Source: https://www.ra-kotz.de/hausmeisterkosten_heizungsanlage.htm
Timestamp: 2020-04-06 11:32:34
Document Index: 247520

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 259', '§ 556', '§ 1', '§ 4', '§ 138', '§ 4', '§ 27', '§ 2', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 27', '§ 2', 'BGH', '§ 138', '§ 138', '§ 138', 'BGH', '§ 495']

Betriebskosten – Hausmeisterkosten und Heizungsanlagenkosten
Az.: VIII ZR 27/07
Versäumnisurteil vom 20.02.2008
AG Berlin-Schöneberg, Az.: 2 C 623/04, Entscheidung vom 01.12.2005
LG Berlin, Az.: 63 S 113/06, Entscheidung vom 01.12.2006
In dem Rechtsstreit hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 12. Dezember 2007 für Recht erkannt:
Das Amtsgericht hat die Klage im Hinblick auf die Heizkosten abgewiesen und die Beklagten zur Zahlung der Betriebskostennachforderungen in Höhe von insgesamt 1.284,20 € verurteilt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die vollständige Klageabweisung.
Die streitgegenständlichen Abrechnungen über die “kalten” Betriebskosten seien wirksam. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip sei grundsätzlich möglich und verstoße vorliegend auch nicht gegen Treu und Glauben. Zwar habe der Gesetzgeber in § 556 BGB eine Jahresfrist für die Abrechnung aufgenommen, die der Beschleunigung der Abrechnung im Interesse des Mieters und seinem Schutz vor hohen, für die Vergangenheit aufgelaufenen Kosten diene.
Er habe in § 556 BGB aber keine ausdrückliche Entscheidung für ein bestimmtes Abrechnungsprinzip, wie das Zeitabgrenzungsprinzip, getroffen. Allein aus der Fristsetzung des § 556 Abs. 3 BGB lasse sich dies nicht herleiten. In dieser Vorschrift sei geregelt, dass eine Nachforderung dann möglich sei, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe. Dies sei namentlich bei späterer Rechnungsstellung, zum Beispiel durch Versorgungsunternehmen oder das Finanzamt, der Fall. Da solche Gläubiger ihre Forderungen in aller Regel ohnehin zeitnah durchsetzten, sei es für den Mieter nicht entscheidend, ob diese Forderungen im Rahmen einer Nachberechnung oder nach dem Abflussprinzip in eine spätere Abrechnung eingestellt würden. Zwar seien Fälle denkbar, in denen die Wahl des Abflussprinzips wegen unverhältnismäßiger Belastung des Mieters unbillig sei. Dies müsse dem Vermieter, der eine unbillige Abrechnungsvariante gewählt habe, im Einzelfall entgegengehalten werden.
So liege der Fall hier jedoch nicht.
Hinsichtlich der Kosten des Hauswarts sei bereits nicht dargelegt, dass höhere Abzüge für Instandsetzung und Verwaltung gemacht werden müssten.
Insbesondere sei keine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen erfolgt, aus denen sich substantiierte Anhaltspunkte für einen höheren Anteil solcher Kosten an der Entlohnung des Hauswarts ergeben könnten.
Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass es der Klägerin nicht verwehrt war, die Betriebskosten nach dem so genannten Abflussprinzip umzulegen.
cc) Nach einer vermittelnden Auffassung kann der Vermieter nach dem Abflussprinzip jedenfalls dann abrechnen, wenn eine Mehrbelastung des Mieters ausgeschlossen ist, weil im Jahr des Verbrauchs beziehungsweise – soweit es sich um verbrauchsunabhängige Betriebskosten handelt – im Jahr der Verursachung und im Jahr der Abrechnung kein Mieterwechsel stattgefunden hat (LG Berlin, Zivilkammer 64, GE 2006, 725 und GE 1999, 1129, 1131; LG Berlin, Zivilkammer 62, MM 2004, 374 LS; LG Düsseldorf, DWW 1990, 51; Blank, DWW 1992, 65 f.).
b) Die Streitfrage konnte im Senatsurteil vom 5. Juli 2006 dahinstehen, weil in dem dort entschiedenen Fall der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht nach dem Abfluss-, sondern nach dem Leistungsprinzip vorgenommen hatte (VIII ZR 220/05, WuM 2006, 516 = NJW 2006, 3350, Tz. 13). Der Senat entscheidet die Streitfrage nunmehr dahin, dass dem Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht verwehrt
(1) Aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ist nicht herzuleiten, dass eine Betriebskostenabrechnung allein nach dem Leistungsprinzip zulässig wäre. Nach dieser Bestimmung sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Diese Vorschrift trifft keine Bestimmung über die Zuordnung von Betriebskosten zu einem bestimmten Abrechnungszeitraum.
Auch eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip wird dem Verbrauch bzw. der Verursachung als Abrechnungsmaßstab gerecht.
(2) § 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB stehen einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht entgegen. Danach ist die – jährlich vorzunehmende – Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter regelmäßig ausgeschlossen. Eine in Rechtsprechung und Literatur vertretene Auffassung, die sich auch die Revision zu Eigen macht, verweist darauf, dass für den Nachforderungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip kein Bedürfnis bestehe, weil sich dieser in erster Linie bei Abrechnungen nach dem Leistungsprinzip auswirke und bei Anwendung des Abflussprinzips kaum eintrete, und zieht daraus den Schluss, § 556 BGB erlaube nur die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (Staudinger/Weitemeyer, aaO; Betriebskostenkommentar/Rips, aaO, Rdnr. 1953).
Diese Überlegung rechtfertigt indessen nicht die Schlussfolgerung, der Gesetzgeber habe eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ausschließen wollen. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196 = NJW 2007, 1059, Tz. 12, m.w.N.).
c) Die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen entsprechen auch den Anforderungen des § 259 BGB, denn sie enthalten eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben der Klägerin. Anders als die Revision meint, steht dem nicht entgegen, dass die Klägerin die so genannten “kalten” Betriebskosten unter Anwendung des Abflussprinzips abgerechnet hat, während sich der jeweilige Verbrauchs- und Abrechnungszeitraum bei den Heizkostenabrechnungen deckt, denn Heizkosten und die übrigen Betriebskosten können auch für unterschiedliche Zeiträume abgerechnet werden (Schmid, aaO, Rdnr. 3194; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 116; Betriebskostenkommentar/Rips, aaO, Rdnr. 1946).
Das Berufungsgericht hat auch richtig gesehen, dass die Betriebskosten nach der Wohnfläche unter Einbeziehung des von den Beklagten gemieteten Hobbyraums zu ermitteln waren. Nach § 1 Nr. 1 des Mietvertrags haben die Beklagten unter anderem einen Hobbyraum im Keller zur Benutzung als Wohnraum gemietet. Als Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten haben die Parteien das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses vereinbart (§ 4 Nr. 4a des Mietvertrags).
Das Berufungsgericht durfte das Bestreiten der umlagefähigen Kosten für den Hauswart durch die Beklagten jedoch nicht als unsubstantiiert behandeln.
Insoweit rügt die Revision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an ein wirksames Bestreiten überspannt hat. Rechtsfehlerhaft hat es angenommen, dass die Beklagten verpflichtet seien, höhere Abzüge für Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung darzulegen, als die Klägerin diese in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen berücksichtigt hat (§ 138 Abs. 2 ZPO).
a) Nach dem Mietvertrag der Parteien sind auch die Kosten des Hauswarts umlagefähig (§ 4 Nr. 3b). Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, BGBl., I S. 2178 – II. BV; ab dem 1. Januar 2004: § 2 Nr. 14 Halbs. 1 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl., I S. 2346 – BetrKV).
Danach sind die Kosten für den Hauswart, die der Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind, nicht umlagefähig.
Davon ist die Klägerin in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen im Ansatz zutreffend ausgegangen.
b) Der Vermieter muss die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (LG Potsdam, WuM 2003, 743; LG Neuruppin, WuM 2004, 49, 50). Die Darlegungs- und Beweislast trifft nach einhelliger Ansicht den Vermieter (Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 40; Schmid, aaO, Rdnr. 5336; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 185; Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 66; Betriebskostenkommentar/Wall, aaO, Rdnr. 3730). Die Darlegungs- und Beweislast erfährt durch die Formulierung “soweit … nicht” (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 II. BV; § 2 Nr. 14 Halbs. 1 BetrKV) keine Änderung. Die Vorschrift bezweckt nicht, dem Wohnraummieter das Risiko von Darlegungsmängeln sowie der Nichterweislichkeit aufzuerlegen, denn es handelt sich durchweg um Umstände aus der Sphäre des Vermieters (Schmid, aaO). Nicht umlagefähige Kosten bilden auch keine Ausnahme von der Regel, weil die Tätigkeit des Hauswarts von den vertraglichen Vereinbarungen und ihrer Handhabung im Einzelfall abhängt.
c) Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten (Schmid, aaO, Rdnr. 5331; Betriebskostenkommentar/Wall, aaO, Rdnr. 3731; Riecke, WuM 2003, 663, 670). Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart ist lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 186). In den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen hat die Klägerin von den gesamten Kosten für den Hauswart lediglich pauschal 10 % als nicht umlagefähig abgesetzt. Gegenüber diesem pauschalen Vorbringen der Klägerin durften sich die Beklagten mit bloßem Bestreiten begnügen (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juli 1995 – X ZR 42/93, WM 1995, 1886, unter II 3; Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl., § 138 Rdnr. 8a, 10a; siehe auch Musielak/Stadler, ZPO, 5. Aufl., § 138 Rdnr. 10, m.w.N.). Den pauschalen Abzug hat die Klägerin auch nach dem Bestreiten durch die Beklagten nicht konkretisiert. Da somit bereits die Klägerin ihre – bestrittene – Forderung nicht hinreichend dargelegt hat (§ 138 Abs. 1 ZPO), konnte das Berufungsgericht den entsprechenden Vortrag seiner Entscheidung nicht ohne Rechtsverstoß zugrunde legen.
Von Rechtsirrtum beeinflusst ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten dem prozentualen Abzug der Heizstromkosten von den gesamten Stromkosten – nach den Feststellungen des Berufungsgerichts 5 % – keine konkreten Einwände entgegengehalten, wonach die Klägerin einen höheren Abzug hätte vornehmen müssen.
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