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Timestamp: 2019-10-13 21:10:01+00:00
Document Index: 26620698

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1136', 'art. 91', 'sentenza ', 'art. 2015', 'art. 2051']

Published by Basilio Elio Antoci on 8 Agosto 2018
Condomino proprietario di più unità immobiliari vince la causa contro il condominio
Ripartizione spese legali: come si ripartiscono le spese di lite?
Lo Studio Legale dell’Avvocato civilista Basilio Elio Antoci di Nicolosi e Catania si occupa con grande attenzione delle questioni che ineriscono il diritto di proprietà immobiliare, i rapporti di vicinato e il condominio. Nello specifico, la materia condominiale è quella che offre sempre molti spunti di analisi della disciplina codicistica dei rapporti tra condomini. L’Avvocato Antoci offre servizi di consulenza e assistenza legale per ciò che concerne le liti condominiali e si occupa in prima persona di amministrazioni condominiali: per fissare un appuntamento in studio a Catania o a Nicolosi per avere un preventivo è possibile contattare lo studio legale Antoci dalla pagina CONTATTI.
Sulla rivista Condominioelocazione.it il 26/07/2018 è stato pubblicato un interessante articolo di Ginesi Massimo (il cui riferimento bibliografico completo è indicato in fondo al presente contributo) in cui si analizza una sentenza n. 44/2018 del Tribunale di Avellino in tema di ripartizione spese legali in condominio. Il caso era emblematico poiché un condomino, proprietario di più unità immobiliari nello stesso edificio, aveva agito in giudizio e aveva ottenuto la condanna del condominio al risarcimento dei danni subiti solo da una delle predette unità immobiliari. L’assemblea del condominio, chiamata a stabilire le modalità di ripartizione delle predette spese, aveva furbamente deliberato di imputare le spese legali anche al condomino vittorioso, per la parte di millesimi delle unità immobiliari che non erano state oggetto della controversia giudiziale. Sostanzialmente l’assemblea condominiale ha fatto un ragionamento del tipo: il condomino vittorioso possiede gli appartamenti A e B. L’appartamento A ha subito dei danni per colpa del condominio, che è stato condannato a pagare risarcimento e spese legali. Tali spese si imputano a tutti i condomini, anche a quello vittorioso solo per la parte di millesimi dell’appartamento B – che non ha beneficiato della condanna. Il ragionamento è palesemente forzato e contorto e, il condomino danneggiato è stato costretto a impugnare la delibera di riparto delle spese nuovamente dinanzi il tribunale. Anche questa volta il Tribunale sposa le ragioni del condomino danneggiato.
Riparto delle spese di lite: il criterio delle “Teste”
La sentenza del Tribunale di Avellino risolve la questione conformandosi alla giurisprudenza dominante e alla normativa vigente in materia di comunione negli edifici (condominio): nel caso di specie il condominio e il condomino devono essere considerati come due parti distinte e contrapposte secondo i canonici schemi del processo civile, in cui attore e convenuto sono – appunto – parti distinte e contrapposte. Anche se il condomino attore è proprietario di più immobili, ma agisca in giudizio solo per alcuni di essi, la sua posizione processuale e sostanziale non potrà essere scissa: si dovrà ragionare sempre e comunque in termini di unitarietà soggettiva. I giudici di merito si rifanno al principio delle c.d. teste di cui all’art. 1136 c.c., che non permette il frazionamento dell’unica proprietà in più unità individuali. In tal senso l’assemblea avrebbe dovuto attenersi al giudicato e, in virtù di tali principi, imputare le spese di lite solo e soltanto ai condomini diversi da quello vittorioso, in virtù del principio processuale della soccombenza (art. 91 c.p.c.). La sentenza ha il pregio di precisare che, in un simile caso, la compagine condominiale è come se venisse a sciogliersi dando origine a due gruppi distinti: il condomino danneggiato (attore) e gli altri condomini (convenuti): applicando questo schema, il condomino attore avrebbe dovuto essere escluso dal piano di riparto delle spese di lite le quali andavano, invece, imputate separatamente a tutti gli altri condomini soccombenti a titolo di spese personali degli stessi. Il condomino vittorioso è, dunque, esentato da tali spese in virtù della sua qualità processuale di parte vittoriosa, che non può essere chiamata a pagare proporzionalmente parte delle spese che le spettano. Per il risarcimento del danno, ossia per la parte di quota capitale, il Tribunale aveva applicato l’art. 2015 c.c. – così come ormai indicato dalle Sezioni Unite 2016 (che hanno sancito la responsabilità extracontrattuale del condominio e dell’usuario esclusivo per i danni cagionati dalla cosa in custodia: per approfondire vedi Lastrico solare condominio: Sez. Un. 9446/2016, su questo stesso blog).
La questione della ripartizione spese legali tra condomini si rivela sempre un aspro terreno di scontro: se da un lato l’imputazione delle spese relative ai danni segue le rigide regole di cui all’art. 2051 c.c., è anche vero che le Sezioni Unite della Cassazione considerano necessario, per la responsabilità del condominio, che questo abbia omesso di adempiere ai propri obblighi e che, il condomino danneggiato, abbia puntualmente sollecitato l’attività dell’amministratore e/o dell’assemblea (e che abbia prova di tali solleciti). Altrimenti lo stesso condomino danneggiato potrebbe non ottenere l’integrale risarcimento del danno o vedersi compensare le spese di lite, perché i giudici (chiamati a valutare caso per caso) potrebbero riconoscere un concorso di colpa del danneggiato medesimo nel verificarsi dell’evento dannoso.
Rivolgersi all’Avvocato per problemi condominiali
Per questa ragione è sempre necessario rivolgersi a un avvocato civilista per valutare se è necessario inviare un atto di diffida al condominio per cercare di spronare l’amministratore e l’assemblea a prendere gli opportuni provvedimenti. Ove ciò non avvenisse, l’atto di diffida notificato sarebbe una validissima prova scritta da usare in un futuro giudizio. Investire, perciò, del denaro per ottenere la consulenza e assistenza legale di un Avvocato può rivelarsi – appunto – un buon investimento a tutela delle proprie ragioni in un futuro giudizio.
Ginesi Massimo, Riparto della spesa condominiale relativa ai danni subiti da un condomino proprietario di più unità immobiliari nell’edificio, in Condominioelocazione.it, 26 Luglio 2018, pag. https://condominioelocazione.it/articoli/giurisprudenza-commentata/riparto-della-spesa-condominiale-relativa-ai-danni-subiti-da-un – consultata su DeJure – Giuffrè.
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