Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-III-59%3Afr
Timestamp: 2016-10-22 21:30:32
Document Index: 134150839

Matched Legal Cases: ['Art. 262', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 266', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 272', 'Art. 271', 'Art. 266', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 262', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 269', 'Art. 19', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 274', 'BGE', 'Art. 229', 'Art. 247', 'Art. 243', 'Art. 273', 'Art. 205', 'Art. 266', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 266', 'Art. 9', 'Art. 262', 'Art. 19', 'Art. 9', 'Art. 205', 'Art. 266']

138 III 599. Auszug aus dem Urteil der I. zivilrechtlichen Abteilung i.S. A. gegen B. (Beschwerde in Zivilsachen)
Art. 262, 271 et 271a al. 1 let. a CO; sous-location, r�siliation du bail. Bonne foi en tant que limite � la r�siliation ordinaire du bail (consid. 2.1). La vague possibilit� d'user � nouveau soi-m�me, le cas �ch�ant, de la chose lou�e ne justifie pas une sous-location (consid. 2.2). Moment d�terminant jusqu'auquel des motifs � l'appui de la r�siliation peuvent �tre introduits dans la proc�dure (consid. 2.3). Le fait que le bailleur a tol�r� pendant un certain temps un comportement du locataire contraire au contrat ou � la loi n'exclut pas n�cessairement une r�siliation ordinaire pour cause d'atteinte durable au rapport de confiance (consid. 3). Faits � partir de page 60
A. A. war Eigent�mer eines Ferienhauses, das er gem�ss m�ndlichem Vertrag f�r einen monatlichen Mietzins von Fr. 500.- an C. (Mieter) vermietete; dieser war Miteigent�mer eines Nachbarhauses, das er 2007 an D. verkaufte. Ab dem 1. November 2008 vermietete der Mieter das von A. gemietete Ferienhaus, ohne die Garage, f�r den gleichen Mietzins an E. und F. (Untermieter); eine vorg�ngige Zustimmung von A. zur Untermiete hatte er nicht eingeholt.
Am 12. Juni 2009 �bertrug A. das Ferienhaus seinem Sohn A.X. Letzterer (Vermieter) k�ndigte vier Tage sp�ter den Vertrag mit dem Mieter mittels amtlichem Formular auf den 30. September 2009, ohne Angabe von Gr�nden. Auf diesen Termin hin hatte auch der Mieter den Untermietern gek�ndigt, die allerdings nicht auszogen und sich erfolgreich gegen ein Ausweisungsbegehren zur Wehr setzten. In der Folge vermietete der Vermieter das Ferienhaus den Untermietern.
B. Der Mieter gelangte am 7. Juli 2009 an die Schlichtungsstelle im Mietwesen; er schloss haupts�chlich auf Aufhebung der gegen ihn ausgesprochenen K�ndigung und subsidi�r auf eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses um f�nfzehn Monate. Eine Einigung konnte nicht erreicht werden. Mit Entscheid vom 29. September 2009 erachtete die Schlichtungsstelle die K�ndigung als missbr�uchlich und erkl�rte sie f�r ung�ltig. BGE 138 III 59 S. 61
Der Vermieter klagte beim Bezirksgericht Hinterrhein mit dem Begehren, die K�ndigung sei f�r g�ltig zu erkl�ren. Mit Urteil vom 16. Juni 2010 hiess das Bezirksgericht die Klage gut und erkl�rte die K�ndigung f�r g�ltig.
C. Der Mieter reichte Berufung ein mit dem Begehren, es sei die K�ndigung als ung�ltig zu erkl�ren. Mit Urteil vom 7. Dezember 2010 hiess das Kantonsgericht von Graub�nden die Berufung gut, es hob das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Klage des Vermieters auf G�ltigerkl�rung der K�ndigung ab.
D. Der Mieter starb am 24. Dezember 2010, nach F�llung des kantonsgerichtlichen Urteils. Die schriftliche Ausfertigung wurde den Parteivertretern am 8. M�rz 2011 zugestellt.
E. Der Vermieter (nachfolgend: Beschwerdef�hrer) reichte am 7. April 2011 Beschwerde in Zivilsachen ein. Er schliesst dahin, es sei die K�ndigung vom 16. Juni 2009 f�r g�ltig zu erkl�ren.
Das Verfahren wurde bis zum Entscheid �ber den Antritt der Erbschaft des verstorbenen Mieters sistiert. Am 26. Juli 2011 teilte die testamentarische Alleinerbin D. (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) mit, sie habe die Erbschaft angenommen.
Das Bundesgericht hebt das Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden vom 7. Dezember 2010 in teilweiser Gutheissung der Beschwerde auf und weist die Sache zur Erg�nzung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ck.
2. Der Beschwerdef�hrer r�gt eine Verletzung von Art. 271 und 271a Abs. 1 lit. a OR. Er bestreitet, dass die K�ndigung des Mietvertrages gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstiess.
2.1 Die strittige K�ndigung ist eine ordentliche K�ndigung. Es geht im vorliegenden Fall nicht um eine ausserordentliche K�ndigung aus wichtigen Gr�nden (vgl. Art. 266g OR) und nicht um eine K�ndigung w�hrend eines mit dem Mietverh�ltnis zusammenh�ngenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens oder innert der darauffolgenden dreij�hrigen Sperrfrist (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. d und e und Abs. 3 OR), die nur aus bestimmten Gr�nden zul�ssig sind, f�r deren Vorliegen die Partei, die den Mietvertrag k�ndigt, die Beweislast tr�gt. BGE 138 III 59 S. 62
Allgemein gilt eine K�ndigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und sch�tzenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverh�ltnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die K�ndigung f�r den Mieter eine H�rte darstellt, gen�gt nicht; eine solche H�rte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses relevant (vgl. Art. 272 OR). Es obliegt dem Empf�nger der K�ndigung zu beweisen, dass die K�ndigung aus einem verp�nten oder ohne sch�tzenswerten Grund erfolgte; der K�ndigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, die K�ndigung auf Ersuchen hin zu begr�nden (vgl. Art. 271 Abs. 2 und Art. 266l OR, Art. 9 Abs. 1 lit. c der Verordnung vom 9. Mai 1990 �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen [VMWG; SR 221. 213.11]) und im Bestreitungsfall alle f�r die Beurteilung des K�ndigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Eine mangelnde oder fehlerhafte Begr�ndung kann ein Indiz daf�r sein, dass ein sch�tzenswertes Interesse an der K�ndigung nicht besteht; Treuwidrigkeit wird deshalb angenommen, wenn der angegebene K�ndigungsgrund vorgeschoben ist und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 136 III 190 E. 2; BGE 135 III 112 E. 4.1; BGE 132 III 737 E. 3.4.2; Urteil 4A_241/2010 vom 10. August 2010 E. 2.3, in: SJ 2011 I S. 69).
2.2 2.2.1 Das Gesetz z�hlt beispielhaft Gr�nde auf, bei deren Vorliegen die K�ndigung durch den Vermieter als treuwidrig gilt und folglich anfechtbar ist (Art. 271a OR). Ein solcher Grund liegt namentlich vor, wenn die K�ndigung ausgesprochen wurde, weil der Mieter nach Treu und Glauben Anspr�che aus dem Mietverh�ltnis geltend BGE 138 III 59 S. 63macht (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Zu diesen Anspr�chen z�hlt unter anderem das Recht des Mieters, die Mietsache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise unterzuvermieten (Art. 262 Abs. 1 OR; Urteil 4C.155/2000 vom 30. August 2000 E. 2a, in: SJ 2001 I S. 19).
2.2.2 Gem�ss Feststellung des Kantonsgerichts hat einerseits der Beschwerdef�hrer in seiner Eingabe an die Schlichtungsstelle BGE 138 III 59 S. 64vorgebracht, dass der Mieter m�ndlich die Absicht ge�ussert hatte, das Mietverh�ltnis zu k�ndigen und ins Nachbarhaus zu ziehen, und hat andererseits der Mieter eine solche Absicht bestritten. Das Kantonsgericht hat - anders als noch das Bezirksgericht - festgehalten, dass trotz Zeugenaussage des Vaters des Beschwerdef�hrers eine unzweideutige K�ndigungsabsicht des Mieters nicht erstellt ist. Damit hat es aber nicht festgestellt, der Mieter habe im Gegenteil die konkrete Absicht gehabt, das Mietobjekt wieder selber zu nutzen; eine tats�chliche Feststellung hier�ber fehlt. Der Mieter tr�gt die Beweislast f�r die Treuwidrigkeit der K�ndigung und folglich daf�r, dass er im vorliegenden Fall zur Untervermietung berechtigt war, also insbesondere daf�r, dass er das Mietobjekt sp�ter wieder selber nutzen wollte. Der Beweis hierf�r wurde, zumindest bisher, nicht erbracht, womit auch nicht erwiesen ist, dass der Mieter zur Untervermietung berechtigt war und so nach Treu und Glauben einen Anspruch aus dem Mietvertrag wahrgenommen hat. Die Beschwerdegegnerin als dessen Rechtsnachfolgerin kann sich auf dieser Grundlage nicht auf Art. 271a Abs. 1 lit. a OR berufen.
2.3 Anders als beispielsweise bei der Mietzinserh�hung (Art. 269d OR, Art. 19 Abs. 1 lit. a VMWG) schreibt das Gesetz bei der ordentlichen K�ndigung nicht vor, bis wann Gr�nde f�r die K�ndigung vorgebracht werden k�nnen (vgl. Art. 9 VMWG); es schreibt BGE 138 III 59 S. 65insbesondere nicht vor, dass dies innert einer bestimmten Frist nach dem Ersuchen der Gegenpartei um Angabe der Gr�nde oder sp�testens im Schlichtungsverfahren zu geschehen habe. Nichts anderes ergibt sich aus den prozessrechtlichen Vorschriften. Unter dem im vorliegenden Fall vor den kantonalen Beh�rden noch anwendbaren alten Recht hatten die Schlichtungsbeh�rde und zumindest der erstinstanzliche Richter den Sachverhalt in Mietstreitigkeiten von Amtes wegen zu ermitteln (aArt. 274d Abs. 3 OR [AS 1990 822]), weshalb Gr�nde f�r die K�ndigung grunds�tzlich auch noch vor dem erstinstanzlichen Richter vorgebracht werden konnten (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b). Daran �ndert sich unter dem neuen Recht nichts. Dieses sieht vor, dass in F�llen des K�ndigungsschutzes in Mietsachen das erstinstanzliche Gericht neue Tatsachen und Beweismittel bis zum Zeitpunkt der Urteilsf�llung ber�cksichtigt (Art. 229 Abs. 3, Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO [SR 272]); �berdies ist das vorangehende Schlichtungsverfahren vertraulich und d�rfen Aussagen der Parteien weder protokolliert noch sp�ter im Entscheidverfahren verwendet werden, so dass im Gerichtsverfahren ohnehin kaum eindeutig feststehen d�rfte, was anl�sslich des Schlichtungsverfahrens vorgebracht wurde (Art. 273 Abs. 4 OR; Art. 205 ZPO).
Das Gesetz schliesst sodann, unter Vorbehalt des Verbots rechtsmissbr�uchlichen Verhaltens, auch ein sp�teres Nachschieben zus�tzlicher K�ndigungsgr�nde nicht aus; das Nachschieben kann allenfalls ein Indiz zu Ungunsten der k�ndigenden Partei sein oder Kostenfolgen nach sich ziehen, schliesst aber die Ber�cksichtigung der neuen Gr�nde nicht von vornherein aus. Die Erg�nzung oder Pr�zisierung schon vorgebrachter K�ndigungsgr�nde schliesslich ist an sich ohne weiteres zul�ssig (vgl. DAVID LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht f�r die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 603 Ziff. 3.3; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail � loyer, commentaire, 2011, N. 8 zu Art. 266l-266o OR und N. 51 f. zu Art. 271 OR; PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 121 und 140 ff. zu Art. 271 OR).
Der Umstand allein, dass Gr�nde f�r die K�ndigung erst in der Klageschrift an das Bezirksgericht vorgebracht wurden, rechtfertigte es somit nicht, sie nicht zu pr�fen. Das gilt insbesondere f�r jene Gr�nde, die in Zusammenhang mit der Untervermietung stehen und eher als Erg�nzung eines schon vorgebrachten Grundes zu betrachten sind. Die Vorinstanz hat sie zu pr�fen. BGE 138 III 59 S. 66
3. Das Kantonsgericht hat in einer subsidi�ren Begr�ndung festgehalten, der Vater des Beschwerdef�hrers habe als damaliger Vermieter sp�testens im November 2008 um die Untervermietung und deren Bedingungen gewusst und sie trotzdem w�hrend Monaten geduldet, und es hat dieses passive Verhalten als nachtr�gliche konkludente Zustimmung zur Untervermietung gewertet. Es fand daher, es sei widerspr�chlich, Mitte Juni 2009 wegen der Untervermietung zu k�ndigen.
134 III 446,
136 III 190,
132 III 737 suite... ,
Art. 271 und 271a Abs. 1 lit. a OR,
Art. 271 Abs. 1 OR suite... ,
Art. 271 Abs. 2 und Art. 266l OR,
Art. 9 Abs. 1 lit. c der Verordnung vom 9. Mai 1990 �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen [VMWG; SR 221. 213.11],
Art. 262 Abs. 1 OR,
Art. 19 Abs. 1 lit. a VMWG,
Art. 9 VMWG,
Art. 205 ZPO,
Art. 266l-266o OR