Source: https://interpretacje-podatkowe.org/splata-kredytu/ippb2-4511-172-15-5-ls
Timestamp: 2018-03-21 13:07:13+00:00
Document Index: 82010186

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 10', 'art. 9', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 19', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 9', 'art. 30', 'art. 22', 'FSK ', 'art. 21', 'FSK ', 'art. 22', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 9', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 922', 'art. 924', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 9', 'art. 84', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 21', 'art. 21']

IPPB2/4511-172/15-5/LS | Interpretacja indywidualna
Czy spłata części Kredytu (40%) przypadającej na Wnioskodawcę, stanowi koszt odpłatnego zbycia udziału w Lokalu?
IPPB2/4511-172/15-5/LSinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 23 stycznia 2015 r. (data wpływu 26 stycznia 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 7 kwietnia 2015 r. (data nadania 7 kwietnia 2015 r., data wpływu 9 kwietnia 2015 r.) na wezwanie Nr IPPB2/4511-172/15-2/LS z dnia 31 marca 2015 r. (data nadania 31 marca 2015 r., data doręczenia 2 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości - jest nieprawidłowe.
W dniu 26 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.
Dnia 8 lutego 2013 r. Wnioskodawca odziedziczył spadek po zmarłym ojcu - J.. Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia, Wnioskodawca odziedziczył 1/2 udziału w spadku. Pozostały udział wynoszący 1/2 w spadku odziedziczyła siostra Wnioskodawcy - K.. Spadek po zmarłym został przyjęty przez Wnioskodawcę z dobrodziejstwem inwentarza. W skład spadku wchodził udział wynoszący 80% części prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego (dalej „Lokal”) oraz prawo odrębnej własności lokalu niemieszkalnego. Pozostałe 20% udziału w Lokalu należy do B.. Zmarły J. oraz p. B. nabyli udziały w Lokalu przy pomocy środków z kredytu mieszkaniowego hipotecznego zaciągniętego na podstawie umowy z Bankiem z dnia 6 czerwca 2006 roku. (-dalej „Kredyt”). Z uwagi na to Lokal obciążony był hipotekami: 1) umowną zwykłą w kwocie 1 790 000 zł - ustanowionej tytułem zabezpieczenia spłaty kredytu oraz 2) kaucyjną do kwoty 1 074 000 zł - ustanowionej tytułem zabezpieczenia spłaty odsetek od kredytu oraz kosztów udzielenia kredytu. Dnia 25 czerwca 2014 r. Sąd Rejonowy wydał postanowienie zezwalające przedstawicielowi ustawowemu Wnioskodawcy na sprzedaż należącego do Wnioskodawcy udziału wynoszącego 40% w Lokalu oraz 50% w lokalu niemieszkalnym. Jednocześnie ww. Sąd zobowiązał przedstawiciela ustawowego Wnioskodawcy do przeznaczenia ceny sprzedaży na spłatę przypadającej na Wnioskodawcę części Kredytu. Dnia 3 października 2014 r. Wnioskodawca (reprezentowany przez przedstawiciela ustawowego) dokonał zbycia przysługującego mu udziału w Lokalu (40%) oraz w lokalu niemieszkalnym (50%) za cenę odpowiednio 620 000 zł i 35 000 złotych. Saldo Kredytu na dzień sprzedaży wynosiło 1 301.395,04 złotych. Cena sprzedaży udziału w Lokalu została uiszczona przez kupującego w następujący sposób: 228 500 zł otrzymał Wnioskodawca, zaś kwota 391 500 zł została przekazana przez kupującego na rachunek techniczny banku tytułem spłaty części Kredytu przypadającego na Wnioskodawcę. Cena sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym została przekazana w całości Wnioskodawcy.
Pismem z dnia 31 marca 2015 r. Nr IPPB2/4511-172/15-2/LS wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:
doprecyzowanie stanu faktycznego o następujące informacje:
wskazanie daty śmierci spadkodawcy,
Pismem z dnia 7 kwietnia 2015 r. (data nadania 7 kwietnia 2015 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w wyznaczonym terminie. W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:
Wnioskodawca wskazuje, że spadkodawca zmarł dnia 8 lutego 2013 roku. Jednocześnie wskazuje, że informacja ta znajduje się w pierwszym zdaniu opisu stanu faktycznego przedmiotowego wniosku o interpretacje. Wskazano bowiem, że wnioskodawca odziedziczył spadek po ojcu w dniu 8 lutego 2013 roku. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, moment dziedziczenia to moment otwarcia spadku, co następuje z chwila śmierci spadkodawcy. Zatem tut. Organ miał informacje o dacie śmierci spadkodawcy wnioskodawcy.
Czy spłata części Kredytu (40%) przypadającej na Wnioskodawcę, stanowi koszt odpłatnego zbycia udziału w Lokalu...
Czy spłata części Kredytu (40%) przypadającej na Wnioskodawcę stanowi koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w Lokalu...
Czy spłata części Kredytu (40%) przypadającej na Wnioskodawcę stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy...
Odnośnie pytania 1 i 2
W ocenie Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie pierwsze powinna być następująca: spłata części Kredytu przypadającej na Wnioskodawcę stanowi koszt odpłatnego zbycia Lokalu, zaś w przypadku uznania przeciwnie, na pytanie drugie należałoby odpowiedzieć, iż koszt ten stanowi koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia Lokalu.
W rozważanym stanie faktycznym, źródłem dochodu Wnioskodawcy jest sprzedaż udziału w Lokalu. Mamy zatem do czynienia ze źródłem dochodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) UPDOF tj. odpłatne zbycie udziału w nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 UPDOF, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. W myśl zaś art. 30e ust. 2 UPDOF, dochodem z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości jest przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości ustalony zgodnie z art. 19 UPDOF pomniejszony o koszty uzyskania przychodu ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i ust. 6d i powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 zd. 1 UPDOF, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Istotą pytania pierwszego postawionego w niniejszym wniosku jest, czy spłata części Kredytu przypadającej na Wnioskodawcę stanowi koszt odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, tj. koszt o jakim mowa w art. 19 ust. 1 zd. 1 UPDOF. W ocenie Wnioskodawcy, odpowiedź na to pytanie powinna być twierdząca. Otóż zwrot „koszt odpłatnego zbycia nieruchomości” użyty w art. 19 ust. 1 zd 1. UPDOF, nie został zdefiniowany przez ustawodawcę. Powinno się go zatem tłumaczyć zgodnie z językowym rozumieniem, jako każdy wydatek, bez którego zbycie nieruchomości nie doszłoby do skutku. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.
Organy podatkowe wskazują, iż za takie koszty uznawane są m.in. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, podatek od czynności cywilnoprawnych. W ocenie Wnioskodawcy, w rozważanym stanie prawnym, kosztem takim jest przypadająca na niego część Kredytu, gdyż bez spłaty tego długu, do sprzedaży udziału w Lokalu by nie doszło. Istotą bowiem umowy sprzedaży zawartej między Wnioskodawcą a kupującym była spłata zadłużenia ciążącego na Lokalu i wykreślenie z księgi wieczystej Lokalu hipotek zabezpieczających ten dług.
Nie sposób uznać, że mogłoby dojść do zbycia Lokalu bez spłaty Kredytu. Twierdzenie przeciwne nie ma oparcia w rzeczywistości i zasadach rynkowych, na jakich nabywane są nieruchomości obciążone kredytem. W praktyce obrotu nieruchomościami obciążonymi hipoteką nie spotyka się bowiem umów, zgodnie z którymi nieruchomość obciążona kredytem i hipotekami sprzedawana była po cenie rynkowej, bez natychmiastowej spłaty kredytu i wykreślenia hipotek. Gdyby uznać, że Wnioskodawca mógł zbyć udział w Lokalu bez spłaty odpowiedniej części Kredytu, tak samo należałoby uznawać, że można zbyć nieruchomość bez pomocy pośrednika w sprzedaży nieruchomości, można bowiem samodzielnie zająć się szukaniem nabywcy. Tymczasem koszty związane z pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości są uznawane przez organu podatkowe i sądy administracyjne za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości. Brak podstaw do odmiennego traktowania spłaty zadłużenia w postaci Kredytu od innych, wyżej wymienionych, niekwestionowanych przez organy podatkowe kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości.
Nie sposób też dokonać wykładni pojęcia kosztów odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości bez uwzględnienia celu przepisu, w którym użyto owego zwrotu. Otóż, art. 19 ust. 1 UPDOF ma na celu określenie dochodu, który następnie - zgodnie z art. 9 oraz art. 30e UPDOF stanowić ma podstawę opodatkowania, ideą tych przepisów jest opodatkowanie realnego zysku, przysporzenia finansowego podatnika. Cena sprzedaży udziału Wnioskodawcy w Lokalu ustalona została na kwotę 620 000 złotych, przy czym kwota 391 500 zł została przekazana przez kupującego do banku tytułem spłaty odpowiedniej części Kredytu. Wnioskodawca uzyskał zatem realne wzbogacenie na poziomie 228 500 złotych. Nie sposób uznać, aby zatem jego dochód stanowiła cala kwota, tj. 620 000 złotych, skoro realnie nie wzbogacił się o taką kwotę. Odmienna argumentacja stoi w sprzeczności z ideą podatku dochodowego.
Gdyby ww. argumentacja nie spotkała się z aprobatą tut. Organu, Wnioskodawca podnosi, że spłata przypadającej na Wnioskodawcę części Kredytu, powinna zostać uznana za koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w Lokalu - zgodnie z art. 22 ust. 6d UPDOF. Zgodnie bowiem z tym przepisem, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Ustawa nie definiuje pojęcia nakładu. Istotne jest, że wydatek ma zwiększyć wartość nieruchomości i ma być poczyniony w czasie kiedy była w posiadaniu podatnika. W ocenie Wnioskodawcy takim nakładem będzie spłata przypadającej na niego części Kredytu. Kredyt ten bowiem obciążał Lokal i tym samym obniżał jego wartość. Gdyby bowiem - wbrew praktyce obrotu nieruchomościami - doszło do zbycia Lokalu bez spłaty Kredytu, wówczas wartość Lokalu - cena sprzedaży, byłaby pomniejszona o wysokość niespłaconego Kredytu. Spłata Kredytu spowodowała zatem, że wartość Lokalu wzrosła o wartość spłaconego Kredytu. Do spłaty odpowiedniej części Kredytu przez Wnioskodawcę doszło w okresie, kiedy Lokal był jeszcze w posiadaniu Wnioskodawcy i pozostałych spadkobierców. Zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży Lokalu i Garażu, wydanie Lokalu i Garażu miało nastąpić po zapłacie całej ceny, tj. również po spłacie Kredytu przez Kupującego Lokal.
Wnioskodawca zdaje sobie sprawę z odmiennej interpretacji ww. przepisów zaprezentowanej w wyroku NSA w wyroku z dnia 17 stycznia 2013 r. (II FSK 1055/11, LEX nr 1254212). Wyrok ten jednak jest kwestionowany przez przedstawicieli doktryny. Tak wskazuje m.in. A. Bartosiewicz, R. Kubacki w tezie 8, komentarza do art. 21 UPDOF (www.lex.pl): „Spłata kwoty kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości przez spadkodawcę i przejętego przez spadkobiercę nie jest kosztem uzyskania przychodów przy sprzedaży tego lokalu. Taki pogląd wyraził NSA w wyroku z dnia 17 stycznia 2013 r. (II FSK 1055/11, LEX nr 1254212). Stanowisko powyższe jest słuszne w kontekście brzmienia przepisów. Ich treść jednakże wywołuje wątpliwości - wydaje się bowiem, że opisywany powyżej skutek jest nie do zaakceptowania.”
Odnośnie pytania 3
W ocenie Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie trzecie, w przypadku gdyby odpowiedź na pytanie pierwsze i drugie była przecząca, powinna być następująca: spłata części Kredytu przypadającej na Wnioskodawcę stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 pkt 131 UPDOF zwolnione od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Definicja „wydatków na cele mieszkaniowe” znajduje się w art. 21 ust. 25 UPDOF. Są to:
W ocenie Wnioskodawcy, spłatę przypadającej na niego części Kredytu obciążającego Lokal, należy zakwalifikować jako wydatek, o którym mowa w art. 22 ust. 25 pkt a UPDOF, a co za tym idzie, kwota ta powinna zostać zwolniona z podatku. Zgodnie z przedmiotowym przepisem, wydatkami na cele mieszkaniowe są wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału nieruchomości w celu nabycia udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość. Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „zaciągnąć”, zatem należy wykładać je uwzględniając jego powszechne rozumienie. W tym znaczeniu słowo to - w kontekście zaciągania kredytu, oznacza wzięcie na siebie kredytu, wzięcie na siebie obowiązku spłaty kredytu. Wnioskodawca przyjmując spadek po zmarłym ojcu, na mocy sukcesji uniwersalnej, wziął na siebie obowiązek spłaty udziału w Kredycie zmarłego ojca. Celem przyjęcia spadku, w tym długu w postaci udziału w Kredycie, było nabycie udziału w Lokalu. Miało to miejsce przed zbyciem udziału w Lokalu. Doszło zatem do zaciągnięcia Kredytu w celu nabycia udziału w nieruchomości, który następnie Wnioskodawca odpłatnie zbył. Sytuacja Wnioskodawcy spełnia zatem hipotezę owego przepisu.
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zatem odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest źródłem przychodu w rozumieniu zacytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl z art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że dnia 8 lutego 2013 r. Wnioskodawca odziedziczył spadek po zmarłym ojcu - J.. Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia, Wnioskodawca odziedziczył 1/2 udziału w spadku. Pozostały udział wynoszący 1/2 w spadku odziedziczyła siostra Wnioskodawcy - K.. Spadek po zmarłym został przyjęty przez Wnioskodawcę z dobrodziejstwem inwentarza. W skład spadku wchodził udział wynoszący 80% części prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego (dalej „Lokal”) oraz prawo odrębnej własności lokalu niemieszkalnego. Pozostałe 20% udziału w Lokalu należy do B.. Zmarły J. oraz p. B. nabyli udziały w Lokalu przy pomocy środków z kredytu mieszkaniowego hipotecznego zaciągniętego na podstawie umowy z Bankiem z dnia 6 czerwca 2006 roku. (dalej „Kredyt”). Z uwagi na to Lokal obciążony był hipotekami: 1) umowną zwykłą w kwocie 1 790 000 zł - ustanowionej tytułem zabezpieczenia spłaty kredytu oraz 2) kaucyjną do kwoty 1 074 000 zł - ustanowionej tytułem zabezpieczenia spłaty odsetek od kredytu oraz kosztów udzielenia kredytu. Dnia 25 czerwca 2014 r. Sąd Rejonowy wydał postanowienie zezwalające przedstawicielowi ustawowemu Wnioskodawcy na sprzedaż należącego do Wnioskodawcy udziału wynoszącego 40% w Lokalu oraz 50% w lokalu niemieszkalnym. Jednocześnie ww. Sąd zobowiązał przedstawiciela ustawowego Wnioskodawcy do przeznaczenia ceny sprzedaży na spłatę przypadającej na Wnioskodawcę części Kredytu. Dnia 3 października 2014 r. Wnioskodawca (reprezentowany przez przedstawiciela ustawowego) dokonał zbycia przysługującego mu udziału w Lokalu (40%) oraz w lokalu niemieszkalnym (50%) za cenę odpowiednio 620 000 zł i 35 000 złotych. Saldo Kredytu na dzień sprzedaży wynosiło 1 301.395,04 złotych. Cena sprzedaży udziału w Lokalu została uiszczona przez kupującego w następujący sposób: 228 500 zł otrzymał Wnioskodawca, zaś kwota 391 500 zł została przekazana przez kupującego na rachunek techniczny banku tytułem spłaty części Kredytu przypadającego na Wnioskodawcę. Cena sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym została przekazana w całości Wnioskodawcy. Wnioskodawca wskazuje, że spadkodawca zmarł dnia 8 lutego 2013 roku.
Powyższe oznacza, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowi źródło przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jak wskazano w treści wniosku nastąpiła przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia.
Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust.3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do takich kosztów można zaliczyć m.in.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości.
Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Z art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość tych nieruchomości i praw majątkowych, a poczynione w czasie ich posiadania.
Analizowany przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi odstępstwo od ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, zatem powinien być interpretowany ściśle.
Odnosząc powyższe uregulowania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że przychodem Wnioskodawczyni z tytułu dokonanego w dniu 3 października 2014 r. odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, stosownie do treści art. 19 ust. 1 ustawy.
Jednakże spłata zobowiązań bankowych spadkodawcy będąca wydatkiem sfinansowanym z ceny sprzedaży nie może być traktowana w kategorii kosztów odpłatnego zbycia. Zobowiązania finansowe oraz długi obciążające sprzedawaną rzecz nie mają żadnego wpływu na obliczenie przychodu, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy dla potrzeb opodatkowania podatkiem dochodowym. Zauważyć należy, iż jakkolwiek długi wpływają na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostają bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie różnicują zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku w zależności od tego, czy sprzedaż ta była dobrowolna, czy też nastąpiła z konieczności uzyskania środków finansowych na spłatę długów i ciężarów spadku. Z samej swej istoty ani zobowiązania finansowe, ani długi nie mogą pomniejszać przychodu do opodatkowania, bo nie służą one nigdy uzyskaniu przychodu, przychód ten wydatkowany jest często na spłatę długów, które obciążają spadkobierców.
W związku z powyższym, stwierdzić należy, że przychodem Wnioskodawcy z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży po odliczeniu kosztów odpłatnego zbycia stosownie do treści art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy czym – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy – nie może być pomniejszona o kwotę spłaconych zobowiązań z tytułu zaciągniętego przez spadkodawcę kredytu.
Odnosząc się do możliwości uznania za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości, spłaty części kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę, dotyczącego lokalu nabytego w drodze spadku, stwierdzić należy, że przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku.
W myśl wyżej cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób zaliczane są:
W tym miejscu wyjaśnić należy, że spłata kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości nie jest nakładem zwiększającym jego wartość. Obowiązek spłaty kredytu jest na skutek przyjęcia spadku zobowiązaniem spadkobiercy, które musi uregulować. Wnioskodawca dokonał spłaty, aby od tych zobowiązań się uwolnić. Nie oznacza to jednak, że od przychodu Wnioskodawca może sobie odjąć wszystkie wydatki, które miały jakikolwiek związek ze spadkobraniem. Ustawodawca enumeratywnie wymienił bowiem co może być kosztem uzyskania przychodu w wypadku sprzedaży m.in. lokalu mieszkalnego nabytego w spadku, a spłata kredytu nie została wymieniona w art. 22 ust. 6d ustawy. Nie są to bowiem udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość przedmiotowego mieszkania ani kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn.
Zatem spłata części kredytu (40%) przypadająca na Wnioskodawcę, nie może być potraktowana jako nakład, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości nieruchomości.
Natomiast, odnosząc się do kwestii zwolnienia Wnioskodawcy z opodatkowania z tytułu zaliczenia spłaty części kredytu jako wydatek na własne cele mieszkaniowe należy wskazać, że:
Na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
W rozpatrywanej sprawie rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy przeznaczenie środków ze sprzedaży udziału w nieruchomości, nabytego w spadku po ojcu, na spłatę kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę wraz z p. B. jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, a tym samym czy uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego we wniosku stwierdzić należy, że spłata przez Wnioskodawcę kredytu zaciągniętego przez jego ojca wraz z p. B. na nabycie nieruchomości, nie stanowi dla niego wydatku na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zauważyć należy, że cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe podatnika wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Z kolei z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym przez podatnika na własne cele mieszkaniowe tego podatnika, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było zatem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika, a nie pomoc w spłacie zadłużenia zaciągniętego przez spadkodawcę.
Oznacza to, że wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości przed dniem uzyskania przychodu może być uznane za wydatkowanie tego przychodu na własne cele mieszkaniowe jednakże pod pewnym warunkiem. Spłacony kredyt nie ma być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy – zaciągnięty przez podatnika na jego cele mieszkaniowe – cele określone w pkt 1 czyli na nabycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Innymi słowy tylko w ściśle określonych warunkach jeśli podatnik zaciągnął kredyt po to, żeby nabyć nieruchomość a więc zaspokoić własne cele mieszkaniowe, to spłata takiego kredytu jest wydatkowaniem o jakim mowa w omawianym przepisie. Zaciągnięty kredyt ma bowiem realizować własne cele mieszkaniowe podatnika a nie cele mieszkaniowe innych osób czyli cudze. Przy czym podatnikiem jest osoba, u której powstaje obowiązek podatkowy, a więc osoba, która dokonuje odpłatnego zbycia nieruchomości.
Tymczasem w rozpatrywanej sprawie to nie Wnioskodawca zaciągnął kredyt na nabycie nieruchomości. Kredyt ten zaciągnął spadkodawca wraz z p. Joanną B. i służył on nabyciu nieruchomości. Istotny jest zatem fakt, że kredyt nie został zaciągnięty przez Wnioskodawcę na nabycie nieruchomości celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a w momencie nabycia spadku nie uległ zmianie cel zaciągnięcia kredytu. Nadal kredyt ten pozostał kredytem zaciągniętym na nabycie nieruchomości przez ojca i p. Joannę B. Na nabycie przez siebie nieruchomości Wnioskodawca kredytu nie zaciągnął, bo nieruchomość otrzymał pod tytułem darmym, w drodze spadku.
Po śmierci ojca Wnioskodawca jako jego spadkobierca wszedł w prawa i obowiązki po zmarłym kredytobiorcy – ojcu, ale w żadnym wypadku nie można twierdzić, że oznacza to zaciągnięcie przez Wnioskodawcę kredytu i to na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca stał się bowiem jedynie na podstawie aneksu stroną umowy kredytowej i wstąpił w prawa i obowiązki kredytobiorcy – ojca, tylko z tego względu, że stał się jej spadkobiercą i przyjął spadek, co nie zmienia jednak faktu, że kredyt został zaciągnięty przez ojca Wnioskodawcy i to na jego własne cele mieszkaniowe a nie na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.
Zatem sam fakt wydatkowania przez Wnioskodawcę środków pieniężnych otrzymanych z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę wraz z p. B. na nieruchomość nie daje podstaw prawnych do skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jako że kredyt nie został zaciągnięty przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, lecz był zaciągnięty przez ojca Wnioskodawcy wraz z p. B. na ich cele mieszkaniowe. Nie mamy tu zatem do czynienia ze spłatą kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę na nabycie nieruchomości. Nie mamy też do czynienia z realizacją własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy a jedynie ze spłatą środkami ze sprzedaży udziału w nieruchomości kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę wraz z p. B. na nabycie nieruchomości, którego obowiązek spłaty ciąży na spadkobiercy. W niniejszej sprawie Wnioskodawca przejął i wykonał obowiązki dłużnika spłaty kredytu. Takiego przeznaczenia środków nie przewiduje zaś art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
Organ informuje, że zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Wszelkie ulgi i zwolnienia są też wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania – skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.
Zatem za nieprawidłowe należy uznać stanowisko Wnioskodawcy, w którym wywodzi, że spłata kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę (ojca) wraz z p. B. na nieruchomość odziedziczoną w spadku jest celem mieszkaniowym samego Wnioskodawcy. Spłata kredytu zaciągniętego przez ojca Wnioskodawcy wraz z p. B. na zakup przez nich nieruchomości nie jest własnym celem mieszkaniowym Wnioskodawcy w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy, a tym samym nie uprawnia do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie zmienia tego okoliczność nabycia w spadku udziału w nieruchomości, istotne jest bowiem w świetle art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy, że kredyt ma być zaciągnięty przez podatnika na realizację jego własnego celu mieszkaniowego. Tymczasem kredyt zaciągnięty został przez spadkodawcę wraz z p. B. i służył realizacji ich celu mieszkaniowego a nie Wnioskodawcy. Służył zatem realizacji cudzego celu mieszkaniowego. Wnioskodawca stał się wprawdzie później właścicielem tej nieruchomości, nie zmienia to jednak faktu, że nie zaciągnął kredytu aby nabyć tę nieruchomość. Sprzedany udział w nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze spadku, a kredyt na zakup nieruchomości zaciągnął ojciec Wnioskodawcy wraz z p. B. aby móc je nabyć.
Zatem dochód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto w drodze spadku podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Dochód ten nie korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, z uwagi na fakt przeznaczenia tak uzyskanego dochodu na spłatę kredytu, który nie był kredytem zaciągniętym przez Wnioskodawcę na jego własne potrzeby mieszkaniowe.
Stanowisko Wnioskodawcy należało jest nieprawidłowe.
Końcowo należy zauważyć, że we własnym stanowisku Wnioskodawca powołał się m.in. na „ art. 22 ust. 1 pkt 131 updof” i „ art. 22 ust. 25 pkt a updof”. Tut. Organ uznał to za omyłkę pisarską Wnioskodawcy i przyjął, że intencją Wnioskodawcy miał być „ art. 21 ust. 1 pkt 131 updof” i „ art. 21 ust. 25 pkt a updof”.
DD9/033/467/BRT/2013/RWPD-109443 | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Spłata kredytu > IPPB2/4511-172/15-5/LS