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Timestamp: 2016-10-25 11:57:49
Document Index: 384438026

Matched Legal Cases: ['Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 271', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 253', 'Art. 253', 'Art. 253', 'Art. 253', 'Art. 1', 'Art. 253', 'Art. 253', 'Art. 253', 'Art. 253', 'Art. 253', 'BGE', 'Art. 253', 'Art. 253', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 266', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 270', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 269', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 271', 'Art. 270', 'Art. 273', 'Art. 266', 'Art. 269', 'Art. 270', 'Art. 273', 'Art. 271', 'Art. 253', 'Art. 253', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 253', 'Art. 253', 'Art. 253', 'Art. 269', 'Art. 271', 'Art. 266', 'Art. 271', 'Art. 273', 'Art. 270', 'Art. 273', 'Art. 273', 'Art. 270', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 269', 'Art. 274', 'Art. 274', 'Art. 274', 'BGE', 'BGE', 'Art. 274', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 271', 'Art. 71', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 253', 'Art. 253', 'Art. 269', 'Art. 270', 'Art. 271', 'Art. 266', 'Art. 1', 'Art. 269', 'Art. 71']

125 III 23139. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 13. April 1999 i.S. B.H. sowie A.G. und C.G. gegen X. AG (Berufung)
Droit du bail � loyer; protection contre les cong�s concernant une place de parc pour voiture lou�e avec un appartement; principe de l'instruction d'office dans les litiges relatifs aux baux � loyer (art. 253a, 266l, 269d, 274d al. 3 CO). Notion de chose lou�e conjointement, au sens de l'art. 253a al. 1 CO (consid. 2). Pour la r�siliation ayant trait � des choses lou�es conjointement, mais sur la base de contrats formellement distincts, il suffit que le bailleur respecte les prescriptions de forme de l'art. 266l CO; il n'est pas n�cessaire de proc�der selon l'art. 269d CO (consid. 3 et 4b). Port�e du principe de l'instruction d'office, applicable aux litiges relatifs aux baux � loyer en vertu du droit f�d�ral, en particulier dans la proc�dure de recours cantonale (consid. 4a). Faits � partir de page 232
B.H. und D.H. sowie C.G. und A.G. haben von der X. AG je eine Wohnung an der Y.strasse 6 in Basel sowie einen Parkplatz in der unter der betreffenden �berbauung liegenden Einstellhalle an der Y.strasse 10 gemietet. Mit amtlichen Formularen vom 22. Juni 1997 k�ndigte die Vermieterin die Mietvertr�ge �ber diese Parkpl�tze auf den 30. September 1997. Die Mieter fochten die K�ndigungen erfolgreich bei der staatlichen Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten an.
Mit Eingabe vom 14. November 1997 beantragte die Vermieterin dem Zivilgerichtspr�sidium Basel-Stadt, es seien die ausgeprochenen K�ndigungen in ihrer G�ltigkeit zu best�tigen. Der a.o. Zivilgerichtspr�sident als Einzelrichter in Mietsachen hiess die Klagen mit Urteil vom 14. April 1998 gut, wobei er im Fall der Ehegatten G. das Mietverh�ltnis einmalig bis zum 30. September 1998 erstreckte, ein entsprechendes Begehren der andern Beklagten jedoch abwies.
Das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt wies die Be- schwerden der Beklagten gegen den Entscheid des Zivilgerichtspr�sidenten mit Urteil vom 28. September 1998 ab.
2. Gesondert vermietete Einstellpl�tze k�nnen unter Einhaltung einer zweiw�chigen Frist jeweils auf Ende eines Monats gek�ndigt werden (Art. 266e OR), sofern die Parteien vertraglich nichts Abweichendes vereinbart haben (Art. 266 OR). Die Schutzbestimmungen sowohl der Art. 271 ff. OR betreffend die K�ndigung wie auch der Art. 269 ff. OR betreffend missbr�uchliche Mietzinse und andere missbr�uchliche Forderungen des Vermieters gelten nur f�r Wohn- BGE 125 III 231 S. 233und Gesch�ftsr�ume. Ein Abstellplatz in einer Tiefgarage oder eine zum Abstellen von Autos separat vermietete Garage wird nach der Rechtsprechung nicht als Gesch�ftsraum betrachtet (BGE 118 II 40 E. 4b S. 42; BGE 110 II 51). Auf Abstellpl�tze sind die Bestimmungen �ber die Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen nur unter der Voraussetzung anwendbar, dass sie der Vermieter zusammen mit diesen R�umen dem Mieter zum Gebrauch �berl�sst (Art. 253a Abs. 1 OR). Die Vorinstanz hat angenommen, die von den Beklagten gemieteten Einstellpl�tze seien unabh�ngig von den Wohnungen und nicht im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR zusammen mit den Wohnr�umen gemietet worden. Die Beklagten r�gen, diese Betrachtungsweise widerspreche Art. 253a OR.
a) Als Sachen, welche dem Mieter im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR zusammen mit Wohn- und Gesch�ftsr�umen zum Gebrauch �berlassen werden, kommen nicht nur bewegliche Sachen in Betracht, sondern auch Immobilien wie beispielsweise Garagen, Abstellpl�tze und Mansarden (Art. 1 VMWG [SR 221.213.11]; HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 51 zu Art. 253a-253b OR; WEBER/ZIHLMANN, Basler Kommentar, N. 15 zu Art. 253a-253b OR; LACHAT, Le bail � loyer, Lausanne 1997, S. 84; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Auflage, N. 11 zu Art. 253a OR). Ein Zusammenhang derartiger Nebensachen mit der Hauptsache besteht, wenn sie der Hauptsache funktionell dienen und nur wegen des �ber diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch �berlassen bzw. in Gebrauch genommen werden. Dabei ist erforderlich, dass die Parteien beider Mietvertr�ge dieselben sind. Dagegen kommt dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder der Anzahl der abgeschlossenen Vertr�ge in diesem Zusammenhang keine entscheidende Bedeutung zu (Botschaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. M�rz 1985, BBl 1985 I 1421; HIGI, a.a.O., N. 54 f. zu Art. 253a-253b OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 12 und 13 zu Art. 253a OR; LACHAT, a.a.O., S. 84 f. Rz. 4.4.1).
b) Nach den Feststellungen der Vorinstanz befinden sich die Einstellpl�tze unterhalb der Liegenschaft, in welcher die Beklagten die Wohnungen gemietet haben und damit in unmittelbarer N�he der Wohnr�ume. Sodann werden im angefochtenen Urteil keine umst�nde aufgef�hrt, die darauf hindeuten w�rden, dass die Beklagten die Pl�tze nicht zum Parken ihrer privaten Autos gebrauchen. Muss aber angenommen werden, dass die Parkpl�tze den Bewohnern der Mietwohnungen zum Abstellen ihrer Autos dienen, ist der erforderliche funktionelle Zusammenhang zwischen den Mietsachen BGE 125 III 231 S. 234gegeben. Unerheblich ist demgegen�ber, ob die Vertr�ge �ber die Einstellpl�tze sp�ter als jene �ber die Mietwohnungen abgeschlossen worden sind (vgl. Botschaft des Bundesrates, BBl 1985 I 1421; HIGI, a.a.O., N. 55 f. zu Art. 253a-253b OR). Sind somit alle Voraussetzungen erf�llt, ist davon auszugehen, dass die Autoabstellpl�tze den Beklagten im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR mitvermietet worden sind.
3. Die Beklagten werfen dem Appellationsgericht eine Verletzung von Art. 269d Abs. 3 OR vor, weil es zu Unrecht angenommen habe, die Kl�gerin habe das f�r einseitige Vertrags�nderungen zu Lasten des Mieters vorgeschriebene Vorgehen nicht einhalten m�ssen.
a) Nach Art. 269d OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den n�chstm�glichen K�ndigungstermin erh�hen. Er muss dem Mieter die Erh�hung mindestens zehn Tage vor Beginn der K�ndigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begr�nden (Abs. 1). Die Erh�hung ist nichtig, wenn sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt, nicht begr�ndet oder wenn mit der Mitteilung die K�ndigung angedroht oder ausgesprochen wird (Abs. 2). Die Abs�tze 1 und 2 dieser Bestimmung gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu �ndern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuf�hren (Abs. 3). In der Literatur werden zu diesen �nderungen der Entzug der Ben�tzungsrechte f�r allgemein zug�ngliche R�ume wie waschk�che oder Velokeller, aber auch der Entzug der Ben�tzung von individuell gemieteten Nebenr�umen wie Estrich- oder Kellerabteil und Garage gerechnet (SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 61 zu Art. 269d OR; LACHAT, a.a.O., S. 370 f. Rz. 3.1). Als unstatthaft wird dagegen der Entzug objektiv wesentlicher Teile des Mietobjekts ohne K�ndigung des Vertrages betrachtet, weil die Vertrags�nderung nicht zu einer unzumutbaren Teilk�ndigung f�hren darf und durch Art. 269d Abs. 3 OR eine �nderungsk�ndigung gerade verhindert werden soll (WEBER/ZIHLMANN, a.a.O., N. 11 zu Art. 269d OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 60 zu Art. 269d OR). Im Wesentlichen aus dem gleichen Grund wird weitergehend die Auffassung vertreten, die einseitige Vertrags�nderung gem�ss Art. 269d OR erlaube nicht den Entzug eines Teils des Mietgegenstandes, weil es sich dabei um eine Vertragsanpassung handle, die auf eine unzul�ssige Teilk�ndigung hinauslaufe (HIGI, a.a.O., N. 60 zu Art. 269d OR und N. 96 Vorbem. zu Art. 266-266o OR).
b) Art. 269d OR geh�rt in systematischer Hinsicht zum Abschnitt �ber den �Schutz vor missbr�uchlichen Mietzinsen und andern missbr�uchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen� (Art. 269 bis Art. 270e OR). Das dort f�r einseitige Vertrags�nderungen durch den Vermieter vorgese-hene formelle Vorgehen er�ffnet dem Mieter die M�glichkeit, im Anfechtungsverfahren pr�fen zu lassen, ob der Mietzins infolge der �nderung missbr�uchlich ist. Wie es sich damit verh�lt, ergibt sich jedoch erst nach erfolgter �berpr�fung in diesem Verfahren. Der Geltungsbereich von Art. 269d OR kann deshalb entgegen einer in der Lehre ge�usserten Meinung nicht von vornherein auf vertragliche �nderungen eingeschr�nkt werden, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters ver�ndern (so HIGI, a.a.O., N. 49 ff. zu Art. 269d OR). sich die �nderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und geh�rt zur materiellen Missbrauchspr�fung. Das Bundesgericht hat denn auch Art. 269d OR im Fall einer Vertrags�nderung angewendet, welche das Austauschverh�ltnis nur indirekt zu beeinflussen vermag (BGE 125 III 62 E. 2b S. 64: R�ckzug der Zustimmung zur Untermiete). Der Anwendungsbereich von Art. 269d und 270b Abs. 2 OR ist demnach weit zu fassen. Es sind davon grunds�tzlich s�mtliche �nderungen des Mietvertrages erfasst, durch welche das bisherige Austauschverh�ltnis der Leistungen von Vermieter und Mieter ver�ndert werden kann. Daf�r spricht auch der sachliche Zusammenhang von Art. 269d OR mit Art. 271a Abs. 1 lit. b OR, der sich schon aus dem Wortlaut dieser Bestimmungen ergibt. In der Lehre ist allgemein anerkannt, dass Art. 271a Abs. 1 lit. b OR die �nderungsk�ndigung ebenso wie Art. 269d Abs. 2 lit. c OR die K�ndigungsdrohung verbietet, damit der Mieter nicht vor die Alternative gestellt wird, entweder eine Vertrags�nderung zu seinen Lasten zu akzeptieren oder die K�ndigung zu riskieren (HIGI, a.a.O., N. 71 zu Art. 271a OR; LACHAT, a.a.O., S. 476; SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 15 zu Art. 271a OR, vgl. zum alten Recht BGE 115 II 83 E. 4c S. 86). Ist aber davon auszugehen, dass das in Art. 269d OR vorgeschriebene Vorgehen die - im allgemeinen Vertragsrecht zul�ssige - �nderungsk�ndigung durch den Vermieter nicht nur f�r unmittelbar, sondern ebenfalls f�r mittelbar mietzinsrelevante �nderungen des Vertrages ersetzt, so muss es f�r derartige �nderungen auch zur Verf�gung stehen. Dem kann nicht mit dem Argument begegnet werden, dass Art. 269d OR dem Vermieter nicht mehr Rechte einr�umen wolle, als ihm nach BGE 125 III 231 S. 236allgemeinem Vertragsrecht zust�nde, denn dies tr�fe auch f�r einseitige, direkt mietzinsbestimmende �nderungen zu.
c) Art. 269d OR dient aufgrund seines Wortlautes wie nach seiner systematischen Stellung allein der �berpr�fung des Mietzinses auf Missbr�uchlichkeit; er nennt die Kriterien nicht, welche eine �nderung des Vertrages seitens des Vermieters rechtfertigen oder ausschliessen, soweit es nicht unmittelbar um mietzinsbestimmende Bedingungen geht (LACHAT, a.a.O. S. 372 f. Rz. 3.6). Ersetzt aber die einseitige Vertrags�nderung durch den Vermieter die K�ndigung des bisherigen Vertrages und die Offerte zum Neuabschluss eines Vertrages mit ge�nderten Bedingungen, wie sie nach allgemeinen schuldvertraglichen Grunds�tzen m�glich w�re, so kommt eine �berpr�fung der �nderung als solcher - abgesehen vom Mietzins - insoweit in Betracht, als f�r den bisherigen Vertrag K�ndigungsschutz im Sinne der Art. 271 ff. OR besteht. Zwar dient die Anfechtung gem�ss Art. 270b OR allein der Beurteilung, ob der Mietzins missbr�uchlich ist; die Anfechtung nach dieser Bestimmung kann jedoch gleichzeitig die Funktion des Art. 273 Abs. 1 OR �bernehmen, zumal die Fristen und Zust�ndigkeiten dieselben sind (a.M. HIGI, a.a.O., N. 108 Vorbem. zu Art. 266-266o OR). Das Vorgehen nach Art. 269d OR, das dem Vermieter anstelle der verp�nten �nderungsk�ndigung zur Verf�gung steht, erm�glicht daher im Anfechtungsverfahren sowohl die Pr�fung, ob ein missbr�uchlicher Ertrag f�r die verbliebene Mietsache resultiert (Art. 270b OR) wie auch die Pr�fung, ob die damit ausgesprochene K�ndigung des bisherigen Mietvertrages gegen Treu und Glauben verst�sst (Art. 273 OR). Erweist sie sich als treuwidrig im Sinne der Art. 271 und 271a OR, so ist die �nderung ung�ltig. Erweist sie sich dagegen als g�ltig, hat der Mieter im �brigen wie bei einer ordentlichen K�ndigung die M�glichkeit, die Erstreckung des bisherigen Mietvertrages zu beantragen.
d) Da die Einstellpl�tze funktionell Nebensachen der Mietwohnungen der Beklagten sind, finden gem�ss Art. 253a Abs. 1 OR die mietrechtlichen Schutzbestimmungen auch auf die Mietvertr�ge f�r die Einstellpl�tze Anwendung. In der Lehre wird aus Art. 253a Abs. 1 OR abgeleitet, dass ein einheitliches Mietverh�ltnis �ber Haupt- und Nebensache bestehe, was nicht nur bei der Missbrauchspr�fung gem�ss Art. 269 OR zu ber�cksichtigen sei, sondern auch die einheitliche Behandlung der Vertr�ge in Bezug auf die G�ltigkeit der K�ndigung und der Zul�ssigkeit der Mieterstreckung zur Folge haben m�sse (HIGI, N. 22 Vorbem. zu Art. 269-270e OR und N. 49 BGE 125 III 231 S. 237zu Art. 253a-253b OR; LACHAT, a.a.O., S. 85; WEBER/ZIHLMANN, a.a.O., N. 15 zu Art. 253a-253b OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 14 zu Art. 253a OR). In formeller Hinsicht wird daraus vereinzelt geschlossen, der Entzug der Nebensache m�sse auf den n�chsten f�r die Hauptsache geltenden K�ndigungstermin mit amtlichem Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der K�ndigungsfrist mitgeteilt und begr�ndet werden (LACHAT, a.a.O., S. 85 Rz. 4.4.2 und S. 372 Rz. 3.5). Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden, wo - wie im vorliegenden Fall - zwei formell selbst�ndige Vertr�ge f�r Haupt- und Nebensache abgeschlossen worden sind. Der formellen Selbst�ndigkeit der Vertr�ge ist vielmehr Rechnung zu tragen, soweit nur der eine Vertrag von der �nderung betroffen ist und dem Mieter die Anfechtung sowohl unter dem Gesichtspunkt des miss- br�uchlichen Entgelts (Art. 269 ff. OR) wie unter dem Gesichtspunkt des K�ndigungsschutzes (Art. 271 ff. OR) er�ffnet wird.
e) Die K�ndigung durch den Vermieter muss bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen mit einem amtlich genehmigten Formular angezeigt werden, das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die K�ndigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR). Der Mieter kann die K�ndigung als im Sinne der Art. 271 ff. OR missbr�uchlich anfechten (Art. 273 OR). Er kann im Rahmen dieses Verfahrens aber auch vorbringen, die K�ndigung der Nebensache f�hre zu einem missbr�uchlichen Ertrag f�r die verbleibende Hauptsache (Art. 270b OR). Da die Anfechtung nach dieser Bestimmung innerhalb derselben Fristen bei derselben Beh�rde erfolgt wie die Anfechtung der K�ndigung gem�ss Art. 273 OR, steht auch hier nichts entgegen, dem Verfahren nach Art. 273 OR gleichzeitig die Funktion des Verfahrens nach Art. 270b OR zu geben. Zwar werden an die Begr�ndung von Mietzinserh�hungen strenge Anforderungen gestellt (vgl. folgende E. 4b). Die Informationen, welche im Verfahren gem�ss Art. 269d OR nach Absatz 2 dieser Bestimmung vom Vermieter bekannt gegeben werden m�ssen, sind dem Mieter jedoch von vornherein bekannt, wenn formell zwei separate Vertr�ge mit separaten Mietzinsen f�r die Hauptsache einerseits und die Nebensache anderseits abgeschlossen worden sind. Denn wenn die Vertrags�nderung im Entzug einer Nebensache besteht, ist jedenfalls f�r den Regelfall nicht ersichtlich, welche Grundlagen der Neuberechnung der Vermieter �ber die Aufteilung des bisherigen Entgelts auf die verbleibende Mietsache einerseits und die Nebensache anderseits sollte detaillieren k�nnen. Diese Aufteilung ergibt sich bei formell separat vermieteten Sachen schon BGE 125 III 231 S. 238aus den Vertr�gen. Dem Mieter sind daher die Umst�nde bekannt, welche eine Missbrauchsanfechtung auch gem�ss Art. 270b OR erlauben. F�r separat mitvermietete Nebensachen ist die K�ndigung mit amtlich genehmigtem Formular daher gen�gend. Es bedarf entgegen der Ansicht der Beklagten keiner Mietvertrags�nderung gem�ss Art. 269d OR.
4. Die Beklagten haben im gesamten Verfahren nie behauptet, dass f�r ihre Wohnungen ohne die Einstellpl�tze ein missbr�uchlicher Mietzins erzielt werde. Sie r�gen dagegen, die Begr�ndung der K�ndigung seitens der Kl�gerin sei offensichtlich unwahr, denn einerseits lasse sich die Weitervermietung an Dritte auch bei weiter Interpretation nicht als Eigenbedarf bezeichnen und anderseits stimme auch der Hinweis auf die Umgestaltung des Hinterhofs einer benachbarten Liegenschaft nicht, da es der Kl�gerin in Wirklichkeit darum gegangen sei, Gewerber�ume mit Parkpl�tzen vermieten zu k�nnen. Im gleichen Zusammenhang bringen die Beklagten zudem vor, sie h�tten in einer Noveneingabe vom 17. Juni 1998 geltend gemacht, dass die Kl�gerin weitere Parkpl�tze an Gesch�ftsmieter vermietet habe, zu denen sie keine n�heren wirtschaftlichen Beziehungen pflege; diese Noveneingabe sei vom Appellationsgericht in Verletzung von Art. 274d Abs. 3 OR nicht ber�cksichtigt worden.
a) Art. 274d Abs. 3 OR schreibt den Schlichtungsbeh�rden und Gerichten vor, dass sie den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen und die Beweise nach freiem Ermessen zu w�rdigen haben, wobei ihnen die Parteien alle f�r die Beurteilung des Streitfalls notwendigen Unterlagen vorzulegen haben. Diese Anweisung an die Beh�rden wird in der Literatur als soziale Untersuchungsmaxime oder gemilderte Verhandlungsmaxime bezeichnet (J�rgen Br�nnimann, Gedanken zur Untersuchungsmaxime, ZBJV 126/1990, S. 329 ff., S. 345; Fabienne Hohl, La r�alisation du droit et les proc�dures rapides, S. 46 und 55 f.; vgl. auch Rapp, Autorit�s et proc�dure en mati�re de bail � loyer, 8e S�minaire sur le droit du bail 1994, S. 13). Bei der sozialpolitisch begr�ndeten Untersuchungsmaxime geht es darum, die wirtschaftlich schw�chere Partei zu sch�tzen, die Gleichheit zwischen den Parteien herzustellen sowie das Verfahren zu beschleunigen. Die Parteien sind jedoch nicht davon befreit, bei der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken und die allenfalls zu erhebenden Beweise zu bezeichnen. Sie tragen auch im Bereich der Untersuchungsmaxime die Verantwortung f�r die Sachverhaltsermittlung (BR�NNIMANN, a.a.O., S. 347). Art. 274d Abs. 3 OR schreibt somit keine umfassende BGE 125 III 231 S. 239Untersuchungsmaxime vor. Dies ergibt sich schon aus dem ausdr�cklichen Vorbehalt, wonach die Parteien die entscheidwesentlichen Unterlagen vorzulegen haben. Das Gericht hat lediglich seine Fragepflicht auszu�ben, die Parteien auf ihre Mitwirkungspflicht sowie das Beibringen von Beweisen hinzuweisen. Zudem hat es sich �ber die Vollst�ndigkeit der Behauptungen und Beweise zu versichern, wenn diesbez�glich ernsthafte Zweifel bestehen (vgl. BGE 107 II 233 E. 2c S. 236). Die richterliche Initiative geht insoweit nicht �ber eine Aufforderung an die Parteien hinaus, Beweismittel zu nennen und beizubringen. Im Fall der Verweigerung zumutbarer Mitwirkung einer Partei kann die Beweisabnahme unterbleiben (BR�NNIMANN, a.a.O., S. 357). Die f�r Mietstreitigkeiten in Art. 274d Abs. 3 OR vorgeschriebene Untersuchungsmaxime zwingt das Gericht nicht dazu, das Beweisverfahren beliebig auszudehnen und alle m�glichen Beweise abzunehmen (vgl. HOHL, a.a.O., S. 51 f.). Ferner gilt, dass die Untersuchungsmaxime im Rechtsmittelverfahren durch kantonales Prozessrecht eingeschr�nkt werden kann. Sie f�hrt nicht dazu, dass jede vom kantonalen Recht festgesetzte Beschr�nkung der �berpr�fungsbefugnis unbeachtlich wird. Die Kantone sind insbesondere frei, die Kognition der zweiten Instanz durch ein Novenverbot zu beschr�nken (BGE 118 II 50 E. 2a S. 52; HOHL, a.a.O., S. 48 Rz. 146; RAPP, a.a.O., S. 14). Die Beklagten machen nicht geltend, sie h�tten ihre Behauptung, wonach die Kl�gerin Parkpl�tze an beliebige Dritte vermietet habe, schon vor erster Instanz vorgebracht. Ihre R�ge, dass die vor zweiter Instanz vorgebrachten Noven zu Unrecht nicht ber�cksichtigt worden seien, bricht sich daher am zul�ssigen Novenverbot des kantonalen Prozessrechts und ist nicht zu h�ren.
b) Die Begr�ndung einer Mietzinserh�hung oder einer anderen unmittelbar mietzinsrelevanten Forderung des Vermieters hat strengen Anforderungen zu gen�gen. Der Mieter muss daraus insbesondere den Umfang, die Art der Berechnung und die entsprechende Begr�ndung klar ersehen k�nnen (BGE 121 III 6 E. 3b und c; BGE 121 III 460 E. 4a/aa S. 464). Die Begr�ndung der K�ndigung ist in Art. 266l OR dagegen nicht vorgesehen; sie muss gem�ss Art. 271 Abs. 2 OR nur auf Verlangen abgegeben werden. Eine nicht begr�ndete K�ndigung ist nicht an sich notwendigerweise missbr�uchlich. Diese Rechtsfolge ergibt sich entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht sinngem�ss aus dem Gesetz (vgl. LACHAT, a.a.O., S. 408 und S. 468 Rz. 3.1; SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 49 ff. zu Art. 71 OR; HIGI, a.a.O., N. 139 ff. und N. 160 zu Art. 271 OR). Allerdings BGE 125 III 231 S. 240kann eine mangelnde oder fehlerhafte Begr�ndung ein Indiz daf�r sein, dass ein objektiv erkennbares, ernstgemeintes und sch�tzenswertes Interesse an der K�ndigung nicht besteht (SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 53 zu Art. 271 OR).
Die Vorinstanz hat festgestellt, dass die Kl�gerin die K�ndigungen in ihrem Formular-Schreiben mit �Eigenbedarf, Umgestaltung des Hinterhofes in der Q.strasse 13, Verlegung der Parkpl�tze unserer Gesch�ftskundschaft an die Y.strasse 10� begr�ndet hat und dass es ihr konkret um die Realisierung eines Bauvorhabens auf der Einstellhalle Y.strasse 10 geht, die der Q.strasse 13 benachbart ist. Dieses Umbauvorhaben macht nach den Erw�gungen im angefochtenen Urteil die Verlegung von Parkpl�tzen notwendig, welche die Kl�gerin der dort domizilierten Z. AG aufgrund einer ausdr�cklichen mietvertraglichen Verpflichtung zur Verf�gung stellen muss. Die Vorinstanz hat aus diesen Umst�nden geschlossen, dass die Begr�ndung zwar der Klarheit und Vollst�ndigkeit ermangle, jedoch nicht unwahr sei. Sie hat dazu festgestellt, dass es der Kl�gerin mit der K�ndigung der Parkpl�tze um berechtigte wirtschaftliche Interessen gehe, da die Vermietung von Gewerber�umen ohne zugeh�rige Parkpl�tze kaum m�glich sei. Die Vorinstanz hat mit dieser Begr�ndung eine missbr�uchliche K�ndigung der Parkpl�tze verneint, wogegen die Beklagten materiell nichts einwenden, insbesondere auch nicht behaupten, ihr eigenes Interesse an den Parkpl�tzen sei derart, dass ein offensichtliches Missverh�ltnis der Interessen bestehe (vgl. dazu LACHAT, a.a.O., S. 472). Ihr Vorbringen, dass die auf amtlich genehmigtem Formular mitgeteilten K�ndigungen der Mietvertr�ge �ber die Einstellpl�tze nicht hinreichend begr�ndet seien, betrifft rein formelle Gesichtspunkte. Da sich die Begr�ndungspflicht wie erw�hnt f�r K�ndigungen im Unterschied zu mietzinsbestimmenden Angaben nicht auf das amtlich genehmigte Formular bezieht, sind die entsprechenden R�gen der Beklagten unbegr�ndet.
125 III 62,
115 II 83 suite... ,
art. 253a al. 1 CO,
Art. 271 ff. OR,
Art. 253a-253b OR suite... ,
Art. 253a OR,
Art. 269d Abs. 3 OR,
Art. 270e OR,
Art. 271a Abs. 1 lit. b OR,
Art. 266e OR,
Art. 1 VMWG,
Art. 269d Abs. 2 lit. c OR,
Art. 71 OR