Source: https://www.gerichte-zh.ch/entscheide/zmp/jahrgang-2019.html
Timestamp: 2019-09-19 00:29:19
Document Index: 166057183

Matched Legal Cases: ['Art. 63', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 106', 'Art. 107', 'Art. 106', 'Art. 107', 'Art. 261', 'Art. 125']

Jahrgang 2019: Gerichte ZH
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2019
MB180024-L
MB180001-L
MB190006-L/Z1
ZPO 91
OR 269, OR 269a lit. b, OR 270a, ZPO 63
ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.
24.01.2019 | MA180002-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Anders als im Schlichtungsverfahren kommen vor Gericht Pauschalen für gestiegene Unterhaltskosten nur in besonderen Fällen zur Anwendung. Im Streitfall hat die Vermieterin die Steigerung durch einen Vergleich zweier Mehrjahresperioden nachzuweisen. Dies setzt die Darlegung sämtlicher Kosten für Betrieb, Unterhalt und Verwaltung voraus. Ausserordentlich hohe sowie aperiodisch anfallende Kosten sind dabei auf ihre Lebensdauer zu verteilen und unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung in die Rechnung einzubeziehen (E. 4.1.4 und 4.2.3).
Absolute Anpassungsgründe können von beiden Parteien ins Verfahren eingebracht werden. So kann sich die Vermieterin einer Senkung ohne weiteres unter Berufung auf eine Netto- oder Bruttorenditeberechnung oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete widersetzen. Auch die Mieter können sich für ihren Senkungsanspruch direkt auf die genannten Anpassungsgründe berufen. Sie sind dabei allerdings an die relative Methode gebunden, gemäss welcher angenommen wird, die letzte Mietzinsfestsetzung habe der Vermieterin einen zulässigen und genügenden Ertrag verschafft. Die Mieter können daher absolute Anpassungsgründe nur soweit anrufen, als sie sich seit der letzten Mietzinsfestsetzung verändert haben. Die Berufung auf eine Nettorenditeberechnung setzt zudem voraus, dass die Liegenschaft innerhalb der letzten 30 Jahre erstellt oder verkauft wurde. Verweigert die Vermieterin die Mitwirkung bei einem Vergleich der Nettorenditen zur Zeit der aktuellen und der vorausgegangenen Mietzinsfestsetzung, obwohl ein solcher möglich und zulässig wäre, ist das Senkungsbegehren der Mieter schon aus diesem Grund gutzuheissen (E. 4.1.2, 4.2.2 und 4.2.4).
Art. 63 ZPO schliesst nicht aus, dass das kantonale Recht eine Überweisung der Streitsache innerhalb eines Fachgerichts von Amtes wegen vorsieht. Im Kanton Zürich ist ein solches Vorgehen nach der Rechtsprechung des Obergerichts geboten, soweit es nur um die Abgrenzung der Zuständigkeit des Einzel- und des Kollegialgerichts geht (E. 3.2).
MA180002-L
OR 269a lit. b
OR 270a
OR 271 ff., ZPO 261
ZMP 2019 Nr. 4: Vorsorgliche Massnahmen im Kündigungsschutzverfahren. Rechtsschutzinteresse.
17.01.2019 | MB190003-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Auch im Verfahren betr. Kündigungsschutz sind vorsorgliche Massnahmen möglich, etwa wenn es zu verhindern gilt, dass der Vermieter dem Mieter die Sache trotz pendenter Gestaltungsklage entzieht. Zurückhaltung ist allerdings geboten, wenn zwischen den Parteien der Bestand des Mietvertrags umstritten ist, denn hier liefe eine vorsorgliche Besitzeinweisung auf die vorläufige Vollstreckung eines Leistungsanspruchs hinaus. Befand sich der Mieter nie im (ausschliesslichen) Besitz der Sache, hat er überdies seit Beginn des Streits mehr als ein halbes Jahr verstreichen und zudem eine Klagebewilligung verfallen lassen, gestützt auf welche er die Herausgabe der Sache hätte einklagen können, fehlt es ihm für die beantragten vorsorglichen Massnahmen an einem Rechtsschutzinteresse.
MB190003-L
OR 271 ff.
OR 271, OR 271a Abs. 1 lit. a, OR 271a Abs. 1 lit. d und e, OR 254, StPO 118 Abs. 3, StPO 119 Abs. 1 und 2 lit. b, StPO 122 Abs. 3
ZMP 2019 Nr. 7: Kündigung wegen Unverträglichkeit der Parteien. Vertragswidriges und widersprüchliches Verhalten der kündigenden Partei. Vergeltungskündigung. Auslösung einer Sperrfrist durch Geltendmachung von Zivilansprüchen des Mieters im Strafverfahren. Missbräuchliche Bierbezugsverpflichtung des Restaurantmieters.
04.12.2018 | MB170024-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Streitigkeiten unter den Mietern im Haus oder zwischen Mieter und Vermieter, die ein gewisses Ausmass angenommen haben, können grundsätzlich einen gültigen Kündigungsgrund bilden. Ungültig ist die Kündigung hingegen, wenn die Missstimmung zur Hauptsache auf das vertragswidrige Verhalten der kündigenden Partei zurückzuführen ist (E. 4.1.3; E. 4.2.2.2). Hat der Mieter in Zusammenhang mit dem Vertragsgebaren des Vermieters Rechte geltend gemacht, kann zudem eine Vergeltungskündigung nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR vorliegen. Selbst wenn die Unverträglichkeit zu einem nicht unerheblichen Teil auf das Verhalten der gekündigten Partei zurückzuführen ist, kann ein Verstoss gegen Treu und Glauben als Ausfluss des Verbots widersprüchlichen Verhaltens darin liegen, dass die Kündigung trotz begründeten Vertrauens der Gegenseite ausgesprochen wird, eine Auflösung des Vertrages werde unterbleiben (E. 4.1.4; E. 4.2.1).
Eine Sperrfrist wegen eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Verfahrens im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e wird auch ausgelöst durch die adhäsionsweise Geltendmachung von mietrechtlichen Ansprüchen in einem Strafverfahren. Für die Rechtshängigkeit eines solchen Verfahrens genügt schon die Meldung an die Polizei (E. 4.1.5; E. 4.2.2.1).
Eine Bierbezugsverpflichtung des Restaurantmieters, welche keinerlei Ausnahmen vorsieht, für den Mieter mit keinen Vorteilen verbunden ist und überdies dem Vermieter neben dem Mietzins ein zusätzliches Entgelt verschafft, stellt ein missbräuchliches Koppelungsgeschäft dar (E. 4.2.2.2.e).
MB170024-L
OR 271a Abs. 1 lit. d und e
StPO 118 Abs. 3
StPO 119 Abs. 1 und 2 lit. b
StPO 122 Abs. 3
Art. 106 ZPO Art. 107 ZPO
ZMP 2019 Nr. 2: Kosten- und Entschädigungsfolgen bei Klagerückzug im Vergleich; bewirkt schon letzterer die Gegenstandslosigkeit, rechtfertigt es sich die Grundsätze über die Kostenverteilung bei Gegenstandslosigkeit zu berücksichtigen (Art. 106 und Art. 107 ZPO).
22.11.2018 | MB180018 | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Nachdem das mietgerichtliche Verfahren anhängig gemacht und zur Hauptverhandlung vorgeladen wurde, liess die Schlichtungsbehörde Zürich dem Mietgericht den anlässlich einer Schlichtungsverhandlung abgeschlossenen Vergleich zukommen, bei welchem sich die Klägerin verpflichtete, das vor dem Mietgericht hängige Verfahren zurückzuziehen. Später teilte auch die Klägerin mit, dass zwischen den Parteien anlässlich einer Schlichtungsverhandlung ein Vergleich habe geschlossen werden können. Beide Parteien konnten zu den Kosten- und Entschädigungsfolgen. Stellung nehmen. In Bezug auf die Prozesskosten hielt das Gericht fest, dass bei einem Klagerückzug zwar grundsätzlich die klagende Partei kostenpflichtig sei, aber bei einem Klagerückzug (in einem Vergleich) stets die gesamten Umstände zu berücksichtigen seien. Die Tatsache des Vergleichsschlusses stehe im Vordergrund. Schon dieser habe vorliegend die Gegenstandslosigkeit bewirkt, nicht erst der Rückzug. Die Mitberücksichtigung der Grundsätze über die Kostenverteilung bei Gegenstandslosigkeit sei deshalb geboten.
MB180018
OR 271, OR 261
ZMP 2019 Nr. 9: Gültigkeit der ordentlichen Kündigung des Mietvertrags, um dem künftigen Eigentümer möglichst rasch die Eigennutzung zu ermöglichen.
30.10.2018 | MB170027-L/U | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Eine Kündigung der Vermieterin verstösst nicht gegen Treu und Glauben, wenn sie mit dem Zweck erfolgt, dem künftigen Eigentümer möglichst rasch die Eigennutzung der Sache zu ermöglichen. Es ist legitim, wenn die Vermieterin die Interessen eines ihr aus bestimmten Gründen näher stehenden Dritten über diejenigen der Mieterin stellt, zumal davon im Falle eines Kaufinteressenten auch die Konditionen des Kaufvertrages abhängen, mithin Interessen der Vermieterin selber. Art. 261 OR garantiert der Mieterin nicht die Weiternutzung der Sache nach deren Veräusserung, sondern sorgt nur dafür, dass der Mietvertrag – von den gesetzlichen Ausnahmen abgesehen – tel quel auf den Erwerber übergeht, inkl. der Beendigungsklauseln.
MB170027-L/U
ZMP 2018 Nr. 7 (MB170027-L/Z2)
OR 1 und 18; OR 253; OR 305; OR 530; ZPO 52; ZPO 57; ZPO 59 Abs. 2 lit. b; ZPO 227 und 230 ZPO; ZPO 243 Abs. 2 lit. c; SchKG 275; SchKG 102 Abs. 3
ZMP 2019 Nr. 3: Simulierter Mietvertrag. Rechtliche Einordnung der Nutzung von Wohnräumen im Kontext einer Lebensgemeinschaft. Sachliche Zuständigkeit. Verfahrensart. Doppelt relevante Tatsachen und richterliche Rechtsanwendung. Klageänderung. Prozessstandschaft bei betreibungsamtlicher Zwangsverwaltung einer Liegenschaft.
27.06.2018 | MB170012-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Solange während eines Arrests eine betreibungsamtliche Zwangsverwaltung besteht, ist das Betreibungsamt Prozessstandschafter des Vermieters. Die Teilnahme des Betreibungsbeamten an der Schlichtungsverhandlung führt daher zu einer gültigen Klagebewilligung. Ob der Beamte für das Verfahren Instruktionen des Arrestgläubigers eingeholt hat, hat das Gericht nicht zu kümmern (MG, E. III.2). Über doppelt relevante Tatsachen, die sowohl für die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts als auch für die Begründetheit des geltend gemachten Anspruchs von Bedeutung sind, fällt das Gericht grundsätzlich einen Sachentscheid auch dann, wenn der Prozess nicht in seine Zuständigkeit fallen würde. Dies ändert aber nichts daran, dass Zuständigkeit und Verfahrensart die Zulässigkeit einer Klageänderung und damit auch die Befugnis des Gerichts beschränken, den Fall auf einer anderen als der von einer Partei behaupteten Grundlage zu entscheiden (MG, E. IV.2.2.5). Die Frage nach der wahren Natur eines Rechtsverhältnisses ist keine blosse Rechtsfrage. Behauptet eine Partei im Verlaufe des (Rechtsmittel-)Verfahrens neu einen vom objektivierten Verständnis abweichenden tatsächlichen übereinstimmenden Willen, so ändert sie auch das Tatsachenfundament ihres Standpunkts (OG, E. III.2.3, insbes. E. III.2.3.3.2). Ein solches Verhalten verstösst gegen Treu und Glauben (OG, E. III.2.2.1 und 2.2.2). Abgesehen davon ist der Wechsel des (Wider-)Klagefundaments nur in den Grenzen der Klageänderung zulässig (OG, E. III.2.2.2.2 und 2.3).
Qualifikation der Überlassung einer Wohnung an die Partnerin einer ausserehelichen Lebensgemeinschaft und die Kinder als einfache Gesellschaft, jedenfalls nicht als Mietvertrag. Entsprechend erweisen sich die ausgesprochenen mietrechtlichen Kündigungen als nichtig, der betriebene Mietzins als nicht geschuldet. Trotz der Rechtsprechung zu den doppelt relevanten Tatsachen ist es dem Gericht verwehrt, die Rückgabe der Wohnung oder eine Entschädigungszahlung auf einer anderen Sachgrundlage anzuordnen, etwa durch Liquidation einer Gesellschaft oder gestützt auf die Regeln der Gebrauchsleihe, soweit nicht eine (zulässige) Klageerweiterung erfolgt (MG, E. IV, insbes. E. IV.2.2.5; OG, E. III.2.3).
MB170012-L
ZPO 125
ZMP 2019 Nr. 1: Abweisung des Antrags auf Beschränkung des Verfahrens im Sinne von Art. 125 lit. a ZPO
08.01.2018 | MD170008 | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Der Beklagte stellte den Antrag, das Verfahren auf die Frage seiner Haftbarkeit zu beschränken. Da sich die Klage weder als unübersichtlich noch als besonders aufwendig erweist, sondern es für den Beklagten zumutbar erscheint, umfassend Stellung zu nehmen, wird der Antrag abgewiesen, zumal auch nur so gewisse Synergien genutzt werden können.
MD170008