Source: https://www.documents.fr/contrat-de-promotion-immobiliere-secteur-protege.html
Timestamp: 2019-08-24 22:22:42+00:00
Document Index: 7857082

Matched Legal Cases: ["l'article 6", "l'article 6", "l'article 19", "l'article 19", "l'article 19", "l'article 9", "l'article 13", "l'article 9", "l'article 11", "l'article 10", "l'article 9", "l'article 13", "l'article 17", "l'article 19", "l'article 18", "l'article 9", "l'article 10", "l'article 11", "l'article 23", "l'article 5", "l'article 15", "l'article 1244", 'art. 17']

Modele : contrat de promotion immobilière (secteur protégé)
Promoteur immobilier, promotion immobilière et contrat : formalités (secteur protégé)
Le contrat de promotion immobilière tel qu'il résulte des articles 1831-1 et suivants du Code civil est un contrat par lequel une personne dite promoteur immobilier s'oblige envers le maître de l'ouvrage, propriétaire d'un terrain ou titulaire d'un droit de construire, à faire procéder à la réalisation d'un programme de construction, pour un certain montant financier.
Le promoteur immobilier est celui qui prend l'initiative du processus de l'offre nouvelle en immobilier. Sa connaissance de la demande, de la disponibilité du foncier, des aspects réglementaires ainsi que des moyens de financement les plus adaptés, en font un des agents majeurs du marché immobilier. Cette combinaison de compétences et cette maîtrise de l'information font de lui un intermédiaire bien placé entre les différentes parties prenantes telles que le maître d'ouvrage, financier,maître d’œuvre ...
Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de contrat de promotion immobilière dans le secteur protégé (secteur de construction à usage d'habitation ou mixte).
(secteur protégé)
Le présent contrat de promotion immobilière est conclu entre :
Titre I. - DEFINITION GENERALE DU CONTRAT
Le présent contrat est un contrat de promotion immobilière régi par les dispositions générales des articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil reproduits sous les numéros L. 221-1 à L. 221-5 du Code de la construction et de l'habitation, l'article L. 221-6 et les dispositions particulières au contrat de promotion immobilière pour la construction d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation des articles L. 222-1 à L. 222-7 et R. 222-1 à R. 222-14 du Code de la construction et de l'habitation.
Aux termes du présent contrat le Promoteur s'oblige envers le Maître de l'ouvrage à:
- Faire procéder, pour un prix convenu, à la construction d'un immeuble d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation défini à l'article 6 du présent contrat, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, au nom et pour le compte du maître de l'ouvrage.
Titre II. - REALISATION DU PROGRAMME DE CONSTRUCTION
La construction désignée à l'article 6 ci-après dont la réalisation fait l'objet des présentes sera édifiée aux conditions relatées aux clauses et annexes du présent contrat sur un terrain situé à [ADRESSE TERRAIN],
Option a. - Le Maître de l'ouvrage est propriétaire du terrain :
Option b. - Le Maître de l'ouvrage a un droit éventuel sur le terrain :
Une copie de cet acte est demeurée ci-annexée.
Par suite, le présent contrat est conclu sous la condition suspensive de la réalisation de ladite vente dans les conditions fixées ci-après à l'article 19 des présentes.
Par suite, le présent contrat est conclu sous la condition suspensive de délivrance desdits permis et autorisations dans les conditions fixées ci-après à l'article 19 des présentes.
Une maison individuelle comportant :
- un rez-de-chaussée comprenant [DESCRIPTION RDC],
- un étage premier et unique étage comprenant [DESCRIPTION ETAGES],
- un garage incorporé,
(Voir note 3 en fin d'acte)
le tout suivant un plan comportant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et les dépendances. Le plan comporte en outre les raccordements aux réseaux divers et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation ou à l'habitation de l'immeuble.
Un dessin d'une perspective de l'immeuble est joint au plan. Le plan est demeuré ci-annexé.
Un bâtiment à usage professionnel et d'habitation, en façade sur la rue, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et deux étages, comprenant savoir :
- au sous-sol : six caves,
- au rez-de-chaussée : hall d'entrée et deux appartements en façade sur la rue comprenant [DESCRIPTION APPARTEMENTS RDC],
- à chacun des deux étages : deux appartements comprenant [DESCRIPTION APPARTEMENTS ETAGES],
le tout suivant [NBRE PLANS] plans comportant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces des parties communes, de chacun des appartements, de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Les plans comportent en outre les raccordements aux réseaux divers et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation ou à l'habitation de l'immeuble.
(Voir notes 4 et 5 en fin d'acte)
Les caractéristiques techniques et les conditions d'exécution de la construction objet du présent contrat résultent des documents suivants ci-annexés après mention :
Les travaux commenceront dans le délai de [DELAI EN VIGUEUR] à compter de la réalisation des conditions suspensives fixées à l'article 19 du présent contrat.
Dans tous les autres cas, le Promoteur supportera les conséquences financières du dépassement du délai contractuel conformément aux dispositions de l'article R. 222-13 du Code de la construction et de l'habitation.
Le Promoteur s'oblige de plus, pour tout retard non justifié, à verser une indemnité égale à [MONTANT INDEMNITE] du prix convenu (T.T.C.) fixé à l'article 9 du présent contrat par jour de retard.
Titre III. - PRIX.
Il ne comprend pas la rémunération du Promoteur fixée à l'article 13 dudit contrat.
Il ne comprend pas non plus les frais et intérêts des emprunts contractés par le Maître de l'ouvrage pour la réalisation dudit programme et qui demeurent, en sus du prix, une charge personnelle de celui-ci.
Préalablement à la signature des contrats et marchés passés pour le compte du Maître de l'ouvrage, le Promoteur est tenu, conformément aux dispositions de l'article R.222-6 du Code de la construction et de l'habitation, de notifier aux cocontractants le prix ci-dessus convenu, non inclus le poste pour imprévus relaté ci-après, et le total des engagements qu'il a déjà pris pour la réalisation de l'immeuble.
Conformément aux dispositions de l'article R. 222-6 du Code de la construction et de l'habitation, le prix convenu fixé à l'article précédent du présent contrat sera augmenté ou diminué, selon les cas, des sommes résultant du jeu des clauses d'actualisation et de révision prévues dans les contrats et marchés conclus pour la réalisation de l'immeuble.
Le Promoteur s'engage à notifier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au Maître de l'ouvrage les clauses d'actualisation et de révision mentionnées à l'alinéa précédent dès la signature desdits contrats et marchés.
Article 11. - Poste pour imprévus
Les dépenses venant en dépassement du prix convenu fixé à l'article 9 du présent contrat dont la cause résulte des circonstances suivantes:
- fondations exceptionnelles,
(Voir note 6 en fin d'acte)
s'imputent de plein droit sur le poste pour imprévus, dans les limites de son montant fixé par les parties à [MONTANT].
Le Promoteur doit, en fin d'opération, restituer au Maître de l'ouvrage la totalité des sommes qui auraient été appelées et dont il ne peut pas justifier avoir eu besoin pour exécuter sa mission.
Article 12. - Modalités de règlements
Conformément aux dispositions de l'article L. 222-5 du Code de la construction et de l'habitation, aucun paiement ne pourra être exigé ni accepté avant la date à laquelle la créance est exigible.
Lesdits paiements sont fixées à :
15% du prix convenu (T.T.C.) à l'achèvement des fondations;
70% dudit prix à la mise hors d'eau (Voir note 7 en fin d'acte) .
Pour application de l'alinéa précédent, le prix s'entend déduction faite de la somme figurant au poste pour imprévus fixée ainsi que ses conditions d'utilisation à l'article 11 du présent contrat.
Le prix sera éventuellement augmenté ou diminué en application des clauses d'actualisation et de révision prévues à l'article 10 dudit contrat.
Le Maître de l'ouvrage s'engage à régler au Promoteur, dans un délai de [DELAI EN VIGUEUR 1], les sommes demandées au titre du prix, selon les modalités susvisées.
Titre IV. - REMUNERATION
Article 13. - Rémunération convenue
La rémunération du Promoteur pour ses soins, peines et débours est fixée d'un commun accord entre les parties à
la somme de [MONTANT REMUNERATION HT] Euros.
Au pourcentage au taux de [% MONTANT REMUNERATION A SIGNATURE CONTRAT] % du montant du prix convenu (T.T.C.) fixé à l'article 9 du présent contrat.
Article 14. - Modalités de règlement
Les paiements faits en règlement de la rémunération prévue à l'article 13 du présent contrat ont été fixés à :
25% de la rémunération à la signature du présent contrat (Voir note 8 en fin d'acte) ;
50% à la mise hors d'eau;
70% à l'achèvement des travaux d'équipements, de plomberie, de menuiserie et de chauffage;
90% à la livraison du bâtiment au Maître de l'ouvrage (Voir note 9 en fin d'acte) .
Le solde sera consigné par le Maître de l'ouvrage lors de la livraison, à moins que le promoteur ne fournisse pour le montant égal la caution personnelle et solidaire d'une banque, d'un établissement financier habilité, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi du 13 mars 1917.
Le Maître de l'ouvrage s'engage à régler au Promoteur, dans un délai de [DELAI EN VIGUEUR 2], les sommes demandées au titre de la rémunération, selon les modalités susvisées.
Le Promoteur déclare que, conformément aux dispositions de l'article L. 222-5 du Code de la construction et de l'habitation, il n'a accepté avant ce jour du Maître de l'ouvrage aucune somme ou dépôt de quelque nature que ce soit.
Titre V. - FINANCEMENT
Article 15.- Financement de l'opération de construction
Le Maître de l'ouvrage déclare financer le paiement du prix et de la rémunération ci-dessus fixés au moyen (Voir note 10 en fin d'acte) :
- de deniers personnels pour un montant de [MONTANT 2],
- d'un ou plusieurs prêts d'un montant total de [MONTANT 3], pour une durée de [DUREE], au taux de [TAUX PRÊT].
Par suite le présent contrat est conclu sous la condition suspensive d'obtention desdits prêts dans les conditions définies à l'article 17 de la loi n. 79-596 du 13 juillet 1979 et celles fixées ci-après à l'article 19 des présentes.
de deniers personnels pour la totalité du financement de la réalisation du programme de construction.
Conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi du 13 juillet 1979, le Maître de l'ouvrage déclare que : [DECLARATIONS] (mention manuscrite suivante : "Je déclare que le prix convenu sera payé sans l'aide d'aucun prêt et je reconnais avoir été informé que si je recours néanmoins à un prêt, je ne pourrai me prévaloir des dispositions de la loi du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des acquéreurs dans le domaine immobilier").
Titre VI. - GARANTIES
Article 16. - Garanties des vices pouvant affecter la construction
Article 17. - Garantie des obligations des intervenants à l'opération de construction
Article 18. - Garantie de non-dépassement du prix
Le Promoteur s'oblige envers le Maître de l'ouvrage, qui accepte, à prendre à sa charge toute somme excédant le prix convenu fixé à l'article 9 du présent contrat et dont l'origine ne peut être imputée à un cas de force majeure où au maître de l'ouvrage, étant entendu que :
- le prix convenu est celui indiqué toute taxe comprise, révisé selon les conditions prévues à l'article 10 dudit contrat;
- le Promoteur est en droit de déduire des sommes dues au Maître de l'ouvrage celles qui relèvent naturellement, et dans les conditions prévues à l'article 11 du présent contrat, du poste pour imprévus;
- il est convenu d'un commun accord entre les parties que l'obligation sus décrite du Promoteur porte sur un montant global et après compensation éventuelle entre des différents postes qui composent ledit prix.
La garantie de non-dépassement du prix prend fin à l'issue de la mission du Promoteur fixée à l'article 23 du présent contrat.
Conformément aux dispositions de l'article R. 222-9 du Code de la construction et de l'habitation, le Promoteur a conclu avec [NOM ETABLISSEMENT] une convention aux termes de laquelle cet établissement s'oblige solidairement avec lui, envers le Maître de l'ouvrage, qui accepte, à payer lesdites sommes.
Une copie de cette convention est demeurée ci-annexée.
(Voir note 11 en fin d'acte)
Titre VII. - CONDITIONS SUSPENSIVES ET RESOLUTOIRES
Article 19. - Conditions suspensives
(selon les options retenues)
- la délivrance du permis de construire et des autorisations administratives comme précisé à l'article 5 des présentes,
- l'obtention du ou des prêts définis à l'article 15 des présentes.
Les parties conviennent que les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard à la date du [DATE LIMITE 2] (Voir note 12 en fin d'acte) .
Article 20. - Conditions résolutoires
En cas de non-exécution par le Maître de l'ouvrage de son obligation de versement des échéances du prix ou de la rémunération dans les délais convenus, le présent contrat ne pourra être résolu de plein droit par le Promoteur qu'un mois après une mise en demeure faite au Maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse, conformément aux dispositions de l'article L. 222-4 du Code de la construction et de l'habitation.
Un délai de grâce peut être demandé en justice par le Maître de l'ouvrage dans les conditions prévues à l'article 1244-1 du Code civil.
Conformément aux dispositions de la loi n. 89-1010 du 31 décembre 1989, le Maître de l'ouvrage peut dénoncer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le présent contrat dans les sept jours qui suivent la réception du présent acte signé des deux parties, envoyé par le Promoteur au Maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Les sommes versées lui seront immédiatement et intégralement remboursées sans retenue ni pénalités (Voir note 13 en fin d'acte) .
Titre VIII . - LA CESSION DU CONTRAT
Article 21. - Cession des droits du Maître de l'ouvrage
Article 22. - Cession des droits du Promoteur
Titre IX. - FIN DU CONTRAT
Article 23. - Fin de la mission du Promoteur
Article 24.- Livraison de l'ouvrage
Après l'achèvement des travaux et sous réserve que le Maître de l'ouvrage ait acquitté ses obligation de paiement du prix et de la rémunération dans les conditions fixées aux articles 9 et 13 du présent contrat, le Promoteur propose au Maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec demande d'avis de réception la date de livraison des travaux.
L'ouvrage est réputé livré aux termes de l'article R. 222-14 du Code de la construction et de l'habitation, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'ouvrage faisant l'objet du contrat de promotion immobilière; pour l'appréciation de la livraison, les défauts de conformité avec les prévisions dudit contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus indiqués impropres à leur utilisation.
Article 25. - Arrêté des comptes
TITRE X. - DIVERS
Article 26. - Dépôt du contrat au rang des minutes d'un notaire
Article 27. - Election de domicile
Pour l'exécution du présent et de ses suites, les parties élisent domicile en leurs demeures respectives indiquées ci-dessus.
En cas de contestation, les tribunaux de [TRIBUNAL COMPETENT] seront seuls compétents.
Article 28. - Enregistrement
2 - Le contrat de promotion immobilière peut être conclu, sous condition suspensive, alors même que le maître de l'ouvrage n'a sur le terrain devant supporter la construction qu'un droit éventuel de propriété (ou de construire). L'absence des énonciations relatives à la situation et la contenance du terrain est sanctionnée, en secteur protégé, par la nullité du contrat (CCH, art. L. 222-3). Ainsi, le contrat de promotion immobilière ne peut être conclu par un maître de l'ouvrage titulaire d'une promesse de vente que si le terrain est identifié et localisé (V. en ce sens, dans le cadre du contrat de construction d'une maison individuelle : Paris, 26 sept. 1989 : D. 1989, IR, 261).
3 - La loi n. 90.1129 du 19 décembre 1990 soumet la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage, avec ou sans fourniture du plan, au régime spécifique des articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Une telle opération peut cependant relever du contrat de promotion immobilière si le promoteur assume l'intégralité des tâches administratives, juridiques et financières pour le compte et au nom du maître de l'ouvrage et s'il n'intervient pas directement à l'édification de la construction (sur la question V. Hugot et Sizaire, "Le contrat de construction d'une maison individuelle" , ed. Litec, n.s 86 et 294; Saint-Alary Houin, "Champ d'application de la loi du 19 décembre 1990" : RDI 1991, p. 143).
4 - L'article L. 242-1 du Code de la construction et de l'habitation précise que : "Pour l'application des articles L. 212-10, L. 213-1 et L. 222-1, un immeuble collectif est considéré comme à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation lorsque 10% au moins de sa superficie est affectée à de tels usages".
5 - Est nul le contrat ne comportant pas à sa signature en annexe les plans et documents précisés à l'article R. -5 5 du Code de la construction et de l'habitation (Cass. civ. 3e, 3 juin 1980 : JCP 81, éd. N, Prat 8007).
6 - Ms Malinvaud et Jestaz notent que "on peut considérer comme imprévue l'obligation de procéder à des travaux confortatifs en vue de prévenir les désordres pouvant affecter l'immeuble contigu. La notion d'imprévu s'étend encore, selon toute probabilité, aux forces majeures extérieures telles que l'ouragan ou la grève générale. En revanche il paraît douteux qu'elle s'applique au cas de grève particulière ou d'intempérie ordinaire. Enfin elle ne comprend certainement ni les faillites d'entrepreneur, puisque le promoteur est garant des locateurs d'ouvrage, ni les variations de la conjoncture, lesquelles peuvent être prévues au moyen d'une indexation du prix" (Droit de la promotion immobilière, Dalloz, 5e édition, n. 512).
7 - Une question d'une importance pratique considérable se pose au sujet de l'interprétation de l'article R. 222-7 du Code de la construction et de l'habitation. Une partie de la doctrine (V. en ce sens Meysson et Tirard : J.-Cl construction, Fasc. n.143 et s.) estime, à la lecture dudit texte, que les parties jouissent d'une certaine liberté dans l'échelonnement des versements, et qu'elles peuvent, dans les limites des plafonds fixés par la loi, prévoir au contrat des versements intermédiaires (un versement de 30% du prix à l'achèvement des murs par exemple).Ms Cornille et Raffray constatent cependant (V. "l'échelonnement des paiements du prix dans les contrats de construction du secteur protégé" : JCP 86 ed. N., I, 109) que dans le cadre du contrat de construction d'une maison individuelle, et en application d'un texte rédigé de façon semblable (CCH, art. R. 231-15 et R. 231-8), la Cour de cassation a condamné la pratique des versements intermédiaires entre les plafonds prévus (RDI 1984, p. 428, chron. Groslière et Jestaz) et que la solution est "très directement transposable" au contrat de promotion immobilière. A défaut de toute décision des tribunaux en cette matière et sans vouloir trancher cette controverse doctrinale, nous recommandons aux parties du contrat, eu égard aux sanctions pénales des articles L. 241-1 et L. 241-3 du CCH susceptibles de s'appliquer, de respecter littéralement les échéances prévues par l'article R. 222-7 sans y ajouter des versements intermédiaires.
810% dans le cas où les études préliminaires ont fait l'objet d'un contrat distinct.
9 - Pour les mêmes raisons que celles invoquées à l'occasion des paiements échelonnés du prix, il préférable de ne pas prévoir de versements intermédiaires aux plafonds fixés à l'article R. 222-8 du Code de la construction et de l'habitation.
10 - Dans l'hypothèse où l'opération de construction rentre dans le champ d'application de la loi n. 79-596 du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier.
11 - Le promoteur n'est pas tenu de fournir la garantie de l'article R. 222-9 lorsqu'il répond cumulativement aux conditions énoncées à l'article R. 222-11 du Code de la construction et de l'habitation.
12 - Dans l'hypothèse où le contrat de promotion immobilière entre dans le champ d'application de la loi du 13 juillet 1979, la durée de validité de la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts ne peut être inférieure à un mois (loi du 13 juillet 1979, art. 17).
13 - Dans l'hypothèse où le présent contrat entre dans le champ d'application de la loi n. 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles (V. Hugot, "Démarchage, délai de réflexion et de rétractation et contrats relatifs à la construction et à la commercialisation des biens immobiliers" : JCP 90, éd. N, Prat. 1209)