Source: https://www.mietrechtsiegen.de/eigenbedarfskuendigung-klage-auf-raeumung-der-wohnung/
Timestamp: 2019-08-25 07:18:20
Document Index: 302679831

Matched Legal Cases: ['§ 546', '§ 986', '§ 568', '§ 573', '§ 573', '§ 259', '§ 91']

AG Köln, Az.: 203 C 515/07, Urteil vom 12.03.2008
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu jeweils ½.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Zwischen den Klägern als Vermietern und den Beklagten als Mietern besteht ein Mietverhältnis über das Einfamilienhaus … in K. Mit Schreiben vom 6.12.2006 sprachen die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.9.2007 aus. Als Begründung gaben sie hier lediglich “Eigenbedarf für unseren Sohn … mit Familie” an. Vorsorglich sprachen die Kläger über ihren späteren Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 31.7.2007 erneut die Kündigung des Mietverhältnisses aus, wodurch Rechtsanwaltskosten von insgesamt 1.025,30 Euro anfielen. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf die Anlage 3 zur Klageschrift verwiesen.
Die Kläger sind der Ansicht, dass die Kündigung vom 6.12.2006 vor dem Hintergrund, dass den Beklagten sämtliche einschlägigen Tatsachen bekannt gewesen seien, ausreichend begründet und damit wirksam sei. Zudem sei eine Klage auf künftige Leistung, sprich Räumung und Herausgabe spätestens mit Ablauf des 30.4.2008, zulässig, da zu befürchten sei, dass die Beklagten ihrer dementsprechenden Pflicht nicht rechtzeitig nachkämen. Die Beklagten hätten gegenüber Dritten erklärt, nicht zum rechtzeitigen Auszug bereit zu sein.
Die Kläger beantragen, die Beklagten zu verurteilen, das von ihnen bewohnte Einfamilienhaus …, … K, bestehend aus fünf Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einem Flur, einer Essdiele, einem WC, einem WC mit Dusche und zwei Kellerräumen geräumt an sie herauszugeben, die Beklagten zu verurteilen, an sie den Betrag von 1.025,30 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über den Basiszinssatz als Verzugsschaden zu zahlen, hilfsweise die Beklagten zu verurteilen, das von ihnen bewohnte Einfamilienhaus …, … K, bestehend aus fünf Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einem Flur, einer Essdiele, einem WC, einem WC mit Dusche und zwei Kellerräumen zum 30.4.2008 geräumt an sie herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Kündigung vom 6.12.2006 mangels ausreichender Begründung unwirksam sei. Da keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass eine Räumung und Herausgabe nicht rechtzeitig erfolgen würde, sei auch eine Klage auf künftige Leistung nicht zulässig.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien sowie die beigefügten Unterlagen verwiesen.
Den Klägern steht gegen die Beklagten zunächst kein Anspruch auf unverzügliche Räumung und Herausgabe des Einfamilienhauses … in K zu. Die Voraussetzungen der insofern einzig in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen gemäß §§ 546, 985 BGB sind vorliegend nicht gegeben.
Zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung war das unstreitig zwischen den Parteien geschlossene Mietverhältnis über das genannte Einfamilienhaus nicht beendet, so dass auch ein Recht zum Besitz gemäß § 986 BGB gegeben war.
Die Kündigungserklärung vom 6.12.2006 ist formal mangelhaft und damit unwirksam. Gemäß §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung schriftlich anzugeben. In diesem Zusammenhang ist die Angabe von sogenannten Kerntatsachen zwingend erforderlich (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 573, Rn. 215) – unabhängig davon, dass die Kenntnis des Mieters von relevanten Tatsachen die Anforderungen an die Begründung grundsätzlich senken. Zu den Kerntatsachen gehören insbesondere diejenigen, aus denen sich das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt. Die Angabe “wegen Eigenbedarfs” reicht alleine nicht aus (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 573, Rn. 222). Ausreichende, entsprechende Angaben enthält das Kündigungsschreiben vom 6.12.2006 nicht. Aufgrund des Schriftformerfordernisses kommt es ferner nicht darauf an, dass den Beklagten die Einzelheiten hinsichtlich des Eigenbedarfes gegebenenfalls bekannt waren. Hinzu kommt, dass die insofern darlegungs- und beweisbelasteten Kläger trotz Bestreitens der Beklagten keinen Beweis für die entsprechende Kenntnis angeboten haben.
Vor dem beschriebenen Hintergrund steht den Klägern gegen die Beklagten auch kein Anspruch auf Erstattung vorprozessual entstandener Rechtsanwaltskosten zu. Ein Verzug beziehungsweise eine Pflichtverletzung der Beklagten liegt vor dem Hintergrund der Unwirksamkeit der ersten Kündigung nicht vor.
Soweit die Kläger hilfsweise die Räumung und Herausgabe des vermieteten Einfamilienhauses zum 30.4.2008 geltend machen, ist die Klage unzulässig.
Eine Klage auf zukünftige Leistung ist gemäß § 259 ZPO nur dann möglich, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Dies ist vorliegend nicht der Fall.
Die Beklagten haben weder den Räumungs- und Herausgabeanspruch zum 30.4.2008 bestritten noch ausdrücklich mitgeteilt, dass Sie diesen Termin nicht einhalten würden. Vielmehr haben sie gegenüber den Klägern angegeben, dass sie sich ernstlich um Ersatzwohnraum bemühten. Die vorsorgliche Mitteilung eines Mieters, dass sich bei der Suche von Ersatzwohnraum gegebenenfalls Schwierigkeiten ergeben werden, begründet die erforderliche Besorgnis nicht (LG Köln NJW-RR 1996, 778). Zudem ist ein Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, sich auf Aufforderung des Vermieters darüber zu erklären, ob er die Wohnung zum Ende der Kündigungsfrist räumen und herausgeben werde. Allein aus dem Umstand, dass die Beklagten den Hilfsantrag nicht anerkannt haben, kann nicht geschlossen werden, dass sie den Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger nicht rechtzeitig erfüllen werden. Die Behauptung, dass die Beklagten gegenüber Dritten erklärt hätten, nicht auszuziehen, haben die insofern darlegungs- und beweisbelasteten Kläger nicht unter Beweis gestellt.
Darüber hinaus ist eine Klage auf künftige Räumung der Mietwohnung schon dann unzulässig, wenn die Widerspruchsfrist nach der Sozialklausel zur Zeit der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht noch nicht abgelaufen ist (LG Heidelberg WuM 1997, 446). Die Widerspruchsfrist lief vorliegend erst am 29.2.2008 ab. Die mündliche Verhandlung fand bereits am 27.2.2008 statt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91,7 109 ZPO.
Streitwert: 12.884,55 Euro.
Eigenbedarfskündigung Heilung einer formell unwirksamen Kündigung WEG – Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses für die Jahresgesamt- und -einzelabrechnungen