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Timestamp: 2017-01-20 15:55:47+00:00
Document Index: 54753953

Matched Legal Cases: ['artigo 53', 'artigo 53', 'artigo 53', 'artigo 31', 'artigo 43', 'artigo 32', 'artigo 10', 'artigo 35', 'artigo 55']

L4591 Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Menu principal Sua base de Legislação Federal.
Capítulo I-A e artigos incluídos pelo artigo 53 da LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004
Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o
CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono
1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um
ou mais pavimentos, construídos
sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas
a fins residenciais ou
não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em
parte, objetivamente
considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade
autônoma sujeita às limitações
unidade com saída para a via pública, diretamente ou
por processo de passagem comum,
será sempre tratada como objeto de propriedade
exclusiva, qualquer que seja o número de
suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO)
edifício-garagem, com ressalva das
restrições que se lhe imponham.
direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a
isso destinados nas edificações
ou conjuntos de edificações será tratado como objeto
de propriedade exclusiva, com
ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas
por instrumentos contratuais
adequados, e será vinculada à unidade habitacional a
que corresponder, no caso de não
lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
(Parágrafo incluído pela Lei nº
direito de que trata o § 1º dêste artigo poderá ser
transferido a outro condômino,
independentemente da alienação da unidade a que
corresponder, vedada sua transferência
a pessoas estranhas ao condomínio. (Parágrafo incluído pela Lei nº
Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas
frações ideais de terreno
O terreno em que se levantam a edificação ou o
conjunto de edificações e suas
instalações, bem como as fundações, paredes externas,
o teto, as áreas internas de
ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer
dependência de uso comum dos
proprietários ou titulares de direito à aquisição de
unidades ou ocupantes,
constituirão condomínio de todos, e serão
insuscetíveis de divisão, ou de alienação
destacada da respectiva unidade. Serão, também,
insuscetíveis de utilização exclusiva
Art. 4º A alienação de cada unidade, a
pertinentes à sua aquisição e a constituição de
direitos reais sôbre ela
independerão do consentimento dos condôminos,
Parágrafo único. O adquirente de uma unidade
responde pelos débitos do
alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas.
único - A alienação ou
transferência de direitos de que trata este artigo
dependerá de prova de quitação das
obrigações do alienante para com o respectivo
condomínio. (Redação
dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984) Art. 5º
O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos
das unidades isoladas,
regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe
Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas
disposições de direito comum o
condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sôbre
a mesma unidade autônoma.
O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por
ato entre vivos ou por
testamento, com inscrição obrigatória no Registro de
Imóvel, dêle constando; a
individualização de cada unidade, sua identificação e
discriminação, bem como a
fração ideal sôbre o terreno e partes comuns,
atribuída a cada unidade, dispensando-se
Art. 8º Quando, em terreno onde não
houver edificação, o
proprietário, o promitente comprador, o cessionário
dêste ou o promitente cessionário
sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação,
observar-se-á também o seguinte:
relação às unidades autônomas que se constituírem em
casas térreas ou assobradadas,
será discriminada a parte do terreno ocupada pela
edificação e também aquela
eventualmente reservada como de utlilização exclusiva
dessas casas, como jardim e
quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e
de partes comuns, que
relação às unidades autônomas que constituírem
edifícios de dois ou mais pavimentos,
edificação, aquela que eventualmente
fôr reservada como de utilizaçao exclusiva,
correspondente às unidades do edifício, e
ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes
comuns, que corresponderá a cada
discriminadas as partes do total do terreno que
poderão ser utlizadas em comum pelos
titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades
discriminadas as áreas que se constituírem em passagem
comum para as vias públicas ou
Os proprietários, promitentes compradores,
cessionários ou promitentes cessionários dos
direitos pertinentes à aquisição de unidades
autônomas, em edificações a serem
construídas, em construção ou já construídas,
elaborarão, por escrito, a Convenção
de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por
deliberação em assembléia,
aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto
Far-se-á o registro da Convenção no Registro de
Imóveis, bem como a averbação das
Considera-se aprovada, e obrigatória para os
proprietários de unidades, promitentes
compradores, cessionários e promitentes cessionários,
atuais e futuros, como para
qualquer ocupante, a Convenção que reúna as
assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que
compõem o condomínio.
Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a
Convenção deverá conter:
discriminação das partes de propriedade exclusiva, e
as de condomínio, com
encargos, forma e proporção das contribuições dos
condôminos para as despesas de
definição da natureza gratuita ou remunerada de suas
e o prazo de convocação das assembléias gerais dos
i) o quorum
para os diversos tipos de votações;
forma de contribuição para constituição de fundo de
forma e o quorum para as alterações de
forma e o quorum para a aprovarão do Regimento
Interno quando não incluídos na
§ 4º No caso de conjunto de
edificações, a que se refere o art.
8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as
relações de propriedade entre
os condôminos das várias edificações, podendo
estipular formas pelas quais se possam
desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as
edificadas. (Parágrafo incluído pela Lei nº
decorar as partes e esquadriais externas com
tonalidades ou côres diversas das empregadas
destinar a unidade a utilização diversa de finalidade
do prédio, ou usá-la de forma
nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à
segurança dos demais condôminos;
transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa
prevista na convenção ou no
regulamento do condomínio, além de ser compelido a
desfazer a obra ou abster-se da
prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização
judicial, mandar desmanchá-Ia,
à custa do transgressor, se êste não a desfizer no
prazo que lhe fôr estipulado.
proprietário ou titular de direito à aquisição de
unidade poderá fazer obra que (VETADO)
ou modifique sua fachada, se obtiver
a aquiescência da unanimidade dos condôminos
Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será
tratada como prédio isolado,
contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com
as importâncias relativas aos
impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na
forma dos respectivos lançamentos.
Das Despesas do
Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos
Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação
da quota no rateio
corresponderá à fração ideal de terreno de cada
Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-
lhe promover, por via executiva,
condômino que não pagar a sua contribuição no prazo
fixado na Convenção fica sujeito
ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20%
sôbre o débito, que será
atualizado, se o estipular a Convenção, com a
aplicação dos índices de correção
monetária levantados pelo Conselho Nacional de
Economia, no caso da mora por período
obras que interessarem à estrutura integral da
edificação ou conjunto de edificações,
ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso
pecuniário de todos os proprietários
ou titulares de direito à aquisição de unidades,
mediante orçamento prévio aprovado
em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua
execução o síndico, ou outra pessoa,
renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em
caso algum valerá como escusa para
Do Seguro,do
Incêndio, da Demolição e da
Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto
de edificações, neste caso,
discriminadamente, abrangendo tôdas as unidades
autônomas e partes comuns, contra
incêndio ou outro sinistro que cause destruição no
todo ou em parte, computando-se o
Parágrafo único. O seguro de que trata êste artigo
será obrigatòriamente feito dentro
de 120 dias, contados da data da concessão do "
habite-se", sob pena de ficar o
condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12
do impôsto predial, cobrável
Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais
de dois terços de uma edificação,
seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e
deliberarão sôbre a sua
representem metade, mais uma das frações ideais do
Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma
assembléia, ou outra para êste fim
convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do
destino a ser dado ao terreno, e
aprovará a partilha do valor do seguro entre os
condôminos, sem prejuízo do que receber
Aprovada, a reconstrução será feita, guardados,
obrigatòriamente, o mesmo destino, a
hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá
ser obrigada a contribuir para a
reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as
partes dos dissidentes, mediante
Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente,
à maioria poderão ser
adjudicadas, por sentença, as frações ideais da
Como condição para o exercício da ação prevista neste
artigo, com a inicial, a
maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo,
as importâncias arbitradas
na vistoria para avaliação, prevalecendo as de
eventual desempatador.
Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o
Juiz, liminarmente, poderá
autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá
levantar as importâncias
depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes
casos, fará constar do registro
Feito o depósito, será expedido o mandado de citação,
com o prazo de dez dias para a
não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o
contestado o pedido, seguirá o processo o rito
a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita
na vistoria, o condomínio em
execução restituirá à minoria a respectiva diferença,
acrescida de juros de mora à
prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de
eventual Iiminar, ou pagará o total
Transitada em julgado a sentença, servirá ela de
título definitivo para a maioria, que
maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução
de sentença, encargos fiscais
necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento
se recusar a minoria.
Em caso de sinistro que destrua menos de dois têrços
da edificação, o síndico
promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou
os reparos nas partes
Art. 17. Em caso de condenação da
edificação pela autoridade pública, ou ameaça de
ruína, pelo voto dos condôminos que
representem mais de dois têrços das quotas ideais do
respectivo terreno poderá ser
decidida a sua demolição e reconstrução.
Parágrafo único. A minoria não fica obrigada a
contribuir para as obras, mas
assegura-se a maioria o direito de adquirir as partes
dos dissidentes, mediante
avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto
Art. 17. Os
condôminos que representem, pelo menos
2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e
frações ideais correspondentes a 80%
(oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão
decidir sobre a demolição e
reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos
urbanísticos ou
arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do
edifício pela autoridade pública,
§ 1º A minoria não fica obrigada a
assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes
no art. 15. § 2º Ocorrendo desgaste, pela ação
do tempo, das unidades
habitacionais de uma edificação, que deprecie seu
valor unitário em relação ao valor
global do terreno onde se acha construída, os
condôminos, pelo quorum mínimo de
votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades
isoladas e frações ideais
correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e
coisas comuns, poderão decidir por
sua alienação total, procedendo-se em relação à
minoria na forma estabelecida no art.
15, e seus parágrafos, desta Lei. § 3º
Decidida por maioria a alienação do
prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos
vencidos será correspondente ao
preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no §
2º ou, a critério desses, a
imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a
mesma área útil de
construção." Art. 18. Em caso de
desapropriação parcial de uma edificação ou de um
conjunto de edificações, serão
indenizados os proprietários das unidades
expropriadas, ingressando no condomínio a
entidade expropriante, que se sujeitará às disposições
desta Lei e se submeterá às
da Convenção do condomínio e do Regulamento Interno.
18. A desapropriação de edificações ou conjuntos de
edificações abrangerá sempre a
sua totalidade, com todas as suas dependências,
indenizando-se os proprietários das
unidades expropriadas. (Redação dada pela Lei nº 4.864, de
A aquisição parcial de uma edificação, ou de um
conjunto de edificações, ainda que
por fôrça de desapropriação, importará no ingresso do
adquirente no condomínio,
ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às
da convenção do condomínio e
do regulamento interno. (Redação
Utiitzação da
Edificação ou do Conjunto de
Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com
exclusividade, de sua unidade
autônoma, segundo suas conveniências e interêsses,
condicionados, umas e outros às
normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e
coisas comuns de maneira a não
causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou
moradores, nem obstáculo ou embaraço
Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título,
tôdas as obrigações referentes
A violação de qualquer dos deveres estipulados na
Convenção sujeitará o infrator à
multa fixada na própria Convenção ou no Regimento
Interno, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou criminal que, no caso,
Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do
processo e a cobrança da multa,
por via executiva, em benefício do condomínio, e, em
caso de omitir-se êle, a qualquer
Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um
síndico do condomínio, cujo mandato
representar ativa e passivamente, o condomínio, em
juízo ou fora dêle, e praticar os
atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites das
atribuições conferidas por esta
exercer a administração interna da edificação ou do
conjunto de edificações, no que
respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem
como aos serviços que interessam
praticar os atos que lhe atribuirem as leis a
Convenção e o Regimento Interno;
as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no
cumprir e fazer cumprir a Convençao e o Regimento
Interno, bern como executar e fazer
guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais
contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a
pessoas de confiança do
síndico, e sob a sua inteira responsabilidade,
mediante aprovação da assembléia geral
Convenção poderá estipular que dos atos do síndico
caiba recurso para a assembléia,
síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou
jurídica estranha ao
condomínio, será fixada a remuneração pela mesma
assembléia que o eleger, salvo se a
síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as
Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois
têrços dos condôminos, presentes,
Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos,
definindo-lhes atribuições e
fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2
Será eleito, na forma prevista na Convenção, um
Conselho Consultivo, constituído de
três condôminos, com mandatos que não poderão exceder
de 2 anos, permitida a
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão
consultivo do síndico, para
assessorá-lo na solução dos problemas que digam
respeito ao condomínio, podendo a
Art. 24. Haverá, anualmente, uma
assembléia geral ordinária dos
condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista
na Convenção, à qual compete,
além das demais matérias inscritas na ordem do dia,
aprovar, por maioria dos presentes,
as verbas para as despesas de condomínio,
compreendendo as de conservação da
edificação ou conjunto de edificações, manutenção de
seus serviços e correlatas.
síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia,
comunicará aos condôminos o que
tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão
orçamentária, o rateio das
despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que
a Convenção previr.
Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais
às frações ideais do terreno e
partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo
disposição diversa da Convenção.
§ 4° Nas
decisões da assembléia que
envolvam despesas ordinárias do condomínio, o
locatário poderá votar, caso o
condômino locador a ela não compareça. (Parágrafo incluído pela Lei nº
Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias
do condomínio, o locatário
poderá votar, caso o condômino-locador a ela não
compareça. (Redação
Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22,
poderá haver assembléias gerais
extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por
condôminos que representem um quarto,
no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os
interêsses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da
Convenção, esta só poderá ser
modificada em assembléia geral extraordinária, pelo
voto mínimo de condôminos que
Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer
dos podêres que lhe competem, 15
dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a
respeito, mediante requerimento
As incorporações imobiliárias, em todo o território
nacional, reger-se-ão pela
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se
incorporação imobiliária a
atividade exercida com o intuito de promover e
realizar a construção, para alienação
total ou parcial, de edificações ou conjunto de
edificações compostas de unidades
autônomas, VETADO.
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que embora
não efetuando a construção, compromisse ou efetive a
venda de frações ideais de
terreno objetivando a vinculação de tais frações a
unidades autônomas, VETADO em
edificações a serem construídas ou em construção sob
regime condominial, ou que
meramente aceite propostas para efetivação de tais
transações, coordenando e levando a
têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme
o caso, pela entrega, a certo
prazo, preço e determinadas condições, das obras
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a
alienação das frações do terreno
e o negócio de construção, se, ao ser contratada a
venda, ou promessa de venda ou de
cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado
e estiver em vigor, ou pender
de aprovação de autoridade administrativa, o
respectivo projeto de construção,
Estende-se a condição de incorporador aos
proprietários e titulares de direitos
aquisitivos que contratem a construção de edifícios
que se destinem a constituição em
condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes
da conclusão das obras. Art. 30-A ( Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-B ( Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-C ( Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-D ( Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-E ( Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-F ( Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-G ( Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
A iniciativa e a responsabilidade das incorporações
imobiliárias caberão ao
proprietário do terreno, o promitente comprador, o
cessionário dêste ou promitente
cessionário com título que satisfaça os requisitos da
alínea a do art. 32;
construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e
3.995, de 31 de dezembro de 1941, e
Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou
corretor de imóveis (Lei nº
caso da alínea b, o incorporador será
investido, pelo proprietário de terreno, o
promitente comprador e cessionário dêste ou o
promitente cessionário, de mandato
outorgado por instrumento público, onde se faça menção
expressa desta Lei e se
transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para
concluir todos os negócios tendentes à
alienação das frações ideais de terreno, mas se
obrigará pessoalmente pelos atos que
Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a
indicação expressa do
incorporador, devendo também seu nome permanecer
indicado ostensivamente no local da
Tôda e qualquer incorporação, independentemente da
forma por que seja constituída,
terá um ou mais incorporadores solidàriamente
responsáveis, ainda que em fase
subordinada a período de carência, referido no art.
Capítulo e artigos incluídos pelo artigo 53 da LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 ).
§ 2º O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. § 3º Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. § 4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6º.
§ 5º As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6º do art. 35. .
§ 6º Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. § 7º O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação. § 8º Excluem-se do patrimônio de afetação:
II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58). § 9º No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8º, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 ).
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. (Incluído pela LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 ).
Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação. (Incluído pela LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 ).
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Incluído pela LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 ).
I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 ).
Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 ). § 1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora.
§ 7º Ainda na hipótese dos §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da assembléia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões. § 8º Na hipótese do § 7º, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão.
§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno. § 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6º) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41). § 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros: I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; e
II - ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda. § 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:
§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação." (Capítulo e artigos incluídos pelo artigo 53 da LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 ). CAPÍTULO II
Das Obrigações e
O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades
autônomas após ter arquivado,
no cartório competente de Registro de Imóveis, os
título de propriedade de terreno, ou de promessa,
irrevogável e irretratável, de compra
e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual
conste cláusula de imissão na
posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de
sua alienação em frações
ideais e inclua consentimento para demolição e
construção, devidamente registrado;
certidões negativas de impostos federais, estaduais e
municipais, de protesto de títulos
de ações cíveis e criminais e de ônus reais
relativante ao imóvel, aos alienantes do
histórico dos títulos de propriedade do imóvel,
abrangendo os últimos 20 anos,
projeto de construção devidamente aprovado pelas
cálculo das áreas das edificações, discriminando, além
da global, a das partes
comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva
metragern de área construída;
certidão negativa de débito para com a Previdência
Social, quando o titular de direitos
sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das
respectivas contribuições;
memorial descritivo das especificações da obra
projetada, segundo modêlo a que se
h) avaliação do custo global da
obra, atualizada à data do
arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do
inciso III, do art. 53 com base nos
custos unitários referidos no art. 54, discriminando-
se, também, o custo de construção
de cada unidade, devidamente autenticada pelo
profissional responsável pela obra;
discriminação das frações ideais de terreno com as
unidades autônomas que a elas
da futura Convenção de condomínio que regerá a
edificação ou o conjunto de
declaração em que se defina a parcela do preço de que
trata o inciso II, do art. 39;
certidão do instrumento público de mandato, referido
no § 1º do artigo 31;
declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo
de carência (art. 34);
atestado de idoneidade financeira, fornecido por
estabelecimento de crédito que opere no
p) declaração, acompanhada de
plantas elucidativas, sôbre o número
de veículos que a garagem comporta e os locais
destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº
documentação referida neste artigo, após o exame do
Oficial de Registro de Imóveis,
será arquivada em cartório, fazendo-se o competente
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas, serão também averbáveis à margem do registro de que trata êste artigo. ( Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra (Alterado pela LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 ). § 3º O
número do registro referido no § 1º, bem como a
indicação do cartório competente,
constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos,
publicações, propostas,
contratos, preliminares ou definitivos, referentes à
incorporação, salvo dos anúncios
Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem
o solicitar, cópia
fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou
outra equivalente, dos documentos
especificados neste artigo, ou autenticará cópia
apresentada pela parte interessada.
existência de ônus fiscais ou reais, salvo os
impeditivos de alienação, não impedem o
registro, que será feito com as devidas ressalvas,
mencionando-se, em todos os
documentos, extraídos do registro, a existência e a
Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para
apresentar, por escrito, tôdas as
exigências que julgarem necessárias ao arquivamento,
e, satisfeitas as referidas
exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer
certidão, relacionando a
documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as
segundas vias da mencionada
documentação, com exceção dos documentos públicos. Em
casos de divergência, o
Oficial levantará a dúvida segundo as normas
Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e
criminalmente, se efetuar o arquivamento
de documentação contraveniente à lei ou der certidão
... VETADO ... sem o arquivamento
de todos os documentos exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de
Imóveis, que não observar os prazos
previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta
competente em montante igual ao dos emolumentos
devidos pelo registro de que trata êste
artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena
de superação de cada um daqueles
prazos. (parágrafo
Oficial do Registro de Imóveis não responde pela
exatidão dos documentos que lhe forem
apresentados para arquivamento em obediência ao
disposto nas alíneas e, g,
h, l, e p dêste artigo, desde que
assinados pelo profissional
responsável pela obra. (parágrafo
plantas do projeto aprovado (alínea d dêste
artigo) poderão ser apresentadas em
cópia autenticada pelo profissional responsável pela
obra, acompanhada de cópia da
licença de construção.(parágrafo
Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias
de entrega ao Cartório do
Registro de Imóveis da documentação completa prevista
neste artigo, feita por carta
enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver
o Cartório de Imóveis entregue
a certidão de arquivamento e registro, nem formulado,
por escrito, as exigências
previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito
completado o registro provisório.
(parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de
registro provisório previsto no parágrafo anterior
autoriza o incorporador a negociar as
unidades da incorporação, indicando na sua publicação
o número do Registro de
Títulos e Documentos referente à remessa dos
documentos ao Cartório de Imóveis, sem
prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o
adquirente da unidade e da
obrigação de satisfazer as exigências posteriormente
formuladas pelo Cartório, bem
como, de completar o registro definitivo. (parágrafo incluído pela Lei nº
Art. 33. O registro da incorporação
será válido pelo prazo de 120
dias, findo o qual, se ela ainda não se houver
concretizado, o incorporador só poderá
negociar unidades depois de atualizar a documentação a
que se refere o artigo anterior,
revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta)
dias o prazo de validade de
O incorporador poderá fixar, para efetivação da
incorporação, prazo de carência,
dentro do qual lhe é lícito desistir do
fixação do prazo de carência será feita pela
declaração a que se refere a alínea
"n", do art. 32 onde se fixem as
condições que autorizarão o
caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o
têrmo final do prazo da validade do
documentos preliminares de ajuste, se houver,
mencionarão, obrigatòriamente, o prazo de
desistência da incorporação será denunciada, por
escrito, ao Registro de Imóveis ...
VETADO ... e comunicada, por escrito, a cada um dos
adquirentes ou candidatos à
aquisição, sob pena de responsabilidade civil e
criminal do incorporador.
Será averbada no registro da incorporação a
desistência de que trata o parágrafo
anterior arquivando-se em cartório o respectivo
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32. ( Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias) § 1º No
caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se
contará da data de qualquer
Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente
deixará de existir se o
incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e
nas condições prèviamente
estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a
não concretização do
Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não
denunciar a incorporação, embora
não se tenham reunido as condições a que se refere o §
1º, o outorgante do mandato de
que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco
dias subseqüentes ao prazo de
carência, e nesse caso ficará solidàriamente
responsável com o incorporador pela
devolução das quantias que os adquirentes ou
candidatos à aquisição houverem entregue
ao incorporador, resguardado o direito de regresso
sôbre êles, dispensando-se, então,
do cumprimento da obrigação fixada no caput
Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que
trata o § 1º do art. 31 a
preliminar poderão ser averbados
no Registro de Imóveis, averbação que conferirá
direito real oponível a terceiros,
hipótese do parágrafo anterior, o incorporador
incorrerá também na multa de 50% sôbre
a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável
por via executiva, em favor do
Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de
construção deverá constar
expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento
da construção de cada uma das
unidades. O incorporador responde, em igualdade de
condições, com os demais
contratantes, pelo pagamento da construção das
unidades que não tenham tido a
responsabilidade pela sua construção assumida por
No caso de denúncia de incorporação, nos têrmos do
art. 34, se o incorporador, até 30
dias a contar da denúncia, não restituir aos
adquirentes as importâncias pagas, êstes
poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu
valor a contar da data do
recebimento, em função do índice geral de preços
mensalmente publicado pelo Conselho
Nacional de Economia, que reflita as variações no
poder aquisitivo da moeda nacional, e
acrescido de juros de 6% ao ano, sôbre o total
Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou
se contra os alienantes houver
ação que possa comprometê-lo, o fato será
obrigatòriamente mencionado em todos os
documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza
e das condições de liberação.
Também constará, obrigatòriamente, dos documentos de
ajuste, se fôr o caso, o fato de
encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que
título se deve esta ocupação e
Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der
com pagamento total ou parcial
em unidades a serem construídas, deverão ser
discriminadas em todos os documentos de
quota-parte da área das unidades a serem entregues em
pagamento do terreno que
correspenderá a cada uma das unidades, a qual deverá
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os
documentos de ajuste, se o
alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer
prestação ou encargo.
No caso de rescisão de contrato de alienação do
terreno ou de fração ideal, ficarão
rescindidas as cessões ou promessas de cessão de
direitos correspondentes à aquisição
Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo
favor se opera a resolução, o
caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares
de direito à aquisição de
unidades autônomas haverá do mencionado alienante o
valor da parcela de construção que
haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver
hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de
nulidade, não poderá o alienante em
cujo favor se operou a resolução voltar a negociar
seus direitos sôbre a unidade
autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de
que trata o § 2º.
caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem
de recorrer à cobrança judicial
do que lhes fôr devido, sòmente poderão garantir o seu
pagamento a unidade e respectiva
Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo
incorporador por preço global
compreendendo quota de terreno e construção, inclusive
com parte de pagamento após a
entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o
preço da quota de terreno e o da
Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente
atrasar o pagamento de parcela
relativa a construção, os efeitos da mora recairão não
apenas sôbre a aquisição da
parte construída, mas, também, sôbre a fração ideal de
terreno, ainda que esta tenha
Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o
adquirente atrasar o pagamento da
parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos
da mora recairão não apenas
sôbre a aquisição da fração ideal, mas, também, sôbre
a parte construída, ainda
No caso de rescisão do contrato relativo à fração
ideal de terreno e partes comuns, a
pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-
rogar-se-á nos direitos e
obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente,
com relação a construção.
Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a
prazo e preços certos,
determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa
física, ser-lhe-ão impostas as
informar obrigatòriamente aos adquirentes, por
escrito, no mínimo de seis em seis meses,
responder civilmente pela execução da incorporação,
devendo indenizar os adquirentes
ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem
do fato de não se concluir a
edificação ou de se retardar injustificadamente a
conclusão das obras, cabendo-lhe
ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e
se a êste couber a culpa;
caso de falência do incorporador, pessoa física ou
jurídica, e não ser possível à
maioria prossequir na construção das edificações, os
subscritores ou candidatos à
aquisição de unidades serão credores privilegiados
pelas quantias que houverem pago ao
incorporador, respondendo subsidiàriamente os bens
vedado ao incorporador alterar o projeto,
especialmente no que se refere à unidade do
adquirente e às partes comuns, modificar as
especificações, ou desviar-se do plano da
construção, salvo autorização unânime dos interessados
poderá modificar as condições de pagamento nem
reajustar o preço das unidades, ainda
no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-
de-obra, salvo se tiver sido
expressamente ajustada a faculdade de reajustamento,
procedendo-se, então, nas
VI - se o
incorporador, sem justa causa devidamente comprovada,
paralisar as obras por mais de 30
dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento,
poderá o Juiz notificá-lo para que no
prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-
lhes o andamento normal. Desatendida a
notificação, poderá o incorporador ser destituído pela
maioria absoluta dos votos dos
adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou
penal que couber, sujeito à
cobrança executiva das importâncias comprovadamente
devidas, facultando-se aos
interessados prosseguir na obra (VETADO).
VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Alterado pela LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 ). Art. 44.
Após a concessão do "habite-se" pela
autoridade administrativa, o incorporador
deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção
das edificações, para efeito de
individualização e discriminação das unidades,
respondendo perante os adquirentes pelas
perdas e danos que resultem da demora no cumprimento
o incorporador não requerer a averbação (VETADO) o
construtor requerê-la-á (VETADO)
sob pena de ficar solidàriamente responsável com o
omissão do incorporador e do construtor, a averbação
poderá ser requerida por qualquer
É lícito ao incorporador recolher o impôsto do sêlo
devido, mediante apresentação
dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do
vencimento do prazo de carência a
que se refere o art. 34, extinta a obrigação se,
dentro deste prazo, fôr denunciada a
Quando o pagamento do impôsto sôbre lucro imobiliário
e respectivos acréscimos e
adicionais fôr de responsabilidade do vendedor do
terreno, será lícito ao adquirente
reter o pagamento das últimas prestações anteriores à
data-limite em que é lícito
pagar, sem reajuste, o referido impôsto e os
adicionais, caso o vendedor não apresente a
quitação até 10 dias antes do vencimento das
prestações cujo pagamento torne inferior
ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga até
a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente,
êsse ficará responsável para
todos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do
tributo, adicionais e acréscimos,
inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o
débito fiscal, (VETADO).
Quando se fixar no contrato que a obrigação do
pagamento do impôsto sôbre lucro
imobiliário acréscimos e adicionais devidos pelo
alienante e transferida ao adquirente,
dever-se-á explicitar o montante que tal obrigação
atingiria, se sua satisfação se
Neste caso, o adquirente será tido, para todos os
efeitos, como responsável perante o
Havendo parcela restituível, a restituição será feita
ao adquirente e, se fôr o caso
em nome dêste serão emitidas as obrigações do Tesouro
Nacional a que se refere o art.
Para efeitos fiscais, não importará em aumento do
preço de aquisição a circunstância
de obrigar-se o adquirente ao pagamento do impôsto
sôbre lucro mobiliário, seus
Edificação em Condomínio
A construção de imóveis, objeto de incorporação nos
moldes previstos nesta Lei
poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de
administração conforme adiante
definidos e poderá estar incluída no contrato com o
incorporador (VETADO), ou ser
contratada diretamente entre os adquirentes e o
Projeto e o memorial descritivo das edifcações farão
parte integrante e complementar do
contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e
as condições e formas de sua
Os contratantes da construção, inclusive no caso do
art. 43, para tratar de seus
interêsses, com relação a ela, poderão reunir-se em
assembléia, cujas deIiberações,
desde que aprovadas por maioria simples dos votos
presentes, serão válidas e
obrigatórias para todos êles salvo no que afetar ao
direito de propriedade previsto na
assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um
têrço) dos votos dos
contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com
menção expressa do assunto a
tratar, sendo admitido comparecimento de procurador
convocação da assembléia será feita por carta
registrada ou protocolo, com
antecedência mínima de 5 dias para a primeira
convocação, e mais 3 dias para a
segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no
mesmo aviso.
assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos
contratantes, em primeira
convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo,
porém, obrigatória a presença,
em qualquer caso do incorporador ou do construtor,
quando convocantes, e pelo menos, com
metade dos contratantes que a tenham convocado, se fôr
assembléia, os votos dos contratantes serão
proporcionais às respectivas frações
Art. 50. Será designada no contrato de construção, ou eleita em assembléia especial devidamente convocada antes do início da obra, uma Comissão de Representantes, composta de 3 membros, pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento da obra.( Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001) Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F. (Alterado pela LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 ). § 1º
Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se
comprovará com a ata da assembléia,
devidamente inscrita no Registro de Títulos e
Documentos, esta ficará de pleno direito
investida dos podêres necessários para exercer tôdas
as atribuições e praticar todos
os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe
deferirem, sem necessidade de
instrumento especial outorgado pelos contratantes ou
se fôr caso, pelos que se
§ 2º A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer decisão da Comissão, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
§ 2º A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Alterado pela LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 ). § 3º
Respeitados os limites constantes desta Lei, o
contrato poderá discriminar as
atribuições da Comissão e deverá dispor sôbre os
mandatos de seus membros, sua
destituição e a forma de preenchimento das vagas
eventuais, sendo lícita a
estipulação de que o mandato conferido a qualquer
membro, no caso de sub-rogação de
seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de
pleno direito, ao sub-rogatário,
Nas incorporações em que o número de contratantes de
unidades fôr igual ou inferior a
3, a totalidade dêles exercerá, em conjunto as
atribuições que esta Lei confere à
Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos
Nos contratos de construção, seja qual fôr seu regime
deverá constar expressamente a
quem caberão as despesas com ligações de serviços
públicos, devidas ao Poder
Público, bem como as despesas indispensáveis à
instalação, funcionamento e
Parágrafo único. Quando o serviço público fôr
explorado mediante concessão, os
contratos de construção deverão também especificar a
quem caberão as despesas com as
ligações que incumbam às concessionárias no caso de
não estarem elas obrigadas a
fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou
alegarem impossibilidade.
Cada contratante da construção só será imitido na
posse de sua unidade se estiver em
dia com as obrigações assumidas, inclusive as
relativas à construção exercendo o
construtor e o condomínio até então, o direito de
retenção sôbre a respectiva
unidade; no caso do art. 43, êste direito será
O Poder Executivo, através do Banco Nacional da
Habitação, promoverá a celebração de
contratos com a Associação Brasileira de Normas
Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que
esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de
novembro de 1962, prepare, no prazo
máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada
tipo de prédio que padronizar:
critérios e normas para cálculo de custos unitários de
construção, para uso dos
critérios e normas para execução de orçamentos de
custo de construção, para fins de
critérios e normas para a avaliação de custo global de
obra, para fins da alínea h,
modêlo de memorial descritivo dos acabamentos de
edificação, para fins do disposto no
critério para entrosamento entre o cronograma das
obras e o pagamento das prestações,
que poderá ser introduzido nos contratos de
incorporação inclusive para o efeito de
número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na
fixação se atenderá
número de pavimentos e a existência de pavimentos
especiais (subsolo, pilotis etc);
padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em
conta as condições de
acabamento, a qualidide dos materiais empregados, os
equipamentos, o número de elevadores
Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T.,
definido neste artigo, fica autorizado
o Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor
de Cr$10.000.000,00 (dez milhões
de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de
Habitação, vinculado a êste fim, podendo o
Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se
contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-
se-á a atualização periódica das
normas previstas neste artigo, mediante remuneração
Art. 54 Os sindicatos estaduais da
indústria da construção civil ficam
obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada
mês, os custos unitários de
construção a serem adotados nas respectivas regiões
jurisdicionais, calculados com
observância dos critérios e normas a que se refere o
inciso I, do artigo anterior.
sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação
prevista neste artigo deixará de
receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a
omissão, qualquer subvenção ou
ocorrência de omissão de sindicato estadual, o
construtor usará os índices fixados por
outro sindicato estadual, em cuja região os custos de
construção mais lhe pareçam
orçamentos ou estimativas baseados nos custos
unitários a que se refere êste artigo só
poderão ser considerados atualizados, em certo mês,
para os efeitos desta Lei, se
baseados em custos unitários relativos ao próprio mês
ou a um dos dois meses
Da Construção por
Nas incorporações em que a construção seja feita pelo
regime de empreitada, esta
poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por
índices préviamente
empreitada a preço fixo, o preço da construção será
irreajustável, independentemente
das variações que sofrer o custo efetivo das obras e
qualquer que sejam suas causas.
empreitada a preço reajustável, o preço fixado no
contrato será reajustado na forma e
nas épocas nêle expressamente previstas, em função da
variação dos índices
adotados, também previstos obrigatóriamente no
Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão
de Representantes fiscalizará o
andamento da obra e a obediência ao Projeto e às
especificações exercendo as demais
obrigações inerentes à sua função representativa dos
contratantes e fiscalizadora da
Nos contratos de construção fixados sob regime de
empreitada, reajustável, a Comissão
de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do
Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento
atualizado da obra, calculado de
acôrdo com as normas do inciso III, do art. 53, com
base nos custos unitários referidos
no art. 54, quando o preço estipulado fôr inferior ao
forma de expressa referência, os contratos de
empreitada entendem-se como sendo a preço
Em tôda a publicidade ou propaganda escrita, destinada
a promover a venda de
incorporação com construção pelo regime de empreitada
reajustável, em que conste
preço, serão discriminados explìcitamente o preço da
fração ideal do terreno e o
preço da construção, com indicação expressa da
reajustabilidade.
mesmas indicações deverão constar em todos os papéis
utilizados para a realização da
incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras,
Esta exigência será dispensada nos anúncios "
classificados" dos jornais.
Ao construtor que contratar, por empreitada a preço
fixo, uma obra de incorporação,
aplicar-se-á, no que couber o disposto nos
itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43.
Nas incorporações em que a construção fôr contratada
pelo regime de administração,
também chamado "a preço de custo", será de
proprietários ou adquirentes o pagamento do custo
integral de obra, observadas as
tôdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer
documentos referentes às transações
ou aquisições para construção, serão emitidos em nome
do condomínio dos contratantes
tôdas as contribuições dos condôminos para qualquer
fim relacionado com a construção
serão depositadas em contas abertas em nome do
condomínio dos contratantes em
estabelecimentos bancários, as quais, serão
movimentadas pela forma que fôr fixada no
No regime de construção por administração, será
obrigatório constar do respectivo
contrato o montante do orçamento do custo da obra,
elaborado com estrita observância dos
critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53
e a data em que se iniciará
Nos contratos lavrados até o término das fundações,
êste montante não poderá ser
inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere
o § 3º, do art. 54.
Nos contratos celebrados após o término das fundações,
inferior à última revisão efetivada na forma do artigo
transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer
fase da obra, aplicar-se-á o
As revisões da estimativa de custo da obra serão
efetuadas, pelo menos semestralmente,
em comum entre a Comissão de Representantes e o
construtor. O contrato poderá estipular
que, em função das necessidades da obra sejam
alteráveis os esquemas de contribuições
quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição
no tempo das prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o
nôvo esquema deverá ser
comunicado aos contratantes, com antecedência mínima
de 45 dias da data em que deverão
ser efetuados os depósitos das primeiras prestações
A Comissão de Representantes terá podêres para, em
nome de todos os contratantes e na
examinar os balancetes organizados pelos construtores,
dos recebimentos e despesas do
condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-
los, examinando a documentação
fiscalizar concorrências relativas às compras dos
materiais necessários à obra ou aos
contratar, em nome do condomínio, com qualquer
condômino, modificações por êle
solicitadas em sua respectiva unidade, a serem
administradas pelo construtor, desde que
não prejudiquem unidade de outro condômino e não
estejam em desacôrdo com o parecer
fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas
exercer as demais obrigações inerentes a sua função
representativa dos contratantes e
fiscalizadora da construção e praticar todos os atos
necessários ao funcionamento
Em tôda publicidade ou propaganda escrita destinada a
promover a venda de incorporação
com construção pelo regime de administração em que
conste preço, serão discriminados
explìcitamente o preço da fração ideal de terreno e o
montante do orçamento
atualizado do custo da construção, na forma dos
artigos 59 e 60, com a indicação do
mês a que se refere o dito orçamento e do tipo
É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras
sanções, que a falta de
pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de
3 prestações do preço da
construção, quer estabelecidas inicialmente, quer
alteradas ou criadas posteriormente,
quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o
prazo de 10 dias para purgação
da mora, implique na rescisão do contrato, conforme
nêle se fixar, ou que, na falta de
pagamento, pelo débito respondem os direitos à
respectiva fração ideal de terreno e à
parte construída adicionada, na forma abaixo
estabelecida, se outra forma não fixar o
o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após
solicitação da Comissão de
Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno
direito, autorizada a efetuar, no prazo
que fixar, em público leilão anunciado pela forma que
o contrato previr, a venda,
promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota
de terreno e correspondente parte
construída e direitos, bem como a sub-rogação do
o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso
efetuado pelo inadimplente, para a quota
do terreno e a construção, despesas acarretadas e as
percentagens expressas no
parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo
estipulado no contrato. Nesta
segunda praça, será aceito o maior lanço apurado,
ainda que inferior àquele total,
prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o
condomínio, por decisão
unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade
com terceiros, terá
preferência na aquisição dos bens, caso em que serão
adjudicados ao condomínio.
preço que fôr apurado no leilão, serão deduzidas as
quantias em débito, tôdas as
despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e
anúncios, e mais 5% a título de
comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão
em benefício do condomínio de
todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual
será entregue o saldo, se
Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a
Comissão de Representantes ficará
investida de mandato irrevogável, isento do impôsto do
sêlo, na vigência do contrato
geral de construção da obra, com podêres necessários
para, em nome do condômino
inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo
para êste fim fixar preços,
ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos
direitos e obrigações decorrentes do
contrato de construção e da quota de terreno e
construção; outorgar as competentes
escrituras e contratos, receber preços, dar quitações;
imitir o arrematante na posse do
imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder
pela evicção; receber
citação, propor e variar de ações; e também dos
podêres ad juditia, a
morte, falência ou concordata do condomínio ou sua
dissolução, se se tratar de
sociedade, não revogará o mandato de que trata o
parágrafo anterior, o qual poderá ser
exercido pela Comissão de Representantes até a
conclusão dos pagamentos devidos, ainda
eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência
Social, não impedirão a
alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino
sòmente será entregue o
saldo, se houver, desde que prove estar quite com o
Fisco e a Previdência Social, devendo
a Comissão de Representantes, em caso contrário,
consignar judicialmente a importância
equivalente aos débitos existentes dando ciência do
fato à entidade credora.
Independentemente das disposições dêste artigo e seus
parágrafos, e como penalidades
preliminares, poderá o contrato de construção
estabelecer a incidência de multas e
juros de mora em caso de atraso no depósito de
contribuições sem prejuízo do disposto
contrato poderá dispor que o valor das prestações
pagas com atraso, seja corrigível em
função da variação do índice geral de preços
Nacional de Economia, que reflita as oscilações do
membro da Comissão de Representantes que incorrer na
falta prevista neste artigo, estará
sujeito à perda automática do mandato e deverá ser
substituído segundo dispuser o
Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem
publicamente sem os requisitos
exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e
62, desta Lei, sujeitar-se-ão à
multa em importância correspondente ao dôbro do preço
pago pelo anunciante, a qual
É crime contra a economia popular promover
incorporação, fazendo, em proposta,
contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos
interessados, afirmação falsa
sôbre a construção do condomínio, alienação das
frações ideais do terreno ou
reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a
cinqüenta vêzes o maior
lncorrem na mesma pena:
incorporador, o corretor e o construtor, individuais
bem como os diretores ou gerentes de
emprêsa coletiva incorporadora, corretora ou
construtora que, em proposta, contrato,
publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou
comunicação ao público ou aos
condôminos, candidatos ou subscritores de unidades,
fizerem afirmação falsa sôbre a
constituição do condomínio, alienação das frações
ideais ou sôbre a construção
incorporador, o corretor e o construtor individuais,
emprêsa coletiva, incorporadora, corretora ou
construtora que usar, ainda que a título
de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros,
bens ou haveres destinados a
incorporação contratada por administração, sem prévia
autorização dos interessados.
julgamento dêstes crimes será de competência de Juízo
singular, aplicando-se os
artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro
§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto
dêste artigo, a prisão do
indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido
no § 2º. (Parágrafo incluído pela Lei nº
São contravenções relativas à economia popular,
puníveis na forma do artigo 10 da Lei
nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem
préviamente satisfazer às
omitir o incorporador, em qualquer documento de
ajuste, as indicações a que se referem
deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do
artigo 35 e ressalvada a hipótese de
seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato
relativo à fração ideal de
terreno, do contrato de construção ou da Convenção do
omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que
se refere o § 5º do artigo 55,
paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias,
ou retardar-lhe excessivamente o
Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo legal
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a
incorporações, de que não participe
o incorporador, responderão solidàriamente pelas
faltas capituladas neste artigo o
construtor, o corretor, o proprietário ou titular de
direitos aquisitivos do terreno,
desde que figurem no contrato, com direito regressivo
sôbre o incorporador, se as faltas
Os contrato poderão consignar exclusivamente às
cláusulas, têrmo ou condições
cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão
figurar expressamente nos
contratos no entanto, consignarão obrigatóriamente que
as partes contratantes, adotem e
se comprometam a cumprir as cláusulas, têrmos e
condições contratuais a que se refere
o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad
verbum no respectivo
cartório ou ofício, mencionando, inclusive, o número
do livro e das fôlhas do
Aos adquirentes, ao receberem os respectivos
instrumentos, será obrigatòriamente
entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada,
do contrato-padrão, contendo as
cláusuIas, têrmos e condições referidas no § 1º dêste
cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos
efeitos, receberão dos
incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que
Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo,
sôbre as terras rurais ou os
terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir
habitações isoladas para
aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do
preço a prazo, deverão,
prèviamente, satisfazer às exigências constantes no
art. 32, ficando sujeitos ao regime
instituído nesta Lei para os incorporadores, no que
lhes fôr aplicável.
O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias,
regulamento sôbre o registro no Registro
de Imóveis VETADO.
A presente lei entrará em vigor na data de sua
publicação, revogados o Decreto nº
5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições
dezembro de 1964; 143º da
Publicado no D.O.U. de 21.12.1964