Source: https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm0107/immer-wieder-streit-um-schoenheitsreparaturen-in-der-mietwohnung-010730.htm
Timestamp: 2020-02-24 02:07:51
Document Index: 79925800

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 243', '§ 23']

Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung - Immer wieder Streit um Schönheitsreparaturen | Berliner Mieterverein e.V.
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Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung -
Immer wieder Streit um Schönheitsreparaturen
Die Schönheitsreparaturen gehören zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern. Kaum zu überblicken ist die Anzahl mietvertraglicher Regelungen, die festlegen, wer wann welche Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung auszuführen hat. Fast ebenso unüberschaubar ist die Zahl der Gerichtsurteile zu diesem Thema. Muss der Mieter schließlich Schönheitsreparaturen durchführen, stellt sich die Frage, wie diese beschaffen sein müssen und was bei der Übergabe der Wohnung zu beachten ist. Der Weisheit letzter Schluss ist die heute gängige Praxis nicht – deshalb im abschließenden Beitrag dieses MieterMagazin-Spezials Vorschläge zur Reform des Mietrechts im Bereich der Schönheitsreparaturen.
Weder schön noch Reparatur
Nicht alles ist Recht, was im Vertrag steht
Sorgfältige Materialwahl zahlt sich aus
Hilfe von Amts wegen?
Letzte Hürde: Wohnungsabnahme
Reformen gefordert bei Kostenverteilung
Weder schön noch Reparaturen
Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen? Man versteht darunter alle malermäßigen Arbeiten, die erforderlich sind, um die bei vertragsgemäßem Gebrauch unausweichlichen Abnutzungen zu beseitigen. Dazu gehört alles, was sich mit Farbe, Tapeten und eventuell etwas Gips erneuern lässt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Schönheitsreparaturen das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Innentüren, der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre sowie der Fenster und Außentüren von innen. Dabei kommt es auch auf die jeweiligen Gegebenheiten an.
Kunststofffenster, bestimmte Türen und viele Heizkörper sind von ihrem Material oder ihrer Oberfläche her nicht zum Überstreichen geeignet und müssen deshalb nicht lackiert werden. In aller Regel werden Wände heute auch nicht mehr gekalkt und Fußböden nicht mehr gestrichen. Zu den Schönheitsreparaturen gehört auch das Streichen von Versorgungsleitungen, die über Putz verlegt sind, sowie das Lackieren von Scheuerleisten. Im Mietvertrag kann es auch heißen, dass Einbaumöbel gestrichen werden müssen. Das Ausbessern von Untergrundschäden und kleineren Einrissen an Holz, Putz oder Mauerwerk gehört zu den Schönheitsreparaturen, wenn es sich um übliche und kleinere Vorarbeiten zum Streichen oder Tapezieren handelt.
Auch Dübel in Wänden und Decken müssen beseitigt und die Löcher geschlossen werden. Angebohrte Fliesen muss der Mieter nicht ersetzen, sofern nicht übermäßig viele Dübellöcher gebohrt wurden. Der bisherigen Rechtsprechung zufolge können 24 Löcher in der Küche „übermäßig“ sein, im Bad indessen 32 Löcher durchaus noch üblich. Der Mieter ist aber grundsätzlich gehalten, die Dübel möglichst in die Fugen zu setzen statt die Fliesen anzubohren. Die Verfärbung von Fugen gehört zur normalen Abnutzung, die Fugenmasse muss deswegen nicht ersetzt werden. Auch eine stumpf gewordene Emaille in der Badewanne muss nicht ausgebessert werden. Sind allerdings größere Teile der Emaille abgeplatzt, muss der Mieter das unter Umständen reparieren.
Das Abschleifen und das Versiegeln von Holzfußböden fällt nicht unter die Schönheitsreparaturen. Für Parkettböden ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Das Auswechseln von Teppichböden, die der Vermieter verlegt hat, kann dem Mieter nicht aufgebürdet werden. Auch die Grundreinigung eines Teppichs beim Auszug ist Sache des Vermieters. Durch eine Klausel im Mietvertrag kann er aber den Mieter zur Teppichreinigung verpflichten. Für Schäden im Bodenbelag, die der Mieter verursacht hat – etwa Brandlöcher im Teppich oder Eindrücke im Linoleumboden durch Pfennigabsätze – muss der Mieter geradestehen.
Die Schönheitsreparaturen müssen „fachgerecht“ ausgeführt werden (hierzu unser Beitrag auf Seite 33: „Sorgfältige Materialauswahl zahlt sich aus“). Die Frage, in welchem Farbton gestrichen werden muss, ist in der Rechtsprechung umstritten. Während der Mietzeit kann der Mieter seine Wohnung in jeder beliebigen Farbe streichen. Doch beim Auszug können „allgemein übliche Farbtöne“ verlangt werden. Strenge Richter akzeptieren nur weiße Wände, bei lockerer Auslegung kommen auch helle Pastellfarben in Betracht. Wände in Signalrot, Violett oder Schwarz muss der Vermieter nicht akzeptieren.
Der Begriff „Schönheitsreparatur“ ist also eigentlich irreführend: Jeder hat schließlich seine ganz eigene Meinung, was „schön“ ist. Es geht auch nicht um echte Reparaturen im Sinne einer Instandsetzung von etwas nicht mehr Funktionstüchtigem. Die Instandsetzung und Instandhaltung der Wohnung ist und bleibt Aufgabe des Vermieters.
Streichen, Tapezieren und Kalken von Wänden und Decken
Streichen der Innenseite von Außentüren und Fenstern
Streichen von Scheuerleisten
Streichen von Leitungen, die über Putz liegen
Schließen von Dübellöchern
Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen:
Abschleifen und Versiegeln von Holzfußböden
Erneuern und Grundreinigen von Teppichböden
Streichen der Fenster von außen, von Balkonen und Terrassen
Instandsetzung der Fensterverkittung
Renovierung von mitvermieteten Kellerräumen
Streichen des Hausflurs und anderer Gemeinschaftsräume
Beseitigung von Schäden, die der Mieter nicht verursacht hat
Malerarbeiten, die nach Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten notwendig werden
Viele Mieter gehen ganz selbstverständlich davon aus, dass sie selbst zum Pinsel greifen und beim Auszug die Wohnung renoviert übergeben müssen. Doch das ist nicht so. Im Grundsatz muss sogar der Vermieter alle Schönheitsreparaturen tragen. Doch er darf diese Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. In aller Regel geschieht das auch. Aber längst nicht alle dieser Vertragsbestimmungen sind rechtmäßig.
Grundsätzlich dürfen dem Mieter Schönheitsreparaturen nur in dem Maße aufgebürdet werden, in dem er sie selbst durch Abnutzung der Wohnung verursacht hat. Regelungen, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam.
Eine Mietvertragsklausel, die besagt, dass der Mieter beim Einzug Schönheitsreparaturen zu leisten hat, ist generell ungültig. Der Mieter soll schließlich nicht die Abnutzung seines Vorgängers beseitigen. In der Praxis ist es hingegen oft so, dass Wohnungen unrenoviert vermietet werden, der Mieter also die Wohnung beim Einzug wohl oder übel renoviert, da er nicht in verwohnten Räumen wohnen will. Er führt die Schönheitsreparaturen „freiwillig“ durch.
Üblicherweise werden in Mietverträgen regelmäßige Schönheitsreparaturen während der Mietzeit verlangt. Für die verschiedenen Räume der Wohnung werden Fristen festgelegt, innerhalb derer die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden sollen. Nach dem Bundesgerichtshof gelten als angemessene Fristen: für Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und für andere Nebenräume sieben Jahre. Kürzere Fristen, mit denen der Vermieter den Mieter zum häufigeren Renovieren veranlassen will, sind ungültig, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. In einem solchen Fall sind die gesamten Regelungen zu den Schönheitsreparaturen unwirksam – mit der Folge, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss.
Aber selbst wenn die üblichen Fristen von drei, fünf und sieben Jahren im Mietvertrag festgeschrieben werden, sind sie nicht unbedingt bindend. Denn im Grundsatz sollen Schönheitsreparaturen nur dann ausgeführt werden, wenn die Räume unansehnlich geworden sind – es muss also immer der Einzelfall betrachtet werden. Daher hat der Bundesgerichtshof (BGH) „starre“ Fristen für unwirksam erklärt. Als „starr“ gilt dabei eine Formulierung, die zum Ausdruck bringt, dass die Schönheitsreparaturen ohne Wenn und Aber im genannten Turnus zu erledigen sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Fristen an Wörter wie „spätestens“ oder „mindestens“ gekoppelt sind. Dadurch würden Mieter, die ihre Wohnung selten nutzen oder sehr pfleglich behandeln, zu unnötigen Renovierungen gezwungen. Daher sind „starre“ Fristen ungültig – auch in diesem Fall brauchen sich Mieter um die Schönheitsreparaturen überhaupt nicht mehr zu kümmern. „Weiche“ Formulierungen sind hingegen zulässig. Werden die Renovierungsfristen im Mietvertrag mit Worten wie „im allgemeinen“, „in der Regel“, „üblicherweise“ oder „grundsätzlich“ ausgestaltet, ist der Griff zum Pinsel für den Mieter unvermeidlich.
Ganz folgerichtig hat der BGH auch die starren Abgeltungsklauseln, wie sie in den meisten Formularmietverträgen enthalten sind, für ungültig erklärt. Die Abgeltungsklauseln – auch Quotenklauseln genannt – besagen, dass Mieter beim Auszug für die Abnutzung der Wohnräume, bezogen auf den Zeitraum nach der letzten Renovierung, zahlen sollen. Ein Beispiel für eine solche Klausel: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen: nach 12 Monaten 20 Prozent, nach 24 Monaten 40 Prozent, nach 36 Monaten 60 Prozent, nach 48 Monaten 80 Prozent.“ Die Summe bemisst sich meist am Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malereifachbetriebs. In der Praxis wurde dieser Abgeltungsanteil bislang beim Auszug mit der Kaution verrechnet.
Der BGH entschied, dass diese Abgeltungsklauseln mit starren Fristen und Prozentsätzen den Mieter ebenfalls unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind. „Die festgelegte Berechnungsgrundlage lässt keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu“, heißt es in der Urteilsbegründung des BGH. Denn bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine starre Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit zum Teil erheblich höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Hält sich zum Beispiel ein Mieter sehr selten in seiner Wohnung auf, können die Räume noch absolut in Ordnung sein, auch wenn die letzte Renovierung schon vier Jahre zurückliegt. In diesem Fall hätte er nach den bisher üblichen Abgeltungsklauseln aber beim Auszug sehr viel Geld an den Vermieter zahlen müssen.
Benachteiligt wurden Mieter auch dadurch, dass der Vermieter sich zur Kostenschätzung den teuersten Malermeister der ganzen Stadt aussuchen konnte. Dieser pflegte zugunsten des Eigentümers hohe Renovierungskosten ansetzen, von denen der ausziehende Mieter einen bestimmten Prozentsatz zu zahlen hatte. Die vom Malermeister taxierten Renovierungen wurden aber nie tatsächlich ausgeführt – die Wände strahlten ja noch in einem fast frischen Weiß. Für den Vermieter war die Klausel quasi ein Blankoscheck. Statt zu zahlen konnte der Mieter allenfalls selbst noch einmal zum Pinsel greifen – obwohl er zur Endrenovierung nicht verpflichtet und die Schönheitsreparatur objektiv überflüssig war.
Viele Mietvertragsklauseln, die ausdrücklich eine Renovierung beim Auszug verlangen, sind ungültig. Ein Mieter, der die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in den üblichen Abständen durchgeführt hat und beim Auszug erneut renovieren soll, obwohl es nach dem festgelegten Turnus noch nicht wieder nötig wäre, würde von einer solchen Regelung benachteiligt.
Eine Regel, nach der man die Wohnung im gleichen Zustand übergeben muss, wie man sie einst übernommen hat, gibt es ebenfalls nicht. Allerdings kann ein Mieter, der völlig verwohnte Räume angemietet hat, verpflichtet sein, sie beim Auszug in tadellosem Zustand zu übergeben.
Meist treten die Konflikte um die Schönheitsreparaturen beim Auszug des Mieters auf. Wenn die Schönheitsreparaturen nicht oder schlecht ausgeführt wurden, kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen, zum Beispiel für den Mietausfall der zeitweise nicht vermietbaren Wohnung. Das kann für den Mieter also teuer werden. Schadenersatzansprüche verjähren allerdings ebenso wie Zahlungsansprüche aus der Quotenklausel bereits nach sechs Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Tag der Wohnungsrückgabe.
Der Vermieter darf die Ausführung der Schönheitsreparaturen beziehungsweise den Zustand der Räume allerdings auch schon während der Mietzeit kontrollieren. Die Gerichte halten dafür aber einen Besuch im Abstand von circa zwei Jahren für ausreichend – häufigere Kontrollgänge muss der Mieter nicht zulassen. Wie auch bei allen anderen Besuchen muss der Vermieter sich oder einen Beauftragten rechtzeitig vorher anmelden. Einen für sich unpassenden Termin muss der Mieter dabei nicht akzeptieren, er kann einfach selbst einen Gegenvorschlag unterbreiten.
Die Entscheidungen des BGH sind zwar auf viele ähnliche Fälle übertragbar, ein grundlegendes Urteil ist damit aber nicht gesprochen. Die Rechtsprechung der Gerichte ist in vielen Details auch uneinheitlich. Es kommt daher in jedem Einzelfall immer noch auf die Formulierung im Mietvertrag an. Einzelne unscheinbare Wörter können darüber entscheiden, ob der Mieter die gesamten Schönheitsreparaturen durchführen muss – oder sich sorglos zurücklehnen kann.
Jeder Mieter sollte deshalb rechtzeitig – bevor er den Tapetenkleister anrührt oder dem Vermieter eine unrenovierte Wohnung übergibt – die Formulierungen seines Mietvertrages vom Berliner Mieterverein prüfen lassen. So können überflüssiger Renovierungsstress und Kosten sowie unnötiger Ärger mit dem Hausbesitzer vermieden werden.
Ausnahmefall: DDR-Mietvertrag
Eine Besonderheit gilt bei Mietverträgen, die noch zu Zeiten der DDR abgeschlossen wurden. Die in DDR-Mietverträgen häufige Formulierung „Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich“ bedeutet keine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Der Mieter kann weitgehend selbst bestimmen, was wann renoviert wird. Renovierungsarbeiten sind nur erforderlich, wenn die Bausubstanz der Räume gefährdet ist.
Führt der Mieter in seiner Wohnung Schönheitsreparaturen selbst durch oder beauftragt er einen Handwerker damit, müssen die Arbeiten fachgerecht mindestens in „mittlerer Art und Güte“ (§ 243 BGB) erfolgen. Entscheidend für die Qualität ist dabei neben den handwerklichen Fähigkeiten des Ausführenden die Wahl der richtigen Farben, Lacke und Tapeten.
Der Mieter sollte Tapeten, Farben und Lacke sowohl für laufende Schönheitsreparaturen als auch für die Endrenovierung beim Auszug sorgfältig auswählen und dabei nicht nur auf Kosten achten, sondern auch auf Qualität. Die Forderung einer „mittleren Art und Güte“ gilt zwar sowohl für die laufende als auch für die Endrenovierung, wird jedoch vom Vermieter zumeist erst beim Auszug erhoben.
Für Wände und Decken sind gut deckende Farben zu empfehlen. Billig ist dabei nicht immer gut. Auf der sicheren Seite ist, wer Farben von Markenherstellern verwendet. Bei guten Farben reicht zumeist ein Anstrich, bei billigeren muss zwei bis drei Mal gestrichen werden – der höhere Verbrauch führt dann oft zu vergleichbaren Kosten. Die Heimwerkermärkte beraten Do-it-yourself-Willige bei der Wahl der richtigen Farben, Lacke und Tapeten. Sie verfügen heute oft auch über computergesteuerte Farbmischmaschinen, mit denen sie Farben nach Kundenwunsch mischen.
Untergrundschäden, kleinere Risse und Dübellöcher (nach dem Entfernen der Dübel) müssen spätestens bei der Endrenovierung vor dem Streichen oder Tapezieren mit Gips oder Spachtelmasse geschlossen werden. Wird direkt auf den Putz gestrichen, muss zuvor eine Grundierung beziehungsweise Makulatur aufgebracht werden.
Bei der Farbe für die Küche ist auf Nassabriebbeständigkeit zu achten. Wände und Decken sollten hier vor dem Anstrich mit fettlösenden Mitteln behandelt werden, da sonst Flecken zurückbleiben können. Isolierfarben verhindern nicht nur das Austreten oder Durchschlagen löslicher Stoffe aus dem Untergrund, sie helfen auch gegen Nikotinablagerungen und Wasserflecken. Spezielle Feuchtraumfarben für das Bad enthalten Zusätze, die die Farbe resistent gegen Schimmel machen. Sie sind bei Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu empfehlen, bei der Endrenovierung jedoch nicht unbedingt erforderlich.
Für Fenster und Türen sollten Acryllacke verwendet werden. Sie sind deutlich haltbarer als Kunstharzlacke und vergilben nicht. Um ein Abblättern der Farbe zu vermeiden, was bei einer Endrenovierung unweigerlich zu Schadenersatzforderungen des Vermieters führen würde, empfiehlt sich ein Abschleifen oder zumindest Aufrauen vorhandener Farbschichten. Lose Farbteile sind zu entfernen. Werden die Scheiben gut abgeklebt, kann auch mit einem Farbspray gearbeitet werden.
Für den Fußboden kann für die Endrenovierung Dispersionsfußbodenfarbe verwendet werden, stärker strapazierfähig sind jedoch Kunststoffbeschichtungen auf PVC-Basis. Vor dem Anstrich von Heizungsrohren und Heizkörpern sind Schmutz und Rost zu entfernen, hier muss unbedingt Heizungsfarbe verwendet werden.
Anstriche und Lackierungen müssen deckend und gleichmäßig, ohne Ansatz, flecken- und streifenfrei aufgebracht werden und fest haften. Farbläufer und -nasen sowie Pinselhaare oder Schmutzpartikel dürfen nicht zu sehen sein, Lichtschalter, Steckdosen oder Fenster- und Türbeschläge nicht überstrichen werden. Farb- oder Leimtropfen auf dem Fußboden und Farbspritzer sind zu beseitigen.
Tapeten müssen beim Auszug des Mieters blasen- und faltenfrei auf Muster und Stoß geklebt werden und dürfen sich nicht ablösen. Alte Tapeten sind vor einer Neutapezierung zu entfernen. Zwischen den Tapetenbahnen dürfen keine Überlappungen und offenen Nähte bestehen. Raufaser- und einige Präge- oder Vliestapeten können bis zu drei Mal überstrichen werden. Wenn die Struktur allerdings nach mehrmaligem Überstreichen nicht mehr erkennbar ist oder Risse in der Lackierung auftreten, ist eine Grundrenovierung fällig. Das Überstreichen normaler Mustertapeten ist dagegen keine fachgerecht ausgeführte Schönheitsreparatur.
www.tapete.de
Bevor ein professioneller Handwerker mit der Renovierung beauftragt wird, sollte man mindestens drei unverbindliche Kostenvoranschläge einholen.
www.blauarbeit.de,
www.quotatis.de,
oder in den Gelben Seiten finden sich Anschriften von Malerbetrieben in der Umgebung.
In Jobauktionsportalen wie www.undertool.de oder www.jobdoo.de kann man die gewünschten Arbeiten ausschreiben. Handwerker können sich dann um den Auftrag bewerben – wie bei einer Auktion. Achtung: Der billigste Handwerker ist nicht immer der beste! Und für nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten ist der Mieter schadenersatzpflichtig.
In den staatlichen Unterstützungsleistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes für Arbeitslose wie für Sozialhilfeempfänger sind auch die Kosten für Schönheitsreparaturen in der Wohnung enthalten. Was aber, wenn am Tag X kein Geld für Farbe, Pinsel und Tapeten übrig ist?
Die Bundesanstalt für Arbeit (BA) kommt für die „Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes“ auf, die Kommune übernimmt die Mietkosten. Schönheitsreparaturen in der Wohnung sind aber Teil des Leistungsregelsatzes, also von der BA zu zahlen. Die Empfänger haben, ebenso wie Sozialhilfeempfänger, selbstständig etwa zehn Prozent der erhaltenen Unterstützung für „Unvorhergesehenes“, und dazu zählen Schönheitsreparaturen, zurückzulegen und anzusparen. Was aber, wenn der angesparte Betrag gerade für neue Kinderbetten ausgegeben wurde?
Bezieher von Grundsicherung, ob Arbeitslosengeld II nach Sozialgesetzbuch SGB II (früher: Arbeitslosenhilfe), oder Sozialhilfeempfänger nach SGB XII, werden im Bedarfsfall darauf verwiesen, für die Schönheitsreparaturen in der Wohnung auf die erhaltenen Zahlungen zurückzugreifen. Die Pressereferentin der Senatsverwaltung für Soziales, Roswitha Steinbrenner, weist darauf hin, dass die Rücklagenbildung für Schönheitsreparaturen ein Anlass dafür war, den früheren Sozialhilfesatz auf den aktuellen aufzustocken. Da die Sozialhilfe der Grundsicherung nach SGB II als Referenzsystem dient, gilt dies auch für das Arbeitslosengeld II.
In beiden Gesetzbüchern ist die Möglichkeit eines Darlehens vorgesehen, falls es keine Rücklagen gibt. Zur Abzahlung dieses Kredits würde dann die zuständige Leistungsstelle monatliche Raten von den weiteren Unterstützungsleistungen einbehalten, bis die Summe zurückgezahlt ist. Bis maximal zehn Prozent der Leistung darf eine Rate betragen. Egal, wie eng es in dem Fall finanziell für den Leistungsempfänger wird, diese Verfahrensweise stelle nach Roswitha Steinbrenner „die Gleichbehandlung mit denjenigen“ her, „die regelmäßig ansparen, um ihren Bedarf decken zu können“. Für nicht erwerbsfähige, schwerkranke oder behinderte Menschen, die Grundsicherung nach SGB XII beziehen, kann eine zusätzliche Leistung in Betracht kommen. Wer gesundheitlich nicht in der Lage ist, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, dem können – auf Antrag – die Kosten einer Fachfirma erstattet werden. Der Deutsche Mieterbund fordert grundsätzlich die Erstattung der Schönheitsreparaturen. Wurden sie vertraglich vereinbart, gehören sie zu den Unterhaltskosten.
Der Arbeitslose kann beim Jobcenter ein Darlehen nach § 23 SGB II beantragen. Zunächst prüft das Jobcenter allerdings, ob der Antragsteller den zur Renovierung nötigen Betrag nicht von seinem möglicherweise vorhandenen Vermögen zahlen kann. Falls ja, müsste der Arbeitslose darauf zurückgreifen. Aber: Nicht alles muss dafür verwendet werden. So muss laut André Zimmermann vom Jobcenter Steglitz-Zehlendorf „keine Lebensversicherung aufgelöst oder das Auto verkauft werden“. Aus bestehendem Vermögen muss nur dann Bargeld verfügbar gemacht werden, wenn dies „ohne Wertverlust“ möglich ist. Steht dem Arbeitssuchenden überhaupt kein Vermögen zur Verfügung, dann kann ihm ein Darlehen gewährt werden. Den Jobcentern steht für diese Kann-Leistung ein Ermessensspielraum zur Verfügung.
Arbeitslose hingegen, die Arbeitslosengeld I der BA beziehen, können einen Antrag auf einen Zuschuss zu den Schönheitsreparaturen stellen. Dies hat Aussicht auf Erfolg – immer natürlich auch da nach dem Ermessen des Sachbearbeiters -, wenn das Arbeitslosengeld gerade einige Euro über der dann zum Vergleich herangezogenen Regelleistung der Grundsicherung liegt.
Die Wohnung ist geräumt, die Schönheitsreparaturen wurden, soweit vertraglich erforderlich, durchgeführt – jetzt kommt die letzte Hürde: die Übergabe der Wohnung an den Vermieter. Gut beraten ist, wer zu diesem Termin einen Sachverständigen an seiner Seite hat.
Zur Wohnungsabnahme durch den Vermieter empfiehlt der Berliner Mieterverein (BMV) in jedem Fall Zeugen mitzunehmen. Dies können Freunde oder Kollegen sein oder sachkundige Berater des BMV wie Rüdiger Beer, Claus Greil oder Dietrich Eulitz (Kontakt und Bedingungen unter Hilfe zur Wohnungsabnahme). Manche Vermieter bringen zur Abnahme einen Maler oder einen anderen Handwerker mit. Dann ist es erst recht ratsam und hilfreich, einen Sachverständigen auf der eigenen Seite zu haben.
Die großen Wohnungsgesellschaften verwenden mehrseitige Übergabeprotokolle, private Hausbesitzer verzichten nach den Erfahrungen der Berater oft auf schriftliche Dokumente. Dann sollte der Mieter selbst ein Protokoll anfertigen und es vom Vermieter unterschreiben lassen – auf jeden Fall aber von den Zeugen. Im Protokoll wird festgehalten, ob der Vermieter beziehungsweise sein Beauftragter die Wohnung in der vorgefundenen Weise abnimmt, oder ob und welche Mängel er feststellt.
Die Wohnung im „vertragsgemäßen“ oder „ordnungsgemäßen Zustand“ zu hinterlassen, heißt neben dem Streichen der Wände, Innenfenster, Türen und so weiter auch, vorgenommene Einbauten wie Schränke, Hängeböden, Rohrverkleidungen, Teppiche, Laminat oder Holzdielen wieder auszubauen – es sei denn, es gibt andere Absprachen mit dem Vermieter. Waren Kratzer im Parkett schon beim Einzug vorhanden, kann keine Reparatur verlangt werden. Aber: Das muss beim Einzug bereits protokolliert worden sein. Vorhandene Mängel und Schäden können auch noch nach dem Einzug moniert werden, damit nicht beim Auszug deren Beseitigung verlangt werden kann.
Schäden, die der Mieter verursachte, hat er freilich zu reparieren. Ein zur Mietwohnung gehörender Teppichboden darf normal benutzt aussehen, aber keine Flecken aufweisen. Diese sind zu entfernen. Zersprungene Zimmertürscheiben müssen ersetzt und gerissene Fliesen oder Kacheln ausgetauscht werden – wenn der Schaden nicht durch normale Abnutzung entstanden ist.
Auch die Ausstattung der Einbauküche und des Bades werden bei der Wohnungsübergabe überprüft. Nach Dietrich Eulitz‘ Erfahrungen sind beliebte Vorhaltungen der Vermieter nicht gereinigte Fettfilter in der Dunstabzugshaube und verkalkte Duschköpfe. Wer vor dem Auszug den Fettfilter reinigt oder austauscht und den Duschkopf in einem Essigbad entkalkt, ist auf der sicheren Seite. Es erweist sich nach Erfahrung der BMV-Berater auch immer wieder als günstig, mit solchen relativ einfach und kostengünstig durchgeführten Maßnahmen zu punkten. Das ist dann gewissermaßen „Verhandlungsmasse“, die den Vermieter bewegen kann, sich kulant zu zeigen.
Schönheitsreparaturen braucht derjenige nicht durchzuführen, der aufgrund eigener berechtigter fristloser Kündigung auszieht. Plant der Vermieter nach dem Auszug Bauarbeiten in der Wohnung, so billigt die Rechtsprechung ihm einen Geldanspruch anstatt der ausgeführten Renovierungsarbeiten zu.
Es gibt Mietverträge, nach denen die Wohnung besenrein und unrenoviert zu übergeben ist. Berater Beer hat schon erlebt, dass „Mieter die Wohnung renoviert hatten, obwohl sie dazu vertraglich nicht verpflichtet waren“. Wer die Renovierung dann unfachgerecht ausführt, der darf auf eigene Kosten nachbessern, auch wenn er nicht hätte renovieren müssen.
Wurde weder vom Mieter (aus Unkenntnis) noch vom Vermieter (der sehr wohl wusste, was er tat) ein Abnahmeprotokoll unterschrieben noch der Zustand der Wohnung im Beisein von Zeugen für ordnungsgemäß befunden, kann der Vermieter eine Malerfirma seines Vertrauens mit der Renovierung beauftragen. So kommen schnell Tausende von Euro an Kosten zusammen, ohne dass der ausgezogene Mieter darüber informiert wird. Das Honorar dieser Arbeiten verrechnet der Vermieter mit der Kaution, für deren Rückzahlung er sechs Monate Zeit hat. Darüber hinausgehende Beträge fordert er beim ehemaligen Mieter ein. Manche Vermieter versuchen auch die Demontage alter, von Vormietern durchgeführter Einbauten dem ausziehenden Mieter unterzujubeln. Aber man kann sich wehren: Der Vermieter ist beweispflichtig, dass der Mieter die Einbauten selbst vorgenommen hat.
Rund zehn Prozent der Haushalte ziehen jährlich in Berlin um. Für einen großen Teil der Mieter kommen zu den Umzugskosten zusätzliche Ausgaben für die Renovierung der alten Wohnung. Die Beseitigung der unausweichlichen Abnutzungen kann dabei durchaus mit 5000 Euro und mehr zu Buche schlagen – ein Mehrfaches der Monatsmiete ist jedenfalls die Regel. Trotz der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung (geschätzte Kosten für Schönheitsreparaturen in Berlin: circa 500 Millionen Euro jährlich) und der starken Belastung der Gerichte mit Streitigkeiten auf diesem Gebiet hat der Gesetzgeber bislang keine Anstrengungen unternommen, in den Kampf um die Kosten für Schönheitsreparaturen regelnd einzugreifen.
Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Das ist plausibel, denn es handelt sich um einen Unterfall von Reparaturen der Mietsache. Die nahezu vollständige Abwälzung dieser Vermieterpflicht auf den Mieter durch ausdrückliche und wirksame Vertragsregelung – wie sie mittlerweile üblich ist – führt die gesetzliche Regelung ad absurdum. Denn zumindest im preisfreien Wohnungsbau gibt es faktisch keinen Mietabschlag für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, da entsprechend unterschiedliche Vertragsarten nicht miteinander konkurrieren. Vielmehr hat sich das System umgekehrt. Es gibt beispielsweise im Berliner Mietspiegel einen angemessenen Aufschlag bei der ortsüblichen Vergleichsmiete, falls der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführt und nicht auf den Mieter abwälzt. Da der Tausch „Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter gegen Mietabschlag“ nicht besteht, muss die Verteilung der Kosten neu geregelt werden, heißt es dazu beim Berliner Mieterverein (BMV). Die Rechtsexperten des Vereins haben einen Entwurf einer gesetzlichen Regelung entwickelt, der nun in den Gremien auch des Deutschen Mieterbundes diskutiert werden soll. Nach dem Vorschlag des BMV bleibt die Pflicht zur Durchführung der malermäßigen Instandsetzung beim Vermieter. Er kann allerdings auch weiterhin die Durchführung vertraglich auf den Mieter abwälzen – für diesen Fall werden Art und Umfang der Schönheitsreparaturen aber in das freie Ermessen des Mieters gestellt. Der Mieter wird nur zu Maßnahmen verpflichtet, die zur Vermeidung von Substanzschäden erforderlich sind. Möchte der Vermieter sich nicht dem Marktrisiko aussetzen, dass unrenovierte Wohnungen mit sich bringen, dann steht es ihm frei, seinen Besitz durch geeignete Maßnahmen aufzuwerten. Faktisch wird mit dem Vorschlag für die Anfangsrenovierung durch den Mieter plädiert. Dies erscheint deshalb sinnvoll, weil der Mieter beim Einzug seine Wohnung in der Regel nach eigenen Vorstellungen streichen möchte. Auch wird so doppelter Aufwand vermieden. „Es wird nicht leicht, für diesen Vorschlag Verbündete zu finden“, vermutet Dr. Häberle, Rechtsberater beim BMV.
Im Rahmen der Debatte um die Mietrechtsreform im Jahre 2001 hatte sich der Richter am Amtsgericht Pinneberg, Dr. Werner Hinz, mit einem ähnlichen Vorschlag an die Öffentlichkeit gewandt. Doch weder in zwei Gesetzesentwürfen der Bundesländer Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen noch in der Stellungsnahme des Bundesrates hatte diese Forderung Eingang gefunden. Gleichwohl verlangte auch der Bundesrat damals eine gesetzliche Regelung zu Schönheitsreparaturen, die dann allerdings vom Bundestag nicht aufgenommen wurde, weil angeblich den Mietvertragsparteien nicht ausreichend Raum für individuelle Regelungen eingeräumt worden war.
Dass weiter Reformbedarf besteht, zeigen neuerliche Vorschläge, zum Beispiel des Mietrechtskommentators Dr. Hans Langenberg, ehemaliger Richter am Hamburger Landgericht. Der hält zunächst eine Definition der Schönheitsreparaturen für notwendig, ebenso deren Abwälzung auf den Mieter für sinnvoll, wobei dieser jedoch am Ende eines Mietverhältnisses nicht für Kosten aufkommen müsste, falls bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nicht erforderlich wären. Sollte die Wohnung renoviert übergeben worden sein, so dürfe eine Quotenklausel vereinbart werden, nach der in Abhängigkeit vom Zustand der Wohnräume und der Wohndauer der Mieter zu Anteilzahlungen verpflichtet werden kann. Dieser Vorschlag aber entfernt sich zu sehr vom gesetzlichen Leitbild und trägt auch der Gestaltungsfreiheit für Mieter nicht hinreichend Rechnung, so die Bewertung des Mietervereins.
Zum Thema ist das Infoblatt Nr. 11 des Berliner Mietervereins erschienen.
Es ist erhältlich in den Beratungszentren des BMV und im Internet unter
Info 11: Schönheitsreparaturen