Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/wypowiedzenie-najmu-mieszkania-socjalnego-z-powodu-wysokich-zarobkow-na-czlonka-rodziny,299,p.html
Timestamp: 2019-09-16 02:35:17+00:00
Document Index: 68262050

Matched Legal Cases: ['Art. 14', 'art. 18', 'art. 23', 'art. 18', 'art. 24', 'art. 16', 'art. 1046']

Anna Sufin • Opublikowane: 2017-12-06
Moja mama otrzymała list z ADM, w którym wypowiadają jej umowę najmu mieszkania socjalnego, gdyż wedle nich ma za wysokie zarobki na członka rodziny. Jakie są jej prawa? Czy można zatrzymać bieg wypowiedzenia lokalu? Mamy nie będzie stać na wynajem mieszkania prywatnie, tym bardziej, że za kilka tygodni odchodzi na emeryturę.
Art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stanowi, komu – w razie procesu eksmisyjnego – przysługuje lokal socjalny:
„4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.”
Ponadto zgodnie z tym przepisem:
3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.”
Lokal socjalny przysługuje zatem (obligatoryjnie) emerytowi spełniającemu kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej. Fakultatywnie, na podstawie ust. 3 sąd może przyznać lokal socjalny emerytowi ze względu na jego szczególną sytuację materialną i rodzinną, jeśli nie spełnia on przesłanki „spełniania kryteriów do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej”.
Jest bardzo prawdopodobne (to jednak muszą Panie ocenić samodzielnie, znając wysokość emerytury mamy), że będzie ona kwalifikowała się do uzyskania mieszkania socjalnego. Jeśli jednak obiektywnie mama będzie w stanie utrzymać się sama po przejściu na emeryturę, nie byłaby w stanie z uwagi na swój dochód uzyskać świadczeń z pomocy społecznej, nie będzie znajdowała się w niedostatku, nie jest przesądzone, że taki lokal socjalny by otrzymała (chyba, że uchwała rady gminy przewiduje takie przesłanki do otrzymania lokalu, które mama spełnia). Prawdopodobnie – o ile takie lokale są w Państwa gminie – kwalifikować się będzie wtedy do otrzymania lokalu komunalnego, nie socjalnego.
W Państwa sytuacji do orzekania o lokalu socjalnym doszłoby w postępowaniu eksmisyjnym – jeśli mama po wypowiedzeniu umowy nie wyprowadzi się dobrowolnie z mieszkania, gmina wniesie pozew eksmisyjny. Jeśli prawo do lokalu socjalnego w postępowaniu eksmisyjnym zostanie orzeczone, to właśnie gmina będzie musiała zapewnić taki lokal. Znajdzie się więc ona w identycznej sytuacji, w jakiej jest dzisiaj. Gdyby zatem oceniały Panie, że mama po uzyskaniu emerytury będzie spełniała kryteria do korzystania z pomocy społecznej, tak naprawdę mama może być spokojna o bieg zdarzeń. Żeby jednak nie musieć przechodzić całej procedury, mama już dzisiaj powinna poinformować gminę o takiej sytuacji – jest bardzo prawdopodobne, że wtedy gmina nie wniesie pozwu eksmisyjnego, a po prostu po przejściu mamy na emeryturę podpisze kolejną umowę najmu.
Tu istotne pozostają jednak także przesłanki przyznania lokalu socjalnego określone w uchwale rady gminy – powinny się Panie z nią zapoznać. Jeśli o przyznaniu lokalu socjalnego nie orzeka sąd, to gmina według własnych kryteriów, określonych właśnie w uchwale, taki lokal przyznaje.
W Państwa sytuacji doszło do tego, że mama przestała spełniać te kryteria – gmina zatem całkiem zasadnie umowę wypowiedziała. Teoretycznie mama mogłaby wnieść do sądu pozew o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy, jednak jeśli rzeczywiście przestała spełniać przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, przegrałaby sprawę i zostałaby dodatkowo narażona na koszty postępowania. Samo już procedowanie z eksmisją na tyle sprawę przedłuży, że przedłużanie poprzez taki pozew nie byłoby celowe (oczywiście nie dotyczy to sytuacji, gdyby pozew był zasadny – ale tu jak rozumiem nie podważają Panie, że mama nie spełnia już kryteriów do otrzymania lokalu socjalnego).
Po upływie terminu wypowiedzenia mama będzie obowiązana do uiszczania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (art. 18 ustawy) – zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy:
„3. Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu stosuje się przepisy art. 18 ust. 1 i 2.”
Jednocześnie zwracam uwagę na art. 24 ustawy:
Prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.”
Być może podobny zapis znajduje się w uchwale rady gminy w kwestii otrzymania lokalu komunalnego. Jeśli mama nie kwalifikowałaby się do otrzymania lokalu socjalnego, warto starać się o taki właśnie lokal komunalny – w tym wypadku proszę zweryfikować treść uchwały, by nie okazało się, że mama właśnie poprzez zajmowanie „swojego” lokalu po eksmisji nie może otrzymać lokalu komunalnego.
W przypadku orzeczenia eksmisji, komornik nie wykona wyroku w okresie od 1 listopada do 31 marca włącznie, jeśli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (art. 16). Ponadto zgodnie z art. 1046 K.p.c.:
„§ 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.
§ 51. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.”
W odpowiedzi bezpośrednio na Pani pytanie – czy można zatrzymać bieg wypowiedzenia – z punktu widzenia prawnego nie widzę takiej możliwości, skoro było ono zasadne. Mama może jednak podejmować działania nieoparte na przepisach – tj. ponieważ w każdej gminie przyznawanie lokali socjalnych i komunalnych rządzi się swoimi prawami, powinna porozmawiać z pracownikami odpowiedniego wydziału, jakie ewentualnie z punktu widzenia praktycznego są możliwości, by zachowała ten lokal, by po upływie terminu wypowiedzenia w razie zmiany okoliczności podpisano nową umowę albo – z racji uzyskania uprawnień – wycofano oświadczenie o wypowiedzeniu. Być może na okres do przejścia na emeryturę można by zawrzeć z mamą umowę najmu lokalu komunalnego (tu jednak ważne jest, jakie są zasady przyznawania lokali komunalnych i czy istnieje tzw. pula prezydencja lokali do przyznania poza tymi zasadami). Jeśli w trakcie przejścia na emeryturę, mama będzie jeszcze w okresie wypowiedzenia umowy, może wnieść do gminy o cofnięcie oświadczenia o wypowiedzeniu z racji braku podstaw, ponieważ uzyskała uprawnienia (o ile wedle wcześniejszych rozważań, faktycznie uzyskała) do lokalu socjalnego.
Oczywiście gdyby mama podważała ustalenia gminy albo stan faktyczny uległby zmianie (tj. mama spełniłaby kryterium dochodowe), można by podważać wypowiedzenie w drodze powództwa (o czym pisałam poprzednio), a w pierwszej kolejności pisma od gminy (odwołanie od wypowiedzenia).
Z Pani pytania wynika, że nie jest Pani pewna, czy gmina rzeczywiście właściwie oceniła okoliczność przekroczenia dochodu – koniecznie trzeba tę okoliczność zweryfikować – w uchwale rady gminy podane są kryteria dochodowe i zasady wyliczania dochodu.
Warto też zapoznać się z uchwałą i sprawdzić, czy mama na innych podstawach, których gmina nie wzięła pod uwagę albo które zaistniały teraz, nie otrzymałaby lokalu (może uchwała daje furtkę dla „szczególnych okoliczności”).
▸ Nie otrzymałam prawa do lokalu socjalnego
▸ Przyznanie mieszkania socjalnego dla osoby niepełnosprawnej
▸ Minimalna powierzchnia mieszkania socjalnego
▸ Przeniesienie do lokalu socjalnego
▸ Podpisanie przydziału mieszkania przez matkę przyszłego lokatora
▸ Czy mogę przekazać mieszkanie socjalne ojcu?
▸ Czy mogę odmówić przyjęcia lokalu socjalnego i prosić o inny?