Source: http://www.jurischile.com/2013/11/calidad-de-comunero-del-inmueble-y.html
Timestamp: 2018-01-19 05:45:53
Document Index: 315799831

Matched Legal Cases: ['in fine', 'artículo 2078', 'artículo 2195', 'artículo 2305', 'artículo 2081', 'artículo 2078', 'artículo 2195', 'artículo 767', 'artículo 2195', 'artículo 2195', 'artículo 1438', 'artículo 2195', 'artículo 38', 'artículo 4', 'artículo 2195']

JurisChile: Calidad de comunero del inmueble y acción de precario.Título que justifica la ocupación no necesariamente debe emanar del actual propietario
Calidad de comunero del inmueble y acción de precario.Título que justifica la ocupación no necesariamente debe emanar del actual propietario
En estos autos Rol N° 41.744-2009, seguidos ante el Juzgado Civil de Buin, compareció don Humberto Farías Abarca, quien dedujo demanda en juicio sumario de precario, en lo que al presente recurso interesa, en contra de la Corporación de Desarrollo Social de Buin, con el objeto que se condene a esta última a la restitución de la propiedad que singulariza dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia o en el plazo que el tribunal determine, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, libre de todo ocupante, con costas.
Fundamentando su acción, señala que con fecha 16 de octubre de 1984 suscribió escritura pública de compraventa con el Servicio Agrícola Ganadero, en virtud de la cual dicha repartición le transfirió el predio denominado “Reserva Cora N° Uno del Proyecto de parcelación Los Tilos”, ubicado en la comuna de Buin, inmueble ocupado en parte por un establecimiento educacional de enseñanza básica, sin contar con contrato y por la sola ignorancia y tolerancia del adquirente, lo que afecta, en definitiva tanto sus derechos como los de la comunidad hereditaria dueña de la propiedad y de la que forma parte, razón por la que reclama la restitución del predio.
La demandada Corporación de Desarrollo Social de Buin, contestó la demanda y solicitó su rechazo, con costas, alegando en primer término, la falta de legitimación activa del actor, en atención a que éste reconoció en el libelo pretensor que la propiedad cuya entrega pretende, pertenece a una comunidad, lo que demuestra que la acción debió ser deducida por todos los miembros de la misma, en su calidad de titulares del derecho de dominio sobre el inmueble, careciendo por lo tanto el demandante, en su condición de persona natural, de legitimación activa para interponer la demanda, atendido que no es el único dueño del bien ni representa a los demás comuneros.
Seguidamente, sostiene que ocupa el inmueble materia de la Litis, en virtud de un título que legitima su tenencia, desde que en el lugar se encuentra emplazada la escuela básica Andrés Puig Ferrer, lo que demuestra que la Corporación la recibió en esa condición y para el desarrollo de ese servicio, cuando la educación fue traspasada del nivel central al municipal, acontecimiento que motivó la celebración de un convenio entre el Ministerio de Educación y la Municipalidad de Buin para su administración, que incluyó el terreno en cuestión. Esta situación permitió que a partir del año 1982 la Municipalidad se hiciera cargo del servicio educacional en virtud del DFL 1-3.063 de 1980 y sus modificaciones.
Explica que el aludido convenio se suscribió el 9 de marzo de 1982, aprobado por Decreto N° 1058 de 31 de marzo de ese año, en el que se estipuló, en lo pertinente, que “El establecimiento educacional ubicado en Los Morros s/n, Proy, Parcelación Los Tilos, Buin, desarrolla sus actividades en un bien raíz sobre el cual el Ministerio de Educación Pública tiene el uso, goce o tenencia material y para que pueda seguir funcionando en él la I. Municipalidad de Buin una vez celebrado el convenio, gestionará directamente ante los propietarios del inmueble, las donaciones, comodatos u otros contratos y/o trámites legales que permitan asegurar la continuidad del servicio educacional de esta escuela, procediendo a hacer la inscripción de dominio en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, cuando ésta procediere”.
Así las cosas -afirma- la Municipalidad de Buin, conforme a las normas que regulan la materia, formó una corporación de derecho privado sin fines de lucro -su parte- que se hizo cargo de la administración del servicio educacional y, en consecuencia, del manejo de la escuela Andrés Puig Ferrer con anterioridad a la fecha en que el demandante dice haber adquirido la propiedad de parte del Servicio Agrícola y Ganadero, continuador legal de la Corporación de la Reforma Agraria (CORA), quien expropió un predio de mayor extensión denominado Fundo El Parrón, produciéndose con posterioridad el traspaso ya aludido y la entrega de la propiedad en que se emplaza la escuela.
Lo expuesto, significa que por el ministerio de la ley, la Municipalidad de Buin recibió del Fisco -Ministerio de Educación- este terreno como parte del servicio educacional del que se hacía cargo y con expresa autorización legal, entregó la administración del servicio, y con ello el terreno y su ocupación, según lo dispuesto en el DFL 1-3036. Luego, resulta evidente que detenta el inmueble en virtud de un doble título que, en primer término, emana del DFL 1-3063 de 1980 y, por otro, del decreto y convenio de traspaso con los que se transfirió el servicio educacional. Al efecto, expone que el D.L. 2405 de 1978 disolvió la CORA a partir del 1° de enero de 1979 y traspasó, a contar de 1980, sus bienes al Fisco por el sólo ministerio de la ley. En ese escenario, por haberse hecho el traspaso el año 1982, el Fisco era el propietario del terreno y, por ende, el título por el cual lo entregó, obliga a su actual dueño, antecedentes que impiden la configuración del instituto del precario.
Por sentencia de fecha diecisiete de octubre de dos mil once, que se lee a fojas 118, la señora juez titular del tribunal referido en el apartado primero de esta expositiva, acogió la demanda y ordenó la restitución del inmueble de que se trata al demandante, dentro del plazo que indica, sin costas.
La parte demandada apeló de este fallo y, una sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel, por decisión de once de abril de dos mil doce, que rola a fojas 153, lo revocó y desestimó la demanda en su integridad, sin costas.
En contra de esta última determinación, la parte perdidosa dedujo recurso de casación en el fondo.
PRIMERO: Que a juicio de quien recurre, la sentencia impugnada transgredió lo dispuesto en los artículos 2305, 2081, 2078 inciso 1° y 2195 inciso 2° del Código Civil, al revocar la decisión del tribunal a quo y, en consecuencia, rechazar la demanda. En efecto, explica que las disposiciones infringidas mandan que, a diferencia de lo sostenido en el fallo cuestionado, la calidad de comunero de un inmueble es suficientemente idónea y hábil para los efectos de ejercer la acción de precario, pues es indudable que en dicho ejercicio se actúa en virtud de un mandato tácito y recíproco y en procura de la conservación de la cosa común.
Lo afirmado -advierte el demandante- se desprende de lo dispuesto en los artículos 2305 y 2081, ambos del Código Civil, normas que fueron omitidas por los jueces del mérito, quienes sostuvieron que el actor en su calidad de comunero del inmueble sub lite, no puede demandar a nombre de la comunidad sin detentar personería para ello. Sin embargo, dicho razonamiento constituye una infracción de ley, puesto que la aplicación lógica de las disposiciones citadas permite concluir que en el evento de no haberse conferido a alguno de los co-dueños de una cosa facultades para administrarla, cualquiera de ellos puede cuidar de la conservación, reparación y mejora de la misma. Tal como lo ha sostenido reiteradamente el máximo tribunal del país.
Seguidamente, refiere la transgresión del inciso 1° de artículo 2078 del Código de Bello, desde que el tribunal de alzada concluyó que la acción deducida no puede ser considerado como un acto de administración de aquellos que puede realizar un comunero autorizado por la ley, criterio que resulta diametralmente opuesto al dictaminado por la Corte Suprema, que conforme la disposición citada ha sostenido que corresponde al socio no administrador cuidar de la conservación, reparación y mejora de los objetos que forman el capital fijo de la sociedad y que la calidad de comunero de un inmueble es suficientemente idónea y hábil para los efectos de ejercer la acción de precario.
Por otra parte -dice- los juzgadores obviaron la circunstancia que la ley equipara la ignorancia con la mera tolerancia y no contempla, para cumplir con este requisito, si la cosa se encuentra ocupada o no al momento de adquirir el actor el dominio de la misma, siempre y cuando no exista un acuerdo o contrato entre el demandante y el ocupante para la tenencia de dicha cosa.
Lo dicho, pone de manifiesto la conculcación de lo dispuesto en el inciso 2º del artículo 2195 citado, puesto que se ha desconocido en el fallo rebatido la mera tolerancia declarada y probada por el demandante, imponiendo para la procedencia de la acción, sólo la ignorancia de la ocupación como requisito, en circunstancias que la norma contempla una equivalencia, pudiendo tratarse indistintamente de ignorancia o mera tolerancia.
Por último, asevera que al exigir la sentencia en examen más requisitos que la norma aludida contempla, cuando requiere que la ocupación se consolide sólo después que el demandante adquiera el dominio, resulta patente la transgresión a la misma;
SEGUNDO: Que la sentencia recurrida reprodujo y revocó la decisión de primer grado y, en consecuencia, rechazó la demanda. Para decidir así, los jueces del mérito, primeramente, se pronunciaron sobre la falta de legitimación activa del actor, acogiéndola, para lo que sostuvieron que, conforme lo expresa el demandante en su libelo, forma parte de una comunidad, situación que impide el ejercicio de la acción de autos a nombre de aquélla por carecer de personería para dicho efecto, sin que por lo demás pueda considerarse que su ejercicio cae dentro de un acto de administración de aquellos que puede realizar un comunero autorizado por la ley.
Seguidamente, desmiente la concurrencia del requisito de la ignorancia que alega el actor, desde que éste ha expresado en su demanda que al tiempo de adquirir el inmueble de parte del Servicio Agrícola y Ganadero en el año 1984, ya funcionaba el establecimiento educacional cuya existencia se dice desconocer, hecho del cual no pudo menos que tomar conocimiento en esa ocasión y a lo largo de todos los años transcurridos, hasta el momento de iniciar este juicio en el año 2009.
Por último, en lo que respecta a la mera tolerancia del propietario en la ocupación del inmueble, los sentenciadores indican que, de la prueba rendida, es posible asentar que al momento de recibir la demandada el colegio con motivo del traspaso que le hizo el Ministerio de Educación en el año 1982, el establecimiento ya ocupaba el inmueble, en esa época de propiedad fiscal. Luego, no es posible sostener que la situación actual se deba exclusivamente a la mera tolerancia del actor, puesto que la ocupación ya se encontraba consolidada al momento del cambio del dominio en virtud de la compraventa celebrada, conclusión que no se desvanece por el hecho de consignarse en el convenio a través del cual se materializó el traspaso del establecimiento -pasando así a poder de la demandada- de la necesidad de efectuar gestiones ante los propietarios del inmueble donde se encuentra situado, para asegurar la continuidad del servicio educacional, con lo cual se reconocía el dominio ajeno, puesto que esta declaración no puede ser considerada bastante para entender que la pretensión del demandante hecha en esta clase de juicio deba ser acogida;
TERCERO: Que la cita de las disposiciones legales denunciadas por la recurrente, expuestas en el motivo primero y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar, en lo fundamental: 1.- que el recurrente, en su calidad de comunero de una sucesión hereditaria, es hábil e idóneo para deducir la demanda de autos; 2.- que el demandado no detenta título alguno que habilite la ocupación que hace del inmueble; 3.- que siendo ello así, dicha tenencia se encuentra justificada únicamente en la mera tolerancia de su dueño y, por lo tanto, correspondía acoger de manera íntegra la demanda;
CUARTO: Que en lo que respecta al primer asunto sometido a la decisión de esta Corte, esto es, la falta de legitimación activa del actor para deducir la demanda de precario por no detentar la representación de los restantes comuneros, dueños del inmueble cuya restitución reclama, es menester apuntar que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2305 del Código Civil, el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social. Por su parte, el artículo 2081 del mismo cuerpo legal, norma contenida dentro de aquellas que regulan el contrato de sociedad, prescribe que no habiéndose conferido la administración a uno o más de los socios, se entenderá que cada uno de ellos ha recibido de los otros el poder de administrar con las facultades indicadas en los artículos precedentes.
Ahora bien, el inciso 1° del artículo 2078, norma que precede a la última de las citadas en el párrafo anterior, estatuye que corresponde al socio administrador cuidar de la conservación, reparación y mejora de los objetos que forman el capital fijo de la sociedad; pero no podrá empeñarlos, ni hipotecarlos ni alterar su forma, aunque las alteraciones le parezcan convenientes;
Lo anterior conduce ineludiblemente a responder que el ejercicio de la acción de precario del inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil importa el legítimo ejercicio de alguna de estas facultades de administración, que no cabe sino calificar de conservativas, atendidas las potestades relativamente restringidas que éstas últimas conllevan. La calidad de comunero del inmueble es suficientemente idónea y hábil para los efectos de ejercer la acción de precario, pues es indudable que en la especie se ha actuado en procura de la conservación de la cosa común.
Si bien es cierto que, en estricto rigor, el que ocupa una cosa raíz inscrita a nombre de otro u otros a título de precario no podrá adquirirla por prescripción, ni enajenarla eficazmente a otro transfiriendo un dominio que no detenta, debe tenerse también en consideración que el derecho de propiedad no se agota únicamente en la facultad de disposición. Los atributos del dominio también comprenden las facultades de uso y goce, que legítimamente los dueños de una cosa que no detentan materialmente pueden aspirar a recuperar a fin de conservarla y de este modo, recibir el provecho que representa el hecho de servirse de la cosa según su naturaleza y de los frutos que de ella provengan. De este modo, el ejercicio de la acción de precario naturalmente constituye un acto meramente conservativo de la cosa común;
SEXTO: Que de lo dicho, se advierte yerro en la sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel, en el sentido anotado, desde entiende que la acción deducida en autos -que tal como lo indica el demandante, deriva de una situación que provoca perjuicio tanto a él como a la comunidad hereditaria de la que forma parte- no le compete a uno de los comuneros en la medida que no demuestre la representación de los restante, toda vez que no se trata de actos que pueden considerarse por la ley como de administración. Empero, la conclusión a la que arriba el tribunal de alzada coincide con la de esta Corte. En otras palabras, el vicio denunciado en esta materia por el recurrente en su libelo de nulidad sustancial (artículos 2305, 2081 y 2078 inciso primero del Código Civil), no alcanza a influir en lo dispositivo del fallo impugnado, de suerte que no se cumplen las condiciones que impone la causal genérica prevista en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil para la casación en el fondo, según se pasa a explicar;
SÉPTIMO: Que a fin de resolver si existen los restantes yerros de derecho que se denuncia, corresponde señalar que la ley consagra una figura sui géneris en el inciso segundo del citado artículo 2195 al disponer "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño".
Lo dicho permite afirmar que, el simple precario consiste en una situación de hecho puramente concebida, con absoluta ausencia de todo vínculo jurídico entre dueño y tenedor de la cosa, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título de relevancia jurídica y, “es precisamente esta última circunstancia la que caracteriza al precario y lo distingue de otras instituciones de derecho que tienen como comunes los demás elementos. (C. Suprema, 14 de noviembre de 1963. R.D.J. y Cs. S., T.60, secc. 1ª, pág. 343).
De esta manera, sin el ánimo estrictamente permisivo en el propietario de la cosa que ocupa quien viene a ser demandado o, su falta de conocimiento acerca de la tenencia del bien por la contraparte, queda descartada la presencia del precario y, por ende, se ve neutralizada la viabilidad de la acción correspondiente.
En vinculación con lo que precede, se concluye que la acción de precario es aquella que tiene el dueño de una cosa determinada para exigir de quien la ocupa, sin título que lo justifique, la restitución, por existir mera tolerancia de su parte. La cosa pedida, entonces, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la carencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y el dueño de ella o entre aquél y la cosa misma;
OCTAVO: Que en el caso de marras la controversia se ha centrado en determinar si la ocupación sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño no se ha verificado, o si, por el contrario, como lo plantea la demandante éste se cumple.
NOVENO: Que al efecto resulta pertinente tener en especial consideración las palabras de que, sobre este punto, se sirve la ley en la norma del artículo 2195 del Código Civil. Señala el referido precepto que "constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño".
La expresión contrato ha sido definida por el legislador en el artículo 1438 del Código Civil, como el "acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa".
Si bien este es el concepto legal, la expresión que utiliza el citado inciso segundo del artículo 2195 se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título, antecedente jurídico al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aún cuando no sea de origen convencional o contractual.
Lo relevante, no obstante lo antes expuesto, es que ese título resulte oponible al propietario, de forma tal que la misma ley lo ponga en situación de tener que respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona distinta que no tiene sobre aquella ese derecho real;
DÉCIMO: Que en razón de lo anterior, ese título que justifica la ocupación no necesariamente deberá emanar del actual propietario, evento en el cual resultará indiscutible que le empece, sino que también de algún otro del que ese propietario sea sucesor por acto entre vivos o por causa de muerte. Lo relevante, sin embargo, radicará en que el derecho que emana del referido título o contrato y que legitima la tenencia de la cosa pueda ejercerse respecto del propietario, sea porque él o sus antecesores contrajeron la obligación de respetar esa tenencia -si el derecho del tenedor u ocupante es de naturaleza personal- bien sea porque puede ejercerse sin respecto a determinada persona -si se trata de un derecho real-.
En el caso en análisis, se ha tenido por bastante para justificar la tenencia del predio por parte de la demandada, el convenido celebrado entre el Ministerio de Educación Pública y la Ilustre Municipalidad de Buin, con fecha 9 de marzo de 1982, por el cual, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 38 del D.L. 3063 1979 y en el D.F.L. 1-3063 de 1980, se autorizó el traspaso de los establecimientos educaciones públicos, a las municipalidades. Aunque a la fecha del traspaso, la propiedad del establecimiento pertenecía al Servicio Agrícola y Ganadero, en virtud de lo dispuesto en el artículo 4° del D.F.L. 278 de 1979 del Ministerio de Agricultura, no puede haber duda de la calidad de dominio público que a la sazón ella tenía. Por otro lado, es ostensible, y así se ha reconocido en la sentencia recurrida, que el inmueble estaba destinado al funcionamiento de un colegio, municipal en este caso. Ambos elementos permiten afirmar que la demandada sí tiene título para usar el inmueble y que éste fue recibido con una precisa finalidad, prestar servicio de educación general básica, por lo que no se da el presupuesto que exige el artículo 2195 del Código Civil para estimar que se trata del uso de un predio atribuido a ignorancia o mera tolerancia del dueño, como se pretende en la demanda, menos aún cuando el demandante adquirió el dominio del terreno en que está funcionando el colegio municipal, sólo en 1984, del Servicio Agrícola y Ganadero.
UNDÉCIMO: Que así las cosas, los razonamientos traídos a colación en los últimos considerandos que anteceden, resultan suficientes para demostrar, sin lugar a dudas, que la sentencia atacada mediante el recurso formulado por el demandante, dio correcta interpretación y aplicación a las restantes normas legales atinentes para dirimir la controversia sobre la que versaba el proceso, por lo que las infracciones normativas que en su libelo se le atribuyen a dicho fallo, no referidas a la falta de legitimación activa, carecen de asidero jurídico; correspondiendo, por consiguiente, desestimar semejante impugnación.
Y visto, además, lo dispuesto en los artículos 766 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza sin costas el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandante en lo principal de fojas 155 en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel, de once de abril de dos mil doce, que se lee a fojas 153.
Redacción a cargo del abogado integrante señor Jorge Baraona G.
Rol 3675-2012
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Juan Araya E., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D. y Abogado Integrante Sr. Jorge Baraona G.
No firman los Ministros Sr. Araya y Sra. Maggi, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso el primero y licencia médica la segunda.
En Santiago, a veinticuatro de junio de dos mil trece, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
Publicado por Bernardita Vidal el 11/12/2013 06:21:00 p.m.