Source: https://www.scribd.com/doc/60888310/acquisto-vendita-casa
Timestamp: 2017-04-27 08:19:31+00:00
Document Index: 113587056

Matched Legal Cases: ['art. 39', 'art.2', 'art. 326', 'art.3', 'art.\n3', 'art.\n5', 'art.1', 'art.1490', 'art. 2236', 'art. 1537', 'in fine']

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Guida all’acquisto e alla vendita della casa
Coordinamento editoriale: Progetto Trasparenza del mercato, Camera di commercio di Torino Coordinamento grafico: Settore Comunicazione Istituzionale e Relazioni Esterne Ideazione Grafica: Animatif Comunicazione Impaginazione e Stampa: Visual Data Sas - Torino Finito di stampare: novembre 2004 Seconda edizione 2004
Camera di commercio industria artigianato e agricoltura di Torino. Tutti i diritti riservati. Vietata la riproduzione a terzi.
Capitolo terzo La documentazione e le informazioni importanti per comprare o vendere un immobile 3.1 Titolo di proprietà e/o di provenienza . . . . . . . . . . . . . . . . . .11 3.2 Aspetti urbanistici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12 3.2.1 Certificato di destinazione urbanistica . . . . . . . . . . . . . .12 3.2.2 Autorizzazione alla lottizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . .12 3.2.3 Immobili vincolati - Diritto di prelazione . . . . . . . . . . . . .12 3.3 Aspetti edilizi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13 3.3.1 Liceità Urbanistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13 3.3.2 Concessione in sanatoria Leggi n. 47/85, n. 724/94 e n. 326/2003 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14 3.3.3 Certificato di agibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14 3.4 Aspetti catastali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15 3.5 Aspetti condominiali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16 3.6 Aspetti tecnico - amministrativi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
Capitolo secondo Come comprare o vendere 2.1 Come comprare e vendere personalmente . . . . . . . . . . . . . . 2.2 Come comprare e vendere tramite un intermediario professionale 2.2.1 Agente immobiliare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.2 Mandatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.3 Consigli utili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Capitolo primo L’idea e la ricerca 1.1 Le dimensioni dell’immobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5
Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1
. . . . . .7 .7 .7 .8 .9
Capitolo quinto Condizioni e conseguenze del contratto di compravendita definitivo o rogito 5.1 Responsabilità, garanzie e termini di azione . . . . . . . . . . . . . .31
Capitolo settimo Consigli utili 7.1 Affidabilità dei soggetti . . . . . . . . . . . . . . 7.2 Acquisto della nuda proprietà . . . . . . . . . . 7.3 Acquisto sulla carta . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4 Acquisto in multiproprietà . . . . . . . . . . . . . 7.5 Acquisto in cooperativa . . . . . . . . . . . . . . 7.6 Fallimenti immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . 7.7 Garanzia (fideiussione bancaria - fideiussione 7.8 Acquisto tramite vendita giudiziaria . . . . . .
Capitolo sesto Le imposte sulla casa 6.1 Le condizioni per acquistare con le agevolazioni “prima casa” . . .33 6.2 Le comunicazioni dovute agli enti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34
......... ......... ......... ......... ......... ......... assicurativa) .........
Capitolo quarto Le fasi dell’acquisto e/o della vendita 4.1 La trattativa . . . . . . . . . . . . 4.2 La proposta di acquisto . . . . 4.3 Il prezzo dichiarato . . . . . . 4.4 La trascrizione del preliminare 4.5 In caso di mutuo . . . . . . . . 4.5.1 Tipologia dei mutui . . 4.6 Il notaio . . . . . . . . . . . . . . 4.7 Il rogito . . . . . . . . . . . . .
.19 .20 .23 .24 .25 .27 .28 .29
Allegati Allegato A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43 Allegato B . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44
.35 .35 .36 .37 .38 .39 .40 .41
in via S.it/compravenditacasa. si ricorda che il volume è in distribuzione presso l’Ufficio Relazioni con il Pubblico della Camera di commercio di Torino. Francesco da Paola 24. come delle precedenti. e rimanendo aperta a suggerimenti per redigerne di nuove.
La Camera di commercio curando la redazione di questa guida. ha colto l’occasione per apportare qualche seppur lieve rettifica al testo.
A pochi mesi dall’uscita della prima edizione.Premessa
Torino. o scaricabile da Internet all’indirizzo www. come quello della casa. la Camera di commercio di Torino presenta questa seconda edizione della Guida all’acquisto e alla vendita della casa. ma da cittadini e operatori di tutta Italia.camcom. novembre 2004
Nel ringraziare tutti i componenti del gruppo di studio che hanno collaborato alla stesura del testo. Il successo dell’iniziativa conferma l’utilità dell’azione svolta dal Progetto Trasparenza del Mercato della Camera di commercio di Torino nell’ambito di quei settori. 011 571 6407.to. Torino. tel. in cui regole e procedure non sono spesso del tutto chiare al cittadino. in seguito all’elevatissima richiesta proveniente non solo da utenti della provincia di Torino.
Il gruppo di studio. intende rispondere efficacemente alla sua funzione istituzionale volta a diffondere condotte uniformi per una maggior trasparenza e chiarezza nei rapporti contrattuali tra consumatori e imprenditori. che in questa seconda fase ha potuto contare anche sul contributo del Collegio dei Costruttori.
011 799111 • Fimai . Casalis 33. 10141 Torino. 10152 Torino. tel.Associazione Difesa e Orientamento dei Consumatori . tel.Premessa Associazioni aderenti
Associazione dei consumatori: • Adiconsum . tel.Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d'Affari . 011 2406626 • Federconsumatori . tel. 011 52201 • Fiaip – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali . 10152 Torino tel. 011 285981 Associazione degli Agenti Immobiliari: • Anama .Via G.Associazione Difesa Consumatori e Ambiente .Via Barbaroux 38.Via Sagra di San Michele 46/DX.Federazione Italiana Mediatori e Agenti Immobiliari .Corso Principe Eugenio 7/D. 10122 Torino tel. 10143 Torino.Via Alessandria 8 bis.Via Pedrotti 25. 011 4733030
. 10122 Torino. 011 5613666 • Adoc .
in considerazione della comprovata attitudine degli immobili alla conservazione ed all'incremento nel tempo del proprio valore. per diversi motivi: • economici (evitare dispendio di risorse. Impegnarvi quindi tutte le risorse familiari. comprese quelle future. come si specificherà meglio in seguito. arriviamo alla vera e propria domanda: quanto è possibile spendere? La stessa domanda si articola a sua volta in una serie di altri approfondimenti: • su quali disponibilità possiamo contare? • pagheremo in contanti o ricorreremo ad un mutuo? • quanta parte del nostro reddito possiamo destinare alla rata di mutuo?
L'acquisto della casa per una famiglia è l’investimento più importante. può rappresentare un rischio in caso di improvvise necessità a venire. Dopo aver attentamente riflettuto sulle considerazioni fatte nella premessa. allestita secondo le esigenze della persona o della famiglia. vicina al luogo di lavoro o di studio. e dalla non immediatezza di smobilizzo in caso di bisogno. morte del familiare unico portatore di reddito). continuando a vivere in case in affitto) • affettivi (disporre di una casa propria. soprattutto considerando che non tutti possono avere certezze sul perdurare delle condizioni di reddito attuali (perdita del posto di lavoro. Fissare il limite di spesa è particolarmente utile per evitare di perdere tempo visitando appartamenti al di fuori delle proprie possibilità. nel caso sia necessario ricorrere ad un mutuo per coprire la spesa.Capitolo I
L’idea e la ricerca
Non dimentichiamo che al prezzo della casa vanno aggiunte altre spese: imposte. onorari notarili e provvigioni per l’intermediazione immobiliare. essendo quello della fiscalità nazionale (IRPEF) per la prima casa ormai estremamente ridotto.
. cattivo andamento della propria attività. È vero peraltro che un
Il rovescio della medaglia può essere rappresentato dai costi di manutenzione. senza i rischi di precarietà di un contratto di affitto) • di prestigio • di sicura collocazione del proprio risparmio. dal peso della fiscalità locale (ICI).
certo numero di visite può essere comunque utile per rendersi conto dei prezzi correnti sul mercato.) • necessità del nucleo familiare. possono variare di molto. Quante camere ci servono? Quanti servizi igienici? Quali sviluppi sono prevedibili. soprattutto se si è orientati a muoversi da soli. ecc. oppure occupato dal proprietario o da un inquilino) Lo stato di manutenzione dell'appartamento e delle parti comuni dell'edificio Lo stato degli impianti tecnici Il piano a cui è situato l'appartamento che ci interessa e la presenza/assenza di ascensore Il numero di esposizioni La superficie e la fruibilità degli spazi (la buona disposizione dei locali) La presenza di balconi o terrazzi La presenza di ripostigli e cantina di pertinenza
. La disponibilità dell'immobile (se libero. In città o fuori città? In appartamento o in casa indipendente? In centro o in periferia? In una zona o quartiere particolare? Vicino al posto di lavoro? Quali sono le caratteristiche cui non vogliamo rinunciare? (zona ben servita da mezzi pubblici e vicinanza ai principali servizi. necessità di ospitare persone anziane)? È necessario disporre di un posto auto? È necessario che sia presente l'ascensore? È necessario che lo stabile non presenti barriere architettoniche? Meglio un appartamento nuovo di limitata metratura o uno ampio ma da ristrutturare? Quanto mi costa una ristrutturazione? • caratteristiche della casa di interesse. Indicazioni sull'andamento del mercato si possono trarre anche ricercando nelle edicole pubblicazioni specializzate. Occorre sempre tener presente che i prezzi degli immobili. nel breve/medio periodo (nascita di figli. Moltissimi i fattori da considerare: • dove acquistare l’immobile. dalla lettura degli inserti economici dei normali quotidiani che periodicamente dedicano pagine al mercato immobiliare. matrimonio dei figli con conseguente uscita dalla casa familiare. addirittura nello stesso stabile. consultando i periodici editi dai più importanti gruppi di intermediazione immobiliare e dalle associazioni di categoria.
Ci sembra utile premettere che non esistono norme dettate da leggi per la misurazione delle planimetrie. alle scuole Il rispetto della normativa sulle barriere architettoniche (accessibilità al piano) La presenza di TV via cavo La presenza di giardino condominiale privato La presenza di aree esterne in uso esclusivo
1. Spesso l’acquirente ha ben fisso il concetto di superficie utile o calpestabile e non comprende come la superficie commerciale sia superiore. in base alla quale è generalmente definito il prezzo della casa.70 • la superficie commerciale.
. formata appunto dalla superficie su cui si può camminare. comunque la percentuale di superficie del terrazzo che deve essere compresa in quella dell’appartamento è di un terzo o di un quarto (o addirittura di un quinto) a seconda della superficie
Nelle compravendite immobiliari si sente parlare di due concetti: • la superficie calpestabile o utile. Invece non è così. la superficie commerciale risponde alla logica imprenditoriale del “pagabile perché costruito” e quindi comprenderà anche la superficie dei muri interni ed esterni secondo i criteri che illustriamo in seguito. a negozi e mercati.L’idea e la ricerca
Il tipo di riscaldamento esistente (autonomo o centralizzato) L'entità delle spese condominiali La presenza di aree verdi nella zona La presenza/assenza di attività rumorose La comodità ai trasporti pubblici. con il sospetto che il venditore voglia “truccare” a suo favore i metri quadri. quindi al netto dei muri interni ed esterni e dei vani di altezza inferiore a m. 1. limitatamente alle porzioni esclusive • muri confinanti: la superficie occupata dai muri confinanti con altro appartamento o con parti comuni nello stesso immobile è calcolata al 50% • muri interni: superficie calcolata al 100% • balconi: la superficie dei balconi è compresa in quella dell’appartamento nella misura del 50% • terrazzi: non esiste una regola precisa.1 Le dimensioni dell’immobile
Questo metodo è unanimemente riconosciuto sulla piazza di Torino e Provincia. ma solo norme codificate dalle usanze: • muri esterni: la superficie occupata dai muri esterni è calcolata al 100% nella misurazione.
Ciò significa che più la superficie del terrazzo è grande rispetto a quella dell’appartamento. In questo caso la maggior superficie può dar luogo ad un lieve ritocco del prezzo complessivo dell’appartamento. Un caso a parte è quando cantina o solaio abbiano una superficie notevolmente più grande rispetto alla media (20 – 25 mq.).Capitolo I
del terrazzo rispetto a quella dell’appartamento. Indicare i metri quadrati su un contratto di compravendita di un appartamento può dare adito ad interminabili controversie.
. Ecco perché nella quasi totalità dei contratti si stabilisce che la vendita è fatta “a corpo” e non “a misura”. meno essa dovrà incidere sul calcolo complessivo della superficie • accessori: la superficie della cantina o del solaio non viene conteggiata.
La possibilità di agire per responsabilità contro il privato venditore scorretto. tuttavia il privato che voglia avventurarsi in questo settore delicato e complicato. Agire personalmente ovviamente consente di risparmiare le spese di intermediazione immobiliare. oppure attivare il passaparola tra gli amici. non offre un gran sollievo.
2. consultare gli annunci sui giornali specializzati o effettuare un annuncio di ricerca o offerta in cui segnaliamo cosa stiamo cercando o vendendo.1 Agente immobiliare
Data la complessità dell’operazione di compravendita e la difficoltà di raggiungere il maggior numero possibile di potenziali controparti (acquirenti o venditori). ma con problemi legali di lunga e onerosa soluzione.2 Come comprare e vendere tramite un intermediario professionale 2. ecc. fare un giro nel quartiere che ci interessa per appuntarci tutti i numeri di telefono presenti sui cartelli VENDESI affissi sui portoni. di quanti vani. Meglio dunque cercare di evitare i rischi con una corretta analisi degli aspetti qui descritti. un’offerta su Internet (numerosi ormai sono i portali immobiliari che propongono offerte on-line). dovrebbe avere un certo bagaglio di nozioni sulle leggi e regolamenti. nazionali e locali. i conoscenti. dove. che consenta almeno di sapere in quali uffici andare a cercare le informazioni che interessano. Senza una conoscenza di base di tutto questo.Capitolo II
Operare personalmente nella ricerca della casa da acquistare o nell’attività di pubblicizzazione e vendita del proprio immobile richiede necessariamente tempo e attenzione. o semplicemente anch’egli ignaro. una parte preponderante delle transazioni immobiliari è portata a termine
2.2. si può correre il serio rischio di ritrovarsi proprietari di una casa. senza appoggiarsi ad un professionista. visti i tempi ed i costi delle azioni giudiziarie.1 Come comprare e vendere personalmente
. nel caso di acquisto. oppure. Potremmo provare a fare una ricerca.. che riguardano gli immobili. i commercianti della zona di nostro interesse. È possibile esporre un cartello VENDESI sul portone dell’immobile in vendita.
Chi pertanto non è iscritto a tale Ruolo. oppure.00 euro.065.. se non stabilita diversamente in contratto. senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione. non è agente immobiliare. Chi è l’agente immobiliare? Secondo l’art. Ricordiamo che l’agente immobiliare non si limita a mettere in relazione la domanda con l’offerta. come riportato sull’ultima edizione (1995-2000) della “Raccolta Provinciale degli Usi” pubblicata dalla Camera di commercio industria artigianato ed agricoltura di Torino. in Provincia di Torino. al 3% da ciascuna delle parti sul prezzo pagato.2. di dipendenza o di rappresentanza. egli agisce pertanto nell’interesse delle due parti contemporaneamente. se
2. Può essere definito legittimamente agente immobiliare. disciplinato dalla L. 1754 del Codice Civile si definisce mediatore (agente immobiliare) colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. in quanto questi sarebbe tutelato da un operatore professionale esperto nel particolare settore. cioè riceve il mandato da una parte sola ed agisce nel suo solo interesse: in tal caso ha diritto alla provvigione solo dalla parte che gli ha conferito mandato. e da entrambe ha diritto al pagamento della provvigione che. generalmente ammonta. ma esercita abusivamente l’attività. L’agente immobiliare iscritto deve provare la legittimità della sua qualifica esibendo un tesserino di riconoscimento rilasciato da una Camera di commercio.2 Mandatario
. più frequentemente. 39/89 e segg. presso la quale ci si può rivolgere in caso di dubbio. 348 del Codice Penale. ma condivide con i clienti le proprie conoscenze e tutte le informazioni che ottiene riguardanti l’immobile posto sul mercato. e gli saranno applicate le pene previste dall’art. Avvalersi di un agente immobiliare iscritto (mediatore o mandatario che sia) dovrebbe mettere il consumatore al riparo da molte amare sorprese. poiché non ha diritto di richiedere provvigioni o compensi.Capitolo II
attraverso un operatore che si occupa professionalmente di compravendite immobiliari: all’agente immobiliare (mediatore in immobili) i consumatori conferiscono incarico di ricercare una casa che possibilmente soddisfi le loro esigenze. che dovrebbe avvertirlo se esistono problemi a lui noti. È inoltre è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite. o anche fare (o quanto meno avvertire che sarebbe opportuno fare) le indagini necessarie. Il compito dell’agente immobiliare è di trovare e mettere in contatto le parti interessate a concludere un contratto. ed è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa tra 516.00 e 2. e come tale ha diritto ad essere remunerato in base alla provvigione concordata.
Talvolta l’agente immobiliare agisce come mandatario. esclusivamente l’imprenditore commerciale iscritto al Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione presso una Camera di commercio. un compratore per la casa che si intende vendere.
la provvigione deve essere corrisposta in ogni caso all’agente immobiliare: • se l’affare è concluso con persona contattata per suo tramite • se l'affare è concluso direttamente dal cliente o tramite altro agente immobiliare nel caso in cui l’incarico contenga la clausola di esclusiva. il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare matura alla conclusione del contratto così come sopra specificato. 1755 Codice Civile) • il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 39/89. ma non è tenuto a fare indagini particolari se non ne viene espressamente incaricato. A garanzia dei contraenti.3 Consigli utili
Per chi si affida ad un’agenzia immobiliare è opportuno ricordare e verificare i seguenti punti: • tutti i moduli (incarico. se l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. cioè fino alla conclusione definitiva e formale dell’affare.
2. Si ricordi altresì che: • l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti. se non di diritto ovviamente. ai sensi dell’art. Pertanto.2. Ovviamente anche i clienti devono comportarsi correttamente. ecc. mette in contatto le parti. Anche le associazioni degli agenti immobiliari esercitano sui loro iscritti una sorveglianza di fatto. la legge prescrive che i mediatori debbano avere una polizza assicurativa contro i rischi professionali e per la tutela dei clienti. Ricordiamo.m. La Giunta Camerale ha la competenza in materia disciplinare e può comminare sanzioni amministrative e disciplinari. presso la Camera di commercio. proposta d’acquisto. 1326 Codice Civile). Tale Commissione segnala alla Giunta Camerale eventuali irregolarità degli iscritti al Ruolo nell’attività di mediazione e la mancata osservanza degli obblighi previsti dalla L. D’abitudine comunque gli agenti immobiliari seguono i clienti fino alla firma del rogito notarile. che l’agente immobiliare.i. La vigilanza sull’esercizio dell’attività di mediazione spetta alla Commissione per la tenuta del Ruolo. a tutela del buon nome della categoria. 1754 del Codice Civile. avendo l’obbligo di evidenziare eventuali problemi inerenti l’affare di cui sia a conoscenza. 39/89 e s. dalla sospensione dall’attività (fino a 6 mesi) alla radiazione dal Ruolo.Come comprare o vendere
richiesto e su rimborso spese da regolare a parte dalle provvigioni di mediazione.) devono essere compilati in tutte le loro parti • occorre barrare le voci che appositamente non si vogliono compilare • l’agenzia deve usare i modelli di cui copia è stata depositata alla segreteria della Commissione per la tenuta del Ruolo presso la locale Camera di com-
. infatti. trattandosi spesso di pratiche lunghe e costose da eseguire. istituita dalla L.
ricorrendo al servizio di conciliazione presso la Camera di commercio. in mancanza è determinata dalla Giunta della Camera di commercio di Torino.
. su semplice richiesta del cliente.Capitolo II
mercio. vale a dire quando il proponente viene a conoscenza che la sua proposta è stata accettata. vale a dire di quel surplus che l’agente riesce eventualmente ad ottenere dall’acquirente rispetto al prezzo pattuito con il proprietario: si deve pretendere quindi che il prezzo al quale l'immobile viene messo sul mercato sia esattamente quello concordato si deve stabilire che. fornirgli tutte le informazioni sull’attività mediatoria effettuata si deve pretendere dall’agente immobiliare copia di qualsiasi modulo che si è sottoscritto deve essere precisata la durata dell’incarico e la possibilità o meno di tacito rinnovo: nel secondo caso. ma al proprietario. con la clausola di non trasferibilità e si ricordi che il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare matura al momento della conclusione dell’affare. a provvedere all’espletamento di tutte le indagini preliminari affinché la compravendita non abbia strascichi negativi. Occorre infine valutare con particolare favore la presenza. privilegi la possibilità di trovarvi soluzione. su richiesta specifica del cliente. nel caso si tratti di società. il cliente che formula una proposta di acquisto non rilasci mai un assegno intestato all’agente immobiliare. nel contratto di incarico. in caso di controversia tra le parti e l’agente immobiliare.
In ogni caso. tenuto conto degli usi locali e sentito il parere della Commissione provinciale ruolo agenti e affari in mediazione si deve respingere fermamente ogni proposta di “supero”. gli estremi della iscrizione nel Ruolo della società stessa e del o dei legali rappresentanti deve essere sempre definita con chiarezza la provvigione spettante all’agenzia ed il prezzo cui è posto in vendita l’immobile la provvigione spettante all’agente immobiliare è determinata dal libero accordo tra le parti. durante la validità dell’incarico. Dà tuttavia prova di particolare attenzione professionale l’agente immobiliare che s’impegna a seguire diligentemente il proprio cliente fino a rogito avvenuto. l’agenzia debba. come prescritto dalla L. in tempi brevi ed a costi simbolici. di una clausola che. 39/89 ai mediatori che per l’esercizio della propria attività si avvalgono di moduli o formulari nei quali sono indicate le condizioni del contratto tali moduli o formulari devono recare gli estremi dell’iscrizione nel Ruolo dell’agente o. il tacito rinnovo deve essere previsto per una sola volta a meno che non sia disdetto almeno quindici giorni prima della data di scadenza tramite lettera raccomandata l’agente immobiliare si deve impegnare ad eseguire diligentemente il proprio incarico e.
il notaio. dal repertorio corrispondente al nominativo del proprietario (occorre anche la data di nascita). ad esempio diritti d’uso o di abitazione. il regime familiare del proprietario. in genere sono forniti dal professionista che si occupa della formalizzazione del contratto di compravendita. necessari alla redazione del rogito notarile. l’esatta proprietà dell’immobile. usufrutto e servitù da parte di terzi. servitù. ecc. usufrutti. Ciò si può fare con una visura presso l'Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari. competente per territorio e distretto per il luogo ove trovasi l’immobile) che consenta di accertare. È bene tuttavia che il privato ne abbia una qualche nozione. È importante che questi documenti siano esaminati con l’aiuto di un esperto se non si è in grado di valutarne bene il significato. Si ricorda che l’ipoteca segue
Il privato che intende acquistare una casa dovrebbe esaminare e raccogliere.
La documentazione e le informazioni importanti per comprare o vendere un immobile
. È tuttavia opportuno controllare che i dati riportati nel titolo di provenienza non siano nel frattempo cambiati (ad esempio. infatti. al fine di evitare sorprese. o siano state iscritte ipoteche o altri diritti di terzi) e quindi che non esistano trascrizioni pregiudizievoli contro l’immobile da acquistare. relativi all’immobile ed alle parti. Questi documenti sono gli stessi che si dovrebbero richiedere al professionista incaricato e/o all’agente immobiliare. si formalizza davanti al notaio con la stipula del rogito dove le parti (Promissaria Acquirente e Promittente Venditrice) presentano una serie di documenti. che può esserne divenuto proprietario mediante compravendita. vincoli. Questi documenti tuttavia non sono di facile reperibilità e comprensibilità per il privato.1 Titolo di proprietà e/o di provenienza
È il documento attestante la proprietà del bene immobile. alcuni documenti ed informazioni relative all’immobile. a sua tutela. che l'immobile non sia già stato venduto ad altri. In questo documento sono indicati eventuali limiti come. prodotto dal venditore. ecc. l’esistenza di diritti di terzi sull’immobile come ipoteche. donazione o successione. La compravendita di un bene immobile.Capitolo III
m. nel caso in cui tale circostanza non sia esplicitamente indicata nell’atto notarile. il tutto a cura e spese del venditore. prima del rogito notarile.2 Aspetti urbanistici
3. 380 e s.Diritto di prelazione
Tutti i beni immobili.1 Certificato di destinazione urbanistica (art.2. non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici. ipoteche.) non indicati dal venditore conviene chiarire immediatamente la situazione con la controparte.
3.2. occorre. Particolare attenzione va usata quando si acquista un immobile derivante da eredità o donazione. per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti. n.)
Gli atti tra vivi. Se sull'immobile gravano mutui preesistenti. sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5000 metri quadrati. qualora l’acquirente non si accolli il mutuo già esistente. crediti. quindi continua a gravare sul bene. ecc. In questi casi si consiglia di approfondire con un professionista questi aspetti perché ciò potrebbe causare ostacoli per l’accesso ai mutui garantiti da ipoteca.i. con le relative iscrizioni ipotecarie. aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni. sottoposti a vincolo artistico o storico (L.
3. Ove quindi dalla visura in Conservatoria risultino trascritti dati (oneri. In tal caso deve essere nuovamente richiesto. 30 DPR 6 giugno 2001. sia in forma pubblica sia in forma privata.2. Questo certificato deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della domanda. Questa disposizione non si applica quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano. del 1° giugno 1939) a mezzo di notificazione in forma amministrativa da parte del Ministero
. procedere all'estinzione anticipata del mutuo ed ottenere l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca. Conserva la validità di un anno dalla data del rilascio se.3 Immobili vincolati . anche nel caso di passaggio di proprietà dello stesso.2 Autorizzazione alla lottizzazione
La L. 765/67 prevede la nullità delle compravendite di lotti di terreno che non siano dotati di specifica autorizzazione alla lottizzazione residenziale.
qualora la costruzione dell’immobile fosse iniziata anteriormente a tale data e pertanto non ricada nei presupposti sopra indicati. occorre fare menzione (dichiarazione) in atto degli estremi autorizzativi (licenza edilizia. qualora la costruzione risulti iniziata successivamente al 1° settembre 1967. 47/85.La documentazione e le informazioni
dei beni culturali ed ambientali. concessione edilizia o D. infatti.Denuncia Inizio Attività). a titolo oneroso o gratuito. restano. occorre comunque provvedere alla verifica relativamente alla liceità urbanistica.3 Aspetti edilizi
3.2 comma 1 lettera a) del D.1 Liceità Urbanistica
Ai sensi dell’art. Torino).
3.R. tra i diversi compiti. Questa semplice dichiarazione. in tutto o in parte. riportata nel rogito notarile a carico del venditore.
. Per le autorizzazioni alla alienazione di immobili di cui al punto precedente occorre presentare la richiesta.3. ai fini della commerciabilità dei beni immobili oggetto di vendita.A.L. Il proprietario di uno dei beni ritenuti di interesse storico-artistico è tenuto a denunciare al soprintendente del luogo dove si trova il bene ogni atto. quello di gestire anche l’elenco dei beni soggetti a vincolo).P. la compravendita. ed aventi più di 50 anni. sono comunque sottoposti alle disposizioni di tale decreto. 7. L’obbligo di denuncia vale sia nel caso di trasmissione della proprietà a titolo gratuito (es. cui è equiparata anche la dazione in pagamento). anche se non sono stati oggetto di specifico provvedimento di vincolo. Gli edifici di cui all’art. alla Soprintendenza per i Beni e le Attività Culturali (Piazza San Giovanni 2. Ovviamente. 283/2000 art. la donazione) che in quella a titolo oneroso (es. di proprietà di Enti Pubblici o di Persone Giuridiche Private senza fini di lucro.I. salva diversa comunicazione scritta da parte della Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio del Piemonte. 41 L. ai sensi del D. la proprietà (se la trasmissione avviene per successione a causa di morte. sono soggetti al diritto di prelazione a favore del Ministero dei Beni culturali. 1089/1939 e altre). a carico del venditore e dell’acquirente le verifiche di conformità del fabbricato e/o dell’immobile alla legge urbanistica. che ne trasmetta. . 490/99 (già L. In casi dubbi occorre rivolgersi a professionisti e/o alla Soprintendenza delle belle arti competente per territorio (organo periferico del Ministero per i Beni e le Attività Culturali che ha. obbligato alla denuncia sarà l’erede). non sta a significare che il fabbricato e/o l’immobile sia conforme dal punto di vista edilizio alla Licenza Edilizia o alla Concessione Edilizia o alla Denuncia di Inizio Attività o al Permesso Edilizio rilasciati.
risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stes-
3. Con l’introduzione del D. 47/85. n.2.3. 24 del D.P. Concessione in sanatoria leggi n. 6 giugno 2001 n. igiene. 13 della legge 47/85 (ora con l’art. (D.i.Capitolo III
Con l’entrata in vigore del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia Edilizia D. Con l’entrata in vigore del Testo Unico Edilizia la legge 47/85 resta quasi integralmente in vigore. Detta concessione.m. 724/94 e n. 185).m. 27/07/1934 n. 425 del 22/04/94 detto certificato assume valenza anche ai fini della conformità urbanistica dell’opera realizzata (se l’opera è stata ultimata successivamente al 1 gennaio 1995) in quanto viene richiesta al direttore dei lavori una specifica dichiarazione di conformità rispetto al progetto approvato oltre all’avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti. regolarizza opere edili o parte di opere esistenti. 380 e s.1265) limitatamente a finalità igienico-sanitarie.R.3 Certificato di agibilità
È un documento rilasciato dal comune in cui si trova l’immobile. ai sensi dell’art. 326 (a seguito della conversione in legge con modificazioni del decreto-legge 30 settembre 2003.R. decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata. realizzate in assenza o difformità dei necessari atti autorizzativi. 36 del Testo Unico Edilizia definita permesso in sanatoria) la quale pone dei limiti circa la conformità delle opere realizzate agli strumenti urbanistici generali. n.i. con l’art. Si ricorda che lo stesso è obbligatorio dall’anno 1934 (TU delle leggi sanitarie R. unifica le diverse procedure regolate dalla legislazione previgente ed individua così il certificato di agibilità: • il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza.
Viene rilasciata al richiedente che ha prodotto la relativa istanza ai sensi delle succitate leggi. 380 e s. 326/2003
3. 6 giugno 2001 n.. Il nuovo TU Edilizia. n. 269).L. il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione entro sessanta giorni. 301/2002) sono cambiate le indicazioni letterali delle autorizzazioni/concessioni ad edificare ma non cambiano le condizioni sostanziali relative alla necessità della verifica urbanistica di conformità dell’immobile alla normativa vigente (il TU Edilizia è entrato in vigore il 30 giugno 2003 a seguito della proroga di cui alla Legge 1° agosto 2002 n. vigenti o adottati sia al momento della presentazione dell’istanza che all’epoca di realizzazione delle opere. Fa eccezione la concessione in sanatoria conseguita ai sensi dell’art.3.P. Attualmente (febbraio 2004) la nuova sanatoria è percorribile nel rispetto della Legge 24 novembre 2003.D.R. salubrità.P. Sulla richiesta di permesso in sanatoria. 36 del Testo Unico Edilizia.
redatta in conformità alle disposizioni dell’art.
3. sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità in caso di nuove costruzioni. fatte salve le eventuali ispezioni e le dovute verifiche.La documentazione e le informazioni
si installati. In caso di autocertificazione il termine per la formazione del silenzio assenso è di 60 giorni a decorrere dalla data di ricezione della domanda completa o della documentazione integrativa.m. La mancata presentazione della domanda comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro. in particolare.. unificando le diverse procedure regolate dalla legislazione precedente. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale. Conviene sempre chiederne riscontro alla controparte e citarne la sua esistenza al momento della proposta di acquisto. l’istanza si intende accettata qualora sia stato rilasciato il parere dell’ASL (quando tale parere non possa essere sostituito da autocertificazione). Qualora si evidenziassero delle difformità. ricostruzioni o sopraelevazioni. entro 30 giorni dalla ricezione della domanda completa o della documentazione integrativa richiesta rilascia il certificato di agibilità. o i loro successori o aventi causa. • il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività. occorre rilevare la planimetria catastale e confrontarla con lo stato attuale dell’immobile. La casistica è varia. 25 definisce la procedura per il rilascio del certificato di agibilità. senza che il comune abbia rilasciato il certificato.i. occorrerà provvede-
.4 Aspetti catastali
Presso l’Agenzia del Territorio è possibile attuare la verifica circa l’esatta consistenza dell’unità immobiliare oggetto di compravendita mediante la consultazione dei documenti depositati. in termini di consistenza catastale. Trascorsi 30 giorni dall’avvenuto completamento. 652 e s. 6 del regio decreto legge 13 aprile 1939. • il nuovo TU Edilizia con l’art. • alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione al catasto. Il certificato di agibilità è un documento molto importante. valutate secondo quanto dispone la vigente normativa. totali o parziali. ed interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al punto precedente (entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento). n.
Si ricorda che non è necessario presentare la variazione catastale qualora siano state realizzate. Occorre. opere ininfluenti ai fini della rendita. pertanto. all’interno dell’unità immobiliare. copia della documentazione relativa a detti pagamenti o una dichiarazione liberatoria. omissioni e/o mancati aggiornamenti e/o volture). sono dovute in solido dal precedente e dal nuovo proprietario.5 Aspetti condominiali
. verificare la regolarità dei pagamenti per evitare di incorrere in spese impreviste. Fondamentale la parte riguardante i diritti. Talvolta. È possibile richiedere presso l’Agenzia del Territorio una visura relativa all’unità immobiliare. anche se i lavori siano stati deliberati prima del rogito. Conviene sempre. nei rapporti tra venditore ed acquirente. successivi al contratto di compravendita ed alla immissione in possesso. stabilire su chi grava in concreto la singola spesa regolamentando ogni specifico punto nell’atto definitivo di compravendita. i divieti contenuti e le spese a carico dell’unità immobiliare. Si sottolinea che la visura catastale non ha funzione probatoria (non fornisce. Si corre il rischio. previa autorizzazione della parte venditrice.Capitolo III
re alla regolarizzazione mediante la presentazione di una denuncia di variazione.
Il regolamento di condominio stabilisce i rapporti tra le parti per l’uso comune del fabbricato. solidalmente con questo. Per ottenerla occorre fornire i dati dell’intestatario o i riferimenti catastali (foglio mappale subalterno). se non pattuito diversamente. “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato. cioè. che la quota spese relativa ai lavori di straordinaria amministrazione. la prova giuridica della proprietà) per ciò che riguarda il reale possessore del bene. Occorre altresì prestare particolare attenzione qualora si volessero compiere delle trasformazioni nell’unità immobiliare relativamente ai mutamenti di destinazione d’uso (da abitazione ad ufficio o trasformazione di sottotetti non abitabili in abitabili). gravi sull’acquirente.
3. Le spese condominiali insolute relative all’anno in corso ed all’anno precedente. disposizioni attuative del Codice Civile). II comma. consistenza e rendita). gli obblighi. chiedendo all’amministratore. che dovrà poi rivalersi nei confronti del venditore. 63. tendente ad un’esatta rappresentazione grafica. nella quale vengono evidenziati i dati relativi alla proprietà nonché quelli relativi al classamento (categoria. pertanto. al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” (art. l’indicazione dell’intestatario potrebbe non coincidere con la persona attualmente in possesso del bene (a causa di errori.
R.) Tutti i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore della L. 46/90 e s.P.i. 392/94) Tutti i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore della L. in quanto introducono una parziale revisione delle disposizioni attualmente in vigore con però alcune imprecisioni e complicazioni procedurali contenute nel testo che necessitano di un maggiore approfondimento. 147/03.P.R. • Barriere architettoniche (L. vicinanza ad elettrodotti. Se l’alloggio fa parte di un condominio. Lgs.m.L.P. 186/68 – L. devono essere corredati. (norme per favorire il superamento e l’eliminazione in favore dei portatori di handicap) devono essere corredati.R. del fascicolo del fabbricato.lgs. Le nuove disposizioni indicate nel TU Edilizia relative alle attività impiantistiche (disciplinate dalla L. è sufficiente controllare che esista depositata presso l’Amministratore del condominio tale documentazione (utile in caso di successive modifiche e/o manutenzione del complesso condominiale). chimico. oltre che dalla documentazione già descritta. 236 del 14 giugno 1989.13/89 e s. 13/89 e s.M.Regolamento d’attuazione D. oltre che dalla documentazione già descritta. 46/90 e dai decreti attuativi) entrate in vigore il 1° gennaio 2004 con l’art.i.La documentazione e le informazioni 3. presenza di amianto. A tal fine può richiedere al proprietario dell’immobile una dichiarazione resa sotto forma di perizia giurata redatta da un tecnico abilitato. 46/90 . devono essere corredati delle certificazioni di conformità degli impianti realizzati.m. 447/91 – D.
. 494/96) Tutti i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore del d. 547/55 – L. nel rilasciare la licenza di abitabilità o di agibilità. In base all’articolo 11 del D. Se l’alloggio fa parte di un condominio.6 Aspetti tecnico – amministrativi
• Sicurezza cantieri (D. • Sicurezza impianti (D. il sindaco.i.m.i. è sufficiente controllare che esista depositata presso l’Amministratore del condominio tale documentazione (utile in caso di successive modifiche e/o manutenzione del complesso condominiale). 4 della L.m. 200/03 di conversione del D.). della certificazione del grado di accessibilità/visitabilità/adattabilità del fabbricato. ecc. biologico (rumori. 494/96 e s.
Può avere rilevanza nella valutazione del bene immobile verificarne la sua compatibilità con la normativa vigente in materia di inquinamento fisico. deve accertare che le opere siano state realizzate nel rispetto della legge.
Ca a di co m m er ci o di
modalità e termini che regoleranno la compravendita. Se l’appartamento che ci interessa è nel portafoglio immobiliare di un’agenzia. La proposta irrevocabile di acquisto viene sottoposta al candidato compratore dall’agente immobiliare.
4. tramite l’agente immobiliare e per iscritto. la legge esige che i relativi contratti siano stipulati per iscritto. si possono avviare le procedure di compravendita. altrimenti non sono validi. perché solo in questo modo si riesce ad offrire al venditore un candidato acquirente serio. quindi. Allo scadere del termine di validità la proposta diviene inefficace. vincola la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito.
La prima cosa da fare è avviare una trattativa. trattandosi di beni immobili. dal momento della sottoscrizione.2 La proposta d’acquisto
La formulazione della proposta è la fase più importante della trattativa in quanto.1 La trattativa
4. Occorre ricordare che alla proposta di acquisto non si applica la legge sul diritto di recesso. e non un perditempo. Occorre anche ricordare che. necessaria per diversi motivi: definire il prezzo della compravendita e modalità e tempi dei pagamenti concordare i tempi di consegna decidere circa la possibilità di ottenere un mutuo definire la ripartizione delle spese condominiali nel tempo che trascorrerà tra preliminare di compravendita e rogito definire la suddivisione delle spese di manutenzione straordinaria già deliberate definire le spese occorrenti per sanare eventuali abusi edilizi. una proposta di acquisto verbale non avrebbe alcun valore giuridico. dobbiamo proporre alla parte venditrice.Capitolo IV
Le fasi dell’acquisto e/o della vendita
Se siete convinti d’aver trovato la casa giusta per voi e/o il soggetto giusto per la vendita del vostro immobile.
o di altre cose fungibili. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto.
. avvocato. Solitamente. mentre l’art. La proposta di acquisto. la caparra. 1385 sulla caparra confirmatoria afferma: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra. va analizzata attentamente prima di essere sottoscritta. se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta. del valore dell’immobile (somma che verrà restituita nel caso il venditore non accettasse) che solo al momento della conclusione del contratto. per essere il più possibile sicuri che sia formalmente completo e corretto. da sottoscriversi contestualmente da ambo le parti. l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente. nello stesso documento. cioè il momento in cui al compratore giunge notizia scritta dell’accettazione del venditore. l’aspirante acquirente riconosce di dovere la provvigione all’agente immobiliare nel caso di conclusione del contratto. che impegna il proponente all'acquisto per un certo periodo. A questo punto. a titolo di caparra.Capitolo IV
La proposta irrevocabile di acquisto. e comunicare la sua accettazione. una somma di danaro. lo stesso notaio che curerà la redazione dell’atto definitivo. che disciplini eventuali aspetti marginali non contenuti nella proposta. 1326 del Codice Civile recita: “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dall’altra parte”. di circa il 10%. non vincola il venditore che ancora non ha dato il proprio consenso alla proposta. il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”. l’altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra. In ogni caso. in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. diverrà caparra confirmatoria. può essere redatto con l’assistenza di un professionista di fiducia. mentre il futuro compratore (promissario) sarà obbligato ad acquistare il bene ed a pagarne il relativo prezzo. si può giungere alla formulazione di una scrittura integrativa. Entro un tempo prestabilito il venditore potrà accettare integralmente la proposta irrevocabile di acquisto. il contratto è concluso. dopo che il proponente (acquirente) è venuto a conoscenza dell’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del venditore. Questo contratto. sotto forma di assegno bancario intestato al venditore. Fermo restando che la proposta accettata con comunicazione al proponente perfeziona il contratto ed impegna le parti. il contratto concluso vincola il venditore (promittente) a rendersi disponibile al trasferimento del bene mediante il rogito notarile al termine fissato. potendo contenere delle clausole particolari. direttamente o tramite l’agenzia. La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero. o anche l’agente immobiliare. Infatti l’art. all’acquirente. sempre per iscritto.
l’atto è produttivo di effetti nei confronti di terzi. se l’azione di annullamento non venga proposta. come proprietà comuni. Nel contratto preliminare di vendita occorre specificare i seguenti elementi: • dati anagrafici delle parti • il prezzo concordato • le modalità di pagamento. Nel contratto preliminare o proposta irrevocabile deve essere chiaramente indicato se si intende usufruire di un mutuo. l’acquirente potrà sospendere i pagamenti e chiedere il risarcimento del danno (artt.Le fasi dell’acquisto e/o della vendita
Prima della firma del contratto preliminare. il contratto preliminare di vendita assume la caratteristica di straordinaria amministrazione. In caso di presenza di vincoli non dichiarati dal venditore ostativi alla compravendita.
. In regime di comunione legale tra i coniugi. Se viene stipulato dal coniuge senza la partecipazione dell’altro. Il preliminare di compravendita è una scrittura privata che a volte è opportuno far autenticare dal notaio e trascrivere presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. perché in tal caso il proprio diritto sarà assistito da privilegio superiore a quello ipotecario. e altri dati che gli afferiscono. Pertanto. Ogni modifica o correzione nei formulari contrattuali o contratti prestampati deve essere specificamente approvata per iscritto dalle parti. Se il venditore è una società bisognerà accertare che il firmatario dell’atto abbia potere di firma (per statuto o per deliberazione specifica. in quanto potenzialmente pregiudizievole all’interesse della comunione. La stipula del contratto preliminare o compromesso è il momento in genere in cui si comincia a pagare una quota del prezzo pattuito. può esserne chiesto l'annullamento da parte del coniuge non consenziente. pertinenze ecc. con particolare riguardo alla rateazione • la data entro cui le parti si accordano per stipulare il rogito notarile • esistenza o meno di vincoli ipotecari • l’accollo dell’eventuale mutuo residuo al compratore o la sua estinzione da parte del venditore • la provenienza dell’immobile. cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore • la composizione dell’immobile e dei suoi accessori. si consiglia vivamente con la clausola “non trasferibile”. intestando esclusivamente al venditore l’assegno. è importante verificare l’identità delle parti. in quanto trattasi di atto di straordinaria amministrazione. comunemente detto compromesso. per esempio nel caso si tema che una parte possa diventare insolvente. 1479 e 1482 del Codice Civile). i poteri sono desumibili da visura presso il registro imprese della Camera di commercio).
Ricapitoliamo questo importante paragrafo. farsi rilasciare una quietanza. La caparra confirmatoria è una garanzia degli obblighi assunti ed è sottoposta alla normativa di cui all’art. Le caparre di solito sono fissate tra il 10-30% del prezzo totale dell’immobile. acconti o saldo. di solito come caparra confirmatoria. Il secondo passo è il sorgere del contratto. Le clausole dell’incarico di vendita pertanto impegnano per il tempo prefissato a servirsi solo dell’agenzia scelta e comportano il pagamento di penali qualora il venditore rifiuti di accettare una proposta d’acquisto contenente condizioni conformi all’incarico di vendita. queste devono essere compensate a parte da chi le ha commissionate. Gli altri pagamenti scadenzati possono assumere il titolo di ulteriore caparra confirmatoria. salvo diverso accordo. ovvero dei reciproci obblighi fra le parti. Da notare ancora che se l’agenzia fosse incaricata di svolgere attività particolari. è prevista la consegna all’agenzia di una certa somma. poiché è da questo punto che nascono gli impegni fra le parti: • Se ci si serve di un’agenzia Il primo passo di solito è la firma presso un’agenzia di una proposta d’acquisto. da ambo le parti se questa ha
. altrimenti detto assegno dovrà essere restituito all’aspirante compratore. acconto o saldo. Quando la caparra supera questa cifra conviene che venga indicata come acconto. 1385 del Codice Civile. se questa accetta la proposta. in genere dal 10 al 30% del totale (si raccomanda con assegno circolare non trasferibile intestato al possibile venditore) affinché a sua volta la consegni alla proprietà. Questo avviene quando chi ha fatto la proposta (contenente gli elementi essenziali) ha conoscenza dell’accettazione scritta dell’altra parte. la stessa avrà diritto alla provvigione. come già detto. compresa la parte intermediaria.Capitolo IV
L’acconto è un’anticipazione del prezzo che verserà il compratore al momento del rogito e va imputato al prezzo complessivo e restituito se il rogito non si stipula. Per ogni versamento effettuato a titolo di caparra. indipendentemente dall’esito dell’affare. pubblicitarie o di indagine. normalmente irrevocabile per un certo periodo o di un incarico di vendita in esclusiva con l’indicazione di un termine di scadenza. che in genere si firmano quando la casa da acquistare è già scelta e quindi si conosce il nome della controparte. In tale momento il contratto è concluso e quindi sorge l’obbligo di corrispondere la provvigione all’agenzia. e a quale titolo vengono imputate le diverse somme indicate in pagamento. Fare pertanto molta attenzione nel contratto alla scaletta dei pagamenti. Nelle proposte di acquisto. È importante notare che se si addivenisse alla conclusione dell’affare anche dopo la scadenza dell’incarico con persona contattata tramite l’agenzia. In genere il primo versamento impegnativo viene indicato come caparra confirmatoria.
Ciò significa che la parte che da tale momento in poi volesse ritirarsi dall’affare non solo perderebbe la “caparra”. cioè a vendere o a comprare comunque. • Se si opera direttamente (senza intermediari) Il primo passo potrebbe essere la firma di un contratto preliminare con cui le parti si obbligano ad addivenire alla stipulazione di un contratto definitivo (rogito) che riconosca il passaggio di proprietà. Per legge queste spese (salvo esplicito patto contrario) sono sempre a carico di chi compera l’immobile. cioè fa nascere obblighi reciprocamente tra le parti. Il prezzo rappresenta la base imponibile su cui si applicano le imposte di registro. È nota la propensione delle parti (acquirente e venditore) a stipulare accordi illeciti per aggirare parte della dovuta tassazione dichiarando in atto solo una quota del prezzo pattuito.500 euro. a seconda dei casi.
4. Nello stesso momento l’agenzia consegna l’assegno di cui s’è detto al venditore e questo diventa “caparra confirmatoria”. sono
. atto di fronte al notaio che per dovere professionale svolge le indagini e le pratiche d’ufficio affinché il passaggio di proprietà avvenga senza strascichi che possano dare origine a successive liti. prevedendo anche alcuni aspetti marginali giuridicamente. Generalmente in tale momento il compratore consegna la caparra confirmatoria. o a risarcire i maggiori danni derivanti dalla sua condotta. sovente le agenzie immobiliari provvedono successivamente a far incontrare le parti e far loro sottoscrivere contestualmente una scrittura che andrà quindi ad integrare gli accordi precedenti. ma potrebbe essere costretta ad adempiere. ma di interesse per le parti (vedi elenco paragrafo precedente). Questo atteggiamento determina rischi di sanzioni amministrative (attenzione ai pagamenti in contanti che superano i 12. Le parti potrebbero accordarsi per arrivare direttamente al rogito. ipotecarie e catastali. Tale contratto è un vero e proprio contratto preliminare ad effetti obbligatori. Fermo restando quanto sopra e cioè che il contratto tra le parti nasce a seguito della comunicazione alla parte proponente dell’avvenuta accettazione della proposta. con le conseguenze già descritte. Si ricorda che in tema di compravendita immobiliare affinché si costituiscano validi contratti occorre che sia la proposta che l’accettazione e la comunicazione della stessa avvengano per iscritto.Le fasi dell’acquisto e/o della vendita
agito da ”mediatore“. oppure l’IVA.3 Il prezzo dichiarato
Il prezzo dichiarato determina in genere la tassazione che ne consegue. Il consumatore è comunque consigliato ad affidare al notaio il compito di procedere a tutte le verifiche necessarie. solo da chi ha dato l’incarico se ha agito da “mandatario”.
2645 bis del Codice Civile.
4. o quando è previsto un lasso di tempo molto lungo tra preliminare di compravendita e rogito notarile. risoluzione) • quando soggetti terzi possono vantare un diritto di prelazione • quando la parte venditrice non è affidabile e può fallire prima della avvenuta presa di possesso • in caso di fallimento del venditore. rescissione. promesse e/o documenti probatori. L’imposta di registro. in teoria. In questo caso l’Ufficio del Registro notificherà l’accertamento di valore per ottenere il pagamento della differenza di imposta di registro.
. Secondo i principi generali della norma. risultando molto improbabile il recupero di quanto non dichiarato in atti. sottoposta al vaglio dell’Ufficio del Registro. a sua discrezione. se il prezzo risulta essere troppo basso. può non essere ritenuta congrua quando il prezzo dichiarato nell’atto di vendita sia inferiore al cosiddetto parametro catastale (ovvero la rendita aggiornata e moltiplicata per il corrispondente coefficiente stabilito dal Ministero delle Finanze). il curatore ha due possibilità: può decidere. l’acquirente può essere sottoposto ad un’azione di revocatoria da parte del curatore fallimentare. Accertarsi del valore catastale dell’immobile prima di impegnarsi è quanto mai opportuno. La trascrizione comporta dei costi per cui è conveniente farla solo in alcuni casi: se il venditore è un imprenditore che potrebbe. Il prezzo inferiore dichiarato abbassa il valore dell’eventuale mutuo. fiscali (da 2 fino a 4 volte il valore dell’imposta non dichiarata) e civili. riducendo così anche la possibilità di detrarre gli interessi passivi per la parte non dichiarata. I e II comma). annullamento. oltre al rischio di sanzioni fiscali ed amministrative conseguenti. registrato e trascritto per inadempienze delle parti (nullità. In tutti questi casi l’acquirente può richiedere la restituzione di quanto dichiarato. nell'ipotesi di fallimento del promittente venditore. Il prezzo inferiore dichiarato è pericoloso in questi casi: • quando il contratto di compravendita non venga tradotto in atto pubblico.Capitolo IV
soggetti a sanzione pari al 40 % dell’importo pagato). La trascrizione ha un duplice effetto: rende pubblico il contratto e determina priorità sulle trascrizioni dell’immobile che intervenissero tra il compromesso ed il rogito (art. fallire.4 La trascrizione del preliminare
Dal gennaio 1997 esiste la possibilità di trascrivere i preliminari di compravendita con le firme autenticate da un pubblico ufficiale.
sprovvisto di particolari garanzie o privilegi). A titolo indicativo. la rata massima che le banche ritengono il mutuatario possa pagare è compresa tra il 30 ed il 40 % del reddito dello stesso. all’interno dei tre parametri. La richiesta di mutuo rivolta ad un intermediario bancario o finanziario viene presentata. invece.5 In caso di mutuo
Il credito fondiario ha per oggetto la concessione. Ora. il promissario acquirente poteva tutelare il proprio credito solo tramite l'insinuazione al passivo del fallimento in via chirografaria (cioè come un qualsiasi creditore. il quale non ha l’obbligo di essere iscritto. ma solo per le compravendite da lui procurate. Il valore dell’ipoteca varia tra 1 e 3 volte l’importo del finanziamento. normalmente. si ricorda che per tutta questa categoria di operatori è obbligatoria la registrazione all’Albo dei Mediatori Creditizi presso l’Ufficio Italiano Cambi. ne usa di propri. da parte delle banche. Se si utilizzano i servizi di un intermediario finanziario. 2825 del Codice Civile) quale garanzia per il finanziatore. rimborsabile secondo il piano di ammortamento fissato contrattualmente. 669/96. al contrario. erogato da una banca o da altro istituto finanziario autorizzato. dopo la sottoscrizione del contratto preliminare. per erogare un mutuo.Le fasi dell’acquisto e/o della vendita
di eseguire il contratto o. con le nuove disposizioni il promissarioacquirente ha una possibilità: se ha trascritto il contratto preliminare beneficia di una rilevante garanzia e cioè del privilegio speciale riferito all'immobile oggetto del preliminare trascritto.
4. In linea generale. Sono rarissime le banche che accettano un’ipoteca di II grado. Il mutuo è pertanto un finanziamento a medio o lungo termine. L’accensione di un mutuo si rende necessaria per coprire parte del prezzo d’acquisto dell’immobile. se il curatore adottava la seconda soluzione. le istituzioni creditizie si basano. di sciogliere lo stesso. Prima della novità introdotta con il D. su tre parametri: • valore dell’immobile • reddito del richiedente • capacità di rimborso dell’obbligato-richiedente.L. Ogni banca. La concessione del mutuo comporta l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile (art. salvo che si tratti dello stesso Agente immobiliare che tratta la compravendita.
. con il conseguente rischio di ottenere poco o nulla. ed è impossibile conoscerli ed esporli tutti. di finanziamenti a medio lungo termine garantiti da ipoteca normalmente di primo grado su immobili. principalmente.
formalmente. Occorre fare molta attenzione all’ammontare di tutte le spese e dei tempi di erogazione. presso un consulente professionista e/o istituto bancario di fiducia in modo da arrivare all’atto con certezza di tempi e costi. ovvero: • ai tempi di istruttoria della pratica • ai costi della perizia fatta eseguire dall’istituto bancario • ai costi in caso di rinuncia al mutuo prima della stipula del contratto di mutuo • ai costi in caso di rinuncia al mutuo a causa di difformità edilizie evidenziate dal perito incaricato alla valutazione dell’immobile • ai costi delle assicurazioni (sui mutui è normalmente accesa una polizza rischio scoppio . il richiedente deve conoscere anche le difficoltà cui può andare incontro. Il finanziamento può anche superare tali valori percentuali purché siano fornite adeguate garanzie accessorie (trattasi di casi molto particolari che esulano dalla presente trattazione generica). sommariamente indicati. prima della scadenza. Ecco perché è così importante controllare che sull’immobile oggetto di compravendita non gravino ipoteche. Il contratto di mutuo fondiario è sottoposto alle norme sulla trasparenza bancaria.incendio sull’intero valore del bene) • all’ammontare della rateizzazione • ai costi di mora in caso di ritardato pagamento • ai costi in caso di estinzione anticipata del prestito. tra il 75 e l’ 80 % del valore dell’immobile. L’iscrizione di ipoteca al registro ha validità ventennale (dopo vent’anni l’ipoteca è inefficace) salvo istanza di rinnovo.Capitolo IV
Un mutuo fondiario finanzia. Nel caso di mutuo si parla di ipoteca volontaria in quanto. il debitore decide in maniera spontanea di iscrivere il vincolo sul proprio bene. di norma. 2808 prevede che l’ipoteca attribuisca al creditore il diritto di espropriare. per cui presso ogni agenzia bancaria debbono essere esposti ed asportabili avvisi sulle condizioni praticate. anche nei confronti del terzo acquirente. Si consiglia pertanto di approfondire tutti gli aspetti. Non si deve aver paura di farsi spiegare i meccanismi di pagamento e/o le clausole che non si sono ben comprese. ovvero tutti gli immobili offerti in garanzia per l’ipoteca garantiscono il credito della banca. da parte del creditore. Nell’apprestarsi alla richiesta di mutuo. Il cliente può contrattare le condizioni del finanziamento. Il Codice Civile all’art. Vale inoltre il principio giuridico della inscindibilità dell’ipoteca. i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo del ricavato dall’espropriazione! Il terzo acquirente avrà solo la possibilità di richiedere il risarcimento dei danni al debitore originario. che il debito sia estinto e che ci sia l’assenso del creditore alla cancellazione dell’ipoteca. Alcune cause di mancata concessione del
I costi del rogito sono indicati da tabelle emanate dal Collegio Notarile. Pur non essendo vincolante (occorrerà la verifica della documentazione). Il notaio davanti al quale si sottoscrive il contratto di mutuo ha l’obbligo di spiegare in modo chiaro e soddisfacente tutte le clausole del contratto nonché di leggerlo per intero. consente di sapere in modo molto semplice e veloce se il finanziamento.5. volture catastali. possono essere in valuta o in valuta con la clausola multicurrency (ovvero con la possibilità di cambiare valuta di riferimento del prestito nel tempo). Nell’assunzione dei reciproci impegni tra le parti relativi alle modalità di pagamento è opportuno che le stesse verifichino.Le fasi dell’acquisto e/o della vendita
finanziamento possono essere: • l’esistenza di protesti bancari • l’esistenza di un forte indebitamento • il fatto di essere cliente segnalato nella lista dei “cattivi pagatori” • il fatto che l’immobile oggetto di garanzia per il mutuo sia pervenuto al proprietario attuale tramite donazione. Le spese per marche da bollo. può essere concesso alle condizioni e necessità personali fatte presenti preventivamente alla banca. trascrizione. a tasso fisso per i quali lo Stato e gli enti locali contribuiscono al rimborso). ente nato dallo scioglimento di vari enti pubblici) così come per molte altre categorie convenzionate. in linea di massima. i tempi di erogazione da parte della banca Per ulteriore garanzia e tranquillità contro perdite di tempo o spiacevoli sorprese. di norma. meglio se per iscritto. in caso di mutuo. tassa archivio notarile. è bene ottenere dalla banca un parere preliminare sulla fattibilità dell’operazione cui si vuole procedere.
Possono essere a tasso fisso.1 Tipologia dei mutui
. a tasso variabile. ad esempio per i dipendenti statali (attraverso l’INPDAP. una volta scelta la banca ed il mutuo che si desidera e quindi prima di iniziare a portare tutta la documentazione richiesta. per evitare problemi di impugnazione della donazione stessa • mancanza di abitabilità e/o agibilità • abusivismo. ovvero il fatto che l’immobile oggetto di garanzia per il mutuo abbia subito ristrutturazioni senza le dovute concessioni per le quali la domanda di condono edilizio non abbia ancora ottenuto una risposta affermativa da parte del comune. di norma sono corrisposte al notaio che provvede a tutte le incombenze.
4. Possono essere agevolati (sono finanziamenti. possono avere formule miste.
Può usufruire della detrazione anche il “nudo proprietario” (ossia il proprietario che non possiede materialmente la casa perché occupata da altri). La casistica è varia e pertanto si rimanda al consulente specializzato. il notaio può rifiutarsi di rogitare se il venditore non dichiara di aver pagato le tasse sulla casa che sta vendendo. Per sapere qual è la quota di mutuo ancora da pagare. Bisogna dire che solitamente i notai. non può avvalersi delle agevolazioni previste. cioè trasmessa.6 Il notaio
La scelta del notaio è fatta dall’acquirente poiché tocca a lui pagare la parcella. in quanto egli non acquista l’immobile. si accertano comunque che il venditore possa realmente alienare l’immobile. sia per chi compra. sotto la voce “capitale residuo”. il notaio garantisce di aver controllato la veridicità di tutti gli accordi contenuti nel contratto • per scrittura privata autenticata. è sufficiente controllare l’ultima ricevuta di pagamento. sempre che ricorrano tutte le condizioni richieste.
. tra le detrazioni ammissibili dall’IRPEF lorda. Nel valutare il problema mutuo occorre ricordare che esistono molti casi in cui la legge consente al contribuente di scaricare le spese effettuate. Fra i compiti principali del notaio v’è quello di consigliare il cliente nel caso la documentazione inerente la casa presentasse manchevolezze. all’acquirente. Dal 1° gennaio 1991.Capitolo IV
Nel caso in cui esista un mutuo preesistente. Il passaggio di proprietà può avvenire in due modi: • per atto pubblico. Chi vende evita di dover pagare penalità spesso previste se il mutuo viene estinto prima del tempo. a prescindere dalla forma in cui redigeranno l’atto. In tal caso potrebbe anche consigliare la rottura del contratto preliminare. la parte che ancora resta da pagare alla banca può essere accollata. il notaio prende atto delle dichiarazioni dei contraenti e si accerta solo della loro identità autenticandone le firme. invece. con le conseguenze di cui s’è detto parlando della caparra.
4. Gli interessi passivi e relativi oneri accessori sui mutui ipotecari finalizzati all’acquisto di una casa rientrano. L’usufruttuario. per una determinata percentuale. Pagare una parte del prezzo con un mutuo già concesso potrebbe essere vantaggioso sia per chi vende. chi compra ha già una rateizzazione pronta senza doversene sobbarcare i costi (è fondamentale verificare le condizioni applicate soprattutto se si tratta di vecchi contratti).
Il contratto definitivo. in pratica i dati già contenuti (o che sarebbe stato bene fossero contenuti) nel compromesso.Le fasi dell’acquisto e/o della vendita 4. Inoltre è tenuto a compiere tutte le formalità di legge connesse ai trapassi di beni immobili. Il notaio deve procedere alla registrazione dell’atto entro 20 giorni pagando le relative imposte per conto dell’acquirente (art. se lascia trascorrere 30 giorni. 13 e art. ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo. dalla data dell’atto ricevuto o autenticato (art. l’ipoteca rimane in vita se nessuno ne chiede l’assenso alla cancellazione. È stilato dal notaio di fiducia del compratore e contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile da trapassare. ma aggiornati. Il notaio deve anche procedere alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Agenzia del Territorio) nel più breve tempo possibile. l’atto deve essere firmato da tutti i comproprietari o da un loro rappresentante cui sia stata conferita una procura notarile. o più. con cui formalmente avviene il trapasso di proprietà con consegna delle chiavi e viene pagato il saldo. copia atto di provenienza). è detto rogito notarile. salva l’applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali. 2671 del Codice Civile).7 Il rogito
Il preliminare di compravendita sarà la base su cui si stilerà il rogito. anche se tutte le rate di un precedente mutuo sulla casa sono state pagate. a date immediatamente precedenti il rogito (in particolare sussistenza di ipoteche. Si ribadisce ancora che. 1 tariffe. In caso di comproprietà. controllo dati catastali. La cancellazione di un’ipoteca ha un costo che è a carico del venditore. TU Imposte Registro). per scrupolo.
1495 del Codice Civile) Il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta. salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. Rovina e difetti di cose immobili (art.
5. Termini e condizioni per l’azione (art.1 Responsabilità. rovina o pericolo di rovina dell’edificio causati da vizio del suolo o da difetto di costruzione riscontrati fino a 10 anni dal compimento dell’opera stessa.1667 del Codice Civile) L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa. l’appaltatore (impresa venditrice) è responsabile nei confronti del committente (acquirente) e dei suoi aventi causa per gravi difetti. alla condizione che il compratore denunci i vizi al venditore entro un anno dalla scoperta ed agisca giudizialmente entro un anno dalla denuncia. La denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. 1669 del Codice Civile) Quando si tratta di edifici o altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata.Capitolo V
Garanzia per i vizi della cosa venduta (art. Difformità e vizi dell’opera (art.1490 del Codice Civile) Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. garanzie e termini di azione
Condizioni e conseguenze del contratto di compravendita definitivo o rogito
. in un anno dalla consegna della cosa. L’azione contro l’appaltatore si prescrive entro due anni dal giorno della consegna dell’opera. La denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o se l’ha occultato. L’azione si prescrive. Il committente deve denunciare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. in ogni caso.
Il committente deve. 1668 del Codice Civile. I diritti del committente nel caso di difformità o vizi dell’opera sono regolati dall’art. Responsabilità dei professionisti (art. 2236 del Codice Civile) Il professionista incaricato in un contratto di prestazione d’opera intellettuale. a pena di decadenza. risponde dei danni nel solo caso di dolo e colpa grave. denunciare le difformità e i vizi occulti al prestatore d’opera entro otto giorni dalla scoperta. se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà. 2226 del Codice Civile) L’accettazione espressa o tacita dell’opera libera il prestatore d’opera dalla responsabilità per difformità o per vizi della medesima.Capitolo V
Accettazione dell’opera (art. purché in questo caso non siano stati dolosamente occultati.
. L’azione si prescrive entro un anno dalla consegna. se all’atto dell’accettazione questi erano noti al committente o facilmente riconoscibili.
in genere dal 4 al 7 per mille del valore catastale dell’immobile). oppure dimostrare di prestare la prevalente attività lavorativa nel comune dove si trova l’immobile.11
• tributi di gestione: IRPEF (con riferimento alla rendita dell’immobile) ed ICI (Imposta Comunale sugli Immobili. Il personale in servizio permanente presso le forze armate e le forze di polizia può usufruire delle agevolazioni senza dover stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune di acquisto.22
. Le imposte sulla casa si possono suddividere in: • tributi da corrispondere all’atto di compravendita.22 Euro 258. impresa costruttrice o non costruttrice). Dovrà stabilire la residenza nel comune ove si trova l'immobile acquistato entro 18 mesi dalla data di acquisto.
IVA Esente Esente 4% 10% 20% Esente
Acquisto Abitazione principale non di lusso da privato Abitazione non principale o di lusso da un privato Abitazione principale non di lusso da un’impresa Abitazione non principale non di lusso da un’impresa Abitazione di lusso da un’impresa
Euro 129. si differenziano non solo in base alla prima o seconda casa.11 Euro 129. arte o professione.
6. ma anche alle caratteristiche del venditore (privato.
3% 2+1%
Alcuni esempi di tassazione
Imposte ipotecaria e catastale Euro 258.22 Euro 258.Capitolo VI
Le imposte variano molto secondo che si tratti di prima o seconda casa.1 Le condizioni per acquistare con le agevolazioni "prima casa"
Chi acquista dovrà essere una persona fisica e non agire nell’esercizio di impresa. a carico dell'acquirente.22
Euro 258.11
Abitazione non di lusso e non principale ma soggetta a vincolo delle belle arti
Euro 129.
Data la vastità e la variabilità della legislazione fiscale. abitazione. 2 agosto 1969).M. se dovute (luce. da depositare entro 48 ore dall’avvenuta cessione dell’immobile in Questura e/o presso il Comando di Polizia preposto per zona. l'immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa" non dovrà essere rivenduto prima di cinque anni dalla data di acquisto. usufrutto e abitazione nel comune ove acquista.
• Denuncia di cessione fabbricato (Antiterrorismo). Per evitare speculazioni.2 Le comunicazioni dovute agli enti
.agenziaentrate. per esempio contratti di locazione. uso e usufrutto su altra casa di abitazione acquistata con agevolazione “prima casa”. per avere dati sempre aggiornati è consigliabile consultare il sito internet del Ministero dell’Economia – Agenzia Entrate: www. gas. in tal caso si potrà usufruire di uno sconto di imposta sul nuovo acquisto pari alla tassa pagata per il primo. su tutto il territorio nazionale. telefono. secondo la tabella di categoria catastale corrispondono ai gruppi A1 (abitazioni di tipo signorile) o A8 (abitazioni in ville). uso.Capitolo VI
Non dovrà essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà. ecc.
6. neppure per quote. pena la perdita dell'agevolazione ed il pagamento di una soprattassa del 30%.) • comunicazione all’eventuale inquilino dell’avvenuta cessione della proprietà dell'immobile • denunciare al Soprintendente per i beni architettonici e il paesaggio competente per territorio ogni contratto che comporti la cessione della detenzione. Non dovrà essere titolare. dei diritti di proprietà.it/documentazione/guide. Ciò può essere evitato acquistando nuovamente casa entro un anno dalla data di vendita. comodato. a seconda dei casi • denuncia TARSU (Tassa rifiuti solidi urbani) a carico del conduttore dell’immobile e/o del proprietario se l’alloggio risulta libero da persone e cose • comunicazione all’amministratore del condominio (in ottemperanza in genere ai regolamenti di condominio) • volture e/o attivazione dei contratti di fornitura. Non dovrà trattarsi di un’abitazione di lusso (per le caratteristiche delle abitazioni di lusso vedere D.
Non sempre un prezzo basso è indice di risparmio. È opportuno sempre assumere informazioni dirette ed indirette sul nostro interlocutore.2 Acquisto della nuda proprietà
da 00 a 20 da 21 a 30 da 31 a 40 da 41 a 45 da 46 a 50 da 51 a 53
Percentuali di abbattimento del valore di un immobile in relazione all’età del venditore – tasso legale d’interesse attuale 2.1. l’aspetto più importante è la certezza sull’affidabilità dell’impresa costruttrice e/o del soggetto con il quale si conclude la trattativa di compravendita.Capitolo VII
Ferme restando tutte le precauzioni descritte in precedenza. Con questo tipo di contratto il diritto di proprietà si divide in due: l’usufrutto e la nuda proprietà. che diminuisce con l’aumentare dell’età del venditore.1 Affidabilità dei soggetti
. vende l’immobile in cui continua ad abitare con diritto di usufrutto o abitazione vita natural durante. e riceve dal compratore un vitalizio oppure l’intera somma concordata.5% (dall’1. solitamente anziana.2004)
Coefficiente 38 36 34 32 30 28
Usufrutto 95 90 85 80 75 70
7. Quanto si può risparmiare acquistando la nuda proprietà?
7. Il contratto si andrà a consolidare al momento del decesso dell’usufruttuario o quando l’appartamento viene lasciato da una persona che si è riservata il diritto di usufrutto a termine.
Si può acquistare una casa con una formula particolare: una persona. L’acquirente ha il vantaggio di avere uno sconto sul prezzo della casa.
se accettate.3 Acquisto sulla carta
Nella tabella 2 vengono indicate le percentuali di abbattimento del valore di un immobile in relazione all’età del venditore. o in pianta.00 euro = (200. desumendolo dalla tabella.5% la rendita annua corrispondente a detto capitale sarà 5.00 euro (5. si consiglia di limitarle a parti di prezzo volta per volta ancora da pagare e di evitare possibilità di revisioni su rate già pagate. comunque.
7.000/100 x 2. vengano previste in modo chiaro nel contratto. è meglio non rilasciare effetti cambiari a pagamento prima che l'immobile non sia in fase di ultimazione. per differenza.000/100 x 25) = valore per l’usufrutto e (200. all’interesse legale attuale del 2. il valore della nuda proprietà. In questo caso è sempre consigliabile stabilire modalità di pagamento "ad avanzamento lavori".000. il coefficiente va maggiorato di 5 punti.00 euro.00 euro. Si faccia inoltre attenzione alle revisioni di prezzo che talvolta le imprese si riservano di attuare. 50.5). che trattasi di valori orientativi.
.000. Nel caso in cui l’usufrutto vada a due coniugi. sarà 150. Le clausole di adeguamento del prezzo.000.000. Il meccanismo di calcolo: una casa è valutata 200.Capitolo VII
da 54 a 56 da 57 a 60 da 61 a 63 da 64 a 66 da 67 a 69 da 70 a 72 da 73 a 75 da 76 a 78 da 79 a 82 da 83 a 86 da 87 a 92 da 93 a 99 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 35 40 45 50 55
Se si compra sulla carta.000 x 10). Gli stessi valori si possono trarre direttamente dal capitale iniziale applicando le percentuali delle due colonne di destra (200. Il valore dell’usufrutto per una persona di 80 anni sarà.000/100 x 75) = valore per la nuda proprietà. È bene tenere presente.
che rappresentano l’immobile oggetto di compravendita sulla carta. specie per quanto riguarda le parti comuni dell’edificio. Nel caso di vendita di immobili sulla carta è necessario che il prezzo sia determinato a corpo o a misura. Accanto alla più diffusa multiproprietà immobiliare. oggi presente. in modo certo. L’acquirente viene raggiunto dalla società venditrice attraverso moderne tecniche di marketing. in modo tale che si possano applicare. pertanto non impegnativi per la parte venditrice. ad esempio quali sono le misure di progetto non modificabili e quali sono le posizioni non modificabili da strutture e/o passaggio di canalizzazioni per impianti. Ma minori sono anche le garanzie offerte all’acquirente che. bagni che si allargano in quanto non si riescono a posizionare gli elementi. a garanzia dell’acquirente. ma semplici azioni privilegiate alle quali è collegato il diritto di godimento di un immobile per un periodo determinato. e così via.4 Acquisto in multiproprietà
Sotto il profilo giuridico. 1538. la multiproprietà presenta notevoli difficoltà di inquadramento essendo definibile come una nuova forma di proprietà. Il meccanismo per l’acquisto di una multiproprietà si basa innanzitutto sulla stipula di un contratto preliminare di compravendita. i dettami del Codice Civile (vedere art. 1537 o art. I vantaggi di tale forma sono una maggiore semplicità nell’acquisto del diritto e minori oneri fiscali.
7. molto accattivanti. esiste una multiproprietà azionaria che si caratterizza per il fatto che oggetto dell’acquisto non è la quota di un immobile. normalmente ritenute più importanti.
. secondo il caso). Anche per questo minor livello di garanzie il modello di multiproprietà azionaria è passato in secondo piano rispetto a quello della multiproprietà immobiliare. In corso d’opera i locali promessi in vendita possono essere modificati per esigenze tecniche quali nuove pilastrature. ed essendo riconducibile per molti aspetti al regime della comunione. che comprende anche quella alberghiera. non acquistando la proprietà bensì una o più azioni della società. a scapito spesso delle misure delle stanze di abitazione. porte che si trasformano in finestre per il posizionamento di radiatori. Occorre pertanto chiarire. A ciò si aggiunge che gli effetti della multiproprietà possono essere realizzati anche con contratti molto diversi. rimane esposto all’andamento delle vicende societarie. riseghe per passaggio impianti. caratterizzata dalla turnarietà del godimento della singola unità abitativa.Consigli Utili
Spesso capita di sottoscrivere dei disegni non esecutivi.
attraverso la domanda di ammissione a socio della stessa • acquistando parte delle quote di un socio uscente. ed inoltre in questo periodo non gli si può chiedere alcun versamento per alcun titolo (artt. costi di accatastamento.). I tipi di acquisto che possono essere effettuati come socio di una cooperativa riguardano: • la quota del terreno edificabile • la quota di un alloggio in costruzione • la quota di un alloggio già costruito e pronto da abitare. Lgs. oneri di concessione. È necessario chiarire che in tutti i casi di acquisto esistono diversi gradi di rischio (ad es. costi di costruzione. 427/98)
7. n. Si ricorda che l’acquirente gode di un diritto di recesso di 10 giorni. Si consiglia espressamente il potenziale nuovo socio della cooperativa a non
. si rivolgono alle cooperative per l’acquisto della casa. incertezza dell’ottenimento della concessione edilizia. rischio di fallimento della cooperativa per costi troppo elevati e quindi rischio di liquidazione. si ponderi bene se tale soluzione è veramente adatta per trascorrere le proprie vacanze e/o per investire una quota dei propri risparmi. costi di allacciamento ai servizi. a differenza di altri Paesi in cui il senso di appartenenza della casa è meno sentito e le vacanze sono più scaglionate. Solo a questo punto l’acquirente può stare più tranquillo. indeterminatezza dei costi di progettazione. possibile revisione dei prezzi.Capitolo VII
Il sistema della multiproprietà non si è granché sviluppato in Italia. forse anche per motivi psicologici. preferiscono pagamenti dilazionati nel tempo ed in qualche modo agevolati.5 Acquisto in cooperativa
Tutti coloro che. Le modalità di acquisto sono invece sostanzialmente due: • direttamente dalla cooperativa. non disponendo di un capitale consistente. 5 e 6 D. Dato il non indifferente impegno finanziario momentaneo e successivo e costante per le spese di manutenzione ed amministrazione. aumento del mutuo originariamente contratto per il prolungarsi delle procedure di costruzione ed assegnazione della quota di mutuo frazionato ad ogni socio. ecc. La responsabilità per un mancato pagamento grava su tutti i soci della cooperativa fino a quando davanti al notaio non avviene l’assegnazione dell’alloggio e della sua corrispondente quota di mutuo frazionato. Si consiglierebbe pertanto di riservarsi un certo lasso di tempo per esaminare bene il contratto prima di impegnarsi firmando dei documenti.
quindi l’immobile (o l’area) viene messo all’asta ed i promissari acquirenti sono. in genere. Ma non sono creditori privilegiati: la banca che ha finanziato l’operazione è di regola beneficiaria di un’ipoteca. concessione edilizia.
Le vittime dei fallimenti delle imprese costruttrici e/o delle cooperative secondo le stime ANCE (Associazione nazionale costruttori edili) sono 60.Consigli Utili
firmare nulla ed a non versare alcuna somma di denaro a nessun titolo se non dopo aver valutato attentamente gli atti (statuto.quali ad esempio: costi extra capitolato. opere di urbanizzazione. associazione.000. accatastamento e regolamento di condominio. di famiglie che hanno già pagato in tutto o in parte la casa in costruzione.). secondo le stime CO. convenzione con il comune. La vendita di immobili acquisiti con diritto di superficie è soggetta a diritto di prelazione da parte degli enti concedenti. costi di allacciamento ai servizi. può trasformarsi. La cooperativa a proprietà indivisa. atto costitutivo.FI. dopo un certo numero di anni. Nella valutazione della qualità di una cooperativa si può verificare se la stessa è iscritta ad una grande associazione di cooperative e se è iscritta all’Albo nazionale delle cooperative. Non solo. si possono altresì controllare i verbali di revisione del bilancio dell’attività (revisione annuale per le cooperative iscritte all’albo che ricevono contributi pubblici.6 Fallimenti immobiliari
. Le cooperative possono essere a proprietà divisa o indivisa. ICI. il Codice Civile stabilisce che perfino dopo due anni dal rogito l’atto può essere revocato. se non dimostra la sua buona fede nell’ignorare lo stato di insolvenza dell’impresa costruttrice e/o della cooperativa al momento dell’acquisto. (Coordinamento Nazionale Comitati Vittime Fallimenti Immobiliari) sono 200.000.
7. in cooperativa a proprietà divisa. Si tratta.) e gli effetti di una tale decisione (i costi definiti . revisione biennale per le altre).e quelli descritti a carico dei soci ma non espressamente quantificati .NA. ecc. utilizzanti terreni espropriati dagli enti locali in diritto di superficie con concessioni lunghissime (99 anni rinnovabili) e/o utilizzanti terreni in proprietà e/o riscattati in modo oneroso con specifiche procedure. con mutui che possono essere trasferiti ai singoli soci con il consenso della banca mutuante. opere di finitura dell’immobile e delle aree esterne. ed il proprietario privato del suo bene.quali ad esempio: lista di attesa. tassa rifiuti ecc. regolamento condominiale. costretti a pagarselo due volte. gestione annuale . con le necessarie modifiche statutarie. in genere.
non possono garantire per eventi futuri. al pari dei principali stati europei. che si devono sempre preliminarmente assumere sui soggetti attuatori. In Italia le imprese non sono tenute né a partecipare ad un Fondo di garanzia dei fallimenti immobiliari.7 Garanzia (fideiussione bancaria . Inoltre pagare il costruendo fabbricato a stato avanzamento dei lavori garantisce solo in parte l’acquirente. Tale “copertura” in pratica non è facilmente ottenibile per i costi richiesti all’impresa o alla cooperativa che deve produrla a mezzo di una banca e/o di un’assicurazione (i costi richiesti possono aggirarsi attorno all’1-2% delle somme da garantire). In realtà questo aspetto della personalizzazione può determinare per i non addetti ai lavori delle sorprese nei prezzi! Raramente l’acquisto “chiavi in mano” (ovvero tutto compreso) consente di individuare tutti i costi a cui deve sottostare l’acquirente.
7. tuteli il cittadino nell’acquisto di case in costruzione. Le banche sono altresì riluttanti ad assumersi un rischio imprenditoriale quando è assai più comodo concedere finanziamenti basati su ipoteca. devono ancora comperare il terreno. costruire il fabbricato. a volte. In definitiva si consiglia l’acquirente come segue: • assumere informazioni dirette sul soggetto attuatore • assumere informazioni dirette sullo stato delle procedure edilizie • evitare eccessivi anticipi nella fase di prenotazione (indicativamente non oltre il 2% del prezzo pattuito)
. né a sottoscrivere fideiussioni.Capitolo VII
È in corso di valutazione presso il Parlamento Italiano una legge che.fideiussione assicurativa)
La garanzia quando si acquista sulla carta da un’impresa o quando si entra in qualità di socio in una cooperativa. L’acquisto su progetto è sempre molto allettante perché. ecc.. Le informazioni. e ottenere la concessione edilizia per edificare. dovrebbe essere un sacrosanto diritto del candidato acquirente. chi compra ritiene di poter personalizzare l’appartamento nelle fasi della costruzione. con la certezza che se l’impresa non paga saranno i consumatori a coprire il buco finanziario (vedasi quanto già detto in precedenza). Pertanto il consiglio che viene dato al lettore che intende affrontare questo tipo di acquisto è quello di esigere la copertura fidejussoria dal soggetto attuatore. L’impresa o la cooperativa male amministrata può sempre correre il rischio di fallire. in genere. e quando tali soggetti attuatori.
A seguito dell’abolizione del FAL (Foglio degli Annunzi Legali della Provincia – L. ora Agibilità. Nulla è dovuto per spese notarili. La partecipazione alle vendite giudiziarie avviene tramite le Cancellerie Vendite Fallimenti ed Esecuzioni Immobiliari. queste possono essere sanate (nel periodo di validità dei termini del condono edilizio) a cura dell’acquirente entro 120 giorni dalla data di assegnazione. Nel caso in cui dalla perizia consultabile risultino individuate difformità edilizie.8 Acquisto tramite vendita giudiziaria
. quando opportuno. l’emissione del decreto di trasferimento del bene pignorato attraverso una procedura che viene schematicamente detta vendita giudiziaria. Ogni immobile è stimato da un perito del Tribunale e la perizia è consultabile prima della vendita. con riferimento all’intero immobile • tenere un congruo saldo (indicativamente non inferiore al 10%) disponibile da liquidare al rogito notarile con certezza di avvenuta esecuzione dei lavori in conformità alla normativa vigente • ottenere dal soggetto attuatore una fideiussione che copra progressivamente le somme versate • definire in atto le responsabilità del venditore circa il rilascio della licenza di Abitabilità. 302/98) delegato per l’esecuzione. La trascrizione nei registri immobiliari è fatta a cura del Tribunale. La legge attribuisce al giudice (da qualche anno anche al notaio con L. la pubblicazione degli avvisi giudiziari inerenti vendite immobiliari è diventata obbligatoria dal 1° gennaio 2002 “sui quotidiani di informazione locali aventi maggiore diffusione nella zona interessata o. 340/2000) e l’introduzione della Finanziaria 2002.
In caso di procedimento esecutivo o fallimentare si procede alla vendita dei beni ipotecati dal debitore. che sia divulgato con le forme della pubblicità commerciale". sui quotidiani di informazione nazionali e. Si ricorda che è opportuno assumere informazioni sull’impresa venditrice e richiederle adeguate garanzie. Oltre al prezzo si pagano solo gli oneri fiscali. Tutti possono partecipare alle vendite giudiziarie.Consigli Utili
• pagare a stato avanzamento dei lavori con scalette di pagamento precise rispetto a precise e facilmente riscontrabili avvenute esecuzioni dei lavori. Non occorre l’assistenza di un legale o di altro professionista.
7. quando occorre. con le agevolazioni di legge.
anche in materia immobiliare (si veda allegato B). infine.
. Si ricorda.Capitolo VII
Si osservi che l’incanto non termina con l’assegnazione del bene: ci sono ancora dieci giorni di tempo entro i quali uno o più acquirenti potrebbero avanzare un’offerta superiore ad 1/6 del prezzo di assegnazione perché la gara si riapra. per ogni eventualità che presso la Camera di commercio di Torino è attivo il Servizio di conciliazione per risolvere in tempi rapidi e a costi contenuti eventuali liti e controversie. anche se non più sotto forma di incanto.
Costo immobile Imposta registro Imposta ipotecaria Imposta catastale IVA (nel caso acquisto da impresa costruttrice o impresa di compravendita immobili) Parcella notaio rogante Parcella notaio per mutuo Provvigione agenzia immobiliare Spese istruttoria mutuo Spese per verifiche tecniche a professionisti TOTALE Tabella b)
Rata annua mutuo Incidenza IRPEF ICI TARSU Spese condominiali Spese pregresse TOTALE
Decorrenza principali spese gestione di un immobile Data rogito Data rogito Data rogito Giorno immissione in possesso Giorno immissione in possesso
Voci di spesa della compravendita
Il Servizio è stato istituito nel 1996 e da un anno è disciplinato dal Nuovo Regolamento Unico di conciliazione. La procedura è snella. su appuntamento dal lunedì al giovedì ore 9-12. come già fanno alcuni mediatori immobiliari. ha valore di contratto ed obbliga i soggetti ad adempiere. Pinerolo. potrà rivolgersi alla Segreteria. adottato dalle Camere di commercio delle principali città italiane ed in corso di adozione da parte delle altre. che possono farsi assistere da un rappresentante delle associazioni di tutela dei consumatori o delle associazioni di categoria degli imprenditori. Per quanto riguarda i costi: nulla è dovuto per la presentazione della domanda. rapida e riservata. il verbale di conciliazione.45.to. All’incontro di conciliazione devono presentarsi personalmente i diretti interessati. I conciliatori sono persone che hanno seguito appositi corsi per la gestione di procedure conciliative e possono essere degli esperti nella materia del contendere. Per informazioni e assistenza contattare il Servizio di conciliazione della Camera di commercio di Torino.15. fax 011 571 6965. via San Francesco da Paola 24.it/conciliazione. Settimo e Susa e all’indirizzo www. 2° piano. Se l’accordo viene raggiunto. per garantire procedure e tariffe uniformi su tutto il territorio nazionale.camcom. Moncalieri.
. il quale non impone decisioni ma ha il compito di favorire fra le parti una soluzione amichevole della controversia. che si trova presso la Camera di commercio. sottoscritto dalle parti e dal conciliatore. ed è condotta da un conciliatore neutrale. 011 571 6963. tel.Allegato B
Il Servizio di conciliazione della Camera di commercio permette ai consumatori e alle imprese di trovare una soluzione alle loro controversie in tempi brevi e a costi molto contenuti. I documenti informativi e la modulistica sono reperibili anche presso le sedi decentrate della Camera di commercio di Torino a Ivrea. mentre per l’incontro ciascuna parte pagherà un contributo proporzionale al valore della controversia (le tariffe sono comunque molto contenute). Rivoli. e presentare una domanda di conciliazione oppure inserire una clausola nel contratto.30-15.15 e 14. L’impresa o il consumatore che voglia percorrere questa via alternativa. il venerdì ore 9-12.
Ca di co m m er ci o di