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Timestamp: 2020-03-30 23:12:18
Document Index: 379165384

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Kategorie: Beschlusswesen - KSG - Blog zum Wohnungseigentum
Vergleichsangebote immer notwendig?
Wenn Wohnungseigentümer einen Verwalter (neu) bestellen, dann stellt sich die Frage, ob und ggf. wie viele Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, damit die Entscheidung der Wohnungseigentümer den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Die Frage, welche Anzahl von Vergleichsangeboten vor einer ordnungsmäßigen Entscheidung der Wohnungseigentümer einzuholen ist, spielt aber auch dann eine Rolle, wenn die Gemeinschaft Aufträge vergeben will und das Auftragsvolumen nicht nur von untergeordneter Bedeutung ist. Dazu hat sich in den letzten Jahren eine Rechtsprechung entwickelt, die grundsätzlich die Einholung von (mindestens) drei Vergleichsangeboten vorsieht.
Verwalterbestellung – Vergleichsangebote für (Wieder-)Bestellung des Verwalters
Der BGH hat die Frage für die (Wieder-)Bestellung eines Verwalters mit seiner Entscheidung vom 01.04.2011 (V ZR 96/10) wie folgt beantwortet:
Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden.[Fußnote 1]
Der Fall zur Verwalterbestellung ohne Vergleichsangebote
Die Wohnungseigentümer bestellen den bisherigen Verwalter auf der Grundlage seines Angebots für weitere fünf Jahre zum Verwalter, ohne dass bei der Beschlussfassung Vergleichsangebote von anderen Bewerbern vorlagen.
Der Beschluss wurde (erfolglos) angefochten. U. a. trugen die Kläger vor, dass der Beschluss deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe, weil keine Alternativangebote beschafft worden seien.[Fußnote 2] Diesem Argument sind weder die Vorinstanzen noch der BGH gefolgt.
Die Begründung des BGH zum Erfordernis der Einholung von Vergleichsangeboten
Der BGH begründet ausführlich, warum die Einholung von Vergleichsangeboten im konkreten Fall nicht notwendig war. Die vom V. Senat aufgestellten Grundsätze haben u. E. auch Gültigkeit, wenn es um die Frage geht, ob Wohnungseigentümer vor einer Auftragsvergabe immer verpflichtet sind, Vergleichsangebote einzuholen.
Zunächst bezieht sich der V. Senat auf die »nahezu einhellige Meinung« zu dieser Frage. Danach sei die Einholung von Alternativangeboten nur bei der Neubestellung, nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters erforderlich.[Fußnote 3] Der BGH schließt sich der herrschenden Meinung an.
Zwar könnten Alternativangebote Schwächen im Leistungsangebot des amtierenden Verwalters aufzeigen. Das gelinge aber nur, wenn nicht der in dieser Hinsicht befangene amtierende Verwalter die Konkurrenzangebote einhole. Hier müsse vielmehr der Beirat tätig werden. »Dieser Aufwand ist nur angezeigt, wenn die Wohnungseigentümer oder erhebliche Teile der Wohnungseigentümer einer Anlage mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit von dessen Honorierung zu überprüfen«.[Fußnote 4]
Verwalterbestellung und Auftragsvergabe auch ohne Vergleichsangebote möglich – (c) Image(s) licensed by Ingram Image
Das Entgelt für die Leistung ist nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt, der bei der Entscheidung zu berücksichtigen ist. Entscheidend ist vielmehr, ob der Bewerber seiner Aufgabe gerecht wird und ob die Wohnungseigentümer mit ihm im Alltag zurechtkommen.[Fußnote 5]
Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung nicht, wenn die Wohnungseigentümer an dem Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt und mit dem sie gut zurechtkommen, festhalten. Das gelte auch, wenn er etwas teurer als andere Verwalter ist, die die Eigentümer noch nicht aus eigenem Erleben kennen.[Fußnote 6] Etwas anderes könne gelten, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten werden.[Fußnote 7]
Schließlich, so der Senat, hätten die Wohnungseigentümer darüber »diskutiert, ob zusätzliche Angebote eingeholt werden sollten, und sich dagegen entschieden, weil sie eine Fortsetzung der […] Tätigkeit […] für sachgerecht hielten.«[Fußnote 8]Der Senat räumt damit den Wohnungseigentümer Entscheidungsermessen ein.
Fazit des Senats zur Einholung von Vergleichsangeboten
Alternativangebote brauchen die Wohnungseigentümer vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters nicht einzuholen, weil sie dem Gesichtspunkt, dass sie den amtierenden Verwalter und seine Arbeit kennen, den Vorrang gegenüber möglichen Einsparungen durch Beauftragung eines ihnen unbekannten neuen Verwalters den Vorzug geben dürfen.[Fußnote 9]
Was folgt daraus für die These, dass vor einer Auftragsvergabe grundsätzlich drei Vergleichsangebote einzuholen sind?
Liegt zur Beschlussfassung – z. B. über eine Baumaßnahme – nur ein Angebot einer Firma vor, die die Wohnungseigentümer aus bisherigen Auftragsabwicklungen kennen und mit deren Leistung sie zufrieden sind, können die Eigentümer nach Ansicht des BGH auf die Einholung von Vergleichsangeboten jedenfalls dann verzichten, wenn kein Anlass für die Annahme besteht, dass ein Wettbewerber die Leistung in vergleichbarer Qualität wesentlich günstiger anbietet. Auf den billigsten Anbieter brauchen sich Wohnungseigentümer jedenfalls nicht einlassen.
Das dürfte auch gelten, wenn der Verwalter einen möglichen Auftragnehmer kennt, weil er mit ihm mehrfach zusammengearbeitet hat und von der Leistungsqualität überzeugt ist. Wohnungseigentümer verhalten sich sicher nicht ordnungswidrig, wenn sie auf die Erfahrung ihres Verwalters setzen, ihm also vertrauen.
Bei der Vergabe von Leistungen, die preisrechtlichen Vorschriften unterliegen, z. B. die der HOAI oder der Vergütungsordnung für Rechtsanwälte (RVG), ist aus unserer Sicht ebenfalls nicht notwendig, Vergleichsangebote einzuholen, jedenfalls dann nicht, wenn die Leistung zum Mindestsatz angeboten wird. Der Mindestsatz der HOAI z. B. darf – auch nach der aktuellen Entscheidung des EuGH bisher nicht unterschritten werden. Vertrauen also die Eigentümer der Leistungsfähigkeit des Anbieters, der zum Mindestsatz anbietet, sind Alternativangebote nach unserer Auffassung nicht erforderlich.
Und schließlich können u. E. Wohnungseigentümer auch darüber diskutieren, ob zusätzliche Angebote eingeholt werden sollen oder nicht. Kommen sie mit vernünftiger Begründung zum Ergebnis, auf alternative Angebote zu verzichten (Auswahlermessen), entspricht diese Entscheidung ordnungsmäßiger Verwaltung. Vernünftige Argumente, die gegen die Einholung zusätzlicher Angebote sprechen, können z. B. sein, dass die Maßnahme zeitnah ausgeführt werden muss oder dass aufgrund der aktuellen Konjunkturlage ohnehin nicht mit zusätzlichen Angeboten zu rechnen ist (Auslastung des Handwerks, nur wenige Anbieter für eine spezifische Leistung, Absagen nach entsprechenden Anfragen des Verwalters). Zu warten und weitere Versuche Alternativangebote einzuholen, können hier zu Nachteilen (Folgeschäden, Vergrößerung des Schadens, Preiserhöhungen in der Zwischenzeit) führen, welche die Wohnungseigentümer nicht hinnehmen müssen.
Mithin ist die These, dass immer (mindestens) drei Angebote einzuholen sind, u. E. falsch, die Grundsätze der BGH-Entscheidung zur Verwalterbestellung stützen unsere abweichende Auffassung.
[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 01.04.2019, V ZR 96/10, Leitsatz.
[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 3.
[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 12 m.w.N.
[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 13.
[Fußnote 5] BGH, a.a.O.
[Fußnote 6] BGH, a.a.O.
[Fußnote 7] BGH, a.a.O.
[Fußnote 8] BGH, a.a.O., Rz. 15.
[Fußnote 9] BGH, o.a.O.
Beschlusswesen
Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten durch Vereinbarung oder Beschluss. In der täglichen Verwaltungspraxis überwiegt der Beschluss.
Der Beschluss als Rechtsgeschäft kommt dadurch zustande, dass der Versammlungsleiter (in der Regel der Verwalter) einen Beschlussgegenstand zur Abstimmung stellt. Die Wohnungseigentümer geben ihre Stimme gegenüber dem Versammlungsleiter ab, dieser nimmt die Stimme entgegen, er stellt das Abstimmungsergebnis fest und verkündet sodann das Beschlussergebnis. Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses kommt dabei konstitutive Wirkung zu. Ohne Feststellung und Bekanntgabe kommt in der Regel kein rechtswirksamer Beschluss zustande (Nichtbeschluss).[Fußnote 1] Die Verkündung lässt mithin das Rechtsgeschäft »Beschluss« entstehen.
Verkündet der Versammlungsleiter einen rechtswidrigen Beschluss, wird dieser rechtmäßig (§§ 23 Abs. 4 Satz 2; § 46 Abs. 1 WEG), wenn er bestandskräftig wird. Der Versammlungsleiter hat deshalb mit der Pflicht zur Beschlussverkündung zugleich eine große Rechts- bzw. Gestaltungsmacht.
Rechtswidriger Beschlüsse
Die wesentlichen Fallgruppen rechtswidriger Beschlüsse sind:
Positive Verkündung rechtswidriger Beschlüsse über Maßnahmen der Verwaltung.
Verkündung eines Beschlusses trotz Verfehlens der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten qualifizierten Mehrheit.
Verfehlen von gesetzlich verlangten qualifizierten Mehrheitserfordernissen (vor allem beim sog »Switchen« von § 22 Abs. 2 auf § 22 Abs. 1 WEG.
Verkündung rechtswidriger Beschlüsse
Die Frage, ob der Versammlungsleiter rechtswidrige Beschlüsse verkünden darf oder sogar verkünden muss, ist in der einschlägigen Literatur umstritten. Gerichte neigen vermehrt dazu, den Verwaltern wegen (vermeintlich) fehlerhafter Verkündung von rechtswidrigen Beschlüssen nach § 49 Abs. 2 WEG die Prozesskosten aufzuerlegen.
Ausgelöst durch Deckert[Fußnote 2] und vertieft durch Schmidt[Fußnote 3] untersucht neuerdings Skauradszun[Fußnote 4] durch Besinnung auf die Rechtsgeschäftslehre die Frage, ob der Versammlungsleiter berechtigt bzw. verpflichtet ist, rechtswidrige Beschlüsse zu verkünden (Abschluss der Beschlussprozedur). Er kommt zu dem überzeugenden Ergebnis, dass der Versammlungsleiter durch die Beschlussverkündung nur eine Erstwertung vornimmt. Er ist aber kein Garant für rechtmäßige Beschlüsse und er ist »schon gar nicht über den Weg des § 49 Abs. 2 WEG Sündenbock für inhaltlich verfehlte Beschlüsse«.
Skauradszun begründet seine Ansicht im Wesentlichen mit folgenden Argumenten:
Die Verantwortung für den Inhalt der Beschlüsse liegt bei den Wohnungseigentümern und den Gerichten.[Fußnote 5]
Wenn nur der Versammlungsleiter den Beschluss konstituieren kann[Fußnote 6], dann muss der Versammlungsleiter auch streitige und womöglich rechtswidriger Beschlüsse verkünden, da seine wichtigste Aufgabe der Abschluss der Beschlussprozedur ist.[Fußnote 7] Skauradszun bezieht sich dabei auf den Abschluss eines Vertrags. »Niemand würde auf die Idee kommen, den Vertragsschluss (sic!) abzubrechen, nur weil der Vertrag inhaltlich womöglich rechtswidrig wäre«. Auch hier entspricht es der Vorstellung des Gesetzgebers, zunächst das Rechtsgeschäft zur Entstehung zu bringen und sich sodann seinem Inhalt zu widmen.[Fußnote 8]
Aus der Rechtsgeschäftslehre (ein Beschluss ist ein Rechtsgeschäft!) ergibt sich für Skauradszun ganz klar: »Warum sollte man […] bei der Beschlussprozedur Tatbestand und Rechtsfolge vermengen, wenn die Rechtsgeschäftslehre ansonsten aus gutem Grund zwischen dem Zustandekommen des Rechtsgeschäfts und seinen Rechtsfolgen unterscheidet«.[Fußnote 9]
Aufgabe des Versammlungsleiters ist es, die Beschlussprozedur vorzubereiten und zu vollziehen – erkennt er etwaige Fehler, unterstützt er die Organwalter (=Eigentümer) durch Hinweise. Er ist aber nicht Urheber des Beschlusses, sondern nur dessen Wegbereiter. Urheber sind allein die Wohnungseigentümer, die die Verantwortung für den Beschlussinhalt tragen.[Fußnote 10]
Elzer wartet mit einem weiteren Argument auf: Da für die Wohnungseigentümer keine Pflicht zur rechtmäßigen Beschlussfassung besteht, kann eine solche auch nicht über den Verwalter erzwungen werden. Schließlich durchbreche § 23 Abs. 4 WEG den allgemeinen zivilrechtlichen Grundsatz der Nichtigkeit rechtswidriger Rechtsgeschäfte und stelle die Berufung auf Anfechtungsgründe bewusst zur Disposition der Eigentümer.[Fußnote 11]
Die Frage, ob ein Beschluss rechtmäßig oder rechtswidrig ist, hängt häufig von schwierigen Wertungen ab. Das ergebe sich schon aus den vielen konträren Entscheidungen von Beschlussmängelklagen.
Das Bild eines Rechtsanwalts oder verlängerten Arm des Richters verträgt sich mit der Verwalterstellung nicht.[Fußnote 12]
Fazit zur Verkündung rechtswidriger Beschlüsse
Aufgabe des Versammlungsleiters ist es, durch Beschlussverkündung das Rechtsgeschäft Beschluss abzuschließen. Der Versammlungsleiter ist weder Garant noch Patron für rechtmäßige Beschlüsse. Die entsprechende Prüfung obliegt den zuständigen Gerichten im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens. Pflicht des Verwalters soll es aber sein, die Wohnungseigentümer bei von ihm erkannten nicht ordnungsgemäßen Beschlussanträgen auf rechtliche Bedenken hinzuweisen. Verhindern sollte ein Verwalter allein Abstimmungen, die objektiv erkennbar zu einem von Anfang an nichtigen Beschluss führen.[Fußnote 13]
Die Anwendung von § 49 Abs. 2 WEG im Beschlussmängelverfahren (Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters) ist daher regelmäßig verfehlt. Das gilt auch bei der Verkündung von nichtigen Beschlüssen.[Fußnote 14]
[Fußnote 1] BGH, Beschluss vom 23.08.2001, V ZB 10/01 in: ZMR 2001, S. 809 ff.
[Fußnote 2] Deckert, ZMR 2008, 585
[Fußnote 3] J.-H. Schmidt, FS Merle, 2010, S 329 ff.; ders. ZWE 2016, 385.
[Fußnote 4] Skauradszun, Zur Verkündung rechtswidriger Beschlüsse durch den Versammlungsleiter, in: ZMR 2018, 122 ff.
[Fußnote 5] Skauradszun, a.a.O., S. 122.
[Fußnote 6] wie das im Wohnungseigentumsrecht der Fall ist, vgl. BGH, a.a.O., LS 2.
[Fußnote 7] Skauradszun, a.a.O., S. 123 mit Hinweis auf J.-H. Schmidt und Deckert, s.o.
[Fußnote 8] Skauradszun, a.a.O., S. 123/124. Skauradszun geht sogar soweit, dass er die Auffassung vertritt, dass der Versammlungsleiter auch nichtige Beschlüsse verkünden muss.
[Fußnote 9] Skauradzsun, a.a.O., S. 124.
[Fußnote 10] Skauradszun, a.a.O.
[Fußnote 11] Elzer, in: Jennißen, WEG, 2. Aufl., Vor §§ 23 bis 25 Rz. 68.
[Fußnote 12] Elzer, a.a.O., Rz. 68.
[Fußnote 13] Elzer, a.a.O., Rz. 73b.
[Fußnote 14] Elzer, a.a.O.