Source: https://www.federnotizie.it/la-rideterminazione-del-valore-dei-terreni-anno-2017/
Timestamp: 2018-10-19 05:46:37+00:00
Document Index: 155610669

Matched Legal Cases: ['§ 11', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 2', 'art. 7', '§ 11', 'art. 5', 'art. 2643', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 52', 'art. 7', 'art. 68', 'art. 7']

Argomento: Novità normative Pubblicato il 13 gennaio 2017 da Giovanni Rizzi Stampa
Pertanto, sulla base delle nuove disposizioni, si potranno affrancare, sino al 30 giugno 2017, i terreni posseduti alla data del 1 gennaio 2017 e ciò pagando l’8% del valore del terreno stesso alla data 1 gennaio 2017 risultante da apposita perizia da effettuarsi entro il 30 giugno 2017.
L’imposta sostitutiva deve essere pagata o in un’unica soluzione entro il suddetto termine del 30 giugno 2017 o può essere rateizzata in tre rate annuali di pari importo con scadenza 30 giugno 2017, 30 giugno 2018 e 30 giugno 2019 (sull’importo delle rate al 30 giugno 2018 ed al 30 giugno 2019 sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo).
La rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva, ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata (cfr. Circolare Agenzia delle Entrate n. 20/E del 18 maggio 2016, § 11).
Con la surrichiamata disposizione è stato, pertanto, disatteso l’indirizzo in precedenza formulato dall’Agenzia delle Entrate (Circolari 10/2006, 16/E/2005, 35/E/2004 27/E/2003), che nel caso di nuova rideterminazione del valore escludeva in modo tassativo la possibilità di compensazione con l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza ammettendo solo la possibilità del rimborso.
Il principio fissato dalla Agenzia delle Entrate nelle suddette circolari è stato così disatteso e superato dal Dl. 70/2011 in senso decisamente più favorevole per il contribuente, che anziché attendere il rimborso (peraltro non più possibile decorsi i 48 mesi dal pagamento) può recuperare immediatamente quanto già in precedenza pagato mediante la compensazione (la differenza da compensare potrebbe comunque essere rilevante, in quanto sull’intero valore al 1 gennaio 2017 va applicata l’aliquota dell’8%, mentre in caso di rivalutazione eseguite sino al 30 giugno 2014, al valore periziato, si applicava l’aliquota del 4%; sino al 30 giugno 2014, invece, ad aliquote invariate, il “conguaglio” era pari al 4% della differenza tra il nuovo ed il precedente valore).
La nuova norma (legge stabilità 2017) non richiama espressamente la disposizione dell’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106, che ha introdotto la possibilità di compensazione, né riproduce una disposizione di identico contenuto, limitandosi, invece, ad apportare modifiche al solo decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, riaprendo i termini per la rideterminazione dei valori (usando la medesima tecnica redazionale utilizzata dalle precedenti leggi di stabilità, ossia delle leggi di stabilità per il 2013, per il 2014, per il 2015 e per il 2016, ossia dalle leggi 24 dicembre 2012 n. 228, 27 dicembre 2013 n. 147, 23 dicembre 2014 n. 190 e 28 dicembre 2015 n. 208 che avevano riaperto i termini per la rideterminazione dei valori sino al 30 giugno 2013, al 30 giugno 2014, al 30 giugno 2015 ed al 30 giugno 2016).
Si ritiene, peraltro, che la disposizione in commento (ossia l’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106) sia divenuta una disposizione “di sistema”, in quanto non collegata esclusivamente alla sola rideterminazione disciplinata dal DL. 70/2011 e pertanto applicabile in occasione anche di successive riaperture dei termini per l’affrancamento delle plusvalenze, compresa, pertanto, quella ora consentita dalla legge di stabilità 2017.
– a sua volta la norma dell’art. 2, c.2., D.L. 282/2002, modificata dalla norma della legge stabilità 2017, stabilisce che alla rideterminazione dei valori dalla stessa prevista, si applica proprio la disposizione dell’art. 7 legge 28.12.2001 n. 448;
Tale interpretazione (nel senso, cioè, di ammettere la compensazione con l’imposta sostitutiva già pagata in occasione di una precedente rideterminazione) ha trovato un’importante conferma da parte dell’Amministrazione Finanziaria, con riguardo alla legge di stabilità 2016, con la Circolare n. 20/E del 18 maggio 2016, § 11, ove si è avuto modo di precisare che nel caso in cui venga effettuata una nuova perizia dei beni detenuti alla data del 1 gennaio 2016, è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta l’imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni. Considerato che la legge di stabilità 2017 utilizza la medesima formulazione normativa adottata dalla legge stabilità 2016, le conclusioni cui è giunta l’Agenzia delle Entrate con la Circolare 20/E del 2016 sopra citata possono estendersi anche alla legge stabilità 2017.
– da chi non aveva mai utilizzato prima d’ora questa possibilità (pagando l’intera imposta sostitutiva dell’8 % sul valore determinato con la perizia);
– da chi deve vendere a prezzo superiore a quello che risulta da una precedente rideterminazione (pagherà la differenza tra l’importo pari all’8% del nuovo valore rideterminato e l’imposta pagata in precedenza; esempio: rivalutazione al 1 gennaio 2010 su valore di €. 500.000,00; imposta pagata al 4%: €. 20.000,00 – rivalutazione al 1 gennaio 2017 su valore di €. 600.000,00 – imposta all’8%: €. 48.000,00 – imposta dovuta €. 48.000,00 – €. 20.000,00 = €. 28.000,00);
– da chi deve vendere a prezzo inferiore a quello che risulta da una precedente rideterminazione (possibilità questa espressamente prevista nella Circolare Agenzia delle Entrate n. 47/E del 24 ottobre 2011 e dalla Risoluzione n. 53/E del 27 maggio 2015 ) evitando in tal modo di incorrere, qualora venga indicato in atto un prezzo inferiore a quello di perizia, nella decadenza dalla precedente rideterminazione ai fini delle imposte dirette, così come sostenuto dalla Agenzia delle Entrate con la circolare 15/2002; inoltre si eviterà anche all’acquirente di incorrere nella azione di accertamento di maggior valore ai fini dell’imposta di registro.
(ATTENZIONE: nel caso di nuova perizia a valore inferiore a quello della precedente rideterminazione, mentre sino al 30 giugno 2014, grazie alla possibilità della compensazione non si doveva pagare nulla, ora con il raddoppio dell’aliquota, la rideterminazione al “ribasso” potrebbe costare anche molto caro; esempio: rivalutazione al 1 gennaio 2010 su valore di €. 500.000,00; imposta pagata al 4%: €. 20.000,00 – rivalutazione al 1 gennaio 2017 su valore di €. 400.000,00 – imposta all’8%: €. 32.000,00 – imposta dovuta €. 32.000,00 – €. 20.000,00 = €. 12.000,00; sino al 30 giugno 2014, invece, in un’ipotesi del genere, con l’aliquota fissata al 4%, non si sarebbe dovuto pagare nulla).
– che la procedura di rideterminazione del valore si applica anche ai diritti edificatori di cui all’art. 5 del D.L. 70/2011, diritti i cui atti costitutivi, modificativi e traslativi possono ora essere trascritti nei RR.II. ai sensi dell’art. 2643, c. 1, n. 2bis, c.c.; la rideterminazione del valore (con conseguente applicazione dell’imposta sostitutiva dell’8%) può, quindi, essere utilizzata anche nel caso delle cd. “cessioni di cubatura”;
– che l’omessa indicazione nel modello Unico (quadri RM o RT) dei dati relativi alla rivalutazione non pregiudica gli effetti della rivalutazione stessa;
– che è possibile per i comproprietari rivalutare il valore delle rispettive quote di comproprietà;
– che per i nudi proprietari e gli usufruttuari è possibile rivalutare il valore dei rispettivi diritti;
– che è possibile anche la rivalutazione solo di una porzione della medesima particella catastale (ad esempio nel caso in cui solo parte di una particella sia stata dichiarata edificabile);
iii) con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 9 maggio 2003 si è precisato che in caso di consolidazione dell’usufrutto alla nuda proprietà nel corso del 2003 il valore affrancabile è quello della nuda proprietà al 1 gennaio 2003 (ed ora in base all’ultima norma deve ritenersi che in caso di consolidazione dell’usufrutto alla nuda proprietà dopo il 1 gennaio 2017 il valore affrancabile sia quello della nuda proprietà al 1 gennaio 2017).
In questa Circolare si è ribadito che nel caso di terreni oggetto di successione o donazione il loro valore iniziale è quello indicato negli atti di successione e donazione.
La perizia di stima, dalla quale deve risultare il valore rideterminato alla data del 1 gennaio 2017, deve essere redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili (così dispone l’art. 7 legge 28 dicembre 2001 n. 448); si rammenta inoltre che l’art. 1, comma 428, della legge 30 dicembre 2004 n. 311 ha ampliato la platea dei soggetti abilitati alla redazione della perizia giurata di stima del valore dei terreni ai fini dell’affrancamento delle plusvalenze, ricomprendendovi anche i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, ai sensi del testo unico di cui al regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011.
Si sottolinea anche la rilevanza, in caso di trasferimento di un terreno, che presenta, ai fini delle imposte indirette, il valore “periziato”: infatti, giusta il disposto dell’art. 7, sesto comma, legge 448/2001 “la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale”.
In pratica il valore dei terreni, ai fini dell’applicazione delle imposte di registro, di trascrizione e catastale, non può essere inferiore al valore risultante dalla perizia di “rivalutazione”. Nel caso in cui venisse dichiarato un corrispettivo inferiore al valore periziato l’Agenzia delle Entrate ben potrebbe procedere alla rettifica del valore, ai sensi dell’art. 52 D.P.R. 131/1986 (Testo Unico in materia di imposta di registro), ed alla liquidazione della maggiore imposta.
Sul punto la giurisprudenza tributaria ha manifestato opinioni contrastanti; a chi ha negato il diritto di rimborso uniformandosi alla posizione dell’Amministrazione Finanziaria (in questo senso Cass. 20 febbraio 2015 n. 3410) si contrappone chi, invece, ha riconosciuto il diritto del contribuente al rimborso, osservando che una volta venuta meno la possibilità di avvalersi del valore rivalutato causa il mancato pagamento dell’intera imposta sostitutiva, il pagamento della prima rata risulta essere privo di causa così da rappresentare per l’Erario un indebito arricchimento (in questo senso C.T.R. Lombardia 168/2013 e Cass. 24 aprile 2015 n. 8350).
– la prima soluzione (a regime) consiste nel dichiarare comunque in atto il valore di perizia (e ciò al fine della liquidazione delle imposte di registro, di trascrizione e catastale, visto che il valore di perizia costituisce, comunque, il valore minimo di riferimento al fine del pagamento di dette imposte) precisando che detto valore è superiore al prezzo pattuito e riportato in atto; il venditore, in questo caso, ai fini del calcolo della plusvalenza potrà sempre avvalersi della rivalutazione, mentre l’acquirente dovrà pagare le imposte indirette calcolate sul valore di perizia (e non sul prezzo pattuito);
– la seconda soluzione (percorribile sino al 30 giugno 2017) consiste nel presentare una ulteriore perizia per una nuova determinazione del valore (più basso rispetto al precedente), ferma restando la possibilità di compensare l’imposta dovuta per la nuova determinazione con quella pagata in precedenza; questa soluzione sarebbe più favorevole per l’acquirente che andrebbe a pagare le imposte indirette sul valore della nuova perizia (corrispondente al prezzo pattuito), ma, come già sopra precisato, potrebbe essere particolarmente onerosa per il venditore (qualora fosse tenuto a pagare la differenza tra l’importo pari all’8% del nuovo valore rideterminato e l’imposta pagata in precedenza al 4%).
– Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo n. 717 del 20 ottobre 2015;
(per tale Commissione la dicitura contenuta nell’ultimo comma dell’art. 7, laddove recita la “rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale”, non consente l’adozione dell’interpretazione restrittiva offerta dall’Amministrazione finanziaria che vorrebbe far conseguire alla alienazione del bene ad un prezzo inferiore al valore contenuto nella perizia di rivalutazione la perdita del beneficio dell’affrancamento della plusvalenza, dovendosi con essa per converso intendere che, se pure l’immobile viene compravenduto ad un prezzo inferiore, la plusvalenza è comunque calcolata sulla base del valore superiore contenuto nella perizia giurata”);
– Commissione Tributaria Regionale di Brescia n. 1064 del 17 marzo 2015;
– Commissione Tributaria Provinciale di Catania n. 574/13/15 del 20 gennaio 2015;
(per tale Commissione “la cessione di un terreno edificabile ad un prezzo inferiore rispetto all’importo tassato con imposta sostitutiva, non legittima l’Erario a rideterminare la plusvalenza secondo le regole ordinarie indicate nell’art. 68 TUIR. Difatti, il versamento dell’imposta sostitutiva determinata ai sensi dell’art. 7, L. 448/2001 risulta applicabile sia a fattispecie in cui il cedente realizzi una plusvalenza, sia, a maggior ragione, a quelle in cui il contribuente realizzi dall’alienazione una minusvalenza rispetto al valore periziato”;
(per tale Commissione la finalità della norma agevolativa in questione (che non a caso è contenuta in una legge finanziaria) è stata e continua ad essere quella di fare “cassa” per ragioni di bilancio dello Stato. Onde la sua logica è quella di invogliare il contribuente a pagare anticipatamente l’imposta rispetto al momento della cessione del suolo affrancando la relativa plusvalenza nel momento in cui la stessa viene a realizzarsi. Appare del tutto ovvio, dunque, che nel limite del valore di perizia, qualunque prezzo riscosso dal cedente deve ritenersi aver già scontato la relativa imposta mentre, nel caso di maggior prezzo di vendita rispetto al suddetto valore è logico che verrebbe a realizzarsi una ulteriore plusvalenza che andrebbe assoggettata alla imposta prevista per la tassazione separata);
Art. 1, comma 554, legge 11 dicembre 2016 n. 232
554. All’articolo 2, comma 2, del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al primo periodo, le parole: «1º gennaio 2016» sono sostituite dalle seguenti: «1º gennaio 2017»;
imposta sostitutiva, terreni, valore
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