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Timestamp: 2016-10-27 09:06:44+00:00
Document Index: 123113749

Matched Legal Cases: ['art. 105', 'art. 32', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 933', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 14', 'art. 9', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 261', 'art. 718', 'art. 718', 'art. 641', 'art. 641', 'art. 718', 'ATF ', 'art. 933', 'art. 718', 'art. 718', 'art. 105', 'art. 718', 'art. 32', 'art. 38', 'art. 33', 'ATF ', 'art. 32', 'art. 38', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 105', 'art. 641', 'art. 253', 'art. 27', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 42', 'art. 66']

4A_36/2011 (15.03.2011)
4A_36/2011
tous deux repr�sent�s par Me Reynald P. Bruttin,
tous repr�sent�s par Me Patrick Blaser,
contrat de bail, r�siliation, repr�sentation de la soci�t� anonyme,
A.a Le 13 juillet 1992, la soci�t� immobili�re V.________ a c�d� � C.X.________ et � Y.________ l'usage d�s le 1er ao�t 1992 d'un appartement de trois pi�ces et demie au 13e �tage de l'immeuble sis 22 rue ..., � Gen�ve, moyennant paiement d'un loyer fix� � 18'000 fr. par an, charges en sus; conclu initialement pour un an, le contrat s'est renouvel� par la suite d'ann�e en ann�e.
Le 20 d�cembre 2000, C.X.________ a conclu un contrat de bail d'une ann�e, renouvelable tacitement pour la m�me dur�e sauf r�siliation donn�e trois mois avant l'�ch�ance, avec la soci�t� immobili�re en cause et une soci�t� tierce, portant sur l'usage, � partir du 1er janvier 2001, d'une place de stationnement au sous-sol dudit immeuble.
A une date ind�termin�e, A.________, B.________, C.________, D.________, E.________ et F.________ (ci-apr�s: les bailleurs) sont devenus propri�taires de l'immeuble pr�cit�.
Par avis officiel du 9 avril 2003, mentionnant que les bailleurs �taient repr�sent�s par la R�gie W.________ SA, � Gen�ve (compl�tement d'office au sens de l'art. 105 al. 2 LTF), le bail a �t� reconduit pour une dur�e unique de cinq ans, d�s le 1er ao�t 2003, sauf renouvellement tacite d'ann�e en ann�e apr�s ce terme; le loyer �tait index� d�s cette date � l'�volution de l'indice suisse des prix � la consommation.
A.b A une date inconnue, C.X.________ et Y.________ se sont s�par�s et celle-ci a quitt� le logement.
C.X.________ a alors occup� seul la chose lou�e jusqu'� ce que son �pouse le rejoigne en 2000.
Au mois de juillet 2005, C.X.________ et son �pouse sont d�c�d�s dans un accident de voiture. C.X.________ a laiss� comme h�ritiers sa m�re, B.X.________, et son fr�re, A.X.________, qui sont devenus, par la voie successorale, titulaires des baux conclus les 13 juillet 1992 et 20 d�cembre 2000, en lieu et place du d�funt.
Par courrier du 29 juillet 2005, B.X.________ a inform� la R�gie W.________ SA du d�c�s de son fils et de l'�pouse de celui-ci et a sollicit� l'autorisation de sous-louer l'appartement � Z.________, aux m�mes conditions que le bail principal; elle indiquait notamment ce qui suit:
� Afin que cet appartement soit pr�serv�, en quelque sorte comme souvenir vivant des moments pass�s avec mes enfants, nous souhaitons le sous-louer � un ami intime du couple et tr�s proche de la famille. (...). A moyen terme, nous n'excluons pas de reprendre cet appartement pour notre propre usage, mais vous comprendrez que nous ne souhaitons pas prendre une telle d�cision avant de nous �tre un peu remis de ces moments douloureux �.
B.X.________ a joint � cette �criture une lettre que lui avait envoy�e le 25 juillet 2005 Y.________, dans laquelle celle-ci exposait n'avoir aucune pr�tention sur l'appartement du 22 rue ..., du moment qu'elle �tait dor�navant domicili�e en France avec son mari.
R�gie W.________ SA a r�pondu le 1er septembre 2005 � B.X.________ qu'elle n'�tait pas oppos�e, sur le principe, � la sous-location, mais que son mandant souhaitait reprendre possession de l'appartement � l'�ch�ance du contrat, soit au 31 juillet 2008; elle a en outre demand� qu'un projet de contrat de sous-location lui soit transmis.
Le 27 septembre 2005, B.X.________ a remis � la r�gie une copie du contrat de sous-location conclu avec Z.________; cet accord, d�butant le 1er septembre 2005 pour se terminer le 31 juillet 2008, pr�voyait un loyer annuel de sous-location de 23'582 fr.40, charges comprises, soit 21'000 fr. pour l'appartement et 2'582 fr.40 pour la place de stationnement.
Par courriers adress�s le 26 octobre 2005 � B.X.________ et � A.X.________, la R�gie W.________ SA a protest� contre la sous-location, consid�rant �tre mise devant le fait accompli, et s'est �galement plainte de l'attitude de Z.________, qui aurait provoqu� du tapage nocturne; la r�gie a ainsi refus� de donner son accord � la sous-location du logement et demand� aux locataires d'y mettre un terme. Ce pli est rest� sans r�ponse, sans que R�gie W.________ SA ne r�agisse, de sorte que la sous-location s'est poursuivie.
Il a �t� retenu que, par pli du 2 novembre 2006, le sous-locataire Z.________, avec l'assentiment de B.X.________ et de A.X.________, a propos� � la R�gie W.________ SA de discuter d'une reprise du bail � son nom avec adaptation du loyer. Cette proposition est rest�e sans effet.
A.c Par avis officiels du 22 juin 2007 adress�s s�par�ment � B.X.________ et � A.X.________ par la R�gie W.________ SA, les propri�taires ont r�sili� le bail portant sur l'appartement pr�cit� pour l'�ch�ance contractuelle du 31 juillet 2008 et celui ayant trait � la place de stationnement pour le 31 d�cembre 2007. Il a �t� constat� que les avis de r�siliation et les lettres les accompagnant ont �t� sign�s, au nom de la R�gie W.________ SA, par R.________ et S.________, respectivement directeur et fond� de pouvoir de cette g�rance, et que chacun d'entre eux est muni d'une signature collective � deux devant �tre exerc�e avec l'intervention d'un administrateur d�l�gu�.
Sollicit�e par les locataires de motiver le cong� se rapportant � l'appartement, la R�gie W.________ SA a expliqu� le 25 juillet 2007 que les bailleurs souhaitaient r�cup�rer ce logement, dont B.X.________ et A.X.________ n'avaient jamais eu l'usage.
Saisie par B.X.________ et A.X.________, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers de Gen�ve a d�clar� les cong�s valables et refus� toute prolongation du bail de l'appartement.
Les pr�nomm�s ont alors ouvert action contre les bailleurs devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Les demandeurs ont conclu � l'annulation des cong�s. Ils ont contest� la v�racit� du motif de la r�siliation de l'appartement, soutenant que celui-ci proc�derait en r�alit� de la volont� d'augmenter le loyer ou de vendre l'appartement ou encore d'une attitude hostile envers la sous-location de la chose lou�e; subsidiairement, ils ont requis une prolongation du bail du logement de quatre ans, pr�tendant n'avoir jamais exclu de reprendre un jour l'usage de l'appartement.
A l'issue d'une audience de plaidoiries, le Tribunal des baux et loyers a gard� la cause � juger, sans ordonner la comparution personnelle des parties ou l'ouverture d'enqu�tes.
Par jugement du 17 novembre 2008, ledit tribunal a d�clar� valable le cong� notifi� le 22 juin 2007 pour le 31 juillet 2008 aff�rent � l'appartement; il en a fait de m�me pour le cong� communiqu� le 22 juin 2007 pour le 31 d�cembre 2007 en rapport avec � le garage sis au sous-sol (de) l'immeuble �; il a refus� toute prolongation du bail du logement, le cong� n'ayant pas de cons�quences p�nibles pour les locataires.
Statuant sur l'appel form� par les demandeurs, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, par arr�t du 13 d�cembre 2010, l'a rejet�, le jugement du 17 novembre 2008 �tant confirm�.
En r�ponse au grief que les demandeurs ont soulev� pour la premi�re fois en appel, pris de la nullit� des cong�s du fait que les avis officiels ont �t� sign�s par deux personnes ne disposant pas des pouvoirs pour repr�senter la R�gie W.________ SA, la cour cantonale a relev� que la r�gie pouvait se faire repr�senter selon les r�gles g�n�rales des art. 32 ss CO et qu'il n'avait pas �t� all�gu� que les signataires des avis officiels avaient agi sans l'aval du conseil d'administration. La Chambre d'appel a consid�r� qu'il n'y avait pas lieu d'ouvrir des enqu�tes ou d'entendre les parties sur la volont� pr�tendue du locataire A.X.________ de s'installer dans le logement litigieux, puisque les locataires, en acceptant que le contrat puisse �tre transf�r� au sous-locataire, avaient d�montr� que leur intention n'�tait pas d'habiter un jour cet appartement. Puis les magistrats genevois ont admis que le cong� portant sur le logement n'�tait pas contraire � la bonne foi, et donc valable, car les locataires souhaitaient proc�der � un transfert d�guis� du bail, ce qui pr�sentait des inconv�nients majeurs pour les bailleurs. Ils ont �galement d�clar� valable la r�siliation du bail de la place de stationnement, accessoire du logement. Enfin, ils ont refus� d'octroyer aux locataires une prolongation du bail de l'appartement, car le cong� n'avait pas provoqu� pour eux de cons�quences p�nibles.
B.X.________ et A.X.________ exercent un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t pr�cit�. Ils concluent � l'annulation de cet arr�t et � ce qu'il soit constat� que le cong� du 22 juin 2007 concernant l'appartement est nul; subsidiairement, ils requi�rent l'annulation de ce cong�, plus subsidiairement une prolongation de bail jusqu'au 31 juillet 2012, encore plus subsidiairement le renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Par ordonnance du 22 f�vrier 2011, la Pr�sidente de la Ire Cour de droit civil a rejet� la requ�te d'effet suspensif pr�sent�e par les recourants.
1.1 Lorsque, comme c'est le cas en l'esp�ce, un locataire conteste la validit� d'un cong�, il sied, pour d�terminer la valeur litigieuse, de compter au moins trois ans de loyer en raison de la p�riode de protection, qui entre en jeu s'il obtient gain de cause, institu�e par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197). A consid�rer le loyer annuel convenu, il est indiscutable que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est atteinte.
Interjet� pour le reste par les plaideurs qui ont succomb� dans leurs conclusions en annulation du cong� et en prolongation du bail de l'appartement (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire qui atteint la valeur litigieuse requise (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours est par principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
Les recourants se plaignent tout d'abord d'une violation des art. 266o, 718a et 933 CO. Ils font valoir que les avis de r�siliation ont �t� sign�s par deux repr�sentants dont la signature ne pouvait valablement engager la R�gie W.________ SA, puisque chacun d'eux ne pouvait signer qu'avec un administrateur d�l�gu�. A d�faut d'avoir respect� les exigences de forme qualifi�es de l'art. 266o CO, les cong�s notifi�s le 22 juin 2007 seraient nuls. Et pour avoir �cart� l'application de l'art. 933 CO, qui fait b�n�ficier les restrictions inscrites au registre du commerce de l'effet positif, la cour cantonale aurait transgress� le droit f�d�ral.
2.1 A teneur de l'art. 266l CO, le cong� des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit �tre donn� par �crit (al. 1); le bailleur doit donner le cong� en utilisant une formule agr��e par le canton et qui indique au locataire la mani�re dont il doit proc�der s'il entend contester le cong� ou demander la prolongation du bail. Le cong� qui ne satisfait pas � ces exigences est nul (art. 266o CO).
En l'esp�ce, les intim�s ont r�sili� le bail de l'appartement et celui relatif � la place de parc par des avis officiels sign�s (art. 14 al. 1 CO), envoy�s s�par�ment � chacun des recourants. Ces derniers ne pr�tendent pas que ces formules officielles ne contenaient pas les mentions requises par l'art. 9 al. 1 OBLF. Les cong�s notifi�s le 22 juin 2007 sont donc conformes aux r�quisits de l'art. 266l CO, de sorte que leur nullit� ne saurait �tre constat�e en application de l'art. 266o CO. Ce pan du grief est sans consistance.
2.2 Les recourants ne peuvent pas disconvenir que la R�gie W.________ SA ait r�sili� les baux en tant que repr�sentante directe des intim�s (qui sont devenus les bailleurs � la suite de l'acquisition de l'immeuble, cf. art. 261 al. 1 CO). Le rapport de repr�sentation r�sultait en effet clairement des lettres qui accompagnaient les formulaires de cong� adress�s aux locataires.
Les recourants ne nient pas davantage que la g�rance en charge de l'immeuble dispos�t des pouvoirs l'autorisant � communiquer aux locataires ces d�clarations unilat�rales de volont� des bailleurs.
Mais ils soutiennent que les signataires des formules officielles de cong� et des lettres les accompagnant ne pouvaient pas valablement repr�senter la g�rance pr�cit�e, qui est constitu�e en soci�t� anonyme.
2.2.1 Selon l'art. 718 al. 1 in initio CO, le conseil d'administration repr�sente la soci�t� anonyme � l'�gard des tiers. Le conseil d'administration peut d�l�guer le pouvoir de repr�sentation � un ou plusieurs de ses membres (d�l�gu�s) ou � des tiers (directeurs) (art. 718 al. 2 CO).
A l'instar du nom, du domicile et de la nationalit� des membres du conseil d'administration et des personnes autoris�es � repr�senter la soci�t� (cf. art. 641 ch. 9 CO), doit �tre inscrit au registre du commerce le mode de repr�sentation de la soci�t� (art. 641 ch. 8 CO), soit le mode de signature pr�vu.
D'apr�s la jurisprudence, les clauses statutaires qui pr�voient une combinaison de signatures collectives au sens de l'art. 718a al. 2 CO doivent �tre inscrites au registre du commerce (ATF 121 III 368 consid. 3 et 4). La norme pr�cit�e permet ainsi d'opposer au tiers, par l'effet de publicit� positif des inscriptions audit registre (cf. art. 933 al. 1 CO), une restriction du pouvoir de repr�sentation de la soci�t� � l'exemple de la combinaison de signatures, laquelle peut pr�voir que certaines personnes d�termin�es doivent signer avec d'autres personnes pr�cis�ment identifi�es, que ce soit par leur nom ou leur fonction (ROLF WATTER, Basler Kommentar, Obligationenrecht II, 3e �d. 2008, n� 20 ad art. 718a CO; PETER/CAVADINI, Commentaire romand, Code des obligations II, n� 23 ad art. 718a CO).
En l'esp�ce, il a �t� retenu (art. 105 al. 1 LTF) que les deux signataires des formules officielles de cong� et des lettres les accompagnant, adress�es par la R�gie W.________ SA � chacun des recourants, ne pouvaient obliger cette soci�t�, selon les inscriptions figurant au registre du commerce, que si leurs signatures �taient combin�es avec celle d'un administrateur d�l�gu�. Or aucun administrateur de la r�gie n'a appos� sa signature � c�t� de celle du directeur et du fond� de pouvoir qui ont sign� lesdites �critures.
2.2.2 En dehors du syst�me de repr�sentation mis en place par l'art. 718 CO, une soci�t� anonyme peut parfaitement se faire repr�senter selon le m�canisme d�coulant des art. 32 ss CO, c'est-�-dire en autorisant un repr�sentant (personne physique ou personne morale) � effectuer un acte juridique avec un tiers, lequel produit effet directement en faveur de la soci�t� de capitaux (Peter Forstmoser et Al., Schweizerisches Aktienrecht, 1996, � 30, ch. 88 � 90, p. 347/348; Rolf Ditesheim, La repr�sentation de la soci�t� anonyme, th�se Lausanne 2001, p. 81).
Lorsqu'un repr�sentant a la volont� d'agir au nom d'autrui, les droits et obligations d�rivant de l'acte accompli passent directement au repr�sent� dans trois cas de figure: premi�rement si le repr�sentant disposait des pouvoirs suffisants � cet effet en vertu du droit public, de la loi ou de la volont� du repr�sent�; deuxi�mement si le repr�sent� ratifie l'acte accompli en son nom (art. 38 CO); troisi�mement si le tiers de bonne foi pouvait se fier aux pouvoirs qui lui avaient �t� communiqu�s, m�me tacitement (art. 33 al. 3, 34 al. 3 et 37 CO) ( ATF 131 III 511 consid. 3.1 p. 517).
Dans le cas pr�sent, il ne fait nul doute que les signataires des formules de cong� et des lettres d'accompagnement ont manifest� express�ment leur volont� d'agir au nom de la R�gie W.________ SA (cf. art. 32 al. 2 CO), du moment qu'ils ont appos� leurs signatures imm�diatement en dessous de cette raison sociale, dactylographi�e en caract�res majuscules.
Et il n'y a aucun indice que le conseil d'administration de la r�gie n'ait pas octroy� au directeur et au fond� de pouvoir, signataires des deux actes susindiqu�s, les pouvoirs suffisants pour la repr�senter envers des locataires des immeubles dont elle a la gestion, singuli�rement pour communiquer aux locataires la r�siliation de leur bail.
De toute mani�re, la repr�sent�e (i.e. la r�gie) a ratifi� explicitement (cf. art. 38 CO) les actes accomplis en son nom par les deux signataires qui ne pouvaient l'obliger ensemble (cf. � propos d'une telle ratification: arr�t 4C.136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 2.2.2.2.2, non publi� in ATF 130 III 633; ATF 128 III 129 consid. 2b p. 136). Les recourants ayant demand� � la r�gie de motiver le cong� du 22 juin 2007 se rapportant � l'appartement, celle-ci leur a r�pondu sans d�tour, par lettre du 25 juillet 2007, que les bailleurs avaient le d�sir de r�cup�rer ce logement.
L'ensemble du moyen doit �tre rejet�.
3.1 Les recourants reprochent ensuite � l'autorit� cantonale d'avoir enfreint leur droit � la preuve r�sultant de l'art. 8 CC, en refusant la comparution des parties et l'ouverture d'enqu�tes sur les all�gations selon lesquelles les premiers avaient la ferme intention de r�int�grer un jour l'appartement dont ils �taient titulaires du bail, alors que les intim�s cherchaient en r�alit� � le relouer � un loyer abusif.
3.2 Il a �t� constat� en fait - de mani�re � lier le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que les cong�s et de l'appartement et de la place de stationnement ont �t� donn�s pour les �ch�ances contractuelles, dans le respect des d�lais de pr�avis convenus.
Le propri�taire d'un immeuble peut en principe d�cider librement, dans les limites de la loi, de l'usage de son bien (art. 641 al. 1 CC). S'il choisit de conclure un contrat de bail (art. 253 CO), son droit n'est limit� que par les engagements contractuels qu'il a pris. Il ne peut d'ailleurs se lier contractuellement pour l'�ternit� (art. 27 al. 2 CC; ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193 et les arr�ts cit�s).
En l'esp�ce, il a �t� convenu que le bail de l'appartement prendrait fin � l'issue d'une p�riode quinquennale d�butant le 1er ao�t 2003, sauf renouvellement tacite par la suite d'ann�e en ann�e, et que celui de de la place de parc serait reconduit tacitement d'ann�e en ann�e, sauf cong� donn� trois mois avant l'�ch�ance. Ainsi, chaque partie - le bailleur comme le locataire - �tait libre, par sa seule manifestation de volont�, d'emp�cher la conclusion tacite de nouveaux contrats pour les p�riodes subs�quentes. Chaque cocontractant n'est tenu que pour la p�riode convenue et reste parfaitement libre de ne pas conclure un nouveau bail pour la p�riode suivante. Cette facult� rel�ve de la libert� contractuelle, laquelle comporte notamment la libert� de mettre fin � une relation contractuelle � l'�ch�ance accept�e par les parties contractantes, celle de ne pas conclure un nouveau contrat et celle de choisir son cocontractant (arr�t 4A_631/2010 du 4 f�vrier 2011 consid. 2.3; Pierre Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., 1997, p. 97).
La question de savoir si le locataire a l'intention de r�int�grer � l'avenir les locaux lou�s n'est pertinente que si le bailleur donne un cong� extraordinaire parce que le locataire abuse de son droit de sous-louer (cf. arr�t 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid 2.2). On ne se trouve nullement dans ce cas de figure puisque la r�siliation litigieuse est une r�siliation ordinaire.
Les recourants feignent encore d'ignorer que le cong� donn� pour un motif d'ordre �conomique se concilie, en r�gle g�n�rale, avec les r�gles de la bonne foi (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192), tel celui signifi� par le bailleur afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev�, mais n�anmoins compatible avec l'art. 269 CO qui r�prime les loyers abusifs (ATF 136 III 190 ibidem; 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110). Or les recourants ne donnent pas le plus petit indice que les intim�s chercheraient � retirer de l'appartement un rendement abusif.
Il suit de l� que la cour cantonale pouvait se dispenser d'ordonner des probatoires sur des faits d�nu�s de toute pertinence pour r�soudre le litige.
Les recourants invoquent enfin l'arbitraire en reprenant le grief dont il a �t� fait justice ci-dessus. Le d�bat est cependant clos � cet �gard.
Ils se pr�valent aussi, en passant, d'une violation de leur droit d'�tre entendus et d'une entorse � l'art. 271 al. 1 CO. Faute de motivation conforme aux exigences de l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, cette part de la critique est irrecevable.
En d�finitive, le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�. Les frais judiciaires doivent �tre mis solidairement � la charge des recourants, lesquels verseront solidairement aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� � titre de d�pens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Les recourants verseront solidairement aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.