Source: https://hev-berlin.de/rechtsberatung/mietrecht/
Timestamp: 2018-06-24 10:41:25
Document Index: 275020149

Matched Legal Cases: ['§ 563', '§ 563', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 812', '§ 536', '§ 4', '§ 556', 'BGH', '§ 536', '§ 280', '§ 307', '§ 305', 'BGH', '§ 546', '§ 546', '§ 556', '§ 307', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 312', '§ 312', '§ 540', '§ 553', '§ 553', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 577', '§ 577', '§ 577', '§ 577', '§ 242', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 814', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 305', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 577', '§ 577', '§ 577', '§ 555', '§ 555', '§ 543', '§ 278', '§ 555', '§ 555', '§ 553', '§ 553', '§ 546', '§ 546', '§ 546', 'BGH', '§ 551', '§ 573', '§ 543', '§ 543', '§ 543', 'BGH', '§ 951', '§ 946', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 134', 'BGH', 'BGH', '§ 575', 'BGH', '§ 546', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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Rechte und Pflichten als Immobilieneigentümer und Vermieter.
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AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.12.2017, AZ: 7 C 39/17
Todesfall: Eintritt des Freundes in den Mietvertrag
Der bloße Einzug eines Freundes in eine Wohnung führt selbstverständlich nicht zum Eintritt in das Mietverhältnis. Denn der Vermieter sucht sich bei Vertragsschluss seinen Mieter aus, so dass der einziehende Lebensgefährte nicht „ automatisch“ zum Vertragspartner wird. Stirbt jedoch der Wohnungsmieter, kann ein gesetzliches Eintrittsrecht zugunsten des „Haushaltsangehörigen“ nach § 563 Abs. 1 BGB bestehen.
Untermieter fordert als Haushaltsangehöriger Fortsetzung des Mietvertrages
Im konkreten Fall hatte der Vermieter dem Mieter im Jahr 2008 eine Erlaubnis zur Untervermietung an dessen Freund erteilt. Die beiden Männer waren eng befreundet und wollten eine Wohngemeinschaft bilden. Es bestand die Absicht, auf diese Weise auch im Rentenalter einander helfen zu können. Im späteren Verlauf führten sie auch einen gemeinsamen Haushalt: sie besorgten die Einkäufe gemeinsam, führten eine Haushaltskasse, kauften zusammen Einrichtungsgegenstände und kochten / aßen gemeinsam in der Wohnung.
Vermieter fordert Herausgabe der Wohnung vom Untermieter
Als der Mieter im Jahr 2015 verstarb, verlangte der Freund als Haushaltsgehöriger den Eintritt und damit Fortführung des Mietverhältnisses. Der Vermieter lehnte einen Eintritt in das Mietverhältnis mit der Begründung ab, dass der Mieter lediglich ein Untermieter des Verstorbenen gewesen sei. Die beiden Männer wären keine Lebensgefährten, sondern lediglich befreundet gewesen.
Das Urteil: Freund tritt als Untermieter ein Recht zum Eintritt in Mietvertrag
Der Richter gab dem Mitbewohner Recht! Nach § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB hat der Mitbewohner einen Anspruch auf Eintritt in den Mietvertrag. Denn er gilt als Haushaltsangehöriger i. S. d. Gesetzes, da er mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt führte. Eine „besondere“ Beziehung zwischen den Haushaltsangehörigen ist nicht erforderlich; insbesondere muss keine Liebesbeziehung zwischen ihnen bestanden haben. Dies lässt sich auch der Gesetzesbegründung entnehmen, nach der „das dauerhafte Zusammenleben von Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim“ ausreiche.
BGH Urteil, Urteil vom 30.01.2018, AZ: VIII ZB 74/16
Mieterhöhung: Mieter muss nicht schriftlich zustimmen
Übersendet der Vermieter dem Mieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ( Anpassung an die „ ortsübliche Vergleichsmiete“ z. B. Mietspiegel), verlangt er hierzu auch regelmäßig die schriftliche Zustimmung des Mieter innerhalb einer bestimmten Frist. Der Vermieter hat auch einen Anspruch auf diese Zustimmung, da diese Mieterhöhungsverlangen zustimmungsbedürftig sind. Bleibt die Zustimmung des Mieters aus, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten Zustimmungsklage beim zuständigen Amtsgericht nach § 558 b Abs. 2 BGB erheben.
Mieter stimmt nicht zu, zahlt aber die erhöhte Miete
Im konkreten Fall hatte der Vermieter die Miete zum 01. Februar um 47,00 €/Monat erhöht und hierzu die schriftliche Zustimmung vom Mieter verlangt. Da diese ausblieb, mahnte der Vermieter den Mieter deswegen zweimal an. Der Mieter reagierte darauf nicht, zahlte aber ab Februar die erhöhte Miete. Auch für die Monate März und April überwies er die „neue Miete“.
Vermieter verklagt den Mieter auf schriftliche Zustimmung
Das reichte dem Vermieter aber nicht und er erhob Zustimmungsklage noch im April.
Das Urteil: 3 x gezahlt gilt als Zustimmung
Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Richtig ist, dass der Mieter der Mieterhöhung des Vermieters zustimmen muss. Hierzu gibt es aber keine gesetzliche Formvorschrift. Eine schriftliche Erklärung könne der Vermieter daher nicht verlangen. Denn der Mieter könne auch durch schlüssiges (kunkludentes) Verhalten dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen. Dies habe der Mieter durch seine dreimalige, vorbehaltlose Mietzahlung getan. Draus laxe sich erkennen, dass der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt habe.
LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018, AZ: 18 S 308/13
Wohnfläche: Anrechnung von Balkonen und Terrassen 25% oder 50%?
Das Berliner Landgericht hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem die Wohnfläche für die Wohnung eine entscheidende Rolle spielte.
Mieterhöhung nur unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche
Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB und setzte hierfür die aus seiner Sicht richtige Wohnfläche von 94,48 qm an. Der Mieter war der Ansicht, dass die Wohnung kleiner sei, nämlich nur ca. 84 qm.
Anmerkung: bei einer Mieterhöhung darf stets nur die tatsächliche Wohnfläche berücksichtigt werden (BGH, AZ: VIII ZR 266/14)
Der Mieter protestierte hiergegen und verlangte die Rückzahlung überzahlter Miete i. H. v. von 1.827,93 € nach §§ 812, 536 BGB, da die Wohnfläche mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht.
Anmerkung: bei einer Abweichung von mehr als 10 % liegt ein Mangel der Mietsache iSd § 536 Abs. 1 BGB dar, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt und auch einen Rückzahlungsanspruch begründet.
Wonach wird die Wohnfläche berechnet?
Es gibt verschiedene Regelwerke (z. B. DIN 283, WoFlV, II. BV), nach denen eine Wohnfläche bestimmt werden kann. Haben sich die Vertragsparteien auf kein anzuwendendes Regelwerk geeinigt, wird in der Regel für die nach dem 31.12.2003 geschlossenen Mietverträge die Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewendet.
Vorschrift für Balkone, Terrassen, Loggien
Nach § 4 Nr. 4 WoFlV ist eine Anrechnung der Grundflächen von „Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ vorgeschrieben.
Urteil Landgericht Berlin: Balkon zur Straßenseite zählt zu 25%
Im Gerichtsverfahren erfolgte ein Aufmaß durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen. Dieser berechnete die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung und berücksichtigte die beiden zur Wohnung gehörenden Balkone wie folgt:
Balkon zur Hofseite = 50 %
Balkon zur Straßenseite = 25 %
Das Gericht führte hierzu aus: mangels anderweitiger Vereinbarungen ist für Mietverhältnisse, die nach dem 31.12.2003 geschlossen wurden, die Wohnfläche nach der WoFlV zu ermitteln ist. Nach Überzeugung des Gerichtes existiert keine (andere) ortsübliche Verkehrssitte, wonach die Wohnfläche in Berlin nach einem anderen Regelwerk zu berechnen sei. Auch wenn in Berlin (in der Praxis) die Balkone, Terrassen etc. oft zur Hälfte angerechnet worden wären, kann dies nicht als „örtliche Übung“ gewertet werden. Denn im Ergebnis handelt es sich um die fehlerhafte Anwendung der WoFlV.
Der Vermieter wurde daher antragsgemäß zur Rückzahlung der Miete verurteilt und seinem Mieterhöhungsverlangen musste nur teilweise zugestimmt werden. Die Kosten des Sachverständigengutachtens hatte der Vermieter zu tragen.
AG Schöneberg, Urteil vom 08.09.2017, AZ: 17 C 148/16
Mietpreisbremse gilt nicht bei Erstvermietung nach umfassender Sanierung
Wann gilt eine Wohnung als umfassend saniert?
Der Vermieter kann den Mietpreis frei bestimmen, wenn er die Wohnung nach umfassender Sanierung erstmalig neu vermietet. In diesem Fall ist er nicht an die Vorschriften zur Mietpreisgrenze gebunden, sondern kann die Miethöhe frei bestimmen (§ 556 f BGB).
Wann ist eine Wohnung „umfassend saniert“?
Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich, dass eine „umfassende Modernisierung“ anzunehmen ist, wenn etwa ein Drittel der für einen Neubau erforderlichen Kosten angefallen sind. Zudem müssen Verbesserungen an einigen wesentlichen Bauteilen wie zum Beispiel
Modernisierung Fenster und Türen
Bäder Modernisierung
Erneuerung Wasser- und Abwassersyteme
Erneuerung Elektrizität
Der Fall: Mieter streitet „umfassende Sanierung“ ab und verlangt Rückzahlung Miete
Der Vermieter hatte seine 3-Zimmerwohnung (86 qm) für knapp 60.000 € saniert. Er hatte nicht nur renoviert, sondern sämtliche Böden (Parkett) und die Elektrizität erneuert, ein modernes Bad eingebaut, die Küche saniert und mit einer Einbauküche versehen. Nach dieser Sanierung vermietete er die Wohnung für 1.199 €/Monat nettokalt; der Vormiete hatte hingegen nur 485 €/Monat betragen.
Die Mieter rügten die Miethöhe in 05/2016 und erklärten, dass die Mietpreisbremse anzuwenden sei. Die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % Zuschlage ergäbe lediglich eine monatlich Nettokaltmiete von 823 Euro.
Vermieter sieht sich wegen Modernisierung von der Mietpreisbremse befreit
Der Vermieter lehnte die geforderte Rückzahlung der Miete ab, da er seiner Ansicht nach wegen der umfassenden Sanierungsarbeiten nicht der Mietpreisbremse unterliege. Denn schließlich habe er die Wohnung im Innenbereich aufwändig und kostenintensiv modernisiert.
Das Urteil: Mietpreisbremse gilt nicht!
Das Gericht urteilte zugunsten des Vermieters: der Vermieter war in der Mietpreisbestimmung frei. Nach der Gesetzesbegründung gilt eine Wohnung dann als “umfassend saniert“, wenn sie nach Abschluss der Arbeiten mit einem Neubau vergleichbar erscheint. Dabei ist sowohl der Investitionsaufwand entscheidend als auch die qualitative Bewertung der Sanierungsmaßnahmen.
Ein wesentlicher Bauaufwand soll vorliegen, wenn ca. ein Drittel von Neubaukosten investiert wurden. Den Angaben des Statistischen Bundesamt folgend lagen diese für Berliner Mietwohnungen im Jahr 2016 bei 1.486 €/qm, so dass ein Drittel hiervon bei ca. 500 €/qm liegt. Die Investitionskosten des Vermieters beliefen sich auf rund 682 €/qm. Hiervon sind allerdings die Instandhaltungskosten abzuziehen. Nach Abzug dieser Kosten (ca. 14.000 €) verblieben im konkreten Fall jedoch immer noch reine Sanierungskosten i. H. v. 520 €/qm. Das Gericht hat weiterhin festgestellt, dass Art und Umfang der ausgeführten Maßnahmen die Wohnung in den Standard einer Neubauwohnung versetzt hat bzw. mit einer solchen vergleichbar ist.
LG Berlin, Urteil vom 07.03.2017, AZ 67 S 7/17
LANDGERICHT BERLIN: Schönheitsreparatur-Klauseln in Formularmietverträgen GENERELL unwirksam
KEINE ÜBERTRAGUNG VON RENOVIERUNGSARBEITEN AUF DEN MIETER MEHR MÖGLICH?
Das Landgericht Berlin (AZ 67 S 7/17) hat entschieden, dass eine Schönheitsreparaturklausel in einem Formularvertrag generell unwirksam ist. Dies soll selbst dann gelten, wenn dem Mieter die Wohnung renoviert übergeben wurde.
Klausel: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“
Diese Klausel befindet sich in einer Vielzahl von Mietverträgen und wurde vom Bundesgerichtshof auch nicht beanstandet. Eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag war jedenfalls dann wirksam, wenn die Wohnung dem Mieter renoviert überlassen wurde (BGH, AZ: VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13).
Das Landgericht Berlin hält diese Klausel nun für unwirksam und zwar generell. Eine Übertragung von Renovierungsarbeiten auf den Mieter in einem Formularmietvertrag soll nur noch dann möglich sein, wenn der Mieter dem Vermieter für die Übernahme der Renovierungsarbeiten einen AUSGLEICH gewährt. Dieser müsse dann im Mietvertrag vereinbart sowie klar und deutlich zum Ausdruck kommen.
Begründung: Klausel benachteiligt Mieter
Das LG Berlin sieht in einer formularvertraglich vereinbarten Verpflichtung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Denn diese Formulierung als Kostenklausel ist bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung so zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen NICHT in Eigenleistung vornehmen kann. Es ist dem Mieter jedoch zuzugestehen, die Arbeiten in kostensparender Eigenleistung fachgerecht erbringen darf. Denn er schuldet nur die Ausführung in mittler Art und Güte.
Aber auch wenn man die Klausel als Vornahmeklausel verstehen will, ist diese unwirksam. Denn führt der Mieter die fälligen Schönheitsreparaturen nicht aus, könnte dies zu einem Verlust seiner Gewährleistungsrechte (z. B.: Minderung, Aufwendungs,- Schadensersatz) führen. Diese Pflichtverletzung des Mieters (unterlassene Ausführung fälliger Renovierungsarbeiten) könne der Vermieter dem Mieter entgegenhalten. Ein Ausschluss des Minderungsrechtes für Wohnungsmieter ist jedoch nach § 536 Abs. 4 BGB STETS unwirksam. Deshalb sei diese Klausel auch als Vornahmeklausel im Ergebnis unwirksam. Dem Vermieter obliegt die Ausführung der Schönheitsreparaturen.
Der Fall: Mieter zieht nach 14 Jahren aus und renoviert nicht
Der Mietvertrag enthielt die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter – Vermieter“. Das Wort Vermieter war handschriftlich gestrichen. Die Rückgabe erfolgte umrenoviert, obwohl der Mieter die Wohnung selbst renoviert erhalten hatte. Die Vermieterin verlangte Schadensersatz nach §§ 280, 281 BGB i. H. v. 6.345,96 €. Das Landgericht Berlin wies die Klage der Vermieterin ab, da diese wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei.
Das Landgericht Berlin hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.
Renovierungspflicht des Mieters: nur noch als individuelle Vereinbarung?
Eine „Individuelle Vereinbarung“ unterliegt nicht der strengen AGB-Kontrolle nach §§ 305 BGB ff. Nicht jede handschriftliche Notiz im Mietvertrag ist jedoch eine zwischen dem Mieter und Vermieter ausgehandelte „individuelle“ Vereinbarung. Eine vom Vermieter diktierte Klausel erfüllt diese Anforderungen nicht. Der Mieter muss hierauf die (echte) Chance auf Einflussnahme gehabt haben.
LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 23.02.2017 – AZ: 7 S 7084/16
Fristlose Kündigung für Messie-Mieter?
Dem Mieter obliegen hinsichtlich der Mieträume Sorgfaltspflichten. Eine verwahrloste Wohnung ist nicht nur für den Mieter ein gesundheitliches Problem, sondern stellt auch eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Denn der Vermieter hat ein Interesse daran, dass die Wohnung keinen Schaden nimmt.
Wie oft eine Wohnung geputzt werden muss, kann der Vermieter allerdings nicht bestimmen. Der Mieter muss weder dauerhaft in der Wohnung wohnen, noch diese auf eine „Wohnfühltemperatur“ von 20 Grad beheizen. Der Mieter hat jedoch alles zu tun, um Schaden von der Wohnung abzuwenden. Zu den Sorgfaltspflichten des Mieters gehören u.a.
– eine Beheizung, die ein Einfrieren von wasserführenden Rohren verhindert
– eine ausreichende Belüftung, die Luftfeuchtigkeit zur Vermeidung von Schimmel abführt
– ausreichende Sauberkeit, um Schädlinge wie Mäuse und Schaben fernzuhalten
Messie-Wohnung: Hausmüll nicht entsorgt und Zimmer nicht mehr betretbar
Wie häufig in diesen Fällen war die konkrete Wohnung derart mit Gegenständen vollgestellt, dass ein Zimmer und das Bad gar nicht mehr betretbar war. Zudem häufte nicht entsorgter Unrat wie Essensreste und verdorbene Lebensmittel in den Räumen. Die Wohnung wurde auch nur noch notdürftig vom Mieter beheizt.
Darf der Vermieter einem „Messi“ kündigen?
Das Mietverhältnis bestand bereits seit 30 Jahren. Der Mietvertrag war ursprünglich mit der Mutter des Mieters abgeschlossen worden. Der Vermieter hatte den Mieter mehrfach wegen des stark verschmutzten und zugestellten Zustandes der Wohnung abgemahnt und anschließend auch das Mietverhältnis ordentlich als auch außerordentlich gekündigt. Im Räumungsprozess wurde durch das Amtsgericht ein Termin zur Besichtigung der Wohnung festgesetzt, um sich bei diesem Ortstermin einen Eindruck über den Zustand der Mietwohnung zu verschaffen. Danach stand auch aus Richtersicht fest, dass sich die Gefahr für die Verschlechterung der Mietsache durch das Mietverhalten signifikant erhöht hatte. Auch die Beheizung der Wohnung über nur einen in der Küche befindlichen Radiator ist unzureichend und verletzt Sorgfaltspflichten.
Das Urteil: fristlose Kündigung wirksam!
Auch das Berufungsgericht gab dem Vermieter recht. Nach Ansicht der Richter ist auch die fristlose Kündigung gerechtfertigt. Denn der Mieter war zuvor mehrfach abgemahnt worden; eine Verbesserung sei nicht eingetreten. Angesichts des Zustandes der Wohnung sei es dem Vermieter nicht weiter zuzumuten, bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist (9 Monate) zuzuwarten.
BGH, Urteil vom 18.01.2017, AZ: VIII ZR 17/16
Mietverhältnis beendet – Mieter zieht nicht aus
Wie viel muss der gekündigte Mieter bezahlen?
Zieht der gekündigte Mieter nicht aus, darf er dort natürlich nicht kostenlos weiter wohnen. Vielmehr schuldet er nach § 546 Abs. 1 Alt. 2 BGB eine Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung.
Wie hoch die Entschädigung sein darf, hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden.
Geringe bisherige Miete oder hohe Marktmiete?
Im konkreten Fall war den Mietern zum 31.10.2011 wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Die Mieter zogen jedoch erst knapp 1,5 Jahre später aus. Die Vermieter verlangten für diese Zeit nicht nur die bisherige (geringe) Vertragsmiete von 1.050 € monatlich, sondern die deutlich höhere Marktmiete. Die Mieter überwiesen für diesen „Überziehungszeitraum“ lediglich die bisherige Miete. Der Vermieter verklagte die Mieter auf Zahlung des Differenzbetrages i. H. v. 7.300 € nebst Zinsen.
Das Urteil: Marktmiete ist zu zahlen
Die Mieter wurden zur Zahlung der vom Vermieter geforderten (ortsüblichen) Marktmiete verurteilt! Begründung: Mieter, die ihre Herausgabefichten verletzen, stehen keine Mieterschutzrechte zu. Daher muss sich der Vermieter bei seiner Entschädigungsforderung nicht an die aus einem Mietspiegel ersichtliche „Ortsübliche Vergleichsmiete“ halten. Denn Werte aus Mietspiegeln gelten als Maßstab für Mietererhöhungsverlangen in einem bestehenden Mietverhältnis. Hier soll der Mieter geschützt werden. Bei bei einem rechtmäßig gekündigten Mietverhältnis kann sich der (frühere) Mieter hierauf jedoch nicht berufen. Zweck der gesetzlichen Regelung zur Entschädigungszahlung bei verspäteter Rückgabe (§ 546 Abs. 1 Alt. 2 BGB) ist nämlich auch, entsprechend Druck auf den Mieter zur Rückgabe der Wohnung auszuüben.
Der Bundesgerichtshof schafft mit diesem Urteil Klarheit. Denn im mietrechtlichen Schrifttum wurde die Meinung vertreten, dass die (geringe) ortsübliche Vergleichsmiete Maßstab der Entschädigung sei. Danach hätten die Mieter für die weitere Nutzung der rechtmäßig gekündigten Wohnung deutlich weniger zahlen müssen.
Marktmiete rückwirkend und ohne Ankündigung fällig
Es besteht auch keine Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter, ihn auf die Höhe der Entschädigung hinzuweisen. Denn der Vermieter schuldet hierzu keinerlei Erklärungen. Der Anspruch auf Entschädigung besteht qua Gesetz. Für den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Entschädigung in Höhe der Marktmiete kommt es nicht einmal darauf an, ob der Vermieter die Mietsache überhaupt neu vermieten möchte. Im konkreten Fall hatte der Vermieter wirksam wegen Eigenbedarfs gekündigt und wollte selbst einziehen.
Erweist sich eine Kündigung im Nachhinein als rechtmäßig (z. B. Räumungsklage wegen einer Eigenbedarfskündigung), kann dies für den nicht ausgezogenen Mieter nun deutlich teurer werden.
NEUE RECHTSPRECHUNG: Miete muss erst 3. Werktag abgeschickt werden
Unpünktliche Mietzahlung und fristlose Kündigung nach Abmahnung
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung geändert.
Bisher galt eine Mietzahlung als verspätet, wenn sie nicht spätestens am dritten Werktag dem Vermieterkonto gutgeschrieben war. Nach der gesetzlichen Regelung (§ 556 b Absatz 1 BGB) ist die Miete im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag zu entrichten. Die meisten Mieterträge enthalten zusätzlich eine Klausel, wonach es für die Rechtzeitigkeit nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes beim Vermieter ankommt.
Die Frage, ob eine Mietzahlung verspätet ist oder nicht, ist von großer praktischer Bedeutung. Denn eine wiederholt unpünktliche Mietzahlung kann nach einer Abmahnung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bedeuten!
Das Urteil: Überweisungsauftrag des Mieters am dritten Werktag ausreichend
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter mit einer spätestens am 3. Werktag veranlassten Zahlung noch pünktlich zahlt. Auf den Zahlungseingang beim Vermieter kommt es nicht an. Klauseln in Formularmietverträgen, die den Zahlungseingang bis zum 3. Werktag beim Vermieter festlegen, sind wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 BGB) des Mieters unwirksam. Denn etwaige Zahlungsverzögerungen durch Banken können sich nicht zum Nachteil eines Mieters auswirken.
Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang auch, dass der Samstag nicht als Werktag zählt. Denn Samstage sind keine „Banktage“.
Amtsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 27.04.2016, AZ: 202 C 3/16
Zustimmung zur Mieterhöhung – kein Widerruf durch Mieter!
Voraussetzung für eine Mieterhöhung
Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter in regelmäßigen Abständen die Miete bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ erhöhen. Die Mieterhöhung unterliegt den Voraussetzungen des § 558 BGB. So darf die Miete z. B. in drei Jahren um max. 20 % steigen; in Berlin z. B. nur um 15 % (sog. Kappungsgrenze“). Eine erhöhte Miete kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Des Weiteren muss die Mieterhöhung muss begründet werden.
Auf folgende Begründungsmittel kann Bezug nach § 558 a BGB genommen werden:
– Mietspiegel
– Auskunft aus einer Mietdatenbank
– ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
– entsprechende Entgelte für Vergleichswohnungen (Nennung von drei Wohnungen genügen)
De Mieterhöhung muss in Textform erfolgen.
Zustimmung des Mieters erforderlich
Spricht der Vermieter eine Mieterhöhung aus, muss der Mieter dieser zustimmen. Hierzu hat er eine Überlegungsfrist von zwei Monaten.
Stimmt der Mieter einem berechtigten Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf den zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung vor dem zuständigen Amtsgericht erheben (§ 558 B BGB).
Widerruf der bereits erteilen Zustimmung?
Der Mieter hatte das Mieterhöhungsverlangen bereits unterschrieben und dem Vermieter übersandt. Dann zahlte der Mieter den Erhöhungsbetrag jedoch nicht und widerrief seine Zustimmung. Dies begründete er damit, dass er die Mieterhöhung nur unterzeichnet habe, weil diese auf ihn einen amtlichen Eindruck gemacht habe.
Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zahlung.
kein Widerrufsrecht des Mieters
Das zuständige Amtsgericht entschied: der Mieter muss sich VOR seiner Unterschrift hinsichtlich der Bedeutung der Gegenzeichnung informieren. Unterlässt er dies, muss er sich an seiner Unterschrift festhalten lassen.
Dem Mieter steht auch kein Widerrufsrecht i. S. d. § 312 g Abs. 1 BGB zu. Denn es handelt sich bei einer Zustimmung zur Mieterhöhung nicht um ein Fernabsatzgeschäft i. S. d. § 312 c Abs. 1 BGB.
Landgericht Berlin, Beschluss vom 07.07.2016, AZ: 18 T 65/16
Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?
Der Mieter benötigt gemäß § 540 Abs. 1 BGB die Erlaubnis des Vermieters, wenn er seine Wohnung oder auch nur einen Teilbereich seiner Wohnung untervermieten möchte. Eine Untervermietung ohne eine solche Zustimmung des Vermieters kann – nach einer Abmahnung – den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Mieter sollten daher ihren Vermieter unbedingt um Erlaubnis fragen, bevor sie einen Untermieter aufnehmen.
Anspruch des Mieters auf Erlaubnis zur Untervermietung
Unter bestimmten Umständen hat der Mieter sogar einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gegen den Vermieter. Dies kann sich aus dem Mietvertrag oder auch aus dem Gesetz ergeben. Ein gesetzlicher Anspruch (§ 553 Abs. 1 BGB) auf Zustimmung des Vermieters besteht dann, wenn der Mieter hieran „ein berechtigtes Interesse“ hat. Hierunter fällt z. B. ein beruflich bedingter Auslandsaufenthalt des Mieters oder auch ein finanzieller Engpass. In jedem Fall hat der Mieter dem Vermieter neben den persönlichen Daten des potentiellen Untermieters auch die Gründe vorzutragen, die sein mieterseitiges „berechtigtes Interesse“ erkennen lassen.
Erteilung der Erlaubnis nur gegen Untermietzuschlag?
Das Gesetz sieht vor, der der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen kann. Dies nach § 553 Abs. 2 BGB jedenfalls dann, wenn dem Vermieter die Zustimmung nur gegen Zahlung eines Untermietzuschlages zugemutet werden kann. Dies muss sich nicht zwingend an den Umständen wie „größere Abnutzung“ oder „höherer Betriebskostenverbrauch“ orientieren.
Der Fall: Vermieter verlangt 100 € Untermietzuschlag pro Monat
Der Mieter zahlte für seine Wohnung eine sehr günstige Miete; verlangte von seinem Untermieter jedoch 355,00 € monatlich an Untermiete. Der Vermieter verlangte daher eine „wirtschaftliche Beteiligung“ an dieser Untermiete i. H. v. 100 € pro Monat. Der Mieter sah das nicht ein und erhob – unter Beantragung von Prozesskostenhilfe – Feststellungsklage, dass ein solcher Zuschlag (überhaupt) nicht geschuldet sei.
Landgericht Berlin: in der Regel 20 % Untermietzuschlag erlaubt
Das Landgericht Berlin hielt im konkreten Fall sogar 24 % (80 € im Monat) als Untermietzuschlag für angemessen. Bei einer veranschlagten Untermiete von 335 € ist ein Untermietzuschlag von 80 € (ca. 24 % des vom Mieter kassierten Betrages) angemessen. Dies sei nicht zu beanstanden, da der Mieter seinerseits eine Miete zahle, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete läge. Zahlt der Hauptmieter eine unterhalb der Ortsüblichkeit liegende Vergleichsmiete und macht er deshalb einen höheren Gewinn als der Vermieter, könne der Vermieter bis zu 25 % Untermietzuschlag verlangen.
BGH, Urteil vom 11.05.2016, AZ: VIII ZR 209/15
Betriebskostenabrechnung – Einwendungsausschluss des Mieters
Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten abrechnen
Der Vermieter ist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die Betriebskosten abzurechnen.
Läuft das Abrechnungsjahr z. B. jeweils vom 01.01. bis 31.12. eines jeden Kalenderjahres, so muss der Vermieter bis zum 31.12. des Folgejahres abrechnen. Die Betriebskosten für das Jahr 2015 sind demnach bis spätestens zum 31.12.2016 abzurechnen.
Einwendungen des Mieters nur innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung
Der Mieter kann dann die Abrechnung prüfen; Nachzahlungsbeträge werden grundsätzlich sofort fällig. In Betracht kommt ggf. ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters (zB bis zur Prüfung der Abrechnungsunterlagen). Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter jedoch bis spätestens 12 Monate nach Zugang derselben geltend machen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Spätere Einwendungen sind umbeachtlich. Diese Regelung dient dazu, dass in absehbarer Zeit nach Erstellung und Zugang der Abrechnung Klarheit über die gegenseitigen Ansprüche besteht.
Der Fall: Vermieter legt auch Instandhaltung und Verwaltergebühren um
Der Mieter bemerkte dies erst nach Ablauf der zwölfmonatigen Einwendungsfrist und verlangte dann die Rückzahlung der nicht geschuldeten Kosten für Instandhaltung und Verwalterhonorar i. H. v. insgesamt ca. 790 € vom Vermieter zurück.
Gilt die Ausschlussfrist auch für ohnehin nicht umlagerfähige Kosten?
Der Bundesgerichtshof stellte hierzu fest: die Ausschlussfrist gilt auch für Positionen, die generell nicht umlegbar sind! Denn eine Beschränkung des Einwendungsausschlusses auf nur umlagefähige Kostenpositionen ergäbe sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn & Zweck dieser Vorschrift (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Im konkreten Fall hatte der Mieter dennoch einen Rückzahlungsanspruch. Denn der Vermieter hatte dem Mieter seine Hausgeldabrechnung übersandt, die EDV-mäßig die aufgeführten Kosten bereits unterteilte zwischen „umlagefähige“ und „nicht umlagefähige“ Kosten. Hiermit hatte der Vermieter aus Sicht des Mieters zum Ausdruck gebracht, dass er hierauf keinen Anspruch habe. Nach Treu & Glauben könne der Vermieter sich daher nicht auf den Einwedungsausschluss berufen.
Amtsgericht München, Urteil vom 29.04.2016, AZ 415 C 3152/15
Überbelegung einer Mietwohnung
Aufnahme von Familienangehörigen
Der Mieter darf – auch ohne Erlaubnis des Vermieters – den Lebensgefährten oder nahe Angehörige (z.B. Kinder) in seine Wohnung aufnehmen. Der Einzug ist dem Vermieter grundsätzlich nur anzuzeigen; eine Zustimmungspflicht besteht nicht.
Überbelegung als Kündigungsgrund?
Wohnen jedoch zu viele Personen in einer Wohnung, kann dies eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellen. Eine einheitliche, gesetzliche Regelung, wann ein Fall von „Überbelegung“ vorliegt, existiert nicht. Die Gerichte nahmen zB eine Überbelegung an, wenn in einer Zwei-Zimmer-Wohnung mit knapp 60 qm zwei Erwachsene mit ihren 8 Kindern wohnt.
Vermieter kündigt Mietverhältnis: 4 Personen im Appartement
Als der Mieter das ca. 26 qm große Appartement mietete, zog er noch allein ein. Später kamen die Ehefrau und es wurden zwei Kinder geboren. Der 4-Personen-Haushalt lebte in einem 12 qm großen Zimmer nebst Küche, Diele, Bad. Der Vermieter wollte das nicht akzeptieren und kündigte dem Mieter nach Abmahnung.
Das Urteil: Mieter müssen ausziehen
Der Vermieter erhob erfolgreich Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Die Kündigung wegen „Überbelegung“ sei rechtmäßig; der Vermieter müsse das nicht dulden. Mit einer Räumungsfrist von 5 Monaten muss die Wohnung an den Mieter herausgegeben werden.
Landgericht Berlin, Beschluss vom 17. März 2016, AZ: 67 O 30/16
Eigenbedarf: Kündigungssperre in Berlin 10 Jahre auch für „Altfälle“
Eigenbedarfskündigung und Sperrfrist für Vermieter
Wer in Berlin eine Eigentumswohnung kauft, die bereits durch einen Mieter bewohnt wird, kann als Vermieter einer Kündigungsbeschränkung i. S. d. § 577 a BGB unterliegen.
Das bedeutet, dass der Vermieter für einen gewissen Zeitraum keine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen kann.
Kündigungsbeschränkung nach Wohnungsumwandlung (§ 577 a BGB)
Es ist jedoch nicht jeder Mieter einer Wohnung vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Denn § 577 a BGB schützt nur den Mieter vor der Geltendmachung von Eigenbedarf, dessen Wohnung nach Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann veräußert wurde.
Kündigungssperre in Berlin 10 Jahre
Nach der aktuellen Berliner Kündigungsschutzklausel-VO, die seit Oktober 2013 in Kraft ist, beträgt die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen i. S. d. § 577 a BGB in Berlin einheitlich 10 Jahre.
Die frühere Verordnung aus dem Jahr 2011 sah eine deutlich kürzere Sperrzeit vor (3 bzw. 7 Jahre je nach Stadtbezirk). Erwerber, die vor Oktober 2013 eine vermiete Eigentumswohnungen kauften, vertrauten daher auf die maximal 7 jährige Kündigungssperre der früher geltenden Verordnung.
Was gilt für Wohnungen, die vor Erlass der Kündigungsschutzkalusel-VO 2013 den Eigentümer wechselten?
Das Landgericht Berlin hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob die lange Kündigungssperre von 10 Jahren auch für die Vermieter gilt, die vor Erlass dieser Verordnung ins Grundbuch eingetragen wurden. Im konkreten Fall hatte der neue Eigentümer die Wohnung bereits im Jahre 2009 gekauft und wollte im Jahr 2014 kündigen. Zum Zeitpunkt seines Erwerbes bestand die 10 Jahres Frist nicht. Er sah hierin eine verbotene Rückwirkung.
Langericht Berlin: 10 Jahresfrist gilt auch für Erwerber vor Erlass der aktuellen Verordnung
Das Landgericht Berlin hat hierzu festgestellt: eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung von Mietwohnraum ist während der Sperrfrist von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt der erstmaligen Veräußerung der Wohnung ausgeschlossen. Die erst zum 1. Oktober 2013 in Kraft getretene Kündigungsschutzklausel-VO ist anzuwenden, auch wenn die Wohnung bereits vor diesem Zeitpunkt veräußert wurde. Die Verordnung verstoße wegen der überragenden Bedeutung des Mieterschutzes auch nicht gegen ein verfassungsrechtliches Rückwirkungsverbot.
Aufgrund des Hinweisbeschlusses hat der Vermieter die Klage zurückgenommen.
LG Berlin, Beschluss vom 03. 03.2016, AZ: 67 S 39/16
Mieter zieht vorzeitig aus und benennt Nachmieter – Ende der Mietzahlung?
Kündigt der Mieter sein Mietverhältnis fristgerecht, so ist er bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Zahlung der Miete in vollständiger Höhe verpflichtet. Dies unabhängig davon, ob er noch in der Wohnung wohnt oder bereits sein neues Zuhause bezogen hat. Ein „Abwohnen“ der Mietkaution ist ebenfalls nicht zulässig.
Im konkreten Fall kündigte der Mieter sein Mietverhältnis Ende September fristgerecht (3 Monate) zum 31.12. des Jahres. Ende Oktober zog der Mieter bereits aus und zahlte für die Monate November und Dezember auch keine Miete mehr. Die beiden ausstehenden Mieten verrechnete der Vermieter mit der Kaution und rechnete hierüber entsprechend ab.
Der Mieter begehrte die vollständige Rückzahlung der Mietkaution mit der Begründung, er habe keinen Mietzins für die Monate November und Dezember mehr geschuldet. Denn er habe den Vermieter unter Benennung mehrerer Nachmieter gebeten, der vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses zum 31.10. zuzustimmen. Hierzu wäre der Vermieter nach Treu & Glauben auch verpflichtet gewesen.
Das Landgericht Berlin hierzu: der Vermieter ist nicht nach § 242 BGB verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Die Annahme einer solchen Pflicht kommt nur im Einzelfall in Betracht (lange Kündigungsfrist, hohe Mietzahlung). Hier hatte der Mieter eine Regelkündigungsfrist von 3 Monaten, so dass er nach seinem Auszug nur mit zwei weiteren Monatsmieten belastet war. Auch die geringe Miethöhe von ca. 550 € lässt keine andere Wertung zu.
Die Mietzahlungspflicht bestand bis zum 31.12.; der Vermieter durfte mit der hinterlegten Mietkaution aufrechnen.
BGH, Urteil vom 18.11.2015, AZ: VIII ZR 266/14
Mieterhöhung nur nach wahrer Wohnfläche – 10-Prozent-Toleranzgrenze fällt bei Mieterhöhungen
Die in den Mietverträgen angegeben Wohnflächen stimmen häufig nicht 100 % mit den tatsächlichen Wohnflächen überein. Dies liegt i. d. R. an Messungenauigkeiten, die über viele Jahrzehnte von „Mietvertrag zu Mietvertrag“ übertragen wurden. Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes waren bisher Flächenabweichungen von bis zu 10 % auch bei Mieterhöhungen unbeachtlich. Daher wurde bei einem Mieterhöhungsverlangen bislang die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche als Berechnungsgrundlage verwendet, wenn sie im Toleranzbereich lag.
NEU RECHTSPRECHUNG: BEI MIETERHÖHUNG GILT AB SOFORT STETS DIE TATSÄCHLICHE WOHNFLÄCHE
Im Falle einer Mieterhöhung ist zukünftig stets die wahre Wohnfläche zu berücksichtigen.
Der Entscheidung des Bundesgerichtshofes lag folgender Sachverhalt zugrunde.
Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 156,95 qm genannt; die Wohnung war jedoch deutlich größer (210,43 qm). Der Vermieter wollte die bisherige Miete von ca. 630 € um 15 Prozent erhöhen.
Zusätzlich wollte er jedoch auch erstmalig die bisher noch nie berücksichtigte Wohnfläche für eine Mieterhöhung nutzen.
Der BGH entschied: maßgeblich zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.
Dennoch ist stets die sog. Kappungsgrenze (in Berlin max. 15 % in drei Jahren) in Bezug auf die Ausgangsmiete zu beachten.
TIPP: Die Toleranzgrenze von 10 % bei einer Wohnflächenabweichung hat (derzeit) weiterhin Bedeutung! In Bezug auf Mietminderung: es liegt nur dann ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vor, wenn die Wohnfläche mehr als 10 % abweicht. Auch bei Betriebskostenabrechnungen wird die vertraglich vereinbarte Wohnfläche angesetzt, solange sich die Abweichung im 10 % Toleranzbereich befindet.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 10.06.2015, AZ: 5 C 43/15
Mietminderung wegen eines Mangels – auch RÜCKWIRKEND?
Tritt im Laufe des Mietverhältnisses ein Mangel in der Wohnung auf, so ist der Mieter grundsätzlich zur Minderung der Miete berechtigt. Die Höhe der Minderung ist im Einzelfall zu bestimmen. Dieses Minderungsrecht besteht kraft Gesetz (§ 536 BGB); der Vermieter muss dem weder zustimmen noch kommt es darauf an, ob der Vermieter „etwas dafür kann“. Denn ein Vermieterverschulden ist keine Voraussetzung für dieses Minderungsrecht.
Mieter kürzt Miete nicht und zahlt vorbehaltlos weiter
In der Praxis wird häufig darum gestritten, ob überhaupt ein Mangel vorliegt und falls ja, welcher Minderungsbetrag hierfür angemessen ist. Deshalb zahlen Mieter häufig zunächst die Miete in voller Höhe weiter, bis eine Klärung herbeigeführt wurde. Im konkreten Fall waren die Mieter wegen Bauarbeiten im Hause zur Mietminderung berechtigt, zahlten aber monatelang die volle Miete vorbehaltlos weiter.
Anschließend verklagten sie den Vermieter auf Rückzahlung der „überzahlten“ Miete.
keine Rückforderungsrecht des Mieters für „überzahlte Miete“
Das Amtsgericht entschied: Die Rückforderung ist nach § 814 BGB ausgeschlossen! Zahlt der Mieter jedoch in Kenntnis seines Kürzungsrechtes die Miete unverändert weiter, ohne einen entsprechenden Vorbehalt zu erklären, ist ein späterer Abzug des Minderungsbetrages von der laufenden Miete unzulässig. Dabei darf regelmäßig davon aus gegangen werden, dass der Mieter um sein Minderungsrecht weiß. Dies insbesondere dann, wenn er den Mangel selbst anzeigte.
Mieter muss Minderung bei nächster Fälligkeit der Miete in Abzug bringen
Entsteht der Mangel nach Mietzahlung, darf noch mit der nächsten Mietzahlung aufgerechnet werden. Mit dem nächsten Fälligkeitstermin der Miete nach Kenntnis vom Mangel ist jedoch entweder die Miete zu mindern oder diese „unter Vorbehalt“ zu zahlen. Zahlt der Miete die Miete in voller Höhe weiter, ist ein späterer Abzug von laufender Miete unzulässig.
BGH, Urteil vom 18.03.2015, AZ: VIII ZR 185/14
BGH, Urteil vom 18.03.2015, AZ: VIII ZR 242/13
Schönheitsreparaturen: wichtige Änderung der Rechtsprechung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 18.3.2015 seine Rechtsprechung in Bezug auf die Wirksamkeit der Übertragung von Renovierungsarbeiten auf Mieter im Rahmen von Formularmietverträgen geändert und zwar konkret zum Thema:
– Übernahme einer unrenovierten Wohnung durch den Mieter
– Abgeltungsklausel / Quotenabgeltungsklausel bei kurzer Mietdauer
Grundsatz: Schönheitsreparaturen = Vermieterpflicht
Nach den gesetzlichen Bestimmungen ( § 535 Abs. 1 BGB ) ist die Ausführung von Renovierungsarbeiten Vermieterpflicht. Denn Schönheitsreparaturen sind eine besondere Form der Instandhaltung und diese obliegt dem Vermieter. Daher ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, die Wohnung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten.
Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Vertrag
Die Übertragung dieser eigentlichen Vermieterverpflichtung auf den Mieter ist nach wie vor möglich, unterliegt aber einer rechtlichen Kontrolle. Denn in der Praxis werden regelmäßig Formularmietverträge verwendet. Diese vorformulierten und vom Vermieter einseitig gestellten Vertragsbedingungen werden als sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB´s) einer Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterzogen. Befindet das Gericht eine Vertragsklausel hiernach als unwirksam, so tritt an deren Stelle die gesetzliche (Grund)Regelung, nämlich dass der Vermieter renovieren muss.
NEUE RECHTSPRECHUNG: Übergabe einer nicht renovierten Wohnung an den Mieter
Eine Formularklausel, die einem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ohne den Aufwand für die Anfangsrenovierung angemessen zu kompensieren, ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Denn der Mieter kann stets nur zur Beseitigung seiner eigenen Gebrauchsspuren verpflichtet werden. Im Falle der Übernahme einer unrenovierten Wohnung verpflichtet eine Renovierungsklausel den Mieter aber auch die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Zudem müsste der Mieter die Wohnung ggf in einem besseren Zustand zurückgegeben als er ihn selbst bekommen hat.
Was Sie hierzu wissen sollten:
Abgrenzung renoviert / unrenoviert
Als renoviert gilt eine Wohnung dann, wenn vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Wohnung zum Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer Renovierung vermittelt. Eine Wohnung wird demnach nur dann als renoviert gelten, wenn nur marginale Gebrauchsspuren vorhanden sind.
Der Mieter hat zu beweisen, dass er die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand erhalten hat (BGH, Urteil vom 18.3.2015, AZ: VIII ZR 242/13)
Dokumentation des Zustandes im renovierten Zustand
Übergibt der Vermieter dem Mieter eine renovierte Wohnung, so sollte der Vermieter dies ausführlich dokumentieren.
Ausgleichszahlung an den Mieter bei Übernahme der Anfangsrenovierung
Die Übernahme der Anfangsrenovierung durch den Mieter kann finanziell kompensiert werden (z. B. durch Zahlung eines Geldbetrages oder Gewährung von Mietfreiheit), so dass die Wohnung als renoviert gilt und der Mieter wirksam zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann. Dieser Ausgleich muss aber angemessen sein. An einer Angemessenheit fehlt es, wenn der Mieter für die Renovierung von drei Zimmern lediglich einen halben Monat Mietfreiheit als Gegenleistung erhielt (BGH, Urteil vom 18.3.2015, AZ: VIII ZR 185/14)
NEU: kurze Mietdauer und Anwendung der Quotenabgeltungsklausel
Die häufig in Formularmietverträgen vorzufindende Abgeltungsklausel, wonach der Mieter wegen kurzer Mietdauer einen nach Zeitabständen gestaffelten Geldbetrag anstelle der eigentlich auszuführenden Renovierungsarbeiten zu zahlen hat, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 S. 1 , 2 BGB unwirksam. Die unangemessene Benachteiligung liegt darin, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich erkennen kann, welche Kostenbelastung gegebenenfalls auf ihn zukommt.
Die Quotenabgeltungsklausel ist daher stets unwirksam und zwar unabhängig von der Frage, ob die Wohnung renoviert oder nicht renoviert übergeben wurde.
Der Mieter schuldet keine Zahlung.
BGH, Urteil vom 18.3.2015, AZ: VIII ZR 242/13
BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, AZ: VIIIZR 51/14
Eigentumswohnung: Vorkaufsrecht eines Mieters übergangen
Gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters § 577 BGB
Der Mieter hat nur dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde. Bei einer ersten Veräußerung hat der Mieter dann die Möglichkeit von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen (§ 577 BGB) und in die Bedingungen des Kaufvertrages einzusteigen. Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn Vermieter die Wohnung an Familien- oder Haushaltsangehörige verkauft. War der Mieter hingegen bereits in eine Eigentumswohnung eingezogen, besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Verkauf an der Mieterin vorbei
Im konkreten Fall hatte die frühere Vermieterin ihr Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und es hiernach ihrer Tochter ( neue Eigentümerin/Vermieterin) geschenkt. Nach dem Tode ihrer Mutter verkaufte die Vermieterin die Wohnung an einen Dritten ohne die Mieterin hierüber in Kenntnis zu setzen. Die Käuferin war bereits in das Grundbuch eingetragen als die Mieterin hiervon erfuhr.
Die Erwerberin bot der Mieterin die Wohnung später zum Verkauf an, dieser lag jedoch höher als wenn die Mieterin direkt von der Vermieterin gekauft hätte.
Mieterin verlangt Schadensersatz
Die Mieterin sah das nicht ein und verlangte Schadensersatz von der früheren Eigentümerin/Vermieterin in Höhe Kaufpreisdifferenz.
Bundesgerichtshof spricht Mieterin Schadensersatz zu
Der Bundesgerichtshof sprach der Mieterin einen Anspruch auf Schadensersatz zu. Denn die frühere Vermieterin hatte die Mieterin an der Geltendmachung ihres Vorkaufsrechtes gehindert. Es handelt sich i. Ü. auch um eine erste Veräußerung i. S. d. § 577 BGB, denn die Schenkung der Mutter an ihre Tochter stellt keine erste Veräußerung im Sinne dieser Vorschrift dar. Die erste Veräußerung war vielmehr der Verkauf der Wohnung durch die Tochter als Eigentümerin an einen Dritten..
Es besteht auch ein Anspruch auf Schadensersatz und nicht auf Erfüllung (Übereignung). Die Mieterin kann nicht darauf verwiesen werden, zunächst von der früheren Vermieterin die Übereignung zu verlangen, um dann wegen anfänglicher Unmöglichkeit ihren Schadensersatzanspruch gerichtlich geltend zu machen.
LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2015, AZ: 18 S 259/14
Modernisierung – Mieter bewirkt BAUSTOPP per Einstweiliger Verfügung
Duldung einer Modernisierung nach Ankündigung
Der Mieter hat grundsätzlich Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555 d BGB). Die geplanten Maßnahmen sind dem Mieter jedoch mindestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten nach § 555 c BGB anzukündigen. Verweigert der Mieter seine Zustimmung, hat das zuständige Gericht die Duldungspflicht des Mieters festzustellen.
Mieter erhebt Einwände
Eine Berliner Mieterin machte Einwände gegen die ihr vom Vermieter übersandte Modernisierungsankündigung geltend. Der Vermieter reagierte darauf nicht und ließ stattdessen das Gerüst aufbauen. Die Mieterin beantragte daraufhin den Erlass einer Einstweiligen Verfügung mit dem Ziel der Einstellung dieser Arbeiten.
Gericht verhängt Baustopp
Das Amtsgericht Charlottenburg gab dem Antrag der Mieterin statt; die vom Vermieter hiergegen eingelegte Berufung wurde vom Landgericht Berlin zurückgewiesen. Die Arbeiten durften nicht fortgesetzt werden, da mit einer erhebliche Besitzstörung zu rechnen sei. Eine solche liegt vor, wenn mit erheblichen Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen zu rechnen sei. Dies ist nach dem Umfang der angekündigten Maßnahmen zu erwarten.
Die Frage, ob die Mieterin materiell-rechtlich zur Duldung der angekündigten Maßnahmen verpflichtet ist, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Denn dies prüft das Gericht im Verfahren des Einstweiligen Rechtsschutzes nicht. Der Vermieter hätte den „Baustopp“ nur abwenden können, indem er die Zustimmung der Mieterin zur Maßnahme oder einen bereits erwirkten Duldungstitel hätte vorlegen können. Auch der Einwand, die Maßnahme beruhe auf einer gesetzlichen Gestattung, wäre beachtlich gewesen.
LG Berlin, Urteil vom 18.11.2014, AZ: 67 S 360/14
Vermietung an Touristen – fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
Ein Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Wohnung an Touristen zu vermieten. Dies gilt auch für Gebiete, für die kein Zweckentfremdungsverbot gilt.
Ein Berliner Mieter hatte seine Wohnung an 12 Tagen als Ferienwohnung vermietet, obwohl gegen ihn schon ein Räumungsverfahren anhängig war.
Der Vermieter erfuhr hiervon und kündigte dem Mieter das Mietverhältnis fristlos. Der Mieter wollte diese Kündigung nicht akzeptieren. Seiner Ansicht nach wäre eine Abmahnung erforderlich gewesen; außerdem hätte dies seine Ehefrau ohne sein Wissen getan.
Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter Recht. Die fristlose Kündigung ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt. BGB wirksam; der Mieter musste ausziehen. Denn die vollständige, gewerbliche Überlassung der Wohnung an Touristen stellt eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist war dem Vermieter nicht zuzumuten war. Der Einwand, ihm sei das Verhalten seiner Ehefrau nicht zuzurechnen, entlastet ihn nicht. Denn er hätte Vorsorgemaßnahmen treffen müssen, um diese Vermietung zu verhindern. Daher ist ihm das Verhalten seiner Ehefrau auch zuzurechnen (§ 278 BGB). Auch war eine Abmahnung im konkreten Fall entbehrlich: dem Beklagten war die Rechtswidrigkeit dieser Untervermietung bekannt. Schon wegen des laufenden Räumungsprozesses musste ihm klar sein, dass der Vermieter dies nicht dulden würde.
LG Berlin, Urteil vom 24.06.2014, AZ: 63 S 373/13
Modernisierung der Wohnung – Mitwirkungspflicht des Mieters?
Modernisierungsarbeiten sind vom Vermieter form- und fristgerecht im Sinne des § 555 c BGB anzukündigen. Der Mieter ist dann grundsätzlich zur Duldung dieser Arbeiten verpflichtet Eine Ausnahme von der Duldungspflicht stellt die sog. „persönliche Härte“ i. S. d. § 555 d Abs. 2 BGB dar. Gewährt der Mieter trotz rechtzeitiger Ankündigung und Duldungspflicht keinen Zutritt zu seiner Wohnung, so haftet er für zusätzliche Anfahrtskosten. Die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsarbeiten beinhaltet jedoch keinerlei Mitwirkungspflichten! Der Mieter ist also nicht verpflichtet, Baufreiheit zu schaffen! Der Mieter muss daher weder Einrichtungsgegenstände beiseite stellen noch sonst den notwendigen Platz zur Ausführung der angekündigten Arbeiten schaffen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.06.2014, AZ: VIII ZR 349/13
Untermieterlaubnis zu Unrecht verweigert – Schadensersatz des Vermieters!
Die Untervermietung einer Wohnung ist nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Von einer „Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte“ im Sinne des § 553 BGB kann regelmäßig dann ausgegangen werden, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung jedenfalls nicht vollständig aufgibt. Hierzu genügt es in der Regel, wenn der Mieter ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin sein Mobiliar zu lagern oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.
Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung bei „berechtigtem Interesse“ des Mieters
Der Mieter kann einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung des Vermieters haben, wenn er ein sog. „berechtigtes Interesse“ hieran geltend machen kann. Die erforderliche Zustimmung ist vor der Überlassung der Mieträume beim Vermieter einzuholen.
Schadensersatz bei unrechtmäßiger Verweigerung der Zustimmung
Verweigert der Vermietet seine Zustimmung, obwohl er hierzu verpflichtet wäre, macht er sich schadensersatzpflichtig. Das hat der Bundesgerichtshof in der letzten Woche zugunsten der Mieter entschieden. Im konkreten Fall bewohnten die Mieter seit 2001 eine 3 – Zimmerwohnung in Hamburg. Seit 2010 halten sich die Mieter berufsbedingt überwiegend in Ottawa / Kanada auf, da der Mieter dort einer befristeten beruflichen Tätigkeit nachgeht. Die Mieter informierten die Vermieterin entsprechend und begehrten für einen Zeitraum von zwei Jahren von der beauftragten Hausverwaltung die Zustimmung zur Untervermietung der Wohnung. Mit Ausnahme eines von Ihnen weiterhin selbst genutzten Zimmers wollten sie die anderen Räume an eine benannte Interessentin vermieten. Die Untermieterlaubnis wurde verweigert. Mit rechtskräftiger Entscheidung des AG Hamburg wurde die Vermieterin zur Erteilung der Untermieterlaubnis verurteilt.
Darüber hinaus verlangen die Mieter in einem weiteren Verfahren die Zahlung von Schadensersatz i. H. v. von insgesamt 7.475 € nebst Zinsen wegen entgangener Untermiete. Das Amtsgericht gab diesem Anspruch statt; die hiergegen eingelegte Berufung der Vermieterin wurde vom Landgericht Hamburg zurückgewiesen. Auch die zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass die Vermieterin zur Erteilung der Untermieterlaubnis an die benannte Untermietinteressentin verpflichtet war. Die Mieter wollten sich durch die Untervermietung von ihren berufsbedingten Reise- und Wohnungskosten entlasten. Dies stellt ein „berechtigtes Interesse“ i. S. d. § 553 BGB dar. Die Verweigerung der Erteilung einer Untermieterlaubnis verletzt daher schuldhaft mietvertragliche Pflichten. Somit hat die Vermieterin den entstandenen Schaden zu ersetzen.
LG Bonn, Urteil vom 05. Juni 2014, AZ: 6 S 173/13
Schlüsselrückgabe vor Kündigungsablauf möglich?
Nach § 546 Abs. 1 BGB hat der Mieter die Wohnung spätestens zum Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter herauszugeben. Bei einem vorzeitigen Auszug kann er ein Interesse daran haben, die Wohnung eher zurückzugeben. Ein früherer Auszug befreit den Mieter grundsätzlich nicht von seiner Mietzahlungspflicht.
Im konkreten Fall wollte der Mieter bereits kurz vor Versand des Kündigungsschreibens die Schlüssel zurückgeben und klingelte beim Vermieter. Dieser nahm die Schlüssel nicht entgegen und verwies den Mieter auf eine spätere, gemeinsame Abnahme der Wohnung. Der Vermieter wollte insbesondere verhindern, dass die Annahme der Schlüssel als vorzeitige Aufhebungsvereinbarung gewertet werden könnte. Der Mieter stellte die Mietzahlung für die letzten Monate ein; der Vermieter verklagte den Mieter auf Zahlung der Miete und weiteren Nutzungsausfall.
Vermieter muss grundsätzlich Wohnung früher zurücknehmen
Das Landgericht Bonn zur Rechtslage: Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, die Wohnung vor dem eigentlichen Vertragsende an den Vermieter zurückzugeben (§§ 546 Abs. 1, 271 Abs. 2 BGB). Ausnahmen sind denkbar, wenn es sich um einen sehr langen Zeitraum handelt, da der Vermieter mit Rücknahme auch die Obhutspflichten für die Wohnung übernimmt. Dies muss der Vermieter aber auch zu erkennen geben. Der Mieter war daher zur Zahlung der Miete verpflichtet. Die darüber hinaus geforderte Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB schuldete der Mieter aber nicht, da sich der Vermieter wegen der fehlgeschlagenen Schlüsselrückgabe im Annahmeverzug befand.
BGH, Urteil vom 04.06.2014, AZ: VIII ZR 289/13
Fristlose Kündigung nach Besichtigung
Die Vermieterin vereinbarte mit den Mietern einen Besichtigungstermin. Anlass hierfür waren die neu angebrachten Rauchmelder in der Wohnung, die die Vermieterin persönlich in Augenschein nehmen wollte. Da die Vermieterin nun schon einmal in der Wohnung war, wollte sie gleich die gesamte Wohnung besichtigen. Also auch die Räume, in denen keine Rauchwarnmelder angebracht waren. Unerlaubt und gegen den Willen der Mieter räumte die Vermieterin Gegenstände von der Fensterbank und öffnete ein Fenster. Der Aufforderung der Mieter, die Wohnung unverzüglich zu verlassen, folgte sie nicht. Daraufhin umfasste der Mieter die Vermieterin mit den Armen und setze die Vermieterin vor die Wohnungstür. Die Vermieterin sprach den Mietern wegen dieses Vorfalls die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung.
Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob die ausgesprochene Kündigung wirksam war. Festzustellen war, dass auf Grund der Vereinbarung zwischen den Parteien die Vermieterin lediglich die mit den Rauchmeldern ausgestatteten Räume besichtigen durfte. Eine darüber hinausgehende Besichtigung war nicht abgesprochen, so dass die Vermieterin zu einer weitergehenden Besichtigung nicht berechtigt war. Indem die Vermieterin ihre Besichtigung gegen den Willen der Mieter weiter fortführte, verletzt sie das Hausrecht des Mieters. Somit trägt die Vermieterin zumindest eine Mitschuld an dem Geschehen, auch wenn der Mieter mit seinem Verhalten die Grenzen der erlaubten Notwehr überschritten haben sollte. Die Kündigung ist daher unwirksam.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.05.2014, AZ: VIII ZR 234/13
Mietkaution: keine Verwertung bei streitigen Forderungen im laufenden Mietverhältnis
Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob sich der Vermieter im laufenden Mietverhältnis einen Teilbetrag von der Mietkaution entnehmen darf, wenn diese Forderung strittig ist.
Im konkreten Fall hatte die Mieterin bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution i. H. v. 1.400 € geleistet, die der Vermieter verzinslich anlegte. Die Mieterin minderte im späteren Verlauf ihre Miete. Diese Minderung war aus Sicht des Vermieters nicht gerechtfertigt, so dass er diesen Abzug als Mietrückstand wertete. Er löste das Kautionskonto auf und entnahm den strittigen Betrag (Mietminderungsbetrag). Zugleich verlangte er die Wiederauffüllung der Mietkaution und berief sich hierbei auf die im Mietvertrag vereinbarte Klausel:
„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“.
Die Mieterin hingegen verlangte die Wiedereinzahlung des entnommenen Betrages durch den Vermieter auf das Kautionskonto und dessen insolvenzfeste Anlage.
Der Bundesgerichthof hat gestern hierzu entschieden: Der Vermieter darf die Mietkaution NICHT verwerten, um streitige Forderungen zu befriedigen. Eine Vereinbarung, die ihm dies gestattet, ist unwirksam.
Begründet wird dies mit dem Treuhandcharakter einer Mietkaution. Der Gesetzgeber wollte mit § 551 III BGB sicherstellen, dass der Mieter die Kaution auch im Insolvenzfall nach Beendigung des Mietverhältnisses in voller Höhe zurückerhält. Würde man jedoch zulassen, dass der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte, wäre die Sicherung des Mieters nicht gewährleistet.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. April 2014, AZ: VIII ZR 284/13
Eigenbedarfskündigung – Anforderung an deren Begründung
Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf muss begründet sein. Der Bundesgerichthof hatte sich mit der Frage zu befassen, welche Anforderungen hieran zu stellen sind.
Der Vermieter hatte seinen Mietern die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ausgesprochen. Den Eigenbedarf hatte der Vermieter im Kündigungsschreiben damit begründet, dass seine Tochter, die bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohnt, nunmehr diese größere Wohnung der Mieter benötige, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Die Mieter wiesen die Kündigung als unwirksam zurück, weil sie der Ansicht sind, der Vermieter hätte den Lebensgefährten der Tochter namentlich benennen müssen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es nicht erforderlich war, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Denn das Erfordernis zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 3 BGB soll gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Der Mieter soll bereits bei Erhalt der Kündigung anhand der Begründung erkennen können, ob er die Kündigung hinnehmen will oder ob sich eine Verteidigung bezüglich des angegebenen Kündigungsgrundes lohnt.
Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt es daher, die Person (hier die Tochter) – wegen derer wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde – identifizierbar zu benennen und das Interesse an der Wohnungsnutzung darzulegen. Somit ist die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Mieter ziehen möchte, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen, ausreichend.
LG Flensburg, Beschluss vom 28.03.2014, AZ: 1 T 8/14
Wirksamkeit einer Kündigung bei Zahlung eines Teilbetrages
Fristlose Kündigung bei Mietrückstand – vorherige Mahnung nicht erforderlich
Bei einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten an zwei aufeinander folgenden Terminen (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB) liegt ein Zahlungsverzug vor, der die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Eine Mahnung des Mieters vor Übersendung der fristlosen Kündigung ist nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB).
Mieter zahlt schnell Teilbetrag vor Zugang des Kündigungsschreibens
In der Praxis zahlt der Mieter häufig schnellstmöglich einen Teilbetrag der Miete, um keine Kündigung zu riskieren. Hatte der Vermieter dem Mieter aber bereits die fristlose Kündigung ausgesprochen, besteht häufig Unsicherheit darüber, ob die bereits ausgesprochene Kündigung noch Bestand hat. Denn zum Zeitpunkt des Zuganges der Kündigung liegt – wegen der Teilzahlung- kein kündigungsrelevanter Rückstand mehr vor.
Kündigung trotzdem wirksam?
Das Landgericht Flensburg schafft Klarheit: die Kündigung bleibt wirksam. Ausreichend ist, wenn der Kündigungstatbestand (zwei Monatsmieten Rückstand) vor Abgabe der Kündigungserklärung erfüllt war. Der Kündigungstatbestand muss daher zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr vorliegen. Das Kündigungsrecht des Vermieters ist erst ausgeschlossen, wenn eine vollständige Befriedigung erfolgt. Eine andere Auslegung des § 543 Abs. 2 S. 2 hätte sonst zur Folge, dass der Mieter mit einer geringfügigen Zahlung ein Vermieterrecht zu Fall bringt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.03.2014, AZ: XII ZR 108/13
Rückgabe in einem „bezugsfertigen Zustand“
Der Bundesgerichtshof hatte bereits im Jahre 2004 (AZ: VIII ZR 361/03) entschieden, dass Renovierungsklauseln in Formularmietverträgen, die einen sog. „starren Fristenplan“ enthalten, unwirksam sind. Eine „starre Frist liegt vor, wenn die Schönheitsreparaturen nach einem starren Zeitplan dem Mieter auferlegt wurden, ohne dass der tatsächliche Renovierungsbedarf berücksichtigt wird. Gleiches gilt für Gewerbemietverträge (BGH, Urteil vom 8.10.2008, AZ: XII ZR 84/06).
Problematisch sind auch an sich wirksame Schönheitsreparaturklauseln in Verbindung mit sog. „Endrenovierungsklauseln“. Denn bei dieser Konstellation ist der Mieter sowohl zur Renovierung im laufenden Mietverhältnis als auch bei seinem Auszug – unabhängig vom tatsächlichen Bedarf – verpflichtet. Dieser Summierungseffekt führt zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel.
Die meisten Mietverträge enthalten neben einer Renovierungsklausel auch die Formulierung, dass das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem bezugsfertigen Zustand zurückzugeben ist. Hierzu stellt sich die Frage, ob diese Formulierung dem Mieter eine Endrenovierung abverlangt, ohne dass der tatsächliche Renovierungsbedarf zu berücksichtigen ist. Denn das würde zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel führen. Im konkreten Fall stritten Vermieter und Mieter daher darüber, ob der Mieter in seinen Gewerberäumen die Schönheitsreparaturen ausführen muss.
Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass die Verpflichtung zur Rückgabe des Mietobjekts bei Vertragsbeendigung „in bezugsfertigem Zustand“ keine eigene, vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung beinhaltet. Denn der Mieter muss zur Erfüllung dieser Verpflichtung die Mieträume nur in einem Erhaltungszustand zurückgeben, die es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten Zustand zu überlassen. Die Renovierungsklausel ist daher wirksam; der Mieter musste die Räume renovieren.
LG Berlin, Urteil vom 07.03.2014, AZ: 63 S 575/12
Gartenpflanzen des Mieters
Mietwohnungen oder Häuser mit einem Garten sind nicht nur bei Familien sehr begehrt. Viele Mieter wissen den Freizeitwert eines Gartens zu schätzen, möchten bei der Gartenpflege selbst Hand anlegen und bepflanzen diesen nach eigenen Vorstellungen.
Vereinbarung bezüglich Gartenpflege und Bepflanzung
Grundsätzlich sollte eine Vereinbarung darüber getroffen werden, ob der Mieter den Garten selbst pflegt oder ein Gartenfachbetrieb dies übernimmt (Betriebskosten). Darf der Mieter den Garten durch eigene Bepflanzung gestalten, sollte bereits bei Vertragsschluss ausgehandelt werden, was im Falle des Auszuges zu berücksichtigen ist.
Probleme bei Auszug
Eine Gartenbepflanzung ist teuer und zeitaufwändig. Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses möchte der Mieter i. d. R. eine Entschädigung für seine Gartenpflanzen vom Vermieter erhalten. Durfte der Mieter zwar mit Erlaubnis des Vermieters den Garten bepflanzen, beinhaltet diese nicht automatisch einen Anspruch auf Entschädigung.
keine Vereinbarung = kein Geld
Das Landgericht Berlin versagte einem langjährigen Mieter, dem die Gartengestaltung vom Vermieter gestattet worden war, eine Entschädigung für die von ihm eingebrachten Pflanzen.
Denn ein gesetzlicher Aufwendungsersatzanspruch i. S. d. § 951 Abs. 1 BGB besteht nicht, da der Mieter durch das Einbringen der Pflanzen sein Eigentum hieran nicht verloren hat. Diese Pflanzen werden nicht wesentliche Bestandteile des Grundstückes (§ 946 BGB). Der Mieter kann diese Pflanzen mitnehmen (umsetzen). Auch wenn der Vermieter dem Mieter eine Gartengestaltung erlaube, habe der Mieter nicht davon ausgehen können, dass der Vermieter auch noch verpflichtet sein soll, dem Mieter hierfür eine Entschädigung zu zahlen.
BGH, Urteil vom 5. März 2014 – AZ: VIII ZR 205/13
Schlüsselverlust: Haftung des Mieters
Der Mieter hatte zum 1. März 2010 eine Eigentumswohnung gemietet und zwei Wohnungsschlüssel hierfür erhalten. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich drei Monate später. Der Mieter gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Über den Verbleib des zweiten Schlüssels konnte der Mieter nichts sagen.
Der Vermieter informierte die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft hierüber. Diese verlangte vom Wohnungseigentümer/Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses i. H. v. 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Dabei kündigte sie an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Wohnungseigentümer / Vermieter hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht.Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlt es hier, so dass der Mieter keinen Schadensersatz leisten musste.
OLG Oldenburg, Urteil vom 13.02.2014, AZ: 1 U 77/13
WEG beauftragt 82-Jährigen für den Winterdienst
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann grundsätzlich die ihr obliegende Pflicht zur Ausführung des Winterdienstes auf einen Dritten wirksam übertragen. Die WEG muss diesen Winterdienst jedoch sorgfältig auswählen und ggf. auch überwachen.
Sorgfältige Auswahl und Überwachung ist notwendig
Im konkreten Fall war seit über 20 Jahren ein mittlerweile 82-jähriger Nachbar mit der Schneebeseitigung beauftragt, als es zu einem Glatteisunfall kam. Ein Passant verletzte sich beim Sturz auf dem nicht geräumten / gestreuten Gehweg erheblich. Die WEG wurde auf Schadensersatz wegen Verletzung dieser Streupflicht i. H. v. 16.000 Euro verklagt.
Mitverschulden des Passanten, wenn Glatteis erkennbar
Das OLG Oldenburg verurteilte die WEG zur Zahlung i. H. v. 60 Prozent des Gesamtschadens, da die WEG den betagten Beauftragten hätte überwachen müssen. Dies insbesondere deshalb, weil den Wohnungseigentümern bekannt war, dass in letzter Zeit häufiger nicht ordnungsgemäß Schnee und Eis beseitigt worden waren. Der Geschädigte hatte die restlichen 40 Prozent des Gesamtschadens wegen seines Mitverschuldens selbst zu tragen. Denn es war für den Passanten offensichtlich, dass der Weg nicht geräumt war.
LG Berlin, Urteil vom 22.01.2014, AZ: 65 S 268/13
Kündigung: geöffnete Fenster bei längerer Abwesenheit
Mit Anmietung einer Wohnung übernimmt der Mieter Sorgfaltspflichten für diese. Bei längerer Abwesenheit muss der Mieter daher Vorkehrungen treffen, damit der Zustand der Wohnung zwischenzeitlich überprüft wird. Dazu sollte der Mieter jemanden beauftragen, der von Zeit zu Zeit nach dem Rechten schaut. Verletzt der Mieter diese Pflichten und entstehen so unbemerkt Schäden, so haftet der Mieter hierfür. Auch eine Kündigung des Mietverhältnisses kommt in Betracht.
Das Landgericht Berlin bestätigte die Kündigung eines Vermieters. Seine Mieterin (Beruf Rechtsanwältin) hielt sich überwiegend im Ausland auf. Die Fenster in Küche und Bad ließ die Mieterin der ofenbeheizten Wohnung bewusst offen. Damit wollte sie auch im Winter für eine ausreichende Lüftung sorgen. Zwischenzeitlich trat in dieser Wohnung ein Wasserschaden auf. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristgerecht. Streitig blieb im Prozess, ob der Schaden aufgrund geöffneter Fenster eingefrorener Leitungen zurückzuführen war.
Das Landgericht Berlin entschied: die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses ist wirksam! Das Offenlassen von Fenstern in Räumen, in denen sich wasserführende Leitungen befinden, stellt für die Wohnung als auch für das gesamte Gebäude ein erhebliches Gefahrenpotential dar. Darin liegt eine erhebliche Pflichtverletzung , die der Vermieter nicht hinnehmen muss. Es sei auch nicht erforderlich, dass erst noch ein nicht unerheblicher Schaden hinzutreten müsse, so dass es nicht darauf ankomme, ob der tatsächliche Wasserschaden auf das Einfrieren der Wasserleitungen zurückzuführen sei.
AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013, AZ: 148 C 5353/13
Die Vermieterin hatte das Trinkwasser auf Legionellen pflichtgemäß untersuchen lassen. Das Wasser wurde im Bereich der Wohnung (Dusche) entnommen und ergab einen stark erhöhten Legionellenbefall, nämlich 14.000 KBE/100 ml (KBE = koloniebildende Einheiten). Der Grenzwert (technischer Maßnahmenwert) liegt bei nur 100 KBE/100 ml.
Die Vermieterin informierte sofort den Mieter als auch das Gesundheitsamt. Sie ließ den Duschkopf im Bad der Mieter mit einem Filter einbauen. Eine spätere Kontrolluntersuchung ergab einen deutlich geringeren Wert (3.700 KBE/100 ml), der den Grenzwert allerdings immer noch überschritt. Der Mieter minderte seine Miete aus diesem Grunde um 25 Prozent.
Das Amtsgericht Dresden hat hierzu entschieden: dem Mieter steht eine Mietminderung i. H. v. 25 Prozent zu, auch wenn es nicht zu einer Erkrankung durch Legionellen kam. Ein Mangel an der Mietsache liegt nämlich auch schon dann vor, wenn die Befürchtung besteht, dass sich diese Gefahr (Erkrankung) verwirklichen könnte. Der Mieter durfte allerdings erst ab dem Zeitpunkt die Miete mindern, ab dem er auch diese Gefahr kannte (in diesem Fall durch Erstmitteilung der Vermieterin).
AG Hannover, Urteil vom 06.11.2013, AZ: 502 C 7971/13
Kellerräumung durch Vermieter
Ein Vermieter ließ einen aus seiner Sicht herrenlosen Keller räumen und den gesamten Inhalt auf dem örtlichen Bauhof entsorgen.
Die Mieterin hatte in diesem zu ihrer Wohnung gehörenden Keller verschiedene Gegenstände eingelagert, darunter in einer Transportbox auch die 25- jährige Schildkröte „Max“. Zuletzt hatte die Mieterin im Januar 2013 nach ihrer Winterschlaf haltenden Schildkröte geschaut. Als ihr Lebensgefährte etwa 4 Wochen später nach Max schauen wollte, war der Keller leer geräumt.
Die Mieterin verlangte 560 € Schadensersatz wegen der unberechtigten Räumung ihres Kellers.
Der Vermieter machte geltend, dass für ihn nicht erkennbar gewesen sei, dass der Keller genutzt wurde. Denn die Kellertür sei unverschlossen gewesen. Der Hausmeister habe extra eine Nachricht an der Kellertür angebracht, auf die drei Wochen niemand reagiert habe. Er habe die Kellerräumung veranlasst, da die anderen Mieter in offen stehende Keller ihren Müll einlagern würden und dies wollte er verhindern.
Das Amtsgericht Hannover sah das anders und verurteilte den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz. Ein fehlendes Vorhängeschloss lässt nicht zwingend den Schluss zu, dass der Keller herrenlos sei. Zudem war ohne weiteres ersichtlich, dass sich in diesem Keller auch Gegenstände von Wert befanden. Auch durch den an der Kellertür angebrachten Zettel ergab sich keine Pflicht der Mieterin zur Reaktion. Denn es ist „nicht ungewöhnlich ist, dass Mieter ihnen zugewiesene Kellerräume nur in größeren Abständen anlassbezogen aufsuchen“.
BGH, Urteil vom 06.11.2013, AZ: VIII ZR 413/12
Schönheitsreparaturen: Trotz unwirksamer Renovierungsklausel muss der Mieter die Wohnung in neutralem Anstrich
Die Mieter hatten eine Doppelhaushälfte frisch geweißt übernommen und während ihrer zweijährigen Mietzeit bunt gestrichen (blau, rot, orange).
Der Bundesgerichtshof hat durch das Urteil für Klarheit gesorgt: Der Mieter ist verpflichtet, eine Wohnung in neutral gestrichenem Zustand zurückzugeben, wenn sie diese bei Mietbeginn auch so übernommen hatten. Dies gilt selbst dann, wenn Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Denn wenn der Vermieter die Wohnräume vor Neuvermietung erst wieder geschmacksneutral anstreichen muss, so ist ihm ein Schaden entstanden.
LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013, AZ: 63 S 626/11
Besichtigungsrecht des Vermieters bei Hausverbot
Zeigt die Mietsache im Laufe der Zeit einen Mangel (z. B. undichte Fenster, Wasserschaden), muss der Mieter diesen dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unterlässt der Mieter die Mangelanzeige, verliert er seinen Anspruch auf Mietminderung. Grundsätzlich hat der Vermieter auch das Recht, sich den angezeigten Mangel selbst anzuschauen. Verweigert der Mieter den Zutritt zur Wohnung, kann er keine Mietminderung geltend machen.
Im konkreten Fall hatte der Mieter dem Vermieter den Heizungsausfall ordnungsgemäß angezeigt. Jedoch verweigerte er dem Vermieter die persönliche Inaugenscheinnahme des Mangels mit dem Hinweis auf ein bereits früher ausgesprochenes Hausverbot. Vielmehr würde er lediglich Handwerkern den Zutritt zur Wohnung gestatten; der Vermieter dürfe jedenfalls nicht hinein.
Hierzu das Landgericht Berlin: Der Vermieter hat nach der Mangelanzeige das Recht, sich den gemeldeten Mangel persönlich anzuschauen. Denn es obliegt seiner Beurteilung und Entscheidung, in welcher Weise der gerügte Mangel zu beseitigen ist. Verweigert der Mieter den Zutritt zur Wohnung, verliert er seinen Anspruch auf Mietminderung.Der Mieter hatte daher trotz des Heizungsausfalls die Miete in voller Höhe zu entrichten.
AG Mitte, Urteil vom 26.09.2013, AZ: 6 C 68/13
Fristlose Kündigung: bauliche Veränderung durch den Mieter
Der Mieter darf ohne die Zustimmung des Vermieters grundsätzlich keine baulichen Veränderungen an der Mietsache vornehmen. Vor Beginn etwaiger Umbaumaßnahmen muss sich der Mieter die Einwilligung seines Vermieters zur Maßnahme einholen. Bei erheblichen Eingriffen ohne die Erlaubnis des Vermieters ist sogar die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich.
Im konkreten Fall bewohnte der Mieter eine Wohnung im Plattenbau und wollte seine Wohnung durch eine neue, einbruchshemmende Wohnungstür sichern. Die von ihm gewünschte Tür passte allerdings nicht in den Türausschnitt, den er deswegen mit einer Betonsäge vergrößerte. Die Vermieterin kündigte wegen des erheblichen Eingriffs in die Bausubstanz das Mietverhältnis fristlos. Der Mieter meinte, die Vermieterin sei nicht zur Kündigung berechtigt, da ihm die Hausverwaltung den Einbau dieser Wohnungstür erlaubt habe.
Das Amtsgericht Mitte bestätigte die Wirksamkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung durch die Vermieterin und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung. Die eigenmächtige Vergrößerung des Türausschnittes stellt einen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz mit Auswirkung auf die Statik dar. Damit habe der Mieter in erheblich gefährdender Weise in das Eigentum der Vermieterin eingegriffen. Auch wenn die Hausverwaltung den Einbau einer DIN-Wohnungstür genehmigt haben sollte, beinhalte dies nicht die Einwilligung zur Vergrößerung des Türausschnittes.
BGH, Urteil vom 01.08.2013, AZ: VII ZR 6/13
Schwarzarbeit: kein Anspruch bei Mängeln!
In der Praxis häufig anzutreffen: die Arbeiten sollen ohne Rechnung und natürlich ohne Abführung von Umsatzsteuer bezahlt werden.
Der Auftraggeber wollte seine Auffahrt neu gepflastert haben; vereinbart waren hierfür 1.800 €. Leider waren die Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt, so dass der Auftraggeber die Beseitigung der Mängel mit Fristsetzung gerichtlich einforderte.
Der Bundesgerichtshof sagt hierzu: dieser Werkvertrag ist nichtig (§ 134 BGB). Darum stehen dem Auftraggeber auch keinerlei Mängelansprüche zu. Die Erneuerung seiner Auffahrt durfte er nun doppelt bezahlen.
LG Berlin, Urteil vom 19.07.2013, AZ: 63 S 362/11
Stromversorgung des Mieters
Bei der Anmietung einer Wohnung darf der Mieter erwarten, dass diese ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. Dazu gehört auch die Möglichkeit, elektrische Haushaltsgeräte zu benutzen. Eine ausreichende Stromversorgung liegt vor, wenn der Mieter in seiner Wohnung neben einem größeren Elektrogerät (z. B. Waschmaschine oder Geschirrspüler) noch ein weiteres Elektrogerät wie z. B. Staubsauger benutzen kann. Im Falle einer unzureichenden Stromversorgung hat der Mieter einen Anspruch auf Verbesserung der Stromversorgung.
In einem vom Landgericht Berlin zu entscheidenden Fall sind in der Mietwohnung drei Stromkreise vorhanden. Über einen dieser Stromkreise ist der gleichzeitige Betrieb einer Waschmaschine und eines Staubsaugers mit max. 1.250 Watt problemlos möglich. Staubsauger sind im Handel von 1.000 – 2.500 Watt erhältlich. Der Elektro-Herd (vier Platten nebst Backofen) ist über einen zweiten Stromkreis abgesichert.
Der Mieter monierte einerseits, dass er bezüglich der Auswahl seines Staubsaugers (max. 1.250 Watt) beschränkt sei. Des Weiteren sei aus seiner Sicht der Elektroherd unzureichend abgesichert; denn ein gleichzeitiger Betrieb aller vier Kochplatten einschließlich des Backofens auf höchster Leistungsstufe sei nicht möglich.
Das Landgericht Berlin entschied: der Mieter hat KEINEN Anspruch auf Verbesserung der elektrischen Versorgung. Denn der Mindeststandard wird NICHT durch die modernsten und leistungsfähigsten Geräte bestimmt. Die Auswahl eines Staubsaugers mit einer Maximalleistung von 1.250 Watt ist daher hinzunehmen. Die Nutzungseinschränkung beim gleichzeitigen Betrieb ALLER VIER Kochplatten einschließlich des Backofens bei höchster Leistungsstufe führt auch nicht dazu, dass eine unter den Mindeststandards liegende unzumutbare Ausstattung vorliegt. Hinzu kommt, dass sich diese Unzulänglichkeit erst durch den vom Mieter selbst angeschafften Herd entstand.
LG Berlin, Urteil vom 12.07.2013, AZ: 65 S 141/12
Heizkostenabrechnung – Einsicht in die Abrechnungen anderer Mieter
Das Landgericht Berlin hat dem Mieter ein Einsichtsrecht in die Verbrauchsdaten der Mitmieter zugestanden. Denn die Verbrauchsdaten der anderen Mieter können für die Überprüfung der eigenen Abrechnung relevant sein. Datenschutzrechtlich relevante Einzelheiten könnten z. B. geschwärzt werden, dann wär dem Datenschutz genüge getan.
BGH, Urteil vom 10.07.2013, AZ: VIII ZR 388/12
Zeitmietvertrag unwirksam = Kündigungsschluss
Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, wie ein Mietvertrag auszulegen ist, wenn er eine unwirksame Befristung enthält. Ein Mietverhältnis kann zeitlich befristet werden, wenn ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt, der dem Mieter bereits bei Vertragsabschluss mitgeteilt wird (vgl. § 575 BGB). Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Im streitgegenständlichen Fall war die Befristung des Mietvertrages unwirksam.
Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass für die Dauer der unwirksamen Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen ist.
AG Zweibrücken, Urteil vom 26.06.2013, AZ: 2 C 71/13
Tag des Auszugs – Ende der Mietzahlung?
Der Mieter hatte sein Mietverhältnis fristgerecht gekündigt und war vor dem Kündigungstermin ausgezogen. Grundsätzlich verkürzt ein vorzeitiger Auszug die Kündigungsfrist natürlich nicht. Der Mieter hat bis zum letzten Tag die volle Miete zu zahlen. Egal, ob er in der Wohnung wohnt oder nicht. Denn sonst könnte der Mieter einseitig seine Kündigungsfrist durch Auszug bestimmen. Wenn aber der Vermieter seinem Mieter in der Kündigungsbestätigung mitteilt, es sei für ihn „kein Problem“, dass er eher auszieht, wenn eine geeignete Wohnung gefunden hat, so kann dies nur dahingehend verstanden werden, dass mit dem früheren Auszug auch die Pflicht zur Mietzahlung ab diesem Zeitraum entfällt.Denn ansonsten hätte diese Mitteilung gar keinen Sinngehalt, da der Mieter bei Fortzahlung des Mietzinses ohnehin jederzeit ausziehen könnte.
AG Charlottenburg, vom 26.06.2013, AZ: 221 C 250/11
Mietminderung – abgenutzte Badewanne
Der abgenutzte Gesamteindruck einer Badewanne (Alter ca. 50 Jahre) kann im Einzelfall einen Mangel der Mietsache darstellen. Emaille – Abplatzungen durch Schlageinwirkungen durch den Mieter können jedenfalls bei langer Mietdauer vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst sein.
Vorsicht bei der Beantwortung von Kündigungsschreiben eines Mieters: Der Mieter hatte sein Mietverhältnis fristgerecht gekündigt und war vor dem Kündigungstermin ausgezogen.
Grundsätzlich verkürzt ein vorzeitiger Auszug die Kündigungsfrist natürlich nicht. Der Mieter hat bis zum letzten Tag die volle Miete zu zahlen. Egal, ob er in der Wohnung wohnt oder nicht. Denn sonst könnte der Mieter einseitig seine Kündigungsfrist durch Auszug bestimmen.
Wenn aber der Vermieter seinem Mieter in der Kündigungsbestätigung mitteilt, es sei für ihn „kein Problem“, dass er eher auszieht, wenn eine geeignete Wohnung gefunden hat, so kann dies nur dahingehend verstanden werden, dass mit dem früheren Auszug auch die Pflicht zur Mietzahlung ab diesem Zeitraum entfällt. Denn ansonsten hätte diese Mitteilung gar keinen Sinngehalt, da der Mieter bei Fortzahlung des Mietzinses ohnehin jederzeit ausziehen könnte.
LG Heidelberg, Urteil vom 24.06.2013, AZ: 5 S 52/12
Schlüsselverlust beim Mieter
Der Mieter haftet bei Nichtrückgabe eines Wohnungsschlüssels und zwar nicht nur für den verloren gegangenen Schlüssel, sondern auch für die Erneuerung der Schließanlage. Auf eine Missbrauchsgefahr kommt es nicht an; durch die Nichtrückgabe hat der Mieter seine Obhuts- und Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB verletzt. Die Revision zum BGH ist zugelassen.
AG Köpenick, Urteil vom 26.04.2013, AZ: 12 C 384/12
Mietminderung: Vogelgezwitscher als Lärm
Der Mieter beschwerte sich über einen „dschungelartigen Efeubewuchs“ an der Hausfassade. Dort würden Vögel nisten, die Lärm verursachen. Zudem wäre nun auch Vogelkot zu finden. Letztlich könnten wegen des Efeus auch Spinnen und anderes Ungeziefer schneller in seine Wohnung gelangen. Der Mieter minderte seine Miete aus diesem Grunde um 40 € monatlich. Der Vermieter widersprach der Mietminderung und verklagte den Mieter auf Zahlung.
Das Amtsgericht Köpenick entscheid hierzu: der Mieter ist nicht zur Minderung berechtigt. Die Besichtigung vor Ort hatte ergeben, dass ein Teilbereich der Fassade mit Efeu bewachsen war. Einzelne Ästchen ragten ins Schlafzimmerfenster. Unstreitig war die Fassade des Hauses i. Ü. schon bei Einzug des Mieters mit Efeu bewachsen. Sehr viele Mieter empfinden solche Hausbegrünungsmaßnahmen gerade wegen der Möglichkeit der Naturbeobachtung durch nistende Vögel als Bereicherung. Einen zur Minderung berechtigenden Mangel stellt daher weder die damit einhergehenden Verschmutzung durch Vogelkot noch der Lärm nistender Vögel dar. Das Eindringen von Ungeziefer kann durch das angebrachte Fliegengitter verhindert werden.
BGH, Urteil vom 10.04.2013, AZ: VIII ZR 213/12
Grundsätzlich ist eine Wohnung zu Wohnzwecken überlassen. Daher ist genau zu prüfen, inwieweit der Mieter in seiner Mietwohnung auch beruflichen Tätigkeiten nachgehen darf. Erlaubnisfrei sind nur solche beruflichen Aktivitäten, die einer Wohnraumnutzung gleich kommen und daher nicht nach außen in Erscheinung treten (z. B. Kundenverkehr). Der Mieter muss daher beweisen, dass keine über „das Wohnen“ hinausgehenden Einwirkungen auf die Mietsache selbst oder auf die Mitmieter zu befürchten sind.
BGH, Urteil vom 10.04.2013, AZ: VIII ZR 379/12
Mietbürgschaft: der Höhe nach unbegrenzt zur Abwendung einer Kündigung
Eine Mietbürgschaft darf der Höhe nach unbegrenzt sein, wenn sie zur Abwendung einer Kündigung dient. Die Bürgin hatte sich für die Mietzahlungen ihres Bruders verbürgt und musste die rückständige Miete sowie Nebenkosten i. H. V. ca. 6.500 € an den Vermieter zahlen. Dieser Betrag überstieg drei Monatsmieten um ein Vielfaches.
BGH, Urteil vom 20.03.2013, AZ: VIII ZR 168/12
Tierhaltung – Hunde und Katzen
Eine Formulierung im Mietvertrag, die als allgemeine Geschäftsbedingung zu werten ist, die die Hunde- und Katzenhaltung generell untersagt, ist unwirksam. Vielmehr ist eine pflichtgemäße Abwägung im Einzelfall erforderlich.
BGH, Urteil vom 20.03.2013, AZ: VIII ZR 233/13
Eigenbedarf: Kündigung bei kurzer Mietdauer
Der Vermieter darf auch kurze Zeit nach dem Abschluss des Mietvertrages wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht vorhersehbar war, dass die Wohnung für einen Familienangehörigen gebraucht würde.
LG Berlin, Urteil vom 20.03.2013, AZ: 65 S 403/12
Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses – Beleidigung
Enthält ein Widerspruchsschreiben des Mieters auf einem ihm zugegangenen Mahnbescheid Äußerungen wie „kriminelle Hausverwaltungsgeschäft und Machenschaften des Vermieters“ so rechtfertig dies nicht in jedem Fall die Kündigung des Mietverhältnisses.
AG Amtsbach, Urteil vom 05.02.2013, AZ: 2 C 2268/11
Mietminderung – feuchter Keller
Eine leichte Durchfeuchtung eines Kellers in einem Altbau (Baujahr 1923), in dem eine Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände nicht möglich ist, ist kein Mangel i. S. d. § 536 BGB und berechtigt daher nicht zur Mietminderung.
LG Berlin, Urteil 14.12.2012, AZ: 63 S 252/12
Modernisierung – Abzug ersparter Instandsetzungskosten
Die energiesparende Wärmedämmung ist eine Modernisierung, deren Kosten grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden können. Waren zum Zeitpunkt der Modernisierung auch Instandsetzungsarbeiten (defekter Putz) erforderlich, gehört zu den umlagefähigen Modernisierungskosten nur der Teil, der über die Instandhaltung hinausgeht. Somit sind die Kosten des Gerüstes, Fangnetze, Planen nicht umlagefähig.
LG Heidelberg, Urteil vom 14.12.2012, AZ: 5 S 42/12
Eine Eigenbedarfskündigung ist zu begründen. Auch die ernsthafte Absicht des Vermieters, zwischen sich und seiner Ehefrau eine räumliche Trennung herbeizuführen, ist als Eigennutzung anerkannt. Ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund liegt jedenfalls vor, wenn sich die Ehegatten entschieden haben, sich zu trennen und ihre häusliche Gemeinschaft aufzugeben.
Amtsgericht München, Urteil vom 11.12.2012 – 473 C 25342/12
Fensteraustausch durch den Vermieter: Farbmix in der Wohnung
Die Mieterin hatte sich mehrfach über undichte Fenster beschwert. Der Vermieter beschloss daraufhin, einige Fenster und die Balkontüre auszutauschen. Die neuen Fenster sollten allerdings – im Gegensatz zu den alten braunen Fenstern – komplett weiß sein. In der Wohnung der Mieterin würden sich dann sowohl braune als auch weiße Fenster befinden.
Als die Mieterin dies erfuhr, verweigerte sie den Einbau. Auch auf das Angebot des Vermieters, die alten Fenster ebenfalls weiß streichen zu lassen, lehnte sie ab. Die Mieterin meinte, dass es durch den Einbau der weißen Fenster zu einer massiven Umgestaltung der Mietsache kommen würde. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, erhob der Vermieter Klage auf Duldung des Einbaus der neuen Fenster und der Balkontüre.
Das Amtsgericht München entschied, dass die Mieterin den Einbau von weißen Fenstern zu dulden habe. Denn es handelt sich um eine notwendige Instandsetzung. Ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme liegt nicht vor: es sei von der Mieterin hinzunehmen, dass dann unterschiedliche Fensterrahmen in der Wohnung vorhanden seien. Die weißen Fensterrahmen an einem Fenster in Kombination mit braunen Fensterrahmen an anderen Fenstern möge vielleicht nicht dem persönlichen Geschmack der Mieterin entsprechen, sei aber nur als minimale optische Beeinträchtigung anzusehen. Wenn sich die Mieterin an einer unterschiedlichen Farbgestaltung der Fensterrahmen in ihrer Wohnung so sehr störe, hätte sie die Möglichkeit gehabt, das Angebot des Klägers, alle übrigen Fensterrahmen in den entsprechenden Räumen weiß zu streichen, anzunehmen.
BGH, Urteil vom 16.11.2012, AZ: VIII ZR 106/11
Betriebskostenpauschale: grundsätzlich kein Auskunftsanspruch über die tatsächliche Betriebskostenhöhe
Viele Mietverträge enthalten eine Betriebskostenpauschale. Diese Möglichkeit bietet dem Vermieter den Vorteil, Betriebskosten nicht abrechnen zu müssen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Mieter kein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der Betriebskosten zusteht. Dies käme ausnahmsweise bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten nur dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten insgesamt bestehen.
BGH, Urteil vom 7.11.2012, AZ: VIII ZR 119/12
Gastherme : Übernahme der Wartungskosten durch den Mieter
Dem Mieter dürfen in einem Formularmietvertrag die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt werden. Dies benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, auch wenn die Klausel keine Obergrenze für den Umlagebetrag vorsieht.
AG Frankfurt am Main, Urteil vom 19.09.2012, AZ: 33 C 3082/12
Maklerinserat mit falscher Wohnfläche – Vermieter haftet?
Wird eine Wohnfläche im Mietvertrag vereinbart, stellt eine nachteilige Abweichung von mehr als 10 % einen Mangel dar, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. In dem zur Entscheidung vorliegenden Fall enthielt der Mietvertrag keine Angabe zur Wohnfläche. Der Makler, der den Abschluss des Wohnraummietvertrages vermittelte, hatte die Wohnung im Internet mit der Angabe „Wohnfläche 74 qm“ angeboten. Nach Einzug hatten die Mieter die Wohnung vermessen und festgestellt, dass diese lediglich 62 qm groß sei. Sie forderten daher die Rückzahlung des überzahlten Mietzinses für die letzten 2 Monate und kündigten an, die Miete in Zukunft entsprechend anzupassen. Die Vermieterin behauptet, die streitgegenständliche Wohnung sei ca. 68 m² groß. Die Angabe der Wohnungsgröße in der Anzeige stamme vom Makler und nicht von ihr. Der Makler habe die Wohnung vielmehr mit einer anderen Wohnung verwechselt. Dies habe sie als Vermieterin aber bei der Besichtigung der Wohnung vor Vertragsunterzeichnung gegenüber den Mietern klargestellt.
Das Amtsgericht Frankfurt am Main entschied: die in einem Zeitungs- oder Internetinserat enthaltene Wohnflächenangabe wird nicht konkludent zum Vertragsinhalt, wenn der später abgeschlossene Mietvertrag keine Angabe zur Wohnungsgröße enthält. Die lediglich im Inserat enthaltene Wohnflächenangabe begründet bei Nachweis ihrer Fehlerhaftigkeit keinen Mangel der Mietsache und keinen entsprechenden Mietminderungsanspruch. Die Mieter müssen daher die vereinbarte Miete in voller Höhe zahlen.
LG Bonn, Urteil vom 13.09.2012, AZ: 6 S 69/12
Beweislast bei Schimmelbildung
Tritt in einer Wohnung Schimmel auf, muss der Vermieter zunächst beweisen, dass dieser nicht auf bauseitige Mängel zurückzuführen ist. Erst nachdem ihm dies gelungen ist, geht die Beweislast auf den Mieter über. Dann muss der Mieter beweisen, dass sein Heiz- und Lüftungsverhalten nicht zur Entstehung des Schimmels beigetragen hat.
Amtsgericht Bergheim, Urteil vom 28.02.2012, AZ: 21 C 162/13
Betriebskostenabrechnung: wenn der Mieter bereits ausgezogen ist…
Der Vermieter verlangte vom bereits ausgezogenen Mieter eine Nachzahlung aus der letzten Betriebskostenabrechnung. Den Brief mit der Abrechnung hatte der Vermieter Anfang Dezember in den Mieterbriefkasten eingeworfen.
Der Mieter erklärte, er habe die Abrechnung nicht fristgerecht bis zum 31.12. erhalten, da er schon Anfang Dezember ausgezogen sei. Grundsätzlich muss die Abrechnung dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Ein Einwurf in den Briefkasten des Mieters ist ausreichend, aber nur, wenn der Mieter auch noch tatsächlich unter dieser Anschrift wohnt.
Ausweislich der später bei Gericht vorgelegten Meldebescheinigung war der Mieter bereits seit dem 01.11. nicht mehr in seiner früheren Wohnung gemeldet. Daher konnte der frühere Mieter keine Kenntnis vom Brief erhalten. Da die Abrechnung auch nicht mit der Post versandt wurde, bestand diese Möglichkeit auch nicht über den Nachsendeauftrag der Post AG. Der Vermieter ging leer aus; der Mieter musste daher keine Nachzahlung aus der Abrechnung leisten.
BGH, Urteil vom 21.09.2011, AZ: VIII ZR 47/11
Schönheitsreparaturen: Formularklausel „Weißen der Wand“ ist unwirksam
Eine Formularklausel, die die Pflicht des Mieters zum „Weißen“ von Decken und Wänden beinhaltet, ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat diese bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dahingehend verstanden, dass der Mieter danach stets einen Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen hat. In dieser Auslegung liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil dieser auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt wird, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.
BGH, Urteil vom 11.11.2009, AZ: VIII ZR 221/08
Betriebskostenabrechnung: Umlage der Kosten für Öltankreinigung
Endlich herrscht Klarheit: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegen darf. Weiterhin ist der Vermieter nicht verpflichtet ist, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Vielmehr dürfen diese Kostengrundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.
Erbengemeinschaft: Kündigung eines Mietvertrages vermieterseits mit Stimmenmehrheit
BGH, Urteil vom 11.11.2009, AZ: XII ZR 210/05
Ein Mietverhältnis können die Erben als Vermieter wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn die Kündigung eine Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt.
BGH, Urteil vom 08.07.2009, AZ: VIII ZR 205/08
Ist die wahre Wohnfläche um mehr als 10 % größer als die im Mietvertrag angegebene Größe, so darf der Vermieter die Miete auf Basis der wahren, also größeren Fläche verlangen
LG Köln, Beschluss vom 03.07.2008, AZ: 11 T 160/08
Tod des Mieters – Nachlasspflegschaft
Der Mieter ist verstorben; die Erben sind nicht auffindbar. Der Vermieter kann beim Nachlassgericht einen Antrag auf Bestellung eines Nachlasspflegers stellen. Dieser hat sich u. a. um die Bezahlung von Mieten, Mietrückständen, die Auflösung des Hausstandes und die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung zu kümmern.
Das Nachlassgericht darf die Bestellung nicht mit der Begründung ablehnen, dass der Nachlasswert voraussichtlich nicht zur Deckung der Verfahrenskosten ausreichen wird und daher die Bestellung eines Nachlasspflegers von einer Vorschussleistung des Vermieters abhängig machen.