Source: http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/2979-czy-mozna-zaslepic-okno-bez-zgody-uchwaly
Timestamp: 2018-11-14 03:55:43+00:00
Document Index: 44231486

Matched Legal Cases: ['art. 47', 'art. 222', 'art. 51', 'art. 51', 'art. 48', 'art. 51']

NAWIGACJA ABC wspólnoty Czy można zaślepić okno bez zgody uchwały?
Czwartek, 14 grudzień 2017 08:47
Sąsiadka zamurowała okno bez zgody wspólnoty mieszkaniowej. Roboty przeprowadziła w ten sposób, że rama okienna pozostała, ale szyby wypełniła cegłami, innymi słowy zaślepiła je. Czy mogła tak postąpić? Twierdzi, że okno jest jej własnością.
Okna stanowią część składową lokalu, w którym zostały zamontowane, nie oznacza to jednak, że właściciel może dowolnie zmieniać ich kształt lub wielkość, czy je zamurować. Należy mieć bowiem na uwadze, że zewnętrzna ściana budynku to nieruchomość wspólna, a zatem wszelki zmiany jej dotyczące wymagają zgody właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową.
Jako przykład prac, które można przeprowadzić dopiero po podjęciu stosownej uchwały należałoby wskazać malowanie elewacji, wywieszanie na niej reklam i tablic, a także przebudowę. Również i zamurowanie otworów okiennych zakwalifikować jako ingerencję „w ujęciu cywilistycznym wmurowanie cegieł w otwory okienne skutkuje tym, że te stają się częściami składowymi nieruchomości wspólnej (art. 47§ 2 k.c.). To oznacza, że czynność polegająca na całkowitym bądź częściowym zamurowaniu tych otworów stanowi bezpośrednią ingerencję w nieruchomość wspólną z naruszeniem prawa własności właścicieli lokali tworzących wspólnotę.” (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2013 r., sygn. akt: III CZP 65/13).
Odpowiadając na pytanie Czytelnika stwierdzić należy, że w opisanej sprawie doszło do naruszenia art.. 22 ust. 1 pkt. 5 ustawy o własności lokali stanowiącego m.in. , że udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały.
Ponieważ doszło już do zamurowania otworów okiennych – wspólnocie przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń, o którym mowa w art. 222 § 2 kodeksu cywilnego („ Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”).
Nie sposób przy tym pominąć, że właścicielka zabudowując otwór okienny dokonała samowoli budowlanej w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, robót tych nie można bowiem zakwalifikować jako remont, ponieważ prace nie polegały na odtworzeniu stanu pierwotnego, wręcz przeciwnie – nastąpiła bowiem ingerencja w stan pierwotny budynku, która doprowadziła do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. Konieczne było zatem uzyskanie pozwolenia na budowę, a takie wymagałoby w pierwszej kolejności dysponowania przez właścicielkę lokalu tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane. Mając powyższe na uwadze, stosownie do brzmienia art. 51 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, mającym zastosowanie poprzez art. 51 ust. 7 tej ustawy odpowiednio do robót już wykonanych, które wymagają pozwolenia na budowę, ale które nie są budową w rozumieniu art. 48 P.b., w sytuacji wykonania robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia właściwy organ nakazuje w drodze decyzji rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Organ, o ile może również – o ile będzie to możliwe (zgodne z prawem budowlanym i po uzyskaniu zgody wspólnoty mieszkaniowej) podjąć czynności zmierzające do zalegalizowania samowoli poprzez nałożenie obowiązku wykonania w wyznaczonym terminie określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem (art. 51 ust. 1 pkt 2 P.b.).