Source: http://www.mietrechtsanwalt-berlin.de/Archive/153
Timestamp: 2019-05-19 22:33:54
Document Index: 271349020

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 305', 'BGH', '§ 305', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', '§ 543', '§ 569', '§ 569', 'BGH', '§ 548', '§ 10', '§ 24', '§ 10', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 46']

Bevor wir zu einigen wichtigen Punkten im Miet- und Wohnungseigentumsrecht kommen, möchte ich auf etwas Wichtiges hinweisen:
In allen Rechtsgebieten hängt der Erfolg eines Rechtsstreits davon ab, ob Sie beweisen können, was Sie beweisen müssen. Im Zusammenhang mit den am 18.03.15 vom BGH ergangenen Entscheidungen zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln (VIII ZR 242.13, VIII ZR 185.14) bei unrenoviert vermieteten Wohnungen zeigt sich, wie wichtig eine gute Dokumentation des Mietverhältnisses ist. Der Mieter! ist nämlich beweispflichtig dafür, dass die Wohnung nicht renoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassen wurde. Jetzt sind die pinglingen Mieter gut dran, die das Wohnungsübergabeprotokoll greifbar haben, bei Einzug Fotos gemacht, Rechnungen über nachweisbar notwendige Renovierungen unmittelbar nach dem Einzug gesammelt und angeheftet haben, Namen von Renovierungshelfern aufgeschrieben haben usw. Und darauf kommt es in den Fällen an, in denen die Schönheitsreparaturklausel sonst wirksam wäre, z. B. bei weichen Fristen.
Sobald Korrespondenz im Mietverhältnis anfällt: heften Sie es chronologisch in einen Ordner. Das gilt für Briefe, Faxe wie für Emails. Beim Emailkontakt sollten Sie auf den Nachweis der Lesebenachrichtigung achten. Wichtige Briefe, z. B. Kündigungen, Betriebskostennachzahlungen sollten in Gegenwart von Zeugen gelesen, eingetütet und direkt in den Briefkasten des Betroffenen eingeworfen werden.
Wichtiges und Wissenswertes im Mietrecht (Beispiele)
AGB und Individualvereinbarungen: ein Mietvertrag ist normalerweise kein individuell ausgehandelter Vertrag, sondern ein Formularmietvertrag. Hier sagt der Vermieter, was Sache ist. Im Gegenzug dazu schützen §§ 305 ff BGB den Mieter insbesondere vor Vertragsklauseln, die ihn unangemessen benachteiligen. Tierhaltungsklauseln und Schönheitsreparaturklauseln sind die Klassiker, die vom BGH Stück für Stück immer wieder für unwirksam erklärt wurden. Dann gilt das – mieterfreundlichere – BGB. §§ 305 ff BGB schützen nicht bei individuell ausgehandelten Klauseln. Solche Individualvereinbarungen sind aber wirklich individuell ausgehandelte Klauseln, wenn darüber diskutiert und gestritten wurde, z. B. Vermieter will keine Hunde. Der Mieter und seine Kinder wollen aber einen Hund. Nach langem hin und her einigen sie sich: kein Verbot, aber der Hund soll nur mittelgroß sein und kein – revierbewusster – Hütehund. Klauseln, die formularmäßig bestätigen, dass der Vertrag oder einzelne Klauseln individuell ausgehandelt wurde, sind unwirksam (BGH v. 20.03.2014 – VII ZR 248/13). Die Diskussion um eine Individualvereinbarung sollte in beiderseitigem Interesse in einem Gesprächsprotokoll festgehalten, von beiden unterschrieben und zum Mietvertrag als Anlage beigeheftet werden. Tatsächliche Individualvereinbarungen sind im mietrechtlichen Massengeschäft sehr selten.
Nebenkosten zu niedrig angesetzt: Ein wichtiger Bestandteil der Miete sind die umlegbaren Nebenkostenvorauszahlungen. Damit der Vermieter nicht allzu sehr in die Vorleistung geht werden die in der Regel vernünftig kalkuliert. Manche Wohnungen wollen aber einfach nicht weggehen oder Vermieter/Verwalter pennen und passen die Vorauszahlungen nicht dem tatsächlichen Verbrauch an, wie kürzlich in einem Fall von mir. Da hat erst die neue Hausverwaltung die Anpassung durchgesetzt. So bleiben einem Überraschungen bei der Nebenkostenabrechnung erspart. Bei Lockvogelangeboten hingegen werden die Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt, so dass die Wohnung günstig erscheint. Der Bundesgerichtshof (BGH) schützt den Mieter hier leider nicht (BGH v. 11.02.04 – VIII ZR 195.03). Selbst eine Überschreitung der tatsächlichen Nebenkosten gegenüber den Vorauszahlungen um mehr als 100 % gibt dem Mieter kein Recht auf Schadensatz. Nach dem BGH kann der Mieter nur dann Schadensersatz verlangen, z. B. Freistellung, wenn der Mieter sich die Höhe der Nebenkosten zusichern lässt oder deutlich macht, dass diese Miete warm für ihn die absolute Obergrenze ist – natürlich schriftlich oder zumindest durch Zeugen beweisbar.
Vermietete Eigentumswohnung: Aus dem Mietvertrag ergibt sich nicht ohne weiteres, ob Ihrem Vermieter das ganze Haus gehört oder er nur diese eine Wohnung hat. Im letzteren Fall werden Sie Mieter in einer vermieteten Eigentumswohnung. Das Problem an der Geschichte ist, das hier zwei Rechtsgebiete aufeinander stoßen: Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Solange die Regelungen in Ihrem Mietvertrag genau denen entsprechen, die in wohnungseigentumsrechtlichen Teilungserklärungen. Vereinbarungen, Beschlüssen enthalten sind, gibt es kein Problem. Oft genug liest der Vermieter aber diese Dokumente vor dem Kauf nicht so gründlich wie er sollte. Dann gibt es ja auch noch Beschlüsse, die uralt, aber bestandskräftig sind. Über die Tierhaltung, Katzennetz, Kfz-Abstellplätze, Balkonverglasung usw. entscheidet nicht nur Ihr Vermieter, sondern die anderen 49 Eigentümer in der Anlage mit. Hier ist besondere Aufmerksamkeit geboten, denn nicht wenige Gerichte geben den anderen Wohnungseigentümern das Recht gegen Sie als Mieter direkt vorzugehen.
Mietnachlass gegen Anfangsrenovierung: Die Wohnung ist nicht tipp topp, aber schön gelegen und der Vermieter bietet einen Mietnachlass von einem Monat an. Ja denken Sie – die Farben aus dem Baumarkt sind nicht teuer und da helfen ein paar Kumpel. Da sollten Sie genauer drüber nachdenken. Das rechnet sich meist zu Gunsten des Vermieters. Auch muss festgelegt werden, was genau zu renovieren ist, denn nach dem BGH sind Schönheitsreparaturklausen bei einer unrenovierten Wohnung wirksam, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhält. In dem BGH Fall (BGH v. 18.03.15 – VIII ZR 185.14 Rn 35) gab es zwei Wochen Mietfreiheit gegen Streichen von drei Zimmern (von vier) – nicht genug. Aber was ist, wenn schon Streit um den Umfang der notwendigen Renovierung besteht? Da gibt es viele Unsicherheiten. Wenn Sie verhandeln, sollten Sie die Kosten der Materialien vorab im Blick behalten und auch die notwendigen Stunden realistisch einschätzen. Ein angemessener Ausgleich liegt wohl dann vor, wenn neben Ihrer freien Zeit die Kosten für das notwendige Material und die Vergütung für die Arbeitsleistung von Helfern aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis (Tarifvertrag für Maler und Lackierer: € 10,10 für Ungelernte Stand 06.15) erstattet werden (BGH v. 27.05.09 – VIII ZR 302.07).
Das sollten auch Vermieter bei einer entsprechenden Vereinbarung berücksichtigen, ebenso wie eine genaue Festlegung der zu renovierenden Bereiche, eine Vorlagepflicht von Rechnungen und Tageszetteln und einer zügigen Abwicklung, denn sonst renoviert der Mieter seine eigene Abnutzung wieder mit. Und wieder gibt es Streit.
Die Eigenbedarfskündigung oder wie lang will ich hier wohnen: Bis vor den BGH stritt ein Mieter wegen der Eigenbedarfskündigung seines Vermieters. Im Mai 2011 eingezogen erhielt er im Ende Februar 2013 die Kündigung zum Mai 2013, weil die Tochter nach dem Abi aus dem einjährigen Auslandsaufenthalt zurückkehrt. Das Amtsgericht gab dem Recht, denn das war ja wohl vorhersehbar und die Eigenbedarfskündigung rechtsmißbräuchlich. Das Landgericht sah das anders und der BGH auch, leider. Der Mieter muss vor Vertragsschluss nach einer beabsichtigten Eigenbedarfskündigung fragen, den Inhalt des Gesprächs beweisverwertbar festhalten und dem Vermieter nachweisen, dass er bei vorhersehbarem Eigenbedarf den Entschluss dafür nicht später gefasst hat. In einem anderen Fall hatte der BGH den Vermieters anders in die Pflicht genommen (BGH Beschl. v. 06.07.10 – VIII ZR 180.09), allerdings kündigte der Vermieter hier bereits auch drei Monate nach Vertragsschluss und nicht „erst“ ein Jahr und neun Monate nach Vertragsschluss.
Da bleiben nur zwei Dinge: fragen, fragen, fragen oder ein zulässiger beidseitiger Kündigungsverzicht für vier Jahre. Das kann aber auch in die Hose gehen.
Hartz IV Empfänger haben es aufgrund der Miethöhen nicht leicht eine Wohnung zu finden. Zudem haben Vermieter oft bedenken, denn neben Mieter und Vermieter kommt noch das Jobcenter mit ins Spiel. Für beide nicht immer eine berechenbare Größe. Nebenkostennachzahlungen müssen zusätzlich für die Kostenübernahme geprüft werden. das kann dauern. Von Vorteil ist es bei der Bewerbung alte Abrechnungen mitzunehmen zum Nachweis, dass keine Nachzahlungen in der Vergangenheit angefallen sind. Verbraucherverhalten ändert man nicht. Zudem kann sich der Mieter damit einverstanden erklären, dass die Miete direkt vom Jobcenter an den Vermieter gezahlt wird und auch eine Vollmacht erteilen, die dem Vermieter die Möglichkeit von den Sozialbehörden Auskünfte über die Zahlung von Miete und Nebenkosten zu bekommen.
Betriebskosten: sind ein Dauerthema und viele Abrechnungen sind falsch. Aber die Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen erfordert zwingend eine Belegeinsicht und nicht selten kommt am Ende eine falsche Position von € 12,20 heraus. Die Überprüfung durch den Anwalt ist eine Beratung und das Honorar muss ausgehandelt werden. Wird nichts ausgehandelt kann unter Umständen eine Beratungsgebühr bis zu € 190 zzgl. MwSt. entstehen. Die Überprüfung von Fehlern bei der Heizkostenerfassung ist auch kostenträchtig. Gut wer eine Rechtschutzversicherung hat. Und schauen Sie während des Jahres immer mal wieder auf die Verbrauchszahlen und notieren Sie sie. Noch besser dran ist der Mieter, dessen Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb von 12 Monate nach dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes (in der Regel Kalenderjahr) zustellt, § 556 II BGB.
Tierhaltung: für den einen oder anderen unter Ihnen nicht so wichtig, für uns Tierhalter aber existenziell. Leider hat sich er BGH 2007 nicht dazu entschieden, die Tierhaltung als grundsätzlich zulässig zum vertragsgemäßen Gebrauch zu erklären. Das gilt nur für genehmigungsfreie Kleintiere wie z.B. Kaninchen, Singvögel, Fische, Chinchillas usw. in angemessener Zahl. Bei Hund und Katze kann der Vermieter die Haltung immer von seiner Zustimmung abhängig machen. Das gilt auch für den kleinen Yorkshire Terrier, den Chihuahua oder die Burma. Der BGH hat 2012/2013 weitere tierhalterfreundliche Entscheidungen getroffen. Der Vermieter darf nicht nach Gutdünken über die Zustimmung entscheiden (man nennt das unter Juristen freies Ermessen), sondern muss nach konkreten (nicht pauschalen) sachlichen Gründen entscheiden. Das gilt, wenn die Tierhaltungsklausel – wie sehr oft – unwirksam ist (Tierhaltungsverbot, keine Hunde und Katzen, keine ausreichende Ausnahme für Kleintiere, freies Ermessen des Vermieters usw.) oder wenn er sich zulässigerweise die Zustimmung vorbehält. Ein ganzes Bouquet von Abwägungskriterien spielt hier nach dem BGH eine Rolle: Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters. Da lässt sich argumentieren. Selbst bei schwierigeren Kandidaten als dem mittelgroßen blonden braunäugigen Mischlingshund kann man Bescheinigungen des Züchters, Tierheims usw. zum Verhalten oder zum Elternverhalten usw. vorlegen. Wichtig ist auch, die eigene Sachkunde darzulegen (Fachbücher lesen!).
Haben Sie schon ein Tier und im Eifer und Überschwang der Gefühle vergessen die Erlaubnis einzuholen, dann kommt der Vermieter trotzdem nicht um die Abwägung herum, denn die entscheidet bei dem Streit um die Erlaubnis genauso wie bei der Unterlassungsklage (BGH v. 20.03.13 – VIII ZR 168.12 Rn 27). Kann der Vermieter nur generelle Befürchtungen (potentielle Beschwerden, Kot, Bellen) vorbringen, so setzt sich der Wunsch des Mieters nach einem Tier im Rahmen seiner freien Lebensgestaltung und seines Persönlichkeitsrechtes durch (LG Köln Urt. v. 28.11.13 – 1 S 300.12 Rn 12).
Mängel: Mängel sind z.B. Heizungsausfall, Schimmel, Lärm u.ä. Mängel müssen im eigenen Interesse unverzüglich angezeigt werden, § 536 c BGB, sonst verliefen Sie Rechte. Mietminderung kann ab Anzeige geltend gemacht werden. Vorsicht gilt bei der Berechnung, denn eine unberechtigt hohe Mietminderung führt zu Mietrückstand, der wiederum zur Kündigung berechtigen kann. Neben der Mietminderung kann Druck durch zusätzliche Zurückbehaltung eines weiteren Teils der Miete ausgebt werden. Auch hier ist Vorsicht geboten, denn die zulässige Höhe des zurückbehaltenen – später natürlich zu zahlenden – Betrages hängt von vielen Einzelfallumständen ab (BGH v. 17.06.15 – VIII ZR 19.15). Neben diesen beiden Rechten kann der Mieter die Mängelbeseitigung nach Ablauf einer angemessenen Frist selber in Auftrag geben. Gegenüber dem Vermieter kann er dafür Vorschuss verlangen und klagen. Geht gar nichts und das Wohnen kann nicht weiter als Wohnen bezeichnet werden, so bleibt als letzter Ausweg die fristlose Kündigung nach § 543 II Nr. 1 BGB oder § 569 BGB bei Gefährdung der Gesundheit.
Bei Mängeln beginnt der Streit oft bereits bei der Frage nach dem Verursacher – Schimmel z.B. , so dass Gutachten zur Klärung erforderlich sind. Ohne eine Rechtschutzversicherung besteht ein ziemliches Kostenrisiko. Ein interessanter Mangel kann bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % der Wohnfläche bestehen, denn dann ziehen sich Ersatzansprüche durch fast alle Bereiche (Miete, Nebenkosten usw.). Ob ein Anspruch besteht, hängt aber von de genauen Formulierung des Mietvertrags ab.
Mietkaution: keinesfalls darf der Mieter sie vor dem Auszug abwohnen, auch wenn es ärgerlich ist, dass die Mietkaution z. B. wegen noch ausstehender Nebenkostenabrechnungen sehr lange nach dem Auszug zurückgezahlt wird. Grundsätzlich billigt die Rechtsprechung dem Vermieter 6 Monate Überlegung zu. Die Mietkaution sichert den Vermieter nur wegen zu erwartender Forderungen. Ob Schäden in der Wohnung vorliegen oder tatsächlich die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, wird schnell klar. Was die Nebenkostenabrechnung angeht, lohnt ein Blick auf die Abrechnungen der Vorjahre und das Wetter der vergangenen Heizperiode. Nur bei zu erwartenden Nachzahlungen ist eine Zurückbehaltung bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung vertretbar.
Mietverhältnis am Ende?
Kündigung: Einer der häufigsten Kündigungsgründe ist der Rückstand mit der Miete. Dies aber ist ein Problem, dass sich oft lösen lässt. Der Mieter sollte die Karten auf den Tisch legen. bei unverschuldeter Arbeitslosigkeit müssen unverzüglich Anträge, ggfs. auch bei den Sozialgerichten, auf Kostenübernahme gestellt werden Die fristlose Kündigung lässt sich nach § 569 III Nr. 2 BGB durch vollständige Zahlung der Rückstände abwehren. Das klappt aber nur einmal in zwei Jahren, das Geld muss erst mal da sein und der Vermieter kann bei Zahlungsrückständen neben der fristlosen die ordentliche Kündigung aussprechen. und gegenüber der hilft die sog. Schonfristzahlung nicht. Das kritisieren viele Juristen, aber solange die Rechtsprechung ist wie sie ist und der Gesetzgeber nichts tut… Ein Weg kann sein, dem Vermieter anzubieten, dass die Miete bei Hilfebedürftigkeit direkt gezahlt wird und der Vermieter eine Vollmacht erhält.
Kommt es zur Kündigung wegen Beschwerden um die Tierhaltung, dann ist Fingerspitzengefühl gefragt. Bestehen Probleme z. B. wegen lange und anhaltend bellender Hunde, so müssen die Ursachen gefunden werden, die oft gesundheitlicher Art sind. Übermäßiges Vokalisieren kann auf Taubheit, ZNS-Erkrankungen, Herzerkrankungen, die Husten auslösen, Trachealkollaps u.a. beruhen. das müssen Tierärzte abklären. warten Sie nicht und zeigen Sie dem Vermieter durch nachbarliche Beschwerden genervten Vermieter, dass Sie an der Sache arbeiten. bei unberechtigten Beschwerden ist ein Bellprotokoll, geführt von mindestens zwei weiteren Personen über einen Zeitraum von zwei Wochen hilfreich.
Schönheitsreparaturen und Schadensersatz: Die Rechtsprechung um die Schönheitsreparaturen ist uferlos. Neben der Rechtsprechung des BGH aus dem März 2015 gilt natürlich auch die alte Rechtssprechung zu unwirksamen Klauseln wegen starrer Fristen, Farbvorgaben während der Mietzeit usw. Ein wichtiger Punkt ist die Verjährung nach § 548 BGB für z. B. Ersatzansprüche des Mieters für Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Klausel oder Schadensersatzansprüche des Vermieters bei rot, gelb, braun gestrichenen Wänden innerhalb von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses bzw. Rückgabe der Wohnung.
Wichtig ist, dass die Wohnung vollständig geräumt zurückgegeben und dem Vermieter alle Schlüssel ausgehändigt werden.
Wichtiges und Wissenswertes im Wohnungseigentumsrecht (Beispiele)
Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf einsehen?
Vor dem Kauf müssen Sie einige Dokumente beschaffen und lesen bzw. lesen lassen: die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Gemeinschaftsordnung, den Grundbuchauszug, die Beschluss-Sammlung und ggfs. die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Wichtig ist auch der Blick darauf, wie viele Eigentümer es gibt und ob einzelne einen beherrschenden Einfluss ausüben könnten.
Beide sind oft miteinander verbunden. Die Teilungserklärung legt fest, welche Flächen Sondereigentum (Wohnungseigentum oder Teileigentum) bzw. Gemeinschaftseigentum sind. Die Gemeinschaftsordnung legt die Verhältnisse der Eigentümer ähnlich einer Satzung untereinander fest. Was in der Teilungserklärung steht kann in der Regel nur durch eine Vereinbarung geändert werden, der alle zustimmen müssen. Ist eine Wohnung als ausschließliches Wohnungseigentum ausgewiesen, können Sie dort nicht gewerblich tätig werden. Gleiches gilt für Änderungen der Gemeinschaftsordnung. An die bestehenden Regelungen ist auch der Erwerber gebunden, § 10 III WEG.
Nach § 24 VII WEG ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Diese beinhaltet alle von der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffenen Beschlüsse, die nach § 10 IV WEG auch den Erwerber binden, wenn sie bestandskräftig geworden sind. In Einzelfällen können Beschlüsse auch nichtig sein, wenn Sie gegen zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstoßen oder in den Kernbereich eingreifen. So können einem Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss keine neuen Leistungspflichten übertragen werden. Derjenige, der einen Sondernutzungsrecht an einem Gartenanteil hat, können die anfallenden Kosten zur Instandhaltung etc. in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung auferlegt werden, nicht aber in einem Mehrheitsbeschluss ( BGH v. 10.10. 14 – V ZR 315.13).
Ein bestandskräftiger Beschluss über ein Hundeverbot ist nach einer Entscheidung des BGH aus dem Jahre 1995 als wirksam zu betrachten. Ob der BGH heute noch so entscheiden würde ist zumindest fraglich, aber wollen Sie derjenige sein, der das austestet? Wenn Sie nun Ihre Wohnung vermieten wollen und Ihr Mieter hat einen Hund Sie nach dem Mietvertrag mit Ihrem Mieter auch erlaubt haben, dann haben Sie ein Problem, wenn die anderen Wohnungseigentümer die Abschaffung des Tieres verlangen. Die sog. Inkongruenzen zwischen Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht sind nicht nur ein Problem für Tierhalter. Alles Mögliche kann unterschiedlich geregelt sein.
Oft sind Protokolle ziemlich nichtssagend, da die Diskussion nicht festgehalten wird, sondern nur die nötigsten Angaben. Dennoch erkennt man unter Umständen Fraktionen in der Eigentümergemeinschaft. Bevorstehende Investitionen können sich abzeichnen.
Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum:
Manch einer denkt mit einer Eigentumswohnung hat er ein kleines Stück Haus. Weit gefehlt. Grob gesagt kann man sagen, dass Ihnen das Innere Ihrer Wohnung gehört. Die Fassade, die Fenster, der Balkon gehören schon nicht mehr grundsätzlich dazu, aber für die Renovierung der Fenster z. B. können dem einzelnen Eigentümer die Kosten auferlegt werden. Zudem dürfen Sie Ihr Sondereigentum zwar nach Belieben nutzen, aber nur in den Grenzen der Teilungserklärung, bestehender Vereinbarungen und Beschlüsse und solange, wie es die anderen nicht über das unvermeidliche und hinnehmbare Maß stört. Das gilt grds. auch für das Reihenhaus und u.U. auch für das Doppelhaus.
Für das Gemeinschaftseigentum kommen kostentechnisch alle zusammen auf, außer es gibt spezielle Kostentragungsregeln wie oft bei Fenstern. Es ist also wichtig, ob eine Leitung, die zu reparieren ist, Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist.
Auch wichtig – der MEA:
Der Miteigentumsanteil ist der Anteil, der bezogen auf Sondereigentum und dem Anteil an Gemeinschaftseigentum, auf Sie entfällt und wird meist in 1.000tel ausgedrückt. In der Regel legt ihn der Bauträger fest. Ist der nach der Größe der Wohnung festgelegt oder spielen auch die Lage im Haus (Vorderhaus, Hinterhaus usw.) eine Rolle? Der Miteigentumsanteil ist wichtig für den Umfang der Kosten, die Sie zu tragen haben und Ihr Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
In der Eigentümerversammlung, die mindestens einmal jährlich stattfindet, beschließen die Eigentümer über alles, was das Haus betrifft – die Arbeit und Entlastung des Verwalters, des Verwaltungsbeirats, die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan, Modernisierungen, bauliche Veränderungen, Hausgeldbeitreibung und selbst den Entzug des Wohnungseigentums.
Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung getroffen werden, können nichtig sein, z.B. wenn die Beschlusskompetenz fehlt oder anfechtbar wegen formeller oder inhaltlicher Beschlussmängel. Wichtig ist, dass die Klage nach § 46 I WEG binnen eines Monates nah Beschlussfassung (nicht Zugang des Protokolls) eingereicht und binnen zwei Monaten begründet werden muss.