Source: https://nebenkosten-blog.de/olg-duesseldorf-i-3-wx-84-07-nzm-2007-811/
Timestamp: 2018-05-23 20:18:18
Document Index: 47394212

Matched Legal Cases: ['§ 45', '§ 22', '§ 27', '§ 16', '§ 138', '§ 16', '§ 28', 'BGH', '§ 16', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 47']

OLG Düsseldorf I-3 Wx 84/07 NZM 2007, 811 | nebenkosten-blog.de
OLG Düsseldorf I-3 Wx 84/07 wurde in folgenden Beiträgen verwendet
Beschluss des OLG Düsseldorf vom 03.08.2007
Der angefochtene Beschluss wird – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen – teilweise geändert. Der Beteiligte zu 2 wird – unter Ablehnung des weiter gehenden Gesuchs – verpflichtet, an den Beteiligten zu 1 727,80 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basissatz seit dem 31. Mai 2005 zu zahlen. Die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens tragen der Beteiligte zu 1 zu 88 %, der Beteiligten zu 2 zu 12 %. Außergerichtliche Kosten werden im gesamten Verfahren nicht erstattet. Wert des Beschwerdegegenstandes: 6.276,53 Euro.
I. Der Beteiligte zu 1 als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft A. 7 und 7 a hat den Beteiligten zu 2 auf Zahlung von insgesamt 6.276,53 Euro in Anspruch genommen und seine Forderung wie folgt aufgemacht:
(1) Sonderumlage anteilig 727,80 Euro (beschlossen zu TOP 1 auf der Eigentümerversammlung vom 10. Juli 2002)
(2) rückständiges Wohngeld für 2000/2001 790,84 Euro
(3) rückständiges Wohngeld für 2001/2002 987,35 Euro (beschlossen jeweils zu TOP 1 auf der Eigentümerversammlung vom 10. Juli 2002)
(4) rückständiges Wohngeld für 2002/2003 1.561,52 Euro
(5) rückständiges Wohngeld für 2003/2004 1.019,90 Euro (1.330,- Euro abzüglich anderweitig bereits titulierter 310,10 Euro)
(6) rückständiges Wohngeld aus 2004 1.189,12 Euro (beschlossen jeweils zu TOP 1 auf der Eigentümerversammlung vom 02. März 2005)
Gesamt: 6.276,53 Euro.
Die Eigentümerbeschlüsse blieben unangefochten.
Auf der Versammlung vom 02. Juni 2005 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 4, den Verwalter zu ermächtigen, Ansprüche der Wohnungseigentümer im eigenen Namen geltend zu machen.
Das Amtsgericht hat am 08. Februar 2006 den Beteiligten zu 2 verpflichtet, an den Beteiligten zu 1 6.276,53 Euro nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basissatz seit dem 31. Mai 2005 zu zahlen.
Unter TOP 2 beschloss die Eigentümerversammlung am 06. Dezember 2006:
„Der Verwalter ist berechtigt, Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Dritte und gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen.
Dies gilt auch bezüglich der Zahlungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Wohnungseigentümer Herr B., die Gegenstand des Verfahrens C. gegen B., Amtsgericht Wuppertal, Az. 91 a II 127/05 WEG, jetzt Landgericht Wuppertal, Az. 10 T 32/06 sind.“
Diesen Beschluss hat der Beteiligte zu 2 beanstandet, weil dem Verwalter die Möglichkeit gegeben werde, Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft auch gegenüber Dritten im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Sein Gesuch um Ungültigerklärung der Beschlussfassung hat das Amtsgericht (91 a II 5/07 WEG Wuppertal) am 23. Mai 2007 zurückgewiesen.
Gegen den amtsgerichtlichen Beschluss vom 08. Februar 2006 hat der Beteiligte zu 2 sofortige Beschwerde eingelegt, mit der er dessen Änderung und die Zurückweisung des Zahlungsantrags des Beteiligten zu 1 begehrt hat.
Der Beteiligte zu 2 hat im Wesentlichen geltend gemacht, der Beteiligte zu 1 sei nicht befugt, die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft im vorliegenden Verfahren durchzusetzen; die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen über die von ihm zu zahlenden rückständigen Wohngelder seien nichtig, weil ihnen Jahresabrechnungen nicht zugrunde lägen; die Nichtigkeit folge auch daraus, dass die Abrechnungen nicht der Teilungserklärung entsprächen; sie enthielten die dort vorgesehene Aufteilung in zwei kleine Eigentümergemeinschaften nicht.
Die Kammer hat nach mündlicher Verhandlung am 16. März 2007 das Rechtsmittel zurückgewiesen.
Mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Beteiligte zu 2 sein ursprüngliches auf Ablehnung des Zahlungsantrags gerichtetes Begehren weiter.
II. Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2 ist in der Sache überwiegend begründet, da die Entscheidung des Landgerichts auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 27 FGG).
1. Das Landgericht hat ausgeführt, der Beteiligte zu 1 sei aufgrund des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 06. Dezember 2006 zu TOP 2 berechtigt, die Sonderumlage und die rückständigen Wohngelder in Höhe von insgesamt 6.276,53 Euro als Verfahrensstandschafter für die Wohnungseigentümergemeinschaft A. 7, 7 a im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Der Beschluss enthalte konkludent die Genehmigung der vor dem 06. Dezember 2006 getätigten Verfahrensführung durch den Beteiligten zu 1 und die Anwaltsbeauftragung. Der Umstand, dass der Beteiligte zu 2 den oben genannten Beschluss gerichtlich angefochten hat, mache denselben nicht wirkungslos. Denn der Antrag auf Ungültigerklärung eines Wohnungseigentümerbeschlusses habe keine aufschiebende Wirkung. Der angefochtene Beschluss sei damit bis zur gerichtlichen Ungültigerklärung für die Wohnungseigentümer sowie für den Verwalter bindend. Das Amtsgericht habe den Antragsgegner zu Recht verpflichtet, die Sonderumlage und rückständiges Wohngeld in Höhe von insgesamt 6.276,53 Euro an den Beteiligten zu 1 zu zahlen. Anspruchsgrundlage seien die unangefochten gebliebenen Wohnungseigentümerbeschlüsse vom 10. Juli 2002 und 02. März 2005 in Verbindung mit §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 WEG. Selbst wenn die Kammer zugunsten des Beteiligten zu 2 unterstelle, den Beschlüssen der Eigentümerversammlungen über die von ihm zu zahlenden rückständigen Wohngelder lägen Jahresabrechnungen nicht zugrunde und sie entsprächen nicht der Teilungserklärung, folge daraus nicht deren Nichtigkeit, sondern bloß deren Anfechtbarkeit. Nur schwerwiegende Rechtsverstöße begründeten die Nichtigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses wie der Verstoß gegen § 138 BGB, der Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums, die absolute Unzuständigkeit der Wohnungseigentümer oder die Beschlussunzuständigkeit. Bei den vom Beteiligten zu 2 geltend gemachten Nichtigkeitsgründen handele es sich jedoch nicht um schwerwiegende Rechtsverstöße. Gleiches gelte, wenn in den Einzelabrechnungen der Verteilerschlüssel nicht angegeben sei. Zudem sei nicht zu erkennen, dass die Wohngeldabrechnungen der Teilungserklärung widersprechen.
Schließlich könne dahinstehen, ob der Beteiligte zu 1 – wie der Beteiligte zu 2 meint -wegen widersprüchlichen Verhaltens gehindert wäre, die Sonderumlage von 727,80 Euro auch dann gegenüber diesem geltend zu machen, wenn die übrigen Wohnungseigentümer ebenfalls die Sonderumlage nicht gezahlt hätten. Denn der Beteiligte zu 1 habe unwidersprochen geltend gemacht, alle übrigen Wohnungseigentümer hätten die Sonderumlage gezahlt.
2. Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung in wesentlichen Punkten nicht stand.
a) Der Beteiligte zu 1 kann von dem Beteiligten zu 2 Wohngeld in Höhe von 5.548,73 Euro nicht aufgrund der Beschlussfassungen zu TOP 1 der Eigentümerversammlungen vom 10. Juli 2002 und 02. März 2005 beanspruchen.
aa) Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Dies bedeutet indes nicht schon, dass der einzelne Wohnungseigentümer bereits mit der Entstehung der Lasten und Kosten zu Zahlungen verpflichtet ist. Erforderlich ist vielmehr ein mehrheitlich gefasster Beschluss der Eigentümerversammlung (§ 28 Abs. 5 WEG), der erst die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers zur Leistung begründet (BayObLG – 34 Wx 27/07 vom 24. 05. 2007 bei juris). Ohne Beschluss besteht im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer keine Zahlungsverpflichtung (BGH NJW 1993, 593; Weitnauer- Gottschalg WEG 9. Auflage 2005 § 16 Rdz 11).
Voraussetzung für die Forderungen der Wohnungseigentümer gegen einen Einzelnen von ihnen aus der – aus einer Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen bestehenden (Staudinger-Bub 2005 § 28 WEG Rdz. Rdz 369) – Jahresabrechnung ist also ein Eigentümerbeschluss über die Gesamt- und Einzelabrechnungen. Da die Einzelabrechnungen aus der Gesamtabrechnung abzuleiten sind, können diese nicht isoliert – also ohne gleichzeitige oder vorangegangene Genehmigung der Gesamtabrechnung – genehmigt werden (BayObLG NJW-RR 1990, 1107 f.). Der Grund für das Verlangen einer Beschlussfassung auch über die Einzelabrechnungen (neben dem über die Gesamtabrechnung) ist der, dass die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen in einem untrennbaren Zusammenhang stehen (BayObLG a.a.O.), die Einzelabrechnungen aus der Gesamtabrechnung abgeleitet werden.
bb) Dies vorausgeschickt sind im vorliegenden Fall Jahresabrechnungen nicht beschlossen worden, weshalb hieraus abgeleitete Zahlungsansprüche nicht begründet worden sind.
(a) Die schlichte Nennung der – angeblichen – Gesamtkosten („Kosten/Jahr“) in den einzelnen beschlossenen jeweils als „Nebenkostenabrechnung“ bezeichneten Wohngeldabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2000 bis 2004 verleiht diesen nicht die Qualität von Gesamtabrechnungen (auch nicht von unvollständigen). Die Beschlüsse zu TOP 1 der Eigentümerversammlungen vom 10. Juli 2002 und 02. März 2005 beziehen sich somit der Sache nach auf Einzelabrechnungen über Nebenkosten und nicht auf eine Jahresabrechnung im Rechtssinne. Sie vermögen deshalb trotz unterbliebener Anfechtung mit diesem Inhalt keine Bestandskraft zu erlangen (vgl. Senat, ZWE 2001, 114 f.) und können daher eine Zahlungsverpflichtung des Beteiligten aus Jahresabrechnungen weder unmittelbar begründen, noch eine Voraussetzung für die Zahlungspflicht schaffen.
(b) Eine Zahlungsverpflichtung des Beteiligten zu 2 ist auch nicht originär aus wegen unterbliebener Anfechtung bestandskräftig gewordenen Beschlüssen über die jeweilige „Nebenkostenabrechnung“ begründet worden.
Zwar hat das OLG Köln in seinem Beschluss – 16 Wx 156/03 – vom 19.09.2003 (NZM 2003, 806; vgl. auch Beschluss 16 Wx 192/05 – vom 26.10.2005 NZM 2006, 662) für möglich gehalten, dass sich aus bestandskräftigen Beschlüssen selbständige Anspruchsgrundlagen für Geldforderungen gegen einzelne Wohnungseigentümer ergeben.
Der Senat weicht mit seiner Entscheidung nicht von diesen Beschlüssen ab und hält deshalb eine Vorlage an den Bundesgerichtshof gemäß § 28 Abs. 2 FGG nicht für geboten.
Denn – anders als in den vom OLG Köln zu entscheidenden Fällen, insbesondere im Verfahren 16 Wx 156/03 vom 19.09.2003 betreffend Wohngeld – war hier eine Jahresabrechnung weder vorgelegt noch zum Beschlussgegenstand gemacht worden und sind Zahlungsansprüche demnach auch nicht im Rahmen der Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung festgestellt worden. Eine Beschlussfassung, die eine Jahresabrechnung im Rechtssinne nicht zum Gegenstand hat (hier: über jeweils als „Nebenkostenabrechnung“ bezeichnete Einzelabrechnungen), kann aber allein aus Gründen der Bestandskraft als Grundlage für einen Zahlungsanspruch nicht anerkannt werden, weil ansonsten das nach § 28 Abs. 5 WEG vorgesehene Verfahren der Beschlussfassung über die vorzulegende Jahresabrechnung unterlaufen würde.
Hiernach kann der Beteiligte zu 1 als Verwalter von dem Beteiligten zu 2 rückständiges Wohngeld nicht verlangen.
b) Die Sonderumlage von anteilig 727,80 Euro hat das Landgericht dem Beteiligten zu 1 dagegen rechtlich beanstandungsfrei zuerkannt. Diese beruht auf dem – mangels Anfechtung bestandskräftigen Eigentümerbeschluss zu TOP 1 vom 10.07.2002.
Dass der Beteiligte zu 1 diese Forderung im eigenen Namen für die Gemeinschaft geltend machen darf, hat die Kammer rechtlich einwandfrei ausgeführt (vgl. auch Senat vom 09.01.2007 – I-3 Wx 139/06). Das Gesuch des Beschwerdeführers um Ungültigerklärung der Beschlussfassung vom 06. Dezember 2006 hat das Amtsgericht (91 a II 5/07 WEG Wuppertal) am 23. Mai 2007 zurückgewiesen. Darauf, ob der Beschluss des Amtsgericht (91 a II 5/07 WEG Wuppertal) vom 23. Mai 2007 rechtskräftig ist, kommt es nicht an. Entscheidend ist, dass der Ermächtigungsbeschluss bislang nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 und 2 WEG. Kostenerstattung aus Billigkeitsgründen war im gesamten Verfahren nicht anzuordnen; die Auslagenentscheidungen der Vorinstanzen erweisen sich mit Blick auf die dargestellte Rechtslage als ermessensfehlerhaft und waren deshalb zu ändern.