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Timestamp: 2016-10-27 22:52:01+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 216', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 681', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 216', 'art. 683', 'art. 2', 'art. 216', 'art. 682', 'art. 712', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 42', 'art. 682', 'art. 47', 'art. 712', 'art. 216', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 27', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 216', 'art. 3', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 683', 'art. 2', 'art. 17', 'ATF ', 'art. 216', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 27', 'art. 683', 'art. 216', 'art. 216', 'ATF ', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 682', 'art. 17']

126 III 42173. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 10 juillet 2000 dans la cause X. contre Association genevoise du Coin de Terre (recours en r�forme)
Droit de r�m�r� (art. 216a CO): champ d'application mat�riel et droit transitoire. Un droit de r�m�r� figurant dans les statuts d'une association d'utilit� publique entre-t-il dans les pr�visions de l'art. 216a CO? Question laiss�e ouverte (consid. 3b). Le point de d�part du d�lai de 25 ans correspondant � la dur�e maximale pr�vue � l'art. 216a CO ne saurait �tre fix� � une date ant�rieure � l'entr�e en vigueur de cette disposi- tion (1er janvier 1994), m�me si le droit de r�m�r� a �t� constitu� sous l'empire de l'ancien droit (consid. 3c). Faits � partir de page 422
A.- L'Association genevoise du Coin de Terre (ci-apr�s: l'Association), reconnue d'utilit� publique depuis 1933, a pour but principal de faciliter aux familles de condition modeste l'acquisition et la construction d'habitations. A cet effet, elle peut, en particulier, recourir aux dispositions l�gales concernant le droit de r�m�r�. La dur�e (ind�termin�e), les modalit�s de l'annotation au registre foncier (pour une p�riode de dix ans) et les conditions d'exercice de ce droit ont �t� fix�es dans un r�glement int�rieur approuv� par le Conseil d'Etat genevois.
Le 25 septembre 1962, J. a acquis de l'Association, pour le prix de 75 944 fr.80, une parcelle avec villa sise � A�re. L'acte de vente reprenait les clauses et conditions r�glementaires concernant le droit de r�m�r�.
J. est d�c�d� le 8 ao�t 1984. Son fils X. devint propri�taire de la villa, tandis que son �pouse Y. en h�rita l'usufruit et y demeura jusqu'� son d�c�s, survenu le 27 mai 1994.
Au cours de l'automne 1994, l'Association, ayant appris que X. entendait vendre la villa, lui signifia son intention d'exercer son droit de r�m�r�. Contestant la validit� de ce droit, X. lui offrit la villa pour le prix de 650 000 fr. L'Association refusa cette offre et confirma sa volont� de faire valoir le droit de r�m�r�.
B.- Le 31 janvier 1995, l'Association, qui avait �t� autoris�e � faire annoter au registre foncier une restriction du droit d'ali�ner l'immeuble en question, ouvrit une action en validation de cette mesure provisionnelle. Ses conclusions visaient notamment � faire constater la validit� tant du droit de r�m�r� que de son exercice et � obtenir le transfert de propri�t� contre versement du prix de la villa calcul� selon les crit�res statutaires.
Statuant le 14 d�cembre 1995, le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve rendit un jugement pr�judiciel dans lequel il constata la validit� du droit de r�m�r� et de son exercice, rejeta la demande reconventionnelle et invita les parties � plaider sur expertise pour d�terminer la valeur de la parcelle et de la villa du d�fendeur. Ce jugement fut confirm� par arr�t de la Cour de justice du 21 juin 1996 contre lequel le d�fendeur interjeta un recours en r�forme que le Tribunal f�d�ral d�clara irrecevable par arr�t du 24 mars 1997.BGE 126 III 421 S. 423
Les experts mis en oeuvre par le Tribunal de premi�re instance fix�rent � 332'000 fr. le prix de rachat de l'immeuble en fonction de la m�thode d�crite dans le contrat conclu le 25 septembre 1962. Sur la base de leur rapport, chacune des parties formula ses conclusions d�finitives. Celles de la demanderesse tendaient, en substance, au transfert � son nom de la propri�t� de l'immeuble en cause, franc de tout gage immobilier et autre droit r�el limit�, contre paiement de 332'000 fr.
Par jugement du 6 mai 1999, le Tribunal de premi�re instance fit enti�rement droit aux conclusions de la demanderesse.
Statuant le 12 novembre 1999, sur appel du d�fendeur, la Cour de justice confirma ledit jugement.
C.- Le d�fendeur interjette un recours en r�forme aux fins d'obtenir l'annulation de l'arr�t cantonal et l'admission des conclusions qu'il avait prises devant la Cour de justice.
Le Tribunal f�d�ral rejette le recours dans la mesure o� il est recevable et confirme l'arr�t attaqu�.
3. Le d�fendeur invoque ensuite une violation de l'art. 216a CO. Il fait grief � la cour cantonale de n'avoir pas constat� que le droit de r�m�r� litigieux s'�tait d�finitivement �teint en 1987, 25 ans apr�s sa constitution, en vertu de cette disposition.
Selon le texte des art. 681 al. 3 et 683 al. 2 aCC, les droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r� cessent, dans tous les cas, dix ans apr�s l'annotation. La jurisprudence a n�anmoins interpr�t� ces dispositions en ce sens que le d�lai d�cennal ne s'appliquait qu'aux effets r�els de l'annotation. Ainsi, les parties pouvaient constituer entre elles des droits personnels d'une dur�e ind�termin�e, dans les limites des art. 2 et 27 CC (ATF 102 II 243 consid. 3 et les BGE 126 III 421 S. 424r�f�rences; voir aussi l' ATF 121 III 210 consid. 2). Cette jurisprudence a �t� approuv�e par une majorit� d'auteurs (voir les r�f�rences indiqu�es par FELIX SCH�BI, Die Bedeutung der Revision der Bestimmungen �ber vertragliche Kaufs-, Vorkaufs- und R�ckkaufsrechte f�r die Sachenrechtsdogmatik, recht 1993 p. 177 note de pied n. 4).
Dans la perspective d'une r�vision de la loi, le Conseil f�d�ral avait sollicit� un avis de droit du professeur Pio Caroni (Berne), lequel avait pr�conis� le maintien de la distinction entre la dur�e des effets personnels et la dur�e des effets r�els des droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r�. La commission d'experts lui avait embo�t� le pas (pour les r�f�rences, cf. SCH�BI, op. cit., p. 178). Cependant, le 19 octobre 1988, le Conseil f�d�ral a pr�sent� un projet de loi o� il proposait de ne plus faire de diff�rence entre la dur�e � caract�re simplement obligatoire de ces droits personnels et celle qui rev�tait un caract�re d'obligation r�elle (Message � l'appui des projets de loi f�d�rale sur le droit foncier rural et de loi f�d�rale sur la r�vision partielle du code civil (droits r�els immobiliers) et du code des obligations (vente d'immeubles), in FF 1988 III 889 ss, 1015 s.). Cette proposition n'a rencontr� aucune opposition devant les commissions parlementaires et les Chambres f�d�rales; elle a �t� tacitement adopt�e et introduite dans la loi � l'art. 216a CO (pour les r�f�rences, cf. SCH�BI, op. cit., p. 178 note de pied n. 9; voir aussi l'appr�ciation critique de REY, Die Neuregelung der Vorkaufsrechte in ihren Grundz�gen, RDS 113/1994 I p. 39 ss). Aux termes de cette disposition, entr�e en vigueur le 1er janvier 1994, les droits de pr�emption et de r�m�r� peuvent �tre convenus pour une dur�e de 25 ans au plus, les droits d'emption pour dix ans au plus, et �tre annot�s au registre foncier.
A supposer que ce droit soit r�gi, quant � sa dur�e, par la disposition topique applicable � l'�poque de sa constitution, � savoir l'art. 683 al. 2 aCC tel qu'interpr�t� par la jurisprudence pr�cit�e, il serait assur�ment opposable au d�fendeur, en sa qualit� de successeur universel de la personne qui l'avait octroy� � la demanderesse. Seuls pourraient y faire obstacle les art. 2 et 27 al. 2 CC. Cependant, le d�fendeur n'a pas port� le d�bat sur ce terrain-l� et il n'avance aucun motif susceptible de justifier la mise en oeuvre de la soupape de s�curit� que repr�sentent ces deux dispositions. Il n'y a donc pas lieu de s'y arr�ter.BGE 126 III 421 S. 425
b) aa) Les nouvelles dur�es maximales fix�es � l'art. 216a CO ne valent que pour les droits personnels qui ont �t� constitu�s par convention, � l'exclusion de ceux qui existent de par la loi, tels les droits de pr�emption l�gaux (par ex. art. 682 et 682a CC). En outre, selon le message susmentionn� du Conseil f�d�ral, la dur�e maximale de 25 ans n'est pas non plus applicable lorsque les droits de pr�emption sont cr��s, conform�ment � l'art. 712c al. 1 CC, dans l'acte constitutif de la propri�t� par �tages ou par convention ult�rieure (FF 1988 III 1016). Cet avis est partag� par une majorit� d'auteurs (ENGEL, Contrats de droit suisse, 2e �d., p. 103 ch. 4; REY, op. cit., p. 43; STEINAUER, La nouvelle r�glementation du droit de pr�emption, RNRF 83/1992 p. 1 ss, 8; ROBERT MEIER, Das neue Vorkaufs-, Kaufs- und R�ckkaufsrecht - vier Neuerungen und drei Auslegungsfragen, PJA 1994, p. 139 ss, 145; ROLAND PF�FFLI, Neuerungen im Immobiliarsachenrecht und beim Grundst�ckkauf, Le Notaire bernois (NB) 1992 p. 449 ss, 456; pour une critique de cet avis, cf. B�N�DICT FO�X, La nouvelle r�glementation des droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r� dans le CC/CO, SJ 1994 p. 381 ss, 403 s.). SCH�BI (Die Revision des Kaufs-, des Vorkaufs- und des R�ckkaufsrechts, PJA 1992 p. 567 ss), quant � lui, va encore plus loin, puisqu'il soutient que les dur�es fix�es � l'art. 216a CO ne s'appliquent pas en toute hypoth�se et qu'il faut, en particulier, en faire abstraction lorsque la relation juridique en cause offre les caract�res d'une soci�t�, auquel cas la modulation des d�lais (dans un sens ou dans l'autre) peut r�pondre � des besoins l�gitimes (p. 569). D'autres auteurs refusent d'admettre, ou du moins critiquent, une interpr�tation aussi extensive du texte l�gal (FO�X, ibid.; MEIER, ibid.).
L'opinion de SCH�BI, qui se heurte certes au texte en soi clair de l'art. 216a CO, mais qui para�t conforme � l'esprit et � la syst�matique de la loi, n'est en tout cas pas d�nu�e d'int�r�t. De fait, si les BGE 126 III 421 S. 426droits de pr�emption l�gaux ne sont pas soumis � la dur�e maximale pr�vue par la disposition cit�e, c'est parce que la relation juridique des parties dans laquelle ils s'ins�rent ne se r�sume pas � leur seule existence. Contrairement aux droits de pr�emption conventionnels, qui visent essentiellement � satisfaire les besoins sp�cifiques de leurs titulaires, les droits de pr�emption l�gaux poursuivent des buts d'int�r�t plus g�n�ral et servent, notamment, � la r�alisation d'objectifs de politique structurelle, de politique en mati�re de propri�t� ou de politique familiale (comme le droit de pr�emption des parents, au sens des art. 42 ss LDFR; RS 211.412.11) ou encore � l'am�nagement et au renforcement d'autres rapports de droit (droits de pr�emption en mati�re de copropri�t� et de droit de superficie, au sens de l'art. 682 CC; droit de pr�emption du fermier, au sens de l'art. 47 LDFR). Il est donc logique que de tels droits accessoires subsistent aussi longtemps que dure la relation juridique qui constitue leur raison d'�tre. Qu'il en aille de m�me en ce qui concerne le droit de pr�emption du copropri�taire d'�tage, bien que ce droit n'existe pas ex lege (cf. art. 712c al. 1 CC), est tout � fait justifi� au regard des consid�rations qui ont guid� le l�gislateur, d'autant plus que la propri�t� par �tages n'est qu'une forme particuli�re de la copropri�t�. Aussi para�t-il difficile, prima facie, de retenir une solution diff�rente, du point de vue t�l�ologique, pour d'autres rapports de droit fond�s sur une structure corporative. On pense ici, par exemple, aux coop�ratives d'habitation visant � faciliter l'acc�s � la propri�t� d'un logement.
c) aa) La loi f�d�rale du 4 octobre 1991, qui a introduit l'art. 216a dans le Code des obligations, ne contient pas de dispositions transitoires. Conform�ment � la jurisprudence, il faut donc s'en tenir aux BGE 126 III 421 S. 427r�gles g�n�rales du titre final du Code civil (ATF 116 II 33 consid. 3a p. 36, ATF 116 III 120 consid. 3a p. 124). Celles-ci reposent sur le principe de la non-r�troactivit� (art. 1er al. 1 Tit. fin. CC), lequel souffre toutefois des exceptions, notamment lorsque l'ordre public est en jeu (art. 2 Tit. fin. CC) ou qu'il est question de cas r�gl�s par la loi ind�pendamment de la volont� des parties (art. 3 Tit. fin. CC). Les rapports de droit vis�s par ces deux derni�res dispositions sont soumis � la loi nouvelle, m�me s'ils ont pris naissance avant son entr�e en vigueur.
Selon BUCHER (Commentaire bernois, n. 243 ad art. 27 CC), les limites fix�es par cette disposition quant � la dur�e des droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r� (comme les prescriptions de forme de l'art. 216 CO) ne valent que pour les contrats conclus apr�s le 1er janvier 1994, parce que la dur�e maximale ne constitue pas un �l�ment de l'ordre public suisse. DENIS PIOTET (Le droit transitoire des lois f�d�rales sur le droit foncier rural et sur la r�vision partielle du code civil et du code des obligations du 4 octobre 1991, RDS 113/1994 I p. 125 ss, 142 ss) est du m�me avis; pour cet auteur, l'art. 216a CO n'est pas d'ordre public, au sens de l'art. 2 Tit. fin. CC, et la dur�e maximale qu'il fixe pour les droits personnels pr�cit�s est une question qui ne rel�ve pas non plus de l'art. 3 Tit. fin. CC. Pour FO�X (op. cit., p. 415) �galement, la disposition en cause n'a pas trait au contenu, mais � l'existence m�me des droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r�, de sorte qu'elle n'entre pas dans le champ d'application de l'art. 3 Tit. fin. CC.
De leur c�t�, SCH�BI (op. cit., PJA 1992 p. 570 et op. cit., recht 1993 p. 177 note de pied n. 5) et VITO ROBERTO (Teilrevision des Zivilgesetzbuches und des Obligationenrechts, recht 1993, p. 172 ss, 174 s.) professent l'opinion inverse. Selon eux, la dur�e maximale des droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r� vis�s par l'art. 216a CO est de droit imp�ratif, au sens de l'art. 3 Tit. fin. CC; BGE 126 III 421 S. 428par cons�quent, les droits personnels constitu�s sous l'empire de l'ancien droit ne peuvent plus �tre exerc�s lorsque, � l'entr�e en vigueur du nouveau droit, la dur�e maximale fix�e par celui-ci s'est d�j� �coul�e. GIGER (Commentaire bernois, n. 461 ad art. 216 CO), HESS (Commentaire b�lois, n. 8 ad art. 216a CO), PF�FFLI (op. cit., p. 455) ainsi que l'Office f�d�ral charg� du droit du registre foncier et du droit foncier (ZBGR 1996 p. 390 ss, 404 s.) - ce dernier en tout cas jusqu'� ce qu'une d�cision de justice diff�rente et repr�sentative ait �t� rendue - sont du m�me avis que ces deux auteurs.
L'art. 2 Tit. fin. CC apporte une exception au principe g�n�ral de la non-r�troactivit� des lois lorsque l'ordre public est en cause. Dans l'ATF 49 II 330 consid. 3, le Tribunal f�d�ral avait jug� que la dur�e maximale institu�e par l'art. 683 al. 2 aCC pour les droits de r�m�r� avait �t� �tablie dans l'int�r�t de l'ordre public et qu'elle s'appliquait donc, conform�ment � l'art. 2 Tit. fin. CC, aux anciens droits de r�m�r� constitu�s en vertu du droit cantonal. Toutefois, cet arr�t a �t� critiqu� par la doctrine (MUTZNER, Commentaire bernois, n. 83 ss ad art. 17 Tit. fin. CC). Le Tribunal f�d�ral lui-m�me l'a d'ailleurs remis en question quelques ann�es plus tard, mais il a laiss� le probl�me en suspens car le jugement attaqu� devait �tre r�form� pour un autre motif (ATF 53 II 392 consid. 2 et 3). Quoi qu'il en soit, l'opinion qui pr�vaut � juste titre � l'heure actuelle d�nie � l'art. 216a CO le caract�re de disposition d'ordre public au sens de l'art. 2 Tit. fin. CC (PIOTET, op. cit., p. 143; BUCHER, ibid.).
Une autre exception au principe de non-r�troactivit� r�sulte de l'art. 3 Tit. fin. CC, lequel pr�voit que les cas r�gl�s par la loi ind�pendamment de la volont� des parties sont soumis � la loi nouvelle, apr�s l'entr�e en vigueur du code civil, m�me s'ils remontent � une �poque ant�rieure. L'interpr�tation de cette disposition a soulev� de tout temps des difficult�s (voir d�j�: HEINRICH GIESKER-ZELLER, Die Grundprinzipien des �bergangsrechtes zum Schweizerischen BGE 126 III 421 S. 429Zivilgesetzbuche, RDS 1915 p. 1 ss, 47 ss; pour un examen complet de la question, cf. MARKUS VISCHER, Die allgemeinen Bestimmungen des schweizerischen intertemporalen Privatrechts, th�se Zurich 1986, p. 65 ss; voir aussi: BROGGINI, Intertemporales Privatrecht, in Schweizerisches Privatrecht, vol. I, p. 443 ss). L'une des diff�rentes opinions �mises � ce sujet restreint le champ d'application de l'art. 3 Tit. fin. CC aux cas dans lesquels le contenu d'un rapport juridique est fix� par la loi, sans �gard � la volont� des parties; en revanche, lorsque le contenu du rapport juridique d�coule de la volont� autonome des parties, la protection de la confiance �veill�e chez celles-ci commande de ne pas porter atteinte � une position contractuelle valablement acquise par acte juridique sous l'empire de la loi ancienne (TUOR/SCHNYDER/SCHMID, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11e �d., p. 905; VISCHER, op. cit., p. 61 ss; le m�me, Commentaire b�lois, n. 1 ss ad art. 3 Tit. fin. CC; PIOTET, op. cit., p. 143; dans le m�me sens, voir d�j�: MUTZNER, op. cit., n. 3 ad art. 3 Tit. fin. CC). Le Tribunal f�d�ral s'est ralli� � cet avis dans sa jurisprudence la plus r�cente (ATF 116 II 63 consid. 3a et 4, ATF 116 III 120 E. 3d).
Force est, toutefois, de souligner, s'agissant de la dur�e du droit de r�m�r�, que l'autonomie priv�e �tait d�j� limit�e sous l'empire de l'ancien droit en ce sens que, si les parties pouvaient certes constituer entre elles un droit personnel d'une dur�e ind�termin�e, elles n'en devaient pas moins respecter les limites impos�es par l'art. 27 CC et ne pouvaient pas attribuer au droit de r�m�r� des effets r�els exc�dant la dur�e maximale pr�vue � l'art. 683 al. 2 aCC. Aussi, comme la dur�e maximale des rapports de droit est g�n�ralement soustraite � l'autonomie priv�e, pourrait-on se demander si elle ne ressortit pas au contenu fix� par la loi. Il n'est cependant pas n�cessaire d'examiner plus avant cette question. En effet, m�me s'il fallait y r�pondre par l'affirmative, la protection de la confiance exclurait de fixer le point de d�part du d�lai de 25 ans � une date ant�rieure � celle de l'entr�e en vigueur de l'art. 216a CO, en particulier BGE 126 III 421 S. 430� la date de constitution du droit de r�m�r�. Au contraire, le dies a quo pour le calcul de ce d�lai ne pourrait �tre que le 1er janvier 1994, de sorte qu'au regard de l'art. 216a CO, les droits de r�m�r� constitu�s avant cette date, comme celui que fait valoir la demanderesse, expireraient le 1er janvier 2019. La solution inverse conduirait � des r�sultats difficilement justifiables, serait source d'une grande ins�curit� juridique et soul�verait d'autre part en pratique des questions complexes d'indemnisation et de vices de la volont� ensuite d'une r�duction l�gale de la dur�e d'un droit personnel valablement constitu� pour une dur�e ind�termin�e. A cet �gard, un parall�le peut �tre �tabli entre la question examin�e et celle de l'effet dans le temps d'une nouvelle r�gle touchant la prescription. Dans sa jurisprudence en la mati�re, le Tribunal f�d�ral a pos� le principe selon lequel, s'il est g�n�ralement admis qu'une nouvelle r�gle de prescription ou de p�remption s'applique �galement aux droits jusqu'alors imprescriptibles, la protection des droits existants exige qu'en pareil cas le d�lai de prescription ne commence pas � courir avant l'entr�e en vigueur du nouveau droit (ATF 102 V 206 consid. 2 p. 208 et les r�f�rences; voir aussi le consid. 3 de l'arr�t du 16 ao�t 1994 reproduit in Rivista di diritto amministrativo e tributario ticinese [RDAT] 1995 I no 46 p. 114 ss, 116). Il ne saurait en aller diff�remment en ce qui concerne la p�remption d'un droit de r�m�r� conventionnel.
102 II 243 suite... ,
116 II 33,
art. 2 et 27 CC suite... ,
art. 1er al. 1 Tit. fin. CC,
art. 2 et 27 al. 2 CC,
art. 682 et 682a CC,
art. 17 Tit. fin. CC