Source: https://pirm.pl/sprawy-biezace/243-stanowisko-pirm-ws-zmian-ustawy-o-gospodarce-nieruchomosciami.html
Timestamp: 2017-10-17 00:09:43+00:00
Document Index: 102338737

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 5', 'art. 227', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 158', 'art. 158', 'art. 5', 'art. 158', 'art. 5']

HomeSprawy bieżąceStanowisko PIRM ws zmian ustawy o gospodarce nieruchomościami
Projekt przewiduje doprecyzowanie zasad waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, o których mowa w art. 5 ustawy.
Obecny wzorzec waloryzacji przewiduje w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami waloryzację kwot należnych z tytułów w niej określonych przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski.
Z uwagi na niezrealizowanie przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego ustawowego upoważnienia ogłaszania wskaźników zmian cen nieruchomości, w praktyce stosowany był art. 227 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nakazywał, do czasu ogłoszenia przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego wskaźników zmian cen nieruchomości, dokonywać waloryzacji przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
W przeszłości środowisko rzeczoznawców majątkowych wielokrotnie zwracało uwagę, że konstrukcja art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami w praktyce uniemożliwia publikację wskaźników zmian cen nieruchomości.
Jednocześnie Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego sygnalizowała potrzebę publikacji wskaźników zmian cen nieruchomości. Uważamy, że rzetelnie opracowane i systematycznie publikowane informacje o dynamice rynku nieruchomości mogą znaleźć daleko szersze zastosowanie niż tylko waloryzacja kwot należnych z tytułów określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz innych odrębnych przepisach prawa. Na pewno przyczynią się do lepszego poznania mechanizmów rynku nieruchomości oraz cyklów koniunkturalnych na nim panujących.
Uwzględniając powyższe, Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego, w toku konsultacji prowadzonych w 2013 roku przez ówczesne Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej założeń do projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami pozytywnie zaopiniowała ideę doprecyzowania art. 5 ustawy, umożliwiającą wypełnienie przez Prezesa GUS obowiązku publikacji wskaźników zmian cen nieruchomości. Izba pozytywnie oceniła założenia dotyczące częstotliwości publikacji wskaźników, postulując jednak wprowadzenie krótszego niż czteromiesięczny, a mianowicie trzymiesięcznego terminu ogłoszenia, co zapewniłoby przejrzysty, kwartalny rytm publikacji wskaźników i okresów, których dotyczą. Czteromiesięczny termin publikacji spowoduje, że pojawią się miesiące, w których będzie konieczne wykorzystywanie wskaźników odległych o trzy kwartały. Na przykład w lipcu, czyli miesiącu z III kwartału roku będą wykorzystywane wskaźniki opublikowane w kwietniu, a dotyczące zmiany cen w IV kwartale roku poprzedniego.
Niestety, pozytywnie oceniona przez Izbę idea doprecyzowania art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyartykułowana w pierwotnym założeniu treści przepisów wzbudza obecnie, w oparciu o analizowany projekt, poważne wątpliwości co do wiarygodności i jakości publikowanych wskaźników.
Po pierwsze, wskaźniki mają być publikowane dla nieruchomości sklasyfikowanych w rejestrze cen i wartości. Zapewne uregulowanie to wynika z przyjętego w projekcie założenia, że podstawą ich wyliczenia będą rejestry cen i wartości prowadzone przez powiatowe ośrodki geodezyjno-kartograficzne. Środowisko rzeczoznawców majątkowych, w tym także Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego, wielokrotnie zwracało uwagę, że rejestry cen i wartości są zbiorami o niskiej wiarygodności i jakości. W istocie rejestry stanowią tylko uproszczoną informację o zawartej umowie sprzedaży nieruchomości z wybiórczym uwzględnieniem elementów opisu nieruchomości przedstawionymi w akcie notarialnym. Nie uwzględniają danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków oraz ewidencji sieci i uzbrojenia terenu. Bardzo często nie zawierają także zasadniczej informacji o rodzaju ceny - nie wskazują czy są one cenami brutto (z podatkiem VAT) czy też netto (bez podatku VAT).
Ta sytuacja jest od dawna znana właściwym organom administracji państwowej. Problem jakości rejestrów cen i wartości był podnoszony w trakcie konsultacji założeń do projektu ustawy w ówczesnym Ministerstwie Transportu, Budownictwa Gospodarki Morskiej, a także podczas posiedzeń Komitetu do spraw Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej z udziałem między innymi Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego i zaproszonych przedstawicieli Głównego Urzędu Statystycznego oraz Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Wśród omawianych zagadnień znalazły się kwestie dotyczące standaryzacji informacji zawartych w rejestrach cen i wartości z niezbędnym ich uzupełnieniem o dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, sieci i uzbrojenia terenu oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Poruszano kwestie mnogości występowania na terenie kraju formatów rejestrów cen. Wskazywano na szczególne znaczenie jakości i wiarygodności systemu rejestracji cen oraz zakresu opisu nieruchomości ujawnianego w aktach notarialnych. Postulowano usprawnienie przepływu informacji w umowach sprzedaży poprzez wprowadzenie obowiązkowej karty opisu nieruchomości jako załącznika do aktu notarialnego kodowanego systemem QR, co pozwoliłoby usprawnić i uniknąć błędów przy wprowadzaniu danych do rejestru cen i wartości.
Niestety, przedstawiony projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami zamiaststwarzać ramy prawne dla poprawy wiarygodności i jakości rejestrów cen i wartości, które będą stanowić podstawę obliczania wskaźników zmian cen nieruchomości, rozwiązania problemu upatruje w nałożeniu dodatkowych wymogów na rzeczoznawców majątkowych w ramach obowiązku składania wyciągów z operatów szacunkowych, wynikającego z art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Z uzasadnienia projektowanej zmiany art. 158 nie wynika jakiemu celowi ma służyć skrócony termin przekazywania wyciągów z operatów szacunkowych, obowiązkowa informatyzacja rzeczoznawców majątkowych oraz sformalizowanie zakresu informacji o szacowanych nieruchomościach przekazywanych wydziałom katastru starostw powiatowych w ramach wypełniania obowiązku przekazywania wyciągów z operatów szacunkowych. Należy zauważyć, że informacja o wartości nieruchomości oszacowanej w ramach czynności zawodowych rzeczoznawców majątkowych nie może być wykorzystana przy obliczaniu wskaźników zmiany cen nieruchomości. Wykorzystywanie wtórnych, w odniesieniu do rynku nieruchomości, obliczeń wartości zawartych w wyciągach składanych przez rzeczoznawców majątkowych przeczy idei obliczania wskaźnika wzrostu cen. Podstawą obliczania wskaźników zmiany cen muszą być dane o dokonanych na rynku transakcjach nieruchomościami. Oczywistym jest, że jedyną metodą poprawy jakości danych i usprawnienia ich przekazywania i wprowadzania do rejestru cen musi być źródło ich powstania, to jest umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego. Bez znaczenia dla całego systemu monitorowania cen na rynku nieruchomości mają regulacje dotyczące przepływu informacji o oszacowanych przez rzeczoznawców majątkowych wartościach, stanowiących „przetworzone” w stosunku do cen informacje o rynku nieruchomości.
W tej sytuacji trudno zrozumieć, dlaczego autorzy projektu, niejako „przy okazji” nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami w celu doprecyzowania art. 5 skracają termin składania informacji bez znaczenia dla obliczania wskaźników, o których mowa w tym artykule.
Po wtóre, zdecydowany sprzeciw budzi również narzucenie elektronicznej formy przekazywania wyciągów i obowiązkowa informatyzacja działalności rzeczoznawców majątkowych jako grupy zawodowej przy braku konsultacji możliwości jej wprowadzenia. Należy podkreślić, że proponowana zmiana art. 158 nie była ujęta w założeniach do projektu ustawy i nie była przedmiotem konsultacji. W tej sytuacji nie można przyjąć, jako zgodne ze stanem faktycznym stwierdzenia zawarte w pkt 5 i 8 Oceny skutków regulacji. Projekt oddziałuje na grupę ponad 6000 rzeczoznawców majątkowych, a został przyjęty bez konsultacji rzeczywistego przystosowania tej grupy do elektronizacji.
Nie bez znaczenia dla oceny wprowadzanej zmiany ma również obecna sytuacja na rynku usług rzeczoznawstwa majątkowego i wyceny nieruchomości. Obowiązek przekazywania wyciągów z operatów szacunkowych dotyczy wyłącznie rzeczoznawców majątkowych prowadzących działalność zawodową w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami i sporządzających operaty szacunkowe. Jego niewypełnianie przez rzeczoznawcę majątkowego zagrożone jest sankcją odpowiedzialności zawodowej. Tymczasem wyceny wartości dla potrzeb sektora bankowego, uczestniczącego w finansowaniu przeważającej części obrotu rynkowego nieruchomości, wykonywane są w formie tak zwanych informacji bankowych o wartości nieruchomości, sporządzanych według reguł i formularzy opracowanych przez banki często przez podmioty nie prowadzące działalności w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego i jako takie nie podlegają obowiązkowi przekazywania wyciągów. Praktyka taka powoduje, że znacząca grupa podmiotów posiadająca informacje o wartości nieruchomości, mające znaczenie dla rejestru cen i wartości nie jest objęta obowiązkiem ich przekazywania.
Po trzecie, rejestr cen i wartości jest elementem państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, stanowi własność Skarbu Państwa. Źródło informacji dla rejestru cen i wartości o zaistniałych transakcjach i cenach stanowią umowy sprzedaży, zawarte w formie aktów notarialnych obowiązkowo przekazywanych przez notariuszy do organów katastru starostw powiatowych. Umowa musi umożliwić identyfikację sprzedanej nieruchomości, a jej opis ujawniony w rejestrze cen powinien wynikać z przeniesienia kompletnych danych z ewidencji gruntów i budynków oraz ewidencji sieci i uzbrojenia terenu prowadzonych przez starostów. Tworzenie i prowadzenie rejestrów cen i wartości nieruchomości jest wykonaniem zadań publicznych mającym na celu realizację określonego interesu społecznego i odpowiedzialność za wykonanie tego zadania ponoszą odpowiednie organy administracji publicznej. Zdaniem Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego rola i udział rzeczoznawców majątkowych w wypełnianiu tego zadania nie został jasno sprecyzowany. Nadmierne, w stosunku do innych podmiotów, obciążanie rzeczoznawców majątkowych obowiązkami współtworzenia tych rejestrów uważamy za nieuzasadnione, zwłaszcza, że udostępnianie danych z rejestru jest dla rzeczoznawców odpłatne, po nowelizacji ustawy prawo geodezyjne w roku 2014 koszty z tytułu opłat za udostępnione dane z rejestru cen i wartości dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego wzrosły kilkukrotnie w stosunku do lat poprzednich.
Ponadto dotychczasowa praktyka pokazuje, że wyciągi stanowią dokumenty, które nie są wykorzystywane w prowadzonych przez organy katastru zbiorach danych. Z treści projektu i jego uzasadnienia nie wynika, jakiemu celowi ma służyć delegacja dla ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego do oraz mieszkalnictwa do opracowania wzoru wyciągu z operatu szacunkowego dostosowanie. Nie można bowiem przyjąć, że informacje o nieruchomościach zawarte w wyciągach będą podstawą uzupełniania lub weryfikacji danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków.
Uwzględniając powyższe, Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego negatywnie opiniuje przedstawiony projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Deklarowane cele nowelizacji, to jest doprecyzowanie art. 5 w kierunku wskazanym w (…) zdaniach odrębnych [w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 21 lipca 2011 r.] w sposób umożliwiający zrealizowanie ustawowego obowiązku przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, a także dokonanie zmian w przedmiotowej ustawie, polegających na usprawnieniu danych niezbędnych do ogłoszenia (…) wskaźników, nie zostały zrealizowane w części odnoszącej się dousprawnienia przekazywania danych niezbędnych do ogłoszenia przedmiotowych wskaźników. Proponowane „usprawnienie” dotyczy przekazywania informacji o wartości nieruchomości, to jest elementu rejestru cen i wartości, który w istocie jest bez znaczenia dla obliczania wskaźników zmiany cen nieruchomości. Usprawnienia powinny dotyczyć przekazywania danych o zaistniałych na rynku cenach oraz zakresu informacji o nieruchomościach, które były przedmiotem obrotu, bo tylko te informacje i dane będą miały rzeczywiste znaczenie dla wiarygodności i jakości ogłaszanych wskaźników zmiany cen.
Rzeczoznawcy majątkowi nie są grupą zawodową, która dysponuje tymi informacjami, a tylko w procesie szacowania pozyskuje je i przetwarza na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i innych przepisach. Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego, w oparciu o posiadane doświadczenie członków w pozyskiwaniu i przetwarzaniu informacji o zaistniałych na rynku cenach nieruchomości deklaruje pomoc w zaproponowaniu takich rozwiązań, które rzeczywiście, a nie tylko pozornie, mogą usprawnić przekazywanie danych niezbędnych i istotnych do obliczenia i ogłoszenia wskaźników zmiany cen nieruchomości.