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Timestamp: 2019-12-08 05:55:36+00:00
Document Index: 47059582

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 117', 'art. 2229', 'art. 1130', 'art. 71', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 9', 'art. 1229', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18']

Amministratori di condominio e compatibilità con la professione forense: il parere espresso dal Consiglio - Ordine degli Avvocati di Trani
Amministratori di condominio e compatibilità con la professione forense: il parere espresso dal Consiglio
Dall’altro lato, assume rilievo la recentissima Legge 14 gennaio 2013, n. 4, recante “Disposizioni in materia di professioni non organizzate”, il cui art. 1, “Oggetto e definizioni”, così si esprime: «1. La presente legge, in attuazione dell'art. 117, terzo comma, della Costituzione e nel rispetto dei principi dell'Unione europea in materia di concorrenza e di libertà di circolazione, disciplina le professioni non organizzate in ordini o collegi. 2. Ai fini della presente legge, per «professione non organizzata in ordini o collegi», di seguito denominata «professione», si intende l'attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell'art. 2229 del codice civile, delle professioni sanitarie e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative. 3. Chiunque svolga una delle professioni di cui al comma 2 contraddistingue la propria attività, in ogni documento e rapporto scritto con il cliente, con l'espresso riferimento, quanto alla disciplina applicabile, agli estremi della presente legge. L'inadempimento rientra tra le pratiche commerciali scorrette tra professionisti e consumatori, di cui al titolo III della parte II del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, ed è sanzionato ai sensi del medesimo codice. 4. L'esercizio della professione è libero e fondato sull'autonomia, sulle competenze e sull'indipendenza di giudizio intellettuale e tecnica, nel rispetto dei principi di buona fede, dell'affidamento del pubblico e della clientela, della correttezza, dell'ampliamento e della specializzazione dell'offerta dei servizi, della responsabilità del professionista. 5. La professione è esercitata in forma individuale, in forma associata, societaria, cooperativa o nella forma del lavoro dipendente».
La questione è, poi, divenuta particolarmente complessa per effetto della Legge 11 dicembre 2012, n. 220, contenente “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, i cui artt. 9, 10, 11, 25 hanno modificato gli artt. 1129 e 1130 c.c., introdotto l’art. 1130 bis, c.c. nonché gli artt. 71 bis, 71 ter e 71 quater disp. att. c.c., disposizioni tutte che hanno inciso profondamente sulla qualificazione giuridica della figura dell’amministratore di condominio. In particolare, il nuovo art. 71 bis disp. att. c.c. ha introdotto per l’amministratore di condominio una stringente serie di “requisiti” necessari per poter assumere l’incarico (il godimento dei diritti civili; l’assenza di condanna per delitti contro la P.A., contro il patrimonio ed ogni altro delitto non colposo con pena non inferiore a cinque anni; l’assenza di sottoposizione a misure di prevenzione; la piena capacità d’agire personale, la mancanza di annotazione del nome nell'elenco dei protesti cambiari; il diploma di scuola secondaria superiore di secondo grado; la frequenza ad un corso di formazione iniziale e poi di periodico aggiornamento); la stessa disposizione ha confermato la possibilità di nominare amministratore di condominio una società, di qualunque tipo, precisando che i ricordati requisiti debbono essere riferiti ad una specifica “persona” inserita nell’organizzazione societaria (socio illimitatamente responsabile, amministratore, dipendente incaricato, ecc.). La nuova disciplina, attraverso la previsione di specifici requisiti soggettivi per l’amministratore, sembra aver legato lo svolgimento concreto dell’attività di amministrazione condominiale a conoscenze tecniche, contabili e gestionali tali da consentire di inquadrare la figura dell’amministratore in un quadro di notevole professionalità.
3. Sennonché, lo stesso C.N.F. con Parere della Commissione consultiva, reso nella Seduta del 20 febbraio 2013 (relatore Prof. Avv. Ubaldo Perfetti) ha mutato il proprio orientamento. Con il nuovo parere – sollecitato da un quesito sollevato dal Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli circa l’interpretazione dell’art. 18 della L. 247/2012 di riforma dell’ordinamento professionale forense con riferimento all’esercizio dell’attività di amministratore di condominio (così come disciplinato dalla recente L. 220/2012 di riforma del condominio) da parte dell’Avvocato – ha escluso che detta disposizione impedisca all’Avvocato di esercitare l’attività di amministratore di condominio. Il C.N.F. nel parere de quo muove dalla circostanza che il nuovo art. 18 della L. 247/2012 individua quattro macro aree di incompatibilità con la professione di Avvocato e che « […] il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quello dei singoli condomini i quali sono rappresentati dall’amministratore e non costituiscono un’entità diversa da quest’ultimo […]». In questo solco, il C.N.F. ha poi affermato che « […] quello dell'amministratore configura un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità delle disposizioni sul mandato […]». La qualificazione dell’amministratore di condominio quale mandatario – prosegue il C.N.F. – è confermata proprio dall’art. 9 della L. 220/2012 di modifica della disciplina del condominio che «modificando l’art. 1229 c.c., attribuisce all'assemblea la facoltà di subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza di assicurazione per la responsabilità civile “(…) per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato”». Dalla qualificazione della figura dell’amministratore di condominio quale mandatario con rappresentanza di persone fisiche, il C.N.F. deduce che questi non agisce in proprio e non svolge attività commerciale; ne consegue che l’Avvocato che esercita contestualmente attività di amministrazione di condominio non ricade nella previsione di incompatibilità tra attività forense ed esercizio di qualsiasi attività di impresa commerciale, in nome proprio od altrui (art. 18, lett. b), L. 247 2012. L’irriducibilità del condominio allo schema societario e/o dell’impresa, esclude per l’Avvocato esercente l’amministrazione condominiale la ricorrenza del divieto previsto per l’Avvocato (art. 18, lett. c), L. 247/2012) di assumere la qualità di socio illimitatamente responsabile, o di amministratore, di società di persone, aventi quali finalità l’esercizio di attività di impresa commerciale, in qualunque forma costituite. Inoltre, l’amministratore non è neppure qualificabile come lavoratore subordinato, stante la qualificazione del condominio quale ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei condomini, i quali infatti conservano il potere di agire in difesa dei diritti esclusivi e comuni, con la conseguenza ulteriore che per l’Avvocato-amministratore non sorge neppure l’incompatibilità di cui all’art. 18, lett. d), L. 247/2012. In ogni caso – prosegue il C.N.F. – la ricostruzione dell’esercente la funzione dell’amministratore di condominio come esercizio di un “mandato con rappresentanza” conferito da persone fisiche, in nome e per conto dei quali egli agisce è di per sé idonea ad escludere anche l’incompatibilità della professione forense con l’esercizio di qualsiasi attività di lavoro autonomo svolta “continuativamente o professionalmente”, prevista dall’art. 18, lett. a), L. 247/2012. Ciò perché « […] l’esecuzione di mandati, consistenti nel compimento di attività giuridica per conto ed (eventualmente) in nome altrui è uno dei possibili modi di svolgimento dell’attività professionale forense sicché la circostanza che essa sia svolta con continuità non aggiunge né toglie alla sua legittimità di fondo quale espressione, appunto, di esercizio della professione […]». A sostegno di questa argomentazione, il C.N.F. esclude che la figura dell'amministratore di condominio abbia subìto trasformazioni per effetto della riforma contenuta nella L. 220/2012, posto che la riforma in parola non ha trasformato l’attività di amministrazione di condominio in una vera e propria professione, dal momento che non è istituito né un albo, né uno specifico registro degli amministratori di condominio. Il C.N.F. conclude dicendo che « […] anche quando il riferimento alla svolgimento in forma professionale dovesse intendersi come allusione ad un modo di esercizio di un’attività che richiede competenze, un minimo di qualificazione e rappresentante fonte reddituale, la riconducibilità dell’attività all’area del mandato e di quest’ultimo ad una modalità di esercizio della professione forense, finisce per riferire a quest’ultima il citato requisito». Inoltre, la ritenuta compatibilità tra esercizio della professione forense ed esercizio dell’attività di amministrazione condominiale « […] produrrà riflessi anche sul piano della disciplina fiscale e previdenziale della vicenda dovendo il relativo reddito considerarsi a tutti gli effetti di natura professionale e quindi, tra l’altro, soggetto anche a contribuzione a favore della Cassa Nazionale di Previdenza ed Assistenza forense».
4. Questo Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Trani non ritiene di discostarsi dal parere C.N.F. del 20 febbraio 2013 sebbene non convinca l’affermazione relativa alla portata non innovativa della L. 220/2012 di riforma del condominio sulla figura dell’amministratore. La citata legge di riforma del condominio, infatti, ha ridisegnato i contorni della figura dell’amministratore di condominio prevedendo nei nuovi artt. 71 bis, 71 ter e 71 quater disp. att. c.c. tutta una serie di condizioni che chi intende svolgere l’attività di amministratore di condominio deve necessariamente soddisfare, trasformando radicalmente e “professionalizzando” l’attività in parola, come sottolineano le principali associazioni di amministratori di condominio.