Source: http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/1009540,jak-pozbyc-sie-problematycznego-najemcy.html
Timestamp: 2018-03-21 20:52:49+00:00
Document Index: 114227074

Matched Legal Cases: ['art. 11', 'art. 13', 'art. 18', 'art. 6882', 'Art 670', 'Art14']

Najemca sprawia problemy? Można się go szybko pozbyć z lokalu - Prawo i wymiar sprawiedliwości - GazetaPrawna.pl - wiadomości, notowania, kursy, praca, emerytury, podatki -
gazetaprawna.plPrawoNajemca sprawia problemy? Można się go szybko pozbyć z lokalu
autor: Adam Sroga14.01.2017, 07:30
Jest sposób na kłopotliwego lokatoraźródło: ShutterStock
O ile ograniczenia dotyczą właściciela, o tyle ustawa nie wprowadza ich w zakresie wypowiadania umów przez wynajmującego. Podobnie nie ma przeszkód, by strony rozwiązały umowę za porozumieniem stron.
Podstawowym terminem wypowiedzenia jest termin miesięczny, a związane z nim są wszelkie nieprawidłowe, niezgodne z przepisami ustawy zachowania wynajmującego. Oczywiście ustanowienie tak stosunkowo krótkiego terminu wypowiedzenia jest uzasadnione. Najemca nie powinien bowiem liczyć na szerszą ochronę, gdy sam nie przestrzega podstawowych zasad.
Właściciel może wypowiedzieć umowę, z zachowaniem wspomnianego miesięcznego terminu wypowiedzenia, jeżeli lokator:
•	używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
•	zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do szkód,
•	niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
•	wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowego, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Sformułowanie użyte w ostatnim punkcie wskazuje, że chodzi o zachowanie rozciągnięte w czasie i nacechowane dużą dozą złej woli ze strony lokatora. Co więcej, wystąpienie tej ostatniej przesłanki upoważnia innego lokatora lub właściciela innego lokalu w tym budynku do wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazania jego opróżnienia.
Od powinności przestrzegania zasad współżycia społecznego mających na celu zapewnienie bezkonfliktowych zachowań w ramach poszczególnych stosunków społecznych i prawnych nie zwalnia ani wiek, ani określony status społeczny. Szczególnego znaczenia nabiera powinność bezkonfliktowego, harmonijnego współżycia w stosunkach między najemcą i wynajmującym. Wszelkie bowiem nieprawidłowości w tym zakresie mają z reguły szersze reperkusje w określonej społeczności lokalnej. Przykładów zachowań uzasadniających zakwalifikowanie ich jako wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu dostarcza orzecznictwo. Zachowanie się najemcy jest przedmiotem licznych skarg mieszkańców budynku i rażąco i uporczywie narusza zasady porządku domowego. Postępowanie dowodowe potwierdziło naganny sposób zachowywania się, a zwłaszcza urządzanie w zajmowanej części lokalu całodobowych libacji alkoholowych, obrzucanie osób napotykanych w budynku wulgarnymi wyzwiskami, a także grożenie spowodowaniem wybuchu gazu, co grozi życiu i mieniu mieszkańców budynku.
Zwłoka w zapłacie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu uzasadnia wypowiedzenie umowy, jeśli dotyczy co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Na właścicielu ciąży jeszcze obowiązek pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy. W piśmie powinien wyznaczyć lokatorowi dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności, który zaczyna biec dla najemcy od dnia, w którym pismo doszło do niego w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią. Co ważne, jeśli najemca zapłaci tylko część zaległości lub jedynie należności bieżące, właściciel pozostaje uprawniony do wypowiedzenia umowy po upływie wskazanego terminu. Podobnie stanie się, gdy zapłata wszystkich należności nastąpi już po upływie terminu. W praktyce jest to najczęstsza przyczyna wypowiedzenia.
Najemca, bez zgody wynajmującego, nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda w powyższym zakresie powinna być udzielona w formie pisemnej. Naruszenie przepisu przez najemcę rodzi po stronie właściciela uprawnienie do wypowiedzenia stosunku prawnego.
Wypowiedzenie z każdej z powyższych przyczyn powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wspomniany miesięczny termin liczony jest od końca miesiąca kalendarzowego, w którym zostało złożone oświadczenie woli przez właściciela. Odszkodowanie Co jeśli mimo wypowiedzenia najemca nie zamierza opuścić lokalu? W takiej sytuacji nie pozostaje nic innego, jak wystąpić z powództwem o eksmisję, a niesforny najemca staje się po prostu osobą zajmującą lokal bez tytułu prawnego i jako taki jest obowiązany do uiszczania odszkodowania co miesiąc do dnia jego opuszczenia.
Podstawa prawna Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeks cywilnego (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 8 z późn. zm.) – art. 11, art. 13, art. 18 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 585 z późn. zm.) – art. 6882
(wyrok SN z 25.04.1980 r., III CRN 41/80). (wyrok NSA w Warszawie z 29.05.1989 r., I SA 1278/88).
Tagi:najem, lokator, wynajem mieszkania, wynajem
Tomasz(2017-01-14 11:10) Zgłoś naruszenie 455
I co to daje ?? Na bruk nie można wyrzucić w przypadku łamania warunków umowy. Nawet gdy lokator zajmuje lokal bez umownie to i tak trzeba czekać na sprawę w sądzie kilka miesięcy, gdy ta nawet się odbędzie może trwać nawet kilka miesięcy, najemcy przysługuje prawo do przedstawienia nowych dowodów w sprawie. Nawet jeśli zostanie zasądzona eksmisja, to lokator nie może być eksmitowany na bruk. Musi być mieszkanie zastępcze, którymi samorządy nie dysponują. Generalnie może to się ciągnąć nawet w latach, jak sprawa jest beznadziejna, a często jest. Baaa... w tym czasie nawet nie możemy wejść do swojego mieszkania ,gdyż było by to zakłócenie miru domowego. Pełna komuna i socjal. Brak odpowiedniej ochrony własności. Powinno to wyglądać jak w USA, a nie jak w Korei
Maggie(2018-03-19 13:27) Zgłoś naruszenie 00
Ciekawostką jest to jest że gdy lokal jest na kredyt, i po zaprzestaniu spłacania kredytu lokalu szybko przychodzi komornik i bez zbędnych ceregieli załatwia sprawę, i nie ma że lokal socjalny czy coś. A ty sie człowieku szarp
Gal(2017-01-17 15:44) Zgłoś naruszenie 20
Art 670 KC. Do tego jednak trzeba mmieć jaja no i fajnie by było gdzybysmy mieli do czynienia z młodym byczkiem a nie matką z dzieckim czy osobą obłożnie chorą. Sam zrobiłem taki manewr z oszustem. Musi być jednak PO skutecznym wypowiedzeniu i oszusta nie może być w domu. Zabawa i adrenalina gwarantowane zwłaszcz,a ze większość prawników wie, ze ten artykuł istnieje ale nie mają pojecia o tym jak to faktycznie przeprowadzic.
właściciel mieszkania(2017-01-14 11:32) Zgłoś naruszenie 313
Co z tego ,że jestem właścicielem mieszkania we Wspólnocie Mieszkaniowej?Zarząd i Zarządca WM co chce to robi.A sądy wydają rozstrzygnięcia po latach.W dalszym ciągu KOMUNA!!!!!!
vvv(2017-01-14 12:09) Zgłoś naruszenie 260
Czyli niszczenia mienia nadal wymaga zachowania okresów wypowiedzeń. I to pewnie tylko w przypadku gdy najemca nie ogłosi, że nie ma się gdzie wynieść i ma prawo do lokalu zastępczego. Czyli to taka parodia a nie prawo.
Anna(2017-01-14 12:01) Zgłoś naruszenie 185
Trzeba zawierać umowę najmu okazjonalnego. Najemca sam wskazuje lokal, do którego wyprowadzi się po wypowiedzeniu. Trochę więcej zachodu, ale jest zabezpieczenie.
benek(2017-01-16 21:40) Zgłoś naruszenie 10
Niestety umowa najmu okazjonalnego nie dziala w przypadku posiadania wiecej niz 1 mieszkania..
xyz(2017-01-16 18:50) Zgłoś naruszenie 50
gorzej jak lokal wskazany w oswiadczeniu zostanie sprzedany, wynajęty przez inną osobę albo w ogole nie istnieje...taka forma zabezpieczenia tez nie jest bezpieczna
ola(2017-01-14 18:25) Zgłoś naruszenie 123
...najlepiej nie wynajmować...po co szarpać się na młode i starsze lata.
Tarnawa(2017-01-20 14:34) Zgłoś naruszenie 70
Nie ma żadnej ochrony dla właściciela - ten artykuł to potwierdza. Sprawa w sądzie potrwa dwa lata, a komornik po 3 latach powie, że nie może lokatora wyrzucić, bo np. zarejestrował się jako bezrobotny. Katalog wyjątków jest zresztą dłuuugi. A jak właściciel chce odzyskać swe prawo to nazywają go później czyścicielem kamienic. Podziękujcie Zollowi, Safjanowi i in. autorom tych regulacji.
Maverick(2018-02-12 21:04) Zgłoś naruszenie 60
Prosty sposób na pozbycie się takich szmaciarzy co siedzą po wypowiedzeniu. Proponuję właścicielom po upływie wypowiedzenie wprowadzić się do lokalu i zamieszkać razem ze szmaciarzami uprzykrzając im życie jak tylko się da. Wierzcie mi, przy prawidłowym podejściu do tematu w tydzień macie problem z głowy. Pozdrawiam
Gal(2017-01-17 15:33) Zgłoś naruszenie 54
A ja napiszę jak zgodnie z prawem oszukać wynajmującego. Warto wiedzieć to o czym nie wie mnóstwo adwokatów (za zdanymi wszelkimi egzaminami ;) część czegoś szuka w KC to znak, ze nie maja pojęcia o co chodzi. Nasz pobyt w wynajętym mieszkaniu podpada pod "Ustawę o ochronie lokatorów"-taki potworek prawny uchwalony przez SLD w 2001r i potem skutecznie, specjalnie dla nas rozwijany i poprawiany. Dodam, ze środowisko prawnicze i posłowie wspierają nas jak tylko mogą. Prawnicy i państwo czerpią korzyści z naszej działalności a więc jesteśmy społecznie uzyteczni :) (Prawnicy bo zarabiają kasę i a np. sady potwierdzają konieczność swojego istnienia). Pierwsza sprawa to kaucja. Staramy się aby była jak najmniejsza, kłamiemy, że teraz nie mamy całej kasy i dlatego możemy zapłacić trochę np. 800pln ale niebawem będziemy mieć resztę i wtedy dopłacimy. Możemy to nawet zawrzeć w umowie, ze resztę kaucji zapłacimy za 2 tyg (gdy już będziemy mieszkać i właściciel będzie mógł nas cmoknąć). W sądzie wpłata części kaucji jest interpretowana jako "dobra wola" :))) a nam pozwala uwiarygodnić się. W przypadku, gdy właściciel pyta o konto (banki mają BIK i nie pozwolą nam założyć konta jeśli wzięliśmy i nie spłaciliśmy) mówimy, że nie mamy (wersja wzbudzająca niepokój właściciela), mówimy, ze poręczyliśmy koledze i komornik nam zajął konto (wersja hardcore dla twardzieli), mówimy, ze dopiero co przyjechaliśmy z dalekiej podróży (podróż była do ZK i z powrotem) i jeszcze nie zdążyliśmy założyć. Dobrze by było abyśmy nie byli tzw osobami uprzywilejowanymi zgodnie z "Ust i ochr. lok. Art14", więc jakby co to kłamiemy dalej, że jesteśmy sami, zdrowi, pracujący itd. Zestaw wyjątków podany jest w ustawie. Na miejscu wynajmujących w ogóle nie rozmawiałbym z takimi osobami. :) Druga sprawa to umowa. Umowy i prawo własności to w zasadzie papier toaletowy przy umowach najmu. Liczy się prawo posiadania a nie własności. To takie dwa prawa rzeczowe i przy umowach najmu występowała kiedyś kolizja tych praw. Na nasze szczęście prawo posiadania (władania) wygrało i właściciel może nas ... tak, cmoknąć). Jaka powinna być umowa. Może być ustna. Prawo mówi, ze umowy ustane traktuje się jak umowy bezterminowe, więc dobra nasza. Staramy się tak formułować umowę aby dało się na niej mieszkać przy najmniej 5 miesięcy bez płacenia za nic. Na szczęście polskie prawo daje nam pełnię takich możliwości. Umowa idealna to taka na czas co najmniej jednego roku i miesięcznie płaconego czynszu. To ważne. Jest to standard i łatwo będzie nam znaleźć jelenia. Po wprowadzeniu się nawet do nowego mieszkania możemy śmiało zażądać remontu. Jeśli niedobry właściciel nie chce pomalować ścian na nasz ulubiony kolor to mamy podstawę do obniżenia czynszu. ;) Właściciel, nawet posiadając zapasowe klucze, nie może pod żadnym pozorem wchodzić do naszego mieszkania (są wyjątki-awarie, pożar, zalanie ale musi to zrobić w asyscie straży miejskiej/policji. Zresztą najlepiej od razu wymienić zamki. Kosz to 30-50zł i mamy spokój. Oczywiście my możemy to zrobić zgodnie z prawem a właściciel za taki numer poszedłby siedzieć :) Radzę wydać tą kasę może się to bardzo przydać gdy będziemy zajmowali lokal PO upływie umowy i terminu wypowiedzenia. Aha, żaden ślusarz nie podejmie się otwarcia drzwi w takiej stytuacji bo z jednej strony może być oskarżony o współudział we włamaniu czyli sprawa jest śliska (dodatkowo podobno mogą stracić uprawnienia) więc spokojniej im otwierać samochody na parkingach. Jeśli ktoś mógłby to zrobić to zaprzyjaźniony fachowiec z budowy. Jest w ustawie taki teoretyczny przepis, ze właściciel może po uzgodnieniu wejść do lokalu :) Wystarczy się nie zgodzić i nie ma prawa przekroczyć progu tak więc dewastować możemy do woli. (Gdyby wszedł i zobaczył dewastacje to mógłby nam wypowiedzieć umowę a tak możne nas wiecie co...cmoknąć) :) Na razie tyle. potem o rozwiązaniu umowy :)
Kris(2018-01-04 15:56) Zgłoś naruszenie 00
Dziękuję za to co napisales. Mam problem z pozbyciem sie lokatorow. Nie mam umowy z nimi. Jakas radę.
Wynajmujacy(2017-09-15 14:06) Zgłoś naruszenie 41
To ja ci kolego polecam wynajem mojego mieszkania, zobaczysz jak sprawnie przebiegnie eksmisja.
EWA(2017-01-16 21:27) Zgłoś naruszenie 24
ja jestem tylko ciekawa skad maja hochsztaplerzy mieszkania post komunalne! i dlaczego jewynajmuja skoro musza w nich mieszkac - bo dawali za najem wieloletni wykupowac!!! i nie mogles miec innego mieszkania! czyli korupcja? i kolesie rozgrabili biednym najemcom i teraz maja pretensje, ze nie moga ich usuwac? wszystko to kradziezczyscicieli kamienic?
Jadwiga Organek Gubin(2017-10-14 15:47) Zgłoś naruszenie 10
sedlex(2017-01-21 13:50) Zgłoś naruszenie 01
helena_b(2017-07-31 14:24) Zgłoś naruszenie 00
Polecam skorzystać z wiedzy i doświadczenia osób zrzeszonych w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik - bardzo skutecznie promują i kreują bezpieczne zasady najmu, dobrze że ktoś się tym w końcu zajmuje