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Timestamp: 2019-12-06 12:37:11+00:00
Document Index: 104492159

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 15', 'art. 27', 'art. 79', 'art. 1372', 'art. 1367', 'art. 27', 'art. 1367', 'sentenza ']

Casabook Immobiliare: aprile 2017
Prima casa: quali sono i requisiti per accedere ai mutui
La richiesta di mutui per acquistare la prima casa negli ultimi mesi è cresciuta. Vediamo nel dettaglio le varie tipologie e i requisiti necessari per accedervi.
Mutuo prima casa: prima di scegliere cosa è bene sapere?
Il 2017 si apre in un clima di fiducia e ottimismo crescente, alimentato dai dati sulla crescita dell'occupazione e del reddito disponibile delle famiglie, che invoglia sempre di più gli italiani a comprare casa.
Un mercato immobiliare in ripresa e la presenza di numerosi incentivi all’acquisto casa, agevolazioni, bonus fiscali e detrazioni, riconfermati nella Legge di Stabilità 2017, previsti per chi desidera acquistare casa, hanno contribuito a un crescente incremento delle richieste di mutuo.
A dare man forte è stato anche il decreto legislativo 72/2016, a tutela del consumatore, entrato in vigore nel luglio scorso, che disciplina la trasparenza dei contratti all’atto della stipula del mutuo.
Mediante il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, infatti, gli Istituti di credito sono tenuti a fornire alla clientela tutte le informazioni riguardanti le offerte, permettendo una più facile comparazione dei prodotti disponibili sul mercato.
Chi può richiedere un mutuo?
Chiunque può richiedere un mutuo prima casa, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito e possegga determinati requisiti.
Quali sono i requisiti per richiedere un mutuo?
Analizziamo in generali i requisiti utili alla richiesta di mutuo e in dettaglio quelli necessari per accedere a un mutuo acquisto prima casa.
Requisiti fondamentali per accedere a un mutuo casa sono la maggiore età e la nazionalità, che deve essere nel nostro caso italiana.
I mutui vengono erogati anche a stranieri che abbiano un lavoro fisso e vivano in Italia da almeno tre anni.
In generale non è esiste un’età massima per la richiesta, ma in caso di anziani, la durata del piano viene ridotta, solitamente a massimo 15 anni.
Per chi ha più di 60 anni una soluzione è offerta dal prestito ipotecario vitalizio.
È una tipologia particolare di finanziamento senza rate, destinato a persone fisiche con più di 60 anni di età con un titolo di proprietà su un immobile residenziale.
Generalmente viene finanziato un importo che arriva al 50% del valore della casa, a seconda dell’età del richiedente.
In una stima approssimativa la banca potrebbe finanziare una somma pari al 10% del valore dell’immobile per i sessantenni, 20% per i settantenni, 40% per gli ottantenni, e fino al 50% per i novantenni.
La fattibilità dell'investimento è calcolata della banca o istituto concessionario principalmente in base al reddito del richiedente.
Questa verifica ha il fine di capire se il beneficiario del prestito sarà in grado di restituire tutta la somma e, soprattutto, se potrà farlo secondo i modi e i tempi concordati.
Una delle condizioni più comuni e più efficaci per ottenere un mutuo è dimostrare di avere un reddito fisso e continuo, quindi un contratto di lavoro a tempo indeterminato.
Il possesso di un altro immobile, che è un’ottima garanzia per poter eventualmente accendere un’ipoteca, può infatti risultare non sufficiente se non si possiede un contratto di lavoro continuativo.
Tuttavia, anche per chi non ha un contratto stabile o è in difficoltà, la legge di stabilità 2017 ha previsto delle agevolazioni: il Fondo di garanzia prima casa, riconfermato anche quest’anno dal Governo. Tale fondo permette di far credito e di concedere garanzie a favore delle giovani coppie e delle famiglie in difficoltà e copre il 50% delle somme richieste per aprire il mutuo.
La garanzia consente di ottenere un mutuo per l’acquisto della prima casa a:
- nuclei familiari con un solo genitore e con figli minori;
- giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un contratto di lavoro atipico;
- assegnatari di case popolari.
Tante sono le soluzioni e i prodotti offerti dalle banche e dagli istituti di credito.
Per iniziare a farsi un'idea sono utilissimi i motori di ricerca che permettono di simulare l'importo delle rate, tempi e interessi in modo abbastanza dettagliato.
Elenchiamo di seguiito alcune delle soluzioni più diffuse.
Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni.
Il cliente riceve in un’unica soluzione l’intera somma e la rimborsa con rate di importo costante o variabile nei tempi concordati.
E' finalizzato all' acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile, in particolare la casa di abitazione.
È detto ipotecario perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.
Può essere concesso dalle banche e da altri operatori finanziari detti intermediari.
Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo.
Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.
Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e vuole la certezza delle rate e dell'ammontare complessivo del debito da restituire.
Questo vantaggio comporta spesso condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.
Il tasso di interesse varia rispetto al tasso di partenza, a scadenze prestabilite, seguendo le oscillazioni di un un tasso di mercato o di politica monetaria.
Il rischio principale è che l’importo delle rate aumenti di molto, ma è consigliato a chi preferisce un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato.
Se a parità di durata i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, questi possono aumentare nel tempo facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente.
Il tasso di interesse si alterna, da fisso a variabile e viceversa, a scadenze fisse o a determinate condizioni indicate nel contratto.
I vantaggi e gli svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile.
Mutuo a tasso doppio
È una soluzione intermedia tra il tasso fisso e variabile, in grado di equilibrare vantaggi e svantaggi di ciascuno.
Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile.
Il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile.
In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi di un mutuo prima casa.
La percentuale finanziata il un mutuo al 100%, come suggerisce la sua definizione può arrivare fino al 100%, se il richiedente oltre a possedere determinati requisiti è anche in grado di presentare delle garanzie aggiuntive.
La banca potrebbe richiedere, oltre all'ipoteca iscritta sull'immobile, anche l'apertura di una fideiussione, garanzia in grado di coprire la quota del 20% del valore del finanziamento che eccede il limite dell'80% o in alternativa un pegno su titoli di Stato per un valore corrispondente al 20% del finanziamento concesso.
Per stabilire quale rata possiamo permetterci è fondamentale partire considerando il proprio reddito e valutando attentamente la disponibilità mensile al netto delle spese ordinarie.
Posto che le direttive comunitarie stabiliscono che l’importo complessivo del mutuo non dovrebbe superare l’80% del valore ipotecario dell’immobile, l'importo della rata, che generalmente deve essere circa un terzo del reddito mensile netto, è stabilito considerando l'ammontare complessivo e la presenza di altri finanziamenti in corso a carico del richiedente, ma anche la sua puntualità nel rimborso di precedenti finanziamenti.
Quando si accede al credito o si fa da garanti si viene infatti registrati nei sistemi di informazioni creditizie; accedendo a questi dati la banca potrà facilmente verificare se in passato abbiamo avuto ritardi o mancati pagamenti.
La durata del mutuo viene concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto, è uno degli elementi che determina l’importo della rata.
La rata è formata dal capitale più gli interessi.
A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, più breve sarà la durata, più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi; più lunga sarà la durata, maggiore sarà l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate.
Gli interessi sono il compenso per il prestito erogato e dipendono dalla durata del mutuo.
Questi determinano, insieme a spese notarili e imposte il costo del mutuo.
Cosa sono gli interessi passivi?
Gli interessi passivi pagati sul mutuo casa rientrano tra i costi del mutuo fiscalmente detraibili; possono essere infatti portati in detrazione del 19% Irpef nel 730 o nella dichiarazione dei redditi modello Unico, a patto che siano riferiti all’acquisto dell’abitazione principale del soggetto o di un familiare, con le modalità ed i limiti fissati dal legislatore fiscale.
- l’acquisto dell’abitazione principale;
- l’acquisto di immobili diversi dall’abitazione principale;
- la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale;
- miglioramento a breve medio e lungo termine in campo agricolo.
Promemoria prima di firmare il mutuo prima casa
Riportiamo di seguito un promemoria dei passaggi da seguire per arrivare sereni alla firma:
- in base al reddito disponibile e alle spese fisse calcolo la rata mensile massima che posso permettermi;
- valuto la situazione economica attuale e a quella che mi aspetto in futuro;
- valuto il tipo di tasso e la durata del mutuo che mi sembra più idoneo;
- seleziono una serie di banche e istituti di credito e chiedo loro una proposta personalizzata;
- valuto se i tempi per la concessione del mutuo sono compatibili con i tempi per l’acquisto della casa;
- esamino il piano di ammortamento, anche in relazione al risparmio fiscale anno per anno;
- controllo che le condizioni contrattuali non siano sfavorevoli rispetto a quelle indicate nel Foglio Informativo e verifico che il tasso indicato non sia usurario;
- confronto le offerte di assicurazione sulla vita disponibili sul mercato con quella proposta dall’intermediario;
- scelgo la soluzione più idonea e preparo la documentazione richiesta;
- prima di firmare chiedo la copia completa del contratto da rileggere con calma a casa.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 10:58 Link a questo post
Affitti brevi e tasse: introdotta la cedolare secca al 21%
Affitti brevi e nuova tassazione: si potrà optare per la cedolare secca al 21%.
È ufficiale: dopo tante anticipazioni è diventata legge la norma che detta un nuovo regime fiscale per gli affitti brevi. A partire dal 1 giugno 2017 ai proprietari che dichiarano un reddito proveniente da questa particolare tipologia di locazione verrà data la possibilità di optare per la cedolare secca al 21%, in genere più conveniente del regime Irpef la cui aliquota minima è, in questo caso, del 23%.
La novità fiscale è contenuta nell’articolo 4 del Dl 50/2017, pubblicato nel Supplemento Ordinario 20/L della Gazzetta Ufficiale n. 95 ed entrato in vigore lo scorso 24 aprile. La cosiddetta “manovrina” specifica inoltre che la cedolare secca diventa applicabile anche sui proventi lordi derivati da contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario con terzi per il godimento dell’immobile, sempre che siano rispettate le condizioni e i requisiti relativi agli affitti brevi. Ma quali sono queste condizioni?
Cosa sono gli affitti brevi.
L’articolo 4 del Dl specifica che per affitti brevi si intendono quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono servizi di fornitura biancheria e pulizia locali, stipulati da soggetti privati non nell’esercizio di attività d’impresa, “direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”. In pratica nel caso in cui sia il proprietario ad affittare, esso deve provvedere al pagamento delle tasse esercitando l’opzione fiscale prescelta tramite dichiarazione dei redditi, mentre diverso è il discorso quando si inseriscono nell’attività soggetti terzi, ovvero le agenzie immobiliari o i portali.
Il ruolo degli agenti immobiliari e dei portali negli affitti brevi.
Gli intermediari che concludono un contratto di locazione inferiore ai 30 giorni tra un proprietario e un inquilino dovranno trasmettere i dati relativi ai contratti all’agenzia delle Entrate; pena per l’omissione o l’incompleta trasmissione dei dati è una sanzione dai 200 ai 2000 euro, che si riduce della metà se si provvede alla comunicazione entro i 15 giorni successivi alla scadenza o se, nello stesso termine, viene effettuata la corretta trasmissione dei dati precedentemente forniti in modo incompleto o erroneo.
Per assicurare il contrasto all’evasione fiscale inoltre, gli intermediari, agenti o portali che siano, dovranno trattenere una ritenuta d’acconto del 21% sui proventi dei canoni e corrispettivi, operando in qualità di sostituti d’imposta e versarli utilizzando il modello F24. Nel caso in cui il proprietario non abbia esercitato l’opzione per la cedolare secca, la ritenuta viene considerata corrisposta a titolo di acconto e potrà conteggiarla all’interno dell’ammontare Irpef dovuto per quell’anno. Compito degli intermediari sarà infine quello di inviare la Certificazione unica annuale con gli importi pagati al fisco a titolo di imposta o di acconto, come indicato nel Dlgs 322/98.
In ogni caso le modalità di trasmissione e conservazione dei dati e le disposizioni relative all’attuazione della norma contenuta nell'articolo 4 del Dl 50/2017 verranno definite in un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate atteso entro il prossimo 25 luglio.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 10:54 Link a questo post
Veranda e pergolato: autorizzazioni e concessioni amministrative
Permesso a costruire per le verande; al contrario non è necessaria la concessione per la pergotenda.
Che differenza c’è tra un pergolato e una pergotenda? C’è bisogno dell’autorizzazione del Comune per realizzare una veranda? E quali sono le caratteristiche che deve avere una pergotenda per essere installata senza dover chiedere prima il permesso di costruire alla pubblica amministrazione? Tutte queste domande trovano finalmente una risposta in una importante sentenza del Consiglio di Stato dello scorso mese di gennaio [1]. I giudici amministrativi spiegano la definizione di veranda, pergolato e pergotenda e, nello stesso tempo, dopo aver chiarito le rispettive caratteristiche strutturali, individuano i casi in cui c’è bisogno dell’autorizzazione del Comune (altrimenti detto «permesso di costruire» o, secondo una vecchia definizione «licenza amministrativa») e quando, invece, si può parlare di «edilizia libera» e, quindi, non c’è bisogno di alcuna concessione. Vediamo, dunque, cosa prevede la sentenza in commento e quali sono, innanzitutto, i caratteri di veranda, pergolato e pergotenda.
Prima però di parlare di veranda e pergolato, di autorizzazioni e concessioni amministrative, è necessario un chiarimento per tutti quei casi in cui tali opere vengono realizzate in un edificio condominiale. È necessaria l’autorizzazione dell’assemblea e, quindi, il consenso degli altri condomini oppure è sufficiente comunicare l’avvio dei lavori all’amministratore senza attendere alcun nulla osta? Sul punto si fa spesso molta confusione, per cui è utile ricordare che:
per costruire una veranda, una tettoia o un pergolato in casa propria (o meglio, sul proprio balcone o sulla terrazza) non è necessario informare prima l’assemblea e chiedere agli altri condomini il consenso. Il proprietario può avviare in piena autonomia i lavori, salvo prima comunicarlo all’amministratore il quale, a sua volta, dovrà informarne l’assemblea;
chi avvia i lavori, dunque, non ha bisogno di una autorizzazione da parte dei vicini di casa, ma deve stare attento a: 1) non deturpare l’estetica del palazzo e della facciata; 2) non creare rischi di instabilità per l’edificio condominiale. Se anche uno di questi due presupposti viene meno, il condominio può – anche a lavori già ultimati – agire contro il proprietario per chiedere la demolizione delle opere;
di conseguenza, il Comune, nel decidere se rilasciare l’autorizzazione per la costruzione dell’opera (vedremo a breve quando è necessaria e quando no) non può richiedere, tra i documenti e gli allegati da depositare, il nulla osta del condominio. Subordinare la concessione edilizia all’approvazione dell’assemblea è un comportamento illegittimo per due ragioni: 1) come detto non c’è bisogno, per tali lavori, di informare l’assemblea e ottenere il suo placet; 2) una cosa è il rispetto della normativa urbanistica (il cui rispetto è demandato appunto al Comune), un’altra quello della normativa civilistica (il cui rispetto è rimesso ai privati, ossia ai vicini di casa in questa ipotesi).
Veniamo ora al problema della autorizzazione del Comune per la realizzazione di verande e pergolati. In altri termini è necessario munirsi della concessione edilizia? In generale, «in relazione ad alcune opere di limitata consistenza e di limitato impatto sul territorio (come pergolati, gazebo, tettoie, pensiline e pergotende) non è sempre agevole – scrive il Consiglio di Stato – individuare il limite entro il quale esse possono farsi rientrare nel regime dell’edilizia libera o per cui è richiesta una comunicazione o permesso di costruire».
In linea generale, il Consiglio di Stato ricorda che la realizzazione di una veranda su balconi, terrazzi, attici o giardini richiede sempre il permesso di costruire in quanto, dal punto di vista edilizio, determina un aumento della volumetria dell’edificio; essa infatti è caratterizzata da ampie superfici vetrate, che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro.
Ricordiamo che la veranda comporta sempre la chiusura di uno spazio aperto, a volte piccolo (come semplice ripostiglio per collocare scope e secchi delle pulizie), altre volte più ampio (come salottino).
Ma cosa si intende per veranda? La veranda, anche in base alla definizione contenuta nell’Allegato dell’Intesa sottoscritta il 20 ottobre 2016 relativa al Regolamento edilizio tipo, è un «locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili». La sentenza ha precisato che la veranda, dal punto di vista edilizio, comporta un aumento della volumetria dell’edificio, modifica la sagoma e richiede pertanto la concessione amministrativa (ossia il permesso di costruire o, come un tempo si diceva «licenza edilizia»).
Veniamo ora alla pergotenda. Si tratta, in questo caso di un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno, stabile e duraturo. Tenuto conto della sua consistenza, delle caratteristiche costruttive e della funzione, una pergotenda non costituisce un’opera edilizia soggetta al previo rilascio del titolo abilitativo e rientra all’interno della categoria delle attività di edilizia libera. La pergotenda è dunque qualificabile come mero arredo esterno quando è di modeste dimensioni, non modifica la destinazione d’uso degli spazi esterni ed è facilmente ed immediatamente rimovibile, con la conseguenza che la sua installazione si va ad iscrivere all’interno della categoria delle «attività di edilizia libera» e non necessita quindi di alcun permesso amministrativo [2]. Ricordiamo infatti che, ai sensi di legge [3] sono soggetti al rilascio del permesso di costruire gli «interventi di nuova costruzione», che determinano una «trasformazione edilizia e urbanistica del territorio”, mentre una struttura leggera destinata ad ospitare tende retrattili non integra tali caratteristiche. L’opera principale non è, infatti, la struttura in sé, ma la tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata ad una migliore fruizione dello spazio esterno dell’unità abitativa, con la conseguenza che la struttura (in alluminio anodizzato) si qualifica in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda».
Eccoci infine al pergolato. Anch’esso, come la pergotenda, ha solo una funzione ornamentale (non comporta, cioè, come la veranda, la chiusura di uno spazio aperto per aumentare la volumetria ed ottenerne un’utilità). Normalmente il pergolato è realizzato in una struttura leggera in legno o in altro materiale di minimo peso, deve essere facilmente amovibile in quanto privo di fondamenta, e funge da sostegno per piante rampicanti, attraverso le quali realizzare riparo e ombreggiatura di superfici di modeste dimensioni. A riguardo, il Tar Campania è chiarito che [4] qualora il pergolato sia costituito da una struttura leggera facilmente amovibile perché priva di fondamenta e destinato al riparo e/o ombreggiatura di superfici di modeste dimensioni non è necessario richiedere al Comune il permesso di costruire. Al contrario, se il pergolato è costituito da pilastri ancorati al suolo e da travi in legno di importanti dimensioni in modo da renderla solida e robusta e non facilmente amovibile, in tal caso il proprietario deve richiedere l’autorizzazione amministrativa.
[1] Cons. St. sent. n. 306/2017 del 25.01.2017.
[2] Cons. St. sent. n. 1777 dell’11.04.2014.
[3] Artt. 3 e 10 del DPR n. 380 del 2001.
[4] Tar Campania sent. n. 3972/2013.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 10:32 Link a questo post
Etichette: CONDOMINIO, NEWS E INFO IMMOBILIARI
La stagione della dichiarazione dei redditi è ufficialmente iniziata anche per l'anno di imposta 2016. Che si utilizzi il modello precompilato (che è disponibile dal 18 aprile) o si scelga quello tradizionale è importante conoscere le spese che è possibile portare in detrazione e/o in deduzione. Tra le prime vi sono quelle sostenute per l'affitto di una casa adibita ad abitazione principale. I requisiti e le soglie cambiano a seconda dei casi
I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2016, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Per quanto riguarda l'importo delle spese detraibil
Inquilini a basso redditto
Detrazione irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
Detrazione irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro
Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale
Giovani tra 20 e 30 anni
Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro
Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta
Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d'imposta dal 2014 al 2016)
Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
Detrazione irpef del 19% su un importo non superiore a 2.633 euro
Contratti a canone convenzionato
Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro
In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 10:26 Link a questo post
Chi acquista un immobile adibito ad abitazione principale può usufruire di importanti agevolazioni fiscali. Ma cosa succede nel caso si compri una casa senza questi benefici? Che si dovrà corrispondere delle imposte che dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa.
Tasse acquisto seconda casa 2017
l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%
Si applicherà invece l'Iva nei seguenti casi:
alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)
alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 10:25 Link a questo post
Etichette: ACQUISTO 1/2 CASA E ALTRO, IMPOSTE.TASSE IMMOBILIARI
Buona Pasqua Casabook Immobiliare
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 01:11 Link a questo post
È possibile acquistare casa come abitazione principale e affittarla senza perdere le agevolazioni prima casa?
L’acquisto della prima casa prevede delle agevolazioni fiscali. Chi acquista un immobile come prima casa infatti può usufruire di sconti su Iva, imposta di registro, Irpef e credito d’imposta.
Ma è possibile comprare casa come prima casa e poi affittarla?
Vediamo innanzitutto quali sono le agevolazioni previste per l’acquisto prima casa.
Le agevolazioni prima casa sono diverse e si applicano in maniera diversa a seconda della condizione.
Riduzione dell’Iva dal 21% al 4% nel caso in cui si acquisti casa direttamente da un’impresa costruttrice. In questo caso imposta ipotecaria e catastale saranno dovute in misura fissa a 200 euro
Acquisti per successioni o donazioni: si applicano imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, 200 euro
Imposta di registro al 2%: per chi acquista casa da privato, l’imposta di registro ammonterà al 2% sul valore catastale dell’immobile, sulla base del principio prezzo/valore. In questo caso l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria ammonteranno a 50 euro.
Detrazione Irpef 19%: per acquisti da agenzie immobiliari è prevista la detrazione Irpef sull’importo erogato dall’agenzia, nel limite di 1.000 euro
Credito d’imposta: le agevolazioni prima casa 2017 per chi vende e riacquista una casa entro 12 mesi, prevedono che si possa sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione
Le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa prevedono dei requisiti.
Le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono: A/2 (abitazioni di tipo civile) – A/3 (abitazioni di tipo economico) – A/4 (abitazioni di tipo popolare) – A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) – A/6 (abitazioni di tipo rurale) – A/7 (abitazioni in villini) – A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).
Gli immobili quindi non devono rientrare nella categoria lusso, quindi nelle categorie A1, A8, A9.
Inoltre, un altro requisito fondamentale è che l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza.
La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto.
Da qui si evince che esser proprietario di un immobile prima casa non vuol dire stabilire la propria residenza in quell’abitazione , tanto che la residenza dev’essere fissata nel comune in cui è situato l’immobile, non nell’immobile medesimo.
Dunque l’affitto dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell’immobile.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 09:59 Link a questo post
IMU 2017: ecco chi la deve pagare, quando e chi invece è esente dalla tassa municipale propria
Tutto quello che c’è da sapere sull’ IMU 2017
L’imposta municipale unica (IMU) o imposta municipale propria è un’imposta che si applica sulla componente immobiliare del patrimonio e accorpa l’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari su beni non locati, l’imposta comunale sugli immobili (ICI)
Sono escluse dal pagamento dell’IMU 2017 le abitazioni principali che non rientrano nelle categorie catastali lusso.
L’Imu è quindi dovuta in caso l’ abitazione principale sia considerata di lusso e rientri nelle categorie A/1, A/8 e A/9. L’aliquota applicata è allo 0,4% ma ogni comune in cui si trova l’immobile può variarla dello 0,2% sia in eccesso che in difetto.
Sono inoltre esenti dal pagamento dell’IMU 2017 gli immobili equiparati dalla normativa ad abitazione principale. Tra questi si trovano:
la casa coniugale assegnata al coniuge dal provvedimento del giudice in caso di separazione o divorzio
le abitazioni del personale di servizio permanente delle Forze armate o della Polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale della carriera prefettizia non concesso in locazione
le unità immobiliari adibite ad abitazione principale di soci assegnatari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa
gli alloggi classificati come sociali ai sensi del decreto del 22 aprile 2008 del Ministero delle infrastrutture
una sola unità immobiliare di proprietà di un cittadino italiano residente all’estero e iscritto all’AIRE solo se già pensionato nel Paese dove risiede e se l’immobile non risulta né locato né utilizzato per un comodato d’uso
in caso di abitazione di proprietà di anziani o disabili con residenza in istituto di ricovero, è bene verificare presso il proprio comune la delibera sull’equiparazione del caso specifico ad abitazione principale
Chi paga l’IMU 2017
Il pagamento dell’IMU è dovuta in misura ridotta in caso di:
Con la legge di stabilità 2016 è stata introdotta la riduzione del 50% della base imponibile in caso di immobili ad uso abitativo concessi in comodato come prima casa a parenti di primo grado (figli e genitori) se non si tratta di immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e se rispettano i seguenti criteri:
il contratto deve essere registrato
chi da in comodato l’abitazione deve possedere un solo immobile in Italia
chi da in comodato deve risiedere anagraficamente nonché vivere nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato
Per gli immobili affittati con canone concordato, l’IMU verrà calcolata con l’aliquota stabilita dal Comune ridotta del 25%
L’IMU 2017 non è dovuta per i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15 della legge 27 dicembre 1977, n. 984 come espresso nella circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14 giugno 1993.
Sono quindi esclusi dal pagamento della tassa i terreni di coltivatori professionali iscritti alla previdenza agricola, i terreni sulle isole presenti nella legge 448/2001 e i terreni ad immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile
L’IMU 2017 è da versare entro il 16 giugno
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Recesso anticipato. Il conduttore paga tutti i canoni dovuti per il mancato preavviso
l'anticipata riconsegna dell'immobile da parte del conduttore, non fa venir meno il diritto in capo al locatore di ottenere i canoni
In tema di locazione, l'anticipata riconsegna dell'immobile da parte del conduttore, non fa venir meno il diritto in capo al locatore di ottenere i canoni per tutto il periodo di mancato preavviso (Corte Cass., sez. III, 11 aprile 2017 n. 9271).
=> Contratto di locazione, è possibile ridurre il termine di recesso?
La vicenda. Nell'ambito di un rapporto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, il conduttore comunicava il recesso anticipato dal contratto per gravi motivi.
Il locatore agiva in giudizio contro l'inquilino per i danni riportati dal telaio del portoncino di ingresso dell'immobile e per i canoni non versati per il dovuto periodo di preavviso del recesso. In primo ed in secondo grado, le richieste del locatore venivano rigettate. Ad avviso dei giudicanti, infatti, egli non aveva dimostrato i danni patiti.
Inoltre, i canoni non erano dovuti, giacché, secondo la ricostruzione dei giudici di merito, il contratto si era risolto per mutuo consenso. Si giungeva, quindi, in Cassazione.
=> Appartamento in locazione, recesso, liberazione e pagamento dei canoni
Recesso anticipato del conduttore: recesso legale. Il recesso rappresenta un diritto potestativo [1] del conduttore.
Egli ha titolo per esercitarlo nei casi menzionati dal regolamento contrattuale; in tali circostanze, si parla di recesso convenzionale.
Per contro, ci si riferisce al recesso legale qualora l'inquilino eserciti il suddetto diritto per gravi motivi.
Il recesso legale, ai sensi dell'art. 27 legge 27 luglio 1978 n. 392, può essere esperito in ogni momento, purché sia motivato e venga dato unpreavviso di almeno sei mesi.
Il medesimo diritto non è concesso al locatore, anzi una clausola siffatta, se presente, sarebbe affetta da nullità.
Per quanto riguarda i gravi motivi, sono considerati tali quei fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti rispetto al rapporto, al punto da rendere gravosa la sua prosecuzione (Cass. 5328/2007).
Non rientrano nel concetto, l'onerosità dei costi di produzione dell'impresa esercitata dal conduttore dovuta ai mancati pagamenti da parte della clientela (Cass. 7460/1997) oppure mere ragioni di convenienza economica, come la possibilità di trovare altri immobili a costi più accessibili.
Modalità con cui esercitare il recesso anticipato. Il conduttore deve palesare al locatore la sua intenzione di recedere a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento almeno sei mesi prima rispetto alla scadenza.
Il mancato preavviso dà titolo al proprietario di ottenere il ristoro dei danni subiti per l'anticipata restituzione dell'immobile.
Il risarcimento non è dovuto qualora si dimostri che l'unità abitativa è stata ugualmente utilizzata dal locatore, sia direttamente che indirettamente (Cass. 5827/1993)
=> Locazione, le varie tipologie contrattuali ed il recesso
Esclusione del diritto di recesso. A decorrere dal novembre 2014, per i contratti locatizi ad uso commerciale per i quali il canone annuo superi i 250.000 euro – le cosiddette “grandi locazioni” – alle parti è data facoltà di escludere contrattualmente il diritto di recesso (art. 79 c. 3 legge 392/1978).
Risoluzione del contratto per mutuo consenso e recesso: differenze. La risoluzione del contratto per mutuo consenso rappresenta un accordo tra le parti, in virtù del quale ambedue decidono di sciogliere consensualmente il rapporto in essere.
In buona sostanza si tratta, a sua volta, di un nuovo contratto con cui i contraenti ne sciolgono uno precedente (art. 1372 c. 1 c.c.). [2] Per contro, il recesso [3] , sia esso convenzionale o legale, è un atto unilaterale, scaturente dalla volontà di una sola delle parti. Come sopra ricordato, si tratta di un diritto potestativo.
Inoltre è un atto ricettizio, giacché va rivolto alla controparte ed è produttivo di effetti dal momento in cui giunge a conoscenza del destinatario.
In altre parole, si tratta di una dichiarazione di volontà che incide nella sfera giuridica altrui ed è una delle cause ammesse dalla legge per lo scioglimento del vincolo contrattuale.
Nel caso in esame, se la “fine” del contratto viene considerata come risoluzione, il locatore non ha diritto alla corresponsione dei canoni; mentre se si qualifica in termini di recesso,la somma gli spetta per legge.
=> Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione
Interpretazione delle clausole contrattuali. L'interpretazione «è l'attribuzione di un significato ai segni che manifestano la volontà contrattuale». [4] Nel caso in cui il testo del contratto risulti oscuro o ambiguo, il legislatore ha dettato delle regole a cui l'interprete deve attenersi (artt. 1362-1370 c.c.). Il destinatario delle citate norme altri non è se non il giudice.
Nel nostro caso, il giudicante si è trovato ad interpretare la formula impiegata nel verbale di rilascio, la quale così recitava: «salvo e impregiudicato ogni e qualsiasi diritto nascente dal contratto di locazione […]».
Orbene, in sede di gravame, la suddetta clausola era stata interpretata come una formula di stile, scevra di effetto.
Tuttavia, come rileverà la Cassazione, una siffatta valutazione contrasta con l'art. 1367 c.c. che contiene il “principio di conservazione”.
In buona sostanza, nel dubbio, occorre interpretare le clausole nel senso in cui possano risultare produttive di effetti.
La sentenza.Il ricorrente contesta che il contratto sia stato risolto per mutuo consenso. Il conduttore, infatti, aveva comunicato il recesso anticipato per gravi motivi, come previsto dall'art. 27 legge 27 luglio 1978 n. 392.
In siffatta circostanza, la disciplina normativa prevede che l'inquilino debba versare i canoni di sei mesi per il mancato preavviso al locatore.
Nel caso oggetto di scrutinio, nonostante i solleciti di pagamento, il conduttore non aveva corrisposto le somme dovute.
L'immobile era stato rilasciato e, nel relativo verbale, le parti avevano dato atto che restava impregiudicato qualsiasi diritto nascente dal contratto di locazione.
I giudici di merito avevo considerato la clausola di cui sopra, menzionata nel verbale, come una semplice formula di stile, improduttiva di effetti. Pertanto, avevano negato il diritto del locatore di percepire le somme richieste.
La Suprema Corte, con la decisione in commento (Cass. 9271/2017), confuta il percorso argomentativo seguito nei precedenti gradi di giudizio.
Innanzitutto, non considera il contratto risolto consensualmente, giacché la mancata contestazione dei gravi motivi da parte del locatore non equivale alla manifestazione tacita di volontà di risolvere il contratto.
Inoltre, la formula usata nel verbale di rilascio è produttiva di effetti, giacché va interpretata ai sensi dell'art. 1367 c.c., secondo il quale le clausole negoziali devono intendersi nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno.
=> Il recesso dal contratto di locazione ed i poteri di ratifica
Conclusioni. Al termine del loro percorso delibativo, gli Ermellini enunciano il seguente principio di diritto: «in tema di locazione di immobile urbano, l'accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell'immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l'obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l'immobile medesimo venga locato a terzi (Cass. n. 5841/2004)»
[1] Il diritto potestativo (posizione giuridica soggettiva attiva) consiste nel potere di operare un mutamento nella posizione giuridica di un altro soggetto, il quale viene a trovarsi in una condizione di soggezione (posizione giuridica soggettiva passiva).
Il diritto potestativo si esercita con la dichiarazione da parte del titolare del potere rivolta al soggetto passivo.
Trattasi di una dichiarazione recettizia, che produce effetti solo allorché giunga a conoscenza del destinatario. Per un approfondimento, vedasi V. ROPPO, Istituzioni di diritto privato, Bologna, Monduzzi, 1998, 65
[2] Così V. ROPPO, Il contratto, in Trattato di diritto privato, a cura di Iudica – Zatti, Milano, Giuffrè, 2001, 539 ss.
[3] Il recesso non va confuso con la disdetta. Quest'ultima è la dichiarazione con cui si esclude il rinnovo del contratto dopo la scadenza dello stesso.
[4] Definizione tratta da V. ROPPO, Il contratto, in Trattato di diritto privato, a cura di Iudica – Zatti, Milano, Giuffrè, 2001, 465 ss.
Fonte http://www.condominioweb.com/riconsegna-immobile-conduttore-canoni.13669#ixzz4eF4bPfyX
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 09:30 Link a questo post
Con l'inizio della primavera si avvicina anche il tradizionale appuntamento con le tasse sulla casa, le temute Imu e Tasi. L'ultima legge di stabilità contiene informazioni anche su queste imposte, relative alle scadenze per quest'anno, nonché le esenzioni previste.
Nel 2017 la scadenza per il pagamento della prima rata è fissata per il 16 giugno, mentre il saldo dovrà essere versato entro il 16 dicembre.
Imu 2017 normativa
Come già previsto per il 2016, anche quest'anno non pagheranno la tasi i prorietari di prima casa (sempre e quando non si tratta di un immobile di lusso). Se i componenti del nucleo familiare vivono in immobili differenti, solo uno avrà pero' diritto all'esenzione.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 09:26 Link a questo post
Novità sul fronte del fisco e della casa. Con la sentenza n. 499/2017, la Commissione Tributaria Regionale della Toscana ha specificato che la prima casa - insieme all’automobile - non fa più reddito. Nel dettaglio, da quanto chiarito, è illegittimo avviare un’indagine di accertamento sintetico, o da redditometro, nei confronti di un contribuente sul presupposto unico della sua titolarità di un’abitazione principale e di un’autovettura di modesto valore. Si tratta, infatti, di beni di possesso generalizzato e non di parametri di ricchezza.
Ne consegue che, d’ora in poi, l’abitazione principale e l’automobile di modesto valore non dovrebbero venire ritenuti indici effettivamente considerabili ai fini del calcolo del reddito e non dovrebbero più essere oggetto di accertamenti fiscali mediante il redditometro. A patto, naturalmente, che non emergano evidenti sproporzioni tra i beni acquistati e le entrate del contribuente.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 09:21 Link a questo post
Quanto sono scesi i prezzi delle case dal 2007 al 2016, analisi delle grandi città
Dal secondo semestre del 2007 all'analogo periodo del 2016, gli immobili si sono svalutati di oltre il 40%. A dirlo un'analisi di Tecnocasa che ha analizzato la variazione dei prezzi delle case nelle principali città italiane
Variazione dei prezzi delle case nelle grandi città
Analizzando le grandi città si evidenzia che Firenze, Milano, Palermo, Roma e Verona hanno perso meno rispetto alla media nazionale. In particolare Milano, dove gli immobili hanno lasciato sul terreno solo il 27,9% del loro valore. A seguire Firenze con -28,2%, Roma con -35,4%, Verona con -36,3% ed infine Palermo con -38,9%.
Il peggior risultato spetta a Genova con -51,8%, diminuzione che è stata abbastanza uniforme in tutte le macroaree della città che in diversi anni hanno riscontrato anche cali di prezzi a due cifre. In generale il 2012 è stato l’anno peggiore per il mercato immobiliare italiano.
L'analisi delle macoaree a Roma e a Milano
L’analisi delle macroaree nelle grandi città, rileva che le zone centrali di Milano tengono meglio. Infatti, a partire dal secondo semestre del 2007, nel capoluogo lombardo il calo delle quotazioni nelle aree centrali è stato solo del 6,9%. Il centro di Firenze ha visto nello stesso arco temporale una contrazione del 10%, maggiore di quella di Milano.
Anche Roma vede le realtà centrali tenere meglio rispetto ad altre metropoli, con una contrazione del 20,3%. Il 2016 ha visto prezzi in leggera ripresa nel centro di Bologna, Firenze, Verona, Bari, Milano e Palermo. Il 2016 si è aperto con buoni auspici, soprattutto dal lato delle compravendite, e si ritiene anche che ciò si rifletterà sul trend dei prezzi che già in questo anno potrebbero dare maggiori segnali di stabilità ed in alcuni casi di aumento
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 09:20 Link a questo post
Sicilia prezzi immobili in calo(visualizza per provincia)
https://st3.idealista.it/news/archivie/2017-04/indice_idealista_1q_2017.pdf
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 22:33 Link a questo post
Case, gelata sui prezzi nel primo trimestre 2017 (-1,3%). Scopri il valore nella tua città
Il prezzo delle case di seconda mano in Italia ha registrato un calo dell’1,3% nel corso del primo trimestre dell’anno, toccando i 1.869 euro al metro quadro. Stando all’ultimo indice di idealista, i prezzi dell’usato sono scesi del 5,7% negli ultimi 12 mesi. In pratica ipotizzando un appartamento di 65 metri quadri (lo standard odierno secondo i dati idealista), la perdita stimata per il proprietario sarebbe di circa 5.600 euro da un anno all’altro.
Secondo Vincenzo De Tommaso, dell’ufficio studi di idealista: “La casa è tornata tra gli interessi degli acquirenti, ma la tendenza dei prezzi non s’inverte, con una netta prevalenza di aree in segno negativo, mentre nelle città domanda e prezzi vanno nella stessa direzione solo in zone limitate. Immobili datati ed energivori, tipo anni ’70, non hanno mercato e sui proprietari continuano a pesare gli oneri per mantenere una proprietà immobiliare. Tutti fattori che determinano un’ulteriore spinta al ribasso dei valori”.
I prezzi nelle regioni
Il trend negativo dei valori immobiliari investe tutte le regioni italiane a eccezione di Trentino Alto Adige (2,3%), Molise (1,7%) e Veneto (0,3%). Stabili i prezzi in Campania (1.839 euro/m²), la macroarea più penalizzata è Lombardia (-3,4%), seguita da Sicilia (-2,7%), Lazio (-2,3%) e Toscana (-2,1%).
La Liguria (2.654 euro/m²) si mantiene al top dei prezzi regionali, seguita dalla Valle d’Aosta (2.488 euro/m²), che scalza il Lazio (2.486 euro/m²) dalla seconda piazza. La regione più economica resta la Calabria con 918 euro al metro quadro.
I prezzi nelle province
I ribassi colpiscono mediamente 3 mercati provinciali su 4, con 82 aree a chiudere il primo trimestre in saldo negativo sulle 107 monitorate. Le aree che hanno sofferto di più sono Verona (-9,7%), Lodi (-8,3%) e Pavia (7,7%), all’opposto gli incrementi maggiori si sono verificati a Trieste (6,7%), Belluno (5,6%) e Ascoli Piceno (5,3%).
Il ranking delle province più care continua a essere guidato da Savona (3.316 euro/m²) e Bolzano (3.130 euro/m²). La graduale flessione dei prezzi porta a 16 (le) aree provinciali dove i prezzi non superano i mille euro al metro quadro – lo scorso trimestre erano 12 -, Biella è ultima in graduatoria con soli 661 euro/m², più su Caltanissetta (808 euro/m²) e Trapani (832 euro/m²).
I prezzi nelle città
79 capoluoghi su 102 monitorati da idealista chiudono il trimestre con il segno meno. Ancora una volta i centri più piccoli segnano le svalutazioni maggiori, sino al -9,6% di Barletta, che precede Frosinone (9,5%) e Fermo (7,7%); cali sopra la media del periodo per altri 51 centri, da Bergano (-7,4%) a Bari (-1,4%); i maggiori recuperi riguardano Trieste (6,7%) e Matera (6%).
A eccezione di Firenze (1,1%) e Bologna (0,5%), tutti i grandi mercati accusano svalutazioni, anche se più contenute rispetto ai centri minori. Falsa partenza a inizio 2017 per Milano (-2,4%), Roma (-1,2%), Napoli (-0,9%), ribassi di maggiore entità solo a Genova con una “limatura” del 4,1%.
Il ranking delle città più care vede svettare Venezia (4.403 euro/m²) su Firenze (3.440 euro/m²) e Bolzano (3.374 euro/m²). Nella parte bassa della tavola stazionano Alessandria (881 euro/m²), Caltanissetta (788 euro/m²) e Biella, la più economica, con 708 euro al metro quadro.
Per la realizzazione di quest’indice sono stati analizzati i dati di 388.156 annunci immobiliari pubblicati su idealista tra il 24 dicembre 2016 e il 25 marzo 2017; questi immobili hanno superato il controllo di qualità basato su informazioni come prezzo, dimensione, distribuzione e non duplicazione.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 22:22 Link a questo post
Dare il giusto prezzo alla propria casa in vendita è tutt’altro che semplice. Le variabili che entrano in gioco sono molteplici e non sempre si riesce ad essere così distaccati da riuscire a fare un’analisi oggetiva e obiettiva. Vediamo, dunque, come poter dare il valore adeguato al proprio immobile ed evitare di andare incontro a inutili sprechi.
L’Agenzia delle Entrate offre le quotazioni immobiliari, che individuano un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al metro quadrato, dei valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione. Il servizio di navigazione territoriale Geopoi dell’Agenzia delle Entrate permette di verificare le quotazioni medie degli immobili per ogni comune e città d’Italia e di conseguenza determinare il valore a metro quadrato di un fabbricato in qualsiasi località italiana.
In generale, per stabilire il prezzo base di un immobile si moltiplica la superficie commerciale in metri quadrati dell’immobile in questione per il valore al metro quadrato di zona per immobili della tipologia e della misura presa in considerazione. La superficie commerciale è data dalla superficie totale dell’unità immobiliare comprensiva di tutti i muri interni, dei muri perimetrali, degli eventuali balconi e terrazze/giardini.
Una volta fatta una media aritmetica del valore minimo e massimo al metro quadrato e moltiplicando il risultato per la superficie commerciale si può avere il prezzo base. Ma quest’ultimo non è sufficiente SPECiE PERCHE’ tali quotazioni vengono estrapolate dalla media dei prezzi delle vendite certificate effettuate per zona,dunque nel calderone posso entrare facendo media, valori di immobili vetusti,semiristrutturati etc etc,per cui il prezzo del calcolo al mq potrebbe ad esempio non essere congruo per immobili ristrutturati con rifiniture lussuose etc..
Sono tanti gli aspetti da valutare e prendere in considerazione nel momento in cui si deve dare il giusto prezzo alla propria casa. E' opportuno, innanzitutto, effettuare un'analisi del mercato di zona e degli immobili con caratteristiche simili.
E' poi necessario prestare attenzione a:
ubicazione: zona, quartiere, posizione, servizi circostanti, aree verdi...
caratteristiche principali dell’immobile: piano, grandezza, disposizione interna, luminosità, esposizione, vista, tipo di riscaldamento...
stato dell’immobile: necessità di ristrutturazione o meno, rifiniture interne...
caratteristiche dello stabile: atrio, giardino, posti auto/garage, presenza di ascensore o meno...
Con un mercato fluttuante è di estrema importanza mettere sul mercato la propria casa al prezzo più giusto, riuscendo così a vendere in tempi brevi. In caso contrario, il rischio è quello di veder fermo per mesi il proprio immobile, dovendo affrontare nel frattempo le varie spese e trovandosi poi costretti a dover tagliare il prezzo, in un momento in cui magari i valori si sono ulteriormente ridotti.
E' bene ricordarsi che un’operazione di compravendita non prevede solo valutazioni oggettive. Ci sono infatti anche elementi soggettivi da non trascurare e che possono influenzare la transazione. Si prenda, ad esempio, il caso di un proprietario di un immobile che ha urgenza di vendere: sarà disposto a stabilire e ad accettare un prezzo più contenuto per guadagnare in velocità, riuscendo a concludere la compravendita in tempi brevi. Il contrario farà un proprietario che non ha urgenza di vendere.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 22:20 Link a questo post
Detrazione degli interessi passivi sul mutuo per l’acquisto della casa: importo, sointeressati, condizioniggetti
Quando si compra una casa, si richiede e si ottiene un finanziamento, è possibile sfruttare in sede di dichiarazione dei redditi di una detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi sul mutuo e relativi oneri accessori. L’agevolazione fiscale è regolata dall’articolo 15, comma 1, lettera b, del Testo Unico dell’Imposta sui Redditi (T.U.I.R., D.p.R. 22 dicembre 1986, n. 917).
L’importo della detrazione
Gli interessi passivi sul mutuo per l’acquisto della casa possono essere portati in detrazione nella misura del 19%, fino a un importo massimo di 4.000 euro. Tale importo è stato stabilito con la legge Finanziaria 2008, in precedenza era pari a 3.615,20 euro.
La detrazione spetta ai contribuenti che hanno acquistato una prima casa con il mutuo e che presentano il modello 730 o il modello Unico.
Ci sono delle condizioni da rispettare per poter godere della detrazione:
entro un anno l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale;
l’acquisto dell'unità immobiliare deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo (non si tiene conto del suddetto periodo nel caso in cui l’originario contratto è estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati);
in caso di acquisto di unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale;
la detrazione spetta non oltre il periodo d’imposta nel corso del quale è variata la dimora abituale (non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro e delle variazioni dipendenti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata);
nel caso l’immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall’acquisto;
in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo il limite di 4.000 euro è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti;
la detrazione spetta, nello stesso limite complessivo e alle stesse condizioni, anche con riferimento alle somme corrisposte dagli assegnatari di alloggi di cooperative e dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione, alla cooperativa o all’impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione relativi ai mutui ipotecari contratti dalla stessa e ancora indivisi;
se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; in caso di coniuge fiscalmente a carico dell’altro la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.
Nel dettaglio, la legge dice che “dall’imposta lorda si detrae un importo pari al 19 per cento dei seguenti oneri sostenuti dal contribuente, se non deducibili nella determinazione dei singoli redditi che concorrono a formare il reddito complessivo:
gli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati a soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro della Comunità europea ovvero a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso, per un importo non superiore a 4.000 euro.
L’acquisto della unità immobiliare deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo. Non si tiene conto del suddetto periodo nel caso in cui l’originario contratto è estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati.
In caso di acquisto di unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.
La detrazione spetta non oltre il periodo d’imposta nel corso del quale è variata la dimora abituale; non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. Non si tiene conto, altresi, delle variazioni dipendenti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.
Nel caso l’immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall’acquisto.
In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo il limite di 4.000 euro è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.
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Riforma del catasto, nel mirino seconde case e immobili di lusso. Preoccupa l’impatto sull’Isee
Ne abbiamo parlato poco tempo fa. Si sono riaccesi i riflettori sulla riforma del catasto. Quest’ultima verrà infatti inserita nel Piano nazionale delle riforme (Pnr), che sarà inviato a Bruxelles il mese prossimo insieme al Documento di economia e finanza (Def). Ma le preoccupazioni dell’attuale esecutivo sembrano le stesse che all’epoca hanno fermato il governo Renzi: il rischio stangata fiscale.
Come sottolineato dal quotidiano La Repubblica, passare dai vai ai metri quadri e adeguare gli immobili ai valori medi di mercato può comportare risparmi come salassi. Ma non solo. C’è da considerare anche l’impatto sul nuovo Isee, l’indice sintetico di reddito e patrimonio che consente di ottenere agevolazioni e sconti.
La riforma due anni fa è stata riposta nel cassetto per il timore che non si potesse perseguire l’invarianza di gettito, ossia l’equa redistribuzione delle tasse. I dati resi noti dall’Agenzia delle Entrate avevano destato l’allarme: le simulazioni parlavano di rendite catastali lievitate soprattutto per le case economiche e popolari. E se questo poteva trovare una ragione per le case situate nei centri storici, a farne le spese erano quelle in periferia.
Ma l’Europa continua a chiedere al nostro Paese una riforma del catasto e quindi per il governo non sembra esserci via di fuga. Al Lingotto, alla presentazione della mozione congressuale di Renzi, il consigliere economico dell’ex presidente del Consiglio, Filippo Taddei, ha affermato: “E’ vero, ci stiamo ragionando”. Aggiungendo: “Nessun impatto sul gettito. Puntiamo a una maggiore equità: chi paga troppo perché ha una casa sopravvalutata risparmierà. Ma chi paga troppo poco e ha seconde e terze case o case di lusso dovrà contribuire di più”.
Come sottolineato, però, bisogna considerare anche l’impatto sull’Isee. La nuova versione dell’indicatore, infatti, dà un peso maggiore alla casa. Se prima si moltiplicava il valore catastale per 105, ora il patrimonio entra per i due terzi moltiplicato per 168.
L’ufficio studi della Uil-Servizio poltiche territoriali ha calcolato che, stando così le cose, anche scalando il mutuo residuo fino a 50mila euro lordi, l’Isee rischia di esplodere. E questo sia per le prime che per le seconde case, situate in centro o in periferia, popolari o economiche. Ciò determina la perdita dei benefici legati all’Isee. Ma il problema si pone anche nel caso in cui si voglia ottenere il nuovo assegno di povertà (Ria). E’ poi da considerare l’Imu dovuta dai proprietari di seconde e terze case, che va a raddoppiare.
Catasto, la riforma al metro quadrato colpisce case di lusso e seconde abitazioni (La repubblica)
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 01:23 Link a questo post
Tutte le spese per la casa e l'affitto che si possono detrarre nella dichiarazione dei redditi 2017.
Tutte le spese per casa e affitti da detrarre nel 2017
Siamo arrivati come ogni anno al periodo in cui raccogliere le idee, ma soprattutto le fatture e le ricevute delle spese sborsate durante i 12 mesi passati, da presentare in sede di dichiarazione dei redditi per poter usufruire delle agevolazioni fiscali previste a seconda della tipologia di spesa sostenuta.
Ricordiamo che per chi deve presentare il 730 la parte da compilare con gli oneri dell’anno precedente è il Quadro E, mentre per chi presenta il Modello Unico è il Quadro RP; facciamo quindi un elenco dei costi per casa e affitto deducibili o detraibili nella dichiarazione 2017.
- Canoni di affitto: gli inquilini possono portare in detrazione le spese sostenute per il pagamento dei canoni di affitto, con importi diversi a seconda del tipo di contratto e della finalità con la quale si affitta l'immobile. I titolari di contratto libero 4+4 che affittano un'abitazione destinata ad essere la principale possono detrarre una somma pari a 300 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro, una somma pari a 150 euro per redditi imponibili compresi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro. Per chi ha stipulato un contratto di affitto a canone concordato, invece, la detrazione è pari a 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro, e a 247,90 euro per redditi compresi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.
- Giovani in affitto: la detrazione per i canoni di locazione versati da giovani tra i 20 e i 30 anni su contratti ad uso abitativo soggetti alla legge 431/1998 è prevista nella misura massima di 991,60 euro se il reddito non supera i 15.493,71 euro, a patto che la casa sia adibita ad abitazione principale.
- Affitto studenti fuori sede: si possono detrarre al 19% le spese sostenute per i canoni di affitto di alloggi per gli studenti universitari iscritti a un ateneo ubicato in un Comune diverso da quello di residenza, a patto che si trovi a una distanza di almeno 100 km e comunque in una diversa provincia da quella di provenienza. La detrazione spetta, naturalmente, anche se le spese sono state sostenute per i figli a carico; l’importo massimo da detrarre non può comunque essere superiore a 2.633 euro.
- Affitti per lavoratori trasferiti: i lavoratori dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro possono portare in detrazione i canoni di affitto nella misura di 991,60 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493,71 euro e 495,80 euro per redditi tra i 15.493,71 euro e i 30.987,41 euro. I requisiti per poter accedere a tale detrazione prevedono però che il trasferimento avvenga in un comune ad almeno 100 km di distanza dal precedente e comunque fuori dalla propria regione, e che la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di 3 anni dalla richiesta di detrazione.
- Alloggi sociali: naturalmente non possono mancare detrazioni per gli inquilini che alloggiano, a titolo di abitazione principale, in immobili destinati all’housing sociale, ovvero quelli concessi a famiglie o individui disagiati. In questo caso la detrazione è pari a 900,00 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro e 450,00 euro se il reddito complessivo supera i 15.493,71 euro ma non i 30.987,41 euro.
- Bonus mobili giovani coppie: da quest’anno le giovani coppie, di cui almeno uno dei componenti sia under 35, possono detrarre il 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili destinati all’arredo dell’abitazione principale acquistata nel 2015 o nel 2016. In questo caso il tetto massimo di spesa è di 16 mila euro, ripartiti in dieci rate annuali di pari importo. Per usufruire dell’agevolazione è necessario che siano rispettati i seguenti requisiti: che la coppia sia coniugata nell’anno 2016, oppure che sia una coppia di fatto, convivente da almeno 3 anni al 2016.
- Canoni di leasing per l’abitazione principale: è possibile portare in detrazione al 19% anche i canoni di leasing pagati nel 2016 per l’acquisto dell’abitazione principale e i relativi oneri accessori. Le detrazioni valgono nel caso in cui il contribuente non abbia un reddito superiore a 55 mila euro alla data di stipula del contratto; il limite massimo rispetto all’importo da detrarre è di 8000 euro all’anno se alla data di stipula del contratto di leasing il contribuente aveva meno di 35 anni, mentre in caso contrario il limite scende a 4.000 euro.
- Contratto Quali spese su casa e affitto posso detrarre dalla dichiarazione dei redditi 2017?di locazione: questa volta l’agevolazione è rivolta ai proprietari. Per chi stipula un contratto di locazione a canone concordato il reddito da tassare è, come in quello a regime libero, dato dal valore più alto tra la rendita catastale, rivalutata del 5%, e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat), ridotto del 15%. Tuttavia nel caso in cui l’immobile sia situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa, la riduzione prevista è di un ulteriore 30%. Dalla dichiarazione dei redditi 2017 (che richiama l’anno d’imposta 2016) non è più necessario indicare nella dichiarazione gli estremi di registrazione del contratto di affitto, a meno che non siano intervenuti dei cambiamenti.
- Imu e Tasi: un'ulteriore agevolazione per i proprietari che concedono in affitto il proprio immobile con un contratto a canone concordato è l’aliquota Imu e Tasi ridotta al 75%.
- Imposta di registro: nel caso in cui l’immobile affittato si trovi in un comune ad alta densità abitativa e sia un immobile a destinazione residenziale, il proprietario ha diritto alla riduzione del 30% sul corrispettivo annuo.
- Imu per comodati: per la casa concessa in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale è prevista la riduzione al 50% dell’IMU.
- Acquisto di abitazioni in classe energetica A o B: è prevista una detrazione IVA del 50% per la spesa sostenuta nel 2016 per l’acquisto di questo tipo di immobili a destinazione residenziale. La detrazione viene ripartita in 10 rate annuali di pari importo, ma è limitata all’iva versata all’impresa costruttrice entro il 31 dicembre 2016.
- Domotica: tra le novità 2017, è stato introdotto un ecobonus per le spese destinate all’acquisto di abitazioni dotate di domotica e installazione di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda e climatizzazione delle case. La detrazione è pari al 65% e in questo caso non è previsto un massimale di spesa; lo sconto è diviso in dieci rate annuali.
- Interessi sul mutuo dell’abitazione principale: lo sconto fiscale è pari al 19% e comprende i relativi oneri accessori, per un importo massimo di 4 mila euro.
- Spese per l’intermediazione immobiliare e provvigioni: è possibile scaricare questo tipo di spesa nella misura del 19% su un importo massimo di 1000 euro.
- Ecobonus e bonus ristrutturazioni: gli interventi di ristrutturazione finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici possono essere portati in detrazione nell'ordine del 65% grazie alla proroga del 2016, mentre per le ristrutturazioni edilizie il risparmio è del 50%. Il tetto di spesa è di 96 mila euro rimborsabili in 10 rate annuali.
- Bonus mobili e grandi elettrodomestici: per queste spese lo sgravio Irpef ammonta al 50% con un tetto massimo di 10 mila euro. Ricordiamo che gli elettrodomestici agevolabili sono quelli in classe energetica A+ (A per i forni).
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 01:19 Link a questo post
Affitti agevolati, dopo 18 anni ridefiniti i canoni e gli sconti fiscali.
Canoni, agevolazioni fiscali e tanto altro: come cambiano i contratti concordati.
Novità per gli affitti a canone concordato e in generale per i contratti agevolati: con la pubblicazione del decreto dei Ministeri delle Infrastrutture e dell’Economia e Finanze in Gazzetta Ufficiale, n.62 del 15 marzo 2017, viene recepita la Convenzione nazionale che i sindacati degli inquilini e le associazioni dei proprietari avevano firmato il 25 ottobre 2016.
Il decreto, datato 16 gennaio 2017, detta i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale cui le associazioni dei proprietari e degli inquilini dovranno attenersi per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, transitori e per studenti universitari, introducendo i nuovi modelli contrattuali e riepilogando le agevolazioni fiscali.
Ecco in sintesi i punti principali del decreto:
- Gli accordi locali stabiliranno le fasce di oscillazione minima e massima all’interno delle quali verrà concordato tra le parti il canone di locazione. Verranno individuati, quindi, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee in fatto di valori di mercato, dotazioni infrastrutturali, tipologie edilizie.
- Proprietari e inquilini, al fine di stabilire il canone effettivo, potranno a richiesta farsi assistere dalle rispettive organizzazioni, ma nel caso in cui ciò non avvenisse i contratti dovranno essere sottoposti all’attestazione di conformità da parte di almeno una delle organizzazioni che hanno firmato l’accordo.
- Vengono riepilogate le agevolazioni fiscali attualmente esistenti per i proprietari che affittano con contratto concordato, transitorio o a studenti universitari; resta in sospeso il punto relativo a due particolari provvedimenti fondamentali ai fini degli incentivi fiscali, ovvero la proroga della cedolare secca al 10% (in scadenza il 31 dicembre 2017; dal 1 gennaio 2018 l’aliquota tornerà infatti al 15%) e i nuovi limiti di tassazione di Imu e Tasi per gli affitti a canone concordato.
- Alla sottoscrizione degli accordi integrativi con le grandi proprietà immobiliari, ovvero coloro che possiedono più di 100 unità immobiliari sul territorio nazionale, potranno partecipare anche le associazioni onlus che si occupano di immigrazione, in relazione all’affitto di alloggi destinati ai lavoratori non residenti e agli immigrati comunitari o extracomunitari.
- Viene individuata una forma di risoluzione delle eventuali controversie in merito all'interpretazione ed esecuzione dei contratti, relativamente all'esatta applicazione degli accordi territoriali o integrativi: ciascuna parte potrà richiedere che venga nominata una Commissione di negoziazione paritetica che dovrà proporre entro 60 giorni una riduzione del canone.
- Vengono ampliati i casi in cui sarà possibile stipulare un contratto transitorio, ovvero le fattispecie delle esigenze di transitorietà di proprietari e inquilini, la cui presenza è indispensabile per utilizzare questa particolare tipologia contrattuale, con particolare riguardo a mobilità lavorativa, studio, apprendistato, formazione professionale, aggiornamento e ricerca di soluzioni occupazionali.
- I contratti transitori, per i quali da poco è arrivato il chiarimento delle Entrate sull’applicabilità dell’aliquota cedolare al 10%, potranno essere utilizzati solo nei comuni con più di 10 mila abitanti.
- I contratti agevolati per universitari fuori sede potranno stipularsi anche nei casi di inquilini iscritti a corsi post laurea quali master, specializzazioni, dottorati o corsi di perfezionamento. Fanno eccezione i contratti stipulati con gli studenti dei programmi Erasmus, poiché rimangono iscritti agli atenei di provenienza.
- I contratti tipo (allegati A, B e C del decreto interministeriale), che si riferiscono alla locazione abitativa a canone concordato, transitoria e per studenti universitari fuori sede, sono gli unici che dovranno essere utilizzati per la stipula dei contratti agevolati; tuttavia entreranno in vigore solo con la sottoscrizione dei nuovi accordi.
- Oneri accessori: al testo del decreto interministeriale viene allegata anche una nuova tabella degli oneri accessori, che poco modifica rispetto al passato.
In ogni caso fino all’adozione degli accordi basati sul decreto restano in vigore, in ogni loro parte, gli accordi precedenti, dunque le novità non saranno in vigore da subito ma solo una volta recepiti nei nuovi accordi.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 01:17 Link a questo post
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