Source: https://ro.scribd.com/doc/254738746/Drepturi-Reale-Sinteza-an-II-DREPT
Timestamp: 2020-08-11 16:44:14+00:00
Document Index: 26662601

Matched Legal Cases: ['articolul 1718', 'articolul 489', 'articolul 489', 'Articolul 491', 'articolul 41', 'articolul 30', 'Articolul 5', 'Articolul 60', 'articolul 135', 'Articolul 2', 'articolul 578', 'articolul 579', 'articolul 581', 'articolul 582', 'articolul 1718', 'Articolul 74', 'Articolul 1844', 'Articolul 5', 'Articolul 135', 'Articolul 728', 'in fine', 'Articolul 10', 'articolul 591', 'Articolul 35', 'in fine', 'articolul 1854', 'articolul 1855', 'Articolul 1847', 'articolul 1847', 'articolul 1852', 'articolul 1847', 'articolul 1866', 'Articolul 1851', 'articolul 1862', 'articolul 1956', 'articolul 1847', 'articolul 1853', 'articolul 1847', 'articolul 485', 'articolul 485', 'Articolul 486', 'articolul 1899', 'Articolul 487', 'articolul 645', 'in fine']

Drepturi Reale Sinteza an II DREPT
salvareSalvați Drepturi Reale Sinteza an II DREPT pentru mai târziu
Introducere in dreptul european - raspunsuri
Examen Drept European
Suport Curs Drept Civil.reale an II, Sem. I
Drepturi Reale 2013-2014
SINTEZE PRIVITOARE LA DREPTURILE REALE
Sectiunea 3.1. Patrimoniul(ziua 1)
3.1.1. Notiuni generale
Elementele structurale are raportului juridic civil, sunt trei si anume:
a) subiectele;
b) continutul;
c) obiectul raportului juridic civil.
Subiectele raportului juridic civil sunt persoanele fizice si juridice intre care
se stabilesc drepturile si obligatiile civile.
Continutul reprezinta drpeturile subiective si obligatiile corelative care revin
subiectelor, iar obiectul raportului juridic civil este insasi actiunea sau abstentiunea
la care este indreptatit subiectul activ si la care este indatorat subiectul pasiv84.
Dar drepturile subiective patrimoniale por fi abordate in doua modalitati:
intr-o prima modalitate, fiecare drept subiectiv este privit separat, ca
apartinand unui anume subiect. in aceasta abordare, dreptul subiectiv luat in
considerare sub toate caracteristicile sale juridice, poate fi un drept real sau un
drept de creanta.
Un al doilea mod de abordare a drepturilor subiective si obligatiilor este acela
de a le considera in totalitatea lor ca pe o universitate juridica apartinand unei
persoane, facand abstractie de individualitatea fiecarui drept sau fiecarei obligatii in
parte. Acest mod de abordare a dreptului si obligatiei conduce la notiunea de
De exemplu, X are drept de proprietate asupra autoturismului, plateste rate
pentru achizitionarea apartamentului si are la randul sau de primit bani din vanzarea
unei masini de scris.
Toate aceste drepturi si obligatii luate impreuna si cu alte drepturi si obligatii
cu caracter economic constituie patrimoniul sau.
Asadar definim patrimoniul ca fiind totalitatea drepturilor si obligatiilor cu
valoare economica apartinand unei persoane85.
Patrimoniul constituie unul dintre elementele structurale ale persoanei
juridice, in vreme ce art. 41 arata ca, divizarea se face prin impartirea intregului
patrimoniu al persoanei juridice.
3.1.2. Caracterele juridice ale patrimoniului.
Patrimoniul se individualizeaza prin urmatoarele caractere juridice:
1) Patrimoniul este o universitate juridica (universitas juris). Aceasta
a) se infatiseaza ca o masa de drepturi si obligatii legate intre ele sau ca o
grupare a mai multor astfel de mase avand fiecare un regim juridic determinat;
b) drepturile si obligatiile, fiecare in parte, sunt distincte de universalitate,
astfel incat schimbarile care s-ar produce in legatura cu aceste drepturi si obligatii
nu altereaza identitatea universalitatii.
Universalitatea care caracterizeaza patrimoniul cuprinde un activ care
insumeaza toate drepturile si un pasiv cuprinzand toate obligatiile cu continut
economic ale subiectului de drept.
2) Orice persoana are un patrimoniu.
Acest caracter priveste atat persoanele fizice, cat si pe cele juridice.
Prin Constitutie dreptul la proprietate este recunoscut si consacrat in
terminis. in ceea ce priveste persoana juridica, existenta patrimoniului, este una
dintre conditiile esentiale ale infiintarii.
3) Patrimoniul este unic.
Unicitatea patrimoniului presupune ca fiecare persoana are un singur
patrimoniu, aceasta unicitate insa nu exclude divizibilitatea patrimoniala. De aici
rezulta o alta caracteristica si anume:
4) Patrimoniul fiecarei persoane este divizibil in mai multe mase de drepturi
si obligatii, fiecare dintre aceste mase avand un regim bine determinat.
Astfel, persoanele juridice au in patrimoniul lor spre exemplu mijloacele fixe,
mijloace circulante sau obiecte de inventar.
Persoanele casatorite pot avea potrivit art. 30-36 din Codul familiei:
- bunuri comune, dobandite in timpul casatoriei, constituind masa
patrimoniala ce poate fi urmarita doar de creditorii comuni;
- bunuri proprii dobandite inainte sau in timpul casatoriei din care este
constituita masa patrimoniala urmaribila de creditorii personali ai sotului tinut
3.1.3. Functiile patrimoniului
Orice categorie juridica, deci si cea de patrimoniu, trebuie sa raspunda si sa
serveasca unei necesitati practice impuse de viata, deci sa aiba o anumita functie.
Altfel spus, se impune a cunoaste ce necesitati practice isi gasesc raspunsul in
institutia patrimoniului.
Necesitatile practice sau functiile practice ale patrimoniului sunt urmatoarele:
A. PATRIMONIUL SI DREPTUL DE GAJ GENERAL AL CREDITORILOR
Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garantie reala
(gaj, ipoteca sau privilegiu) prin care sa le fie asigurata executarea creantei pe care o
au impotriva debitorului87.
Creditorii garantati cu o garantie reala pot in caz de neexecutare din partea
debitorului, sa urmareasca bunul constituit ca garantie si din pretul lui sa se
despagubeasca cu preferinta inaintea oricaror alti creditori.
Creditorii chirografari insa nu au nici o garantie reala. Sunt ei lipsiti de
posibilitatea de a-si satisface dreptul de creanta? Cu siguranta ca nu! Ei vor putea
sa-si satisfaca dreptul de creanta atunci cand aceasta a devenit exigibila urmarind
acele bunuri care vor exista in patrimoniul debitorului la momentul exigibilitatii.
Neavand asadar o garantie reala, creditorii chirografari au drept garantie
intregul patrimoniu al debitorului privit in ansamblul sau, ca universalitate juridica
existenta independent de bunurile individuale ce intra in cuprinsul ei. Ideea de gaj
general este exprimata de articolul 1718 din Codul civil care prevede ca: oricine
este obligat personal, este tinut cu toate bunurile sale mobile si imobile prezente si
Referindu-se la bunuri prezente si viitoare, textul exprima ideea ca prin
faptul ca o persoana s-a obligat fata de un creditor, bunurile existente in patrimoniul
sau la momentul obligarii nu sunt indiponibilizate. Ele pot fi instrainate fara ca,
creditorii sa poata formula in principiu o pretentie legata de aceasta instrainare88.
Creditorii pot urmari deci acele bunuri existente in patrimoniul debitorului la
momentul executarii silite. Ei nu pot urmari asa zisele bunuri viitoare, decat in
masura in care intra in patrimoniul debitorului, deci devin prezente. in aceeasi
masura ei nu pot urmari bunurile ce n-au intrat inca in patrimoniul debitorului.
n mod excepional, creditorii au la ndemn calea aciunii pauliene pentru a revoca
actele frauduloase consimite de debitori n frauda lor, n condiiile art. 975 din Codul
Nici pe cele care intre timp au fost instrainate, deoarece ei, creditorii chirografi, nu
au un drept individualizat in fiecare bun particular, ci un simplu drept general
asupra intregului patrimoniu. in acest fel, notiunea de patrimoniu poate explica
dreptul de gaj general al creditorilor chirografi.
Divizibilitatea patrimoniului are ca principal efect specializarea gajului
general al creditorilor chirografi. Ei nu pot asadar urmari decat acele bunuri care fac
parte din masa patrimoniala in legatura cu care s-a nascut creanta.
Astfel, in cazul persoanelor juridice, dreptul de gaj general se poarta mai intai
asupra mijloacelor banesti. Numai in masura in care acestea nu se dovedesc a fi
indestulatoare creditorii pot declansa procedura falimentului in conditiile Legii nr.
64/1995, pentru urmarirea silita si a altor mijloace materiale.
in ceea ce priveste persoanele fizice, divizibilitatea patrimoniului se
realizeaza spre exemplu in cazul sotilor, cand creditorii lor comuni pot urmari
numai bunurile lor comune, iar creditorii personali doar bunurile personale. Similar
este si cazul specializarii in situatia acceptarii succesiunii sub beneficiu de inventar.
B. PATRIMONIUL SI SUBROGATIA REALA CU TITLU UNIVERSAL.
Subrogatia inseamna inlocuire. Spre deosebire de subrogatia personala care
consta in inlocuirea unei persoane cu o alta (de exemplu creditorului initial i se
substituie un alt creditor care preia datoria debitorului), subrogatia reala se refera la
inlocuirea unui bun cu altul, care va urma aceeasi soarta juridica, aplicabila celui
dintai.
Fundamentul subrogatiei reale se gaseste in fungibilitatea obiectelor cuprinse
intr-o universalitate de drept. Astfel, daca un lucru este vandut, in cuprinsul
patrimoniului locul lui va fi luat de pretul incasat, care la randul lui va fi inlocuit cu
lucrul nou in care va fi investit.
Fenomentul de inlocuire a bunurilor, deci subrogatia reala se produce
automat, ori de cate ori aceasta inlocuire se refera la continutul unui patrimoniu.
Subrogatia cu titlu universal nu ar putea fi explicata decat prin notiunea de
patrimoniu, care sugereaza plastic imaginea unui recipient ce-si pastreaza existenta,
in vreme ce cuprinsul sau sufera continue inlocuiri si modificari.
Subrogatia reala cu titlu universal are o stransa legatura cu dreptul de gaj
general al creditorilor chirografari. Continutul acestui gaj est asigurat prin
subrogatia reala cu titlu universal, deoarece locul bunului instrainat va fi luat de
bunul primit in schimb, astfel incat, creditorul va putea sa urmareasca, atunci cand
creanta va deveni exigibila, acel bun concret ce s-ar afla in patrimoniul debitorului
in momentul cand se naste executarea.
Subrogatia reala cu titlu universal este subordonata divizibilitatii
patrimoniului, in sensul ca ea asigura mentinerea destinatiei diecarei mase de
bunuri. Daca o persoana casatorita vinde un bun propriu, prin subrogatie reala cu
titlu universal, partea sau bunul inlocuit are tot natura juridica a unui bun propriu.
Subrogatia reala este chemata sa functioneze si in alte cazuri de impartire sau
de restituire a unui patrimoniu.
Spre deosebire de subrogatia reala cu titlu universal, subrogatia cu titlu
particular se refera la un anumit bun privit izolat de intregul patrimoniu.
Subrogatia reala cu titlu particular nu intervine automat, ci numai daca este
expres prevazuta de lege.
Spre exemplu, art. 1721 din Codul civil prevede ca daca un bun ipotecat a
fost distrus sau deteriorat, ipoteca se va stramuta asupra sumei de bani primita cu
titlu de indemnizatie de asigurare (daca bunul a fost asigurat) sau asupra sumei
primite ca despagubire de la autorul prejudiciului.
C. PATRIMONIUL SI TRANSMISIUNEA UNIVERSALA SAU CU TITLU
Pe langa functiile mai sus mentionate, patrimoniul explica si transmisiunea
universala sau cu titlu universal.
Moartea unei persoane fizice ori reoganizarea persoanei juridice ridica
problema transmiterii drepturilor si obligatiilor in totalitatea lor. Totalitatea acestor
drepturi si obligatii constituie chiar patrimoniul persoanei, astfel incat transmiterea
lor este o transmitere universala.
intre transmiterea universala si cea cu titlu universal nu exista o deosebire de
calitate ci, de cantitate. in vreme ce transmisiunea universala priveste de exemplu
toate mobilele si imobilele, transmisiunea cu titlu universal de exemplu se refera
doar la mobile sau imobile.
3.1.4. Drepturile reale si drepturile de creanta
in componenta patrimoniului intra asa cum am vazut atat drepturi reale cat si
drepturi de creanta.
Dreptul real este acel drept subiectiv in virtutea caruia titularul sau poate sasi
exercite atribute asupra unui lucru determinat fara a fi necesara interventia altei
persoane, in mod direct si nemijlocit.
Dreptul de creanta, este dreptul subiectiv in temeiul caruia subiectul activ
numit creditor, poate pretinde unui subiect pasiv determinat numit debitor, sa dea,
sa faca sau sa nu faca ceva.
intre cele doua categorii exista urmatoarele deosebiri:
a) Ca drept absolut, dreptul real presupune existenta unui subiect activ
determinat si a subiectului pasiv nedeterminat format din toate celelalte persoane.
Altfel spus, dreptul real este opozabil tuturor - erga omnes.
Ca drept relativ, dreptul de creanta presupune determinarea de la inceput
atat a subiectului activ, cat si a subiectului pasiv, singurul obligat si singurul caruia
ii este opozabil.
b) Obligatia ce revine subiectului pasiv nedeterminat in cazul dreptului real
este aceea de a nu face nimic de natura sa stanjeneasca exercitarea de catre subiectul
activ adreptului sau, ceea ce inseamna o obligatie generala negativa.
Dimpotriva, in cazul dreptului de creanta, obligatia subiectului pasiv poate fi
atat pozitiva - a face - cat si negativa - a nu face ceva.
c) Drepturile reale sunt insotite de efecte specifice neintalnite la dreptul de
creanta, si anume: dreptul de urmarire si dreptul de preferinta.
Dreptul de urmarire consta in facultatea recunoscuta titularului sau de a
cauta si pretinde bunul in mana oricarui s-ar afla.
Dreptul de preferinta consta in facultatea de a avea prioritate fata de orice
alt drept, in sensul satisfacerii titularului sau inaintea titularilor altor drepturi.
Drepturile reale se clasifica in doua catgorii:
a) drepturi reale principale, care au o existenta de sine statatoare,
independenta de existenta altor drepturi;
b) drepturi reale accesorii, care sunt afectate garantarii unor drepturi de
creanta, in consecinta existenta lor depinde in mod direct de existenta dreptului
Sectiunea 3.2. Dreptul de proprietate
3.2.1. Notiuni generale. Definitie
Potrivit art. 480 din Codul civil Proprietatea este dreptul ce-l are cineva de
determinate de lege.
este util a cita si dispozitiile art. 481, care prevad ca nimeni nu poate fi silit sa
cedeze proprietatea sa, afara numai pentru cazuri de utilitate publica si primind o
dreapta si prealabila despagubire.
3.2.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
civil potrivit caruia proprietatea este dreptul ce-l are cineva de a se bucura si a
dispune de un lucru in mod exclusiv.
Notiunea de drept exclusiv scoate in evidenta ca acest drept se exercita numai
de titularul sau, cu toate atributele recunoscute, dreptului sau (posesia, folosinta si
dispozitia) prin excluderea altor persoane.
in afara de art. 480 exclusivitatea dreptului de proprietate rezulta si din
dispozitia art. 475 Cod civil care prevede ca Oricare poate dispune liber de
bunurile ce sunt ale lui, cu modificarile stabilite de lege.
b) Caracterul perpetuu sau perpetuitatea dreptului de proprietate presupune
ca durata sa este nelimitata in timp si in consecinta nu se poate stinge prin
neintrebuintare din partea titularului, deci nici dupa moartea lui.
imprejurare materializata in obiceiul popular prin expresia a vinde sau a cumpara
de veci. Cu toate acestea nimic nu se opune ca o persoana sa devina temporar
titular al dreptului de proprietate daca s-a convenit astfel in actul de instrainare.
dispunatorului pentru a renaste in cel al dobanditorului.
reale (actiunea in revendicare imobiliara si actiunea negatorie) sunt imperscriptibile,
ca efect al perpetuitatii dreptului de proprietate.
in exercitiul actiunii in revendicare insa, posesorul poate invoca prescriptia
achizitiva (uzucapiunea), prin care acesta a dobandit dreptul de proprietate in dauna
cu toate puterile asupra bunului. Fiecarei puteri ii corespunde un anumit atribut
al dreptului de proprietate posesia, folosinta, dispozitia. Toate aceste prerogative
apartin in exclusivitate proprietarului si numai el poate dispune de ele.
3.2.3. Atributele dreptului de proprietate
inca din dreptul roman, atributele dreptului de proprietate s-au apreciat si
numit la fel: jus utendi, jus fruendi si jus abutendi.
Le analizxam separat in cele ce urmeaza:
a) Posesia ,consta in dreptul titularului de stapani in fapt un bun.
Posesia presupune spre exemplu, dreptul de a locui casa, de a folosi masina,
de a intrebuinta un lucru etc.
Aceasta stapanire poate fi exercitata de proprietar sau de o alta persoana. intre
posesie si proprietate nu poate fi pus semnul egalitatii deoarece prima, este doar o
expresie exterioara a celei de a doua.
Mai intai este perceputa posesia (care este o stare de fapt), si apoi proprietatea
(care este o stare de drept).
Altfel spus, o persoana poate avea posesia unui bun fara a fi proprietar, dupa
cum proprietarul unui bun poate sa nu-l posede.
b) Folosinta ,este dreptul pe care il are cineva de a folosi
lucrurile perceptandu-le fructele naturale, civile si industriale, in interesul sau.
Potrivit art. 482 Cod civil, proprietatea unui lucru mobil sau imobil da drept
asupra tot ce produce lucrul si asupra tot ce se uneste ca accesoriu cu lucrul, intrun
mod natural sau artificial.
Codul civil nu defineste in terminis fructele, rezumandu-se doar la a le
clasifica in naturale, industriale, civile si sporul animalelor.
Fructele sunt in definitia data de doctrina produsele obtinute de la un anumit
bun, cu o anumita periodicitate fara ca acesta sa-si altereze substanta.
Ele pot fi produse prin urmare numai de bunurile frugifere (facatoare de
fructe) si se impart in 3 categorii:
1. Naturale (se nasc indiferent de vointa omului);
2. Industriale (presupun interventia omului);
3. Civile (sunt consecinta unor acte
juridice - chirii, dobanzi etc.).
Spre deosebire de fructe, productele nu pot fi obtinute decat o singura data si
prin consumarea substantei bunurilor.
in cazul coproprietatii, fiecare coproprietar poate percepe, fructele doar
proportional cu cota sau intinderea dreptului sau individual de proprietate.
c) Dispozitia , consta potrivit unei mai vechi conceptii in a
consuma, a instraina, a desfiinta, a distruge, a intrebuinta in mod definitiv fara
posibilitatea de reincepere pentru cel ce a uzat astfel.
Definim dreptul de dispozitie ca acea facultate a proprietarului unui bun de a
renunta irevocabil la toate atributele dreptului sau in limitele legii.
Aceasta presupune ca poate sa-l doneze, sa-l abandoneze si chiar sa-l
Libertatea in materia dispozitiei poate fi insa ingradita in mod exceptional
Astfel, in materia Legii nr. 18/1991 potrivit art. 46 alin. 2, persoanele care nu
au cetatenie romana si domiciliul in Romania, precum si persoanele juridice care nu
au nationalitate romana si sediul in Romania daca dobandesc in proprietate ternuri
sunt obligate sa le instraineze in termen de un an de la data dobandirii sub
sanctiunea trecerii in mod gratuit a acestora in proprietatea statului.
3.2.4. Obiectul dreptului de proprietate
Desi obiect al dreptului de proprietate il constituie bunurile mobile si imobile,
totusi acesta poate purta si asupra unui drept, cu conditia ca el sa faca parte din
elementul activ al unui patrimoniu si sa fie in principiu transmisibil.
Dreptul de proprietate nu poate exista in principiu decat asupra unor bunuri
corporale. Cu toate acestea proprietatea poate sa fie exercitata bunaoara si asupra
unui document constatator ale uni creante, cum sunt titllurile de credit.
O alta cerinta generala cu privire la obiectul dreptului de proprietate este
aceea ca bunul sa existe. Existenta bunului, implica insa delimitarea sa materiala in
raport cu coordonatele inconjuratoare dar si in raport cu alte bunuri similare.
Ca mai dificila, delimitare priveste cazul bunurilor imobile atat prin natura lor
speciala cat si prin regimul juridic diferit de cel al mobilelor.
Delimitarea presupune in materia imobillor operatiunilor juridice de ingradire
si granituire.
Regimul juridic al imobilelor, are in vedere in principal regimul special al
apelor fluviale (de izvor sau curgatoare) al terenurilor si al constructiilor.
A. REGIMUL JURIDIC AL IMOBILELOR
1) Proprietatea solului implica proprietatea supraftei si a subsolului.
a) Proprietatea suprafetei este reglementata de articolul 489 Cod civil.
in spiritul acestui text, pe suprafata terenului sau proprietarul poate sa ridice
liber orice constructi sau sa faca orice plantatie. Totodata ca efect al exclusivitatii
dreptului, acesta poate interzice vecinilor sa-i aduca orice atingere. El poate in
virtutea articolului 708 din Codul civil sa taie crengile copacilor ce se intind si fac
umbra proprietatilor sale, ori radacinile intinse pe terenul sau.
in ceea ce priveste coloana aeriana ce se ridica perpendicular pe suprafata
solului, desi nu este proprietatea sa ea apartine tot titularului dreptului de
proprietate. Proprietarul poate edifica constructii de orice inaltime, cu conditia
obtinerii autorizatiei administrative.
El nu se poate insa opune survolarii proprietatii sale de aeronave si nici
transportului nergiei electrice prin cabluri suspendate. Temeiul acestor ingradiri, il
constituie prevederile articolului 135 alineatul 4 din Constitutie, potrivit carora,
spatiul aerian face obiectul exclusiv al proprietatii publice.
2) Proprietatea subsolului este instituita de articolul 489 Cod civil, potrivit
caruia proprietarului ii este recunoscut dreptul si asupra fondului sau, indiferent de
adancimea sa. Articolul 491 din Codul civil, permite proprietarului sa faca, sub
fata pamantului, orice constructie si sapaturi si sa traga din ele foloasele pe care lear
Dreptul asupra subsolului nu este nici el nelimitat, dimpotriva este ingradit
prin anumite prevederi speciale ale legii.
Astfel, articolul 41 alineatul 4 din Constitutie precizeaza ca pentru lucrari de
interes general, autoritatea publica poat folosi subsolul oricarei proprietati
imobiliare cu obligatia despagubirii proprietarului pentru daunele aduse subsolului,
plantatiilor sau constructiilor, precum si pentru alte daune imputabile autoritatii.
Totodata, textul articolului 135 alineatul 4 stabileste ca bogatiile de orice
natura ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietatii publice.
Mai mult, decat atat, Hotararea Guvernului nr. 113/1992 distinge intre
bogatiile solului care pot face parte din domeniul public de interes local sau
judetean, si cele care sunt declarate de interes public national.
B. REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR
Pana in decembrie 1989, legislatia era foarte restrictiva in ceea ce priveste
dobandirea, circulatia si instrainarea terenurilor:
- articolul 30 din Legea nr. 58/1974 stabilea interdictia instrainarilor, altfel
decat prin mostenirea legala;
- cei ce paraseau definitiv tara erau sanctionati cu trecerea terenurilor lor in
proprietatea statului;
- dobandirea proprietatii asupra terenurilor prin efectul uzucapiunii era
imposibila, caci ea nu putea fi dobandita decat prin succesiune legala.
Practic, terenurile au fost scoase din circuitul civil, si se tindea spre
desfiintarea proprietatii private asupra acestora.
Constitutia in vigoare prevede ca proprietatea privata este ocrotita in mod
egal de lege, indiferent de titular,in afara de unele restrictii pe care le-am amintit deja
Legea 18/1991, stabileste cadrul juridic al dobandirii si circulatiei terenurilor in
Romania. Potrivit
acestei legi, terenurile de orice fel, constituie fondul funciar al Romaniei.
C. REGIMUL JURIDIC AL CONSTRUCTIILOR
In legislatia anterioara au existat mai multe restrictii si limitari ale dreptului
de proprietate avand ca obiect constructiile.
Articolul 5 din Legea nr. 4/1973 stabilea ca cetatenii au dreptul sa aiba in
proprietate personala o singura locuinta si o singura casa de odihna pentru ei si
Articolul 60 alineatul 1 litera a, din Legea nr. 5/1973 referitoare la
administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietari si
chiriasi, stabilea reguli referitoare la normarea suprafetei locuibile, in sensul ca
fiecare persoana avea dreptul la o singura camera.
in ceea ce priveste casele de odihna, articolele 45-58 din Legea 5/1973
dispuneau ca acestea sa aiba dimensiuni restranse si sa se rezume strict la nevoile
proprietarilor si familiilor lor.
Prin abrogarea unor acte normetive care restrangeau dreptul de proprietate
asupra constructiilor, persoanele fizice si juridice au in prezent posibilitatea sa
dobandeasca si sa construiasca mai multe locuinte.
Edificarea unei constructii, impune obtinerea autorizatiei eliberate de
autoritatea administrativa competenta, potrivit procedurii prevazute de Legea nr.
D. REGIMUL JURIDIC AL APELOR
Constitutia reglementeaza in articolul 135 alineatul 4 imprejurarea ca apele cu
potential energetic valorificabil si acelea ce pot fi folosite in interesul public si
marea teritoriala fac obictul exclusiv al proprietatii publice.
Potrivit articolului 5 din Legea nr. 17/7 august 1990, apele maritime
interioare, marea teritoriala, solul si subsolul acestora precum si spatiul aerian de
deasupra lor fac parte din teritoriul Romaniei.
Articolul 2 din Legea nr. 18/1991, citat mai sus, se refera printre altele, la
terenurile aflate permanent sub ape, adica albiile minore ale cursurilor de ape,
cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retentie, fundul apelor maritime interioare
si al marii teritoriale, toate acestea facand parte din domeniul public al statului, fiind
deci scoase din circuitul civil.
Asupra apelor din domeniul public, riveranii nu au nici un drept, si nici
asupra foloaselor pe care acestea le-ar putea da in mod natural.
Iata insa asupra caror ape poate fi exercitat dreptul de proprietate de catre
persoanele particulare:
Apele pluviale fac parte din categoria de bunuri numita res comunis, astfel
incat ele devin proprietatea titularului fondului pe care au cazut.
Doar in acest caz, apa de ploaie (ca si cea rezultata din topirea zapezilor sau
ghetarilor) poate forma obiectul proprietatii private, in sensul ca proprietarul
terenului poate sa o foloseasca in mod exclusiv. El poate sa o retina pe terenul sau
sau sa o lase curga pe fondurile inferioare. in cazul apelor pluviale, sunt inaplicabile
dispozitiunile articolului 581 din Codul civil, locuitorii unei localitati rurale
neputandu-se impotrivi dreptului de dispozitie al titularului. in momentul in care a
cazut apa inceteaza a mai fi un lucru al nimanui (res nullius), apartinand
proprietarului fondului.
Proprietarii fondurilor inferioare sunt opriti sa stavileasca curgerea naturala a
apei pe terenurile lor.
O obligatie similara are insa si proprietarul fondului superior, oprit sa
stavilesca scurgerea naturala a apei pe terenul inferior (articolul 578 alineatul 3 Cod
Apele de izvor. Potrivit articolului 579 Cod civil cel care este proprietarul
terenului este si proprietarul izvorului, deoarece acesta face parte din fond. Legea
prevede in terminis ca Cel ce are un izvor pe proprietatea sa poate face orice
intrebuintare cu dansul fara insa a vatama dreptul ce proprietarul fondului inferior
este dobandit sau prin vreun titlu sau prin prescriptie asupra acestui izvor.
Cu alte cuvinte, proprietarul terenului poate opri apa izvorului, impiedicanduo
sa curga pe fondul inferior, poate desfiinta izvorul sau sa-i schimbe cursul.
Odata trecuta insa apa pe terenul vecin, aceasta devine prin accesiune
proprietatea titularului acestui fond.
Regula din articolul 579 Cod civil comporta totusi doua exceptii atunci cand:
a) proprietarul fondului vecin a dobandit un drept asupra izvorului (prin
conventie, prescriptie etc.);
b) apa izvorului este necesara locuitorilor unei localitati rurale - caz prevazut
de articolul 581 Cod civil.
Apele curgatoare. Atat Constitutia cat si Legea 18/1991, stabilesc care ape
curgatoare fac parte din domeniul public, deci asupra carora nimeni nu poate
dobandi un drept de proprietate sau orice alt drept real.
Cu toate acestea textul articolului 582 din Codul civil prevede doua situatii
cand apele curgatoare, altele decat cele din domeniul public, pot fi folosite si
a) apele curgatoare care marginesc o proprietate;
b) apele curgatoare care trec prin interiorul unei proprietati.
a) Apele curgatoare care marginesc o proprietate.
Potrivit articolului 582 Cod civil, acela a carui proprietate se afla pe marginea
unei ape curgatoare, poate lua apa pentru irigarea proprietatii sale, fara insa a abate
cu totul cursul apei.
Dreptul de a folosi apa apartine tuturor riveranilor, intinderea acestuia fiind
proportionala cu intinderea fondului. Totodata acestia pot extrage pietris, sa taie
trestie sau rachita ori sa pescuiasca.
Singura interdictie, consta in oprirea proprietarului fondului de a schimba
cursul apei.
b) Apa curgatoare care trece prin interiorul unei proprietati.
Situatia este reglementata de articolul 582 alineat 2 din Codul civil.
Potrivit acestui text proprietarul pe al carui fond trece apa curgatoare, o poate
folosi, in toata intinderea prin care ar avea curgere, cu indatorirea de a-i lasa cursul
firesc, la iesirea din proprietatea sa. Lui ii este insa interzis sa foloseasca toata apa
in interesul sau, daca prin aceasta prejudiciaza pe ceilalti proprietari riverani din
3.2.5. Formele dreptului de proprietate. Proprietatea privata.
Potrivit art. 135 alineat 2, din Constitutie proprietatea este publica sau
Referindu-se la proprietatea statului, Codul civil precizeaza in art. 475-489 ca
acesta poate fi publicata sau privata.
Legea 18/1991, referindu-se la fondul funciar prevede ca terenurile pot
apartine, fie domeniului public, fie celui privat.
Din textele mai sus citate, rezulta ca legiutorul se refera la doua ipostaze ale
proprietatii, si anume proprietatea privata si proprietatea publica.
Art. 41, alineat 1, Constitutie, referindu-se la fondul funciar prevede ca
terenurile pot apartine, fie domeniul public, fie celui privat.
Cu toate acestea, Codul civil ofera cadrul juridic cel mai complet de
reglementare a proprietatii private sub toate aspectele.
Definitia doctrinara a proprietatii private este urmatoarea:
Dreptul de proprietate privata este dreptul ce apartine persoanelor fizice,
juridice, statului sau unitatilor administrativ teritoriale asupra unor bunuri mobile
sau imobile, exercitand asupra lor atributele dreptului de proprietate, in mod
exclusiv si perpetuu, in limitele legii.
A. CARACTERLE JURIDICE ALE PROPRIETATII PRIVATE
Caracterele juridice ale proprietatii private sunt urmatoarele:
Alienabilitatea consta in caracterul dreptului de a putea fi instrainat sub orice
forma prin acte intre vii sau pentru cauza de moarte. Acest caracter este o
consecinta generala a faptului ca bunurile aflate in circuitul civil indiferent de
titularul lor pot fi instrainate.
Prescriptibilitatea este caracterul dreptului de proprietate, in virtutea caruia
aceasta este supusa prescriptiei achizitive. Modurile de dobandire a proprietatii
private sunt aplicabile tuturor titularilor, astfel incat, asupra unui bun, indiferent de
proprietarul sau poate fi dobandit dreptul de proprietate prin efectul uzucapiunii.
Sesizabilitatea consta in aceea ca bunurile care formeaza obiectul proprietatii
private pot fi urmarite de creditori pentru realizarea creantelor lor, potrivit regulilor
de drept comun.
in acest sens, drpetul comun il constituie articolul 1718 Cod civil, potrivit
caruia orice este obligat personal este tinut de a indeplini indatoririle sale cu toate
bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare.
De asemenea, art. 1719 Cod civil prevede ca Bunurile unui debitor servesc
spre asigurarea comuna a creditorilor sai.
in mod exceptional, s-a apreciat ca bunurile din proprietatea privata a statului
nu pot fi sechestrate, deoarece statul este intotdeauna solvabil.
Despre caracterul exclusiv si perpetuu al dreptului de proprietate privata s-a
discutat intr-un capitol anterior.
B. SUBIECTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATA
Titulari ai dreptului de proprietat privata pot fi persoanele fizice, persoanele
juridice, statul, comunele, orasele, municipiile si judetele.
Potrivit Legii 69/1991 (art. 4), comunele, orasele si judetele sunt persoane
in calitate de persoane juridice de drept civil, unitatile administrativ
teritoriale, au in proprietate bunuri din domeniul privat. Dimpotriva, in calitate de
persoane juridice de drept public, acestea sunt titulare ale dreptului de proprietate a
bunurilor domeniului public de interes local.
in ceea ce priveste societatile comerciale organizate, potrivit art. 16 din Legea
nr. 15/1990, titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor fostelor intreprinderi
sunt acestea, in vreme ce statul este doar proprietarul actiunilor.
O situatie speciala o au in prezent fostele I.A.S.-uri transformate in societati
comerciale si care nu au fost inca integral privatizate: actionari ai acestora, pot fi
persoanele fizice, care au dobandit actiuni in temeiul art. 36 din Legea 18/1991.
C. OBIECTUL DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATA
1) Persoanele fizice pot avea in proprietate orice bun mobil sau imobil aflat
in circuitul civil. Sub aspectul obiectului, dreptului de proprietate privata este in
principiu nelimitat in sensul ca o persoana fizica poate avea oricate locuinte, teren
arabil, actiuni etc.
Persoanele fizice pot dispune liber de bunurile din patrimoniul lor, le pot
instraina sub orice forma, pot crea drepturi reale prin dezmembrarea proprietatii lor,
cladirile pot fi inchiriate iar terenurile arendate.
2) Persoanele juridice
in prezent in Romania sunt multe categorii de persoane juridice.
Sub titlu de exemplu - societati comerciale infiintate potrivit Legii 31/1991,
societatile comerciale si regiile autonome infiintate potrivit Legii 15/1990,
societatile agricole infiintate potrivit Legii 36/1992 etc.
Tuturor acestora le este comun faptul ca trebuie sa aiba un patrimoniu
propriu, distinct de cel al asociatilor, afectat realizarii unui scop social licit89.
in patrimoniul acestora se gasesc bunuri mobile sau imobile asupra carora
exercita un drept de proprietate privata.
in afara acestor categorii de persoane juridice, societatile comerciale agricole
sau civile cu scop lucrativ mai sunt si persoane juridice cu scop nelucrativ, cum este
cazul fundatiilor, sindicatelor sau a asociatiilor obstesti, care pot fi titulare ale
in aceeasi masura sunt titulare ale dreptului de proprietate privata, cultele
religioase precum si asezamintele bisericesti.
Acestea sunt autonome fata de stat, care se limiteaza doar la sprijinirea
activitatii lor. Asupra terenurilor din patrimoniul lor, cultle si asezamintele
bisericesti exercita in exclusivitate atributele dreptului de proprietate privata, avand
totodata legitimare procesuala in procesele ce au ca obiect dreptul lor de proprietate.
Statul si unitatile administrative, exercita prerogativele proprietatii private
asupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat al statului si unitatilor
administrative teritoriale.
Aceasta proprietate, numita si dominiala90, si-a gasit consacrarea in Legea
18/1991, Legea 31/1991, Legea 69/1991, Legea 15/1990 sau Legea 58/1991 cu
privire la privatizarea societatilor comerciale.
Codul civil nu reglementeaza expres domeniul privat al statului. Art. 477 Cod
civil prevede ca averile vacante si fara stapan precum si ale persoanelor ce mor fara
mostenitori sau ale caror mosteniri sunt lepadate, apartin statului.
Art. 73 din Legea 69/1991 dispune ca domeniul privat al unitatilor
administrativ teritoriale este alcatuit din bunurile mobile si imobile, aflate sau
intrate in proprietatea acestor unitati prin caile si mijloacele prevazute de lege,
exceptand bunurile apartinanr domeniul public.
in principiu, bunurile care alcatuiesc domeniul privat al statului si unitatilor
administrativ teritoriale, nu sunt limitativ prevazute de lege, carcterul limitativ fiind
specific doar domeniul public.
Bunurile din aceasta categorie, pot fi concesionate, inchiriate sau date in
locatie de gestiune, prin licitatie publica.
3.2.6. Proprietatea publica
o serie de legi speciale.
Constitutia in art.135 alineat 3 foloseste termenul de proprietate publica
precizand ca apartine statului sau unitatilor administrativ teritoriale.
Art. 475 alin. 2 Cod civil precizeaza ca bunurile care nu sunt ale particularilor
sunt administrate si nu pot fi instrainate decat dupa regulile si formele prescrise
anume pentru ele. Articolele 476, 477, 478 enumera care sunt aceste bunuri cu
precizarea ca ele apartin domeniului public.
Art. 21 din Legea 15/1991 foloseste sintagma Sector public si privat.
Art. 4 din Legea 18/1991 prevede ca terenurile pot apartine domeniului
public sau domeniului privat.
Articolul 74 alineatul 1, din Legea 69/1991, privind administratia publica
locala prevede ca bunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile,
imprescriptibile si insesizabile. Din text, rezulta expres cele trei caractere juridice
1. Caracterul inalienabil, prin care se intelege ca bunurile din domeniul
public sunt scoase din circuitul civil.
Acest caracter este subliniat si de textul constitutional, art. 135 alin. 5
prevazand ca Bunurile proprietate publica sunt inalienabile. in acelasi sens, art. 5
alineatul 2 din Legea 18/1991 prevede ca terenurile care fac parte din domeniul
public sunt scoase din circuitul civil91.
Desi sunt inalienabile, prevederea constitutionala permite ca, in conditiile
legii asemenea bunuri sa poata fi date in administrarea regiilor autonome ori a
institutiilor publice, concesionare sau inchiriate. Deosebit fata de cele proprietate
privata, bunurile din domeniul public nu pot fi niciodata insa instrainate, statului
fiindu-i inaccesibil atributul dispozitiei cu privire la aceste bunuri.
2. Caracterul imprescriptibil, consta in faptul ca nimeni nu ar putea opune
vreodata titularului domeniului public prescriptia achizitiva.
Articolul 1844 Cod civil dispune ca, nu se poate prescrie domeniul lucrurilor
care, prin natura lor proprie sau printr-o declaratie a legii nu pot fi obiecte de
proprietate privata ci, sunt scoase in afara de comert.
Articolul 5 alineat 2 din Legea 18/1991 prevede ca dreptul de proprietate
asupra terenurilor apartinand domeniului public este imprescriptibil.
3. Caracterul insesizabil, presupune impiedicarea urmaririi bunurilor din
domeniul public pentru realizarea creantelor.
intrucat statul este intotdeauna solvabil, atat datoriile sale, cat si ale unitatilor
administrativ-teritoriale se platesc ori se lichideaza prin aplicarea unor norme
Bunurile din aceast categorie, pot fi concesionate, nchiriate sau date n locaie de
gestiune, prin licitaie public.
financiare speciale, nefiind aplicabile dispoziviile de drept comun referitoare la
urmarirea silita.
Dimpotriva daca asemenea bunuri ar fi urmaribile, atunci ar insemna indirect
ca oricine ar putea dobandi un drept de proprietate asupra lor, ceea ce contravine
caracterului lor inalienabil.
in aceeasi masura, dreptul de proprietate publica este totodata
nedezmemebrabil.
B. OBIECTUL DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA
Spre deosebire de proprietatea privata, nu orice bun mobul sau imobil face
parte din domeniul public.
Potrivit criteriului importantei sociale, domeniul public poate fi de interes
national, cand atributele proprietatii sunt exercitate de stat, sau de interes local, cand
proprietatea apartine comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor.
De asemenea, sunt bunuri de uz public accesibile tuturor persoanelor
(parcuri, piete, strazi) si bunuri de interes public care desi nu pot fi folosite de orice
persoana, sunt destinate de a fi folosite pentru activitati ce intereseaza pe toti
membrii societatii (scoli, teatre, muzee, biblioteci).
Articolul 135 alineat 4, din Constitutie, prevede ca fac obiectul exclusiv al
proprietatii publice, bogatiile de orice natura ale subsolului, caile de comunicatii,
spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil si acelea ce pot fi folosite in
interesul public, plajele, marea tetirotiala, resursele stabilite de lege.
Referiri la bunurile ce fac obiectul dreptului de proprietate publica, fac si alte
legi speciale ca Legea 18/1991 privind fondul funciar, Legea 69/1991 privind
administratia publica locala sau Hotararea Guvernului nr. 113/06.03.199293.
3.2.7. Modalitatile dreptului de proprietate
Desi dreptul de proprietate se infatiseaza de regula ca un drept pur si simplu
avand un singur titular, exista si situatii cand acesta poate fi afectat de modalitati
sau poate avea mai multi titulari.
Definim modalitatile juridice ale dreptului de proprietate, ca fiind acele
ipostaze cand mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun sau
mase de bunuri ori exista anumite situatii de incertitudine temporara cu privire la
1) atunci cand dreptul de proprietate se gaseste intr-o situatie juridica de
incertitudine temporara, cum este cazul proprietatii rezolubile si a celei anulabile.
2) atunci cand mai multe persoane au asupra bunului un drept de proprietate,
cum este cazul proprietatii comune in cele doua forme, proprietatea comuna pe cote
parti si in devalmasie.
Proprietatea rezolubila apare in situatia cand transferul proprietatii de la o
persoana la alta a operat sub o conditie rezolutorie.
Ca modalitate a actului juridic civil conditia este un eveniment viitor si
nesigur ca realizare, de care depinde existenta (nasterea sau stingerea) actului
juridic civil.
Conditia rezolutorie potrivit articolului 1019 Cod civil este acea modalitate
care supune desfiintarea obligatiei la un eveniment viitor si necert.
Este asadar rezolutorie acea conditie de acarei indeplinire depinde
desfiintarea actului juridic civil94.
Urmatoarea clauza constituie de exemplu, o conditie rezolutorie Prezenta
vanzare se desfiinteaza daca vanzatorului i se naste un copil in doi ani de la incheierea
Revenind la proprietatea rezolubila, concluzionam ca in cazul in care se
indeplineste conditia, dreptul se desfiinteaza retroactiv.
Dimpotriva, daca nu se indeplineste conditia rezolutorie, dobanditorul isi
vede consolidat dreptul sau. in ceea ce-l priveste pe acesta, conditia ca eveniment
viitor si nesigur are valoarea unei conditii suspensive, intrucat implinirea acesteia
este legata nasterea actului juridic (perfectarea actului peste doi ani daca nu se naste
un copil, in exemplu dat).
Practic pana in momentul implinirii conditiei, proprietatea, apartine in acelasi
timp la doua persoane: dobanditorului proprietar sub conditie rezolutorie si
transmitatorului sub conditie suspensiva. Proprietatea rezolubila poate fi rezultatul
vointei legii sau al vointei partilor.
a) Este rezolubila prin efectul legii proprietatea dobandita ca efect al
donatiei. Potrivit articolului 835 Cod civil, daca donatorului i se va naste un copil,
dreptul de proprietate se va revoca, daca nu, dreptul de proprietate al donatarului se
va consolida.
Este de asemenea rezolubila prin efectul legii proprietatea dobandita sub
conditiunea facultatii de rascumparare (art. 1371 Cod civil).
b) Este rezolubila prin efectul vointei partilor proprietatea rezultata dintr-o
vanzare cu pact de rascumparare.
94 Gh. Beleiu op. cit., p. 154.
Proprietatea anulabila este acea modalitate juridica a dreptului de proprietate
dobandit de o persoana printr-un act juridic anulabil (lovit de nulitate relativa): de
exemplu dolul sau eroarea, viciu de consimtamant.95
Atunci cand proprietatea este dobandita printr-un act juridic anulabil, sunt
posibile 3 ipoteze:
1. actul translativ anulabil este confirmat de catre titularul actiunii in anulare.
in aceasta situati, actul juridic se transforma dintr-un anulabil intr-unul pur si
simplu, consolidandu-se in consecinta dreptul de proprietate al dobanditorului.
2. titularul actiunii in anulare obtine anularea actului, deci inceteaza dreptul
de proprietate a dobanditorului retroactiv.
3. dreptul la actiune al titularului se precrie. Ca efect, se consolideaza dreptul
de proprietate al dobanditorului.
in toate cele trei ipoteze starea de incertitudine a dreptului de proprietate este
temporara, anulabilitatea dreptului fiind posibila pana la confirmarea lui sau pana la
implinirea termenului de prescriptie.
Proprietatea comuna este cea mai importanta si frecventa modalitate a
dreptului de proprietate. Caracteristic proprietatii comune este faptul ca toate
prerogativele dreptului apartin impreuna si concomitent mai multor titulari.
Proprietatea comuna este susceptibila de a fi exercitata pe cote parti sau in
devalmasie (temporar ori perpetuu sau fortat).
Deosebirea dintre proprietatea comuna pe cote parti si proprietatea comuna in
devalmasie, consta in aceea ca in primul caz fiecare dintre titulari are determinata cate o
fractiune ideala din drept, pe cand in cazul devalmasiei stapanirea comuna
nu este dublata de determinarea cotei.
Nu eroarea obstacol, deoarece ea presupune lipsa consimmntului, ori aceast
deficien este sancionat cu nulitate absolut!.
1.) Dreptul de proprietate comuna pe cote parti(ziua 2)
Cunoscut si sub denumirea de coproprietate, proprietatea comuna pe cote
parti se caracterizeaza prin aceea ca acelasi bun, nefractionat in materialitatea sa
apartine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre acestia avand numai o cota
parte ideala din dreptul de proprietate.
Astfel spus, dreptul fiecaruia se refera la intregul bun si se intalneste cu
dreptul celorlalti in fiecare dintre cele mai mici particule ce alcatuiesc bunul in
materialitatea sa96.
Titularii dreptului de proprietate comuna pe cote parti cunosc intinderea
dreptului lor asupra bunului comun, dar ei nu cunosc partea materiala din bunul
comun ce corespunde intinderii drepturilor lor. De exemplu, doua persoane au in
proprietate comuna un imobil format din teren si casa de locuit. intinderea dreptului
fiecaruia este determinata printr-o fractiune (2/3, 3/5 etc.) sau printr-un procent
(25%, 50%) fara insa ca vreunul sa cunoasca exact care parte din teren sau din casa
de locuit corespunde dreptului sau.
Din cele expuse rezulta ca doua idei sunt diriguitoare pentru configurarea
notiunii de proprietate comuna pe cote parti, si anume:
a) nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei fractiuni
materiale din bun. Daca bunul ar fi fractionat si fiecare parte ar apartine in
exclusivitate unui proprietar dreptul de proprietate ar fi exclusiv.
b) fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv numai al cotei parti ideale,
abstracte din dreptul de proprietate. Dreptul este fractionat, nu insa si bunul in
materialitatea sa.
La randul sau proprietatea comuna pe cote poate fi privita in doua forme, si
anume proprietatea comuna pe cote parti care are ca obiect un bun individual, si
indiviziunea ce are ca obiect o universalitate de bunuri.
Daca proprietatea comuna pe cote parti este o modalitate a dreptului de
proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului. Codul civil nu da o
reglementare de ansamblu nici proprietatii comune pe cote parti si nici indiviziunii,
ci se refera incidental la ele atunci cand vorbeste despre imparteala succesorala in
art. 728 si urmatoarele.
Din punctul de vedere al duratei, coproprietatea poate fi de doua feluri si
I) proprietatea comuna pe cote parti obisnuita sau temporara, care poate
inceta prin efectul impartelii sau partajului bunului;
II) proprietatea comuna pe cote parti fortata sau perpetua ce nu poate sa
inceteze, nefiind posibila imparteala.
De regula, proprietatea comuna pe cote parti are un caracter temporar, ea
nascandu-se ca o consecinta a mostenirii cand in urma defunctului raman mai multi
Doua principii caracterizeaza proprietatea comuna pe cote parti obisnuita, si
a) copartasul nu are un drept exclusiv asupra unei parti determinate din bun in
materialitatea sa;
b) fiecare copartas are un drept exclusiv numai asupra unei cote parti ideale
din drept.
La randul sau, fiecare dintre aceste principii genereaza drepturile care revin
fiecarui copartas si anume:
-Din primul principiu enuntat, rezulta consecinta ca nici unul dintre copartasi
nu poate infaptui acte cu privire la bun in intregul sau fara acordul celorlalti.
Aceasta consecinta poarta numele de regula unanimitatii.
- Actele materiale care privesc folosinta bunului, sunt permise copartasilor,
cu conditia de a nu schimba destinatia bunului. Cat priveste fructele, acestea se
cuvin coproprietarilor proprotional cu cota fiecaruia.
- in matria actelor juridice, trebuie facuta distinctia intre actele de
dispozitiune si cele de administrare.
Nici unul dintre copartasi nu poate face fara acordul celorlalti acte de
dispozitie, cu privire la intregul bun.
Daca totusi a fost facut un asemenea act, valabilitatea lui depinde de
rezultatul impartelii: daca bunul sau partea materiala vor intra in patrimoniul
dispunatorului, actul de dispozitie va fi retroactiv valabil. in caz contrar, tot
retroactiv, acesta va fi desfiintat.
Desi regula unanimitatii urmareste si actele de administrare a bunului, in
practica juridica s-a admis punctul de vedere ca actele de conservare a bunului pot fi
facute de un singur copartas, fara a fi necesar acordului celorlalti.
Din cel de al doilea principiu, decurge consecinta ca fiecare copartas poate sa
dispuna liber si neingradit de cota sa ideala de drept. Aceasta nu schimba natura
juridica a bunului, intrucat opereaza doar o subrogatie personala, referitoare la
inlocuirea unui copartas cu un altul.
Situatia s-ar schimba doar in ipoteza in care instrainarea s-ar face tot catre un
coproprietar, care in felul acesta ar dobndi proprietatea exclusiva si integrala asupra
Incetarea coproprietatii temporare are loc de regula prin imparteala, cunoscuta
sub denumirea de partaj.
in felul acesta se pune capat starii de coproprietate ori de indiviziune, in
sensul ca bunul sau bunurile stapanite in comun pe cote parti sunt impartite intre
copartasi, fiecare dintre ei devenind proprietarul unui bun dintre cele ce formau
obiectul coproprietatii, in cazul in care bunul poate fi impartit in natura.
in caz contrar, bunul se atribuie in intregime unuia dintre copartajanti cu
obligarea sa la plata catre ceilalti a echivalentului valoric al cotei lor.
Daca nici unul nu doreste sa preia bunul, acesta va fi vandut la licitatie,
achivalentul valoric fiind impartit potrivit cotelor lor, copartasilor.
Articolul 728 Cod civil stabileste regula ca dreptul de a cere incetarea
indiviziunii este imprescriptibil. Regulile referitoarela indiviziune sunt aplicabile
insa si in materia coproprietatii.
in aceeasi masura este aplicabila si dispozitia din art. 728 Cod civil, potrivit
careia nimeni nu poate fi silit a ramane in diviziune.
in fine, incetarea copropritatii poate avea loc si in situatia cand unul dintre
copartasi devine titular al tuturor celorlalte parti, prin succesiune, cumparare,
donatie etc.
Regula o constituie coproprietatea temporara dar, in mod exceptional, ea
poate avea un caracter perpetuu, deci fortat.
Coproprietatea este fortata, deoarece se mentine indiferent de vointa
coproprietarlor, si perpetua intrucat nu poate inceta pe calea obisnuita a impartelii.
Bunurile care alcatuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesorii
altor bunuri principale, a caror soarta juridica o urmeaza potrivit principiului
1) coproprietatea fortata a unor bunuri considerate ca bunuri de familie
(morminte, manuscrise, tablouri si fotografii de familie);
2) coproprietatea fortata asupra partilor comune din cadirile cu mai multe
etaje si apartamente;
3) copropritatea fortata asupra lucrurilor comune necesare pentru folosirea a
doua imobile vecine;
1) Chestiunile referitoare la prima situatie nu comporta discutiune, intrucat in
mod natural acestea nu pot fi partajate prin insasi destinatia lor economica.
2) Situatia cladirilor cu mai multe locuinte si spatii este reglementata in
prezent de doua acte normative si anume: Legea 50/1991, privind autorizarea
executarii constructiilor si Legea 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu
alta destinatie construite din fondurile statului.
Potrivit articolului 36 alineatul 1 din Legea 50/1991, atunci cand intr-o
cladire se realizeaza mai multe apartamente si suprafete locative cu alta destinatie,
proprietarii acestora dobandesc si o cota parte de proprietate supra tuturor partilor
de constructii si instalatii, precum si asupra tuturor dotarilor care, prin natura lor, nu
se pot folosit decat in comun.
in acelasi timp, ei dobandesc si cota parte de dreptul de concesiune asupra
terenului apartinand domeniului privat al statului.
Articolul 10 din Legea 85/1992, prevede ca dreptul de proprietate se
dobandeste si asupra terenului aferent cladirii asa cum a fost el determinat prin
autorizatia de constructie, iar valoarea cotei se include in pret.
3) Coproprietatea fortata asupra cladirilor comune necesare sau utile pentru
folosirea a doua imobile vecine. Servesc pentru folosirea a doua imobile vecine,
drumurile, potecile, fantanile sau izvoarele, in masura in care se gasesc chiar pe
linia de hotar dintre cele doua proprietati.
Dimpotriva, daca acestea s-ar afla pe unul dintre fondurile invecinate si ar
servi pentru utilizarea celuilalt, situatia juridica nu mai este coproprietatea, ci
servitutea.
Expresia despartiturii comune desemneaza zidul, santul sau gardul care
separa doua proprietati invecinate, si cu privire la care opereaza prezumtia de
coproprietate.
Asupra acestora cei doi proprietari au un drept egal, coproprietatea lor fiind
fortata si perpetua, accesorie dreptului de proprietate asupra imobilelor invecinate.
a) Zidul despartitor este, potrivit art. 590 Cod civil, orice zid care serveste
de despartire intre cladiri sau intre curte si gradina si intre ograzi la tara, se
socoteste comun daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul.
Dimpotriva, daca zidul este inclinat, articolul 591 Cod civil instituie
prezumtia ca acesta ar apartine exclusiv proprietarului dinspre care exista planul
Caracterul fortat al coproprietatii rezulta si din dispozitiile articolului 598
Cod civil, potrivit carora orice vecin poate sa faca zidul comun in tot sau in parte,
platind celuilalt jumatate din valoarea sa sau a partii ce vrea sa o faca comuna.
Ambii coproprietari insa sunt obligati la repararea si intretinerea zidului
Potrivit articolului 602 Cod civil toate santurile intre doua proprietati se
socotesc a fi comune de nu va fi titlu sau semn contrariu.
Printre semnele de necomunitate, articolele 603, 604, prevad ca santul
apartine exclusiv celui pe al carui teren a fost aruncat sau inaltat pamantul.
Potrivit art. 606Cod civil orice gard ce desparte doua proprietati se
socoteste comun, afara daca numai una singura din doua proprietati va fi ingradita
sau de nu va fi un titlu sau posesiune indestulatoare care sa constate din contra.
Textul instituie asadar o prezumtie relativa de comunitate, ce poate fi rasturnata prin
In ceea ce priveste arborii care se gasesc in gardul comun, si ei sunt prezumti
a fi tot comuni pana la proba contrarie. Atat fructele cat si lemnul lor apartin
coproprietarilor in functie de cotele lor.
Dreptul de proprietate in devalmasie constituie a doua ipostaza in care se
infatiseaza dreptul de proprietate comuna.
Caracteristic proprietatii devalmase, spre desebire de proprietatea comuna pe
cote parti, este faptul ca la devalmasie titularii nu au precizata o cota parte din
drept, aceasta apartinandu-le tuturor, impreuna si nefractionat.
Legislatia noastra nu cuprinde o reglementare generala a dreptului de
proprietate comuna in devalmasie.
Notiunea, caracterele si regimul juridic al devalmasiei, au fost totusi
configurate in baza dispozitiunilor cuprinse in Codul familiei cu privire la
comunitata de bunuri a sotilor, precum si cu importanta contributie a literaturii de
specialitate97.
Singurul caz de proprietate devalmasa cunoscut in dreptul romanesc actual, il
constituie comunitatea de bunuri a sotilor, numita si devalmasie matrimoniala.
Izvorul acestei devalmasii il constituie faptul dobandirii de catre oricare
dintre soti a unui bun in timpul casatoriei.
Cu privire la administrarea, folosinta si dispozitia asupra acestor bunuri, ele
se realizeaza de soti de comun acord. Cu toate acestea, legea instituie prezumtia
mandatului reciproc al sotilor in ceea ce priveste administrarea, folosinta si
dispozitia cu privire la bunurile comune. Articolul 35 alineat 2 din Codul Familiei
precizeaza ca Oricare dintre soti, exercitand singur aceste drepturi, este socotit ca
are si consimamantul celuilalt sot. Cu toate acestea, nici unul dintre soti nu poate
instraina si nici nu poate greva un teren sau o constructie ce face parte din bunurile
comune, daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot.
incetarea devalmasiei, este legata de incetarea imprejurarilor care i-au dat
nastere.in consecinta, incetarea sau desfacerea casatoriei are drept efect, printre altele
si incetarea devalmasiei matrimoniale.
Modalitatea de incetare o constituie imparteala, care se poate face prin
invoiala sau pe cale judecatoreasca.
Imparteala judecatoreasca, numita si partaj, presupune mai intai stabilirea
masei bunurilor comune apoi stabilirea cotei de contributie a celor doi soti la
dobandirea bunurilor. in aceasta faza procesuala, devalmasia se transmforma practic
intr-o coproprietate pe cote parti. in fine, dupa evaluarea si lotizarea lor, bunurile
sunt impartite in materialitatea lor.
Comparatie intre proprietatea comuna pe cote parti si proprietatea comuna
in devalmasie
1. Ambele sunt modalitati ale dreptului de proprietate, implicand cel putin doi
titulari concomitent si un bun unic sau o masa de bunuri.
2. in ambele cazuri, proprietatea comuna inceteaza prin imparteala dupa
reguli identice.
3. in ambele situatii, drepturile coproprietarilor se intind asupra intregului bun
sau a tuturor bunurilor ce alcatuiesc obiectul dreptului de propriette comuna.
1) La proprietatea comuna pe cote parti, fiecare coproprietar cunoaste cota sa
parte abstracta din drept, spre deosebire de proprietatea devalmasa, in cazul careia
cotele nu sunt cunoscute si se stabilesc doar cu prilejul partajului.
98 Pentru procedura partajului de bunuri comune vezi Ilie Stoenescu i Savelly
2) Fiecare coproprietar poate dispune in cazul proprietatii comune pe cote
parti de cota sa ideala de drept, spre deosebire de codevalmasi care nu o pot face,
intrucat nu cunosc intindera dreptului lor.
3) Proprietatea comuna pe cote parti poate exista indiferent de calitatile
juridice ale coproprietarilor.
Proprietatea comuna in devalmasie are un caracter intuitu personae, ea
neputand lua nastere decat intre soti.
4) Proprietatea comuna pe cote parti poate avea ca izvor contractul, legea,
succesiunea, uzucapiunea etc., spre deosebire de devalmasie al carui unic izvor il
constituie relatiile de casatorie.
5) Actele de dispozitie sunt supuse in cazul proprietatii comune pe cote parti
principiului unanimitatii, pe cata vreme in cazul devalmasiei opereaza prezumtia
mandatului casnic.
Sectiunea 3.3. Posesia
Definitia posesiei este data de art. 1846 alineatul 2 din Codul civil in
urmatorii termeni: Posesia este detinerea unui lucru sau folosinta de un drept
exerctata, una sau alta, de noi insine sau de altul in numele nostru.
Posesia este asadar o stare de fapt ce creeaza aparenta proprietatii si deci in
aparenta posesorul este privit pana la proba contrarie, drept proprietar.
in practica se ivesc situatii cand posesia poate avea un titular iar proprietatea
poate fi invocata de un altul, astfel incat intre acestia se poate ivi un conflict.
Apararea dreptului de proprietate este precris conturata in dispozitii legale
Imperative ,in aceeasi masura insa, legea apara si posesia, care de cele mai multe ori
corespunde insusi dreptului de proprietate invocat de titular. Pentru acest din urma
motiv, simpla posesie - ca stare de fapt - este indreptatita la o serioasa protectie
juridica in masurea in care sunt indeplinite elementele sale constitutive si anume:
a)Elementul material, numit si corpus care consta in realizrea unui contact
direct cu lucrul, concretizat prin acte si fapte materiale de genul detinerii, folosirii si
culegerii fructelor sau chiar al instrainarii.
b) Elementul psihologic sau intentional, numit si animus care consta in
vointa exteriorizata a celui ce sapaneste bunul pentru sine, si de a se comporta ca un
adevarat proprietar, ori ca titular al unui alt drept real. Plastic, acest element s-a
numit in literatura clasica romana animus domini, animus sibi habendi ori
animus possindendi.
Lipsa elementului subiectiv (psihologic - sau intelectual) are drept consecinte
degenerarea posesiei intr-o detentie precara.
Potrivit art. 1853 Cod civil, nu constituie posesie ci detentie precara actele
ce exercitam asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adica in calitate de
locatari, depozitari, uzufructuari, sau asupra unui lucru comun, in puterea
destinatiei legale a aceluia. in aceeasi masura, potrivit alineatului 2 al aceluiasi
text, tot o detentie precara este si posesiunea ce s-ar exercita asupra unui lucru al
altuia, prin simpla ingaduinta a proprietarului.
Detentorul precar se afla de regula intr-o relatie contractuala cu proprietarul,
raport in functie de care se poate stabili si natura juridica a detentiei.
Locatarul unui imobil de exemplu, nu ar putea invoca niciodata in fata
proprietarului uzucapiunea, deoarece el a posedat cu ingaduinta acestuia. Tot un
detentor precar este si depozitarul, atata vreme cat bunul se afla in grija sa. El nu are
nici un drept asupra bunului, fiind obligat sa-l restituie in starea in care l-a primit.
in concluzie, detentorul precar poseda intotdeauna pntru altul. Lipsind deci
elementul animus nu ne aflam in situatia juridica a unei posesii.
3.3.2. Dobandirea, dovada si pierderea posesiei
1. Pentru a fi dobandita posesia, cu toate conecintele juridice care decurg din
aceasta, se impune a fi intrunite ambele elemente constitutive (animus si corpus).
S-a pus in practica problema daca elementele constitutive ale posesiei trebuie
sa fie ambele exercitate de aceeasi persoana.
Raspunsurile au fost date dupa prealabila distinctie dintre elementul
intentional si cel material.
S-a stabilit ca puterea materiala asupra lucrului, poate fi exercitata nu numai
de catre posesor, dar si de un reprezentant al sau, deci corpore alieno (De
exemplu posesorul care a inchiriat lucrul, sau l-a incredintat altuia in depozit). in
ceea ce priveste elementul intentional, el trebuie sa fie intrunit numai in persoana
celui ce pretinde ca poseda, neputand fi exercitat prin altcineva, animo alieno.
2. Dovada posesiei. Fiind o stare de fapt, posesia poate fi dovedita prin orice
mijloc de proba, pentru ca a dovedi posesia, inseamna in ultima analiza a-i dovedi
elementele constitutive, respectiv corpus si animus.
a) Elementul material al posesiei poate fi usor dovedit, intrucat are un
caracter obiectiv, aparent si deci perceptibil.
b) Elementul intentional, prin natura sa psihica, prezinta serioase dificultati
sub aspectul probatiunii.
Proba elementului intentional este facilitata de lege, prin instituirea a doua
prezumtii legale.
In primul rand, articolul 1854 din Cod civil precizeaza ca posesorul este
presupus ca poseda pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a
incercat a poseda pentru altul. Altfel spus, exista prezumtia ca cel ce detine un
lucru, pana la proba contrarie, este posesorul acelui lucru.
A doua prezumtie legala este instituita de articolul 1855 din Cod civil si
constituie reversul celei dintai. Textul precizeaza ca atunci cand posesorul a
inceput a poseda pentru altul, se presupune ca a conservat aceeasi calitate, datw nu
este proba contrarie.
Ambele prezumtii juris tantum fiind relative, pot fi rasturnate prin proba
3) Pierderea posesiei. Posesia nu poate exista, decat atat timp cat se pastreaza
unitatea dintre elementele sale constitutive. Disparitia lor, sau chiar numai a unuia,
are ca efect pierderea posesiei.
intr-o prima ipoteza, este posibila incetarea simultana a ambelor elemente
cum se intampla in cazul instrainarii ori abandonarii.
intr-o a doua ipoteza, este posibil sa dispara numai unul dintre cele doua
elemente, efectul fiind insa acelai.
Pierderea lucrului sau trecerea lui in stapanirea altui posesor are drept
consecinta pierderea posesiei, o data cu incetarea elementului ei material. Acelasi
efect il va avea insa si disparitia elementului intentional al posesiei, chiar daca
stapanirea materiala continua, cum este cazul constitutului posesor99.
3.3.3. Calitatile si viciile posesiei
1. Calitatile posesiei
Posesia este apta sa produca efectele prevazute de lege numai daca intruneste
conditiile de utilitate prevazute de art. 1847 din Codul civil, nefiind deci suficiente
numai cele doua elemente constitutive ale sale.
Desi textul se refera numai la efectul uzucapiunii, in realitate calitatile
mentionate sunt necesare pentru producerea tuturor efectelor juridice ale posesiei.
Care sunt asadar aceste calitati care fac posesia utila?
a) Posesia sa fie continua
Articolul 1847 din Codul civil prevede ca pentru a se putea prescrie, se cere
o posesiune continua, in vreme ce art. 1848 precizeaza ca posesiunea este
discontinua cand posesorul o exercita neregulat, adica cu intermitente anormale.
Continuitatea posesiei este prezumata, continutul prezumtiei rezultand din
textul articolului 1850 Codul civil. Caracterul de continuitate nu exclude insa
anumite intermitente, cu conditia ca acesta sa fie normale (Exemplu, cazul fortei
majore sau al calamitatilor naturale care ar impiedica temporar exercitiul poesiei).
b) Posesia sa fie neintrerupta
Spre deosebire de continuitate care presupune o atitudine a posesorului,
intreruperea posesiei este rezultatul faptului unui tert, care duce la desfiintarea
posesiei.
intreruperea posesiei vizeaza in primul rand paralizarea uzucapiunii, atata
timpt cat articolul 1847 Cod civil enumera printre calitatile posesiei si pe aceea de a
nu fi neintrerupta.
c) Poesia sa fie netulburata
Textul articolului 1851 din Codul civil mentioneaza ca posesia este tulburata
atunci cand este intemeiata sau conservata prin acte de violenta impotriva sau din
partea adversarului.
Conservarea posesiei prin mijloace violente nu este incompatibila insa cu
caracterul netulburat al acesteia atunci cand violenta pasiva este un raspuns la actele
de violenta activa utilizate de un tert in vederea deposedarii. in cazul actelor de
simpla amenintare, care nu duc la pierderea materiala a bunului, posesorul trebuie
sa se limiteze la o stare de expectativa prin care posesia nu se considera viciata.
d) Poesia sa fie publica.
Publicitatea posesiei consta in exercitarea ei, asemenea proprietatii in vazul
tuturor. Legea nu defineste publicitatea posesiei, insa se refera in articolul 1852 la
clandestinitate ca viciu al posesiei. Intentia legiuitorului, consta in aceea ca posesia
trebuie sa fie exercitata in asa fel incat sa poata fi normal cunoscuta si de cel in
detrimentul caruia curge.
e) Posesia sa fie sub nume de proprietar.
Exercitarea posesiei sub nume de proprietar, presupune ca stapanirea in fapt a
lucrului sa fie exercitata cu intentia de a stapani pentru sine si nu pentru altul, asa
cum procedeaza un detentor precar, locatar sau depozitar.
f) Posesia sa fie neechivoca
Codul civil roman nu include printre calitatile posesiei neechivocitatea,
omisiune a carei justificare si-ar gasi ratiunea in faptul ca echivocitatea s-ar
confunda cu precaritatea. Retinem totusi ca neechivocitatea este o calitate distincta
a posesiei, caci posesia este neechivoca doar atunci cand nu sunt indoieli cu privire
la existenta celor doua elemente constitutive ale sale.
2. Viciile posesiei
Contrare fiecareia dintre calitatile sale, sunt viciile posesiei. Assa cum rezulta
si din articolul 1847 Cod civil, viciile posesiei sunt urmatoarele:
a. discontinuitatea;
b. violenta;
c. clandestinitatea;
d. precaritatea;
e. echivocitatea.
Potrivit articolului 1848 din Cod civil est discontinua posesia exercitata cu
intermitente anormale. Spre deosebire de intreruperea ei care are drept efect
incetarea posesiei, discontinuitatea este doar un viciu temporar al posesiei care duce
la suspendarea ei.
Discontinuitatea este totodata un viciu absolut, intrucat poate fi invocat de
catre orice persoana interesata (articolul 1866 alineatul 1).
Ca viciu al posesiei, discontinuitatea se refera de regula la posesia
nemiscatoarelor, intrucat in ceea ce priveste miscatoarele sunt aplicabile
dispozitiunilor articolului 1909 Cod civil, potrivit carora simpla posesie de buna
credinta, fara a fi necesara vreo scurgere de timp, are valoarea unui titlu de
Articolul 1851 Cod civil precizeaza ca posesia este tulburata cand este
fondata sau conservata prin acte de violenta in contra sau din partea
Din continutul textului rezulta ca nu este suficient ca posesia sa fi inceput in
mod pasnic, ea trebuie sa fie conservata si pe parcurs tot in mod pasnic.
Caractrele juridice ale violentei sunt urmatoarele:
1. este viciu relativ, in sensul ca poate fi invocat numai de catre cel impotriva
caruia a fost exercitata violenta (1962 alineat 2 Cod civil);
2. este un viciu temporar, in sensul ca o data incetata violenta, posesia
redevine utila;
3. se aplica atat in privinta posesiei nemiscatoarelor, cat si a bunurilor
miscatoare.
c. Clandestinitatea.
Posesiunea este clandestina cand posesorul o exercita in ascuns de
adversarul sau incat cesta nu este in stare sa poata sa o cunoasca, asa cum
prevede art. 1852 Cod civil.
Viciul clandestinitatii este aplicabil in materia miscatoarelor, fiind greu de
conceput si in cea a nemiscatoarelor.
Viciului clandestinitatii ii corespund urmatoarele caractere juridice:
1. este un viciu relativ putand fi invocat, deci numai de catre cei fata de care
posesia a fost exercitata pe ascuns (articolul 1862 alineatul 2 Cod civil);
2. este un viciu temporar, intrucat odata incetata clandestinitatea, redevenind
publica, posesia redevine si utila (articolul 1956 Cod civil).
d. Precaritatea
Cu privire la precaritate, opiniile autorilor au fost diferite: unii100 sustin ca
aceasta constituie un viciu al posesiei, intrucat articolul 1847 Cod civil a inclus
printre calitatile ei si exercitarea sub nume de proprietar Ori, prin aceasta distinctie
s-a dorit sa se sublinieze viciul si nu lipsa posesiei.
intr-o a doua opinie101 pe care o impartasim, precaritatea este mai mult decat
un viciu, ea constituie insasi lipsa posesiei102. Caracteristic pentru precaritate este
faptul ca stapanirea lucrului este lipsita de animus sibi habendi, deci de elementul
intentional al posesiei. Mai mult decat atat, precaritatea este separat definita de
articolul 1853 Cod civil potrivit caruia actele ce exercitam asupra unui lucru al
altuia sub nume precar, adica in calitate de locatar, depozitar, uzufructuar etc. sau
asupra unui lucru comun, in puterea destinatiei legale a aceluia, nu constituie o
posesie sub nume de proprietar.
Din text rezulta cu prisosinta ca precaritatea echivaleaza cu lipsa posesiei si
nu cu un simplu viciu al acesteia103.
in conceptia Codului civil precaritatea posesiei apare ca un viciu absolut si
in cazurile special prevazute de lege, precaritatea se poate transforma in
posesie, prin intervertire.
e. Echivocitatea
Desi articolul 1847 Cod civil nu include printre viciile posesiei echivocitatea,
ea a fost recunoscuta ca atare atat in literatura juridica, dar si in practica judiciara.
O posesie este echivoca atunci cnd sunt indoieli cu privire la existenta
elementelor sale constitutive, animus si corpus.
in acest sens, practica instantei supreme a decis ca posesia exercitata de un
coproprietar asupra intregului bun individ, este echivoca, deoarece sunt dubii ca
actele de posesiune s-au efectuat de coproprietar in calitate de posesor al bunului,
ori ca proprietar privind cota sa parte de proprietate.
3.3.4. Efectele posesiei
In pofida imprejurarii ca este doar o stare de fapt, legea recunoaste posesiei
uitle anumite consecinte juridice.
Efectele posesiei pot fi grupate astfel:
1. posesia creaza o prezumtie de proprietate (art. 1854 Cod civil);
2. posesorul de buna credinta dobandeste fructele lucrului asupra caruia
exercita posesia (articolul 485 Cod civil);
3. posesia este protejata prin actiunile posesorii;
4. posesia prelungita duce, prin uzucapiune, la dobandirea dreptului de
A. PREZUMTIA DE PROPRIETATE
Posesia exercitata in conditiile prevazute de lege creaza pana la proba
contrarie o prezumtie de proprietate in favoarea celui ce o exercita.
Aceasta prezumtie este instituita de dispozitiunile art. 1864 Cod civil, potrivit
caruia posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub nume de proprietar,
daca nu este proba ca a inceput a poseda pentru altul.
Prezumtia de proprietate opereaza in favoarea posesorului, intrucat de cele
mai multe ori, posesia ca stare de fapt coincide cu dreptul de proprietate. Avantajul
pe care-l creeaza aceasta prezumtie, consta in aceea ca fiind parat, posesorul nu are
a face probe in sprijinul dreptului sau, intrucat este prezumat proprietar pana la
In materia bunurilor miscatoare, prezumtia este mai puternica deoarece in
virtutea articolului 1909 Cod civil, posesia de buna credinta echivaleaza cu titlu de
proprietate, nefiind posibila proba contrarie. Dimpoptriva in materia bunurilor
nemiscatoare prezumtia de proprietate poate fi rasturnata prin proba contrara.
B. DOBANDIREA FRUCTELOR DE CATRE POSESORUL DE BUNA
Ca principiu general, fructele unui lucru se cuvin proprietarului.
De la aceasta regula exista o exceptie: posesorul de buna credinta al lucrului
ii culege fructele, fara ca proprietarul sa poata ridica vreo pretentie asupra lor.
Aceasta exceptie este instituita de articolul 485 Cod civil, care prevede ca
posesorul nu castiga proprietatea fructelor decat atunci cand poseda cu buna
Articolul 486 Cod civil precizeaza ca prin buna credinta se intelege
imprejurarea in care posesorul poeda ca proprietar in puterea unui titlu translativ
de proprietate, ale carui vicii nu-i sunt cunoscute.
Din text rezulta ca buna credinta este de ordin subiectiv, constand in
convingerea posesorului ca lucrul, ale carui fructe le culege, a fost dobandit de la
adevaratul proprietar si ca titlul in virtutea caruia poseda este valabil, lipsit de orice
Dovada bunei credinte nu trebuie sa fie facuta, intrucat in favoarea
posesorului pledeaza prezumtia bona fides presumitur prevazuta de articolul 1899
Cod civil, potrivit caruia Buna credinta se presupune totdeauna si sarcina probei
cade asupra celui ce alege reaua credinta.
Articolul 487 Cod civil stabileste ca posesorul inceteaza sa mai fie de buna
credinta din momentul cand viciile titlului sau ii sunt cunoscute. Buna credinta
trebuie sa existe nu numai in momentul dobandirii lucrului, ea trebuie sa fie
contemporana momentului perceperii fructelor. Posesorul nu este indreptatit sa
perceapa fructele, dupa ce va fi cunoscut viciile titlului sau, intrucat din acel
moment nu se mai bucura de beneficiul pe care legea i-l recunoaste doar posesorului
Se poate pune firesc intrebarea care sunt fructele pe care le dobandeste
posesorul de buna credinta?
In primul rand trebuie precizat ca in temeiul bunei credinte, posesorul
dobandeste doar fructele, nu si productele ce se cuvin intotdeauna proprietarului,
chiar daca detinatorul a fost de buna credinta.
In al doilea rand, pentru ca perceperea fructelor sa fie recunoscuta ca atare,
trebuie sa fi avut loc la timpul cuvenit. Perceperea anticipata a fructelor civile de
exemplu, nu scuteste pe posesorul lucrului de restituirea lor.
Cu totul alta este insa situatia posesorului de rea-credinta.
Acesta are obligatia sa restituie proprietarului lucrul atat valoarea lui, (in
eventualitatea in care lucrul a pierit) cat si fructele.
Unicul drept recunoscut a acestui posesor este acela de a pretinde sa i se
restituie de catre proprietar cheltuielile ocazionate de perceperea si recoltarea
fructelor, precum si cele necesare si utile facute asupra lucrului.
C. PROTEJAREA POSESIEI PRIN ACTIUNILE POSESORII
Actiunea posesorie este o actiune reala imobiliara prin care posesorul
urmareste apararea posesiunii sale ca o stare de fapt impotriva oricarei
tulburari, mentinerea acestei stari ori redobandirea ei in eventualitatea ca a fost
Caracterisitic actiunii posesorii, este imprejjurarea ca prin ea este aparata
starea de fapt a posesiei, fara a se pune in discutie dreptul asupra lucrului.
Dreptul nostru cunoaste doua genuri de actiuni posesorii si anume:
a. actiunea posesorie obisnuita sau in complangere;
b. actiunea posesorie speciala sau in reintegrare.
a. Actiunea in complangere, este utilizata pentru a face sa inceteze orice
tulburare a posesiei, de natura sa impiedice exercitiul liber si efectele juridice ale
Pentru exercitarea ei, trebuie indeplinite cumulativ trei conditii:
1. sa nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau deposedare;
2. reclamantul sa faca dovada ca inainte de data tulburarii sau a deposedarii a
detinut bunul cel putin un an;
3. posesiunea reclamantului sa fie utila, adica neviciata.
in conditiile articolului 676 Cod procedura civil, actiunea in complangere
poate fi formulata si de catre un detentor precar, cu conditia ca tulburatorul sa nu fie
el insusi cel pentru care detine reclamantul.
Sarcina probei apartine in actiunea posesorie in complangere reclamantului.
b. Actiunea posesorie in reintegrare este uzitata pentru apararea posesiei,
atunci cand deposedarea sau tulburarea s-au produs prin violenta. Violenta neavand
nici o justificare in drept, actiunea in reintegrare poate fi promovata chiar si de catre
posesorul de rea-credinta.
Spre deosebire de actiunea posesorie obisnuita - in complangre, exercitiul
actiunii in reintegrare este conditionat de indeplinirea unei singure cerinte: sa nu fi
trecut mai mmult de un an de la tulburare sau deposedare.
Ca si actiunea in complangere, cea in reintegrare poate fi promovata si de
catre detentorul precar, daca tulburarea s-a produs prin violenta.
Actiunile posesorii au urmatoarele caractere:
- sunt actiuni reale;
- ocrotesc in dreptul nostru posesia bunurilor imobile si drepturile reale
imobiliare susceptibile sa fie dobandite prin uzucapiune. intrucat in materia
mobilelor posesiunea se confunda practic cu proprietatea, actiunile posesorii sunt
inutile in privinta lor.
Este motivul pentru care s-a afirmat de litertura ca in materie mobiliara
posesorul se confunda cu petitoriul sau ca posesorul este absorbit de petitoriu.
d. DOBANDIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIN EFECTUL
POSESIEI INDELUNGATE.
Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva este un mod de dobandire a
proprietatii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea
neintrerupta a acestuia in tot timpul fixat de lege.
In articolul 645 din C. civ. se prevede ca proprietatea se mai poate dobandi si
prin prescriptie, in vreme ce art. 1837 arata ca prescriptia achizitiva este un mijloc
de a dobandi proprietatea.
Uzucapiunea ca mod de dobandire a proprietatii se intemeiaza pe faptul
posesiei indelungate a unui imobil, posesie care trebuie sa indeplineasca conditiile
de utilitate asa cum sunt ele prevazute de art. 1847 din C. civ. O posesie viciata sau
detentiunea precara sunt irelevante sub aspect achizitiv, caci oricat ar dura ele in
timp, nu ar conduce niciodata la dobandirea proprietatii. Atunci cand posesorul este
de buna credinta si are un just titlu104, uzucapiunea dureaza de la 10 la 20 de ani, in
vreme ce daca posesorul nu are un just titlu ea dureaza 30 de ani.
Sectiunea 3.4. Apararea dreptului de proprietate.
3.4.1. Notiuni generale
Dreptul de proprietate fiind cel mai important drept civil patrimonial, s-a
bucurat intodeauna de o protectie juridica de natura sa-i asigure exercitiul
in doctrina, mijloacele de aparare a dreptului de proprietate au fost definite ca
fiind acele actiuni prin care proprietarul tinde sa inlature atingerile ce sunt aduse
dreptului sau si sa ajunga la restabilirea lui105.
Mijloacele juridice de aparare a dreptului de proprietate pot fi clasificate in
doua mari categorii si anume:
a. mijloacele juridice nespecifice sau indirecte asa cum sunt actiunile nascute
din dreptul de creanta. Ele nu se intemeiaza deci pe dreptul de proprietate sau pe alt
drept real, ci pe obligatii rezultate din neexecutarea contractelor, din fapte ilicite sau
cvasicontracte, ori din imbogatirea fara just temei.
b. mijloacele juridice specifice, numite si mijloace directe de protejare a
dreptului de proprietate, sunt actiunile care se intemeiaza pe dreptul de proprietate
sau pe faptul posesiunii. Aceste actiuni avand ca temei dreptul de proprietate, care
este un drept real se numesc actiuni reale.
La randul lor actiunile reale se pot imparti in: actiuni petitorii si actiuni
posesorii.
Sunt actuni petitorii, acele actiuni reale menite sa apere dreptul de proprietate
sau alt drept real, cum ar fi actiunile in revendicare, actiunile confesorii, actiunile in
granituire etc.
Sunt actiuni posesorii, acele actiuni reale destinate sa apere posesiunea unui
Imobil intre cele doua categorii de actiuni exista mai multe deosebiri, dintre care
mai importante sunt doua:
- spre deosebire de actiunile petitorii care vizeaza fondul dreptului, adica
proprietatea, cele posesorii protejeaza doar posesia;
- in vreme ce actiunile petitorii nu pot fi promovate decat de titularul
dreptului real incalcat (proprietar, uzufructuar etc.), actiunile posesorii pot fi
promovate si de catre posesor.
3.4.2. Actiunea in revendicare. Definitie
Actiunea in revendicare nu s-a bucurat legislativ de o definitie consacrata.
Art. 1909 alineat 2 din Codul civil prevede ca cel ce a pierdut sau cel caruia i s-a
furat un lucru poate sa-l revendice in curs de trei ani, in vreme ce art, 1910 se
refera la revendicarea mobilelor, iar art. 1730 Cod civil face referire la posibilitatea
revendicarii obiectelor vandute, de catre vanzator.
In stiinta dreptului, actiunea in revendicare a fost definita ca fiind acea
actiune reala prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau, cere
restituirea acestuia de la posesorul neproprietar 106.
in practica, actiunea in revendicare este cunoscuta ca actiunea proprietarului
neposesor impotriva posesorului neproprietar.
Actiunea in revendicare este caracterizata ca fiind o actiune petitorie reala si
imprescriptibila. Ea este petitorie deoarece tinde sa stabileasca direct existenta
dreptului de proprietate a reclamantului, si reala deoarece ea apara insusi dreptul
real de proprietate.
Actiunea in revendincare este imprescriptibila, deoarece dreptul de
proprietate pe care se intemeiaza este si el imprescriptibil sub aspect extinctiv,
nepierzandu-se prin neuz.
3.4.3. Conditii pentru exercitarea actiunii in revendicare
Exercitiul actiunii in revendicare, implica o conditie si o precizare si anume:
1) Conditia calitatii de proprietar exclusiv
Persoana care revendica un bun (reclamantul) trebuie sa aiba calitatea de
proprietar, adica sa faca dovada dreptului sau de proprietate.
Proprietarul exclusiv exercita actiunea in revendicare, iar instantele verifica daca
acesta are calitatea pe care o pretinde in raport si de sustinerile si dovezile paratului
potrivit principiului in excipiendo reus fit actor107.
in practica judiciara s-a stabilit ca doar proprietarul exclusiv are exercitiul
actiunii in revendicare.
Asadar actiunea in revendicare a unui coindivizar nu ar putea fi primita,
deoarece el are doar un drept limitat asupra bunului. El nu poate revendica nici
intregul bun fara acordul celorlalti coproprietari, si nici cota sa parte mai inainte de
individualizarea ei ca efect a unei hotarari de partaj.
Per a contrario va fi primita actiunea in revendicare promovata de toti
coindivizarii, care impreuna au un drept exclusiv asupra bunului ce formeaza
obiectul indiviziunii. in aceeasi masura in practica judecatoreasca, s-a pus problema
daca numai unul dintre soti are exercitiul actiunii in revendicare a unui bun comun
in temeiul mandatului tacit reciproc.
Raspunsul a fost pozitiv, plecand de la ideea ca prin actiunea sa, sotul
reclamant, vizeaza marirea patrimoniului comun, care ii profita si celuilalt sot109.
in fine, o ultima problema a fost aceea de a se sti daca este admisibila
actiunea in revendicare promovata de un coproprietar impotriva celorlalti cu privire
la bunul indiviz.
Raspunsul dat in practica instantei comune supreme a fost negativ, cu
motivarea ca un coindivizar nu poate revendica un bun indiviz mai inainte de
infaptuirea partajului, deoarece actiunea in revendicare presupune un drept exclusiv
si determinat pe care coindivizarul nu il poate obtine decat prin efectul partajului110.
2) Actiunea in revendicare este imprescriptibila, precizare ce isi are sorgintea
tocmai in caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care nu se pierde prin neuz.
Indiferent cat de mult si-ar neglija titularul exercitiul dreptului sau, acesta nu
este sanctionat de legea civila in mod direct. Numai in cazul cand o alta persoana ar
dobandi bunul prin efectul uzucapiunii, s-ar rasfrange indirect asupra lui, consecinta
pierderii bunului.
orice cerere de evictiune totala sau partiala a bunului adjudecat, se va prescrie in
termen de cinci ani din momentul executarii ordonantei de adjudecare. Acest
termen scurt pentru exercitarea actiunii in revendicare este menit sa confere
siguranta atat cumparatorului la licitatie publica, dar si celorlalte persoane ce ar
putea eventual dobandi ulterior bunul.
A. ACTIUNEA IN REVENDICARE IMOBILIARA
Exercitiul actiunii in revendicare implica in primul rand dovada dreptului de
proprietate, iar in procesul civil sarcina probei apartine reclamantului, dispozitiunea
art. 112 din Codul de procedura civila fiind plastic evidentiata de adagiul actori
incumbit probatio. De altfel dispozitia art. 1169 Cod civil potrivit careia cel ce face
o sustinere trebuie sa o dovedeasca, isi gaseste pe deplin aplicarea in cazul actiunii
in revendicare.
Daca teoretic lucrurile par simple, in practica ele sunt mult mai complicate,
datorita unor imprejurari obiective de multe ori grau de depasit.
Nu de putine ori nu exista inscrisuri doveditoare ale dreptului de proprietate,
sau al transferului proprietatii. Este totodata posibil ca inscrisurile sa nu fie insotite
de schite sau planuri pentru delimitarea imobilelor s.a.m.d.
Fata de dificultatile intampinate in materia revendicarii imobiliare, practica
judecatoreasca a stabilit o serie de principii care se aplica in solutionarea acestor
cauze in urmatoarele ipoteze:
A) Ambele parti invoca titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate
asupra bunului revendicat.
Dupa cum titlurile provin de la acelasi autor sau de la autori diferiti
solutionarea litigiului poate cunoaste doua ipoteze si anume:
a) Cand ambele titluri provin de la acelasi autor trebuie analizat daca partile
si-au transcris sau nu titlul in registrul de transcriptiuni imobiliare, avand castig de
cauza acela care si-a transcris titlul
Daca nici una dintre parti nu si-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil in
speta cel de data mai veche, potrivit principiului qui prior tempore potior jure.
Potrivit aceluiasi principiu, va fi apreciat mai puternic titlul anterior transcris
in registrul de transcriptiuni, daca ambele au fost transcrise.
b) Cand titlurile provin de la autori deosebiti, va avea castig de cauza partea
al carui titlu este mai preferabil, potrivit principiului nemo plus juris ad alium
transferre potest, quam ipse habet.
Pentru a stabili care este titlul preferabil, instantele au in vedere urmatoarele
- verificarea autorilor si a dreptului pe care acestia il aveau cu privire la bunul
in litigiu;
- cand nu exista alte mijloace de proba in afara de titluri se va da castig de
cauza partii al carui titlu are data certa mai veche.
B) O singura parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat.
Daca paratul invoca un asemenea titlu, atunci actiunea reclamantului va fi
Dimpotriva daca titlul este invocat de catre reclamant, el va avea castig de
cauza cu doua conditii:
- titlul sa emane de la un tert;
- data titlului sa fie anterioara posesiei paratului.
C) Nici una dintre partile litigante nu are titlu
De plano, actiunea ar trebui respinsa, deoarece in favoarea posesorului
opereaza prezumtia de proprietate instituita de art. 1864 Cod civil. Asa fiind,
posesorul parat ar avea castig de cauza in baza principiului in pari causa melior est
causa possidentis.
Acestei situatii transante, practica judecatoreasca i-a adus insa un
amendament, constand in analiza prealabila a celor doua posesii aflate in conflict.
Ar avea deci castig cel ce invoca o posesie mai indelungata, utila sau de buna
B. ACTIUNEA IN REVENDICARE MOBILIARA
Actiunea in revendicare mobiliara cunoaste un regim juridic deosebit de cel al
actiunii imobiliare. Caracterul particular rezida in dispozitiile art. 1909 Cod civil
potrivit carora Lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fara sa
fie trebuinta de vreo curgre de timp.
Fata de aceasta dispozitiune a legi, revendicarea bunurilor mobile este practic
imposibila, deoarece posesorul beneficiaza de la bun inceput de prezumtia de
proprietate. in cazul bunurilor mobile corporale, posesia creeaza in favoarea
posesorului o prezumtie absoluta de proprietate impotriva careia nu se admite proba
Regula prevazuta de art. 1909 alineatul 1 Cod civil, se aplica asadar numai in
privinta bunurilor mobile care pot fi posedate, deci numai bunurile mobile
corporale, susceptibile de detentiune materiala. De la aceasta regula exista o singura
exceptie ce priveste titlurile la purtator, a caror valoare este incorporata in titlu,
incat el constituie insasi corporalitatea dreptului pe care il reprezinta apropiindu-se
in acest mod de natura exterioara a bunurilor mobile corporale.
Regula prevazuta de art. 1909 alineatul 1 Cod civil este aplicabila numai cu
privire la bunurile mobile privite in mod individual nu si unor mase sau
universalitati de bunuri mobile cum ar fi de exemplu o succesiune a bunurilor
Rezulta asadar ca actiunea in revendicare mobiliara nu ar putea fi exercitata
decat atunci cand nu sunt aplicabile prevederile art. 1909 alineat 1 Cod civil, deci in
situatiile in care nu-si mai are aplicare prezumtia absoluta de proprietate.
O asemenea imprejurare este reglementata de textul art. 1909 alineatul 2 Cod
civil potrivit caruia cel ce a pierdut sau cel caruia i s-a furat un lucru poate sa-l
revendice, in curs de trei ani, din ziua cand l-a pierdut sau cand i s-a furat, de la cel
la care il gaseste, ramanand acestuia recurs in contra celui de la care il are.
Intrucat textul nu precizeaza impotriva cui s-ar putea indrepta actiunea in
revendicare, prin sintagma de la cel care-l gaseste, adica de la cel care-l detine se
individualizeaza categoria de persoane ce pot sta in calitate de parati. Caci acel la
care se afla bunul poate fi in egala masura autorul furtului, gasitorul bunului sau un
dobanditor de buna credinta impotriva caruia se poate indrepta proprietarul care a
pierdut posesia.
a. Actiunea in revendicare mobiliara indreptata impotriva posesorului de
buna credinta porneste de la ideea ca cel la care se gaseste bunul, l-a dobandit la
randul sau de la autorul furtului sau de la gasitor. in aceasta ipoteza, bunul mobil
poate fi revendicat in interiorul termenului de 3 ani calculat din momentul cand
bunul a fost furat sau pierdut. Literatura juridica a avut de solutionat problema de a
sti daca acest termen este de prescriptie ori de decadere. Chestiunea implica un real
interes practic, deoarece spre deosebire de termenele de decadere, termenele de
prescriptie sunt susceptibile de intrerupere si suspendare. S-a raspuns asadar ca
termenul de 3 ani nu este de prescriptie, ci un termen fix, de decadere la expirarea
caruia se stinge insusi dreptul de proprietate al celui care revendica.
Revendicandu-se bunul de la posesorul nelegitim, proprietarul revendicant,
nu are obligatia sa-i plateasca acestui posesor contravaloarea bunului, chiar daca
posesorul ar face dovada ca a cumparat la randul lui bunul si ca a platit pretul. La
randul sau, acesta se poate intoarce pentru desdaunare impotriva celui de la care a
dobandit bunul.
De la regula prevazuta de art. 1909 alineat 2 Cod civil deroga dispozitiunile
art. 1910 Cod civil care prevad ca Daca posesorul actual al lucrului furat sau
pierdut l-a cumparat la balci sau la targ, sau la o vindere publica, sau de la un
negutator care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate sa ia lucrul
inapoi decat intorcand posesorului pretul ce l-a costat. intr-o asemenea ipoteza,
adevaratul proprietar se va indrepta impotriva hotului sau gasitorului de la care va
recupera suma pe care el la randul sau i-a platit-o dobanditorului de buna credinta.
b. Actiunea in revendicare mobiliara impotriva hotului, gasitorului sau
dobanditorului de rea credinta, se intemeieaza pe imprejurarea ca posesia de rea
credinta nu are valoarea unui titlu de proprietate.
O asemenea actiune este perfect admisibila, deoarece nici un considerent nu
justifica aplicarea dispozitiunilor art. 1909 alineat 1 Cod civil atunci cand
adevaratul proprietar cheama in judecata pe tertul dobanditor de rea credinta. in
lipsa unui termen prevazut de lege, urmeaza ca o asemenea actiune sa fie promovata
in termenul prevazut de art. 1890 din Codul civil, adica de 30 de ani.
c) Actiunea in revendicare impotriva celui care detine bunul direct de la
proprietar are in vedere situatia detentorului precar.
Acesta detine lucrul in virtutea unor relatii contractuale cu proprietarul sau.
Asa fiind, detentorul precar nu se bucura de prezumtia instituita de art. 1909 alin. 1
din Codul civil, motiv pentru care nici actiunea pentru restituirea bunului nu se
intemeiaza pe dispozitiile art. 1909 alineatul 2 Cod civil.
IV. Dezmembramintele dreptului de proprietate privata
-Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt reglementate in Noul Cod civil
in titlul III, art. 693-772 si sunt urmatoarele: dreptul de superficie; dreptul de uzufruct;
dreptul de uz; dreptul de abitatie; dreptul de servitute.
Noul Cod civil nu cuprinde si o definitie a ceea ce inseamna dezmembramintele
dreptului de proprietate, dar potrivit doctrinei ele reprezinta drepturile reale principale,
derivate din dreptul de proprietate privata asupra unui bun proprietatea altei persoane,
care se constituie sau se dobandesc prin transferarea unor elemente ale continutului
juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv catre o alta persoana, sau prin
exercitarea acestor elemente de catre proprietarul bunului si o alta persoana.
-Dreptul de superficie este o institutie reglementata expres in Noul Cod civil, respectiv in
art. 693-702.
-Dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in
subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta (art.
Caracteristicile dreptului de superficie:
Drept real principal (se poate constitui numai asupra bunurilor imobile), drept derivat
(este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului), drept temporar
(durata maxima a termenului de superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea reinnoirii la
expirarea termenului, conform art. 694 noul Cod civil).
Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se
poate face prin act juridic (act unilateral, precum testamentul, sau conventie), precum si
prin uzucapiune sau prin alt mod prevazut de lege. In toate cazurile se aplica dispozitiile
privind cartea funciara.
Intinderea si exercitarea dreptului de superficie:
-Dreptul de superficie se exercita in limitele si in conditiile actului constitutiv. In
lipsa unei stipulatiicontrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitata de
suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii
constructiei sau, dupa caz, de suprafata de teren aferenta si de cea necesara exploatarii
constructiei edificate [art. 695 alin. (1) NCC].
Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul
dreptului de superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte forma
initiala. In cazul nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa ceara, in
termen de trei ani, incetarea superficiei sau repunerea in situatia anterioara.
Apararea dreptului de superficie:
-Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie,
actiune ce poate fi intentata impotriva oricarei persoane chiar si impotriva proprietarului
terenului, daca ea impiedica exercitarea dreptului. Dreptul la actiune este imprescriptibil.
Constituirea cu titlu oneros a superficiei
In cazul in care superficia s-a constituit cu titlu oneros, daca partile nu au prevazut alte
modalitati de plata a prestatiei de catre superficiar, titularul dreptului de superficie
datoreaza, sub forma de rate lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe piata libera,
tinand seama de natura terenului, de destinatia constructiei in cazul in care aceasta
exista, de zona in care se afla terenul, precum si de orice alte criterii de determinare a
contravalorii folosintei. In caz de neintelegere intre parti, suma datorata proprietarului
terenului va fi stabilita pe cale judecatoreasca (art. 697).
Incetarea superficiei:
-Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara pentru una dintre
prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi
prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens;
in alte moduri prevazute de lege.
Efectele incetarii superficiei:
-In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului devine proprietarul
constructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati constructia la
valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, in cazul in
care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului sa-l
oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de piata.
-Dreptul de uzufruct este reglementat in art. 703-748 NCC.
-Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane si de a culege fructele
acestuia intocmai ca proprietarul, insa cu indatorirea de a-i conserva substanta.
Dobandirea dreptului de uzufruct:
-Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri
prevazute de lege, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile. Uzufructul se
poate constitui numai in favoarea unei persoane existente.
Obiectul dreptului de uzufruct:
Orice bunuri mobile si imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masa
patrimoniala, o universalitate de fapt ori o cota-parte din aceasta. Nu pot face obiectul
dreptului de uzufruct bunurile din domeniul public. In N.C.Civ. au fost introduse, in mod
expres, dispozitii speciale privind uzufructul asupra creantelor, inclusiv asupra unei rente
viagere, asupra actiunilor sau a partilor sociale, precum si uzufructul asupra fondului de
comert (art. 737-745 NCC).
Apararea dreptului de uzufruct:
Acest drept poate fi aparat printr-o actiune confesorie, in aceleasi conditii in care
aceasta poate fi exercitata si in cazul superficiei.
Durata uzufructului:
Uzufructul in favoarea unei persoane fizice este cel mult viager. Uzufructul
constituit in favoarea unei persoane juridice poate avea durata de cel mult 30 de ani.
Atunci cand este constituit cu depasirea acestui termen, uzufructul se reduce de drept la
30 de ani. Daca nu s-a prevazut durata uzufructului, se prezuma ca este viager sau, dupa
caz, ca este constituit pe o durata de 30 de ani. Uzufructul constituit pana la data la care
o alta persoana va ajunge la o anumita varsta dureaza pana la acea data, chiar daca acea
persoana ar muri inainte de implinirea varstei stabilite.
- de folosinta exclusiva a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia
(naturale, industriale, civile si chiar productele);
de a cere si de a obtine predarea bunului;
de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile care, fara a fi consumptibile, se
deterioreaza rapid prin utilizare. In acest caz, la sfarsitul uzufructului, uzufructuarul va
restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la aceasta din urma data;
de cesiune a uzufructului;
de a inchiria sau, dupa caz, de a arenda bunul primit in uzufruct;
de a exploata partile de paduri inalte care au fost destinate taierii regulate, fie ca
aceste taieri se fac periodic pe o intindere de pamant determinata, fie ca se fac numai
pentru un numar de arbori alesi pe toata suprafata fondului;
de a lua din paduri araci pentru vii;
de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosintei
obisnuite a proprietarului, in limitele dispozitiilor legale;
dreptul asupra pomilor fructiferi care se usuca si a celor cazuti accidental;
dreptul asupra carierelor de piatra si de nisip aflate in exploatare;
in cazul unei creante: dreptul de a incasa capitalul si de a percepe dobanzile
creantei, dreptul de a spori capitalul, dreptul de vot, dreptul la dividende.
-Acestea constau fie intr-o obligatie generala, la un loc cu toti cei care formeaza
subiectul pasiv, de a respecta dreptul la nuda proprietate, fie in anumite obligatii ale
uzufructuarului, care dau expresie raporturilor speciale dintre uzufructuar si nudul
- de a inventaria bunurile mobile si de a constata starea in care se afla imobilele,
cu exceptia cazului in care uzufructul unui bun mobil este dobandit prin uzucapiune;
de a respecta destinatia data bunurilor de nudul proprietar, cu exceptia cazului
in care se asigura o crestere a valorii bunului sau cel putin nu se prejudiciaza in niciun
fel interesele proprietarului;
de a despagubi pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea
necorespunzatoare a bunurilor date in uzufruct;
de a depune o garantie pentru indeplinirea obligatiilor sale;
de a efectua reparatiile de intretinere a bunului; reparatiile mari sunt in sarcina
uzufructuarului atunci cand sunt determinate de neefectuarea reparatiilor de intretinere;
de a suporta toate sarcinile si cheltuielile culegerea fructelor ori incasarea
de a aduce de indata la cunostinta nudului proprietar orice uzurpare a fondului
si orice contestare a dreptului de proprietate, sub sanctiunea obligarii la plata de dauneinterese.
-Obligatiile mentionate ale uzufructuarului devin, in raporturile juridice, drepturi
de creanta ale nudului proprietar. Astfel sunt, de exemplu, dreptul de a cere intocmirea
inventarului, conservarea lucrului, efectuarea reparatiilor de intretinere, dreptul de a cere
despagubiri, dreptul de a cere restituirea lucrului si altele asemenea.
Obligatiile nudului proprietar:
-In general, nudul proprietar are o obligatie generala negativa de a nu tulbura
exercitarea dreptului de uzufruct. Proprietarul nu poate prin faptul sau nici cu orice chip
vatama drepturile uzufructuarului.
Stingerea uzufructului:
-Modurile de stingere a uzufructului, prevazute in art. 746-748 NCC sunt in
numar de sapte, si anume:
expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul;
consolidarea (cand una si aceeasi persoana dobandeste atat calitatea de
proprietar cat si pe aceea de uzufructuar);
neuzul timp de 10 de ani, iar in cazul creantelor, 2 ani;
pieirea totala a lucrului supus uzufructului;
abuzul de folosinta;
renuntarea uzufructuarului.
Dreptul de uz si dreptul de abitatie
-Drepturile de uz si de abitatie sunt reglementate in art. 749-754 NCC.
-Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia si de a-i culege fructele
naturale si industriale numai pentru nevoile proprii si ale familiei sale. Abitatia este
dreptul unei persoane de a locui in locuinta nudului proprietar impreuna cu sotul si copiii
sai, chiar daca nu a fost casatorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitatia,
precum si cu parintii ori alte persoane aflate in intretinere.
-Aceste doua dezmembraminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de
uzufruct deoarece, pe langa faptul ca ele nu sunt cesibile, este interzisa si cesiunea
emolumentului (beneficiile titularului rezultate din exercitarea dreptului). Titularul
dezmembramantului respectiv nu isi poate exercita dreptul decat pentru nevoile lui si ale
Diferenta dintre dreptul de uz si dreptul de abitatie rezulta din obiectul acestor
dezmembraminte. Astfel, dreptul de abitatie se constituie asupra unei locuinte, iar dreptul
de uz asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu exceptia locuintei.
Dreptul de uz si dreptul de abitatie se supun, cat priveste constituirea, exercitarea
si stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.
Dreptul de servitute (servitutile)
-Dreptul de servitute este reglementat in art. 755- 772 NCC.
-Servitutea este sarcina care greveaza un imobil pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar. De regula, servitutea presupune doua imobile apartinand
unor proprietari diferiti, dintre care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel
care suporta servitutea este fondul aservit. Pot fi insa si situatii in care servitutile sa
aiba caracter reciproc. In art. 755 alin. (2) NCC se mentioneaza ca fondul dominant
poate, prin constituirea servitutii, sa-si sporeasca utilitatea economica sau confortul.
-Servitutea se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin
- servituti aparente si servituti neaparente, dupa cum ele sunt determinate printrun semn vizibil (o usa, o fereastra, etc.), sau nu (servitutea de a nu construi peste o
anumita inaltime);
servituti continue si servituti necontinue, in functie de modul de exercitare, care
poate fi continuu, fara fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este
necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere);
servituti pozitive si servituti negative, cele pozitive implicand exercitarea
partiala a unor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar
servitutile negative fiind acelea potrivit carora proprietarul fondului aservit este obligat
sa se abtina de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate (de
exemplu, servitutea de a nu construi).
Obligatiile in sarcina proprietarului fondului aservit sunt, in principal, cele care
privesc respectarea obligatiilor asumate pentru asigurarea uzului si utilitatii fondului
dominant precum si notarea in cartea funciara, iar obligatia se transmite, pe aceasta cale,
dobanditorilor subsecventi ai fondului aservit. Cat priveste abtinerea proprietarului
fondului aservit de a impiedica exercitarea servitutii, aceasta nu poate impiedica pe
proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se exercita servitutea, in
masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru proprietarul
fondului dominant.
- dreptul de a lua toate masurile si de a face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru
a exercita si aconserva servitutea;
obligatia de a nu agrava situatia fondului aservit si de a nu cauza prejudicii prin
exercitarea servitutii.
Stingerea servitutilor:
-Servitutile se sting pe cale principala prin radierea lor din cartea funciara pentru
una dintre urmatoarele cauze:
Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit, daca
servitutea este contrara utilitatii publice careia ii va fi afectat bunul expropriat.
V. MODURILE DE DOBANDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
SI A CELORLALTE DREPTURI REALE
Art. 644 C.civ. statueaza: 'Proprietatea bunurilor se dobandeste si se transmite prin
succesiune, prin legate, prin conventie si prin traditiune' iar art. 655 C.civ. ca
'proprietatea se mai dobandeste prin accesiune sau incorporatiune, prin prescriptie, prin
lege si prin ocupatiune'.
Aceste moduri generale de dobandire a dreptului de proprietate sunt aplicabile, deopotriva,
dreptului de proprietate si celorlalte drepturi reale, dezmembraminte. Dreptul de proprietate publica
poate fi dobandit numai in 131b19b temeiul legii.
2. Clasificarea modurilor de dobandire a drepturilor reale
Modurile de dobandire a drepturilor reale pot fi clasificate in functie de mai multe criterii:
a) dupa intinderea dobandirii dreptului exista:
- moduri de dobandire universala sau cu titlu universal si moduri de dobandire cu titlu
b) dupa caracterul dobandirii deosebim moduri de dobandire cu titlu oneros si moduri de
dobandire cu titlu gratuit ;
c) dupa momentul in care se produce efectul dobandirii dreptului de proprietate deosebim moduri
de dobandire intre vii si moduri de dobandire pentru cauza de moarte ;
d) dupa situatia juridica a bunului in momentul dobandirii deosebim moduri originare si moduri
derivate de dobandire a proprietatii.
3. Conventia sau contractul ca mod de dobandire a dreptului de proprietate si a celorlalte
In materie opereaza principiul potrivit caruia transmisiunea dreptului de proprietate ori
constituirea dreptului real are loc in momentul incheierii contractului; in alte cuvinte este vorba de
principiul consensualismului. Aplicarea acestui principiu in materia vanzarii este reflectata de art. 1295
alin. 1 C.civ. De la principiul expus exista si exceptii.
4. Accesiunea sau incorporatiunea
Accesiunea este incorporarea sau unirea unui lucru cu un alt lucru fiecare avand proprietari
diferiti. Art. 488 C.civ. stabileste ca: 'Tot ce se uneste si se incorporeaza cu lucrul se cuvine
proprietarului lucrului'. Accesiunea se clasifica dupa obiectul ei in: accesiune imobiliara (naturala si
artificiala) si accesiune mobiliara.
1. Accesiunea imobiliara naturala . - Ea presupune unirea sau incorporarea a doua bunuri avand
proprietari diferiti fara interventia omului. Codul civil reglementeaza urmatoarele cazuri de accesiune
naturala: aluviunea, avulsiunea, insulele si prundisurile, accesiunea animalelor salbatice si accesiunea
albiei parasite.
2. Accesiunea imobiliara artificiala. - Ea se realizeaza prin interventia omului. Art. 492 C.civ.
stabileste ca 'Orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului sunt
prezumate a fi facute de proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui pana ce se
dovedeste din contra'; Codul reglementeaza doua cazuri de accesiune imobiliara artificiala (art. 493494 C.civ.). Acestea sunt: a) accesiunea constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari facute de un
proprietar pe terenul sau cu materialele aflate in proprietatea altei persoane si b) accesiunea
constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari facute de o persoana cu materialele sale pe un teren aflat in
proprietatea altuia (art. 494 C.civ). Art. 494 C.civ. distinge insa doua cazuri dupa cum constructorul a
fost sau nu de buna credinta.
3. Accesiunea mobiliara. - Aceasta presupune unirea a doua bunuri mobile care apartin la
proprietari diferiti ori confectionarea sau obtinerea unui bun de catre o persoana prin munca sa folosind
materialele altuia.
In Codul nostru civil sunt reglementate trei cazuri de accesiune mobiliara: adjunctiunea,
specificatiunea si confuziunea sau amestecul.
. 5. Traditiunea
Ea constituie un alt mod de dobandire a proprietatii. Prin traditiune intelegem remiterea, predarea
materiala a unui bun. In prezent ea are o sfera de aplicare restransa; prin ea are loc transferul dreptului
de proprietate in cazul darurilor manuale (adica a unor donatii curente) inlocuind astfel forma
inscrisului autentic, conditie esentiala in contractul de donatie.
. 6. Ocupatiunea (ocuparea)
Acest mod de dobandire a proprietatii consta in luarea in posesie a unui bun care nu apartine
nimanui, a unui bun fara stapan. Dar potrivit art. 477 si 646 C.civ. bunurile fara stapan sunt in
proprietatea statului. Bunurile imobile nu sunt supuse acestui mod de dobandire a proprietatii. Doctrina
a apreciat ca in aceasta categorie ar intra: apa de baut dintr-un izvor natural, vanatul sau pestele cand
sunt dobandite legal, apa dintr-un izvor pentru trebuintele casnice.
. 7. Hotararea judecatoreasca
Hotararea judecatoreasca constituie un mod de dobandire a dreptului de proprietate sau a altor
drepturi reale numai atunci cand ea are un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Exemplu:
ordonanta de adjudecare prin care se definitiveaza executarea silita constand in vanzarea prin licitatie
publica a unor bunuri; in acest caz cumparatorul sau adjudecatarul devine proprietar.
. 8. Uzucapiunea (prescriptia achizitiva)
1. Notiune si justificare. - Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva este acel mod originar de
dobandire a proprietatii sau a altor drepturi reale privind un bun imobiliar prin posesia sa de catre o
persoana in conditiile si termenul prevazute de lege. Ea implica elementul timp.
2. Domeniul de aplicare al uzucapiunii. - Uzucapiunea se aplica numai bunurilor imobile,
bunurile mobile dobandindu-se in baza art. 1909 C.civ. prin insusi faptul posesiei lor cu buna credinta,
fara trecerea unui interval de timp .
4. Uzucapiunea in sistemul Codului civil. - Uzucapiunea dupa Codul civil este de doua feluri si
anume: uzucapiunea de 30 de ani si uzucapiunea de 10 sau de 20 de ani ori de 10 pana la 20 de ani.
Uzucapiunea de 30 de ani (art. 1840 C.civ.) are loc atunci cand sunt indeplinite doua conditii: posesia sa fie utila (adica o posesie propriu-zisa si neviciata); - posesia sa fie exercitata neintrerupt
timp de 30 de ani indiferent daca posesorul este de buna sau de rea credinta.
Uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani (art.1895-1899 C.civ.). Art. 1895 C.civ. statueaza ca 'Cel ce
castiga cu buna credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat, va prescrie proprietatea
aceluia prin 10 ani daca adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a tribunalului unde se afla
nemiscatorul si prin 20 de ani daca locuieste afara din acea raza teritoriala'.
Conditii : - posesia sa se intemeieze pe un just titlu ; posesia sa fie de buna credinta; bunul sa fie
un bun imobil individual determinat.
5. Uzucapiunea in sistemul cartilor funciare.
Sistemul de publicitate imobiliara prin cartile funciare se aplica in Transilvania, Banat si
Bucovina. Uzucapiunea in aceste teritorii este supusa Legii nr. 115/1938 si nu Codului civil.
Legea nr. 115/1938 reglementeaza doua cazuri de uzucapiune si anume: uzucapiunea tabulara si
uzucapiunea extratabulara (art. 27 si 28 din lege).
Uzucapiunea tabulara (sau prin convalescenta titlului) este reglementata de art. 27 din Legea nr.
115/1938 care prevede ca in cazul in care s-au inscris in cartea funciara - fara cauza legitima - drepturi
reale care pot fi dobandite prin uzucapiune, ele vor ramane valabil dobandite daca titularul dreptului lea posedat cu buna credinta, potrivit legii, timp de 10 ani; sintagma 'fara cauza legitima' inseamna
un titlu nevalabil.
- Ea este reglementata de art. 28 din Legea nr. 115/1938. Acest text de lege prevede ca: persoana
care a posedat un bun imobil in conditiile legii timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de
proprietate care a fost inscris in cartea funciara, poate cere intabularea dreptului in favoarea sa.
6. Jonctiunea posesiilor.
- Prin aceasta intelegem unirea posesiei uzucapantului (a posesorului actual) cu intervalul de
timp cat posesia a fost exercitata de catre autorul sau cu scopul de a dobandi dreptul de proprietate prin
Art. 1860 C.civ. stabileste ca: Orice posesor are facultatea, spre a putea opune prescriptia, sa
uneasca posesia sa cu posesia autorului sau;
1) sa existe o posesie propriu-zisa;
2) posesorul actual sa fi dobandit posesia bunului de la autorul sau pe baza unui raport juridic.
7. Calculul termenului de prescriptie.
- El se calculeaza pe zile, ziua fiind de 24 de ore. Ea incepe la miezul noptii si se termina la
miezul noptii urmatoare. Ziua in care incepe prescriptia nu intra in calcul iar prescriptia se incheie la
miezul noptii ultimei zile a termenului prevazut de lege.
8. Intreruperea si suspendarea cursului uzucapiunii.
- Aceste cazuri sunt prevazute de Decretul nr. 167/1958 privind prescriptia extinctiva.
Dimpotriva, intreruperea naturala este specifica numai prescriptiei achizitive; ea este incidenta,
conform art. 1864 C.civ., in doua cazuri:- cand posesorul este si ramane lipsit mai mult de un an de
posesia bunului indiferent cine este autorul deposedarii;- cand bunul cu privire la care se exercita
posesia este declarat imprescriptibil de lege.
9. Efectele uzucapiunii.
- Prin implinirea uzucapiunii se naste dreptul de proprietate al uzucapantului si concomitent se
stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar; dar acest efect este retroactiv ceea ce inseamna ca
uzucapantul devine proprietar din chiar momentul in care a inceput sa curga termenul de prescriptie.
Uzucapiunea trebuie invocata pe cale de actiune in justitie sau pe cale de exceptie. Creditorii
uzucapantului pot invoca si ei uzucapiunea pe calea actiunii oblice; sau daca renuntarea s-a facut in
frauda intereselor creditorilor, acestia au dreptul sa solicite revocarea renuntarii prin actiunea pauliana.
VI. Publicitatea imobiliara
-Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect
inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu
administrativ si se realizeaza de catre oficiile teritoriale pentru imobilele situate in raza de activitate a
-Activitatea de publicitate imobiliara in cadrul oficiilor teritoriale este indeplinita de registratori
de carte funciara, denumiti in continuare registratori, numiti prin ordin al directorului general al
Agentiei Nationale, in urma unui concurs organizat de aceasta.
PRINCIPIILE SISTEMULUI DE PUBLICITATE IMOBILIAR AL NOILOR CRI
Funcionarea i organizarea crilor funciare se bazeaz pe anumite reguli fundamentale
numite principii.
Principiile de carte funciar sunt regulile de baz referitoare la organizarea, conducerea i
inerea crilor funciare, precum i la activitatea propriu-zis de publicitate imobiliar
(operaiunile de nscriere a actelor i faptelor juridice privitoare la imobilele cuprinse n cartea
funciar).
Identificarea i cunoaterea acestor principii este de o real importan practic, ea fiind
premisa aplicrii unitare i corecte a publicitii imobiliare la nivel naional.
1. Principiul opozabilitii
Dac, n conformitate cu prevederile art. 17 i 18 din Decretul-Lege nr. 115/1938
drepturile reale imobiliare pot fi constituite, modificate ori stinse , numai dac sunt nscrise n cartea
funciar, ceea ce echivala cu principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea
funciar, sub imperiul Legii nr. 7/1996 nscrierea n cartea funciar a actului juridic de constituire,
dobndire, recunoatere, stingere, modificare i de transmisiune a unor drepturi reale imobiliare are
ca efect opozabilitatea fat de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelai obiect, fa
de acelai autor, care nu au efectuat aceast operaiune sau au efectuat-o ulterior - art. 27 din
legea 7/1996 si art. 93 din Regulament.
lat , deci, c prin noua lege se nlocuiete efectul constitutiv de drepturi al nscrireii n
cartea funciar cu cel al opozabilitii.
Ca urmare, ntre pri, operaiunile juridice privind drepturi reale imobiliare i produc efectele
de la data ncheierii lor, n forma cerut de lege, dar ele le pot fi opuse terilor numai de la data
nscrierii lor.
Legea consacr i anumite excepii de la principiul opozabilitii, care sunt de strict
aplicare i interpretare. Ele sunt cazurile n care drepturile reale se dobndesc prin : succesiune,
accesiune, vnzare silit, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotrre judectoreasc. n
aceste cazuri, drepturile reale sunt opozabile terilor de la data dobndirii, fr s fie necesar
nscrierea. Dobnditori subsecveni ai acestor drepturi nu beneficiaz de aceast excepie avnd n
vedere c titularii originari sunt obligai s-i nscrie drepturile pentru a putea dispune de ele.
2. Principiul publicitii integrale.
n esen, principiul publicitii integrale este regula conform creia n cartea funciar trebuie
nscrise toate drepturile reale imobiliare, operaiunile materiale i, n cazurile anume prevzute de
lege, drepturile de crean, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n
cartea funciar.
Potrivit acestui principiu sunt supuse nscrierii n cartea funciar, cu excepiile prevzute de
art. 26 din Legea nr. 7/1996, toate operaiunile juridice prin care se transmite, se constituie, se
modific sau se stinge un drept real imobiliar. De asemenea este necesar s se evidenieze toate
modificrile privind situaia material a imobilului, alipiri, dezlipiri n foaia de avere a crii funciare.
Publicitatea integral a crilor funciare este asigurat chiar i n cazul dobndirii
drepturilor reale care nu se nscriu n cartea funciar, (succesiune, accesiune, vnzare silit,
uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotrre judectoreasc), deoarece titularul lor nu va
putea dispune de ele dect dac s-a fcut nscrierea.
Ca urmare a acestui fapt, cartea funciar constituie un adevrat registru de stare civil a
imobilelor, cuprinznd situaia juridic complet i real a acestora .2
Integralitatea publicitii imobiliare este strns legat de efectul opozabilitii fa de teri al
nscrierilor, consacrat de art. 27 din legea 7/1996, deoarece toate operaiunile juridice privind
transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare , precum i
aciunile n justiie privind imobilul respectiv devin opozabile terilor numai prin nscrierea lor n cartea
3. Principiul legalitii.
Principiul legalitii, confundat de unii autori cu principiul oficialitii, este un mijloc de
asigurare a corectitudinii i exactitii nscrierilor din cartea funciar.
Legalitatea formal exprim faptul ca registratorul va dispune numai nscrierea actelor i
faptelor juridice prevzute sau permise de lege, sprijinindu-se pe cerere i actele ce o nsoesc.
Ca urmare, cererea trebuie s cuprind toate meniunile prevzute de lege i trebuie s fie
nsoit de nscrisurile doveditoare ale faptelor sau actelor juridice a cror nscriere se solicit.
Odat introdus, cererea nu mai poate fi modificat, nici mcar prin exercitarea plngerii
mpotriva ncheierii dat de Biroul de publicitate imobiliar cu privire la cererea respectiv. Este
necesar introducerea unei cereri noi. n cazul admiterii acesteia, nscrierea care se va efectua va
avea rangul conferit de data cererii admise i nu cel al primei cereri.
Legalitatea material rezid n aceea ca registratorul are obligaia de a cerceta dac
nscrisul n baza cruia se solicita nscrierea ntrunete condiiile de fond i form prevzute de
lege pentru nscrierea respectiv i dac n cuprinsul crii funciare nu exist piedici la nscriere
(art. 48 - 49 Legea nr. 7/1996).
4. Principiul oficialitii.
Potrivit acestui principiu, registratorul are dreptul i obligaia legal de a verifica din oficiu
cererea de nscriere, valabilitatea titlului n baza cruia se cere nscrierea n cartea funciar i
cuprinsul crii funciare.
O dat introdus cererea i nregistrat, nu mai poate fi completat cu nscrisuri noi, ori cu alte
Registratorul va putea respinge cererea prin ncheiere motivat, atunci cnd aceasta nu este
complet sau nscrisurile pe baza crora se ntemeiaz cererea nu sunt valabile.
De asemenea, registratorul va proceda la respingerea cererii, dac fa de datele de
nscriere n cartea funciar, cererea nu poate fi admis, deoarece exist neconcordan ntre cele
cerute i cele existente n cartea funciar.
5. Principiul neutralitii.
Principiul neutralitii const n faptul c nscrierile n cartea funciar nu se fac din oficiu , ci
numai la cererea celor interesai i numai cu privire la coninutul cererii.
Ca urmare, registratorul de carte funciar poate dispune efectuarea de nscrieri numai n
baza cererii formulat de persoana interesat i numai n limitele acesteia.
Ca excepie de la acest principiu pot fi reinute: respingerea cererii de nscriere, nscrierea cii
de atac a plngerii mpotriva ncheierilor birourilor de publicitate imobiliar, ndreptarea erorilor
materiale svrite cu prilejul operrii nscrierilor sau radierilor n cartea funciar, nscrierea
notrilor i radierea acestora, acestea nscriindu-se n cartea funciar din oficiu i chiar n ciuda
opoziiei prii interesate.
6. Principiul specialitii.
Acest principiu, consacrat i sub numele de principiul individualizrii, asigur exactitatea i
precizia documentelor cadastrale i a crilor funciare. Regula este aceea ca cererea de
nscriere a actelor i faptelor juridice n cartea funciar s fie admis, numai dac n cuprinsul su 3
imobilele sunt precis determinate (prin numr cadastral, amplasament, vecinti, suprafa,
categorie de folosin i schia de plan).
n virtutea acestui principiu nscrierile din cartea funciar trebuie s precizeze exact
imobilul sau partea din imobil la care se refer, persoanele mpotriva sau n favoarea crora s-a
efectuat nscrierea, dreptul nscris trebuie calificat exact, cu indicarea obiectului su i, dup caz, a
modalitilor care l afecteaz sau a sarcinilor care l greveaz.
Pentru respectarea acestui principiu, din interpretarea art. 49 din Legea 7/1996, rezult c
cererea de nscriere se respinge atunci cnd nu ndeplinete cerinele legale, adic nscrisul pe care
ea se ntemeiaz nu ndeplinete cerinele de valabilitate ale actului juridic, nu are deplin putere
doveditoare, nu indic numele prilor, nu individualizeaz imobilul cu numrul de parcel, nu este
nsoit de o traducere legalizat (n cazul n care nu este scris n limba romn).
7. Principiul prioritii.
Principiul prioritii este regula potrivit creia efectele nscrierilor se produc retroactiv, de la
data nregistrrii cererii de nscriere.
Ordinea nregistrrii cererii va determina i rangul nscrierii. Principiul prioritii reprezint o
aplicare n materia publicitii imobiliare a principiului de drept romn "qui prior tempore potiorjure".
El este consacrat de art. 25 din Legea 7/1996, dar prevederi cu privire la acesta sunt cuprinse i n
art. 28, 30 i 47 din lege, precum i n art. 93, 94 i 117 din Regulament.
Cererea de nscriere se depune la biroul de publicitate imobiliar, unde va fi nregistrat n
registrul special de intrri ce cuprinde data nregistrrii cererii, ora acesteia i numrul curent sub
care este nregistrat.
Data nscrierii confer rangul nscrierii, adic efectul acesteia fa de celelalte nscrieri.
Ca o chestiune de noutate, potrivit art. 48-49 din Legea 7/1996 rangul nscrierii este
susceptibil de confirmare sau infirmare, dup cum cererea de nscriere a fost admis sau respins
de registratorul de carte funciar.
Dac se depun concomitent mai multe cereri de nscriere la acelai birou de publicitate
imobiliar cu privire la acelai imobil, drepturile de ipotec i privilegiile imobiliare a cror
se solicit vor avea rang egal, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca
prin judecata sa se hotrasc asupra rangului i asupra radierii ncheierii nevalabile.(art. 47 din
legea 7/1996).
8. Principiul relativitii.
Principiul relativitii, denumit i al consensului sau al acordului de voine, este regula
conform creia orice nscriere n cartea funciar se poate face numai mpotriva celui care la data
cererii era nscris n cartea funciar sau care urmeaz s fie nscris ca titular al dreptului asupra
cruia se va face nscrierea. Unii autori definesc acest principiu ca fiind cerina legii ca nscrierea n
cartea funciar s se fac numai cu consimmntul titularului nscris .
Cel mpotriva cruia se face nscrierea se numete antecesor tabular, iar cel n favoarea
cruia se nscrie se numete succesor tabular.
Relativitatea nscrierilor este consacrat de art. 22 din Legea 7/1996 potrivit cruia
nscrierea unui drept se poate face numai mpotriva celui care la nregistrarea cererii era nscris ca
titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut sau mpotriva acelui care nainte de
a fi nscris i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat.
Legea reglementeazcteva situaii speciale:
1. Relund ntr-o foarte mare msur prevederile art. 20 din Legea nr.
115/1938, potrivit crora dac mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul
de a dobndi prin nscriere un bun imobil, iar nscrierile respective nu s-au efectuat, ultimul
dobnditor al acelui bun imobil, va putea cere nscrierea tuturor dobndirilor succesive,
concomitent cu cea a dreptului su, dac dovedete prin nscrisuri originale, actele juridice ce pot
sta la baza acelor nscrieri, prin art. 23 din Legea 7/1996 se statueaz c dac mai multe persoane
i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil iar nscrierile nu s-au fcut, cel
din urm ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu cea a dreptului 4
su, dovedind prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile.
2. Principiul relativitii este un mijloc eficient de asigurare a integralitii
nscrierilor n cartea funciar n ceea ce privete drepturile care potrivit art. 26 din Lega nr.
7/1996 sunt opozabile fa de teri i fr nscrierea lor n cartea funciar. Potrivit art. 22
nscrierea se poate face numai mpotriva celui care la data cererii este nscris n cartea
funciar. Or, dac titularul nstrintor al dreptului care era opozabil i fr nscriere nu
procedeaz la nscrierea acestuia, dobnditorul la rndul su nu s-ar putea nscrie deoarece s-ar
nclca principiul relativitii, posesorul tabular nefiind identic cu persoana mpotriva creia se
solicit prin cerere efectuarea nscrierii.
n consecin, se va realiza nscrierea n cartea funciar i a drepturilor care
sunt opozabile i extratabular, respectndu-se astfel integralitatea nscrierilor. Astfel, nscrierile
din Cartea funciar vor reflecta n mod complet ntregul ir al titularilor unui anumit drept real,
inclusiv pe cei care au dobndit acest drept opozabil extratabular.
9. Princiviul forei probante.
Potrivit acestui principiu dreptul real nscris n cartea funciar se consider a fi exact, pe de o
parte, iar pe de alt parte nici un drept real nu poate exista i deci nu poate fi opus nimnui, dac nu
este nscris n cartea funciar. Dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept
nu exist. n ambele situaii se poate face dovada contrar.
Este uor de observat ca acest principiu are la baz dou prezumii fundamentale
consacrate de textul de lege (art. 31 ) i anume:
a) Dac n cartea funciar s-a nscris un drept n folosul unei persoane se prezum c
dreptul exist n folosul ei, dac a fost dobndit sau constituit cu buna credin.
b) Dac un drept s-a radiat din cartea funciar se prezum c acel drept nu exist.
Principiul forei probante a crii funciare este reglementat de art. 31 din Legea 7/1996, care
arat cci cuprinsul crilor funciare se consider exact n folosul acelei persoane care a dobndit
prin act juridic cu titlu oneros un drept real, dac n momentul dobndirii dreptului nu a fost nscris
n cartea funciar vre-o aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac nu a cunoscut pe alt
cale aceast inexactitate.
Acest principiu are drept scop ocrotirea terului dobnditor cu titlu oneros, de bun
credin, care s-a ntemeiat pe cuprinsul crii funciare, dobndirea lui fiind ocrotit de cauzele de
eviciune ce ar putea deriva din nevalabilitatea titlurilor anterioare dobndirii lui.
Aceasta regula este o "traducere" fidela a prevederilor art. 32-33 din Decretul-lege nr.
115/1938 potrivit crora terul care, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare, dobndete cu bun
credin i cu titlu oneros un drept real nscris n cartea funciar, nu poate fi omis din cauza viciilor
pe care le avea titlul autorului su, bineneles, cu excepiile prevzute de lege (nscrierea unei
aciuni n cartea funciar i cunoaterea pe alt cale a inexistenei nscrierii).
Principiul forei probante a nscrierilor nu se aplic n situaia n care n cartea funciar era
notat o aciune prin care se contesta cuprinsul acesteia sau terul a cunoscut pe alt cale inexactitatea
nscrierii.
n prima situaie, dovada relei credine a terului se face fr complicaii, cercetndu-se
cuprinsul crii funciare cu privire la existena nscrierii unei asemenea aciuni. n a doua ipotez, cel
care invoc reaua credin a terului va trebui s dovedeasc faptul c acesta a cunoscut pe o alt
cale inexactitatea nscrierii, acesta fiind prezumat de bun credin pn la proba contrar.
De asemenea, acest principiu nu poate fi invocat cnd nscrierea terului a fost supus
rectificrii, precum i n situaia cnd nscrierea privete drepturi personale, situaii i stri
personale, deoarece n acest caz nscrierea are doar efectul de informare a terilor (art. 3 6 din
Legea 7/1996) Acest principiu nu este aplicabil nici n cazul descrierilor care cuprind stri de fapt (de
exemplu : descrierea imobilului din partea I).
Principiul forei probante contribuie la securitatea static i dinamic a circuitului civil prin aceea
c titularul nscris n cartea funciar nu i poate pierde dreptul, dect dac el consimte la aceasta ,
iar terul dobnditor de bun credin este aprat de cauzele de eviciune ce deriv din titlurile 5
anterioare dobndirii sale.
Documente similare cu Drepturi Reale Sinteza an II DREPT
Evelina L. Opincă
valeria_chirila2
Mai multe de la Cata Skate
Subiecte posibile drept comercial
Mada Iulia
Reteta Pizza Salam(the best)
Politici ale Uniunii Europene(economie)
Sinteza DIP an II DREPT
Reteta Pizza Italia
Subiecte Sapsm
Uniunea Europeana sinteza(drept an 1 sem 2)