Source: https://www.kuchs.de/15_2_Kuendigungsschutz_nach_Sc.103.0.html
Timestamp: 2019-08-23 14:31:24
Document Index: 16829784

Matched Legal Cases: ['Art. 14', '§ 14', '§ 1', '§ 23', 'Art. 14', '§ 20', '§ 3', 'Art. 14', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', '§ 23', 'Art. 14', 'Art. 93', '§ 13', '§ 95', '§ 14', '§ 23', 'Art. 14', '§ 20', '§ 23', 'Art. 14', '§ 95', '§ 78', '§ 78', '§ 31', '§ 79', '§ 76', '§ 90', '§ 12', '§ 14', '§ 20', '§ 23', 'Art. 2', 'Art. 3', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 2', 'Art. 3', 'Art. 14', 'Art. 14', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 17', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 1', 'Art. 14', '§ 14', 'Art. 14', '§ 14', 'Art. 14', '§ 14', 'Art. 14', '§ 14', '§ 14', '§ 14', 'Art. 14', '§ 14', 'Art. 14', '§ 23', '§ 23', '§ 14', 'Art. 14', '§ 14', '§ 23', '§ 23', '§ 1', '§ 14', '§ 23', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', '§ 20', 'Art. 14', '§ 20', '§ 23', '§ 3', '§ 20', '§ 20', 'Art. 14', '§ 20', '§ 135', '§ 5', '§ 20', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23']

15.2 Kündigungsschutz nach Schuldrechtsänderungsgesetz zum Teil verfassungswidrig
(Dok. II, Kapitel 9, 16 sowie Dok. I, Seite 148, 170) Quelle: OV spezial 2/2000 vom 20. Januar 2000
Zur Nichtigkeit und teilweisen Unvereinbarkeit von Bestimmungen des SchuldRAnpG mit Art. 14 Abs. 1 GG Entscheidungstenor:
1.a) § 14 Satz 1 des Gesetzes zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet (Schuldrechtsanpassungsgesetz - SchuldRAnpG) v. 21.9.1994 (BGBI. L S. 2538) ist, soweit er Vertragsverhältnisse nach § 1 Abs. 1 Nr.1 und ihre vorzeitige Beendigung nach § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, auch in Verbindung mit Abs. 6 Satz 1, und nach Abs. 3 dieses Gesetzes betrifft, mit Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes unvereinbar und nichtig.
b) § 20 Abs. 1 und 2 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes in Verbindung mit § 3 Abs. 1 der Nutzungsentgeltverordnung v. 22.7.1993 (BGBI. I S.1339), auch in der Fassung der Verordnung v. 24.7.1997 (BGBI. I S.1920) ist soweit er eine angemessene Beteiligung der Nutzer an den öffentlichen Lasten des Grundstücks ausschließt, mit Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes unvereinbar.
§ 23 Abs. 1 bis 3, 5 und 6 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ist mit Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes unvereinbar, soweit er nicht die Möglichkeit vorsieht, bei besonders großen Erholungs- und Freizeitgrundstücken die Verträge hinsichtlich einer Teilfläche zu kündigen. Die verfassungswidrigen Regelungen sind spätestens bis zum 30.6.2001 durch verfassungsgemäße Regelungen zu ersetzen.
2.) § 23 Abs. 6 Satz 1 und 3 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ist, soweit er die Eigentümer von Garagengrundstücken für die Zeit vom 1.1.2000 bis zum 31.12.2002 auf die Kündigungsgründe des § 23 Abs. 2 und 6 Satz 3 dieses Gesetzes beschränkt, mit Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes unvereinbar und nichtig.
BVerfG, Beschl. v. 14.7.1999 - 1 BvR 995/95 u. a. Bearbeiter: Dr. Peter Zimmermann, Institut für Grundstücksrecht und Bodenwert (IGB), St. Augustin
a) Unterschiedliche Wirkungen der Einzelentscheidungen im Tenor Die auf Verfassungsbeschwerden i. S. d. Art. 93 Abs. 1 Nr. 4a GG i. V. m. § 13 Nr. 8a und § 95 Abs. 3 BVerfGG ergangene Entscheidung des BVerfG fällt zunächst wegen ihres Entscheidungstenors auf. Dieser enthält zwei der unterschiedlichen Tenorierungsmöglichkeiten für stattgebende Entscheidungen, wie diese in der Praxis des BVerfG in Normenkontrollverfahren und in Verfahren über Verfassungsbeschwerden vorkommen, wenn auch nur selten zusammen. Es handelt sich einmal um die Feststellung der teilweisen Unvereinbarkeit von § 14 Satz 1 sowie von § 23 Abs. 6 Satz 1 und 3 SchuldRAnpG mit Art. 14 Abs. 1 GG bei gleichzeitiger Feststellung der dem entsprechenden und deshalb ebenfalls teilweisen Nichtigkeit dieser Vorschriften (Nrn. 1a und 2a). Zum anderen beschränkt sich das BVerfG auf die Feststellung der teilweisen Unvereinbarkeit von § 20 Abs. 1 und 2 sowie von § 23 Abs. 1, 2, 3, 5 und 6 SchuldRAnpG mit Art. 14 Abs. 1 GG bei gleichzeitiger Aufforderung an den Gesetzgeber zur Ersetzung der beanstandeten Normen durch verfassungsgemäße Regelungen innerhalb einer Frist (Nr.1 b). Eine Anordnung der einstweiligen Weitergeltung dieser beanstandeten Nonnen enthält der Tenor der Entscheidung dagegen nicht (s. u.).
Nach § 95 Abs. 3 Satz 1 BVerfGG ist ein Gesetz für nichtig zu erklären, wenn der Verfassungsbeschwerde gegen es stattgegeben wird. Entsprechendes sieht § 78 Satz 1 BVerfGG für Normenkontrollverfahren vor, indem auch dort die Nichtigkeitserklärung angeordnet ist, wenn das BVerfG Bundesrecht für unvereinbar mit dem GG hält. Nach der an sich folgerichtigen These von der "ipso-iure-Nichtigkeit grundgesetzwidriger Normen" hätte die im BVerfGG a. a. O. vorgeschriebene Nichtigkeitserklärung durch das BVerfG nur deklaratorischen Charakter. Das ist aber nicht der Fall.
Das BVerfG ist schon seit langem von den rigiden Vorgaben in §§ 78 und 95 Abs. 3 Satz 1 BVerfGG abgegangen und hat sich immer wieder auf die Feststellung der Unvereinbarkeit von Gesetzen mit dem GG beschränkt, ohne zugleich auch die Nichtigkeit der von ihm beanstandeten Normen auszusprechen (z.B.: BVerfGE 51,1; BVerfGE 51,166; BVerfGE 51,193; BVerfGE 51, 356; BVerfGE 52, 369; BVerfGE 53, 366; BVerfGE 54,159; BVerfGE 54, 301; BVerfGE 55,134; 55,100 [101,113]; BVerfGE 56, 192 [215]; BVerfGE 57, 335; BVerfGE 57, 361). Diese Tenorierungspraxis des BVerfG hat der Gesetzgeber im Jahre 1970 sanktioniert, indem § 31 Abs. 2 Satz 2 BVerfGG seither die Gesetzeskraft der Entscheidung des BVerfG in den Fällen der Verfassungsbeschwerde auch dann anordnet, wenn das Gericht ein Gesetz als mit dem Grundgesetz vereinbar oder unvereinbar oder für nichtig erklärt (Änderungsgesetz vom 21.12.1970, BGBI. I S.1765). Siehe insoweit auch die Regelungen in § 79 Abs. 1 BVerfGG, wo die Varianten einer mit dem Grundgesetz unvereinbaren oder nach § 76 BVerfGG für nichtig erklärten Norm ebenfalls auftauchen. Dies bedeutet, daß die o. a. These von der "ipso-iure-Nichtigkeit grundgesetzwidriger Normen" nicht uneingeschränkt richtig ist. Allerdings gibt das BVerfGG keine Kriterien dafür vor, wann welche der aufgezeigten Entscheidungsmöglichkeiten geboten ist, und welche Rechtsfolge eine von ihnen für die Rechtsanwendung jeweils nach sich zieht.
Das BVerfG hat sich zu den unterschiedlichen Rechtswirkungen seiner Entscheidungen geäußert. Die Nichtigerklärung eines Gesetzes führt zu seiner rückwirkenden Beseitigung mit der Folge der Unabwendbarkeit für die Zukunft und für die Vergangenheit (BVerfGE 1,14 [37]; BVerfGE 8, 51 [71]). Demgegenüber bleibt das für mit dem GG unvereinbar, jedoch nicht für nichtig erklärte Gesetz formell bestehen. Es kann allerdings im Umfang seiner festgestellten Verfassungswidrigkeit materiellrechtlich nicht angewendet werden, und zwar ebenfalls weder für die Zukunft noch für die Vergangenheit (BVerfGE 37, 217 [262] = NJW 1974, 1609; BVerfGE 55, 100 [110] = NJW 1981, 445; BVerfGE 61, 319 [356] = NJW 1983, 271; BVerfGE 73, 40 [101] = NJW 1986, 2487; BVerfGE 87,153 [177] = NJW 1992, 3153).
Nur ausnahmsweise sind verfassungswidrige Vorschriften ganz oder teilweise weiter anzuwenden. Es kann aus verfassungsrechtlichen Gründen notwendig sein, die für unvereinbar mit dem GG erklärte Norm für eine Übergangszeit fortbestehen und anwenden zu lassen, innerhalb derer der Gesetzgeber eine Neuregelung treffen muß. Diese ausnahmsweise Weitergeltung des verfassungswidrigen Rechts soll ungeregelte Verhältnisse vermeiden, die im Falle der Nichtanwendbarkeit der Rechtsvorschriften eintreten und zu einem Zustand führen würden, der "von der verfassungsmäßigen Ordnung noch weiter entfernt ist, als der bisherige". In diesen Fällen ordnet das BVerfG die Weitergeltung der von ihm für mit dem GG unvereinbar erachteten Norm bis zu einer neuen gesetzlichen Regelung im Entscheidungstenor an (z. B. BverfGE 37, 217 [265] = NJW 1974,1609). Solche Entscheidungen sind vor allem auf dem Gebiet des Steuerrechts wiederholt ergangen (z. B. BVerfG, NJW 1983, 271; BVerfGE 87,153 [177] = NJW 1992, 3153; BVerfGE 93,121 = BStBI. II 1995, 655 = NJW 1995, 2615 = zur befristeten Weitergeltung des VermStG trotz Unvereinbarkeit der Besteuerungspraxis mit dem GG). Derartige tenorierte Anordnungen der einstweiligen Weitergeltung einer mit dem GG unvereinbaren Rechtsnorm führen zur verfassungsrechtlichen Zulässigkeit ihrer weiteren Anwendung in dem vom BVerfG angeordneten Umfang (BVerfG, NJW 1998,1854; BFH, NJW 1997, 2007; BFH, NJW 1997, 3336 = DStR 1997,1484 = BB 1997, 2147; FG Saarland, NJW 1997, 1728 = DStR 1997, 817).
Dies bedeutet für den Rechtsanwender auf dem Gebiet des SchuldRAnpG, daß die vom BVerfG in seiner hier besprochenen Entscheidung vom 14.7.1999 beanstandeten Vorschriften dieses Gesetzes auch insoweit nicht angewendet werden können, als es an einer Nichtigerklärung fehlt. In noch anhängigen Gerichtsverfahren, bei denen es für die Entscheidung auf die vom BVerfG beanstandeten Normen innerhalb des SchuldRAnpG ankommt, sollte die Aussetzung des Verfahrens bis zu der (dann hoffentlich verfassungskonformen) gesetzlichen Neuregelung beantragt werden, die das BVerfG unter Fristsetzung vom Gesetzgeber einfordert (s. dazu auch BVerfGE 28, 324 [101] = NJW 1970,1675; BVerfGE 87,153 [177] = NJW 1992, 3153).
b) Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerden
Die der Entscheidung zugrundeliegenden Verfassungsbeschwerden richteten sich unmittelbar gegen Vorschriften des SchuldRAnpG. Das BVerfG billigte den Verfassungsbeschwerden allgemeine Bedeutung i. S. d. entsprechend anzuwendenden § 90 Abs. 2 Satz 2 BVerfGG zu, weil die Frage, ob die angegriffenen Vorschriften des SchuldRAnpG Bestand haben, eine große Zahl von Nutzungsverhältnissen in den neuen Ländern betrifft. Eine zivilgerichtliche Vorklärung sei weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht erforderlich, so daß der Grundsatz der Subsidiarität den Verfassungsbeschwerden nicht entgegenstehe.
c) Schuldrechtsanpassung als lnhaltsbestimmung des Eigentums
Die Beschwerdeführer hatten sich konkret gegen § 12, § 14 Satz 1, § 20 Abs. 1 und 2 i. V. m. der NutzEV sowie gegen § 23 SchuldRAnpG beschwert und eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1 und aus Art. 14 Abs. 1 GG behauptet. Das BVerfG prüfte die in den Verfassungsbeschwerden beanstandeten Vorschriften des SchuldRAnpG am Maßstab der Eigentumsgarantie in Art. 14 Abs. 1 GG, neben welcher ein Rückgriff auf die allgemeine Handlungsfreiheit in Art. 2 Abs. 1 GG nicht in Betracht kommt (BVerfGE 79, 292 [304]; BVerfGE 85, 219 [304], sowie am allgemeinen Gleichheitssatz in Art. 3 GG. Es sieht die von ihm überprüften Vorschriften des Gesetzes als eine im ganzen zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums i. S. d. Art. 14 Abs. 1 und 2 GG an und schließt das Vorliegen einer Enteignung i. S. d. Art. 14 Abs. 3 GG aus. Die Unvereinbarkeit der überprüften Bestimmungen des SchuldRAnpG mit dem GG konnte das BVerfG nur in dem aus dem Tenor seiner Entscheidung ersichtlichen Umfang feststellen. Das bedeutet die Vereinbarkeit mit dem GG im übrigen.
2. Teilweise Nichtigkeit des § 14 Satz 1 SchuldRAnpG
a) Die Reichweite der Nichtigerklärung durch das BverfG
Die Vorschrift des § 14 SchuldRAnpG gehört zu dem im 1. Kapitel geregelten Allgemeinen Teil des Gesetzes. Sie betrifft deshalb alle zum Anwendungsbereich des SchuldRAnpG gehörenden Miet- und Pachtverhältnisse, auch die im 3. und 4. Kapitel des Gesetzes geregelten. Die Norm findet auf jegliche im SchuldRAnpG zugelassene ordentliche Kündigung des Grundstückseigentümers Anwendung, die zu einer "vorzeitigen" Vertragsbeendigung führt, mit Ausnahme der Kündigungen aus wichtigem Grund wegen Fehlverhaltens des Nutzers (§ 14 Satz 2 SchuldRAnpG). Erfaßt werden deshalb z. B. auch die Kündigungen des Grundstückseigentümers wegen unredlichen Erwerbs nach § 17 SchuldRAnpG (s. dazu Zimmermann in: Prütting/ Zimmermann/Heller, Grundstücksrecht Ost (GRO), § 14 SchuldRAnpG, Rn. 2; Zimmermann, RVI, § 14 SchuldRAnpG, Rn. 2, 3).
Das BVerfG hat die Vorschrift des § 14 Satz 1 SchuldRAnpG nur unter dem Blickwinkel eines Teils ihres Anwendungsbereichs geprüft, nämlich hinsichtlich der in § 1 Abs. 1 Nr.1 SchuldRAnpG und im 2. Kapitel des Gesetzes geregelten Miet- und Pachtverhältnisse über sog. Erholungs- und Freizeitgrundstücke. In Nr. 1 a des Tenors seiner Entscheidung stellt das BVerfG insoweit lediglich eine teilweise Unvereinbarkeit mit Art. 14 Abs. 1 GG fest. Im Umkehrschluß bedeutet dies, daß die auf Erholungs- und Freizeitgrundstücke bezogenen Prüfungen des BVerfG im übrigen die Vereinbarkeit des § 14 Satz 1 SchuldRAnpG mit Art. 14 Abs. 1 GG ergeben haben. Ob und in welchem Umfang § 14 Satz 1 SchuldRAnpG hinsichtlich seines sonstigen Anwendungsbereichs (Kapitel 3 und 4 SchuldRAnpG) mit Art. 14 Satz 1 Vereinbart werden kann, wurde vom BVerfG weder geprüft, noch hat es dazu irgendeine Aussage getroffen.
Die Nichtigerklärung des § 14 Satz 1 SchuldRAnpG durch das BVerfG in der Nr.1a des Tenors seiner Entscheidung erfolgte nur in dem Umfang der von dem Gericht festgestellten teilweisen Unvereinbarkeit mit Art. 14 Abs. 1 GG. Die Nichtigerklärung erfaßt die Vorschrift deshalb nicht völlig, sondern nur für die im Entscheidungstenor spezifizierten Fälle. Sie erfolgte, weil § 14 Satz 1 SchuldRAnpG angesichts seines eindeutigen Wortlauts und des darin zum Ausdruck gekommenen Willens des Gesetzgebers eine in der Weise verfassungskonforme Auslegung nicht zuließ, daß die Anwendung der Bestimmung auf die vom BVerfG für nicht mit dem GG Vereinbar erachteten Fallgestaltungen unterbleibt. Im Ergebnis ging es dem BVerfG nur um die Einschränkung des Anwendungsbereichs der Vorschrift. § 14 Satz 1 SchuldRAnpG soll nicht mehr auf die im Tenor seiner Entscheidung bei der Nr.1a genannten Anwendungsfälle angewendet werden. Das bedeutet die Weitergeltung des § 14 Satz 1 SchuldRAnpG für seinen übrigen Anwendungsbereich.
b) Umfang der vom BVerfG festgestellten Unvereinbarkeit mit Art. 14 Abs. 1 GG
Das BVerfG beanstandet die durch § 14 Satz 1 SchuldRAnpG ohne Ausnahme angeordnete Entschädigung des Nutzers für Vermögensnachteile, die ihm durch eine vor Ablauf der Kündigungsschutzfrist erfolgte und auf einer ordentlichen Kündigung durch den Grundstückseigentümer beruhende vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses entstanden sind. Es hebt darauf ab, daß die im SchuldRAnpG eröffneten Kündigungsmöglichkeiten des Grundstückseigentümers dem nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erforderlichen Interessenausgleich dienen. Durch sie wird dem Grundstückseigentümer keine Begünstigung gewährt, die ihrerseits einen Ausgleich zugunsten des Nutzers erfordert. Ein derartiger Ausgleich zugunsten des Nutzers ist allenfalls dort hinnehmbar, wo auf der Seite des Grundstückseigentümers erhebliche wirtschaftliche Vorteile und ein diesen entsprechender Vermögenszuwachs entstehen, wenn er nach dem SchuldRAnpG zulässigerweise kündigt. Das kann bei Verträgen über Erholungs- und Freizeitgrundstücke nur angenommen werden, wenn der Grundstückseigentümer nach § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und Satz 2 sowie Abs. 6 Satz 3 SchuldRAnpG kündigt (andere Grundstücksnutzung entsprechend den Festsetzungen eines Bebauungsplans und Nutzung des Grundstücks für besondere investive Zwecke). Anders verhält es sich aber bei den zulässigen Kündigungen des Grundstückseigentümers nach § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 SchuldRAnpG auch in Verbindung mit Abs. 3 und 6 der Vorschrift (Nutzung des Grundstücks zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses für den Eigenbedarf). Die Gewährung von zusätzlichen Ausgleichsansprüchen des Nutzers über § 14 Satz 1 SchuldRAnpG auch in diesen Fällen führt zu einer einseitigen Benachteiligung des Grundstückseigentümers, die mit Art. 14 Abs. 1 GG nicht vereinbart werden kann. Dem trägt die Vorschrift des § 14 Satz 1 SchuldRAnpG keine Rechnung. Angesichts ihres unzweideutigen Wortlauts kann die Vorschrift nicht verfassungskonform angewendet werden, weil der Ausgleichsanspruch des Nutzers vom Gesetzgeber ausnahmslos für jeden ordentlichen Kündigungsfall angeordnet wurde.
3. Teilnichtigkeit des § 23 Abs. 6 Satz 1 und 3 SchuldRAnpG
Die Kündigungsvorschrift des § 23 SchuldRAnpG ist Teil des 2. Kapitels des Gesetzes und findet deshalb nur auf die darin geregelten Miet- und Pachtverhältnisse über Erholungs- und Freizeit- sowie Garagengrundstücke i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr.1 SchuldRAnpG Anwendung. Die Anordnungen des BVerfG in der Nr. 2a des Tenors seiner Entscheidung berühren deshalb ausschließlich diese Grundstücksnutzungsverhältnisse und - anders als bei § 14 Satz 1 SchuldRAnpG - nicht zugleich auch die im 3. und 4. Kapitel des Gesetzes geregelten.
Die Feststellung der Nichtigkeit des § 23 Abs. 6 Satz 1 und 3 Schuld RAnpG in der Nr. 2a der Entscheidung des BVerfG erfolgte ebenfalls nur teilweise, nämlich nur insoweit, als der Anwendungsbereich der beiden Vorschriften auch die sog. Garagengrundstücke umfaßte. Gesetzestechnisch führt das im Ergebnis lediglich zur Nichtigkeit (= Streichung) der Worte "... und für Nutzungsverträge über Garagengrundstücke..." im Tatbestand des § 23 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG. Angesichts des durch diese nunmehr unbeachtliche Formulierung eindeutigen Wortlauts beider Vorschriften war eine verfassungskonforme Anwendung beider Vorschriften i. S. d. der Auffassung des BVerfG zu ihrer Nichtanwendbarkeit auf die Garagengrundstücke unmöglich. Dies erforderte die Feststellung ihrer Teilnichtigkeit.
Ansonsten bleiben beide Vorschriften jedoch weiter gültig. Die Feststellung der völligen Nichtigkeit der beiden Bestimmungen durch das BVerfG hätte zu einem mit Art. 14 Abs. 1 GG nicht mehr zu vereinbarenden und auch vom BVerfG selber nicht gewollten Ergebnis geführt. Denn das hätte den Fortfall der beiden weiteren in § 23 Abs. 6 Satz 1 und 3 SchuldRAnpG vorgesehenen ordentlichen Kündigungsmöglichkeiten für die Eigentümer sonstiger Erholungs- und Freizeitgrundstücke zur Folge gehabt. In seiner Entscheidung erachtet das BVerfG den in § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG vorgesehenen generellen Kündigungsausschluß mit dem System seiner schrittweisen Durchbrechung ab dem 1.1.2000 durch besondere Kündigungsmöglichkeiten des Grundstückseigentümers in den Abs. 2 bis 7 für verfassungsgemäß, weil es dem nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gebotenen Interessenausgleich entspricht (s. o. 1.c). Es ging dem BVerfG auch bei seiner Entscheidung zu § 23 Abs. 6 Satz 1 und 3 SchuldRAnpG nur um eine Einschränkung des Anwendungsbereichs beider Vorschriften im Interesse des Grundstückseigentümers, indem die sog. Garagengrundstücke von der Anwendung ausgenommen werden sollten.
In der Sache hält es das BVerfG für mit Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar, daß der absolute Kündigungsausschluß für den Grundstückseigentümer bis zum Ablauf des 31.12.1999 nach § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG auch für die Garagengrundstücke gilt. Eine Erweiterung der Kündigungsbeschränkungen für diese Grundstücke über den genannten Stichtag hinaus lehnt das Gericht dagegen als mit Art. 14 Abs. 1 GG unvereinbar ab. Es begründet dies mit dem im Vergleich zu den sonstigen Erholungs- und Freizeitgrundstücken geringeren sozialen Stellenwert der Garagengrundstücke, deren Bedeutung für ihre jeweiligen Nutzer "in der Lebenswirklichkeit der Deutschen Demokratischen Republik erheblich hinter der von Erholungsgrundstücken zurückblieb." Folgerichtig sieht das BVerfG in der durch § 23 Abs. 6 Satz 1 und 3 SchuldRAnpG in der Zeit vom 1.1.2000 bis zum 31.12.2002 auch für die Garagengrundstücke begründeten Kündigungsbeschränkung für den Eigentümer eine einseitig zu dessen Lasten gehende und deshalb unangemessene Benachteiligung i. S. d. Art. 14 Abs. 1 GG. Die Fortdauer des - wenn auch durch die besonderen Kündigungsgründe in § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG erleichterten - Kündigungsausschlusses für den Eigentümer über den 31.12.1999 hinaus hält das BVerfG nur für die Erholungs- und Freizeitgrundstücke für vertretbar.
4. Teilweise Unvereinbarkeit von § 20 Abs. 1 und 2 SchuldRAnpG i. V. m. der NutzEV mit Art. 14 Abs. 1 GG
Gegenstand der Prüfungen durch das BVerfG waren such die Entgeltregelungen für Erholungs- und Freizeit- sowie Garagengrundstücke in § 20 SchuldRAnpG i. V. m. der NutzEV. Das BVerfG hält diese Vorschriften im ganzen für verfassungsgemäß und sieht in ihnen zulässige preisrechtliche Vorschriften zur Verwirklichung sozialpolitischer Ziele. Die zahlbaren Nutzungsentgelte werden in einer nutzerverträglichen und gleichwohl für den Grundstückseigentümer zumutbaren Weise schrittweise an das jeweils ortsübliche Pachtzinsniveau herangeführt. Sie ermöglichen dem Grundstückseigentümer eine angemessene wirtschaftliche Verwertung seines Eigentums zum Ausgleich für die langen Kündigungsausschlüsse sowie anschließend nur schrittweise eingeräumten Kündigungsmöglichkeiten in § 23 SchuldRAnpG. Diese Sicht des BVerfG trifft zwar vom grundsätzlich-theoretischen Ansatz her zu, doch sind in der Praxis erhebliche Zweifel angebracht. Die Ermittlung der sog. ortsüblichen Entgelte für Erholungs- und Freizeitgrundstücke durch Gutachterausschüsse in den neuen Ländern führt nämlich im Ergebnis zu irrealen Entgelten, die im Vergleich zu den in den alten Bundesländern sowie auch in den neuen Ländern am freien Markt tatsächlich erzielbaren erheblich zu niedrig sind und im Grunde nur eine Perpetuierung der staatlich kontrollierten Niedrigstentgelte aus der DDR-Zeit bedeuten (s. dazu näher bei Zimmermann in: Prütting/Zimmermann/HeIler, Grundstücksrecht Ost (GRO), § 3 NutzEV, Rn. 34, 39 ff. und 47 ff.; Zimmermann, VIZ 1997, 575).
Zu beanstanden ist nach der Auffassung des BVerfG aber, daß die Entgeltregelungen in § 20 SchuldRAnpG i. V. m. der NutzEV für den Grundstückseigentümer keine Möglichkeit der Beteiligung der Nutzer an den öffentlichen Lasten des Grundstücks einräumen, soweit nicht der Nutzungsvertrag dies ausnahmsweise vorsieht. Dies führt zu einer unangemessenen einseitigen Benachteiligung des Grundstückseigentümers. Denn das Regelungsziel in § 20 SchuldRAnpG und in der NutzEV, eine sozialverträgliche Anpassung der Nutzerentgelte an marktwirtschaftliche Verhältnisse herbeizuführen, wird mindestens beeinträchtigt und in Fällen hoher öffentlicher Grundstückslasten sogar verfehlt. Dies kann mit dem nach Art. 14 Abs. 1 GG gebotenen Interessenausgleich nicht vereinbart werden, weil den Grundstückseigentümern dann keine angemessene wirtschaftliche Verwertung ihrer Grundstücke mehr möglich ist. Eine verfassungskonforme Anwendung des § 20 SchuldRAnpG i. V. m. der NutzEV ist angesichts des Wortlauts dieser Vorschriften nicht möglich (normativ angeordnetes Bruttoprinzip des Nutzerentgelts). Auch die analoge Anwendung des § 135 Abs. 4 Satz 3 BauGB hilft hier nicht weiter. Denn der Anwendungsbereich dieser Bestimmung ist auf Erschließungskostenbeiträge nach dem BauGB beschränkt und umfaßt deshalb nicht die laufenden öffentlichen Grundstückslasten. Die entsprechende Anwendung des § 5 Abs. 5 BKleingG scheidet ebenfalls aus, weil das Bruttoentgeltprinzip in § 20 SchuldRAnpG dem entgegensteht. Es ist deshalb Sache des Gesetzgebers, Art und Höhe der verfassungsrechtlich gebotenen Beteiligung des Nutzers an den öffentlichen Lasten des Grundstücks zu bestimmen.
5. Teilweise Unvereinbarkeit von § 23 Abs. 1 bis 3, 5 und 6 SchuIdRAnpG mit Art. 14 Abs. 1 GG
Auch wenn das BVerfG das zeitlich und inhaltlich gestufte System von Kündigungsmöglichkeiten des Grundstückseigentümers in § 23 SchuldRAnpG für im ganzen verfassungsgemäß ansieht (s. o. 1.c und 3.), hält es das Fehlen jeglicher Möglichkeit von Teilkündigungen bei übergroßen Erholungs- und Freizeitgrundstücken in § 23 Abs. 1 bis 3, 5 und 6 SchuldRAnpG für unvereinbar mit Art. 14 Abs. 1 GG, weil eine verfassungskonforme Anwendung der Vorschrift des § 23 SchuldRAnpG wegen ihres Wortlauts nicht möglich ist. Auch insoweit ruft das Gericht den Gesetzgeber zu einer Neuregelung bis zum 30.6.2001 auf.
Trotz des Fehlens einschlägiger Flächennormative für Erholungs- und Freizeitgrundstücke im Recht der ehemaligen DDR hält das BVerfG es für sachlich nicht gerechtfertigt, dem Nutzer ein übergroßes solches Grundstück unter völligem Ausschluß des Grundstückseigentümers auch dann zur Gänze nach den Regeln des SchuldRAnpG zu belassen, wenn Teile dieses Grundstücks abgetrennt und vom Grundstückseigentümer selbständig genutzt werden können, und wenn außerdem die dem Grundstücksnutzer nach einer Teilkündigung verbleibende Restfläche immer noch so groß ist, daß er auf ihr die bisherige Nutzung ohne unzumutbare Einbußen fortsetzen kann. Dies stellt eine einseitige und mit Art. 14 Abs. 1 GG nicht zu vereinbarende Benachteiligung des Grundstückseigentümers dar. Zum anwendbaren Maßstab für die inhaltliche Konkretisierung der von ihm in der Begründung seiner Entscheidung zu diesem Punkt verwendeten unbestimmten Begriffe "übergroß", "selbständig nutzbar" und "unzumutbare Einbuße" äußert sich das BVerfG (bewußt) nicht. Es sieht die Entscheidung über die nähere inhaltliche Ausgestaltung des eingeforderten Teilkündigungsrechts für den Grundstückseigentümer als Sache des Gesetzgebers an.
6. Zusätzliche Hinweise für die Rechtsanwendung zu § 23 SchuldRAnpG
Das BVerfG benutzt die Gelegenheit der von ihm wegen ihrer allgemeinen Bedeutung ohne vorherige Sachklärung durch die Zivilgerichte und also unter Hintanstellung des Subsidiaritätsprinzips für zulässig erklärten Verfassungsbeschwerden gegen Vorschriften des SchuldRAnpG (s. o. 1.b) zu lenkenden Hinweisen auf die aus seiner Sicht verfassungskonforme Anwendung des § 23 Abs. 1 bis 3 und 5 SchuldRAnpG. Das Gericht hält diese in der Begründung seiner Entscheidung aufgezeigte verfassungskonforme Rechtsanwendung für möglich und geboten. Denn die jeweilige Auslegung des § 23 Abs. 1 bis 3 und 5 SchuldRAnpG ist nach seiner Auffassung weder durch den Gesetzeswortlaut noch durch einen klar erkennbaren Willen des Gesetzgebers ausgeschlossen.
b) Zulässigkeit von Kündigungen des Grundstückseigentümers bei dauernder Aufgabe der Nutzung durch den Nutzer
Das BVerfG hält es für nicht gerechtfertigt, dem Grundstückseigentümer die Kündigung des Vertragsverhältnisses über ein Erholungs- und Freizeitgrundstück zu verwehren, wenn der Nutzer das ihm überlassene Grundstück auf Dauer nicht mehr nutzt. Mit der dauerhaften Aufgabe der Nutzung gibt der Nutzer zu erkennen, daß er das Grundstück nicht mehr nutzen will. Unter diesen Umständen fehlt es an einer schutzwürdigen Rechtsposition des Nutzers, die den Vorrang vor den Interessen des Grundstückseigentümers verdient. Diesem kann deshalb auch nicht mehr zugemutet werden, bis zum Ablauf der in § 23 SchuldRAnpG festgelegten Kündigungsschutzfristen auf eine eigene Grundstücksnutzung oder eine anderweitige Verwertung seines Eigentums zu verzichten. Ihm ist deshalb die Kündigung nach Maßgabe der allgemeinen Bestimmungen i. S. d. § 23 Abs. 4 SchuldRAnpG auch vor Ablauf der in dieser Bestimmung genannten Frist eröffnet, weil weder der Wortlaut noch der Sinn des § 23 SchuldRAnpG dieser Auslegung entgegenstehen.
c) Vertragswidrige Bebauung des Grundstücks durch den Nutzer
Das BVerfG hält es für notwendig, den Nutzer eines Erholungs- und Freizeitgrundstücks, der das überlassene Grundstück bis zum 16.6.1994 ohne eine entsprechende vertragliche Befugnis bebaut hat, in bezug auf den Kündigungsschutz anders zu behandeln. In diesen Fällen ist der Grundstückseigentümer, sofern er das Vertragsverhältnis nicht ohnehin aus wichtigem Grund kündigen kann, entsprechend der Regelung in § 23 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG nur bis zum 31.12.2002 auf die Kündigungsgründe in § 23 Abs. 2 SchuldRAnpG beschränkt. Denn der Nutzer, der das Grundstück vertragswidrig bebaut hat, ist so zu behandeln, als hätte er das Grundstück nicht bis zum 16.6.1994 bebaut. Allein diese Auslegung wird dem nach Art. 14 Abs. 1 GG gebotenen Interessenausgleich gerecht. Sie entspricht auch dem Sinn der Gesamtregelung des § 23 SchuldRAnpG und wird weder durch den Gesetzeswortlaut noch durch einen klar erkennbaren entgegenstehenden Willen des Gesetzgebers ausgeschlossen. Der Grundstückseigentümer kann deshalb in diesen Fällen das Vertragsverhältnis ab dem 1.1.2003 nach den allgemeinen Vorschriften des BGB kündigen. Dies gilt nach § 23 Abs. 6 Satz 2 SchuldRAnpG auch dann, wenn der Nutzer am 3.10.1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatte (§ 23 Abs. 5 SchuldRAnpG).
d) Interessenabwägung im Rahmen des § 23 Abs. 1 Nr.1 SchuldRAnpG bei fehlender Bebauung des Grundstücks durch den Nutzer
Soweit der Nutzer das Grundstück nicht entsprechend § 23 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG bis zum Ablauf des 16.6.1994 (vertragsgemäß! s. o. 6.c) bebaut hat, sind seine Interessen nach der Auffassung des BVerfG nicht in der gleichen Weise schutzwürdig, wie sie es wären, wenn er eine vertragsgemäße Bebauung fristgemäß vorgenommen hätte. Dies wirkt sich bei der Interessenabwägung aus, die vorzunehmen ist, wenn der Grundstückseigentümer das Vertragsverhältnis ab dem 1.1.2000 nach § 23 Abs. 2 Nr.1 SchuldRAnpG kündigt. Im Verhältnis zu den Interessen eines Grundstückseigentümers, der sein Grundstück zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses für den Eigenbedarf nutzen will, haben die Interessen der Nutzer unbebauter Erholungs- und Freizeitgrundstücke in der Regel ein so geringes Gewicht, daß dem Grundstückseigentümer der Ausschluß seines Kündigungsrechts wegen Wohneigenbedarf nicht zugemutet werden kann. Etwas anderes kann nur ausnahmsweise bei atypischen Sachverhalten angenommen werden. Das BVerfG erwähnt insoweit beispielhaft gesundheitliche Gründe oder außergewöhnlich hohe Investitionen des Nutzers, die ein besonders schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung der Erholungs- und Freizeitnutzung durch ihn begründen. Auch hier handelt es sich um eine Frage der verfassungskonformen Rechtsanwendung, und zwar der Auslegung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG. Die vom BVerfG aufgezeigten Maßstäbe und Abwägungskriterien vereinbaren sich mit dem Wortlaut und dem Sinn der Vorschrift. Ein ihnen entgegenstehender Wille des Gesetzgebers ist nicht erkennbar.