Source: https://www.esv.info/aktuell/burbulla-infektioese-schriftformverstoesse-koennen-den-gesamten-mietvertrag-kippen/id/102119/meldung.html
Timestamp: 2020-01-24 02:14:41
Document Index: 185321442

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 57', 'BGH', '§ 307']

Nachgefragt bei Dr. Rainer Burbulla
RA Dr. Rainer Burbulla in der ESV-Akademie: „Umsatz-bezogene Mieten werden im Online Handel rückläufig sein“ (Foto: Erich Schmidt Verlag/Angela Kausche)
Das Gewerberaummietrecht hat sich längst zu einem Spezialgebiet entwickelt. Im Rahmen eines Seminars, das RA Dr. Rainer Burbulla aus Düsseldorf kürzlich in der ESV-Akademie durchgeführt hat, äußerte sich der Experte auch gegenüber der ESV-Redaktion zu aktuellen Entwicklungen dieser Rechtsmaterie.
Herr Dr. Burbulla, wie grenzt sich das Recht der Gewerberaummiete vom Wohnraummietrecht ab?
Dr. Burbulla: Maßgeblich für die Abgrenzung ist, welche Art der Nutzung die Parteien vertraglich vorgesehen haben. Haben die Parteien im Mietvertrag die Nutzung der Mieträume zu gewerblichen Zwecken vorgesehen, so liegt ein Gewerberaummietvertrag vor. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Räumlichkeiten (vertragswidrig) zu Wohnzwecken nutzt. Wird ein „Wohnraummietvertrag“ mit einer juristischen Person als Mieter geschlossen, so liegt ein Gewerberaummietvertrag vor. Denn die juristische Person selbst kann nicht „wohnen“. Dies bestätigte jüngst das OLG Dresden in seinem Beschluss vom 06.03.2019 (Az.: 5 U 1613/18).
Schwierigkeiten in der Praxis bereiten immer wieder Schriftformverstöße. Können die Vertragsparteien dieser Gefahr angesichts der jüngeren BGH-Rechtsprechung noch effektiv durch sogenannte Schriftformheilungsklauseln begegnen?
Dr. Burbulla: Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 27.09.2017 (AZ: XII ZR 114/16) sehr klar ausgedrückt. Der Senat ist der Auffassung, dass Schriftformheilungsklauseln sowohl formularvertraglich als auch individualvertraglich nicht wirksam vereinbart werden können. Der BGH sieht im Ergebnis in Schriftformheilungsklauseln einen Verstoß gegen zwingendes Recht (§ 550 BGB). In der Praxis sind zwar Versuche zu beobachten, Schriftformheilungsklauseln in nuancierter Form zu vereinbaren. Meines Erachtens dürften derartige Klauseln aber der Rechtsprechungskontrolle nicht standhalten.
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Besondere Gefahr: Infektiöse Schriftformverstöße
Was ist unter der „infektiösen Wirkung von Schriftformverstößen“ zu verstehen?
Dr. Burbulla: Unter der infektiösen Wirkung von Schriftformverstößen ist Folgendes zu verstehen: Wahrt der ursprüngliche Mietvertrag die gesetzliche Schriftform, vereinbaren die Parteien allerdings einen nicht schriftformkonformen Nachtrag zum Mietvertrag, so entfällt die Schriftform des Vertrages insgesamt. Umgekehrt kann ein schriftformkonformer Nachtrag allerdings einen Schriftformverstoß in einem Mietvertrag heilen.
Riskieren die Parteien also durch – immer wieder vorkommende – Vertragsänderungen die Wirksamkeit des Gesamtvertrages?
Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages unterliegen ebenfalls dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, wenn sie wesentlich sind. Erforderlich ist dann der Abschluss eines schriftformkonformen Nachtrages. Unwesentlich sind nur solche Abreden, denen keine oder nur eine ganz untergeordnete Bedeutung zukommt. Die Beantwortung der Frage, ob eine Vertragsänderung wesentlich oder unwesentlich ist, kann im Einzelfall zweifelhaft sein. Von daher sollte – bei bestehenden Zweifeln – lieber ein Nachtrag zu viel als zu wenig geschlossen werden. Allerdings gilt, dass der Nachtrag seinerseits die Schriftform einhalten muss, da anderenfalls wiederum eine infektiöse Wirkung in Betracht kommt.
Dingliche Mieterdienstbarkeiten können neben schuldechtliche Nutzungsrechte treten
Welchen Sinn haben Mieterdienstbarkeiten und wofür bieten sie sich an?
Dr. Burbulla: Mieterdienstbarkeiten begründen ein dingliches Nutzungsrecht des Mieters, welches neben das schuldrechtliche Nutzungsrecht aus dem Mietvertrag tritt. Bislang wurden Mieterdienstbarkeiten hauptsächlich vereinbart, um den Mieter gegen die Sonderkündigungsrechte des Vermieters aus der Zwangsversteigerung bzw. Insolvenz (§§ 57 a ZVG, 111 InsO) zu schützen. Sie können allerdings auch bestellt werden, um den Mieter vor Kündigungsmöglichkeiten aufgrund von Schriftformverstößen zu sichern. Mieterdienstbarkeiten können die (Sonder-)Kündigungsrechte zwar nicht ausschließen, sie lassen diese jedoch wirtschaftlich leer laufen, da der Mieter aufgrund des dinglichen Nutzungsrechts zur Nutzung der Mieträume berechtigt bleibt.
Umsatzmietklauseln im Online-Handel rückläufig
Besondere Tücken für Vermieter gibt es bei der Umsatz-Miete. Dies gilt vor allem dann, wenn der Mieter im Online-Handel tätig ist. Können Sie diese Schwierigkeiten kurz skizzieren?
Dr. Burbulla: Bei der Umsatzmiete ist es so, dass der Vermieter ausnahmsweise am geschäftlichen Risiko des Mieters teilnimmt. Sind die Umsätze des Mieters hoch, so ist regelmäßig auch die Miete hoch. Umgekehrt ist die Miete gering, wenn die Umsätze gering sind. Zur Risikobegrenzung wird deshalb regelmäßig eine Mindestmiete nach unten (Sockelmiete) und eine Höchstmiete nach oben (Höchstmiete) vereinbart.
Die Schwierigkeiten im Online-Handel liegen darin, dass dieser (rechtlich) kaum wirksam in einer Umsatz-Mietklausel abgebildet werden kann. Zum Teil wird versucht, eine sog. „Catch-all-Klausel“ im Mietvertrag zu verankern. Diese hat regelmäßig zum Inhalt, dass sämtliche Online-Geschäfte des Mieters mit in die Umsatzmiete einfließen. Rechtlich unterliegen diese „Catch-all-Klauseln“ Bedenken insofern, als sie möglicherweise nicht hinreichend bestimmt sind und insoweit auch AGB-rechtswidrig. Rechtsprechung hierzu liegt noch nicht vor. In praktischer Hinsicht ist es so, dass Mieter derartige Klauseln kaum akzeptieren. Zum Teil wird auch versucht, die Online-Geschäfte des Mieters exakt in einer Anlage aufzulisten. Auf diese Weise könnte zwar eine inhaltliche Bestimmtheit herbeigeführt werden. Allerdings sind Mieter in der Regel kaum bereit, ihre genaue Online-Verkaufs-Struktur offenzulegen.
Meines Erachtens wird die Reise dahin gehen, von Umsatzmietklauseln gerade im Hinblick auf den Online-Handel Abstand zu nehmen und zur herkömmlichen Struktur einer (höheren) Miete mit einer Wertsicherung überzugehen. Die tatsächliche Schwierigkeit liegt hier darin, den „Werbeeffekt präsenter Mietflächen“ für den Online-Handel in die (höhere) Ausgangsmiete „einzupreisen“.
Überlagert wird diese Problematik oft noch durch die Verwendung von AGB. Was sollte vor allem der Vermieter hierbei beachten?
Dr. Burbulla: Wie erwähnt, dürften sog. „Catch-all-Klauseln“ inhaltlich unbestimmt sein und somit gegen das Transparenzgebot bzw. das Unklarheitenverbot verstoßen.
Öffentlich-rechtlicher Gebrauchsmangel erst, wenn Behörde einschreitet
Wo liegen die Hauptschwierigkeiten bei öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernissen im Gewährleistungsrecht und welche vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten haben die Vertragsparteien hier?
Das Hauptproblem liegt darin, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen regelmäßig erst dann zu einem Mietmangel führen, wenn die Behörde einschreitet oder ein Einschreiten tatsächlich droht.
Die Schwierigkeiten bestehen hier im Vorfeld des Handelns der Behörde, insbesondere bei Brandschutzmängeln. Was letztere anbelangt, so ist hier ein Zuwarten des Vermieters – bis die Behörde einschreitet – sehr gefährlich. Denn in diesen Fällen kann der Vermieter einerseits seinen Versicherungsschutz verlieren und andererseits ist nach verwaltungsrechtlicher Rechtsprechung bei einem Brandschutzmangel mit einem Einschreiten der Behörde jederzeit zu rechnen.
Leider hat der BGH bislang die Frage offengelassen, wann ein Mietmangel vorliegt, wenn die Behörde tatsächlich noch nicht eingeschritten ist.
Was die vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten anbelangt, so können lediglich individualvertraglich sämtliche öffentlich-rechtliche Genehmigungsrisiken auf den Mieter abgewälzt werden. Schwieriger ist eine formlarvertragliche Abwälzung der Pflicht des Vermieters, die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen. Wird diese Verpflichtung auf Genehmigungen erstreckt, die das Mietobjekt betreffen, also objektbezogen sind, so ist sie gemäß § 307 BGB unwirksam. Ein Gleiches gilt für Formularklauseln, die nicht zwischen betriebsbezogenen und objektbezogenen Mängeln unterscheiden.