Source: http://www.abogadosparatodos.net/quien-paga-las-obras/
Timestamp: 2017-01-23 12:37:29
Document Index: 17552290

Matched Legal Cases: ['artículo 21', 'artículo 21', 'artículo 22', 'artículo 21', 'artículo 23', 'artículo 24']

Quién paga las obras de un piso alquilado
Por Eduardo Fernández-Fígares Estévez el Mar 17, 2016Blog, Obras, 10 comentarios
La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) trata de regular quién es el responsable de asumir o soportar el coste de las obras y reparaciones que hay que hacer a lo largo de la vida de un contrato de arrendamiento de vivienda, es decir, nos va a indicar quién paga las obras según los casos que se presenten.
Voy a acercarme a la siempre controvertida cuestión de quién paga las obras o reparaciones que hay que realizar en las viviendas alquiladas. Y como siempre, voy a hacer el análisis tanto para los contratos de arrendamiento firmados antes del 6 de junio de 2013 como para los firmados después de esa fecha.
En concreto, el Capítulo IV del Título II de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) establece la existencia de cuatro tipos distintos de obras. Se trata de obras de conservación, de mejora, pequeñas reparaciones y obras del inquilino.
Quién paga las obras de conservación
Las obras de conservación se regulan en el artículo 21 de la LAU y son las que necesita el inmueble para que se conserve en las condiciones mínimas que requiere una vivienda para vivir en ella.
Como regla general, las tiene que pagar el arrendador. Esta regla, no obstante, tiene un límite, y es que si el deterioro de la vivienda no es producto del uso habitual sino que se debe a un uso inhabitual por parte del inquilino, en estos casos estas obras las tendrá que pagar el inquilino-arrendatario, y no el arrendador.
En el primer caso (cuando las paga el arrendador) no puede repercutirle el coste de dichas reparaciones al inquilino (no puede elevar la reta). Además, para la realización de las obras habrá que tener en cuenta que no perjudiquen al inquilino en su día a día habitual, por lo que habrá que realizarlas cuando la vivienda no esté alquilada. Y si esto no es posible, habrá que descontarle al inquilino, de la renta, una proporción igual a la proporción de vivienda que no puede utilizar a causa de las obras.
Si estás interesado en profundizar en tema de obras y reparaciones de conservación te invito a leer Las obras de conservación en la vivienda alquilada.
Quién paga las pequeñas reparaciones
Las pequeñas reparaciones que van resultando necesarias por el uso ordinario de la vivienda deben ser asumidas por el inquilino, a tenor de lo expresado por el artículo 21.4 LAU.
Se trata de un artículo muy escueto y que suscita gran cantidad de dudas en el día a día jurídico, por lo que te he preparado el post Las pequeñas reparaciones en el alquiler, en el que entro a hacer un análisis en profundidad de estas pequeñas reparaciones, por si te apetece echarle un vistazo.
Y las obras de mejora…¿quién las paga, Eduardo?
Las regula el artículo 22 LAU.
El arrendador podrá realizar, a su cargo, las obras que considere necesarias para la mejora de la vivienda.
Tendrá que hacerlo cuando el inmueble no esté alquilado, pero si esto no es razonablemente posible, nada impide que lo haga durante la vigencia del contrato. En este caso el inquilino tendrá derecho a que se le descuente una parte de la renta que será proporcional a la proporción de vivienda de la que no pueda disfrutar por motivo de las obras.
Este articulo no menciona nada de veinte días como hacía el artículo 21 para las obras de conservación, por lo que se tiene derecho al descuento desde el primer día.
El arrendador tiene que notificar al inquilino cuándo comenzarán las obras y su duración con tres meses de antelación al comienzo, y el inquilino puede rescindir el contrato dentro del primer mes siguiente a la comunicación del arrendador.
La realización de obras de mejora por el arrendador pasados tres años de arrendamiento (cinco años en los contratos anteriores al seis de junio de 2013), le dará derecho, salvo pacto en contrario, a subir la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquél momento.
Puedes profundizar en esta modalidad en el post Las obras de mejora en el alquiler de vivienda.
Se regulan en el artículo 23 LAU.
El arrendatario-inquilino podrá realizar, siempre que cuente con el permiso del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios (garajes, trasteros, etc). Los gastos de estas obras son a cargo del inquilino.
Si las obras se hicieron sin el consentimiento por escrito del arrendador, una vez que termine el contrato, éste podrá optar bien por solicitar al inquilino que reponga la vivienda al estado anterior a las obras, bien por dejar las obras tal y como están en ese momento, y en ambos casos no tiene que pagar indemnización alguna al inquilino.
La diferencia entre los contratos celebrados antes y después del seis de junio de 2013 radica en que en los celebrados tras esa fecha no se pueden realizar este tipo de obras si suponen un riesgo para la estabilidad del edificio. Antes de la reforma de 2013 no existía esta prohibición.
Además, si el inquilino, su cónyuge u otras personas que convivan con ellos son minusválidos, tendrán el derecho de solicitar (artículo 24 LAU) permiso al arrendador para realizar las obras que la vivienda necesite para adaptarla a su condición de minusválidos. Y estas obras corren a cargo del inquilino, que deberá reponerlas a su estado anterior una vez que finalice el contrato, si así lo quiere el arrendador. Esto es para los contratos anteriores a la reforma de 2013. En los posteriores, se pueden realizar obras de adaptación a las condiciones de minusválidos así como a mayores de setenta años.
Y tu, ¿has tenido que pagar algo que crees que no te correspondía?.
Te agradezco si nos lo cuentas, pero no dejes de pasarte por nuestra sección Archivo Documental en la que encontrarás multitud de contratos y modelos relacionados con el mundo del alquiler listos para que los utilices.
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Quién paga las obras de un piso alquilado,
Bene	20 abril, 2016	Buenas tardes:
Estamos alquilando una casa que tiene un apartamento añadido a las casa principal. Es el primer año que vivimos en la casa, y durante el invierno ha salido mucha humedad en varias paredes por los capilares; parte del muro se ha destrozado junto con la pintura, que está en el suelo. Comentando el problema al dueño y mandandole con frequencia fotos de la paredes, le hemos pedido ahora que se arregle y pinta en el mes de mayo cada año. El dueño comenta que la humedad y los daños son inevitables por la construcción y estructura del apartamento, que está construido sin ningun fundamento solido, y que el no es responsable para arreglarlo. No puedo imaginarme que esta obra es nuestra responsabilidad, tiene que ser arreglado de profesionales, y además es algo que se va a repetir cada invierno. ¿Como podemos proceder para que el dueño asuma la responsabilidad, si lo tiene?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	23 abril, 2016	Hola Bene.
Sin duda es responsabilidad del arrendador.
Cada año deberá repetir esa operación para que la vivienda se encuentre habitable.
Si no lo hace podrás pedirle los daños y perjuicios correspondientes, incluso judicialmente.
Responder	Bene	5 mayo, 2016	Buenos días: intentando tratar el tema con el dueño, su respuesta es “se ofrecio un precio muy bajo por el alquiler y que ya ha mejorado todo lo que debia mejorar. Que a partir de ahora deben soportar los gastos los arrendatarios.”
En ningun momento el alquiler venía con estas condiciones; la casa fue alquilada a través de una agencia; fue una casa recien renovada del dueño tras haber estado abandonada varios años.
Si no llegaremos a un acuerdo tendríamos que hacer la obra nosotros y mandarle un burofax con los gastos, pero temo que no nos va a pagar y que es un proceso arriesgado. ¿Que debemos hacer? ¿Como se calcula daños y perjuicios correspondientes? Con estas complicaciones, y un dueño que suele intentar escapar de sus responsabilidades, tememos que cuando se caduca el alquiler después de los 3 años que constata la ley, el dueño no va a quere renovar, y nos quedaremos sin casa.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	6 mayo, 2016	Lo lógico es que ocurra esto que dices, es decir, que no os rnueven el contrato tras el tercer año.
De todos modos el proceso sería que tu hicieras las reformas y que posteriormente le reclamaras judicialmente el importe. Complicado.
Responder	Jose Miguel	20 junio, 2016	Buenas tardes, hemos dejado un apartamento y el representante del propietario se ha quedado parte de la fianza argumentando una factura de reparacion del aire acondicionado y de un grifo monomando de la ducha. Todo esto funcionaba y ya estaba usado cuando llegamos y cuando nos fuimos, pues solo hemos estado seis meses. Estuvimos alli por trabajo. ¿puedo reclamar por medio de monitorio la suma no reintegrada?
No es mucho , pero nos ha sentado fatal que nos engañen de esta manera.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	21 junio, 2016	Normalmente no te aceptarán este asunto por monitorio, sino por ordinario, pero es costoso y largo.
Responder	Sergio	28 septiembre, 2016	Buenas Tardes Eduardo,
Vivimos en unos pisos de alquiler de protección oficial. Al vecino de abajo le han salido unas goteras en el baño debido a la mala instalación de los platos de ducha por parte de la constructora. Nuestro seguro de hogar dice que en estas circunstancias no cubre los desperfectos que han causado en el vecino (vino el périto del seguro que fue el que verificó que los daños son a causa de un error en la instalación), y el propietario a su vez dice que nosotros tenemos la responsabilidad civil de hacernos cargo con los desperfectos causados por el uso. De todo el bloque este problema lo tienen bastantes vecinos y el propietario (Obra Social La Caixa) insiste en que la responsabilidad es de los inquilinos.
¿Quien tiene la responsabilidad? ¿Qué deberíamos hacer para que el propietario se hagan cargo?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	30 septiembre, 2016	Hola Sergio.
La responsabilidad es del propietario.
Posteriormente él tendrá que pedir responsabilidades, si quiere, al constructor.
Responder	Rosalba	28 octubre, 2016	Llevo desde el 2009 en un piso de alquile que fue arrendado con una cocina del año 2002(7 años de vida útil) , actualmente una inspección de gas detecta una fuga por una hornilla , se informa a la administración del inmueble para que la sustituya y me dicen que tengo que sustituirla yo y dejarla cuando germine el contrato, ¿es esto cierto?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	30 octubre, 2016	Hola Rosalba.
Si el coste es inferior a 120-130 euros tendrás que pagarlo tu.