Source: http://www.ilnostrocondominio.com/2010/11/
Timestamp: 2017-10-23 06:02:27+00:00
Document Index: 81079494

Matched Legal Cases: ['art. 844', 'art. 63', 'art.66', 'art. 1137', 'sentenza ', 'art. 1136', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art. 2051', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art 1126', 'art. 2053', 'art. 2053', 'art. 2053', 'art. 2053', 'art. 2051', 'art. 2053', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 1126', 'art. 2051', 'art. 1130', 'art. 1227', 'art. 1227', 'art. 1117', 'art. 1134', 'art. 1134', 'art. 63']

Il nostro condominio: novembre 2010
Tutto ciò che devi sapere sui balconi.
Una selezione tra i miei post più interessanti relativi ai balconi in condominio.
Balconi: la spesa è personale
Danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco e muratura, concorso di colpa
Frazionamento di un appartamento in due più piccoli.
Secondo la giurisprudenza, la risposta è categoricamente negativa. Per la Cassazione, infatti, il divieto, a carico di un condòmino, di dare una determinata destinazione al proprio immobile, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto dominicale, non può derivare da una delibera assembleare adottata a maggioranza (che pertanto è nulla), ma presuppone il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, da manifestarsi in forma scritta.
E questo indipendentemente dalla natura contrattuale o assembleare del regolamento di condominio su cui tale delibera va ad incidere (in tal senso, cfr. ex multis, sent. n. 3848 del 27.6.’85 e sent. n. 12173 dell’14.11.’91 e, più recentemente, sent. n. 5626 del 18.4.’02). Dello stesso avviso è anche autorevole dottrina.
Precisato che divieti come quelli in parola, secondo i giudici, devono risultare da espressioni ”incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze” (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 16832 del 20.7.’09), resta solo da sottolineare in argomento che la destinazione che il condòmino dà alla propria unità immobiliare - ancorché non sindacabile in sede assembleare dalla maggioranza dei condòmini – non deve ovviamente comportare pregiudizievoli invadenze alla proprietà altrui o comune (come, ad esempio, accadrebbe in caso di immissioni eccedenti la normale tollerabilità, a norma dell’art. 844 c.c.).
Tale condizione, infatti, è un principio cardine che informa tutti i rapporti condominiali e che vale, pertanto, anche per il caso che ci occupa (cfr., ex multis, la citata pronuncia della Cassazione n. 3848/’85).
Fonte: Corrado Sforza Fogliani Presidente Confedilizia su Mondocasablog
Amministratore di condominio: nomina, compiti e compenso.
Perchè chi acquista paga le spese arretrate ?
In materia di condominio una delle domande più ricorrenti, nonché dei motivi di maggiore frizione al momento della compravendita d’una unità immobiliare, è quella inerente la sorte delle spese condominiali non pagate dal venditore. Se n’è già parlato altre volte in questo blog e la risposta, in linea generale, è stata sempre la stessa: l’acquirente è obbligato in solido con il venditore ed effettivamente maggiormente esposto all’azione giudiziale di recupero del credito.
Vale la pena a scanso di equivoci porre ulteriormente l’accento in modo chiaro e preciso sui motivi di tale affermazione. Le obbligazioni condominiali sono dette propter rem, vale a dire legate a doppio filo alla proprietà della porzione di piano ubicata in condominio. Per essere ancor più chiari: quando Tizio è condomino, sarà lui ad essere il titolare dell’obbligazioni di pagamento. Se cederà l’appartamento a Caio, l’obbligazione si sposterà automaticamente su quest’ultimo.
Il riferimento è alle obbligazioni che devono ancora sorgere perché quelle già sorte rimarranno di competenza di chi era proprietario al momento della loro insorgenza. Le disposizioni di attuazione del codice civile prevedono una deroga a questo principio di carattere generale. Il riferimento è al secondo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. a mente del quale chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
La previsione di un vincolo di solidarietà è posta nell’interesse della compagine condominiale che in tal modo avrà maggiore facilità a recuperare le somme dovute in relazione all’appartamento oggetto di compravendita.
Ricordiamo, infatti, che ai sensi del primo comma del medesimo articolo per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Ciò vuol dire che, nella più pessimistica delle ipotesi, l’acquirente può vedersi notificato un decreto ingiuntivo di pagamento per spese relative ad interventi di cui non ha nemmeno minimamente goduto. Resta fermo, naturalmente, il diritto di regresso verso il cedente per le quote che questi avrebbe dovuto corrispondere alla compagine. Spesso si sente dire che la regolamentazione in seno all’atto d’acquisto delle spese condominiali, con addebito esclusivo al venditore, mette l’acquirente al riparo da possibili azioni giudiziarie.
L’affermazione, così come formulata, è errata. Ciò perché è vero che il compratore può essere tenuto esente da tutte le spese condominiali pregresse (anche quelle deliberate e non eseguite) ma questa previsione a mero valore interno, rendendo legittima un’azione di regresso verso chi vende ma non può mai bloccare l’azione giudiziale del condominio.
In questo contesto, pertanto, per chi compra un appartamento è sempre bene oltre a pretendere determinate garanzie anche verificare che sia tutto in regola per evitare lunghe, seppur vincenti, controversie giudiziarie.
I diritti dei condomini in assemblea.
La prima problematica che in questa sede viene affrontata riguarda il diritto dei condomini alla convocazione dell’assemblea. Preliminarmente si deve precisare che l’assemblea può essere convocata non solo dall’amministratore, ma ai sensi dell’art.66 delle disp.att. c.c. i condomini hanno diritto di ottenere la convocazione dell’assemblea straordinaria nel caso che ne facciano richiesta non meno di due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio. Qualora ciò non avvenga, decorsi inutilmente dieci giorni, i condomini richiedenti potranno provvedere direttamente alla convocazione. Tale norma è inderogabile.
Quando invece manca l’invito anche ad uno solo dei condomini, la deliberazione assembleare è affetta da nullità e potrà essere impugnata in ogni momento. Come tutti sanno, non è necessario che l’invito all’assemblea sia inoltrato a mezzo di raccomandata postale, ma può essere consegnato anche a mano, purché ci sia come prova del ricevimento da parte del condominio, la firma che ne attesti la ricevuta.
Per quanto attiene il contenuto della comunicazione, è scontato che i condomini debbano essere esattamente informati sugli argomenti da trattare e che sia necessaria l’esatta indicazione delle materie poste all’ordine del giorno con allegato, ove necessario, le documentazioni opportune a conoscere nel dettaglio le materie da discutere e deliberare, come nel caso di rendiconti, ecc. Anche l’incompletezza dell’ordine del giorno produrrà l’annullabilità dell’assemblea.
Questa revoca (in contrasto con qualunque CCNL) prescinde da una giusta causa, peraltro l’amministratore revocato per giusta causa ha, comunque, diritto al proprio compenso in relazione al tempo dell’effettiva esecuzione del suo incarico, mentre quello revocato senza giusta causa può esigere anche il compenso relativo alla residua durata del suo incarico. La revoca può avvenire anche tacitamente con la nomina di un nuovo amministratore.
In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, comma 3, c.c. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
La riforma del condominio incassa il primo sì in commissione Giustizia del Senato.
Il condominio ci riprova. Con l'approvazione, in commissione Giustizia del Senato, del testo di legge di riforma (As 71) si apre la strada della riforma. Il testo, secondo il relatore, Franco Mugnai «Potrebbe approdare presto in aula, forte di un voto unanime. La sede deliberante in commissione non è stata riconosciuta per la sola opposizione del Fli».Tra le ultime modifiche approvate, rispetto al testo originario, la possibilità per l'assemblea di nominare il «consiglio di condominio», di almeno tre condomini e solo nei condominii con almeno dodici condomini, con «funzioni consultive e di controllo».
Nel corso della seduta antimeridiana di mercoledì scorso si è anche svolta un'acceso dibattito su una delle questioni più rilevanti sotto il profilo giuridico: il riconoscimento della personalità giuridica al condominio, da decidere a maggioranza in assemblea.
L'emendamento, proposto dal senatore Giovanni Legnini (Pd), sull'attribuzione della personalità giuridica al condominio, a seguito di un voto in assemblea . Nel corso del dibattito Mugnai ha ricordato su tale problematica si era svolto un ampio confronto da un lato con il Rafaele Corona (presidente di sezione della Cassazione), e dall'altro con i legali di Confedilizia. «Nel corso di tale confronto – ha detto Mugnai – sono emerse numerose perplessità sul riconoscimento ai condomini della capacità giuridica soprattutto in ragione della difficoltà di chiarire in che cosa poi tale personalità si debba sostanziare». L'emendamento è stato quindi respinto, anche per le perplessità suscitate sui possibili effetti sulle proprietà comuni.
I cardini della riforma, la cui sorte è a questo punto legata più alla tenuta della legislatura che alle maggioranze, vista l'ampia convergenza che ha registrato, sono una maggiore responsabilizzazione dell'amministratore e uno snellimento delle maggioranza per alcune decisioni.
Tra le novità, la possibilità implicita di procedere alla cessione e alla divisione delle parti comuni, attraverso la formula giuridica della «sostituzione», da approvare con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno due terzi dei millesimi. La «sostituzione» sarà possibile quando sarà cessata l'utilità delle parti comuni o quando si può realizzare altrimenti l'interesse comune. In questo caso l'assemblea viene convocato almeno 30 giorni prima. Anche gli inquilini, oltre ai condomini potranno chiedere all'amministratore di intervenire con diffida per tutelare le parti comuni.
Le innovazioni per il miglior uso o il maggior rendimento delle parti comuni dovranno essere approvate con una maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 501 millesimi. Gli eventuali parcheggi sotterranei potranno essere solo pertinenziali. Saranno vietati i lavori nelle singole unità immobiliari che possano nuocere alle parti comuni, anche se consentite da norme edilizie.
Aumenteranno i poteri e le responsabilità dell'amministratore (il cui mandato diventerà biennale), rendendo più facile il controllo del suo operato; verrà resa più trasparente la contabilità condominiale, con l'obbligo di redigere il rendiconto secondo i criteri di cassa e competenza. Del resto, la riforma prevede un registro degli amministratori presso le camere di commercio. Ma nel frattempo va ricordato che gli amministratori di condominio delle associazioni Anaci e Anammi sono stati i primi destinatari del "riconoscimento" di rappresentatività da parte del ministero della Giustizia, in base alla direttiva qualifiche.
Vita da condominio.
Si può convocare l'assemblea anche per e-mail.
L’articolo 1136, sesto comma, del codice civile dice: “L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”. Poi, all’articolo 1105 c. c., terzo comma, specifica che per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione. Questo stabilisce la disciplina legale, che, come si vede, non prevede nessuna formalità per la convocazione dell’assemblea di condominio.
La Cassazione (con la sentenza 12 febbraio 1988, n. 1515, Catalano contro Lo Piccolo) ha stabilito: “In tema di convocazione dell’assemblea condominiale le modalità per il relativo avviso, che siano prescritte dal regolamento di condominio allo scopo di rafforzare la garanzia della preventiva convocazione di tutti i condomini, devono essere osservate al pari della disciplina legale nei confronti di ciascun condomino, con la conseguenza, in caso di violazione, dell’annullabilità delle deliberazioni così viziate”. Tuttavia, se lo ritiene opportuno, l’assemblea può modificare il regolamento contrattuale, nel rispetto delle procedure previste per questo tipo di deliberazione. Quindi, per adottare altre modalità per l’avviso di convocazione (per esempio, la raccomandata a mano) non deve far altro che modificare, a maggioranza, la disciplina prevista nel regolamento condominiale.
Il principio per cui i regolamenti contrattuali possono essere modificati con il consenso di tutti i condomini vale soltanto per le clausole che abbiano costituito un diritto soggettivo a favore di tutti o di alcuni condomini. La Suprema Corte ha costantemente affermato che le disposizioni oggettivamente regolamentari, a differenza di quelle a contenuto negoziale, possono essere modificate con deliberazione assembleare maggioritaria, ai sensi dell’art. 1136 c. c., anche se sono formalmente inserite in un regolamento di tipo contrattuale.
Fonte: Patrizia Pallara de Il Salvagente.it
Danni da mancata manutenzione lastrico solare di proprietà condominiale: sentenze e responsabilità.
La giurisprudenza è unanime nell’affermare la responsabilità del condominio se e quando dalla mancata manutenzione del lastrico solare derivi un danno all’appartamento sottostante. Tra le massime degne di nota si legge che: “Poichè il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempimenti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126 c.c. ( . . .) (Cass. civ., sez. un., 29 aprile 1997, n° 3672).
In altro caso, si è deciso, analogamente, che “Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126, c. c.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art. 2051, c. c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore (nella specie, per impedire infiltrazioni d'acqua ai piani sottostanti, era necessaria la messa in opera di materiale isolante, idoneo a sopperire all'inadeguata coibentazione delle strutture originarie) (Cass. civ., 29 ottobre 1992, n° 11774).
E, da ultimo, con riferimento ai danni derivanti da mancata manutenzione della terrazza a livello condominiale, si è detto che “In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 cod. civ. alla manutenzione della terrazza a livello sono tenuti , a norma dell'art. 1126 cod. civ., tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo. Conseguentemente, i danni cagionati all'appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall'art 1126 cod. civ.. La domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del condominio in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell'appartamento posto allo stesso livello della terrazza. (id., 11 settembre 1998 n. 9009).
Tutto quanto detto senza dimenticare l’invocabilità del titolo di responsabilità ai sensi degli articoli 2053 o 2051 c.c. A mente dell’art. 2053 c.c. «Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione».
In proposito, gli operatori del diritto individuano i requisiti della responsabilità ex art. 2053 c.c. in un rapporto di derivazione tra rovina dell’edificio e danno e nella titolarità del diritto di proprietà sulla costruzione (C. M. Bianca, Diritto civile, La responsabilità, Milano, 1994, rist. 2002, 760 e ss.). Viene definita rovina ex art. 2053 c.c. qualsiasi disgregazione, o anche il distacco o caduta, di parti principali o accessorie della costruzione che con essa facciano corpo (in tal senso, ex multis, Cass. 8 settembre 1998 n. 8876, id., 3 dicembre 1997 n. 12251, id. 17 novembre 1984 n. 5868; tra le corti di merito, si segnala Trib. Roma 19 settembre 1984, relativa proprio all’ipotesi di distacco – nella specie, un tassello da un pannello di vetrocemento –, configurata come una rovina parziale, del pari rilevante ex art. 2053 c.c.).
Di una responsabilità come quella in epigrafe potrebbe sostenersi la sussistenza altresì ex art. 2051 c.c., a mente del quale «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito». In premessa, va dato conto del rapporto di specialità e di rispettiva elisione che si ritiene sussistere tra la norma ex art. 2053 c.c. e quella ex art. 2051 c.c. (Cass. 30 marzo 2001 n. 4737; id., 8 settembre 1998 cit.; in dottrina, N. Lipari, La responsabilità per cose in custodia in presenza di vizi costruttivi originari, in Giust. Civ., 1987, I, 898).
Ad ogni modo, numerose sono anche le pronunce, di legittimità e di merito, sull’applicabilità dell’art. 2051 c.c. al condominio se e quando dalla mancata manutenzione del lastrico solare derivi un danno all’appartamento sottostante: «Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini . . .» (Cass., 20 agosto 2003, n. 12211); ed ancora: «In tema di condominio di edifici il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.; ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare; a tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c. (Cass. 17 gennaio 2003, n. 642; conf., id., 28 novembre 2001 n. 15131 e, tra la giurisprudenza di merito, Trib. Bologna 27 gennaio 2004).
Fonte: Avv. Giorgio Vanacore su Associazione Giarrese Avvocati
Il condominio delirante.
Quando abbattere gli alberi condominiali.
Cassazione Civile, Sezione II, 19 ottobre 2010 n. 21449.
Maltempo, infiltrazioni e risarcimenti.
Con l’arrivo del maltempo non è rara la lamentela relativa alla formazione di macchie sulle pareti della propria abitazione. Alle volte le precipitazioni copiose possono mettere in evidenza dei problemi della struttura dell’edificio per i quali è necessario porre rimedio con degli interventi immediati. La prima è più ricorrente manifestazione è quella delle così dette infiltrazioni d’acqua piovana.
Perché si verifichi un simile fenomeno è necessario che una parte dell’edificio (muri perimetrali, lastrici solari, ecc.) non sia perfettamente impermeabilizzata. Proprio la grandezza della lesione può influire sulla velocità di manifestazione della succitata infiltrazione:
a) immediata se si tratta di un danno grave ed evidente alla struttura dello stabile;
b) anche successiva allorquando sia presente una piccola crepa nell’edificio.
Quando ci si riferisce al lastrico solare molto frequentemente la causa del danno occorso è da individuarsi nella cattiva manutenzione e quindi nel deterioramento della guaina impermeabilizzante. Che cosa fare quando ci si trova di fronte ad un simile inconveniente?
In primo luogo è necessario documentare il tutto ed avvisare senza indugio l’amministratore o il proprietario della parte da cui proviene l’infiltrazione. Ai sensi dell’art. 1227 c.c., infatti:
Come dire, soprassedere e fare in modo che dal proprio omesso controllo o dalla mancata comunicazione possa derivare un danno ulteriore fa si che la pretesa risarcitoria non possa essere completa. E’ chiaro, quindi, che dare notizia al controinteressato che una cosa di sua proprietà è foriera di danni per la propria unità immobiliare è doveroso oltre che necessario per poter pretendere legittimamente il risarcimento integrale del danno.
Che cosa fare se v’è incertezza sull’appartenenza della cosa da cui proviene l’infiltrazione? In questi casi l’assistenza di un tecnico che valuti la causa del danno e ne stimi, pur solamente in modo approssimativo la misura, è fondamentale (seppur non obbligatoria).
E’ chiaro che la stesura di una relazione tecnica può necessitare di un tempo maggiore rispetto a quelli ristretti che sono necessari per evitare d’incappare nel concorso di colpa di cui all’art. 1227 c.c. In tali circostanze è consigliabile contattare immediatamente ed in via informale chi ad un primo esame paia, verosimilmente, essere il titolare della cosa da cui proviene il danno.
In tal senso, ad esempio, per i muri perimetrali e per il lastrico di proprietà ed uso comune, l’amministratore di condominio, per il lastrico di uso o proprietà esclusiva andrà interpellato sia il mandatario dei condomini che il proprietario o usuario: ciò perché, come ha specificato la giurisprudenza in più occasioni, dalla funzione di copertura di quella parte dello stabile bisogna far discendere un obbligo di manutenzione per l’intera compagine.
In quest’ultimo caso la valutazione della responsabilità è legata all’accertamento della causa del danno: alla trascuratezza nella manutenzione corrisponderà una responsabilità del condominio, nel caso di un’infiltrazione causata dall’uso, invece, l’onere risarcitorio dovrà essere posto in capo al singolo.
Antenna condominiale e spese urgenti.
Ai sensi dell’art. 1117 n. 3 c.c. sono di proprietà comune, salvo diversa disposizione del titolo, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Tra queste non v’è dubbio che debba essere inserita l’antenna radiotelevisiva coeva alla costruzione dell’edificio. La funzione dell’impianto è evidente: rendere possibile la ricezione del suddetto segnale radiotelevisivo. Esso sarà in proprietà solamente di alcuni condomini se la sua installazione, comunque successiva alla nascita del condominio, è considerabile come un’innovazione gravosa o voluttuaria suscettibile d’utilizzazione separata.
Qualora così non fosse, tutti i condomini, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1123-1133-1137 c.c. devono partecipare alle spese per la manutenzione di quell’impianto, tanto se ordinate dall’amministratore tanto se deliberate dall’assemblea.
Che cosa accade nel caso di spese sull’impianto effettuate direttamente e senza nessun preavviso dal singolo condomino? Il caso è ricorrente in quei condomini dove, formalmente, non si è costituita la compagine (es. perché non è obbligatoria la nomina dell’amministratore) o più semplicemente perché il singolo comproprietario ha deciso d’agire di propria iniziativa.
Al riguardo la norma di riferimento è l’art. 1134 c.c. che le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (cfr. sent. n. 2046/06) hanno ritenuto applicabile anche al così detto condominio minimo (quello con due soli partecipanti).
A mente di tale disposizione il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Spetta a chi ha effettuato la spesa dimostrarne l’urgenza ossia dare prova che v’era la necessità di effettuare la spese in questione senza ritardo e, quindi, senza poter avvertire in tempo utile l’amministratore e gli altri condomini. A tal fine va considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere (così Trib. Bologna 11 marzo 2010 n. 670).
Una valutazione da effettuare, sostanzialmente, caso per caso. Come devono comportarsi i condomini e l’amministratore che non riconoscono tale urgenza? La soluzione al quesito è immediata: potranno rifiutare di pagare la loro quota parte specificando che il costo non rientra tra quelli rimborsabili ai sensi dell’art. 1134 c.c. Spetterà al comproprietario che ha effettuato la spesa dimostrare, eventualmente anche in giudizio, il contrario, vale a dire l’urgenza e la necessità che l’hanno portato ad agire in quel modo.
Recuperare i contributi condominiali gravanti sull’alienante nel caso di vendita dell’immobile.
Giud. pace civ.Ariano Irpino, , 6 agosto 2010, n. 219
Al fine di recuperare le somme dovute dal venditore – maturati quando era proprietario dell’immobile ed approvati con delibera assembleare postuma alla compravendita – il condominio non può agire richiedendo nei suoi confronti l’emissione di un decreto ingiuntivo ex art. 63, comma 1, att. c.c., in quanto soggetto ormai privo della qualità di condòmino. Potrà, piuttosto, agire, instaurando un ordinario giudizio di cognizione.