Source: https://www.laleggepertutti.it/3629_terreni-edificabili-non-sempre-si-paga-limu
Timestamp: 2019-05-24 08:22:57+00:00
Document Index: 42993567

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 5', 'art. 28', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 28', 'art. 5', 'art. 28', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 111', 'sentenza ', 'art. 28', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 13', 'art. 2', 'art.2']

Terreni edificabili: non sempre si paga l'IMU
Terreni edificabili: non sempre si paga l’IMU
19 Maggio 2014 | Autore: Paolo Florio
> Business Pubblicato il 19 Maggio 2014
Esistono diverse società che hanno acquistato terreni edificabili e ora devono pagare l’IMU inutilmente poiché, per la crisi immobiliare, hanno preferito non avviare la costruzione o vendere il terreno a causa della svalutazione; trasformandosi in società agricola ed in presenza dei presupposti di legge è possibile evitare il pagamento dell’IMU.
I terreni edificabili pagano l’IMU con l’applicazione dell’aliquota sul valore economico effettivo del bene, così come previsto dalla legge e dalla recente Circolare Ministeriale [1]. Per le aree fabbricabili, la legge di riferimento, ancora in vigore [2], dispone che la base di calcolo del valore del terreno sia data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposta, avendo riguardo:
– alla zona territoriale di ubicazione
– all’indice di edificabilità
– alla destinazione d’uso consentita
– agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione
– ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
In altre parole, ai fini del calcolo della base imponibile di aree fabbricabili, occorre tener conto degli elementi citati che influiscono direttamente sul valore di mercato del terreno, a cui il contribuente deve attenersi per il pagamento dell’IMU.
Ciò comporta, per i proprietari di terreni edificabili (siano essi imprese o persone fisiche), il pagamento dell’IMU in misura particolarmente rilevante, soprattutto ove si tenga conto della crisi del settore immobiliare e della difficoltà di sfruttare economicamente il valore del terreno mediante la realizzazione di fabbricati o la vendita del terreno.
Questa regola generale incontra, tuttavia, alcune limitazioni e regimi di favore in presenza di determinate condizioni soggettive: i terreni edificabili, infatti, detenuti da imprenditori agricoli professionali, pagano l’IMU non sul valore venale, ma sul valore del terreno agricolo, con un evidente risparmio d’imposta.
Condizioni generali per considerare un terreno agricolo
Ai fini IMU sono considerati terreni agricoli quelli destinati all’esercizio delle attività agricole individuate per legge [3], anche se non coltivati, e quindi anche nel caso in cui il terreno sia lasciato a riposo.
In linea generale, la natura non agricola di un terreno dipende dalla classificazione urbanistica e, quindi, come risulta nel piano regolatore del Comune. Per verificare l’edificabilità di un terreno è necessario richiedere un certificato di destinazione urbanistica al Comune. I terreni che non sono ricompresi in un’area edificabile pagano l’IMU in misura ridotta e in alcuni casi sono esenti da IMU.
Condizioni particolari per considerare un terreno agricolo
La legge istitutiva dell’IMU ha, infatti, previsto una regola particolare secondo cui le aree edificabili (anche se classificate come tali nel piano regolatore del Comune), se possedute o coltivate da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, non possono essere considerate edificabile (per destinazione) e pertanto non pagano l’IMU.
Ricapitolando: se un’area edificabile è posseduta da un contribuente (persona fisica o giuridica) senza qualifiche agricole paga l’IMU normalmente; mentre se il possessore è un coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale non paga nulla, essendo il terreno, ancorché edificabile, considerato agricolo.
La circolare del Ministero delle Finanze [1] ha precisato, peraltro, che, nel caso di terreno edificabile in comproprietà di più persone, qualora il terreno sia coltivato anche da uno solo dei comproprietari con la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, iscritto nella gestione previdenziale, è considerato agricolo anche per la quota di proprietà dei soggetti della qualifica agricola.
Esenzione IMU per imprenditori agricoli: soggetti previsti dalla legge
Le agevolazioni previste per gli imprenditori agricoli professionali operano secondo legge [4] nei confronti dell’imprenditore agricolo individuale, ma anche a favore delle società agricole. Le società agricole, secondo l’attuale disciplina, possono essere costituite anche da società di capitali, tra cui le Srl, a condizione che siano rispettati alcuni requisiti:
– esercizio esclusivo dell’attività agricola inserita come oggetto sociale nello Statuto;
– inserimento nella ragione sociale o nella denominazione sociale dell’indicazione “società agricola”;
– presenza almeno di un amministratore socio, coltivatore diretto o IAP, iscritto nella relativa gestione previdenziale e assistenziale;
Molte società immobiliari, negli anni passati, hanno acquistato terreni edificabili; ma, a causa della crisi del settore, hanno preferito non avviare iniziative immobiliari. Queste società sono tenute a pagare l’IMU sul valore venale del terreno, a prescindere dal fatto che lo stesso, al momento, non venga utilizzato, con un’imposta annuale particolarmente rilevante, nell’attesa di avviare la costruzione o la vendita del terreno, oggi tra l’altro difficile.
Per evitare il pagamento dell’IMU, sperando in tempi migliori, i soci potrebbero decidere di modificare lo Statuto della società, trasformandola in “società agricola” e nominando un amministratore socio, in possesso dei requisiti richiesti dalla legge per il riconoscimento di “società agricola” quale imprenditore agricolo professionale. In questo modo queste società avranno il vantaggio di non dover pagare l’IMU.
[1] Circ. 9485/2012 del 18.06.2012 del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
[2] Art. 5 D.Lgs. 504/1992.
[3] Art. 2135 cod. civ.
[4] Art. 2 e 3 del D.Lgs. 99/2004.
6 Giu 2016 | di Lorenzo Mari
IMU 2016: terreni agricoli, terreni edificabili, esenzioni, sconti
28/05/2018 @ 12:31
Riprendo l’ argomento per quanto riguarda la base di imposta di un’ area fabbricabile.
il DL 201 del 2011 ai fini dell’ applicazione della base imponibile richiama l’ art. 1 del dlgs n. 504 del 1992.
A sua volta il predetto articolo fissa come base imponibile il valore venale dell’ area fabbricabile a scopo edificatorio, quindi deve sussistere lo scopo edificatorio che viene descritto nell’ atto di acquisto.
L” art. 5 la definisce il valore quello venale in comune commercio, ma non dice “quello che avrebbe” in comune commercio, si deduce quindi che l’ area deve essere, o poter essere, posta in commercio diversamente la frase non avrebbe senso logico.
Ai notai è vietato fare atti di vendita di terreni edificabili se non accompagnati dalla certificazione della destinazione urbanistica e ciò al fine di evitare che si verifichino lottizzazioni abusive.
Per poter fare una lottizzazione sono necessari almeno 4000 mq in caso contrario il lottizzante deve associarsi ad altri confinanti come stabilisce l’ art. 28 della legge 1150 del 1942.
Il certificato di destinazione urbanistica individua le zone già lottizzate effettivamente e legalmente.
All’ atto di trasferimento della proprietà deve essere allegato il tipo di frazionamento catastale che viene depositato in copia al comune.
Il tipo di frazionamento deve essere redatto in conformità alle risultanze della lottizzazione delle zone di espansione B,C, D, pertanto da ciò si deduce che si tratta di aree ben delimitate su cui si può ottenere il permesso di costruire.
Il costruttore di un palazzo che ne vende gli appartamenti può anche vendere le sole aree su cui si può costruire che possono essere collocate al piano terrano, primo, secondo, terzo e cosi via.
Quindi il valore venale può essere dedotto dall’ atto di vendita quale base orientativa perchè il compratore può averlo acquistato per un importo fuori mercato a seconda se intende utilizzarlo o rivenderlo in attesa che ne tragga convenienza.
In questo caso non si tratta di ” valore venale” ma di “valore potenziale” che è ben definito dai trattati di estimo. Si deduce che si tratta solo dell’ area su cui si può costruire un fabbricato, sia a piano terra, al primo, al secondo e via di seguito.
Ne consegue che il valore venale va ricercato proprio al primo gennaio dell’ anno di imposizione, ma sorge un dubbio: Il primo gennaio è giorno festivo e i mercati immobiliari sono fermi, pertanto c’ è da ritenere che l’ imposta decorra dal 1 gennaio e che il valore dell’ area fabbricabile possa essere determinato a data successiva durante l’ anno per essere poi scontato al 1 gennaio sottraendovi gli interessi legali e la rivalutazione monetaria maturata dal 1 gennaio alla data di acquisto.
Pertanto può farsi valere e dichiarare proprio quello indicato sull” atto di acquisto. Si può anche intendere che l’ imposta decorra dal 1 gennaio indipendentemente dalla data in cui l’ area è stata acquistata, perchè non sono indicate frazioni di anno. Come si vede il comune non può imporre valori a cui applicare l’ aliquota di imposta. Geometra Nino Lo Bello.
Geometra Antonino Lo Bello ha detto:
29/05/2018 @ 14:10
Sempre in tema di aree fabbricabili, quelle che stanno alla base di appartamenti non ancora completati, o dei fabbricati in corso di demolizione, quelle delle unità collabenti o quelle dei lastrici solari non sono soggette ad imposta IMU, ciò è stato statuito dalla sentenza di Cassazione n. 17035 del 2013, ad essa, adeguandovisi, è seguita la risoluzione del dipartimento delle Finanze n. 8 del 2013. Per approfondimento rimando ad esse che sono scaricabili da internet. Da tenere presente che la data della sentenza è successiva alla quella dell’ entrata in vigore della del DL 201 del 2012, quindi prevale sulla norma che consentiva ai comuni di sottoporre ad imposta le aree fabbricabili. Nei giorni a venire descriverò, nelle grandi linee, gli scopi della legge 1150 del 19422 che riguarda la regolamentazione delle aree fabbricabili. Geometra Nino Lo Bello.
Geometra Nino Lo Bello ha detto:
08/06/2018 @ 17:15
Intervengo di nuovo sull’ argomento per dimostrare che le aree fabbricabili non corrispondono ai terreni fabbricabili. Alcune amministrazioni comunali, in tema di IMU sulle aree fabbricabili, per fare cassa ritengono che area fabbricabile equivalga a terreno fabbricabile e quindi estendono l’ imposta sull’ intero terreno e non la limitano a quella parte su cui si debba costruire un edificio. L’ art. 28 della Legge 1150 del 1942 impone un piano di lottizzazione da parte del privato da inserire sul piano regolatore vigente per poter costruire. A sua volta il privato deve cedere gratuitamente all’ ente gli spazi destinati all’ uso pubblico, caricandosi le spese notarii quelle dei frazionamenti catastali, delle volture della progettazione del piano, delle trascrizioni, delle opere di urbanizzazione primarie e parte delle secondarie che hanno dei costi molto elevati. Gli spazi progettati per costruirvi gli immobili sono pure accatastati come particelle. Nelle zone classificate C la minima area lottizzabile è di 4000 mq e di essa, ai fini fabbricabili, si può ricavare solo 4.000 mq x 1,5 mc/mq per l’ altezza massima raggiungibile di 13 m. si ottiene 461 mq da essa si deve togliere quella destinata alle pertinenze e degli spazi di viabilità interna e quella destinata a scopi diversi di quello edificatorio. La norma parla di aree fabbricabili a scopo edificatorio. A norma dell’ art. 5 comma 5 del dlgs 504 del 1992 l’ imposta si applica sul valore venale dell’ area destinata a scopo edificatorio, togliendo le spese necessarie per l’ adattamento del terreno alla costruzione, quindi non sorge alcun dubbio che non è il terreno ma è l’ area che ne viene fuori quella fabbricabile. Siccome essa va valutata secondo il valore che ha nel comune commercio secondo il predetto articolo, ne viene fuori che l’ area deve essere commerciabile e il valore quello rilevabile al 1 gennaio dell’ anno di imposizione, non sorge dubbio che il valore è quello che riesce ad imporre colui che sta vendendo l’ area che può trovarsi al piano terra, primo,secondo e così via. La risoluzione n. 8 del 2013 del Dipartimento delle finanze ha sottratto all’ imposta le aree fabbricabili perchè non producono reddito, quindi c’ è da escludere che si tratti del terreno e si può affermare che non si paga più. Cerco qualcuno che mi dia torto con argomenti solidi. Geometra Nino Lo Bello
04/12/2018 @ 22:28
Buonasera Geometra Lo Bello. Ho Ricevuto dal comune di Alghero una comunicazione di omesso pagamento IMU 2013 relativa ad un Area Fabbricabile (Codice tributo 3916) di mia proprietà. Su quest’area/terreno è costruita un abitazione per la quale è sempre stato pagato regolarmente l’IMU come “Altro Fabbricato” (Codice tributo 3918). Vorrei sapere se il terreno o “Area Fabbricabile” sul quale è presente un fabbricato è esente dal pagamento IMU essendo quest’ultimo pagato per la casa. Il terreno non dovrebbe essere pertinente dell’abitazione? Grazie. Dario Sanna
13/06/2018 @ 14:20
Molti comuni hanno interpretato le norme IMU sulle aree fabbricabili facendole equivalere per i terreni edificabili. Questo concetto induce a credere che per essi si debba pagare l’ IMU, non è cosi e questo l’ ho spiegato già con i miei scritti. Lo conferma si tratta di area e non di terreno anche la TASI che si applica appunto anche sulle aree fabbricabili, quindi è assurdo che si debba pagare anche per le zone esterne ai fabbricati che ricadano in zona di espansione C, D etc. Geometra Nino Lo Bello.
nino fadda oristano ha detto:
15/06/2018 @ 20:48
sono alle prese col comune per imu 2012 ottimo per discuttere con l’ufficio tributi
16/06/2018 @ 10:07
Egregio Sig. Fadda, come ho già spiegato, l’ IMU sulle aree fabbricabili non si paga perchè non producono reddito.
Tenga presente che non si tratta di una tassa o un tributo che vanno nelle casse dei comuni, a fronte di un servizio, per cui il comune ha potestà di imporre l’ ammontare, ma di una imposta basata su un atto dichiarativo sul valore venale dell’ area al 1 gennaio dell’ anno di imposizione. Ai tempi del governo Amato, mi pare, fu istituita l’ ISI, acronimo dell’ Imposta Sugli Immobili. In quella occasione I fabbricati in corso di costruzione, o di demolizione, le unità in rovina etc. furono oggetto di imposta che andava allo Stato. Tali immobili erano catalogati nelle categorie catastali fittizie, cioè che non producono reddito, però si pagava l’ imposta per una percentuale sul valore catastale dell’ immobile completo. Essa faceva parte di quella grande manovra di correzione dei conti pubblici a cui siamo da tanto tempo abituati. Poi venne sostituita dall’ ICI e poi dall’ IMU ( imposta Municipale propria), di cui metà va allo stato e l’ altra al Comune. Il termine ” area fabbricabile” venne confuso dai comuni col termine “terreno edificabile” che si ottiene tramite una lottizzazione ai sensi delll’ art. 28 della legge 1150 del 1942 che è scaricabile da internet, I comuni hanno ancora imbrogliato la matassa credendo che corrispondesse alle zone di espansione C,D etc. e quindi hanno incassato molti quattrini. I costruttori di immobili, che ancora non avevano completato i loro fabbricati, cioè quelli in corso di costruzione, ed erano costretti a pagare l’ ICI ottennero dalla Cassazione la sentenza che non si paga l’ ICI ora IMU sulle aree fabbricabili perchè non producono reddito. Il sistema impositivo nostro si basa sui redditi tramite un censimento continuo disposto ad hoc dal catasto. Successivamente venne rinnovato dal NCEU, e poi con il DM 2 gennaio 1998 n. 28 vennero rinnovate le modalità di accatastamento con un nuovo sistema di archiviazione e di conservazione del catasto ( ora Agenzia delle Entrate ) per il quale fu necessario, per motivi tecnici, accatastare anche tali immobili quali categorie in corso di costruzione o di demolizione etc con le sigle F1, F2, F3, F4, F5 che non producono reddito e quindi esenti da imposta. Si venne a creare una incompatibilità tra il sistema reddituale e il sistema ICI, IMU, quindi con risoluzione n. 8 del 2013 il Dipartimento delle Finanze escluse dalle imposte IMU le aree fabbricabili perchè non producono reddito a firma della direttrice Lapecorella. La risoluzione predetta è scaricabile da internet. Deve tenere presente che il suo comune non può pretendere il pagamento dell’ IMU allora ICI su area fabbricabile anche se l’ anno di imposizione è antecedente di un anno dalla risoluzione predetta, perchè essa è dipesa da una sentenza di Cassazione del 2013 n. 17035 che è stata preceduta da una lunga istruttoria risalente ad epoca antecedente il 2012. Ad ogni modo, se vuole ancora chiarimenti mi può scrivere perchè non ho tanti impegni oppure mi può telefonare al n. 0922 901408. Concludendo può dire al funzionario dell’ ufficio tributi della sua città che si metta a piangere perchè, per tali ragioni, nè lei e nè altri siete tenuti a pagare l’ IMU sulle aree fabbricabili. Se è un tipo cocciuto lo pigli a cazzotti. Inoltre siccome l’ imposta si pagava sulla base di una dichiarazione del proprietario , con capisco per quale motivo, e in virtù di quale norma, il Comune ne ha quantificato l’ ammontare, perchè, appunto, non si tratta di una tassa o un tributo. Ove lo avesse imposto sulla base di criteri arbitrari e su valutazioni soggettive si tratterebbe di abuso di potere e violazione dei diritti sanciti dallo Statuto del contribuente e dell’ art. 111 della Costituzione Italiana. Distinti saluti. Nino.
21/06/2018 @ 12:56
A quello che ho già scritto aggiungo, a prescindere che l’ IMU sulle aree fabbricabili non si paga, che esse devono risultare come tali accatastate nelle mappe del NCEU ( acronimo del Nuovo Catasto edilizio Urbano) così come è stato stabilito con la circolare catastale, ora di competenza dell Agenzia delle Entrate, n. 2/84, punto 1.2.2 .
Spero di essere stato utile. Buon giorno. Nino Lo Bello.
06/07/2018 @ 21:09
salve dott paolo; mi stanno tartassando di IMU, d 3 pezzi d terreno chiamata zona F1. in sardegna. nessuno vuol comprare questi terreni , non si puo costruire . non ce acqua ne luce, solo pecore al pascolo, ricevo solo un agnello ogni anno. si puo fare qualcosa? grazie
16/07/2018 @ 13:28
Se mi è permesso rispondo io. Sig. Marco, Lei è stato il vero agnello sacrificale perchè ha pagato delle imposte non dovute e quindi il comune ha l’ obbligo di restituirLe il denaro perchè non si paga più dal 2013. A prescindere di ciò, le aree fabbricabili non sono i terreni edificabili ma quelle limitate sulle quali la legge, il regolamento edilizio comunale ed il piano esecutivo permettono di costruire. Ad ogni modo se ha bisogno di ulteriori spiegazioni sono a disposizione. Geometra Nino Lo Bello.
28/10/2018 @ 17:48
quale legge definisce cio’ che dal 2013 non si paga questa tassa grazie Sig antonio’
01/11/2018 @ 14:12
Egregio sig. Mauro, in tema di imposte sugli immobili nel tempo si sono fatti diversi decreti tutti dipendenti dalla legge istitutiva del Catasto italiano n. 3682 del 1886, cioè dopo l’ unificazione dell’ Italia, essa venne chiamata legge Messedaglia. Il decreto legislativo quale è quello dell’ imu e quale è stato quello dell’ ICI, derivano da deleghe che il Parlamento trasferisce ai vari ministeri per attuarli e hanno autorità di legge impositiva nel senso che i vari ministeri e gli enti locali li attuino. L’ Imu, e prima l’ ICI, dipendono dal Ministero dell’ Economia e dal Dipartimento delle finanze. Siccome l’ imposizione fiscale sugli immobili deriva dalla legge Messedaglia, è obbligo che il soggetto passivo di imposta dichiari annualmente la consistenza dei suoi immobili, siano case, terreni, miniere etc. riportandoli nella denunzia dei redditi annuale. Il Catasto nei suoi archivi conserva la base imponibile annuale di ogni singolo soggetto e, quando ci sono variazioni decise dal Parlamento oppure denunziate dal proprietario dell’ immobile,la base viene variata. Per quanto riguarda la base imponibile IMU sulle aree fabbricabili lessa deve essere dichiarata dal soggetto passivo, perchè i Comuni non hanno potere di fissarla, ma solo quella di verificarla e sorvegliare sui pagamenti. Gli immobili, i fabbricati i terreni sono soggetti a rendite variabili ogni anno e sono soggetti anche alle mutazioni di valori di mercato che i Comuni non hanno la possibilità di determinare generalizzandoli, perchè per esempio, un fabbricato o un altro immobile si può trovare in periferia ed avere un valore venale inferiore rispetto a quello nel centro di città. Siccome la rendita del valore di mercato di un immobile, che è quella che viene colpita da imposta, è variabile di ora in ora, si deve pagare nella misura a quella corrispondente al primo gennaio dell’ anno di imposizione. Siccome tutti gli immobili in Catasto sono distinti in categorie, le aree fabbricabili rientrano nelle categorie fittizie F1.F2;F3,F4,F5 che non producono rendita. A seguito di una sentenza della Suprema corte, che aveva statuito che le aree fabbricabili non producono rendita, non sono soggette ad imposta, pertanto il Dipartimento delle Finanze con risoluzione n. 8 del 2013 si è adeguato alla statuizione delle Corte di Cassazione fabbricabili. Distinti saluti.
08/11/2018 @ 12:31
Per un terreno edificabile di cui il Comune risulta Concedente e un cittadino livellario a chi spetta pagare l’IMU?
09/11/2018 @ 23:21
Mia moglie ha ereditato da suo padre 1/4 di un terreno agricolo pari alla superficie di mq 1.126. Recentemente il comune ha trasmesso un avviso di accertamento in rettifica relativo all’Imposta Municipale Unica (IMU) anno 2013 dove ho notato che il suddetto terreno non è più agricolo ma Aree Fabbricabili 8,60% Zona D5 prezzo mq 66,69 euro, con il valore di euro 74.980,34 invitando ad effettuare il pagamento a “Imposta Dovuta” comprensivo di sanzioni ed interessi di euro 247,27. Lo dobbiamo pagare? In quanto è impossibile venderlo anche a bassissimo prezzo.
15/11/2018 @ 19:22
Egregio sig. Filippo, se il terreno che ha ereditato Sua moglie è inscritto in catasto terreni, e non si trova in zona collinare o montana, l’ imu da corrispondere al Comune è pari al reddito dominicale moltiplicato per 75, per esempio, se il reddito è di 2,5 euro deve pagare 2,5 x 75 = euro187,50, se invece i trova in zona collinare o montana non si paga, se è inscritto nel catasto urbano in una delle categorie F1, F2, F3, F4,… non deve pagare nulla perchè esse non producono rendita e questo l’ ho già spiegato nei post precedenti. Comunque faccia una visura catastale e me la faccia avere e così potrò darle la risposta giusta. Tenga presente che l’ imu deriva da un atto dichiarativo della persona soggetta di imposta e il comune non ha poteri di stabilirne l’ imponibile, ma solo di effettuarne i controlli di avvenuto pagamento e dell’ imponibile dichiarato. Generalmente i comuni per fare cassa fanno finta di aver accertato l’ imposta, invece l’ accertamento si fa in collaborazione con il proprietario del terreno co n cadenza annuale. La connotazione di zona D riguarda solo le previsioni urbanistiche nell’ arco di cinque anni, ma non significa che una zona D contenga già “aree fabbricabili utilizzabili a scopo edificatorio” come impongono le norme in vigore, perchè esse sono decise dal proprietario con un piano di lottizzazione come ho spiegato nei miei post, e va riportata nella dichiarazione annuale dei redditi, come si fa per i fabbricati, comunque dopo la risoluzione del Dipartimento delle finanze n. 8 del 2013 per tutte le aree classificate nelle categorie fittizie F1, F2, F3, F4,…l’ IMU non si paga, punto e basta, e il comune si può mettere a piangere! Comunque mi faccia avere la visura e Le darò la risposta. Distinti saluti.
15/11/2018 @ 18:46
Egregio sig. Antonio la domanda che mi ha fatto di per sè non contiene gli elementi necessari per poterLe rispondere, comunque prima di ogni cosa è necessario che mi faccia sapere la categoria catastale nella quale è inscritto il terreno tramite una visura che può fare un qualsiasi geometra oppure presso il comune se è fornito di catasto on line. In attesa Le porgo distinti saluti. Nino Lo Bello.
fabrizio ancinelli ha detto:
19/11/2018 @ 15:10
dott, lo bello vorrei un chiarimento l’imu sui terreni edificabili che non mi danno nessuna rendita assoluta si paga o no?
23/11/2018 @ 15:33
Egr. sig. Fabrizio, il nostro sistema impositivo di natura fiscale sugli immobili si basa sulle loro rendite che vanno descritte sulla dichiarazione annuale dei redditi. In particolare non bisogna confondere i terreni edificabili con le AREE perchè non si tratta della stessa cosa. Il decreto legislativo 504 del 1992, allora per l ICI, e il successivo 201 del 2011, ora per l’ imu, tratta di AREE FABBRICABILI UTILIZZABILI A SCOPO EDIFICATORIO, esse, come ho già spiegato con i miei precedenti post, derivano da appositi PIANI DI LOTTIZZAZIONE, che presentano i privati a scopo edificatorio. Siccome le aree fabbricabili rientrano nelle categorie fittizie F1,F2,F3….che non producono rendite per esse l’ IMU non si paga e ciò è stato chiarito dalla Risoluzione del Dipartimento delle Finanze n. 8 del 2013. I compiti dei comuni sono solo di vigilanza e non di quantificarne l’ imposta, per tale lavoro ottiene il 50% dell’ imposta. Prima della istituzione del federalismo fiscale tale attività la svolgeva l’ Agenzia delle Entrate. Comunque, per una maggiore comprensione del ” concetto” delle AREE FABBRICABILI UTILIZZABILI A SCOPO EDIFICATORIO Le consiglio di consultare gli artt. 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 del dlgs 504 del 1992 che sono stati assorbiti dal dlgs 201 del 2011; inoltre è importante andare a consultare l’ art. 28 della legge 1150 del 1942 che spiega come si ottiene un’ area fabbricabile a scopo edificatorio. Se Lei ha qualche difficoltà di privacy mi può telefonare al n. 0922901408 per chiarimenti. Distinti saluti.
28/11/2018 @ 20:30
Errata corrige: al terzultimo rigo del precedente post si deve leggere ” decreto legge n. 201 del 2011″ e non decreto legislativo. Mi scuso dell’ errore.
22/02/2019 @ 20:50
Se ho capito bene, un ambito di un piano urbanistico definisce l’area fabbricabile, mentre e terreno fabbricabile solo la parte sui cui si edifica nell’ambito. E’ così
01/03/2019 @ 16:39
Egregio sig. Napoli, “l’ area fabbricabile utilizzabile a scopo edificatorio”, come dice la norma, è quella su cui il proprietario intende costruire un fabbricato che è subordinato ad una concessione edilizia in conformità allo strumento urbanistico edilizio, alla zona di espansione, nella quale deve essere inserito, a cura del proprietario del terreno, un piano di lottizzazione secondo le norme contenute nella legge 1150 del 1942 e successive modificazioni. Fino a quando non viene lottizzato non esiste nessuna possibilità edificatoria. Essa deve essere legale ed effettiva. L’ edificabilità effettiva dipende da un perizia geognostica effettuata da un geologo e approvata dal Genio Civile e dagli altri enti competenti che non sono pochi, che preveda anche il carico massimo di sicurezza in kg/cm quadrato sono scaricabili sul suolo dal costruendo fabbricato, ed altre caretteristiche tecniche intrinseche del terreno stesso che per elencarle si riempirebbe un libro di almeno mille pagine. Non basta che ricada su “zona omogenea” di espansione B, C, D etc. perchè le zone di espansione hanno solo la mera funzione previsionale sulle quali vi si facciano tutte quelle opere urbanistiche primarie e secondarie a cura del proprietario.Inoltre deve essere conforme al regolamento comunale in tema di scarichi di acque nere e chiare, della esistenza dei servizi quale l’ acqua potabile, l’ energia elettrica etc, deve rispettare le distanze legali verso gli altri fabbricati e tutte le limitazioni derivanti dal codice civile e dal regolamento edilizio comunale. Siccome l’ IMU segue le regole catastali, l’ area fabbricabile deve essere iscritta nel NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO con la dicitura ” Area urbana”, o “ente urbano”, nella categoria fittizia F1, diversamente, se è iscritta nel catasto terreni, non si tratta di area fabbricabile, ma si paga l’ IMU sui terreni agricoli calcolandola nel modo seguente: IMU = Reddito dominicale, aumetato del venticinque per cento, moltiplicato per 120 e per l’ aliquota fissata dal comune.
Molti comuni trascurano di dire ai soggetti di imposta come stanno le cose allo scopo di far cassa e si inventano aree fabbricabili anche dove non è possibile costruire. In ogni caso non si paga l’ IMU sulle aree fabbricabili, si pagava l’ ICI, e ciò è stato chiarito dalla Direttrice Generale del Dipartimento delle Finanze, dott./ssa Fabrizia Lapecorella con risoluzione n. 8 df del 2013 scaricabile da internet. ha chiarito anche che tutte le unità classificate fittizie nelle categorie F1, F2, F3, F4,F5, … non producono rendita e non sono suscettibili di imposta. Quindi i comuni faranno bene a mettersi l’anima in pace perchè non possono più frugare nelle tasche dei cittadini per fare cassa. E’ radicalmente sbagliato affermare che un terreno, per il solo fatto che ricada in zona di espansione, sia fabbricabile. Comunque, se vuole maggiori chiarimenti, mi scriva all’ indirizzo nonolob40@yahoo.it. e Le risponderò con piacere e in maniera assolutamente gratuita. Distinti saluti Geometra Antonino Lo Bello.
03/04/2019 @ 16:27
A quanto ho scritto finora aggiungo quanto segue:
L’ art. 5,comma 5 del dlgs 504 definiva il valore venale dell’ area fabbricabile quale base di imposta, mentre il comma 6 spiegava che essa si pagava per lo spazio di tempo che andava dall’ utilizzo fino alla fine della costruzione di un fabbricato o in corso di costruzione o di demolizione. Quindi era errato che il comune pretendesse per ogni anno il pagamento dell’ imposta anche se nel frattempo non si fosse utilizzata l’ area. C’ è da tenere conto che l’ area fabbricabile non è un immobile ma un bene definito dal
diritto “incorporeo commerciabile”. Infatti se essa si trova in un piano in elevazione la situazione è che la base è costituita dal solaio del piano sottostante che è un immobile, e se si trova a piano terra la base è la fondazione e non il terreno che è un immobile; questo lo definisce bene l’ art. 5 là dove parla di “adattamento del terreno all’ area”. Quindi è corretta l’ interpretazione che l’ area fabbricabile non equivalga a terreno edificabile come ho sempre affermato in questo sito. Questo valeva ai tempi in cui vigeva l’ ICI. Invece per l’ IMU L’ art. 13 del decreto legge 201 del 2011 richiama solo i terreni e i fabbricati quali “immobili” assoggettabili ad imposta contenuti nell’ art. 2 del dlgs 504 del 1992, , che considera l’ area parte integrante del fabbricato e quindi non assoggettabile ad imposta.
Nell’ articolo 5 pone l’ imposizione fiscale sul valore venale dell’ area in deroga a quanto previsto nell’ art.2 per i fabbricati. Ne consegue che coloro che hanno pagato imposta IMU per le aree fabbricabili hanno il diritto di farsi rimborsare dai comuni le somme versate.
04/04/2019 @ 19:23
Ho commesso un piccolo errore: là dove ho scritto nel terzo rigo…” come base di imposta” dovevo scrivere come base imponibile. Mi scuso per l’ errore. Geometra Lo Bello.
06/04/2019 @ 21:14
Per una maggiore comprensione del concetto di area fabbricabile è che essa nel diritto civile appartiene alle “cose incorporali commerciabili”, in altre parole sono quelle figure piane senza spessore che configurano la base di ogni piano.