Source: http://www.jurischile.com/2018/09/contrato-de-gestion-y-administracion-de.html
Timestamp: 2019-05-20 23:01:44
Document Index: 355719144

Matched Legal Cases: ['artículo 19', 'artículo 3', 'artículo 3', 'artículo 7', 'artículo 21', 'artículo 19', 'artículo 20']

JurisChile - Jurisprudencia de Chile: Contrato de gestión y administración de inmuebles vacacionales a nivel nacional. Se confirma sentencia apelada.
Contrato de gestión y administración de inmuebles vacacionales a nivel nacional. Se confirma sentencia apelada.
Santiago, diez de septiembre de dos mil dieciocho.
Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus fundamentos sexto a noveno, que se eliminan. Y se tiene además presente:
Primero: Que Vacation Rental SpA, en su calidad de administradora del departamento N° 21 del inmueble ubicado en calle Luis Carrera N° 1172, comuna de Vitacura, Santiago, de propiedad de Ricardo Guillermo Coward, dedujo recurso de protección en contra de la Comunidad Edificio Jacarandá, fundada en que el dueño de la propiedad fue informado mediante correo electrónico de 11 de enero de 2018 que el personal de la empresa recurrente tenía prohibido el ingreso a la propiedad del señor Coward porque el arriendo por días del departamento que se está llevando a cabo no está permitido, aludiendo, además, a reclamos de sus vecinos. Sostiene que su parte se dedica a actividades inmobiliarias de alquiler de inmuebles, que son destinados a fines vacacionales a nivel nacional. Explica que el contrato que se suscribe con los dueños de los inmuebles se denomina “Contrato de gestión y administración de inmuebles vacacionales” y por él la recurrente se obliga a gestionar y administrar el inmueble, ofreciéndolo como arriendo vacacional, sea por temporada o por días, además de otros servicios asociados. Indica que con tal fin el propietario autoriza a los empleados de su parte y a los agentes autorizados por ésta, tales como operadores en terreno, housekeepers, entre otros, a ingresar a la propiedad para llevar a cabo las obligaciones asumidas, tales como inventario y limpieza, entre otras, a lo que añade que por todos estos servicios se genera una comisión que obtiene su parte. Explica que el contrato con el dueño del inmueble de autos, quien reside en Brasil, se celebró el 27 de septiembre de 2017, siendo su parte, sus agentes y empleados los únicos que tienen encomendada la administración y el acceso al mismo. Añade que la recurrente desarrolló sus labores sin problemas durante un tiempo hasta que la administración de la “Comunidad Jacarandá” la amenazó con prohibir el ingreso al departamento a sus empleados, debido a reclamos de vecinos, medida que se concretó el 11 de enero de 2018. Sostiene que la recurrida le reprocha que los servicios que presta su parte serían los propios de un “Apart Hotel”, actividad que se encuentra prohibida en el reglamento interno del edificio, acusación que niega, pues su servicio se ejecuta sólo en un departamento individual y no se replica en la totalidad del edificio, de modo que no existe unidad de administración explotación. Agrega que su representada también entrega un servicio de limpieza para mantener en perfecto estado la propiedad durante el tiempo que descanse el huésped y alega que, en los hechos, la actora opera como una corredora de propiedades con servicios anexos, actividad que califica de lícita. Sostiene que los hechos denunciados conculcan las garantías de los números 21 y 24 del artículo 19 de la Constitución Política de la República, destacando que la comunidad recurrida no cuenta con sustento normativo alguno para impedir a su parte la prestación de los servicios comerciales de que se trata. Subraya, en cuanto a la vulneración del derecho de propiedad, que ha dejado de percibir $379.223, correspondientes a la comisión que hubiese podido obtener por concepto del arriendo diario del departamento. Termina solicitando que se adopten todas las medidas pertinentes y se ordene a la contraria permitir el ingreso del personal de su parte al inmueble en comento, para así ejecutar pacíficamente la prestación de servicios de que se trata, con costas.
Segundo: Que al informar la Comunidad Edificio Jacarandá solicitó el rechazo del recurso, con costas, por no existir ilegalidad ni arbitrariedad que deba ser corregida por esta vía. Expone que los hechos materia de autos se traducen, en la práctica, en el ingreso de personas que no pertenecen al edificio, que concurren a ver el departamento que se ofrece en arriendo. Añade que el arrendamiento del departamento ocasiona problemas, puesto que las personas que contratan entran y salen del recinto portando maletas u otros objetos contundentes, lo que perjudica el diario vivir de los propietarios, que sólo desean tranquilidad y privacidad. Consigna que el edificio consta de 44 departamentos, que son habitados en su mayoría por personas de la tercera edad, no todas las cuales gozan de buena salud, de modo que esa tranquilidad y privacidad resultan todavía más necesarias y justifican la conveniencia de respetar el lugar como habitacional. Manifiesta que el artículo décimo quinto del Reglamento de Copropiedad del Edificio, de 11 de marzo de 1998, que forma parte integrante del contrato de compraventa por el que se adquirió el departamento de que se trata, prevé el uso ordenado y tranquilo del departamento, quedando especialmente prohibido a los propietarios destinar cualquier departamento a objetos contrarios a la moral y a las buenas costumbres, así como destinarlos a cualquier uso que no se ajuste a su naturaleza o destino habitacional, tales como dedicarlos a labores de Apart Hotel. Subraya que el espíritu del Reglamento da cuenta de que se trata de un edificio con fines habitacionales, mientras que el propio recurrente reconoce que su actividad consiste en el arriendo diario del departamento, acción prohibida en el mismo reglamento, desde que tal destino es el propio de un Apart Hotel. Afirma que, por lo mismo, al prohibir los actos de que se trata el administrador del edificio no hace más que cumplir el Reglamento de Copropiedad y los derechos de los propietarios, sin que haya privado a la recurrente del ejercicio de una actividad económica.
Tercero: Que a los efectos de resolver la materia planteada corresponde tener presente que el artículo décimo quinto del Reglamento de Copropiedad del inmueble de autos, denominado “Luis Carrera mil ciento setenta y dos”, previene que: “Cada propietario usará de su departamento, bodega o estacionamiento en forma ordenada y tranquila. No podrá en consecuencia, hacerlo servir a otros objetos distintos al que está destinado por su naturaleza o ubicación, ni ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o que comprometa la seguridad, solidez, salubridad o estética de los Edificios. Queda especialmente prohibido a los propietarios destinar cualquier departamento a objetos contrarios a la moral y a las buenas costumbres, ni destinarlos a cualquier otro uso que no se ajuste a su naturaleza, vale decir destino habitacional, tales como destinarlos a Apart Hotel, a la instalación de fábricas o industrias, pequeñas industrias artesanales, depósitos de mercadería de cualquiera naturaleza...”.
Cuarto: Que como surge de los antecedentes de la causa, las partes no han controvertido que el 27 de septiembre de 2017 la recurrente, también identificada como “Vacasa”, celebró un “Contrato de gestión y administración de inmuebles vacacionales” con el propietario del departamento de que se trata, Ricardo Guillermo Coward. Asimismo, consta que en dicha convención el dueño de la citada unidad habitacional otorgó a Vacasa el derecho exclusivo de ofrecer, publicitar, operar y administrar la propiedad como arriendo vacacional. Con dicha finalidad autorizó a los empleados, agentes autorizados y subcontratistas de la actora, a ingresar a la propiedad para cumplir las obligaciones acordadas en el contrato. Asimismo, consta en el citado instrumento que los ingresos de Vacasa corresponden a un porcentaje de los ingresos percibidos por concepto de arriendo mensual y que se obliga a prestar diversos servicios, tales como los de publicitar la propiedad como arriendo vacacional y fijar tarifas y estadías mínimas para la misma, basadas en la demanda de mercado. También se compromete a gestionar reservas para la propiedad, a recaudar los pagos realizados por concepto de arriendo por los huéspedes, a gestionar los servicios de limpieza para el inmueble y proporcionará los utensilios necesarios al efecto, así como a tomar cualquier medida que considere necesaria con el fin de gestionar la atención al huésped de manera apropiada.
Quinto: Que, como surge de los antecedentes expuestos, el carácter y naturaleza que se ha asignado al edificio sito en Luis Carrera N° 1172, comuna de Vitacura, es estrictamente habitacional.
Sexto: Que, a su vez, también consta de autos, y además la recurrente lo reconoce expresamente, que su actividad es de índole comercial, carácter que, además, surge de la propia naturaleza de la labor que realiza, en cuanto se trata del arrendamiento, con fines lucrativos, del departamento cuya administración le ha sido confiada, tarea en la que puede fijar tarifas y estadías mínimas, “basadas en la demanda de mercado”, puede gestionar reservas, recaudar los pagos efectuados por los huéspedes, disponer los servicios de limpieza necesarios y adoptar “cualquier medida que considere necesaria con el fin de gestionar la atención al huésped de manera apropiada”. Asimismo, la actora tiene derecho a percibir una “comisión por administración” equivalente al 25% de los ingresos percibidos durante el primer año y al 35% en los años siguientes. En este sentido hay que subrayar que el giro de Apart Hotel es un acto de comercio al tenor de lo establecido en el N° 5 del artículo 3 del Código de Comercio, en cuanto dispone que: “Son actos de comercio, ya de parte de ambos contratantes, ya de parte de uno de ellos: [...] 5° Las empresas de fábricas, manufacturas, almacenes, tiendas, bazares, fondas, cafés y otros establecimientos semejantes”. En efecto, tradicionalmente se ha entendido que en este numerando queda incluida la actividad hotelera, que es precisamente la que entrega la actora. Al respecto cabe subrayar que la doctrina incorpora este concepto a esta clasificación, el que, desde luego, se ajusta a lo que se ha denominado acto mixto o de doble carácter. Así, “Los actos de comercio descritos en el artículo 3° lo pueden ser para ambas partes o sólo para una de ellas... Puesto que la ley reconoce que el acto puede ser civil para una parte y mercantil para la otra, es que la legislación civil se aplica a una de las partes y la comercial a la otra. Se aplicará la legislación que corresponda a la persona obligada según sea la calidad del acto para ella... En suma, se aplica la ley del obligado”. “Derecho comercial”, Ricardo Sandoval López. Editorial Jurídica de Chile, 7° edición, febrero de 2010. Tomo I, Volumen I, página 52; Raúl Varela Varela, “Derecho Comercial” Tomo I, Editorial Universitaria, Santiago, 159, N° 49, p. 87; Fernando Méndez Amunátegui, “Los actos mixtos en el derecho comercial”, Memoria de Prueba, Universidad de Chile, Santiago, 1948, p. 24; Rodolfo Fontanarrosa, “Derecho Comercial Argentino (Parte General)”, Víctor P. de Zavalia-Editor, Buenos Aires, 1979, p. 239. Más aun, del propio texto del contrato aparejado al proceso y de los propios dichos de la actora aparece que la actividad de que se trata es llevada a cabo por la recurrente de manera habitual, hasta el punto de que el acuerdo en comento tiene vigencia de un año, la que puede ser prorrogada por períodos iguales y de manera indefinida, en las condiciones que allí se explicitan, característica que, según el artículo 7 del Código citado, distingue, precisamente, a los comerciantes, esto es, a las personas que “teniendo capacidad para contratar, hacen del comercio su profesión habitual”.
Séptimo: Que en este sentido se hace necesario subrayar que el carácter habitacional del edificio de que se trata impide emplear los distintos departamentos que allí existen en labores propias de una actividad comercial, como la que realiza la recurrente. En efecto, la citada cualidad atribuida al edificio Jacarandá, vale decir, su condición de construcción destinada a la vivienda, se contrapone, por su propia naturaleza y características, con el ejercicio de actividades de índole mercantil, de modo que mientras dicho destino no sea modificado por los canales y a través de las formalidades adecuadas, no podrá ser utilizado por la recurrente para la explotación del quehacer comercial a que se refiere el “Contrato de gestión y administración de inmuebles vacacionales”, que celebró el 27 de septiembre de 2017 con el propietario del departamento de que se trata, Ricardo Guillermo Coward.
Octavo: Que, todavía más, el artículo décimo quinto del Reglamento de Copropiedad del inmueble denominado “Luis Carrera mil ciento setenta y dos” prescribe que cada “propietario usará de su departamento, bodega o estacionamiento en forma ordenada y tranquila” y que, por lo mismo, “No podrá [...] hacerlo servir a otros objetos distintos al que está destinado por su naturaleza o ubicación, ni ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios”, quedándole “especialmente prohibido [...] destinar cualquier departamento [...] a cualquier otro uso que no se ajuste a su naturaleza, vale decir destino habitacional, tales como destinarlos a Apart Hotel”. Como se observa, no sólo la naturaleza de las labores de la actora se contrapone con el carácter habitacional del citado edificio, impidiéndole desarrollar en ese lugar sus actividades propias, sino que, además, el Reglamento de Copropiedad del inmueble se lo prohíbe explícitamente al proscribir la destinación de los diversos departamentos al giro de “Apart Hotel”, que es precisamente la definición más adecuada que se puede aplicar a los servicios de arrendamiento vacacional que se obligó a prestar la recurrente.
Noveno: Que en este contexto forzoso es concluir que la recurrida, al prohibir el ejercicio de una actividad comercial en el edificio denominado “Luis Carrera mil ciento setenta y dos”, no ha conculcado las garantías constitucionales invocadas por la actora en su recurso de protección, puesto que la actividad económica a que se refiere el N° 21 del artículo 21 de la Carta Fundamental debe respetar las normas legales que la regulan, presupuesto que en la especie no se verifica, desde que el giro de Apart Hotel de la recurrente no puede ser desarrollado en un inmueble habitacional como es el de la comunidad recurrida; a su turno, el derecho de propiedad del N° 24 del citado artículo 19 supone que la actora haya adquirido el bien corporal o incorporal sobre el que recae y, en el caso en estudio, no se advierte la existencia de ningún bien de dominio de la actora que pudiera estar siendo afectado por la decisión impugnada en autos.
Décimo: Que, de esta manera, la acción cautelar en examen debe ser desestimada. Por estas consideraciones y de conformidad con lo que dispone el artículo 20 de la Constitución Política de la República y el Auto Acordado de esta Corte sobre la materia, se confirma la sentencia apelada de dieciocho de abril del año dos mil dieciocho.
Se previene que el Ministro Sr. Muñoz no comparte los razonamientos contenidos en el fundamento sexto relativos al carácter doble o mixto del acto de comercio constituido por el giro de Apart Hotel de la actora y que, además, concurre a la confirmación del fallo en alzada teniendo presente, además, las siguientes consideraciones:
A.- En el presente caso quien solicita cautela es la empresa Vacation Rental SpA, quien, en su calidad de administradora del departamento N° 21 del inmueble ubicado en calle Luis Carrera N° 1172, comuna de Vitacura, Santiago, de propiedad de Ricardo Guillermo Coward, reclama de la decisión de la Comunidad Edificio Jacarandá que prohíbe a su personal ingresar a la propiedad del señor Coward, debido a que en dicho edificio no está permitido arrendar por días los departamentos que lo integran y porque, además, se han producido reclamos de vecinos del lugar. Resulta necesario destacar, igualmente, que la recurrente manifiesta que en el ejercicio de su giro alquila inmuebles con fines vacacionales, sea por temporada o por días, y que por esta labor obtiene una comisión.
B.- A su vez, al informar la recurrida sostuvo, en síntesis, que su parte no incurrió en ilegalidad ni arbitrariedad alguna y hace presente que el arrendamiento del departamento de que se trata ocasiona problemas, puesto que las personas que contratan entran y salen del recinto portando maletas u otros objetos contundentes, lo que perjudica el diario vivir de los propietarios, que sólo desean tranquilidad y privacidad. Subraya que el artículo décimo quinto del Reglamento de Copropiedad del Edificio prevé el uso ordenado y tranquilo del departamento y prohíbe a los propietarios destinar sus departamentos a un uso que no se ajuste a su naturaleza o destino habitacional, como sería, por ejemplo, el dedicarlos a labores de Apart Hotel.
C.- Establecido lo anterior se debe destacar que, como ha resultado acreditado, el dueño del departamento de que se trata, ubicado en un edificio con destino habitacional, lo entregó para su administración a la empresa recurrente, Vacation Rental SpA, con el propósito de que ésta lo explote lucrativamente mediante su arrendamiento por uno o más días a personas interesadas, sin que se especificara si con motivo de estos contratos de arriendo se habrían de emitir boletas o facturas.
D.- Tales particularidades permiten determinar que en el caso en examen se está en presencia de una explotación comercial del inmueble, como se dice en el fallo en alzada, aspecto que difiere de lo resuelto con anterioridad por esta Corte en los autos rol N° 16.663-2017, en los que se trataba de contratos de carácter eminentemente civil. En efecto, en el mencionado recurso de protección los actores reclamaron en contra de la administración del Edificio Miramar de Reñaca por haberles prohibido arrendar sus departamentos por períodos inferiores a treinta días, extensión que permite descartar cualquier afán o carácter comercial de los respectivos contratos, mientras que en el presente caso, además de los aspectos descritos en el fundamento sexto que permiten calificar de comercial la actividad de la recurrente, tales como su habitualidad o la percepción de una comisión por la prestación de sus servicios, se debe tener presente que la actora está facultada para arrendar el departamento que administra por períodos menores, que pueden llegar a extenderse, incluso, por días singularmente considerados. Más aun, en el fallo dictado en la citada causa rol N° 16.663-2017 se concluye de manera expresa, y coincidiendo con lo decidido en estos autos, que en “el caso de autos las unidades del condominio, según se ha dejado dicho dispone el Reglamento de Copropiedad, solamente se le puede dar una finalidad habitacional y, en ninguna eventualidad, conforme a su actual destinación, un uso comercial, entre otros” (razonamiento décimo quinto). Redacción a cargo del Ministro señor Arturo Prado Puga y de la prevención, su autor.
Rol N° 8366-2018.
Pronunciado por la Tercera Sala de esta Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Sergio Muñoz G., Sra. María Eugenia Sandoval G. y Sr. Arturo Prado P. y los Abogados Integrantes Sr. Pedro Pierry A. y Sr. Julio Pallavicini M. No firman, no obstante haber concurrido al acuerdo de la causa, el Ministro señor Muñoz por estar con permiso y el Abogado Integrante señor Pierry por estar ausente. Santiago, 10 de septiembre de 2018.
En Santiago, a diez de septiembre de dos mil dieciocho, se incluyó en el Estado Diario la resolución precedente
Publicado por elizabeth el 9/24/2018 11:03:00 a.m.