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Timestamp: 2020-06-04 05:45:57+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 22', 'artigo 22', 'artigo 15', 'artigo 9', 'artigo 523', 'artigo 184', 'artigo 12', 'artigo 2', 'artigo 12']

BE 2963 - Boletim eletrônico do IRIB
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BE2963
Palestra do XI Seminário de Direito Notarial e Registral em Ribeirão Preto, SP: imóvel rural
Adriano Erbolato Melo *
Atualmente, em face do “constitucionalismo” por que passam todos os ramos do Direito, migrando o próprio Estado de Direito a receber o status de Estado Constitucional de Direito, devemos sempre ao tatear o ordenamento jurídico, voltar nossos olhos para aquela lei que Canotilho bem definiu como “O estatuto jurídico do fenômeno político”, qual seja a Constituição da República Federativa do Brasil. Ela é sempre o ponto de partida e de chegada.
Neste breve trabalho, contudo, a objetividade superou o aprofundamento teórico, a fim de que possa ser ele útil como fonte de consulta diária e rápida quando o assunto requisitado for o imóvel rural.
Constituição Federal: trata o imóvel rural e urbano segundo sua localização (art. 184 e 191), pouco importando a sua destinação;
Código Civil (lei 10.406/2002, art. 1.239, 1.276, §1º e 1.303): trata também o imóvel segundo sua localização;
Estatuto da Terra (lei 4.504/64, art. 4º, I): não importa a localização do imóvel, importa sua destinação: exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial;
Lei 8.629/93 (Regulamentação da Reforma Agrária): idem ao Estatuto da Terra;
Lei 9.393/96 (Dispõe sobre o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR): importa o imóvel “localizado fora da zona urbana do município, em 1º de janeiro de cada ano”;
Notarial-registral: deve ser tratado como matrícula, ou seja, a propriedade imobiliária juridicamente constituída. O registro de imóveis constitui e torna públicos os direitos reais imobiliários e não tem competência para fiscalizar a destinação socioeconômica dos imóveis, como ocorre com o Incra.
1.O tabelionato deverá tratar como urbano o imóvel que foi incluído na área urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, conforme o plano diretor ou legislação municipal, embora tenha lançamento no INCRA – CCIR;
5. No aspecto tributário, a partir do lançamento pelo Município do IPTU, não poderá a União exigir sobre o mesmo imóvel o ITR, sob pena de bitributação, salvo em casos específicos e raros onde o imóvel esteja localizado parte em área rural e parte em área urbana ou de expansão urbana, cabendo a cobrança de cada tributo de forma proporcional.
II – Documentos necessários
Obs.1 – O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, é o documento fornecido gratuitamente pelo Incra aos proprietários de imóveis rurais cadastrados no Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR, sem o qual não poderão os proprietários, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender (alienação lato sensu), ou prometer em venda os imóveis rurais. Em caso de sucessão causa mortis, nenhuma partilha, amigável, judicial ou extrajudicial, poderá ser homologada pela autoridade competente sem apresentação do referido certificado, conforme prevê o artigo 22 da lei 4.947/66;
Obs.2 – Se o alienante não possuir esse documento, deverá providenciá-lo junto à agência mais próxima do Incra;
*dados obrigatórios nos termos da lei 4.947/66, artigo 22, parágrafo sexto.
** Área, módulo, fração mínima de parcelamento, vide item 48.1, Cap. XX das NCGJ/SP.
Obs.2 – Se o imóvel tiver menos que 200 ha., o proprietário poderá fazer uma declaração, sob as penas da lei, de que nada deve de ITR. Há casos também de imunidade e isenção.
Obs.5 – Se o alienante não possuir algum dos Darf’s, deverá fazer a declaração do ITR correspondente, via Internet – mediante download do programa relativo ao ano –, emitir do Darf e pagá-lo com as respectivas multas e juros.
Essa apresentação é obrigatória para se verificar o valor do imóvel, que servirá de parâmetro para os cálculos de emolumentos e dos impostos referentes à transmissão inter vivos, e, com o advento da lei 11.441/2007, também causa mortis. O valor de referência sempre será o valor total do imóvel.
Para fins previdenciários, empresa também é o contribuinte individual em relação ao segurado que lhe presta serviço, além da cooperativa, associação, missão diplomática ou repartição consular, segundo o artigo 15, parágrafo único da lei 8.212/91.
Considera-se contribuinte individual, segundo a IN/MPS/SRP nº 03, de 14 de julho de 2005, artigo 9º, dentre outros:
• o notário, o tabelião, o oficial de registro ou registrador.
Assim, o contribuinte individual que contrata empregado deverá comprovar sempre sua regularidade perante o INSS, através da conhecida Declaração de Regularidade de Situação do Contribuinte Individual – DRS-CI. Esse documento terá como identificador o número CEI – Cadastro Específico do INSS requerido pelo interessado junto ao INSS. Em casos especiais, como o do delegado da serventia extrajudicial, o contribuinte individual possuirá CNPJ, e o documento de comprovação da regularidade perante a Previdência Social será a CND.
f) o produtor rural contribuinte individual e o segurado especial;”
Nesse ponto, inclusive, existe previsão de Auto de Infração ao contribuinte individual que deixar de promover a competente inscrição no CEI (art. 49, II, da lei 8.212/91, na redação dada pela lei 9.711/98).
Dessa forma, uma vez identificado pelo tabelionato a condição de contribuinte individual que contrata empregado, a CND/DRS-CI, deverá ser exigida.
Quanto à aceitação de declaração do proprietário, afastando o seu enquadramento à exigência legal, a IN/MPS/SRP nº 03, de 14 de julho de 2005, artigo 523, parágrafo primeiro, previu:
... declarando-me mais, sob pena de responsabilidade civil e criminal, que não possui inscrição e/ou vínculos junto ao INSS como empregadores, não comercializam, não exportam e nem vendem ao consumidor produtos agropecuários, não se enquadrando nas restrições da IN/MPS/SRP nº 03, de 14 de julho de 2005 e Decreto nº 3.048, de 06 de maio de 1999 que aprovou o regulamento da organização e custeio da Seguridade Social tratado pela Lei nº 8.212/91, de 24.7.1991.”
Embora obrigatórios para os tabeliães paulistas, em face da expressa previsão normativa, conveniente que todos os tabelionatos de notas arquivem em classificadores próprios cópias de:
1ª Questão: Constando na matrícula ou transcrição do imóvel descrição da área rural em alqueires ou metros quadrados, como deve proceder o notário?
R: Deve haver sempre menção nas escrituras às áreas em hectares ou submúltiplos (medida adotada pelo Incra no CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), nunca, somente em outras unidades de medida, tais como, alqueires, partes, braçadas etc. Assim, nada impede, que o escrevente faça referência à descrição tabular, indicando (atualizando) a área em hectares, e por conveniência do serviço, fazendo menção à correspondência em metros quadrados ou alqueires. Muito comum no interior o negócio jurídico ser firmando apenas em alqueires (paulista, mineiro – “alqueirão”). Exemplo: imóvel de 10 hectares que corresponde a 4,1322 alqueires paulistas.
2ª Questão: Existe alguma restrição na alienação de imóvel rural cujo título aquisitivo seja outorgado pelo Estado (reforma agrária, procedimento disciminatório)?
R: Deve ser exigida, além da certidão da matrícula do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis, sempre a apresentação do título de outorga da propriedade, emitido pelo órgão competente (Incra, Itesp – Fundação Instituto de Terras do Estado de São Paulo), onde conste eventual proibição de transmissão do domínio ou prazo de carência. Esse título em regra é denominado de Título de Domínio.
Por muitas vezes ao serem praticados os atos notariais e registrais, cuja natureza jurídica ainda carece de aprofundamento doutrinário, ainda mais na vigência da lei 11.441/2007 (lei do divórcio, inventário e partilha extrajudiciais), muitas são as conseqüências no plano tributário, vale dizer, muitos os fatos geradores implementados, ou, muitas as hipóteses de incidência materializadas.
Obs.1 – Todo o proprietário, titular do domínio (enfiteuta ou foreiro) ou detentor a qualquer título (posse ou usufruto) de imóvel rural deve pagar, anualmente, o ITR – Imposto sobre a Propriedade Rural. Não se enquadram aí o arrendatário, o comodatário e o parceiro (relações obrigacionais)
Obs.3 – Pequena gleba rural: varia conforme a localização – 100 ha. – Amazônia Ocidental e Pantanal; 50 ha. – Amazônia Oriental e Polígono da Seca e 30 ha. – demais municípios. O proprietário ou detentor deve explorá-la a qualquer título e não possuir outro imóvel urbano ou rural.
Obs.6 – A Declaração Anual é composta de dois documentos: a) Documento de Informação e Atualização Cadastral do ITR (Diac) (obrigatório para todos os proprietários); b) Documento de Informação e Apuração do ITR (Diat), no qual será calculado o valor do ITR (dispensado para os casos de imóveis imunes ou isentos).
Obs.8 – O VTN representa o valor de mercado do imóvel menos as benfeitorias. Já existe uma pauta do INCRA por região e sub-região, indicativa do valor médio do hectare do imóvel rural.
Obs.1: Para o estado de São Paulo, O instituto de Economia Agrícola (IEA), disponibiliza no site http://www.iea.sp.gov.br/out/banco/menu.php uma pauta de referência (não obrigatória) para o contribuinte do ITR declarar o VTN – Valor da Terra Nua, conforme a região (município). No futuro, pretendem os órgãos de arrecadação e fiscalização promover o cruzamento das informações constantes das diversas bases de dados do fisco federal, estadual e municipal.
Obs.2: Alguns estados admitem outros critérios para a determinação da base de cálculo, como a avaliação fiscal ou a administrativa (laudos dos sindicatos rurais), além de facultar o recolhimento do imposto para após a lavratura da escritura, situações essas que devem ser bem pesquisadas pelo tabelionato e devidamente mencionadas na escritura para a ciência das partes.
2.1 - Indenização da terra nua por desapropriação para fins de reforma agrária, conforme o disposto no parágrafo quinto do artigo 184 da Constituição Federal de 1988. A parcela da indenização, correspondente às benfeitorias, é computada como receita da atividade rural quando esta tiver sido deduzida como despesa de custeio ou investimento e, quando não deduzida como despesa de custeio ou investimento, tributável como ganho de capital. Assim, a isenção é absoluta apenas quanto ao VTN, pois as benfeitorias ou serão tributadas como receita da atividade rural (livro caixa), ou, no caso de não terem sido lançadas nas competências próprias como despesa no livro caixa da atividade rural, sofrerão a tributação comum ao ganho de capital (alíquota de 15%) sobre o lucro imobiliário;
2.2 – Isenções estabelecidas na legislação infralegal:
a) Teto da isenção no ganho de capital para venda de um único imóvel em um mesmo mês: R$ 35.000,00 (lei 11.196/2005);
b) Redução proporcional do imposto de renda sobre o ganho de capital, desde que utilizasse parte ou todo o produto da venda obtido em até 180 dias da assinatura da escritura ou do contrato (lei 11.196/2005);
c) Introdução de 04 (quatro) fórmulas de cálculo de redução do imposto, dependendo da época de aquisição do imóvel, da data da alienação deste e da data da nova aquisição (lei 11.196/2005);
d) Redução de 5% por ano, conforme a data da aquisição, limitada ao ano de 1988; e
e) Alienação de único imóvel no valor de até R$ 440.000,00 (lei 11.196/2005).
Para os imóveis rurais adquiridos até 31/12/1996, aplicam-se as regras para apuração do ganho de capital vigentes antes da edição da lei 9.393, de 19 de dezembro de 1996, cujos aspectos mais importantes são:
• Custo de aquisição: regra geral deve ser, conforme o caso, o valor de mercado ou o valor pago, constante na Declaração de Bens e Direitos;
Tratando-se de imóvel adquirido após 31/12/1995, não se atribui correção monetária ao seu custo, conforme a lei 9.249, de 1995, art. 17. Além disso:
• Valor de alienação: é o valor efetivo da transação (até a lei 9.393, de 19/12/1996);
• Com o advento da lei 9.393, de 1996(19/12/1996), passam a ser considerados como custo de aquisição e valor de alienação do imóvel rural, o valor da terra nua (VTN), declarado no Documento de Informação e Apuração do ITR (Diat), respectivamente nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação. Caso não se possa apurar um dos VTNs, deve-se proceder ao cálculo do ganho de capital com base nos valores reais da transação.
Lei 4.504, de 30/11/64 – Estatuto da Terra, base do regime jurídico do imóvel rural.
Lei 5.709, de 7/10/71 e decreto 74.965, de 26/11/74, regulamentando a lei 5.709/71 – base do regime jurídico da aquisição de imóvel rural por estrangeiro.
Lei 6.634, de 2/5/1979, que dispõe sobre faixa de fronteira e decreto 85.064, de 26/8/80 – base do regime jurídico da aquisição de imóvel rural localizado em faixa de fronteira.
Somente o estrangeiro com permanência regularizada no Brasil poderá adquirir imóvel rural. (Note-se que a lei não fala em residência permanente ou provisória, apenas prova de residência no território nacional, art. 9º, II, da lei 5.709/71).
Deve o adquirente possuir também CPF, independentemente de sua situação de regularidade, além, como já mencionado, da prova de residência no país.
- o seu tamanho não seja superior a três módulos (dependerá de autorização a aquisição de mais de um imóvel, mesmo com área não superior a 3 (três) módulos – § 3º do art. 7º do decreto 74.965/74);
- não ultrapasse os limites percentuais de terras de estrangeiros no município: limitação de 25% ou 10% da zona rural do município de titularidade de estrangeiros ou nas mãos de titulares de um único país, respectivamente, conforme previsão da lei 5.709/71, parágrafo primeiro do artigo 12;
- declare, sob penas da lei de que não possui outro imóvel rural (art. 9º, a, do decreto 74.965/74);
Obs.: O termo módulo, mencionado no parágrafo primeiro do artigo terceiro da lei 5.709/71 se refere expressamente ao MEI – módulo de exploração indefinida (art. 4º do decreto 74.965/74), que não se confunde com módulo rural, nem com módulo fiscal.
Módulo Rural: é uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca exprimir a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica dos imóveis rurais e a forma e condições do seu aproveitamento econômico. É calculado para cada imóvel, levando em conta outros atributos do imóvel (atividade econômica, forma de exploração (familiar ou empresarial), mão-de-obra etc.).
Módulo Fiscal: é estabelecido para cada município, e procura refletir a área mediana dos módulos rurais dos imóveis do município – aspecto geral. O aspecto particular do imóvel considera a área aproveitável total do imóvel frente ao MF do município (art. 50, § 3º do ET).
Módulo de Exploração Indefinida: é a unidade de medida, em hectares, a partir do conceito de módulo rural, sem levar em conta a exploração econômica, estabelecido para uma determinada região definida, que são as ZTM (Zona Típica de Módulo) estabelecida pelo Incra.
Essa é a referência para os módulos na questão de aquisição por estrangeiro e não o módulo fiscal.
Autorização do Incra(§ 2º do art. 7º c/c art. 10, § único do decreto 74.965/74):
Autorização do Conselho de Defesa Nacional – antiga Secretaria-Geral do Conselho de Segurança nacional – artigo 2º do decreto 74.965. O processo tem início no Incra (art. 29 do decreto 85.064/80):
Obs. 1 – Exigível nas áreas de fronteira – faixa de 150 km ao longo da divisa do país, ou ainda em uma faixa de 100 km ao longo de rodovias federais;
Autorização dada pelo Presidente da República por decreto (art. 3º, § 3º da lei 5.709/71 c/c o § 5º do art. 7º do decreto 74.965/74), ouvidos o Incra e, se for o caso, o Conselho de Defesa Nacional.
Hipótese 3: Exceção à exigência da lei 5.709/71, parágrafo primeiro do artigo 12 (limites de percentagens pertencentes a estrangeiro no território do município):
Todas as restrições e requisitos da legislação são extensivos ao brasileiro(a) casado(a) com estrangeiro(a), desde que o regime de bens implique a comunicação do imóvel rural (apelação cível 415-6/6, Mogi das Cruzes, 13/10/05 e BE/IRIB 727, de 2/7/2003)