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Timestamp: 2017-09-26 16:16:04+00:00
Document Index: 62988185

Matched Legal Cases: ['artigo 80', 'artigo 79', 'artigo 80', 'artigo 79', 'artigo 80', 'artigo 3', 'artigo 2', 'artigo 80', 'artigo 2', 'artigo 29', 'artigo 29', 'artigo 5', 'artigo 29', 'artigo 30', 'artigo 36', 'Artigo 34', 'artigo 34', 'Artigo 35', 'artigo 35', 'artigo 46', 'artigo 46', 'artigo 46', 'artigo 7', 'artigo 46', 'artigo 46', 'artigo 46', 'artigo 46', 'artigo 46', 'artigo 1', 'artigo 46', 'artigo 46', 'artigo 1']

Eduardo Augusto - RI de Chs: Faixa de Fronteira: Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro
Faixa de Fronteira: Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro
Trata-se de nova consulta formulada pelo Colégio Registral do Rio Grande do Sul acerca de algumas hipóteses de aplicabilidade da Lei nº 5.709/1971, que trata da aquisição de imóvel rural por estrangeiro, e da Lei nº 6.634/1979, que trata da Faixa de Fronteira.
Primeira questão: A questão para a qual se pretende uma posição definitiva do IRIB é a seguinte: quando da aplicação da Lei nº 5.709/1971 (para os imóveis rurais não sujeitos à Lei nº 6.634/1979, isto é, situados fora da Faixa de Fronteira), por que a restrição não abarca os direitos reais quando o Código Civil, no seu artigo 80, inciso I, assim os considera? Qual a razão que justifica levar em conta apenas o imóvel na sua concepção física (artigo 79) e não o imóvel assim considerado por ficção legal (artigo 80, inciso I)?
A Lei nº 5.709/1971 e a Lei nº 6.634/1979, ao se referirem a imóvel rural, estão considerando o imóvel na sua concepção física (artigo 79 do Código Civil) e não aos bens considerados imóveis pela ficção jurídica (artigo 80 do Código Civil).
Isso é facilmente observado pelos seguintes pontos:
1) a Lei nº 5.709/1971, em seu artigo 3º, limita a aquisição pelo estrangeiro a 50 módulos de exploração indefinida e o desonera de procedimento administrativo de autorização se a área do imóvel não for superior a 3 módulos de exploração indefinida. Por estabelecer limites em hectares (dimensão física), o “imóvel rural”, objeto da referida lei, somente pode ser o imóvel físico, ou seja, uma parcela do solo brasileiro.
2) a Lei nº 6.634/1979, em seu artigo 2º, traz duas hipóteses limitadoras na Faixa de Fronteira:
Pelo texto legal, verifica-se que as limitações sempre terão por base o imóvel físico (porção de terreno), uma vez que, nos incisos V e VI, ao se referirem a “direito real” (que, pelo artigo 80 do Código Civil, já seria, por si só, bem imóvel) diz que esse direito deve incidir sobre o “imóvel rural” (considerado aqui em sua concepção física).
Portanto, toda vez que a intenção da lei for incluir os “bens imóveis por ficção legal”, tal situação estará expressa em algum de seus dispositivos, como ocorre, de forma bastante clara, no final do inciso V do artigo 2º da Lei nº 6.634/1979: “de qualquer direito real sobre o imóvel”.
Aproveitando o ensejo, uma vez que o Parecer contém questões não articuladas na consulta anterior, percebeu-se que, para os imóveis situados na Faixa de Fronteira (sujeitos à Lei nº 6.634/1979 e ao Decreto nº 85.064/1980), foram levados em consideração os artigos 34 e 35 do referido Decreto. O Parecer deixou bem claro que a aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica, neste caso, não depende do montante do capital social titulado por pessoas estrangeiras.
Art. 34 - A participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica brasileira que seja titular de direito real sobre imóvel rural localizado na Faixa de Fronteira, dependerá do assentimento prévio do CSN.
§ 1º - São direitos reais, assim definidos no Código Civil Brasileiro, além da propriedade e da posse, a enfiteuse ou aforamento, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, as rendas expressamente constituídas sobre imóveis, a anticrese e a hipoteca.
§ 2º - A pessoa jurídica que desrespeitar a exigência deste artigo sujeitar-se-á à dissolução, na forma da legislação pertinente.
Art. 35 - Para a lavratura e o registro de escritura de alienação ou de constituição de direito real, que tiver por objeto imóvel rural situado na Faixa de Fronteira, em que o outorgado for pessoa jurídica, será indispensável verificar se dela participa, como sócio ou acionista, pessoa física ou jurídica estrangeira.
Parágrafo único - A verificação de que trata este artigo far-se-á da seguinte maneira:
I - em se tratando de sociedade anônima - à vista da relação nominal dos acionistas, contendo a nacionalidade, o número de ações com direito a voto e a soma das participações, a qual deverá coincidir com o capital declarado no estatuto social da empresa; a relação será firmada pelos diretores da empresa, responsáveis pela exação da informação, com a declaração de que foi feita de conformidade com os dados existentes no Livro de Registro de Ações da sociedade; e
II - em se tratando de sociedade de outro tipo - à vista do contrato social e de suas alterações.
Diante disso, novas indagações surgiram.
Questão 2: Quando deve ser aplicado o inciso III do artigo 29 do Decreto nº 85.064/80, que trata da aquisição por pessoa jurídica cujo capital majoritário seja de estrangeiro? Ou os artigos 34 e 35 fazem do artigo 29, inciso III, letra-morta? Ou, ainda, os artigos 34 e 35 seriam direcionados apenas aos órgãos que tratam da personalidade jurídica das pessoas jurídicas (Juntas Comerciais e Registros Civis das Pessoas Jurídicas)?
A Lei nº 6.634/1979 não tratou da hipótese de “empresa brasileira sob controle estrangeiro”. A única hipótese determinada pela Lei da Faixa de Fronteira é a participação de estrangeiro “a qualquer título”:
VI - participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica que seja titular de direito real sobre imóvel rural
O Decreto nº 85.064/1980, ao regulamentar a Lei nº 6.634/1979, aproveitou para incluir uma importante regra constante da Lei nº 5.709/1971 (Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro), que é a exigência de finalidade específica para viabilizar a aquisição do imóvel. Trata-se da regra do artigo 5º da Lei nº 5.709/1971, que foi inserida nos artigos 29 e 30 do Decreto regulamentador da Faixa de Fronteira (portanto, o Decreto não foi além, pois tratou de norma já vigente no ordenamento jurídico):
Lei nº 5.709/1971
Decreto nº 85.064/1980
Art. 29 - Os negócios jurídicos que, direta ou indiretamente, implicarem obtenção da posse, do domínio ou de qualquer outro direito real sobre imóvel rural situado na Faixa de Fronteira, dependerão do assentimento prévio do CSN e o processo terá início no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), quando adquirente de titularidade daqueles direitos:
I - pessoa física estrangeira residente no Brasil;
II - pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no País; ou
III - pessoa jurídica brasileira da qual participe, a qualquer título, detendo a maioria de seu capital social, pessoa física estrangeira aqui não residente ou pessoa jurídica estrangeira sediada no exterior.
Art. 30 - As pessoas jurídicas referidas nos itens II e III do artigo anterior somente poderão obter o assentimento prévio quando o imóvel rural pretendido se destinar a implantação de projeto agrícola, pecuário, industrial ou de colonização, vinculado aos seus objetivos estatutários.
Portanto, a aplicação do inciso III do artigo 29, combinado com o artigo 30, ambos do Decreto nº 6.634/1974, ocorre na hipótese em que há incidência das duas legislações, a relativa à Faixa de Fronteira (exigência de anuência do Conselho de Defesa Nacional) e à Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro (exigência de projeto específico).
Fora dessa hipótese da “maioria do capital social” (controle estrangeiro), ou seja, quanto às empresas brasileiras com participação de estrangeiro não controlador, incide tão somente a Lei nº 6.634/1974, havendo necessidade apenas de anuência do Conselho de Defesa Nacional (denominação atual do antigo Conselho de Segurança Nacional), nos termos do artigo 36 da referida lei:
Art. 36 - O assentimento prévio para os atos previstos neste capítulo será dado mediante solicitação do interessado à SG/CSN.
Diante do exposto, as regras impostas pelos artigos 34 e 35 do Decreto regulamentador não são “letra-morta”, pois eles tratam exatamente das restrições e exigências impostas pela Lei da Faixa de Fronteira. Esses dois artigos possuem objetos diversos, submetem-se a diferentes análises e estão destinados a pessoas específicas.
Regra 1 - Artigo 34:
previsão legal: Art. 34 - A participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica brasileira que seja titular de direito real sobre imóvel rural localizado na Faixa de Fronteira, dependerá do assentimento prévio do CSN.
objeto central da regra: ingresso de estrangeiro em pessoa jurídica brasileira;
análise a ser feita: se a pessoa jurídica é titular de direito real, de qualquer espécie, sobre imóvel rural localizado na Faixa de Fronteira.
Destinatários do artigo 34:
a pessoa jurídica titular de direito real sobre imóvel localizado em Faixa de Fronteira que aceitar sócio ou acionista estrangeiro;
o tabelião que lavrar algum ato notarial cujo objeto seja a inclusão de sócio ou acionista estrangeiro em pessoa jurídica titular de direito real sobre imóvel rural localizado em Faixa de Fronteira; e
o registrador civil das pessoas jurídicas ou a junta comercial que registrar, averbar ou arquivar documentos que incluam sócio ou acionista estrangeiro em pessoa jurídica titular de direito real sobre imóvel rural localizado em Faixa de Fronteira.
Regra 2 - Artigo 35:
previsão legal: Art. 35 - Para a lavratura e o registro de escritura de alienação ou de constituição de direito real, que tiver por objeto imóvel rural situado na Faixa de Fronteira, em que o outorgado for pessoa jurídica, será indispensável verificar se dela participa, como sócio ou acionista, pessoa física ou jurídica estrangeira.
previsão legal adicional: Lei nº 6.634/1974; Art. 2º; V - transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel.
objeto central da regra: alienação ou constituição de direito real, de qualquer espécie, em favor de pessoa jurídica, sobre imóvel rural localizado na Faixa de Fronteira.
análise a ser feita: se a pessoa jurídica possui algum sócio ou acionista estrangeiro.
Destinatários do artigo 35:
tabelião que lavrar alguma escritura pública de alienação do domínio, transmissão da posse ou de constituição de direito real sobre imóvel rural localizado na Faixa de Fronteira em favor de pessoa jurídica;
registrador imobiliário que registrar escritura pública de alienação ou constituição de direito real sobre imóvel rural localizado na Faixa de Fronteira em favor de pessoa jurídica; e
registrador de títulos e documentos que registrar escritura pública de alienação, transmissão da posse ou constituição de direito real sobre imóvel rural localizado na Faixa de Fronteira em favor de pessoa jurídica.
As próximas questões se relacionam com a aplicação do artigo 46 do Decreto nº 85.064/1980.
Art. 46 - Os Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis exigirão prova do assentimento prévio do CSN para as transações com imóveis rurais, envolvendo estrangeiros, de que trata o Capítulo VI e obedecidas as prescrições da legislação que regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil.(Obs.: Capítulo VI - Das Transações com Imóveis Rurais, envolvendo Estrangeiros: artigos 29 a 33 do Decreto nº 85.064/80)
Questão 3: Como se trata de legislação restritiva, sua interpretação deve seguir a mesma linha. Assim, os Registradores Imobiliários e Tabeliães de Notas poderiam se valer unicamente da regra prevista no artigo 46 do Decreto nº 85.064/80? Como este dispositivo legal faz com que os Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis, na dicção da lei, exijam prova do assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional para as transações com imóveis rurais envolvendo estrangeiros, de que trata o Capítulo VI do Decreto, é correto afirmar que eles devem observar os artigos 34 e 35, não incluídos no citado Capítulo (integram o VII)? Qual a razão de se ter feito restrição ao cumprimento das exigências previstas no Capítulo VI pelos Cartórios de Notas e de Registros de Imóveis?
O artigo 46 do Decreto nº 85.064/1980 trata apenas de um alerta daquilo que já estava previsto no artigo 7º da Lei nº 5.709/1971 (Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro):
Ou seja, os registradores e notários já estavam subordinados a tal regra pela Lei nº 5.709/1971, não sendo ela uma criação da legislação sobre a Faixa de Fronteira, que possui regras específicas. Portanto, deverão os notários e registradores observarem não apenas o artigo 46 do Decreto nº 85.064/1980, mas, também, todos os demais artigos desse Regulamento, incluindo, entre eles, os já analisados artigos 34 e 35.
Questão 4: Ainda, na sequência do mesmo artigo 46, o legislador manda que Cartórios de Notas e de Registros observem as prescrições da legislação que regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil.
Por qual razão o legislador não elencou a brasileira equiparada a estrangeira, uma vez que não se pode confundir a brasileira nem com a pessoa natural estrangeira, nem com a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil?
Seria possível considerar que se o legislador quisesse teria incluído a pessoa jurídica equiparada à estrangeira?
O problema em considerar a aplicação literal do artigo 46 é que a legislação incidente sobre a Faixa de Fronteira seria mais benéfica, mais branda, quando a razão de sua existência conduz a outro caminho...
O artigo 46 do Decreto nº 85.064/1980 não fez menção à pessoa jurídica brasileira sobre controle estrangeiro, tendo se limitado a dizer “pessoa jurídica estrangeira”. Isso não quer dizer que as empresas brasileiras sobre controle estrangeiro estão livres de tal regra, nem tampouco que tal dispositivo legal esteja falho.
O Decreto nº 85.064/1980 é o regulamento da Lei nº 6.634/1974, que trata da Faixa de Fronteira. Portanto, tem por missão disciplinar tudo que lhe foi delegado pela respectiva lei. O artigo 46 é apenas uma referência expressa a uma outra legislação, a Lei nº 5.709/1971, que trata da aquisição de imóvel rural por estrangeiro. Portanto, ao se referir a qualquer regramento daquela legislação, deve fazê-lo sem inovar, utilizando os mesmos termos utilizados pela legislação-base.
A Lei nº 5.709/1971, ao impor suas inúmeras regras, só faz menção à “pessoa jurídica estrangeira”. Apenas no §1º do artigo 1º (de constitucionalidade duvidosa), a referida lei esclarece que tal rubrica abrange as pessoas jurídicas brasileiras sob controle estrangeiro:
Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.§ 1º - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.
Portanto, a não-inclusão, no artigo 46, da rubrica “pessoas jurídicas brasileiras sob controle estrangeiro” em nada prejudica o comando legal, uma vez que o mesmo artigo 46 fez expressa menção à legislação específica, repetindo expressamente o comando do seu artigo 1º, cuja interpretação deve ser efetivada conforme a lei de origem:
Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil…
Art. 46 - …obedecidas as prescrições da legislação que regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil.
Por fim, não há nenhuma hipótese que permite afirmar que a legislação referente à Faixa de Fronteira (Lei nº 6.634/1974) seja mais branda do que a legislação que disciplina a aquisição de imóvel rural por estrangeiro (Lei nº 5.709/1971), pelos seguintes motivos:
a Lei nº 6.634/1974, mais rígida, incide apenas sobre os imóveis localizados na Faixa de Fronteira;
a Lei nº 5.709/1971, que restringe a aquisição de imóvel rural por estrangeiros, incide sobre toda a zona rural do território brasileiro, quer esteja ou não na Faixa de Fronteira;
portanto, na Faixa de Fronteira há a incidência das duas legislações, não havendo nenhuma hipótese de conflito entre elas, uma vez que as regras inclusas nos dois decretos regulamentadores são coerentes e harmônicas entre si.
Mais uma vez, agradecemos ao IRIB na pessoa de seu Distinto Presidente e de seu Diretor de Assuntos Agrários, renovando nossas votos de apreço e admiração.
Bel. Julio Cesar Weschenfelder
Presidente do Colégio Registral do Rio Grande do Sul
O IRIB agradece pela confiança depositada no Instituto e espera ter colaborado mais uma vez para dirimir as dúvidas dos registradores imobiliários gaúchos, destacando que nossas portas estão sempre abertas aos amigos do Colégio Registral do Rio Grande do Sul.
Conchas, 14 de março de 2012.
Postado por Eduardo Augusto às 12:35
Marcadores: aquisição de imóvel rural por estrangeiros, direito registral imobiliário, Faixa de Fronteira, qualificação registral, registro de imóveis
Unknown 23 de novembro de 2012 17:45
escrevo apenas para parabenizá-lo pela altíssima qualidade dos textos aqui apresentados, para agradecer por torná-los disponíveis graciosamente para todos os que se interessam pelos assuntos tratados e para incentivá-lo a continuar nos brindando com seus estudos e escritos, repito, da mais alta qualidade e clareza.
Eduardo Augusto 22 de fevereiro de 2013 13:53
Olá, "Unknown".
Saiba que o incentivo do leitor é fundamental para continuarmos fortes nessa difícil tarefa de divulgar o bom Direito em prol de um Brasil cada vez melhor.
Rafa Fogos 25 de novembro de 2014 13:09
Rafa Fogos 25 de novembro de 2014 13:23
Fiz um projeto com a arquiteta, com RRT aprovada , de uma edicula assobradada, onde o fundo desta seria um arrimo!
Com uma chuva q teve, o barranco cedeu, ela se deparando com a situaçao me mandou um e-mail me informando que ela havia tirado o nome dela do RRT na prefeitura e que era pra eu procurar um engenheiro!
Ai eu te pergunto, ela pode retirar o nome dela de responsavel da obra sem nenhuma assinatura minha, ela fez o projeto, eu a paguei pra isso, e agora que acontece um problema , eka simplesmente retira o nome dela! Gostaria de saber como eu devo agir nesse caso, ja q o barranco afetou a estrutura!
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