Source: https://www.jusmeum.de/urteil/olg_frankfurt/e551c5a3ce91a2ffa48bc30f0f0188e7d3e4e84a66556b022afc0c595b488ab3
Timestamp: 2020-01-17 13:35:37
Document Index: 107674214

Matched Legal Cases: ['§ 195', '§ 199', '§ 242', '§ 277', '§ 280', '§ 194', '§ 194', '§ 139', '§ 526', 'BGH', 'BGH', '§ 5', '§ 635', '§ 280', '§ 6', '§ 195', '§ 282', '§ 282', '§ 635', '§ 275', 'BGH', '§ 261', '§ 421', '§ 421', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 421', '§ 426', '§ 255', 'BGH', 'BGH', '§ 241', '§ 242', 'BGH', '§ 138', '§ 138', '§ 277', '§ 22', '§ 22', '§ 22', '§ 543', '§ 543', '§ 91', '§ 708', '§ 713', '§ 713', '§ 544']

OLG Frankfurt, 13 U 62/05: OLG Frankfurt: verkehrswert, haftungsbeschränkung, angemessene frist, leichte fahrlässigkeit, grobe fahrlässigkeit, positive vertragsverletzung, fair trial, falsche aussage, meinung, architekt
Urteil des OLG Frankfurt vom 28.03.2007, 13 U 62/05
Aktenzeichen: 13 U 62/05
OLG Frankfurt: verkehrswert, haftungsbeschränkung, angemessene frist, leichte fahrlässigkeit, grobe fahrlässigkeit, positive vertragsverletzung, fair trial, falsche aussage, meinung, architekt
Normen: § 195 BGB, § 199 Abs 3 BGB, § 242 BGB, § 277 BGB, § 280 BGB
Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung: Anspruch gegen einen Architekten wegen der Fehlerhaftigkeit eines Gutachtens
1. Die Haftung eines Gutachters kann auf die diligentia quam in suis bei einem Gefälligkeitsvertrag konkludent beschränkt sein.
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 11. März 2005 verkündete Urteil des Einzelrichters der 10. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt abgeändert und die Klage abgewiesen.
Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung der Kosten wegen durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 15 % hieraus abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 15 % hieraus leistet.
1I. Im Zusammenhang mit dem Erwerb eines bebauten und in O1 gelegenen Grundstücks traten die Kläger an den ihnen bekannten Beklagten, der von Beruf Architekt ist, heran. Unter dem 22. Juni 2001 gab der Beklagte gegenüber dem Kläger zu 2) eine schriftliche „Stellungnahme zum Verkehrswert“ ab (Bl. 38 ff. d. A.), auf welche Bezug genommen wird. Die „Stellungnahme“ schließt mit der Aussage „empfohlener Verkehrswert rund 1.600.000,00 DM“ (entspricht € 818.067,01). Für die „mündliche Beauftragung“ berechnete der Beklagte dem Kläger zu 2) für seine beratende Tätigkeit vereinbarungsgemäß DM 950,00 netto pauschal, zuzüglich 6 % Nebenkosten DM 57,00, mithin netto pauschal DM 1.007,00 zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer in Höhe von DM 161,12, insgesamt also DM 1.168,12 (Bl. 45 d. A.).
2Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 4. Juli 2001 (Bl. 24 ff. d. A.) erwarben die Kläger das Immobilienobjekt zu einem Kaufpreis von DM 1.450.000,00, wobei DM 100.000,00 auf das mitverkaufte Inventar entfiel.
3Im Jahre 2004 beauftragten die Kläger den öffentlich bestellten Bausachverständigen SV1 mit der Verkehrswertermittlung des Grundstücks zum Stichtag 01.07.2001. Dieser erstattete sein „Gutachten über den Verkehrswert (i. S. d. § 194 Baugesetzbuch)“ unter dem 24.04.2004, auf welches ebenfalls Bezug
S. d. § 194 Baugesetzbuch)“ unter dem 24.04.2004, auf welches ebenfalls Bezug genommen wird. Der Gutachter SV1 ermittelte einen Verkehrswert des Anwesens von € 483.000,00.
4Mit Anwaltsschreiben vom 08.11.2004 (Bl. 117 d. A.) ließen die Kläger den Beklagten auffordern, an sie € 207.841,29 Schadensersatz zu leisten. Diesem Ansinnen trat der Beklagte entgegen. Mit bei Gericht am 30. Dezember 2004 eingegangenem Schriftsatz haben die Kläger die streitgegenständliche Schadensersatzklage erhoben.
5Mit am 11. März 2005 verkündetem Urteil (Bl. 171 ff. d. A.), auf dessen Inhalt verwiesen wird, hat der Einzelrichter der 10. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt den Beklagten zur Zahlung von € 251.768,77 nebst Zinsen verurteilt und festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet sei, den Klägern als Gesamtgläubigern allen weiteren materiellen Schaden zu ersetzen, der ihnen aus dem fehlerhaften Gutachten des Beklagten „Stellungnahme zum Verkehrswert Liegenschaft 1-Familienwohnhaus - …, O1“ vom 22.06.2001 noch entsteht, insbesondere auch die weiteren Zinsschäden aus dem Darlehen A Nr. … ab dem 30.12.2004 zu 100 %, B-Darlehen Nr. … ab dem 31.12.2004 zu 100 % und Darlehen A Nr. … ab dem 31.12.2004 zu 1,33 %. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, zwischen dem Kläger zu 2) (im Urteil fälschlicherweise als Kläger zu 1) bezeichnet) und dem Beklagten sei ein Vertrag zustande gekommen, der die Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes zum Inhalt gehabt habe. Die Klägerin zu 1) (im Urteil fälschlicherweise als Klägerin zu 2) bezeichnet) sei in den Schutzbereich dieses Vertrages einbezogen worden, weil die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen seien, dass die Ermittlung des Verkehrswertes im Interesse beider Kläger erfolgen sollte, da beide Kläger gemeinsam sich mit der Absicht getragen hätten, das hier in Frage stehende Grundstück für sich zu erwerben und das Gutachten des Beklagten als Entscheidungsgrundlage für die Kläger dienen sollte. Das Wertgutachten des Beklagten sei objektiv falsch, was die Kläger schlüssig dargelegt hätten und der Beklagte hiergegen nichts Erhebliches vorgebracht hätte. Die Mängel habe der Beklagte zu vertreten. Die Fehlerhaftigkeit seines Gutachtens sei kausal für den geltend gemachten Schaden der Kläger. Die Grundstückverkäufer hätten zwar zu dem wirklichen Verkehrswert ihr Grundstück nicht verkauft mit der Folge, dass die Kläger dieses Grundstück nicht haben würden. Die Kläger hätten indessen dann aber auch nicht die klageweise geltend gemachten, durch den Wert des Grundstückes nicht kompensierten Vermögensnachteile erlitten. Die beklagtenseits erhobene Verjährungseinrede sei nicht durchgreifend, da die dreißigjährige Verjährungsfrist des alten Rechts zunächst Platz gegriffen habe. Die Kläger berühmten sich eines Schadensersatzanspruches wegen Schlechterfüllung eines Gutachtenauftrages; Rechtsgrundlage für ihr Begehren sei mithin die positive Vertragsverletzung. Der beklagtenseits im Termin zur mündlichen Verhandlung am 04.03.2005 beantragte Schriftsatznachlass (vgl. Bl. 165 d. A.) sei nicht zu gewähren gewesen. Der Beklagte habe sich nur mit der Einrede der Verjährung (dieser ging von einer sechsmonatigen Verjährungsfrist aus) verteidigt. Bei einer sorgfältigen und auf Förderung des Verfahrens bedachten Prozessführung hätte er auch hilfsweise sachlich den Klageanspruch bekämpfen müssen, was nicht geschehen sei.
6Gegen das ihm am 30. März 2005 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit bei Gericht am 5. April 2005 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis 30. Juni 2005 (Bl. 212 d. A.) mit bei Gericht am 30. Juni 2005 eingegangenem Schriftsatz begründet.
7Der Beklagte begründet sein Rechtsmittel im Wesentlichen mit den nachstehenden Erwägungen:
8a) Dem Landgericht sei ein Verfahrensfehler vorzuwerfen. Das Erstgericht hätte ihm vor dem Termin einen Hinweis gemäß § 139 ZPO zu geben gehabt, dass es die Verjährungseinrede als nicht durchgreifend erachte. Der mündliche Hinweis sei erst in der vorgeschalteten Güteverhandlung erfolgt. Der Verhandlungstermin selbst sei in der Ladungsverfügung als früher erster Termin gekennzeichnet worden (vgl. Bl. 130 d. A.). Sinn und Zweck des vorbereitenden Termins seien durch die Vorgehensweise des Landgerichts verfehlt worden;
9b) Sein Prozessbevollmächtigter habe noch in der mündlichen Verhandlung in Auseinandersetzung mit dem Klagevorbringen den Einwand erhoben, dass das
Auseinandersetzung mit dem Klagevorbringen den Einwand erhoben, dass das streitgegenständliche Rechtsverhältnis tatsächlich als Gefälligkeitsverhältnis unter den seit längerem bekannten Parteien anzusehen sei;
10 c) Die Tätigkeit im Rahmen eines Gefälligkeitsverhältnisses unterfalle nicht den üblichen Haftungsnormen. Selbst wenn von keinem totalen Haftungsausschluss auszugehen sein sollte, wäre seine Haftung zumindest auf grobe Fahrlässigkeit beschränkt;
11 d) Den Klägern sei bekannt gewesen, dass er kein Immobiliengutachter sei. Hierauf habe er bereits hingewiesen, als er die Kläger beim Erwerb einer Eigentumswohnung in … unterstützen sollte. Wie bereits bei seiner späteren Hilfestellung 1998 in einer Erbenauseinandersetzung sei auch diesmal nur eine Aufwandsentschädigung vereinbart worden. Die Rechnung hätten die Kläger erbeten, um die Kosten steuerlich geltend machen zu können;
12 e) Die Erstellung eines Gutachtens sei niemals vereinbart worden. Die Kläger hätten die erheblichen Gutachterkosten sich ersparen wollen, weshalb sie ihm im Rahmen der „üblichen Gefälligkeiten unter Bekannten“ gebeten hätten, für sie erneut tätig zu werden. Er sei niemals als Gutachter tätig geworden und habe auch diesmal kein Gutachten erstellen wollen, ihm habe jeder Rechtsbindungswille gefehlt. Um ihn zu entlasten, hätten die Kläger ihm angeboten, „ihm die notwendigen Zahlen zu liefern“, sodass er selbst nur noch eine „Begutachtung des Zustandes“ vorzunehmen gehabt habe. Eigene Vermessungen habe er nicht vornehmen sollen. Die Wohnfläche sei ihm genannt worden. Auch sei ihm gegenüber erklärt worden, dass der Dachgeschossausbau in Aussicht genommen werde;
13 f) Er habe als Baukosten die Kosten angesetzt, die zum Wertermittlungsstichtag aufzuwenden gewesen wären, um das Gebäude zu errichten;
14 g) Seine Stellungnahme sei entsprechend den getroffenen Vereinbarungen nicht mit Fehlern behaftet. Gefordert gewesen sei seine persönliche Stellungnahme;
15 h) Den Klägern sei kein Schaden entstanden. Die Kreditgewährung an die Kläger habe auf den Ergebnissen eines bankeigenen Gutachtens zum Verkehrswert beruht. Die Kläger machten den gleichen Schaden in zwei Prozessen geltend und trügen in den beiden Verfahren widersprüchlich vor;
16 i) Er, der Beklagte, halte die Verjährungseinrede aufrecht. Vorliegend sei eine persönliche Stellungnahme vereinbart worden, die dazu dienen sollte, zu beurteilen, ob das Kaufobjekt zum tatsächlichen und nicht zu einem überhöhten Verkehrswert angeboten werde. Läge der klägerseits behauptete Mangel vor, so habe der vertraglich vereinbarte Zweck nicht erreicht werden können, weshalb von einem „direkten Mangelschaden“ (vgl. Bl. 229 d. A.) auszugehen sei. Der Schadensersatz wegen eines solchen Mangels unterliege der kurzen Verjährung;
17 j) Er, der Beklagte, weise darauf hin, dass die Kläger auch die Grundstücksverkäufer auf Schadenersatz klageweise vor dem Landgericht Mainz in Anspruch nähmen und diese wie auch ihn bei der Staatsanwaltschaft Mainz angezeigt hätten. Aus den Ermittlungsakten ergebe sich, dass die finanzierende Bank, die …-Bank O2, ein Wertgutachten eingeholt habe, welches den Klägern bekannt gewesen sei. Auch dort sei von einem Verkehrswert von ca. 1,6 Mio. DM ausgegangen worden, weshalb sich die Frage nach der Kausalität seiner Stellungnahme stelle. Auch hätten die Kläger 2001 von der Immobilienmaklergesellschaft C ein Verkehrswertgutachten eingeholt. Auch dort sei wegen der „Spitzenlage“ des Grundstücks der Kaufpreis mit DM 1.349.800,00 angesetzt worden und ein Verkauf von 1,5 Mio. DM in Aussicht gestellt worden.
18 Der Beklagte setzt sich im Einzelnen mit den Klägerargumenten sachlich auseinander. Der Einzelheiten des Parteivorbringens insoweit wegen wird auf den Inhalt der Schriftsätze vom 15.06.2005 (Bl. 213 ff. d. A.), 04.11.2005 (Bl. 274 ff. d. A.), 24.01.2006 (Bl. 288 ff. d. A.), 27.03.2006 (Bl. 321 ff. d. A.), 26.04.2006 (Bl. 398 ff. d. A.), 30.05.2006 (Bl. 429 f. d. A.), 23.06.2006 (Bl. 440 f. d. A.) und 01.08.2006 (Bl. 458 ff. d. A.) nebst Anlagen Bezug genommen.
20unter Abänderung des am 11. März 2005 verkündeten Urteils des Landgerichts Darmstadt die Klage abzuweisen.
21 Die Kläger beantragen,
22die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
23 Die das angefochtene Urteil verteidigenden Kläger tragen ergänzend und vertiefend vor, dass sie den Beklagten konkret gefragt hätten, ob er für DM 1.000,00 für sie ein Wertgutachten erstatten könne. Der Beklagte habe dies zwar zunächst nicht gewollt, dann aber zugesagt ein „komprimiertes Gutachten“ (vgl. Bl. 265 d. A.) zu erstellen. Der Beklagte sei keinesfalls aus bloßer Gefälligkeit für sie tätig geworden und habe auch mehr als eine bloße Aufwandsentschädigung bekommen. Die Angaben zum Wert und zur Wohnfläche sollten entgegen seines entgegenstehenden Vortages gerade von ihm, dem Beklagten, überprüft werden. Dem Beklagten als Fachmann hätte auffallen müssen, dass die Räume im Kellergeschoss wegen der zu niedrigen Deckenhöhe nicht zu Wohnzwecken geeignet seien. Ihm hätte auffallen müssen, dass die Angaben zur Wohnfläche und zum umbauten Raum offensichtlich unzutreffend sein müssten. Sie, die Kläger, verneinten, dass die finanzierende Bank ein eigenes Wertgutachten erstellt habe. Das Kreditinstitut habe sich vielmehr auf das vom Beklagten erstellte Gutachten zum Verkehrswert gestützt (vgl. Bl. 392 d. A.). Auch gebe es kein Maklerverkehrswertgutachten. Der Beklagte habe als „neutraler Fachmann, als Architekt“ das Anwesen anschauen und die Angaben der Verkäufer vor Ort auf Richtigkeit überprüfen und hiernach bewerten sollen, ob der verlangte Kaufpreis angemessen sei (vgl. Bl. 393 d. A.). Der Beklagte habe die wertbildenden Faktoren überprüfen sollen. Seit März 2003 versuchten sie intensiv das Objekt zu veräußern.
24 Der weiteren Einzelheiten wegen wird auf den Inhalt der Schriftsätze vom 19.09.2005 (Bl. 259 ff. d. A.), 24.11.2005 (Bl. 284 ff. d. A.), 23.03.2006 (Bl. 311 ff. d. A.) und vom 04.04.2006 (Bl. 391 ff. d. A.) nebst Anlagen verwiesen.
25 Mit Senatsbeschluss vom 10. März 2006 ist der Rechtsstreit dem Einzelrichter gemäß § 526 ZPO zur Entscheidung übertragen worden (Bl. 300 d. A.).
26 Das erkennende Gericht hat den Prozessparteien mehrfach Hinweise erteilt, so in der Ladungsverfügung vom 10.03.2006 (Bl. 303 d. A.) und in den Terminen zur mündlichen Verhandlung am 05.04.2006 (Bl. 386 f. d. A.) und am 07.02.2007 (Bl. 613, 615, 617, 618 und Bl. 626 d. A.).
27 Das erkennende Gericht hat die Prozessparteien persönlich informatorisch gehört und nimmt wegen des Ergebnisses der Anhörung insoweit Bezug auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 5. April 2006 (Bl. 387 ff. d. A.).
28 Das erkennende Gericht hat des Weiteren Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlich erstatteten Sachverständigengutachtens und zum Gutachter den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Dipl.-Ing. (FH) SV2, Architekt, bestellt.
29 Des Ergebnisses der Beweisaufnahme wegen wird auf den Inhalt seiner Stellungnahme vom 18.09.2006 zu den Fragen des Beweisbeschlusses vom 12.06.2006 (Bl. 499 ff. d. A.) und auf den Inhalt seines Wertgutachtens vom 15.09.2006 (Bl. 509 ff. d. A.) sowie auf seine mündlichen Erläuterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht am 7. Februar 2007 (Bl. 612 ff. d. A.) Bezug genommen. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat den Verkehrswert zum Bewertungsstichtag 01.07.2001 auf DM 1.030.000,00 oder gerundet € 527.000,00 geschätzt.
30 Die Prozessparteien haben sich eingehend mit den Sachverständigenfeststellungen vor dem Hintergrund ihres jeweiligen Parteivorbringens auseinandergesetzt. Insoweit wird auf die Schriftsätze des Beklagten vom 18.10.2006 (Bl. 549 ff. d. A.), 03.11.2006 (Bl. 557 ff. d. A.), 08.01.2007 (Bl. 604 ff. d. A.) sowie vom 08.03.2007 (Bl. 636 ff. d. A.) und auf die der Kläger vom 17.11.2006 (Bl. 581 ff. und Bl. 592 ff. d. A.) sowie vom 12.03.2007 (Bl. 676 ff. d. A.) Bezug genommen. Der Kläger zu 2) hat persönliche Stellungnahmen durch seinen Prozessbevollmächtigten unter dem 07.03. und 08.03.2007 (jeweils bei Gericht am 12.03.2007 eingegangen) zu den Gerichtsakten reichen lassen, auf deren Inhalt verwiesen wird.
31 Das Berufungsgericht hat letztlich zu Informationszwecken kurzfristig die Prozessakten LG Mainz zu Aktenzeichen 2 O 236/02 des Klageverfahrens der Kläger gegen die Grundstücksverkäufer beigezogen und zum Gegenstand der
Kläger gegen die Grundstücksverkäufer beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht (vgl. Protokoll vom 05.04.2006, Bl. 386 d. A.). Des gefertigten Aktenauszuges wegen wird auf Blatt 371 ff. d. A. verwiesen sowie auf die schriftsätzlichen Anlagen des Beklagtenschriftsatzes vom 27.03.2006 (Bl. 327 ff. d. A.).
32 II. Die statthafte und auch sonst zulässige, insbesondere form- und fristwahrend eingelegte Berufung des Beklagten ist sachlich begründet, weshalb wie erkannt zu entscheiden war. Den Klägern steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten schon deshalb nicht zu, weil dem Beklagten nicht begründet der Vorwurf eines grob fahrlässigen Verhaltens gemacht werden kann und die Haftung für leichte Fahrlässigkeit ausgeschlossen ist.
33 1.Zutreffend ist das Landgericht im rechtlichen Ausgangspunkt davon ausgegangen, dass der Kläger zu 2) mit dem Beklagten in eine Vertragsbeziehung eingetreten ist und diese Vertragsbeziehung dem Werkvertragsrecht untersteht (vgl. Urteil des VII. ZS des BGH vom 10.06.1976 = BGHZ 67, 1 ff. = NJW 1976 Seite 1502). Richtig ist auch die Feststellung des Erstgerichts, dass gemäß Artikel 229 § 5 EGBGB im Hinblick auf die Rechtsbeziehungen der Parteien die bis zum 31.12.2001 geltenden sachlich-rechtlichen Vorschriften Platz greifen.
34 Letztlich ist auch die weitere Feststellung des Landgerichts zutreffend, dass mögliche Schadensersatzansprüche der Kläger nicht verjährt sind, weshalb die beklagtenseits in beiden Instanzen erhobene Verjährungseinrede nicht durchgreifend ist.
35 Der Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung (vgl. u. a. das vorstehend zitierte Urteil) für Mangelfolgeschäden aus Schätzungen, Gutachten und Auskünften die Anwendung der §§ 635, 638 BGB a. F. ausgeschlossen. Wird ein Gutachten fehlerhaft erstattet, können hierauf gestützte Schadensersatzansprüche nur nach der damals gewohnheitsrechtlich anerkannten positiven Vertragsverletzung begründet sein (heute § 280 BGB n. F.), welche der früheren dreißigjährigen Verjährungsfrist unterlagen. Auch nach der Überleitungsvorschrift des Artikel 229 § 6 EGBGB war bei Klageeinreichung am 30.12.2004 die neue kurze Verjährungsfrist der §§ 195, 199 Abs. 3 BGB n. F. noch nicht abgelaufen, weshalb verfahrensrechtlich zu klären ist, ob den Klägern der geltend gemachte Schadensersatzanspruch tatsächlich auch zusteht oder nicht.
36 2.Verfahrensfehlerhaft, weil dem Beklagten die erbetene Schriftsatzfrist nicht gewährend, hat das Landgericht jedoch in dem angefochtenen Urteil die Tatsache festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet gewesen sei, den Verkehrswert der in O1 gelegenen Immobilie zu ermitteln und in diesem Zusammenhang auch nicht die Frage nach dem Verschuldensmaßstab erörtert hat.
37 Nach § 282 ZPO ist jede Prozesspartei gehalten, einen substantiierten Prozessvortrag zu halten. Zumindest in der Rechtslehre (vgl. Prütting in Müko, ZPO, 2. Aufl. 2000, Rn 20 ff. und Zöller-Greger, ZPO, 27. Aufl. 2007, Rn 3, jeweils zu § 282) wird auch eine Staffelung des Vorbringens für zulässig erachtet, wobei indessen durch Ankündigung deutlich gemacht werden muss, was die Partei zum Gegenstand ihrer Verteidigung zu machen gedenkt, falls ihr erstes Verteidigungsmittel nicht durchgreift. Vorliegend hat der Beklagte erstinstanzlich schriftsätzlich zunächst nur und ausschließlich seine Rechtsverteidigung auf die erhobene Verjährungseinrede beschränkt (vgl. Bl. 160 f. d. A.), meinend, vorliegend griffe §§ 635, 638 BGB a. F. ein. Der Beklagte hat es in der Klagereplik verabsäumt, wenigstens ansatzweise darzulegen, mit welchen Argumenten er sich sachlich-rechtlich gegen den geltend gemachten Anspruch zu wehren gedenkt. Ob eine derartige Vorgehensweise der gesetzlichen Prozessförderungspflicht genügt, kann dahingestellt bleiben, weil das Landgericht von der verfahrensrechtlichen Notwendigkeit ausgegangen ist, dem Beklagten einen rechtlichen Hinweis des Inhaltes zu geben, dass seine Verjährungseinrede als nicht durchgreifend angesehen werde. Da nach Aktenstand nicht davon ausgegangen werden kann, dass die entsprechende Hinweisverfügung vom 22.02.2005 (Bl. 162 d. A.) dem Beklagtenvertreter auch vor dem Termin zugegangen ist, wurde der Beklagtenvertreter mit dieser Rechtsauffassung des Landgerichts erstmals im Gütetermin bzw. in dem sich daran anschließenden frühen ersten Termin am 4. März 2005 konfrontiert (Bl. 163 f. d. A.). Es verstößt gegen das Fair-Trial-Gebot, dem Beklagten keine angemessene Frist zu gewähren, binnen derer er sich auf die verfahrensrechtliche Situation sachgerecht einstellen kann, hier also nach
verfahrensrechtliche Situation sachgerecht einstellen kann, hier also nach Rücksprache mit dem Mandanten das vorzutragen, was der Beklagte dann letztlich in der zweiten Instanz erstmals schriftsätzlich vorgetragen hat. Der Erstrichter hat einen ergänzenden Sachvortrag, den der Beklagtenvertreter vor dem Landgericht gehalten haben will, nicht zu Protokoll genommen. Darüber hinaus muss seitens des Berufungsgerichts noch festgestellt werden, dass aus der Ladungsverfügung vom 10.01.2005 (Bl. 130 d. A.) – Bestimmung der Güteverhandlung und des frühen ersten Termins – sich nicht mit hinreichender Klarheit ergibt, dass der frühe erste Termin einen Haupttermin entbehrlich machen sollte.
38 Stellt sich im frühen Termin heraus, dass bei ungenügender Klageerwiderung die Sache nicht entscheidungsreif ist – wovon vorliegend auszugehen ist -, so muss das Prozessgericht nach entsprechender Hinweiserteilung einen Haupttermin anberaumen (vgl. Zöller-Greger a. a. O. Rn 5 zu § 275), was hier allerdings unterblieben ist. Konsequenz ist, dass das zweitinstanzliche Vorbringen des Beklagten bei der zu treffenden Entscheidung zu berücksichtigen war.
39 3.Das Landgericht hat in dem angefochtenen Urteil zutreffend des Weiteren festgestellt, dass beide Kläger für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch aktivlegitimiert sind. Dies deshalb, weil der Kläger zu 2) Vertragspartner des Beklagten ist und die Klägerin zu 1) in den Schutzbereich dieses Vertrages einbezogen worden ist.
40 Die landgerichtlichen Ausführungen zur Aktivlegitimation der Klägerin zu 1) sind indessen für das erkennende Gericht nicht ohne weiteres nachvollziehbar, denn in der Klageschrift haben die Kläger noch vortragen lassen, sie (sic!) hätten den Beklagten mit der Erstellung eines Gutachtens zum Verkehrswert der streitgegenständlichen Liegenschaft beauftragt (vgl. Bl. 3 d. A.). Eine Auseinandersetzung mit dem Vortrag findet nicht statt. Offenbar hat das Landgericht auf die „Stellungnahme zum Verkehrswert“ des Beklagten abgestellt, in welcher nur der Kläger zu 2) als Auftraggeber bezeichnet wird, ohne indessen in diesem Zusammenhang ausdrücklich dies in Bezug zu nehmen. Dass die Klägerin zu 1) in den Schutzbereich des Vertrages zwischen dem Kläger zu 2) und dem Beklagten einbezogen war, ist im Ergebnis indessen richtig, denn der Kläger zu 2) hat gelegentlich seiner informatorischen Anhörung durch das erkennende Gericht am 05.04.2006 (Bl. 388 d. A.) selbst eingeräumt, dass er, der Kläger zu 2), den Beklagten angesprochen habe, ob er bereit sei, den Wert des Hauses zu bestimmen.
41 Nach dem Inbegriff der mündlichen Verhandlung kann mithin nur und muss festgestellt werden, dass allein der Kläger zu 2) dem Beklagten einen Auftrag erteilte, welcher zum Gegenstand eine gutachterliche Tätigkeit im Bezug auf die hier interessierende Liegenschaft hatte. Die Klägerin zu 1) ist gleichwohl zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen (behaupteter) Schlechterfüllung dieses Vertrages aktivlegitimiert, was das Landgericht so völlig richtig gesehen hat, weil sie zumindest in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen war. Grundsätzlich können die Vertragsparteien in beliebiger Weise bestimmen, welche Personen in den Schutzbereich eines Vertrages einbezogen werden sollen (vgl. Urteile des IV.a ZS des BGH vom 02.11.1983 = NJW 1984 Seite 355 und vom 23.01.1985 = NJW-RR 1986 Seite 484, 485). Dem Beklagten war nämlich bekannt, dass b e i d e Kläger das in O1 zum Verkauf anstehende Immobilienobjekt käuflich erwerben wollten, weshalb seine, des Beklagten, Einschätzung auch für beide Kläger gleichermaßen von Bedeutsamkeit war. Darüber hinaus ist die Klägerin zu 1) auch die Schwester des früheren Prozessbevollmächtigten der Kläger, welcher die Prozessparteien schon 1998 zusammenbrachte. Vorliegend muss daher nicht auf die Rechtsprechung zurückgegriffen werden, die zu der Frage ergangen ist, unter welchen besonderen Umständen ein Dritter in die Schutzpflichten eines Gutachtens eines nicht öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einbezogen werden kann (vgl. hierzu u. a. nur das Urteil des OLG Dresden vom 19.11.1996 = NJW-RR 1997 Seite 1001). Hier war für den Beklagten klar erkennbar, dass nicht nur der Kläger zu 2) ein Interesse an seinen Feststellungen hatte, sondern auch dessen Ehefrau, die Klägerin zu 1), weshalb auch ihr gegenüber Schutzpflichten bestanden.
42 4.Einer Sachentscheidung durch das erkennende Gericht steht letztlich nicht der Umstand entgegen, dass die Kläger auch die Grundstücksverkäufer vor dem Landgericht Mainz auf Schadensersatz klageweise in Anspruch nehmen, und zwar wegen der nachstehenden Schadenspositionen, die auch hier geltend gemacht werden. Wertdifferenz Immobilie € 207.244,04(im Mainzer Verfahren indessen zu
werden. Wertdifferenz Immobilie € 207.244,04(im Mainzer Verfahren indessen zu einem geringen Betrag)Kosten Privatgutachten SV1 € 2.083,36Notarmehrkosten € 1.112,06Mehrkosten Grundgebühren € 898,74Mehrkosten Grunderwerbssteuer € 7.253,54Zinsschaden bis 30.12.2004 € 31.801,64
43 Wenn damit einerseits auch eine weitgehende Identität der jeweils geltend gemachten Schäden besteht, so besteht andererseits weder eine Anspruchsidentität noch eine Personenidentität, weshalb keine anderweitige Rechtshängigkeit gegeben ist (§ 261 ZPO). Es kann indessen keinem Zweifel unterliegen, dass die Kläger ihren Schaden nicht zweimal liquidieren können, nämlich einmal bei dem hiesigen Beklagten und zum anderen bei den anderweitig verklagten Grundstücksverkäufern. Gleichwohl haben die Kläger erstinstanzlich unter anderem beantragt gehabt, den Beklagten zur Zahlung eines Schadensersatzgeldbetrages in Höhe von € 251.768,77 – also als alleinigen(!) Schuldner – an sie als Gesamtgläubiger zu verurteilen. Auch wenn sie nunmehr nach Einführung der Tatsache des Mainzer Verfahrens in das hiesige Verfahren und in Erwiderung auf einen gerichtlichen Hinweis zweitinstanzlich die Rechtsauffassung vertreten, der Beklagte hafte ihnen gegenüber als Gesamtschuldner neben den Grundstücksverkäufern (Bl. 651 d. A.), haben sie hieraus jedenfalls insoweit keine Konsequenz des Inhaltes gezogen, als sie nunmehr beantragt hätten, den Beklagten gegebenenfalls als Gesamtschuldner neben den Grundstücksverkäufern zur Zahlung eines bestimmten Schadensersatzbetrages zu verurteilen. Dies ist letztlich verfahrensrechtlich schon deshalb unschädlich, weil das erkennende Gericht nicht davon ausgeht, dass der Beklagte, so der geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegen ihn bestünde – er ist es nicht, wie noch darzulegen sein wird -, den Klägern gegenüber neben den Grundstücksverkäufern gesamtschuldnerisch haftet.
44 Nach § 421 BGB haften mehrere Schuldner als Gesamtschuldner, wenn jeder von ihnen die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet und der Gläubiger diese Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist. Unstrittig ist die Definition sehr weit gefasst, weshalb weitere ungeschriebene Voraussetzungen hinzutreten müssen, um von einer echten Gesamtschuld ausgehen zu können (vgl. hierzu u. a. Bydlinski in Müko BGB, 4. Aufl. 2001, Rn 9 ff. zu § 421 mit zahlreichen Nachweisen). Wesensmerkmal der Gesamtschuld ist mithin, dass dem Gläubiger die Schuldner zur einmaligen Befriedigung desselben Leistungsinteresses gegenüberstehen.
45 Der Große Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat in seinem Beschluss vom 1. Februar 1965 (BGHZ 43, 227 ff., 230) das Erfordernis aufgestellt, dass eine echte Gesamtschuld einen inneren Zusammenhang der beiden Verpflichtungen im Sinne einer rechtlichen Zweckgemeinschaft voraussetzt. In dem dort entschiedenen Fall hat der BGH zur Frage Stellung genommen, ob Architekt und Bauherr Gesamtschuldner seien. Diese Frage hat er dort im Grundsatz zwar verneint, aber im Hinblick auf Mängel am Bauwerk bejaht. In der neueren Rechtsprechung (vgl. u. a. Urteil des III. ZS des BGH vom 26.01.1989 = BGHZ 106, 313 ff., 319) wird auf das Kriterium der Gleichstufigkeit der Verpflichtungen abgestellt. Die Gesamtschuld ist in dieser Sichtweise dadurch gekennzeichnet, dass sie eine „Tilgungsgemeinschaft“ ist, d. h. durch die Erfüllung einer Schuld erlöschen auch die anderen (Palandt/Grunsky, BGB, 66. Aufl. 2007, Rn 7 zu § 421). Im Vordergrund steht damit der Blick auf den Regress der mehreren Schuldner untereinander. Dass vorliegend der Beklagte und die Grundstücksverkäufer keine Tilgungsgemeinschaft bilden und in ihrem Verhältnis zueinander § 426 BGB nicht Platz greifen kann, bedarf keiner weitergehenden Ausführungen, weil dies nach Auffassung des Berufungsgerichts zum einen bereits offensichtlich ist und zum anderen auch die Prozesslage (Klageabweisung) dies nicht erfordert. In diesem Zusammenhang sei indessen auf die Entscheidungen des OLG Karlsruhe vom 11.12.1997 (NJW-RR 1998, Seite 601) und des Landgerichts Kaiserlautern vom 29.09.2004 zu Aktenzeichen 4 O 584/00 verwiesen. Beide Gerichte haben zwischen Verkäufer und Gutachter ebenfalls keine Gesamtschuld angenommen.
46 Auch wenn von keiner Gesamtschuld auszugehen ist, kann der Gefahr einer doppelten Leistungserbringung zugunsten der Kläger begegnet werden, weil die jeweils in Anspruch genommenen Schuldner im Wege der Einrede die Abtretung der Ersatzansprüche gemäß § 255 BGB verlangen können, auch noch nachträglich und außerhalb des Erkenntnisverfahrens (vgl. Urteil des VII. ZS des BGH vom 27.03.1969 = BGHZ 39 Seite 42).
47 5.Für den Inhalt des dem Beklagten erteilten Auftrages sind die Kläger darlegungsund beweisbelastet, denn es handelt sich hierbei um eine anspruchsbegründende
und beweisbelastet, denn es handelt sich hierbei um eine anspruchsbegründende Voraussetzung. Die landgerichtliche Feststellung, dass dem Beklagten in mündlicher Form ein Auftrag, der keine Haftungsbeschränkung vorsieht, des Inhaltes erteilt wurde, dass er, der Beklagte, den Verkehrswert der Liegenschaft zu schätzen hatte, kann nach dem zweitinstanzlichen Verhandlungsergebnis keinen Bestand haben, weshalb letztlich im Ergebnis unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen war.
48 In diesem Zusammenhang ist den Klägern bereits anzulasten, dass sie in den beiden von ihnen angestrengten Klageverfahren nicht widerspruchsfrei vortragen. Während im hier anhängigen Verfahren die Kläger ursprünglich behauptet haben (so Bl. 3 d. A.), sie hätten explizit den Beklagten mit der Erstellung eines Gutachtens zum Verkehrswert des Grundstückes beauftragt gehabt, tragen sie nunmehr in zweiter Instanz vor (Bl. 265 d. A.), dass der Beklagte aufgrund der ihm angebotenen Vergütung von ca. DM 1.000,00 unter Hinweis darauf, dass ein solches Gutachten deutlich mehr als DM 1.000,00 koste, es abgelehnt habe, ihrem, dem klägerischen, Ersuchen nachzukommen. Der Beklagte habe sich dann aber bereiterklärt, für diesen Betrag ein „komprimiertes Gutachten“ zu erstellen. In dem vor dem Landgericht Mainz anhängigen Verfahren haben indessen die Kläger mit Schriftsatz vom 9. September 2002 (hier Bl. 327 d. A.) vortragen lassen, der Beklagte sei von ihnen „lediglich gebeten“ worden, „sich eine grundsätzliche Meinung zu dem Anwesen, der Lage und des Wertes des Objektes zu bilden“, da sie, die Kläger, sich betreffend der Kaufpreishöhe die objektive Meinung eines neutralen Dritten hätten einholen wollen. Auch im Schriftsatz vom 14.11.2002 (hier Bl. 336 d. A.) wiederholen sie nochmals ihre dort aufgestellte Behauptung, der Beklagte habe sich nur eine „grundsätzliche Meinung über das Objekt bilden“ sollen und habe „keinesfalls“ das Anwesen eingehend untersucht oder überprüft.
49 Der vor dem Landgericht Mainz klägerseits gehaltene Vortrag steht in einer wertenden Betrachtung in Übereinstimmung mit dem Vorbringen des Beklagten im vorliegenden Verfahren, wenn dieser vorträgt, er sei um eine Hilfestellung gebeten worden (Bl. 219 d. A.) und er habe eine persönliche Stellungnahme abgeben und kein Sachverständigengutachten erstatten sollen. Er, der Beklagte, habe seiner persönlichen Meinung Ausdruck gegeben.
50 Mangels Beweises für eine weitergehende Vereinbarung muss vor diesem Hintergrund das erkennende Gericht daher davon ausgehen, dass der Beklagte um seine persönliche Meinung, allerdings auch für ihn erkennbar, in seiner Eigenschaft als Architekt, gefragt war. Da der Beklagte zum einen wusste, welche wirtschaftlich bedeutsame und weitreichende Entscheidung die Kläger treffen wollten, und er zum anderen auch eine in Geld ausgedrückte Gegenleistung erhielt, scheidet ein reines Gefälligkeitsverhältnis, welches keine Rechte und/oder Pflichten im Rechtssinne begründet, aus (vgl. hierzu auch Kramer in Müko BGB, 4. Aufl. 2003, Einleitung Schuldrecht, Rn 30 ff. sowie Staudinger-Olzen, BGB, Neubearb. 2005, Rn 72 f. zu § 241), was inzident bereits durch die vorstehende Rechtserwägung festgestellt worden ist, dass das Landgericht zu Recht von einer werkvertraglichen Beziehung zwischen dem Kläger zu 2) und dem Beklagten ausgegangen ist. Aus der Tatsache indessen, dass ein vertragliches Schuldverhältnis begründet worden ist, lässt sich nicht ohne weiteres ableiten, dass aus diesem Grund der Beklagte auch für jede Form der Fahrlässigkeit einzustehen hat. Gegenteiliges ist vielmehr der Fall.
51 Das Berufungsgericht geht aufgrund des Inbegriffs der mündlichen Verhandlung in einer tatrichterlichen Würdigung des ihm unterbreiteten Sachverhaltes vorliegend von einer Haftungsbeschränkung aus, die auch Platz greift, weil dem Beklagten kein qualifiziertes Verschulden anzulasten ist.
52 Es wird hierbei nicht verkannt, dass die Rechtsprechung sehr zurückhaltend mit der Annahme von stillschweigenden Haftungsausschlüssen ist. Eine solche Haftungsbeschränkung muss nicht unbedingt konkludent erfolgen und ist mit dieser Begründung in einer strengen dogmatischen Sichtweise auch niemals gerechtfertigt, wenn es für einen entsprechenden Willen keine konkreten Anhaltspunkte gibt. Aber die Haftungsbeschränkung kann sich dogmatisch auch aus einer ergänzenden Vertragsauslegung ergeben, die in der Praxis indessen oftmals auch als konkludente Haftungsbeschränkung bezeichnet wird.
53 Bei Hinzutreten besonderer Umstände im Einzelfall kann sich nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in ergänzender Auslegung der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in ergänzender Auslegung der Abmachung eine Haftungsbeschränkung ergeben. Die auf Grundlage des § 242 BGB erfolgende ergänzende Vertragsauslegung hat zur Voraussetzung, dass der Geschädigte sich mit dem ausdrücklichen Ansinnen einer solchen Haftungsvereinbarung billigerweise nicht hätte versagen können, wobei den versicherungsrechtlichen Gegebenheiten eine wesentliche Bedeutung zukommt (vgl. Urteil des III. ZS des BGH vom 14.11.2002 = NJW 2003, Seite 578 ff., 579).
54 Solche besonderen Umstände sind vorliegend gegeben.
55 Auch wenn die Kläger schriftsätzlich vortragen lassen (zum Beispiel im Schriftsatz vom 12.03.2007, Bl. 678), die Prozessparteien seien nicht befreundet und auch sonst nicht durch eine „irgendwie geartete persönliche Beziehung“ verbunden, so ist doch als unstreitig anzusehen (§ 138 Abs. 3 ZPO), dass der vormalige Prozessbevollmächtigte der Kläger der Bruder der Klägerin zu 1) ist und dieser mit dem Beklagten – beide in demselben Sportverein aktiv – einen gesellschaftlichen Umgang pflegte und über ihn der Kontakt zwischen den Prozessparteien schon lange vor dem streitgegenständlichen Geschehnis hergestellt wurde. Der Richtigkeit der schriftsätzlichen Ausführung dürfte auch die nachstehende persönliche Erklärung des Klägers zu 2) in seiner E-Mail vom 15.02.2007 (Bl. 642 d. A.) widersprechen, in der es unter anderem heißt:„Gerade weil die Kläger dem Beklagten bekannt gewesen waren, musste diesem auch klar sein, wie wichtig dieses Wertgutachten als Kompass für eine mögliche Verkaufsverhandlung sein würde.“
56 Letztlich war den Klägern – was ebenfalls gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig anzusehen ist – aufgrund zeitlich vorangegangener Erklärung des Beklagten bekannt, dass dieser kein „Immobiliengutachter“ war (vgl. Bl. 218 d. A.) und er deshalb eigenen Vorbringens gemäß keine Wertgutachten hat erstellen können. Der Beklagte ist für die hier in Frage stehende Tätigkeit nicht haftpflichtversichert. Die Kläger haben schließlich in dem Klageverfahren vor dem Landgericht Mainz im Schriftsatz vom 6. Juni 2005 (hier Bl. 357 d. A.) noch vortragen lassen, sie hätten auf die Richtigkeit der Angaben der Grundstücksveräußerer vertraut. Hätten mithin die Prozessparteien an einen Haftungsfall gedacht, so hätten sich die Kläger billigerweise auf eine Haftungsbeschränkung einlassen müssen, dies auch vor dem Hintergrund, dass umgangssprachlich die „Gefälligkeit“ des Beklagten im Vordergrund stand.
57 Selbst wenn dieser vorstehend dargelegten Argumentation nicht beizutreten sein sollte, ist zu bedenken, dass sich auch konkludent aus dem hier der Entscheidung zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen eine Haftungsbeschränkung ergibt. Wie die Kläger in dem Mainzer Verfahren selbst vortragen und sie hieran auch im vorliegenden Verfahren gebunden sind, waren sie an der „grundsätzlichen Meinung“ des Beklagten (in seiner Eigenschaft als Architekt) zur Werthaltigkeit der Liegenschaft interessiert. Damit ist bereits nach dem Vertragszweck die erbetene Wertschätzung eine subjektive, weshalb sich hieraus auch eine Haftungsbeschränkung auf die diligentia quam in suis (Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten) ergibt. Nach § 277 BGB ist jedoch auch derjenige, der nur für die Sorgfalt einzustehen hat, welche er in eigenen Angelegenheiten anzuwenden pflegt, von der Haftung wegen grober Fahrlässigkeit nicht befreit. Ein solches qualifiziertes Verschulden ist dem Beklagten indessen nicht anzulasten.
58 6.Die Verkehrswertschätzung des Beklagten ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zwar fehlerhaft, aber dies löst gleichwohl keine Haftung aus, weil zum einen der Beklagte ersichtlich die Sorgfalt beobachtet hat, die er in eigenen Angelegenheiten anzuwenden pflegt und zum anderen ihm zumindest kein qualifiziertes Verschulden angelastet werden kann.
59 Richtigerweise geht der Beklagte davon aus, dass der Verkehrswert der Liegenschaft nach dem Sachwertverfahren (coast approach) zu bestimmen ist, weil bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs die Ersatzbeschaffungskosten preisbestimmend sind. Das Sachwertverfahren ist dreistufig und setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen (einschließlich der Außenanlagen) und dem Wert der sonstigen Anlagen (zum Beispiel Gartenanlage). Der Wert der baulichen Anlagen wird bestimmt durch die gewöhnlichen Herstellungskosten unter Berücksichtigung des Alters und gegebenenfalls vorhandener Baumängel und sonstiger wertbeeinflussender Umstände. Die häufig geübte Praxis, den Sachwert des Grundstückes ohne Prüfung mit dem Verkehrswert gleichzusetzen, ist
des Grundstückes ohne Prüfung mit dem Verkehrswert gleichzusetzen, ist grundsätzlich falsch. Die Sachwertermittlung ist in erster Linie ein Rechenverfahren zur Ermittlung des Wertes der Grundstückssubstanz. Der Verkehrswert wird aber durch den Grundstücksmarkt bestimmt, das heißt danach, wie viel Geld Kaufwillige üblicherweise für das jeweilige Objekt zahlen würden, oder anders ausgedrückt, wie viel Geld ihnen das Objekt wert ist (vgl. Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Aufl. 2007, Seite 1813).
60 Hinsichtlich des Bodenwertes können gegen die Richtigkeit der Aussage des Beklagten in seiner „Stellungnahme zum Verkehrswert“ keine durchgreifenden Bedenken begründet erhoben werden. Der Beklagte legt nämlich unter Bezugnahme auf den Bodenrichtwert einen Quadratmeterpreis von DM 950,00 seiner Wertberechnung zugrunde. Der klägerische Privatgutachter SV1 geht von € 490,00, das sind DM 958,36 aus. Der gerichtlich bestellte Sachverständige verweist in seinem Gutachten zwar ebenfalls auf den Bodenrichtlinienwert von DM 960,00, meint aber wegen der Grundstücksgröße (805 qm), der Grundstücksausrichtung und der Grundstückslage wegen diesen Wert modifizieren zu müssen und kommt so zum Ergebnis, dass nur von einem Quadratmeterpreis von DM 835,00 auszugehen sei.
61 Auch gegen die Bewertung der sonstigen Anlagen durch den Beklagten werden klägerseits keine Einwände erhoben.
62 Der entscheidungsrelevante Streit der Parteien geht mithin um den Sachwert des Wohnhauses. Der Beklagte hat in seinem Gutachten nicht Bezug auf die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (kurz Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 06.12.1988 in der Fassung des Artikel 3 des Bau- und Raumordnungsgesetzes 1998 Bezug genommen und hat den Substanzwert nach dem „Baukostenzeitwert“ errechnet und ist so zu einem Herstellungskostenaufwand zum Stichtag von DM 938.700,00 gekommen. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat den Wert der baulichen Anlagen indessen nur auf DM 701.016,00 geschätzt.
63 Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat indessen in seiner mündlichen Erläuterung des von ihm erstatteten schriftlichen Gutachtens eingeräumt (Bl. 619 f. d. A.), dass für den Herstellungspreis zum Bewertungsstichtag im Jahre 2001 die Annahme eines Kubikmeterpreises von DM 700,00 „richtig“ sei, zumal die Hanglage des Grundstückes in dem Normherstellungspreis nicht mit einfließe.
64 Die klägerseits in dem nachgelassenen Schriftsatz hiergegen vorgebrachten Bedenken rechtfertigen es nicht, erneut in die mündliche Verhandlung einzutreten. Es kann zu ihren Gunsten als richtig unterstellt werden, dass die von Dipl.-Ing. D betreute Datenbank für das Jahr 2000 maximale Kubikmeternormalpreise von DM 663,00 bei umbautem Raum (ubR) und von DM 593,00 bei Bruttorauminhalt (BRi) aufweist.
65 Es gibt verschiedene Normherstellungskostentabellen, die auch den regionalen Baupreisunterschieden Rechnung tragen. Oftmals schließen sie, wie selbst auch die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen herausgegebene Tabelle (zuletzt NHK 2000) trotz der Vorschrift des § 22 Abs. 2 WertV die Baunebenkosten nicht ein (vgl. Kleiber/Simon a. a. O. Seite 1829), weshalb die dort veröffentlichten Preise um die Baunebenkosten aufgestockt werden müssen. Die NHK 2000 sieht für freistehende Einfamilienhäuser netto Normherstellungspreise von DM 540,00 bis DM 705,00 vor, allerdings jeweils bezogen auf die Bruttogrundfläche (BGF).
66 Allein mit dem Hinweis auf andere verlautbarte Preise in einer bestimmten Datei kann die tatrichterliche Überzeugung, dass der gerichtlich bestellte Sachverständige, dem eine hohe Fachkompetenz zugeschrieben wird, zutreffend die hier relevanten Normpreise wiedergegeben hat, nicht erschüttert werden. Dies auch schon deshalb nicht, weil der Privatgutachter SV1, der im Auftrage der Kläger tätig wurde, in seiner Stellungnahme vom 09.11.2006, welche die Kläger selbst zu den Gerichtsakten gereicht haben, ausgeführt hat, die vom Sachverständigen angesetzten Werte entsprächen den Tabellenwerten der NHK 1995 für Wohnhaustyp 1.1, das heißt für ein Einfamilienhaus mit Vollunterkellerung (vgl. hier Bl. 590 d. A.).
67 Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit der Kostenermittlung bestimmen sich nach dem Bewertungssystem. Nach § 22 Abs. 1 WertV kann der Herstellungswert anhand der Normalherstellungskosten berechnet werden, weshalb der klägerische
anhand der Normalherstellungskosten berechnet werden, weshalb der klägerische Hinweis auf die angeblich tatsächlich angefallenen Baukosten nicht zielführend ist. Nach § 22 Abs. 5 WertV kann zwar zur Ermittlung des Herstellungspreises auch auf die tatsächlich entstandenen Kosten abgestellt werden, aber nur dann, wenn sie den gewöhnlichen Herstellungskosten entsprechen.
68 Für die weiteren Überlegungen ist daher davon auszugehen, dass der Beklagte den Sachwert von den Neuherstellungskosten ableitete und den sich so ergebenden Preis um 10,6 % minderte (Altersabschlag).
69 In der streitgegenständlichen Stellungnahme des Beklagten vom 22.06.2001 bezeichnete dieser als Bezugsgröße für seine Kostenberechnung den umbauten Raum. Dieser Begriff hat im Laufe des Prozesses viel Verwirrung ausgelöst, denn nach der Wertverordnung muss zwischen dem umbauten Raum nach der DIN 277 (1950) und dem Rauminhalt nach DIN 277 (1973/1987/2005) streng unterschieden werden. Die beiden Bezugsgrößen unterscheiden sich im Wesentlichen durch eine andere Bewertung des Kellergeschosses und der Dachgauben. Bei Kleiber/Simon (a. a. O. Seite 328) heißt es in diesem Zusammenhang:„In Fachkreisen sind die unterschiedlichen Berechnungsweisen der Ausgaben 1950 und 1973/1987 und 2005 weitgehend bekannt, aber offensichtlich nicht die Konsequenzen, die sich aus der Anwendung beider Vorschriften bei der Sachwertermittlung ergeben“.
70 Vorliegend hat das Haus, welches die Kläger käuflich erwarben, weniger umbauten Raum als Bruttorauminhalt.
71 Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat ausgeführt, dass der Beklagte aufgrund der ihm vorgelegten Pläne durchaus von 1500 qm BRi im Sinne DIN 277 (1987) habe ausgehen dürfen, habe der Beklagte indessen tatsächlich umbauten Raum im Sinne der DIN 277 1950 gemeint, so ergäbe sich überschlägig nur 1312 m³, weshalb dann von einer Abweichung von ca. 12,5 % auszugehen sei. Auch diese Differenz muss nach Ansicht des erkennenden Gerichtes klägerseits unter angemessener Berücksichtigung der hier vorliegenden besonderen Umstände hingenommen werden. Nach gerichtlicher Auffassung durfte der Beklagte von den ihm übergebenen (unvermaßten) Plänen ausgehen. Dass ihm, dem Beklagten, bewusst war, dass die tatsächliche Bauausführung von den Plänen abwich, zeigt sich daran, dass er wegen der geringen Kellerhöhe (190 bis 200 cm statt 250 cm gemäß Plan) einen Abschlag vorgenommen hat.
72 Die im Besonderen klägerseits breit geführte Diskussion zu den Volumenbegriffen und ob es richtig sein könnte, dass der Beklagte trotz seines Sprachgebrauches nicht umbauten Raum, sondern BRi gemeint haben könnte, ist deshalb ebenso wenig zielführend wie die Auseinandersetzung mit den einzelnen Rechenschritten zur Ermittlung der Normalherstellungskosten, weshalb auch davon abgesehen wird, zu den einzelnen Beweisantritten im klägerischen Schriftsatz vom 12.03.2007 (Bl. 676 ff.) Stellung zu nehmen, denn sie beziehen sich der Sache nach letztlich sämtlich auf die Frage, inwieweit korrekt der Normherstellungsaufwand ermittelt wurde.
73 Der Beklagte sollte sich seine Meinung als Architekt zu dem Verkehrswert des Objektes bilden. Die Abweichung zwischen dem von ihm ermittelten Verkehrswert zu dem vom gerichtlich bestellten Sachverständigen ermittelten Verkehrswert beruht im Wesentlichen auf unterschiedliche Ansätze im Bodenwert und beim Marktanpassungsfaktor.
74 Dass wegen der unterschiedlichen Bodenwertberechnung dem Beklagten kein haftungsrechtlicher Vorwurf gemacht werden kann, ist oben bereits ausgeführt worden. Der Beklagte hat bei seiner Einschätzung des Sachwertes sich ersichtlich nicht an die Vorgaben der Wertverordnung gehalten. Er hat den Verkehrswert der Liegenschaft, wie er selbst bekundet hat, als Praktiker geschätzt, und zwar aufgrund der von ihm geschätzten Normalherstellungskosten für die baulichen Anlagen zum Stichtagszeitpunkt. Auch diese Schätzung ist, wie oben dargelegt, haftungsrechtlich nicht zu beanstanden. Der Beklagte hat dann versucht, den von ihm ermittelten Substanzwert des Grundstückes (Herstellungsaufwand zuzüglich Bodenwert) auf die Marktakzeptanz zurückzuführen. Dies ist ihm ersichtlich in objektiver Betrachtungsweise nicht gelungen, weil er nur einen Abschlag von 10 % machte, während in Mainz ein solcher von 25 % üblich ist (Korridor 18 bis 29 %) und der noch nicht einmal die geringe lichte Raumhöhe im Kellergeschoss berücksichtigt. Richtigerweise wäre die geringe Geschosshöhe bereits in den Herstellungskosten zu berücksichtigen gewesen. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat in seinem Gutachten ergänzend darauf hingewiesen, dass in
Sachverständige hat in seinem Gutachten ergänzend darauf hingewiesen, dass in anderen vergleichbaren Städten sich „ein solch starker Korrekturfaktor“ nicht nachweisen lasse. Schon aus der Tatsache, dass der Beklagte für die Kläger aufgrund der Bekanntschaft mit ihnen unter den besonders hier aufweisenden Umständen tätig geworden ist, folgt gleichsam zwingend, dass er nach bestem Wissen handeln wollte. Es bedarf daher entgegen klägerischer Rechtsmeinung (vgl. Bl. 680 d. A.) keines weiteren Vortrages, dass er die in eigenen Angelegenheiten anzuwendende Sorgfalt vorliegend beobachtet hat. Mehr als hierauf aber hatten die Kläger keinen Anspruch. Es hätte ihnen frei gestanden, einen qualifizierten Sachverständigen für Bewertungsfragen hinzuziehen, der ihnen dann auch im vollen Umfange haftungsrechtlich verantwortlich gewesen wäre. Letztlich mögen sich die Kläger in diesem Zusammenhang noch vor Augen halten, dass das Bankbewertungsgutachten einen Neubauwert von € 488.923,00 = DM 956.250,27 (Bl. 115 Anlagenband) ausweist und zu einem Beleihungswert von € 810.459,00 = DM 1.585.120,00 kommt, obwohl der Banksachverständige nur von 1300 m³ umbauten Raum bei einem Normalherstellungspreis von DM 550/m³ ausgeht. Die unterschiedlichen Werte in dem hier in Bezug genommenen Gutachten und in der streitgegenständlichen Stellungnahme des Beklagten verbieten auch die Annahme, dass der Bankgutachter nur die Ergebnisse des Beklagten übernommen hat, wie dies klägerseits im Schriftsatz vom 04.04.2006 (Bl. 392 d. A.) vorgetragen wurde. Der Kläger zu 2) hat sich von diesem Vortrag in seiner undatierten und mit Schriftsatz vom 07.03.2007 zu den Gerichtsakten gereichten Stellungnahme (Bl. 24 Anlagenband) auch ausdrücklich distanziert und führt dort aus, „RA 1 (der vormalige Prozessbevollmächtigte der Kläger) trägt vor, dass die Bank kein eigenes Wertgutachten erstellt habe, was definitiv falsch ist.“
75 Letztlich dürfte auch das Bankbeleihungsgutachten die hier getroffene tatrichterliche Würdigung rechtfertigen, dass dem Beklagten nicht der Vorwurf gemacht werden kann, er habe grob fahrlässig eine sachlich falsche Aussage getroffen. Soweit klägerseits ein kollusives Zusammenwirken des Bankgutachters mit den Grundstücksverkäufern in den Raum gestellt wird (vgl. Bl. 405 d. A.), handelt es sich hierbei um reine Spekulation, die nach Aktenstand im Übrigen nicht gerechtfertigt ist.
76 7.Da der Schadensersatzanspruch nach Gerichtsauffassung bereits dem Grunde nach nicht begründet ist, kommt es auf die Schlüssigkeitsbedenken hinsichtlich der Schadensberechnung (vgl. Gerichtshinweis in der Ladungsverfügung zu Ziffer 3 a. E. vom 10. März 2006 (Bl. 301 d. A.) nicht mehr an, weshalb sich hierzu weitere Ausführungen erübrigen.
77 8.Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Zulassungsgründe des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen, denn die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Entscheidung beruht vielmehr ausschließlich auf einer tatrichterlichen Würdigung des Sachverhalts.
78 Einer Rechtssache kommt grundsätzliche Bedeutung dann zu, wenn eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist. Der Zulassungsgrund der Rechtsfortbildung steht damit in einem engen Zusammenhang, denn die Fortbildung des Rechts durch eine Revisionsentscheidung ist erforderlich, wenn der Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des materiellen oder des Verfahrensrechts aufzuzeigen oder Gesetzeslücken zu schließen. Das Berufungsgericht hat letztlich auch dann die Revision zuzulassen, wenn es von der höchstrichterlichen oder vielfach auch nur von der obergerichtlichen Rechtsprechung abweichen will, weil damit eine Rechtsunsicherheit hervorgerufen wird (vgl. hierzu ausführlich Zöller/Gummer a. a. O. Rn 11 ff. zu § 543 mit weiteren Nachweisen).
79 Das erkennende Gericht stellt in seinem vorliegenden Urteil unter Beachtung der in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannten Grundsätze des Verfahrensrechts und auch des materiellen Rechts vorliegend nur Tatsachen fest.
80 Die Kläger haben letztlich die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, weil sie unterliegen (§ 91 Abs. 1 ZPO).Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 10, 711 ZPO. Auch wenn das erkennende Gericht die Revision nicht zugelassen hat, konnte gleichwohl von Schuldnerschutzanordnungen gemäß § 713 ZPO nicht abgesehen werden, weil
Schuldnerschutzanordnungen gemäß § 713 ZPO nicht abgesehen werden, weil den Klägern nach § 544 ZPO die Möglichkeit eröffnet ist, eine Nichtzulassungsbeschwerde zu erheben.
13 U 62/05
Verkehrswert, Haftungsbeschränkung, Angemessene frist, Leichte fahrlässigkeit, Grobe fahrlässigkeit, Positive vertragsverletzung, Fair trial, Falsche aussage, Meinung, Architekt
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