Source: https://www.advocado.de/ratgeber/erbrecht/erbschaft/haus-vererben-oder-ueberschreiben-vergleich-der-vor-und-nachteile.html
Timestamp: 2017-12-14 04:34:14
Document Index: 1303785

Matched Legal Cases: ['§ 1924', '§1924', '§ 1931', '§ 1925', '§1926', '§ 16', '§ 15']

▷ Haus vererben oder überschreiben? – Vergleich der Vor- & Nachteile
Die meisten Immobilienbesitzer haben sich mit dem Bau des Eigenheims einen lang gehegten Traum erfüllt. Natürlich soll das Haus an die eigenen Kinder weitergegeben werden. Dafür muss sich der Erblasser entscheiden, ob er das Haus vererben oder überschreiben möchte. Wo hierbei die Unterschiede liegen, was Sie steuerrechtlich beachten müssen und welche Vorgehensweise unter Umständen sinnvoller ist, erfahren Sie im nachfolgenden Beitrag.
In diesem Beitrag erfahren Sie, ob Sie Ihr Haus vererben oder überschreiben sollten, welche Vor- und Nachteile die jeweiligen Möglichkeiten haben und wie unterschiedlich die Steuern dabei ausfallen können.
► Darüber hinaus können Sie Ihr Rechtsproblem oder Ihre Fragen zum Thema "Haus vererben oder überschreiben" kostenlos mit unserem Anwalt für Erbrecht besprechen.
1. Unterschiede: Haus vererben oder überschreiben?
2. Wie kann ich ein Haus vererben oder überschreiben?
2.1 Haus vererben per gesetzlicher Erbfolge
2.2 Haus vererben per Testament
2.3 Haus vererben per Erbvertrag
2.4 Haus überschreiben (Schenkung)
3. Vergleich der Vor- und Nachteile
3.2 Aufsetzung
3.4 Inhaltliche Gestaltung
4. Vergleich der steuerlichen Aspekte
5. Möglichkeiten zur Steuersenkung
Soll ein Haus auch nach dem Tod in Familienbesitz bleiben, können Eigentümer entscheiden, ob sie das Haus vererben oder überschreiben möchten.
Wird das Haus per gesetzlicher Erbfolge, Testament oder Erbvertrag vererbt, geht die Immobilie erst nach dem Tod des Erblassers in den Besitz des Erben über. Ein Testament oder Erbvertrag muss noch zu Lebzeiten vom Erblasser aufgesetzt und unterzeichnet werden. Die gesetzliche Erbfolge hingegen greift, falls ein solcher „letzter Wille“ nicht aufgesetzt wurde.
Durch eine Übertragung kann der Erblasser seinen Besitz schon zu Lebzeiten an den Erben weitergeben. Kann ein Vater sich beispielsweise körperlich nicht mehr um sein Grundstück kümmern, kann er sein Haus überschreiben z.B. in Form einer Schenkung an eines seiner Kinder – die Eigentumsrechte gehen dann an den Beschenkten über. Um eine Schenkung rechtskräftig auszuführen, muss sie stets von einem Notar beurkundet werden.
Die gesetzliche Erbfolge greift, wenn der Erblasser weder ein Testament hinterlassen hat noch zu Lebzeiten das Haus überschrieben hat – also keine vertraglich geregelten Entscheidungen über sein Erbe getroffen wurden. Der Nachlass wird dann im Todesfall demjenigen Erben übertragen, der nach § 1924 ff. BGB berechtigt ist. Es werden dabei Erben erster, zweiter und dritter Ordnung unterschieden:
1. Kinder, Enkel,
2. Eltern, Geschwister, Nichte/Neffe,
3. Großeltern, Onkel/Tanten, Cousin/e.
Zum Verwandtschaftsgrad erster Ordnung gehören die direkten Nachfahren des Erblassers (§1924 BGB). Vorrangig werden demzufolge die Kinder und Enkelkinder in der Erbfolge berücksichtigt. § 1931 BGB beinhaltet das Ehegattenerbrecht. Danach werden auch Ehepartner und eingetragene Lebenspartner zum Verwandtschaftsgrad erster Ordnung gezählt, obwohl sie entgegen der landläufigen Meinung als verschwägert gelten. Der Verwandtschaftsgrad zweiter Ordnung berücksichtigt bei der Erbschaft Geschwister und Eltern des Verstorbenen (§ 1925 BGB). Beim Grad dritter Ordnung werden u. a. die Großeltern, Onkel und Tanten bedacht (§1926 BGB). Existiert auch nur ein Verwandter erster Ordnung, so haben Angehörige nachfolgender Rangordnung keinen Anspruch auf das Erbe des Toten.
Entscheidet sich der Erblasser für ein vererben per gesetzlicher Erbfolge, kann er keinen Einfluss auf die Verteilung des Erbes nehmen. Sollen bestimmte Familienmitglieder bei der Nachlassverteilung besonders bedacht oder enterbt werden, sollte der Erblasser deshalb über eine Testamentserstellung nachdenken.
Mehr Informationen zum Thema finden Sie in unserem Beitrag „Gesetzliche Erbfolge“
Mit einem Testament kann der Erblasser zu Lebzeiten selbst festlegen, wer sein Nachlass im Erbfall erhalten soll – und somit gegebenenfalls bestimmte Verwandte bedenken oder enterben.
Wollen Sie Ihr Haus per Testament an ein bestimmtes Familienmitglied vererben, müssen Sie beachten, dass es trotzdem andere Verwandte mit einem Anspruch geben kann. Die Berechtigten können dann ihren Teil des Erbes einfordern – den sogenannten Pflichtteil. Ein Testament kann deshalb nicht verhindern, dass unliebsame Verwandte einen Teil Ihres Erbes erhalten. Mehr Informationen erhalten Sie in unserem Beitrag zum Pflichtteil.
Ein Notar kann Ihnen bei der Formulierung Ihres Testaments helfen, es überprüfen und beurkunden – so können Sie außerdem sichergehen, dass Ihre Wünsche im Testament verankert werden. Nähere Informationen zu der Erstellung eines Testaments können Sie in unserem Beitrag „Testament schreiben“ finden.
Soll eine Erbschaft an bestimmte Bedingungen geknüpft werden, sollten Sie einen Erbvertrag erstellen. Das heißt, dass der Erblasser sich zu der Überlassung eines Teils seines Vermögens verpflichtet und der Erbe gleichzeitig in eine Bedingung einwilligt. Der Erblasser erhält damit im Gegenzug an sein Nachlas etwas vom Begünstigten – zum Beispiel eine Pflegeleistung.
Ein Erbvertrag kann nur persönlich vom Erblasser abgeschlossen werden und muss im Beisein aller Vertragsparteien notariell beurkundet werden. Weitere Informationen finden Sie in unserem Beitrag Erbvertrag.
Häuser können auch schon zu Lebzeiten überschrieben werden – hierfür bietet sich vor allem eine Schenkung an.
Mit einer Schenkung können Erblasser schon zu Lebzeiten ein Haus überschreiben und damit selbst bestimmen, wer das Haus erhält. Der Begünstigte wird somit schon vor dem Tod des Erblassers mit einem Teil des Erbes bedacht.
Schenkungen bieten weiterhin einen finanziellen Vorteil. Bis zu einem festgesetzten Freibetrag müssen sie nicht versteuert werden und dürfen alle 10 Jahre wiederholt werden. Da der Freibetrag bei Kindern beispielsweise bei 400.000€ liegt, kann eine Schenkung für Sie optimal sein, wenn sie Ihr Haus überschreiben wollen und dabei möglichst keine Steuern zahlen möchten.
Wollen Sie ein Haus zu Lebzeiten z. B. an Ihre Kinder überschreiben, können Sie dazu weitere Informationen in unserem Beitrag „Vorweggenommene Erbfolge“ finden.
Gesetzliche Erbfolge: Die Wirkung der gesetzlichen Erbfolge sowie von Testamenten tritt erst mit dem Tod des Erblassers ein.
Testamente: Ein Testament muss vom Erblasser zu Lebzeiten verfasst werden und entfaltet nach dessen Tod seine Wirkung.
Erbverträge: Erbverträge werden vom Erben je nach Regelung meist noch zu Lebzeiten des Erblassers und vom Erblasser nach dessen Tod erfüllt.
Schenkungen: Schenkungen können noch zu Lebzeiten des Erblassers veranlasst und alle 10 Jahre wiederholt werden.
Gesetzliche Erbfolge: Die gesetzliche Erbfolge benötigt keine weiteren Regelungen – sie greift automatisch, wenn kein Testament oder Erbvertrag vorhanden ist.
Testamente: Testamente müssen entweder eigenhändig und handschriftlich geschrieben, mündlich gegenüber einem Notar erklärt, schriftlich bei einem Notar eingereicht oder von einem Notar niedergeschrieben werden.
Erbverträge: Zum Erstellen von Erbverträgen müssen mindestens zwei Personen beteiligt sein – beispielsweise der Erblasser und der Erbe. Anschließend muss der Erbvertrag in Anwesenheit beider Parteien von einem Notar beurkundet werden.
Schenkungen: Schenkungen unterliegen einer notariellen Beurkundungspflicht. Außerdem muss die Übertragung der Immobilie in das Grundbuch eingetragen werden.
Gesetzliche Erbfolge: Die gesetzliche Erbfolge wird im Gesetz geregelt und bedarf keiner Aufsetzung – und deshalb auch keiner Form.
Testamente: Die Formerfordernisse an Testamente hängen von der Art des Testaments ab. Die Arten und mit ihnen verknüpfte Anforderungen finden sie in unserem Artikel „Testament schreiben“.
Erbverträge: Erbverträge können vom Verfasser frei gestaltet werden – solange es sich um erbrechtliche Angelegenheiten handelt. Es müssen also zumindest der Erblasser und Erbe genannt werden.
Schenkungen: Ein Schenkungsvertrag bedarf keiner besonderen Form. Allerdings sollten das Schenkungsversprechen, Erblasser sowie Beschenkter genannt werden.
Gesetzliche Erbfolge: Die gesetzliche Erbfolge kann nicht selbst gestaltet werden. Der Nachlass geht auf die Erben 1., 2. oder 3. Ordnung über.
Testamente: Testamente können je nach Belieben ausgestaltet und geändert werden. So können Angehörige enterbt, Vereine als Erben bestimmt oder die Aufteilung des Nachlasses bei mehreren Erben festgelegt werden.
Erbverträge: In Erbverträgen können Erbe und damit verbundene Verbindlichkeiten festgesetzt werden. Wichtig: Änderungen können nur im Einvernehmen beider Parteien getroffen werden.
Schenkungen: Auch Schenkungen können nach den individuellen Wünschen des Erblassers stattfinden. So können Gegenstand und Begünstigter der Schenkung frei bestimmt werden.
Neben den allgemeinen Vor- und Nachteilen beeinflussen vor allem die steuerlichen Unterschiede die Entscheidungsfindung, ob sie ein Haus vererben oder überschreiben sollten. Auf den ersten Blick scheint es, als gebe es zwischen den steuerlichen Belastungen beim Vererben oder Verschenken von Häusern keine Unterschiede. Der Grund: Für Erbschaften und Schenkungen gelten in Deutschland die gleichen steuerlichen Regelungen und Steuersätze.
Steuern muss der Begünstigte also zahlen – egal ob Sie ein Haus vererben oder überschreiben. Der Begünstigte kann jedoch auch Steuerfreibeträge geltend machen, die Sie aus folgender Tabelle entnehmen können:
Freibetrag gem. § 16 ErbStG
Steuerklasse gem. § 15 ErbStG
Kinder, einschließlich adoptierter Kinder und Stiefkinder sowie Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind
Eltern und Großeltern des Erblassers bei Erbschaft
Eltern und Großeltern bei Schenkung, sowie Geschwister und deren Kinder, geschiedene Ehepartner, Schwiegerkinder und –eltern
Alle anderen, die ein Erbe oder eine Schenkung erhalten
Trotz der vermeintlichen Gleichheit der Steuerbelastungen bestehen Unterschiede in den Gestaltungsmöglichkeiten, die verschiedene Auswirkungen auf die Besteuerung haben können, wenn Sie ein Haus vererben oder überschreiben.
Ein Schenkungsfreibetrag kann – im Gegensatz zum Freibetrag bei einem Erbe – alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden. Das kann beispielsweise zu steuerlichen Vorteilen führen, wenn Sie mehr als ein Haus vererben oder überschreiben wollen– die Immobilien können im Abstand von 10 Jahren gestückelt überschrieben werden. Dank der wiederholten Inanspruchnahme des Schenkungsfreibetrages muss der Beschenkte weniger Steuern zahlen. Mehr zur Schenkungssteuer beim Verschenken von Immobilien erfahren Sie in unserem Beitrag „Immobilien vererben – Immobilien verschenken“.
Wollen Sie Ihr Haus überschreiben, kann das unter Umständen sogar komplett steuerfrei stattfinden. Dafür muss die Immobilie vom Erben mindestens 10 Jahre nach dem Erbfall als Hauptwohnsitz genutzt wird. Er darf die Immobilie deshalb weder vermieten noch verkaufen. Diese Regelung findet noch weitere Einschränkungen: Die Erben müssen die Kinder, Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner des Erblassers sein und wenn es sich nicht um den Ehepartner handelt, darf der vererbte Wohnraum höchstens 200 Quadratmeter umfassen. Ist die vererbte Immobilie größer als 200 Quadratmeter oder liegt über dem Freibetrag, muss der Erbe eine anteilige Erbschaftssteuer zahlen.
Weitere Informationen zur Erbschaftsteuer und Tipps, wie Sie diese umgehen können, finden Sie in unserem Artikel „Erbschaftssteuer umgehen“.
Eigentümer eines Hauses sollten sich frühzeitig entscheiden, wie sie die Immobilie an Verwandte weitergeben möchten. Wollen Sie ihr Haus vererben, ist dies beispielsweise per Testament oder gesetzlicher Erbfolge möglich. Wenn Sie allerdings schon zu Lebzeiten kontrollieren möchten, was mit Ihrem Haus geschieht, können Sie Ihr Haus überschreiben. Mit einem unserer Fachanwälte für Erbrecht können Sie die richtige Vorgehensweise für Sie finden und alle Fragen zum Thema Erbrecht klären.