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Timestamp: 2016-10-22 13:39:12
Document Index: 299609260

Matched Legal Cases: ['Art. 8', 'Art. 8', 'Art. 90', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 29', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'in fine', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 26', 'Art. 29', 'Art. 22', 'Art. 22', 'Art. 156', 'Art. 153', 'Art. 153', 'Art. 159']

2P.229/2001 (07.01.2002)
2P.229/2001/pai
M. und O.D.________, C. und T.E.________, Beschwerdef�hrer, alle vertreten durch F�rsprecher-Rechtsanwalt K. Urs Gr�tter, Moosstrasse 2, G�mligen,
Art. 8, 9, 26 und 29 BV (Hand�nderungssteuer), hat sich ergeben:
A.- Der Regierungsstatthalter von Laupen erteilte am 16. August 1994 der A.________ AG die Baubewilligung f�r die Erstellung von 15 Reiheneinfamilienh�usern und einer unterirdischen Autoeinstellhalle im Geltungsbereich der �berbauungsordnung 1.. B.________.
Die A.________ AG ver�usserte mit �ffentlich beurkundeten Kaufvertr�gen vom 29. August 1997 die im erw�hnten, vom �berbauungsprojekt betroffenen Gebiet B.________ gelegenen Grundst�cke C.________ Gbbl. 2.. und 3.. je mit einem darauf im Rohbau erstellten Reiheneinfamilienhaus sowie je einen Miteigentumsanteil von 1/26 am Grundst�ck C.________ Gbbl. 4.. (Autoeinstellhalle) zum Preis von Fr. 200'000.-- bzw. Fr. 220'000.-- an M. und O.D.________ bzw. C. und T.E.________.
Das Kreisgrundbuchamt VIII Bern-Laupen auferlegte den K�ufern mit Veranlagungs- und Einspracheverf�gung vom 27. Januar 1999 bzw. 12. und 13. Juli 1999 Hand�nderungssteuern von Fr. 8'415.-- bzw. Fr. 9'775.--. Zur Begr�ndung hielt es fest, infolge der Weigerung der Pflichtigen, die definitiven Bauabrechnungen vorzulegen, sei die Hand�nderungssteuer auf Grund der in der Bauausschreibung der Reiheneinfamilienhaussiedlung B.________ der A.________ AG von Februar 1997 vorgesehenen Preise von Fr. 495'000.-- f�r ein Mittelhaus bzw. Fr. 575'000.-- f�r ein Eckhaus zu veranlagen.
B.- Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern und das Verwaltungsgericht des Kantons Bern wiesen die hiergegen von den Eheleuten D.________ und E.________ erhobenen Rechtsmittel, womit diese geltend gemacht hatten, die Hand�nderungssteuern seien lediglich auf den �ffentlich beurkundeten Grundst�ckpreisen zu erheben, mit Beschwerdeentscheiden vom 10. November 2000 bzw.
2. August 2001 ab.
Das Verwaltungsgericht erwog, nach seiner im Jahr 1996 eingeleiteten Rechtsprechung sei f�r die Erhebung der Hand�nderungssteuer darauf abzustellen, was wirtschaftlich zwischen den Beteiligten nach deren wirklichen Willen verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden sei. Indem die Pflichtigen der Aufforderung des Grundbuchverwalters, weitere Unterlagen einzureichen, nicht nachgekommen seien, h�tten sie ihre Mitwirkungspflichten verletzt und die ihnen obliegenden Beweise f�r die Behauptung, sie h�tten bloss "Rohbauschalen" erworben, nicht erbracht. Bei diesem Verhalten k�nne das Vorgehen des Grundbuchverwalters nicht beanstandet werden, die Gesamtheit der den Ver�usserern oder Dritten zu erbringenden verm�gensrechtlichen Leistungen anhand der Verkaufsdokumentation der A.________ AG festzusetzen und die Hand�nderungssteuer auf diesem Betrag zu veranlagen.
C.- Mit Eingabe vom 6. September 2001 f�hren die Eheleute D.________ und E.________ staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung von Art. 8, 9, 26 und 29 BV. Sie beantragen, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 2. August 2001 aufzuheben.
1.- a) Die Beschwerdeschrift muss nach Art. 90 Abs. 1 lit. b OG die wesentlichen Tatsachen und eine kurzgefasste Darlegung dar�ber enthalten, welche verfassungsm�ssigen Rechte bzw. welche Rechtss�tze inwiefern durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind. Das Bundesgericht untersucht nicht von Amtes wegen, ob ein kantonaler Hoheitsakt verfassungswidrig ist, sondern pr�ft nur rechtsgen�gend vorgebrachte, klar erhobene und, soweit m�glich, belegte R�gen (BGE 110 Ia 1 E. 2a S. 3/4; 119 Ia 197 E. 1d S. 201; 121 IV 345 E. 1h S. 352; 125 I 492 E. 1b S. 495). Der Beschwerdef�hrer hat sich mit der Begr�ndung des angefochtenen Entscheids im Einzelnen zu befassen und zu erkl�ren, welches geschriebene oder ungeschriebene verfassungsm�ssige Individualrecht verletzt worden sein soll. Auf bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 107 Ia 186 E. b; 117 Ia 393 E. 1c S. 395). R�gt der Beschwerdef�hrer eine Verletzung des Willk�rverbots, kann er sich nicht damit begn�gen, den angefochtenen Entscheid einfach als willk�rlich zu bezeichnen; er hat vielmehr anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen darzulegen, inwiefern der Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 117 Ia 10 E. 4b S. 11/12).
Die Beschwerdef�hrer werfen dem Verwaltungsgericht in der Beschwerde wiederholt in allgemeiner Weise vor, gegen das Rechtsgleichheitsgebot von Art. 8 Abs. 1 BV verstossen zu haben, ohne jedoch n�her auszuf�hren, worin dieser Verstoss bestehen soll. Insoweit ist somit auf die staatsrechtliche Beschwerde nicht einzutreten.
b) Die Hand�nderungssteuer richtet sich nach kantonalem Recht, dessen Auslegung und Anwendung das Bundesgericht vorliegend nur auf Willk�r (Art. 9 BV) hin �berpr�ft.
Ein Entscheid ist willk�rlich, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem und offensichtlichem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Willk�r liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere L�sung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen w�re. Es gen�gt zudem nicht, dass bloss die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids unhaltbar ist. Dessen Aufhebung rechtfertigt sich nur, wenn er auch im Ergebnis verfassungswidrig ist (BGE 127 I 54 E. 2b S. 56, mit Hinweisen).
c) Der Umfang des Geh�rsanspruchs wird zun�chst durch die kantonalen Verfahrensvorschriften umschrieben; erst wo sich dieser Rechtsschutz als ungen�gend erweist, greifen die unmittelbar aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessenden bundesrechtlichen Mindestgarantien Platz. Da die Beschwerdef�hrer keine Verletzung kantonaler Vorschriften r�gt, ist einzig und zwar mit freier Kognition zu pr�fen, ob unmittelbar aus Art. 29 Abs. 2 BV folgende Regeln missachtet wurden (BGE 121 I 54 E. 2a S. 56, 230 E. 2b S. 232, mit Hinweisen).
Der Anspruch auf rechtliches Geh�r im Sinn dieser Verfassungsbestimmung r�umt dem Betroffenen unter anderem das Recht ein, Beweisantr�ge zu stellen. Von ihm rechtzeitig und formrichtig angebotene Beweise m�ssen deshalb von der Beh�rde abgenommen werden, es sei denn, diese betr�fen nicht erhebliche Tatsachen oder seien offensichtlich untauglich, �ber die streitige Tatsache Beweis zu erbringen (BGE 126 I 15 E. 2a/aa S. 16, mit Hinweisen). Eine vorweggenommene (antizipierte) Beweisw�rdigung wird dadurch nicht ausgeschlossen.
So darf die Beh�rde von der Abnahme eines angebotenen Beweismittels absehen, wenn sie auf Grund bereits erhobener Beweise ihre �berzeugung, eine bestimmte Tatsache habe sich verwirklicht, gebildet hat und sie ohne Willk�r annehmen kann, dass ihre �berzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht ge�ndert w�rde (BGE 125 I 127 E. 6c/cc in fine S. 135, 417 E. 7b S. 430, mit Hinweisen).
2.- Nach Art. 6 des bernischen Gesetzes vom 18. M�rz 1992 betreffend die Hand�nderungs- und Pfandrechtssteuern (HPG) wird die Hand�nderungssteuer auf Grund der Gegenleistung f�r den Grundst�ckerwerb bemessen (Satz 1). Diese besteht aus allen verm�gensrechtlichen Leistungen, die der Erwerber dem Ver�usserer oder Dritten f�r das Grundst�ck zu erbringen hat (Satz 2).
a) Nach der vom Bundesgericht (Urteil vom 25. Juli 2000, E. 3b/aa, in: BVR 2001 S. 193) als willk�rfrei gew�rdigten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die in Art. 6 HPG gebotene Bemessung der Hand�nderungssteuer nach Massgabe aller verm�gensrechtlicher Leistungen, die der Erwerber dem Ver�usserer oder Dritten f�r das Grundst�ck zu erbringen hat, eine wirtschaftliche Vorschrift, deren Auslegung auf Grund wirtschaftlicher Gesichtspunkte vorzunehmen ist. Das Verwaltungsgericht stellt infolgedessen darauf ab, was wirtschaftlich gesehen zwischen den Beteiligten nach deren wirklichen Willen verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist. Es verst�sst daher nicht gegen die Verfassung, wenn das Gericht in F�llen, in denen der Grundst�ckerwerber dem Ver�usserer auf Grund eines Werkvertrages die Erstellung, den Umbau oder die Vollendung einer Baute auf dem Kaufsgrundst�ck �bertr�gt, ferner Kauf und Werkvertrag derart miteinander verbunden sind, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern gekommen w�re, und schliesslich das Gesch�ft �berdies als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen bzw. umgebauten Hauses gleichkommt, die Summe von �ffentlich beurkundetem Kaufpreis der Liegenschaft und Werklohn allen verm�gensrechtlichen Leistungen, die der Erwerber dem Ver�usserer oder Dritten f�r das Grundst�ck zu erbringen hat, gleichsetzt und als Bemessungsgrundlage f�r die Hand�nderungssteuer heranzieht.
Diese wirtschaftliche Betrachtungsweise ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch dann verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn Grundst�ckver�usserer und Werkunternehmer oder Grundst�ckerwerber und Werkbesteller nicht identisch sind. Entscheidend ist vielmehr, dass Kauf- und Werkvertrag wirtschaftlich derart eine Einheit bilden, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern gekommen w�re (unver�ffentlichte Entscheide vom 19. Januar 1999, 2P.410/1996, E. 3b, sowie vom 26. November 1996, 2P.159/1994 und 2P.405/1994, E. 8b; vgl. Ernst H�hn/Robert Waldburger, Steuerrecht, Bd. I, 9. Aufl. , Bern 2001, Rz. 16 zu � 28 mit weiteren Hinweisen), was insbesondere der Fall ist, wenn die Beteiligten zusammengewirkt haben mit dem Zweck, das Grundst�ck zu ver�ussern und es zu �berbauen.
Die R�ge der Beschwerdef�hrer, das Verwaltungsgericht verletze durch eine ausdehnende Auslegung der Bemessungsgrundlage gem�ss Art. 6 HPG das Legalit�tsprinzip und damit die Eigentumsgarantie von Art. 26 Abs. 1 BV, ist daher unbegr�ndet.
b) aa) Nach den f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts sind die Reiheneinfamilienh�user der �berbauung B.________, f�r welche die Generalunternehmung A.________ AG eine Baubewilligung erwirkt hatte, in den Verkaufsunterlagen dieser Gesellschaft schl�sselfertig zu einem Pauschalpreis ausgeschrieben worden. Die Unterlagen der A.________ AG enthielten sodann einen Baubeschrieb f�r den Rohbau, die Installationen und den Ausbau sowie verkleinerte Grundriss-, Schnitt- und Fassadenpl�ne.
Laut der Dokumentation waren im Verkaufspreis inbegriffen das Bauland, die Erschliessungskosten sowie s�mtliche Bau- und Baunebenkosten wie Baubewilligungsgeb�hr und Anschlussgeb�hren f�r die schl�sselfertige Erstellung des Geb�udes gem�ss Pl�nen und Baubeschrieb. In diesem Beschrieb waren s�mtliche R�ume mit ihrer Grundausstattung bez�glich der Bodenbel�ge, der W�nde und der Decke aufgef�hrt. Ausserdem wurde bemerkt, dass Abweichungen m�glich seien und Materialab�nderungen des K�ufers, die zu Mehr- oder Minderkosten f�hrten, separat abgerechnet w�rden.
Das Verwaltungsgericht hat aus diesen Umst�nden geschlossen, die Beschwerdef�hrer h�tten dadurch, dass sie von der A.________ AG Parzellen in dem von deren �berbauungsprojekt betroffenen Gebiet gekauft h�tten, entsprechend dem Projekt zugleich auch schl�sselfertige Bauten erworben, mithin so, wie dies bei anderen Parzellen dieser �berbauung vertraglich vereinbart worden sei.
F�r diesen Schluss spricht jedenfalls eine nat�rliche Vermutung, die in der Lebenserfahrung gr�ndet. Denn das Bestehen eines beh�rdlich bewilligten Gesamt�berbauungsprojekts der Generalunternehmung A.________ AG macht es nur schwerlich vorstellbar, dass diese die fraglichen in ihrem Eigentum stehenden Landparzellen den Erwerbern unabh�ngig vom Abschluss eines Generalunternehmervertrags �ber die Erstellung der auf der Parzellen projektierten Bauten verkauft h�tte.
bb) Freilich w�re es nicht v�llig ausgeschlossen, dass die Beschwerdef�hrer die Parzellen mit der Rohbaute gekauft hatten, um sie unabh�ngig von der projektierenden Generalunternehmung A.________ AG selber fertig zu stellen.
Diese berufen sich denn auch auf eine Klausel in den Kaufvertr�gen, worin die Vertragsparteien festgestellt hatten, der �ffentlich beurkundete Kaufpreis entspreche dem Wert der Baulandparzelle mit der darauf erstellten Rohbaute und des Autoeinstellplatzes im Zustand zum Zeitpunkt des Verkaufs.
Die K�uferschaft sei frei, ob sie mit der Verk�uferin weiter bauen wolle oder nicht. Im �brigen k�nne sie die weitere Gestaltung des Hauses frei bestimmen.
Allerdings haben die Beschwerdef�hrer den kantonalen Instanzen f�r diese Darstellung keinerlei Beweismittel vorgelegt, was sich angesichts der vorstehend aus den aktenkundigen Umst�nden und der Lebenserfahrung zur Leistung des Gegenbeweises aufgedr�ngt h�tte und wozu sie von den kantonalen Instanzen auch aufgefordert worden sind. Inwiefern den Beschwerdef�hrern die Beweisleistung mit Urkunden - Vertr�gen, Rechnungen, Offerten, Quittungen, etc. - nicht m�glich gewesen sein soll, bleibt unerfindlich. Die Beschwerdef�hrer haben vor den kantonalen Instanzen ausser der allgemein gehaltenen Behauptung, die Fertigstellung der Bauten sei "teilweise unter Beizug von g�nstigen Angeboten von Kollegen, teilweise durch eigenh�ndiges Ausf�hren von Bauarbeiten, teilweise durch Vergabe an eigene Handwerker, teilweise unter der Bauleitung der A.________" zustande gekommen, wobei der Innenausbau, "sowohl was Raumaufteilung, Raumprogramm, Raumgr�sse, Position der Sanit�rzellen, Ausbaustandard und Materialien" betreffe, von den Beschwerdef�hrern selber bestimmt worden sei, so dass die "Gestaltungsfreiheit [...] damit weit �ber dasjenige hinaus [gehe], was im Rahmen von Mehr- oder Minderausstattungen in 'Pauschalvertr�gen' �blich und m�glich ist", nicht einmal im Ansatz eine Sachdarstellung gegeben, welche �berpr�fbar gewesen w�re. Unter diesen Umst�nden durfte das Verwaltungsgericht willk�rfrei von einer Untersuchung Abstand nehmen, die Vertreter der A.________ und die Vertragsparteien als am Verfahrensausgang interessierte Personen als weniger glaubw�rdig erachten und auf deren Einvernahme ohne Geh�rsverweigerung verzichten.
Ebenso konnte das Gericht ohne Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV von einem Augenschein absehen, da nicht ersichtlich ist, welche entscheidwesentlichen Erkenntnisse davon h�tten erwartet werden k�nnen.
Das Verwaltungsgericht verfiel somit nicht in Willk�r, wenn es im Einklang mit der erw�hnten nat�rlichen Vermutung in tats�chlicher Hinsicht feststellte, Landkauf- und Werkvertrag h�tten wirtschaftlich derart eine Einheit gebildet, dass der eine ohne den anderen nicht geschlossen worden w�re, und dass daher die Beschwerdef�hrer im Ergebnis mit den Parzellen nicht nur Land und Rohbauten, sondern entsprechend dem �berbauungsprojekt der A.________ AG auch vollst�ndig ausgebaute, schl�sselfertige Bauten erworben h�tten.
3.- Gem�ss Art. 22 Abs. 1 HPG darf vor der Bezahlung der Hand�nderungssteuer kein Eintrag ins Hauptbuch (des Grundbuchs) erfolgen.
Die Beschwerdef�hrer machen geltend, die Praxis des Kantons Bern, unter bestimmten Umst�nden die Hand�nderungssteuer auf der Summe von Landkaufpreis und Werklohn zu erheben, f�hre dazu, dass in F�llen, in denen der Generalunternehmer der k�nftigen Baute nicht Landverk�ufer sei, Liegenschaftsverk�ufe auf l�ngere Zeit nicht im Grundbuch eingetragen werden k�nnten, n�mlich bis zum Zeitpunkt, in welchem der Werklohn feststehe. Art. 22 Abs. 1 HPG verstosse in diesen F�llen gegen Bundesrecht. Diese R�ge w�re indessen mit den gegen die Verweigerung der Grundbucheintragung offen stehenden Rechtsmitteln und nicht mit staatsrechtlicher Beschwerde gegen die Steuerveranlagung zu erheben. Es ist darauf nicht einzugehen.
Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 153 und Art. 153a OG) und es steht ihnen keine Parteientsch�digung zu (Art. 159 OG).
3.- Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern, dem Kreisgrundbuchamt VIII Bern-Laupen, der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern sowie dem Verwaltungsgericht (Verwaltungsrechltiche Abteilung) des Kantons Bern schriftlich mitgeteilt.