Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dostawa/ibpp1-443-658-14-mg
Timestamp: 2018-03-19 16:54:53+00:00
Document Index: 91751062

Matched Legal Cases: ['art. 43', 'art. 14', 'art. 4', 'art. 43', 'art. 15', 'art. 4', 'art. 15', 'art. 4', 'FSK ', 'art. 43', 'art. 29', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 2', 'SA/Kr ', 'art. 43', 'art. 195', 'art. 198', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 41', 'art. 146', 'art. 43', 'art. 52', 'art. 47', 'art. 53']

IBPP1/443-658/14/MG | Interpretacja indywidualna
Sprzedaż udziału w nieruchomości oddanej w najem będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, dostawa działki zabudowanej będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, dostawa działki niezabudowanej podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku.
IBPP1/443-658/14/MGinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 23 czerwca 2014 r. (data wpływu 27 czerwca 2014 r.), uzupełnionym pismem z 24 września 2014 r. (data wpływu 29 września 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości oraz w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy udziału w tej nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 27 czerwca 2014 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości oraz w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy udziału w tej nieruchomości .
Wniosek został uzupełniony pismem z 24 września 2014 r. (data wpływu 29 września 2014 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 12 września 2014 r. nr IBPP1/443-658/14/MG.
W czerwcu 2013 r. Wnioskodawca nabył od spółki akcyjnej, w drodze porozumienia rozliczeniowego własność nieruchomości położonej w K. (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość ta składa się z dwóch działek ewidencyjnych - jedna zabudowana jest wolnostojącym budynkiem mieszkalnym (domem jednorodzinnym), natomiast druga działka jest
niezabudowana. Przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę zostały dla niej wydane decyzje o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego m.in. na przebudowie, rozbudowie, nadbudowie istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami w parterze.
Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej nastąpiło ze zwolnieniem od podatku od towarów i usług.
W dniu nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę dokonał on darowizny na rzecz swojego brata udziału wynoszącego 1/2 części we własności Nieruchomości. W związku ze spełnieniem przesłanek opisanych w art. 4a Ustawy o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 roku (tekst jednolity - Dz. U. z 2009 r., Nr 93, poz. 768, z późn.zm.) czynność ta zwolniona była od zapłaty podatku od spadków i darowizn. Zawarciu umowy darowizny nie towarzyszył istotny cel gospodarczy, a wykonanie darowizny nie wiązało się z przejęciem przez Wnioskodawcę żadnych długów i ciężarów ani zobowiązań darczyńcy. Obecnie zatem Wnioskodawca pozostaje współwłaścicielem w 1/2 w zakresie każdej z działek tworzących Nieruchomość. Udział w Nieruchomości wchodzi nadto do majątku odrębnego Wnioskodawcy. Nieruchomość pozostawała od listopada 2012 r. przedmiotem umowy najmu na rzecz spółki cywilnej, prowadzącej w budynku przedszkole. Na podstawie tej umowy Nieruchomość była wynajmowana na cele komercyjne a spółka będąca jej zbywcą opodatkowała najem podatkiem VAT. Oddanie Nieruchomości w najem było zatem przedmiotem czynności opodatkowanej podatkiem VAT. W konsekwencji nabycia własności nieruchomości, Wnioskodawca wstąpił do umowy najmu Nieruchomości na rzecz przedszkola, z którego dochody opodatkowuje on obecnie zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%). Wnioskodawca kontynuuje umowę najmu zawartą przez spółkę, gdyż ewentualne jej wypowiedzenie wiązałoby się z koniecznością zapłaty przez współwłaścicieli wysokiego odszkodowania. Poza obowiązywaniem umowy najmu w zakresie Nieruchomości, Nieruchomość nie jest wykorzystywana dla prowadzenia działalności gospodarczej.
Wnioskodawca od momentu nabycia nie ponosił na Nieruchomość żadnych znaczących nakładów; nie dokonywano nadto remontu Nieruchomości. Takie ulepszenia oraz nakłady nie były czynione także przez poprzedniego właściciela Nieruchomości tj. spółkę akcyjną, a jeśli były, to ich wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej.
Dnia 2 czerwca 2014 r. Wnioskodawca zawarł - wspólnie ze współwłaścicielem Nieruchomości - umowę przedwstępną sprzedaży, na mocy której zobowiązał się do sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Zgodnie z treścią umowy, przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie najpóźniej do dnia 31 grudnia 2014 roku, wtedy też nastąpi wydanie Nieruchomości.
Zbycie Nieruchomości podyktowane zostało wspólną decyzją współwłaścicieli, przede wszystkim celem uniknięcia ponoszenia dodatkowych wydatków, których wymaga stan znajdującego się na Nieruchomości budynku. Celem znalezienia nabywcy Nieruchomości współwłaściciele podjęli zwyczajowe działania w tej kwestii zamieszczając typowe ogłoszenie w sieci Internet.
1.Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.
2.Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.
3. i 4. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę do jego majątku prywatnego na zasadzie przekazu w ramach rozliczenia zobowiązań zbywcy tj. spółki akcyjnej. Szczegółowiej: zbywca tj. spółka akcyjna będąc podmiotem zobowiązanym wobec innego podmiotu (spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) wypełniła swoje zobowiązania wobec tego podmiotu poprzez przeniesienie nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, który pozostawał z kolei wierzycielem owej spółki z o.o. z tytułu sprzedaży. Gdyby nie doszło do takiego rozliczenia Wnioskodawca miałby najprawdopodobniej istotny problem z realnym odzyskaniem od spółki z o.o. ww. środków finansowych, o ile w ogóle mógłby je odzyskać. Tym samym Wnioskodawca został niejako przymuszony do przejęcia ww. nieruchomości zamiast uzyskania konkretnych środków finansowych od podmiotu pierwotnie wobec niego zobowiązanego.
W dacie nabycia Wnioskodawca rozważał wykorzystanie przedmiotowej Nieruchomości na przyszłe potrzeby swojej rodziny.
5.Wnioskodawca podarował bratu 1/2 udziału w przedmiotowej Nieruchomości w ramach realizacji planów związanych z zaspokojeniem potrzeb swojej rodziny, jednocześnie pozostawiając dla siebie pozostały udział. Dokonując darowizny 1/2 udziału w Nieruchomości, Wnioskodawca chciał również pozyskać osobę partycypującą jako współwłaściciel w kosztach utrzymania Nieruchomości.
6.Decyzje w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. „(...)” zostały wydane na wniosek zbywcy (spółki akcyjnej). Decyzje te dotyczą obu przedmiotowych działek. Wnioskodawca nie zna konkretnych celów czy zamierzeń, jakie przeświecały zbywcy, który wystąpił o warunki zabudowy.
7.Podstawą nabycia Nieruchomości był akt notarialny przeniesienia Nieruchomości, Wnioskodawca nie dysponuje w chwili obecnej innymi dokumentami, w tym księgowymi dotyczącymi przedmiotowego nabycia.
8.Wnioskodawcy nie przysługiwało przy nabyciu Nieruchomości prawo do obniżenia w całości lub w części podatku należnego o podatek naliczony. Zarówno wówczas jak i obecnie Wnioskodawca nie był podatnikiem VAT, poza tym nieruchomość ta została nabyta bez podatku VAT.
9.Wnioskodawca nie posiada wiedzy na temat tego kiedy dokładnie i przez kogo został wybudowany budynek na działce zabudowanej. Prawdopodobnie został on wzniesiony w latach 30-tych ubiegłego wieku. Wnioskodawca nie zna jednak historii przedmiotowego budynku na tyle, aby do kwestii tej odnieść się szczegółowiej.
10.Nieruchomość zabudowana jest domem jednorodzinnym. Symbol PKOB dla tego typu budynków to PKOB 111.
11.Z pozyskanych informacji wynika, że po nabyciu Nieruchomości przez spółkę (zbywcę nieruchomości) nastąpiło oddanie jej w najem - opodatkowany podatkiem VAT. Przedmiotowa nieruchomość była uprzednio nabyta przez ten podmiot (tj. zbywcę nieruchomości) od osoby fizycznej (bez prawa odliczenia podatku VAT), a jednocześnie nakłady na ulepszenie nie przekraczały 30% wartości początkowej.
12. i 13. Pierwsze zasiedlenie budynku należy powiązać z datą 21 listopada 2012 r. tj. zawarciem umowy najmu Nieruchomości.
14.Na pytanie tut. organu zadane w wezwaniu: „Czy między pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż dwa lata...”, Wnioskodawca odpowiedział, że zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej ostateczna umowa sprzedaży Nieruchomości powinna zostać zawarta do dnia 31 grudnia 2014 r. Zatem o ile w ogóle rozważać by w analizowanym stanie faktycznym opodatkowanie ww. dostawy - to w przypadku dokonania jej po dacie 21 grudnia 2014 r. (i wydania Nieruchomości po tej dacie) - sprzedaż taka korzystałaby ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy o podatku VAT.
15.Nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.
16.Zgodnie z treścią wniosku o interpretację w związku z nabyciem Nieruchomości Wnioskodawca wstąpił do umowy najmu z listopada 2012 r., która to umowa jest nadal kontynuowana. Poza funkcjonowaniem ww. umowy najmu i pozyskiwaniem środków z tego tytułu Wnioskodawca w żaden inny sposób nie korzysta z Nieruchomości. Przychody z najmu są u Wnioskodawcy opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym wg stawki 8,5% jako przychody z wynajmu majątku prywatnego.
17.Wnioskodawca nie podjął jeszcze wiążących decyzji co do wydatkowania środków ze sprzedaży, najprawdopodobniej staną się one przedmiotem lokat bankowych. Jak wskazano we wniosku o interpretację główną przyczyną zbycia Nieruchomości była potrzeba zaoszczędzenia wydatków, jakie musiałyby zostać poniesione na nieruchomość przy jednoczesnym braku środków na wykonanie niezbędnych inwestycji.
18.W przeszłości Wnioskodawca dokonywał sprzedaży Nieruchomości, było to jednak podyktowane jedynie względami rodzinnymi i losowymi.
Czy opisana transakcja sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...
W przypadku pozytywnej odpowiedzi na powyższe pytanie, czy opisana transakcja sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług...
Zdaniem Wnioskodawcy, opisana transakcja sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - nie będzie on bowiem działać w charakterze podatnika podatku VAT.
Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być zrealizowana przez podatnika podatku VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług, Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm., (dalej: „Ustawa”), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza (ust. 2 powołanego artykułu) obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W ocenie Wnioskodawcy opisanej czynności sprzedaży udziału w Nieruchomości nie można przypisać cech prowadzenia działalności gospodarczej w myśl wyżej przytoczonej definicji.
Przyszła sprzedaż Nieruchomości (w wykonaniu umowy przedwstępnej), odbędzie się bowiem w ramach sporadycznej transakcji, której nie towarzyszy zamiar prowadzenia regularnego obrotu w tym zakresie. Ponieważ Wnioskodawca dokona sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży nie można także uznać, że jego działania będą posiadać charakter działalności handlowej.
Nabycie Nieruchomości w ramach porozumienia nie wiązało się z realizacją nakreślonego przez Wnioskodawcę planu działania podyktowanego chęcią osiągnięcia zysku. Zarówno czynność nabycia Nieruchomości jak i jej przyszłego zbycia uzależnione zostały w dużej mierze od zdarzeń losowych, posiadały charakter jednostkowych transakcji - Wnioskodawca nie miał i nie ma zamiaru ich realizacji w sposób częstotliwy i ciągły.
Podobne wnioski przedstawił Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r. sygn. I FPS 3/07:
„Zarówno z brzmienia przepisu art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy, jak i art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT wynika bowiem nader wyraźnie, że warunkiem niezbędnym do uznania danego podmiotu za podatnika VAT jest ustalenie, że działa on niezależnie jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik czy wykonujący wolny zawód. Innymi słowy, jeśli dana czynność wykonana została poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód to w świetle art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika VAT i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie.
Taka zaś właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego. Majątek taki nabywany bowiem był na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT”.
Również działaniom (a właściwie ich brakowi), podjętym celem zbycia Nieruchomości nie można nadać cech prowadzenia zorganizowanej działalności. Wnioskodawca nie podjął bowiem żadnych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nabytej Nieruchomości np. nie dokonał podziału działek ani remontu budynku znajdującego się na jednej z działek. Z kolei działania podjęte przez współwłaścicieli polegające na ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży Nieruchomości w Internecie uznać należy za zwyczajowe/typowe postępowanie podjęte przez osoby fizyczne wyzbywające się majątku prywatnego bez zaangażowania środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalne. Powyższe wnioski znajdują oparcie w orzecznictwie sądów. Zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 listopada 2011 sygn. I FSK 1668/11:
„Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, które może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności”.
Jak wynika z opisanego na wstępie stanu faktycznego, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań z zaangażowaniem posiadanego udziału w Nieruchomości, które uzasadniałyby przyjęcie, że działał w tym zakresie w charakterze podatnika podatku VAT. W takim stanie rzeczy uzasadnione jest przyjęcie, iż planowana sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości będącej majątkiem prywatnym Wnioskodawcy nie będzie objęta regulacjami Ustawy o podatku od towarów i usług.
Nawet w przypadku gdyby omawiana transakcja sprzedaży podlegała co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to zdaniem Wnioskodawcy winna być ona zwolniona od podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Wskazać należy, że w oparciu o art. 29 ust. 5 Ustawy przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Dla zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy przedmiotowej Nieruchomości w pierwszej kolejności należy ocenić, czy doszło do jej pierwszego zasiedlenia.
Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14) Ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
Z powyższego wynika, że za pierwsze zasiedlenie uznać należy oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć również umowę najmu.
W ocenie Wnioskodawcy - dysponującego informacją, że Nieruchomość była przedmiotem najmu (na podstawie umowy najmu z dnia 21 listopada 2012 roku) opodatkowanym podatkiem od towarów i usług - uzasadnione jest stwierdzenie, że na gruncie wyżej przytoczonych przepisów umowa sprzedaży Nieruchomości, która ostatecznie zostanie zrealizowana po dniu 21 listopada 2014 r. (to jest gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a przeniesieniem prawa do rozporządzania jak właściciel upłyną 2 lata) zwolniona będzie od podatku od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy. Równocześnie nie znajduje w omawianym przypadku zastosowania art. 2 pkt 14) lit. b) ustawy ponieważ od co najmniej 2 lat na Nieruchomości nie były dokonywane żadne wydatki na ulepszenie, które stanowiłby co najmniej 30% jej wartości początkowej w myśl cytowanego przepisu.
Możliwość uznania za pierwsze zasiedlenie opodatkowanej podatkiem od towarów i usług czynności oddania nieruchomości w najem znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. I tak np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 25 listopada 2010, sygn. I SA/Kr 1581/10:
„Pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części. Pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów. Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też leasing. Jest to oddanie pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi”.
Z uwagi na powyższe zdaniem Wnioskodawcy nawet gdyby uznać, iż zamierzona transakcja zbycia Nieruchomości podlega podatkowi VAT to będzie z tego podatku zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy.
Na wstępie należy zauważyć, że z uwagi na fakt ścisłego powiązania z sobą zagadnień dotyczących skutków podatkowych dostawy udziału w dwóch działkach (zabudowanej i niezabudowanej), tut. organ udzielił na nie odpowiedzi w jednej interpretacji indywidualnej.
W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121), własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Z kolei art. 198 ww. ustawy KC stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
-po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
-po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.
Z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej TSUE) w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w czerwcu 2013 r. nabył od spółki akcyjnej nieruchomość składającą się z dwóch działek ewidencyjnych: działki zabudowanej wolnostojącym budynkiem mieszkalnym (domem jednorodzinnym) oraz działki niezabudowanej. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawca w formie darowizny przekazał bratu 1/2 udziału w nieruchomości. Jeszcze przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawcę dla obydwu działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego „(...)”. Nieruchomość jest wynajmowana od listopada 2012 r. spółce cywilnej prowadzącej w niej przedszkole. W momencie nabycia własności nieruchomości Wnioskodawca wstąpił w umowę najmu na miejsce spółki akcyjnej. Wnioskodawca kontynuuje umowę najmu. Poza ww. umową najmu nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej ani w żaden inny sposób. Wnioskodawca zamierza sprzedać 1/2 udziału w nieruchomości spółce z ograniczoną odpowiedzialnością i wraz ze współwłaścicielem nieruchomości zawarł już 2 czerwca 2014 r. przedwstępną umowę sprzedaży. Umowa sprzedaży zostanie zawarta najpóźniej do 31 grudnia 2014 r. Zbycie nieruchomości ma nastąpić w celu uniknięcia ponoszenia dodatkowych wydatków na budynek znajdujący się na nieruchomości ze względu na jego stan. Środki uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawca prawdopodobnie przeznaczy na lokaty bankowe, ale w tym zakresie nie podjął jeszcze wiążących decyzji.
Wątpliwości Wnioskodawcy odnoszą się do kwestii, czy dostawa udziału w nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT.
W ocenie tut. Organu w przedmiotowej sprawie wystąpiły zdarzenia, które przesądzają, że sprzedaż udziału w nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej, bowiem Wnioskodawca wstąpił w umowę najmu w miejsce zbywcy i nieruchomość była wykorzystywana do celów zarobkowych przez Wnioskodawcę.
Ponadto z wniosku wynika, że Wnioskodawca nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości do żadnych innych celów poza najmem, zatem nie wykorzystywał tej nieruchomości również do celów osobistych. W świetle powyższych ustaleń należy stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość w momencie nabycia jak i posiadania nie była wykorzystywana w żaden sposób do celów osobistych Wnioskodawcy.
Powyższe w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca, gdyż Wnioskodawca w żaden sposób nie wykorzystał posiadanego udziału w nieruchomości do potrzeb osobistych, lecz wykorzystywał tę nieruchomość od momentu jej nabycia wyłącznie w celach najmu.
A zatem, w przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Należy zatem stwierdzić, że dostawa udziału w ww. nieruchomości będzie dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług.
Skutkiem powyższego planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że planowana sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług gdyż Wnioskodawca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT, należało uznać za nieprawidłowe.
W przypadku uznania dostawy udziału w nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT dostawy udziału w nieruchomości.
Wnioskodawca podał we wniosku, że przedmiotem sprzedaży będzie udział we współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem (domem jednorodzinnym) sklasyfikowanym w PKOB pod symbolem 111 oraz w nieruchomości niezabudowanej, dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Obie działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 3 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:
Zgodnie z objaśnieniami zawartymi w PKOB w sekcji „Budynki” można wyróżnić grupę 111 – Budynki mieszkalne jednorodzinne.
W świetle powyższego działka wraz ze znajdującym się na niej budynkiem oraz działka niezabudowana są towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.
Zatem sprzedaż udziałów w obu nieruchomościach: zabudowanej i niezabudowanej – co do zasady – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno aport, sprzedaż, najem jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca zamierza sprzedać 1/2 udziału w działce zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Wnioskodawca nabył nieruchomość od spółki akcyjnej w ramach rozliczeń spółki z Wnioskodawcą. Przed nabyciem przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę spółka akcyjna od listopada 2012 r. wynajmowała budynek spółce cywilnej na potrzeby prowadzenia w nim przedszkola. Wnioskodawca w momencie nabycia nieruchomości wstąpił w umowę najmu na rzecz spółki cywilnej i kontynuuje umowę najmu. Wnioskodawca od chwili nabycia nieruchomości nie ponosił na nieruchomość żadnych znaczących nakładów, nie dokonywał remontu nieruchomości. Ulepszenia oraz nakłady nie były czynione również przez poprzedniego właściciela nieruchomości tj. spółkę akcyjną, a jeśli były to ich wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej. Wnioskodawca zamierza sprzedać swój udział w przedmiotowej nieruchomości. Umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie najpóźniej do dnia 31 grudnia 2014 r., wtedy też nastąpi wydanie nieruchomości.
Biorąc zatem pod uwagę art. 2 pkt 14 ustawy o VAT oraz powyższy opis sprawy stwierdzić należy, że pierwsze zasiedlenie przedmiotowego budynku będącego współwłasnością Wnioskodawcy miało miejsce, jak wskazał również Wnioskodawca, z chwilą oddania go w najem 21 listopada 2012 r.
Podsumowując dostawa 1/2 udziału w budynku, w sytuacji gdy nie zostanie dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia - będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, która korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
W tej sytuacji również sprzedaż 1/2 udziału w działce na której posadowiony jest ten budynek będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 29a ust. 8 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Natomiast dostawa udziału w budynku, w sytuacji gdy zostanie dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia – nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż nie zostanie spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT, determinujący zastosowanie tego zwolnienia od podatku.
W tej sytuacji dostawa udziału w budynku będzie mogła jednak korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż jak wskazał Wnioskodawca, przy nabyciu budynku nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony i z opisu sprawy nie wynika, aby Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Wnioskodawca wskazał bowiem, że nie ponosił żadnych znaczących nakładów na budynek, nie dokonywano nadto remontu Nieruchomości oraz takie ulepszenia oraz nakłady nie były czynione także przez poprzedniego właściciela Nieruchomości tj. spółkę akcyjną, a jeśli były, to ich wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej.
W przypadku sprzedaży udziału w budynku w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia również sprzedaż udziału w działce na której posadowiony jest ten budynek będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 29a ust. 8 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał także, że zamierza dokonać sprzedaży udziału w działce niezabudowanej.
Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Należy zauważyć, że zwolnienia od podatku mają charakter wyjątkowy i powinny być traktowane jako odstępstwo od ogólnej zasady opodatkowania każdej odpłatnej dostawy. Zatem powinny one być stosowane ściśle.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć 1/2 udziału w działce niezabudowanej. Działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Dla przedmiotowej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
Analizując przepisy w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy gruntu niezabudowanego należy podkreślić, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Natomiast skoro w przedstawionej sytuacji, dla przedmiotowej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy, to nieruchomość ta spełnia definicję terenu budowlanego,
Zatem skoro Wnioskodawca planuje sprzedać udział w działce niezabudowanej, dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy, to należy stwierdzić, że sprzedaż tego udziału będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 w powiązaniu z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, tj. 23%.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że transakcja zbycia Nieruchomości (obejmującej działkę zabudowaną i niezabudowaną) będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należało uznać za nieprawidłowe.
Niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek
z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego (w szczególności gdyby Wnioskodawca przed sprzedażą poniósł wydatki na ulepszenie budynku w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku) lub zmiany stanu prawnego.
z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
ILPP1/443-562/14-2/NS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Dostawa > IBPP1/443-658/14/MG