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Timestamp: 2019-01-18 06:33:31
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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 405
Miércoles 2 de Junio de 2010 - Nº: 405
"Un ejército de propietarios"
Alejandro Fantino, llamó a "armarle un ejército de lucha" a Marcos Bergenfeld para terminar con "ese maridaje entre administradores y porteros" El presidente de la FAC amenazó con salir a la calle amparado en "el poder que dan el 80% de los ciudadanos de Buenos Aires".
[BPN-02/06/10] El periodista deportivo Alejandro Fantino llamó a armarle un ejército de lucha a Marcos Bergenfeld, presidente de la FAC (Federación Argentina de Consorcios) para terminar con "ese maridaje que existe entre administradores y porteros". Así lo expresó durante una entrevista que le realizó a Bergenfeld en su programa de radio "Rápido y curioso" que se trasmitió por radio Rivadavia el 19 de mayo pasado cuya trascripción proporcionó la FAC a esta redacción...
Inminente definición en las negociaciones con los encargados
El SUTERH y las tres entidades de administradores habrían acordado una suba salarial de 480 pesos El aumento sería distribuído en tres cuotas Se otorgaría, además, una suma no remunerativa en dos veces para el año que viene El sindicato busca una nueva reapertura de las negociaciones en octubre.
A fin de mes vence el plazo para contratar el nuevo seguro
El 30 de junio los consorcios deberán haber contratado un seguro ambiental La medida fue dictada por el director de Defensa al Consumidor En caso de siniestro el beneficiario será el Gobierno de la Ciudad y ese fondo se deberá utilizar para reparar el daño ecológico producido La disposición obedece a la Ley General del Ambiente votada por el Congreso Nacional hace 8 años.
Actualidad Consorcial
Un administrador, un propietario y un locutor nacional hacen en Mar del Plata el programa de radio Actualidad Consorcial Valentín D´Onofrio –uno de sus integrantes- aseguró que es actualmente el único dedicado a esta temática en "La Feliz" Lo acompañan en el estudio Miguel Ángel Fernández y Adolfo Salminci Se emite todos los viernes de 15 a 17 horas por FM Graffiti (88.1).
La AFIP modificó el Registro de Operaciones Inmobiliarias Ahora incluye los contratos de alquiler superiores a los 8.000 pesos mensuales El objetivo es reducir la evasión en el sector inmobiliario.
Propuesta de creación de fiscalías
El encargado no usa la ropa de trabajo
El ascensor de mi edificio hace ruido
No sabemos si este local está habilitado para vivienda
Cinco bati-departamentos
Un reglamento para la galería comercial
Obligarme a abonar el servicio de cable
Los caños de calefacción individual
Una señora jubilada de 70 años que nos hace la limpieza
El G5 vs. Gallo
Las cinco entidades de administradores le pidieron al Dr. Juan Manuel Gallo que "reconsidere" su decisión de disponer un seguro de caución en lugar de uno de responsabilidad profesional Así se lo hicieron saber mediante una carta enviada el pasado 27 de abril firmada por sus titulares.
Aquel que produzca un daño al ambiente debe repararlo
Jorge Furlan, presidente de la Cámara Aseguradora de Riesgo Ambiental, aseguró que falta una disposición qué especifique que edificios estarán incluidos en este seguro y cuáles exceptuados Adelantó que el seguro va a responder por todo el inmueble, tanto unidades particulares como lugares comunes.
Dulcinea, la abejita bruja
Les traigo pronósticos de paz y concordia
Dulcinea, la abejita consorcial, será ahora la Abejita Bruja Un curso intensivo de dos meses la preparó para pronosticar el futuro de los lectores de Pequeñas Noticias "Mis vaticinios serán sólo alegres, ya demasiada complicada es la vida de la comunidad consorcial".
Registro de empleadores de la CABA
El plazo se extendió hasta el 15 de julio
El Gobierno de la Ciudad prorrogó hasta el 15 de julio el plazo para la inscripción en el Registro de Empleadores de la Ciudad de Buenos Aires.
Pequeñas Noticias destacó el rechazo al amparo de la CAPHyAI y el intento de creación de un Colegio de Administradores La redacción consideró que los dos acontecimientos tienen el mismo carácter de importancia.
Tema Ley 3.254 (I)
Tema Ley 3.254 (II)
La constructora tiene todo el menú armado
por el Sr. Oscar Omar Sánchez Gallastegui
¿Antigüedad fija o proporcional?
¡Desde la ventosa Necochea!
¿Cómo calculo los aportes y contribuciones adicionales en el F.931?
[BPN-02/06/10] El periodista deportivo Alejandro Fantino llamó a armarle un ejército de lucha a Marcos Bergenfeld, presidente de la FAC (Federación Argentina de Consorcios) para terminar con "ese maridaje que existe entre administradores y porteros". Así lo expresó durante una entrevista que le realizó a Bergenfeld en su programa de radio "Rápido y curioso" que se trasmitió por radio Rivadavia el 19 de mayo pasado cuya trascripción proporcionó la FAC a esta redacción <texto completo>.
El presidente de esta federación de propietarios amenazó –durante ese programa- con "salir a la calle como nos lo piden constantemente" para luchar contra, lo que llamó, el maridaje que existe entre administradores y porteros y "ese chiste de la vivienda gratis" para los encargados.
Marcos Bergenfeld le aseveró al periodista que "de la Ley 13.512 salieron tres organizaciones [de administradores] que se convirtieron en los San Martín de los edificios". Y agregó que "el que está pagando [el propietario] es el que tiene derecho, es decir, vos que estás pagando tenés derecho, ellos no" a lo que Fantino agregó que él "los sacaría a punta de pistola".
Al continuar la entrevista, el periodista interrogó a Bergenfeld sobre su "historia de lucha" y afirmó que, de ahora en más, lo llamaría "Van Gelsin" en alusión a un personaje de dibujos japonés que lucha contra los vampiros. "Te voy a decir Van Gelsin, que es ese que mataba a los vampiros malos" aseguró. Bergenfeld contestó que, en realidad, a él lo comparan con Alfredo de Angelis.
Sin embargo, en diálogo con Pequeñas Noticias, el presidente de la FAC, si bien confirmó su intención de movilizarse, aseguró que, por el momento, "me piden políticamente que lo frene". "Todos quieren sacar este tema a flote y presionar a los diputados, a los senadores, a quien fuera", agregó.
Durante la entrevista radial, Alejando Fantino interrogó al Dr. Bergenfeld acerca de las subas en las expensas afirmando que "cualquiera que tenga un departamento está harto del aumento constante". Acto seguido, le prepuso al presidente de la FAC "hacer una marcha para decirle basta a Santa María y al SUTERH" y añadió que "seguramente hay periodistas que están dispuestos a hacer una movida". El Dr. Bergenfeld, por su parte, le pidió a Fantino que "tenga paciencia" y le prometió que van a "salir a la calle".
En relación a este tema, durante la entrevista con Fantino, Bergenfeld expresó que "ese chiste de la vivienda gratis es un chiste argentino que recorre todo el mundo y eso es lo que se tiene que terminar". Desde la FAC proponen que, una vez finalizada la jornada laboral de 8 horas, "el trabajador tiene que irse a su casa y no tener una vivienda gratis".
Efemérides consorciales: el 02/06/2005 el ministerio de Trabajo homologó el Convenio Colectivo de Trabajo 146/05 que otorgó aumentos para los trabajadores de edificios que fueron desde los 60 hasta los 172 pesos.
Sr. Víctor santa María.
[BPN-02/06/10] Según información a la que accedió Pequeñas Noticias sobre el cierre de esta edición, el Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Horizontal (SUTERH) y las tres entidades de administradores signatarias de los convenios colectivos de trabajo, habrían acordado una suba salarial de 480 pesos, fraccionado en tres cuotas. La primera sería de 150 pesos retroactivo a mayo, la segunda 150 pesos para julio y, finalmente, 180 pesos para agosto de este año.
Durante el curso de las negociaciones se habría convenido, además, otorgarle a los trabajadores una suma no remunerativa para enero y febrero del año que viene de la cual se desconoce, hasta el momento, el monto.
Uno de los puntos clave es si el sindicato va a conformarse con este aumento o si renegociarán el acuerdo. Al respecto Víctor Santa María, secretario general del SUTERH, no descartó la posibilidad de reabrir la discusión salarial en octubre.
Las entidades de administradores signatarias del convenio son la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI).
Efemérides consorciales: el 05/06/2008 la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados de la Nación abrió sus puertas a las diferentes asociaciones, organizaciones no gubernamentales y especialistas en propiedad horizontal para escuchar las propuestas y opiniones sobre la modificación a la Ley 13.512.
De arriba a abajo e izq. a der.: Adrián Hilarza, Jorge Hernández, Juan Manuel Acosta y Lara, Daniel Tocco y Osvaldo Emilio Primavesi.
[BPN-02/06/10] El Grupo de los 5 (G5) le envió el 27 de abril pasado, una carta al director general de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC), Dr. Juan Manuel Gallo, pidiéndole que "reconsidere" la decisión tomada en la Disposición Nº 6013 que obliga a los administradores a contraer un seguro de caución en lugar de uno de responsabilidad profesional, según lo establecido por el artículo 12º de la Ley 3.254.
Asimismo, el G5 manifestó su "preocupación" ante la nueva disposición ya que consideran que "existe una diferencia más que sustancial entre un seguro de responsabilidad profesional y un seguro de caución". Y agregan que "la Disposición genera obligaciones que la Ley [Nº 3.254] no tiene previstas, avanzando sobre la misma". La carta fue firmada por los titulares de las cinco entidades de administradores.
La Disposición N º 6.013, publicada en el Boletín Oficial 3.324 en el año 2009, establece en el artículo 3, que "cuando el patrimonio neto del administrador declarado y acreditado, sea inferior a la tercera parte de la sumatoria de las expensas [...] deberá garantizar, mediante seguro de caución o aval bancario a sus administrados, el cumplimiento de las obligaciones". De ésta forma los administradores deberán disponer de bienes o contratar un seguro de caución por el 33% de las expensas anuales de cada consorcio. La Disposición impone como fecha límite para la presentación formal de esta garantía el 30 de junio de este año
La medida adoptada por Gallo reglamentó el artículo 12 de la Ley 3.254 (Ley Abrevaya) que en su inciso e), establece que el administrador de consorcios garantizará sus responsabilidades mediante un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros.
El G5 está integrado por la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) presidida por el Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) con Daniel Tocco en la presidencia, Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) regida por Adrián Hilarza, la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) presidida por Osvaldo Emilio Primavesi y la Fundación Reunión de Administradores (FRA) con Jorge Hernández a la cabeza.
Efemérides consorciales: el 06/06/2006 el jefe de gabinete del Ministerio de Trabajo le adelantó al presidente de la Fundación Liga del Consorcista, Dr. Osvaldo Loisi, que dos entidades de propietarios participarían de las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo. (BPN 297).
[BPN-02/06/10] A partir del 30 de junio de este año, los administradores de consorcios deberán acreditar la contratación de un seguro ambiental. La obligatoriedad surge de la Disposición Nº 6.013 dictada por el director general de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC), Dr. Juan Manuel Gallo, publicada en el Boletín Oficial del 18 de diciembre de 2009 . Ésta estableció que "la acreditación de las coberturas indicadas [...] deberá efectuarse dentro de los sesenta (60) días de la publicación de esta disposición en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires".
La 6.013 establece en su artículo 1º inciso a), que los administradores de consorcios deberán acreditar la contratación de una póliza de integral de consorcio que incluya la cobertura de, entre otros, el artículo 22 de la Ley Nacional 25.675. En este contrato de seguros el tomador va a ser el consorcio en beneficio del Gobierno de la Ciudad, es decir, que ante un siniestro el monto del seguro será utilizado por la Ciudad de Buenos Aires para reparar el daño ecológico ocasionado.
La medida se encuentra en consonancia con la Ley General del Ambiente Nº 25.675 votada en el año 2002 por el Congreso Nacional. Ésta instituyó los presupuestos mínimos para el logro de una gestión sustentable y adecuada del ambiente, la preservación y protección de la diversidad biológica y la implementación del desarrollo sustentable (Art. 1º). Cristina Fernández de Kirchner, senadora nacional en ese momento, se pronunció a su favor.
En diálogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Gallo aseguró que el costo del seguro es anual y varía en función de la ubicación del edificio. Aunque todavía no existen números definitivos y a modo de ejemplo, el seguro de una torre en Puerto Madero podría costar en forma anual 1.200 pesos. En cambio, un edificio en Flores sólo pagaría 400 pesos por año (unos 33 pesos por mes).
Las compañías aseguradoras que estén en condiciones de ofrecer un seguro ambiental deberán estar autorizadas por la Superintendencia de Seguros y la Secretaría de Medio Ambiente. Ya hay cuatro habilitadas: Nación Seguros, Testimonio, Prudencia y Escudo.
El artículo 22 de la Ley General del Ambiente estableció que, toda persona física o jurídica que realice actividades riesgosas para el ambiente deberá contratar un seguro de cobertura con entidad suficiente para garantizar el financiamiento de la recomposición del daño que pudiere producir.
De esta forma surge el "seguro ambiental obligatorio" que cumple con lo previsto en el articulo 4º de la Constitución Nacional referido al derecho de los habitantes a gozar de un ambiente sano y la obligación de la actividad productiva de preservarlo y recomponer los daños ambientales provocados.
Argentina se convirtió así en el primer país del mundo en establecer la obligatoriedad en la contratación de un seguro de este tipo.
Efemérides consorciales: el 9/06/2007 falleció la diputada de la Nación Isabel Artola a causa de un paro cardiorrespiratorio. Estaba impulsando un proyecto para modificar la Ley 13.512 que le presentó la Fundación Liga del Consorcista.
Sr. Jorge Edgardo Furlan, presidente de CAARA.
[BPN-02/06/10] Pequeñas Noticias entrevistó a Jorge Furlan, presidente de la Cámara Argentina Aseguradora de Riesgo Ambiental (CAARA), quien explicó que el próximo seguro ambiental que los consorcios –salvo aquellos que queden excluidos de la norma- deben contratar, está directamente relacionado con el principio 16 de la Convención sobre Medio Ambiente. Esta se celebró en Río de Janeiro en el año 1992 y estableció que "todo aquel que produzca un daño al ambiente, debe repararlo".
¿Cómo nace el seguro ambiental?
El mencionado principio fue incorporado, en el año 1994 a la Constitución de la Nación Argentina, bajo el artículo 41. La Ley General del Ambiente (LGA), Nº 25.675, votada en el año 2002, suscribió a lo previsto en la Constitución Nacional, bajo el artículo 22. Argentina, en este momento, es pionera en tener un seguro ambiental de carácter obligatorio.
La LGA establece, entre otros, el principio de aplicación progresiva de presupuestos mínimos. Al respecto, Jorge Furlan explicó que "establece estos presupuestos que son mínimos para el cuidado del medio ambiente pero como la ley es de aplicación en toda Argentina, lo que tienen que hacer las jurisdicciones es decir si se conforman con este presupuesto mínimo o si piden más, lo que no pueden hacer es pedir menos".
El seguro ambiental va a responder por todo el edificio de propiedad horizontal, tanto las partes comunes como las unidades particulares. Porque, según Furlan, "en materia ambiental un edificio de propiedad horizontal en general es el que puede generar el daño. Porque, por ejemplo, hay inmuebles que todavía mantienen depósitos de combustible. Hay algunos que tienen en la plata baja pinturerías. Hay otros que tienen laboratorios". Pero añade que, a su criterio, no todos los edificios deben estar obligados a contratar un seguro de este tipo.
Según Furlan "cualquier jurisdicción puede requerir una cobertura ambiental en la medida que establezca pautas para su aplicación. Pero cuando la Secretaría de Ambiente y Desarrollo Sustentable de la Nación regule sobre el tema de los consorcios, lo que haya dispuesto cualquier jurisdicción va a tener que ser revisado y compatibilizado con lo que disponga la Secretaria". Y añade que "hay una disposición [la 6.013] pero es de carácter general. Falta que se especifique qué consorcios tienen que estar asegurados y cuáles no. Según mi criterio no todos los consorcios requerirían un mismo monto de garantía y no todos los edificios deberían contratar el seguro".
Jorge Furlan expresó que "durante el período 2004, 2008 no existían seguros que cumplieran con esta nueva obligación, porque no se conocía quién debía tomar el seguro y con qué montos". La cuestión se resolvió en el 2009, mediante 3 resoluciones que especificaron quiénes tienen que tomar el seguro, por qué montos y cuál es el marco que una póliza de seguro, para responder al artículo 22 de la LGA, tiene que cumplir.
Mediante las resoluciones de 2009 se estableció que las empresas obligadas son todas aquellas que forman parte del rubro de actividades del Código Industrial Internacional Unificado (CIIU). Los capitales que se exigen tienen en cuenta diversos factores. El primero de ellos es el "nivel de complejidad ambiental" (NCA). Según explica Jorge Furlan "el NCA surge del llenado de una formula que pondera distintos factores y suma puntos. Ese puntaje hace que uno llegue hasta once puntos que corresponde a la categoría uno; 12 a 24 puntos es categoría dos y desde 25 puntos en adelante es categoría tres". Quienes están obligados a contratar un seguro ambiental, por ahora, son aquellos que se encuentran en las categorías dos y tres –una empresa petrolera, por ejemplo, corresponde a la categoría 3-
"Con el seguro ambiental lo que se busca es que [la falta de medidas concretas de prevención] cueste", afirma Furlan y añade que "la falta de certeza científica de que un daño pueda ocurrir, no significa que uno no deba hacer los esfuerzos económicos necesarios para que de igual modo se invierta en prevención".
Las cuatro empresas aseguradoras, hasta ahora autorizadas por la Secretaria de Ambiente para emitir el seguro ambiental, son Nación Seguros, Prudencia, Testimonio y Escudo.
Efemérides consorciales: el 10/06/2005 se realizaba en el Salón Dorado de la Legislatura Porteña el 1º Congreso Argentino de Propietarios organizado por CAPRA y auspiciado, entre otras instituciones, por Fundación Reunión de Administradores.
Dr. Hector Polino.
[BPN-02/06/10] En marzo del corriente año, el Gobierno Nacional, en conjunto con el Ente Nacional Regulador del Gas (ENARGAS), apeló una medida cautelar que la Cámara de Apelaciones dictó en 2009. En ese momento la Justicia le ordenó a ENARGAS cesar en la suba de las tarifas a la vez que dictaminó la imposibilidad de corte del suministro por falta de pago.
Héctor Polino, fundador de Consumidores Libres –entidad que defiende los derechos de los consumidores- y ex diputado por el socialismo, le confirmó a Pequeñas Noticias que la decisión tomada por el Ejecutivo Nacional obedece a un recurso de amparo presentado en 2009 por la entidad con el objeto de exigirle al ENARGAS frenar los aumentos.
Al respecto, Polino, aseguró que el Gobierno Nacional "tiene un doble discurso, porque dice que no va a aumentar las tarifas de luz y gas pero está apelando las resoluciones que le salen desfavorables". Agregó, además, que "en realidad no aumentan las tarifas no porque no quieran, sino porque no pueden".
Ante el recurso presentado por el Gobierno, Consumidores Libres dispone ahora de 10 días hábiles para contestar y la Cámara decide si eleva o no el recurso extraordinario a la Corte. Al respecto, el Dr. Polino aseguró que espera que no se haga lugar al recurso presentado por el Ejecutivo "porque se trata de una medida cautelar que no es sentencia definitiva y en consecuencia no corresponde que la Corte se expida"
¿De dónde salen los aumentos al gas?
La tarifa que abona el usuario se compone del precio del gas en el punto de ingreso al sistema de transporte, la tarifa de transporte y la tarifa de distribución. Sin embargo, las subas en los montos obedecieron a un decreto del Poder Ejecutivo Nacional del año 2008 (Decreto Nº 2067/08) que creó el Fondo Fiduciario para atender los mayores costos derivados de la importación de gas.
Consumidores Libres, presentó en 2009 un recurso de amparo con el objeto de frenar las subas de gas a la vez que planteaban la inconstitucionalidad del decreto.
Si bien el fallo en primera instancia no los favoreció, la Cámara Federal de Apelaciones hizo lugar al recurso presentado y ordenó a ENARGAS cesar en la suba de las tarifas a la vez que dictaminó la imposibilidad de corte del suministro por falta de pago.
Consumidores Libres es una organización a nivel nacional, por ello la resolución que se produjo en su juicio favoreció a todo el país. En ese momento, Héctor Polino aseveró que la resolución de la Justicia "constituye un triunfo de las Asociaciones de Consumidores, en su lucha en defensa de los derechos de los usuarios a pagar por un servicio de buena calidad, una tarifa justa y razonable, porque en definitiva se trata de un servicio público".
Efemérides consorciales: el 11/06/2006 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto Reglamentario de la Ley 941 que, por primera vez, creó el Registro Público de Administradores de consorcios en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Cr. Fernando De Gregorio.
[BPN-02/06/10] El Cr. Fernando De Gregorio –ex asesor de la diputada por Tucumán Stella Maris Córdoba (FPV)- dialogó con Pequeñas Noticias sobre su proyecto de ley para que los trabajadores puedan acceder a un primer terreno en la provincia de Buenos Aires para construir su vivienda.
La iniciativa tiene como objetivo retomar una antigua legislación que regulaba la subdivisión de los terrenos de una forma más favorable y permitía a los trabajadores acceder a su primer lote. De Gregorio asegura que "con la ley vigente, tres generaciones se quedaron sin poder acceder al primer terreno".
Actualmente, en la provincia de Buenos Aires rige la Ley 8.912 surgida en 1977 con la firma del General Ibérico Saint Jean, gobernador de facto de la provincia.
El decreto-ley 8.912 se convirtió en Ley en 1983, ya en democracia y bajo una administración radical. Ésta impone más exigencias a la hora de lotear un terreno. Obliga a que, para urbanizar, el emprendedor deba asfaltar, pasar gas natural, proveer de cloacas y luz, con lo cual –a causa de los elevados costos- "lo que les conviene es, directamente, hacer un country" aseguró De Gregorio. En relación a ello, el proyecto prevé que sea la Municipalidad la encargada de dotar de los servicios básicos a los barrios y no el emprendedor quien deba, a la hora de lotear, suministrarlos.
Según relató De Gregorio, al lotearse de acuerdo a la Ley 8.912, en las provincias se produjeron situaciones que perjudicaron a aquellos que no pueden acceder a un barrio privado o a un country.
"Una de las complicaciones es la usurpación de terrenos, porque al hacerse el country omitieron construir al lado un barrio económico, inclusive, para los que prestan servicio dentro del mismo y la gente se vio obligada a usurpar cerca", comentó De Gregorio.
Otra es que el emprendedor, al no poder cumplir con los requisitos que exige, lotea y venda por izquierda y "le da a las personas una documentación muy precaria sobre el terreno que no le permite hipotecarlo para poder financiar la construcción".
A la hora de edificar una vivienda, el terreno representa el mayor costo debido o a que, al no contemplarse un nuevo acceso a las tierras, las pocas que hay cuestan más.
"Al reducirse la cantidad de hectáreas disponibles nacieron los barrios cerrados, que son más chicos que los countries pero siguen siendo inaccesibles para la mayoría de la población", afirmó y agregó que "al modificarse la actual exigibilidad pueden lotearse terrenos de una hectárea o menos, subdividirse en fracciones y se podrá acceder más fácilmente a la vivienda".
De Gregorio aseguró que la ley que surja del proyecto "debe considerarse de emergencia a nivel provincial para que todos los municipios se tengan que poner en la misma homogeneidad normativa y no entorpezcan el desarrollo del loteo". Cabe mencionar que la normativa, en cuanto a subdivisión de terrenos, no depende del Congreso de la Nación, sino de las gobernaciones de cada provincia.
El proyecto de ley de De Gregorio "no va a abaratar el costo actual de las viviendas, sino que frenará los aumentos y además creo que el tema de viviendas prefabricadas se va a desarrollar muchísimo más siempre y cuando esté acompañado de un sistema de financiamiento acorde".
Jujuy no es California
En la provincia de Buenos Aires, la actual legislación [Ley 8.912] data de 1977 y fue "copiada" –de acuerdo a las afirmaciones de De Gregorio- de una ley del sur de California (Estados Unidos).
La provincia de Jujuy fue la que primero adscribió a ese sistema de loteo en 1972. Antes de la Ley 8.912 se exigía que la calle principal fuera de 14 metros de frente a frente y las demás de 12 metros. La legislación de California reclamaba que la calle principal tenga como mínimo 15 metros de frente a frente. Al respecto, De Gregorio afirmó que "esta ley se importó como algo bueno, pero no era de lo más urbanística porque, por ejemplo, en relación a las calles, no tenía en cuenta que California es llano y que la topografía de Jujuy es precordillerana".
Efemérides consorciales: el 14/06/2006 la Policía Federal Argentina presentó un programa de prevención del delito, incendios y accidentes en los consorcios.
Sr. Valentín D'Onofrio.
[BPN-02/06/10] El programa radial "Actualidad Consorcial" es actualmente, en palabras de Valentín D’Onofrio uno de sus integrantes, el único dedicado íntegramente a cuestiones que hacen al mundo de la propiedad horizontal. Los temas que trata involucran a administradores, propietarios, encargados y proveedores por igual.
Actualidad Consorcial se emite todos los viernes, de 15 a 17 horas, por FM Graffiti, en la frecuencia 88.1. Está integrado por Valentín D´Onofrio, locutor nacional, Miguel Ángel Fernández y Adolfo Salminci, administrador. La conducción está a cargo de Fernández –quien inició el programa- y de Salminci que es co-conductor. Por su parte D´Onofrio se encarga de la producción, locución y responde las preguntas de la gente que llegan al programa.
En diálogo con Pequeñas Noticias, D´Onofrio aseguró que "tratamos de ser lo más objetivos posible". Y agregó que" como los tres que estamos integrando la mesa somos propietarios entonces podemos verlo de ambos lados. Y a su vez Adolfo es administrador del edificio donde vive y que cuenta con 600 departamentos".
D´Onofrio contó que "al principio estábamos en la FM 105.1 pero después pasamos a la 88.1 porque pudimos extendernos a dos horas". El programa cubre un amplio espectro de público. Está también dirigido a los proveedores porque "le podemos hacer una entrevista a un proveedor de ascensores aunque hay que tener en cuenta que en cada edificio es un cantar distinto", aclaró el locutor.
D´Onofrio aseguró que al programa les llegan preguntas de todo tipo, más que nada de propietarios. "Las inquietudes no siguen una temática específica. Por ejemplo, los propietarios de un consorcio nos preguntaron qué podían hacer con un administrador que se llevó todos los postigos del edificio. O una señora que quería construir una capilla en la terraza para rezar, preguntaba si esto era posible".
Los invitados son de lo más variados, "porque si bien se llama "Actualidad Consorcial´ no dejamos de tocar uno, dos o tres puntos por programa que tienen que ver con la problemática local y nacional", aclaró. Es así que, por ejemplo, en un programa se discutió con dos arquitectos el futuro de la terminal de Mar del Plata.
D`Onofrio produce y conduce, además, un programa de televisión en Internet –www.urbaniatv.com.ar- "La voz urbana" de lunes a jueves de 17 a 19 horas.
Efemérides consorciales: el 15/06/2006 la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) fue distinguida por la Secretaría de Descentralización y Participación Ciudadana del Gobierno porteño "por su destacado compromiso en la comunicación local".
[BPN-02/06/10] Finalmente, Dulcinea cambió de rubro. Preocupada por las complicaciones que últimamente recorren el mundo consorcial, la abejita de Pequeñas Noticias, decidió dedicarse de lleno a la astrología para develar el incierto futuro y llevarle alegría a aquellos que la necesiten.
Los dos últimos meses los integrantes de la redacción de Pequeñas Noticias notaron su ausencia. Cuando fue consultada, confesó: "estuve haciendo un curso intensivo con el Brujito Maya" aunque no aclaró sobre qué tema. Finalmente, ante la insistencia de sus compañeros, dio una pista y agregó que se tuvo "que inscribir en el Sindicato de Adivinadores y eso, como saben, lleva tiempo".
Tiempo después, tímidamente, solicitó un lugarcito en Pequeñas Noticias para pronosticar el futuro de sus queridos lectores. Pero a condición de dar a conocer sólo las buenas noticias y como el Señor Burns de los Simpsons vino a "llevarles paz".
A partir de ese momento se la pudo encontrar en cualquier lugar de la redacción leyendo el tarot, tratando de develar los secretos de la borra de café o probándose su nueva vestimenta coronada con un imponente gorro de brujo adivinador lleno de estrellas.
Sus amigos más cercanos comentan en privado que esta nueva vocación de la abejita nació como consecuencia de su indignación de que los horóscopos tradicionales no reparen en las vicisitudes que atraviesan los administradores, los propietarios, los encargados o los proveedores de los consorcios
Ante la insistencia de Pequeñas Noticias, Dulcinea, la ahora abejita bruja, decidió dar a conocer sus primeros vaticinios. Luego de dos días de encierro en su panal le entregó al director de este medio un pronóstico para cada uno de los signos del horóscopo.
Por último, solicitó que "no me pidan que diga repimporotear como hace el de Crónica, eso no sería serio".
Dulcinea en Facebook
Desde hace una semana aquellos que siguen a Pequeñas Noticias en Facebook (www.facebook.com/pequenas.noticias) pueden instalar una aplicación que -a pedido- proporciona éstos y otros pronósticos a la comunidad consorcial. La abejita bruja y la redacción de este medio invitan a todos los lectores y seguidores de la red social a enviar sus propios pronósticos.
Los pronósticos de la Abejita Bruja
Aries (desde el 21 de marzo hasta el 20 de abril): Este mes recibirá las expensas con una reducción del 15%.
Tauro (desde el 21 de abril hasta el 21 de mayo): Encontrará en el ascensor al vecino que jamás lo saludó y hoy le sonreirá cordialmente.
Géminis (desde el 22 de mayo hasta el 21 de junio): En la próxima asamblea los propietarios recibirán al administrador con una picadita y cerveza.
Cáncer (desde el 21 de junio hasta el 23 de julio): La propietaria del piso de arriba que taconea sobre su techo cuando llega del trabajo a las 12 de la noche, comenzará a usar pantuflas.
Leo (desde el 24 de julio hasta el 23 de agosto): Las entidades de propietarios manifestarán ruidosamente en la Legislatura exigiendo que los administradores conformen su propio Colegio Profesional Obligatorio.
Virgo (desde el 24 de agosto hasta el 23 de setiembre): Todas las entidades de administradores publicarán un documento expresando que las exigencias del Registro Público de Administradores (CABA) son muy pocas.
Libra (desde el 24 de setiembre hasta el 23 de octubre): En estos días le comunicarán que el administrador hará esa asamblea que le vienen pidiendo desde que volvió la democracia a la Argentina.
Escorpio (desde el 24 de octubre hasta el 22 de noviembre): El SUTERH renunciará a pedir aumentos salariales este año.
Sagitario (desde el 23 de noviembre hasta el 21 de diciembre): Las entidades de administradores decidirán renunciar a participar en los convenios colectivos de trabajo y le cederán su espacio a las entidades de propietarios.
Capricornio (desde el 22 de diciembre hasta el 20 de enero): Se enterará que su administrador realizó una denuncia penal contra un proveedor que le ofreció un 10% de lo que costaba un trabajo para hacerlo.
Acuario (desde el 21 de enero hasta el 19 de febrero): Sus vecinos se reunirán espontáneamente en asamblea para subirle los honorarios a su administrador.
Piscis (desde el 20 de febrero hasta el 20 de marzo): Leerá en los matutinos de hoy que el gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires derogará todas las normas cuyo cumplimiento incrementaba el costo de las expensas.
Perlitas: La felicidad es algo que depende no de la posición, sino de la disposición (John G. Pollard)
[BPN-02/06/10] La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) modificó el actual Registro de Operaciones Inmobiliarias con el objetivo de, entre otros, evitar maniobras de evasión en el impuesto a las Ganancias.
La Resolución 2.820, entrará en vigencia en agosto próximo y dispone la creación de un "Régimen de Información" para los contratos de alquiler que superen los 8.000 pesos mensuales. La nueva Resolución sustituye una anterior –la 2.168- que había creado un Registro de Operaciones Inmobiliarias, a la vez que reformula y actualiza el régimen informativo que deben cumplir los agentes que intervienen en el mercado inmobiliario.
Dentro de su articulado se establece que "deberán inscribirse las personas físicas, sucesiones indivisas, sociedades, fideicomisos, condominios, asociaciones [...] que realicen -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- en forma habitual operaciones de compraventa y/o locación de bienes inmuebles". Al respecto, la reglamentación aclara que se consideran operaciones realizadas en forma habitual, entre otras, los alquileres que superen los 8.000 pesos mensuales y/o 96.000 anuales.
Asimismo, la Resolución incrementó a $300.000 el valor de los emprendimientos inmobiliarios (loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones y otras) objeto del nuevo Registro.
Quienes deban inscribirse deberán hacerlo mediante transferencia electrónica de datos a través del "Registro de Operaciones Inmobiliarias", creado en el sitio Web de la AFIP [www.afip.gob.ar] ingresando la clave fiscal. De aceptarse la transacción, el sistema emitirá un comprobante como "constancia de empadronamiento" que contendrá un código verificador. Una copia de ésta deberá ser entregada al locatario (inquilino o arrendatario).
Las disposiciones serán de aplicación desde el 1 de agosto de este año y los nuevos sujetos que deban empadronarse deberán cumplir con dicha obligación hasta el 31 de agosto inclusive. Los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de aplicación, tendrán tiempo para inscribirse hasta el 30 de noviembre de 2010.
Para los contratos de alquiler de inmuebles urbanos, las sanciones resultan ser la aplicación de una alícuota de retención del Impuesto a las Ganancias superior a la vigente, como así también penalidades formales previstas en la Ley 11.683 de Procedimiento Tributario.
El día martes 8 de junio de 2010, a las 18 hs realizaremos en nuestra Sede (Perú 570) una charla sobre los siguientes temas:
LEY 941 Y LEY 3.254 del Gobierno de la CABA:
1.- Alcance de la misma.
2.- Reglamentación Ley 3254.
3.- Acciones reaizadas por la CAPHyAI ante: Poder Judicial de la CABA
a) Defensa y Protección al Consumidor de la CABA.
b) RPA.
c) Superintendencia del Seguro (seguro ambiental).
4.- Incumplimiento de la Ley. Sanciones
5.- Interpretación de los distintos artículos.
FATERyH ART. 27º del CCT:
1.- Ultimas Novedades.
2.- Precauciones para evitar plazos de prescripción de las denuncias, elementos y formas para realizarlas.
3.- ¿ Los consorcios pueden repetir contra la administración?
4.- Recaudos en la solicitud de comprobantes médicos a los encargados.-
Por tal motivo lo invitamos a participar de la misma y así poder escuchar vuestra opinión al respecto, para lo cual le pedimos que confirme su asistencia al 4342-2232 – Interno 15.
Perlitas: Dejar de amar a una mujer es tanto como odiarla violentamente (Teófilo Gautier)
"Los datos ponen en evidencia la recuperación que viene experimentando el mercado inmobiliario".
[BPN-02/06/10] De acuerdo al relevamiento mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la compra-venta de inmuebles aumentó, en comparación con el mismo período del año anterior, un 36%. El monto total de operaciones fue de $1.600 millones, un 57% más que en 2009, lo que promedió 340 mil pesos por transacción. El valor promedio de las transacciones registró una suba del 15%.
Según el Colegio "la tonificación del mercado inmobiliario en los primeros tres meses de 2010 coincide con la mejora de las expectativas de los consumidores". Lo que se reflejó, además, en el patentamiento de automóviles.
Los datos arrojados por el Colegio ponen en evidencia la recuperación que viene experimentando, en forma sostenida, el mercado inmobiliario. El Colegio de Escribanos sostuvo que es probable que "en los próximos meses tiendan a recuperarse índices de actividad promedio mensual más cercanos a las 6.000 unidades que se registraban hasta 1998". Tal afirmación se corresponde con los datos que arrojó el relevamiento, ya que en el primer trimestre la actividad se elevó en un 34%.
El segmento que más actividad generó fue el correspondiente a las unidades de hasta $250 mil –equivalente a u$s 65 mil-, correspondiente a departamentos de hasta dos ambientes grandes o tres de reducidas dimensiones, ubicados en barrios alejados del centro de la ciudad. De la suma de las transacciones, el 26% corresponde a las operaciones de hasta $150 mil. Mientras que el 30% representa a los valores comprendidos entre los $150 mil y 250 mil pesos.
Los valores entre los $250 mil a $900 mil pesos representó el 38% de las operaciones. Es decir, unidades de tres y cuatro ambientes.
Finalmente, el denominado "segmento top" representó el 4% restante de las transacciones, alineado con la representatividad de los sectores de mayor poder adquisitivo en el ranking de ingresos que surge de la Encuesta Permanente de Hogares del INDEC.
El Colegio de Escribanos concluyó el revelamiento afirmando que, si bien se registró un incremento de la actividad inmobiliaria "aún se está por debajo de los registros promedio de fines de los ’90, en cuanto a la cantidad de actos". Sin embargo, agregaron que "el crecimiento del mercado de operaciones inmobiliarias se consolidará en lo que resta de este año.
Perlitas: Todos piensan en cambiar el mundo, pero nadie piensa en cambiarse a sí mismo (Alexei Tolstoi)
Nueva sede de Defensa del Consumidor en Moreno 1170 de esta ciudad.
[BAD-02/06/10] La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, que antiguamente estaba ubicado en Esmeralda 340, se mudó a Moreno 1170.
El Dr. Juan Manuel Gallo, director de la entidad, en diálogo con Pequeñas Noticias, expresó que la decisión de trasladarse a un nuevo edificio tiene como objetivo "revitalizar" la entidad. Así mismo, aseguró que "es también un mensaje para las empresas, afirmando que Defensa al Consumidor no sólo que no se va a achicar sino que crece". "Queríamos proporcionar al ciudadano que se acerque un lugar más agradable", concluyó.
El nuevo edificio conservó sus áreas originales, -jurídica, comercial, administrativa, cuerpo de inspectores, la dirección de descentralización- y agregó una nueva, el área de medicina prepaga. A su vez Gallo informó que el Registro Público de Administradores, previa ampliación del espacio destinado a sus oficinas, seguirá permaneciendo en Ramos Mejía 880.
Los ciudadanos seguirán efectuando sus denuncias en los distintos Centros de Gestión y Participación Comunal (CGPC) de cada barrio. En la sede de Defensa del Consumidor se realizan los trámites que el CGPC deriva en caso de no llegarse a un acuerdo entre proveedores y consumidores en las audiencias de conciliación. Tal como explicitó el Dr. Gallo "el expediente se deriva acá y se empieza el trámite en el área jurídica".
En otro orden de cosas, con respecto a los costos derivados de la mudanza desde la calle Esmeralda a la calle Moreno, Gallo afirmó que "esto se hizo sin gastar un peso de más. Con la misma plata que alquilabamos el edificio anterior se buscó y se consiguió un edificio mejor".
Por cualquier consulta se puede llamar en forma gratuita al número de teléfono 147.
Perlitas: Es mejor morir de pie que vivir de rodillas (Emiliano Zapata)
[BPN-02/06/10] El plazo para la inscripción en el Registro de Empleadores de la Ciudad de Buenos Aires se prorrogó hasta el 15 de julio de 2010.
Esta inscripción es obligatoria y la deben cumplir tanto las personas físicas y jurídicas con empleados dentro de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) como aquellas con domicilio legal dentro de la CABA y tengan empleados en otras jurisdicciones.
El trámite se debe cumplir mediante una aplicación on line, https://www.buenosaires.gob.ar/apps/empleadores, y una vez allí se deberá registrar como Nuevo Empleador y completar los datos solicitados.
Hay que tener en cuenta si los empleadores tienen los libros rubricados por el gobierno de la CABA o no.
Empleadores con libros rubricados por el gobierno de la CABA
En este caso el aplicativo solicitará algunos datos correspondientes a la Hoja Madre de su última Rúbrica, especialmente el Nº de Registro (que se encuentra en la parte derecha inferior) y la fecha de Rúbrica.
Empleadores con libros no rubricados por el gobierno de la CABA o rubricados por el Ministerio de Trabajo (aplica para aquellos que hayan rubricado su último libro vigente antes del 28 de marzo de 2003, puesto que en ese entonces el trámite se hacía ante el Ministerio del Trabajo de la Nación):
En este caso habrá que presentarse en Lima 221 – 1er Subsuelo, Área Rúbrica – en el horario de 10 a 13 horas, con la siguiente documentación: Copia simple de la Constancia de inscripción de AFIP (con régimen de empleador), Copia simple del Estatuto de la Sociedad, o Reglamento de Copropiedad según corresponda (en caso de ser una Persona Física o una Sociedad de Hecho deberá presentar los DNI, de cada uno de los integrantes) y Copia del último Formulario 931 presentado.
Luego, se le otorgará una clave de identificación con la cual tendrá acceso al aplicativo. Según lo informado en el lugar, el trámite lo puede realizar cualquier persona, sin necesidad de contar con poderes o autorizaciones.
La Resolución que informó la prórroga fue la número 2979/2010 y se publicó en el Boletín Oficial de la ciudad el 18 de mayo del corriente.
Perlitas: A mi juicio, el mejor gobierno es el que deja a la gente más tiempo en paz (Walt Whitman)
Por un lado, la jueza Andrea Danas rechazó el amparo de la CAPHyAI y por el otro se conformo la Federación de Cámaras de Administradores del Interior.
[BPN-02/06/10] A la redacción de Pequeñas Noticias le fue difícil decidir cuál fue la noticia más importante del mes de mayo. Las evaluadas, en esta oportunidad, fueron el rechazo al amparo de la CAPHyAI [BPN Nº 404 del 19/05] y la creación de la Federación de Administradores del Interior cuyo objetivo sería la creación de un Colegio Obligatorio y sentarse en la mesa de las paritarias con los encargados.
El rechazo al recurso de amparo presentado por la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) el pasado 5 de mayo -si bien ésta apeló la medida- abrió un signo de interrogación también con respecto a la acción judicial que inició en fuero federal el AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal). Las esperanzas de aquellos que desean derogar la ley quedaron depositadas en esta última línea de defensa. De ser superada parece improbable que la ley, por razones jurídicas, se derogue.
El segundo acontecimiento notable corresponde al intento de creación de un Colegio Público de Administradores en la Provincia de Buenos Aires [BPN Nº 403 del 06/05]. La iniciativa impulsada por la Federación de Cámaras y Entidades de Administradores de Propiedad Horizontal del Interior de la República Argentina (FAI) se realiza justo en lugares donde la presencia de entidades de propietarios que equilibren el fiel de la balanza no existe. La excepción a la regla es Mar del Plata donde tanto UCRA Mar del Plata como APROPHMAR llevan militando desde hace ya un tiempo relativamente largo.
Del 1º al 31 de mayo, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 22.540 usuarios que realizaron 25.685 visitas en las cuales se consultaron 48.247 páginas del sitio. El promedio de permanencia en el sitio fue de 1 minuto y 32 segundos.
Este mes, del total de visitas que se realizaron 20.648 son de Argentina. Los porcentajes más altos los tiene la provincia de Buenos Aires, con 12.980 visitas, siguen Córdoba con 1.030, Rosario con 820 e Isidro Casanova con 733.
Al cierre de esta edición, Pequeñas Noticias tuvo picos máximos de 25 usuarios en línea al mismo tiempo, el día jueves 27 y lunes 31. El miércoles 5, jueves 6, miércoles 26 y viernes 28, Pequeñas Noticias tuvo picos máximos de 24 usuarios en línea al mismo tiempo.
Durante el mes de mayo, Pequeñas Noticias no realizó la producción de videos nuevos. Sin embargo los audiovisuales de meses anteriores fueron reproducidos en 63 oportunidades.
Tema Ley 3.254 (I) por la Adm. María Elena Fernández
Estimados Colegas Administradores:
Director de Pequeñas Noticias
Mi condición de administradora me ha llevado a tener que escribir esta nota con el fin de encontrar una solución para que los legisladores del Gobierno de la Ciudad, entiendan que esta Ley 3.254 que dice defender al consorcista, no sólo "no los defiende", sino que para cumplir con todo lo que exige la misma, produce más gastos de los que ya tienen que soportar nuestros consorcistas, además atenta contra nuestro sistema laboral.- (el tema de los gastos me gustaría tratarlo en otra oportunidad).-
Creo que todos aceptamos la mayoría de los puntos que esta Ley menciona, aunque repite puntos de la Ley 13.512, que ya todos conocemos y cumplimos y que me parece no era necesario mencionar. Pero hay dos puntos en los que quiero destacar:
1) Solicitar un curso nuevamente. En mi caso, no me aceptaron el curso homologado por el Gobierno de la Ciudad que realicé cuando comenzé esta profesión hace ya varios años. Ellos mencionan un curso de actualización, pero todavía los cursos que se ofrecen duran cuatro meses, (¿4 meses para actualizarnos? ¿tan brutos nos consideran? y ¿nuestro tiempo no vale?), como para tener que perderlo escuchando temas que conocemos de memoria. Después de varios años trabajando en este tema, ¿qué nos pueden enseñar? ¿a hacer una liquidación?, ¿un sueldo?, ¿llenar un libro?, esto es muy ridículo... ¿por qué no nos piden también que hagamos la primaria nuevamente?. Total ¿cuál es la diferencia?.
2) ¿Presentar una propiedad por cada consorcio?, ¿o una propiedad para todos?, ¿a quién se la presentamos? ¿al Gobierno de la Ciudad?, ¿con qué fin?, es ridículo y de desconfiar. ¿Un seguro de profesionalidad?, no me queda claro para qué y no quisiera suponerlo. Si los que demostramos ser decentes, cumplimos con todos los pagos, obligaciones legales (que son muchísimas) ¿por qué tenemos que pagar un seguro?, si ya demostramos que trabajamos bien. ¿Es por errores?, ¿es por robo? y ¿qué compañía va a asegurar por robar?, ridículo. Pero aún así, si inventaran algo para seguir sacando nuestro dinero, nuestros honorarios quedarían tan reducidos que no podríamos seguir trabajando. Y si no cumplimos, ¿nos multan?
Esto es realmente un atropello, a ningún trabajador se lo trata de esta maneran y los malos admistradores van a seguir estropeando consorcios, totalmente impunes. ¿Qué pagamos? ¿los buenos por los malos? ¿es el mundo del revés?. NO LO ACEPTO. Y supongo que Uds. tampoco.
Por todo lo expuesto, solicito a Uds. que nos unamos a través de Pequeñas Noticias, para lograr hablar si es necesario con Macri, para que nos escuche y poder ayudar a que los consorcistas logren estar mejor, sin tener que atacar a los buenos administradores.
Además estoy llena de buenas ideas para aportar y ayudar a los consorcios a que puedan mejorar. Y estoy segura que Uds. también las tienen.
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 15 de junio a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
Tema Ley 3.254 (II) por el Adm. Adrián Hilarza
Estimada Sra. María Elena Fernández:
Considero, en principio, que se trata de una ley en mi entender de índole netamente fascista como consigna.
No solo atenta contra nuestro sistema laboral actual como menciona sino que nuestros Legisladores serán los responsables de la persecución que esta ley dará origen y que conllevará al cierre de la gran mayoría de las administraciones. Creo realmente que serán los hacedores de "un gran cambio", de "una transformación sin presedentes" cuyos costos, considero y espero no estar equivocado, no han sido mensurados. Y pregunto ¿sabrán dónde creen recaerán los mismos?.
Desnuda claramente la necesidad de legislar por parte de un sector de una dirigencia mediocre a cualquier precio, para cierta mayoría que redundará supuestamente en votos calientes y vaya a saber en que otros intereses.
Lamentablemente veo a futuro un mercado para pocos, casi diría para exclusivos, supongo además con honorarios muy contrastantes con los actuales.
Acaso será que se ha abierto un gran negocio para las Compañías de Seguros o Bancos que en definitiva serán los grandes beneficiarios y los que podrán soportar estos cambios. Y vuelvo a preguntarme: ¿dónde creen que recaerán los costos?
Pienso en voz alta: ¿será acaso que debemos pagar los buenos administradores por algunos sinvergüenzas disfrazados de "seudoadministradores" que desvalijan o desvalijaron Consorcios? o ¿será por participar en una paritaria que, en mi opinión, no nos corresponda ni nos honra?
Matrícula RPA Nº 538
Propuesta de creación de fiscalías por el Sr. Miguel Angel Fernández
APROPHMAR, ha leído con sorpresa la nota que publicara Pequeñas Noticias en su Boletín Nº 404 acerca de la necesidad de que haya una carrera universitaria antes que la colegiación, que paute la actividad de los administradores.-
APROPHMAR, se pregunta ¿qué vacío legal puede suplir una carrera universitaria?. El vacío legal lo cubren las leyes que dictan los legisladores y en cuanto a la colegiación; para llevar una administración transparente un administrador no la necesita, salvo que, por este medio, la intención sea maniatar de pies y manos a los propietarios (amén de subir las expensas), más de lo que estamos hoy.
APROPHMAR estima que, previo a la colegiación y una carrera universitaria, sería interesante que toda esta gente que se "rasga las vestiduras pensando en salvar a los propietarios", verdaderamente pensara en ellos y elaborara un proyecto tendiente a solucionar los problemas de los propietarios antes que la de los de los administradores que, a la fecha, se manejan muy bien en su profesión a tal punto que contadores y abogados se sacan los ojos por ser administradores.
APROPHMAR propone que, si los señores legisladores están muy ocupados en las próximas elecciones para abocarse a la reforma de la Ley Nº 13.512, al menos se impulse la creación de fiscalías en el orden nacional para atender la problemática de la propiedad horizontal, pautada taxativamente, para que no haya lugar a interesadas interpretaciones en su articulado.
APROPHMAR entiende que, en esta tesitura, el más débil es el propietario porque, después de darse contra la pared por más de 60 años, su incapacidad para unirse en la justa protesta, su no concurrencia a las asambleas porque siempre sucede lo mismo, la desaprensión con que el Ministerio de Trabajo aprueba los Convenios Colectivos de los encargados que debe abonar y que autorizan señores que ni se molestan en consultarlos, hace que pataleen en el aire pensando que son más de 12 millones y a nadie le importa.
APROPHMAR no cree haber inventado la pólvora con esta sugerecia pero si, es conciente que, con éllo no esconde un negocio más para unos pocos, en perjuicio de los propietarios.
Perlitas: Es mucho más difícil juzgarse a sí mismo que juzgar a los demás (A. Saint - Exupery)
La discapacidad y los medios de comunicación por el Sr. Raúl Guinzburg
A partir de la sanción de la Ley 22431 -Sistema de Protección integral de las Personas Discapacitadas en el año 1981- poco y nada se hizo a nivel información de la temática en los medios de comunicación masiva, sea gráfica, radial, televisiva, etc. Poco a poco esta situación se ha ido revirtiendo, aunque falta muchísimo para llegar a contemplar las espectativas que nuestro colectivo tiene para concientizar a la sociedad de la problemática de la discapacidad. El periodismo en general toma ello simplemente a modo de información sobre leyes, normas, decretos, etc. pero no existe una campaña masiva, persistente en el tiempo y sistemática que hagan valer los derechos de las personas con discapacidad. No existe tampoco políticas de Estado en tal sentido.-
Lo que sí hay es una enorme cantidad de blogs, foros, páginas que tratan todos los temas de discapacidad pero el acceso en su gran mayoría lo realizan las personas que integran esta sociedad o sus familiares o los pocos que tienen interés en conocer sobre ello, así como las listas de organizaciones que vía correo electrónico realizan consultas, proyectos, consejos, opiniones, etc.etc.
Los medios gráficos masivos de vez en cuando se ocupan de la problemática pero desde el punto de vista informativo y muy pocas veces, crítico, y si lo hacen al no ser permanente se pierde en el tiempo.
En los medios televisivos ocurre lo mismo, se utiliza la discapacidad para que algunos periodistas o conductores hagan su aporte en pos del "rating". Quizás haya algunas excepciones, pero eso es lo que percibo cotidianamente. Sin embargo debo destacar la labor de ciertas publicaciones barriales independientes así como digitales que aunque en muchos casos están orientados con temáticas puntuales, se ocupan igualmente en la publicación de notas, comentarios u opiniones sobre la discapacidad.
Este es el caso de "Pequeñas Noticias" dedicado exclusivamente a la comunidad consorcial y sin embargo en forma solidaria y de acción comunitaria, publica mis notas sobre el tema que comento. Lo mismo ocurre con "Buenos Ayres Digital" y -nobleza obliga- no puedo dejar de agradecer también a otras publicaciones gráficas como "La Tangente", "La Posta Capital" y "La Bocina" entre otros muchos. También a las virtuales como "Contacto Pub Café", "El Otro, El Mismo", etc. y en radio a FM Flores (90.7).-
Critico, eso sí, a las publicaciones orientadas a temas puntuales como las de medicina alternativas que no prestan la menor atención a la discapacidad y que podrían tomar desde el punto de vista de la salud y están los que forman una "elite" y son zonales ocupándose exclusivamente de los problemas del barrio.
Por último debo destacar que han aparecido personas con discapacidad, perodistas o no que han tomado la posta para divulgar, concientizar e informar en los medios televisivos y radiales, con gran sacrificio, sobre todos los problemas que nos afectan.
En tal sentido encontramos a Verónica González Bonet, periodista no vidente, que tiene una columna semanal en el informativo central de mediodia de Canal 7 y que pese a sus limitaciones realiza una labor extraordinaria e incomiable.
En Radio tenemos "La Voz de las Madres" en AM.530, los domingos de 9.30 a 10,30 hs.. A Cristina Bracco en el programa "Resistiré" (FM 103.7 de Chivilcoy) los jueves de 18 a 20 hs. Y, por último a Miguel Demársico en "Todos Somos Diferentes" así como a otros que van apareciendo en todo el país.
En fin, el próximo 7 de junio se celebra el "Día del Periodismo", vaya éste mi homenaje a los periodistas y a los que hacen periodismo de verdad con absoluta libertad.
Brindo por ellos ¡¡SALUD!!!.-
Perlitas: Entre más estrecha la mente, más grande la boca (Ted Cook)
La constructora tiene todo el menú armado por el Sr. Oscar Omar Sánchez Gallastegui
Estimados Señores de Pequeñas Noticias:
Desde que he entrado en vuestra página me he sentido gratificado por el conocimiento que la misma me ha brindado. En ella he hecho realidad aquel proverbio chino que reza: “Pregunta al hombre con experiencia, no al hombre con estudio”.
Esto es porque en Uds., en el quehacer diario de enfrentar los problemas, muchas veces complejos (no porque ellos lo sean sino porque el ser humano en su condición de tal lo hace) transforman en soluciones viables, aquellas que ha veces resultan complejas en su resolución.
Este es el primer boletín recibido personalmente en mi correo, a pesar de contar con los boletines anteriores en cuatro tomos, donde he repartido en cada uno de ellos los temas comunes a saber:
II) lo relacionado con administrador
III) lo relacionado con los vecinos
IV) lo relacionado con los encargados.
Pero hay algo que me parece importante a desarrollar por parte de las personas idóneas en estos menesteres y está dado con la relación de la empresa constructora y los consorcistas. (Aún, hoy en día, mucho más complejo que la relación con el administrador)
Los problemas más comunes (y donde es difícil avanzar) según se puede ver desde mi óptica son:
Si bien el Reglamento es uno de las cosas que se debieran presentar, tanto al permiso de edificación como al consorcista, aún antes de entregarle el departamento, si escriturar, esto no sucede hasta que a la constructora se le ocurra hacerlo. (A veces se tardan varios años, muchas discusiones, grandes rabietas, la ley para ellos no existe, o juegan con la ignorancia de la gente)
Normalmente la constructora tiene todo el menú armado de antemano, me refiero que ellas ponen: el administrador, la empresa de limpieza, los seguros (son productores de seguros), inmobiliaria para venta y alquiler de departamento, y entrando en la respuesta realizada por el Dr. Jorge Resqui Pizarro también en el origen de todo este problema, la redacción del REGLAMENTO, que dice que se permitirá actuar en asamblea, por ejemplo, a un apoderado con un máximo de tres unidades (Estadísticamente las que alquilan como administradores de propiedades)
Es por ello, que en honor a lo bien que uno se encuentra en esta página, es que solicito de parte del cuerpo profesional que hace estas "Pequeñas Noticias" y, en especial, al Dr. Jorge Resqui Pizarro ahonden en esta problemática, para que todos busquemos una solución común, que hoy con el furor de la construcción se hace necesaria.
Desda ya, muy agradecido
Perlitas: La libertad es como la vida, sólo la merece quien sabe conquistarla todos los días (Goethe)
Quisiera saber, ¿si el encargado no cumple horario y no usa la ropa de trabajo cómo se lo sanciona?
¿Es obligación tener un personal auxiliar para portería? ¿de qué depende?.
Si los días que no trabaja el encargado, no hay personal, ¿hay problemas legales o municipales para el consorcio?
Sin más saludo a quien corresponda
En respuesta a su consulta y en razón de ser varias las preguntas que efectúa le contestaré en el orden por Ud. propuesto:
1) Incumplimiento del horario de trabajo: dicha circunstancia debe ser constatada por el administrador. Es importante que sea éste y no un copropietario el que realice el control, ya que solamente él tiene el poder de dirección (Art. 65 LCT).
La primera vez que es detectada la infracción corresponde aplicar un apercibimiento dejando constancia en el libro de órdenes de la situación planteada y recordándole en el mismo instrumento el horario que debe cumplir.
Si la indisciplina continua las sanciones deben ser más severas, suspensión de uno o más días de trabajo. Asimismo para graduar la sanción se debe tener en cuenta el perjuicio que puede ocasionar para el consorcio la ausencia del encargado.
Se debe considerar el tiempo de ausencia y el lugar donde se encontraba. Son muchas las veces que están en la portería aduciendo que han ido al baño por lo que resulta conveniente hacer visitas periódicas al edificio en horarios diversos.
Distinta es la situación que se hayan retirado del edificio, tal conducta puede llegar a ser considerada abandono de trabajo.
Como verá resulta imposible por este medio tratar todas las situaciones por lo que la sanción debe estar acorde al daño que la conducta ocasione.
2) Con relación al uso de la ropa de trabajo también el caso debe ser controlado por el administrador. Se debe tener en cuenta que en el supuesto de producirse un accidente que podría haberse evitado con el uso de la ropa adecuada (por ejemplo lastimarse las manos con vidrios cuando se recogen los residuos) si la ART toma conocimiento de la infracción no va a cubrir el siniestro con lo que el consorcio se deberá hacer cargo de todos los gastos que demande el accidente.
3) En cuanto a la necesidad de tener personal auxiliar el Art. 7 inc. f) del CCT 378/04, (convenio colectivo de la actividad) el mismo establece que los edificios que están obligados a tener un encargado permanente con vivienda (ver Art. 23 del citado convenio) son aquellos que tienen a su cargo más de 25 de unidades.
Para el caso de edificios con menor cantidad de unidades es obligatorio tener un encargado no permanente, Este personal tendrá la obligación de cumplir un horario de permanencia de cuatro (4) horas diarias.
4) En cuanto a no tener personal que trabaje horas extras, los días que el encargado goce de su horario de descanso el problema que se puede suscitar es de índole municipal ya que los residuos no deben ser sacados a la vereda los días sábados sino los domingos después de las 20 hs.
Espero haber satisfecho sus inquietudes la saluda cordialmente
Perlitas: Cuando una mujer se rinde es por que ha vencido (Aldo Camarota)
El ascensor de mi edificio hace mucho ruido cuando frena y arranca. La gente de mantenimiento me dice que no hay manera de silenciarlo, cosa que no es verdad.
Quiero iniciar las demandas legales correspondientes pero no estoy seguro de las leyes que me amparan contra ruidos molestos causados por el ascensor. ¿Es necesario que todo el edificio esté de acuerdo en realizar las inversiones necesarias para silenciarlo?.
Previo a cualquier acción o iniciativa legal que tome, debería contar con un informe técnico que indique el estado actual del ascensor y la posibilidad técnica de evitar la producción de ruidos, así como también un presupuesto del costo que insumirían los trabajos de adecuación.
Luego de ello, debería intimar al consorcio a que realice las reparaciones necesarias a efectos de evitar dichos ruidos.
En caso que las molestias superen la normal tolerancia (es decir que los ruidos sean muy superiores a los que normalmente provoca un ascensor), tendría Usted elementos para reclamar -judicialmente si es necesario- la reparación de la máquina.
Cuando las reparaciones son necesarias pero el Consorcio decide no cumplir con su obligación de mantener los equipos de propiedad común en condiciones óptimas, podrá Usted accionar legalmente.
Perlitas: Quién sólo se mira a sí mismo, no puede tener amigos (Santos Vergara Badillo)
El edificio donde vivo tiene dos locales en la planta baja.
Hace unos meses se alquiló uno de ellos y en el sótano de dicho local vive la familia que atiende el negocio. No sabemos si este local está habilitado para vivienda pero sí se que no cuenta con instalación de gas, por lo que sospechamos que usan garrafas para cocinar.
Además el local tiene una sola salida (la puerta de entrada que da a la vereda y que cierran con candado a la noche)
Estas dos situaciones implican un grave riesgo para esta familia que queda encerrada ante un incendio, explosión etc. y para el resto de los ocupantes del edificio.
Les agradecería que me dijeran como proceder para solucionar esto.
Estimada lectora María Elena:
Si bien la información proporcionada no es completa –sería adecuado conocer si el local es propiedad común del Consorcio o exclusiva de un copropietario y si el reglamento de copropiedad y administración del inmueble prevé que dicho local cuente con vivienda, supuesto muy poco habitual, más si no posee, como es el caso, conexión de gas natural- es aquí aplicable lo establecido –como hemos repetido en innumerables ocasiones- por el mencionado RCA atento que éste es ley entre las partes integrantes del Consorcio, es decir para los copropietarios, conforme se deriva de la propia norma que enmarca a la PH (la ley 13.512) (1) y lo estatuido por los arts. 1137, 1197 y ccdantes. del Código Civil (2).
Se ha dicho, que el RCA no es solamente una enumeración de normas de vecindad y convivencia entre los componentes del Consorcio sino que representante una parte integrativa del propio título del derecho real y, como tal, oponible no sólo a los integrantes del Consorcio sino también a terceros y sucesores de los propietarios (3). Por lo que su carácter obligatorio es indubitable.
A su vez, el objeto es uno de los elementos esenciales de los contratos (cfr. arts. 953, 1167 al 1179, en especial el 1168 y 1169del Código Civil) (4) por lo que de incumplirse por algunas de las partes contratantes, permiten la rescisión y hasta la resolución del acuerdo de voluntades.
Aquí, bien pudo ser el propietario quien se extralimitó en el destino (objeto) del contrato de locación o. por el contrario, el o los locatarios aquellos que incumplieron con el elemento del pacto.
Y de ser un local propiedad del Consorcio será el mandatario de los condóminos (el administrador) quien deberá denunciar el incumplimiento del contrato y el abuso del derecho o, en la hipótesis que el espacio sea privativo de un comunero, intimar al propietario para que cumpla con el RCA dándole el destino y los usos que permite el Reglamento y el propietario, a su vez, emplazar a su inquilino. No se descarta interpelar y, posteriormente, accionar directamente contra el locatario.
En la especie, juega también, el Art. 6º de la ley 13.512 (5) puesto que cada edificio sometido al régimen de propiedad horizontal se constituye con una finalidad determinada por lo que es imprescindible que el Reglamento determine claramente cual es el destino y los usos aceptados para las unidades funcionales, incluidos los locales comerciales. En opinión de nuestros tribunales "Las exigencias de la vida en común, en el régimen de la propiedad horizontal someten el derecho de cada uno de los copropietarios a limitaciones mayores que las ya admitidas en el proceso evolutivo de la noción de propiedad que es cada vez menos derecho absoluto e ilimitado" (6).
Así, la prohibición de variar el destino alcanza al tercer adquirente de una unidad y al locatario u ocupante, aun cuando ser trate de obligaciones que el propietario hubiera asumido particularmente frente al consorcio (7).
La perturbación a los vecinos se trata de una limitación similar a la contenida en el art.2618 del Código Civil (8), aunque mucho más severa en atención a la íntima conexión de las unidades.
En cuánto a la realización de actos que comprometan la seguridad del edificio, estas restricciones son semejantes a las prescriptas en el art.2621 del C.C. (9) y concordantes. En éste acápite se acorallan como restricciones o prohibiciones las modificaciones en el objeto exclusivo a que se refiere el art. 5º, primer párrafo de la norma que gobierna al sistema (10).
Los actos citados en el art.6º de la ley PH –así como también los de los arts.5º y 7º- no son taxativos, sino meramente ejemplificativos y ello es así tanto que el art. 6º introduce una regla general y amplia cuando dice "perturbar […] de cualquier otra manera", dando a entender, sin hesitación posible, que se trata de cualquier perjuicio ocasionado por la conducta de un consorcista u ocupante da lugar al pertinente reclamo (11).
En el caso sub-exámine, de existir garrafas en el sótano del local o, más aún, una conexión clandestina de gas, el hecho se encuadraría en las cláusulas supra citadas (12).
La doctrina judicial ha expresado que "Las restricciones y límites al dominio –en especial las impuestas por el reglamento de copropiedad en cuánto al destino del inmueble y por los arts. 6º, inc. a) y 15 de la ley 13.512; 2º y 3º, inc. 5º, del decreto 18.734/1949 y 1197 del CCiv.- desempeñan un papel importantísimo en el régimen de la propiedad horizontal y tienen que ser estrictamente observados, porque de ello depende en parte esencial el sistema, siendo uno de los motivos determinantes de la conjunción de voluntades al someterse al mismo" (13).
El ejercicio de la acción contraria al incumplimiento del reglamento generada por el objeto de la locación o por la desviación del objeto, si éste fuera adecuado, (legitimación activa procesal) le cabe al administrador por el hecho objetivo de la transgresión y a cualquiera de los consortes dominiales si se vieran afectados directamente por la violación de las normas del art. 6º de la ley 13.512. La acción es personal y no real.
El art.15 del mencionado cuerpo legal (14) fija sanciones para los supuestos de violación del reglamento por parte de los propietarios u ocupantes de las unidades, sin perjuicio de la acción civil resarcitoria que en cada evento cupiere.
"El inquilino de una unidad sujeta al régimen de la ley 13.512 ante una acción del consorcio por violación al reglamento de copropiedad y administración no puede oponer como defensa el desconocimiento de dicho estatuto, pues si tal excusa no puede arguirla el locador propietario consorcista, mal podría admitírsela a él, que en cierta medida, como ocupante de la unidad, lo reemplaza frente al consorcio" (15).
Es decir, la legitimación pasiva procesal –vgr. contra quien se dirige la acción por la conducta antijurídica violatoria del estatuto- la tiene tanto el propietario cuánto el ocupante no propietario, quien, además, podrá ser desalojado en caso de reincidencia (o sea debe haber una condena anterior, y no necesariamente por violación a la misma norma del reglamento o la reiteración de la misma conducta [16]). "Si la infracción al reglamento de copropiedad en lo que se refiere al destino de las unidades fue cometida por el ocupante que no es propietario no hay inconveniente en dirigir la acción contra él (art.15, ley 13.512)" (17).
En lo que respecta al procedimiento a utilizar, el art.15 de la ley de PH –al igual que el 10º- se refiere a procesos judiciales a tramitar en la forma más breve posible. Por lo que podrá aplicarse el proceso sumarísimo (previsto en el art.498 del CPCCN) o el del los interdictos (arts.610/611 del código de rito). Y en lo referido a la prescripción de la acción, entendemos, que conforme la naturaleza contractual del RCA, la decenal del art.4023 del C.Civ. es la aplicable a la acción por infracción a cualquiera de sus cláusulas (18).
Mención al margen, amerita explicar que es acorde al sentido de la demanda, acompañarla con una medida precautoria innovativa (o medida cautelar innovativa) (19) tendiente a alterar el estado de hecho o derecho existente antes de la petición de su dictado, o sea antes del pronunciamiento de la sentencia de mérito y resolver sobre el fondo de la cuestión, a los fines de modificar la peligrosa situación reinante y no tornar ilusoria, abstracta o tardía la reparación ulterior (20).
Con lo respondido, esperamos haber abarcado, en lo estrecho del comentario, todas las variantes a tener en cuenta para la resolución satisfactoria del problema planteado.
Con lo que la saludo con distinguida consideración.
(1) Lo que se establezca en el RCA deviene de lo prescrito en el decreto 18.734/49 reglamentario de la ley 13.512 de PH, que en su art.3º expresa que el estatuto debe "proveer sobre las siguientes materias…3. Enumeración de las cosas comunes; 4. Uso de las cosas y servicios comunes; 5. Destino de las diferentes partes del inmueble…".
(2) Art. 1137 CC: "Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos": Art.1197 CC: "Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma".
(3) "El reglamento es integrativo del título de propiedad horizontal, lo que implica que por su naturaleza contractual es obligatorio tanto para los firmantes como para los sucesores y terceros, hasta tanto no se modifique" cfr. Cám.Nac.de Apelac. en lo Civil de la Capital Federal, Sala J, 17/08/2000, DJ 2001-2-131.
(4) Art. 953 CC.: El objeto de los actos jurídicos deben ser cosas que estén en el comercio, o que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algún acto jurídico, o hechos que no sean imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos que no sean conformes a esta disposición, son nulos como si no tuviesen objeto.
Art. 1167: Lo dispuesto sobre los objetos de los actos jurídicos y de las obligaciones que se contrajeren, rige respecto a los contratos, y las prestaciones que no pueden ser el objeto de los actos jurídicos, no pueden serlo de los contratos.
Art. 1168: Toda especie de prestación, puede ser objeto de un contrato, sea que consista en la obligación de hacer, sea que consista en la obligación de dar alguna cosa; y en este último caso, sea que se trate de una cosa presente, o de una cosa futura, sea que se trate de la propiedad, del uso, o de la posesión de la cosa.
Art. 1169: La prestación, objeto de un contrato, puede consistir en la entrega de una cosa, o en el cumplimiento de un hecho positivo o negativo susceptible de una apreciación pecuniaria.
(5) Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. (las negritas nos pertenecen).
(6) Cámara Nacional en lo Civil, Sala D, 02/10/1968, ED., 25-673.
(7) Racciatti, Hernán, Validez y alcance de la prohibición de variar el destino de un piso o departamento en el sistema de la ley 13.512, JA, 1959-V-527.
(8) Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.
(9) Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depósitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fábricas, o empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos y usos del país, todo sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior. A falta de reglamentos, se recurrirá a juicio de peritos.
(10) Art. 5º, párr. 1º de la ley 13.512: Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
(11) Cfr. Gabás, Alberto A., Manual teórico-práctico de propiedad horizontal, pg.460, Hammurabi, Bs.As., 1998; Highton, Elena I., Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, 2ª ed..pg. 313 y ss., Hammurabi, Bs.As., 2007; Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La propiedad horizontal, pg. 217 y ss., Lexis-Nexis, Bs.As., 2005.
(12) De modo analógico se puede citar: "Los artificios pirotécnicos o fuegos artificiales, aun los autorizados por las ordenanzas municipales, son, desde el punto de vista de la ley 13.512, mercaderías peligrosas que perturban la tranquilidad de quienes habitan una casa de pisos o departamentos", CNCiv., Sala B, 03/03/1966, LL., 122-311.
(13) Cám.Nac.Civ., Sala K, 08/06/1992, JA., 1994-IV-síntesis.
(14) "En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
(15) Cámara de Apelaciones de Mar del Plata, Sala I, Expte. 39.535, Sensus, Bol. 1/4, T.XX, pg.16.
(16) CNCiv., Sala E, 28/06/1996, Jurisp. Cám. Civ., Isis, sum.2132.
(17) CNEsp.Civ.yCom., Sala VI, 19/06/1981, BCNECyC, 699-10.472.
(18) Art. 4023: "Toda acción personal por deuda exigible se prescribe por diez años, salvo disposición especial.
Igual plazo regirá para interponer la acción de nulidad, trátese de actos nulos o anulables, si no estuviere previsto un plazo menor".
Citas: CNac.Civ., Sala F, 23/12/1996, LL., 1997-C-23; ídem Sala G, 14/06/1989, JA.1993-II-sintesis.
(19) Peyrano, Jorge W., Cuestiones de derecho procesal, pg.38, La Ley, Bs.As., 1980.
(20) Entre muchos precedentes, ya que hoy es aceptada por una buena cantidad de jueces, Cám.Civ. y Com. Rosario, Sala II, 01/09/1976, JA., 1977-III-62.
Perlitas: El conocimiento y la comprensión sobre los demás es sabiduría (Lao-tsé)
Molesto vuestra atención para que me informen: en un edificio de 50 propiedades, sólo 5 departamentos están afectados por la entrada en el taparrollos de murcielagos.
¿El consorcio debe hacerse cargo del gasto para solucionar este asunto?
¿Tienen direcciones de quien se hace cargo de este trabajo?
Ruego me contesten. Desde ya muy agradecido
En principio se entiende que ninguno de esas 5 unidades es responsable de tener esos tan indeseables animalitos dentro de los taparrollos de las ventana, se supone que revolotean por el edificio y hacen nido en una o varias ventanas. Si uds combaten en forma individual esos problemas, probablemente se solucionen pero no así el del edificio. Pudiendo afectar cualquier otra unidad.
Murciélagos y palomas se debería hacer por consorcio un tratamiento global, colocando productos que los ahuyente o colocando redes de protección que se ven últimamente en ventanas y hasta cerrando patios de aire y luz enteros.
Para sacarlos y colocar unos geles especiales hay empresas privadas que lo hacen, generalmente las de fumigación y desinfección, pero también puede consultar en el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Esperando haber respondido su consulta lo saludo atte.
Perlitas: El racismo es como juzgar el valor de un libro por el color de sus hojas (anónimo)
Gracias por este espacio de comunicación.
El consorcio que integro tiene dos partes, departamentos y galería comercial.
El reglamento dice que con el 75% se puede modificar el reglamento.
Quieren poner un reglamento más para la galería comercial a lo que me opongo.
1.- ¿Esto es modificación del reglamento o un reglamento nuevo?
1.2.- ¿Si fuera un reglamento nuevo requiere el 100% de las firmas?
2.- Cuando se refiere al 75% ¿se refiere al 75% de todos los consorcistas o al 75% de voto positivo de los presentes en la asamblea?
3.- Si surgiera que pueden hacerlo, ¿deben presentarlo en algún organismo oficial?
Estimado Guillermo, lo que ud. me informa acerca de su consorcio es lo que se llama un "consorcio sectorizado" donde generalmente en los reglamentos, por una cuestión de administración,puede ser que existan asambleas diferentes para cada uno de los sectores, a pesar que el consorcio es único, pues no son los mismos problemas los que pueden afectar a la galería comercial que al sector de las unidades de vivienda. Lo que yo pueda orientarlo con referencia a su consulta deberá adaptarlo a lo que está establecido en su reglamento. Al no haberlo leído se me dificulta ser muy específica en la respuesta, pues podría en el mismo reglamento estar contestadas sus preguntas.
Pero igualmente le digo, si el reglamento dice que para modificar el mismo se necesitan un 75%, estimo que es sobre el total de propietarios, pues algunos reglamentos establecen que es sobre los presentes, si se logra dicho porcentual es indiferente que Ud. se oponga, ya que habrán logrado la mayoría requerida para la misma. Recuerde que las tomas de decisiones se formalizan a través de mayorías, si la misma se reúne se aprueba el punto.-
Lo que me parecería que se desprende de sus preguntas que a lo mejor el sector galería quisiera votar por la creación de un reglamento interno para el mencionado sector.-
En atención a ello, no puedo responder su consulta 1), sólo puedo decirle que si votan y consiguen el porcentual requerido por el reglamento habrán podido modificar alguna de las cláusulas, no siendo entonces un reglamento nuevo.-
A la pregunta 1.2) es práctricamente imposible que por mayoría del 100% se vote un nuevo reglamento, ya que el mismo está compuesto por claúsulas estatutarias, que nadie estaría dispuesto a votar a favor para su modifciación, entre ellas, el cambio de destino, el cambio de porcentual de su unidad funcional, la califiaciónde las partes comunes y las esclusivas etc.- "El reglamento de copropiedad forma parte del título de dominio de cada uno de los propietarios y conforma la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones (Cam Nac Civil Sala L 17/8/1994 Consorcio Acevedo 2432 c/Tarnovsky Ernesto).
A su pregunta 2) es imposible que le pueda contestar sin haber leído previamente el reglamento, en general para la modificación se solicita un porcentaje sobre el total del edificio.-
Sobre su pregunta 3), el modo a cabo para llevar esta decisión requiere de una asamblea que se convoque al efecto, la asamblea, la votación de los propietarios identificados como tal con la mayoría requerida y la escritura pública. "Es ineludible que la modificación del reglamento de copropiedad se instrumente en escritura pública (Cáma Nac. Civil Sala C 12/12/1989 JA 1990-III-375") y luego su registro en el Registro de la Propiedad Inmueble "La falta de inscripción en el Registro de la Propiedad de las reformas al reglamento de copropiedad no es oponible por los propietarios, sino únicamente por los terceros (Cám Nac Civil Sala B 10/5//1967 ED 19-22").-
Perlitas: Aunque supiera que el mundo se va a acabar mañana yo hoy aún plantaría un árbol (M. L. King)
Necesitaría saber si la administración del consorcio al cual pertenezco puede obligarme a abonar el servicio de cable comunitario. Objetan que se decidió en asamblea la contratacion del mismo aunque no contaron con el voto de todos los propietarios en la misma.
Agradeceré una pronta respuesta dado que debo resolverlo.
Ninguna administración, a través de la representación de un consorcio, puede obligar al consorcista a abonar el servicio de cable por consorcio, aunque la asamblea por mayoría decida aceptar dicho servicio de cable. Sólo se puede hacer con los consorcistas que declararon en forma escrita que desean tener el servicio de cable por consorcio y abonarlo a través de las expensas.
Perlitas: La división entre guapos y feos es otra lucha de clase (Charo López)
En el edificio los servicios de calefacción y secador de ropa son individuales, cada unidad tiene una caldera que de ahí salen caños que van a un equipo de calefacción y otros para el secador de ropa.
Los mismos se encuentran obstruidos lo cual genera que dicha unidad no posea aire caliente al 100%.
La consulta ¿el cambio de dichos caños corresponde al consorcio o los propietarios?.
El reglamento de copropiedad sólo habla con relación a esto que son cosas comunes:"El terreno, los cimientos y estructuras de cada edificio, columnas, vigas, losas, techos y pisos".
Vale aclarar que los caños pasan por el techo que es de durlock pero así es la construcción original. Hay muchos techos dentro de las propiedades que son de durlock.
No es sencillo reponder a una consulta como ésta sin tener a la vista el Reglamento y, sindo aún más rigurosos, sin una inspección visual del sector donde están instaldos los caños en cuestión.
A la luz de la desccripción hecha en la consulta, todo parecería indicar que estamos frente a un caso en que toda esa instalación individual de calefacción y secado de ropa está enteramente dentro del sector privativo del departamento.
Pero es muy extraño que el Reglamento de Copropiedad y Administración sólo se refiera en esa escueta oración a la condición de comunes de los elementos que allí señala. Me permito recomendarle una relectura del Reglamento y, tal vez, así se refuerce la aseveración que hago en el párrafo anterior, en el sentido de que sería al propietario a quien le correspondería afrontar als reparaciones de los caños.
Con relación al concepto de antigüedad del personal jornalizado, anterior al mes de mayo de 2009, del 2% que a diciembre de 2009 es de $ 42,60 les agradecería me informen si ese importe se debe proporcionar a las horas trabajadas por dicho personal jornalizado o bien se debe tomar como un valor fijo. Muchas gracias.
Hola Osvaldo, en realidad es un monto fijo desde el punto de vista que vos lo planteas o sea que no es proporcional al tiempo trabajado. En verdad es el 2% del salario de un Ayudante permanente sin vivienda de 4º categoría.
Y ya que tocamos el tema, aquellos trabajadores de media jornada, suplentes y jornalizados que ingresaron a partir de mayo de 2009 ese 2% se convirtió en 1% (Disposición 106/2009 BO 27/07/2009)
¿Cómo se debe computar la antigüedad de un ayudante por temporada (4 meses)?, ¿Por la suma del tiempo trabajado en los sucesivos contratos o por el tiempo corrido desde la fecha del primer contrato?. Saludos, Nicolás.
Hola Nicolás, espero compartas conmigo el título de tu mail ya que durante muchísimos años de mi infancia íbamos con mis padres a esta hermosa ciudad y el viento nos volvía locos aunque nos gustaba mucho.
Bueno, con respecto a tu consulta, deberás tomar la fecha del primer contrato para computar la antigüedad y no el tiempo efectivamente trabajado.
Esto surge del artículo 18 de la Ley de Contrato de Trabajo que dice: "Cuando se concedan derechos al trabajador en función de su antigüedad, se considerará tiempo de servicio el efectivamente trabajado desde el comienzo de la vinculación, el que corresponda a los sucesivos contratos a plazo que hubieren celebrado las partes y el tiempo de servicio anterior, cuando el trabajador, cesado en el trabajo por cualquier causa, reingrese a las órdenes del mismo empleador".
Estimado Claudio, necesitaría esta información:
excepción de los autoadministrados de hacer el curso obligatorio del RPA (Registro Público de Administradores de la CABA) en forma escrita,
¿dónde la puedo hallar?
Esta excepción surge del Artículo 3º de la Ley 3.254 que podés encontrar en nuestro sitio www.pequenasnoticias.com.ar en Legislación y luego en Ciudad de Buenos Aires, Ley 3254.
Este artículo modifica los requerimiento para la inscripción de los administradores en el RPA. Te lo transcribo: " Agréguese al Artículo 4° de la Ley 941 el siguiente texto: " [...] f.- Certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y forma que establezca la reglamentación de la presente".
Por otra parte exceptúa de estas obligaciones a los administradores gratuitos al imponerle sólo dos obligaciones. El artículo dice textualemente "Los/las administradores/as voluntarios/as gratuitos/as sólo deberán presentar: a).- Original y copia del Documento Nacional de Identidad; b).- Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios".
Por lo tanto los consorcios autoadministrados de todas las demás obligaciones quedan exceptuados
Necesito saber cómo se calculaban los aportes adicionales y contribuciones adicionales.
Yo tengo un fragmento que saque hace algún tiempo del boletín y no lo puedo ubicar, donde dice que es el 3% y 6% de la diferencia entre el valor mensual y el aporte bruto.
realmente no se a que se refiere con los términos subrayados.
Si por favor me lo pueden contestar se los voy a agradecer.
Estimado Milton, creo que estamos hablando del aporte y la contribución de la Obra Social para aquellos casos en que el trabajador decide hacer uso de la obra social y no es un trabajador mensualizado, ¿verdad?
En ese caso, en el aplicativo de la AFIP, en la Remuneración 4 y en la Remuneración 8 (Aporte y contribución sobre Obra Social) hay que indicar el valor bruto del importe sobre el que hay que calcular la obra social. Este importe corresponde al básico del Encargado permanente con o sin vivienda y de la categoría que corresponda según el edificio en cuestión.
Habito en un edificio de tres pisos y tenemos una señora jubilada (70 años) que nos está haciendo limpieza 3 veces a la semana, cumpliendo aproximadamente 3 horas a la semana.
Mi pregunta es: siendo jubilada, ¿es necesario que aportemos por ella? ¿cuál sería la forma correcta de hacerlo?.
Como comentario le digo que, por eventual riesgo de accidente, consultamos con una aseguradora, la que nos comenta que dada la edad de la Sra. no pueden asegurarla.
¿Hay otra forma posible de poder sacar un seguro contra accidente?
Para obtener el libro de firmas que, según tengo entendido es obligatorio, cuáles son los requisitos para adquirirlo o qué documentación se debe de presentar y dónde concurrir para poder tener en regla este consorcio y así cumplir con la Ley?
Le estaré muy agradecido me dé una respuesta a mis preguntas y, así, poder llevar a cabo todo lo aquí consultado.
Estimado Gualter, en el caso de la trabajadora jubilada no es problema que trabaje –siempre y cuando no se haya jubilado por invalidez- y hay que aportarle como tal.
Los descuentos que se le deben practicar son los siguientes:
En cuanto a las contribuciones, el mismo aplicativo de la AFIP va a indicar cuáles son las obligaciones, pero hay que indicar que el empleado es "jubilado".
Con respecto a la traba que te pone la ART, no te puedo ayudar, pero consultalo con algún profesional.
Con respecto al libro de registro de firmas, solo tenés que comprar el Libro (es el de tapas negras) y luego llevarlo a autorizar al mismo registro. No hay más trámite que ese
Número de Edición: 405 (1º edición)