Source: https://www.steuerberater-center.de/52819.htm
Timestamp: 2018-12-15 01:52:35
Document Index: 188797159

Matched Legal Cases: ['§ 80', '§ 75', '§76', '§ 76', '§ 78', '§ 78', '§ 79', '§ 79', '§ 27', '§ 79', '§ 79', '§ 27', '§ 80']

BFH 16.5.2018, II R 37/14
Zur Ermittlung der maÃŸgeblichen Mieten im Ertragswertverfahren
Eine ZurÃ¼ckrechnung der bei der Bewertung im Ertragswertverfahren zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist nicht zulÃ¤ssig. Dies ergibt sich daraus, dass die im Ertragswertverfahren gem. Â§ 80 BewG auf die Jahresrohmiete anzuwendenden und aus den Anlagen 3 bis 8 zum BewG ersichtlichen VervielfÃ¤ltiger ebenfalls nach den VerhÃ¤ltnissen des Jahres 1964 ermittelt wurden.
Der KlÃ¤ger kaufte im Jahr 2007 im ehemaligen Westteil von Berlin ein mit einem 1981 errichteten Wohnhaus bebautes GrundstÃ¼ck. Im Jahr 2008 teilte er das Objekt in fÃ¼nf Wohnungseigentumseinheiten und zwei Teileigentumseinheiten (Garagen) auf.
Das Finanzamt stellte fÃ¼r diese Einheiten im Wege der Nachfeststellung Einheitswerte auf den 1.1.2009 fest. Die Wohnungen bewertete es als EinfamilienhÃ¤user - Wohnungs-/Teileigentum - im Ertragswertverfahren ausgehend von einem mtl. Mietwert von 3,90 DM/qm (gute Ausstattung, Mietspiegelfeld Ia) und einem VervielfÃ¤ltiger von 9,1 (BauausfÃ¼hrung A, Nachkriegsbau nach dem 20.6.1948). FÃ¼r die Garagen als sonstige bebaute GrundstÃ¼cke - Wohnungs-/Teileigentum - wurde der Wert im Sachwertverfahren ermittelt. Die festgestellten Einheitswerte betragen je rd. 16.000 â‚¬ fÃ¼r die Wohnungen Nr. 1 und 3, rd. 20.000 â‚¬ fÃ¼r die Wohnungen Nr. 2 und 4, rd. 17.000 â‚¬ fÃ¼r die Wohnung Nr. 5 und je rd. 1.600 â‚¬ fÃ¼r die beiden Garagen.
Das FG wies die auf Aufhebung der Einheitswertbescheide gerichtete Klage ab. Die Revision des KlÃ¤gers hatte vor dem BFH keinen Erfolg.
Die vom Finanzamt festgestellten Einheitswerte sind nicht zu beanstanden. Sie stehen in Einklang mit den maÃŸgebenden Vorschriften.
Die Bewertung bebauter GrundstÃ¼cke erfolgt abhÃ¤ngig von der GrundstÃ¼cksart (Â§ 75 BewG) nach MaÃŸgabe des Â§76 BewG im Regelfall im Ertragswertverfahren, in AusnahmefÃ¤llen im Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren gilt nach Â§ 76 Abs. 1 BewG fÃ¼r MietwohngrundstÃ¼cke, GeschÃ¤ftsgrundstÃ¼cke, gemischt genutzte GrundstÃ¼cke, Ein- und ZweifamilienhÃ¤user. Die HÃ¶he des Einheitswerts basiert gem. Â§ 78 S. 1 BewG auf dem GrundstÃ¼ckswert, der den Bodenwert, den GebÃ¤udewert und den Wert der AuÃŸenanlagen umfasst. Der GrundstÃ¼ckswert ergibt sich nach Â§ 78 S. 2 BewG durch Anwendung eines im Anhang zum BewG enthaltenen VervielfÃ¤ltigers auf die zu erzielende Jahresrohmiete, die nach den WertverhÃ¤ltnissen von 1964 bestimmt wird, unter BerÃ¼cksichtigung gewisser pauschaler ErmÃ¤ÃŸigungen und ErhÃ¶hungen.
Die maÃŸgebliche Jahresrohmiete richtet sich gem. Â§ 79 Abs. 1 BewG vorrangig nach der fÃ¼r das GrundstÃ¼ck aufgrund vertraglicher Vereinbarungen im Hauptfeststellungszeitpunkt gezahlten tatsÃ¤chlichen Miete. Unmittelbar anwendbar ist diese Vorgabe nur fÃ¼r GrundstÃ¼cke, die im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 bereits vermietet waren. Andernfalls bestimmt sich die Jahresrohmiete gem. Â§ 79 Abs. 2 BewG nach der Ã¼blichen Miete. Die Ã¼bliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schÃ¤tzen, die fÃ¼r RÃ¤ume gleicher oder Ã¤hnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmÃ¤ÃŸig gezahlt wird. MaÃŸgeblich bleiben fÃ¼r die HÃ¶he der Miete auch bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen immer die WertverhÃ¤ltnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 (Â§Â§ 27, 79 Abs. 5 BewG).
Zur Ermittlung der Ã¼blichen Miete ziehen die FinanzbehÃ¶rden Ã¼berwiegend Mietspiegel heran, die regelmÃ¤ÃŸig u.a. nach Baujahren und Ausstattungsgruppen gegliederte Quadratmeter-Mieten zum Stand vom 1.1.1964 ausweisen. Im Hinblick auf die Ausstattungsgruppen unterteilen die Mietspiegel meist in einfache, mittlere, gute und sehr gute Ausstattung und legen hierfÃ¼r RahmensÃ¤tze fÃ¼r die anzuwendenden Mietwerte fest. Die Heranziehung dieser auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 aufgestellten Mietspiegel fÃ¼r die SchÃ¤tzung der Ã¼blichen Miete gem. Â§ 79 Abs. 2 S. 2 BewG auf diesen Zeitpunkt ist zulÃ¤ssig, wenn eine SchÃ¤tzung der Ã¼blichen Miete im unmittelbaren Vergleich daran scheitert, dass nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte am 1.1.1964 nicht oder nicht in hinreichender Zahl vorhanden waren und die Mietspiegel in ihren Aufgliederungen nach Mietpreisregelungen und den anderen gem. Â§ 79 Abs. 2 S. 2 BewG maÃŸgebenden Kriterien (insbesondere Baujahr und Ausstattung) den vom Gesetz gestellten Anforderungen fÃ¼r die SchÃ¤tzung der Ã¼blichen Miete entsprechen.
Im Streitfall war die vom KlÃ¤ger begehrte ZurÃ¼ckrechnung der der Einheitsbewertung zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln mit Â§Â§ 27, 79 Abs. 2, 5 BewG nicht vereinbar. Dies ergibt sich daraus, dass die im Ertragswertverfahren gem. Â§ 80 BewG auf die Jahresrohmiete anzuwendenden und aus den Anlagen 3 bis 8 zum BewG ersichtlichen VervielfÃ¤ltiger ebenfalls nach den VerhÃ¤ltnissen des Jahres 1964 ermittelt wurden. Der Konzeption der VervielfÃ¤ltiger liegen ReinertrÃ¤ge zugrunde, die unter BerÃ¼cksichtigung pauschalierter Bewirtschaftungskosten und Bodenertragsanteile, aufgegliedert nach GrundstÃ¼cksarten, Baujahrgruppen und GemeindegrÃ¶ÃŸenklassen, ermittelt worden sind. Die VervielfÃ¤ltiger kÃ¶nnen dementsprechend unmittelbar auf die RohertrÃ¤ge angewandt werden und sollen dabei zugleich die altersbedingten Unterschiede zwischen Grund und Boden und GebÃ¤ude miterfassen.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 30.07.2018 12:39