Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3142-PGP.html?identifiant=BOI-TVA-IMM-20-20-30-20120912
Timestamp: 2020-01-19 10:08:37+00:00
Document Index: 253796932

Matched Legal Cases: ['art. 261', 'art. 257', 'art. 278', '§ 80', "l'article 278", '§ 50', "l'article 269", 'art. 283', "l'article 271", '§ 290', "l'article 297", "l'article 279"]

3142-PGPTVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social - Opérations d'accession sociale à la propriété assortie d'une acquisition différée de terrain1
BOI-TVA-IMM-20-20-30-20120912
2012-09-12T17:57:15.000+02:002014-07-15T11:40:27.000+02:00
Conformément aux dispositions de l'article L313-26-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH), le preneur du bail ne pourra céder que la totalité de ses droits, sous réserve que le cessionnaire ait été préalablement agréé par écrit par le bailleur.
L'accédant a toutefois la faculté de lever l'option d'achat du foncier dont il bénéficie aux termes du bail à construction à toute date à sa convenance pendant la période de portage et aux mêmes conditions que celles exposées ci-dessous à l'issue de cette même période. La levée de l'option d'achat du terrain avant 18 ans ou avant le terme du bail fixé contractuellement ne remet pas en cause la qualification du bail à construction, et ce, conformément aux dispositions de l'article L251-1, alinéa 4 du CCH. A l'issue de la période de portage définie dans le bail à construction, le bénéficiaire peut acquérir le foncier ou solliciter la prorogation du bail à construction.
- la garantie de relogement dans le cas où le ménage ne peut rester sur place. Cette garantie est apportée par une personne morale désignée par le CIL-CCI. Il peut s'agir de celle qui acquiert et porte le foncier, ou de toute autre personne morale compétente. Seuls les ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds correspondant aux logements de catégorie PLUS sont éligibles à la garantie de relogement. La demande de relogement est formulée par le ménage et la mise en œuvre de la garantie consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie. Le ménage dispose d'un délai d'un mois à compter de la dernière offre pour l'accepter. A l'expiration de ce délai, si le ménage n'accepte aucune des trois offres, la garantie cesse de s'appliquer.
- une garantie de rachat de leur logement par toute personne morale désignée par le CIL-CCI, dans des conditions définies par l'arrêté du 10 août 2009 fixant les conditions des garanties de rachat et de relogement prévues dans le cadre du Pass-foncier. Pendant les cinq premières années, le prix garanti est égal à 80 % du montant total de l'opération, apprécié dans les conditions fixées à l'article R318-11 du code de la construction et de l'habitation (CCH), ou, en cas de location-accession, du prix arrêté lors de la levée de l'option. Ce prix est ensuite minoré de 1,5 % par année écoulée à partir de la sixième année ;
- une garantie de relogement apportée par une personne morale désignée par le CIL-CCI. Seuls les demandeurs dont les ressources n'excèdent pas les plafonds correspondant aux logements de catégorie PLUS (mentionnés à la première phrase de l'article R331-12 du CCH) au moment de la demande de la garantie sont éligibles. La demande de relogement est formulée par l'accédant ou, en cas de décès, par son conjoint ou par ses descendants directs occupant le logement avec l'accédant en l'absence de conjoint. La garantie consiste à proposer au demandeur trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie. Le demandeur dispose d'un délai d'un mois à compter de chacune des offres pour l'accepter. A l'expiration du délai d'un mois à compter de la dernière offre, la garantie cesse de s'appliquer dès lors que le demandeur n'a accepté aucune des trois offres qui lui ont été proposées.
- chômage de l'accédant d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi mentionnée à l'article L5411-1 du code du travail ;
- invalidité reconnue de l'accédant soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées mentionnée à l'article L146-9 du code de l'action sociale et des familles, soit par délivrance par cette commission de la carte d'invalidité prévue à l'article L241-3 du code de l'action sociale et des familles.
Sous réserve de respecter l'ensemble des conditions figurant au II-A, relèvent du taux réduit de la TVA, d'une part, les livraisons de terrains à bâtir et les cessions de droit au bail à construction, d'autre part, les livraisons à soi-même d'immeubles au sens des articles 257-I-3-1°-a et 257-I-3-2°-b du CGI.
- lorsque l'un des occupants du logement à titre principal est titulaire de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L341-4 du code de la sécurité sociale (CSS) ;
- lorsque l'un des occupants de la résidence à titre principal est victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale. Cette condition est précisée à l'article R318-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).
- une subvention, sous réserve que son montant soit supérieur ou égal à un seuil fixé par l'article R318-31 du CCH en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation du logement ;
La surface utile, définie à l'article R331-10 du code de la construction et de l'habitation s'entend comme la surface habitable du logement telle que définie à l'article R111-2 du CCH augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application des articles R353-16 et R331-10 du CCH.
- lorsque la revente du terrain intervient à l'issue de la période de portage, celle-ci est exonérée de TVA (art. 261-5-2° du CGI), sauf à ce que la structure porteuse opte pour l'application de la taxe ;
- en revanche, lorsque la revente du terrain intervient dans les cinq ans qui suivent l'achèvement de la construction, l'opération est de droit soumise à la TVA (art. 257-I-1-2°du CGI), laquelle sera liquidée au taux réduit (art. 278 sexies-I-9 du CGI) sur le prix total.
L'imposition de cette revente permet à la structure porteuse de déduire la taxe ayant grevé les dépenses qu'elle a engagées en vue de la cession du terrain BOI-TVA-IMM-10-30-I-D).
Conformément à l'article L251-1 du CCH constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.
Remarque : Conformément aux termes de l'article L251-2 du CCH, faute de stipulations particulières sur les droits respectifs de propriété du bailleur et du preneur sur les constructions édifiées, le bailleur devient propriétaire des constructions en fin de bail et profite des améliorations.
Sont également situées en dehors du champ d'application de la TVA les sommes perçues par le bailleur au titre de la situation visée au I-B-§ 80 (avances), dans laquelle le coût du terrain est supérieur au plafond du Pass-foncier, dès lors qu'il ne peut être considéré que la condition du lien direct est remplie au moment du versement (cf. BOI TVA-IMM-10-10-10).
La cession du droit du preneur constitue une opération assimilée à une livraison d'immeuble (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-20-I-A-1-b). En conséquence, cette opération est susceptible d'être taxée :
La TVA est due sur le prix de cession, d'une part des constructions, d'autre part des droits du preneur. Elle est liquidée au taux réduit en application de l'article 278 sexies -I-9 du CGI.
Sont concernées les livraisons à soi-même d'immeubles au sens des articles 257-I-3-1°-a et 257-I-3-2°-b du CGI c'est-à-dire, pour le bénéfice de cette mesure, les cas où la personne physique fait édifier sur le terrain pris à bail un immeuble d'habitation ou rend à l'état neuf son logement existant au sens des articles 257-I-3-1°-a et 257-I-3-2°-b du CGI.
Ce cas de figure se présente lorsque la structure porteuse a signé le bail à construction directement avec le ménage accédant, qui fait construire son logement dans le cadre d'un CCMI ou d'un contrat de louage d'ouvrage assimilé (maîtrise d'œuvre, contrat d'entreprises, etc.) (cf. I-A-§ 50).
La taxe exigible afférente à la livraison à soi-même s'applique au prix de revient total déterminé hors taxe sur la valeur ajoutée de la construction du logement (cf. BOI-TVA-IMM-10-20-10-II-A).
En vertu des dispositions du b du 1 de l'article 269 du CGI, le fait générateur de l'imposition se produit au moment de la livraison de l'immeuble. Celle-ci intervient lors de l'achèvement de l'immeuble et, au plus tard, à la date de délivrance du récépissé de la déclaration prévue à l'article R462-1 et s. du code de l'urbanisme attestant l'achèvement des travaux (cf. BOI-TVA-IMM-10-20-20-I-B-1-a).
La TVA devient exigible lors de la réalisation du fait générateur (CGI, article 269, 2, a ; cf. BOI-TVA-IMM-10-20-20-I-A-2).
Le redevable de la taxe due à raison de la livraison à soi-même est le constructeur (CGI, art. 283-1), c'est-à-dire la personne physique maître d'ouvrage qui a construit elle-même l'immeuble destiné à son usage de résidence principale ou qui en a confié la construction, pour son compte, à des tiers (cf. BOI-TVA-IMM-10-20-30-I-B). Pour les obligations incombant aux redevables, il convient de se reporter aux commentaires figurant au BOI-TVA-IMM-10-20-30.
S'agissant au cas particulier de redevables occasionnels, le droit à déduction n'est opéré qu'au moment de la livraison, en l'occurrence à soi-même, conformément aux dispositions du 2ème alinéa du 2 de l'article 271 du CGI. Ainsi, les personnes physiques, assujetties à l'occasion de la livraison à soi-même de leur logement à usage de première résidence principale, ne peuvent déduire la TVA ayant grevé le coût de revient de l'immeuble qu'au moment de la livraison imposable qu'elles réalisent.
Le crédit de taxe résultant de l'écart entre la TVA au taux normal ayant grevé l'aménagement du terrain et la construction d'une part, et la TVA au taux réduit afférent à la livraison à soi-même d'autre part, est remboursable dans les conditions prévues aux articles 242-0 A et suivants de l'annexe II au CGI (cf. BOI-TVA-DED-50-20-10).
Le bénéfice du taux réduit de TVA sera intégralement remis en cause si l'une de ces conditions n'était pas respectée initialement (cf. II-A-1). Ce sera le cas, par exemple, si le ménage était propriétaire de sa précédente résidence principale, (cf. II-A-3), ou si l'aide à l'accession ne respectait pas les seuils mentionnés au II-A-4-§ 290 suite au remboursement d'une partie de son montant à la collectivité territoriale.
- mise en œuvre de la garantie de rachat ou de la garantie de relogement tels que rappelés au I-C sont remplies ;
- cession des droits résultant du bail à construction dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article L313-26-1 du CCH. Ainsi, aucun complément de TVA ne sera dû lorsque l'agrément du bailleur relatif à cette cession est accordé de plein droit, c'est-à-dire lorsque le cessionnaire acquiert pour la première fois sa résidence principale, dispose de ressources inférieures aux plafonds mentionnés au premier alinéa et destine l'habitation concernée à l'usage exclusif de sa résidence principale. En revanche, si le cessionnaire agréé par le bailleur ne remplit pas ces conditions au moment de la cession, le complément de TVA sera dû tant sur les opérations réalisées par le preneur que celles effectuées par le bailleur, dès lors que ces opérations ont bénéficié du taux réduit.
La taxation au taux réduit des livraisons à soi-même est sans incidence sur le taux applicable aux travaux immobiliers liés à la construction facturés par les prestataires qui demeurent ainsi taxés dans les conditions habituelles, c'est-à-dire soit le taux normal en France continentale ou dans les départements d'outre-mer, soit le taux dérogatoire de l'article 297-I-1-5° du CGI dans les départements de la Corse.
Les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien dans les deux années consécutives à l'achèvement du logement n'ouvrent pas droit à l'application du taux réduit prévu par l'article 279-0 bis du CGI pour les locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans.
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