Source: http://www.notaiodidomenico.it/DOTTRINA/D.REALI/catasto__e_problemi_applicati.htm
Timestamp: 2014-07-30 04:57:30+00:00
Document Index: 124484070

Matched Legal Cases: ['art. 2650', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 9', 'art. 12']

IL CATASTO E PROBLEMI APPLICATI
IL CATASTO E PROBLEMI APPLICATIVI
Il Catasto italiano, diviso tra Catasto terreni e Catasto fabbricati, ha le seguenti caratteristiche:
- Geometrico: sono fornite anche le misure dedotte dal rilevamento topografico;
- Particellare: viene indicata ogni particella (o mappale) intesa come �porzione continua di terreno o fabbricato, che sia situata nel medesimo Comune censuario, appartenga allo stesso possessore e sia della medesima qualit� o classe o, ancora, abbia la stessa destinazione�;
- Non probatorio: non fornisce la prova giuridica della propriet� o dei relativi diritti reali (l�intestazione � cd. ditta catastale - pu� non essere aggiornata perch� nessuno ha provveduto alla relativa voltura; oggi effettuate in via telematica con l�invio di UINICO, che richiede l�esatta coincidenza con i dati in Catasto).
Le finalit� del Catasto sono due:
1) Accertamento della consistenza della propriet� immobiliare con la gestione delle sue variazioni (fusioni, frazionamenti, sopressioni, accatastamenti ..);
2) Strumento di perequativa fiscale mediante la determazione di rendite che rappresentino le principali caratteristiche.
Il D.lgs. 112/98 (Bassanini) ha conferito ai Comuni le funzioni di conservazione, utilizzazione ed aggiornamento degli atti del Catasto, segnando cos� l�inizio del processo di decentramento del catasto agli enti. Il D. lgs 300/99 ha sostituito il Dipartimento del territorio con l�Agenzia del Territorio.
In Italia esistono due differenti sistemi di pubblicit� immobiliare:
1) La Trascrizione su base personale, disciplinata dal c.c. e che rappresenta il modello generale;
2) Il sistema tavolare, ossia l�iscrizione su base reale che vige solo in alcune provincie del nord (Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia, Cervignano del Friuli, Palmanova, Pontebba, Belluno, Cortina d�Ampezzo e Colle S. Lucia).
Il sistema generale di trascrizione � su base personale, ossia tutti i mutamenti giuridici vengono registrati attraverso repertori riferibili alla singola persona fisica o giuridica. Il sistema tavolare � invece su base reale, ossia ogni registrazione � riferita al singolo bene oggetto della disposizione, evitando cos� di inseguire, mediante ispezioni nominative a ritroso nel tempo, tutti i soggetti che in qualche modo hanno avuto a che fare con quel bene.
Diverso � anche il regime di efficacia della formalit� pubblicitaria: il sistema di trascrizione ha natura dichiarativa , ossia ha valenza solo ai fini della opponibilit� dell�atto erga omnes, non incidendo sull�efficacia traslativa o costitutiva dei diritti. Il sistema tavolare ha invece natura costitutiva, per cui �il diritto di propriet� e gli altri diritti reali sui beni immobili non si acquistano se non con l�iscrizione del diritto nel libro fondiario�, con una forte limitazione del principio consensualistico ex 1376 c.c. Diversa � anche la disciplina nella ipotesi in cui non sia stato trascritto un atto: mentre infatti ai sensi dell�art. 2650 c.c. l�omessa trascrizione dell�atto precedente costituisce solo inefficacia della trascrizione successiva, ma non impedisce l�esecuzione della formalit�, la mancata intavolazione del diritto della parte alienante costituisce causa di in eseguibilit� della intavolazione del diritto dell�acquirente. 2. L�unit� immobile urbana ed i beni comuni non censibili
L�unit� immobiliare urbana � l�unit� di misura su cui si articola il catasto ed � definita come �una porzione di fabbricato, un intero fabbricato , un insieme di fabbricati, o un�area che nello stato in cui si trova e secondo l�uso locale, presenta delle potenzialit� di autonomia funzionale e reddituale�.
Requisito � quindi l�autonoma capacit� funzionale e di reddito, che la distingue dai beni comuni non censibili. L�unit� immobiliare non pu� comprendere pi� parti da intestare a ditte diverse, come non pu� comprendere parti rurali.
I beni che non sono oggetto di inventariazione, in quanto privi di autonomia reddituale, sono elencati dall�art. 3 d.m. 28/98 quali i manufatti inferiori a 8 mq, quelli privi di copertura, le tettorio, i pollai e simili, di altezza inf. a 1,80 m. e volumetria inf. a 150 mc.
I beni comuni non censibili non vengono rappresentati nella planimetria catastale ma solo sull�elaborato planimetrico, n� possono essere volturati. Qualora bisogna cedere un BCNC ad un comproprietario/terzo, bisogner� procedere alla sua soppressione e , contemporaneamente, al suo accatastamento come �unit� afferente� (cat. F/1), intestata a tutti gli aventi diritto. Cos� sar� possibile procedere anche alla sua voltura.
Diverso dalla unit� immobile urbana � il concetto di costruzione, di cui all�art. 2 d.m. 28/98, per cui sono tali le costruzioni o porzioni di esse, ancorate o fissate al suolo, nonch� gli edifici sospesi o galleggianti stabilmente assicurati al suolo, purch� risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali, diversi dai fabbricati rurali.
3. Le rappresentazioni grafiche
1) Il quadro di unione: rappresenta graficamente l�intero territorio del Comune, mostrando come sono collegati tra loro i vari fogli di mappa;
2) Il foglio di mappa: rappresenta una porzione del territorio comunale, numerato progressivamente da nord a sud, rappresentando le particelle (mappali) ivi contenute;
3) le particelle identificano la minima unit� impositiva che pu� essere
il fabbricato, l�area di terreno, una porzione di strada;
4) il subalterno identifica infine l�eventuale divisione del fabbricato, che consiste nelle singole propriet� (appartamento) oppure in beni comuni (censibili o non); per le porzioni esclusive (giardini, cortili) pu� essere utilizzato lo stesso identificativo.
5) l�elaborato planimetrico: rappresenta la mappa pi� dettagliata dell�intero fabbricato, da cui sono ricavabili anche i beni comuni non censibili (da cui generalmente parte la numerazione dei subalterni); tuttavia non sono in essi rappresentati le suddivisioni all�interno dei singoli appartamenti. 6) planimetria catastale: ogni appartamento ha la propria scheda planimetrica, documento non ufficiale e che � possibile visionare solo previa delega del titolare, che consiste in un elaborato grafico che rappresenta l�immobile anche ai fini della sua consistenza (metri quadrati) con tutte le sue suddivisioni interne. Il notaio, per accedere alle planimetrie degli immobili di cui � incaricato, dovr� presentare una dichiarazione nella quale attesta l�incarico alla stipula relativa all�immobile di cui si chiede la planimetria. Le planimetrie possono essere richieste solo presso le compenti Agenzie del Territorio (e non telematicamente).
(Tra le diverse tipologie di planimetrie esistono anche le planimetrie riservate, che rappresentano speciali categorie di immobili con particolari requisiti di segretezza � banche, aeroporti militari, carceri ..).
7) Estratto di mappa: rappresenta la disposizione spaziale di alcuni fabbricati o terreni, riportando i numeri di ciascuna particella. In via telematica � possibile prelevare solo gli estratti di mappa dei terreni. Esiste sia la mappa urbana che rustica. Il Tipo mappale � un atto di aggiornamento del catasto terreni con cui si effettua l�inserimento di nuovi fabbricati o a seguito di ampliamenti.
La rappresentazione in mappa ha lo scopo di individuare la proiezione su terreno di ciascun fabbricato, avente caratteristiche architettoniche/costruttive proprie.
4. Le Attinenze ed i segni
L�area coperta del fabbricato e quelle delle sue attinenze scoperte non disgiunte, allorch� sulle stesse esistino i medesimi diritti di propriet�, costituiscono nel loro insieme una particella edilizia.
Se invece sulla attinenza disgiunta esistono diversi diritti di propriet�, costituiscono due diverse particele.
Le attinenze coperte disgiunte dal fabbricato hanno sempre un separato numero, anche se hanno gli stessi diritti di propriet�. Un�attinenza coperta, che � sita nel cortile graffato al fabbricato principale ma non � direttamente congiunta con il fabbricato, prede un numero proprio.
Perch� ad un fabbricato possa essere graffato un fabbricato contiguo, devono avere i medesimi diritti di propriet� e l�area deve essere attinenza del fabbricato (destinata in modo durevole all�uso di quel fabbricato).
L�area scoperta contigua a pi� fabbricati con diversi numeri, viene generalmente graffata con il fabbricato principale.
Le aree contraddistinte da linee tratteggiate indicano una costruzione sovrastante o sottostante ad area diversamente rappresentata od a particella di terreno inedificato od ad aree di terreno appartenenti a diverso proprietario.
I cortili, le chiostrine e simili coperti nei piani terreni per costituire locali in continuit� con negozi, ecc. sono rappresentati con una linea tratteggiata; sono invece rappresentati con linea punteggiata quando i locali per deposito, autorimesse e simili sottostanti a cortili, distacchi, ecc.
- il segno di �graffa� si usa per collegare aree adiacenti sulle quali esistono identici diritti di propriet� e costituiscono un�unica particella,con un�unica superficie totale, nella quale si possono distinguere diverse porzioni (piazzali, corti, cortili).
- il segno di �unione� si usa per unire ad una particella aree contornate con linea tratteggiata o punteggiata (e perci� non distinte con numeri n� superficie) rappresentative di costruzioni sovrastanti o sottostanti. Tale simbolo si utilizza solo nel caso in cui la porzione di fabbricato in sottosuolo/soprasuolo si estenda sopra o sotto aree diversamente censite, quali strade pubbliche o particelle inedificate oppure fuori all�area di sedime del fabbricato.
- segno di �parentesi� si pu� attribuire ad un�area rappresentata da linee tratteggiate non unita con la relativa area/particella e viene ad essa assegnato un numero chiudendolo tra parentesi in quanto non ha attribuzione di superficie.
Non sono rappresentate in mappa le piccole costruzioni accessorie minori di 1,50 mq.
5. Tipologie di visure ed i dati relativi Esistono vari tipi di visure catastali, oggi consultabili anche in via telematica, tra cui: per immobile, per soggetto, per identificativo provvisorio o nota (numero denuncia scheda catastale), elenco fabbricato, per indirizzo (per risalire al fabbricato che interessa). Ogni visura pu� essere sintetica, ampliata o storica, che ci permette pi� facilmente di individuare �salti cronologici�. E� inoltre possibile effettuare una visura per dati metrici, che permette il cd. collegamento di scheda, per associare una scheda (Mod.5) (con n. protocollo, data presentazione, busta mod. 58 che raccoglie la planimetria) ai dati catastali o viceversa (consultabile solo presso l�agenzia del territorio).
Quando una particella viene soppressa, i suoi dati non vengono cancellati ma effettuando una visura sapremo quali particelle questa soppressione ha dato origine (o meno).
1) Zona censuaria: � una zona territoriale contraddistinta da caratteristiche similari (e pu� comprendere anche pi� Comuni); le zone censuarie sono divise in microzone che rappresenta lo strumento operativo idoneo a perimetrare aree urbane caratterizzate da una significativa omogeneit�.
2) La categoria individua la destinazione funzionale ordinaria della unit� immobiliare. Le catogorie del catasto urbano sono 6: imm. a destinazione ordinaria, a servizi, dest. commerciale, dest. speciale, dest. particolare e Ente urbano.
3) La classe: viene attribuita in funzione della qualit� urbana e caratteristiche edilizie mediante l�operazione di classamento, con suddivisione in classi di redditivit� (ad eccezione dei gruppi D, E ed F). Nel Catasto fabbricati la prima classe (1) comprende gli immobili di minor produttivit�, mentre � l�inverso nel Catasto terreni. E� sempre un atto amministrativo.
4) la consistenza � un elemento per determinare la rendita (= consist. x tariffe d�estimo). Non viene calcolata per le categorie D,E ed F.
5) i vani catastali si dividono in: - principali: i soggiorni, le camere, i saloni e le cucine a prescindere dalla loro superficie;
- accessori diretti: locali necessari per il servizio e/o disimpegno dell�abitazione (corridoi, bagni, rispostigli); possono anche essere esterni. A ciascuno di questi � assegnato 1/3 di vano; se hanno una superficie assimilabile ad un vano principale, viene assegnato un intero vano. - accessori indiretti: sono quei vani che pur non essendo strettamente necessari (e generalmente con autonomia funzionale) ne integrano la funzione (cantine, soffitti, ripostigli, lavatoi). Sono computati in � di piano e vengono divisi in comunicanti e non.
- dipendenze: sono le superfici libere a servizio della u.i.u., anche in comune (portici, giardini..)
6) la superficie catastale: � la superficie lorda della u.i.u.
7) Rendita catastale: il passaggio dalle rendite catastali ai valori catastali si ottiene moltiplicando la rendita x:
- 105 x le unit� residenziali;
- 52,50 x gli uffici;
- 35,70 x gli immobili commerciali.
La rendita pu� anche solo essere �proposta� ossia non accertata dall�Ufficio ma semplicemente dichiarata dal titolare in sede di accatastamento / variazione e non � decorso il termine di 12 mesi di cui all�art. 1 c.3 Dm 701/94.
8) Partita catastale: � un numero che identifica il soggetto/i intestatari del bene; con l�avvento del sistema informatica la partita � scomparsa, lasciando il posto alla semplice ditta catastale (intestatari). Le ditte sono aggiornate tramite voltura (oggi automatica con Unico solo se i dati del �dante causa � soggetto contro� coincidono con le ditte catastali dei beni).
Esistono inoltre 3 partite speciali:
Partita A - per i beni comuni non censibili (corti condominiali, androni, scale, locali tecnici) � accessori comuni a pi� soggetti (ditte) che non hanno reddito proprio;
Partita 0 � per i beni comuni censibili: accessori comuni che possono produrre reddito (ripostigli, autorimesse)
Partita C � per gli immobili soppressi (spenti)
Ad ogni scheda catastale � unita una busta Mod. 58 che si configura come un raccoglitore di tutte le planimetrie delle unit� immobiliari di un singolo fabbricato.
6. I principali mutamenti delle unit� immobiliari
Ogni mutamento che influisce sulla sagoma dell�edificio, disposizione degli spazi interni o sulla destinazione d�uso comporta conseguentemente la modifica del classamento e della rendita catastale (pertanto il tecnico dovr� predisporre la relativa denuncia di variazione con il Docfa). Dal punto di vista urbanistico tali operazioni necessitano almeno di una D.I.A. (ad eccezione del n. 6) o, per gli interventi pi� importanti, di permesso di costruire /concessione in sanatoria.
1) Ampliamento o modifica della u.i. per ristrutturazione / cambio di destinazione d�uso:
quando si parla di ampliamento bisogna far riferimento alla singola u.i. e non al fabbricato. Si ha ampliamento quando l�unit� preesistente si amplia un pianta; se invece si costruisce una nuova unit� in aderenza, si avr� un ampliamento dell�area di sedime ma la denuncia sar� di nuova costruzione (accatastamento) e non di variazione. Se invece trattasi di costruzione in aderenza di un altro vano od anche staccata di vano accessorio, si avr� aumento della superficie della costruzione preesistente.
2) diversa distribuzione degli spazi interni: Si ha con la formazione di un locale di pi� (senza che venga alterata la superficie) come nella ipotesi di suddivisione di una grande locale in due pi� piccoli.
3) Frazionamento per trasferimento di diritti: Si effettua quando � necessario dividere l�immobile in pi� parti cos� che ciascuna parte possa essere oggetto di separato atto di disposizione / diversa destinazione d�uso.
4) fusione di pi� unit�;
5) divisione: Mentre il frazionamento si utilizza per generare una unit� immobiliare che di per s� non ha i requisiti per essere autonoma, nella divisione la nuova unit� immobiliare ha tutte le caratteristiche di autonomia funzionale e reddituale.
6) Esatta rappresentazione grafica dell�unit� immobiliare [Non serva la DIA a differenza della �diversa distribuzione di spazi interni]: ogni qualvolta la scheda catastale non rappresenti correttamente lo stato di fatto della u.i (manca ad es. la cantina o il balcone, c�� un muro divisorio che non � rappresentato) ad es. per mero errore materiale nella planimetria. L�errore non deve essere dovuto ad opere sopraggiunte od abusi. Si procede presentando una nuova scheda di variazione.
7) Stralcio di aree urbana: una porzione attualmente di pertinenza del fabbricato (es. cortile) deve essere oggetto di separato atto di disposizione. Le variazioni di cui a n. 1 � 3 � 4 � 5 e 7 richiedono la soppressione del precedente numero di subalterno e la costituzione di uno nuovo.
La dichiarazione di variazione nello stato deve essere presentata entro 30 giorni dal momento in cui le variazioni si sono verificate. In caso di omessa o ritardata denuncia si applica una sanzione amministrativa (da 258 a 2066 euro). Sono applicabili gli istituti del ravvedimento operoso e della definizione agevolata ove la denuncia sia presentata entro 395 giorni.
7. Visura del Catasto terreni
Nella visura di un terreno vi sono alcuni dati diversi ed in particolare:
1) Porzione: anche al catasto terreno una stessa particella pu� essere suddivisa in pi� parti, ossia in porzioni (e non subalterni). Queste sono individuate con le lettere dell�alfabeto ed indicano un diverso tipo di cultura presente sul lotto.
2) Qualit� e classe: la qualit� indica la tipologia di coltura presente sul terreno mentre la classe corrisponde ai livelli di produttivit� della cultura. Esistono 5 tipi di classi per ogni tipo di suolo che variano di almeno del 20% nel reddito.
3) Superficie: � divisa in ettari (ha � 10.000 mq), are (1.000 mq) e centiare (1 mq).
4) Deduzioni: sono le spese non ordinarie (opere di difesa, bonifica ecc.) che rappresenta la quantit� fissa da detrarre dalla tariffa principale.
5) Reddito agrario (R.A.): � il reddito soggetto ad imposta che viene attribuito a chi utilizza il terreno. Il Reddito Dominicale (R.D.) � invece attribuito al possessore del terreno.
6) Diritti e oneri reali: evidenzia la natura del diritto dell�intestatario del bene.
Il livello costituiva una vendita a termine dietro versamento di un corrispettivo (livello, pensio o censo) per cui alla scadenza del termine la propriet� tornava al concedente.
La mezzadria � il contratto agrario di associazione con il quale un proprietario di terreni (concedente) ed un coltivatore (mezzadro) si dividono i prodotti e gli utili.
L�ente urbano (e.u.) sta ad indicare che su di un determinato terreno (o vicino ad esso) � stato edificato un fabbricato; non � mai volturabile. Il passaggio della particella dal catasto terreni ad ente urbano avviene con l�accatastamento del relativo fabbricato. Come ente urbano, il terreno perde la sua qualit� ed il reddito. L�ente urbano non va confuso con l�area urbana (F/1), censita al catasto fabbricati, che generalmente rappresenta una pertinenza scoperta di un fabbricato o di un lotto. L�area urbana � intestabile e volturabile ma senza reddito.
8. Le categorie catastali.
Gruppo A � Residenze e uffici privati
A/2: Abitazioni di tipo civile;
A/3: Abitazioni di tipo economico;
A/4: Abitazioni di tipo popolare;
A/5: Abitazioni di tipo ultrapopolare � ora non esiste pi�;
A/6: Abitazioni di tipo rurale� ora non esiste pi�;
A/7: Abitazioni in villini;
A/9: Castelli � Palazzi di pregio;
A/10: Uffici e studi privati;
A/11: Abitazioni e alloggi tipici.
Gruppo B � Immobili destinati a servizi / strutture di uso collettivo
B/1: Collegi, ricoveri, ospizi, conventi, seminari, caserme
B/2: Ospedali e case di cura
B/3: Prigioni B/4: Uffici pubblici
B/5: Scuole
B/6: Biblioteche, musei, gallerie, accademie, circoli ricreativi
B/7: Cappelle e oratori non dest. culto pubblico
B/8: Magazzini sotterrani per deposito deterrate
Gruppo C � Locali ad uso commerciale
C/1: Negozi e botteghe
C/2: Magazzini e locali deposito
C/3: Laboratori per arti e mestieri
C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi
C/5: stabilimenti balneari
C/6: Stalle, scuderie, autorimesse e rimesse
Gruppo D � Immobili con destinazione speciale
D/1: opifici / att. industriale
D/2: alberghi e pensioni
D/3: teatri, cinema,sala concerti, spettacoli
D/4: ospedali e case di cura con fine di lucro
D/5: istituti di credito, cambio ed assicurazione
D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi
D/7: speciali esigenze di attivit� industriale
D/8: speciali esigenze di attivit� commerciali
D/9: edifici galleggianti o sospesi � ponti privati
D/10: per funzioni produttive per l�agricoltura
Gruppo E � Imm. destinazione particolare
E/1: stazione per servizi di trasporto / navali e aerei
E/2: ponti e passi
E/3: speciali esigenze pubbliche
E/4: recinti chiusi per esigenze pubbliche
E/5: fortificazioni
E/6: fari, semafori, torri
E/7: fabbricati per il culto pubblico
E/8: cimiteri
E/9: altri edifici particolari
Gruppo F � Entit� urbane che non producono reddito
F/1: Aree � corte urbana (non legate a u.i.)
F/2: unit� collabenti (inabitabili)
F/3: u.i. in corso di costruzione (costruzione non ultimata)
F/4: unit� in corso di definizione (corrispondente delle u.i. in corso di costruzione per le denuncie di variazione)
F/5: lastrici solari
8. Rendita proposta e definitiva
La rendita catastale di un fabbricato � definita dall�art. 9 RDL 652/39 come �rendita lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione delle spese di riparazione � manutenzione�. La rendita dipende soprattutto dalla �macrozona� ossia dal territorio urbano preso in considerazione.
Il contribuente, ogni volta che procede all�accatastamento di un bene nuovo o muta lo stato materiale di uno gi� esistente, deve presentare la dichiarazione di rendita proposta. L�ufficio, dalla data di avvenuta denuncia / variazione, ha tempo un anno per procedere all�accertamento della congruit� della rendita (cd. classamento tacito).
In presenza della rendita proposta l�immobile � da considerarsi censito, per quanto in via provvisoria. Altra tesi attribuisce invece alla rendita proposta solo natura di fase del procedimento di classamento.
L�eventuale correzione dell�Amministrazione non ha effetti retroattivi.
Nella ipotesi di vendita di immobile con rendita proposta, la parte dichiara di avvalersi della disposizione di cui all�art. 12 DL 70/88 cov. con L 154/88, presentando alla Agenzia delle Entrate entro 60 giorni la ricevuta di presentazione della domanda di voltura (oggi automatica con Unico). Cos� facendo il contribuente potr� ottenere la rendita definitiva necessaria per la �valutazione automatica� (prezzo-valore). Si considerano interventi che influiscono sul classa mento e sulla rendita dell�immobile: gli ampliamenti, sopraelevazione, costruzione in adiacenza, chiusura del terrazzo, frazionamento, fusione, variazioni interne con ridistribuzione modificazioni del numero di vani, cambiamenti di destinazioni d�uso.
9. I Fabbricati rurali
Si premette la diversit� tra la definizione urbanistica e quella tributaria (ai fini della applicabilit� delle agevolazioni PPC) del fabbricato rurale.
Rientrano tra i fabbricati rurali.
1) Fabbricati rurali di servizio: sono quelli strumentali alle attivit� agricole e attivit� connesse di cui all�2135 c.c. incluse le costruzioni strumentali destinate ad uso ufficio dell�azienda agricola / agriturismo;
2) Fabbricati ad uso abitativo: sono quelli posseduti ed utilizzati come propria abitazione dall�imprenditore agricolo.
Il terreno cui il fabbricato � asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 mq (un ettaro), ridotta a 3.000 mq nell�ipotesi di cultura in serra / intensiva / floricoltura / terreno sito in comunit� montana.
Mentre in passato il fabbricato rurale erano solo al Catasto Terreni, oggi devono essere censiti al Catasto Fabbricati.
In caso di trasferimento avente ad oggetto fabbricati rurali, che abbiano perso i requisiti di ruralit�, la legge prevede l'obbligo di denuncia (accatastamento) al catasto dei fabbricati; si ritiene che l'atto notarile possa essere ugualmente stipulato nonostante l'omissione di tale denuncia, salve le sanzioni previste dalla legge a carico del proprietario (salvo contrarie prassi presso i competenti uffici).
Gli imprenditori agricoli potranno acquistare immobili rurali accatastati anche al Catasto terreno, e questi saranno trasferiti unitamente al terreno cui accedono, salva specificazione in atto della loro esistenza.