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Timestamp: 2020-05-29 02:58:49+00:00
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Matched Legal Cases: ['art 1351', 'art 1350', 'art. 1401', 'art.1', 'art.2645', 'sentenza ']

DI REONE IN REONE NEWS - 16/10/2018
Elementi essenziali che il compromesso deve contenere
Il pagamento nel compromesso
A. Il Contratto Preliminare
Il contratto preliminare di compravendita (detto anche compromesso) è un atto con il quale venditore e acquirente si obbligano a concludere un successivo contratto detto definitivo stabilendone modalità e termini.
Nel caso di compravendita di immobili, cioè, le parti si impegnano a recarsi dal notaio per stipulare l’atto formale di vendita, il vero passaggio di proprietà, che potrà avvenire o per atto pubblico o per scrittura privata con autenticazione delle sottoscrizioni.
L’art 1351 del codice civile stabilisce che il contratto preliminare è nullo se non è stipulato nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo e l’art 1350 del c.c. individua specificatamente gli atti che devono essere fatti per iscritto sotto pena di nullità e, tra questi al n.1) sono previsti i contratti che trasferiscono i beni immobili.
Quindi la promessa di trasferire la proprietà di un immobile andrà sempre redatta per atto scritto il quale dovrà contenere tutti gli elementi del futuro contratto.
In particolare nel compromesso deve essere individuato il bene immobile con tutti gli elementi idonei per consentirne la sua identificazione in modo inequivoco, il prezzo ed i soggetti del futuro contratto (elemento particolarmente importante nel caso che i venditori siano più di uno così come non è da trascurare in caso di società, la firma di chi ha la relativa legittimazione nonché la firma di entrambi i coniugi in caso di venditore in regime di comunione legale dei beni)
Può tuttavia accadere che il compratore non sappia ancora chi sarà il futuro acquirente della casa (un figlio, un parente ovvero una società che deve ancora essere costituita).
In questo caso è comunque possibile porre in essere un contratto preliminare contenente una clausola c.d. per persona da nominare che consenta cioè la nomina successiva della persona dell’acquirente nella cui sfera giuridica, il preliminare è destinato a produrre effetti (art. 1401 del Codice Civile).
B. Elementi essenziali che il compromesso deve contenere
Il compromesso o contratto preliminare di una compravendita immobiliare deve contenere i seguenti elementi per non creare problemi:
1)	nome, cognome, data e luogo di nascita (o ragione sociale e qualità legale di chi sottoscrive l’atto, nel caso di società), codice fiscale e regime patrimoniale sia del venditore che del compratore (con la possibilità per quest’ultimo, come già detto, di aggiungere l’utile clausola “ per sé o persona da nominare”);
2)	descrizione dell’immobile quanto più accurata possibile, con i dati risultanti dalla scheda catastale (partita, foglio, particella, subalterno, categoria, classe, numero vani), confini, numero civico e in allegato la planimetria catastale. Vanno sempre descritti tutti i vani con particolare attenzione alle pertinenze , come solai, cantine e box che qualche volta non sono riportati nelle schede catastali;
3)	prezzo pattuito; eventuale clausola di revisione prezzo per le vendite con pagamenti differiti (particolarmente delicata in quanto in base alla revisione il prezzo pattuito potrebbe variare e di molto, specie se si tratta di acquisto di immobili in corso di costruzione ancora allo stadio iniziale);
4)	le modalità di pagamento, indicando in maniera chiara l’eventuale parte imputata a caparra confirmatoria, gli acconti e, se presente, la caparra penitenziale;
5)	la data entro la quale le parti intendono stipulare il rogito ed il notaio incaricato di redigerlo che di norma viene scelto dall’acquirente;
6)	tempi di consegna dell’immobile (precisazione se la consegna avviene contestualmente alla firma del preliminare, o quando avverrà in relazione al pagamento delle rate, o all’ ultimazione della costruzione, prevedendo eventuali penali per il ritardo, o al rogito);
7)	l’esistenza o meno di vincoli ipotecari;
8)	l’accollo dell’eventuale mutuo residuo al compratore o la sua estinzione a cura del venditore con conseguente impegno a far cancellare l’ipoteca;
9)	la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore facendo particolare attenzione a beni ricevuti tramite donazione o eredità;
10)	garanzia del venditore: che l’immobile è regolamentare secondo le leggi e regolamenti urbanistici vigenti, che su di esso non gravano servitù o diritti di terzi , che tutte le spese condominiali sono state sinora soddisfatte e quant’ altro ritenuto necessario;
11)	gli estremi degli eventuali agenti immobiliari o società che abbiano seguito la vendita e delle spese di mediazione pagate.
Poiché con il compromesso si crea un importante vincolo giuridico che obbliga venditore ed acquirente a sottoscrivere successivamente l’atto definitivo è sempre consigliabile farsi seguire da un professionista esperto, magari dallo stesso notaio che curerà la redazione dell’atto definitivo che, in tal caso provvederà a:
– fornire consulenza sotto ogni aspetto al fine di evitare controversie giudiziali.
– effettuare accertamenti preliminari (visure ipotecarie, visure catastali), in particolare se sono state corrisposte consistenti somme di denaro come acconto o caparra;
– verificare validità e portata delle clausole.
C. Il pagamento nel compromesso
La stipula del contratto preliminare è il momento nel quale, come già esaminato in precedenza, si versa una quota del prezzo pattuito che dovrà essere corrisposto a mezzo di assegno “non trasferibile”, intestato esclusivamente al proprietario venditore (o ad ogni singolo proprietario pro quota). Meglio se consegnato al notaio, che provvederà a corrisponderlo alla parte venditrice non appena effettuate le necessarie visure e la trascrizione del compromesso..
È importante sapere che tutti i pagamenti relativi all’ acquisto di un immobile devono obbligatoriamente essere effettuati attraverso assegni o bonifici bancari, fatto salvo per transazioni per un valore non superiore a 12.500,00 euro.
Gli estremi di questi pagamenti dovranno essere conservati poiché il notaio che stipulerà l’atto dovrà citarli nello stesso.
D. La registrazione del preliminare
Un contratto preliminare di vendita, sia esso fatto per atto notarile o per scrittura privata,
è soggetto a registrazione in termine fisso presso l’Agenzia del Territorio competente (solo il contratto preliminare di vendita da parte di imprenditore, proprietario di terreno edifica-bile senza caparra non è soggetto a registrazione in termine fisso).
Tale registrazione è obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dal perfezionamento del preliminare cioè dalla sua firma o in caso di proposta irrevocabile entro 20 giorni dall’avvenuta comunicazione scritta al proponente dell’accettazione del venditore.
Se il preliminare è firmato con atto notarile, la registrazione viene fatta dal notaio entro 30 giorni.
L’art.1, comma 46, della legge 27 dicembre 2006 n°296 estende anche all’ agente immobiliare l’obbligo di richiedere la registrazione e pone a carico dello stesso la responsabilità solidale per il pagamento dell’imposta di registro.
Per meglio comprendere: in primo luogo, tenuti ad adempiere alla registrazione sono e rimangono le parti contraenti, le quali devono provvedervi indipendentemente dall’intervento dell’agente immobiliare; quest’ultimo, però rimane personalmente responsabile se le parti non adempiono e Amministrazione finanziaria si rivolgerà a lui per ottenere il paga-mento.
Le imposte principali da pagare in sede di registrazione sono l’imposta di registro in misura fissa pari a 168,00 euro e l’imposta proporzionale pari allo 0,50% della caparra. In presenza di acconti prezzo, se il contratto definitivo è soggetto all’imposta di registro, sarà dovuta anche l’imposta proporzionale pari al 3% di ciascun acconto.
L’imposta pagata sulla caparra e sugli acconti potrà essere recuperata detraendola dall’imposta di registro che va versata al momento del rogito.
Se però la vendita è soggetta ad IVA, gli acconti di prezzo devono essere fatturati dal promittente venditore con l’aliquota corrispondente a quella della cessione (es. 4% per prima casa) mentre l’imposta di registro per la caparra non è recuperabile.
A norma dell’art.2645 bis del Codice Civile i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di contratti di compravendita di beni immobili (o che comportano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di diritti reali su beni immobili), anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Scopo di tale norma è quello di assicurare una tutela più incisiva al promissario acquirente, fornendogli uno strumento di opponibilità ai terzi degli accordi assunti con il promittente venditore nel lasso di tempo tra preliminare e definitivo.
L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare infatti ha effetto solo tra le parti.
– potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (es:un usufrutto, delle servitù ecc.);
– potrebbe iscrivere ipoteche sull’ immobile;
In questi casi, non potendo richiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, l’unico strumento a disposizione del promissario acquirente è la richiesta di risarcimento dei danni.
Per queste ragioni è caldamente consigliabile procedere alla trascrizione del contratto preliminare, per la quale è necessario l’intervento del notaio dal momento che la legge, come si è già visto, richiede che il contratto risulti necessariamente da atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata.
Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari quindi, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subiti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.
La trascrizione del contratto preliminare, infatti, costituendo una specie di “prenotazione” dell’acquisto (esercitabile entro l’anno dalla data stabilita per il rogito definitivo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare) fa sì che il primo che abbia provveduto alla trascrizione (si badi bene: non il primo che abbia sottoscritto il preliminare) vinca il conflitto con gli altri promettenti acquirenti e possa legittimamente richiedere la stipula del rogito definitivo. Inoltre eventuali ipoteche, pignoramenti ecc. che possono colpire l’immobile successivamente alla trascrizione del preliminare, non avranno nessun effetto a danno del futuro acquirente.
La trascrizione inoltre garantisce un ulteriore tutela al compratore anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare, infatti viene riconosciuto ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento un privilegio speciale sull’ immobile oggetto del contratto preliminare.
Conseguentemente, in caso di mancata esecuzione del preliminare, il futuro acquirente può a sua scelta o far vendere l’immobile all’ asta per recuperare quanto versato, proprio come se avesse un ipoteca a suo favore, oppure ottenere una sentenza che trasferisca a suo favore la proprietà del bene.
Queste specifiche tutele, come già accennato, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare
Quest’ultima costituisce una valida garanzia per la parte acquirente anche nel caso in cui il venditore (qualora si tratti di imprenditore) fallisca nel periodo compreso tra la data del preliminare a quella fissata per la vendita.
In questo caso, il curatore fallimentare avrà due possibilità: dare esecuzione al contratto ( e quindi trasferire al promittente acquirente l’immobile e riscuotere l’intero corrispettivo), oppure risolverlo (cioè sciogliersi dal contratto). Se nella prima ipotesi nessun problema si crea per il promittente acquirente, nel secondo, se il preliminare non è stato trascritto egli diviene creditore del fallimento, andando a concorrere con tutti gli altri nella distribuzione dell’attivo (e quindi, nella maggior parte dei casi non ricaverebbe nulla). Se il preliminare risulta invece trascritto, egli avrà un privilegio speciale e, pertanto nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.
Sarà quindi tanto più opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore è il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia:
– quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare di compravendita e la data di stipula del contratto definitivo;
– quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;
– quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore che in quanto tale potrebbe fallire).
La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo.
Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare.
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