Source: http://lexvin.pl/prawo-lexvin/3647/Nawiazanie-stosunku-najmu
Timestamp: 2018-01-21 08:46:55+00:00
Document Index: 98705597

Matched Legal Cases: ['art. 16', 'art. 4', 'art. 20', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 6']

Nawiązanie stosunku najmu - Prawo mieszkaniowe - Kancelaria prawna LexVin | LexVin
Dla domu Prawo cywilne	Nawiązanie stosunku najmu
Nawiązanie stosunku najmu
Co do zasady najem lokali mieszkalnych, jak również lokali o innym przeznaczeniu nawiązuje się na podstawie umowy. Od zasady tej wyjątek wprowadza jednak ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Zgodnie z jej art. 16 stosunek najmu powstaje ex lege. Mianowicie, jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.).
Do swobodnej decyzji wynajmującego należy wybór osoby, której lokal wynajmie.
Jednakże zgodnie z art. 4 OchrLokU tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gmina powinna ze swojego zasobu mieszkaniowego wynajmować lokale osobom, które pozostają w gospodarstwach domowych o niskich dochodach. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy określone są w uchwale rady gminy. Zgodnie z przepisami, które regulują te zagadnienia najemcą lokalu może być wyłącznie osoba fizyczna.
Szczególne zasady wynajmu odnoszą się do lokali socjalnych.
Zapewnienie lokali socjalnych w wypadkach przewidzianych w przepisach prawa należy do zadań gminy. Lokale socjalne oddawane są w najem następującym osobom:
takim, którym przyznane zostało uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego na podstawie wyroku sądu nakazujące opróżnienie lokalu;
takim, którzy nie posiadają tytułu prawnego do lokalu oraz wysokość ich dochodu nie przekracza wysokości dochodu gospodarstwa domowego, która wskazana została w uchwale rady gminy.
Rada gminy może wydzielić w zasobie mieszkaniowym lokale przeznaczone do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy (art. 20 ust. 3 OchrLokU).
Zasady oddawania w najem lokali przeznaczonych do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy określa uchwała rady gminy. Wynajem tych lokali może nie być uzależniony od sytuacji majątkowej lub mieszkaniowej osoby, która ubiega się o zawarcie umowy najmu.
Co do zasady strony umowy najmu decydują w sposób swobodny, czy zawierają umowę na czas oznaczony, czy nie oznaczony. Jednakże ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadza wyjątki od tej zasady. Zgodnie z tą ustawą sytuacja stron jest zróżnicowana w zależności od tego w skład jakich zasobów wchodzi lokal, który jest przedmiotem najmu.
Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony (art. 5 ust. 2 OchrLokU). Od zasady tej przepisy ustawy przewidują jednak wyjątki w następujących przypadkach:
gdy zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator - właściciel nie może jednak uzależnić zawarcia umowy od złożenia przez lokatora tego żądania;
gdy lokal związany jest ze stosunkiem pracy;
gdy jest to lokal socjalny.
Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony. Umowa ta może być przedłużona na następny okres, jeżeli najemca znajduje się nadal w sytuacji uzasadniającej jej zawarcie.
Odmienna jest sytuacja lokali wchodzących w skład innych zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z art. 5 ust. 1 OchrLokU umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony.
Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Wysokość kaucji ustalana jest przez strony. Nie może ona jednak przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu (art. 6 ust. 1 OchrLokU).
Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:
dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;
jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.
Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Tagi: umowa najmu, ochrona praw lokatorów
Ustanie najmu lokalu
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania
Ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu komunalnego
Rozwiązanie umowy najmu, dzierżawy zawartej na czas określony
Brak pisemnej umowy najmu
Forma i terminy przy wypowiedzeniu umowy najmu
Przesłanki naruszenia godności osobistej