Source: https://www.fibucom.com/wohnungseigentumsgesetz/beschluesse/1310-doppelt-qualifizierte-mehrheit.html
Timestamp: 2019-04-19 09:08:51
Document Index: 335490544

Matched Legal Cases: ['§ 559', 'BGH', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 25']

1. Modernisierung – Verbesserung ohne Reparaturbedarf
Eine Modernisierung erhöht den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig (im Sinne von § 559 BGB). Es handelt sich hierbei um eine dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse oder die nachhaltige Einsparung von Energie bzw. Wasser.
Bauliche Veränderung, Modernisierung, modernisierende Instandsetzung - diese Begriffe sind nicht nur unter technischen Aspekten von Bedeutung, sie stellen auch immer wieder die Weichen für die Rechtmäßigkeit von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung. Denn ob eine bestimmte Veränderung des Bauwerks juristisch dem einen oder dem anderen Begriff entspricht, hat Auswirkung auf die notwendigen Mehrheiten. Der BGH hat sich mit der vom Wohnungseigentumsgesetz verwendeten Nomenklatur beschäftigt.
2. Kosten der Instandsetzung
Die Kosten einer Maßnahme der Instandsetzung oder Instandhaltung werden normalerweise auf alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 1 WEG). Die Eigentümer haben es aber in der Hand, eine andere Kostenverteilung zu beschließen (§ 16 Abs. 4 WEG). Immer beschränkt auf den konkreten Einzelfall verleiht § 16 Abs. 4 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kompetenz zur abweichenden Kostenverteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
Die DOPPELT qualifiziert Mehrheit
Zum einen müssen bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung drei Viertel der Miteigentümer nach dem Kopfprinzip zustimmen!
Beispiel: Ihre Eigentümergemeinschaft besteht aus 25 Wohnungseigentümern. In der Eigentümerversammlung sind 21 Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten. 18 von ihnen stimmen für eine Änderung der Kostenverteilung, 3 Wohnungseigentümer enthalten sich ihrer Stimme. Die erforderliche Stimmenmehrheit ist damit nicht erreicht. Hierfür hätten 19 Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Enthaltungen bei der Abstimmung wirken wie Nein-Stimmen.
Und zum anderen müssen diese Kopfstimmen müssen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Die zweite Qualifizierung - mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile - soll verhindern, dass Großeigentümer, die trotz zahlreicher Wohnungen nur eine Stimme haben, überstimmt werden können. Diese Bestimmung dient also dem Minderheitenschutz bezogen auf die Anzahl der Stimmen.
WEG geht vor Gemeinschaftsordnung
Enthält die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer eine andere Regelung zum Stimmrecht, so hat diese Bestimmung keinen Vorrang.
Beispiel: Bestimmt die Gemeinschaftsordnung das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen (Wertstimmrecht), so ist diese Regelung in § 16 Abs. 4 WoEigG mit Verweis auf § 25 Abs. 2 WoEigG außer Kraft gesetzt, es gilt immer das Kopfprinzip.
Nicht nur die Stimmen der anwesenden Eigentümer zählen
Die Dreiviertelmehrheit bezieht sich auf alle vorhandenen Stimmen, nicht nur auf die Stimmen der anwesenden Eigentümer in der Eigentümerversammlung,
Falsche Beschlüsse sind nicht nichtig
Wird bei der Abstimmung keine qualifizierte Mehrheit erreicht und der Versammlungsleiter verkündet den Beschluss als zustande gekommen ist der Beschluss anfechtbar, nicht nichtig (teilweise entnommen aus Jennißen, WEG, 2. Auflage, Verlag Dr. Otto Schmidt Köln, Seite 302 ff).
Ein Beispiel zur doppelt qualifizierte Mehrheit
In Fall 1 ist trotz der fehlenden Kopfstimme des A die 3/4-Mehrheit erreicht, zudem stimmt mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile dem Beschlussantrag zu.
In Fall 2 sind alle Kopfstimmen in der Versammlung anwesend, es stimmt jedoch nicht mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile dem Beschlussantrag zu.
In Fall 3 werden wird nicht die geforderte Kopfstimmanzahl erreicht, obwohl mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile dem Beschlussantrag zustimmt. Der Beschluss ist nicht zustande gekommen.
In Fall 4 ist weder die 3/4-Mehrheit erreicht, noch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, da sich F der Stimme enthalten hat.
Fazit: Das Gesetz verlangt in 2 Fällen eine doppelt qualifizierte Mehrheit. Denken sie unbedingt daran, wenn sie eine Modernisierung oder die Kostenverteilung einer Instandhaltung beschließen. Schauen sie auch in Ihre Teilungserklärung, denn dort können weitere Fälle enthalten sein, in denen ein Beschluss einer doppelt qualifizierten Mehrheit bedarf.