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Timestamp: 2016-10-22 17:51:43
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Matched Legal Cases: ['Art. 413', 'BGE', 'Art. 413', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 413']

97 II 35549. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 14. Dezember 1971 i.S. Salzmann gegen Gerber.
Art. 413 al. 1 CO. 1. A d�faut de renonciation contractuelle � l'exigence du lien de causalit�, le salaire n'est d� au courtier que si son activit� aboutit � la conclusion du contrat (consid. 3). 2. Cela vaut �galement pour le cas o� le mandant d�cide avec l'accord du courtier que le contrat de courtage cesse temporairement d'�tre en vigueur et que le contrat est conclu avec le tiers pendant ce temps (consid. 4). Faits � partir de page 356
A.- Gerber, der in Solothurn ein "Immobilien-Treuhandb�ro" betreibt, verwaltete durch seinen Gesch�ftsf�hrer Eigenmann ein in Selzach stehendes Miethaus Salzmanns. Durch schriftlichen "Verkaufs-Auftrag" vom 22. Dezember 1965 erteilte Salzmann dem Gerber "den Alleinauftrag, die Liegenschaft... zu verkaufen". Der Beauftragte wurde erm�chtigt, sich die daf�r notwendigen Unterlagen zu beschaffen und Inserate in der H�he von Fr. 500.-- aufzugeben. Die Dauer des Vertrages wurde unter Vorbehalt der Erneuerung auf sechs Monate beschr�nkt und die Verg�tung des Beauftragten auf Fr. 10'000.-- festgesetzt; diese waren auch geschuldet, wenn nach Aufl�sung des Vertrages ein Kauf oder Tausch mit einem Interessenten des Beauftragten zustande kam.
Einige Tage nach der Erteilung dieses Auftrages, zwischen Weihnachten und Neujahr, telephonierte Salzmann dem Gesch�ftsf�hrer Gerbers, er solle mit den Verkaufsbem�hungen zuwarten, da die Schweizerische Volksbank wahrscheinlich einen K�ufer kenne. Eigenmann war einverstanden; er erkl�rte, er werde erst auf Bericht Salzmanns hin etwas tun.
Gegen Ende Dezember 1965 ersuchte Vizedirektor Frischknecht von der Schweizerischen Volksbank in Solothurn den Eigenmann telephonisch um die Schl�ssel, damit er die Liegenschaft mit einem Kaufinteressenten besichtigen k�nne. Eigenmann erkl�rte, er komme selber mit. Tats�chlich begab er sich mit Frischknecht und mit dem Kaufinteressenten Zimmermann nach Selzach, zeigte ihnen die Liegenschaft und besprach mit ihnen die Angelegenheit im Hotel Astoria in Solothurn weiter. Er �bergab Frischknecht eine Liste der Mieter und der Mietzinseinnahmen. Zimmermann stellte sich ihm nicht vor und wurde ihm auch durch Frischknecht nicht vorgestellt.
Am 11. Januar 1966 verkaufte Salzmann dem Zimmermann die Liegenschaft f�r Fr. 500'000.--. Der Schweizerischen Volksbank zahlte er f�r den geleisteten Dienst Fr. 10'000.--. Er lehnte es dagegen ab, auch Gerber eine Verg�tung zu zahlen. Die Schweizerische Volksbank ihrerseits war nicht bereit, den erhaltenen Betrag mit Gerber zu teilen.
Das Amtsgericht Bucheggberg-Kriegstetten sprach dem Kl�ger Fr. 5000.-- nebst Zins zu. Das Obergericht des Kantons Solothurn, an das beide Parteien appellierten, sch�tzte dagegen BGE 97 II 355 S. 357die Klage mit Urteil vom 8. Januar 1970 nur im Betrage von Fr. 2500.-- nebst Zins.
C.- Auf Berufung des Beklagten und Anschlussberufung des Kl�gers hebt das Bundesgericht dieses Urteil auf und weist die Klage ab.
(Erw. 1 und 2: Ausf�hrungen dar�ber, dass die Parteien einen M�klervertrag gewollt haben und dass Eigenmann erm�chtigt war, sich der vor�bergehenden telephonischen Ausserkraftsetzung des Vertrages zu unterziehen.)
3. Gem�ss Art. 413 Abs. 1 OR ist der M�klerlohn nur verdient, wenn der erstrebte Vertragsabschluss infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Kl�gers zustande gekommen ist. Nicht n�tig ist, dass die Bem�hungen des M�klers schon w�hrend der Dauer des M�klervertrages zum Erfolg gef�hrt haben. Ein erst nach dessen Aufl�sung eingetretener Erfolg gen�gt, wenn er mit den vom M�kler w�hrend der Vertragsdauer entfalteten Bem�hungen urs�chlich zusammenh�ngt (BGE 57 II 192,BGE 76 II 386).
Auf das Erfordernis des Kausalzusammenhanges kann vertraglich verzichtet werden. Im Vertrag vom 22. Dezember 1965 wurde jedoch ein solcher Verzicht nicht ausgesprochen. Das Wort "Alleinauftrag" beinhaltet ihn nicht, sondern verpflichtete den Beklagten nur, bez�glich der gleichen Liegenschaft mit Dritten keine M�klervertr�ge abzuschliessen. Es steht in einem vom Kl�ger aufgestellten vorgedruckten Text und darf daher im Zweifel nicht zugunsten des Kl�gers ausgelegt werden (BGE 48 II 246,BGE 50 II 543, BGE 81 II 159, BGE 82 II 452, BGE 85 II 350, BGE 87 II 95, 242, BGE 92 II 348). Dazu kommt, dass der Vertrag der Parteien im letzten Satz bestimmt, der nach der Aufl�sung des Vertrages abgeschlossene Kauf m�sse "mit einem Interessenten des Beauftragten" zustande gekommen sein, damit der M�klerlohn f�llig werde. Mit diesem Satze haben die Parteien unmissverst�ndlich am Erfordernis eines Kausalzusammenhanges zwischen der M�klert�tigkeit des Kl�gers und dem Verkaufe der Liegenschaft festgehalten.
4. Wie das Obergericht ausf�hrt, ist unbestritten, dass nicht der Kl�ger oder sein Gesch�ftsf�hrer den K�ufer Zimmermann nachgewiesen haben. Der Kl�ger leitet den Lohnanspruch BGE 97 II 355 S. 358daraus ab, dass Eigenmann anl�sslich der Besprechung mit Frischknecht und Zimmermann den Vermittler gespielt habe. Ob die blosse Vermittlung bei den Verhandlungen mit einem nicht vom M�kler nachgewiesenen Kaufinteressenten grunds�tzlich und auch im vorliegenden Falle �berhaupt als M�klert�tigkeit aufgefasst werden k�nnte, mag offen bleiben. Die Auffassung des Kl�gers und des Obergerichtes, die Teilnahme und Mitwirkung Eigenmanns an der erw�hnten Besprechung habe den Lohnanspruch ausgel�st, h�lt schon deshalb nicht stand, weil die Besprechung erst nach der Ausserkraftsetzung des M�klervertrages stattgefunden hat. Der Kl�ger und sein Gesch�ftsf�hrer waren damals nicht mehr befugt, sich als M�kler zu bet�tigen. Weder Frischknecht noch Zimmermann waren erm�chtigt, Eigenmann solche T�tigkeit zu erlauben und damit den M�klervertrag, den der Beklagte soeben auf dem Wege der Vereinbarung ausser Kraft gesetzt hatte, wieder aufleben zu lassen. Eine dahin gehende Vollmachterteilung des Beklagten an die Schweizerische Volksbank oder an Frischknecht pers�nlich ist nicht einmal behauptet worden. Die Bank und ihr Vizedirektor waren selber Vermittler und hatten die Hilfe eines weiteren Vermittlers nicht n�tig. Die Bevollm�chtigung durch den Beklagten, den Kl�ger und seinen Gesch�ftsf�hrer als weitere Vermittler beizuziehen, h�tte dem Willen, den der Beklagte durch die vorl�ufige Aufhebung des M�klervertrages kundgegeben hatte, geradezu widersprochen. Der Beklagte hatte ja den Wunsch, dass der Kl�ger seine Verkaufsbem�hungen vorl�ufig einstelle, gerade damit begr�ndet, dass vorerst abgekl�rt werden solle, ob die Schweizerische Volksbank ihm einen K�ufer verschaffe. Dass Frischknecht mit dem Gesch�ftsf�hrer des Kl�gers F�hlung nahm und sich von ihm die Liegenschaft zeigen und gewisse Ausk�nfte �ber die Mietverh�ltnisse erteilen liess, erkl�rt sich zwangslos daraus, dass Eigenmann Verwalter der Liegenschaft war. Frischknecht hat denn auch von ihm nur die Schl�ssel verlangt, um dem Kaufinteressenten die Liegenschaft zeigen zu k�nnen. Es war Eigenmann, der sich pers�nlich aufdr�ngte, indem er an der Besichtigung teilnehmen wollte. Er durfte nicht in guten Treuen annehmen, er k�nne sich auf diese Weise ungeachtet der vorl�ufigen Aufhebung des M�klervertrages als (zus�tzlicher) Vermittler mit Provisionsberechtigung einschalten, und zwar gegen�ber einer Person, die nicht von ihm, sondern von der BGE 97 II 355 S. 359Schweizerischen Volksbank als Kaufinteressent ausfindig gemacht worden war.
Ob Eigenmann durch seine Anwesenheit und seine Aufschl�sse �ber die Mietverh�ltnisse zum Zustandekommen des Kaufes beigetragen hat, spielt daher keine Rolle. Das Obergericht verkennt den Sinn vonBGE 57 II 192undBGE 76 II 386, wenn es einem psychologischen Zusammenhang zwischen diesem Verhalten Eigenmanns und dem Kaufe nachforscht. Der Entschluss des K�ufers muss mit einer vor der Aufhebung des M�klervertrages ergangenen Bem�hung des M�klers zusammenhangen, damit der M�klerlohn verdient sei. Durch ein Verhalten nach der Aufhebung kann der M�kler die Verg�tung nicht verdienen, wenn nicht der Auftraggeber es verlangt und damit den M�klervertrag wieder in Kraft gesetzt hat.
Dass Eigenmann dem Beklagten im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Verkaufe der Liegenschaft eine Erh�hung der Mietzinse vorgeschlagen hatte, die den Mietern am 27. Dezember 1965 denn auch angek�ndigt wurde, und dass Zimmermann durch diese Erh�hung mitbestimmt worden sein mag, die Liegenschaft f�r Fr. 500'000.-- zu kaufen, begr�ndet den Provisionsanspruch des Kl�gers ebenfalls nicht. Der erw�hnte Vorschlag geh�rte nicht zur M�klert�tigkeit, und zwar selbst dann nicht, wenn er nicht schon vor dem 22. Dezember, sondern erst nach dem Abschluss des M�klervertrages gemacht worden sein sollte. Indem Eigenmann den Vorschlag machte, f�rderte er weder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss des Kaufes, noch vermittelte er einen solchen Abschluss. Er beriet den Beklagten nur dar�ber, was er vorkehren m�sse, damit ein allf�lliger Interessent - der erst noch zu finden und zu bearbeiten war - einen m�glichst hohen Kaufpreis zugestehe.
Die Provisionsforderung des Kl�gers muss daher abgewiesen werden.
81 II 159,
82 II 452,
87 II 95 suite... ,
92 II 348
Art. 413 al. 1 CO