Source: http://was-tuat-si.at/service/rechtstipp/42-steuerreform-2016.html
Timestamp: 2017-09-20 12:56:50
Document Index: 96089792

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 7', '§ 14', '§ 7', '§ 26', '§ 53', '§ 4', '§ 26', '§ 7', '§ 9', '§ 26', '§ 26']

Was tuat si - Steuerreform 2016
Neuerungen im Bereich der Grunderwerbsteuer
Autor Mag. Friedrich Jank/Ohne Gewähr für die Richtigkeit Rechtslage auf Basis Regierungsvorlage, Gesetzwerdung noch abzuwarten
Teil 1: Steuerreformgesetz 2015/2016, Ausarbeitung auf Basis Regierungsvorlage Teil 2: Fragen aus der Praxis
Teil 3: Details
Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wird im Hinblick auf die mit Wirksamkeit 1. Jänner 2015 neu festgestellten Einheitswerte an der bisherigen Besteuerungssystematik festgehalten.
Im Übrigen soll anstelle des nicht mehr aktuellen Einheitswertes bei unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerbsvorgängen der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage sein.
Dieser Grundstückswert ist ein nur für Zwecke der Grunderwerbsteuer zu ermittelnder Wert; die Ermittlung dieses Wertes soll in der aufgrund der Verordnungsermächtigung für den Bundesminister für Finanzen im Einvernehmen mit dem Bundeskanzler zu erlassenden Verordnung geregelt werden.
Zur Abfederung der Umstellung der Bemessungsgrundlage sind vorgesehen:
 Einführung eines Stufentarifs für unentgeltliche Erwerbsvorgänge (beginnend mit einem Steuersatz von 0,5%),
Für die Berechnung des unentgeltlichen Teils einer Liegenschaftsübertragung wird ein Staffeltarif eingeführt. Es sind folgende Grenzen vorgesehen:
Für die ersten EUR 250.000 Für die weiteren EUR 150.000 für den Rest
BEGRIFF der Entgeltlichkeit
0,5 % 2,0 % 3,5 %
Der entgeltliche Teil, unterliegt dem regulären Steuersatz von 3,5 %. Das Gesetz definiert wie folgt:
unentgeltlich: wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 % beträgt
teilentgeltlich: wenn die Gegenleistung zwischen 30 % und nicht mehr als 70 % beträgt entgeltlich: wenn die Gegenleistung mehr als 70 % beträgt.
Regelung, dass innerhalb des Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit vorliegt, womit der Stufentarif immer zur Anwendung kommt; das bedeutet, dass als Bemessungsgrundlage immer der Grundstückswert heranzuziehen ist; allfällige Gegenleistungen (insbesondere Übernahme von Schulden oder Einräumung von Wohn- oder Fruchtgenussrechten) sind unbeachtlich.
Es ist ausschließlich der Stufentarif (mit Zusammenrechnung, aber auch mit Deckelung bei gemäß § 3 Abs. 1 Z 2 begünstigten Betriebsübergaben) anzuwenden (siehe Punkte 2. und 3.). Die Entrichtung der Steuer kann zur Gänze auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
Steuerbefreiung für Erwerbe von Todes wegen (Erbschaft, Vermächtnis) durch den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Partner hinsichtlich des Hauptwohnsitzes, soweit 150 m2 Wohnnutzfläche nicht überschritten werden,
Möglichkeit der Steuerentrichtung in höchstens fünf gleichen Jahresbeträgen (Verteilung), soweit der Stufentarif oder der Steuersatz von 0,5% zur Anwendung kommt
Erhöhung des Betriebsfreibetrages auf 900 000 Euro,
Deckelung der Steuer für den unentgeltlichen Anteil bei Betriebsübertragungen mit 0,5%,
Steuersatz von 0,5% bei Anteilsvereinigungen, Übertragung aller Anteile oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz,
Die Neuordnung der Regelungen im Zusammenhang mit der Anteilsübertragung und der Anteilsvereinigung sowohl bei Personen- als auch bei Kapitalgesellschaften soll derzeit mögliche und praktizierte Steuervermeidungskonstruktionen künftig hintanhalten.
Gemäß § 7 Abs. 1 lit. b) GrEStG gilt ein Erwerb als unentgeltlich, wenn er durch Erbanfall, durch Vermächtnis, durch Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs, wenn die Leistung an Erfüllung Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, oder gemäß § 14 Abs. 1 Z 1 WEG erfolgt.
Gemäß § 7 Abs 1 lit. c) gilt ein Erwerb unter Lebenden durch den in § 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes, BGBl. Nr. 501/1984 in der geltenden Fassung, angeführten Personenkreis gilt als unentgeltlich (Begünstigter Personenkreis sind daher Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährte, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner, weiters Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers).
HINWEIS: Daraus ergibt sich nach der neuen Rechtlage eine Vergünstigung bei der Übertragung an Geschwister und deren Nachkommen
a) Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes:
Aus Gründen der Vorhersehbarkeit der Grunderwerbsteuerbelastung und somit der Erleichterung der Selbstberechnung, aber auch der Verwaltungsökonomie soll eine für Zwecke der Grunderwerbsteuer vereinfachte pauschale Wertermittlung ermöglicht werden. Dieser Wert soll sich aus der Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes gemäß § 53 Abs. 2 BewG 1955 und dem Wert des Gebäudes zusammensetzen. Wird nur ein Anteil an einem Grundstück übertragen, soll nur der anteilige Bodenwert bzw. Gebäudewert anzusetzen sein. Die näheren Details sollen in einer Verordnung geregelt werden; dies betrifft insbesondere die Hochrechnungsfaktoren und die Faktoren für die Ermittlung des Gebäudewertes.
b) Ein von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteter Wert:
Welcher Immobilienpreisspiegel für die Wertermittlung geeignet ist, soll in einer Verordnung näher bestimmt werden. Um zu verhindern, dass regionale Schwankungen zu überhöhten Ergebnissen führen, soll zudem ein Bewertungsabschlag von bis zu 30% vorgenommen werden, dessen genaue Höhe ebenfalls in der Verordnung festgelegt werden soll.
c) Nachweis des geringeren gemeinen Wertes:
Dem Steuerschuldner soll es unbenommen bleiben, den Nachweis zu führen, dass der tatsächliche gemeine Wert unter dem nach a) oder b) ermittelten Wert liegt. Wird dieser geringere gemeine Wert mit einem Gutachten eines Immobiliensachverständigen nachgewiesen, dann soll dieser Wert die (widerlegbare) Vermutung der Richtigkeit für sich haben (Umkehr der Beweislast).
Davon ausgenommen sollen die in Abs. 2 angeführten Erwerbe von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sein, weil im Bereich der Land- und Forstwirtschaft die seit 1. Juni 2014 bzw. 1. Jänner 2015 geltende Rechtslage beibehalten werden soll. In § 4 Abs. 2 Z 3 erfolgt lediglich eine Anpassung an die Neuordnung der Regelungen bei der Vereinigung und dem Übergang von Anteilen an Personen- und Kapitalgesellschaften.
TEIL 2 - MUSTERFRAGEN
Bei Vermögensteilen bis 250.000 Euro ist der Steuersatz von 0,5 Prozent anzuwenden.
Vermögensübertragungen an nahe Verwandte gelten immer als unentgeltliche Vorgänge, dies auch bei Einräumung von Wohnungsgebrauchsrechten, Schuldübernahmen und dergleichen; das heißt, dass bei Verträgen, die zwischen Personen, die dem begünstigten Familienkreis angehören (§ 26a GGG) die Grunderwerbsteuer unabhängig von der Gegenleistung immer vom Grundstückswert zu berechnen ist.
Ob die Übergabe heuer oder nächstes Jahr günstiger ist, ist davon abhängig ob der Stufentarif vom Grundstückswert oder die 2% vom dreifachen Einheitswert günstiger ist (siehe nächstes Beispiel)
Aufgrund der Steuerreform wird sich für 2016 eine Ersparnis ergeben (Hier berechnet vom Verkehrswert anstelle dem noch nicht bekannten Grundstückswert).
INFO: Der Steuerrechner steht unter folgendem Link zur Verfügung: Link: https://goo.gl/dfXYVy
Hier ändert sich 2016 nichts, es bleibt beim Einheitswert.
Bis 150 Quadratmeter gibt es derzeit bereits einen Befreiungstatbestand, wenn die Fläche größer ist, entfällt die Befreiung zur Gänze. Künftig sind die anteiligen ersten 150 Quadratmeter steuerfrei, sodass nur der dieses Ausmaß übersteigende Flächenanteil der Steuer unterliegen wird, das heißt künftig wird die Befreiung für die ersten 150 Quadratmeter einen Freibetrag darstellen.
Sowohl die Tochter als auch deren Lebensgefährte erwerben somit einen Anteil von 200 000 Euro.
Beispiel Stufentarif (§ 7 Abs. 1 Z 2 lit. a): Der Stufentarif kommt grundsätzlich bei unentgeltlichen Erwerben sowie für den unentgeltlichen Teil bei teilentgeltlichen Erwerben zum Ansatz. Wie bei der Abgrenzung zwischen entgeltlich und unentgeltlich wird auch für die Berechnung der Grunderwerbsteuer anhand des Stufentarifs auf die einzelne wirtschaftliche Einheit bzw. auf den jeweiligen Erwerbsvorgang abgestellt.
Die jeweilige Grunderwerbsteuer beträgt 0,5% von 200 000 Euro = 1 000 Euro. Für den Fall einer Gegenleistung (Darlehensübernahme, Wohnungsgebrauchsrecht) gilt für den Lebensgefährten, dass die Gegenleistungen jedenfalls mit 3,5 % zusätzlich zu besteuern sind (Grenzen Teilentgeltlichkeit 30% beziehungsweise Entgeltlichkeit 70% beachten)
Ich bin 53 Jahre alt, meine Wohnung hat einen Verkehrswert von EUR 200.000, der Einheitswert beträgt EUR 20.000. Soll ich meine Wohnung auf meinen Sohn heuer noch übertragen?
Ich möchte meiner Frau die Hälfte meines Hauses schenken. Es hat eine Nutzfläche von 180 Quadratmetern.
Ich möchte mein Einfamilienhaus (Grundstückswert 400 000 Euro) an meine Tochter und deren Lebensgefährten zu gleichen Teilen schenken.
Ich habe zwei Kinder und zwei Häuser. Ich möchte diese den Kindern jeweils zur Hälfte übertragen, die Kinder können später ja tauschen.
Hier ist ein besonderer Beratungsumfang erforderlich. Bisher wäre der spätere Tauschvorgang unter Geschwistern steuerlich relativ teuer, weil neben der Grunderwerbsteuer vom Verkehrswert auch Immobilienertragsteuer anfällt.
Auch künftig sollte eine derartige Konstellation vermieden werden, weil sie steuerlich nicht ratsam ist (Stichwort Immobilienertragsteuer). Steuerfrei wäre der Tausch, wenn die Grundstücke unter demselben Einheitswert (Wirtschaftliche Einheit) geführt würden, das kommt aber fast nur vor, wenn sie nebeneinander liegen und dieselbe Widmung haben.
Für Sie als Käufer nicht, allerdings für den Verkäufer. Die Immobilienertragssteuer steigt von 25 auf 30 Prozent. Zudem wird die Möglichkeit der Anwendung des Inflationsabschlages gestrichen.
Hier wäre es günstiger, wenn Sie Ihrer Schwester das Geld schenken und sie die Wohnung kauft. Das Geld zu schenken ist steuerfrei, ihre Schwester zahlt beim Kauf 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Für das Fruchtgenussrecht sind 2 Prozent Rechtsgeschäftsgebühr fällig. In Summe ist das günstiger.
Ich möchte eine Wohnung kaufen und sie meiner Schwester übertragen. Ich möchte aber ein Fruchtgenussrecht behalten (Das Recht, diese Wohnung selbst zu nutzen einschließlich dem Recht, diese zu vermieten).
TEIL 3 - DETAILTHEMEN
Die Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen im Zeitraum von fünf Jahren werden zusammengerechnet, Stichtag für die Zusammenrechnung ist Stichtag der Entstehung der Steuerschuld.
Für unentgeltliche Erwerbe kommt eine Verteilung der Grunderwerbsteuer auf zwei bis fünf Jahre in Betracht.
Stufensatz - Objektgrenze (nicht je Erwerbsvorgang)
Neuregelung der Anteilsvereinigung
Der Grunderwerbsteuer unterliegen künftig Übertragungen von Grundstücks-Gesellschaften, wenn mindestens 95 % aller Anteile der Gesellschaft in der Hand des Erwerbers vereinigt werden. Weiters werden auch die Möglichkeiten einer mittelbaren Anteilsvereinigung erweitert, da nunmehr neben einer Verbindung im Sinne einer umsatzsteuerlichen Organschaft auch eine Unternehmensgruppe nach § 9 KStG zu einer mittelbaren Anteilsvereinigung führen kann.
Gemäß dem deutschen Vorbild wird bei Anteilsübertragungen an Personengesellschaften welche Liegenschaftsvermögen besitzen eine Anteilsvereinigung dann bewirkt, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. In Fällen einer Anteilsvereinigung beträgt der anzuwendende Steuersatz einheitlich 0,5 %.
Gesellschaftsanteile, die zu treuen Handen übereignet worden sind, werden ab 1. Jänner 2016 dem Treugeber zugerechnet.
Land- und Forstwirtschaft unterliegt weiter dem bisherigen System
Die Besteuerung bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wird beibehalten; es kommt hier weiterhin der Einheitswert zur Anwendung.
Betriebsübertragungen: Sondersteuersatz, Deckelung im unentgeltlichen Teil
Bei unentgeltlichen bzw. teilentgeltlichen Betriebsübertragungen wird der Betriebsfreibetrag auf EUR 900.000 angehoben, weiters eine Deckelung der Grunderwerbsteuer für den unentgeltlichen Teil mit 0,5 % des Grundstückswertes eingeführt.
Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft beträgt der Freibetrag weiterhin EUR 365.000, die Begrenzung des Steuertarifes beträgt hier 2 % (wie bisher).
Ehepartner und eingetragene Partner (nicht für Lebensgefährten anwendbar)
Bei Ehegattenwohnungen bis zu 150 m2 wird der Erwerb unter Lebenden (und neu: auch im Todesfall) steuerfrei belassen werden. Anders als bisher sind die 150 m2 ein Freibetrag, das heißt nur der anteilige Grundstückswert, der auf die übersteigende Fläche entfällt, unterliegt der Grunderwerbsteuer
Das Stiftungseingangssteueräquivalent wird in das neue System eingepasst und bleibt unverändert beibehalten. Für Stiftungen kommt es zu keinen Entlastungen bzw. Verbesserungen gegenüber der aktuellen Rechtslage.
Vom Umgründungssteuergesetz (UmgrStG) erfasste Umgründungen werden nunmehr vom Wert der Gegenleistung, mindestens aber vom Grundstückswert (Fachterminus) bemessen.
Der anzuwendende Steuersatz beträgt hierbei 0,5 %.
Änderungen in der Ertragsbesteuerung von Immobilien
Bei der ImmoESt kommt es zu einer Erhöhung auf 30 %. Dadurch kommt es auch bei Altfällen zu einer Steigerung der effektiven Steuerbelastung von 3,5 % auf 4,2 % und in Umwidmungsfällen von bisher 15 % auf 18 %. Der bisherige Inflationsabschlag (2 % ab dem 11. Jahr, höchstens jedoch 50 % des Gewinnes) entfällt zur Gänze.
AfA, Instandsetzungen und Grundanteil
Die im Betriebsvermögen bisher geltenden Abschreibungssätze werden auf 2,5 % vereinheitlicht
Bei Vermietung zu Wohnzwecken wird die Abschreibung im Betriebsvermögen jener des außerbetrieblichen Bereiches angeglichen werden und nur noch 1,5 % betragen; für Wirtschaftsjahre beginnend ab 2016 ist gegebenenfalls eine Reduktion des AfA-Satzes und damit eine Erhöhung der Restabschreibungsdauer vorzunehmen.
Instandsetzungsaufwendungen in Betriebsgebäuden, die zu Wohnzwecken vermietet werden, sind ab 2016 auf 15 Jahre (anstelle von bisher 10 Jahre) zu verteilen. Ausgenommen sind Arbeiterwohnstätten.
Instandsetzungsaufwendungen sind auf 15 Jahre (anstelle von bisher 10 Jahre) zu verteilen; Ausgaben für bloße Instandhaltungen dürfen entweder weiterhin sofort abgezogen werden, oder sind über Antrag auf 15 Jahre (bisher auch 10 Jahre) zu verteilen.
Aufteilungsregelung Anschaffungskosten (wird besonders kritisch gesehen, Einnahmen laut Medienberichten im 10-fachen Umfang der GrESt Mehrerträge):
Im Bereich der Vermietung und Verpachtung soll eine gesetzliche Regelung für die Aufteilung der Anschaffungskosten von bebauten Mietgrundstücken auf Grund & Boden und Gebäude geschaffen werden. Grundsätzlich sollen von den gesamten Anschaffungskosten 60 % auf das Gebäude und 40 % auf den Grund und Boden entfallen. Dies ist auch auf bereits vermietete Gebäude anzuwenden, sofern bisher kein Nachweis über ein anderes Aufteilungsverhältnis erbracht worden ist.
Bei offenkundig erheblichem Abweichen der tatsächlichen Verhältnisse von diesem Aufteilungsverhältnis soll der AfA-Bemessung ein abweichendes Aufteilungsverhältnis zu Grunde gelegt werden können.
BETRIEBSFREIBETRAGSREGELUNG - DECKELUNG
Grundstücke, die im Rahmen einer begünstigten Betriebs-, Teilbetriebs- oder Mitunternehmeranteilsübertragung auf den Erwerber übergehen, sollen (nach Abzug des Betriebsfreibetrages) mit ihrem entgeltlichen Teil dem Normaltarif von 3,5%, mit ihrem unentgeltlichen Teil dem Stufentarif unterliegen. Soweit die Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif zu berechnen ist, soll sie der Höhe nach mit 0,5% des (anteiligen) Grundstückswertes (ohne Abzug des Betriebsfreibetrages) begrenzt werden. Die Neuregelung soll nicht für die Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, Teilbetrieben oder Mitunternehmeranteilen gelten; in diesem Fall soll ausschließlich Z 2a zur Anwendung kommen.
Werden im Rahmen einer begünstigten Betriebs-, Teilbetriebs- oder Mitunternehmeranteilsübertragung mehrere wirtschaftliche Einheiten übertragen, sollen sie für die Anwendung des Stufentarifs zusammenzurechnen sein. Bis zu einem (zusammengerechneten) Grundstückswert von 1 375 000 Euro soll im Ergebnis ausschließlich der Stufentarif anzuwenden sein; darüber hinaus greift die 0,5%- Deckelung:
Achtung: Änderung Gerichtsgebührengesetz § 26 a
BGBL 19/2015 Bundesgesetz, mit dem das Gerichtsgebührengesetz und das Gerichtliche Einbringungsgesetz geändert werden (Gerichtsgebühren-Novelle 2014 – GGN 2014):
Wirksamkeitsbeginn 1.7.2015
Dem § 26a Abs. 1 werden folgende Sätze angefügt: „Für die Frage, ob eine begünstigte Übertragung vorliegt, ist auf das Verhältnis zwischen dem eingetragenen Vorberechtigten und jener Person abzustellen, zu deren Gunsten das Recht eingetragen werden soll. Eine begünstigte Übertragung liegt auch dann vor, wenn jeder Erwerb in der Erwerbskette, die zur Eintragung in das Grundbuch führt, zwischen Personen stattfindet, bei denen die Voraussetzungen für eine begünstigte Übertragung vorlägen.“
Schenkung Eltern an Kind; Kind überträgt eine Hälfte schenkungsweise an den eigenen Lebensgefährten weiter, Verbücherung als Zwischenurkunde: In diesem Fall fällt die begünstigte Eintragungsgebühr an, weil jeder Erwerb in der Erwerbskette, die zur Eintragung in das Grundbuch führt, zwischen Personen stattfindet, bei denen die Voraussetzungen für eine begünstigte Übertragung vorliegen.