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Timestamp: 2019-12-14 14:08:43
Document Index: 246058520

Matched Legal Cases: ['Artículo 2', 'artículo 57', 'artículo 92', 'artículo 158', 'artículo 3', 'artículo 158', 'artículo 46', 'artículo 18', 'artículo 90', 'artículo 69', 'artículo 46', 'artículo 38']

Publicado en DOCM núm. 28 de 11 de Febrero de 2016
Artículo 2 Precios medios en el mercado de bienes urbanos
Disposición final segunda Consultas
ANEXO I . Metodología de cálculo de los precios medios en el mercado
3. Listado de importes del Módulo Básico de la Construcción por municipio.
4. Jerarquías de los recintos de valoración.
ANEXO II.1 .
ANEXO II.31 . Normas de cumplimentación de la solicitud de información sobre el valor de edificaciones y suelo no edificado.
A su vez, el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, dispone que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria por cualquiera de los medios de comprobación establecidos en el mismo, entre los que figura en su apartado c) de precios medios en el mercado.
Para la determinación de los precios medios en el mercado, la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas se ha basado en el informe anual sobre mercado inmobiliario en Castilla-La Mancha facilitado por la Dirección General del Catastro, en virtud del convenio de colaboración entre el Ministerio de Economía y Hacienda y la Comunidad Autónoma de Castilla-la Mancha firmado el 18/09/2008, para el intercambio de información de estudios de mercado y para la difusión de la información catastral (publicado mediante Resolución de la Dirección General del Catastro, de 23/10/2008, BOE núm. 294 de 06/12/2008). Entre los objetivos definidos en la cláusula segunda del citado convenio, consta la realización de estudios de mercado, la elaboración de un mapa de valores del suelo que permita la coordinación de valores y el desarrollo de los procedimientos y aplicaciones necesarias para la obtención de un modelo de valoración.
En este punto, la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas se acoge a la colaboración social en la aplicación de los tributos contemplada en el artículo 92 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que en su apartado 2, establece que «podrá instrumentarse a través de acuerdos de la Administración tributaria con otras Administraciones públicas», y que conforme al párrafo a) del apartado 3 del mismo artículo, podrá referirse a la realización de estudios o informes relacionados con la elaboración y aplicación de los medios de comprobación de valor mediante estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal y a precios medios en el mercado.
Por todo ello, en virtud de lo dispuesto en los artículos 57 y 134 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria; del artículo 158 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, y en uso de las competencias reconocidas en el artículo 3 del Decreto 82/2015, de 14/07/2015, por el que se establece la estructura orgánica y competencias de la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas,
1. De acuerdo con lo previsto en el artículo 158.2 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, se aprueba la metodología que permite obtener los precios medios en el mercado aplicables a hechos imponibles devengados en 2016, que se incorpora al anexo I de esta orden.
Mediante la aprobación de la metodología prevista en el párrafo anterior, la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas, a los efectos previstos en el número 2 de este artículo y basándose en el informe anual sobre el mercado inmobiliario en Castilla-La Mancha que elabora la Dirección General del Catastro, a través del Observatorio de Mercado Inmobiliario, aprueba los importes de los módulos básicos de construcción, los recintos de valoración del suelo y sus respectivos importes, el coeficiente de gastos y beneficios aplicable a cada uno de ellos y el método de cálculo para su determinación.
3. Los precios de mercado serán de aplicación para los bienes inmuebles de naturaleza urbana cuyo uso predominante, conforme a su clasificación catastral, sea residencial y conste así en las correspondientes bases de datos. A tal efecto, se considerará que forman parte de un único inmueble aquellos anejos y superficies recogidos, junto a la construcción principal, en la misma referencia catastral considerándose como uso predominante el de dicha construcción.
a) Cuando el valor determinado por dicho medio sea inferior al valor declarado por el interesado o al precio o contraprestación pactada en el acto o negocio jurídico que dé lugar al hecho imponible. En tal caso, se tomará la mayor de dichas cantidades como base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 46.3 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre y en el artículo 18.2 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
c) Cuando se trate de suelos sin edificar, parcelas infraedificadas, inmuebles con construcciones en estado ruinoso en su totalidad, o cuyo precio de la construcción resultante de la aplicación de precios medios sea inferior al 20 por ciento de su precio total.
Dicha petición podrá realizarse mediante los modelos que se incluyen como anexos II.1 (edificaciones) y II.2 (suelos no edificados), conforme a las instrucciones de cumplimentación que se recogen en el anexo II.3 de esta disposición. Dichos anexos, así como la obtención automática de los valores de referencia regulados en esta orden podrán ser consultados en el Portal Tributario de la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas, en la dirección: https://tributos.jccm.es/.
Los precios medios en el mercado resultantes para cada bien podrán ser consultados en el Portal Tributario de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, en la dirección https://tributos.jccm.es/. A su vez, el informe anual de mercado inmobiliario, los recintos de valoración de suelo así como su jerarquía de valores se encuentran a disposición de los interesados en el Portal de la Dirección General del Catastro http://www.catastro.minhap.es/.
Metodología de cálculo de los precios medios en el mercado
El presente documento recoge la metodología para la determinación de los precios medios de mercado correspondientes a los inmuebles urbanos de uso predominante residencial de los municipios de Castilla- La Mancha.
Esta metodología se basa en la normativa vigente de valoración catastral, Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores d el suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
En este sentido, y de forma análoga al procedimiento recogido en la mencionada normativa, se determina el valor del inmueble atendiendo a sus elementos analíticos (o de coste) fundamentales: suelo, construcción y gastos y beneficios de la promoción, corregidos en su caso por los correspondientes coeficientes de suelo, construcción y conjuntos, que recogen las particularidades del inmueble y que se aplican en función de los criterios definidos en la presente metodología.
El valor del suelo se obtiene por aplicación de los criterios contenidos en el apartado 2.1. Valoración del suelo del presente documento y a partir de los recintos de valoración elaborados anualmente por la Dirección General del Catastro, como resultado de los análisis y conclusiones del informe anual sobre el mercado inmobiliario en Castilla-La Mancha que elabora en virtud de sus competencias. Los recintos de valoración y dicho informe se encuentran publicados en el Portal de la Dirección General del Catastro (www.catastro.minhap.es).
El valor de la construcción se obtiene de acuerdo a los criterios contenidos en el apartado 2.2. Valoración de las construcciones, aplicando el Módulo Básico de la Construcción correspondiente al municipio, de acuerdo al listado contenido en el apartado 3.
De acuerdo a los criterios señalados se determinarán asimismo los valores de suelo y construcción de otros usos vinculados al uso predominante residencial correspondientes a locales ubicados en el inmueble objeto de comprobación.
Para la determinación de los precios medios en el mercado de los inmuebles objeto de la comprobación de valores, se utilizará los datos de orden físico del inmueble que, en relación a la fecha de devengo, figuren en la base de datos de la Dirección General del Catastro.
2.1. Valoración del suelo
Los recintos de valoración del suelo son los diferentes ámbitos geográficos en los que el valor del suelo de naturaleza urbana es similar y representan los ámbitos de aplicación de los valores definidos en ellos.
El valor de suelo de cada recinto de valoración se evalúa teniendo en cuenta las distintas circunstancias de localización, accesibilidad, desarrollo del planeamiento, calidad de los servicio urbanos y de la dinámica del mercado inmobiliario, obteniéndose los valores de repercusión y/o unitarios de cada zona.
Los recintos de valoración pueden ser de dos tipos, R o U. Los recintos tipo R, representan valores de repercusión de suelo en €/m2 construido y los de tipo U, representan valores unitarios de suelo en €/m2 de suelo.
Los criterios para establecer el tipo de recinto, R o U, son los que están definidos en la metodología del informe anual sobre el mercado inmobiliario en Castilla-La Mancha, publicado en el Portal Web de la Dirección General del Catastro. La ubicación del inmueble en un recinto de tipo R o U determinará la valoración del suelo por repercusión o por unitario, sin perjuicio de la utilización de los valores de repercusión supletorios en recintos tipo U para los casos que correspondan de acuerdo a lo establecido en el punto 2 del apartado 2.1.1.
Cada recinto (tipo R o tipo U) va seguido de un código numérico que se corresponde con los impo rtes de las jerarquías contenidas en el apartado 4 del presente documento.
En los mapas de valor publicados por la Dirección General del Catastro, se definen para cada ejercicio los recintos de valoración, que representan la materialización espacial de los valores de suelo, para el uso predominante residencial, establecidos como resultado de los análisis y conclusiones del informe anual sobre el mercado inmobiliario elaborado por la Dirección General del Catastro.
2.1.1 Criterios generales de valoración
1. Recintos tipo R (valor de repercusión)
El suelo correspondiente a un inmueble ubicado en un recinto de valoración tipo R, se valorará por aplicación del valor de repercusión (€/m2 construido) establecido para el uso correspondiente de acuerdo a los criterios que se indican a continuación, a la superficie realmente construida de cada uso, según se define en el punto 2 del apartado 2.2.1.Definiciones, medida sobre la parcela catastrada en metros cuadrados.
Se aplicará su valor de repercusión, de la jerarquía contenida en el apartado 4.1, que corresponda al recinto de valoración en que se localice el inmueble.
Garajes/Trasteros/Anejos en inmuebles de uso predominante residencial
Se aplicará el valor de repercusión establecido para estos usos, de la jerarquía contenida en el apartado 4.1, que corresponda al recinto de valoración en que se localice el inmueble.
A efectos de la utilización de dicho valor de repercusión del suelo, se entenderán como «anejos» aquellos elementos de pequeña entidad complementarios al uso residencial, tales como almacenes o cobertizos. Locales de uso industrial en inmuebles con uso predominante residencial
Se aplicará el porcentaje del 50% sobre el valor de repercusión de uso residencial, que corresponda al recinto de valoración sobre el que se ubique el inmueble, excepto los locales tipificados como 0211 y 0212 con destino almacén o aparcamiento que se valorarán por el valor de repercusión de Garajes/Trasteros/Anejos.
Locales de otros usos en inmuebles con uso predominante residencial
Para el resto de los usos, se aplicará el valor de repercusión de uso residencial.
Los locales bajo rasante se valorarán por el valor de repercusión establecido para el uso correspondiente de acuerdo a los anteriores criterios.
No se considerará a efectos de aplicación del valor de repercusión, la superficie construida correspondiente a construcciones tipificadas como obras de urbanización interior, jardinería y deportes descubiertos de acuerdo a los criterios contenidos en el apartado 2.2.2. Valoración y 2.2.3. Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.
2. Recintos tipo U (valor unitario)
El suelo correspondiente a un inmueble ubicado en un recinto de valoración tipo U se valorará, por aplicación del valor unitario que corresponda de la jerarquía contenida en el apartado 4.2, a los metros cuadrados de suelo.
No obstante, el suelo correspondiente a los inmuebles ubicados en edificios con tipología de vivienda colectiva en varias alturas, que se encuentren situados en un recinto de valor unitario, se podrá valorar con carácter supletorio con el importe del valor de repercusión asociado a la jerarquía del recinto de valoración tipo U contenida en el apartado 4.2.
En el caso de que un inmueble se encuentre ubicado en dos recintos de valoración diferentes, se valorará por el recinto en el que ocupe mayor superficie.
2.1.2 Criterios de subparcelación
Las parcelas se subparcelarán cuando, estando ubicadas en un recinto de valoración por unitario, les sea de aplicación alguno de los coeficientes correctores del valor del suelo D) «Fondo excesivo» o E)
Superficie distinta a la mínima». Los criterios de subparcelación a estos efectos, se exponen en el apartado 2.1.4. Coeficientes correctores del suelo. Campo de aplicación.
2.1.3 Construcción ruinosa.
A efectos del art. 2.4 c) de la presente Orden, se calificará como ruinosa una construcción cuando tenga la totalidad de sus dependencias en estado ruinoso. Se considera que una construcción se encuentra en este estado cuando es manifiestamente inhabitable o declarada legalmente en ruina.
2.1.4 Coeficientes correctores del suelo. Campo de aplicación.
Suelo valorado por repercusión.- Dado que el valor de repercusión lleva incluidos la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, del valor del producto inmobiliario, únicamente se podrá aplicar el coeficiente B de los definidos en el apartado siguiente.
Suelo valorado por unitario.- Como consecuencia de las particularidades del mercado de suelo, que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario, se podrán aplicar los siguientes coeficientes correctores:
Coeficiente B) Longitud de fachada.
En las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud mínima definida por el planeamiento.
En ningún caso se aplicará un coeficiente inferior a 0,60. Coeficiente D) Fondo excesivo.
En parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se aplicará a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en dicha calle.
En el caso de parcelas con más de una fachada, se trazará una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo referido en el párrafo anterior y a esta zona se le aplicará dicho valor; se actuará de igual forma en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que resulte no incluida en las zonas así determinadas, se le aplicará el mayor valor unitario afectado por el coeficiente 1/n+1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario.
Coeficiente E) Superficie distinta a la mínima.
S/SM < 1: 0,80 (aplicable a toda la superficie)
1 ≤S/SM ≤ 2: 1,00
2 <S/SM: 0,70 (aplicable a la superficie que exceda de 2 SM).
2.2. Valoración de las construcciones
1. Tendrán la consideración de construcciones:
b) Las obras de urbanización y de mejora, tales como las explanaciones, y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, como son los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos para la práctica del deporte, los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los edificios e instalaciones.
No tendrán la consideración de construcciones los tinglados o cobertizos de pequeña entidad.
2. Se entiende como superficie construida, la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos, se computarán al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100%.
No se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.
En la superficie construida se incluirá, en su caso, la parte proporcional de elementos comunes que lleve asociada la construcción.
1. Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, t eniendo en cuenta uso, calidad, depreciándose cuando proceda, por aplicación de los coeficientes correctores correspondientes.
2. Las construcciones se tipifican de acuerdo con el Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones que se refleja en el apartado 2.2.3. y que se encuentra contenido en la normativa de valoración catastral (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio mencionado), en función de su uso, clase, modalidad y categoría, sin perjuicio de la conversión de las tipologías correspondientes a cuadros marco de valores contenidos en normas anteriores (Orden de 13 de junio de 1983 por la que se dictan normas sobre cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, de aplicación en la revisión de los valores catastrales de los bienes de naturaleza urbana, Orden de 6 de abril de 1988 por la que se modifica parcialmente la de 13 de junio de 1983 que dictó normas sobre cuadro-marco de valores del suelo y de las construcciones, de aplicación en la revisión de los valores catastrales de los bienes de naturaleza urbana y Orden de 28 de diciembre de 1989 por la que se aprueban las normas técnicas de valoraci6n y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana), de acuerdo al cuadro que se adjunta:
Cuadro marco de valores anteriores
(1983-1988-1989)
Cuadro marco de valores 1993
TIPOLOGÍA Tipología Descripción
Porches, garaje/trastero/anejo 10.3.3 10.3.3 0.1.1.3 0.1.1.3
Garaje, Trasteros y Locales en
Porches, garaje/trastero/anejo 10.3.4. 10.3.4 0.1.2.3 0.1.2.3 Garaje y porches en planta baja
Vivienda 0.1.3.2 0.1.3.2 0.1.3.1 0.1.3.1
Vivienda rural uso exclusivo de
Garaje/trastero/anejo 0.1.3.1 0.1.3.1 - 0.1.3.2 Anexos vivienda rural
Garaje/trastero/anejo 0.2.1.1-0.2.1.2 0.2.1.1-0.2.1.2 0.2.1.3 0.2.1.3 Almacenamiento
Jardinería 10.3.7 10.3.7 10.3.5 10.3.5 Jardinería
3. El precio unitario para cada tipo de construcción, definido en euros por metro cuadrado construido, será el producto del Módulo básico de construcción (MBC) recogido en el apartado 3 de este documento, por el coeficiente que le corresponda del Cuadro antes mencionado, considerando la conversión de tipologías de acuerdo a lo señalado en el punto anterior, y por los coeficientes correctores que le sean de aplicación de los indicados en el apartado 2.2.4.
4. El valor de una construcción, será el resultado de multiplicar la superficie construida por el precio unitario obtenido.
2.2.3. Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.
1. El Módulo básico de construcción (MBC) se corresponde en el Cuadro con la construcción de uso residencial en viviendas colectivas de carácter urbano, en manzana cerrada de tipología 1.1.2.4.
2. En los coeficientes del Cuadro correspondientes al uso residencial-vivienda unifamiliar aislada o pareada (1.2.1) y al uso residencial-vivienda colectiva de carácter urbano en manzana cerrada (1.1.2), se considera incluida la parte proporcional de obras accesorias tales como cerramientos, jardinería interior, obras de urbanización interior, zona de juegos, etc., no estando incluido el coste de las piscinas, campos de tenis o de otros deportes o cualquier otro tipo de instalaciones especiales.
3. Cuando en la tipificación de un edificio existan locales en los que el uso a que están destinados no corresponda a su tipología constructiva, (por ejemplo, oficinas ubicadas en locales de viviendas, comercio en viviendas, etc.), se aplicará a dichos locales el coeficiente que corresponda a su tipología constructiva.
2.2.4. Coeficientes correctores de la construcción. Campo de aplicación.
1. Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son: Coeficiente H) Antigüedad de la construcción.
"u" (uso predominante del edificio) adopta en la fórmula los siguientes valores: Uso 1º. Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00
"c" (calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes) adopta en la fórmula los siguientes valores:
Categorías 1 y 2: 1,20
Categorías 3, 4, 5 y 6: 1,00
Categorías 7, 8 y 9: 0,80
"t" (años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral). Adopta los valores incluidos en la tabla siguiente:
Años completos Uso 1º
0,93 0,92 0,90
0,87 0,85 0,82
0,82 0,79 0,74
0,77 0,73 0,67
0,72 0,68 0,61
0,68 0,63 0,56
0,64 0,59 0,51
0,61 0,55 0,47
0,58 0,52 0,43
0,55 0,49 0,40
0,52 0,46 0,37
0,45 0,39 0,30
0,43 0,37 0,28
0,41 0,35 0,26
0,40 0,33 0,25
0,39 0,32 0,24
0,49 0,43 0,34
0,47 0,41 0,32
El período de antigüedad se expresará en años completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral hasta el 1 de enero del año en el que se produce el devengo del hecho imponible.
A los efectos de aplicación de este coeficiente, se contemplan los siguientes casos de reform a: Rehabilitación integral - Cuando las obras de reforma se ajusten a lo estipulado como rehabilitación en el planeamiento o normativa municipal vigente, y en su defecto, cuando la cuantía económica de las obras supere el 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta, y además sus características constructivas, permitan suponer que en uso, función y condiciones de construcción han alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida.
Reforma total - Cuando las obras de reforma afecten a elementos fundamentales de la construcción suponiendo un coste superior al 50% e inferior al 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.
Reforma media - Cuando las obras de reforma afecten a la fachada o a algún elemento que suponga alteración de las características constructivas, y suponiendo un coste superior al 25% e inferior al 50% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.
Reforma mínima - Cuando las obras de reforma afecten a elementos constructivos no fundamentales, suponiendo un coste inferior al 25% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.
La corrección de la antigüedad se realiza de acuerdo con la siguiente fórmula: Fa = Fc + (Fr - Fc) i
Fa = Fecha de antigüedad a efectos de aplicación de coeficiente. Fc = Fecha de construcción.
i = 0.25 con reforma mínima. i = 0.50 con reforma media.
i = 0.75 con reforma total.
i = 1.00 en caso de rehabilitación. Coeficiente I) Estado de conservación
Según su estado de conservación, el valor de las construcciones se corregirá de acuerdo con los siguientes coeficientes:
Normal (N ó B) (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.
Regular (R) (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85.
Deficiente (M o D) (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50.
Ruinoso (O) (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00
2.3. Valoración. Procedimiento general
2.3.1. Coeficientes correctores conjuntos. Campo de aplicación
Coeficiente J) Depreciación funcional o inadecuación.
En caso de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados, se aplicará el coeficiente 0,80. (Considerando inadecuación cuando la construcción existente debido a sus características de diseño, uso e instalaciones estén impidiendo o dificultando la obtención de un rendimiento considerado normal o tipo en su zona).
Coeficiente K) Viviendas y locales interiores.
En aquellas viviendas y locales considerados como interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de manzana), en edificación cerrada, se aplicará el coeficiente 0,75.
2.3.2. Determinación del precio medio de mercado.
La expresión que recoge los factores que intervienen en la formación del valor medio de mercado y que sirve de base para la valoración es la siguiente:
Pm = [Vs + Vc] x GB
Pm = Precio medio de mercado del producto inmobiliario, en euros.
Vs = Valor del suelo en euros, según los criterios establecidos en el apartado 2.1. Valoración del suelo del presente documento.
Vc = Valor de la construcción en euros, según los criterios establecidos en el apartado 2.2. Valoración de las construcciones del presente documento.
El sumatorio del valor del suelo y de la construcción podrá estar afectado, en su caso, por los coeficientes correctores conjuntos aplicados de acuerdo a los criterios establecidos en el apartado 2.3.1. Coeficientes correctores conjuntos. Campo de aplicación.
GB = La componente de los gastos y beneficios de la promoción inmobiliaria.
Los valores que adopta la componente de gastos y beneficios dependen de la jerarquía asignada al recinto de valoración en el que se ubique el bien y se encuentran contenidos en el apartado 4 de este documento.
En las fincas valoradas por unitario se aplicará el componente de gastos y beneficios de la promoción a todas las construcciones y únicamente a la parte del suelo ocupada por las mismas. A estos efectos, en el caso de que la construcción esté distribuida en varias plantas, todas ellas tendrán la consideración de planta baja. Además, no se incluirán en el cómputo de superficie ocupada los locales bajo rasante, ni los locales con tipologías constructivas deportivas descubiertas o correspondientes a obras de urbanización interior y jardinería. En cualquier caso, la superficie ocupada considerada no podrá exceder de la superficie total de la parcela.
2.3.3. Parcelas infraedificadas.
A efectos del art. 2.4 c) de la presente Orden, para considerar infraedificada una parcela deberá valorarse el suelo de la misma por repercusión de acuerdo a los criterios expuestos en el presente documento, y cumplirse además que:
- La base de datos del catastro tenga calificada la finca como infraedificada, o
- En el caso de que la base de datos catastral no tenga determinada para el municipio la infraedificabilidad de las parcelas construidas, se considerará infraedificada cuando el valor de la construcción resultante de la aplicación de precios medios sea inferior al 20 por ciento de su precio total.
4.1 Jerarquías de recintos de valoración tipo R con los importes en €/m2 construido, coeficiente de Gastos y
Beneficios y valores de repercusión aplicables al uso garajes/trasteros/anejos vinculados a las mismas.
Valor de repercusión de los recintos de valoración (€/m2 construido)
Jerarquía de valor Uso Residencial Uso garaje, trasteros, anejos G+B
R1 3.725 1.155 1,50
R2 3.403 1.021 1,50
R3 3.110 902 1,50
R4 2.843 796 1,45
R5 2.602 703 1,45
R6 2.384 620 1,45
R7 2.187 547 1,45
R8 2.009 482 1,40
R9 1.850 444 1,40
R10 1.706 392 1,40
R11 1.576 347 1,40
R12 1.459 321 1,40
R13 1.354 284 1,40
R14 1.260 265 1,40
R15 1.176 235 1,40
R16 1.101 220 1,40
R17 1.033 196 1,40
R18 970 184 1,40
R19 913 173 1,40
R20 859 155 1,40
R21 809 146 1,40
R22 761 137 1,40
R23 716 129 1,40
R24 674 121 1,40
R25 634 114 1,40
R26 596 107 1,35
R27 560 101 1,35
R28 526 95 1,35
R29 494 89 1,35
R30 463 83 1,35
R31 433 78 1,35
R32 404 73 1,35
R33 376 68 1,35
R34 349 66 1,35
R35 324 62 1,35
R36 300 57 1,35
R37 277 55 1,30
R38 255 51 1,30
R39 234 49 1,30
R40 214 45 1,30
R41 195 45 1,30
R42 176 40 1,30
R43 158 36 1,25
R44 141 35 1,25
R45 125 31 1,25
R46 110 28 1,25
R47 98 26 1,20
R48 88 24 1,20
R49 80 22 1,20
R50 75 21 1,20
R51 70 20 1,20
R52 65 20 1,15
R53 60 19 1,15
R54 55 18 1,15
R55 50 17 1,15
R56 45 15 1,10
R57 40 14 1,10
R58 35 13 1,10
R59 30 11 1,10
R60 25 10 1,10
4.2 Jerarquías de recintos de valoración tipo U con los importes en €/m2 de suelo, coeficiente de Gastos y Beneficios y jerarquía de valores de repercusión supletorios vinculados a las mismas.
Valor unitario de los recintos de valoración (€/m2 suelo)
Jerarquía de valor Valor unitario G+B
Jerarquía de Valor de
Repercusión Supletorio
U1 1.588 1,40 R13
U2 1.459 1,40 R14
U3 1.351 1,40 R15
U4 1.258 1,40 R16
U5 1.177 1,40 R17
U6 1.105 1,40 R18
U7 1.039 1,40 R19
U8 978 1,40 R20
U9 923 1,35 R23
U10 871 1,35 R24
U11 823 1,35 R25
U12 777 1,35 R26
U13 734 1,35 R26
U14 693 1,35 R26
U15 654 1,30 R29
U16 616 1,30 R30
U17 579 1,30 R31
U18 544 1,30 R32
U19 510 1,30 R33
U20 478 1,30 R34
U21 448 1,30 R35
U22 420 1,30 R36
U23 393 1,30 R36
U24 368 1,30 R37
U25 344 1,30 R37
U26 321 1,30 R37
U27 298 1,25 R40
U28 276 1,25 R41
U29 255 1,25 R42
U30 234 1,25 R43
U31 214 1,25 R43
U32 195 1,25 R43
U33 177 1,25 R44
U34 160 1,25 R44
U35 144 1,25 R45
U36 130 1,25 R46
U37 117 1,25 R47
U38 105 1,20 R48
U39 93 1,20 R49
U40 82 1,20 R50
U41 71 1,20 R51
U42 61 1,20 R52
U43 52 1,15 R54
U44 44 1,15 R56
U45 37 1,15 R58
U46 31 1,10 R59
U47 26 1,10 R60
U48 21 1,10 R60
U49 17 1,10 R60
U50 14 1,10 R60
U51 12 1,10 R60
U52 10 1,05 R60
U53 8 1,05 R60
U54 7 1,05 R60
U55 6 1,05 R60
U56 5 1,00 R60
U57 4 1,00 R60
U58 3 1,00 R60
U59 2 1,00 R60
U60 1 1,00 R60
Anexo II.31
Normas de cumplimentación de la solicitud de información sobre el valor de edificaciones y suelo no edificado.
Esta información solicitada se dará siempre a solicitud del interesado y se emite exclusivamente a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria y el artículo 69 del Reglamento de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.
Durante su tramitación, el órgano competente podrá requerir al interesado la documentación que estime necesaria para la valoración del bien inmueble.
Tendrá efectos vinculantes durante el plazo de tres meses, contados desde la notificación al interesado, siempre que la solicitud se haya formulado con carácter previo a la finalización del plazo para presentación de la correspondiente autoliquidación o declaración y se hayan proporcionado datos verdaderos y suficientes a la Administración.
Dicha información no impedirá la posterior comprobación administrativa de los elementos de hecho y circunstancias manifestados por el obligado tributario (articulo 90.2. de la Ley General Tributaria).
No obstante, se tendrá en cuenta el artículo 46.3 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el que se determina que si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultase inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible.
Se notificará en el domicilio fiscal del interesado (salvo que expresamente indique otro domicilio de notificación).
No se emitirá información sobre el valor de los bienes en los siguientes casos: Las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa (art. 39 del R.D. 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).
Deberá cumplimentarse un impreso por cada bien independiente para el que se solicite información, entendiendo como tal aquel inscrito bajo una misma referencia catastral o finca registral en caso de que no existiera la anterior.
(1) Tipo de vía: Se cumplimentará con la sigla que corresponda, de acuerdo con las que se enumeran a continuación:
Ap. (Apartamento) Av.(Avenida) Bl.(Bloque) Bo.(Barrio ) Ch.(Chalé) Cl.(Calle) Cm.(Camino)
Co. (Colonia) Cr.(Carretera) Cs.(Caserío) Ct.(Cuesta) Ed.(Edificio) Gl.(Glorieta)
Gr. (Grupo) Mz.(Manzana) Pa.(Parcela) Pg.(Polígono) Pj.(Pasaje) Pq.(Parque)
(Prolongación) Ps.(Paseo) Pz.(Plaza) Rb.(Rambla) Rd.(Ronda) Tr.(Travesía)
(2) Deberá indicar el código y la denominación de la tipología predominante, que será aquella que ocupe mayor superficie en el inmueble. Como más frecuentes se encuentran las siguientes:
1.1.1. Vivienda colectiva (edificación abierta)
1.1.2. Vivienda colectiva (en manzana cerrada)
1.1.3. Garajes (en vivienda colectiva)
1.1.3. Trasteros (en vivienda colectiva
1.1.3. Locales en estructura
1.2.1. Vivienda unifamiliar aislada
1.2.1. Vivienda unifamiliar pareada
1.2.2. Vivienda unifamiliar en línea
1.2.2. Vivienda unifamiliar adosada
1.2.3. Garajes (en vivienda unifamiliar)
1.2.3. Trasteros (en vivienda unifamiliar)
1.2.3. Porches
2.1.1. Naves de fabricación
2.1.3. Naves de almacenamiento
2.2.1. Garajes
2.2.2. Aparcamientos
3.1. En edificio exclusivo de oficinas
3.2. En edifico mixto de oficinas con otros usos
3.3. Banca y seguros
4.1. Comercios en edificio mixto con otros usos
4.2. Comercios en edificio exclusivo de comercios
4.3. Mercados y supermercados
7.1. Hoteles, hostales y apartahoteles
7.2. Restaurante, bares y cafeterías
En caso de que se tratara de otras, deberá especificar.
(3) Interior/Exterior: Se consideran viviendas y locales interiores, aquellos que abren todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de manzana) en edificación cerrada.
(4) Podrá presentar uno de los siguientes estados:
Normal: Construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes.
Regular: Construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad.
Deficiente: Construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad.
Ruinoso: Construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina.
(5) En este apartado se anotará la superficie total del inmueble, incluida la ocupada por porches y terrazas, así como la repercutida a este bien de zonas comunes del edificio (accesos, escaleras, portales, etc.).
En el caso de conocer únicamente la superficie útil, la superficie construida se obtendrá multiplicando la útil por los siguientes coeficientes:
Viviendas en general = 1’25
Anejos: Garajes, trasteros, etc. = 1’10
(6) Anótese las instalaciones de que dispone y especifíquese si éstas son comunes a la urbanización o privativas del inmueble indicado: piscina, cancha deportiva, zonas ajardinadas o de recreo, pista de tenis, u otras que deberá especificar. Puede describirse en otro modelo u hojas anexas.
(7) Descríbase otras circunstancias físicas o jurídicas que puedan incidir en su valoración o cualquier aclaración respecto a los datos reflejados. Puede indicarse o aportarse en documentos independientes.
(8) Documentación a aportar con carácter obligatorio:
Documentación de acreditación del interesado:
- En el caso de transmisiones o donaciones inter vivos, si la solicitud se presenta por el propietario, se adjuntará la escritura de propiedad y, si se trata del adquirente, además tendrá que adjuntar contrato de compraventa o documento que le autorice por parte del propietario a cursar la solicitud de información.
- Documento acreditativo por el que se le autoriza a la representación, en el caso de que la solicitud se suscriba por un representante del interesado.
Documentación referente al bien a valorar:
- Referencia catastral mediante el último recibo del IBI o certificado catastral, o en su defecto plano de situación en el que se localice claramente la finca.
- En caso de parcela, solar o inmueble con parcela privativa, «Información Urbanística» certificada por el Ayuntamiento sobre planeamiento, edificabilidad, desarrollo urbanístico, etc.
- En el caso de Obra Nueva, cuadro de superficies distribuidas según usos y plantas.
En las Oficinas de Registro de las Direcciones Provinciales de la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas, oficinas de Registro Único de la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha o en cualquiera de los registros o medios previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Asimismo, se podrá presentar telemáticamente, a través del formulario que figurará en la sede electrónica de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha https://tributos.jccm.es/.