Source: https://www.blogaffitto.it/esperto/principali-novita-negli-affitti-a-canone-concordato-nuova-convenzione-2016s.html
Timestamp: 2020-02-24 06:14:34+00:00
Document Index: 78115086

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 1']

Principali novità negli affitti a canone concordato | Esperto - gli esperti di Solo Affitti a tua disposizione
/Principali novità negli affitti a canone concordato
Nuovi modelli di contratto e Tabella Oneri Accessori
La Convenzione richiama nuovi modelli di contratto e una nuova Tabella degli oneri accessori; il testo si riferisce a degli allegati alla stessa Convenzione, ma in realtà tali allegati non sono disponibili e probabilmente lo saranno solo in sede di emanazione del Decreto Ministeriale di cui sopra. Attualmente, dunque, possiamo sospettare novità nei modelli contrattuali e nella Tabella, senza conoscerne tuttavia il contenuto.
Modifica durata contratti transitori
La Convenzione (art. 2 comma 1) stabilisce per i contratti transitori una durata non superiore a 18 mesi, eliminando dunque il precedente (e attualmente in vigore) limite minimo (1 mese).
Si tratta della novità a nostro avviso più importante, dal momento che rimedia a una lacuna: attualmente non esiste una figura contrattuale applicabile alle locazioni molto brevi che non siano motivate da esigenze esclusivamente turistiche. In attesa che gli Accordi definiscano in concreto a quali esigenze sia collegata questa tipologia contrattuale, immaginiamo che sarà applicabile alle brevi trasferte lavorative, alle partecipazioni a fiere ed eventi e, in definitiva, a tutte quelle esigenze per le quali finora si era costretti a “forzare” altre tipologie di contratto.
Resta inteso che, stando alla normativa vigente, in caso di transitorio di durata non superiore a 30 giorni non sussisterà l’obbligo di registrazione.
Nuovi criteri per stabilire obbligo canone concordato in caso di contratti transitori
La Convenzione prevede (art. 2 comma 2) che l’obbligo di definire il canone in base ai parametri definiti dall’Accordo Territoriale localmente applicabile, con possibilità di un aumento fino al 20%, scatti solo nel caso il Comune dove è sito l’immobile abbia un numero di abitanti superiore a 10.000 (diecimila), stando all’ultimo Censimento. In Comuni con numero di abitanti pari o inferiore a 10.000 sarà invece possibile definire liberamente il canone.
Ma attenzione: in caso di contratto di durata non superiore a 30 giorni il canone potrà essere libero anche nei Comuni con numero di abitanti superiore a 10.000. In tali casi anche la ripartizione degli oneri accessori sarà libera e non terrà conto della Tabella degli oneri accessori.
Attualmente, come sappiamo, la regola è differente, dal momento che il calcolo del canone è vincolato ai parametri degli Accordi nei Comuni appartenenti alle Aree Metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia (art. 2 comma 2 D.M. 30/12/2002).
Esigenze di transitorietà
la Convenzione prevede (art. 2 comma 4) che i contratti transitori debbano contenere una specifica dichiarazione che individui un’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore compresa tra quelle previste dall’Accordo Territoriale. Tale esigenza (che sia del locatore o del conduttore) andrà provata con documentazione da allegare al contratto.
A quanto è dato leggere, verrà meno la necessità di conferma (per il locatore) delle esigenze di transitorietà entro la fine del contratto.
- in caso di transitorio di durata non superiore a 30 giorni basterà indicare in contratto una tra le esigenze previste dall’Accordo, senza necessità di documentare alcunché;
- in generale, la Convenzione (con una formula invero poco chiara espressa nell’art. 2 comma 5) stabilisce che, “per i casi in cui il contratto non sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’Accordo Territoriale o difficilmente documentabili, gli Accordi stessi definiranno le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazione firmatarie”. All’apparenza si tratta di un modo per rendere più elastico il requisito delle esigenze di transitorietà, prevedendo però un necessario coinvolgimento delle Associazioni di categoria.
Attestazione parametri utilizzati per il calcolo del canone concordato e agevolazioni fiscali
La Convenzione prevede (art. 1 comma 8) la possibilità che le parti si facciano assistere dalle Organizzazioni di proprietari o inquilini per la stipula. Tale assistenza viene confermata come facoltativa e pertanto sarà possibile anche stipulare contratti a canone concordato senza alcuna assistenza.
Tuttavia, nel testo troviamo un passaggio che potrebbe far presagire, nei futuri Accordi Territoriali, una presenza più “ingombrante” delle Organizzazioni in fase di attestazione della corretta applicazione dei parametri utilizzati per il calcolo e in generale del corretto utilizzo del contratto tipo, ai fini della concessione delle agevolazioni fiscali: “Gli Accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una Organizzazione firmataria dell’Accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’Accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.
In sostanza è possibile che gran parte dei prossimi Accordi, come già attualmente avviene in qualche caso, prevedano l’obbligo di una “vidima” da parte di un’Organizzazione sul contratto o sulla sintesi dei parametri utilizzati per il calcolo, condizione necessaria per accedere alle agevolazioni fiscali, in particolare a quella IMU. Staremo a vedere...
Buongiorno, abito a Roma volevo stipulare un contratto 3+2 concordato agevolato.
Per usufruire della cedolare secca al 10% è corretta l'informazione dell'obbligatorieta di stipulare il contratto da una associazione da categoria?
Isabella Tulipano Walter
Esatto Walter, più che stipulare il contratto, l'associazione di categoria deve avvallare l'esattezza del calcolo del canone.
Buongiorno, nel canone concordato una volta stipulato con il modello conforme alla gazzetta ufficiale, sia transitorio che 3+2, e cedolare secca, calcolo del Canone con programma in internet, situazione con stato di calamità..Sisma..
È necessaria l attestazione di un ufficio di categoria (sunia, uappi ecc),per rientrare e per agevolazione Imu?? xhe' AG delle entrate mi ha detto che non occorre. Anche perché mi è stato chiesto un importo come se avessero fatto loro stesura e registrazione.
Isabella Tulipano Lella
Gentile Lella, se l'accordo territoriale a cui fa riferimento non ha recepito questo obbligo l'attestazione non è necessaria.
Buongiorno. Osservo che da quest'anno (redditi 2018), l'Agenzia delle Entrate per poter usufruire dell'aliquota del 10%, richiede la certificazione delle organizzazioni di categoria per gli affitti a canone concordato (Studenti). Attualmente, ho un appartamento affittato a Firenze con cedolare secca a studenti stipulato a settembre 2017 e a gennaio 2018. L'attuale Accordo Territoriale è del 20 ottobre 2017. Devo comunque ottenere la certificazione? O lo devo fare solo per il contratto stipulato nel 2018? Considerato che l'attestazione è piuttosto onerosa (Circa 100 € per ciascun contratto), avrei bisogno di sapere se l'attestazione della rispondenza del canone ai parametri previsti dall'Accordo Territoriale è obbligatoria e, in caso affermativo, quale sia la decorrenza.
Gentile Andrea, la certificazione è obbligatoria a partire da nuovi contratti stipulati, quindi dalla data che riporta il nuovo accordo territoriale siglato per la città di Firenze.
il contratto transitorio può essere utilizzato per una locazione di un anno in località turistica ?
Oppure sempre per un anno esiste qualche altra formula di contratto sempre per una locazione turistica ?
Grazie molte per una risposta
Isabella Tulipano giorgio paris
Gentile Giorgio, il contratto transitorio deve avere una motivazione transitoria, ma anche un canone concordato se si trova in un comune ad alta tensione abitativa. Se l'esigenza è turistica realmente, può stipulare un contratto ad uso turistico che è completamente libero.
Buongiorno una curiosità nella tipologia fitto uso abitativo transitorio posso fare un contratto il cui conduttore richiede solo per i fine settimana per 2 mesi quindi comunque non superiore a 30giorni complessivi per motivi di lavoro?
Isabella Tulipano Irene sparagna
Buongiorno Irene, dovrebbe stipulare tanti singoli contratti; in un contratto unico andrebbe indicata come durata i due mesi.
Buonasera, il mese prima della scadenza di un contratto d'affitto libero (4+4) è necessario comunicare qualcosa all'Agenzia delle Entrate?
Isabella Tulipano Carlotta
Gentile Carlotta, se il contratto scade in corrispondenza della scadenza non c'è bisogno di comunicazione; se viene prorogato va comunicata la proroga entro un mese dal rinnovo.
mio padre è quasi giunto alla conclusione del quarto anno di un contratto di locazione 4+4 stipulato in data 01/06/2013. Il codice tributo da utilizzare per rinnovare il contratto per altri 4 anni è 1504 - Imposta di Registro per proroghe contratto, oppure deve continuare ad usare il codice 1501 - Imposta di Registro per annualità successive?
Buongiorno alberto, il codice in questo caso è 1504.
volevo chiedere che tipo di contratto posso applicare ad un ragazzo che dovrebbe venire a Roma per 3 mesi per una borsa di studio.
Normalmente faccio contratti min. 6 max 36 mesi canone concordato per studenti che si fermano almeno 1 anno, rinnovabile, con canone concordato, a Roma.
Quale contratto posso applicare per 3 mesi? E' un contratto transitorio min 1 max 18 mesi? Potrei applicarlo a studenti?
Buongiorno Franco, può stipulare un contratto transitorio di 3 mesi, giustificando la transitorietà con la durata della borsa di studio.
Buongiorno, volevo chiedere questa info, sono proprietario e abito in un appartamento su cui pago il mutuo come prima casa, posso fittare e registrare un contratto di locazione, ad. esempio una stanza e un bagno ad un altra persona? Condividendo quindi l appartamento? Se si, è possibile solo concederlo ad uso gratuito?
Isabella Tulipano Lino
Gentile Lino se parliamo di affitto allora escludiamo l'uso gratuito. Può stipulare un contratto abitativo per una porzione d'immobile; se l'uso prevalente rimane di sua abitazione principale allora questo non cambio lo stato di prima casa; se l'inquilino prende la residenza, si pone però la questione sull'unico stato di famiglia
Lino Isabella Tulipano
Salve, sono un proprietario di immobile e vorrei affittare tre stanze di un appartamento, dove vivo anche io, a tre persone. Posso fare un contratto 3 + 2 unico per tutti e tre a canone concordato e cedolare secca? Oppure un contratto transitorio fino a 18 mesi sempre a canone concordato e cedolare secca? Grazie per la risposta. Vincenzo
Buongiorno Vincenzo, può stipulare entrambe le tipologie di contratto, il transitorio dovrebbe riportare motivazioni reali di transitorietà.
vincenzo Isabella Tulipano
Salve, volevo avere una ulteriore informazione: invece di un contratto unico per tre persone, è possibile fare un contratto singolo a ognuna delle tre persone 3 + 2 ,sempre a canone concordato e cedolare secca (che permettono di avere agevolazioni), in modo che ognuna è responsabile del pagamento della sua parte di affitto e spese e non costretta a pagare anche la parte di un'altra che non paga o lascia l'appartamento? La richiesta è motivata dal fatto che le persone contestano che, intestando il contratto unico a tre persone, se una di loro se ne va o non paga, gli altri due devono pagare lo stesso l'intero canone e le spese. E' così? Grazie per la risposta.
Buongiorno Vincenzo è possibile farlo, e l'osservazione fatta dagli inquilini è corretta, deve però poi nel calcolo del canone tenere in considerazione per ogni contratto i mq in esclusiva più 1/4 di quelli in comune e quindi il canone che ne deriva potrebbe essere più basso di quello che richiesto.
Bologna e Milano guidano la crescita dei canoni al nord, maggiore incertezza al centro-sud. A Roma il ribasso più importante grazie al successo...