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Timestamp: 2016-10-27 18:58:40+00:00
Document Index: 257948407

Matched Legal Cases: ['ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 46', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 271', 'art. 266', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 105', 'art. 271', 'art. 272', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 66', 'art. 68']

4A_255/2012 (20.07.2012)
4A_255/2012
Arr�t du 20 juillet 2012
X.________, repr�sent� par Me Marco Rossi,
Y.________, repr�sent� par Me Jean-Charles Sommer,
bail � loyer; r�siliation; prolongation,
recours contre l'arr�t rendu le 19 mars 2012 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
En 1999, Y.________ (le bailleur) a remis � bail � A.________ une arcade sise au rez-de-chauss�e d'un immeuble � Gen�ve; les locaux �taient destin�s � l'exploitation d'une boutique de confection. Par la suite, X.________ (le locataire) a repris le contrat de bail avec effet au 1er septembre 2006. Depuis le 1er janvier 2005, le loyer annuel s'�l�ve � 12'600 fr.
Par avis officiel du 26 f�vrier 2009, le bailleur a r�sili� le bail pour le 31 d�cembre 2009.
X.________ a contest� la r�siliation devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers; � titre subsidiaire, il demandait une prolongation de bail. La conciliation n'a pas abouti. Par d�cision du 28 octobre 2009, la Commission de conciliation a d�clar� le cong� valable et refus� toute prolongation du bail.
Le locataire a port� l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Par jugement du 29 novembre 2010, le tribunal a d�clar� efficace le cong� du 26 f�vrier 2009 et d�bout� les parties de toutes autres conclusions.
Statuant le 19 mars 2012 sur appel du locataire, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement du 29 novembre 2010. Elle a constat� tout d'abord que la boutique, tenue par l'�pouse du locataire, n'�tait plus exploit�e depuis un certain temps et que les intentions du locataire quant � l'exploitation future des locaux �taient des plus vagues. Elle a consid�r� ainsi que l'int�r�t du bailleur � reprendre possession des locaux pour les louer � un locataire qui les exploite effectivement pr�valait sur celui du locataire � conserver un local dont il n'a pas un besoin r�el et concret. Dans ces conditions, la r�siliation n'�tait pas abusive. Par ailleurs, la cour cantonale a refus� toute prolongation du bail au motif que le locataire n'avait pas d�montr� la n�cessit�, pour son �pouse et lui-m�me, de continuer � exploiter les locaux et qu'il n'avait entrepris aucune recherche de nouveaux locaux.
X.________ interjette un recours en mati�re civile, concluant � l'annulation de la r�siliation du bail et, subsidiairement, � une prolongation du bail de six ans.
Par ordonnance du 4 juin 2012, la Pr�sidente de la cour de c�ans a accord� au recours l'effet suspensif requis par le recourant.
1.1 Lorsqu'un locataire conteste la r�siliation d'un bail de dur�e ind�termin�e, la valeur litigieuse �quivaut au loyer d� jusqu'� la premi�re date pour laquelle un nouveau cong� pourra �tre donn� dans l'hypoth�se o� la r�siliation litigieuse serait annul�e, � savoir au loyer pour trois ans au moins (ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390 et les arr�ts cit�s), et non pas, comme le recourant le pense, � la perte de gain qui r�sulterait du fait qu'il ne pourrait plus exploiter les locaux. Comme le loyer annuel de l'arcade lou�e par le recourant s'�l�ve � 12'600 fr., la valeur litigieuse ouvrant la voie du recours en mati�re civile (cf. art. 74 al. 1 let. a LTF) est manifestement atteinte.
Pour le surplus, interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. a et art. 100 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 137 II 313 consid. 1.4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
Invoquant � la fois l'arbitraire et la violation de l'art. 271 al. 1 CO, le recourant est d'avis que la cour cantonale aurait d� annuler la r�siliation du 26 f�vrier 2009.
2.1 Un cong� ordinaire au sens de l'art. 266a CO ne suppose pas un motif de r�siliation particulier. En principe, chacune des parties est libre de r�silier le contrat de bail pour son �ch�ance en respectant le d�lai de cong�. Pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux, une r�siliation ordinaire valable � la forme est annulable uniquement si elle contrevient aux r�gles de la bonne foi, ce qu'il appartient au locataire de prouver (art. 271 al. 1 CO). De mani�re g�n�rale, tel est le cas lorsque le cong� ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, en particulier lorsqu'il est purement chicanier ou qu'il y a une disproportion manifeste entre les int�r�ts des parties; � cet �gard, il ne suffit pas que la r�siliation entra�ne des cons�quences p�nibles pour le locataire (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62).
Pour d�terminer si un cong� est contraire aux r�gles de la bonne foi, il faut se fonder sur son motif r�el, dont la constatation rel�ve des faits (cf. ATF 136 III 513 consid. 2.3 p. 515, 552 consid. 4 p. 559).
2.2.1 Le recourant s'en prend pour l'essentiel � des constatations de fait. Sa critique, qui consiste principalement � exposer sa fa�on d'interpr�ter les preuves administr�es, ne satisfait pas aux exigences formelles en la mati�re, de sorte qu'elle se r�v�le irrecevable (cf. consid. 1.3 supra). C'est ainsi en vain que le recourant conteste ne pas avoir de projet pr�cis quant � l'exploitation de l'arcade, comme la cour cantonale l'a retenu.
Au demeurant, rien ne permet de consid�rer que les faits constat�s par la Chambre des baux et loyers, �tablis apr�s une instruction pouss�e, seraient le r�sultat d'une appr�ciation arbitraire des preuves. L'�tat de fait retenu par la cour cantonale est d�s lors seul d�terminant (art. 105 al. 1 LTF).
2.2.2 La Chambre des baux et loyers a constat� - d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que le cong� �tait motiv� par le souhait de l'intim� de voir l'arcade r�ellement exploit�e et que le bailleur n'acceptait pas un changement d'affectation des locaux.
Le motif invoqu� r�pond manifestement � un int�r�t digne de protection du bailleur. Par ailleurs, le refus de l'intim� d'accepter un changement d'affectation de l'arcade, lequel n'est de surcro�t pas r�ellement d�fini, ne rend pas la r�siliation abusive; il n'existe en effet aucun droit � une telle modification du contrat de bail. Quoi qu'il en soit, un cong� contraire aux r�gles de la bonne foi est d'embl�e exclu, d�s lors que la modification de l'affectation des locaux a �t� demand�e seulement apr�s que la r�siliation a �t� notifi�e.
Le grief tir� d'une violation de l'art. 271 al.1 CO ne peut �tre qu'�cart�.
3.1 Dans un moyen subsidiaire fond� sur la violation de l'art. 272 al. 1 CO, le recourant reproche � la cour cantonale de ne pas lui avoir accord� une prolongation de bail de six ans.
Le locataire se limite � exposer bri�vement sa requ�te en prolongation, sans discuter ni m�me aborder la motivation d�taill�e de la Chambre des baux et loyers � ce sujet; un tel grief est irrecevable (cf. art. 42 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.1 p. 245 s.).
3.2 Au demeurant, les consid�rants qui ont conduit la cour cantonale � refuser une prolongation du bail ne pr�tent pas le flanc � la critique. D'une part, les locaux ne sont plus exploit�s; en outre, le locataire et son �pouse n'ont pas d�montr� la n�cessit� pour eux d'exploiter l'arcade en question, notamment pour l'entretien du m�nage. D'autre part, il a d�j� �t� relev� (consid. 2.2.2 supra) que le bailleur a un int�r�t � reprendre possession des locaux afin de les louer � un locataire qui les exploite effectivement. Dans ces conditions, il ne saurait �tre admis que la fin du contrat a, pour le locataire ou sa famille, des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur le justifient (cf. art. 272 al. 1 CO).
En cons�quence, le recourant prendra � sa charge les frais de la proc�dure de recours (art. 66 al. 1 LTF) et versera des d�pens � l'intim� (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Lausanne, le 20 juillet 2012