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Timestamp: 2017-08-21 10:18:41
Document Index: 316247365

Matched Legal Cases: ['§ 28', '§ 26', '§ 29', '§ 21', '§ 16', 'BGH', 'BGH', '§ 6', '§ 6']

Teilungserklärung versiebt | Forum | meineimmobilie.de
09.01.2007, 17:07 von villaportaProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Teilungserklärung versiebt
ich habe die Möglichkeit tw. die Verwaltung eines sanierten Hauses (10 WE) zu übernehmen. Ich bin mir etwas unschlüssig, weil die TE zumindest laienhaft gestrickt ist und ich garnicht abschätzen kann, ob und was für Ärger sich aus folgender Tatsache ergeben könnte:
Die TE hat der das BV betreuende Architekt mit einem sehr speziellen Notar gemacht. Zunächst einmal haben sie als Grundlage der TE nicht 1000stel gewählt, sondern ein völlig krude Summe, die sich aus der Addition der irgendwann - vielleicht im Bauantrag - errechneten qm Nutzfläche, ergibt.
In der TE stehen dann für die einzelnen Wohnungseigentümer die wohnflächenqm der einzelnen Wohnungen als Miteigentumsanteile (z.b. 155,56/1496,46). Das könnte man ja alles noch in % umrechnen, aber jetzt kommt der springende Punkt:
Ich habe jetzt eine Aktuelle Wohnflächenberechnung erhalten, damit eine Tabelle für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung erstellt werden kann. Diese Zahlen weichen nun tw. erheblich (zB. 149 statt 155) von denen in der TE ab, und zwar mal viel, mal wenig, mal ist sie grösser, mal kleiner. Ausserdem sind sämtliche Terrassen und Balkonflächen in der Berechnung der MEA ausser Betracht gelassen worden. DIe Aussenflächen sind sehr unterschiedlich gross.
Der Architekt sagt, dass sei jetzt eben so, damit müssten die Eigentümer leben. Die Eigentümer merken das aber höchstwahrscheinlich bei der ersten Abrechnung, zumal wenn mehrer Eigentümer Ihre Abrechnungen vergleichen.
Sind solche Divergenzen normal bzw. im Rahmen? Müssen die Eigentümer das hinnehmen, ist es wirklich eagl oder kann daruas Ärger erwachsen?
Wenn ich mich dort eingekauft hätte, wäre ich SEHR sauer über die schlampigen Berechnungen der MEA!
15.01.2007, 10:36 von villaporta
liebe Marie P., CMAX, Rita,
Danke für Eure Anregungen und bes. Rita für den Link! Den werde ich umgehend an den Architekten weitergeben, dass er sich das ganze nochmal überlegt und versucht, die WEG zur Änderung und natürlich auch zur Ergänzung von Kostenaufteilungenetc. zu bewegen!
15.01.2007, 09:44 von Rita
Ich bin gerade auf eine aktuelle Studie über Teilungserklärungen gestossen, die auch in Bezug auf dieses Thread-Thema sehr interessant ist:
Studie "Teilungserklärungen in der Praxis" - 16.11.2006
Teilungserklärungen veraltet, unausgewogen und unvollständig
download (pdf 142 Seiten)
http://www.wohnen-im-eigentum.de./content/news/061116_studie_teilungserklaerung.php4
z.B. zu Kostenverteilung (auch von Betriebskosten): Abs. 5.5 - Seite 51 ff
12.01.2007, 20:41 von CMAX_65
ändern Sie die TE, meine Empfehlung,
12.01.2007, 20:14 von MarieP
Hallo Villaporta
Wenn in der TE nicht vereinbart ist wie die Umlage der Kosten sein soll gilt das WEG.
Es muss überhaupt die Möglichkeit einer Beschlussfassung über den jeweiligen Regelungsnotstand eröffnet sein. Diese Möglichkeit kann sich aus dem Gesetz oder aus der Gemeinschaftsordnung ergeben:
§ 28 Abs. 5 WEG bestimmt beispielsweise, dass über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen.
§ 26 Abs. 1 WEG bestimmt, dass die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen.
Dies gilt gemäß § 29 Abs. 1 WEG auch hinsichtlich der Bestellung eines Verwaltungsbeirates.
§ 21 Abs. 3 WEG regelt, dass die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen können.
In den vorstehenden Fällen besteht eine Beschlusskompetenz der WEGem.
§ 16 WEG gehört nicht dazu!
Der BGH hat mit Beschluss vom 20.9.2000 die Möglichkeit zur Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Zitterbeschlüsse aufgehoben.
Wenn du es vernünftig machen willst nur über Allstimmigkeit mit Eintragung ins Grundbuch.
Bevor dies gemacht wird sollte die TE dahingehend geprüft werden, was evtl. nicht korrekt oder auch mit geändert werden müsste.
12.01.2007, 12:53 von villaporta
Hi Marie P.,
zu 1: das ist mir schon bewusst, es ging mir auch in 1. Linie nur darum, Informationen zu bekommen, wieviel Ärger man sich u. U. einhandelt
zu 2: Ich würde den Eigentümern ja nur vorschlagen, Dinge zu regeln, die nicht in der TE geregelt sind, sprich Abrechnungsschlüssel und Modalitäten. Dazu steht ja nichts in der TE.
Ein dahingehender Beschluss würde doch die TE garnicht berühren. Wenn alle 10 Eigentümer sich auf Zahlungsvarianten für verschiedene Kostenarten einigen, muss es doch möglich sein, nach dem Willen den Eigentümer abzurechnen, oder nicht?
12.01.2007, 12:32 von MarieP
1. mal ohne die TE gelesen zu haben, kannst du keine korrekten Antworten erhalten sondern "nur ungefähr".
2. Die TE über Beschluss zu ändern geht nur wenn eine sog. Öffnungsklausel vorhanden ist und auch dann kann eine Änderung über Beschluß in der Versammlung eingeschränkt sein.
Es geht hier um die Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer.
Hierzu auch das BGH-Urteil v. 20.09.2000
"Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf!"
12.01.2007, 12:19 von villaporta
Hallo Marie P,
Danke für die Antwort,aber ich verstehe es immer noch nicht.
Soll ich den ganzen Sermon hier manuell eintragen? Ich kann mir nicht vorstellen, dass das jemand wirklich durchlesen will oder dass es jemandem nützt.
Soweit ich es bisher recherchieren konnte, sind diese unsäglichen MEA letztendlich doch nur für Abstimmungen (steht so in der TE) und fürs Bezahlen von Instandhaltungsmassnahmen etc. relevant.
Könnte man nicht statt die TE zu ändern eine Beschluss herbeiführen, der festlegt, dass soviel wie möglich (bzw. Liste für Posten für die Abrg. über MEA) über die Nutzflächenquote abgerechnet wird und nur dass, was zwingend notwendig über MEA gemacht werden muss, über diese erfolgt?
Durch die Aufteilung in 3 Wirtschaftseinheiten hat man ja versucht, schon einige Ungerechtigkeiten für die Zahlung von Instandhaltung etc. zu beseitigen.
11.01.2007, 23:08 von MarieP
ups ..... Handarbeit??
10.01.2007, 17:20 von villaporta
Hallo Marie P.,
leider kriege ich das nicht hin, ich habe keinen Scanner. Ein PDF kriege ich auch nicht übertragen.
Welche Details wären den für eine weitere Beurteilung hilfreich?
10.01.2007, 15:26 von MarieP
Tja ..... - einscannen, kopieren und einfügen
10.01.2007, 14:53 von villaporta
das mach ich gerne, bitte sag mir, wie ich das bewerkstellige.
Danke Gruesse
10.01.2007, 14:11 von MarieP
Weil man ja die MEA als relativ unwichtig ohne nachvollziehbare Grundlage eingetragen hat, hat man sich bei der Abgrenzung des Sondereigentums immerhin 3 Seiten (TE insg. 11) Platz genommen. Die Wohneinheiten sind in 3 Wirtschaftseinheiten aufgeteilt, die tw. GemEigentum teilen, tw nicht. Der Grund hierfür soll sein, dass die Gründacheigentümer andere Reparaturen zu erwarten haben als z. B. Balkonbesitzer. Soweit so gut, finde ich nachvollziehbar.
Kannst du dass mal hier einstellen?
10.01.2007, 10:46 von villaporta
Liebe Rita, CMAX,
Ich habe noch weitere Erkundigungen eingezogen und mehrheitlich festgestellt, dass es tatsächlich "so ist" mit den MEA, egal wie sich die NF dazu verhält. Trotzdem schön blöd, wenn man doch recht einfach die Möglichkeit gehabt hätte, es möglichst gerecht und nachvollziehbar zu machen.
Ich habe z. b. mal in einer TE angeregt, die Dachwohnungen eines sanierten Hauses mit Faktor 1,15 für die MEA zu berechnen, weil durch den Dachausbau deutlich höhere Sanierungs-/Reparaturkosten anfallen werden als in einem Haus mit normalem Kaltdach (Dachterrassenabdichtung, grosse Fenstertüren etc)
Nun denn, ich glaube nicht, dass diese "Neue" WEG sich darauf verständigen wird, die MEA zu ändern, zumal ja einige dadurch auch einen Vorteil haben.
Zu Abrechnung der BK und HK steht in der TE sinnigerweise GARNICHTS!!! Da ist zwar ein § 6 der da heisst Bewirtschaftungskosten, Lasten. Dieser ist aber leer und wird gefolgt von ebenfalls § 6 Eigentümerversammlung? ??????? Da hat man wohl sehr tief geschlafen.
Ich gehe aber davon aus, dass dann der übliche Schlüssel für Beko, bzw für HK anzuwenden ist, wobei die WEG noch abstimmen müsste, in welchem Verhältnis sie die HK abrechnen wollen (50:50 etc)
Das heisst doch aber auch, dass 3 Rücklagenkonten eingerichtet werden müssen, oder?
Dake nochmals für Eure Bemühungen
PS. Da sieht man mal, das Gesetze machen gar nicht so einfach ist...
10.01.2007, 10:21 von Rita
Dass da viel Scheiss produziert wird, habe ich auch schon oft erlebt.
Allerdings macht der Architekt im Rahmen seines Fach-/Aufgabenbereiches die Teilungspläne und Flächenberechnungen für die Teilungserklärung genau so, wie sie ihm aufgetragen werden - schliesslich ist ein Architekt kein (WEG-)Rechtler.
> Wir (im Architekturbüro) mussten allerdings schon oft Wünsche abschlagen bzw. die Vorgaben zur erneuten Überarbeitung zurückgeben.
Die entsprechenden Weisungen sollten vom Notar und Rechtsanwalt mit Fachgebiet WEG-Recht kommen, der auch dafür bezahlt wird, dass er den Eigentümer eingehend über mögliche Problematiken beraten hat. Leider fehlt's aber selbst bei den sogenannten Fachleuten oft an ausreichend Wissen! Bzw. unbedarfte Eigentümer unterschreiben einfach einen (womöglich grottenschlechten) WEG-Mustervertrag ohne eine einzige Rückfrage - und Notare/Rechtsanwälte freuen sich über dasschnell verdiente Geld.
Für die Betriebskostenabrechnung sind (mietrechtlich) die tatsächlichen m² massgeblich.
Für den Verwalter ist aber grundsätzlich ist die Teilungserklärung massgeblich.
Die darin festgesetzten Miteigentumsanteile müssen nicht zwingend auf m²-Wohn-/(Nutz-)Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten beruhen. Sie müssen auch nicht zwingend auf /1000 oder /100 umgerechnet sein. Das ist also noch kein Grund zu schimpfen.
Was haben also die Eigentümer in der TE/WEG-Vertrag bzgl. der Aufteilung der Kosten bzw. speziell der Betriebskosten vereinbart ?
> Es kann z.B. auch in der TE/WEG-Vertrag vereinbart werden, dass die Betriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung nach Massgabe der Betriebskostenverordnung und der Heizkostenverordnung zu verteilen sind.
(ich habe aber auch schon Notare erlebt, die diese Begriffe noch nie gehört haben)
Oft lassen die Bestimmungen im gegebenen TE/WEG-Vertrag eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nicht zu!
Ggfs. müssten dann die vermietenden Eigentümer zusätzlich zur vom Verwalter entsprechend der TE ordnungsgemäß erstellten/beauftragten Betriebskostenabrechnung noch eine zweite Betriebskostenabrechnung erstellen lassen, die einer mietrechtlich ordnungsgemäßen Abrechnung entspricht.
Ich schliesse mich CMAX_65 an:
1. TE/WEG-Vertrag prüfen
2. ggfs. Eigentümergemeinschaft auf Problematik hinweisen
3. ggfs. Problemlösung durch Änderung der TE/WEG-Vertrag
> Kosten für Vertragsänderung müssen die Eigentümer tragen, wenn nicht Voreigentümer/Notar/Architekt ein Verschulden nachgewiesen werden kann (m.E. unwahrscheinlich)
> Ansonsten fallen ggfs. alljährlich zusätzliche Kosten an für erforderliche 2. BK-Abrechnungs-Version oder weil die vermietenden Eigentümer die Betriebskosten nicht von ihren Mietern einfordern können ...
09.01.2007, 22:22 von CMAX_65
Dinge liest man, die gibts nicht!
Es ist ja kaum zu glauben, Architekt, Bauträger und Notar (Fachleute, keine Blumenhändler oder Fischbrötchenverkäufer) haben einen Scheiß produziert.
Der Architekt sagt, dass sei jetzt eben so, damit müssten die Eigentümer leben. Die Eigentümer merken das aber höchstwahrscheinlich bei der ersten Abrechnung, zumal wenn mehrer Eigentümer Ihre Abrechnungen vergleichen
Ich glaube bei Ärzten kann die Approbation entzogen werden, ob das auch bei Architekten geht???
Wer badets aus, der Verwalter, die Eigentümer etc.
M.E. bleibt da wahrscheinlich nur Löschung der alten und Beantragung einer neuen TE (Kosten!!!).
Sonst gibt es nie Ruhe. Man stelle sich nur vor, die Wohnungen werden vermietet. Der Mieterbund reibt sich jetzt schon die Hände, eine billigere Werbung für den örtlichen Mieterverein gibts nicht !!!
Ich hätte grösste Bedenken ohne Korrektur oder Neuer TE so eine Verwaltung zu übernehemen. Dauerärger ist da programmiert!
Manometer !!! ich glaubs nicht !