Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/zadluzeni-najemcy-mieszkania-komunalnego-a-wykup-przez-dzieci,218,p.html
Timestamp: 2019-06-27 02:35:41+00:00
Document Index: 32989035

Matched Legal Cases: ['art. 98', 'art. 527', 'art. 534', 'art. 888', 'art. 720', 'art. 301', 'art. 302', 'art. 245', 'art. 158', 'art. 73']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-05-31
Mieszkam z mężem u teściów w ich mieszkaniu komunalnym. Głównym najemcą jest teść i teściowa. Chcielibyśmy wykupić mieszkanie na własność, większość mieszkań w naszym bloku jest już wykupiona. Pieniądze wyłożylibyśmy my z mężem, a po wykupie teściowie przepisaliby mieszkanie na nas. Problem jednak jest taki, że teściowie mają długi. Na jakie kwoty, nie chcą się przyznać. Wiemy tylko, że mają zajęcie komornicze na emeryturach. Formalnie mieszkanie może wykupić tylko teść, ale to my musimy wyłożyć pieniądze (chcemy wziąć kredyt). Czy istnieje prawnie jakaś możliwość wykupu mieszkania, aby nikt nam go nie zabrał za długi teścia? Jest jakieś rozwiązanie?
Zacznę od tego, że prawu właściwa jest precyzja (w tym dotycząca używanych określeń). Duże znaczenie ma rodzaj tytułu prawnego, np. dotyczącego udostępnienia komuś pieniędzy; odwieczne doświadczenie uczy, że łatwiej jest coś dać niż otrzymać (także z powrotem) – zwłaszcza w sytuacji prawnie niejasnej lub bez odpowiednich zabezpieczeń.
Status najemcy (zwany też „prawem najmu”) może przysługiwać jednej osobie albo większej liczbie osób; niezależnie od popularności określenia „główny najemca” ma ono charakter potoczny – według prawa obowiązującego można być najemcą (jednym z najemców) albo osobą wraz z najemcą mieszkającą. Można nawet zauważyć niezgodność między następującymi fragmentami opisu sytuacji, cytuję: „głównym najemcą jest teść i teściowa” oraz „formalnie mieszkanie może wykupić tylko teść”. Jeżeli oboje Pani teściowie są najemcami (współnajemcami), to obojgu z nich powinno przysługiwać uprawnienie do zakupienia mieszkania komunalnego – takie postanowienia powinny być zawarte w odpowiedniej uchwale rady gminy (rady miasta), z uwagi na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Jak widać, ważne okoliczności wymagają ustalenia; być może łatwiej byłoby to zrobić na podstawie udzielonego przez najemcę (najemców) pełnomocnictwa – art. 98 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – gdyby pełnomocnictwo zostało udzielone (np. Pani lub Pani mężowi). Z całą pewnością przyda się opracowanie strategii działania oraz dokonanie ustaleń z Pani teściami. Oni są uprawnieni dbać o swe uprawnienia (w tym zachowywać dla siebie wysokość swych długów), zaś Państwu wolno dbać o swe uprawnienia.
Prawo obowiązujące w Polsce (zwłaszcza cywilne) przewiduje możliwość przeprowadzania egzekucji niemalże z całego majątku dłużnika – wyłączenia spod egzekucji są nieliczne.
Cokolwiek należy lub będzie należało do Pani teściów, będzie mogło podlegać egzekucji. Aktualnie dane mieszkanie należy do kogoś innego – do określonej gminy (np. miejskiej), więc prawnie wykluczone jest egzekwowanie długów najemcy (najemców) z tegoż mieszkania. Gdyby doszło do czynności egzekucyjnych w mieszkaniu, to przydać się może oddzielenie (np. w odrębnych pomieszczeniach lub szafach) rzeczy dłużników oraz innych osób (z dłużnikami mieszkających) – podobnie może przydać się zachowanie lub odtworzenie (np. z bankowego systemu transakcyjnego) dowodu zakupu określonych sprzętów (np. AGD).
Jeżeli dane mieszkanie (aktualnie komunalne) zostanie kupione przez teścia (teściów), to prawnie dopuszczalna stanie się egzekucja z tytułu prawnego do lokalu (np. prawa własności albo udziałów we współwłasności). Gdyby doszło do przeniesienia własności przez Pani teścia (teściów) na kogoś innego, to wierzyciel byłby uprawniony (w ciągu pięciu lat od przeniesienia własności) do wytoczenia powództwa o nazwie „skarga pauliańska” (od art. 527 do art. 534 K.c.). Umowa darowizny (art. 888 i następne K.c.) lub umowa z kimś znającym sytuację dłużnika (np. jego zadłużenie) mogłyby ułatwiać powodowi wygranie takiego procesu cywilnego, a więc zwiększać ryzyko dla stron umowy (w tym dla nowego właściciela mieszkania).
Oczywiście, można by próbować – przez odpowiednie tytuły prawne (w tym zabezpieczenia) – zmniejszać ryzyko, ale trudno ocenić rzeczywistą skuteczność takich kroków (zwłaszcza zapobieżenie utracie mieszkania). Dla osób trzecich (w tym wierzycieli) może być całkowicie obojętne, kto sfinansowałby zakup mieszkania komunalnego. Państwu więc powinno szczególnie zależeć na odpowiednim zabezpieczeniu swych uprawnień. Mogłoby do tego dojść nie tylko przez zawarcie umowy pożyczki (art. 720 i następne K.c.) z Pani teściem (jako pożyczkobiorcą) albo z Pani teściami (jako pożyczkobiorcami). Państwo zaś (jako pożyczkodawcy) mogliby zażądać ustanowienia przez dłużnika (dłużników) zabezpieczenia przez ustanowienie hipoteki na tytule prawnym do kupowanego mieszkania (np. na własności lokalu oraz związanych z nią udziałach w nieruchomości wspólnej). Zabezpieczenie hipoteczne ułatwia zaspokajanie własnych roszczeń przy egzekucji z nieruchomości (np. lokalowej), ale przed taką egzekucją nie chroni.
Według obowiązującego stanu prawnego byłoby bardzo ryzykowne, gdyby Państwo wzięli kredyt (z czym wiązałby się obowiązek spłacenia go), a Pani teść (albo teściowie) stał się właścicielem odnośnego mieszkania (aktualnie komunalnego). Szczególnie duże ryzyko byłoby w przypadku nieoficjalnego udostępnienia pieniędzy; chodzi nie tylko o brak (zawartej na piśmie) umowy pożyczki (która zapewne podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych), ale także o to, że wydatkowanie większej kwoty przez kogoś poważnie zadłużonego mogłoby skutkować postępowaniem wyjaśniającym organów skarbowych (np. na okoliczność dysponowania sporą kwotą pieniędzy przez poważnie zadłużonego nabywcę). Udzielenie ewentualnej pożyczki powinno zostać dobrze zorganizowane, ponieważ umowa pożyczki skutkuje przeniesieniem własności na pożyczkobiorcę (a więc uprawnia egzekucję z kwoty pożyczonej) – np. przez dokonanie przelewu na rachunek gminy (będącej właścicielem mieszkania komunalnego) wprost przez pożyczkodawców (i to najlepiej na krótko przed zawarciem umowy sprzedaży mieszkania komunalnego). W celu zmniejszenia zagrożenia mogłoby dojść do ustanowienia hipoteki przez nabywcę (pożyczkobiorcę) albo nabywców (pożyczkobiorców); hipoteka powstaje wraz z wpisem w księdze wieczystej – przydać się może odpowiednio szybkie zawnioskowanie o ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej (szczegóły należałoby omówić z notariuszem, najlepiej przed nabyciem mieszkania komunalnego).
Z finansowaniem tak zwanego wykupu mieszkania komunalnego tylko przez jedną osobę z grona rodzinnego (dotychczasowego) mieszkania komunalnego wiążą się różne spory – np. związane z dziedziczeniem; czasami są to bardzo przykre i długotrwałe spory (z czym wiążą się na ogół wyższe koszty).
Proszę rozważyć oraz omówić z teściami inny wariant: Teściowie zawnioskowaliby do wynajmującego o to, by Państwo oboje stali się najemcami danego mieszkania komunalnego. Potem zaś Państwo (już jako najemcy tegoż mieszkania) kupiliby to mieszkanie (choć trzeba rozważyć zakres ewentualnej bonifikaty, która by Państwu przysługiwała). W celu zagwarantowania Pani teściom tytułu prawnego do mieszkania (gdy stałoby się ono składnikiem Państwa majątku), Państwo mogliby złożyć oświadczenie o zobowiązaniu się do ustanowienia (np. w ciągu miesiąca od kupienia danego mieszkania) służebności mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.) na rzecz teściów w tym samym mieszkaniu; zobowiązanie do ustanowienia służebności powinno zostać dokonane w formie aktu notarialnego, ponieważ do ustanowienia służebności wymaga się zachowania formy aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – chodzi o wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.).
▸ Odpowiedzialność najemcy i osób zamieszkujących za zapłatę czynszu
▸ Wnuk w mieszkaniu komunalnym po dziadkach
▸ Wykup mieszkania komunalnego a prawa osoby zamieszkującej
▸ Obciążenie długami za mieszkanie komunalne