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Timestamp: 2017-11-22 20:10:21
Document Index: 344881393

Matched Legal Cases: ['§ 655', '§ 141', '§ 652', '§ 652', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 652', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 654', '§ 415', '§ 655', '§ 91', '§ 708', '§ 40', '§ 45']

LG Hamburg, Urteil vom 26. Januar 2010 - Az. 322 O 341/09
Urteil vom 26. Januar 2010 - Az. 322 O 341/09
LG Hamburg · Urteil vom 26. Januar 2010 · Az. 322 O 341/09
322 O 341/09
openJur 2013, 1096
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 10.625,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. September 2009 zu zahlen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Klägerin ist als Immobilienmaklerin tätig und begehrt von dem Beklagten die Zahlung von Maklerprovision.
Über das Internetimmobilienportal I... bot die Klägerin für den Zeugen H...S... (nachfolgend: Verkäufer) dessen Doppelhaushälfte auf dem Grundstück B...B...deich ... in ... H... an. Einer der Geschäftsführer der Klägerin, Herr E...S..., verwaltet zusammen mit dem Verkäufer im Rahmen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts verschiedene in ihrem Eigentum stehende Gebäude in Hamburg. Das streitgegenständliche Hausgrundstück gehört nicht dazu.
Am 24. Mai 2009 stieß der Beklagte vor Ort auf das Kaufobjekt, besichtigte dieses von außen und erkannte aufgrund eines am Kaufobjekt aufgestellten Schildes der Klägerin, dass dieses zum Verkauf angeboten wurde. Am 25. Mai 2009 wandte sich der Beklagte wegen des vorbenannten Hausgrundstücks per E-Mail über I... an die Klägerin und bat um Übersendung des Exposés (vgl. Anlage K4), das ihm noch am selben Tag ebenfalls per E-Mail von der Klägerin übermittelt wurde. Aus dem Exposé ging unter anderem der Kaufpreis in Höhe von 350.000,00 EUR hervor (vgl. Anlage K1). Daneben enthielt das Exposé auch folgende Angaben:
„ Die Courtage:Mit dem Abschluss eines Kaufvertrages ist vom Käufer eine Courtage von 6,25 % des Kaufpreises inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer an uns zu zahlen. Die Geschäftsbedingungen:Eine Courtage in der angegebenen Höhe ist nur bei Abschluss des Kaufvertrages zu zahlen.Mit dieser Offerte bieten wir Ihnen unsere Dienste an. Sobald Sie hiervon Gebrauch machen, kommt ein Maklervertrag mit uns zustande. (...)“Zwischen dem 25. und 28. Mai 2009 wandte sich der Beklagte nach Erhalt des Exposés mehrfach mit ergänzenden Fragen zu Fotos, Größe, Ausstattung und Nebenkosten des Kaufobjekts per E-Mail (vgl. Anlage K2, K7, K12, K13, K15) und telefonisch an die Mitarbeiterin der Klägerin, die Zeugin A...L... Die ergänzenden Fragen beantwortete die Zeugin L... unmittelbar per E-Mail (vgl. Anlage K6, K8, K14, K16, B1) oder am Telefon und übersandte dem Beklagten weitere Fotos des Kaufobjekts. Unter dem 26. Mai 2009 bat der Beklagte zunächst um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins in der Zeit vom 8. bis 12. Juni 2009 (Anlage K9). Diesen stellte die Zeugin L... dem Beklagten in Aussicht. Man verblieb zunächst dahingehend, dass sich der Beklagte wegen der genauen Terminsabsprache nach seinem Kurzurlaub am 8. Juni 2009 nochmals mit der Zeugin L... in Verbindung setzen wollte (vgl. Anlage K9, K11). Ebenfalls unter dem 26. Mai 2009 bat der Beklagte dann um einen kurzfristigen Besichtigungstermin für Freitag, den 29. Mai 2009 (vgl. Anlage K10) und am 27. Mai 2009 um einen für Donnerstag, den 28. Mai 2009 (vgl. Anlage K16). Unter dem 27. Mai 2009 bat der Beklagte, das Kaufobjekt für ihn zu optionieren. Dem kam die Klägerin mit dem Verweis auf zwei weitere Interessenten nicht nach. Am 28. Mai 2009 benannte die Zeugin L... auf Wunsch des Beklagen dem Verkäufer diesen als Kaufinteressenten und stellte für eine kurzfristige Besichtigung des Kaufobjekts durch den Beklagten den telefonischen Kontakt zwischen beiden her. Noch am 28. Mai 2009 besichtigte der Beklagte zusammen mit dem Verkäufer das Kaufobjekt. An diesem Termin konnte die Zeugin L... nicht teilnehmen.
Unter dem 19. Juni 2009 wandte sich die Zeugin L... abermals an den Beklagten und erkundigte sich nach seiner Bankfinanzierung für das streitgegenständliche Hausgrundstück. Hierauf antwortete der Beklagte, dass er sich mit dem Verkäufer einig geworden sei und die Dienste der Klägerin nicht mehr benötige (vgl. Anlage K17). Auf Wunsch des Beklagten wandte sich der Verkäufer in der Folgezeit mit dem Begehren an die Klägerin, diese möge einen Nachlass auf die Courtage gewähren. In diesem Zusammenhang gab es auch ein Telefonat zwischen den Parteien. Auf die Höhe des Nachlasses konnten sich die Parteien nicht einigen.
An den folgenden Kaufvertragsverhandlungen, der Abwicklung des Kaufvertrages wie auch an dem Notartermin am 26. Juni 2009 nahm die Klägerin nicht teil. Unter dem 26. Juni 2009 erwarb der Beklagte aufgrund notariellen Kaufvertrages das streitgegenständliche Hausgrundstück vom Verkäufer für einen Kaufpreis von 330.000,00 EUR. Innerhalb des Notartermins machte der Verkäufer dem Beklagten das Angebot, für einen Teil der Courtage aufzukommen. Dies lehnte der Beklagte ab.
Mit Rechnung vom 3. August 2009, die keine Rechnungsnummer enthielt, machte die Klägerin gegenüber dem Beklagten wegen des vorgenannten Grundstückskaufvertrages eine Provisionsforderung in Höhe von 20.625,00 EUR geltend (vgl. Anlage K 3). Unter dem 7. August 2009, nachdem der Beklagte nochmals wegen eines Nachlasses auf die Klägerin zukam, forderte diese den Beklagten abermals zur Zahlung des vorgenannten Betrages auf (Anlage B3). Am 19. August 2009 zahlte der Beklagte auf die Rechnung vom 3. August 2009 einen Betrag von 10.000,00 EUR.
Die Klägerin meint, sie habe gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Courtage, da sie Maklertätigkeiten erbracht habe. Auf ein Angebot der Klägerin, das diese dem Beklagten über den Verkäufer habe mitteilen lassen, die Courtage auf 16.000,00 EUR zu verringern, sei der Beklagte nicht eingegangen. Darüber hinaus habe der Verkäufer dem Beklagten innerhalb des Notartermins angeboten, den Kaufpreis um 5.000,00 EUR zu erhöhen und im Gegenzug die Courtage gegenüber der Klägerin zu übernehmen.
Die Klägerin hat mit Klagschrift vom 18. August 2009, eingegangen bei Gericht am 19. August 2009, zunächst Zahlung von 20.625,00 EUR begehrt. Mit Schriftsatz vom 25. August 2009, hier eingegangen am 26. August 2009, hat sie die Klage in Höhe von 10.000,00 EUR zurückgenommen. Die Klagschrift ist dem Beklagtenvertreter am 4. September 2009 zugestellt worden. Die vom Beklagten mit Schriftsatz vom 9. Oktober 2009 erhobene Widerklage auf Zahlung von 10.000,00 EUR hat dieser mit Schriftsatz vom 4. Dezember 2009 zurückgenommen. Die Klägerin hat der Rücknahme der Widerklage nicht widersprochen.
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 10.625,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. Dezember 2009 zu zahlen.
Der Beklagte ist der Auffassung, der Klägerin stehe kein Provisionsanspruch zu. Er habe das Kaufobjekt, das ihm sofort gefiel, besichtigen und dann kaufen wollen. Die Klägerin habe sich destruktiv, unprofessionell und nicht neutral verhalten. Seine ergänzenden Fragen seien nur unzureichend beantwortet worden. Auch sei in missbilligender Weise durch die Klägerin zeitlich Druck auf ihn ausgeübt worden, indem ihm mitgeteilt worden sei, dass es zwei weitere Interessenten für das Kaufobjekt gegeben haben soll. Zudem sei sie ihren Vermittlungsaufgaben hinsichtlich des Kaufobjekts gegenüber dem Verkäufer nicht hinreichend nachgekommen. Dazu bestehe hier ein institutioneller Interessenkonflikt. Auch habe der Beklagte zumindest am 28. Mai 2009 telefonisch gegenüber der Zeugin L... zum Ausdruck gebracht, dass er mit der Höhe der Provision zu keinem Zeitpunkt einverstanden gewesen sei. Wegen eines Nachlasses auf die Courtageforderung habe sich die Klägerin nicht mit ihm in Verbindung gesetzt. Das Angebot des Verkäufers während des Notartermins habe der Beklagte anders aufgefasst. Der Beklagte meint, dass zumindest eine Herabsetzung des Maklerlohns in analoger Anwendung des § 655 BGB zu erfolgen habe.
Ergänzend wird Bezug genommen auf das gesamte schriftsätzliche Vorbringen der Parteien nebst Anlagen sowie den gerichtlichen Hinweis vom 1. Dezember 2009.
Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 24. November 2009 die Parteien gemäß § 141 ZPO persönlich angehört, insofern nimmt das Gericht auf das Sitzungsprotokoll vom 24. November 2009 Bezug.
Die Klägerin kann gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB von dem Beklagten die Zahlung der geltend gemachten Maklerprovision in Höhe von restlichen 10.625,00 EUR verlangen. Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB ist zur Entrichtung des Lohns nur verpflichtet, wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Maklerlohn verspricht, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.
1. Zwischen den Parteien ist konkludent ein Maklervertrag zustande gekommen. Das das streitgegenständliche Kaufobjekt betreffende Exposé der Klägerin enthielt einen eindeutigen Hinweis auf die im Erfolgsfall durch den Käufer zu zahlende Provision ebenso wie den Hinweis, dass die Klägerin mit Übersendung des Exposés ihre Dienste anbietet und sobald der Kaufinteressent hiervon Gebrauch macht, ein Maklervertrag mit der Klägerin zustande kommt. Das darin zu sehende Angebot der Klägerin auf Abschluss eines Maklervertrages hat der Beklagte dadurch angenommen, dass er nachfolgend weitere Maklertätigkeit der Klägerin in Kenntnis des Provisionsverlangens und des konkludenten Vertragsschlusses in Anspruch nahm. Denn zum einen gab es in der Zeit vom 25. bis 28. Mai 2009 zwischen dem Beklagten und der Zeugin L... unstreitig diversen E-Mail- und Telefonkontakt wegen ergänzender Fragen zu Fotos, Größe, Ausstattung und Nebenkosten des Kaufobjekts. Auf die Nachfragen des Beklagten hat die Zeugin L... reagiert und diese – wenn auch aus Sicht des Beklagten unzureichend – beantwortet. Zum anderen hat die Zeugin L... zunächst einen Besichtigungstermin für die Zeit zwischen dem 8. und 12. Juni 2009 in Aussicht gestellt, dann bereits am 28. Mai 2009 den Kontakt zwischen Verkäufer und Beklagtem hergestellt und einen kurzfristigen Besichtigungstermin des Kaufobjekts durch den Beklagten ermöglicht, der noch am 28. Mai 2009 stattfand. Im Rahmen der persönlichen Anhörung des Beklagten im Termin am 24. November 2009 hat dieser insofern glaubhaft bekundet, dass ihm bereits am 25. Mai 2009 klar gewesen sei, dass er, sofern er Leistungen der Klägerin in Anspruch nehme, konkludent mit dieser einen Maklervertrag schließe. Dazu ist es in der Folge dann auch gekommen. Sofern der Beklagte dem Provisionsverlangen der Klägerin am 28. Mai 2009 telefonisch widersprochen habe, nachdem die Zeugin L... den Kontakt zum Verkäufer, hergestellt hatte, erfolgte dies nach Inanspruchnahme der Maklerdienste und ist damit unerheblich (vgl. BGH, NJW 2002, 1945).
2. Die Klägerin hat dem Beklagten die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über das streitgegenständliche Objekt auch nachgewiesen. Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages besteht in der Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (vgl. BGH, NJW 2005, 754). Aus dem Vortrag des Beklagten lässt sich bereits keine die Mitursächlichkeit ausschließende Vorkenntnis der Beklagten entnehmen. Denn unabhängig davon, dass dem Beklagten das Objekt bereits vor der ersten Kontaktaufnahme mit der Klägerin am 25. Mai 2009 seit dem 24. Mai 2009 bekannt war, hat die Klägerin mit der Übersendung des Exposés und durch den sich unmittelbar anschließenden E-Mail- und Telefonverkehr mit der Zeugin L... zusätzliche Informationen geliefert, die den Beklagten dazu veranlasst haben, sich noch am 28. Mai 2009 um einen Besichtigungstermin für das Objekt zu bemühen (vgl. BGH, NJW-RR 1990, 1269). Zudem hat der Beklagte durch die Kontaktaufnahme der Klägerin mit dem Verkäufer das Objekt noch am selben Tag besichtigen können, so dass die Klägerin durch diesen Besichtigungstermin dem Beklagten auch weitere wesentliche Informationen über das Objekt geliefert hat, die bei dem Entschluss des Beklagten, in Kaufvertragsverhandlungen mit dem Verkäufer einzutreten, erkennbar weitergewirkt haben. Dass die Mitarbeiterin an dem Besichtigungstermin nicht teilnahm, ist dagegen unerheblich. Ebenso ist es unerheblich, dass die Klägerin die weiteren Vertragsverhandlungen zwischen dem Verkäufer und dem Beklagten, ebenso wie die Vorbereitung und Durchführung des späteren Notartermins nicht begleitet hat. Ob die Klägerin die Vertragsgelegenheit nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB zusätzlich auch vermittelt hat, kann daher dahinstehen.
3. Der Nachweis des Objektes führte auch zum Erfolg. Denn der Beklagte erwarb das streitgegenständliche Kaufobjekt vom Verkäufer – nach nur einem Monat nach erstmaliger Kontaktaufnahme mit der Klägerin – durch notariellen Kaufvertrag vom 26. Juni 2009 für 330.000,00 EUR. Der Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss wird bei Abschluss des Hauptvertrages in einem – wie hier – angemessenen Zeitraum vermutet. Eine konkrete Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrages ist von dem Beklagten nicht nachgewiesen worden (vgl. BGH, NJW-RR 1996, 691; BGH, NJW 1999, 1255). Insbesondere wurde dieser nicht dadurch unterbrochen, dass der Beklagte der Zeugin L... mit E-Mail vom 19. Juni 2009 mitteilte, dass er sich mit dem Verkäufer einig geworden sei und die Dienste der Klägerin nicht mehr benötige (vgl. Anlage K17). Es ist auch nicht ersichtlich, dass sich der Beklagte durch die Klägerin zeitlich gedrängt sah, den Hauptvertrag bereits Ende Juni 2009 mit dem Verkäufer abzuschließen. Dass den Provisionsanspruch der Klägerin ausschließende wesentliche Abweichungen in Bezug auf den Kaufpreis vorliegen, vermag das Gericht ebenfalls nicht festzustellen.
4. Auch die weiteren Einwendungen des Beklagten waren nicht erheblich.
a) Es liegt hier kein Fall eines institutionalisierten Interessenkonfliktes (sog. unechte Verflechtung) vor, weil einer der Geschäftsführer der Klägerin und der Verkäufer im Rahmen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in ihrem gemeinsamen Eigentum stehende Gebäude – zu denen unstreitig, dass Kaufobjekt nicht gehörte – verwalten. Denn eine unechte Verflechtung liegt selbst bei einem (Käufer-)Makler, der zugleich Haus- bzw. Wohnungsverwalter des Grundstücksverkäufers ist, ohne weitere Anhaltspunkte nicht vor (BGH, NJW-RR 2005, 1033). Ein Indiz für eine unechte Verflechtung sieht das Gericht auch nicht in der Übersendung der klägerischen Rechnung vom 03.08.2009 (Anlage K4) ohne Rechnungsnummer.
b) Der Anspruch auf Ersatz des Maklerlohns ist auch nicht etwas nach § 654 BGB verwirkt. Denn die Klägerin ist nicht dem zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag zuwider für den Verkäufer tätig geworden. Eine vertragswidrige Interessenkollision sieht das Gericht hier nicht.
c) Die Höhe der nach Zahlung von 10.000,00 EUR durch den Beklagten geltend gemachte Provisionsforderung von 10.625,00 EUR ist auf der Grundlage des Maklervertrages schlüssig berechnet worden. Die Parteien haben sich nicht in Ergänzung des zunächst abgeschlossenen Maklervertrages hinsichtlich eines Nachlasses auf die Provisionsforderung einig können. Auch ist es zwischen dem Verkäufer und dem Beklagten nicht zu einer Schuldübernahme gemäß § 415 Abs. 1 BGB gekommen, deren Wirksamkeit dann noch von der Genehmigung der Klägerin abhängig gewesen wäre. Zudem ist auch eine Herabsetzung wegen einer unverhältnismäßig hoch vereinbarten Vergütung – von der das Gericht vorliegend nicht ausgeht – durch Urteil nicht möglich (vgl. Sprau, in: Palandt, 67. Aufl., 652 Rn. 53). Ebenso scheidet eine Herabsetzung des Maklerlohns in analoger Anwendung des § 655 BGB aus, da diese Vorschrift nur für den Nachweis und die Vermittlung von Dienstverträgen gilt (vgl. Sprau, a.a.O., 655 Rn. 1). Eine Minderung der Maklerprovision wegen Schlechtleistung oder Vertragsverletzung ist gesetzlich ebenfalls nicht vorgesehen. Insofern kann dahinstehen, ob die Zeugin L... den Beklagten umfassend und aus dessen Sicht ausreichend mit Informationen über das Kaufobjekt versehen hat. Auch wirken sich etwaige Schlechtleistungen im Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Verkäufer nicht auf das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits aus. Vor diesem Hintergrund bedurfte es keiner Beweisaufnahme, insbesondere nicht der Vernehmung des durch den Beklagten als Zeugen angebotenen Verkäufers.
Damit steht insgesamt fest, dass die Klägerin ihre Maklerprovision verdient hat. Der Beklagte war entsprechend in vollem Umfang zur Zahlung zu verurteilen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 und 3 ZPO. Hinsichtlich der teilweise vor Rechtshängigkeit zurückgenommenen Klage ebenso wie hinsichtlich der zurückgenommenen Widerklage traf den Beklagten die Kostentragungspflicht aus den unter Ziffer I. aufgeführten Gründen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt auf §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 20.625,00 EUR.
Für den Wert der gerichtlichen Verfahrensgebühren ist zunächst der Zeitpunkt der den Streitgegenstand der Klage betreffenden Antragstellung, also der Zeitpunkt der Anhängigkeit der Klage maßgeblich, § 40 GKG. Mit der am 19. August 2009 beim Gericht eingegangenen Klagschrift ist noch Zahlung in Höhe von 20.625,00 EUR geltend gemacht worden. Die in dem Schriftsatz vom 25. August 2009 enthaltene teilweise Klagrücknahme ist für die Bemessung des Wertes unbeachtlich (vgl. KG Berlin, Beschl. v. 31. Mai 1999 – 8 W 3707/99, zitiert nach juris). Der nach Zustellung der Klagschrift am 4. September 2009 noch klagweise geltend gemachte Anspruch war mit dem in der Widerklage vom 9. Oktober 2009 geltend gemachten Anspruch zusammenzurechnen, § 45 Abs. 1 Satz 1 GKG. Die spätere Rücknahme der Widerklage mit Schriftsatz vom 4. Dezember 2009 hatte keinen Einfluss auf die Wertberechnung.
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