Source: https://www.mayer-kuegler.de/kassel-mietpreisbremse-rechtsanwalt
Timestamp: 2020-04-05 16:13:27
Document Index: 175550773

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 535', '§ 549', '§ 578', 'Art. 232', '§ 2', '§ 558', '§ 559', '§ 556', '§ 558', '§ 556']

Rechtsanwalt Michael Kügler zu Mietrechtsregelungen für Kassel
Kassel - Mietrechtliche Besonderheiten
Mietrechtliche Bestimmungen finden sich überwiegend im Bundesrecht. Dies gilt vor allem für die in den §§ 535 -580a BGB enthaltenen Bestimmungen:
§§ 535 - 548 BGB: Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse
§§ 549 - 577a BGB: Mietverhältnisse über Wohnraum
§§ 578 - 580a BGB: Mietverhältnisse über andere Sachen
Daher gelten - grundsätzlich - in ganz Deutschland einheitliche Bestimmungen für die Mietverhältnisse.
Soweit nach der Vereinigung der beiden Teil Deutschlands noch übergangsweise einzelne (Mieterschutz-) Bestimmungen in den neuen Bundesländern fortgalten, sind die Unterschiede allmählich abgebaut worden.
Insoweit heisst es zwischenzeitlich (Stand: 01.02.2016) in der seit 01.05.2004 geltenden Fassung des Art. 232 § 2 EGBGB schlicht:
"Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs."
Insbesondere für preisfreien Wohnraum gilt daher deutschlandweit zwischenzeitlich - grundsätzlich - einheitliches Mietrecht. Soweit Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag in den neuen Bundesländern aber bereits vor dem Beitritt (03.10.1990) entstanden waren, können aber die Rechtsvorschriften des Zivilgesetzbuches (ZGB) der DDR Bedeutung gewinnen.
Im preisgebundenen Wohnraummietrecht hat die Förderalismusreform die Zuständigkeit für die soziale Wohnungsbauförderung auf die Länder übertragen. Hier gibt es also länderspezifische Regelungen.
Besondere regionale Regelungen, die (auch) für Kassel gelten
Gerade auf dem preisfreien Wohnungsmarkt ist es in den letzten Jahren in vielen Ballungszentren zu einer von Mieterseite beklagten erheblichen Anspannung auf dem Wohnungsmarkt gekommen. Der damit verbundene Anstieg der Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt hat die Politik veranlasst, in das Mietrecht des BGB Öffnungsklauseln aufzunehmen, die es den Ländern (Landesregierungen) ermöglichen, in besonders betroffenen Gebieten den Mietanstieg zu bremsen.
Begrenzung der Erhöhung von Bestandsmieten (Kappungsgrenze) - § 558 Abs. 3 BGB:
"(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen." (Hervorhebung nicht im Original)
Begrenzung der Miete bei Neuvermietung - § 556d Abs. 2 BGB:
Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen." (Hervorhebung nicht im Original)
Zahlreiche Bundesländern haben hiervon Gebrauch gemacht, so auch Hessen.
Die entsprechenden Gesetzesvorhaben (Verordnungen) laufen politisch unter dem Schlagwort der "Mietpreisbremse".
Den Regelungen ist es gemeinsam, dass der Landesgesetzgeber (Verordnungsgeber) jeweils einen Katalog von Gebieten (Gemeinden) bestimmt, in denen der Mietpreissteigerung entgegengewirkt werden soll.
Für die Stadt Kassel (Hinweis: im Falle der Mietenbegrenzungs-VO ohne Wolfsanger/Hasenhecke) sind folgende beiden Verordnungen relevant (für Einzelheiten bitte auf den Link klicken):
Hessische Kappungsgrenzenverordnung ("Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch", GVBl. 2014 S. 226 vom 17.10.2014)
Hessische Mietenbegrenzungsverordnung ("Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) ", GVBl. 2015 S. 397 vom 26.11.2015)