Source: http://zs-avocats.fr/actualites/bail-d-habitation-ou-mixte
Timestamp: 2020-01-17 19:12:58+00:00
Document Index: 220647327

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Loi ELAN et le bail mobilité
La Loi Elan a mis en place un bail mobilité destiné aux jeunes actifs.
Le bail mobilité est un bail de courte durée d'une durée de 1 à 10 mois. Au-delà de la durée de 10 mois, il n'est pas possible de renouveler le bail.
Le loyer applicable en matière de bail mobilité est en principe librement fixé par les parties, mais, il semblerait que le loyer soit susceptible d'être soumis au mécanisme d'encadrement des loyers réintroduit par la loi Elan en son article 49, s'agissant de biens situés en zone tendue.
Le loyer doit être réglé mensuellement par le locataire.
Il n'y a pas de dépôt de garantie, mais il est possible de demander une caution.
Le locataire peut donner son congé, en respectant un délai de préavis de 1 mois.
Enfin, en cas de colocation, il n'existe pas de solidarité entre les colocataires.
Ce bail mobilité présente un coût de gestion plus élevé pour le bailleur, qui sera contraint de rechercher très régulièrement un nouveau locataire.
Il est peu probable que ce nouveau bail rencontre un grand succès auprès des bailleurs, qui aspirent la plupart du temps à une location pérenne de leur bien et disposent en tout état de cause, des locations touristiques ou assimilées pour les locations de courte durée.
Bail d'habitation et l'obligation de délivrer des quittances
Il est rappelé que l'article 21 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que:
« Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Le Bailleur peut être condamné au paiement de dommages et intérêts à son locataire, si il ne délivre pas les quittances de loyers, sous réserve que le locataire justifie d'un préjudice résultant d'un manquement à cette obligation de délivrance du bailleur. (CA Lyon, 27 juillet 2018, n°16/0540)
La responsabilité du bailleur a été engagée dans une affaire où le locataire justifiait d'une perte de chance de retrouver rapidement un logement résultant d'un manquement du bailleur à l'obligation de délivrance des quittances des loyers. (CA Lyon, 27 juillet 2018, n°17/00632)
Bail d'habitation et sous-location
Votre locataire sous-loue une chambre de l'appartement donné en location mais à quel prix?
Un locataire ne peut pas sous-louer une chambre pour un montant de loyer équivalent à celui qu'il paye pour l'appartement.
Dans ce cas, le bailleur peut agir contre le locataire en restitution des sous-loyers perçus pour avoir pratiqué des sous-locations sans autorisation. (CA Nancy, Civ.2ème, 25 octobre 2018, n°16/02398).
Bail d'habitation et la modification de la couleur des peintures
Il convient de distinguer ce qu'on appelle les travaux d'amélioration soumis à l'accord du bailleur, des travaux d'aménagement qui peuvent être réalisés sans accord du propriétaire.
A plusieurs occasions des litiges ont opposé le bailleur à son locataire qui avait pris des libertés pour aménager son goût.
A cet égard, il semble acquis aux termes d'une jurisprudence constante que la modification de la couleur des peintures constitue un simple aménagement qui ne requiert pas l'accord du bailleur. (CA Aix en Provence, 19 avril 2018, n°16/19150 ; CA PARIS, 6ème chambre Section B, 10 janvier 2008, Jurisdata n°2008-351974)
Quel est le sort de la caution en cas de décès du locataire?
La Cour d’appel d’Aix en Provence a abordé, en septembre 2018, la problématique spécifique du sort de la caution lorsque le débiteur principal est décédé.
Suite à un défaut de paiement du locataire, la caution a été condamnée solidairement avec celui-ci au paiement d’un certain nombre de sommes au profit du bailleur.
Dans le jugement de première instance il était bien précisé que le débiteur était décédé.
Ainsi, le décès était connu au moment du jugement.
La caution qui a désintéressé complètement le bailleur s’est ensuite retournée contre les héritiers du locataire pour qu’ils supportent les obligations du locataire.
Un jugement a donc condamné les parents du locataire décédé à payer à la caution l’ensemble des sommes réglées.
Les héritiers ont interjeté appel de ce jugement.
Leur moyen de défense était le suivant: déclarer inopposable le 1er jugement du 30 décembre 2013 au motif qu le locataire était décédé en cours de procédure sans que ces derniers ne soient assignés en intervention forcée.
Il est vrai que normalement il convient quand une partie à un procès décède pendant l’instance d’assignation en intervention forcée ses héritiers pour que cette décision leur soit opposable en cas de condamnation éventuelle.
Or, la Cour n’a pas retenu cet argument mais s’est basé sur l’article 2309 du Code Civil pour juger que la caution est fondée à se retourner contre le débiteur principal en l’espèce ses héritiers et que ces derniers ne sont pas fondés à solliciter l’inopposabilité du premier jugement.
Cet arrêt est intéressant car il explique bien que lorsque le débiteur principal est décédé, la caution qui a désintéressée le créancier, a le droit de se retourner contre ses héritiers.
Le locataire est responsable des dégradations commises par un tiers qu'il a laissé pénétré dans les lieux
Il est rappelé que l'article 1735 du code Civile dispose que:
«Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »
Dans cette affaire, un camarade du fils du locataire avait dégradé les rambardes de l'escalier extérieur de la maison louée.
La Cour d'Appel de Toulouse a considéré, au visa de l'article 1735 du Code civil que le preneur est responsable des dommages causés par ce tiers, entré dans les lieux loués de son fait, à charge pour le locataire de se retourner contre ce tiers. (CA Toulouse, 3ème chambre, 7 février 2019, n°18/00807).
Ce raisonnement est le même que celui retenu, s'agissant d'une Société de déménagement qui aurait endommagé les lieux loués (CA Paris, 6ème chambre, 23 mai 2002, Loyers et copropriété 2003, comm.54).
LE CAUTIONNEMENT POUR LES BAUX D'HABITATION RELEVANT DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989
Le cautionnement qui se distingue juridiquement du dépôt de garantie, est une sûreté personnelle par laquelle un tiers nommé "la caution" garantit l'exécution d'une obligation, en s'engageant envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur principal n'y satisfait pas lui-même.
I- L'objet du cautionnement
En matière de bail d'habitation, l'acte de cautionnement va avoir pour objet de garantir les obligations locatives du locataire.
Le cautionnement en matière de bail d'habitation soumis à la Loi du 6 juillet 1989 est essentiellement régit par les dispositions de l'article 22-1, texte d'ordre public, issu de la Loi du 21 Juillet 1994, entrée en vigueur le 1er septembre 1994.
En conséquence, les actes de cautionnement antérieurs au 1er septembre 1994 sont soumis au code civil et ne sont pas concernés par les développements qui vont suivre.
1.1. L'interdiction du cumul de garanties
La Loi ALUR du 24 mars 2014 applicable aux baux signés, renouvelés, ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014, a élargi la règle du non cumul de garanties en modifiant les dispositions de l'article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989, dans les termes suivants:
«Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.(..)»
Il résulte de cette disposition, qu'à l'exception du logement loué à un apprenti ou à un étudiant, le bailleur qui a souscrit une assurance de loyers impayés ou tout autre forme de garantie, ne peut pas demander à titre de garantie supplémentaire, un cautionnement à son locataire.
Aucune loi n'a prescrit de sanction en cas de violation de cette règle du non-cumul édictée par l'article 22-1 susvisé.
Cependant, il résulte d'une réponse ministérielle n°12456 (JO Sénat 6 mai 2010) qu'«en cas de cumul, à défaut d'une règle spécifique, il convient d'appliquer les principes généraux du droit des contrats. En conséquence, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, l'interdiction édictée par l'article 22-1 étant d'ordre public, le cautionnement sollicité à tort par le bailleur est nul, au profit de l'assurance qui produit ses effets sans porter toutefois atteinte au contrat en cours.»
Le bailleur peut néanmoins solliciter, en plus du cautionnement des obligations locatives de son locataire, un dépôt de garantie (article 22 de la Loi du 6 juillet 1989).
Le bailleur peut également cumuler plusieurs cautionnements ou solliciter une caution bancaire.
L'article 22-1, alinéa 2 de la Loi du 6 juillet 1989 ajoute s'agissant du bailleur, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, que «le cautionnement ne peut être demandé que :
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.»
1.2. La liste limitative des pièces à demander à la caution et sanction
L'article 22-2 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que:
«La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le baileur, préalablement à l'établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.»
L'Annexe II du Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces pouvant être exigées des cautions:
«A. - Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
6. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.»
Le bailleur ne peut pas demander d'autres pièces à la caution que celles mentionnées dans la liste susvisée.
Les manquements à l'article 22-2 susvisés sont punis d'une amende administrative, prononcée par le représentant de l'Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.
II- La durée du cautionnement
2.1. Le cautionnement à durée indéterminée
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application de la Loi du 6 juillet 1989 ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, ledit cautionnement est «à durée indéterminée».
Dès lors, la caution peut le résilier unilatéralement.
Cependant, la résiliation ne sera pas immédiate, elle ne prendra effet qu'au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
Ainsi, si la caution résilie son engagement au cours du bail initial, l'engagement de caution ne prendra fin qu'au terme du bail initial.
De même, si la caution résilie son engagement au cours du bail reconduit tacitement pour la même durée ou au cours du bail renouvelé, la résiliation n'aura d'effet qu'au terme du bail reconduit ou renouvelé.
2.2. Le cautionnement à durée déterminée
Contrairement au cautionnement à durée indéterminée, la caution qui aura souscrit un engagement à durée déterminée, ne dispose pas de la faculté de résilier unilatéralement son engagement.
La caution sera donc tenue dans la limite de la durée stipulée dans l'acte de cautionnement.
Ainsi, si la caution s'est engagée pour la durée du bail initial, cet engagement de caution prendra fin, même en cas de tacite reconduction du bail.
2.3. Le sort du cautionnement en cas de vente de l'immeuble loué
Il est acquis qu'en cas de vente de l'immeuble loué, et sauf clause contraire stipulée dans l'acte de cautionnement, l'engagement de caution est transmis au nouveau propriétaire.
A cet égard, l'Assemblée Plénière de la Cour de Cassation a rendu un arrêt le 6 décembre 2004, aux termes duquel elle a statué «qu'en cas de vente de l'immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à l'acquéreur par l'effet combiné de l'article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil». (Cass. Ass Plén. 6 décembre 2004, n°03-10.713)
2.4. Le mécanisme du cautionnement en présence d'une colocation
L'article 8-1, VI de la Loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 applicable aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 27 mars 2014 dispose que:
«La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution.»
Ainsi, il est acquis:
- que l'engagement de caution doit mentionner, sous peine de nullité, le colocataire dont les obligations sont garanties par la caution,
- qu'au départ dudit colocataire, la solidarité de ce dernier et de sa caution ne prend fin qu'à la date d'effet du congé et de l'installation d'un nouveau colocataire, et en tout état de cause, au plus tard, à l'expiration d'un délai de six mois suivant la date d'effet du congé.
A cet égard, il a été jugé que l'engagement d'une caution garante de deux locataires, ne prenait pas fin avec le congé donné par l'un des locataires (CA Versailles, 6 janvier 2015, n°14/00193).
III- Le formalisme rigoureux prescrit en matière de cautionnement et sanction
L'article 22- 1, alinéa 8 de la Loi du 6 juillet 1989, texte d'ordre public, dispose que «la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de:
- la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location,
- de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent (faculté de résiliation unilatérale pour les cautionnements à durée indéterminée),
- Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location.
Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.»
Ces prescriptions légales s'appliquent aussi bien au cautionnement à durée indéterminée qu'au cautionnement à durée déterminée.
A cet égard, la Troisième chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt le 27 septembre 2006 , aux termes duquel elle a expressément statué que « l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en son dernier alinéa n'opère pas de distinction selon le caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement», et qu'en conséquence, la reproduction de la mention manuscrite est également requise, pour un cautionnement à durée déterminée. (Civ.3ème, 27 septembre 2006, n°05-17.804).
La mention manuscrite doit émaner de la caution
De fait, le formalisme édicté par l'article 22-1 alinéa 8 de la Loi du 6 juillet 1989 vise à s'assurer que la personne qui s'est portée caution ait pleinement conscience de la nature et la portée de son engagement de caution, dont les conséquences peuvent être lourdes.
Dès lors, la mention manuscrite doit impérativement émaner de la caution, et la caution doit impérativement signer l'acte de cautionnement.
A cet égard, il est fortement recommandé au bailleur d'exiger que la rédaction du contrat de cautionnement se fasse devant lui afin de vérifier que la personne qui rédige l'acte soit bien la même que celle qui se porte garante.
A défaut, le bailleur prend le risque de se voir remettre un faux.
Dans une affaire où une locataire avait remis un engagement de caution qu'elle avait elle-même rédigée au nom du père de l'enfant commun dont elle était séparée, il a été jugé que le juge des référés était compétent pour procéder incidemment à la vérification d'une écriture sous seing privé, dès lors que la contestation n'est pas sérieuse (CA Lyon, 8ème Chambre, 10 février 2015, n°14/00285)
De même, il a été jugé qu'«est nulle, la lettre de caution écrite par le locataire à la place de ses parents tiers garants» (CA Aix en Provence, 11ème Chambre, Section A, 9 décembre 2014, n°11/14318).
La reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location
Une personne qui s'était portée caution a pu arguer utilement de la nullité de son engagement de caution, au motif que l'acte de cautionnement ne comportait pas la reproduction de la clause d'indexation telle que prévue au bail.
L'argument tiré de ce que cette caution avait effectué des paiements ne pouvait constituer une confirmation tacite de son engagement (CA Aix en Provence, 19 octobre 2017, n°16/17797).
Il a également été jugé que le fait que l'engagement de caution ne contienne que le montant du loyer en lettre n'est pas une cause de nullité de l'engagement, car si l'article 22-1 impose la mention du montant du loyer, il n'exige pas une mention en chiffres et en lettres. (CA Douai, 8ème Chambre, 26 octobre 2017, n°242/2017).
Il convient néanmoins d'être prudent, car, il a pu être observé des décisions contradictoires sur ce point, le bailleur optera donc par prudence pour une mention du montant du loyer en chiffres et en lettres.
Enfin, une mention manuscrite se résumant à la formule «lu et approuvé» n'est pas valable. (CA Douai, 6 avril 2017, n°16/03449).
Attention: Pour les bailleurs professionnels, il est de jurisprudence constante que si le bailleur est un professionnel, le contrat de cautionnement doit indiquer un montant constituant la limite maximale de l'engagement de la caution (CA Bourges 13 mars 2014, n°13/00304).
Ainsi, l'acte de caution doit comporter non seulement les mentions manuscrites édictées par l'article 22-1 susvisé, mais également celles édictées par les articles L.341-2 et suivants du Code de la consommation.
La mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte
La mention manuscrite rédigée avec une formule vague ou générale est à proscrire, car la caution pourra obtenir judiciairement son annulation en arguant qu'elle n'avait pas pleinement conscience de la portée de son engagement.
De fait, seules les obligations locatives qui auront été expressément mentionnées dans l'acte de cautionnement, pourront être garanties par la caution.
Ainsi, si l'acte de cautionnement ne vise que les loyers et charges, la caution ne sera pas tenue de garantir une éventuelle indemnité d'occupation. (CA Toulouse, 3ème chambre, 8 février 2011, n°09/04932).
Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location
En principe, un exemplaire du contrat de location doit être remis, à l'occasion de la signature de l'acte de cautionnement.
Cependant, il a pu être admis que le bailleur remettre à la caution, l'exemplaire du contrat de location, antérieurement à la signature de l'acte de cautionnement (CA Paris, 9 décembre 2004, n°03/02997).
Il convient néanmoins d'être prudent, car d'autres décisions ont pu annuler l'acte de cautionnement pour défaut de cause, au motif que l'exemplaire du contrat de location avait été remis, plusieurs mois avant la signature de l'acte de cautionnement (CA Aix en Provence, 29 mars 2005, n°01/17984).
Compte tenu de ces incertitudes jurisprudentielles, il est recommandé au bailleur de remettre l'exemplaire du contrat de location concomitamment à la signature de l'acte de cautionnement.
La nullité «relative» édictée par l'article 22-1
Les dispositions de l'article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public, mais il s'agit d'un ordre public de protection.
En conséquence, seule la caution peut arguer de la nullité de l'acte de cautionnement sur le fondement de l'article 22-1 susvisé, et ce dans un délai de 5 ans à compter de l'acte.
La Cour de cassation a statué, aux termes d'un arrêt en date du 8 mars 2016 que la nullité énoncée à l'article 22-1 est une nullité de plein droit, en conséquence, il n'est pas nécessaire de démontrer l'existence d'un grief (Cass. Civ.3ème, 8 mars 2016, n°05-11.042).
Il résulte de ce qui précède que la caution pourra solliciter la nullité de l'acte de cautionnement établit en méconnaissance des prescriptions édictées à l'article 22-1, sans avoir justifié d'un quelconque préjudice.
En principe, si la caution ne soulève pas la nullité de l'acte de cautionnement, le juge ne peut pas relever d'office une méconnaissance des dispositions de l'article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989.
Cependant, dans une affaire où les mentions manuscrites s'étaient résumées à la formule «lu et approuvé», la saisine en référé de la Cour d'Appel, a permis à la Cour, non pas de soulever d'office cette irrégularité pour prononcer la nullité de la cautionnement, mais de juger que l'obligation de la caution était sérieusement contestable (CA Douai, 6 avril 2017, n°16/03449).
Il est à noter que la mention manuscrite exigée par l'article 22-1 n'est pas obligatoire lorsque l'acte de cautionnement est donné en la forme authentique, avec le concours un Notaire (Cass. Civ.3ème, 9 juillet 2008, Loyers et copropriété 2008, comm 281). Cette solution est consacrée par l'article 1369 du Code Civil.
Attention: Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) adopté par l'Assemblée nationale le 12 juin 2018, va désormais être discutée au Sénat.
Une mesure du projet de loi ELAN a notamment pour objet de supprimer l'exigence du caractère manuscrit des mentions légales exigées pour la caution.
Les mentions visant à informer la caution sur l'étendue de son engament seront maintenues, mais elles n'auront plus à être manuscrites.
La caution pourra alors se trouver valablement engagée, en signant le formulaire type de bail reproduisant les mentions légales applicables en la matière.
IV- Les obligations du bailleur à l'égard de la caution, en cas de défaillance du locataire
En cas de défaillance du locataire, il est fortement recommandé au bailleur de faire preuve de réactivité dans le recouvrement de la dette locative, afin de ne pas laisser la dette du locataire défaillant s'aggraver.
En effet, si le bailleur tarde à diligenter une procédure à l'encontre du locataire défaillant, la caution pourra arguer d'une négligence du bailleur auprès du juge pour solliciter une réduction de la dette garantie.
De plus, conformément à l'article 24 I, alinéa 3 de la Loi du 6 juillet 1989, en cas de défaillance du locataire dans l'exécution de ses obligations locatives, le bailleur est tenu de signifier par Huissier à la caution, le commandement de payer délivré au locataire, et ce dans un délai de quinze jours, à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En revanche, la caution reste tenue de s'acquitter de la dette principale, sous réserve que le bailleur ait fait preuve de diligence dans le recouvrement de ladite dette.
LA CESSION ET LA SOUS-LOCATION DANS LE BAIL D’HABITATION
Le bail d’habitation est un contrat qui a pour protagoniste un bailleur, qui met son bien à la disposition d’un locataire, qui l’occupe, en contrepartie du paiement d’un loyer.
Normalement, ce contrat n’est conclu qu’entre deux parties : le bailleur et le locataire.
Toutefois, il peut arriver que cet équilibre soit rompu par l’arrivée d’un tiers au contrat, tiers qui a été introduit par une des deux parties au contrat initial.
Il est, en effet, possible de céder, pour le locataire, son bail ou de sous-louer celui-ci à une personne étrangère au bail d’origine.
Il conviendra donc de voir le principe posé tout d’abord par le Code Civil et la Loi du 06 juillet 1989 relatif aux baux d’habitation (I), ensuite la différence entre cession et sous-location (II) et enfin la différence entre sous-location et prêt ou hébergement (III).
I. Principes posés par le Code Civil et par la Loi du 06 juillet 1989
1.1. Le droit de sous-louer ou de céder son bail s’applique à tous les biens meubles ou immeubles susceptibles de faire l’objet d’un louage et ce conformément aux articles 1713 et 1717 du Code Civil.
Alors qu’en principe la cession de bail porte sur la totalité de la chose louée, la sous-location peut s’appliquer aussi bien à l’une des parties de l’immeuble qu’à sa totalité.
La cession de bail et la sous-location sont introduites dans le bail par le locataire. En effet, ce dernier peut céder son droit au bail ou sous-louer le bien qu’il loue, à titre principal.
Toutefois, la situation du bailleur ne doit pas être aggravée par la cession ou la sous-location. Ainsi, le sous-locataire ou le cessionnaire ne peut modifier le mode de jouissance de la chose louée.
De même, le locataire d’un immeuble qui en sous-loue une partie pour un temps plus long que son bail initial sans se munir de l’autorisation du bailleur, commet une faute.
La cession de bail et la sous-location ne sont pas non plus une fatalité qui s’impose au bailleur, ce dernier peut spécifier dans le contrat de bail l’interdiction de la cession ou de la sous-location de façon totale ou alors faite sans son autorisation expresse.
Enfin, la Loi peut également l’interdire par principe.
1.2. La Loi du 06 juillet 1989, qui s’applique aux locations à usage d’habitation ou mixte constituant la résidence principale du locataire interdit, par principe, la cession de bail ou la sous-location sans l’accord écrit du bailleur. (Article 8 de la Loi du 06 juillet 1989).
La règle juridique est donc inversée par rapport à celle du Code Civil qui l’autorise sauf clause contraire dans le bail.
Ainsi, si le locataire entend céder son bail ou veut sous-louer une partie de son habitation ou la totalité il devra en demander l’autorisation écrit au bailleur, à défaut il pourra voir son contrat résilier.
Toutefois, il est également possible de prévoir dans le contrat de location une autorisation de principe du bailleur pour la sous-location par exemple tout en la restreignant à certains cas particuliers.
Il est vrai que la cession du bail est assez rare dans le bail d’habitation, pour preuve, l’article 8 de la Loi du 06 juillet 1989 porte essentiellement sur les conséquences de la sous-location.
En revanche, elle est très fréquente dans le bail commercial.
II. Différences entre la cession et la sous-location
La cession de bail et la sous-location sont deux mécanismes juridiques bien distincts.
2.1. La cession de bail opère un véritable changement de locataire. Le cessionnaire du bail prend la place du locataire cédant et acquière donc purement et simplement les droits et obligations du cédant et le titre de locataire lui revient à titre exclusif.
Il y a donc un rapport contractuel direct entre le bailleur et ce nouveau locataire. Chacun ayant des droits et des devoirs l’un envers l’autre.
Pour que la cession de bail soit opposable au bailleur, elle doit lui être signifiée à moins qu’il en ait pris acte.
Le nouvel article 1324 du Code Civil, issu de l’Ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats et applicable à partir du 1er octobre 2016, a facilité la transmission des obligations. De ce fait, les conditions d’opposabilités au débiteur de la cession ont été assouplies et la simple prise d’acte de la cession suffit.
En revanche, pour les cessions réalisées avant le 1er octobre 2016, les dispositions de l’article 1690 du Code Civil restent applicables. Il faut soit signifier l’acte de cession par huissier ou alors recueillir l’accord du bailleur par acte authentique.
Comme il l’a été dit précédemment la Loi du 06 juillet 1989 interdit par principe la cession de bail. Toutefois, elle est possible avec l’accord écrit du bailleur et une clause du bail peut également aménager la possibilité pour le locataire de céder son bail.
Dans les contrats de baux d’habitation, ces clauses se contentent généralement d’indiquer que toute cession ou sous location devra être autorisée préalablement et de façon expresse par le bailleur.
En cas de cession de bail autorisée par le bailleur, il est vivement conseillé d’insérer également une clause de solidarité, c’est-à-dire, une clause par laquelle le locataire d’origine restera garant du paiement du loyer jusqu’au terme du bail.
En conséquence, la différence majeure entre la cession et la sous-location consiste en une substitution totale des locataires au contrat de bail. Le cessionnaire prend la place du cédant dans ses droits et obligations.
Or, dans le contrat de sous-location, le locataire primitif ne disparait pas. De cette différence fondamentale découle donc un régime juridique différent qui va prendre en compte la venue d’une troisième personne, le sous-locataire.
2.2. La sous-location est en réalité un contrat de location conclu entre le locataire principal et un sous-locataire pour la totalité ou une partie de la chose louée.
Il y a rajout d’un deuxième locataire par le bais d’une nouvelle location qui vient se greffer sur la première.
Ce sous-contrat a la même nature que le bail principal à la différence qu’il lie uniquement le locataire principal et le sous-locataire.
Il n’y a donc aucun lien direct entre le bailleur et le sous-locataire. En principe, le sous-locataire ne peut engager aucune action directe contre le bailleur primitif. La seule exception se trouve dans le bail commercial : le sous-locataire, dont la sous-location est régulière, bénéficie d’un droit direct au renouvellement du bail à l’égard du propriétaire.
De ce fait, ce nouveau contrat est différent du premier et peut prévoir des règles différentes dont un loyer différent, toutefois, le loyer de la sous-location ne peut être supérieur à celui de la location principale (article 8 de la Loi du 06 juillet 1989).
Le contrat de sous-location tend donc à maintenir des rapports entre le bailleur et le locataire principal et à en créer entre le locataire principal et le sous-locataire.
Ainsi, le locataire principal demeure tenu, malgré la sous-location, de toutes les obligations découlant de son contrat envers le bailleur.
De même, il a l’obligation, en fin de bail, de restituer les lieux. A la cessation du bail, le sous-locataire ne peut donc se maintenir dans les lieux en invoquant son propre contrat conclu avec le locataire principal (Article 8 de la Loi du 06 juillet 1989).
Dans la même logique la résiliation du bail ou l’acquisition de la clause résolutoire du bail principal s’impose au sous-locataire même si ce dernier n’est pas mis en cause.
Il convient de préciser toutefois, que le bailleur primitif dispose d’une action directe contre le sous-locataire pour l’exécution des obligations découlant de la sous-location. Il peut donc solliciter du sous-locataire le paiement du loyer mais dans la limite du montant du sous-loyer.
Concernant les relations entre le locataire principal et le sous-locataire, elles sont identiques à celles existant entre un bailleur et un preneur ordinaire.
La sous-location est un contrat distinct du bail principal et obéit à des règles qui lui sont propres.
En particulier, le sous-bailleur doit garantie au sous-locataire si celui-ci est obligé par le bailleur primitif à l’observation de clauses imposées par le bail originaire mais non reproduites dans le sous-bail.
Compte tenu de l’interdiction de principe de la sous-location dans la Loi du 06 juillet 1989 et pour éviter d’essuyer un refus du bailleur à une demande de sous-location, certains locataires n’hésitent pas à brouiller les pistes en prétextant un prêt du logement ou un hébergement pour expliquer la présence de tiers dans le logement loué.
III. Différences entre la sous-location et le prêt ou l’hébergement
Il est, en effet, important de différencier les notions de sous-location, de prêt et d’hébergement car le bail interdit la sous-location, parfois le prêt mais rarement l’hébergement.
De même, la Loi du 06 juillet 1989, interdit la cession et la sous-location mais n’interdit pas expressément le prêt ou l’hébergement.
Il existe donc un important contentieux judiciaire sur la qualité de l’occupation de tiers au contrat de location.
3.1. Le principal critère distinctif consiste en une contrepartie pécuniaire.
Dans ces conditions, le fait d’occuper un logement à titre gratuit par une personne autre que le locataire peut caractériser un prêt de logement ou un hébergement quand le locataire est également présent dans les lieux.
Dès lors que cet élément n’est pas constaté par les juges, on se trouve en présence d’un simple hébergement.
La contrepartie pécuniaire suppose le paiement de redevances régulières. Constitue ainsi une véritable sous-location et non un hébergement avec participation aux frais, l’occupation par des tiers à titre onéreux d’une partie des lieux loués en location à titre de jouissance exclusive moyennant une redevance fixe mensuelle et qui s’est prolongée pendant plusieurs années.
Un avantage en nature peut également faire pencher le juge vers une qualification de sous-location et non de prêt ou d’hébergement.
L’avantage en nature serait vu comme la contrepartie de la mise à disposition du logement.
Il peut consister en un travail fourni au profit du locataire principal.
3.2. Si le bailleur n’arrive pas à établir la perception d’une redevance régulière, il peut alors s’agir d’un véritable prêt ou hébergement.
Ainsi, l’hébergement d’un membre de sa famille par le locataire dès lors qu’il conserve sa demeure n’implique pas nécessairement l’existence d’une sous-location. Le bailleur doit le démontrer.
Il est bien sûr possible de prévoir dans le bail une clause interdisant le prêt du logement.
Enfin, concernant l’hébergement de proches du locataire, la Cour de Cassation affirme que ce type d’hébergement constituerait un droit fondamental – droit à la vie privée – qui ne peut faire l’objet d’aucune interdiction.
Ceci explique également que le ou la concubin(e) du locataire n’est pas perçue comme un(e) sous-locataire. Les tribunaux retiennent effectivement une vie commune, une jouissance à deux du logement pour écarter toute notion de sous-location.
En conclusion, la cession de bail et la sous-location sont, dans le bail d’habitation, par principe interdit par la loi. Cependant, cette interdiction n’est pas absolue, elles peuvent être autorisées avec l’accord express du bailleur. Enfin, le prêt et l’hébergement sont des notions proches de la sous-location mais ne doivent pas être confondues pour autant compte tenu du fait qu’elles sont rarement interdites par le bail, d’ailleurs, cela n’est pas possible pour l’hébergement.
LA REPARTITION DES TRAVAUX ENTRE LES PARTIES AU BAIL D'HABITATION
La répartition des travaux dans le bail d’habitation est basée tant sur les dispositions des articles 1719, 1720 et 1754 du Code Civil que sur les articles 6 et 7 de la Loi du 06 juillet 1989.
L’obligation d’entretenir et d’effectuer les réparations nécessaires à la chose louée prévues aux articles 1719 et 1720 du Code Civil incombe au bailleur, tandis que l’article 1754 du Code Civil porte sur les réparations locatives qui sont à la charge du preneur.
Les articles 6 et 7 de la Loi du 06 juillet 1989 font également état des travaux accomplis par le preneur et ceux qu’il doit subir.
1.1. Les travaux à la charge du bailleur
En premier lieu, les travaux incombant au bailleur au moment de la délivrance du bien
L’alinéa 1er de l’article 1720 du Code Civil dispose:
«Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.»
L’article 1719 du Code Civil complète cette obligation:
«Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»
Dès la délivrance du logement, le bailleur est tenu d’une obligation de réparation puisqu’il doit délivrer un logement en bon état de réparation. Ces réparations englobent les grosses réparations et les réparations locatives.
Il doit également délivrer un logement qui ne présente pas de risques pour la santé ou la sécurité de ces occupants (amiante, plomb etc…).
Le bailleur doit également délivrer un logement qui respecte les normes de décence qui sont définies par le Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, lequel énonce en son article 2, les conditions auxquelles le logement doit répondre pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires (le clos et le couvert, portes, fenêtres, garde-corps, matériaux de construction etc…).
L’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 ajoute que le logement doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Les éléments d’équipement et de confort sont définis à l’article 3 du Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui sont essentiellement: le chauffage, l’eau potable et l’eau courante, l’évacuation des eaux, la cuisine, l'installation sanitaire et l'éclairage.
Enfin, depuis, le 1er janvier 2009, le bailleur doit également délivrer un local conforme aux mesures de prévention des intoxications par le monoxyde de carbone.
En second lieu, les travaux incombant au bailleur en cours de bail
L’alinéa 2 de l’article 1720 du Code Civil dispose:
«Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»
Cette disposition est également complétée par l’article 1719 du Code Civil précité.
Pendant la durée du bail le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il y a deux exceptions: les réparations locatives et celles qui auraient été mises à la charge du locataire par une clause particulière du bail.
En revanche, les travaux rendus nécessaires par la vétusté ou la force majeure demeurent à la charge du bailleur.
Les réparations nécessaires à l’utilisation de l’immeuble loué s'entendent de toutes celles qui sont indispensables pour que l’immeuble et ses dépendances soient exploitables conformément à la destination voulue, notamment:
- les travaux liés à la structure de l’immeuble tels que le remplacement des fenêtres (sauf réparation locative tel que le bris de glace),
- la réfection totale de la toiture,
- le remplacement d’un store défectueux,
- les réparations entraînées par les détériorations touchant aux planchers et aux balcons ou terrasses.
De même, les travaux de mise aux normes de l’installation électrique sont à la charge du bailleur, obligation confortée par l’exigence de délivrance d’un logement décent issu de la Loi SRU du 13 décembre 2000 et précisée par le Décret du 30 janvier 2002.
Les travaux qui sont liés au chauffage du logement sont généralement à la charge du bailleur. Ainsi, le remplacement intégral d’une chaudière ne peut être considéré comme une réparation locative. (Cass. Civ. 3ème 03.03.1992). Toutefois, cette charge peut être assumée en partie par le locataire dès lors qu’il est établi que ce dernier a négligé l’entretien de la chaudière (CA Orléans 1er sect. 12.05.1993).
Ainsi, le changement d’un convecteur électrique est à la charge du bailleur (CA PARIS 6ème ch. B 16.01.2003).
Les travaux de ravalement sont également à la charge du bailleur et ne peuvent être récupérés sur les charges du locataire.
Concernant les travaux relatifs aux ascenseurs, l’article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 est venu préciser les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs qui sont récupérables sur les locataires: il s’agit des dépenses concernant les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement des petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées et la remise en fonctionnement normal des appareils.
Les travaux ordonnés par l’Administration sont, en principe, à la charge du bailleur.
Enfin, il convient de distinguer les travaux de réparation de la reconstruction de l’immeuble loué.
En effet, si le bailleur est tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, il n’est pas obligé à la reconstruction en cas de perte totale ou partielle.
En cas de destruction totale, par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, alors qu’en cas de destruction partielle l’article 1722 du Code Civil donne au preneur une option entre la résiliation ou la diminution de loyer.
La Jurisprudence estime qu’il y a destruction totale lorsque la chose louée ne peut être conservée sans dépense excessive, c'est-à-dire dès lors que les travaux de reconstruction seraient trop onéreux par rapport à la valeur vénale de l’immeuble. (Cass. Civ. 3ème 19.07.1988 pourvoi n° 86-17618)
1.2. Les travaux à la charge du preneur
1.2.1. Les réparations locatives sont celles qui incombent au preneur du fait de la jouissance des lieux.
L’article 7 d) de la Loi du 06 juillet 1989 dispose:
« De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…) »
L’entretien courant porte donc sur le logement mais également sur les équipements «mentionnés au contrat». Il convient donc dans le cadre de la rédaction du bail de définir clairement l’ensemble des équipements et notamment ceux souvent oubliés car figurant à l’extérieur du logement (piscine ou tennis par exemple).
1.2.2. A côté de l’entretien courant du logement, le locataire doit également prendre à sa charge les menues réparations.
L’ensemble des réparations locatives est défini par le Décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui définit les réparations locatives, en son article 1er, dans les termes suivants:
«Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif».
La liste précise de ces réparations figure à l’annexe du Décret susvisé, il convient de s'y reporter.
Toutefois, cette liste n’est pas non plus limitative. D’autres travaux que ceux énumérés dans l’annexe pourraient incomber au locataire. C’est ce qu’a décidé la Cour de cassation à propos du remplacement d’une cuvette de WC. (Cass. Civ. 3ème 07.04.1994 pourvoi n° 92-16432)
Enfin, il y a des cas qui permettent au locataire de s’exonérer de ces réparations. Il ne prendra pas en charge les réparations qui sont dues à la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Dans ces conditions, ce sera au bailleur d’assumer ces réparations sous réserve bien sûr que le preneur démontre un des cas d’exonération précités.
Concernant la vétusté, il peut être difficile de la différencier de l’absence d’entretien du preneur. Un Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, prise en application de la loi ALUR du 24 mars 2014, est donc venu fixer les modalités de pris en charge de la vétusté. Il s’est cependant contenté de renvoyer les parties aux grilles de vétusté déjà existantes dans le secteur social.
L’obligation d’entretien courant du logement et les réparations locatives sont des charges que la Loi a mises expressément à la charge du preneur.
Toutefois, d'autres travaux peuvent être mis conventionnellement à la charge du preneur.
1.2.3. L’article 6 a) de la Loi du 06 juillet 1989 dispose:
«Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; »
Cette clause permet à un bailleur ayant de faibles ressources de restaurer un logement en mauvais état afin qu’il soit délivré en bon état. En contrepartie, le locataire bénéficie d’une réduction de loyer voire d’une jouissance gratuite pendant un temps donné.
Cette exception est prévue uniquement pour l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur et ne peut s’appliquer pour l’obligation d’entretien qui pèse sur le bailleur pendant le cours du bail.
Si le bailleur peut faire exécuter par le preneur certains travaux, il ne peut aller jusqu’à lui imposer les travaux de mise en conformité du local aux normes les plus élémentaires de confort, d’habitabilité et de décence.
La Cour d’appel de PARIS a jugé que n’est pas valable la clause de travaux qui porte sur un bâtiment vétuste sans eau, électricité et chauffage et dépourvu de cuisine et sanitaire (CA PARIS 6ème ch. B 24.10.2001 n° 1999/23220 loyers et copr. 2002 comm. 198)
De même, la Cour de cassation a clairement affirmé qu’en aucun cas les travaux ne pouvaient être des travaux de mise aux normes. (Cass. Civ. 3ème 03.02.2010 pourvoi n° 08-21205)
En pratique, les travaux mis à la charge du preneur sont avant tout des travaux de remise en état d’usage et de réparation.
Pour être valable cette clause doit également être expresse, c'est-à-dire, exprimer clairement la volonté des deux parties de mettre à la charge du preneur un certain nombre de travaux.
Pour une question de facilité, il est recommandé d’insérer la clause dans le contrat de location lui-même.
Toutefois, l’article 6 a) qui prévoit cette condition de stipulation expresse ne dit rien concernant la sanction de son inobservation. Il semble néanmoins qu’à défaut d’une telle clause, le preneur soit en droit de prouver par écrit ou par un commencement de preuve par écrit l’existence d’un tel accord sur les travaux.
Enfin, la clause doit énumérer les travaux que le locataire exécutera et la contrepartie financière dont il bénéficiera Elle consiste en une compensation du coût des travaux avec le montant des loyers. Les parties doivent prévoir les modalités de leur imputation sur le loyer et notamment sa durée.
Dans l’hypothèse où, la clause stipulée dans le bail ne respecte pas les prescriptions légales, elle est nulle et le preneur dégagé de son obligation d’effectuer les travaux. (Cass. Civ. 3ème 03.02.2010 pourvoi n° 08-21205)
Toutefois, si le preneur, après délivrance de locaux ne répondant en rien aux normes minimales de confort et d’habitabilité, les a aménagés en vertu d’une clause encourant la nullité il peut obtenir une réduction de loyers à titre de dommages et intérêts sans qu’il y ait lieu de prononcer la nullité du bail (CA PARIS 6ème ch. B 24.10.2001 n°1999/23220 JurisData n° 2001-156762)
1.2.4. Enfin, le locataire, conformément à l’article 6 d) de la Loi du 06 juillet 1989 est libre de réaliser des aménagements, sans l’accord du bailleur, mais pas des transformations.
L’article 7 f) vient compléter l’article 6 d) en précisant l’obligation qui est faite aux locataires de ne pas transformer les locaux et équipements loués à défaut d’accord du bailleur.
Cependant, le législateur n’a pas précisé de critère différenciant les aménagements des transformations.
C’est donc la Jurisprudence qui doit, au cas par cas, définir ce qui relève de l’aménagement et de la transformation.
A titre d’exemple, il a été jugé que percer des gros murs, déplacer ou abattre des cloisons, supprimer un escalier, élargir une porte, constituent des transformations. De même, abattre une cloison pour réunir deux appartements mitoyens est une transformation même si elle est réversible. (CA PARIS 4éme ch. 31.05.2011 n° 10/09024 JurisData : n° 2011-011841 Loyers et copr. 2011 comm. 238).
En revanche, relèvent de la catégorie des aménagements les travaux consistant à changer le papier mural ou la moquette, à renforcer l’isolation phonique ou thermique, à accroitre le confort ou la salubrité du logement.
Il se dégage de la Jurisprudence que le critère de la transformation serait la modification importante de l’état matériel des lieux. Les Tribunaux prennent également en compte la notion de durée et de permanence.
1.3. La mise en œuvre des travaux réalisés par le bailleur et par le locataire
1.3.1. Les travaux exécutés par le bailleur
En premier lieu, l’article 7 e) de la Loi du 06 juillet 1989 fait obligation au locataire de souffrir la réalisation de certains travaux. Il y a quatre catégories de travaux:
- Les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble;
- les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
- les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans les locaux loués;
- les travaux de mises aux normes de décence.
Ces travaux peuvent aujourd’hui être réalisés en cours de contrat, sans avoir à attendre le départ du locataire.
Concernant les travaux urgents, il faut se référer à l’article 1724 alinéas 2 et 3 du Code Civil. De ce fait, le locataire devra souffrir, durant le bail, les réparations urgentes dont la chose louée a besoin et qui ne peuvent être différées jusqu’à l’expiration du contrat.
L’article 1724 du Code Civil prévoit une protection légale du locataire qui subit les travaux, en prévoyant deux mesures:
- une diminution du prix du bail «à proportion du temps et de la partie de la chose louée » dont aura été privé le locataire. Cette diminution de loyer suppose toutefois que les réparations aient duré plus de vingt et un jours.
- la résiliation du bail s’il apparaît que «les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille».
La Loi du 24 mars 2014 a complété l’article 7 e), de différentes mesures destinées à renforcer la protection du locataire:
- le bailleur doit l’informer par écrit avant le début des travaux de la nature et des modalités de leur exécution;
- sauf accord du preneur, les travaux sont interdits les samedis, dimanches et jours fériés;
- le locataire peut demander au juge la suspension ou l’interruption des travaux qui présenteraient un caractère abusif ou vexatoire ou qui ne respecteraient pas les conditions définies dans la notification.
Le bailleur devra donc respecter toutes ces prescriptions avant de pouvoir effectuer les travaux qu’il envisageait.
En second lieu, si le bailleur n’exécute pas ses obligations d’entretien, une Jurisprudence constante affirme que le locataire ne peut pas agir à sa place sans avoir, au préalable, informé le bailleur de son obligation et des travaux devant être réalisés. Le locataire doit donc faire une mise en demeure avant d’engager tous travaux relevant normalement de la responsabilité de son bailleur sinon il peut se voir refuser par les tribunaux le remboursement du coût desdits travaux.
Le défaut de mise en demeure peut également avoir pour conséquence d’engager partiellement la responsabilité du locataire si la persistance de l’ignorance des dégradations par le bailleur entraîne une aggravation de ces désordres. (Cass. Civ 3ème 31.05.1994 loyers et copr. 1994 comm. 375)
Le locataire peut également, faute pour le bailleur d’avoir exécuté les réparations d’entretien nécessaires:
- réclamer des dommages et intérêts pour le dommage qui en est résulté. Bien sûr le locataire doit avoir adressé au bailleur une sommation ou une mise en demeure d’avoir à remplir son obligation.
- contraindre le bailleur à faire les réparations dans un délai déterminé. La mise en demeure du locataire est toujours un préalable. De même, à défaut d’exécution des travaux par le bailleur, dans le temps qui lui a été imparti dans la mise en demeure, le locataire pourra en demander le remboursement en justice ou alors faire retenir la somme sur les loyers ou encore obtenir la condamnation par avance du bailleur à une certaine somme en vue de l’exécution des travaux.
Attention: en cas de travaux urgents, les tribunaux ont jugé que l’absence d’accord préalable du bailleur était légitime, sous réserve que, la dépense ait été effectuée de la façon la plus économique. (Cass. Civ. 3ème 12.06.2001 pourvoi n° 99-21127)
- demander la résolution du bail. Toutefois, ce n’est que très rarement que l’on recourt à cette instance.
- demander judiciairement la suspension du paiement des loyers. Le locataire ne peut pas se faire justice à lui-même en décidant seul d'arrêter de payer les loyers, sauf à ce qu’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.
1.3.2. Les travaux exécutés par le preneur
En théorie, les réparations locatives doivent être effectuées au fur et à mesure de leur nécessité au cours du bail, mais en pratique, leur exécution est généralement exigée par le bailleur, en fin de location. Cette situation s’explique par le fait que le bailleur ne dispose pas de moyen de contrôle mise à part l’état des lieux de sortie.
Le preneur doit en principe avoir exécuté les réparations qui lui incombent avant de quitter les lieux et le bailleur n’a pas à faire l’avance de leur montant. Si le dépôt de garantie est insuffisant le preneur supportera la différence.
Le bailleur peut donc solliciter une condamnation du locataire au remboursement de la remise en état des lieux mais il ne pourra pas réclamer de dommages et intérêts supplémentaires à moins de justifier d’un préjudice distinct. Tel est le cas par exemple si la réfection des lieux a entraîné une indisponibilité de l’immeuble pendant la période de remise en état (CA Amiens, 1er ch. 13.12.2001 JurisData: n° 2001-163690).
La production de simple devis par le bailleur suffit pour obtenir le remboursement de la remise en état, étant précisé que, l’indemnisation n’est pas conditionnée à l’exécution des travaux (Cass. Civ. 3ème 25.01.2006 loyer et copr. 2006 comm. 72).
Enfin, concernant les aménagements que peut réaliser le preneur dans les locaux loués, il n’est pas tenu d’obtenir au préalable une autorisation du bailleur.
Aucune clause ne peut faire défense au locataire d’aménager les lieux ou subordonner cet aménagement à un accord du propriétaire.
Le preneur peut, toujours, sans autorisation du bailleur, modifier l’usage des pièces loués ainsi que leur agencement intérieur.
En revanche, les travaux de transformation doivent obtenir, au préalable, l’accord écrit du bailleur. Cet accord écrit peut être inclus dans le contrat de bail ou dans un acte extérieur, et doit préciser les travaux que le locataire souhaite réaliser.
A défaut d'autorisation du bailleur, l’article 7 f) de la Loi du 06 juillet 1989 dispose que le preneur pourra être tenu de remettre les lieux en l’état, à moins que le bailleur ne préfère conserver à son profit les ouvrages réalisés.
La remise en état ne peut être imposée qu’à l’expiration du bail et plus précisément au départ des lieux du locataire.
LE DEPOT DE GARANTIE POUR LES BAUX D'HABITATION SOUMIS A LA LOI DU 10 JUILLET 1989
1/ L'objet du dépôt de garantie
L'article 22, alinéa 1 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour «garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire».
Ces obligations locatives visent essentiellement les obligations légales et contractuelles du locataire à l'égard du bailleur, telles que:
- le paiement du loyer et des charges récupérables,
- le paiement des réparations locatives,
- la remise en état des lieux à la demande du bailleur, dans l'hypothèse où le locataire aurait transformé les lieux loués, sans autorisation du bailleur.
L'article 22 alinéa 3 ajoute que le dépôt de garantie vise également les sommes dont le bailleur «pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire», telles que les impôts locaux, la taxe d'habitation et la taxe professionnelle.
En revanche, une indemnité d'occupation dont peut être redevable le locataire devenu occupant sans droit ni titre, ne peut pas être déduite du dépôt de garantie. (Cass. Civ.3ème, 28 septembre 2004, n°03-14.870)
De même, en cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie ne peut demeurer acquis au bailleur, à titre de sanction (CA Bordeaux, 1ère chambre, 11 avril 2017, n°15/06175).
Attention: Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire, en conséquence, il doit être prévu au bail pour que celui-ci soit dû par le locataire.
Il est également à noter qu'il est interdit de stipuler un dépôt de garantie lorsque le bail stipule que «le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois» ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie (article 22, al.2 de la Loi de 1989).
2/ Le montant du dépôt de garantie
Conformément à l'article 22, alinéa 1 de la Loi du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2008-111 du 8 février 2008), le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal, c'est à dire hors charges récupérables et taxes.
Ce plafond initialement fixé à 2 mois puis réduit à 1 mois s'applique aux baux conclus à compter de la publication de la Loi du 8 février 2008, soit à partir du 9 février 2008.
En conséquence, pour les baux conclus antérieurement au 9 février 2008, le locataire ne peut pas solliciter un restitution partielle du dépôt de garantie versé au bailleur pour le réduire à un mois.
Dans l'hypothèse où, le bailleur percevrait un dépôt de garantie supérieur au plafond légal, pour les baux conclus à compter du 9 février 2008, il pourrait être condamné à restituer le trop perçu avec intérêts, sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Attention: Ce plafond n'est pas applicable aux logements conventionnés du secteur privé.
Ce dépôt de garantie versé par le locataire est intangible, en conséquence, il ne peut pas être révisé ou ajusté par le bailleur en cours de bail.
Il s'agit d'une disposition d'ordre public à laquelle les parties ne peuvent pas déroger.
Le bailleur peut toujours envisager de placer le dépôt de garantie sur un compte bancaire rémunéré, sous réserve de pouvoir le restituer au locataire, en temps utile en fin de bail.
De même, le locataire ne peut solliciter du bailleur le règlement d'un intérêt sur la somme versée, à titre de dépôt de garantie.
3/ Le versement du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie peut être versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers, tels que les organismes prêteurs, comme la Caisse aux allocations familiales (CAF) ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL) (article 22 alinéa 1 de la Loi du 6 juillet 1989).
4/ La restitution du dépôt de garantie
4.1. La qualité des parties à la restitution du dépôt de garantie
Sauf stipulation expresse contraire dans le bail, le locataire a qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution du contrat de bail.
Le fait que le dépôt de garantie ait été versé par un organisme prêteur (CAF ou FSL) est une considération indifférente, le locataire demeure fondé à solliciter la restitution du dépôt de garantie auprès du bailleur (Cass. Civ. 3ème, 18 janvier 2018, n°16-21.148).
Le bailleur a qualité pour restituer le dépôt de garantie au locataire, en fin de bail.
Conformément à l' article 22 alinéa 8 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de vente en cours de bail, il appartient au nouveau propriétaire de restituer le dépôt de garantie (Cass. Civ. 3ème, 8 septembre 2016, n°15-19.169).
4.2. Les sommes restituées par le bailleur en fin de bail
Le bailleur doit restituer au locataire le dépôt de garantie versé, déduction faite des sommes susceptibles d'être dues au titre notamment des loyers, charges ou sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire.
Il appartient au bailleur de justifier du bien fondé des sommes lui restant dues.
A cet égard, il a été jugé que le fait pour le bailleur de réclamer en fin de bail un arriéré de taxe d'enlèvement d'ordures ménagères et d'indexation de loyer ne constitue pas une faute dans l'exécution du contrat et peut justifier une non restitution du dépôt de garantie. (Cass. Civ.3ème, 2 décembre 2014 (n°13-23.988).
Cependant, dans une autre affaire, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation a pu retenir une faute du bailleur qui avait tardé à solliciter du locataire le paiement une régularisation de charges sur six années, d'un montant conséquent, et ce alors que le locataire sollicitait régulièrement le bailleur pour que le nécessaire soit fait.
Le bailleur peut également déduire du dépôt de garantie, le montant des réparations locatives, sous réserve d'établir l'existence de dégradations ne résultant pas d'une usure normale, mais d'un défaut d'entretien imputable au locataire.
Dans la perspective d'un contentieux judiciaire, il est recommandé au bailleur de veiller à établir des états des lieux d'entrée et de sortie particulièrement détaillés, et en l'absence de locataire pour établir un état des lieux de sortie, il conviendra de mandater un Huissier, dans les plus brefs délais, pour dresser un procès-verbal de constat qui fera office d'état des lieux de sortie.
Un procès-verbal de constat établi non contradictoirement (c'est à dire en l'absence de l'une des parties au bail) pourra toujours, le cas échéant, être soumis à la discussion contradictoire des parties, dans le cadre du débat judiciaire.
Il convient également de préciser que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives (Cass. Civ.3ème, 16 septembre 2008, n°07-15.789).
4.3. L'interdiction de compensation par le locataire
Le dépôt de garantie est destiné à être conservé par le bailleur jusqu'à la fin du bail, le locataire ne peut donc se dispenser de payer une échéance de loyer, en cours de bail, ou se dispenser d'acquitter le dernier terme, en arguant d'une compensation avec le dépôt de garantie (Cass. Civ.3ème, 5 octobre 1999, n°98-10.162).
4.4. Le délai de restitution du dépôt de garantie
L'article 22 de la Loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR) dispose que le dépôt de garantie est restitué, dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Ce délai est réduit à un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et ce sous les mêmes réserves que celles susvisées.
Cependant, l'article 22 de la Loi de 1989 prévoit, pour les locaux loués dans un immeuble collectif, la possibilité pour le bailleur de conserver 20% du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, dans les termes suivants:
«Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.»
L'obligation de restituer le dépôt de garantie prend effet, à compter de la remise des clés au propriétaire ou à on mandataire en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et non plus, à compter du simple départ du locataire.
Le fait que le bailleur dispose d'un double des clés est indifférent (Cass. Civ.3ème, 18 février 2014, n°12-28.678).
Attention: En principe, la remise des clés à un concierge non habilité (Cass. Civ.3ème, 24 mars 1993, n°91-19.529) ou à une agence immobilière non mandatée pour gérer (Cass. Civ.3ème, 13 novembre 1997, n°96-11.493) n'est pas libératoire, sauf à démontrer l'existence d'un mandat apparent. A défaut, la date retenue sera alors celle de la restitution effective des clés au propriétaire.
4.5. La sanction afférente à une restitution tardive du dépôt de garantie
La Loi ALUR a aggravé les sanctions en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.
Désormais, l'article 22, alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que «le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard».
Il convient donc d'être particulièrement vigilant au respect du délai imparti pour la restitution du dépôt de garantie au locataire.
Exception légale: cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile (article 22, alinéa 7 de la Loi du 6 juillet 1989).
Aux termes d'un arrêt rendu le 17 novembre 2016, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a décidé d'appliquer cette majoration à la demande de restitution formée après l'entrée en vigueur de la Loi ALUR (Civ. 3ème, 17 novembre 2016, n°15-24.552).
Il est à noter que la Loi Macron du 6 août 2015 a expressément décidé d'appliquer cette majoration au baux en cours.
5/ La prescription de l'action en remboursement du dépôt de garantie
L'article 7-1 de la Loi du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi ALUR du 24 mars 2014) dispose désormais que l'action en remboursement du dépôt de garantie se prescrit par trois ans, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Cette prescription triennale s'applique aux baux en cours au 8 août 2015, en application de la Loi Macron du 6 août 2015 (article 82).
6/ La compétence juridictionnelle en cas de litige portant sur le dépôt de garantie
Les juridictions de proximité ont été supprimées, depuis le 1er juillet 2017.
Le contentieux afférent au remboursement du dépôt de garantie relève donc désormais de la compétence du Tribunal d'Instance du lieu de situation de l'immeuble.
L’IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LA REGLEMENTATION DES BAUX D'HABITATION
La Loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite loi « ALUR », a considérablement modifié la réglementation des baux d'habitation, et ce dans le principal dessein de protéger les locataires.
La réforme est tellement dense qu'il apparaît difficile de traiter de façon totalement exhaustive et approfondie des nouvelles mesures, nous évoquerons donc uniquement les mesures phares de la Loi.
I- Extension des dispositions strictes de la Loi du 6 juillet 1989 aux locations meublées, constituant une résidence principale
- Quelles dispositions de la Loi de 1989 ont été étendues aux locations meublées?
Les articles 1er discriminations, 3-2 état des lieux, 3-3 dossiers de diagnostics techniques, 4 clauses réputées non écrites, 5 rémunération des intermédiaires, 6 et 7 obligations des parties, 7-1 prescriptions des actions dérivant du bail, 8 cession et sous-location, 8-1 colocation, 18 décret sur l'encadrement des loyers, 20-1 obligation de mise en conformité, 21 quittance, 22 dépôt de garantie, 22-1 cautionnement, 22-2 pièces justificatives exigées du candidat à la location, 24 clause résolutoire, 24-1 associations mandatées pour régler les litiges.
- Quels sont les meubles indispensables au locataire, au titre des contrats de location signés à compter du 1er septembre 2015?
Un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) dresse la liste minimale des meubles indispensables au locataire pour lui permettre de dormir, manger et vivre dans le logement:
- une literie comprenant une couette ou une couverture; un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher; des plaques de cuisson; un four ou un four à micro-ondes; un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à – 6°C; la vaisselle nécessaire à la prise des repas; une table et des sièges; des étagères de rangement; des luminaires; le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
- Quel contrat pour les locations meublées constituant la résidence principale?
Comme pour les baux de locaux non meublés, le contrat de location doit respecter un contrat-type auquel sont joints un inventaire précis et un état détaillé du mobilier. Il reste comme auparavant un bail conclu pour une durée d'au moins un an avec une possible réduction à 9 mois pour les locations aux étudiants.
- Comment donner congé à son locataire?
Alors qu'aucun formalisme n'était jusqu'ici prévu, il faudra désormais notifier les congés par acte d'huissier, par lettre recommandée avec AR, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le formalisme du congé des baux meublés est aligné sur celui instauré par la Loi du 6 juillet 1989 pour les baux de locaux non meublés, rappelé ci-après.
- Quel est le montant du dépôt de garantie et le délai de restitution?
Le montant du dépôt de garantie relève d'un régime dérogatoire pour tenir compte du coût de la remise en état lié à l'ameublement du logement. Il ne peut pas être supérieur à 2 mois, hors charges.
Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois.
La restitution du dépôt de garantie s'effectue dans les mêmes conditions que celles indiquées ci-après pour les baux de locaux non meublés.
- Comment imputer les charges locatives au locataire?
Soit par un mécanisme de provision de charges régularisables, soit par un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité sont prévus dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou régularisation ultérieure.
II- La conclusion du contrat de location
- Que doit contenir le contrat?
Le contrat de bail doit respecter un modèle-type défini par décret en Conseil d'Etat du 29 mai 2015.
Le contenu minimal obligatoire de ce contrat reste listé à l'article 3 de la Loi. Outre les mentions obligatoires imposées jusqu'ici, de nouvelles mentions essentiellement de nature financière devront être mentionnées au contrat:
La finalité de ces indications est de contrôler que le bailleur respecte les nouvelles règles d'encadrement des loyers.
- Quelles sont les sanctions en cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire?
Le locataire peut dans un délai de 1 mois, à compter de la prise d'effet du contrat de location mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
A défaut de réponse dans le délai d'1 mois ou en cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir la juridiction compétente, dans le délai de 3 mois à compter de sa mise en demeure, pour obtenir une diminution du loyer.
- Quelle est la sanction d'une surface erronée?
Le nouvel article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire d'exiger du bailleur une diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants lorsque la surface habitable du bien loué est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée dans le bail.
La procédure à suivre est fixée dans l'art.3-2, si le bailleur ne répond pas dans un délai de 2 mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de 4 mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant la diminution de loyer à appliquer.
A noter: si la demande du locataire intervient dans les 6 premiers mois du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge rétroagira à la date de signature du bail. En revanche, si elle intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution du loyer prendra effet à la date de la demande.
- Quels sont les nouveaux documents annexes pour les baux signés depuis le 1er août 2015?
*L'état des lieux a été complété (art.3-2), il sera établi selon les modalités définies en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Ce Décret n'est pas encore paru.
Le propriétaire et le locataire doivent dresser un état des lieux à l'entrée et à la sortie.
Les états des lieux d'entrée et de sortie sont complétés par un relevé des compteurs d'eau et d'électricité.
L'article 3-2 autorise le locataire à demander au bailleur de compléter l'état des lieux d’entrée, dans un délai de 10 jours à compter de son établissement.
Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. A défaut d'intermédiaire professionnel pouvant justifier de l'auteur des désordres, il appartiendra au locataire de démontrer que les dégradations sont antérieures à l'état des lieux.
* Le dossier de diagnostic technique renforcé (art.3-3)
Ce dossier annexé au contrat de location lors de sa signature ou son renouvellement s'alourdit, ont été ajoutés (au DPE, plomb et état des risques naturels et technologiques): un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz. Cependant, le décret n'étant pas encore paru, ce diagnostic n'est pas encore obligatoire, mais cela ne dispense pas le bailleur de son obligation de mettre à disposition de son locataire un logement décent.
*La notice d'information: Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leur litiges devra être annexée au contrat de location. Un arrêté du ministre chargé du logement du 29 mai 2015 en détermine le contenu.
- Quels sont les documents qu'on peut demander à un candidat à la location ou à sa caution?
La liste limitative des pièces pouvant être demandées au candidat locataire et à sa caution est fixée par un Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.
En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut imposer la
co-signature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location.
Si le bailleur demande d'autres documents ne figurant pas sur la liste, une amende administrative est envisagée par le représentant de l'Etat dans le département: 3.000€ pour une personne physique, 15.000€ pour une personne morale.
- Quels sont les nouveaux bénéficiaires de la cotitularité légale du bail?
Désormais, le bail est réputé appartenir aux partenaires pacsés, sous réserve d'une demande conjointe des partenaires que le bailleur ne devrait pas pouvoir refuser.
En cas de rupture du Pacs, l'un des partenaires pourra solliciter du juge l'attribution du bail. Le bailleur est appelé à l'instance. Le juge apprécie la demande en considération des parties, notamment la solvabilité du partenaire.
- Quelles sont les modifications apportées au régime de la colocation?
* Le contrat: Le contrat devra respecter un contrat-type défini par décret en Conseil d'Etat (décret du 29 mai 2015).
* Les modes de récupération des charges locatives: soit des provisions pour charges, soit un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peuvent donner lieu à un complément ou à régularisation ultérieure.
Pour éviter un gonflement des charges destiné à contourner l'encadrement des loyers, le Loi prévoit que le montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
*Le congé: Le congé délivré en cours de bail par un locataire met fin à son engagement solidaire, et c'est l'extinction de la solidarité qui met fin à l'engagement de la caution.
L'extinction de la solidarité suppose néanmoins qu'un nouveau locataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant et de sa caution s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois, après la date d'effet du congé.
L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de colocation identifie, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de caution.
III- La rémunération des intermédiaires dans le cadre de la Loi ALUR
- Quelles sont les modifications apportées par la Loi ALUR à la rémunération des intermédiaires?
La Loi ALUR créé un nouvel article 5 I remplaçant l'ancien article 5 de la Loi du 06 juillet 1989. qui pose le principe suivant : « la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, qu'il s'agisse d'un non meublé ou d'un meublé est à la charge exclusive du bailleur ».
Par exception, les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier, rédiger le bail et l'état des lieux sont partagés entre le bailleur et le locataire.
Ce partage n'est pas nécessairement égalitaire, mais en tout état de cause, le preneur ne peut payer une somme supérieure à celle supportée par le bailleur.
- La Loi ALUR impose-t-elle des plafonds pour les honoraires des intermédiaires?
Le Décret n° 2014-890 du 1er aout 2014 précise que le montant des honoraires imputés au locataire doit être inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable, fixé par voie règlementaire.
Ces plafonds sont entrés en vigueur le 15 septembre 2014 pour des baux conclus à compter de cette date.
Il y a deux types d’honoraires :
Pour ces honoraires, les plafonds varient selon trois zones géographiques :
Zone très tendue : soit le département de Paris (75) et certaines communes des Yvelines (78), des Hauts-de-Seine (92), de Seine-Saint-Denis (93), du Val de Marne (94) et du Val d’Oise (95) (il s’agit des territoires de la zone A bis, au sens de l’article R. 304-1 du CCH et listés par l’arrêté du 1.8.14) ;
Zone tendue : soit les territoires soumis à l’encadrement des loyers et pour lesquels s’applique la taxe sur les logements vacants, à l’exclusion des communes de la zone très tendue (ces territoires sont listés par le décret n° 2013-392 du 10.5.13) ;
Hors zones tendues : soit le reste du territoire.
L’état des lieux de sortie ne peut être facturé au locataire et restera donc à la charge totale du bailleur quand il sera réalisé par un intermédiaire.
- Ces honoraires sont-ils susceptibles d’évolution?
Ils sont révisables chaque année, au 1er janvier, par arrêté du ministre chargé du logement, en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers (IRL) publié.
- Quelles sont les sanctions en cas de non respect du montant imposé des honoraires ?
Les trois premiers alinéas de l'article 5 I précité ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis doivent être reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'un intermédiaire mandaté et rémunéré à cette fin.
Faute de cette mention, le locataire sera en droit de refuser le paiement des honoraires ou de réclamer la restitution de l'indu.
Le locataire pourra contester les montants qu’on lui réclame en début de location s’ils ne sont pas conformes aux dispositions légales.
IV- Les Obligations financières des parties dans le contrat de bail
4.1. L’encadrement du loyer initial dans les zones tendues (article 17).
C'est sans aucun doute la mesure la plus polémique de la Loi ALUR. Compte tenu des vives critiques soulevées à l’encontre de cette mesure et à une mise en place fastidieuse, le gouvernement est revenu sur son application ou du moins en a limité l’application.
De ce fait, la fixation du loyer initial n’est applicable que pour PARIS et les communes volontaires. La commune de LILLE devrait rejoindre PARIS en 2016. La ville de GRENOBLE pourrait également suivre le même chemin.
Cet encadrement s'applique depuis le 1er août 2015 aux nouveaux baux, ainsi qu'aux baux renouvelés.
- Comment les loyers de référence sont-ils fixés ?
L’arrêté préfectoral du 25 juin 2015 fixe, au vu des données transmises par l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP), agréé à cette fin, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (pas plus de 20 % du loyer de référence) et un loyer de référence minoré (pas moins que le loyer de référence minoré de 30 %) par catégorie de logement et par secteur géographique.
Pour les catégories de logement, on prend en compte:
- location meublée ou non meublée,
- le nombre de pièces principales selon la définition de l’article R 111-1-1 du Code de la Construction et de l’Habitation
- l’époque de construction de l’immeuble où se situe le logement.
Pour le secteur géographique, il est prévu de délimiter des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif. Pour Paris, l'OLAP a délimité 14 zones aux niveaux de loyer homogènes, à partir de 80 quartiers de la capitale.
Le loyer initial le plus élevé sur Paris ou sur Lille prochainement ne peut être supérieur au loyer de référence majoré.
En cas de dépassement de cette limite, le locataire pourra intenter une action en diminution de loyer à l’encontre de son bailleur.
- Peut-on appliquer un complément de loyer et dans quelles conditions ?
Il existe un complément de loyer pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Ce complément de loyer ne s’appliquera qu’en sus d’un loyer de référence majoré.
Le Décret du 10 juin 2015 apporte les précisions suivantes quant aux caractéristiques de localisation ou de confort qu’il faudra démontrer pour avoir le droit de prétendre au complément de loyer :
- elles ne doivent pas avoir été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement;
- elles doivent être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique;
- elles ne doivent pas avoir donné lieu à récupération par le bailleur, au titre des charges, ni à la contribution pour la partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.
La définition des caractéristiques de localisation et de confort demeure floue, donc source de contentieux.
- Le locataire peut-il contester le complément de loyer?
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant, dans un délai de trois mois à compter de la conclusion du bail, la commission départementale de conciliation puis le juge, à défaut de conciliation.
C'est au bailleur de démontrer que les caractéristiques de localisation ou de confort, de par leur nature ou leur ampleur, justifient un complément de loyer. La saisine du juge doit se faire dans un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer exceptionnel.
L'absence de saisine de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.
Le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice rétroagit à compter de la prise d'effet du bail.
4.2. La révision du loyer
- Quelles sont les nouveautés pour la révision de loyer ?
La révision, qui reste subordonnée à la présence d'une clause dans le bail, n'est plus automatique mais est subordonnée à une manifestation de volonté de la part du bailleur dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet.
Passé ce délai le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée seulement.
Cette révision de loyer ne prend effet qu'à compter de la demande du bailleur sans rétroactivité.
4.3. Le réajustement du loyer au moment du renouvellement de bail.
- Quelles sont les modalités de réajustement du loyer ?
Dans les zones tendues : l’article 17-2 I envisage 2 actions :
Une action en diminution de loyer engagée par le locataire si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré. L’exclusion du complément de loyer s’explique par le fait qu’il fait l’objet d’une procédure spécifique (cf. 4.1.). Le loyer de base pourra donc être contesté par le locataire soit au cours du bail initial, soit s’il ne l’a pas fait, au moment du renouvellement.
Une action en réévaluation engagée par le bailleur, dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
Dans le cadre de ces actions, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au moins six mois avant le terme du contrat et le locataire dans les cinq mois.
Le locataire qui conteste une augmentation de loyer doit communiquer entre trois et six références de loyer dans le voisinage.
Les éléments constitutifs de ces références sont définis dans le Décret n° 90-780 du 31 août 1990 qui a été également modifié par le Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 :
De nouvelles mentions ont été rajoutées :
- Préciser le type d’habitat ; individuel ou collectif
- L’année de constatation des éléments constitutifs de la référence
Le décret du 1er juin 2015 modifie également le type de référence que le bailleur doit produire.
Dorénavant, le nouvel article 1-1 du Décret n° 90-780 du 31 août 1990 indique que les références devront porter, non seulement sur des baux conclus « récemment », mais également sur des baux conclus depuis « plus de trois ans ».
Dans les zones non tendues :
L’ancien principe est maintenu ; le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué et seul le bailleur en a le bénéfice.
Le bailleur devra respecter la même procédure que celle prévue en zone tendue.
- Quelle procédure en cas de contestation ?
L’article 17- 2 de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit tout d’abord une procédure amiable devant la commission départementale de conciliation et ensuite une procédure judiciaire, procédures qui devront être engagées avant le terme du contrat de location.
En cas de hausse de loyer, un mécanisme d’étalement est également prévu.
Pour les bailleurs de la zone tendue, le rattrapage ne pourra pas aller au-delà du loyer de référence minoré.
La nouveauté marquante de la Loi ALUR consiste, en zone tendue uniquement, à permettre au locataire de demander la diminution du loyer dès lors que le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré.
4.4. Comment fixer le loyer des locations meublées constituant la résidence principale du locataire?
- Le loyer initial est encadré dans les zones tendues, mais en adaptant à cette catégorie de logements les dispositions du nouvel article 17 de la Loi de 1989.
Ainsi, une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence est prévue pour tenir compte du caractère meublé du logement.
De même, le complément de loyer tient compte des équipements et services associés au logement.
La révision du loyer est soumise au même régime restrictif que pour les baux non meublés.
4.5. Quelle nouveauté pour les charges locatives ?
La seule nouveauté porte sur leur régularisation annuelle (art. 23 de la Loi du 06 juillet 1989).
Si la régularisation n’est pas effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année d’exigibilité desdites charges, le locataire peut demander que le paiement des sommes dues s’effectue par douzième.
Les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire « dans des conditions normales » pendant six mois et non plus un mois.
Enfin, depuis le 1er septembre 2015, il est possible, avec l’accord du locataire, d’envoyer de façon dématérialisé le récapitulatif des charges.
4.6. Quel est le montant du dépôt de garantie et les délais de restitution pour des locaux non meublés?
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée,
- 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.
Le délai court à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier), ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
- Quelles sanctions en cas de non respect du délai de restitution?
En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire. À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Cette majoration ne s'applique pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas transmis au bailleur l'adresse de son nouveau domicile, obligation incombant désormais au locataire.
Toutefois, pour les bailleurs dont les lieux loués sont en copropriété et dont l’arrêté des comptes ne correspond pas à la date de remise des clés, la Loi permet de procéder à un arrêté provisoire et à conserver une fraction du dépôt limité à 20 % au-delà du délai légal de restitution jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
4.7. Sur la disparition de la Garantie Universelle des Loyers (GUL)
Jugée trop couteuse par l’Etat, la GUL est remplacée par un autre dispositif, la caution VISALE, proposé par la ministre du logement Sylvia PINEL.
En substance, cette caution apporte une garantie des loyers pour:
les salariés en situation précaire, à savoir les travailleurs en CDD, en période d’essai, en apprentissage ou en intérim,
Le loyer lui-même ne doit pas excéder 1.500 euros dans Paris intra muros et 1.300 euros dans le reste du territoire. Le bail ne peut pas être conclu entre membres d'une même famille et, en cas de colocation, il doit être individualisé.
Le coût de cette mesure devrait être de 120 millions d’euros, financé par Action Logement (l’ex-1% Logement). Ce dispositif est gratuit pour le locataire et le bailleur.
Il était prévu un non cumul entre la cautionnement et la GUL ou GRL. Il semble logique que cette disposition se maintienne avec le dispositif remplaçant la GUL.
V- Les obligations non financières des parties dans le contrat de bail
- Quelle nouveauté pour l’assurance habitation ?
Le bailleur peut prendre l’initiative de souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire si celui-ci ne l’a pas fait. Cette dépense sera récupérable sur le locataire par douzième à chaque paiement du loyer.
Le contrat d’assurance sera résilié par le bailleur quant le locataire aura pris une assurance ou en cas de départ de celui-ci.
- Quelles sont les sanctions en cas de logement indécent?
Les organismes payeurs peuvent suspendre leur paiement quand ils considèrent que le logement n’est pas décent. Cette suspension dure tant que les travaux n’ont pas été entrepris par le bailleur. Ce dernier doit les effectuer dans un délai de 18 mois maximum à compter de la demande de l’organisme payeur. A défaut le bailleur s’expose à une perte définitive de l’allocation logement. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité tient également lieu de demande de mise en conformité.
- Quelle est la nouvelle durée des travaux imposés au locataire ?
La Loi ALUR a réduit la durée des travaux pouvant être imposés au locataire sans diminution du prix du bail. La durée passe donc de 40 à 21 jours. (Article 1724 du Code Civil.
De même, le locataire devra être informé avant le commencement des travaux, de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification travaux qui lui sera remise en main propre ou par courrier RAR. Le locataire aura la possibilité de faire interrompre ou interdire les travaux par le juge s’ils sont réalisés dans des conditions abusives ou vexatoires, dangereuses etc….
VI- Litiges entre les parties
- Quand doit-on saisir la commission départementale de conciliation ?
Elle voit ses pouvoirs étendus dans la mesure où sa saisine préalable est élargie. Elle intervient désormais pour les litiges relatifs aux loyers, à la décence, à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations et aux congés.
De plus fort, sa saisine, qui est normalement facultative, devient obligatoire pour les litiges relatifs aux loyers résultant des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la Loi n° 89-462 de la Loi du 06 juillet 1989 et aux articles 30 et 31 de la Loi du 23 décembre 1986 (bail de huit ans permettant de sortir de la Loi de 1948).
- Quels sont les délais de prescription pour les actions dérivant du contrat de bail ?
Le délai de prescription a été raccourci : le nouvel article 7-1 de la Loi n°89-462 de la Loi du 06 juillet 1989 limite à trois ans toutes actions dérivant d’un contrat de bail. Le délai court du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Comme indiqué précédemment il y a une prescription annuelle spécifique pour la révision du loyer.
VII- La fin du Contrat
7.1. Le Congé
- Quels sont les motifs du congé?
Pour mémoire, le propriétaire peut donner congé à son locataire, en cas de reprise pour habiter, vente du logement loué et existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.
- Comment notifier le congé?
Le congé peut être notifié par lettre recommandée AR, un acte d'huissier, ou la remise en mains propres contre récépissé ou émargement. L'acte d'huissier est vivement recommandé.
Une notice d'information destinée à informer les locataires sur les obligations du bailleur et les voies de recours, devra être jointe au congé pour habiter ou pour vendre délivrée par le bailleur.
Attention: en cas de cotitularité légale du bail (couples mariés et pacsés): le congé doit être délivré à chacun des époux ou partenaires pacsés.
- Quand délivrer le congé?
Le bailleur initial qui donne congé reste soumis aux règles classiques, il doit donc délivrer le congé au moins 6 avant l'échéance du bail, pour les locaux non meublés, et au moins 3 mois avant l'échéance du bail pour les locaux meublés;
En revanche, si le congé est consécutif à l'achat d'un bien occupé, un délai plus long devra être respecté, et ce afin de limiter d'éventuelles intentions spéculatives. Le congé du nouveau propriétaire a été restreint, et ce pour les biens occupés, acquis depuis le 1er août 2015:
- En cas de congé pour reprise:
- si le terme du contrat en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition;
- si le terme du bail en cours intervient plus de 2 ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire au terme du contrat de location;
- En cas de congé pour vente:
- si le terme du contrat intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours;
- si le terme du bail en cours intervient plus de 3 ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location;
A noter: La loi a limité au 3ème degré inclusivement les ventes entre parents qui permettent d'échapper au droit de préemption du locataire. (limite non applicable aux droits de préemption accordés au preneur par l'art.10 et 10-1 de la Loi du 31 décembre 1975).
- Comment motiver le congé pour reprise ?
S'agissant des baux signés depuis le 27 mars 2014, il est imposé désormais au bailleur de préciser dans le congé la nature du lien existant entre le bénéficiaire de la reprise et le propriétaire du logement, et ce pour lutter contre les congés frauduleux.
L'article 15 impose également au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise pour permettre au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité de la situation.
- Quelle protection pour les locataires âgés et aux ressources limitées, en cas de congé?
Depuis l'entrée en vigueur de la Loi Macron du mois d'août 2015, les locataires agés et modestes bénéficient d'une protection particulière, aussi bien en location vide que meublée, dès lors qu'elle constitue la résidence principale.
Ils ne peuvent se voir donner congé sans qu'une offre de relogement leur soit proposée, laquelle devra être compatible avec les ressources régulières du locataire.
Pour bénéficier de cette protection, les locataires doivent non seulement être âgés de plus de 65 ans ET disposer de ressources inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés.
Cependant, cette protection disparaît si le propriétaire bailleur est âgé de plus de 65 ans OU s’il dispose de ressources inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés.
- Quelles sont les sanctions en cas de congé pour reprise ou vente frauduleux?
La loi instaure une amende pénale de 6.000€ maximum pour une personne physique, et 30.000€ maximum pour une personne morale. Le locataire sera recevable en qualité de partie civile et pourra obtenir réparation du préjudice subi.
A noter: des règles spécifiques applicables au congé ont été instaurées par la loi ALUR, en cas de procédure de péril ou d'insalubrité, pour les ventes à la découpe, et pour les droits de préemption générés par les ventes intervenues en cours de bail.
- Quand le locataire doit donner son congé?
La loi nouvelle généralise le délai de préavis d'un mois à tous les logements situés en zone tendue.
Pour les zones non tendues, le preneur peut se prévaloir des motifs de préavis réduit qui existaient auparavant et a ajouté deux nouveaux motifs, le locataire bénéficiaire de l'allocation d'adulte handicapé, et locataire qui s'est vu attribuer un logement locatif conventionné.
La loi nouvelle impose que le locataire justifie a priori du motif de préavis réduit, en justifiant du motif invoqué, lors de l'envoi de la lettre de congé.
7.2. Résiliation du bail et expulsion
- Sur la prévention des procédures d'expulsion
- Depuis le 1er janvier 2015, tout bailleur personne morale (hors SCI familiale jusqu'au 4ème degré) devra saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins 2 mois avant l'assignation, sous peine d'irrecevabilité de celle-ci;
- concernant les bailleurs personnes physiques ou sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, des arrêtés préfectoraux fixeront le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 sont signalés par l'huissier de justice à la CCAPEX. (Décret du 30 octobre 2015, n°2015-1384);
- les délais de paiement que le juge peut accorder, même d'office, sont limités à 3 ans.
- Quels sont les nouveaux délais en matière d'expulsion?
- le délai de la trêve hivernale est rallongée, elle débute toujours le 1er novembre, mais interdira les expulsions jusqu'au 31 mars (au lieu du 15).
- les squatters bénéficient de cette trêve, sauf décision contraire du juge.
- les délais que le juge peut accorder pour quitter les lieux sont désormais de 3 mois minimum, et peuvent aller jusqu'à 3 ans.
- Quelles sont les sanctions des expulsions illégales ?
La loi ALUR crée une infraction pénale visant à dissuader les propriétaires de pratiquer des expulsions manu militari, aux termes du nouvel article 226-4-2 du Code pénal une telle pratique est sanctionnée de 3 ans d'emprisonnement et de 30.000€ d'amende.
La Loi ALUR a fixé des dispositions transitoires pour les baux en cours dans son article 14.
8.1. L’article 14 pose comme principe que les contrats de location en cours au 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la Loi, demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
Il y a tout de même deux séries d’exceptions :
- Concernant les locaux loués vides :
Les dispositions immédiatement applicables sont :
Article 7 (obligation du preneur), 17-1 (révision du loyer), 20-1 (mise en conformité des logements indécents), 21 (quittance de loyer), et 23 (charges locatives) dans leur nouvelle rédaction,
Article 11-1 (vente à la découpe) dans sa nouvelle rédaction pour les congés délivrés après le 27 mars 2014.
- Concernant les locaux meublés :
Article 6 (obligation du bailleur), article 7 (obligation du preneur), 20-1 (mise en conformité des logements indécents), 21 (quittance de loyer), et 25-1 (compétence de la commission départementale de conciliation) dans leur nouvelle rédaction,
Malgré des dispositions transitoires claires, des litiges doctrinaux se sont élevés sur l’application des articles 15 (congé) et 24 (clause résolutoire) nouveaux de la Loi de 1989 aux baux en cours.
8.2. Compte tenu de ces divergences, la Loi Macron du 06 août 2015 a clarifié ce point en posant le principe d’une application de la nouvelle Loi uniquement aux nouveaux baux et, progressivement, aux baux qui sont reconduits tacitement.
Ainsi, jusqu’à leur renouvellement, ou leur reconduction tacite les contrats des locations vides ou meublées, en cours au 7 août 2015, demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Par exception, une nouvelle série de dispositions est déclarée immédiatement applicable aux baux en cours dont l’article 22 (dépôt de garantie), 24 (résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et prévention des expulsions), 15 et 25-8 (congés),
Toutefois, pour les baux reconduits tacitement, il n’y a pas d’application des articles 3 (mentions obligatoires du contrat), 17 (encadrement des loyers) et 17-2 (fixation du loyer de renouvellement). Ces articles ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement.
Les baux meublés reconduits tacitement ne se verront pas appliquer les articles 3 (mentions obligatoires du contrat), le premier alinéa de l’article 22 et de l’article 25-6 (montant du dépôt de garantie) et du I de l’article 5-9 (encadrement des loyers) qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement.
Sur l'application transitoire de La Loi ALUR au congé pour habiter
Auparavant, il suffisait de préciser le motif du congé, soit une reprise pour habiter, soit une reprise pour vendre, ..
Désormais, la Loi ALUR dans les nouvelles dispositions de l'article 15 fait obligation au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux du motif allégué dans le congé, en ce compris, une reprise pour habiter.
Dans cette affaire, le locataire arguait notamment d'un avis de la Cour de Cassation qui interprétait largement la listes des dispositions de la Loi ALUR immédiatement applicables aux baux cours (Avis de la Cour de Cassation, du 16 février 2015, n°15002) pour solliciter la nullité du congé qui ne contenait pas une telle justification ed la part du bailleur.
Aux termes d'un arrêt rendu le 16 avril 2015, la Cour d'Appel s'est opposée à l'avis de la Cour de Cassation, en jugeant que les dispositions de l'article 14 de la Loi ALUR disposant que les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la Loi du 24 mars 2014, demeurent régis par les dispositions qui leur étaient applicables, à l'exception de certains articles parmis lesquels ne figure pas l'article 15 autorisant un contrôle a priori par le juge du congé pour reprise (CA Paris, 3ème chambre, 16 avril 2015, n°14/08686).
Congé du locataire: absence de renonciation du bailleur aux loyers dus jusqu'au terme du délai de préavis
Il est rappelé qu'aux termes de l'article 15 I de la Loi du 6 juillet 1989:
«(...) Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Dans cette affaire, le locataire qui ne pouvait se prévaloir d'un cas de préavis réduit, avait adressé au bailleur un congé pour un départ anticipé d'un mois seulement.
Il avait alors été procédé à l'état des lieux et à la remise des clés, sans aucune remarque du bailleur, ce qui avait été interprété par le locataire comme un accord sans équivoque du bailleur pour un départ anticipé.
Cependant, la Troisième Chambre civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt, en date du 14 avril 2015, aux termes duque elle a considéré que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire et que l'acceptation de la remise des clés et l'établissement d'un état des lieux, ne suffisaient pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur aux loyers dus par le locataire jusqu'au terme du délai de préavis (Cass. Civ.3ème, 14 avril 2015, n°14-11.064).
Application de la Loi ALUR aux indexations de loyers postérieures à son entrée en vigueur
Cet arrêt de la Cour d’appel porte sur l’application dans le temps de la Loi ALUR du 24 mars 2014 et particulièrement sur l’article 17-1 modifié de la Loi du 6 juillet 1989 qui fait référence aux indexations postérieures des baux en cours.
La Cour juge que pour les indexations postérieures à la Loi ALUR le nouvel article 17-1 s’applique, c'est-à-dire, que pour lesdites indexations le bailleur doit manifester sa volonté d’augmenter le loyer au plus tard dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet à défaut de quoi, il est censé y avoir renoncé pour l’année écoulée. (CA Paris 4ème chambre 17 février 2015 n° 14/03164 C. c/ SCI Shishou)
L'exécution des travaux d'amélioration soumis à l'accord du locataire?
Cette jurisprudence concerne les travaux qui peuvent être imposés au locataire et l’appréciation du locataire sur lesdits travaux.
En effet, si le remplacement d’une douche par une baignoire pourrait constituer une amélioration des parties privatives au sens de l’article 7 e) de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ce fait relève de l’appréciation personnelle du locataire et de sa vie privée. (CA Colmar 3ème chambre section A n° 15/ 23 février 2015 15/0203 et 14/02758 S. c/ Office public habitat Bas-Rhin)
Le maintien dans les lieux par le locataire après la délivrance d'un congé pour vendre
Le maintien dans les lieux du locataire après un congé pour vente valable constitue une voie de fait causant un préjudice au vendeur, préjudice qui résulte de la perte de chance de réaliser la vente rapidement ou de bénéficier d’un statut fiscal plus avantageux. CA Aix-en-Provence 11ème chambre 20 janvier 2015 N° 13/09277)
La motivation du congé délivré par le bailleur
N’est pas valable le congé motivé par la dégradation des lieux par le locataire et la volonté du bailleur de reprendre le logement pour son usage personnel.
En matière de congé, on doit choisir un motif de congé, on ne peut cumuler plusieurs motifs de congé.
De plus, un des motifs du congé était congé « pour un usage personnel ». Or, ce motif est trop flou. Il faut préciser reprise pour habiter à titre d’habitation principale. (CA Aix-en-Provence 11ème chambre 20 janvier 2015 N° 13/09392
Troubles de jouissance commis par l'enfant d'un locataire: demande de résiliation rejetée
Aux termes de l'article 1735 du Code Civil, le locataire est responsable des dégradations ou troubles de jouissance commis par les personnes qui vivent sous son toit.
Cela étant dit, des actes de malveillance, même graves, n'entraînent pas nécessairement la résiliation du bail.
Dans cette affaire, le fils des locataires avait incendié plusieurs loges de gardien et mis le feu au véhicule au gardien.
La Cour a considéré que même si ces faits étaient graves, ils étaient demeurés isolés, en relevant que la bailleresse ne faisait état d'aucun trouble de jouissance antérieur, et d'aucun trouble de quelque nature que ce soit postérieurement.
La Cour a considéré que cette violation par le locataire de leur obligation de jouissance paisible, ne justifiait pas, en dépit de sa gravité, de prononcer la résiliation du bail. (Cass. Civ.3ème, 10 février 2015, n°13-27.287)
L'obstruction du locataire au droit de visite résultant du congé pour vendre est illégale
La Cour d'Appel de Versailles a condamné un locataire, destinataire d'un congé pour vendre qui n'avait pas la possibilité d'acquérir le bien proposé à la vente, et faisait systématiquement obstacle aux visites afin d'empêcher la vente, à des dommages et intérêts, en considérant que ce comportement illégal et contractuellement fautif ne manquait pas de causer un préjudice au bailleur. (CA Versailles, 1ère Chambre, 26 février 2013, n°12/05378).
Remboursement de travaux effectués par le locataire
Le preneur ne peut obtenir le remboursement des frais engagés pour la réalisation de travaux incombant au bailleur, qu'à la condition d'avoir mis le bailleur en demeure de les effectuer ou de s'être fait autorisé par le Juge à substituer à lui. (Cass. 3ème civ, 31 octobre 2012 n°11-18.635)
Logement décent: le bailleur doit fournir les appareils de chauffage
Il est rappelé que le logement doit respecter les normes minimales de confort et d'habitabilité, et ce en application du Décret du 30 janvier 2002.
C'est dans ces conditions que la Cour d'Appel de Paris a condamné le bailleur qui avait omis d'installer des convecteurs électriques, se contenter d'installer des prises à cet effet.
Ainsi, la Cour d'Appel de Paris a rappelé qu'il appartenait au bailleur d'installer les appareils de chauffage. (CA PARIS, 30 octobre 2012, n°11/13294)
Rejet d'une demande d'expulsion formulée après la prise d'effet du congé, en raison de l'indécence du logement
Dans cette affaire, la Cour d'Appel de LYON a fait application de l'article 1719-1° du Code Civil, qui depuis la Loi du 25 mars 2009, dispose qu'en cas d'indécence, le propriétaire ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour obtenir l'expulsion de l'occupant.
En l'espèce, le bailleur avait délivré au locataire un congé pour habiter au profit de son fils, alors que le locataire avait suspendu ses loyers et demandé une expertise des lieux.
La Cour validera ce congé, tout en refusant l'expulsion en application du texte précité, nonobstant le fait que l'hypothèse du congé ne soit pas visée par les dispoitions de l'article 1719-1° du Code Civil. (CA LYON, 24 juillet 2012, n°11/02224)
Sur la contestation en référé d'un acte de cautionnement contenant une mention manuscrite erronnée
Il est rappelé qu'aux terme de l'article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au 15 mars 2007 qu'à peine de nullité, la caution doit mentionner de sa main, les dispositions suivantes:
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation."
Dans cette affaire, la Cour d'Appel de Rennes a considéré que l'emploi à deux reprises du terme « caution » au lieu de «résiliation » est de nature à rendre sérieuse la contestation sur la validité de l'engagement. (CA RENNES, 18 octobre 2012, n°11/06128)
La renonciation du bailleur à se prévaloir du préavis de trois mois doit être certaine et non équivoque
Il est de jurisprudence constante que le bailleur peut renoncer à invoquer le non-respect du délai de préavis, dès lors que sa renonciation est certaine, et non équivoque.
Dans cette affaire, le locataire avait donné son congé avec un délai de préavis d'un mois (hors des exceptions légales), et le bailleur avait alors demandé la remise des clés au plus tard à la date d'expiration du délai de préavis et de fixer à cette même date le jour et l'heure de l'état des lieux de sortie.
Dans ces conditions, la Cour a jugé que le bailleur doit être considéré comme ayant accepté sans équivoque que le délai de préavis du preneur soit abrégé et que le preneur pouvait valablement se croire autorisé à) quitter les lieux sans respecter un délai de préavis de trois mois. (CA PAU, 2ème Chambre, 31 décembre 2012 n°12/5290 et 11/04424)
L'impossibilité pour le locataire de délivrer un congé conditionnel ou de rétracter le congé donné au bailleur
Aucune disposition légale, ne permet au locataire de délivrer un congé "conditionnel" sauf pour le bailleur à accepter cette condition.
Il est rappelé qu'en tout état de cause, l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception ou la délivrance d'un exploit d'huissier est imposée par les articles 12 et 15 de la Loi du 6 juillet 1989.
De même, le locataire ne peut imposer au bailleur, après dénonciation du bail, une renonciation que celui-ci n'est pas tenu d'accepter. (CA Colmar, 3è Chambre, 10 décembre 2012, n°12/00223 et 12/0885)
La reprise pour habiter subordonnée à l'usage d'habitation principale
Il est de jurisprudence constante que la reprise pour habiter suppose que les lieux repris soient occupés à usage d'habitation principale.
Cette jurisprudence a été rappelée par la troisième Chambre civile de la Cour de Cassation, aux termes d'un arrêt rendu le 13 novembre 2008 qui sanctionne l'occupation partielle d'un logement ayant fait l'objet d'une reprise. (Cass. Civ. 3ème, 13 novembre 2008, n°05-19.722)
Reprise pour habiter : incidence du changement de qualité du bailleur suite à une vente
Le bailleur personne physique, substitué au bailleur personne morale suite à une vente, a le droit de reprendre le logement pour habiter.
En l’occurrence, il s’agissait non pas d’une cession conventionnelle du bail, mais d’une substitution légale de bailleur réglementée par l’article 1743 du Code Civil. (CA Versailles, 1ère Chambre, 22 septembre 2009, JurisData n°2009-379213)
En conséquence, les dispositions de l’article 1690 du Code Civil n’ont pas vocation à s’appliquer, et le nouveau bailleur s’impose au locataire, en lui notifiant seulement sa nouvelle identité.
Quand un cautionnement peut être demandé par un bailleur ayant souscrit une assurance loyers impayés
L’ancien article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en matière de bail d’habitation, le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.
L’article 39 de la loi du 24 novembre 2009 relative à l’orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie vient de modifier ce texte.
Le premier alinéa de l’article 22-1 de cette loi dispose désormais que le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. (Source : Loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009)
Exécution de travaux par le bailleur : opposition du locataire
Aux termes de l’article 7 e) de la Loi du 6 juillet 1989, la possibilité pour le locataire de s’opposer aux travaux projetés par le bailleur, dépend de la nature des travaux projetés.
Si les travaux projetés sont nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, le locataire ne put pas s’y opposer.
En revanche, les travaux d’amélioration ne peuvent être imposés au locataire que s’ils portent sur « des parties communes ou des parties privatives du même immeuble» et non lorsqu’ils portent sur le logement propre au locataire. (CA Amiens, 1ère Chambre, 8 octobre 2009, JurisData n° 2009-013922)
Toute clause contraire à cette délimitation légale est jugée illicite.
Congé pour vendre : substitution d'une SCI lors de la réalisation de la vente
Le droit de préemption bénéficiant au seul locataire, l’acte de vente ne peut être établi au profit de d’une SCI dont le locataire est associé. (CA PARIS, 3ème Chambre, 10 septembre 2009, JurisData n° 2009- 379131)
Aux termes de l’article 15, II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui règlemente le droit de préemption, c’est la même personne qui doit accepter l’offre et signer l’acte authentique en qualité d’acheteur. Et cette personne ne peut être que la personne liée au bailleur par un contrat de location.