Source: http://www.notbz.de/61395.htm
Timestamp: 2020-02-17 02:11:14
Document Index: 3041609

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 19', '§ 14', '§ 4', 'BGH', 'BGH']

Zum Vorwurf notarieller Amtspflichtverletzung bei groÃŸer Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis von GrundstÃ¼cken
Eine groÃŸe Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis eines GrundstÃ¼cks bei kurz aufeinanderfolgenden VertrÃ¤gen ist zwar als Anhaltspunkt fÃ¼r die Verfolgung unerlaubter oder unredlicher Zwecke, an welcher der Notar weder durch die Beurkundung noch durch die Abwicklung der KaufvertrÃ¤ge mitwirken darf, anzusehen. Dieser Anhaltspunkt kann jedoch nach MaÃŸgabe der UmstÃ¤nde des Einzelfalls nicht durchgreifen, insbesondere wenn der Preisunterschied erklÃ¤rbar ist.
Der beklagte Notar beurkundete seit September 2004 eine Reihe von VertragserklÃ¤rungen betreffend den An- und Verkauf von Wohnungen in drei Wohnungseigentumsanlagen. Diese waren in den 1970er Jahren von der Bundesrepublik Deutschland fÃ¼r britische StreitkrÃ¤fte errichtet, sodann in Wohnungseigentum aufgeteilt, an Dritte verkauft und zu-rÃ¼ckgemietet worden. Die RechtsvorgÃ¤ngerin der Streithelferin des Beklagten (im Folgenden nur Streithelferin) erwarb die Wohnungen ab dem Jahr 2004 von den bisherigen EigentÃ¼mern und verÃ¤uÃŸerte sie an DrittkÃ¤ufer weiter. Dabei lagen die Preise, die die Streithelferin an den jeweiligen VerkÃ¤ufer zahlte, deutlich unterhalb der mit den DrittkÃ¤ufern vereinbarten Weiterverkaufspreise.
Die KlÃ¤gerin wirft dem Beklagten vor, systematisch an der DurchfÃ¼hrung sog. KettenkaufvertrÃ¤ge zum Nachteil der Erwerber und der finanzierenden Bank mitgewirkt zu haben. Sie hat behauptet, die Streithelferin habe den Dritterwerbern und ihren Banken einen zu hohen Immobilienwert vorgespiegelt, um sie zum Abschluss eines Kauf- und Darlehensvertrages zu veranlassen, den sie bei Kenntnis des wahren Werts nicht abgeschlossen hÃ¤tten. Insbesondere aufgrund der hohen KaufpreisaufschlÃ¤ge, die die Streithelferin innerhalb kurzer Zeit realisiert habe, sowie der in den Kaufpreisen versteckten Innenprovisionen habe sich dem Beklagten die Einsicht aufdrÃ¤ngen mÃ¼ssen, an einem unredlichen oder unerlaubten GeschÃ¤ft mitzuwirken. Er hÃ¤tte daher von der Beurkundung der notariellen AnnahmeerklÃ¤rungen bzw. der Abwicklung der VertrÃ¤ge absehen mÃ¼ssen.
Das LG hat die Klage nach Einholung eines SachverstÃ¤ndigengutachtens zum Verkehrswert der Wohnungen dem Grunde nach fÃ¼r gerechtfertigt erklÃ¤rt und ihr auch im Ãœbrigen im Wesentlichen stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das OLG das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Revision der KlÃ¤gerin blieb vor dem BGH erfolglos.
Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Amtshaftungsanspruch gem. Â§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO verneint.
Nach Â§ 14 Abs. 2 BNotO, Â§ 4 BeurkG hat ein Notar seine AmtstÃ¤tigkeit zu versagen beziehungsweise die Beurkundung abzulehnen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wÃ¤re, insbesondere, wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden. Eine groÃŸe Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis eines GrundstÃ¼cks bei kurz aufeinanderfolgenden VertrÃ¤gen ist zwar als Anhaltspunkt fÃ¼r die Verfolgung unerlaubter oder unredlicher Zwecke, an welcher der Notar weder durch die Beurkundung noch durch die Abwicklung der KaufvertrÃ¤ge mitwirken darf, anzusehen (s. BGH-Urt. v. 17.7.2014 - III ZR 514/13). Dieser Anhaltspunkt kann jedoch nach MaÃŸgabe der UmstÃ¤nde des Einzelfalls nicht durchgreifen, insbesondere wenn der Preisunterschied erklÃ¤rbar ist.
Der Ankaufspreis als solches muss nicht zwingend etwas Ã¼ber den wahren Wert der Immobilien und damit ein MissverhÃ¤ltnis zwischen dem Verkaufspreis und der dafÃ¼r erhaltenen Gegenleistung aussagen. Vielmehr kann es eine Vielzahl von GrÃ¼nden geben, sich von Immobilien zu einem niedrigen Preis zu trennen, weshalb bei ihrem Weiterverkauf hohe Preisspannen entstehen kÃ¶nnen (vgl. BGH-Beschl. v. 14.12.2009). Bei einer hohen Differenz zwischen An- und Verkaufspreis bleibt fÃ¼r sich betrachtet offen, welcher der beiden Preise den wahren Verkehrswert des Kaufgegenstands abbildet oder ob keiner von beiden Preisen dem entspricht. Mehr als ein Indiz fÃ¼r einen Ã¼berteuerten Weiterverkaufspreis stellt eine solche Abweichung daher nicht dar.
Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts durfte der Beklagte somit die Preisunterschiede zwischen An- und Verkauf - gleichgÃ¼ltig, ob er sie bereits zum Zeitpunkt der Beurkundung der ErklÃ¤rung der Annahme des Kaufangebots der KlÃ¤gerin durch die Streithelferin kannte - fÃ¼r unbedenklich halten. Aus damaliger Sicht bestand kein Grund dafÃ¼r anzunehmen, die - als solches zulÃ¤ssige GewinnaufschlÃ¤ge und Provisionen enthaltenden - Verkaufspreise seien nicht durch einen entsprechenden Verkehrswert gerechtfertigt.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 15.01.2020 10:34