Source: https://es.scribd.com/doc/58255554/El-Boleto-de-Compraventa
Timestamp: 2016-05-28 19:11:20
Document Index: 94564186

Matched Legal Cases: ['artículo 1323', 'artículo 1187', 'artículo 1185', 'artículo 1184', 'artículo 2355', 'artículo 512', 'artículo 1051', 'artículo 1185', 'artículo 2352', 'artículo 1185', 'artículo 954']

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Esta distancia entre lo que la comunidad decidió practicar y lo que el legislador quería que hiciera provocó serios inconvenientes que fueron solucionados progresivamente por la legislación especial y la interpretación jurisprudencial. sino también a los lotes. Si el vendedor tenía deudas podía embargarse el bien vendido por boleto. y a lo sumo era considerado un tenedor. también se difundió como una práctica común. puesto que el vendedor por boleto continuaba siendo responsable por los daños que causara el automotor a terceros. no sólo a los urbanos. sino también a los rurales. la que se ve fhistrada porque no es posible obtener el bien. La interpretación estricta que expusimos no impidió el desarrollo del boleto de compraventa. c) La evolución legislativa. porque tiene la cosa pero reconociendo en otro la propiedad (art. En segundo lugar. En el caso de los automotores. En primer lugar. La inseguridad era grave incluso cuando se daba la posesión del bien. cuyo precio haya de ser satisfecho en cuotas periódicas. sino una indemnización sustitutiva. Semejante utilización tuvo que hacer reaccionar al juez y al legislador. El vendedor continuaba siendo titular del dominio y podía hipotecar el bien. a pesar de que su utilización era mucho más riesgosa.artículo 1187 del Código Civil preveía expresamente que el incumplimiento de la obligación referida en el artículo 1185 era juzgada como una obligación de hacer. porque el comprador por boleto no era poseedor legítimo (art. no sólo a los inmuebles con construcciones. La adopción de este instrumento alcanzó no sólo al sector de las casas. y frente al incumplimiento corresponde demandar la escrituración. dio un marco protectorio al boleto ya que estableció que el comprador por boleto podía reclamar la escrituración si había pagado un 25% del precio. sino también a las oficinas y plantas industriales. no sólo a las viviendas. que pueden ser resumidos de la siguiente manera. 2355 antes de la reforma ley 17. b) La costumbre. Frente al desarrollo que tuvo el boleto en la actividad económica. según la costumbre.005 que regula la venta de inmuebles fraccionados en lotes. 2352). Si el vendedor caía en insolvencia el boleto no era oponible al concurso o a la quiebra a los fines de obtener la escrituración. transferirlo a un tercero. sino a los departamentos en propiedad horizontal. "bajo pena de resolverse en el pago de pérdidas e intereses".711). las partes perseguían una finalidad de cambio. La ley 14. y la transmisión registral no era declarativa sino constitutiva. En la venta de inmuebles el boleto se consolidó ampliamente y fue el sector donde más se hizo para impulsar tanto el cambio legislativo como jurisprudencial.
. esta regulación presentó serios inconvenientes. el boleto cieaba inseguridad jurídica al comprador. a fin de considerarlo como un verdadero contrato definitivo.
La jurisprudencia fue receptando las demandas de quienes. la jurisprudencia comenzó a considerarlo poseedor. luego se extendió a otros supuestos por analogía. 1971). Es necesario reemplazar los arts. esa disposición fue eliminada. lo que a partir de 1951 fue doctrina plenaria en el ámbito de la Capital. d) La jurisprudencia. mediando boleto de compraventa. se dijo: "La obligación de hacer escritura pública (art. El contrato de compraventa inmobiliaria como negocio
. Así se fue admitiendo no sólo la indemnización. La reforma del Código Civil a través de la ley 17. el que debe contemplar las variadas situaciones que pueden presentarse sujetándose a un adecuado régimen de publicidad". 1982. y si bien se refirió principalmente a inmuebles. Cód. El juez ordenará las medidas complementarias que correspondan". Civ. que no se puede invocar el pacto comisorio si el comprador pagó más del 25% del precio de compra o bien hizo construcciones equivalentes al 50% del precio. sino la condena a la escnturación. El artículo 1184 establecía la pena de nulidad para los contratos que.711 del año 1968 alteró sustancialmente la cuestión. San Juan. 1185.) equivale a hacer el título suficiente al dominio. y en esos casos el juez podrá disponer la escrituración. 1185 bis y 2355. El artículo 2355 dispuso que se considera legítima la adquisición de inmuebles de buena fe. Por ejemplo. última parte. por un régimen eficaz de protección a los adquirentes por boleto de compraventa. el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación dice en su artículo 512: "Condena a escriturar. en las V Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Rosario. siendo acreedores por boleto. Gran parte de los códigos procesales solucionaron la cuestión de la escrituración como un problema de ejecución de sentencia. Se estableció que la obligación de escriturar no es personalísima y que puede ser hecha por el juez ante el incumplimiento del obligado. contendrá el apercibimiento de que si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado. El artículo 1051 estableció los derechos de los adquirentes de buena fe a título oneroso. Este conjunto de disposiciones cambió sustancialmente el rostro jurídico del denominado "boleto" en el Derecho argentino. debiendo ser en escritura pública. pretendían la obtención de la finalidad del contrato celebrado y no la indemnización. El artículo 1185 bis es incorporado disponiéndose que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio. Una clara expresión de este rico debate fueron las jornadas de Derecho Civil. Así. La escritura se otorgará ante el registro del escribano que proponga el ejecutante. La sentencia que condenare al otorgamiento de escritura pública.Dispuso que esa facultad es irrenunciable. En las Primeras Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil. donde se dijo: "La promesa de celebración del contrato de compraventa inmobiliaria genera obligaciones de hacer. si aquél no estuviere designado en el contrato. el juez la suscribirá por él y a su costa. En cuanto al texto del artículo 2352 que sólo permitía considerar que el titular de un boleto es tenedor. eran redactados como instrumentos privados.
y por el otro es un preliminar bilateral válido''. Falbo. Garrido Cordobera. La obligación de hacer escritura pública es indivisible e impropia. Bueres. Müller. que debilita el boleto. requiriendo la actuación colectiva de los compradores y vendedores". Herrera. Si no se ha fijado fecha para la entrega del inmueble y el pago del precio. Ricobene. por ende. Civ. Cobas. como las de los artículos 1. Decundo. Mercedes. Poggi. Mosset Iturraspe. Miguel. Juárez. Gianini. razón por la cual las partes deben expresar dos veces el consentimiento. o debilitar. Civ. y tiene por efecto natural inmediato el generar la obligación de escriturar a cargo de ambas partes contratantes. Bueres). González. Yaver. Si no lo hacen para el segundo momento. Lima. Etchegaray. Despacho B: El boleto de compraventa inmobiliaria constituye una promesa de contrato de compraventa que resulta ser forzoso. Fossati. previsto en el art. Para López de Zavalía el boleto de compraventa tiene una naturaleza jurídica bifronte: por un lado es una compraventa nula por defecto de forma. Esteguy. concluido por escrito. Cuto.185 bis y 2355. Roca.obligacional definitivo puede ser hecho por instrumento privado o por escritura pública (Despacho A). Cifuentes)". Raggio. Una primera tesis. Buenos Aires. (Gastaldi. requiriendo la intervención activa del escribano (Despacho A). Juancorena. Si las partes convienen en el boleto que el pago del precio y/o entrega de la cosa debe efectuarse en una fecha que es anterior a la fijada para el otorgamiento de la escritura pública. puede ser cumplida por el juez. 1323 del Cód. la utilización del boleto. Campio. Boulin. (Zago. 1185 del Cód. obliga recíprocamente a las partes a escriturar una compraventa inmobiliaria. mientras que la compraventa es un contrato definitivo. Es un contrato parcialmente típico porque no se encuentra exhaustivamente regulado. que según su contenido impuesto o declarado. García Ramón. Navarro. la obligación de hacer escritura pública. art. La obligación de hacer escritura pública es común. Garrido. sólo genera la obligación de escriturar (Despacho B: Dr. pero el Código contiene algunas prevenciones a su respecto. Micieza. no hay contrato y sólo indemnización por frustración de la promesa''. obligaciones naturales de dar la cosa y pagar el precio". y que entre tanto sólo genera por sí. que engendra. indica que es una promesa y que ésta es un contrato preliminar. esas obligaciones son exigibles a partir de la fecha estipulada (Ramella. exclusivamente. alcanza por igual al comprador y al vendedor. según el criterio. Luna Tomageli. Pinotti. El autor define al boleto diciendo que "es el contrato parcialmente típico. El instrumento privado (boleto) que contiene pretendidamente una compra y venta. e) La doctrina. estas obligaciones sólo son exigibles a partir del momento del otorgamiento de la escritura pública respectiva. En las Segundas Jornadas Provinciales de Derecho Civil. se afirmaron tres despachos diferentes: "Despacho A: El boleto de compraventa es una promesa bilateral de contrato o contrato preliminar. Es también compleja. y
. Cerwosky. Mateo. en 1983. La obligación de hacer escritura pública no es personahsima y. Sagüés). Despacho C: El boleto de compraventa inmobiliario configura el contrato de compraventa obligacional definitivo. Bossie. Ameigeriras. Luchetti). Stiglitz. También en la doctrina se hicieron numerosos ensayos hermenéuticos para fortalecer.
sino adprobationem. y b) la celebrada por instrumento privado. Nac. Esta apreciación ubica al boleto como uno de los supuestos en que se da lugar a una venta forzosa (art. no diferencia entre dos etapas. en la doctrina y en la jurisprudencia.005. los demás son actos complementarios para concretar esa finalidad. 14. p. contrato". En virtud de ello. el boleto provoca la obligación de entregar la cosa y pagar el precio. 100-780. la tesis de que el boleto es un contrato de compraventa pleno. Cám. y contiene la "promesa de escriturar . ob. Una segunda tesis mtentó reforzar el boleto señalando que es un contrato cuyo objeto es la obligación de otorgar escritura pública. sea por razones económicas o cognoscitivas. Distingue dos especies de compraventa inmobiliaria: a) La celebrada por escritura pública. porque el "comprador" en la inmensa mayoría de los casos "constituye la parte económicamente débil. Por este camino argumental se invierten las calificaciones: el boleto es un contrato de compraventa completo y perfecto. Los efectos son importantes porque el contrato de compraventa no es considerado formal ad solemnitatem. una preparatoria y una definitiva que dan lugar a dos modos de consentir. L. Una gran parte de las argumentaciones jurídicas que dieron fortaleza al boleto se basaron en el principio de protección de la parte débil. f) El principio protectorio. 1963-V-535. Este argumento tiene su base en la ley 14. Ambas son compraventas perfectas o definitivas y no meros negocios en formación. a los que califica de actos jurídicos bilaterales y patrimoniales "y. por ende. acompañados de la promesa o compromiso de reducirlos a un instrumento público -escritura traslativa de dominio. de manera que la falta de escritura pública no afecta su validez. L. y está convencido por un error íurís de que ejerce sobre la cosa inmueble un derecho de dominio" y "que ese error de derecho se hace aún más
. 1324. Cód. denominada boleto de compraventa. inc. A. SALVAT.005 que tuvo una clara finalidad tuitiva de los económicamente débiles.. Puede considerarse admitida con plenitud. Los llamados 'boletos' de compraventa constituyen verdaderos contratos bilaterales de compraventa. 11-10-60. cit. decreto-ley 19. in re "Quesari c/De Bruyn".cuando se trate de la enajenación de un inmueble" (Cám. T.724/72) regulan con mayor detalle algunas especies particulares de boletos.) porque hay una convención que obliga a celebrarla''. la escritura pública. Spota remarca la diferencia entre la compraventa. "contrato de primer grado o contrato de obligación" y "el contrato de segundo grado o contrato de cumplimiento". y b) con el cumplimiento del requisito de forma. t. en J. y no exclusivamente la de hacer escritura pública. Una tercera tesis. T de Santiago del Estero. También se consideró que hay una distancia en el conocimiento. Mosset Iturraspe entiende que el boleto de compraventa constituye un contrato de compraventa definitivo y que la escrituración es un negocio de disposición complementario. Civ. I. El consentimiento es uno solo y referido a la finalidad de cambio en el dominio de una cosa. y se integra: a) Con la tradición de la cosa y el pago del precio. Civ.algunas leyes (vgr. como indica expresamente el artículo 1185. 413). sala F. que fortalece al boleto.
Civ. quienes firman sin tomar conciencia del acto de disposición.
. En muchas situaciones el boleto. como hemos visto. resolviéndose. En la costumbre negocial se celebran actos unilaterales o bilaterales que tienen un carácter prelimmar: ofertas. 2356. sumado a la ausencia de formas.)'*'*^ El "boleto" es un instrumento privado y no se transforma en público por la certificación de firmas ante escribano. El boleto otorga a las partes derechos personales. pese a la norma de los artículos 2352 y concordantes. el efecto de estos actos es otorgarle fecha cierta a un instrumento privado (art. Este es el denominado "boleto definitivo". etcétera. porque los efectos hacia el vendedor se producen desde la notificación. Siendo un contrato de cambio que tiene por finalidad la transmisión del dominio. razón por la cual es posible su cesión sin otra forma que la escrita''"^ y funciona de la siguiente manera: a) Normalmente es un acuerdo entre el comprador y un tercero. En estos casos la solución la dará la lesión prevista en el artículo 954 del Código Civil. pero no le dieron la forma de escritura piiblica. o por el juez. y poder especial para el caso de ser celebrado a través de un mandatario (art.excusable cuando se determina en el instrumento privado que contiene la promesa de venta. 1035). se asimilan a la compraventa. el mismo principio puede informar su debilitamiento. c) antes de la notificación el vendedor puede exigir el pago al comprador y escriturar a su nombre. que quien formula esa promesa confiere a la otra parte la 'posesión del inmueble' no pudiéndose pretender que 'el humilde adquirente sepa lo que los juristas no saben'. 2) Calificación y efectos del boleto de compraventa. Para calificar el boleto de compraventa y asignarle efectos hay que delimitar claramente el supuesto de hecho. como lo señala la doctrina y jurisprudencia mayoritaria. es un acto de disposición. a) Boletos provisorios y definitivos. boletos provisorios. promesas. Otro supuesto distinto es aquel en que las partes quisieron celebrar un contrato definitivo y no meramente preparatorio. b) el vendedor debe ser notificado. y se requiere la capacidad para disponer. cuyos efectos. o por su inscripción. cuyo incumplimiento da derecho al resarcimiento de daños pero no a la escrituración. que mediante la tradición el adquirente por boleto de compraventa recibe la posesión de la cosa objeto del contrato. es motivo de aprovechamiento de contratantes débiles. 2355. Cód. La aplicación del principio protectorio de la parte débil justificó en gran medida el pasaje del boleto al campo de los contratos definitivos. en el que el vendedor no es parte y no puede oponerse. Las obligaciones nucleares son: entrega de la cosa contra pago del precio. No obstante. salvo que se acredite insolvencia del cesionario. 1881. aun cuando el comprador haya cedido. los cuales tienen como efecto obligar a celebrar un contrato futuro. no personalísimos ni tampoco reales.
"Scala. sin que medie conformidad de los restantes. En el mismo sentido: sala B. la expresión del consentimiento. Suscripto el boleto de compraventa surge la obligación de escriturar. Civ.. 103-489).. Si el negocio se frustra por ineficacia el comprador tiene acción de daños. E. En esta última sólo se cambia la posición contractual. Incumplimiento. 1981-D-594. además. que puede ser de tracto abreviado ya que si la sucesión está abierta puede hacer la transferencia directa de la sucesión al tercer comprador. y por lo tanto es una posesión legítima. Esta es una regla clara en nuestro Derecho. 2355. la que ha recibido un frondoso tratamiento jurisprudencial que veremos seguidamente. c) La obligación de escriturar. ni que demuestre que aquélla vendió conscientemente y con las modalidades resultantes del boleto" (Cám. en cuanto a la identidad de las personas. es inoponible a los herederos no firmantes. La adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe por boleto de compraventa es legítima (art. sala C. La escritura ptiblica es la forma requerida por la ley y es un acto en el que el escribano cumple una función importantísima. D. rechaza las huellas digitales como manera de expresión de la voluntad en boletos de compra venta. y tiene dos deudores del precio: el comprador-cedente y el cesionario. e) el cesionario puede exigir directamente al vendedor la escritura acreditando la notificación de la cesión y el pago íntegro del precio. Las partes pueden optar por la reventa en lugar de la cesión. aunque luego puedan existir algunos problemas en la solución de conflictos. lo que ha motivado un criterio jurisprudencial estricto que. Ambrosio". La prohibición absoluta de ceder el boleto desnaturaliza la circulación de bienes y es una cláusula ilícita. b) La posesión. Civ. una modificación de las condiciones y. Concepción". sin inscribir previamente el dominio a nombre del heredero declarado. por ejemplo. El texto legal se refiere a que el boleto es un título suficiente paratransmitir la posesión de una cosa. Salvador c/Marletta de Lanza. L. La venta por boleto por quien es un heredero pero no titular causa una obligación de transferir. Si la cesión es efectuada por el vendedor es un fenómeno similar. Nac.d) luego de la notificación es obligado a escriturar a nombre del cesionario.
. Carece de eficacia el boleto de venta otorgado por persona analfabeta que imprimió su impresión digital por no saber firmar. L. es otra venta. Antonio c/Coto. La venta de uno de los herederos.). mientras que en la primera hay. de modo que el cesionario queda obligado a escriturar y puede oponer al comprador las defensas dilatorias por falta de pago o bien la resolución del contrato. aunque se utilice el mecanismo de la cesión. El boleto no otorga las mismas seguridades que la escritura. "Ramos. Cód. Daños resarcibles. si no existen pruebas supletorias de la forma en el boleto.
Civ. Frente a la mora del deudor de obligaciones recíprocas se puede ejercer la excepción de incumplimiento contractual. Finalmente. En estos supuestos.). o de una urbanización. Puede acontecer también que las partes sometan el término al momento en que se obtengan todos los elementos documentales. 1201. Civ. si no hay plazo expreso o tácito el interesado debe pedir la fijación judicial. la escrituración es exigible. es decir. También puede reclamar el resarcimiento de los daños moratorios en relación adecuada con el incumplimiento. una vez pagada la cantidad de cuotas necesarias para la escrituración segijn boleto o bien la totalidad de ellas. no puede haber mora si no están cumplidos los pasos necesarios para escriturara. en este caso es una condición suspensiva. que hasta que no venza no es exigible la escrituración. pudiendo ser pura y simple o sometida a un plazo suficiente como para cumplirla el que se presume suspensivo. aunque no haya aprobación. autorizando a la ofra parte al no pago de expensas o impuestos a partir de la posesión. Cuando la parte vendedora está constituida por varios condóminos. o si la parte interpelante no cumplió con la obligación a su cargo. Cód. Puede ocurrir que las partes no hayan establecido un plazo y el tiempo transcurra. Otro de los casos es el de ineficacia por inoponibilidad. El incumplimiento total o parcial de la obligación de escriturar da derecho a la otra parte a solicitar la escrituración por parte del deudor.La obligación pesa sobre ambas partes. En la compraventa es frecuente el uso de esta herramienta y se la ha admitido cuando hay mora en la obligación de escriturar. Procede el ejercicio de esta excepción dilatoria frente al incumplimiento sustancial de una de las partes. causando la obligación de indemnizar por parte de quien prometió la venta que no pudo cumplir. de modo que sólo los perjuicios que tienen su origen en el incumplimiento contractual son
. la jurisprudencia ha deducido de ello dos consecuencias: la primera es que existe una prórroga del plazo. 509. También es posible que se establezca un plazo incierto vinculado a la aprobación de obras.). Si es inculpable no hay derecho al resarcimiento. y la segunda es que se transforma en pura y simple. pudiendo cualquiera de ellas intimar su cumplimiento en forma inmediata. El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición producen la mora del deudor de la obligación de escriturar (art. En los casos en que es necesaria la interpelación. Aplicando las reglas señaladas arriba. la misma debe ser efectuada por los titulares del crédito y no por el escribano. autorizando a la otra a dilatar el cumplimiento de su obligación (art. La extensión del resarcimiento encuentra su límite en la relación de causalidad adecuada. o bien subsidiariamente por el juez. la que no puede ser meramente potestativa. La mora de una de las partes admite ser purgada por la firma de un convenio posterior. la venta que uno de ellos hace es inoponible a los otros y el contrato deviene ineficaz. o tácitamente por otro boleto subsiguiente a la constitución en mora del primero. En el supuesto en que hubiere imposibilidad de escriturar se aplican las reglas generales. durante el cual se van pagando cuotas. porque concurre un casus eximente de la responsabilidad. Cód.
producidos como consecuencia de la mora en escritura. Los otros perjuicios que pueda sufrir una persona no tienen nexo con la responsabilidad contractual y no son resarcibles por no tener causa. En los supuestos de incumplimiento se indemniza el interés de cumplimiento. Sin embargo. mientras que en la fiTastración o ineficacia en general se repara el daño al interés negativo o de confianza. y éste es más caro. el demandado debe pagar los mayores costos que requiere la escrituración. La mora en la obligación de escriturar obliga a resarcir los daños que la misma produce en relación causal adecuada. debe indemnizársele el mayor valor que debe pagar para obtener la finalidad perseguida en el contrato frusfrado. si los hubiera. por ello no se le indemniza con el valor del bien. También deben indemnizarse los incrementos dinerarios de una obra.reparables.
. si para obtener la finalidad frustrada debe comprar ofro inmueble. Si se produce una demanda por escrituración y la consiguiente condena judicial. En este último caso la frustración produce la obligación restitutoria y el comprador recupera el precio pagado a valor actual.
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