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Timestamp: 2018-04-20 22:02:09+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art.1117', 'art. 1117', 'art.1117', 'art. 1117', 'art.1117', 'art. 1117', 'art. 1117']

Enti comuni condominiali - WikiJus
di Daniele Minussi 02/06/2017
Il codice civile annovera all'art. 1117 cod.civ. le parti comuni dell'edificio condominiale. Non si tratta di un elencazione chiusa: l'elenco non si considera tassativo, anche se la presunzione di comproprietà può ben essere superata dalla constatazione del fatto che il bene sia strutturalmente servente all'uso della singola unità in proprietà esclusiva (Cass. Civ., Sez. II, 12572/2014).
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico (vale a dire i c.d. "multiproprietari"), a meno che non risulti diversamente dal titolo di provenienza (Cass. Civ., Sez. II, 3473/12; Cass. Civ. Sez. II, 9062/94; Cass. Civ. Sez. Unite, 7449/93; Cass. Civ. Sez. II, 2072/76) (presunzione juris tantum di appartenenza al condominio) i seguenti beni, che la norma citata distingue in tre distinti gruppi:
Tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio (Cass. Civ. Sez. II, 2469/96; Cass. Civ. Sez. II, 6884/94; Cass. Civ. Sez. III, 8376/90 diversamente va per le aree ulteriori rispetto all'area di sedime: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 11444/2015), il sottosuolo (Cass. Civ. Sez.II, 22835/06; non necessariamente però il vano ivi ricavato e destinato all'uso di una singola unità: cfr. Cass. Civ., Sez.II, 5895/2015), le fondazioni (Cass. Civ. Sez. II, 11138/94), i pilastri e le travi portanti (elementi la cui menzione è stata aggiunta per effetto dell'entrata in vigore della Legge 11 dicembre 2012, n. 220) i muri maestri (Cass. Civ. Sez. II, 945/98) (Tribunale di Napoli, 28/10/1995) (Cass. Civ. Sez. II, 2773/92), i tetti e i lastrici solari (Cass. Civ. Sez. II, 7651/94; Cass. Civ. Sez. II, 1498/98), le gronde, quali parti terminali del tetto (Cass. Civ. Sez.II, 11109/07), le scale (Cass. Civ. Sez. II, 1498/98), i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi (Cass. Civ. Sez. II, 6725/82), i portici, i cortili (Cass. Civ. Sez. II, 10309/91; Cass. Civ. Sez. II, 7630/91; cfr tuttavia Cass. Civ., Sez. VI, 22361/11 sulla possibilità di trattenere la quota millesimale di un cortile pur cedendo l'unità immobiliare abitativa), le facciate (ma non i balconi accessori alle singole unità: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 21343/2014). In tema di cortili, si veda Cass. Civ., Sez.II, 26766/2015 per un'applicazione analogica al supercondominio, attualmente però disciplinato da norma apposita (art. 1117 bis cod.civ.). Si tratta delle parti che possono essere considerate come essenziali ed indispensabili per l'esistenza stessa dell'edificio condominiale nota1.
Le aree destinate a parcheggio (novità introdotta con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, cfr. tuttavia, in relazione ad una fattispecie decisa sotto il vigore della precedente normativa, Cass. Civ., Sez. II, 26253/13) nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere (Cass. Civ. Sez. II, 5946/96; Cass. Civ. Sez. II, 5154/86 cfr. per un caso peculiare,Cass. Civ., Sez. II, 17494/2014), per la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune. Quest'ultimo riferimento, introdotto con la novella del 2012, non fa che cristallizzare le decisioni giurisprudenziali sul punto. Va rimarcato come sia stato espunto, sempre per effetto dell'entrata in vigore della Legge 11 dicembre 2012, n. 220, la menzione esplicita del locale per il riscaldamento centrale. La modifica, che parrebbe essere giustificata dall'adozione di impianti di riscaldamento autonomi per ciascuna singola unità, rischia di essere anacronistica. E' noto infatti che, da un punto di vista squisitamente tecnico, l'adozione di un impianto di climatizzazione centralizzato con contabilizzazione ed attivazione separata appare come la soluzione migliore a garantire risparmio energetico e personalizzazione del consumo. Forse meno frequente e necessaria la presenza di una portineria. Queste parti possono in concreto fare difetto (è ad esempio ben concepibile l'esistenza di un condominio pur sprovvisto di locali portineria o lavanderia). A differenza degli enti di cui ai nn. 1 e 3 dell'art. 1117 cod. civ. , questi beni sono anche suscettibili di un'utilizzazione individuale. E' stato pertanto deciso nel senso della necessità che l'atto con il quale vengono sottratti all'utilizzo collettivo debba anche contenere una qualche prescrizione circa la risoluzione o il mantenimento del detto vincolo (Cass. Civ. Sez. II, 6474/05).
Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari (Cass. Civ. Sez. II, 13160/91), i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria (Cass. Civ. Sez. Unite, 10492/96), per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini (Tribunale di Milano, 14/12/1992), ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. L'ultimo gruppo consiste in pertinenze destinate al comune servizio, per lo più aventi natura di impianti tecnologici. Come già sopra riferito, si può dire che la norma in esame istituisca una presunzione semplice di comunanza delle parti che annovera, il cui elenco peraltro non ha carattere di tassatività nota2. E' ad esempio immaginabile che vi sia un impianto condominiale di aspirazione destinato a rendere più agevole la pulizia dei singoli appartamenti. Ancora: è stato deciso che il sottosuolo, inteso come la parte immediatamente sottostante quella compresa tra le mura perimetrali dell'edificio, rientri nel novero degli enti comuni qui in esame (Cass. Civ. Sez. II, 8119/04).
La presunzione semplice di comunanza delle parti citate dall'art. 1117 cod. civ. può essere vinta soltanto con la prova di una diversa appartenenza che scaturisca dalle provenienze nota3: ad esempio il costruttore che provvede ad alienare i singoli appartamenti fa esplicita riserva della esclusiva proprietà di un andito, di una scala secondaria e di un sottotetto con lastrico solare (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 13279/04). Non altrettanto è a dirsi con riferimento alle mere planimetrie catastali (Cass. Civ., Sez. II, 9523/2014).
Ancora la presunzione potrebbe essere vinta dalla considerazione della concreta destinazione della cosa, dotata di una propria autonomia, al servizio di alcune soltanto delle unità (si pensi ad un corridoio posto all'ultimo piano che consenta l'accesso soltanto ad alcune soffitte: Cass. Civ. Sez. II, 10700/03). Inversamente, non occorrono clausole particolari affinchè, in sede di successiva alienazione da parte di un condomino dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva, venga contestualmente trasferita anche la quota millesimale degli enti comuni. Disputata è la possibilità che vi si possa fare rinunzia da parte dell'avente causa nota4. In giurisprudenza ciò è stato talvolta escluso relativamente all'area destinata a parcheggio (Cass. Civ. Sez. II, 6036/95) nota5. La soluzione sembra tuttavia influenzata dal particolare regime normativo degli autoparcheggi, questione di particolare problematicità con riferimento alla affermata natura di bene pertinenziale dei medesimi.
Talvolta si danno situazioni dubbie: si pensi al caso di un fabbricato collegato ad altro edificio condominiale: al riguardo è stato deciso non conta il mero fatto materiale (Cass. Civ., Sez. II, 19490/11), dovendo essere valorizzato il criterio giuridico di cui all'art.1117 cod.civ., vale a dire quello della oggettiva funzione del bene al tempo della nascita del condominio.
Ulteriore questione è quella dell'appartenenza del sottotetti: essi, non menzionati nel testo originario dell'art. 1117 cod.civ., che parlava soltanto di tetti e di lastrici solari, hanno invece rinvenuto accoglimento nella novellata disposizione, la quale tuttavia ripropone il tema della destinazione funzionale degli stessi.
Simmetrica per certi versi potrebbe essere considerata la situazione dei vespai o intercapedini frapposte tra le fondamenta dello stabile e il primo solaio. In difetto di indicazioni difformi nei titoli di provenienza delle singole unità, i detti vani devono considerarsi enti comuni (Cass. Civ., Sez. II, 23304).
Anche se non fanno parte degli enti comuni, i balconi aggettanti rispetto alla facciata dell'edificio condominiale, presentano una stretta connessione con le parti comuni. Per tale motivo è stata affermata al competenza dell'assemblea condominiale la decisione e l'assunzione delle spese di alcuni elementi dei detti manufatti che presentano tali caratteri di collegamento con gli enti comuni, quali frontalini e gocciolatoi (Tribunale di Napoli, 30 aprile 2013, n. 5515/13).
V. Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p. 503.
Si confrontino Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, II, Milano, 1962, p. 520; Peretti Griva, Il condominio di case divise in parti, Torino, 1960, p. 71; Basile, Condominio negli edifici, in Enc. giur. Treccani, p. 2.
Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p. 347.In generale, allo scopo di verificare l'appartenenza comune ovvero al singolo condomino di un manufatto di nuova realizzazione, va verificata la titolarità del suolo sul quale sorge e l'eventuale esistenza di un titolo atto a creare un diritto esclusivo (Cass. Civ. Sez.II, 7043/08).
La dottrina prevalente è concorde nel ritenere ammissibile la rinunzia alla proprietà delle parti comuni. Ciò che, al contrario, non viene considerato attuabile è il c.d. abbandono liberatorio. Così, tra gli altri, Barbero, Il sistema del diritto privato, Torino, 1993, p. 582; Bigliazzi Geri-Breccia-Busnelli-Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1979, p. 330; Girino, op.cit., p. 378; Salis, Condominio negli edifici, in N.mo Dig. it., p. 1120.
Analoga opinione, in generale, viene espressa anche da Marina, Giacobbe, Condominio negli edifici, in Enc. dir., p. 825, sul presupposto che "una simile rinunzia si risolverebbe in un aggravio della quota di spese per gli altri partecipanti".
BASILE, voce Condominio negli edifici, Enc. giur. Treccani
BIGLIAZZI GERI - BRECCIA - BUSNELLI - NATOLI, Istituzioni di diritto civile, Genova, vol. I-III, 1980
MARINA GIACOBBE, Condominio negli edifici, Enc.dir.
PERETTI GRIVA, Il condominio di case divise in parti, Torino, 1960
SALIS, Condominio negli edifici, N.mo Dig.it.
Risoluzione N. 334/E, Divisione di beni condominiali, imposta di registro
Imposta di registro, divisione di beni condominiali
In tema di condominio, presunzione di comproprietà e vincoli di destinazione
Distinzione tra area di sedime ed area di pertinenza. Il giardino adiacente al fabbricato condominiale non è assoggettato alla presunzione di cui all'art.1117 cod.civ.. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 11444 del 3 giugno 2015)
Vano realizzato nel sottosuolo all'interno delle mura maestre dell'edificio condominiale: proprietà comune o esclusiva? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 5895 del 24 marzo 2015)
Supercondominio: individuazione di parti comuni fra più edifici. Cortile oggettivamente destinato all'uso comune (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 26766 del 18 dicembre 2014)
Vani ripostiglio ricavati tra terrapieno e muto comune condominiale: enti comuni o accessori appartenenti ai singoli condomini? Natura meramente esemplificativa dell’elencazione di cui all’art. 1117 cc. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 12572 del 4 giugno 2014)
Spese condominiali, rifacimento della facciata e dei balconi di proprietà individuale: a chi competono le spese di rifacimento? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 21343 del 9 ottobre 2014)
Identificazione dell'oggetto della vendita: valenza della scheda catastale e natura comune degli spazi ex 1117 cod.civ.. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 9523 del 30 aprile 2014)
Ricomprensione degli spazi destinati a parcheggio negli enti comuni condominiali. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 26253 del 22 novembre 2013)
Edificio condominiale e spese di manutenzione del balcone: a chi competono? (Tribunale di Napoli, 30 aprile 2013)
Presunzione di appartenenza di un cespite agli enti comuni condominiali (art.1117 cod.civ.). (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 3473 del 6 marzo 2012)
Sul criterio in base al quale valutare la natura comune ex art. 1117 c.c. di un bene (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 19490 del 23 settembre 2011)
Cass. Civ., sez. II, n. 7043/2008. La natura del suolo determina il carattere privato o condominiale del bene che sorge su di esso.
Cass. Civ., sez. II, n. 11109/2007. La gronda di un tetto dell'edificio rientra nelle parti comuni.
Cass. Civ., Sez. II, n. 22835/2006. Sottosuolo di un condominio e proprietà comune.
Cass. Civ., sez. II, n. 6474/2005. Alloggio del portiere e vincolo di destinazione del bene.
Cass. Civ., sez. II, n. 13279/2004. Rilevanza del titolo ai fini dell' esclusione della proprietà comune del lastrico solare
Cass. Civ., sez.II, n. 8119/2004. Il sottosuolo dell' edificio condominiale rientra nella proprietà comune.
Cass. Civ.,sez. II, n.10700/2003. Sulla presunzione di comunione dell' art. 1117 cod.civ..
Circolare N. 3/2010, Art. 19 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122
Alcune speciali innovazioni (condominio)
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