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Timestamp: 2017-12-12 16:22:49
Document Index: 312682113

Matched Legal Cases: ['§ 741', '§ 744', '§ 744', '§ 748', '§ 744', 'BGH', '§ 744', '§ 748', '§ 748', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5']

Sanierungskostenverteilung zweier Eigentümer einer Wohnhauses
www.frag-einen-anwalt.de Baurecht, Architektenrecht Sanierungskostenverteilung zwe...
30.04.2007 10:53 |
Ein zweistöckiges Wohnhaus ( 1930) wird von 2 getrennt im Grundbuch eingetragenen Besitzern teils selbst bewohnt ( 1.Stock) teils vermietet ( Paterre ). Im Paterre besteht eine vor 20 Jahren errichtete Terrasse. Diese ist inzwischen in schlechtem Zustand ( defekte Fugen etc ) und an der Außenwand -unterhalb der Terrasse- tritt Feuchtigkeit in den ausgebauten Souterrain/Kellerraum in Form eines 1qm großen Wasserfleckens an der Innenseite. Dieses rührt von der unzureichend hergestellten Bauweise dieser Terrasse ( keine Abtropfkante etc ) als auch teilweise mangelhaften Abdichtung der Außenwand in Bodennähe. Die Decke des Kellerraumes ist trocken geblieben.
Die Streifrage ist nun, wie weit sich der Eigentümer des 1.Stockes an den Sanierungskosten beteiligen muß :
a) an den Kosten der neuen Außenwandabdichtung,
b) den Kosten der Terrassensanierung.
Zur Vermeidung eines Ausuferns des Zwistes wäre ein Hinweis auf
ein gültiges Urteil oder/und eine eindeutige Quellenangabe im Baurecht hilfreich.
Wenn ich Sie richtig verstehe, sind beide Personen als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen, ohne dass Eigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz begründet wurde (dies würde die Existenz einer Teilungserklärung, anhand derer die einzelnen Wohnungen einer Person zugeordnet werden können, voraussetzen). Dann bilden die beiden Personen eine Gemeinschaft im Sinne der §§ 741ff. BGB.
Gemäß § 744 BGB steht den beiden Personen die Verwaltung des Hausgrundstücks gemeinschaftlich zu, wobei jede Person berechtigt ist, die zur Erhaltung des Hausgrundstücks notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung des anderen Miteigentümers zu treffen (§ 744 Abs. 2 BGB). Die Kosten solcher Maßnahmen sind von beiden Miteigentümern gemeinsam entsprechend der Höhe ihrer Anteile zu tragen (§ 748 BGB), sofern nichts anderes bestimmt ist.
Von § 744 Abs. 2 BGB abgedeckt sind notwendige Erhaltungsmaßnahmen, also solche Maßnahmen, durch die die Substanz oder der Wert des Hausgrundstücks erhalten wird; die Beurteilung, ob die beabsichtigte Maßnahme zu einer Erhaltung der Substanz/des Wertes führt, ist nach dem Maßstab wirtschaftlicher Vernunft anzustellen (vgl. Urteil des BGH vom 08.05.1952, Az.: IV ZR 208/51). Die Reparatur der Terrasse sowie die Abdichtung der Außenwand würden nach Ihren Angaben beide der Substanzerhaltung - Verhinderung von Beschädigungen an der Bausubstanz durch eindringendes Wasser - und damit auch der Erhaltung des Werts des Hauses dienen. Folglich handelt es sich um notwendige Erhaltungsmaßnahmen im Sinne von § 744 Abs. 2 BGB. Für die Kosten dieser Reparaturen müssen daher beide Miteigentümer entsprechend der Höhe ihrer Anteile (wenn sie jeweils fünfzig Prozent des Eigentums halten, also beide in gleicher Höhe) die Kosten tragen (§ 748 BGB), es sei denn, sie haben etwas anderes vereinbart, beispielsweise durch eine vertragliche Regelung, dass Reparaturen im Zusammenhang mit der Parterrewohnung nur dem einen Miteigentümer zur Last fallen sollen. Sie sollten also überprüfen, ob derartige vertragliche Vereinbarungen existieren. Sollte dies nicht der Fall sein, dann gilt § 748 BGB.
Nachfrage vom Fragesteller	30.04.2007 | 12:50
Sehr verehrte Frau Laurentius,
haben Sie herzlichen Dank für Ihre blitzartige, detailierte Antwort.
Bitte sehen Sie es meinem Laienstatus nach, daß mir nicht bewußt war, erwähnen zu müssen, daß die von Ihnen angeführte Teilungserklärung ( je zu 50% )ebenfalls vorliegt. Zudem sind Sondernutzungsrechte für die Gartennutzung zB vereinbart.
Hat dies nun einen wesentlichen Einfluß auf Ihre Einschätzung der Situation ?
Ich bedauere sehr, mich nicht präzise genug ausgedrückt zu haben.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.04.2007 | 15:55
Das ändert die Sachlage natürlich. Nach Ihren Angaben, die Sie mir per e-Mail haben zukommen lassen, steht die Parterrewohnung mitsamt der Terrasse im Sondereigentum eines Miteigentümers, auch der Keller ist in Sondereigentum aufgeteilt.
Dies könnte die Vermutung nahelegen, dass der Eigentümer der Parterrewohnung die Kosten für die Sanierung der Terrasse allein tragen müsse, gleiches sollte für die Abdichtung der Außenwand gelten. Dies ist so jedoch nicht richtig. Gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Eine Außenwand ist stets für den Bestand und auch für die Sicherheit des Gebäudes notwendig. Folglich handelt es sich bei der Außenwand, die abgedichtet werden muss, um Gemeinschaftseigentum, für dessen Instandhaltung oder -setzung alle Wohnungseigentümer gemeinsam entsprechend ihren Anteilen aufkommen müssen.
Gleiches dürfte für die Sanierung des Abschlusses der Terrasse an der Hauswand gelten. Die Hauswand stellt Gemeinschaftseigentum im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG dar, der Übergang von der Terrasse zur Hauswand ist Teil der Hauswand und folglich ebenfalls Gemeinschaftseigentum. Zu diesem Schluss kam jedenfalls das BayObLG in einem Beschluss vom 27.04.2000 (Az.: 2 Z BR 7/00) unter Verweis auf § 5 Abs. 2 WEG. Ich kann keine Gründe dafür erkennen, dass diese Rechtsauffassung fehlerhaft wäre.
Auch hinsichtlich der Terrasse, die nach Ihrer Schilderung ebenfalls Mängel (defekte Fugen etc.) aufweist, stellt sich die Frage, ob es sich hierbei um Gemeinschaftseigentum handelt oder nicht, da sie außen am Gebäude liegt und eine Veränderung der Terrasse die äußere Gestaltung des Gebäudes verändern würde, was nach § 5 Abs. 1 WEG zum Ausschluss von Sondereigentum führen würde. Wenn die Terrasse allerdings das Gesamtbild des Gebäudes nicht wesentlich beeinflussen kann, weil sie aufgrund ihrer Größe und Lage für den Gesamteindruck vom Gebäude nicht ins Gewicht fällt, dann kann sie tatsächlich Sondereigentum darstellen (vgl. Erman, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Rdnr. 5 zu § 5 WEG). In diesem Fall muss derjenige, um dessen Sondereigentum es sich handelt, allein die Kosten für die Instandsetzung der Terrasse tragen. Er ist auch dazu verpflichtet, die Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, um Schaden vom Gemeinschaftseigentum abzuwenden.
Im Ergebnis müssen Sie also davon ausgehen, dass die Kosten für die Abdichtung der Außenwand und für die Sanierung des Abschlusses der Terrasse an der Hauswand von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind, die Kosten für die Instandsetzung der Terrasse als solche jedoch vom Eigentümer der Terrasse zu tragen sind.
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