Source: https://www.propertyinsicily.com/author/galati-1968-sebi-45/
Timestamp: 2020-01-19 07:22:43+00:00
Document Index: 61865040

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 23', 'art. 3', 'art. 5', 'art. 31', 'art. 29']

Il Consiglio Nazionale del Notariato illustra le nuove tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione in vigore a partire dal 16 marzo 2019, introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il dlgs 122/2005.
La legge sull’acquisto di immobili da costruire (dlgs 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia e l’acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia).
Il termine per la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali è stato riaperto dalla legge di bilancio 2019, che ha però aumentato l’imposta sostitutiva al 10%.
Il termine è ora fissato al 30 giugno 2019. Entro tale data deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l’imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione).
Per godere dell’agevolazione occorre far predisporre una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al 1° gennaio 2019. La perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile).
Il perito deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 30 giugno 2019. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l’imposta sostitutiva, che oggi è pari al 10% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l’imposta in tre anni, pagando un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima.
Ricordiamo che chi ha già in precedenza rivalutato un terreno (al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005, al primo gennaio 2008, al primo gennaio 2010, al primo luglio 2011, al primo gennaio 2013, al primo gennaio 2014, al primo gennaio 2015, al primo gennaio 2016, al primo gennaio 2017 o al primo gennaio 2018) può rivalutarlo ancora, detraendo dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza. In passato, invece, era necessario pagare interamente la nuova imposta, e poi chiedere il rimborso di quanto già pagato.
I familiari coadiuvanti del coltivatore diretto e appartenenti al suo nucleo familiare, se sono anch’essi iscritti alla previdenza agricola come coltivatori diretti, hanno diritto alle agevolazioni fiscali previste per coltivatori diretti titolari dell’impresa agricola a cui i familiari partecipano attivamente.
Lo ha stabilito la legge di bilancio 2019, chiarendo definitivamente un dubbio che aveva portato alcuni uffici periferici dell’Agenzia delle entrate a negare l’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto di terreni agricoli da parte dei coadiuvanti, in quanto non titolari di impresa agricola (articolo 1, comma 705, della legge 30 dicembre 2018, n. 145).
La nuova norma stabilisce inequivocabilmente il diritto dei coadiuvanti iscritti alla previdenza agricola come coltivatori diretti (purché appartenenti allo stesso nucleo familiare del titolare) alle agevolazioni fiscali per l’acquisto di terreni agricoli (la cosiddetta agevolazione per la piccola proprietà contadina), anche in assenza dei requisiti previsti per l’applicazione dell’agevolazione a favore dei familiari conviventi con il coltivatore diretto o l’imprenditore agricolo professionale (art. 1, comma 907, della legge 28 dicembre 2015, n. 208).
Il riferimento alla “partecipazione attiva” all’impresa agricola non sembra aggiungere niente rispetto alla qualifica di “coadiuvante”, poiché tale non potrebbe essere chi non partecipa attivamente all’impresa. Qualche dubbio si potrebbe invece avanzare sull’appartenenza al medesimo nucleo familiare, che potrebbe essere riscontrata anche in mancanza di convivenza anagrafica. Sul punto è dunque auspicabile un chiarimento da parte dell’Agenzia delle entrate.
Alcune recenti sentenze della Corte di Cassazione hanno modificato l’interpretazione, precedentemente consolidata, delle regole sulla rivendita delle abitazioni costruite nell’ambito di programmi di edilizia residenziale pubblica.
Secondo la nuova interpretazione della Suprema Corte, il tetto massimo al prezzo di rivendita (o al canone di locazione) degli alloggi di edilizia residenziale pubblica convenzionata è ancora in vigore, nonostante la legge Ferrarini-Botta avesse abrogato, già dal 15 marzo 1992, i vincoli previsti dall’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865.
Per rimuovere il limite al prezzo di rivendita (o al canone di locazione), è dunque necessario stipulare una nuova convenzione tra il proprietario e il Comune, che può prevedere anche il pagamento di un corrispettivo a favore del Comune stesso.
I Comuni si sono adeguati a questa nuova interpretazione, modificando anche le delibere precedentemente assunte su questa materia.
Chi intende vendere un’abitazione che è stata costruita nell’ambito di un programma di edilizia residenziale pubblica, ha pertanto due possibilità: vendere a un prezzo non superiore a quello determinato in base ai criteri stabiliti dalla convenzione (e normalmente inferiore al valore di mercato dell’abitazione), oppure stipulare, con atto notarile, una nuova convenzione con il Comune, eventualmente pagando il corrispettivo stabilito dalle delibere comunali, in modo di poter poi vendere l’abitazione al prezzo liberamente concordato con l’acquirente.
Per evitare speculazioni, la legge ha previsto limitazioni alla possibilità di rivendita degli alloggi acquisiti in questo modo (e alla loro locazione). Queste limitazioni sono state riportate nelle convenzioni, e di norma richiamate anche nei successivi atti di rivendita degli alloggi da parte dei privati.
I limiti previsti dall’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 prevedevano:
La legge 22 ottobre 1971, n. 865, prevedeva originariamente, per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in proprietà, il divieto di rivendita per i primi dieci anni dal rilascio della licenza di abitabilità; successivamente l’alloggio poteva essere rivenduto soltanto ai soggetti in possesso dei requisiti previsti dalla legge per l’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, e al prezzo massimo stabilito dalla legge.
In caso di violazione di questi limiti, era prevista la nullità dell’atto di rivendita.
Le norme di legge che prevedevano il divieto di alienazione sono state abrogate con effetto dal 15 marzo 1992 (art. 23 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, la cosiddetta legge “Ferrarini-Botta”, modificato dall’art. 3 della legge 28 gennaio 1994, n. 85).
Si era quindi diffusa l’interpretazione, inizialmente confermata anche dalla Corte di Cassazione, secondo cui gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in proprietà potevano essere rivenduti in qualsiasi momento (salva l’applicazione del divieto di rivendita per i primi cinque anni, in presenza di un mutuo agevolato concesso per l’acquisto dell’alloggio), a chiunque (senza più necessità di rispettare i requisiti soggettivi), ma anche a qualsiasi prezzo, cioè senza più dover rispettare un prezzo massimo per la rivendita.
In seguito la legge ha previsto la possibilità di rimuovere il vincolo relativo al prezzo massimo di rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata, stipulando con il Comune un atto di modifica della convenzione originaria, a fronte del pagamento di un corrispettivo (art. 5 comma 4-bis del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito nella legge 12 luglio 2011, n. 106, che ha introdotto i commi 49-bis e 49-ter all’art. 31 della legge 448/1998).
Il corrispettivo doveva essere stabilito con decreto ministeriale, ma la competenza a determinare il corrispettivo è stata poi attribuita direttamente ai singoli Comuni (art. 29, comma 16-undecies, del decreto legge 29 dicembre 2011, n. 216, aggiunto dalla legge di conversione 24 febbraio 2012, n. 14).
Molti Comuni, tra cui il Comune di Pavia, hanno già adottato nuove delibere, modificando quelle precedenti in conformità alla nuova interpretazione della Corte di Cassazione, affermando la necessità di stipulare una specifica convenzione per rimuovere il vincolo del prezzo massimo nella rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata.