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Timestamp: 2016-10-28 23:41:12+00:00
Document Index: 20503116

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 8', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 48', 'art. 46', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 64', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 11']

4C.224/2006 (24.10.2006)
d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Philippe Richard,
demandeurs et intim�s, repr�sent�s par Me Patrik Gruber.
recours en r�forme contre l'arr�t de la IIe Cour
Par contrat du 1er ao�t 1986, X.________ a remis � bail aux �poux Y.________ un appartement sis � Fribourg, pour un loyer annuel de 22'440 fr., charges non comprises. A cet �gard, � l'art. 1 al. 5 du contrat, le texte pr�-formul� "acompte chauffage et eau chaude" a �t� trac� et remplac� par la mention "charges", suivie d'un montant annuel de 5'400 fr., soit 450 fr. par mois. Selon l'art. 8 du contrat, le d�compte des charges devait �tre pr�sent� par le bailleur aux locataires chaque ann�e, dans le courant du mois de janvier.
Ainsi, d�s janvier 1987, X.________ a pr�sent� aux �poux Y.________ un d�compte comprenant d'une part les frais d'exploitation (imp�t foncier, assurances choses, conciergerie, administration, abonnements de services, entretien des parties communes, �lectricit�, eau, mat�riel d'exploitation) et d'autre part les frais de chauffage (combustible et entretien des installations). Un abonnement annuel de t�l�vision, dont le prix a vari� entre 238 fr. 80 � 343 fr. 20 entre 1992 et 2002, �tait �galement factur� aux locataires, qui ont pay� r�guli�rement sans aucune contestation le loyer, les charges et cet abonnement.
Par le biais d'une formule officielle pour la notification des hausses de loyer du 28 octobre 1991, X.________ a augment� l'acompte mensuel des "charges d'entretien" � 500 fr. d�s le 1er janvier 1992. Cette hausse n'a pas �t� contest�e par les locataires.
Le 2 mai 2003, les �poux Y.________ ont saisi la Commission de conciliation en mati�re d'abus dans le secteur locatif du district de la Sarine d'une requ�te tendant au paiement de 47'096 fr. 05 avec int�r�t � 5 % l'an d�s le 1er janvier 1997 et de 3'960 fr. avec int�r�t � 5 % l'an d�s le 29 avril 2003. Aucune solution transactionnelle n'a pu �tre trouv�e.
Le 10 octobre 2003, les locataires se sont adress�s au Tribunal des baux � loyer de l'arrondissement de la Sarine, concluant � ce que X.________ soit astreinte � leur rembourser un montant de 47'096 fr.05 avec int�r�t � 5 % l'an d�s le 1er janvier 1997 (�ch�ance moyenne) et, sur le d�compte des charges pour l'ann�e 2002, un montant de 3'690 fr. avec int�r�t � 5 % l'an d�s le 29 avril 2003. Celle-ci a conclu au rejet de la demande et, reconventionnellement, au paiement solidaire par les �poux Y.________ de 1'977 fr. 25 avec int�r�t � 5 % l'an d�s le 9 juillet 2003, correspondant au solde d� pour les charges 2002. Les locataires ont conclu au rejet de la demande reconventionnelle.
Par jugement du 20 juillet 2005, le Tribunal des baux a condamn� X.________ � payer aux �poux Y.________ les montants de 41'279 fr. 20 avec int�r�t � 5% l'an d�s le 10 mars 2003 et 3'346 fr. 75 avec int�r�t � 5% l'an d�s le 29 avril 2003 et rejet� la demande reconventionnelle.
Saisie par X.________ et statuant par arr�t du 2 mai 2006, la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a pris acte du pass�-exp�dient de la bailleresse sur le montant de 12'176 fr. 95 avec int�r�t � 5 % l'an d�s le 10 mars 2003 (I), rejet� le recours et confirm� le jugement entrepris (II).
Elle a consid�r� en substance que seuls les frais accessoires effectivement convenus dans le contrat de mani�re claire et pr�cise pourraient �tre mis � la charge des locataires, � l'exclusion "d'actes concluants (qui) ne sauraient (...) se substituer � l'absence d'une base contractuelle suffisante". En l'occurrence, force �tait de constater avec les premiers juges qu'hormis les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que l'abonnement au t�l�r�seau, aucun des autres frais accessoires dont les locataires s'�taient acquitt�s pendant des ann�es ne figuraient dans le contrat de bail ni dans la formule d'augmentation du 28 octobre 1991. Peu importait d�s lors qu'ils aient pay� les acomptes de charges pendant des ann�es ou qu'ils n'aient jamais contest� les soldes en croyant que ces montants �taient vraiment dus ou encore qu'ils connaissaient depuis janvier 1987 les charges qu'incluait la bailleresse. De m�me, et contrairement � ce que semblait all�guer la bailleresse, il �tait sans importance que les locataires aient pay� des acomptes de 450 fr. ou de 500 fr. � titre de charges. Il pouvait �tre renvoy� aux motifs convaincants des premiers juges que la Cour faisait siens. Les deux parties avaient pendant pr�s de dix-sept ans ignor� que le contrat du 1er ao�t 1986, tel que libell�, ne permettait pas � la bailleresse de facturer la plupart des frais accessoires inclus dans les d�comptes annuels. Les locataires n'en �taient pas moins en droit de se pr�valoir de la protection stricte des locataires voulue par la jurisprudence f�d�rale de par son application de l'art. 257a al. 2 CO. Par ailleurs, la bailleresse n'all�guait pas que les parties auraient convenu oralement de mettre � la charge des locataires des frais accessoires autres que les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que ceux li�s � l'abonnement au t�l�r�seau. Pour la consommation d'eau, seule celle d'eau chaude devait �tre consid�r�e comme entra�nant des frais accessoires au sens de l'art. 257a CO. Enfin, aucun abus de droit ne d�coulait de la pr�tention des locataires � demander l'application de "la jurisprudence f�d�rale quant aux frais accessoires".
Parall�lement � un recours de droit public qui a �t� rejet� dans la mesure de sa recevabilit� par arr�t s�par� de ce jour, X.________ (la d�fenderesse) interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut principalement � la r�forme de l'arr�t entrepris en ce sens qu'elle est astreinte uniquement � verser aux �poux Y.________ la somme de 12'176 fr. 95 avec int�r�t � 5 % l'an d�s le 10 mars 2003 (montant reconnu, objet d'un pass�-exp�dient) et qu'elle n'est pas la d�bitrice et n'est pas condamn�e � verser � ceux-ci le montant de 41'279 fr. 20 avec int�r�t � 5 % l'an d�s le 10 mars 2003 et de 3'346 fr. 75 avec int�r�t � 5 % d�s le 29 avril 2003, avec suite de frais et d�pens des instances cantonales, subsidiairement � l'annulation de l'arr�t entrepris et au renvoi de la cause aux pr�c�dents juges pour compl�ment de l'�tat de fait et nouvelle d�cision, le tout avec suite de frais et d�pens.
Les �poux Y.________ (les demandeurs) proposent le rejet du recours dans la mesure o� il est recevable, sous suite de frais et d�pens.
1.1 Exerc� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions lib�ratoires et dirig� contre une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse d�passe le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.2 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas de se plaindre de la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2e phrase OJ), ni de la violation du droit cantonal (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c p. 252). Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ). Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3).
Invoquant l'art. 64 OJ, la d�fenderesse requiert un compl�tement de l'�tat de fait de la d�cision entreprise s'agissant d'une part d'une d�claration du demandeur faite devant le Tribunal des baux, d'autre part de la justification du calcul du montant de 12'176 fr. 95 sur lequel elle avait pass� exp�dient. Il appara�t toutefois que, sous le couvert de cette disposition, elle s'en prend en r�alit� � l'appr�ciation des preuves. Peu importe, en d�finitive, d�s lors que ces �l�ments n'ont pas d'incidence sur l'issue du recours.
La d�fenderesse est d'avis que l'interpr�tation faite par la cour cantonale de l'art. 257a al. 2 CO violerait le droit f�d�ral. En substance, elle plaide l'existence d'un accord par actes concluants sur la liste des frais accessoires qui devaient �tre support�s par les locataires.
2.1 Selon l'art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont � la charge du locataire que si cela a �t� convenu sp�cialement. La loi exige donc que les parties s'entendent sp�cialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent �tre d�taill�s; le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux convenus; � d�faut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa et les r�f�rences cit�es; plus r�cemment, cf. arr�t 4P.309/2004 du 8 avril 2005 consid. 3.2.2; 4C.24/2002 du 29 avril 2002, traduit in Cahiers du bail [CdB] 2002 p. 144, consid. 2.1).
Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme sp�ciale. En cons�quence, la validit� de la convention ne saurait d�pendre du respect de la forme �crite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe �tre conclue par �crit, oralement ou par actes concluants. Toutefois, si le contrat a �t� conclu par �crit, il faut consid�rer que les parties ont �galement d�termin� par �crit quels frais accessoires �taient mis � la charge du locataire (sur ces questions, cf. Richard, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, in 12e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2002, n. 43 ss p. 14 et les r�f�rences cit�es).
2.3 En l'esp�ce, les parties ont conclu un contrat �crit et il n'est pas contest� que certains frais accessoires factur�s aux locataires ne figurent pas dans les clauses contractuelles liant les parties. La cour cantonale a en effet souverainement retenu en fait qu'hormis les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que l'abonnement au t�l�r�seau, aucuns des autres frais accessoires dont les locataires s'�taient acquitt�s pendant des ann�es ne figuraient dans le contrat de bail ni dans la formule d'augmentation du 28 octobre 1991. D�s lors, dans la mesure o� elle tend � d�montrer l'existence d'une volont� concordante des parties de mettre d'autres frais accessoires � la charge des locataires, l'argumentation de la d�fenderesse revient � critiquer l'appr�ciation des preuves, ce qui n'est pas admissible dans un recours en r�forme (cf. consid. 1.2).
Cela �tant, conform�ment aux principes susrappel�s (cf. consid. 2.2), � d�faut de formule officielle, l'acceptation ult�rieure des d�comptes ne peut valoir modification de la convention initiale dans un sens d�favorable au locataire.
2.4 La d�fenderesse soutient encore que l'attitude des locataires consistant � contester le paiement de certains frais accessoires "alors m�me (...) qu'ils avaient accept� manifestement de payer lesdites charges d�s la conclusion du bail, au moins d�s janvier 1987, et a fortiori d�s l'entr�e en vigueur de la notification des nouvelles pr�tentions" constituerait une violation des r�gles de la bonne foi et un abus de droit.
Cet argument tombe toutefois � faux dans la mesure o�, en l'esp�ce, il d�coule des constatations souveraines des juridictions cantonales que les locataires n'avaient pas protest� parce qu'ils faisaient confiance � la bailleresse, qui est juriste, et pensaient qu'il s'agissait des usages fribourgeois, de sorte qu'ils ignoraient que les sommes n'�taient pas dues. L'abus de droit ne saurait ainsi �tre retenu.
2.5 En d�finitive, l'arr�t entrepris ne viole pas le droit f�d�ral quant � son r�sultat et le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�.
La d�fenderesse versera aux demandeurs, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des parties et � la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg.