Source: http://regimo.com.br/doutrina/28
Timestamp: 2020-08-07 00:12:42+00:00
Document Index: 39428007

Matched Legal Cases: ['artigo 204', 'artigo 198', 'artigo 172', 'artigo 167', 'artigo 227', 'artigo 169', 'artigo 228', 'artigo 173', 'Artigo 12', 'artigo 167', 'artigo 213']

1 Luiz Egon Richter
2 No âmbito do estudo do direito registral imobiliário, merece especial atenção a trajetória do título, que se inicia com a sua apresentação no Registro de Imóveis e se encerra com a devolução ao apresentante. É durante este espaço temporal que o título apresentado sofre a ação do Oficial do Registro de Imóveis.
É instituição cuja origem antedata o próprio Estado, pois a busca pela segurança vem de tempos memoriáveis. Em época mais recente na história, o Estado acabou por assumir a responsabilidade pela segurança jurídica, e para tanto, criou órgãos e instituições para tal finalidade. Ao criá-los distribuiu e atribuiu, por força de lei, as competências e respectivas finalidades, destacando-se aqui a publicidade, a segurança e a eficácia jurídica.
O Registro de Imóveis brasileiro transcende no âmbito de suas competências, a mera publicidade onstitutiva, desconstitutiva ou declaratória de direitos reais sobre bens imóveis, na medida em que, são publicizados fatos jurídicos que dizem respeito aos imóveis, assim como atos e fatos que dizem respeito aos titulares de direitos ou demais sujeitos que figuram nos atos registrais. Temos, portanto, um sistema registral imobiliário que não fica adstrito à constituição ou declaração de direitos reais sobre bens imóveis. Atrevo-me a dizer, que é um sistema flexível e não rígido!
2 Registrador Substituto do Registro de Imóveis de Lajeado; Professor da disciplina de Registro de Imóveis da Faculdade de Direito de Santa Maria - FADISMA e do Colégio Registrado do Rio Grande do Sul; Professor de Registros Públicos e Direito Administrativo da Universidade de Santa Cruz do Sul-UNISC. 2 Os efeitos dos atos registrais podem ser constitutivos, quando a publicidade é elemento da própria constituição do direito ou, em outras palavras, a publicidade é pressuposto de existência do direito real. Podem ser também desconstitutivos, quando em razão do cancelamento de um registro se desconstitui o direito real ou, ainda, em razão da transmissão do direito real, este se desconstitui em favor do outorgante. Quando o direito já existe anteriormente, mas necessita da publicidade apenas para produzir efeitos em relação a terceiros, estamos diante dos efeitos declaratórios. Além destes, temos ainda os que são praticados apenas para dar notícia, tornar público, atos ou fatos que dizem respeito ao bem imóvel, aos direitos inscritos ou sujeitos que figuram nos atos registrais.
O sistema registral imobiliário brasileiro é informado por vários princípios que nos servem de guia e, sobretudo, facilitam a compreensão e aplicação da matéria registral imobiliária, entre os quais destacamos alguns deles, a iniciar pelo da legalidade, cuja idéia nuclear é a de que a validade do registro mantém uma relação lógica com a validade do título, o que não quer dizer, por outro lado, que a validade do título necessariamente impõe validade ao registro.
Outro princípio importante é o da especialidade que informa a necessidade da especialização tanto do em, como dos direitos inscritos. Em outras palavras, o direito, para ser inscrito, precisa ser inequívoco e distinto dos demais, assim como o bem imóvel sobre o 3 qual o direito vai recair também precisa estar devidamente individuado, de sorte que não haja dúvidas a respeito de sua localização e perímetro.
Após a prenotação do título e a observância da ordem estabelecida, o mesmo passará pelo procedimento de qualificação. É neste momento que o oficial verifica os pressupostos de existência, validade e eficácia do negócio jurídico e os requisitos do título, assim como a necessidade ou não da abertura de matrícula. A qualificação compreende o momento supremo da atuação do registrador público de imóveis quando examina, estuda, aprecia e decide pela registrabilidade ou não do título. A função qualificadora ultrapassa a fronteira de um mero exame a respeito dos elementos extrínsecos e intrínsecos do título. Ao decidir o oficial emite um juízo de valor, que pode ser de admissibilidade ou não do título. A finalidade principal da função qualificadora é a de atribuir certeza, eficácia e segurança jurídica. E para tanto, esta atuação deve ser absolutamente autônoma, independente, sem a menor possibilidade de sofrer interferências externas.4 A função qualificadora decorre de uma análise contingencial do negócio jurídico, razão pela qual trabalha com a razão prática e não a necessária. Busca a certeza contida no título e não a certeza universal ou necessária. A razão prática é precária, passível de questionamento por força de sua contingencialidade, enquanto que a necessária é inquestionável, por se tratar de uma verdade absoluta.
A dúvida é um procedimento de natureza administrativa, sem lide, razão pela qual não comporta assistência ou intervenção de terceiros, conforme o artigo 204 da Lei dos Registros Públicos, cuja finalidade é permitir a manifestação do Juiz de Direito a respeito da divergência de entendimentos entre o registrador e o apresentante. 5 Nos termos do artigo 198 da Lei dos Registros Públicos, na hipótese do apresentante do título solicitar a suscitação de dúvida, o que deverá ser feito mediante requerimento ao Oficial do Registro de Imóveis, este deverá anotar à margem da prenotação a ocorrência da dúvida, certificar no título a prenotação e a suscitação de dúvida e, ainda, rubricar todas as folhas.
Transitada em julgado a decisão, o procedimento será o seguinte: se for julgada procedente, a decisão confirma o entendimento do Oficial do Registro de Imóveis. Os documentos serão restituídos à parte, independentemente de traslado e ciência ao Oficial para que consigne no Protocolo, cancelando a prenotação. Caso contrário, julgada improcedente, confirmando o entendimento do interessado, este reapresentará a documentação, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivadas, para que, desde logo, seja procedido o registro, com declaração do fato na coluna de anotações do Protocolo.
Feitas estas considerações, a respeito do que pode acontecer na hipótese de indeferimento do registro, passamos agora a trabalhar com a hipótese de deferimento. A qualificação positiva, de deferimento da registrabilidade do título, vai resultar em atos de registro ou de averbação, conforme o caso. De acordo com o artigo 172 da Lei dos Registros Públicos, no Registro de Imóveis serão feitos, nos termos da Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade. 6 O sistema registral imobiliário brasileiro é de certa forma flexível, a despeito de entendimentos em contrário. O artigo 167, em seus incisos I e II arrola exemplificativamente e não taxativamente, atos de registro e de averbação, sem contudo, esgotar as hipóteses, muito menos, proibir atos que não estejam ali previstos.
Os atos de registro implicam prévia existência de matrícula do imóvel, nos termos do artigo 227, enquanto que os atos de averbação podem ser feitos na margem das transcrições, pelo que se depreende do artigo 169, inciso I da Lei dos Registros Públicos.
Nesta passagem do sistema de fólio pessoal para o real, a especialização do imóvel é fundamental para a certeza e, conseqüentemente a segurança jurídica visada, de forma imediata pelas partes e mediatamente pela sociedade, a Lei dos Registros7 Públicos dispõe no seu artigo 228, que a matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.
Se por um lado a matrícula, contemplada no Livro nº 2, é considerada a base jurídica para o lançamento dos atos de registro e averbação, não é exclusiva. Além dela, existe o Livro nº 3 – Registro Auxiliar, que serve para o lançamento de atos de registro, que sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente ao imóvel matriculado, consoante os artigos 177 e 178 da Lei dos Registros Públicos. Além dos atos de registro, podem ser feitos atos de averbação que tenham relação com o ato de registro. 8 Além do Livro nº 2 – Registro Geral e o Livro nº 3- Registro Auxiliar, a Lei dos Registros Públicos dispõe no seu artigo 173 a relação dos demais livros competentes.
9 FLUXOGRAMA DA TRAJETÓRIA DO TÍTULO NO REGISTRO DE IMÓVEIS
2 Deferido o ato registral
Protocolização art.182 da LRP Qualificação - Juízo de Admissibilidade
1 Apresentação do 3 Indeferido art.198 da LRP
Análise do título nos planos da existência, validade e eficácia
Conferência e cálculo de emolumentos Título devolvido à parte sem que tenha sido
Artigo 12, §único da LRP praticado nenhum ato registral.
4.1 Livro nº 2-RG art. 176, II da LRP
4 Registro - artigo 167, I da LRP
4.2 Livro nº 3-A arts. 177 e 178 da LRP
Livro nº 3-Transcrição
5 Averbação arts.167,II e 246 a 259 da LRP Livro nº 2-RG
Livro nº 3-A 10
Apresentante se conforma e satisfaz as exigências Ato registral é praticado
3 Indeferido o ato registral
Desiste do registro
Apresentante não se conforma ou não pode satisfazer
6 Solicita suscitação de dúvida - art.198 da LRP
Matrícula regular - art.176,I,II e 225 da LRP Registro possível
Matrícula irregular Registro impossível Regularizar art.213
da LRP
4.1 Registro no livro nº 2-RG - art. 236 a 245 da LRP
Elementos que constam no registro anterior art.196 da LRP e título art. 225 da LRP satisfazem os pressupostos do “fólio real”, informado pelos princípios da especialidade e continuidade.
Possibilidade de abertura de matrícula
Imóvel não matriculado
Elementos que constam no registro anterior - art.196 da LRP e título art. 225 da LRP não satisfazem os pressupostos do “fólio real”, informado pelos princípios da especialidade e continuidade, entre outro, deverá ser providenciada na prévia retificação, nos termos
Impossibilidade de abertura de matrícula do artigo 213 da LRP
4.2 Registro no Livro nº 3-A É destinado ao registro de atos que não dizem respeito diretamente ao imóvel
matriculado - artigos 177 e 178 da LRP
5 Averbação É ato acessório que necessita do ato principal – registro – para se efetivar. Tem por fim
modificar aspectos do registro, bem como de fatos que dizem respeito aos sujeitos e ao
próprio imóvel. Artigos 246 a 259 da LRP
6 Suscitação de dúvida É o processo administrativo utilizado para dirimir situações em que o apresentante do título não
concorda ou não tem condições de atender as exigências feitas pelo Oficial do Registro de Imó
veis. Artigos 198 a 204 da LRP. O Juízo competente no Interior do Rio Grande do Sul é o da Di-
reção do Foro e na Capital, a Varam dos Registros Públicos.