Source: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nicht-umlegbare-nebenkosten/?replytocom=10331
Timestamp: 2020-02-22 06:18:59
Document Index: 378878541

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 2', '§ 27', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§35']

Nicht umlegbare Nebenkosten – In einer Liste | Nebenkostenabrechnung
Wir erklären in dem Artikel die Grundlagen für die Umlagefähigkeit von Nebenkosten und fassen die nicht umlegbaren Nebenkosten in einer Liste zusammen (siehe unten).
Der Vermieter darf Betriebs- und Nebenkosten nur auf seinen Mieter umlegen, wenn er im Mietvertrag mit dem Mieter eine diesbezügliche Vereinbarung getroffen hat. Ohne eine solche Vereinbarung braucht der Mieter keinerlei Nebenkosten zu zahlen.
Das Gleiche gilt, wenn im Mietvertrag eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vereinbart ist. Bei Warmmieten gelten Besonderheiten. Zum Verständnis, was umlagefähig ist und was nicht, kommt es auf den Begriff der Betriebskosten an.
Findet sich im Mietvertrag eine Vereinbarung über die Umlage von Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter, darf der Vermieter dennoch nicht beliebig alle anfallenden Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter umlegen.
In § 556 I 2 BGB macht der Gesetzgeber klare Vorgaben und definiert Betriebskosten als Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie fortlaufend entstehen.
Der Gesetzgeber konkretisiert diese Definition (der umlegbaren Nebenkosten) in § 556 I 3 BGB, indem er zur Aufstellung der Betriebskosten auf die Betriebskostenverordnung (§ 2 Betriebskostenkatalog) verweist, die die vorhergehende II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 seit dem Jahr 2004 abgelöst hat. Inhaltlich bestehen keine Unterschiede.
Die Betriebskostenverordnung zählt insgesamt 16 Positionen an Nebenkosten auf. Ziffer 17 bezieht sich auf sonstige Betriebskosten, mit der der Vermieter vergleichbare Posten einbeziehen kann. Allerdings ist diese Position keine Sammelstelle für alle nur denkbaren Kosten.
Im Mietvertrag muss vielmehr geregelt sein, was darunter zu verstehen ist (Unterhalt eines für alle Mieter nutzbaren Schwimmbades oder einer Sauna im Haus, Fitnessraum, Dachrinnenreinigung, Prüfgebühr für Feuerlöscher).
Aus der gesetzlichen Definition ergibt sich, dass Aufwendungen, die dem Vermieter nicht infolge des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Immobilie oder nicht fortlaufend entstehen, keine Betriebskosten im Sinne des Gesetzes sind.
Laufend sind Betriebskosten dann, wenn sie turnusmäßig, nicht unbedingt in denselben Zeitabständen, anfallen. Einmalige Kosten gehören nicht dazu.
Übersicht: Die wichtigsten nicht umlegbaren Nebenkosten:
Mietvertragsrechtlich ist der Vermieter verpflichtet, den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts zu gewährleisten. Ist die Heizung defekt, muss er diese reparieren lassen. Den Kostenaufwand dafür darf er dem Mieter, soweit er nicht bereits in der Wartungsrechnung enthalten ist, nicht berechnen. Erst mit der Reparatur kann der Mieter das Mietobjekt wieder vertragsgemäß nutzen. Die Reparaturkosten zählen ganz klar zu den nicht umlegbaren Nebenkosten.
Kosten, die der Vermieter aufwendet, um das Gebäude instand zu halten, sind nicht umlagefähige Nebenkosten. Auch sie haben den Zweck, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten. Wird die Fassade neu gestrichen oder das Dach neu eingedeckt, dient dies der Instandhaltung. Instandhaltung ist ebenso wie die Reparatur Vermietersache und nicht umlagefähig.
Verwaltungskosten sind Aufwendungen, die der Vermieter für Personal und Einrichtungen zur Verwaltung des Mietobjekts benötigt. Verwaltungskosten gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung. Eine diesbezügliche Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Auch die Kosten für einen Hausverwalter in einem Mehrfamilienhaus sind solche Verwaltungskosten, nicht jedoch Kosten für einen Hausmeister oder Hauswart.
Ausnahme: Verwaltungskosten für Sozialwohnungen dürfen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingerechnet werden, vorausgesetzt dass sie je Jahr und Wohnung eine bestimmte, baujahrabhängige Erhaltungskostenpauschale je Quadratmeter nicht übersteigen.
Mehr unter: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung – sind Verwaltungskosten umlegbar?
Nebenkostenanteile für leerstehende Wohnungen
Ist eine einzelne Wohnung nicht vermietet und steht leer, gehen die dafür anfallenden Nebenkosten ausschließlich zulasten des Vermieters. Er kann diese nicht auf die anderen Mieter umlegen.
Mehr unter: Nebenkostenabrechnung bei Leerstand
Bank- und Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto, Telefon
Diese Aufwendungen sind nicht umlagefähige Nebenkosten, da sie der Verwaltung dienen und vorwiegend im Interesse des Vermieters aufgewendet werden.
Mehr unter: Nebenkostenabrechnung: Kontoführungsgebühren
Streitfall: Aufzugkosten für Erdgeschossmieter
Aufwendungen für den Betrieb des Aufzugs sind umlagefähige Nebenkosten, und zwar auch für im Erdgeschoß wohnende Mieter, die den Aufzug nicht nutzen (BGH VIII ZR 103/06). Allenfalls Mieter, deren Räumlichkeiten so fernab des Aufzugs liegen, dass eine Nutzbarkeit für sie absolut keinen Sinn macht, können die Nebenkosten für den Aufzug ablehnen (BGH VIII ZR 128/08).
Mehr unter: Aufzug – Welche Kosten sind über die Nebenkosten umlegbar?
Der Vermieter kann zwar die Kosten für die Gartenpflege abrechnen. Dazu wird auch die Neuanlage eines Rasens (LG Hamburg, WM 89, 191) oder die Neupflanzung von Blumen, Sträuchern und Bäumen gerechnet. Nicht umlagefähig ist jedoch die Neuanlage eines Gartens oder die Einrichtung eines Gartenteichs oder wenn der Vermieter eine lange Gartenmauer abreißt und dafür eine Heckenreihe setzt. Gehört die Gartenpflege zu den Aufgaben des Hausmeisters, darf diese nicht noch gesondert abgerechnet werden.
Mehr unter: Neuanlage des Gartens – Was ist über die Nebenkosten umlegbar?
Die Kosten für den Hausmeister sind umlagefähig. Mit seinem Lohn sind kleinere Reparaturarbeiten oder Dienstleistungen abgegolten. Beauftragt der Vermieter jedoch eine Wach- und Schließgesellschaft, kann er diese Kosten nicht umlegen (OLG Düsseldorf, DWW 91, 283).
Bei der Dachrinnenreinigung wird unterschieden, ob diese in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss (BGH, VIII 146/03: als sonstige Betriebskosten vereinbarungsgemäß umlagefähig), etwa weil die Immobilien von hohen Bäumen umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt (Unwetter) oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden muss (nicht umlagefähig).
Mehr unter: Dachrinnenreinigung: Wann die Umlage möglich ist
Gewerbliche Versicherungsanteile und Grundsteueranteile für Wohnungen
Der Vermieter muss Gewerberäume und Wohnungen getrennt abrechnen. Befindet sich im Erdgeschoss ein Gewerbe, darf er die Versicherungsanteile und die Grundsteuer für dieses Gewerbe nicht an die Wohnungsmieter weitergeben (LG Lübeck, WM 89, 83). Dies gilt auch für die übrigen Kosten eines gemischt genutzten Hauses.
Sonstige nicht umlagefähigen Nebenkosten:
Mietausfallversicherung (Versicherungen dienen nur dem Vermieterinteresse)
Zinsabschlagsteuer auf Instandhaltungsrücklagen
Zinsen für ein Darlehen zum Einkauf von Heizöl
Wartungskosten für die Klingelsprechanlage
Prozesskosten des Vermieters für Mietzahlungsklage gegen säumigen Mieter
Kosten der Zwischenstandabrechnung beim einen Aus- und Einzug eines Mieters
Einmalige Schädlingsbekämpfung
Anschaffung von Gartengeräten (teils streitig, umständeabhängig)
Baumfällen, wenn der Baum erkennbar morsch ist oder aufgrund behördlicher Vorgabe gefällt werden muss (LG Berlin, Az. 64 S 365/87)
Erbpachtzinsen des Vermieters an den Grundstückseigentümer
Installation von Feuerlöschern (Wartungskosten sind umlagefähig)
8 klassische Vermieter-Fehler in der Nebenkostenabrechnung
Alle Fristen für die Nebenkostenabrechnung
Oder: Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung hier anwaltlich überprüfen
Vermieter: Nicht umlegbare Nebenkosten als Werbungskosten absetzen
Wäschepflege: Umlegbare Nebenkosten
111 Antworten auf "Nicht umlegbare Nebenkosten – In einer Liste"
17. Oktober 2012 - 10:51 Antworten
[…] Es ist belanglos, soweit der Betriebskostenkatalog auch Nebenkosten aufführt, die im Einzelfall nicht anfallen, da nicht anfallende Kosten auch nicht umgelegt werden dürfen. (Hier geht es zum ausführlichen Artikel der nicht umlegbaren Nebenkosten) […]
19. November 2012 - 19:29 Antworten
[…] Nicht umlegungsfähig sind hingegen die Kosten einer Reparaturversicherung, da Instandsetzungen und Reparaturen Aufgabe des Vermieters sind. Aus diesem Grund werden auch die Kosten einer Vandalismusschadenversicherung teils für nicht umlegungsfähig gehalten. […]
Welche Nebenkosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden?
15. Januar 2013 - 12:29 Antworten
[…] Im Wesentlichen dürfen die folgenden beiden Kostengruppen nicht auf den Mieter umgelegt werden (Tipp: Hier finden Sie einen umfassenden Artikel zu den nicht umlegbaren Nebenkosten): […]
22. Januar 2013 - 22:19 Antworten
[…] und Instandsetzung des Gebäudes keine Betriebskosten sind. Diese Kosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Auch Aufwendungen für die Anschaffung von Putzgeräten, Werkzeugen, Arbeitsmitteln, Kleinteilen […]
3. Februar 2013 - 10:21 Antworten
[…] Hier das passenden Gegenstück: Nicht umlegbare Nebenkosten […]
Gastl, Monika
21. März 2013 - 18:16 Antworten
Wir haben ein Zweifamilienhaus mit Garten vermietet. Wir haben zum Rasenmähen einen Rasenmäher gekauft. Dieser brauchte vergangenes Jahr einen Kundendienst und eine kleine Reperatur. Dürfen wir diese Kosten in die Nebenkostenabrechnung mit hinnehmen?
21. März 2013 - 23:00 Antworten
Hallo Frau Gastl,
als Vermieter muss man klar zwischen Wartung und Instandhaltung / Reparatur unterscheiden. Reparaturen können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Im Zweifel sollten Sie Ihre Fragen an einen Anwalt richten.
Bodorski
8. April 2013 - 13:32 Antworten
Darf man die Anschaffung und Aufstellung einer neuen Satelitenanlage umlegen? (Die alte wurde ausgetauscht)
9. April 2013 - 05:45 Antworten
Hallo Bodorski,
der Austausch einer vorhandenen Anlage gegen eine gleichwertige, klingt für mich eher wie Instandhaltung / Instandsetzung. Im Zweifel = Anwalt fragen.
18. April 2013 - 15:47 Antworten
Folgende Frage: Darf Strom und Wasser, welche zur Haussanierung gebraucht wurden, auf die Mieter umgelegt werden? Muß diese Kosten nicht der Vermieter tragen? Dazu muß leider gesagt werden, es wurden während der Gebäudesanierung keine Zwischenzähler geschaltet; es lief also also alles über den Gemeinschaftszähler. Danke
21. April 2013 - 13:52 Antworten
Hallo Frau Limprecht,
der Verbrauch hätte erfasst werden müssen und ist vom Vermieter im Rahmen der Modernisierung / Instandhaltung zu zahlen. Besprechen Sie sich bei Bedarf mit dem Anwalt Ihres Vertrauens.
22. April 2013 - 12:39 Antworten
wir sind alleiniger Mieter eines Gewerbeobjektes. Wir zahlen seit 15 Jahren keine Nebenkostenvorauszahlung.
Nachdem der Eigentümer verstorben ist, haben die Erben uns jetzt eine Nebenkostenabrechnung vorgelegt für (Wartung der Heizung, Kleine Reparaturen an den sanitäern Einrichtungen, etc.). Dies wurde früher alles durch den Eigentümer gemacht.
Müssen wir diese Nebenkosten jetzt zahlen?
22. April 2013 - 13:00 Antworten
ich würde zuerst in den Mietvertrag schauen, ob Nebenkostenvorauszahlungen + Abrechnung vereinbart wurde. Wenn Sie die Aufgabe an einem Anwalt abgeben möchten, so ist das sicherlich auch möglich.
Maren Wallner
1. August 2013 - 18:36 Antworten
in meinem seit 1997 bestehenden Mietvertrag wurde auch geregelt, welche Posten als Nebenkosten umgelegt werden können. Eine gesonderte Umlage der Wartungskosten für die Garagen wurde nicht vereinbart. Nachdem ich in diesem Jahr erstmals die Anrechnung der Wartungskosten in der Nebenkostenabrechnung abgelehnt habe, sendet mir der Vermieter nun einfach einen Änderung des Mietvertrages zu, in der nun u. a. auch explizit die Wartungskosten für die Garagen als umlagefähige Betriebskosten benannt werden.
Ist dies möglich – bzw. bin ich verpflichtet, diesen Nachtrag zu unterschreiben?
2. August 2013 - 09:01 Antworten
einen Mietvertrag kann man nicht einseitig ändern. Schließlich ist es ein Vertrag. Genauso verhält es sich auch mit dem Nachtrag zu Mietvertrag. Ein netter Versuch Ihres Vermieters, auf den Sie aber nicht eingehen müssen. Sprechen Sie am besten mit einem Anwalt über Ihr Anliegen, dieser kann Sie entsprechend beraten.
Ela-Maria Husemann
8. August 2013 - 15:23 Antworten
sind folgende Kosten umlegbar: der Verwalter ist gleichzeitig auch Dienstleister für die haushaltsnahen Dienstleistungen. Dafür hat er Minijobber eingestellt. Auf den Arbeitslohn, 10,50 brutto /Stunde schlägt er 14,90€ auf für kaufmännische-administrative Verwaltung. Müssen die Mieter diese 14,90/Stunde bezahlen, es sind 1800€ jährlich.
9. August 2013 - 12:59 Antworten
Hallo Frau Husemann,
ein sehr spezieller Fall. Bei einem externen Dienstleister werden ja auch nicht nur die Stundenlöhne, sondern auch weitere Kosten (Chef, Büro und Co.) eingerechnet. Besprechen Sie Ihren Fall im Zweifel mit einem Anwalt.
Karsten Gätcke
13. August 2013 - 13:51 Antworten
unser Vermieter legt uns keine Aufteilung für umlegbare und nicht umlegbare Leistungen des Hausmeisters vor. Der Hausmeister bekommt eine monatliche Pauschale. Ferner kümmert sich der Hausmeister im gleichen Zuge, indem er die Hausmeistertätigkeit verrichtet, auch um einen Teil des Grundstücks, das der Vermieter für sich allein beansprucht.
Darauf angesprochen versucht sich der Vermieter damit herauszureden, sämtliche nicht umlegbaren Tätigkeiten sowie die Pflege der Gartenfläche des Vermieters würde dieser kostenlos durchführen, daher müsste er nichts aus den Hausmeisterkosten als nicht umlegbar herausrechnen.
Ist dies rechtens und muss hingenommen werden?
16. August 2013 - 18:21 Antworten
das klingt nach einem sehr merkwürdigen Vorgehen. Meiner Meinung nach, kommt der Vermieter damit vor keinen Gericht durch. Sie sollten sich einen anwaltlichen Rat einholen.
27. August 2013 - 10:21 Antworten
aufgrund eines undichten Daches war mein Zimmer unserer 2-Zimmerwohnung, dass ich mit einer Komilitonin bewohne 1 Monat lang unbwohnbar. Es fing damit an, dass ich nach einer Abwesenheit von 1,5 Wochen, als ich für ein Wochenende in die Wohnung zurückkehrte den Schaden (mehr als ein Drittel von Wand und Zimmerdecke, sowie Teppiche des Zimmers waren aufgeweicht, es hatte hineingeregnet und eine Tasche mit Kleidung hatte angefangen zu schimmeln) entdeckt habe. Das war der 1.8. Ich musste alle Möbel zusammen auf eine Seite des Zimmers stellen und musste woanders nächtigen. Ich konnte bisher nicht zurückkehren, da das Dach nach einer Woche zwar repariert aber die Feuchtigkeit erst letzte Woche nach mehrmaligem Hin-und Her mit dem Vermieter nach über 2 Wochen am 19.8. durch ein Trockengerät bekämpft wurde und erst im Laufe der nächsten Tage letztendlich gestrichen wird.
Da ich bis dahin alles nur telefonisch geklärt habe, habe ich mich schriftlich an das Vermieterunternehmen gewandt mit dem Hinweis, dass ich die Miete für den Zeitraum den Unbewohnbarkeit (mind 4 Wochen) mindern werde.
Fakt ist, dass ich mein Zimmer während der ganzen Zeit nicht nutzen konnte, da erstens alle Möbel zusammengestellt werden mussten um diese vor der Feuchtigkeit zu schützen, außerdem ein immer stärker werdender Modergeruch vorhanden war und durch den Raum und den Lärm den der Tockner benötigt und verursacht, ein Aufenthalt zudem überhaupt nicht möglich ist. Die Wohnung bietet auch keinerlei Ausweichmöglichkeit wie ein Wohnzimmer o.Ä.
Nun habe ich schriftlich gefordert, dass der Schaden bis 1.9. behoben werden soll, da ich dann auf jeden Fall in die Wohnung zurückkehren muss. Im Moment wohne ich bein meinen Eltern, 400 km entfernt, was aufgrund der Tatsache dass es Semesterferien sind und ich im Momenmt keine Beschäftigung bzw. Pflichttermine am Studienort habe, zum Glück möglich ist.
Nun wollte ich wissen welche Möglichkeiten ich habe, da das Unternehmen nun meinte es habe meinen Brief erhalten, der Schaden wird bis zu dem Zeitpunkt behoben, es sei aber kein Grund zur Mietminderung vorhanden, da der Schaden sofort behoben wurde (was eine dreiste und falsche Behauptung ist) und meine Einschätzung nicht stimmen würde.
Ich möchte natürlich nicht die Miete mindern, wenn die Gefahr besteht dass ich dann gekündigt werde, aber es gibt genügend Beweismittel (Fotos vom Schaden die ich auch per EMail an den Vermieter geschickt habe), Zeugen (die Mitbewohnerin, die bereits seit 2 Wochen schon in der Wohnung ist, andere Mithausbewohner und Hausmeister/ Mitarbeiter vom Vermietungsunternehmen selbst, die den Schaden gsehen haben) die belegen dass eine Nutzung unmöglich war. Nachdem es einfach nur glückliche Umstände waren, weswegen ich zu der Zeit nicht zwingend auf ein bewohnbares Zimmer dort angewiesen war und nachdem es ein unglaubliches Hin und Her gab und ich unzählige Male anrufen musste um durchzusetzen dass endlich die notwendigen Schritte eingeleitet werden müssen, halte ich eine Mietminderung für gerechtfertigt.
Bevor ich mich nun also schriftlich an das Unternehmen wende, zwecks der konkreten Mietminderung, wollte ich fragen was in diesem Fall das klügste wäre und in welcher Höhe eine Mietminderung überhaupt möglich ist?
Da es jetzt schon Ende des Monats ist, werde ich die Miete wohl überweisen und nicht wie vorgesehen, davon einen Betrag abziehen. Der vergangene Monat war der betreffende Monat und da war ebenfalls bereits die Miete gezahlt worden.
Ich habe gelesen, dass man rückwirkend Mietzahlung zurückfordern kann und das besser wäre als einfach zu mindern, wenn der Schaden nicht ganz eindeutig ist. Ich frage mich nur, wie das Vermieterunternehmen beweisen will, dass der Schaden nicht eindeutig ist…
27. August 2013 - 17:03 Antworten
danke für den Kommentar. Ich sende Ihnen einen Link per E-Mail, der Ihnen weiterhelfen wird.
16. September 2013 - 11:34 Antworten
sind instandhaltungsarbeiten und Nebenkosten Strom für eine Tiefgarage umlagefähige Nebenkosten?
16. September 2013 - 17:01 Antworten
(Allgemein)Strom durchaus. Instandhaltung und Reparaturen hingegen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar.
Fragen Sie im Bedarfsfall bitte einen Anwalt.
Marlies Miro
30. September 2013 - 12:49 Antworten
in meiner Nebenkostenabrechnung taucht plötzlich eine Position „Wartung Dach“ auf.
Nach Rücksprache mit meinem Vermieter erfahre ich, dass diese Wartung in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Nun steht zwar in meinem Mietvertrag, dass der Mieter den Beschlüssen der Eigentümerversammlung unterliegt, aber ich frage mich hier, ob dieser Beschluß überhaupt rechtens ist.
Regelmäßig ein paar Ziegeln austauschen, um eine spätere Reparatur klein zu halten, und das Ganze auf die Mieter umzulegen, löst bei mir ein schlechtes Gefühl aus. Wie ist hier die Rechtsprechung?
1. Oktober 2013 - 20:51 Antworten
danke für Ihren Kommentar. Leider sind mir Wartungsarbeiten am Dach auch unbekannt, sodass ich leider keine passende Rechtsprechung parat habe.
7. Oktober 2013 - 20:34 Antworten
und was soll ich nun Ihrer Meinung nach tun? Die Kosten bezahlen oder verweigern?
Ich habe inzwischen auch in Erfahrung gebracht, dass dieser Beschluß der Wartung in der Eigentümerversammlung darauf zurückzuführen ist, dass die Ziegel schlecht wären und ebenso die Zwischenräume. Also ist das doch so eine Art verdeckte Reparatur bzw. die Vorbeugung einer solchen.
Mein normaler Menschenverstand sagt mir, dass ein intaktes Dach zur Mietsache gehört und der Vermieter auch dafür zu sorgen hat.
31. Oktober 2013 - 10:56 Antworten
wie schaut es denn bei den nicht umlagefähigen Nebenkosten aus, wenn der Mieter einer Umlage explizit zustimmen würde?
Beispielsweise unter „Sonstiges“ im Mietvertrag: „Ich willige ein, die Kosten für eine Reparaturkostenversicherung (oder Mietausfallversicherung) bis zu max. 10 EUR monatlich zu tragen und ermächtige meinen Vermieter zum Einzug dieses Betrages mit den monatlichen Mietzahlungen“?
Wäre solch eine Regelung rechtswirksam?
Oder gibt es gar Urteile in dieser Richtung?
Wäre spannend, wenn da jmd. Erfahrungswerte hätte.
2. November 2013 - 13:36 Antworten
für einen rechtlichen Rat, würde ich einen Anwalt fragen. Wenn überhaupt, muss es sich in meinen Augen um einn Individualvereinbarung handeln. Ein Kennzeichen wäre, das Mieter und Vermieter über die Vereinbarung verhandelt haben.
Für den Mieter sind am Ende doch die Gesamtkosten entscheidend. Als Vermieter ist man also auf der sichreren Seite, wenn man die Kosten in die Kaltmieter einpreist.
Marcel Plutta
11. November 2013 - 08:58 Antworten
ich habe einen Mietvertrag vorliegen wo ich zum Beispiel folgende Positionen unter Punkt 17. sonstige Betriebskosten finde:
– Brandschutzmaßnahmen
– Wartung/Inspektion der Rauchwarnanlagen u. Rauchmelder
– Wartung der Feuerlöscher
– die Bereitstellung und Reinigung von Schmutzfangmatten
– die Reinigung für Dachrinnen- und Fallrohrleitungen
– die Dachrinnenbegleitheizung
– Stromkosten der Tiefgarage
– Beheizung von Tiefgarageneinfahrten und -ausfahrten
– die Wartung von Parkdeckanlagen und Toren (Rolltoren)
– den jährlichen Beitrag einer Graffitiversichrung
– die Wartung von Sanitäranlagen, wie z.B. von Hebeanlage und/oder Schmutzwasserpumpen
– die Wartung und Justierung von Türen und Fenstern innerhalb der Wohnung
– Kosten Sicherheitsdienst
Einiges leuchtet mir ein einiges nicht und einiges habe ich hier gefunden was nicht umgelegt werden kann wie zum Beispiel die Kosten für einen Sichterheitsdienst.
Doreen Mages
25. November 2013 - 13:58 Antworten
ich habe heute meine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 erhalten. Bei der Prüfung bin ich ein wenig stutzig geworden.
Ich habe eine Seite wo alle Betriebskosten niedergeschrieben sind. Auf einer zweiten Seite eine Aufstellung zu haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen im Rahmen des §35a EStG.
Mich wundert es nur, weil auf der ersten Seite meine Kosten für Winterdienst+Gartenpflege+Hauswart in Höhe von 485,87 € angegeben sind. Und auf der zweiten Seite mit der Aufstellung der o.g. Leistungen sind Kosten in Höhe von 472,83 € angegeben. Nun würde ich gern wissen, ob das so richtig ist. Oder ob die Beträge gleich sein müssen?
26. November 2013 - 20:50 Antworten
um hier eine Aussage zu treffen, muss man sich die Abrechnung als Ganzes ansehen. Möglicherweise hat es was mit Material und Leistung zu tun. Fragen Sie doch einfach bei Ihrem Vermieter nach oder lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.
4. Dezember 2013 - 15:04 Antworten
ich bin Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Sind Grundsteuer und Gebäudeversicherung umlagefähige Nebenkosten?
4. Dezember 2013 - 16:30 Antworten
hier zwei Links zur Grundsteuer und zur Gebäudeversicherung für Sie.
21. Januar 2014 - 23:05 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, eine sehr schöne Zusammenfassung von Informationen zu den Nebenkosten eines Hauses. Habe aber dennoch für mein Problem keinen Lösungsansatz gefunden: Die Dachfläche ist durch ca. 1 m breiten Glasdachüberstand an beiden Längsseiten des Daches komplett verlängert worden (statt Endausfertigung Ziegeldach). Dies dient sicherlich den Wohnungen der obersten Etage, damit mehr Licht in die Wohnungen fällt und nicht durch ein alternatives Ziegeldach in der 1 m Breite dieses eingeschränkt wird. Aber: Die Glasscheiben sind Teil der Dachkonstruktion. Dennoch wird die 2 mal jährliche Reinigung dieser Glasdachteile (unter Benutzung einer Hubbühne) nur den Mietern der obersten Etage auferlegt, da nur diese Mieter aus Sicht des Vermieters den „Sichtvorteil Glas- statt Ziegeldach“ haben. Der Glasdachüberstand hat aber eben auch einen gewollte Schutzfunktion für das gesamte Gebäude. Könnten die Mieter der obersten Etage eine Nebenkostenberechnung dieser Position auf alle Mietparteien des Hauses erwarten, also die aller Etagen?
22. Januar 2014 - 07:26 Antworten
die Frage ist sehr speziell. Ich würde zuerst in die Mietverträge der Wohnungen schauen (speziell in den Vertrag der DG-Wohnung). Vielleicht findet sich hier ein Ansatz. Ansonsten würde ich die Umlagefähigkeit zusammen mit dem Vertrag rechtlich prüfen lassen.
Hier ein Link für Sie: Muss ein Erdgeschossmieter auch Aufzugskosten bezahlen?
Jan-Philipp Jahnke
17. März 2014 - 13:41 Antworten
mein Vermieter hat die Rechnung des Ablesedienstes nun erstmalig auf die Betriebskostenabrechnung gesetzt und sie per Wohnfläche aufgeschlüsselt.
Ich würde die angefallenen Kosten für den Ablesedienstes eher als nicht anrechenbare Verwaltungskosten ansehen!
17. März 2014 - 16:54 Antworten
ich vermute es handelt sich im Kosten für die Erstellung und Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten?
17. März 2014 - 17:55 Antworten
Ja, genau, es handelt sich um die Erstellung der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten!
5. Mai 2014 - 20:52 Antworten
wir haben ca. ein halbes Jahr nach Einzug in unsere neu renovierte Wohnung feststellen müssen, dass die Wohnung Untermieter hat, nämlich den Messingkäfer. Daraufhin haben wir den Vermieter darauf hingewiesen mit der Bitte den Käferbefall zu bekämpfen. Das wurde dann auch, aber immer auf Nachfrage von uns, mit Hilfe von Schlupfwespen versucht. Es wurden 3 Mal Schlupfwespen ausgesetzt zu je ca. 180€. Das Auftreten der Käfer ist dadurch merklich zurückgegangen, jedoch noch nicht verschwunden. Mit der Nebenkostenabrechung wurden uns jetzt die entstandenen Kosten anteilig auf unsere Wohnungsgröße angerechnet. Ist das rechtens oder nicht. Wir haben die Käfer nicht eingeschleppt…
6. Mai 2014 - 07:46 Antworten
hier zwei passenden Artikel für Sie:
Nebenkosten: Ungezieferbekämpfung
Nebenkostenabrechnung: Schädlingsbekämpfung
6. Mai 2014 - 15:03 Antworten
wir haben momentan ein bisschen „Stress“ mit unserem Vermieter und er versucht jetzt einiges um es uns noch schwerer zu machen. Unter anderem will er eine Firma für die Gartenpflege und die Treppenhausreinigung beauftragen, obwohl dieses bisher immer von uns erledigt wurde und auch so im Mietvertrag geregelt ist.
Die Gartenpflege und Treppenhausreinigung wurde von ihm niemals bemängelt und es gibt auch nichts zu bemängeln. Das Grundstück, das Treppenhaus und der Garten sind in einem absolut guten Zustand und immer gut gepflegt.
Darf unser Vermieter nun einfach eine Firma beauftragen und diese Kosten dann umlegen, obwohl es niemals Beanstandungen gab?
Sein Argument z.B. auf das Rasenmähen bezieht sich auf einen angeblich fehlenden Versicherungsschutz, wenn wir als Mieter den Rasen mähen.
14. Mai 2014 - 09:38 Antworten
ich würden den Vermieter auf die Regelung im Mietvertrag hinweisen und darauf aufmerksam machen, dass Sie an keiner Änderung interessiert sind. Wenn der Vermieter den Druck erhöht, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
16. Juni 2014 - 04:29 Antworten
Tolle Seite und Hilfestellung!
Wären Sie so freundlich, mir bitte 2 Fragen zu beantworten?
Ich und andere Mieter sind inzwischen gegenüber dem Vermieter misstrauisch geworden, was die Nebenkostenkostenabrechnungen angeht.
So differieren z.B. die jährlichen Kosten für Müllabfuhr in der Abrechnung um ca. 400,- Euro in Vergleich zu den veröffentlichten Kosten für Tonne und Service unserer Stadt.
Welche Posten der Nebenkosten kann man sich in Form von Rechnungen schwarz auf weiß bestätigen lassen? Welche Rechnungen muss der Vermieter offenbaren? Auch die Versicherungen sind enorm hoch angesetzt. Könnte man z.B. Nachweise für die Versicherungen und deren Kosten verlangen?
Ich habe als Bewohnerin der Erdgeschosswohnung alleiniges Nutzungsrecht des Gartens und auch die Pflicht zur Pflege. Beides ist im Mietvertrag festgehalten. Nun steht dort auf recht kleinen Raum jedoch eine riesige Kastanie, deren Äste insgesamt über tatsächlich 6 Gärten reichen und einen Nachbargarten ganz besonders bedrängen. Die Mieter dort beschweren sich. Ich selbst kann den Baumschnitt nicht leisten und sehe auch nicht ein eine Firma zu beauftragen. Wäre es nicht Pflicht des Vermieters (dieser ist informiert über den Zustand des Baumes) hier für Baumschnitt zu sorgen? Oder habe ich mich ungewollt dazu verpflichtet, als ich die Gartenpflege uneingeschränkt im Mietvertrag akzeptierte? Es kommt noch hinzu, dass der Baum sichtbar krank ist und auch schon vor meinem Einzug einen schweren Sturmschaden hatte. Es liegt eine Fällgenehmigung vor – aber wohl keine Verpflichtung. Wenn das Teil mal wirklich nachgibt, sind wir hier alle platt. Was kann ich als Mieter tun, wenn der Vermieter grundsätzlich alles ignoriert?
Die Frage ist lang, aber ich erwarte keine lange Antwort. Mir würde es schon reichen zu wissen, wo ich es genau nachlesen kann. Ich werden nicht richtig fündig.
16. Juni 2014 - 14:28 Antworten
1. Sie haben das Recht alle Belege einzusehen.
2. Zu dem Baum sollten Sie sich am besten rechtlich beraten lassen. Ein Rechtsanwalt kann die Situation (und die wirksam- oder Unwirksamkeit der Vereinbarung in Bezug auf die Baupflege) sicherlich einschätzen.
16. Juni 2014 - 21:18 Antworten
Leider hatte ich den Link zur Einsichtnahme der Belege hier gestern übersehen. Peinlich…
Zum Baum: Es ist nichts diesbezüglich vertraglich vereinbart. Im Mietvertrag ist lediglich handschriftlich eingetragen: „Mieter übernimmt die Gartenpflege.“
Das ist alles. Die Frage ist, was diese alles beinhaltet…Ich hoffe, ich werde da nochmal anderweitig fündig. Ich weiß inzwischen, was auch nur ein kurzes Gespräch beim Anwalt kostet. Da warte ich doch lieber, bis es tatsächlich zum Rechtsstreit kommt. Dann lohnt es sich wenigstens. ,-)
22. Juni 2014 - 16:36 Antworten
Sehr gelungene Hilfe- bzw. Infoseite!
Meine Frage ist, ob eigentlich Kosten für ein Nebenkostenprogramm (Software) auf den Mieter umgewälzt werden dürfen?
Finde es schon sehr eigenartig, wenn ich in jedem Jahr 20 Euro als Umlage für dieses Programm zahlen soll.
23. Juni 2014 - 12:23 Antworten
das klingt für mich stark nach Verwaltungskosten (diese sind nicht umlegbar).
Mehr auch unter: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung – sind Verwaltungskosten umlegbar?
9. Juli 2014 - 13:15 Antworten
Wir haben soeben unsere erste Nebenkostenabrechnung unseres Einfamilienhauses bekommen. In der Abrechnung ist auch eine Rechtschutzversicherung mit aufgeführt! Ist dieser Betrag auf mich abzurechnen?
9. Juli 2014 - 17:21 Antworten
hier ein Artikel für Sie: Diese Versicherungen sind in der Nebenkostenabrechnung umlegbar.
10. Juli 2014 - 15:19 Antworten
Hallo Herr Hundt, noch eine Frage zur Nebenkostenabrechnung. Darf der Vermieter die Gebühren für Regenwasser von versiegelten Flächen auf die Mieter umlegen.
Danke im Voraus, Wk
11. Juli 2014 - 06:20 Antworten
hier ein Link für Sie: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkosten-niederschlagswasser-oberflaechenentwaesserung/
6. August 2014 - 19:04 Antworten
Wir sind letztes Jahr im Juni als Mieter in ein 3 Parteienhaus gezogen, wobei nur unsere Wohnung zur Vermietung stand. Die beiden anderen Parteien sind Eigentümer.
Nun steht auf der Nebenkostenabrechnung ein neuer Rasenmäher der uns zu einem Drittel berechnet wurde. So wie mir bekannt, wurde dieser 2013 gegen einen alten ausgetauscht.
Ist die Berechnung gerechtfertigt?
Desweiteren wird diese Jahr ein alter Zaun gegen einen neuen ausgetauscht. Ich befürchte das diese Kosten nächstes Jahr auch zu einem Drittel auf den NK auftauchen. Unser Anteil dürfte dann bei ca. 300 Euro liegen.
Gibt es da keine Grenzen? Ich wohne zur Miete und zahle den Eigentümern zu je einem Drittel sämtliche Instandhaltungen und Anschaffungen. Das scheint mir ungewöhnlich…
Es sei noch erwähnt das die Gartenpflege von allen 3 Parteien getätigt wird.
8. August 2014 - 08:09 Antworten
hier drei Links für Sie:
https://www.nebenkostenabrechnung.com/gartenpflege/
https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkosten-instandhaltungsruecklage-laufende-instandhaltung/
https://www.nebenkostenabrechnung.com/instandhaltung-und-reparaturen-sind-nicht-ueber-die-nebenkosten-umlegbar/
2. Dezember 2014 - 22:46 Antworten
Ich habe eine Gewerbeeinheit in einem gemischt vermieteten Haus angemietet. Der Vermieter möchte mir Nebenkosten für von mir nicht genutzte Räumlichkeiten wie Dachboden, Keller der anderen Mieter (ich habe einen eigenen nur für mich zugänglichen Keller) ,speziell für Strom und Wasser sowie Hausreinigung auferlegen. Ebenso soll ich den Müll mitbezahlen, obwohl ich gar keinen Abfall erzeuge. Der Vermieter hat auch einen Hausmeisterdienst beauftragt, welcher die Tonnen rausstellt, den Flur,den ich nicht benutze, sauber macht und angeblich vor dem Haus fegt und den Winterdienst erledigt, wo ich nie jemand dabei sehe .Gibt es Gesetze, die das Thema beinhalten?
3. Dezember 2014 - 02:47 Antworten
wir müssen hier zwischen Wohn- und Gewerbemietrecht unterscheiden. Beim Gewerbe gibt es mitunter viel mehr Möglichkeiten den Mieter zu belasten. Nutzen Sie die Möglichkeit und lassen Sie Ihre Gewerbe-Nebenkostenabrechnung + Mietvertrag hier prüfen.
Marina Marxen
3. Dezember 2014 - 21:41 Antworten
unser ehemaliger Vermieter (Wir haben in der Wohnung von 2010 bis Feb. 2013 gewohnt) hat jährlich in der Nebenkostenabrechnung nicht umlagefähige Positionen abgerechnet. Wir haben alles gezahlt, da wir damals noch nicht wussten dass dies unzlässig ist.
Wir haben jetzt eine Rückerstattung gefordert, diese wurde vom Vermieter abgelehnt da die 12 Monate Wiederspruchsfrist bereits abgelaufen sind.
Können wir trotzdem (evtl. per Mahnbescheid/Klage) die Rückerstattung fordern? Gelten evtl. andere Fristen wenn so eindeutig unzulässige Positionen abgerechnet wurden?
Über eine schnelle Antwort würde ich micht sehr freuen!
M. Marxen
4. Dezember 2014 - 08:40 Antworten
wenn es eindeutig umzulässige Positionen waren, dann wäre die Prüfung innerhalb der Widerspruchsfrist natürlich sinnvoll gewesen. Wenn Sie dieses Projekt nach so langer Zeit „aufmachen“ wollen, kann ich Ihnen nur die rechtliche Einschätzung durch einen Anwalt empfehlen.
Für mich persönlich klingt es nach viel Ärger. Ich würde es unter „Lehrgeld“ verbuchen und mich damit nicht noch Monate beschäftigen wollen.
15. Dezember 2014 - 23:57 Antworten
habe eine Nebenkostenabrechnung bekommen die ich schon beanstandet habe weil nicht deutlich zu erkennen war wie sie sich zusammensetzt. Hatte mir auch schon Informationen von der Verbraucherzentrale geholt, die mit der Aufstellung auch nichts anfangen konnten. Nun meine Fragen….in der neuen Abrechnung wird die Grundgebühr vom Abwasser nach Wohnfläche berechnet, der Verbrauch vom Abwasser prozentual abgerechnet. Der verbrauch vom Kaltwasser wurde nach Verbrauch berechnet, ebenfalls die Heizkosten und Warmwasserkosten ohne allerdings den angeblichen Verbrauch mit hinzuschreiben. Zudem wurde eine Sat Anlage von analog auf Digital umgestellt. Ist das umlegbar? Wie kann ich mich gegen die eindeutig zu hohen Kosten wehren? Es sind knapp 2000€ für eine eine 55qm Wohnung die ich allein nutze.
16. Dezember 2014 - 11:11 Antworten
mit ziemlich genau 3,00 Euro pro Quadratmeter sind die Nebenkosten sicher im oberen Bereich angesiedelt. Ich kann Ihnen zu den einzelnen Punkten leider keinen Tipps geben. Die Nebenkostenabrechnung muss vorliegen, dann kann man die Punkte unter die Lupe nehmen. Ich würde Ihnen empfehlen, dass Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, dann erhalten Sie Klarheit, auch für die Vergangenheit und für die zukünftigen Nebenkostenabrechnungen.
Hildegard Kaplan
16. August 2015 - 08:22 Antworten
Ich habe jetzt nach 6 Jahren das 1 x eine Nebenkostenabrechnung bekommen. Die Nachzahlung ist extrem hoch. Ich würde gerne wissen ob das rechtens ist den Frischwasserverbrauch nach Wohnungen umzulegen obwohl wir jeder eine eigene Wasseruhr haben. Es gibt hier Singlehaushalte aber auch Haushalte mit mehreren Personen.
Ich habe mich daraufhin beschwert und gesagt das ich nicht einsehe als Einzelperson genau soviel Wassergeld zu bezahlen wie die anderen WE mit mehreren Personen. Ich habe daraufhin eine kleine Ermäßigung erhalten mit einen tollen Anschreiben wo mir dann auch mehr oder weniger gedroht wird. Die Wasseruhren wären ja nicht mehr geeicht und die Koste für die neue Eichung würde er auf uns umlegen. Ist das wirklich unsere Angelegenheit, darf er das? Der Vermieter hat doch dafür zu sorgen, dass eine vernünftige Abrechnung nach Verbrauch erfolgen kann oder? Beim früheren Eigentümer vor 6 Jahren wurde auch nur immer der tatsächliche Verbrauch abgerechnet. Für eine kurzfristige Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
17. August 2015 - 09:33 Antworten
ich möchte Ihnen hier mit einigen Links weiterhelfen:
Nebenkosten: Zähleraustausch (statt Eichung) umlegbar?
19. August 2015 - 16:51 Antworten
Wir haben eben die Nebenkostenabrechnung erhalten.
Hier kommt ein Punkt, Wartung KW Filter. Die Wartungskosten werden anhand des Wasserverbrauchers errechnet. Ist dies zulässig ?
In meiner alten Wohnung gab es keinen entsprechenden Filter.
Wasserverbrauch wird anhand Wasseruhren in der Wohnung ermittelt.
H.Witschas
2. Dezember 2015 - 14:46 Antworten
In einer Wohnung hat der Wärmemengenzähler nicht richtig angezeigt. Also zu wenig. man hat festgestellt, er war defekt. Nun hat man den Mehrverbrauch auf die übrigen Mieter umgelegt. Nun meine Frage , ist das rechtens?
Hartmut Witschas
Erika Oszvald
17. Dezember 2015 - 15:09 Antworten
unsere Familie (wir sind ungarisch) ist Mieter in einem Bungalowhaus. Gehört die Erbpacht zu den umlagefähige Nebenkosten? Muß das wirklich uns zahlen?
Für Ihre Antwort danken wir im Voraus.
Familie Oszvald
18. Dezember 2015 - 02:32 Antworten
Hallo Famile Oszvald,
nein, die Erbbauzinsen sind nicht über Nebenkostenabrechnung umlesbar.
12. Februar 2016 - 08:16 Antworten
mein Vermieter berechnet mir in der Nebenkostenabrechnung anteilig den Austausch des defekten Durchlauferhitzers mit ca. 95€. Außerdem wird die Heizungswartung und Reinigung nach dem Verteilerschlüssel (auf Grundlage der m2) berechnet. Meine Wohnung hat eine eigene Heizung mit eigenen Gas Zähler, sodass ich die Kosten direkt an die Stadtwerke entrichte. Kann er in diesem Fall die Wartungskosten nach dem Verteilerscchlüssel berechnen?
12. Februar 2016 - 21:01 Antworten
eine Kleinreparatur kann nicht anteilig umgelegt werden und dann in der Nebenkostenabrechnung auch nicht zu suchen. Die Wartung für Ihre Gas-Therme wird in der Regel 1:1 auf Sie umgelegt (pro Wohnung).
20. Mai 2016 - 11:51 Antworten
auf meiner Abrechnung für das letzte Jahr steht ein Posten „Techem Heizkostenabrechnung“. Dies ist aber nicht mein Verbrauch, der taucht noch einmal extra auf. Nach Auskunft der Vermieterin hat sie den Betrag, der ihr für die Erstellung der Abrechnung berechnet wurde, auf die Mieter anteilig umgelegt. Gehe ich recht in der Annahme, dass dies Verwaltungskosten sind?
22. Mai 2016 - 01:43 Antworten
fragen Sie genau nach, um welche Kosten es sich handelt. Um die Erstellung der gesamten Nebenkostenabrechnung (Kosten der Hausverwaltung) oder z.B. um die Erfassung und Zusammenstellung der Heizkosten.
22. Mai 2016 - 09:47 Antworten
Letzteres trifft zu. Das wäre in Ordnung? Allerdings finde ich auch auf meiner Einzelabrechnung der Heizkostenfirma ebenfalls einen Punkt „Verbrauchserfassung“. Daher bin ich noch immer unsicher.
27. Juni 2016 - 12:58 Antworten
wenn der Allgemeinstrom vom Sohn der Vermieterin von mir verlangt wird (er zahlt den Allgemeinstrom für die 3 Wohnungen im Haus im voraus),
gilt dann auch die 12 Monate Frist und die schriftliche Form.
Darf der Sohn der Vermieterin ohne meine Zustimmung mein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung einfach für den Allgemeinstrom einbehalten und mir die Nebenkostenabrechnung für 2014 von seiner Mutter erst im Mai/Juni 2016 geben?
Im voraus bedanke ich mich für Ihre Antwort.
27. Juni 2016 - 14:55 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ohne auf Details einzugehen, kann ich Ihnen nur grundsätzlich raten, dass Sie sich für alle Belange an Ihren Vermieter wenden. Wenn der Sohn Ihr Ansprechpartner sein soll, dann bitten Sie diesen eine entsprechende Vollmacht vorzulegen.
11. August 2016 - 16:41 Antworten
Mein Vermieter hat einen Mahnbescheid gegen mich erwirkt. Nun möchte er 129,12 Eur für den Antrag auf Vollstreckungsbescheid und 226,10 Euro für die Vorbereitung und Durchführung des Mahnbescheides von mir haben …Muß ich das bezahlen??
Mit freundlichem Gruß Gabriela
12. August 2016 - 08:32 Antworten
ich kenne Ihren Einzelfall leider nicht – lassen Sie sich dazu bitte rechtlich beraten.
13. September 2016 - 15:25 Antworten
ich habe eine Frage bzgl. der meinerseits unterzeichneten mietvertraglichen Auflistung der Kostenart/Verteilerschlüssel. Egal was ich beanstanden möchte, ich habe es unteschrieben und kann jetzt leider wegen, zum Beispiel Nutzerwechselgebühr, den Hauswart der gleichzeitig auch die Rauchmelder wartet (beide werden je gesondert abgerechnet) oder die volle Grundsteuer nach Wohnfläche (obwohl mindestens 1/2 Jahr lang 50% Wohnungsleerstand war und dies nicht rausgerechnet wurde (kommunale Beantragungsmöglichkeit auf Minderung der Grundsteuer bei min. 50% Wohnungsleerstand – zu faul zum Rausrechnen) wahrscheinlich nichts unternehmen.
Das Einzige wo ich eine Lücke für mich hoffe, der letzte aufgeführte Punkt im Vertrag – 6.24.10 sämtliche Betriebskosten gem. BetrKV – hebelt dieser Zusatz alle anderen aufgeführten Verstrickungen und Verknebelungen auf? Es wurde nicht das Wort „und“ verwendet, sondern nur so aufgeführt. Ich habe dazu keine einheitliche Rechtsprechung finden können.
S.Heinke
14. September 2016 - 07:30 Antworten
Hallo Frau Heinke,
danke für Ihre Beitrag. Ohne den Mietvertrag als Ganzes zu lesen, wird Ihnen leider niemand eine verlässliche Antwort gaben können. Im Zweifel sollten Sie den Vertrag also rechtlich prüfen lassen.
Gerd Schnabel
15. Oktober 2016 - 20:10 Antworten
Hausverwaltung kauft eine Schneefräse und verlangt das Geld von den Mietern zurück, weil die Schneefräse zum Wohle der Mieter dient. Darf das die Hausverwaltung machen?
18. Oktober 2016 - 09:22 Antworten
in diesem Artikel finden Sie die Antwort: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkosten-winterdienst/
Arne Constabel
25. Oktober 2016 - 15:22 Antworten
in unserer Betribeskostenabrechnung tauchen für das Jahr 2015 Gebühren für einen Schleusenverband auf. Dürfen diese auf die Mieter umgelegt werden?
Vielen Dank unf Gruß,
A.Constabel
25. Oktober 2016 - 16:06 Antworten
leider habe ich keine Ahnung, welche Kosten sich dahinter verbergen könnten. Fragen Sie bei Vermieter nach und prüfen Sie im Mietvertrag, ob die Umlage dieser Kosten dort aufgeführt ist.
Kristof Jordan
5. Dezember 2016 - 14:43 Antworten
nach unserem Umzug zum 1.10.16, haben wir jetzt von unserem ehemaligem Vermieter die Jahresabrechnung für Zeitraum 1.06.15-31.05.16 bekommen, wo er die Renovierungs-/Malerarbeiten inbegriffen hat. Er hat die Wohnung verkauft und vereinbarte mit der neue Inhaberin, dass er die Reparaturen durchführen wird. Was ich weiß, solche können nur von der Kaution abgezogen werden und außerdem nur Schönheitsreparaturen (nicht, große Renovierungsreparaturen). Dazu haben wir keine Rechnungen gekriegt und so wurde das ganze vom Vermieter begründet:
„Die Wohnung wurde beim Einzug komplett neu gestrichen und komplett renoviert übergeben.
Die Malerarbeiten die unter anderem auch die ganzen Bohrlöcher (alle per Foto dokumentiert) verspachtelt und ausgebessert haben wurden Ihnen nur zu 60% angerechnet – hier hätte ich eigentlich durch die Beanspruchung einen höheren Prozent-Anteil einfordern können.
Wenn Sie sich informieren wollen werden Sie schnell feststellen, dass die Malerrechnung eher im unteren Bereich liegt.
Die Abrechnungsunterlagen dürfen Sie gerne jederzeit bei mir einsehen.“
Das sieht aus nach einem Betrug und ich glaube ein Termin bei dem Anwalt wäre nötig, oder?
6. Dezember 2016 - 11:38 Antworten
Sie sollten Ihre Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag prüfen lassen. Damit entscheidet sich erstmal, ob Sie überhaupt zur Renovierung verpflichtet sind.
21. April 2017 - 13:03 Antworten
kann man als Vermieter eines Einfamilienhauses an Angehörige (verbilligte Vermietung) auch sämtliche umlagefähige Nebenkosten übernehmen und diese dann zu 100% steuerlich absetzen, i.e. man verlangt von den Angehörigen nur die Kaltmiete?
22. April 2017 - 15:53 Antworten
die steuerliche Betrachtung bei der Vermietung an Angehörige gibt es strenge Vorschriften des Finanzamtes – hier sollten Sie sich umfassend informieren, um keine Fehler zu machen.
6. Dezember 2016 - 11:32 Antworten
Reparaturen und Instandhaltungen gehen grundsätzlich zu Lasten des Eigentümers.
21. Juli 2017 - 16:31 Antworten
ich hätte ja auch mal eine Frage. Folgender Sachverhalt: Die Hausverwaltung schickte allen Mietern der verwalteten Objekte in unserer Umgebung, dabei handelt es sich um etliche Häuser mit insgesamt ca 157 oder 158 Mietern ein Schreiben, indem wir als Mieter aufgefordert werden, unsere Keller zu beschriften. sollte jemand einen Keller unrechtmäßig nutzen, sei dieser zu räumen. Zur Beschriftung und zur eventuellen Räumung wurde uns ein kurzfristiger Termin gestellt. So weit, so gut. Keller beschriften ist vielleicht ok und die Räumung eines zu unrecht genutzten Kellers ist auch ok. Aber jetzt kommt´s. Die Hausverwaltung teilte außerdem in diesem Schreiben mit, dass, wenn ein Keller nicht beschriftet ist oder ein unrecht genutzter Keller nicht geräumt ist, dann werden alle nicht beschriftete Keller und alle zu unrecht genutzten Keller von der Hausverwaltung geräumt und die dafür entstandenen Kosten werden dann auf die Gesamtheit der Mieter umgelegt. Dabei würde ich mich und ich glaube auch andere Mieter, die der Anordnung der Hausverwaltung nachgekommen sind, benachteiligt fühlen. Schließlich ist es unmöglich, alle anderen Mieter aufzusuchen und darauf hinzuwirken, dass sie der Anordnung der Hausverwaltung ebenfalls nachkommen. außerdem wäre das ja bestimmt auch nicht meine Aufgabe als Mieterin. Ist es recht, wenn die Hausverwaltung diese Kosten anteilmäßig dann auf alle Mieter umlegt? Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar und verbleibe
P.Hahn
22. Juli 2017 - 10:24 Antworten
ich würde an Ihrer Stelle in Richtung Sperrmüll-Entsorgung recherchieren. Ich denke eine Umlage in der von Ihnen beschriebenen Form ist nicht ohne weiters möglich.
Dorothee Stadler
1. August 2017 - 13:42 Antworten
ich habe dieses Jahr erstmalig die Belege bei der Hausverwaltung eingesehen, da der Posten „Wartung Fernwärmeanlage“ mir sehr hoch erschien. Es stellte sich heraus dass 1600€ für einen klassischen Wartungsvertrag anfallen, und 1500€ für einen „24h/ 7 Tage die Woche Notfallservice“ für die Fernwärmeanlage bei der gleichen Firma. Nun meine Frage: ist der Notfallservice umlegbar? Wenn dieser gerufen wird heisst es ja, dass die Anlage ausgefallen ist und repariert werden muss, ist das dann nicht eher Instandhaltung (i.e. nicht umlegbar)?
1. August 2017 - 17:49 Antworten
dieser Link könnte Ihnen helfen: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-diese-wartungskosten-sind-umlegbar/
16. Oktober 2017 - 15:56 Antworten
im Entwurf des mir vorgelegten Mietvertrags steht die Passus: „Der Mieter trägt die Kosten einer Zwischenabrechnung bei unterjährigem Ein- oder Auszug, die dem Vermieter von einem Abrechnungsunternehmen für die Wasser- und Heizkostenabrechnung berechnet werden (Nutzerwechselgebühr).“
Ist dies zulässig? Ihrem oben stehenden Artikel entnehme ich, dass „Kosten der Zwischenstandabrechnung beim einen Aus- und Einzug eines Mieters“ zu den sonstigen nicht umlagefähigen Nebenkosten gehören.
Entsprechend habe ich dies gegenüber dem Vermieter angemerkt. Dieser antwortete jedoch mit dem Hinweis, dass es üblich sei Kosten auf dem Mieter zu übertragen und der Mieter darüber informiert werden muss. Daher stünde das so im Vertrag. Früher sei es so gewesen, dass die Zwischenablesungen kostenfrei waren, da man das alleine machen konnte, das sei aber nun nicht der Fall.
17. Oktober 2017 - 17:52 Antworten
hier ein weitere Artikel für Sie: Kosten der Zwischenablesung bei Mieterwechsel sind keine umlagefähigen Nebenkosten
8. Dezember 2017 - 12:30 Antworten
bereits im Herbst erhielten die Mieter einen Hinweis darauf, dass sich die Regenmengen des vergangenen Sommers auf die kommende Nebenkostenabrechnung auswirken würde. Noch ist diese nicht eingegangen, aber schonmal vorab meine Frage: Kann man die Trockenlegung der Häuser, Keller, etc. auf die Mieter überhaupt umlegen? Danke und Gruß Andrea
8. Dezember 2017 - 13:19 Antworten
Trockenlegung ist Instandhaltung. Instandhaltung ist Sache des Vermieters.
Renate Felger-Erdogan
4. Januar 2018 - 09:33 Antworten
Hallo Herr Hundt, wir wohnen seit 12 Jahren in einer Doppelhaushälfte neben dem Vermieter und zahlen genausolange 10 Euro pro Monat für eine SAT-Anlage, die für beide Häuser ausgelegt ist. Die Begründung ist: Für Reperatur bzw. Abnutzung und spätere evtl. Neuanschaffung. Wenn ich Ihren Artikel richtig verstanden habe, ist das doch nicht umlagefähig, oder?
Ausserdem plant der Vermieter den Verkauf unserer Hälfte. Ich weiss, Verkauf bricht nicht Mietvertrag. Kann der Käufer uns wegen Eigenbedarf kündigen? Die Kündigungsfrist würde neun Monate betragen. Nun bin ich aber 50% Schwerbehindert mit Kz. G und Vollerwerbsunfähigkeitsrentnerin. Ein Umzug würde über meine gesundheitlichen und deshalb auch über meine finanzielleb Möglichkeiten gehen. Ganz abgesehen davon, dass es hier keine mietbaren Objekte derzeit gibt. was köönnte ich bei einer evtl. Kündigung unternehmen?
8. Januar 2018 - 09:39 Antworten
der Vermieter muss die 10 Euro belegen – lassen Sie sich die Belege zeigen. Zum Thema Eigenbedarf finden Sie online sehr viele gute Quellen, wie Sie als Mieter (mit möglichen Härtefall) damit umgehen.
10. Januar 2018 - 13:33 Antworten
unsere Wohnung war im jährlichen Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung 6 Monate unbewohnbar. Eine Mietzahlung erfolgte in diesem Zeitraum nicht.
Bei der Nebenkostenabrechnung wurden jedoch für diesen Zeitraum alle Kosten wie Hauslicht, Müllentsorgung, Hausmeister etc. geltend gemacht.
10. Januar 2018 - 14:25 Antworten
Hallo Zimple,
das macht natürlich keinen Sinn. Recherchieren Sie nach Nebenkostenabrechnung und Mietminderung.
15. Februar 2018 - 11:42 Antworten
es wurde eine Nebenkostenabrechnung erstellt, indem eine Gärtner Rechnung von knapp 500 Euro berechnet wurde. Ein Gärtner wurde nie gesehen. Auf der Bitte Belege einzureichen, kam nur der Hinweis Minijob- keine weiteren Unterlagen. Was ist wenn die Anmeldung des Minijobs in Zweifel gestellt wird?
Was kann man tun, ohne direkt einen Anwalt zu konsultieren.
15. Februar 2018 - 14:28 Antworten
als Mieter haben Sie ein Recht auf Belegeinsicht. Hier wäre der Arbeitsvertrag vergleichbar mit einer Rechnung.
24. Februar 2018 - 12:24 Antworten
Frage: die Hausverwaltung hat für die Hausmeister-Tätigkeiten ein „Facility Management“ Unternehmen beauftragt. Mir liegt ein Auszug des Facility-Management-Vertrags vor. Daraus wird ersichtlich, dass der Posten „Hausmeister“ in unserer Abrechnung sich aus drei Teilen zusammensetzt:
– der eigentliche Hausmeisterdienst mit teilweiser Anwesenheit am Objekt
– 24h-Rufbereitschaft Vorhaltung
– Objektleiter
Der Objektleiter arbeitet meiner Meinung nach nie am Objekt – ich hab ihn jedenfalls noch nie gesehen. Ist dieser Posten tatsächlich umlagefähig?
Danke im Voraus + BG,
26. Februar 2018 - 17:51 Antworten
welche Arbeiten hat den der Objektleiter übernommen? Auf die Tätigkeit kommt es m.E. an.
18. Juni 2018 - 15:48 Antworten
ich bin zum 31.05.2017 vorzeitig aus meiner Mietwohnung ausgezogen. Der Mietvertrag war zum 31.07.2017 gekündigt, allerdings hatte ich eine Nachmieterin, die die Wohnung direkt zum 01.06.2017 übernommen hat und auch einen neuen Mietvertrag mit den Vermietern abgeschlossen hat.
Bei der Übergabe der Wohnung am 31.05.2017 waren der Vermieter, die neue Mieterin, die Hausverwaltung und ich natürlich zum Ablesen der Zählerstände anwesend.
Jetzt habe ich die Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 01.01.2017 bis um 31.05.2017 bekommen.
Hierbei wurde das Ablesen des Zählerstandes durch die Hausverwaltung zu 50% abgerechnet. Ausserdem wurde ein neuer Filters für die Abzugshaube in der Küche berechnet, obwohl das Übergabeprotokoll ohne Bemägelungen unterschrieben wurde.
Sind diese beiden Punkte rechtens? Kann ich mich dagegen wehren bzw muss ich die geforderten Beträge zahlen?
11. Januar 2019 - 22:51 Antworten
Ich habe eine Frage bezüglich unserer Nebenkostenabrechnung die mir vielleicht jemand beantworten kann.
Letztes Jahr ging die Heizung bei uns im Mietshaus kaputt und wird daraufhin repariert.
Nun steht bei uns auf der Nebenkostenabrechnung das wir für die Wartung und Reparatur bezahlen sollen.
Müssen die Kosten der Reperatut nicht vom Vermieter getragen werden?
Und meine zweite Frage wäre, müssen wir ebenfalls für die Kosten der Wartung aufkommen wenn wir monatlich einen Betrag für den Hausmeister zahlen?
14. Januar 2019 - 14:14 Antworten
in der Tat, Instandhaltungskosten sind nicht umlagefähig: Abgrenzung zwischen umlagefähigen Wartungskosten und Instandhaltungskosten
26. März 2019 - 20:46 Antworten
Leider habe ich zu meinem aktuellen Anlass keine eindeutigen Artikel bzw. aussagen gefunden, daher nun meine Frage an sie:
Darf der Vermieter Erdaushub und die dazugehörige Abfuhr auf die Betriebskosten umlegen?
Wir wohnen in einer Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus. Unser Vermieter möchte nun gerne einen neuen Pool anschaffen. Diesen möchte er an einer anderen Stelle aufbauen, als den den wir schon haben.
Es soll dieses mal etwas festeres werden, dafür hat er auf einer Fläche von ca. 100 m2 die Erde abtragen und abfahren lassen. Dies hat er auf der Betriebskostenabrechnung unter Gartenpflege mit abgerechnet. Als wir nachgefragt haben, sagte er das er im Internet einen Artikel gefunden hätte wo drin steht das er das darf.
Über eine Reaktion ihrerseits wäre ich sehr dankbar.
30. März 2019 - 19:19 Antworten
die Kosten für den Erdaushub sind schon deshalb keine umlegbaren Nebenkosten, weil diese nicht (fort) „laufend“ anfallen.
21. Juni 2019 - 17:59 Antworten
Hallo, sehr informativ Ihre Webseite. Ich habe eine Frage, habe die Nebenkostenabrechnung für 2018 bekommen in der ich 2,5 Monate gewohnt habe. Ich soll „Lüftungssieb Badezimmer“ 2 Stück je 19 Euro bezahlen. Ist das eigentlich rechtens?
7. August 2019 - 00:41 Antworten
können die Kosten einer Dachneueindeckung vom Vermieter auf die Nettokaltmiete (Erhöhung anteilig um 5 %) aufgrund Modernisierungsarbeiten umgelegt werden? Hat der Vermieter das Recht, hier Kosten als umlagefähige Nebenkosten anzusetzen?
Die Sanierung von Kellerschächten und zum Schutz vor einem Wassereinbruch (z. B. bei Starkregen) wurden Plexiglasscheiben und Randsteinumrandungen vom Vermieter angebracht. Sind diese Kosten (ggf. auch anteilig) als umlagefähige Kosten von mir als Mieter zu tragen?
Wie verhält es sich bei Ungezieferschutzrahmen vor den Gittern der Kellerschächte, umlagefähige Neben-kosten?
Norbert Bader (07.08.2019)
7. August 2019 - 07:00 Antworten
Sie beschreiben typische Instandhaltungen. Ein Dachdämmung wäre ggf. eine Modernisierung. Nebenkosten müssen typischerweise „laufend“ anfallen. Alleine an diesem Merkmal scheitere die Zuordnung zu den Nebenkosten.
23. Dezember 2019 - 00:35 Antworten
ich bin der Meinung, dass mir falsche Nebenkosten abgerechnet wurden, und wäre sehr dankbar für eine Einschätzung ob ich damit recht habe.
Zu Ziffer 17 der Betriebskostenverordnung sind in meinem Mietvertrag explizit genannt:
„Dachrinnenreinigung, Dachrinnenbeheizung; Wartung, Prüfung, Instandhaltung von Feuerlöschern; Wartung von Lüftungsanlagen; Wartung und Batterieerneuerung von Rauchwarnmelden; Wartung, Prüfung von Blitzschutzanlagen; Wartung und Revision von Elektroanlagen sowie Überprüfung von hausinternen Gasleitungen; TÜV-Prüfungen von Flüssiggastanks; Smart Meter; Allgemeinstrom (für Rolltore usw); Entsorgung Sperrmüll und Sondermüll; Wartung, Pflege von begrünten Dächern; Wartung von Rückstausicherungen und -ventilen; Wartung von Ölabscheidern; Öltankreinigung; Trinkwasserüberprüfung; Wasseruntersuchungen; soweit sie tatsächlich anfallen und von Nr. 1-16 nicht erfasst sind.“
Nun enthält meine Abrechnung folgende Positionen:
– Aufwand Rauchmelder
– Wartungen Pumpen, Sanitär
– Wartungen Türen/Tore/Fenster
– Wartung Türen V249
– Kleinrep. Sanitär
– Kleinrep. Elektro
– Kleinrep. Techn. Anlagen
– Kleinrep. Heizung
– Kosten Hausverwaltung
zum Punk „Kosten Hausverwaltung“ sei noch zu erwähnen, dass „Aufwand für Hauswart/FM“ getrennt aufgelistet wird.
Ich bin der Meinung, dass Kleinreparaturen, Leuchtmittel und die Kosten der Hausverwaltung nicht umgelegt werden dürfen, und die Wartungskosten nicht durch das was in meinem Vertrag zu Ziffer 17 steht abgedeckt sind.
Die kosten für „Aufwand Rauchmelder“ sind für meine Wohnung 22€, jedoch wurde keine Wartung durchgeführt, daher bin ich da auch skeptisch.
29. Dezember 2019 - 07:18 Antworten
hier zwei hilfreiche Links zu Ihren Fragen:
Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung – sind Verwaltungskosten umlegbar?
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Nebenkosten: Abrechnungszeitraum bei Mieterwechsel ⇒