Source: https://www.baumgarte-recht.de/mietrechtsaenderungen-2019/
Timestamp: 2020-07-10 02:50:02
Document Index: 144859480

Matched Legal Cases: ['§ 559', '§ 559', '§ 558', '§ 560', '§ 559', '§ 556', '§ 556', '§ 559', '§ 559']

Mietrechtsänderungen 2019 – BAUMGARTE & KOLLEGEN
Zum 01.01.2019 sind einige Mietrechtsänderungen in Kraft getreten, die für Mieter und Vermieter von Bedeutung sind.
Die Änderungen sind im sog. Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz-MietAnpG),abgedruckt in den Bundesgesetzblättern 2018, Seite 2648 ff., dargestellt.
Wichtig sind vor allem die Änderungen bezüglich der Umlage der Modernisierungskosten und die vereinfachte Rügemöglichkeit des Mieters bei Verstößen eines Vermieters gegen die Mietpreisbremse. Diese Punkte stellen eine Stärkung der bestehenden Mieterrechte dar.
Aber auch für den Vermieter gibt es Erleichterungen, so z. B. bei der Berechnung der Modernisierungsumlage.
Nach § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dürfen Modernisierungskosten nur noch in Höhe von 8 % jährlich auf den Mieter umgelegt werden. Bisher konnte der Vermieter die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Weiterhin wurde für die Umlage von Modernisierungskosten nun eine sog. Kappungsgrenze eingeführt. In § 559 Absatz 3a BGB heißt es nunmehr: „Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.“
Wird die genannte Kappungsgrenze seitens des Vermieters nicht beachtet, führt dies jedoch nicht zur vollständigen Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Es ist nur eine Teilnichtigkeit des Mieterhöhungsverlangens in dem Umfang gegeben, in dem die begehrte Miete die Kappungsgrenze übersteigt.
Dem Vermieter wird ab sofort ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Modernisierungsumlage nach § 559 c gegeben.
Nach der bisherigen Rechtslage hatte der Vermieter bei allen Investitionen bis zu 10.000,00 EUR je Wohneinheit alle Modernisierungsmaßnahmen einzeln aufzulisten. Nunmehr kann der Vermieter bei Kosten von höchstens 10.000,00 EUR pauschal 30 % als Erhaltungsaufwand abziehen und die restlichen 70 % als Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Dies ist aber nur dann möglich, wenn der Vermieter in der Modernisierungserklärung angibt, dass er von diesem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht.
Die Vorschrift wurde vor allem deshalb eingeführt, um auch kleinen Vermietern eine Motivation zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu geben.
Mit § 556 g Abs. 1 a BGB wurde dem Vermieter nunmehr die Pflicht auferlegt, den Wohnungsbewerbern offen zu legen, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war oder auch, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden. Diese Auskunftspflicht des Vermieters wurde eingeführt, da die Mietpreisbremse nicht die erhoffte Dämpfung des Mietpreisanstiegs gebracht hat.
Nach § 556 d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Dies ist dann der Fall, wenn der Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Sofern der Vermieter bei Mietverträgen ab dem 01.01.2019 von der höchstzulässigen Miete abweichen will, muss er also aufklären, in welchen Grenzen er die Miete kalkuliert hat.
Für den Mieter ist es nunmehr auch einfacher, einen Verstoß des Vermieters gegen die Mietpreisbremse geltend zu machen. Bisher musste der Mieter den Verstoß des Vermieters beweisen und begründen (sog. qualifizierte Rüge). Nach den Mietrechtsänderungen zum 01.01.2019 reicht künftig eine sog. einfache Rüge aus, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen (Rückforderungsanspruch).
Hat der Vermieter keine Auskunft erteilt, reicht es aus, dass der Mieter z. B. nur in Textform mitteilt, dass die Miete “unzulässig hoch“ sei. Sofern der Vermieter jedoch Auskunft erteilt hat, muss sich der Mieter in seiner Rüge auf die Auskunft des Vermieters beziehen und insoweit eine Darlegung vornehmen. Es können nur Mieten zurückgefordert werden, die nach der Rüge fällig geworden sind.
In den Mietrechtsänderungen zum 01.01.2019 wird auch das sog. “Herausmodernisieren“, also das missbräuchliche Modernisieren, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, genauer betrachtet.
So können zum einen Bußgelder von bis zu 100.000,00 EUR verhängt werden, zum anderen werden in § 559 g BGB bestimmte Vermutungen aufgestellt, wann der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat. § 559 d BGB dient insoweit der Vorbereitung für Schadensersatzansprüche des Mieters.
Sollten sich Problematiken im Zusammenhang mit den neuen Regelungen ergeben, steht Ihnen BAUMGARTE & KOLLEGEN Rechtsanwälte l Notar l Fachanwälte gern für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
Kategorie: Mietrecht 12. August 2019
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