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Timestamp: 2016-10-24 23:47:22+00:00
Document Index: 146459411

Matched Legal Cases: ['art. 6', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 20', 'art. 21', 'art. 254', 'art. 21', 'art. 254', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 20', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 254', 'ATF ', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 63', 'art. 254', 'art. 263', 'art. 254', 'art. 20', 'art. 63', 'art. 20', 'art. 156']

4C.161/2001 (26.09.2001)
4C.161/2001
R.________, demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Thierry Thonney, avocat � Lausanne,
G.________, d�fendeur et intim�, repr�sent� par Me Paul Marville, avocat � Lausanne;
(contrat de vente; reprise de commerce/pas-de-porte; nullit�)
A.- La soci�t� Y.________ S.A. (ci-apr�s:
Y.________) avait conclu le 25 janvier 1978 un contrat de bail � loyer avec les �poux S.________, portant sur un local commercial ouvert sur la rue d'environ 21 m2, � Lausanne.
Apr�s son �ch�ance, fix�e le 1er juillet 1984, le bail �tait tacitement reconductible de 5 ans en 5 ans, sauf r�siliation moyennant un pr�avis de un an.
Par acte du 24 f�vrier 1988, G.________, commer�ant en fruits et l�gumes, a repris � son nom les droits des �poux S.________, d�s le 1er avril 1988. Il a vers� aux locataires sortant une somme de 60 000 fr. pour la cession.
La reprise du bail fait l'objet d'un avenant (n� 4). Selon celui-ci, la dur�e du contrat est prorog�e jusqu'au 1er juillet 1998 (art. 6). La soci�t� propri�taire est inform�e de la cession de bail, et du prix de la transaction (art. 7), le versement d'un montant sup�rieur entra�nant la r�siliation imm�diate du contrat, � charge pour le locataire d'amortir la reprise durant le bail (art. 8); l'avenant donne encore la facult� � la soci�t� propri�taire de s'opposer � toute reprise, en cours ou en fin de contrat (art. 8).
G.________ a cess� d'exploiter son commerce de fruits et l�gumes en ao�t ou septembre 1998.
B.- A la fin de l'�t� 1998, la soci�t� X.________ S.A. (ci-apr�s: X.________), qui repr�sentait Y.________, a pris contact avec un courtier afin de lui proposer la reprise du bail de G.________.
Le courtier a soumis la candidature de R.________.
Le 17 septembre 1998, il a confirm� au g�rant de l'immeuble l'int�r�t d�finitif de celle-ci � reprendre, d�s que possible, le local litigieux, o� elle souhaitait exploiter un commerce dans le domaine des tabacs, journaux et loteries; le courtier pr�cisait qu'il s'occuperait de toutes les d�marches administratives et techniques d'usage et veillerait commercialement au "bon d�part" de cette nouvelle activit�. Pour maintenir l'�tat locatif � un niveau int�ressant, R.________ proposait de prendre � sa charge les frais d'am�nagement et de r�novation des lieux. D�s l'accord de principe obtenu de Y.________, la soci�t� Z.________ S.A. (ci-apr�s:
Z.________), mandataire de l'actuel locataire, serait contact�e; il s'agissait de n�gocier la reprise de 60 000 fr.
exig�e par le locataire; ce dernier prix �tait en effet, selon le courtier, sans rapport avec l'�tat du kiosque et l'avenir incertain de celui-ci.
L'�tat des locaux �tait alors tr�s mauvais et des travaux de r�novation importants n�cessaires.
Le 23 septembre 1998, X.________ a inform� R.________ de l'accord de Y.________ quant � un transfert de bail moyennant un loyer mensuel de 936 fr., la reprise des locaux dans leur �tat d'alors et l'absence de toute indemnit� pour plus-value � la suite des travaux que pourrait entreprendre la future locataire. La soci�t� propri�taire laissait le soin � R.________ de d�battre des modalit�s de reprise avec G.________ par l'interm�diaire de la fiduciaire Z.________.
R.________ a retourn� ce pli contresign� le 28 septembre 1998.
Le 1er octobre 1998, Z.________ a inform� le courtier que "le prix de remise de l'affaire pr�cit�e �tait de 60 000 fr. (mobilier/installation/pas-de-porte), sans aucune modification possible".
Par lettre du lendemain, R.________ a observ� que "le commerce du Y.________" n'�tait plus exploit�, que les locaux �taient ferm�s et d�pourvus de client�le, que la reprise de 60 000 fr. �tait li�e � un mat�riel v�tuste et tr�s usag�, que l"installation technique" devait �tre enti�rement refaite apr�s travaux de r�novation des sols, murs et plafonds et que ledit mat�riel �tait d�pourvu de toute utilit�.
Aussi offrait-elle de verser � bien plaire un montant de 10 000 fr., G.________ entendant "transf�rer exclusivement le bail, sans valeur �conomique et sans autre bien ou client�le".
Il a �t� r�pondu � R.________ par t�l�copie du 2 octobre 1998 que, si le transfert de bail intervenait sans paiement du prix de remise de commerce de 60 000 fr., la reprenante s'exposerait � des mesures provisionnelles.
Le 15 octobre 1998, d�sireuse de r�aliser son projet de cr�ation d'un kiosque, R.________ a finalement d�clar� accepter les exigences de G.________, de fa�on � ce que la remise des locaux puisse intervenir. Des discussions se sont encore d�roul�es entre les int�ress�s jusqu'au 15 d�cembre 1998 en vue de fixer pratiquement les modalit�s de la signature de la cession de bail, du paiement du prix de reprise et de l'�vacuation du mat�riel appartenant � G.________.
Les parties se sont rencontr�es le 23 d�cembre 1998. Elles ont sign� un document intitul� "avenant et cession de bail" antidat� du 30 novembre 1998 avec effet au 1er d�cembre 1998. Ce document se r�f�rait aux conditions requises par la soci�t� propri�taire, qui l'avait d�j� sign�, et il faisait �tat d'un loyer mensuel de 936 fr. soumis � indexation et du versement d'une garantie de 2800 fr. par R.________.
Le m�me jour, les parties ont �galement conclu une "convention de vente et de remise de commerce" avec effet au 1er d�cembre 1998. Selon son texte, la vente comprend "le droit au bail des locaux et le pas-de-porte", pour un prix de 60 000 fr. - que R.________ a imm�diatement pay�. La convention pr�cise en particulier que la v�tust� des locaux remis exige une r�novation totale avant r�ouverture qui n'est pas � la charge du vendeur.
Y.________ et son repr�sentant X.________ n'ont concouru ni � l'�tablissement ni � la conclusion de la convention de reprise.
Le 5 janvier 1999, R.________ a fait constater par huissier l'�tat d�labr� et la salet� des locaux remis. Elle s'est acquitt�e de deux factures de 1260 fr. et de 1803 fr.40 pour le d�montage et l'�vacuation du mat�riel rest� dans le kiosque.
Le 8 f�vrier 1999, R.________, par son conseil, a d�clar� invalider formellement la convention de vente et de remise de commerce en invoquant la l�sion, l'illic�it� et l'objet contraire aux moeurs du contrat. Elle a r�clam� la restitution de la somme de 60 000 fr. L'avocat de G.________ a oppos� une fin de non-recevoir � cette d�claration par courrier du 17 f�vrier 1999.
R.________ exploite le kiosque remis par G.________ depuis mai 1999, apr�s avoir au pr�alable vid� les lieux et r�am�nag� ceux-ci � neuf.
C.- D'autres propositions de reprise des locaux litigieux ont �t� formul�es durant les n�gociations entre les parties. Ont ainsi manifest� leur int�r�t W.________ S.A., A.________ et B.________ les 7, 11 et le 30 septembre 1998.
Les deux derniers offraient des reprises de 60 000 fr. et de 65 000 fr.
D.- Le 22 avril 1999, R.________ a assign� G.________ en paiement de 60 000 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 8 f�vrier 1999 et de 3 243 fr.40 avec int�r�ts � 5% d�s le 22 avril 1999. Elle faisait notamment valoir que le montant de 60 000 fr. repr�sentait un pas-de-porte et que l'arrangement pass� avec le d�fendeur constituait une transaction coupl�e nulle au sens de l'art. 254 CO.
Excipant de compensation, G.________ a conclu reconventionnellement au paiement de 5000 fr. avec int�r�ts � 5 % d�s le 30 septembre 1998. Ce montant repr�sente le dommage qui lui serait caus� en cas d'admission de la demande du fait de l'offre de reprise sup�rieure �manant de B.________.
Par jugement du 21 septembre 2000, la Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� la demande.
E.- R.________ recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral contre le jugement du 21 septembre 2000. Elle reprend ses conclusions en paiement de 60 000 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 8 f�vrier 1999.
G.________ propose le rejet du recours.
1.- La cour cantonale a ni� l'existence d'une transaction coupl�e, prohib�e par l'art. 254 CO, en raison du fait que la bailleresse ou sa repr�sentante n'avaient en l'occurrence nullement concouru � l'�tablissement et � la conclusion de la convention de reprise pass�e entre les parties.
La cour cantonale a par ailleurs relev� que la convention de reprise de commerce n'�tait pas en soi illicite ou immorale au sens de l'art. 20 CO.
Enfin, la demanderesse n'�tablissait pas que le d�fendeur aurait exploit� sa l�g�ret� ou son inexp�rience, si bien qu'elle plaidait en vain la l�sion au sens de l'art. 21 CO.
2.- Devant le Tribunal f�d�ral, la demanderesse invoque la violation des art. 254 et 20 CO. Elle renonce � se pr�valoir de l'art. 21 CO.
a) A l'appui de son premier moyen, la demanderesse all�gue que le d�fendeur doit �tre consid�r� comme un tiers au sens de l'art. 254 CO: dans la mesure o� il n'a pas donn� son cong�, c'est � lui que le choix d'un nouveau locataire appartenait puisque le bailleur ne disposait que d'un droit de veto limit� � un juste motif selon l'art. 263 al. 2 CO. Le locataire avait donc, de fait, une position de force � l'�gard des repreneurs int�ress�s, auxquels il pouvait, de la m�me mani�re qu'un bailleur, imposer une transaction coupl�e abusive.
La demanderesse reproche par ailleurs � l'autorit� cantonale d'avoir perdu de vue que la bailleresse �tait au courant de l'exigence du d�fendeur concernant le versement d'une somme de 60 000 fr. Autrement dit, la propri�taire connaissait les termes de la transaction coupl�e que le d�fendeur entendait imposer � la demanderesse. Or le contrat de bail du 24 f�vrier 1988 interdisait toute reprise de commerce � l'issue du bail initial. La bailleresse avait la possibilit� juridique d'intervenir pour s'opposer � la transaction coupl�e: le pas-de-porte exig� du locataire entrant �tait contraire � l'avenant n� 4 du bail du 24 f�vrier 1988, l'art. 263 al. 2 CO �tant applicable dans la mesure o� ce pas-de-porte constituait un juste motif au sens de cette disposition.
La bailleresse aurait directement cautionn� l'accord litigieux � tout le moins en indiquant � la demanderesse que le d�fendeur avait � ce sujet carte blanche.
b) Subsidiairement, la demanderesse soutient que la convention de vente et de reprise de commerce serait nulle en application de l'art. 20 CO. Elle fait valoir qu'elle se trouvait en situation de contrainte au moment de signer la convention en question. En effet, refuser de payer les 60 000 fr. l'aurait priv�e de la possibilit� de conclure le contrat de bail. En outre, la convention, imposant � une entreprise, sans contre-prestation, de commencer ses activit�s avec un "bilan grev� d'un actif de 60 000 fr. ne correspondant � aucune valeur r�elle", serait contraire aux bonnes moeurs.
3.- A teneur de l'art. 254 CO, une transaction coupl�e avec le bail de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonn�e et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation avec l'usage de la chose lou�e.
Pour �tre illicite au sens de l'art. 254 CO, la transaction coupl�e doit constituer la condition "sine qua non" du bail (Higi, Commentaire zurichois, n. 17 ad art. 254 CO). On ne peut parler de transaction coupl�e illicite au sens de l'art. 254 CO, que lorsque l'int�r�t du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait d�pendre sa conclusion ou sa continuit� d'une autre transaction (ATF 118 II 157 consid. 3c). Pour �tre applicable, l'art. 254 CO exige de plus qu'il y ait absence de lien direct entre les obligations contract�es par le locataire dans la transaction coupl�e et l'usage de la chose lou�e.
La cour cantonale a consid�r� en l'esp�ce que ces deux conditions �taient r�alis�es: la somme que la demanderesse s'�tait engag�e � verser n'�tait pas en relation directe avec l'usage de la chose lou�e et ce versement constituait une condition sine qua non de la conclusion du contrat de cession de bail. Avant d'examiner, s'il y a lieu, le bien-fond� de cette appr�ciation, il convient de d�terminer si l'absence de participation de la bailleresse aux n�gociations et � la conclusion de la convention de remise de commerce exclut l'application de l'art. 254 CO comme les premiers juges l'ont retenu et comme la demanderesse le conteste. Il est vrai que la question de savoir si une transaction coupl�e conclue directement avec un tiers tombe sous le coup de l'art. 254 CO peut parfois pr�ter � h�sitations, si l'on s'en tient au texte l�gal (Higi, op. cit. , n. 28 et 29 ad art. 254 CO). La cour cantonale s'est appuy�e sur la doctrine majoritaire qui rel�ve, � juste titre, que ce sont les pr�tentions abusives du bailleur, et non de n'importe quel tiers, contre lesquelles le l�gislateur voulait lutter. Celui-ci est donc la seule personne qui peut effectuer un couplage r�prouv� par la loi. Ainsi, l'entente entre un locataire sortant et un locataire entrant n'est frapp�e de nullit� que si le bailleur ou son repr�sentant conna�t le couplage et y consent (SVIT-Kommentar, 2e �d., n. 25 ad art. 254 CO; Jacquemoud-Rossari, Le transfert du bail commercial, in 8e S�minaire du droit sur le bail, Neuch�tel 1994, p. 15; Richard Barbey, Le transfert du bail commercial, in SJ 1992 p. 33 ss, p. 43 et les arr�ts cantonaux cit�s; moins clair: Lachat, Le bail � loyer. , n. 2.2, p. 367-368). D�s lors, par tiers au sens de l'art. 254 CO, il faut entendre celui qui agit en lieu et place du bailleur et pour le compte de ce dernier.
4.- La demanderesse ne pr�sente pas d'argument convaincant commandant de s'�carter de l'opinion suivie par la cour cantonale. Les premiers juges ont constat� en fait, de mani�re � lier le Tribunal f�d�ral (art. 63 al. 2 OJ), que la soci�t� propri�taire n'�tait pas intervenue dans les discussions entre les plaideurs concernant la convention de remise de commerce. La bailleresse avait agr�� d�j� en septembre la candidature de la demanderesse, seul restait n�cessaire l'accord du pr�c�dent locataire. Toujours selon les constatations souveraines du jugement attaqu�, ce dernier agissait dans son unique int�r�t, les relations de bail qui le liaient � la bailleresse ne suffisant pas � ce que l'on admette l'existence d'une relation de d�pendance au sens de l'art. 254 CO, on l'a vu plus haut; que l'entr�e en vigueur du contrat de remise de commerce d�pende, selon l'art. 263 CO, de l'accord �crit du bailleur ne permet pas de retenir une telle relation.
Le versement d'un prix de remise au locataire sortant par le locataire entrant n'�tait donc pas une condition requise par le bailleur en vue de l'acceptation par lui du transfert de bail.
Peu importe que la bailleresse ait connu les exigences du d�fendeur quant au versement d'une somme de 60 000 fr. Aucun �l�ment, dans les constatations souveraines des juges cantonaux, ne permet de retenir que la soci�t� propri�taire aurait fait pression sur la demanderesse pour qu'elle effectue ce versement, ou qu'elle aurait, pour reprendre l'expression utilis�e dans le recours, "cautionn�" la transaction litigieuse, ni m�me donn� son accord tacite � l'op�ration en question.
L'avenant n� 4 du bail de 24 f�vrier 1988 n'est d'aucun secours � la demanderesse: il ne concernait que la soci�t� propri�taire et le d�fendeur, conform�ment au principe de la relativit� des obligations contractuelles, qui n'ont d'effet qu'entre ceux qu'elles concernent (cf. Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., p. 18 et 19). Cet avenant donnait simplement la facult� � la bailleresse de s'opposer � toute reprise en cours ou en fin de bail, mais sans lui en imposer l'obligation.
5.- M�me si elle n'entre pas dans le champ d'application de l'art. 254 CO, une convention de pas-de-porte peut tomber sous le coup de l'art. 20 CO, qui dispose qu'un contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs (Lachat, op. cit. , n. 3.2 p. 386).
La demanderesse fait cependant fausse route lorsqu'elle pr�tend que le versement de 60 000 fr. n'avait aucune contrepartie. On admet en effet que la renonciation par un locataire en place � un bail d'une certaine dur�e peut �tre monnay�e, car elle a une valeur en p�riode de p�nurie de locaux commerciaux (SJ 1991 p. 467 ss). Or, en l'occurrence, si l'on s'en tient aux constatations souveraines de la cour cantonale (art. 63 al. 2 OJ), le bail transf�r� avait �t� renouvel� � partir du 2 juillet 1998 pour une dur�e de 5 ans, faute de d�nonciation une ann�e avant son �ch�ance.
En soi, le chiffre de 60 000 fr. ne constitue pas une somme fantaisiste ou disproportionn�e, puisque deux tiers avaient propos� de fa�on s�rieuse un versement identique, voire l�g�rement sup�rieur.
L'application de l'art. 20 CO est d�s lors exclue.
6.- Le recours est mal fond�. La demanderesse supportera les frais de justice et versera une indemnit� de d�pens � l'intim� (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).