Source: https://supremo.vlex.es/vid/contrato-arrendamiento-30357370
Timestamp: 2019-08-26 07:01:04
Document Index: 32660525

Matched Legal Cases: ['artículo 1692', 'artículo 6', 'artículo 9', 'artículo 1692', 'artículo 359', 'artículo 1692', 'artículo 1692', 'artículo 1692', 'artículo 121', 'artículo 1692', 'e contrario', 'artículo 1692', 'artículo 57', 'artículo 1692', 'artículo 6', 'artículo 9', 'artículo 1258', 'artículo 1225', 'artículo 9', 'artículo 1692', 'artículo 359', 'artículo 1225', 'artículo 1692', 'artículo 1692', 'artículo 1692', 'artículo 121', 'artículo 533', 'artículo 1692', 'artículo 453', 'artículo 523', 'artículo 1715', 'artículo 453']

STS 793/2007, 11 de Julio de 2007 - Jurisprudencia - VLEX 30357370
Número de Recurso: 1980/2000
"CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Las sentencias desestimatorias de la demanda y absolutorias de la parte demandada no pueden tacharse de incongruentes, puesto que resuelven todas las cuestiones propuestas y debatidas. En primera instancia se estima parcialmente la demanda y se estima parcialmente la reconvención y se declara que las relaciones arrendaticias con los demandados de la finca agroforestal, quedan excluidas de las Leyes Especiales Arrendaticias Urbanas y Rústicas, por tratarse de arrendamiento de solar, arrendamiento ""ad meliorandum"", rigiéndose por lo pactado y por el Código Civil, condenando a los demandados a hacer entrega a la actora de los terrenos arrendados, y se condena a la actora a la no utilización de la denominación ""Camping DIRECCION000 "" como rótulo del establecimiento adquirido. Se estima el recurso de apelación interpuesto por los demandados, se desestima la demanda, y se desestima el recurso interpuesto por la actor. Haber lugar al recurso de casación interpuesto por los demandados. Se estima la reconvención. "
La Sala Primera del Tribunal Supremo constituida por los Magistrados indicados en el margen, ha visto los recursos de casación interpuestos por doña Marisol, representada por el Procurador don Juan Antonio García San Miguel y Orueta, y, doña María Consuelo, don Octavio y don Carlos Alberto, representados por el Procurador don Ramón Rodríguez Nogueira, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona -rollo nº 648/98-, en fecha 28 de enero de 2000, dimanante de autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos con el número 451/96 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona.
1º.- La Procuradora doña Joana M. Miquel Fageda, en nombre y representación de doña Marisol, promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona, contra don Octavio, don Carlos Alberto y doña María Consuelo, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: Dictara sentencia por la que se declarara: 1º) Que las relaciones arrendaticias de doña Marisol, como sucesora de doña María Angeles, respecto de la finca agroforestal conocida como " DIRECCION000 ", sita en el término municipal de Tossa de Mar, ampliamente descrita en los contratos de 1 de octubre de 1975 y 25 de junio de 1981, de 85.362 m2 quedan excluídas de las Leyes Especiales Arrendaticias Urbanas y Rústicas, por tratarse de arrendamiento de solar, arrendamiento "ad meliorandum", rigiéndose por lo pactado y por el Código Civil; 2º) que los demandados conjunta y solidariamente deben hacer entrega de los terrenos arrendados por todo el día 25 de junio de 1981, de conformidad con lo establecido en el pacto sexto del referido documento de 25 de junio de 1981 y en las condiciones pactadas, y 3º) que en el supuesto de que no se hiciera entrega de la posesión y propiedad en la fecha indicada de 25 de julio de 1996, los demandados deberán satisfacer los daños y perjuicios que tal retraso causara a la actora en la cuantía que queda establecida en período probatorio o trámite de ejecución de sentencia. Solicitó la condena de los demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones, y al pago de las costas.
- Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, la contestaron oponiéndose a la misma y formulando a su vez demanda reconvencional, suplicando al Juzgado: 1º.- La declaración de que el contrato de arrendamiento de 25 de junio de 1981 es un arrendamiento de local de negocio, y que, en consecuencia, le es de aplicación el régimen de la prórroga forzosa establecido en la LAU de 1964, sin perjuicio de la aplicación al mismo de la Disposición Transitoria Tercera de la vigente LAU, y teniendo en cuenta la situación de don Octavio como empresario individual; 2º) peticionando la nulidad del pacto sexto del contrato de 25 de junio de 1981, y, en su defecto, determinar su valor y alcance, y 3º) subsidiariamente, para el supuesto de que se desestimara la calificación de dicho contrato como arrendamiento de negocio, y se declarara su resolución: condenar a la actora al abono de una indemnización, a determinar en ejecución de sentencia, en concepto de enriquecimiento injusto, y prohibirle la utilización del término "Camping Can Martí" en concepto de rótulo de establecimiento, marca, nombre comercial o denominación social, en relación a dicho negocio, todo ello con imposición de costas a la actora. Evacuando el traslado conferido, la actora contestó a la reconvención, reiterando que el arrendamiento es de solar "ad meliorandum", no de local de negocio, señalando que el contrato de 25 de junio de 1981 no constituyó novación del de 1 de octubre de 1975, formuló la excepción de prescripción de la acción de nulidad del pacto sexto, a la vez que estima confusa esa petición, y alegó que la finca siempre se ha denominado "Can Martí", por lo que los demandados no pueden apropiarse de esta denominación.
- El Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona dictó sentencia, en fecha 9 de abril de 1998
, cuya parte dispositiva dice literalmente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por doña Joana M. Miquel Fageda, en nombre y representación de doña Marisol, contra don Octavio, don Carlos Alberto y doña María Consuelo, y estimando parcialmente la reconvención formulada en su contra por los demandados, debo declarar y declaro que las relaciones arrendaticias de doña Marisol, como sucesora de doña María Angeles, con los demandados de la finca agroforestal conocida como " DIRECCION000 ", sita en el término municipal de Tossa de Mar, ampliamente descrita en los contratos de 1 de octubre de 1975, 25 de junio de 1981, de 85.362 metros cuadrados, ampliados por contrato de 5 de junio de 1985, quedan excluidas de las Leyes Especiales Arrendaticias Urbanas y Rústicas, por tratarse de arrendamiento de solar, arrendamiento "ad meliorandum", rigiéndose por lo pactado y por el Código Civil, condenando a los demandados a hacer entrega a la actora de los terrenos arrendados, de conformidad con lo dispuesto en el pacto sexto del contrato de 25 de junio de 1981, absolviendo a los demandados de los demás pedimentos en su contra, así como debo condenar y condeno a la actora a la no utilización de la denominación "Camping DIRECCION000 " como rótulo del establecimiento adquirido, absolviéndola de los restantes pedimentos en su contra formulados, todo ello sin hacer pronunciamiento expreso en cuanto a costas procesales causadas".
- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia, en fecha 28 de enero de 2000, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por representación de don Octavio y don Carlos Alberto y doña María Consuelo frente a la sentencia dictada en el juicio de menor cuantía nº 451/96 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Barcelona, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que desestimando la demanda interpuesta por doña Marisol debemos declarar y declaramos que el contrato de arrendamiento concertado entre las partes el 25 de junio de 1981 está sujeto a la legislación especial de arrendamientos. urbanos, y consiguientemente sujeto a prórroga forzosa en los términos legales, absolviendo por ello a los demandados de la petición de resolución del contrato planteada por la actora; y ello con imposición a la actora de las costas de la primera instancia y sin pronunciamiento en cuanto a las de esta alzada. En cuanto al recurso interpuesto por la actor se desestima con imposición de costas a la recurrente".
1º.- El Procurador don Juan Antonio García San Miguel y Orueta, en nombre y representación de doña Marisol, interpuso, en fecha 9 de mayo de 2000, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por los siguientes motivos: 1º) Al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por aplicación indebida del artículo 6.3 de la Ley de Arrendamientos de 11 de junio de 1964, en relación con las SSTS de 26 de abril de 1966, 21 de enero de 1966 y 17 de marzo de 1992, e inaplicación del Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1995 (2/85) en su artículo 9º, y aplicación errónea de los artículos 1255, 1281,1282, 1225 y 1258 del Código Civil ; 2º) al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 359 de la citada Ley, así como la jurisprudencia contenida en las SSTS de 14 de junio de 1997, 12 de mayo de 1998 y 27 de julio de 1996; 3º ) al amparo del artículo 1692.4, por infracción de los artículos 1225, 1281 y 1282 del Código Civil ; 4º) al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por transgresión de los artículos 1203, 1204, 1225, 1227 y 1282 del Código Civil ; 5º) al amparo del artículo 1692.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 121.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de junio de 1964, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Dictar en su día sentencia casando la resolución recurrida, y dictando otra confirmando la del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona en el sentido de que el contrato que regula las relaciones arrendaticias entre los litigantes se rige por lo pactado y por el Código Civil, y condenando a los demandados Srs. Octavio a hacer entrega a la actora de los bienes arrendados de conformidad con lo dispuesto en el pacto sexto del contrato de 25 de junio de 1981, con expresa imposición de costas a los demandados en el proceso principal". Subsidiariamente, para el inesperado supuesto de que la sentencia dictada por la Excma. Sala desestimara los cuatro motivos invocados a lo largo de este escrito, al entender que las relaciones arrendaticias se rigen por la Legislación Especial Arrendaticia urbana declare la nulidad de todo lo actuado desde la providencia admitiendo el procedimiento a trámite por incompetencia territorial de los Juzgados de Primera Instancia y Audiencia Provincial de Barcelona al corresponder en tal inesperado caso al Juzgado de Primera Instancia de Blanes, e Ilma. Audiencia Provincial de Girona, con expresa imposición de costas a los demandados principales Srs. Octavio ".
- El Procurador don Ramón Rodríguez Nogueira, en nombre y representación de doña María Consuelo, don Octavio y don Carlos Alberto, interpuso, mediante escrito de fecha 12 de mayo de 2000, recurso de casación contra la referida sentencia, por el siguiente motivo: Único.- Al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de las sentencias, habiendo resultado infringidos los artículos 24 de la Constitución Española y 359 y 361 LEC, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Dictar sentencia con los pronunciamientos que correspondan conforme a Derecho, con imposición de las costas de la primera y la segunda instancia a la parte recurrida".
1º.- Admitidos los recursos y evacuado el trámite de instrucción, el Procurador don Juan Antonio García San Miguel y Orueta, en nombre y representación de doña Marisol, mediante escrito de fecha 3 de enero de 2003, impugnó el recurso de casación formulado de contrario, suplicando a la Sala: " (...) Dictando sentencia desestimando este recurso de casación por los motivos indicados, con expresa imposición de costas a la recurrente Sra. María Consuelo ".
- Asimismo, el Procurador don Ramón Rodríguez Nogueira, en nombre y representación de doña María Consuelo, don Octavio y don Carlos Alberto, mediante escrito de fecha 9 de enero de 2003, impugnó el recurso interpuesto por la representación procesal de doña Marisol, suplicando a la Sala: " (...) Dictar sentencia con los pronunciamientos que correspondan en Derecho en relación con el escrito de casación presentado por esta parte en fecha 12 de mayo del 2000 y únicamente respecto de nuestro único motivo de casación al amparo del artículo 1692.3 LEC, primer submotivo, manteniendo en cuanto al resto la sentencia de 28 de enero de 2000 recaída en la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Cuarta, Rollo 648/98 ".
La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 20 de junio de 2007, en que tuvo lugar.
Doña Marisol demandó por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a doña María Consuelo, don Octavio y don Carlos Alberto, e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia, a lo que los demandados se opusieron y, además, reconvinieron, con las reclamaciones que allí quedan expuestas.
La cuestión litigiosa queda centrada principalmente en la determinación de la legislación aplicable al contrato litigioso, pues si es calificado como arrendamiento de solar correspondía la del Código Civil y por el transcurso del tiempo pactado se extinguirá la relación contractual, mientras que, si se considera que lo arrendado en un local de negocio, su regulación queda ubicada en la Ley de Arrendamientos Urbanos, con sujeción a la prórroga forzosa establecida en su artículo 57 .
El Juzgado acogió en parte la demanda y la reconvención, y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, que rechazó la demanda.
Doña Marisol, de una parte, y doña María Consuelo, don Octavio y don Carlos Alberto, de otra, han interpuesto sendos recursos de casación contra la sentencia de segunda instancia.
El motivo primero del recurso formulado por doña Marisol -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida del artículo 6.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
, en relación con la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de 26 de abril de 1966, 21 de enero de 1966 y 17 de marzo de 1992, inaplicación del artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, y aplicación errónea de los artículos 1255, 1281 y 1282 del Código Civil, y, amén de estas infracciones, determinadas en su encabezamiento, en el cuerpo del motivo expresa las del artículo 1258, junto al artículo 1225, ambos del Código Civil, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada ha considerado que el arrendamiento de 25 de junio de 1981 supuso la ruptura sustancial del suscrito el 1 de octubre de 1975 y dió lugar a la novación, con lo que entendió nula la cláusula segunda por considerar que constituye renuncia a derechos de futuro prohibidos por ser contrarios al orden público, sin embargo es constante la jurisprudencia sobre que aquélla es válida y eficaz cuando se ha efectuado con posterioridad a la entrada del derecho en el patrimonio del arrendatario (STS de 21 de enero de 1966 ), y la irrenunciabilidad queda contraída por la Ley, al momento de suscribir el contrato, para evitar que el estado de necesidad del arrendatario produzca un desequilibrio de fuerzas entre las partes contratantes, pero no rige para momentos posteriores donde ya no existe la misma razón protectora, pues, una vez adquirido el derecho e incorporado al patrimonio del arrendatario, entra en su poder dispositivo (STS de 26 de abril de 1966 ), independientemente de que, cuando se suscribió el contrato de 25 de junio de 1981, los firmantes ocupaban la finca y sus instalaciones de forma contínua, por lo que el contrato no constituía negocio jurídico nuevo, y cabía la renuncia; y es incuestionable que al cabo de 4 años y, concretamente, el 25 de junio de 1985, los contendientes reconocieron la plena vigencia de los pactos del contrato de arrendamiento suscrito el 25 de junio de 1981, y, con ello, el segundo de dichos contratos en que las partes insisten en acogerse al Código Civil como legislación aplicable, y renuncian a su incardinación en las Leyes de Arrendamientos Rústicos y Urbanos, provoca que, si dichos pactos segundo y sexto, carecieran de validez el 15 de junio de 1981, serían válidos a partir del 5 de junio de 1985, por efecto de que, en aquella época, los derechos arrendaticios habían entrado en el patrimonio de los demandados y, por tanto, eran renunciables, y, además, estaba en vigor el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, que modificaba el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y suprimía la prórroga forzosa, y las partes podían libremente pactar la extinción del contrato para el 15 de julio de 1996, fecha establecida en el pacto sexto del contrato de 25 de junio de 1981, ratificado por el contrato de 5 de junio de 1985- se desestima porque esta Sala tiene declarado que no cabe utilizar una enumeración global de preceptos atendiendo indiscriminadamente a normas del ordenamiento jurídico de diverso contenido para traer al ámbito del motivo un acervo normativo cuya heterogeneidad es contraria a la más mínima exigencia de claridad (SSTS de 1 de febrero de 1989, 27 de junio de 1992 y 20 de octubre de 1993 ); lo cual proyecta confusión en el razonamiento de su pertinencia y fundamentación, que es obligación insoslayable del recurrente (STS de 17 de febrero de 1992 ); e inconsistencia o inoperancia casacional al invocar preceptos de tan diferentes presupuestos a regular, lo que da lugar a confusión en su análisis y posible indefensión en la contraparte (STS de 23 de junio de 1994 ); amén de que está vedado plantear cuestiones diversas en un mismo motivo, al originar confusión e imposibilidad de conocer con exactitud la infracción legal y su alcance para poder juzgar (STS de 4 de octubre de 1994 ); y constituye inobservancia formal la acumulación de preceptos supuestamente infringidos en un solo motivo y, por ende, sin razonar mínimamente la infracción de cada uno (SSTS de 10 y 24 de mayo de 1999 y 24 de febrero de 2000 ).
Finalmente, el Tribunal Europeo de Derechos Humanos, en su sentencia de 19 de diciembre de 1997 (caso Brualla Gómez de la Torre contra España), ha considerando legítima la existencia de un especial formalismo en el recurso de casación.
El motivo segundo de este recurso -al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 359 de este ordenamiento y transgresión de la doctrina jurisprudencial integrada en las sentencias de 27 de julio de 1996, 14 de junio de 1997 y 12 de mayo de 1998, sobre incongruencia omisiva, puesto que, según denuncia, el suplico de la demanda interesaba las siguientes declaraciones: a) que las relaciones arrendaticias de doña Marisol, como sucesora de doña María Angeles
, con los demandados respecto a la finca agroforestal, conocida por " DIRECCION000 ", de 85.362 metros cuadrados, sita en el término municipal de Tossa de Mar, descrita en los contratos de 1 de octubre de 1975 y 25 de junio de 1981, ratificado por el de 5 de junio de 1985, quedan excluídas de las leyes arrendaticias urbanas por tratarse de arrendamiento de solar, arrendamiento "ad meliorandum", y se rigen por lo pactado y el Código Civil; b) que los demandados conjunta y solidariamente deben entregar los terrenos arrendados el 25 de julio de 1996, conforme a lo establecido en el pacto sexto del referido documento de 25 de junio de 1981 y en las condiciones pactadas, ello confirmado por contrato posterior de 5 de junio de 1985; y c) que en el supuesto de que no se facilitara la posesión y la propiedad el 25 de julio de 1996, los litigantes pasivos deberán satisfacer los daños y perjuicios que tal retraso causara a la actora en la cuantía que se establezca en periodo probatorio o trámite de ejecución de sentencia; y por la parte adversa se interesó la declaración de que el contrato de 1981 constituye arrendamiento de local de negocio y suplicó la nulidad del pacto sexto, independientemente de otras solicitudes subsidiarias; no obstante, la sentencia de instancia no ha resuelto ninguna de las peticiones de las partes, tampoco declaró la nulidad del pacto sexto, ni tuvo en cuenta que, por contrato de 5 de junio de 1985, se ratificaron las renuncias a la prórroga forzosa, y se estableció un límite de vencimiento del plazo contractual, admisible por producirse, cuando los arrendatarios estaban en posesión del derecho de prórroga forzosa, desde hacía cuatro años, con lo que incurre en incongruencia omisiva al contemplar sólo el contrato de 1981 sin relacionarlo con el de 1985, que ni siquiera califica, valora o comenta, pese a que nadie ha discutido su autenticidad, por lo que contiene todos los requisitos que le confieren validez, según el artículo 1225 del Código Civil - se desestima porque esta Sala tiene reiteradamente declarado que las sentencias desestimatorias de la demanda y absolutorias de la parte demandada no pueden tacharse de incongruentes, toda vez que resuelven todas las cuestiones propuestas y debatidas (aparte de otras, SSTS de 26 de julio de 1994, 25 de enero de 1995, 24 de enero de 2001 y 29 de septiembre de 2003 ), y, aunque esta doctrina presenta algunas excepciones, como las relativas al supuesto de que el sujeto pasivo se hubiera conformado total o parcialmente con la pretensión de la actora, se dejaran de resolver peticiones oportunamente deducidas por los litigantes, se alterara la "causa petendi" o el supuesto fáctico de la cuestión debatida, o se transformara el problema litigioso, y cuando la absolución se produjera por haberse apreciado una excepción no alegada ni susceptible de estimación de oficio, o se utilizaran argumentos distintos de los alegados por las partes en el caso de que ocasionaran indefensión, ninguno de los supuestos excluyentes concurren en el presente supuesto.
El motivo tercero de este recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por transgresión de los artículos 1225, 1281 y 1282 del Código Civil, puesto que, según reprocha, la sentencia recurrida no hace consideración alguna sobre la validez y el contenido del contrato otorgado en el año 1985, aunque lo menciona en determinados fundamentos de derecho, y conoce y acepta su existencia, pese a lo cual prescinde del mismo, y contempla exclusivamente que las renuncias del contrato de 25 de junio de 1981 son válidas y eficaces, pese a ser corroboradas al cabo de cuatro años- se desestima porque la sentencia de instancia ha valorado e interpretado la prueba documental aportada y ha establecido que la voluntad de los contratantes, con mención al contrato de 1981, era la locación de un local de negocio, que contaba con las instalaciones correspondientes, y los actos posteriores de las partes ratificaron dicha determinación, como se acredita en el contrato de 5 de junio de 1985, que no ha novado sino confirmado el de 1981, por lo que procede aplicar la reiterada doctrina jurisprudencial, relativa a que la interpretación de los contratos es función propia del Juzgador de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal, nada de lo cual es predicable en la que la resolución recurrida ha hecho del contrato litigioso (entre otras, SSTS de 17 de febrero de 2003, 6 de octubre de 2005, 7 de junio de 2006, 29 de marzo y 13 de mayo de 2007 ).
El motivo cuarto de este recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración de los artículos 1203, 1204, 1225, 1227 y 1282 del Código Civil, debido a que, según censura, la sentencia de apelación ha declarado que se ha producido la novación extintiva del contrato de 25 de junio de 1981, desde cuya fecha, como sostiene, el objeto arrendaticio fue de un local de negocio, sin embargo no determina sus características, emplazamiento, superficie y habitabilidad- se desestima porque los datos demostrativos obrantes en las actuaciones han acreditado la presencia de un local del negocio a la fecha del contrato celebrado el 25 de junio de 1981, entre doña María Angeles y la parte arrendataria, quienes, en su estipulación segunda, declararon su voluntad de dejar sin efecto el realizado el 1 de octubre de 1975, con la manifestación, en su pacto décimo, de que "se faculta al arrendatario para la explotación de las dependencias construidas por su cuenta de Bar, Restaurante, Supermercado, Tiendas de Souvenir, Locales Anexos, La Cava de Champany (...)", por lo que resulta evidente la intención de extinguir el contrato de 1975.
Esta Sala considera que el contrato de 1981 contiene una novación extintiva, en atención a que integra el presupuesto esencial del "animus novandi", participado en el texto del documento, pues, aparte de la declaración reseñada en el párrafo precedente, la incorporada a su pacto sexto manifiesta que "el presente contrato ha venido a sustituir al que doña María Angeles suscribió con el esposo y padre de los hoy arrendatarios, don Luis Manuel (q.e.p.d.) (...)".
Por último, el contrato de 5 de junio de 1985 ha ratificado la mentada novación extintiva, con su alusión al contrato de 1981 como fuente originaria de la relación arrendaticia, en lugar de referirse al de 1975, como indica en su pacto sexto, según el cual "en todo lo no modificado por este documento, sigue en plena vigencia la totalidad del contrato de arrendamiento suscrito por los comparecientes el 25 de junio de 1981".
El motivo quinto de este recurso -al amparo del artículo 1692.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por violación del artículo 121.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de junio de 1964, debido a que, según aduce, la sentencia impugnada, revocatoria de la del Juzgado, la cual entendía que la relación arrendaticia estaba regulada por el Código Civil, en cuyo caso correspondía la competencia a los Juzgados de Barcelona y su Audiencia Provincial en virtud de la sumisión expresa de los contratantes, ha declarado la incardinación del contrato en las leyes especiales arrendaticias urbanas, que vedan expresamente la sumisión a Tribunales con competencia distinta al territorio donde se halla ubicado el bien arrendaticio, y, en el caso, la finca arrendada se halla en el municipio de Tossa de Mar, por lo que los órganos judiciales competentes, de sostenerse la tesis combatida, eran el Juzgado de Primera Instancia de Blanes y, en fase de apelación, la Sección correspondiente de la Audiencia Provincial de Gerona, lo que lleva a la conclusión de que la parte demandada-apelante tenía asumido que el contrato se sujetaba a la voluntad de los intervinientes y no a las leyes especiales, y, en ningún momento durante el juicio, formuló objeción sobre la competencia de los Juzgados de Barcelona, con lo que admitía la renuncia y sumisión a lo pactado y al Código Civil, expresada en los tres contratos sucesivos de 1975, 1981 y 1985, y además, por el criterio de la sentencia recurrida, el pleito debió tramitarse por la vía del proceso de cognición- se desestima porque el órgano judicial y el procedimiento fueron elegidos por la propia demandante y ahora recurrente de casación, sin que la omisión de protesta alguna por la demandada implique más que una sumisión tácita al Tribunal y al cauce procesal, pero no su aquiescencia a la pretensión de la actora de que la normativa que debía regir la relación arrendaticia entre los litigantes sea el Código Civil.
Procede recordar que, como ha precisado la STS de 12 de junio de 1999, "a partir de la reforma de la Ley 34/1984, en el número primero del artículo 533 se ha sustituido el texto primitivo, que hablaba de incompetencia de jurisdicción por el que dice falta de jurisdicción o competencia objetiva o funcional, excluyendo la competencia territorial, por lo que está Sala ha declarado que no cabe plantear cuestiones de competencia por el cauce de las excepciones dilatorias (SSTS de 25 de febrero de 1991, 5 de febrero y 30 de diciembre de 1992, 24 de abril de 1994, 4 de marzo de 1995 y 27 de febrero de 1995 ), y de esta manera no es susceptible de ser sometida a revisión casacional una supuesta falta de competencia territorial mal planteada (STS de 27 de enero de 1996 )"; y la STS de 7 de marzo de 2005 ha sentado que "la falta de competencia territorial habrá de promoverse mediante inhibitoria o declinatoria de jurisdicción" (entre otras, SSTS de 17 de octubre de 1997 y 27 de julio de 1990 ).
Finalmente, la inadecuación del procedimiento no basta para fundamentar un motivo de casación, salvo que la transgresión de las normas procesales haya provocado indefensión, lo que no ocurre en el caso donde la vía utilizada ha sido la del juicio declarativo de menor cuantía, que, sin duda, contiene mayores garantías para los litigantes que el de cognición.
El único motivo de casación deducido por doña María Consuelo, don Octavio y don Carlos Alberto -al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de los artículos 24 de la Constitución, 359 y 361 de la Ley Procesal Civil, por cuanto que, según manifiesta, la sentencia recurrida, pese a recoger en su fundamento de derecho segundo la petición reconvencional respecto a que el pacto sexto del contrato de 25 de junio de 1981 es nulo, o, en su defecto, se concrete su valor y alcance, no se ha pronunciado sobre este particular, e incide en incongruencia omisiva- se estima por las razones que se dicen seguidamente.
La sentencia de instancia no ha integrado argumentación, ni pronunciamiento alguno, sobre la cuestión denunciada en el motivo, por lo que incurre en incongruencia omisiva.
El pacto sexto del contrato de 25 de junio de 1981 expresaba literalmente lo siguiente: "La duración del presente contrato se establece en quince años a partir del día 25 de julio de 1981, finalizando por tanto el día 25 de julio de 1996, transcurridos los cuales, el solar con todas las obras y mejoras y posibles edificaciones revertirán a favor de la propietaria sin indemnización de clase alguna".
Como resultado de las obras impuestas por la normativa de la Generalitat de Catalunya, así como de las mejoras y reparaciones efectuadas en el inmueble objeto de arrendamiento, el resultado crematístico de las instalaciones alcanza el valor de 338.758.637 pesetas, según los informes y valoraciones obrantes en autos por iniciativa de la reconviniente, y por la Gerencia Territorial del Catastro de Gerona se ha tasado la finca en unos 87.000.000 de pesetas, sin que dichas actuaciones de la parte demandada tengan relación con la restauración de las edificaciones existentes a la fecha del contrato inicial.
En el supuesto del debate, la novación determinada de un arrendamiento de solar por otro de local de negocio en situación de prórroga forzosa, repercute en la cuestión planteada, en el sentido de que, respecto al valor y alcance del pacto sexto del contrato de 25 de junio de 1981, cuando la relación contractual se extinga según la normativa legal, y la finca vuelva al íntegro dominio de la arrendadora, ésta deberá restituir a la otra parte litigante el importe de las obras, instalaciones y mejoras realizadas en el inmueble durante el ciclo temporal del arrendamiento, como gastos necesarios y útiles indicados en el artículo 453 del Código Civil, lo que se fijará en la fase de ejecución de esta sentencia.
La estimación del único motivo del recurso de casación promovido por doña María Consuelo
, don Octavio y don Carlos Alberto determina la anulación de la sentencia recurrida, así como la revocación de la recaída en el Juzgado, y asumidas por esta Sala las funciones de la instancia, procede estimar la reconvención deducida por dichos litigantes con base en los razonamientos contenidos en el fundamento de derecho séptimo de esta resolución y en la forma que se determina en la parte dispositiva de la misma.
Por otra parte, desestimamos el recurso de casación interpuesto por doña Marisol . Imponemos las costas de la primera instancia, tanto las causadas por la demanda como por la reconvención, a la actora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 523.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a la cual, asimismo, condenamos al abono de las correspondientes a su recurso de casación, de conformidad con lo establecido en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
No hacemos expresa condena en las costas relativas a la apelación y, con mención a las derivadas del recurso de casación interpuesto por doña María Consuelo, don Octavio y don Carlos Alberto, cada parte satisfará las suyas, de acuerdo con los artículos 710 y 1715.2, respectivamente, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña María Consuelo, don Octavio y don Carlos Alberto contra la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona en fecha de veintiocho de enero de dos mil, cuya resolución anulamos.
Con revocación de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Barcelona en fecha de nueve de abril de mil novecientos noventa y ocho, desestimamos la demanda formulada por la Procuradora doña Joana M. Miquel Fageda, en nombre y representación de doña Marisol, contra doña María Consuelo, don Octavio y don Carlos Alberto, y absolvemos a los demandados de las peticiones obradas en la misma.
Estimamos la demanda reconvencional promovida por las Procuradora doña Roser Castelló Lasauca, en nombre y representación de doña María Consuelo, don Octavio y don Carlos Alberto, y declaramos que el contrato de arrendamiento de 25 de junio de 1981 constituye un arrendamiento de local de negocio, y que, en su consecuencia, le es de aplicación el régimen de prórroga forzosa establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sin perjuicio de la aplicación al mismo de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y teniendo en cuenta la situación de don Octavio como empresario individual; asimismo, respecto al valor y alcance del pacto sexto del contrato de 25 de junio de 1981, precisamos que la novación determinada de un arrendamiento de solar por otro de local de negocio en situación de prórroga forzosa, repercute en la cuestión planteada, en el sentido de que, cuando la relación contractual se extinga según la normativa legal, y la finca vuelva al íntegro dominio de la arrendadora, ésta deberá restituir a la otra parte litigante el importe de las obras, instalaciones y mejoras realizadas en el inmueble durante el ciclo temporal del arrendamiento, como gastos necesarios y útiles indicados en el artículo 453 del Código Civil, lo que se fijará en la fase de ejecución de esta sentencia.
Imponemos las costas de la primera instancia, tanto las causadas por la demanda como por la reconvención, a la actora, a la cual, igualmente, condenamos al abono de las correspondientes a su recurso de casación.
No hacemos expresa condena en las costas relativas a la apelación y, con mención a las derivadas del recurso de casación interpuesto por doña María Consuelo, don Octavio y don Carlos Alberto, cada parte satisfará las suyas.
STS 314/2008, 9 de Mayo de 2008 (Arrendamiento de local de negocio)
SAP A Coruña, 10 de Septiembre de 2002
SAN, 16 de Abril de 2004
SAP Valencia 162/2010, 2 de Junio de 2010