Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%2070/07
Timestamp: 2018-09-22 19:41:10
Document Index: 132698982

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 18.07.2008 - V ZR 70/07 - dejure.org
Schluss auf einen Beratungsfehler des Verkäufers aufgrund nach Vertragsschluss einsetzender defizitärer Entwicklung eines Mietpools; Zustandekommen eines Beratungsvertrages zwischen Verkäufer und Käufer aufgrund der Erteilung eines ausdrücklichen Rates im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen durch den Verkäufer
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (ex-ante Betrachtung) des Beitritts zum Mietpool bei zum Beratungsfehler führender Fehlkalkulation und -einschätzung maßgeblich
Beweis für Beratungsfehler des Verkäufers hinsichtlich Mietpool
Aufklärungspflicht des Verkäufers einer durch Einnahmen aus einem Mietpool finanzierten Eigentumswohnung
Zur Frage, ob die nach Vertragsschluss einsetzende defizitäre Entwicklung eines Mietpools den Schluss auf einen Beratungsfehler des Verkäufers zulässt
Nachweis des Beratungsverschuldens des Verkäufers bei nachträglicher defizitärer Entwicklung eines Mietpools
Schluss auf Beratungsfehler wegen defizitärer Entwicklung?
Defizitäre Mietpoolentwicklung und Rückschluss auf Beratungsfehler
Beweis für fehlerhafte Beratung
Mietpool im Minus: Nachweis eines Beratungsfehlers (IMR 2008, 356)
LG Verden, 24.05.2006 - 8 O 154/05
NJW 2008, 3060
NZM 2008, 820
ZMR 2008, 946
WM 2008, 1837
BauR 2008, 1674
Auch wenn die hier prognostizierten Mieterträge, wie der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten und seiner mündlichen Anhörung angegeben hat, auf der zum Zeitpunkt der Prognoseerstellung allgemein bestehenden Erwartung gründen, die Bevölkerungszahl Berlins und damit auch der Bedarf an Büroraum werde stark steigen, so darf diese optimistische Erwartung der Prognose einer zukünftigen Entwicklung zugrunde gelegt werden, solange die die Erwartung rechtfertigenden Tatsachen sorgfältig ermittelt sind und die darauf gestützte Prognose der künftigen Entwicklung aus damaliger Sicht vertretbar ist (vgl. BGH, Senatsurteil vom 21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851, Tz. 15, Urteile vom 18. Juli 2008 - V ZR 71/07, WM 2008, 1798, Tz. 11 und V ZR 70/07, WM 2008, 1837, Tz. 12; siehe auch BGH, Urteil vom 24. Februar 1992 - II ZR 89/91, WM 1992, 685, 690).
Eine weitergehende Einstandspflicht im Sinne einer Garantie, dass sich der Mietertrag bzw. das Mietpoolergebnis so entwickelt, wie erwartet, übernimmt der Verkäufer in aller Regel nicht (vgl. auch Senat, Urt. v. 18. Juli 2008, V ZR 70/07, zur Veröffentlichung bestimmt).
Denn verhandelt der Verkäufer mit dem Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrages, sondern erteilt er ihm unabhängig davon einen Rat, wird die Beratung zur Hauptpflicht des Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag (… BGH aaO. unter Hinweis auf BGHZ 140, 111, 115; BGH, Urteil vom 14.03.2003 -V ZR 308/02, WM 2003, 1686 ff, 1688 = NJW 2003, 1811 ff, Tz. 15; Urteil vom 08.100.2004 -V ZR 18/04-, WM 2004, 2349 ff, 2351; BGH, Urteil vom 18.07.2008 -V ZR 70/07-, NJW 2008, 3060 f, Tz. 8 bei juris ).
Dies gilt insbesondere dann, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsschluss bewegen sollen ( BGH NJW 2008, 3060 f, Tz. 8 bei juris m.w.N.; BGH, Urteil vom 13.10.2006 -V ZR 66/06-, NJW 2007, 1874 ff, Tz. 13 bei juris ), was vorliegend insbesondere nach den Erläuterungen der Kläger vor dem Landgericht im Rahmen des Kostenbeschwerdeverfahrens (BA Bl. 39) zum Inhalt der mit dem Zeugen C geführten Gespräche, daneben aber auch nach dem schon angesprochenen Inhalt der vom Beklagten in den Kaufvertrag aufgenommenen Vorbemerkung mit darin enthaltenem Hinweis u.a. auf die Bedeutung laufender Mieteinnahmen für die Sicherung der Finanzierung der Kläger ersichtlich der Fall war.
In welchem Umfang überhaupt Beratungspflichten bestanden (vgl. dazu etwa BGH, Urteil vom 18. Juli 2008 - V ZR 70/07, juris Tz. 8 f.), kann offen bleiben.
Soweit die Kläger darauf verweisen, es ergebe sich aus den Mietpoolabrechnungen für 1998 und 1999, dass eine Kaltmiete in Höhe von 7, 82 DM/qm weder erzielbar gewesen noch genehmigt worden sei, lassen die in diesen Jahren ausgewiesenen Mieteinnahmen und Ausgaben allein keinen Rückschluss auf den bei Vertriebsstart zu erwartenden Mietertrag zu (vgl. BGH, WM 2008, 1837 ff.).
Entsprechendes gilt, soweit die Kläger darauf abstellen, dass bereits im ersten Jahr eine Unterdeckung des Mietpools in Höhe von 23.641,94 DM eingetreten sei; dies lässt nicht den Schluss zu, dass der Verkäufer oder Vertrieb die den Klägern in Aussicht gestellten Mieteinnahmen fehlerhaft kalkuliert haben (vgl. BGH, WM 2008, 1837, 1838).
In Anbetracht dessen, dass die Wohnanlage 1998 umfangreich renoviert worden ist und nach der vorgelegten Mieterliste (Anlage BB 61, Bl. 963 ff. GA) sämtliche 60 Wohnungen vermietet waren, ist nicht erkennbar, dass die zu erwartenden Einnahmen dennoch nicht genügt hätten, um den in die Berechnung des Eigenaufwands der Kläger eingestellten Ertrag von 7, 70 DM/qm zu erzielen (vgl. BGH, WM 2008, 1837, 1838).
Insoweit lässt sich nicht feststellen, dass die Ursachen hierfür bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erkennbar gewesen waren und von der Verkäuferin und dem Vertrieb bei der Kalkulation in Rechnung gestellt werden konnten (vgl. BGH, WM 2008, 1837 f.).
Das widerspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. BGH, Senatsurteil vom 21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851, Tz. 15, Urteile vom 18. Juli 2008 - V ZR 71/07, WM 2008, 1798, Tz. 11 und V ZR 70/07, WM 2008, 1837, Tz. 12).
Die Kalkulationsgrundlage war - was den vorliegenden Fall von dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. Juli 2008 im Verfahren V ZR 70/07 zugrundeliegenden Sachverhalt unterscheidet - offensichtlich derart unzulänglich, daß der Rückschluß auf eine systematisch bewußt fehlerhafte Kalkulation gerechtfertigt ist.
BGH, 06.11.2008 - V ZR 42/08
Pflicht des Vermittlers einer Kapitalanlage zur Aufklärung über eine bestehende …
Rechtsfehlerhaft ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, aus dem Umstand einer schon im ersten Jahr bestehenden Unterdeckung des Mietpools, die sich in den Folgejahren fortgesetzt habe, müsse geschlossen werden, dass dies bei Vertragsschluss erkennbar und in der weiteren Entwicklung absehbar gewesen sei (s. im Einzelnen, Senat, Urt. v. 18. Juli 2008, V ZR 70/07, NJW 2008, 3060).
Aufrechnung gegen abgetretene Forderung