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Timestamp: 2016-10-26 11:36:56+00:00
Document Index: 287860588

Matched Legal Cases: ['art. 272', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 66', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 9', 'art. 97', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 29', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 4', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 15', 'art. 106', 'art. 35', 'art. 26']

4A_57/2012 (29.06.2012)
4A_57/2012
Arr�t du 29 juin 2012
Y.________, repr�sent�e par Me Romolo Molo,
E.X.________ et F.X.________, repr�sent�s par Me Dominique Amaudruz,
contrat de bail � loyer; prolongation,
de Gen�ve, Chambre des baux et loyers, du 12 d�cembre 2011.
Par contrat du 27 janvier 1996, E.X.________ et F.X.________ (ci-apr�s : les bailleurs) ont c�d� � Y.________ (ci-apr�s : l'association), moyennant un loyer annuel index� fix� initialement � 21'600 fr., l'usage d'un local commercial d'environ 100 m2 dans l'immeuble sis en zone industrielle, � A.________, dont ils sont propri�taires. Le local mis � disposition �tait destin� � recevoir des r�unions de l'association, qui est un centre religieux et culturel hindou. Conclu initialement pour une dur�e de cinq ans, le contrat prenait effet le 1er avril 1996 pour se terminer le 31 mars 2001.
E.X.________ s'est adress� � plusieurs reprises � l'association, d�s le mois de juillet 1996, pour lui reprocher divers manquements dans l'utilisation des locaux (cuisine commune laiss�e en d�sordre et sale, chaussures qui s'accumulent dans les couloirs, utilisation indue des parkings des autres locataires, salet� dans la mont�e d'escaliers et les WC). Les bailleurs ont r�sili� le contrat par deux fois, le 28 f�vrier 2000 et le 5 avril 2001. Les parties ont finalement d�cid� de poursuivre leur relation contractuelle sur la base d'un nouveau contrat prenant effet le 1er avril 2001 et arrivant � �ch�ance le 31 mars 2006, le loyer annuel �tant fix� en d�finitive � 24'000 francs. Ce bail devait se renouveler ensuite tacitement d'ann�e en ann�e, sauf cong� donn� six mois avant l'�ch�ance.
Le loyer a �t� fix� en dernier lieu, d�s le 1er avril 2007, � 25'200 francs.
Des locataires voisins se sont plaints des d�sagr�ments caus�s par l'activit� de l'association, � savoir le bruit des pri�res, des chants, de la musique religieuse ainsi que d'une cloche, de m�me que l'�manation de fum�e d'encens et d'odeurs de cuisine. Il �tait �galement reproch� aux membres de laisser tra�ner des chaussures dans les corridors, d'occuper les parkings lou�s aux autres locataires et de maintenir la porte d'entr�e ouverte de jour comme de nuit, y compris le week-end. Une entreprise locataire a m�me quitt� les lieux.
Par avis officiel du 24 septembre 2007, les bailleurs ont r�sili� le bail pour sa prochaine �ch�ance, le 31 mars 2008.
L'association a demand� l'annulation du cong� et, subsidiairement, une prolongation du bail pour une dur�e de six ans. Les bailleurs se sont oppos�s � la demande.
Par d�cision du 25 avril 2008, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers a d�clar� le cong� valable et a accord� � la locataire une unique prolongation du bail jusqu'au 31 d�cembre 2008.
L'association a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, tandis que les bailleurs ont d�pos� une demande en �vacuation.
Par jugement du 25 janvier 2010, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� valable le cong� et a octroy� � la locataire une unique prolongation de bail de dix-huit mois �ch�ant le 30 septembre 2009, de sorte qu'elle a condamn� l'association � �vacuer les locaux.
Statuant sur appel de l'association par arr�t du 11 octobre 2010, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a annul� le cong� donn� � l'association.
Saisi d'un recours des bailleurs, le Tribunal f�d�ral, par arr�t du 4 f�vrier 2011, l'a admis et a annul� l'arr�t du 11 octobre 2010; il a d�clar� que le cong� �tait valable et a renvoy� la cause � l'autorit� cantonale pour qu'elle statue sur la demande en prolongation du bail et en �vacuation (cause 4A_631/2010).
La cause a donc �t� remise au r�le de la Cour de justice, Chambre des baux et loyers. L'association a conclu principalement � une prolongation du bail d'une dur�e de six ans, soit jusqu'au 31 mars 2014. Les bailleurs se sont oppos�s � la demande et ont conclu � l'�vacuation.
Par arr�t du 12 d�cembre 2011, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a accord� � l'association une unique prolongation de bail de trois ans �ch�ant le 31 mars 2011 et a, par voie de cons�quence, condamn� l'association � �vacuer les locaux.
L'association exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Invoquant l'arbitraire dans la constatation des faits et une violation de son droit � la preuve, une transgression des art. 272 et 272b CO, ainsi qu'une violation de sa libert� religieuse, elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et � l'octroi d'une prolongation du bail de six ans �ch�ant au 31 mars 2014; subsidiairement, elle demande le renvoi de la cause � l'autorit� pr�c�dente.
Les bailleurs proposent le rejet du recours.
1.1 Lorsque le litige - comme dans le cas pr�sent - porte sur la prolongation d'un bail, la valeur litigieuse correspond au montant du loyer qui serait d� pendant la p�riode de prolongation demand�e et contest�e qui reste � courir � compter de l'arr�t cantonal (ATF 113 II 406 consid. 1 p. 407 s.; arr�t 4A_105/2009 du 5 juin 2009 consid. 2). Comme la prolongation du bail, enti�rement contest�e, �tait demand�e devant l'autorit� pr�c�dente jusqu'au 31 mars 2014 et que le loyer annuel s'�levait � 25'200 fr., il n'est pas douteux que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en mati�re de droit du bail � loyer est ici atteinte (art. 74 al. 1 let . a LTF).
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en prolongation du bail et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� sup�rieure statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc aussi �tre form� pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit dont il peut contr�ler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut ainsi admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� articul�s ou, � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
Lorsque - comme c'est le cas en l'esp�ce -, le Tribunal f�d�ral, � la suite d'un arr�t de renvoi, est saisi pour la deuxi�me fois du m�me litige, il est lui-m�me li� par sa pr�c�dente d�cision; bien que l'art. 66 al. 1 OJ n'ait pas �t� repris dans la LTF, il faut retenir qu'un arr�t de renvoi lie aussi bien la cour cantonale que le Tribunal f�d�ral sur tous les points de fait et de droit qui sont couverts par le pr�c�dent arr�t (FF 2001 p. 4143; ATF 135 III 334 consid. 2.1 p. 335 s.; sous l'ancien droit : ATF 122 I 250 consid. 2).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF). De surcro�t, il n'est pas possible de revenir sur les faits �tablis dans le pr�c�dent arr�t de renvoi (cf. ci-dessus, consid. 1.2).
2.1 La recourante se plaint d'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits, ce qui revient � se plaindre d'une constatation manifestement inexacte des faits (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF). Un tel grief doit �tre motiv� conform�ment aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62).
Il y a arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits lorsque le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e ou encore si, sur la base des �l�ments recueillis, il a fait des d�ductions insoutenables (ATF 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
In casu, la recourante ne critique pas l'�tat de fait dress� par la cour cantonale, mais la mani�re dont celle-ci a appr�ci� les circonstances. Il s'agit l� d'une question de droit, et non de fait. La cour cantonale a bien retenu que le Tribunal f�d�ral avait rendu un arr�t entre les parties le 4 f�vrier 2011 (let. A, p. 2, de l'arr�t attaqu�, ). Il en d�coule n�cessairement, sans qu'il soit n�cessaire de le dire, que les parties n'ont re�u cet arr�t que quelques semaines plus tard. La cour cantonale a �galement relev� que la recourante avait conclu un contrat de courtage en avril 2011 (consid. 4.2, p. 9, de l'arr�t attaqu�). Il n'y a donc pas lieu de rectifier ou de compl�ter l'�tat de fait. Le grief est d�pourvu de consistance.
2.2 La recourante se plaint �galement d'une violation de son droit � la preuve, en reprochant � la cour cantonale de ne pas avoir �lucid� les causes de l'�chec du projet de s'installer au lieu-dit ... � B.________.
Lorsqu'une pr�tention rel�ve du droit f�d�ral - comme c'est le cas en l'esp�ce -, il a �t� jug� que le droit � la preuve �tait r�gi de mani�re sp�ciale par l'art. 8 CC, et non par l'art. 29 al. 2 Cst. (arr�t 5A_726/2009 du 30 avril 2010 consid. 3.1, non publi� in ATF 136 III 365). Quel que soit son fondement, le droit � la preuve ne peut �tre reconnu que s'il s'agit d'�tablir un fait pertinent, qui n'est pas d�j� prouv�, au moyen d'une mesure probatoire ad�quate, laquelle doit avoir �t� valablement offerte selon les r�gles de la loi de proc�dure applicable; par ailleurs, le droit � la preuve n'est pas viol� si le juge, � la suite d'une appr�ciation anticip�e des preuves, parvient � la conclusion que l'administration de la preuve sollicit�e ne pourrait pas modifier sa conviction (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 s.).
En l'esp�ce, la cour cantonale a �num�r� les d�marches entreprises par la recourante pour trouver une solution de remplacement, d�marches qu'elle a jug� insuffisantes (consid. 4.2, p. 8/9, de l'arr�t attaqu�). Elle n'a cependant jamais affirm� que la recourante aurait laiss� passer une occasion qui aurait pu aboutir. Il est donc sans pertinence, pour le raisonnement adopt�, de d�montrer que l'un des projets ne pouvait pas r�ussir. Le reproche form� par la cour cantonale concerne le peu de d�marches entreprises, et non pas leur �chec. En cons�quence, la recourante ne pouvait pas exiger, sous l'angle du droit � la preuve, des mesures probatoires destin�es � prouver un fait sans pertinence.
2.3 La recourante fait grief � l'autorit� cantonale de ne pas lui avoir accord� une prolongation du bail pour la dur�e maximale de six ans pr�vue pour les locaux commerciaux (art. 272 b al. 1 CO).
Pour d�terminer, dans les limites l�gales, la dur�e de la prolongation du bail, le juge doit proc�der � une pes�e des int�r�ts en pr�sence, en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes (art. 272 al. 2 CO).
Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle dur�e. Il doit proc�der � la pes�e des int�r�ts en pr�sence et tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en consid�ration tous les �l�ments du cas particulier, tels que la dur�e du bail, la situation personnelle et financi�re de chaque partie, leur comportement, de m�me que la situation sur le march� locatif (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195 et les arr�ts cit�s). Il peut tenir compte du d�lai qui s'est �coul� entre le moment de la r�siliation et celui o� elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de d�marches s�rieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arr�t 4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid. 3.4, SJ 2005 I p. 397). Il se demandera aussi s'il est particuli�rement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195/196), notamment en raison de la nature particuli�re de ses activit�s (DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 781), ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196).
En l'esp�ce, la recourante voudrait b�n�ficier d'une prolongation de six ans, en se r�f�rant express�ment � l'affaire dite du " Relais de l'Entrec�te " publi�e � l'ATF 136 III 190. Dans ce pr�c�dent, les voisins ne se plaignaient pas de d�sagr�ments caus�s par l'exploitation du restaurant et le bailleur n'avait pu d�montrer aucune urgence � r�aliser son projet de changer l'affectation du b�timent. Par ailleurs, les nuisances caus�es par l'exploitation d'un restaurant semblent notablement moindres que celles qui ont �t� constat�es en l'esp�ce. En cons�quence, les deux cas ne sont pas comparables.
En l'esp�ce, il ressort des faits constat�s - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que les bailleurs ont re�u de mani�re r�guli�re des r�clamations de la part des locataires voisins et une entreprise a m�me quitt� les lieux. L'existence d'une nuisance a �t� d�ment constat�e. En cons�quence, les bailleurs sont expos�s, en raison des d�sagr�ments r�sultant de l'activit� de la recourante, � voir leur immeuble se vider ou, � tout le moins, � avoir de la difficult� � relouer des surfaces qui deviendraient vacantes. Il y a donc une certaine urgence pour les bailleurs � voir la recourante quitter les lieux, puisque leur activit� ne para�t gu�re compatible avec celle des voisins actuels et qu'elle est ressentie comme une cause de d�sagr�ments s�rieux. Il faut d'ailleurs relever que l'utilisation, par les membres de l'association, de places de stationnement r�serv�es � d'autres locataires constitue m�me un usage de la chose lou�e qui n'est pas conforme au contrat. Il existe manifestement un int�r�t s�rieux des bailleurs au d�part des locataires.
Cet int�r�t doit �tre mis en balance avec celui de l'association recourante. Il est �vident, pour les m�mes raisons, que le voisinage de celle-ci n'est pas particuli�rement souhait� et qu'il lui est donc difficile de trouver des locaux de remplacement. Son int�r�t � poursuivre son activit� ne saurait �tre mis en doute. Elle a expliqu� d'une mani�re cr�dible qu'il lui est difficile de trouver des locaux � louer et qu'elle envisageait un achat. Tenant compte du fait que le cong� a �t� donn� par avis officiel du 24 septembre 2007, la cour cantonale a reproch� � la recourante de n'avoir entrepris depuis lors que quelques d�marches en vue de trouver une solution de remplacement. La recourante consid�re que ce reproche est injustifi�. Elle n'a pas enti�rement tort, en ce sens que l'on ne voit pas que l'on puisse reprocher � la recourante d'avoir tard� � r�agir apr�s l'arr�t du Tribunal f�d�ral du 4 f�vrier 2011, en concluant un contrat de courtage en avril de la m�me ann�e. Il n'emp�che que les efforts entrepris, consid�r�s depuis la date de la r�siliation, ne paraissent pas particuli�rement fournis. On d�duit des circonstances que la recourante a aussi un int�r�t s�rieux � la prolongation du bail.
En pr�sence de deux int�r�ts importants qui s'opposent, la d�termination de la dur�e de prolongation est une question d'appr�ciation. Le juge ne transgresse pas le droit f�d�ral en exer�ant le pouvoir d'appr�ciation que la loi lui accorde. Le droit f�d�ral n'est viol� que s'il sort des limites fix�es par la loi, s'il se laisse guider par des consid�rations �trang�res � la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les �l�ments d'appr�ciation pertinents ou s'il tire des d�ductions � ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appr�ciation (ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230; de fa�on g�n�rale: ATF 130 III 28 consid. 4.1 p. 32, 213 consid. 3.1 p. 220, 571 consid. 4.3 p. 576). Saisi d'un recours, le Tribunal f�d�ral ne doit pas substituer sa propre appr�ciation � celle de l'autorit� inf�rieure (ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123 s.; 132 III 97 consid. 1 p. 99, 109 consid. 2 p. 111).
L'art. 272 b al. 1 CO pr�voit, pour les locaux commerciaux, que le bail peut �tre prolong� pour une dur�e maximale de six ans. Il incombait � la cour cantonale, selon son appr�ciation, de d�terminer la dur�e de la prolongation � l'int�rieur de cette limite, en proc�dant � une pes�e des int�r�ts en pr�sence. L'arr�t attaqu�, qui a fix� la prolongation � trois ans, est manifestement fond� sur l'id�e que les deux int�r�ts s'�quilibrent et qu'il fallait choisir une dur�e interm�diaire entre l'absence de prolongation et la dur�e maximale. On peut bien s�r en discuter, comme c'est toujours le cas avec les questions d'appr�ciation. Il faut cependant aussi consid�rer que la recourante a aujourd'hui b�n�fici�, dans les faits, d'une prolongation de plus de quatre ans. Le recours ne pr�senterait d'int�r�t pour elle que si l'on pouvait affirmer que le droit f�d�ral imposait dans les circonstances d'esp�ce une prolongation encore sup�rieure. Si l'on tient compte du large pouvoir d'appr�ciation accord� au juge du fait et de l'int�r�t du bailleur r�sultant des nuisances constat�es plus en d�tail dans l'arr�t rendu pr�c�demment entre les parties par le Tribunal f�d�ral, on ne peut parvenir � une telle conclusion. Il se justifie donc de rejeter le recours, puisque la recourante ne peut pr�tendre � une prolongation d'une plus longue dur�e et que le jugement d'�vacuation prononc� ne viole donc pas le droit f�d�ral.
2.4 La recourante invoque enfin la violation de diverses dispositions constitutionnelles, � savoir les art. 15, 72 et 35 Cst. Elle n'explique cependant pas de mani�re pr�cise en quoi chacune de ces dispositions aurait �t� viol�e, de sorte que ce grief ne respecte pas les exigences de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF.
De la br�ve argumentation pr�sent�e, on comprend seulement que la recourante se plaint d'une violation de la libert� du culte. Il faut cependant rappeler que les libert�s individuelles garanties par la Constitution sont destin�es � prot�ger le citoyen contre des atteintes de la part de l'Etat. Ce n'est qu'exceptionnellement qu'elles peuvent avoir des effets sur les rapports entre les particuliers (cf. art. 35 al. 3 Cst.). La libert� du culte ne saurait permettre d'exiger d'un particulier qu'il mette � disposition, contre sa volont�, des locaux qui lui appartiennent. La libert� du culte est alors born�e par la garantie de la propri�t� (art. 26 Cst.), qui constitue �galement un droit garanti par la Constitution. L'argumentation d'ordre constitutionnel pr�sent�e par la recourante ne lui est donc d'aucun secours.