Source: http://www.rechtsinformer.de/mietpreisbremse-funktioniert-dochman-muss-nur-kraeftig-genug-treten/
Timestamp: 2019-07-21 02:43:55
Document Index: 379386325

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 555', '§ 556', '§ 556', '§ 263']

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Dezember 27, 2018 / In Allgemein, Mietrecht / Erstellt von okjetwales23.
Ein schöner Erfolg für unsere Mandantin. Wir konnten für unsere Mandantin im Stadtteil Kalkhügel eine Minderung von über 25 % durchsetzen, haben die anteilig überhöhte Miete und die zuviel entrichtete Kaution zurückgeholt – und dem Vermieter unsere Kosten auferlegt.
1.	Unser Fall
Bezahlbarer Wohnraum ist auch in Osnabrück knapp; Vermieter nutzen insbesondere Neuvermietungen für Erhöhungen der Miete. In einem besonders dreisten Fall hat ein Osnabrücker Vermieter, vertreten durch eine Hamburger Verwaltungsgesellschaft, den Bogen nun aber überspannt. Er wollte für eine recht kleine, nicht besonders ausgestattete Wohnung im Stadtteil Kalkhügel eine Kaltmiete von stattlichen 12,86 Euro pro m². Unsere Mandantin war froh, überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben und willigte ein.
Nachdem sie über Empfehlung zu uns gekommen war, erörterten wir ihr, dass eine so hohe Miete nicht zulässig ist. Sie schrieb anschließend ihren Vermieter an – es erfolgte allerdings keine Reaktion. Erst nachdem wir uns eingeschaltet haben, ging es voran: Die Miete wurde recht zügig auf ein für unsere Mandantin annehmbares Maß auf knapp über 8,- Euro reduziert. Dies erfolgte auch rückwirkend, so dass eine Rückzahlung der überzahlten Mieten sowie die Erstattung der zu hohen Kaution erfolgten. Der Vermieter hat zudem die gesamten Kosten der anwaltlichen Vertretung übernommen. Für unsere Mandantin somit ein voller Erfolg; der Gang zum Anwalt hat sich gelohnt.
2.	Der rechtliche Hintergrund
Osnabrück hat einen angespannten Wohnungsmarkt, so dass § 556d BGB einschlägig ist und die sog. Mietpreisbremse grundsätzlich anwendbar ist. Danach darf die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete nur um höchstens 10 % übersteigen. Allerdings: Keine Regel ohne Ausnahme. Anders kann es nämlich sein, wenn die zuletzt vereinbarte Kaltmiete (Vormiete) höher war; dann darf die Miete bei Neuvermietung auf diesem Niveau gehalten werden – der Vermieter muss sich also nicht verschlechtern. Um einem Missbrauch vorzubeugen, bleiben Erhöhungen im letzten Jahr des Vormietverhältnisses außer Betracht (§ 556e BGB). Weitere Ausnahmen gibt es, wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietvertrages nachhaltige Maßnahmen der Modernisierung (§ 555b BGB) vorgenommen hat. Vollständig ausgenommen von der Mietpreisbremse sind indes Wohnungen, die erstmalig nach dem 01.10.2014 vermietet werden und die Modernisierungsbremse greift nicht bei einer umfassenden Modernisierung, § 556f BGB.
3.	Die praktische Umsetzung
Der Neumieter steht daher nun vor zwei Fragen: Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete und wie hoch war die Vormiete? Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sollte zunächst ein Blick in den aktuellen Mietspiegel geworfen werden. (Link: https://www.osnabrueck.de/fileadmin/eigene_Dateien/Mietspiegel-2017_2018_final.pdf ) Da das Baujahr zumindest grob geschätzt werden kann und die Größe der Wohnung bekannt ist, ergeben sich so erste Näherungswerte. Sodann sind Ab- oder Zuschläge vorzunehmen, je nach den konkreten Umständen des Einzelfalls (Isolierung, Schnitt, Fenster, Stadtteil, konkrete Lage, Stockwerk, Fahrstuhl, Lüftung, Parkplatz, etc. pp.) Je genauer die Datenbasis, desto präziser kann die Schätzung sein – und desto überzeugender kann der Mieter dem Vermieter gegenüber argumentieren.
Da die Frage nach der Vormiete naturgemäß nicht so einfach zu beantworten ist, wurde in § 556g BGB ein Auskunftsanspruch normiert. Danach muss der Vermieter die Tatsachen benennen, aus denen sich die Zulässigkeit der Miete ergeben soll. Stützt er sich daher auf eine hohe Vormiete, muss er diese benennen und in einem etwaigen Gerichtsverfahren auch beweisen. Lügt er hierbei, macht er sich strafbar, § 263 StGB.
Mieter, die den Eindruck haben, dass ihre Miete unzulässig hoch ist, sollten zunächst versuchen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu recherchieren. Ergibt sich, dass die vereinbarte Miete zu hoch ist, sollte der Mieter dies dem Vermieter zunächst selbst schriftlich mitteilen, eine für ihn angemessene Miethöhe nennen und um fristgemäße Bestätigung bitten. Nach Ablauf dieser Frist können sollte ein Anwalt hinzugezogen werden. Sofern der Vermieter sich aufgrund des Fristablaufs im Verzug befindet, hat er dann auch die Anwaltskosten zu tragen, so dass das finanzielle Risiko für den Mieter sehr überschaubar ist – der Vorteil, eine dauerhaft geminderte Miete, sollte es jedenfalls Wert sein.
Wenn Sie Fragen haben, sprechen Sie uns an. Wir helfen Ihnen. Oder um es mit unserem Motto zu sagen: Leben Sie ruhig weiter, wir fuchsen Sie da durch.