Source: https://www.werk-vertrag.ch/exkurs-fertighaus-vertrag
Timestamp: 2018-12-11 16:57:22
Document Index: 264270897

Matched Legal Cases: ['Art. 21', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 92', 'Art. 157', 'Art. 165', 'Art. 181']

Exkurs: Fertighaus-Vertrag › Werkvertrag
Das Fertighaus (auch: Systemhaus oder Typenhaus) stösst je länger mehr auf das Interesse bauwilliger Eigenheim-Interessenten.
Aufgrund der Produktionsart stehen Fertighäuser bzw. Systemhäuser resp. Typenhäuser den beweglichen Werken näher.
Probleme entstehen vor allem da, wo eine Leistungsteilung am Bau zwischen Bauherr und Fertighausanbieter stattfindet (Bauherrenseitig: Erschliessung + Kellergeschoss; bauseitig: Typenhaus ab Oberkante Kellerdecke) stattfindet. – Ein solches Leistungs-Splitting sollte unter allen Umständen vermieden werden!
Der nachfolgende Themenabriss soll dem Baulaien etwas Licht ins Dunkel des Fertighausbaus bringen:
Parteistellungen
Ablieferung / Abnahme
Unternehmer-Sicherheiten
Berater-Beizug
Fertighaus = Haus, welches in der Fabrik (liegend, nicht stehend) in Einzelteilen produziert, mit Spezialfahrzeugen auf das Bauareal geliefert und dort montiert wird
OR-Werkvertrag
OR 363 ff.
SIA-Werkvertrag
Übernahme der SIA-Norm 118
Regelwerk SIA-Norm 118
Vorrangregeln beachten (Art. 21 SIA-Norm 118)
Je nach Ausgestaltung
Werkvertrag (Totalunternehmervertrag) bzw.
Werklieferungsvertrag für Typenhaus,
auf ein bauseits zu erstellendes Fundament ab Oberkante Kellerdecke,
mit (ergänzendem) Architekturvertrag
BGE 117 II 273
mit Supensivbedingung des Baulanderwerbs (bei Vertragsunterzeichnung vor Landerwerb) (OR 151)
Die typischen Baumängel des klassischen Hochbaus (mehrere am Bau Beteiligte, Zugänglichkeit zu Kanälen, Rohbau in Aussenwitterung usw.) lassen sich durch die präzise, teils computer- und / oder roboter-gesteuerte Herstellung von Böden, Wänden und Decken im Trockenen, liegend, weniger anfällig produzieren
Ausstattung (Küche, Bad, Waschmaschine, Schränke, Treppen usw.), weil der Anbieter als „Mengeneinkäufer“ wesentlich grössere Rabatte erhält, als der Bauherr beim „Architektenhaus“
Alle nicht ab Produktionswerk erbrachten Leistungen (Elektriker, Erschliessungsanlagen und bei bauseitiger Fundament- und Keller-Erstellung) erbringen oft Koordinations- und Qualitätsprobleme, die indessen bei Lieferung des Fertighauses aus einer Hand meistens nicht auftreten
Baunahe Anbieter (von der Produktionsseite)
Discount-nahe Anbieter (Zukäufer des Systemhauses)
Stärkere Qualitäts-Abhängigkeit vom Anbieter als beim Hochbau
Bei den rund 40 – 50 Gewerken im Hochbau sind sicherlich mehrere Handwerker mit mittlerer bis guter Qualität am Bau tätig
Bei einem unqualifizierten Fertighausanbieter ist vielfach dann nichts korrekt
Von bestimmten Anbietern werden ästhetisch nicht befriedigende Typenhäuser am Markt angeboten; einzelne Anbieter haben in ihrem Programm aber auch Haustypen, die einem „Architektenhaus“ in nichts nachstehen oder sogar noch schöner sind
Der Bauherr kauft das Bauland meistens separat, zB vom „Bauern“,
auch wenn der Fertighaushersteller auf die Kaufmöglichkeit hinweist
(Suspensiv-)Bedingung der rechtskräftigen Baubewilligung verlangen
ohne eine solche Klausel übernimmt der Besteller das Überbaubarkeitsrisiko
Bedürfnis des Immobilienvermarkters | reservationsvereinbarung.ch
Abschluss Werkvertrag für Baute (Aushub, Fundament, Keller, Erschliessungsanlagen + Fertighaus etc.)
Erwerbsbedingung der rechtskräftigen Baubewilligung, motiviert durch den Generalunternehmer
Fertighaushersteller als Totalunternehmer
als alleiniger Vertragspartner
Vermeidung der Koordination, Überwachung und Mängelbehebung mit einer Vielzahl von Handwerkern
Keine Architekten-, Planer- und Handwerker-Verträge unterzeichnen
Dem Totalunternehmer daher keine Stellvertretungsrecht einräumen
mit Gesamtverantwortung
einschliesslich Verpflichtung zur Erhältlichmachung der Baubewilligung
= Unternehmer, der vom Totalunternehmer mit der Herstellung eines Teils oder mit dem ganzen Werk bzw. mit der Erbringung einzelner Arbeitsgattungen betraut ist
Bauwerkvertrag-Subunternehmer
Der Subunternehmer ist – wie der Totalunternehmer – baupfandberechtigt
Vorsichtsmassnahmen sind wegen des Doppelzahlungsrisikos notwendig
SIA- Werkvertragabschluss (Art. 3 – 22 SIA-Norm 118)
Bestimmung der Vertragsleistungen
Haustyp aus dem Sortiment des Fertighaus-Anbieters
Regeln für den Fall, dass baupolizeiliche Vorschriften eine Typenänderung erforderlich machen sollten
Hinweis auf das Sortimentsangebot des Typenhausanbieters eingegrenzte Bestimmbarkeit von Werk und Preis
Notwendigkeit des Vorhandenseins der Unterlagen des Fertighaus-Anbieters
Projekt- + Ausbau-Unterlagen
Erhebung dieser Dokumente zum Bestandteil des Werkvertrages
Redaktionsanforderungen an den Totalunternehmervertrag (TU-Vertrag)
vgl. hiezu auch Vertragsredaktion / Vertragsgestaltung | vertrags-management.ch
Schweizerische Anbieter
Anwendung schweizerischen Rechts vereinbaren
Gerichtsstand am Bauherren-Wohnsitz, wenn möglich
Ausländische Anbieter (mit Sitz im Ausland, ohne CH-Tochtergesellschaft)
Rechtswahl des Schweizerisches Rechts
Ohne Abrede gilt – vor allem beim Werkliefervertrag (Typenhaus, in Auslandherstellung, Montage auf bauseitigem Fundament ab Oberkante Kellerdecke) -der Ort der charakteristische Leistung vermutungsweise ausländisches Recht
Vgl. hiezu Internationales Privatrecht (IPR)
Gerichtsstand – sofern und soweit möglich – schweizerisches Recht
Fertighaus (alleine)
Schlüsselfertige Baute
Erschliessung (Ver- und Entsorgungsanlagen)
Fertighaus etc.)
rechtskräftige Baubewilligung
Bezugsbereitschaftsbewilligung
Vorbehalt von Eigenleistungen des Bauherrn
Ein Angebot von Fertighaus-Anbietern ist, dass der Bauherr – zur Kostenersparnis – gewisse Eigenleistung erbringen darf
Fertighaus-Hersteller können nachher eine Besteller-Mitverantwortung vorschützen, v.a. in den Bereichen Termin und Qualität
Daher: Hände weg von solchen Möglichkeiten und klare Verhältnisse schaffen
Land und Baute (Fertighaus) von Fertighausanbieter (selten)
Landerwerb vor Fertighausmontage
Kombinierter Grundstückkaufvertrag mit Werkvertrag, beides öffentlich beurkundet
Terminstruktur | immobilien-ab-plan.ch
Landerwerb mit Baute schlüsselfertig
Grundstückkaufvertrag (Land + Baute (Liegenschaftenbeschrieb mit Plan der schlüsselfertigen Baute))
+ Grundbuchanmeldung
Schlüsselfertig und Baubeschrieb / Pläne | immobilien-schluesselfertig.ch
Fixpreis, mindestens Kostendach
Werkverträge auf Abrechnung garantieren keine Kosteneinhaltung!
Risiko von Mehrkosten
Klärung der Umsatzabgaben-Frage
seit SIA-Norm 118 / 2013: exklusive MWST, also zusätzliche Abgaben-Erstattung durch den Bauherrn
Rollende Planung verhindern
Bauherrenwünsche während des Baus können das Fertighaus verteuern
Im Fertighaus-TU-Vertrag sollten geregelt werden
Planung der Änderungen
Nachtragspreise (Mehr- und Minderkosten)
Allfällige TU-Zuschläge
TU-Fee
Risiko-Fee
Vorauszahlungen / Anzahlungen
Koordinations-Obliegenheit
mit Baulanderwerb
Eigentumserwerb, nicht bloss Abschluss Grundstückkauf
mit Baufortschritt
Systemhaus auf dem Bauland (und nicht bloss in der Fabrik)
Sicherstellung von Vorauszahlungen / Anzahlungen
durch Anzahlungs- und / oder Erfüllungsgarantie, die alle Arbeitsgattungen bzw. das Gesamtwerk umfasst
Anzahlungsgarantie (advance payment-bond) | bankgarantie.ch
Vermeidung einer Doppel- oder Mehrfachzahlung | baupfandabwehr.ch
Unternehmer-Terminhaftung
Der Fertighausanbieter (Totalunternehmer) sollte für den Ablieferungstermin (nebst Qualität und Preis) einstehen müssen
Im Werkvertrag ist der Ablieferungstermin mit Fixtermin zu vereinbaren, allenfalls gesichert durch eine Konventionalstrafe zur Deckung der Verspätungskosten des Bauherrn
Regelung einer Bezugsterminüberschreitung und ihrer Folgen verlangen
SIA-Bauausführung (Art. 92 – 140 SIA-Norm 118)
OR-Werkabnahme
SIA-Werkabnahme (Art. 157 – 164 SIA-Norm 118)
hiezu Konventionalstrafe | konventionalstrafe.ch
Unternehmer-Mängelhaftung
Der Fertighausanbieter (Totalunternehmer) sollte selber für die Qualität (nebst Termin und Preis) einstehen müssen
Keine Abtretung der Gewährleistungsrechte gegenüber den Subunternehmern ohne Eigengarantie des Fertighaus-Anbieters akzeptieren
Grundsätzlich sollte der Fertighausanbieter selber für die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn einstehen und nicht bloss seine Haftungsansprüche gegenüber seinen Subunternehmern dem Bauherrn abtreten
Mit Bezug auf die Haushaltgeräte die Weiterabtretung der Hersteller-Garantieansprüche aber Praxis
Mängelhaftung-Unternehmer
SIA-Mängelhaftung (Art. 165 – 182 SIA-Norm 118)
Gewährleistungsgarantie des Totalunternehmers, alle Arbeitsgattungen umfassend, für mindestens 5 Jahre
Das OR-Werkvertragsrecht sieht keine Sicherstellungspflicht des (Total-)Unternehmers vor
Demgegenüber enthält die SIA-Norm 118 zwei Sicherstellungslösungen (Barrückbehalt des Bauherrn von 5 oder 10 % je Bausumme) oder Leistung einer Mängelgarantie bzw. Mängelbürgschaft einer Bank oder Versicherung
Unternehmer-Sicherheiten nach Abnahme (Art. 181 + 182 SIA-Norm 118)
Es empfiehlt sich, den Entwurf des „Fertighaus-Vertrages“ einer Fachperson zur Überprüfung vorzulegen
Architekturverträge / Ingenieurverträge | auftrag.ch
Geschützte Forderungen und Leistungen | baupfandabwehr.ch