Source: https://www.promeda.de/blog/betriebskostenabrechnung-das-sind-sonstige-betriebskosten/
Timestamp: 2020-04-08 15:08:12
Document Index: 171506176

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 1', '§ 1', '§ 1', 'BGH', 'BGH']

Hat der Vermieter mit dem Mieter im Mietvertrag monatliche Betriebskostenvorauszahlungen (Nebenkostenvorauszahlungen) vereinbart, sind nur die 17 in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelisteten Kostenpositionen umlagefähig.
Während in § 2 BetrVK die Kostenpositionen der Nummern1 bis 16 genau benannt sind, ist der sogenannte Auffangtatbestand der Nummer 17 „sonstige Betriebskosten“ eher vage. Zwar gehören hierzu alle Betriebskosten, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind und weder Verwaltungskosten noch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind. Trotzdem kommt es aber über die sonstigen Betriebskosten immer wieder zu Streit.
Das sind umlagefähige sonstige Betriebskosten
Generell sind solche Betriebskosten umlagefähig, die die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 1 Satz 1 BetrVK.
Verwaltungskosten, also die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrVK
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, also die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrVK
Die Abgrenzung zwischen umlagefähigen sonstigen Betriebskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ist in der Praxis nicht immer einfach. Grundsätzlich zählen zu den umlagefähigen sonstigen Kosten diejenigen, die nicht einmalig, sondern laufend anfallen.
Beleuchtungskosten für Heizungsräume (soweit nicht bereits beim Allgemeinstrom erfasst)
Betriebskosten für eine Abwasserreinigungsanlagen, Dachinnenheizung (die Personenschäden durch herunterfallende Eiszapfen verhindern soll) sowie für Saunen und Schwimmbäder, sofern der Mieter diese nutzen darf
Laufende Kosten für Bereitschaftsdienste, Pförtner (soweit konkret erforderlich) und Videoüberwachungsanlagen (soweit konkret erforderlich und datenschutzrechtlich zulässig)
Reinigungskosten für Fußmatten, Glasdächer, Lichtschächte, Müllbehälter und Rollladen
Überprüfungskosten für Abflussrohre und Gasleitungen
Regelmäßige Reinigung von Dachrinnen, soweit das Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, nicht aber eine einmalige Verstopfung der Dachrinne
Wartungskosten für Alarmanlagen, Blitzschutzanlagen, brandschutztechnische Einrichtungen (etwa Brandmelde- und Sprinkleranlagen), Feuerlöscher, Lüftungsanlagen, Notstromaggregaten und Rücktauschsicherungen
Vermietertipp: Die sonstigen Betriebskosten müssen im Mietvertrag genau bezeichnet sein
Umlagefähig sind die sonstigen Betriebskosten grundsätzlich nur dann, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich im Einzelnen bezeichnet werden. Die bloße mietvertragliche Bezeichnung „sonstige Betriebskosten“ reicht dafür nicht aus (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03).
Stillschweigende Vereinbarung über die sonstigen Betriebskosten
Ausnahmsweise kann die Umlage von sonstigen Betriebskosten auch ohne eine Vereinbarung im Mietvertrag wirksam sein. Das ist der Fall, wenn diese Kosten jahrelang gezahlt wurden, weil darin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 146/03). Unter „jahrelang“ dürfte ein Zeitraum von mindestens drei Jahren zu verstehen sein.
D. Demus 2. Juli 2015 at 19:50
Ihre Information habe ich mit Interesse gelesen und mich über die klar formulierten Texte gefreut.
wie verhält es sich bei Nebenkosten =sehr präzise im Vertrag zu formulieren), die erst später auftreten / vorgeschrieben werden ??? Hier z.B.Wartungskosten für Rauchmelder.
Dorothea Demus
PS wir haben einen Mieter mit einem Vertrag von sage und schreibe 1967
Marcel Kurzke 5. Juli 2015 at 21:48
Hallo Frau Demus,
ich kürze hier einfach ab: Sie finden online viele Quellen, wie mit neu entstehen Nebenkosten umzugehen ist.
Ich hoffe es ist für Sie in Ordnung, wenn ich dazu an dieser Stelle nicht weit aushole.
U.Taborsky 17. Juli 2015 at 10:06
Wir müssen seit einiger Zeit Pacht für eine Müllstandsfläche bezahlen, da wir keinen eigenen Stellplatz für die Mülltonnen haben. Kann ich diese Kosten als Betriebskosten umlegen?
Wir sind hier sehr unterschiedlicher Meinung.
Marcel Kurzke 17. Juli 2015 at 14:50
Hallo Frau Taborsky,
in meinen Augen verhält es sich ähnlich wie bei einem Erbbauzins / Erbbaurecht. Hier sind die Pachtzahlungen nicht umlegbar, da diese Zahlungen anstelle des Kaufpreises geleistet werden. Den Kaufpreis können Sie wiederum nicht umlegen.