Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/kko-ratkaisut-2
Timestamp: 2020-03-29 17:44:47+00:00
Document Index: 5793621

Matched Legal Cases: ['KKO ', '§ 1', 'KKO ', 'KKO ', '§ 2', '§ 1', '§ 6', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', '§ 1', '§ 1', '§ 2', '§ 2', '§ 1', 'KKO ', 'KKO ', '§ 5', 'KKO ', '§ 1', '§ 3', 'KKO ', 'kko ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ']

KKO ratkaisut 2 | asuntokaupanvirheet.fi
23.3.2020 Kiinteistökauppa korvausvaatimuksen vanhentuminen?
Korkein oikeus.
Tässä on korkeimman oikeuden keskeisimmät asuntokauppoihin liittyvät tapaukset.
KKO:2020:23
Korkein oikeus on alla tarkentanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta ja erityistä selvitysvelvollisuutta suhteessa ennen kauppaa tehtyyn asiantuntijan tutkimukseen. Käräjäoikeus oli hyväksynyt 80 000 euron hinnanalennusvaatimuksen alapohjan ja seinien korjaamisesta. Hovioikeus hylkäsi sen koska katsoi ostajan menettäneen oikeuden vaatimuksen esittämiseen laiminlyötyään alapohjarakenteen tutkimisen. Korkein oikeus katsoi kuitenkin, että ostaja oli voinut luottaa kosteusmittauksiin ja palautti asian hovioikeuteen uudelleen käsiteltäväksi hinnanalennuksen määrän arvioimiseksi.
KKO:2019:41
Ostajat olivat vaatineet kiinteistön kaupan purkamista sillä perusteella, että 1950-luvulla rakennetun asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia, josta haihtui terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä asuinhuoneisiin. Pyydettyään asiantuntijalausunnon Korkein oikeus katsoi jääneen näyttämättä, että kiinteistössä olisi ollut laatuvirhe.
KKO:2019:16
Kiinteistön kauppa - Laatuvirhe - Tarkastusvelvollisuus
Kiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa.
KKO:2018:38
Kiinteistön kauppa, vaatimusten vanhentuminen ostajan passiivisuuden johdosta.
Kiinteistön kauppa, velan vanhentuminen, vetoamistaakka
KKO:2018:11
Asuntokauppa - korvausvaatimuksen vanhentuminen
Tapauksessa myyjään kohdistuvat vaatimukset olivat vanhentuneet reklamaation myöhästymisen johdosta. Reklamaatio olisi pitänyt tehdä yksilöidysti 17.6.2009 tarkastuksen jälkeen. Nyt puhdistusvaatimus tehtiin myyjälle vasta 2011. Myyjän ei myöskään katsottu menetelleen törkeän huolimattomasti, jolloin reklamaatioaika olisi pidentynyt. kyseisessä tapauksessa ostaja esitti vaatimuksia 2012 lisäksi myyjää edeltävää omistajaa myyjän emoyhtiötä vastaan.
KKO:2017:10
Kiinteistön kauppa, uusi näyttö, hovioikeuden pääkäsittely
Asunto-osakeyhtiö, lunastus hylätty kun kaupassa oli myyty osuuksia osakkeista lähisukulaiselle.
KKO:2016:69
Kiinteistön kauppa - Reklamaatio - Laatuvirhe
Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat
olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Tuomiosta ilmenevillä perusteilla Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.
MK 2 luku 25 § 1 mom
Missä ajassa korvausvaatimus on esitettävä?
Kun ostaja havaitsee minkä tahansa virheen, siitä on ilmoitettava myyjälle nopeasti. Reklamaatiossa on kolme vaihetta 1. Ilmoitus virheestä (peruste esim. kph viemäri vuotaa), 2. Ilmoitus vaatimuksen sisällöstä (määrä esim. koko kph korjaus 10.000e) ja 3. mahdollinen haastehakemus eli oikeudenkäynti. Reklamaatio on tehtävä nopeasti kun virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita. Aika on muutamasta viikosta muutamaan kuukauteen eli joustaa tilanteen mukaan. Myös vaatimuksen sisältö eli määrä on esitettävä kohtuullisessa ajassa. Mutta se voidaan esittää myöhemminkin tarvittavien selvitysten jälkeen. Selvityksien tekemistä ei voi kuitenkaan lykätä pitkälle vaan niihin on ryhdyttävä pikaisesti. Alla olevassa tapauksessa selvityksiin oli ryhdytty vasta 1 vuosi siitä kun virheet oli havaittu.Tämä katsottiin kaikissa oikeusasteissa liian myöhään tehdyksi. Ostaja siis menetti oikeuden korvauksiin kun vasta 1 vuosi virheen havaitsemisesta haastehakemuksessa ilmoitti virheiden määrällisen vaatimuksen. Sillä ei ole merkitystä miten vaatimus alussa muotoillaan hinnanalennus, vahingonkorvaus vai kaupan purku.
Myyjän oikeusturva edellyttää että ostaja menettelee aktiivisesti ja huolellisesti. Ratkaisussa ei kerrota mikä on takaraja vaatimuksien esittämiselle. Ostajalta ei edellytetä kuitenkaan esittämään oikeudessa vaatimuksiaan kanteella. Reklamaatiossa on tärkeä ymmärtää, että jokainen virhe vaatii oman reklamaationsa.
KKO:2016:47
Kiinteistön kauppa - Laatuvirhe - Oikeudenkäyntimenettely - Väittämistaakka
Onko selvä virhe esim. laaja mikrobivaurio sittenkään virhe?
Mikään selväkään virhe ei ole selvä virhe oikeudenkäynnissä. Esim. ostajan selonottovelvollisuuden laiminlyönti poistaa selvältä virheeltä sen vaikutukset kaupassa eli että siitä voitaisiin vaatia korvausta. Myös ns. väittämistaakan laiminlyönti johtaa siihen, että selvästä virheestä ei tuomita korvauksia. Alla olevassa korkeimman oikeuden tapauksessa oli kysymys juuri tästä. Ostaja ei selvästi vaatinut kaupan purkua lattiassa olleen reiän ja siinä havaittujen sisäilmaan virtaavien mikrobien ja terveyshaitan johdosta vaan kokonaan toisen syyn eli lattiarakenteen johdosta. Käräjäoikeus hyväksyi hinnanalennuksen lattiarakenteen johdosta mutta hovioikeus katsoi että lattiarakenteen virheistä ei ole esitetty riittävää selvitystä ja hylkäsi kanteen tältä osin. Sensijaan hovioikeus purki kaupan lattiareiän ja siinä olevien mikrobien johdosta. Korkein oikeus kuitenkin hylkäsi kaikki kantajan vaatimukset koska kantaja ei ollut haastehakemuksessa eikä myöhemminkään vedonnut lattiareikään kanteensa perusteina.
Tämä ennakkoratkaisu on hyvä esimerkki siitä kuinka tärkeää on osata muotoilla vaatimus oikein ja ennen kaikkea perustella se oikein. Liian usein oikeudenkäynneissä nämä jäävät liian vähälle huomiolle. Tämä tapaus korostaa vetoamistaakan ja väittämistaakan merkitystä asuntokauppariidoissa. Virheet on selvästi yksilöitävä ja perusteltava vaatimusten näkökulmasta. Ei riitä että asia tai seikka on esillä oikeudenkäynnissä. Siihen on nimenomaan vedottava. (Jutussa ei tullut esille se sääntö, että oikeuden on selvitettävä vetoaako osapuoli johonkin seikkaan, jos vetoaminen on epäselvä. Tätä selvitysoikeutta käytetäänkin harvoin.)
Ennakkoratkaisu:
KKO:2016:22
Asuntokauppa - Asuntokauppalain soveltaminen - Uuden asunnon kauppa - Vahingonkorvaus
KKO:2015:87
Asunto-osakeyhtiö, osakkeenomistajan muutostyö, rakennuksen kunnossapito
1950-luvulla rakennetun talon kylpyhuoneissa oli alun perin ollut ammeet. Vedeneristyksenä lattiassa oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut holvilaatan päällä. Huovan päällä oli ollut noin kymmenen senttimetriä paksu pintalaatta. A:n asunnossa oli edellisen osakkeenomistajan toimesta poistettu amme ja tilalle oli tehty suihkutila. Muutostyötä ei ollut tehty asunto-osakeyhtiön luvalla. A:n omistusaikana todettiin kosteuspoikkeamia pintalaatassa sekä seinien alaosassa. Vaurioiden todettiin johtuneen kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta. Asunto-osakeyhtiön kieltäydyttyä korjaamasta kosteusvaurioita A teetti korjauksen. Korkein oikeus velvoitti tuomiosta ilmenevillä perusteilla asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan A:lle kosteusvaurioiden aiheuttamat korjauskustannukset. AsOYL 4 luku 2 §.
KKO:2015:80
Kiinteistön kauppa - Esisopimus - Kiinteistön luovutuksen muoto, Pätemättömyys
Kunta ja yhtiö olivat tehneet yritystilasopimuksen.
Sopimus koski rakennuspaikkaa ja rakennusta, jonka kunta oli sitoutunut peruskorjaamaan yhtiön tarpeiden mukaiseksi. Sopimuksen mukaan yhtiö suorittaisi kunnalle 12 vuoden aikana lunastushinnan, minkä jälkeen kiinteistön omistusoikeus siirrettäisiin yhtiölle eri asiakirjalla. Sopimuksessa oli sen purkautumisen seurauksia koskeva ehto. Kunnan purettua sopimuksen yhtiö vaati, että kunta sopimusehdon mukaisesti palauttaa yhtiön maksamia lunastushintaeriä. Kunta kiisti yhtiön sopimusehdon sisältöä koskevan tulkinnan.
Korkein oikeus katsoi, että kyse oli kiinteistön kaupan esisopimuksesta. Esisopimusta ei ollut tehty maakaaren 2 luvun 1 ja 7 §:ssä säädetyllä tavalla. Koska kiinteistön kauppaa ja esisopimusta koskevan määrämuodon noudattaminen otetaan huomioon viran puolesta, Korkein oikeus katsoi, että esisopimus sen purkamista koskevine ehtoineen oli pätemätön. Ks. KKO:1985-II-175 (jossa päätös oli päinvastainen)
MK 2 luku 1 §, MK 2 luku 7 §
KKO:2015:72
Kiinteistön kauppa - Vallintavirhe - Hinnanalennus
Kiinteistönvälitys - Vahingonkorvaus
Myyjä oli ilmoittanut ostajille, että kaupan kohde sijaitsi alueella, jolle oli hyväksytty kaavarunko, ja että kiinteistö oli siinä asuinkäyttöön tarkoitettua aluetta. Myyjä ei ollut kertonut, että osa kiinteistöstä oli kaavarungossa osoitettu uimaranta- ja venevalkama-alueeksi. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että kiinteistössä oli maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe. Vrt. KKO:2001:74
Ostajilla oli oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen.
MK 2 luku 18 §, MK 2 luku 31 §, L kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 9 §, 14 §
KKO:2015:58
Kiinteistö, alapohjan kosteusvaurio, korjauskustannukset, kauppa purettu
Korkein oikeus katsoo, että alapohjan ja pesutilojen kosteusvauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Alapohjan vaurioiden osalta korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen. Hovioikeuden arvioimaa määrää on pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös näihin suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät Korkein oikeus katsoo, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Sen vuoksi asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle A:n vaatimuksesta.
KKO:2014:70
Kiinteistö, vastuunrajoitus kaupan jälkeen tehdyssä sopimuksessa
Pariskunta oli ostanut toiselta pariskunnalta kiinteistön, jossa havaittiin virheitä pian kaupan jälkeen. Kolme kuukautta kaupanteon jälkeen osapuolet olivat tehneet sopimuksen rakennusvirheiden korvaamisesta. Sopimuksen mukaan myyjät maksoivat virheistä kertakaikkisena korvauksena ostajille 15 000 euroa. Samalla sovittiin, että tämän jälkeen osapuolilla ei ollut mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan kiinteistön kaupan osalta. Ostajat vaativat kanteessaan noin kaksi vuotta kiinteistön kaupan jälkeen ilmenneiden virheiden perusteella hinnanalennusta. Myyjät kiistivät kanteen vedoten osapuolten väliseen sopimukseen. Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että kysymys oli kauppakirjaan nähden itsenäisestä sopimuksesta, jonka sitovuutta ei tullut arvioida välittömästi maakaaren kiinteistön kauppaa koskevien säännösten vaan yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla, ja että ostajat olivat luopuneet sitovasti oikeudestaan esittää uusia vaatimuksia.
KHO:2013:43 Yhteisomistus,rakennuslupa ja hallinnanjakosopimus
KKO:2013:23
Kiinteistö, purkuvaatimus, myöhemmin hinnanalennus, jätetty tutkimatta
Kiinteistön ostajan myyjiä vastaan ajama kanne, jossa ostaja oli vaatinut kiinteistön laatuvirheen perusteella kaupan purkua, oli hylätty lainvoimaisella tuomiolla. Mainittu tuomio esti tutkimasta ostajan myyjiä vastaan myöhemmin nostaman kanteen, jossa ostaja vaati myyjiltä samojen virheiden perusteella hinnanalennusta. (Ään.) Ks. KKO 2001:136 KKO 2008:43
KKO:2012:75
Kiinteistö, lomarakennusta ei voitu muuttaa vakituiseen asuinkäyttöön, välittäjän vastuu, reklamointiajat
KKO:Kysymys siitä, oliko kiinteistön kaupasta johtuvan hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen sekä niihin liittyvien kulukorvausten vanhentuminen katkaistu velan vanhentumisesta annetun lain 10 §:n 2 momentissa edellytetyllä tavalla. VanhL 10 § 2 mom.
Tapauksessa käsiteltiin myös kiinteistövälittäjän vastuuta ja katsottiin sen olen sopimusperusteista ostajan suuntaan.
KKO:2012:72
Kiinteistö, vastuunrajoitusehto, elinkeinonharjoittajat, hinnanalennusvaatimus hylätty
Elinkeinonharjoittajien väliseen liikekiinteistöä koskevaan kauppakirjaan sisältyvän ehdon mukaan ostaja otti "vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, oliko niitä huomioitu kustannusarviossa, ja olivatko ne olleet kaupantekohetkellä mahdollisesti piileviä tai oliko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia". Ostaja vaati hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kaupanteon jälkeen todettujen laatuvirheiden perusteella. Kysymys vastuunrajoitusehdon sitovuudesta. MK 2 luku 9 §
KKO:2012:44
Kiinteistö, taloudellinen virhe, lainaosuusvelka, jatkokäsittelylupa
KKO: Asunto-osakkeiden kauppakirjaan oli ostajan vastattavaksi siirtynyt lainaosuus merkitty pienemmäksi kuin mitä se todellisuudessa oli ollut. Ostaja oli vaatinut myyjän velvoittamista suorittamaan hinnanalennusta taloudellisen virheen perusteella. Käräjäoikeus oli hylännyt kanteen. Koska käräjäoikeuden tuomion ja valituksen perusteella ei ollut selvää, että käräjäoikeuden oikeudellinen arviointi ostajan oikeudesta hinnanalennukseen taloudellisen virheen perusteella olisi oikea, Korkein oikeus myönsi ostajalle jatkokäsittelyluvan muutosperusteella. OK 25 a luku 11 § 1 mom 1 kohta
KKO:2012:21
Asunto-osake, elinkeinonharjoittaja
Kaksi luonnollista henkilöä oli ostanut yhdessä vuokraoikeudet määräaloihin ja niillä sijaitsevat asuinrakennukset, joissa oli yhteensä 62 asuntoa. He olivat perustaneet kaksi asunto-osakeyhtiötä ja tarjonneet asuntoja yleisesti ostettaviksi. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla heidän katsottiin toimineen asuntokauppalaissa tarkoitettuina elinkeinonharjoittajina. AsuntokauppaL 1 luku 3 § 6 kohta
KKO:2012:1
Kiinteistö, virheelliset edellytykset, maaperän puhdistusvaatimus, hylätty
Teollisuuskiinteistö oli myyty 1,350t€ hinnalla. Kauppakirjassa myyjä oli sitoutunut puhdistamaan maaperän kustannuksellaan. Pudistamisesta oli tehty selvitys ja kustannusarvio oli n. 120t€. Myöhemmin paljastui että puhdistus maksaisi 1,5-4M€. KO ja HO velvoittivat myyjän puhdistamaan maaperän. KKO kuitenkin katsoi, että myyjän puhdistamisvelvoite oli perustunut virheellisiin edellytyksiin (halvempaan puhdistustoimeen) ja tämän johdosta hylkäsi ostajan vaatimukset. Ostaja ei ollut esittänyt rinnaisena muita esim. kaupan purkuvaatimusta.
KKO:2010:66
Avopuolisoiden välisen kauppahintavelan vanhentuminen.
KKO:2010:17
Asunto-osake, pinta-alavirhe, virheellinen tieto, asunto-osakeyhtiön vastuu
Tapauksessa KKO tulkitsi AsKL:a siten että isännöitsijätodistuksen virheestä ostaja voi vaatia korvausta suoraan isännöitsijältä kääntymättä ensin myyjän puoleen, joka AsKL 6:27,3§ vastaa välittäjän ja muun edustajan kuten isännöitsijän virheistä. KKO katsoi lisäksi, että AsOYL ei rajoita isännöitsijän tai hallituksen vastuuta vain isännöitsijätodistuksen tilaajaan, joten vahingonkorvausta voi vaatia myös ostaja. Näin KKO kumosi HO:n tuomion ja katsoi, että ostaja voi esittää korvausvaatimuksen suoraan isännöitsijälle.
KKO:2010:9
Kauppakirjan asumisoikeusehdon sovittelu, kiinteistökauppa, väittämistaakka kun KKO katsoi, että myyjällä oli alioikeuden päätöksen johdosta (oikeudenkäynnin aikana tapahtunut muutos) oikeus vedota vielä hovioikeudessa koko sopimuksen kohtuullistamiseen.
KKO:2009:81
Asunto-osake, kiinteistövälittäjä, laiminlyönti, putkiremontti, tuomittu korvausta 10.000€
KKO: Kiinteistönvälitysliikkeen edustajalla oli velvollisuus ottaa selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle tutkimuksessa todetusta putkistojen uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä. L kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 7 § 1 mom, 9 § 1 mom, 11 §, 14 §
KKO:2009:49
Asunto-osake, käsirahasopimus
KKO: Myytävänä olleessa asuinhuoneistossa oli ostotarjouksen tekemisen ja sovitun kaupantekopäivän välillä havaittu kosteusvaurio. Tarjouksen tekijä oli vetäytynyt kaupasta. Koska asunnossa oli tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu objektiivisesti arvioituna merkityksellinen kunnon puutteellisuus, asuntokauppa ei ollut jäänyt syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä eikä myyjällä ollut oikeutta pitää maksettua käsirahaa. AsuntokauppaL (843/1994) 3 luku 3 § 2 mom
KKO:2009:39
Kiinteistö, hinnanalennus, merkittävyys 1% kauppahinnasta, lämmitysjärjestelmä, kanne hyväksytty
Kiinteistönkaupalla myydyssä omakotitalossa oli todettu laatuvirhe, kun rakennuksen vesi- ja lämmitysjärjestelmä oli alitehoinen eikä kaupan kohde siten ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu. Virheiden korjauskustannuksiksi oli arvioitu määrä, joka vastasi noin yhtä prosenttia kiinteistön kauppahinnasta. Harkittaessa ostajan oikeutta hinnanalennukseen otettiin korjauskustannusten lisäksi huomioon, että virhe haittasi rakennuksen käytettävyyttä asumistarkoitukseen. Ostajalla oli virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. MK 2 luku 17 §
KKO:2009:31
Kiinteistö, salainen virhe, vastuunrajaus, ennakkotarkastus, katto, sijaisasumiskulut, hinnannousu
KKO:Vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa oli myyjän vastuuta rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. Kysymys rajoitusehdon merkityksestä myyjän vastuuseen. Kysymys myös kuntotarkastuksesta johtuvasta ostajan selonottovelvollisuudesta. Ks. KKO:2004:78
MK 2 luku 9 § 2 mom
MK 2 luku 22 § 1 mom
KKO perusteluissa: kuntotarkastuksessa oli todettu katon katteessa virheitä ja vuotoriskiä mutta kun myöhemmin paljastui että koko yläpohja oli vaurioitunut ei kauppakirjan vastuunrajaus koskenut yläpohjaa. Katon kunnostuksista 25 000 euroa hyväksyttiin 15 000 euroa tasonparannuksesta (huovasta tiilikatoksi) johtuen. Vastuunrajoitusehdosta 4. Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. 5. Kuntotarkastusraportissa on rakennuksen yläpohjan osalta todettu, että vesikate oli uusittu vuonna 1992 ja että vesikatteessa oli katteen alustastaan irtoamisesta johtuvia "poimuja", joiden taakse sadevedet lammikoituivat. Raportin mukaan syksyllä vesi "jäätyessään aiheuttaa katteelle ylimääräisen vaurioitumisriskin". Vesikatteen uusimista kannatti harkita "muutaman vuoden aikajänteellä". Raportissa on lisäksi todettu, että savuhormin juurihuopa ei ollut tiivis hormia vasten. Jatkotoimenpiteenä juurihuovan reuna tuli tiivistää elastisella saumausmassalla. 6. Kuntotarkastuksessa ei ole todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä siten ole raportin vioissa ja puutteissa yksilöity. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa on myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ole maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta. Selonottovelvollisuudesta 7. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. 8. Kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ole voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. 9. Kuntotarkastuksessa on todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka ovat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys on ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ole kuitenkaan havaittu tai epäilty. Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ole siten ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio. Korkein oikeus katsoo, ettei Marianna K:lla ole ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan. 12. Hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava muun muassa korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu sekä kustannusten nousun vaikutus silloin, jos korjaukset tehdään pitkän ajan kuluttua kaupasta. Tässä tapauksessa korjauskustannukset käsittävät koko katon uusimisen tiilikatteiseksi harjakatoksi. Sen seurauksena kiinteistön arvo on noussut siitä, mitä se olisi ollut virheettömänä kauppaa tehtäessä. Rakennuskustannusten hinnannousu on taas elokuusta 2003 lokakuuhun 2006 ollut käräjäoikeuden toteamin tavoin lähes 12 prosenttia.
Kiinteistö, sovintotarjous ylitti tuomitun korvauksen, häviäjä voitti oikeudenkäyntikulut
KKO: "Kiinteistön kauppahinnan alentamista ja vahingonkorvausta koskevaa kannetta käräjäoikeudessa käsiteltäessä myyjä teki sovintotarjouksen, jota ostaja ei hyväksynyt. Oikeudenkäynnin jatkuessa myyjä kiisti kanteen kokonaan. Käräjäoikeus tuomitsi myyjän maksettavaksi vähemmän kuin tämän sovintona tarjoaman määrän. Sovintotarjous otettiin huomioon arvioitaessa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta."
KKO:2008:31
Asunto-osake, urakoitsija ei grynderi asemassa, ensimmäisen myyjän oikeus vaatia korvauksia urakoitsijalta, hylätty, vahingonkorvaus, sopimussuhteeseen perustuva saatava
Tapauksessa asoy oli tilannut rakennusurakan. Myöhemmin paljastui vakavia virheitä. Asunnon toinen omistaja sai purettua ensimmäisen omistajan kaupan. Ensimmäinen omistaja vaatia tämän jälkeen urakoitsijalta suoraan korvauksia. KO ja HO hyväksyivät mutta KKO hylkäsi koska heidän välillä ei ollut sopimussuhdettä ja kolmannella oli vain hyvin rajoitetusti mahdollisuus hakea korvausta muiden tekemän sopimuksen johdosta. Asiassa ei sovellettu asuntokauppalakia. Mutta nykyään asuntokauppalain 7:2§ mukaan korvausta voi vaatia suoraan urakoitsijalta vaikka asunnon omistajalla ei ole sopimussuhdetta urakoitsijaan.
KKO: "Urakoitsija rakensi asunto-osakeyhtiön kanssa vuonna 1984 tekemänsä laskutyösopimuksen perusteella 1985 valmistuneen rakennuksen. Asunto-osakeyhtiön perustajaosakas myi asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet A:lle, joka myi ne edelleen B:lle. Viimeksi mainitun kaupan tultua puretuksi rakennuksessa ilmenneiden virheiden perusteella ja A:n jouduttua palauttamaan kauppahinnan B:lle A vaati vahingostaan korvausta urakoitsijalta.Asiassa ei tullut sovellettavaksi 1.9.1995 voimaan tullut asuntokauppalain 7 luvun 2 §:n 1 momentti, jossa säädetään asunnon myyjän takautumisoikeudesta rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella. Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevin perustein katsottiin, ettei urakoitsijan mahdollinen korvausvastuu A:ta kohtaan voinut perustua vahingonkorvauslakiin eikä myöskään sopimusoikeudellisiin periaatteisiin."AsuntokauppaL 8 luku 2 § 5 mom
KKO:2008:8
Kiinteistökauppa, reklamaatio korjausten jälkeen, hylätty
Tapauksessa ostaja oli reklamoinut virheistä vasta 6kk jälkeen kun virhe virheen jälkeen oli päätynyt purkamaan talon ja rakentanut uuden tilalle. Vaatimukset merkittävistä virheistä hylättiin kun myyjän ei oltu näytetty menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
KKO: "6. Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden toteutuminen edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista. Käsillä olevassa tapauksessa tarkasteltavaksi tulee rakennuksen purkamisen merkitys reklamaatiovelvollisuuden kannalta."
KKO 2008:1
Asuntokauppa - uusi asunto - taloudellinen virhe - hinnanalennus
Asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaan laatimassa
taloussuunnitelmassa hoitovastike ja vesimaksu oli arvioitu selvästi alhaisemmaksi kuin taloussuunnitelmaa laadittaessa olisi ollut ennakoitavissa. Asunto-osakeyhtiön osakkeita ostaneille oli siten annettu harhaanjohtavaa
tietoa asunnon omistamiseen ja käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista. Kun annetun tiedon voitiin olettaa vaikuttaneen kauppoihin, ostajat olivat oikeutettuja saamaan hinnanalennusta taloudellisen virheen johdosta.
AsuntokauppaL 4 luku 27 § 1 mom
KKO:2007:91
Asunto-osake, virheilmoitus yli 2v hallinnan jälkeen, kunnianvastainen ja arvoton (petollinen) menettely, kph kosteuseristys, vahingonkorvaus hyväksytty 2 vuoden vanhentumisajan jälkeen esitettynä
Tapauksessa järjestettiin suullinen käsittely KKO:ssa. Myyjän ei katsottu tahallaan antaneen virheellistä tietoa vedeneristyksen olemassaolosta. Mutta myyjän katsottiin kuitenkin antaneen ostajan ymmärtää että vedeneristys oli tehty. Tämä oli kaupan kannalta olennainen ehto ja katsottiin kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi (petolliseksi) menettelyksi. Tämän johdosta katsottiin että ostaja voi esittää vaatimuksia 2 vuoden vanhentumisajan jälkeenkin. Vahingonkorvausta tuomittiin kph:n korjauskulut n. 9000 euroa.
KKO: "Kysymys siitä, oliko asunto-osakkeiden myyjä menetellyt asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja ostajat siten voineet vedota kaupan kohteen virheellisyyteen pykälän 2 momentissa säädetyn kahden vuoden määräajan estämättä.AsuntokauppaL 6 luku 14 § 3 mom".
KKO:2007:8
Kiinteistö, salainen virhe, hinnanalennus, välittäjän palkkion korvaaminen edelleenmyynistä hylätty
KKO "A oli ostanut B:ltä kiinteistön ja havaittuaan siinä laatuvirheen myynyt sen tappiolla edelleen. Sen jälkeen B oli velvoitettu suorittamaan A:lle hinnanalennusta salaisen virheen perusteella. Kysymys B:n velvollisuudesta korvata A:lle tämän edelleen myynnissä käyttämälle kiinteistönvälittäjälle maksama välityspalkkio."
"Hinnanalennuksen tarkoituksena on hyvittää ostajalle kaupan kohdetta rasittava virhe. Virheestä ei sellaisenaan seuraa, että ostajan olisi pakko myydä kiinteistö edelleen. Kun A on kuitenkin päättänyt myydä virheellisen kiinteistön edelleen, hän vastaa itse tästä kaupasta aiheutuneista kustannuksista. Kiinteistönvälittäjän palkkiota ei siten voida korvata hinnanalennuksena."
KKO:2005:127
Asunto-osake, reklamaatio, sen lähettäminen, ostajan passiivisuus, kanne hylätty
Tapauksessa on kysymys ennen 1996 voimaantullutta asuntokauppalakia 1992 tehdystä asunto-osakekaupasta. Ostaja vaati hinnanalennusta ja vahingonkorvausta. Tapaukseen sovellettiin lakia irtaimesta kaupasta. Tapauksessa on katsottu reklamaatioiden lähettäminen tapahtuneen oikein kun ostaja on todistanut lähettäneensä ne vaikka myyjä kiisti saaneensa niitä. Ostajan vaatimukset on kuitenkin hylätty. Kysymys oli nimittäin siitä, että ostaja esitti vaatimuksen myyjälle mutta jäi odottamaan miten käy asunto-osakeyhtiön vaadittua korvausta grynderiltä. Asian käsittely kesti pitkään. KKO katsoi että koska ostaja ei ollut ollut 2 vuoteen yhteydessä myyjään hovioikeuden tuomion jälkeen, hän oli menettänyt oikeuden vaatia korvauksia. Ostajan on siis syytä pitää myyjä tarkoin ajan tasalla miten asiaan vaikuttavassa muussa prosessissa asia etenee.
KKO:n mukaan "T:lle syntynyt velvollisuus esittää yksilöidyt vaatimuksensa viipymättä sen jälkeen, kun niiden perusteet olivat selvinneet. Vaaditun hinnanalennuksen määrä oli huomattava yksityishenkilöiden välisessä kaupassa. Huomattavan pitkän ajan kuluminen kaupan teosta ja virheen havaitsemisesta myötävaikutti osaltaan siihen, että T:n voitiin edellyttää toimivan enemmän viivästyksen välttämiseen tähtäävällä tavalla. Tällainen velvollisuus voidaan johtaa kaupan osapuolten välisestä velvollisuudesta toimia vahinkojen rajoittamiseksi ja toisen osapuolen edut huomioon ottavalla tavalla myös kaupasta johtuvassa jälkiselvittelyssä."
KKO:2005:56
KKO:2004:91
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajalla oli oikeus lunastaa yhtiön ulkopuoliselle uudelle omistajalle siirtyvät osakkeet. Aviopuolisot A ja B, joista vain A oli osakkeenomistaja, ostivat yhdessä asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhtiön osakkeen. Osakkeenomistaja C esitti määräajassa lunastusvaatimuksen B:n ostamasta osakkeen määräosasta.
Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla osakkeen kauppaa pidettiin kokonaan lunastuksenalaisena ja C:n lunastusvaatimuksen olisi siten pitänyt koskea myös A:n saantoa. (Ään.)
KKO:2004:78
Kiinteistökauppa, salainen virhe, tasonparannus, rakenteiden korjaaminen, ostajan selonottovelvollisuus, vastuunrajoitusehto
Tapauksen kauppakirjassa oli liian yleisellä tasolla rajoitettu vastuuta viittaamalla kuntotarkastukseen. KKO katsoi myös ettei kyse ollut tasonparannuksesta salaojituksen, alustäytön ja seinärakenteiden korjaamisen osalta.
KKO "A ja B olivat ostaneet C:ltä kiinteistön sillä sijaitsevine rakennuksineen. Kauppakirjaan sisältyi maininta rakennuksessa havaituista kosteusvahingoista ja myyjän vastuuta rajoittava lauseke. Myöhemmin rakennuksessa oli havaittu merkittäviä rakennusvirheitä, joiden seurauksena rakennukseen oli tullut kosteusvaurioita. Kysymys vastuunrajoituslausekkeen vaikutuksesta ostajan oikeuteen vaatia kauppahinnan alennusta mainittujen rakennusvirheiden ja niistä aiheutuneiden vaurioiden perusteella. Kysymys myös siitä, oliko rakennuksen arvo korjaustöiden suorittamisen johdosta noussut siten, että se tuli ottaa huomioon kauppahinnan alennusta määrättäessä. MK 2 luku 9 §, MK 2 luku 17 §, MK 2 luku 22 §"
KKO 2003:131
Vahingonkorvaus - Sopimussuhteeseen perustuva vastuu
Asunto-osakeyhtiö - Osakkeenomistaja - Osakkeenomistajan muutostyö
Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat olivat vuonna 1975 teettäneet hallinnassaan olleissa tiloissa muutostöitä, joilla huoneiston yhteydessä ollut kellari- ja ullakkotila oli yhtiön suostumuksin otettu asumiskäyttöön. Yhtiö oli osakkeenomistajien puolesta hakenut töiden suorittamiseen rakennusluvan. Vuonna 1996 rakennuksessa oli havaittu homevaurioita, joiden oli katsottu aiheutuneen siitä, että osakkaiden teettämät työt oli suoritettu virheellisesti. Asunto-osakeyhtiö vaati osakkeenomistajilta korvausta sille aiheutuneesta vahingosta. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin osakkeenomistajien korvausvastuun määräytyvän sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti.
KKO:2003:61
Asunto-osakekauppa, pinta-alavirhe, välittäjän vastuu myyjälle
Asunto-osakkeiden myyjä ja välitysliike velvoitettiin pinta-alavirheen johdosta yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille korvausta, myyjä hinnanalennuksena ja välitysliike vahingonkorvauksena. Lopullisen korvausvastuun katsottiin myyjän ja välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa kuuluvan viime kädessä välitysliikkeelle, jonka selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä korvausvelvollisuus oli johtunut. (Ään.) Ks. KKO:1983-II-92
Oikeudenkäyntikulut, sovintotarjous, kulut kuittiin (kumpikin kärsii omansa)
Tapauksessa ostaja oli vaatinut yli 450000mk ja KO oli tuominnut myyjän maksamaan ostajalle hinnanalennusta n. 66000mk. HO:ssa osapuolet tekivätkin sovinnon niin, että myyjä maksaakin 105000mk ostajalle. Oikeudenkäyntikulut sovittiin jätettäväksi oikeuden harkintaan. HO määräsi kummankin vastaamaan omista kuluistaan. Myyjä vaati KKO:ssa ostajan velvoittamista korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut, koska myyjä oli tarjonnut 120000mk eli yli sovitun määrän jo KO:ssa, joten koko oikeudenkäynti oli turha. KKO ei hyväksynyt perustelua erityisesti sen johdosta, että tarjouksen jälkeen prosessin jatkuessa myyjä oli hyväksynyt ostajan vaatimuksista vain n. 66000mk, joten KKO mukaan ostajalla oli ollut perusteet jatkaa prosessia.
KKO "Oikeudenkäyntikuluratkaisu on tällaisessa tapauksessa tehtävä ennakkoratkaisuissa KKO 1996:131 ja KKO 1997:77 osoitettujen periaatteiden mukaisesti vertaamalla alkuperäisiä vaatimuksia sovintoon, viime kädessä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun säännöksiä soveltuvin osin noudattelevalla kohtuusharkinnalla."
KKO:2002:44
Kiinteistön kauppa purettiin myyjien vaatimuksesta useita vuosia kaupanteon jälkeen sen vuoksi, että ostajat olivat jättäneet huomattavan osan kauppahinnasta maksamatta. Kiinteistön arvo oli yleisen hintatason laskun vuoksi alentunut. Ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjille arvonalennuksesta aiheutunut vahinko.
Kysymys myös siitä, oliko ostajilla oikeus saada tuottokorkoa palautussaatavalleen.
KKO:2001:74
Kiinteistön kauppa - Vallintavirhe
Myyjä ei ollut ilmoittanut ostajalle, että kiinteistö kuului kaupanteon aikaisessa yleiskaavaehdotuksessa ja sittemmin hyväksytyssä ensimmäisen asteen yleiskaavassa rautatiesuunnitelman viheralueeseen. Kiinteistössä ei ollut maakaaren 2 luvun 18 §:ssä tarkoitettua vallintavirhettä.
KKO:2000:121
Kiinteistö, määräala, lisärakennus, petollinen menettely, kauppa pätemätön
Ostajat olivat neuvotellessaan määräalan kaupasta ilmoittaneet myyjälle haluavansa hankkia lisämaata tilaansa, jolla oli kaksi loma-asunnon rakennuspaikkaa. Ostajat olivat kuitenkin tavoitelleet määräalan hankinnalla lisäaluetta voidakseen saada luvan kolmannelle rakennuspaikalle. Ennen kuin he olivat ryhtyneet neuvottelemaan kaupasta he olivat selvittäneet rakennusviranomaiselta, että poikkeuslupa uudelle rakennuspaikalle olisi lisämaan turvin mahdollinen. He tiesivät myös, että uusi rakennuspaikka tulisi vähentämään kantatilan rakennusoikeutta. Myyjä, joka ei kaupan ajankohtana ollut näistä seikoista tietoinen, oli ostajien tieten olennaisesti erehtynyt määräalan käyttötarkoituksesta ja näin ollen sen arvosta sekä määräalan aiotun käytön vaikutuksesta kantatilan rakennusoikeuksiin ja arvoon. Kiinteistön kauppa julistettiin varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 33 §:n nojalla pätemättömäksi.
KKO:2000:102
Asunto-osakekauppa, käsiraha, vahingonkorvaus, elinkeinonharjoittajat
Tapauksessa oli kysymys kaupan peruuttamisesta ja saiko myyjä vaatia vahinkorvausta yli sovitun käsirahan ilman nimenomaista ehtoa. KKO katsoi, että oli perusteltua ylittää käsirahan määrä, jos vahinko ylittää tämän, jolloin kärärahan määrä vahennetään kokonaisvaingosta. Tapauksessa oli kyse elinkeinonharjoittajien välisestä kaupasta. Kasirahasta pitäisi siis aina sopia tarkemmin, jotta tulkintaongelmin ei jouduta. Asuntokauppalain 3 luvun 3§:ssä on määräys, että käsirahaa ei saa ylitää, ellei erityistilanteissa muuta sovita.
KKO:2000:18 Kiinteistö, putkivuoto, vakuutuskorvaus
Hinnanalennus hylätty vakuutuskorvauksen johdosta,
KKO:1999:76
Kiinteistö, hinnnanalennuksen määrittäminen, oma työ, sijaisasumiskulut, näyttö korjauskuluista (tositteet)
Tapauksessa kiinteistön kauppahinta 415000mk, lattian ja seinien alusrakenteet lahoja, myyjä hyvitti 100000mk, korjauskustannukset ovat hinnanalennuksen määrä, vähennetty tasonparannus, vain tositteilla osoitetut korjauskulut hyväksytty, omasta työstä korvaus 10mk/h, sijaisasumiskulut yli 5kk hyväksytty.
KKO:1999:27
Kiinteistönvälitystä harjoittava osakeyhtiö oli välittänyt omakotitalon hallintaan oikeuttavia asunto-osakeyhtiön osakkeita koskevan kaupan ja tällöin laiminlyönyt riittävästi selvittää kaupan kohteeseen kohdistuvat rasitteet. Sittemmin kiinteistö oli siihen kiinnitettyjen velkakirjojen nojalla ulosmitattu edellisen omistajan veloista. Kysymys siitä, vastasiko ostajille aiheutuneesta vahingosta kiinteistönvälitysliikkeen ohella myös toimeksiannon suorittanut henkilö, joka oli yhtiön hallituksen puheenjohtaja ja toimitusjohtaja. Ään.
KKO:1996:83
Kiinteistön myyjät olivat ilmoittaneet myyvänsä talviasuttavan merenrantahuvilan vapaa-ajan asunnoksi. Ostajat puolestaan olivat ostaneet kiinteistön ympärivuotiseksi asunnokseen. Jo ennen kaupan tekemistä suoritetussa kiinteistön tarkastuksessa oli ollut todettavissa, ettei rakentamistaso vastannut ympärivuotisen asumisen vaatimuksia. Kaupan jälkeen rakennuksessa oli havaittu puutteita, jotka eivät kuitenkaan estäneet sen käyttöä kesähuvilana ja lyhytaikaisesti talvella. Kun kiinteistön arvo tällainen käyttö huomioon ottaen ei ollut alentunut, ostajien hinnanalennusvaatimus hylättiin.
KKO:1995:150
Kiinteistönvälittäjän on selvitettävä aktiivisesti epäselvät asiat?
Kiinteistönvälittäjällä on selonottovelvollisuus epäselvistä asioista. Kiinteistövälittäjän on annettava myyjälle/toimeksiantajalle kaikki tiedot mitkä voivat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Tämä koskee myös ostajalle annettavia tietoja. Jos myyjä on antanut tietoja, jotka herättävät kysymyksiä tulevista remonteista kiinteistönvälittäjän on selvitettävä nämä hallitukselta. Alla olevassa tapauksessa oli kysymys siitä että taloyhtiössä oli vakavia kosteusongelmia, joista myyjä ei ollut antanut välittäjälle riittäviä selvityksiä. Tapaus on vanhan lain aikainen mutta samat säännökset ovat nykyisessä laissa. Välittäjä joutui korvausvastuuseen ostajalle.
KKO 1993:38
Kiinteistönvälitysyhtiön työntekijä oli ennen määräalan kaupan päättämistä esittänyt ostajalle kiinteistörekisterinotteen, jonka mukaan uittajalle oli vesioikeuden päätöksellä perustettu pysyvä käyttöoikeus kantatilan maaalueeseen. Kaupan päättämisen jälkeen oli ilmennyt, että naapurikiinteistölle tuli tukkien pudotuspaikka ja että uittaja käytti määräalan läpi kulkevaa tietä tukkien kuljetukseen pudotuspaikalle. Ään.
Kun kiinteistörekisterinotteesta ei ollut ilmennyt uittajan käyttöoikeuden sisältö, kiinteistönvälitysyhtiön olisi tullut varmistautua käyttöoikeuden sisällöstä. Kun kiinteistönvälitysyhtiön työntekijä oli laiminlyönyt antaa ostajalle kaupan päättämisen kannalta riittävät tiedot, yhtiö velvoitettiin suorittamaan ostajalle vahingonkorvausta. Yhtiön työntekijä ei ollut ostajalle vastuussa yhtiön toimeksiannon virheellisestä täyttämisestä aiheutuneesta vahingosta. Koska työntekijän virhe oli tapahtunut vain yhtiölle annetun toimeksiannon suorittamisessa, hän ei ollut korvausvastuussa ostajalle myöskään vahingonkorvauslain nojalla. Ään.
Ks. KKO:1992:165 ja KKO:1992:166
Ks. KKO:1994:5
KKO:1992:158
Tässä on sovellettu ennen asuntokauppalain voimaantuloa 1.9.1995 lakia irtaimesta kaupasta osakekauppaan. Kysymys on ollut myyjien tiedonantovirheestä koskien kylmyyttää lattiassa ja myyjän vastuusta kun asunto-osakeyhtiö on ollut vastuussa virheen korjaamisesta. KKO on hylännyt ostajien vaatimukset " Kylmävuodosta aiheutuva haitta ja asunto-osakeyhtiön vastuu korjausten suorittamisesta sekä osakkaalle jäävä lopullinen kustannusosuus huomioon ottaen huoneistossa todettu kylmävuoto ei ole siinä määrin olennainen virhe, että sillä olisi kauppalain 19 §:n kannalta oikeudellista merkitystä ottaen huomioon sen, mitä Perälällä osakkeiden hinnan ja kaupan muiden olosuhteiden perusteella on ollut perusteltua aihetta edellyttää."
KKO:1992:51
Kiinteistö, perustusten painuminen, purettu, asumiskulut, hyvitys ostajan aiheuttamista vahingoista, ostajalle korvaus kuluista
Tapauksessa kiinteistönkauppa purettiin ostajien kanteesta ja myyjä velvoitettiin palauttamaan ostajille kauppahinta sekä suorittamaan heille vahingonkorvausta. Myyjän vaatimuksesta vahvistettiin kohtuullinen korvaus siitä asumishyödystä, jonka ostajat olivat kaupanteon jälkeen saaneet kiinteistöstä, ja myyjä oikeutettiin kuittaamaan ostajille olevaa velkaansa sanotulla korvauksella. Ks. KKO:1991:3Tapauksessa kauppa on purettu perustusten painumisen vuoksi. Ostajan ei kalustetussa huoneistossa ollut tullut havaita lattian kaltevuutta, myyjä laiminlyönnyt halkeamista tiedonannon, myyjällä tuottamus, korvaus ostajalle lainhuuto- ja kiinnityskuluista, kalustohankinnoista korjauksista ja myyjälle oikeus kuitata palautettavasta kauppahinnasta ja korvauksista ostajien saama asumishyöty sekä korvaus ostaja vahingoittamasta pihamaasta.
KKO 1991:39
Kiinteistön kauppa - Kauppaehto
Vahingonkorvaus - Sopimussuhteeseen perustuva korvausvelvollisuus
Pankinjohtaja A oli pankin edustajana notariaattitoimintaan liittyvänä toimenpiteenä laatinut kauppakirjan, jolla B myi C:lle määräalan omistamastaan tilasta. Kauppaa tehtäessä tila oli ollut pankin hakemuksesta ulosmitattuna saatavasta, jonka maksamisen vakuudeksi oli vahvistettu kiinnitys tilaan. C oli maksanut B:lle kauppahinnan, minkä jälkeen tila oli myyty pakkohuutokaupalla eikä C ollut saanut erotetuksi määräalaa itsenäiseksi tilaksi ja omistusoikeutta siihen.
Koska tila oli ollut kauppaa tehtäessä ulosmittauksen johdosta myymis- ja hukkaamiskiellossa, A:n olisi pitänyt ilmoittaa C:lle ulosmittauksesta ja sen merkityksestä hänen oikeusasemaansa. Kun A ei ollut näin menetellyt, pankki oli velvollinen korvaamaan C:lle aiheutuneen kauppahinnan määräisen vahingon.
KKO:1991:31
Asunto-osake, isännöitsijätodistuksen virhe yhtiön lainoista
A:n ostaessa B:ltä 490.000 markan kauppahinnasta asuntoosakkeet hänelle oli esitetty isännöitsijäntodistus, jossa oli ilmoitettu osakkeiden osuudeksi yhtiön lainoista 50.114 markkaa. Kaupan päättämisen jälkeen oli todettu, että osuudet yhtiön lainoista oli laskettu virheellisesti ja että A:n ostamien osakkeiden osuus oli ollut 8.418 markkaa ilmoitettua suurempi. Eroavuuden ei katsottu olleen omansa vaikuttamaan kauppahintaan. A:lla ei tämän vuoksi ollut oikeutta saada hinnanalennusta.
KKO:1991:3
Kiinteistö, perustuksissa virhe, purku hyväksytty, tuottokorko
Kiinteistönkaupan purkamisen johdosta myyjä velvoitettiin maksamaan ostajalle palautettavalle kauppahinnalle tuottokorko korkolain 3 §:n 2 momentissa määritellyn korkokannan mukaisesti kauppahinnan vastaanottamisesta lukien haasteen tiedoksiantamiseen saakka ja siitä alkaen viivästyskorko 4 §:n 1 momentin mukaisesti.
KKO:1990:166
Omakotikiinteistö oli ostettu 1981. Talo, joka oli rakennettu 1967, oli vuoden 1983 jälkeen selvästi ja epätasaisesti painunut, minkä oli tutkimuksissa todettu johtuneen talon perustusten tekemisestä rakennuspaikan maaperäolosuhteisiin nähden väärällä tavalla. Ostajilla oli oikeus hinnanalennukseen kaupan kohteessa olleen salaisen virheen johdosta. Ään.
KKO 1990:120
Asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden myyntiesitteessä oli ilmoitettu huoneistoon kuuluvan "2 h + k + kph + parvi 48 nelimetriä". Myöhemmin suoritetussa tarkistusmittauksessa huoneistoalaksi oli todettu 41 neliömetriä. Kaupantekohetkellä yleisesti noudatetun tavan mukaan kysymyksessä olevan laatuista parvea ei luettu huoneistoalaan. Koska myyntiesite oli ollut tulkinnanvarainen eikä sen epäselvyyteen voitu perustaa myyjälle edullista tulkintaa, parven pinta-alaa ei otettu huomioon huoneiston pinta-alaa laskettaessa ja myyjä velvoitettiin suorittamaan ostajalle hinnanalennusta.
KKO 1989:146
Asunto-osakeyhtiön osakas ei ollut velvollinen suorittamaan hallitsemastaan huoneistosta suurempaa vastiketta kuin yhtiöjärjestyksessä oli määrätty, vaikka hänen saantomiehensä oli suostumuksensa mukaisesti jo pitkähkön ajan maksanut vastikkeen korotettuna.
KKO 1989:30
Määräalan kauppaa tehtäessä myyjä oli vakuuttanut, että määräalalle sai rakennusluvan ostajan aikomalle lomarakennukselle. Kaupan päättämisen jälkeen oli kuitenkin ilmennyt, että määräalalle sai rakentaa vain poikkeusluvalla. Ostajan poikkeuslupahakemus oli hylätty. Rakennusluvan
saamista koskeneen vakuutuksen vuoksi ostajan ei ollut tarpeellista ennen kaupan päättämistä ottaa selville rakennusviranomaisilta, saiko hän rakentaa määräalalle lomarakennuksen. Ostajalla oli oikeus saada
kauppa puretuksi. Ään.
KKO 1988:64
Kiinteistö oli myyty kiinteistönvälitysyhtiön välityksellä ilmoituksin, mikä oli sen pinta-ala ja miten paljon oli käyttämätöntä rakennusoikeutta. Sen jälkeen oli ilmennyt, että osa kiinteistöstä siirtyisi jo kauppaa päätettäessä voimassa olleiden asemakaavamääräysten vuoksi korvauksetta katualueeksi, mistä aiheutui rakennusoikeuden pieneneminen. Ostajilla oli ollut oikeus luottaa rakennusoikeudesta kiinteistönvälittäjältä saamiinsa tietoihin eivätkä he olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan, vaikkeivät he olleetkaan selvittäneet kaavoituksen vaikutusta. Heillä oli oikeus saada tämän vuoksi hinnanalennusta myyjältä, koska tämä ei ollut osoittanut ilmoittaneensa ostajille tietämäänsä kaavoituksen vaikutusta, ja vahingonkorvausta yhtiöltä, koska kiinteistönvälittäjä oli laiminlyönyt ottaa selon mainitusta seikasta. Vrt. KKO:1985-II-188
KKO 1987:20
Kiinteistönkaupassa oli myyty tila ja sillä oleva omakotitalo, jonka myyjä oli rakentanut omaan käyttöönsä osallistuen myös itse rakentamiseen. Noin kolme vuotta kaupan jälkeen talossa oli todettu vesivahinko, joka oli aiheutunut siitä, että taloa rakennettaessa naula oli läpäissyt kylmävesiputken. Ostaja vaati vahingonkorvausta korjauskustannuksistaan. Ään.
Vaatimus hylättiin, - koska myyjä ei ollut voinut kohtuudella havaita naulan osumista putkeen eikä kysymyksessä siten ollut sellainen virhe, josta myyjän olisi pitänyt kauppaa tehtäessä tietää, ja - koska talo oli myyty siinä kunnossa kuin se oli kaupanteon hetkellä. Ään.
KKO:1986-II-90
Kiinteistökaupassa ostajat ovat havainneet asuinrakennuksessa vesivahinkoja, joiden johdosta rakennuksen kylmä- ja pesuhuoneen sekä saunan seinärakenteita oli lahonnut. Nämä vahingot ovat johtuneet siitä, että pesuhuoneen lattiakaivon rungon ja korokerenkaan välissä oli ollut avoin sauma, josta jätevesi oli vuotanut rakennuksen peruslaatan päälle. Rakennevirheen on päätelty aiheutuneen siten, että korokerengas oli siirtynyt paikaltaan pesuhuoneen pintabetonilaattaa valettaessa.Hiljaset ja Virta eivät kauppaa tehtäessä ole olleet tietoisia rakennevirheestä ja siitä johtuneista vahingoista. Virhe on näin ollen jäänyt salaiseksi. Hiljaset ovat ilmoituksensa mukaan ilmoittaneet vahingoista Virralle välittömästi, kun he olivat ne havainneet. He ovat myös viivyttelemättä ryhtyneet asuinrakennuksen korjaustoimiin.Rakennevirheen sekä siitä aiheutuneiden lahoamis- ja vesivahinkojen korjauskustannuksiksi Korkein oikeus katsoo kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitut 22.876 markkaa. Hiljaset ovat Virran vahinkovakuutuksen perusteella saaneet korvausta 7.355 markkaa. Erotus tuomittiin hinnanalennuksena.
KKO:1986 II 55
Asuinhuoneiston ostajat menettivät oikeuden vaatia hinnanalennusta pinta-alan perusteella vedottuaan siihen vasta 3 vuoden kuluttua hallinan siirtymisestä.
KKO 1985 II 188
Määräalan ostaja oli kaupan päättämisen jälkeen saanut tietää, että määräalalle voi rakentaa vain poikkeusluvalla hänen aikomansa kesähuvilan. KKO katsoi, että ostajan asiana oli ollut ottaa selville rakennusviranomaisilta, voiko hän rakentaa määräalalle aikomallaan tavalla. Myyjän tietoisuus rakentamisrajoituksista ei vapauttanut ostajaa selonottovelvollisuudesta. Ostajalla ei ollut oikeutta saada kauppaa puretuksi. Ään.
Vrt. KKO:1989:30
KKO:1985 II 184
Kiinteistön myyjä, joka oli asunut kiinteistöllä sijaitsevassa
asuinrakennuksessa 16 vuoden ajan, oli tietoinen, että rakennuksen eräiden osien kylmyys aiheutui jostain rakennuksessa olevasta viasta. Vaikka myyjä olisi laiminlyönyt ottaa tarkemman selon viasta, hän olisi ollut velvollinen ennen kiinteistön myymistä ilmoittamaan ostajalle mahdollisesta viasta, jotta tällä olisi ollut tilaisuus perehtyä vian laatuun. Kauppa purettiin ostajan vaatimuksesta. Ään.
KKO:1984 II 108
Asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kaupassa olivat sekä myyjä että ostaja isännöitsijän antaman todistuksen nojalla olettaneet huoneiston pinta-alan olevan todellista suurempi. Vaikka kauppahintaa ei ollutkaan määrätty pinta-alan mukaan, erehdys oli ollut omansa vaikuttamaan kauppahintaa korottavasti. Ostajalla oli sen vuoksi oikeus saada kauppahinnasta virhettä vastaava hinnanalennus.
KKO:1983 II 92
Vahingonkorvaus - Sopimussuhteesta johtuva vahingonkorvaus - Erinäiset sopimukset
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiön rakennus ja huoneisto
Irtaimen kauppa - Osakkeiden kauppa
Asunto-osakeyhtiön huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan annettua osakkeet kiinteistönvälitysliikkeen myytäväksi asunto-osakeyhtiön isännöitsijä oli antanut myyntitehtävää hoitaneelle välitysliikkeen edustajalle isännöitsijäntodistuksen, johon huoneiston pinta-ala oli merkitty todellista suuremmaksi, ja myyntitehtävää hoitanut henkilö oli tietoja esim. yhtiöjärjestyksestä tarkastamatta myynyt huoneiston ilmoittaen siitä virheelliset pinta-alatiedot. Aikaisemmassa oikeudenkäynnissä myyjä oli velvoitettu maksamaan ostajalle korvauksia. Nyt asunto-osakeyhtiö, kiinteistönvälitysliike ja sen palveluksessa ollut myyntitehtävää hoitanut henkilö velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan myyjälle vahingonkorvaukseksi tämän ostajalle maksamat korvaukset ja edellisestä oikeudenkäynnistä aiheutuneet kulut. Ään.
Ks. myös KKO:1979-II-27.
KKO:1983 II 79
Kiinteistökauppa, lattiasieni, ostajan tarkastusvelvollisuus, purettu
KKO:1982-II-78
Omakotitalon ostajat olivat kaupanteon jälkeen havainneet, että saunan pukuhuoneessa oleva takka oli ns. koristetakka, jota ei ollut kytketty savuhormistoon, ja että talon sähköliesi oli kytketty pistokkeeseen sähköturvallisuusmääräysten vastaisesti. Kun nämä seikat eivät olleet kaupan kohteeseen ja kauppahintaan nähden niin olennaisia, että ne olisivat vaikuttaneet kaupan lopputulokseen, jos ostajat olisivat niistä kauppaa tehtäessä tienneet, ostajien vaatimus saada niiden johdosta korvausta hylättiin. Ään
KKO 1982 II 63
Kiinteistön kauppa, Esisopimus, Muut kuin kauppahintaa ja kiinnitysvastuuta koskevat kauppaehdot
Kiinteistön kaupan esisopimuksessa lopullisen kaupan allekirjoittamisen edellytykseksi asetettu myyjän täytettävä rakentamista koskeva ehto ei ollut lopullista kauppakirjaa allekirjoitettaessa toteutunut. Ostaja oli kauppakirjaa allekirjoittaessaan tästä tietämätön eikä ostaja ollut voinut kaupan kohteen tavanomaisessa asianmukaisessa tarkastuksessa havaita rakentamisessa ollutta puutetta. Kun ostaja siten ei ollut kauppakirjan allekirjoittamisella luopunut esisopimuksessa rakentamiselle asetetusta ehdosta, myyjä oli velvollinen korvaamaan puutteen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset. Kun ei ollut näytetty, että myyjä olisi kauppaa tehtäessä ollut tietoinen sanotusta puutteesta, hän ei ollut velvollinen korvaamaan puutteesta rakennukselle aiheutuneita routavaurioita.
KKO 1980-II-69
Kiinteistökauppa, myyjän tiedonantovelvollisuus, myyjän puolison suostumus ja virhevastuu, omat korjaustoimet, kiinteistön pinta-ala
Kiinteistön myyjä oli osallistunut kiinteistöllä olevan rakennuksen rakentamiseen. Kun myyjä siten oli tietänyt rakennuksessa ja sen laitteissa olleista puutteellisuuksista ja virheistä, joita ostaja ei ollut voinut tavanmukaisessa tarkastuksessa havaita, eikä myyjä ollut näistä ilmoittanut ostajalle, hänet velvoitettiin korvaamaan ostajalle virheiden ja puutteellisuuksien korjaamisesta ja siitä syntyneestä haitasta aiheutunut vahinko. Ään
KKO 1979 II 27
Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kaupassa oli myyjän käyttämän kiinteistönvälittäjän toimesta laaditussa lehti-ilmoituksessa ja ostajalle esitetyssä isännöitsijäntodistuksessa huoneiston pinta-ala ilmoitettu todellista suuremmaksi. Ostajan olisi tosin pitänyt ennen kaupan päättämistä perehtyä as.oy:n yhtiöjärjestykseen, josta ilmeni sekä todellinen että yhtiövastikkeen määräämistä varten muunnettu pinta-ala. Koska kuitenkin ostajalla oli ollut oikeus luottaa hänelle ilmoitetun tiedon paikkansa pitävyyteen sekä ottaen huomioon, että myyjä oli vastuussa kiinteistönvälittäjän kaupan yhteydessä antamista, huoneistoa koskevista tiedoista, myyjä velvoitettiin suorittamaan ostajalle kaupan kohteessa ollutta virhettä vastaava hinnanalennus. Ään
KKO 1972-II-84
Kiinteistökauppa, hyväksytty rakennustapa, myyjän tiedonantovelvollisuus, kunnian vastainen ja arvoton menettely
Kun ostajat ostaessaan määräalan sillä olevine vastavalmistuneine asuinrakennuksineen eivät olleet voineet rakennuksen ulkopuolisen tarkastuksen perusteella todeta sitä rakennetun yleisesti käytetyn ja hyväksytyn rakennustavan vastaisesti, mistä rakennustavasta johtuen rakennukseen oli kohta kaupanteon jälkeen ilmaantunut olennaisia vikoja ja rakennus oli osoittautunut asumiskelvottomaksi, ja kun myyjät olivat jättäneet tuon tietämänsä seikan ostajille ilmoittamatta, kauppa julistettiin, kun ostajat myyjien tieten olivat erehtyneet kaupan päättämiseen olennaisesti vaikuttaneista seikoista ja kauppa siis oli tehty sellaisissa olosuhteissa, että myyjien niistä tietoisina oli kunnian vastaista ja arvotonta vedota kauppaan, OikTL 33 §:n nojalla pätemättömäksi. Vrt. KKO:1973-II-38
KKO:1963-II-97
Kiinnitysvastuusta vapautumista koskeva myyjän sitoumus
Määräalan myyjät olivat kauppakirjassa ottaneet vastatakseen siitä, ettei myytyä määräalaa rasittanut mikään kiinnitys. Kun kantatilaa, josta määräala oli vielä erottamatta, kuitenkin rasitti eräs velkakiinnitys, ostaja ei ollut velvollinen suorittamaan kiinnelainaa vastaavaa kauppahinnan osaa, ennen kuin myyjät olivat esittäneet selvityksen siitä, että myyty määräala oli vapautunut kiinnitysvastuusta, eikä maksamaan korkoa tälle kauppahinnan osalle selvityksen esittämistä edeltävältä ajalta. Ään
Bulevardi 5A 00150 Helsinki
+35840442460