Source: http://docplayer.pl/2232864-Dokument-informacyjny-trust-spolka-akcyjna-z-siedziba-w-poznaniu.html
Timestamp: 2018-01-20 08:02:13+00:00
Document Index: 12558523

Matched Legal Cases: ['art. 655', 'art. 78', 'art. 16', 'art. 78', 'Art. 78', 'art. 16', 'art. 78', 'art. 10', 'art. 96', 'art. 30', 'art. 30', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 9']

DOKUMENT INFORMACYJNY TRUST SPÓŁKA AKCYJNA Z SIEDZIBĄ W POZNANIU - PDF
DOKUMENT INFORMACYJNY TRUST SPÓŁKA AKCYJNA Z SIEDZIBĄ W POZNANIU
Download "DOKUMENT INFORMACYJNY TRUST SPÓŁKA AKCYJNA Z SIEDZIBĄ W POZNANIU"
1 DOKUMENT INFORMACYJNY TRUST SPÓŁKA AKCYJNA Z SIEDZIBĄ W POZNANIU dla obligacji serii A o łącznej wartości zł. w Programie Emisji Obligacji o łącznej wartości do zł. Sporządzony na potrzeby wprowadzenia Obligacji serii A do alternatywnego systemu obrotu prowadzonego przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A oraz BondSpot S.A. w ramach Catalyst Niniejszy dokument Informacyjny został sporządzony w związku z ubieganiem się o wprowadzenie instrumentów finansowych objętych tym dokumentem do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. oraz BondSpot S.A. w ramach Catalyst. Wprowadzenie instrumentów finansowych do obrotu w alternatywnym systemie obrotu nie stanowi dopuszczenia, ani wprowadzenia tych instrumentów do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. (rynku podstawowym lub równoległym). Inwestorzy powinni być świadomi ryzyka jakie niesie ze sobą inwestowanie w instrumenty finansowe notowane w alternatywnym systemie obrotu, a ich decyzje inwestycyjne powinny być poprzedzona właściwą analizą, a także, jeżeli wymaga tego sytuacja, konsultacją z doradcą inwestycyjnym. Treść niniejszego Dokumentu Informacyjnego nie była zatwierdzana przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. pod względem zgodności informacji w nim zawartych ze stanem faktycznym lub przepisami prawa. AGENT EMISJI Data sporządzenia Dokumentu Informacyjnego 25 sierpnia 2011 r. 1
2 Wstęp Dane o Emitencie Nazwa Spółki TRUST S.A. Forma prawna spółka akcyjna Siedziba Poznań Adres ul. Błażeja 6, Poznań Telefon (+4861) , (+4861) Faks (+4861) wew. 103, (+4861) wew. 103 Adres poczty elektronicznej Adres strony internetowej NIP REGON KRS Dane o Agencie Emisji Nazwa Spółki Forma prawna Siedziba Adres Dom Maklerski Banku BPS S.A. spółka akcyjna Warszawa ul. Płocka 11/13, Warszawa Telefon (+48 22) Faks (+48 22) Adres strony internetowej NIP REGON KRS Liczba, rodzaj, jednostkowa wartość nominalna i oznaczenie emisji obligacji objętych dokumentem informacyjnym: Na podstawie niniejszego Dokumentu informacyjnego wprowadza się do alternatywnego systemu obrotu prowadzonego przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. oraz BondSpot S.A. w ramach Catalyst (dwadzieścia dwa tysiące) sztuk obligacji zabezpieczonych na okaziciela serii A o wartości nominalnej (jeden tysiąc) złotych każda, o łącznej wartości nominalnej (dwadzieścia dwa miliony) złotych (Obligacje) wyemitowanych przez Trust S.A (Emitent). Oprocentowanie Obligacji jest zmienne i oparte o stawkę WIBOR 6M powiększoną o marżę 4,75 p.p.(cztery i 75/100 punktów procentowych), a okres zapadalności Obligacji wynosi 3 lata od daty emisji. Szczegółowe warunki emisji Obligacji zostały opisane w rozdziale 3 Dane o instrumentach finansowych wprowadzanych do obrotu na Catalyst Informacje aktualizujące Dokument informacyjny będą publikowane w trybie jaki został przewidziany dla publikacji dokumentu informacyjnego. 2
3 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A Spis treści Wstęp CZYNNIKI RYZYKA Czynniki ryzyka związane z otoczeniem, w którym działa Emitent Czynniki ryzyka związane z działalnością Emitenta Czynniki ryzyka związane z obrotem Obligacjami Osoby odpowiedzialne za informacje zawarte w Dokumencie Informacyjnym Dane o instrumentach finansowych wprowadzanych do obrotu na Catalyst Cele emisji Wielkość emisji Wartość nominalna, cena emisyjna obligacji Warunki wykupu i możliwość wcześniejszego wykupu dłużnych instrumentów finansowych Warunki i terminy wypłaty odsetek Niewypłacalnie zobowiązań z Obligacji Wysokość i forma zabezpieczenia i oznaczenie podmiotu udzielającego zabezpieczenia Szacunkowe dane dotyczące wartości zaciągniętych zobowiązań przez Emitenta na ostatni dzień kwartału poprzedzającego udostępnienie inwestorom propozycji nabycia obligacji oraz perspektywy kształtowania zobowiązań Emitenta do czasu całkowitego wykupu dłużnych instrumentów finansowych Ogólne informacje o ratingu przyznanym Emitentowi lub emitowanym przez niego Obligacjom Wskazanie oraz szczegółowe opisanie dodatkowych praw z tytułu posiadanych dłużnych instrumentów finansowych Ogólne informacje o zasadach opodatkowania dochodów związanych z posiadaniem i obrotem dłużnymi instrumentami finansowymi objętymi Dokumentem informacyjnym Cele programu emisji obligacji Łączna wielkość emisji objętej programem Wartość nominalna obligacji objętych programem Charakterystyka obligacji objętych programem Dane o Emitencie Podstawowe dane Emitenta Wskazanie czasu trwania Emitenta, jeżeli jest oznaczony Wskazanie przepisów prawa na podstawie których został utworzony Emitent Wskazanie sądu, który wydał postanowienie o wpisie do właściwego rejestru a w przypadku gdy Emitent jest podmiotem, którego utworzenie wymagało uzyskania zezwolenia przedmiot i numer zezwolenia oraz wskazanie organu, który je wydał Krótki opis historii Emitenta Określenie rodzajów i wartości kapitałów (funduszy) własnych Emitenta oraz zasad ich tworzenia
4 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A 4.7. Informacje o nieopłaconej części kapitału zakładowego Informacje o przewidywanych zmianach kapitału zakładowego w wyniku realizacji przez obligatariuszy uprawnień z obligacji zamiennych lub z obligacji dających pierwszeństwo do objęcia w przyszłości nowych emisji akcji, ze wskazaniem wartości warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego oraz terminu wygaśnięcia praw obligatariuszy do nabycia tych akcji Wskazanie liczby akcji i wartości kapitału zakładowego, o które na podstawie statutu przewidującego upoważnienie zarządu do podwyższenia kapitału zakładowego, w granicach kapitału docelowego może być podwyższony kapitała zakładowy, jak również liczby akcji i wartości kapitału zakładowego, o które w terminie ważności Dokumentu Informacyjnego może być jeszcze podwyższony kapitał zakładowy w tym trybie Wskazanie na jakich rynkach instrumentów finansowych są lub były notowane instrumenty finansowe Emitenta lub wystawiane w związku z nimi kwity depozytowe Podstawowe informacje na temat powiązań organizacyjnych lub kapitałowych Emitenta, mających istotny wpływ na jego działalność Podstawowe informacje o produktach, towarach lub usługach, wraz z ich określeniem wartościowym i ilościowym oraz udziałem poszczególnych grup produktów, towarów i usług albo, jeżeli to istotne, poszczególnych produktów, towarów i usług w przychodach ze sprzedaży ogółem dla grupy kapitałowej Emitenta, w podziale na segmenty działalności Opis głównych inwestycji krajowych i zagranicznych Emitenta, w tym inwestycji kapitałowych, za okres objęty sprawozdaniem finansowym lub skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, zamieszczonym w Dokumencie Informacyjnym Informacje o wszczętych wobec Emitenta postępowaniach: upadłościowym, układowym lub likwidacyjnym Informacje o wszczętych wobec Emitenta postępowaniach: ugodowym, arbitrażowym lub egzekucyjnym, jeżeli wynik tych postępowań ma lub może mieć istotne znaczenie dla działalności Emitenta Informacja na temat wszystkich innych postępowań przed organami rządowymi, postępowań sądowych lub arbitrażowych, włącznie z wszelkimi postępowaniami w toku, za okres obejmujący co najmniej ostatnie 12 miesięcy, lub takimi, które mogą wystąpić według wiedzy Emitenta, a które to postępowania mogły mieć lub miały w niedawnej przeszłości, lub mogą mieć istotny wpływ na sytuację finansową Emitenta Zobowiązania Emitenta istotne z punktu widzenia realizacji zobowiązań wobec posiadaczy instrumentów finansowych, które związane są w szczególności z kształtowaniem się jego sytuacji ekonomicznej i finansowej Zobowiązania pozabilansowe Emitenta oraz ich struktura w podziale czasowym i rodzajowym Informacje o nietypowych okolicznościach lub zdarzeniach mających wpływ na wyniki z działalności gospodarczej, za okres objęty sprawozdaniem finansowym, lub skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym zamieszczonym w Dokumencie Informacyjnym Wskazanie wszelkich istotnych zmian w sytuacji gospodarczej, majątkowej i finansowej Emitenta i jego grupy kapitałowej oraz innych informacji istotnych dla ich oceny, które powstały po sporządzeniu danych finansowych W odniesieniu do osób zarządzających i osób nadzorujących Emitenta: imię, nazwisko, zajmowane stanowisko oraz termin upływu kadencji, na jaką zostali powołani
5 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A 5. Sprawozdanie finansowe Informacje dodatkowe Załączniki Odpis z rejestru właściwego dla Emitenta Ujednolicony aktualny tekst statutu Emitenta oraz treść podjętych uchwał walnego zgromadzenia w sprawie zmian statutu niezarejestrowanych przez sąd Pełny tekst uchwał stanowiących podstawę emisji obligacji objętych dokumentem informacyjnym Dokument określający warunki emisji obligacji Definicje i objaśnienia skrótów
6 1. CZYNNIKI RYZYKA Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych dotyczących Obligacji potencjalni inwestorzy powinni dokładnie przeanalizować czynniki ryzyka i inne informacje zawarte w Dokumencie informacyjnym. Potencjalni inwestorzy powinni mieć świadomość, że ryzyka opisane poniżej mogą nie być wszystkimi ryzykami, na jakie narażona jest Spółka. Emitent przedstawił tylko te czynniki ryzyka dotyczące jego działalności operacyjnej, które są mu znane. Mogą istnieć jeszcze inne czynniki ryzyka, które zdaniem Emitenta nie są obecnie przez niego zidentyfikowane, a które mogłyby wywołać niekorzystne dla Spółki skutki. 1.1 Czynniki ryzyka związane z otoczeniem, w którym działa Emitent Ryzyko związane z sytuacją makroekonomiczną Sytuacja finansowa Emitenta jest uzależniona od sytuacji makroekonomicznej Polski. Bezpośredni i pośredni wpływ na wyniki finansowe uzyskane przez Emitenta, mają m.in.: dynamika wzrostu PKB, inflacja, polityka monetarna i podatkowa państwa, poziom inwestycji przedsiębiorstw, wysokość dochodów gospodarstw domowych oraz wysokość popytu konsumpcyjnego. Zarówno wyżej wymienione czynniki jak i kierunek i poziom ich zmian, mają wpływ na realizację założonych przez Emitenta celów. Obecna koniunktura gospodarcza kraju sprzyja inwestycjom przedsiębiorstw, wzrostowi zamożności społeczeństwa, a tym samym wzrostowi poziomu konsumpcji produktów i usług. Jednak istnieje ryzyko, że w przypadku pogorszenia się w przyszłości tempa rozwoju gospodarczego, lub zastosowania instrumentów kształtowania polityki gospodarczej państwa polskiego negatywnie wpływających na pozycję rynkową Emitenta, nastąpić może spadek poziomu popytu, a tym samym pogorszenie się wyników finansowych Emitenta Ryzyko związane ze zmianą w otoczeniem prawnym Emitent jak i spółki należące do jego Grupy Kapitałowej w prowadzonej działalności są zobligowane do przestrzegania odpowiednich przepisów powszechnie obowiązującego prawa, w tym prawa ustawianego przez właściwe organy jednostek samorządu terytorialnego (prawa lokalnego). Ryzyko wiążące się z otoczeniem prawnym Emitenta i grupy to ryzyko możliwych zmian w zakresie poszczególnych regulacji prawnych, a także ryzyka wynikające z realizacji poszczególnych obowiązków, jakie wynikają z przepisów prawa Ryzyko związane z potencjalnymi zmianami przepisów podatkowych i różnicami w ich interpretacji System prawa podatkowego w Polsce jest niestabilny i nieprecyzyjny, co niewątpliwie może utrudnić planowanie działalności deweloperskiej pod kątem podatkowym i w konsekwencji może negatywnie wpływać na działalność i wyniki finansowe Emitenta. Zmiany w zakresie regulacji podatkowych, nasuwające się wątpliwości interpretacyjne przepisów podatkowych, długie okresy przedawnienia zobowiązań podatkowych, a także zagrożenie wysokich kar pieniężnych i innych sankcji w tym zakresie mogą mieć negatywne konsekwencje dla Emitenta. Dodatkowe ryzyko związane jest ze stosowaniem przez organy podatkowe prawa, które opierają się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich interpretacjach dokonywanych przez organy wyższych instancji czy sądy. Interpretacje organów podatkowych pozostają często w sprzeczności ze sobą oraz ulegają częstym zmianom. Powyższe powoduje brak pewności i przewidywalności co do sposobu zastosowania prawa przez organy podatkowe. W przypadku przyjęcia przez organy podatkowe interpretacji przepisów podatkowych 6
7 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A odmiennej od będącej podstawą wyliczenia zobowiązania podatkowego przez Emitenta, sytuacja ta może mieć istotny negatywny wpływ na działalność Emitenta, jego sytuację finansową i perspektywy rozwoju Ryzyko związane z cyklicznością rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce charakteryzuje cykliczność. W związku z tym liczba corocznie oddawanych nowych mieszkań zmienia się z roku na rok w zależności, między innymi, od: ogólnych czynników makroekonomicznych w Polsce, zmian demograficznych w danych obszarach miejskich, dostępności finansowania oraz cen mieszkań już istniejących i nowych. Zazwyczaj skutkiem zwiększonego popytu jest wzrost marży deweloperów oraz wzrost liczby nowych projektów. Ze względu na duży odstęp czasu między decyzją o realizacji projektu a jego faktycznym odbiorem, uzależnionym częściowo od przeciągającego się procesu uzyskiwania wymaganych zezwoleń administracyjnych oraz czasem budowy, istnieje ryzyko, że po ukończeniu projektu rynek będzie nasycony i deweloper nie będzie w stanie sprzedać mieszkań bez obniżenia marży zysku. Po dobrej koniunkturze na rynku zwykle pojawiają się tendencje zniżkowe, w związku z niechęcią deweloperów do rozpoczynania nowych projektów ze względu na obniżone marże zysku. Taka cykliczność rynku może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki lub perspektywy Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Czynniki ryzyka związane z działalnością Emitenta Ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich Realizacja projektu deweloperskiego jest skomplikowanym i złożonym przedsięwzięciem, w trakcie przeprowadzania którego mogą wystąpić niekorzystne zjawiska, nie pozostające bez wpływu na wynik finansowy. Projekty deweloperskie realizowane przez Emitenta są bardzo kapitałochłonne na wszystkich etapach ich realizacji. Całkowity zwrot nakładów poniesionych na dany projekt często następuje dopiero po upływie 24 miesięcy od momentu rozpoczęcia budowy. Znaczący wpływ na wynik finansowy mogą mieć w szczególności ryzyka: nieuzyskanie w zakładanym terminie zgody na użytkowanie, zmiany prawne dotyczące kompletowania dokumentów niezbędnych do podpisania aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości, opóźnienie zakończenia budowy. Ponadto niekorzystne dla Emitenta może okazać się także wystąpienie któregoś z następujących ryzyk: ryzyko związane z nieuzyskaniem pozwoleń niezbędnych do wykorzystania gruntu zgodnie z planami Emitenta, ryzyko dotyczące wpływu wykonawców na realizowany projekt, ryzyko dotyczące zwiększenia kosztów budowy, ryzyko związane z niedotrzymaniem terminów budowy, ryzyko związane z usterkami i wadami, ryzyko związane z wpływem czynników atmosferycznych na proces inwestycyjny oraz ryzyko związane z powstaniem innych kosztów. Wymienione zdarzenia mogą skutkować opóźnieniem w zakończeniu projektu deweloperskiego, utratą przychodów z danego projektu deweloperskiego, zablokowaniem środków zainwestowanych w dany projekt, a nawet mogą stać się przyczyną niezrealizowania projektu deweloperskiego. Każda z wyżej wymienionych okoliczności może mieć negatywny wpływ na działalność, wyniki lub sytuację finansową Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko wiążące się z przepisami prawa budowlanego W związku z charakterem prowadzonej działalności, kluczowymi regulacjami dla Emitenta są normy z zakresu prawa budowlanego i realizacji inwestycji w ramach generalnego wykonawstwa. Ustawa Prawo budowlane (z dnia 7 lipca 1994 roku) nakłada na Emitenta, jako uczestnika procesów budowlanych, liczne obowiązki jakie winny być realizowane w okresie przed rozpoczęciem inwestycji, w trakcie jej trwania, a także po jej zakończeniu. Nienależyty sposób realizacji obowiązków wiąże się z ryzykiem zaistnienia opóźnienia przeprowadzenia danego przedsięwzięcia, jego wstrzymania, bądź niewykonania, a także może mieć negatywny wpływ na uzyskiwany przez Emitenta wynik finansowy oraz jego działalność czy też sytuację organizacyjną. 7
8 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A Przepisy Kodeksu Cywilnego regulujące kwestię umów i robót budowlanych przewidują dodatkowe obostrzenia związane z występowaniem Emitenta w charakterze generalnego wykonawcy lub inwestora. W art. 655 Kodeksu Cywilnego określone zostało ryzyko zniszczenia bądź uszkodzenia obiektu. Zgodnie z w/w przepisem, w przypadku zniszczenia lub uszkodzenia obiektu w wyniku wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów lub maszyn, bądź prac przeprowadzonych według wskazówek inwestora, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia (jego części) jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu, bądź gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, urządzeń. Przepisy Kodeksu Cywilnego nakładają dodatkowe wymogi związane z wykonywaniem prac przez podwykonawców oraz dotyczące odpowiedzialności inwestora oraz wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawców jest to odpowiedzialność solidarna w/w podmiotów. Powyżej wskazane regulacje mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Według posiadanej przez Emitenta wiedzy, umowy o roboty budowlane, których jest lub był stroną Emitent, obejmują postanowienia zgodnie ze wskazanymi powyżej przepisami KC, bądź zawierają odpowiednie klauzule wykluczające nieważność lub bezskuteczność zawieranych umów. Jednak mając na uwadze liczbę zawieranych umów, nie można wykluczyć wystąpienia w przyszłości ryzyka związanego z zaistnieniem ewentualnej sprzeczności zapisów umownych z regulacjami ustawowymi Ryzyko związane z gwarancją zapłaty za roboty budowlane Wskazać również należy na istnienie ryzyka związanego z wystąpieniem przez wykonawców (podwykonawców) - którym zlecono wykonanie prac - z roszczeniem o dokonanie przez Emitenta odpowiednich gwarancji przewidzianych przepisami kodeksu cywilnego (art i nast.), co może wpłynąć negatywnie na sytuację finansową Emitenta, a także na terminowość realizacji danego przedsięwzięcia, w tym z zagrożeniem wstrzymania inwestycji. Gwarancją zapłaty za roboty budowlane jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone wykonawcy robót na zlecenie inwestora. Wykonawca robót budowlanych może w każdym czasie zażądać od inwestora dokonania tak określonej gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia, wynikającego z umowy oraz zleceń dodatkowych. Prawo żądania gwarancji zapłaty nie może zostać wyłączone bądź ograniczone poprzez czynność prawną, a odstąpienie od umowy wobec żądania dokonania gwarancji zapłaty pozostaje bezskuteczne. Niedokonanie przez zamawiającego gwarancji zapłaty skutkuje uznaniem tego za przeszkodę dla realizacji robót budowlanych leżącą po stronie inwestora i uprawnia tym samym wykonawcę do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Jeżeli wykonawca (podwykonawca) był gotów wykonać roboty budowlane, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora, inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych. Jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca (generalny wykonawca) oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych. Ryzyko to w przypadku Emitenta jest niewielkie z uwagi na sporadyczną ilość umów połączonych z gwarancją dla podwykonawców. Emitent działa w szczególności w ramach umów ze stałymi podwykonawcami Ryzyko związane z zobowiązaniami w związku z roszczeniami wobec wykonawców Zaciągnięte przez wykonawców zobowiązania w związku z realizacją projektów deweloperskich mogą skutkować powstaniem roszczeń wobec nich z powodu niewykonania lub niewłaściwego wykonania takich zobowiązań. Mimo, że wykonawcy robót budowlanych udzielają gwarancji dobrego wykonania, które pozwalają ograniczyć wpływ niewykonania przez nich zobowiązań, to wejście w spór z wykonawcą może doprowadzić do opóźnień w realizacji projektu i/lub przekroczenia kosztów. Nierzetelny wykonawca może również nie być w stanie całkowicie zaspokoić ewentualnych roszczeń Grupy Kapitałowej. W efekcie Grupa może być narażona na uczestnictwo w sporze lub procesie sądowym oraz może być zmuszona do dokonania płatności na rzecz osób trzecich wskutek takich sporów lub procesów sądowych (jak na przykład płatności wynikających z gwarancji 8
9 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A budowlanych udzielonych klientom). Powyższe może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki lub perspektywy Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko zmiany tendencji rynkowych Emitent przystępując do planowania projektu deweloperskiego, opiera się na założeniach dotyczących tendencji panujących na rynku. Na ich podstawie formułuje wytyczne dla danej inwestycji, stanowiące punkt wyjścia dla podejmowania decyzji dotyczących zakupu gruntu, opracowania określonych koncepcji architektonicznych i urbanistycznych. W przypadku zmiany tendencji rynkowych dotyczących preferencji klientów, szczególnie w zakresie: lokalizacji nieruchomości, powierzchni i struktury mieszkań czy domów, gotowości do zapłaty określonej kwoty za metr kwadratowy nieruchomości, standardu wykończenia - może się okazać, iż przyjęte przez Emitenta założenia odbiegają od aktualnych tendencji rynkowych. Okoliczność ta może mieć negatywny wpływ na działalność Spółki i jej wynik finansowy. Emitent poprzez bieżącą analizę rynku i badanie tendencji stara się ograniczyć do minimum wpływ tego ryzyka na swoją działalność i działalność całej Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z tworzeniem portfela gruntów i zmiany ich ceny. Ponieważ podstawowym zakresem działalności Emitenta jest realizacja projektów deweloperskich, utworzenie portfela gruntów ma szczególny wpływ na dynamikę rozwoju Spółki i całej Grupy Kapitałowej. Pozyskanie nowych gruntów w dobrej cenie i korzystnej lokalizacji ma znaczący wpływ na atrakcyjność oferty, a tym samym na wynik finansowy danego projektu deweloperskiego. Możliwości w tym zakresie zależą od sytuacji na poznańskim rynku budowy mieszkań. Nie da się wykluczyć, że Emitent podejmie decyzję dotyczącą ceny nabycia gruntu, która w przypadku załamania koniunktury okaże się nieoptymalna. Taka sytuacja może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wynik Emitenta. Nie da się także wykluczyć wystąpienia w przyszłości trudności w pozyskiwaniu nowych atrakcyjnych terenów dla realizacji projektów deweloperskich, które mogą wynikać: z konkurencji w zakresie pozyskiwania nowych gruntów, braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, czasochłonnego procesu wydawania decyzji administracyjnych, braku infrastruktury technicznej. Emitent nie może zapewnić, że toczące się aktualnie negocjacje dotyczące zakupu nowych gruntów, zakończą się nabyciem tych gruntów. Wspomniane zdarzenia mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wynik Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z utratą zdolności kredytowej nabywców W aktualnej sytuacji rynkowej większość nabywców finansuje zakupy nieruchomości poprzez zaciąganie kredytów hipotecznych. Nie da się wykluczyć, że na skutek problemów finansowych, nabywcy utracą zdolność do spłaty kredytu. Zaciągniętych kredytów, ze względu na zmiany kursowe, mogą nie być w stanie spłacać także nabywcy zaciągający kredyt w walutach obcych. Z kolei w sytuacji, w której warunki kredytowe oferowane przez banki, z punktu widzenia potencjalnych nabywców byłyby niekorzystne ze względu na wysokie stopy procentowe lub inne ograniczenia w dostępności do kredytów, może mieć miejsce spadek zainteresowania kupnem nieruchomości mieszkalnych. Przypadki powyższe mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wynik Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z konkurencją Emitent działa w warunkach znaczącej konkurencji ze strony innych deweloperów. Konkurencja może, między innymi, spowodować nadpodaż nieruchomości mieszkaniowych jeżeli zostanie zrealizowanych zbyt wiele projektów nieruchomościowych lub może doprowadzić do wzrostu cen gruntu. Konkurencja może wywrzeć istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki działalności lub perspektywy Emitenta i jego Grupy Kapitałowej. 9
10 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A Ryzyko związane z koncentracją działalności Emitenta w Poznaniu Większość aktualnych projektów deweloperskich Emitenta zlokalizowanych jest w Poznaniu. Emitent koncentruje swoją działalność przede wszystkim na poznańskim rynku budownictwa mieszkaniowego. Projekty Lubczykowa Góra II oraz Amber Residence realizowane są w Poznaniu. Emitent monitoruje sytuację na rynkach mieszkaniowych w innych miastach, jednakże korzyści płynące z natychmiastowej ekspansji na inne rynki wydają się Zarządowi nieadekwatne do ryzyka związanego z ekspansją. Sytuacja taka uzależnia Emitenta od stanu lokalnego rynku budownictwa mieszkaniowego. Ewentualne pogorszenie koniunktury na rynku poznańskim może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki finansowe Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z brakiem zdywersyfikowania działalności Emitenta poza sektorem mieszkaniowym Grupa Kapitałowa TRUST koncentruje swoją działalność na projektach mieszkaniowych i w odróżnieniu od niektórych ze swoich konkurentów nie realizuje innego rodzaju projektów takich jak nieruchomości komercyjne lub hotelowe. W związku z powyższym jej działalność nie jest zróżnicowana, a gorsza koniunktura w sektorze mieszkaniowym może wywrzeć istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, warunki finansowe, wyniki działalności lub perspektywy Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z zależnością Grupy Kapitałowej od osób pełniących kluczowe funkcje zarządzające Emitent jest zależny od osób pełniących funkcje kierownicze, a w szczególności członków zarządu i kluczowych pracowników Spółki. Ze względu na duże doświadczenie i umiejętności merytoryczne członkowie zarządu i pracownicy kluczowi odgrywają zasadniczą rolę w funkcjonowaniu Spółki. Odejście któregokolwiek z kluczowych pracowników lub członków zarządu może negatywnie wpłynąć na zarówno bieżącą, jak i przyszłą działalność Emitenta. Niedobór rynkowy kadry kierowniczej może utrudnić znalezienie odpowiedniego zastępstwa dla członka zarządu lub kluczowego pracownika, który zdecydowałby się opuścić Spółkę. Powyższe ograniczenia mogą negatywnie wpłynąć na aktualnie realizowane projekty oraz mogą także mieć wpływ na obniżenie kreatywności Emitenta. Okoliczności powyższe mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z uzyskiwaniem wymaganych decyzji, postanowień i zezwoleń administracyjnych Grupa Kapitałowa nie może zapewnić, że poszczególne pozwolenia, zezwolenia lub zgody wymagane od różnych organów administracyjnych w związku z realizacją obecnych lub nowych projektów deweloperskich zostaną uzyskane przez Grupę w odpowiednim czasie lub, co jest mniej prawdopodobne, zostaną uzyskane w ogóle, ani że jakiekolwiek obecne lub przyszłe pozwolenia, zezwolenia lub zgody nie zostaną cofnięte. Przykładowo, Emitent, podobnie jak inni polscy deweloperzy mieszkaniowi, może okazyjnie nabyć tereny, które nie są przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Jakiekolwiek inwestycje mieszkaniowe na takich nieruchomościach wymagają nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( MPZP ) lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie ma pewności co do tego, czy zostanie uchwalony zweryfikowany MPZP ani czy zostanie wydana korzystna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Ponadto, Grupa napotykała już na trudności związane z wprowadzaniem zmian do MPZP oraz uzyskiwaniem takich decyzji. Uzyskiwanie niezbędnych pozwoleń, zezwoleń lub zgód mogą dodatkowo utrudniać grupy obywatelskie, ekolodzy oraz miejscowi mieszkańcy. Niepowodzenie w uzyskaniu wymaganych zezwoleń lub ich cofnięcie może negatywnie wpłynąć na zdolność Grupy do nabywania nowych gruntów oraz realizacji lub ukończenia obecnych lub nowych projektów deweloperskich, co z kolei mogłoby mieć istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki lub perspektywy Emitenta i jego Grupy Kapitałowej. 10
11 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A Ryzyko związane z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Elementem procedury związanej z tą decyzją jest obowiązkowa kontrola budowy, którą przeprowadza właściwy organ administracji, w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Nie da się wykluczyć sporu Emitenta z przedstawicielami organów administracji co do elementów podlegających sprawdzeniu w trakcie kontroli. Spór dotyczyć może np. klasyfikacji zmian nieistotnych dokonywanej przez architekta. Ocenie urzędników w trybie wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie podlega stopień wykonania decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z tym może zaistnieć konieczność uzupełnienia przez Emitenta dokumentacji powykonawczej, złożenia stosownych wyjaśnień, wykonania pewnych robót budowlanych. Sytuacja taka może opóźnić wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie danego budynku, co może z kolei wpłynąć na opóźnienie terminów podpisania aktów notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań. Okoliczności powyższe mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane ze zmianą kosztów budowy, wzrostem kosztów operacyjnych i innych kosztów ponoszonych przez Emitenta i jego Grupę Kapitałową Zmiany w otoczeniu rynkowym, w jakim działa Emitent i jego Grupa Kapitałowa, mogą mieć wpływ na zmianę kosztów budowy. Koszty realizacji robót budowlanych w zakresie poszczególnych inwestycji mogą ulegać zmianie także ze względu na: (a) błędy w projekcie architektonicznym, powodujące konieczność korekty (b) wzrost cen materiałów budowlanych (c) wzrost cen sprzętu budowlanego (d) zmiany w zakresie projektu (e) wzrost kosztów zatrudnienia pracowników u wykonawców (f) wzrost cen usług towarzyszących procesowi budowlanemu takich jak usługi geodezyjne, opinie, ekspertyzy, inne. (g) niedotrzymanie terminu realizacji robót przez wykonawców (h) niedotrzymanie terminu dostarczenia projektów przez biuro architektoniczne (i) wzrost kosztów związany z wykonaniem dodatkowej infrastruktury nieobjętej dotychczas projektem deweloperskim Ponadto do czynników, które mogą powodować wzrost kosztów operacyjnych i innych kosztów, zaliczyć można: inflację, wzrost podatków i innych opłat publicznoprawnych, zmiany w przepisach prawa, regulacjach lub polityce rządowej (w tym zmiany dotyczące bezpieczeństwa i higieny pracy oraz przepisów o ochronie środowiska), które zwiększają koszty prowadzenia działalności w zgodzie z takimi przepisami, regulacjami lub polityką, a ponadto wzrost kosztów finansowania. Dodatkowo w świetle rosnącej konkurencji na polskim rynku nieruchomości, Grupa może być narażona również na większe koszty marketingowe. Każdy istotny wzrost kosztów spowodowany przez wyżej wymienione czynniki może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki lub perspektywy Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z niedotrzymaniem terminów realizacji inwestycji, niezrealizowaniem inwestycji lub nienależytym jej zrealizowaniem. Niedotrzymanie terminów realizacji inwestycji, niezrealizowanie inwestycji lub nienależyte jej zrealizowanie może mieć istotny niekorzystny wpływ na wynik finansowy Emitenta ze względu na konieczność zapłaty kar umownych klientom, z którymi zawarte zostały umowy terminowe, lub zapłaty kwot wynikających z roszczeń odszkodowawczych. Niedotrzymanie terminów realizacji inwestycji, nienależyte zrealizowanie lub 11
12 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A niezrealizowanie inwestycji może mieć niekorzystny wpływ na wizerunek rynkowy Emitenta i jego Grupy Kapitałowej. Niedotrzymanie terminów realizacji inwestycji, niezrealizowanie inwestycji lub nienależyte jej zrealizowanie może być wynikiem: (a) błędów w projekcie architektonicznym, powodujących konieczność korekty (b) błędów w dokumentacji powykonawczej lub jej braku (c) trudności z zakupem materiałów budowlanych (d) trudności z najmem sprzętu budowlanego (e) zmian w zakresie projektu (f) trudności z zatrudnieniem wykonawców (g) niedotrzymaniem terminu realizacji robót przez wykonawców (h) niedotrzymaniem terminu dostarczenia projektów przez biuro architektoniczne (i) niedotrzymaniem terminów przez organy wydające decyzje administracyjne (j) trudności z finansowaniem inwestycji (k) zależności Emitenta od gestorów mediów dostarczających gaz, energię elektryczną, energię cieplną, wodę oraz odbierających ścieki (l) anomalii pogodowych (m) kradzieży mienia (ł) klęsk żywiołowych (m) uszkodzenia urządzeń związanych z uzbrojeniem terenu i będących własnością gestorów sieci (n) konieczności przerwania robót na czas inwentaryzacji stanowisk archeologicznych (o) konieczności przerwania robót na czas usunięcia niewybuchu Ryzyko związane z zależnością Emitenta od wykonawców robót budowlanych Na jakość oraz terminowość wykonania prac budowlanych zasadniczy wpływ mają wykonawcy, którym Emitent powierza realizację inwestycji. Emitent zawiera umowy o roboty budowlane, których przedmiotem są poszczególne inwestycje lub jedynie pewne ich etapy oraz prowadzi bieżący nadzór i kontrolę nad wykonywanymi robotami. Pomimo zachowania należytej staranności w zakresie kontroli i nadzoru Emitent nie jest w stanie zagwarantować, że prace objęte stosownymi umowami zostaną zrealizowane przez wykonawców w sposób prawidłowy i w określonych terminach. Szczególne zagrożenie stanowi utrata płynności finansowej wykonawcy, co może doprowadzić do całkowitego przerwania robót przez wykonawcę. Powierzenie niewykonanych robót innemu wykonawcy z kolei może mieć istotny negatywny wpływ na wynik finansowy i termin realizacji inwestycji. Emitent prowadzi politykę mającą na celu ograniczenie wspomnianych ryzyk, a polegającą na zawiązywaniu długotrwałych relacji z wykonawcami. Niemniej jednak nie można wykluczyć sytuacji, w której roszczenia Emitenta w stosunku do wykonawców, wynikające z niewykonania lub nieprawidłowego wykonania ich zobowiązań, nie zostaną w pełni zaspokojone, co skutkować będzie istotnym negatywnym wpływem na działalność, sytuację finansową i wyniki Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z wpływem czynników atmosferycznych na proces realizacji inwestycji. Realizacja inwestycji budowlanych jest szczególnie uzależniona od czynników atmosferycznych. Emitent, tworząc harmonogram realizacji inwestycji, zakłada typowe warunki atmosferyczne dla danych pór roku. Anomalie pogodowe rozumiane jako: ponadprzeciętnie dla danego okresu utrzymujące się niskie lub wysokie temperatury, wysokie opady deszczu lub śniegu, mogą mieć niekorzystny wpływ na termin realizacji inwestycji, którego przedłużenie może spowodować wzrost kosztów inwestycji i roszczenia klientów z tytułu niedotrzymania warunków umownych, co może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki Emitenta i jego Grupy Kapitałowej. 12
13 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A Ryzyko związane z pozyskaniem dodatkowych środków finansowych W przyszłości konieczne może okazać się pozyskanie przez Emitenta dalszych środków, na przykład poprzez emisję akcji, zaciąganie pożyczek oraz emisję instrumentów dłużnych. Nie ma jednak pewności, że pozyskiwanie środków finansowych w taki lub dowolny inny sposób okaże się skuteczne. Rozwój działalności Grupy może ulec ograniczeniu, jeśli pozyskiwanie przez nią środków będzie nieskuteczne lub jeśli środki finansowe będą pozyskiwane na niekorzystnych warunkach, co może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową i wyniki finansowe Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z poziomem zadłużenia W celu sfinansowania swojej działalności Grupa korzysta z kredytów, pożyczek i instrumentów dłużnych w postaci obligacji korporacyjnych. Spółka nie może zapewnić, że uzyska finansowanie na atrakcyjnych warunkach rynkowych, ani że, w przypadku uzyskania takiego finansowania, będzie w stanie spłacać odsetki oraz kapitał lub wywiązywać się z innych zobowiązań wynikających z umów kredytów, pożyczek i wyemitowanych obligacji. Jeżeli Grupa Kapitałowa Emitenta nie będzie w stanie pozyskać dodatkowego finansowania zgodnie ze swoimi oczekiwaniami, może być zmuszona do zmiany realizowanej strategii, ograniczenia wzrostu i refinansowania takich kredytów i pożyczek oraz zadłużenia z tytułu emisji obligacji. W takich okolicznościach spłaty mogą stać się natychmiast wymagalne w całości lub w części, w związku z czym Grupa Kapitałowa Emitenta może być zmuszona do zbycia części swoich aktywów w celu zaspokojenia wyżej wymienionych zobowiązań. Jeżeli refinansowanie nie będzie możliwe lub dodatkowe finansowanie nie będzie dostępne, Emitent może być zobowiązany do sprzedaży swoich aktywów w okolicznościach, które mogą nie pozwolić na uzyskanie najwyższych cen lub nie spełnić swoich zobowiązań wynikających z warunków emisji wyemitowanych obligacji włącznie, co mogłoby umożliwić obligatariuszom żądanie wcześniejszego wykupu obligacji. Może to mieć istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki i perspektywy Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z koniecznością pokrywania kosztów związanych z zanieczyszczeniem środowiska Działalność gospodarcza prowadzona przez Emitenta, jest związana z korzystaniem ze środowiska, a tym samym Emitent zobowiązany jest do wypełniania obowiązków wynikających w szczególności z ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo ochrony środowiska, ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku o odpadach, a także ustawy z dnia 18 lipca 2001 roku Prawo wodne. Obowiązki Emitenta z zakresu ochrony środowiska wiążą się przede wszystkim z posiadanymi gruntami, których zagospodarowanie powinno gwarantować możliwie najmniejszą ingerencję w środowisko, a także ochronę tych gruntów przed zanieczyszczeniem. Przepisy dotyczące ochrony środowiska przewidują, iż podmioty użytkujące grunty, na których znajdują się niebezpieczne substancje lub zanieczyszczenia albo na których doszło do niekorzystnego przekształcenia naturalnego ukształtowania terenu mogą zostać zobowiązane do usunięcia szkodliwych substancji, ponoszenia kosztów rekultywacji lub zapłaty kar administracyjnych. Nie sposób wykluczyć ryzyka, że w przyszłości Emitent zostanie zobowiązany do zapłaty odszkodowań, administracyjnych kar pieniężnych czy ponoszenia kosztów rekultywacji za spowodowanie zanieczyszczeń środowiska na gruntach posiadanych lub nabywanych w przyszłości przez Emitenta. Emitent w dotychczasowych przedsięwzięciach w należyty sposób wywiązywał się z obowiązków związanych z ochroną środowiska, jednakże nie można wykluczyć istnienia zagrożenia wystąpienia ryzyka związanego z nałożeniem na Emitenta lub spółkę Grupy Kapitałowej Emitenta obowiązku uiszczenia pieniężnej kary administracyjnej, przeprowadzenia rekultywacji posiadanych gruntów, bądź wszczęcia postępowania odszkodowawczego. 13
14 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A Ryzyko związane z niekorzystnymi warunkami gruntowymi Emitent prowadzi analizę warunków posadowienia na etapie podejmowania decyzji o zakupie danego gruntu oraz na etapie projektowania inwestycji. Analiza ta prowadzona jest w oparciu o badania geologiczne, niemniej jednak nie można wykluczyć, że w trakcie realizacji projektu deweloperskiego mogą wystąpić nieprzewidziane wcześniej warunki, np. wody gruntowe, nieprzydatne do posadowienia warstwy gruntu, znaleziska archeologiczne. W przypadku wystąpienia niekorzystnych warunków gruntowych należy liczyć się z możliwością opóźnienia budowy, wzrostu kosztów realizacji projektu lub w szczególności ze zmianą koncepcji projektu. Powyższe może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z infrastrukturą Projekt deweloperski może być realizowany wyłącznie przy zapewnieniu odpowiedniej infrastruktury technicznej wymaganej prawem (np. drogi wewnętrzne, przyłącza mediów, urządzenia utylizacyjne). Brak takiej infrastruktury w miejscu budowy może powodować, że wydanie pozwolenia na budowę obejmującego realizację projektu może zostać wstrzymane do czasu zapewnienia odpowiedniej infrastruktury. Istnieje również możliwość, że odpowiednie władze zażądają od Grupy budowy odpowiedniej infrastruktury w ramach robót związanych z projektem, co może mieć istotny wpływ na koszt prac budowlanych. Ponadto, władze mogą zażądać od inwestora budowy infrastruktury technicznej, która nie jest wymagana z perspektywy projektu, ale zgodnie z oczekiwaniami władz ma stanowić wkład inwestora w lokalny rozwój. Z uwagi na opóźnienia związane z doprowadzeniem do projektów realizowanych przez Grupę niezbędnej infrastruktury, może wystąpić również opóźnienie w ukończeniu danego projektu oraz niespodziewany wzrost kosztów związanych z budową infrastruktury przez Grupę. Taka sytuacja może w znaczący sposób wpłynąć na rentowność projektu. Może to mieć z kolei istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki lub perspektywy Grupy Kapitałowej Emitenta Ryzyko związane z zastosowaniem nieodpowiedniej technologii budowlanej Koszty budowy obiektu mogą się znacznie różnić w zależności od przyjętej technologii budowlanej. Na rynku dostępnych jest wiele różnych technologii budowy i często wprowadzane są nowe technologie. Dobór nieprawidłowej technologii na wstępnym etapie realizacji projektu może skutkować przekroczeniem zakładanych kosztów budowy lub opóźnieniami w realizacji projektu. Może to mieć istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki lub perspektywy Emitenta i Grupy Kapitałowej Emitenta Ryzyko związane z odpowiedzialnością z tytułu wad i usterek oraz zobowiązań powykonawczych Pomimo współpracy Emitenta z renomowanymi i sprawdzonymi wykonawcami oraz prowadzenia bieżącego nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych, nie jest on w stanie zagwarantować niewystępowania usterek lub wad wybudowanych obiektów. Ujawnienie się usterek lub wad może mieć negatywny wpływ na wizerunek rynkowy Emitenta oraz na jego wynik finansowy, w związku z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów związanych z usunięciem usterki lub wady. Nie można wykluczyć, że materiały użyte do realizacji robót budowlanych będą miały ukryte wady, które mogą wpłynąć, na jakość budowanych obiektów. Emitent stara się ograniczyć to ryzyko, nabywając materiały od renomowanych dostawców. Ponadto zgodnie z postanowieniami polskiego kodeksu cywilnego, Grupa Kapitałowa Emitenta ponosi odpowiedzialność na podstawie ustawowej rękojmi za wady mieszkań oraz budynku przez okres trzech lat i jest zobowiązana do wykonywania niezbędnych napraw. Zapewnienia i gwarancje udzielone Spółce przez generalnych wykonawców i innych podwykonawców wykonujących roboty budowlane lub poszczególne elementy budowy oraz dostawców i producentów materiałów i sprzętu a także projektantów pozwalają na uzyskanie przez Grupę zwrotu kosztów takich napraw lub przeniesienie przez nią obowiązku dokonania napraw 14
15 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A na te podmioty. Ponieważ gwarancja generalnego wykonawcy zaczyna obowiązywać w momencie przekazania budowy, natomiast rękojmia obowiązuje od momentu przekazania lokalu mieszkalnego, może (i zazwyczaj pojawia się) okres, w którym gwarancja wykonawcy generalnego już wygasła, natomiast odpowiedzialność Emitenta wynikająca z rękojmi ustawowej pozostaje w mocy. Roszczenia zgłoszone w takim przejściowym okresie, o ile nie są w pełni pokryte polisą ubezpieczeniową, mogą obciążać finansowo Emitenta Ryzyko związane z obecnością w umowach niedozwolonych postanowień umownych Polski Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi listę niedozwolonych postanowień umownych, które nie mogą być włączane do takich umów sprzedaży. Niedozwolone zapisy obejmują postanowienia dotyczące waloryzacji cen przenoszące na nabywcę ryzyko wzrostu kosztów i materiałów budowlanych oraz usług lub zmian w zakresie obowiązującego opodatkowania, klauzule ograniczające prawo klienta do złożenia reklamacji w przypadku wykrycia wad w nieruchomości po dokonaniu jej odbioru, a także postanowienia pozwalające spółkom deweloperskim na przesunięcie daty zakończenia projektu bez ponoszenia jakiejkolwiek odpowiedzialności względem nabywców. W przypadku, gdyby niektóre postanowienia umów zawartych między Spółką a nabywcami jej mieszkań zostały uznane za niedozwolone postanowienia umowne, Spółka może być narażona na ryzyko konieczności usunięcia takich klauzul ze swoich standardowych umów sprzedaży, a w razie niedokonania takich zmian, może być narażona na kary w wysokości stanowiącej do 10% jej przychodów w roku poprzednim. Takie zmiany do umowy lub kary mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki lub perspektywy Spółki. Dodatkowo, w celu lepszego egzekwowania zakazu dotyczącego niedozwolonych postanowień umownych, polskie Ministerstwo Infrastruktury przygotowało projekt nowej ustawy o ochronie nabywców w transakcjach deweloperskich. Projekt ustawy w aktualnej wersji stanowi, między innymi, że deweloperzy nie będą mogli otrzymać pełnej kwoty rat z tytułu ceny sprzedaży przed zakończeniem realizacji projektu deweloperskiego oraz będą zobowiązani do wykupienia polisy ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej chroniącej nabywców przed pogorszeniem sytuacji finansowej dewelopera. Ponadto, projekt ustawy stanowi, że firma deweloperska, która naruszyła postanowienia ustawy, będzie zobowiązana do zapłaty kary w wysokości do 10% jej rocznych przychodów. W efekcie, wejście w życie ustawy o ochronie nabywców w transakcjach deweloperskich może spowodować wzrost kosztów realizacji projektów deweloperskich. Biorąc pod uwagę powyższe regulacje nie można wykluczyć, że w toku podpisywania przez Emitenta i spółki jego Grupy umów sprzedaży lokali, niektóre z postanowień tych umów mogą zostać uznane za niedopuszczalne i niezgodne z prawem co może doprowadzić do pogorszenia sytuacji prawnej Emitenta i konieczności ponoszenia przez niego większego ryzyka biznesowego lub dodatkowych kosztów związanych z realizacją takich umów. Emitent stara się ograniczyć to ryzyko, poprzez stałą analizę podpisywanych umów z konsumentami pod względem ich zgodności z prawem i reagowanie na ich ewentualne oczekiwania Ryzyko związane z możliwym wzrostem stawki VAT w Polsce Przepisy UE ustalają maksymalną stawkę VAT na sprzedaż mieszkań i domów jednorodzinnych w wysokości do 25%. W przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych do 150 m 2 oraz domów jednorodzinnych do 300 m 2 uznanych za budownictwo społeczne, stawka podatku wynosi 8%. Zmiana Ustawy o podatku od towarów i usług, zwiększająca stawkę podatku VAT na sprzedaż mieszkań i domów jednorodzinnych powoduje, że Emitent będzie zmuszony do podwyższenia cen mieszkań i domów jednorodzinnych objętych nową stawką VAT. Może to mieć istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki lub perspektywy Grupy Kapitałowej Emitenta. 15
16 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A Ryzyko związane z transakcjami z jednostkami powiązanymi W ramach prowadzonej działalności, Emitent i inne podmioty z Grupy Kapitałowej zawierają transakcje z podmiotami powiązanymi, w tym podmiotami powiązanymi z Emitentem kapitałowo oraz członkami kadry zarządzającej lub spółkami od nich zależnymi. Transakcje te związane są z efektywnym prowadzeniem działalności gospodarczej w ramach Grupy i obejmują przede wszystkim przenoszenie aktywów, kompensatę wzajemnych należności, sprzedaż produktów, towarów i usług. Z uwagi na szczególne przepisy podatkowe, dotyczące niezbędnych warunków transakcji, zawieranych przez podmioty powiązane, w tym w szczególności w odniesieniu do stosowanych w tych transakcjach cen (ceny transferowe), innych istotnych warunków, jak również wymogów dokumentacyjnych, odnoszących się do takich transakcji, a także z uwagi na rosnącą świadomość organów podatkowych w zakresie problematyki cen transferowych i warunków transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi, nie można wykluczyć, iż Emitent może być w przyszłości przedmiotem kontroli lub czynności sprawdzających podejmowanych przez organy podatkowe w powyższym zakresie Ryzyko związane z realizacją zakładanych celów strategicznych Spółka stara się budować swoją strategię w oparciu o obecną sytuację rynkową. Spółka nie może jednak zapewnić, iż strategia oparta została o pełną i trafną analizę obecnych i przyszłych tendencji na rynku. Nie można także wykluczyć, iż działania podjęte przez Spółkę okażą się niewystarczające lub błędne z punktu widzenia realizacji obranych celów strategicznych. Błędna ocena perspektyw rynkowych i wszelkie nietrafne decyzje Spółki mogą mieć istotny negatywny wpływ na jej wyniki finansowe Ryzyko związane z ubezpieczeniami nieruchomości Emitent zawiera stosowne umowy ubezpieczeniowe na obiekty objęte danym projektem deweloperskim. Może się jednak zdarzyć, że w wyniku katastrofy budowlanej, pożaru lub innej klęski żywiołowej, obiekty budowlane objęte ubezpieczeniem ulegną zniszczeniu w stopniu większym niż ten, na który opiewała polisa. W takim przypadku, gdy zajdzie konieczność odtworzenia obiektu, wartość odtworzeniowa może przekraczać polisę. Zniszczenia lub uszkodzenia nieruchomości mogą ponadto nastąpić także na skutek zdarzeń nieobjętych polisą ubezpieczeniową. W przypadku wystąpienia nieubezpieczonej szkody lub szkody przewyższającej limit wypłaty zabezpieczenia, Emitent może utracić zarówno kapitał zainwestowany w projekt deweloperski, jak i przychody z tego projektu. Emitent może zostać zobowiązany do naprawienia szkody oraz spłaty kredytu zaciągniętego na realizację dotkniętego szkodą projektu. Powyższe zdarzenia mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z wypadkami przy pracy wykonawców Emitent nie ponosi odpowiedzialności za wypadki przy pracy, jakie mogą zdarzyć się wykonawcom pracującym na placach budów w ramach inwestycji realizowanych przez Emitenta. Wypadki takie mogą jednak powodować przerwy w realizacji projektu deweloperskiego i tym samym wpływać na opóźnienie całego projektu oraz wzrost jego kosztów. Nie można także wykluczyć występowania wykonawców z roszczeniami odszkodowawczymi względem Emitenta oraz negatywnego wpływu tego typu zdarzeń na wizerunek Spółki. Przypadek taki może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko utraty zaufania klientów Klient w ramach danego projektu deweloperskiego, na pewnym etapie współpracy z Emitentem, podejmuje zobowiązania finansowe o znacznej wartości. Wobec tego oczywistym staje się więc fakt, iż ważnym elementem relacji Emitenta z klientami jest zaufanie klientów do Spółki. Szczególnymi czynnikami mogącymi 16
17 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A spowodować utratę zaufania klientów są: niewywiązanie się przez Spółkę w terminie ze zobowiązań umownych lub niewywiązanie się w ogóle z tych zobowiązań, problemy związane z usterkami lub wadami realizowanych przez Emitenta projektów deweloperskich. Emitent może też utracić zaufanie klientów poprzez przekazywane przez media niekorzystnych informacji na temat jego działalności. Polemika z tego typu informacjami, bez względu na ich merytoryczność czy prawdziwość, jest bardzo utrudniona. Utrata zaufania może dotyczyć byłych i aktualnych klientów Spółki oraz potencjalnych klientów i może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wynik Emitenta. Emitent stara się prowadzić politykę, która ograniczy do minimum wpływ tego czynnika na jego działalność Ryzyka związane z aktami notarialnymi sprzedaży mieszkań lub domów Zgodnie z systemem księgowania prowadzonym przez Emitenta, akt notarialny sprzedaży mieszkania lub domu jest momentem obliczenia dochodów z transakcji sprzedaży - poprzez rozliczenie przychodów ze sprzedaży i poniesionych kosztów. Emitent dopiero po podpisaniu aktu notarialnego może wykazać określony wynik finansowy dotyczący danej nieruchomości. Nie da się wykluczyć, że zakładane terminy podpisania aktów notarialnych mogą ulegać zmianom, powodując tym samym zmiany w założeniach dotyczących wyniku finansowego. Planowane terminy aktów notarialnych mogą ulec zmianie ze względu na: (a) zmiany w otoczeniu prawnym; (b) nieuzyskanie w zakładanym czasie zgody na użytkowanie danego budynku, co może mieć negatywny wpływ na termin uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu; (c) przedłużenie się procedury dotyczącej podziału działki lub jej scalenia; (d) nieuzyskanie w zakładanym czasie dokumentów niezbędnych, zgodnie z aktualnie obowiązującym prawem, do przygotowania i podpisania aktów notarialnych; (e) uchylanie się czy odwlekanie przez klientów podpisania aktów notarialnych. Niepodpisanie w zakładanym czasie zaplanowanych aktów notarialnych może mieć istotny negatywny wpływ na wizerunek, działalność, sytuację finansową i wyniki Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z uszkodzeniem mienia Awaria będących własnością Emitenta obiektów budowlanych takich jak: oczyszczalnia ścieków, kotłownia, stacja transformatorowa, kolektor kanalizacji deszczowej i sanitarnej, sieć wodociągowa, przyłącza do budynków, może spowodować uszkodzenie lub zniszczenie mienia Spółki lub mienia osób trzecich. W takim wypadku Emitent może ponieść dodatkowe koszty związane z koniecznością odtworzenia mienia własnego lub może zostać obciążony roszczeniami odszkodowawczymi osób trzecich, co może mieć negatywny wpływ na jego działalność, sytuację finansową lub wynik Ryzyko wynikające z kontaktów z mediami Emitent, realizując swoje projekty deweloperskie, pozostaje w stałych relacjach z mediami, z którymi współpracuje w zakresie organizowania kampanii reklamowych, promocji artykułów sponsorowanych, udzielania wywiadów i odpowiedzi na interwencje klientów. Nie można wykluczyć dokonania przez media pomyłki w prezentacji materiałów przekazywanych przez Emitenta. Media mogą przeinaczyć lub w sposób nieobiektywny przedstawić stanowisko Emitenta np. w sprawach sporów z klientami, o których zostały poinformowane. Taka sytuacja może wpłynąć na wizerunek Emitenta, co może mieć istotny negatywny wpływ na jego działalność, sytuację finansową lub wynik Ryzyko związane z reprywatyzacją Od wielu lat podejmowane są próby uregulowania kwestii roszczeń reprywatyzacyjnych w Polsce. Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym byli właściciele nieruchomości lub ich następcy prawni mogą występować do organów administracji o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnych, na podstawie których nieruchomości zostały im odebrane. Na dzień sporządzenia niniejszego Dokumentu Informacyjnego nie toczą 17
18 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A się żadne postępowania administracyjne dotyczące nieruchomości będących własnością Emitenta, a których przedmiotem mogłyby być roszczenia reprywatyzacyjne. Emitent dokłada wszelkich starań, aby przed podjęciem decyzji o zakupie gruntu zbadać stan prawny nieruchomości. Mimo to nie da się wykluczyć w przyszłości roszczeń z tytułu reprywatyzacji wnoszonych przeciwko Spółce. Wystąpienie takiej sytuacji może mieć istotny wpływ na jej działalność i wyniki finansowe Emitenta i jego Grupy Kapitałowej Ryzyko związane z różnicą w powierzchni użytkowej lokalu W związku z możliwością zwiększenia lub zmniejszenia powierzchni lokalu w stosunku do zawartej umowy z klientem, może zmienić się planowany poziom przychodów ze sprzedaży. W umowie zawieranej z klientem podawana jest powierzchnia lokalu wynikająca z projektu budowlanego. Lokal zaś sprzedawany jest po dokonaniu inwentaryzacji obiektu uwzględniającej wymiary liczone w świetle pomiędzy ścianami, z wyłączeniem grubości tynków zgodnie z PN-70/B W przypadku zwiększenia powierzchni, cena lokalu zostanie zwiększona, ale maksymalnie do 2% wysokości ceny zawartej z klientem. Zmniejszenie lokalu powoduje zmniejszenie ceny za lokal bez jakichkolwiek ograniczeń. Różnice między powierzchnią projektową lokalu a powierzchnią określoną po inwentaryzacji, mogą wynikać z dopuszczalnych różnic budowlanych, zmian projektu mieszkania poprzez likwidację bądź dostawianie ścianek działowych. Podstawową przyczyną różnic może być jednak błąd projektanta w przyjętej metodologii obliczania powierzchni Czynniki ryzyka związane z obrotem Obligacjami Ryzyko zawieszenia notowań Obligacji Zamiarem Emitenta jest utrzymanie notowań Obligacji na rynku zorganizowanym, na który zostaną dopuszczone. Nie można jednak wykluczyć, że z przyczyn niezależnych od Emitenta notowania Obligacji mogą być zawieszone. Zgodnie z 11 Regulaminu ASO GPW jako Organizator Alternatywnego Systemu Obrotu może zawiesić obrót instrumentami finansowymi emitenta na okres nie dłuższy niż 3 miesiące z zastrzeżeniem 12 ust. 3 i 16 ust. 2 Regulaminu ASO: - na wniosek emitenta, - jeżeli uzna, że wymaga tego interes i bezpieczeństwo obrotu, - jeżeli emitent narusza przepisy obowiązujące w alternatywnym systemie. Przepisy Regulaminu ASO organizowanego przez BondSpot S.A. stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 78 ust 2-3 Ustawy o Obrocie Instrumentami Finansowymi: - w przypadku gdy wymaga tego bezpieczeństwo obrotu w alternatywnym systemie obrotu lub jest zagrożony interes inwestorów, firma inwestycyjna organizująca alternatywny system obrotu, na żądanie KNF, wstrzymuje wprowadzenie instrumentów finansowych do obrotu w tym alternatywnym systemie obrotu lub wstrzymuje rozpoczęcie obrotu wskazanymi instrumentami finansowymi na okres nie dłuższy niż 10 dni; - w przypadku gdy obrót określonymi instrumentami finansowymi jest dokonywany w okolicznościach wskazujących na możliwość zagrożenia prawidłowego funkcjonowania alternatywnego systemu obrotu lub bezpieczeństwa obrotu dokonywanego w tym alternatywnym systemie obrotu, lub naruszenia interesów inwestorów, na żądanie KNF, firma inwestycyjna organizująca alternatywny system obrotu zawiesza obrót tymi instrumentami finansowymi na okres nie dłuższy niż miesiąc. Zgodnie z art. 16 ust 3 Ustawy o Obrocie Instrumentami Finansowymi do spółki prowadzącej rynek regulowany, która organizuje ASO art. 78 stosuje się odpowiednio. 18
19 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A Również podmiot prowadzący alternatywny system obrotu (ASO) może posiadać wewnętrzne regulacje umożliwiające zawieszenie notowań instrumentów finansowych lub ich wykluczenie z obrotu. Emitent nie może wykluczyć wystąpienia tego czynnika ryzyka Ryzyko wykluczenia Obligacji z obrotu Zgodnie z 12 Regulaminu ASO, GPW jako Organizator Alternatywnego Systemu Obrotu: 1) Wyklucza instrumenty finansowe z obrotu w alternatywnym systemie: - w przypadkach określonych przepisami prawa, - jeżeli zbywalność tych instrumentów stała się ograniczona, - w przypadku zniesienia dematerializacji tych instrumentów, - po upływie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia o ogłoszeniu upadłości emitenta, obejmującej likwidację jego majątku, lub postanowienia o oddaleniu przez sąd wniosku o ogłoszeniu tej upadłości z powodu braku środków w majątku Emitenta na zaspokojenie kosztów postępowania. 2) Może wykluczyć instrumenty finansowe z obrotu w alternatywnym systemie: - na wniosek emitenta, z zastrzeżeniem możliwości uzależnienia decyzji w tym zakresie od spełnienia przez emitenta dodatkowych warunków, - jeżeli uzna, że wymaga tego interes i bezpieczeństwo uczestników obrotu, - wskutek ogłoszenia upadłości emitenta albo w przypadku oddalenia przez sąd wniosku o ogłoszenie upadłości z powodu braku środków w majątku emitenta na zaspokojenie kosztów postępowania, - wskutek otwarcia likwidacji emitenta. Przed podjęciem decyzji o wykluczeniu instrumentów finansowych z obrotu GPW jako Organizator Alternatywnego Systemu Obrotu może zawiesić obrót tymi instrumentami finansowymi na czas nieokreślony. Przepisy Regulaminu ASO organizowanego przez BondSpot S.A. stosuje się odpowiednio. Zgodnie z Art. 78 ust 4 Ustawy o obrocie instrumentami finansowymi, na żądanie KNF, firma inwestycyjna organizująca alternatywny system obrotu wyklucza z obrotu wskazane przez KNF instrumenty finansowe, w przypadku gdy obrót nimi zagraża w sposób istotny prawidłowemu funkcjonowaniu alternatywnego systemu obrotu lub bezpieczeństwu obrotu dokonywanego w tym alternatywnym systemie obrotu, lub powoduje naruszenie interesów inwestorów. Zgodnie z art. 16 ust 3 ustawy o obrocie instrumentami finansowymi do spółki prowadzącej rynek regulowany, która organizuje ASO art. 78 stosuje się odpowiednio. Emitent nie może wykluczyć zaistnienia opisanego w tym punkcie czynnika ryzyka Ryzyko związane z płynnością obrotu na rynku Catalyst oraz wyceną instrumentów finansowych Biorąc pod uwagę, że ceny Obligacji na rynku wtórnym oraz ich płynność uzależnione są od liczby zleceń kupna i zleceń sprzedaży składanych przez inwestorów oraz cen przez nich proponowanych, istnieje ryzyko wahań cen oraz możliwość okresowego braku płynności Obligacji na rynku wtórnym. Na dzień sporządzenia Dokumentu informacyjnego, nie jest zatem możliwe określenie, czy Obligacje będą zbywalne w dowolnym czasie i po zakładanej przez inwestora cenie. Czynnikami kształtującymi cenę Obligacji mogą być między innymi: płynność rynku Obligacji, bieżąca ocena sytuacji finansowej Emitenta przez inwestorów oraz ekonomiczne i polityczne czynniki zewnętrzne, niezależne od działań Emitenta. Ilość, rodzaj i parametry instrumentu finansowego wprowadzanego przez Emitenta do obrotu na rynku Catalyst powodują powstanie ryzyka związanego z płynnością obrotu Obligacjami Emitenta. W szczególności istnieje ryzyko ograniczenia strony popytowej, co oznacza ograniczoną możliwość sprzedaży 19
20 Wstęp Dokument Informacyjny Obligacji Serii A Trust S.A posiadanych Obligacji. Nie można wykluczyć, że znaczna część inwestorów objęła Obligacje z zamiarem pozostawienia ich w portfelach do dnia wykupu, co może obniżyć obrót instrumentem. Nie można również wykluczyć, że obrót Obligacjami będzie inicjowany jedynie przez inwestorów posiadających Obligacje, pilnie potrzebujących środków finansowych lub pragnących alokować je w instrumenty finansowe zapewniające większy potencjał zwrotu niż Obligacje Emitenta. W takim przypadku istnieje ryzyko powstania rynku sprzedających, na którym transakcje będą odbywać się incydentalnie. Ponieważ Emitent nie jest w stanie przewidzieć poziomu podaży i popytu na emitowane przez siebie instrumenty finansowe, dlatego nie ma pewności, że osoba nabywająca na rynku Obligacje Emitenta będzie mogła zbyć te Obligacje w dowolnym terminie i po satysfakcjonującej ją cenie Ryzyko związane z możliwością nałożenia na Emitenta kar administracyjnych za niewykonywanie obowiązków określonych przepisami prawa Istnieje ryzyko nałożenia na Emitenta przez Komisję Nadzoru Finansowego kar administracyjnych w przypadku niedopełnienia obowiązków informacyjnych wynikających z przepisów prawa, w tym określonych w Ustawie o ofercie publicznej (Dział VIII). Z uwagi na fakt, że spółka Emitenta nie jest spółką publiczną, żadne instrumenty Emitenta nie zostały wcześniej wprowadzone do obrotu zorganizowanego, a Obligacje są wprowadzane jedynie do alternatywnego systemu obrotu, zakres obowiązków informacyjnych nałożonych na Emitenta jest ograniczony, a ryzyko nałożenia kary administracyjnej na Emitenta wiąże się z przypadkiem określonym w art. 10 ust. 5 Ustawy o ofercie publicznej (nie przekazanie przez Emitenta w wymaganym terminie Komisji Nadzoru Finansowego zawiadomienia o wprowadzeniu instrumentów finansowych do alternatywnego systemu obrotu). W takim przypadku, zgodnie z art. 96 ust. 13 Ustawy o ofercie publicznej, Komisja Nadzoru Finansowego może nałożyć na Emitenta karę pieniężna w wysokości PLN. 20
21 2. Osoby odpowiedzialne za informacje zawarte w Dokumencie Informacyjnym 21
22 3. Dane o instrumentach finansowych wprowadzanych do obrotu na Catalyst 3.1. Cele emisji Celem emisji Obligacji jest pozyskanie przez Emitenta środków finansowych, które zamierza przeznaczyć na finansowanie projektów deweloperskich Emitenta i spółek celowych Emitenta oraz spłatę zadłużenia z tytułu kredytu inwestycyjnego udzielonego przez Nordea Bank Polska SA na zakup przez Emitenta gruntów pod inwestycje deweloperskie Wielkość emisji Łączna wielkość emisji Obligacji wynosi (dwadzieścia dwa tysiące) Obligacji, o łącznej wartości nominalnej (dwadzieścia dwa miliony złotych). Emisja Obligacji nastąpiła na podstawie przepisów Ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (Dz. U. z 2001 r. nr 120, poz. 1300, z późn. zm.), Uchwały Zarządu Emitenta z dnia 20 kwietnia 2011 roku w sprawie programu emisji obligacji oraz Uchwały Zarządu Emitenta z dnia 20 kwietnia 2011 roku w sprawie emisji obligacji serii A w ramach Programu Emisji Obligacji stanowiących załącznik 7.3 do niniejszego Dokumentu informacyjnego. Zgodnie z Uchwałą Zarządu Emitenta próg emisji Obligacji serii A został ustalony na (dziewiętnaście tysięcy osiemset) sztuk Obligacji. Złożonych zostało 27 ofert nabycia Obligacji, na mocy których subskrybowanych zostało łącznie (dwadzieścia dwa tysiące osiemset) sztuk Obligacji. W związku z faktem, iż łączna liczba Obligacji, na które inwestorzy złożyli oferty nabycia wyniosła więcej niż Obligacji, zgodnie z pkt Warunków emisji, zarząd Emitenta przydzielił Obligacje według własnego uznania podejmując Uchwałę nr 1/6/2011 r. z dnia 03 czerwca 2011 r. w sprawie przydziału Obligacji Serii A emitowanych w ramach Programu Emisji Obligacji. Zgodnie z Uchwałą Zarządu Emitenta nr 1/6/2011 r. z dnia 03 czerwca 2011 r. w sprawie przydziału Obligacji Serii A emitowanych w ramach Programu Emisji Obligacji emisja doszła do skutku Wartość nominalna, cena emisyjna obligacji Wartość nominalna jednej Obligacji wynosi (jeden tysiąc) złotych. Cena Emisyjna jednej Obligacji jest równa wartości nominalnej Obligacji, tj zł (jeden tysiąc złotych) Warunki wykupu i możliwość wcześniejszego wykupu dłużnych instrumentów finansowych Wykup Obligacji O ile nie zostanie przeprowadzony wcześniejszy wykup Obligacji zgodnie z Warunkami emisji, wykup Obligacji nastąpi 03 czerwca 2014 r. (Data Wykupu) poprzez zapłatę przez Emitenta na rzecz Obligatariusza kwoty równej wartości nominalnej za każdą Obligację. Z chwilą wykupu Obligacje ulegają umorzeniu. Jeśli dzień wskazany w punkcie powyżej nie będzie Dniem Roboczym, wykup Obligacji nastąpi w pierwszym Dniu Roboczym przypadającym po tym dniu. Wykup Obligacji zostanie spełniony w złotych. Wykup zostanie spełniony poprzez uznanie rachunku pieniężnego służącego do obsługi rachunku papierów wartościowych Obligatariusza. Podstawą naliczenia i 22
23 spełnienia świadczenia będzie liczba Obligacji znajdująca się na rachunku papierów wartościowych Obligatariusza w dacie ustalenia prawa do otrzymywania świadczenia z tytułu wykupu, przypadającego na 6 Dni Roboczych przed Datą Wykupu, tj r Wcześniejszy wykup Obligacji Opcja Wcześniejszego Wykupu na Żądanie Emitenta Emitent ma prawo do wcześniejszego wykupu Obligacji, a Obligatariusz ma obowiązek zbycia Obligacji w wyznaczonej przez Emitenta dacie wcześniejszego wykupu, pod warunkiem, że Obligatariusze zostali zawiadomieni, nie później niż na 30 (trzydzieści) Dni Roboczych przed datą wcześniejszego wykupu. Data wcześniejszego wykupu może przypadać jedynie w dacie wypłaty odsetek. W dacie wcześniejszego wykupu Emitent dokona wykupu Obligacji, płacąc Obligatariuszom za każdą Obligację kwotę obliczoną jako suma: 1) wartości nominalnej jednej Obligacji, 2) odsetek naliczonych za okres odsetkowy kończący się w dacie wcześniejszego wykupu, 3) oraz dodatkowej płatności z tytułu realizacji opcji wcześniejszego wykupu na żądanie Emitenta liczonej jako procent wartości nominalnej jednej Obligacji określony w zależności od numeru okresu odsetkowego następująco: Nr Okresu Odsetkowego Dodatkowa płatność z tytułu realizacji opcji wcześniejszego wykupu liczonej jako procent wartości nominalnej I 1,50% II 1,50% III 1,00% IV 1,00% V 0,50% VI 0,00% W przypadku gdy Obligacje zostaną wprowadzone do alternatywnego systemu obrotu informacja o wykonaniu opcji wcześniejszego wykupu na żądanie Emitenta wraz ze wskazaniem daty wcześniejszego wykupu przekazana zostanie Obligatariuszom w formie raportu bieżącego w terminie nie później niż na 30 (trzydzieści) Dni Roboczych przed datą wcześniejszego wykupu Opcja Wcześniejszego Wykupu na Żądanie Obligatariusza Obligatariusz jest uprawniony do dostarczenia Emitentowi pisemnego żądania wcześniejszego wykupu, zgodnie z którym wszystkie Obligacje stają się natychmiast wymagalne i podlegają spłacie w kwocie równej wartości nominalnej wraz z odsetkami naliczonymi zgodnie z Warunkami emisji narosłymi od początku danego okresu odsetkowego, w którym przypada data spłaty do daty spłaty (włącznie tym dniem), w przypadku wystąpienia któregokolwiek z opisanych w Warunkach emisji i wskazanych poniżej przypadków, każdy zwany Przypadkiem Naruszenia Warunków Emisji. Emitent jest zobowiązany na żądanie Obligatariusza dokonać wcześniejszego wykupu wszystkich Obligacji w terminie 20 dni od dnia złożenia przez Obligatariusza zawiadomienia zgodnie z Warunkami emisji, chyba, że Emitent usunie Przypadek Naruszenia Warunków Emisji w ciągu 20 dni od dnia złożenia przez Obligatariusza zawiadomienia zgodnie z Warunkami Emisji. W przypadku realizacji opcji wcześniejszego wykupu na żądanie obligatariusza, wszyscy obligatariusze zobowiązani są do zbycia posiadanych Obligacji w dacie spłaty. W przypadku wystąpienia któregokolwiek z następujących Przypadków Naruszenia Warunków Emisji w okresie od daty emisji do Daty Wykupu Obligacji Emitent zobowiązany jest, na żądanie Obligatariusza, na warunkach określonych w Warunkach emisji Obligacji, dokonać wcześniejszego wykupu wszystkich Obligacji: 1) jakakolwiek kwota należna z tytułu świadczeń z Obligacji nie zostanie zapłacona w terminie jej wymagalności; 23
24 2) okaże się, że zobowiązania z Obligacji są lub zostały zaciągnięte niezgodnie z prawem; 3) Emitent nie wykona lub nienależycie wykona jakiekolwiek inne zobowiązania wynikające z Obligacji; 4) Emitent przeznaczy środki uzyskane z emisji Obligacji niezgodnie z celem emisji Obligacji wskazanym w Warunkach emisji; 5) którekolwiek z oświadczeń lub zapewnień złożonych przez Emitenta w Dokumencie Informacyjnym okaże się nieprawdziwe w istotnym zakresie na dzień, w którym zostało złożone, i taka nieprawdziwość powoduje istotny negatywny wpływ na zdolność Emitenta do zapłaty świadczeń z Obligacji; 6) Emitent złoży oświadczenie o wszczęciu postępowania naprawczego, podejmie uchwałę o wszczęciu likwidacji przedsiębiorstwa, złoży wniosek o ogłoszenie upadłości, zostanie wszczęte przeciwko Emitentowi postępowanie o wyznaczenie zarządu przymusowego majątkiem lub częścią majątku Emitenta na jakiejkolwiek podstawie; 7) zostanie dokonane zajęcie składników majątku lub aktywów Emitenta w toku postępowania zabezpieczającego lub egzekucyjnego, w postępowaniu sądowym lub administracyjnym, na zabezpieczenie roszczeń o wartości przekraczającej kwotę (jeden milion) złotych i zajęcie to nie zostanie zwolnione w ciągu 14 (czternastu) dni od dnia dokonania tego zajęcia; 8) Emitent przestanie dokonywać lub zawiesi dokonywanie płatności wierzycielom, lub też będzie niezdolny do spłaty zadłużenia w terminach ich płatności lub też spełni warunki do ogłoszenia względem niego upadłości; 9) Emitent podejmie jakiekolwiek czynności zmierzające do zawarcia ugody z wierzycielami w przedmiocie restrukturyzacji zadłużenia wpływającej negatywnie na możliwość wywiązywania się przez Emitenta z zobowiązań z Obligacji; 10) Emitent podejmie uchwałę o rozwiązaniu lub sąd wyda takie orzeczenie; 11) Emitent zaprzestanie prowadzenia swojej działalności w całości lub w istotnej części lub oświadczy, że zamierza to zrobić; 12) przeciwko Emitentowi zostanie wszczęte postępowanie sądowe, administracyjne, egzekucyjne, komornicze lub jakiekolwiek inne, którego rozstrzygnięcie mogłoby mieć negatywny wpływ na wykonanie przez Emitenta jego zobowiązań z tytułu Obligacji; 13) Emitent w trakcie 7 Dni Roboczych od daty emisji nie przedstawi Obligatariuszom odpisów wniosków złożonych do odpowiedniego sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wcześniejszych zabezpieczeń hipotecznych obciążających nieruchomość, o której mowa w Warunkach emisji; 14) Emitent w trakcie dwóch miesięcy od daty emisji nie przeniesie hipoteki zabezpieczającej roszczenia Obligatariuszy, o której mowa w Warunkach emisji na pierwsze miejsce hipoteczne w pełnej jej wysokości w księgach wieczystych nieruchomości, o których mowa w Warunkach emisji i nie przedstawi Obligatariuszom odpisów z ksiąg wieczystych tych nieruchomości potwierdzających wpis hipoteki na zabezpieczenie Obligacji na pierwszym miejscu hipotecznym w pełnej jej wysokości; 15) Zabezpieczenie Obligacji utraci skuteczność przed dniem wywiązania się Emitenta ze wszystkich zobowiązań wynikających z Obligacji lub nastąpi obniżenie wartości przedmiotów, na których zostało ustanowione zabezpieczenie. W okresie od daty emisji do całkowitej zapłaty wszystkich świadczeń należnych z tytułu Obligacji Emitent zobowiązany jest do niezwłocznego zawiadamiania Obligatariuszy o każdym Przypadku Naruszenia Warunków Emisji. W przypadku wprowadzenia Obligacji do alternatywnego systemu obrotu, Emitent będzie zobowiązany do niezwłocznego zawiadamiania Obligatariuszy o każdym Przypadku Naruszenia Warunków Emisji oraz wykonania opcji wcześniejszego wykupu na żądanie Obligatariusza w formie raportu bieżącego. Każdy Obligatariusz może doręczyć Emitentowi pisemne żądanie wcześniejszego wykupu Obligacji w związku z powzięciem informacji o wystąpieniu Przypadku Naruszenia Warunków Emisji. Zawiadomienie musi wskazywać konkretny Przypadek Naruszenia Warunków Emisji na podstawie, którego Obligatariusz żąda wcześniejszego wykupu Obligacji. Wraz z zawiadomieniem Obligatariusz zobowiązany jest złożyć dokument potwierdzający stan posiadania Obligacji. 24
25 W przypadku wprowadzenia Obligacji do alternatywnego systemu obrotu w razie zaistnienia Przypadku Naruszenia Warunków Emisji podmiot prowadzący alternatywny system obrotu ma prawo do zawieszenia albo wykluczenia Obligacji z obrotu zgodnie z regulaminem alternatywnego systemu obrotu i wypłata zobowiązań z Obligacji następować będzie zgodnie z Regulacjami KDPW Warunki i terminy wypłaty odsetek Oprocentowanie Obligacji Serii A będzie ustalone w oparciu o stopę bazową (WIBOR 6M) powiększoną o marżę w wysokości 4,75 p.p. (cztery i 75/100 punktów procentowych) w skali roku. Obligacje Serii A będą oprocentowane począwszy od daty emisji, tj. 03 czerwca 2011 r. (z wyłączeniem tego dnia) do daty wykupu (łącznie z tym dniem), z zastrzeżeniem, że w przypadku wykorzystania przez Emitenta opcji wcześniejszego wykupu na żądanie Emitenta, Obligacje Serii A będą oprocentowane począwszy od daty emisji (z wyłączeniem tego dnia) do daty wcześniejszego wykupu (łącznie z tym dniem), natomiast w przypadku realizacji opcji wcześniejszego wykupu na żądanie Obligatariusza Obligacje Serii A będą oprocentowane począwszy od daty emisji (z wyłączeniem tego dnia) do daty spłaty (łącznie z tym dniem). Okresy odsetkowe wynoszą 6 miesięcy, z zastrzeżeniem, iż pierwszy okres odsetkowy rozpoczyna się w dacie emisji (z wyłączeniem tego dnia) i kończy w ostatnim dniu okresu odsetkowego (łącznie z tym dniem). Każdy kolejny okres odsetkowy rozpoczyna się w dacie ostatniego dnia poprzedniego okresu odsetkowego (z wyłączeniem tego dnia) i kończy w ostatnim dniu okresu odsetkowego (łącznie z tym dniem). Oprocentowanie Obligacji będzie naliczane od wartości nominalnej i wypłacane w półrocznych okresach odsetkowych, według stopy procentowej obliczonej osobno dla każdego okresu odsetkowego. Odsetki będą płatne w dacie wypłaty odsetek, tj. w ostatnim dniu danego okresu odsetkowego, a jeśli ten dzień nie będzie przypadał w Dniu Roboczym, Emitent zapłaci odsetki w pierwszym Dniu Roboczym przypadającym po dniu wskazanym w tabeli poniżej: Nr kolejny Pierwszy dzień okresu odsetkowego Ostatni dzień okresu odsetkowego Data ustalenia praw I r r r. II r r r. III r r r. IV r r r. V r r r. VI r r r. Emitent zobowiązany jest do udostępniania Obligatariuszom tabel odsetkowych, zawierających wysokość odsetek na każdy dzień danego okresu odsetkowego. Stopa procentowa zostanie określona przez podmiot prowadzący ewidencję dla każdego okresu odsetkowego w dacie ustalenia stopy procentowej na podstawie marży wskazanej powyżej oraz stopy bazowej określonej dla tego okresu odsetkowego zgodnie z następującymi zasadami: 1) według wartości stawki WIBOR opublikowanej na stronie WIBO= serwisu Reuters lub innej stronie, która w ramach serwisu Reuters zastąpi tę stronę, o godzinie 11:00 czasu warszawskiego lub około tej godziny w dacie ustalenia stopy procentowej, albo 2) jeżeli ustalenie stopy bazowej zgodnie z punktem 1) nie będzie możliwe jako średnia arytmetyczna (zaokrąglona do dwóch miejsc po przecinku ) z tych notowań stawki WIBOR, które zostaną podane 25
26 przez banki referencyjne o godzinie 11:00 lub około tej godziny w dacie ustalenia stopy procentowej, albo 3) jeżeli stopa bazowa nie może być ustalona zgodnie z punktami 1) ani 2) w wysokości ostatnio ustalonej stopy bazowej, obowiązującej dla okresu odsetkowego bezpośrednio poprzedzającego dany okres odsetkowy. Odsetki od jednej Obligacji Serii A za dany okres odsetkowy obliczane będą według następującej formuły: gdzie: KO = SP x WN x LD/ 365 KO oznacza kwotę odsetek za dany okres odsetkowy od jednej Obligacji Serii A, SP oznacza ustaloną na dany okres odsetkowy stopę procentową, WN oznacza wartość nominalną jednej Obligacji Serii A, LD oznacza liczbę dni w danym okresie odsetkowym. (po zaokrągleniu wyniku tego obliczenia do 1 grosza (przy czym pół grosza będzie zaokrąglone w górę). Oprocentowanie dla pierwszego okresu odsetkowego wynosi 9,36% w skali roku. Płatności z tytułu odsetek od Obligacji spełniane będą w złotych i będą dokonywane zgodnie z Regulacjami KDPW. Jakiekolwiek wypłaty z tytułu odsetek z Obligacji podlegają wszelkim przepisom podatkowym, dewizowym i innym przepisom obowiązującym w miejscu i dacie płatności. Jeżeli wykonanie jakichkolwiek czynności związanych z wypłatą odsetek przypadnie na dzień nie będący Dniem Roboczym, czynności te winny być wykonane w pierwszym Dniu Roboczym następującym po tym dniu. Postanowienie powyższe stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy wykonanie czynności związanych z wypłatą odsetek z Obligacji przypadnie na dzień, w którym nie prowadzi działalności KDPW Niewypłacanie zobowiązań z Obligacji Zgodnie z pkt. 23 Warunków emisji w przypadku opóźnienia w zapłacie wartości nominalnej lub odsetek z Obligacji każdy Obligatariusz będzie uprawniony do otrzymania od Emitenta za każdy dzień opóźnienia aż do faktycznej zapłaty, odsetek ustawowych w wysokości wynikającej z Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 grudnia 2008 roku w sprawie określenia odsetek ustawowych (Dz. U. z 2008 r. nr 220, poz. 1434) lub aktu prawnego, który zastąpi to rozporządzenie Wysokość i forma zabezpieczenia i oznaczenie podmiotu udzielającego zabezpieczenia Obligacje są zabezpieczone w rozumieniu przepisów Ustawy o Obligacjach. Zabezpieczeniem Obligacji będzie hipoteka łączna do kwoty zł. (czterdzieści cztery miliony sześćset siedemdziesiąt siedem tysięcy sto sześćdziesiąt siedem złotych) ustanowiona, na rzecz Administratora hipoteki, który wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek Obligatariuszy, na: 1) nieruchomości będącej własnością Emitenta stanowiącej działkę ewidencyjną nr 56/8, położoną w Poznaniu przy ul. Poligonowej obręb Radojewo, o obszarze 0,9263 ha, objętej księgą wieczystą nr PO1P/ /1 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu V Wydział Ksiąg Wieczystych, która to księga wieczysta została założona po odłączeniu powyższej działki z księgi wieczystej nr PO1P/ /4, 26
27 2) nieruchomości będącej własnością Emitenta stanowiącej działkę ewidencyjną nr 56/9, położoną w Poznaniu przy ul. Poligonowej obręb Radojewo, o obszarze 1,0907 ha, objętej księga wieczystą nr PO1P/ /6 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu V Wydział Ksiąg Wieczystych, która to księga wieczysta została założona po odłączeniu powyższej działki z księgi wieczystej PO1P/ /4, 3) nieruchomości będącej własnością Emitenta stanowiącej działkę ewidencyjną nr 56/10, położoną w Poznaniu przy ul. Poligonowej obręb Radojewo, o obszarze 1,6845 ha, objętej księgą wieczystą PO1P/ /3, prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu V Wydział Ksiąg Wieczystych, która to księga wieczysta została założona po odłączeniu powyższej działki z księgi wieczystej PO1P/ /4, 4) nieruchomości będącej własnością Emitenta stanowiącej działkę ewidencyjną nr 56/12, położoną w Poznaniu przy ul. Poligonowej obręb Radojewo, o obszarze 0,5948 ha, objętej księgą wieczystą, nr PO1P/ /7 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu V Wydział Ksiąg Wieczystych, która to księga wieczysta została założona po odłączeniu powyższej działki z księgi wieczystej PO1P/ /4, 5) nieruchomości będącej własnością Emitenta stanowiącej działkę ewidencyjną nr 56/13, położoną w Poznaniu przy ul. Poligonowej obręb Radojewo, o obszarze 1,2059 ha, objętej księgą wieczystą, nr PO1P/ /6 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu V Wydział Ksiąg Wieczystych, która to księga wieczysta została założona po odłączeniu powyższej działki z księgi wieczystej PO1P/ /8, 6) nieruchomości będącej własnością Emitenta stanowiącej działkę ewidencyjną nr 56/14, położoną w Poznaniu przy ul. Poligonowej obręb Radojewo, o obszarze 1,2145 ha, objętej księgą wieczystą, nr PO1P/ /9 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu V Wydział Ksiąg Wieczystych, która to księga wieczysta została założona po odłączeniu powyższej działki z księgi wieczystej PO1P/ /8, 7) nieruchomości będącej własnością Emitenta stanowiącej działkę ewidencyjną nr 56/15, położoną w Poznaniu przy ul. Poligonowej obręb Radojewo, o obszarze 1,3264 ha, objętej Księgą Wieczystą, KW nr PO1P/ /4 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu V Wydział Ksiąg Wieczystych, która to księga wieczysta została założona po odłączeniu powyższej działki z księgi wieczystej PO1P/ /8, 8) nieruchomości będącej własnością Emitenta stanowiącej działkę ewidencyjną nr 56/17, położoną w Poznaniu przy ul. Poligonowej obręb Radojewo, o obszarze 0,6899 ha, objętej księgą wieczystą, nr PO1P/ /1 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu V Wydział Ksiąg Wieczystych, która to księga wieczysta została założona po odłączeniu powyższej działki z księgi wieczystej PO1P/ /8, 9) nieruchomości będącej własnością Emitenta stanowiącej działkę ewidencyjną nr 56/18, położoną w Poznaniu przy ul. Poligonowej obręb Radojewo, o obszarze 1,2865 ha, objętej księgą wieczystą nr PO1P/ /5 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu V Wydział Ksiąg Wieczystych, która to księga wieczysta została założona po odłączeniu powyższej działki z księgi wieczystej PO1P/ /5, 10) nieruchomości będącej własnością Emitenta stanowiącej działkę ewidencyjną nr 56/19, położoną w Poznaniu przy ul. Poligonowej obręb Radojewo, o obszarze 1,2822 ha, objętej księgą wieczystą nr PO1P/ /2 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu V Wydział Ksiąg Wieczystych, która to księga wieczysta została założona po odłączeniu powyższej działki z księgi wieczystej PO1P/ /5, 11) nieruchomości będącej własnością Emitenta stanowiącej działkę ewidencyjną nr 56/20 położoną w Poznaniu przy ul. Poligonowej obręb Radojewo, o obszarze 1,0966 ha objętej księgą wieczystą nr PO1P/ /8 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu V Wydział Ksiąg 27
28 Wieczystych, która to księga wieczysta została założona po odłączeniu powyższej działki z księgi wieczystej PO1P/ /5, 12) nieruchomości będącej własnością Emitenta stanowiącej działkę ewidencyjną nr 56/22, położoną w Poznaniu przy ul. Poligonowej obręb Radojewo, o obszarze 0,6587 ha, objętej księgą wieczystą nr PO1P/ /0 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu V Wydział Ksiąg Wieczystych, która to księga wieczysta została założona po odłączeniu powyższej działki z księgi wieczystej PO1P/ / Szacunkowe dane dotyczące wartości zaciągniętych zobowiązań przez Emitenta na ostatni dzień kwartału poprzedzającego udostępnienie inwestorom propozycji nabycia obligacji oraz perspektywy kształtowania zobowiązań Emitenta do czasu całkowitego wykupu dłużnych instrumentów finansowych Wartość zaciągniętych przez Emitenta zobowiązań na ostatni dzień kwartału poprzedzającego udostępnienie propozycji nabycia tj. dzień 31 marca 2011 r. wynosi: tys. zł. (siedemdziesiąt dwa miliony dwieście pięćdziesiąt pięć tysięcy złotych), w tym: zobowiązania krótkoterminowe wynoszą tys. zł. (dwadzieścia trzy miliony pięćset dwadzieścia dziewięć tysięcy złotych), a zobowiązania długoterminowe wynoszą tys. zł. (czterdzieści osiem milionów siedemset dwadzieścia sześć tysięcy złotych). Przewidywana wartość zobowiązań Emitenta na dzień wykupu Obligacji wyniesie ok 3 miliony złotych (trzy miliony złotych) Ogólne informacje o ratingu przyznanym Emitentowi lub emitowanym przez niego Obligacjom Emitentowi ani emitowanym przez niego instrumentom finansowym nie był przyznany rating Wskazanie oraz szczegółowe opisanie dodatkowych praw z tytułu posiadanych dłużnych instrumentów finansowych Posiadaczom Obligacji nie przysługują dodatkowe prawa z tytułu Obligacji objętych niniejszym Dokumentem Informacyjnym. Obligatariusze są uprawnieni do otrzymania świadczeń pieniężnych: odsetek oraz kwoty wykupu w wysokości i w terminach i na zasadach wskazanych szczegółowo w Warunkach emisji Ogólne informacje o zasadach opodatkowania dochodów związanych z posiadaniem i obrotem dłużnymi instrumentami finansowymi objętymi Dokumentem informacyjnym Zgodnie z obowiązującymi na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej przepisami prawa podatkowego dochody z Obligacji podlegają opodatkowaniu. Zgodnie z pkt Warunków emisji jakiekolwiek wypłaty z tytułu świadczeń z Obligacji podlegają wszelkim przepisom podatkowym, dewizowym i innym przepisom obowiązującym w miejscu i dacie płatności. Opisane poniżej zasady opodatkowania obrotu Obligacjami mają charakter ogólny. Indywidualne przypadki obrotu Obligacjami mogą powodować powstanie obowiązku podatkowego innego niż wskazane poniżej. W celu uzyskania szczegółowych informacji związanych z opodatkowaniem obrotu Obligacjami Obligatariusze winni zwrócić się do podmiotów uprawnionych do świadczenia usług doradztwa podatkowego. 28
29 Podatek dochodowy od osób fizycznych Zasady opodatkowania dochodów osiąganych przez osoby fizyczne są uregulowane w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. ( Dz.U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307). Na podstawie art. 30a ust. 1 pkt 2 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodów (przychodów) z odsetek i dyskonta od papierów wartościowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł i pobiera się od nich podatek w formie ryczałtu w wysokości 19% uzyskanego przychodu. Płatnikiem podatku jest dom maklerski prowadzący rachunek papierów wartościowych, na którym zapisano papiery wartościowe, lub dom maklerski pełniący rolę sponsora emisji, w przypadku zapisania papierów wartościowych w rejestrze sponsora emisji. Zgodnie z art. 30b ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodów uzyskanych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej z odpłatnego zbycia papierów wartościowych lub pochodnych instrumentów finansowych i z realizacji praw z nich wynikających oraz z odpłatnego zbycia udziałów w spółkach mających osobowość prawną, pobiera się podatek dochodowy w wysokości 19% uzyskanego dochodu. Wyjątkiem jest odpłatne zbywanie papierów wartościowych i pochodnych instrumentów finansowych oraz realizacja praw z nich wynikających jeżeli czynności te wykonywane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dochodów (przychodów) z przedmiotowych transakcji nie łączy się z pozostałymi dochodami opodatkowanymi na zasadach ogólnych. W przypadku dokonania transakcji zbycia obligacji płatnikiem podatku jest obligatariusz. Dom maklerski prowadzący rachunek papierów wartościowych, na którym są zapisane Obligacje lub będący sponsorem emisji zobowiązany jest przekazać obligatariuszom zestawienie dochodów uzyskanych ze sprzedaży papierów wartościowych. W celu umożliwienia spełnienia przez domy maklerskie obowiązków wskazanych powyżej, obligatariusz zobowiązany jest przekazać domowi maklerskiemu informacje o posiadanym numerze identyfikacji podatkowej oraz o właściwym urzędzie skarbowym, a także inne informacje niezbędne domowi maklerskiemu do wypełnienia nałożonych na niego obowiązków. W przypadku obligacji zakładających kapitalizację odsetek opodatkowaniu podlega dochód uzyskany przez podatnika w momencie wypłaty lub postawienia go do dyspozycji. Zasada ta ma zastosowanie również w przypadku przedterminowego wykupu obligacji. Przy realizacji przedterminowego wykupu obligacji opodatkowaniu podlega faktyczna kwota dochodu z obligacji stawiana do dyspozycji posiadacza obligacji (naliczone odsetki pomniejszone o kwotę pobieraną przy przedterminowym wykupie). Zgodnie z art. 30b ust. 4 Ustawy o Podatku Dochodowym od Osób Fizycznych powyższych zasad opodatkowania nie stosuje się jeśli odpłatne zbycie papierów wartościowych następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. W takim przypadku dochody uzyskane ze zbycia obligacji są opodatkowane według ogólnych zasad właściwych dla opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej Podatek dochodowy od osób prawnych Zasady opodatkowania dochodów osiąganych przez osoby prawne są uregulowane w Ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r. (Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.). Zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych dochody uzyskane przez osoby prawne z odsetek oraz od dyskonta od papierów wartościowych oraz dochody z odpłatnego zbycia papierów wartościowych podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Stawka podatku od dochodów osób prawnych wynosi 19% podstawy opodatkowania Podatek od dochodów uzyskanych przez zagraniczne podmioty W przypadku podatników, na których ciąży ograniczony obowiązek podatkowy, zasady opodatkowania oraz wysokość stawek podatku od dochodów osiąganych przez te osoby na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej zależne są od postanowień umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jednakże zastosowanie stawek 29
30 podatku wynikających z właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania albo nie pobranie (niezapłacenie) podatku jest możliwe pod warunkiem udokumentowania stosownym zaświadczeniem miejsca siedziby bądź zamieszkania podatnika, wydanego dla celów podatkowych przez właściwą administrację podatkową (certyfikat rezydencji). W przypadku braku certyfikatu zastosowanie znajdą uregulowania zawarte w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności: w odniesieniu do zagranicznych osób prawnych przepis art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy, który stanowi, iż podatek dochodowy z tytułu przychodów z odsetek ustala się w wysokości 20% przychodów, w odniesieniu do zagranicznych osób fizycznych przepis art. 30a ust. 1 pkt 2 ustawy, który stanowi, iż od uzyskanych przychodów z odsetek i dyskonta papierów wartościowych pobiera się 19% zryczałtowany podatek dochodowy Podatek od czynności cywilnoprawnych Zasady opodatkowania czynności cywilnoprawnych określa Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 10 czerwca 2010 Nr 101 poz. 649). Zgodnie z art. 9 pkt 9 przedmiotowej Ustawy sprzedaż praw majątkowych, będących instrumentami finansowymi: 1) firmom inwestycyjnym oraz zagranicznym firmom inwestycyjnym, 2) dokonywana za pośrednictwem firm inwestycyjnych lub zagranicznych firm inwestycyjnych, 3) dokonywana w ramach obrotu zorganizowanego, 4) dokonywana poza obrotem zorganizowanym przez firmy inwestycyjne oraz zagraniczne firmy inwestycyjne, jeżeli prawa te zostały nabyte przez te firmy w ramach obrotu zorganizowanego, jest czynnością zwolnioną z podatku od czynności cywilnoprawnych. Ponadto, podatkiem od czynności cywilnoprawnym nie podlegają także czynności prawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub zwolniona z tego podatku. W sytuacji gdy sprzedaż obligacji nie będzie dotyczyła żadnego z ww. przypadków, będzie ona wówczas podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, którego stawka wynosi 1% wartości dokonanej transakcji Cele programu emisji obligacji W ramach programu emisji obligacji, Emitent zamierza pozyskać środki z emisji danej serii obligacji na dalszy rozwój prowadzonej działalności gospodarczej. Cel emisji będzie ustalony przez Emitenta dla każdej serii obligacji oddzielnie Łączna wielkość emisji objętej programem Łączna wielkość emisji obligacji w ramach programu została określona w wysokości do 60 mln (słownie: sześćdziesiąt milionów) złotych Wartość nominalna obligacji objętych programem Wartość nominalna każdej z obligacji objętych programem wynosi (słownie: jeden tysiąc) złotych Charakterystyka obligacji objętych programem 30
31 Obligacje objęte programem są (lub w przypadku kolejnych emisji będą) obligacjami na okaziciela, odsetkowymi, niemajacymi formy dokumentu, zabezpieczonymi, trzyletnimi. Obligatariusz będzie miał prawo żądać od Emitenta wcześniejszego wykupu obligacji danej serii emitowanych w ramach programu, a Emitent zobowiązany będzie wszystkie obligacje danej serii niezwłocznie wykupić, jeżeli Emitent nie wypełni w terminie zobowiązań wynikających z warunków emisji obligacji danej serii (opcja wcześniejszego wykupu na żądanie obligatariusza). Emitent będzie miał prawo do wcześniejszego wykupu wszystkich obligacji, danej serii emitowanych w ramach programu, a obligatariusze zobowiązani będą do ich zbycia w wyznaczonej przez Emitenta dacie wcześniejszego wykupu (opcja wcześniejszego wykupu na żądanie emitenta). 31
32 4. Dane o Emitencie 4.1. Podstawowe dane Emitenta Tabela: Podstawowe Dane o Emitencie Nazwa Spółki TRUST S.A. Forma prawna spółka akcyjna Kraj siedziby Rzeczpospolita Polska Siedziba Poznań Adres ul. Błażeja 6, Poznań Telefon (+4861) , (+4861) Faks (+4861) wew. 103, (+4861) wew. 103 Adres poczty elektronicznej Adres strony internetowej NIP Źródło: Emitent REGON KRS Wskazanie czasu trwania Emitenta, jeżeli jest oznaczony Zgodnie ze Statutem Emitenta, czas trwania Spółki jest nieograniczony Wskazanie przepisów prawa na podstawie których został utworzony Emitent Emitent został zarejestrowany w obecnej formie prawnej w Rejestrze Przedsiębiorców przez Sąd Rejonowy w Poznaniu Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, VIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS w dniu 6 grudnia 2007 roku. Emitent w obecnej formie prawnej powstał w wyniku przekształcenia spółki Przedsiębiorstwo Inżynieryjne TRUST Sp. z o.o. w spółkę akcyjną. Emitent działa zgodnie z zapisami Kodeksu spółek handlowych. Cały kapitał zakładowy Spółki został pokryty w wyniku przekształcenia Przedsiębiorstwa Inżynieryjnego TRUST" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w spółkę akcyjną, na podstawie art i art Kodeksu spółek handlowych Wskazanie sądu, który wydał postanowienie o wpisie do właściwego rejestru a w przypadku gdy Emitent jest podmiotem, którego utworzenie wymagało uzyskania zezwolenia przedmiot i numer zezwolenia oraz wskazanie organu, który je wydał Emitent jest zarejestrowany w rejestrze przedsiębiorców przez Sąd Rejonowy Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, VIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS
33 4.5. Krótki opis historii Emitenta Dnia roku osoby prawne: Kombinat Państwowych Gospodarstw Rolnych w Gałowie i Przedsiębiorstwo Wielobranżowe Budus Sp. z o.o. założyły Spółkę pod firmą Fabryka Domów Budus- Gałowo Sp. z o.o Przedsiębiorstwo Wielobranżowe Budus Sp. z o.o. nabyło wszystkie udziały Kombinatu Państwowych Gospodarstw Rolnych w Gałowie w spółce Fabryka Domów Budus-Gałowo Sp. z o.o. Zmiana firmy Spółki na Przedsiębiorstwo Wielobranżowe TRUST Sp. z o.o. została dokonana w wyniku zmiany umowy Spółki w dniu r. Dnia roku nadzwyczajne zgromadzenie wspólników zadecydowało o przyjęciu do Spółki nowego wspólnika: Holding Budowlany BUDUS-Poznań S.A. kontrolowanego przez Przedsiębiorstwo Wielobranżowe Budus Sp. z o.o. Następnie wszystkie udziały Przedsiębiorstwa Wielobranżowego Budus Sp. z o.o. w Przedsiębiorstwie Wielobranżowym TRUST Sp. z o.o. zostały objęte przez Holding Budowlany BUDUS-Poznań S.A.. Z kolei w grudniu 1994 Holding Budowlany BUDUS-Poznań S.A sprzedał wszystkie udziały w spółce Przedsiębiorstwo Wielobranżowe TRUST Sp. z o.o. Pawłowi Bugajnemu, który następnie sprzedał część nabytych udziałów Tadeuszowi Ratajczakowi i Jarosławowi Słuja. Dnia roku nadzwyczajne zgromadzenie wspólników Przedsiębiorstwa Wielobranżowego TRUST Sp. z o.o. zadecydowało o zmianie firmy Spółki, która od tego dnia brzmiała: Przedsiębiorstwo Inżynieryjne TRUST Sp. z o.o. Przedsiębiorstwo Inżynieryjne TRUST Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Poznaniu została wpisana do Rejestru Handlowego dział B pod numerem RHB 3876 przez Sąd Rejonowy w Poznaniu Sekcja Spraw Rejestrowych na podstawie postanowienia tegoż Sądu z dnia 12 sierpnia 1989 roku (sygn. akt. III Ns Rej. H 1081/89) roku Jan Smogur, wieloletni pracownik Przedsiębiorstwa Inżynieryjnego TRUST Sp. z o.o, zaangażowany w kolejne przedsięwzięcia Spółki i zatrudniony na kluczowym stanowisku inspektora nadzoru budowlanego nabył część udziałów w Spółce (77 udziałów po cenie 1933,22zł za udział). Po sprzedaży Janowi Smogurowi dotychczasowi udziałowcy mieli łącznie udziały w kapitale zakładowym Przedsiębiorstwa Inżynieryjnego TRUST Sp. z o.o. W dniu 7 listopada 2007 roku udziałowcy P.I. TRUST sp. z o.o. podjęli uchwałę o przekształceniu w spółkę akcyjną i zmianie firmy, która brzmi TRUST S.A. Emitent działa pod firmą Trust Spółka Akcyjna. Spółka może używać skrótu: Trust S.A. Emitent został zarejestrowany w obecnej formie prawnej w Rejestrze Przedsiębiorców przez Sąd Rejonowy w Poznaniu, Wydział XXI Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS w dniu 6 grudnia 2007 roku Określenie rodzajów i wartości kapitałów (funduszy) własnych Emitenta oraz zasad ich tworzenia Kapitały własne ujmuje się w księgach rachunkowych z podziałem na jego rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa i postanowieniami Statutu Spółki. Kapitałem podstawowym Grupy Kapitałowej Emitenta jest kapitał podstawowy jednostki dominującej. 33
34 Pozycje kapitału własnego jednostek zależnych inne niż kapitał podstawowy, w części, w jakiej jednostka dominująca jest właścicielem jednostki zależnej, są dodawane do odpowiednich pozycji kapitałów własnych jednostki dominującej. Do kapitału własnego Grupy Kapitałowej włączone są tylko te części kapitałów własnych jednostek zależnych, które powstały po dniu nabycia udziałów przez jednostkę dominującą. W szczególności chodzi tu o przyrost kapitałów z tytułu osiągniętego wyniku finansowego oraz aktualizacji wyceny. Kapitał zapasowy został utworzony z zysków z lat poprzednich, zgodnie z podejmowanymi przez wspólników uchwałami. Na skonsolidowany wynik netto jednostek grupy kapitałowej objętych konsolidacją składa się wynik netto jednostki dominującej, wynik netto jednostki zależnej w części, w jakiej jednostka dominująca jest właścicielem jednostki zależnej. Kapitał własny Grupy Kapitałowej Emitenta wg stanu na dzień (poprzedni rok obrotowy i obecny) Wyszczególnienie Stan na Stan na Kapitał podstawowy , ,00 Należne wpłaty na kapitał podstawowy (wielkość ujemna) 0,00 0,00 Udziały (akcje) własne (wielkość ujemna) Kapitał zapasowy , ,90 Kapitał rezerwowy z aktualizacji wyceny Pozostałe kapitały (fundusze) rezerwowe 0,00 0,00 Zysk (strata) z lat ubiegłych Zysk (strata) netto , ,01 Odpisy z zysku netto w ciągu roku obrotowego (wielkość ujemna) 0,00 0,00 Kapitał własny , ,91 Źródło: Emitent, skonsolidowane dane grupy kapitałowej; Kapitał zakładowy Emitenta wynosi ,00 zł (dwa miliony trzysta dwadzieścia) złotych i dzieli się na (dziesięć milionów jeden tysiąc sześćset) akcji o wartości nominalnej 0,20 zł każda, następujących serii: (cztery miliony osiemset sześćdziesiąt jeden tysięcy trzysta dwanaście) akcji zwykłych na okaziciela serii A o numerach od 1 do , oraz (pięć milionów sto czterdzieści tysięcy dwieście osiemdziesiąt osiem) akcji zwykłych na okaziciela serii B o numerach od 1 do Kapitał zakładowy Emitenta został opłacony w całości. Kapitał zakładowy został pokryty w całości w wyniku przekształcenia Przedsiębiorstwa Inżynieryjnego TRUST Spółka z ograniczona odpowiedzialnością w spółkę akcyjną, na podstawie art i art KSH. Kapitał zapasowy został utworzony z zysków z lat poprzednich, zgodnie z podejmowanymi przez wspólników uchwałami. Kapitał własny Emitenta wg stanu na dzień (poprzedni rok obrotowy i obecny) Wyszczególnienie Stan na Stan na Kapitał podstawowy , ,00 Należne wpłaty na kapitał podstawowy (wielkość ujemna) 0,00 0,00 Udziały (akcje) własne (wielkość ujemna) Kapitał zapasowy , ,02 Kapitał rezerwowy z aktualizacji wyceny Pozostałe kapitały (fundusze) rezerwowe 0,00 0,00 34
35 Zysk (strata) z lat ubiegłych Zysk (strata) netto , ,45 Odpisy z zysku netto w ciągu roku obrotowego (wielkość ujemna) 0,00 0,00 Kapitał własny , ,47 Źródło: Emitent, jednostkowe dane finansowe; 4.7. Informacje o nieopłaconej części kapitału zakładowego Kapitał zakładowy Emitenta jest opłacony w całości Informacje o przewidywanych zmianach kapitału zakładowego w wyniku realizacji przez obligatariuszy uprawnień z obligacji zamiennych lub z obligacji dających pierwszeństwo do objęcia w przyszłości nowych emisji akcji, ze wskazaniem wartości warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego oraz terminu wygaśnięcia praw obligatariuszy do nabycia tych akcji Na dzień sporządzenia Dokumentu informacyjnego Emitent nie przeprowadził emisji obligacji zamiennych na akcje ani emisji obligacji z prawem pierwszeństwa do objęcia w przyszłości nowych emisji akcji Wskazanie liczby akcji i wartości kapitału zakładowego, o które na podstawie statutu przewidującego upoważnienie zarządu do podwyższenia kapitału zakładowego, w granicach kapitału docelowego może być podwyższony kapitała zakładowy, jak również liczby akcji i wartości kapitału zakładowego, o które w terminie ważności Dokumentu Informacyjnego może być jeszcze podwyższony kapitał zakładowy w tym trybie Statut Emitenta nie przewiduje upoważnienia dla Zarządu do podwyższenia kapitału zakładowego w granicach kapitału docelowego Wskazanie na jakich rynkach instrumentów finansowych są lub były notowane instrumenty finansowe Emitenta lub wystawiane w związku z nimi kwity depozytowe Instrumenty finansowe Emitenta nie były wprowadzone do obrotu i nie są notowane na żadnym rynku zorganizowanym Podstawowe informacje na temat powiązań organizacyjnych lub kapitałowych Emitenta, mających istotny wpływ na jego działalność Emitent tworzy Grupę Kapitałową. Schemat graficzny obrazujący zaangażowanie kapitałowe Emitenta w podmiotach zależnych przedstawiono na schemacie: 35
36 TRUST S.A. 100% INFRA Sp. z o.o.. 100% TRUST Nieruchomości Sp. z o.o. 96,15% TRUST Spółka Akcyjna Mateckiego SKA 3,85% 96,15% TRUST Spółka Akcyjna Żurawiniec SKA 3,85% 96% TRUST Spółka Akcyjna Radojewo SKA 4% 96% TRUST Spółka Akcyjna Błonie SKA 4% 96% TRUST Spółka Akcyjna Amber SKA 4% 96% TRUST Spółka Akcyjna Lubczykowa Góra SKA 4% Źródło: Emitent Istotnymi podmiotami zależnymi Emitenta są: Trust Nieruchomości Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu, w której Emitent posiada 100% w kapitale zakładowym i 100% głosów na zgromadzeniu wspólników spółki. Przedmiotem działalności spółki jest agencja obsługi nieruchomości oraz realizacja projektów deweloperskich. INFRA Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu, w której Emitent posiada 100% w kapitale zakładowym i 100% głosów na zgromadzeniu wspólników spółki. Przedmiotem działalności spółki jest dystrybucja energii cieplnej oraz dzierżawa kolektora sanitarnego. 36
37 Trust Spółka Akcyjna Mateckiego SKA z siedzibą w Poznaniu, w której Emitent jest jedynym komplementariuszem oraz akcjonariuszem posiadającym 96,15% w kapitale zakładowym i 96,15% głosów na walnym zgromadzeniu spółki. Przedmiotem działalności spółki jest realizacja budynku wielorodzinnego w ramach osiedla AmberResidence I. Trust Spółka Akcyjna Żurawiniec SKA z siedzibą w Poznaniu, w której Emitent jest jedynym komplementariuszem oraz akcjonariuszem posiadającym 96,15% w kapitale zakładowym i 96,15% głosów na walnym zgromadzeniu spółki. Przedmiotem działalności spółki jest realizacja II etapu osiedla "Żurawiniec IV". Trust Spółka Akcyjna Radojewo SKA z siedzibą w Poznaniu, w której Emitent jest jedynym komplementariuszem oraz akcjonariuszem posiadającym 96% w kapitale zakładowym i 96% głosów na walnym zgromadzeniu spółki. Przedmiotem działalności spółki jest realizacja części osiedla Lubczykowa Góra II Trust Spółka Akcyjna Błonie SKA z siedzibą w Poznaniu, w której Emitent jest jedynym komplementariuszem oraz akcjonariuszem posiadającym 96% w kapitale zakładowym i 96% głosów na walnym zgromadzeniu spółki. Przedmiotem działalności spółki jest realizacja w ramach inwestycji AmberResidence. Trust Spółka Akcyjna Amber SKA z siedzibą w Poznaniu, w której Emitent jest jedynym komplementariuszem oraz akcjonariuszem posiadającym 96% w kapitale zakładowym i 96% głosów na walnym zgromadzeniu spółki. Przedmiotem działalności spółki jest realizacja w ramach inwestycji Amber Residence. Trust Spółka Akcyjna Lubczykowa Góra SKA z siedzibą w Poznaniu, w której Emitent jest jedynym komplementariuszem oraz akcjonariuszem posiadającym 96% w kapitale zakładowym i 96% głosów na walnym zgromadzeniu spółki. Przedmiotem działalności spółki jest realizacja w ramach inwestycji Lubczykowa Góra II Podstawowe informacje o produktach, towarach lub usługach, wraz z ich określeniem wartościowym i ilościowym oraz udziałem poszczególnych grup produktów, towarów i usług albo, jeżeli to istotne, poszczególnych produktów, towarów i usług w przychodach ze sprzedaży ogółem dla grupy kapitałowej Emitenta, w podziale na segmenty działalności Podstawowe informacje o produktach i usługach Priorytetem Grupy Kapitałowej Emitenta jest działalność deweloperska polegająca na oferowaniu w dobrej lokalizacji, funkcjonalnych mieszkań i domów w Poznaniu, który jest jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków mieszkaniowych w Polsce. Grupa Kapitałowa Emitenta, w procesie realizacji inwestycji, wykorzystuje swoje blisko ćwierćwieczne doświadczenie. Funkcjonowanie na rynku przez tak długi okres umożliwiło wypracowanie optymalnych strategii, zasad i schematów, jakie są aktualnie wykorzystywane w podstawowych obszarach działalności Grupy Kapitałowej. Emitent w swojej działalności wykorzystuje następujące strategie, zasady i schematy: Kadra pracownicza Grupa Kapitałowa Emitenta ma świadomość, że efektywność i jakość działania Grupy jest wynikiem pracy zespołowej, na którą składa się efektywność i jakość działania każdego pracownika. Szczególną uwagę przykłada się do doboru pracowników poszczególnych szczebli, z uwzględnieniem ich umiejętności zawodowych oraz zdolności do działania w zespole. Poszczególne działy podlegają cyklicznym szkoleniom branżowym. Pozytywnie rozpatrywane są także indywidualne wnioski w zakresie studiów podyplomowych, kursów językowych, 37
38 kształcenia naukowego lub zawodowego. Emitent na wniosek pracownika finansuje zakup literatury fachowej. Emitent wyznaje zasadę, że podwyższanie szeroko rozumianej sprawności Grupy Kapitałowej odbywa się poprzez podwyższanie jakości pracy poszczególnych pracowników. W Grupie istnieje bardzo mała fluktuacja pracowników. Ponadto należy zaznaczyć, że pracownicy większości firm podwykonawczych w ilości ponad 200 osób, pomimo że nie są bezpośrednio zatrudnieni w spółkach Grupy to mentalnie stanowią załogę Grupy Emitenta. Schemat postępowania przy zakupie gruntów i przygotowania procesu inwestycyjnego W procesie podejmowania decyzji o zakupie poszczególnych nieruchomości Emitent ocenia atrakcyjność lokalizacji. Następnie analizowany jest stan formalno-prawny danej nieruchomości. Kolejny krok to ocena możliwości infrastrukturalnych rozumianych jako możliwość uzbrojenia terenu w poszczególne instalacje sieciowe oraz możliwość dostawy mediów od poszczególnych gestorów sieci. Równolegle do oceny formalno prawnej i infrastrukturalnej prowadzona jest analiza architektoniczno-urbanistyczna. Badany jest potencjał nieruchomości pod względem możliwości uzyskania optymalnej ilości metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Zespół techniczny dokonuje oceny możliwości posadowienia z uwzględnieniem warunków gruntowo-wodnych oraz podejmuje decyzje o ewentualnych przyszłych technologiach. Dział sprzedaży wypowiada się co do potencjalnej atrakcyjności przyszłej oferty pod względem lokalizacji i optymalnego doboru powierzchni użytkowych. Dział ekonomiczny bada potencjalne możliwości zwyżki ceny gruntu w okresie 2-3 letnim. Dopiero po uzyskaniu pozytywnych opinii co do wyżej opisanych zagadnień podejmowana jest ostateczna decyzja dotycząca zakupu nieruchomości. Taki schemat postępowania umożliwił Emitentowi zgromadzenie atrakcyjnego, pod wieloma względami, banku ziemi. Obecnie realizowane inwestycje zostały zaprojektowane na bardzo atrakcyjnych gruntach korzystnie kupionych w poprzednich latach. Są to duże obszary nabywane przez dłuższy czas, od wielu drobnych poprzednich właścicieli nieruchomości. Umożliwia to optymalne zaprojektowanie zarówno pod względem ekonomicznym, jak i użytkowym. Emitent nabywa grunty, które dopiero w wyniku szeregu działań organizacyjnych, uzyskują walor atrakcyjnych terenów budowlanych. Dotyczy to zarówno działań projektowych, jak i związanych z budową niezbędnej infrastruktury. Dzięki inwestycjom na dużych obszarach, przez wiele lat Emitent może prowadzić inwestycje uzyskując duże marże zysku. Zasady procesu projektowego W przypadku realizacji przedsięwzięć deweloperskich polegających na realizacji dużych zespołów osiedlowych, Grupa Kapitałowa współpracuje ze znanymi pracowniami architektonicznymi mającymi potencjał i doświadczenie w realizacji tego typu zadań. Emitent realizuje także działanie projektowe poprzez powołanie zespołu projektantów, który działa pod jego kierownictwem. Prace projektowe polegające na uwzględnieniu zmian wnoszonych przez klientów, realizowane są w ramach działu przygotowania produkcji funkcjonującego w strukturze organizacyjnej Emitenta. Faza projektowania jest ważna ze względu na optymalizację kosztów. We współpracy z osobami projektującymi podejmowane są kluczowe decyzje mające wpływ na koszty inwestycji. Do kluczowych z tego względu decyzji Emitent zalicza: (i) wybór technologii materiałowych i sprzętowych, (ii) optymalizacja projektowanych powierzchni użytkowych, usługowych, garażowych, (iii) określenie standardu wykończenia. Z punktu widzenia realizacji inwestycji ważny jest moment uzyskania pozwolenia na budowę, dlatego wynagrodzenie projektantów związane jest z faktem uzyskania tej decyzji. Strategia wyboru technologii Podstawowe założenie przy wyborze technologii dla nowej inwestycji to korzystanie ze sprawdzonych rozwiązań materiałowych, konstrukcyjnych i technologicznych. Mając na uwadze preferencje klientów Emitent w dużym zakresie wykorzystuje materiały ceramiczne (pustaki, cegły klinkierowe). Spośród sprawdzonych technologii umożliwiających obniżenie zużycia energii cieplnej Emitent preferuje stosowanie ponadnormowych standardów w zakresie dociepleń ścian metodą lekką mokrą oraz kominków z płaszczem wodnym, a także 38
39 instalacje solarne z podgrzewaniem wodnym. Oczywiście wszystkie najnowocześniejsze, ale również sprawdzone technologie są cały czas wprowadzane we wznoszonych budynkach. Jest to szczególnie widoczne, gdy porównujemy budynki wznoszone w latach 90-tych i obecnie. Standard wykonania. Strategia możliwości wprowadzania zmian Emitent przekazuje mieszkania klientom (indywidualnym lub biznesowym) w tak zwanym podwyższonym standardzie deweloperskim, tj. bez podłóg i płytek, ale wymalowane i wyposażone w stolarkę, biały montaż, drzwi wewnętrzne oraz kotły gazowe i grzejniki, a więc odmiennie od większości konkurencyjnych firm. W zależności od potrzeb klientów, Emitent jest w stanie zaoferować mieszkanie z pełnym wykończeniem. Klient ma możliwość wprowadzania indywidualnych zmian w procesie realizacji jego mieszkania lub domu. Zakres zmian możliwych do zaakceptowania jest uzgadniany z pracownikami działu przygotowania produkcji. W oparciu o takie uzgodnienia są wykonywane projekty zamienne i dodatkowe. Umożliwianie wprowadzania zmian jest ważnym elementem strategii Emitenta, ponieważ niewielu deweloperów daje swoim klientom taką możliwość ingerencji w realizowany projekt. Emitent poprzez taką strategię umożliwia swoim klientom dopasowanie oferty do ich indywidualnych oczekiwań. Zasady prowadzenia procesu budowlanego. Jakość jako priorytet Strategia Grupy Kapitałowej Emitenta zakłada realizację oraz sprzedaż poszczególnych inwestycji przez Emitenta bądź w jego spółkach celowych, Emitent sprawuje m.in. rolę generalnego wykonawcy poszczególnych projektów deweloperskich. Emitent zatrudnia wyższą i średnią kadrę techniczną (inspektorów nadzoru, kierowników budów i majstrów budowy), co pozwala na znaczące zmniejszenie kosztów budowy poprzez współpracę z firmami, realizującymi w trybie pakietowym poszczególne grupy prac. Emitent od lat współpracuje z tymi samymi podwykonawcami specjalizującymi się w danych pracach (wiele konkurujących firm dla każdej grupy prac), co pozwala na utrzymanie stałej, wysokiej jakości prac podwykonawców, a z drugiej strony pozwala przekazać im zamówienia i zlecić określone prace z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Zatrudnienie wielu firm podwykonawczych (średnio od 200 do 300 pracowników), umożliwia zmniejszenie liczby pracowników własnych, zatrudnionych na umowę o pracę a jednocześnie obniża koszty spółki, co jest szczególnie korzystne w okresach gdy warunki atmosferyczne wykluczają prowadzenie robót budowlanych. Dzięki temu koszty stałe spółki są utrzymywane na niskim poziomie. Spółka zamierza rozszerzyć zakres zatrudnianych firm, dzięki czemu utrzyma wysoką rentowność realizowanych inwestycji deweloperskich. Taki system budowy pozwala na uwzględnienie modyfikacji wnoszonych do projektu mieszkania przez klientów nawet na późnym etapie budowy. Jest to możliwe również dzięki wewnętrznemu działowi technicznemu, który koordynuje proces wprowadzania zmian do projektu, a po przekazaniu mieszkania jest odpowiedzialny za usuwanie potencjalnych usterek. Ponadto Emitent stosuje wewnętrzną kontrolę poprzez wielostopniowy odbiór jakości robót zrealizowanych przez wykonawców. Spółki Grupy Kapitałowej Emitenta monitorują jakość dostarczanych materiałów, a także ich zgodność z obowiązującymi normami. Strategia pozyskiwania środków finansowych dla przedsięwzięć deweloperskich Aby zrealizować inwestycję deweloperską Emitent wykorzystuje środki własne, kredyty inwestycyjne, kredyty obrotowe, środki finansowe pozyskane z emisji obligacji korporacyjnych. W trakcie procesu realizacji inwestycji, po uzyskaniu pozwolenia na budowę, przyszli nabywcy mieszkań często wpłacają środki finansowe w miarę postępu wykonywanych prac, przy wznoszeniu budynków. Dobre postrzeganie Emitenta przez banki finansujące, umożliwia klientom zaciąganie kredytów na 100% wartości inwestycji i finansowanie zakupu mieszkania już na początku procesu deweloperskiego, co pozwala zmniejszyć zaangażowanie kredytów budowlanych Emitenta. 39
40 Obsługa posprzedażna Po przekazaniu klientom kluczy do lokali, a przed zawiązaniem się wspólnoty mieszkaniowej Emitent świadczy usługi zarządzania nieruchomością. Ważnym elementem obsługi posprzedażnej są zagadnienia związane z usterkami. Każdy z klientów Emitenta otrzymuje Instrukcję Użytkowania Lokalu, która zawiera podstawowe informacje dotyczące użytkowania danej nieruchomości oraz tryb zgłaszania usterek. Emitent poprzez stosowne procedury monitoruje proces zgłaszania i usuwania usterek oraz prowadzi korespondencję z klientem w tym zakresie. Asortyment produktowy Do asortymentu produktowego oferowanego przez Emitenta należą: Budynki wielorodzinne, w tym: mieszkania popularne: mieszkania w budynkach wielorodzinnych zlokalizowanych zarówno w centrum miasta, jak i poza ścisłym centrum Poznania, o średniej powierzchni około 55 m², w budynkach cztero- i pięciokondygnacyjnych, często na ogrodzonym terenie wraz z garażami i miejscami parkingowymi. Mieszkania oferowane są w opcji wykończenia pod klucz, która obejmuje większość prac wykończeniowych. Nabywca ma możliwość obniżenia kosztu zakupu mieszkania, rezygnując z wykończenia oferowanego przez Emitenta. Przykładem takiego osiedla obecnie realizowanego jest wieloetapowa inwestycja Amber Residence. mieszkania ponadstandardowe: mieszkania w budynkach kilkurodzinnych w zabudowie willowej z apartamentami i lokalami typu penthouse, zlokalizowane poza ścisłym centrum Poznania, w pobliżu terenów zielonych takich jak Rezerwat Żurawiniec. Budynki cechuje wysoki standard architektoniczny, komfortowe rozwiązania i niska zabudowa. Przykładem osiedla takiego typu jest Osiedle Żurawiniec IV którego budowa zakończy się do końca 2011 r. Część mieszkań posiada niezależne wejścia zewnętrzne, wyjścia z pokoju dziennego na tarasy zewnętrzne i ogródki oraz tarasy na ostatnich kondygnacjach. Przewiduje się, że część mieszkań na osiedlu Lubczykowa Góra II będzie realizowana w willach miejskich jako mieszkania ponadstandardowe. Domy jednorodzinne w zabudowie grupowej i bliźniaczej. Emitent wykorzystuje wieloletnie doświadczenie w realizacji niedrogiego, ale niezwykle funkcjonalnego budownictwa niskiego, m.in. z poprzedniej realizacji osiedla Lubczykowa Góra I oraz Leśna Konwalia w Tulcach pod Poznaniem. Emitent przygotował nowatorską koncepcję domów jednorodzinnych w zabudowie grupowej, na niedużych działkach o powierzchni od 220 do 290 m 2 w północnej części Poznania o nazwie Lubczykowa Góra II realizowane od 2010 r. na 52 ha gruntu dla ok rodzin. Możliwe jest tutaj wygenerowanie wysokich marż przy niskiej cenie jednostkowej. Lokale usługowe czyli powierzchnie usługowe sklepowo biurowe, realizowane przez Emitenta w ramach budynków mieszkalnych, dzięki czemu podnoszą one atrakcyjność poszczególnych lokalizacji poprzez oferowanie mieszkańcom dodatkowych udogodnień. Sprzedaż powierzchni usługowej stanowi niewielki udział w przychodach ogółem. Emitent stara się jak najlepiej poznać oczekiwania swoich klientów, prowadząc kompleksową analizę ich potrzeb oraz trendów rynkowych w celu zaoferowania produktu jak najlepiej odpowiadającego potrzebom przyszłych klientów. Wykorzystywane są opracowania NBP, z którym Emitent ma podpisaną indywidualną umowę oraz REAS i CEE Property Group. Emitent dba o jakość realizowanych inwestycji, współpracując z renomowanymi architektami. Projekty deweloperskie Emitenta wyróżniają się najnowszymi rozwiązaniami funkcjonalnymi, indywidualnością i zastosowaniem przyjaznych technologii. Zdecydowana większość takich projektów obejmowała w przeszłości budowę mieszkań większych, bardziej komfortowych i luksusowych, z reguły kupowanych przez ludzi młodych i w średnim wieku. Klienci Wśród nabywców występuje podział na klientów indywidualnych oraz biznesowych. 40
41 Klienci indywidualni - do tej grupy zaliczyć można osoby fizyczne, które są zainteresowane zakupem mieszkań lub domów. Są to zarówno mieszkańcy Poznania i okolic, ale również klienci z całej Polski, a także z zagranicy. Jedną grupę stanowią osoby zamożne, o wysokiej i ugruntowanej pozycji społecznej i zawodowej, do których skierowana jest oferta dużych, luksusowych mieszkań z ogródkami na osiedlach przy rezerwacie Żurawiniec. W tej grupie następuje stały dynamiczny wzrost sprzedaży. Średnia wieku klientów z osiedla Żurawiniec III wynosi 40 lat. Drugą grupą są klienci średniozamożni, do których skierowana jest oferta mieszkań mniejszych i standardowych z grupy mieszkań popularnych. Średnia wieku klientów np. z budynku Triangulum, gdzie oferowane są mieszkania popularne, wynosi 34 lata. Należy podkreślić, że dużą grupę klientów stanowią osoby nabywające od Emitenta po kilku latach drugie mieszkanie, czy to dla siebie, czy to dla członków swojej rodziny. Szczególnie było to widoczne w latach 2008 i Klienci biznesowi - do tej grupy klientów zaliczyć można osoby prowadzące działalność gospodarczą, które są zainteresowane zakupem lokalu w celu prowadzenia działalności gospodarczej oraz obcokrajowcy zakupujący lokale w celu dalszej ich odsprzedaży. Klienci biznesowi stanowią niewielki udział w sprzedaży lokali mieszkaniowych ogółem. Projekty zakończone Poniżej przedstawiono projekty deweloperskie Grupy Kapitałowej Emitenta ukończone do końca czerwca 2011 r. z pozwoleniem na użytkowanie: Projekt Data zakończenia projektu Powierzchnia gruntu (w m 2 ) Powierzchnia użytkowa (w m 2, łącznie mieszkania, lokale usługowe, garaże) Status projektu na dzień Lubczykowa Góra I zakończono Filarecka zakończono Błażeja 6 A-B zakończono Błażeja 6C-D zakończono Błażeja 6E-F zakończono Błażeja 6G-H zakończono Dolna Wilda zakończono Żurawiniec I zakończono Żurawiniec II zakończono Zielona Podkowa A zakończono Zielona Podkowa B zakończono Zielona Podkowa C * zakończono Zielona Podkowa D zakończono Zielona Podkowa E zakończono Triangulum zakończono Żurawiniec III zakończono Żurawiniec IV budynki nr zakończono Leśna Konwalia zakończono 41
42 Suma Źródło: Emitent. * Łączna powierzchnia gruntów dla projektów: Zielona Podkowa A, B, C, D i E Projekty realizowane i w przygotowaniu Projekty realizowane i w przygotowaniu według stanu na dzień r.: Projekt Przewidywana data ukończenia budowy Powierzchnia gruntu (w m 2 ) Potencjalna powierzchnia użytkowa (w m 2, łącznie mieszkania, lokale usługowe, garaże) Status projektu na dzień Żurawiniec IV budynki nr Bud nr 6 i 7 zakończony, pozostałe stan surowy Amber Residence I 2012/ fundamenty Amber Residence II Wniosek o pozwolenie na budowę Amber Residence III Warunki zabudowy Amber pozostałe Residence Warunki zabudowy Lubczykowa Góra II etap I Lubczykowa Góra II etap II Lubczykowa Góra II etap III Lubczykowa Góra II pozostałe fundamenty, partery fundamenty Roboty ziemne Prace projektowe Budzisława-Rubież Warunki zabudowy Suma Źródło: Emitent. Opis inwestycji realizowanych i w przygotowaniu Emitent realizuje inwestycje głównie za pośrednictwem spółek celowych (spółek komandytowo akcyjnych) ze względu na przejrzystość finansową i prawną realizowanych inwestycji oraz najniższe koszty podatkowe. Trust Spółka Akcyjna Mateckiego SKA: Realizacja projektu Amber Residence I oraz projektu Budzisława-Rubież. Trust Spółka Akcyjna Żurawiniec SKA: Realizacja 2-go etapu osiedla Żurawiniec IV, tj. 5 budynków (budynki 6-10) z 62 mieszkaniami. Trust Spółka Akcyjna Błonie SKA: Amber Residence III Trust Spółka Akcyjna Amber SKA Realizacja Projektu Amber Residence II 42
43 Trust Spółka Akcyjna Lubczykowa Góra SKA Realizacja projektu Lubczykowa Góra II etap II Trust Spółka Akcyjna Radojewo SKA Realizacja projektu Lubczykowa Góra II etap I Projekt Żurawiniec IV Elementy wyróżniające ofertę Emitenta na rynku deweloperskim: pierwsze modernistyczne osiedle w Poznaniu; wylansowanie budynków typu willa miejska; zastosowanie wind w dwupiętrowych budynkach z garażami; lokalizacja w bliskości przyrody; zastosowanie drewna jako materiału elewacyjnego oraz drewna egzotycznego na tarasach zewnętrznych; duże okna w formie ścian szklanych; możliwość własnej aranżacji wnętrz. Projekt Żurawiniec IV (2 etap) jest kontynuacją projektów Żurawiniec I,II,III oraz pierwszego etapu Żurawiniec IV. Projekt Żurawiniec jest zlokalizowany przy Rezerwacie Żurawiniec okolicy stworzonej do spacerów lub rowerowych wycieczek. Kompleks mieszkaniowy Żurawiniec IV składa się z 10 budynków wielorodzinnych, zlokalizowanych przy ulicy Błażeja na osi północ południe. Charakter osiedla podkreślony jest małą architekturą, oświetleniem oraz aranżacją zieleni. Emitent realizuje mieszkania o powierzchniach od 31 do 114 m². Mieszkania są zrealizowane w wysokim standardzie architektonicznym. Jest to pierwsze modernistyczne osiedle w Poznaniu z wykorzystaniem elementów drewnianych na elewacji i drewna egzotycznego na tarasach zewnętrznych Projekt Amber Residence Elementy wyróżniające ofertę Emitenta na rynku deweloperskim: program mieszkań mobilnych, elastyczność usytuowania poszczególnych mieszkania; oferta mieszkań na start ; lokalizacja w rejonie dwóch Uniwersytetów. Projekt Amber Residence jest projektem wieloetapowym. Emitent zamierza wybudować budynki w zabudowie pięciokondygnacyjnej o łącznej powierzchni użytkowej ok. 45 tys m 2 czyli ok. 700 mieszkań. W ramach projektu Amber Residence rozpoczęto realizację pierwszego budynku (o powierzchni użytkowej mieszkań m 2 ). Emitent oferuje w sprzedaży mieszkania od 31 m 2 do 75 m 2 oraz miejsca postojowe w hali garażowej. Budynek zlokalizowany jest przy ulicy Teofila Mateckiego z pełnym uzbrojeniem i dobrym 43
44 skomunikowaniem z centrum miasta: Poznański Szybki Tramwaj oraz z Uniwersytetem im. Adama Mickiewicza (1,5 km) i Uniwersytetem Przyrodniczym (1,8 km). Mieszkania popularne w tej lokalizacji, są niezwykle poszukiwane zwłaszcza przez młodych ludzi, studentów i młode małżeństwa. Projekt Lubczykowa Góra II Elementy wyróżniające ofertę Emitenta na rynku deweloperskim: prestiżowa lokalizacja; spełnienie marzenia zakupu domu jednorodzinnego z ogrodem za przystępną cenę; bliskość terenów zielonych z roślinnością endemiczną i rezerwatów przyrody; energooszczędne rozwiązania systemów grzewczych; nowoczesne technologie: światłowody i instalacje centralnego odkurzania oraz innowacyjne rozwiązania architektoniczno-użytkowe; możliwość własnej aranżacji wnętrza, m.in. poprzez podwójny system kominowy. Inwestycja Lubczykowa Góra II jest projektem wieloetapowym i rozłożonym w czasie. W pierwszej kolejności Emitent przewiduje realizację domów w zabudowie jednorodzinnej poczwórnej (24 zespoły budynków mieszkalnych i jeden typu bliźniak ), na które Emitent uzyskał pozwolenie na budowę. Całość inwestycji wkomponowana jest w nowo projektowane osiedle zlokalizowane na wzniesieniu doliny Warty. Tysiące hektarów lasów, wiele strumieni, trasy rowerowe, jeździeckie, biegowe blisko centrum Poznania ok. 10 km od Starego Rynku powodują, że jest jedna z najlepszych lokalizacji w Poznaniu przy braku konkurencji ze strony innych firm. Kolejne etapy Emitent zamierza realizować głównie w ramach spółek celowych. Projekt budynków poczwórnych, wykorzystuje ponad dwudziestoletnie doświadczenia Emitenta w realizacji podobnego budownictwa. Emitent, tym sposobem, ma możliwość wybudowania mieszkań charakteryzujących się niższym kosztem ich wytworzenia i przy zachowaniu dużej funkcjonalności i komfortu. Emitent zamierza zrealizować budynki w wysokim standardzie oraz wykonać drogi dojazdowe i ogrodzenia, a także oświetlenia posesji indywidualnych właścicieli. Budynki poczwórne zlokalizowane będą na działce o łącznej powierzchni ok m 2. Dom jednorodzinny, nie uwzględniając powierzchni garażu, będzie miał powierzchnię 137 m 2 i zlokalizowany będzie na wyodrębnionej działce o powierzchni od 220 do 290 m 2. W bryle budynku umiejscowiony będzie podwójny garaż. Emitent zamierza realizować budynki niezależnie od siebie, w miarę postępu sprzedaży lokali mieszkalnych i uzyskiwania stosownych decyzji administracyjnych. Taki system budowy pozwala na zaangażowanie wielu ekip budowlanych i przyspieszenia budowy w sytuacji wzmożonego popytu i zainteresowania klientów. Projekty deweloperskie Lubczykowa Góra II oraz Amber Residence zdominują wpływy Grupy Kapitałowej Emitenta przez najbliższe kilka lat działalności operacyjnej. Projekt Budzisława-Rubież Projekt deweloperski Budzisława-Rubież jest projektem, na który składa się budowa 14 budynków bliźniaczych po dwa mieszkania o łącznej powierzchni użytkowej ok. 4.5 tys. m 2. W ramach tego projektu Emitent zamierza wybudować również dwa budynki usługowe, dwukondygnacyjne o powierzchni ok m 2. Doskonała lokalizacja, pełne uzbrojenie i bardzo 44
45 niska cena gruntu spowoduje ze będzie to inwestycja o bardzo wysokiej marży zysku Struktura przychodów Poniżej przedstawiono analizę przychodów Grupy Kapitałowej w latach (w tys. zł): Przychody netto ze sprzedaży produktów Zmiana stanu produktów Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów Razem Źródło: Emitent, Skonsolidowane dane finansowe Emitent wyróżnia trzy podstawowe produkty segmentu mieszkaniowego, które oferuje nabywcom. Są to przede wszystkim: mieszkania popularne o średniej wielkości 55 m 2 (Amber Residence) mieszkania o podwyższonym standardzie o średniej wielkości 87 m 2 (Żurawiniec); domy jednorodzinne o średniej wielkości 135 m 2 (Lubczykowa Góra). Zdecydowana większość projektów inwestycyjnych Grupy Kapitałowej nastawiona jest na budowę mieszkań większych, bardziej komfortowych i luksusowych. Założenia tego rodzaju inwestycji są w pełni uzasadnione, z tego względu, że na poznańskim rynku nieruchomości segment ten wydaje się być ciągle segmentem niszowym, a Emitent wyrasta na jego lidera. Struktura sprzedaży Grupy Kapitałowej TRUST w 2010 roku Mieszkania o podwyższonym standardzie 57% Mieszkania popularne 26% Domy 17% Powyższe dane potwierdzają, że Grupa Kapitałowa koncentruje się głównie na budowie i sprzedaży mieszkań o podwyższonym standardzie, z reguły kupowanych przez ludzi w wieku lat. Od początku swojej rynkowej działalności firma oddała do użytkowania około 1400 mieszkań, domów i lokali o łącznej powierzchni użytkowej ponad 94 tys. m 2 (uwzględniając powierzchnie przynależne do lokali mieszkalnych, lokale użytkowe i garaże). W ciągu ostatnich trzech lat było to 24 tys. m 2 powierzchni. Obecnie w trakcie realizacji są projekty o łącznej wielkości 35 tys. m 2 powierzchni. Planowane są także nowe inwestycje na zakupionych w poprzednich latach terenach, których łączna powierzchnia użytkowa lokali przekroczy poziom 190 tys. m 2. Emitent prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Polski, w województwie wielkopolskim, na terytorium Poznania i okolic. Inwestycje Emitenta zlokalizowane są w zdecydowanej większości w lewobrzeżnej części Poznania, część północna dzielnicy Stare Miasto. 45
46 Źródło: Suplement do raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Poznaniu, NBP oddział okręgowy w Poznaniu, luty 2011r., materiały własne Emitenta Sprzedaż dokonywana jest głównie poprzez salon sprzedaży mieszkań znajdujący się w Poznaniu przy ul. Błażeja. Do dyspozycji potencjalnych klientów jest profesjonalna kadra pracowników, którzy kompleksowo zajmują się obsługą klientów od szczegółowego przedstawienia oferty poprzez doradztwo kredytowe oraz architekta wnętrz i dział techniczny. Powyższa lokalizacja biura nie jest przypadkowa jej centralne umieszczenie pomiędzy będącymi w realizacji inwestycjami ułatwia potencjalnym klientom zapoznanie się z ofertą Grupy bezpośrednio na terenie budowy Opis głównych inwestycji krajowych i zagranicznych Emitenta, w tym inwestycji kapitałowych, za okres objęty sprawozdaniem finansowym lub skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, zamieszczonym w Dokumencie Informacyjnym Nakłady inwestycyjne w środki trwałe poniesione przez Emitenta w okresie , związane z nabyciem aktywów trwałych (w tys. PLN): Rodzaj aktywów trwałych Wartości niematerialne i prawne ,9 Rzeczowe aktywa trwałe 28,9 3,9 70,04 Nieruchomości inwestycyjne Długoterminowe aktywa finansowe 96,0 396, ,00 Razem nakłady inwestycyjne 124,9 399, ,94 Źródło: Emitent 2008 Spółka poniosła nakłady inwestycyjne na oprogramowanie komputerowe SURF CRM w wysokości PLN, ponadto komputery za PLN oraz meble biurowe za PLN. Wydatki inwestycyjne poniesione na nabycie aktywów finansowych to zakup sztuk udziałów w spółce Trust-Nieruchomości Sp. z o.o. za cenę nabycia PLN (zakup po cenie 500 za 1 udział). Poniższa tabela przedstawia główne wydatki inwestycyjne, których wartość przekroczyła 300 tys. PLN. 46
DOKUMENT INFORMACYJNY HM INWEST S.A.
HM INWEST S.A. Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE Sporządzony na potrzeby wprowadzenia 25% akcji serii A do obrotu na rynku NewConnect prowadzonym jako alternatywny system obrotu przez Giełdę Papierów Wartościowych