Source: https://cieslar.be/le-contrat-de-bail-en-belgique/
Timestamp: 2020-02-28 02:04:22+00:00
Document Index: 4318310

Matched Legal Cases: ['art. 73', '§ 2', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 4', '§1', '§ 2', 'art. 6', 'art. 15']

Le contrat de bail en Belgique - Cieslar
Résiliation d’un bail de neuf ans
Le contrat de bail en Belgique
Quels sont les montants journaliers minima et maxima de vos allocations ?
Anna Cieslar 12-10-2016 Bail
Le contrat de bail en Belgique est en principe conclu pour NEUF ans.
Il prend fin à l’expiration de cette période de neuf ans moyennant un préavis par le locataire (preneur) ou le propriétaire (bailleur) au moins six mois à l’avance.
A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
Fin du bail par le bailleur pour occupation personnelle ou familiale
Toutefois, le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au troisième degré.
Lorsque le congé est donné en vue de permettre l’occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l’entrée en vigueur du bail.)
Le congé mentionne l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis.
Les lieux doivent être occupés dans l’année qui suit l’expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins.)
Lorsque le bailleur, sans justifier d’une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l’occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
Les parties peuvent cependant convenir d’exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.
Fin du bail par le bailleur pour travaux
Par ailleurs, à l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention de reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux :
– respectent la destination des lieux telle qu’elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme;
– affectent le corps du logement occupé par le preneur et
– soient d’un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l’immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d’un coût global dépassant deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.
Le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis de bâtir qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d’entreprise.
Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l’expiration du préavis donné par le bailleur au, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur.
A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.
Fin du bail par le bailleur sans motifs
En outre, le bailleur peut mettre fin au bail sans motifs, à l’expiration du premier et du deuxième triennat, en donnant congé six mois à l’avance, mais moyennant le versement d’une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l’expiration du premier ou du deuxième triennat.
Fin du bail par le preneur (le locataire)
Quant au preneur, il peut être mis fin au bail par à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Après les premiers deux mois du contrat de bail (période visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe)) et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l’alinéa 1er que l’indemnité visée à l’alinéa 2 ne sont pas d’application. C’est-à dire que le bailleur pourrait rompre le bail librement. Certains auteurs et certains arrêts estiment toutefois que le preneur devrait laisser un délai de provenance raisonnable au bailleur.
Réf. Loi 2006-12-27/30, art. 73, 004
Par ailleurs, lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. Dans ce cas, il n’est pas redevable de l’indemnité prévue à l’alinéa précédent.
Exception : le bail de courte durée
Le bail de courte durée est considéré par la loi comme une exception. Dans la pratique les bailleurs y recourt très souvent. Cela leur permet de tester le locataire et de ne pas s’engager sur une longue durée.
Ainsi la loi dit : « Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans. »
Ce bail n’est pas régi par les dispositions relatives à la résiliation applicables aux baux de 9 ans.
Ce type de bail, ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée, sans préjudice de l’application des articles 6 et 7.)
Exception : le bail de longue durée
Par dérogation au § 1er, un bail peut également être conclu, par écrit, pour une durée supérieure à neuf ans.
Ce bail prend fin à l’expiration du terme convenu moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins six mois avant l’échéance.
L’indemnité due en application de l’article 3, § 4, par le bailleur qui met fin au bail à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat subséquent, est équivalente à trois mois de loyer.
Par dérogation au §1, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur. Le bail prend fin de plein droit au décès du preneur. Ce bail n’est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 4 à moins que les parties n’en disposent autrement.)
Référence : Loi 1997-04-13/43, art. 6 et art. 15
Rue des champs 56
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