Source: https://www.lexced.com/2019/05/amministratore-di-condominio-tenuta-della-contabilita-e-redazione-del-bilancio/
Timestamp: 2019-09-21 20:16:44+00:00
Document Index: 184950135

Matched Legal Cases: ['art. 283', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 183', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 1130', 'art. 1130', 'sentenza ', 'art. 183', 'art 183', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 1129', 'art.1130', 'art. 2423', 'art.2423', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1129', 'sentenza ', 'art. 13']

Amministratore di condominio, tenuta della contabilità e redazione del bilancio | LexCED
Pubblicato il 22/05/2019 in Diritto Civile, Giurisprudenza Civile
SENTENZA n. 440/2019 pubblicata il 17/05/2019
Nella causa iscritta al n. del Ruolo Generale degli affari civili contenziosi dell’anno 2017 promossa da:
XXX, ammessa al patrocinio a spese dello Stato con delibera del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di del, elettivamente domiciliata in presso lo studio dell’Avv., che la rappresenta e la difende giusta procura in calce all’atto di appello
CONDOMINIO YYY in, in persona del suo amministratore pro tempore e legale rappresentante, elettivamente domiciliata in presso lo Studio dell’Avv., che la rappresenta e la difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello
all’udienza del 08.02.2019 la causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
Nell’interesse dell’appellante:
“Voglia l’Ecc.ma Corte di Appello di Cagliari adita (…), previa sospensione dell’efficacia esecutiva dell’appellata sentenza, sussistendo i presupposti di cui all’art. 283 c.p.c. in ragione della fondatezza dell’appello per tutte le motivazioni ivi recate oltreché per aver l’appellato condominio già preannunciato l’esecuzione forzata in odio all’appellante in forza della gravata sentenza con precetto datato 03.07.2017 e notificato in data 14.07.2017, esecuzione forzata che, se intrapresa, determinerebbe un grave pregiudizio per l’appellante XXX, considerato che la stessa versa in una condizione reddituale assai modesta tanto d’essere stata come in epigrafe ammessa al beneficio del patrocinio a spese dello Stato (…). Nel merito: 1) accertare l’invalidità e annullare tutte le delibere di cui al punto 2 all’ordine del giorno assunte nell’assemblea del condominio convenuto tenutasi in seconda convocazione il 15.10.2015, poiché alcun documento idoneo a rappresentare e/o costituire, per carenza assoluta degli elementi di forma e sostanza richiesti per legge, un bilancio consuntivo, è stato preventivamente portato a conoscenza dei condomini e comunque dell’attrice, onde poter con piena contezza sul punto determinarsi in ordine alla loro approvazione o meno in sede di relativa riunione assembleare;
2) accertare l’invalidità e annullare la delibera del condominio convenuto assunta nell’assemblea condominiale tenutasi in seconda convocazione in data 15.10.2015 relativamente all’approvazione del bilancio preventivo 2015 e relativo riparto quote, in quanto nessun piano di riparto è stato approvato;
3) accertare l’invalidità e dichiarare nulle o comunque annullare tutte le delibere di approvazione del bilancio consuntivo 2014 e relativi riparti e del bilancio preventivo 2015 e relativo riparto di cui al punto 2 dell’ordine del giorno indicato nel verbale di assemblea del condominio convenuto tenutasi in seconda convocazione in data 15.10.2015, per i motivi esposti ai capi 3,4,5,6 dell’atto di citazione;
4) accertare l’invalidità e annullare la delibera presa sul punto 3 dell’o.d.g. del verbale dell’assemblea del condominio convenuto tenutasi in seconda convocazione il 15.10.2015 per ogni motivo esposto ai capi 7,8,9 dell’atto di citazione;
5) accertare l’invalidità e comunque dichiarare nulla/annullabile la delibera assunta sul punto 5 dell’ordine del giorno (valutazione offerte e conferimento di incarico per nuova nomina/rinnovo amministratore) dall’”assemblea ordinaria” del condominio convenuto tenutasi in seconda convocazione il giorno 15.10.2015, per violazione degli artt. 1129 e 1130 c.c., così come esposto al capo 11 dell’atto di citazione e non avendo provveduto l’amministratore all’atto della sua nomina ottemperando agli incombenti previsti da tale comminatoria;
6) in ogni caso con vittoria di spese e funzioni del doppio grado del giudizio e di quelle relative al procedimento di mediazione.”
Nell’interesse dell’appellato:
“Voglia Codesta Eccellentissima Corte, ritenuta l’infondatezza dell’appello, rigettare ogni domanda ad esso sottesa e per l’effetto confermare integralmente la sentenza impugnata condannare l’appellante al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio.”
Con atto di citazione del 12.11.2015, notificato in data 16.11.2015, XXX ha convenuto in giudizio, dinnanzi al Tribunale Ordinario di Cagliari, il Condominio YYY chiedendo che venisse dichiarata la nullità o annullamento di tutte le delibere assembleari assunte nella riunione tenutasi in seconda convocazione in data 15.10.2015, previa sospensione dell’efficacia esecutiva delle stesse in quanto viziate da invalidità.
In particolare la XXX ha chiesto che il Giudice accertasse e dichiarasse l’invalidità di tutte le delibere di cui al punto 2) dell’ordine del giorno, riguardanti l’approvazione del bilancio consuntivo e relativo piano di ripartizione dell’anno 2014 e il bilancio preventivo e relativo piano di ripartizione quote 2015 in quanto, relativamente al primo, nessun documento idoneo a rappresentare un bilancio consuntivo, per carenza dei requisiti di forma e sostanza richiesti dalla legge, era mai stato sottoposto all’attenzione dei condomini al fine di ottenere il consenso utile all’approvazione; relativamente al bilancio preventivo dell’anno 2015, ha dedotto che nessun piano di riparto era mai stato approvato da parte dei condomini stessi.
Ancora, la XXX ha allegato la nullità delle delibere di cui al punto 2) dell’ordine del giorno per erroneità del computo riguardante la ripartizione delle spese, che non aveva tenuto conto dei millesimi di proprietà della condomina ***, che, in tutti i prospetti allegati alla convocazione dell’assemblea, erano stati indicati pari a zero pur essendo la medesima proprietaria di un appartamento ricadente nello stabile YYY.
Ulteriore motivo di doglianza e quindi di annullamento lamentato dall’attrice consisteva nell’aver attribuito alla XXX, nei prospetti di ripartizione spese per gli anni 2014 e 2015, dei millesimi superiore rispetto a quelli effettivi che hanno determinato, in capo alla stessa, degli addebiti in realtà non dovuti e nell’aver invece ingiustamente escluso alcuni condomini dalla ripartizione delle spese.
Relativamente al punto 3) dell’ordine del giorno, riguardante la valutazione delle offerte e il conferimento dell’incarico per l’esecuzione di Ascensore e liquidazione fattura acconto servizi tecnici progetto ascensore, impianti elettrici di sicurezza, fognature, cassette postali, rifacimento facciata e messa in sicurezza balconi, la XXX ha chiesto che venisse dichiarata l’invalidità delle delibere per totale genericità delle stesse in quanto le relative parcelle/fatture non sono mai state allegate alla convocazione né sottoposte all’attenzione e all’approvazione dell’assemblea e, pertanto, i condomini non sono stati messi nelle condizioni di conoscere quale spesa sostenere né globalmente né singolarmente.
Inoltre, ha dedotto l’impossibilità di distinguere, nei prospetti allegati, le singole poste sia di carattere ordinario che straordinario, tutte considerate globalmente senza poterle distinguere, quando invece era stato richiesto all’unanimità di separare le une dalle altre.
Infine, la XXX ha chiesto che venisse dichiarata l’invalidità della delibera assunta sul punto 5) dell’ordine del giorno e riguardante la valutazione delle offerte e conferimento dell’incarico per nuova nomina/rinnovo dell’amministratore, per violazione degli artt. 1129 e 1130 c.c. in quanto l’amministratore, all’atto della sua nomina, non avrebbe ottemperato agli incombenti ivi previsti.
All’udienza per la prima comparizione delle parti e trattazione della causa (14.03.2016), si è costituito il Condominio, che ha domandato il rigetto delle avverse pretese eccependo quanto segue:
– I bilanci oggetto di censura, peraltro aventi tutti i requisiti richiesti dalla legge, erano stati trasmessi con e-mail dell’8.9.2015 e quindi, se la XXX avesse avuto bisogno di informazioni
più minuziose e dettagliate, avrebbe potuto chiederle prima della seconda convocazione tenutasi in data 15.10.2015.
– Il vizio del verbale, riguardante l’omessa approvazione dello stato di ripartizione, non comporterebbe l’invalidità della delibera di approvazione ma, tutt’al più, l’impossibilità del verbale di assurgere a elemento probatorio per l’emissione di un decreto ingiuntivo.
– L’esclusione della condomina *** era stata determinata dalla considerazione per cui la stessa non fruisce di determinati servizi e beni in quanto la sua proprietà non è inclusa nel corpo della scala condominiale ed è coperta dal “***”.
– Quanto all’esclusione del condomino *** dalla ripartizione pulizia scale e ascensore e lavori del torrino, il condominio ha rilevato che, in base alle tabelle millesimali vigenti e mai modificate, il condomino suddetto non risulta titolare dell’immobile realizzato a seguito di una sopraelevazione e non deve quindi sostenerne i costi.
– Non sono stati affatto determinati dei millesimi diversi da quelli effettivi che invece rispettano le quote dei condomini in proporzione a quelli che devono essere esclusi dal computo.
– Le compensazione effettuate a favore di alcuni condomini sono giustificate e previamente autorizzate; le esclusioni o riduzioni di quote di alcuni condomini relative alle spese idriche o alle spese per il rifacimento del condotto fognario sono giustificate da circostanze contingenti: servizio idrico in comune o condotto fognario autonomo.
– La situazione del conto corrente intestato al *** (amministratore interno del condominio) è stata regolarizzata e, in ogni caso, è sempre stato usato solo al fine della gestione del condominio.
– La maggiorazione relativa all’esecuzione dei lavori sull’impianto fognario è dovuta al fatto che le spese tecniche quali la direzione dei lavori e gli oneri comunali non erano state computate nel preventivo di spesa.
– Quanto alle doglianze avanzate sul punto 3) dell’ordine del giorno, il Condominio rileva trattarsi di voci contenute in un bilancio preventivo e, come tali, non si riferiscono a compensi effettivamente percepiti e dunque fatturati o da fatturare.
– Le gestioni ordinarie e straordinarie, pur essendo riportate nello stesso documento, sono ben separate e per nulla commiste tra loro; peraltro nulla vieta che il Condominio possa abrogare implicitamente un criterio vigente in precedenza sul punto.
– Infine, si contesta che l’amministratore *** non abbia adempiuto agli obblighi di cui agli artt. 1129 e 1130 c.c. ma, se così fosse, non determinerebbe in ogni caso un vizio di invalidità della delibera ma, al più, un inadempimento dell’amministratore.
Concessi dal Giudice alle parti i termini ex art. 183, sesto comma, c.p.c., la causa è stata istruita mediante produzioni documentali e interrogatorio formale sia della XXX sia dell’allora amministratore in carica ***. All’udienza del 19.06.2017 le parti hanno precisato le rispettive conclusioni e la causa è stata tenuta a decisione.
Il Tribunale di Cagliari, con sentenza n. 2010/2017, emessa in data 19.06.2017, ha ritenuto l’infondatezza della domanda formulata dall’ attrice osservando che:
– I documenti allegati al bilancio, trasmessi in allegato alla convocazione dell’assemblea, indicavano le poste in entrata e in uscita dell’anno 2014 ed il relativo stato di ripartizione;
– La XXX non ha specificato le carenze dei bilanci tali da renderli inidonei alla loro funzione in quanto privi dei requisiti necessari a conferire loro la natura di rendimento dei conti;
– Il bilancio preventivo dell’anno 2015 è stato trasmesso in allegato alla convocazione unitamente allo stato di ripartizione ed è stato approvato dall’assemblea nella seduta del 15.10.2015;
– La tempestiva convocazione dell’assemblea ha reso possibile alla XXX di provvedere alla richiesta di esibizione della documentazione essendo pacifico che l’amministratore non si è mai sottratto all’obbligo di esibizione;
– È corretto che la ***, avendo solo una servitù di passaggio nel portone condominiale e condividendo quindi soltanto il vano di accesso, non abbia partecipato alle spese del condominio di cui non faceva parte; peraltro non è stato provato dall’attrice che la *** fosse proprietaria di un appartamento facente parte del condominio;
– Il criterio di calcolo utilizzato nel bilancio è corretto in quanto eseguito in applicazione delle tabelle millesimali, mai impugnate né contestate dalla XXX, e quindi pacificamente vigenti ed applicabili all’epoca dell’approvazione della delibera impugnata; peraltro non è stato provato un presupposto che giustifichi l’applicazione del diverso criterio di cui all’art. 1123, comma 2, c.c. – Quanto agli altri motivi di doglianza, non sono state indicate le norme violate.
Ha quindi rigettato la domanda di parte attrice, revocato l’ammissione della stessa al patrocinio a spese dello stato e condannato la medesima alle spese di lite.
Con il primo, articolato, motivo di appello la XXX censura l’erronea valutazione, operata dal Giudice di prime cure, relativamente alle prove documentali e il travisamento dei fatti di causa.
Infatti, dopo aver dato atto delle ipotesi che rendono annullabili le delibere assembleari, includendo giustamente anche quelle affette da vizi formali attinenti al procedimento di informazione dell’assemblea ha poi, però, escluso che nel caso di specie ricorrano i presupposti di invalidità della delibera assembleare.
In sostanza, l’appellante si duole dell’errore del Giudice di prime cure per non aver riconosciuto che i documenti approvati dall’assemblea con la delibera gravata fossero carenti dei requisiti di forma e sostanza richiesti dalla legge (art. 1130 bis c.c.) e quindi, non potendo qualificarsi quali rendimento dei conti, debbono essere annullati.
Ancora, l’attuale appellante evidenzia, da un lato, l’erronea ricostruzione dei fatti operata dal Giudice nell’aver inteso che la doglianza originaria si fondasse sul fatto che l’amministratore aveva omesso di esibire la documentazione, quando invece ciò che si voleva lamentare consisteva nella considerazione che i documenti allegati alla convocazione della riunione assembleare e di cui alle delibere impugnate, non fossero in realtà corrispondenti a quelli indicati nella convocazione stessa (Bilancio consuntivo 2014 e Bilancio preventivo 2015) in quanto carenti dei requisiti di forma e sostanza richiesti a qualificarne la natura di rendiconto; d’altro canto censura la parte della decisione che le ha imputato una omessa specificazione delle carenze di requisiti necessari ad assolvere la funzione di rendimento dei conti. L’appellante sostiene che, se il giudice avesse valutato la documentazione da lei depositata, avrebbe sicuramente riscontrato le carenze previste dall’art. 1130 bis c.c., il quale prevede che “il rendiconto condominiale si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
Con il secondo motivo di appello, l’appellante lamenta il vizio della sentenza per aver negato o aver ritenuto non provato il rapporto di condominialità dell’*** rispetto all’edificio YYY. Il Giudice avrebbe infatti omesso di valutare le prove documentali di cui all’atto di citazione (il verbale di assemblea, i prospetti di ripartizione spese) ove l’*** risulta a tutti gli effetti indicata tra i condomini e considerata ai fini del raggiungimento del quorum deliberativo e costitutivo. Il Tribunale, ad avviso della XXX, non solo non avrebbe attribuito alcun valore alle prove documentali, ma neppure alle dichiarazione di carattere confessorio rese all’interrogatorio formale dall’allora amministratore del Condominio, sig. ***, da cui si evince che l’*** è considerata, in più occasioni e a tutti gli effetti, una condomina dell’edificio.
Peraltro tale qualifica dell’*** non è stata neppure contestata dal condominio né nella comparsa di costituzione e risposta, né nella memoria ex art. 183 c.p.c., né nella comparsa conclusionale senza che, peraltro, il Giudice rilevasse la preclusione sul punto quando tale assunto è stato contestato con la seconda memoria ex art 183 c.p.c.
Con il terzo motivo di appello, l’appellante si duole dell’erroneità della sentenza impugnata laddove ritiene essere rimasta sfornita di prova l’affermazione secondo la quale alla XXX sarebbero state attribuite spese per importi superiori ai suoi millesimi di proprietà. Il Tribunale avrebbe, ancora per una volta, errato nella ricostruzione dei fatti poiché la XXX non intendeva impugnare le tabelle millesimali ma l’ingiustificata e arbitraria ripartizione delle spese operata dall’amministratore, che le ha attribuito dei millesimi superiori rispetto a quelli effettivi, così come provato dalla documentazione esibita in primo grado e relativa ai bilanci consuntivo 2014 e preventivo 2015.
Con il quarto ed ultimo motivo di doglianza, l’appellante confuta l’errata valutazione del Giudice per non aver riconosciuto l’invalidità delle delibere impugnate in forza delle quali veniva nominato amministratore il condomino ***, il quale avrebbe omesso le comunicazioni richieste dagli artt. 1129, comma 14, e 1130 c.c.
Chiede inoltre la conseguenziale modifica della sentenza gravata anche in punto di spese di giudizio, dovendo le stesse porsi a carico del Condominio appellato.
Si è costituito il Condominio appellato, il quale ha chiesto il rigetto del gravame, rilevando in particolare:
– la improponibilità/inammissibilità del primo motivo d’appello, oltre che la infondatezza nel merito. Osserva che, nel corso di tutto il giudizio, l’appellante si è limitata a contestare genericamente l’inadeguatezza sul piano sostanziale dei bilanci approvati dall’assemblea con la delibera oggetto di impugnazione nonché la carenza, sul piano formale, dei requisiti richiesti dalla legge, omettendo di indicare quali fossero gli elementi assenti e tali da giustificarne l’invalidità. Tale mancanza, peraltro, era già stata rilevata dal Condominio fin dalla comparsa di costituzione e risposta ma non è mai stata integrata da parte dell’appellante. È quindi, ad avviso dell’appellato, sarebbe corretta la sentenza di primo grado, laddove si da atto, da un lato, della genericità della domanda e, dall’altro, della idoneità della documentazione prodotta ad informare i condomini che, considerato che la convocazione era stata trasmessa con largo anticipo, avrebbero ben potuto richiederne l’integrazione.
– Relativamente al secondo motivo, ha osservato che le risultanze dell’istruttoria hanno inconfutabilmente evidenziato che l’immobile dell’*** è a se stante, essendo un dato strutturale evidente ed incontrovertibile che vi sia solo una servitù di passaggio.
Peraltro il Condominio afferma di aver tempestivamente contestato l’asserita qualità di condomina dell’***, fin dalla comparsa di costituzione e risposta ove aveva rilevato che l’immobile non era incluso nel corpo scala condominiale.
– Riguardo il terzo motivo di doglianza, l’appellato sostiene la correttezza della sentenza di primo grado. Il primo Giudice ha, infatti, ritenuto non solo che l’aumento dei millesimi a carico della XXX fosse una mera allegazione sfornita di prova e che la spiegazione del semplice calcolo matematico operata dal Condominio fosse corretta e soddisfacente, ma anche la correttezza dell’applicazione concreta operata dall’amministratore che aveva giustamente applicato le uniche tabelle vigenti, non avendo la XXX né impugnato le tabelle in questione né dato prova dell’esistenza di uso diverso ai sensi dell’art. 1123, comma 2, c.c.
– Infine, il quarto motivo d’appello è ritenuto inammissibile perché non richiamato in sede di memoria conclusionale così da ritenersi abbandonato, oltreché infondato.
Peraltro, il Condominio appellato, ribadisce la correttezza e legittimità della delibera di nomina del ***, sottolineando che, al più, le omissioni potevano essere contestate tramite il procedimento di cui all’art. 1129 c.c.
***** L’appello è infondato.
Riguardo al primo motivo d’appello, a fronte della valutazione dei bilanci allegati, si ritiene che questi siano idonei a qualificarsi quali rendimenti dei conti. Difatti, principio basilare è quello di redigere un rendiconto con un metodo che faciliti il controllo dei dati presenti nel documento; sicché, il sistema che permette di raggiungere l’obiettivo di chiarezza e semplicità dell’atto è il c.d. principio di cassa, ossia la rappresentazione delle spese effettivamente sostenute e le entrate effettivamente riscosse (in tal senso Cass. civ. sez. III, 9 maggio 2011 n. 10153).
Orbene, nel caso di specie, vengono riportate le entrate e le uscite annuali ed il relativo stato di ripartizione, ed in particolare gli accrediti, addebiti straordinari, quote ordinarie con relative scadenze annuali; la prospettazione è, quindi, tale da rappresentare in maniera analitica, comprensiva e trasparente le varie poste economiche e di gestione.
Peraltro, resta fermo il principio per cui “in tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all’assemblea condominiale, e a tale diritto corrisponde l’obbligo dell’amministratore di predisporre un’organizzazione, sia pur minima, che consenta di esercitare lo stesso e di informarne i condomini, sicché, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione, grava sull’amministratore, ovvero sul condominio che intenda resistere all’impugnazione della delibera assembleare proposta dal condomino dissenziente, l’onere della prova dell’inesigibilità ed incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate”. (Cass. civ. n. 19799/2014).
Tuttavia, nel caso di specie, si osserva l’assenza di qualsiasi richiesta di esibizione della documentazione, avanzata dalla XXX all’amministratore, che poteva ben essere svolta considerando il lasso di tempo intercorrente tra la convocazione e la seduta del 15.10.2015.
Sul punto, si rammenta che la ratio legis alla base della disposizione di cui all’ultimo comma dell’art.1130 c.c. va intesa quale dovere dell’amministratore di “rendere il conto della sua gestione” affinché il condomino possa esercitare il suo diritto di controllo sull’operato dell’amministratore stesso.
Pertanto, il primo principio da seguire nella redazione del rendiconto condominiale è quello della chiarezza, come richiamato nella prima parte del comma 2 dell’art. 2423 c.c., ossia l’esposizione semplice delle voci che compongono il rendiconto: nell’interesse della collettività condominiale è necessario, dunque, fissare una struttura uniforme di impostazione contabile e di rappresentazione del documento riassuntivo dell’esercizio, adattabile ad ogni dimensione gestionale, che da un lato deve osservare le comuni regole di tecnica contabile, dall’altro esporre con chiarezza ed immediata percettibilità le voci che lo compongono.
Un secondo principio è quello della rappresentazione veritiera e corretta, in applicazione analogica della disposizione di cui alla seconda parte del comma 2 dell’art.2423 c.c., ossia la riproduzione puntualmente esatta della situazione patrimoniale e finanziaria del condominio.
Infine, un terzo principio è quello della competenza economica, consistente nel riportare tutte le
entrate e le spese di competenza dell’anno.
Tutti i principi pocanzi esposti, alla luce di una valutazione dei documenti allegati, devono ritenersi, negli stessi, sussistenti.
Sul punto si richiama la sentenza Cassazione civile n. 8877 del 28 aprile 2005 “L’amministratore di condominio, nella tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio, non è obbligato al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese, essendo sufficiente che egli si attenga, nella tenuta della contabilità, a principi di ordine e di correttezza e che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro e intelligibile, con corretta appostazione delle voci dell’attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite”.
Per le motivazioni esposte, la Corte ritiene che il primo motivo d’appello debba essere rigettato.
Il secondo motivo, relativo al supposto vizio della sentenza gravata per non aver considerato il rapporto di condominialità della *** rispetto all’edificio YYY, deve anch’esso ritenersi infondato.
A ben vedere, alla luce delle risultanze istruttorie, accanto a beni che sono comuni a tutti i condomini, ve ne sono altri che vengono considerati di proprietà esclusiva di alcuni di essi.
In questo caso, ossia quando un bene sia di godimento esclusivo di una parte dell’edificio condominiale venendo meno la contitolarità, su di esso, di tutti i condomini, si parla di condominio parziale (cfr. Cass. n. 8136/04; Cass. n. 23851/10; Cass. n. 17875/13), che si concretizza qualora le cose, i servizi e gli impianti di uso comune sono destinati all’uso non già di tutto l’edificio ma di una sola parte di esso.
Orbene, a mente dell’art. 1123 cod. civ. “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne” e le spese riguardanti la manutenzione e la conservazione del bene devono essere a carico dei proprietari della parte del condominio al quale il bene apporta utilità; peraltro, l’esistenza di un rapporto di condominialità parziale comporta, come conseguenza, anche un diverso calcolo delle maggioranze assembleari.
È quindi legittimo che, nel caso di specie, la *** venga indicata nei verbali di assemblea, nella ripartizione delle spese e che la stessa venga computata ai fini dei quorum assembleari ma limitatamente ai servizi da cui trae utilità e godimento, non potendo, al contrario, partecipare alle spese relative a impianti, lavori e servizi di cui, per ragioni strutturali, non può usufruire.
Anche il terzo motivo di appello deve essere rigettato.
L’appellato ha prospettato il calcolo logico-matematico compiuto ai fini della ripartizione delle spese, esplicando come sia stato necessario rimodulare in proporzione i millesimi di ciascun condomino, al fine di riportare a 1000 il valore complessivo delle carature millesimali in quei casi nei quali venivano esclusi alcuni condomini. Tale calcolo non ha in alcun modo inficiato o alterato le proporzioni di valore tra i condomini e quindi la liquidazione delle spese spettanti ai singoli condomini e, lo si ribadisce, non ha apportato alcuna modifica alle tabelle millesimali vigenti.
Con riferimento al quarto motivo di appello, anch’esso meritevole di rigetto, giova rilevare che le omissioni dell’amministratore condominiale devono essere contestate mediante il procedimento di cui all’art. 1129 c.c.
In altre parole, la mancanza dei dati nella delibera di nomina non rappresenta un elemento che rende annullabile la delibera condominiale.
Sul punto, recente giurisprudenza di merito ha chiarito che “se da un lato la riforma del 2012 ha chiarito all’art. 1129 che la comunicazione di cui al comma 2 dei dati dell’amministratore – ma anche del luogo dove si trovano i registri condominiali – è un adempimento da effettuare “contestualmente all’accettazione della nomina” (v. art. 1129 co. 2 c.c.) e che il mancato rispetto dell’adempimento costituisce ipotesi espressa di grave irregolarità per richiedere la revoca giudiziaria (art. 1129 co. 12 n. 8), va evidenziato che tale mancanza non comporta motivo di invalidità della delibera per assoluta incertezza del deliberato di nomina posto che in mancanza di norma che ne specifichi le formalità di esecuzione, il detto adempimento ben può essere eseguito con altro metodo di comunicazione, fermo il fatto che debba essere fornita la prova dell’avvenuta comunicazione dei dati” (Trib. Milano 23 gennaio 2018 n. 828).
Deve quindi concludersi che l’omessa o incompleta comunicazione dei dati può portare alla revoca giudiziale per gravi irregolarità, ma non alla invalidazione della delibera assembleare nella quale non siano inclusi.
Stante la totale soccombenza, le spese di lite sono poste a carico dell’appellante. Gli onorari professionali sono calcolati alla stregua dei criteri previsti dal DM55/2014, con riguardo al valore della causa (indeterminabile modesto) sui parametri minimi e in relazione alle fasi di studio, introduttiva e decisionale.
Definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza, eccezione e deduzione:
1. rigetta l’appello proposto da XXX nei confronti del Condominio YYY, avverso la sentenza n. 2010 emessa in data 19.06.2017 dal Tribunale di Cagliari, che conferma;
2. condanna l’appellante al rimborso, in favore dell’appellato, delle spese processuali, che liquida in euro 3307, 00 al 15% ed accessori di legge;
2. dichiara la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13 del DPR Art. 13, comma 1 –quater del d.p.r. n. 115 del 2002 per la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell’appellante, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.
Così deciso in Cagliari, nella Camera di Consiglio della Prima Sezione Civile della Corte d’Appello il 13 maggio del 2019.
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