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Timestamp: 2020-03-31 12:58:32+00:00
Document Index: 19693903

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1585', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1578', 'sentenza ']

Danni all'immobile concesso in locazione. Il condominio risponde delle lesioni derivanti da modifiche strutturali.
Avv. Leonarca Colucci
Accade spesso che, nelle locazioni, l'immobile presenta dei difetti che ne limitano il godimento al conduttore, in tal caso il locatore è sempre responsabile? E soprattutto è legittimo che il conduttore, in caso di mancata esecuzione dei lavori di ripristino da parte del locatore, decida autonomamente di procedere all'autoriduzione del canone?
Una sentenza del Tribunale di Napoli, risalente allo scorso 13 gennaio, offre una risposta molto chiara a tali domande stabilendo che nel caso di locazione di immobile il conduttore non può vantare alcun diritto al risarcimento del danno nei confronti del locatore nell'ipotesi in cui fessure e lesioni all'immobile siano riconducibili a modifiche strutturali dell'edificio.
In tal caso è il condominio che deve rispondere degli eventuali danni, non essendo il problema ricollegabile ad una mancata manutenzione del locatore. (Tribunale di Napoli, sez .IX, 13.1.2016 n. 574)
Il fatto. I conduttori di un appartamento adibito ad ufficio citano in giudizio il locatore chiedendo il risarcimento dei danni sopportati in seguito alle fessurazioni dell'immobile ed alle frequenti cadute di intonaco che ne hanno compromesso il godimento, chiedendo al contempo la condanna del proprietario ai lavori di ripristino del buono stato locativo.
(In tema di obbligo del locatore di mantenere il buono stato locativo dell'immobile vedasi: Le spese a carico del proprietario e quelle di competenze dell'inquilino)
Il locatore, instaurato il contraddittorio, eccepisce il fatto che i danni sopportati dai conduttori non erano addebitabili alla mancata garanzia del buono stato di manutenzione, precisando che i danni in questione erano riconducibili ad una nuova disposizione dei vani dei piani superiori, e con domanda riconvenzionale chiedeva il pagamento dei canoni non versati dai conduttori.
La sentenza del Tribunale di Napoli. La sentenza della nona sezione civile del Tribunale di Napoli n. 574 del 2016, prima di entrare nel merito della vicenda, effettua una dettagliata ricostruzione degli obblighi che discendono dal contratto di locazione sul locatore.
Evidenzia a tal riguardo che l'articolo 1575 c.c. elenca le obbligazioni principali del locatore che deve:a) consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione; b) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto; c) garantire il pacifico godimento della locazione.
E' evidente, quindi, che sul locatore grava l'onere di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Tuttavia la giurisprudenza sottolinea che la presunzione di responsabilità gravante sul locatore può essere vinta mediante prova, offerta dal locatore, dell'imputabilità dell'evento a caso fortuito o fatto illecito del terzo (Cass. civ., 18.5.2005 n. 10389).
=> Cosa accade se l'inquilino danneggia l'immobile preso in locazione?
In buona sostanza, quindi, la giurisprudenza evidenzia che il locatore può svincolarsi dalla presunzione di responsabilità che la legge pone a suo carico nel momento in cui dimostra che i danni alla cosa locata siano addebitabili al fatto illecito del terzo. (Cass. 26.11.1993 n. 11687)
Nel caso di specie, le relazioni tecniche depositati nel corso del giudizio, hanno evidenziato che appare del tutto verosimile che trattandosi di un edificio in tufo le fessurazioni e le cadute di intonaco "siano imputabili a problemi di natura condominiale ovvero a modifiche strutturali delle distribuzioni interne degli appartamenti ai piani superiori…. ".
Il Giudicante, al fine di verificare se i danni lamentati dalla conduttrice siano addebitabili alla mancata esecuzione dei lavori di ripristino del buono stato di manutenzione da parte del locatore oppure al fatto illecito del terzo, tiene conto delle risultanze del verbale dei Vigili del Fuoco dove viene indicato l'amministratore di condominio quale soggetto tenuto ad eseguire gli interventi manutentivi necessari.
Alla luce di tali circostanze, quindi, essendo i danni lamentati dai conduttori riconducibili a molestie di terzi, ai sensi dell'art. 1585 secondo comma c.c. , la sentenza chiarisce che il conduttore ha la facoltà di azione diretta ed il locatore non è tenuto a garantirlo.
Del resto, evidenzia sempre la sentenza in commento, la giurisprudenza di legittimità ha già appurato che il conduttore gode di un'autonoma legittimazione a proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno per infiltrazioni dai soprastanti appartamenti dello stesso edificio, che realizzano una molestia di fatto. (Cass. 20.8.2003 n. 12220;Cass. 20.12.1990 n. 12089)
In virtù di tali circostanze, tenendo conto anche del fatto che il conduttore lamenta il mancato godimento dell'immobile a partire dal 2011 mentre in realtà effettua il rilascio solo nel 2013, la sentenza si conclude con il mancato con il mancato accoglimento delle domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore dell'obbligo di mantenere la cosa in buono stato locativo, dato che nel corso del giudizio è emerso che la causa dei danni lamentati dal conduttore in questione sarebbero riconducibili a comportamenti addebitabili al condominio.
Infine, per completezza, è obbligo di chi scrive precisare che è stata accolta la domanda riconvenzionale formulata dal locatore che ha chiesto il pagamento dei canoni di locazione non versati dal conduttore.
Evidenzia a tal proposito il Tribunale di Napoli che l'autoriduzione del canone da parte del conduttore, è un fatto arbitrario ed illegittimo, ed il conduttore non può decidere autonomamente, a fronte dei vizi della cosa locata, di autoridurre il canone a norma dell'art. 1578, primo comma cc., in quanto tale norma non da facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma lo legittima solo a domandare che il giudice disponga la risoluzione del contratto o una riduzione del canone.
Al conduttore quindi, tenendo conto che la sentenza ha accertato che i danni siano addebitabili a comportamenti del condominio, non resta altro che da fare se non agire nei confronti di quest'ultimo.
=> Risoluzione del contratto di compravendita se l'inquilino non libera l'immobile
Scarica Tribunale di Napoli 574, sezione Nona, del 13-01-2016
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