Source: http://www.venditacasafacile.it/author/nicola01/
Timestamp: 2020-08-13 00:41:54+00:00
Document Index: 103982521

Matched Legal Cases: ['art. 769', 'art. 771', 'art. 787', 'art. 774', 'art. 784', 'art. 320', 'art. 783', 'art. 782', 'art. 791', 'art. 793', 'art. 789', 'art. 797', 'art.798', 'art. 799', 'art. 800', 'sentenza ', 'art. 456', 'art. 459', 'art. 601', 'art. 591', 'art. 679', 'art. 23', 'art. 23', 'art. 23', 'art. 23']

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Autore: nicola01
Pubblicato in 1 giugno 2018 di nicola01	— Nessun commento ↓
Che cosa è la donazione
La donazione è il contratto disciplinato dall’art. 769 del codice civile con il quale, per spirito di liberalità, una parte, detta donante, arricchisce l’altra, detta donatario, disponendo a favore di questa di un bene patrimoniale o di un suo diritto. Si può parlare di donazione anche quando il donante assume verso il donatario un’obbligazione.
Chiarendo il concetto della norma civilistica, la donazione è quindi un contratto attraverso il quale una parte (donante) ne arricchisce un’altra (donatario) attraverso un bene, che può essere di qualsiasi tipo, mobile o immobile, fatta eccezione per i beni altrui o futuri.
Possiamo affermare, quindi, che gli elementi essenziali della donazione sono due:
1) lo spirito di liberalità del donante;
2) l’arricchimento del donatario.
Concentrando l’attenzione sui beni immobili, la donazione è dunque una delle modalità attraverso le quali un individuo può diventare proprietario di un’abitazione.
L’oggetto della donazione
La donazione può comprendere tutti i beni del donante, mentre se ha ad oggetto beni futuri, secondo l’art. 771 c.c., è nulla rispetto solo a questi ultimi.
Infatti quando l’atto comprende beni presenti e futuri, la nullità colpirà solamente la parte relativa a questi ultimi e non tutto l’atto. Quando le donazioni hanno ad oggetto una universalità di cose, di cui il donante conservi il godimento trattenendola presso di sé, si considerano comprese nella donazione anche le cose che vi si aggiungono successivamente, a meno che dall’atto risulti una diversa volontà.
Nella donazione, la causa è costituita dalla spontanea volontà del donante di arricchire l’altra parte contrattuale, senza corrispettivo, con il conseguente proprio impoverimento. La causa della donazione, analogamente agli altri contratti, non si identifica con il motivo, ovvero la ragione per cui si decide di donare.
Tuttavia, attesa la gratuità del negozio e l’incidenza negativa dello stesso sul patrimonio del donante, nella donazione viene riconosciuto eccezionalmente rilievo ai motivi del donante: così, ove risulti dall’atto di donazione e sia il solo che ha determinato il donante a compiere la liberalità, l’errore sul motivo, sia di fatto o di diritto, e il motivo illecito, possono portare all’invalidità della donazione (art. 787, 788 c.c.).
Chi può donare e chi può ricevere la donazione: vediamo di seguito i soggetti coinvolti
Per poter effettuare una donazione, il soggetto donante, con riferimento all’art. 774 c.c., deve avere i seguenti requisiti:
Avere piena capacità di disporre del bene oggetto di donazione, intendendo, pertanto, con tale espressione la capacità di agire,ovvero detenerne tutti i diritti di proprietà: per questa ragione non è possibile donare beni altrui o futuri, e poter compiere atti che comportano un mutamento della consistenza del patrimonio, capacità che si raggiunge solitamente col compimento della maggiore età;
Essere pienamente capace di intendere e di volere al momento della sottoscrizione dell’atto di donazione.
Se questi requisiti non vengono rispettati, la donazione può essere annullata su richiesta del donante o dei suoi eredi. È possibile un’eccezione per le donazioni da parte di un minore o di un inabilitato nel caso in cui queste vengano fatte all’interno di un contratto di matrimonio, purché queste vengano effettuate con l’assistenza di chi esercita la potestà, la tutela o la curatela dei soggetti sopra.
Anche le persone giuridiche, quindi tutti quegli enti resi soggetti di diritto dall’ordinamento, possono effettuare una donazione, purché questo sia previsto nello statuto o nell’atto costitutivo delle stesse.
In merito, invece, alla capacità di ricevere, il codice, in deroga alla disciplina generale sulla capacità giuridica, analogamente alle disposizioni per il testamento, statuisce che la donazione può essere fatta anche ai nascituri, pur se non ancora concepiti (art. 784 c.c.). In tal caso, l’accettazione viene fatta dai futuri genitori secondo le regole dettate dagli art. 320 ed 321 c.c. e i beni vengono amministrati dal donante o dai suoi eredi, salvo diversa disposizione.
La legge consente anche alle persone giuridiche di riceverle (al riguardo non è più richiesta l’autorizzazione amministrativa all’accettazione, né la presentazione dell’istanza di riconoscimento per gli enti non riconosciuti).
Riepilogando per quanto riguarda il beneficiario della donazione (donatario), questo può essere costituito sia da persone fisiche che da associazioni. In caso di donazione a un privato cittadino, esiste un unico limite per quanto riguarda il soggetto che può diventare donatario, posto dall’articolo 779 del codice Civile, che afferma che è nulla la donazione a favore del tutore o del protutore.
La necessità dell’atto pubblico si giustifica con l’importanza dell’atto di donazione e per gli effetti sul patrimonio del donante che deve essere, oltre che capace d’intendere di volere, pienamente consapevole dell’atto che sta facendo e di tutte le conseguenze che ne derivano.
Fatta eccezione per quelle di modico valore di cui all’art. 783 c.c. per la cui validità è sufficiente la tradizione del bene, è necessaria, quindi, a pena di nullità, la forma dell’atto pubblico. Pertanto,nel caso in cui si intenda effettuare una donazione di un immobile ad uso abitativo, gli obblighi da rispettare da parte del donante sono i seguenti:
Il notaio incaricato di redigere l’atto deve effettuare alcune verifiche preliminari sull’immobile (visure catastali e visure ipotecarie) al fine di identificare con precisione il bene oggetto di donazione;
Una volta che l’atto pubblico è stato stipulato, il notaio deve provvedere alla registrazione del contratto e alla trascrizione dello stesso;
L’accettazione può essere fatta nell’atto stesso o con atto pubblico posteriore. In questo caso la donazione non è perfetta se non dal momento in cui l’atto di accettazione è notificato al donante. Prima che la donazione sia perfetta, tanto il donante quanto il donatario possono revocare la loro dichiarazione.
N.B. Se la donazione riguarda cose mobili, l’art. 782 richiede che – nello stesso atto o in una nota a parte sottoscritta dal donante, dal donatario e dal notaio – le stesse siano specificate e ne sia indicato il valore. Ciò a pena di invalidità della donazione per la parte relativa alle cose non specificate e valutate.
Effetti della Donazione
La donazione è uno strumento idoneo a soddisfare molteplici interessi. Infatti, è possibile inserire apposite clausole “condizioni“oneri ” per soddisfare alcune specifiche esigenze (per esempio, ti dono questa casa con l’onere di prestarmi assistenza fino alla morte ).
Oltre agli elementi essenziali elencati, analogamente agli altri contratti, anche per la donazione trovano applicazione gli elementi accidentali della condizione, del termine e del modo.
In particolare, la condizione può essere risolutiva ,come nel caso della condizione di reversibilità ex art. 791 c.c. che stabilisce il ritorno dei beni al donante in caso di premorienza del donatario e sospensiva ,subordinando il prodursi dell’efficacia al verificarsi di un evento futuro, come nella fattispecie della condizione sospensiva mista della donazione obnuziale, subordinata al verificarsi del matrimonio.
La donazione, infine, può essere gravata da un onere o modo (c.d. “donazione modale“) a carico del donatario, il quale, tuttavia ex art. 793 c.c., non è tenuto al suo adempimento oltre i limiti del valore della cosa donata. In caso di onere illecito o impossibile, lo stesso si intende come non apposto, rendendo tuttavia nulla la donazione laddove abbia costituito il solo motivo determinante.
L’inadempimento del donante
L’inadempimento degli obblighi derivanti dalla donazione è sottoposto, data la natura gratuita dell’atto, ad una disciplina meno rigorosa di quella che vige per ogni altro contratto: la sua responsabilità è limitata all’ipotesi di dolo o colpa grave (art. 789 c.c.).In particolare, la garanzia per evizione è dovuta solo se il donante l’ha espressamente promessa, se dipende dal dolo o dal fatto personale a lui attribuibile ovvero, nei casi di donazione con oneri per il donatario o di donazione remuneratoria, è dovuta fino alla concorrenza dell’ammontare degli stessi oneri o dell’entità delle prestazioni ricevute dal donante (art. 797 c.c.).Quanto alla garanzia per vizi della cosa, salvo patto speciale, è dovuta solo se il donante sia in dolo (art.798 c.c.).
L’invalidità della donazione
In merito all’invalidità della donazione, oltre ai casi di annullabilità e nullità previsti, analogamente agli altri contratti, in conseguenza del mancato rispetto degli elementi essenziali e delle disposizioni espressamente sancite dal codice; donazione di cose future; ecc.), la disciplina presenta affinità con quella stabilita per il testamento, per esempio, nella rilevanza rivestita dall’errore sul motivo e dall’illiceità del motivo che rendono rispettivamente annullabile e nulla la donazione, se risultano dall’atto e siano i soli che hanno determinato il donante a compiere la liberalità (ex artt. 787 e 788 c.c.).
In ogni caso, da qualunque causa dipenda, la nullità della donazione ex art. 799 c.c. non può essere fatta valere dagli eredi o aventi causa del donante che, conoscendo la causa della nullità hanno, dopo la sua morte, confermato la donazione o vi hanno dato volontaria esecuzione.
La donazione, come ogni contratto, può sciogliersi solo per le cause tassative di natura etico-sociale previste dalla legge. In particolare, può essere revocata ai sensi dell’art. 800 c.c.:
per sopravvenienza di figli: cioè qualora il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne successivamente alla donazione;
La revoca non è ammessa per le donazioni obnuziali e quelle remuneratorie.
È attivabile su iniziativa unilaterale del donante che ha infatti il diritto potestativo( ll diritto potestativo è la situazione giuridica soggettiva che consiste nell’attribuzione di un potere a un soggetto allo scopo di tutelare un suo interesse) di togliere efficacia alla donazione nei casi da essa previsti, non occorre alcuna dichiarazione del donatario.
Diverso è il caso dell’azione revocatoria, la quale richiede la frode ai creditori, i quali sono i soli legittimati ad agire. La sentenza che pronuncia la revocazione condanna il donatario alla restituzione dei beni: non pregiudica i terzi che hanno acquistato diritti sulla cosa donata prima della proposizione della domanda, fatti salvi gli effetti della trascrizione della domanda stessa.
Fate attenzione alla donazione fatta a legittimari del donante è considerata dalla legge un anticipo di eredità: ciò significa che, al momento della morte del donante, essa dovrà essere imputata alla quota riservata.
La tutela del legittimario, inoltre, può coinvolgere anche terzi che abbiano acquistato diritti dal donatario, comprese le banche che per la concessione di un mutuo abbiano ricevuto in garanzia un immobile oggetto di donazione. Infatti, qualora il donatario non abbia beni sufficienti per soddisfare le eventuali pretese del legittimario, si potrà chiedere la restituzione del bene all’acquirente stesso (azione di restituzione), il quale avrà la facoltà di liberarsi con il versamento di una somma corrispondente.
In questo articolo cercheremo di restare concentrati e comprendere come funziona la donazione di un immobile, quindi vedremo quali sono gli adempimenti da rispettare, quali sono le imposte sugli immobili donati e chi è tenuto a versarle.
Costi : imposte a carico del beneficiario
Nonostante consista nel trasferimento a titolo gratuito, la donazione di un immobile comporta l’obbligo di versamento di alcune imposte all’Agenzia delle Entrate. Queste sono tutte a carico del donatario, ovvero di colui che beneficia del bene, e sono nello specifico:
Imposta di donazione;
Vediamole una per una nello specifico, facendo attenzione ai casi in cui il pagamento delle stesse non è dovuto qualora si verifichino determinate condizioni.
Il pagamento o meno di tale imposta viene determinato in base a delle franchigie ben precise, che coincidono con quelle stabilite per le successioni e che variano a seconda del rapporto che intercorre tra i due soggetti sottoscriventi. Questo significa che se il valore dell’immobile donato è inferiore alla franchigia determinata per ciascun caso, l’imposta non è dovuta.
Le imposte e le franchigie previste dalla legge sono le seguenti:
Donazione di un immobile a un figlio, al coniuge o ai genitori: 4% di imposta sul valore dell’immobile, da versare se questo supera la cifra di 1.000.000 (un milione) di euro;
Donazione di un immobile a fratelli e sorelle: 6% di imposta sul valore dell’immobile, quando questo supera la cifra di 100.000 ( centomila) euro;
Donazione di un immobile a parenti fino al quarto grado in linea retta(cugini): 6% di imposta sul valore dell’immobile, qualsiasi esso sia;
Donazione di un immobile a parenti affini in linea collaterale fino al terzo grado (figli di fratelli e sorelle): 6% di imposta sul valore dell’immobile, qualsiasi esso sia;
Donazione di un immobile a un qualsiasi altro soggetto escluso dai casi citati sopra: 8% di imposta sul valore dell’immobile, qualsiasi esso sia;
Donazione di un immobile a persona cui è riconosciuta un’invalidità: anche se non intercorre nessun legame di parentela con il soggetto invalido, l’imposta da versare sarà dell’8%, ma solo nei casi in cui il valore dell’immobile superi la cifra di 1.500.000 ( un milionecinquecentomila) euro.
Normalmente il suo ammontare è pari a 200 euro, ma la legge stabilisce che questa spesa non deve essere sostenuta quando il valore dell’immobile sia inferiore alla franchigia determinata per ciascuno dei casi descritti al punto precedente.
Nello specifico caso della donazione di un immobile va versata anche l’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore dell’immobile.
Anche questa imposta è strettamente legata alla donazione dell’immobile e ammonta in quasi tutti i casi all’1% del valore dell’immobile. Fanno eccezione quegli immobili che rientrano nei requisiti “prima casa”: in questo caso l’imposta è determinata nella misura fissa di 50 euro.
Tutte le imposte sopra descritte sono da versare al notaio al momento della sottoscrizione dell’atto, il quale provvederà poi al pagamento effettivo presso l’Agenzia delle Entrate.
In considerazione della complessità dei problemi che possono nascere da una donazione è opportuno farsi consigliare da un professionista esperto che potrà indicare le soluzioni giuridiche che possano evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni donati. Il professionista ha un ruolo centrale al fine di pianificare gli assetti futuri della famiglia con professionalità, serenità e consapevolezza.
Tu Cosa ne pensi delle Donazioni ?
taggato con donazione, proprietà, testamento, usufrutto
Il mercato Immobiliare sta rallentando ?
Pubblicato in 16 febbraio 2018 di nicola01	— Nessun commento ↓
La domanda che mi viene rivolta più di frequente è se e quando i prezzi delle case torneranno a salire. Le persone che stanno cercando di vendere casa sperano in una ripresa dei prezzi a brevissimo, ma la realtà – come al solito – è ben diversa.
Nella maggior parte dei casi: né i proprietari di casa né gli agenti immobiliari, sanno il perché non ci sarà una ripresa dei prezzi a breve, e non sanno nemmeno quanto durerà questa decrescita dei valori immobiliari.
Se a te interessa sapere quale sarà il futuro prossimo del mercato immobiliare residenziale, continua a leggere questo articolo.
Ti dico subito che non ho la sfera di cristallo e non uso formule magiche. Non prevedo il futuro e non ho la verità in tasca, ma me la cavo discretamente nell’analizzare i dati del mercato immobiliare in cui opero da 38 anni.
Il settore immobiliare, come ben noto, è stato fortemente penalizzato dalla crisi dei mercati finanziari a partire dal 2007/2008. Lo scandalo dei mutui sub-prime negli USA ha rappresentato l’elemento chiave per una crisi in un settore che deve ancora stabilizzarsi.
Il 2017, appena trascorso (come gli anni 2014, 2015, 2016), è stato un altro anno complicato che ha smentito previsioni e disatteso speranze: doveva esserci la ripresa, ma si è avuta una flessione; doveva stemperare l’incertezza, ma timori e prudenza hanno continuato a dominare gli operatori; doveva fornire qualche indicazione di prospettiva su dove si dirigono Italia ed Europa, ma i punti interrogativi sono ancora lì, sostanzialmente inalterati.
Abbiamo attraversato un periodo difficile e le prospettive non sono ancora chiare. E’ bene guardare in faccia la realtà; approfondirne l’analisi con rigore, per capire dove veramente si va.
Questo è quello che , insieme al mio Team, abbiamo cercato di fare con questo articolo.
Cerchiamo di capire, quindi, quali saranno le previsioni del mercato immobiliare per il 2018 e se investire in immobili sarà un buon affare.
Le previsioni, secondo un rapporto dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di novembre 2017 indica, come il numero delle transazioni nel mercato immobiliare, riferite al triennio 2016/2018, sia in una fase di crescita moderata.
In questa fase di congiuntura economica, si registra una situazione di bassi tassi di interesse relativi ai mutui: gli istituti di credito, offrono tassi super vantaggiosi e questi sono indice di un mercato che ha voglia di riprendersi. Nonostante le tensioni sui mercati finanziari, a livello politico nazionale ed internazionale, l’anno 2018 rappresenta, potenzialmente, il momento giusto affinché gli italiani possano continuare a cambiare casa.
Ma prima di andare avanti, con l’analisi futura ,vediamo cosa è successo in passato:
Come si può osservare dal grafico sottostante, nel 2016, il mercato immobiliare delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa osservata dal 2007, sembra essere tornato su un sentiero di crescita: confermando e superando il dato positivo dell’anno precedente. Le unità abitative compravendute, in termini di NTN (= numero transazioni normalizzate), raggiungono il livello di circa 534 mila.
Figura 1: abitazioni compravendute (NTN) in Italia 1985-2016
E, da come si evince dal grafico della figura 2, il dato del 2016, consolida e accelera il trend positivo riscontrato a partire già nel 2014; ma se la crescita considerevole rappresenta l’avvio di un nuovo ciclo o un dato meramente transitorio, è ancora presto per dirlo.
Figura 2: storico di transazioni normalizzate dal 2000 al 2016
I fattori di crescita già presenti nel 2015, non spiegano, tuttavia, l’entità davvero ragguardevole del balzo in avanti intervenuto nel 2016 con il +18,9% di abitazioni acquistate rispetto al +6,5% del 2015. Un aumento per altro diffuso e generale lungo tutta la penisola, sia nei grandi che nei piccoli centri.
E’ possibile ricercare una spiegazione, del livello così elevato delle vendite registrate nel 2016, nel clima di fiducia delle famiglie, particolarmente cospicuo, per le ragioni di contesto che rappresentavano tangibilmente i primi passi di uscita dalla crisi.
Inoltre, è possibile che si sia manifestata la convinzione, che l’accoppiata: tassi di interesse così bassi e prezzi delle abitazioni in discesa, osservata nell’anno precedente, poteva non durare a lungo; in aggiunta, la presenza di numerose agevolazioni fiscali – connesse alla ristrutturazione di un immobile (poi prorogate anche nel 2017) – può aver influito positivamente sulle decisioni all’acquisto.
Il permanere, infine, di una certa volatilità nei rendimenti finanziari alternativi all’immobiliare e la riduzione delle performance dell’azionario, può aver indotto a scegliere l’asset immobiliare residenziale come una conveniente alternativa all’investimento.
Ma vediamo cosa è successo nel 2017.
I risultati dell’osservatorio sul mercato immobiliare di novembre 2017 indica che: il mercato immobiliare italiano si sta avvicinando al punto di svolta rilevabile nel dinamismo degli scambi, ma non ancora dei prezzi. L’euforia del 2016, sul fronte delle compravendite, lascia spazio a maggiore oculatezza nelle scelte.
Per l’Istituto Nomisma: “ le compravendite di abitazioni in Italia si attesteranno poco sotto le 545 mila; considerando come termine di paragone il 2006 – ultimo anno della fase espansiva – il mercato residenziale si è ridimensionato di circa il 36,6%, pari a oltre 300 mila contratti stipulati in meno”.
Nello specifico: “I 13 mercati monitorati riflettono il trend nazionale con un incremento del 5,7% nel 2017 (considerando gli ultimi 11 anni, il calo si attesta in questo caso al 20,4%); più pesante lo scotto per gli immobili per l’impresa (-45,6% al di sotto dei livelli pre-crisi).”
L’offerta di immobili in vendita e locazione si conferma rilevante e ovunque in crescita.Considerando i valori immobiliari, la variazione percepita dagli operatori si sta progressivamente avvicinando alla variazione reale;
Figura 3: Andamento prezzi di mercato
Secondo il nostro parere: per effetto della pressione della domanda i prezzi sono ormai prossimi all’invarianza; per questo i cambiamenti registrati, potrebbero indurre la componente d’investimento, ormai quasi scomparsa dal mercato al dettaglio, a riattivarsi.
Pare che il ritorno in territorio positivo della variazione dei prezzi, per ora circoscritto al solo ambito milanese, sia destinato ad ampliarsi conferendo ulteriore slancio alla ripresa.
Per quantificare la perdita di valore capitale degli immobili, fatto 100 il prezzo medio delle abitazioni nuove nel 2008, a fine 2017 tale valore è sceso a 77, con una flessione del 23%. (Milano con -17% );
rispetto agli uffici l’arretramento è giunto a 74, per un arretramento del 26% ;
in ultimo i negozi, la cui riduzione media è stata del 22%.
Considerando invece i tempi medi di vendita e locazione, si stima che occorrano in media 7 mesi per alienare un’abitazione e 3-4 mesi per affittarla; nonostante la riduzione in atto, i tempi medi di vendita, risultano essere tuttora più elevati di 1,5 mesi rispetto ai livelli pre-crisi.
Figura 4: Tempi di vendita
Passando al segmento di uffici e negozi, i tempi medi di assorbimento si attestano rispettivamente a 9 e 10 mesi, ossia nettamente sopra i minimi dello scorso decennio (3-4 mesi per gli uffici e 3-5 per i negozi).
Lo sconto praticato si presenta in media superiore di 3-4 punti percentuali, rispetto ai minimi pre-crisi; la contrazione dello sconto registrata nell’ultimo semestre: ha limitato la caduta dei prezzi che continua, tuttavia, ad essere alimentata dal ridimensionamento delle aspettative iniziali dei venditori.
Il mercato di Milano si presenta atipico rispetto al quadro appena tracciato, presentando un incremento dei prezzi in tutti i segmenti.
La ritrovata apertura degli Istituti di credito nei confronti del settore non è tanto basata sulla presunta capacità di copertura delle garanzie immobiliari, quanto su un’attenta valutazione delle effettive capacità di rimborso dei richiedenti.
Il ritorno a una normalità allocativa è stato favorito dal processo di dismissione degli NPL (non performing loans), rivelatosi particolarmente intenso nel corso del 2017 .
Dunque: Possiamo parlare, finalmente, di ripresa delle compravendite degli immobili ? La crescita è reale ?
Figura 5: abitazioni compravendute (NTN) in Milano e Provincia dal 2004 al 2016.
Il mercato immobiliare, a livello generale, ha chiuso l’anno 2017 con indicatori in aumento, e più che positivi. L’Agenzia delle Entrate ha rilevato, solo nei primi nove mesi dello scorso anno, un aumento di circa il 20% nelle transazioni immobiliari.
Le elaborazioni, compiute poi da Nomisma, stimano circa 518.000 transazioni, a conferma del trend positivo, con previsioni di rialzo per l’anno in corso attorno al 7%. Sempre Nomisma prevede per gli anni 2018-2019 una crescita delle transazioni, sebbene in maniera leggermente più ridotta, rispetto ai precedenti dati.
Possiamo affermare, quindi, che la ripresa delle compravendite di immobili c’è, ma sarà una ripresa lenta.
Questa è la situazione, che rende l’Italia lontana dal resto dell’Europa, dove i valori del mattone, hanno ormai imboccato una strada di crescita. L’Italia è l’unico Paese dove a metà dello scorso anno le quotazioni immobiliari, erano ancora in discesa*; contro un resto d’Europa che per i due terzi ha registrato aumenti di oltre il 5%.
*Prezzi delle case, nel terzo trimestre -0,8% su base annua.
Figura 6: vendite in Europa
Quali sono i motivi strutturali e contingenti che pesano ancora sul mattone italiano?
Secondo il nostro modestissimo parere: in Italia vediamo andamenti diversificati con realtà come Milano, ma non solo, in cui c’è già dinamica moderatamente espansiva, e altre zone del Paese dove la flessione è ancora in atto.
Questo è l’effetto di un avvio di ripresa molto lento, che risente tuttora della debolezza di un decennio di crisi; dell’eccesso di offerta non ancora smaltito e del fatto che si è registrato un riprezzamento solo parziale dei valori. Abbiamo visto una certa difesa di valori, seppur fuori mercato, durante la crisi. Una rigidità che oggi scontiamo.
Stiamo perdendo il confronto con l’ Europa, perché i venditori non hanno voluto cedere, cercando di portare a casa valori insostenibili in base al quadro economico e alla situazione del settore. Ecco come mai – oggi – viviamo un residuo di regressione, nonostante il ritorno della domanda e l’aumento delle compravendite. In altre Nazioni, come la Spagna, le quotazioni pesantemente ridimensionate per la crisi, hanno consentito al settore di ripartire prima che da noi.
Purtroppo cresciamo meno degli altri. Abbiamo una economia che avanza poco. Una disoccupazione molto alta. Una migrazione interna più bassa e costruiamo poco. Anche la tassazione elevata incide: è aumentata tantissimo in questi anni di crisi e, di conseguenza, a fronte di queste motivazioni manca la spinta a comprare casa.
Il calo tendenziale dei prezzi delle abitazioni, si manifesta contestualmente a una crescita del numero di immobili residenziali compravenduti.
Le Prospettive sono abbastanza rosee per il mercato immobiliare nel 2018, ma la prudenza non è mai troppa. Si prevede per l’anno appena iniziato, un lieve aumento dei valori nel settore immobiliare nazionale compreso tra 0 e +2% e un incremento delle compravendite tra +2% e +4%. Questo, ammesso che l’oculatezza appresa durante la crisi, abbia insegnato a non lasciare spazio ad acquisti a prezzi oltre il reale valore di mercato.
Le compravendite immobiliari continuano a crescere, ma ad un ritmo minore rispetto al recente passato. La conferma arriva anche dall’Istat, che nel secondo trimestre del 2017 rileva una crescita su base annua del 2,7%. Prezzi delle case: cresce il nuovo, ancora lieve calo per l’usato.
L’anno 2018 è appena iniziato, ma già si colgono i segnali legati a mutui a tassi minimi.
I prezzi bassi ,legati alla lunga crisi immobiliare, han fatto si che le compravendite – ogg i- siano in aumentano, segno di un interesse ritornato per il mercato immobiliare.
Il trend di crescita è legato maggiormente, quindi, al calo dei prezzi, e da mutui che tornano ad essere erogati dopo il credit crunch bancario.
Figura 7: mutui dal 2006 al 2016
Dal 2007 circa, i prezzi sono scesi di quasi il 40%. Il comparto legato alla prima casa, e quello legato agli immobili come investimento, è in movimento. La città di Milano è segnalata come quella con più possibilità di recupero nel settore (prezzi in aumento con trend confermato per il 2018). La stima viene fatta con prezzi al ribasso anche per l’anno 2018 specie nell’hinterland/provincia.
Le posizioni degli operatori del settore per l’anno in corso, non sono uniformi; alcuni fanno ancora una stima dei prezzi al ribasso, in quanto vi sono fattori legati: alla politica, alla stabilità, ed all’economia, che incidono sul campo.
In aggiunta, per i giovani – l’acquisto di una prima casa – non è più un bisogno fondamentale. Le loro scelte sono influenzate dalla mobilità lavorativa.
Molti esperti, me compreso ed i miei collaboratori, concordano che: le compravendite immobiliari, continueranno a salire con prezzi in stabilizzazione e ripresa della crescita nel 2018/2019.
Che il mattone sia ormai fuori dalla crisi è un dato di fatto. Resta da capire il come ne sta uscendo. Del resto, se il mercato si è rimesso in moto – come già detto- è anche grazie al fatto, che i valori sono diminuiti notevolmente dall’inizio della crisi immobiliare, rendendo le case piu’ appetibili.
Sul mercato delle locazioni , invece, è attesa una sostanziale tenuta dei canoni con lievi aumenti nelle metropoli, dove la domanda è particolarmente favorita. Nel 2018 è prevista una ripresa delle quote, con una domanda sostenuta su tutte le tipologie. Continua il successo del contratto a canone concordato che conferma interesse tra proprietari ed inquilini.
Una valutazione del futuro immobiliare, non puo’ prescindere dallo studio dell’andamento del settore del credito: le erogazioni dei mutui casa, sono in aumento; anche se, negli ultimi mesi del 2017, la spinta alla crescita sembra aver esaurito la sua forza. E’ un segnale che il mercato si sta stabilizzando. Le banche manterranno il loro atteggiamento prudenziale, ma i tassi saranno ancora favorevoli.
Per quanto mi riguarda, la domanda di immobili è in crescita. La tipologia più richiesta è: il tre locali; seguito dal quattro locali. È da registrare anche un aumento di disponibilità di spesa nelle fasce più basse.
L’offerta, però, non sempre si dimostra all’altezza delle richieste, e per alcune tipologie, c’è da attendersi ancora un lieve ribasso dei prezzi.
Nell’insieme nel 2018 il trend dovrebbe restare nella scia di quello del 2017. I segnali positivi sui prezzi coinvolgeranno più realtà e, non solo, le grandi città.
C’è interesse per gli edifici che rispettano i criteri di efficienza energetica e quelli antisismici. Questo spinge sulle nuove costruzioni. Non è, però da escludere – che il mercato- possa rallentare, a causa di proprietari che iniziano a immettere sul mercato immobili a prezzi troppo distanti dal reale valore di mercato (cosa che sta già accadendo); e che, dall’altro lato, ci siano acquirenti, soprattutto alla ricerca della prima casa, meno propensi a pagare l’immobile alle cifre richieste, specialmente se la qualità abitativa non è elevata, ed occorre intervenire con importanti lavori di ristrutturazione.
D’altro canto, in alcune realtà immobiliari, ci sono compratori che avendo buona capacità di spesa, presi dall’euforia del momento e dalla scarsa conoscenza del mercato, acquistano gli immobili anche ai valori del periodo pre-crisi.
Compravendite in crescita, ma ad un ritmo fisiologicamente più basso. Buoni segnali sul fronte dell’avvicinarsi dell’inversione di tendenza, nell’andamento dei prezzi e dal punto di vista della diminuzione di sconti e tempi di vendita.
Questo è il quadro generale che emerge dal confronto delle varie opinioni, degli operatori del settore e dai dati dell’ Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2017 stilato da Nomisma.
Figura 8: andamento dei cicli immobiliari al 2018 e tendenze di lungo periodo
E tu, cosa ne pensi del mercato immobiliare, l’articolo è di tuo interesse , ti è stato utile?
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Pubblicato in 2 febbraio 2018 di nicola01	— Nessun commento ↓
La successione ereditaria è quel processo giuridico che comporta il trasferimento del patrimonio ereditario dal soggetto defunto al suo, o ai suoi, successori. Per patrimonio ereditario si intende l’insieme dei rapporti patrimoniali attivi e passivi trasmissibili che fanno capo al defunto al momento della sua morte. Dunque, l’eredità comprende non solo i beni e i crediti di cui è titolare il de cuius al momento della morte, ma anche i suoi debiti.
Comunemente si dice che la successione a causa di morte riguarda i beni del defunto; si tratta, però, di un’imprecisione, in quanto la successione riguarda il patrimonio del defunto o singoli diritti che lo compongono, tra i quali rientrano, naturalmente, anche i diritti reali, in primo luogo la proprietà di beni, che solitamente hanno un rilievo preponderante. Il codice civile italiano regola le successioni dall’articolo 456 all’articolo 767.
La successione a causa di morte (nota anche come successione mortis causa) è regolata da norme che, nel loro insieme, costituiscono il diritto successorio , ramo del diritto civile. Tali norme sono generalmente contenute nel codice civile.
successione testamentaria: quando è regolata da un testamento;
successione legittima: in mancanza di un testamento, la successione è regolata dalla legge.
Nel caso esista un testamento, ma non disciplini l’intera successione, la stessa sarà in parte testamentaria e in parte legittima. In ogni caso il nostro ordinamento stabilisce che una quota di eredità, la legittima, spetta di diritto ai parenti più stretti.
A codesti soggetti quali, il coniuge, i discendenti e gli ascendenti in mancanza di discendenti, spetta in ogni caso,come già espresso, il diritto ad una quota di eredità. Questo diritto alla quota di legittima configura un limite alla autonomia testamentaria e s’inquadra nell’ambito della cosiddetta successione necessaria.
Quando si succede?
La sostituzione nella titolarità del patrimonio avviene per mortis causa ossia il presupposto della successione è il decesso del soggetto titolare del patrimonio che viene devoluto in base alle modalità previste dalla Legge.
Quest’ultima disciplina, infatti, i diversi casi in cui ci si può trovare al momento dell’apertura della successione (art. 456 del codice civile: “la successione si apre al momento della morte, nel luogo dell’ultimo domicilio del defunto”), al fine di conseguire il passaggio del patrimonio ereditario e regolare anche i differenti interessi del defunto, dei suoi familiari, dei suoi creditori e dello Stato.
Chi sono gli Eredi e i legatari
I soggetti che subentrano nella titolarità del patrimonio o di una quota del patrimonio del de cuius prendono il nome di eredi, quelli che invece subentrano nella titolarità di singoli diritti, siano essi reali o di credito, prendono il nome di legatari.
Mentre il de cuius è necessariamente una persona fisica, eredi e legatari possono anche essere persone giuridiche. lI patrimonio o la quota di patrimonio attribuita all’erede prende il nome di eredità; si parla, invece, di asse ereditario o massa ereditaria con riferimento al patrimonio del de cuius nel suo complesso.
L’erede subentra, per intero o in ragione di una quota, in tutti i rapporti giuridici, attivi e passivi, del de cuius, assumendosi quindi tanto i diritti, quanto gli obblighi; si ha, quindi una successione a titolo universale. Nel caso del legatario, invece, si ha una successione a titolo particolare.
Il termine “legatario” è raramente utilizzato, sicché si parla impropriamente di eredi e di eredità in senso lato, facendovi rientrare anche i legatari.
Individuazione degli eredi e legatari
Gli eredi e i legatari possono essere stati individuati dallo stesso de cuius, quando era ancora in vita, con un apposito negozio giuridico che prende il nome di testamento ( ne parleremo in modo più approfondito in un prossimo articolo): è questa la cosiddetta successione testamentaria.
In mancanza di testamento, gli eredi sono individuati dalla legge nelle persone del coniuge e di coloro che intrattengono i più stretti rapporti di parentela con il de cuius: si parla, in questo caso, di successione legittima . Si noti che, a differenza degli eredi, i legatari possono essere designati solo con testamento; la disposizione testamentaria che li individua prende il nome di legato.
L’indegnità è un istituto che risale al diritto romano ed è giunto fino agli ordinamenti attuali: in base a esso, coloro che hanno arrecato gravi offese (come l’omicidio) alla persona del de cuius o hanno gravemente leso la sua libertà di fare testamento, non possono essere suoi eredi o legatari.
L’indegnità opera a prescindere dalla volontà del de cuius, in quanto risponde a un’esigenza di interesse pubblico, ripugnando alla coscienza sociale che possa succedere al defunto chi ha tenuto certi comportamenti nei suoi confronti.
A differenza dell’indegnità, la diseredazione opera a seguito di una dichiarazione di volontà espressa dal de cuius nel testamento (cosiddetta disposizione negativa) ed esclude dalla possibilità di essere erede chi avrebbe altrimenti potuto esserlo in virtù della successione legittima. La diseredazione in senso stretto si distingue dalla preterizione, che si ha quando il testatore ha lasciato ad altri, ma nulla a un soggetto che sarebbe stato suo erede in virtù della successione legittima.
Per acquisire l’eredità occorre accettarla. L’accettazione ,che non può riguardare solo una parte dell’eredità, può essere espressa, tacita o presunta. Il diritto si prescrive in 10 anni.
Accettazione Espressa con un ricevuto dal notaio o dal cancelliere del Tribunale del luogo ove il defunto aveva l’ultimo domicilio. In caso di eredi minori o incapaci, occorre anche l’autorizzazione del giudice.
Accettazione presunta si verifica allorché l’acquisto dell’eredità avvenga in automatico o per il solo fatto che non si è compiuto un atto previsto dalla legge (esempio mancato compimento dell’inventario, mancata dismissione del possesso dei beni ereditari, mancata dichiarazione di accettazione con beneficio di inventario) ovvero perché si è tenuto un determinato comportamento (sottrazione dei beni ereditari). Si parla di accettazione presunta perché la legge indica dei casi al verificarsi dei quali l’acquisto dell’eredità è automatico (prescindendo cioè dall’accettazione), sul presupposto che chi lo abbia compiuto voleva accettare e senza, quindi, che abbia rilevanza la reale volontà contraria (la prova della quale, peraltro, non è ammessa).
1) i chiamati all’eredità hanno sottratto o nascosto beni ereditari (essi decadono dalla facoltà di rinuncia la quale è irrilevante);
2) il chiamato all’eredità che è nel possesso dei beni ereditari deve formare l’inventario entro 3 mesi trascorso tale termine, il chiamato è considerato erede puro e semplice;
Accettazione tacita, cioè desumibile da un comportamento che manifesti la volontà di accettare (per esempio con il trasferimento della residenza nella casa ricevuta in eredità o la vendita della casa ricevuta in eredità ). Se l’erede accetta, subentra al defunto anche nei debiti.
di accettare con beneficio di inventario(obbligatorio in caso di eredi minori, incapaci, o di persone giuridiche), in modo da non rispondere dei debiti del defunto con il proprio patrimonio personale, ma solo nei limiti del valore di quanto ricevuto in eredità. Come si effettua l’accettazione con beneficio di inventario?Si effettua mediante dichiarazione ricevuta da notaio o dal cancelliere ed inserita nel registro delle successioni. La dichiarazione poi deve essere trascritta presso l’ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si è aperta la successione. Se vuoi fare l’accettazione con beneficio di inventario hai tre mesi rinnovabili dal giudice per non più di un trimestre.
Dopo l’apertura della successione, che permette di definire la legge da applicare in base al domicilio del defunto, il successore indicato nel testamento o quello che in base al grado familiare è legittimato a succedere deve accettare l’eredità per assumere la qualità di “erede”.
Il periodo che intercorre tra l’apertura della successione e quello dell’accettazione viene definito “giacenza dell’eredità”: in questo periodo il chiamato a succedere non dispone dei beni ma può compiere atti di conservazione degli stessi fino alla nomina, d’ufficio o su istanza di qualsiasi interessato del patrimonio ereditario, di un curatore.
Si precisa che l’effetto dell’accettazione dell’eredità da parte del chiamato alla successione risale al momento nel quale si è aperta la successione (art. 459, codice civile): per esempio, se il de cuius muore il 10 aprile 2017 e il chiamato alla successione accetta il 20 giugno 2017 l’accettazione retroagisce alla data di apertura della successione quindi al 10 aprile 2017.
Una domanda molto comune, che mi viene rivolta è la seguente:quanto tempo ho per accettare l’eredità?
Il diritto di accettare l’eredità si prescrive in 10 anni ma se vi è interesse a che il chiamato si esprima prima, è possibile fare ricorso al giudice, perché questo fissi al chiamato un termine per accettare, decorso il quale, il chiamato perderà il diritto di accettare l’eredità. Anche il testatore, inoltre, può stabilire un termine per accettare l’eredità.
Tale dichiarazione contiene le generalità dei successori e la descrizione dei beni oggetto della successione. L’imposta di successione è un adempimento fiscale di fondamentale importanza, in quanto costituisce condizione imprescindibile al fine di poter disporre dei beni ricevuti a causa di morte.
Di seguito vi indichiamo una TABELLA SULLE IMPOSTE DI SUCCESSIONE :
Molte persone ci chiedono se conviene di più aspettare la successione o fare la donazione ? in altre parole, la donazione può essere uno strumento conveniente rispetto alla successione?
Spesso le persone, specialmente gli anziani, si chiedono se sia più vantaggioso rinviare la devoluzione del patrimonio alla propria morte, con la redazione testamentaria o lasciando che sia la legge a regolare chi erediterà, o se invece sia preferibile pianificare la propria successione già in vita, donando parte dei propri beni a favore dei congiunti.
Ecco in breve, una tabella riassuntiva,di cosa prevede la normativa in vigore in Italia sia per le successioni che per le donazioni:
Da ciò che si evince dalla tabella sopra riportata, da un lato, aliquote e franchigie sono le medesime, dall’altro, un’analisi ragionata deve considerare che i presupposti temporali per l’applicazione fiscale potrebbero essere differenti:
Se ad esempio un Padre oggi dona a un Figlio, si applicheranno le imposte in vigore al preciso momento della sottoscrizione dell’atto di donazione;
se il Padre morirà tra 10 anni lasciando l’eredità al Figlio si applicheranno le imposte in vigore in quel preciso momento. Chi può garantire che resteranno in vigore le aliquote attuali?
In futuro, di sicuro, bisognerà aspettarsi una revisione dell’attuale sistema di tassazione che, in caso di aumento delle aliquote o di diminuzione delle franchigie, porterebbe a ritenere più conveniente una pianificazione immediata, tramite donazione dei propri beni a favore dei congiunti più prossimi.
Tuttavia, potrebbero emergere dei limiti alla donazione rispetto alla successione: potrebbe essere difficile rivendere un immobile di provenienza donativa, poiché potrebbero astrattamente configurarsi dei problemi legati alla tutela di eventuali legittimari lesi o dimenticati, così come di eventuali terzi aventi causa dal donatario.
Infatti, solo trascorsi 20 anni dalla trascrizione, il terzo acquirente di un immobile donato non correrà rischi e comunque, solo decorsi 10 anni dalla morte del donante, saranno prescritte eventuali azioni volte a scardinare la donazione. Per non parlare poi della conseguente difficoltà di ottenere un’ipoteca sull’immobile donato, alla luce di questa instabilità dell’acquisto.
È innegabile che con la donazione il donante possa regolare anticipatamente la sua eredità, potendo egli pianificare una distribuzione equa dei beni che sarebbero oggetto di eredità solo al momento della sua morte (sempre ché siano rispettate le quote di legittima).
In definitiva, la differenziazione tra donazione e successione pare dettata più che altro da quanto si è disposti ad attendere di entrare nella disponibilità dei beni piuttosto che disfarsi della disponibilità degli stessi.
Tutte considerazioni che non possono, comunque, prescindere dalle future scelte di politica fiscale del legislatore, apparentemente propenso in un prossimo futuro, ad incrementare la base impositiva.
In considerazione della complessità dei problemi che possono nascere da una successione è opportuno farsi consigliare da un professionista esperto che potrà indicare le soluzioni giuridiche che possano evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni donati. Il professionista ha un ruolo centrale al fine di pianificare gli assetti futuri della famiglia con professionalità, serenità e consapevolezza.
Tu Cosa ne pensi delle Successioni ?
A presto, mi raccomando: continuate a seguirci su www.venditacasafacile.it E, soprattutto, fatemi sapere cosa ne pensate!
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Pubblicato in 31 dicembre 2017 di nicola01	— Nessun commento ↓
Il testamento rappresenta l’unico strumento possibile per poter disporre dei propri beni dopo la morte. E’ un atto personale, non può cioè essere redatto da terzi o da un rappresentante.
È, quindi,uno strumento prezioso che ci consente di disporre dei nostri beni dopo la morte, di tutelare i nostri cari e, se lo desideriamo, di beneficiare anche altri soggetti, Enti, Associazioni.
La pratica testamentaria è erroneamente ritenuta complessa e costosa, privilegio di chi possiede un grande patrimonio: in realtà è un gesto di civile previdenza che può riguardare ciascuno di noi.
Perchè scegliere di fare Testamento e Come decidere
Ora vediamo di seguito le sue caratteristiche
il “testamento congiunto” (atto unico con il quale due persone dispongono in favore di un terzo);
Il nostro ordinamento giuridico prevede tre forme ordinarie di testamento, cui poi si aggiungono i cosiddetti testamenti speciali (art. 601 c.c. e seguenti ):
IL TESTAMENTO OLOGRAFO: è la forma di testamento più semplice ed economica poiché viene redatto dal testatore, in modo semplice e senza alcun costo. Il testamento deve essere scritto in maniera semplice e con disposizioni chiare.
Il documento può essere scritto su un foglio di carta, ma affinché sia valido deve rispondere ad alcuni requisiti formali:
essere scritto interamente a mano da colui che fa testamento( quindi senza utilizzare computer, macchina da scrivere );
riportare la data completa di giorno, mese e anno;
essere firmato dal testatore per esteso (nome e cognome).
Benché non sia obbligatorio, è possibile depositare il testamento presso uno Studio notarile, al fine di evitarne lo smarrimento e garantirne la conservazione. Si suggerisce, pertanto, di seguire questi semplici passaggi:
di farne 2 fotocopie, annotando gli eventuali riferimenti (nome, cognome, indirizzo) del notaio presso cui si è scelto di depositarlo;
di inviare una copia al beneficiario e riporre la seconda in un luogo sicuro.
Al fine di evitare tali problematiche, è possibile fare ricorso al :
TESTAMENTO PUBBLICO : viene ricevuto dal notaio in presenza di due testimoni. Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, provvede alla stesura dell’atto, sotto dettatura del testatore.
Il documento deve essere firmato dal testatore, dal notaio e dai testimoni e deve essere custodito presso lo studio notarile fino alla sua apertura. Le persone non vedenti dovranno ricorrere al testamento pubblico e, qualora non fossero in grado di firmare il documento, alla presenza di quattro testimoni.
Una volta redatto, il testamento, sia pubblico che olografo, può essere in ogni momento revocato oppure modificato.
Il testamento pubblico presenta notevoli vantaggi:
IL TESTAMENTO SEGRETO: è un tipo di disposizione non diffuso nella prassi. Si tratta di un testamento di cui il Notaio e i testimoni ignorano il contenuto. Alla presenza di due testimoni il Notaio riceve il testamento, che può essere sigillato dal testatore stesso o dal Notaio al momento del ricevimento il quale redige un semplice verbale di ricevimento
Cosa si può lasciare in eredità
Tutti i beni possono essere oggetto di lasciti testamentari : una somma di denaro, beni mobili, beni immobili, fondi di investimento e polizze sulla vita.
È importante ricordare che l’indicazione di cosa si vuole lasciare per testamento deve essere più semplice e chiara possibile.
Se si desidera lasciare una somma di denaro è bene indicare nel testamento l’importo e dove esattamente la somma è depositata (presso quale ente o istituto bancario/altro).
Se si intende lasciare un bene immobile, bisogna indicare l’esatta ubicazione, via, civico, località, provincia, in modo da garantire la corretta identificazione del bene.
Possono disporre testamento tutti coloro che non sono dichiarati espressamente incapaci dalla legge ( art. 591 c.c. ). Sono incapaci di testare i minori e gli interdetti per infermità di mente.
Il testamento può essere sempre revocato o modificato. È nulla ogni clausola con la quale il testatore rinunci o si impegni a non modificare o a non revocare il suo testamento ( art. 679 c.c. ).
In presenza di più testamenti che dispongano in modo diverso resta comunque valido sempre quello redatto in data più recente, e le disposizioni di quelli anteriori valgono solo se non sono in contrasto con quelle dei testamenti successivi o non sono da questi espressamente revocati.
Nel redigere testamenti successivi è opportuno dichiarare espressamente che si revocano i testamenti precedenti. (es:(“revoco ogni precedente disposizione testamentaria, ed in particolare il testamento scritto in data……… . ”).
Una volta scritto il testamento olografo è consigliabile sottoporlo all’esame di un professionista per accertarsi della sua perfetta regolarità e chiarezza.
Senza testamento non è possibile decidere la destinazione di quanto si possiede ed è bene ricordare che, in mancanza di eredi e di testamento, i beni passeranno allo Stato.
La legge tutela alcune categorie di familiari (legittimari), riservando agli stessi una quota di eredità (legittima) anche contro un’eventuale volontà del defunto espressa per testamento. Questi soggetti sono i discendenti (figli e nipoti), gli ascendenti (genitori, nonni, e così via) e il coniuge. Ricordate però che, c’è sempre una quota disponibile per cui il testatore può disporre come desidera.
È fondamentale, quindi, in questi casi rivolgersi ad un professionista per evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e, soprattutto, problemi di commerciabilità per i beni oggetto del testamento.
Grazie alla specifica competenza in materia successoria, il professionista potrà suggerire, in caso di testamento pubblico, le soluzioni migliori per raggiungere il risultato voluto dal testatore, nel rispetto della normativa vigente, evitando eventuali clausole o disposizioni nulle perché in contrasto con le norme di legge.
Naturalmente tutti questi argomenti li approfondiremo, quando tratteremo le successioni.
Una modalità che viene sempre più utilizzata per beneficiare in modo particolare alcuni eredi e non , è la stipula di una polizza vita con l’indicazione del beneficiario in caso di morte.
L’importo che verrà maturato con il decesso dell’intestatario della polizza e che andrà a beneficio di chi è indicato all’atto della stipula, non è parte del patrimonio ereditario; di conseguenza non sono applicabili le norme relative alle quote di legittima.
L’assicurazione sulla vita è una forma estremamente interessante per la sua semplicità e per i vantaggi insiti che sono, anche vantaggi di tipo fiscale.
Infatti, i premi di volta in volta pagati sono ammessi quali oneri detraibili in occasione della propria dichiarazione dei redditi. L’indicazione del beneficiario nella polizza può essere cambiata in qualunque momento.
Tu Cosa ne pensi del Testamento ?
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Il ”Rent To Buy” Cos’è e come funziona
Pubblicato in 1 ottobre 2017 di nicola01	— Nessun commento ↓
“COS’E’ IL “RENT TO BUY” ?
Il Rent to Buy è una metodologia di compravendita immobiliare finalizzata a consentire l’acquisto di un bene immobile, di qualsiasi tipologia, con una modalità: graduale, flessibile ed economicamente più vantaggiosa rispetto all’acquisto con il metodo tradizionale. Il Rent to Buy è, pertanto, un programma preparatorio all’acquisto che si può realizzare scegliendo, tra due diversi schemi contrattuali, entrambi perfettamente regolamentati.
La finalità degli accordi contrattuali è quella di consentire l’utilizzo immediato del bene che verrà poi acquistato, entro il periodo liberamente concordato tra le parti, ad un prezzo pattuito e bloccato oggi. Sarebbe, quindi, un errore assimilare il Rent to Buy ad una modalità di pagamento rateizzato, in cui la proprietà del bene si trasferisce subito ed il pagamento viene dilazionato.
IL “RENT TO BUY” PER GLI IMMOBILI RESIDENZIALI
Per quanto concerne gli immobili ad uso residenziale, le due finalità con cui la metodologia Rent to Buy viene più frequentemente applicata sono:
– consentire all’acquirente di disporre del tempo necessario per allinearsi ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del finanziamento: consolidamento della propria capacità reddituale, creazione di uno storico creditizio e/o innalzamento del proprio livello di equity, ovvero di capitale proprio iniziale necessario per accedere al mutuo, importo solitamente pari al 15 – 20% del prezzo di vendita dell’immobile;
– consentire all’acquirente di avere il tempo di smobilizzare dei capitali diversamente investiti o di vendere il proprio immobile usato in cui attualmente vive evitando di dover, per la fretta, svenderlo.
Nel primo caso siamo soliti parlare di Rent to Buy di leva finanziaria, nel secondo di Rent to Buy di flessibilità. Ed è proprio per questa sua flessibilità che il Rent to Buy incontra molto favore anche nella fascia alta del mercato.
La durata contrattuale viene solitamente fissata in 3 anni, fermo restando il diritto unilaterale dell’acquirente di anticipare a proprio piacimento la data del rogito definitivo. E’ inoltre, importante sapere che la metodologia Rent to Buy si può applicare indifferentemente agli immobili: già ultimati, a quelli in corso di costruzione ed a quelli da ristrutturare.
il soggetto denominatofuturo acquirente ottiene l’immediato godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un acconto e di un importo mensile per un certo numero di anni;
l’ importo mensile consta di due componenti:
1) una parte a titolo di canone locativo a fondo perduto;
2) un’altra parte viene accantonata in conto di futuro acquisto il quale, sommato all’acconto iniziale, verrà detratto dal valore della compravendita (generalmente dal 15 al 20% del valore dell’immobile);
La durata massima del contratto per perfezionare la vendita dell’immobile è 10 anni e bisognerà versare il saldo del restante prezzo,generalmente 80- 85% del valore dell’immobile.
Lo schema contrattuale è particolarmente flessibile in quanto le parti potranno liberamente determinare la durata della fase del godimento del bene (nel limite del decennio), la quota di canone imputabile a corrispettivo, eventuali ipotesi di recesso, penali, la cessione del contratto, gli effetti dell’inadempimento.
I DUE MODELLI CONTRATTUALI CON CUI SI PUO’ REALIZZARE LA COMPRAVENDITA “RENT TO BUY”
I privati cittadini e le imprese hanno oggi a disposizione due diversi modelli contrattuali con cui poter realizzare le compravendite Rent to Buy: quello messo a punto nel 2009, normato dal Codice Civile ed ampiamente collaudato, e quello messo a punto dal Governo italiano, normato dall’articolo 23 del Decreto Legge n. 133 del 12 Settembre 2014 (Sblocca Italia) convertito in legge n. 164 dell’ 11 Novembre 2014.
Disponendo di due ben distinte tipologie contrattuali è possibile oggi scegliere, caso per caso, quella che meglio si adatta alle esigenze della parti.
Per non generare confusione ho preferito attribuire alle due tipologie di contratto, due distinte definizioni: Rent to Buy Originale il modello messo a punto all’inizio del 2009 , e Rent to Buy con riscatto il modello varato dal Governo italiano alla fine del 2014 con il decreto legge “Sblocca Italia” , operativo solamente dal 2015.
Il Rent to Buy Originale trae spunto dal modello originale statunitense, mentre invece il Rent to Buy con riscatto trae spunto dall’affitto con riscatto, del quale però elimina le più importanti criticità.
IL “RENT TO BUY ORIGINALE”, NORMATO DAL CODICE CIVILE, DIFFUSO E COLLAUDATO DAL 2009
Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy Originale si realizza con la stipula di due contratti tipici, previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile e dalla disciplina sulle locazioni. Sono, e devono restare,due contratti autonomi tra loro collegati: il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione.
Entrambi i contratti vengono ovviamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate; è però opportuno che il preliminare venga anche trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; la trascrizione, che può essere fatta solamente da un Notaio, rende il preliminare di compravendita opponibile nei confronti dei terzi e tutela quindi l’acquirente nei seguenti casi:
1) fallimento del venditore;
2) decesso del venditore;
3) aggressione della proprietà del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.
Precisiamo che il Rent to Buy Originale non è la locazione con patto di futura vendita, con la quale qualcuno lo confonde. Da tale tipologia contrattuale atipica bisogna peraltro tenersi ben distanti dal momento che movimenta la fiscalità sulla vendita già alla stipula del contratto.
IL “RENT TO BUY CON RISCATTO”, NORMATO DAL D. L. “SBOCCA ITALIA”
Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy con riscatto si realizza con la stipula di un contratto unitario a due fasi, denominato contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile, regolamentato dall’art. 23 del Decreto Legge “Sblocca Italia”, successivamente convertito in Legge 164/2014.
Per i motivi sopra esposti, nonché per obbligo di legge, deve anch’esso essere trascritto dal Notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Prima di esporre degli esempi dobbiamo chiarire la principale differenza tra le due diverse tipologie contrattuali:
– nel Rent to Buy Originale è previsto un impegno all’acquisto ed il venditore può pertanto percepire una ragionevole caparra iniziale;
– nel Rent to Buy con riscatto è previsto semplicemente un diritto del conduttore ad acquistare, con conseguente impossibilità del venditore di percepire qualsiasi somma a titolo di caparra.
E’ bene precisare che in quest’ultima fattispecie contrattuale, qualora fosse prevista una caparra, il contratto risulterebbe atipico e quindi non più rientrante nella tipologia contrattuale tipizzata con l’art. 23. Da qui discenderebbe l’impossibilità per il notaio di ricevere l’atto al fine di trascriverlo, facendo così venire meno tutte le fondamentali garanzie per l’acquirente derivanti dalla trascrizione stessa.
Inoltre, scivolando verso un contratto atipico, risulterebbe inapplicabile la regolamentazione fiscale prevista dalla Circolare 4/E del 19/02/2015 dell’Agenzia delle Entrate, con conseguente esposizione del venditore al rischio di una maggiore tassazione.
La prassi è pertanto, nel Rent to Buy con riscatto, di “spalmare” la garanzia derivante dalla caparra inserendola nel “corrispettivo mensile per il godimento del bene” e più precisamente, all’interno dello stesso nella “componente da imputare a prezzo di vendita”.
Nell’esempio che segue troverete pertanto evidenziata in verde la versione con il Rent to Buy Originale, con caparra iniziale, ed in nero la versione con il Rent to Buy con riscatto, senza caparra iniziale.
RENT TO BUY ORIGINALE:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) …………… 90.000 Euro
Caparra iniziale (5%) …………………………………… 4.500 Euro
Versamento mensile ………………………………………. 400 Euro (150 in affitto + 250 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ………. 13.500 Euro (4.500 caparra iniziale + 9.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) ……………. 76.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente o altri proventi)
RENT TO BUY CON RISCATTO:
Versamento mensile …………………………………… 525 Euro (150 per godimento + 375 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) …………….13.500 Euro (375 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) ……………. 76.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente o altri proventi).
Notate come, per rendere le due operazioni perfettamente equivalenti sotto il profilo dell’equity
(capitale proprio dell’acquirente) la caparra iniziale di 4.500 Euro presente nel Rent to Buy Originale è stata “spalmata” in 36 rate da 125 Euro che innalzano così, nel Rent to Buy con riscatto, l’esborso mensile da 400 a 525 Euro.
Oltre a creare un importantissimo accantonamento grazie alla parte di affitto (o corrispettivo per il godimento)“salvata” come acconto sul prezzo (1° effetto leva), il Rent to Buy consente anche di creare per l’acquirente uno storico di versamenti atto a dimostrare alla Banca il puntuale pagamento, durante il programma Rent to Buy, di un importo mensile leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che si va a richiedere.
Il programma Rent to Buy crea quindi un cliente collaudato e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui la banca può concedere con tranquillità il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti. La fase di Rent to Buy potrebbe anche essere importante per poter comodamente accantonare la liquidità necessaria per affrontare tutti i costi che questa metodologia consente di posticipare (2° effetto leva): istruttoria mutuo, perizia immobile, imposte, costi del rogito notarile, assicurazioni varie. Complessivamente circa il 8% del prezzo di compravendita.
E’ importante comprendere che, nel programma Rent to Buy, l’affitto (o il corrispettivo per il godimento) pagato non comporta in realtà un maggior costo rispetto all’acquisto con il metodo tradizionale: infatti, conti alla mano, accendere dopo 3 o più anni un mutuo o un leasing di importo inferiore può generare un risparmio sui costi del finanziamento anche doppio o triplo rispetto all’affitto (o al corrispettivo per il godimento) pagato al venditore.
Ecco perché il Rent to Buy rappresenta una leva finanziaria gratuita ed è, in qualsiasi caso,economicamente più conveniente rispetto all’acquisto tradizionale.
E’ ovviamente necessario personalizzare il Rent to Buy in modo che rimanga economicamente bilanciato tra le parti, anche al variare dell’importo della compravendita: ciò è importantissimo per sfruttare al massimo le sinergie che lo schema contrattuale genera tra acquirente e venditore, in una perfetta ed etica armonia basata sul principio Win-Win (Vincitore-Vincitore).
NON SOTTOVALUTARE I RISCHI DEL “RENT TO BUY”
Se pensi che il Rent to Buy sia semplicemente un contratto, sei già potenzialmente candidato ad entrare nel club di coloro che con il Rent to Buy “si sono fatti del male”.
Il Rent to Buy di leva finanziaria è in realtà un’operazione finalizzata a costruire la perfetta finanziabilità dell’acquirente da parte del mondo bancario: si regge pertanto su una corretta pianificazione dell’acquisto e sull’assistenza, in ogni fase, di un qualificato Consulente Finanziario.
Che tu sia l’acquirente o che tu sia il venditore, la questione non cambia: al termine del programma Rent to Buy il mutuo o il leasing deve assolutamente arrivare. Nell’interesse di tutti.
Non essere superficiale e non intraprendere questo percorso se non hai un reddito stabile su cui poter contare.
Se poi pensi che la contrattualistica Rent to Buy sia una cosa semplice da realizzare e che qualsiasi professionista, anche se non esperto in questa specifica materia, sia in grado di predisporla seguendo le indicazioni contenute nel manuale scaricato da internet: sei, invece, destinato ad entrare nel club di coloro che hanno pagato per fungere da cavia al professionista inesperto a cui si sono rivolti.
Per quanto concerne il Rent to Buy Originale, uno dei punti maggiormente delicati è costituito dalle clausole con cui vengono collegati tra di loro i due contratti. In assenza di collegamenti realizzati a regola d’arte, i rischi sono:
– scivolare verso uno schema contrattuale atipico, con tutte le conseguenze negative che ne deriverebbero in caso di contenzioso;
– movimentare la fiscalità sulla vendita già alla stipula dei contratti anziché al rogito notarile;
– non poter contare su tutti i paracadute e gli ammortizzatori da noi messi a punto per gestire, senza danno per le parti, eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in caso di incidenti di percorso, dovuti ad eventi imprevisti e non dipendenti dalla volontà delle parti.
Per quanto concerne, invece, il Rent to Buy con riscatto, il principale rischio è quello di stipulare un contratto che, non rispettando perfettamente quanto disposto dall’art. 23 della nuova legge, risulterebbe atipico e non beneficerebbe pertanto della grande tutela per l’acquirente derivante dalla trascrizione.
Parallelamente il venditore, venendo meno, in presenza di un contratto atipico, i benefici fiscali previsti dalla Circolare n. 4/E del 19/02/2015 della Agenzia delle Entrate, si vedrebbe costretto ad affrontare una tassazione decisamente superiore.
COME RICONOSCERE GLI INCOMPETENTI
Il primo segnale che potresti ricevere da un professionista che non è competente in questa materia è una frase del tipo “Il Rent to Buy è un contratto nuovo, non è ancora perfettamente regolamentato…”.
Se hai letto i contenuti dell’articolo, sai bene che il Rent to Buy è perfettamente regolamentato, sia dal punto di vista giuridico, che da quello fiscale, ed in ben due diverse tipologie contrattuali.
E’ evidente che il tuo interlocutore non conosce adeguatamente la materia e pertanto, per non sfigurare, si arrampica sugli specchi.
Un secondo segnale dell’incompetenza del tuo interlocutore potrebbe essere costituito, nell’ambito di una compravendita che prevede una caparra confirmatoria iniziale, dall’intenzione di utilizzare un unico contratto.
Se il tuo professionista ha in mente il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile (Rent to Buy con riscatto), evidentemente non lo conosce bene e non sa che in quel contratto, non essendo previsto alcun obbligo di acquisto, non si può inserire la caparra.
Se, invece, il tuo professionista ha in mente un preliminare ad effetti anticipati, può certamente inserirvi una caparra, ma non ti sta proponendo il Rent to Buy, bensì, una tipologia contrattuale assai diversa ed assolutamente priva delle garanzie previste nell’autentico Rent to Buy.
Quando ti trovi davanti a questi palesi segnali di incompetenza, non indugiare: congedati diplomaticamente da queste persone. Non puoi affidare il tuo patrimonio (se devi vendere) o i tuoi risparmi (se devi acquistare) a dei soggetti che non hanno una minima padronanza della materia.
Non stupirti se le persone che manifesteranno la propria incompetenza sul Rent to Buy saranno,molto probabilmente, dei professionisti stimati o addirittura dei luminari in altre materie.
Essere incompetente in una specifica materia, non significa assolutamente essere una persona ignorante.
Soprattutto quando si tratta di una metodologia nuova ed ancora poco diffusa; è normale che la reale competenza non dipenda dal titolo posseduto da chi eroga la consulenza, ma dalla sua esperienza pratica e dalle scelta di essersi specializzato in quella specifica materia.
L’ASSISTENZA GRATUITA DOPO LA STIPULA DEI CONTRATTI
E’ sicuramente questa la miglior garanzia che un Consulente possa offrire ai propri Clienti: impegnarsi a restare a loro disposizione fino al completamento del processo di acquisto con il rogito notarile definitivo.
Noi abbiamo fatto nostro questo obbligo deontologico: restare a disposizione dei Clienti anche dopo la stipula dei contratti, pronti ad assisterli gratuitamente in caso di necessità impreviste quali potrebbero essere, a mero titolo di esempio, la necessità di rivedere gli accordi tra le parti o la cessione della propria posizione contrattuale ad un nuovo soggetto subentrante.
Sappiamo come lavoriamo e non abbiamo alcun problema ad assumerci questo impegno. Siamo consapevoli della perfezione della contrattualistica che utilizziamo: accuratamente predisposta per affrontare qualsiasi evento imprevisto possa verificarsi.
Se troverai altri professionisti in grado di assisterti nella compravendita Rent to Buy, pretendi anche da loro la stessa garanzia. Li metterai così alla prova e capirai quanto si sentono sicuri delle loro reali competenze e della contrattualistica che utilizzano.
LA SICUREZZA NELL’ACQUISTO CON IL RENT TO BUY
Se vuoi acquistare un immobile con il Rent to Buy, in piena sicurezza ed alle migliori condizioni di mercato, ci sono dei parametri che non devi mai perdere di vista:
1 – devi comprare l’immobile che risponde alle tue effettive esigenze, sia per caratteristiche tecniche che per ubicazione geografica: devi poter attingere alla più ampia gamma possibile di immobili disponibili sul mercato;
2 – devi pagarlo il giusto prezzo, ovvero senza alcuna maggiorazione rispetto a quanto l’avresti pagato acquistandolo con una compravendita tradizionale;
3 – devi acquistare avvalendoti di un contratto che ti tuteli al 100%, anche in caso di eventuali incidenti di percorso, che potrebbero accadere durante il programma Rent to Buy a te o al tuo venditore; non devi accettare passivamente i contratti predisposti dai consulenti del venditore (soprattutto se questo è un costruttore) e devi far valere il tuo diritto di stipulare un contratto registrato e soprattutto trascritto dal notaio di tua fiducia;
4 – il tuo Rent to Buy deve essere costruito alla luce di una corretta pianificazione finanziaria, perfettamente studiata per allinearti ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del mutuo;
5 – devi avere la certezza di ottenere il mutuo al termine del programma Rent to Buy: devi poter contare, all’occorrenza, sull’assistenza di un qualificato Consulente finanziario, convenzionato con molti istituti di credito;
6 – una volta che avrai individuato l’immobile idoneo alle tue esigenze e ne avrai concordato il giusto prezzo, devi poter contare sull’ aiuto di un professionista competente e preparato per spiegare il Rent to Buy al venditore, in modo corretto ed esauriente, al fine di risolvere tutti i suoi comprensibili dubbi verso una metodologia per lui nuova.
Se pensi di raggiungere il TUO obiettivo rivolgendoti alle Agenzie Immobiliari tradizionali incorrerai inevitabilmente in delle spiacevoli delusioni. Scoprirai che sono veramente rari gli Agenti Immobiliari preparati a gestire la compravendita Rent to Buy: tutti gli altri, oltre ad essere impreparati, non ne hanno proprio la cultura.
Gli Agenti Immobiliari tradizionali, FORSE, conoscono solamente il Rent to Buy con riscatto, ovvero quello normato dall’art. 23 del Decreto Legge “Sblocca Italia”. E qui sorge un’altro problema, che capirai osservando la seguente tabella comparativa.
Avrai sicuramente notato che nel Rent to Buy con riscatto del Decreto Legge “Sblocca Italia” non è previsto un impegno all’acquisto, ma solamente un diritto del conduttore ad acquistare.
Ciò non produce per l’Agente Immobiliare la possibilità di percepire la commissione sulla vendita già alla stipula del contratto, ma solamente al rogito definitivo, che avverrà entro il termine della durata contrattuale prevista.
Al momento della stipula del contratto l’Agente Immobiliare si deve accontentare di percepire, da ciascuna delle parti, una commissione pari ad una mensilità del canone di godimento previsto dal contratto. Ecco perché, non conoscendo il Rent to Buy Originale, che consente invece all’Agente Immobiliare di percepire subito la commissione sulla vendita, molti Agenti Immobiliari sono ostili al Rent to Buy.
Quasi tutti cercheranno di scoraggiarti. Qualcuno ti dirà addirittura che gli immobili vendibili con il Rent to Buy costano di più o che con il Rent to Buy il prezzo non è trattabile. Sono tutte fandonie e sono semplicemente il frutto della “non cultura” sul Rent to Buy.
Escluse poche Agenzie, tutte le altre ti diranno sempre che il Rent to Buy è una formula troppo complicata e non funziona. Così infatti è per loro, proprio perché sono impreparate a gestire questo tipo di compravendita: ma non è certo così per noi che siamo gli Specialisti del Rent to Buy.
Non preoccuparti se finora hai ottenuto dei “rimbalzi”: adesso sei arrivato nel posto giusto!
Tramite questo sito, potrai entrare in contatto con un professionista preparato e strutturato per poterti veramente aiutare.
Finalmente hai trovato lo Specialista Rent to Buy che opera nella tua zona!
Incontralo subito: la sua consulenza informativa è assolutamente gratuita e ti consentirà di muoverti da subito in modo corretto, evitando quei tipici errori che potrebbero portati a non acquistare l’immobile al miglior prezzo di mercato o, addirittura, a compromettere irreparabilmente la positiva conclusione della trattativa.
Incontrandoti con uno dei nostri Consulenti potrai innanzi tutto conoscere nel dettaglio tutte le caratteristiche delle due diverse tipologie contrattuali con cui possiamo realizzare il tuo programma Rent to Buy: è opportuno che tu le comprenda entrambe per capire quale delle due sia la più appropriata alla luce della tua personale situazione finanziaria.
Il tuo Consulente ti aiuterà, inoltre, a pianificare con precisione l’investimento, aiutandoti a valutare accuratamente il tuo budget massimo di spesa.
Una volta pianificati tutti gli aspetti finanziari potrai tranquillamente decidere se affidarti a noi solamente per l’assistenza nella compravendita Rent to Buy oppure anche per la ricerca dell’immobile. Per questa seconda ipotesi lo Specialista Rent to Buy inizierà la ricerca della tua casa ideale utilizzando le efficientissime metodologie di cui noi disponiamo!
Ora, dopo tutti questi miei consigli, sai come agire per acquistare la Casa dei tuoi sogni !
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