Source: https://www.anwalt-suchservice.de/rechtstipps/wegen_mietschulden_gekuendigt_was_tun_20311.html
Timestamp: 2018-12-18 17:30:58
Document Index: 51623972

Matched Legal Cases: ['§ 174', '§ 543', '§ 543', '§ 545', '§ 569', '§ 574', '§ 257']

17.03.2015, Autor: Herr Nima Armin Daryai / Lesedauer ca. 8 Min. (651 mal gelesen)
Im Folgenden möchte ich Mietern, denen wegen Mietschulden, daher im Juristendeutsche wegen Zahlungsverzuges mit der Miete, gekündigt wurde, einige Tipps aus der rechtsanwaltlichen Praxis an die Hand geben, wie sie mit einer solchen Kündigung umgehen sollten.
Eine Kündigung wegen Mietschulden, auch eine fristlose Kündigung, bedeutet nicht, dass Sie von heute auf morgen auf der Straße stehen. Ihr Vermieter braucht dazu einen Titel, also in aller Regel ein Urteil des Amtsgerichts. Die Durchsetzung einer Kündigung und Räumung der Wohnung sind ein langwieriges Verfahren. Wenn Sie sich gegen die Kündigung wehren und die laufenden Mieten leisten, wird eine Räumung im Normalfall frühestens nach einem Jahr möglich sein.
Der eigenmächtige Austausch der Wohnungstürschlösser durch den Vermieter ist, wie ständig durch die Rechtsprechung entschieden, vollkommen rechtswidrig und kann durch einstweilige Verfügung verhindert oder rückgängig gemacht werden.
Wird die Kündigung nicht durch den Vermieter selber sondern durch einen Dritten (Verwalter) erklärt, ist zum Nachweis der Bevollmächtigung eine Vollmacht im Original beizufügen (häufig wird aber keine oder alleine eine Kopie beigefügt). Dann besteht die Möglichkeit zum Widerspruch wegen fehlendem Nachweis der Bevollmächtigung, der aber unverzüglich erfolgen muss (§ 174 Satz 1 BGB). Die Vollmacht kann zwar nachgereicht werden, das Kündigungsverfahren wird aber in jedem Fall hinausgezögert.
Materieller Fehler meint, dass ein Kündigungsgrund nicht gegeben ist, z.B. weil der Mieter die Miete mindern durfte, der Vermieter dies aber bei der Berechnung des Rückstands nicht berücksichtigt hat. Die normale Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 S. 3 Nr. 3 BGB kann nur wegen eines Rückstandes mit der Miete begründet werden. Miete bedeutet hier Nettokaltmiete sowie Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten. Weitere Forderungen, z.B. Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung, Forderungen aus Schadensersatzansprüchen oder Mahngebühren werden nicht hinzugerechnet. Solche Ansprüche können zwar eine Kündigung begründen, allerdings muss hier der Vermieter gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB zunächst eine Frist zur Abhilfe setzen.
Praxistipp: Es muss eine Vereinbarung über die Fortsetzung oder Neubegründung des Mietverhältnisses abgeschlossen werden. Dies kann zwar auch mündlich geschehen, sollte aber zu Beweiszwecken durch den Vermieter zumindest schriftlich bestätigt werden. Eine Kündigung beendet den Mietvertrag ohne wenn und aber. Zwar sieht § 545 BGB vor, dass ein Mietverhältnis auch ohne ausdrückliche Vereinbarung wiederaufleben kann. Die meisten Formularmietverträge schließen dies aber aus. Wurde eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht vereinbart oder ist diese Vereinbarung später nicht nachweisbar, besteht für den Vermieter auch noch nach geraumer Zeit die Möglichkeit die Räumung der Wohnung zu verlangen.
Selbst wenn eine Rechtsverteidigung gegen die Kündigung keinerlei Aussicht auf Erfolg hat und der Vermieter zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht bereit ist, kann im persönlichen Kontakt häufig mit dem Verwalter/Vermieter zumindest eine längere Frist zur Räumung vereinbart werden. Dem Vermieter ist natürlich auch bewusst, dass die gerichtliche Durchsetzung der Räumung einige Zeit in Anspruch nimmt. Zur Vermeidung des Kostenrisikos wird hier häufig die Bereitschaft zum Entgegenkommen bestehen, wenn der Mieter denn freiwillig die Wohnung räumt.
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann durch Zahlung innerhalb der Schonfrist – bis zu zwei Monat nach Zugang der Räumungsklage – abgewendet werden, wenn nicht bereits innerhalb der letzten zwei Jahre wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurde (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Nach Möglichkeit sollte schon deshalb, nachdem man vorher versucht hat, sich mit dem Vermieter zu einigen, die Zahlung unverzüglich erfolgen. Man sollte auch zahlen, wenn der Mietrückstand wegen einer Minderung entstanden ist. Dann muss aber dem Vermieter mitgeteilt werden, dass die Nachzahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen der Mängel erfolgt.
Durch die Nachzahlung kann zwar zunächst nur die fristlose – und nicht eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche – Kündigung geheilt werden. Die Gerichte betrachten es aber wohlwollend, wenn der Mieter, wenn auch verspätet, seiner Pflicht zur Leistung der Miete nachkommt.
Diese persönliche Wertung durch den Richter ist auf zweierlei Ebene beachtlich: Wurde zusammen mit der fristlosen Kündigung eine ordentliche Kündigung erklärt, bleibt diese zunächst einmal bestehen. Das Landgericht Berlin hat aber mit Urteil vom 04.10.2013 (Geschäftszeichen: 63 S 421/12) entschieden, dass auch die ordentliche Kündigung durch unverzügliche Nachleistungen geheilt werden kann, jedenfalls wenn das Mietverhältnis bereits seit langen Jahren besteht und in dieser Zeit keine Zahlungsprobleme aufgetreten sind. Darüber hinaus wird die Entscheidung über eine Räumungsfrist (s. Punkt 6) durch den Richter nach Ermessen, „sprich Pi mal Daumen“, getroffen. Auch hier ist es also nicht schädlich, wenn der Richter wohlwollend gegenüber der eigenen Position ist.
Praxistipp: Sehr häufig wird selbst bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs durch die Mieter der Widerspruch gegen die Kündigung erklärt. Dies macht nur in absoluten Ausnahmefällen Sinn! Ein Recht zum Widerspruch besteht nur bei der ordentlichen Kündigung. Gem. § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung jedoch ausgeschlossen, wenn der Kündigungsgrund den Vermieter auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (also immer im Fall der normalen Zahlungsverzugskündigung). Ist die fristlose Kündigung also berechtigt, dann durch Zahlung innerhalb der Schonfrist abgewendet, steht einem Mieter gegen die ordentliche Kündigung überhaupt kein Recht zum Widerspruch zu. Praktische Auswirkung ist allein, dass der Vermieter nun unverzüglich Klage auf künftige Räumung der Mietsache erheben kann (§ 257 ZPO), weil er befürchten muss, dass Sie die Mietsache nicht räumen, anstatt abwarten zu müssen, ob Sie zum Räumungstermin ausgezogen sind. Der Vermieter kann also aufgrund des vollkommen wirkungslosen Widerspruchs sehr viel früher eine Entscheidung über die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen.
Wenn auch Sie wissen, die Kündigung ist berechtigt, müssen Sie sich unverzüglich auf die Suche nach einer neuen Wohnung machen. Diese Bemühungen müssen Sie detailliert dokumentieren. Sofern Sie Hartz-IV-Empfänger sind, sollten Sie sich frühzeitig an das JobCenter wenden, da gute Chancen bestehen, dass Umzugskosten übernommen werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn Sie selbst kein Verschulden an der Kündigung trifft, wenn also der Vermieter ordentlich kündigt.
In Berlin eine neue Wohnung zu einem akzeptablen Preis zu finden, ist sehr schwierig. Ohne eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, die Sie nach einer Zahlungsverzugskündigung sicherlich nicht haben, wird die Suche noch erheblich schwieriger. Auch hier sollten Sie sich an das JobCenter wenden, denn im äußersten Notfall können auf Antrag sogar die Kosten für die Einschaltung eines Maklers übernommen werden.
Sollten Sie Sich – entgegen meinem ausdrücklichen Rat – selber vor Gericht vertreten, müssen Sie unbedingt einen Antrag auf Bewilligung einer Räumungsfrist stellen. In den allermeisten Fällen wird durch die Gerichte eine solche mehr oder weniger lange Räumungsfrist bewilligt. Ohne Räumungsfrist kann aus dem Urteil unverzüglich, nach der ersten Instanz gegen Sicherheitsleistung, vollstreckt werden.
Wenn Sie aber nach der mündlichen Verhandlung einen Rechtsanwalt beauftragen wollen, kann es sinnvoll sein Versäumnisurteil gegen sich ergehen zu lassen. Dann dürfen Sie nicht die Klageabweisung beantragen. Den Räumungsfristantrag sollten Sie aber dennoch stellen, da ansonsten eben unverzüglich aus dem Versäumnisurteil vollstreckt werden kann. Außerdem besteht in der mündlichen Verhandlung häufig die Möglichkeit, mit dem Vermieter bzw. seinem Rechtsanwalt nochmals über eine Einigung zu verhandeln.
Wenn Sie die Miete wegen Mängel gemindert haben und die Kündigung wegen des Mietrückstandes aufgrund ihrer Minderung erklärt wurde, müssen Sie diese Mängel unbedingt vor der mündlichen Verhandlung in Schreiben an das Gericht unter Beweisantritt wie Fotos, Zeugen, Sachverständigen Gutachten darstellen.
Wichtig ist und ebenfalls von Laien häufig nicht beachtet wird, dass der Mieter nicht alleine den Mangel nachweisen muss, sondern dass dieser dem Vermieter angezeigt wurde, bzw. bekannt war. Auch hierzu sollten Sie vor einem Termin vortragen.
Viele Mieter wissen nicht, dass ihnen bei einem Mangel der Mietsache neben der Minderung ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zusteht. Dieses wird durch die Rechtsprechung regelmäßig mit dem drei- bis fünffachen Minderungsbetrages angesetzt. Wenn man also nach Ansicht des Richters bei der Mietminderung übertrieben hat, kann einen dieses Zurückbehaltungsrecht vor der Kündigung wegen Zahlungsverzugs retten.
Sowohl der unnötige Verlust der Wohnung, weil die Kündigung abgewehrt werden könnte, als auch eine fehlerhafte Verteidigung gegen die Kündigung, weil diese eventuell berechtigt war, sind mit sehr erheblichen finanziellen Einbußen verbunden. Man sollte daher unbedingt einen qualifizierten Rechtsanwalt mit der Beratung und gegebenenfalls Interessensvertretung beauftragen.
Wenn alle Stricke reißen: Für Mieter, denen am Ende dennoch die Obdachlosigkeit droht, sind zahlreiche gemeinnützige Organisationen tätig und auch auf kommunaler Ebene (in Berlin bei den Bezirksämtern) sind Stellen zur Beratung und Hilfe eingerichtet. Darüber hinaus gibt es in Berlin die Wohnungsnotfallhilfe:
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Anwalt Berlin Mietrecht und Pachtrecht