Source: https://consumatoriattivi.it/2020/04/la-locazione-al-tempo-del-covid19/
Timestamp: 2020-05-25 08:47:44+00:00
Document Index: 44750538

Matched Legal Cases: ['art. 1455', 'art. 1256', 'art 91', 'art 91', 'art. 1382', 'art. 1256', 'art. 1467', 'art. 91', 'art. 95', 'art.65']

La locazione al tempo del Covid19 – Consumatori Attivi
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(A cura dell’avv. Ester Soramel)
L’emergenza causata dalla diffusione del corona virus sta incidendo pesantemente ad ogni livello, sociale, sanitario ed anche economico, soprattutto in seguito ai provvedimenti governativi adottati allo scopo di contenere la diffusione del virus, che hanno imposto la chiusura di molte attività, commerciali e non, consentendo la prosecuzione soltanto a quelle che forniscono servizi e prodotti ritenuti essenziali.
L’inevitabile conseguenza di tali misure è l’immediato crollo di redditività per le categorie destinatarie dei divieti dettati dal Governo, in quanto si vedono impossibilitate a continuare le rispettive attività e, per l’effetto, trarne i proventi con i quali assolvere ai propri debiti, quali il pagamento di stipendi, imposte, utenze, ratei di mutuo e finanziamento, nonché canoni di locazione.
Lecito chiedersi, pertanto, se a causa della crisi causata dalla diffusione del coronavirus sia lecito o meno non pagare l’affitto.
L’OBBLIGAZIONE DI PAGAMENTO DEL CANONE
Il pagamento del canone di locazione costituisce la prestazione principale del conduttore, al quale non è consentito di astenersi dal versarlo e ridurlo unilateralmente nel caso si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, ciò anche quando si ritenga che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è infatti legittima solo qualora venga totalmente a mancare la controprestazione del locatore (Cass. 13133/2006; Cass. 14739/2005).
Non è ammessa neppure la c.d. autoriduzione del canone convenzionalmente stabilito da parte del conduttore che lo ritenga eccessivo rispetto all’importo fissato dalla legge (ma senza aver previamente proposto l’accertamento con ricorso ai sensi degli artt. 44 e 45, L. 392/78). In particolare, con riferimento alla disciplina delle locazioni di immobili urbani, la giurisprudenza ha ritenuto illegittima l’autoriduzione, rinvenendovi un «fatto arbitrario ed illegittimo» che, addirittura, può configurare grave inadempimento qualora l’importo non pagato superi, anche con riferimento agli oneri e accessori, due mensilità, ferma restando per gli altri tipi di locazioni la necessità – da parte del giudice – di valutare se il suddetto comportamento del conduttore sia da ritenere di gravità tale da giustificare una risoluzione ai sensi dell’art. 1455, avuto riguardo all’interesse del locatore a ricevere il canone alle scadenze mensili e nella misura pattuita.
L’INADEMPIMENTO INCOLPEVOLE
L’inadempimento dell’obbligazione è la mancata o inesatta esecuzione della prestazione dovuta.
Occorre distinguere se l’inadempimento è incolpevole o colpevole: esso è incolpevole quando è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile al debitore, cioè non dipendente dalla sua volontà, ma ad esempio determinato da caso fortuito (es. terremoto) , forza maggiore (es. ordine della pubblica autorità) o fatto di terzi estranei (es. furto) o per fatto del creditore, quando quest’ultimo non fa quanto necessario affinché il debitore possa adempiere l’obbligazione.
In queste situazioni il debitore non incontra nessuna responsabilità, perché il suo inadempimento è estraneo alla sua volontà.
IN PARTICOLARE: LA FORZA MAGGIORE.
L’ordinamento italiano non dà una definizione del concetto di “forza maggiore”, ma l’elaborazione dottrinale la qualifica come un evento imprevedibile e inevitabile identificabile come una forza alla quale non è oggettivamente possibile resistere.
Il nostro codice civile si limita a richiamare la forza maggiore come causa di “impossibilità sopravvenuta” ed “eccessiva onerosità”, richiamate agli articoli 1256, 1463 e 1467 c.c.
In base all’art. 1256 c.c., un’obbligazione si estingue quando, per causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile (1 co.); qualora l’impossibilità sia temporanea, il debitore, fin quando questa perdura, non è responsabile del ritardo nell’inadempimento (2 co.)
D’altro canto, nel caso in cui l’impossibilità perdurasse fino a quando il debitore non si possa più ritenere obbligato ad eseguire la prestazione o il creditore non abbia più interesse a conseguirla, l’obbligazione dovrà considerarsi estinta.
La giurisprudenza riconduce alla forza maggiore anche il c.d. factum principis, che si verifica quando sopraggiunge un qualsiasi provvedimento da un’autorità amministrativa che renda oggettivamente impossibile adempiere una prestazione (Cass. n. 14915\2018; Cass. n. 13142\2017; Cass. n. 6594\2012; Cass. n.4016\2004)
La forza maggiore, in altri casi, non rende impossibile, ma eccessivamente onerosa la prestazione, ossia provoca una grave alterazione dell’equilibrio tra il valore delle prestazioni corrispettive causata da eventi straordinari, imprevedibili e successivi all’assunzione dell’obbligazione.
In questo caso, il rimedio previsto dal codice è quello della risoluzione del contratto, ma il creditore può evitarla offrendo una equa modifica delle condizioni.
L’IMPATTO DEI DCPM SULLE LOCAZIONI
I provvedimenti governativi hanno comportato la chiusura di determinate attività, senza tuttavia privarle del possesso degli immobili locati, che pertanto sono e restano in condizioni tali da poter essere utilizzati e continuano ad essere nella pacifica disponibilità dei conduttori, i quali tuttavia non ne possono godere stante il divieto di svolgimento dell’attività per il cui esercizio gli immobili erano stato affittati.
L’impossibilità di svolgere l’attività, quindi, non è imputabile a nessuna delle parti, né al locatore né al conduttore, ma dipende da una decisione adottata dal Governo in una situazione di emergenza straordinaria nazionale di tutela della salute.
D’altra parte, i conduttori non hanno interesse a liberarsi dal vincolo contrattuale, ossia non hanno in questo momento l’intenzione di disdire le locazioni, perché, una volta terminata l’emergenza, riprenderanno l’attività.
E proprio questo è il punto fondamentale: il conduttore non ha perso la disponibilità dell’immobile, quindi il canone resta dovuto, ma non può esercitare l’attività per la quale ha locato l’immobile, quindi non è in grado di procurarsi la liquidità per pagarlo. Quid iuris?
Una parziale risposta al quesito viene data dal decreto “Cura Italia” (art 91.1 del DL 17 marzo 2020 n.18), il quale ha espressamente statuito che “il rispetto delle misure di contenimento…è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati omessi adempimenti”.
In altre parole, se l’obbligato non è nelle condizioni di adempiere alla propria obbligazione nei termini oppure in tutto o in parte, potrà avvalersi delle prerogative che il decreto ha stabilito, con esclusione dell’obbligo a risarcire l’eventuale danno.
L’art 91 del decreto neutralizza altresì anche le ulteriori conseguenze dell’inadempimento, quali interessi, decadenze o eventuali penali ex art. 1382 c.c.; pertanto, qualora i contraenti abbiano determinato la somma dovuta in caso di inadempimento o ritardo a titolo di risarcimento, l’obbligato potrà sollevare l’eccezione di cui sopra.
Si può concludere, pertanto, che i provvedimenti conseguenti alla diffusione del coronavirus rappresentano indubbiamente un evento imprevedibile, estraneo alla volontà e al potere di controllo delle parti, che non possono impedirne l’accadimento e, per l’effetto, consentono l’applicazione dell’art. 1256 c.c. o degli art. 1467 c.c.
Il decreto Cura Italia prevede expressis verbis la sospensione fino al 31 maggio 2020 dei canoni di locazione solo per le associazioni e società sportive, professionistiche e dilettantistiche, limitatamente agli impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali. Il versamento dei canoni di locazione o concessione sarà effettuato, senza applicazione di sanzioni ed interessi, in un’unica soluzione entro il 30 giugno 2020 o mediante rateizzazione fino ad un massimo di 5 rate mensili di pari importo a decorrere dal mese di giugno 2020.
Infine, si concede un credito d’imposta pari al 60% del canone a favore delle attività commerciali che conducono in locazione immobili accatastati come C1 e solo per il mese di marzo.
APPLICAZIONE DELLA DECRETAZIONE D’URGENZA ALLE LOCAZIONI.
Come illustrato nel capitolo precedente, il divieto imposto dal Governo per l’esercizio di determinate attività costituisce, anche alla luce dell’art. 91.1 del decreto Cura Italia, un evento eccezionale, imprevisto ed imprevedibile, estraneo alla sfera del debitore/conduttore (ed anche del creditore/locatore) e idoneo a provocare un impedimento obiettivo ed ineludibile allo svolgimento della prestazione.
Il conduttore, pertanto, potrà legittimamente invocare l’eccezione di sopravvenuta impossibilità di utilizzazione dell’immobile per giustificare il proprio inadempimento: il divieto, infatti, non lo priva della disponibilità del bene, ma della possibilità di conseguire lo scopo perseguito dalla stipulazione del contratto.
Per l’effetto, egli potrà richiedere la sospensione del pagamento dei canoni di locazione per tutto il tempo in cui saranno in vigore le misure draconiane imposte dal Governo.
Un tanto sarà consentito indipendentemente dalla previsione nel contratto di locazione di una specifica clausola di esonero da responsabilità per forza maggiore e/o sia inserito fra gli eventi che la costituiscono l’ipotesi dell’epidemia o pandemia: infatti, comunque si applicherebbero i principi generali sopra analizzati che consentono di annoverare la diffusione del coronavirus – stante la sua definizione di “pandemia” data dall’O.S.M. e recepita dal Governo – come evento straordinario ed imprevedibile tale da far divenire la prestazione impossibile, quanto meno temporaneamente, ovvero eccessivamente onerosa.
In via subordinata o alternativa, il conduttore potrà richiedere quanto meno una sensibile riduzione del canone invocando l’eccessiva onerosità sopravvenuta, poichè il pagamento integrale del canone appare giuridicamente iniquo considerato che per legge (quindi per causa indipendente dalla volontà del conduttore stesso) il godimento dell’immobile viene precluso.
Tale ultima ipotesi appare maggiormente adatta per quelle attività non vietate dai provvedimenti governativi, ma che comunque, anche alla luce delle severe limitazioni ai trasferimenti dalle proprie abitazioni vigenti, stanno subendo un calo sensibile di afflusso di clientela e, quindi, di incassi (ad es, ristoranti, gastronomie, pizzerie che effettuano servizio a domicilio).
In assenza di ulteriori interventi normativi e stante il generale quadro d’incertezza, appare quanto mai opportuno che conduttori e locatori provvedano a rinegoziare le condizioni economiche dei contratti di locazione, al fine di contemperare in modo congruo i rispettivi interessi, conservando il rapporto ed evitando la risoluzione oppure un contenzioso processuale, con la conseguente inevitabile alea.
Le parti, quindi, potranno concordare la sospensione del pagamento dei canoni, rideterminandone quantum e termini di scadenza al fine di ricondurre ad equità il sinallagma: se è giusto che il locatore non resti indifferente all’oggettiva difficoltà in cui si trova il conduttore e gli consenta la sospensione, dall’altra parte il conduttore non ne deve approfittare per sottrarsi sine die all’adempimento della propria prestazione.
Va altresì ricordato che in virtù del c.d. decreto “Sblocca Italia” (D.L. 133/14) è prevista l’esenzione da bollo e imposta di registro per gli accordi con cui il locatore concede al conduttore una riduzione temporanea del canone di locazione; tali accordi vanno redatti con scrittura privata da allegare al contratto originario e registrati all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula.
PROVVEDIMENTI SULLE LOCAZIONI DELLA REGIONE FVG
La Regione Friuli Venezia-Giulia è intervenuta prima e dopo il decreto Cura Italia con provvedimenti destinati a supportare imprese, lavoratori e famiglie colpite dall’emergenza Coronavirus.
Per quanto attiene alle locazioni, nella seduta consiliare del 29 marzo è stata deliberata l’erogazione di un contributo diretto pari al 20% del canone di locazione legato al mese di marzo, che va, quindi, a sommarsi al credito d’imposta del 60% disposto dal Cura Italia. Inoltre, viene ampliata la platea dei beneficiari: oltre alla categoria C1, interessata dal decreto governativo, è stata estesa la concessione di contributi anche alle categorie C2, C3 e A10 e cioè ai magazzini e locali di deposito, ai laboratori per arti e mestieri, agli uffici e agli studi privati.
La situazione d’emergenza che stiamo vivendo non ha precedenti e pertanto è quanto mai arduo elaborare in poco tempo provvedimenti tali da risolvere tutti i problemi che la pandemia in corso ha causato e continua a causare, pertanto è naturale che le misure del Governo da poco varate appaiano insufficienti e inadeguate.
Tale considerazione, tuttavia, non deve costituire un alibi, ma la motivazione per migliorare la risposta dello Stato alle legittime istante dei cittadini.
Restando nell’ambito delle locazioni, appare quanto mai opportuna l’implementazione con benefici reali, quindi non solo credito d’imposta, per tutto il periodo emergenziale e con estensione ad altri immobili, in particolare, tra gli immobili a destinazione ordinaria, i C3 (laboratori per arti e mestieri) e C4 (fabbricati e locali destinati per attività sportive senza scopo di lucro), nonché, per gli immobili a destinazione speciale, i D6 (fabbricati e locali destinati per attività sportive senza scopo di lucro).
Prevedere un benefit fiscale solo per le attività commerciali e non per quelle senza scopo di lucro, come tali le più esposte e prive di mezzi adeguati per fronteggiare la certa crisi economica che provocherà il coronavirus, appare quanto mai iniquo.
Inoltre, ci si augura che il Governo provveda a rimediare alla discriminazione perpetrata fra associazioni sportive che gestiscono impianti pubblici, le quali beneficiano quanto meno della sospensione temporanea dal pagamento dei canoni, e quelle che conducono in locazione immobili privati, per le quali nulla si prevede.
Va dato atto che la Regione FVG è intervenuta rafforzando e ampliando le misure governative, ma lasciando privo di adeguata protezione il mondo dell’associazionismo sportivo, culturale e sociale, il più colpito dalla crisi in corso e, proprio perché “non commerciale” privo di mezzi adeguati per ripartire quando l’emergenza sarà terminata.
In un tempo eccezionale e drammatico come quello che stiamo vivendo, forse sarebbe opportuno convocare tavoli tecnici per ogni categoria, al fine di riassumere le specifiche esigenze in puntuali istanze e proposte da far pervenire a chi governa, in modo tale da assicurare che nessuno resti a terra dopo la pandemia.
l divieto di esercitare la propria attività imposto dal Governo non costituisce di per sé per il conduttore un motivo per non pagare il canone di locazione.
In conseguenza del rispetto del divieto di cui sopra, il conduttore, fino alla durata delle misure emergenziali, può:
chiedere la sospensione del pagamento del canone e relativi accessori invocando l’impossibilità sopravvenuta a adempiere al fine di restare esonerato dalle responsabilità per il proprio inadempimento (es. interessi moratori, penali, decadenze, risarcimento danni);
eccepire, qualora riceva sollecito e/o ingiunzione di pagamento dal locatore, l’impossibilità sopravvenuta a adempiere;
chiedere la riduzione del canone per eccessiva onerosità.
Qualora l’attività esercitata dal conduttore non sia vietata dalle misure d’emergenza, ma continui in forma ridotta, egli potrà comunque chiedere la riduzione del canone fino alla durata delle misure stesse.
In caso di rinegoziazione delle condizioni economiche della locazione, dovrà essere predisposta scrittura privata da registrate all’Agenzia delle Entrate entro 20gg.
Benefici in tema di locazione:
Il decreto Cura Italia (art. 95) prevede la sospensione fino al 30 maggio 2020 del pagamento dei canoni di locazione o concessioni per le asd e ssd, professionali e dilettantistiche, che conducono impianti sportivi pubblici o di enti territoriali. Il versamento dei predetti canoni sarà effettuato, senza applicazione di sanzioni ed interessi, in un’unica soluzione entro il 30 giugno 2020 o mediante rateizzazione fino ad un massimo di 5 rate mensili di pari importo a decorrere dal mese di giugno 2020;
Il decreto Cura Italia (art.65) prevede per i soggetti esercenti attività d’impresa un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (sono escluse le attività definite essenziali, quelle cioè ricomprese nel decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020);
La Regione FVG ha deliberato l’erogazione di un contributo diretto pari al 20% del canone di locazione legato al mese di marzo, che va, quindi, a sommarsi al credito d’imposta del 60% disposto dal Cura Italia. Inoltre, viene ampliata la platea dei beneficiari: oltre alla categoria C1, interessata dal decreto governativo, è stata estesa la concessione di contributi anche alle categorie C2, C3 e A10 e cioè ai magazzini e locali di deposito, ai laboratori per arti e mestieri, agli uffici e agli studi privati.
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