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Timestamp: 2017-12-12 03:04:06
Document Index: 274378490

Matched Legal Cases: ['§ 5', '§ 2', '§ 306', '§ 242', '§ 306', 'BGH']

Schönheitsreparaturen, neue Formulierung bzw. doch Ausführung durch den Mieter
www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Mieter Schönheitsreparaturen, ...
28.10.2004 11:53 |
ich bin Vermieterin, habe eine vermietete Wohnung gekauft und bin damit als Rechtsnachfolgerin in den bestehenden Mietvertrag eingestiegen.
Dieser Mietvertrag verweist mit folgendem Absatz
Außerdem sind vom Mieter nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen bzw. der Hausordnung:
·	die Schönheitsreparaturen auszuführen (vgl. Nr. 5 und 12 AVB),
·	beschädigte Glasscheiben und defekte Kochplatten zu erneuern. (Der Mieter haftet für alle Glasschäden, die von einer Glasbruchversicherung abgedeckt werden können. Der Vermieter empfiehlt den Abschluss einer solchen Versicherung. Andernfalls hat der Mieter selbst einzutreten.),
·	die zur gemeinsamen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen zu reinigen,
weil die Miete diese Leistungen nicht deckt.
sowie mit diesem Paragraphen
§ 5 Vertragsbestandteile
1) Die Wohnungsbeschreibung und das Übergabeprotokoll werden bei der Wohnungsübergabe
aufgenommen, unterschrieben, ausgehändigt und damit Vertragsbestandteil.
2) Folgende Unterlagen sind Bestandteile des Mietvertrages: in der Fassung von
·	Die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB)	Oktober
·	Zustimmung gemäß Nr. 5 der AVB zu:	2004
-	Haltung eines Hundes oder einer Katze
-	Anschluss von Elektrogeräten in der Wohnung
·	die Hausordnung 1994
·	Anlage - Direktabrechnung Stadtwerke
·	die Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2
·	das Merkblatt der Arbeitsgemeinschaft der Verbraucherverbände e. V.:
Energieeinsparung durch richtiges Heizen und Lüften
auf die Allgemeinen Vertragsbestimmungen.
In diesen lautet es dann wie folgt:
(1) Der Mieter hat die Mietsache sowie die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Er hat für ausreichende Lüftung und Heizung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen.
(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Ölen oder Lackieren der Holzfußböden und das Lackieren der Türen sowie das Lackieren der Holzfenster und Außentüren von innen, der Fußleisten sowie der Heizkörper einschI. der Heizrohre. Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, Innenanstriche der Holzfenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre alle vier Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten und anderen Nebenräumen alle fünf Jahre. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Das Anbringen von Kunststoffplatten jeder Art ist nicht erlaubt. Der Mieter ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume vollständig zu räumen und in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.
(2) Hat der Mieter Änderungen der Mietsache vorgenommen, so hat er den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wieder herzustellen. Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, von ihm angebrachte Wand- und Deckenverkleidungen - das Anbringen von Styroporplatten ist sowieso nicht erlaubt &#8211;sowie Fußbodenbeläge rückstandslos zu entfernen und etwaige Schäden zu beseitigen.
Für Anlagen und Einrichtungen (auch Schilder und Aufschriften) innerhalb und außerhalb der Mieträume gilt das gleiche. Der Vermieter kann verlangen, dass Einrichtungen beim Auszug zurückbleiben, wenn er den Mieter angemessen entschädigt. Dem Vermieter steht dieses Recht nicht zu, wenn der Mieter an der Mitnahme ein berechtigtes Interesse hat.
(3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 5 Abs. (2) fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 5 Abs. (2), so hat der Mieter an den Vermieter einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 5 Abs. (2) umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt. Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen It. Nr. 5 Abs. (2) und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen durch den Mieter bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.
Die Kostenanteile des Mieters werden grundsätzlich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet. Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.
Kann ich die Ausübung der Schönheitsreparaturen von dem Mieter trotzdem verlangen, indem ich mich auf die Ausführung unter Nr. 5 in den AVB (Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen.) beziehe und den Mieter per Übergabe-Einschreiben unaufgefordert die Erlaubnis zur Abweichung der starren Fristen erteile?
Die zweite Frage ist natürlich die künftige Formulierung in dem Mietvertrag:
Reicht es hier, wenn ich die genannte Fristenregelung durch die von Ihrem Kollegen bevorzugte Formulierung (Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.) ersetze oder muss ich die weiteren Formulierungen im Mietvertrag sowie AVB auch anpassen?
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Sie haben nun zunächst einmal ein Problem. Die Klausel mit den starren Fristen ist - wie Sie selbst schon wissen - unwirksam. Das hat nach § 306 BGB zur Folge, daß der Vertrag ansonsten unverändert bestehen bleibt und sich in Hinsicht auf die unwirksame Klausel nach der gesetzlichen Regelung richtet, hier also Sie als Vermieterin die Schönheitsreparaturen zu tragen haben.
Die von Ihnen angeführte Nr. 5 AVB hilft Ihnen leider nicht weiter. Denn mit der Erlaubnis zur Abweichung von der bisherigen Fristenregelung gewähren Sie dem Mieter keine für ihn günstige Erleichterung, sondern bürden ihm eine für ihn nachteilige Erschwernis auf. Denn durch die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel sind ja nun Sie zu deren Durchführung verpflichtet. Sie können Sie daher nicht einseitig wieder durch Erklärung auf den Mieter überbürden.
Da die von Ihnen zitierte Klausel zur Änderung der Ausführung bezieht sich im übrigen auf die (unwirksame) Fristenregelung und hat damit ihren Bezug verloren, so daß davon auszugehen ist, daß diese Regelung damit durch Wegfall des Regelungsobjektes ihrerseits unwirksam geworden ist.
Ihnen bleibt damit eigentlich nur noch die Möglichkeit, einen Änderungsvertrag mit den Mietern zu schließen, nach dem die Schönheitsreparaturen von ihm zu tragen sind, also eine einvernehmliche Regelung zu treffen. Es ist denkbar - was von hier aus nicht zu klären ist -, dass der Mieter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zur Zustimmung zur Vertragsänderung verpflichtet sein kann. Dafür gibt es insofern Hinweise, als daß die Miete so kalkuliert ist, daß sie zur Deckung der fraglichen Kosten nicht ausreicht bzw. darauf nicht ausgelegt ist.
Aus dem gleichen Grunde ist daher auch daran zu denken, daß ein Festhalten an dem bisherigen Vetrag für Sie eine unzumutbare Härte bedeuten und damit zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrages führen könnte, vgl. § 306 Abs. 3 BGB.
Da die entsprechende Entscheidung des BGH zur Fristenregelung noch "taufrisch" ist und hierzu noch kein Schrifttum oder Entscheidungen bekannt sind, sind die genauen Erfolgsaussichten in dieser Hinsicht leider noch nicht zu prognostizieren.
Was eine künftige Formuliereung angeht sind Sie mit der von Ihnen zitierten Formulierung auf der sicheren Seite. Sie müssen bezüglich der weiteren vertraglichen Regelungen im Vertrag bzw. in Ihren AVB nur darauf achten, keine hierzu widersprüchlichen Klauseln zu verwenden. Also muß z. B. die "Abweichungsklausel" entfernt werden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe für evtl. Nachfragen gerne zur Verfügung.
Kautionsverrechnung ohne Fristsetzung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen
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