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Timestamp: 2019-01-18 06:41:07+00:00
Document Index: 203641741

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 44', 'art. 132', 'art. 56', 'art. 269', 'art. 2', 'art. 4', 'arrêt ', 'art. 253', 'art. 253', 'art. 269', 'art. 253', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 8', 'art. 270', 'art. 11', 'art. 106', 'art. 253', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 253', 'art. 269', 'art. 8']

70. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre Z. (recours en matière civile)
4A_559/2015 du 22 août 2016
Herabsetzungsbegehren im Fall, dass die staatliche (kantonale) Kontrolle über die Mietzinsen der Liegenschaft endet. Frage offengelassen, ob diese Umstellung es erlaubt, sich auf die absolute Berechnungsmethode zu berufen und eine Ertragsberechnung zu verlangen (E. 1).
Pflicht des Vermieters, bei der Erhebung der für die Ertragsberechnung notwendigen Beweise mitzuwirken.
Diese Pflicht geht nicht über die Einreichung von Belegen hinaus, die lediglich der Vermieter besitzt. Letzterem vorzuwerfen, er habe diese Pflicht verletzt, weil er sich die notwendigen Belege nicht bei Dritten besorgt habe, kommt einer Umkehr der dem Mieter obliegenden Beweislast gleich (E. 2).
A.a Le 25 juillet 2005, Z. a conclu en qualité de locataire un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de cinq pièces d'une surface de 83 mètres carrés. Construit au début des années 1990 dans une commune genevoise, l'immeuble abritant ces locaux était classé en catégorie HLM (habitation à loyers modérés) au sens de la loi générale genevoise du 4 décembre 1977 sur le logement et la protection des locataires (LGL; rs/GE I 4 05); il bénéficiait d'une aide étatique. Par arrêté du 9 février 1994, le Conseil d'Etat genevois avait approuvé l'état locatif et alloué une subvention annuelle dégressive d'une durée de vingt ans dès le 1er juillet 1992.
Le 29 août 2012, X. est devenu propriétaire de l'immeuble ensuite d'une donation; il a repris le bail à son nom. L'immeuble est sorti du régime HLM le 31 décembre 2012.
A.b Le loyer mensuel net pour l'appartement était à l'origine de 1'381 fr. Il a passé à 1'491 fr. dès le 1er juillet 2006 sans opposition de la locataire.
Par décision du 19 octobre 2012, l'Office cantonal du logement a approuvé les nouvelles hausses de loyer demandées par le bailleur, dont un loyer de 1'508 fr. 40 pour l'appartement de la locataire.
Le même jour, la gérance en charge de l'immeuble a notifié à la locataire un avis selon lequel son loyer serait augmenté au montant précité. Sur réclamation de la locataire, l'Office cantonal du logement a constaté la nullité de cet avis pour un motif formel, le bailleur ayant omis d'y annexer la décision précitée du 19 octobre 2012.
B.b Après avoir déposé une requête de conciliation le 13 décembre 2012, la locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une demande concluant à ce que le loyer de 1'491 fr. soit baissé de 30 %. Invité à présenter les pièces nécessaires au calcul de rendement, le bailleur, non assisté d'un avocat, a allégué ne pas être en mesure de le faire.
Par jugement du 10 novembre 2014, le Tribunal a débouté la locataire. Considérant que la non-remise des pièces nécessaires au calcul de rendement ne suffisait pas à conclure d'office à un loyer abusif, il a pris en compte diverses statistiques sur les loyers genevois pour un appartement de cinq pièces, dont il a tiré une moyenne de 1'780 fr. Il a conclu que le loyer de 1'491 fr. pour l'appartement de la locataire n'était pas abusif.
B.c La locataire a déféré cette décision à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice genevoise, laquelle a partiellement admis son appel en ce sens qu'elle a réduit le loyer à 1'124 fr. par mois dès le 1er mars 2013.
Selon l'analyse de la Chambre, le bailleur n'avait pas justifié de manière convaincante qu'il était dans l'impossibilité objective de produire les documents requis pour le calcul de rendement; on pouvait dès lors en déduire qu'il tentait de cacher un rendement abusif. Pour fixer le loyer approprié, la Chambre devait s'en remettre à son expérience et aux éléments du dossier. Les statistiques cantonales devaient être écartées pour le double motif que l'immeuble sortait d'un contrôle étatique des loyers et que le bailleur avait refusé la production des pièces pertinentes, permettant ainsi de conclure à un rendement abusif. Une telle approche "d[eva]it d'autant plus être privilégiée lorsque la référence aux données statistiques impliquerait, comme en l'espèce, un statu quo sur le montant du loyer, malgré son caractère vraisemblablement abusif".
La Chambre a procédé à une estimation du loyer admissible en se fondant sur les données fournies par l'arrêté du 9 février 1994, l'évolution vraisemblable de certains paramètres et la variation du taux hypothécaire de référence et de l'indice suisse des prix à la
C. Le bailleur (ci-après: le recourant) a interjeté un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral. Le recours a été admis et la demande en réduction de loyer rejetée.
l'état locatif (art. 44 al. 1 LGL), puis d'un recours auprès de la juridiction administrative (cf. art. 132 de la loi genevoise du 26 septembre 2010 sur l'organisation judiciaire [LOJ; rs/GE E 2 05]; art. 56Ade l'ancienne LOJ du 22 novembre 1941; sur la nécessité d'une telle possibilité, cf. mutatis mutandis FELIX SCHÖBI, Verfahrensrechtliche Fragen rund um den Schutz des Mieters bei subventionierten Wohnungen, mp 1997 p. 83).
De par le droit fédéral, l'autorité administrative ne peut pas autoriser des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis dans l'immeuble ou provenant d'un prix d'achat manifestement exagéré. En effet, l'art. 269 CO définissant le loyer abusif vaut aussi pour les appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, à tout le moins pour ceux qui le sont en vertu du droit cantonal (art. 2 al. 2 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]; précédemment art. 4 al. 2 let. b de l'ordonnance du 10 juillet 1972 concernant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, dans sa teneur du 14 mars 1983, entré en vigueur le 1er avril 1983 [RO 1983 256];cf. arrêt 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3, in SJ 2015 I p. 205). Le loyer est apprécié exclusivement en fonction des coûts (MONTINI/WAHLEN, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], 2010, n° 27 ad art. 253b CO;DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 376 et 378; cf. aussi ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 6e éd. 2015, n° 10 ad art. 253a/253b CO; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1998, n° 30 des remarques préliminaires aux art. 269 ss CO; SCHÖBI, op. cit., p. 86).
La sortie d'un immeuble du contrôle cantonal des loyers constitue une autre exception, que la jurisprudence a justifiée d'une part par le fait que les dispositions relatives à la contestation du loyer abusif ne s'appliquent pas à l'immeuble tant que les loyers sont soumis au contrôle de l'autorité (art. 253b al. 3 CO), et d'autre part par le fait que les modalités spécifiques de fixation du loyer par l'autorité administrative ne sont pas de nature à éveiller chez le locataire la confiance, propre à la méthode relative, qu'il s'acquitte d'un loyer suffisant (ATF 129 III 272 consid. 2.1; ATF 123 III 171 consid. 6a). A l'origine de cette jurisprudence se trouve une cause dans laquelle le loyer contrôlé par l'autorité administrative avait été fixé en vertu de règles cantonales différentes du droit fédéral applicable au nouveau loyer, soit à l'époque l'AMSL (arrêté fédéral du 30 juin 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif [RO 1972 1531]; ATF ATF 117 II 77 consid. 2).
Dans un arrêt non publié du 9 juillet 2002, la Cour de céans s'est demandée dans quelle mesure l'égalité de traitement postule que le locataire puisse, à l'instar du bailleur, invoquer des facteurs absolus à l'appui d'une demande de baisse de loyer en cours de bail. Elle a conclu que seuls des cas exceptionnels peuvent l'autoriser, en particulier lorsque le précédent loyer résulte d'un bail échelonné ou indexé. Dans un obiter dictum, elle a relevé qu'en principe, seul le bailleur peut se prévaloir de la méthode absolue en cas de sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers, car il est vraisemblable qu'un calcul de rendement aboutira généralement à la fixation d'un loyer supérieur à celui soumis au contrôle administratif. Elle a néanmoins ajouté, sans plus amples explications, que si tel ne devait pas être le cas, rien ne saurait alors interdire au locataire d'invoquer la méthode absolue pour justifier une demande de baisse de loyer (arrêt 4C.291/2001 consid. 2b/gg et 2c, in MietRecht Aktuell [MRA] 2002 p. 176; cf. LACHAT, op. cit., p. 542 ch. 5.4.3). Cette opinion n'a pas été répétée dans des arrêts ultérieurs; la jurisprudence récente a par contre précisé que lorsque les baux ne contiennent ni clause d'indexation ni clause d'échelonnement, la méthode relative s'applique d'ordinaire pour juger de la modification du loyer (ATF 137 III 580 consid. 2 p. 585).
Il appartient au locataire de prouver que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve, à savoir le bailleur, doit collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir (arrêt 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.3, in SJ 2013 I p. 49). Une violation de cette obligation ne doit pas être admise à la légère; elle suppose que le locataire se trouve dans l'impossibilité d'apporter lui-même la preuve et que la bonne foi impose au bailleur de collaborer (HANS PETER WALTER, in Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch [...], vol. I/1, 2012, nos 318 s. ad art. 8 CC).
BGE: 137 III 580, 141 III 245, 114 II 165, 120 II 240 mehr... , 124 III 67, 133 III 61, 141 III 569, 123 III 76, 121 III 397, 129 III 272, 123 III 171, 117 II 77, 122 III 257, 122 III 20
Artikel: Art. 269 OR, Art. 270a OR, art. 270 ss CO, art. 11 al. 4 OBLF mehr... , art. 106 al. 1 LTF, art. 253b CO, art. 270b CO, art. 270 al. 1 CO, art. 270a al. 1 CO, art. 253b al. 3 CO, art. 269a let. a CO, art. 8 CC