Source: https://www.eporady24.pl/drukuj_pytania-2448.html
Timestamp: 2020-01-19 09:43:31+00:00
Document Index: 80214899

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 32', 'art. 233', 'art. 145', 'art. 20', 'art. 23', 'art. 23', 'art. 10', 'art. 20', 'art. 18', 'art. 33']

﻿ Obowiązki inwestora i projektanta – prawo budowlane - Wydruk
Obowiązki inwestora i projektanta – prawo budowlane
W celu uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania skutecznego zgłoszenia budowy niewymagającej pozwolenia na budowę inwestor musi legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 11 ustawy z 07.07.1994 r. Prawo budowlane „przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumie się tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”.
W orzecznictwie sądowoadministracyjnym słusznie przyjęto, że wymienione tytuły prawne nie są jedynymi, które świadczyć mogą o posiadaniu przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tytułem takim może być również zgoda podmiotu uprawnionego, niewymagająca konstruowania stosunku prawnego, np. umowy dzierżawy.
Tytuł do dysponowania nieruchomością musi być „niewątpliwy”. Prawa te należy oceniać według przepisów prawa cywilnego. Nie mogą one być ani domniemane, ani wykazywane warunkowo.
Z kolei zgodnie z art. 32 § 4 Prawa budowlanego wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę inwestor musi złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Należy podkreślić, że inwestor składa to oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Zgodnie bowiem z art. 233 § 6 Kodeksu karnego osoba, która składa fałszywe oświadczenie, jeżeli przepis ustawy przewiduje możliwość odebrania takiego oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej, może zostać ukarana karą pozbawienia wolności do lat trzech. Ponadto złożenie przez inwestora fałszywego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – pomijając odpowiedzialność karną – stanowi przesłankę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego), co może prowadzić do uchylenia wydanej decyzji.
Konieczność wykazania się tytułem do nieruchomości ma na celu administracyjno-prawną ochronę prawa własności oraz innych praw rzeczowych do nieruchomości. Organ sprawdza, czy ten, kto występuje o pozwolenie na budowę, ma tytuł prawny w postaci własności lub inny tytuł pochodzący od właściciela uprawniający go do realizacji planowanej inwestycji. Regulacja nakazująca sprawdzenie uprawnienia wnioskodawcy do terenu ma również na celu ograniczenie możliwości wydawania decyzji administracyjnych uprawniających do budowy na cudzym gruncie, które w rzeczywistości są niewykonalne ze względu na brak uprawnienia do korzystania z rzeczy.
Podkreślić należy również, iż złożone przez inwestora oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest wiążące dla organu administracji architektoniczno-budowlanej. Oznacza to, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może badać posiadania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Z pytania wynika, że zdaniem inwestora do obowiązków projektanta należy uregulowanie spraw związanych z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Należy więc zastanowić się, czy inwestor faktycznie ma rację.
Na początek warto zwrócić uwagę na art. 20 Prawa budowlanego, w którym wymienione są szczegółowo obowiązki projektanta. Zgodnie z tym artykułem do obowiązków projektanta należy:
„opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, o której mowa w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska, lub w pozwoleniu, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, wymaganiami ustawy, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej, o której mowa w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych;
Projektant ma obowiązek zapewnić sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego”.
Ponadto projektant dołącza do projektu budowlanego oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.
Mając na uwadze powyższe, trudno jest utrzymywać, że ustawowym obowiązkiem projektanta jest uregulowanie spraw związanych z prawem do gruntu. W szczególności obowiązku takiego nie można wyprowadzić z pkt 4 art. 20 Prawa budowlanego, który mówi o obowiązku uzyskania przez projektanta wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów. Jako przykład takich przepisów, z których wynika zakres opinii, uzgodnień i sprawdzeń, można wskazać np. przepisy z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy czy przepisy przeciwpożarowe. Obowiązek ten nie dotyczy więc kwestii związanej z prawem do dysponowania nieruchomością.
Z kolei obowiązki inwestora określa art. 18 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym artykułem „do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:
– przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych”.
Proces budowlany pociąga za sobą szereg wymogów formalnych, które inwestor jest zobowiązany spełnić względem właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Jednym z nich jest obowiązek przedłożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Treść art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego wskazuje, że inwestor powinien legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane najpóźniej w chwili składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Z powyższego można wywnioskować, że inwestor ma obowiązek uregulowania stanu prawnego gruntu, na którym ma powstać inwestycja. Dopiero wówczas bowiem będzie on mógł złożyć stosowne oświadczenie.
Moim zdaniem jednym z pierwszych działań inwestora zamierzającego przeprowadzić określoną inwestycję powinno być uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. Zgodnie z regułami obowiązującymi w procesie inwestycyjnym zlecenie przez inwestora wykonania projektu budowlanego powinno być poprzedzone uzyskaniem przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
W przedmiotowej sprawie widać, że ta kolejność nie została przez inwestora zachowana, przez co obecnie są z tego tytułu problemy. Osobiście dziwię się, że inwestor zaniedbał tę kwestię, bo przecież jest ona niezmiernie istotna i powinna być wyjaśniona, zanim jeszcze inwestor przejdzie do kolejnych etapów procesu inwestycyjnego. Uważam jednak, że w obecnej sytuacji żądanie inwestora, aby to projektant uregulował kwestię prawa do gruntu, nie znajduje oparcia w przepisach prawa.