Source: https://www.laleggepertutti.it/122153_affitto-conseguenze-per-mancata-registrazione-entro-30-giorni
Timestamp: 2018-04-26 17:34:19+00:00
Document Index: 93427412

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 13', 'art. 17', 'art. 1423', 'art. 1', 'art. 1418', 'art. 13', 'art. 1', 'art. 13', 'art. 1', 'art. 11', 'art. 3', 'sentenza ', 'art. 5', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 2', 'art. 13', 'sentenza ']

Lo sai che? Affitto: conseguenze per mancata registrazione entro 30 giorni
Le sanzioni previste dalla legge, la nullità del contratto di locazione e la possibilità per il conduttore di sanare la nullità registrando il contratto in ritardo.
Che succede se l’affitto non viene registrato? Il contratto è nullo, ma tale sanzione scatta solo se la registrazione non avviene entro 30 giorni dalla firma della scrittura privata. Peraltro, in base alle nuove norme approvate l’anno scorso [1], la registrazione deve essere curata unicamente dal padrone di casa. Su di lui grava l’onere della registrazione, ma l’Agenzia delle Entrate può pretendere il pagamento dell’imposta non versata tanto dal conduttore quanto dal locatore (cosiddetta responsabilità in solido).
1 Entro quanto va registrato il contratto di affitto
2 Che succede se il contratto di affitto è nullo?
2.1 Dal punto di vista civilistico
2.2 Dal punto di vista fiscale
Entro quanto va registrato il contratto di affitto
Prima che scada il 30° giorno dalla firma dell’affitto, il padrone di casa deve recarsi all’Agenzia delle Entrate e pagare l’imposta di registro; dopo tale termine, invece, scatta la nullità che non si può più sanare, almeno per il passato (si dovrà allora registrare un nuovo contratto).
È questa la sintesi di una recente sentenza del Tribunale di Torino [2]: secondo il giudice piemontese, la nullità del contratto di locazione non registrato nei termini non si può più sanare neanche con una registrazione tardiva. Questo sia perché i 30 giorni imposti dalla nuova legge devono essere considerati perentori, sia perché, secondo il nostro codice civile, la nullità non si può mai sanare [3].
Ne discende, dunque, che la nullità dell’affitto, per scadenza del termine di 30 giorni per la registrazione, non può più essere sanata neanche se una delle parti (anche l’inquilino stesso) provvede alla registrazione tardiva.
Che succede se il contratto di affitto è nullo?
La conseguenza della nullità del contratto è che l’inquilino può chiedere la restituzione delle somme pagate in eccesso rispetto al canone minimo di locazione (calcolato da un perito del tribunale). Tale restituzione può essere chiesta entro sei mesi dal momento in cui viene lasciato l’immobile.
La nullità di cui si è parlato sino ad ora – e che, come detto, è insanabile – è solo di natura civilistica: il contratto, cioè, non produce effetti tra le parti e il padrone di casa non potrà neanche attivare il procedimento rapido dello sfratto in caso di mancato pagamento del conduttore: lo sfratto infatti richiede, come condizione fondamentale, l’esistenza di un valido contratto scritto.
Differente è invece il discorso dal punto di vista fiscale: il padrone di casa ben può provvedere a registrare il contratto e regolarizzarlo almeno con il fisco anche dopo i 30 giorni, pagando le sanzioni.
Le sanzioni dovute per la tardiva registrazione del contratto di affitto variano a seconda del ritardo. Se ci si attiva autonomamente mediante ravvedimento operoso e a patto che prima l’agenzia delle entrate non abbia avviato accessi, ispezioni o verifiche, ed entro 90 giorni, si può sfruttare la sanzione ridotta del 12%, altrimenti dal 91° giorno oltre la scadenza, ma entro l’anno, la sanzione è nella misura ridotta del 15%; oltre l’anno la sanzione è pari al del 120% dell’imposta di registro dovuta.
[1] L. 208/2015, legge di stabilità per il 2016.
[2] Trib. Torino sent. del 21.04.2016.
[3] Art. 1423 cod. civ.
Tribunale di Torino, 21 aprile 2016. Il giudice Nicoletta Aloj
Dato atto che la signora … ha spontaneamente lasciato l’immobile in data 01/06/15
Respingere le domande ex adverso formulate e, per l’effetto
Assolvere il signor R.P. da ogni avversa pretesa
Nell’ipotesi in cui il Magistrato ritenesse la debenza di una qualche somma in capo all’esponente
Dichiarare tenuto il signor Rocco Paquariello a corrispondere le sole somme che risultassero dovute
Con il favore delle spese di lite, oltre IVA e CPA come per legge” Ragioni in fatto e in diritto della decisione
Non è contestato tra le parti, oltre a risultare provato a mezzo di documenti, che il contratto di locazione in questione fu registrato solo in
data 5.11.2012, dunque ben oltre il termine di venti giorni previsto dall’art. 13 D.P.R. 131/1986 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro), e la relativa imposta fu pagata ben oltre i trenta giorni dalla conclusione del contratto previsti dall’art. 17 D.P.R. 131/1986. A tale registrazione tardiva non può attribuirsi efficacia sanante rispetto alla nullità derivante dalla mancata registrazione del contratto nel termine di legge, considerata l’esistenza del principio generale di insanabilità della nullità discendente dal disposto dell’art. 1423 c.c.
In detta pronuncia la Corte ha evidenziato che la soluzione così adottata si pone in linea, quoad effecta, con la disposizione di cui all’art. 1 comma 346, l. 311/2004, pur non essendo tale norma applicabile ratione temporis al caso concreto oggetto della sua decisione, così esprimendo adesione all’interpretazione qui condivisa secondo la quale il contratto è irrimediabilmente nullo pur in presenza di una tardiva registrazione. L’interpretazione proposta è stata altresì avallata dalla Corte Costituzionale nell’ordinanza n. 420/2007 con la quale, nel dichiarare la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale della disposizione in esame, la Corte ha affermato che essa “eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.”. L’interpretazione secondo la quale è applicabile la sanzione civilistica della nullità per i contratti non tempestivamente registrati trova peraltro conferma, per i contratti stipulati in data successiva all’1.01.2016, nel disposto del comma 1 dell’art. 13 l. 431/1998 come novellato dall’art. 1 comma 59, l. 208/2015, là dove definisce come perentorio il termine di trenta giorni assegnato al locatore al fine di provvedere alla registrazione del contratto.
3. A norma dell’art. 13, comma 7, l. 431/1998, come novellato dall’art. 1,
comma 59, l. 208/2015, secondo il quale “le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall’entrata in vigore della presente legge”, sono applicabili al caso di specie le disposizioni di cui al comma 6 del medesimo articolo, trattandosi di contratto concluso successivamente all’entrata in vigore della l. 431/1998. L’interpretazione del comma in esame come volto rendere applicabile la norma di cui al comma 6 a tutti i contratti stipulati con decorrenza dal 30.12.1998 (data di entrata in vigore della l. n. 431/1998) appare l’unica possibile, considerato che non avrebbe avuto alcun senso operare tale precisazione là dove l’intenzione del legislatore fosse stata quella di limitare l’applicabilità della norma in esame alle fattispecie successive all’entrata in vigore della l. 208/2015, atteso che, secondo la regola generale di cui all’art. 11 delle Disposizioni sulla legge in generale, “la legge non dispone che per l’avvenire: essa non ha effetto retroattivo”.
Tale disposizione è volta a disciplinare i contratti nulli per mancanza di tempestiva registrazione e le ipotesi assimilate già ricadenti nell’ambito della disciplina di cui all’art. 3, commi 8 e 9 d.lgs. 23/2011, dichiarata incostituzionale con sentenza n. 50 del 2014 (in …U. 19/03/2014), quindi prorogata con l’art. 5, comma 1- ter d.l. 47/2014, inserito in sede di conversione ad opera della l. 80/2014, a sua volta dichiarato incostituzionale con sentenza della Corte Costituzionale n. 169/2015 (in G.U. 22/07/2015), consentendo ai conduttori che nel periodo intercorso tra la data di entrata in vigore del d.lgs. 23/2011 e la pubblicazione della sentenza n. 169/2015 della Corte Costituzionale abbiano effettivamente corrisposto il canone nella misura ivi prevista, pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, di fare salva la misura del canone così stabilita, così scongiurando la richiesta agli stessi di somme ulteriori.
a) l’azione di conformazione legale del contenuto del contratto ex art. 13,
comma 6, seconda parte, l. 431/1998, con restituzione delle somme eccedenti medio tempore corrisposte;
b) l’azione di restituzione dell’indebito a norma degli artt. 2033 e ss. c.c. La disciplina di cui all’art. 13, comma 5, l.431/1998 come novellata con l. 208/2015 appare invece operare solo in via di eccezione, facendo la norma riferimento testualmente ai conduttori che abbiano versato, nel periodo intercorso tra la data di entrata in vigore del d.lgs. 23/2011 e il 16.07.2015, il canone di locazione agevolato ivi previsto, nel senso che a tali conduttori non potrà essere richiesta dai locatori alcuna somma in eccedenza, neppure a titolo di indennità per occupazione sine titulo, mentre in virtù dell’intervenuto mutamento del quadro normativo per effetto delle declaratorie di incostituzionalità del regime in questione e della novella dell’art. 13 deve ritenersi che non sia consentito far valere in via di azione il diritto alla rideterminazione del canone nella misura pari al triplo della rendita catastale neppure per il periodo considerato dal comma 5 l. 431/1998.
b) la lettera della legge non sembra potersi interpretare nel senso che il termine di decadenza di sei mesi si possa applicare all’azione di conformazione del contratto dovuta alla mancata tempestiva registrazione dello stesso. Il nuovo comma 6 prevede infatti espressamente il termine decadenziale di sei mesi solo in relazione all’azione di restituzione delle somme indebitamente versate per i casi di nullità di cui al comma 4, ossia per i casi di nullità in dipendenza del mancato rispetto dei limiti di durata del contratto (cfr. il comma 3, richiamato dal comma 4), mentre non lo prevede in relazione all’azione
di restituzione delle “somme eventualmente eccedenti” nell’ipotesi di conformazione del contratto conseguente alla mancata tempestiva registrazione dello stesso (comma 6, ultima parte). Né appare possibile applicare il termine di decadenza di sei mesi previsto dal comma 2 dell’art. 13, considerato che tale norma prevede testualmente che “Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato”, facendo così riferimento al solo caso in cui sia stato registrato un contratto che preveda un canone inferiore rispetto a quello effettivamente concordato tra le parti, mentre la diversa ipotesi di mancata registrazione tout court del contratto nel termine previsto è disciplinata dal successivo comma 6, seconda parte, che prevede, a differenza dell’ipotesi di cui al comma 2 (in cui l’azione di restituzione dei canoni eccedenti si fonda sulla semplice difformità del canone effettivamente corrisposto da quello oggetto del contratto registrato), l’azione di conformazione del contratto al canone legalmente stabilito, e solo all’esito della stessa la domanda di restituzione dei canoni eccedenti. Del resto, trattandosi di termine di decadenza, esso è di stretta interpretazione e non suscettibile di applicazione analogica;
8. Ne deriva che a norma dell’art. 13, comma 6, seconda parte, l. 431/1998 (come novellato dalla l. 208/2015) deve dichiararsi esistente tra le parti un contratto di locazione al canone minimo previsto dall’art. 2, comma 3, l. 431/1998, la cui concreta misura deve essere calcolata a mezzo di CTU, come da separata ordinanza di rimessione in istruttoria. 9. Il contratto di cui si discute dovrà ritenersi costituito per la durata effettiva del rapporto intercorso tra le parti nel caso di specie, ossia dal 1.11.2008 al 1.06.2015, pacifico essendo che con decorrenza dal 1.06.2015 la … ha spontaneamente rilasciato l’immobile locato con l’accordo del locatore, dovendosi di conseguenza ritenere che il contratto si sia risolto per mutuo consenso.
Tanto, unitamente alla intervenuta declaratoria di nullità dell’intero contratto per mancanza di tempestiva registrazione, esonera il giudicante dall’esaminare la domanda attorea volta alla declaratoria di nullità della clausola relativa alla durata annuale del contratto e alla sostituzione della
stessa con la previsione della durata quadriennale legalmente prevista, essendo l’invocata pronuncia di nullità della clausola relativa alla durata annuale assorbita dalla declaratoria di nullità dell’intero contratto per mancanza di tempestiva registrazione, e non ravvisandosi alcun interesse residuo della parte attrice all’ottenimento di una statuizione che sancisca la durata quadriennale del contratto, essendo d’altra parte la questione relativa alla durata del contratto del tutto svincolata dalla declaratoria di nullità per mancanza di tempestiva registrazione e dall’applicazione della sanatoria di cui all’art. 13, comma 6, seconda parte, l. 431/1998.
1) dichiara la nullità del contratto di locazione stipulato tra le parti in causa in data 30.09.2008 relativamente all’immobile sito in Moncalieri, strada Rebaude n. 53;
2) dichiara l’esistenza tra …S. in qualità di conduttrice e P. R. in qualità di locatore di un contratto di locazione dal 1.11.2008 al 1.06.2015 dell’immobile di proprietà di P.R. sito in Moncalieri, strada Rebaude n. 53;
Così deciso in Torino mediante lettura della sentenza all’udienza del 21.04.2016.
08/05/2017 alle 01:16
Incide o non incide,modifica o non modifica la norma fiscale il codice civile…oppure occorre far riferimento al principio implicito dell’ …opportunismo…