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Timestamp: 2018-01-18 22:25:39+00:00
Document Index: 78096817

Matched Legal Cases: ['art. 121', 'art. 253', 'art. 32', 'art. 58', 'art. 101', 'art. 112', 'art. 120', 'art. 164', 'art. 530', 'art. 895', 'art. 283', 'art. 641', 'art. 919', 'art. 364', 'art. 498', 'art. 887', 'art. 264', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 264', 'art. 262', 'art. 101', 'art. 268', 'art. 272', 'art. 262', 'art. 272', 'art. 267', 'art. 273', 'art. 97', 'art. 20', 'art. 97', 'art. 119', 'art. 259', 'art. 119', 'art. 119', 'art. 119', 'art. 97', 'art. 262', 'art. 175', 'art. 535', 'art. 261', 'ATF ', 'art. 101', 'art. 262', 'in fine', 'art. 262', 'art. 101', 'art. 261', 'art. 41', 'ATF ', 'art. 121', 'art 263', 'art. 264', 'art. 166', 'art. 176', 'art. 125', 'art. 121', 'art. 263', 'art. 266', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 263', 'art. 262', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 262', 'art. 270', 'art. 257', 'arrêt ', 'art. 262', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 262', 'art. 262', 'in fine', 'art. 262', 'art. 257', 'art. 262', 'art. 253', 'art. 16', 'art. 4', 'art. 866', 'art 64', 'art. 64', 'art. 5', 'art. 269', 'art. 262', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 266', 'art. 262', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 15', 'art. 80', 'art. 259', 'art. 262', 'in fine', 'art. 143', 'art. 262', 'art. 101', 'art. 50', 'art. 262', 'art. 150', 'art. 257', 'art. 264', 'art. 97', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 97', 'art. 101', 'art. 101', 'art. 58']

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LA SOUS-LOCATION (questions choisies)
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1 LA SOUS-LOCATION (questions choisies) par Philippe Nordmann, avocat à Lausanne Sommaire Page 1. Généralités Remarque préliminaire et délimitation du sujet Pourquoi des règles sur la sous-location? Les anciennes et les nouvelles règles sur la sous-location Règle générale Le droit de rétention La protection contre les résiliations du bail de sous-location et 6 la prolongation de celui-ci 2. Partie spéciale (questions choisies) Caractéristiques principales du contrat de sous-location - autres 8 figures juridiques La sous-location est un bail juridiquement indépendant du bail principal La sous-location a nécessairement lieu à titre onéreux La «chaîne» L'attribution du logement conjugal par des mesures protectrices 11 de l'union conjugale (MPUC) ou des mesures provisoires (MP) L'attribution du logement à l'un des époux par le juge du divorce 12 (art. 121 ncc, nouveau droit du divorce) La sous-location en lieu et place du transfert de bail Le consentement du bailleur Modalités de la sous-location Les conditions abusives 14
2 La sous-location Page Les inconvénients majeurs pour le bailleur Logements subventionnés et coopératives d'habitation Hausse et baisse du sous-loyer Remarque préliminaire Hausse du sous-loyer Baisse du sous-loyer Violations contractuelles Violation contractuelle de la part du sous-locataire Violation contractuelle du bailleur et / ou du locataire envers le sous- 20 locataire Violation contractuelle du locataire envers le bailleur et droits de rétention Résiliation et prolongation de bail Absence de protection du sous-locataire contre la résiliation elle-même? Prolongation du bail Droits des parties à la fin du bail Droits du locataire contre le sous-locataire Droits du bailleur principal contre le sous-locataire et 26 éventuellement contre le locataire 3. En guise de conclusion 28 Bibliographie choisie 29
3 La sous-location Page 3 1. Généralités 1.1 Remarque préliminaire et délimitation du sujet Nous avons délibérément renoncé à présenter ici le bail de sous-location de manière systématique. De meilleurs auteurs l ont déjà fait 1. Il nous a semblé plus intéressant d aborder quelques questions controversées et parfois épineuses, espérant susciter ainsi la réflexion, à défaut de solutions certaines. Par ailleurs, nous nous limitons, dans le cadre de ce séminaire, au bail à loyer portant sur des immeubles. Nous écartons donc le bail à ferme et la sous-location de choses mobilières. 1.2 Pourquoi des règles sur la sous-location? La sous location est un bail. Elle est régie, comme tous les baux, par les art. 253 ss CO. L usage des formules officielles est obligatoire. Sa seule particularité : le bailleur est en même temps locataire d un tiers, dit «bailleur principal». Il y a contrat «à deux étages» ou «à plusieurs étages» 2. En pure rigueur juridique, il n aurait pas été nécessaire de réglementer la sous-location. La loi est d ailleurs muette sur d autres contrats «à deux étages» fréquents, tels que la sous traitance en matière de contrat d entreprise ou la substitution de mandat 3. Pour tous ces contrats «à deux étages», les règles générales du Code des obligations et quelques règles particulières du Code civil doivent être examinées, telles que : la représentation, art. 32 ss CO la responsabilité du propriétaire d ouvrage, art. 58 CO la responsabilité pour les auxiliaires, art. 101 CO la stipulation pour autrui, art. 112 et 122 CO la compensation, art. 120 ss CO la cession de créances et la reprise de dette, art. 164 ss et 175 ss CO éventuellement la société simple, art. 530 ss CO le droit de rétention, art. 895 CC, en conjonction d ailleurs avec la prise d inventaire au sens de l art. 283 LP les règles sur la propriété, art. 641 ss CC les règles régissant la possession, art. 919 ss CC. 1 Par exemple Lachat, Sous-location, et dans son ouvrage principal Le bail à loyer (voir la bibliographie à la fin). L auteur adresse ses plus vifs remerciements à Me David Lachat et à M. le Professeur Pierre Wessner, qui ont bien voulu relire le manuscrit et formuler des corrections et suggestions bienvenues. 2 Dans un bail ordinaire, à «un étage», le bailleur n est pas toujours propriétaire de la chose : il peut p. ex. être usufruitier, ou propriétaire à titre simplement fiduciaire. Dans le bail de sous-location, le sous locataire est par définition locataire d une chose prise à bail par son propre bailleur; voir aussi Elle se borne à prescrire (de manière dispositive) l exécution personnelle, art. 364 al. 2 et 398 al. 3 CO; on trouve en revanche une règle spécifique de «contrat à deux étages» p. ex. en matière de cautionnement, art. 498 CO sur l arrièrecaution, ou en matière de gage subséquent, art. 887 CC. La sous traitance aurait d ailleurs mérité quelques règles, tant elle pose de questions délicates, notamment en ce qui concerne l hypothèque légale des artisans et entrepreneurs.
4 La sous-location Page 4 Si le législateur a jugé utile de réglementer certains points particuliers de la sous location, c est qu il a vu une difficulté particulière dans le fait que, pour les baux d immeubles tout au moins, il peut y avoir contact durable (cohabitation 4 ) entre le bailleur principal et le sous locataire. C est manifestement un souci de paix qui l a guidé. 1.3 Les anciennes et les nouvelles règles sur la sous-location Tant dans l ancien que dans le nouveau droit, trois dispositions seulement régissent la souslocation : une règle générale, une règle sur le droit de rétention du bailleur principal et une règle sur la prolongation de la sous-location Règle générale L ancien art. 264 CO, en vigueur jusqu au 30 juin 1990, avait la teneur suivante : «E. Sous location 1 Le preneur a le droit de sous louer tout ou partie de la chose ou de céder son bail à un tiers, pourvu qu il n en résulte aucun changement préjudiciable au bailleur. 2 Le preneur est garant envers le bailleur que le sous locataire n emploiera la chose qu à l usage autorisé par le bail principal. 3 Le bailleur peut s adresser directement au sous locataire à l effet de l y obliger». Le nouvel art. 262 CO, en vigueur dès le 1 er juillet 1990, est ainsi libellé : «K. Sous location 1 Le locataire peut sous louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. 2 Le bailleur ne peut refuser son consentement que : a. Si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous location ; b. Si les conditions de la sous location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives ; c. Si la sous location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. 3 Le locataire est garant envers le bailleur que le sous locataire n emploiera la chose qu à l usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s adresser directement au sous locataire à l effet de l y obliger». 4 Par ce terme, nous ne voulons faire aucune allusion au système politique français; elle ne serait d ailleurs pas pertinente puisque le locataire de la République habite l Elysée alors que le sous-locataire est à Matignon (à moins que ce ne soit l inverse)
5 La sous-location Page 5 L ancien «droit de sous louer» (art. 262 al. 1 aco) restait le plus souvent lettre morte par le jeu d une clause contractuelle standardisée et très généralisée jugée licite qui l interdisait purement et simplement. Le nouveau droit au contraire, en fixant exhaustivement les conditions auxquelles un bailleur peut s opposer à la sous-location, exclut de telles clauses générales. En clair : un locataire peut aujourd hui, en principe, imposer un sous locataire à son bailleur 5. Une clause d interdiction générale de sous-location est nulle 6. Le nouveau droit améliore donc la position du locataire. Il améliore aussi celle du bailleur (imprévoyant ou ignorant) qui avait omis d interdire contractuellement la sous location et qui pouvait se trouver tout à coup en présence d un sous locataire dont il ignorait tout; selon le nouveau droit il doit être informé du bail de sous location, auquel il doit consentir. La disposition du nouveau droit permettant de faire obstacle à des conditions de sous-location abusives vise une triple protection : celle du sous locataire, celle du bailleur, celle du marché locatif en général (pour éviter qu une pratique généralisée de sous-location, surtout en temps de pénurie, n accroisse le niveau des loyers en Suisse). On aura noté la différence entre le «changement préjudiciable au bailleur» de l ancien droit et les «inconvénients majeurs» que le nouveau droit veut lui épargner. Cette modification est à notre avis favorable au locataire qui veut sous louer : si le terme d «inconvénient» est certes affaibli par rapport à celui de préjudice (qui s apparente à un véritable dommage), on peut cependant soutenir qu un «inconvénient majeur» est plus grave qu un (simple) préjudice. Cette interprétation nous paraît résulter du texte allemand, qui, tout en conservant la notion de «Nachteil», l a renforcée dans le nouveau droit par l adjectif «wesentlich» (ancien droit : «nachteilige Veränderung»; nouveau droit : «wesentliche Nachteile») 7. Les anciens al. 2 et 3 de l art. 264 aco sont désormais regroupés en un seul al. 3 de l art. 262 CO. La réglementation inchangée reste déséquilibrée : elle n envisage qu un comportement anti contractuel du sous locataire et ne dit rien, p. ex., d une violation dont il serait victime de la part du locataire ou du bailleur principal, ni d une violation commise par le bailleur au détriment du locataire principal. A cet égard, les règles générales du CO, en particulier l art. 101 sur la responsabilité pour les auxiliaires, sont plus efficaces : le locataire répondra envers le sous locataire des manquements du bailleur principal, son auxiliaire; ou inversement le bailleur pourra, à certaines conditions, se voir opposer par le sous-locataire les violations commises par son locataire, qui pourrait être son auxiliaire (du bailleur principal) Le droit de rétention Rappelons que le droit de rétention ne subsiste plus dans le nouveau droit que pour les locaux commerciaux. L art. 268 al. 2 CO n introduit aucune modification de fond par rapport à l art. 272 al. 2 aco : le bailleur principal ne peut exercer le droit de rétention contre son loca- 5 Et cela même pour les baux conclus sous l ancien droit, avant le ler juillet Il en irait de même d une (hypothétique) clause autorisant une sous-location sans aucune condition, cela parce que l art. 262 est absolument impératif. 7 8 Même différence en italien : ancien droit : «pregiudizievole innovazione»; nouveau droit : «pregiudizio essenziale». De même que ce bailleur pourra imputer à son locataire les manquements du sous-locataire, voir ci-après.
6 La sous-location Page 6 taire et sur les biens du sous locataire qu à concurrence du loyer que celui-ci doit encore au locataire 9. Art. 268 al. 2 CO : «Q. Droit de rétention du bailleur I. Objet 1 Le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l année écoulée et du semestre courant un droit de rétention ( ) 2 Le droit de rétention du bailleur grève aussi les meubles apportés par le sous-locataire dans la mesure où celui-ci n a pas payé son loyer au locataire. ( )» A comparer avec les passages correspondants de l ancien art. 272 CO : 1 Le bailleur d un immeuble a, pour garantie 2 Le droit de rétention du bailleur grève aussi les meubles apportés par le sous-locataire, mais jusqu à concurrence seulement des droits existant contre ce dernier en faveur du preneur» Le nouveau texte améliore la rédaction; le fond, sous réserve de la limitation du droit de rétention aux locaux commerciaux, est identique La protection contre les résiliations du bail de sous-location et la prolongation de celui-ci Selon l ancien droit (art. 267d al. 1 CO; nous omettons l alinéa 2 relatif aux chambres meublées) : «c. Prolongation injustifiée 1 La prolongation du contrat de bail peut aussi avoir lieu en matière de sous-location; toutefois la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du terme auquel le bail principal prend fin». Le nouveau droit (art. 273b CO) est un peu plus détaillé : «E. Sous-location 1 Les dispositions du présent chapitre s appliquent à la sous-location jusqu à l extinction du bail principal. La prolongation n est possible que pour la durée du bail principal. 9 Voir ci-après.
7 La sous-location Page 7 2 Lorsque la sous-location a pour but principal d éluder les dispositions sur la protection contre le congé, le sous-locataire bénéficie de cette protection sans égard au bail principal. Si ce dernier est résilié, le bailleur principal est subrogé au sous-bailleur dans le contrat avec le sous-locataire». Sur le fond cependant, cette disposition n apporte guère d éléments nouveaux par rapport à l ancien droit, sauf l al. 2 qui concrétise la notion d abus de droit dans un cas particulier.
8 La sous-location Page 8 2. Partie spéciale (questions choisies) 2.1 Caractéristiques principales du contrat de sous-location autres figures juridiques La sous-location est un bail juridiquement indépendant du bail principal La validité (on pourrait même dire l existence) du bail de sous-location ne dépend pas de celle du bail principal. Si ce dernier est invalidé pour vice de consentement, ou parce que l un des contractants n avait pas la capacité de le conclure, cette invalidation n entraîne pas eo ipso celle du bail de sous-location. Si celui-ci ne peut être exécuté en raison de l invalidité du bail principal (ce ne sera pas toujours le cas), le sous-locataire pourra réclamer au locataire des dommages-intérêts pour inexécution (art. 97 ss CO) 10. Cette indépendance entraîne logiquement le maintien du bail de sous-location dans l hypothèse où le bail principal n aurait jamais existé (juridiquement) ou viendrait à disparaître. Nous utilisons volontairement ces termes imprécis parce qu il nous semble nécessaire de distinguer les cas de nullité de ceux d invalidation du bail principal. Nullité du bail principal : elle se constate d office. Elle peut donc aussi être invoquée par le sous-locataire dans son litige avec le locataire. On songe ici aux vices de forme, à l absence de capacité d une partie au bail principal, à un objet illicite ou immoral au sens de l art. 20 CO. La sous-location n est pas en soi nulle, mais elle ne pourra être exécutée. Si cette impossibilité est imputable à faute du locataire principal, il sera tenu de réparer le dommage subi par le sous-locataire, selon l art. 97 al. 1 CO. Il y aurait p. ex. négligence de sa part, à notre sens, dans le fait de n avoir pas vérifié que le bailleur avait bien les pouvoirs requis et le droit de disposer de la chose. Si la nullité découle d une faute ou à tout le moins est le fait du bailleur principal, le bail de sous-location s éteindra selon l art. 119 CO, le locataire étant libéré de toute dette et en particulier de celle de réparer le dommage 11. Invalidation du bail principal : elle doit être déclarée dans l année dès la découverte du vice par une partie à ce bail, donc à l exclusion du sous-locataire On peut même envisager d appliquer l art. 259f CO par analogie : le bailleur serait un tiers qui ferait valoir sur la chose un droit incompatible avec celui du sous-locataire qui, «évincé», devrait alors inviter son bailleur, le locataire, à «se charger du procès»; sur ces questions de procédure, cf. note 65 ci-après. 11 Cf. RO 116 II 512 = JT 1991 I 309 : le locataire ne peut en tout cas invoquer ses propres manquements pour faire valoir une impossibilité, pour le bailleur, d exécuter. A relever cependant que l art. 119 CO parle non pas de la faute, mais des «circonstances non imputables au débiteur». Pour un cas d application de l art. 119 CO à un bail de sous-affermage, cf. RO 112 II 235 = JT 1987 I 6 avec note critique de Raymond Jeanprêtre, qui estime à notre avis à juste titre que le fermier ne peut s exculper au moyen de l art. 119 CO, ayant pris le risque envers son sous-fermier de ne pouvoir exécuter. Le seul fait que le fermier dispose ensuite d une action en dommages et intérêts contre son propre bailleur ne suffit pas à justifier une telle impossibilité dans le rapport de sous-location. 12 Voir cependant
9 La sous-location Page 9 Seul entre ici en ligne de compte l art. 97 al. 1 CO. La preuve exculpatoire incombant au locataire sera rigoureuse : il faut qu au moment de conclure le bail principal, le locataire n ait commis aucune négligence. L indépendance des deux baux se reflète aussi dans le fait que le contenu de chacun d eux peut être différent : la sous-location peut ne porter que sur une partie des locaux objet du bail principal (sous-location partielle) ; on peut imaginer un usage différent de la chose dans le bail principal et la sous-location; p. ex. un locataire loue une surface destinée à un magasin de mode et sous-loue cette surface, en totalité ou en partie, pour un magasin de chaussures 13 ; le bail de sous-location peut évidemment avoir une durée moindre de celle du bail principal 14. des clauses particulières, ne figurant pas dans le bail principal, peuvent affecter le bail de sous-location (pas-de-porte commercial, interdiction de concurrence) La sous-location a nécessairement lieu à titre onéreux Ni le fait de prêter un appartement, ni celui d y accueillir un partenaire ne constituent une sous-location. Le problème est plus délicat si le partenaire en question participe aux frais. S il s agit d une pure participation «interne», il n y a pas de sous-location, avec comme conséquence que le consentement du bailleur n est pas requis 15. Plus délicate est la question en cas de participation «externe» aux frais ( p. ex. : chaque partenaire verse la moitié du loyer au bailleur). On peut ici hésiter entre une simple acceptation, par ce bailleur, d un paiement fait par un tiers pour le compte de son locataire (représentation), un transfert de bail à la société simple formée par les partenaires, avec l accord tacite du bailleur 16, et une sous-location partielle, par le locataire initial, à son partenaire ou à cette société simple. Qu en est-il d une entreprise prenant à bail un immeuble locatif pour y loger son personnel? Ou d une fondation locataire de logements pour des réfugiés? Il y a bien sous-location, mais, à notre sens, avec autorisation tacite et générale du bailleur à la présence de chacun des occupants. La question nous paraît plus délicate pour un café-restaurant remis par son locataire 13 Cet exemple montre une possible contradiction entre l art. 262 al. 3 CO, qui n autorise la sous-location que pour «l usage autorisé par le bail principal», et l al. 2 litt. c qui n exclut la sous-location que si le bailleur en subit «des inconvénients majeurs». 14 Mais pas une durée supérieure : il arrive que le locataire, spéculant à tort sur un renouvellement de son bail principal, conclue un bail de sous-location pour une durée plus longue que celle du bail principal. Comme les deux baux sont indépendants, le bail de sous-location sera valable avec la durée (trop) longue stipulée, mais si le sous-locataire subit un préjudice découlant de la fin du bail principal (p. ex. s il est expulsé), il pourra réclamer réparation de son dommage au locataire fautif. 15 Lachat, La sous-location, p Ou, ce qui revient au même, reprise partielle de dette au sens des art. 175 à 177 CO.
10 La sous-location Page 10 à un tiers qui l exploiterait en «gérance libre» : le bail principal serait en effet «à loyer» et le bail secondaire «à ferme», c est-à-dire d une autre nature. Ce serait néanmoins, semble-til, une sous-location La «chaîne» Celle-ci comporte en général trois maillons : le bailleur, le locataire, le sous-locataire. Le nombre de «maillons» ou «d étages» est cependant en théorie illimité : le sous-locataire peut à son tour sous-louer et ainsi de suite. Chacun des baux est juridiquement indépendant des autres. Regardons l extrémité de la chaîne côté bailleur : celui-ci peut être le propriétaire, mais pas nécessairement. Le bailleur et surtout, en cas de copropriété ou de propriété par étages 17, les bailleurs - peut avoir loué tout l immeuble à une société en lui laissant le soin de le «mettre en valeur» : dans cette hypothèse, les «locataires» sont en réalité déjà des sous-locataires. Le bailleur peut aussi être simplement un usufruitier 18. Si l immeuble est propriété d une personne morale ou d une société simple ou en nom collectif, et que le bailleur désigné est un organe ou un membre de cette entité, on partira aussi de l idée qu il a engagé l entité en ayant agi comme organe ou comme gérant de celle-ci (au sens p. ex. des art. 535 et 567 CO). On évitera de voir une sous-location là où il n y a en réalité qu un rapport de représentation directe 19. L exemple le plus connu est celui où la partie figurant sous la rubrique «bailleur» du contrat est un professionnel de l immobilier (régie, gérance etc. ), qui est alors réputé agir pour le propriétaire 20. Néanmoins, comme le bail de sous-location n a pas besoin d être expressément désigné comme tel, le sous-locataire peut hésiter quant à son réel partenaire contractuel, ce qui pose parfois des problèmes délicats lors de litiges judiciaires. Lorsqu intervient un quatrième maillon (sous-sous-location), ou davantage (sous-sous-souslocation etc. ), voici quelques questions intéressantes : Le bailleur peut-il refuser son consentement à une sous-sous-location ou n at-il rien à dire 21? Peut-il exclure par avance, dans le bail, toute sous-souslocation 22? 17 Cela permet d éviter, dans un immeuble en PPE, que chaque locataire ait un bailleur différent, ce qui complique considérablement la gestion. 18 Si cet usufruit est constitué en cours de bail, l art. 261a CO assimile cette opération à une aliénation de la chose louée. 19 S il y a un rapport de représentation indirecte, c est-à-dire si le locataire agit en son nom mais pour le compte du bailleur, il y a bien sous-location : cf. ATF du in SJ 1998, p Une difficulté existe cependant pour «l appartement du concierge», lorsque l employeur est la régie, qui est ainsi, en même temps le «vrai» bailleur (car le contrat de travail et celui de location sont généralement couplés). L on admettra dans ce cas, selon les circonstances, que la régie est locataire et que le concierge est sous-locataire. 21 A notre avis, il n a rien à dire. 22 Non, à notre avis, car il ne peut imposer à son locataire qu une modalité de la sous-location (l usage conforme au bail principal), alors qu en interdisant par avance une sous-sous-location, même si cet usage est respecté, on devrait considérer qu une telle clause se heurterait au caractère impératif du droit de sous-louer.
11 La sous-location Page 11 La garantie d un usage de la chose conforme au «bail principal» vaut-elle à chaque «étage»? P. ex. le locataire peut-il l invoquer à l encontre du sous-souslocataire 23? Le bailleur peut-il aussi l invoquer à l encontre de celui-ci 24? Comment s exercent les droits de rétention 25? Un sous-locataire peut-il se voir imposer de «descendre d un étage» et de n être plus que sous-sous-locataire, par exemple dans l hypothèse où le bailleur, propriétaire de l immeuble, vend celui-ci, et le reprend immédiatement à bail 26? Le sous-sous-locataire a-t-il des droits contre le bailleur, situé au début de la chaîne 27? Le bailleur a-t-il des droits contre le sous-sous-locataire, notamment une prétention en dommages et intérêts si celui-ci cause des dégâts ou refuse de quitter les lieux 28? etc L attribution du logement conjugal par des mesures protectrices de l union conjugale (MPUC) ou des mesures provisoires (MP) Les MPUC sont prises en cours de mariage, en cas de crise de celui-ci justifiant une suspension de la vie commune des époux 29. Les MP règlent la situation durant la procédure de divorce 30. Le juge peut, dans les deux cas, attribuer le logement familial à l un des époux. Ceux-ci peuvent aussi le convenir entre eux, sans passer par le juge. L attributaire - par hypothèse non locataire - devient-il le sous-locataire de son conjoint séparé? Y a-t-il transfert de bail entre les époux? Ou bien ces décisions n ont-elles aucun effet juridique sur le bail, l époux non locataire qui reste sur place n étant qu un «auxiliaire de la jouissance» au sens de l art. 101 CO 31? 23 La réponse est oui : le locataire joue le rôle d un bailleur à l égard du sous-sous-locataire, et peut de ce fait se prévaloir de l art. 262 al. 3 in fine CO. 24 Non, car il n y a aucune relation de droit entre le bailleur et le sous-sous-locataire et l art. 262 al. 3 CO, qui crée une exception au principe «res inter alios acta nec nocet nec prodet», ne saurait être étendu, fût-ce par analogie, au sous-souslocataire. En revanche, celui-ci est un auxiliaire (art. 101 CO) du sous-locataire, auquel le bailleur pourra imputer les manquements de son sous-sous-locataire. 25 Voir infra La question est difficile : l art. 261 CO (changement de propriétaire aliénation de la chose) pourrait être applicable par analogie. 27 Cela paraît douteux, par parallélisme avec ce qui est indiqué à la note Le sous-sous-locataire répond envers le bailleur d un acte illicite selon l art. 41 CO, ATF du in DB 1992 No 12 p. 14, mais seulement s il commet une faute, ce qui n était pas le cas en l espèce. 29 Art. 176 ch. 2 CC. 30 Art. 145 CC. 31 Dans ce sens, Wessner, Logement et famille, Séminaire de Neuchâtel 1984, pp
12 La sous-location Page 12 Il est certain en tout cas que le conjoint qui a gardé le logement n est pas débiteur direct du bailleur 32. S il paie le loyer, il le fait pour le compte du locataire, en quelque sorte comme représentant de celui-ci 33. S il ne paie pas le loyer, et que le locataire doive le régler pour éviter des poursuites ou la résiliation du bail, il aura une créance «récursoire» contre son conjoint, qu il pourra à certaines conditions lui opposer en compensation de sa dette alimentaire envers lui 34. A notre avis, on devrait admettre que le conjoint resté durablement dans les lieux en vertu d une convention entre époux est un sous-locataire. Une solution semblable ne nous semble pas exclue si cette situation résulte de MPUC ou de MP L attribution du logement à l un des époux par le juge du divorce (art. 121 ncc, nouveau droit du divorce) Cette disposition nouvelle 36 a la teneur suivante : «1 Lorsque la présence d enfants ou d autres motifs importants le justifient, le juge peut attribuer à l un des époux les droits et les obligations qui résultent du contrat de bail portant sur le logement de la famille, pour autant que cette décision puisse raisonnablement être imposée à l'autre conjoint. 2 L époux qui n'est plus locataire répond solidairement du loyer jusqu à l expiration du bail ou jusqu'au terme de congé prévu par le contrat ou la loi, mais dans tous les cas pour deux ans au plus; lorsque sa responsabilité a été engagée pour le paiement du loyer, il peut compenser le montant versé avec la contribution d entretien due à son conjoint, par acomptes limités au montant du loyer mensuel». 3 (règle semblable pour le logement de famille propriété d un conjoint, permettant au juge d accorder à l autre un droit d habitation). Cette règle est proposée parce que le droit actuel ne contient aucune disposition permettant d imposer au bailleur de poursuivre la relation contractuelle avec le conjoint qui reste dans les lieux. En effet, l art 263 CO sur le transfert de bail ne concerne que le bail commercial. La solution de la sous-location n aurait pas convenu non plus, car le jugement de divorce a des effets durables et l ex-conjoint locataire ne peut rester lié trop longtemps. Finalement, le nouveau droit s inspire des art. 264 al. 1 CO (qui contraint le bailleur à accepter un nouveau loca- 32 Excepté le cas où il avait donné son accord à la conclusion du bail portant sur le logement de la famille, art. 166 al. 2 et 3 CC. 33 Sauf si le bailleur, informé de la séparation des époux, accepte sans réserve le loyer payé par le conjoint non locataire qui est resté dans les lieux : l art. 176 al. 3 CO paraît alors applicable. On peut toutefois aussi envisager une reprise de dette cumulative. 34 Cette compensation pourrait cependant se heurter à l art. 125 ch. 2 CO, qui exige le paiement effectif (excluant donc la compensation) des pensions alimentaires absolument nécessaires à l entretien de la famille, avec la conséquence discutable que le locataire, débiteur des pensions alimentaires, devrait simultanément fournir une «enveloppe» destinée à permettre à son conjoint de payer le loyer et régler ce même loyer sans pouvoir compenser. Le Message sur le nouveau droit du divorce (note 36 ci-dessous), p. 100, expose ces inconvénients et définit une solution, sous forme de compensation par des acomptes (art. 121 al. 2 du projet de CC). 35 Cela n empêche pas que le logement continue, après ces MPUC / MP, à bénéficier tout au moins temporairement du statut de «logement de la famille», question toutefois controversée, cf. Lachat, n. 65 p Cf. Message du Conseil fédéral No du , FF 1996, I, p. 1 ss, 98 ss. La loi a été adoptée par les Chambres fédérales le 26 juin 1998 (FF 1998, p. 3077). Un référendum pourrait être lancé. Le délai référendaire est au 15 octobre 1998.
13 La sous-location Page 13 taire solvable) et 266i CO (prévoyant la substitution des héritiers au défunt). Il y a donc un cas de substitution forcée de contrat, décidée par le juge La sous-location en lieu et place du transfert de bail Il arrive qu un locataire dont le bail se termine souhaite imposer au bailleur un «reprenant» déterminé, p. ex. parce que c est un ami ou parce que des aménagements pourraient ainsi être repris. En matière commerciale, le «sortant» peut effectivement imposer «son» reprenant au bailleur (sauf si celui-ci a de «justes motifs» de s y opposer, art. 263 al. 2 CO). Mais cette règle ne vaut pas pour les baux d habitation. La sous-location est alors un moyen adéquat de résoudre la question et d éviter que le bailleur, en choisissant quelqu un d autre, empêche le locataire sortant de récupérer une partie des investissements faits. Cette sous-location «en lieu et place de transfert de bail» retarde aussi le moment de la remise en état des lieux, ce qui peut être très utile pour amortir les travaux sur une durée suffisante. En matière commerciale, la sous-location peut être une formule utile pour le locataire désireux de résilier le bail par anticipation sans avoir de justes motifs au sens de l art. 266g CO, lorsqu il ne trouve pas de nouveau locataire ni de repreneur pour son fonds de commerce. 2.2 Le consentement du bailleur Modalités de la sous-location Rappelons que le locataire doit informer le bailleur de la sous-location envisagée et de ses modalités. Cette obligation vaut aussi pour les modifications ultérieures du bail de souslocation. D un côté, la loi (art. 262 al. 2 litt. a CO) prévoit expressément qu un refus du locataire de communiquer au bailleur les conditions de la sous-location justifie que ce dernier refuse son approbation. Mais, d un autre côté, les auteurs 38 sont unanimes à considérer que le consentement du bailleur ne constitue pas une condition de validité de la sous-location, et qu il suffit que ce consentement, à le supposer requis, aurait dû être donné, ce qui aurait été le cas si les deux autres conditions (caractère non-abusif du bail de sous-location et absence d inconvénients majeurs) sont remplies. On peut donc en déduire que le bailleur ne pourra en définitive faire échec à une sous-location en soi autorisable que s il a exigé d en connaître les modalités. Or, il faut pour cela qu il apprenne, d une manière ou d une autre, que la chose est sous-louée. A défaut, c est-à-dire s il ignore l existence d une sous-location, devra-t-on appliquer l art. 262 al. 1 en combinaison avec l al. 2 litt. a et juger que le bail de sous-location 37 Le Message, p. 100, souligne que ce n est pas nouveau, puisqu une semblable substitution existe en matière successorale; on a aussi une substitution légale partielle par le jeu de l art. 273a CO (droits du conjoint non locataire en matière de résiliation et de prolongation du bail portant sur le logement de la famille) ou encore par celui de l art. 273b al. 2 CO (subrogation du bailleur au locataire conduisant à un bail direct entre le bailleur et le sous-locataire). Le Message indique aussi que l on a cherché une analogie avec l art. 263 al. 4 CO prévoyant un délai maximum de solidarité de deux ans entre l ancien et le nouveau locataire d un bail commercial. La responsabilité solidaire de l ancien et du nouveau conjoint locataire lors de la substitution forcée, durant ce laps de temps, est considérée comme sauvegardant suffisamment les intérêts du bailleur. 38 Lachat, p. 381; Higi, n. 49, 52 ad art. 262 CO.
14 La sous-location Page 14 n est pas arrivé à chef 39, ou examiner si cette sous-location est autorisable? Nous penchons pour la seconde solution, la première extrême dans ses conséquences - devant être réservée aux vrais «refus» de communiquer des conditions effectivement requises du bailleur Les conditions abusives Bien que cette question paraisse liée au «loyer abusif» selon l art. 269 CO, le TF a jugé 40 que le critère est exclusivement le loyer principal et non, p. ex., l un des critères absolus des art. 269 ss CO (rendement non abusif, loyers usuels). Le texte légal lui donne raison : les modalités du sous-bail doivent simplement être «comparées à celles du contrat de bail principal» (art. 262 al. 2 litt. b CO). On sait que lorsque le juge doit fixer un loyer initial, p. ex. en cas de contestation de ce loyer initial selon l art. 270 CO, il se fonde sur toutes les circonstances du cas, et n a pas à se limiter aux critères étroits de l abus 41. En va-t-il de même pour l autorisation de sous-louer? Si le loyer principal est très élevé, le bailleur pourra-t-il s opposer à une sous-location à un prix encore plus élevé? Si le loyer principal est bas, notamment pour des motifs «historiques», le bailleur pourra-t-il s opposer à ce que son locataire, déjà favorisé, bénéficie de surcroît d une marge confortable à prendre sur son sous-locataire? Cette marge constituera-t-elle pour le bailleur un «inconvénient majeur» 42? Ici, il faut distinguer les deux hypothèses : si le loyer principal est normal, voire élevé, une marge même faible que s octroierait le locataire peut suffire à rendre le sous-loyer abusif 43 ; mais en va-t-il de même si le loyer principal est très bas, de sorte que le sous-loyer, même fortement supérieur à celui-ci, demeure usuel, voire raisonnable? Nous répondrions par l affirmative, au motif que le locataire doit faire bénéficier son sous-locataire des conditions favorables qui lui ont été accordées, tout 39 Voire susceptible d entraîner une résiliation du bail principal pour violation grave au sens de l art. 257f CO; cf. un arrêt de la Chambre d appel en matière de baux à loyers de Genève, du (CdB 4/1992, p. 119), où un juste motif de résiliation du bail principal a été admis à la suite du refus du locataire de communiquer au bailleur la durée de la souslocation, durée qui était très longue voire indéterminée en l espèce. 40 RO 119 II 353, 356, qui se fonde notamment sur le fait que le texte allemand emploie deux expressions différentes («übermässig» à l art. 262 et «missbräuchlich» à l art. 269); contra Zihlmann, p RO 120 II 341, 351; 121 III 56, 59. Un cas intéressant est celui de l ATF S. c/ P. du (4C. 299/1997), SJ 1998, p. 205, paru en traduction allemande au MRA (MietRecht Aktuell) 2/1998, p. 59 : le bail de sous-location avait été passé sans utilisation de la formule obligatoire à Genève. Il fallait donc en fixer le loyer. Celui du bail principal était très élevé (+ 120% par rapport au loyer que payait le locataire précédent), précisément parce que le locataire principal y avait intérêt (il obtenait en contrepartie l adjudication de travaux) et d ailleurs le bail principal avait été passé exclusivement en vue de la sous-location à conclure simultanément. Le TF a confirmé que le sous-loyer ne devait pas excéder le loyer principal qui aurait été correct pour le locataire principal précédent. Le loyer de la sous-location a donc été fixé à Fr. 6'240. -/ an, alors que le loyer principal était de...fr. 14' Voir ci après. 43 Une augmentation du sous-loyer portant la marge du locataire de 9,38% à 14% a été jugée abusive (Chambre d appel en matière de baux et loyers de Genève du , CdB 3/1996, p. 94 à 96). Dans le même sens, Chambre d appel en matière de baux et loyers de Genève du , CdB 4/1992, p. 122.
15 La sous-location Page 15 comme le locataire doit bénéficier d un prix d acquisition très bas de l immeuble par son bailleur (art. 269 CO par analogie). D où il résulte que le bailleur pourra, dans cette hypothèse, s opposer à la sous-location à un loyer objectivement nonabusif, mais assurant une (trop) forte marge au locataire. En cas de sous-location partielle, le sous-loyer doit-il être, par unité (la pièce pour les appartements, le m 2 pour les locaux commerciaux) identique au loyer principal ou peut-on admettre que le locataire réalise un profit (un «rendement» au sens de l art. 269 CO )? Le TF, après avoir longuement analysé la question 44, a pu la laisser indécise. Nous admettrions pour notre part un supplément correspondant au taux hypothécaire + ½ %, éventuellement un peu plus pour tenir compte du «rabais de quantité» (au m 2, le loyer de toute la surface peut être un peu moins cher que celui de la petite surface sous-louée) 45. On tiendra compte également de la «qualité» des surfaces sous-louées par rapport à la partie qui reste à l usage du locataire, ainsi que des particularités du cas 46. Le locataire qui aurait, par hypothèse, encaissé un sous-loyer excessif est-il tenu de le restituer au sous-locataire en vertu des règles sur l enrichissement illégitime 47? Tel est en principe le cas, hormis l hypothèse à notre avis exceptionnelle où il pourrait se mettre au bénéfice de l art. 64 CO et faire valoir, par exemple, qu il n est plus enrichi, ayant utilisé le trop-perçu pour faire des libéralités ou des dépenses d agrément Les inconvénients majeurs pour le bailleur Comme nous l avons dit dans l introduction, ces inconvénients majeurs doivent s apparenter à un véritable dommage, ou en tout cas à un risque concret de dommage futur. Ce sera le cas d un sous-locataire concurrençant le bailleur ou l un des ses autres locataires 49. On admettra aussi un inconvénient majeur tenant à la nature de l exploitation du sous-locataire (p. ex. pratique commerciale plus bruyante du sous-locataire gérant libre d un café) 50. Puisqu il faut apprécier les inconvénients majeurs en se plaçant au moment de la conclusion du bail de sous-location, on se bornera à examiner ce qui était prévisible à ce moment-là. Il ne saurait être question, pour le bailleur, de «révoquer» son consentement au vu du comporte- 44 RO 119 II 353, Voir ci-dessous et ci-après. 46 RO 119 II 353 ss. 47 Art. 62 ss CO. 48 ATF précité (note 41) du Dans cette affaire, la restitution du trop-perçu a été admise, en dépit du fait que l intégralité du sous-loyer avait été versée au bailleur. Quant à une action du bailleur contre le locataire principal visant à encaisser le trop-perçu de sous-loyer, nous l excluons totalement : ce bailleur n est pas appauvri; il n a droit qu au loyer principal convenu; c est le sous-locataire qui a la prétention en répétition et enfin le bailleur ne peut profiter d une situation contraire au droit (dans le même sens, pour un sous-loyer encaissé alors que la sous-location n était pas autorisée, Obergericht Appenzell AR, du , in RSJ / SJZ 1982, no 37, p. 205). 49 Particulièrement si le bailleur a pris envers lui un engagement d exclusivité. 50 Trop restrictif Higi, n. 45 ad art. 262 CO, pour lequel toute modification d usage par rapport à ce qu il serait si la souslocation n avait pas eu lieu justifierait un refus du bailleur.
16 La sous-location Page 16 ment effectif du sous-locataire. L art. 262 al. 3 in fine CO lui offre ici une protection suffisante 51. En cette période de crise, on peut se demander si une solvabilité insuffisante du souslocataire, menaçant celle du locataire, et donc par ricochet les droits du bailleur, pourrait constituer un inconvénient majeur pour celui-ci. Nous ne le pensons pas, car la solvabilité du locataire principal pourrait être encore plus menacée si on l empêche de sous-louer. Mais le bailleur peut-il alors subordonner son consentement à des conditions, en particulier à une cession en sa faveur du loyer dû par le sous-locataire? Non, à notre avis : d une part et généralement, l art. 262 al. 2 CO indique exhaustivement les possibilités qu a le bailleur de refuser la sous-location; d autre part et pour les baux d habitation, le bailleur n a pas droit à des garanties supérieures à trois mois de loyer (art. 257e al. 2 CO) Logements subventionnés et coopératives d habitation Deux questions particulières se posent : une décision de subventionnement d un immeuble peut-elle fixer, parmi les conditions futures d exploitation de celui-ci, une interdiction générale de souslouer? une coopérative d habitation peut-elle interdire à ses membres locataires de sous-louer? D un côté, le caractère impératif de l art. 262 CO est unanimement admis 52. Mais d un autre côté, les règles de droit public 53 doivent s appliquer, tout comme les statuts des coopératives 54. Non sans hésitation pour le droit cantonal 55, nous dirions que ces règles et statuts l emportent, car sans cela le but du subventionnement (procurer des logements bon marché aux personnes qui remplissent certains critères économiques) et l esprit fondamental de la coopérative (défense des intérêts sociaux des membres) seraient détournés. 51 Voir 2.4.1ci-dessous. 52 Cf. Lachat, p. 385; pour les logements subventionnés, il paraît découler a contrario de l art. 253b al. 3 CO que les dispositions sur la sous-location leur sont applicables, dès lors que la seule exception prévue pour eux a trait aux loyers abusifs. 53 Cf. p. ex. les art. 16 et 23 de l Ordonnance (2) concernant l aide fédérale destinée à encourager la construction de logement, du (RS ), qui fixent des conditions de revenus des familles et règlent, en application de la LF, les situations où ces conditions ne seraient plus remplies. Signalons, pour le canton de Vaud, le Règlement du 24 juillet 1991 sur les conditions d occupation des logements construits ou rénovés avec l appui financier des pouvoirs publics (RS-VD 6. 2 H), dont l art. 4 soumet toute sous-location à autorisation et prévoit les motifs de refus de celle-ci (en substance, il faut que le sous-locataire remplisse les conditions d occupation et de revenu). 54 Jacques-André Reymond, La coopérative, Traité de droit privé suisse III/1, Fribourg, Bâle et Francfort 1996, pp. 187 ss, indique que les coopératives peuvent prévoir diverses obligations non financières à la charges des associés. Ces obligations doivent avoir une base statutaire suffisante et être justifiées par le but de la coopérative (idée de la défense des intérêts sociaux des membres, art. 866 CO). Une restriction apportée au droit de sous-louer nous paraît constituer l une de ces obligations. 55 Le droit public fédéral l emporte sur le droit privé fédéral; les cantons n ont en principe plus aucune compétence en droit civil du bail à loyer, art 64 Cst, mais pour sauvegarder l intérêt général et dans un cadre précis ils peuvent édicter des règles de droit public (cf. Blaise Knapp, Commentaire de la Constitution fédérale, Schulthess Zurich, état 1986, rem. 46 à 56 ad art. 64 Cst et jurisprudence citée); cf. également art. 5 et 6 CC et jurisprudence y relative.
17 La sous-location Page Hausse et baisse du sous-loyer Remarque préliminaire Les loyers de sous-location sont soumis aux règles des art. 269 ss CO, indépendamment de la question de savoir s ils sont abusifs au sens de l art. 262 al. 2 litt. b CO. Un sous-loyer peut donc être abusif au regard des règles générales, tout en ne l étant pas par rapport au loyer principal. Inversement, un sous-loyer peut être abusif par rapport au loyer principal, tout en respectant les limites découlant des art. 269 ss CO. Ce double critère est susceptible de s appliquer essentiellement lors de la fixation du sous-loyer initial au sens de l art. 270 CO, mais également, à titre «auxiliaire» lors de demandes de hausse ou de baisse du sous-loyer 56. Le juge n applique cependant aucun critère d office : c est à la partie (sous-locataire ou locataire) d indiquer sur quel(s) terrain(s) elle entend se placer Hausse du sous-loyer La procédure est la même que pour tout bail (notification sur formule officielle, motivation, respect du terme et du préavis + 10 jours, absence de menace de résiliation). Mais, en général, le locataire ne cherche à augmenter le loyer du sous-locataire que s il subit lui-même une hausse. Or, il peut être confronté à un problème de délai si son bailleur lui notifie une hausse du loyer principal «à la dernière minute» : il ne lui restera peut-être pas suffisamment de temps pour notifier à son tour la hausse, pour le même terme 57, au sous-locataire. C est ce qui incite à conseiller des préavis de résiliation plus courts pour les baux de sous-location (dans les limites de la loi, en particulier des délais minima fixés aux art. 266a ss CO). La motivation limitée à une phrase du genre «loyer principal augmenté» est-elle suffisante? Lachat 58 paraît l admettre. Nous en doutons : la motivation de la hausse doit être, à notre avis, aussi précise pour un bail de sous-location que pour un bail usuel 59, de manière que le souslocataire puisse décider en toute connaissance de cause s il entend la contester 60. Il faut par exemple, à notre avis, que le locataire fournisse à son sous-locataire des motifs de hausse aussi détaillés que ceux qu il a reçus de son propre bailleur, voire qu il les précise si ceux qui lui ont été communiqués étaient trop vagues Certes, l art. 262 al. 2 litt. b CO n a qu une portée limitée à l approbation, par le bailleur principal, des conditions (initiales) de la sous-location. Mais on a vu que, dans l ATF précité (note 41) du , le sous-loyer initial a été fixé en application de cette disposition, sans qu il soit question du consentement du bailleur principal. L évolution ultérieure du loyer principal et du sous-loyer peut justifier le recours à ce critère, à titre complémentaire, en ce sens que l on examinera aussi le bien-fondé de la marge que s assure le locataire sur le sous-locataire. 57 On suppose ici que les termes du bail de sous-location sont les mêmes que ceux du bail principal. 58 La sous-location, p A vrai dire, cet auteur traite simultanément de la motivation formelle et du bien-fondé matériel. 59 Un simple renvoi à la photocopie de la notification de hausse émanant du bailleur principal ne suffit pas ATF 4C. 395/1993 du , rés. RSJ 1994, p Ou, à supposer que les délais soient suffisants, inviter son bailleur, le locataire, à introduire une contestation. 61 Dans cette hypothèse d ailleurs, le locataire peut contester la hausse du loyer principal et, s il omet de le faire, il en supportera les risques au cas où le sous-locataire contesterait la hausse répercutée.
18 La sous-location Page 18 Sur le principe et la quotité de la hausse : le seul fait que le loyer principal soit augmenté justifie-t-il que le sous-locataire n ait plus aucun moyen de contester sa propre augmentation? Ce serait admettre que le locataire a la garantie de pouvoir répercuter n importe quelle hausse même abusive - sur son sous-locataire. Ce serait vider la protection contre les loyers abusifs de toute substance. Nous pensons donc que le sous-locataire peut contester une hausse de son loyer même si le locataire n a pas contesté sa propre hausse 62. Ce dernier devrait donc examiner la «qualité» formelle et le bien-fondé matériel de cette hausse, sauf à prendre le risque de ne pouvoir la répercuter. C est la contrepartie logique de la (relative) autonomie des deux «étages» : le locataire peut notifier une hausse du sous-loyer indépendamment de sa propre hausse et même pour d autres motifs Baisse du sous-loyer Lorsque le sous-locataire sollicite une baisse fondée, p. ex., sur la baisse du taux hypothécaire, le locataire peut-il lui opposer le fait que son propre loyer n a pas baissé, parce qu il n a pas sollicité cette baisse (peut-être faute d intérêt à le faire, en cas de sous-location totale) ou parce qu elle lui a été refusée? En quelque sorte, le locataire opposerait ainsi à son souslocataire une objection de rendement insuffisant, voire de «rendement négatif» (perte) si le nouveau loyer sollicité est inférieur au loyer principal. Il faut distinguer. Si le locataire n a pas sollicité une baisse alors qu il aurait pu le faire, a fortiori s il y avait été invité par son sous-locataire, il ne devrait pas pouvoir lui opposer sa propre inaction. Le juge statuerait alors non pas sur la base du loyer - devenu éventuellement excessif à teneur de l art. 270 a al. 1 CO - payé par le locataire, mais sur la base de celui qui aurait été correct si ce locataire avait agi. Le niveau du loyer principal sera ainsi, là aussi, une sorte de «question préalable» dans le litige portant sur la baisse du sous-loyer 64. Mais quid si le locataire a agi sans succès, p. ex. parce que son bailleur lui a victorieusement opposé une exception de rendement insuffisant? Il nous paraît alors que le sous-locataire est démuni. Celui-ci peut-il objecter que son locataire s est mal défendu en procédure et qu il ne tenait qu à lui de l emporter? En soi, une telle objection serait possible, mais le juge du conflit locataire / sous-locataire ne peut simultanément refaire le procès locataire / bailleur. C est pourquoi le sous-locataire, pour autant qu il connaisse l existence de ce litige, a intérêt à y intervenir pour sauvegarder ses propres droits Et en faire une sorte de «question préalable» dans le procès sous-locataire / locataire; à notre avis en effet, ce procès porte en pareille hypothèse sur un «critère absolu» de fixation du sous-loyer et l analogie avec le «prix d achat manifestement exagéré» (art. 269 CO) devrait s imposer. 63 P. ex. : le locataire a fait des travaux à plus-value qu il entend répercuter sur son sous-locataire (art. 269a litt. b CO). 64 Voir note 62 ci-dessus. 65 Les règles cantonales de procédure civile, tout comme celles de la procédure civile fédérale (art. 15 PCF, RS 273), permettent en général l intervention. Le Code de procédure civile vaudois (art. 80 ss) ne distingue pas entre l intervention principale ou aggressive (l intervenant prenant des conclusions propres) et l intervention accessoire ou conservatoire (l intervenant se bornant à soutenir une partie, ici : le locataire). Le droit du bail lui-même connaît l institution (art. 259a al. 1
19 La sous-location Page 19 Mais quid si le locataire dont le loyer aurait par hypothèse baissé oppose à son souslocataire les «loyers usuels»? L application de ce critère qui est un corps étranger dans le système légal fondé sur le rendement devrait être exceptionnelle en matière de souslocation, car elle conduirait à assurer au locataire une marge tout à fait excessive Violations contractuelles Violation contractuelle de la part du sous-locataire Dans cette hypothèse, le locataire dispose évidemment des moyens ordinaires, pouvant aller jusqu à la résiliation du bail de sous-location en cas de comportement inacceptable ou de défaut de paiement du loyer. Le bailleur principal se voit conférer par la loi un droit direct contre le sous-locataire : il peut «s adresser directement (à lui) à l effet de l y obliger» (art. 262 al. 2 in fine CO). Cette formulation surannée se réfère non seulement à une notification au sous-locataire, mais bien, au besoin, à une action judiciaire (injonction, dommages-intérêts), qui peut d ailleurs être exercée conjointement par le bailleur et le locataire 67. Qu en est-il d une solidarité passive entre le locataire et le sous-locataire à l égard du bailleur supposé lésé par le sous-locataire? Il n y a solidarité entre deux débiteurs que lorsqu elle a été prévue contractuellement ou qu elle découle de la loi (art. 143 CO). Est-ce ici le cas? L art. 262 al. 3 1ère phrase CO dit que le locataire est «garant» du sous-locataire envers le bailleur. Ce terme n évoque pas une solidarité, mais au contraire plutôt une subsidiarité du locataire, après que le bailleur se sera adressé sans succès au sous-locataire. Mais, d autre part, ce dernier n est que l auxiliaire du locataire (art. 101 CO), et c est celui-ci qui répond évidemment en première ligne, en vertu de son contrat. L art. 50 CO, instituant une solidarité en cas d acte illicite causé par plusieurs personnes est-il applicable? Si toute violation d un contrat n est pas en elle-même un acte illicite, certaines violations peuvent pourtant constituer simultanément des actes illicites. Nous songeons en particulier à des déteriorations causées ensemble par le locataire et le sous-locataire. Néanmoins et d une manière générale, nous sommes enclin à rejeter la solidarité, faute de disposition légale claire à cet égard 68. litt. d et 259f CO). Si le procès sur le loyer principal est pendant, celui portant sur le sous-loyer sera logiquement suspendu jusqu à droit jugé dans l autre. 66 Dans le même sens SVIT-Kommentar, rem. 18 ad art. 262 CO; ce commentaire n envisage l application du critère des «loyers usuels» au bail de sous-location que dans l hypothèse où le locataire subirait ce critère («es sei denn, dieser Erhöhungsgrund sei auch vom Hauptmieter angerufen worden»). 67 Lachat, p Il ne nous paraît pourtant pas y avoir ici un cas de solidarité active : elle devrait être stipulée ou prévue par la loi (art. 150 al. 1 CO); de plus, le sous-locataire est tenu contractuellement envers le locataire, mais délictuellement envers le bailleur, faute d un lien contractuel. Signalons que le bailleur doit prendre le rôle du locataire à l égard du souslocataire et, p. ex., envoyer lui-même la «protestation écrite» de l art. 257f al. 3 CO. 68 Contra, mais sans motiver leur opinion, Höchli, p. 54 et Schönenberger/Schmid rem. 19 ad art. 264 aco.
20 La sous-location Page 20 Qu en est-il de la faute? Le locataire et le sous-locataire répondent-ils chacun de leur propre faute, avec possibilité de s exculper? Le locataire supposé non-fautif répond-il néanmoins de la faute de son sous-locataire? Pour ce qui est de l obligation de cesser le trouble et de réparer la chose, cela ne fait guère de doute 69. En va-t-il de même des dommages et intérêts 70? En principe, le débiteur attaqué en dommages et intérêts peut s exculper (art. 97 al. 1 CO). Dans le sens inverse (action du locataire contre le bailleur), la loi distingue clairement les différentes prétentions du lésé (art. 259a al. 1 CO) et prévoit expressément une exculpation possible pour le bailleur auquel le locataire réclame des dommages et intérêts (art. 259e CO). Il n en va cependant pas de même pour une action en dommages et intérêts du bailleur contre le locataire à raison de manquements du sous-locataire : le locataire qui pourrait s exculper en vertu de l art. 97 al. 1 CO semble être ici privé de cette possibilité vu l art. 101 CO. Le locataire répond donc quasi causalement pour son sous-locataire 71. Sur le droit de rétention du locataire contre le sous-locataire et le possible conflit entre les deux droits de rétention du locataire et du bailleur principal, voir ci-dessous Violation contractuelle du bailleur et / ou du locataire envers le sous-locataire Le sous-locataire dispose des moyens ordinaires, mais avant tout contre le locataire, et non contre le bailleur avec qui il n est pas en relation contractuelle 72. Dans la plupart des cas, la violation sera le fait du bailleur et tiendra à l état de l immeuble. Ce manquement du bailleur sera imputable au locataire : à l égard du sous-locataire, le bailleur est un auxiliaire du locataire au sens de l art. 101 al. 1 CO 73. Cette solution est insatisfaisante dans la mesure où ce locataire peut n être guère intéressé ni solvable. Elle l est aussi du fait qu une consignation du sous-loyer ou même une compensation, censées constituer un moyen de pression efficace, pèsent sur le locataire et non sur le bailleur défaillant. Néanmoins, là non plus, une exculpation n est guère imaginable : elle aurait pour effet que le sous-locataire ne pourrait réclamer réparation ni au locataire (qui invoquerait l état défectueux de l immeuble comme moyen exculpatoire) ni au bailleur (qui ferait valoir l absence de tout lien contractuel). 69 Voir note 77 ci après. 70 Lachat, p. 385 indique que le locataire répond en principe du sous-locataire, sans cependant distinguer selon la prétention du bailleur. 71 Et en pouvant se libérer aux mêmes conditions que ce sous-locataire le pourrait, c'est-à-dire en prouvant l absence de faute de celui-ci (RO 119 II 337 par analogie, voir note 73 ci-après). 72 Mais nous dirions - ne serait-ce que par parallélisme avec l action spéciale du bailleur contre le sous-locataire - que ce bailleur pourrait, comme tout tiers d ailleurs, être tenu délictuellement envers lui. 73 RO 119 II 337. Lachat, p. 384, se fondant sur une décision cantonale genevoise mp 1994, p. 76, propose le recours à l art. 58 CO (responsabilité du propriétaire d un bâtiment). Mais cette disposition ne vise que le dommage causé par un vice de construction ou un défaut d entretien. Elle ne couvre pas sinon par une application vraiment extensive une obligation de faire des travaux, ni un engagement de non-concurrence. Signalons néanmoins, s agissant des défauts de la chose, la possibilité d agir par le droit public : les décisions de l autorité (services municipaux d hygiène, etc. ), prises sur requête ou dénonciation du sous-locataire, s imposeront au bailleur.