Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/redazione-tabelle-millesimali-139214/
Timestamp: 2020-05-29 22:25:13+00:00
Document Index: 145885948

Matched Legal Cases: ['art. 69', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 69', 'art. 69', 'art. 1128', 'art. 68', 'art. 68', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 69', 'sentenza ', 'art. 1136']

Da AlessandroPe, 16 Marzo
A maggioranza hanno fatto fare la redazione delle tabelle millesimali, poi bocciate. Personalmente ero contrario perchè ritengo valide quelle accettate dal costruttore in fase di rogito, non essendo mutate le condizioni dello stabile. Per la maggioranza la mancanza dei criteri di redazione delle tabelle millesimali vecchie e l'installazione dell'ascensore successiva alla costruzione del palazzo giustificava la nuova redazione per modificare la TAB.A essendo cambiati i valori degli appartamenti. Tale redazione è stata bocciata per palesi errori e aumenti dei millesimi ai negozi che non hanno ricevuto nessuna modifica nel tempo e tantomeno vantaggi dall'installazione dell'ascensore. Posso rifiutarmi di pagare la redazione non avendo dato mai il mio consenso? Non doveva esserci il voto all'unanimità? E se l'ascensore giustificasse la revisione non toccherebbe pagarla agli appartamenti che hanno deciso la sua installazione?
A maggioranza hanno fatto fare la redazione delle tabelle millesimali﻿, poi bocciate. Personalmente ero contrario perchè ritengo valide quelle accettate dal costruttore in fase di rogito, non essendo mutate le condizioni dello stabile. Per la maggioranza la mancanza dei criteri di redazione delle tabelle millesimali vecchie e l'installazione dell'ascensore successiva alla costruzione del palazzo giustificava la nuova redazione per modificare la TAB.A essendo cambiati i valori degli appartamenti. Tale redazione è stata bocciata per palesi errori e aumenti dei millesimi ai negozi che non hanno ricevuto nessuna modifica nel tempo e tantomeno vantaggi dall'installazione dell'ascensore. Posso rifiutarmi di pagare la redazione non avendo dato mai il mio consenso? Non doveva esserci il voto all'unanimità? E se l'ascensore giustificasse la revisione non toccherebbe pagarla agli appartamenti che hanno deciso la sua installazione?
1. Posso rifiutarmi di pagare la redazione non avendo dato mai il mio consenso?
No, le spese regolarmente deliberate devono essere corrisposte anche dalla minoranza che ha votato contrario, a meno che si tratti di innovazioni suscettibili di godimento separato (cosa che la redazione delle tabelle millesimali ovviamente non è).
2. Non doveva esserci il voto all'unanimità?
Dev'esserci il voto unanime per derogare al criterio legale nel determinare le tabelle millesimali. Per l'aggiornamento delle tabelle nel rispetto del criterio legale basta invece la maggioranza qualificata (maggioranza dei presenti con almeno 500 millesimi).
https://www.condominioweb.com/millesimali-tabelle-condominio-modifiche.13850
3. Se l'ascensore giustificasse la revisione non toccherebbe pagarla agli appartamenti che hanno deciso la sua installazione?
Secondo l'art. 69 d.a.c.c.:
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condòmino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Difficile ipotizzare che in seguito all'installazione dell'ascensore ci sia stata una variazione superiore del 20% nei millesimi di un'u.i.
Penso il richiamo della delibera sia invece al primo punto dello stesso articolo:
Da verificare cmq cosa esattamente riportato in delibera.
Se la redazione delle nuove tabelle è stata bocciata per palesi errori, imho il condominio ha il diritto di chiedere il rifacimento a chi le ha predisposte, prima di pagare alcunché.
Non ho ben compreso, se l'ascensore non modifica un quinto del valore significa che ci vorrebbe un'unanimità per approvare la redazione delle tabelle millesimali? E come si può dichiarare un errore in quelle vecchie se il palazzo non ha mutato le condizioni in 50 anni e i millesimi sono quelli accettati nel rogito? Non ci vorrebbe sempre l'unanimità per un'altra redazione? Per quanto riguardo il pagamento l'arch. si è rifiutato di rivedere le tabelle millesimali e ha chiesto il pagamento lo stesso tramite avvocato a cui l'amministratore ha prontamente pagato anche con palessi errori: 1) altezze diverse degli appartamenti sullo stesso piano perchè ha considerato il controsoffitto, 2) non ha descritto quante colonne di scarico sono presenti nel palazzo e chi è allacciato a ognuna, ma tutti allo stesso modo, 3) infine ha classificato i negozi con coefficienti diversi e altissimi che hanno alzato qualche negozio di oltre il 20% non per misurazione, ma per criterio di stima personale. Alla fine gli errori erano sicuramenti presenti nella tabella millesimale nuova, ma per l'amministratore si doveva pagare e se non ci andava bene eravamo obbligati a nominare un altro perito che giudichi il suo operato per poi fare una causa di risarcimento dopo il pagamento avvenuto. Mi sembra tutto veramente assurdo.
In primo luogo bisogna vedere cosa c'era scritto nella delibera con cui si è deciso di rifare le tabelle millesimali.
Le possibilità sono molteplici, p.e. le tabelle contrattuali non seguivano il criterio legale e si vuole invece adeguarsi a questo, le tabelle contrattuali lo seguivano ma vi erano degli errori nel calcolo, le tabelle contrattuali lo seguivano, non c'erano errori ma a causa delle mutate condizioni c'è stata una variazione superiore al 20%, nessuna delle precedenti.
Oltre al motivo, bisogna vedere cosa è stato deliberato circa la suddivisione della spesa.
Resta il fatto che se anche la delibera non fosse stata corretta, sia per quanto riguarda il motivo che per quanto riguarda la suddivisione, una volta presa a maggioranza e non impugnata nei termini (30gg) diventa vincolante per tutti.
Che data ha la delibera?
Se la tabella generale di proprietà e quelle derivate sono state elaborate dal costruttore, allegate al regolamento condominiale e menzionate ed accettate in ciascun rogito, per la loro modifica è necessaria il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
La realizzazione di un impianto ascensore ex novo non richiede la modifica della tabella generale di proprietà che sarà utilizzata per la ripartizione della spesa di installazione fra i partecipanti all’innovazione e per la ripartizione secondo legge delle spese per le manutenzioni e le sostituzioni.
Dall'articolo linkato precedentmente:
"Secondo una recente pronuncia della Corte di Cassazione [4], la disposizione di legge che abbiamo passato in rassegna, in base alla quale la variazione delle tabelle millesimali necessita del consenso unanime dei condomini, si applica soltanto in caso di rettifica o revisione delle tabelle millesimali redatte in applicazione dei criteri legali"
"la Corte di Cassazione ha evidenziato che, nel caso di specie, non fosse affatto necessario il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente all’approvazione delle tabelle millesimali la maggioranza qualificata in concreto raggiunta, visto che i valori millesimali assegnati ai singoli proprietari e, conseguentemente, i criteri di riparto delle spese comuni, erano conformi a quelli previsti dalla legge."
Io ho capito che l'orientamento prevalente sia:
modifiche rispetto al criterio legale necessitano dell'unanimità;
adozione o aggiornamento nel rispetto del criterio legale necessita della maggioranza qualificata.
I motivi per cui la maggioranza ha deliberato la revisione delle tabelle millesimali sono stati fondamntalmente due:
1) è stato installato l'ascensore oltre 10 anni fa e non sono mai state riviste le tab.A degli appartamenti che nel frattempo hanno cambiato valore millesimale (e in questo caso mi chiedo perchè mettere in mezzo i negozi che non hanno in comune l'ascensore all'interno dell'androne)
2) qualcuno ritiene che ci siano errori nelle tabelle millesimali allegati al regolamento condominiale per il semplice fatto che non è presente il criterio di redazione delle tabelle millesimali vecchie, ma le stesse sono state accettate per 50 anni, quindi lo trovo assurdo personalmente. Ripeto che il palazzo non ha subito nessuna modifica se non l'ascensore e vorrei rifiutarmi di pagare la redazione a maggioranza anche se sono trascorsi oltre 30 giorni perchè probabilmente sono state redatte senza nessun criterio legislativo. Infatti non è chiaro quale sia l'errore se non la mancanza di criterio di redazione e nessuna modifica di 1/5 del palazzo.
1) come detto all'inizio, ben difficilmente l'ascensore causa variazioni auperiori al 20%, quindi a mio parere questo motivo decade;
2) la presenza di errori dovrebbe essere evidenziata concretamente, non basta dire "penso ci sia un errore quindi rifacciamo le tabelle".
Detto questo, ne consegue che la delibera è molto probabilmente viziata, ma questo vizio la rende annullabile e non nulla.
Per l'annullabilità, bisogna impugnare entro 30gg, più eventuali proroghe per l'emergenza coronavirus.
Se si può chiedere l'annullamento in caso di approvazione delle tabelle millesimali nuove perchè le tabelle millesimali vecchie sono state accettate da tutti con ciascun rogito da parte del costruttore e nulla è cambiato al palazzo, non è corretto pensare che si può chiedere anche l'annulamento per la redazione delle tabelle millesimali nuove non andando incontro all'utilità di tutti, ma solo di quelli che hanno messo in discussione una cosa accettata da anni senza nessun valido motivo?
I 30 giorni non vengono meno quando si opera in modo contrario alla legge ?
Modificato 18 Marzo da AlessandroPe
1) è stato installato l'ascensore oltre 10 anni fa e non sono mai state riviste le tab.A
L'installazione dell'ascensore non influisce sulla tab. A. Caso mai sarà da redarre la tabella Ascensore.
Influisce perché un appartamento del 3° piano p.e. in assenza di ascensore ha meno millesimi che in presenza, ceteris paribus.
Però non influisce abbastanza da superare la soglia del 20% di variazione.
Gli stralci delle sentenze pubblicati, correttamente indicano le maggioranze necessarie per l’approvazione di tabelle millesimali redatte in deroga ai criteri legali e quella necessaria per l’approvazione della tabella generale e di quelle derivate in applicazione dei medesimi criteri (unanimità dei consensi e maggioranza secondo le disposizioni del secondo comma dell’art. 1136 del c.c.).
La medesima maggioranza prevista dall’art. 1136 del c.c. è necessaria per la rettifica delle tabelle nei casi previsti dall’art. 69 delle d.a.c.c.
Tuttavia non sono applicabili al caso proposto poiché, come ho già detto, le tabelle sono state accettate nei rispettivi atti di compravendita da tutti i condomini e non sono modificabili a maggioranza.
Oltre che per il motivo sopra indicato, la mancanza della relazione di calcolo dei valori millesimali con l’indicazione dei coefficienti correttivi utilizzati, non è un valido motivo per richiederne la rettifica; al limite il costruttore venditore avrebbe potuto calcolare i valori millesimali riproporzionando a mille i prezzi di vendita delle proprietà esclusive, accettati successivamente dagli acquirenti nei rispettivi rogiti.
Per quanto riguarda la modifica dei valori delle singole unità immobiliari derivanti dal diverso valore correttivo dell’altezza di piano assegnato ai singoli piani, prima e dopo l’installazione dell’ascensore, rientrerebbe fra i casi previsti dal n. 2 dell’art. 69 delle d.a.c.c. qualora comportasse una variazione di più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare di almeno un solo condomini, comunque non applicabile nel caso specifico.
L’eventuale delibera di approvazione delle tabelle rettificate risulterebbe nulla sempre che sia accertata la natura contrattuale delle tabelle oggetto di rettifica ma sarebbe valida la delibera presa a maggioranza per l’incarico della nuova stima dei valori. che risulta valida anche nei confronti di chi ha manifestato il proprio dissenso.
Pertanto, l’eventuale recupero della somma inutilmente sostenuta dovrà essere oggetto di un procedimento legale differente dalla richiesta di annullamento di una delibera che a mio avviso risulta regolare.
Da quello che invece ho capito, le tabelle contrattuali sono modificabili a maggioranza purché la modifica non deroghi dal criterio legale, v. anche:
Modificato 18 Marzo da condo77
Ci sono 2 questioni separate:
1. l'approvazione di nuove tabelle millesimali in sostituzione delle vecchie tabelle contrattuali;
2. l'approvazione dell'incarico a svolgere i calcoli per la redazione delle nuove tabelle.
Nel primo caso, se come penso è sufficiente la maggioranza qualificata, allora un'eventuale delibera con dei vizi sarebbe annullabile ma non nulla.
Se invece come ritiene @G.Ago fosse necessaria l'unanimità, la delibera presa a maggioranza sarebbe nulla.
Nel secondo caso la delibera necessita della maggioranza qualificata ed è solo annullabile per dei vizi, mai nulla.
Come già scritto, l'annullabilità decade se non si impugna entro 30gg la delibera.
I 30gg decorrono dalla data dell'assemblea per i presenti e dalla data di ricezione del verbale per gli assenti.
Se ho ben capito si deve pagare la semplice redazione delle tabelle millesimali nuove anche quando non vengono soddisfatti i criteri di approvazione perchè redazione e approvazione costituiscono due procedure differenti e comuqnue trascorsi i 30 giorni tutto ciò che può essere eventualmente annulabile perde il diritto di annullamento a meno che riguardi l'approvazione di cui invece la materia è controversa. Se fosse così qualora si ripresentasse un'altra volta questo problema posso impugnarla senza avvocato e nel tal caso sapete darmi un fac simile? Non vorrei spendere per l'avvocato più di quanto costa un pagamento redazione tabelle millesimali anche se l'importo di 3.500 eur per una redazione di un palazzo di 16 comdomini mi è sembrata eccessiva.
Impugnare una delibera senza avvocato la vedo difficile, se ci sono vizi evidenti li farei invece presenti in assemblea avvisando che se non vengono sanati (modificando la delibera) potrai impugnare la delibera perché venga annullata.
Resta da risolvere la questione se per l'approvazione delle nuove tabelle millesimali (redatte secondo il criterio legale) sia necessaria la maggioranza qualificata (come ritengo) o sia invece necessaria l'unanimità (1000/1000).
Nel primo caso sarebbe inutile fare nuove tabelle finché anche un solo condomino volesse mantenere quelle vecchie.
Nel secondo caso la stessa maggioranza che può approvare l'incarico a redarre le nuove tabelle può anche poi approvare la loro adozione.
In base all’art. 1128 del c.c. il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene,
e secondo le disposizioni dell’art. 68 delle d.a.c.c.
per gli effetti indicati dagli articoli 1123,1124,1225,1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
La suddetta tabella è denominata tabella generale di proprietà, in genere indicata con la lettera A.
Tutte le altre tabelle ottenute in applicazione degli articoli menzionati nell’art. 68 delle d.a.c.c., escluso l’art. 1136, sono dette tabelle derivate o corollarie.
Per l’approvazione della tabella generale di proprietà e delle tabelle derivate in ottemperanza ai criteri di legge è sufficiente la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 del c.c..
Invece per l’approvazione di tabelle derivate in deroga ai criteri di legge è necessaria l’approvazione di tutti i partecipanti al condominio.
Per cui non sussiste nessuna questione circa la maggioranza necessaria per modificare le suddette tabelle derivate, redatte secondo i criteri di legge a partire da una tabella di proprietà per la cui rettifica siano verificate le condizioni elencate nell’art. 69 delle d.a.c.c. , anche nel caso in cui siano allegate ad un regolamento contrattuale.
Nel caso proposto i valori delle singole unità immobiliari, presenti nella tabella generale di proprietà di cui è richiesto il ricalcolo per la presenza di errori o per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, non sono stati approvati a maggioranza, ma accettate da ciascun condomino con atto negoziale.
Non sono in discussione le tabelle derivate da quella generale, che, se non hanno natura negoziale
«...anche l'atto di revisione delle stesse ha mera natura tecnica, con la conseguenza che per la sua validità in assemblea non è necessario raggiungere l'unanimità dei consensi».
Quanto sopra riportato non è riferito alle tabelle derivate, ma alle tabelle millesimali generali di proprietà.
Questo è quanto leggo.
Per confutarlo servirebbe citare una sentenza e non una legge, perché sul testo delle leggi non abbiamo divergenza.
https://www.puntodidiritto.it/condominio-modifica-tabelle-millesimali-con-maggioranza-qualificata/
Per dirimere la questione secondo me è fondamentale quanto scritto al post #7:
"non è presente il criterio di redazione delle tabelle millesimali vecchie"
Questo rende evidente che le tabelle non sono espressione di un preciso intento negoziale in deroga al criterio legale.
In sintesi le tabelle millesimali del costruttore si possono cambiare oppure no quando non esiste un errore evidente e un cambiamento superiore al 20% ????
Per me: sì, con maggioranza qualificata (50% + 1 dei presenti in assemblea, minimo 500 millesimi)
Per @G.Ago : sì, ma solo con l'unanimità (1000 millesimi)
L'unanimità dei consensi è necessaria solo allorquando si intenda modificare la tabella millesimale che deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese, in caso contrario risulta sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136, 2° co., Cc, a mente del quale sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Nel caso in questione si tratterebbe di sostiruire una tabella contrattuale redatta secondo criteri non noti (ci sono i millesimi, non ci sono i criteri) con una nuova tabella redatta secondo il criterio legale.
Secondo te qual è il quorum necessario?
1. unanimità, perché si tratta di tabella contrattuale;
2. maggioranza qualificata, perché si aderisce al criterio legale nella redazione della nuova tabella sostitutiva.
Ciao @condo77 secondo me, se la modifica rispetta i dettami del CC, basta la maggioranza qualificata.
Ok grazie, mi pareva di aver capito ciò fin dal tuo primo messaggio, ma non volevo correre il rischio di equivocare. 🙂
@condo77 Un saluto🖐️
Redazione tabelle millesimali - se nel caso non venisse raggiunta la maggioranza come posso procedere perché vengano redatti?