Source: https://www.praworolne.info/uzytkowanie-ziemi-na-mocy-umowy-ustnej-320-material.html
Timestamp: 2019-05-22 23:14:57+00:00
Document Index: 68501602

Matched Legal Cases: ['art. 693', 'art. 6', 'art. 232', 'Art. 704', 'Art. 706', 'Art. 710', 'art. 715', 'art. 344', 'Art. 343']

Użytkowanie ziemi na mocy umowy ustnej
Autor: Anna Sufin • Opublikowane: 2019-01-02
Użytkuję ziemię już 10. rok. Umowa była ustna. Nie ponosiłam żadnych opłat, a w zamian właściciel brał dopłaty. Teraz żąda zapłaty za 10 lat i grozi niewpuszczeniem na to pole i zlikwidowaniem moich upraw. Co robić?
Podaje Pani, że zawarła Pani z właścicielem ziemi umowę, na podstawie której będzie Pani użytkowała jego ziemię i pobierała z niej pożytki, on zaś będzie w zamian za to osiągał korzyści w postaci dopłat unijnych (jak rozumiem, będzie wykazywał, iż konkretne uprawy są realizowane i w zamian za to dopłaty będą stosownie do nich zaliczane). Taką umowę należy zakwalifikować jako umowę dzierżawy na podstawie art. 693 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków”.
Umowa dzierżawy może zostać zawarta ustnie, nie ma dla jej ważności wymogu zawarcia jej w formie pisemnej. Żeby jednak wykazać, iż taka umowa rzeczywiście została zawarta, będzie Pani musiała w razie wątpliwości przedstawić dowody (por. art. 6 Kodeksu cywilnego, art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego).
Jeśli umowa dzierżawy została zawarta, wydzierżawiający nie może tak po prostu zmienić jej postanowień i żądać po pierwsze opłat za dzierżawę wstecznie, jeśli nie były ustalone, nie może także z dnia na dzień zażądać ich na przyszłość ani też zabronić Pani użytkowania ziemi, jeśli prawidłowo wywiązuje się Pani z umowy (np. nie poddzierżawia Pani ziemi). Żeby zmienić warunki umowy albo też zakończyć jej trwanie, konieczne jest wypowiedzenie umowy. Jeśli nie umówiono się inaczej, można to uczynić na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Dopiero po wypowiedzeniu i upływie tego terminu druga strona mogłaby wymagać, by Pani już nie uprawiała ziemi:
„Art. 704
Ewentualnie po upływie takiego terminu mogą się Państwo umówić na inne warunki umowy – inny czynsz. Aktualnie taka zmiana mogłaby być przeprowadzona z dnia na dzień, ale tylko za Pani zgodą”.
Przepisy określają także zasady rozliczenia pozostawionych zasiewów (jeśli strony nie umówią się inaczej). Oczywiście do czasu zakończenia dzierżawy wydzierżawiający nie może ingerować w zasiewy, po tym terminie należy rozliczyć Pani nakłady na zasiewy, jeśli nie zebrała Pani pożytków:
„Art. 706.
Wszystkie wyżej wymienione przepisy stosuje się także, gdy nie umówiono się na czynsz dla drugiej strony, ale gdy to Pani jest zobowiązana do ponoszenia ciężarów związanych z własnością rzeczy, w tym podatków:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu”.
Jeśliby uznać, że umówili się Państwo, że ziemia będzie użytkowana bezpłatnie (tj. to, że druga strona bierze dopłaty, nie było warunkiem umowy), Pani nie ponosi zaś ciężarów związanych z własnością rzeczy, w tym podatków, zawarta umowa byłaby umową użyczenia, nie dzierżawy:
„Art. 710.
Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”.
W takim wypadku druga strona może niestety rzeczywiście wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie i żądać zwrotu rzeczy:
„W braku oznaczenia w sposób wyraźny lub dorozumiany czasu trwania umowy użyczenia przyjąć należy, że umowa ta, z uwagi na ciągły charakter zobowiązania, wygasa, ilekroć stosunek ten zostanie wypowiedziany przez użyczającego. Strony mogą ponadto zastrzec, że umowa użyczenia wygasa w każdym przypadku, o ile z takim żądaniem wystąpi użyczający. Brak oznaczenia terminu zwrotu przedmiotu użyczenia upoważnia biorącego do jego zwrotu, w wybranym przez niego dowolnym terminie, z tym zastrzeżeniem, że wybór ten nie może naruszać interesów użyczającego [Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 384]” (A. Kidyba, Komentarz do art. 715 Kodeksu cywilnego).
W takim wypadku mogłaby Pani dowodzić, że termin wypowiedzenia narusza Pani interesy i umowa powinna trwać do zebrania zbiorów. Ponadto może Pani żądać zwrotu wydatków na zasiewy, które zbierze druga strona.
W razie gdyby mimo trwania umowy wedle wcześniejszego omówienia druga strona chciała Panią usunąć z ziemi, może Pani wnieść pozew o ochronę naruszonego posiadania (art. 344 Kodeksu cywilnego). Ponadto:
„Art. 343
§ 1. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.
§ 3. Przepisy paragrafów poprzedzających stosuje się odpowiednio do dzierżyciela”.
Nadmienię, że w omówionej sytuacji założyłam, że nie poddzierżawia Pani ziemi i wywiązuje się z umowy. Żądanie zapłaty za ostatnie 10 lat byłoby zasadne tylko wtedy, gdyby korzystała Pani z ziemi bez żadnej umowy z właścicielem.
Problemy z dzierżawą działki od nadleśnictwa
Byłem właścicielem domku letniskowego położonego na terenie lasów państwowych, z którymi miałem umowę dzierżawy gruntu na czas nieokreślony z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. W roku 2012 wysłałem zapytanie do nadleśnictwa o ustosunkowanie się do tematu sprzedaży domku, otrzymałem pismo, które stwierdza, że w przypadku sprzedaży domku zostanie zawarta umowa dzierżawy gruntu z nabywcą na tych samych zasadach, które ja posiadałem, i załączono jeszcze wzór przyszłej umowy. W 2015 doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Nadleśnictwo odmówiło podpisania umowy z kupującym ze względu na plany dotyczące tej działki. Po kontakcie z mojej strony zostało mi zasugerowane, że powinienem rozwiązać umowę dzierżawy w celu podpisania umowy z nabywcą. Po rozwiązaniu umowy za porozumienie stron nabywca otrzymał propozycję zawarcia umowy na okres 3 lat niezgodną z pismem nadleśnictwa z 2012 roku. Oddał sprawę do sądu o unieważnienie sprzedaży i mimo podważenia przez sąd, że to ja wprowadziłem go w błąd, sąd orzekł, że sprzedaż jest niemożliwa do realizacji. Poniosłem koszty spore koszty. Teraz otrzymałem pismo z nadleśnictwa, że mam usunąć domek i nasadzenia. Uważam, że wprowadzono mnie w błąd. Jakie mam prawa?
Sprawa dotyczy zaliczenia pracy w gospodarstwie rolnym rodziców po 16 roku życia do stażu pracy. Mam 55 lat i staż ogólny 34 lata pracy. Przed 2 miesiącami zostałam zwolniona z pracy z przyczyn leżących po stronie zakładu pracy. Do otrzymania świadczenia przedemerytalnego brakuje mi roku. ZUS odmawia zaliczenia pracy w gospodarstwie rolnym do stażu pracy. Czy ma rację? Jeżeli nie, to jak powinnam postąpić? Wyjaśnię, że od września 1977 r. uczęszczałam do szkoły w innej miejscowości, ale przez całą pierwszą klasę dojeżdżałam do szkoły codziennie (nie dostałam internatu), poza tym w tym okresie odbywałam też praktykę. Od września 1979 r. rozpoczęłam naukę w drugiej szkole, w której zostało mi przyznane miejsce w internacie od drugiego półrocza pierwszej klasy, czyli dopiero w 1980 r. Do tego dochodzą spędzane na gospodarstwie wakacje i okresy odbywanej praktyki, wydaje mi się, że powinni mi to zaliczyć do stażu pracy. Od drugiego półrocza trzeciej klasy (1982 r.) w zasadzie znowu dojeżdżałam do szkoły z domu. Maturę zdałam w 1982 r. roku i rozpoczęłam studia. W 1990 r. przejęłam gospodarstwo rolne po rodzicach.
Czy mam prawo zebrać plon z działki, którą użytkowałem?
Przez 17 lat użytkowałem działkę o pow. 1 ha, na ustną umowę z bratem. Teraz brat sprzedaje ową działkę, nie dając mi zebrać plonu z zasiewów (zasiana kukurydza) ani zrobić koniecznych oprysków. Przez 17 lat uprawiałem tę ziemię, zgłaszałem do dopłat w agencji, ponieważ brat nie zajmował się ziemią. Czy mam prawo zebrać plon z działki, którą użytkowałem?
Rozpoczęcie hodowli zwierząt nie będąc rolnikiem
Syn jest współwłaściciel nieruchomości rolnej zabudowanej (nie jest rolnikiem – dostał nieruchomość od dziadka). Chcę na tej nieruchomości rozpocząć hodowlę zwierząt niebędącą działem specjalnym produkcji rolnej. Nie jestem rolnikiem. Czy mogę prowadzić tę hodowlę jako rolnik, czy muszę zarejestrować działalność lub jakie warunki muszę spełnić, by być rolnikiem?
Użyczenie lub dzierżawa gospodarstwa na czas wychowania dziecka
Czy córka prowadząca dział specjalny produkcji rolnej o pow. 3 hektarów na okres urodzenia i wychowywania dziecka może te działy użyczyć ojcu lub je wydzierżawić? Jaka jest najlepsza forma przekazania?
Czy masaż erotyczny jest legalny? Wezwanie do zapłaty długu żony zmarłego ojca Alimenty zasądzone od dziadków mimo braku zaległości Od czego zacząć przeprowadzenie spraw spadkowych? Ochrona przedemerytalna pracownika a nowelizacja ustawy emerytalnej Śmierć rodziców, na jakie świadczenie może liczyć osoba z II grupą inwalidzką? Przekazanie mieszkania ze spadku córce a zapłata podatku Wynajem auta na śluby - jak legalnie wykonać taką usługę? Zasiedzenie działek z pominięciem pozostałych spadkobierców Odstąpienie od umowy najmu pokoju Czy składzik na drewno można postawić przy granicy działki? Zamiana kary prac społecznych na grzywnę po terminie do odwołania Jak zapewnić opiekę matce, aby uchronić ją przed nieuczciwym synem?