Source: https://www.lawog.at/de/faq/
Timestamp: 2019-03-19 08:08:29
Document Index: 352888363

Matched Legal Cases: ['§ 32', '§ 12', '§ 14', '§ 2', '§ 7', '§ 10', '§ 12', '§ 2', '§ 21', '§ 1118', '§ 18', '§ 18', '§ 1', '§ 18', '§ 19', 'OGH', '§ 14', '§ 11', '§ 20']

Häufige Fragen | LAWOG
FAQ = Fragen - Antworten - Quelle
Wir möchten Ihnen mit der Zusammenstellung der nachfolgenden Informationen rund um das Thema Wohnen, basierend auf dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), dem Mietrechtsgesetz (MRG), dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und diversen Landesgesetzen und Verordnungen, dabei behilflich sein, zu den häufigsten Fragestellungen die für Sie passende Antwort schnellstmöglich zu finden.
Sollten Sie ein Anliegen haben, das anhand der vorliegenden FAQ nicht beantwortet werden kann, kontaktieren Sie uns unter: office@lawog.at oder unter der Tel-Nr.: 0732 / 9396 bzw. nutzen Sie unser Kontaktformular unter https://www.lawog.at/de/kontakt.
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird innerhalb der nachfolgenden Beantwortung der einzelnen Fragestellungen auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet.
Ablöse - Ersatz von Aufwendungen
Vergleichen Sie dazu die Erläuterungen unter der Rubrik „WOHNUNGSRÜCKGABE-ABLAUF / Ersatz von Aufwendungen“.
Abweichender Aufteilungs­schlüssel - Wohnungs­eigentum
In der Regel sind sämtliche Aufwendungen, die für eine Liegenschaft anfallen, von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Gemäß § 32 Abs. 2 WEG 2002 können jedoch sämtliche Wohnungseigentümer einen von dieser Regelung abweichenden Aufteilungsschlüssel festlegen. Eine solche abweichende Vereinbarung bedarf für ihre Wirksamkeit der Schriftform. Ein weiteres nochmaliges Abgehen von dem festgelegten Aufteilungsschlüssel ist wiederum nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und in Schriftform möglich.
Abtretung Mietrecht
Die Abtretung des Mietrechts ist nur in den Fällen des § 12 MRG (Abtretung an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie einschließlich Wahlkinder oder Geschwister) und § 14 MRG (im Todesfall) zulässig. Weiterführende Informationen und Formulare finden Sie unter https://www.lawog.at/de/formulare.
Das entsprechende Formular zur Bekanntgabe einer Adressänderung finden Sie unter https://www.lawog.at/de/formulare.
Annuitäten­dienst
Vergleichen Sie dazu die Erläuterungen unter der Rubrik „KAPITALDIENST“.
Aufteilungs­schlüssel Mietobjekt
Dieser bestimmt, wie hoch der Anteil eines Mietgegenstandes am gesamten Mietobjekt (Summe aller Mietgegenstände) ist. In der Regel richtet sich der Aufteilungsschlüssel (Verteilungsschlüssel) nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes (Wohnung) im Verhältnis zur Nutzfläche aller vermieteten Mietgegenstände eines Mietobjektes. Der Schlüssel dient als Basis zur Aufteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mietgegenstände. Vergleichen Sie dazu die Erläuterungen unter der Rubrik „NUTZFLÄCHE“.
Bankverbin­dung Änderung
Wenn sich Ihre Bankverbindung ändert, ersuchen wir um Übermittlung des neuen Abbuchungsauftrages (Muster finden sie unter https://www.lawog.at/de/formulare) direkt an mbh@lawog.at bzw. office@lawog.at. Weiters ist, falls aus dem übermittelten Formular
(z. B.: Vorlage Ihres Kreditinstitutes) nicht ersichtlich, zumindest die Kundennummer oder Mandatsreferenz (abgeleitet aus der Kundennummer) Ihres Mietgegenstandes und die Anschrift anzugeben, damit eine eindeutige Zuordnung erfolgen kann.
Für bauliche Veränderungen am Mietgegenstand, die einen wesentlichen Eingriff in die Bausubstanz darstellen (z. B.: Badumbau, Versetzen der Innenwände, Anbringung von Steckdosen udgl.), ist vor Umsetzung der geplanten Maßnahmen eine schriftliche Genehmigung der LAWOG einzuholen. Vergleiche dazu auch die Erläuterungen unter der Rubrik „SONNENSCHUTZ“.
Bauträgerver­tragsgesetz (BTVG)
Dieses Gesetz ist für jene Verträge anzuwenden, bei denen der künftige Erwerber (Käufer bzw. Mieter) vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als € 150,- pro Quadratmeter Nutzfläche (im Sinne der Definition des § 2 Abs 7 und § 7 WEG 2002) an die LAWOG entrichten muss. Nach den Bestimmungen dieses Gesetzes hat die LAWOG den Erwerber gegen den Verlust der geleisteten Zahlungen zu sichern. In der Regel werden die zu leistenden Zahlungen des Erwerbers gemäß Ratenplan (§ 10 BTVG) vereinbart und mittels einer Treuhandschaft (§ 12 BTVG) abgewickelt.
Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums, Wohnungseigentums, des Bestandsrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen (§ 2 Abs 1 BTVG).
BEIHILFEN – BAUEN UND WOHNEN
Vergleichen Sie dazu die Erläuterungen unter der Rubrik „FÖRDERUNGEN – BAUEN UND WOHNEN“.
Beschwerden jeglicher Art müssen schriftlich (unter Angabe des genauen Sachverhaltes und der detaillierten Daten der betroffenen Parteien) an die LAWOG übermittelt werden. Im Idealfall enthält die schriftliche Eingabe einer Beschwerde die Unterschrift mehrerer betroffener Mieter. Nutzen sie dazu das Formular „STÖRUNGSHANDLUNGEN“ unter https://www.lawog.at/de/formulare.
Zu den Betriebskosten im Sinne des § 21 MRG zählen unter anderem Wasser/Abwasser, Wasserdichtheitsprüfung, Kanalräumung, Müll, Entrümpelung von herrenlosem Gut, Schädlingsbekämpfung, Kehrgebühren (Rauchfangkehrung), Strom für die Beleuchtung des Stiegenhauses und der Gemeinschaftsflächen, die angemessene Versicherung des Mietobjektes, Verwaltungshonorar, Hausreinigung (darunter fallen bei alten Dienstverträgen mit „echten“ Hausbesorgern auch die Abfertigung bzw. bei Dienstnehmern die Kommunal-steuer) inkl. Schneeräumung, öffentliche Abgaben (Grundsteuer) und die laufenden Kosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.), wie z. B. Strom, Service, Wartung, Energiekosten, Rasenmähen etc.
Die Betriebskosten werden monatlich als Pauschale (Akontierung) inkl. 10% Umsatzsteuer als Teil der Mietzinsvorschreibung eingehoben. Jeder Mieter zahlt entsprechend der Wohnungsgröße seinen Anteil an den Ausgaben (Kosten) des gesamten Hauses. Die Höhe der monatlichen Pauschalverrechnung bestimmt sich nach den Gesamtausgaben an laufenden Betriebskosten des Vorjahres plus einer maximal 10%-igen Erhöhung. Dementsprechend werden die Betriebskosten durch die LAWOG im Regelfall nur einmal im Jahr (zumeist mit der Julivorschreibung) angepasst.
Delogierung / Prävention
Eine Delogierung ist eine Zwangsräumung einer Wohnung, die aufgrund eines zuvor bei Gericht beantragten Räumungsverfahrens eingeleitet wurde. Voraussetzung dafür ist ein rechtsgültiger Titel gegen den Nutzer der Wohnung. Räumungsklagen werden vor allem wegen Mietzinsrückständen (§ 1118 ABGB) eingebracht.
Die Kosten (Öffnung der Räumlichkeiten, Arbeitskräfte, Transportmittel, Gerichtsgebühren etc..) einer Delogierung (die Wohnung inklusive aller Möbel wird geräumt) trägt der delogierte Mieter. Am Räumungs- bzw. Delogierungstermin nimmt ein Gerichtsvollzieher teil. Ist der Mieter zum Zeitpunkt der Delogierung nicht anwesend, wird die Wohnung auch in Abwesenheit geöffnet und geräumt.
Präventionsstellen zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit in Oö.:
www.verein-wohnplattform.at; E-Mail: delo@verein-wohnplattform.at
Büro Linz: Harrachstraße 54, 4020 Linz - Tel: 0732 / 603104 - 11
Planungsraum Linz und Linz-Land
Büro Wels: Martin-Luther-Platz 1, 4600 Wels - Tel: 0732 / 603104 - 20
Planungsraum Wels, Wels-Land, Eferding, Grieskirchen
Volkshilfe OÖ – Projekt „Triangel“
Volkshilfe Wels/Kirchdorf, Vogelweiderstraße 29, 4600 Wels
E-Mail: triangel@volkshilfe.ooe.at
Tel: 0676 / 87 34 2810
MO-DO 07.30 - 16.00 Uhr
Mühlviertel (ARGE für Obdachlose)
Tel: 0650 / 810 737 4
E-Mail: rewo@arge-obdachlose.at
Gmunden und Vöcklabruck (Wohnungslosenhilfe Mosaik)
Tel: 06133 / 705 140
E-Mail: mosaik.ebensee@sozialzentrum.org
Tel: 07672 / 751 45
Innviertel (Caritas für Menschen in Not)
Ried/Innkreis und Schärding
Tel: 0676 / 877 623 05
E-Mail: netzwerk.wohnungssicherung@caritas-linz.at
Tel: 0676 / 877 623 04 oder 0676 / 877 623 11
Steyr / Steyr-Land / Kirchdorf (Verein Wohnen Steyr)
Tel: 0650 / 473 240 1 oder 0680 / 313 961 7
E-Mail: netzwerk.wohnungssicherung@b29.at
Unter Eigenmittel (auch als Finanzierungsbeitrag oder Grund- bzw. Baukostenbeitrag bezeichnet) ist jener Betrag gemeint, der von Seiten des Mieters bei Abschluss eines Anwartschafts- oder Mietvertrages als Beitrag zur anteiligen Mitfinanzierung der Grund- und/oder Baukosten eines Mietgegenstandes an die LAWOG zu entrichten ist. Gemäß Oö. Neubauförderungs-Verordnung sind 2% von den anerkannten Gesamtbaukosten eines Wohngegenstandes von Seiten der Mieter aufzubringen.
Bezüglich Rückzahlung von geleisteten Eigenmitteln bei Wohnungskündigung vergleichen Sie die Erläuterungen unter der Rubrik „WOHNUNGSRÜCKGABE-ABLAUF / Rückzahlung Kaution bzw. Eigenmittel“.
Der nachfolgende Mieter muss den um die Verwohnung reduzierten und an den Vormieter ausbezahlten Finanzierungsbeitrag wiederum an die LAWOG zahlen.
Bei Eigenmitteleinzahlungen ersuchen wir – unter Angabe der Kontaktdaten (Vor- und Nachname, Wohnanschrift (Wohnhausanlage – Bezeichnung ersichtlich aus der Ihnen persönlich übermittelten Vorschreibung) bzw. Kundennummer – ersichtlich aus der Ihnen persönlich übermittelten Vorschreibung oder Mandatsreferenz) – ausschließlich nachstehendes Konto der LAWOG zu verwenden:
LAWOG, Garnisonstraße 22, 4021 Linz
IBAN: AT91 1100 0009 2454 4000
Eine nicht nach den oben definierten Kriterien vorgenommene Eigenmitteleinzahlung führt dazu, dass Ihr einbezahlter Betrag nicht zugeordnet werden kann.
Die Eingabe der BIC in Verbindung mit der IBAN-Kennung ist für Zahlungen innerhalb Österreichs nicht erforderlich!!
EIGENTUM – BEGÜNSTIGTE DARLEHENSRÜCKZAHLUNG
Derzeit wird von Seiten des Landes OÖ keine begünstigte Darlehensrückzahlung angeboten.
EIGENTUM – TODESFALL
Grundsätzlich muss geklärt werden, ob die monatliche Vorschreibung vorläufig übernommen wird oder der Rückstand in der Verlassenschaft Deckung findet.
Weiters wird eine Zustelladresse benötigt.
Der zuständige Notar, der die Verlassenschaft abwickelt, benötigt Informationen zu eventuell aushaftenden Darlehen.
Nach Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens ist der Einantwortungsbeschluss bzw. die Amtsbestätigung ausschließlich an fin@lawog.at zu übermitteln, damit wir als Verwalterin der Liegenschaft in die Lage versetzt werden, den Erben als neuen Eigentümer zu erfassen.
EIGENTUM – VERMIETUNG
Eine Eigentumswohnung kann grundsätzlich nicht vermietet werden, wenn ein Darlehen des Landes OÖ an der Wohnung aushaftet.
Eventuell ist eine befristete Vermietung möglich (zB. bei einem Auslandsaufenthalt).
Im Falle bestehender - von Seiten des Landes OÖ geförderter - Sanierungsdarlehen darf nur unter bestimmten Voraussetzungen weitervermietet werden.
Nähere Informationen finden Sie unter https://www.land-oberoesterreich.gv.at/71212.htm oder https://www.land-oberoesterreich.gv.at/188167.htm
EIGENTUM – UNTERLAGEN BEI SCHENKUNG / VERKAUF / ÜBERGABE
Sämtliche der LAWOG vorliegenden Unterlagen für die Durchführung des gewünschten Rechtsgeschäftes (z.B.: Energieausweis, Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag) werden nach Anfrage durch den jeweiligen Eigentümer, beauftragten Makler und in weiterer Folge dem Schriftenverfasser (Notar, Rechtsanwalt) – nach Vorlage einer Vollmacht – zur Verfügung gestellt.
Bei UMSCHREIBUNGEN auf einen neuen Eigentümer benötigt die LAWOG einen vollständigen und unterfertigten Vertrag, der das Datum der Unterfertigung, den Übergabestichtag und eventuelle Lastenfreistellung(en) oder Übernahmeregelungen von bestehenden Darlehen, grundverkehrsbehördliche Genehmigungen etc.. beinhaltet.
Die Übermittlung des Vertrages hat ausschließlich an fin@lawog.at zu erfolgen.
Der Vertrag sollte zeitgerecht übermittelt werden, um Rückrechnungen oder Stornierungen der monatlichen Vorschreibung(en) zu vermeiden. Festgehalten wird, dass der Verrechnungsstichtag immer der ERSTE eines Monats ist.
Weiterführende Informationen finden Sie unter https://www.land-oberoesterreich.gv.at/156619.htm bzw. https://www.land-oberoesterreich.gv.at/36603.htm
EIGENTUM – VORZEITIGE DARLEHENSTILGUNG - LAUFZEITVERKÜRZUNG
Eine vorzeitige (Teil-) Tilgung eines Darlehens ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Die Abwicklung der Rückzahlung erfolgt durch die LAWOG im Rahmen der ordentlichen Verwaltungstätigkeit und ist zu den jeweiligen halbjährlichen Stichtagen (Fälligkeiten), die aufgrund des zugrundeliegenden Darlehensvertrages vereinbart wurden, umsetzbar.
Im Rahmen einer durchgeführten Teiltilgung wird die bisher vorgeschriebene Darlehensrate anteilig reduziert. Eine Verkürzung der Laufzeit bei gleichbleibenden Darlehensraten (anwendbar ausschließlich bei Darlehen, die durch das Land OÖ vergeben wurden) ist dann möglich, wenn das betreffende Darlehen abgespalten und die halbjährlichen Darlehensraten direkt an das Land OÖ zurückbezahlt werden.
Nähere Informationen erhalten Sie unter https://www.land-oberoesterreich.gv.at/156224.htm
Eigentümer­partnerschaft
Seit dem Jahr 2002 (01.07.2002) wird automatisch eine Eigentümerpartnerschaft begründet, wenn zwei natürliche Personen gemeinsam Wohnungseigentum erwerben. Es müssen beide Personen jeweils zur Hälfte Eigentümer der Immobilie werden, wobei es nicht erforderlich ist, dass zwischen den beiden Personen ein Angehörigenverhältnis besteht. Die beiden erworbenen Anteile (Mindestanteil am Wohnungseigentum einer Liegenschaft) dürfen nicht unterschiedlich belastet oder voneinander getrennt werden. Beide Wohnungseigentümer haften für alle Verbindlichkeiten und Hypotheken, die auf der Wohnung lasten, zur ungeteilten Hand.
Bei der Eigentümerversammlung, die in der Regel durch den zuständigen Verwalter einberufen wird, treffen sich der zuständige Objektbetreuer und die einzelnen Eigentümer einer Liegenschaft, um über bestimmte Tagesordnungspunkte abzustimmen (z.B.: bevorstehende Sanierungsmaßnahmen am Bestandsobjekt udgl.). Die Versammlung dient der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft. Die Versammlung kann auch durch die Eigentümergemeinschaft einberufen werden, wenn zumindest ein Viertel der vertretenen Anteile dafür eine Notwendigkeit bestätigt oder eine gerichtliche Ermächtigung durch eine Einzelperson erwirkt wird.
Das entsprechende Formular zur Bekanntgabe eines beabsichtigten bzw. erfolgten Eigentümerwechsels finden Sie unter https://www.lawog.at/de/formulare.
EIGENTÜMER ZUSTELLADRESSE
Das entsprechende Formular zur Bekanntgabe einer neuen Zustelladresse finden Sie unter https://www.lawog.at/de/formulare.
Die LAWOG unterliegt, wie jeder andere Gebäude- oder Wohnungseigentümer, seit dem 1.1.2008 der Energieausweis-Vorlageverpflichtung. Der wichtigste Kennwert innerhalb des verpflichtend zu erstellenden Energieausweises ist die Energiekennzahl für das Objekt (der spezifische Heizwärmebedarf (HWB)). Die Kennzahl beschreibt die thermische Qualität der Gebäudehülle und wird in kWh/m² (= Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr) angegeben.
Für die leichtere Überschaubarkeit bzw. Zuordnung wird die Kennzahl neben der farbigen Skala in der entsprechenden Kategorie abgedruckt.
Beim Verkauf von Gebäuden hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Ausweis über den Energieverbrauch des betreffenden Objektes vorzulegen (Energieausweis), wobei der Ausweis zum Zeitpunkt des Verkaufes nicht älter als 10 Jahre sein darf.
Erhaltungs­arbeiten
Darunter werden Arbeiten verstanden, die dazu bestimmt sind, den Betrieb von bestehenden, der gemeinsamen Benützung aller Bewohner dienenden Anlagen (z. B.: Aufzüge, Heizung) eines Mitgegenstandes, aufrechtzuerhalten bzw. den Energieverbrauch zu senken oder um ernste Schäden des Objektes zu beseitigen.
Erhaltungs- und Verbesser­ungsbeitrag (EVB)
Im Interesse einer rechtzeitigen und vorausschauenden Sicherstellung der Finanzierung von Kosten erkennbarer und in absehbarer Zeit notwendig werdender Erhaltungsarbeiten sowie nützlicher Verbesserungsarbeiten ist die LAWOG gesetzlich dazu verpflichtet, monatlich einen EVB als Bestandteil des Mietentgelts einzuheben. Der EVB dient zur Abdeckung von Investitionen am und im jeweiligen Wohnobjekt, um die Wohnqualität dauerhaft und nachhaltig über den gesamten Bewirtschaftungszeitraum sicherzustellen.
Die Höhe des zulässigen EVB bestimmt sich nach dem Alter des Wohngebäudes, in dem sich der Mietgegenstand befindet. Die Höchstsätze unterliegen jedes 2. Jahr zum 1. April einer Indexanpassung im Verhältnis des VPI 2010 zum Jahresdurchschnitt des Basisbetrages (Basisbetrag = Jahresdurchschnitt 2015).
Innerhalb der jährlichen Legung der Betriebskostenabrechnung (spätestens zum 30.06. des Folgejahres) wird die jährliche Veränderung des Saldos aus der EVB-Verrechnung (Stand 1.1., zuzüglich Einnahmen, abzüglich auflaufende Kosten, Stand 31.12.) angezeigt.
Vergleichen Sie dazu die ausführlichen Erläuterungen unter der Rubrik „WOHNUNGSRÜCKGABE-ABLAUF“.
Finanzierung­sbeitrag
Vergleichen Sie dazu die Erläuterungen unter der Rubrik „EIGENMITTEL“.
Finanzamts­bestätigungen / Wohnungs­aufwands­bestätigungen
Mit der Umsetzung der Steuerreform 2015/2016 wurde die Möglichkeit der Absetzbarkeit der Sonderausgaben im Sinne des Einkommensteuergesetzes für den Bereich der Wohnraumschaffung bzw. Wohnraumsanierung einer zeitlichen Beschränkung unterworfen.
Nähere Informationen zur Absetzbarkeit von Sonderausgaben erhalten Sie unter
https://www.bmf.gv.at/steuern/arbeitnehmer-pensionisten/arbeitnehmerveranlagung/sonderausgaben.html
Demnach gelten ab dem Zeitpunkt 1.1.2016 folgende Regelungen:
FINANZAMTSBESTÄTIGUNG MIETWOHNUNGEN: Im Sinne des § 18 Abs 1 Z 3 lit d EStG werden von Seiten der LAWOG für abgeschlossene Verträge (Schuldscheine, die vor dem 1.1.2016 ausgestellt wurden) bis Ende 2020 die in einem Kalenderjahr geleisteten Annuitätenzahlungen aus dem laufenden Finanzierungsdienst bestätigt und zu Jahresbeginn automatisiert pro Wohnung an die jeweiligen Mieter versendet.
Für Neubezüge ab dem 1.1.2016 mit Unterfertigung des zugrundeliegenden Schuldscheines nach dem 1.1.2016 ist keine Absetzbarkeit mehr gegeben.
Achtjährig gebundene Beträge (Finanzierungsbeiträge im Bereich von Miet- und Mietkaufwohnanlagen), die von einem Wohnungswerber zur Schaffung von Wohnraum an die LAWOG geleistet wurden - im Sinne des § 18 Abs 1 Z 3 lit a EStG - können bei einem Wohnungswechsel nach dem 1.1.2016 nicht mehr abgesetzt werden.
Bestätigungen für aufrechte Mietverhältnisse (nur nach vorheriger schriftlicher Anfrage) bis zum 31.12.2015 können bis zum 31.12.2020 ausgestellt werden.
Wohnungsaufwandsbestätigungen im Mietbereich werden nach wie vor auftragsbezogen für die Einreichung um Gewährung der Wohnbeihilfe beim Land OÖ von Seiten der LAWOG ausgestellt.
Wohnungsaufwandsbestätigung Wohnungseigentum
Gemäß § 1 Abs 5 Oö. Wohnbeihilfen-Verordnung 2012 - zuletzt geändert durch Verordnung Nr. 99/2015 mit Inkrafttreten am 1.1.2015 - ist eine Ausstellung einer Wohnungsaufwandsbestätigung für Eigentumsneubauvorhaben mit Bezug ab dem 1.1.2012 bzw. für ab diesem Zeitpunkt durchgeführte Eigentümerwechsel (Verkäufe/Schenkungen von Eigentumswohnungen) in vor diesem Zeitpunkt errichteten Eigentumswohnanlagen nicht mehr möglich.
Für vor dem 1.1.2012 geförderte (und im Besitz derselben Person(en) befindliche) Eigenheime konnte eine Wohnungsaufwandsbestätigung - aufgrund der bezeichneten Verordnung - noch bis 31.12.2016 ausgestellt werden.
Bestätigungen gemäß § 18 Abs 1 Z 3 lit c und lit d EStG für in einem Kalenderjahr durchgeführte Sanierungsmaßnahmen im Wohnungseigentum sind nur mehr möglich, wenn mit der Sanierung vor dem 1.1.2016 begonnen wurde.
Für durchgeführte Sanierung mit Baubeginn ab dem 1.1.2016 kann keine Bestätigung mehr ausgestellt werden.
KEINE AUSSTELLUNG EINER FINANZAMTSBESTÄTIGUNG
Eine jahresbezogene Finanzamtsbestätigung kann nicht ausgestellt werden
- weil das betreffende Darlehen bereits ausgelaufen ist (vergleichen Sie dazu die monatliche Vorschreibung, ob Ihnen überhaupt eine Darlehensrückzahlung im betreffenden Jahr laufend verrechnet wurde)
- weil im betreffenden Jahr die Eigentumswohnung an zB die Kinder verschenkt oder übergeben wurde – wesentlich bei der Ausstellung einer Finanzamtsbestätigung ist, dass diese ausschließlich für den grundbücherlichen Eigentümer zum Stichtag 31.12. eines Jahres ausgestellt werden kann.
FÖRDERUNGEN – BAUEN UND WOHNEN
Detaillierte Informationen zu Beihilfen und Förderungen sowie die jeweilig aktuellen rechtlichen Grundlagen zum Thema Bauen und Wohnen finden Sie unter https://www.land-oberoesterreich.gv.at/12819.htm
Förderungs­voraussetz­ungen
Um die Wohnung eines gemeinnützigen Bauträgers (der LAWOG) erhalten zu können, sind folgende von Seiten des Landes OÖ definierten Voraussetzungen zu erfüllen:
Österreichische Staatsbürgerschaft / EWR-Bürger
Nicht EWR-Bürger (Bürger aus Drittstaaten) müssen den Nachweis erbringen, dass sie seit mehr als 5 Jahren in Österreich ihren Hauptwohnsitz (ununterbrochen und rechtmäßig) innehaben und 54 Monate lang einen anhaltenden Bezug von Einkünften, die der Einkommensteuer unterliegen, oder 54 Monate lang einen anhaltenden Bezug von Leistungen aus der gesetzlichen Sozialversicherung in Österreich erhalten haben. Zusätzlich müssen Deutschkenntnisse nachgewiesen werden.
Hauptwohnsitz muss begründet werden
Einhaltung Einkommensgrenzen - jährliches Nettoeinkommen inkl. 13. und 14. Gehalt (Einkommensnachweis des vorangegangenen Kalenderjahres muss abgegeben werden).
Nähere Informationen zu den aktuell geltenden Einkommensgrenzen finden Sie in der Oö. Einkommensgrenzen-Verordnung unter https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrOO&Gesetzesnummer=20000663.
Die Verrechnung eines Tiefgaragenstellplatzes (sofern gemäß Mietvertrag enthalten) erfolgt innerhalb der monatlichen Mietenvorschreibung mit einem 20%igen Umsatzsteuersatz.
Gemeinnütz­igkeit
Die Grundlage wirtschaftlichen Handelns bildet für die gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBVs) das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Demnach haben GBVs ihre Tätigkeit unmittelbar auf die Erfüllung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens (Bauen, Sanieren und Verwalten) zu richten. Durch diese grundlegende Aufgabe soll sichergestellt werden, dass eine breite Bevölkerungsschicht mit leistbarem Wohnraum versorgt wird. Der Nutzen der Gemeinschaft steht im Vordergrund.
Die wesentlichen Grundsätze gemäß WGG sind: Das Kostendeckungsprinzip, die Gewinnbeschränkung, das Vermögensbindungsprinzip und die personelle Einschränkung.
Die Haushaltsversicherung deckt Schäden an Ihrem Wohnungsinhalt (alle beweglichen Sachen, die dem privaten Gebrauch und Verbrauch dienen) ab, die durch nachfolgende Ereignisse auftreten können:
Brand, Explosion, direkter/indirekter Blitzschlag
Vandalismus, Diebstahl oder Raub
Austritt von Leitungswasser
Glasbruch etc.
Der Abschluss einer Haushaltsversicherung ist vom jeweiligen Mieter selbständig durchzuführen.
Die Hausordnung, die einen integrativen Bestandteil der Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag darstellt, dient dazu, das Zusammenleben der Mieter innerhalb eines Mietgegenstandes in Ruhe (gegenseitige Rücksichtnahme und Verständnis) und Ordnung (Einhaltung der jeweiligen Rechte und Pflichten) zu sichern, ohne die persönlichen Rechte jedes Einzelnen einzuschränken.
Die einzelnen Bestimmungen der Hausordnung gelten für alle BewohnerInnen einer Wohnanlage, einschließlich der jeweiligen BesucherInnen. Vergleichen sie dazu ergänzend die Zusammenfassung unter der Rubrik „Ratgeber“ mit der Bezeichnung – „Auf gute Nachbarschaft“ bzw. „Hausordnung“.
Das Halten von Kleintieren in den dafür vorgesehenen Behältnissen ist zulässig und bedarf keiner Genehmigung. Haustiere, die dem sozialen Umfeld entsprechen, werden von der LAWOG nach schriftlichem Ansuchen genehmigt. Bei einem Ansuchen um Hundehaltung ist neben der Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und Vorschriften der jeweiligen Wohnsitzgemeinde der Sachkundenachweis vorzulegen.
Für eine geplante Antragstellung zur Haltung von Haustieren nutzen sie das entsprechende Formular unter
https://www.lawog.at/de/formulare
Unter Heizkosten werden insbesondere die laufenden Kosten für Energie (z.B.: Öl, Gas, Fernwärme etc.), der Strom zum Betrieb der Heizanlage und sonstige Kosten (Betreuungs- bzw. Wartungskosten) - Ersatz von Verschleißteilen oder der Messvorrichtungen - verstanden. Die Abrechnung der jährlichen Kosten erfolgt im Zuge der Legung der Betriebskostenabrechnung. Die Umsatzsteuer für Heizkosten beträgt generell 20%.
Bei Wohnanlagen mit direkter Heizungsverrechnung (Vorschreibung einer monatlichen Miete von Seiten der LAWOG ohne Heizkosten = Kaltmiete) wird die Abrechnung direkt zwischen dem Mieter und dem jeweiligen Abrechnungsunternehmen (eigenständiger Wärmelieferungsvertrag) durchgeführt, wobei vorab eine Verbrauchsablesung vorgenommen wird - vergleiche dazu die Erläuterungen unter der Rubrik „JAHRESABRECHNUNG / Verbrauchsablesung“.
Wenn eine Verbrauchsablesung durchgeführt wird, sind die Heizkosten gemäß Heizkostenabrechnungsgesetz anteilig nach dem Benützungszeitraum aufzuteilen. Wenn keine Verbrauchsablesung erfolgt, werden die Heizkosten nach Heizquadratmetern bzw. Parifikat mit dem Verrechnungspartner zum Zeitpunkt der Legung der Abrechnung aufgeteilt.
Installation­sarbeiten
Es wird darauf hingewiesen, dass sämtliche Installationsarbeiten innerhalb des Mietgegenstandes (z.B.: Einbau Waschbecken, Einbau Geschirrspüler, Anschluss Waschmaschine etc.) nur durch einen befugten Fachbetrieb (Installateur) durchgeführt werden dürfen, um zu vermeiden, dass z.B. Wasserschäden, die die darunterliegenden Wohnungen betreffen können udgl. auftreten. Für diese Schäden haftet der Verursacher. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Haushaltsversicherung die für den entstandenen Schaden anfallenden Kosten nicht übernimmt.
Jahresab­rechnung
Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen (§ 19 Abs 1 WGG) wird durch die LAWOG einmal jährlich, bis spätestens 30.6. des Folgejahres (die Legung der Abrechnung erfolgt in der Regel mit 1.5.), eine detailliert aufgeschlüsselte Abrechnung der im vorherigen Kalenderjahr angefallenen laufenden Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Verwaltungskosten, Heizkosten, Entwicklung Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) pro Bestandnehmer (Mieter) durchgeführt und persönlich zugestellt, wobei sich der Anteil eines Mietgegenstandes an den gesamten Betriebskosten des Wohnobjektes üblicherweise nach dem Verhältnis der Nutzfläche des jeweiligen Mietgegenstandes zur Gesamtnutzfläche des Wohnobjektes bestimmt. Die Gesamtnutzfläche eines Wohnobjektes errechnet sich aus der Summe der Nutzflächen aller im Objekt befindlichen Mietgegenstände.
Den pro Kalenderjahr angefallenen Kosten werden die pro Monat und Wohneinheit geleisteten Akontozahlungen (Einzahlungen) pro Anteil eines Mietgegenstandes (Wohnung) gegenübergestellt. Daraus ergibt sich in Summe entweder ein Guthaben oder eine Nachzahlung aus der Legung der Jahresabrechnung.
Eine exakte Vorausschau (Prognose) der laufenden Betriebskosten (Aufwendungen) eines Kalenderjahres ist nicht immer oder nur in Teilbereichen von Seiten der LAWOG beeinflussbar (z.B. kommunale Gebühren für Wasser und Kanal können vorab nicht eingeschätzt werden). Dennoch kann durch einen sorgsamen und sparsamen Umgang (z.B.: Vermeidung von Entsorgungen von Sperrmüll udgl.) eine Kosteneinsparung erzielt werden.
Für Rückfragen zur Jahresabrechnung bzw. zur Einsichtnahme in die zugrundeliegenden Belege steht das für die jeweilige Wohnanlage zuständige Verwaltungsteam der LAWOG zur Verfügung. Wenden Sie sich mit Ihren Kontaktdaten (Name, Anschrift, Bezeichnung Wohnanlage, Wohnungsnummer, Kundennummer) per E-Mail direkt an verwaltung@lawog.at.
Werden gegen die gelegte Jahresabrechnung nicht binnen einer Frist von sechs Monaten ab Zustellung begründete Einwendungen erhoben, gilt die Abrechnung als endgültig geprüft und anerkannt.
Heizkostenabrechnung / Verbrauchsablesung
Bezüglich Fragen zur Abrechnung von Heizkosten, die durch von uns beauftragte Versorgungsunternehmen direkt (die Kostenvorschreibung und die Abrechnung erfolgt direkt zwischen dem Versorger und dem Mieter) mit Ihnen vorgenommen werden, wenden Sie sich persönlich an das Unternehmen, das die Abrechnung (ersichtlich aus der Beilage zur Jahresabrechnung) durchgeführt hat.
Empfänger der Jahresabrechnung / Zuständigkeit
Derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung bzw. des Guthabens Mieter einer Wohnung ist, hat die Nachzahlung zu leisten bzw. das Guthaben zu bekommen, auch wenn er nicht während des gesamten Abrechnungszeitraumes die Wohnung genutzt (bewohnt) hat (Entscheidung des Obersten Gerichtshofes - OGH 18.06.1985, 5 Ob 24/85).
Eine allfällige Nachzahlung oder ein Guthaben aus der Legung der Jahresabrechnung wird mit dem übernächsten Zinstermin fällig. Von Seiten der LAWOG wird die Jahresabrechnung üblicherweise mit Mai eines Jahres gelegt, daher sind die Nachzahlungen mit der Juli-Mietenvorschreibung zu begleichen.
Die entsprechenden Guthaben aus der Legung der Jahresabrechnung werden im Zuge der Juli-Mietvorschreibung berücksichtigt und von der laufenden Mietenvorschreibung bereits automatisch abgezogen (es wird um das Guthaben aus der Jahresabrechnung weniger Miete im Juli eingezogen).
Kapitaldienst = Annuität
Zur Finanzierung eines Bauvorhabens (Mietgegenstandes) werden Fremd- und Eigenmittel eingesetzt. Die Finanzierung besteht dabei aus einem Wohnbauförderungsdarlehen von Seiten des Landes OÖ, einem Bankdarlehen, dem Eigenmitteleinsatz der LAWOG und aus Finanzierungsbeiträgen (Eigenmittel) der Mieter in Höhe von 2% der anerkannten Gesamtbaukosten.
Die laufende Rückzahlung, die aus der Aufnahme der Fremdfinanzierungen (Darlehen) sowie aus dem getätigten Eigenmitteleinsatz der LAWOG resultiert, wird als Annuität bzw. Kapitaldienst - bestehend aus Tilgung und Verzinsung - bezeichnet.
Der Zweck einer Kaution besteht darin, der LAWOG als Sicherstellung für etwaige künftige Forderungen zur Verfügung zu stehen.
In der Regel werden von Seiten der LAWOG Kautionen in Höhe der dreifachen Bruttomonatsmiete eingehoben. Bei Rückstellung des Mietgegenstandes (Wohnungskündigung) wird die einbehaltene Kaution inklusive angemessener Verzinsung dem Mieter bzw. im Todesfall den gesetzlichen Erben rückerstattet. Vergleichen Sie dazu zusätzlich die Erläuterungen unter der Rubrik „WOHNUNGSRÜCKGABE-ABLAUF / Rückzahlung Kaution“.
Bei Kautionszahlungen ersuchen wir – unter Angabe der Kontaktdaten (Vor- und Nachname, Wohnanschrift (Wohnhausanlage – Bezeichnung ersichtlich aus der Ihnen persönlich übermittelten Vorschreibung) bzw. Kundennummer – ersichtlich aus der Ihnen persönlich übermittelten Vorschreibung oder Mandatsreferenz) – ausschließlich nachstehendes Konto der LAWOG zu verwenden:
IBAN: AT27 2032 0321 0036 1214
Eine nicht nach den oben definierten Kriterien vorgenommene Kautionseinzahlung führt dazu, dass Ihr einbezahlter Betrag nicht zugeordnet werden kann.
Die Verrechnung eines KFZ-Stellplatzes (sofern gemäß Mietvertrag enthalten) erfolgt innerhalb der monatlichen Mietenvorschreibung mit einem 20%igen Umsatzsteuersatz.
Kleinunter­nehmer
Unternehmen (auch Wohnungseigentumsgemeinschaften), deren Nettoumsatz im Kalenderjahr EUR 30.000,00 nicht übersteigt, fallen per Gesetz in die Kleinunternehmerregelung. Sie sind damit automatisch unecht umsatzsteuerbefreit.
Dieser Umstand hat folgende Auswirkungen:
keine Umsatzsteuervoranmeldungen (UVA)
keine Umsatzsteuerjahreserklärung
keine Umsatzsteuerzahlungen an das Finanzamt
Die entsprechenden Formulare zur Durchführung einer Wohnungskündigung oder Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund eines Todesfalles finden Sie unter https://www.lawog.at/de/formulare.
Eine Mahnung kann aus mehreren Gründen erforderlich sein und wird von Seiten der LAWOG generell bei Zahlungsverzug (offene Mietenforderung der LAWOG) versendet. Prüfen Sie in einem ersten Schritt, ob die Mahnung aus einer fehlerhaften Überweisung resultiert. Setzen Sie sich mit Ihrem Kreditinstitut (Bank) umgehend in Verbindung.
Im Falle finanzieller Engpässe setzen Sie sich mit uns unter mbh@lawog.at oder telefonisch unter 0732 / 9396 direkt in Verbindung.
Mindestanteil / Miteigentum­santeil Wohnungs­eigentum
Der Nutzwert = Parifizierung (Basis dafür bildet die Nutzfläche unter Berücksichtigung von Ausstattung und Eigenschaften der jeweiligen Einheit) einer wohnungseigentumsfähigen Liegenschaft, der aufgrund eines Gutachtens durch einen Sachverständigen festgelegt wird, bildet in weiterer Folge die Basis für die Ermittlung eines Mindestanteiles.
Der Mindestanteil (Nutzwertanteil) ist demnach das Verhältnis einer Bestandseinheit zum gesamten Nutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte einer Liegenschaft. Die Mindestanteile bilden die Basis für die Erstellung eines Wohnungseigentumsvertrages und werden im Grundbuch eingetragen.
Wenn ein Mietenrückstand (Forderung der LAWOG aus der laufenden monatlichen Mietenvorschreibung) vorliegt, ersuchen wir Sie um umgehende Kontaktaufnahme unter mbh@lawog.at bzw. telefonisch unter 0732 / 9396.
Der Mietvertrag ist neben anderen Vertragsarten unter dem Oberbegriff Bestandsvertrag gesetzlich definiert. Der Mietvertrag ist ein vertragliches Dauerschuldverhältnis (beinhaltet eine sich regelmäßig wiederholende Leistung und Gegenleistung), das die LAWOG verpflichtet, dem Mieter eine Sache (Wohnung) zum bloßen Gebrauch auf gewisse Zeit zu überlassen. Im Gegenzug schuldet der Mieter der LAWOG die Zahlung des im Mietvertrag vereinbarten Mietzinses.
Wird ein Wohngebäude (Mietgegenstand) durch die LAWOG im eigenen Namen und auf eigene Rechnung errichtet, dann ist für die laufende Verwaltung das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) anzuwenden. Bei Eigentumswohnungen, die durch die LAWOG verwaltet werden, ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) anzuwenden.
Zusätzlich gilt die Anwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) unter Beachtung folgender Abweichungen:
Die Mietzinsbildungsvarianten des MRG gelten nicht für Mietwohnanlagen, die durch die LAWOG errichtet wurden.
Die Regelungen im Bereich der Erhaltung und Verbesserung der Wohngebäude (Mietgegenstände) innerhalb des MRG sind nicht anwendbar.
Nicht anzuwenden sind weiters die Kategorisierung von Wohnungen (z. B.: Substandard), die Bildung einer Mietzinsreserve, die Einhebung von Verwaltungskosten nach Maßgabe des MRG und die im MRG definierten Aufteilungsschlüssel.
Die gesamte Anwendung der Rechtsvorschriften des MRG kommt nur dann zur Anwendung, wenn die LAWOG kommunale Wohnbauten (Gemeindewohnungen) verwaltet.
Mietzinsbildung im WGG
Die Mietzinsbildungs- bzw. Entgeltbildungsvorschriften des WGG (§ 14ff) beruhen auf dem Prinzip der Kostendeckung (laufende Einhebung eines angemessenen Entgelts, das nicht höher aber auch nicht niedriger sein darf, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung einer Wohnanlage (Baulichkeit) erforderlich ist).
Das entsprechende Formular zur Erteilung eines SEPA-LASTSCHRIFT-MANDATS finden Sie unter https://www.lawog.at/de/formulare.
Für die Überlassung des Mietgegenstandes gemäß abgeschlossenem Mietvertrag ist ein Mietzins jeweils monatlich im Vorhinein (die Abbuchung erfolgt zwischen 5. und 8. eines Monats) spesenfrei an die LAWOG zu entrichten. Der Mietzins ist eine Bringschuld und in der von der LAWOG bestimmten Weise - Erteilung eines Abbuchungsauftrages oder einer Einzugsermächtigung - zu begleichen.
Die Mietzinsbildung enthält folgende Entgeltkomponenten:
Annuitätendienst = Kapitaldienst
Eigenmittelverzinsung (Grund- und Baukosten)
inklusive Abschreibung der anteiligen Baukosten
Baurechtszins bei Baurechtsbauten
Rücklagenkomponente
Heizkosten (sofern keine direkte Verrechnung mit dem Mieter stattfindet)
inkl. Warm- und Kaltwasser
sonstige Mietbestandteile (z.B.: Garage, KFZ-Stellplatz udgl.)
Umsatzsteuer (im Bereich „Wohnen“ 10%)
Die Höhe des monatlichen Mietzinses ist von mehreren Faktoren wie z.B.: Art der Wohnbauförderung, Baualter des Mietobjektes etc. abhängig.
Mietzins­anpassung
Die unter der Rubrik „MIETZINSBILDUNG IM WGG“ angegebenen Mietzinskomponenten führen speziell im Bereich der Annuitätenverrechnung bzw. im Bereich von indexbasierten Erhöhungen (Verwaltungskosten, Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, Baurechtszins (bei Baurechtsbauten)) oder im Bereich der Betriebs- und Heizkostenakontierungen zu jährlichen Anpassungen. Diese erfolgen zumeist zum 1.1. bzw. 1.7. eines Jahres. In besonderen Fällen - wenn andere Fälligkeitstermine gegenüber dem Kreditgeber vorliegen - können abweichende Anpassungen der Mietzinsvorschreibung erfolgen. In jedem Fall werden Sie bis zum 20. des Vormonats von uns über die geplante Änderung schriftlich informiert.
Mietzins­zahlungen - Kontoverbin­dung - SEPA-Lastschrift
Wir ersuchen Sie, uns für die laufenden Mietzinszahlungen ein SEPA-LASTSCHRIFT-MANDAT zu erteilen. Sie finden das Formular mit nachstehendem Link:
https:/www.lawog.at/de/formulare.
Bei direkt veranlassten Mietzinseinzahlungen ersuchen wir - unter Angabe der Kontaktdaten (Vor- und Nachname, Wohnanschrift (Wohnhausanlage – Bezeichnung ersichtlich aus der Ihnen persönlich übermittelten Vorschreibung) bzw. Kundennummer - ersichtlich aus der Ihnen persönlich übermittelten Vorschreibung oder Mandatsreferenz) - ausschließlich nachstehendes Konto der LAWOG zu verwenden:
IBAN: AT93 2032 0000 0020 1533
Eine nicht nach den oben definierten Kriterien vorgenommene Mietzinseinzahlung führt dazu, dass Ihr Einzahlungsbetrag nicht zugeordnet werden kann.
Wenn sich Änderungen in den personenbezogenen Daten z.B. durch Heirat oder durch die Erlangung akademischer Titel ergeben, ersuchen wir um Übermittlung des Dokumentes (Heiratsurkunde, Sponsionsurkunde udgl.) direkt an mbh@lawog.at bzw. an office@lawog.at. Für eine leichtere Zuordnung der vorzunehmenden Abänderung vergessen Sie bitte nicht die Wohnanlage, in der sich Ihr Mietgegenstand befindet, anzuführen, bzw. verwenden Sie zusätzlich Ihre Bestandnehmernummer für eine möglichst eindeutige Zuordnung Ihrer Angaben.
Schäden innerhalb des Mietgegenstandes sind während der Kundendienstzeiten (https://www.lawog.at/de/kontakt) der LAWOG direkt zu melden. Außerhalb der Kundendienst- bzw. Öffnungszeiten der LAWOG sind elementare Schäden am Mietgegenstand (Wasserrohrbruch, Brand, Sturm etc..) der kostenfreien Hotline zu melden.
Die Nutzfläche (die Angabe erfolgt in m²) ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen. Die Nutzfläche ist damit die Gesamtfläche, die zum jeweiligen Zweck genutzt werden kann. Im Falle der Vermietung dient die Nutzfläche eines Mietgegenstandes als Basis zur Aufteilung der einzelnen Vorschreibungskomponenten. Vergleichen Sie dazu die Erläuterungen unter der Rubrik „AUFTEILUNGSSCHLÜSSEL MIETOBJEKT“.
Vergleichen Sie dazu die Erläuterungen unter der Rubrik „MINDESTANTEIL / MITEIGENTUMSANTEIL WOHNUNGSEIGENTUM“.
Sanierungs­bestätigungen
Vergleichen Sie dazu die Erläuterungen unter der Rubrik „FINANZAMTSBESTÄTIGUNGEN“.
Zur Abwicklung der erforderlichen Schadensmeldung benutzen Sie das dafür vorgesehene Formular unter https://www.lawog.at/de/formulare.
Schlüssel­bestätigung
Bei Beschädigung oder Verlust Ihres Wohnungsschlüssels wenden Sie sich schriftlich oder telefonisch an die LAWOG (https://www.lawog.at/de/formulare). Geben Sie uns Ihre Schlüsselnummer und das Fabrikat bekannt. Sie erhalten von uns eine Ermächtigung zum Anfertigen eines neuen Schlüssels, die Sie persönlich im Büro der LAWOG ausgehändigt bekommen.
Wir ersuchen Sie, einen beschädigten Schlüssel bis zur Kündigung der Wohnung aufzubewahren und diesen im Zuge der Wohnungsrückgabe an uns auszuhändigen.
Für alle Arten von Sonnenschutzmaßnahmen (Rollläden, Raffstores, Jalousien (Innen oder Außen), Markisen etc.), die am Mietgegenstand angebracht werden sollten, ist vor Umsetzung der Arbeiten ein schriftliches Ansuchen an die LAWOG erforderlich. Hinsichtlich geplanter Veränderungen am Mietgegenstand vergleichen Sie die Erläuterungen unter der Rubrik „BAULICHE VERÄNDERUNGEN“.
STÖRUNGSHANDLUNGEN
Das entsprechende Formular zur Bekanntgabe einer wiederholt auftretenden Störungshandlung finden Sie unter https://www.lawog.at/de/formulare.
Die Vermietung von bebauten Grundstücken unterliegt im Umsatzsteuergesetz eigenen Regeln:
Steuersatz von 10%:
die Vermietung zu Wohnzwecken (inkl. Nebenleistungen ohne Heizkosten)
die Leistungen von WEGs im Bereich Erhaltung, Betrieb und Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen, soweit diese zu Wohnzwecken genutzt werden, ausgenommen Heizkosten
Steuersatz von 20%:
die Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Garagen, KFZ-Abstellplätze)
Heizkostenverrechnung im Rahmen der Vermietung zu Wohnzwecken
Steuersatz von 0%:
Alle Umsätze, die nicht dem Steuersatz von 10% oder 20% unterliegen – unechte Steuerbefreiung (z.B.: Ärzte, Banken, Versicherungen)
Ein unecht steuerbefreiter Unternehmer kann in bestimmten Fällen auf Umsatzsteuerpflicht mit 20% Steuersatz optieren. Vorteil - dadurch besteht das Recht auf Vorsteuerabzug.
Die Wahl zur Option auf Verzicht der Steuerbefreiung ist nach dem 1.9.2012 nur mehr zulässig, wenn der Mieter (Unternehmer) nahezu ausschließlich (zu mindestens 95%) Umsätze tätigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Der Mieter hat diese Voraussetzungen gegenüber der LAWOG nachzuweisen. Wenn in diesem Zusammenhang die Option zur Aufhebung der Steuerbefreiung ausgeschlossen ist - es werden in Summe weniger als 95% der Umsätze getätigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen - sind die in diesem Zusammenhang stehenden Vorsteuern nicht abzugsfähig. Dieser Umstand wird vor allem bei der Vermietung an Ärzte, Banken, Trafikanten udgl. prinzipiell gegeben sein.
Unterver­mietung
Eine Untervermietung ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung der LAWOG zulässig. Die Untervermietung kann von Seiten der LAWOG bei Vorliegen wichtiger Gründe - insbesondere der in § 11 Abs 1 MRG angeführten Gründe - verweigert werden.
Der Nationalrat hat in seiner Sitzung vom 13.10.2017 (BGBl. I Nr. 147/2017 - Veröffentlichung zum 10.11.2017) die Abschaffung der Mietvertragsgebühren beschlossen. Somit erfolgt ab dem 11.11.2017 keine Be- und Verrechnung von Mietvertragsgebühren auf Verträge über die Vermietung von Wohnräumen (Mietwohnung inkl. Abstellplatz im Freien und/oder Carport bzw. Tiefgaragenstellplatz bzw. eine Kombination aus Flächen, die zum Abstellen von Kraftfahrzeugen jeglicher Art dienen) mehr.
Mietverträge über gewerblich genutzte Immobilien (Geschäfte oder andere Räumlichkeiten, die keinen Wohnraum darstellen) sind von der Gebührenbefreiung nicht betroffen. Für diese Verträge ist nach wie vor eine Gebühr zu berechnen, einzuheben und an das zuständige Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern abzuliefern.
Verwalter­bestellung
Verwalter kann grundsätzlich jede geschäftsfähige natürliche Person oder handlungsfähige juristische Personen oder eine Gesellschaft sein. Die Bestellung zum Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft fällt in den Bereich der ordentlichen Verwaltung. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer - gerechnet nach der Anzahl der Miteigentumsanteile - entscheidet über die Bestellung des Verwalters. Auf Antrag des Verwalters oder eines Wohnungseigentümers sind Namen und Anschrift des Verwalters im Grundbuch ersichtlich zu machen.
Die innerhalb des monatlichen Mietentgelts eingehobenen Verwaltungskostenentgelte erfolgen auf Basis der Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO) in der jeweils gültigen Fassung. Sie dienen zur Abdeckung der anteiligen Personal- und Sachaufwendungen der LAWOG, die aus der Abwicklung der laufenden Verwaltungstätigkeit resultieren. Die Anpassung der Verwaltungspauschalen erfolgt jeweils per 1. April eines Jahres (durchschnittliche VPI-Steigerung des Vorjahres (Kalenderjahres)).
Vormerkung Wohnung
Sie können sich direkt unter https://www.lawog.at/de/vormerken oder am Terminal im Empfang der LAWOG als wohnungssuchend registrieren.
Die Verbrauchsanteile (Wärmeverbrauch) von Warmwasser sind getrennt von Heizkosten zu erfassen. Ist eine Aufteilung nicht möglich, so wird vom Gesetz ein Anteil der Heizkosten von 70% und der Warmwasserkosten von 30% bei der Verbrauchsabrechnung angenommen. Der Umsatzsteuersatz für Warmwasserkosten beträgt 10%.
Für geförderte Wohnungen kann beim Land OÖ unter bestimmten Voraussetzungen um Wohnbeihilfe angesucht werden. Nähere und vor allem detaillierte Informationen finden Sie unter https://www.land-oberoesterreich.gv.at/wohnbeihilfe.htm oder pro Neubauprojekt der LAWOG unter https://www.lawog.at/de/projekte.
Wohnungs­aufwands­bestätigung
Wohnungs­ausstattung
Jede Neubauwohnung der LAWOG wird bezugsfertig (nach dem jeweiligen Stand der Technik und gemäß behördlichen Vorschriften) ausgestattet. Nähere Details entnehmen Sie der jeweiligen Projektpräsentation unter https://www.lawog.at/de/projekte.
Wohnungs­bezug - Ablauf
Ein Wohnungsbezug bringt eine nicht unerhebliche Anzahl an Formalitäten mit sich.
Gegenüber der LAWOG ist vorab der Mietvertrag zu unterzeichnen und die darin enthaltene Kaution bzw. Eigenmittel umgehend (vor Wohnungsübergabe) an die LAWOG zu überweisen.
Im Zuge der Erstellung des Mietvertrages wird durch die LAWOG der Meldezettel als Vermieterin direkt unterzeichnet. Mit diesem Meldezettel können Sie beim zuständigen Gemeindeamt bzw. Magistrat (Einwohnermeldeamt) den Hauptwohnsitz (Voraussetzung für den Erhalt einer geförderten Wohnung) begründen. Eine Untervermietung des Mietgegenstandes ist nicht erlaubt - vergleichen Sie dazu die Erläuterungen unter der Rubrik „UNTERVERMIETUNG“. Wenn neben dem Hauptmieter ein Lebenspartner (Mitbewohner oder Kinder) in den Mietgegenstand einzieht, ist für die Anmeldung beim Meldeamt der zuständigen Gemeinde bzw. Magistrat die Unterschrift des Hauptmieters (nicht der LAWOG) am Meldezettel von Nöten.
Mit dem Link zur nachstehenden Checkliste wollen wir Ihnen einen möglichen Leitfaden (Eckpunkte, die zu beachten sind) für einen reibungslosen Umzug anbieten:
CHECKLISTE UMZUG:
https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/18-1/Seite.180510.html
Das ist das zwischen den Miteigentümern einer Liegenschaft wechselseitig eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt (Wohnung, Geschäftsraum, PKW-Einstellplatz) ausschließlich zu nutzen sowie alleine darüber zu verfügen.
Wohnungs­rückgabe - Ablauf
Folgende nachstehende Informationen sind bei Auftreten einer Wohnungskündigung zu beachten!!
- WOHNUNGSKÜNDIGUNG
Die Kündigungserklärung muss schriftlich erfolgen. Eine Kündigung, die mittels E-Mail oder Fax übermittelt wird, ist unwirksam. Die Kündigung hat die eigenhändigen Unterschriften aller Hauptmieter zu enthalten. Die Kündigung ist erst dann wirksam, wenn Sie der LAWOG zugegangen ist. Fehlt am Kündigungsschreiben die Unterschrift eines Hauptmieters, so gilt die Kündigung erst zu jenem Zeitpunkt, ab dem diese vollständig unterschrieben bei der LAWOG eingelangt ist. Es wird empfohlen, das Kündigungsschreiben persönlich bei der LAWOG abzugeben oder mittels Einschreiben postalisch zu übermitteln.
Eine Teilkündigung, insbesondere für mitvermietete und im Mietvertrag enthaltene PKW-Abstellplätze oder Garagen, ist unzulässig.
Im Todesfall eines Hauptmieters ist neben der Kündigung die Kopie der Sterbeurkunde zu übermitteln. Liegen keine eintrittsberechtigten Personen (vergleiche dazu die Erläuterungen unter der Rubrik „ABTRETUNG MIETRECHT“) vor, ist die Wohnung vom gesetzlichen Erben zu kündigen. Dabei ist zu beachten, dass gemeinsam mit der Sterbeurkunde der entsprechende Gerichtsbeschluss (Einantwortungsurkunde) an die LAWOG übermittelt wird.
Weiterführende Informationen und Formulare zum Eintritt in ein Mietverhältnis nach Ableben des Hauptmieters oder aus anderen Gründen finden Sie unter: https://www.lawog.at/de/formulare.
Die Kündigungsfrist beginnt immer zum Monatsletzten des Monats, in dem die rechtsgültige Kündigung bei der LAWOG einlangt. Die Dauer der Kündigungsfrist entnehmen Sie dem Mietvertrag.
Beginn des Mietverhältnisses bis zum 31.08.1997 - Kündigungsfrist 1 Monat
Beginn des Mietverhältnisses im Zeitraum zwischen 01.09.1997 - 31.03.2011 - Kündigungsfrist 2 Monate
Beginn des Mietverhältnisses ab 01.04.2011 - Kündigungsfrist 3 Monate
Die Kündigungsfrist im Todesfall des Hauptmieters beträgt 1 Monat ab Einlangen der rechtsgültigen Kündigung bei der LAWOG.
- WOHNUNGSRÜCKGABE / ZUSTAND WOHNUNG
Grundsätzlich gelten unsere Allgemeinen Bestimmungen (AGB), die Ihnen mit der Erstellung des Mietvertrages ausgehändigt wurden. Innerhalb der Kündigungsfrist wird der für Ihre Wohnanlage zuständige Objektbetreuer eine Besichtigung der Wohnung vornehmen. Als Ergebnis dieser Besichtigung wird der Zustand des Mietgegenstandes in einem Rücknahmeprotokoll festgehalten. Dabei wird auch vermerkt, welche Arbeiten der Mieter für eine ordnungsgemäße Wohnungsrückgabe selbständig durchzuführen hat.
- RÜCKZAHLUNG KAUTION BZW. EIGENMITTEL
Wenn die Wohnung / das Geschäft zum Ende der Kündigungsfrist ordnungsgemäß (laut Rückgabeprotokoll) samt allen Schlüsseln zurückgegeben wurde, erfolgt die Auszahlung der verzinsten Kaution bzw. der Eigenmittel unter Abzug der gesetzlich definierten Absetzung für Abschreibung (ab dem 1.1.2001 - 1% pro Jahr - bis 31.12.2000 - 2% pro Jahr) innerhalb eines angemessenen Zeitraumes (im Bereich der Eigenmittelverrechnung ist ein gesetzlich definierter Zeitraum von 8 Wochen ab Rückgabe der Wohnung als Zeitraum zur Rückzahlung definiert).
Sofern bei der Rückgabe der Wohnung ein Mietrückstand oder andere Forderungen (z.B.: nicht behobene Wohnungsschäden) von Seiten der LAWOG bestehen, erfolgt vorab ein Abzug der bestehenden Forderung von der einbezahlten Kaution bzw. den einbezahlten Eigenmitteln. Der nach Abzug vorhandene Restbetrag wird ausbezahlt.
- ERSATZ VON AUFWENDUNGEN
Sie haben grundsätzlich Anspruch auf Ersatz der Kosten von selbst getätigten Aufwendungen (§ 20 Abs 5 WGG), die zu einer wesentlichen Verbesserung am Mietgegenstand auch nach Beendigung des Mietverhältnisses führen. Der Anspruch auf Ersatz der getätigten Aufwendungen vermindert sich um eine jährliche Abschreibung. Ein Anspruch auf Auszahlung eines Kostenersatzes kann nur entstehen, wenn vor Durchführung der geplanten wesentlichen Verbesserung am Mietgegenstand der LAWOG zeitgerecht Anzeige darüber erstattet wurde und die LAWOG den geplanten baulichen Maßnahmen innerhalb des Mietgegenstandes schriftlich zugestimmt hat. Weiters sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kosten für die durchgeführte Verbesserung mittels Vorlage von Rechnungen samt Belegen über deren Bezahlung nachzuweisen.
- WEITERVERMIETUNG / NACHFOLGEMIETER
Eine selbständige Weitervermietung des Mietgegenstandes (Weitergaberecht) ist nur nach vorheriger Zustimmung von Seiten der LAWOG möglich. In der Regel werden die Wohnungen durch die LAWOG bzw. die jeweiligen einweisungsberechtigten Gemeinden vergeben.
Bezüglich der gesetzlich normierten Abtretungsrechte eines Mietgegenstandes vergleichen Sie die Erläuterungen unter der Rubrik „ABTRETUNG MIETRECHT“.
Im Falle des Verkaufes Ihrer Wohnung ist zur notwendigen Abänderung der wohnungsbezogenen Daten die Übermittlung einer Kopie des Kaufvertrages (inkl. Unterschriften) notwendig. Die Dokumente übermitteln Sie an office@lawog.at. Wir ersuchen Sie, uns des Weiteren die genaue Anschrift der betreffenden Wohnanlage sowie die Bestandnehmernummer für eine korrekte Zuordnung innerhalb der LAWOG zu übermitteln.
Zusatzkosten Kauf einer Wohnung
Beim Kauf einer Wohnung ist neben dem vereinbarten Kaufpreis mit nachstehenden Zusatzkosten (Faustregel rd. 10% des Kaufpreises) zu rechnen:
3,5% Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis
1,1 % Grundbuchseintragungsgebühr vom Kaufpreis für das Eigentumsrecht
1,2 % der Kreditsumme (Hypothek) für das Pfandrecht
ca. 1,5% Vertragserrichtungskosten zuzgl. 20% USt – Treuhänderkosten vom Kaufpreis
Ausgaben bei der Grundverkehrsbehörde, Notar (Beglaubigung Unterschrift), Pauschalgebühren beim Grundbuch inkl. Archivierung der Urkunden
eventuell Maklerprovision
eventuell Kosten Erstellung Verkehrswertgutachten
eventuell Kosten Ausstellung Energieausweis
Montag – Donnerstag 08:00 – 12:00 Uhr und 13:00 – 16:00 Uhr
0800 / 22 88 59 (kostenlos)