Source: https://svjt.se/svjt/1953/380
Timestamp: 2020-01-17 15:50:54+00:00
Document Index: 43832815

Matched Legal Cases: ['HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'in fine', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ']

SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1945—1951 | SvJT
Nyttjanderätt till fast egendom 1945—1951
Allmänna spörsmål. Frågan om gränsdragning mellan nyttjanderätt och servitut blev aktuell i NJA 1950 s. 656. Sedan till förmån för fastigheten B upplåtits rätt att begagna en från källa å fastigheten A anlagd vattenledning, upplät ägaren av B till förmån för fastigheten C rätt att för all framtid begagna en å B anlagd vattenledning till C, vilken ledning var anknuten till ledningen mellan A och B. I det köpekontrakt, som närmast låg till grund för den till C upplåtna rättigheten, hette det, att »köparen tillåtes även att för all framtid nyttja och begagna vattenledning, som var lagd mellan handelslägenheten och ladugården och hemmanet nr 4 i Kläpp och även rättighet att reparera och anlägga densamma utan särskild ersättning för tramp m. m.» Inteckning beviljades sedan »för ständig nyttjanderätt, däri inberäknad rätt till anläggning och reparation till den för hemmanets ladugård till ovannämnda handelslägenhet befintliga vattenledning och till begagnande av marken, som för nämnda arbete erfordrats». Ägaren till fastigheten B gjorde nu gällande, att rättigheten vore att anse såsom nyttjanderätt och att den under sådana förhållanden såsom upplåten för mer än 50 år sedan, numera förfallit. I andra hand yrkade han — om servitutsrätt ansåges föreligga — att servitutet måtte förklaras ha förfallit såsom numera onyttigt. HD ansåg servitut föreligga. Detta torde vara motiverat med hänsyn till att rättighetsinnehavaren i förevarande fall icke var personligen bestämd. (Jfr LEJMAN, Om begreppet nyttjanderätt till fast egendom, s. 24.) Även yrkandet att servitutet skulle förklaras onyttigt avslogs. Majoriteten i HD tillfogade, att ägaren av fastigheten C ej påkallat prövning av frågan om i vilken omfattning servitutet innebar skyldighet för ägaren av B att låta det i ledningen från A framrinnande vattnet avledas till C. En ledamot uttalade, att omfattningen av denna C:s rätt fick vid tvist prövas av domstol på sätt som regleras i 2 kap. 57 § vattenlagen.
I NJA 1947 s. 132, som rörde avkastning från fideikommiss, hade tillträdande fideikommissarie stämt avträdande fideikommissarie jämlikt förbehåll i tidigare dom (NJA 1942 s. 657) med yrkande om ersättning för vad den senare under fardagsåret tillgodogjort sig utöver normal skogsavkastning. I målet ansågs utrett, att den avträdande fideikommissarien under fardagsåret avverkat mera skog än som motsvarade normal skogsavkastning under ett år. Talan ogillades emellertid, enär han — enligt vad omständigheterna i målet ansågos giva vid
Föregående översikter över nu ifrågavarande delar av obligationsrätten återfinnas i SvJT 1912 s. 315 och 1946 s. 255.
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1945—1951 371
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 371handen — icke därigenom minskat fastigheternas skogskapital. En ledamot av HD utvecklade närmare sin mening och framhöll, att mera genomgripande avverkningsåtgärder i dylikt fall måste strida mot den nye fideikommissariens rätt, även om de i och för sig skulle vara försvarliga ur skogshushållningssynpunkt. I det ifrågavarande fallet hade avverkningen emellertid avsett bortgallring av sekunda skog, och därför borde den minskning av skogskapitalet som skett icke betecknas såsom otillbörlig; avseende kunde härvid också fästas vid det sätt varpå föregående fideikommissarie handhaft skogsskötseln. — I NJA 1949 s. 652 uppstod fråga, hurvida en avverkningsrätt vore av beskaffenhet att gå i arv och vilken omfattning den hade. Två makar hade sålt ett hemman, varvid de såsom undantag i 49 år förbehållit sig ett skogsskifte med rätt att där avverka skogen. Makarna utfärdade sedermera en handling med godkännande av fastighetsägaren och förklarade, att avverkningsrätten endast avsåge rätt att å hemmanets skog taga bränsle till husbehov under den nyssnämnda tiden. HD ansåg, att makarnas dödsbodelägare borde få tillgodonjuta avverkningsrätten under 49 år och betraktade alltså icke avverkningsrätten såsom en undantagsrätt. (Jfr förf:s ovannämnda arbete, s. 34.) Dödsbodelägarna ansågos emellertid endast äga uttaga den årliga vedmängd, makarna på sin tid ägt komma i åtnjutande av. De frånkändes följaktligen rätt att under en kortare tid uttaga hela den vedmängd, som rättigheten innefattade under återstoden av den tidrymd, för vilken den gällde. — I NJA 1949 s. 347 ansågs maximitiden för nyttjanderättsavtals bestånd (enligt då gällande lag av 1889) icke tillämplig på ett år 1905 ingånget avtal mellan Malmö stad och hushållningssällskap, varigenom sällskapet med vissa förbehåll bl. a. erhållit rätt att avgiftsfritt disponera viss mark, så länge den av sällskapet användes för kreatursmarknader m. m. I domen åberopades, att staden och sällskapet vid avtalets ingående handlat i det gemensamma syftet att vidtaga för det allmänna gagneliga åtgärder.
Arrende. I NJA 1948 s. 101 ansågs en vid försäljning av fastighetsäljaren förbehålen rätt under hans livstid till ett visst jordområde, därå säljaren uppfört ett hönshus, såsom arrenderätt, varigenom säljaren erhöll en arrendators skydd mot ny ägare av fastigheten. Dennes invändning, att årlig lega för området icke utgick, underkändes. Icke heller ansågs ett födorådsavtal föreligga. Detta synes stå i överensstämmelse med den av förf. hävdade uppfattningen, att livstidsnyttjanderätt i förening med ringare förmåner bör anses utgöra nyttjanderätt. (Jfr förf:s ovannämnda arbete, s. 33, ävensom LÖGDBERG i SvJT 1951 s. 569). Angående hyresrätter, förbehållna vid fastighetsförsäljning, se LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, s. 17, samt WALIN, Allmänna hyreslagen, s. 13.
I NJA 1946 s. 201 förklarades förlängning av arrendeavtal jämlikt stadgandet i 2 kap. 2 § andra stycket nyttjanderättslagen innebära, att ny arrendeupplåtelse kommit till stånd; detta fick betydelse i målet för frågan, om äldre eller nyare bestämmelser i ecklesiastik boställsordning skulle tillämpas. (Jfr LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, s. 31 och 33.)
372 FRITJOF LEJMAN NJA 1949 s. 1 upprullar dels ett spörsmål om de sociala arrendebestämmelsernas tillämplighet, vartill förf. senare får tillfälle återkomma, och dels en fråga om tillämpning och tolkning av 2 kap. 6 § nyttjanderättslagen. Tillämpningen av sistnämnda stadgande har som bekant blivit särskilt intrikat genom att dess nuvarande formulering tillkom vid utskottsbehandlingen i riksdagen 1943. (Se härom HOLMBÄCK i SvJT 1946 s. 677 ff.) I det rubricerade målet utgjorde den årliga arrendeavgiften enligt arrendeavtalet, förutom en städja å 100 kr., 250 hl. spannmål, hälften råg och hälften korn, som skulle lösas med penningar efter fastställda markegångspriset för länet, dock att årliga lösen icke skulle understiga 3 500 kr. Då detta ansågs innebära, att legan skulle fastställas efter det vid vederbörande tidpunkt gällande värdet enligt markegångstaxa av viss myckenhet spannmål, fann HD, att legans bestämmande stod i strid med grunderna för 2 kap. 6 § nyttjanderättslagen. I ett längre yttrande utvecklar justitierådet Karlgren närmare denna mening. Innebörden av HD:s tolkning av nämnda stadgande, sådan den framlägges i detta yttrande, blir dels att jordägaren kan giltigt tillförbinda arrendatorn »att leverera naturalster» mot avräkning å arrendeavgiften — en förpliktelse, som kan sanktioneras genom arrendets förverkande — dels ock att legan visserligen kan få variera från tid till annan, t. ex. efter allmänt levnadskostnadsindex (se SKARSTEDT—EKBERG—ANDERBERG, Arrendelagstiftning av år 1943, utg. 1945, s. 77 ff.) men däremot icke på det sätt, att den upptages just till det växlande värdet av vissa i kontraktet angivna naturalster. Huruvida denna teoretiska skillnad är av större praktisk betydelse eller leder till ett praktiskt lämpligt resultat, må här lämnas därhän. Överensstämmelse skulle emellertid härigenom uppnås med förbudet mot legans utsättande i arbete i 2 kap. 46 § nyttjanderättslagen. Vad beträffar verkan av brytande mot förbudet i 2 kap. 6 §, stannade HD för meningen, att arrendebeloppet borde fastställas efter fri skälighetsbedömning med hänsyn till förhållandena vid avtalets slutande, alltså icke blott efter en omräkning av de betingade naturalstrens värde med hänsyn till markegångspriset vid avtalets slutande. Härvid kunde även bortfallandet — på grund av tvingande bestämmelser — av vissa arrendatorns skyldigheter enligt avtalet, exempelvis att bekosta brandförsäkring, vinna beaktande. Det betonades slutligen, att vid arrendebeloppets fastställande i dylika fall hänsyn rent principiellt kunde tagas till om den kontraktsbestämda legan inneburit ett för arrendatorn särskilt billigt arrende.
Åtskilliga tvister med anledning av syneförrättningar föreligga avgjorda av HD. I NJA 1947 s. 480 rörde tvisten ett arrendekontrakt, som följde bestämmelserna i före 1944 gällande lag om förbud mot bevisning annorledes än genom syn. Ehuru tillträdessyn ej hållits, ålades här arrrendatorerna av en fastighet att utgiva ersättning för brister, som påsynats vid avträdessyn. Arrendekontraktet ansågs böra så tolkas, att arrendatorerna åtagit sig att, utan hänsyn till det skick vari fastigheten befunnit sig vid tillträdet, utgiva ersättning för de brister, som kunde finnas å fastigheten vid avträdet. (Jfr NJA 1936 s. 713.) —I NJA 1950 s. 425 tillämpades, efter klander av gemensam av- och tillträdessyn i anledning av ombyte av arrendator å kronoegendom, i visst
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1945—1951 373
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 373fall beträffande jordens hävd olika bedömningsgrunder i förhållande till avträdaren och tillträdaren, så att den senare gottskrevs högre bristbelopp än som påförts den förre. Det framhölls därvid i domen, att vid det tidigare arrendeavtalet mellan kronan och den avträdande arrendatorn mindre stränga krav ställts på hävden av arrendelotten, vilken också betraktats såsom ett skogsjordbruk. Den avträdande arrendatorn hade hävdat arrendelotten på i huvudsak samma sätt som varit brukligt under ett tiotal år tidigare. Möjligheten att kronan kunde vid den tillträdande arrendatorns avträde från arrendet påföras ersättning till denne utan att äga motsvarande rätt till ersättning av den föregående arrendatorn, påpekades uttryckligen i domen. Häremot framhölls dock, att fastigheten vid den tillträdande arrendatorns avträde från arrendet till följd av den bättre hävden måste ha i kronans hand stigit i värde. — Jfr i övrigt angående syneförrättningar och klander därav NJA 1947 A 38, A 195 samt 1949 A 43, A 75. — I NJA 1949 s. 225 skulle enligt arrendekontrakt och särskild överenskommelse vid arrendets frånträdande viss areal vara besådd med höstsäd och höstraps. Vid avträdessyn, som hölls i april månad, antecknades i syneprotokollet, att de höstsådda grödorna nästan helt gått ut, så att omsåning ansåges nödvändig, varjämte synemännen påförde arrendatorn brist till ett belopp motsvarande ersättning för utsäde och arbetskostnad. Arrendatorn invände, att bristen uppkommit utan hans vållande, till synes i följd av otjänlig väderlek. HD ansåg ansvarighet för bristen åvila arrendatorn, även om den uppkommit utan hans vållande.
NJA 1948 s. 621 avsåg frågan om tillämpning av stadgandet i 2 kap. 18 § nyttjanderättslagen, att vad arrendatorn i kraft av sin s. k. jus tollendi äger från fastigheten skilja, skall vara bortfört inom tre månader från det arrendet upphör, vid äventyr att det tillfaller jordägaren utan lösen. Det rörde sig här om en Stockholms stad tillhörig tomt vid Kungsgatan i Stockholm, som staden utarrenderat till ett fastighetsbolag på viss tid med rätt för bolaget att å tomten uppföra en affärsbyggnad och i övrigt på villkor bl. a., att bolaget vore skyldigt att vid arrendetidens slut återlämna tomten fri från byggnaden och därtill hörande anordningar i till gatunivån planerat skick. Med hänsyn till utformningen av stadsplanen och tunnelbanan vägrade staden bolaget att köpa fastigheten eller att förlänga arrendeavtalet. Då detta upphörde, hindrades emellertid bolaget att bortföra byggnaden, då statens arbetsmarknadskommission avslog byggnadtillstånd för rivning och hyresrådet förklarade uppsägningar av där boende hyresgäster ogiltiga. Det här berörda stadgandet ansågs — naturligt nog — icke avsett för ifrågavarande fall, och den omständigheten, att byggnaden icke blivit i avtalsenlig ordning bortförd, medförde ej någon förändring av äganderätten och avkomsträtten till densamma. — I målet hade av bolaget åberopats utlåtanden av fyra rättsvetenskapsmän.
I NJA 1945 s. 502 yrkade en arrendator skadestånd av jordägaren på den grund, att hans mjölkarrende, som bestämts till 70 l. per dag, skulle ha rättats efter en större areal än den fastigheten i verkligheten visat sig innehålla. Arrendatorn påstod, att i annonser och vid underhandlingar, som föregått arrendeupplåtelsen, jordägaren skulle ha oriktigt
374 FRITJOF LEJMANuppgivit en större areal. HD ogillade arrendatorns talan, enär arrendekontraktet icke kunde anses innefatta någon utfästelse av jordägaren ifråga om arealen, och ej heller visats, att jordägaren svikligen misslett arrendatorn eller eljest gjort sig skyldig till förfarande, som gjorde honom ersättningsskyldig. För tillämpning av 2 kap. 25 § nyttjanderättslagen synes sålunda erfordras, att en utfästelse i egentlig mening från jordägarens sida ägt rum i själva arrendeavtalet, d. v. s. garanti.(Se härom KARLGREN, Avtalsrättsliga spörsmål, s. 82, och VAHLÉN, Formkravet vid fastighetsköp, s. 333 ff.) Det förefaller dock tveksamt, om denna restriktiva tillämpning vinner stöd i lagmotiven. (Se sålunda Lagberedningens förslag till Jordabalk 1905 s. 148 ff. och 209.)
I en del fall har arrende av HD enligt 2 kap. 36 § nyttjanderättslagen förklarats förverkat. Se sålunda NJA 1945 A 110 (på grund av obehörigt bortförande av stråfoder och hållande av för litet antal vinterfödda mjölkkor) samt 1947 A 202 (vanvård och obehörigt bortförande av stråfoder).
NJA 1949 s. 556 avser frågan om behörighet för skiljemän att upptaga klander av arrendesyn. Sådan behörighet ansåg HD vara för handen. Detta motiverades i första hand med att 2 kap. 43 § nyttjanderättslagen — som endast begränsar möjligheten att i stället för domstol anlita skiljemän, då det gäller arrendatorns rätt eller skyldighet att tillträda eller kvarsitta å fastigheten — avsett att uttömmande angiva de begränsningar, som gälla i fråga om möjligheten att anlita skiljemän. Den i 13 § givna bestämmelsen att jordägare eller arrendator, som är missnöjd med syn, äger efter stämning klandra den vid domstol, ansågs därför icke medföra, att icke skiljemannaförfarande skulle kunna ersätta domstolsförfarande. Följaktligen medförde icke heller föreskriften i 10 § andra stycket angående 13 §-ens tvingande natur, att giltighet borde frånkännas parternas avtal om tvisters avgörande genom skiljedom. En ledamot av HD var emellertid skiljaktig och hävdade, att 10 § andra stycket, som beträffande syn endast avsåg sätt och tid för syns hållande men beträffande fullföljd av talan mot syn icke angav någon begränsning, måste så tolkas, att även stadgandet om klandertalans anhängiggörande vid domstol vore tvingande.
I tre refererade fall har spörsmålet gällt, huruvida de s. k. sociala arrendebestämmelserna helt eller till vissa delar skulle tillämpas. I NJA 1948 s. 209 gällde frågan, huruvida vissa för trädgårdsodling utarrenderade områden kunde anses utgöra sådan under huvudgård lydande jordbrukslägenhet, som avsåges i 2 kap. 49 § nyttjanderättslagen. Denna fråga besvarades i fallet nekande. Detta motiverades bl. a. med att den arrenderade jorden utgjorde den till själva mangårdsbyggnaden å fastigheten omedelbart hörande odlade jorden inom det område av fastigheten, där de för ägarens personliga bruk avsedda byggnaderna etc. vore belägna, samt att arrendatorns bostad vore inrymd i en flygel till fastighetens huvudbyggnad. Arrendet ansågs på grund härav sakna den av ägarens person oberoende varaktighet och övriga kännetecken, som utmärkte arrende av gårdar, torp etc., vilka lydde under huvudgård. — I NJA 1949 s. 1 hade en stiftelse utarrenderat en fastighet om c:a 32 har odlad jord. Den omständigheten, att fastigheten låg
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1945—1951 375
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 375i sambruk med annan stiftelsen tillhörig, genom särskilt kontrakt till samma arrendator utarrenderad fastighet av samma storleksordning samt med en arrendatorn själv tillhörig fastighet, uteslöt icke, att de sociala arrendebestämmelserna vore tillämpliga. — I NJA 1948 s. 202 uppstod fråga, huruvida med viss arrendeupplåtelse väsentligen åsyftats att tillförsäkra jordägaren stadigvarande arbetskraft för skogsbruk, så att enligt 2 kap. 49 § andra stycket nyttjanderättslagen (och tredje stycket i övergångsbestämmelserna till 1943 års lagändringar) reglerna i 2 kap. 50—56 §§ samma lag icke bleve tillämpliga. Arrendeavtalet, som ingåtts 1917, gällde ett torp, och arrendebeloppet utgick från år 1922 med 175 kr., vilket belopp skulle, efter tillsägelse och anvisning av jordägaren, utgöras av arrendatorn medelst skogsarbete efter samma ersättningsgrund som jordägarens fast anställda arbetare. Arrendatorns arbetsskyldighet synes år 1945, då stämningen i målet delgavs, ha uppgått till högst 12 dagsverken per år. HD fann torpet vara sådan fastighet, för vilken 2 kap. 50—56 §§ vore avsedda att gälla, och framhöll i motiveringen särskilt, att arrendatorn under de senaste 10 åren endast i begränsad omfattning utfört skogsarbete åt jordägaren, utan att detta föranlett jordägaren att vidtaga någon åtgärd för vinnande av ändring därutinnan.
I SvJT 1947 rf s. 14 var frågan om tolkningen av uttrycket »mindre reparation» i 2 kap. 59 § nyttjanderättslagen föremål för hovrätts bedömande.
I SvJT 1946 rf s. 88 förklarade hovrätt, dels att frågan om vilket område nytt arrende skulle omfatta, icke vore sådant arrendevillkor, som avsåges i 2 kap. 54 § nyttjanderättslagen, dels ock att arrendators optionsrätt icke kunde inskränkas att avse endast en del av den arrenderade fastigheten.
NJA 1947 s. 25 avser makes ställning vid tilämpning av tredje stycket i övergångsbestämmelserna till 1943 års arrendelagsändringar. Enligt detta lagrum skall bl. a. optionsrätt tillämpas för arrendeavtal, som slutits före lagändringarnas ikraftträdande, därest vid arrendetidens utgång antingen arrendatorn ensam eller ock arrendatorn samt före honom någon av hans föräldrar brukat fastigheten under sammanlagt minst 10 år, givetvis under förutsättning, att det rör sig om sådan fastighet, för vilken optionsrätt över huvud taget gäller. I målet hade en hustru efter skilsmässa fått med jordägarens samtycke övertaga sin mans arrende, och frågan gällde, om hon för optionsrätt skulle få tillgodoräkna sig den tid, då hon före övertagandet av arrendet under äktenskapet jämte sin man bott å fastigheten. Denna fråga besvarades jämlikt grunderna för nämnda lagrum jakande, trots att makarna haft äktenskapsförord, varigenom all egendom var av enskild natur. Ett justitieråd var av skiljaktig mening, under åberopande av att hustrun icke ägt giftorätt i arrenderätten. (Jfr SKARSTEDT—EKBERG—ANDERBERG, Arrendelagstiftningen, s. 421.)
I NJA 1948 s. 196 gällde tvisten, huruvida arrendator var berättigad utöva förköpsrätt, sedan ett köp av fastigheten fått återgå på grund av arrendatorns framställda anspråk om sådan rätt. HD uttalade, att det vore med lagen om arrendators förköpsrätt i princip oförenligt, att köpare och säljare skulle äga att, när förköpsrätten göres gällande,
376 FRITJOF LEJMANenbart av denna grund genom avtal om köps återgång hindra förköpsrätten. I förevarande fall hade emellertid fastigheten, som utgjorde en släktgård, sålts till säljarens systersonson, och köpeskillingen hade på grund av skyldskapsförhållandet satts avsevärt lägre än fastighetens värde på allmänna marknaden. Det hade utgjort en väsentlig förutsättning för köpeskillingens bestämmade, att fastigheten förvärvades av just denne köpare, och kontrahenterna i köpet hade därför haft giltig anledning att låta detta återgå till undvikande av att fastigheterna för samma låga köpeskilling förvärvades av annan. Två ledamöter av HD voro skiljaktiga. Om rättsfallet, som sålunda rör förutsättningsfel vid fastighetsköp, se VAHLÉN, Formkravet vid fastighetsköp s. 149 och 250.
NJA 1949 s. 444 avser frågan, huruvida i visst fall lägenhetsarrende kunde anses grundat på skriftligt avtal och följaktligen utan särskilt förbehåll gällde mot ny ägare av den arrenderade fastigheten, då arrendatorn tillträtt denna. Det rörde sig här om tillämpning av 2 kap. 28 och 57 §§ nyttjanderättslagen i dessa lagrums lydelse före år 1944; de motsvaras numera av 70 § första och fjärde styckena gällande lag. Genom arrendekontraktet, som upprättats år 1921, hade en person, som i själva verket icke ägde fastigheten, utarrenderat den. Fastigheten tillhörde i stället ifrågavarande persons söner och styvsöner, som vistades i Amerika. Arrenderätten hade sedan med upplåtarens samtycke år 1925 överlåtits å ny arrendator, som sedan dess nyttjat fastigheten. Fastigheternas verkliga ägare kommo under 1930-talet till Sverige, och fastigheten såldes sedermera av dem år 1942. Den såldes därefter ytterligare två gånger. Den siste ägaren uppsade arrendeavtalet inom tre månader från sitt förvärv av fastigheten. HD fann, att de ursprungliga ägarna — upplåtarens söner och styvsöner — »måste med hänsyn till den långa tid arrendekontraktet efter deras återkomst till Sverige under 1930-talet opåtalt tillämpats antagas hava ägt kännedom om kontraktet och godkänt såväl detta som överlåtelsen» till nuvarande arrendatorn. Arrenderätten var därför »att anse såsom grundad på det skriftliga avtalet». I och för sig kan det förefalla ganska märkligt, att HD sålunda ansett brister i en skriftform kunna botas genom en längre tids passivitet. Man bör dock därvid hålla i minnet, att det rörde sig om tillämpning av den speciella bestämmelsen om arrendeavtals skydd mot ny ägare av fastigheten. Att draga några mera allmänna slutsatser av målets utgång torde knappast vara berättigat. Förhållandena i målet inbjödo särskilt till att skydda arrendatorn. Nye ägaren kunde sägas vara i en särskild ond tro, och frågan var om icke den senaste försäljningen skett blott för att arrendatorn lättare skulle kunna avhysas; de föregående ägarna hade försummat att uppsäga inom den tremånadersfrist, som stadgas i lagrummet. Dessutom kan det vara frestande att bortse från skriftformen, då denna såsom i förevarande fall i förhållandet mellan kontrahenterna kan ersättas med åsämjande.
I NJA 1948 s. 138 ansågs tillämpningen av en bestämmelse i ett arrendekontrakt rörande en kronoegendom, att egendomen skulle vid tillträdet anses av arrendatorn mottagen i fullgott skick, uppenbart otillbörlig för arrendatorn, detta med stöd av den allmänna princip, som kommit till uttryck i de s. k. generalklausulerna i 8 § skuldebrevs
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1945—1951 377
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 377lagen, 3 kap. 43 § nyttjanderättslagen och 34 § försäkringsavtalslagen. Anledningen var, att kronans representant vid förhandlingar med arrendatorn om förlängning av arrendeavtalet förklarat, att denna bestämmelse icke skulle medföra någon förändring av vad förut gällt utan att tillträdessynen och blivande avträdessyn skulle utgöra grundval för den slutliga uppgörelsen mellan parterna. Arrendatorn ansågs i förlitande härpå ha undertecknat avtalet om förlängning. Om ifrågavarande generalklusuler se vidare RODHE i SvJT 1951 s. 590 ff.
I NJA 1949 s. 221 hade i mål mellan fastighetsägaren A och hans arrendator B den senare befunnits ha förverkat sin före nyttjanderättslagens ikraftträdande upplåtna arrenderätt genom att utan A:s samtycke överlåta arrenderätten till C. Sedan domen vunnit laga kraft, uppstod fråga i mål mellan A och C, huruvida försummelse från A:s sida att jämlikt 8 § promulgationslagen till nyttjanderättslagen uppsäga kontraktet, medförde, att C förvärvat en även gentemot A gällande rätt att nyttja det arrenderade området. Denna fråga bejakades, och den nya arrendatorn ansågs äga självständigt framställa invändning om att fastighetsägaren försummat uppsäga avtalet, ehuru den förre arrendatorn i förhållande till fastighetsägaren alltjämt svarade för arrendatorns förpliktelser. Jfr vidare nedan s. 379.
Hyra. Spörsmålet om hyresavtal skulle anses föreligga och reglerna om preskription i 3 kap. nyttjanderättslagen följaktligen tillämpas, blev aktuellt i NJA 1946 s. 573, där en byggnad av kronan tagits i anspråk för militärt ändamål. Brand hade uppstått i byggnaden till följd av vårdslöshet från vederbörande militärbefäls sida. Hyresavtal ansågs icke vara för handen, trots att överenskommelse träffats om ersättning till byggnadens ägare, då byggnaden togs i anspråk av militären.
I några fall har frågan om tillämplighet av regeln om automatisk förlängning av hyresavtal i 3 kap. 6 § nyttjanderättslagen varit föremål för bedömande. I NJA 1946 s. 671 rörde tvisten ett hyresavtal med s. k. intermittenta hyrestider, nämligen en sommarrestaurang. HD förmenade, att hyresgästen icke på det sätt som åsyftas i berörda stadgande suttit kvar å fastigheten, sedan avtalet för en sommarperiod d. 30 sept. tilländagått. Hyresgästen synes icke ha varit innehavare av nycklarna till lokalen, och de mest skrymmande inventarierna i denna tillhörde hyresvärden. Av domen synes man emellertid icke kunna draga någon generell slutsats, att stadgandet aldrig skulle kunna tillämpas å hyresavtal av ifrågavarande slag. Jfr LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, s. 73, och WALIN i SvJT 1952 s. 129. I NJA 1950 s. 662 tillämpades icke heller stadgandet i ett fall, där statens hyresråd förlängt ett hyresavtal, som ingåtts på obestämd tid, till viss dag. Det tillades härvid i domen, att tillräcklig anledning till antagande att vederbörande hyresvärd återtagit sin tidigare gjorda uppsägning, icke fanns. Hyresrådets förlängning av hyrestiden kunde med hänsyn till omständigheterna icke anses innebära mer än att skyldighet för hyresgästen att i anledning av uppsägningen avflytta icke skulle inträda förrän efter den dag, till vilken avtalet förlängts.
Såsom naturligt är i tider av bostadsbrist, har HD i åtskilliga fall
378 FRITJOF LEJMANhaft att taga ställning till spörsmålet, huruvida obehörig överlåtelse av lägenhet ägt rum. I NJA 1949 s. 68 ansågs överlåtelse ha skett, då hyresgästen omöjliggjort »för sig själv att tills vidare ha någon som helst kontroll över lokalerna och deras användning». Frågan gällde i detta fall en lägenhet, som uthyrts att användas såsom matservering och bostad åt två personer i handelsbolag. Sedan den ena utträtt ur bolagsförhållandet, hade rörelsen fortsatts en tid av den andra. Denna hade, efter det att en ny person inträtt i bolaget, emellertid flyttat från orten och förklarat sig under minst två år skola avhålla sig från deltagande i rörelsens skötsel, därvid hon överlämnat skötseln jämte firmateckningsrätten för bolaget till den nye personen. Se närmare om rättsfallet och slutsatserna av detsamma LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, s. 86 ff. — I NJA 1949 s. 101 hade ett aktiebolag av kooperativ karaktär låtit en konsumtionsförening, där aktieägarna till 4/5 voro intressenter, övertaga sin affärslokal. Obehörig överlåtelse förklarades också här vara fallet, och överlåtelsen ansågs icke vara av ringa betydenhet. En motsvarande ståndpunkt skulle sannolikt också ha anlagts, om det gällt överlåtelse till ett aktiebolag från ett annat rättssubjekt. Jfr vidare LEJMAN, nyss anf. st. — I NJA 1951 s. 582 hade hyresgästen överlåtit lägenheten till sin syster. Hyresgästen hade därefter rest till Italien för att gifta sig men förklarat, att hon ämnade återvända om c:a 1 1/2 år, samt kvarlämnat sina möbler i lägenheten. Obehörig överlåtelse ansågs ha ägt rum. — I SvJT 1949 s. 597 hade en hyresgäst under den tid, han med familj vistades på sommarnöje från slutet av maj till mitten av september, uthyrt sin lägenhet i Stockholm i möblerat skick mot den för lägenheten gällande hyran jämte viss ersättning för lyse och med förbehåll att vid eventuella besök i Stockholm få vistas där. Vederbörande hovrätt ansåg icke detta innebära överlåtelse. — Däremot förklarades obehörig överlåtelse vara för handen i SvJT 1951 s. 748, där hyresgäst uthyrt sin lägenhet, för vilken han betalade c:a 90 kr. i hyra, för en tid av fyra månader 1 maj—31 aug. mot en månadshyra av 125 kr. i möblerat skick. Icke heller ansågs uthyrningen vara av ringa betydenhet. Hyresgästen synes i fallet ha avrest till annan ort för att där övertaga en kaférörelse och hade bortfört diverse möbler ur lägenheten, som därefter delvis möblerats med efterträdarens egna möbler. Jfr om betingande av högre hyra vid sublokation LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, s. 102, och WALIN i SvJT 1952 s. 129. — Att obehörig överlåtelse anses innebära kontraktsbrott redan från och med själva överlåtelsen och icke först från det att den, till vilken överlåtelsen skett, börjat draga nytta av lägenheten, synes framgå av NJA 1948 s. 614. Jfr LEJMAN a. a. s. 80 not 5 och WALIN i SvJT 1952 s. 129.
Beträffande verkan av överlåtelse av lägenhet märkes NJA 1947 s. 121. Här hade hyresvärden före överlåtelsen underrättats om överlåtelsen men undvikit att lämna besked. Han hade emellertid sedermera mottagit förfallen hyra direkt från hyresgästens efterträdare och synes även ha vänt sig till denne vid förhandlingar om lägenhetens angelägenheter. Av omständigheterna ansågs framgå, att hyresvärden godkänt överlåtelsen, och HD förklarade »hyresförhållande hava uppkommit mellan honom och efterträdaren». Rättsfallet torde tyda på
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1945—1951 379
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 379att samtycke till överlåtelse icke behöver ske skriftligen för att äga verkan. Två ledamöter av HD avgåvo särskilt votum, vari hävdades, att även om hyresvärden finge anses ha godkänt, att efterträdaren nyttjade lägenheten, denne dock ej inträtt såsom hyresgäst. Enligt deras mening skulle följaktligen den ursprunglige hyresgästen alltjämt svara för hyra etc. — I ett par fall synes man också böra acceptera den tolkningen av situationen, varom förmäles i 3 kap. 7 § nyttjanderättslagen in fine, nämligen att överlåtelse av hyresrätt skett men att den ursprunglige hyresgästen icke blir fri från sina skyldigheter enligt hyresavtalet. Detta utvisar exempelvis NJA 1948 s. 614, där hyresvärden gått förlustig sin rätt att åberopa obehörig överlåtelse såsom grund för hyresrättens förverkande, enär han icke jämlikt 3 kap. 33 § nyttjanderättslagen uppsagt hyresavtalet inom en månad från erhållen kunskap om överlåtelsen. Ett liknande fall kan inträffa, då hyresvärd försummat uppsägning enligt 8 § promulgationslagen till nyttjanderättslagen, såsom fallet var i det ovan under arrendemålen omnämnda NJA 1949 s. 221.
Angående lägenhets skick märkas åtskilliga fall, som nämnas nedan under särskilda rubriker, ävensom NJA 1945 A 202 (angående beskaffenheten hos lokaler, som uthyrts till tvättinrättning) och NJA 1946 A 28 (angående beskaffenheten hos lokaler, som uthyrts till bilreparationsverkstad).
Frågan om hyresavtal jämlikt 3 kap. 10 resp. 16 § nyttjanderättslagen förfallit, bedömdes i det märkliga rättsfallet NJA 1946 s. 365, där hyresgästen med tre röster mot två i HD förklarades icke äga rätt kvarbo i lägenheten, eftersom hyresavtalet ansågs ha förfallit. Vederbörande hälsovårdsmyndigheter hade utfärdat förbud mot lägenhetens begagnande, men förbudet synes ha haft sin grund i hyresvärdens uraktlåtenhet att inom föreskriven tid avhjälpa brister. Fallet har blivit föremål för ingående utläggning hos LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst s. 155 ff., och förf. kan här inskränka sig till att hänvisa till vad där sagts. I detta sammanhang må ock anföras SvJT 1946 rf s. 47, där frågan gällde, huruvida en lägenhet blivit så förstörd genom brandskada, att hyresavtalet förfallit, samt NJA 1949 s. 213 angående hälsovårdsnämnds förbud att begagna lägenhet till matservering (se om detta fall vidare nedan s. 380).
Nedsättning i hyra har beviljats hyresgäst i NJA 1946 s. 623, där lägenhet i nybyggt hus uthyrts i befintligt skick men vid tiden för tillträdet var besvärad av fukt i en omfattning, som måste anses — även med beaktande av att huset uppförts under vintern — överstiga vad som är vanligt; fukten hade även medfört att innerväggarna blivit fläckiga. Samma rätt beviljades hyresgäst i NJA 1947 A 173, då lägenhet i åtskilliga avseenden, såsom beträffande garderobsutrymmen etc., icke överensstämde med uppgjorda ritningar. NJA 1950 s. 131 avser det intressanta problemet, vilken inverkan ett allmänt förbud eller påbud har beträffande ett hyresförhållande. I fallet gällde det föreskrifter om vattenransonering, vilka stads vattenverksstyrelse måst meddela på grund av långvarig och svår vattenbrist. HD:s majoritet fann, att hyran för lägenheten bestämts med utgångspunkt från tillgång till vatten i normal omfattning. Då fastighetsägaren vidare stod som avnämare av vattnet och erlade avgifter därför, ansåg majoriteten, att tillgången
380 FRITJOF LEJMANtill vatten utgjorde en förmån, som enligt avtalet vore förknippad med lägenheten, och beviljade nedsättning för men i nyttjanderätten. En ledamot, justitierådet KARLGREN, var emellertid av annan åsikt, och betonade, att skyldigheten att leverera vatten till hyresgäst endast formellt ålåge hyresvärden, då vattenförsörjningen i staden vore en kommunal angelägenhet och hyresvärden endast tjänstgjorde såsom förmedlare. Den sistnämnda åsikten synes ha starka skäl för sig, eftersom det här rör sig om ett påbud, som kan sägas direkt rikta sig mot alla stadens invånare och som hyresgäst skäligen bör vara skyldig räkna med utan att kunna göra gällande påföljder på grund av men i själva nyttjanderätten. (Jfr härom vidare LEJMAN i TSA 1943 s. 114 och Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst s. 142.) — Till slut böra i detta sammanhang också omnämnas NJA 1946 s. 146, där hyresgästs rätt till nedsättning i hyra för otillräcklig uppvärmning av lägenheten ansågs bevarad genom att han vid erläggande av hyra å bankkontor, som hade hyresvärdens uppdrag att mottaga hyrorna, »vid upprepade tillfällen gjort förbehåll» i anledning av bristen, ävensom NJA 1945 A 185, där hyresvärds mottagande av vissa bränsletillägg å hyra avklippte honom från att framställa invändningar rörande desamma.
Angående hyresgästs rätt till självhjälp märkas NJA 1947 A 17 (angående införande av växelström i lägenheten) samt A 37 (angående iståndsättande av restauranglokal).
I fråga om hyresvärds skadeståndsskyldighet föreligga åtskilliga avgöranden. I NJA 1945 s. 610 ålades hyresvärden skadestånd, då en hyresgäst råkat halka på det bristfälliga locket till en brunn, enär det ålegat hyresvärden »i egenskap av fastighetens ägare att hålla tillsyn över brunnens skick» och bristfälligheten vid sådan tillsyn bort upptäckas. Fallet har närmare behandlats av LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst s. 138 ff. Hänvisas kan också till följande fall, där hyresgäst lidit kroppsskada, nämligen FFR 1945 s. 341 (halkning å vindsstege, som saknat fästanordningar), 1946 s. 137 (yrkande om skadestånd för bristfälligt skyddsräcke ogillat), 1950 s. 198 (bristfällig trappbelysning) och 1950 s. 238 (utströmning av gas). Av visst teoretiskt intresse är NJA 1949 s. 213, där HD med tre röster mot två ogillade hyresgästs skadeståndstalan mot hyresvärd i anledning av att hälsovårdsnämnd meddelat förbud mot lägenhets användande till matservering. Försummelse enligt 3 kap. nyttjanderättslagen 10 § andra stycket och 16 § ansågs ej föreligga, då lägenheten uthyrts i befintligt skick och hyresgästen ägt kännedom eller haft tillfälle att lätt vinna kännedom om bristfälligheten. Icke heller ansågs hyresvärden ha åsidosatt sin förpliktelse enligt »allmänna avtalsrättsliga rättsregler» att göra vad i hans förmåga stått för att förebygga, att ändamålet med förhyrandet skulle genom offentlig myndighets ingripande på grund av lägenhetens beskaffenhet gå om intet. Påföljden med avtalets ogiltighet ansågs följaktligen icke böra åtföljas av skadeståndspåföljd. Jfr KARLGREN, Avtalsrättsliga spörsmål, s. 119 ff och 129 ff. Minoriteten kom till motsatt resultat, då den ansåg hyresgästen ej bort äga vetskap om bristen. — Slutligen har hyresvärden ålagts skadestånd i NJA 1947 s. 411, enär han visat försummelse vid utförande av vissa ändringsarbeten i lägenhet, så att fuktskador uppkommit å vissa där förvarade läder
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1945—1951 381
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 381varor. (Se LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst s. 190.)
Beträffande hyresgästs skyldighet att nyttja lägenhet till förutsatt ändamål märkes NJA 1949 s. 141, där hyresgäst, som förhyrt lägenhet om två rum jämte vissa småutrymmen att användas till kontor och utställning, låtit uppsätta skiljeväggar i båda rummen, så att lägenheten kommit att innehålla fyra rum. Han hade därefter uthyrt tre av de nya rummen till ett bolag för kontorsändamål och även medgivit bolaget rätt att tillsammans med honom begagna det återstående rummet, varemot han själv fortfarande disponerade småutrymmena. HD ansåg, att det förhållandet, att lägenheten sålunda användes endast till kontor och icke till kontor jämte utställning, var utan betydelse för hyresvärden och ogillade talan om hyresrättens förverkande. Jfr i detta sammanhang också SvJT 1949 s. 350 (angående undantagshavare, som inrymt främmande personer i lägenheten).
I fråga om hyresgästs ansvarighet för skada böra nämnas NJA 1946 s. 573 och 1949 s. 732, där kronan ansågs ansvarig för brandskada i till kronan upplåten lokal på grund av försummelse från militärbefäls sida.
På grund av underlåtenhet att betala hyra ansågs hyresrätten förverkad i NJA 1948 s. 614. Här hade hyresvärd vägrat mottaga förfallet hyresbelopp men sedermera genom stämning krävt hyresgästen, vilken icke verkstält nedsättning enligt 1927 års lag om gälds betalning genompenningars nedsättande i allmänt förvar men däremot nedsättning hos överexekutor utan möjlighet för hyresvärden att lyfta beloppet. Hyresgästen ansågs skyldig att omedelbart erlägga hyresbeloppet, sedan han mottagit stämningen. Hovrättens åsikt i målet att hyresvärden genom vägran att emottaga erbjudet hyresbelopp förlorat rätt att föra talan om hyresrättens förverkande, förkastades. Avgörandet synes strängt för hyresgästen, då något särskilt krav utöver stämningen ej synes ha skett. Fallet utgör ett memento för en hyresgäst att begagna rätt form av nedsättning. Jfr även NJA 1945 s. 51. — Omnämnas bör också SvJT 1951 s. 260, där hyresgäst ansetts berättigad att kvitta fordran å hyresvärden för återbekommande av enligt hyresregleringslagen otillåten ersättning mot förfallande hyror, oavsett att hyresgästen först efter den i 3 kap. 34 § första stycket nyttjanderättslagen angivna tiden för uppsägning gjort gällande rätt till kvittning.
Uppsägning av hyresavtal har i NJA 1948 s. 331 vid obehörig överlåtelse av lägenhet ansetts skola riktas mot hyresgästen, som överlåtit, och icke mot den person, som bodde i lägenheten, och till vilken denna överlåtits. Talan om vräkning, som hyresvärden anhängiggjort mot den senare, ogillades följaktligen, enär hyresvärden icke i behörig ordning uppsagt hyresavtalet hos den förre. — I NJA 1949 s. 352 har uppsägning för dödsbos räkning godkänts — trots att behörighet att företräda dödsboet ej förefanns — i ett fall, då mottagaren utgått från att behörighet förelåg och uppsägningen ratihaberats av dödsboet, innan han åberopat fel i behörigheten. — Angående godkännande av mottagande av uppsägning genom förhandlingar med medkontrahenten se NJA 1945 A 71.
I några fall har den allmänna hyreslagens regler i 38—40 §§ angående visst hemskydd för hyresgäst i form av en dennes rätt till ersätt
382 FRITJOF LEJMANning för flyttningskostnader och — beträffande affärslägenhet — ökning i lägenhetens värde på hyresmarknaden varit föremål för bedömande. Ifrågavarande fall refereras i NJA 1945 s. 660, 1946 s. 298 och 1946 s. 388. För dessa har ingående redogjorts i LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst s. 237 ff (jfr SvJT 1952 s. 649 ff), och förf. kan här inskränka sig till att hänvisa till denna redogörelse.
Den särskilda bestämmelsen om preskription av hyresfordringar har i NJA 1946 s. 34, där talan fördes om obehörig vinst enligt 74 § växellagen, icke ansetts tillämplig å sådan talan. I SvJT 1946 rf s. 78 ansågs preskriptionstiden beträffande hyresfordran, då lägenheten överlåtits av hyresgästen med samtycke av hyresvärden, börja löpa redan från överlåtelsen och icke först från utgången av kontraktets giltighetstid. Vederbörande hovrätt betonar emellertid i domskälen, att överlåtelsen skett utan villkor, som avses i 3 kap. 7 § nyttjanderättslagen.
Jämkning av hyresavtal enligt 3 kap. 43 § nyttjanderättslagen har ägt rum i NJA 1947 s. 107, där tillämpning av villkor, att hyresgästen ej gjorde gällande äganderättsanspråk på viss av honom bekostad fast inredning i fabrikslokaler, ansågs otillbörligt för honom. Lokalerna hade tidigare en längre tid varit uthyrda till hyresgästen, och denne hade svårighet anskaffa andra lokaler. — Jämkning av hyran till hyresvärdens förmån har vidare skett i NJA 1945 A 172, då bränslekostnaden för fastigheten undergått en mycket betydande ökning och den del av den ökade bränslekostnaden, som belöpte på hyresgästens lägenhet, motsvarade en väsentlig del av hyran samt dessutom ej visats, att hyran väsentligt överstege vad som vid tiden för avtalets slutande vore sedvanligt. (Jfr också NJA 1947 A 96.) Men då den avtalade hyran måste antagas innefatta full gottgörelse för bränslet samt den del av den ökade bränslekostnaden, som belöpte på lägenheten, icke motsvarade en mera väsentlig del av hyran, har talan om jämkning ogillats (NJA 1945 A 287). Ökade bränslekostnader ansågos vidare i SvJT 1945 rf s. 19 böra betalas av hyresgästen — redan på grund av avtalets innebörd — då hyresvärden haft skälig anledning använda dyrare bränsle (torv). Dispens i HD avslogs. I NJA 1946 A 144 ogillades hyresgäststalan om jämkning på grund av en s. k. indexklausul.
Anmärkas kan till sist SvJT 1945 rf s. 49, där hyresvärd tillerkändes förmånsrätt enligt 17:5 handelsbalken i hyresgästens tillhöriga lösören, som flyttats från den förhyrda lägenheten till annan enligt särskilt avtal förhyrd lokal i fastigheten.
Avslutningvis skola några fall rörande tillämpning av 1942 års lag om hyresreglering m. m. i korthet omnämnas. — I NJA 1949 s. 209 förklarades denna lag i visst fall tillämplig å avtal, varigenom fastighetsägare, som i sin fastighet drev hotellrörelse, upplät nyttjanderätten till hela fastigheten jämte inventarier att användas till bostad och hotellrörelse. Skälet härtill var, att det väsentliga föremålet för upplåtelsen — med hänsyn till vederlaget och omständigheterna i övrigt — icke ansågs vara hotellrörelsen såsom sådan utan nyttjanderätten till ifrågavarande lokaler.
NJA 1950 s. 500 gällde bestämmande av grundhyra enligt 3 § första stycket hyresregleringslagen. En lägenhet hade här under åren 1925—
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1945—1951 383
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 3831945 varit uthyrd för en hyra av 1 800 kr. årligen. Från och med 1937 utgick emellertid hyran endast efter 1 600 kr. årligen, av den anledning att hyresgästen avstått från reparationer. Sedan under år 1945 ny hyresgäst inflyttat, reparerades lägenheten för en kostnad av närmare 6 000 kr., men detta föranledde icke, att de hyresreglerande myndigheterna höjde grundhyran med omedelbar verkan. Grundhyran ansågs utgöra 1 600 kr. med den motiveringen, att hyresnedsättningen till detta belopp »tillämpats under lång tid och icke var en av tillfällig anledning medgiven rabatt».
I NJA 1948 s. 547 tillämpades strängt regeln, att höjning av grundhyran icke medför ändring av gällande hyresavtal. Sedan ett hyresavtal av hyresvärden uppsagts dels för hyresreglering fr. o. m. d. 1 mars 1947 utan att de hyresreglerande myndigheterna sedermera beviljat höjd grundhyra och dels d. 6 s. m. för avflyttning d. 1 okt., vilken senare uppsägning ogiltigförklarats, hade hyresvärden d. 24 aug. utan ytterligare uppsägning ånyo ansökt om hyreshöjning, vilken beviljats från d. 1 okt. Då nytt hyresavtal icke träffats mellan parterna, ansågs hyresgästen icke utan vidare skyldig betala den nya högre hyran.
I SvJT 1945 rf s. 81 har uppbärande »à conto» av högre hyra än fastställd grundhyra i avvaktan på hyresnämnds beslut om begärd hyreshöjning ansetts oförenligt med bestämmelserna i 3 § hyresregleringslagen. — I NJA 1949 s. 709 ansågs viss ersättning, som hyresvärd betingat sig vid sidan av hyran, icke såsom vederlag för upplåtelsen av lägenheten utan såsom en hyresvärden tillkommande gottgörelse för lägenhetens iordningställande för tandläkarepraktik. (Jfr ZETTERBERG—HEDFELDT, Hyresregleringen, 2. uppl. s. 177 ff.) — I ett fall, då en bostadslägenhet och en verkstad d. 1 jan. 1942 voro gemensamt uthyrda för en gemensam kontanthyra jämte vissa arbetsprestationer men sedermera bostadslägenheten uthyrts separat för en hyra, överstigande nämnda kontanthyra, ansågs sistnämnda uthyrning i SvJT
1946 rf s. 55 icke föranleda ansvar jämlikt 3 och 23 §§ hyresregleringslagen, eftersom någon grundhyra för ifrågavarande uthyrning icke varit fastställd. Jfr också SvJT 1946 rf s. 106 (ansvar för hyresocker ogillat).
Slutligen är att anteckna NJA 1949 s. 376, enligt vilket resning ansetts kunna beviljas av HD i av hyresnämnd avgjort mål.