Source: http://www.pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/pronunciamiento/pro_ficha.aspx?param1=PRD&param6=1&nDictamen=16312&strTipM=T
Timestamp: 2020-04-07 23:54:18
Document Index: 28515002

Matched Legal Cases: ['artículo 4', 'artículo 169', 'Artículo 57', 'Artículo 2', 'Artículo 38', 'Artículo 39', 'Artículo 40', 'artículo 79', 'Artículo 79', 'Artículo 81', 'artículo 79', 'artículo 81']

PGR - SINALEVI >> Pronunciamientos >> Resultados >> Dictamen 121 del 10/06/2010
Dictamen : 121 del 10/06/2010
Consultante: Adilsa Suarez Alfaro
Institución: Municipalidad de Grecia
Funcionarios: Maria del Rosario León YannarelaSandra Sánchez Hernández
Texto Dictamen 121
C-121-2010
Adilsa Suarez Alfaro
Con la aprobación del Sr. Procurador General Adjunto a.i., nos referimos a su oficio número AI-MG-A029-2009 de fecha 14 de abril del 2009, recibido en esta Procuraduría el 15 de abril siguiente.
De previo a referirnos al objeto de la consulta, sírvase aceptar nuestras disculpas por la tardanza que ha tenido su atención, motivado en el volumen de trabajo que atiende esta Procuraduría.
La Auditora Interna de la Municipalidad de Grecia, solicita nuestro criterio, en punto a las siguientes interrogantes:
“1. Al segregarse la parte correspondiente a parqueo de un inmueble o bien la parte de la edificación del bien, y al venderlo o traspasarlo a un tercero, y omitiendo en esta segregación el espacio de parqueo o estacionamiento, es decir se deja el edificio sin los estacionamientos requeridos por ley, mismos que fueron requisitos para la aprobación de los permisos de construcción y el otorgamiento de la licencia (patente) municipal. ¿Debe la municipalidad permitir que se continúe con el desarrollo de la actividad comercial para la que se solicitó en un inicio los permisos municipales correspondientes, actividad que de acuerdo con la normativa requieren de espacios para parqueo o estacionamiento?
2. ¿Existe alguna medida jurídica, dentro de la normativa legal vigente, que pueda aplicar el Gobierno Local para que en el futuro los negocios establecidos no segreguen y vendan los espacios destinados a estacionamientos?
3. ¿Los nuevos edificios y/o remodelaciones que incumplan con la normativa podrían ser sujetos de que se les niegue la licencia de funcionamiento municipal?
La consulta surge en virtud de que, ante ese ente municipal se han presentado casos en que, una vez otorgados los permisos de construcción y las licencias de funcionamiento para establecimientos comerciales –en cumplimiento de los requerimientos normativos-, los propietarios del inmueble segregan el espacio correspondiente al estacionamiento, o bien, la del edificio y venden o traspasan a terceros la parte segregada, cercenando de esa forma el espacio que en un inicio estaba destinado a estacionamientos y/o descarga de mercadería, cambiando con ello, las condiciones respecto de la cuales fueron autorizados los permisos de construcción y licencia de funcionamiento del local comercial.
Se adjunta criterio legal emitido mediante oficio número LEG-055-2009 de fecha 2 de abril del 2009, en el cual no se manifiesta pronunciamiento alguno respecto del tema pues, se indica la existencia de un caso concreto que estaba siendo conocido, en ese momento, en el Tribunal Procesal Contencioso Administrativo –en función de jerarca impropio.
Sobre este último aspecto, si bien la consulta que se plantea ha sido formulada de forma genérica, lo cierto es, que del criterio legal que se aporta, se deriva la existencia de al menos un caso concreto. Por ello, debe indicarse que éste Órgano Asesor se encuentra imposibilitado para referirse a casos concretos–artículo 4 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República-, de manera que, el análisis que se efectúa lo es sobre aspectos generales, con independencia de los eventuales casos que se conozcan en ese municipio, y sobre los cuales es él el llamado a adoptar las decisiones correspondientes (sobre el particular, puede consultarse los dictámenes C-151-2002 del 12 de junio, Dictamen C-390-2005 de 14 de noviembre de 2005, 284-2007 del 21 de agosto del 2007, C-308-2007 del 4 de setiembre del 2007, C-090-2008 del 28 de marzo del 2008, C-162-2008 del 13 de mayo del 2008, C-327-2008 del 17 de setiembre del 2008, C-425-2008 del 1° de diciembre del 2008 y C-166-2009 del 11 de junio del 2009 y Dictamen N° C-314-2009 de 9 de noviembre del 2009).
I. Sobre la competencia municipal en materia de permisos de construcción
De conformidad con el artículo 169 de la Constitución Política, los Gobiernos Locales, son los encargados de la administración de los intereses y servicios locales de cada cantón.
Dentro de esa atribución se encuentra contemplado lo relacionado a la materia de planificación urbana, materia cuya regulación específica se encuentra en la Ley de Planificación Urbana y la Ley de Construcciones.
En lo tocante a los permisos de construcción debemos señalar que el numeral 74 de la Ley de Construcciones –Ley N°833 de 2 de noviembre de 1949-, dispone:
Licencias. Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute en las poblaciones de la República, sea de carácter permanente o provisional, deberá ejecutarse con licencia de la Municipalidad correspondiente."
Es clara la norma al indicar que, previo a realizar cualquier construcción se requiere la autorización de la municipalidad. Sobre el tema de los permisos de construcción, este Órgano Asesor señaló en el dictamen número C-034-2009 de 10 de febrero de 2009, lo siguiente:
“(…) La licencia o permiso de construcción
Cuando hablamos de autorización administrativa, nos referimos a la técnica administrativa de limitación por excelencia [1], bajo la cual se engloban toda una serie de actuaciones administrativas diferenciadas (licencias, permisos, vistos buenos, visados, autorizaciones, aprobaciones, entre otros). La autorización es así, a partir de esta definición, manifestación de la intervención que la Administración va a efectuar respecto de ciertos ámbitos o sectores en los que se precisa la adecuación del ejercicio de actividades o derechos de los particulares, con el interés público [2]. Este órgano consultivo, en su dictamen C-357-2003 del 13 de noviembre de 2003 define a esta técnica de intervención administrativa de la siguiente manera:
“...es la noción con que la doctrina califica la técnica por medio de la cual la Administración controla el ejercicio de actividades privadas y derechos subjetivos que no por ello pierden esa titularidad. En tanto autorización es un acto reglado y declarativo, porque se limita a comprobar el cumplimiento de las condiciones exigidas por ordenamiento para el ejercicio de la actividad o derecho, razón por la cual no otorga derecho subjetivo alguno (que ya preexistía a la autorización) ni constituye situación jurídica alguna...”
La autorización administrativa se constituye entonces como una medida de policía de naturaleza preventiva, por la cual se verifica la compatibilidad del ejercicio del derecho para con el interés público, mediante la comprobación reglada de las condiciones, necesarias y previamente establecidas, para el dictado del acto autorizatorio. Asimismo, otra de las características esenciales de esta actividad es que la Administración parte del reconocimiento de un derecho preexistente de los particulares, cuyo ejercicio si bien ha sido temporalmente obstaculizado por el Estado por medio de requisitos establecidos en normas de policía, una vez removidos los mismos eventualmente el particular podrá ejercer lícitamente el derecho en cuestión. De esta manera, se asegura que de previo a la actividad en cuestión el titular del derecho se adapte y respete el interés público.
Ahora bien, los entes municipales cuentan con la facultad de emitir o denegar autorizaciones edilicias o permisos de construcción, con los cuales podrán determinar la compatibilidad de la construcción pretendida por un particular, con el interés público urbano ambiental plasmado en los instrumentos de ordenación territorial. Sobre estos permisos señala la doctrina:
“Tiene por objeto controlar que el acto que se pretende ejercer está de acuerdo con la ordenación urbanística aplicable, es decir, consiste en un control de licitud, de respeto por dicho acto de los límites fijados... por aquella ordenación.” [3]
Así pues, toda obra debe contar con el correspondiente permiso de construcción del gobierno local, tal y como expresamente lo disponen los artículos 74 de la ley número 833 (del 2 de noviembre de 1949 y sus reformas) y I.3 del reglamento de construcciones [4]:
Licencias. Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute en las poblaciones de la República, sea de carácter permanente o provisional, deberá ejecutarse con licencia de la Municipalidad correspondiente.” (El resaltado no es del original)
“I.3.-
Permiso de construcción: El que otorgan las municipalidades (y otros organismos competentes: Ministerio de Salud, INVU) para la ejecución de obras, ya sean de carácter permanente o provisional. Generalmente, el permiso se hace constar sobre un plano, el cual se denomina `plano aprobado`”.
Reiterando lo dicho en la jurisprudencia administrativa relacionada con esta figura, el permiso o licencia de construcción es una autorización administrativa de carácter municipal, por medio de la cual se ejerce un control preventivo en relación con el ejercicio del ius aedificandi dominical, a través de la comprobación de la conformidad del mismo con el ordenamiento jurídico ambiental-urbanístico, de modo que con su otorgamiento se remueven los obstáculos jurídicos para convertir al mismo en un ejercicio lícito de dicho derecho, y en consecuencia, se posibilite la realización de obras de construcción en una determinada localidad [5].
Es, además, una licencia administrativa de carácter real u objetiva, porque lo que interesa son las características y circunstancias del objeto y la actividad que se desarrolla, no del sujeto titular. Asimismo, el procedimiento para su emisión debe ser incoado a solicitud de parte, y durante él se debe acreditar la cancelación del monto del importe correspondiente. Tiene como principal objetivo, controlar -desde la perspectiva local y en forma previa- el cumplimiento de los requisitos legales en materia de construcción, procurando con ello el adecuado planeamiento urbano, el desarrollo ordenado de la comunidad y la armonización, en materia urbanística, del interés o bien común, con el privado. De allí que pretender el ejercicio del derecho preexistente sin contar con la debida licencia edilicia (o contra de ésta), motiva la imposición de sanciones administrativas al infractor. Ello en virtud de la prohibición general contenida en el numeral 57 de la ley de planificación urbana (número 4240 del 15 de noviembre de 1968), el cual preceptúa:
“Artículo 57.-
Está prohibido realizar obras de construcción contra lo prescrito en la ley, los reglamentos y el respectivo permiso municipal” [6].
[1] Cfr. PARADA, Ramón. Derecho Administrativo. Tomo I Parte General. Madrid, Marcial Pons, decimotercera edición, 2002, p. 392
[2] Véase FORTES MARTIN, op. cit. p. 63. Este autor cita la sentencia del Tribunal Constitucional Español número 135/92, en la cual se define a las autorizaciones como “... actuaciones singulares desprovistas por definición de contenido normativo. En definitiva, se trata de actos administrativos por su autor y su contenido, que consisten en remover los límites a los obstáculos para el ejercicio de un derecho preexistente en principio.”
[3] GARCÍA DE ENTERRÍA, Eduardo y PAREJO ALFONSO, Luciano. Lecciones de Derecho Urbanístico. Editorial Civitas, Madrid, 1981. Pág. 648.
[4] Aprobado por la junta directiva del instituto nacional de vivienda y urbanismo, el 10 de noviembre de 1982 y publicado en el Alcance 17 a La Gaceta número del 22 de marzo de 1983.
[5] Véanse al respecto, entre otros, los dictámenes número C-357-2003 del 13 de noviembre de 2003, C-017-95 del 16 de enero de 1995, C-110-2006 del 15 de marzo de 2006, C-376-2006 del 21 de setiembre de 2006 y las opiniones jurídicas número OJ-106-2002 del 24 de julio de 2002 y OJ-031-2004 del 09 de marzo de 2004. Asimismo, véase el dictamen C-338-2002 del 13 de diciembre de 2002
[6] En el mismo sentido, la Ley de Construcciones señala: “Artículo 2º.- Alcance de esta Ley. Esta ley rige en toda la República. Ningún edificio, estructura o elemento de los mismos será construido, adaptado o reparado, en lo futuro si no es con las condiciones que los Reglamentos respectivos señalen. Tampoco deberán hacerse demoliciones o excavaciones en propiedad particular, ni ocupar la vía pública, ni hacer obras en ella, sin sujetarse a las prevenciones de dichos Reglamentos.” (El resaltado no es del original).”
En el presente caso, nos interesa destacar los aspectos a cumplir, por aquellos interesados en solicitar permisos de construcción para edificaciones destinadas a centros comerciales u oficinas, centrándonos particularmente en lo que respecta al espacio que debe destinarse a estacionamientos.
Sobre el punto en particular, dispone el Reglamento de Construcciones, emitido por el Instituto de Vivienda y Urbanismo en fecha 10 de noviembre de 1982, en el Capitulo XVIII sobre “ESPACIOS DE ESTACIONAMIENTOS”, lo siguiente:
“Artículo XVIII. 2. —Comercio.
En exceso de cien metros cuadrados de construcción (100 m2), para los edificios de uso comercial se considerará un estacionamiento por cada cincuen­ta metros cuadrados (50 m2) de área comercial neta o fracción mayor de 25 m2 adicionales.
En centros comerciales planificados se considerará un estacionamiento por cada 50 m2 de construcción excluyendo áreas de circulación y servicios sa­nitarios”.
“Artículo XVIII. 11—Ubicación.
En caso de que por la ubicación o características del terreno se haga difícil la provisión de los espacios requeridos para estacionamiento en el edi­ficio, el propietario podrá pagar a la municipalidad, si ésta lo acepta, el costo requerido para que dicho espacio sea suplido por ésta en otro sitio. También podrá el propietario proveer los espacios de estacionamiento requeridos por su edificio en otro lote, previa aprobación de la municipalidad respectiva, siem­pre que no se exceda una distancia de doscientos metros (200 m) medida a lo largo de las vías públicas, entre las entradas del edificio y el área del establecimiento.
En el caso de que la demanda de estacionamiento correspondiente a va­rios usos se presente en horas o días diferentes, el espacio de estacionamiento previsto para ellos conjuntamente, puede ser acreditado en total a cada uno de los mismos.
“Artículo XVIII. 12—Cambio de uso.
Cuando el uso de un terreno o edificio se cambie de forma tal que implique un aumento en el espacio total de estacionamiento requerido, el propie­tario de dicho terreno o edificio deberá proveer el espacio adicional como con­dición para el cambio de uso”.
En igual sentido, el Reglamento de Permisos de Construcción de la Municipalidad de Grecia, N° 71 del 27 de noviembre del 2003, dispone en lo que interesa lo siguiente:
“Artículo 38.—Todo edificio destinado para uso comercial o para oficinas públicas y particulares, cuya área bruta de construcción sea mayor de setenta y cinco metros cuadrados y hasta un máximo de cien metros cuadrados, deberá dejar un espacio para estacionamiento”.
“Artículo 39. —Todo edificio destinado para uso comercial o para oficinas públicas y particulares cuya área de construcción sea superior a los cien metros cuadrados, establecerá un espacio para estacionamiento por cada cincuenta metros cuadrados de área comercial bruta o fracción mayor a veinticinco metros cuadrados adicionales de la construcción”.
“Artículo 40. —En los centros comerciales planificados, que incluya locales de uso comerciales y para oficinas públicas y particulares, se considerará un estacionamiento por cada cincuenta metros cuadrados de área bruta de construcción”.
De las normas trascritas se desprende que de los requisitos que impone la regulación relativa a construcciones, en punto a la construcción de edificaciones destinadas a uso comercial u oficinas públicas o privadas, es que se contemple el espacio para estacionamientos de acuerdo al área de la obra. De suerte que, es posible interpretar que ante el incumplimiento de tal requisito, la Corporación Municipal podría denegar el permiso de construcción.
Se entiende entonces, que la normativa de construcción impone la previsión del espacio para estacionamiento en edificios dedicados al comercio u oficinas, de manera que, tales espacios, una vez que han sido previstos en el proyecto de construcción al cual la Corporación municipal le ha dado el permiso de construcción respectivo, no pueden ser suprimidos por voluntad del propietario.
En ese sentido, el Tribunal Contencioso Administrativo, en su función de jerarca impropio, señaló la improcedencia de suprimir espacios destinados a estacionamientos para la realización de nuevas edificaciones:
“IV. El acto apelado debe confirmarse. En efecto, el proyecto inicial de de los locales comerciales fue aprobado en su oportunidad por la Municipalidad de Grecia, por cuanto cumplía con los requisitos de ley, incluido el tema de los espacios de parqueo. Se trata de un centro comercial que como parte de sus servicios ha ofrecido siempre la facilidad de aparcamiento, sin que resulte posible ahora, con vista a una remodelación y ampliación de uno de sus locales que lo comprenden, reducir y menos aún eliminar el espacio establecido para el uso público. Admitir la tesis del recurrente, implicaría reconocer que cualquier desarrollador de locales comerciales puede obtener las autorizaciones para construir un complejo de ese tipo, que contemple la zona de parqueos, y que luego pueda válidamente eliminar dichas áreas, en detrimento de la normativa urbanística que ya le fue aplicada.
V. Por otro lado, debe tenerse presente, que la norma invocada por el recurrente, sea el artículo XVIII.11 del Reglamento de Construcciones, debe interpretarse en el sentido que lo entendió la Municipalidad, esto es, de aplicación solamente para aquellos casos en que las condiciones del terreno, o el poco espacio disponible impiden que pueda operar el parqueo frente a la edificación, pero no para aquellos en donde sí es posible ofrecer ese lugar. En este caso el espacio ya existe, y no puede ser modificado en aras de un interés particular. Asimismo entiende el Tribunal, que la única posibilidad de excepción que se podría admitir, para proveer el espacio de estacionamiento en otro lugar, una vez realizada la construcción de la edificación, lo sería para el caso de que las condiciones del terreno varíen, o hubiesen razones de interés público que justifiquen ese cambio, lo que no concurre en la especie, pues como se repite, lo que existe aquí es un interés particular de ampliar un local comercial, en detrimento de los servicios y espacios con que ya cuenta el centro comercial.” (Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera. Sentencia N° 1439-2009 de las 09 horas 50 minutos del 24 de julio del 2009).
De conformidad con lo establecido, se desprende que, los administrados que pretendan la construcción de edificaciones destinadas a uso comercial u oficinas, están obligadas, de previo a iniciar las obras, a obtener los respectivos permisos municipales de construcción.
Tal autorización, como se indicó supra, posee un carácter preventivo, mediante la cual, la Corporación Municipal, verifica el cumplimiento de los requisitos que impone el ordenamiento en materia urbanística, dentro de la cual se encuentra, en lo que interesa, la previsión de espacios de estacionamiento según el área de construcción.
Evidentemente, el otorgamiento del permiso de construcción remueve el obstáculo para que el administrado pueda proceder a realizar la obra válidamente, supone entonces, una conformidad del proyecto presentado con el ordenamiento jurídico, quedando el administrado sujeto al cumplimiento de las especificaciones bajo las cuales se les ha otorgado el permiso, consecuentemente, en el caso de los espacios para estacionamiento, se trata de una especificación prevista en la normativa de construcción que debe acatarse, de suerte que, la provisión de espacios para estacionamiento no podrá ser modificado en detrimento de la estipulaciones de la Ley de Construcciones y los reglamentos que rigen la materia.
III. Sobre el fondo
Procedemos a dar respuestas a las interrogantes planteadas en el orden en que han sido formuladas:
Tal y como se advirtió supra, la normativa referente a construcciones, señala que las edificaciones para uso comercial u oficinas públicas o privadas requieren de la provisión de espacios para parqueo, de acuerdo al área de construcción.
De manera que, al solicitarse el respectivo permiso de construcción para este tipo de edificación, debe verificarse el cumplimiento del referido requisito.
Ahora bien, interesa a la consultante se establezca si debe la Municipalidad permitir que se continúe con la actividad comercial autorizada con la licencia municipal, cuando se eliminen los espacios destinados a parqueo.
De previo, se estima que debe diferenciarse entre los permisos de construcción otorgados en su momento, y las licencias para el ejercicio de una actividad lucrativa.
Como se indicó supra, el permiso de construcción refiere a la autorización administrativa de carácter municipal, por medio de la cual se ejerce un control preventivo en relación con el ejercicio del ius aedificandi dominical, a través de la comprobación de la conformidad del mismo con el ordenamiento jurídico, de modo que con su otorgamiento se remueven los obstáculos jurídicos para convertir al mismo en un ejercicio lícito de dicho derecho, y en consecuencia, se posibilite la realización de obras de construcción en una determinada localidad.
Tal autorización supone, tal y como indicamos supra, una conformidad del proyecto presentado con el ordenamiento jurídico, quedando el administrado sujeto al cumplimiento de las especificaciones bajo las cuales se les ha otorgado el permiso.
Por su parte, la licencia municipal para el ejercicio de actividades lucrativas es un acto administrativo de autorización mediante el cual la Municipalidad habilita a un particular para la realización de una determinada actividad lucrativa. Así, la licencia se constituye en una autorización que el ente municipal entrega a quienes pretendan realizar alguna actividad lucrativa en la jurisdicción cantonal.
Normativamente, la licencia municipal como autorización encuentra su sustento legal en el artículo 79 del Código Municipal, el cual dispone:
“Artículo 79. — Para ejercer cualquier actividad lucrativa, los interesados deberán contar con licencia municipal respectiva, la cual se obtendrá mediante el pago de un impuesto. Dicho impuesto se pagará durante todo el tiempo en que se haya ejercido la actividad lucrativa o por el tiempo que se haya poseído la licencia, aunque la actividad no se haya realizado”.
El otorgamiento de la licencia, supone el pago del impuesto de patentes, el cual corresponde a una obligación de carácter tributario que surge como consecuencia del ejercicio de las actividades lucrativas que previamente fueron autorizadas.
Siguiendo la regulación de las licencias municipales, el numeral 81 bis dispone las causales para suspender la misma:
“Artículo 81 bis. —La licencia referida en el artículo 79, podrá suspenderse por falta de pago de dos o más trimestres, o bien por incumplimiento de los requisitos ordenados en las leyes para el desarrollo de la actividad.
Será sancionado con multa equivalente a tres salarios base, el propietario, administrador o responsable de un establecimiento que, con licencia suspendida continúe desarrollando la actividad.
Las municipalidades serán responsables de velar por el cumplimiento de esta ley. Para tal efecto, podrán solicitar la colaboración de las autoridades que consideren convenientes, las cuales estarán obligadas a brindársela.”
Ahora bien, en lo que es objeto de consulta, de un primer vistazo a los conceptos antes referidos, podría estimarse que los permisos de construcción y las licencias para el ejercicio de actividades lucrativas, corresponden a figuras distintas que no guardan relación entre sí. No obstante, si se analiza que desde el momento que el administrado inicia una gestión tendiente a obtener el permiso de construcción para una edificación cuyo destino es un centro comercial o locales para oficina, y tal proyecto es aprobado al verificarse el cumplimiento de la normativa correspondiente, éste queda vinculado a observar la regulación que le ha sido aplicada. De ese modo, la posterior solicitud para la emisión de la respectiva licencia municipal para el funcionamiento de ese centro comercial o locales para oficinas, se encuentra sujeta a que la edificación cumpla con la normativa de construcción, lo que incluye, en lo que es tema de consulta, las disposiciones relacionadas con los espacios para estacionamiento.
Siguiendo lo anterior, debemos mencionar que de conformidad con el artículo 81 bis del Código Municipal indicado supra, procede la suspensión de la licencia municipal para el ejercicio de actividades lucrativas en los siguientes supuestos:
· cuando existe falta de pago del impuesto respectivo durante dos o más trimestres
· incumplimiento de los requisitos ordenados en las leyes para el desarrollo de la actividad
De acuerdo con ello, de estarse ante alguno de los dos supuestos anteriores procede la suspensión de la licencia para el ejercicio de la actividad lucrativa, lo que debe valorarse por el ente Municipal en cada caso en concreto.
Partiendo del artículo referido, en particular lo relacionado con el incumplimiento de requisitos ordenados en leyes para el desarrollo de la actividad, es dable interpretar, a luz de las normas de construcción a las que se ha hecho referencia supra, que las edificaciones cuyo destino se ha previsto para centros comerciales u oficinas, y bajo esa categoría se gestionaron los respectivos permisos de construcción, deben contar con los espacios para aparcamiento en la proporción que dicta el Reglamento de Construcciones y, en el caso concreto, el Reglamento de Permisos de Construcción de la Municipalidad de Grecia, de lo contrario, se estarían incumpliendo los requisitos que impone la normativa para el funcionamiento del lugar, lo que daría lugar, a evaluar, en cada caso la suspensión de la licencia municipal, precisamente por el incumplimiento de requisitos impuestos por la normativa.
Como se ha manifestado, en materia de construcciones, la normativa estipula con claridad, la obligación de los interesados en construir edificaciones que se destinarán a centros comerciales o locales para oficinas, de que tales proyectos cuenten con espacios para el aparcamiento de vehículos, en la proporción que determina la normativa respecto al área de construcción.
De ese modo, se parte del supuesto de que el Administrado que promueve tales autorizaciones queda sometido a las normas de construcción respectivas, en este caso en particular, las que regulan la obligación de proveer al centro comercial o de oficinas de espacios para estacionamiento, de suerte que debe de observar las mismas, y no variar, segregar o vender, el espacio de parqueo, pues con ello contraviene las normas que establecen tal requisito, y que se les ha aplicado al expedirse los permisos de construcción.
En ese sentido, y en lo que a la interrogante que se plantea refiere, la Ley de Construcciones y los reglamentos respectivos a que se ha hecho referencia, son el sustento que impide al propietario del inmueble disponer para otro destino los espacios para aparcar, incluida su segregación y venta, cuando estos ya han sido evaluados por la Corporación Municipal al otorgar los permisos de construcción respectivos.
De ese modo, la Municipalidad se encuentra facultada para ejercer la fiscalización necesaria sobre este tipo de edificaciones para verificar el cumplimiento de la normativa que le ha sido aplicada, de suerte tal, que ante la verificación de incumplimiento, la Corporación Municipal está en posibilidad de ejercer el control respectivo e imponer las medidas correspondientes.
Además, cabe mencionar que la Ley de Catastro, número 6545 de 25 de marzo de 1981, en su numeral 30, impone la obligación de que todo movimiento sobre bienes inmuebles, que se pretenda inscribir en el Registro Público, deberá contar con el plano respectivo, lo que resulta aplicable al caso de las segregaciones. Siendo ello así, el particular que pretenda realizar una segregación deberá levantar el plano respectivo y tramitar el respectivo visado ante la Municipalidad, momento en el cual, la Corporación Municipal podrá comprobar si la segregación que se pretende, cumple con los requerimientos establecidos por la normativa o si riñe con ésta, o bien, en la relación al objeto de consulta, si lo que se pretende segregar corresponde a un terreno que ha sido destinado, como en el caso, al estacionamientos de vehículos.
Como se ha indicado, las construcciones que se autoricen por parte de la Corporación Municipal deben cumplir con los requisitos que imponga el ordenamiento jurídico, incluyendo, en el caso de edificaciones destinadas a uso comercial o de oficinas, la provisión de espacios para parqueo según su área de construcción, tal y como hemos venido indicando según la normativa que rige la materia de urbanística.
Ahora, en punto al otorgamiento de licencias municipales para el ejercicio de actividades lucrativas, deberá la Municipalidad, en cada caso, analizar si los solicitantes de tales cumplen con los requisitos dispuestos al efecto para optar a ésta, de manera que, la decisión final de conceder o no la licencia, corresponde ser valorada por la Corporación Municipal, ante el análisis del cumplimiento de los requisitos que se dispongan según el tipo de local y actividad a ejercer, lo que incluye el aspecto de estacionamiento a que hemos hecho referencia a lo largo de este análisis.
Así las cosas, se arriba a las siguientes conclusiones:
1. La Corporación Municipal es la competente para otorgar o no permisos de construcción, esto previa verificación de los requisitos legales establecidos al efecto.
2. En el caso de edificaciones que se destinen a centro comercial u oficinas, la normativa impone que estas deben contar con espacios para estacionamiento según su área de construcción.
3. El permiso como acto de autorización y control previo, sujeta al administrado gestionante a las disposiciones normativas que se le aplican al momento de otorgar dicho permiso, esto es, la aprobación del proyecto de construcción implica que este cumple con los requerimientos que impone la normativa, entre ellas las relativa a construcciones, de suerte que, no podría variarse la construcción en contravención de lo dispuesto en la normativa aplicada.
4. La licencia municipal para el ejercicio de actividades lucrativas puede ser suspendida en los supuestos que establece el numeral 81 bis del Código Municipal, esto es por falta de pago de dos o más trimestres, o bien por incumplimiento de los requisitos ordenados en las leyes para el desarrollo de la actividad.
5. En el tanto, la provisión de espacios para estacionamientos se encuentra dispuesta en la normativa de construcciones, es dable interpretar la supresión de éstos como un incumplimiento de los requisitos ordenados en las leyes para el desarrollo de la actividad.
De la forma expuesta se rinde respuesta a la consulta planteada.
Sandra Sánchez Hernández Maria del Rosario León Yanarella
Procuradora Adjunta Procuradora Adjunta
Ssh/MRLY