Source: https://jusblitz.com/category/mietrecht/
Timestamp: 2019-01-16 20:14:23
Document Index: 217501448

Matched Legal Cases: ['§535', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556']

Mietrecht | Jusblitz
Rae Keller & Niemann / Neue Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln
Ein häufiger Streitpunkt bei Wohnraummietverhältnissen ist die Frage in welchem Umfang und ob überhaupt, beziehungsweise von wem, Schönheitsreparaturen zu leisten sind.
Unter Schönheitsreparaturen versteht man kleinere Instandhaltungsarbeiten wie zum Beispiel das Streichen und gegebenenfalls Tapezieren von Wänden, das Lackieren von Türrahmen oder Heizung, etc..
Nach dem Gesetz ist es grundsätzlich Sache des Vermieters (gemäß §535 BGB) die Mietsache in einem ordnungsgemäßen / vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Demgemäß muss der Vermieter eigentlich auch jegliche Instandhaltungsarbeiten, also auch die Schönheitsreparaturen, auf eigene Kosten durchführen.
Es ist jedoch allgemein üblich, dass der Vermieter diese Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in dem Mietvertrag auf den Mieter überträgt.
Bereits in der Vergangenheit gab es zu diesem Thema diverse höchstrichterliche Entscheidungen, so zum Beispiel zur Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen mit sogenannten „starren“ Renovierungsfristen.
Bereits diese Klausel hat der BGH in der Vergangenheit für unwirksam erklärt.
Nun hat der BGH in gleich mehreren Entscheidungen die Möglichkeit zur Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht durch Mietvertrag auf den Mieter weiter eingeschränkt.
Diese Entscheidungen betreffen sowohl die Frage der Gültigkeit von „Schönheitsreparaturklauseln“, als auch die Wirksamkeit von sog. „Quotenabgeltungsklauseln“.
Wie bereits erläutert wird in einer mietvertraglichen „Schönheitsreparaturklausel“ dem Mieter die Pflicht auferlegt kleinere Instandhaltungsarbeiten, also Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass diese Klauseln in Mietverträgen grundsätzlich unzulässig und damit unwirksam sind, wenn die Mietwohnung unrenoviert vom Vermieter an den Mieter übergeben wurde.
In diesem Fall wäre nämlich unter Umständen der Mieter verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen, welche gegebenenfalls der Vormieter unterlassen hat oder es würde oftmals der Umstand eintreten, dass der Vermieter die Wohnung vom Mieter in einem besseren Zustand zurückerhält, als er diese an den Mieter tatsächlich übergeben hat. Hierdurch wird der Mieter, nach Ansicht der BGH – Richter, unangemessen benachteiligt.
Nach neuer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist damit die Verwendung einer Schönheitsreparaturklausel in einem Wohnraummietvertrag nur noch dann zulässig, wenn die Mietwohnung in vollständig renoviertem Zustand an den Mieter übergeben wurde.
Sinnvollerweise sollte hierauf im Mietvertrag auch ausdrücklich Bezug genommen werden.
In allen anderen Fällen sind Schönheitsreparaturklauseln im Wohnraummietvertrag nunmehr unwirksam, was bedeutet, dass der Mieter bei Auszug nicht renovieren muss und des Weiteren der Mieter sogar während dem laufenden Mietverhältnis vom Vermieter die fachgerechte Durchführung von Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen (soweit erforderlich) verlangen kann.
Des Weiteren hat sich der BGH mit der Wirksamkeit von sog. Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen befasst.
In einer sogenannten „Quotenabgeltungsklausel“ ist im Formularmietvertrag geregelt, dass ein Mieter bei Auszug aus der Mietwohnung, sofern eine Renovierung der Wohnung noch nicht erforderlich sein sollte, dieser dennoch für den von ihm genutzten Zeitraum eine quotenmäßige Entschädigung hinsichtlich der zukünftig noch durchzuführenden Schönheitsreparaturen an den Vermieter zu zahlen hat.
Einer solchen Formularklausel in Wohnraummietverträgen hat der BGH nunmehr grundsätzlich eine Absage erteilt.
Nach der Begründung der BGH – Richter ist eine solche Klausel intransparent, da der Mieter nicht absehen kann, in welchem Umfang, gegebenenfalls welche Kosten auf ihn zukommen.
Damit ist eine formularmäßige „Quotenabgeltungsklausel“ in Wohnraummietverträgen nunmehr immer unwirksam und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.
Wie bereits erläutert kann eine sogenannte „Schönheitsreparaturklausel“ hingegen auch weiterhin bei Wohnraummietverhältnissen formularmäßig vereinbart werden, allerdings nur bei renoviert übergebenem Wohnraum. Wird der Wohnraum hingegen unrenoviert an den Mieter übergeben ist auch in diesem Fall eine „ Schönheitsreparaturklausel“ grundsätzlich unwirksam.
BGH Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 185/14
BGH Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 242/13
BGH Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 21/13
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Rae Keller & Niemann / Brandschaden in Mietwohnung
(Von Rechtsanwalt Oliver Keller)
BGH, Urteil vom 19. November 2014, VIII ZR 191/13
Kann der Mieter, wenn er selber einen Brand in seiner Mietwohnung leicht Fahrlässig verursacht hat, vom Vermieter die Beseitigung des Schadens verlangen?
Laut Bundesgerichthof „Ja“, aber nur in dem Fall, dass der Schaden durch eine Gebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Versicherungsbeitrag anteilig in den Betriebskosten enthalten ist.
Normalerweise ginge man davon aus, dass der Mieter den selbst verursachten Schaden auch auf eigene Kosten beseitigen muss. Grundsätzlich ist dies auch der Fall, wobei vorliegend eben der Tatsache das eine schadenseintrittspflichtige Gebäudeversicherung bestand entscheidende Bedeutung zukommt.
Der Bundesgerichtshof hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter, der einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht hat, die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen kann, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat.
Die damals 12-jährige Tochter der Mieter hatte den Brand verursacht, indem sie Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzte, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte.
Die Haftpflichtversicherung der Mieter verwies diese an die Gebäudeversicherung des Vermieters.
Die Kosten für die Gebäudeversicherung wurde im Rahmen der Betriebskosten zuvor bereits anteilig auf die Mieter umgelegt. Eine Inanspruchnahme der Gebäudeversicherung lehnte der Vermieter jedoch ab, da er eine Erhöhung der Versicherungsprämie befürchtete.
Auch die von den Mietern daraufhin geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte der Vermieter ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.
Letztinstanzlich entschied der BGH, dass der Vermieter seine Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen oder den Schaden auf eigene Kosten beseitigen muss, mit folgender Begründung:
Rechtsanwälte Keller und Niemann
Telefonnummer: 05724 3973247
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Vorgeschobene Eigenbedarfskündigung / Rechtsanwälte Keller und Niemann
Es ist für einen Vermieter von Wohnraum oftmals schwierig einem Mieter zu kündigen. Es gibt Kündigungserleichterungen, z.B. wenn die Mietwohnung als Einliegerwohnung im Haus des Vermieters liegt und der Vermieter auch selber die andere Wohnung bewohnt.
Selbstverständlich kann der Vermieter auch im Einzelfall kündigen, wenn sich der Mieter vertragswidrig verhält und z.B. die Miete nicht zahlt.
Es kann aber vorkommen, dass es zwar menschlich nachvollziehbare aber rechtlich nicht vorgesehene Gründe gibt ein Mietverhältnis (Vermieterseits) zu beenden, z.B. dann wenn sich die Mietvertragsparteien zerstritten haben.
Mancher Vermieter versucht dann das Recht in die eigene Hand zu nehmen und spricht dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung aus. Der Vermieter kann das Mietverhältnis grundsätzlich auch kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Familienangehörigen benötigt.
Wenn der Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, den Eigenbedarf jedoch lediglich vortäuscht, kann der Mieter später Schadensersatzansprüche geltend machen. Dies kann für den Vermieter sehr teuer werden. Unter anderem kann der Mieter auch die Differenz der Miete einer vergleichbaren Wohnung zu den früheren Mietkosten vom Vermieter (für mehrere Jahre) verlangen. Dazu kommen Umzugskosten und sonstige Schäden.
Viele Mieter verbauen sich aber diesen Weg dadurch, dass sie nach der Kündigung oder nach Ausspruch der Räumungsklage einen Vergleich schließen und in diesem Vergleich nicht ausdrücklich den Vorbehalt aufnehmen, dass der Vergleich auf der Basis eines tatsächlich bestehenden Eigenbedarfs geschlossen wird.
In einem solchen Fall hat das Amtsgericht Hamburg-Blankenese im Jahr 2013 wie folgt entschieden:
„Schließt der Mieter auf eigene Initiative einen Räumungsvergleich, nachdem er eine Ersatzwohnung gefunden hat, so ist die Generalquittung im Vergleich als Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen möglicherweise nicht bestehenden Eigenbedarfs auszulegen. Im vorliegenden Fall scheiden gesetzliche oder vertragliche Schadensersatzansprüche damit aus, weil der Streit über die Berechtigung des bestrittenen Eigenbedarfs durch den Vergleich gerade beigelegt werden sollte.“
(AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04. September 2013 – 531 C 351/12).
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[Rechtsanwälte Keller & Niemann] Betriebskostenabrechnung aus Sicht des Mieters
Wenn Sie als Mieter die Betriebskostenabrechnung erhalten sollten Sie genau hinschauen: In der Praxis enthalten viele Abrechnungen Fehler und insbesondere unzulässige Positionen die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Daher sollten Sie Ihre Abrechnung genau kontrollieren.
Zunächst sollten Sie einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen. Haben Sie im Vertrag eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, so ist der Vermieter verpflichtet einmal jährlich eine Abrechnung zu erteilen, eben eine Betriebskostenabrechnung. Diese muss sich immer auf ein Jahr, aber nicht unbedingt auf das Kalenderjahr beziehen. Etwas anderes gilt, wenn Sie für bestimmte Betriebskosten eine Pauschale vereinbart haben. In diesem Fall erhalten Sie keine Abrechnung. Pauschale bedeutet: Haben Sie tatsächlich mehr verbraucht als durch die Pauschale abgedeckt, so kann der Vermieter dennoch nichts von Ihnen nachfordern. Haben Sie aber weniger verbraucht als „pauschal“ gezahlt, erhalten Sie auch nichts zurück.
Leisten Sie eine Betriebskostenvorauszahlung muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Abrechnung zugegangen sein. Bezieht sich die Abrechnung zum Beispiel auf das gesamte Kalenderjahr 2012, hat der Vermieter bis zum 31. Dezember 2013 die Möglichkeit, die Rechnung zu stellen. Abrechnungen, die dem Mieter zu spät zugehen, muss dieser nicht mehr zahlen (siehe § 556 Abs. 3 S. 3 BGB).
Betriebskosten, die monatlich in Form eines Abschlags an den Vermieter gezahlt werden, müssen bereits im Mietvertrag klar aufgeführt werden. Finden Sie auf Ihrer Betriebskostenabrechnung Positionen, die Sie mit Ihrem Vermieter nicht vorher im Mietvertrag vereinbart haben, müssen Sie diese in der Regel nicht zahlen.
Diese Betriebskosten darf die Abrechnung enthalten
Zu den Betriebskosten gehören üblicherweise die Kosten für Heizung und Warmwasser, Wasser, Abwasser, aber auch die Müllabfuhr, Grundsteuer, Strassenreinigung und die Hausreinigung. Umlagefähig sind ferner die allgemein nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Dazu gehören auch „Sonstige Betriebskosten„. Unter diesem Punkt können je nach Gebäude andere Positionen auftauchen, so etwa die Wartung von Brandmeldeanlagen oder die Dachrinnenreinigung.
All diese Kosten müssen laufend entstehen und bereits im Mietvertrag benannt werden – sonst darf der Vermieter sie Ihnen nicht in Rechnung stellen.
Wenn Sie die Betriebskostenabrechnung überprüfen, sollten Sie nicht nur auf die korrekten Summen bei den einzelnen Positionen achten, sondern auch auf den Verteilerschlüssel. Bei den Heizkosten sind beispielsweise zwischen 50 und 70 Prozent auf den tatsächlichen Verbrauch umzulegen, der Rest richtet sich nach der Wohnfläche. Fehlt der Verteilungsschlüssel in der Betriebskostenabrechnung, so ist diese bereits aus diesem Grund „formal unwirksam“.
Manche Betriebskostenabrechnungen enthalten Kosten für Verwaltung, Rechtsschutz oder Nutzerwechselkosten. Diese darf der Vermieter jedoch nicht auf die Mieter umlegen – Sie müssen sie also nicht bezahlen.
Jeder Mieter hat das Recht seine Betriebskostenabrechnung zu überprüfen und auch beim Vermieter Einsicht in die Originalbelege zu nehmen. So können Sie überprüfen, ob die Abrechnung eventuell Fehler enthält. Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter für jede Abrechnungspositon in der Betriebskostenabrechnung auch den entsprechenden Beleg vorzulegen. Wohnt Ihr Vermieter weit entfernt, muss er Ihnen Kopien zur Verfügung stellen. Ist der Sachverhalt nach 30 Tagen noch nicht geklärt – die übliche Frist, in der etwa eine Betriebskostennachzahlung zu leisten ist – können Sie entweder hinsichtlich einer Nachzahlung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen oder unter Vorbehalt zahlen. Des weiteren sollten Sie in diesem Fall Rechtsrat bei einem Rechtsanwalt einholen.
Keinesfalls dürfen Sie bei einer Betriebskostennachforderung, sofern diese strittig ist, vorbehaltslos Zahlung leisten, da Ihnen in diesem Fall wohl auch kein Anwalt mehr helfen kann. In diesem Fall würde man Ihnen die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung wohl als Forderungsanerkenntnis auslegen.
Selbstverständlich haben Sie aber auch im Falle eines Betriebskostenguthabens Anspruch auf eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung. In der Praxis kommt es aber vor, dass manche Vermieter, wenn ein Betriebskostenguthaben des Mieters vorliegt, keine Abrechnung erstellen oder sich damit lange Zeit lassen. Auch in diesem Fall gilt, die Abrechnung muss spätestens innerhalb eines Jahres nach dem Abrechnungszeitraum erfolgen. Auch in diesem Fall sollten Sie Rechtsrat einholen, sofern Sie vom Vermieter keine Abrechnung erhalten oder Zweifel an der Abrechnung bestehen.
Tel.: 05724-3973247
Dieser Eintrag wurde veröffentlicht in Allgemein, Mietrecht und getaggt mit Abrechnung, Anwalt, Anwalt Obernkirchen, Betriebkostenabrechnung, Betriebskosten, Heizkostenverordnung, Heizung, Nachzahlung, Nebenkosten, Obernkirchen, Pauschale, Rechtsanwalt, Rechtsanwalt Keller, Rechtsanwalt Obernkirchen, Rechtsanwälte, Rechtsanwälte Keller & Niemann, Rechtsanwälte Keller und Niemann am 3. Februar 2014 von Keller & Niemann Rechtsanwälte in Bürogemeinschaft.