuta si oppose alla domanda osservando di non avere mai conferito alcun potere di rappresentanza a (OMISSIS) e chiese di chiamarlo in giudizio per essere garantita.
Quest’ultimo, costituitosi, sostenne di avere agito in base a valida procura rilevando che la mancata stipula del contratto definitivo di trasferimento era addebitabile agli stessi attori che non avevano provveduto ai necessari obblighi urbanistici. Domando’ pertanto il rigetto della domanda di garanzia spiegata dalla convenuta e, in via riconvenzionale, la risoluzione del preliminare per inadempimento degli attori-promissari acquirenti, con diritto, per la (OMISSIS), a trattenere la caparra.
2 Il Tribunale adito con sentenza n. 806/2004 accolse la tesi difensiva della convenuta ritenendo che il preliminare era stato concluso da un falsus procurator senza alcuna successiva ratifica; dichiaro’ pertanto inammissibili le domande riconvenzionali del terzo e rigetto’ la domanda principale proposta degli attori.
La Corte di Appello di Venezia ribalto’ l’esito del giudizio e con sentenza 1083/2011 depositata il 2.5.2011, nella contumacia del (OMISSIS), dello (OMISSIS) e del (OMISSIS), accolse l’impugnazione del (OMISSIS) condannando la (OMISSIS) al pagamento del doppio della caparra e delle spese di lite.
Per giungere a tale conclusione la Corte veneta rilevo’:
– che non vi era stato nessun mutamento del thema decidendi;
– che, come risultava dagli atti, (OMISSIS) aveva rilasciato in data 27.6.1995 a (OMISSIS) procura speciale a vendere terreni e fabbricati siti in (OMISSIS), meglio specificati in atti;
– che la (OMISSIS), a mezzo del procuratore costituito, aveva promesso di vendere a (OMISSIS) e (OMISSIS) il 30.6.1995 il terreno citato nella premessa dell’atto, ovvero il lotto distinto al foglio (OMISSIS) in (OMISSIS) (beni compresi nell’atto di procura), escluso il fabbricato e relativa area di pertinenza presenti sul mappale;
che poi il 18.7.1997, sempre per lo stesso lotto, veniva stipulato altro preliminare tra (OMISSIS), procuratore di (OMISSIS) e, dall’altra parte, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) (questi ultimi due in sostituzione di (OMISSIS));
che il procuratore, cui competeva il potere piu’ ampio in ordine alla vendita del bene, era legittimamente presente al contratto del 18.7.1997, sostitutivo del precedente per effetto della modifica parziale dei promissari acquirenti;
che il procuratore costituito aveva ricevuto il potere di vendere i beni di cui al mappale (OMISSIS) (escluso fabbricato e terreno di pertinenza), legittimante realizzando cio’ con il preliminare in discussione, la cui efficacia novativa rispetto a quello del 1995 non era mai stata messa in discussione;
che non erano state allegate ragioni per sostenere una limitazione dei poteri di rappresentanza solo al primo e non il secondo dei preliminari;
che appariva singolare la tesi difensiva dell’appellata secondo cui il preliminare in questione le era del tutto estraneo e nulla sapeva della caparra di Lire 50.000.000 incassata da Renzo (OMISSIS);
che pertanto sussisteva il grave inadempimento contrattuale dell’appellata per avere ceduto a terzi il terreno promesso in vendita con grave malafede contrattuale.
3 Avverso la suddetta decisione ha proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS) deducendo cinque motivi.
Le altre parti non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.
1 Con il primo motivo si deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, l’omessa e/o insufficiente motivazione con riferimento alla mancata sussunzione della fattispecie nella norma di cui all’articolo 1398 c.c., ovvero, in subordine, l’erronea sussunzione della fattispecie nelle norme di cui agli articoli 1385 e 1455 c.c.. Secondo la tesi della ricorrente, la Corte non avrebbe valutato correttamente il contenuto della procura a vendere del 27.6.1995 perche’ questa era limitata alla vendita di fabbricato con garage e area scoperta di mq. 1444 (fol. (OMISSIS) mappale (OMISSIS), sub 2, 3 e 1), mentre il preliminare del 18.7.1997 aveva ad oggetto oltre all’area edificabile, fol. (OMISSIS) mappale (OMISSIS) (escluso fabbricato e pertinenze) anche il mappale (OMISSIS) di mq 2644. Quindi i poteri rappresentativi del (OMISSIS) potevano valere solo per la porzione dell’area scoperta di cui al mappale (OMISSIS). Procede poi a fornire una serie di interpretazioni circa il silenzio serbato dalla Corte d’Appello sul fatto che il preliminare avesse ad oggetto anche il mappale (OMISSIS), cespite pacificamente non compreso nei poteri di cui alla procura, rilevando – qualora si optasse per una ritenuta irrilevanza – gravi vizi motivazionali (v. pagg. 18 e ss. ove riporta anche il contenuto dei contratti di vendita 25.11.1997 e 31.3.1998). Secondo la ricorrente, una volta riconosciuto che il preliminare del 18.7.1997 non aveva prodotto per lei nessun effetto quanto al mappale (OMISSIS) (per il quale il (OMISSIS) non aveva alcun potere di rappresentanza), il successivo contratto del 25.11.1997 perdeva ogni connotato di gravita’ ed importanza rispetto alla impossibilita’ di portare ad esecuzione il preliminare, posto che quella impossibilita’ derivava sin dall’origine dalla sua completa inefficacia per quanto riguardava la parte piu’ importante del lotto promesso (il mappale (OMISSIS) di mq. 2644).
2 Con il secondo motivo la (OMISSIS) lamenta ancora un vizio di motivazione, ma sotto altro profilo, con riferimento alla mancata sussunzione della fattispecie nella norma di cui all’articolo 1398 c.c. ovvero all’erronea sussunzione della fattispecie nelle norme di cui agli articoli 1385 e 1455 c.c.. Riagganciandosi alle osservazioni esposte nella precedente censura, la ricorrente osserva che, qualora il silenzio della Corte d’Appello sulla inclusione nel preliminare anche del mappale (OMISSIS) volesse interpretarsi come un abbaglio sull’effettivo contenuto del preliminare, in tal caso vi sarebbe una grave insufficienza di motivazione perche’ l’iter logico giuridico seguito dalla Corte di merito, concentrato esclusivamente sulla ritenuta esistenza dei poteri rappresentativi del (OMISSIS) con riguardo al solo mappale (OMISSIS) non sarebbe automaticamente estensibile alla negoziazione anche del terreno mappale (OMISSIS). In tal caso, sempre a dire della ricorrente, la sentenza sarebbe del tutto ingiustificata sia con riguardo alla mancata dichiarazione di inefficacia del preliminare del 18.6.1997, ex articolo 1398 c.c. sia, in subordine, con riguardo all’accertamento dell’inadempimento del (OMISSIS) a giustificazione del recesso dei promissari acquirenti.
3 Con il terzo motivo viene denunziata, con una lunga esposizione, sia la omessa, insufficiente e contraddittorieta’ della motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 5) sia la violazione dell’articolo 345 c.p.c. e articolo 115 c.p.c., comma 1, nonche’ articoli 2729, 1417 e 2722 c.c..
La ricorrente muove una serrata critica alle considerazioni della Corte d’Appello sulla propria tesi difensiva in ordine alla conoscenza del secondo preliminare e al materiale versamento della caparra confirmatoria, ritenendo di difficile comprensione il ragionamento dei giudici veneziani.
Sotto il profilo motivazionale, osserva la ricorrente che erano stati proprio gli attori ad affermare di avere versato la caparra nelle mani del (OMISSIS), come risulta dall’atto di citazione e dalla comparsa conclusionale (che trascrive) per cui non poteva certo parlarsi di “una inverosimile tesi dell’appellata”, ma piuttosto di una lampante aberrazione nella percezione delle reali allegazioni e deduzioni delle parti.
Sotto il profilo della violazione di legge, richiamando il contenuto dell’atto di appello del (OMISSIS), la ricorrente rileva che con in quella sede e’ stata introdotta una diversa modalita’ di versamento della caparra (consegna della caparra alla (OMISSIS) nel 1995 in occasione del primo preliminare e successivo pagamento da parte dei nuovi promissari (OMISSIS) e (OMISSIS) delle loro quote a (OMISSIS) e (OMISSIS) per quanto di rispettiva spettanza in occasione del secondo preliminare del 1997): la radicale diversita’ di tale seconda ricostruzione e’ del tutto incompatibile con quella posta in primo grado alla base delle domande (pagamento diretto della caparra nelle mani del (OMISSIS) in occasione del secondo preliminare del 1997). Si tratterebbe pertanto di una modifica del titolo e delle ragioni della domanda in violazione del divieto di cui all’articolo 345 c.p.c.. Evidenzia poi la nuova prospettazione fatta sempre in appello dal (OMISSIS), sulla cessione della posizione contrattuale di (OMISSIS) in favore di (OMISSIS) e (OMISSIS) rilevando la mancanza di gravita’, precisione e concordanza di elementi su cui fondare una presunzione di avvenuta cessione una cessione trilaterale.
La violazione dell’articolo 345 c.p.c. – sempre ad avviso della ricorrente – sta nell’avere dato ascolto ad allegazioni e deduzioni del tutto nuove, costituenti una modifica della causa petendi della domanda introdotta in primo grado ove gli attori avevano agito “per l’esecuzione del contratto di caparra accessorio al contratto preliminare del 18.7.1997, prescindendo del tutto dall’esistenza e validita’ del contratto preliminare del 30.6.1995…sul presupposto di aver dato…. al (OMISSIS) la caparra di Lire 50.000.000 prevista dal contratto del 18. 7.1997”.
La Corte d’Appello inoltre, in violazione degli articoli 115 c.p.c., comma 1 e articolo 2729 c.c., avrebbe recepito le allegazioni dl (OMISSIS) sulla asserita cessione della posizione contrattuale del (OMISSIS) e sulle diverse modalita’ di versamento della caparra in totale assenza di prove, ma in forza di non esplicitate presunzioni semplici, non giustificate, ne’ dotate dei requisiti di gravita’, precisione e concordanza.
Ancora, la Corte d’Appello, violando gli articoli 1417 e 2722 c.c. avrebbe ritenuto, ancorche’ in modo implicito, la simulazione del contratto di caparra accessorio al contratto 18.7.1997 pur in assenza di qualsiasi documentazione scritta o controdichiarazione e, soprattutto, contro le stesse allegazioni e deduzioni su cui gli attori avevano basato la loro azione in primo grado, come si evince dall’atto di citazione di cui riportano una passaggio.
L’intrinseca contraddittorieta’ della motivazione consiste – sempre secondo la ricorrente – nell’avere pronunciato la condanna al pagamento della somma di Euro 51.645,70 in forza di contratto di caparra accessorio al preliminare del 1995 nonostante avesse affermato che il contratto del 1997 aveva sostituito il primo con efficacia novativa e precisa che tale efficacia va riferita ad interi rapporti e non gia’ a singole obbligazioni.
4 Con il quarto motivo – formulato in estremo subordine – viene denunziata l’omessa o insufficiente motivazione nonche’ la violazione degli articoli 1362 e 1399 cc. La censura ipotizza e critica analiticamente una alternativo percorso motivazionale della Corte d’Appello, fondato sulla giustificazione dei poteri del rappresentante non gia’ sulla scorta della procura speciale del 27.6.1995, ma sul contratto preliminare del 30.6.1995, desumendola dalla generalizzazione delle parti. Si dilunga quindi in una serie di argomentazioni svolte a smontare un tale ragionamento sia sotto il profilo motivazionale che ermeneutico.
5 Con il quinto motivo, infine, viene denunziata la violazione degli articoli 1362, 1703, 1711 e 1388 nonche’ il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Sempre nel solco della interpretazione subordinata di cui alla precedente censura (e cioe’ qualora si volesse ravvisare il conferimento della procura a vendere nel preliminare del 30.6.1995), si tratterebbe, secondo la ricorrente, di una procura inidonea a giustificare i poteri rappresentativi spesi dal (OMISSIS) nel diverso contratto del 18.7.1997 e la sentenza della Corte di Appello che a questo approdo giungerebbe incorrerebbe sia in errori di diritto che in vizi di motivazione sia perche’ il mandato sarebbe valido solo per quel contratto del 30.6.1995 (in mancanza di altri spunti interpretativi) sia perche’ in contrasto con le affermazioni della Corte d’Appello in cui si dava atto dell’avvenuta estinzione, per novazione, del contratto del 1995.
I primi tre motivi – che ben si prestano ad esame unitario – sono fondati.
Ai sensi dell’articolo 1388 c.c., il contratto concluso dal rappresentante in nome del rappresentato produce direttamente effetto nei confronti del rappresentato solo se concluso nei limiti delle facolta’ conferite al rappresentante. La legge condiziona infatti la verificazione dell’effetto negoziale diretto nei confronti del rappresentato alla sussistenza della legittimazione rappresentativa in capo al rappresentante. Il negozio concluso da chi agisce come rappresentante senza essere tale oppure da chi, pur essendo titolare del potere rappresentativo, ne abbia ecceduto i limiti, non impegna la sfera giuridica del preteso rappresentato, cioe’ della persona il cui nome e’ stato illegittimamente speso.
Il contratto stipulato in difetto o in eccesso di rappresentanza non vincola il falsamente rappresentato verso il terzo, perche’ chi ha agito non aveva il potere di farlo. Si tratta di un contratto – non nullo e neppure annullabile ma inefficace in assenza di ratifica (Sez. 2, 15 dicembre 1984, n. 6584; Sez. 1, 14 maggio 1997, n. 4258; Sez. 2, 11 ottobre 1999, n. 11396; Sez. 2, 7 febbraio 2008, n. 2860): il negozio stipulato, in rappresentanza di altri, da chi non aveva il relativo potere, e’ privo di ogni efficacia come tale, potendo acquistarla soltanto in seguito all’eventuale ratifica da parte dell’interessato (Sez. 2, 26 novembre 2001, n. 14944). Il terzo contraente, pertanto, non ha titolo per esercitare nei confronti dello pseudo rappresentato l’azione di inadempimento (Sez. 1, 29 agosto 1995, n. 9061) ne’ quella per l’esecuzione del contratto (Sez. 3, 23 marzo 1998, n. 3076).
Talvolta si afferma anche che l’inefficacia (temporanea) discende dal fatto che il contratto concluso dal falsus procurator costituisce una fattispecie soggettivamente complessa o a formazione progressiva, un negozio in itinere o in stato di pendenza, destinato a perfezionarsi con la ratifica del dominus (Sez. 2″, 8 luglio 1983, n. 4601; Sez. 2, 17 giugno 2010, n. 14618). Ove la spendita del nome non trovi giustificazione nel potere di rappresentanza (si legge in Sez. 1, 9 dicembre 1976, n. 4581) “il negozio non si puo’ ritenere concluso ne’ dal sostituto ne’ dal sostituito ed e’ percio’ improduttivo degli effetti suoi propri, configurando una fattispecie negoziale in itinere, al cui perfezionamento e’ necessario, ai sensi dell’articolo 1399 c.c., l’ulteriore elemento della ratifica, solo in conseguenza della quale il regolamento diventa retroattivamente impegnativo anche per il dominus”; “il contratto – medio tempore, cioe’ tra il momento della conclusione e quello della ratifica – e’ in stato di quiescenza” (Sez. 1, 24 giugno 1969, n. 2267).
Cosi’ ricostruita la natura giuridica e gli effetti del contratto concluso dal falsus procurator (sintetizzando la ricostruzione sistematica operata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 11377 del 03/06/2015 Rv. 635537) e venendo al caso di specie, osserva il Collegio che la Corte d’Appello di Venezia avrebbe dovuto analizzare il contenuto della procura 27.6.1995 rilasciata dalla (OMISSIS) al (OMISSIS) e, sulla scorta dei citati principi di diritto, avrebbe dovuto trarne le debite conseguenze in ordine alla estensione dei poteri conferiti al (OMISSIS) quanto ai beni oggetto di vendita, ma cio’ non risulta affatto. A pag. 14 del ricorso per cassazione e’ trascritto il contenuto del potere rappresentativo conferito al (OMISSIS) e nella clausola intitolata “BENI OGGETTO DEL MANDATO” si legge testualmente: “trattasi di civile abitazione con annesso scoperto cosi’ descritto in catasto: COMUNE DI SAN BIAGIO DI CALLAIA -FOGLIO (OMISSIS) MN. (OMISSIS) sub 2 (abitazione) sub 3(garage) e MN. (OMISSIS) sub 1 area scoperta di mq 1444”.
Nel contratto preliminare del 18.7.1997 il (OMISSIS) promette di vendere a (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) “il terreno citato in premessa….” con la precisazione che “il fabbricato esistente e l’area di pertinenza da frazionarsi in accordo tra le parti al momento della stesura del piano di lottizzazione non risultano far parte della promessa di compravendita rimanendo in ditta della parte promissaria”.
Ebbene, se si legge la premessa del preliminare (pure trascritta in ricorso), si rileva che l’immobile promesso in vendita viene individuato come “lotto di un’area edificabile censito catastalmente in Comune di (OMISSIS), foglio (OMISSIS) mappali n. (OMISSIS) di mq. 1761 e mapp. N (OMISSIS) di mq 2644 e che quindi la superficie complessiva della proprieta’ risulta di mq 4405”.
Come si vede, nella procura che la (OMISSIS) aveva rilasciato al (OMISSIS) non era assolutamente contemplato il potere di vendere anche il mappale n. (OMISSIS) di mq 2644 citato in premessa e quindi oggetto di trasferimento in virtu’ di espresso richiamo contenuto nel contratto sotto l’articolo 1); eppure la sentenza impugnata, nelle poche righe di motivazione, si limita ad affermare semplicisticamente che la (OMISSIS) aveva conferito al (OMISSIS) “procura speciale a vendere terreni e fabbricati meglio identificati in atti… e che la promessa di vendita iniziale (quella del 30.6.1995 in favore del (OMISSIS) e (OMISSIS)) aveva ad oggetto “il terreno citato nella premessa dell’atto, ovvero il lotto foglio (OMISSIS) nappali (OMISSIS) in (OMISSIS) (beni compresi nell’atto di procura) escluso il fabbricato e relativa area di pertinenza presenti sul mappale ma non promessi in vendita”, aggiungendo poi che il 18.7.1997, sempre per lo stesso lotto, veniva stipulato altro preliminare sempre tra (OMISSIS), la (OMISSIS) e, in sostituzione del (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS).
Una siffatta motivazione evidenzia un evidente errore nell’individuazione dei poteri del rappresentante in relazione ai beni effettivamente promessi in vendita oltre che un palese vizio di motivazione perche’ omette di chiarire la sorte del mappale (OMISSIS), anzi implicitamente ne esclude l’inclusione come oggetto del preliminare, benche’ menzionato tra i beni citati in premessa e che formavano oggetto del preliminare. Nessuna indagine viene poi compiuta circa una eventuale ratifica da parte del rappresentato in epoca successiva.
Altro profilo di criticita’ si rinviene, con riferimento al terzo motivo di ricorso, nell’ultimo passaggio della motivazione, quello relativo alle modalita’ di versamento della caparra confirmatoria di 50.000.000 di Lire in relazione al secondo preliminare del 1997, perche’ la Corte di merito richiama il comportamento della (OMISSIS) in occasione della prima scrittura (il primo preliminare sottoscritto in data 30.6.1995, e non “30.6.1997” come per mero errore materiale riporta la sentenza), ma poi omette di considerare le circostanze di fatto esposte dagli stessi attori nell’atto di citazione (pure trascritte in ricorso, ex articolo 366 c.p.c., n. 6) e cioe’ che al momento della conclusione del secondo preliminare del 18.7.1997 la caparra di 50.000.000 di Lire venne da essi versata “al sig. (OMISSIS)”.
Il percorso argomentativo appare assolutamente lacunoso anche su tale tematica e merita pertanto una rivisitazione alla stregua delle rispettive posizioni difensive sostenute dalle parti.
In relazione ai primi tre motivi si rende pertanto necessaria la cassazione della sentenza per nuovo esame della vicenda ai fini della individuazione della parte inadempiente, partendo da una attenta analisi dei poteri conferiti al rappresentante in relazione ai beni promessi in vendita con la scrittura del 18.7.1997, restando logicamente assorbito l’esame degli ultimi due motivi di ricorso.
Il giudice di rinvio, che si individua in altra sezione della Corte d’Appello di Venezia, regolera’ anche le spese di questo grado di giudizio.
accoglie i primi tre motivi di ricorso e dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’Appello di Venezia.
F. con atto in data 26.1.98 citava in giudizio avanti al Tribunale di Napoli D. F., per sentirlo dichiarare inadempiente al contratto preliminare di compravendita con lui stipulato in data 15.10.1997, e condannarlo di conseguenza al pagamento della somma di L. 300.000.000 pari a doppio della caparra versatale in subordine per sentir dichiarare risolto tale contratto per inadempimento del convenuto, con la condanna del medesimo alla restituzione ad esso attore della caparra per L. 150 000.000 ed al risarcimento dei danni in misura di L. 150 milioni o quella diversa ritenuta di giustizia.
Deduceva il F. che il F., con il menzionato contratto preliminare del 15.10.1997, gli aveva promesso la vendita di un complesso immobiliare sito in ————- e si era obbligato a stipulare il contratto definitivo entro e non oltre la data del 31.12.97, ma che, convenuto in tale giorno davanti al notaio per la stipula del rogito, si era rifiutato di farlo, adducendo di non essere in grado di trasferire l’immobile senza però spiegarne il motivo.
Il F. proponeva appello incidentale ribadendo in sostanza l’originaria domanda; il C. infine chiedeva dichiararsi inammissibile e comunque rigettarsi l’appello contro di lui proposto dal F.
L’adita Corte d’Appello di Napoli, con sentenza n. 41/2005 depositata in data 13.1.2005 rigettava entrambi gli appelli, nonché la domanda di recesso proposta in quel grado dal F., dichiarando interamente compensate le spese del grado. La corte napoletana pur ritenendo possibile che in appello la parte adempiente potesse sostituire la domanda di risoluzione e risarcimento con quella di recesso e ritenzione della caparra, stabiliva che la domanda di recesso del F. non poteva essere accolta perché egli non aveva rinunciato agli effetti risolutivi – come avrebbe dovuto – per vedersi accolto in grado d’appello la domanda di recesso con ritenzione della caparra, avendo proposto, invece, sia pure in via subordinata la domanda di risoluzione del contratto.
Le predette doglianze – congiuntamente esaminate in quanto tra loro connesse – sono infondate perché in realtà secondo la più recente decisione delle S.U. (Cass. S.U. n. 553 del 14.01.2009) è inammissibile la modificazione in appello della domanda di risarcimento del danno in quella di recesso.
Ha infatti ribadito questa Corte che “… in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo – oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito – in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale – di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, che liquida in favore di ciascuno dei resistenti, in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 2.000,00 per onorario, oltre spese generali ed accessori di legge.
Tag:ai sensi degli articoli 1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, ai sensi dell’articolo 1385 c.c., alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell’istituto, Avvocati Bologna, avvocato bologna, avvocato civilista Bologna, AVVOCATO MATRIMONIALISTA BOLOGNA, Avvocato per divorzi Bologna, Avvocato per separazioni Bologna, avvocato separazioni Bologna, che e’ quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, con pronuncia costitutiva, cosi’ determinando l’estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell’inadempimento ad esso; ovvero chiedere, da provare a norma dell’articolo 1223 c.c. (v. Sez. 3, diritto di famiglia avvocato, DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA COMPRARE CASA AVVOCATO CONSULENZA PRELIMINARE DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA Ebbene, in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, incidente mortale risarcimento, incidente stradale mortale risarcimento danni, incidente stradale risarcimento, Incidenti stradali risarcimento, indennizzo incidente stradale, indennizzo morte incidente stradale, la parte adempiente, la risoluzione giudiziale del contratto, malasanità.risarcimento, morte incidente stradale risarcimento, morte per incidente stradale risarcimento, per il risarcimento dei danni derivati dalli inadempimento della controparte, puo’ scegliere tra due rimedi, risarcimenti danni incidenti stradali, risarcimenti incidenti stradali, risarcimento assicurazione incidente stradale mortale, risarcimento danni fisici incidente, risarcimento danni incidente, risarcimento danni incidente mortale, risarcimento danni incidente stradale mortale, risarcimento danni per incidente stradale mortale, risarcimento danni sinistro, risarcimento danni sinistro mortale, RISARCIMENTO DANNI SINISTRO STRADALE MORTALE, risarcimento incidente mortale, risarcimento incidente mortale tabelle, risarcimento incidente stradale, risarcimento incidente stradale mortale, risarcimento morte incidente stradale, risarcimento per incidente stradale, risarcimento sinistri stradali, risarcimento sinistro stradale, secondo la giurisprudenza di questa Corte, Sentenza n. 18850 del 20/09/2004 Rv. 577186 – 01)., sinistri stradali risarcimento, sinistro stradale risarcimento, tabella risarcimento morte incidente stradale, testamento olografo
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