Source: https://www.notariofranciscorosales.com/la-comunidad-de-bienes-y-el-articulo-392-2-del-codigo-civil/
Timestamp: 2019-04-20 00:35:32
Document Index: 8914132

Matched Legal Cases: ['artículo 392', 'artículo 392', 'artículo 396', 'artículo 392', 'artículo 1255', 'artículo 392', 'artículo 392', 'artículo 392', 'artículo 517', 'artículo 392']

comunidad de bienes, condominio
Los Notarios somos personas normales y corrientes, por eso participamos del odio tradicional que tiene la sociedad española a la comunidad de bienes; es más, le tenemos más tirria aún, pues día sí, día también, vemos que plantea muchos problemas prácticos, y como el dicho “hacienda compartida, hacienda perdida” es cierto.
Sin embargo los bienes ni son buenos ni malos, pues carecen de sentimientos; así la droga es objetivamente mala, pero nadie duda que un médico puede usar la morfina con pacientes que padecen dolores insufribles.
Buenas o malas, son las persona, y buenas o malas son las relaciones entre las personas.
Es por ello que no entiendo esa inquina jurídica contra la comunidad de bienes, que sólo es fruto de una tradición romana mal entendida, y de una ideologización del derecho (aunque en el fondo es casi imposible no hablar de derecho y de ideología).
Lo cierto es que hay un artículo perdido en el Código Civil, concretamente el 392.2 del Código Civil, que permite un amplio margen a la autonomía de la voluntad en la comunidad de bienes; o lo que es lo mismo, dicho artículo permite que los comuneros puedan regular el uso y gestión de la cosa común como les venga en gana.
Sin embargo, las amplias posibilidades que nos ofrece este artículo: bien por pereza jurídica, bien por el excesivo individualismo imperante en la sociedad, no acaba de cuajar mucho, pese a sus múltiples posibilidades.
El artículo 392.2 del Código Civil es uno de tantos que pasan sin pena ni gloria por nuestro Código Civil, o lo que es lo mismo: pese a que todos lo conocen, pocos lo aplican y muchos menos entienden su verdadero alcance, y ello pese a que es la base sobre la que los Notarios creamos una brillante figura que existe en España y que por ejemplo desconocen en Estados Unidos llamada propiedad horizontal.
Sin embargo, vienen los americanos, sueltan eso de que inventan el coworking, el crowfunding o el crowdsourcing, y como esa palabra viene en “inglispitinglis” todos nos ponemos a estudiar en Harvard, en vez de leer el Código Civil.
Aquí en Europa, donde los romanos tendían puentes e iban de armaos de la Macarena antes de que la tatarbuela de Pocahontas se quitara el taparrabos, eso lo llamamos: compartir el lugar de trabajo, poner en común dinero para financiar un proyecto, o compartir recursos en un proyecto.
Hablamos de economía colaborativa, y de Uber u otras App que no suponen sino poner cosas en común.
En definitiva, figuras muy novedosas, no son sino ejemplos concretos de algo que está ahí desde hace siglos, y que no es sino hacer común una cosa (sea dinero, bienes, trabajo, proyectos etc). Lo que los “inglispitinglis” llaman coworking yo lo llamo una comunidad de bienes, el crowfunding es el contrato de cuentas en participación y el crowdsourcing no es sino una unión temporal de empresas o agrupación de interés económico.
Podríamos pedir reformas legales, sin embargo, creo que en ocasiones usando debidamente los artículos 392 y siguientes del Código Civil, también podemos solucionar muchos problemas (obviamente cada una de las figuras que he citado merece un post y un estudio especial, y aquí solo planteo el reto).
¿Qué dice y que significa el artículo 392.2 del Código Civil?
He sido generoso y he copiado el artículo entero; lo cierto es que siempre he pensado que pese a la claridad de la norma, todos los juristas la interpretamos indebidamente, pues dicho artículo consagra unos principios básicos que poco gusta escuchar a ciertos juristas:
Que el concepto de derecho real es un concepto bastante artificioso (siempre recuerdo la frase de Don José Luis del Moral “Al que hable de derechos reales habría que condenarle a estar dialogando con una cosa hasta que le conteste”).
Matizando lo anterior, que es innegable el contenido obligacional de todo derecho real (y no es este el único artículo, pues también tenemos 470 -el usufructo se somete al título de constitución- el 598 en materia de servidumbres- o el artículo 396 -en materia de propiedad horizontal- por no hablar de los derechos y obligaciones del dueño y del titular de todo derecho real que vienen impuestas por ley o de las limitaciones del dominio).
Que en derecho privado prima la autonomía de la voluntad, pues a diferencia del derecho público, la base del derecho privado es la capacidad del individuo de autorregularse y resolver sus propios problemas.
Que todos los restantes artículos del Código Civil relativos a la comunidad de bienes son normas de derecho dispositivo y no de derecho imperativo.
Por lo que he podido comprobar este blog es leído por un grupo muy heterogéneo de personas, que básicamente clasifico en: juristas y ciudadano de a pié, y probablemente las cuatro afirmaciones anteriores habrán dejado con las manos en la cabeza a los juristas, mientras que probablemente no hayan sido entendidas por los ciudadanos de a pié.
Quizá sea que los juristas deberíamos de plantearnos que somos unos Quijotes, y que es lógico que así nos vean los ciudadanos, pues “de tanto estudiar, se nos ha secado el seso” ¿verdaderamente eso de estudiar derecho civil, siguiendo al Código Civil y hablando de derechos reales, obligaciones y contratos creéis que sirve para algo? ¿Pensáis que la estructura de un Código, un plan de estudios, o simplemente un par de conceptos jurídicos definen el derecho?.
El derecho lo define el ser humano, cualquier otra visión del mismo es errónea, y para el derecho solo hay relaciones entre personas y solución de problemas planteados por esas relaciones, el resto son categorías, sistemas de estudio o lo que queráis, pero no es derecho; por eso no nos entiende el ciudadano, pues hablar de la relación de una persona con una cosa rompe las meninges de cualquiera que tenga la mente saludable y no haya tenido el mal gusto de aprender derecho sin vocación.
Los romanos se limitaban a explicar el derecho diciendo “vive honestamente, no dañes a nadie, y da a cada uno lo suyo”, con esos principios inventaron tanto el derecho civil como el derecho internacional (eso si, digamos que con un par de leones, y mucha disciplina nos hicieron a todos aceptar esos principios).
El artículo 392.2 del Código Civil (y los demás que he citado) no son sino como el artículo 1255, y es la enésima expresión de lo que los juristas llamamos “autonomía de la voluntad”, que no es sino el derecho de hacer con su vida privada cada uno lo que le venga en gana si no daña a nadie.
¿Qué problemas causa el artículo 392.2 del Código Civil?
Ninguno, es un artículo que está ahí y no molesta a nadie, pero al que pocos prestan atención, fundamentalmente por tres motivos:
La falta de originalidad de muchos juristas para resolver problemas, especialmente para entender lo que mi amigo y compañero Antonio Ripoll Soler llama “la transversalidad del derecho”, que yo no sólo veo desde el punto de vista de la universidad y el derecho práctico, o desde el punto de vista del derecho internacional, sino del derecho en su totalidad (quizá debería hacer un post sobre el tema).
La naturaleza egoísta del ser humano, y su tendencia a no acordarse que hay que cumplir lo acordado.
El que económicamente eso de hacer unos estatutos como Dios manda no es rentable para muchos juristas (y desde luego el ciudadano no aprecia el valor que pueden tener unos estatutos -botón de muestra son los estatutos de la mayoría de la comunidades de propietarios, por no hablar de los estatutos estándar de las sociedades limitadas-).
¿Cuál es el principal problema de la comunidad de bienes?
Cuando algo es de varias personas, creo que la gran mayoría diría antes la palabra “esto es mío” que la palabra “esto es nuestro”.
Un ejemplo lo tenemos con las personas que tienen perro y lo sacan a pasear por la calle para que haga sus necesidades ¿en casa no, y en la calle si?.
Lo cierto es que además de las normas que regulan las cosas que pertenecen a todos; cabe la posibilidad de que si algo es de unos pocos, estos acuerden libremente como usarla y como relacionarse entre ellos en el uso de la cosa común (eso es lo que dice el artículo 392.2 del Código Civil).
No podemos negar que tendemos a dar por sobrentendidas muchas cosas cuando celebramos el pacto, y que lo que uno percibe de una forma, no se percibe igual por el otro; ello por no hablar de:
“Las prisas” que hacen que lleguemos a un acuerdo, sin una reflexión seria y sin pensar las consecuencias de nuestros actos.
“La tendencia a confundir nuestra voluntad con nuestras intenciones”, y sobre todo nuestra capacidad de adaptar ambas a las circunstancias de cada momento.
Si cuando decidimos compartir algo con alguien, nos dejamos asesorar, y anticipamos los posibles conflictos que puedan surgir de la relación, seguramente evitaremos dichos conflictos; y seguramente eso de compartir algo con alguien no sea ni tan malo, ni tan problemático, ni tan antieconómico.
Debemos de perder el temor reverencial a hablar claro con alguien cuando llegamos a un acuerdo con él, pues no podemos olvidar que hablar claro no es ser alguien conflictivo, sino previsor; por no decir que es mejor hablar claro en un principio que hablar groseramente cuando surge el conflicto (recordemos el dicho “más vale una vez colorado que ciento amarillo).
¿Qué sucede si los copropietarios acuerdan en escritura pública unos estatutos para su comunidad?
Fundamentalmente que anticiparán futuros problemas, y que por tanto dichos problemas se resolverán más fácilmente.
Es absurdo pretender que un Notario te anticipe todos los problemas que puedes tener en el futuro, y más con personas a las que el Notario no conoce, e incluso con bienes sobre los que no tiene mucha información, pero desde luego lo peor es no hacer absolutamente nada.
En especial y de las normas del Código Civil reguladoras de la comunidad de bienes creo que hay que tener muy presente algunas reglas básicas.
Son normas dispositivas, no imperativas; dicho de otra forma, son normas que se fijan para el caso de no existir acuerdo especial entre las partes, por lo que todas esas normas pueden verse modificadas por la voluntad de las partes.
Cuando el artículo 392 impide un pacto contrario a una disposición especial, no se refiere a que las demás normas del Código Civil (que insisto son dispositivas) sino leyes especiales que regulan algunas comunidades de bienes (como la ley de propiedad horizontal, la reguladora de la multipropiedad etc).
Que de todas las normas del Código Civil reguladoras de la comunidad de bienes merecen ser analizadas sobre la base de que son normas dispositivas; especialmente los artículos 393, 394, 397, 398.
En futuros posts trataré de explicar estas ideas y aplicarlas a casos concretos regulados en el Código Civil en los artículos que ahora cito, sin embargo, os recuerdo que una escritura pública presenta una particularidad frente al documento privado, y es que conforme al artículo 517.4 de la LEC es un título ejecutivo, por lo que el abaratamiento de costes en un proceso es importante, y no acabo de entender por qué el concepto de título ejecutivo se aplica a las obligaciones de dar dinero exclusivamente, pues cabe ejecutar todo tipo de obligaciones.
¿Esta escritura que contienen los estatutos de la comunidad de propietarios es inscribible en el Registro de la Propiedad?
Entiendo que ningún problema, es más el hecho de inscribir dichos estatutos hace que los mismos no sólo sean obligatorios para los que suscriben los estatutos, sino también para cualquiera que adquiera una cuota indivisa.
¿Cuánto cuesta la escritura por la que los condueños regulan la comunidad?
Si es una escritura en la que los condueños acuerdan esos estatutos, nos encontramos ante un documento sin cuantía, y por tanto salvo que los estatutos sean excesivamente largos, difícilmente superará los 100€.
Si al constituirse la comunidad (por ejemplo en la herencia o una compraventa) los condueños acuerdan unos estatutos, lo único que cobra el Notario es por el exceso de folios.
Pero el mismo coste es el que tiene cualquier modificación de dichos estatutos de la comunidad, e incluso el que se acuerden los citados estatutos una vez que la comunidad ya existe.
¿Y que sucede si no se inscribe en el Registro de la Propiedad la escritura que contiene los estatutos de la comunidad de propietarios ?
Como hemos explicado el problema es que dichos estatutos no pueden afectar a quien de buena fe y a título oneroso adquiera una cuota, pues no se vería obligado por esos pactos, a menos que al tiempo de su adquisición los conozca y consienta expresamente.
Sin embargo esa escritura obliga a quienes la firman, y estos pueden exigir su cumplimiento en juicio ejecutivo.
¿Para qué podría servir el artículo 392.2 del Código Civil?
Pues para resolver todos los problemas que se plantean cuando algo es propiedad de varias personas, desde un décimo de lotería compartida, hasta una finca heredada por hermanos, siguiendo por participaciones de una sociedad, y acabando en un coche, una joya, un cuadro, un espacio de trabajo, o una identidad virtual.
Fenómenos como las cuentas en participación, o las agrupaciones de interés económico, andan a caballo entre la comunidad de bienes y la sociedad civil, sin embargo, y como he explicado, merecen sus correspondientes post.
Lo cierto es que la realidad es algo muchísimo más amplio que el limitado mundo de la propiedad inmobiliaria que abarca el Registro de la Propiedad, y en el que lamentablemente se centran muchos Notarios, por eso recuerdo un twit que leí hace tiempo en el que se decía “¿Qué es la realidad extrarregistral….pues simplemente la realidad“, espero que mis compañeros, no caigan en ese error.
Jose 14/12/2015 at 8:08 am Responder
Perdone Sr. Notario, no le voy a pedir que modifique su forma de hacer a la hora de referenciar las normas jurídicas, en concreto los artículos, en sus post. Me pasa con cierta asiduidad que cuando voy a comprobar el artículo que Vd cita en la norma jurídica, la correlación en ésta es diferente o simplemente no coincide.
Uno que no es jurista, e intentar profundizar en estas referencias, se queda a medias.
Ejemplos en este artículo y su norma en el boe (http://www.boe.es/buscar/pdf/1889/BOE-A-1889-4763-consolidado.pdf)
Referencia al 392.2. En este caso es limpio se habla del 392 de esta norma
Referencia al 517.4. Este no es tan claro, al menos para mí.
La pregunta es hay algún patrón las referencias que Vd indica con las existentes en el texto consolidado del CC.
Por cierto, anímese y escriba sobre el derecho en sus totalidad.
Francisco Rosales 14/12/2015 at 12:16 pm Responder
Hola José, el problema es que si pongo muchos artículos los post se quedan excesivamente largos, y ya de por sí son densos, aunque tienes razón en tus comentarios, y trataré de aprender a poner algún hipervínculo que os lo facilite.
En este caso te copio el artículo entero, y destaco en negritas lo que cito exactamente:
9.º Las demás resoluciones procesales y documentos que, por disposición de esta u otra ley, lleven aparejada ejecución.
Por si te sirve, o no lo sabes, en España todo pleito tiene primero una fase declarativa en la que las partes discuten sus derechos, y otra ejecutiva en la que se cumple la sentencia recaída en el primer proceso, siempre que no lo hagan voluntariamente las partes.
El tener un título ejecutivo, evita el previo proceso declarativo, con un importante ahorro de tiempo y dinero.
Pelayo de Salvador 14/12/2015 at 11:10 am Responder
Estoy en gran medida de acuerdo con lo que comenta sobre el crowdfunding y el crowdsourcing, pero poco, o nada de acuerdo con acercar el coworking a la comunidad de bienes.
El coworking no pretende ser una comunidad de bienes entre varios individuos que ponen en común determinados bienes, sino una prestación de servicios consistente en el alquiler del espacio donde trabajar y otros servicios complementarios (recepción, telefonía, electricidad, seguridad, limpieza, etc.).
Cuestión distinta es que varias personas decidan compartir un despacho y gastos y llamar a eso un “coworking”, cuando lo que en realidad están haciendo es, efectivamente, constituir una comunidad de bienes (bien de forma regular, bien de forma irregular). No obstante, esta comunidad de bienes no es un auténtico coworking, puesto que la nota característica, como decimos, no es la puesta en común de bienes, sino la prestación de un servicio de arrendamiento de un espacio de trabajo “plenamente operativo”.
Francisco Rosales 14/12/2015 at 12:17 pm Responder
Gracias por tus aportaciones Pelayo
josé luis cembrano reder 14/12/2015 at 1:37 pm Responder
Creo que tus reflexiones muy acertadas, especialmente porque nos recuerdas que “más vale prevenir…”, una buena máxima para los juristas. Un supuesto: la comunidad romana es con frecuencia lo que sigue a un régimen universal extinguido. Sabiéndolo, y con posibilidades de diálogo en ese momento, hay que aplicar el precepto citado. El abogado debe intentar que cuando existe un patrimonio a liquidar pero en común (con frecuencia bienes gananciales o de herencia) las partes se otorguen normas de gestión, de administración e incluso de disposición. Es el modo más eficaz de evitar situaciones que abocan a pleitos con complejas rendiciones de cuentas. Por ello cuando un matrimonio se separa o divorcia y quedan bienes en común, suelo incluir normas de ese tipo en una visión prospectiva de la problemática que puede surgir. El TS dice que la indivisión es odiosa” (sic). Gracias por tus lecciones
T.B.R. 14/12/2015 at 3:10 pm Responder
Dices que “para el Derecho solo hay relaciones entre personas y solución de problemas planteados por esas relaciones” ¿Y por qué tantas veces el Derecho genera problemas a las personas que tan sólo quieren tener seguridad en sus relaciones con el resto? (Léase, por ejemplo, los excesos/defectos de cabida y las inmatriculaciones conforme la nueva LH y los Cancerberos Registrales).
Por otra parte estoy hasta cierto punto de acuerdo conque “Debemos de perder el temor reverencial a hablar claro con alguien cuando llegamos a un acuerdo con él, pues no podemos olvidar que hablar claro no es ser alguien conflictivo, sino previsor” y no estoy totalmente de acuerdo en que se pueda perder todo el temor a hablar de un tema puesto que muchas veces hablar de ciertos asuntos con claridad, aunque sea con afán previsor, lleva a conflicto, por lo que entiendo que, o bien no se hable o bien de apuro hablar de ciertos aspectos y, en caso de hablarlo, hay que tratarlos con cautela pues se pueden malinterpretar las intenciones ¿Un ejemplo de ello? Proponer claramente hacer a tu novio/a capitulaciones matrimoniales (sin entrar ya a hablar del régimen, puesto que mucha gente piensa que capitular implica ya separación de bienes y que sólo vale para eso).
Francisco Rosales 14/12/2015 at 6:05 pm Responder
Gracias por tu aportación T.B.R.
Respecto de la primera de tus afirmaciones, me gustaría que vieras la sonrisa que has conseguido arrancarme; si bien es cierto que no sólo son los canes cerberos los únicos que causan problemas (por cierto algún día escribiré un post explicando quien era el Can Cerbero, y hasta donde llega la locura de algunos).
Lo segundo es cierto, más no comparto tu criterio, pues precisamente estaba más pensando en las capitulaciones matrimoniales que en la comunidad de bienes; si me permites una respuesta un tanto soez ¿puedes plantear a tu novio/a todo tipo de cosas menos capitulaciones matrimoniales?, no deja de sorprenderme que quienes no tienen pudor en proponer todo tipo de cosas en su intimidad, no se atrevan a hacerlo en la economía ¿no crees que esa falta de confianza puede ser un rejón de muerte en una pareja, ante incluso de que la pareja se consolide? ¿has oído el dicho “cuando el dinero sale por la puerta, el amor salta por las ventanas?”.
T.B.R. 14/12/2015 at 10:07 pm Responder
Lo cierto es que yo siempre he considerado a la comunidad de bienes como un matrimonio sin relación afectiva ni el ánimo de emprender una vida en común, y que me vilipendien lo que quieran los juristas que defienden que el matrimonio es una institución pero yo lo veo más un contrato, así que no me extraña que estuvieses pensando en el matrimonio en ese caso.
Por mi parte yo siempre he defendido que el matrimonio ha de ser como un barco, ir en la misma dirección pero con compartimentos estancos por seguridad; aparte de que estoy convencido que no hay problema en establecer en capitulaciones que regirá la separación de bienes pero que se podrá hacer determinados bienes gananciales (por ejemplo, un porcentaje del salario ganado, los depósitos de titularidad común y en general cosas fácilmente divisibles y valorables); en base a eso creo que es siempre positiva la separación para acotar los riesgos.
Muchas personas cuando les expongo el por qué defiendo este régimen económico matrimonial y no el de gananciales o el de participación (del cual muchos se enteran que existe cuando le nombro y que no me acaba de convencer) están de acuerdo conmigo, pero algunas personas me dicen cosas como “Tu lo haces por eso pero hay gente que lo que pasa es que no confía en su pareja la quiera y no vaya a por el dinero y por eso quiere separación de bienes”.
Como muy bien has dicho se trata de un problema de confianza mutua muy grave (de hecho conozco casos que no han llegado a casarse estando todo listo porque uno de los miembros lo ha propuesto), pero también ha de ser tratado con cuidado aun existiendo confianza, pues un mal planteamiento del por qué se quiere puede dar lugar a desconfianza y a una ruptura innecesaria.
No acabo tampoco de ver correcta la analogía con los gustos sexuales, pues una cosa gusta porque sí y se puede exponer con más libertad pues es un gusto, pero aquí entiendo que ha de haber una justificación razonada del por qué se prefiere una u otra cosa y se ha de exponer.
Ejemplos de cosas que entiendo que no se pueden hacer al hablar o proponer este tema:
– Llevar a tu pareja a la notaría 2 días antes de la boda a firmar las capitulaciones
– En caso de que tu pareja no entienda en qué consiste no explicárselo y cómo quieres articular el régimen, el por qué
– Imponer sin más la voluntad
¿No consideras que hay que cuidar también las formas?
Francisco Rosales 15/12/2015 at 8:16 am Responder
Coincido plenamente con tus planteamientos.
Sólo tenemos aparentemente una discrepancia, porque lo que si que no entiendo es llevar a tu pareja sorpresivamente a la Notaría, o incluso (y cree que existe) que te lleven tus padres o tus suegros. De hecho igual de salvaje me parece que cuando el banco te concede un préstamo hipotecario, trates de firmar lo más rápidamente posible, en vez de pararte a reflexionar sobre las condiciones que te ofrecen.
Ir a una Notaría, no es ir a firmar; trato de explicarlo cientos de veces en este blog, y cree que resulta algo desolador ver lo inútil que resulta, si bien comentarios como el tuyo me animan a seguir explicándolo.
Los casos que citas, los veo especialmente graves en las capitulaciones matrimoniales, pues ya no es que juegues con tus bienes, sino con tu propia persona. Sólo puedo decirte que tienes toda la razón, y que aunque de soslayo he escrito sobre el tema, me parece más que interesante para escribir un post (por supuesto que sabes que tienes las puertas abiertas para hacerlo tu).
T.B.R. 15/12/2015 at 11:07 am Responder
El caso del suegro ya me lo conocía pues lo expusiste en su día en el blog.
Respecto al último tema ¿Te refieres a un post para explicar los regímenes económicos matrimoniales, ventajas e inconvenientes y el cómo no hacer las cosas para pactarlos? Si es así considero vital hablar también del estatuto matrimonial primario, que si el régimen de participación es el gran olvidado este no se queda atrás, siendo este además de aplicación en todos los matrimonios.
Francisco Rosales 15/12/2015 at 5:01 pm Responder
Andaba en lo segundo, aunque más bien me refería a la conveniencia de reflexionar y debatir sobre lo importante, así como perder el miedo a hablar de cuestiones delicadas, pues es mejor hablar de ellas cuando no hay conflicto, que pelear cuando ya todo ha estallado.
T.B.R. 15/12/2015 at 6:51 pm Responder
Pues si me animo a hacer un post de ello te lo digo.
F. Javier Oñate Cuadros 15/12/2015 at 7:03 pm Responder
Me ha encantado este artículo. Un par de acotaciones:
1.- Del no acceso de la escritura no se desprende que no sea oponible a terceros. Se puede considerar que el adquirente de buena fe tiene la carga de consultar el título de quien le transmite. La protección registral implica buena fe y la buena fe, en una de sus muchas acepciones, consiste en desplegar una mínima diligencia antes de adquirir. Por no hablar de la oponibilidad del hecho posesorio que “forzosamente haya de herir los sentidos”.
2.- En caso de defenderse que tal pacto carece de eficacia real, para que el adquirente se subrogue en la posición jurídica del transmitente sería necesario el consentimiento de todos los comuneros con ocasión de cada transmisión, por tratarse de una “cesión de contrato”.
3.- Teniendo trascendencia real, el pacto debería inscribirse en el Registro, dado el sistema de numerus apertus de derechos reales, siempre que se cumplan los requisitos legales, en especial, de carácter urbanístico o agrario.
Todo ello con perdón para los no juristas y los juristas temerosos y conservadores, en el peor sentido del término.
Francisco Rosales 15/12/2015 at 7:24 pm Responder
¿Crees que ese pacto no tiene trascendencia real? personalmente cada vez veo menos claro eso de los derechos reales; aunque si me permites la salida de tono, me resulta curioso que esos “juristas temerosos y conservadores” en algo tan evidente como que el préstamo es accesorio de la hipoteca, sostengan precisamente lo contrario ¿que piensas tu?
F. Javier Oñate Cuadros 15/12/2015 at 7:07 pm Responder
En cuanto a lo inadecuado de firmar las capitulaciones dos días antes de la boda, ¿cuál es el momento adecuado?. Dos años antes no se puede (máximo un año). Dos años después puede ser demasiado tarde. Aparte que puede que las capitulaciones sean de gananciales, de regulación de la separación futura, etc.
Es un problema más de educación que de oportunidad.
Antiguamente, estas cosas (para la gente con dinero) las arreglaban los padres. Los hijos bastante tenían con quererse y aguantarse.
F. Javier Oñate Cuadros 16/12/2015 at 10:31 am Responder
1.- Respecto de lo primero, por supuesto que tiene trascendencia real y por tanto, debería inscribirse en el registro. Salvo que consideremos que hay derechos reales top y otros de segunda división y que el Registro no es de la propiedad, sino del Taj Mahal y asimilados.
2.- Respecto de lo segundo, en nuestro derecho la hipoteca es algo totalmente accesorio de la obligación garantizada, reforma de la LH del 2007 mediante, claro, en lo relativo a ciertas hipotecas reservadas a las entidades de crédito (todos somos iguales ante la ley, pero unos más iguales que otros). Otra cosa es que pueda ser debatible la admisión de la hipoteca de propietario al modo alemán o que sea deseable llenar el registro de clausulados de préstamos para que el registrador proteja al prestatario dos meses después de firmar el préstamo con cláusula (absolutamente abusiva) de vencimiento anticipado en el caso de que no llegara a inscribirse.
3.- Entre los juristas temerosos y conservadores, mis favoritos son los que clamando por la admisión del matrimonio entre personas del mismo sexo (si se me admite la broma, es la única institución donde se ha eliminado por ley el principio de paridad), se rasgan las vestiduras ante la debacle social que produciría la eliminación o un simple retoque de las legítimas.
Lo estoy viviendo en primera fila en el País Vasco y el revuelo que ha motivado la nueva Ley civil 5/2015. Que por cierto, deberían copiarla inmediatamente reformando el Código Civil en el mismo sentido en la parte de las herencias.
Saturio 18/12/2015 at 4:18 pm Responder
Yo compré una casa y la escrituré a mi nombre claro que casado. Bien después de divorciarme llegan los problemas, no con mi ex pero si con el registro y aunque en la sentencia de divorcio dice que a la hora de la separación los bienes son adjudicados a quien ostente la titularidad, en el registro me ponen problemas a la hora de registrar dicha propiedad que he vendido. Yo creo que si en la escritura cuando la compré, dice que yo la compro aunque casado la titularidad es mía y si el juez dice que se me adjudican los bienes cuya titularidad ostente, no lo entiendo. No tuve problemas con mi ex y ahora los tengo con el registro
Francisco Rosales 19/12/2015 at 7:27 am Responder
Hola Saturio.
Si compras la casa casado, y tu régimen económico del matrimonio es el de la sociedad de gananciales, la casa es ganancial, o sea de los dos y ambos son titulares de esa casa; el texto de la sentencia (en realidad el juez probablemente se haya limitado a aprobar el convenio) puede ser decisivo; sin embargo y tal y como lo comentas, el problema es que la titularidad no es tuya (de hecho en el Registro así constará).
En todo caso, siempre es difícil dar una respuesta sin ver documentos.
Te recomiendo que leas este post, quizá te aclare un poco las cosas https://www.notariofranciscorosales.com/mi-casa-no-es-mia-porque-no-aparezco-en-la-escritura-estoy-casado-en-regimen-de-gananciales/.
B.de F. 22/12/2015 at 6:55 am Responder
Buenos días y próximas navidades:
Me acerco a Ud. Sr. Notario con unas serie de dudas que tras leerlo en muchas partes de su blog estoy segura me podría sacar de ellas. Como son complejas y especificas prefiero hacerle una y así su respuesta tiraría del resto.
Un negocio que viene de antiguo se rige por la forma societaria de CB para su funcionamiento. Ya sé que no es la mejor, pero es la que hay y no va a cambiar.
Uno de sus copropietarios va a comprar la participación de otro, pero lo quiere hacer no como persona física que heredó la participación que disfruta ahora, sino a nombre de una empresa SL, suya que ya sabemos responde con 3.000 euros en caso de problemas. Será una CV con pago aplazado muchos años y con condición resolutoria en caso de impago. A este posible vendedor le abruma lo que pueda pasarle a una empresa en un plazo tan largo y se pregunto si el comprador estaría obligado a responder igual ante una eventual liquidación del negocio, tanto si es copropietario SL como si lo es como persona física. Además es copropietario mayoritario y administrador de la CB. Me abruma que tirase de la C. Resolutoria por impago y que el comprador tuviera que enfrentarse con la recuperación del bien, es decir con las responsabilidades de la liquidación del negocio. Muchísimas gracias.
Francisco Rosales 22/12/2015 at 7:58 am Responder
Hola B de F.
Pues de sencilla no tiene nada la pregunta (salvo quizá el final).
Por de pronto eso de que no va a cambiar, lo das por presupuesto, cuando sería precisamente lo que te recomendaría, pues una cosa es la comunidad de bienes, y otra la sociedad, y tratar de encajar la primera dentro de la segunda es una fuente de conflictos (lo cual creo personalmente es precisamente lo menos recomendable).
Más que comunidad de bienes lo que parece que hay es una sociedad colectiva irregular, y ten en cuenta que las cosas en derecho son lo que son, independientemente de cómo lo llamen las partes.
Si fuera comunidad de bienes, los demás comuneros tienen derecho de retracto ante esa venta; pero en caso de sociedad colectiva es que no cabe cambiar de socio sin el consentimiento de los demás (por poner un ejemplo de cosas que conviene tener presentes en este caso).
Aceptando todas tus premisas (y cree que es mucho aceptar) la condición resolutoria provocaría efectivamente que el vendedor recupere la cosa vendida, pero ello no implica que responda de actos ajenos; en el caso que nos ocupa el tema se complica, pues habría que distinguir si el negocio se liquida por voluntad de los socios o por pérdidas, dado que en el segundo caso evidentemente el que recupera la condición de socio respondería personalmente y con todo su patrimonio de las deudas.
Sinceramene, el supuesto que comentas no me acaba de convencer mucho, por lo que vuelvo al principio y te planteo si no es recomendable transformar esa comunidad de bienes en sociedad limitada (por otra parte, o mucho me equivoco, o las ventajas fiscales de las comunidades de bienes y sociedades civiles desaparecen el año que viene).
Desde luego si que te recomiendo que, cuando menos, consultes todo con un abogado, pues el tema me parece cualquier cosa menos sencillo, y me genera muchísimas dudas.
B de F. 11/01/2016 at 6:09 am Responder
Gracias, con retraso, a su amable respuesta. La situación es tan compleja que ha desistido de vender.
¿Podría Ud aclararme la siguiente situación?:
En una CB uno de los copropietarios es una Sociedad Limitada que compró la cuota a un copropietario que la había heredado.
El representante de esta SL comenta que sus responsabilidades con respecto a la CB no son las mismas que las del resto de copropietarios ya que estos responden con su patrimonio personal pero en el caso de ser el copropietario una SL, esta tiene como limite de esa responsabilidad el patrimonio social, que es de 3.000 €……¿Es correcto lo que comenta?.
Francisco Rosales 11/01/2016 at 7:20 am Responder
En principio es correcto, aunque si la sociedad es fraudulenta cabría aplicar la teoría del levantamiento del velo de la personalidad jurídica (no te engaño, es una posibilidad muy remota).
B.de F. 11/01/2016 at 5:28 pm Responder
Si como dice Ud. es correcto que ese copropietario tiene limitada hasta 3.000€ sus responsabilidades con respecto a la CB…¿Que pasa si dichas responsabilidades exceden de esa cifra?¿revierten alicuotamente entre los otros copropietarios?.
Si eso es así, no me parece justo que la ley le permitiera comprar la cuota al copropietario anterior ocasionando tal desigualdad entre los restantes.
No lo entiendo. La ley siempre me ha parecido lógica, igualitaria, justa …
Por otro lado, esta SL es una inmobiliaria legal como otras tantas.
Francisco Rosales 12/01/2016 at 8:05 am Responder
El concepto de justicia es muy discutible, de hecho si hay una comunidad de bienes es porque voluntariamente así lo habéis querido vosotros; en realidad la responsabilidad de los comuneros es solidaria, esto es, el perjudicado puede reclamar todo a cualquiera (otra cosa son las acciones internas entre comuneros).
B.de F. 14/01/2016 at 3:12 pm Responder
Gracias por contestar. Pero no, no fue voluntad del resto de copropietarios permitir que entrara una SL a sustituir a uno de ellos. La SL simplemente entró pagando 10 veces el valor de la participación. Una vez dentro dijo querer comprar esta vez por la mitad. La oferta duró poco ya que ocurrió cuando la burbuja inmobiliaria estaba al descubierto. No compró nada más. Es una SL que reza dedicarse a actividades inmobiliarias, pero que no ha hecho más que esta compra en un plazo de ocho años…¿es a esto lo que se conoce como sociedad interpuesta?
Como le dije la situación es tan compleja que este comunero, que ha desistido de vender su participación, está indagando la donación como formula de salida. ..¿le parece que a Ud que anda mal encaminado?
Los abogados a los que recurrió no ayudaron. Se alinearon.
Francisco Rosales 14/01/2016 at 8:50 pm Responder
Pues el problema es bastante complicado y dar una solución más aún, no se si lo más recomendable es promover la disolución de la comunidad, haría falta mirar muchos datos y tener en cuenta muchas cosas, para que pudiera opinar yo del tema, por lo que creo que es muy recomendable dejarse asesorar bien por un abogado, pues no creo que haya una solución fácil, y mucho menos satisfactoria para vuestros intereses
Montserrat 13/09/2017 at 6:01 pm Responder
Buenas tardes. En mi caso, somos tres los copropietarios a partes iguales de un local arrendado y por lo que me han informado, lo más cómodo a efectos del IVA es constituir una comunidad de bienes. No obstante, sólo somos dos los copropietarios que hemos accedido a firmar un contrato para constituir la Comunidad de Bienes, donde los comuneros aportarían a la CB una cantidad en metálico y no la propiedad. Mi pregunta es si es posible constituir la CB con únicamente 2 copropietarios, aunque sólo sea para gestionar las 2/3 partes del arrendamiento de la propiedad? Se ajusta al art. 392 CC – aunque en nuestro caso también opera el derecho civil catalán – ? O para constituir la CB tienen que firmar el contrato y hacer aportación económica los 3 copropietarios (100% propiedad)? Muchas gracias de antemano.
Francisco Rosales 14/09/2017 at 9:08 am Responder
Estamos ante un problema más fiscal que jurídico, por lo que te recomiendo que acudas a un especialista en estos temas.
A mi juicio no tengo nada claro que podáis constituir esa comunidad, pues lo que tenéis en común es la cosa y no la cuota, y esa cosa cuenta con tres dueños (otra cosa diferente es que hacienda lo acepte, pero para ello te recomiendo acudir a un fiscalista).
Diferente es la posibilidad de constituir una sociedad (que por otra parte es lo que tratáis de hacer en el fondo) aportando las cuotas indivisas.
Salvador 03/07/2018 at 1:05 pm Responder
Quería consultarle si es posible constituir una CB en la que los comuneros sean, a su vez, sendas comunidades de bienes.
El caso exacto es el siguiente: una familia (padre, madre y tres hijos) heredaron de unos tíos sin descendencia (hermanos del padre) una serie de fincas a título de legado. Así unos pisos son propiedad del padre y la madre, otros de los hijos, e incluso otros de distintas agrupaciones de ellos (por ejemplo padre y uno de los hijos; padre y otro de los hijos; etc).
Todos ellos desean poner en común esos inmuebles para su gestión conjunta, puesto que estan situados todos ellos en una misma finca, e incluso -en algún caso- quieren unir dos pisos pequeños para obtener otro mayor.
Así llegamos a la cuestión incial: ¿puede constituirse una CB con aportación de inmuebles titularidad de otras CB? En caso afirmativo, ¿seran paritarias las cuotas de los comuneros?
Muchas gracias, de antemano, por su atención.
Francisco Rosales 03/07/2018 at 4:37 pm Responder
A mi modesto entender, y cuestiones fiscales aparte (entre otras cosas por no se de mi competencia) a mi modesto entender no estamos hablando de una comunidad de bienes sino de una sociedad, o una propiedad horizontal, pero sin más detalles poco puedo añadir.
Javier 02/03/2019 at 10:19 am Responder
Lo primero agradecerle sus artículos en un lenguaje tan cercano al ciudadano. Mi consulta es por una comunidad de bienes que tenemos que crear para recoger una concesión municipal de suelo público para uso de un aparcamiento subterráneo para residentes. La constructora ya la ha realizado y ahora nosotros, una comunidad de usuarios, tenemos que hacernos los concesionarios. Los estatutos serán registrados notarialmente y mi pregunta es: Existe la posibilidad de mediante disposicion en estatutos, tras acuerdo en asamblea extraordinaria, por ejemplo en el caso de un comunero aparcase su coche fuera de su plaza, ¿existe la posibilidad de sancionar por la Cdad? y hasta que punto? Se podría impedir su acceso por tiempo limitado? por poner un ejemplo de acción. Muchas gracias.
Francisco Rosales 03/03/2019 at 9:50 am Responder
Pues no tengo tan claro que eso sea comunidad de bienes propiamente dicha (máxime cuando una constructora -esto es una única persona- la constituye) respecto a lo de que los adquirentes sean concesionarios, nuevamente es algo a estudiar con más detenimiento.
Por lo demás, no veo problemas en esos acuerdos (salvo en el de exclusión de uso, salvo que esta sea posible sólo de forma moderada y excepcionalmente).