Source: https://www.rheinische-hausverwaltung.com/immobilien-lexikon/
Timestamp: 2020-07-10 20:06:36
Document Index: 121882887

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 559', '§ 27', '§ 6', 'BGH', 'BGH', '§ 21']

Hausverwaltung Meerbusch - Immobilien & WEG Verwaltung - Immobilien-Lexikon
Oftmals werden wir von unseren Kunden nach den unterschiedlichsten Begriffen bzw. Definitionen aus der Immobilienwirtschaft gefragt. Im folgenden werden wir Ihnen nach und nach einige Begriffe und Fragen aus der Immobilienwelt erläutern die auch für den Immobilien-Laien bzw. Kunden unserer Hausverwaltung verständlich sind.
Untervermietung - Darf ich meine Wohnung grundsätzlich untervermieten ?
Es gibt eine Fülle von Gründen warum der Mieter seine Wohnung untervermieten will. Oftmals wird mit der Zeit die Wohnung zu groß weil Kinder oder Partner ausgezogen sind. Oder aber der Mieter nutzt die Wohnung aufgrund beruflich veränderter Situationen vorübergehend gar nicht mehr. Hier liegt es nahe, dass der Mieter seine Wohnung komplett oder auch nur teilweise an Dritte gegen Zahlung eines Entgelts vermieten will. Findet eine Untervermietung statt, so schließt der Untermieter ausschließlich mit dem Mieter einen Vertrag ab. Der eigentliche Mietvertrag mit dem Vermieter gilt natürlich weiterhin und bleibt hiervon auch unberührt.
Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf Untervermietung wenn dieser ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Der Vermieter kann diesen Anspruch jedoch widersprechen wenn z.B. die Wohnung durch die Aufnahme einer weiteren oder mehreren Personen überbelegt wäre. Oder aber wenn dieser berechtigte Gründe gegen den Untervermieter hat. Wer unerlaubt untervermietet riskiert im schlimmste Falle die fristlose Kündigung.
Welche Höhe der Betriebskosten sind für meine Wohnung eigentlich normal ?
Die Betriebskosten oder auch Nebenkosten genannt (Stichwort:" zweite Miete") variieren natürlich von Wohnung zu Wohnung. Oft gibt auch regionale Unterschiede die der Vermieter nicht zu vertreten hat. So kann eine Wohnung in Süddeutschland teuerer sein als eine vergleichbare Wohnung im Osten der Republik. Gerade Kosten wie die Grundsteuer oder auch Versicherungsbeiträge lassen sich in Deutschland nicht gleich berechnen.
Im Durchschnitt kann man aber festhalten, dass die Nebenkosten ca. zwischen 2,15 und 2,80 Euro pro Qudaratmeter liegen. Man sollte aber immer wieder beachten, dass bei einem Vergleich auch die Nebenkostenarten identisch sind. So kann eine Wohnung mit Garten und Aufzug (Kosten für Gartenpflege und Aufzugkosten) wesentlich niedriger liegen als eine Dachgeschosswohnung ohne Gemeinschaftsgarten und Fahrstuhl.
Wie häufig darf der Vermieter in die Wohnung des Mieters ? Darf es er dies ohne Ankündigung und auch so oft wie er will ?
Grundsätzlich gilt. Der Vermieter muss seinen Besuch ankündigen. Ankündigen heißt rechtzeitig und nicht nur einige Stunden vorher. Dem Mieter sollte er Gelegenheit geben sich auf den Besuch einzustellen. Ferner muss er auch Termine z.B. Besichtigungstermine mit Interessenten oder Handwerkern nach Möglichkeit an einem Tag zusammenlegen anstatt 3 oder 4 Einzeltermine pro Woche wahrzunehmen. Der Grund des Besuchs des Vermieters sollte ebenso dem Mieter genannt werden. Routinekontrollen des Vermieters um nur mal "nach dem Rechten zu schauen" sind nicht zulässig.
Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis ! Welche Fristen es gibt für den Vermieter gibt.
Kürzlich wurden wir gefragt ob der Vermieter bei einer Kündigung besondere Fristen zu beachten hat. Diese Frage können wir bejahen und weisen auf folgende gestaffelten Möglichkeiten hin. (Wichtig zu beachten ist, dass es auf die Dauer des Mietverhältnisses ankommt).
Beträgt die Mietdauer weniger als 5 Jahre hat der Vermieter eine Frist von 3 Monaten einzuhalten
Das Mietverhältnis besteht schon mehr als 5 Jahre hat der Vermieter eine Frist von 6 Monaten zu beachten
Wohnt der Mieter bereits seit mehr als 8 Jahren in der Wohnung oder dem Haus sind es 9 Monate
Heizkosten - Nützliche Einspartips für Mieter und Eigentümer
Die kalte Jahreszeit beginnt. Schon im Oktober sind Vermieter i.d.R. verpflichtet die Heizung im Haus zu aktivieren. Auch in diesem Jahr werden die Heizkosten wieder die größte Position im Bereich der Betriebskosten einnehmen.
Als Hausverwalter können wir Ihnen den ein oder anderen Tipp geben wie Sie die Heizkosten minimieren können:
Temperatur reduzieren ! Gerade im Schlafzimmer oder in Räumen in denen man sich nicht dauerhaft sondern eher kurz aufhält sollte die Temperatur angepasst werden. Nachts ggf. nochmals die Gradzahl regulieren
Dauerhaftes Lüften bei gekipptem Fenster ! da hier die warme Luft logischerweise aus dem Fenster entweicht.
Häufiges Ausstellen der Heizung bei kurzer oder mittelfristiger Abwesenheit. Hier besteht die Gefahr, dass die Wände auskühlen
Heizkörper sollten generell nicht zugestellt werden. Sind vor oder auf dem Heizkörper Gegenstände gelagert braucht die Heizung natürlich mehr Energie um einen Raum unter gleichen Bedingungen aufzuheizen. Gardinen, Möbelstücke oder Kleidungsstücke sollten demzufolge nicht vor oder auf der Heizung positioniert werden.
Darf mir der Vermieter das Rauchen im Haus oder Wohnung bzw. Balkon verbieten ?
Die meisten Mieter sind immer noch der Meinung, dass der Vermieter einem das Rauchen innerhalb der Wohnung verbieten darf. Dies ist aber nicht der Fall, denn das Rauchen ist vertragsgemäß und gehört zum normalen Mietgebrauch dazu und kann daher nicht untersagt werden. Viele Gerichte haben aber inzwischen geurteilt, dass man gerade auf dem Balkon auf Rücksicht der Nachbarn sich an bestimmte Zeiten halten muss. Hier sollte man sich untereinander auf feste Zeiten einigen die einfach rauchrei bleiben.
Was kann man von der Jahresabrechnung steuerlich absetzen ?
Leistungen von Handwerkern und haushaltnahe Beschäftigungen können von der Steuer abgesetzt werden. Seit dem Jahre 2006 ist dies auch für Betriebskosten der Fall. So unter anderem auch für Hausmeister, Gartenpflegedienste, Wärmeableser, Winterdienste, Treppenhausreinigungen, Wartungen von Aufzügen und Heizungen oder die Reinigung durch den Schornsteinfeger.
Die Mietkaution - Welche Höhe ist zulässig und wofür wird sie eigentlich gebraucht ?
Heutzutage ist es kaum noch möglich eine Wohnung oder eine gewerbliche Fläche ohne Kaution zu bekommen. Aufgrund der immer schlechteren Zahlungsmoral der Mieter sind die Vermieter praktisch dazu angehalten eine entsprechende Summe als Sicherheit (Kaution) vom Mieter einzubehalten.
Die Mietkaution wird ggf. benötigt wenn der Mieter Schäden verursacht hat die über die normale Abnutzung der Mietsache liegen oder aber wenn die Miete für ein oder mehrere Monate ausbleibt. Dies betriftt die Kaltmiete als auch die dazugehörigen Betriebskosten. Bei einem Wohnraummietvertrag darf der Vermieter nicht mehr als drei Monatskaltmieten vom Mieter fordern. Dies läuft auch nicht automatisch sondern muss im Vertrag vereinbart werden. Der Gesetzgeber erlaubt dem Mieter allerdings dies in 3 Raten zu begleichen. Die erste Rate ist direkt bei Einzug (Übergabe) fällig die beiden weiteren in den entsprechenden Folgemonaten.
Die Grundsteuer, 25-50 % Erlass sind bei Leerstand möglich !
Sollte ein Vermieter seine Immobilien nicht voll vermietet bekommen kann dieser bei der zuständigen Gemeinde bzw. in manchen Städten auch beim Finanzamt einen Antrag auf Grundsteuererlass stellen. Hierbei ist zu beachten, dass der Antragsteller dies bis spätestens zum 31.03. des Folgejahres erledigen muss.
Wichtig ist, dass der Rohertrag mindestens 50 % ausgeblieben ist. Ist dies der Fall ist ein Erlass von 25 % der Grundsteuer möglich. Bleibt der Rohrertrag hingegen um 100 % aus werden 50 % der Grundsteuer erlassen. Vorraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter den Leerstand nicht zu vertreten hat. Er muss schon das Mindeste tun um einen möglichen Leerstand zu vermeiden.
Als Beispiele gelten das konsequente Schalten von Immobilienanzeigen als auch das Anbieten der Immobilie zu einem marktkonformen Mietpreis. Darüber hinaus sollte der Eigentümer der Immobilie auch um die stetige Instandhaltung und Pflege des Gebäudes bemüht sein damit das Interesse an einer möglichen Vermietung durch den potentiellen Mieter nicht abgeschreckt wird.
Der Staffelmietvertrag, oftmals kommt er zur Anwendung
Bei einem sogenannten Staffelmietvertrag einigen sich Vermieter und Mieter, dass die Wohnraummiete in gewissen Zeitabständen (meist jährlich) um einen bestimmten Betrag bzw. Prozentsatz automatisch ansteigt. Dieses wird schon im Mietvertrag im voraus geregelt so dass es kein separates Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter bedarf.
Für den Vermieter ist es zwingend, dass er die genauen Zeitpunkte der Erhöhung als auch den genauen Erhöhungsbetrag im Mietvertrag nennt.
Bei den Mietern ist er sicherlich nicht so gerne gesehen aber er kann auch gewisse Vorteile haben. So kann der Mieter sicher sein, dass der Vermieter keine weiteren Mieterhöhungen aussprechen darf (z.B. § 558 und § 559) Außerdem kann er sich früh genug auf die Mieterhöhungen die erst in den nächsten Jahren wirksam werden einstellen kann. Die ist bei einer normalen Mieterhöhung nicht der Fall !
Zu beachten ist allerdings: Die Mietpreisbremse gilt auch bei Staffelmietverträgen !
Was der Vermieter alles fragen darf....
Vor einem anbahnenden Mietverhältnis ist es völlig legitim, dass der Vermieter seinen potentiellen Mieter auf den Zahn fühlt. Aber welche Fragen sind erlaubt und welche nicht ?
Angaben zur Person: Grundsätzlich ist die Abfrage des Name und die Anschrift des Mieters natürlich erlaubt, Fragen nach der Relegion und der Staatsangehörigkeit des Mieters sind aber nicht zulässig. Gleiches gilt z.B. für Fragen ob der Mieter schon einmal verheiratet war oder ein eventueller Kinderwunsch in Aussicht gestellt wird. Jedoch hat der Vermieter aber ein Interesse zu erfahren mit wie vielen Personen die Wohnung oder das Haus bewohnt wird. Auch das beliebte Kopieren oder Einscannen des Personalausweises ist nicht gestattet. Das gleiche gilt natürlich auch für die Begleitperson bzw. dem zweiten Mieter. Ebenso tabu sind Fragen über seine Freizeitgestaltungen oder politischen Interessen.
Angaben über die wirtschaftliche Situation: Die Zahlung der Miete gehört zu der obersten Obliegenheit des Mieters daher ist der Vermieter auch interessiert wahrheitsgemäße Angaben über den Beruf bzw. die Nennung Arbeitgebers und des Einkommens zu erfahren. Hier muss der Mieter schon richtige Angaben machen. Auch Fragen nach einer eventuell bestehenden Verbraucherinsolvenz sind dem Vermieter gestattet.
Tierhaltung innerhalb des Mietverhältnisses - Ein grundsätzliches Verbot ist unwirksam
Grundsätzlich sollte man wissen, dass ein generelles Tierhaltungsverbot im Mietvertrag nicht zulässig ist. Sollte der Vermieter dieses in einem Mietvertrag festgelegt haben und sich pauschal gegen jegliche Art von Tierhaltung entschieden haben ist diese Klausel unwirksam. Derartige Verbote führen nämlich auch dazu, dass der Mieter keine Kleintiere halten darf was er jedoch auch ohne Zustimnmung bzw. Genehmigung des Vermieters darf. Hierzu gehören z.B. Tiere wie Wellensittiche, Meerschweinchen oder Goldfische zu.
Anders sieht die Beurteilung bei exotischen und vor allen Dingen gefährlichen Tieren aus. Sollte der Mieter z.B. Giftschlangen, Skorpione oder Spinnen halten von denen eine Gefährdung ausgeht sind diese ebenso unzulässig. Weiterhin müssen Tiere allegemein in der Wohnung artgerecht gehalten werden. So wären z.B. 50 Kanarienvögel in einem Appartement sicherlich nicht den Ansprüchen gerecht.
Der Negativbeschluss... was bedeutet das ?
Immer wenn ein sogenannter Negativbeschluss vorliegt handelt es sich hierbei um einen Beschluss der nicht positiv durch die Eigentümer zustandegekommen ist. D.h. entweder wurde dieser abgelehnt oder aber die erforderliche Mehrheit wurde bei der Abstimmung nicht erreicht. Sie werden also als abgelehnt verkündet. Jedoch kann ein Negativbeschluss angefochten werden wobei der Beschlussantrag unter Umständen doch wirksam werden kann. Dies muss jedoch das Gericht entscheiden.
Immobilienkaufmann, ein Lehrberuf der sehr facettenreich ist, hätten Sie das gedacht ?
Die Ausbildung ist sehr manigfaltig genauso wie deren Einatz. So werden Immobilienkaufleute bei Hausverwaltungen, Wohnungsunternehmen, Maklern, Bauträgern oder Wohnungsgenossenschaften eingesetzt. Hier beraten sie Kunden in Immobilienfragen, vermieten, verpachten und verkaufen Grundstücke und Gebäude und übernehmen kaufmännisch verwaltende Tätigkeiten im Innen- und Außendienst. Ferner wirken diese natürlich auch an Marketingmaßnahmen mit oder kennen sich in Finanzierungangelegenheiten in der Buchhaltung oder mit Bauvorschriften außerordentlich gut aus. Die Ausbildung dauert wie die meisten kaufmännischen Berufe 3 Jahre und wird im Vergleich zu vielen anderen überdurchschnittlich hoch vergütet. Oftmals wird der schulische Teil an renomierten Privatschulen abgehalten die es in dieser Form nahezu nur in der Immobilienwirtschaft gibt.
Wissen Sie wann einem Mieter ein Vorkaufsrecht zusteht ?
Während der Dauer des Mietverhältnisses besitzt ein Mieter grundsätzlich ein Vorkaufrecht wenn die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und dabei an einen Dritten verkauft werden soll. Allerdings besteht diese Recht nicht wenn die Wohnung z.B. an ein Familienmitglied des Vermieters veräußert wird. Auch der Mieter einer schon bestehenden Eigentumswohung (diese Kenntnis hat er bereits vor Unterschrift des Mietvertrags) kann dieses Recht ebenfalls nicht ausüben es sei denn der Vermieter hat ihm diese Option schon vorn Vornherein (z.B. im Mietvertrag) zugesichert.
Zwischen dem Eigentümer der Wohnung und dem potentiellen Käufer (einem Dritten) muss allerdings ein Kaufvertrag bestehen die der Mieter zu gleichen Bedingungen erwirbt und diese auch akzeptiert. Hierzu muss der Eigentümer dem Mieter bereits im Vorfeld in Kenntnis setzen, dass ein solcher Vertragsentwurt bereits existiert. Dabei kann sich der Mieter aber zwei Monate Zeit lassen ob er die angebotene Wohnung zu diesen Bedingungen kaufen möchte. Vereitelt der Vermieter dem Mieter dieses Vorkaufsrecht muss er ihm den entgangenen Gewinn unter Umständen ersetzen.
Der Maklervertrag, kennen Sie alle Formen ?
Wer mit einem Makler einen Vertrag schließt kann ggf. sofern beide damit einverstanden sind zwischen drei unterschiedliche Formen des Vertrages wählen.
Beim in der Praxis eher selten anzutreffenen "einfachen Maklervertrag" darf der Verkäufer seine Immobilie auch alternativ selbst vermarkten und kann diese sogar je nach Belieben eine Vielzahl von Immobilienvermittlern anbieten die ihm beim Verkauf unterstützen. Der "Alleinauftrag" ist die zweite Möglichkeit mit dem Verkäufer einen Vertrag zu schließen. Hier kann der Makler sicher sein kann, dass nur er als Immobilienprofi die Vermarktung übernimmt ohne das die Konkurrenz diese noch bewirbt. Auch hier kann der Eigentümer seinen Grundbesitz auch noch frei veräußern sofern er einen geeigneten Käufer findet.
Die verbreiteste Form ist und bleibt der "qualifizierte Alleinauftrag". Hier erwirbt der Makler das Recht, dass nur er die Immobilie bewirbt und letztendlich auch verkaufen kann. Weitere Berufskollegen oder gar der Eigentümer selbst sind von einem Verkauf oder einer Vermietung ausgeschlossen. Meist wird der Vertrag auf eine Dauer von einem halben Jahr geschlossen und kann von beiden Seiten alternativ verlängert werden.
Wer bestellt eigentlich den Notar ?
Sicherlich haben Sie sich schon einige Käufer oder Verkäufer gefragt wer denn bei einem möglichen Verkauf einer Immobilie den Notar bestellt bzw. bezahlt. Die Frage ist eigentlich recht schnell beanwortet: Denn immer der, der auch bezahlt also die Immobilie kauft. Normalerweise sucht der Käufer auch im Vorfeld den Notar aus und stimmt mit diesem einen geeigenten Termin ab. Ausnahmen gibt es jedoch: Erwirbt der Käufer jedoch eine Imnmobilie von einem Bauträger so obliegt diesem die Wahl eines Notars. Hierbei ist wieder zu beachten, dass der Kaufvertrag beiden Parteien mindestens 2 Wochen vor Beurkundung vorliegen muss um diesen sorgfältig zu prüfen und mögliche Änderungswünsche der Gegenpartei und dem Notar mitzuteilen.
Was ist versteht man unter der Kappungsgrenze ?
Möchte ein Vermieter den Mietzins erhöhen kann er dies nur in einem Zeitraum von 3 Jahren auf maximal 20 Prozent durchsetzen (in einigen Gebieten mit besonderer Gefahr von Wohnraumversorgung sofern eine Verordnung der Landesregierung vorliegt auch nur um 15 Prozent). Diese Kappungrenze verhindert also, dass der Vemieter die Miete willkürlich und je nach Belieben erhöhen kann. Allerdings muss die Miete zwischen den Erhöhungen 15 Monate unverändert gelieben sein (ausgenommen sind hier Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten oder Modernisierungen) Bei der Anhebung der Miete (hier die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters verlangen, Darüber hinaus gilt diese nur für den sogenannten preisfreien Wohnraum.
Wie unterscheide ich zwischen einer Betriebskostenpauschale, einer Vorauszahlung mit Abrechnung und einer Teilinklusivmiete ?
Folgende Punkte lassen diese drei Arten der Betriebskostenzahlung kurz zusammenfassen:
Vorausszahlung und Abrechnung:
Sie ist eine sogenannte Exklusivmiete und am meisten verbreitet (Nettomiete + Nebenkostenvorauszahlung) wobei die Vorauszahlung angemessen sein muss.
Sie wird stets abgerechnet und muss vertraglich vereinbart werden
Über die Vorauszahlung ist abzurechnen wobei der Abrechungszeitraum ein Jahr beträgt
Fristen sind einzuhalten und zwar die Abrechungsfrist und die Prüfungsfrist von je einem Jahr
Die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung kann vom Vermieter vorgenommen werden
Sie muss nicht abgerechnet werden sollte aber in angemessener Höhe erfolgen
Kann nur erhöht werden wenn dies vertraglich vereinbart wurde
Sinken die Betriebskosten muss natürlich auch die Pauschale gesenkt werden
Hier ist nur ein Teil der Betriebskosten enthalten wobei verbrauchsabhängige Positionen wie Heiz- und Warmwasserkosten getrennt behandelt werden
Prinzipiell besteht auch hier keine Möglichkeit einer Erhöhung es sei denn das dies vereinbart wurde
Was genau steht eigentlich in einem Protokoll einer Eigentümerversammlung ?
Das Protokoll einer abgehaltenenen Eigentümerversammlung sollte nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung angefertigt werden. Neben der genauen Bezeichnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft sollte zuerst der Versammlungstag und der Versammlungsort genannt werden. Als nächstes wird die genaue Zeit der Eröffnung bekanntgegeben. Hierbei ist es wichtig das die genaue Uhrzeit inklusive Minuten genannt werden. Darüber hinaus sind noch folgende Eckdaten notwendig:
Nennung des Versammlungsleitern ggf. auch die seiner Unterstützung (z.B. Mitarbeiter)
die komplette Anwesenheit der teilnehmenden Personen (siehe Teilnehmerliste die ausgehändigt wurde)
Hinweis, dass die Eigentümerversammlung ordnungsgemäß einberufen wurde
Angabe über die Beschlussfähigkeit unter Nennung der anwesenden bzw. vertretenden Personen
die genaue Bezeichnung der TOP´s (Tagesordnungspunkte)
Details der Tagesordnungspunkte inklusive der Formulierung der Beschlussanträge
das Ergebnis der Abstimmung (Wie viele Ja bzw. Nein Stimmen bzw. Stimmenenthaltungen)
Feststellung des Beschlusses durch den Hausverwalter
Ende der Versammlung mit genauer Uhrzeit sowie die Unterschriften
Das Lokusprinzip, seltener Begriff jedoch einfache Erklärung !
Werden Rechte in der gleichen Abteilung des Grundbuchs (z.B. Abteilung II die Rechte Dritter, wie Dienstbarkeiten, Reallasten, Erbbaurechte) oder (z.B. Abteilung III der Grundpfandrechte wie Hypothek, Grund- oder Rentenschuld) eingetragen hat das früher eingetragene Recht Vorrang. So hat z.B eine Hypothek die im April eines Jahres eingetragen wurde gegenüber einer Grundschuld im Mai die höhere Rangordnung und wird daher in einer möglichen Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung als erstes Berücksichtigung finden. Stehen die Rechte in unterschiedlichen Abteilungen so z.B.in Abteilung II und III so hat das unter dem früheren Datum eingetragene Recht Priorität.
Welche Unterlagen braucht eigentlich der Verwalter bei einer Übernahme ?
Folgende Unterlagen sollten bei einer Neuaufnahme eines zu verwaltenden Objektes übergeben werden:
Liste aller Eigentümer oder Mieter mit Anschrift, Telefon und die Anzahl der Personen
Alle derzeitigen öffentliche Bescheide (Grundbesitzabgabenbescheide, Grundsteuer, Müllabfuhr und sonstige Gebührenbescheide, Hinweis auf den Bezirksschornsteinfeger
Verzeichnis aller existierenden Versicherungen (Versicherungspolicen und Schadensfälle)
Sämtliche Dienstleistungsverträge u.a. der Hausreinigung, Heizungsablesedienst, Hausmeister, Entsorger u.a.
bestehende Mietverträge mit Anlagen bzw. Zusatzvereinbarungen / Nachträge
Grundrisse aller Wohnungen bzw. des Hauses
Aufstellung der hinterlegten Kautionen
komplette Auflistung der Übergabeprotokolle
Schließanlage/ Schließplan
Aktueller Stand Soll/Haben Miete
Aufstellung vereinbarter Nutzungs und Gebrauchssregelungen
Gültige Hausordnung
Allgemeine Angaben zum Verwalterobjekt
Plan der Außenanlage
Gewährte Konzessionen (z.B. Plakatwerbung am Haus oder Automatenaufstellung auf dem Grundstück)
Unterlagen der vorhandenen Gwährleistungen (Höhe/ Zeit)
Plan der Außenanlagen und bei Neubauten ggf auch die Baubeschreibung
Haustechnikerpläne und Baubeschreibung
Prüfungsunterlagen z.B. Alarmanlagen, Sprinkler, Rolltore, Brand-Rauchmelder, Blitzschutzanlagen, Notrufsysteme)
Eventuelle Vereinbarungen mit Nachbarn
Kennen Sie die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ?
Die Hausverwaltung hat bestimmte Aufaben und Befugnisse gegenüber der Gemeinschaft die überwiegend im WEG § 27 zwingend geregelt sind und nicht eingeschränkt werden können.
die Verwaltung der eingenommenen Gelder
das Führen der Beschlüsse
die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kontrolle (Begehung der Immobilie) auf Schäden und Mängel
Zahlungen und Leistungen im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bewirken und entgegenzunehmen (mögliche Einnahmen der Gemeinschaft in Empfang nehmen und Ausgaben die im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung und Instandhaltung entstehen für die Gemeinschaft zu tätigen)
Sofortige Unterrichtung der Eigentümer sofern ein Rechtsstreit anhängig ist
Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend machen
Wahrung von Fristen und Abwendung von Rechtsnachteilen
Was darf in der Hausordnung stehen ?
Auf der Grundlage einer Hausordnung kann der Vemieter von den Mietern verlangen, Störungen zu vermeiden. In der Hausordnung sollte geregelt sein, in welchem Umfang die Mietsache im einzelnen gebraucht werden kann. Wichtig ist das die Hausordnung nur dann für die jeweiligen Mieter verpflichtend ist wenn diese auch seinerzeit Bestandteil des Mietvertrages war.
Beispiele für Regelungen wären z.B. für das Schließen der Haus- und Hoftüren, das Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen iim Treppenhaus, die Waschküche und Trockenräume, der Betrieb von Grillgeräten oder Verwendung von offenem Licht, Regelung zur Vermeidung der Frostgefahr.
Außerdem kann die Hausordnung noch Regelungen zur Tierhaltung zur häuslichen Ruhe sowie zur Waschordnung und Reinigungspflicht (z.B. Treppenhaus) enthalten sein. In einigen Altbauten findet man darüber hinaus auch noch die Pflichten für die Speichernutzung.
Der Aufbau des Grundbuchs... sind Ihnen alle Abteilungen bekannt ?
Das Grundbuch besteht inhaltlich aus folgenden mehreren Elementen:
Aufschriftblatt: Enthält den Hinweis über das jeweilige Amtsgericht, Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes.
Bestandsverzeichnis: Umfasst die laufende Nummer der Grundstücke sowie Bezeichnungen der Grundstücke durch Aufführung der Katasterangaben und die jeweiligen Zu - und Abschreibungen. Darüber hinaus ist das Bestandsverzeichnis noch mit sogenannten Herrschvermerken versehen, also Verweise auf Belastungen anderer Grundstücke zugunsten dieses Grundstücks. (z.B. ein Wegerecht).
Erste Abteilung: Hier wird der Eigentümer mit Namen, Geburtsdatum und Wohnort eingetragen. Bei mehreren Eigentümer dann auch das Rechtsverhältnis bzw.die entsprechenden Anteile (zur Hälfte oder z.B. zu einem Viertel etc.). Desweiteren enthält die erste Abteilung noch den Erwerbsgrund (z.B. Auflassung, Erbschein, oder bei einer Versteigerung der Zuschlagsbeschluss des Gerichts.
Zweite Abteilung: Diese beinhaltet alle Belastungen und Beschränkungen des Grundstücks mit Ausnahme der Grundpfandrechte (siehe Abteilung 3) Nennenswerte Belastungen wären z.B. alle Arten von Grunddienstbarkeiten ( z.B. ein etwaiges Leitungsrecht, ein Gewerbeausübungsverbot oder Bebauungsverbot), ein Niesbrauchrecht, Verkaufsrechte oder eine Reallast. Außerdem werden noch andere Grundbuchvermerke eingetragen (Vormerkungen und Widersprüche)
Dritte Abteilung: Die Abteilung drei ist für alle Belastungen des Grundstücks mit Grundpfandrechten vorgesehen. Hierbei handelt es sich um eine mögliche Hypothek, Grundschuld oder einer Rentenschuld.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung, häufig gehört aber dennoch verstanden ?
Die (steuerliche) Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Nachweis des Finanzamts das die Grunderwerbssteuer beim Finanzamt eingegangen ist. Damit die Grunderwerbssteuer erhoben werden kann ist eine gesetzliche Meldung durch den Notar vorgeschrieben. Dieser füllt nach Beurkundung des Kaufvertrags ein Formular mit den steuerrelavanten Vertragsdaten aus und sendet diese nebst einer Abschrift des Vertrags an das zuständige Finanzamt (Grunderwerbssteuerstelle). Ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung nimmt der Rechtspfleger beim Grundbuchamt keine Umschreibung des Eigentums vor.
Was kann eigentlich der Vermieter bzw. die Hausverwaltung vom Hausgeld auf den Mieter umlegen ?
Vorausgesetzt der Vermieter hat die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter im Mietvertrag vereinbart kann er diese auch nur dann in der Nebenkostenabrechnung aufführen und abrechnen. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen umlegbare und nicht umlegbare Betriebskosten.
Umlegbare Betriebskosten:
Kosten der Wasserkosten und Entwässerung
Versicherungen (z.B. Haus und Grundbesitzer Haftpflicht oder Wohngebäudeversicherung)
Wartungskosten u.a. für Feuerlöscher oder einer Lüftungsanlage
Hausreinigung / Treppenhausreinigung
Kosten der Gemeinschaftsantenne (Sat oder Kabelfernsehen)
Nicht umlegbare Betriebskosten:
Instandsetzungskosten / Instandhaltungskosten
Kosten für die Bildung der Instandhaltungsrücklage
Einmalige Kosten, z.B.einmalige Dachrinnenreinigung oder Schädlingsbekämpfung
Prozesskosten des Vermieters
Kosten der Erstbepflanzung
Kosten der Saalmiete für die Wohnungseigentümerversammlung
Was unterscheidet Gemeinschaftseigentum von Sondereigentum ?
Das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Nachfolgend haben wir für Sie einige Beispiele herausgesucht bei denen es in der Praxis häufig zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommt.
Balkondecke, Brüstungsbelag bzw. Balkonaußenwände, Abdichtungsanschlüsse zum Gebäude, Wassereinlauf und Abflussleitung, Feuchtigkeitsisolierung
Sondereigentum: Balkonraddum einschließlich Innenanstrich der Balkonbrüstung, Bodenbelag und das Mörtelbett
i.d.R. die gemeinschaftliche Heizungsanlage (z.B.Öltank, Brenner, Kessel,), Heizkörperventil, Heizkostenverteiler, Heizölvorrat, Heizungsraum, Schornstein,
Sondereigentum: Heizkörper (Zuordnung zum GE durch Vereinbarung möglich)
Fensterrahmen, Fensterbänke, Fensterverglasung, Fenstersimse (außen), Fensterscharniere, Schließmechanik, Fensterflügel, Fenstergitter
Sondereigentum: Fensterinnenanstrich, Fensterbeschläge,
Haupteingangstüre des Gebäudes, Wohnungsabschlusstür inkl. Türrahmen, Klinke und Beschläge Auße:nseite
Wohnungseingangstüre, Innenseite von Türblatt/-rahmen, Beschläge, Schließzylinder und Klinke
Gemeinschaftseigentum: Außenmauer, Dach, Boden und Bodenplatte, Garagentor
Sondereigentum: möglich wenn dauerhafte Makierung vorhanden, dies gilt jedoch nicht für Abstellplätze im Freien (Kfz-Stellplatz) oder Carports
Die Eventualeinberufung ist eine versorgliche Ladung einer Wiederholungsversammlung für den Fall, dass die erste Versammlung nicht beschlussfähig ist (mehr als die Hälfte der stimmberichtigten Miteigentumsanteile). Diese wird vorsorglich von der Hausverwaltung zusammen mit der Ersteinladung an die Eigentümer verschickt. Nach neuer Rechtssprechung ist dies allerdings nicht zulässig es sei denn in der Gemeinschaftsordnung oder einer anderen Vereinbarung ist eine solche Eventualeinberufung ausdrücklich zugelassen.
Die Grundsteuer - Nicht jeder Immobilienbesitzer muss diese voll bezahlen.
Wenn die Mieteinnahmen mindestens die Hälfte unter dem Rohrertrag einer Immobilie bleiben oder aber die Miete gänzlich ausbleibt ist der Vermieter berechtigt die Steuern seiner Immobilie per Antrag zu kürzen. Im ersten Fall werden 1/4 der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 %. Damit es zu dieser Steuererparnis kommt, muss der Vermieter allerdings seine Vermietungsbemühen nachweisen z.B. durch Makleraufträge, Aktivitäten der Hausverwaltung oder durch Immobilieninserate die er selbst geschaltet hat. Liegen die Preisvorstellungen der Miete jedoch deutlich über dem Mietspiegel gilt der Mietausfall als selbst verschuldet. Die Steuer wird allerdings nicht von alleine erlassen. Hier muss der Vermieter schon selbst aktiv werden und einen Antrag auf Erlass bis spätestens 31.03. des Folgejahres beim Finanzamt einreichen.
Der Energieausweis - Der Verbrauchs - und Bedarfsausweis, Kennen Sie den Unterschied ?
Seit Mai 2014 trat die zweite Verordnung zur Veränderung der Energieversparverordnung in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt müssen bei kommerziellen Angeboten von Immobilien die energetischen Kennwerte des Gebäudes mit angegeben werden. Dies trifft sowohl bei einer Vermietung als auch beim Verkauf einer Immobilie zu. Hierbei unterscheidet man zwischen zwei Arten von Energieausweisen: Dem Verbrauchs - und dem Bedarfsausweis.
Der Verbrauchsausweis gibt Auskunft über die tatsächlich verbrauchte Energiemenge (Heizung und Warmwasser) auf Basis der letzten 3 Jahre. Die Gebäudebeurteilung ist also im wesentlichen abhängig vom Heiz - und Lüftungsverhalten des jeweiligen Nutzers.
Beim Bedarfsausweis wird aufgrund des energetischen Zustands des Gebäudes die benötigte Energiemenge (u.a. für Heizung, Warmwasser und Lüftung) bei einer durchschnittlichen Nutzung ermittelt. Es wird im Gegensatz zum Verbrauchsausweis die tatsächliche vorhandene energetische Gebäudequalität beurteilt (Begutachtung der Wandkonstruktionen, Dachflächen Türen, Fenster und Fußböden). Oftmals werden auch individuelle Modernisierungsempfehlungen ausgesprochen.
Der Bedarfsausweis muss grundsätzlich bei Neubauten erstellt werden außerdem wenn ein Haus weniger als 5 Wohnungen hat, vor dem 1. November 1977 errichtet wurde und wenn seidem keine Maßnahmen zur energetischen Sanierung durchgeführt wurden. Der Verbrauchsauweis hingegen muss mindestens erstellt werden wenn das Haus mehr als 4 Wohnungen aufweist, das Haus nach dem 1. November 1977 gebaut wurde, oder nach dem 1. November 1977 erstellt, aber energetisch saniert wurde.
Die 3-Objekt-Grenze ! Das müssen Sie darüber wissen
Wer vom Aufschwung des derzeitigen Immobilienmarktes profitieren will und seine Immobilien verkaufen möchte darf die 3-Objekt-Grenze nicht außer acht lassen. Verkauft ein Eigentümer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte so gilt die Vermutung, er betreibe gewerblichen Grundstückshandel. Hierbei handelt es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb deren Gewinne ggf. auch rückwirkend zu vesteuern sind. Ferner greift je nach Höhe des Gewinns auch die Gewerbesteuer die der Steuerpflichtiger auch noch zu entrichten hätte.
Die Grunderwerbssteuer ist nicht in allen deutschen Bundesländern einheitlich !
Die Grunderwerbssteuer wird immer mit dem Erwerb eines Grundstücks fällig. In Deutschland war die Besteuerung auf Grund und Boden bis zum Jahre 2006 einheitlich auf einen Satz von 3,5 % des Grundstückswertes festgelegt .Seit 2006 können jedoch die einzelnen Bundesländer individuelle Steuersätze festlegen und sind somit nicht mehr an einen geimeinschaftlichen Wert gebunden .In NRW wurde diese z.B. im Jahre 2015 von 5 auf 6,5 % erhöht und gehört damit neben Schleswig Holtstein und dem Saarland zu den Spitzensteuersätzen. Lediglich Bayern und Sachsen haben ihre Grunderwerbssteuer noch nicht angeglichen und beträgt daher nach wie vor 3,5 % des Grundstückskaufpreises.
Kennen Sie eigentlich die Rechte und Pflichten der Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft ?
Aus dem Wohnungseigentum ergeben sich besondere Rechte und Pflichten die für jeden Eigentümer gilt.
Folgende Aufstellung stellt die Rechte und Pflichten der Eigentümer gegenüber:
- Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung
- Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums
- Freie Verfügung über Sondereigentum
- Anteil an Nutzungen des Gemeinschaftseigentums
- Gebrauch des Sondereigentums ( keine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Eigentümer oder Dritter)
- sowie im Rahmen der Gemeinschaftsordnung und Hausordnung
- Instandhaltung und Instandsetzung dulden
- Anteilige Haftung für die Gemeinschaft
- Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums dulden
- Anteilig Lasten und Kosten tragen (Hausgeld)
- Duldung von Anschlüssen
- Unvermeidliche Beeinträchtigung durch Gebrauch des Sondereigentums anderer Eigentümer dulden
Wohnfläche ist nicht gleich Wohnfläche, hätten Sie das gedacht ?
Für die genaue Bestimmung der exakten Wohnfläche bietet die Wohnflächenverordnung eine Rechtsform. Genau zwei Optionen stehen dort zur Wahl: Zum einen aufgrund der Rohbaumaße abzüglich 3 % der ermittelten Fläche und zum anderen anhand der Fertigmaße wobei allerdings über der Scheuerleiste zu messen ist.
Balkone, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel mit 1/4 (25 %) ihrer Fläche anzusetzen, können jedoch aber mit bis zu 50 % angesetzt werden. Flächen und Dachschrägen werden bis zu einer lichten Höhe von einem Meter gar nicht, zwischen 1 Meter und 2 Meter zur Hälfte, darüber ganz einbezogen
Die Stimmprinzipien in der WEG-Versamlung, kennen Sie alle ?
Eine häufige Streitfrage in der Wohnungseigentümerversammlung ist nach welchen Prinzipien abgestimmt wird und wer dieses auch ausüben darf. Vom Gesetzgeber vorgegeben ist das jeder Eigentümer eine Stimme hat. Dieses Prinzip nennt man Kopfprinzip. Sind jedoch mehrere Personen (z.B. Ehepaar oder die Erbengemeinschaft) Eigentümer einer Eigentumswohnung können sie dieses Stimmrecht auch nur gemeinsam ausüben. Diese gemeinschaftliche Stimme zählt als eine Stimme. Vom gesetzlichen Kopfprinzip kann durch eine einfache Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder einer Vereinbarung abgewichen werden.
Das Wertprinzip das sich in der Praxis am häufigsten durchgesetzt hat erhält jeder Eigetümer so viele Stimmen wie es seine Mitgeigentumsanteile vorsehen. Beim Objektprinzip erhält jeder Eigentümer pro Wohnungs-/Teileigentum eine Stimme.
Sowohl beim Objekt - als auch beim Wertprinzip ist zu beachten, dass diese nur zur Anwendung kommen wenn dieses ausdrücklich in der Teilungserklärung oder später in einer Vereinbarung festgelegt wurde.
Das Verwalterhonorar, wie viel ist eigentlich üblich ?
Die Vergütung der Hausverwaltung wird i.d.R. als Festbetrag pro verwaltete Einheit vereinbart oder als Prozentsatz der Bruttomiete. Für Objekte mittlerer Größe hat sich ein Satz von ca. 4 % - 6 % am Markt weitestgehend durchgesetzt. Für kleinere Objekte verlangen die meisten Hausverwalter höhere für größere entsprechend geringere Beträge. Natürlich hängt das Honorar des Verwalters auch vom jeweiligen Umfang der übernommenen Leistungen ab. Gerade im Bereich Neuvermietung und Instandsetzung unterscheiden sich einige Immobilienbetriebe enorm. Hier lohnt sich der Vergleich besonders !
Die Geschäftsordnung, nicht zu verwechseln mit der Gemeinschaftsordnung !
Der formelle Ablauf einer Eigentümerversammlung kann mit Hilfe einer Geschäftsordnung entweder durch eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung oder durch einen Mehrheitsbeschluss von den Wohnungseigentümern als Geschäftsordnung beschlossen werden.
wer die Versammlung leitet
wie das Abstimmungsverfahren bestimmt ist
wie lange die Redezeit ausfallen darf
wie die Reihenfolge der Behandlung der Tagesordnungspunkte (TOP) gegliedert ist
Das Gesetz das es seit dem 01. Juli 2015 gibt bezweckt den Schutz des Wohnungssuchenden vor Zahlung der Maklerprovision. Die Provision soll daher nur derjenige zahlen, der dem Makler zuerst den Auftrag hierzu erteilt hat. Mitunter glaubt der ein oder andere das sich dies auch auf den Verkauf von Immobilien bezieht. Dies ist aber nicht der Fall,da das Gesetz nur auf die Vermietung abzielt.
Das Bestellerprinzip bewirkt wie oben schon erwähnt, dass der Wohnungssuchende die Provison nur dann zahlt, wenn er den
Immobilienmakler zuerst beauftragt hat
der Makler exklusiv zur Erfüllung des Auftrags eine Wohnung sucht die er zuvor auch noch nicht im Angebot hatte oder hat
die Zustimmung des Vemieters nach § 6 WoVermG ausschließlich zur Erfüllung des Auftrags des Kunden einholt.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung, noch nie gehört ?
Eine Abgeschlossheitsbescheinigung ist erforderlich wenn ein Haus mit mehreren Wohnungen oder anderen Nutzungseinheiten in Wohneigentum bzw. Sondereigentum aufgeteilt werden soll. Diese wird von der Bauaufsichtsbehörde allerdings nur erteilt wenn die Räume eindeutig gegenüber dem Gemeinschaftseigentum und anderen Einheiten abgegrenzt sind. Darüber hinaus müssen vom Gemeinschaftseigentum zugägnglich sein. Sollte es sich hierbei um Eigentumswohnungen (nicht Teileigentum also gewerblich) handeln müssen die Wohnungen zudem noch über eine Kochgelegenheit und WC verfügen. Eine Heizung ist nicht erforderlich.
Der Verwaltungsbeirat und seine Aufgaben
Der Verwaltungsbeirat besteht in aller Regel aus drei Mitgliedern die aus den Reihen der Eigentümergemeinschaft kommen. Dieser kann von den Eigentümern mit einfacher Mehrheit gewählt werden. Ist der Beirat auf eine unbestimmte Zeit gewählt so kann dieser auch mit einer einfachen Mehrheit wieder abgewählt werden. Ist der Verwaltungsbeirat allerdings auf eine bestimmte Zeit gewählt kann dieser nur aus einem wichtigen Grund wieder abgewählt werden.
Zu den Aufgaben des Beirats gehört im allgemeinen die Unterstützung des Verwalters. Dies umfasst die rechnerische und sachliche Kontrolle des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung sowie der Kostenvoranschläge. Außerdem darf der Verwaltungsbeirat eine Eigentümerversammlung einberufen falls keine Hausverwaltung vorhanden ist oder der Hausverwalter eine Einberufung der Versammlung unterlässt.
Wann muss ich beim Auszug meine Wohnung streichen ?
Die meisten Mieter glauben noch immer sie müssten nach einem Auszug der Mietwohnung grundsätzlich Ihre vier Wände streichen. Dies ist aber nicht der Fall da die meisten Formulierungen längst nicht mehr gelten.
Sind in einem Mietvertrag etwa Sätze zu lesen wie „ Die Wohnung muss mindestens oder spätestens nach xx Jahren renoviert werden“ ist dieser Passus ungültig. Wer diese starren Fristen in seinem Mietvertrag vorfindet muss garantiert nicht mehr renovieren. Diese Zeitvorgaben hat der BGH schon vor Jahren für unwirksam erklärt.
Außerdem sind Klauseln wonach der Mieter die Wohnung „wie überlassen“ oder in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgeben muss nicht mehr zeitgemäß, so das auch hier der Mieter nicht zum Pinsel greifen muss.
Wer von Beginn an in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist kann sich die Schönheitsreparaturen ebenfalls sparen sofern er vom Vermieter keinen finanziellen Ausgleich erhalten hat so z.B. eine mietfreie Zeit. (BGH AZ VIII ZR 185/14)
Gültig sind aber nach wie vor die dehnbaren Formulierungen das die Wohnung im allgemeinen, ungefähr, normalerweise, in der Regel nach den üblichen Zeitabständen renoviert werden sollte (drei, fünf sieben Jahre).
Knallige Wandfarben muss der Mieter bei Auszug allerdings in einer neutralen Farbe überstreichen.
Majorisierung (übestimmen - durch Stimmenmehrheit besiegen)
Der ein oder andere Eigentümer hat sich sicher schon einmal gefragt welche Bedeutung der Bergriff Majorisierung hat.
Erfolgt bei der Eigentümerversammlung die Stimmrechtsausübung nicht nach dem Kopf- sondern nach dem Wert- oder Objektprinzip kann dies ggf. dazu führen, dass ein einzelner Eigentümer, die sehr viele Sondereigentumsrechte besitzt, die Mehrheit der Stimmrechte besitzt. Diesen Umstand nennt man "Majorisierung". Nicht umsonst gilt wenn nichts anderes beschlossen wurde per Gesetz das Kopfprinzip. Damt soll verhindert werden, dass Eigentümern denen mehrere Wohnungseigentumsrechte zustehen kein größeres Gewicht haben als die übrigen Wohnungseigentümer.
Ordnungsgemäße (Verwaltung) - Hausverwaltung was ist das ?
Nach WEG § 21 Abs. 4 hat die Gemeinschaft einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Hierunter fallen folgende Punkte:
Die Aufstellung und Überwachung bzw. Einhaltung einer Hausordnung
Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage
Die Versicherung der Gemeinschaft bzw. des Gebäudes
Das Recht auf jährliche Abrechnung und die Aufstellung eines Wirtschaftsplans
Die Duldung von Leitungen zur Versorgung jeder Wohneinheit mit Telekommunikationseinrichtungen sowie Energie
Was ist eigentlich ein Heimfall ?
Wer Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung werden will muss nicht zwingend ein Grundstück kaufen. Fehlende Kaufgrundstücke oder aber auch die nicht ausreichenden finanziellen Mittel sind hier als Grund anzugeben. Hier bietet das Erbbaurecht die Möglichkeit das der Gebäudeeigentümer (Erbbaurechtnehmer) auf einem fremden Grundstück gegen Zahlung eines Erbauzinses an den Grundstückseigentümer (Erbbaurechtgeber) ein Haus bauen kann ohne das Grundstück zu erwerben. Sind sich beide Parteien einig wird ein sogenannter Erbbaurechtsvertrag abgeschlossen der u.a. die Laufzeit, die Höhe der Pacht (Erbauzins), die Verpflichtungen des Erbaurechtnehmers und das ein Eintreten des Heimfalls festgelegt.
Unter Heimfall versteht man die Verpflichtung des Erbaurechtnehmers das Erbbaurecht an den Erbbaurechtgeber (Eigentümer des Grundstücks) bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen zu übertragen. Im Klartext heißt dies, dass der Erbaugeber das Grundstück unter bestimmten Umständen vor Ablauf des Vertrags zurückfordern darf. In der Regel wird dies geschehen wenn der Erbbauberechtigte gegen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag verstößt ( Verwahrlosung des Grundstücks -> Pflicht zur Unterhaltung, Festlegung einer Frist zur Bebauung oder wenn der Erbbauberechtigte gegen die Anzahl der zu errichtenden Häuser oder Wohnungen verstößt). Auch die Nichtzahlung des Erbauzinses kann hier als Auslöser für den Heimfall genannt werden.
Was versteht man unter Nießbrauch ?
Mit Hilfe des Nießbrauch kann der Eigentümer des Grundstücks schon zu Lebzeiten seine Immobilie auf andere Personen wie z.B. Kinder übertragen. Der frühere Eigentümer des Grundstücks/Gebäudes z.B. die Eltern behalten jedoch die Nutzungsrechte an dem Haus bzw. aus den Erträgen (Mieteinnahmen). Die Kinder werden zwar Eigentümer können jedoch nicht alle Ansprüche gelten machen. Meist wird dies in Form einer Schenkung vereinbart wobei dem Nießbraucher (hier die Eltern) ein lebenslanges Wohnrecht / Dauerwohnrecht und das Recht der Mieteinnahmen der Immobilie festgeschrieben wird. Der Nießbraucher hat jedoch die Pflicht die Immobilie instand zuhalten und darüber hinaus auch die öffentlichen und privatrechtlichen Lasten (Grundsteuer, Versicherung) zu tragen. Außerdem darf er das Grundstück nicht veräußern und belasten da dieses Recht nur dem Eigentümer zusteht. Das Nießbrauch ist eine persönliche Dienstbarkeit und ist weder vererbbar noch veräußerbar und endet mit dem Tod des Nießbrauchers.