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Timestamp: 2020-08-05 19:05:17+00:00
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Matched Legal Cases: ['art 2', 'art. 1454', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2697', 'art. 2697', 'sentenza ', 'art. 395', 'art. 2051', 'art. 41', 'sentenza ', 'art. 2051', 'art. 2043', 'art. 2043', 'art. 2051', 'art. 360', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 2051', 'sentenza ', 'art. 2051', 'art. 2043', 'art. 2051', 'art. 2043', 'art. 149', 'sentenza ', 'art. 2051', 'sentenza ', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 41', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.9', 'art.10', 'art. 71', 'art.9', 'art. 63', 'art. 1131', 'art.1130', 'art.10', 'art.10', 'art.1130', 'art. 1130', 'art. 1136', 'art. 71', 'art. 5', 'art. 1136', 'art.1136', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 570', 'art. 570', 'art. 570', 'sentenza ', 'art. 2236', 'art. 1176']

Studio Legale Chindamo - Di Mauro | Regula est, quae rem quae est breviter enarrat. Non ex regula ius sumatur, sed ex iure quod est regula fiat. - Part 2
Pubblicato il 7 febbraio 2013 da studiolegalecdm
Cassazione, sez. II, 6 novembre 2012, n. 19105
Il termine concesso al debitore con la diffida ad adempiere, cui è strumentalmente collegata la risoluzione di diritto del contratto, non può essere inferiore a quindici giorni, non è assoluta, potendosi assegnare, a norma dell’art. 1454 comma secondo c.c., un termine inferiore ritenuto congruo per la natura del contratto e per gli usi. L’accertamento della congruità dei termine costituisce un giudizio di fatto di competenza del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se esente da errori logici e giuridici.
(Pres. Mazzacane – Rel. Matera)
Con atto di citazione notificato il 30-7-2000 S.P. conveniva dinanzi al Tribunale di Lucca, Sezione Distaccata di Viareggio, V..F. , assumendo di avere stipulato con quest’ultimo, in data 23-10-1999, un contratto preliminare di compravendita di un immobile in Viareggio, per il prezzo di lire 120.000.000, di cui lire 20.000.000 corrisposte a titolo di caparra. Il preliminare prevedeva che il contratto definitivo dovesse essere stipulato entro il 31-12-1999, ma tale termine era stato successivamente consensualmente prorogato dalle parti. L’attore affermava che il 5-2-2000 aveva ricevuto una diffida ad adempiere il preliminare entro cinque giorni, sottoscritta da un legale; ma che tale diffida era inidonea a raggiungere lo scopo, in quanto proveniente da soggetto non titolare del diritto sostanziale ed indicante un termine inferiore a quello di legge. Ciò posto e atteso che il promittente venditore, invitato a comparire avanti ad un notaio il giorno 13-4-2000, non si era presentato, il S. , offrendo di pagare il residuo prezzo, chiedeva la pronuncia di sentenza che tenesse luogo del contratto non concluso.
Avverso la predetta decisione proponeva appello il S. .
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il F. , sulla base di tre motivi.
2) Con il secondo motivo il ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., nonché dell’erronea ed omessa motivazione. Rileva che la Corte di Appello ha erroneamente ritenuto la mancanza di contestazione, da parte del convenuto, della convocazione dinanzi ad un notaio operata dal S. per il 13-4-2000, deducendo da ciò solo il comportamento inadempiente del F. . Sostiene che, al contrario, la circostanza dedotta dalla controparte era stata contestata dal convenuto sin dalla comparsa di costituzione di primo grado, nella quale si legge testualmente:
“ricevuta la lettera di diffida, scaduto il termine per la stipulazione del definitivo, il S. non si è mai attivato in senso contrario convocando il sig. F. per la stipula del rogito, presso un notaio…”. Rileva che, non potendo il fatto dedotto in citazione ritenersi pacifico, gravava sull’attore, ai sensi dell’art. 2697 c.c., l’onere di provare il suo assunto; il che nella specie non è avvenuto.
Il motivo è inammissibile, in quanto, così come prospettato, si risolve nella denuncia di un mero errore di percezione, consistente nell’affermazione, contenuta nella sentenza impugnata, di una realtà fattuale processuale in manifesto contrasto con quella effettiva. L’errore denunciato, pertanto, essendo avulso da qualsiasi attività valutativa del giudice di merito diretta a fornire dimostrazione del proprio assunto, si sostanzia in un vizio revocatorio, che avrebbe dovuto essere fatto valere con il rimedio previsto dall’art. 395 n. 4 c.p.c..
Il motivo rimane assorbito dal rigetto del secondo, partendo dal presupposto – non verificabile in questa sede per le ragioni innanzi esposte – dell’avvenuta contestazione, da parte del S. , dell’asserita convocazione davanti al notaio per il 13-4-2000, e della conseguente necessità, per il F. , di dare prova del suo assunto.
Pubblicato in Diritto Civile, Obbligazioni e Contratti
Cassazione, sez. III, 28 settembre 2012, n. 16540
Il fattore decisivo per l’applicabilità della disciplina ex art. 2051 c.c. deve individuarsi nella possibilità o meno di esercitare un potere di controllo e di vigilanza sui beni demaniali, con la conseguenza che l’impossibilità di siffatto potere non potrebbe ricollegarsi puramente e semplicemente alla notevole estensione del bene e all’uso generale e diretto da parte dei terzi, da considerarsi meri indici di tale impossibilità, ma all’esito di una complessa indagine condotta dal giudice di merito con riferimento al caso singolo, che tenga in debito conto innanzitutto gli indici suddetti.
In questa direzione si è orientata negli ultimi anni la giurisprudenza di questa Corte, i cui più recenti arresti (v. Cass. 18.10.2011 n. 21508) hanno segnalato, con particolare riguardo al demanio stradale, la necessità che la configurabilità della possibilità in concreto della custodia debba essere indagata non soltanto con riguardo all’estensione della strada, ma anche alle sue caratteristiche, alla posizione, alle dotazioni, ai sistemi di assistenza che lo connotano, agli strumenti che il progresso tecnologico appresta, in quanto tali caratteristiche acquistano rilievo condizionante anche delle aspettative degli utenti, rilevando ancora, quanto alle strade comunali, come figura sintomatica della possibilità del loro effettivo controllo, la circostanza che le stesse si trovino all’interno della perimetrazione del centro abitato (v. Cass. n. 21328 e 21329/10; 12695/10; 24529/09; 9546/09; 15384/06; 3651/06).
Se si tratta di strada comunale all’interno della perimetrazione del centro abitato (L. n. 1150 del 1942, art. 41 quinquies e succ. mod.), la localizzazione della strada è indice della possibilità di vigilanza e controllo costante da parte del Comune.
(Pres. Petti – Rel. Giacalone)
1. B.N. convenne in giudizio davanti al Giudice di Pace di Cagliari il Comune di Cagliari, esponendo che l’11.6.2001, mentre alla guida del proprio ciclomotore stava percorrendo il (OMISSIS) , a causa della presenza di ghiaia sull’asfalto, aveva perso il controllo del mezzo ed era caduto al suolo, riportando danni al ciclomotore e lesioni personali; chiese, pertanto, la condanna del Comune al risarcimento di tutti i danni subiti. Il Comune di Cagliari, costituitosi, contestò il fondamento delle pretese ed eccepì il proprio difetto di legittimazione passiva, deducendo che nel luogo del sinistro si stavano svolgendo lavori di miglioramento della viabilità, commessi in appalto alla Saromar s.r.l., contrattualmente responsabile per eventuali danni cagionati a terzi. L’Amministrazione comunale chiese, pertanto, il rigetto della domanda e l’autorizzazione alla chiamata in giudizio della Saromar, al fine di essere tenuta indenne in caso di accoglimento delle domande dell’attore. La Saromar s.r.l., costituitasi, contestò il fondamento delle domande e chiese, comunque, l’autorizzazione alla chiamata in giudizio della Società Cattolica di Assicurazione cooperativa a r.l., con la quale aveva stipulato un contratto di assicurazione per danni a terzi. La predetta compagnia assicuratrice, costituitasi, chiese il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti e delle domande proposte dall’at. Il Giudice di Pace condannò il Comune al pagamento, in favore dell’attore, della somma di 6 609,15 e rigettò la domanda proposta dal Comune nei confronti della Saromar.
2. Con la sentenza oggetto della presente impugnazione, depositata il 15 febbraio 2006, il Tribunale di Cagliari ha accolto l’appello del Comune e rigettato la domanda del B. , sul presupposto che, nella specie, secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte, nel caso di specie non trovava applicazione la presunzione di responsabilità per danni cagionati da cose in custodia ex art. 2051 c.c., dovendosi ritenere le strade beni che, per la loro estensione e per l’uso generale e diretto da parte dei cittadini, non consentono una vigilanza ed un controllo idonei ad evitare l’insorgenza di situazioni di pericolo. La responsabilità della p.a. per danni conseguenti a difetto di manutenzione delle strade era dunque configurabile quando fosse risultato violato il principio generale del neminem laedere ex art. 2043 c.c. e, particolarmente, quando le strade, per le condizioni in cui erano state tenute, presentassero per l’utente che fa ragionevole affidamento sulla loro apparente regolarità una situazione di pericolo occulto (c.d. insidia o trabocchetto), caratterizzata congiuntamente dall’elemento oggettivo della non visibilità del pericolo e da quello soggettivo della non prevedibilità, ovvero dell’impossibilità di avvistarlo tempestivamente per poterlo evitare (Cass. n. 366/2000; Cass. 5772/98; Cass. n. 340196). Il danneggiato, pertanto, può agire per il risarcimento soltanto in base all’art. 2043 c.c., per cui gli incombe il relativo onere probatorio, anche in relazione all’esistenza della situazione di pericolo occulto. Dalle deposizioni dei testi escussi nel primo grado del giudizio, era emerso che in prossimità del punto ove il B. perse il controllo del ciclomotore vi era un cantiere aperto dallo Saromar, ove per le lavorazioni si utilizzava sabbia, ghiaia e calcestruzzo, e che nella zona nello stesso periodo vi erano altri lavori in corso, relativi al rifacimento di fognature, nonché un transito di autocarri e betoniere con materiali diversi. Il teste Solla, poi, aveva precisato che i detriti sulla strada erano formati da pietre, ghiaia e cemento, che si sbriciolavano al passaggio delle autovetture; auto che, al momento del sinistro, procedevano incolonnate. Avuto riguardo alle predette risultanze, il Tribunale riteneva che la presenza sulla sede stradale di detriti frantumati, non era chiaro se in tutto o in parte, fosse pienamente visibile, anche a distanza, considerato altresì che il sinistro avvenne in ora diurna. Invero, proprio perché si trattava di residui di lavorazioni stradali, non pareva che gli stessi fossero di minima ed insidiosa quantità, nascosta alla vista dell’utente della strada; né poteva sostenersi che la presenza di ghiaia fosse occultata dalla presenza, davanti al B. , di auto incolonnate, in quanto sarebbe stato sufficiente tenere la distanza di sicurezza per poter avere una chiara visione delle condizioni della strada davanti a sé. Per altro verso, non era condivisibile l’argomentazione del primo giudice, secondo il quale la ghiaia, se non costituisce una situazione di pericolo per un’autovettura, ha la caratteristica di insidia per il ciclomotore, che passando sopra la stessa perde aderenza; infatti, la c.d. insidia stradale non muta la sua natura secondo il mezzo che percorre la strada, ma, come sopra rilevato, consiste in una situazione di pericolo oggettiva, laddove non visibile ed evitabile. Di conseguenza, ogni utente di comune diligenza avrebbe ben potuto tempestivamente avvistare la situazione dei luoghi e, quindi, procedervi sopra con prudenza ovvero evitare il transito il quel tratto della strada.
3. Il B. propone ricorso per cassazione sula base dei seguenti motivi; resiste il Comune con controricorso e chiede dichiararsi inammissibile e, comunque, rigettarsi il ricorso; gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva.
3.1. – Violazione e falsa applicazione dell’art. 2051 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., per aver ritenuto non applicabile al caso di specie l’art. 2051 c.c. – che prevede la responsabilità del custode per i danni cagionati dalle cose che egli ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito – richiamando un orientamento di questa Corte (n. 5990/98, 921/88) relativo a fattispecie diverse da quella da decidere (strade di difficile controllo – autostrade – strade statali di notevole estensione), nonché basandosi su decisioni ormai datate. La più recente giurisprudenza della Corte ha precisato che l’art. 2051 c.c. è applicabile anche alla P.A. nei casi in cui è possibile “un concreto esercizio del potere di controllo e di vigilanza sulla res” e cioè sulla strada che, nel caso di specie è inserita nella rete urbana dei Comune di Cagliari e non è di notevole estensione (Cass. Civ. sez. III, 23.7.2003 n. 11446).
Secondo Cass. 13 gennaio 2003 n. 298 e 15 gennaio 2003 n. 488, l’esclusione dell’applicazione dell’art. 2051 c.c. trova il proprio fondamento soltanto nella impossibilità, per l’ente proprietario della strada pubblica, di evitare l’insorgenza di situazioni di pericolo derivanti dal bene, e quindi non già nella sola natura demaniale del bene, soggetto all’uso diretto da parte della generalità degli utenti, ma anche nella coesistenza dell’altro elemento di fatto della notevole estensione del bene stesso. Tale orientamento è conforme a quello espresso in motivazione dalla sentenza Corte Cost. 10.5.1999 n. 156). Nel caso di specie, la strada ove si è verificato l’incidente, e cioè il (OMISSIS) , è notoriamente inserita nella rete urbana di Cagliari, ha uno sviluppo di pochi chilometri, è soggetta al limite di velocità di 50 Km, è percorsa giornalmente dai mezzi adibiti al trasporto pubblico, dai mezzi della Nettezza urbana, dai mezzi dei Comune di Cagliari addetti al Controllo del traffico e da quelli incaricati della cura del verde pubblico. Non avrebbe potuto certo ritenersi unM’impossibilità” del Comune di evitare l’insorgenza di situazioni di pericolo derivanti dal bene. Per di più i lavori stradali all’origine dei detriti, causa della caduta della B. , erano stati commissionati proprio dal Comune, che avrebbe in ogni caso dovuto e potuto eliminare tempestivamente ogni situazione di potenziale pericolo, per lo meno segnalando, con opportuni cartelli, i lavori in corso, trattandosi di elementi che avrebbero dovuto essere accertati e valutati dal Giudice di merito, a cui spetta di motivatamente stabilire se sussisteva o meno la possibilità oggetti va del Comune di esercitare un potere continuo di controllo sulle condizioni della strada (Cass. 23.7.2003 n. 11446). Ma il Tribunale di Cagliari non si sarebbe posto alcun problema ed avrebbe deciso in base ad un principio di diritto astratto, palesemente superato ed errato, se riferito alla fattispecie, ignorando che questa Corte di Cassazione, in funzione della estensione delle strade e della concreta possibilità che abbia a P.A. di effettuare la vigilanza e il controllo sul bene in custodia, ha stabilito, invece, che l’art. 2051 e. e. non è applicabile nel caso di danni cagionati da, una strada pubblica solo quando sia oggettivamente impossibile la parte dell’ente pubblico che ne è proprietario, l’esercizio di un continuo ed efficace controllo idoneo ad impedire situazioni di pericolo per gli utenti” (Cass. 23.7.2003 n. 11446; Cass. 13.1.2003 n. 298; Cass. 15.1.2003 n. 488).
3.2. – Motivazione insufficiente e non coerente, illogicità consistente nell’attribuire agli elementi di giudizio significati estranei al senso comune; in relazione alla applicabilità al caso concreto dell’art. 2043 c.c. e 149 Codice della Strada. Dopo avere escluso che al caso di specie fosse applicabile l’art. 2051 c.c. il Giudice dell’appello ha argomentato avverso la decisione del giudice di Pace, escludendo qualunque responsabilità del Comune di Cagliari ex art. 2043 c.c. per l’assenza della così detta “insidia stradale”; in definitiva affermando che l’incidente era addebitabile esclusivamente al comportamento del B. . Per motivare e giustificare la sua tesi il giudice attribuisce agli elementi di giudizio significati estranei al senso comune e rende incoerenti le varie ragioni esposte. Ipotizza che al B. sarebbe stato sufficiente tenere “la distanza di sicurezza” per poter avere una chiara visione delle condizioni della strada davanti a sé ed evitare la caduta. L’art. 149 del Codice della Strada dispone che “Durante la marcia i veicoli devono tenere, rispetto al veicolo che precede, una distanza tale, che sia garantita in ogni caso l’arresto tempestivo e siano evitate collisioni con i veicoli che precedono”. Nel caso di specie, nessuna infrazione è stata contestata al B. , né è avvenuta alcuna collisione con i veicoli che lo precedevano, perciò l’affermazione del Giudice appare inconferente, capziosa e priva di qualunque riscontro con la realtà dei fatti. I convincimenti del giudice d’appello sarebbero illogici e irrazionali; contrasterebbero con il comune buon senso e con la quotidiana esperienza di chi circola su uno scooter e con le oggettive ed indiscutibili differenze tecniche e fisiche che deve affrontare chi viaggia su due ruote rispetto all’utente delle quattro ruote o al pedone. Dalla sentenza non emergerebbe attraverso quali elementi di giudizio sia stato possibile determinare la quantità e la visibilità dei detriti stradali, in essa difetterebbe totalmente ogni specifica analisi delle pur acquisite risultanze probatorie, alla cui disamina il giudice non può sottrarsi allorché ritenga che esse valgono a giustificare l’accoglimento della pretesa fatta valere in giudizio, risultando altrimenti impossibile il controllo logico della decisione.
4. – Il primo motivo è fondato, sussistendo l’error in indicando con esso dedotto, ed il suo accoglimento assorbe ogni decisione in ordine al secondo, stante il nuovo motivato esame che il giudice di rinvio dovrà condurre alla luce dei principi che si ribadiscono qui di seguito.
4.1. – Erroneamente la Corte territoriale ha fatto discendere l’inapplicabilità dell’art. 2051 ex. in modo automatico dall’estensione della rete viaria e dall’uso di essa da parte della collettività. Infatti, secondo la più recente ed ormai consolidata giurisprudenza di questa Corte (Cass. 1.10.2004, n. 19653; Cass. 13.1.2003, n. 298, entrambe in motivazione), che si condivide e si riallaccia alla sentenza 10.5.1999, n. 156, della Corte Costituzionale, un tale effetto non costituisce riflesso incondizionato ed automatico delle indicate caratteristiche della strada, le quali rappresentano meri indizi dell’impossibilità di un concreto esercizio del potere di controllo e di vigilanza sulla strada; impossibilità che può essere ritenuta non già in virtù del semplice riferimento alla natura demaniale ed all’estensione della strada, ma a seguito di un’indagine condotta dal giudice con riferimento al caso concreto. In definitiva, l’estensione della strada e l’uso generale di essa da parte della collettività rilevano nell’indagine che il giudice è tenuto a compiere caso per caso per verificare se l’esercizio del potere di controllo e di vigilanza della strada da parte dell’ente che ne è proprietario sia risultato in concreto possibile, dovendo altrimenti escludersi il rapporto di custodia e ritenersi non configurabile la responsabilità di cui all’art. 2051 c.c..
4.2. – Questa Corte ha anche precisato il concetto di custode, quale titolare del potere di custodia (di diritto, ma anche come disponibilità di fatto), che è potere funzionale, potere esigibile; ma tale funzione ed esigibilità deve essere valutata in concreto, e non tradursi in un principio astratto di esenzione di una parte forte (concessionario di autostrada, ente pubblico territoriale con gestione della rete stradale di appartenenza, o di altro servizio pubblico o di bene demaniale). Questo potere di accertamento della qualità e quantità di custodia, appartiene alla cognizione del giudice che deve applicare la norma ed il suo ambito, senza creare posizioni di vantaggio per la parte danneggiante, ma secondo un prudente apprezzamento delle circostanze e tenendo conto che la norma pone un rilevante onere della prova a carico della parte che risponde della responsabilità oggettiva (Cass. 2.3.2007 n. 4962; Cass. 26.9.2006 n. 20823; Cass. 6.7.2006 n. 15383).
4.3. – Pertanto, il fattore decisivo per l’applicabilità della disciplina ex art. 2051 c.c. deve individuarsi nella possibilità o meno di esercitare un potere di controllo e di vigilanza sui beni demaniali, con la conseguenza che l’impossibilità di siffatto potere non potrebbe ricollegarsi puramente e semplicemente alla notevole estensione del bene e all’uso generale e diretto da parte dei terzi, da considerarsi meri indici di tale impossibilità, ma all’esito di una complessa indagine condotta dal giudice di merito con riferimento al caso singolo, che tenga in debito conto innanzitutto gli indici suddetti. In questa direzione si è orientata negli ultimi anni la giurisprudenza di questa Corte, i cui più recenti arresti (v. Cass. 18.10.2011 n. 21508) hanno segnalato, con particolare riguardo al demanio stradale, la necessità che la configurabilità della possibilità in concreto della custodia debba essere indagata non soltanto con riguardo all’estensione della strada, ma anche alle sue caratteristiche, alla posizione, alle dotazioni, ai sistemi di assistenza che lo connotano, agli strumenti che il progresso tecnologico appresta, in quanto tali caratteristiche acquistano rilievo condizionante anche delle aspettative degli utenti, rilevando ancora, quanto alle strade comunali, come figura sintomatica della possibilità del loro effettivo controllo, la circostanza che le stesse si trovino all’interno della perimetrazione del centro abitato (v. Cass. n. 21328 e 21329/10; 12695/10; 24529/09; 9546/09; 15384/06; 3651/06). Occorre, invero, avvertire che, se si tratta di strada comunale all’interno della perimetrazione del centro abitato (L. n. 1150 del 1942, art. 41 quinquies e succ. mod.), la localizzazione della strada è indice della possibilità di vigilanza e controllo costante da parte del Comune.
4.4. – La sentenza d’appello va cassata perché non conforme agli indicati principi. Il Tribunale di Cagliari, in diversa composizione, procederà a nuovo motivato esame, alla luce di tali principi, e provvederà sulle spese, anche in relazione a quelle del presente giudizio.
Accoglie il primo motivo del ricorso, assorbito il secondo. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, al Tribunale di Cagliari in diversa composizione.
Cassazione, sez. Unite Civili, 12 ottobre 2012, n. 17406
(Pres. Preden – Rel. Rordorf)
L’Amministratore di condominio dopo la recente riforma
Pubblicato il 5 febbraio 2013 da studiolegalecdm
RIFORMA CONDOMINIO: NUOVA FIGURA PROFESSIONALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
La legge recante “ Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici ”, approvata in via definitiva dal Senato, in Commissione deliberante, in data 20 novembre 2012, è un provvedimento, suddiviso in 32 articoli, che introduce una profonda e radicale riorganizzazione delle norme che attualmente disciplinano la materia condominiale, operando sostanzialmente in due direttrici :
a) da un lato recepisce gli indirizzi giurisprudenziali che in questi anni hanno avanzato proposte nuove
ed innovative di alcune disposizioni del codice civile, sopperendo di fatto all’assenza di una aggiornata regolamentazione legislativa ( si pensi alle maggioranze assembleari );
b) dall’altro affronta e risolve tematiche che l’evoluzione tecnologica e i cambiamenti sociali hanno reso attuali ed urgenti in materia di condominio.
Uno dei punti più qualificanti della riforma riguarda la figura dell’amministratore, cardine dell’intero sistema in quanto è chiaro il ruolo di questa figura professionale all’interno e all’esterno dell’edificio condominiale: l’attività di gestione ed amministrazione che è chiamato a svolgere è divenuta sempre più complessa, aggiungendosi adempimenti burocratici, doveri fiscali, responsabilità civili e penali. Ne consegue che è invalso l’uso di affidare a professionisti esterni specificatamente preparati la gestione contabile amministrativa del condominio, nella certezza che essa non può più essere tenuta dal singolo condomino più capace o solo più disponibile, che sicuramente, nella maggior parte dei casi, non possiede quelle conoscenze tecniche e professionali per svolgere questa “ professione ”.
Quanto innanzi spiega perché il Legislatore, a tanti anni di distanza dall’entrata in vigore del codice civile, abbia sentito ed avvertito la necessità di “professionalizzare” la figura dell’amministratore, definendone ora i poteri, i doveri e le responsabilità ( che ci occuperanno in questo lavoro ) e prevedendo nel contempo un’adeguata tutela dei diritti dei singoli condomini e dei terzi.
Gli articoli della Legge di riforma che si occupano della figura dell’amministratore e che sostituiscono sostanzialmente gli articoli 1129 e 1130 del c.c. sono l’art.9 che riguarda la nomina, la revoca e gli obblighi dell’amministratore e l’art.10 che riguarda le attribuzioni dell’amministratore.
Preliminarmente esaminiamo il nuovo art. 71bis disp. att. c.c. che stabilisce specifici requisiti soggettivi per poter svolgere l’attività di amministratore e che si sostanziano nel godimento dei diritti civili, nell’assenza in capo all’interessato di condanne per delitti contro la P.A., l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni, nell’assenza di interdizione o inabilitazione, nella non inclusione nell’elenco dei protesti cambiari, nel possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado, nella frequenza di un corso di formazione iniziale e svolgano attività di formazione periodica in materia condominiale.
Praticamente per esercitare l’attività di amministratore, è necessario essere in possesso almeno di un diploma di scuola secondaria di secondo grado e non vi è la previsione di iscrizioni in un registro apposito (previsto nella disciplina transitoria), restando, invece, la previsione di una formazione iniziale e continua.
Possono svolgere l’incarico di amministratore anche società di cui al titolo V del libro V del c.c.,ed in tal caso i requisiti accennati devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. La legge stabilisce che nei confronti di chi ha svolto l’attività di amministratore per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge di riforma, è permesso lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza del titolo di studio e della formazione iniziale, restando l’obbligo di quella periodica. E ancora i due requisiti suddetti non sono necessari qualora l’amministratore sia stato nominato tra i condomini dello stabile.
E’ previsto anche, a discrezione dell’assemblea, un consiglio di condominio che affianchi l’amministratore, composto da almeno tre condomini, negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.
Vediamo, ora, le novità introdotte dalla Legge di riforma inserite nei citati artt. 9 e 10 e che si riferiscono sostanzialmente alla nuova figura di amministratore voluta dal Legislatore.
L’art.9 stabilisce, innanzitutto, che, quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina dell’amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. La norma chiarisce la competenza dell’assemblea in relazione alla nomina dell’amministratore, salvo, in caso di mancato adempimento, la competenza dell’a.g., stimolata dal ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
L’amministratore, prosegue lo stesso art., deve fornire ai condomini, al momento della nomina ed ad ogni rinnovo dell’incarico, oltre ai propri dati anagrafici e professionali, una serie di ulteriori dati e strumenti di pubblicità per consentire la valutazione delle sue qualifiche e del suo operato, unitamente al locale dove si trovano il registro dei verbali dell’assemblea e di nomina e revoca dell’amministratore,nonché del registro di contabilità e i giorni in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne visione e ottenere, rimborsando la spesa, copia firmata.
Inoltre, se l’assemblea lo richiede, ha l’obbligo di stipulare, subordinandolo alla nomina, una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato e se, nel suo periodo di mandato, l’assemblea deliberi lavori straordinari, egli è obbligato ad adeguare i massimali della polizza all’importo stabilito dall’assemblea, in modo tale che tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato in contemporanea all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile generale per l’intera attività svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione della impresa assicuratrice che garantisca le condizioni previste dalla polizza individuale per lo specifico condominio.
La legge obbliga, altresì, l’amministratore ad affiggere, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, la c.d. “ targa” dell’amministratore( generalità, recapiti telefonici), che garantisca la sua individuazione pubblica, con la finalità di renderlo facilmente contattabile in caso di necessità; obbligo che è esteso anche al singolo condomino incaricato di attività di gestione nel caso di mancanza di formale amministratore.
Altro obbligo è quello di far transitare le somme ricevute, a qualunque titolo, dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su un apposito conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio e ogni condomino può chiedere di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica, a proprie spese e per il tramite dell’amministratore. Al termine del suo incarico professionale, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini ed ad eseguire tutte le attività indifferibili per evitare, in mancanza, di arrecare danni agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente esonerato dall’assemblea, l’amministratore deve agire per la riscossione forzata delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’art. 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione al codice civile.
L’incarico professionale di amministratore ha la durata di un anno e se si rinnova, ha la stessa durata e spetta all’assemblea, convocata per la revoca o le dimissioni, deliberare in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea dei condomini, con la maggioranza prevista per la sua nomina o con le modalità previste dal regolamento di condominio. La stessa revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ogni condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’art. 1131 c.c., se lo stesso non rende il conto della gestione, o in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma dell’articolo in questione, i singoli condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e se questa accoglie la domanda, il ricorrente, per le spese legali, può rivalersi nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Sono gravi irregolarità:
a) l’omessa convocazione da parte dell’amministratore dell’assemblea per approvare il rendiconto condominiale, il rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
c) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente di cui abbiamo parlato;
d) la gestione secondo modalità che possano indurre a confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
e) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle trascrizioni eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
f) se, in caso di intentata azione giudiziaria per la riscossione di somme dovute al condominio, l’amministratore omette di seguire con diligenza l’azione promossa e la conseguente esecuzione coattiva;
g) l’inottemperanza agli obblighi di cui ci occuperemo nel trattare l’art.1130, ora art.10 legge di riforma ai numeri 6), 7) e 9);
h) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati personali identificativi.
In caso di revoca da parte dell’ A.G., l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato giudizialmente.
Per quanto riguarda il suo onorario, l’amministratore, all’atto di accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della stessa nomina. L’importo a lui dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Veniamo ora ad occuparci del nuovo art.10, che sostituisce l’art.1130 c.c., il quale stabilisce le attribuzioni dell’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo commentato in precedenza, stabilendo che l’amministratore deve:
eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’art. 1130 bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne
sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni del condominio e per l’esercizio dei servizi comuni;
curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale che contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, nonché i dati catastali di ogni unità immobiliare e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione di questi dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni dall’avvenuta modificazione; in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l’amministratore richiede per iscritto le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe condominiale. Decorsi trenta giorni, in mancanza di risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie,con spese a carico degli inadempienti;
curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel primo registro devono essere annotate le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni e le brevi dichiarazioni rese dai singoli condomini che ne hanno fatto richiesta; a questo registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio,e, se del caso, gli estremi del decreto in caso di intervento dell’A.G.. Nel registro di contabilità vengono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorno da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Quest’ultimo registro può essere tenuto con modalità informatiche;
conservare la documentazione relativa alla propria gestione riferentesi sia al rapporto con i singoli condomini sia allo stato tecnico amministrativo del condominio;
fornire al singolo condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa ai pagamenti effettuati degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
L’amministratore, su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 del codice, è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono a carico dei condomini.
L’art. 71 quater delle disposizioni di attuazione,inoltre, stabilisce che per le controversie in materia di condominio, è previsto il tentativo obbligatorio di mediazione, ai sensi dell’art. 5, comma 1 del decreto legislativo 4 Marzo 2010 n° 28.
La domanda di mediazione deve essere presentata presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136 secondo comma del codice. Se i termini di comparizione davanti ad un mediatore non consentono di assumere la delibera di cui abbiamo parlato, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. Resta stabilito che l’accordo eventualmente raggiunto deve essere ratificato dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art.1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, l’accordo non potrà essere ratificato, così come la eventuale proposta.
Allargando il tema alla legittimazione passiva dell’amministratore, possiamo affermare ( ci soccorre una recentissima sentenza della Cassazione civile del 4 ottobre 2012 n.16901) che, nei giudizi relativi alle parti comuni degli edifici, promossi da terzi o anche da un singolo condomino, non è necessario l’autorizzazione a stare in giudizio da parte dell’assemblea condominiale, escludendo il litisconsorzio necessario di tutti i condomini. L’amministratore ha solo il dovere di riferire all’assemblea, essendo un obbligo di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali.
In merito all’onere di preventiva informativa all’amministratore delle opere su parti di proprietà o a uso individuale, la novità della nuova disciplina pone a carico del singolo condomino che voglia intraprendere i lavori un onere di preventiva informazione all’amministratore, il quale deve, a sua volta, riferirne all’assemblea, la quale non deve dare alcuna autorizzazione o approvazione, trattandosi pur sempre di opere eseguite su parti esclusive del singolo condomino. E’ interessante osservare comer nella versione della riforma originariamente approvata dal Senato, si contemplava la possibilità da parte dell’amministratore di rivolgersi, previa diffida al condomino, all’autorità giudiziaria qualora fossero mancate dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione delle opere da effettuarsi. Poi n, però, la Camera ha cancellato questa disposizione ritenuta eccessiva per il gravoso onere posto a carico dell’amministratore.
Diritto di famiglia: allontanamento e violenza
Pubblicato il 2 febbraio 2013 da studiolegalecdm
Cassazione VI penale del 16..3.2011 n. 10745 – (61)
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” seppure l’allontanamento dal domicilio domestico poteva ritenersi dovuto al timore della di un pregiudizio alla incolumità fisica in relazione alla condotta violenta del marito, da lei denunciato in precedenza per lesioni personali, non poteva invece essere giustificato il completo disinteresse della imputata nei confronti dei figli minori, durato per circa quattro anni, nel corso della quale la stessa non aveva mantenuto alcun contatto con i figli, neppure mediante telefonate.”
“la ricorrente si limita genericamente a criticare la sentenza impugnata, senza tenere conto delle pertinenti considerazioni in essa svolte, in particolare con riferimento alla assenza di giustificazione di una condotta di totale disinteresse verso i figli mostrata dali’imputata per circa quattro anni,”
1. Con la sentenza in epigrafe, la Corte di appello di Campobasso confermava la sentenza in data 1° febbraio 2008 del Tribunale di Larino, sezione distaccata di .., con la quale veniva condannata alla pena di mesi due di reclusione ed euro 200 di multa in quanto responsabile del reato di cui all’art. 570 (comma primo) cod. pen., per avere abbandonato il domicilio domestico sottraendosi agli obblighi di assistenza nei confronri dei quattro figli minori (in …, querela del 27 giugno 2003).
2. Osservava la Corte di appello che, seppure l’allontanamento dal domicilio domestico poteva ritenersi dovuto al timore della di un pregiudizio alla incolumità fisica in relazione alla condotta violenta del marito, da lei denunciato in precedenza per lesioni personali, non poteva invece essere giustificato il completo disinteresse della imputata nei confronti dei figli minori, durato per circa quattro anni, nel corso della quale la stessa non aveva mantenuto alcun contatto con i figli, neppure mediante telefonate. Tale condotta integrava appieno la fattispecie di cui al primo comma dell’art. 570 cod. pen.
3. Ricorre per cassazione l’imputata, a mezzo del difensore avv. Carmine Verde, che, con un unico motivo, denuncia la violazione dell’art. 570 cod. pen, e il vizio di motivazione in punto di configurabilità del reato contestato, osservando che, pacifico essendo che la era stata costretta a lasciare il domicilio domestico per la condotta violenta del marito, doveva ritenersi per la medesima ragione scriminato il suo mancato rientro in famiglia, e che, d’altra parte, la stessa non aveva mai cessato di informarsi sulle condizioni di vita dei figli.
1. Il motivo di ricorso appare inammissibile, in quanto la ricorrente si limita genericamente a criticare la sentenza impugnata, senza tenere conto delle pertinenti considerazioni in essa svolte, in particolare con riferimento alla assenza di giustificazione di una condotta di totale disinteresse verso i figli mostrata dali’imputata per circa quattro anni, che non poteva essere scusata facendosi esclusivamente leva sul timore in cui essa versava per l’indole violenta del marito.
Pubblicato in Diritto Civile, Famiglia
La responsabilità del notaio: sì al risarcimento in forma specifica
Pubblicato il 25 gennaio 2013 da studiolegalecdm
Tale orientamento è stato ribadito recentemente statuendosi che, ove il notaio rogante dichiari libero un bene che risulta, invece, gravato da ipoteca, il risarcimento del danno conseguente può essere disposto anche in forma specifica, mediante condanna del notaio alla cancellazione della formalità non rilevata, a condizione, tuttavia, che vi sia la possibilità di ottenere, a tal fine, il consenso del creditore procedente e che il relativo incombente non sia eccessivamente gravoso, sia per la natura dell’attività occorrente, che per la congruità, rispetto al danno, della somma da pagare.
Il fallimento: procedimento ed istruttoria
Pubblicato il 19 gennaio 2013 da studiolegalecdm
Dal curatore del fallimento di una società, nei limiti della richiesta che il fallimento sia esteso al socio occulto o di fatto.
Lo Studio Legale Chindamo – Di Mauro augura a Tutti…
Pubblicato il 24 dicembre 2012 da studiolegalecdm
Giurisprudenza recente sulla responsabilità medica
Pubblicato il 20 dicembre 2012 da studiolegalecdm
La responsabilità del medico è limitata alle ipotesi di dolo o colpa grave ex art. 2236, comma 2, c.c. allorché si presentino casi implicanti risoluzione di problemi tecnici di particolare difficoltà che trascendono la preparazione media o non ancora esaustivamente studiati dalla scienza medica . Viceversa, a fronte di casi di facile soluzione la responsabilità in parola sussiste anche per colpa lieve, essendo richiesta la diligenza prevista dall’art. 1176, comma 2, c.c. che implica il rispetto degli accorgimenti e delle regole tecniche connesse all’esercizio della professione e ricomprendente pertanto anche la perizia.
App. Roma Sez. III, 05/07/2011
App. Napoli Sez. III, 30/06/2011
In materia di responsabilità medica, la risarcibilità del danno da lesione della salute che si verifichi per le non imprevedibili conseguenze dell’intervento chirurgico eseguito correttamente, nel rispetto delle regole dell’arte, tuttavia effettuato senza la preventiva informazione del paziente in ordine ai suoi possibili effetti pregiudizievoli e, dunque, effettuato in assenza di un consenso consapevolmente prestato, richiede necessariamente di accertare che il medesimo paziente, se fosse stato adeguatamente informato, avrebbe rifiutato di sottoporsi a tale intervento.