Source: http://www.jurisprudentes.net/La-superficie-de-la-partie.html
Timestamp: 2017-01-23 21:00:27+00:00
Document Index: 71929001

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La superficie de la partie privative du lot de copropriété vendu, doit être appréciée au jour de la vente - Copropriété
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La superficie de la partie privative du lot de copropriété vendu, doit être appréciée au jour de la vente	20/10/15 - 16h09
Partagez cet article : L’article 46, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout contrat réalisant la vente d’un lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ; que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages et emplacements de stationnement.
Selon l’arrêt attaqué (Paris, 27 février 2014), que M. et Mme X... ont acquis, par acte authentique du 15 décembre 2006, le lot n° 2 d’un groupe d’immeubles en copropriété consistant en un pavillon d’habitation d’un rez-de-chaussée et un étage sur sous-sol pour une superficie déclarée dans l’acte de 81, 64 mètres carrés ; que M. et Mme X..., ayant fait procéder à un nouveau mesurage, ont assigné M. et Mme Y..., vendeurs, en diminution du prix de vente.
Pour rejeter la demande des époux X, la décision d’appel avait retenu que le sous-sol du lot pouvait, à tout moment, revenir à son affectation initiale à usage d’habitation résultant du règlement de copropriété, et que dès lors sa superficie doit être comptée dans la surface du lot.
Qu’en statuant ainsi, alors que la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du bien tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
Cour de cassation Chambre 3ème Chambre civile - 8 octobre 2015 - N° de pourvoi : 14-17593
26/10/15 - à
Je me permettrai quelques remarques concernant cet arrêt.
Il faut tenir compte des textes législatifs et règlementaires ainsi que de la jurisprudence à la date de l’acte de vente : 15 décembre 2006.
Sont postérieurs à cette date les arrêts du 4 juillet 2007 (06-11015) et 28 janvier 2009 (06-19650) ainsi que celui du 6 juin 2007 (06-13477) ayant fait l’objet d’un commentaire dans le rapport annuel 2007 de la Cour de cassation :L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »Selon l’article 2 de la même loi :« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».Enfin, selon l’article 3 :« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».S’il existe des parties communes spéciales à certains copropriétaires comme le prévoit ce texte, il y en existe également, non prévues par la loi, qui sont l’objet d’un droit de jouissance exclusif ou privatif. Un tel droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l’accessoire d’un lot comme c’est fréquemment le cas pour des jardinets.La question posée de façon frontale par l’arrêt rapporté, était celle de savoir si, pour des emplacements de stationnement, un droit de jouissance exclusif assorti de quotes-parts de parties communes, pouvait constituer, à lui seul, la partie privative d’un lot. Cette question qui est loin d’être théorique, présente un intérêt pratique évident puisque nombre de « lots » de copropriété comportent comme parties privatives, un droit de jouissance exclusif sur des parties communes. Une partie de la doctrine et les praticiens, notaires et administrateurs de biens, sont favorables pour admettre une telle situation.Selon la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, un droit de jouissance exclusif sur des parties communes ne peut devenir une partie privative et ne fait pas perdre son caractère de parties communes à la partie sur laquelle il s’exerce (3è Civ., 29 octobre 1973, Bull. 1973, III, n° 552 ; 3è Civ., 25 janvier 1995, Bull. 1995, III, n° 29 ; 3è Civ., 29 janvier 1997, Bull. 1997, III, n° 26 ; 3è Civ., 2 novembre 2002, Bull. 2002, III, n° 215) et n’est pas assimilable à un droit de propriété (3è Civ., 19 décembre 1990, Bull. 1990, III, n° 267 ; 3è Civ., 4 mai 1995, Bull. 1995, III, n° 113). Un arrêt du 6 novembre 2002 (Bull. 2002, III, n° 215), avait laissé entrevoir qu’un droit de jouissance exclusif sur un jardin partie commune assorti de tantièmes de copropriété ne pouvait constituer un lot de copropriété.Dans l’arrêt du 6 juin 2007 rendu en formation plénière de chambre, il s’agissait d’emplacements de stationnement qualifiés « lots » par le règlement de copropriété et constitués pour leurs parties privatives d’un droit de jouissance exclusif. Contrairement à la position de l’avocat général et d’une partie de la doctrine soutenant qu’un emplacement de parking n’est pas seulement un droit de jouissance d’une surface mais aussi l’usage indispensable des voies permettant d’y accéder qui sont des parties communes, la troisième chambre civile a affirmé, sans équivoque, qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.
Est antérieur à cette date cet arrêt de la Cour de cassation du 30 avril 2003 (01-15078) :« … des lots de copropriété qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes… »
Il ressort qu’à cette date (15 décembre 2006) qu’un pavillon en propriété exclusive était considéré comme la partie privative d’un lot de copropriété ; alors qu’actuellement un pavillon immeuble bâti) en propriété exclusive n’étant pas soumis au statut de la copropriété ne peut pas être la partie privative d’un immeuble non bâti (terrain) en copropriété Il suffit de se référer au premier alinéa de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »
Une partie privative est une fraction de l’immeuble soumis au statut de la copropriété !
La seule « définition » faite par la Cour de cassation, concernant un lot de copropriété d’un immeuble non bâti, concerne le lot transitoire qu’elle a caractérisé par l’arrêt du 15 novembre 1989 (96-13177) : la partie privative est un droit de construire réservé à une portion de terrain ; ce qui n’est pas le cas d’un soi-disant lot d’une dite copropriété horizontale dont le permis de construire est commun.