Source: https://www.weka.at/wohnrecht/News/Erhaltungspflicht-Aufwand-und-Ersatzanspruch-vertragliche-Vereinbarungen-der-Uebernahme
Timestamp: 2018-11-21 08:02:14
Document Index: 257652960

Matched Legal Cases: ['§ 37', '§ 37', '§ 6', 'OGH', '§ 3', '§ 1097', '§ 1096']

Erhaltungspflicht, Aufwand- und Ersatzanspruch, vertragliche Vereinbarungen der Übernahme - Wohnrecht online
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Dokument-ID: 905066
Andrea Weisert | News | 10.04.2017
Erhaltungspflicht, Aufwand- und Ersatzanspruch, vertragliche Vereinbarungen der Übernahme
Dr. Weisert erläutert, was bei Vereinbarungen zur Übernahme von Erhaltungsarbeiten durch den Mieter zu beachten ist. Können Mieter für bereits getätigte Arbeiten, für die nach neuer Rechtslage der Vermieter verantwortlich wäre, Aufwandersatz fordern?
Vereinbarungen zur Übernahme von Erhaltungsarbeiten durch den Mieter
Oftmals kommt es jedoch vor, dass sowohl im Mietvertrag, als auch möglicherweise in einer gesonderten Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, Arbeiten, die möglicherweise irgendwann durchzuführen sind im Mietgegenstand, vornherein vom Mieter übernommen werden sollen. D.h. der Mieter verpflichtet sich vertraglich, gewisse Arbeiten selber durchzuführen und verzichtet auf die Erhaltung durch den Vermieter.
Bestehen solche Vereinbarungen, kann der Vermieter dennoch diese nicht gegen einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten einwenden (RS0117706, zuletzt 5 Ob 181/16b).
Ansprüche oder Einwendungen, die auf Vereinbarung gestützt sind, sind grundsätzlich auf dem Rechtsweg geltend zu machen und können nicht im Verfahren nach § 37 MRG durchgesetzt werden. Ebenso wenig, wie die Erfüllung vertraglicher Zusagen auf Vornahme von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten im außerstreitigen Rechtsweg durchgesetzt werden kann, kann der Einwand, der Mieter habe selbst die Erhaltungspflicht übernommen, im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 iVm § 6 MRG angebracht werden. (OGH zuletzt 5 Ob 181/16b).
Unbenommen bleibt es dem Vermieter freilich, die vertragliche Regelung gerichtlich durchzusetzen (gesondertes Verfahren).
Schon vom Mieter getätigte Arbeiten zB Austausch Therme
Eine weitere Problematik, wenn ein Mieter bereits Erhaltungsarbeiten durchgeführt hat, die – nach nunmehriger Gesetzeslage – dem Vermieter aufgetragen hätten werden können, besteht darin, dass der Mieter diese Erhaltungsarbeiten gegen den Vermieter ersatzmäßig nicht mehr geltend machen kann.
Die Bestimmung des § 3 MRG (Erhaltungspflicht des Vermieters) stellt selbst keinen Anspruch auf Aufwandersatz vor, sondern regelt nur, wer für die ordnungsgemäße Erhaltung zu sorgen hat.
Auch die Überlegung, die Bestimmung des § 1097 ABGB heranzuziehen, würde im vorgenannten Fall keinen Sinn für den Mieter machen, da derjenige keinen Anspruch auf Ersatz nach den Regeln des § 1096 ABGB hat, da er nicht einen den Bestandgeber obliegenden Aufwand gemacht hat (nach damaliger Gesetzeslage).
Ein Aufwandersatz könnte – bei Auszug des Mieters – sollten seine Aufwendungen noch amortisiert werden können, nur im Wege des Investitionsersatzes bzw Aufwandersatz geltend gemacht werden können (Aufwertung der Wohnung).
Weiterführende Informationen zum Thema Erhaltungsarbeiten finden Sie als Kunde auf dem Portal unter:
Fachbeitrag Erhaltungspflicht – Durchsetzung durch den Mieter
Fachbeitrag Therme