Source: https://compraevendanapratica.com.br/author/tiago-maia/
Timestamp: 2019-08-18 19:16:54+00:00
Document Index: 107090835

Matched Legal Cases: ['Artigo 104', 'artigo 171', 'Artigo 482', 'artigo 1', 'Artigo 490', 'Artigo 481', 'artigo 1', 'artigo 138', 'artigo 3', 'artigo 426', 'artigo 104', 'artigo 178', 'artigo 792', 'artigo 104', 'artigo 108']

Tiago Maia, Autor em Compra e Venda na Prática
Author Archives: Tiago Maia
O que não pode faltar num modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis?
Me acompanhe nesse post onde mostrarei passo a passo as precauções básicas a se adotar para celebrar negócios imobiliários.
Logicamente, com a necessária segurança jurídica e contratual.
Se você vem acompanhando meu trabalho, provavelmente já leu as postagens anteriores.
Onde escrevi com o objetivo de detalhar a trilogia do contrato de compra e venda de imóveis simples.
Definição do Preço.
Fica a dica aos que não leram, para que assim o façam.
Aqui, tenho o objetivo de adensar esses três tópicos em um.
Dessa forma, chegarmos ao esperado objetivo de alcançarmos um modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis.
Acompanhe agora!
Passo a Passo: Modelo de Contrato Simples de Compra e Venda de Imóveis.
Parece de extremo simples, mas como em tudo na vida é justamente a diligência nesses pormenores que nos dão segurança.
Não sendo diferente com o modelo de contrato de compra e venda de imóveis.
Pois, ainda que simples, deve primar pela perfeita qualificação das partes, para que a transação imobiliária seja eficaz.
Como já nos lembra o Código Civil, em seu Artigo 104, I, que diz:
“A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;”
Portanto, tal qualificação civil deve conter “no mínimo”:
Número do RG, e CPF (apresentados em original);
Estado civil (de preferência com emissão de certidão atualizada seja de nascimento ou casamento);
Qualificação profissional (para atestar capacidade dos atos civis)
Nos lembra ainda nossa norma civil em seu artigo 171, que diz:
Então, perceba que você deve executar as precauções supracitadas com diligência máxima.
Pois, as mesmas tem em si, a capacidade para em ação judicial futura.
E também, ocasionar a anulação dos efeitos do contrato em todo ou em parte, a depender do grau da infração.
Por fim, exigir no documento de compra e venda a anuência do cônjuge, com o devido reconhecimento das firmas dos anuentes e testemunhas.
Como também um atestado de capacidade civil por dar substância legal ao mais eficiente e poderoso modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis.
No lembra o nosso Códex em seu Artigo 482:
Logo, o nosso modelo de contrato simples para a compra e venda de imóveis deverá contemplar a completa e precisa descrição do objeto transacionado.
Fato alinhado com o princípio da especialidade, expresso no direito notarial e registral.
Aqui, é essencial diagnosticar se está sendo transacionada a posse ou a propriedade sobre o imóvel.
Pois, nos revela o Código Civil em seu artigo 1.196:
“Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.”
Então, para a descrição perfeita do objeto deve ser solicitada a certidão de matrícula do imóvel transacionado.
Muitos denominam como “a certidão de nascimento do imóvel” que traz todos os registros relacionados ao bem.
Nunca é demais citar a máxima de que “Quem registra não é dono” endossada assim pelo Códex:
1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Endereço e características do imóvel
Caso na vistoria do imóvel, sejam observadas incongruências, deve conter o contrato de compra e venda a obrigatoriedade de atualização no registro de imóveis.
As custas da transação
Aqui podemos citar que é de praxe mercadológica que as custas com a documentação do imóvel corra por conta da parte compradora.
E as custas com a entrega do bem, livre de embaraços ou quaisquer ônus até à efetiva entrega das chaves, corra por conta do vendedor (CC, Artigo 490).
Nada impede porém que os direitos possessórios sejam objeto de transação, cabendo portanto tal direito ao possuidor que assim pode fazê-lo.
E nessas condições, por praxe adoto como documentação base para a descrição do objeto a certidão municipal de dados cadastrais.
Emitida pela prefeitura vinculada ao número da inscrição de IPTU do imóvel.
A Matrícula do Imóvel
Vale a mesma ressalva quanto à certidão de matrícula:
Caso sejam encontradas diferenças entre a vistoria realizada no imóvel e a certidão do mesmo, deve-se fazer constar do contrato de compra e venda do imóvel a necessidade de atualização com futura averbação no órgão competente.
Muito embora, grande parte dos imóveis não possuam o registro de imóveis no competente cartório, muitos são os que tem medo de efetuar a transação.
Mas, esse receio não deve ocorrer se a transação transcorrer de forma clara, com manifesta boa-fé.
Para que não se venda mais direitos do que se possui sobre determinada coisa, infringindo assim o princípio da disponibilidade.
Abordaremos em nosso blog, em momento futuro e oportuno muitos aspectos sobre a regularização fundiária.
Essa tão importante tema que tem sido alvo de novas legislações com o objetivo de dinamizar o processo e dar acesso aos que desejem regularizar seus imóveis urbanos e rurais.
A diferença entre Promessa e Contrato de Compra e Venda de Imóveis
Por hora venho finalizar esse nosso tema para o modelo de contrato de compra e venda de imóveis simples sinalizando a marcante diferença entre o “Contrato de Compra e Venda” e a “Promessa de Compra e Venda”.
Enquanto o primeiro está no Artigo 481, do código civil, assim expresso:
O último vem no artigo 1.417, assim descrito:
Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular,
e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
A Promessa x Contrato Compra e Venda
Logo, se sobrarem obrigações futuras do tipo o não pagamento total do preço..
Ou a obrigação de fazer regularização por uma das partes, tal instrumento a ser celebrado deve ser o de “Promessa de Compra e Venda”.
Devendo a “Compra e Venda” ficar adstrita aos casos onde consentimento, definição do objeto e preço, encerrem no ato pactuado todos os direitos e obrigações celebrados no contrato.
Como último item básico, mas não menos importante, para a elaboração de modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis vamos abordar o preço.
Ao passo que o preço pode até mesmo ser arbitrado por um terceiro definido contratualmente (CC, art. 485) esse mesmo preço não pode ser arbitrado unicamente por uma das partes sob pena de nulidade do ato (CC, art. 489).
Vamos então de logo ressaltar que caso o preço da transação extrapole 30 salários mínimos, nada impede a celebração do início do negócio por contrato de promessa de compra e venda particular.
Mas, esse mesmo deve conter a obrigação futura da elaboração de escritura definitiva de venda e compra e seu efetivo registro, no competente registro de imóveis (CC, art. 108 e Art. 1.245, §1°).
Precauções que por óbvio serão adotadas no nosso modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis.
Por fim, para encerrar com chave de ouro a definição do preço do imóvel, devemos frisar que esse tal deve ser estipulado de forma justa.
A partir do valor econômico do bem transacionado, atualizado da data da transação.
Pois, o preço se futuramente definido como “vil” pode caracterizar fraude ou dano a terceiros ou mesmo a entes públicos como o fisco.
Como a majoração do valor também pode resultar de questionamentos com base nos fundamentos da “onerosidade excessiva”.
Portanto, o item preço deve ser estabelecido também com muita diligência para que o modelo de contrato de compra e venda do imóvel se mostre eficaz.
Embora o nosso objetivo no atual trabalho seja o de indicar um modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis, o qual tem por certo as três bases contratuais supracitadas.
Podemos indicar que é usual a cláusula de “irrevogabilidade e irretratabilidade” do contrato, sem estipulação de Cláusula especial para “Arrependimento”.
Pode ser também estipuladas “Arras” ou “Sinal de negócio e princípio de pagamento”.
para esse tema fiz um artigo específico que você pode ler clicando aqui.
A venda sobre documentos da qual também já abordei aqui no blog e também convido que leia esse material.
Pois serve para suprir a ausência da apresentação de quaisquer documentações essenciais para a realização e validade do negócio, estipulando a data do pagamento que ocorrerá em momento assim vinculado e definido contratualmente.
E, algumas outras possibilidades legais de cláusula contratuais, que devem todas ser dispostas de forma clara e objetiva, como nos indica o código civil no artigo 138, que diz:
“São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.”
Encerrando aqui e apresentando as bases para apresentação de modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis, me coloco à disposição para dúvidas.
Estou sempre disposto a ajudar na realização de negócios imobiliários que sejam justos e firmes, na melhor manifestação de probidade e boa-fé instituídas no Códex.
Aguardo sua comentário, grande abraço!
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No post anterior dialogamos sobre a importância do ato de compra e venda de um imóvel, que inclusive para a maioria das famílias brasileiras é encarado como a realização de um sonho;
Logo, esse ato requer formalidade, e tais formalidades devem ser tomadas em observância com os parâmetros estabelecidos em Lei, os quais citei alguns e, se você ainda não leu basta clicar aqui.
Agora vamos falar sobre se é possível, mesmo tomadas certas precauções, em resposta à formalidade que uma aquisição de imóvel exige, vamos discorrer, em dadas circunstâncias, se o contrato de compra e venda pode ser anulado.
O ato da aquisição de um imóvel é tido no nosso ordenamento jurídico como um negócio jurídico, e para tanto é preciso previamente conhecer minimamente do negócio para que ele seja bem-sucedido, correto?
Pois bem, caso as partes envolvidas no ato da compra e venda do imóvel envolvido, deve preventivamente buscar orientação profissional, para não incorrer em dissabores totalmente evitáveis que podem ocorrer durante a aquisição imobiliária afinal, nos lembra o artigo 3° do nosso código civil:
“São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos.”
Ou ainda na mesma norma legal, agora no artigo 426, que diz:
“Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva.”
E pra fechar, vamos lembrar do artigo da mesma norma legal, que decreta:
Então acabamos de observar que seja nas partes, seja no objeto ou mesmo na forma com que seja celebrada a compra e venda de um imóvel, existem fontes de nulidades ou anulabilidade do negócio, em exato contraponto ao proposto no artigo 104, do código civil.
O termo “anulável” é deveras delicado quando o assunto é a compra e venda de imóvel, e para falar sobre isso vou resgatar alguns debates que foram travados em idos de 2015..
Quando a concentração dos atos na matrícula do imóvel, por força da lei 13.097/15, pretendia dar celeridade e segurança jurídica ao processo de aquisição imobiliária, que sabemos no Brasil ser lento e burocrático, não bastando ainda ser cheio de risco e possíveis fontes de nulidades, como acabou se tornando a própria Lei, pois mal entrou em vigor e pipocaram críticas e elogios à mesma e, entenda o porquê!
Entendia-se na época que possíveis gravames ao imóveis sejam eles oriundos de hipotecas, ações reais e reipersecutórias e afins, bastava emitir o registro de imóveis competente, uma certidão de ônus reais, que é tida como se uma “certidão de nascimento do imóvel fosse”, estariam ali, por força de Lei, todas as averbações e gravames, sendo dispensada a emissão então das famosas.
Diga-se de passagem hoje nem tanto morosa já que emitidas pela web são as certidões negativas ou positivas com efeito de negativa, o tabelião notário poderia lançar mão desse expediente, como sim é possível, mas sem comprometer a segurança do negócio, mas isso não se provou tão real assim.
Já que diz o código civil, em seu artigo 178, II:
no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico.”
E ainda artigo subsequente, que afirma:
“Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.”
Então, continuou a indicação como boa prática, da emissão das certidões do imóvel no competente Cartório de Registro de Imóveis, bem como das partes na localidade do imóvel e no seu atual domicílio, e ainda observância da cadeia dominial.
Pois caso o imóvel tenha sido transacionado nos quatro últimos anos, deve ser apresentada as certidões das partes envolvidas em quantas sejam as transações, obedecidas as mesmas regras (local do imóvel e domicílio atual).
Toda essa diligência para que o contrato de compra e venda não possa ser anulado posteriormente numa ação proposta com base em fraude contra credores.
Vale ressaltar aqui que concordo com tais diligências, já que as mesmas são previstas em Lei, e notadamente sabemos da morosidade do nosso sistema judiciário, o que para nenhuma das partes pode acarretar supressão de direitos, como os resguardados no artigo 792, IV, do NCPC, que diz:
“A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência”
Basta portanto concluir que o contrato de compra e venda de imóvel pode ser anulado se não observados, com máxima diligência os contornos no negócio, que no meu entender, cabem a um profissional de confiança, que transmita a segurança que tal importante momento da vida exige.
Estamos aqui exatamente para isso!
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Todos sabem que a aquisição de um imóvel para nós brasileiros, representa uma grande conquista, um momento dos mais importantes na vida de milhares de famílias que conseguem enfim ter um imóvel próprio, depois de anos ou mesmo décadas sonhando com esse dia.
Logo, podemos concordar que a operação imobiliária que envolve como objeto da transação a compra e venda de um imóvel é um negócio que não permite informalidade, não acha?
Afinal, porque correr riscos desnecessários num momento tão importante da vida?
Sendo assim, as normas jurídicas aptas a darem legalidade ao ato devem ser observadas com máxima diligência, sendo preferencialmente esse encargo atribuído a profissionais,
Sobretudo para os casos mais complexos ou quando você não sentir segurança na concretização do negócio, valendo a máxima de que sempre é melhor prevenir do que remediar.
Ninguém andaria num campo minado conscientemente de forma displicente, como que caminhando num bosque numa tardinha de domingo, então com o contrato de compra e venda de um imóvel deve-se prever os riscos e atenuar as suas consequências, se assim ocorrerem.
Ainda no âmbito da formalidade que exige um negócio que envolve a compra e venda de um imóvel, cabe salientar que a manifestação de vontade é fundamental para dar validade ao negócio, que celebrado a partir de um contrato de compra e venda materializa o acordo de vontades, sempre observando as normas legais, em situações como as manifestadas no artigo 104, do nosso atual código civil:
Veja que a validade da sua compra e venda só se dará, caso observados as três premissas acima citadas, compreendeu?
O Contrato Eficaz
Ainda muitas outras nuances devem ser observadas para que um contrato de compra e venda de imóvel seja eficaz, como revela a substância do artigo 108 do código civil:
Portanto, se o preço do acertado na compra e venda do imóvel for superior a 30 salários mínimos, financiamento imobiliário celebrado por instituição financeira, o instrumento apto a dar legalidade a transação será a escritura pública, que posteriormente deverá ser levada a registro em cartório de registro de imóveis, pois no nosso ordenamento jurídico a propriedade se dá a partir da transferência do título translativo do imóvel (Art. 1.245 CC).
Esses e muitos outros aspectos da compra e venda do imóvel devem ser observado previamente, e materializados com máxima diligência num contrato de compra e venda para que o negócio imobiliário seja legal.
Caso não sinta segurança em celebrar o seu negócio ou mesmo se estiver diante de problemas que envolvem o contrato de compra e venda de imóveis.
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E se desejar adquirir a nossa minuta contratual para servir de base para o contrato de compra e venda que está prestes a realizar, basta clicar nesse link.
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