Source: http://notariabarrenechea.com/index.php/arrendamientos?jsn_settextsize=medium
Timestamp: 2020-05-30 18:58:27
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Matched Legal Cases: ['artículo 7', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 9', 'artículo 34', 'artículo 14', 'artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 14', 'artículo 36', 'artículo 440', 'artículo 441', 'artículo 250', 'artículo 686', 'artículo 441', 'artículo 549', 'artículo 686', 'artículo 3']

RESUMEN DEL REAL DECRETO-LEY 7/2019, DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER. Aparecido en notariosyregistradores.com
A) Normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda
B) Ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos
C) Relación de los arrendamientos urbanos con el Registro de la Propiedad.
D) Duración mínima de los arrendamientos de vivienda.
E) Prórroga del contrato.
F) Resolución del derecho del arrendador.
G) Enajenación de la vivienda arrendada.
H) Subrogación en caso de muerte del arrendatario.
I) Actualización de la renta.
J) Gastos de formalización y otros.
K) Derecho de adquisición preferente.
M) Contratos anteriores.
N) Medidas para estimular la oferta de alquiler.
Ñ) Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.
B) Juicio verbal
C) Demanda ejecutiva.
D) Requerimiento de pago en ejecución hipotecaria.
Resumimos este segundo real decreto ley, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
El Congreso de los Diputados no convalidó el anterior Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que estuvo vigente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta la publicación en el BOE del acuerdo de derogación, lo que tuvo lugar el 24 de enero de 2019.
Este nuevo real decreto ley, heredero del anterior, sí ha sido convalidado por Congreso de los Diputados el día 3 de abril de 2019, tras reñida votación.
los textos son similares en los dos reales decretos leyes respecto de las siguientes leyes:
Los textos varían en cuanto a:
También puedes acudir a las tablas comparativas de textos.
Entró en vigor el 6 de marzo de 2019. La convalidación se publicó en el BOE del 10 de abril.
1.- REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Defiende la necesidad de la reforma por la dificultad del acceso a la vivienda en régimen de alquiler.
Critica la reforma anterior, de 4 de junio de 2013, tachándola de liberalizadora, que “ha situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título.”
Considera que la reforma es urgente por varios motivos:
– el elevado porcentaje de ingresos que muchos hogares españoles dedican al pago del alquiler;
– el incremento en un 15% de los precios en los últimos tres años;
– el fenómeno del creciente incremento del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p como Airbnb;
– la escasez del parque de vivienda social, que en España ofrece cobertura a menos del 2,5% de los hogares, fruto de que las políticas públicas se han orientado hacia modelos de vivienda protegida en régimen de propiedad;
– el aumento en el número de desahucios vinculados a contratos de alquiler frente a la reducción progresiva de los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias;
– y la falta de coordinación entre las decisiones judiciales y las acciones de los servicios sociales en los procedimientos de desahucio de la vivienda habitual cuando afecta a hogares especialmente vulnerables.
Como en 2019 el importe del SMI está cifrado en 12.600 euros, la renta anual habrá de superar los 69.300 euros, lo que convierte en marginales los casos a los que puede resultar aplicable la excepción por renta. Resulta sorprendente que no se utilice el IPREM.
El RDLey 7/2019 lamina las referencias a las ventajas derivadas de la inscripción de los arrendamientos urbanos, muchas de ellas introducidas en la reforma de 2013 y que el RDLey no convalidado había respetado. Por tanto, se opta por el oscurantismo.
La filosofía general que parece subyacer es la de que la no inscripción del arrendamiento no perjudica al arrendatario, aunque puede obtener algunos beneficios si inscribe como en casos de resolución respecto a arrendamientos de larga duración (art. 13).
A continuación recogemos los textos suprimidos:
a) Efectos frente a terceros que hayan inscrito.
En el artículo 7 desaparece este texto:
2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
A sensu contrario -y de la regulación que veremos- puede deducirse que surten efecto frente a terceros, incluso titulares registrales del art. 34 LH, a pesar de quedar ocultos a la publicidad registral y que se podrán mantener en caso de ejecución hipotecaria, aunque no estén inscritos.
b) Duración del contrato sobre finca no inscrita.
9.4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.».
En caso de venta de finca no inmatriculada el arrendatario de vivienda perdía el derecho de subrogación.
c) Prórroga en caso de arrendamiento inscrito.
10.2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de tres años a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Ahora se impone el derecho de duración mínima -de 5 ó 7 años, a los que llega a través de prórrogas anuales obligatorias para el arrendador–, aunque el arrendamiento no esté inscrito, a todos los adquirentes, incluidos los que lo sean a título oneroso de buena fe que hayan inscrito.
¿Qué plazo se aplica si un propietario persona jurídica transmite a una persona física? Creo que debe de mantenerse los 7 años, pues el arrendatario no debe verse perjudicado.
¿Y en caso contrario? La respuesta es más dudosa, pero creo que el mínimo subiría a 7 años, pues la persona jurídica se subroga en el contrato por aplicación del artículo 14.1, para evitar fraudes y por la clara intención del legislador al respecto de imponer un plazo mínimo superior en estos casos.
Desaparece la diferencia con respecto al arrendamiento inscrito, de tal modo que la duración mínima se impone a titulares registrales, tanto esté el arrendamiento inscrito como si no.
b) Si el arrendamiento se contrata por más de 5 ó 7 años, el arrendamiento quedará extinguido al cumplirse los 5 ó 7 años. Pero, por excepción continuará, cuando el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.
c) Sigue manteniéndose la resolución de los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, cuando concluya del derecho del que los constituyó. Por ejemplo, por muerte del usufructuario.
d) Se mantendrán los arrendamientos de vivienda ajena durante cinco ó siete años si el arrendatario lo ha concertado debuena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario.
Distingamos tres casos:
a) Adquirente que reúne los requisitos del artículo 34 LH: quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco (o siete) primeros años de vigencia del contrato, En los contratos de más duración, si el nuevo propietario no quiere continuar hasta el final, el arrendador estará obligado a indemnizar al arrendatario con un mes de renta por año que falte.
b) Adquirente que no reúne esos requisitos: quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada.
c) Pacto en el contrato por el que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento: trato similar al caso a) (adquirente que reúne los requisitos del artículo 34 LH), pero sin indemnización.
¿Qué aplicar en los procedimientos de ejecución en los que la aprobación del remate se produjo bajo el imperio de la reforma de 2013, es decir, antes del 6 de marzo de 2019? Por derecho civil puro, los arrendatarios no inscritos podrían tener extinguido su derecho en muchos casos. Sin embargo, a la hora de presentarse la ejecución en el Registro, es otra la normativa vigente. En otras materias la DGRN ha interpretado que se ha de aplicar la normativa actual, como en obras nuevas, inmatriculaciones, etc. Parece prudente, mientras la propia DG o los tribunales no vayan aclarando la cuestión, que se trate como un arrendamiento con derecho de retracto, máxime cuando hubo un amplio periodo transitorio que concluyó el 6 de junio de 2018.
Ver artículo 14
Y se añade un nuevo párrafo por el que el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización. Se aplica a todos los arrendamientos de vivienda -y no sólo a los de renta reducida como recogía el RDLey de 2018. El límite afecta a toda la duración del contrato y no sólo a los 5 ó 7 años iniciales.
Pero se permite que arrendador y el arrendatario lleguen en cualquier momento a un acuerdo para la realización de mejoras por encima del mero cumplimiento del deber de conservación, con posible repercusión en la renta.
Se dispone que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica. Puede interpretarse que también es así, aun en el caso de aquellos servicios que sean contratados por iniciativa directa del arrendatario, porque ha desaparecido esta excepción que sí se encontraba en el RDLey de 2018.
Dentro de los gastos de formalización han de entenderse incluidos los gastos de Notaría y Registro. Parece deducirse que, si el arrendatario pide el otorgamiento de la escritura e inscripción, el arrendador persona jurídica ha de pagarlos. Y es defendible que pueda pedirlo por el juego de los artículos 1279 y 1280.2 del Código Civil, pues el legislador ha querido que se sobrepase el límite de seis años en él marcado.
No se dice nada, en cuanto a gastos de formalización, con respecto al arrendador persona física.
Se ha de tener en cuenta que por reforma del art. 63. 2 de la Ley de Haciendas Locales, las Administraciones Públicas no podrán repercutir el IBI en los alquileres de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
Se extiende su no actualización a cinco o siete años, cuando hasta ahora era de tres.
Pasado ese tiempo, para el resto de plazo pactado, la actualización se regirá por lo estipulado al efecto por las partes y, a falta de pacto específico, se aplicará lo acordado sobre actualización de la renta.
Aunque cabe que las partes acuerden otra garantía adicional a la fianza en metálico, durante el tiempo de duración mínima obligatoria de cinco o siete años, el valor de esa garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
También se añade un apartado a la D. Ad. 3ª, dedicada al depósito de fianzas permitiendo a la normativa que lo regule exigir determinados datos al arrendador, relativos a las partes del contrato con sus domicilios, información sobre la finca arrendada y cláusulas del contrato como la renta anual, duración, sistema de actualización, importe de la fianza y otras garantías, suministros o muebles.
Ver artículo 36 y D. Ad. 3ª
La D. Tr. 1ª dispone que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, anteriores al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Según la D. Ad. 1ª, el Ministerio de Fomento pondrá en marcha las siguientes medidas para dinamizar la oferta de vivienda en alquiler:
La D. Ad. 2ª crea el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda para garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal,
Se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración General del Estado, debiéndose de publicar en el BOE la resolución por la que se determine el sistema de índices de referencia.
Se utilizarán datos procedentes de la AEAT, Catastro, Registro de la Propiedad y registros administrativos de depósitos de fianza, entre otras fuentes de información.
Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.
– Resulta loable el intento de potenciar la situación jurídica del arrendatario, pero si se hace en exceso, desequilibrando la relación -la mayor de los casos todavía entre particulares- ello implica ir en detrimento del interés que puedan tener los arrendadores para colocar su vivienda en el mercado del alquiler, lo que podría trastocar el objetivo fundamental que es hacer más dinámica y amplia la oferta para reducir la presión sobre los precios de alquiler. El tiempo dirá si es acertada la medida o no y si se ha compensado el posible retraimiento con las medidas de estímulo previstas en la D. Ad. 1ª.
– Este real decreto ley da la espalda casi de manera plena al registro de la propiedad como instrumento que permite dar publicidad a las situaciones jurídicas inmobiliarias. Fuera de la polémica sobre la naturaleza personal o real del arrendamiento, es clara la importancia para la seguridad jurídica preventiva de conocer la situación arrendaticia de un inmueble y sus consecuencias para cualquier transacción o hipoteca, sea la primera voluntaria o forzosa. Esta inseguridad también podrá producir retraimiento en la oferta.
– En una época en la que los derechos del consumidor se protegen como nunca, se desincentiva el otorgamiento de la escritura, título para la inscripción, privando al consumidor del asesoramiento imparcial del notario, cuando, en materia de préstamos hipotecarios se sigue justo el camino contrario.
– Aun así debe reseñarse que se mantienen algunas ventajas para el arrendatario, derivadas del otorgamiento de escritura y de la inscripción, fundamentalmente en los contratos de larga duración y también como preconstitución de prueba de su existencia ante ejecuciones forzosas donde ya no valdría una instancia indicando que la finca está libre de arrendatarios frente a lo que publica el Registro. (JFME)
2.- REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Ahora, aparte de para obras de conservación, reparación y rehabilitación (estas desaparecidas en el rdley de 2018), también puede utilizarse para:
La reforma de la LEC se centra en los desahucios y en el ámbito del juicio ordinario.
Se modifica el art. 249 LEC que determina las demandas que se seguirán por los trámites del juicio ordinario.
Añade una excepción, pues, aunque como regla general se seguirán por este procedimiento las acciones que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, se excluyen, aparte de las reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia (que ya estaban excluidas y que siguen por los trámites del juicio verbal), los supuestos en que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.
Concretamente, dentro de la tramitación inicial del juicio verbal, hay dos novedades:
– En el artículo 440.3 y 4 se exige ahora que la fijación del trámite del lanzamiento en el desahucio concrete no sólo la fecha sino la hora. Esta medida no estaba en el RDLey 21/2018.
– Un nuevo apartado 5 del artículo 441 prevé que, en los casos del número 1º del artículo 250.1, (juicio verbal por impago de rentas o expiración del plazo del arrendamiento) se informará al demandando de la posibilidad de acudir a los servicios sociales a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. También el Juzgado lo comunicará de oficio a los servicios sociales. En caso de que éstos confirmen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica.
D) Requerimiento de pago en ejecución hipotecaria
De igual modo, se introduce en el artículo 686, dedicado al requerimiento de pago en el procedimiento ejecutivo y, dentro de él, a las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados, una remisión a las previsiones del referido artículo 441 con iguales efectos de suspensión en su caso.
Sorprende observar que, comparando la remisión que hacen el artículo 549 y el 686 al mismo precepto -441.5- lo hacen de distinta manera, pues, mientras que el 549 circunscribe la remisión a los casos de ejecución de la vivienda habitual, no ocurre lo mismo en el artículo 686. Me inclino por entender que es un mero olvido del legislador pues las situaciones de vulnerabilidad del 441.5 parecen claramente conectadas con la pérdida en el uso de la que está siendo la vivienda habitual.
El texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, queda modificado en la regulación del Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) de manera similar al derogado RDLey 21/2018.
Ya estaba previsto un recargo en el IBI para los inmuebles desocupados de uso residencial. Ahora se permite que los ayuntamientos, mediante ordenanza fiscal dispongan uno o varios recargos en función del periodo de desocupación del inmueble. Se mantiene el límite del 50% de la cuota líquida.
Por contra, se prevé que los ayuntamientos puedan establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota íntegra del IBI para los inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
El concepto de uso “estable y permanente” tendrá que ser fijado a los efectos de exención por la DGT y tribunales. En principio cabe interpretar, por análisis conjunto con el artículo 3 LAU que cabría un segundo arrendamiento en distinta localidad siempre que no fuese de temporada sino de todo el año. Todo dependerá de si se considera compatible la expresión con el uso alternativo de viviendas de manera estable y permanente, por ejemplo, de fin de semana.
También habrá de resolverse sobre alquileres de vivienda de destinos mixtos: para vivir, pero también como despacho profesional, por ejemplo.