Source: https://www.ppmas.cz/cs/blog-ppm/stanovisko-prague-property-managements-a-s-k-novele-obcanskeho-zakoniku-11
Timestamp: 2020-07-13 17:29:35+00:00
Document Index: 51982553

Matched Legal Cases: ['§ 1194', '§ 1195', '§ 16', '§ 1196', '§ 1198', '§ 1199', '§ 1200', '§ 1166', '§ 214', '§ 1170', '§ 1165', '§ 1166', '§ 1204', '§ 1206', '§ 1207', '§ 249', '§ 1208', '§ 1205', '§ 13', '§ 13', '§ 151', '§ 243', '§ 262', '§ 1209', '§ 258', '§ 258', 'soud ', '§ 1210', '§ 1211', '§ 1212', '§ 1213', '§ 1214', '§ 1175', '§ 1176', '§ 1177', '§ 1181', '§ 1182', '§ 1183', '§ 1185', '§ 1186', '§ 1175', '§ 1013', '§ 1178', '§ 1181', '§ 1189', '§ 7', '§ 7', '§ 8', '§ 10', '§ 1180', '§ 12', '§ 3', '§ 4', '§ 1180', '§ 12', '§ 5', '§ 5', '§ 1181', '§ 7', '§ 8', '§ 8', '§ 13', '§ 13', '§ 1220', '§ 1221', '§ 3041', '§ 3042']

Stanovisko k novele občanského zákoníku | PPM a.s.
Vážení majitelé bytových jednotek, Vážení nájemníci,
Je třeba zdůraznit, že stanoviska obsažená níže odrážení názory na možný výklad občanského zákoníku k datu tohoto memoranda s tím, že nelze s ohledem na probíhající diskuzi širší odborné právní veřejnosti k možným výkladům jednotlivých ustanovení občanského zákoníku a absenci závazné judikatury v tomto směru plně vyloučit, že pohled soudců při posuzování konkrétního případu může být i významně odlišný od závěrů činěných v tomto memorandu.
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ)
- Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen Zákon o službách)
- Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen Nařízení)
- Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů
- Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek
2. Společenství vlastníků – pojetí právnické osoby
§ 1194 NOZ
- právnická osoba „zvláštního druhu“ založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, tj. právnická osoba s omezenou právní subjektivitou (viz vymezení správy domu a pozemku, omezení nabývání majetku apod.);
- výslovně je vyloučena způsobilost podnikat nebo podílet se na podnikání jiných osob;
- členství ve společenství je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky;
- zákonné ručení vlastníků jednotek za dluhy společenství v poměru podle podílu na společných částech;
§ 1195 NOZ a § 16 Nařízení
- majetková autonomie – společenství může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku;
- příjmy/majetek: movité i nemovité věci sloužící správě, příjmy z příspěvků na správu, výnosy z majetku společenství, včetně úroků z vkladů na účtech, přijatá sankční plnění od vlastníků jednotek či třetích osob, pojistné plnění z pojistných smluv apod.
- příjmem společenství nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to zejména nájemné z pronájmu společných částí domu, úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců společných částí a příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby;
- vyloučena způsobilost společenství zajistit dluh jiné osoby;
§ 1196 NOZ
– právní jednání – SVJ jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i se třetími osobami; SVJ zastupuje vlastníky jednotek při uplatňování práv vzniklých vadou jednotky přímo vlastníkovi jednotky;
3. Společenství vlastníků – založení a vznik
Pozor, společenství nevzniká ze zákona; podle NOZ zakladatelským způsobem zahrnujícím 2 fáze, a to (i) založení – schválením stanov, smlouvou o výstavě, prohlášením vlastníka a (ii) vznik – zápisem do rejstříku
§ 1198 NOZ
- povinné založení – v domě, kde je nejméně 5 jednotek, z toho 3 jednotky jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce;
- blokační ustanovení – do katastru nemovitostí se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není katastrálnímu úřadu doložen vznik společenství vlastníků, tj. zápis do rejstříku;
§ 1199 NOZ
- dobrovolné založení – v domě, kde je méně než 5 jednotek, pokud se založením souhlasí všichni vlastníci;
§ 1200 NOZ
- schválení stanov
- forma veřejné listiny, tj. notářský zápis;
- souhlas vlastníků všech jednotek;
- povinné obsahové náležitosti:
a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vzniklo;
b) sídlo určení v domě, pro který společenství vzniklo;
c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování;
d) určení orgánů, jejich působnost, počet členů volených orgánů, funkční období členů volených orgánů a způsob svolávání, jednání a usnášení;
e) určení prvních členů statutárního orgánu;
f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí;
g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a pozemku a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek;
§ 1166 NOZ
- prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři mají být ve vlastnictví tří různých vlastníků
- povinnou náležitostí prohlášení jsou náležitosti stanov;
- prohlášení obsahující i stanovy nemusí mít formu veřejné listiny, tj. notářského zápisu;
- problematické, zda společenství může vzniknout prohlášením jediného vlastníka (developera) – aplikace ust. § 214 a 225 NOZ, tj. založení spolku alespoň třemi osobami;
§ 1170 NOZ
- smlouvou o výstavbě, má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři mají být ve vlastnictví tří různých vlastníků
- povinnou náležitostí smlouvy o výstavbě jsou náležitosti stanov;
- smlouva o výstavbě obsahující i stanovy nemusí mít formu veřejné listiny, tj. notářského zápisu;
§ 1165 NOZ
- rozhodnutím soudu při zrušení spoluvlastnictví či společného jmění a jeho vypořádání
- rozhodnutí soudu by mělo mít náležitosti prohlášení, tedy též náležitosti stanov (viz ust. § 1166)
§ 1204 NOZ
- společenství vzniká zápisem do rejstříku
4. Společenství vlastníků– orgány
soustavu povinných orgánů tvoří a) shromáždění a b) volený statutární orgán – výbor/pověřený vlastník;
stanovy mohou zřídit další orgány, např. orgán s kontrolní funkcí apod.
§ 1206 NOZ
- složení – všichni vlastníci jednotek; každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li vlastníkem jednotky společenství, k jeho hlasu se nepřihlíží;
– způsobilost – shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů počítanou podle velikosti jejich podílu na společných částech domu; k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů (zákon vyžaduje souhlas 100 % hlasů vlastníků v případě, kdy se mění všem vlastníkům velikost podílů na společných částech domu nebo v případě, kdy se mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech domu);
§ 1207 NOZ
- svolání – zasedání shromáždění svolává statutární orgán tak, aby se konalo alespoň 1x ročně; povinnost svolat i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než ¼ všech hlasů, nejméně 2 z nich;
- způsob svolání upravují stanovy; pokud nebude způsob svolání upraven ve stanovách, použijí se podpůrně ust. § 249 NOZ, tj. vhodným způsobem nejméně 30 dnů před konáním zasedání s tím, že z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad zasedání (místo a čas zasedání se určí tak, aby co nejméně omezovaly možnost vlastníků jednotek se ho účastnit); nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, umožní svolatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit;
§ 1208 NOZ
- působnost – mimo jiné změna stanov, změna prohlášení vlastníka, volba a odvolání členů volených orgánů, určení osoby správce, rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu, rozhodování o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků a schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsob rozúčtování cen služeb na jednotky;
- další záležitosti lze upravit ve stanovách nebo ad hoc, tj. samotným rozhodnutím shromáždění; shromáždění si však nemůže atrahovat výlučnou působnost statutárního orgánů zastupovat společenství;
§ 1205 NOZ a § 13 Nařízení
- výbor/předseda společenství vlastníků – nutno se rozhodnout, zda statutární orgán bude jednočlenný nebo kolektivní; nelze oproti předchozí právní úpravě ve stanovách určit alternativně;
- působnost – zastupování společenství vlastníků a vše, co není stanovami, zákonem nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci svěřeno jinému orgánu;
- omezení působnosti statutárního orgánu – § 13 Nařízení – MOŽNOST ODCHYLNÉ ÚPRAVY VE STANOVÁCH
a) rozhodování o nabytí, zcizení (míněn prodej) nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nepřesáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000,- Kč, dále rozhodování o zcizení (prodej) nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000,- Kč;
b) rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000,- Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií;
- způsobilost – není již nutné, aby člen voleného orgánu nebo zástupce právnické osoby jako člena voleného orgánu byl členem společenství vlastníků;
- nebude-li ve stanovách obsažena další úprava týkající se statutárního, popř. dalších volených orgánů společenství, použijí se podpůrně ustanovení o právnických osobách a o spolku, tj. ust. § 151 až 160 NOZ, ust. § 243 až 247 NOZ a ust. § 262 až 267 NOZ;
§ 1209 a § 258 NOZ, Právo na soudní ochranu
a) právo vlastníka, který byl přehlasován na jednání shromáždění nebo při hlasování per rollam, jde-li o důležitý důvod, obrátit se na soud, aby o záležitosti rozhodl – možnost právo uplatit ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět;
b) právo každého vlastníka obrátit se na soud, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí shromáždění pro jeho rozpor se zákonem nebo stanovami, pokud se nelze neplatnosti dovolat přímo u orgánů shromáždění – možnost právo uplatnit ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí (viz ust. § 258 NOZ);
c) právo každého vlastníka, jde-li o důležitý důvod, obrátit se na soud v případě, kdy shromáždění nerozhodlo o záležitosti, která mu byla předložena k rozhodnutí, z důvodů jeho nezpůsobilosti se usnášet;
§ 1210 NOZ
rozhodování per rollam – NOZ výslovně upravuje rozhodování společenství mimo zasedání, a to:
a) v případě neusnášení schopnosti shromáždění – rozhodování může navrhnout ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, na který bylo svolání shromáždění, osoba, která je oprávněna shromáždění svolat; předmět rozhodování jsou tytéž záležitosti, co byly předmětem programu shromáždění;
b) v jiných případech, pokud to připustí stanovy.
§ 1211 NOZ
- návrh – NOZ výslovně stanoví obsahové náležitosti návrhu, tj. text usnesení, poklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a lhůtu, ve které se má vlastník vyjádřit; neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní;
§ 1212 NOZ
- hlasování – vyjádření se vlastníka musí obsahovat dle NOZ uvedení dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno a musí být podepsané na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí;
§ 1213 NOZ
- oznámení výsledků hlasování – NOZ ukládá povinnost oznámit výsledky hlasování v písemné formě, včetně celého obsahu přijatého usnesení, bylo-li přijato;
§ 1214 NOZ
- přijetí rozhodnutí – NOZ stanoví, že rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů, kromě rozhodnutí o změně velikosti podílu na společných částech domu všem vlastníkům jednotek a změny poměru výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, kde se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek;
5. Práva a povinnosti vlastníka jednotky
§ 1175 odst. 2 NOZ
– udržovací povinnost k bytu a rovněž ke společným částem domu, které jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky (např. balkóny, terasy, lodžie apod.); opravy a údržbu těchto společných částí jsou k tíži vlastníka jednotky; doporučováno v rámci pravidel pro správu domu a užívání společných částí upravit, co jde výlučně k tíži vlastníka a co je hrazeno z prostředků společných;
– povinnost zachování dobrého vzhledu domu;
§ 1176 NOZ
– povinnost řídit se pravidly pro správu domu, tj. jednak obecně závaznými právními předpisy, jednak interními předpisy společenství, např. prohlášením vlastníka, stanovami, ale i domovní řády apod.; s těmito pravidly musí být vlastník jednotky seznámen nebo musí mít alespoň možnost se s nimi seznámit, aby pravidla byla pro vlastníka závazná; vlastník je povinen zajistit jejich dodržování osobami, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu, např. nájemce;
§ 1177 odst. 1 a 2 NOZ
– povinnost oznamovací týkající se své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost (při nabytí jednotky ve lhůtě 1 měsíce poté, co se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem jednotky), včetně změn v počtu osob; oznamovací povinnost se týká i nájemců či podnájemců a osob, které v bytě bydlí v souhrnu alespoň tři měsíce v jednom kalendářním roce;
– povinnost vlastníka jednotky přispívat na správu domu, a to ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, není-li určeno jinak; přitom se má rovněž přihlížet k nákladům spojeným se správou domu v případech, kdy je s jednotkou spojeno výlučné užívání některých společných částí domu, např. balkóny, lodžie, terasy přístupné pouze z jednotky;
§ 1181 NOZ
– povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na služby a povinnost uhradit nedoplatek do tří měsíců od vyúčtování;
§ 1182 NOZ
– povinnost vlastníka jednotky umožnit vstup do jednotky při jejích stavebních úpravách za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu;
§ 1183 NOZ
– povinnost vlastníka jednotky nebránit změně domu nebo pozemku při jejich údržbě, opravě, úpravě, přestavbě nebo jiné změně, o níž bylo řádně rozhodnuto; pokud jsou prováděny uvnitř bytu nebo společné části, která mu slouží výlučně, umožní do nich na předchozí výzvu přístup; tato povinnost se vztahuje i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií;
§ 1185 NOZ
– povinnost spoluvlastníků jednotky, včetně manželů zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči správě;
§ 1186 NOZ
- přechod dluhů souvisejících se správou domu a pozemku na nabyvatele jednotky, dluhů ze záloh a nedoplatcích na úhradu cen služeb;
– povinnost vlastníka při převodu jednotky předložit nabyvateli potvrzení správce jaké dluhy související se správou přejdou na nabyvatele, popř. že takové dluhy nejsou; za dluhy, které na nabyvatele přešly, ručí převodce; dluhy, které nebudou uvedeny v potvrzení správy, nepřecházejí na nabyvatele, a společenství by je nemohlo po nabyvateli vymáhat (pouze po původním vlastníkovi jednotky);
– povinnost správce při převodu jednotky provést vyúčtování příspěvků na správu dle NOZ není;
Práva vlastníka jednotky
§ 1175 odst. 1 NOZ
– právo vlastníka svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat jednotku, jakož i užívat společné části, avšak nesmí jinému vlastníku ztížit výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části; podpůrně se použije ust. § 1013 NOZ, tj. omezení tzv. imisí
§ 1178 NOZ
– právo vlastníka na sdělení adresy kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě;
– právo vlastníka seznámit se s výsledky hospodaření a jak se dům a pozemek spravován; vlastník může nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních kniha a dokladů;
§ 1181 odst. 1 NOZ
– právo vlastníka na vyúčtování záloh na služby;
6. Správa domu a pozemku
§ 1189 NOZ a § 7 až 15 Nařízení
– vymezení správy domu a pozemku – obecná a široká definice – jde o vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech vlastníků jednotek nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek, včetně zachování nebo zlepšení společných částí, jejich změn nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání; správa se vztahuje zásadně na veškeré společné části domu, tj. i na ty, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku; činnosti týkající se správy domu a pozemku jsou pak příkladmým výčtem uvedeny v ust. § 7 (z hlediska provozního a technického) a v ust. § 8 (z hlediska správních činností) Nařízení;
- osoba odpovědná za správu domu a pozemku - společenství vlastníků; v případě, že společenství nevzniklo, pak správce (jde o případy, kdy je v domě méně než 5 jednotek a společenství nevzniklo dobrovolně, a/nebo kdy je sice v domě více než 5 jednotek, z nichž nejméně tři jsou ve vlastnictví různých vlastníků, ale stále existuje zakladatel společenství, který má většinu hlasů);
- oprávnění osoby oprávněné za správu domu a pozemku - sjednávat pro účely správy domu a pozemku smlouvy, jejichž příkladmý výčet je uveden v ust. § 10 Nařízení, např. zajištění dodávek služeb, pojištění domu, nájem společných částí domu, zajištění provozu vybraných technických zařízení, např. kotelny, výměníkové stanice apod.;
- správní firma – osoba oprávněná za správu domu a pozemku je dále oprávněna, určí-li tak shromáždění, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku („správní firma“);
Příspěvek na správu domu a pozemku, zálohy na služby
§ 1180 a 1181 NOZ, § 12 Nařízení a Zákon o službách
členění plateb vlastníků jednotek:
a) příspěvky na správu domu a pozemku – odměny volených orgánů společenství, vedení účetnictví, vlastní správní činnost, revize, opravy, údržba, pojištění apod.
b) služby spojené s užíváním bytu – příkladný výčet v ust. § 3 Zákona o službách – dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čistění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů, odvoz komunálního odpadu.
zálohy na služby – § 4 Zákona o službách – o výši záloh rozhoduje společenství vlastníků (schválení rozúčtovacího klíče shromážděním vlastníků jednotek); není-li rozhodnutí shromáždění, určí výši záloh statutární orgán jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku nebo z posledního zúčtovacího období a/nebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku; změna záloh možná i v průběhu roku v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby;
zúčtovací období – období nejvýše dvanáctiměsíční s tím, že počátek určuje správce; lze upravit podle potřeby společenství;
rozúčtování plateb vlastníků:
a) příspěvky na správu domu a pozemku – § 1180 NOZ a § 12 Nařízení:
aa) na každou jednotku stejně – odměny volených orgánů společenství, vedení účetnictví a podobné náklady vlastní správní činnosti, např. náklady na správní firmu;
ab) ve výši odpovídající podílu na společných částech – všechny ostatní příspěvky vyjma aa);
b) služby – § 5 Zákona o službách
ba) – rozhodnutí společenství, tj. rozhodnutí shromáždění společenství; k rozhodnutí o vyúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je třeba souhlasu všech vlastníků jednotek;
bb) – není- li rozhodnutí shromáždění společenství, platí § 5 a 6 Zákona o službách, tj. náklady na služby se rozúčtují:
d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování;
e) náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé podle právního předpisu, kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele, tj. nyní podle vyhlášky č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele.
vyúčtování plateb vlastníků jednotek – § 1181 a § 7 a 8 Zákona o službách:
- lhůta pro vyúčtování – povinnost vyúčtovat a doručit vyúčtování nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období, tj. zpravidla do 30.4. následujícího kalendářního roku;
- obsah vyúčtování – skutečná výše nákladů v členění podle poskytovaných služeb, uvedení celkové výše přijatých záloh tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmé a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování;
- lhůta pro vypořádání nedoplatku/přeplatku z vyúčtování – do tří měsíců od vyúčtování (NOZ a Zákon o službách uvádí rozdílné lhůty k vyúčtování, a to 3, resp. 4 měsíců od vyúčtování, doporučuji z opatrnosti činit vypořádání v kratší lhůtě);
- nahlížení do podkladů k vyúčtování – § 8 Zákona o službách – právo vlastníka jednotky písemně požádat o předložení dokladů souvisejících s náklady na jednotlivé služby, způsobem jejich rozúčtování, způsobem stanovení výše záloh za služby a provedením vyúčtování; správce je povinen poskytnout podklady nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období a umožnit vlastníkovi pořízení kopie podkladů (není povinnost kopie vyhotovit, ale umožnit jejich pořízení fotoaparátem apod.);
- námitky a jejich vypořádání – § 8 Zákona o službách – vlastník má právo uplatnit námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování, a to neprodleně, nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení dokladů; správce je povinen námitky vyřídit nejpozději do 30 dnů ode dne doručení námitky;
- pokuta – § 13 Zákona o službách – správce i vlastník jednotky jsou povinni v případě, že nesplní jakoukoliv svoji nepeněžitou povinnost vyplývající ze Zákona o službách ve stanovené lhůtě, zaplatit druhé strany smluvní pokutu ve výši 100,- Kč za každý i započatý den prodlení;
- poplatek z prodlení – § 13 Zákona o službách – správce i vlastník jednotky jsou povinni v případě, že budou v prodlení s peněžitým plněním dle Zákona o službách, zaplatit druhé smluvní straně poplatek z prodlení ve výši 1 promile z dlužné částky denně, nejméně však 10,- Kč za každý i započatý měsíc prodlení;
§ 1220 NOZ
– vyhotovení úplného znění prohlášení – NOZ ukládá povinnost vyhotovit úplné znění prohlášení vlastníka a uložit jej do sbírky listin katastru nemovitostí a rejstříku společenství;
§ 1221 NOZ
– přiměřené použití ustanovení o spolku – NOZ stanoví, že nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, vyjma ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích a o náhradní členské schůzi;
§ 3041 odst. 2 a § 3042 NOZ
– přechodné ustanovení
– ustanovení stávajících stanov SVJ, která odporují donucujícím ustanovením NOZ, tj. ustanovením, od nichž se nelze odchýlit, pozbyly závaznosti 1.1.2014;
- do 31.12.2016 je SVJ povinno přizpůsobit stanovy úpravě NOZ a doručit je soudu, který vede rejstřík;
- odporuje-li název SVJ NOZ, přizpůsobí jej SVJ do 31.12.2015.
Změna stanov, názvu
- vhodné upravit v rámci jednoho rozhodnutí o změně stanov;
- vyčkat se změnou stanov cca do 30.6.2015, lze předpokládat, že se ustálí výklady a praxe;
- aplikovat donucující ustanovení NOZ a souvisejících právních předpisů, tj. ustanovení, o nichž se nelze odchýlit:
a) členění úhrad na příspěvek na správu domu a na zálohy na služby;
b) pravidla pro rozúčtování některých příspěvků na správu domu;
c) lhůty pro vyúčtování a splatnost nedoplatků/přeplatků;
d) povinnost předat přehled dluhů při převodu jednotky;
e) oznamovací povinnost a evidence vlastníků jednotek.
- ustanovení stanov, která odporují donucujícím ustanovením NOZ, pozbyla dne 1.1.2014 platnosti a nelze je tudíž aplikovat;
- ustanovení stanov, která donucujícím ustanovením NOZ neodporují, ale jsou např. přísnější než platná právní úprava, např. rozhodující většina vlastníků jednotek pro přijetí rozhodnutí zůstávají v platnosti doby změny stanov.
V případě jakéhokoliv dotazu nás, prosím, neváhejte kdykoliv kontaktovat.