Source: http://irib.org.br/obras/a-lei-11-196-2005-uma-floresta-tropical-legal
Timestamp: 2018-02-17 21:42:33+00:00
Document Index: 152212286

Matched Legal Cases: ['artigo 39', 'artigo 40', 'artigo 70', 'artigo 70', 'artigo 84', 'artigo 86', 'artigo 108', 'artigo 87']

A lei 11.196/2005 – Uma Floresta Tropical Legal
HomeBibliotecaDr. Gilberto Valente da SilvaA lei 11.196/2005 – Uma Floresta Tropical Legal
Foi sancionada no dia 21 de novembro a chamada “MP do Bem”, uma norma com a qual o governo pretende incentivar o desenvolvimento de algumas atividades econômicas. Na criação e no debate político ocorrido para a aprovação da medida provisória, diversas matérias heterogêneas foram tratadas.
Quando alguma coisa envolve uma mistura de diversos elementos, dizemos que “ficou uma salada de frutas” ou uma “colcha de retalhos”.
Assim têm ficado as leis brasileiras atualmente. Atrapalhado para votar e aprovar suas medidas provisórias, o governo insere nelas um leque danado de assuntos tão comuns quanto inclusão digital e parcelamento de débitos dos municípios. É claro que os deputados e senadores desejam seguir o exemplo para atender os anseios de suas bases. Aí, é natural a inserção de normas sobre bovinocultura na mesma lei. Ora, porque não?
Esta Lei 11.196/2005, convertendo e consagrando finalmente no ordenamento a denominada “MP do Bem”, a medida provisória 255, de 2005, está complicada. É quase impossível entendê-la.
Nunca foi tão difícil cumprir o aforismo instituído na Lei de Introdução ao Código Civil, ou seja, que a ninguém é dado se escusar de cumprir a lei alegando que não a conhece. Será que é possível deixar de cumprir a lei alegando que a lei é tão complicada que não dá para entender?
Claro que não, especialmente para profissionais do direito, como os notários. Não temos alternativas, senão entender esta floresta tropical legal denominada Lei 11.196/2005. Vamos tentar aqui uma primeira leitura, limitando o escopo do estudo aos aspectos atinentes aos serviços notariais.
Isenção de imposto de renda na venda da residência
No capítulo VII da lei, o artigo 39 prevê uma isenção do imposto de renda sobre o ganho decorrente da venda de imóveis residenciais desde que o vendedor adquira outro imóvel residencial, no país, no prazo de 180 dias. A pessoa deve residir no Brasil e somente poderá se beneficiar da isenção uma vez a cada cinco anos.
Pela norma, percebe-se que a operação é possível com mais de um imóvel residencial, ou seja, unidade e vaga com matrículas independentes estão ambas isentas. A lei, parece-nos, permite inclusive a venda de 10 imóveis residenciais – porque não mais? –, desde que sejam feitas em período próximo. Após a venda e investimento no último novo imóvel, conta-se o prazo para que o benefício somente seja exercido novamente após cinco anos.
Em suma, parece-nos que, a pretexto de beneficiar os proprietários de apenas um imóvel, a nova norma beneficia também grandes investidores de imóveis residenciais que poderão “desovar” os investimentos feitos no passado, desde que reapliquem também na construção civil residencial o resultado da venda.
Os benefícios fiscais para investidores de imóveis não se limitam aos residenciais. Na apuração da base de cálculo, o artigo 40 prevê um fator de redução para operações realizadas antes da lei e outro para operações posteriores à lei. No primeiro caso, o fator corresponde ao número de meses decorridos entre a aquisição do imóvel e o da publicação da lei. No segundo caso, o fator de redução é calculado pelo número de meses decorrido entre a aquisição e a alienação.
É evidente aí também a intenção de legislador de reduzir o impacto dos “micos” do mercado. Imóveis demandam altos investimentos para sua construção. Se não vendem, empatam o dinheiro dos investidores, que certamente poderia estar ganhando gordurinhas com títulos do governo.
Assim, o empresário, o investidor da construção civil, e quem mais permaneça por longo tempo na propriedade do imóvel até a sua venda, mas tenha lucro imobiliário, podem aplicar o fator de redução.
Este fator de redução não prejudica os fatores já previstos na Lei 7.713/88 (trata do imposto de renda), art. 18, no qual há uma tabela prevendo benefício fiscal semelhante.
Os prazos de recolhimento do tributo
A partir de 2006, os prazos para recolhimento de diversos tributos, entre eles o imposto de renda retido na fonte, mudam.
Assim, dispõe o artigo 70, letra “c” que os impostos devidos por rendimentos e ganhos de capital decorrentes de fundos imobiliários devem ser pagos até o último dia útil do mês subseqüente.
Para os demais casos, inclusive o ganho decorrente de alienação de bens imóveis, o prazo para pagamento vai até o último dia útil do primeiro decêndio do mês subseqüente.
Alerta geral para notários e seus clientes, então: o prazo atual, que é até o último dia útil do mês subseqüente, mudou. Foi antecipado para o último dia útil do decêndio primeiro do mês subseqüente. Não conseguimos imaginar razão para tal mudança, exceto claro, o dito popular: para que simplificar, se dá para complicar?
Ademais, o parágrafo único do artigo 70 fixa, excepcionalmente, para os meses de dezembro de 2006 e de 2007, prazos distintos.
Garantias previdenciárias para fundos imobiliários
Importante novidade da lei é a possibilidade aberta para o participante de plano de previdência complementar de oferecer seus créditos previdenciários em garantia ao financiamento imobiliário. A previsão, contida no artigo 84, aumenta a garantia do credor, possibilitando, quem sabe, uma redução dos juros do financiamento imobiliário.
Só é possível oferecer tal garantia para as entidades do sistema financeiro. Em português claro, as construtoras e outros investidores do mercado imobiliário não poderão usar tal garantia para seus empréstimos.
Segundo o artigo 86, tal garantia deve ser objeto de instrumento contratual específico que será firmado pelo participante do plano, pela entidade de previdência complementar e pela instituição financeira.
A natureza jurídica de tal garantia não foi definida pela lei. É claro que se trata de constituição de direito real sobre imóvel. A lei, tampouco fez a ressalva de que não é necessário o instrumento público. Assim, parece-nos, aplicável o artigo 108 do Código Civil. Se o valor superar 30 vezes o salário mínimo – hoje, R$ 9 mil –, é indispensável a escritura pública.
Devem, pois, os tabeliães brasileiros atentarem para este novo instrumento, estudando as leis, inclusive a previdenciária, e minutando já o texto, com suas variáveis, para esta nova garantia imobiliária.
Segundo o artigo 87, as operações de financiamento imobiliário que contarem com esta garantia devem ser contratadas com seguro de vida com cobertura para a morte e a invalidez permanente.
A lei outorga competência para o Banco Central, para a CVM e para a SUSEP, no âmbito de suas respectivas atribuições, disporem sobre critérios complementares para a regulamentação deste capítulo, o XII.
Adaptações ao Patrimônio de Afetação
A lei modifica certas disposições da Lei 10.931/2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação, aclarando e corrigindo problemas que talvez estivessem limitando a opção dos construtores por este regime de construção e tributação (art. 111). As disposições dizem respeito à apuração do patrimônio afetado e das hipóteses de incidência tributária.
Mais isenção para o imposto sobre a renda
Também recebem isenção, na fonte e na declaração de ajuste anual, as pessoas físicas que tenham rendimentos distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliários cujas quotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado. É necessário que o fundo tenha, no mínimo, 50 cotistas e o benefício não atinge quem detenha mais de 10% dos rendimento do fundo (art. 125).
Esta é a mudança feita à Lei 11.033/2004, art. 3°, e, evidentemente, deve estimular os investimentos de pessoas físicas nestes fundos. Assim, o mercado imobiliário contará com mais oferta neste “funding” privado.
Para entender a floresta
Esta é uma pequena introdução à Lei 11.196/2005, esta floresta tropical legal.
São mais de 10 temas distintos e díspares; a lei mexe em 32 normas legais, revogando total ou parcialmente outras 8 leis. A confusa estrutura morfológica, o estilo heterogêneo da redação, a referência a tantos textos legais de modo direto ou indireto, tudo isso colabora para que a Lei 11.196 se constitua numa pedra-de-roseta para os operadores do direito.
Será imprescindível que as entidades notariais e registrais se preocupem em programar cursos a respeito desta lei, o quanto antes, pois necessitamos estar capacitados para as demandas da sociedade.
Somente com treinamento e coesão institucional poderemos entender e sair do emaranhado da floresta tropical legal. Está claro?
* Paulo Roberto G. Ferreira é o 26° Tabelião de Notas de São Paulo (24.11.2005)
Anexo – Lei 11.196/2005 – Sumário de normas com reflexos notariais