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Timestamp: 2016-10-21 11:25:46
Document Index: 79289518

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 683', 'BGE', 'Art. 969', 'Art. 683', 'Art. 2', 'Art. 27', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 683', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 683', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 969', 'Art. 683']

Droit d'emption. Annotation au registre foncier. Un droit d'emption dont l'exercice est exclu pendant le d�lai de dix ans pr�vu par l'art. 683 al. 2 CC ne peut �tre annot� au registre foncier. Faits � partir de page 503
A.- Mit �ffentlich verurkundetem Vertrag vom 5. Dezember 1962 r�umten die Miteigent�mer der Liegenschaft Bern, Grundbuchblatt Nr. 798 Kreis I, im Zusammenhang BGE 89 I 503 S. 504mit der Begr�ndung eines Baurechts dem jeweiligen Baurechtsberechtigten ein Kaufsrecht ein, das erst ab 1. November 1977 geltend gemacht werden kann, im Grundbuch aber "f�r die Dauer von 10 Jahren ab Anmeldung dieses Vertrages" vorgemerkt werden soll.
B.- Am 8. Juli 1963 wies der Grundbuchverwalter von Bern die Anmeldung der Vormerkung des Kaufsrechtes im Grundbuch ab, worauf die Miteigent�mer der genannten Liegenschaft an den Regierungsrat des Kantons Bern gelangten, der jedoch ihre Beschwerde am 16. August 1963 seinerseits abwies. Massgebend war dabei, dass das vorerst nur obligatorisch wirkende Kaufsrecht durch die Vormerkung dinglich verst�rkt werde, die Dauer dieser Wirkung jedoch von Gesetzes wegen auf zehn Jahre beschr�nkt sei und, da vorliegend das Kaufsrecht w�hrend dieser Zeit nicht ausge�bt werden k�nne, der Zweck der Vormerkung entfalle.
C.- Sechs der insgesamt acht Vertragsparteien f�hren hiegegen beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag, der Entscheid des Regierungsrates sei aufzuheben und der Grundbuchverwalter von Bern anzuweisen, das unter Nr. 5068 angemeldete Kaufsrecht auf dem Grundst�ck Nr. 798 Kreis I vorzumerken.
Die Beschwerdef�hrer r�umen ein, dass die "dingliche" Wirkung eines eingetragenen Kaufsrechts gem�ss Art. 683 Abs. 2 ZGB mit Ablauf von zehn Jahren seit der Vormerkung erlischt. Sie halten jedoch daf�r, das binnen dieser Frist nicht aus�bbare, aber auf 50 Jahre begr�ndete Kaufsrecht sei auf ihr Begehren dennoch vorzumerken, weil dadurch die dingliche Wirkung bei einer Ver�usserung des belasteten Grundst�cks innert der Frist von zehn Jahren in der Weise eintrete, dass auch ohne Schuld�bernahme die Pflichten des fr�heren Eigent�mers auf den Erwerber �bergingen. Die Beschwerdef�hrer h�tten daher ein sch�tzenswertes Interesse an der Vormerkung, zumal diese auch zur Folge habe, dass sie w�hrend der zehnj�hrigen Vormerkungsdauer Kenntnis von allf�lligen Hand�nderungen BGE 89 I 503 S. 505erhalten m�ssten (Art. 969 ZGB). Dazu komme, dass sich ein Dritter davon werde abhalten lassen, einen h�hern Preis als den im Kaufsrechtsvertrag vereinbarten zu entrichten, da der Kaufsrechtsberechtigte ihm sp�ter die Liegenschaft zu diesem Preis abnehmen k�nne, sofern der Erwerber nach Ablauf der Vormerkungsdauer sie nicht einem gutgl�ubigen Dritten verkauft habe.
Das Eidgen�ssische Justiz- und Polizeidepartement ersucht demgegen�ber in seiner Vernehmlassung vom 8. November 1963 um Gutheissung. Die genannte Amtsstelle geht ebenfalls davon aus, dass der Erwerber, welcher w�hrend der zehnj�hrigen Vormerkungsdauer Eigent�mer des belasteten Grundst�cks werde, in das Rechtsverh�ltnis des fr�heren Eigent�mers zum Kaufsrechtsberechtigten eintrete, welche Wirkung zeitlich nicht auf die Vormerkungsdauer beschr�nkt werden k�nne, ansonst man in einen unl�sbaren Widerspruch gerate.
2. Wie das Bundesgericht in st�ndiger Rechtsprechung entschieden hat, ist das Kaufsrecht ein rein pers�nlicher Anspruch, der als solcher von der Befristung der Vormerkung im Grundbuch gem�ss Art. 683 Abs. 2 ZGB nicht ber�hrt wird. Die im Gesetz vorgesehene zeitliche Schranke betrifft vielmehr nur die sog. dinglich verst�rkte Wirkung der Vormerkung und hindert daher den Grundeigentumer nicht, innert der Grenzen der Rechtsaus�bung nach Treu und Glauben (Art. 2 ZGB) und der pers�nlichen Freiheit (Art. 27 Abs. 2 ZGB) g�ltig eine l�ngere Dauer des Kaufsrechts zu vereinbaren (BGE 53 II 392,BGE 71 II 158,BGE 73 II 159, BGE 87 II 361). Daran ist weiterhin festzuhalten, ohne dass auf die hiegegen im Schrifttum vorgebrachten Einw�nde (LIVER, Kommentar, N. 138 ff. der Einleitung zum Dienstbarkeitsrecht; MERZ, Zur zeitlichen Begrenzung BGE 89 I 503 S. 506des Kaufs-, Vorkaufs- und R�ckkaufsrechtes, Festgabe f�r Simonius, S. 235 ff.) an dieser Stelle n�her eingetreten werden muss; f�r den Ausgang der Sache sind, wie sich in der Folge erweisen wird, andere �berlegungen ausschlaggebend.
3. Die Vormerkung eines Kaufsrechtes im Grundbuch (Art. 683 und 959 ZGB) verfolgt den Zweck, dieses obligatorische Recht in dem Sinne zu verst�rken, dass es w�hrend der in der Vormerkung angegebenen Zeit nicht nur gegen den Kaufsrechtsverpflichteten, sondern auch gegen Dritte, welche seither Rechte am Grundst�ck erworben haben, geltend gemacht werden kann, diese dinglichen Rechte also dem pers�nlichen Anspruch des Kaufsrechtsberechtigten auf Herausgabe der Sache und �bertragung des Eigentums weichen m�ssen (vgl.BGE 44 II 366). Da ein Kaufsrecht mit derart verst�rkter Wirkung f�r den Eigent�mer des damit belasteten Grundst�cks eine erhebliche Beschwer darstellt, hat der Gesetzgeber im Bestreben, das Grundeigentum von langfristigen, das Erwerbsleben aussergew�hnlich hemmenden Belastungen nach M�glichkeit zu befreien, die Vormerkung solcher obligatorischer Rechtsverh�ltnisse und damit deren sog. subjektiv-dingliche Wirkung auf zehn Jahre beschr�nkt (BGE 49 II 335,BGE 53 II 397; s. auchBGE 71 II 158undBGE 73 II 160). Aus dem vorerw�hnten Zweck der Vormerkung und ihrer auf wirtschaftspolitischen Gr�nden beruhenden Befristung ergibt sich als logische Folge, dass nur ein Recht eingetragen werden kann, das w�hrend der Dauer der Vormerkung im Grundbuch auch tats�chlich aus�bbar ist. Wo die Parteien vereinbarten, dass das Kaufsrecht erst nach der gesetzlichen Vormerkungsfrist solle ausge�bt werden k�nnen, stellt sich die Frage seiner Durchsetzung w�hrend des nach Art. 683 Abs. 2 ZGB massgebenden Zeitraumes nicht, und es k�nnte infolgedessen auch eine Vormerkung die ihr vom Gesetz zugedachte Wirkung, welche darin besteht, die Realexekution des dem Berechtigten zustehenden Anspruchs zu gew�hrleisten, nicht entfalten. Zur Aufnahme BGE 89 I 503 S. 507wirkungsloser Eintragungen aber ist das Grundbuch nicht gegeben.
Demgegen�ber dringen die Einw�nde der Beschwerdef�hrer nicht durch. Zwar liegt auf der Hand, dass der Kaufsrechtsberechtigte ein Interesse daran hat, "den Grundeigent�mer und dessen Rechtsnachfolger" m�glichst lange an das Kaufsrecht zu binden. Aber abgesehen davon, dass die Frage, ob bei einem Eigent�merwechsel der Erwerber des belasteten Grundst�cks in das Rechtsverh�ltnis des fr�heren Eigent�mers zum Kaufsrechtsberechtigten eintrete, kontrovers ist (s. hiezu die Beitr�ge von LIVER und DESCHENAUX in ZBGR 1962, S. 258 ff. und 282 ff., sowie die vom letztgenannten Autor zur Begr�ndung seiner negativen Stellungnahme herangezogenenBGE 53 II 394, BGE 82 II 582 und BGE 85 II 474), ist jedenfalls, wie bereits festgestellt, die sog. subjektiv-dingliche Wirkung, welche mit einer Vormerkung erzielt wird, zwingend auf eine Maximaldauer von zehn Jahren begrenzt (BGE 73 II 158). Auf eine Umgehung dieser um der �ffentlichen Ordnung willen aufgestellten Schranke liefe es jedoch hinaus, wollte man eine Vormerkung einzig und allein zum Zwecke einer �ber jene zeitliche Grenze hinausgehenden Nachwirkung zulassen. Was schliesslich den Hinweis der Beschwerdef�hrer auf Art. 969 ZGB anbelangt, so verkennt er, dass die an die Vormerkung eines Kaufsrechtes anschliessende Mitteilungspflicht des Grundbuchverwalters nicht Zweck, sondern blosse Nebenfolge des Grundbucheintrags ist. Ihretwegen kann daher die Vormerkung nicht verlangt werden.
4. Der Grundbuchverwalter von Bern hat somit die Vormerkung des von den Beschwerdef�hrern angemeldeten, w�hrend der Frist des Art. 683 Abs. 2 ZGB nicht aus�bbaren Kaufsrechtes mit Grund verweigert.