Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp2-4512-914-15-3-mj
Timestamp: 2017-09-20 11:10:36+00:00
Document Index: 10321640

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 678', 'art. 3', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 551', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 41', 'art. 83', 'art. 119', 'art. 120', 'art. 122', 'art. 129', 'art. 146', 'art. 146', 'art. 41', 'art. 109', 'art. 110']

IPPP2/4512-914/15-3/MJ | Interpretacja indywidualna
IPPP2/4512-914/15-3/MJinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 18 września 2015 r. (data wpływu 21 września 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 grudnia 2015 r. (data wpływu 9 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej – jest prawidłowe.
W dniu 21 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 grudnia 2015 r. (data wpływu 9 grudnia 2015 r.).
Wnioskodawca (dalej również Zbywca) prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Obecnie Wnioskodawca planuje zbyć do końca 2015 r. (dalej: Transakcja) na rzecz podmiotu niepowiązanego (dalej: Nabywca):
budynek biurowy (dalej: Budynek),
towarzyszącą infrastrukturę Budynku w postaci m.in. placów, dróg, chodników, oświetlenia, ogrodzenia, zewnętrznych sieci deszczowych/sanitarnych (dalej: Infrastruktura),
grunty będące własnością Zbywcy, na których położony jest Budynek i Infrastruktura (dalej: Grunty Zabudowane),
ruchomości związane użytkowaniem Budynku i Infrastruktury.
Dalej: Budynek, Infrastruktura i Grunty Zabudowane razem jako: Nieruchomość.
Na moment transakcji Wnioskodawca jak i Nabywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Po zakupie Nabywca planuje wykorzystywać Nieruchomości do wynajmu powierzchni na cele gospodarcze opodatkowane standardową stawką VAT (tj. 23%).
Zbywca nabył Nieruchomość od poprzedniego właściciela na wstępnym etapie procesu inwestycyjnego budowy Budynku (tj. Zbywca nabył własność działek wraz z nakładami inwestycyjnymi poczynionymi uprzednio przez poprzedniego właściciela). Transakcja zbycia działek wraz z nakładami na rzecz Zbywcy stanowiła czynność opodatkowaną VAT. Następnie Zbywca kontynuował budowę Budynku. Zakończenie budowy i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie Budynku nastąpiło w grudniu 2014 r.
Zbywca, w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT, wynajmuje/wynajmował ponad 95% powierzchni znajdującej się w Budynku (wydanie powierzchni biurowej pierwszemu najemcy miało miejsce w styczniu 2015 r). Niewielka część powierzchni Budynku nigdy nie podlegała oddaniu w ramach umów najmu lub innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Część elementów Infrastruktury również została oddana do użytkowania w ramach zawieranych umów najmu (np. część placu przed Budynkiem), a część z nich (np. drogi wewnętrzne) nigdy nie podlegała oddaniu w ramach umów najmu lub innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT (choć umowy najmu umożliwiały korzystanie na zasadach ogólnych z tych elementów Infrastruktury). Dodatkowo w stosunku do Budynku i Infrastruktury nie były ponoszone wydatki na ulepszenie, których wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.
Z uwagi na związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych (usługi najmu gospodarczego), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego związanego z zakupem działek wraz z nakładami inwestycyjnymi związanymi z wybudowaniem Budynku 3 oraz towarzyszącej mu Infrastruktury, a także kontynuowaniem oraz ukończeniem tej inwestycji.
W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów (woda, energia, ogrzewanie), usług sprzątania i wywozu nieczystości. Dodatkowo Zbywca, w celu umożliwienia funkcjonowania swojemu przedsiębiorstwu, korzysta m.in. z usług księgowych.
W ramach planowanych transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunki z umów najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo, Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część Nieruchomości i jej wartości w ramach ustalonej ceny majątkowe prawa autorskie oraz zależne prawa autorskie do utworów związanych z Nieruchomością, prawa wynikające z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców, generalnego wykonawcy lub innych wykonawców, prawa wynikające z gwarancji jakości lub rękojmi udzielonych przez generalnego wykonawcę lub innych wykonawców.
Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umów w zakresie zarządzania Nieruchomością, sprzątania i wywozu nieczystości, czy dostawy mediów (jako że Nabywca umowy w tym zakresie zawrze we własnym imieniu). Jednakże w okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów (zwłaszcza dotyczących dostaw mediów) może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę. Dodatkowo, na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych. Planowana transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunkach Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z umowami najmu, w które Nabywca wstąpi, jako wynajmujący, w miejsce Zbywcy). Nabywca nie przejmie również żadnych innych zobowiązań Zbywcy związanych z Nieruchomością lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejących w dniu transakcji zobowiązań handlowych.
W celu zapewnienia środków finansowych potrzebnych na wybudowanie/nabycie Nieruchomości, Zbywca zaciągnął kredyt bankowy. Kredyt nie będzie przeniesiony na Nabywcę w wyniku rozważanej transakcji - Zbywca planuje go spłacić w toku kontynuowania swojej działalności gospodarczej.
Zbywca w ramach kontynuowania działalności pozostanie stroną wskazanych wyżej umów, które nie będą przenoszone na Nabywcę i które związane będą z jego dalszą działalnością.
Przedmiot transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie był i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowił i nie stanowi oddziału/ów.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że infrastrukturę będącą przedmiotem Transakcji stanowią budowle w rozumieniu art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. Nr 1409 z późn. zm.). Ponadto Wnioskodawca skorygował informację w sprawie terminu planowanej Transakcji wskazując, że odbędzie się ona prawdopodobnie w 2016 r. (a nie w 2015 r. jak wcześniej wskazywał).
Czy zbycie Nieruchomości w ramach transakcji będzie podlegać przepisom ustawy o VAT, a w szczególności opodatkowaniu VAT z zastosowaniem podstawowej stawki (obecnie 23%) jako odpłatna dostawa towarów...
Powyższe wynika m.in. z:
klasyfikacji zbywanej Nieruchomości, która w ocenie Wnioskodawcy nie powinna być utożsamiana z przedsiębiorstwem lub jego zorganizowaną częścią, gdyż stanowi jedynie zespół oddzielnych aktywów,
faktu, iż opisywana transakcja ma zostać przeprowadzona w 2015 roku tj. przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do tej części Budynku i Infrastruktury (np. plac przed Budynkiem), które podlegały oddaniu do używania w ramach najmu lub w ramach pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do tej części Budynku oraz Infrastruktury (np. drogi wewnętrzne), które nie podlegały wydaniu w ramach najmu ani innych czynności opodatkowanych VAT, a w rezultacie nie będzie ona korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
braku zastosowania do przedmiotowej transakcji również obligatoryjnego zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ze względu na przysługujące Zbywcy prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem działek wraz z nakładami inwestycyjnymi, kontynuowaniem i zakończeniem budowy Budynku oraz towarzyszącej Infrastruktury.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się m.in. z Budynku, Gruntów Zabudowanych oraz Infrastruktury niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.
Jednocześnie, Zbywca pragnie wskazać, że w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym zastosowania nie znajdzie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.
Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”
W świetle powyższych definicji, aby mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, przenoszony zespół składników majątkowych powinien być co najmniej wyodrębniony organizacyjnie oraz finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, względnie umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o te składniki (wyodrębnienie funkcjonalne).
Tymczasem, w omawianym przypadku, Zbywca dokona zbycia Nieruchomości, która nie jest na wskazanych płaszczyznach wyodrębniona w działalności Zbywcy. Chociaż konsekwencją transakcji będzie w szczególności przeniesienie przez Zbywcę na rzecz Nabywcy praw i obowiązków z umów najmu powierzchni znajdujących się w Budynku to nastąpi to automatycznie, z mocy prawa, niezależnie od woli Nabywcy i ustaleń stron transakcji. Również inne prawa przenoszone w ramach transakcji są ściśle związane z Nieruchomością (a nie z działalnością Zbywcy).
Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część. Tak jak Wnioskodawca wskazał bowiem powyżej, w ramach transakcji dokona on zbycia jedynie Nieruchomości.
Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, przykładowo: interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2015 r., IPPP1/4512-155/15-2/Igo, interpretacja indywidualna z dnia 13 marca 2015 r., IPPP3/4512-44/15-3/IG, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 lipca 2014 r., sygn. ILPP1/443-319/14-5/Al.
Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, że od momentu zakończeniu budowy oraz rozpoczęcia użytkowania Budynku (tj. od 2015 roku) większość jego powierzchni (ponad 95%) została przez Zbywcę oddana do użytkowania najemcom w ramach czynności opodatkowanych VAT. Jedynie w niewielkiej części powierzchnia Budynku nie została wydana do używania w ramach umów najmu lub innych czynności opodatkowanych VAT. Część Infrastruktury (np. plac przed Budynkiem) także została wydana do używania w ramach umów najmu, a inna część (np. drogi wewnętrzne) nie podlegała oddaniu w ramach umów najmu lub innych czynności opodatkowanych VAT. Dodatkowo w stosunku do Budynku i Infrastruktury nie były ponoszone wydatki na ulepszenie, których wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.
Mając na uwadze powyższe, w 2015 roku doszło do pierwszego zasiedlenia wynajmowanych części Budynku (ponad 95%) oraz części Infrastruktury. Konsekwentnie, ponieważ planowana Transakcja będzie miała miejsce w 2015 roku, nie ulega wątpliwości, że sprzedaż zostanie dokonana przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do wynajmowanych części Nieruchomości. W odniesieniu do pozostałej części Transakcja zbycia Nieruchomości będzie stanowiła dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia. W rezultacie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.
Zgodnie z ustawą o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, w dalszym ciągu podlegać będzie zwolnieniu z podatku pod warunkiem, że zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT).
Niemniej, jak Wnioskodawca wskazał, w związku z wydatkami poczynionymi na nabycie działek wraz z nakładami inwestycyjnymi na wybudowanie Budynku oraz kontynuację i zakończenie tej inwestycji przysługiwało Zbywcy prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, którego to odliczenia Zbywca dokonał. Stąd, pierwszy ze wspomnianych warunków nie jest spełniony, a zatem dostawa Budynku nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
W odniesieniu do planowanej transakcji nie znajdzie również zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego zwolnienia, gdyż nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Ponadto, przy nabyciu i wytworzeniu Nieruchomości Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.
Tym samym, biorąc pod uwagę powyższe, dostawa Nieruchomości (wraz z prawem własności gruntu, którego dostawa dla celów VAT dzieli losy dostawy posadowionego na nim Budynku) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki (obecnie 23%), jako że:
odbędzie się ona w okresie nieprzekraczającym 2 lat od pierwszego zasiedlenia (od pierwszego zasiedlenia do dnia transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata) w odniesieniu do tej części Budynku i Infrastruktury, które podlegały oddaniu w ramach umów najmu lub w ramach pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do tej części Budynku i Infrastruktury, które nie podlegały oddaniu w ramach umów najmu, ani innych czynności opodatkowanych VAT,
Wskazać należy, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże w myśl art. 146a pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP2/4512-914/15-3/MJ