Source: http://www.mdr-recht.de/58535.htm
Timestamp: 2019-10-18 10:00:55
Document Index: 152355236

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 21', 'BGH', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21']

BGH v. 22.3.2019 - V ZR 105/18
WEG: Beschluss zur EinfÃ¼hrung von Vertragsstrafen fÃ¼r VerstÃ¶ÃŸe gegen VermietungsbeschrÃ¤nkungen nichtig
Der Â§ 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die EinfÃ¼hrung von Vertragsstrafen fÃ¼r VerstÃ¶ÃŸe gegen VermietungsbeschrÃ¤nkungen. Insofern ist ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss einer WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Die Parteien bilden eine WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass ein WohnungseigentÃ¼mer zur AusÃ¼bung eines Gewerbebetriebs oder Berufs in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Dasselbe gilt sinngemÃ¤ÃŸ fÃ¼r die erforderliche Zustimmung zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen GebrauchsÃ¼berlassung.
In der EigentÃ¼merversammlung aus Juni 2012 wurde der Beschluss gefasst:
"1. MiteigentÃ¼mer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalte-rin einen Mietvertrag Ã¼ber eine Wohnung abschlieÃŸen (â€¦), sind verpflichtet, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag i.H.v. 500 â‚¬ zu zahlen. Die Zahlungspflicht erhÃ¶ht sich auf mindestens 2.000 â‚¬ und hÃ¶chstens 4.000 â‚¬ fÃ¼r jeden angefangenen Monat der GebrauchsÃ¼berlassung, wenn ein wichtiger Grund fÃ¼r die Versagung der Zustimmung vorlag (â€¦).
2. Die Verwalterin soll bei ihrer Entscheidung Ã¼ber eine Zustimmung grundsÃ¤tzlich davon ausgehen, dass aufgrund mehrjÃ¤hriger Erfahrungen in unserer Wohnungseigentumsanlage (â€¦) ein wichtiger Grund fÃ¼r die Versagung der Zustimmung vorliegt, wenn die Nutzer voraussichtlich nur kurzzeitig (bis zu drei Monate) in der Anlage anwesend sein werden (â€¦)."
GestÃ¼tzt auf die Behauptung, der Beklagte habe seine Wohnung in sechs FÃ¤llen ohne Zustimmung des Verwalters kurzzeitig an arabische GÃ¤ste ("Medizintouristen") vermietet, verlangte die KlÃ¤gerin von ihm die Zahlung von insgesamt 12.000 â‚¬ nebst Zinsen. Das AG gab der Klage statt. Im Berufungsverfahren wies das LG die Klage allerdings ab. Die hiergegen gerichtete Revision der KlÃ¤gerin blieb vor dem BGH erfolglos.
Zu Recht und mit zutreffender BegrÃ¼ndung hat das Berufungsgericht den Beschluss aus Juni 2012, aus dem die KlÃ¤gerin die Grundlage fÃ¼r die Zahlungspflicht herleitetet hatte, mangels Beschlusskompetenz als nichtig angesehen.
Als Grundlage fÃ¼r die Beschlusskompetenz kommt hier nur Â§ 21 Abs. 7 WEG in Betracht. Dieser Vorschrift zufolge kÃ¶nnen die WohnungseigentÃ¼mer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der FÃ¤lligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten fÃ¼r eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder fÃ¼r einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschlieÃŸen. Nach Ansicht des Senats erfasst Â§ 21 Abs. 7 WEG aber nicht die EinfÃ¼hrung von Vertragsstrafen fÃ¼r VerstÃ¶ÃŸe gegen VermietungsbeschrÃ¤nkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist deshalb mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass der Senat die Anwendung von Â§ 21 Abs. 7 WEG auf Umzugskostenpauschalen unter Heranziehung der GesetzesbegrÃ¼ndung gebilligt hat (Urt. v. 1.10.2010, V ZR 220/09). Denn Umzugskostenpauschalen lassen sich - anders als Vertragsstrafen der in Rede stehenden Art - als â€žKosten fÃ¼r eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentumsâ€œ i.S.v. Â§ 21 Abs. 7 Alt. 2 WEG einordnen. In der Sache kann VerstÃ¶ÃŸen gegen vereinbarte VermietungsbeschrÃ¤nkungen durch den vorbeugenden Unterlassungsanspruch begegnet werden. Im Falle des Erfolges ist im Wiederholungsfall die Grundlage fÃ¼r die VerhÃ¤ngung eines Ordnungsgeldes gelegt.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 30.04.2019 13:30