Source: https://doctrina-administrativa.vlex.es/vid/resolucion-26-junio-2019-799912837
Timestamp: 2020-02-24 19:58:10
Document Index: 247499626

Matched Legal Cases: ['Artículo 7', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 396', 'artículo 7', 'artículo 7']

Resolución de 26 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Viver, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad y división en régimen de propiedad horizontal. - Doctrina Administrativa - VLEX 799912837
LAS TERRAZAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL: es posible configurar como anejo de las viviendas o locales el derecho de uso exclusivo de zonas concretas y determinadas del inmueble, aunque tengan el carácter de elemento común.
Registro de la Propiedad de Viver.
En el presente caso, la incorporación de la reserva al título y su posterior inscripción no han conformado de manera adecuada un derecho que no ha llegado en términos tales de poder identificar hasta qué extremo se extiende en lo que hace al número de construcciones y al tiempo de su ejercicio, lo que no sólo ha impedido a los futuros adquirentes tomar conocimiento preciso de las condiciones en que se va a llevar a cabo la obra y disponer en su vista lo que a su derecho pudiera convenir en orden a la adquisición de la casa, sino que ha dejado a la comunidad en una situación de absoluta provisionalidad en cuanto a la futura configuración del inmueble, o en aspectos tan sustanciales para quienes la integran como son las cuotas de participación, el mantenimiento de los servicios o el ejercicio de sus derechos dominicales; todo lo cual la hace incompatible con el régimen jurídico de la propiedad horizontal.
(…) Hechos y fundamentos de derecho:
Artículo 7. Dado que los propietarios tienen por su condición dominical el derecho a vuelo o sobreedificación del edificio hasta que las ordenanzas municipales lo permitan, quieren configurar el mismo o limitar su ejercicio, de manera que sólo se puede ejecutar, en su caso, sobre las dos terrazas de la planta primera y las dos terrazas de la planta segunda, y ello en los siguientes términos:
Para el caso de que transcurra un plazo superior a treinta años, sin que ningún propietario haya usado de su derecho dominical, deberán reunirse nuevamente los propietarios del edificio para su nueva configuración; y de lo contrario, para su ejercicio será siempre preciso el consentimiento de todos los copropietarios de inmuebles.
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad y constitución de la misma en régimen de división horizontal, en cuyos estatutos se configura además un derecho de vuelo o sobreedificación.
Se podrá levantar, sobre la terraza situada a la derecha, perteneciente al elemento tres, una planta más; y sobre la terraza de la planta primera del elemento cuatro dos plantas más, y sobre las terrazas de la planta segunda (elemento cinco), una planta más en cada una de las terrazas. Siempre que se construyen las nuevas plantas se destinarán a vivienda, con la misma extensión de superficie de las terrazas, siempre y cuando resulte permitido por la normativa urbanística aplicable. Dichos derechos podrán ejercitarse separadamente, esto es, en fases.
Comenzando por el defecto señalado bajo el número 2 de la calificación, primero de los recurridos, lo primero que ha de observarse es que no queda claro si el defecto es considerado por la registradora como obstáculo a la inscripción de la obra nueva (lo que impediría igualmente la inscripción subsiguiente de la división horizontal) o bien únicamente respecto de esta última. El recurrente lo entiende en el primer sentido, pero en la fundamentación jurídica invocada por la registradora se cita igualmente en apoyo de su calificación en cuanto a tal defecto el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, junto con los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria y 45 y 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, relativos estos últimos a los requisitos de inscripción de las declaraciones de obra nueva, lo que obliga a analizar el defecto desde ambas perspectivas.
En el presente caso la controversia se centra en el requisito relativo a la acreditación de «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título», en cuanto a este último elemento (identidad descriptiva). Dicha acreditación podrá tener lugar, según se desprende de los citados artículos 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y 52.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, a través de cuatro vías documentales distintas: certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, de los que se han de desprender los dos extremos citados, esto es, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. En el presente expediente la discrepancia se centra en si cumple o no este último condicionante, es decir, si la certificación del técnico, en la que –contra lo que se afirma en el recurso– ninguna referencia se hace a las terrazas de las entidades tres, cuatro y cinco, habilita para inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad y subsiguiente constitución del inmueble en régimen de propiedad horizontal, cuando en la descripción que se contiene en tres de los elementos privativos de esta última aparecen las citadas terrazas, omitidas tanto en la citada certificación técnica como en la descripción del edificio que se hace en la previa declaración de obra nueva.
Distinta de la anterior es la perspectiva desde la que debe analizarse la misma objeción antes examinada (falta de incorporación a la descripción del edificio en la escritura y en la certificación técnica aportada de las terrazas integradas en los elementos privativos tres, cuatro y cinco) en relación con la pretensión de la inscripción de la división horizontal del edificio, pues en este caso debemos partir del régimen jurídico específico establecido por su ley especial, esto es, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, cuyo artículo 5 dispone, en lo que ahora interesa, que «el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano».
Como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 19 de abril de 2007 (y ha reiterado en otras posteriores, entre ellas en la más reciente de 19 de julio de 2018), el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio, «elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas» (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 396 del Código Civil).
En este sentido se ha pronunciado también la jurisprudencia. Así la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1992 afirma que «las terrazas que sean cubiertas de todo o parte del inmueble, tienen en principio la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, pues así lo establece el artículo 396 del código civil, si bien la descripción, no de «numerus clausus», sino enunciativa, que dicho precepto hace de los elementos comunes no es, en la totalidad de su enunciación, de «ius cogens», sino de «ius dispositivus», lo que permite que bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la comunidad de propietarios (siempre que dicho acuerdo se adopte por unanimidad) puede atribuirse carácter de privativo (desafectación) a ciertos elementos comunes que, no siendo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etcétera, lo sean solo por destino accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte edificio, etcétera» (vid. también las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1993 y 3 de febrero de 1994).
El segundo de los defectos impugnados es el relativo a la configuración del derecho de vuelo que se realiza en los estatutos de la propiedad horizontal en los concretos términos de su artículo 7 más arriba transcrito.
En el presente caso la configuración del derecho de vuelo contenido en el artículo 7 de los estatutos de la comunidad no ha suscitado objeción alguna en la calificación impugnada en relación con los requisitos de carácter objetivo o material, su extensión o alcance (número de plantas, ubicación, plazo de ejercicio, características físicas de la construcción, etc.), ni en cuanto a las facultades de configuración jurídica y modificación del propio título de constitución de la propiedad horizontal de que se dota a sus titulares, ni, en fin, en cuanto a la posibilidad de que una vez materializada la obra las nuevas construcciones puedan integrarse en alguno de los elementos privativos ya existentes o bien constituirse como nuevos elementos independientes, o los criterios objetivos que se establecen para la modificación de las cuotas de copropiedad.