Source: https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/tierhaltungsklauseln-nicht-immer-rechtswirksam_idesk_PI9865_HI1805342.html
Timestamp: 2020-02-26 11:08:48
Document Index: 151599825

Matched Legal Cases: ['§ 305', 'Art. 2', 'BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', '§ 535']

Tierhaltungsklauseln – Nicht immer rechtswirksam | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Tierhaltungsklauseln – Nicht immer rechtswirksam
Ob der Mieter zur Haltung von Haustieren befugt ist, richtet sich zum einen nach den Regelungen zur Tierhaltung im Mietvertrag. Aber auch ohne vertragliche Vereinbarung oder bei einer rechtsungültigen Regelung ist der Mieter zum Halten von Kleintieren berechtigt. Zudem kann in solchen Fällen die Tierhaltung dem vertragsgemäßen Mietgebrauch unterliegen, was am Einzelfall zu bewerten ist. Es liegt auf der Hand, dass in der mietrechtlichen Praxis nahezu ausschließlich Wohnraum betroffen ist. Bei vertraglichen Klauseln unterscheidet man grundsätzlich individuell getroffene Vereinbarungen und vorformulierte Vertragsbedingungen. Eine Vertragsregelung kann dabei rechtswirksam, aber auch unwirksam sein. Die Folgen daraus können erheblich sein.
Es wird ein Überblick über die gebräuchlichsten Klauseln in Wohnraummietverträgen und deren rechtliche Einschätzung gegeben. In der Sache selbst geht es praktisch stets darum, die Tierhaltung in zulässiger Weise zu beschränken oder in Teilbereichen vollständig auszuschließen, wobei die Gründe hierfür in der Person des Vermieters sehr verschieden sein können. Meist aber geht es darum, eine Störung anderer Mitbewohner im Haus zu verhindern.
1 Individualvertragliche Regelungen
Durch eine sog. einzelvertragliche Regelung, das ist eine Regelung, die zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt wurde (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB), ist es vom Grundsatz her zulässig, die Tierhaltung bis auf Ausnahmen auszuschließen oder auch von der Zustimmung des Vermieters abhängig zu machen (Blank, Die Tierhaltung in der Mietwohnung, NZM 1998, S. 5, 8). Hervorzuheben sind in diesem Zusammenhang folgende Entscheidungen:
Der Mieter kann sich nicht nachträglich darauf berufen, die zuvor erfolgte einzelvertragliche Abrede, keinen Hund zu halten, verletze sein allgemeines Persönlichkeitsrecht nach Art. 2 Abs. 1 GG. Die eingegangene Verpflichtung, auf die Haltung des Tieres zu verzichten, verletzt keine Grundrechte des Mieters (BVerfG, Beschluss v. 21.2.1980, 1 BvR 126/80, WuM 1981 S. 77).
Entsprechendes hat der BGH in einer Entscheidung zum Wohnungseigentumsrecht festgehalten, wobei ausdrücklich auf den Wohnraummietbereich Bezug genommen wurde (BGH, Beschluss v. 4.5.1995, V ZB 5/95, WuM 1995 S. 447; ebenso für denselben Fall in der untergerichtlichen Rechtsprechung das LG Lüneburg, Urteil v. 11.11.1993, 1 S 163/93, WuM 1995 S. 704).
Zulässig ist es auch, wenn der Vermieter durch Individualvereinbarung die Hunde- und Katzenhaltung ausschließt (LG Hildesheim, Beschluss v. 28.2.2006, 7 S 4/06, WuM 2006 S. 525).
Tierhaltungsklausel verhandeln
Zu beachten ist, dass ein "wirkliches Aushandeln" gegeben ist. Dazu muss der Vermieter den Inhalt der Vertragsbestimmung ernsthaft zur Diskussion stellen und dem Mieter auch eigene Gestaltungsfreiheit einräumen. Der Vermieter muss sich also mit dem Mieter an einen Tisch setzen und die Frage der Tierhaltung mit ihm verhandeln, wobei der Mieter seine eigenen Vorstellungen äußern und versuchen darf, diese durchzusetzen. Das bloße Durchsprechen oder ein Hinweis an den Mieter, sich den Mietvertrag durchzulesen und bei Einverständnis zu unterzeichnen, genügt für das Aushandeln nicht. Das Gegenteil hiervon ist die bereits vorbestimmte, jedenfalls nicht ausgehandelte Vertragsbedingung.
Bei handschriftlichen oder sonstigen Eintragungen, etwa bei Zusätzen im Mietvertrag, spricht nicht schon ein erster Anschein für ein Aushandeln (Harsch, in Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 2012, Vor. § 535 BGB Rn. 97). Auch der BGH hat einen maschinenschriftlichen Zusatz zu einer Tierhaltungsregelung kommentarlos als Allgemeine Geschäftsbedingung aufgefasst (BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 168/12; s. Abschn. 5). Änderungen oder Zusätze müssen auf die Person des Mieters oder auf Besonderheiten des Mietvertrags Bezug nehmen, um eine Anscheinswirkung entfalten zu können (OLG Saarbrücken, Urteil v. 21.7.2000, 13 B S 65/00, NZM 2000 S. 1179). Ist zugunsten des Vermieters von einem Anschein im Einzelfall auszugehen, muss der Mieter diesen "Beweis des ersten Anscheins" entkräften. Gelingt ihm dies, bleibt der Vermieter beweispflichtig.
Fraglich ist, ob durch die einzelvertragliche Vereinbarung die Tierhaltung durch den Mieter vollständig ausgeschlossen werden kann. Die Frage stellt sich im Zusammenhang mit der Haltung von Kleintieren. Zutreffend wird sie verneint (Blank, a. a. O.; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB, Rdn. 505). Von Kleintieren (zum Begriff s. "Tierhaltung") gehen weder ernsthafte Belästigungen anderer Hausbewohner aus noch bringt deren Haltung die Gefahr größerer Abnutzung oder Schädigung der Mietsache mit sich. Es wäre deshalb treuwidrig, würde die Möglichkeit bejaht, durch einzelvertragliche Vereinbarung etwa das Halten eines Wellensittichs oder einiger Kleinfische im häuslichen Aquarium untersagen zu können, sofern im Einzelfall nicht tatsächlich gewichtige Gründe hierfür sprechen. Das Gekrächze dieser Vögel ist hin...