Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/le-syndic-de-copropriete
Timestamp: 2020-01-23 11:41:33+00:00
Document Index: 95865653

Matched Legal Cases: ['art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 16', 'art. 18', 'art. 24', 'in fine', "l'article 25", "l'article 25", 'art. 18', 'art. 33', 'art. 35', 'art. 42', "l'article 64", 'art. 64', "l'article 64", "l'article 64", 'art. 64', "l'article 11", "l'article 9", 'art. 64', "l'article 24", 'art. 18', 'art. 1992', 'art. 1382', 'art. 1992', 'art. 1382', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 5', "l'article 25", "l'article 24", 'art. 18', 'art. 17', 'art. 18', 'art. 18', "l'article 18", 'art. 41']

Le syndic non professionnel peut :
- être un copropriétaire bénévole,
- ou exercer sous la forme coopérative (plusieurs copropriétaires choisis parmi les membres du conseil syndical).
Si les fonctions de syndic sont remplies par un professionnel, il doit remplir les conditions suivantes :
- justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,
- justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle,
- posséder une carte professionnelle de gestion immobilière délivrée par la préfecture.
I. La désignation du syndic
La désignation du syndic doit faire l'objet d'un vote en assemblée générale. La mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic est obligatoire et doit être réalisée tous les trois ans par le conseil syndical. Tout copropriétaire peut par ailleurs demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'examen d'autres projets de contrat de syndic qu'il lui communique à cet effet. Les projets sont présentés aux copropriétaires avant qu'ils procèdent au vote du syndic.
- lettre recommandée avec avis de réception
- ou par courrier électronique lorsque le copropriétaire a communiqué son adresse électronique au syndic de copropriété.
- la copropriété est dépourvue de conseil syndical,
- ou si les copropriétaires ont voté l'année précédente à la majorité absolue leur volonté d'y déroger.
Qu'il soit professionnel ou non professionnel, le syndic retenu doit être désigné par l'assemblée générale au cours d'un vote des copropriétaires à la majorité absolue. Tout copropriétaire peut demander la désignation d’un nouveau syndic, au terme du mandat du syndic en place.
Pour ce faire, le copropriétaire propose des projets de contrats de syndic, et doit adresser au syndic en place une demande d’inscription de la résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagné des projets de contrats.
Cette demande doit être adressée au syndic, par courrier recommandé avec accusé de réception conformément aux prescriptions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, et la convocation à l’assemblée générale adressée à tous les copropriétaire doit comporter en annexe lesdits projets.
Le vote pour les contrats de syndic se fait à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit à la majorité des voix des copropriétaires, représentant les deux tiers des tantièmes de la copropriété.
Toutefois, si l’assemblée générale des copropriétaires n’a pu obtenir le nombre de votes nécessaires, mais au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder à un nouveau vote à la majorité de l’article 24 (majorité simple).
De nouvelles mesures relatives aux changement de syndic sont annoncées, notamment en ce qui concerne la mise en concurrence des contrats de syndic, l’obligation de présenter des contrats types de syndics afin de faciliter la comparaison des tarifs et des sanctions sont prévues en cas de non respect de cette obligation.
II. Contrat et rémunération du syndic
Le mandat donné au syndic professionnel prend la forme d'un contrat dont le contenu et la durée sont réglementés. Ce contrat du syndic n'est pas strictement obligatoire dans le cas d'un syndic bénévole, mais il vaut mieux en fournir un pour éviter toute contestation.
- la durée de son mandat,
- sa date de prise d'effet et d'échéance,
- les conditions de sa rémunération s'agissant du syndic professionnel,
- et les conditions d'exécution de sa mission.
- en caractère de corps 8 au minimum,
- et selon un modèle type réglementaire .
Le projet de contrat de syndic doit dorénavant respecter le modèle type de contrat défini par décret en Conseil d’Etat.Pour mémoire, le décret 26 mars 2015, pris en application de la loi ALUR, a fixé un modèle type (décret n°2015-342 du 26.3.15). Le projet de contrat est accompagné d’une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté (à paraître) (art. 18-1-A, I, al. 3).
Les dispositions relatives au contrat type ne sont pas applicables au syndic bénévole. Ce dernier a toutefois la possibilité de présenter à l’assemblée générale un contrat conforme au contrat type (art. 18-1-A, IV).
Une amende administrative (d’un montant maximal de 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale) est mise en place pour sanctionner tout manquement à ces obligations. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du Code de la consommation (Code conso : L.522-1 à L.522-10) (art. 18-1-A, I, al. 4).
La durée maximale du mandat du syndic est de trois ans renouvelable. Le renouvellement implique une réélection par une nouvelle décision de l'assemblée générale. Cette durée peut toutefois être réduite à un an si le syndic ou toute personne avec laquelle il vit ou il est lié (employés...) a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte.
L’encadrement de la rémunération du syndic (forfait pour les actes de gestion courante et liste limitative pour les prestations particulières) n’est applicable que pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission. Ce dernier a la possibilité de percevoir une rémunération complémentaire spécifique à l’occasion de prestations qui ne relèvent pas de sa gestion courante et qui sont définies par décret (art. 18-1-A,I, al. 1).
Le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité simple (majorité de l’article 24 : des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance). Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic (Ord. art. 16 / loi du 10.7.65 : art. 18-1-A, II).
Le syndic soumet à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la même majorité, toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des
liens de nature capitalistique ou juridique (anciennement prévus à l’article 18, I, al. 7 comme "liée directement ou indirectement au syndic"), en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat.
III. Les missions du syndic de copropriété
Le syndic exécute les décisions prises par l’assemblée générale et s’assure du respect du règlement de copropriété.
- toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention ;
- la décision de confier les archives de la copropriété à une entreprise spécialisée ;
- la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre, à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés/loi du 10.7.65 : art. 24). En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires ;
- la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipements communs.
Il assure l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale depuis le 1er avril 2016 : Les décisions qui doivent être communiquées par le syndic sont celles qui pourraient avoir des conséquences sur la vie quotidienne et éventuellement les charges des locataires. Sont notamment concernées les décisions relatives à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques. Les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires doivent également être communiquées.
Le syndic peut informer les locataires soit par le biais d’un affichage pendant un mois dans les parties communes de l’immeuble, soit via un courrier remis à chaque locataire.
Les locataires doivent être informés dans un délai maximal de 3 mois à compter de la réunion de l’assemblée des copropriétaires..
Il inscrit la copropriété au registre d’immatriculation et réalise une fiche synthétique.
Aux termes de l’article 18, I, in fine, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.), tel qu’issu de l’article 205 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (JO 24 nov.), dite loi Élan, lorsque le syndic de copropriété est un syndic professionnel, il est tenu de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25.
Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.
Le décret du 23 mai 2019 précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.
La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble accessible à l'ensemble des copropriétaires est ainsi la suivante :
- la dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- l'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;
- le contrat de syndic en cours.
Quant à la liste minimale des documents relatifs au lot d'un copropriétaire, mis à sa seule disposition, il s’agit :
- du compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;
- du montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;
- lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, du montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;
- des avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.
Enfin, la liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble mis à disposition des seuls membres du conseil syndical, pour l'exercice de leurs missions d'assistance et de contrôle définies à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, est la suivante :
- les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l'exercice échu ;
- le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;
- les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré ;
- la liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l’article 32 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (JO 22 mars) ;
- la carte professionnelle du syndic, son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité.
Ces dispositions entreront en vigueur le 1er juillet 2020.
Le syndic est tenu de proposer, lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18 ; v. D. n° 2019-502, 23 mai 2019, JO 24 mai).
Le décret du 27 juin2019 précise que cet espace en ligne sécurisé doit être accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables.
L'ensemble des documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots gérés mis à disposition dans cet espace doivent être, le cas échéant, actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les trois mois précédant l'assemblée générale annuelle (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33-1-1, nouv.).
Aux termes de l’article 21, alinéa 6, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.), tel qu’issu de l’article 205 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (JO 24 nov.), dite loi Élan, le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
En cas d'absence de transmission des pièces, au-delà d'un délai de un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic. Le montant minimal vient d’être fixé par le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 : il est de quinze euros par jour de retard.
L’avis indiquant le montant de la provision exigible, pour l'exécution du budget prévisionnel, ainsi que celui indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense, pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, peuvent être adressés par le syndic à chaque copropriétaire par lettre simple ou par message électronique, sous réserve de l’accord exprès desdits copropriétaire (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 35-2, mod.).
La loi Alur (L. n° 2014-366, 24 mars 2014, JO 26 mars) avait aussi précisé que les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42-1).
Le décret du 27 juin 2019 ajoute que cet accord exprès doit préciser s'il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux. Et il peut ne porter que sur les modalités particulières de notification mentionnées à l'article 64-5 du décret du 17 mars 1967.
Lorsqu'il est formulé lors de l'assemblée générale, cet accord doit être mentionné sur le procès-verbal. Il peut également être adressé à tout moment au syndic par tout moyen conférant date certaine (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-1, mod.).
Par ailleurs, le copropriétaire peut à tout moment retirer son accord exprès selon les mêmes formes que celles prévues à l'article 64-1. Si cette décision est formulée lors de l'assemblée générale, le syndic en fait mention sur le procès-verbal.
Cette décision prend effet le lendemain du huitième jour suivant la réception par le syndic de l'information adressée selon les modalités mentionnées au deuxième alinéa de l'article 64-1 (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-2, mod.).
Enfin, le décret du 27 juin indique que lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé, la notification des documents mentionnés à l'article 11 du décret du 17 mars 1967peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation mentionnée à l'article 9 du même décret doit préciser expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de la mise à disposition (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-5, nouv.).
Le syndic est tenu d’assurer la conservation des archives du syndicat. La possibilité de confier cette mission à une entreprise spécialisée, sur décision d’assemblée générale (majorité de l’article 25) est maintenue.
Le syndic de copropriété administre l'immeuble, pourvoit à sa conservation, sa garde et à son entretien. Cette mission générale le conduit à faire réaliser les réparations courantes et les travaux urgents nécessaires, à veiller à l'approvisionnement en combustible, eau, électricité, gaz…
Avant la tenue de l’assemblée générale, il met à disposition des copropriétaires une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectif.
Le syndic de copropriété établit le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical.
Il ouvre un compte séparé pour les fonds de la copropriété et un second lorsqu’un fonds de travaux a été constitué. Le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.
Dans ce cas, le compte bancaire unique doit faire apparaitre dans les écritures un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. La copie des relevés du sous-compte devra être transmise au président du conseil syndical dès réception.Le syndic ne peut prétendre à une rémunération pour l’ouverture du compte séparé.
Un second compte bancaire séparé doit être ouvert lorsque la copropriété a constitué un fonds de travaux.
Les salariés de la copropriété (gardien, concierge, jardinier...) sont les employés du syndicat des copropriétaires, et non du syndic. Toutefois, ils sont placés sous l'autorité du syndic. À ce titre, une des missions du syndic consiste à embaucher et licencier les employés du syndicat.
Le syndic s'occupe également des bulletins de salaire des employés, ainsi que de la gestion des remplacements des salariés absents pendant leurs congés, leurs arrêts maladie ou maternité.
Par contre, le syndic ne peut pas embaucher du personnel supplémentaire sans l'autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale.
Représentation du syndicat des copropriétaires
Le syndic est compétent pour représenter le syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers. En tant que mandataire de la copropriété, il passe les contrats en son nom et pour son compte.
Le syndic représente également la copropriété en justice. Il n'a pas besoin d'autorisation de l'assemblée générale pour défendre la copropriété lorsqu'elle est attaquée ou en cas d'action en référé. En dehors de ces deux cas, le syndic doit obligatoirement une autorisation préalable de l'assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 pour agir en justice au nom de la copropriété.
IV. La responsabilité du syndic de copropriété
Les missions du syndic sont définies par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété (art. 18). Sa responsabilité peut être mise en jeu s’il ne respecte pas son mandat vis-à-vis du syndicat des copropriétaires (art. 1992 du code civil) ou, sur le fondement de sa responsabilité civile, s’il cause un dommage à autrui (art. 1382 du code civil).
Les juges condamnent les syndics dont les fautes ou les négligences ont entraîné, pour la copropriété ou pour un copropriétaire, un préjudice. Le fait que le syndic soit bénévole ne fait pas disparaître cette responsabilité.
Le syndic est responsable des fautes qu’il commet, même s’il est bénévole (CA de Paris du 6.2.13, n° 08/04380). Sa responsabilité peut être mise en cause par le syndicat des copropriétaires - l’ensemble des copropriétaires - sur la base du mandat qu’il lui a donné de gérer la copropriété (art. 1992 du code civil), mais aussi par un copropriétaire victime d’une faute ou d’une négligence du syndic (art. 1382 du code civil).
Le syndic doit répondre des fautes commises dans le cadre de son mandat (cass. civ. 3e du 23.5.12, n° 11-14599). Il engage, par exemple, sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, s’il n’alerte pas l’assemblée générale sur une décision qui ne respecte pas le règlement de copropriété au sujet de dépenses de ravalement votées pour toute la copropriété alors qu’elles ne concernaient qu’un seul bâtiment (CA de Paris du 11.1.12, n° 10/04978).
Le syndic peut aussi être poursuivi parce que le syndicat des copropriétaires a dû rembourser des sommes à un copropriétaire, victime d’un sinistre trouvant son origine dans une partie commune. C’est le cas, si le syndic, informé de la fuite d’une canalisation, en sous-sol de partie commune, ne l’a pas réparée et n’a pas averti la copropriété de cette nécessité (CA de Paris du 1.3.07, n° 05/21085).
Chaque copropriétaire peut agir en responsabilité quand une faute du syndic lui a causé un préjudice personnel. Par exemple, le syndic, qui n’exige pas d’un copropriétaire ayant annexé une partie d’un couloir commun qu’il remette les lieux en l’état, commet une faute si cela empêche un autre copropriétaire d’effectuer les travaux pour lesquels ila obtenu une autorisation (cass. civ. 3e du 23.4.13, n° 12-14436).
Le syndic doit faire réaliser les travaux nécessaires. L’article 18 de la loi de 1965 donne pouvoir au syndic «d’assurer l’exécution (…) des délibérations de l’assemblée générale» et «d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux». Il doit veiller au bon déroulement des travaux votés
Le syndic doit faire exécuter les travaux décidés par l’assemblée générale (AG) des copropriétaires. Même en présence d’un maître d’œuvre, il doit contrôler la qualité des travaux et les réceptionner, c’est-à-dire être là pour constater leur achèvement. Un syndic qui n’avait émis aucune réserve, ni fait aucune observation, alors que les travaux effectués sur le toit étaient visiblement mal faits a ainsi été condamné à payer la remise en état de la toiture, et à verser environ 30 000 € à une copropriétaire au titre du préjudice locatif, son appartement n’ayant pas pu être loué pendant plusieurs années (CA de Montpellier du 5.9.06, n° 05/04159). Même sanction pour un syndic qui a laissé passer le délai de la garantie décennale permettant de mettre en cause la société qui avait mal effectué les travaux d’étanchéité d’une terrasse. Il a été condamné à réparer les infiltrations ainsi que le préjudice de jouissance du logement subi par la copropriétaire habitant en dessous (CA de Paris du 9.9.04, n° 03/20245).
Le syndic de copropriété est également responsable s’il fait procéder à des travaux pour un prix excédant celui autorisé par l’AG. Par exemple, s’il commande des travaux d’ascenseur pour 33 570 € alors que l’assemblée les avait votés pour 23 100 € (cass. civ. 3e du 7.2.12, n° 11-11051).
Il a même été jugé que le syndic est responsable de n’avoir pas fait effectuer des travaux de couverture, votés en assemblée, bien qu’il n’ait pas disposé des fonds pour le faire, dans la mesure où il ne justifiait pas avoir effectué toutes les diligences - notamment saisir la justice - pour récolter ces fonds (cass. civ. 3e du 17.4.13, n° 11-28887).
En cas d’urgence, le syndic doit faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il en a le devoir et engage sa responsabilité s’il ne le fait pas. Il y a urgence lorsque le défaut de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (il doit, en revanche, en convoquer une après). Le cas est courant lorsqu’il y a des fuites d’eau dans les parties communes: le syndic qui met presque un an à réagir pour réparer la fuite d’une descente d’eau pluviale causant des infiltrations dans un lot commet une faute (CA de Versailles du 1.2.10, n° 08/06579). Sont, par exemple, considérées comme urgentes: la réparation d’une canalisation provoquant des inondations et des odeurs pestilentielles, la réfection de balcons délabrés menaçantla sécurité des personnes, la réparation des fissures de la façade à l’origine d’infiltrations dans un appartement et de la prolifération de salpêtre (cass. civ. 3e du 10.1.12, n° 10-26207).
Négliger d’autres types d’urgence est aussi condamnable. Par exemple, pendant plus d’un an, un syndic n’avait pas fait réparer une porte de parking. Le fait qu’elle soit restée ouverte a permis le cambriolage d’une parfumerie située au rez-de-chaussée de l’immeuble (CA de Paris du 6.7.06, n° 05/20936).
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété, qui prévoit, le plus souvent, une obligation de souscrire une assurance. Par ailleurs, il a une mission générale d’administration de l’immeuble.Il doit souscrire une assurance
Le syndic commet une faute dans l’accomplissement de sa mission s’il ne souscrit pas d’assurance pour garantir les sinistres dont l’immeuble pourrait faire l’objet. Par conséquent, sa responsabilité sera retenue, s’il a résilié un contrat d’assurance sans en prendre un autre et si un incendie s’est déclaré postérieurement, sans que la copropriété puisse être couverte (CA d’Orléans du 3.10.97, n° 94/3082) ; ou bien s’il a assuré un immeuble pour une surface inférieure à la réalité, ce qui a entraîné une prise en charge partielle (CA de Paris du 20.5.99, n° 1997/13116).
Il doit effectuer les démarches auprès de l’assureur. La faute d’un syndic de copropriété est caractérisée dès lors qu’il n’a pas déclaré un sinistre - en l’occurrence, un dégât des eaux - dont l’origine se trouvait dans une partie commune (CA de Paris du 5.12.12, n° 08/22751). De la même manière, deux syndics qui se sont succédé ont été jugés fautifs dans le cas d’un sinistre dû à une tempête: ils n’avaient pas effectué les démarches nécessaires pour que la copropriété puisse être indemnisée pour la valeur à neuf. Ils auraient dû transmettre les factures des travaux effectués dans un délai de 2 ans à compter du sinistre, ce qu’ils n’avaient pas fait (CA de Paris du 29.6.07, n° 07/01393). Lorsque le syndic fait effectuer des travaux importants (par exemple, une réfection des façades), il a l’obligation de souscrire une assurance de dommage spécifique, qui les garantit pendant 10 ans (art. L 242-1 du code des assurances), sinon, il engage sa responsabilité (CA de Rouen du 6.10.99, n° 97/02989).
Le syndic doit procéder au recouvrement des charges. Le syndic répartit les charges de l’immeuble selon le règlement de copropriété (art. 10 et 18 de la loi du 10.7.65). Il doit aussi les recouvrer auprès des copropriétaires, si besoin en engageant des poursuites, après avoir adressé une mise en demeure en recommandé (art. 19-2 de la loi du 10.7.65). Le syndic n’a pas le pouvoir de modifier la répartition des charges telle qu’elle résulte du règlement de copropriété. Si des dysfonctionnements existent, par exemple au niveau des compteurs d’eau individuels, il lui appartient d’en informer les copropriétaires, et de faire intervenir une entreprise pour réparer les compteurs défaillants.
Mais, il commet une faute en effectuant une répartition différente de celle prévue: une répartition en fonction des tantièmes de copropriété au lieu de la consommation constatée au compteur individuel, par exemple. À cet égard, il ne peut pas invoquer l’approbation des comptes et le quitus que lui a donnés l’assemblée générale pour s’opposer à la demande d’un copropriétaire qui justifie d’un trop-versé au titre de sa consommation d’eau (CA de Versailles du 17.10.11, n° 10/04421).
Un syndic de copropriété a pour mission de recouvrer les charges de copropriété. Il n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour poursuivre un copropriétaire en justice pour charges impayées. Sa responsabilité peut donc être engagée par le syndicat des copropriétaires s’il a négligé de le faire (cass. civ. 3e du 15.5.02, n°00-21802). Il engage sa responsabilité s’il manque de procéder à ce recouvrement mais également, lorsque par sa faute ou par sa négligence, une procédure de recouvrement est mise en échec. En l’occurrence, le syndic n’avait pas transmis au juge les documents permettant de prouver les sommes dues et la demande contre le copropriétaire défaillant avait été rejetée (CA de Paris du 11.1.07, n° 06/05174).
Le syndic a un devoir d’information lors de la vente d’un lot. Lors de la vente d’un lot de copropriété, le syndic doit transmettre au notaire chargé de l’opération un «état daté». Il s’agit d’un questionnaire destiné à informer l’acquéreur du lot concerné, des sommes éventuellement encore dues par le vendeur, ou des sommes prévisibles qui seront à sa charge (art. 5 du décret n° 67-223 du 17.3.67). Être informé de charges importantes, votées avant la vente mais payables après, permet éventuellement à l’acquéreur de négocier une baisse du prix de vente ou de faire préciser dans l’acte que certaines sommes seront à la charge du vendeur.
Il doit donner une information complète à l’acquéreur. Le syndic qui remplit un état daté 14 jours après une assemblée ayant voté un ravalement et n’en fait pas mention commet une faute.
L’acquéreur du lot, qui a dû payer les frais de ravalement, en a donc obtenu le remboursement par le syndic (CA de Paris du 12.1.06, n° 05/05138).
Dans le même sens, le syndic qui ne renseigne pas correctement ledit questionnaire, en omettant de signaler qu’il avait reçu une injonction de ravalement de la mairie et en répondant par la négative à la question «l’immeuble ou les locaux font-ils l’objet d’une injonction de travaux?» est fautif. Les juges ont toutefois mis seulement la moitié du coût des travaux payés par les acquéreurs à sa charge (12 500 € sur 25 000 €), car ils ont estimé que, compte tenu de l’aspect de l’immeuble, les acquéreurs pouvaient se douter qu’un ravalement aurait lieu prochainement (CA de Paris du 14.9.06, n° 05/22025).
De même, le syndic qui n’informe pas l’acquéreur potentiel d’un lot qu’une procédure judiciaire contre la copropriété est en cours et que cela risque d’avoir des conséquences financières, commet une faute. Dans cette affaire, l’acquéreur n’a su qu’après son arrivée qu’il allait devoir payer une quote-part de la condamnation, soit 1 861 €. Les juges ont donc estimé qu’il avait perdu la possibilité de ne pas signer la vente ou d’y faire préciser que ces frais seraient à la charge du vendeur. Ils ont rejeté l’argument du syndic selon lequel il était impossible de connaître, lors de la vente, le résultat de la procédure en cours (CA de Versailles du 11.1.10, n° 09/01500).
V. Le changement de syndic en cours de mandat
Les faits reprochés au syndic doivent être suffisamment graves ou répétés pour justifier la révocation (exemples : fautes de gestion, défaut d'exécution des décisions prises en assemblée générale). La décision de révoquer le syndic doit être prise en assemblée générale. Si une assemblée générale est prévue prochainement, vous pouvez demander au syndic de faire figurer la question de sa révocation à l'ordre du jour.
Cette notification peut être faite à tout moment avant l'envoi de la convocation à l'assemblée générale :
- par un ou plusieurs copropriétaires ;
- ou par le conseil syndical.
Si les copropriétaires ne souhaitent pas attendre la prochaine assemblée générale, ou si le syndic refuse de faire figurer la question de sa révocation à l'ordre du jour, il est nécessaire de procéder à la convocation d'une assemblée générale extraordinaire.
Lors de l'assemblée générale, la révocation du syndic doit être votée à la majorité absolue dite majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
À défaut de l'obtenir et si le projet de révocation recueille au moins le tiers des voix, la même assemblée peut procéder à un second vote à la majorité simple dite majorité de l'article 24 (majorité des seuls copropriétaires présents ou représentés). En revanche, si le projet recueille moins du tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée dans les trois mois pour statuer à la majorité simple.
VI. La révocation du syndic de copropriété
- Engagement de travaux sans autorisation de l’assemblée générale et en contradiction avec une résolution imposant la tenue d’une assemblée générale extraordinaire,
La procédure de révocation du syndic est seulement de la compétence de l’assemblée générale. Lors de l’assemblée, la décision de révocation doit avoir la majorité absolue des voix de l’article 25 de la loi de 1965 (plus de 50% des votes des copropriétaires présents ou non). Sans majorité, la même assemblée peut convoquer une deuxième assemblée dans un délai maximal de trois mois alors le vote sera fait tranché à la majorité simple de l’article 24 en effectuant à un nouveau vote c’est-à-dire à la majorité simple des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés.
Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et qu’il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale. L'ordonnance du 30 octobre 2019 'art. 18, V, VI, VII, VIII de la loi de 1965) encadre la situation du changement de syndic : l’effet immédiat de la révocation du contrat de syndic en cours lorsqu’un nouveau syndic est nommé par l’assemblée générale est supprimé.
Les conditions dans lesquelles chacune des parties (le syndicat des copropriétaires et le syndic) peut mettre fin au contrat de syndic, sans indemnité, sont précisées :
- la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat ;
- lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci en informe le conseil syndical au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale ;
- l’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Le contrat de syndic peut également être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie. La notion d’"inexécution suffisamment grave" sera laissée à l’appréciation souveraine du juge du fond.
Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat :
- il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires ;
- dans un délai minimum de deux mois à compter de cette notification, il convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La
résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.
Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat :
- il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées ;
- l’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Dans les deux cas, lorsqu’au cours de la même assemblée, le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.
En cas de changement de syndic, les obligations de l’ancien syndic sont modifiées (Ord. art. 17 / loi du 10.7.65 : art. 18-2). Il est désormais tenu de :
- remettre la situation de trésorerie, les références des comptes bancaire du syndicat et les coordonnées de la banque au nouveau syndic dans un délaide 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions (un mois auparavant) ;
- transmettre, dans un délai d’un mois, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés (loi du 10.7.65 : art. 18, I, al. 11), dans un format téléchargeable et imprimable ; dans un délai de deux mois, de fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Une astreinte peut être prononcée par le tribunal en l’absence de remise par le précédent syndic des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés ci-dessus.
La précision dans l'article 18-2 tenant à l'obligation pour le précédent syndic de remettre au nouveau syndic les fonds de la copropriété est supprimée.
VII. Le syndic de copropriété non professionnel
Rien n’oblige les copropriétaires à passer par un syndic professionnel : un syndic non professionnel peut très bien être choisi pour gérer la copropriété.
La raison la plus évidente de choisir un syndic bénévole est sans aucun doute l’aspect financier : un syndic bénévole implique des coûts de gestion moindres puisqu’il n’est pas rémunéré mais seulement défrayé pour ses dépenses réellement engagées.
Par ailleurs, étant lui-même copropriétaire, le syndic bénévole est davantage impliqué dans la gestion de la copropriété qu’il connaît bien, et la gère ainsi au plus près des intérêts de tous. Il est également plus réactif en cas de problème et connaît bien les autres copropriétaires.
Le recours à un syndic bénévole est plus fréquent dans les petites copropriétés comprenant peu de lots. Plus simples à gérer, elles sont aussi moins rentables pour les syndics professionnels qui refusent parfois de les prendre en charge.
Pour des missions plus techniques ou nécessitant des connaissances spécifiques, le syndic bénévole peut avoir besoin de conseils d’experts. Leur consultation peut représenter un coût qui amoindrit l’intérêt économique de passer par un syndic bénévole.
Pour un nombre de lots plus important, les taches administratives et de gestion se révèlent plus nombreuses et plus complexes, rendant préférable le recours à un syndic professionnel.
Les notions de "syndic bénévole" et "syndicat coopératif " sont intégrées dans une nouvelle notion de "syndic non professionnel". Les conditions dans lesquelles sont exercées les missions de syndic non professionnel sont précisées. Ainsi, seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété peut être syndic non professionnel. Si cette condition disparaît, son mandat devient caduc à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’évènement. Durant ce délai, le syndicconvoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic.
Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n’a besoin ni de carte professionnelle, ni de garantie financière, ni d’assurance responsabilité civile. Cette dernière est toutefois souhaitable car la responsabilité du syndic bénévole peut être engagée au même titre que celle du syndic professionnel, même si les tribunaux tiennent compte de son engagement bénévole. Par ailleurs, l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires est également obligatoire.
Pour passer d’un syndic professionnel à un syndic bénévole, un vote de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire. Pour cela, Il suffit de respecter la même procédure qu’en cas de changement de syndic :
- Envoi de la demande d’ajout à l’ordre du jour du Renouvellement du mandat du syndic ou élection d’un syndic bénévole, au moins deux mois avant l’AG
- Envoi des convocations pour l’AG avec l’ordre du jour
- Vote en AG : la décision doit être prise à la majorité absolue de l’article 25 (majorité de tous les copropriétaires, présents comme absents), ou à défaut de majorité, si au moins les deux tiers des voix sont réunies, lors d’un deuxième vote à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. Pour en savoir plus lire notre article sur Les règles de majorité en assemblée générale.
Les missions du syndic bénévole sont les mêmes que celles d’un syndic professionnel. Elles consistent à réaliser des taches administratives et de gestion, à mettre en œuvre des décisions prises par l’AG et à s’occuper de leur suivi. Pour mener à bien ces missions, une bonne organisation est nécessaire, ainsi que des connaissances en droit et gestion.
Le syndic bénévole devra entre autres accomplir :
- les tâches de secrétariat courant : liste des copropriétaires à jour, etc.
- la convocation et la tenue des assemblées générales,
- la tenue du carnet d’entretien des équipements collectifs et des travaux réalisés,
- la collecte de devis pour les travaux à réaliser,
- la souscription des contrats d’assurance,
- la tenue d’une comptabilité,
- la tenue du compte bancaire de la copropriété,
- l'élaboration d’un budget prévisionnel,
- la réalisation des appels de fonds (charges, travaux etc) ,
- la gestion des fournisseurs et des contrats (EDF, Gaz, espaces verts, plomberie etc)
Le syndic bénévole ne perçoit généralement pas de rémunération pour les fonctions qu’il occupe. Si toutefois une rémunération est prévue pour compenser le temps passé à l’exercice de ses fonctions, cette dernière est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Il peut par ailleurs se faire rembourser les frais engagés dans l’exercice de ses fonctions : téléphone, photocopies, frais d’affranchissement etc.
Comme pour un syndic professionnel, la durée du mandat d’un syndic bénévole ne peut être supérieure à trois ans mais il peut être renouvelé indéfiniment.
Le syndic bénévole doit convoquer deux types d’assemblées générales :
- L’assemblée générale annuelle : L’assemblée générale annuelle est celle pendant laquelle les comptes de l’année sont approuvés et le budget prévisionnel présenté. Différentes décisions y sont votées : travaux, contrats, choix du syndic, modification du règlement intérieur, élection des conseillers syndicaux etc.
- Les assemblées générales « spéciales» , dites aussi « exceptionnelles » ou « extraordinaires ». Les assemblées générales exceptionnelles permettent de prendre toutes les décisions qui ne peuvent attendre l’Assemblée Générale annuelle suivante.
La plupart du temps, il est nommé par l’assemblée générale des copropriétaires pour une durée d’un an. Son mandat est ensuite renouvelé d’année en année. Ce renouvellement ne peut être automatique : il nécessite un vote de l’assemblée générale des copropriétaires avant la date d'échéance du contrat.
Le mandat du syndic bénévole est en principe régi par un contrat à l’image de celui qui existe entre le syndicat des copropriétaires et le syndic professionnel. C’est ce contrat qui liste les taches à réaliser et les missions à remplir, qui précise si une indemnisation est prévue en contrepartie, et qui fixe l’ensemble des règles, notamment les conditions de démission du syndic bénévole et la façon dont la copropriété est gérée à cette occasion.
Comme le syndic professionnel, le syndic bénévole peut ne pas souhaiter voir son mandat être renouvelé, auquel cas il ne se présente pas à sa propre succession. Il peut également décider de mettre un terme à ses fonctions avant la fin de son mandat en démissionnant. Les conditions de démission du syndic peuvent également être prévues dans le règlement de copropriété. Le syndic bénévole est libre de démissionner ; la copropriété ne peut s'y opposer.
Toutefois, la démission du syndic bénévole en cours de mandat ne doit pas être brutale et causer un préjudice à l’ensemble des copropriétaires.
La démission du syndic bénévole peut intervenir de deux façons :
- La démission à effet immédiat,
- La démission avec préavis.
Dans l’un ou l’autre des cas, la démission peut avoir été préparée ou non. Dans le cas d’une démission à effet immédiat, le syndic bénévole ne peut plus s’occuper des affaires courantes de gestion de la copropriété jusqu’à la nomination du nouveau syndic.
Dans le cas d’une démission avec préavis, le syndic informe le président du conseil syndical de son intention de démissionner ; celui-ci peut d’ores et déjà rechercher un nouveau syndic.
Le syndic bénévole sortant convoque l’assemblée générale des copropriétaires en mettant à l’ordre du jour :
- sa démission à une date déterminée,
- la désignation d’un nouveau syndic à cette même date.
Dans le cas d’une démission programmée et concertée, il n’y a en principe pas de rupture entre le mandat du syndic sortant et celui du syndic entrant, le premier transmettant au deuxième tous les éléments et documents nécessaires à la gestion de la copropriété.
Le nouveau syndic peut aussi bien être un syndic bénévole qu’un syndic professionnel.
Le syndic bénévole démissionnaire doit joindre à la convocation à l’Assemblée Générale des devis de syndics professionnels et/ou la proposition de contrat d’un autre syndic bénévole.
Dans le cas d’une démission à effet immédiat, si le syndic sortant n’a pas convoqué une Assemblée Générale pour pourvoir à son remplacement ou si à l’issue de l’Assemblée Générale aucun syndic n’est désigné, une requête peut être adressée au président du Tribunal de Grande Instance par n’importe quel copropriétaire pour qu’un administrateur provisoire soit nommé, notamment dans le but de convoquer l’assemblée générale qui procédera à la nomination du nouveau syndic.
Qu’il soit bénévole ou professionnel, le syndic sortant doit transmettre la totalité des documents qui concernent la gestion de la copropriété au syndic entrant, et notamment la comptabilité mais aussi les actifs. La transmission des documents et archives du syndicat est accompagnée d'un bordereau récapitulatif des pièces transmises.
Quelle que soit la manière dont son mandat a pris fin, révocation, démission ou terme du contrat, le syndic dispose d’un délai maximum de trente jours suivant la fin de son mandat pour remettre lesdits documents, ce que précise l’article L18-2 de la loi du 10 juillet 1965 : En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Dans les deux mois suivants ce premier délai d’un mois, l'ancien syndic doit remettre « le solde des fonds disponibles après apurement des comptes » et « l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ». Pour en savoir plus lire notre article sur le sort des documents de copropriété en cas de changement de syndic.
NB : Les nouvelles dispositions s’appliquent aux contrats de syndics conclus ou renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance (le 1er juin 2020), y compris pour leurs effets légaux (ord. art. 41, IV).
https://www.illicopro.fr/syndic-benevole
https://www.consortium-immobilier.fr/guide/achat-v...
https://www.monfinancier.com/comment-revoquer-son-...
Le 28 septembre 2017 dernière mise à jour le 10 novembre 2019