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Timestamp: 2020-02-21 10:33:42
Document Index: 125431891

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 307', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug, wenn Gewerberäume bei Mietbeginn unrenoviert waren? - GRAF-DETZER Rechtsanwälte
4. November 2016 | von Rechtsanwalt Helmut A. Graf | Kategorie: Mietrecht
Wird nichts anderes vereinbart, dann sind nach dem Gesetz Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchzuführen. Um dies zu vermeiden haben Vermieter von jeher versucht diese Verpflichtung durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Während dies zunächst über viele Jahre von der Rechtsprechung weitgehend geduldet wurde, hat in den letzten Jahren eine Umkehr dahingehend stattgefunden, dass immer mehr Klauseln, die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter überwälzen von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt worden sind. Dies gilt jedenfalls für den Bereich des Wohnraummietrechts. Insoweit hat der BGH erst mit mehreren Urteilen vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) entschieden, dass im Bereich der Wohnraummiete Klauseln unwirksam sind, die dem Mieter eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegen, wenn er die Mietsache in unrenoviertem Zustand übernommen hat und zwar gleichgültig, ob diesem die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ganz oder nur teilweise in derartigen Fällen übertragen wird (sog. Quotenklauseln).
Mieter übernimmt Gewerberaum in unrenoviertem Zustand, soll aber bei Auszug gleichwohl Schönheitsreparaturen durchführen
In einem nun vom OLG Celle erteilten Hinweisbeschluss vom 13.07.2016 (2 U 45/16) hatte ein Mieter Gewerberäume in unrenoviertem Zustand übernommen. Gleichwohl enthielt der Mietvertrag folgende Klausel:
„Die laufenden Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Mietzeit auf eigene Kosten fachgerecht vorzunehmen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Streichen von Wänden, Decken und Böden, Heizkörpern einschließlich Rohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich den Gebrauch beeinträchtigt.“
Auf dieser Grundlage fordert dann die Vermieter, der zwischenzeitlich gewechselt hatte, bei Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf und verklagte diesen schließlich, nachdem der Mieter sich unter Verweis darauf, dass bei der Übernahme die Räume nicht renoviert gewesen seien, auf Schadenersatz.
Gericht sieht keinen Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen
Nachdem bereits zuvor das LG Hannover mit Urteil vom 04.04.2016 (1 O 206/15) die Klage abgewiesen und der Vermieter dagegen Berufung eingelegt hat, haben die Richter mit dem vorgenannten Hinweisbeschluss mitgeteilt, dass nach ihrer Auffassung die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat und deshalb zur Rücknahme der Berufung geraten. Dies begründeten die Richter vor allem damit, dass der Vermieter bei einem unrenovierten Gewerberaum nicht die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen durch eine Klausel im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen darf. Eine solche Klausel verstoße nämlich gegen die Vorschriften der § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn der Gewerbemieter werde unangemessen benachteiligt, wenn der Vermieter ihm die Geschäftsräume ohne Ausgleich unrenoviert beziehungsweise im renovierungsbedürftigen Zustand überlassen hat und bei Auszug trotzdem eine Renovierung verlangt. Unter Verweis auf die Grundsatzentscheidung des BGH (Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14) in dem dieser für den Fall einer Wohnraummiete die Renovierungsverpflichtung in derartigen Fällen verneint hat, entschieden die Richter, dass dies auch bei der Gewerbemiete zu gelten habe. Da die verwendete Klausel so zu verstehen sei, dass der Mieter auch vor dem Mietverhältnis entstandene Gebrauchsspuren beseitigen soll, sei diese unwirksam.
Keine allgemeinverbindliche Wirkung der Entscheidung
Urteile im Zivilprozess wirken immer nur zwischen den beteiligten Parteien, sind also nicht allgemeinverbindlich. Auch, wenn bereits zuvor schon das LG Lüneburg mit Urteil vom 04.08.2015 (5 O 353/14) ebenfalls zu Gunsten eines Mieters entschieden hat, wird die Problematik hinsichtlich der Gewerberaummiete früher oder später wieder beim BGH landen. Da allerdings kein Grund ersichtlich ist, weswegen er hier seine zur Wohnraummiete getroffene Auffassung nicht bestätigen soll, ist deshalb aus Vermietersicht von der Verwendung derartiger Klauseln abzuraten. Wird nämlich eine Klausel für unwirksam erklärt, dann bleibt es wieder bei dem allgemeinen Grundsatz, dass Schönheitsreparaturen grundsätzlich vom Vermieter durchzuführen sind. Wie so oft ist weniger manchmal mehr. Deshalb sollte bei Übergabe der Mietsache nicht nur dokumentiert werden, wenn diese im frisch renovierten Zustand übergeben worden ist, sondern es sollte auch darauf geachtet werden, wenn dies nicht der Fall war, dass eine Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen so gefasst wird, dass ebenfalls keine Gebrauchsspuren beseitigt werden müssen, die bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren.
Da die hier vom OLG Celle durchgeführte Inhaltskontrolle nur für Allgemeine Geschäftsbedingungen, also Formularmietverträge gilt, wäre es aber denkbar, dass dann, wenn stattdessen eine individuelle Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter stattfindet, gleichwohl eine Überwälzung auf den Mieter stattfinden kann. Aus Vermietersicht ist eine solche Individualvereinbarung aus den vorgenannten Gründen einer Formularklausel vorzuziehen.
BAG: Tatsächliche Durchführung entscheidet im Zweifel über Vorliegen eines Dienst- oder Werkvertrags
Achtung bei Verwendung von salvatorischen Klauseln in Mietverträgen
BGH: Feststellungsklage gegen unwirksame Schönheitsreparaturklausel