Source: https://www.rbq.gouv.qc.ca/audience-et-decisions/decisions-arbitrales-plan-de-garantie/rechercher-par-sujet/sujet-specifique.html?tx_cspqsoquijrss_pi1%5Bid%5D=OAGBRNS000016&cHash=19e1803513b10d7db4183bc36c8881a4
Timestamp: 2020-02-18 19:33:57+00:00
Document Index: 254243641

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 10', 'art. 27', 'art. 9', "l'article 10", "l'article 946", 'art. 10', "l'article 129", 'art. 25', 'art. 10', "l'article 6", "l'article 12"]

Drainage des eaux de surface du terrain - Régie du bâtiment du Québec
Drainage des eaux de surface du terrain
Racaniello et Développement Domont inc., Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S19-051001-NP, 2019-10-07
Les bénéficiaires ont dénoncé le fait que le caniveau devant la porte de leur garage gelait en période hivernale et que de l'eau s'infiltrait dans le garage lors de redoux importants. L'administrateur a retenu que c'était la garantie sur les vices cachés qui s'appliquait vu le temps écoulé entre la prise de possession de l'immeuble et la découverte du problème. Il a toutefois conclu que le problème des bénéficiaires ne pouvait se qualifier de vice caché. Cette décision ne peut être maintenue. Lors de sa visite, l'administrateur semble avoir retenu qu'un manque d'entretien était la cause de la présence de glace. Or, il faut plutôt conclure qu'il y a un problème de drainage d'un tuyau installé par l'entrepreneur avec une contre-pente négative. Vu l'infiltration dans le garage subséquente à l'accumulation d'eau au-dessus du caniveau, et étant donné que cette infiltration a causé des dommages, il faut conclure que le problème présente la gravité nécessaire pour se qualifier de vice caché. Enfin, on ne peut retenir l'argument de l'entrepreneur selon lequel ce serait un autre entrepreneur qui aurait mal installé le tuyau. Son allégation d'une pose trop basse d'un caniveau après le pavage de la descente du garage, qui, par définition, devait accéder directement au garage intérieur, devait être prouvée autrement que par un simple dessin lors de l'audience.
Pasqualina Racaniello et Claudio Ricci, bénéficiaires, et Développement Domont Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Bouchard et Bisson Expert, Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S18-103001-NP, 2019-08-06
Au cours de la troisième année ayant suivi la réception de sa résidence, la bénéficiaire a constaté que l'eau montait au niveau de la dalle de béton au sous-sol et que sa pompe submersible fonctionnait à outrance, causant constamment du bruit. Ce dernier élément inquiétait la bénéficiaire. En l'absence de preuve que cette situation causait un déficit d'usage, l'administrateur a rejeté sa réclamation à cet égard. Cette décision doit être maintenue. En effet, le problème semble découler d'un mauvais ajustement des pompes de la bénéficiaire et de son voisin immédiat. En effet, si la pompe de la bénéficiaire est ajustée à un niveau plus bas de rabattements que celle de son voisin, il s'agirait d'une pompe à double fonction. L'appareil serait donc en marche bien avant l'autre et pourrait fonctionner en continu sans que l'autre s'active. Il s'agirait ainsi d'une question d'utilisation et d'ajustement qui requiert un correctif de la part de la bénéficiaire de concert avec le propriétaire de l'unité voisine.
LINDA BOUCHARD, bénéficiaire, et BISSON EXPERT, entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc., administrateur du plan de garantie
Syndicat des copropriétaires SDN-C2 et Sotramont Bois-Franc inc., M. Roland-Yves Gagné, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S18-102202-NP, 2019-02-28
Syndicat des copropriétaires SDN-C2, bénéficiaire, et Sotramont Bois-Franc Inc, entrepreneur, et PriceWaterhouseCoopersInc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
SDC 826-828 des Sureaux et Habitations Signature inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S15-030401-NP et S14-080403-NP, 2017-07-19
Les bénéficiaires sont les deux syndicats des copropriétaires d'un immeuble comportant quatre unités. Les propriétaires des unités ont eu des problèmes avec les pompes submersibles dédiées à limiter la pression hydrostatique sur le bâtiment de 2013 à 2017. Ainsi, pour l'une des unités, trois pompes ont dû être remplacées et, à trois reprises, le système de piles pour l'apport en énergie en cas de panne électrique a dû être changé. Pour une autre unité, les pompes ont dû être remplacées à cinq reprises, des pompes supplémentaires ont dû être utilisées pour pallier l'insuffisance de la capacité des pompes en place plusieurs fois et le système de piles a dû être remplacé à deux reprises. Les propriétaires ont témoigné avoir veillé régulièrement et en temps opportun à l'entretien, au service et à la maintenance du système de pompage des eaux et avoir, à fréquence extraordinaire, surveillé les puisards et le fonctionnement des pompes, veillant régulièrement à leur activation, au remplacement ou à la mise en place de systèmes supplémentaires. L'expert des bénéficiaires indique que des travaux correctifs semblent avoir réglé la situation pour deux des quatre unités et il recommande un cuvelage, soit une augmentation de la capacité totale du pompage. En l'espèce, il y a un problème de fonctionnement du système de rabattement de la nappe phréatique qui risque d'entraîner une détérioration prématurée de l'immeuble. En effet, pour les deux unités où le problème est toujours présent, une deuxième pompe est en place, mais son fonctionnement n'est pas optimal en raison d'un exutoire limité. Il faut donc ajouter un conduit afin d'assurer que chacune des deux pompes submersibles installées dans le puisard puisse bénéficier de son propre exutoire. Sinon, si elles doivent partager le même exutoire, il faut que celui-ci soit de dimension appropriée.
SDC 826-828 DES SUREAUX et SDC 830-832 DES SUREAUX, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Francoeur et Bâtisseur 55 inc., Alcide Fournier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 16-168 NN et S16-061901-NP, 2017-07-10
En 2013, la bénéficiaire a subi une infiltration d'eau dans le sous-sol de sa résidence. L'administrateur a reconnu le problème et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs. L'année suivante, malgré les travaux effectués, la bénéficiaire a constaté une nouvelle infiltration d'eau. L'administrateur a conclu que le drain français était mal installé et qu'il ne parvenait pas à évacuer l'eau qui demeurait au pourtour de la fondation. Il a exigé que la pose du drain français soit reprise sur tout le périmètre du bâtiment et que les travaux soient supervisés par son chargé de projet. Des travaux supplémentaires ont dû être exécutés après une autre infiltration d'eau. Au mois d'avril 2016, la bénéficiaire a fait parvenir à l'administrateur ses commentaires sur les résultats des travaux. L'administrateur a conclu qu'aucun correctif additionnel ne serait demandé à l'entrepreneur et il a fermé le dossier. Contestant cette décision, la bénéficiaire a mandaté une entreprise pour qu'elle fasse une vérification du drain, ce qui a notamment permis de constater la présence de sable dans celui-ci. Son expert prétend que cette situation constitue un risque d'obstruction du drain pour l'avenir. L'administrateur soutient que l'accumulation de sable est normale et qu'il s'agit d'un phénomène qui devrait se résorber au fil des nettoyages d'entretien. En l'espèce, les travaux de nettoyage comme ceux effectués par l'entreprise retenue par la bénéficiaire sont assimilables à des travaux d'entretien régulier du bâtiment et ils ne sont pas couverts par la garantie. Par ailleurs, ils ont été effectués près de deux ans après le remplacement complet du drain français, alors qu'aucune infiltration d'eau n'avait été décelée depuis juin 2014. Dans ces circonstances, la bénéficiaire ne démontre pas que la décision rendue par l'administrateur aurait été mal fondée.
Mme Nicole Francoeur, bénéficiaire, et Le Bâtisseur 55 Inc., entrepreneur
Grenier et 9129-3704 Québec inc., Alcide Fournier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 15-167 JP et S15-093001-NP, 2017-05-20
M. Jean Grenier et Mme Josée Paulin, les bénéficiaires, et 9129-3704 Québec inc., l'entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., l'administrateur
Placements MFM inc. et 9125-3575 Québec inc., Me Pierre Brossoit, arbitre, Groupe d'arbitrage Juste décision (GAJD), 16-184MB, 20160808 et 35304-12, 2017-03-01
Le bénéficiaire a constaté une infiltration d'eau dans le sous-sol de sa résidence. Un expert a procédé à une excavation jusqu'au drain français et il a remarqué que celui-ci était rempli d'ocre ferreuse. Selon cet expert, le drain et ses composantes respectaient les normes, mais l'entrepreneur n'avait pas tenu compte de la présence d'ocre ferreuse, ce qui aurait dû le guider dans le choix des matériaux utilisés pour l'installation du drain français. L'administrateur a rejeté une réclamation du bénéficiaire, car il estimait ne pas être en mesure d'établir que la situation observée était de nature à causer la perte de l'ouvrage, de sorte qu'il ne pouvait conclure à la présence d'un vice majeur de construction. Or, la présence dans les environs d'ocre ferreuse aurait dû guider l'entrepreneur dans son choix des matériaux pour l'installation du drain français et il faut assimiler la situation dénoncée à un vice de conception pouvant occasionner la perte de l'ouvrage. En effet, dans son état actuel, l'immeuble est privé de l'un de ses éléments essentiels -- un système de drainage --, ce qui rend l'ouvrage impropre à sa destination. L'entrepreneur est responsable de cette situation. En ce qui a trait aux travaux devant être effectués, la preuve est insuffisante pour permettre de conclure que la situation requiert des travaux visant à soulever l'immeuble au-dessus de la nappe phréatique ou encore que des travaux de cuvelage sont nécessaires. L'administrateur devra faire un test piézométrique et soumettre ensuite au bénéficiaire la solution que requiert l'état des lieux, soit remplacer le drain français, soulever l'immeuble au-dessus de la nappe phréatique ou cuveler les murs de la fondation et le plancher de béton de l'immeuble.
PLACEMENTS MFM INC., bénéficiaire, et 9125-3575 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Bissonnette et Les Constructions Benoit Cousineau inc., Me Pamela McGovern, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 161104001, 2017-02-13
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juin 2010. Elle a présenté une première réclamation au mois de mai 2014, donc pendant la période de couverture des vices majeurs. Ses réclamations portent notamment sur une déficience du système de drainage ainsi que sur des imperfections et une dégradation de la surface des escaliers de béton en façade. Quant au premier point, elle a noté la présence de fissures à la fondation au mur droit de l'immeuble et elle est d'avis que ce problème serait attribuable à une déficience du système de drainage. L'administrateur a effectué des tests d'eau et il n'a pas constaté d'infiltration d'eau. Il s'est dit d'avis que le problème avec les drains ne devait pas être considéré comme un vice majeur puisque la stabilité du bâtiment n'était pas mise en cause. Il faut aussi tenir compte du fait que les infiltrations rapportées par la bénéficiaire ont eu lieu seulement à deux reprises, en 2016, alors que la fin des travaux remonte à 2010. Si ces infiltrations d'eau étaient liées au drain français, les dégâts et les inconvénients seraient probablement plus sérieux. Il faut conclure que la bénéficiaire n'a pas démontré l'existence d'une perte totale ou partielle de l'immeuble en raison de certains problèmes liés au drainage, ce qui constitue pourtant un des éléments nécessaires pour prouver l'existence d'un vice majeur. En ce qui concerne les escaliers, l'administrateur a décidé que la situation résultait de l'usure normale du bâtiment et qu'il n'était de toute façon pas question d'un vice majeur de construction. À cet égard, les imperfections à la surface des escaliers sont plutôt de la nature de malfaçons, tel que l'a décidé l'administrateur. Toutefois, la perte éventuelle de trois marches en porte-à-faux constitue une perte partielle de l'ouvrage et cet aspect de la réclamation est accordé. En ce qui concerne ces marches, même s'il n'en a été précisément question pour la première fois qu'en 2016, il faut conclure que ce problème était couvert par la réclamation initiale faisant état d'un problème avec les escaliers. En effet, la bénéficiaire n'est pas un expert dans le domaine de la construction et la dénonciation de problèmes quant aux marches est suffisant.
CHANTAL BISSONNETTE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS BENOIT COUSINEAU INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de la copropriété Place Gordon -- Phase II et Samcon Gordon inc., Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 163006001, 2017-01-30
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires et il a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Il était notamment question d'un problème relatif à deux pompes de puisard qu'il a fait remplacer en urgence. À cet égard, l'administrateur a retenu que le bénéficiaire a eu connaissance du problème au mois de juillet 2012 mais qu'il n'y a eu dénonciation pour la première fois qu'au mois de mai 2015, donc à l'extérieur du délai raisonnable de six mois qui devait être respecté. Par ailleurs, le bénéficiaire ne peut prétendre qu'il était question de travaux urgents puisque ces travaux se sont échelonnés sur plusieurs mois. Un autre élément qui pose problème quant à sa réclamation d'un remboursement pour ces travaux est le fait que le bénéficiaire n'a envoyé aucun avis ou préavis ni à l'entrepreneur ni à l'administrateur et, puisque le recours est intenté contre l'administrateur, ce dernier devait être en mesure de rendre une décision quant aux travaux et à leurs coûts. La décision de l'administrateur sur ce point doit être maintenue. La réclamation du bénéficiaire portait aussi sur la présence d'une pente négative du terrain à l'arrière du bâtiment. L'administrateur a retenu que la dénonciation de ce problème n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, mais il faut retenir que le formulaire de préréception comportait une mention à cet effet et qu'il a été reçu par l'administrateur. Le fait que le formulaire ne soit plus dans le dossier ne peut priver le bénéficiaire de ses droits. Quant à la couverture de la garantie, le formulaire approuvé par la Régie du bâtiment comportait une liste d'éléments à vérifier, dont les pentes descendantes aux abords du bâtiment. Il n'est pas possible de conclure qu'il y aurait une exclusion pour ce point puisque la Régie a approuvé et l'administrateur a distribué ce formulaire, qui invite à dénoncer un manquement quant au niveau du sol. Il est donc question d'un problème qui a été dénoncé dans les délais prévus et qui est couvert par le plan de garantie.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ PLACE GORDON -- PHASE II, bénéficiaire, et SAMCON GORDON INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE, ès qualités LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Jarry et Groupe HMG inc., Me Pierre Brossoit, arbitre, Groupe d'arbitrage Juste décision (GAJD), 16-009NM, 20161805 et 35304-4, 2016-07-28
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur une déficience du système d'évacuation de leur drain français après avoir remarqué la présence d'eau sur le plancher de leur sous-sol. À la suite de cet incident, un expert a conclu à la présence d'une contre-pente dans le tuyau d'évacuation suivant le constat d'une accumulation d'eau obstruant le tuyau d'évacuation. L'entrepreneur a indiqué que le système en place était fonctionnel, mais que le fossé dans lequel les eaux du drain français étaient acheminées était bloqué par un embâcle. Il a ajouté que la finition du terrain avait été réalisée par les bénéficiaires avec de la machinerie et qu'il était possible que la contre-pente du tuyau soit le résultat de ces travaux. L'administrateur, sans contester les conclusions de l'expert des bénéficiaires quant aux raisons expliquant l'infiltration d'eau, a jugé plausible les explications de l'entrepreneur. Or, il y a lieu de donner raison aux bénéficiaires. Tout d'abord, le rapport de leur expert n'a pas été contredit et rien ne permet de l'écarter. L'infiltration d'eau est causée par le fait que le tuyau d'évacuation comporte une pente dans le sens de l'écoulement qui ne respecte pas les normes du Code national du bâtiment. L'hypothèse avancée quant au lien entre les travaux des bénéficiaires et la présence de la contre-pente n'est appuyée d'aucune preuve tangible, l'entrepreneur qui a fait ces travaux et qui aurait pu expliquer leur nature et leur effet potentiel n'ayant pas été appelé à témoigner. La réclamation des bénéficiaires est donc accueillie sur ce point et l'entrepreneur devra exécuter les travaux nécessaires pour s'assurer que la pente du tuyau d'évacuation respecte les normes.
JONATHAN JARRY et JOHANIE DUCHARME, bénéficiaires, et GROUPE HMG INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de copropriété Le Jouvence et 9187-2903 Québec inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 11-136SP, 2010-12-016 et 13 185-70, 2013-06-14
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation relativement à une défaillance du système d'évacuation des eaux pluviales desservant son immeuble. Deux incidents étaient alors survenus. L'administrateur a conclu que le système de drainage de l'unité qui avait subi des infiltrations d'eau était conforme aux normes de construction et que la responsabilité de ces infiltrations revenait plutôt à la Ville de Montréal, en raison de l'état du réseau d'égouts de celle-ci. Deux autres incidents se sont produits, le premier après que le bénéficiaire eut présenté sa réclamation et le second après que la décision de l'administrateur eut été rendue. Les incidents ont tous été précédés par des pluies abondantes. La décision de l'administrateur doit être infirmée. En effet, bien que l'entrepreneur et l'administrateur aient tous deux prétendu que la cause des infiltrations serait la désuétude du réseau d'égouts de la Ville, cette dernière a confirmé que ce réseau fonctionne adéquatement et sans problème dans le secteur où se situe l'immeuble du bénéficiaire. Il faut plutôt conclure que l'entrepreneur est responsable des infiltrations d'eau dans l'immeuble du bénéficiaire. En effet, il avait l'obligation de s'informer et de faire toutes les vérifications raisonnables avant de commencer la construction, notamment quant au type de système de drainage et d'égouts existant à proximité de la propriété, et d'agir en conséquence. Or, il n'a pas fait cela et, même si le système de drainage installé est conforme aux normes de construction, encore fallait-il que son fonctionnement soit adéquat et permette aux propriétaires de profiter de leurs unités et de les utiliser de manière normale. Les infiltrations d'eau étant attribuables à l'absence de mesures appropriées pour contrôler le débit d'eau en provenance du toit, l'entrepreneur devra choisir la solution adéquate pour régler définitivement le problème de drainage et fournir un système qui ne débordera pas lors de fortes pluies.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE JOUVENCE, bénéficiaire, et 9187-2903 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie, mis en cause
Phoenix et 9056-1879 Québec inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 122002001, 2012-09-03
En juin 2010, les bénéficiaires ont été victimes d'une infiltration d'eau par leurs fenêtres à la suite d'un problème aux margelles de celles-ci. Au mois d'octobre, une autre infiltration s'est produite, car la pompe qui devait évacuer l'eau du bassin de captation ne fonctionnait pas en raison d'une panne d'électricité. Finalement, en mars 2011, il y a eu une autre infiltration à la suite d'un bris de leur pompe de puisard, et ce, malgré le fonctionnement de la pompe de secours. Ils ont présenté une réclamation au mois de mai, mais l'administrateur a rejeté celle-ci au motif que la situation n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable. Pour déterminer si la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable, il faut établir lequel des événements constitue le point de départ de la computation du délai. La première infiltration est un événement isolé qui n'est pas relié à celles qui ont suivi. La seconde infiltration s'est produite pendant une panne d'électricité, et l'on ne peut affirmer avec certitude que celle-ci serait survenue si la pompe avait fonctionné. Ce n'est que lors du troisième incident que la pompe a fonctionné et que l'eau s'est malgré tout infiltrée dans le sous-sol. C'est en fonction de cette dernière date qu'il faut déterminer si la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. En l'espèce, la dénonciation a été effectuée au mois de mai 2011, donc à l'intérieur d'un délai raisonnable. Le dossier sera retourné à l'administrateur, qui devra établir s'il est question d'un vice caché couvert par la garantie.
LYSANNE PHOENIX et DANIEL GAGNON, bénéficiaires, et 9056-1879 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Noël et 9112-1558 Québec inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 68757 et S12-050402-NP, 2012-08-21
Les bénéficiaires, avant d'acheter une propriété dont la réception remontait au mois de juin 2010, ont procédé à une inspection du drain français. Il a été impossible d'examiner celui-ci, avec une caméra, du côté gauche de l'immeuble en raison de la présence de clous, qui le transperçaient et en bloquaient le passage. Par ailleurs, une section du drain était complètement inondée d'eau trouble du côté droit. Au mois de décembre, une réclamation a été présentée pour que des travaux correctifs soient effectués. L'administrateur a rejeté la réclamation après avoir conclu qu'il n'y avait eu ni blocage du drain, ni humidité excessive, ni inondation depuis l'occupation de la résidence, et ce, malgré des conditions favorisant la rétention d'eau près des murs de fondation arrière et latéraux. Par ailleurs, il a conclu que le problème avait été dénoncé dans la deuxième année de la garantie, que la garantie sur les vices cachés trouvait application et que l'on ne pouvait conclure à l'existence d'un vice caché. En l'espèce, la situation dénoncée a été découverte dans la première année de la garantie, et il fallait donc examiner la réclamation en fonction de la garantie contre les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception. La présence d'eau trouble dans la section inondée et l'accumulation de dépôts sur les parois du drain démontrent que celui-ci ne remplit pas son rôle, et il faut conclure que l'installation du système de drainage ne respecte pas les règles de l'art ni les normes généralement reconnues, de sorte qu'il y a malfaçon. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires.
MADAME MANON NOËL et MONSIEUR DENIS HAMEL, bénéficiaires, et 9112-1558 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 38, 107, et 116
Développement Magma inc. et Syndicat de copropriété du 670 Montée Masson, Mascouche, Me Pierre Boulanger, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S10-280501-NP, 2012-02-17
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur le fait que le drain français de son immeuble était situé à l'intérieur du mur de fondation, sous la dalle de plancher du sous-sol. Les plans prévoyaient que le drain serait situé à l'extérieur de l'immeuble. L'administrateur a accueilli la réclamation, ayant conclu que l'absence de drain au pied des murs de fondation constituait une malfaçon, soit un travail mal exécuté compte tenu des normes qui lui sont applicables, car les travaux de drainage n'étaient pas conformes aux normes et aux règles de l'art. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision. Il n'a pas été en mesure d'expliquer pourquoi le drain avait été installé à l'intérieur plutôt qu'à l'extérieur du périmètre de la fondation. Le motif donné au bénéficiaire après l'installation, à savoir la présence d'ocre ferreuse dans le sol, n'était qu'un prétexte, et il ressort qu'aucun obstacle physique n'empêchait l'installation du drain à l'extérieur de la fondation, ce qui aurait permis un drainage adéquat de la nappe phréatique, située à cet endroit. Cette anomalie n'est pas suffisamment grave pour remplir le critère de gravité du vice caché, mais cela est sans importance puisqu'il faut uniquement déterminer si les travaux réalisés sont conformes aux normes et aux règles de l'art. En l'espèce, plusieurs références recommandant une installation extérieure des drains français ont été citées par l'architecte du bénéficiaire, et il faut donc conclure qu'il y a une malfaçon. L'entrepreneur devra donc, au choix et à la discrétion du bénéficiaire, installer un drain français à l'extérieur du périmètre de la fondation.
DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, c. SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 670 MONTÉE MASSON, MASCOUCHE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 106, 116, et 124
Règlement hors cour (C.S., 2013-10-07), 500-17-071002-128
Bourennani et Construction Nola, M. Guy Pelletier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S11-0329001-NP, 2011-07-11
En juin 2008, les bénéficiaires ont acheté une résidence qui avait initialement été acquise le 7 septembre 2006. Durant l'été 2009, ils ont remarqué des traces d'humidité au pied de l'escalier extérieur menant au sous-sol, sur le côté gauche du bâtiment. Le 14 septembre, l'administrateur a reçu une réclamation portant sur ce problème. Il a rejeté celle-ci aux motifs qu'il l'avait reçue pendant la quatrième année de la garantie et qu'il n'était pas question d'un vice majeur. Les bénéficiaires, ayant observé le même problème au début de l'été 2010, ont fait examiner leur drain français et ont présenté une nouvelle réclamation, qui a été rejetée pour la même raison. Ils demandent l'arbitrage de cette seconde décision. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs fixe des périodes durant lesquelles la garantie couvre certains types de problèmes. Il prévoit aussi qu'un vice doit être dénoncé dans un délai raisonnable à compter de sa découverte ou de son apparition et que ce délai ne peut dépasser six mois. Donc, un problème décelé à la fin de la période couverte par la garantie pourrait être dénoncé dans les six premiers mois de l'année suivante. En l'espèce, l'administrateur n'a pas déterminé à quel moment le problème à la résidence des bénéficiaires était survenu, de sorte qu'il ne pouvait établir si celui-ci devait être examiné sous l'angle des malfaçons, des vices cachés ou des vices majeurs. Par ailleurs, il n'a pas été question, dans sa décision, du respect du délai de dénonciation. Le dossier lui est donc retourné pour qu'il puisse se prononcer sur ces deux questions.
ABBES BOURENNANI et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION NOLA, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Bérubé et Entrepreneur général JCC inc., Me Bernard Lefebvre, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2009-02-001 et 09-171SP, 2010-04-16
En avril 2008, les bénéficiaires ont constaté un refoulement et une infiltration d'eau au sous-sol de leur maison. Elles ont par la suite appris que le drain de leur sous-sol, tout comme le drain de leur garage, était relié au drain français. Elles ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur, qui a conclu qu'elles n'avaient pas établi que les travaux de drainage à la source de leurs problèmes avaient effectivement été effectués par l'entrepreneur. Or, l'infiltration d'eau survenue en 2008 résulte d'un vice de construction, lequel peut provoquer d'autres infiltrations d'eau, car il rend le système de drainage du sous-sol et celui du garage impropres à l'usage auquel ils sont destinés. Il y a donc lieu d'accueillir la demande des bénéficiaires et d'ordonner à l'entrepreneur d'exécuter les correctifs nécessaires.
LYNDA BÉRUBÉ et une autre, bénéficiaires, et ENTREPRENEUR GÉNÉRAL J.C.C. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS INC. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Lalonde et BDL Développement, Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 07043001, 2010-01-22
Les bénéficiaires, qui ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur, allèguent notamment que leur immeuble se trouve dans une situation où il est inévitable qu'ils seront éventuellement victimes d'infiltrations d'eau. Lors de la construction de leur résidence, ils avaient des inquiétudes quant à la présence récurrente d'eau dans le sous-sol et leur pompe submersible fonctionne en permanence, contrairement à celles leurs voisins. De plus, il y aurait une accumulation de calcium dans leur bassin de captation. Or, la preuve présentée a confirmé que la dalle du sous-sol de l'immeuble ne baignait pas dans la nappe phréatique, que le système de drainage est fortement sollicité par les eaux de surface et que l'entrepreneur n'aurait pas commis d'erreur lors de la construction. Par ailleurs, aucun incident n'est survenu à ce jour qui viendrait donner du poids aux craintes des bénéficiaires. En toute probabilité, il y a une proximité, mais non un contact, entre la nappe phréatique et la dalle du sous-sol. Cette proximité ne peut être qualifiée de vice majeur. Quant à la présence de calcaire, elle est reliée à la composition naturelle du sol et, bien qu'elle entraîne la nécessité d'entretenir régulièrement certaines pièces d'équipement, elle ne constitue pas un vice si grave qu'il pourrait être qualifié de vice de construction ou de vice de sol. Toutefois, l'entrepreneur devra effectuer les travaux exigés par l'administrateur dans sa décision.
LISE LALONDE et un autre, bénéficiaires, et BDL DÉVELOPPEMENT, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Iulianella et Rénovations Larocque & Fils inc., Me Pierre Boulanger, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S07-121101-NP, 2009-10-30
Les bénéficiaires ont occupé leur résidence à compter de mai 2005. En septembre 2007, ils ont avisé l'administrateur d'un problème de drainage, mentionnant la présence d'une boue rougeâtre dans le bassin de captation et suggérant que leur drain était probablement bouché par l'ocre ferreuse. Dans les faits, bien que le système de drainage soit fonctionnel, l'empierrement au-dessus du drain serait insuffisant par rapport aux règles de l'art et à ce qui est prévu par le Code national du bâtiment 1995. Cela risque de nuire à la longévité du drain et de réduire sa durée de vie. Il faut donc déterminer si ce problème serait un «vice caché» au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Trois éléments importants ressortent de la preuve soumise. Premièrement, le niveau de la nappe phréatique est relativement élevé, même s'il se situe sous la dalle de béton. Deuxièmement, aucun blocage du drain de fondation ne s'est produit depuis l'occupation de l'immeuble, bien que certains dépôts de silt se soient faits dans le bassin de captation. Finalement, l'empierrement du drain de fondation est insuffisant. Toutefois, les bénéficiaires n'ont pas démontré l'existence d'un problème sérieux relié à l'ocre ferreuse. Il n'y a pas de boue rougeâtre dans le fond du bassin de captation, seulement un dépôt de silt, et il n'y a pas de crainte sérieuse d'obstruction à court ou moyen terme. Ainsi, le problème constaté n'atteint pas le degré de gravité du vice caché et la réclamation des bénéficiaires doit être rejetée.
LUCIA IULIANELLA et un autre, bénéficiaires, c. RÉNOVATIONS LAROCQUE & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de copropriété 680, montée Masson et Développement Magma inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 08-214ES et 080729001, 2008-12-29
La réception des parties communes du bâtiment du bénéficiaire s'est effectuée le 24 août 2007 sans réserve. Le 3 février 2008, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur qu'il avait appris que le drain français extérieur n'avait pas été installé comme le prévoyaient les plans de l'architecte et qu'il aurait été remplacé par un drain intérieur. Par ailleurs, il a également constaté que la pente du terrain arrière était inversée par rapport à l'immeuble. Devant le rejet d'une réclamation auprès de l'administrateur quant à ces deux éléments, le bénéficiaire a demandé l'arbitrage. Ce dernier a démontré que l'installation du drain français devait se faire à l'extérieur des murs de fondation et que les pentes de drainage ne devaient pas permettre un écoulement de l'eau vers le bâtiment comme il a pu l'observer. Par ailleurs, l'affirmation de l'entrepreneur selon laquelle l'installation du drain à l'intérieur de l'immeuble visait à éviter des problèmes éventuels d'ocre ferreuse n'a pas été validée. Bien que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, à son article 29 paragraphe 9, exclue de sa couverture «le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain», en l'espèce, les pentes négatives du terrain ne peuvent être considérées ni comme un système de drainage des eaux de surface ni comme des travaux de terrassement. Elles sont davantage le malheureux résultat d'une implantation trop basse du bâtiment à la suite d'une modification du niveau d'assise de la maçonnerie. Ainsi, l'écoulement des eaux vers l'immeuble constitue une condition aggravante au regard du drainage des fondations et une malfaçon. Les travaux de drainage ne sont pas conformes aux normes et aux règles de l'art et constituent une malfaçon couverte par la garantie. Par ailleurs, vu le bien-fondé et l'utilité de l'expertise, les frais pertinents et raisonnables, qui s'élèvent à 5 575 $, seront à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 680 MONTÉE MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 38, 78, et 9999
Harvey et Constructions Décorum inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 071109001, 080827001 et 127946-1, 2008-12-12
Dans le contexte de sa demande d'arbitrage, la bénéficiaire invoque notamment le fait que son terrain est le plus bas de la rue et que ses fondations sont, dans les faits, trop basses par rapport au niveau de son terrain. Ni le Code national du bâtiment 1995 ni la municipalité de Bromont ne prévoient de normes relatives à ce problème. Bien que la maison ne puisse être considérée comme implantée trop bas, elle est par contre dans un environnement immédiat trop élevé. En effet, tant et aussi longtemps que la semelle du bâtiment est en pente positive ou surélevée en fonction du drainage accessible en périphérie de la voie publique, en principe, la nappe phréatique ainsi que les eaux de surface se rendront à la canalisation qui achemine l'eau là où il le faut. Malheureusement pour la bénéficiaire, non seulement son terrain est le plus bas de la rue mais, en outre, ses voisins semblent avoir privilégié une implantation plus élevée. Même si l'on ne peut donner suite à la demande de la bénéficiaire, la question des eaux de surface devrait être réglée par les travaux correctifs qui doivent être apportés aux pentes de drainage des eaux de surface.
MARIE-CLAUDE HARVEY, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS DÉCORUM INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 20, 106, 116, et 120
Joly et Construction Casavia inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 07-286FL et 071108001, 2008-09-17
Les bénéficiaires ont acquis leur résidence en novembre 2006. Les propriétaires précédents avaient acheté l'immeuble de l'entrepreneur en septembre 2002. En avril 2007, les bénéficiaires ont dénoncé l'existence de vices majeurs. Ils affirmaient que les fondations de la maison se trouvaient dans la nappe phréatique, qu'il y avait de l'ocre ferreuse dans les drains français et le bassin de captation du sous-sol et que ces drains étaient entourés d'une membrane accélérant le processus de bouchage par l'ocre ferreuse. L'administrateur a rejeté leur réclamation, concluant à l'absence de vices majeurs puisqu'il n'y avait pas eu perte de l'ouvrage résultant de la conception, de la construction ou de la réalisation, ou encore d'un vice de sol. Les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il y a eu ou qu'il y aurait colmatage éventuel des drains, que la dalle du sous-sol baignait dans la nappe phréatique ou que l'entrepreneur aurait commis une erreur ou aurait enfreint la réglementation en vigueur dans la municipalité. En l'espèce, malgré leurs craintes, les bénéficiaires n'ont pas établi qu'ils seront inévitablement victimes, d'un problème d'infiltration d'eau, d'autant moins qu'il n'y a eu aucune manifestation de problèmes au cours des six années suivant la fin des travaux. Ainsi, bien que la situation puisse être inquiétante et nécessiter un entretien régulier, elle ne constitue pas un vice d'une gravité telle qu'il puisse être considéré comme un vice de construction ou un vice de sol couvert par l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
LOUISE JOLY et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CASAVIA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Kuzma et Groupe immobilier Grilli inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 071207001 et 041975, 2008-05-30
Le 19 novembre 2007, l'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires reliée à des infiltrations d'eau, à un problème d'ocre ferreuse et à un niveau variable mais haut de la nappe phréatique, au motif que la dénonciation du vice a été doublement tardive: elle a été effectuée au-delà du délai de six mois suivant la survenance des premières infiltrations d'eau et, en date de la réclamation -- soit au cours de la cinquième année suivant la construction --, seul le vice de construction pouvait donner ouverture à la garantie qu'accorde le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Après étude de la nature du vice, qui a pour conséquence de colmater les drains et de rendre nécessaire un entretien annuel, la décision de l'administrateur est confirmée. Il s'agit tout au plus d'un vice caché, lequel n'est pas suffisamment grave pour être qualifié de vice de construction. La demande des bénéficiaires est rejetée. N'ayant eu gain de cause quant à aucun des points, ils supportent partiellement les frais d'arbitrage (50 $).
HELENA KUZMA et un autre, bénéficaires, et GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Habitations Sylvain Ménard inc. c. LeBire, Juge Pierrette Sévigny, 500-17-034723-075, 2008-05-15
Requête en annulation d'une sentence arbitrale. Rejetée. Demande reconventionnelle en homologation d'une sentence arbitrale (25 000 $) et en dommages-intérêts (15 000 $). Accueillie en partie.
La décision arbitrale rendue en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui obligeait l'entrepreneur à remplacer le drain français, n'a pas été rendue en excès de compétence selon les termes de l'article 946.4 du Code de procédure civile. D'une part, les questions soumises étaient des questions sur lesquelles portait la décision de l'administrateur du plan de garantie. D'autre part, bien que ces questions aient été formulées en ce qui touche les manifestations du vice, soit les fissures et les infiltrations d'eau, l'arbitre s'est fondé sur des éléments de preuve pertinents présentés en cours d'audience pour conclure que la cause première des vices était la défectuosité du drain et que celui-ci devait être remplacé. Les commentaires de l'arbitre relatifs au manque de professionnalisme de la demanderesse s'appuyaient sur la preuve, et les principes de justice naturelle n'ont pas été violés, d'où le rejet de la requête en annulation de la sentence arbitrale. La demande reconventionnelle en homologation de celle-ci est accueillie et celle en dommages-intérêts l'est en partie, faute de preuve suffisante (5 000 $). Le remboursement des honoraires extrajudiciaires de 12 500 $ est accordé en raison des procédures inutiles, frivoles et vexatoires opposées par l'entrepreneur.
LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., demanderesse/défenderesse reconventionnelle, c. GILLES LEBIRE, défendeur, et LUCIEN KIMPE ET MARIE-CLAIRE VAN BEKBERGEN, défendeurs/demandeurs reconventionnels, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mise en cause, et LE PROCUREUR GÉNÉRAL DU QUÉBEC, intervenant
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 106, et 116
Larouche et Habitations Clo-Bel inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 070926001 et 044872, 2007-12-14
Les bénéficiaires, ayant constaté la présence d'ocre ferreuse dans le bassin de captation de leur résidence, ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui l'a rejetée, estimant que la gravité de la situation était faible. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Les bénéficiaires, pour avoir gain de cause, devaient démontrer non seulement la présence d'ocre ferreuse, mais aussi un colmatage des drains et un niveau élevé de la nappe phréatique. Or, ils n'ont pas démontré de colmatage ou d'obstruction du système de drainage et il s'est avéré que le niveau d'eau dans le bassin de captation était plus bas que la dalle de béton de l'immeuble. Les seules hypothèses ou appréhensions soumises selon lesquelles il existerait un risque d'occlusion à court ou à moyen terme ne sont pas suffisantes pour infirmer la décision de l'administrateur et faire droit à la réclamation des bénéficiaires.
SOLANGE LAROUCHE et un autre, bénéficiaires, et HABITATIONS CLO-BEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Silvec Construction ltée et Léveillé, M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 051647-1, 2006-08-005 et 2007-08-001, 2007-06-13
Demandes d'arbitrage.
L'entrepreneur et les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur du plan de garantie dans laquelle celui-ci s'est prononcé sur la cause des infiltrations d'eau au sous-sol de la résidence des bénéficiaires. L'entrepreneur prétend que les infiltrations d'eau et le refoulement du drain perforé résultent des niveaux de terrassement, tandis que les bénéficiaires réclament le remplacement du drain périphérique. Compte tenu de la complexité du problème faisant l'objet du litige, l'arbitre a fait une offre de règlement, qui a été acceptée par les parties. En conséquence, la décision contestée sera modifiée dans le but d'y ajouter des travaux pour l'ajout d'une conduite d'évacuation ou pour la modification du fossé afin d'établir un contrôle du niveau des eaux du lac adjacent à la résidence. L'administrateur paiera 75 % des frais d'arbitrage et l'entrepreneur, 25 %.
SILVEC CONSTRUCTION LTÉE, entrepreneur, et FERNAND LÉVEILLÉ et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Rénovation Marc Cléroux inc. c. Société pour la résolution des conflits inc., Juge Pierre Isabelle, 550-17-002199-055, 2007-03-14
Requête en révision judiciaire d'une décision arbitrale. Rejetée.
La demanderesse demande la révision judiciaire d'une décision arbitrale lui ayant ordonné de procéder à des réparations à l'unité de condominium de la mise en cause. Elle prétend que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne s'applique pas à la présente affaire puisque l'infiltration d'eau dont se plaint cette dernière est due à un mauvais entretien du drain extérieur par la propriétaire, et non à une installation défectueuse de l'égout pluvial. La norme de contrôle à appliquer est celle de la décision manifestement déraisonnable. La demanderesse reproche à l'arbitre de s'être inspiré de certains faits contenus au dossier de conciliation. Or, l'article 129 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que l'arbitre doit être en possession du dossier de l'administrateur relatif à la décision qui fait l'objet de l'arbitrage. Vu l'absence de confusion dans la décision de l'arbitre, cet argument est rejeté. La prétention de la demanderesse selon laquelle l'arbitre n'aurait pas suffisamment motivé sa décision est également rejetée au motif que ce dernier a analysé tous les faits pertinents. La décision de l'arbitre quant à la cause de l'infiltration d'eau n'est par ailleurs pas manifestement déraisonnable puisqu'elle s'appuie sur ses observations, sur les constatations des experts et sur les faits contenus aux décisions du conciliateur. La requête est rejetée.
RÉNOVATION MARC CLÉROUX INC., demanderesse, c. SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION DES CONFLITS INC. (SORECONI), défenderesse, et MARIE-ANTOINETTE MONTERO et une autre, mises en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 33, 35, 106, 116, 120, et 129
Requête pour permission d'appeler hors délai rejetée (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472687. Appel rejeté sur requête (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472689
Van Beck Bergen et Habitations Sylvain Ménard inc., M. Gilles LeBire, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 031107001 et 015181, 2006-09-29 (décision rectifiée le 2006-09-29)
Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que les chantepleures sont inefficaces ou qu'elles sont la cause des infiltrations d'eau dans le bâtiment et que le problème d'espacement a été dénoncé hors délai, cette partie de la réclamation est rejetée. Leur réclamation visant les poteaux du patio arrière est également rejetée puisque la situation a été dénoncée hors délai. L'entrepreneur devra fixer les plaques d'acier entre les poteaux et la poutre en respectant l'aspect sécuritaire de l'installation. Il devra également installer une membrane de polyéthylène d'au moins 0,15 millimètres d'épaisseur sur la dalle de béton et recouvrir le tout d'un plancher de bois. Il devra également stabiliser les semelles, colmater les fissures de la fondation et du parement de brique, enrober le drain français et couvrir ce dernier de pierre nette. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 12 500 $ pour leurs frais d'expertise.
MARIE CLAIRE VAN BECK BERGEN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire rejetée et demande reconventionnelle en homologation de la sentence arbitrale accueillie en partie (C.S., 2008-05-15), 500-17-034723-075, 2008 QCCS 2686, SOQUIJ AZ-50497820, J.E. 2008-1361
Héroux et Fondations André Lemaire inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2005-07-002 et 046488, 2006-09-26
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur concernant les problèmes d'infiltration d'eau survenue en avril 2005 à sa résidence. L'inondation n'a pas été causée par l'état du drain ni par le manque de pierres entourant celui-ci, mais bien par le mauvais fonctionnement du clapet de l'égout pluvial. Toutefois, le drain n'a pas été installé suivant les normes du Code national du bâtiment 1995, en raison de l'épaisseur insuffisante de l'enrobage de pierre autour du drain. Ce vice peut, à moyen ou à long terme, nuire à l'utilisation du bâtiment. Comme il s'agit d'un vice caché dont la dénonciation a été faite dans les délais prescrits, il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs au système de drainage à la résidence du bénéficiaire, et ce, selon les normes du code.
MARCO HÉROUX, bénéficiaire, et LES FONDATIONS ANDRÉ LEMAIRE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Douillard et Entreprises Robert Bourgouin ltée, M. Marcel Chartier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 6962-1 et 050917001, 2005-12-19
Le bénéficiaire conteste une décision rendue par l'administrateur à la suite de problèmes d'infiltration d'eau constatés à sa résidence, dans laquelle ce dernier concluait que sa réclamation devait être rejetée au motif que la cause du problème est la présence d'ocre ferreuse dans le sol. Il a considéré que cette situation constituait un problème de «sol contaminé», exclu du plan de garantie en vertu de l'article 6.7.7. La cause déterminante du dommage subi par le bénéficiaire est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages est toutefois l'infiltration d'eau. Le bâtiment comporte des vices majeurs. Lors de la construction, l'entrepreneur devait tenir compte de la proximité de la nappe phréatique et de la probabilité que cette dernière fluctue continuellement. La nappe phréatique a créé un vice de construction majeur qui empêche le drain de fonctionner adéquatement en raison de la présence d'ocre ferreuse. La demande du bénéficiaire est ainsi couverte par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est donc ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour que les infiltrations d'eau au logement du sous-sol cessent définitivement, le tout, selon les règles de l'art et les prescriptions du Code national du bâtiment 1995. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur.
DENIS DOUILLARD, bénéficiaire demandeur, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Joly et Construction Lucien Nadeau inc., M. Jean Moisan, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S05-0304-NP, 2005-12-01
Les bénéficiaires, dont la maison devait être livrée pour occupation le 1er juillet 2004, ont déposé deux listes de plaintes concernant la construction et ont obtenu gain de cause à chaque occasion quant à certains points à la suite du rapport d'inspection de l'administrateur. Le 8 mars 2005, ils ont demandé un arbitrage, d'où la tenue d'une audience le 25 novembre 2008, lors de laquelle l'arbitre a décliné compétence quant à une question portant sur le remblai des fondations aux motifs que, d'une part, il s'agissait d'une situation ne nuisant pas à l'utilisation de la maison et que, d'autre part, l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exclut certains travaux de la garantie, comme le terrassement et les aménagements extérieurs. Quoique l'administrateur et le constructeur fassent valoir qu'il y a chose jugée sur le fond et que l'exclusion prévue au plan est applicable, les bénéficiaires sont revenus à la charge en se basant sur une expertise qui tendrait à prouver que le drain agricole et la fondation même de la maison seraient en danger en raison du sol gélif et de la mauvaise qualité des matériaux de remblayage. Bien que l'on ne puisse retenir l'objection de l'administrateur et du constructeur, on ne peut conclure à partir du témoignage de l'expert et de la faible preuve apportée que le risque de fissures dans les fondations existe et qu'il est susceptible de se produire un jour ou l'autre. Ce volet de la plainte doit être rejeté.
MARTIN JOLY et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION LUCIEN NADEAU INC., entrepreneur