Source: https://www.rechtsanwalt-rossbach.de/Urteile%20Mietrecht/BGH-Verjaehrung-Ersatzansprueche-Kenntnis-Vermieter-Besitzaufgabe.htm
Timestamp: 2019-07-18 07:31:22
Document Index: 18217992

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 548', '§ 548', '§ 280', '§ 548', '§ 855', '§ 855', '§ 548', '§ 562', 'BGH']

BGH Verjährung Ersatzansprüche Kenntnis Vermieter Besitzaufgabe
Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters - VIII ZR 402/12 -
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Oktober 2013 folgende Entscheidung verkündet:
Die Kläger (Vermieter) nehmen die Beklagten (Mieter) auf Zahlung von Schadensersatz aus einem zum 31. Dezember 2009 beendeten Wohnraummietverhältnis in Anspruch.
Mit jeweils am 30. Juni 2010 beim Mahngericht eingegangenen Mahnbescheidsanträgen haben die Kläger (Vermieter) gegen die Beklagten (Mieter) das Mahnverfahren eingeleitet, das nachfolgend ohne vorwerfbare Verzögerungen in das streitige Verfahren übergeleitet worden ist. Soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, erheben die Beklagten (Mieter) die Einrede der Verjährung. Sie meinen, eventuelle Ansprüche der Kläger (Vermieter) seien verjährt, weil sie - unstreitig - nach ihrem Auszug aus der Wohnung die Wohnungsschlüssel am 20. Dezember 2009 an die im gleichen Haus wohnende Hauswartsfrau, die Zeugin V. , übergaben.
Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 1.563,46 € stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten (Mieter) hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger (Vermieter) die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Den Klägern (Vermietern) stehe der erstinstanzlich zugesprochene Zahlungsanspruch infolge des Durchgreifens der erhobenen Verjährungseinrede nicht zu. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährten Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhalte.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugin V. sei davon auszugehen, dass eine Rückgabe der Wohnung durch die Beklagten (Mieter) vorliegend am 20. Dezember 2009, jedenfalls aber noch vor dem 30. Dezember 2009 anzunehmen sei, so dass zum Zeitpunkt der Einreichung der Mahnbescheidsanträge am 30. Juni 2010 etwaige Schadensersatzansprüche der Kläger (Vermieter) bereits verjährt gewesen seien.
Die Zeugin V. habe glaubhaft bekundet, dass sie nach vorheriger Absprache mit der Hausverwaltung berechtigt sei, Schlüssel von den Mietern entgegenzunehmen, jedoch nicht, die Abnahme selbst zu machen. Es könne offen bleiben, ob die Zeugin V. konkret zur Entgegennahme der Wohnungsschlüssel bevollmächtigt gewesen sei. Denn eine Rückgabe im Sinne von § 548 BGB liege schon dann vor, wenn der Mieter die Sache einem Besitzdiener des Vermieters zurückgebe. Die Zeugin V. sei als Besitzdienerin der Beklagten (? Mieter) anzusehen, weil es zu ihrem Tätigkeitsbereich gehört habe, Wohnungsbesichtigungen mit Interessenten durchzuführen und nach Rücksprache mit der Hausverwaltung zum Teil auch Schlüssel zurückzunehmen.
Auch unter Berücksichtigung der anstehenden Feiertage sei zu erwarten gewesen, dass die Hauswartin, welche im Hinblick auf die Wohnung selber keinerlei Prüfungs- oder Überlegungsaufgaben zu vollziehen gehabt habe, die Information, dass die Beklagten (Mieter) die Sachherrschaft an der Wohnung durch Rückgabe der Schlüssel an sie am 20. Dezember 2009 aufgegeben hätten, jedenfalls noch vor dem 30. Dezember 2009 an den Vermieter oder die Hausverwaltung weitergeben werde.
II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger (Vermieter) auf Zahlung von Schadensersatz gemäß §§ 280, 281 BGB gegen die Beklagten (Mieter) nicht verneint werden. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts reichen nicht aus, die Schadensersatzforderung der Kläger (Vermieter) zum Zeitpunkt des Eingangs der Mahnbescheidsanträge bei Gericht am 30. Juni 2010 als gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt anzusehen.
aa) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass in der Rückgabe der Wohnungsschlüssel von den Beklagten (Mietern) an die Hauswartin am 20. Dezember 2009 die erforderliche vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe der Beklagten als Mieter liegt. Auch begegnet die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Zeugin V. als Besitzdienerin der Vermieter gemäß § 855 BGB anzusehen ist, keinen rechtlichen Bedenken. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts war die Zeugin V. beauftragt, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen und nach Rücksprache mit der Hausverwaltung zum Teil auch Schlüssel zurückzunehmen. Soweit die Zeugin V. also im Besitz von Schlüsseln war, sei es auch, um Besichtigungen durchzuführen und gegebenenfalls für den Notfall Zutritt zu den Wohnungen nehmen zu können, übte sie als Hauswartin die Sachherrschaft über die Wohnungen im Rahmen ihres weisungsgebundenen Angestelltenverhältnisses mit Wissen und Willen der Vermieter als Besitzdienerin für die Vermieter aus (§ 855 BGB). Dies allein reicht jedoch für die Rückgabe der Wohnung im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht aus.
Die Kläger als Vermieter sind damit - anders als das Berufungsgericht offenbar meint - noch nicht in die Lage versetzt worden, sich durch die nunmehr erlangte unmittelbare Sachherrschaft - vermittelt durch die Zeugin V. als Besitzdienerin - ein Bild vom Zustand der Wohnung machen zu können. Denn sie selbst hatten keine Kenntnis von der Wohnungsrückgabe, während die Zeu- gin V. , die die Kenntnis hatte, nicht bevollmächtigt war, Wohnungsabnahmen durchzuführen. Gleiches gilt für die Kenntnis der von den Klägern (Vermietern) bevollmächtigten Hausverwaltung. Feststellungen dazu, wann die Kläger (Vermieter) oder die sie vertretende Hausverwaltung tatsächlich Kenntnis von der Schlüsselrückgabe an die Zeugin V. erhalten haben, hat das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - jedoch nicht getroffen.
2. Daraus folgt, dass sich die Kläger (Vermieter) die Kenntnis der Zeugin V. von der Schlüsselrückgabe zu der Wohnung am 20. Dezember 2009 oder in den Tagen danach nur dann zurechnen lassen müssen, wenn die Beklagten (Mieter) mit Einwilligung der hier die Kläger (Vermieter) vertretenden Hausverwaltung die Wohnungsschlüssel an die Zeugin V. herausgeben sollten oder durften.
Das Berufungsgericht lässt jedoch dahinstehen, ob die Zeugin V. , was von den Klägern (Vermietern) bestritten ist, im vorliegenden Fall zur Rücknahme der Wohnungsschlüssel bevollmächtigt war, und meint, eine weitere Beweisaufnahme hierzu sei nicht erforderlich. Hieraus ist ersichtlich, dass dem Berufungsgericht die durchgeführte Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugin V. selbst nicht ausreichte, davon überzeugt zu sein, dass eine Bevollmächtigung der Zeugin V. zur Rücknahme der Wohnungsschlüssel im konkreten Fall vorlag.
III. Hiernach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es zur Frage der Verjährung und gegebenenfalls zu Grund und Höhe des geltend gemachten Anspruchs die erforderlichen Feststellungen treffen kann.
BGH, Urteil vom 23. Oktober 2013