Source: https://www.adelaprat.com/2017/11/excepcion-de-falta-de-legitimacion-activa-prospera-contra-un-titular-de-dominio-de-unidad-funcional-que-solicito-rendicion-de-cuentas-al-administradorpues-la-accion-corresponde-al-consorcio-de-propie/
Timestamp: 2018-02-19 08:08:57
Document Index: 14269725

Matched Legal Cases: ['artículo 2067', 'Artículo 2037', 'Artículo 2044', 'Artículo 2058', 'Artículo 2066', 'Artículo 1324', 'Artículo 2067']

La Sala J de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó la sentencia
que había acogido la Excepción de Falta de Legitimación Activa opuesta contra
el actor, titular individual del dominio de una Unidad Funcional en un Edificio
organizado bajo el régimen de Propiedad Horizontal,que peticionaba la rendición
de cuentas por el Administrador. La acción corresponde al Consorcio de
Propietarios integrantes del Edificio.
Normativa del Código Civil y Comercial de la Nación respecto de Propiedad
Horizontal y Mandato.
-Expediente nº 46896/2016-
“Ramos, José Alberto y otro c/Arrendo Eduardo s/Rendición de Cuentas”
-Sala: –J–
-Fecha: 10/08/2017.
I.Las presentes actuaciones se remiten a este Tribunal a los efectos de conocer
acerca del recurso de apelación interpuesto por la actora a fs. 420 contra la
resolución de fs. 418/419, concedido a fs. 421.
El decisorio apelado hace lugar a la Excepción de Falta de Legitimación activa,
con costas a los accionantes.
A fs.383 el demandado interpuso la Excepción de Falta de Legitimación activa
con sustento en que los titulares de dominio de una Unidad funcional que for-
ma parte de un consorcio de propietarios organizado mediante el sistema ori-
ginalmente previsto por la Ley 13.512 y hoy regulado por los arts. 2037 y sgts
del Código Civil y Comercial de la Nación, carecen de acción para demandar
la rendición de cuentas de su Administrador,toda vez que se encuentra
en cabeza del Ente Consorcial.
Los actores se agravian por cuanto consideran que resulta absurdo que el Admi-
nistrador que se encuentre en ejercicio del cargo de Administrador del Consorcio
de la Av. Santa Fe Nº…/…/… requiera su propia rendición de cuentas, tal como
expresan a fs. 427 párrafos 6º y 7º, respectivamente.
Agregan que no existe estipulación legal expresa que impida a los miembros
del Consorcio de Copropietarios solicitar la rendición de cuentas del mandatario
que administra sus bienes.
Expresan que lo decisivo no es si el demandado debe rendir cuentas por su gestión,
sino que la cuestión a discernir es si el Administrador tiene o no la obligación
de rendir las cuentas a los actores.
La legitimación para obrar consiste en la cualidad que tiene una persona para
reclamar respecto de otra por una pretensión en el proceso.
Mediante la Falta de legitimación se tiende a denunciar que el actor o el demandado
no son los titulares de la relación jurídica sustancial en que funda la pretensión,con
prescindencia de la fundabilidad de ésta, o –por extensión-, que el primero carece de
un interés jurídico tutelable.(*)
Cuadra señalar,sin necesidad de profundizar los alcances de la personalidad del
consorcio, plasmados en el Título V del CCyCN, de la cual trata específicamente
el art.2044 de dicho Código,al disponer que “el conjunto de los propietarios de
las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio..sus órganos
son la Asamblea, el Consejo de Propietarios y el Consorcio.
El art.2066 del CCyCN prevé la designación y remoción del administrador.En tanto
el art.2067 dispone que el administrador tiene los derechos y obligaciones impues-
tos por la ley,el reglamento de copropiedad y la asamblea de propietarios,los que
son enumerados en forma especial en los incisos a) a m).
Es así que el inciso e) del artículo 2067,obliga al administrador a rendir cuenta
documentada dentro de los sesenta (60) días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
El Administrador ingresa, entonces, en el conjunto de personas que deben rendir
cuentas “por disposición legal” (art.860, inc.c) del CCyCN) y no sólo porque
actúe en interés ajeno (art.860 inc.a) del CCyCN)y le sean aplicables las nor-
mas del mandato (art.1324, obligaciones del mandatario).
No existe un vínculo directo del Administrador con los propietarios respecto de
las obligaciones derivadas del mandato, sino con el Consorcio. La Asamblea es
el órgano encargado de recibir la rendición de cuentas (cfr.art.2058, del CCyCN).
En la relación celebrada entre el Consorcio (mandante) y el Administrador o
mandatario, el Administrador se relaciona con el Consorcio como
Ente distinto de sus integrantes,no habiendo vínculo directo entre aquél
y cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas
con el mandato sino a través del Ente consorcial.
“De ahí que sea el Consorcio el que está autorizado mediante previa decisión
asamblearia a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones
desempeñadas (cfr. Highton, E. en “El administrador en la Propiedad
Horizontal“, pág. 171, Ed. Rubinzal–Culzoni Editores).
Por ende, el propietario de cada unidad funcional carece de legitimación
individual para demandar al Administrador en forma personal la ren-
dición de cuentas o por actos ejecutados con motivo del ejercicio de
la administración, ya que la acción corresponde al Consorcio de
En consecuencia, los agravios habrán de ser desestimados.
Por las consideraciones manifestadas, el Tribunal RESUELVE:
1)Confirmar la resolución de fs. 418/419 en todo cuanto decide
y ha sido materia recursiva.
2)Imponer las costas de Alzada a la apelante vencida (art.68,
69 y 161 inc. 3º del Código Procesal).
A) -Código Civil y Comercial de la Nación-
-Título VI- -Propiedad horizontal-
Artículo 2037- Concepto-
“La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material
y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de
un Edificio,de conformidad con lo que dispone este título y el Reglamento
de propiedad y administración.Las diversas partes del inmueble así como
las facultades que sobre ella se tienen, son interdependientes y con-
forman un todo inescindible“.
Artículo 2044- Consorcio-
“El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye
la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus
órganos son la asamblea,el consejo de propietarios y el administrador“.
Artículo 2058- Facultades de la Asamblea-
“La Asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a)Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o
por el reglamento de propiedad y administración;
b)Las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propie-
tarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien
representa el cinco por ciento (5%) de las partes proporcionales
indivisas con relación al conjunto;
c)Las cuestiones no contempladas como atribuciones del adminis-
trador o del consejo de propietarios“.
Artículo 2066- Administrador-Designación y remoción-
“El administrador designado en el reglamento de propiedad y
administración cesa en oportunidad de la 1ª Asambea si no es
ratificado por ella.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos
por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento
de propiedad y administración.
Pueden ser removidos sin expresión de causa“.
Artículo 1324- -Obligaciones del mandatario-
“El mandatario está obligado a:
a)Cumplir los actos comprendidos en el mandato,conforme a las instrucciones
dadas por el mandante y a la naturaleza del negocio que constituye su objeto,
con el cuidado que pondría en los asuntos propios o, en su caso, el exigido
por las reglas de su profesión, o por los usos del lugar de ejecución.
b)Dar aviso inmediato al mandante de cualquier circunstancia sobreviniente
que razonablemente aconseje apartarse de las instrucciones recibidas,requi-
riendo nuevas instrucciones o ratificación de las anteriores y adoptar las
medidas indispensables y urgentes.
c)Informar sin demora al mandante de todo conflicto de intereses y de
toda otra circunstancia que pueda motivar la modificación o la revocación
d)Mantener en reserva toda información que adquiera con motivo del
mandato que, por su naturaleza o circunstancias, no está destinada a ser
e)Dar aviso al mandante de todo valor recibido en ocasión del mandato
y ponerlo a disposición de aquél.
f)Rendir cuenta de su gestión en las oportunidades convenidas
o a la extinción del mandato.
g)Entregar al mandante las ganancias derivadas del negocio, con
los intereses moratorios, de las sumas de dinero que haya utilizado
h)Informar en cualquier momento, a requerimiento del mandante,
sobre la ejecución del mandato.
i)Exhibir al mandante toda la documentación relacionada con la
gestión encomendada, y entregarle la que corresponde según las
Artículo 2067-Derechos y obligaciones del administrador-
“El administrador tiene los derechos y obligaciones propios del
mandatario y, en especial, debe:
a)Convocar a la Asamblea, redactar el orden del día y labrar el
acta respectiva;
b)Ejecutar las decisiones de la Asamblea;
c)Atender a la conservación de cosas y partes comunes y a la seguridad
de la estructura del Edificio y dar cumplimiento a las normas de seguri-
dad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d)Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas.Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva
ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios,el administrador
debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e)Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta (60) días de
la fecha de cierre del Ejercicio financiero fijado en el Reglamento
de propiedad y administración;
(*)Conf. Palacio L.,”Derecho Procesal Civil“,Tº VI,1990,Ed.Abeledo
Perrot, pág.132/133; esta Sala en Expte Nº 13823/05,”Piscicelli,
Sebastián c/Asociación Mutual de Empleados de la Empresa “Los
Constituyentes y otro s/Ejecución“,Juzgado nº 35, del 27/3/07.
(**)Cfr.Lorenzetti,Ricardo L.”Código Civil y Comercial de la Nación.
Comentado“, Ed. Rubinzal–Culzoni Editores, Tº IX, pág. 553).
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