Source: http://docplayer.cz/124540757-1-znalecky-posudek-c-2018.html
Timestamp: 2019-09-15 10:32:22+00:00
Document Index: 27395088

Matched Legal Cases: ['zákona č. 121', 'zákona č. 237', 'zákona č. 257', 'zákona č. 296', 'zákona č. 188', 'zákona č. 350', 'zákona č. 303']

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 na 1) bytové jednotce č. 339/16, umístěné v domě č.p. 339, na pozemku parc.č a 2) spoluvlastnickém podílu ve výši 586/12599 na společných částech domu č.p. 339, na pozemku parc.č a pozemku parc.č. 1026, vše v k.ú. Frýdlant, obci Frýdlant, okrese Liberec (LV č. 2107) Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Dvořákova 1515/ Ostrava Účel posudku: odhad ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 043 EX 311/16 a 043 SPR 2/18-2 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Česká 754/ Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě
2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 339/16 Adresa nemovité věci: ul. Liliová č.p. 339, Frýdlant Okres: Liberec Obec: Frýdlant Katastrální území: Frýdlant 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes zaslanou výzvu (viz příloha č. 4) neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Frýdlant ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Jiřího Krále sp.zn. 043 EX 311/ o ustanovení znalce ze dne Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: Bílá Věra, Liliová 339, Frýdlant podíl 1/3 Novotná Miloslava, Kumburská 411, Železnice podíl 1/3 Široká Zuzana, nám. T. G. Masaryka 3, Frýdlant podíl 1/3 Omezení vlastnického práva na LV 2107: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Široká Zuzana Zahájení exekuce - Široká Zuzana blíže viz LV ve veřejném rejstříku
3 Celkový popis nemovité věci Bytová jednotka č. 339/16 Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Liberec, ve městě Frýdlant, při ul. Liliová, poblíž Nemocnice Frýdlant, cca 300 m od zastávky MHD Frýdlant, nemocnice. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve městě Frýdlant je k dispozici veškerá občanská vybavenost, byt je umístěn v širším centru města (cca 850 m od centra). Parkovací možnosti jsou omezené na parkovišti u domu a okolních komunikacích. Nemovitá věc je tvořena: spoluvlastnickým podílem ve výši 2/3 na bytové jednotce č. 339/16, umístěné v domě č.p. 339, na pozemku parc.č a na spoluvlastnickém podílu ve výši 586/12599 na společných částech domu č.p. 339, na pozemku parc.č a pozemku parc.č. 1026, vše v k.ú. Frýdlant, obci Frýdlant, okrese Liberec Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v širším centru města, v okolí je k dispozici veškerá občanská vybavenost v dosahu Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovité věci - omezené parkovací možnosti v okolí - jedná se o prodej spoluvlastnického podílu 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé II) Ocenění spoluvlastnického podílu Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí - Kopie podacího lístku
4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je zděné konstrukce se sedlovou střechou, po částečné revitalizaci (nová okna). Dům má 1.PP, 3.NP a půdu bez výtahu. Oceňovaná jednotka se nachází ve 3.NP. Dům je v užívání cca 60 let. Údaje převzaté z Prohlášení vlastníka: Jedná se o byt velikosti 2+1. Celková plocha bytu je 54,20 m 2 bez příslušenství (sklepa 4,40 m 2 ). Bytová jednotka se skládá se z kuchyně 7,40 m 2, 2 pokojů 14,70 m 2 a 23,20 m 2, předsíně 5,70 m 2, koupelny 2,50 m 2 a WC 0,70 m 2. K bytu patří sklep 4,40 m 2. Vybavení náležející k jednotce: kuchyňská linka, el. sporák, vestavná skříň, vana, umyvadlo a WC mísa s nádrží. Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, ústředního topení, rozvody elektroinstalace apod.), kromě stoupacích vedení s odbočnými uzavíracími ventily). Společnými částmi budovy jsou části určené pro společné užívání, tj. schodiště a chodby, včetně dveří zajišťujících přímý vstup do společných prostor a oken zajišťujících osvětlení a větrání společných prostor, vstupní prostory, schodiště, prádelna, sušárna, kočárkárna a půda. Znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovité věci. Znalec pro další ocenění uvažuje s průměrným technickým stavem jednotky, s předpokladem dalších investic na její opravy a údržbu.
5 - 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytové jednotky V současné době se ve Frýdlantě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 770 tis. až 850 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4 byt č.5 lokalita Liliová č.p. 339 Bělíkovač.p. 1295, Frýdlant Čapkova, Frýdlant Bělíkova, Frýdlant Bezručova č.p. 1142, Frýdlant cena nabídková/ realizovaná korekce ceny na pramen, korekce nabídky a poptávky, faktor času výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 K1 K2 K3 K4 výsledná cena za m2 1, ,00 1,00 1,00 1, , ,00 0,95 1,00 0, , ,00 1,00 1,00 0, , ,90 0,95 1,00 0, , ,00 0,95 1,00 1, průměrná indexovaná hodnota Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 54, K1 - Koeficient úpravy na celkový stav bytu (byt č. 4 je v lepším stavu po rekonstrukci) K2 - Koeficient úpravy na celkový stav domu (domy u bytů č. 2,4 a 5 jsou v lepším technickém stavu) K3 - Koeficient úpravy na lokalitu (byty se nachází v obdobných lokalitách) K4 - objektivizační koeficient (balkon, lodžie, garáž, výtah, apod.) - byty č. 2,3 a 4 mají lodžii nebo zahradu Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč
6 - 6 - II) Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 2/3: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Ocenění je provedeno v souladu s metodikou Asociace znalců a odhadců (AZO). Dle Znaleckého standardu AZO č. 1 se výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu stanovuje u nekomerčních nemovitých věcí následovně: - většinový podíl snížení aritmetického podílu o cca % - menšinový podíl snížení aritmetického podílu o cca % Vzhledem k výši spoluvlastnického podílu (podíl 2/3), stanovuji snížení aritmetického podílu odborným odhadem z uvedeného rozpětí ve výši 15 % z ceny obvyklé spoluvlastnického podílu. Cena obvyklá nemovitosti: ,- Kč Spoluvlastnický podíl 2/3 : ,32 Kč Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 15% Spoluvlastnický podíl ve výši 2/3: ,03 Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 (zaokrouhleno): ,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 na bytové jednotce č. 339/16, umístěné v domě č.p. 339, na pozemku parc.č a spoluvlastnickém podílu ve výši 586/12599 na společných částech domu č.p. 339, na pozemku parc.č a pozemku parc.č. 1026, vše v k.ú. Frýdlant, obci Frýdlant, okrese Liberec (LV č. 2107), je odhadnuta ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 na oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč.
7 - 7 - C. Rekapitulace 1) Cenu obvyklou nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 na bytové jednotce č. 339/16, umístěné v domě č.p. 339, na pozemku parc.č a na spoluvlastnickém podílu ve výši 586/12599 na společných částech domu č.p. 339, na pozemku parc.č a pozemku parc.č. 1026, vše v k.ú. Frýdlant, obci Frýdlant, okrese Liberec (LV č. 2107), odhaduji ve výši Slovy: čtyři-sta-šedesát-tisíc-korun-českých ,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Česká 754/ Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku.
8 - 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí Příloha č. 5: Kopie podacího lístku
9 Příloha č. 1: Fotodokumentace - 9 -
11 Příloha č. 3: Srovnávané byty Nemovitá věc č. 1 Byt 2+1, ul. Liliová 339/2, Frýdlant Realizovaná cena: Kč Užitná plocha: 54 m 2 Byt ve stejném domě. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 10/2017 Nemovitá věc č. 2 Byt 2+1, ul. Bělíkova č.p. 1295, Frýdlant Realizovaná cena: Kč Užitná plocha: 40 m2 Byt o dispozici 2+kk, OV, v 8.patře panelového domu s výtahem. Prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, lodžie. Podlahové krytiny v bytě jsou z PVC a koberce. Jádro koupelny a WC je původní umakartové. Okna v bytě jsou nová plastová. K bytu náleží sklepní koje a na patře je k užívání kočárkárna. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 10/2017 Nemovitá věc č. 3 Byt 2+kk, ul. Čapkova, Frýdlant Cena: Kč Užitná plocha: 44 m2 Byt 2+kk v cihlovém bytovém domě s vlastní oplocenou zahradou. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí, bez výtahu - v domě je pouze 9. Byt je ve zcela původním stavu - výhodou jsou dva samostatné neprůchozí pokoje. Byt je vhodný ke kompletní rekonstrukci. K dispozici je původní kuchyňská linka, elektrický sporák, lednice, spižní skříň; koupelna je vybavena vanou, pračkou, elektrický bojler a elektrické přímotopy. Parkování přímo před domem. Zdroj: sreality.cz, říjen 2018
12 Nemovitá věc č. 4 Byt 2+kk, ul. Bělíkova, Frýdlant Cena: Kč Užitná plocha: 42 m2 Byt 2+kk v osobním vlastnictví se nachází se v 2. NP revitalizovaného panelového domu s výtahem. Byt se skládá z obývacího pokoje s kuchyňským koutem, neprůchozího pokoje, koupelny, předsíně a lodžie, která je součástí bytu. Byt prošel kompletní rekonstrukcí. Je zde zděná koupelna se sprchovým koutem a toaletou. Dále pak je zde nová kuchyňská linka, plastová okna, plovoucí podlahy. V předsíni, koupelně a před kuchyňskou linkou je keramická dlažba. Zdroj: sreality.cz, říjen 2018.Nemovitá věc č. 5 Byt 2+1, ul. Bezručova č.p. 1142, Frýdlant Realizovaná cena: Kč Užitná plocha: 57 m2 Byt 2+1, 60 m2 ve Frýdlantu. Nová okna, nové rozvody elektřiny. Umístění bytu ve 3.p. z celkových 7.p. Dům je nově zateplen. V domě je zavedený rychlý internet optickým kabelem, společná anténa pro příjem digitální TV a slušní sousedé. K bytu patří sklep. Parkování u domu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 9/2017