Source: https://blogavocat.fr/space/albert.caston/tag/promoteur
Timestamp: 2020-05-26 18:54:27+00:00
Document Index: 96392806

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1147", "l'article 1147", 'art.\n9', "l'article 700", "l'article 700", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 5", "l'article 700", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1382", 'arrêt ', "l'article 1382", "l'article 1382", "l'article 31", "l'article 1382", "l'article 1382", "l'article 31", "l'article 700", 'arrêt ', 'arrêt ']

Le promoteur-vendeur est, comme les constructeurs, tenu envers l'acquéreur d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires
N° de pourvoi: 19-10.434
SCP Gadiou et Chevallier, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)
Arrêt n° 296 F-D
Pourvoi n° J 19-10.434
La société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° J 19-10.434 contre l'arrêt rendu le 28 septembre 2018 par la cour d'appel de Nouméa (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. S... P..., domicilié [...] ,
2°/ à la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), dont le siège est [...] ,
3°/ à M. L... F..., domicilié [...] , exerçant sous l'enseigne Entreprise de carrelage,
Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société [...], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. P..., après débats en l'audience publique du 3 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
1. Il est donné acte à la société [...] (la société [...]) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SMABTP.
2. Selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 28 septembre 2018), par acte du 19 février 2002, M. P... a acquis un appartement vendu en l'état futur d'achèvement par la société [...].
3. Se plaignant de désordres du carrelage, il a, après expertise, assigné en indemnisation le vendeur, qui a appelé en garantie la SMABTP et M. F..., titulaire du lot.
4. La société [...] fait grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie formé contre M. F..., alors « que, dans ses conclusions d'appel, M. F... ne contestait pas être intervenu pour la pose du carrelage dans l'appartement de M. P... ; que, dès lors, en se fondant, pour débouter la société [...] de son recours en garantie contre M. F..., sur la circonstance qu'elle n'établissait pas qu'il soit intervenu pour la pose du carrelage dans le bâtiment C où se situe l'appartement de M. P..., sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige et méconnu le principe de la contradiction, a violé ainsi les articles 4 et 16 du code de procédure civile. »
5. M. F... ayant soutenu dans ses conclusions que la preuve de la pose par ses soins du résiliant phonique en sous-face du carrelage n'était pas rapportée, la cour d'appel a retenu souverainement, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, que la société [...] n'établissait pas l'intervention de M. F... dans le bâtiment C où était situé l'appartement de M. P... et a rejeté en conséquence la demande en garantie formée contre celui-ci.
7. La société [...] fait grief à l'arrêt de la condamner à réparation, alors « que le promoteur est tenu d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires ; qu'en retenant, pour dire que la société [...] avait engagé sa responsabilité contractuelle à raison des désordres affectant le carrelage de l'appartement acquis par M. P... qui, selon ses constatations, constituaient des dommages intermédiaires, qu'elle était tenue d'une obligation de résultat vis-à-vis de l'acquéreur et ne pouvait en conséquence s'exonérer de sa responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère exonératoire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable à la Nouvelle-Calédonie. »
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en Nouvelle-Calédonie :
8. Selon ce texte, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cour étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
9. Pour retenir la responsabilité contractuelle de la société [...] et la condamner à payer le coût des travaux de réparation et des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, l'arrêt, après avoir relevé que le désordre affectant le carrelage apparu dans le délai décennal ne caractérisait pas une atteinte à la solidité de l'ouvrage ni une impropriété à destination, retient que le promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage et, en sa qualité de vendeur en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices dont il ne peut s'exonérer que par la preuve de la survenance d'un cas de force majeure.
10. En statuant ainsi, alors que le promoteur-vendeur est, comme les constructeurs, tenu envers l'acquéreur d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les désordres affectant le carrelage de l'appartement acquis par M. P... engagent la responsabilité contractuelle de la société [...], en ce qu'il condamne la société [...] à payer à M. P... la somme de 350 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qu'il confirme le jugement déféré ayant condamné la société [...] à payer à M. P... la somme de 4 034 636 F CP à titre de dommages-intérêts, la somme de 250 000 F CP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, l'arrêt rendu le 28 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nouméa autrement composée ;
Maitrise d'oeuvre : les règles relatives aux clauses abusives s'appliquent à une SCI professionnelle de l'immobilier et non de la construction
Par albert.caston le 18/11/19
Note SJ G 2019, p. 2066.
Note Dessuet, RGDA 2019-12, p. 32
Note M. Parmentier, GP 2019, n° 43, p. 67.
Note Boubli, RDI 2019, p. 617.
Note S. Tisseyre, D. 2020, p. 55.
Note Sizaire, Constr-urb. 2020-1, p. 32.
Note Le Gach-Pech, SJ G 2020, p. 215.
Note Maleville, Bulletin assurances EL, fév. 2020, p. 5.
Note Casu, GP 2020, n° 7, p. 67.
Demandeur(s) : M. A.. X...
Défendeur(s) : société Pela, société civile immobilière
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Dijon, 26 juin 2018), que, par contrat du 23 septembre 2013, la société civile immobilière Pela (la SCI) a confié à M. X..., architecte, la maîtrise d’oeuvre complète de la construction d’un bâtiment à usage professionnel, le contrat prévoyant que, même en cas d’abandon du projet, pour quelque raison que ce soit, les honoraires seraient dus et réglés en totalité au maître d’oeuvre ; que, la SCI Pela ayant abandonné son projet, M. X... l’a assignée en paiement d’une somme correspondant à l’intégralité des honoraires prévus au contrat ;
Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de déclarer abusive la clause insérée dans le contrat de maîtrise d’oeuvre, d’en prononcer la nullité, de rejeter sa demande en paiement formée sur le fondement de cette clause et de limiter le montant de ses honoraires, alors, selon le moyen :
1°/ qu’est un professionnel toute personne morale qui agit à des fins professionnelles ; qu’en retenant que la SCI Pela n’avait pas conclu le contrat de maitrise d’oeuvre en qualité de professionnelle, cependant qu’elle constatait elle-même que la SCI Pela « a[vait] pour objet social l’investissement et la gestion immobiliers, notamment la mise en location d’immeubles dont elle a fait l’acquisition », de sorte que la construction du bâtiment, en vue de laquelle était conclu le contrat de maîtrise d’oeuvre, relevait de son activité professionnelle et poursuivait des fins professionnelles, la cour d’appel a violé l’article liminaire du code de la consommation, ensemble les articles L. 212-1 et L. 212-2 du même code ;
2°/ qu’est un professionnel toute personne morale qui agit à des fins professionnelles ; qu’en retenant, pour conclure que la SCI Pela avait conclu le contrat de maîtrise d’oeuvre en qualité de non-professionnel, que le domaine de la construction faisait appel à des « connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques qui sont radicalement distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière », quand seule importait la finalité professionnelle poursuivie par la SCI, la cour d’appel a violé l’article liminaire du code de la consommation, ensemble les articles L. 212-1 et L. 212-2 du même code ;
3°/ qu’en toute hypothèse, ne sont pas abusives les clauses qui ne visent qu’à assurer le caractère obligatoire du contrat ; qu’en retenant que la clause prévoyant que « même en cas d’abandon du projet, pour quelque raison que ce soit, les honoraires seront dus et réglés en totalité au maître d’oeuvre », était abusive, quand une telle clause ne faisait que sanctionner l’inexécution du contrat par le maître de l’ouvrage, la cour d’appel a violé l’article L. 212-1 du code de la consommation ;
Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que la SCI avait pour objet social l’investissement et la gestion immobiliers, et notamment la mise en location d’immeubles dont elle avait fait l’acquisition, qu’elle était donc un professionnel de l’immobilier, mais que cette constatation ne suffisait pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction, qui seule serait de nature à la faire considérer comme étant intervenue à titre professionnel à l’occasion du contrat de maîtrise d’oeuvre litigieux dès lors que le domaine de la construction faisait appel à des connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que la SCI n’était intervenue au contrat litigieux qu’en qualité de maître de l’ouvrage non professionnel, de sorte qu’elle pouvait prétendre au bénéfice des dispositions de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016 ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que la clause litigieuse avait pour conséquence de garantir au maître d’oeuvre, par le seul effet de la signature du contrat, le paiement des honoraires prévus pour sa prestation intégrale, et ce quel que fût le volume des travaux qu’il aurait effectivement réalisés, sans qu’il n’en résultât aucune contrepartie réelle pour le maître de l’ouvrage, qui, s’il pouvait mettre fin au contrat, serait néanmoins tenu de régler au maître d’oeuvre des honoraires identiques à ceux dont il aurait été redevable si le contrat s’était poursuivi jusqu’à son terme, la cour d’appel a retenu à bon droit que cette clause constituait une clause abusive ;
Promoteur-vendeur - manquement contractuel préjudiciable au tiers
N° de pourvoi: 17-14.190 Non publié au bulletin Rejet
Me Le Prado, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 5 janvier 2017), que la société Safege disposait d'un siège détenu par la société civile immobilière Sist (la SCI), qu'elle contrôlait intégralement ; qu'en 2006, la société Safege a souhaité disposer d'un nouveau siège financé pour partie par crédit-bail et pour partie par le produit de la cession de son siège ; que, par contrat du 22 décembre 2006, la société Safege (le réservataire) a réservé pour son nouveau siège, auprès de la société civile de construction-vente Nota Bene (la SCCV), ayant pour gérant M. X... (le réservant), un immeuble de bureaux que la SCCV proposait de faire édifier ; qu'il était stipulé que la SCCV devait achever et livrer l'immeuble à la société Safege au plus tard le 31 juillet 2008 ; que, par acte du même jour, la SCI a vendu à l'EURL Immoplu'o (l'EURL), représentée par son gérant M. X..., l'immeuble servant de siège à la société Safege ; que cet acte était conclu sous la condition suspensive, au profit de l'acquéreur, du paiement de la totalité du prix de vente de l'immeuble acquis en l'état futur d'achèvement et, au profit du vendeur, de la livraison de cet immeuble, et prévoyait que la signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 octobre 2008 ; que, lors de la signature de l'acte authentique portant sur la vente en l'état futur d'achèvement, la société Genefim s'est substituée à la société Safege, cette dernière intervenant à l'acte en qualité de crédit-preneur ; que cet acte a confirmé que l'achèvement de l'immeuble devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2008 et a prévu le paiement du prix ainsi qu'il suit : 30 % à la signature de l'acte, 25 % à l'achèvement du gros oeuvre, 20 % la mise hors d'eau, 20 % la mise hors d'air, 1,5 % à la livraison, 1 % à la levée des réserves, 1 % à la remise des attestations d'assurance définitives et 1,5 % à la délivrance du certificat de conformité ; que les travaux concernant l'immeuble acquis en l'état futur d'achèvement ont été réceptionnés le 8 août 2008 avec des réserves, qui ont été levées le 9 décembre 2008 ; que, le 21 octobre 2008, le notaire de la SCI a pris acte de la non-réalisation de la condition suspensive du paiement intégral du prix ; que, par lettre du 10 décembre 2008, l'EURL, au constat de la non-réalisation de la condition suspensive de paiement intégral du prix par la Safege à la SCCV, s'est prévalue auprès de la SCI de la caducité de la promesse de vente ; que le paiement du solde du prix est intervenu le 3 mars 2009 après production par la SCCV du certificat de conformité le 21 janvier 2009 et de l'attestation définitive de versement de la prime d'assurance le 2 février 2009 ; que, le 15 juillet 2009, le notaire de la SCI a dressé un procès-verbal de carence à l'encontre de l'EURL ; que, le 30 janvier 2013, la SCI a vendu l'immeuble à un tiers ; qu'elle a assigné l'EURL et la SCCV en paiement de sommes, puis a assigné en déclaration de jugement commun M. X..., ès qualités de gérant de la SCCV, et Mme X..., ès qualités d'associé de cette SCCV ;
Attendu que la SCCV fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une somme à la SCI ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que la SCCV, en ne levant les réserves que le 9 décembre 2008, avait manqué à son obligation contractuelle de les lever avant le 8 octobre 2008, que, quoi qu'il en soit des causes de la délivrance tardive des attestations définitives d'assurance de l'immeuble et du certificat de conformité, force était de constater que le seul manquement du promoteur vendeur à son obligation contractuelle suffisait à rendre impossible le paiement intégral du prix avant le 31 octobre 2008, que la SCCV ne prouvait pas que, si elle avait levé les réserves dans le délai prévu, comme elle s'y était contractuellement engagée, il lui aurait été impossible de faire diligence afin que l'attestation définitive d'assurance et le certificat de conformité fussent délivrés dans des délais permettant la réalisation de la condition suspensive figurant à la promesse de vente par le paiement intégral du prix avant le 31 octobre 2008, la cour d'appel a pu en déduire que le manquement contractuel de la SCCV était directement à l'origine de la mise en oeuvre par l'EURL de la clause de caducité du compromis de vente et que ce manquement constituait une faute quasi-délictuelle à l'égard de la SCI ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement des dépens d'appel ;
Attendu que c'est sans violer l'article 5 du code de procédure civile que la cour d'appel a condamné M. et Mme X... aux dépens d'appel ;
Condamne la société Nota Bene et M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Nota Bene et de M. et Mme X... et les condamne à payer à la SCI Sist la somme globale de 3 000 euros ;
La faute détachable du gérant de la SCI (promoteur), tenu personnellement des conséquences d'absence de "DO"
- Pagès de Varenne, "constr.-urb." 2016-4, p. 30.
- Parmentier, GP 2016, n° 17, p. 75..
- Asselain, RGDA 2016, p. 255.
- Leducq, GP 2016, n° 23, p. 76
- Roussel, RDI 2016, p. 415 avec tableau de jurisprudence.
N° de pourvoi: 14-15.326
SCP Thouin-Palat et Boucard, SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat(s)
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Clé du Sud, Mme X..., la société PPHU Fedde, Karl Fende ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 juillet 2013), que la société civile immobilière Z... (la SCI) et M. et Mme Z... ont confié à la société Clé du Sud, ayant pour gérant M. X..., la construction de cinq chalets ; que, se plaignant de désordres de construction, les maîtres de l'ouvrage ont, après avoir obtenu la désignation d'un expert et une provision, assigné en indemnisation la société Clé du Sud, depuis en liquidation judiciaire, et M. X... à titre personnel ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à la SCI diverses sommes, alors, selon le moyen que le défaut de souscription des assurances de dommage et de responsabilité constitutives d'une infraction pénale et caractérisant une abstention fautive imputable au dirigeant de la personne morale n'est pas séparable des fonctions de dirigeant de cette personne morale ; qu'en déclarant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 223-22 du code de commerce, L. 241-1, L. 242-1 et L. 243.-3 du code des assurances ;
Mais attendu qu'ayant retenu que M. X..., gérant de la société Clé du Sud, qui n'avait pas souscrit d'assurance décennale, avait commis une faute intentionnelle, constitutive d'une infraction pénale, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il avait commis une faute séparable de ses fonctions sociales et engagé sa responsabilité personnelle ;
Par albert.caston le 09/02/16
Devoir de conseil quasi-délictuel du commercialisateur du promoteur
Par albert.caston le 02/01/16
- Guillemin, RLDC 2015-12, p. 23.
- Hannecart et Pin, RLDC 2016-2, p. 20.
- Heugas-Darraspen, RDI 2016, p. 222.
N° de pourvoi: 14-17.469
Me Le Prado, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat(s)
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 février 2014), que, sur la proposition de leur conseil en patrimoine, M. et Mme X... ont obtenu une étude personnalisée dans un objectif de défiscalisation réalisée par la société Iselection, qui avait reçu de la société Progimm, promoteur immobilier, mandat de commercialiser des logements à rénover livrables fin 2002 ; que, le 27 décembre 2001, ils ont acquis un appartement vendu par la société Progimm ; que la réception de l'ouvrage après travaux est intervenue le 5 novembre 2004 et que le bien a été mis en location en 2005 ; qu'ayant fait l'objet de redressements fiscaux au titre des années 2003 et 2004 en raison de déductions afférentes à cette opération, M. et Mme X... ont assigné la société Iselection en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;
Attendu que la société Iselection fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers M. et Mme X..., alors, selon le moyen :
1°/ que la personne commercialisant en qualité de mandataire du vendeur un programme d'investissement immobilier auprès des tiers, sans contracter avec eux ni s'entremettre dans la vente, n'est pas personnellement responsable de l'insuffisance ou de la mauvaise information donnée à l'acheteur sur le projet ; qu'en l'espèce, ainsi qu'elle le soulignait dans ses conclusions et que l'a constaté l'arrêt, la société Iselection s'était bornée, en sa qualité de mandataire de la société Sogimm, à présenter aux époux X... le projet d'investissement immobilier dénommé « Orangerie de la Damette », consistant en la rénovation de l'orangerie d'un château en vue de sa location, en leur fournissant une plaquette publicitaire ainsi qu'en réalisant deux études personnalisées qualifiées de « document (s) non contractuel (s) », présentant de manière objective les avantages fiscaux du programme ; qu'elle rappelait qu'elle n'était partie ni à l'avant-contrat de vente de l'immeuble conclu par les époux X... avec la société Sogimm le 4 décembre 2001, ni à l'acte réitératif du 27 décembre 2001, et qu'elle n'avait pas participé aux travaux de rénovation de l'immeuble confié à des entreprises tierces par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2002 ; que pour dire que la société Iselection avait commis une faute engageant sa responsabilité, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu qu'en sa qualité de « professionnel de la commercialisation de programmes immobiliers d'investissement patrimonial », cette société aurait dû informer les acquéreurs sur les particularités de leur investissement au regard de la législation fiscale, et qu'elle était responsable du redressement subi par les époux X... dans la mesure où ces derniers avaient pu légitimement penser que le coût des travaux effectués pouvaient être déduit de leurs revenus imposables ; qu'en statuant de la sorte, sans constater que la société Iselection, intervenue en simple qualité de commercialisateur du programme d'investissement litigieux, pour le compte de son mandant la société Sogimm avec laquelle la vente du bien immobilier avait été conclue par les époux X..., avait été liée par contrat avec ces derniers ou s'était entremise dans la réalisation de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°/ que la société Iselection faisait valoir qu'elle s'était bornée, en sa qualité de mandataire de la société Sogimm, à présenter aux époux X..., par ailleurs assistés de leur conseil en gestion patrimoniale, le projet d'investissement immobilier dénommé « Orangerie de la Damette », pour le compte du promoteur, en leur fournissant une plaquette publicitaire ainsi qu'en réalisant deux études personnalisées qualifiées de « document (s) non contractuel (s) » ; qu'elle rappelait qu'elle n'était partie ni à l'avant-contrat de vente de l'immeuble conclu par les époux X... avec la seule société Sogimm le 4 décembre 2001, ni à l'acte réitératif du 27 décembre 2001, et qu'elle n'avait pas participé aux travaux de rénovation de l'immeuble confié à des entreprises tierces par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2002 ; qu'en retenant par motifs supposément adoptés des premiers juges, pour dire que la société Iselection avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, que celle-ci avait été « le seul interlocuteur » des époux X... et était dès lors tenue d'une obligation d'information et de conseil à leur égard, quand il résultait de ses propres constatations que ces derniers avaient fait l'acquisition du bien immobilier directement auprès du promoteur, la société Sogimm, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ que seule une faute en lien de causalité avec un préjudice indemnisable est susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur ; que la société Iselection faisait valoir qu'en toute hypothèse, le redressement infligé aux époux X... était sans lien avec le manquement à son devoir d'information et de conseil qui lui était imputé, dans la mesure où le retard dans l'exécution des travaux de réhabilitation de l'immeuble, ainsi que la non-éligibilité de ceux-ci au dispositif de défiscalisation projeté, étaient exclusivement imputables aux entreprises chargées des travaux par l'assemblée générale des copropriétaires qui s'était tenue le 25 septembre 2002, avec lesquelles elle n'avait aucun lien contractuel ni capitalistique ; qu'en retenant, pour dire que la société Iselection avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, que l'échec de l'opération était dû au manquement de la société Iselection à son devoir de conseil, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si indépendamment du prétendu manquement de l'exposante à son devoir de conseil, le redressement infligé aux époux X... n'avait pas pour cause déterminante la faute des entreprises chargées des travaux, qui n'avaient pas respecté les délais de livraison convenus ni effectué de travaux d'amélioration conformes à l'article 31 du code général des impôts, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4°/ que seule une faute en lien de causalité avec un préjudice indemnisable est susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur ; que le paiement de l'impôt mis à la charge d'un contribuable à la suite d'un redressement fiscal ne constitue pas un dommage indemnisable, sauf à ce qu'il soit établi que s'il avait été mieux conseillé, le contribuable aurait pu ne pas être exposé au paiement de l'impôt rappelé ou aurait acquitté une imposition d'un montant moindre ; que la société Iselection faisait précisément valoir que le paiement de l'impôt mis à la charge des époux X... du fait de la remise en cause par l'administration fiscale de la déductibilité des travaux effectués sur le bien immobilier acquis auprès de la société Sogimm ne constituait pas un préjudice indemnisable ; qu'en retenant néanmoins que la société Iselection avait manqué à son devoir de conseil et que ce manquement avait un lien de causalité direct avec le redressement subi par les époux X..., sans rechercher ni a fortiori constater que ces derniers auraient pu bénéficier, à la date de souscription de leur engagement, d'une autre opération présentant les mêmes avantages que ceux escomptés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la société Iselection, intermédiaire spécialisé, ne pouvait ignorer la différence entre les travaux d'amélioration, admis par l'article 31 du code général des impôts, et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales, que ces travaux ne pouvaient être commencés avant la fin de la commercialisation et la création d'un syndicat de copropriété, qu'elle savait, par l'étude préalable, que les travaux étaient importants par rapport au coût d'acquisition et qu'elle aurait dû attirer l'attention de M. et Mme X... sur le délai nécessaire à la mise en location et l'impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la société Iselection avait commis une faute délictuelle envers M. et Mme X... en lien direct avec le préjudice constitué par l'échec de la défiscalisation qui leur était proposée, a légalement justifié sa décision ;
Condamne la société Iselection aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Iselection à verser la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la société Iselection ;
Promoteur et devoir de conseil de l'assureur construction
Par albert.caston le 19/12/15
- Karila, RGDA 2016, p. 38.
- Ajaccio, DP EL, bulletin assurances, n° 255, février 2016, p. 6.
- Pagès de Varenne, rev "constr. urb.", 2016-2, p. 36.
- Cerveau-Colliard, GP 2016, n° 12, p. 70.
N° de pourvoi: 15-13.305
Engagement prématuré d'une opération immobilière et responsabilité du notaire
N° de pourvoi: 14-20.218
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 22 avril 2014), que, par acte sous seing privé du 14 février 2007, rédigé par M. X..., notaire, la commune de La Rochette a vendu à la société de promotion immobilière Les Terrasses des Monts (le promoteur), sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire un bâtiment d'habitation collectif, un terrain, incluant d'anciennes voiries désaffectées et déclassées, ainsi qu'une partie de la place... qu'elle déclarait relever de son domaine privé ; qu'un jugement du tribunal administratif du 14 octobre 2010, devenu définitif, a, sur les recours de tiers, annulé les permis de construire initial et modificatif délivrés au promoteur, en ce qu'ils contrevenaient, notamment, aux prescriptions de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, la place..., affectée au stationnement public, faisant encore partie du domaine public de la commune, faute de déclassement ; que le promoteur, qu'une clause de la promesse de vente avait immédiatement autorisé à « engager à ses frais et sous sa responsabilité les formalités de précommercialisation des logements », et la société Edifigestion, chargée de ces opérations, ont assigné le notaire en réparation des préjudices consécutifs à l'abandon du projet, lui reprochant d'avoir manqué à ses obligations d'efficacité et de conseil en s'abstenant de vérifier la qualification domaniale des biens vendus et d'éclairer les parties sur les risques d'une inaliénabilité ;
Attendu que le promoteur et la société Edifigestion font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;
Attendu que la cour d'appel a, par motifs adoptés, relevé, d'une part, que les frais d'étude et de dépôt de la demande de permis de construire avaient été exposés avant la signature de la promesse litigieuse, et, d'autre part, que les mesures de publicité et les démarches de précommercialisation de l'immeuble à construire, commencées avant tout arrêté de permis de construire, avaient continué après que le promoteur eut été informé, le 29 août 2007, du recours formé par trois riverains contre le permis initial, et que le permis modificatif, délivré le 2 octobre 2007, eut lui-même été frappé de recours ; que de ces seuls motifs, dont il résulte que les préjudices financiers et commerciaux invoqués par le promoteur et son mandataire ont été la conséquence exclusive de l'engagement prématuré d'une opération de promotion immobilière subordonnée à l'obtention d'un permis de construire définitif, la cour d'appel, qui n'avait pas à rechercher si le notaire avait mis en garde le promoteur, autorisé à « engager à ses frais et sous sa responsabilité les formalités de précommercialisation des logements », contre les risques qu'il courrait en procédant ainsi, avant que ladite condition suspensive, stipulée pour l'en protéger, n'ait été définitivement levée, a pu déduire que l'absence de vérification du déclassement du domaine public d'un des trois terrains vendus était, en l'espèce, sans lien causal avec les préjudices allégués ;
D'où il suit que le moyen, mal fondé en sa cinquième branche, est inopérant en ses six autres branches, qui critiquent des motifs surabondants ;
Condamne les sociétés Les Terrasses des Monts et Edifigestion aux dépens ;
Responsabilité décennale : une cave n'a pas vocation à être inondée il y a 8 heures 26 sec
Le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement communiquée et soumise à la contradiction des parties il y a 9 heures 39 min
Le promoteur-vendeur est, comme les constructeurs, tenu envers l'acquéreur d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires il y a 10 heures 20 sec
Ces éléments étaient suffisants pour établir la rencontre des volontés sur les travaux et le prix et l'existence d'un contrat passé entre la société A... et B... et M. H... en son nom propre il y a 10 heures 7 min