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Timestamp: 2018-03-18 09:54:09+00:00
Document Index: 131320747

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1102', 'art. 69', 'art. 127']

FAQ - Trasformazione di balconi o terrazze in verande
E' possibile trasformare un balcone in veranda?
Sì, è possibile alle condizioni sottostanti.
Secondo una giurisprudenza che sembra ormai costante, nei rapporti interni condominiali è lecito trasformare un balcone o una terrazza in veranda, senza che occorra alcuna autorizzazione degli altri condomini o dell'amministratore, alla ben precisa condizione che la costruzione non arrechi danni all'estetica dell'edificio e non provochi danni igienici. A ciò peraltro si deve aggiungere che, sotto il profilo urbanistico-edilizio, la veranda realizzata con pareti chiuse, o suscettibili di esserlo, necessita di regolare concessione edilizia comunale (Cons. Stato, V, dec. n. 675 del 25.07.1992).
Con sentenza n. 1587 del 23.05.1972, la Cassazione ha ritenuto illegittima tale trasformazione che, nella specie, alterava il decoro architettonico dell'edificio.
Con sentenza n. 2543 del 23.07.1976 la Cassazione ha ritenuto, al contrario, legittima la trasformazione che, nella specie, non aveva comportato danni estetici o igienici allo stabile ed al cortile comune; tesi confermata sempre dalla Cassazione con sentenza n. 1297 del 7.02.1998 trattandosi di veranda realizzata su terrazza a livello di un appartamento nella parte retrostante del fabbricato e pertanto non pregiudizievole per danno estetico alla facciata. Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 6049 dell'8.05.1989, ha ritenuto l'opera addirittura migliorativa dell'estetica del fabbricato e lecita ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., per la sua funzione di isolamento termo-acustico.
I metri di giudizio in tale argomento sono, quindi, l'estetica dell'edificio (che non va deturpata o danneggiata) ed il rispetto delle norme igieniche (e, in particolare, delle distanze legali). Quindi ogni caso va valutato singolarmente, senza senza che possa stabilirsi un criterio generalizzato che precisi meglio i concetti espressi dalla Cassazione. Si può dire soltanto che la trasformazione sarà via via sempre meno accettabile quando si passa da edifici popolari a edifici decorosi, da fronti interni a fronti stradali ecc.
Ma agli argomenti suesposti se ne possono aggiungere altri.
Anzitutto, l'opera viene effettuata in una proprietà esclusiva (balcone), ed è, come tale, esclusa dalla sfera di competenza dell'assemblea, oltre che dell'amministratore ed a maggior ragione del consilgio di condominio, se esiste. L'opera viene quindi eseguita unicamente in base a iniziativa autonoma e diretta del condomino interessato; se questi vuole essere previsamente autorizzato non potrà accontentarsi del parere positivo dell'amministratore o del consiglio di condominio (incompetenti) o di una semplice delibera a maggioranza da parte dell'assemblea, che pensiamo non possa vincolare né i dissenzienti né gli assenti, ma dovrà ottenere quella cosa impossibile - salvo rarissime eccezioni - che si chiama consenso di tutti.
Vi è poi la possibilità che il regolamento di condominio vieti espressamente siffatte opere, che il Comune non conceda la necessaria concessione edilizia (o peggio che l'opera sia completamente abusiva) per cui il condomino interessato potrebbe trovarsi esposto all'azione dei condomini controinteressati, sia in sede civile, sia in sede amministrativa.
Infine, la costruzione della veranda non dovrebbe dar luogo ad alcuna revisione della tabella millesimale di comproprietà, in quanto, a norma del n. 2 art. 69 DD.AA. cod. civ., la revisione può essere chiesta solo in presenza di una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, ciò che non si verifica, di norma, nel caso in esame.
Resta da osservare che, se si tratta di edifici dotati di riscaldamento centrale, e se le spese di tale servizio sono ripartite in base al volume delle proprietà esclusive, può avere fondamento la domanda di ricalcolare i millesimi del riscaldamento, ove solo una parte dei condomini (o comunque in modi e con dimensioni diversi) abbia costruito le verande. Tuttavia questa teoria ha dei risvolti negativi perchè, se non viene aumentata la superfice radiante, aumentando il volume riscaldato automaticamente diminuisce la temperatura ambiente per effetto dell'aumento di volume.
Nel caso di ripartizione della spesa di riscaldamento centrale in base alle superfici radianti, la modifica dei millesimi di riscaldamento sarà invece ammissibile solo nel caso di installazione di nuovi elementi scaldanti nelle verande.
Solo in provincia di Bolzano (art. 127 legge prov. Bolzano 11 agosto 1997, n. 13) la costruzione di verande è considerata un intervento per il contenimento dei consumi energetici, purchè siano in collegamento diretto ed immediato con l'abitazione e non superino l'8% della superficie utile lorda di piano dell'abitazione stessa. Le verande, secondo la norma sopracitata, servono per la climatizzazione di abitazioni esposte per almeno tre ore al giorno al sole diretto.
Nella costruzione delle verande devono essere rispettate le disposizioni riguardanti le distanze dai confini e dagli edifici previste nel piano urbanistico rispettivamente in un eventuale piano di attuazione, mentre si può derogare dall'indice di area coperta.