Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F24-06-2015-1C_601-2014
Timestamp: 2016-10-27 12:47:53+00:00
Document Index: 233465049

Matched Legal Cases: ['art. 70', 'art. 70', 'art. 90', 'art. 86', 'art. 82', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 89', 'art. 70', 'art. 70', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 70', "l'article 55", 'art. 70', 'art. 70', 'art. 70', 'art. 26', 'art. 36', 'ATF ', 'art. 66', 'art. 68']

1C_601/2014 (24.06.2015)
1C_601/2014 � � Arr�t du 24 juin 2015
Greffi�re : Mme Tornay Schaller.
A.________, repr�sent� par Me Bertrand Morel, avocat,
PPE B.________,
Commune de Rossens, route du Jordil 10, 1728 Rossens,
Pr�fecture du district de la Sarine, case postale 1622, 1701 Fribourg.
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, IIe Cour administrative, du 6 novembre 2014.
Par permis de construire du 19 ao�t 2009, A.________ a �t� autoris� � construire un immeuble comportant neuf logements sur la parcelle n� 80 du registre foncier de la commune de Rossens, sise en "zone village � prescriptions sp�ciales" selon le plan d'affectation des zones. L'indice d'utilisation du sol (remplac� par l'indice brut d'utilisation du sol [IBUS]), qui �tait limit� � 0,5, a �t� totalement utilis� par cette construction. L'immeuble a �t� divis� en 11 unit�s de propri�t� par �tages (PPE). Le pr�nomm� est propri�taire des articles 80-01 et 80-02, lui donnant un droit exclusif sur ces deux unit�s consistant en deux disponibles au sous-sol, non destin�s � l'habitation.
Comme une r�vision du plan d'am�nagement local de la commune de Rossens - pr�voyant l'augmentation du taux d'utilisation de la zone o� est sise la parcelle n� 80 � 1,10 - �tait en cours, A.________ a form�, le 12 juillet 2011, une demande de modification du permis de construire, dans le sens d'un changement d'affectation des locaux du sous-sol pour l'am�nagement de deux studios. Par d�cision du 23 avril 2012, le Pr�fet de la Sarine a rejet� cette demande, notamment aux motifs que le projet n'�tait pas conforme aux art. 70 et 71 du r�glement d'ex�cution de la loi sur l'am�nagement du territoire et les constructions du 1
er�d�cembre 2009 du canton de Fribourg (ReLATeC; RSF 710.11). Cette d�cision est d�finitive et ex�cutoire.
Inform�e qu'un des locaux au sous-sol �tait habit�, la Commune de Rossens a, le 5 mars 2013, ordonn� l'�vacuation des locaux dans un d�lai fix� au 15 mars 2013.
Le 28 mars 2013, A.________ a d�pos� une nouvelle demande de modification du permis de construire tendant � la transformation partielle d'affectation des locaux du sous-sol. Mis � l'enqu�te publique en avril 2013, ce projet a suscit� l'opposition des neuf copropri�taires de l'immeuble concern�. La Commune et le Service des constructions et de l'am�nagement du canton de Fribourg ont pr�avis� d�favorablement le projet. Par d�cision du 22 mai 2014, le Pr�fet de la Sarine a refus� le permis. A.________ a interjet� recours contre cette d�cision aupr�s de la II
e�Cour administrative du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg (ci-apr�s: le Tribunal cantonal), qui l'a rejet� par arr�t du 6 novembre 2014. Le Tribunal cantonal a consid�r� en substance que le projet n'�tait pas conforme � l'art. 70 al. 1 ReLATeC.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.________ demande principalement au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t attaqu� et de d�livrer la demande de permis de construire d�pos�e le 28 mars 2013. Il conclut subsidiairement au renvoi de la cause � la Pr�fecture de la Sarine pour qu'elle d�livre l'autorisation de construire sollicit�e.
Invit�s � d�poser des observations, le Tribunal cantonal, l'intim�e, le Pr�fet de la Sarine et la Commune concluent au rejet du recours en se r�f�rant aux consid�rants de l'arr�t attaqu�. Le recourant a renonc� � r�pliquer.
Dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) prise en derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e.
Le recourant a pris part � la proc�dure de recours devant le Tribunal cantonal (art. 89 al. 1 let. a LTF). Il est particuli�rement touch� par l'arr�t attaqu� confirmant le rejet de sa demande de modification du permis de construire. Il peut ainsi se pr�valoir d'un int�r�t personnel et digne de protection � l'annulation de l'arr�t attaqu�. Il a d�s lors qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
Les autres conditions de recevabilit� sont par ailleurs r�unies, si bien qu'il y a lieu d'entrer en mati�re sur le fond.
Il n'est pas contest� que la hauteur minimale des pi�ces, atteignant 2,30 m sur toute la surface des studios, n'est pas conforme � l'art. 70 al. 1 ReLATeC. Le recourant soutient en revanche que c'est de mani�re arbitraire qu'il n'a pas �t� mis au b�n�fice de la d�rogation pr�vue � l'art. 70 al. 3 2
�me�phrase ReLATC.
2.1.�Le Tribunal f�d�ral ne revoit l'interpr�tation et l'application du droit cantonal et communal que sous l'angle de l'arbitraire. Une d�cision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Le Tribunal f�d�ral n'a pas � d�terminer quelle est l'interpr�tation correcte que l'autorit� cantonale aurait d� donner des dispositions applicables; il doit uniquement examiner si l'interpr�tation qui a �t� faite est d�fendable. Par cons�quent, si celle-ci ne se r�v�le pas d�raisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la l�gislation cantonale en cause, elle sera confirm�e, m�me si une autre solution para�t �galement concevable, voire pr�f�rable. De plus, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision attaqu�e soient insoutenables, encore faut-il que cette derni�re soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 138 I 305 consid. 4.4 p. 319; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379). Dans ce contexte, le recourant est soumis aux exigences accrues de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF.
Le Tribunal f�d�ral fait preuve de retenue dans l'appr�ciation des circonstances locales. Dans ce domaine, les autorit�s locales disposent en effet d'un large pouvoir d'appr�ciation (cf. ATF 132 II 408 consid. 4.3 p. 416 et les r�f�rences; arr�t 1P.678/2004 du 21 juin 2005 consid. 4, in ZBl 2006 p. 430). Il en va de m�me de l'octroi d'une d�rogation en mati�re de construction (arr�t 1C_137/2010 du 24 juin 2010 consid. 2.1; voir aussi, Steve Favez, La d�rogation en zone � b�tir et ses alternatives, RDAF 2012 I p. 1 ss.).
2.2.�Selon l'art. 70 al. 1 ReLATeC, les vides d'�tage, au sens du chiffre 5.4 de l'annexe de l'accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions (AIHC), ne peuvent �tre inf�rieurs � 2,40 m. L'alin�a 3 dispose que pour les habitations individuelles d�finies � l'article 55, des exceptions aux prescriptions des alin�as 1 et 2 peuvent �tre admises, � condition que l'�clairage et l'a�ration soient suffisants; il en est de m�me pour les transformations de b�timents lorsque les contraintes de l'�tat existant le justifient et pour certains types d'habitations temporaires.
Le rapport explicatif accompagnant le projet de r�glement d'ex�cution de la loi sur l'am�nagement du territoire et les constructions (RELATeC), �manant de la Direction de l'am�nagement, de l'environnement et des constructions du canton de Fribourg, dat� de novembre 2009, pr�cise que les termes "les contraintes de l'�tat existant" couvrent notamment les cas des b�timents prot�g�s (p. 18).
2.3.�La cour cantonale s'est fond�e sur le rapport explicatif pr�cit� qui pr�cise que l'exception pr�vue � l'art. 70 al. 3 2
�me�phrase ReLATeC est notamment pr�vue pour des b�timents prot�g�s. Elle en a d�duit que le l�gislateur avait principalement voulu trouver des solutions pour les cas o� un b�timent ne pouvait �tre modifi� pour des raisons de conservation de la structure. Elle a expos� que cela n'�tait pas le cas en l'esp�ce, dans la mesure o� ce sont les co�ts que n�cessiterait la r�alisation d'un projet respectant la hauteur minimale qui probablement emp�chent le changement d'affectation; une d�rogation ne saurait �tre admise pour une construction r�cente mise � l'enqu�te � une �poque o� les dispositions sur le vide d'�tage �taient identiques. L'instance pr�c�dente a encore ajout� que l'on ne se trouvait pas non plus dans une situation o� une partie d'une pi�ce habitable n'atteint pas la hauteur requise ou encore lorsque seule une pi�ce d'un logement comportant plusieurs pi�ces n'atteint pas la hauteur exig�e: d�s lors, aucune circonstance n'att�nuait l'effet de la violation de cette r�gle de salubrit� que repr�sente le vide d'�tage minimal. La cour cantonale a enfin estim� que le vide d'�tage insuffisant n'�tait compens� au regard de la salubrit� ni par un ensoleillement avantageux ni par une surface importante (de plus de 22 m
2�).
Le recourant tente de remettre en cause cette interpr�tation, en soutenant que "l'�tat existant" au sens de l'art. 70 al. 3 2
�me�phrase ReLATeC consisterait dans le fait que l'immeuble concern� est d�j� construit. Il affirme que ce ne sont pas les co�ts qu'engendrerait la r�alisation du projet qui emp�chent le changement d'affectation, mais le fait que les dalles ne peuvent pas �tre d�plac�es. Il insiste sur l'adverbe "notamment" accompagnant le cas de b�timents prot�g�s, dans le rapport explicatif pr�cit�, ce qui implique qu'il peut exister d'autres exceptions. Il fait valoir encore que les r�gles applicables en mati�re de s�curit� et de protection de la sant� du droit fribourgeois des constructions se sont assouplies, en ce sens qu'une demande de d�rogation n'est plus n�cessaire.
2.4.�Cette argumentation ne suffit cependant pas � d�montrer le caract�re manifestement insoutenable de celle du Tribunal cantonal, ce d'autant moins que le Tribunal de c�ans s'impose une retenue dans l'appr�ciation de l'octroi d'une d�rogation en mati�re de construction. Il en va de m�me de la critique du recourant, selon laquelle la cour cantonale a retenu de mani�re arbitraire qu'une surface de 26 m
2�devait �tre respect�e pour �tre en conformit� avec le ReLATeC. Le recourant perd de vue en effet que la cour cantonale a elle-m�me pr�cis� que le l�gislateur n'avait pas transpos� dans le ReLATeC l'obligation d'une surface minimale de 26 m
2�pour un studio. L'instance pr�c�dente a seulement pris en compte la surface du local pour examiner si elle pouvait �ventuellement compenser le manque de salubrit� d� � la hauteur insuffisante des pi�ces. Enfin, la simple affirmation (non d�montr�e) du recourant selon laquelle il est notoire que la plupart des studios du canton de Fribourg ont une surface de moins de 22 m
2�n'est pas susceptible de rendre l'analyse de la cour cantonale d�raisonnable.
Pour le reste, le recourant soutient que le fait que l'IBUS ait chang� entre le moment o� la construction de l'immeuble a �t� autoris�e et celui o� la requ�te de changement d'affectation a �t� d�pos�e justifie une d�rogation. La Pr�fecture de la Sarine a expos� � cet �gard, dans sa d�cision du 22 mai 2014, que la modification du PAL de la commune de Rossens n'avait pas encore fait l'objet d'une mise � l'enqu�te publique et n'avait pas �t� approuv�e par la Direction de l'am�nagement, de l'environnement et des constructions du canton de Fribourg; l'IBUS qui devait �tre pris en compte n'�tait donc pas celui pr�vu par le nouveau PAL. Le recourant ne d�montre pas que le nouveau PAL est entr� en vigueur, de sorte que son grief manque de pertinence. Quoi qu'il en soit, la prise en compte du nouvel IBUS ne permettrait pas de b�n�ficier de l'exception li�e aux contraintes de l'�tat existant.
Par cons�quent, le Tribunal cantonal pouvait consid�rer sans arbitraire que la Pr�fecture de la Sarine n'a pas abus� de son pouvoir d'appr�ciation en refusant de mettre le projet litigieux au b�n�fice de la d�rogation � la hauteur minimale des pi�ces pr�vue � l'art. 70 al. 3 2
�me�phrase ReLATeC.
Le recourant fait aussi valoir une violation de la garantie de la propri�t� (art. 26 Cst.). Comme tout droit fondamental, la propri�t� ne peut �tre restreinte qu'aux conditions de l'art. 36 Cst. La restriction doit donc reposer sur une base l�gale (al. 1), �tre justifi�e par un int�r�t public (al. 2) et respecter le principe de la proportionnalit� (al. 3). De plus, l'essence des droits fondamentaux est inviolable (al. 4).
Le recourant se pr�vaut d'abord d'une atteinte au noyau intangible de la propri�t�. Ce grief peut �tre d'embl�e rejet� dans la mesure o� le pr�nomm� peut toujours disposer de son bien, conform�ment � l'affectation pour laquelle il l'a acquis.
L'int�ress� soutient ensuite que le principe de la proportionnalit� a �t� viol�. Il se contente toutefois d'affirmer que la faible diff�rence de hauteur (2,30 m au lieu de 2,40 m) ne porte pas atteinte au but poursuivi par les r�gles sur le vide d'�tage, � savoir offrir un volume suffisant pour les pi�ces habitables.
Le principe de la proportionnalit� exige qu'une mesure restrictive soit apte � produire les r�sultats escompt�s (r�gle de l'aptitude) et que ceux-ci ne puissent �tre atteints par une mesure moins incisive (r�gle de la n�cessit�); en outre, il interdit toute limitation allant au-del� du but vis� et il exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les int�r�ts publics ou priv�s compromis (principe de la proportionnalit� au sens �troit, impliquant une pes�e des int�r�ts; ATF 136 IV 97 consid. 5.2.2 p. 104 et les arr�ts cit�s).
F�t-il suffisamment motiv� et recevable, ce grief devrait �tre rejet� dans la mesure o� l'exigence r�glementaire de vide d'�tage est apte � produire le r�sultat escompt�, soit garantir la salubrit� des logements (r�gle de l'aptitude). Cette mesure respecte en outre la r�gle de la n�cessit�, puisque l'objectif vis� ne peut pas �tre atteint par une mesure moins incisive et que la possibilit� d'obtenir une d�rogation est pr�vue. Il ressort enfin du consid�rant pr�c�dent que la pes�e des int�r�ts op�r�e par la cour cantonale s'agissant des locaux litigieux respecte le principe de la proportionnalit� au sens �troit. Le recourant ne d�montre d'ailleurs pas que l'int�r�t � la d�rogation prime sur les exigences de salubrit� poursuivies par l'obligation d'un vide d'�tage de 2,40 m.
Il s'ensuit que le recours est rejet�, dans la mesure de sa recevabilit�. Le recourant, qui succombe, supportera les frais judiciaires (art. 66 al.1 LTF). C'est � bon droit que l'intim�e, qui a agi sans l'aide d'un avocat, ne demande pas de d�pens (art. 68 al. 2 LTF).
Les frais judiciaires, arr�t�s � 3'000 francs, sont mis � la charge du recourant.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties, � la Commune de Rossens, � la Pr�fecture du district de la Sarine et au Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, II
e�Cour administrative.
Lausanne, le 24 juin 2015
La Greffi�re : Tornay Schaller