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Timestamp: 2020-01-22 16:25:04+00:00
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Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.702', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 2', 'art.2', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 6', 'art. 2', 'art. 1338', 'art. 1337', 'art. 873', 'art. 41', 'art. 17', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1027', 'in fine', 'art. 1051', 'art. 1051', 'art. 1052', 'art. 1052', 'art. 1052', 'sentenza ', 'art. 1052', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 32', 'art. 42', 'art. 42', 'art. 1052', 'art. 1052', 'art. 841', 'art. 833', 'art. 841', 'art. 1144', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 34', 'sentenza ']

Casabook Immobiliare: gennaio 2016
Viene esteso il bonus sulla prima abitazione: IVA e imposta di registro più convenienti per una fetta più ampia di contribuenti.
Una delle novità più interessanti della manovra di fine anno è contenuta nel pacchetto fiscale: la famosa agevolazione sull’acquisto della prima casa (anche detta “bonus prima casa”), cui fa ricorso una larga fetta di contribuenti, ha esteso le proprie maglie andando a ricomprendere una serie di ulteriori ipotesi prima scartate dalla legge. Dal 1° gennaio 2016, dunque, la situazione è la seguente:
Dal 1° gennaio 2016 si può ottenere l’agevolazione prima casa – sempre che ricorrano anche tutti gli altri presupposti – anche la persona che al momento dell’acquisto sia già titolare:
– anche per quote o in comunione legale, di altra abitazione acquistata con l’agevolazione (in proprietà, usufrutto, uso, ecc.);
– esclusivo o in comunione con il coniuge, di altra abitazione nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
In questi casi l’agevolazione si applica a condizione che il beneficiario ceda il vecchio immobile entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
Ricordiamo che l’agevolazione prima casa consiste nella riduzione dell’aliquota IVA al 4% o dell’imposta di registro al 2% a seconda che l’immobile venga acquistato da costruttore o da privato.
Il contribuente mantiene le agevolazioni fiscali sulla prima casa anche quando non trasferisce la residenza entro diciotto mesi quando dimostra l’acquisto in comunione del bene e la coabitazione con la moglie. Il principio è stato chiarito dalla Cassazione con una sentenza questa mattina [1]. Nella sentenza in commento, la Corte ha precisato due principi:
– il trasferimento della residenza anagrafica rappresenta un obbligo del contribuente a cui egli può sottrarsi solo se ci sono ostacoli nell’adempimento, che non devono essere a lui imputabili o comunque tali da risultare inevitabili e imprevedibili e quindi la causa di forza maggiore sopravvenuta dopo il rogito notarile non fa decadere l’agevolazione;
– in caso di acquisto in comunione i coniugi, pur non essendo obbligati ad una comune residenza anagrafica, devono rispettare tale requisito con riferimento alla famiglia se vogliono mantenere i benefici prima casa, non potendosi affermare il diritto pro quota all’agevolazione in favore del solo coniuge residente.
Il requisito della residenza va riferito alla famiglia, per cui ove l’immobile acquistato venga adibito a residenza, non rileva la diversa residenza di chi ha acquistato in regime di comunione; in particolare occorre osservare che i coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, ma reciprocamente alla coabitazione; quindi una interpretazione della legge tributaria conforme ai principi del diritto di famiglia induce a considerare che la coabitazione con il coniuge è elemento sufficiente a soddisfare il requisito della residenza a fini tributari, in quanto ciò che conta non è tanto la residenza dei singoli coniugi quanto quella della famiglia. Il codice civile – secondo il quale i coniugi fissano la residenza della famiglia secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa – da una parte riconosce ai coniugi la possibilità di avere esigenze diverse ai fini della residenza individuale, dall’altra parte tende a privilegiare le esigenze della famiglia, quale oggetto autonomo rispetto ai coniugi.
Acquisto tramite leasing
Nel caso, invece, in cui l’acquisto avvenga tramite la sottoscrizione di contratto di leasing, bisogna distinguere:
– nella prima fase dell’operazione, quella cioè della cessione dell’abitazione in favore della banca o società finanziaria per essere poi concessa in leasing al privato che ha i requisiti per l’agevolazione, si applicano l’imposta di registro dell’1,5% e le ipocatastali fisse;
– al termine invece del contratto di leasing, il successivo ed eventuale riscatto è soggetto a imposte di registro e ipocatastali fisse.
La legge di Stabilità per il 2016 ha ampliato i casi in cui si può beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”: in sintesi, dell’agevolazione si può avvalere anche chi sia già proprietario di una abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa” a condizione che, una volta effettuato il nuovo acquisto, la casa in passato acquisita con il beneficio fiscale sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto. Fino a tutto il 2015, per comprare una “prima casa” invece occorreva prima vendere la casa già posseduta e poi comprarne un’altra.
[1] Cass. sent. n. 1494/2016 del 27.01.16.
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Affitto: con le modifiche apportate nel 2016, la registrazione del contratto di affitto spetta al padrone di casa
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Contratto preliminare di vendita: se manca la fideiussione
Compravendita immobiliare: nullo il compromesso per mancata consegna della fideiussione da parte del costruttore-venditore che non può neanche rimediare in un momento successivo.
Il costruttore di un immobile, al momento della firma del contratto preliminare (cosiddetto compromesso) di un immobile da costruire è obbligato, per legge [1], a consegnare al futuro acquirente una fideiussione a garanzia degli acconti che quest’ultimo eseguirà prima della stipula del contratto definitivo (l’importo della fideiussione deve essere, infatti, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore riscuota prima della firma del rogito notarile). In caso contrario il preliminare è nullo e l’acquirente può tirarsi indietro dall’affare in qualsiasi momento.
Con una recente sentenza [2], la Corte di Appello di Lecce ha decretato che tale nullità non è sanabile neanche se detta fideiussione venga consegnata all’acquirente in un momento successivo alla stipula del contratto preliminare.
La nullità per la mancata consegna della fideiussione è una nullità “relativa”: può cioè essere fatta valere unicamente dall’acquirente. Il costruttore deve dunque munirsi di una fideiussione (rilasciata da una banca, o da un’assicurazione oppure da altro intermediario finanziario a ciò abilitato) che garantisca l’adempimento del suo eventuale obbligo di restituire dette somme qualora venga a trovarsi in una situazione di crisi e, non potendo portare a termine la costruzione del palazzo, il contratto si sciolga e sia costretto a ridare al compratore le somme percepite a titolo di acconto o caparra. Se non ci fosse questa norma, chi acquista un immobile “sulla carta” subirebbe un rischio troppo eccessivo in caso di fallimento del costruttore perché, per ottenere la restituzione degli anticipi corrisposti prima di diventare definitivamente proprietario dell’appartamento, dovrebbe fare un’insinuazione al fallimento e concorrere alla ripartizione dell’attivo con tutti gli altri creditori chirografari, per percentuali. Con il rischio di non rivedere mai i propri soldi o rivederli dopo molto tempo. Invece, la norma in commento garantisce l’intervento di un’assicurazione per il pagamento degli anticipi, in caso di crisi del costruttore.
– deve prevedere che il fideiussore sia tenuto a pagare solo dopo l’infruttuosa escussione del debitore principale (cosiddetta rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale);
– deve poter essere escussa, una volta verificatasi la situazione di crisi, a semplice “richiesta scritta dell’acquirente”, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento e corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore abbia riscosso.
Secondo la sentenza in commento, inoltre, la consegna della fideiussione deve avvenire, al più tardi, all’atto della stipula del contratto preliminare; la mancata consegna non è rimediabile da successivo comportamento di alcuna delle parti.
Corte d’Appello di Lecce, sez. civ. II, 14.5.2015, n. 222
Con ordinanza ex art.702 ter c.p.c. n. 61212010 il tribunale di Taranto – sez. dist. di Martina Franca dichiarava la nullità di contratto preliminare di vendita intercorso tra E. S.r.l. (promittente venditrice) e C. G. (promittente acquirente) ilZ8l2l2009 nonché di collegati contratto preliminare di permuta del51412006 e di compravendita di terreno del614/2009. Riteneva il tribunale che: il primo dei suindicati contratti era nullo perché la fideiussione di Euro 170.000,00, prescritta dall’art. 2 decr. l.vo 221/2005, era stata rilasciata in data successiva al contratto e non corrispondeva al prezzo riscosso dal costruttore (Euro 220.000,00, pari al valore del terreno edificabile permutato, di cui all’atto pubblico del 61412009); inoltre, nella fideiussione non era rispettata la condizione (art. 3 decr. lgs. 12212005) di rinunzia alla preventiva escussione del debitore principale; l’efficacia della fideiussione avrebbe dovuto cessare al momento del trasferimento della proprietà, mentre nella specie la relativa scadenza era fissata al 30/9/2011 e nel preliminare non era chiara la data della stipula; il preliminare era generico nella determinazione dell’immobile da costruire; conseguentemente alla nullità della compravendita del 6/4/2009, al ricorrente competeva la restituzione del terreno ed alla resistente la restituzione di Euro 50000,00 (versata in sede di stipula), da compensare tuttavia col pari importo versato quale acconto del prezzo dell’immobile da costruire, in sede di preliminare; gli competevano però gli interessi legali su questa somma dal dì del pagamento; il danno subito dal ricorrente doveva essere rapportato alla mancata apprensione del bene futuro ed al mancato trasferimento del terreno edificabile, sicché poteva essere liquidato in Euro 25000,00.
Avverso questa ordinanza ha interposto appello la E. srl, osservando che: la fideiussione di Euro 170000,00 era coerente col prezzo di vendita dell’immobile fissato in Euro 170000,00, oltre iva; era irrilevante il rilascio della fideiussione in data posteriore al preliminare, essendo comunque sussistita accettazione del C.; la compravendita del suolo non poteva provocare il 6/4/2009 la nullità di un preliminare anteriore; al momento della vendita del terreno il bilancio era tale per cui la E S.r.l. aveva ricevuto dal C. un controvalore pari ad Euro 170000,00 (Euro 220000,00, quale valore del terreno – Euro 50000,00, versati al C.); all’allegato 1) dell’atto di fideiussione era prevista la rinunzia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, condizíone questa prevalente sulle condizioni generali di contralto; all’allegato 1) era previsto che l’efficacia della fideiussione cessava al momento del trasferimento della proprietà; l’immobile promesso in vendita era esattamente determinato nel preliminare; al tempo del preliminare di permuta (5/4/2006) non era stato ancora domandato il permesso di costruire, invero richiesto iI 25/7/2006; la nullità di un negozio di adempimento non poteva comunicarsi al negozio originario; non poteva configurarsi responsabilità per culpa in contrahendo allorché la causa di invalidità derivi da norma di legge; il quantum risarcitorio era stato determinato in misura arbitraria.
C.G. ha analiticamente contestato i motivi di gravame.
L’art. 2 decr. l.vo 122/2005 stabilisce che “All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fìdeiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento”.
Innanzitutto, sotto questo profilo, nessuna nullità può investire il preliminare di permuta del 5/4/2006, in sé considerato, poiché a tale data non era stato ancora richiesto il permesso di costruire (nel preliminare di vendita del28/2/2009 le parti si danno atto che questo permesso è stato richiesto in data 25/7/2006), presupposto necessario per l’operatività dell’art.2 d. lvo 122/2005 (l’art. 1 di questo d. l.vo chiarisce che si intendono immobili da costruire “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire”). Circa il preliminare di vendita del 281212009, risulta che: il prezzo ivi concordato ammontava ad Euro 170000,00, importo pari a quello indicato nell’atto di fideiussione; nel preliminare la scadenza per il pagamento del
saldo del prezzo e del rogito notarile era indicata al 30/9/2011, termine di efficacia anche della polizza fideiussoria; nelle condizioni aggiuntive della polizza era prevista la rinunzia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, in ossequio al disposto dell’art. 3 decr. l.vo 122/2005.
Inoltre, l’immobile era sufficientemente descritto ed identificato all’interno del contratto preliminare. Senza tacere che eventuale divergenza descrittiva rispetto alla previsione di cui all’art. 6 decr. l.vo 122/2005 non risulta sanzionata da nullità. Tuttavia, è pacifico che la polizza fideiussoria non è stata rilasciata contestualmente alla redazione del preliminare, bensì posteriormente, trasgressione questa sanzionata da nullità del negozio (art. 2 decr. l.vo 122/2005), non sanabile da successivo contegno di alcuna delle parti.
Non esistono però ragioni giuridiche perché siffatta nullità debba (o possa) comunicarsi ad atto precedente (il preliminare di permuta) o successivo (la compravendita di terreno).
Infatti, benché nell’intenzione dei contraenti il preliminare di vendita dell’appartamento e la compravendita del terreno fossero da coordinare in uno stesso progetto economico, espresso dal precedente preliminare di permuta, non è a dubitarsi che ciascun negozio ha conservato la rispettiva autonomia, come peraltro desumibile dall’assenza di richiami nei relativi testi.
Appare peraltro ardua la configurazione della nullità di un negozio anteriore (il preliminare di permuta) sulla base di un difetto di forma di un negozio posteriore nonché della nullità di un atto pubblico posteriore, perfetto nei suoi elementi, sulla base del medesimo estrinseco difetto di un autonomo negozio anteriore, difetto peraltro rilevante solamente in una distinta fattispecie (promessa di vendita di immobile da edificare).
Alla nullità del negozio preliminare del 28/2/2009 consegue l’obbligo della E. S,r.l. alla restituzione del ricevuto acconto di Euro 50000,00, da maggiorare di interessi legali dal dì del pagamento.
Va negata la risarcibilità di danni conseguiti alla presunta culpa in contrahendo della promittente venditrice, sia perché “La responsabilità prevista dall’art. 1338 cod. civ., a differenza di quella di cui all’art. 1337 stesso codice, tutela l’affìdamento di una delle parti non sulla conclusione del contratto, ma sulla sua validità, sicché non è configurabile una responsabilità precontrattuale della P.A. ove l’invalidità del contratto derivi da norme generali, da presumersi note alla generalità dei consociati e quindi tali da escludere l’affidamento incolpevole della parte adempiente” (Cass. Civ. 7481/2007) sia perché non consta che si siano verificati (ed in quale misura) pregiudizi economicamente apprezzabili a carico del promittente compratore.
La parziale reciproca soccombenza giustifica l’integrale compensazione delle spese di entrambi i gradi.
La Corte d’Appello di Lecce – sezione distaccata di Taranto così decide:
l) Accoglie per quanto di ragione l’appello interposto da E. S.r.l. averso l’ordinanza n. 612/2010 del tribunale di Taranto – sez. dist. di Martina Franca e per l’effetto, in riforma parziale di questa: a) rigetta la domanda di nullità del contratto preliminare di permuta del 5/4/2006 e del contratto di compravendita del terreno (atto pubblico del 6 aprile 2009 per notar R., rep. 89734/fasc. 29947); b) condanna la E. S.r.l. alla restituzione della somma di Euro 50000,00, oltre interessi come da motivazione; c) rigetta ogni altra domanda, compresa l’istanza risarcitoria; d) dichiara compensate tra le parti le spese di lite;
2) Conferma l’impugnata ordinanza sul punto riguardante la dichiarata nullità del contratto preliminare di vendita del 28/2/2009:
3) Spese di questo grado compensate
Così deciso in Taranto il 6 maggio 2015 Depositata in Cancelleria il 14 maggio 2015
[1] Art. 2 d.lgs. n. 122 del 20.06.2005
[2] C. App. Lecce sent. n. 222/20015.
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[6] Integrativa in sede locale della previsione dell’art. 873 c.c. ed attuativa delle disposizioni di cui al D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 che, in applicazione dell’art. 41 quinquies, ultimo comma, della legge urbanistica 17.8.42 n. 1150, come modificato dall’art. 17 della cd. legge ponte 6.8.67 n. 765
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Se anche dopo lo sfratto l’inquilino non ne vuol lasciare casa
Affitto: la procedura di sfratto per finita locazione e le misure di coercizione nei confronti dell’inquilino che non vuole lasciare l’appartamento.
Lo sfratto, benché regolato da una procedura piuttosto celere e snella, nei fatti può diventare particolarmente lungo, tanto da frustrare l’esigenza del locatore a rimettere subito l’immobile sul mercato e trovare così nuovi inquilini. Certo, se nonostante l’ordine del giudice l’inquilino non adempie spontaneamente, c’è sempre l’esecuzione forzata e l’intervento dell’ufficiale giudiziario che, in caso di resistenza, può anche farsi accompagnare dalla forza pubblica (i carabinieri, per esempio). Ma, intanto, il tempo passa e il proprietario dell’immobile perde potenziali clienti e canoni di affitto. Così, per cercare di rimediare al tempo perso e indennizzare tale danno, la legge prevede, in generale, per questa e qualsiasi altra situazione simile di mancato adempimento degli ordini del giudice, una misura particolarmente incisiva [1]: la condanna, contenuta già nella sentenza stessa, a pagare, oltre al risarcimento del danno vero e proprio (nel caso dell’affitto, i canoni arretrati con gli interessi), una ulteriore somma di denaro dovuta per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento del tribunale.
Si parla, a riguardo, di misure di coercizione indiretta (in gergo tecnico vengono comunemente dette “astreinte”) per via del fatto che dovrebbero costituire un’ulteriore spinta, nei confronti del debitore, a eseguire la prestazione volontariamente (nel caso di specie, la liberazione dell’appartamento), nella consapevolezza che più passa il tempo, più aumenta la somma da corrispondere al creditore.
Ebbene, secondo una recente e interessante sentenza del Tribunale di Busto Arsizio [2], tali misure di coercizione indiretta possono essere applicate anche al processo di sfratto per finita locazione. Nel caso di specie, il magistrato ha condannato l’inquilino a pagare, oltre alle spese di causa, anche un’ulteriore somma di 50 euro al giorno in caso di mancato o ritardato rilascio dell’immobile.
Il provvedimento del giudice è già titolo esecutivo e, pertanto, consente al creditore di procedere direttamente con l’esecuzione forzata e l’eventuale pignoramento, previa notifica dell’atto di precetto. Cosa significa in pratica? Che se il debitore ha beni pignorabili (conto corrente, stipendio, pensione, ecc.), l’ex padrone di casa potrà aggredirli per recuperare non solo i canoni arretrati, ma anche le “multe” per il ritardo nella riconsegna dell’immobile.
È chiaro che la misura potrebbe non sortire alcun effetto deterrente nel caso di soggetto nullatenente. A patto, però, che tale persona viva, per il resto della vita, senza beni intestati. Questo perché il nostro codice civile stabilisce che ogni persona è responsabile, per i debiti da questi contratti, con tutti i suoi beni presenti e futuri. In buona sostanza, il soggetto con la pendenza dovrebbe vivere il resto della vita senza acquisire più alcun tipo di bene, non solo con l’acquisto, ma anche a titolo di donazione o eredità. Trattandosi, infatti, di crediti derivanti da un provvedimento del giudice (l’ordinanza di convalida di sfratto) la prescrizione è di 10 anni, termine che, ovviamente, può essere interrotto in qualsiasi momento tramite una lettera di diffida o un atto di precetto.
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Servitù di passaggio e problematiche connesse a riconoscimento ed esercizio del diritto
Nozione di servitù e servitù di passaggio
L'art. 1027 c.c. descrive la servitù come il peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
Si è soliti dire, perché così è, che la servitù è di un diritto reale di godimento su cosa altrui in quanto il proprietario del fondo dominante la esercita sul fondo di una persona diversa, per l'appunto il fondo servente.
Dottrina e giurisprudenza hanno chiarito che l'altruità del fondo è requisito indispensabile per il corretto esercizio della servitù visto e considerato che tra due fondi appartenenti al medesimo proprietario l'assoggettamento di uno all'altro resta un atto indifferente ai fini della configurabilità della servitù.
Il codice civile disciplina alcuni tipi di servitù.
Tra tutti, probabilmente la più nota, è la servitù di passaggio.
Essa può costituirsi:
a) per volontà delle parti;
b) coattivamente;
c) per usucapione (es. utilizzando indisturbatamente un passaggio per almeno 20 anni, in senso ostativo all’usucapione in fine parleremo dei così detti atti di tolleranza);
d) per destinazione del padre di famiglia.
Oltre alle ipotesi tipizzate è possibile costituire una servitù tutte quelle volte in cui vi siano due fondi, non necessariamente confinanti tra loro, ed uno di questi (quello dominante) possa trarre una qualche utilità dall'altro detto servente).
Tale requisito, l'utilitas come viene chiamata in gergo, deve essere proprio del fondo.
Ciò vuol dire che il vantaggio che si deve trarre dall'esercizio della servitù deve essere strettamente connesso con il fondo dominante e non essere una mera comodità che il proprietario dello stesso vuole ottenere.
Per fare un esempio nel caso della servitù di passaggio l'utilità pur essendo, naturalmente, esercitata dal proprietario è inerente al fondo poiché è su questo che si riflette tale utilità, ossia la possibilità di raggiungerlo per utilizzarlo.
In altri casi, quando cioè l'utilità è direttamente connessa alla persona e non al fondo, si parlerà di servitù così detta irregolare.
L'esempio classico è quello del parcheggio la cui utilità non è connessa al fondo ma si sostanzia in una mera comodità per il proprietario.
Vista la varietà di servitù costituibili a ricorrenza dei requisiti summenzionati in dottrina si è detto che la servitù è un diritto reale tipico dal contenuto atipico (cfr. Minussi, Proprietà Possesso Diritti reali, ed. Simone 2009).
La coattività, come ci dice il vocabolario della lingua italiana, indica il carattere obbligatorio di un determinato comportamento.
Nell'ambito giuridico la coattività sta ad indicare la possibilità d'imporre ad una determinata persona l'obbligo di fare (o non fare) qualcosa.
Tra le varie applicazioni di questa nozione spicca la possibilità di costituire servitù che, per l'appunto, vengono poi definite coattive.
Siccome l'imposizione di una servitù si sostanzia nella limitazione della proprietà immobiliare (fondiaria come si dice in maniera più tecnica) a vantaggio di altre persone, la costituzione di una servitù coattiva deve soggiacere a ben precisi limiti e condizioni.
Nello specifico, guardando a una tipologia di servitù particolarmente nota, ossia la servitù coattiva di passaggio, per l'ottenimento della costituzione del diritto non si può guardare solamente alla situazione materiale del fondo ma è necessario altresì considerare di chi sia la proprietà dei fondi circostanti.
In tal caso, pertanto, l'art. 1051 c.c. non può trovare applicazione alcuna, neppure con riguardo all'ampliamento della servitù di passaggio preesistente, che del pari presuppone la residua interclusione del fondo dominante (Cass. 23 maggio 2013, n. 12819).
Insomma se il fondo Alfa di Tizio è circondato da altri predi alcuni dei quali di sua stessa proprietà, Tizio non potrà chiedere il passaggio coattivo sul fondo di Caio.
Servitù coattiva di passaggio e fondo non intercluso
L'art. 1051 c.c. sembrerebbe limitare il diritto di costituzione della servitù coattiva di passaggio ai così detti fondi interclusi.
L'art. 1052 c.c. contiene un'eccezione.
Recita la norma, rubricata Passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso:
Il passaggio può essere concesso dall'autorità giudiziaria solo quando questa riconosce che la domanda risponde alle esigenze dell'agricoltura o della industria.
La giurisprudenza di merito e di legittimità ha re-interpretato la norma allargandone il confine applicativo al di là delle così dette esigenze dell'agricoltura e dell'industria.
In una delle più recenti sentenze sull'argomento (una pronuncia del Tribunale di Teramo dell'aprile 2013) si legge:
Invero per quanto concerne la servitù coattiva, l'imposizione del passaggio a favore di un fondo, ancorché non intercluso del tutto, non postula, ai sensi dell'art. 1052 c.c., necessariamente la rispondenza della relativa domanda alle esigenze della agricoltura o dell'industria.
Se è vero infatti che tale requisito trascende generalmente gli interessi individuali, giustificando l'imposizione coattiva solo se sia rispondente all'interesse generale della produzione, da valutare con riguardo allo stato attuale dei fondi e alla loro concreta possibilità di un più ampio sfruttamento o di una migliore utilizzazione, tuttavia non poteva prescindere dall'esigenza abitativa prevalente, cui il fondo dei ricorrenti era adibito nel contesto sociale e tecnico attuale, nel quale non può farsi a meno dell'uso del mezzo meccanico, anche ai fini di esigenze di carattere sanitario, specie alla luce della innovazione introdotta alla disciplina di cui all'art. 1052 c.c., comma 2, dalla sentenza della Corte costituzionale n. 167 del 1999 (Cfr. anche Cass. Sentenze n. 7000 del 2001, n. 6590 del 11/11/1986).
Precisamente la Consulta ha affermato che l'art. 1052 c.c., comma 2, è costituzionalmente illegittimo nella parte in cui non prevede che il passaggio coattivo di cui al primo comma possa essere concesso dall'autorità giudiziaria quando questa riconosca che la domanda risponde alle esigenze di accessibilità - con particolare riguardo alla legislazione relativa ai portatori di handicap - degli edifici destinati comunque ad uso abitativo, per violazione dell'art. 2 Cost., art. 3 Cost., comma 2, art. 32 Cost., e art. 42 Cost., comma 2.
Infatti, premesso che la concessione del passaggio coattivo è subordinata dalla norma denunciata non solo alla inadeguatezza dell'accesso alla via pubblica ed alla sua non ampliabilità, ma anche alla sussistenza di una ulteriore condizione, rappresentata dalla circostanza che la domanda risponda alle esigenze della agricoltura e dell'industria; e considerato che, con tale disposizione, il legislatore, per il caso di fondo non intercluso, ha inteso altresì ricollegare la costituzione della servitù coattiva di passaggio alla sussistenza in concreto di una interesse generale, all'epoca identificato nelle esigenze dell'agricoltura o dell'industria, al quale rimane estraneo ogni rilievo relativo alle esigenze abitative, pure se riferibili a quegli interessi fondamentali della persona la cui tutela è indefettibile, tuttavia l'omessa previsione della esigenza di accessibilità della casa di abitazione ledeva il principio personalista che ispira la Carta costituzionale e che pone come fine ultimo dell'organizzazione sociale lo sviluppo di ogni singola persona umana.
Inoltre va osservato che la norma denunciata impedendo od ostacolando la socializzazione anche degli eventuali handicappati, comportava anche una lesione del fondamentale diritto di costoro alla salute psichica, la cui tutela deve essere di grado pari a quello della salute fisica.
Né, d'altronde, la previsione della servitù in parola poteva trovare ostacolo nella garanzia accordata al diritto di proprietà dall'art. 42 Cost., poiché il peso che in tal modo si veniva ad imporre sul fondo altrui poteva senz'altro annoverarsi tra quei limiti della proprietà privata determinati dalla legge, ai sensi della citata norma costituzionale, allo scopo di assicurarne la funzione sociale (V. pure Corte Cost. Sent. n. 167 del 10.5.1999).
In altre parole il diritto vivente si è oggi assestato sul principio per cui non ha senso limitare la costituzione di servitù ai sensi dell'art. 1052 c.c. al solo soddisfacimento delle esigenze dell'industria e dell'agricoltura atteso che anche le esigenze di sviluppo della personalità umana, tra cui quella che una casa di abitazione sia raggiungibile non solo a piedi ma anche con mezzi meccanici, devono essere poste come esigenze superindividuali, essendo ricollegate allo sviluppo sociale e tecnologico della collettività, come tale suscettibili di essere vagliate ai fini dell'art. 1052 c.c. (Trib. Teramo 3 aprile 2013 n. 293).
In buona sostanza: la costituzione di un servitù di passaggio coattivo a favore di un fondo non intercluso ma comunque non agevolmente raggiungibile – dove per non agevolezza si può intendere anche il semplice accesso pedonale – può essere concessa molti più facilmente rispetto al passato; parola di giurisprudenza.
Servitù di passaggio e chiusura del fondo
Chi è proprietario di un fondo può decidere di recintarlo senza alcun patema anche se su di esso grava una servitù di passaggio?
Il caso è molto frequente come dimostrano anche le pronunce di Cassazione che lo riguardano.
Il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo. Questo lo stringato contenuto dell'art. 841 c.c.
Un potere illimitato nel tempo ma non nella sostanza; insomma il proprietario anche dopo venti o trent'anni dall'acquisto può recintare il suo fondo purché non compia atti emulativi.
La norma di riferimento è l'art. 833 c.c. a mente del quale: il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri.
Che cos'è un atto emulativo?
Secondo la Cassazione, chiamata ad interpretare il significato di questa disposizione, la sussistenza di un atto emulativo presuppone il concorso di due elementi, ovvero che sia privo di utilità per chi lo compie e che abbia il solo scopo di nuocere o di recare molestia ad altri (vedi tra le più recenti Cass. 3.12.1997 n. 12258; Cass. 9.10.1998 n. 9998; Cass. 3.4.1999 n. 3275) (Cass. 11 aprile 2001, n. 5421).
In buona sostanza difficilmente recintare una proprietà può essere considerato atto emulativo.
La recinzione, però, non può ostacolare l'esercizio di altri diritti, quali ad esempio quelli stabiliti per contratto o costituiti per sentenza, per il passare del tempo o per lo stato dei luoghi.
In questo contesto, scorrendo le sentenze di Cassazione in materia, si legge che secondo il costante indirizzo di questa Corte in materia di servitù di passaggio, nel caso in cui il proprietario del fondo servente intenda esercitare la facoltà, prevista dall'art. 841 c.c., di chiudere il fondo per preservarlo dall'ingerenza di terzi, spetta al giudice di merito stabilire in concreto quali misure risultino più idonee a contemperare i due diritti, avendo riguardo al contenuto specifico della servitù, alle precedenti modalità d'esercizio e alla configurazione dei luoghi (v. Cass. nn. 15971/01, 9631/99, 1212/99, 5808/98, 2267/97 e 8536/95) (Cass. 23 settembre 2013 n. 21744).
Insomma stabilire se un cancello impedisca o meno il pacifico esercizio del passaggio spetta al giudice chiamato a decidere sulla controversia.
Servitù di passaggio e atti di tolleranza
Il passaggio prolungato nel tempo sul fondo di un vicino può dare luogo all’acquisto di una servitù di passaggio per usucapione?
Se il passaggio non è stato clandestino ed era pacifico, si, dopo vent’anni di esercizio, è possibile ottenere l’accertamento della costituzione di una servitù di passaggio per usucapione.
Possibile, ma non automatico. Motivo? Il proprietario del fondo detto servente (quello su cui si passa) potrebbe eccepire di aver tollerato quel passaggio. I così detti atti di tolleranza impediscono l’usucapione.
Che cosa sono esattamente gli atti di tolleranza?
Gli atti di tolleranza, che secondo l'art. 1144 c.c., non possono servire di fondamento all'acquisto del possesso, sono quelli che implicando un elemento di transitorietà e saltuarietà comportano un godimento di modesta portata, incidente molto debolmente sull'esercizio del diritto da parte dell'effettivo titolare o possessore, e soprattutto traggono la loro origine da rapporti di amicizia o familiarità - come nella specie - (o da rapporti di buon vicinato sanzionati dalla consuetudine), i quali mentre a priori ingenerano e giustificano la permissio, conducono per converso ad escludere nella valutazione a posteriori la presenza di una pretesa possessoria sottostante al godimento derivatone.
Pertanto nell'indagine diretta a stabilire, alla stregua di ogni circostanza del caso concreto, se un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l'altrui tolleranza, e quindi sia inidonea all'acquisto del possesso, la lunga durata dell'attività medesima può integrare un elemento presuntivo, nel senso dell'esclusione di detta situazione di tolleranza, qualora si verta in tema di rapporti non di parentela, ma di mera amicizia o buon vicinato, tenuto conto che nei secondi, di per sè labili e mutevoli, è più difficile il mantenimento di quella tolleranza per un lungo arco di tempo (Cfr. anche Cass. Sentenze n. 04631 del 1990, 08194 del 18/06/2001) (Cass. 20 febbraio 2008 n. 4327).
Abusi edilizi e compravendita immobiliare
Con la sentenza n. 24852/2015 del 9 dicembre scorso, la Suprema Corte di Cassazione ha introdotto un principio di diritto molto importante in riferimento agli abusi edilizi e successiva compravendita immobiliare. In particolare nella pronuncia in oggetto, la Corte ha stabilito che quando un immobile viene costruito sulla base di una regolare concessione edilizia e vengono eseguite modifiche interne senza l’autorizzazione ma senza comunque mutarne la volumetria, il successivo contratto di vendita definitivo dell’immobile non si considera nullo.
La pronuncia si erge a precedente molto importante da prendere a riferimento nei contenziosi che riguardano gli abusi edilizi. Ma entriamo nei dettagli e vediamo di cosa si tratta.
La sentenza n. 24852/2015 della Cassazione
Il caso da cui deriva la sentenza della Seconda sezione della Cassazione riguarda una richiesta di nullità di un preliminare di vendita di un immobile.
Il promissario acquirente di un immobile, dopo aver stipulato il preliminare di vendita, non aveva voluto addivenire alla conclusione del rogito finale in quanto aveva riscontrato la presenza sull’immobile di alcune lievi difformità (nel caso di specie si trattava di una scala esterna e altre modifiche interne).
Tuttavia, questi lievi cambiamenti non comportavano modifiche volumetriche e successivamente, prima comunque dell’emanazione della sentenza costitutiva dell’effetto traslativo dell’immobile, erano state regolarizzate.
Lievi difformità dell’immobile: il Testo Unico dell’Edilizia
Ma cosa significa lievi difformità sull’immobile?
Per dare una risposta esaustiva si deve prendere a riferimento il Testo Unico dell’edilizia (DPR n. 380/2001) che definisce gli interventi di totale difformità dal permesso di costruire come quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.
Per completezza di informazioni si ricorda che in base all’articolo 32 del DPR n. 383 del 2001 le Regioni possono definire autonomamente le variazioni essenziali al progetto approvato.
L’essenzialità in particolare ricorre quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
- mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal DM 2 aprile 1968
- aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, da valutare in relazione al progetto approvato
- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato, ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza
- mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito
Detto ciò si sottolinea che la nozione chiara e netta di interventi di parziale difformità non è ben specificata. Solo l’articolo 34 del TU dell’Edilizia prevede che gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio.
Il successivo comma 3 dello stesso art. 34 specifica che non si sconfina nella parziale difformità in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali.
Abusi edilizi: ecco quando è valido il preliminare di vendita
Prendendo a riferimento queste norme, gli Ermellini nel caso in oggetto hanno respinto la richiesta di nullità del preliminare di vendita da parte del promissario acquirente e hanno giudicato come valido il contratto preliminare.
In particolare, la Suprema Corte ha precisato che se le opere realizzate senza il necessario titolo abilitativo non superano il limite indicato all’articolo 34 del TU dell’Edilizia, ossia il 2% di scostamento per altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, allora il preliminare di vendita è valido e si potrà quindi procedere alla stipula in via definitiva del contratto di compravendita.
Altrimenti se questi limiti sono superati il preliminare si considera nullo e per completare la compravendita è necessario ottenere il condono degli abusi commessi.
A ben vedere nella sentenza in oggetto i giudici affermano che non è applicabile la sanzione della nullità del preliminare quando:
- l’immobile è costruito sulla base di regolare concessione edilizia
- sono state eseguite alcune modifiche interne non autorizzate che non ne hanno mutato per nulla la volumetria ( il riferimento è al limite del 2%).
Alla stessa stregua per la Corte di Cassazione, quando successivamente al contratto preliminare interviene la concessione in sanatoria di eventuali abusi edilizi, è esclusa la nullità del successivo contatto definitivo di vendita.
Al contrario i giudici hanno sancito che la nullità del preliminare e di conseguenza non si potrà arrivare alla compravendita opera nel caso di:
- atti che non contengono gli estremi del permesso di costruire
- atti che non contengono gli estremi della domanda di sanatoria edilizia.
In tal modo viene tutelato l’acquirente che deve così essere posto a conoscenza delle condizioni del bene acquistato.
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Negli italiani torna la fiducia nell’acquisto delle case. E’ questo quanto emerge dai dati riportati per il terzo semestre 2015 dal Bollettino Statistico IV – 2015 pubblicato dalla Banca d’Italia nel mese di gennaio. L’aumento delle erogazione si è attestato ad un +87,4% riuscendo a produrre così un controvalore di + 5.022,3 milioni di euro.
Il Sud Italia si attesa in pole per i mutui erogati
Il meridione vince la classifica dei mutui erogati nel 2015, grazie ad una crescita dell’11,3%, rispetto al terzo trimestre 2014, superando 1.600 milioni di euro. La situazione però è ugualmente buona anche nel Centro, che riesce a far segnare un aumento dei volumi del + 96%, arrivando così a 2.700 milioni di euro.
Per quanto riguarda invece il Nord-Occidentale questo si conferma ancora una volta per i volumi erogati, con 3.5 miliardi di euro e con un aumento dell’82,1% rispetto sempre al terzo trimestre 2014. Mentre le isole della Sardegna e della Sicilia nel complesso hanno erogato 650 milioni, arrivando così al 78.7% in più rispetto all’anno precedente. Infine il Nord-Est si afferma con un’elargizione di 2,3 miliardi di euro, che corrispondono ad un 75% in più.
Cresce la domanda delle famiglie italiane
Nel 2015 le famiglie italiane hanno ricevuto un finanziamento per l’acquisto delle abitazioni per 10.768, 5 milioni di euro nel terzo trimestre 2015, superando in due anni i 10 miliardi di euro. Tanto che nel 2015 si è evidenziato un aumento del 55% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, grazie anche ai finanziamenti alle famiglie e alle imprese, offerte in base ai mutui scelti.
Da ottobre 2014 a settembre 2015 sono stati rogati finanziamenti per l’acquisto delle abitazioni per 35-158,2 milioni di euro, facendo così segnare un aumento dei volumi pari a +54,7%, per un controvalore di +12.431,7 milioni di euro.
Abruzzo e Crotone raddoppiano i prestiti richiesti
Andando a sviluppare un’analisi più approfondita di richieste di prestiti vediamo che l’Abruzzo ha fatto segnare uno strabiliante +142.4%, seguita da Basilicata, Umbria, Calabria e Campania. Al Nord Italia però si eroga mediamente di più, con la Lombardia che si conferma al primo posto con 2.323,6 milioni di euro, seguita da Lazio (1.517,6 milioni di euro), Emilia Romagna (898 milioni di euro) e Veneto (891,4 milioni di euro.
Crotone è la provincia che primeggia, con un +234.5%, seguita da Imperia, con un aumento dei volumi del 194,3%, Chieti e Matera (+164,9%). Le maggiori province restano sempre Roma e Milano, Torino e Napoli, con un + 116% rispetto al 2014.
Tipologie di finanziamenti erogati
L’Abi ha dichiarato che i “mutui a tasso variabile rappresentano, nell’intero 2015, il 42,8% delle nuove erogazioni complessive; nei mesi più recenti sono in forte incremento i mutui a tasso fisso che hanno raggiunto a dicembre 2015 i 2/3 delle nuove erogazioni, erano il 25% dodici mesi prima”.
Inoltre la forte ripresa delle nuove erogazioni si sta riflettendo anche sul “totale dei mutui in essere delle famiglie”. Sulla base degli ultimi dati ufficiali disponibili, relativi a fine novembre 2015, l’ammontare complessivo dei mutui ha registrato un variazione positiva dello 0,5% nei confronti di fine novembre 2014, confermando, pertanto, la ripresa del mercato in questione.
Riassumendo così la situazione fino ad ora esposta, Abi ha dichiarato che i dati relativi al periodo gennaio-dicembre del 2015 evidenziano la forte ripresa del mercato dei finanziamenti alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni. Nell’intero 2015 l’ammontare delle erogazioni di nuovi mutui è stato pari a 49,826 miliardi di euro rispetto ai 25,283 miliardi dello stesso periodo del 2014. L’incremento su base annua è, quindi, del 97,1%. Mentre l’incidenza delle surroghe sul totale dei nuovi finanziamenti è pari, nell’intero 2015, a circa il 31%.
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Confartigianato ha portato alla luce uno spaccato del settore immobiliare italiano che vede oltre 2 milioni di case malmesse e vecchie, che oltre a sviluppare un evidente pericolo per la sicurezza dei cittadini aumentano anche la bolletta energetica. La situazione peggiore si verifica nel Mezzogiorno, ma vediamo nello specifico quali sono le regioni in Italia più colpite e quali sono i problemi che ne conseguono. Oltre le possibili soluzioni offerte dagli sgravi fiscali, attraverso la Legge di Stabilità 2016.
In Sicilia il 26,8% delle abitazioni è in cattivo stato
Purtroppo la classifica della regione con più case in stato mediocre-pessimo viene vinta dalla Sicilia, con il 26,8% del totale delle case malmesse. A seguire la Calabria con il 26,2% e la Basilicata con il 22,3%. Le cose migliorano decisamente spostandoci verso il Nord, soprattutto in Alto Adige e in Umbria, dove le abitazioni in pessimo stato si riducono al 10,7% del totale, seguite dalla Toscana, dove la percentuale si alza leggermente all’11,5%.
Per quanto riguarda invece le province il record negativo spetta a Vibo Valentina con il 31,4%, seguita da Reggio Calabria (31,13%) e Catanzaro (25,8%). Anche in questo caso vediamo però anche l’altra faccia della medaglia, in quelle province in cui la situazione è nettamente a favore delle nuove case, in un complesso di abitazioni vecchie che si attestano solo all’8,2% per Prato, Bolzano (8,5%) e Siena (8,5%).
Bonus fiscali per ristrutturazioni e risparmio energetico
La maggior parte degli edifici italiani sono di tipo residenziale e tre quarti di questi sono stati costruiti prima del 1981, andando quindi a compiere oltre 35 anni di età. Solo il 25,9% delle abitazioni è stato invece fabbricato più recentemente.
Al fine quindi di trovare una soluzione a questo decadimento abitativo si cercherà di intervenire attraverso i bonus fiscali per le ristrutturazioni e il risparmio energetico. “E’ indispensabile – spiega Arnaldo Redaelli, presidente di Confartigianato Edilizia – rendere stabili e permanenti, nella misura indicata nella legge di Stabilità 2016, gli incentivi fiscali che consentono di raggiungere più obiettivi: riqualificazione del patrimonio immobiliare, risparmio ed efficientamento energetico e difesa dell’ambiente, rilancio delle imprese delle costruzioni, emersione di attività irregolari”.
Legge di Stabilità 2016: sgravi fiscali del 50% e 65%
Con la proroga delle detrazioni fiscali, chi apporta ristrutturazioni, acquista mobili, grandi elettrodomestici e migliora l’efficienza energetica, può usufruire di incentivi fiscali che variano dal 50% (ristrutturazione edilizia) al 65% (efficientamento energetico).
Il bonus del 65% ad oggi potrà essere anche utilizzato dagli enti di gestione delle case di edilizia residenziale pubblica, mentre gli ex Iacp (Istituto Autonomo Case Popolari) potranno usufruire di un fondo di 170 milioni di euro per le manutenzioni. Il tetto massimo di spesa consentito dalla Legge di Stabilità 2016 è di 96.000 euro e il bonus viene ripartito in dieci quote annuali, sia per le detrazioni al 50% che al 65%.
Per quanto riguarda invece il bonus mobili, la spesa massima è di 10.000 euro, con uno sgravio Irpef del 50%. Dal 2016 sono compresi nel bonus anche: letti, armadi, librerie, tavoli, sedie, comodini divani, poltrone, credenze, materassi e apparecchi per l’illuminazione. Oltre che elettrodomestici nuovi di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni), come rilevabile dall’etichetta energetica. Rientrano poi anche: frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, forni a microonde, piastre riscaldanti elettriche, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento. Mentre sono esclusi: porte, pavimenti, tende e complementi d’arredo.
Infine per gli under 35 la detrazione è del 50%, sulle spese per l’acquisto di mobili per l’arredamento di una casa da adibire ad abitazione principale, e il tetto massimo di spesa deve essere contenuto in 16.000 euro.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 09:22 Link a questo post
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