Source: http://www.unicondominio.eu/sentenze-1.php
Timestamp: 2019-07-18 03:31:44+00:00
Document Index: 158789871

Matched Legal Cases: ['art. 1123', 'art. 2', 'art. 1136', 'art. 1104', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1117', 'art.1104', 'art.1123', 'art.1123', 'art.1123', 'art.1117', 'art. 1123', 'art. 1136', 'sentenza ', 'art. 1139', 'art. 1136', 'art. 1105', 'art. 1105', 'art. 1108', 'art. 1134', 'art. 1110', 'art. 1136', 'art. 1139', 'art. 1139', 'art. 1105', 'art. 1136', 'art. 1105', 'art. 1109', 'art. 1123', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1139', 'art. 1117', 'art. 1110', 'art. 1104', 'art. 1139', 'art. 1117', 'sentenza ', 'art. 61', 'art. 934', 'art. 1350', 'art. 1117', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 61', 'art. 1117', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 1123', 'sentenza ', 'art. 1117', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 17', 'art. 360', 'art. 140', 'art. 139', 'art. 892', 'art. 13', 'art. 1126']

Sentenze - Unicondominio - L'università del Condominio
Area Riservata Marco Venier > Gestione
Per uscire cliccare il tasto logout
Pagina inserimento sentenze
DATA SENTENZA*
DESCRIZIONE COMPLETA*
27/09/94 Cassazione Condominio Parziale I presupposti per l'attribuzione della propriet� comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, ricavandosi dall'art. 1123, comma 3, che le cose, i servizi, gli impianti, non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti. Ne consegue che dalle situazioni di cosiddetto "condominio parziale" derivano implicazioni inerenti la gestione e l'imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarit�, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarit� delle parti comuni che della delibera formano oggetto. 5 7885
26 gennaio 1971 Cassazione Civile Condominio Parziale Se in un unico complesso condominiale esiste una pluralit� di servizi di cose comuni, ciascuna delle quali serve, per obiettiva destinazione, in modo esclusivo all'uso e al godimento di una parte soltanto dell'immobile, essa cosa o servizio deve considerarsi comune non gi� alla totalit� dei condomini. bens� soltanto a quella parte di essi al cui uso comune � funzionalmente e strutturalmente destinata. (Nella specie, in relazione ad un edificio condominiale fornito di due scale, ciascuna delle quali destinata a servire esclusivamente gli appartamenti cui d� accesso, � stato escluso che, deliberata la installazione dell'ascensore in una delle scale, potesse opporvisi un condomino proprietario di appartamento servito dall'altra scala). 6 196
12 Aprile 1990 Tribunale Civile di Milano Condominio Parziale In un condominio ove siano due scale � da applicarsi per il collocamento dell'ascensore il condominio parziale; inoltre in applicazione dell'art. 2, L. n. 13/89 le maggioranze sono quelle previste dall'art. 1136 secondo e terzo comma c.c. 7
19 Giugno 2000 Cassazione Condominio Parziale Condominio. Condominio parziale. A norma dell'articolo 1123 c.c. debbono essere suddivise unicamente fra coloro che traggono utilit� della cosa (e quindi con esclusione di coloro che non partecipano alla possibilit� di uso) non solo le spese che conseguono al godimento del bene, ma anche quelle che attengono alla sua conservazione e manutenzione. In tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione dell'immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle spese per il godimento dello stesso, come � dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dell'art. 1104 cod. civ. dettato in tema di comunione -, e, "sub specie" dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all'art. 1123 stesso codice, a mente della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione della appartenenza e si dividono in proporzione alle quote (indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzioni di piano), mentre le spese d'uso (che traggono origine dal godimento soggettivo e personale) si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell'appartenenza (e possono, conseguentemente, mutare, del tutto legittimamente, in modo affatto autonomo rispetto al valore della quota). Ne consegue, con particolare riguardo alla norma di cui all'art. 1123 comma terzo cod. civ., che il criterio di ripartizione di spese ivi disciplinato (a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente comma secondo del medesimo articolo) deve ritenersi applicabile alle ipotesi di condominio cosiddetto parziale (risultando, in caso contrario, la norma in parola una inutile ripetizione di quella che la precede), cos� che, qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, l'art. 1123 comma terzo, nell'ambito della pi� vasta compartecipazione, identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio � attribuito per legge ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. (salva diversa attribuzione per titolo). 8 8292
22 Giugno 1995 Cassazione Condominio Parziale In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalit� tra le spese ed uso di cui al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno pu� farne, esclude che le spese relative alla cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, pu� servire ad uno o pi� condomini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi. Lo stesso principio � ribadito dalla giurisprudenza di legittimit� nelle sentenze n. 6359/1996 e n. 5458/1986 della Corte di Cassazione. 9 7077
19 Giugno 2000 Cassazione Civile seconda sezione Oneri nel condominio parziale In tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione dell�immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle spese per il godimento dello stesso, come � dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dell�art.1104 c.c.dettato in tema di comunione, e, sub specie dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all�art.1123 stesso codice, aumenta della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione della appartenenza e si dividono in proporzione alle quote (indipendentemente dal vantaggi soggetti- v espress dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani porzioni di piano), mentre le spese d �uso (che traggono origine dal godimento soggettivo e personale)si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell�appartenenza (e possono, conseguentemente, mutare, del tutto legittimamente, in modo affatto autonomo rispetto al valore della quota.Ne consegue, con particolare riguardo alla norma di cui all�art.1123 terzo comma c.c., che il criterio di ripartizione di spese ivi disciplinato (a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente secondo comma del medesimo articolo)deve ritenersi applicabile alle ipotesi di condominio cosiddetto parziale (risultando, in caso contrario, la norma in parola una inutile ripetizione di quella che la precede), cos� che, qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, l�art.1123 terzo comma, nell�ambito della pi� vasta compartecipazione, identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio � attribuito per legge ai sensi dell�art.1117 c.c.(salva diversa attribuzione per titolo). 10 8292
Marzo 1966 Tribunale Milano Nullit� delibera spese Condominio Parziale al singolo condomino E' nulla la delibera assembleare con la quale siano state addebitate ad un condomino, in proporzione della quota millesimale, le spese relative al rifacimento del tetto dell'intero stabile condominiale, allorch� la porzione di immobile di sua esclusiva propriet� sia staccata dallo stabile predetto e non usufruisca alcun beneficio con la riparazione del tetto (nella specie la propriet� singola di quel condomino era costituita da un magazzino, con ingresso nel cortile, nonch� da un vano cantina, separati dal corpo dell'edificio principale). 11 31
6 Luglio 1973 Cassazione Condominio Parziale Il principio della proporzione fra quota di propriet� e concorso nei vantaggi e nei pesi della cosa comune vige allo stato puro nella comunione, ma � insufficiente nel condominio, giacch� essendo tale istituto caratterizzato dalla consistenza di un regi- me di comunione con molteplici propriet� individuali, l'intensit� del godimento delle cose ed impianti comuni da parte dei condomini pu� obiettivamente risultare diversa a seconda del rapporto in cui con quelle cose ed impianti si trova (di fatto) il bene oggetto di propriet� esclusiva. Pertanto, in sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva non � tanto l'appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura degli appartamenti, senza che con ci� peraltro si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poich� non pu�, almeno in linea generale, ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto. (Nella specie, essendo stato accertato che trattavasi di un complesso immobiliare fabbricato in pi� tempi, con tetti posti a livelli diversi e con servizi di scale e di riscaldamento separati, � stata ritenuta ineccepibile la ripartizione della spesa di riparazione del tetto per gruppi di condomini, in conformit�, del resto, al regolamento condominiale). 12 1923
29 Aprile 1968 Cassazione Condominio Parziale Nell'ipotesi di edifici distinti ed autonomi, raggruppati in un unico condominio, le spese di riparazione dei singoli tetti debbono essere ripartite tra i soli condomini degli edifici su cui detta opera venga eseguita. Tale principio non trova applicazione quando, per le caratteristiche strutturali e funzionari di uno dei corpi di fabbrica compresi nel condominio, risulti che tutti i condomini siano interessati alla riparazione del relativo tetto (nella specie � stato ritenuto che tutti i condomini dovessero concorrere alle spese di riparazione del tetto del secondo corpo di fabbrica perch� in questo si trovavano un portico, un atrio ed un tratto di scala di accesso alle propriet� esclusive di tutti i condomini, oltre che vani e cantine aggregati ad appartamenti collocati in altri corpi di fabbrica). 13 1352
12 Gennaio 2018 Tribunale Di Pavia terza sezione civile Condominio Parziale In ipotesi di condominio parziale � vale a dire in tutti quei casi in cui un bene, in ragione delle proprie caratteristiche strutturali e funzionali, sia destinato a servire solo una parte dell'edificio condominiale � e, in particolare, qualora lo stesso abbia pi� scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di cond�mini che ne trae utilit� (art. 1123 Cc). 14
08 Agosto 1996 Cassazione Nozione di supercondominio. Servizi comuni. Delibera di licenziamento del portiere assunta da uno solo dei fabbricati. Massima: Singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio" quanto talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con pi� edifici, appartengono ai proprietari delle singole unit� immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virt� di interpretazione estensiva o analogica, delle norme dettate per il condominio degli edifici. Ne consegue che le disposizioni dettate dall'art. 1136 cod.civ. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale sul supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unit� immobiliari comprese nel complesso e da tutti i proprietari. (Nella specie, il servizio di portierato era destinato al servizio degli edifici "A" e "B", costituiti in condomini autonomi; l'assemblea del condominio del solo edificio "A" deliber� la divisione del servizio di portierato ed il licenziamento del portiere. La S.C., in applicazione dell'enunciato principio di diritto, ha confermato la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullit� della predetta deliberazione, per non essere stati convocati a partecipare alla assemblea in cui essa fu assunta, anche i condomini dell'edificio "B"). (Art.1136 cod.civ.). 15 7286
26 Maggio 1993 Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio Minimo In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del titolo VII del terzo libro del codice civile (artt. 1117-1138) � applicabile - e solo per quanto in tali norme non espressamente previste possono osservarsi le disposizioni sulla comunione in generale (artt. 1100-1116 c.c.) - ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, in quanto per essi n� esplicitamente n� implicitamente derogato, ai cosiddetti condomini minimi, e cio� a quelle collettivit� condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli artt. 1104, 1105, 1106 16 5914
29 Maggio 1998 Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio Minimo Nella ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (c.d. piccolo condominio), le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune (nella specie, rifacimento del tetto e dei solai) devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessit� di procedere a determinati lavori, bench� urgenti ed indifferibili 17 5298
15 Novembre 1996 Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio Minimo Anche nei cosiddetti piccoli condomini (nella specie, con due soli comproprietari), pur non essendo prescritte particolari formalit� per la convocazione dell'assemblea, � sempre necessario che una delibera sia adottata e che l'altro compartecipe sia stato posto in grado di conoscere l'argomento con una preventiva convocazione 18 10009
3 Luglio 2000 Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio Minimo Nell'ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (cosiddetto piccolo condominio) le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condominio della necessit� di provvedere a determinati lavori. Il principio anzidetto pu� esser derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari 19 8876
24 Aprile 1975 Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio Minimo Se il condominio di edificio � costituito da due soli partecipanti e difetta quindi, per mancanza del presupposto di una pluralit� di condomini, la possibilit� di applicare la disciplina dettata dall'art. 1136 c.c. sulla costituzione delle assemblee e la validit� delle sue delibere, operano le norme sulla comunione in generale e, fra queste, l'art. 1105 c.c., il quale consente il ricorso all'autorit� giudiziaria per superare un contrasto fra i due partecipanti che pregiudichi la necessaria amministrazione della cosa comune: ove per� uno dei due partecipanti intenda procedere, contro la volont� dell'altro, ad innovazioni (nella specie l'installazione di un ascensore) o, in genere, ad atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, � applicabile non l'art. 1105 c.c., riguardante i soli atti di ordinaria amministrazione, ma l'art. 1108 c.c. e pertanto, di fronte alla materiale impossibilit� di formare fra due soli condomini la maggioranza prevista da quest'ultima norma, deve concludersi con l'escludere che l'interesse di uno dei due partecipanti all'innovazione od all'atto di straordinaria amministrazione trovi nell'ordinamento tutela giuridica per superare l'opposizione dell'altro partecipante 20 1604
17 Settembre 1999 Tribunale Civile Verona Condominio Minimo Con riguardo al rimborso delle spese fatte da un condomino per le cose comuni, nel caso di c.d. condominio minimo non trova applicazione l'art. 1134 c.c., bens� il regime, dettato in tema di comunione, di cui all'art. 1110 c.c., da interpretarsi estensivamente nel senso che il potere di gestione del condominio deve ritenersi sussistere non solo con riferimento alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, secondo la previsione testuale dell'articolo da ultimo citato, ma altres� con riferimento alle spese realmente indispensabili per il godimento della cosa stessa. (Nella specie quelle relative all'acqua potabile, all'acqua irrigua per il giardino e all'alimentazione e manutenzione dell'impianto di riscaldamento). 21 1530
6 Febbraio 1978 Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio Minimo La riduzione a due sole unit� del numero dei partecipanti al condominio di edificio non comporta il venir meno del condominio medesimo, ma determina soltanto l'inapplicabilit� della disciplina dettata dall'art. 1136 c.c., in tema di costituzione della assemblea e di validit� delle relative delibere, la quale postula un numero di partecipanti superiore a due. In tale ipotesi, in forza della norma di rinvio contenuta nell'art. 1139 c.c., le deliberazioni del condominio, ivi comprese quelle attinenti alla nomina dell'amministratore, sono soggette alla regolamentazione prevista per l'amministrazione della comunione in generale dagli artt. 1105 e 1106 c.c. e la legittimazione a riscuotere dai condomini i contributi per la manutenzione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali spetta all'amministratore nominato con la maggioranza indicata nel combinato disposto dai citati artt. 1105 e 1106. 22 535
Ottobre 1997 Tribunale Civile Ariano Irpino Condominio Minimo Giusta il disposto dell'art. 1139 c.c., la nomina di un amministratore giudiziale ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, c.c. � applicabile ai c.d. condomini minimi, e cio� alle collettivit� condominiali composte da due soli partecipanti 23 Decreto 14
23 Maggio 1991 Tribunale Milano Condominio Minimo Nel caso di condominio formato da due soli condomini ogni comunista pu� apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune mentre gli � interdetto effettuare innovazioni o atti di straordinaria amministrazione che pregiudichino il godimento della cosa comune da parte degli altri comunisti. 24
25 Giugno 1991 Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio Minimo Anche nell'ipotesi di cosiddetto piccolo condominio, composto di due soli partecipanti, per la convocazione dell'assemblea dei condomini, come della comunione in generale, non sono prescritte particolari formalit�, ma � pur sempre necessario che tutti i compartecipi siano stati posti in grado di conoscere l'argomento della deliberazione, per cui la preventiva convocazione costituisce requisito essenziale per la sua validit�. Detta rituale convocazione non pu� essere sostituita dall'avvertimento o mera comunicazione della necessit� di procedere a determinati lavori richiesti dall'autorit� amministrativa 25 7126
11 Gennaio 2001 Tribunale Civile Brescia Seconda Sezione Condominio Minimo Nel c.d. piccolo condominio - al quale si applicano, per l'amministrazione, le norme degli artt. 1104, 1105 e 1106 c.c., piuttosto che quelle dell'art. 1136 c.c. - pur non essendo prescritte formalit� particolari per la convocazione dell'assemblea, � sempre necessario che a) una delibera sia adottata a seguito di regolare convocazione dell'assemblea e che b) la delibera riceva il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle quote ex art. 1105 c.c. 26 199
4 Luglio 1994 Tribunale Civile di Roma Terza Sezione Supercondominio e amministratore All'amministratore delle parti comuni di un supercondominio spettano tutte le facolt� inerenti a tale gestione, tra cui quella relativa alla legittimazione ad agire in giudizio senza delega di rappresentanza. nonch� quella di richiedere i libri contabili al precedente amministratore. 27 10405
28 Settembre 1994 Cassazione Civile Seconda Sezione Supercondominio assemblea Poich� non sono derogabili dal regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell'assemblea, � nulla per contrariet� a norme imperative (artt. 1136, 1138 c.c.) la clausola del regolamento contrattuale che prevede che l'assemblea di un cosiddetto "supercondominio" sia composta dagli amministratori dei singoli condomini, anzich� da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono 28 7894
25 Maggio 1991 Tribunale Civile Monza Supercondominio assemblea Il criterio da seguire per verificare la regolare costituzione dell'assemblea e la validit� delle deliberazioni del supercondominio deve fondarsi sull'identico valore che, ai fini del riparto delle spese, � attribuito, dapprima, ai singoli edifici condominiali (c.d. lotto) e, successivamente, al valore che ha la propriet� di ciascun condomino all'interno di ciascun lotto 29
12 Ottobre 1994 Tribunale Civile Napoli Decima Sezione Supercondominio assemblea Mentre l'amministratore del singolo condominio pu� partecipare alle riunioni dell'assemblea del supercondominio senza necessit� di approvazione assembleare del condominio di riferimento in quanto tale diritto gli deriva direttamente dal regolamento della comunione, il suo voto deve essere espresso in conformit� alla decisione assembleare del condominio rappresentato 30 8111
09 Marzo 1987 Tribunale Civile di Milano Sezione Ottava Supercondominio, comunione di quartiere Le deliberazioni di un apposito "consiglio di quartiere" al quale la collettivit� dei comunisti, convenzionalmente e in via preventiva e permanente a mezzo di un regolamento della comunione, abbia delegato una parte dei propri poteri, sono - relativamente alle funzioni delegate - deliberazioni dell'assemblea dei condomini e in quanto tali sono impugnabili sia con l'azione generale di nullit�, sia con l'azione speciale di annullamento ex art. 1109 cod. civ 31
18 Marzo 1988 Pret.Civ.Taranto Supercondominio, manutenzione dei muri In un supercondominio composto da pi� corpi di fabbrica contigui ma autonomi e muniti di scale ed ingressi indipendenti, le spese per la manutenzione dei muri devono essere ripartite, cos� come previsto dall'art. 1123, terzo comma, cod. civ.. soltanto fra i condomini della palazzina che ne trae utilit� e non anche fra gli altri condomini dei fabbricati non interessati dai lavori 32 142
6 Aprile 1992 Tribunale Civile Di Milano Ottava Sezione Supercondominio, nomina consiglieri La nomina dei consiglieri di un condominio complesso, ancorch� non prevista dal regolamento, deve considerarsi perfettamente legittima, trattandosi di un organo consultivo la cui istituzione produce indubbia utilit� ai fini della corretta gestione del condominio e non comporta oneri di sorta, attesa la gratuit� dell'incarico. L'istituzione di tale organo, pertanto, rappresenta esercizio legittimo della discrezionalit� dell'assemblea condominiale insuscettibile di censura se sorretta dalla maggioranza dei consensi. 33
29 Settembre 1994 Cassazione Civile Seconda Sezione Supercondominio, servizi comuni Nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo proposta da un condomino contro l'amministratore di un condominio del suo edificio, che agisce per conseguire il pagamento di somme dovute per il servizio di riscaldamento centrale facente capo ad un super condominio, composto anche da altri fabbricati e disciplinato da un regolamento contrattuale, una volta che il condomino opponente eccepisce il difetto di legittimazione ad agire da parte dell'amministratore del suo edificio, non sussiste il litisconsorzio necessario nei confronti dell'amministratore del supercondominio (e degli amministratori degli altri singoli condomini), non esistendo un rapporto giuridico plurisoggettivo e sostanzialmente unico, ne risultando la domanda diretta alla costituzione, alla modifica e alla estinzione di un rapporto plurisoggettivo ovvero a conseguire l'adempimento di una prestazione inscindibile, relativa ad un rapporto sostanziale unico comune a pi� soggetti. 34 7946
3 Settembre 1990 Tribunale Civile Milano Supercondominio, servizi comuni Anche edifici autonomi e distinti, per quanto riguarda le loro parti costitutive, possano avere servizi comuni in vista della cui unitaria gestione sia stata prevista la costituzione di un ente condominiale, al quale ben pu� essere affidata l'amministrazione di tutti i servizi e beni, ivi compresi quelli eventualmente suscettibili di amministrazione separata 35
19 Febbraio 2004 Cassazione Civile Seconda Sezione Supercondominio, servizi comuni Il condominio di edifici si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il frazionamento dell' edificio da parte dell 'unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in propriet� esclusiva, ad uno o pi� soggetti diversi, di piani o porzioni di piano. Da quel momento in poi sussiste la legittimazione attiva del condominio, e per esso del suo amministratore, in tutte le controversie che abbiano ad oggetto la rivendica di parti comuni. 36 3257
7 Luglio 2000 Corte di Cassazione Supercondominio Riuniti i ricorsi, la Corte deve accogliere il ricorso principale e dichiarare inammissibile il ricorso incidentale, rimettere la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma, che decider� attenendosi al principio di diritto secondo cui, essendo gli edifici costituiti in altrettanti condominii, legati tra loro, tramite la relazione di accessorio a principale a talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.), a queste cose, impianti e servizi si applicano le norme sul condominio negli edifici. 37 9096
06 Dicembre 2001 Cassazione Civile Seconda Sezione Supercondominio In un Supercondominio, l�assemblea, perch� possa aversi una valida costituzione e quindi una corretta delibera, deve essere composta da tutti i diversi comproprietari degli edifici che compongono il Supercondominio. La Corte ha dichiarato nulla una norma del regolamento contrattuale di condominio che prevedeva che l�assemblea di un Supercondominio fosse composta dagli amministratori dei singoli condomini, o da singoli condomini, delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio. Pertanto, non sono derogabili e non possono subire eccezioni le norme sulla composizione e sul funzionamento dell�assemblea. 38 15476
14 Giugno 1993 Tribunale Milano Condominio Le norme che disciplinano il condominio riguardano gli edifici, la cui propriet� � oggetto di una divisione "orizzontale", perch� i diversi piani o porzioni di piano appartengono a proprietari diversi (art. 1117 c.c.). Non si ha condominio quando, invece, vi sono edifici totalmente distinti ed autonomi. Allorch�, tuttavia, pi� edifici contigui, ma autonomi, abbiano o diano luogo a beni o servizi destinati permanentemente ed oggettivamente all'uso e al godimento di tutti, sono applicabili ai beni e servizi comuni le norme sul condominio, ed in particolare quelle previste dall'art. 1117 c.c. 39
26 Maggio 1993 Cassazione Civile Seconda Sezione Mini Condominio In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del tit. VII del terzo libro del c.c. (art. 1117-1138) � applicabile - e solo per quanto in tali norme non espressamente previste possono osservarsi le disposizioni sulla comunione in generale (art. 1110-1116 c.c.) - ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche in quanto per essi n� esplicitamente n� implicitamente derogato, ai c.d. condomini minimi, e cio� a quelle collettivit� condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli art. 1104, 1105, 1106. 40 5914
29 Maggio 1998 Cassazione Civile Seconda Sezione Mini Condominio Nella ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (cd. "piccolo condominio"), le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune (nella specie, rifacimento del tetto e dei solai) devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessit� di procedere a determinati lavori, bench� urgenti ed indifferibili. 41 5298
2004 Cassazione Come si costituisce il condominio Il condominio si costituisce ex se ed ope iuris, senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui pi� soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in propriet� esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso d� origine 42 18226
29 Gennaio 2003 Cassazione Condominio, consorzi costituiti tra proprietari di immobili per la gestione di parti e servizi comuni Le disposizioni in materia di condominio possono legittimamente ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, pur appartenendo indiscutibilmente il consorzio alla categoria delle associazioni, non esistendo schemi obbligati per la costituzione di tali enti, ed assumendo, per l�effetto, rilievo decisivo la volont� manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie. Salvo che la legge o lo statuto richiedano la forma espressa o addirittura quella scritta, la volont� di partecipare alla costituzione del consorzio o di aderire al consorzio gi� costituito pu� essere manifestata anche tacitamente e desumersi da presunzioni o fatti concludenti, quali la consapevolezza di acquistare un immobile compreso in un consorzio oppure l�utilizzazione in concreto dei servizi posti a disposizione dei consorziati. Solo la partecipazione al consorzio pu� determinare l�obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi statutariamente competenti, legittimando la pretesa di pagamento. 43 1277
22 Gennaio 2006 Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio � c.d. �minimo� � norme applicabili In base all'art. 1139 cod. civ. la disciplina del condominio (artt. 1117-1138 c.c.) � applicabile ad ogni tipo di condominio, anche a quelli c.d. "condomini minimi", composti cio� da due soli partecipanti, ad esclusione solamente delle norme procedimentali sul funzionamento dell�assemblea condominiale, che resta pertanto regolato dagli artt. 1104, 1105, 1106 cod. civ. 44 13371
18 Aprile 2005 Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio: nozione pu� riguardare anche costruzioni adiacenti orizzontalmente La configurabilit� della nozione di condominio in senso proprio non riguarda solamente agli edifici che si estendono in senso verticale, ma si pu� applicare anche ai corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come in particolare proprio le case "a schiera"), che possono essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come quelli che sono elencati nell'art. 1117 cod. civ., peraltro esemplificativamente e con la riserva "se il contrario non risulta dal titolo". Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8066 del 18 aprile 2005, precisando che anche in edifici in cui manchi uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, l'ipotesi della "condominialita�" non puo� essere senz'altro esclusa, neppure per un insieme di edifici "indipendenti". Tale conclusione si ricava dagli art. 61 e 62 disp. att. cod. civ., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui "un gruppo di edifici...si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi", pur quando "restano in comune con gli originare partecipanti alcune delle cose indicate dell'articolo 1117 del codice": dal che si desume che e� permessa la costituzione ab origine di un condominio di fabbricati a se� stanti, aventi in comune Solo alcuni elementi, o locali, o servizi, o impianti "condominiali". Per la Suprema Corte quindi in caso di complessi immobiliari che comprendono pi� edifici, anche se "autonomi", � rimesso all'autonomia privata se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni edificio, cui si affianca in tal caso un "supercondominio". 45 8066
19 Aprile 1994 Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio: nozione pu� riguardare anche costruzioni adiacenti orizzontalmente Allorquando pi� soggetti, singolarmente proprietari in via esclusiva di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare su tali aree accorpate una costruzione, sia pure concepita e progettata in modo unitario, ciascuno di essi diventa proprietario, parimenti in via esclusiva per il principio dell'accessione (art. 934 c.c.), della parte di edificio che viene ad insistere in proiezione verticale sull'area a lui appartenente (sempre che non intervengano delle convenzioni, rivestite della forma scritta ad substantiam a norma dell'art. 1350 c.c., atte a modificare la situazione giuridica prodottasi per effetto dell'indicato principio), con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste al servizio dell'intero fabbricato (es. scale, androne, impianto di riscaldamento ecc.) rientrano per accensione, in tutto o in parte a seconda della loro collocazione, nella propriet� esclusiva dell'uno o dell'altro dominus soli, salvo l'instaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, che comporta l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali. 46 3714
22 Luglio 2005 Cassazione Civile Seconda Sezione Complesso residenziale composto da pi� condominii ( supercondominio ) - regime della comunione Qualora un complesso residenziale composto da pi� palazzine, ciascuna con un proprio distinto condominio, abbia spazi e manufatti di godimento comune, questi debbono ritenersi soggetti al regime della comunione e non a quello del condominio, con la conseguenza che, applicandosi le regole generali della prima e non del secondo, per le innovazioni si richiede la manifestazione di volont� di tutti i partecipanti; d�altra parte, � configurabile la violazione dell�art. 1117 cod. civ. nella ipotesi in cui pi� edifici siano dotati di opere comuni strutturalmente distaccate. 47 15357
18 Aprile 2005 Cassazione Villetta a schiera Condominio La questione ha trovato atteggiamenti non sempre concordanti fra magistratura di merito (tribunale e corte d�appello) e magistratura di legittimit� (corte di cassazione). Ne � un esempio una recente sentenza della Cassazione (n. 8066 del 18 aprile 2005) che ha cassato una sentenza della Corte d�Appello in merito ad un caso analogo a quello descritto nel quesito: anche in quel caso si trattava di gruppi di villette a schiera uno dei quali aveva subito lesioni strutturali che richiedevano interventi e spese relative. Il complesso condominiale aveva deliberato la sua estraneit� al fatto mentre i condomini del gruppo danneggiato avevano ricorso per far annullare la delibera: in primo grado il ricorso � stato accolto, in appello respinto mentre in Cassazione, come vedremo � stato di nuovo accolto. La Corte d�Appello aveva ritenuto che quando esiste un complesso di gruppi di villette a schiera si sia in presenza di vari condominii separati, ognuno dei quali ha una sua configurazione autonoma e quindi responsabilit� di gestione e spese separate, mentre per i servizi comuni ad altri gruppi di villette (es. riscaldamento) si � in presenza di un supercondominio e ci� in relazione soprattutto al fatto che il condominio pu� esistere solo negli edifici che si estendono in senso verticale, generalmente sviluppatisi in pi� piani, e non in senso orizzontale, cio� fra pi� edifici. La corte di Cassazione invece, in base ad un�analisi puntuale delle norme sul condominio che qui solo richiamiamo (art. 1123 c.c., art. 61 e 62 disp. attuaz. cod.civ.) ha stabilito che pu� esistere anche un condominio in senso orizzontale, cio� composto da gruppi o complessi di edifici indipendenti e che spetta solo �all�autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio oppure di distinti condominii per ogni fabbricato, cui si affianca in tale caso la figura ... del supercondominio, al quale sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni, di cui all�art. 1117 c.c., come per esempio le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti di servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autonomia, come per esempio le attrezzature sportive, gli spazi d�intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune.� Quindi occorre leggere attentamente gli atti d�acquisto ed il regolamento esistente per verificare in quale situazione ci si trovi anche perch� da un loro differente contenuto pu� derivare un obbligo generalizzato o meno di partecipazione alle spese previste nel quesito. Sempre nella stessa sentenza la Corte di Cassazione ricorda che l�esistenza di un condominio unico generalizzato (composto da tutti i proprietari di tutti i gruppi di edifici) non esclude l�esistenza del cosiddetto condominio parziale, perch� �nei casi in cui il condominio sia costituito da un complesso residenziale formato da un insieme di edifici, raggruppati in blocchi, ciascuno dei quali comprenda diversi corpi di fabbrica, � configurabile, alla luce del principio di cui all�art. 1123, terzo comma del codice civile, l�ipotesi di condominio parziale (con la correlativa responsabilit� nella ripartizione delle spese) qualora le parti comuni relative ai singoli blocchi d�edifici appartengano ai soli proprietari delle unit� immobiliari comprese in ognuno di essi.� Ci� significa che anche se il regolamento interno prevede l�esistenza di un unico condominio, secondo l�art. 1123, terzo comma, cod. civ. �qualora un edificio abbia pi� scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell�intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilit�.� 48 8066
18 Giugno 2005 Cassazione Le villette a schiera costituiscono condominio in epigrafe, la Corte ha chiarito una serie di questioni. Innanzitutto ha ritenuto che � stante l�odierna molteplicit� di tipologie costruttive � non si possa aprioristicamente escludere la natura condominiale di corpi di fabbrica adiacenti in orizzontale. E� il caso ad esempio della case a schiera, che ben possono giovarsi di servizi comuni, quali i viali d�accesso, il verde comune, l�impianto di riscaldamento e cos� via. Si viene cos� a privare di attendibilit� la concezione per cui la configurabilit� del condominio sia possibile solo quando si tratti di edifici che si sviluppino in verticale. In seconda battuta, la Corte chiarisce che quando si sia in presenza di un complesso immobiliare costituito da singoli edifici di per s� autonomi, � rimessa all�autonomia privata dei condomini la decisione di costituire un unico condominio, oppure pi� condomini, cui viene affinato un supercondominio per quanto riguarda le parti comuni. Come gi� esposto con la sentenza Cass. 9096/2000, queste ultime parti per essere comuni e venire cos� a far parte del supercondominio, devono essere legate ai singoli edifici da un vincolo di accessoriet� che le rendano necessarie all�esistenza o all�uso degli edifici stessi. E� il caso ad esempio degli impianti fognari, le portinerie, gli impianti di riscaldamento. Soggiaciono invece alle regole della comunione quelle parti che godano di un�autonoma utilit�: gli impianti sportivi e le zone verdi. Il fatto che edifici di per s� autonomi possano costituire condominio, lo si ricava dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. che partendo dalla opposta situazione di un condominio gi� formato, prevedono la possibilit� per gli edifici autonomi all�interno di questo, di separarsi e venire a costituire altrettanti condomini. 49 8066
08 Ottobre 2001 Tribunale di Firenze Disciplina del supercondominio o condominio complesso Anche in presenza di pi� edifici attigui strutturalmente autonomi, alla comunione di beni loro appartenenti deve applicarsi la disciplina dettata per il condominio. (C.c., art. 1117) (1). Le considerazioni che precedono conducono ad una sola conclusione: gli opponenti alla delibera assembleare e i resistenti alla domanda di formazione giudiziale dei millesimi devono considerarsi facenti parte del condominio in epigrafe, sia pure ai limitati, e parziali, effetti relativi ai beni c servizi comuni come sopra individuati. 50 3113
11 Dicembre 1993 Cassazione Civile Seconda Sezione Domicilio in condominio Il condominio di edifici, che non � una persona giuridica, ma un ente di gestione e non ha, pertanto, una sede in senso tecnico, ove non abbia designato nell'ambito dell'edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta. Pertanto, ai fini della competenza territoriale ex artt. 18 e 20 c.p.c. nei giudizi aventi ad oggetto il pagamento di contributi condominiali, il luogo di adempimento dell'obbligazione dedotta in giudizio va individuato nel domicilio dell'amministratore in carica al tempo della scadenza dell'obbligazione. 51 12208
28 Gennaio 2000 Cassazione Civile Seconda Sezione Domicilio del condominio - Individuazione - Criteri Il condominio di edifici, che non � una persona giuridica, ma un ente di gestione e non ha, pertanto, una sede in senso tecnico, ove non abbia designato nell'ambito dell'edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta. 52 976
02 Settembre 2015 Cassazione La notifica al condominio va fatta all�amministratore la notifica di un atto indirizzato al Condominio, qualora non avvenga nelle mani dell'amministratore, pu� essere validamente fatta nello stabile condominiale soltanto qualora in esso si trovino locali destinati allo svolgimento ed alla gestione delle cose e dei servizi comuni (ad es. la portineria) idonei, come tali, a configurare un ufficio dell'amministratore, dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio di quest'ultimo 53 17474
21 Maggio 2001 Cassazione Domicilio Condominio e notifica all'amministratore la notifica ai condominii degli edifici, in quanto semplici "enti di gestione" non dotati n� di soggettivit� giuridica, ancorch� imperfettamente di autonomia patrimoniale, sia pure limitata, va effettuata all'amministratore, costituente l'elemento che unifica, all'esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari 54 6906
29 Dicembre 2016 Cassazione Domicilio Condominio e notifica all'amministratore La notifica va effettuata all'amministratore secondo le regole stabilite per le persone fisiche. Pertanto, oltre che ovunque "in mani proprie", l'atto pu� essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ci� � consentito dagli artt. 139 c.p.c. e s.s.: luoghi tra i quali pu� bens� essere compreso, in quanto "ufficio" dell'amministratore, anche lo stabile condominiale, ma soltanto nell'ipotesi in cui esistano locali, come pu� essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni 55 27352
25 Ottobre 2017 Cassazione Sezione Quinta Domicilio Condominio, annullamento cartelle di pagamento per omessa notifica all'amministratore La pronuncia ha avuto origine dal fatto che la Commissione Tributaria Regionale di Napoli, con sentenza del 2013, ha rigettato l�appello proposto dal Condominio Fantasia contro la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Napoli n. XXX/2011 concernente cartelle di pagamento ICI 2002 e 2003. In particolare, il condominio ricorrente ha dedotto l�omessa notificazione dell�avviso di accertamento relativo all�ICI per gli anni di riferimento sulla cui base sono state emesse le cartelle dapprima indicate. La CTR ha rilevato che, dagli atti, emergeva un avviso di ricevimento del 8.08.2005 non consegnato al destinatario Condominio Fantasia per la sua temporanea assenza, cui aveva fatto seguito l�immissione del rituale avviso nella cassetta corrispondente dello stabile, il deposito presso l�ufficio postale e la spedizione di una successiva comunicazione di avvenuto deposito. Agli atti vi era anche un altro avviso di ricevimento, sempre del 8.08.2005, relativo a raccomandata spedita il 5.08.2005 e non ritirata dopo i giorni di giacenza. La CTR ha ritenuto che la notifica effettuata non fosse nulla, n� inefficace, perch� tra le cassette postali nell�ingresso del palazzo condominiale vi doveva essere anche quella intestata all�amministrazione del condominio, in quanto, altrimenti, sarebbe stato violato l�art. 17 del d. Igs. n. 546 del 1992 che impone alle parti di eleggere domicilio o indicare una residenza o una sede agli effetti delle comunicazioni o delle notificazioni. Avverso questa decisione, il Condominio Fantasia ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un motivo. Il motivo di ricorso Con l�unico motivo di ricorso, il Condominio Fantasia, ha dedotto, con riferimento all�art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione degli artt. 139, 140 e 145 cod. proc. civ., sostenendo che il condominio non � una persona giuridica, ma un ente di gestione. La notificazione degli atti (nel nostro caso cartelle), pertanto, deve avvenire con la consegna a mani proprie dell�amministratore e, in mancanza di un luogo destinato allo svolgimento della gestione condominiale, presso il domicilio privato dello stesso. L�impiego delle forme di cui all�art. 140 cod. proc. civ., nel caso di irreperibilit� del destinatario dell�atto, pu� al pi� avvenire con riferimento alla persona fisica dell�amministratore e non in relazione al condominio. La decisione La Corte di Cassazione, mediante la citata ordinanza n. 25276/2017, ha ritenuto il motivo fondato ed ha accolto il ricorso. Argomenta la Suprema Corte che, secondo l�indirizzo giurisprudenziale consolidato, la notifica al condominio di edifici, in quanto semplice �ente di gestione� privo soggettivit� giuridica, va effettuata, seguendo le regole stabilite per le persone fisiche, all�amministratore, quale elemento che unifica, all�esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari, sicch�, oltre che ovunque, �in mani proprie�, l�atto pu� essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo, invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ci� � consentito dagli art. 139 e ss. cod. proc. civ. Tra questi luoghi pu� essere compreso, in quanto �ufficio� dell�amministratore, anche lo stabile condominiale, ma solo a condizione che ivi esistano locali, come pu� essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l�organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni (Corte di Cassazione, ord. n. 27352 del 29/12/2016; Corte di Cassazione, n. 11303 del 16/05/2007). Nel caso di specie, dalla decisione della CTR risulta che la notificazione degli avvisi di accertamento � avvenuta presso il condominio e non presso il suo amministratore. La procedura relativa all�irreperibilit� del destinatario per uno degli avvisi e quella di compiuta giacenza per l�altro � stata eseguita con riferimento al condominio e non alla persona fisica dell�amministratore. Non vi � prova che presso lo stabile condominiale esistessero locali, in particolare una portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l�organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni. Anzi, conclude la Cassazione, il mancato recapito e l�intervenuta compiuta giacenza depone per la mancanza di un simile locale che poteva essere ritenuto �ufficio� dell�amministratore. 56 25276
05 Aprile 1984 Cassazione Civile Seconda Sezione Aree Verdi Condominiali Nel caso in cui un condomino chieda il risarcimento dei danni ed, innanzitutto, l'eliminazione totale o parziale di alberi che, piantati a distanza ravvicinata l'uno dall'altro in un'aiuola comune, con le loro chiome a ridosso del proprio alloggio impediscano l'ingresso a questo dell'aria e della luce, tale questione deve essere risolta non soltanto alla stregua dell'art. 892 c.c., occorrendo invece indagare se la mancata manutenzione degli alberi, anche se piantati alla distanza legale, non costituisca un comportamento negligente del condominio, idoneo a cagionare ingiusto danno ed a violare il principio per il quale l'uso delle parti comuni non deve mai risolversi in pregiudizio di alcun condomino. 57 2206
24 Agosto 1992 Cassazione Civile Prima Sezione Aree Verdi Condominiali Nella nozione di superficie condominiale a verde che, ai sensi dell'art. 13, lett. f), della L. 27 luglio 1978, n. 392, nella misura percentuale del 10 per cento, si traduce in una maggiore superficie convenzionale di un'unit� immobiliare facente parte di un edificio in condominio (in proporzione alla relativa quota millesimale) ai fini della determinazione del canone di locazione, non rientrano soltanto quelle aree che - arricchite da fiori, piante, panchine, ecc.- vengono ad impreziosire lo svolgimento della vita dei condomini, perch� anche un semplice prato realizza quel minimo di godimento estetico, di pi� serena vivibilit� dell'abitazione e di riservatezza che il legislatore ha inteso valorizzare, con esclusione, invece delle superfici scoperte mantenute allo stato naturale, le quali sviliscono, pi� che esaltare, il conseguimento delle finalit� perseguite dal legislatore. 58 9829
17 Aprile 1991 Cassazione Civile Aree Verdi Condominiali La copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, che assolva anche alla funzione di sostenere un'area verde condominiale, rientra nelle parti necessariamente comuni. 59 4113
18 Dicembre 1995 Tribunale Civile di Parma Aree Verdi Condominiali, manutenzione con funzione di copertura Le spese di manutenzione di una copertura a lastrico con funzione di sostegno di un'area verde condominiale, vanno ripartite tra i condomini proprietari del lastrico e della sovrastante area verde da una parte e i proprietari delle sottostanti autorimesse, e devono essere rapportate alla diversa utilit� ritratta, che pu� equitativamente fissarsi rispettivamente in 1/3 e 2/3. Gli interventi di manutenzione di tale copertura sono di competenza dell'amministratore, ed � l'assemblea che delibera sulle spese di manutenzione straordinaria. 60 940
01 Settembre 2004 Tribunale Civile Di Udine Ripartizione spese di manutenzione e riparazione di un giardino pensile La ripartizione fra condomini delle spese di manutenzione e riparazione di un giardino pensile che serva da copertura ad autorimesse sottostanti, secondo il principio dettato dall'art. 1126 c.c. riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cio� del manto impermeabilizzato, ma altres� quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, s� da doversi considerare come spese accessorie. 61 1089
18 Aprile 1994 Cassazione Civile Seconda Sezione Ripartizione spese di manutenzione e riparazione di un giardino pensile Alle spese di potatura degli alberi che insistono su suolo oggetto di propriet� esclusiva di un solo condomino sono tenuti a contribuire tutti i condomini allorch� si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso. 62 3666
22 Aprile 2005 Cassazione Civile Restituzione delle somme per le spese di manutenzione del giardino non di propriet� del condominio Nel caso di specie un condominio agisce in giudizio per la restituzione delle somme per le spese di manutenzione del giardino non di propriet� del condominio. Il giudice di primo grado gli riconosce il diritto alla restituzione delle somme, ma solo a partire dal periodo in cui egli si era dissociato dalla spese; le spese invece sostenute nel periodo precedente devono considerarsi contributi volontari e quindi non ripetibili. Il condominio ricorre in cassazione ma la S.C. dichiara infondato il ricorso e afferma : L�obbligo di pagare i contributi condominiali trova il suo fondamento nell�essere il condominio comproprietario dei beni alla cui conservazione e manutenzione deve contribuire, con conseguente invalidit� di qualsiasi norma del regolamento condominiale, non contrattuale, che, al di l� dell�unanime consenso di tutti i condomini, ponga a carico del condominio, con il meccanismo della delibera assembleare, oneri non previsti dalla legge. 63 8490
20 Giugno 2005 Cassazione Civile Gli alberi dei giardini condominiali sono un bene di tutti i cittadini: per abbatterli e costruire un garage non basta la decisione della maggioranza dei padroni di casa, ma conta anche il parere negativo dei condomini in minoranza. La cassazione in questa vicenda ha confermato il sequestro di un giardino condominiale, a Milano, dove 17 alberi ad alto fusto rischiavano di essere abbattuti per far posto a un buon numero di box sotterranei. L�amministratore condominiale, forte del parere positivo della maggioranza dei residenti, aveva dato l'incarico a una ditta anche dopo la denuncia di alcuni proprietari dissenzienti e contrari all'abbattimento delle piante. Tra delibere e controdelibere, la contesa tra chi voleva il garage e chi gli alberi � andata avanti, fino a quando il pm che si � occupato del caso non ha messo i sigilli al giardino, proprio per evitare che l�abbattimento fosse fatto comunque. Inutilmente � stata la decisione dell'amministratore di ricorrere in Cassazione. La Suprema Corte ha convalidato il sequestro, sottolineando che altrimenti i danni sarebbero stati �irreversibili non solo per i condomini ma, pi� in generale, per i cittadini�. 64 24396
VERIFICA DATI E MODIFICA