Source: https://www.periodicimaggioli.it/il-comune-deve-motivare-modifica-valore-immobile/
Timestamp: 2020-08-12 00:46:50+00:00
Document Index: 61308348

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 59', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 31', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 1', 'art. 5']

Con la sentenza n. 25709/2016, la Corte di Cassazione ha affermato che la motivazione di un atto di accertamento in tema di aree fabbricabili soggette ad ICI (oggi IMU), non può limitarsi a contenere indicazioni generiche sul valore del terreno, limitandosi ad un mero richiamo ai Regolamenti comunali e alle delibere adottate, ma deve specificare, a pena di nullità, i prezzi medi di riferimento di altre aree aventi analoghe caratteristiche e ubicate nella stessa zona. L’arresto é importante in quanto contribuisce a meglio delineare le modalità di esercizio della potestà impositiva in materia e le specifiche che l’atto di accertamento e liquidazione del tributo dell’Amministrazione comunale deve osservare ai fini della sua validità.
La Corte di Cassazione, con la sentenza 14 dicembre 2016, n. 25709, tratta del ricorso proposto da una società contro un avviso di accertamento di maggiore ICI dovuta su un’area fabbricabile di proprietà, il quale venne accolto dalla Commissione tributaria provinciale, dichiarandone l’illegittimità del provvedimento, con esito confermato in appello, rilevando la Commissione regionale come il Comune non possa limitarsi ad un generico richiamo ai Regolamenti comunali e alle delibere adottate ma deve indicare i prezzi medi di riferimento di altre aree aventi analoghe caratteristiche e ubicate nella stessa zona, pena il vizio irrimediabile del provvedimento impositivo.
Nel conseguente ricorso per Cassazione il Comune soccombente deduce:
a) nullità della sentenza e vizio di motivazione, non avendo la Commissione regionale valutato la perizia di stima diretta redatta dal Comune;
b) violazione dell’art. 59, sulla potestà regolamentare del Comune in materia di ICI, del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, rilevando come il provvedimento generale dell’ente locale era legittimo in quanto reso nel rispetto dei parametri di cui all’art. 5, comma 5, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504;
c) violazioni in mataria di prove, essendo onere della società e non dell’ente provare la minore debenza dell’ICI.
Normativa ICI sulle aree fabbricabili
In riferimento all’argomento trattato, considerato che presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio é diretta l’attività dell’impresa, occorre premettere in qrgomento che, agli effetti dell’ICI, ai sensi dell’art. 2, comma 1, lettera b), del d.lgs. n. 504 del 1992, per “area fabbricabile” si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi. Da quanto sopra consegue che l’edificabilità non deve necessariamente discendere da piani urbanistici particolareggiati, essendo sufficiente che tale caratteristica risulti da un piano regolatore generale.
D’altro canto, va rilevato che per le aree poste al di fuori degli strumenti particolareggiati ma entro lo strumento generale, la potenzialità di edificazione normalmente é attenuata nel senso che possono esistere gradi, più o meno ampi, di incertezza sull’effettiva possibilità di utilizzare il suolo a scopo edificatorio nel futuro, allorquando cioè la zona rientrerà in un piano particolareggiato. Tale situazione, pur se non influente sulla qualificazione dell’area, non sarà però priva di effetto; essa influenzerà la quantificazione della base imponibile la quale, com’é noto, é rappresentata dal valore venale in comune commercio. È abbastanza evidente che, normalmente, sul mercato il valore dell’area é man mano decrescente a seconda che si tratti di area per la quale é stata rilasciata la concessione edilizia, di area priva di concessione ma compresa in un piano particolareggiato, di area compresa soltanto in un piano regolatore generale (in termini Ministero Finanze – Dip. Entrate Fiscalità Locale, Risoluzione 17 ottobre 1997, n. 209).
Per completezza, valgano le seguenti, ulteriori osservazioni:
– non possono essere considerate fabbricabili quelle aree che risultano essere assoggettate dagli strumenti urbanistici a vincolo di inedificabilità;
– durante il periodo dell’effettiva utilizzazione edificatoria (per costruzione; per demolizione e ricostruzione; per esecuzione di lavori di recupero edilizio), il suolo interessato deve, comunque, essere considerato area fabbricabile, indipendentemente dal fatto che sia tale o meno in base agli strumenti urbanistici. Ciò, in forza della “finzione” giuridica contemplata nel sesto comma dell’art. 5 del D.Lg. n. 504/1992, secondo cui in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione difabbricato, di interventi di recupero a norma dell’art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile é costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell’art. 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
Quest’ultima precisazione impone di completare il quadro normativo richiamando il comma 1 dell’art. 5, secondo cui la base imponibile dell’imposta é il valore degli immobili indicati al comma 2 dell’art. 1 (fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli), e il comma 5 dello stesso articolo, che dispone che per le aree fabbricabili il valore é costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Al riguardo, la giurisprudenza ha precisato che la base imponibile ai fini del calcolo dell’ICI è individuata senza possibilità di equivoci dall’art. 5, secondo comma, d.lgs. n. 504/1992, mediante una stretta ed imprescindibile relazione tra iscrizione (o necessaria iscrivibilità) in catasto di una unità immobiliare e rendita vigente al primo gennaio dell’anno di imposizione (Cass. 29 ottobre 2010, n. 22124).