Source: https://www.notarisdecatalunya.org/ca/legislaci%C3%B3/el-aumento-de-la-superficie-del-solar-y-de-la-edificaci%C3%B3n-en-planta-baja-no
Timestamp: 2020-04-10 02:59:28
Document Index: 371149504

Matched Legal Cases: ['artículo 100', 'artículo 200', 'artículo 553', 'artículo 200', 'artículo 100', 'artículo 202', 'artículo 24', 'artículo 553', 'artículo 553', 'artículo 553', 'artículo 553', 'artículo 553', 'artículo 328', 'artículo 4']

El aumento de la superficie del solar y de la edificación en planta baja no necesariamente lleva a que esta superficie se asigne sólo a un departamento. Por todo esto, no estamos ante uno de los supuestos de simple rectificación de errores descriptivos fácilmente comprobables y, en consecuencia, no es el expediente de dominio instado únicamente por el propietario de uno de los departamentos título hábil para inscribir la rectificación de cabida del solar, la rectificación de la declaración de obra nueva y la rectificación de la descripción de uno de los departamentos del edificio. En el auto de expediente de dominio objeto de este recurso consta que ha sido trasladado el expediente a una serie de personas. Entre estas personas faltan los propietarios de las fincas 16988, entidad 3, y 17338, entidad 6. En consecuencia, con independencia de todo lo que se ha dicho en el fundamento anterior, no han sido parte del expediente la totalidad de titulares registrales afectados, los cuales no se pueden ver afectados por esta Resolución. Y, aunque la resolución no modifique directamente la descripción de sus departamentos, son miembros de la comunidad propietaria del total del edificio, y deben intervenir en cualquier modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. | Col·legi de Notaris de Catalunya
Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por el representante de la entidad I. R. S., SL, contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sabadell número 5, Natividad Mercedes Mota Papaseit, que califica negativamente y suspende la inscripción de la resolución del expediente de dominio y exceso de cabida.
Mediante auto firme dictado el día dos de octubre de dos mil seis del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Cerdanyola del Vallès, en procedimiento de expediente de dominio de exceso de cabida 238/2002, se declara justificado que la finca 18012 de Barberà del Vallès, propiedad de I. R. S., SL, tiene una superficie real de ciento cuarenta y ocho metros tres decímetros cuadrados y no los cuarenta y tres metros ochenta y ocho decímetros cuadrados que constan en el Registro. Por mandamiento de cuatro de febrero de dos mil nueve el juez del mencionado Juzgado ordena la inscripción en el Registro del exceso de cabida declarado. De los hechos del auto resulta que se ha trasladado el expediente a P., SL, J. G. U., F. M. S., E. H. C., A. L. G. y J. L. L. R. Por otra parte, en el fundamento de derecho segundo se dice que el origen de la discrepancia entre la superficie real de la finca 18012 y la superficie inscrita se debe a una incorrecta conversión de la superficie del solar de palmos al sistema métrico decimal. Así, se dijo que medía el solar ocho mil cien palmos cuadrados, equivalentes a doscientos seis metros cuadrados, cuando la equivalencia correcta era de trescientos seis metros doce decímetros cuadrados. La edificación de la planta baja no era de ciento sesenta metros cuadrados, como se declaró en la obra nueva, sino que ocupaba la totalidad del solar.
Este mandamiento, con testimonio del auto, se presentó en el Registro de la Propiedad número 5 de Sabadell el cinco de enero de dos mil diez en el que motivó el asiento 944 del diario 28.
El mismo día de la presentación, la registradora, Natividad Mercedes Mota Papaseit, dictó acuerdo de calificación en el que suspende la inscripción del exceso de cabida, conforme a los siguientes argumentos: “Según resulta del Registro, la finca objeto del procedimiento de expediente de dominio de exceso de cabida, registral 18.012 del Ayuntamiento de Barberà del Vallès es uno de los inmuebles resultantes de una finca dividida en régimen de propiedad horizontal. Los documentos expedidos por la autoridad judicial tienen que ser calificados por los registradores únicamente en los límites fijados por el artículo 100 del Reglamento hipotecario. De este precepto resulta la improcedencia de evaluar la adecuación legal de los pronunciamientos contenidos en la resolución judicial, sin perjuicio de la necesidad de conciliar su carácter imperativo con la situación registral vigente, en la medida en que ésta no haya sido cuestionada en el procedimiento, y la de evaluar la congruencia o correspondencia con la mencionada situación del procedimiento seguido, del cual resulta el documento calificado. El artículo 200 de la Ley hipotecaria permite la inmatriculación de un exceso de cabida, mediante un procedimiento de expediente de dominio, de una finca. No obstante, cuando una finca se encuentra constituida en régimen de propiedad horizontal, se hace necesaria la intervención en el proceso de todos los titulares de derechos sobre las fincas afectadas por la modificación o, faltando ésta, su ratificación de los pronunciamientos contenidos en la sentencia. En este caso, no se ha seguido el procedimiento contradictorio contra todas las personas, cuyo consentimiento sería necesario para rectificar el Registro mediante la inmatriculación de los metros resultantes del exceso de cabida; dicho exceso se debe hacer constar en la finca matriz de la división en régimen de propiedad horizontal, pues, el aumento de la superficie del terreno que siempre constituye un elemento común de la propiedad y por razón del título constitutivo de la propiedad horizontal, dicho exceso de cabida podría atribuirse en exclusiva a uno solo de los departamentos de la división horizontal, como parece resultar del supuesto del presente procedimiento. El artículo 553 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, prevé que a cada piso o local le sea atribuida una cuota de participación con relación al valor total del inmueble y referida en centésimas del mismo, lo que sólo se podrá variar por acuerdo unánime de todos los copropietarios, así como que se asigne un número correlativo y que se exprese, además de su extensión superficial determinada. Estos datos integran el título constitutivo de la propiedad horizontal que sólo se puede modificar por acuerdo unánime de los copropietarios o por sentencia dictada en procedimiento en que todos hayan sido parte, por las razones antes indicadas.”
Este acuerdo de calificación es idéntico a anteriores calificaciones motivadas por otras presentaciones del mismo título.
Por escrito dirigido a la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 5 de febrero de 2010, Ll. P. S., en representación de I. R. S., SL, interpone recurso contra esta calificación. El escrito del recurso se presenta en la oficina de Correos de Manresa y llega al Registro el día 18 de febrero.
En síntesis, la parte recurrente alega lo siguiente: a) Que el motivo en que la registradora fundamenta su calificación no está dentro de los supuestos establecidos por los artículos 100 de la Ley hipotecaria y 100 de su Reglamento para calificar los documentos judiciales; b) Que el título constitutivo de la propiedad horizontal establece que los propietarios de la planta baja pueden hacer modificaciones físicas sin el consentimiento de los otros propietarios; c) Que, como se dice en el fundamento de derecho número dos de la resolución judicial, la superficie del solar de la totalidad de la finca no era de doscientos seis metros sino de trescientos seis metros doce decímetros cuadrados, de los cuales la planta baja ocupa la totalidad. Los ciento cuatro metros quince decímetros no inscritos pertenecen a la finca 18012 y no se modifica la descripción de los departamentos de los otros propietarios; d) Que han intervenido en el procedimiento todos los propietarios de las fincas afectadas por la modificación porque se citaron en el expediente a los propietarios de las entidades dos, cuatro, cinco, seis y siete.
El dieciocho de febrero la registradora dicta un acuerdo en el cual mantiene la calificación recurrida, da traslado del recurso a la autoridad judicial y acuerda que la competencia para la resolución corresponde a esta Dirección General.
El cuatro de marzo la registradora emite su informe en el que justifica la competencia de esta Dirección General porque la regulación de la propiedad horizontal está contenida en el Código civil de Cataluña. Ratifica su calificación que justifica de la siguiente manera: a) La resolución judicial es incongruente con el procedimiento seguido porque atribuir más superficie a un departamento de un edificio dividido horizontalmente no es un exceso de cabida del artículo 200 de la Ley hipotecaria, pensado para excesos en la superficie de terrenos. La superficie inscrita de la finca 1068 es de doscientos seis metros dos decímetros cuadrados, desde el año 1942, cuando se formó por segregación de la finca 483. La declaración de obra nueva efectuada en el año 1969 hace constar que la edificación ocupa ciento sesenta metros cuadrados. En consecuencia, se tendría que inscribir primero un exceso de cabida de la finca 1063, después se debería rectificar la superficie de la finca 483, de la que se segregó, a continuación se debería rectificar la declaración de obra nueva y la constitución de la propiedad horizontal, asignando todo este exceso de superficie a la finca 18012. Todo eso exige el consentimiento de todos los propietarios del edificio y, a falta de este consentimiento, resolución judicial en procedimiento contradictorio en el que hayan sido parte; b) La resolución judicial también encuentra obstáculos con la situación registral ya que no han sido citados en el expediente los titulares de las fincas 17338 y 16988, ambas partes del mismo edificio. La primera está inscrita a favor de M. G. C. y J. M. B., por su sociedad de gananciales, y la segunda, a favor de F. H. S. y D. R. A. por mitades indivisas.
La finca registral 1068 de Barberà del Vallès está descrita como una casa situada en Barberà del Vallès, calle Nemesio Valls, 90-92 (ahora 74-76), formada por dos cuerpos de planta baja con un almacén en cada uno, y dos pisos, levantados sobre un terreno de doscientos seis metros dos decímetros cuadrados, de los cuales la edificación ocupa ciento sesenta metros cuadrados. Inicialmente, esta finca se dividió horizontalmente en cinco entidades, fincas registrales 16984, 16986, 16988, 16990 y 16992. La primera de ellas se subdividió en dos, formando las fincas 17336 y 17338. Por su parte, la finca 17336 fue nuevamente objeto de subdivisión en dos más, las fincas 18012 y 18014. En consecuencia, actualmente el edificio está formado por los siguientes departamentos: 1) Entidad 1: finca 18012, almacén situado en la calle Ripoll sin número, con una superficie de cuarenta y tres metros ochenta y ocho decímetros cuadrados, inscrita a favor de I. R. S., SL, y que es el departamento sobre el que se pide la inscripción del exceso de cabida; 2) Entidad 2: finca 16986, almacén situado en la planta baja, con acceso por la calle Ripoll, con una superficie de sesenta y cuatro metros cuadrados, inscrita a favor de P., SL; 3) Entidad 3: finca 16988, vivienda planta primera única de la entrada por la calle Nemesio Valls, inscrita a favor de F. H. S. y D. R. A. por mitades indivisas; 4) Entidad 4: finca 16990, vivienda primero primera, inscrita a favor de P., SL; 5) Entidad 5: finca 16992, vivienda primero segunda, inscrita a favor de P., SL; 6) Entidad 6: finca 17338, almacén situado en la planta baja con acceso por la calle Nemesio Valls, 74, con una superficie de veinticuatro metros doce decímetros cuadrados, e inscrito a favor de M. G. C. y J. M. B., por su sociedad de gananciales; 7) Entidad 7: finca 18014, almacén situado en la planta baja, con acceso por la calle Nemesio Valls, 76, con una superficie de veintiocho metros cuadrados e inscrito a favor de E. H. C.
El día doce de marzo se presenta en esta Dirección General el expediente con el título y la nota de calificación, el escrito de interposición del recurso, el informe de la registradora, certificación literal de las fincas afectadas y escrito de ocho de marzo en el que se hace constar que no se ha recibido ninguna respuesta por parte de la autoridad judicial.
La calificación de los documentos judiciales
1.1 El presente recurso tiene por objeto decidir si se puede inscribir en el registro un auto judicial dictado en procedimiento de expediente de dominio para hacer constar el exceso de cabida de un departamento de un edificio dividido horizontalmente. El escrito del recurso, en primer lugar, entiende que la calificación no se fundamenta en uno de los supuestos legalmente admitidos para calificar documentos judiciales.
1.2 El artículo 100 del Reglamento hipotecario limita la calificación registral de los documentos judiciales al examen de la competencia del juzgado o tribunal, la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio seguido, a las formalidades extrínsecas del documento y a los obstáculos que resulten del Registro. Si se trata de un expediente de dominio, la calificación se extiende también a los trámites esenciales del procedimiento, conforme al artículo 202 de la Ley hipotecaria. Los registradores deben respetar la autoridad judicial y colaborar en la ejecución de sus resoluciones, y no pueden entrar a examinar los fundamentos ni la bondad de las resoluciones judiciales. Ahora bien, los registradores están obligados a comprobar que las resoluciones judiciales que se pretenden inscribir cumplen los requisitos formales legalmente establecidos y que todos los titulares registrales que se pueden ver afectados por ella han sido parte del procedimiento y han podido ejercer su derecho a la tutela judicial efectiva, conforme al artículo 24 de la Constitución.
1.3 La registradora fundamenta su calificación negativa en dos motivos: la improcedencia del expediente de dominio para hacer constar el exceso de cabida de un departamento de un edificio dividido horizontalmente y la falta de participación en el procedimiento de los propietarios de dos de los departamentos del mismo edificio. Las dos cuestiones entran dentro del ámbito de la calificación registral, porque se está discutiendo la idoneidad del procedimiento judicial utilizado para dictar la resolución así como la relación de este procedimiento con los titulares registrales que se verán afectados por la resolución final, si se inscribe.
Exceso de cabida de un departamento de un edificio dividido horizontalmente
2.1 La constitución de un régimen de propiedad horizontal determina que los propietarios tienen un derecho de propiedad exclusiva sobre sus departamentos y una comunidad con los otros propietarios sobre los elementos comunes (artículo 553-1 del Código civil de Cataluña). El título de constitución del régimen de la propiedad horizontal tiene que describir el edificio en conjunto y los diferentes elementos privativos, con su superficie útil (artículo 553-9 del Código civil de Cataluña). Todos los espacios situados de paredes afuera de los elementos privativos, que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y el disfrute de los elementos privativos son elementos comunes (artículo 553-41). La modificación del título constitutivo exige el consentimiento de la junta de propietarios y que la escritura cumpla los mismos requisitos observados para otorgar el título constitutivo (artículo 553-10).
2.2 La rectificación de la cabida de uno de los departamentos privativos implica rectificar el título constitutivo y, en consecuencia, está sujeta a los mismos requisitos y formalidades que se exigen para su otorgamiento. Eso es lógico, porque la modificación de la superficie de un departamento puede suponer la apropiación de elementos inicialmente comunes. Por eso, esta rectificación exigirá el otorgamiento de una escritura pública por el representante de la comunidad y por el propietario del departamento afectado, con acuerdo de la junta de propietarios adoptado por cuatro quintas partes de los propietarios que representen igual participación de las cuotas, a menos que el título establezca otra cosa (artículo 553-25 del Código civil de Cataluña). También se podría inscribir con sentencia judicial dictada en procedimiento contradictorio en la que fueran demandados todos los propietarios.
2.3 La posibilidad de utilizar el expediente de dominio como título para justificar e inscribir el exceso de superficie de un departamento sólo puede ser admitido en aquellos supuestos en los que, para la descripción del departamento y de sus límites, el error de superficie contenido en el título constitutivo sea evidente y fácilmente comprobable. Por contra, no se podrá admitir cuando exista una posibilidad de que este aumento de cabida no sea un error del título constitutivo sino consecuencia de una alteración posterior de los elementos del edificio. Como reconoce la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado en resoluciones de 2 de marzo de 2001 y 7 de octubre de 2008, se debe analizar caso por caso. Eso es una consecuencia de la naturaleza de estos expedientes. El expediente de dominio es un procedimiento de jurisdicción voluntaria, donde no hay contencioso entre partes. Cuando tiene por objeto la inscripción de un exceso de superficie, se prevé la notificación a los propietarios de las fincas confrontantes y la publicación de edictos. En realidad, su regulación no está pensada para supuestos de propiedad horizontal y, por eso, no se hace ninguna referencia a posibles notificaciones a los otros miembros de la comunidad horizontal.
2.4 En el supuesto del título presentado, no estamos ante una simple rectificación de la superficie de un departamento fácilmente comprobable. Por contra, hay suficientes datos para exigir la intervención de todos los propietarios en la rectificación pedida. Así, en el Registro consta una superficie del solar de doscientos seis metros dos decímetros cuadrados. También consta que la superficie edificada en planta baja es de ciento sesenta metros cuadrados. La suma de la superficie de las entidades situadas en la planta baja, entidades 1, 2, 6 y 7, es precisamente de ciento sesenta metros cuadrados. Para hacer constar en el Registro el aumento de superficie de la entidad 1 será necesario previamente rectificar la superficie del solar y la superficie edificada en planta baja que se indicó en la escritura de obra nueva, ya que si no, nos encontraríamos con una contradicción: la suma de la superficie de los departamentos situados en la planta baja sería superior a la superficie registral del solar. Estas previas rectificaciones exigirán una escritura pública otorgada por todos los propietarios o sentencia en procedimiento contradictorio en que hayan sido parte todos ellos. Además, el aumento de la superficie del solar y de la edificación en planta baja no necesariamente lleva a que esta superficie se asigne sólo a un departamento. Por todo esto, no estamos ante uno de los supuestos de simple rectificación de errores descriptivos fácilmente comprobables y, en consecuencia, no es el expediente de dominio instado únicamente por el propietario de uno de los departamentos título hábil para inscribir la rectificación de cabida del solar, la rectificación de la declaración de obra nueva y la rectificación de la descripción de uno de los departamentos del edificio.
Falta de participación en el expediente de los propietarios de dos departamentos
3.1 La registradora hace constar que no han sido parte en el expediente de dominio los propietarios de dos de los departamentos en que se divide la totalidad del edificio. El principio de legitimación registral que establecen los artículos 1, 20, 32 y 38 de la Ley hipotecaria exige la intervención del titular registral para practicar cualquier inscripción que afecte a su derecho. Cuando se trata de la inscripción de una resolución judicial, es necesario que el procedimiento se haya seguido contra el titular del derecho afectado para que pueda ejercer su derecho constitucional a la tutela judicial efectiva. La inscripción de un exceso de cabida de un departamento de un edificio dividido horizontalmente afectará a todos los otros propietarios, porque supone reconocer el carácter privativo de esta superficie. Eso exigirá la intervención de los otros propietarios, ya sea individualmente o representados por los órganos de la comunidad.
3.2 En el auto de expediente de dominio objeto de este recurso consta que ha sido trasladado el expediente a una serie de personas. Entre estas personas faltan los propietarios de las fincas 16988, entidad 3, y 17338, entidad 6. En consecuencia, con independencia de todo lo que se ha dicho en el fundamento anterior, no han sido parte del expediente la totalidad de titulares registrales afectados, los cuales no se pueden ver afectados por esta Resolución. Y, aunque la resolución no modifique directamente la descripción de sus departamentos, son miembros de la comunidad propietaria del total del edificio, y deben intervenir en cualquier modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Barcelona, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se debe anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.