Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/107455-maengel-an-der-mietsache---konflikt-vermeiden
Timestamp: 2019-03-19 10:07:56
Document Index: 135487786

Matched Legal Cases: ['§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 434', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 539', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 133', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 434', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 633', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 537', 'BGH', 'BGH', '§ 554', 'BGH', 'BGH', '§ 569']

ï»¿ MÃ¤ngel an der Mietsache - Konflikt vermeiden?
MÃ¤ngel an der Mietsache - Konflikt vermeiden?
Mietvertrag am 16.01.2013 unterzeichnet; Mietbeginn 01.04.2013, noch keine Schlüssel.
Haben heute, 03.02.2013 festgestellt, dass Nebengebäude bestehend aus 1 Stallung, 2 Garagen (je 30,-€/Monat) sowie 1 großer Raum ohne Tor wegen undichtem, teilweise marodem Dach nass, nicht sachgemäß nutzbar sind. Außerdem wäre die Untätigkeit des Vermieters in dieser und anderen Angelegenheiten der Grund für die Auflösung des vorangegangenen Mietvertrages gewesen, wurde uns berichtet.
Was können wir tun, um absehbare Konflikte noch abzuwenden?
Es ist bereits eine komplette Kaltmiete, incl. NK sowie Garagenmiete und die Kaution
Sie haben sich mit einer mietrechtlichen Angelegenheit an mich gewandt. Sie haben nach Abschluss des Mietvertrages nun Mängel an der Mietsache festgestellt.
Sie fragen nach Ihren Rechten.
Diese regeln sich nach § 536 BGB:
Ein Sachmangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen (»Ist-«)Zustandes der Mietsache von dem vertraglich vorausgesetzten (»Soll-«)Zustand (BGH NJW 2000, 1714 = ZMR 2000, 508, 510 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97]; BGH NJW 2005, 218 = ZMR 2005, 108, 109 [BGH 06.10.2004 - VIII ZR 355/03]; BGH ZMR 2005, 612, 613 [BGH 04.05.2005 - XII ZR 254/01]: nicht maßgebend, ob für Zweck generell geeignet; BGH NJW-RR 2006, 1158 = NZM 2006, 582, 583 [BGH 10.05.2006 - XII ZR 23/04]; BGH ZMR 2006, 678, 679 [BGH 07.06.2006 - XII ZR 34/04]; BGH ZMR 2010, 522, 523 = NZM 2010, 313 [BGH 10.03.2010 - VIII ZR 144/09]; BGH ZMR 2011, 372, 373 [BGH 15.12.2010 - XII ZR 132/09]). Die Abweichung kann qualitativ oder quantitativ (LG Dresden WuM 2001, 336: vereinbarte Einbauküche fehlt; BGH ZMR 2004, 495 u. ZMR 2005, 612: geringere Fläche), auf tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse zurückzuführen sein (BGH ZMR 2009, 269, 270 [BGH 15.10.2008 - XII ZR 1/07]; BGH NZM 2006, 54, 55; BGH NJW 2000, 1714 = ZMR 2000, 508, 510 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97]). Sie muss die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache aufheben (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder mindern (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Der Sollzustand unterliegt der Disposition der Vertragspartner; ihre Vereinbarung bestimmt, wie die Mietsache zu sein hat (BGH ZMR 2010, 522, 523 = NZM 2010, 313 [BGH 10.03.2010 - VIII ZR 144/09]; BGH 2009, 836 = NJW 2009, 2441 = NZM 2009, 580 [BGH 17.06.2009 - VIII ZR 131/08]: Art und Umfang Trittschallschutzes/Trittschallfreiheit; BGH NZM 2006, 582 = NJW-RR 2006, 1158; BGH ZMR 2005, 108, 109 = NJW 2005, 218; OLG Bamberg NZM 2009, 859: Baubeschreibung; OLG Frankfurt/M. NZM 2007, 330: Ausstattung nach Mietervorgaben). Die Beschaffenheitsvereinbarung ist nach § 307 Abs. 3 S. 1 BGB der Klauselkontrolle entzogen (a.A. Leo/Ghassemi-Tabar NZM 2010, 568, 574). Fehlt eine vertragliche Vereinbarung über den Soll-Zustand, wird der »zum vertragsgemäßen Gebrauch« geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt (BGH ZMR 2004, 807, 808 = NJW 2004, 3174 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03]). Maßgebend ist, »zu was« die Sache vermietet ist. Die gewöhnliche, übliche oder zu erwartende Beschaffenheit wird anders als bei Kauf- und Werkvertrag allenfalls im Rahmen der Vertragsauslegung relevant (§ 536 Rdn. 33 ff.). § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB enthält keine §§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 und 633 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB entsprechende Verweisungen.
Das ist in Ihrem Falle vermutlich ein Problem, sollte sich herausstellen, dass Sie das Gebäude und die Gebäudeteile kannten.
Daher ist eine objektiv mangelhafte Sache, etwa ein Gebäude, dessen Zustand unter dem Mindeststandard liegt, mangelfrei, soweit die Parteien den Zustand als vertragsgemäß vereinbaren (BGH ZMR 2010, 517, 518 = NZM 2010, 356 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08]; BGH ZMR 2006, 678, 679 = NJW-RR 2006, 1157 [BGH 07.06.2006 - XII ZR 34/04]; BGH NZM 582, 583 = NJW-RR 2006, 1158 [BGH 10.05.2006 - XII ZR 23/04]; BGH ZMR 2004, 807, 809 = NJW 2004, 3174 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03]; BGH WuM 1994, 201 [BGH 20.01.1993 - VIII ZR 22/92]: Anmietung in nicht modernisiertem, renovierungsbedürftigem Zustand; von BGH BGHZ 101, 253, 269 = WuM 1987, 306, 310 noch über § 539 a.F. BGB gelöst; LG Dortmund ZMR 2008, 376 [LG Dortmund 20.11.2007 - 3 O 223/07]: Anmietung Gewerbeobjekt unsaniert für 150 DM; LG Düsseldorf DWW 1991, 284: unrenovierter Altbau; LG Mannheim ZMR 1990, 220: durch vereinbarte Reparaturen nicht bewohnbar zu machendes Wohnhaus ist mangelhaft). Wird ein bestimmter Mangel oder der schlechte Zustand im Mietvertrag ausdrücklich beschrieben - und nicht erst bei der Übergabe gerügt -, ist er im Zweifel dem vertragsgemäßen Zustand zuzurechnen (nicht ausr. z.B.: »Heizung kontrollieren«, BGH NJW 2008, 1216, 1217 [BGH 16.01.2008 - VIII ZR 222/06] Rdn. 16). Dagegen begründen im Mietvertrag benannte oder durch den Verweis auf ein Expose einbezogene Ausstattungsmerkmale regelmäßig Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche (vgl. Drasdo WuM 2006, 279, 285).
Dies trifft nun Ihren Fall.
Sollte sich aber der Mangel sowie die Untätigkeit des Vermieters erst später heraus gestellt haben, können Sie die Miete mindern, wenn die weiteren Voraussetzungen vorliegen.
Die natürliche, alters- oder abnutzungsbedingte Verschlechterung der Mietsache stellt keinen Mangel dar (OLG Hamburg WuM 1990, 71; LG Hamburg NZM 2001, 91: Verschattung Erdgeschosswohnung durch Baumwuchs; Dämmverluste durch Alterungsprozesse des Isoliermaterials). Sie liegt in der Natur der Sache. Dass die Mietsache der Abnutzung und dem »Zahn der Zeit« unterworfen ist, gehört zu den stillschweigend bei Vertragsschluss als vertragsgemäß vereinbarten Umständen. Gleiches gilt für Gebrauchsspuren (BGH ZMR 2010, 517, 518 = NZM 2010, 356 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08]), soweit nicht als Erstbezug vermietet wird. Mangelhaft wird die Mietsache erst dann, wenn die Grenze der (Noch-)Tauglichkeit, die Lästigkeitsgrenze überschritten und Verschleiß bzw. Gebrauchuntauglichkeit eingetreten sind (BGH ZMR 2010, 517, 518 = NZM 2010, 356 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08]: Fußboden, Balkon baufällig; z.B. AG Coesfeld WuM 2003, 206: Abnutzung Badewanne). Etwas anderes kommt in Betracht, falls die Parteien die allgemeine Erhaltungspflicht konkret regeln und der Vermieter sich - ähnlich Regelungen zu Schönheitsreparaturen - zu Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtet (z.B. hinsichtlich Gemeinflächen eines Einkaufszentrum; LG Berlin ZMR 2002, 825: Vermieter führt von ihm übernommene Schönheitsreparaturen trotz Renovierungsbedarf nicht aus).
Prüfen Sie hier nochmals genau.
Das Risiko, den mit dem Gebrauch der Mietsache verfolgten Zweck zu erreichen (Verwendungsrisiko) trägt grundsätzlich der Mieter; der Vermieter trägt das Risiko der Vermietbarkeit der Mietsache (BGH ZMR 2010, 598 = NZM 2010, 364 [BGH 17.03.2010 - XII ZR 108/08]: Lage, Veränderung Mieterstruktur im Umfeld; BGH ZMR 2010, 596 = NZM 2010, 361, 363 [BGH 03.03.2010 - XII ZR 131/08]; BGH NZM 2006, 54, 56; BGH NJW 2000, 1714 = ZMR 2000, 508, 511 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97]; BGH NJW-RR 2000, 1535 = ZMR 2000, 814 [BGH 19.07.2000 - XII ZR 176/98]; BGH NJW 1981, 2405 [BGH 01.07.1981 - VIII ZR 192/80]; OLG Düsseldorf ZMR 2011, 118: Einkaufszentrum; OLG München NZM 2010, 201: Nichtraucherschutz Gaststätte; OLG Koblenz NJW-RR 2010, 203 = NZM 2010, 83; OLG Düsseldorf DWW 2007, 286, 287; zu Ertragsrisiko Rdn. 105). Die Parteien können die Risikoverteilung ändern (Rdn. 24) und das Geschäftsrisiko des Mieters ganz oder teilweise auf den Vermieter übertragen (BGH ZMR 2010, 598 = NZM 2010, 364 [BGH 17.03.2010 - XII ZR 108/08]; BGH NZM 2006, 54, 56; OLG München ZMR 1999, 634: Metzgereifiliale in schließendem Lebensmittelmarkt mit einheitlicher Verkaufsfläche; OLG Celle NJW-RR 1996, 1099, 1100 [OLG Celle 13.03.1996 - 2 U 53/95]: Einführung verkehrsberuhigter Zone, Umsatzmiete). Je konkreter der Gebrauchszweck vertraglich festgelegt wird, umso weiter geht das Risiko, die Mietsache zu dem beabsichtigten Zweck gebrauchen zu können, auf den Vermieter über (z.B. BGH NJW 1982, 696 = ZIP 1981, 1341 [BGH 05.10.1981 - VIII ZR 259/80]: EDV-Anlage ist fehlerhaft, die zu Abrechnungen mit Dritten vermietet wird, wenn Dritter Abrechnungen nicht annimmt; BGH ZMR 1962, 82, 84 u. OLG Düsseldorf ZMR 1988, 222: Lagerräume).
Der vertragsgemäße Gebrauch kann auch stillschweigend vereinbart werden (BGH NZM 2009, 855 = NJW 2010, 1133 [BGH 23.09.2009 - VIII ZR 300/08]; BGH ZMR 2008, 116 [BGH 28.11.2007 - VIII ZR 106/07]: Beschreibung Mietobjekt; BGH WuM 2005, 774 [BGH 02.11.2005 - VIII ZR 52/05]). Insoweit ist jedoch erforderlich, dass der Mieter dem Vermieter seine Gebrauchsanforderungen zur Kenntnis bringt und dieser darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (BGH NZM 2009, 855 = NJW 2010, 1133 [BGH 23.09.2009 - VIII ZR 300/08]: bloße Kenntnis der Vorstellungen nicht ausreichend). Eine Stillschweigende Einigung über den vertragsgemäßen Gebrauch ist regelmäßig anzunehmen, wenn der Mieter ausdrücklich konkrete Gebrauchsanforderungen stellt und der Vermieter den Vertrag widerspruchslos abschließt (BGH NZM 2009, 855 = NJW 2010, 1133 [BGH 23.09.2009 - VIII ZR 300/08]: nicht als Dachterrasse vermietet durch bloße Möglichkeit, Plattform zu betreten; OLG Düsseldorf BB 1991, 799), der Umstand die Vorstellungen der Parteien über die Höhe der Miete beeinflusst (OLG Köln NZM 1999, 73: Grundfläche), der Vermieter eine Leistung gegen Kostenumlage bereitstellt (AG Osnabrück WuM 1999, 34: Gemeinschaftsantenne) oder die Mietsache vor Vertragsschluss besichtigt wurde (OLG Frankfurt/M. NZM 2007, 330, 332: bei Besichtigung vorhandene Ausstattung, Installationen, Mobiliar stillschweigend mitvermietet). Umgekehrt ist sie i.d.R. zu verneinen, wenn der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis eines bestimmten Mangels abschließt. Es ist nicht davon auszugehen, dass der Mieter nach § 536b BGB über seine Gewährleistungsrechte hinaus auf seinen Erfüllungsanspruch nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verzichten will (vgl. BGH ZMR 2004, 807, 809 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03]; BGHZ 101, 253, 269 = ZMR 1987, 415; LG Mannheim ZMR 1990, 220; LG Düsseldorf DWW 1991, 284). Sonstige Umstände werden ohne konkrete Vereinbarung nicht Vertragsbestandteil und damit Gegenstand des Sollzustandes (BGH ZMR 2009, 269, 270 [BGH 15.10.2008 - XII ZR 1/07]: kein bestimmter Mietermix/bestimmtes »Milieuniveau« aufgrund sehr hoher Miete oder Exposeangaben »einmaliges Ambiente»/»angenehme Atmosphäre«).
Weisen die Vereinbarungen über den vertragsgemäßen Gebrauch Lücken oder werfen sie Zweifel auf, ist der »Soll-Zustand«, der vertragliche geschuldete Standard der Mietsache durch Auslegung (§§ 133, 157, 242 BGB) zu ermitteln (BGH ZMR 2010, 517, 518 = NZM 2010, 356 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08] m. Anm. Drasdo NJW-spezial 2010, 321: Elektroanlage zeitgleicher Betrieb haushaltsüblicher Geräte möglich, »im Rahmen Kapazität vorhandener Installation« beschränkt nicht; weiter: BGH ZMR 2009, 836 [BGH 17.06.2009 - VIII ZR 131/08]: Einhaltung bei Gebäudeerrichtung geltender technischer Normen geschuldet; BGH NZM 2006, 582, 583 = NJW-RR 2006, 1158 [BGH 10.05.2006 - XII ZR 23/04]; BGH ZMR 2006, 678, 679 = NJW-RR 2006, 1158). Ausgehend vom Wortlaut sowie Sinn und Zweck des konkreten Mietvertrages, fließen in die Auslegung neben den Begleitumständen bei Vertragsschluss über die Verkehrsanschauung auch objektive Gesichtspunkte wie der gewöhnliche oder übliche Gebrauch ein (BGH ZMR 2010, 517, 518 = NZM 2010, 356 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08]: Mindeststandard elektrische Anlage; BGH ZMR 2004, 807, 809 = NJW 2004, 3174 = NZM 2004, 736, 738 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03]: nach Verkehrsanschauung muss unsanierte Altbauwohnung Mindeststandard genügen, der zeitgemäßes Wohnen ermöglicht; BGH ZMR 1964, 79, 82; OLG Stuttgart ZMR 2007, 272, 274 = WuM 2007, 159: Quantität und Qualität des Besucherverkehrs in Bürohaus; OLG Frankfurt/M. ZMR 1999, 628: Frühstücksservice für Hotel durch Restaurant; LG Münster WuM 2011, 359: übliche Möblierung in Abstand Scheuerleiste zur Wand, 10 cm Abrücken zur Vermeidung Schimmelbefall unüblich; LG Berlin NZM 1999, 1039, 1040: ergänzende Vertragsauslegung, Beheizung nach zeitgemäßen Wohnstandard; zur Auslegung einer Präambel, jeweils zu Einkaufszentrum: BGH NZM 2006, 54, 55 u. BGH ZMR 2004, 664, 665 [BGH 26.05.2004 - XII ZR 149/02]: Beschreibung/Zusicherung; OLG Rostock NZM 2003, 283: Auslegungshilfe; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 107: vertragsgemäße Gebrauch eines Lebensmittelmarktes). Stellen Objekt- und Nutzungsstandards abweichende Anforderungen (z.B. Temperaturen in Arbeitsräumen, baurechtlicher und -technischer Stand der Wärmedämmung und arbeitsrechtliche ArbStättVf), ist der Vertragsstandard, soweit sich kein Ausgleich erreichen lässt, im Zweifel objekt- und nicht nutzungsbezogen zu bestimmen (OLG Frankfurt/M. NZM 2007, 330: Mietsache nach Vorstellungen des Mieters gestaltet und ausgestattet, Sonnenschutz; Lames NZM 2007, 465; abw. Beschaffenheit i.S.v. §§ 434 Abs. 1 S. 1, 633 Abs. 2 S. 1 BGB: vereinbarte Funktionstauglichkeit zu gewährleisten, BGH NJW 2008, 511, 512 [BGH 08.11.2007 - VII ZR 183/05] Rdn. 15 ff. m. Anm. Lucenti NJW 2008, 962 [BGH 08.11.2007 - VII ZR 183/05] zu § 633 Abs. 2 BGB), insbesondere wenn dem Mieter mietvertraglich nutzungsbezogene Einbauten oder Veränderungen gestattet werden (OLG Frankfurt/M. a.a.O.; allg. zu Standards bei Bewertung von Mietmängeln Horst NZM 2010, 177).
Umstände, die zum Vertragsinhalt geworden bzw. zur Ermittlung des vertragsgemäßen Gebrauchs heranzuziehen sind, können sich namentlich aus den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen der Mietsache, insbesondere Art, Lage, Alter, Ausstattung, Zustand, der Einhaltung einschlägiger rechtlicher oder technischen Normen (z.B. Bauordnungen oder DIN-Vorschriften) oder der Höhe der Miete ergeben (BGH NZM 2006, 582, 583 = NJW-RR 2006, 1158 [BGH 10.05.2006 - XII ZR 23/04]: Standard Elektroinstallation in DDR-Plattenbau; BGH ZMR 2006, 670, 671 [BGH 15.03.2006 - VIII ZR 74/05]: Immissionen/Mobilfunkanlage, Grenzwerte 26. BImSchV; BGH ZMR 2005, 108, 109 = WuM 2004, 715 [BGH 06.10.2004 - VIII ZR 355/03]; OLG Frankfurt/M. NZM 2007, 330, 331: Gebäude muss BauO u. Regeln der Technik entsprechen, Bauart, Altersklasse, keine Haftung für sommerliche Erhitzung unklimatisierter Büroräume, wenn baurechtliche Vorschriften keine Höchsttemperaturen vorschreiben m. Anm. Harms ZMR 2007, 432; ders. NZM 2005, 441; a.A. OLG Naumburg NJW-RR 2004, 299: Drogerie, 45 Tage über 26° C, OLG Rostock NJW-RR 2001, 802: Arztpraxis, LG Bielefeld IBR 2003, 474 = AiB 2003, 752 m. abl. Anm. Busse NJW 2004, 1983; OLG Dresden ZMR 2006, 922 = NZM 2006, 865: Treppe muss BauO u. DIN entsprechen; AG Berlin-Schöneberg NJW-RR 1998, 1308: angemessene Raumtemperatur bei Warmmiete).
Maßgebend ist eine Gesamtwürdigung aller Umstände, die dem Vertragspartner bei Abschluss des Mietvertrages bekannt oder erkennbar waren. Vertragsgemäß sind des weiteren in der Regel die Umstände, die als Beschreibung der Mietsache in den Mietvertrag aufgenommen wurden (OLG Bamberg NZM 2009, 859 [OLG Bamberg 30.07.2009 - 3 U 23/09]: Baubeschreibung Anlage zu Mietvertrag; zu Präambeln, jeweils zu Einkaufszentrum: BGH NZM 2006, 54, 55 u. BGH ZMR 2005, 664, 665: Beschreibung/Zusicherung; OLG Rostock NZM 2003, 283: Auslegungshilfe, Motiv-, Zieldarlegung; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 107: vertragsgemäße Gebrauch eines Lebensmittelmarktes). Darüber hinaus gehende Informationen werden zwar nicht Bestandteil der Soll-Beschaffenheit (Stangl ZMR 2008, 14, 21: lediglich beigefügter Energieausweis nach EnEV), können allerdings nach den allgemeinen Regeln rechtlich relevant sein (BGH BGHZ 178, 16 = ZMR 2009, 103, 104 = NJW 2009, 1266: Anfechtung wegen Täuschung über Genehmigung zur Nutzung als Büroraum).
Aus dieser umfangreichen Rechtsprechung folgt nun, dass die Prüfung der Gesamtumstände des Vertragsschlusses maßgeblich ist. Sie müssen die Frage beantworten können, ob Sie den Zustand der Dächer kannten, wie Sie das Objekt besichtigt haben und warum sich der Mangel dann erst später heraus gestellt hat.
Die sich aus den Umständen ergebenden immanenten Nachteile der Mietsache begründen keinen Mangel, soweit sie von den Parteien jedenfalls stillschweigend bei Vertragsabschluß vorausgesetzt werden. Das gilt namentlich für solche Umstände, deren nachteilige Auswirkungen bekannt oder ohne weiteres abzusehen waren (BGH BGHZ 101, 253, 269 = NJW 1987, 2575 = ZMR 1987, 415: Anmietung einer unrenovierten Wohnung; OLG München NJW-RR 1994, 654, LG Gießen ZMR 2011, 384, LG Frankfurt/M. ZMR 2010, 362 jeweils zu: Baulärm, Baulücke bzw. auf Nachbargrundstück stand Bauruine, mit deren Abriss und Beginn eines Neubaus zu rechnen war, a.A. AG Gießen ZMR 2011, 386 u. AG München NZM 2008, 320: Hinweispflicht Vermieter; LG Wiesbaden WuM 1994, 430 und LG Hannover WuM 1994, 463: ortsübliche Lärmbelästigungen einer Innenstadtlage; KrsG Döbeln WuM 1992, 535 und KrsG Erfurt WuM 1993, 112: Bauqualität in der DDR errichteter Wohngebäude; LG Hamburg WuM 1998, 19 [LG Hamburg 09.02.1995 - 333 S 112/94]: Schulgelände um Bolzplatz erweitert). Erfasst werden jedoch nicht Folgewirkungen, die bei Vertragsabschluß nicht abzusehen waren und sich erst im Laufe der Mietzeit zeigen (z.B. OLG Celle [neg. RE] WuM 1985, 9, 11 = ZMR 1985, 10 [OLG Celle 19.07.1984 - 2 UH 1/84]: Schimmelbildung; weiter AG Marbach WuM 2007, 385: Altbau ohne Heizungsmöglichkeit, Feuchte mit Schimmel Mangel).
Um Konflikte, die Sie nun befürchten, abzuwenden, sollten Sie den Vermieter auf Ihre Rechte hinweisen.
Sie haben Anspruch auf eine taugliche Mietsache. Wenn die Garage nicht benutzbar ist, dann hat sie, wie oben ausführlich dargestellt, einen Mangel. Gleiches gilt für die Nebengebäude mit maroden Dächern. Sie werden sich nur dann in der Argumentation schwer tun, wenn Sie den Zustand kannten. Aber selbst dann muss die Tauglichkeit gewährleistet sein.
Sollte sich der Vermieter nicht bewegen, können Sie die Miete mindern oder von Ihrem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen. Sie können auch wieder kündigen, wobei ich davon ausgehe, dass eine fristlose Kündigung wohl nicht möglich sein dürfte.
Auch haben Sie keine Anhaltspunkte dafür geliefert, dass Sie wegen arglistiger Täuschung anfechten könnten.
Sowohl bei der Auslegung als auch bei der Feststellung des Soll-Zustandes ist grundsätzlich auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen (BGH NJW 1988, 2878 [BGH 24.06.1988 - V ZR 49/87] u. NJW 1998, 3268 [BGH 10.07.1998 - V ZR 360/96]; BGH ZMR 2004, 807, 809 = NJW 2004, 3174 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03]: allg. Lebensstandard; BGH NZM 2006, 582, 583 = NJW-RR 2006, 1158 [BGH 10.05.2006 - XII ZR 23/04]; BGH ZMR 2006, 678, 679 = NJW-RR 2006, 1157 [BGH 07.06.2006 - XII ZR 34/04]; BGH ZMR 2010, 517, 518 = NZM 2010, 356 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08]; OLG Frankfurt/M. NZM 2007, 330, 331; BayObLG [RE] WuM 1999, 568 = DWW 1999, 350; OLG Koblenz NJW-RR 1997, 331; AG Hamburg-Altona ZMR 2011, 292: Zustand Dachterrasse; AG Berlin-Charlottenburg NZM 2007, 484: dekorativer Zustand/Graffitis). In und zu diesem bilden die Parteien ihren Willen und legen das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung fest. Daher kommt es weder auf die Verhältnisse bei Herstellung der Mietsache an, etwa bei älteren Gebäuden auf die bei Errichtung geltenden technischen Normen. Noch sind die in einem späteren Streitfall bestehenden Verhältnisse maßgebend, etwa der gegenwärtige Stand der Technik (BGH ZMR 2005, 108 = NJW 2005, 218 [BGH 06.10.2004 - VIII ZR 355/03]; OLG Celle [neg. RE] WuM 1985, 9, 11 = ZMR 1985, 10).
Der Sachmangel muss sich nicht bereits gezeigt haben oder erkennbar gewesen sein. Es genügt jede, auch die außerhalb der Mietsache liegende Gefahr, die den Mietgebrauch unmittelbar beeinträchtigt (BGH ZMR 2011, 372, 373 = WuM 2011, 189 [BGH 15.12.2010 - XII ZR 132/09] = DWW 2011, 97: konkrete Gefahr, die jederzeit erheblich beeinträchtigt/öffentlich-rechtlich Gebrauchsbeschränkung; BGH NJW 1971, 424 [BGH 09.12.1970 - VIII ZR 149/69]; OLG Hamm ZMR 1988, 138; OLG Koblenz NJW-RR 1997, 331: jeweils Hochwasser; BGH NJW 1972, 944 [BGH 27.03.1972 - VIII ZR 177/70]: Brand durch Montagefehler an Elektroleitung; LG Frankfurt/M. WuM 1990, 384: Bleirohre). Das ist bereits dann der Fall, wenn der Gebrauch der Mietsache wahrscheinlich zu einem Schaden führen wird (OLG Celle NJW-RR 1996, 521 [OLG Celle 29.11.1995 - 2 U 210/94]: Brand infolge defekter Leuchten; OLG München NJWE-MietR 1996, 177: Wasserschaden durch schadhaftes Abflussrohr; KG ZMR 1999, 395: Ausstellungsfläche nicht nutzbar wegen Dachundichtigkeit; OLG Hamm NZM 2003, 395 [KG Berlin 23.05.2002 - 20 U 233/01]: Freisetzung von Asbestfasern zu fürchten; LG Berlin WuM 1999, 35: asbesthaltige Nachstromspeicheröfen; LG Lübeck NJW-RR 1998, 441: PCP/Lindan; OLG Hamm WuM 1987, 248: Altlasten; weiter Fritz NJW 1996, 2068: Verdacht auf Altlast ausreichend; Bieber NZM 2006, 683: 684: für verständigen Durchschnittsmieter objektiv nachvollziehbare Drohung). Ein Schaden muss nicht eintreten (Arg. §§ 536a Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB). Eine dauerhafte Gefahr ist zu verneinen, wenn die Beeinträchtigung vorhersehbar nur periodisch auftritt (BGH ZMR 2011, 372, 373 = WuM 2011, 189 [BGH 15.12.2010 - XII ZR 132/09] = DWW 2011, 97: Überhitzung).
Die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts kann um so geringer und die räumliche Entfernung zwischen dem Mietobjekt und der Gefahrenquelle um so größer sein, je höherwertiger das bedrohte Schutzgut ist. So beeinträchtigt eine konkret begründete Gesundheitsgefährdung die Gebrauchstauglichkeit (BGH ZMR 2006, 670, 672 = WuM 2006, 304 [BGH 15.03.2006 - VIII ZR 74/05]: verneint für Mobilfunksendeanlage, die Grenzwerte nicht überschreitet; OLG Hamm NZM 2003, 395: konkrete Besorgnis, Asbestfasern in nicht unerheblichem Umfang freisetzen; LG Berlin WuM 1996, 761 [LG Berlin 19.07.1996 - 64 S 211/96] = NJWE- MietR 1997, 53; LG Hannover WuM 1997, 434; LG Dortmund ZMR 1994, 410 u. WuM 1996, 141; LG München WuM 1998, 18: weitere Gefährdung nicht hinzunehmen; AG Hof WuM 1998, 281: Gefährdung nicht ausgeschlossen, asbestbelastete Nachtstromspeicherheizung; anders: LG Berlin NZM 2011, 481 [LG Berlin 03.12.2010 - 63 S 42/10]: kein Mangel, wenn Raumluft durch Asbest in Wohnungswand nicht belastet; LG Tübingen WuM 1997, 41 = ZMR 1997, 189: umweltschädliches Holzschutzmittel; abw. Schläger ZMR 1999, 448: Risiko- statt Gefahrenbegriff; LG Tübingen ZMR 1997, 10: konkrete Gesundheitsgefährdung).
Dabei ist eine objektive Betrachtung vorzunehmen. Nach dem Rechtsgedanken des § 537 BGB und nach der Verkehrsanschauung bleiben besondere persönliche Verhältnisse oder Veranlagungen des Mieters (z.B. Allergien), subjektive Überempfindlichkeiten bzw. eine geminderte subjektive Reizschwelle außer Betracht (BGH ZMR 2006, 670, 671 = NZM 2006, 504 = WuM 2006, 304 [BGH 15.03.2006 - VIII ZR 74/05]: elektromagnetische Felder, Restrisiko für Mieter mit Herzschrittmacher; AG Bad Arolsen NZM 2008, 83 [AG Bad Arolsen 08.03.2007 - 2 C 18/07]: Katzenallergie; AG Hamburg WuM 2007, 621, 622: besondere psychische Belastung durch Asthma und Neurodermitis; AG Königstein NZM 2000, 822). Es sei denn, diese wären Teil des vertragsgemäßen Zustandes geworden (z.B. behindertengerechte Wohnung). Soweit im Übrigen die persönlichen Verhältnisse des Mieters relevant sind, wird das ausdrücklich normiert (z.B. § 554a BGB barrierefreies Wohnen). Zu dem vom Mieter zu tragenden Verwendungsrisiko gehört auch das Risiko, dass die Mietsache für ihn persönlich geeignet ist; der Vermieter trägt das Risiko, dass sie allgemein zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist.
Wie Sie sehen, ist die Rechtsprechung zu diesem Themenbereich sehr reichhaltig. Im Ergebnis bleibt es immer dabei, ob der vertragsgemäße Gebrauch gewährleistet ist oder nicht.
Ist der vertragsgemäße Gebrauch - so wie Sie schreiben – tatsächlich nicht gegeben, dürfen Sie mindern.
Ein Sachmangel liegt bei Ihnen vor:
Bilden sich während der Mietzeit Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmel und Spak, handelt es sich grundsätzlich um einen Sachmangel (OLG Celle [neg. RE] WuM 1985, 9 = ZMR 1985, 10 [OLG Celle 19.07.1984 - 2 UH 1/84]; LG Kassel WuM 1988, 355). Ursächlich können sein der Zustand der baulichen Substanz (Pfrommer WuM 2001, 532: Einfluss von Baukonstruktion und Innenklima auf Feuchteschäden), etwa eine unzureichende Isolierung des Gebäudes (OLG Celle a.a.O.; LG Flensburg WuM 1988, 354; LG Hannover WuM 1988, 354; LG Kassel WuM 1988, 355), die mangelhafte Instandhaltung des Außenputzes (OLG Hamm MDR 1996, 256; LG Mannheim ZMR 2007, 971 = NJW 2007, 2499 = NZM 2007, 682; LG Braunschweig ZMR 1988, 142), des Daches, der Fenster oder nachträgliche bauliche Veränderungen, etwa Maßnahmen zur Wärmedämmung oder der Einbau neuer Fenster (LG Hannover WuM 1985, 22 [LG Hannover 09.11.1983 - 11 S 292/83]; LG Kiel DWW 1986, 118; AG Dortmund WuM 1986, 295; LG Hamburg WuM 1988, 353; allg. Pilz DWW 2007, 402; umfassend zu Schimmelpilz: Isenmann/Adam/Mersson Feuchtigkeitserscheinungen in bewohnten Gebäuden, 4. Aufl. 2008; Mücke/Lemmen Schimmelpilze, 1999; zur Verursachung einer Erkrankung durch Schimmelpilze: Clemens/Clemens WuM 1999, 667 u. WuM 2000, 227; zu Schimmelsanierung BVS-Empfehlung NZM 2011, 13). Ob die Feuchteerscheinungen, insbesondere ein Schimmelpilzbefall darüber hinaus gesundheitsgefährdend ist, bedarf jeweils einer konkreten, gesonderten sachverständigen Feststellung (BGH ZMR 2007, 600, 604 = WuM 2007, 319 = DWW 2007, 239, 245 = NZM 2007, 439 [BGH 18.04.2007 - VIII ZR 182/06]: § 569 BGB m. krit./abl. Anm. Streyl WuM 2007, 365, Adam/Isenmann WuM 2007, 492, Selk/Hankammer NZM 2008, 65: erhebliche Gesundheitsgefährdung).
Der Vermieter hat ein Interesse an seinem Mietzins. Deswegen liegt es in seinem eigensten Interesse, dass hier schnell vertragsgemäße Zustände herbeigeführt werden.
Sie müssen den Vermieter unter Fristsetzung auffordern, Abhilfe zu schaffen und androhen, die Miete zu kürzen. Wenn die Frist ungenutzt verstreicht, dürfen Sie mindern.