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Timestamp: 2017-11-24 08:56:11
Document Index: 103411614

Matched Legal Cases: ['§ 23', '§ 4', '§ 9', '§10', '§448', '§433', '§ 566']

Hausverkauf: Die wichtigsten Fragen zum Thema Haus verkaufen
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Hausverkauf: Die wichtigsten Fragen
26. Juli 2017/ Thomas Heinz / Allgemein
Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf?
Zum Thema Maklerprovision ist als erstes zu sagen: Die Kosten für den Makler unterliegen in Deutschland keiner Gebührenordnung. Die Höhe der Gebühren ist daher frei verhandelbar. Beim Hausverkauf ist es in den meisten Bundesländern jedoch üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Gebühren teilen. In der Regel bedeutet das: Für den Fall einer erfolgreichen Vermittlung fällt für beide Parteien (Verkäufer/ Käufer) eine Gebühr von 3,57% (inkl. 19 % Mehrwertsteuer) vom vereinbarten Kaufpreis an. Aber: Die Bundesländer Hamburg, Hessen, Bremen, Berlin und Brandenburg machen da eine Ausnahme. Hier kommt üblicherweise der Käufer allein für die Maklerprovision auf.
Welche Abgaben gehen beim Haus verkaufen an das Finanzamt?
Steuer für den Veräußerungsgewinn:
Zur Festlegung der Steuer für den Veräußerungsgewinn muss grundsätzlich zwischen fremd- und eigengenutzten Häusern unterschieden werden. Bei einer fremdgenutzten Immobilie fällt eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn dann an, wenn das Objekt sich weniger als zehn Jahre (10-Jahres-Frist, Spekulationsfrist) im Besitz des Verkäufers befand. Wenn der Verkäufer länger als zehn Jahre Eigentümer des Hauses war, fällt keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an.
Beim Verkauf von einem eigengenutzten Haus ist der Verkaufserlös steuerfrei, vorausgesetzt, der Verkäufer hat die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorausgegangenen Kalenderjahren selbst zu Wohnzwecken genutzt (§ 23 Absatz 1 Nummer 2 Satz 3 EStG).
Umsatzsteuer beim Hausverkauf:
Wer ein Haus aus dem Privatbesitz heraus verkauft, für den fällt keine Umsatzsteuer an. Denn grundsätzlich gilt die private Veräußerung einer Immobilie (Grundstücke mit/ohne Gebäude) als nicht steuerpflichtig (Steuerbefreiung, § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). Allerdings gilt zu beachten, dass auch beim Verkauf eines Hauses aus Privatbesitz heraus immer eine Umsatzsteuer in den Makler- und Notargebühren enthalten ist.
Es kann jedoch auf die Steuerbefreiung verzichtet werden (Option, § 9 Abs. 1 in Verb. m. Abs. 2 UStG), wenn es sich zum Beispiel um den privaten Verkauf einer Mietimmobilie handelt und für den Käufer dann also gewerbliche Zwecke erfüllt. Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung kann dann sinnvoll sein, wenn der Käufer beim Erwerb des Mietshauses die Vorsteuer geltend machen möchte.
Eine Umsatzsteuer wird dagegen immer fällig, wenn es sich um einen rein gewerblichen Verkauf handelt. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der Verkäufer mit Immobilien handelt (gewerblicher Immobilienhandel), also häufiger Immobilien verkauft (mehr als 3 Objekte in 5 Jahren; „Drei-Objekt-Grenze“) oder wenn es sich um den Verkauf einer rein gewerblich genutzten Immobilie handelt. Um genau festzustellen, um welche Art des Verkaufs es sich handelt (privat oder gewerblich), nimmt das Finanzamt grundsätzlich eine Gesamtbewertung der Sachlage vor.
Grunderwerbssteuer beim Hausverkauf:
Wie der Name schon sagt, fällt diese Steuer nur bei dem Erwerb von Grundstücken an und wird deshalb vom Käufer und nicht vom Verkäufer eines Hauses getragen. Im Zuge einer Schenkung oder Erbschaft entfällt die Grunderwerbssteuer jedoch komplett. Grundsätzlich bewegt sich die Grunderwerbssteuer abhängig vom Bundesland in einer Höhe von 3,5% bis 7% vom notariell beurkundeten Kaufpreis.
Im Bundesland Bayern beträgt die Grunderwerbssteuer beispielsweise immer 3,5% des Kaufpreises.
Wer zahlt die Grundsteuer beim Hausverkauf?
Auf diese Frage hat der Gesetzgeber eine einfache Antwort: Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, der zu Beginn des jeweiligen Kalenderjahres als Besitzer des Grundstücks eingetragen ist (§10 Absatz 1 Grundsteuergesetz). Das bedeutet: Wer im Laufe des Jahres ein Grundstück verkauft, ist per Gesetz dazu verpflichtet, für das komplette Jahr die Grundsteuer zu entrichten.
Im Umkehrschluss heißt das dann für den Käufer, dass er die Grundschuld dann erst zum nächsten 1. Januar des Folgejahres übernehmen muss. Erfolgt der Verkauf im laufenden Kalenderjahr, vergütet der Käufer dem Verkäufer die Grundsteuer anteilig zum Stichtag der Kaufpreiszahlung zurück (z.B. Verkauf des Hauses zum 1.7. eines Jahres: Käufer erstattet Verkäufer die Grundsteuer, die der Verkäufer noch vom 1.7. bis zum 31.12. gezahlt hat)
Wer bestimmt den Notar beim Hausverkauf?
Der Gesetzgeber in Deutschland schreibt vor, dass jeder Hauskauf notariell beurkundet werden muss. Jedoch gibt es keinen gesetzlichen Vorschriften, ob der Notar vom Käufer oder Verkäufer zu bestimmen ist. Vorgeschrieben ist nur, dass der Käufer die Notarkosten übernehmen muss (§448 Absatz 2 des BGB).
Dies ist auch der Grund, weshalb man in der Regel auch den Käufer den Notar auswählen lässt, getreu dem Motto „Wer zahlt schafft an.“ Generell ist es jedoch unerheblich, bei welchem Notar der Kaufvertrag abgeschlossen wird. Die Kosten für den Notar sind überall gleich, da sie sich nach der Gebührenverordnung richten.
Wer haftet für Mängel beim Hausverkauf?
Der Verkäufer eines Hauses ist per Gesetz verpflichtet die Immobilie ohne versteckte Mängel zu übergeben (§433 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Damit haftet er für Mängel, die ihm vor dem Verkauf bereits bekannt waren und die er wissentlich verschwiegen hat. Beim Neukauf eines Hauses bestehen für den Käufer generell immer Gewährleistungsansprüche, die jeweils im Kaufvertrag individuell geregelt werden und den Käufer vor später auftretenden Mängeln absichern.
Beim Kauf einer Bestandimmobilie gilt in der Regel der Leitsatz „gekauft wie gesehen“, um den Verkäufer vor Gewährleistungsansprüchen zu schützen. Die ist besonders beim privaten Hausverkauf gängige Praxis. Deswegen empfiehlt es sich hier auch für den Käufer vor dem Kauf das Haus unbedingt von einem Immobiliengutachter prüfen zu lassen oder sich ein aktuelles Wertgutachten zum Haus vom Verkäufer vorlegen zu lassen.
Was geschieht mit Mietern beim Hausverkauf?
Grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 Absatz 1 BGB). Für den Käufer einer Immobilie bedeutet das, dass er Rechte und Pflichten des Eigentümers aus den bestehenden Mietverträgen übernimmt. Das bedeutet auch: Falls der neue Eigentümer dann Eigenbedarfsansprüche gelten machen möchte, muss jedem Mieter eine fristgerechte Kündigung ausgesprochen werden.
Möchte der neue Eigentümer das Haus dann selbst nutzen, kann unter Umständen viel Zeit vergehen, bis er schließlich in den eigenen vier Wänden eingezogen ist. Deshalb fordern Kaufinteressenten häufig eine Senkung des Kaufpreises als Entschädigung für die Wartezeit bis zum Einzug bzw. bis alle Mieter ausgezogen sind. Generell gilt auch: Mit einem Mietshaus, das ohne Mieter verkauft werden kann, lässt sich ein deutlich höherer Kaufpreis erzielen. In der Praxis jedoch ist dies nur sehr schwer umzusetzen. Eine Alternative bietet der Verkauf des Hauses an Kapitalanleger, die die Immobilie vor allem als Geldanlage sehen und in der Regel nicht selber nutzen möchten.
Aber auch mit Mieter darin bleibt der Aufwand für den neuen Eigentümer überschaubar. Denn die bestehenden Mietverträge werden einfach übernommen und müssen nicht neu aufgesetzt werden. Der Verkäufer muss lediglich die Kaution nach Eingang der Kaufpreiszahlung an den Käufer überweisen.
Wie lange dauert es, bis ein Haus verkauft ist?
Die Dauer für einen Hausverkauf hängt von verschiedensten Faktoren ab. Grundsätzlich gilt: Geduld haben! Wer sein Haus möglichst schnell verkaufen möchte, macht Fehler, die Zeit und unter Umständen auch viel Geld kosten können. Die durchschnittliche Dauer für einen Verkauf liegt zwischen ein und drei Monaten. Und um Fehler beim Haus verkaufen generell zu vermeiden empfiehlt es sich immer mit einem erfahrenen Immobilienmakler an seiner Seite zu arbeiten. Denn der kennt die Fallstricke, kennt die wichtigsten Vermarktungsstrategien und weiß, wie sich der Immobilienmarkt einer Region aktuell darstellt – mit dem Ergebnis, dass ein Immobilienmakler ein Haus in der Regel schneller, rechtlich sicher und zu einem besseren Verkaufspreis veräußert, als wenn der Eigentümer ein Haus privat verkauft.
Tags ImmobilienverkaufMietvertrag
Author: Thomas Heinz
Thomas Heinz - Geschäftsführer der Immobilien-ARENA GmbH - ist seit mehr als zwei Jahrzehnten in der Immobilienbranche tätig. Von seiner Berufserfahrung profitieren sowohl Verkäufer als auch Käufer beziehungsweise Vermieter und Mieter. Als Immobilienexperten wissen er und sein Team von der Immobilien-Arena GmbH, wie die Menschen aus der Augsburger und Münchner Region „ticken“ und worauf es allen Beteiligten bei einem Objekt und einem Immobiliengeschäft ankommt.
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