Source: http://docplayer.cz/18001391-Znalecky-posudek-cislo-7630-1302-2013.html
Timestamp: 2018-04-20 15:02:19+00:00
Document Index: 26897592

Matched Legal Cases: ['zákona č. 151', 'zákona č. 151', 'zákona č. 151', 'zákona č. 151', 'zákona č. 151', 'soud ']

Download "ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 7630-1302/2013"
1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2013 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 nemovitostí - objektu bydlení č.p. 1450, příslušející k části obce Místek, na pozemku p.č. 164/3, včetně pozemku p.č. 164/3 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č. 3454, vše v k.ú. Místek, obec Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského Přerov IČ: DIČ: CZ Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 EX 29268/09-41 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 19 stran a 8 stran příloh. V Přerově, dne
2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 EX 29268/09-41, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 nemovitostí - objektu bydlení č.p. 1450, příslušející k části obce Místek, na pozemku p.č. 164/3, včetně pozemku p.č. 164/3 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č. 3454, vše v k.ú. Místek, obec Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst. 5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. V 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,
3 Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka a uživatele bytové jednotky, který však nesdělil své jméno a neumožnil pořízení fotodokumentace vnitřního vybavení bytové jednotky. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 3454, pro k.ú. Místek, obec Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Místek, obec Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek, vyhotovená objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3
4 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Moravskoslezský Obec: Frýdek-Místek Katastrální území: Místek (634824) List vlastnictví číslo: 3454 Vlastník: Borovička Jiří Podíl: 1/6 Lidická 1, Klimkovice 5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 nemovitostí - objektu bydlení č.p. 1450, příslušející k části obce Místek, na pozemku p.č. 164/3, včetně pozemku p.č. 164/3 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č. 3454, vše v k.ú. Místek, obec Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek. Popis nemovitosti jako celku: Předmětem ocenění je objekt bydlení č.p. 1450, který je situován jako samostatně stojící. Objekt je zděné konstrukce zastřešený valbovou střechou krytou betonovými taškami. Objekt je podsklepený se třemi nadzemními podlažími, a sestává z jednoho vchodu. Objekt je situován v zastavěné části obce, a to na ulici Palackého. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 3150, který je ve vlastnictví Statutárního města Frýdek-Místek. Parkování je možné na veřejné komunikaci u objektu. V bytovém domě se nachází 6 bytových jednotek 3+kk s kompletním sociálním zázemím. Dle místního šetření a dle dostupných údajů byl objekt původně postaven v 50. letech minulého století. V průběhu životnosti byla provedena výměna střešní krytiny a dále byl nově proveden kontaktní fasádní zateplovací systém na štítových stěnách objektu. Celkový stavebnětechnický stav a údržbu hodnotíme jako průměrné. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Dle dostupných podkladů a dle místního šetření bylo zjištěno, že ideálnímu spoluvlastnickému podílu ve výši 1/6 přísluší užívání jedné bytové jednotky 3+kk s kompletním sociálním zázemím (o užitné ploše 69,5 m 2 ), jež je situována ve III. nadzemním podlaží výše uvedeného bytového domu. Sociální zařízení (koupelna a WC) je situováno ve zděném bytovém jádru. Vytápění je ústřední s vlastním plynovým kotlem. Bytová jednotka prošla před cca 5 lety kompletní vnitřní rekonstrukcí. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení bytového domu je patrné z ocenění. stránka č. 4
5 Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou (vyjma níže uvedeného věcného břemene). Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 5
6 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Objekt bydlení č.p ) Pozemky a) Pozemky 3) Věcná břemena a) Věcné břemeno 4) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 6
7 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Frýdek-Místek Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Objekt bydlení č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 1,163 (Bytové domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 3,16 m 19,90 10,04 = 199,80 m 2 II.NP 3,16 m 19,90 10,04 = 199,80 m 2 III.NP 3,16 m 19,90 10,04 = 199,80 m 2 I.PP 2,70 m 19,90 10,04 = 199,80 m 2 Součet: 12,18 m 799,20 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,05 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 199,80 m 2 Obestavěný prostor (OP): spodní stavba 19,90 10,04 2,70 = 539,45 m 3 vrchní stavba 19,90 10,04 9,47+2 3,90 1,03 1,00 = 1 900,10 m 3 zastřešení 19,90 10,04 3,50 0,5 (2 6,63 10,04/3) = 305,27 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 744,82 m 3 stránka č. 7
8 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy s izolací 6,00 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné 18,80 % Standardní 3. Stropy 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha valbová 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech taška betonová 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech (žlaby, svody, 0,70 % Standardní parapety) 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné hladké + kontaktní fasádní 3,10 % Standardní zateplovací systém na štítových stěnách 9. Vnitřní obklady keramické 2,10 % Standardní 10. Schody betonové s povrchem Teraco 3,00 % Standardní 11. Dveře 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna plastová zdvojená, dřevěná zdvojená 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,10 % Standardní 15. Vytápění ústřední s plynovým kotlem 4,70 % Standardní 16. Elektroinstalace 230V 5,20 % Podstandardní 17. Bleskosvod je proveden 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,80 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 16. Elektroinstalace 0,54 5,20 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0,0130 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9589 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9530 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9885 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9589 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1310 Koeficient prodejnosti K p : 1,1630 Základní jednotková cena upravená: = 4 971,68 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 744,82 m ,68 Kč/m 3 = ,70 Kč stránka č. 8
9 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní 55 / ( ) 100 = 32,353 % 32,353 % 6,00 % / 0, ,024 % 2. Svislé konstrukce standardní 55 / ( ) 100 = 36,667 % 36,667 % 18,80 % / 0, ,189 % 3. Stropy standardní 55 / ( ) 100 = 45,833 % 45,833 % 8,20 % / 0, ,919 % 4. Krov, střecha standardní 55 / ( ) 100 = 45,833 % 45,833 % 5,30 % / 0, ,533 % 5. Krytiny střech standardní 5 / (5 + 55) 100 = 8,333 % 8,333 % 2,40 % / 0, ,209 % 6. Klempířské konstrukce standardní 50,000 % 0,70 % / 0, ,365 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 50,000 % 6,90 % / 0, ,598 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní 5 / (5 + 35) 100 = 12,500 % 12,500 % 3,10 % / 0, ,404 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní 50,000 % 2,10 % / 0, ,095 % 10. Schody standardní 55 / ( ) 100 = 45,833 % 45,833 % 3,00 % / 0, ,434 % 11. Dveře standardní 50,000 % 3,20 % / 0, ,669 % 13. Okna standardní 50,000 % 5,40 % / 0, ,816 % 14. Povrchy podlah standardní 50,000 % 3,10 % / 0, ,616 % 15. Vytápění standardní 50,000 % 4,70 % / 0, ,451 % 16. Elektroinstalace podstandardní 50,000 % 5,20 % 0,46 / 0, ,247 % 17. Bleskosvod standardní 50,000 % 0,40 % / 0, ,209 % stránka č. 9
10 18. Vnitřní vodovod standardní 50,000 % 3,30 % / 0, ,721 % 19. Vnitřní kanalizace standardní 50,000 % 3,20 % / 0, ,669 % 20. Vnitřní plynovod standardní 50,000 % 0,40 % / 0, ,209 % 21. Ohřev vody standardní 50,000 % 2,10 % / 0, ,095 % 22. Vybavení kuchyní standardní 50,000 % 1,80 % / 0, ,939 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 50,000 % 3,80 % / 0, ,981 % 25. Ostatní standardní 50,000 % 5,60 % / 0, ,920 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 43,312 % Odpočet opotřebení: ,70 Kč 43,312 % ,35 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,35 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 6 Cena po úpravě: = ,73 Kč Objekt bydlení č.p zjištěná cena: ,73 Kč 2) Pozemky 2.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 2.a.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 500, Kč. Cena je určena podle písm. g): Frýdek-Místek. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 83 % 1,830 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 stránka č. 10
11 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,163 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a 164/ , 2 494, ,76 nádvoří Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 6 Cena po úpravě: = ,79 Kč Pozemky zjištěná cena: ,79 Kč 3) Věcná břemena 3.a) Cenový předpis 3.a.1) Věcné břemeno 18 zákona č. 151/97 Sb. Jedná se o ocenění věcného břemene vstupu do domu č.p za účelem užívání sekundárního rozvodu tepla, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o věcném břemeni V3 2462/1998. Věcné břemeno je zřízeno ve prospěch DISTEP a.s., Ostravská 961, Frýdek-Místek, IČO: Podrobný rozsah věcného břemene je patrný z výše uvedené listiny. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 18, zákona č. 151/1997 Sb. Podle 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: , Kč Zjištěná hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 6 Cena po úpravě: = 1 666,67 Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 1 666,67 Kč stránka č. 11
12 4) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu, což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.). 1) Byt 2+1, ul. Podpuklí, Frýdek-Místek Byt 2+1 o výměře 62 m 2 se nachází v 1. nadzemním podlaží. Jedná se o podíl na zděném bytovém domě. V bytě proběhla částečná rekonstrukce: v obývacím pokoji plastové okno, rozvody topení v mědi + plechové radiátory, dále pak koupelna a toaleta. Předností bytu jsou neprůchozí pokoje. Byt má vlastní vytápění kotlem zn. Dakon. Součástí bytu je i balkón, sklep a oplocená zahrada za domem. Nabídková CENA: ,- Kč stránka č. 12
13 2) Byt 3+1, ul. Riegrova, Frýdek-Místek Byt 3+1 s balkónem v osobním vlastnictví o výměře 61,10 m 2 se nachází ve 3. patře třípatrového cihlového domu bez výtahu, který již prošel celkovou revitalizací (zatepení, plastová okna, nový vchod). Byt je v původním stavu. Na podlaze je položeno PVC, v pokojích jsou parkety, jádro je zděné. Byt je vytápěn dálkovým ústředním topením, ohřev vody je prozatím řešen karmou. Všechny pokoje jsou neprůchozí. K bytu patří dva sklepy, z toho jeden je velmi prostorný. Byt je velmi slunný s pěkným výhledem na město. Parkování u domu nebo ve dvoře. Nabídková CENA: ,- Kč 3) Byt 3+1, ul. Marie Pujmanové, Frýdek-Místek Byt 3+1 v osobním vlastnictví o výměře 70 m 2 se nachází v prvním nadzemním podlaží v cihlovém domě. Prostorný byt s velkou kuchyní, velkou zděnou koupelnou, samostatným WC je v původním, udržovaném stavu. V pokojích jsou parkety. V obývacím pokoji je krbová vložka. V koupelně je vana a umyvadlo. Vytápění je ústřední s dálkovým zdrojem. Nabídková CENA: ,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: V případě ocenění bytových jednotek volíme jako jednotku porovnání m 2 užitné podlahové plochy. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek), - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek). Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - bytová jednotka s balkónem - kompletní občanská vybavenost města - bytová jednotka po provedené částečné vnitřní rekonstrukci - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou, vlakovou dopravou a MHD Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - omezené parkovací možnosti v místě - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu - předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na bytovém domě stránka č. 13
14 Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. podíl na bytovém domě, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka menší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaný podíl na bytovém domě, jemuž přísluší užívání bytové jednotky 3+kk je hůře obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Byt 2+1, ul. Podpuklí, Frýdek-Místek Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 62,00 m 2 K polohy : 1,00 K konstrukce : 1,00 K stav budovy : 1,00 K stav bytu : 0,90 K vybavení bytu : 1,00 K umístění v domě : 1,00 K objektivizační : 1,05 K typ vlastnictví : 1,00 Jednotková cena (JC): ,17 Kč Váha (V): 1,0 Byt 3+1, ul. Riegrova, Frýdek-Místek Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 61,10 m 2 K polohy : 1,00 K konstrukce : 1,00 K stav budovy : 1,00 K stav bytu : 0,90 K vybavení bytu : 1,00 K umístění v domě : 1,00 K objektivizační : 1,05 K typ vlastnictví : 1,25 Jednotková cena (JC): ,10 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 14
15 Byt 3+1, ul. Marie Pujmanové, Frýdek-Místek Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 70,00 m 2 K polohy : 1,00 K konstrukce : 1,00 K stav budovy : 1,00 K stav bytu : 0,90 K vybavení bytu : 1,00 K umístění v domě : 1,00 K objektivizační : 1,05 K typ vlastnictví : 1,25 Jednotková cena (JC): ,35 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K konstrukce K stav budovy K stav bytu K vybavení bytu K umístění v domě K objektivizační K typ vlastnictví ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : ,35 Kč ,21 Kč ,10 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : , Kč Množství: 69,50 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Porovnávací hodnota (zaokrouhleno, bez zohlednění váznoucích práv a závad): = , Kč stránka č. 15
16 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na menší úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu menší nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za obtížněji obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem (bez zohlednění váznoucích práv a závad) Věcné břemeno váznoucí na předmětu ocenění Ostatní movité věci , Kč , Kč 1 670, Kč 0, Kč stránka č. 16
17 Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí , Kč (Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: devětsetčtyřicettisíc Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí ,- Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: devětsettřicetosmtisíctřistatřicet Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Ing. Vítězslav Kožušník Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 17
21 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 A B B1 C Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 29268/09 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela CZ0802 Frýdek-Místek Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Borovička Jiří, Lidická 1, Klimkovice SJM Březina Jiří a Březinová Markéta, Palackého 1450, Místek, Frýdek-Místek SJM Kučera Jiří Ing. a Kučerová Olga, Palackého 1450, Místek, Frýdek-Místek Pastorková Jarmila, Palackého 1450, Místek, Frýdek-Místek Vojčiňáková Daniela, J. Božana 3131, Frýdek, Frýdek-Místek SJM Zrůnek Karel a Zrůnková Monika, Palackého 1450, Místek, Frýdek-Místek SJM = společné jmění manželů Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Obec: Kat.území: Místek List vlastnictví: 3454 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě 164/3 192 zastavěná plocha a nádvoří Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy - Bez zápisu Frýdek-Místek Identifikátor / / / / / / / / /0183 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Na parcele Místek, č.p bydlení 164/3 Podíl 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 1/6 o Věcné břemeno (podle listiny) vstupu do domu č.p za účelem užívání sekundárního rozvodu tepla DISTEP a.s., Ostravská 961, Stavba: Místek, č.p Frýdek-Místek, RČ/IČO: Listina Smlouva o věcném břemeni V3 2462/1998 POLVZ:1209/1998 o Nařízení exekuce Z-16218/ Z / Borovička Jiří, Lidická 1, Z-5973/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 Nc-794/ ze dne ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-5973/ o Nařízení exekuce Listina Borovička Jiří, Lidická 1, Z-20707/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245 Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Ostravě 94 Nc-10358/ ze dne ; uloženo na prac. Ostrava Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. strana 1
22 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 29268/09 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. CZ0802 Frýdek-Místek Povinnost k Obec: Kat.území: Místek List vlastnictví: 3454 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Frýdek-Místek o Nařízení exekuce Z-20707/ Borovička Jiří, Lidická 1, Z-11474/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 Nc-1921/ ze dne ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-11474/ o Nařízení exekuce Borovička Jiří, Lidická 1, Z-18063/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 Nc-2067/ ze dne ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-18063/ o Nařízení exekuce Borovička Jiří, Lidická 1, Z-19728/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 Nc-3665/ ze dne ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-19728/ o Nařízení exekuce Borovička Jiří, Lidická 1, Z-310/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 Nc-4472/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-310/ o Nařízení exekuce Borovička Jiří, Lidická 1, Z-10092/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 54 Nc-11/ ze dne ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-10092/ o Nařízení exekuce soudního exekutora JUDr. Tomáše vrány Borovička Jiří, Lidická 1, Z-7597/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 EXE-545/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-7597/ o Nařízení exekuce soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány Borovička Jiří, Lidická 1, Z-9799/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. strana 2
23 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 29268/09 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. CZ0802 Frýdek-Místek Povinnost k Obec: Kat.území: Místek List vlastnictví: 3454 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Frýdek-Místek Klimkovice, RČ/IČO: /5245 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 55 EXE-797/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-9799/ o Nařízení exekuce soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové Borovička Jiří, Lidická 1, Z-9989/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 54 EXE-850/ ze dne ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-9989/ o Nařízení exekuce soudní exekutorky Mgr. Pavly Fučíkové Borovička Jiří, Lidická 1, Z-9988/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 58 EXE-312/2010 ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-9988/ o Nařízení exekuce soudního exekutora Mgr. Richarda Bednáře Borovička Jiří, Lidická 1, Z-4685/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 57 EXE-304/ v Novém Jičíně ze dne ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-4685/ o Nařízení exekuce soudního exekutora Mgr. Ing. Jiřího Proška Borovička Jiří, Lidická 1, Z-2631/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 55 EXE-299/ v Novém Jičíně ze dne ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-2631/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - podíl ve výši 1/6 Borovička Jiří, Lidická 1, Z-6454/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245, Stavba: Místek, č.p Borovička Jiří, Lidická 1, Z-6454/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245, Parcela: 164/3 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Přerov 103 EX / (55 EXE 797/2010) ze dne Z-6454/ o Zástavní právo exekutorské - k zajištění pohledávky ve výši 2.998,00 Kč s příslušenstvím a nákladů nalézacího řízení Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. strana 3
24 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 29268/09 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. CZ0802 Frýdek-Místek - podíl ve výši 1/6 OSA - Ochranný svaz autorský pro práva k dílům hudebním, o.s., Čs. armády 786/20, Bubeneč, Praha 6, RČ/IČO: Povinnost k Obec: Kat.území: Místek List vlastnictví: Frýdek-Místek Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Přerov 103 EX-29268/ (55 EXE 797/2010) ze dne Z-6455/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - podíl ve výši 1/6 Borovička Jiří, Lidická 1, Z-6452/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245, Stavba: Místek, č.p Borovička Jiří, Lidická 1, Z-6452/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245, Parcela: 164/3 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Přerov 103 EX / (53 EXE 545/2010) ze dne Z-6452/ o Zástavní právo exekutorské - k zajištění pohledávky ve výši 1.348,62 Kč s příslušenstvím a nákladů nalézacího řízení - podíl ve výši 1/6 SERRAGHIS LOAN MANAGEMENT LTD, id.č. HE , Afentrikas, 4.Afentrika Court, Office 2, Larnaca 6018, Kypr, RČ/IČO: -001 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Borovička Jiří, Lidická 1, Klimkovice, RČ/IČO: /5245, Parcela: 164/3 Borovička Jiří, Lidická 1, Klimkovice, RČ/IČO: /5245, Stavba: Místek, č.p Borovička Jiří, Lidická 1, Klimkovice, RČ/IČO: /5245, Stavba: Místek, č.p Borovička Jiří, Lidická 1, Klimkovice, RČ/IČO: /5245, Parcela: 164/3 Z-6455/ Z-6455/ Z-6453/ Z-6453/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Přerov 103 EX-14592/ (53 EXE 545/2010) ze dne Z-6453/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - podíl ve výši 1/6 Borovička Jiří, Lidická 1, Z-6456/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245, Parcela: 164/3 Borovička Jiří, Lidická 1, Z-6456/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245, Stavba: Místek, č.p Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Přerov 103 EX / (53 Nc 4472/2008) ze dne Z-6456/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. strana 4
25 D Okres: Typ vztahu Oprávnění pro Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 29268/09 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. CZ0802 Frýdek-Místek Povinnost k Obec: Kat.území: Místek List vlastnictví: 3454 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Frýdek-Místek o Zástavní právo exekutorské - k zajištění pohledávky ve výši ,24 Kč s příslušenstvím a nákladů nalézacího řízení - podíl ve výši 1/6 Raiffeisenbank a.s., Hvězdova Borovička Jiří, Lidická 1, Z-6457/ /2b, Nusle, Praha, Klimkovice, RČ/IČO: /5245, RČ/IČO: Stavba: Místek, č.p Borovička Jiří, Lidická 1, Z-6457/ Klimkovice, RČ/IČO: /5245, Parcela: 164/3 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Přerov 103 EX-20823/ (53 Nc 4472/2008) ze dne Z-6457/ Typ vztahu Vztah pro o Změna výměr obnovou operátu Vztah k Parcela: 164/3 Z-11567/ E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o o o Kupní smlouva V /1998 ze dne , právní účinky vkladu ke dni Pro: Pro: Pro: Pro: POLVZ:1209/1998 Kučera Jiří Ing. a Kučerová Olga, Palackého 1450, Místek, Frýdek-Místek Zrůnek Karel a Zrůnková Monika, Palackého 1450, Místek, Frýdek-Místek Březina Jiří a Březinová Markéta, Palackého 1450, Místek, Frýdek-Místek Pastorková Jarmila, Palackého 1450, Místek, Frýdek- Místek Pastorková Jarmila, Palackého 1450, Místek, Frýdek- Místek RČ/IČO: RČ/IČO: / / / /0183 Kupní smlouva V /2000 ze dne , právní účinky vkladu ke dni POLVZ:1901/ / /0609 Darovací smlouva V /2000 ze dne , právní účinky vkladu ke dni POLVZ:1902/2000 Z / Z / Z / RČ/IČO: /1447 Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-6995/ RČ/IČO: /1447 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. strana 5
26 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 29268/09 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. Okres: CZ0802 Frýdek-Místek Obec: Kat.území: Místek List vlastnictví: 3454 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Frýdek-Místek Listina o o Pro: Pro: Zrůnek Karel a Zrůnková Monika, Palackého 1450, Místek, Frýdek-Místek Březina Jiří a Březinová Markéta, Palackého 1450, Místek, Frýdek-Místek Kučera Jiří Ing. a Kučerová Olga, Palackého 1450, Místek, Frýdek-Místek Vojčiňáková Daniela, J. Božana 3131, Frýdek, Frýdek- Místek Borovička Jiří, Lidická 1, Klimkovice / / / / / /103 Smlouva darovací ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-6861/ RČ/IČO: /4938 Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-5461/ RČ/IČO: /5245 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :22:41 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. strana 6