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Timestamp: 2016-10-23 06:13:10+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 157', 'art. 3', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 277', 'art. 61']

93 IV 85
93 IV 8521. Arr�t de la Cour de cassation p�nale du 20 octobre 1967 dans la cause Kabalan contre Minist�re public du canton de Vand.
Usure. Art. 157 ch. 1 al. 1 CP. 1. Disproportion �vidente: Cas de loyers per�us pour des appartements soumis tout d'abord au contr�le, puis � la surveillance des loyers (consid. 1 � 4). 2. Exploitation de l'�tat de g�ne (consid. 5). Art. 61 al. 1 CP. Publication du jugement dans le cas de perception de loyers usuraires (consid. 6). Faits � partir de page 86
BGE 93 IV 85 S. 86
A.- B�atrice Kabalan �tait propri�taire de deux maisons locatives, l'une � Bex, l'autre � Ecublens. Jusqu'au 31 d�cembre 1964, ces deux maisons ont �t� soumises au contr�le et, post�rieurement, � la surveillance des loyers. L'office cantonal pour le contr�le avait fix� le montant maximal des loyers, pour Ecublens, � 8472 fr. par an, frais de chauffage non compris. Pour le mois de d�cembre 1964, cependant, la propri�taire se fit payer des loyers repr�sentant une somme annuelle de 18 960 fr., y compris 2040 fr. pour frais de chauffage. Au mois de mars 1965, les loyers correspondirent � des recettes annuelles de 21 360 fr.
Pour celer le trop-per�u, la propri�taire encaissait les loyers personnellement et refusait en g�n�ral de donner quittance pour la somme pay�e ou indiquait, dans la quittance, un montant inf�rieur. Dans de nombreux cas, elle fit conna�tre des augmentations de loyer par affichage sur le seuil du logement. Du fait de ces pratiques, des discussions s'�lev�rent sans cesse, au cours desquelles la propri�taire injuria ses locataires, les mena�a de d�noncer leur bail, ce qu'elle fit effectivement dans plusieurs cas.
B.- Au cours de l'enqu�te p�nale provoqu�e par les plaintes de locataires, le magistrat instructeur commit un expert pour �tablir la valeur locative des appartements.
Dans son rapport du 2 juin 1966, l'expert a pos� en principe que la loi de l'offre et de la demande �tait d�cisive pour l'estimation, que, cependant, son application ne faisait pas intervenir des �l�ments objectifs, mais l'ensemble des circonstances du march�. Il a jug� que l'on ne pouvait se fonder sur le rendement locatif de maisons construites post�rieurement � l'ann�e 1947 et soustraites, de ce fait, au contr�le puis � la surveillance; que l'on ne pouvait pas non plus prendre pour base les loyers admis BGE 93 IV 85 S. 87sous le r�gime du contr�le ou de la surveillance, loyers fauss�s par le blocage de la valeur du placement. Il en a conclu qu'il fallait estimer les loyers selon l'"appr�ciation non justifiable de l'expert avec ce que cela comporte d'apriori et d'incertitudes". Il a ainsi fix� le rendement locatif de l'immeuble d'Ecublens � 16 000 fr. et les frais de chauffage � 2040 fr.
C.- Le 27 f�vrier 1967, le Tribunal de simple police du district d'Aigle a condamn� l'inculp�e � deux mois d'emprisonnement et � 6000 fr. d'amende avec d�lai d'�preuve de quatre ans (pour le sursis � l'ex�cution de la peine privative de libert� et la radiation de l'amende); le juge de premi�re instance a retenu l'infraction � l'AF du 21 d�cembre 1960 sur les loyers des biens immobiliers, etc., ainsi que l'usure (art. 157 CP). Il a ordonn� la publication du jugement. Enfin, il a allou� � Piazza, partie civile, une indemnit� de 910 fr. � titre de dommagesint�r�ts; il a renvoy� les autres l�s�s � faire valoir leurs pr�tentions devant le juge civil. Sur le crime d'usure, il a admis que la condamnation se justifiait pour les loyers per�us � Ecublens, mais non � Bex.
D.- Le 16 mai 1967, la Cour de cassation p�nale du Tribunal cantonal vaudois a rejet� un recours form� par la condamn�e, sauf sur les conclusions de Piazza, qu'elle a renvoy� � agir devant le juge civil. Elle a aussi jug� que la recourante s'�tait rendue coupable du crime d'usure par la perception de loyers excessifs � Ecublens. En effet, a-t-elle dit, ces loyers d�passaient de beaucoup la moyenne des maximums autoris�s.
E.- B�atrice Kabalan s'est pourvue en nullit�. Elle conclut � lib�ration tant en ce qui concerne l'usure que touchant la publication du jugement.
F.- Le Minist�re public du canton de Vaud conclut au d�boutement.
1. Le pr�sent pourvoi ne vise que la condamnation pour usure; l'infraction aux art. 3 et 7 de l'AF du 21 d�cembre 1960 n'�tait d�j� plus contest�e devant la Cour de cassation vaudoise.
2. Le rapport entre la prestation et la prestation en retour, que vise l'art. 157 ch. 1 al. 1 CP, se mesure dans le cas normal selon le prix ou la r�mun�ration usuels pour des choses ou des services de m�me esp�ce. Dans le cas de logements donn�s � bail, par cons�quent, la valeur objective consiste dans les loyers BGE 93 IV 85 S. 88qu'il est d'usage de payer pour des objets analogues au lieu consid�r� (RO 92 IV 134).
Dans la cause Schmidt (arr�t pr�cit�), cette valeur �tait relativement facile � d�terminer, car les appartements dont il s'agissait avaient �t� lib�r�s du contr�le des loyers. En l'esp�ce, au contraire, les appartements de la recourante ont �t� soumis au contr�le des loyers jusqu'au 31 d�cembre 1964 et, depuis lors, � la surveillance des loyers. Dans de tels cas, cependant, on ne saurait assimiler le loyer maximal admis par l'autorit� au rendement locatif, valeur objective.
L'art. 157 CP punit l'acte d'exploitation qui consiste � se faire promettre ou accorder une prestation dont la valeur patrimoniale est dans une disproportion �vidente avec celle que l'on accorde en retour. Ce qui est d�s lors d�cisif, c'est la valeur patrimoniale effective, c'est-�-dire la valeur de la prestation, calcul�e en tenant compte de toutes les circonstances, non pas la limite impos�e aux prix par la loi. Celui qui outrepasse cette limite contrevient � la r�glementation des prix et tombe sous le coup des r�gles p�nales sp�cialement applicables en cette mati�re, mais son acte ne constitue pas n�cessairement le crime d'usure. Sans doute le d�passement du prix impos� cr�era-t-il fr�quemment une disproportion �vidente entre les prestations, mais non pas toujours; un prix qui reste dans les limites d'une estimation honn�te peut, suivant les circonstances, exc�der fortement le maximum que la puissance publique impose dans l'int�r�t g�n�ral. Il en allait ainsi, en particulier, dans le cas des logements sous l'empire du contr�le des loyers et m�me - quoique dans une moindre mesure - sous l'empire de la surveillance, qui y a succ�d�. La limitation l�gale des prix, dans ce domaine, n'a pas �t� institu�e parce que les logements anciens valaient beaucoup moins que les neufs, mais bien parce que l'on a consid�r� comme contraire � l'int�r�t public une libre formation des prix. On a artificiellement maintenu les loyers � un niveau bas, sans �gard � l'�tat du march�; pour des raisons d'ordre �conomique et social, on a impos� aux propri�taires l'obligation d'accepter un rendement locatif qui ne correspondait pas � la valeur v�nale de la chose lou�e. Mais, du point de vue de l'art. 157 CP, ce n'est pas ce rendement qui est d�cisif. L'autorit� cantonale, cependant, a laiss� cette question ind�cise, consid�rant que, m�me si l'on adoptait la solution la plus favorable � la recourante, les loyers que celle-ci exigeait apparaissaient manifestement abusifs. Pour la p�riode o� le contr�le BGE 93 IV 85 S. 89des loyers �tait en vigueur tout au moins, l'argument n'est pas fond�, car l'�cart entre les loyers effectivement per�us (16 920 fr.) et le rendement admissible selon l'expert (16 000 fr.) �tait alors proportionnellement faible.
3. Les prix fix�s sous le r�gime du contr�le ou de la surveillance ne se pr�tant pas � la comparaison qu'impose l'art. 157 CP, on ne peut tenir compte, pour appliquer cette disposition, que des loyers effectivement pratiqu�s pour des logements neufs, offrant des avantages comparables, car ces loyers ont �t� soustraits, tout d'abord au contr�le, puis � la surveillance et r�sultent de la libre formation des prix. La difficult� sera sans doute de trouver de tels objets de comparaison, car, le plus souvent, les appartements neufs pr�sentent un confort et des commodit�s plus grands que les anciens. Au besoin, on surmontera cet obstacle en tenant compte, dans la comparaison, par des abattements sur les prix constat�s, des d�savantages que pr�sentent les objets � estimer. C'est ainsi, comme on l'a dit dans l'arr�t Schmidt (RO 92 IV 132), que l'on jugera "selon les principes de l'honn�tet� en affaires, s'il existe une disproportion �vidente entre les loyers effectivement pay�s et ceux qui se justifiaient objectivement". S'il existe des taudis, ils seront estim�s comme tels.
4. La Cour de cassation vaudoise n'ayant pas pris pour point de comparaison la valeur ainsi estim�e, l'arr�t entrepris est entach� d'une erreur dans l'interpr�tation du droit f�d�ral et la cause doit �tre renvoy�e � l'autorit� cantonale qui se prononcera � nouveau. Si l'on se reporte � l'expertise, on ne saurait exclure, en l'�tat, que le rendement locatif de la maison d'Ecublens, convenablement estim�, ne soit sensiblement plus �lev� que le maximum officiellement admis.
A la v�rit� cependant, on ne voit gu�re, en l'�tat, que, ce maximum �tant fix� � 8472 fr., un rendement de 16 000 fr., somme fix�e par l'expert, ait pu se justifier. L'autorit� cantonale appr�ciera la valeur de l'expertise; elle ordonnera les nouvelles mesures d'instruction qui s'imposeront.
5. Pour le cas o� l'autorit� cantonale admettrait derechef qu'il y a eu disproportion manifeste entre les loyers per�us et les prestations de la recourante, la cour de c�ans doit encore examiner si, contrairement � la th�se du pourvoi, B�atrice Kabalan a exploit� un �tat de g�ne o� se seraient trouv�s les locataires.
L'autorit� cantonale a constat� souverainement que, de 1963 BGE 93 IV 85 S. 90� 1965 en particulier, il y avait, � Ecublens, une p�nurie g�n�rale de logements, du moins pour la cat�gorie de ceux qu'offrait la recourante et que cette raison a d�termin� les locataires � se soumettre, du moins pour quelques mois, aux conditions qu'elle leur imposait, craignant, s'ils ne les acceptaient pas, de se trouver sans toit, car ils ignoraient les lois applicables en la mati�re. Vu ces constatations de fait, qui lient la cour de c�ans (art. 277 bis al. 1 PPF), l'existence d'un �tat de g�ne (cf. RO 92 IV 137, consid. 2) n'est pas douteux.
Il n'est pas douteux non plus, vu les manoeuvres auxquelles s'est livr�e la recourante, qu'elle ait intentionnellement exploit� cette g�ne.
6. De m�me, c'est � bon droit que la cour cantonale, vu la fr�quence des abus dans le domaine des loyers, a jug� qu'il serait dans l'int�r�t public de publier le jugement (RO 78 IV 14 et 18). L'art. 61 al. 1 CP n'exige pas, en outre, que la publication ait un effet pr�ventif sur le condamn�.
Admet le pourvoi, en ce sens qu'elle annule l'arr�t attaqu� et renvoie la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Art. 157 ch. 1 al. 1 CP,
Art. 61 al. 1 CP