Source: https://lawline.se/categories/33
Timestamp: 2018-11-19 03:31:48+00:00
Document Index: 7408785

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 3', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', '§ 12', '§ 2', '§ 1', '§ 3', '§ 2']

﻿ Fastighetsrätt - Hyresavtal - Lawline
Hyresavtal (1019)
Skyldighet att betala hyran under uppsägningstid
2018-11-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, Jag har en fråga till er. Om man har ett tillsvidare hyreskontrakt som upphör vid det månads skifte som innehåller 3 månader närmast efter uppsägningen, och om man vill flytta ut tidigare och inte kommer bo kvar, ska man ändå betala hyran för de 3 månader (uppsägnings tid)?
Masis Vardanian |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Regler om hyresavtal hittar vi i 12 Kap. Jordabalken (JB). Viktigt att veta är att reglerna i 12 kap JB är tvingande till hyresgästens förmån, man kan alltså inte avtala om ett sämre villkor för hyresgästen än vad som står i lagen. Man kan däremot avtala om villkor som är till förmån för hyresgästen. Dock utgår jag ifrån att ni inte avtalat om något när jag besvarar frågan. Vi kan konstatera att din uppsägningstid är helt korrekt då du har ett tillsvidarekontrakt. Uppsägningstiden är då 3 månader. 12 Kap. 4 § JB. Detta innebär att avtalet du har med hyresvärden sträcker sig ända fram till månadsskiftet efter dessa 3 månader. Vilket betyder att hyresgästen, i detta fall du, är skyldig att betala hyra även under dessa månader. Om du bor kvar eller inte under denna period spelar ingen roll eftersom ert avtal fortfarande är gällande. Därav har ni tyvärr inte någon möjlighet att undkomma att betala hyran under uppsägningstiden. Allmänna tipsDäremot tycker jag att det vore en dra idé att prata med hyresvärden innan man säger upp kontraktet och förklarar läget. Ibland kan det bli så att man kommer överens om något annat, man kan mötas halvvägs. Det kan vara så att hyresvärden går med på en kortare uppsägningstid. Eller om man säger upp avtalet i god tid kan hyresvärden hitta någon som kan flytta in direkt när du flyttar ut och på så vis inte gå miste om hyra i 3 månader. Men om man ömsesidigt inte kommer överens om något annat måste du betala.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,
Besittningsskydd vid uthyrning av villa
2018-11-15 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi ska hyra ut en villa till en familj då pga studier på två och ett halvt år. Har dem besittningsrätt efter dem två och ett halvt åren?
Lovisa Lundgren |Hej! Gällande uthyrning av egen villa finns lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Denna lag gäller enligt 1 § vid privatuthyrning av bostadslägenhet till annat än fritidsändamål och torde därför vara tillämplig på er situation (en villa räknas som en lägenhet i lagen). Enligt 3 § 1 st upphör hyresavtalet att gälla vid avtalets slut, alltså efter två och ett halvt år i ert fall. Enligt 3 § 3 st har då hyresgästen inte rätt till förlängning av avtalet, om ni inte har avtalat om det. Det betyder att en uthyrning av er villa i enlighet med privatuthyrningslagen inte ger era hyresgäster något besittningsskydd.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,
Beräkningsgrunder av hyra för lokal
2018-11-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Enligt 12 kap 19€ jordbalken ska hyran, för en lokal med ett hyresavtal som träffats på bestämd tid om 2 år, vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Alltså ingen indexuppräkning men, får det vara en hyra till beloppet bestämd men med ett tillägg att hyran räknas upp med 3%/år?Mvh Anna
Emil Duberg |Hej och tack för din fråga till Lawline!Generellt kan man säga att att det finns lite mer flexibilitet vad gäller hyran för lokaler än för bostadslägenheter. Hyra av lokal regleras i Jordabalkens (förkortas JB) tolfte kapitel.Huvudregeln för lokaler är att hyran ska vara bestämd till beloppet (12 kap. 19 § tredje stycket första meningen JB). Dock får hyran göras beroende av b. la rörelseintäkter även om hyrestiden är kortare än 3 år (12 kap. 19 § tredje stycket andra meningen JB). Däremot måste hyrestiden vara minst 3 år för att man ska bestämma hyran till "annan beräkningsgrund", där en sådan indexuppräkning du nämner i frågan är vanliga (12 kap. 19 § tredje stycket tredje meningen JB). Detta gäller endast om hyrestiden är bestämd på minst tre år. Detta beror på att man enligt förarbetena till lagen velat uppmuntra lokalhyresavtal på längre tid, eftersom det ansågs stärka hyresgästens ställning. SammanfattningOm hyrestiden är kortare än 3 år får man inte använda sig av indexuppräkning eller någon annan beräkningsgrund, t. ex ett tillägg att den ska räknas upp med 3% /år.
Måste min hyresgäst få tillträde till fastighetens driftsrum och vem ansvarar ifall olyckor inträffar i utrymmena?
2018-11-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag/hyresvärden hyr ut en hel fastighet-skolbyggnad till en hyresgäst, använder. hyresavtal 12B , hyresgästen anv. som skolverksamhet. I Hyresavtalet 12B§ Hyresvärden står för EL, va, Värme , Varmvatten §§ Hyresgästen ansvarar för att tillträde till sådana utrymmen som hyresvärden eller någon som företräder hyresvärden eller som personal frånenergibolag,va-bolag, telekombolag eller motsvarandemåste ha tillgång till för skötsel och drift av fastigheten inte hindras genomförhållanden i hyresgästensverksamhet. §Då finnes ett litet rum för Vatten distribution, det finnes ett rum för värme och varmvatten dvs. pannrum.Har inte hyresvärden rätt att låsa dessa drifts rum för obehöriga och skolpersonal , då det finnes högspänning heta ledningar diesel verktyg m m som skolpersonalen elever kan skada sig på samt ändra/förstöra i drifts - utrustningen p g a okunskap och utan hyresvärden vetskapHyresgästen, menar på att inte jag har rätt att låsa dessa rum , då det hyr hela fastigheten, Hyresvärden menar på att det är drifts rum för driften av hela skolfastigheten.Är det inte hyresvärden ansvar om någon elev personal halkar , skär sig lösningsmedel m m dvs skadar sig.Jag/ hyresvärden har satt upp stora skyltar på dörren Obehöriga äga ej tillträde - högspännings skyddVem har rätt?Ärger inte hyresvärde samtliga maskiner i pannrum , stora ventilatons-skåps utrustning i lässalarna och proppskåpenOM man vill få denna fråga prövad var/vem?ASAP Tack!
Vega Schortz |Hej! Kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på dina frågor!För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilka frågor som ska besvaras. Jag kommer börja med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara dina frågor utifrån den uppfattningen. Jag kommer inleda med att ge ett kort svar på dina frågor. Det korta svaret åtföljs av ett långt svar där den juridiska argumentationen bakom det korta svaret framkommer. Det långa svaret innehåller flera underrubriker. Hur jag uppfattat din fråga och din situation Jag uppfattar det som att du hyr ut en hel fastighet till ett företag som bedriver skolverksamhet. I ditt hyresavtal med hyresgästen finns en § 12 B där det sammanfattningsvis står att du som hyresvärd svarar för el, värme och vatten medan hyresgästen svarar för att utrymmen varifrån el, värme och vatten sköts inte blockeras. A) Din fråga gäller om du har rätt att låsa till utrymmena varifrån el, värme och vatten sköts eller ifall hyresgästen – som hyr hela fastigheten – har rätt att tillträda dessa utrymmen? Din fråga ställer du särskilt med hänsyn till att det i utrymmena finns farliga verktyg, diesel, förekommer högspänning i heta ledningar m.m. som barn och personal kan ta skada av. B) Du undrar därför också vem som bär ansvaret ifall utrymmena skulle vara upplåsta och ett barn/skolpersonal som vistas där inne skadar sig?C) Som sista fråga undrar du vart du ska vända dig ifall du vill få frågan prövad d.v.s frågorna om du har rätt att låsa till el/värme/vattenrum och frågan om vem som bär ansvaret för skador som inträffar i "pannrummen"? Det korta svaret Hindrar låsningen av pannrum m.m. utförandet av skolverksamheten måste skolpersonalen kunna komma åt dessa utrymmen. Är det så att du ansvarar för skador som inträffar i dessa utrymmen är det rimligt att du skyltar och håller dessa rum låsta. Det innebär att du har rätt att låsa dessa utrymmen och skylta men att skolpersonal också måste få komma in där ifall de önskar. Lämnas skolpersonal med egna nycklar kan det tolkas som att hyresgästen tagit över ansvaret över att se till så att utrymmena hålls låsta under skoltid. Det innebär att underlåter skolpersonal att låsa med följden att ett barn skadas – är hyresgästen ansvarig för skadan – inte du. Det är en rimlig tolkning av hyresgästen att tolka ert avtal som att de hyr hela fastigheten och därmed har rätt att även ha tillträde till pannrum och liknande. Det är dock en lika rimlig tolkning av dig att uppfatta det som att uthyrningen exkluderar pannrum och liknande – UNDER FÖRUTSÄTTNING – att dessa utrymmen inte måste kommas åt för att skolverksamheten ska kunna fortskrida. Ur arbetsmiljösynpunkt kanske det är nödvändigt att skolpersonal kommer åt proppskåp och ventilationsanordningar. Om jag var du skulle jag ta kontakt med Hyresnämnden och höra ifall de vet vad som är praxis på området d.v.s. frågan om det är vanligt att skolverksamheter har tillgång till en fastighets driftanordningar. Det är inte säkert att hyresnämnden kan svara på denna fråga. Det kan vara så att frågan är rent avtalsrättslig. Hyresnämnden tolkar inte avtal. Du kan anlita en jurist eller advokat för att få hjälp att tolka ert hyresavtal och särskilt § 12 B i ert avtal. Denna paragraf kan som sagt tolkas både som att pannrum och liknande är exkluderat från hyresrätten som att det är inkluderat. Vid avtalstolkning beaktar man inte bara avtalstexten utan också vad som är vanligt förekommande i branschen. Du kan också väcka en civilrättslig talan mot hyresgästen och begära att tingsrätten ska fastställa att hyresavtalet ska tolkas på ett visst sätt d.v.s. det motsatta sättet från vad hyresgästen hävdar. En sådan talan kallas fastställelsetalan, se 13 kap. 2 § rättegångsbalken. Skador som inträffar i pannrummet ansvarar du för ifall det endast är du, och personal anlitad av dig, som har möjlighet att låsa till utrymmena för att förhindra skador. Är det andra som under skolverksamheten kan gå ut och in i dessa utrymmen kan ansvaret anses ha lämnats över till dessa. I sådana fall ansvarar t.ex., om hyresgästen har nycklar, hyresgästen för skador som inträffar i pannrummet efter att hyresgästen underlåtit att låsa. Det långa svaret A) Har du rätt att låsa till utrymmena varifrån el, värme och vatten sköts eller ifall hyresgästen – som hyr hela fastigheten – har rätt att tillträda dessa utrymmen?Denna fråga måste avgöras efter en tolkning av ert hyresavtal. I din fråga hänvisar du till en § 12 B i hyresavtalet som, sammanfattningsvis, ger uttryck för att du som hyresvärd svarar för el, värme och vatten medan hyresgästen svarar för att utrymmen varifrån el, värme och vatten sköts inte blockeras. Du skriver samtidigt att det av ert hyresavtal framkommer att hyresgästen hyr hela fastigheten. Hyresvärden måste hålla fastigheten i ett sådant skick så att hyresgästen kan använda fastigheten för det ändamål det är tänkt, se 12 kap. 9 § och 12 kap. 15 § jordabalken (JB). Om vi gör en jämförelse med ett vanligt hyresavtal d.v.s. när man hyr en lägenhet, har man i regel tillgång till sin lägenhet, tvättstuga, förråd och andra eventuella allmänna utrymmen – men inte till fastighetens pannrum, eftersom värme och vatten är något som hyresvärden ansvarar för. Däremot har de flesta tillgång till ett proppskåp i sin lägenhet. Jag uppfattar det som att du inte bara håller pannrum låsta utan även "stora ventilatons-skåps utrustning i lässalarna och proppskåpen". För verksamhetens bedrivande kan det vara av väsentlig betydelse för skolpersonal att de kan komma åt ventilationsskåp för att reglera luften i klassrummen och bibehålla en behaglig arbetsmiljö. Det kan också vara av väsentlig betydelse för verksamhetens bedrivande att kunna byta ut en propp snabbt ifall strömmen i en propp skulle gå. Jag är ingen expert på el, vatten och värme men det går att argumentera för att du med § 12 B i ert hyresavtal tydligt markerat att även om hyresgästen hyr hela fastigheten exkluderar detta utrymmen för el, vatten och värme eftersom dessa tjänster tillhandahålls av hyresvärden. Så länge som hyresgästen kan bedriva sin verksamhet, och din tolkning av hyresavtalet framstår som troligare än hyresgästens, tolkar jag ert hyresavtal som att du har rätt att låsa till dessa utrymmen. B) Om det skulle vara upplåst till rummen för el, värme och vatten, vem bär då ansvaret ifall barn eller skolpersonal skulle skada sig? Än en gång blir det en tolkning av ert hyresavtal. Ska hyresavtalet tolkas som att dessa rum inkluderas i skolverksamheten och skolpersonalen har tillträde till rummen – är det huvudmannen för skolverksamheten som ansvarar för att barn och skolpersonal som vistas där inne inte skadas av det som finns i utrymmena. I sådana fall innefattas rummen i skolverksamheten. Den som bedriver en skolverksamhet ansvarar för arbetsmiljön och att arbetsmiljön inte är farlig. Väljer huvudmannen för skolverksamheten att låta barn och skolpersonal vistas i osäkra utrymmen är det huvudmannen som bär ansvaret ifall olyckor inträffar. Ska hyresavtalet istället tolkas så, att hyresgästen hyr hela fastigheten med undantag för pannrum samt andra el- ,värme- och vattenutrymmen, är det du som bär ansvaret ifall någon olycka inträffar i dessa rum. För att det inte ska ske är det nödvändigt att farliga rum hålls låsta och eftersom rummen inte omfattas av hyresavtalet är det också riktigt att ha skyltar där det står att "Obehöriga äga ej tillträde" (se t.ex. argumentationslinjer i NJA 1976 s. 1 och NJA 2005 s. 372). Det är viktigt att poängtera att det är en skillnad mellan: 1) ansvaret över att ingen som vistas i dessa utrymmen skadas och 2) ansvaret över att el, vatten och värme är säker. Oavsett om dessa utrymmen ska tolkas som inkluderade i hyresgästens ytor som denne får vistas i, står det ändå i ert hyresavtal att du som hyresvärd ansvarar för driften av el, vatten och värme. Du har ett ansvar över att t.ex. elen i hela byggnaden är säker och att hela fastigheten i sig värms upp som den ska. Du har ett ansvar över att byggnaden ska vara säker att bedriva skolverksamhet i. Det är inte detsamma som att ansvara över barns eller personals hälsa när de befattar sig med farliga ämnen eller verktyg inom ramen för skolverksamheten. T.ex. ansvarar du inte ifall någon skadar sig under hemkunskapen, idrotten eller i träslöjden även om olyckan inträffat i dina lokaler så länge som du sett till så att elen i köket var säker, ribbstolen i gympasalen var ordentligt fastmonterad etc. Om hyresvärden ansvarar för olyckor som inträffar i hyresvärdens lokaler är en fråga som Högsta domstolen har prövat i bl.a. faller NJA 1976 s. 1. I fallet ägdes skolbyggnaden av en kommun. Några pojkar hade, utanför skoltid, tagit sig in i skolans gymnastiksal. I gymnastiksalen stod en rullställning som blivit kvar efter ett reparationsarbete. Ett företag hade utfört reparationsarbetet efter entreprenaduppdrag av kommunen. Pojkarna hade klättrat upp i ställningen. På ställningen hade det legat kvar en järnskärva som ena pojken råkade sparka ner i ögat på den andre pojken. Pojken med skadat ögat förde i tingsrätten en skadeståndstalan mot kommunen. Pojken argumenterade för att kommunen, i egenskap av fastighetsägare, hade ett ansvar för att lokalerna var säkra i förhållande till den verksamhet som där skulle utövas. Enligt pojken hade det varit kommunens ansvar att ta bort rullställningen och eventuellt farligt skräp som blivit kvar efter arbetet. Om rullställningen inte kunnat flyttas på med en gång borde gymnastiksalen ha varit låst och det borde ha funnits skyltar med förbud för obehöriga att uppehålla sig i lokalen. Kommunen höll visserligen med om att det var kommunens ansvar att se till så att lokalerna var säkra i förhållande till den verksamhet som där utövades. Kommunen hade dels en vaktmästare anställd och dels lagt över städningsansvaret över gymnastiksalen på skoldirektionen som i sin tur hade en städinspektris anställd. Vaktmästarens städuppgifter framgick av dennes anställningsavtal och detsamma gällde för städinspektrisen. Vaktmästaren hade följt sina normala rutiner. Plåtbiten som orsakat ögonskadan hade befunnit sig på 4,5 meters höjd och städinspektrisens normala städningshöjd var på 1,5 meter. Kommunen argumenterade för att skadan inte orsakats av kommunens försummelse. Att städa undan plåtbiten på rullställningen föll utanför kommunens ansvar. Det var entreprenören som skulle ha städat undan plåtbiten. Högsta domstolen avgjorde kommunens (fastighetsägarens) skadeståndsansvar efter att ha beaktat följande omständigheter: 1) Hur ansvaret för städningen av gymnastiksalen hade varit fördelat mellan kommunen och entreprenören 2) Om kommunen hade varit vårdslös d.v.s. gjort allt som fordrades av dem med hänsyn till kommunens ansvar över städningen 3) Om kommunen i egenskap av fastighetsägare kunde ha ett strikt skadeståndsansvar oberoende av om kommunen varit vårdslös 1, Högsta domstolen började med att förklara att det varit entreprenörens ansvar att städa undan efter arbetet men att det varit kommunens ansvar att utöva tillsyn över städning d.v.s. kontrollera så att lokalen efter entreprenörens städning gått att använda för det ändamål den var tänkt. Kommunen hade därför ansvar för att plocka bort farliga verktyg och liknande ifall entreprenören lämnat efter sig sådana saker. 2, Mellan raderna konstaterade Högsta domstolen att ifall kommunen utfört sin tillsyn över städningen vårdslöst var kommunen ansvarig för den inträffade ögonskadan. Högsta domstolen konstaterade att för att upptäcka plåtbiten som orsakat ögonskadan hade städpersonal varit tvungen att klättra upp på rullställningen 4,5 meter upp. Om det kunde anses vårdslöst att inte göra detta skulle bedömas utifrån skaderiskerna. Sannolikheten att plåtbiten skulle ramla ner och orsaka en person skada utanför skoltid var mycket liten. Högsta domstolen ansåg att kommunen inte hade kunnat förutse den orsakskedja av företeelser som lett fram till skadan. Det kunde inte krävas att kommunen skulle tillhandahålla tillsynspersonal över gymnastiksalen jämt och under alla tider hindra obehöriga från tillträde till gymnastiksalen. Högsta domstolen ansåg att kommunen inte hade varit vårdslös. 3, Avslutningsvis konstaterade Högsta domstolen att kommunen, under sådana förhållanden, inte heller kunde anses ha ett strikt skadeståndsansvar (d.v.s. oberoende av vårdslöshet) för ögonskadan. En fastighetsägares generella ansvar över fastighetens säkerhetEn liknelse kan göras med vilket generellt ansvar en fastighetsägare har över säkerheten på den fastighet som uthyrs enligt lag. Som fastighetsägare gäller generellt att du har ett ansvar för att fastigheten inte orsakar miljöskador d.v.s. du ansvarar för miljöutsläpp och förvaring av farliga ämnen i enlighet med miljöbalken. I enlighet med 3 kap. 3 § första stycket ordningslagen (OL) har du som fastighetsägare ett ansvar för att fastigheten inte medför skada för allmänheten d.v.s. de som befinner sig i eller i nära anslutning till fastigheten. Detta ansvar kan du avhända dig som fastighetsägare och istället lämpa över på t.ex. en hyresgäst genom föreskrifter i ert hyresavtal, se 3 kap. 3 § tredje stycket OL. På samma sätt borde du kunna avhända dig ansvaret över olyckor som inträffar i t.ex. pannrummet ifall du tillsammans med hyresgästen har kommit överens om att hyresgästen ansvarar för att tillräckliga säkerhetsåtgärder vidtas för att olyckor därinne inte ska ske. Av § 12 B i ditt hyresavtal med hyresgästen framkommer "Hyresvärden står för EL, va, Värme , Varmvatten § § Hyresgästen ansvarar för att tillträde till sådana utrymmen som hyresvärden eller någon som företräder hyresvärden eller som personal från energibolag,va-bolag, telekombolag eller motsvarandemåste ha tillgång till för skötsel och drift av fastigheten inte hindras genom förhållanden i hyresgästensverksamhet". Denna paragraf kan tolkas som att du INTE lämpat över ansvaret över att tillräckliga säkerhetsåtgärder vidtas för att undvika olyckor på hyresgästen. Rimliga och tillräckliga åtgärder i ditt fall borde då vara att sätta upp skyltar och hålla dörrarna låsta då du inte har möjlighet att övervaka om barn/okunnig skolpersonal befinner sig i de farliga utrymmena. I ovannämnda rättsfall, NJA 1971 s. 1, påpekades fastighetsägarens tillsynsansvar och skyltning samt låsning hävdades vara rimliga åtgärder. I NJA 2005 s. 372 diskuterades fastighetsägarens ansvar enligt 3 kap. 3 § OL. Där argumenterades för att en fastighetsägare som inte lämnat över sitt ansvar hade skyldigheter att undanröja förutsebara risker genom t.ex. skyltning. C) Vart kan du vända dig ifall du vill ha de ovanstående frågorna A-B) prövade?Hyresnämnden är medlare i tvister som rör lokalhyror och därmed också uthyrning av hela fastigheter. Hyresnämnden tolkar dock inga avtal – det kan en jurist eller advokat göra eller en allmän domstol d.v.s. en tingsrätt. Du kan väcka en civilrättslig talan mot hyresgästen och begära att tingsrätten ska fastställa att hyresavtalet ska tolkas på ett visst sätt d.v.s. det motsatta sättet från vad hyresgästen hävdar. En sådan talan kallas fastställelsetalan, se 13 kap. 2 § rättegångsbalken. Det hyresnämnden borde kunna hjälpa till med – vilket jag inte är säker på – är att berätta vad som är praxis vid uthyrning av fastighet för skolverksamhet. Hyresnämnden kanske kan svara på om det brukar vara så att hyresgästen har tillgång till pannrum och liknande för ett ändamålsenligt bedrivande av sin verksamhet. Avtal brukar bland annat tolkas i enlighet med vad som är brukligt inom branschen. Hoppas rättsläget i vart fall klarnat lite mer för dig!Med vänlig hälsning, Vega Schortz Vi undanber oss att svara på ytterligare frågor via mail. Har jag helt missuppfattat din situation är du självklart välkommen att höra av dig: vega.schortz@lawline.se
Uppsägning av hyreskontrakt för lokal
2018-11-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur det fungerar med att säga upp ett hyreskontrakt för en lokal, på kontraktet står de att de förlänga automatiskt 3 år i taget om man inte inkommit med en skriftlig uppsägning 6 månader innan kontraktet slut. Men jag borde väl kunna säga upp det även fast att de har förlängts i 3 år?
Veronica Borg |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyra av lokal regleras i 12 kap. jordabalken (också kallad hyreslagen). Det framgår av din fråga att du hyr lokal på bestämd tid (3 år) och att ni har avtalat om en uppsägningstid på 6 månader. Av 12 kap. 4 § 2 st. framgår att uppsägning vid hyra av lokal på bestämd tid ska ske nio månader i förväg om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Eftersom ni har avtalat om en kortare uppsägningstid, och lagen kräver avtal om längre uppsägningstid för att undgå lagens krav, har du en uppsägningstid på nio månader. Av detta framgår även att uppsägningen måste ske minst nio månader i förväg för att inte kontraktet ska förlängas automatiskt med tre år.Din enda möjlighet att säga upp lokalen tidigare är om lokalen skadats utan att det var ditt fel, om hyresvärden brister i underhållsskyldigheten, om det har uppstått något hinder i din nyttjanderätt, eller om myndighet meddelat beslut om att det är förbjudet att använda lägenheten (se 12 kap. 6 § och 12 kap. 16 § jordabalken). Du har också rätt att omedelbart säga upp lokalen om det finns ohyra (12 kap. 17 § jordabalken).Jag hoppas du fick svar på din fråga och att allt löser sig. Om du undrar något mer får du gärna höra av dig igen!Med vänliga hälsningar,
Får hyresvärden höja hyran när det inte står skrivet i hyreskontraktet?
FRÅGA |Får hyresvärden höja hyran när det inte står skrivet i hyreskontraktet?
Louise Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med fin fråga!Det framgår inte av din fråga om hyreshöjningen gäller en bostadslägenhet eller en lokal. Jag förutsätter i det följande att det handlar om en bostadslägenhet.Hyreshöjning enligt hyreslagenRegler om hyra finns i hyreslagen (12 kapitlet jordabalken).Hyran ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen, i förhandlingsöverenskommelse (19 § hyreslagen).Om hyresvärden vill ändra hyresvillkoren, exempelvis genom att höja hyran, ska denne skriftligen meddela hyresgästen om ändringen. Om överenskommelse inte kan träffas, har hyresvärden rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen. (54 § 1 stycket hyreslagen).Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning (54 § 3 stycket hyreslagen).Om hyresvärden vill att ett skriftligt meddelande om hyreshöjning ska anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning måste meddelandet innehålla vissa särskilda uppgifter (se 54 a § 2 stycket hyreslagen). Meddelandet ska innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall börja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss angiven dag, tidigast två månader efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning skall komma till stånd.Om detta är uppfyllt och hyresgästen inte inom den i meddelandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, ska hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen.Uppstår en tvist om storleken på hyran ska hyresnämnden bestämma hyran till ett skäligt belopp (55 § hyreslagen). Här utgår man från bruksvärdet. Hyran inte får vara påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.SammanfattningsvisJag utgår ifrån att en förhandlingsklausul saknas i ert hyresavtal. Hyresvärden får höja hyran även om det inte är uttryckligen reglerat i avtalet. Men hyresvärden kan inte ensidigt ändra avtalet utan hyresgästens godkännande. Hyresvärden måste lämna dig ett meddelande om ändringen av hyran och du som hyresgäst har rätt att motsätta dig hyreshöjningen. Uppstår en tvist mellan dig och hyresvärden kan hyresnämnden bestämma hyran till ett skäligt belopp.Vänligen,
Min inneboende ska flytta ut och vägrar betala för hyran under uppsägningstiden. Vad gäller, och vad ska jag göra?
FRÅGA |Hej, min inneboende och jag har ett skriftligt avtal på att hon har 3 månaders uppsägningstid. Nu när hon flyttar ut vägrar hon betala sina 3 månaders uppsägningstid. Vad är det som gäller?
Jenny Hedin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer att gå igenom vilken lag som blir tillämplig när man har en inneboende, och vad som gäller angående uppsägningstid för hyresavtal ingångna på bestämd respektive obestämd tid. Därefter kommer jag att tala om vilken uppsägningstid som gäller, och redogöra för vad hyresvärden kan göra om hyresgästen inte betalar. Avslutningsvis kommer jag att ge råd om vad du kan göra nu. I svaret kommer jag att utgå från att hyresavtalet hade ingåtts på obestämd tid. Har hyresavtalet ingåtts på bestämd tid rekommenderar jag att du skickar in en ny fråga. Vilken lag gäller när man har en inneboende?När man hyr ut till en inneboende tillämpas 12 kap Jordabalken. 12 kap Jordabalken tillämpas när hus eller del av hus hyrs ut (dvs. upplåts mot ersättning), Jordabalken 12 kap 1 § st 1 (här). Hyresavtal som ingåtts på bestämd tidEtt hyresavtal kan ingås på bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla, se Jordabalken 12 kap 3 § st 2 (här). Hyresavtal som ingåtts på obestämd tidOm hyrestiden inte är bestämd i avtalet, gäller hyresavtalet tills vidare. Hyresavtalet måste då sägas upp för att upphöra att gälla, se Jordabalken 12 kap 3 § st 1 (här). Vilken uppsägningstid gäller?I det här fallet gäller hyresavtalet en bostadslägenhet (en bostadslägenhet kan vara såväl ett rum som en lägenhet hyresgästen hyr). Om man ska säga upp ett hyresavtal som har ingåtts på obestämd tid och avtalet avser en bostadslägenhet kan avtalet sägas upp för att upphöra gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, se Jordabalken 12 kap 4 § st 1 p. 1 (här). Uppsägningstiden om tre månader gäller om inte hyresgästen och hyresvärden har kommit överens om längre uppsägningstid. Om hyresavtalet gäller en bostadslägenhet har hyresgästen alltid rätt att säga upp hyresavtalet så att det upphör att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, se Jordabalken 12 kap 5 § st 1 (här). Hyresavtalet upphör inte att gälla förrän den dag då uppsägningstiden har löpt ut. Detta innebär att hyresgästen är skyldig att betala hyra under uppsägningstiden. Detta gäller oberoende av om han eller hon väljer att bo kvar under uppsägningstiden.Vad hyresvärden göra om hyresgästen inte betalar hyra?Som konstaterats ovan är hyresgästen skyldig att betala hyra under uppsägningstiden. Om hyresgästen vägrar betala rekommenderar jag att du vänder dig till Kronofogden. För att Kronofogden ska kunna hjälpa till att driva in en skuld, i detta fall den obetalda hyran måste det finnas ett beslut om att skulden är riktig, sådant kan fastställas genom ett betalningsföreläggande som man kan ansöka om hos Kronofogden eller hos domstol. För att man ska kunna ansöka om betalningsföreläggande ska förfallodagen för skulden ha passerats och skulden ska avse pengar. Du ska också kunna förklara vad skulden avser för något. Om personen vägrar betala och bestrider skulden kan du väcka talan i domstol. Om du då vinner i domstol kommer det att leda till en exekutionstitel som då kommer drivas in av kronofogden.Vad du kan göra nuHar du fler frågor rekommenderar jag att du tar kontakt med Kronofogden. Du kan även ringa till Lawlines telefonrådgivning. Telefonnumret är 08-533 300 04, och telefonrådgivningen har öppet måndag–fredag kl. 10.00–16.00. Vänligen,
Partiell sublokation och uppsägningstid
2018-11-10 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Vad kostar det att ställa en fråga till er? Behöver veta det innan ni svarar mig. Fråga: En kvinna skriver på kontrakt för inneboende av hyresrum i min lägenhet (hyresrätt) Hon betalar deposition och 1 månadshyra. Nån dag senare ångrar hon sig och jag hävdar att hon nu ingått ett avtal. Efter tjat så ber hon om att "åtminstone få depositionen", vilket jag skickar direkt efter samtalet. 1-När är jag nu skyldig att ge tillbaka 1 mån hyra? 2-Kan man bryta ett skriftligt kontrakt på detta sätt? Mvh
Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du har valt att ställa en kostnadsfri fråga, det är alltså gratis.1. Du undrar när du är skyldig att ge tillbaka depositionen.2. Du undrar också huruvida ett avtal har ingåtts, och om det i så fall resulterar i kontraktsbrott.Regler om hyra finner du i Jordabalken (1970:994) kapitel 12. Regler om avtal i allmänhet och dess ingående finns i Avtalslagen (1915:218).Till att börja med går det att konstatera att du har en hyresrätt, en bostadslägenhet, vilken du tänkt att hyra ut ett rum i medan du bor där. Detta förhållande kallas partiell sublokation, vilket är tillåtet utan hyresvärdens tillstånd under förutsättning att det inte medför men för denne (12 kapitlet 41 § Jordabalken). Jordabalkens 12 kapitel innehåller inga närmare bestämmelser om kontraktsbrott vid denna typ av andrahandsupplåtelse.Det kan därmed finnas skäl att se till avtalsrättsliga förhållanden i allmänhet.I och med att kvinnan skrev på kontraktet godtog hon ditt anbud och ingick därmed i ett avtal (1 kapitlet 1 § Avtalslagen). Utifrån din beskrivning tolkar jag det som att det skulle kunna räknas som en "ren accept" utan oklarheter och accepten är därmed bindande. Att hon vidare betalar en månadshyra i deposition bekräftar bara det förhållande att hon avsiktligt ingått i hyresförhållandet.1. Som jag förstår frågan har du redan givit tillbaka depositionen.2. Vilka påföljder detta vidare kan resultera i beror därmed på vad ni har kommit överens om.Eftersom ett hyresavtal har ingåtts, bör det sägas upp för att upphöra att gälla. Ledning kan åter sökas i 12 kapitlet Jordabalken, trots att det gäller partiell sublokation. Har ni inte kommit överens om någon uppsägningstid är huvudregeln att hyresavtal gäller på obestämd tid (12 kapitlet 3 § Jordabalken).Hyresavtal på obestämd tidHyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla, vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (12 kapitlet 4 § Jordabalken).Hyresavtal på bestämd tidHyresavtal på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats (12 kapitlet 3 § Jordabalken). Om hyresavtalet vill sägas upp innan hyrestidens utgång ska det göras:en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader (12 kapitlet 4 § Jordabalken).SammanfattningSammanfattningsvis kan konstaterats att det utifrån de i frågan beskrivna omständigheterna har ingåtts ett hyresavtal. Oavsett om det har ingåtts på bestämd eller obestämd tid så vill hyresgästen omedelbart säga upp avtalet. Du har därmed rätt att under uppsägningstiden, få den hyra som avtalats.Vänliga hälsningar,