Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ibpp4-443-299-14-lg
Timestamp: 2018-03-20 17:53:05+00:00
Document Index: 1338118

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 93', 'art. 678', 'SA/Wr ', 'art. 55', 'art. 551', 'art. 6', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'SA/Ke ', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 678', 'art. 678', 'art. 551', 'art. 551', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 7', 'art. 43', 'art. 3', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 41', 'art. 43']

Uznanie sprzedaży Nieruchomości za sprzedaż towarów i opodatkowanie tej dostawy stawką 23%
IBPP4/443-299/14/LGinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 1 lipca 2014 r. (data wpływu 7 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości za sprzedaż towarów i opodatkowanie tej dostawy stawką 23% – jest prawidłowe.
W dniu 7 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości za sprzedaż towarów i opodatkowanie tej dostawy stawką 23%.
X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej: Wnioskodawca, Sprzedający lub Zbywca) planuje zbyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) na rzecz Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Kupujący lub Nabywca) nieruchomość komercyjną położoną w ... i funkcjonującą pod nazwą „A” (dalej: Nieruchomość).
W tym miejscu Wnioskodawca pragnie wskazać, iż powstał w wyniku kilku przekształceń innych podmiotów (pomiędzy Wnioskodawcą i tymi podmiotami istnieje następstwo podatkowo-prawne, o którym mowa w art. 93a Ordynacji podatkowej). Dla uproszczenia, w dalszej części wniosku poprzednicy prawni Wnioskodawcy, są również określani jako „Sprzedająca” lub „Zbywca”.
prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 5/17 z obrębu ewidencyjnego nr 4 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy dla ...: ..., dalej: Działka 1),
prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 5/21 z obrębu ewidencyjnego nr 4 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy dla ...: ...; dalej: Działka 2),
prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 5/16 z obrębu ewidencyjnego nr 4 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy dla ...: ...; dalej: Działka 3),
prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 5/15 z obrębu ewidencyjnego nr 4 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy dla ...: ...; dalej: Działka 4),
prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 774 z obrębu ewidencyjnego nr 4 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy dla ...; dalej: Działka 5),
prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 5/24 z obrębu ewidencyjnego nr 4 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy ...: ...; dalej: Działka 6),
własność znajdujących się na Działce 2: budynku biurowego wraz z przynależną do niego częścią garażu podziemnego i zjazdami (dalej: Budynek B) i innych obiektów budowlanych wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (w tym budowli, w szczególności w postaci parkingów, dróg, chodników dla pieszych, sieci kanalizacji teletechnicznej i sieci kanalizacji deszczowej, oświetlenia zewnętrznego, pylonu informacyjnego, śmietnika, ogrodzenia, pylonu kierunkowego jednostronnego, stacji transformatorowej),
Wchodzące obecnie w skład Nieruchomości Działki powstały w wyniku podziału i scalenia czterech działek nabytych przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 20 czerwca 2007 r. W odniesieniu do trzech zabudowanych działek powyższa dostawa podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, a w zakresie jednej działki niezabudowanej sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT. Zbywca odliczył podatek VAT naliczony z tytułu nabycia przedmiotowej działki.
Po nabyciu działek, Zbywca dokonał rozbiórki istniejących obiektów budowlanych i rozpoczął inwestycję budowlaną - projekt budowy kompleksu biurowego z pasażem usługowym, podziemnym garażem, a także pozostałymi powiązanymi obiektami budowlanymi, instalacjami i urządzeniami budowlanymi, funkcjonujący pod nazwą „A” (dalej: Inwestycja).
W ramach pierwszego etapu Zbywca wybudował Budynek A oraz pozostałe obiekty budowlane wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami zlokalizowane na Działce 1 i w dniu 29 lipca 2010 r. uzyskał stosowne pozwolenie na użytkowanie (zmienione decyzją z dnia 28 stycznia 2011 r). W tym samym okresie wybudowane i oddane do użytku zostały niektóre z budowli usytuowanych na Działce 2 i Działce 6.
W ramach trzeciego etapu Zbywca wybudował Budynek C, pozostałe obiekty budowlane wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami zlokalizowane na Działce 3 oraz miejscami parkingowymi na Działce 2 i w dniu 20 sierpnia 2013 r. uzyskał stosowne pozwolenie na użytkowanie. Po oddaniu Budynku C do użytkowania, Sprzedający ponosił i ponosi znaczne nakłady na jego ulepszenie - na dzień przygotowywania niniejszego wniosku, nakłady, które zwiększyły już wartość początkową Budynku C stanowią mniej niż 30% jego wartości początkowej. Jednocześnie, Sprzedający poniósł i ponosi dalsze nakłady na Budynek C, które w związku z toczącą się inwestycją nie zostały jak dotąd przeksięgowane jako zwiększenie wartości początkowej Budynku C (przeksięgowanie to może nastąpić przed dniem Transakcji) - łącznie z nakładami, o których mowa w zdaniu poprzednim stanowią one więcej niż 30% wartości początkowej Budynku C.
Przedmiotem najmu jest również sieć kanalizacji teletechnicznej znajdująca się na Działce 5 - na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania jej najemcy do użytkowania.
Co do zasady budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości po ich oddaniu do użytkowania nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej. Wyjątek w tym zakresie może stanowić Budynek C, który po oddaniu do użytkowania został ulepszony w znacznym stopniu - Sprzedający ponosi nakłady na Budynek C, których wartość na moment Transakcji może przekroczyć 30% jego wartości początkowej. Wnioskodawca nie jest też w stanie wykluczyć, że na moment Transakcji poniesione wydatki na rozbudowę Budynku P przekroczą 30% wartości początkowej tego obiektu. Ulepszenia w wartości powyżej 30% wartości początkowej były natomiast poniesione na śmietnik znajdujący się na Działce 2 i Działce 5 oraz ogrodzenie znajdujące się na Działce 2 i Działce 3; budowle te nie były dotąd przedmiotem najmu ani innej czynności opodatkowanej VAT.
Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego od kwoty podatku naliczonego od wydatków poniesionych na nakłady (zarówno te które nie przekraczają jak i te które przekroczyły lub mogą przekroczyć na moment Transakcji 30% ich wartości początkowej), poniesione na Budynek C, Budynek P , śmietnik i ogrodzenie.
Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny <t.j. Dz.U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 ze zm. - dalej: KC lub Kodeks cywilny>, wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.
majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów architektonicznych związanych z Nieruchomością;
prawa do korzystania z domeny internetowej i strony internetowej związanej z Nieruchomością. W tym zakresie Zbywca i Nabywca mogą przyjąć konstrukcję współwłasności lub współużytkowania,
określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu
utrzymania czystości i odśnieżania,
publicznego odtwarzania dźwięków,
nadawania sygnału,
Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.
Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, po Transakcji może dojść pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.
Zasadniczym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości. Po Transakcji Zbywca będzie kontynuował działalność gospodarczą związaną z budową i wynajmem (lub sprzedażą) nowego, planowanego budynku określanego jako „Five”, który zlokalizowany zostanie na działkach sąsiadujących z Nieruchomością. Nie jest wykluczone, że Nabywcy przysługiwać będzie prawo pierwokupu w stosunku do tych działek - w takiej sytuacji będą one jednak przedmiotem odrębnej transakcji.
W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić fakturę z wykazanym podatkiem VAT.
W związku z planowaną Transakcją i skutkami jakie Transakcja ta wywoła w zakresie podatku VAT, zarówno Sprzedawca jak i Kupujący wystąpili z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego. Kupujący wystąpił z takim wnioskiem do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w ... (wniosek złożony przez Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością NIP: ...), natomiast Sprzedający do tut. organu.
Wnioskodawca zaznacza, iż kwestie opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości, były już przedmiotem interpretacji indywidualnych:
w interpretacji indywidualnej z dnia 13 stycznia 2014 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, nr IBPP1/443-919/13/LSz wydanej na wniosek Sprzedającego, organ stwierdził, iż zbycie budynków i budowli posadowionych na Działkach wchodzących w skład Nieruchomości wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionych na tych Działkach - będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT;
w interpretacji indywidualnej z dnia 13 stycznia 2014 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, nr IBPP1/443-920/13/LSz wydanej na wniosek potencjalnego nabywcy (który jednak nie nabył przedmiotowej nieruchomości), organ stwierdził, iż zbycie budynków i budowli posadowionych na Działkach wchodzących w skład Nieruchomości wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionych na tych Działkach - będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT - będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast potencjalnemu nabywcy tej nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości;
w interpretacji indywidualnej z dnia 12 listopada 2013 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, nr IBPP4/443-389/13/LG wydanej na wniosek Sprzedającego, organ stwierdził, iż zbycie budynków i budowli posadowionych na Działkach, nie będzie stanowiło sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.
Na podstawie przedstawionego powyżej stanu faktycznego Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, czy planowaną Transakcję sprzedaży Nieruchomości należy zakwalifikować na gruncie ustawy o VAT jako sprzedaż towarów, czy jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa...
Na podstawie przedstawionego powyżej stanu faktycznego, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie czy dostawa budynków i budowli posadowionych na gruntach wchodzących w skład Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%...
Zdaniem Wnioskodawcy planowaną Transakcję sprzedaży Nieruchomości należy zakwalifikować na gruncie ustawy o VAT jako sprzedaż towarów, a nie jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa budynków i budowli opisanych w stanie faktycznym, posadowionych na gruntach wchodzących w skład Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%.
1. Skutki sprzedaży Nieruchomości w zakresie podatku VAT
W celu określenia skutków podatkowych w zakresie podatku VAT sprzedaży Nieruchomości, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie czy Transakcja będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie będzie zwolniona z VAT.
Oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Istotne jest również, czy na kupującego przejdą pracownicy sprzedającego. Brak przejścia pracowników świadczy o tym, że nie doszło do przeniesienia całości przedsiębiorstwa. Ponadto ważne jest, czy po dokonaniu Transakcji sprzedawca będzie kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej (z wykorzystaniem składników majątkowych, które nie zostaną objęte Transakcją). Kontynuacja działalności przez sprzedającego oznacza, że nie doszło do przeniesienia przedsiębiorstwa.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I SA/Wr 355/08, Sąd zaznaczył, iż: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym”.
Również praktyka organów podatkowych potwierdza, że zbycie wybranych składników majątkowych nie może być zakwalifikowane jako sprzedaż przedsiębiorstwa. Takie stanowisko jest potwierdzone między innymi w:
interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 lipca 2010 r., nr IPPP1-443-536/10-2/PR;
interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 lutego 2010 r., nr IPPP3/443-1233/09-2/KC.
Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, że określony zespół składników materialnych i niematerialnych może być uznany za zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli łącznie są spełnione trzy warunki, a mianowicie:
zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) musi być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w w istniejącym przedsiębiorstwie;
analogiczny wniosek płynie z interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 11 grudnia 2012 r. (IPPP2/443-1104/12-4/BH): „Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie niektóre składniki przedsiębiorstwa Sprzedawcy - w szczególności na Nabywcę nie zostaną przeniesione istotne składniki majątkowe i niemajątkowe umożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej, w tym środki finansowe. Przedmiotem Transakcji nie będą również księgi rachunkowe Sprzedawcy i inne składniki materialne i niematerialne wymienione, które w świetle Kodeksu cywilnego tworzą przedsiębiorstwo.”
stanowisko takie wynika również z interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/lgo), w której pojawia się stwierdzenie, że; „(...) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.”
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 30 listopada 2012 r. (ILPP2/443-944/12-4/MN) stwierdził natomiast, iż: „Aby zatem, w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników mógł zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej - musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Transakcja mająca za przedmiot zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy Podkreślić należy, że na gruncie przytaczanego przepisu istnieje możliwość umownego wyłączenia pewnych elementów z transakcji zbycia przedsiębiorstwa, ale tylko wówczas, gdy elementy te nie mają istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa. W przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa.”
Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów , w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Wnioskodawcy - uznać, iż:
W szczególności, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Sprzedającego w ramach Transakcji). W szczególności trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie Nieruchomości bez szeregu umów, które nie zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Zbywcę, a Nabywca będzie musiał we własnym zakresie (np. poprzez podpisanie umów z zewnętrznymi dostawcami) zapewnić dostawę określonych usług lub towarów do Nieruchomości.
Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa <dalej: ZCP>, o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
Zdaniem organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia, jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, Ze zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze organizacyjnej podatnika. Ocena ta musi być dokonana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa obrotowe, ale także czynnik ludzki (pracownicy) (por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 9 września 2012 r. nr IPPP1/443-1773/11-2/BH).
Określony zespół składników majątkowych może być uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, jeżeli odznacza się pełną odrębnością, która stanowi o możliwości samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą bowiem składniki, które można uznać za stanowiące zespół, a nie tylko zbiór przypadkowych elementów. Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest bowiem sumą poszczególnych składników, przy pomocy których można prowadzić działalność gospodarczą, lecz zorganizowanym zespołem tych składników (tj. stanowiącym wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
Opisane Nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji nie spełniają w opinii Wnioskodawcy ww. kryteriów, które pozwoliłyby na uznanie, iż stanowią one zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Nieruchomości te nie zostały wyodrębnione organizacyjnie ze struktur przedsiębiorstwa, tzn. nie stanowią wyodrębnionej jednostki, jak np. zakład czy oddział. Zgodnie z praktyką organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinno nastąpić na podstawie odpowiednich zapisów statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze i oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział.
W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Tym samym nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.
Zdaniem Wnioskodawcy odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W przypadku planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości należy zauważyć, że o ile Sprzedający zapewne jest zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa Nieruchomość wraz ze ściśle związanymi z nią innymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi, które staną się przedmiotem Transakcji, to w żadnym wypadku nie można uznać, iż ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo.
W ocenie Wnioskodawcy warunek wyodrębnienia organizacyjnego w istniejącym przedsiębiorstwie Nieruchomości będących przedmiotem planowanej Transakcji - nie jest spełniony.
13.3. Odrębność finansowa
Ustawa o VAT nie wskazuje, co należy rozumieć przez wyodrębnienie finansowe w rozumieniu definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przyjmuje się, że „aspekt finansowy wyodrębnienia oznacza, iż powinno być możliwe przypisanie każdej z niezależnie funkcjonujących jednostek w strukturach podatnika określonych przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań, będących efektem prowadzonej przez każdą z wyodrębnionych części działalności” (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 grudnia 2010 r., nr IPPP2/443-72710-3/MM). Nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji nie zostały wyodrębnione finansowo w przedsiębiorstwie Zbywcy. Zbywca nie prowadzi dla tych budynków i budowli odrębnych ksiąg rachunkowych ani w żaden sposób nie wyodrębnia ich finansowo z pozostałej działalności.
Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości
Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Sprzedającego. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.
Ponadto przedmiotowa Transakcja nie będzie obejmować środków pieniężnych znajdujących się w kasie i na rachunkach bankowych Zbywcy ani też nie będą przenoszone na Wnioskodawcę prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy, a także zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością.
W ocenie Wnioskodawcy warunek wyodrębnienia finansowego Nieruchomości będących przedmiotem planowanej Transakcji - w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy - nie jest spełniony.
1.3.4. Samodzielność ZCP - wyodrębnienie funkcjonalne
W przypadku bowiem wyodrębnienia funkcjonalnego, kryterium to sprowadza się do ustalenia czy wyodrębniona organizacyjnie całość jest w stanie przejąć zadania oraz samodzielnie funkcjonować na rynku. Nie budzi wątpliwości to, że aby wydzielona część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych, musi posiadać potencjalną zdolność do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa (zob. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 stycznia 2010 r., sygn. IPPB1/415-833/09-4/MT). W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że „zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa” (por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 10 lipca 2012 r., nr IPTPP4/443-227/12-4/ALN).
Nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji w ocenie Wnioskodawcy nie posiadają zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Nie mogą być postrzegane jako samodzielnie funkcjonujące przedsiębiorstwo. Przedmiotem planowanej pomiędzy Zbywcą a Wnioskodawcą Transakcji nie jest niezależna, samodzielna sfera działalności gospodarczej Zbywcy, w ramach której Zbywca realizuje określone zadania gospodarcze. Przedmiotem planowanej sprzedaży będą jedynie wybrane składniki majątku Zbywcy, które są m.in. wykorzystywane przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej.
W ocenie Wnioskodawcy Nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji, nie posiadają, zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych, i w konsekwencji nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.
W świetle powyższego, Nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa Zbywcy w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy VAT. Brak zaistnienia którejko/wiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy VAT. Jak podkreśla Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielichach w wyroku z dnia 13 sierpnia 2009 r., sygn. akt I SA/Ke 226/09 „Czynnościami, których przedmiotem jest zorganizowana część przedsiębiorstwa, muszą być objęte bezwzględnie wszystkie elementy, które umożliwią kontynuowanie działalności gospodarczej”. Podobne stanowisko jest prezentowane w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 grudnia 2013 r., nr IPPP1/443-1235/13-2/lgo oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 1 lutego 2010 r., nr ITPP2/443-939b/09/AD.
Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytania postawionego przez Wnioskodawcę, należy przeanalizować, czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT,
1.5.2. Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VA T na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w odniesieniu do części Nieruchomości oraz uprawnienie stron Transakcji do rezygnacji z powyższego zwolnienia
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w stosunku do komercyjnych powierzchni w Budynku A, sieci kanalizacji teletechnicznej na Działce 1, jak również niektórych z przeznaczonych do wynajęcia powierzchni w Budynku B oraz parkingów znajdujących się na Działce 2 - na dzień Transakcji upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania. Co istotne, po oddaniu do użytkowania nie dokonano nakładów na ulepszenie Budynku A, Budynku B oraz parkingów znajdujących się na Działce 2, których wartość byłaby równa lub przekraczałaby 30% wartości początkowej tych obiektów.
Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać
W związku z tym, jeżeli Nabywca i Zbywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, przedmiotowa Transakcja również w części objętej zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
Podsumowując, w odniesieniu do dostawy części Nieruchomości, dla której na moment dokonania planowanej Transakcji od momentu pierwszego zasiedlenia upłynęły ponad 2 lata, Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, strony Transakcji będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania Transakcji VAT.
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
1.5.4. Podsumowanie stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego opodatkowania Transakcji stawką podstawową
do dostawy części Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ani obligatoryjne zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT,
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, ze. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 93 ze zm.).
Jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest zatem wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać w 2014 r. Nieruchomość składającą się z sześciu działek gruntu, z których jedna jest objęta prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz własność położonych na tych działkach budynków biurowych (w tym jeden w trakcie budowy) wraz z przynależnymi do nich częściami własności garażu podziemnego i zjazdami, i innych obiektów budowlanych wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (w tym budowli, w szczególności w postaci parkingów, dróg, chodników dla pieszych, sieci kanalizacji teletechnicznej i sieci kanalizacji deszczowej, oświetlenia zewnętrznego, pylonu informacyjnego, śmietnika, ogrodzenia, pylonu kierunkowego jednostronnego, stacji transformatorowej). Na jednej z działek znajduje się budynek parkingu wielopoziomowego.
Działki wchodzące w skład ww. Nieruchomości powstały w wyniku podziału i scalenia czterech działek nabytych przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z 20 czerwca 2007 r.
Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. z 2013 r. Dz.U. z 2014 r. poz. 121), w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
W sprawie wskutek zbycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego (Wnioskodawcy) wynikające z zawartych umów najmu oraz zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, jak: prawa związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców oraz obowiązek zwrotu kaucji pieniężnych najemcom, prawa z tytułu rękojmi za wady oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych zawartych przez Sprzedającego, majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów architektonicznych związanych z Nieruchomością, dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane), prawa do korzystania z domeny internetowej i strony internetowej związanej z Nieruchomością, określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.
Ponadto, przedmiotem Transakcji nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności: umowy rachunków bankowych Sprzedającego, umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych, środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców), zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek/kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy), firma Sprzedającego, prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.
Jak wynika z ww. okoliczności wskutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę żadne należności oraz zobowiązania związane z działalnością Wnioskodawcy, z wyjątkiem praw z gwarancji bankowych i kaucji pieniężne najemców. Nabywca z mocy przepisów art. 678 k.c. wstąpi w prawa i obowiązki Wnioskodawca wynikające z zawartych i obowiązujących na dzień zbycia umów najmu Nieruchomości. Nabywca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością, dostawy mediów, ubezpieczenia, ochrony, utrzymania czystości Nieruchomości. Ponadto w związku z tą transakcją nie dojdzie do przeniesienia innych elementów przedsiębiorstwa, takich jak: umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych, środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców), tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe, firma a zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny.
Odnosząc powyższe do przytoczonych uregulowań należy stwierdzić, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturach Wnioskodawcy pod względem formalnym na bazie statutu, regulaminu czy innego aktu o podobnym charakterze i nie stanowi oddziału, działu ani oddzielnej jednostki organizacyjnej Spółki. Wskutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę żadne należności oraz zobowiązania związane z działalnością Wnioskodawcy.
Zatem zakres sprzedawanej masy majątkowej w postaci wyłącznie Nieruchomości nie wskazuje na umożliwienie Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej tylko przy wykorzystaniu nabytych składników. Zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa Wnioskodawcy będący przedmiotem sprzedaży pozbawiony elementów, o których mowa wyżej, nie posiada zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo i nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.
Z funkcjonalnego punktu widzenia, masa majątkowa, która ma być przedmiotem sprzedaży nie posiada potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy (w ramach sprzedaży nie dojdzie m.in. do przeniesienia na rzecz nabywającego środków pieniężnych oraz należności i zobowiązań).
Reasumując, w świetle przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że składniki majątku przedsiębiorstwa będące przedmiotem sprzedaży nie mieszczą się ani w pojęciu przedsiębiorstwa w myśl art. 551 Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa – art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Zatem, w rozpatrywanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu według właściwej dla niej stawki.
Z wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje przed końcem 2014 r. dokonać sprzedaży Nieruchomości, która obejmuje:
prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 5/17 z obrębu ewidencyjnego nr 4 (Działka 1),
prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 5/21 z obrębu ewidencyjnego nr 4 (Działka 2),
prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 5/16 z obrębu ewidencyjnego nr 4 (Działka 3),
prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 5/15 z obrębu ewidencyjnego nr 4 (Działka 4),
prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 774 z obrębu ewidencyjnego nr 4 (Działka 5),
prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 5/24 z obrębu ewidencyjnego nr 4 (Działka 6),
Wchodzące w skład Nieruchomości Działki powstały w wyniku podziału i scalenia czterech działek nabytych przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z 20 czerwca 2007 r. W odniesieniu do trzech zabudowanych działek powyższa dostawa podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, a w zakresie jednej działki niezabudowanej sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT, Wnioskodawca odliczył podatek VAT naliczony z tytułu nabycia przedmiotowej działki.
Po nabyciu działek, Wnioskodawca dokonał rozbiórki istniejących obiektów budowlanych i rozpoczął inwestycję budowlaną - projekt budowy kompleksu biurowego z pasażem usługowym, podziemnym garażem, a także pozostałymi powiązanymi obiektami budowlanymi, instalacjami i urządzeniami budowlanymi.
W ramach pierwszego etapu Wnioskodawca wybudował Budynek A oraz pozostałe obiekty budowlane wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami zlokalizowane na Działce 1 i 29 lipca 2010 r. uzyskał stosowne pozwolenie na użytkowanie (zmienione decyzją z dnia 28 stycznia 2011 r.). W tym samym okresie wybudowane i oddane do użytku zostały niektóre z budowli usytuowanych na Działce 2 i Działce 6.
W ramach drugiego etapu Zbywca wybudował Budynek B oraz Budynek P, a także pozostałe obiekty budowlane wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami zlokalizowane odpowiednio na Działce 3, Działce 5 oraz Działce 2 i Działce 6 (w pozostałym zakresie) i 13 grudnia 2011 r. uzyskał pozwolenie na ich użytkowanie (zmienione decyzją z dnia 16 lutego 2012 r.).
Dodatkowo, w 2013 roku Wnioskodawca rozpoczął rozbudowę Budynku P o dwie dodatkowe kondygnacje - na dzień złożenia niniejszego wniosku prace budowlane w tym zakresie zostały już zakończone. Termin oddania do użytkowania rozbudowanego Budynku P planowany jest przed dniem Transakcji.
W ramach trzeciego etapu Wnioskodawca wybudował Budynek C, pozostałe obiekty budowlane wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami zlokalizowane na Działce 3 oraz miejscami parkingowymi na Działce 2 i 20 sierpnia 2013 r. uzyskał stosowne pozwolenie na użytkowanie. Po oddaniu Budynku C do użytkowania, Wnioskodawca ponosił i ponosi znaczne nakłady na jego ulepszenie - na dzień przygotowywania niniejszego wniosku, nakłady, które zwiększyły już wartość początkową Budynku C stanowią mniej niż 30% jego wartości początkowej. Jednocześnie, Wnioskodawca poniósł i ponosi dalsze nakłady na Budynek C, które w związku z tocząca się inwestycją nie zostały jak dotąd przeksięgowane jako zwiększenie wartości początkowej Budynku C (przeksięgowanie to może nastąpić przed dniem Transakcji) - łącznie z nakładami, o których mowa w zdaniu poprzednim stanowią one więcej niż 30% wartości początkowej Budynku C.
W ramach czwartego etapu Wnioskodawca rozpoczął budowę Budynku D i pozostałych obiektów budowlanych wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami zlokalizowanych na Działce 4. Aktualnie prowadzone są prace wykończeniowe w Budynku D. Termin oddania do użytkowania Budynku D i związanych z nim obiektów budowlanych planowany jest przed dniem Transakcji.
W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynków oraz pozostałych obiektów budowlanych, instalacji i urządzeń zlokalizowanych na Działkach, wykorzystywanych przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.
Przeznaczone do wynajęcia powierzchnie w Budynkach oraz parking były sukcesywnie oddawane najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Na dzień Transakcji w stosunku do niektórych z tych powierzchni upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania, a w stosunku do innych nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania. Przedmiotem najmu jest również sieć kanalizacji teletechnicznej, w stosunku do której na dzień Transakcji nie upłynie jeszcze dwa lata od momentu oddania jej najemcy do użytkowania.
Co do zasady budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości po ich oddaniu do użytkowania nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej. Wyjątek w tym zakresie może stanowić Budynek C, który po oddaniu do użytkowania został ulepszony w znacznym stopniu - Wnioskodawca ponosi nakłady na Budynek C, których wartość na moment Transakcji może przekroczyć 30% jego wartości początkowej. W tym miejscu należy zaznaczyć, że - tak jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy - na budynek C zostały poniesione i nadal są ponoszone nakłady, które łącznie stanowią więcej niż 30% wartości początkowej tego Budynku. Natomiast bez znaczenia dla rozstrzygnięcia jest sposób przeksięgowania części nakładów jako zwiększenie wartości początkowej Budynku, bowiem to zagadnienie znajduje się w obszarze księgowym - prowadzenia ksiąg rachunkowych. W tej sprawie istotne jest, że faktyczna wysokość nakładów, które zostały i są nadal ponoszone w toku prowadzonej inwestycji na dzień transakcji są wyższe niż 30% wartości początkowej – bez względu na to czy i jak zostały zaksięgowane.
Wnioskodawca nie jest też w stanie wykluczyć, że na moment Transakcji poniesione wydatki na rozbudowę Budynku P przekroczą 30% wartości początkowej tego obiektu. Ulepszenia w wartości powyżej 30% wartości początkowej były natomiast poniesione na śmietnik znajdujący się na Działce 2 i Działce 5 oraz ogrodzenie znajdujące się na Działce 2 i Działce 3; budowle te nie były dotąd przedmiotem najmu ani innej czynności opodatkowanej VAT; Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu tych nakładów.
Sprzedający (Wnioskodawca) i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.
Sprzedający i Nabywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Sprzedający i Nabywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji.
Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni, podlegającą opodatkowaniu. W związku ze sprzedażą Wnioskodawca zamierza wystawić fakturę VAT z wykazanym podatkiem VAT.
Należy wskazać, że zgodnie z art. 3 pkt 1 lit. a i b i pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć:
Uwzględniając okoliczności niniejszej sprawy wskazać należy, że do dostawy tych części Nieruchomości nie znajdzie również zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynków oraz pozostałych obiektów budowlanych, instalacji i urządzeń zlokalizowanych na Działkach, wykorzystywanych przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie towarów i usług. W konsekwencji, nie są spełnione przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zatem w tym zakresie Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.
Z wniosku wynika, że zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca Nieruchomości są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. A zatem jeżeli przed dniem dokonania transakcji Wnioskodawca oraz Nabywca złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca może opodatkować tę dostawę stawką podatku VAT w wysokości 23%. Oświadczenie musi zawierać elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy.
Reasumując: stanowisko przedstawione we wniosku należy uznać za prawidłowe.
IBPP1/443-919/13/LSz | Interpretacja indywidualna
IBPP1/443-920/13/LSz | Interpretacja indywidualna
IBPP4/443-389/13/LG | Interpretacja indywidualna
IPPB1/415-833/09-4/MT | Interpretacja indywidualna
IPPP1/443-1773/11-2/BH | Interpretacja indywidualna
IPTPP4/443-227/12-4/ALN | Interpretacja indywidualna
ITPP2/443-939b/09/AD | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > IBPP4/443-299/14/LG