Source: https://it.scribd.com/document/148533635/Dire-fare-abitare
Timestamp: 2019-12-14 15:47:23+00:00
Document Index: 82265824

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 9', 'art. 1576', 'art.5', 'art.20', 'art.20', 'art. 11']

La guida sull'autonomia abitativa dei giovani: informazioni su affitto e acquisto di un immobile oltre ad una serie di consigli e suggerimenti utili per fare la scelta più azzeccata
SalvaSalva Dire, fare, abitare per dopo
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SERVIZIO INFORMAGIOVANI Corso Garibaldi 111 - 60100 Ancona Telefono 071 54954 informagiovani@coopres.it COMUNE DI ANCONA Servizio Politiche Giovanili Via Fanti 9 - 60100 Ancona Tel. 071 2222453 - 457 marco.brutti@comune.ancona.it
Presentazione .................................3 Tra manifesti e bamboccioni .............4
ACQUISTO..............................11 LOCAZIONE ...........................45
Dieci buone regole per il risparmio energetico nella casa......................80 Indirizzi e numeri utili ....................82
Questa guida vuole rappresentare un piccolo contributo allo sviluppo di quella che vogliamo definire una nuova cultura dellabitare da parte dei giovani cittadini. Siamo pienamente coscienti che i giovani, anche e soprattutto quelli della nostra citt, siano molto lontani dalle facili rappresentazioni che, per ignoranza se non malafede, tendono a semplificazioni intollerabili. Queste rappresentazioni quasi caricaturali che, per intenderci, sono sintetizzate nella infelice espressione di bamboccioni, non tengono invece conto della complessit e della ricchezza che gli stessi giovani possiedono in grande abbondanza. Il punto, perci, non tanto quello di prendere atto della maggiore o minore capacit di attivazione delle proprie risorse da parte dei giovani, ma semmai come offrire sufficienti sostegni a tale capacit. In questo senso lAmministrazione Comunale pienamente impegnata su vari versanti tra i quali, uno dei prioritari, rappresentato dal tema dellautonomia abitativa, intesa come attivazione di percorsi di facilitazione alla ricerca di una casa; questa guida si inserisce quindi allinterno di un complessivo quadro di iniziative a favore dei giovani cittadini, anche quelli che vengono a risiedere nella nostra citt soltanto per un periodo di tempo. Al di l del piano meramente assistenziale, che non specifica competenza di un Assessorato alle Politiche Giovanili, uno strumento come questo vuole agevolare il duro lavoro della ricerca di una casa e speriamo che, anche grazie ad una grafica leggera, il compito di non essere troppo leziosi, ma semmai utili e concisi, ci sia riuscito. Non pu mancare da parte mia un sentito ringraziamento agli operatori dellInformagiovani che hanno curato la stesura della guida e che sono ormai da ritenersi a tutti gli effetti esperti del settore: a loro potete rivolgervi per qualsiasi richiesta di chiarimento o informazioni, potete contare su di loro.
Finito di stampare: Giugno 2010 su carta uso mano Tauro
Questa guida stata realizzaata nellambito della: Sperimentazione dei Piani Locali Giovani, promossi e sostenuti dal Dipartimento della Giovent Presidenza del Consiglio dei Ministri, in collaborazione con l'Anci Associazione Nazionale Comuni Italiani e la Rete Iter
La redazione della guida stata curata da: Ketti Marini e Claudia Picciafuoco
Progetto grafico e stampa: Tecnoprint srl - Ancona www.tecnoprint.it
Franco Brasili
Tra manifesti e
Manifesto del Coabitare: una piccola intuizione, una qualche inconscia evocazione di storici spettri, caccia alle streghe e appelli alle nuove idee - vero Marx? -, un misto di curiosit e desiderio e questo titolo-frase hanno avviato per noi un piccolo cabotaggio alla ricerca di nuovi stili di orientamento per i giovani. Essere infatti servizio, a disposizione di una comunit, significa per noi prima di tutto ricerca e quindi accogliere, incontrare, comunicare, scoprire, esplorare. In una parola, essere aperti. Cos quando si trattato di dare corpo alle belle intenzioni del Piano Locale Giovani del Comune di Ancona Piano che?..., direte voi: con calma speriamo di darvene il (buon) senso e di fare anche un po di strada insieme dentro abbiamo avviato contatti e a seguire realizzato osservazioni dirette in merito a qualche esperienza gi avviata sul tema casa e in particolare sullo specifico dei giovani. E cos venuto rotolando un piccolo sapere di norme, proposte, progetti; e cos ci siamo autoformati, come servizio, per essere un poco allaltezza; e cos, ad esempio,
si visto girare a lotti il Gazebotour per le piazze e le spiagge di Ancona. E cos ancora venuto quel piccolo esperimento di lavoro di comunit tradotto in soldoni vuol dire la fatica e la bellezza dellagire e dellarrivare insieme a definire problemi e obiettivi in un qualsiasi intervento di tipo collettivo, sociale o cittadino che dir si voglia , dicevamo lavoro di comunit, che stato ed ancora, essendo pienamente in corso, il processo di promulgazione del bando partecipato comunale Da cosa nasce casa. Concorso di idee innovative per lautonomia abitativa dei giovani. Il concorso nato dallesigenza duplice di stimolare la partecipazione dei giovani sul tema dellautonomia abitativa da un lato e di restituire, con unazione diretta, risorse al pubblico giovanile. Ci sembra infatti che ci sia bisogno di una nuova cultura dellabitare che possa esprimere, al di l delle modalit e opportunit di accesso, un modo diverso di abitare e un modo nuovo di pensare labitare, come un qualcosa cio che possa generare appartenenza e identit per i giovani e non circoscriversi soltanto a qualcosa di materialmente necessario in concessione dal mondo degli adulti. Appartenenza e identit: non vogliamo spargere a vuoto paroloni ma ci sembra che questo possa essere
lorizzonte di sfondo verso cui volgersi e non a caso una parola chiave di questa pubblicazione ma anche dellinsieme di iniziative cui abbiamo accennato RICERCA. Un sito cult che internet regala negli ultimi mesi, specie dopo un articolo uscito sulle pagine di Repubblica, The longest way home e racconta lavventura di Dave, personaggio sfumato tra realt e virtualit - il confine tra i due poli sembra sempre pi labile e indefinibile ma la casa di certo oggetto che sta ben l, ai nostri occhi, saldo, solido e imperituro. Molti credono che la casa sia uno stato mentale, non un luogo. Io non sono d'accordo - scrive sul sito Perch? Non avere la sicurezza di una casa - ovvero nessuna famiglia e nessuna residenza - significa essere veramente soli. Non avere niente al quale aggrapparsi. Nasce da questi pensieri l'avventura di Dave. Stanco della propria vita, oppresso da un contesto familiare non in linea con le sue aspirazioni, questo giovane 33enne - su di lui non ci sono altre informazioni biografiche parte quattro anni fa dal Portogallo alla ricerca della casa ideale. Il sito e il diario arrivano dopo, su consiglio dei tanti viaggiatori che incontra sul percorso che lo invitano a condividere le sue rotte, le sue scoperte e, perch no, anche i suoi giudizi sui luoghi visitati.
Tra manifesti.......... e bamboccioni
Nel suo lungo viaggio verso casa Dave attraversa l'Europa, l'Africa e l'Asia e la straordinaria esperienza diventa un diario di viaggio online ricco di immagini, racconti e video. Ogni paese per Dave un banco di prova verso la ricerca del luogo perfetto e i mesi trascorsi si trasformano in una sorta di guida per chi in fuga dalla propria vita. Non vogliamo arrivare a tanto. Ritorniamo quindi con i piedi a terra e, in questo caso, al luogo di partenza. Ma Dave e la sua scia di realt-virtualit ci lasciano questo senso del cercare come dimensione di realizzazione e di desiderio, di attesa e, perch no di sogno. In fondo anche un po questo che vorremmo alimentare: contemperare lasciutto e primario bisogno materiale (i bisogni ineludibili di sopravvivenza, li classificava Maaslow, in questo caso di un riparo) con una spinta alla novit e al cambiamento (di mentalit e di cultura, si diceva prima). Alla ricerca, dunque! Andare a vivere da soli o in coppia, cambiare citt per lavoro o per motivi di studio, sono le situazioni, in genere transitorie, che motivano la ricerca di una casa. Il mercato immobiliare in Italia, complici gli affitti spesso troppo alti specie nelle grandi citt, caratterizzato infatti dalla casa di propriet: sono pi dell80% che possiedono la casa dove abitano. In questi anni per lofferta diventata pi ampia, in molti hanno investito nel mattone, considerandolo, non a torto, pi sicuro di fondi e obbligazioni e questo ha portato a un maggior numero di case disponibili. Circoscrivere la ricerca: questo il primo banale ma sano consiglio da applicare. Non vale solo per la casa: di fatto una regola di vita. Individuare il punto di partenza per attivare il processo, come il sasso che gettato in un punto specifico dellacqua possa attivare cerchi concentrici via via a crescere. Il costo di un affitto o dellimmobile pu sembrare dacchito il criterio preferenziale di scelta, ma un altro potrebbe essere invece il valore strategico del luogo: vicinanza al luogo di lavoro o di studio e/o presenza di servizi collettivi e/o presenza di spazi di vivibilit e/o presenza di servizi commerciali. Ciascuno di questi criteri pu arrecare un valore aggiunto, anche economico ma non solo, che pu effettivamente valere di pi. Poi si inizia a girare. Ad esempio alla ricerca dei cartelli vendesi o affittasi, modalit senzaltro antica e probabilmente la pi in auge perch consente di risparmiare la commissione spettante allagenzia immobiliare - ma si pu aggiungere anche la pi faticosa e dispendiosa in termini di tempo. Consente anche di esplorare il quartiere dove sorge limmobile che andrebbe osservato attentamente, per scoprirne pregi e difetti, in tutti i giorni della settimana e a differenti orari. Unaltra modalit di autonomia diciamo diretta quella di visitare i cantieri di nuove costruzioni per saggiare le quotazioni del nuovo e parametrarle con i prezzi dellusato. Passando ad un altro stile di ricerca ci pu indirizzare verso testate principalmente locali e territoriali di annunci immobiliari che sono ormai diffuse ovunque (per esempio ad Ancona c il settimanale Il mercatino e che tra laltro potrete trovare puntualmente e in consultazione gratuita nel nostro Informagiovani), anche in forma di distribuzione gratuita e domiciliare (riferendoci sempre ad Ancona ci sono: Piazza Giornale, settimanale; Solo case, mensile; Trova casa facile, settimanale; Tutto shopping casa, mensile, e anche queste trovate in distribuzione allIG). Internet, manco a dirlo, pu essere un ulteriore bacino di fonti, informazioni e contatti, con siti, portali e motori di ricerca ben rodati anche su questa tematica e che divulgano le caratteristiche di base: zona, prezzo, numero dei locali. vero che la maggior parte dei siti contengono annunci di agenzie immobiliari, ma possono comunque rivelarsi utili per farsi una idea del mercato senza spendere tempo in sopralluoghi e somme esorbitanti in telefonate. Oppure scatta la mediazione ovverossia la galassia delle agenzie immobiliari. Stando alle statistiche in realt poco pi di un terzo delle compravendite di case in Italia avviene con il supporto di unagenzia immobiliare (ma nelle grandi citt ad esempio si supera il 50%). Va precisato: chi di fatto determina il dilemma agenzia s/agenzia no il venditore; infatti se questi affida il mandato di vendita a una o pi agenzie immobiliari il potenziale acquirente non potr scavalcare lintermediario e quindi dovr pagare la commissione ad esso spettante. Il professionista potr essere scavalcato e quindi lacquirente non dovr pagare la commissione solo nel caso in cui il mediatore stia operando con incarico senza esclusiva e lacquirente riesca a venire in contatto con il venditore in modo autonomo. La stessa cosa si pu applicare anche in caso di affitti, con la differenza che si agisce in un contesto di proporzioni economiche diverse. In ogni caso quando ci si mette alla ricerca di un casa conviene sempre fare un giro per le agenzie presenti nel quartiere di proprio interesse, in modo da avere un ampio ventaglio di offerte, facendo presenti le proprie esigenze di taglio di abitazione, tempi e naturalmente di disponibi-
lit di spesa. Quando lagente ritiene di aver trovato il prodotto pi adatto contatter il potenziale acquirente o affittuario per fargli visitare lappartamento senza, per, alcun impegno per questultimo. Due parole sul mediatore. figura con obbligo di iscrizione al Ruolo provinciale dei mediatori tenuto dalle Camere di Commercio e deve essere iscritta al ruolo anche lagenzia di cui il titolare o per la quale lavora. In base ad un principio sancito dal Codice Civile lagente immobiliare un mediatore e quindi deve fare gli interessi di entrambe le parti. Ragion per cui sar pagato da entrambe le parti. Lesperienza ci dice per che, pur di ottenere lincarico a vendere, labile mediatore pi incline a sfavorire, se cos si pu dire, il compratore piuttosto che il venditore. Diverso il caso dellagente rappresentante vero e proprio, il quale, invece, agisce in nome e per conto di una sola parte (es. il costruttore) e per questo motivo pagato esclusivamente da chi gli ha affidato il mandato. Tale figura prende il nome, infatti, di mandatario. Ci sono doveri deontologici del mediatore che possono sintetizzarsi nel tenere un comportamento diligente e nellinformare dettagliatamente lacquirente o affittuario sullo stato di fatto e di diritto dellimmobile, fatta salva, naturalmente la buona fede. Un professionista serio pu riconoscersi nel seguente:
IDENTIKIT DEL BUON AGENTE IMMOBILIARE
1.Sul biglietto da visita ha stampato il numero di iscrizione al ruolo degli agenti immobiliari presso la Camera di Commercio; 2.Anche la societ per la quale lavora iscritta; 3.Precisa subito se opera su mandato del venditore, quindi che non chieder la provvigione anche allacquirente; 4.Fin dal primo incontro comunica se agisce su incarico esclusivo o non ha lesclusiva della vendita; 5.Precisa lammontare della sua provvigione e quando va pagata; 6.Non chiede denaro n anticipi sulla provvigione per far visitare lappartamento; 7.Si mostra interessato alle vostre esigenze e, nel caso lo vogliate, si dice pronto a segnalarvi altri immobili di quel tipo; 8. assicurato contro i rischi professionali e propone la polizza che tutela gli anticipi versati dallacquirente; 9. iscritto a unassociazione di categoria e ha accettato il codice deontologico. Al termine di questo breve prologo ci sembra dobbligo esplicitare me-
glio i compiti e i contenuti di questa pubblicazione e anche scusate linclinazione un po autoreferenziale ma connessa alla nostra idea di servizio pubblico come soggetto attivo nel territorio lo specifico ruolo e offerta del nostro Informagiovani. Attraverso il Progetto Piano Locale Giovani, infatti, l'Informagiovani di Ancona ha iniziato a realizzare alcune attivit per promuovere l'autonomia abitativa dei giovani, individuata come punto strategico e centrale per una politica che sia realmente dei giovani e che offra accesso a tutte le opportunit. Dopo una prima fase di studio e progettazione degli interventi, il nostro servizio si auto formato sui seguenti temi: Locazione Acquisto Il Fisco e la Casa Agevolazioni fiscali Servizi del Comune di Ancona rispetto ai quali ora puoi trovare informazioni su leggi, contatti, attori coinvolti, consigli utili e libri-guida. L'Informagiovani organizza pure Laboratori di informazione e orientamento sull'Autonomia Abitativa. A tal proposito sono disponibili slides dedicate alla Ricerca attiva della casa, realizzate come dispensa informativa ad hoc. Inoltre se cerchi o offri casa puoi mettere un annuncio sulla nostra bacheca, il servizio gratuito e l'inserzione resta valida per tre settima-
ne. Per quanto riguarda questa pubblicazione essa si compone, oltre che di questo breve prologo, di due capitoli centrali: uno che riguarda lacquisto e uno che riguarda la locazione. un tentativo di offrire un appoggio per navigare nei mari non sempre tranquilli della ricerca di un immobile, sia essa per un affitto che per un acquisto, per orientarsi e vivere da protagonisti ( un po questo il segreto banale dello star bene, in qualunque contesto) un processo cos importante come quello dellabitare, che certamente una dimensione identitaria forte per tutti e specie per un giovane. Dalla ricerca al contratto alle piccole astuzie ed accortezze, per passare attraverso i lacci e lacciuoli dei grovigli tecnici e normativi, che sono un po il cuore di questo volumetto non una lettura esaltante come un romanzo, ammettiamolo pure, ma educante certo s e poi si pu scorrere sempre con un po di fantasiamagari applicando e adeguando questa breve massima di Marcel Proust: OGNI LETTORE, QUANDO LEGGE, LEGGE SE STESSO. L'OPERA DELLO SCRITTORE SOLTANTO UNA SPECIE DI STRUMENTO OTTICO CHE EGLI OFFRE AL LETTORE PER PERMETTERGLI DI DISCERNERE QUELLO CHE, SENZA LIBRO, NON AVREBBE FORSE VISTO IN SE STESSO. (DA IL TEMPO RITROVATO)
Guida abitativa
1. UN PERCORSO AD OSTACOLI ................................................12 Imparare a trattare ..........................................................................12 Il passo decisivo................................................................................13 Il compromesso...................................................................................14 Il rogito .........................................................................................................16 UN ACQUISTO PARTICOLARE: LA CASA IN COSTRUZIONE .....................................................19 Lassegnazione da cooperative ........................................22 Edilizia convenzionata ...............................................................23 ALLA RICERCA DEI CAPITALI: IL MUTUO .................24 Le caratteristiche generali delloperazione .......24 Lerogazione ...........................................................................................24 La remunerazione .............................................................................28 Il rimborso .................................................................................................29 Termini con cui familiarizzare e piccoli consigli .....32 AGEVOLAZIONI FISCALI ACQUISTO PRIMA CASA .............................................................34 Riduzione delle imposte da pagare .............................35 Non tassabilit della plusvalenza .................................37 Non tassabilit della rendita catastale ...................38 Definizione IRPEF..............................................................................38 ICI (imposta comunale sugli immobili) ...................39 Varie ed eventuali ............................................................................39 OPPORTUNIT PER LACQUSTO .........................................41 Buoni casa ................................................................................................41 Fondo di garanzia per i mutui prima casa ................41 CONSIGLI UTILI.....................................................................................42
BIBLIOGRAFIA .....................................................................................................43
Primo obiettivo, molto immediato: verificare le possibilit di ridurre le richieste del venditore. In genere il venditore si aspetta la richiesta di una riduzione del prezzo di vendita del 5-8% e ne ha gi tenuto conto fissando un prezzo pi alto. Se la trattativa passa tramite agenzia immobiliare, lintermediario non avr problemi a riferire al proprietario le intenzioni del potenziale acquirente, perch pi in fretta riuscir a concludere laffare - e quindi a vendere limmobile - prima incasser la provvigione a lui spettante.
1. UN PERCORSO AD OSTACOLI
I sogni son desideri di felicit, cantava Cenerentola, ma certo costano un po o anche un bel po di faticae non solo quella. Arrivare ad acquistare una casa appunto un sogno ed una grande emozione ma il percorso per realizzarli pu rivelarsi tortuoso e pieno di complicazioni. ROGITO anzitutto chiamato il momento e latto culminante, quello in cui, come si dice, la carta canta. Giungere ad un qualunque rogito presuppone una prima banale ma fondamentale riflessione: quella di tipo economico e finanziario. Di quanto dispongo? Ce la posso fare? Su cosa posso contare? E via discorrendo... Un primo consiglio: per mettersi in pista e trovare una casa occorre poter contare su una somma in contanti pari almeno al 25-30% del prezzo dellimmobile da comperare. Al di sotto di questa cifra sarebbe meglio aspettare perch la maggior parte delle banche non finanzia pi dell80% del valore dacquisto dellimmobile e in alcuni casi vengono posti limiti anche per limporto massimo erogabile (variabile tra 130mila e 250mila euro). Naturalmente chi gi proprietario di un immobile parte avvantaggiato, perch oltre ai risparmi accumulati, pu mettere sul piatto della bilancia il valore o la vendita della vecchia casa. Sono chiare le possibilit economiche? Sei consapevole delle tue risorse? Bene, a questo punto si pu passare alla ricercache noi invece in questo capitolo saltiamo perch labbiamo gi trattata nellintroduzione.
Dopo dubbi e tiramolla vari, arriva un passo di svolta, quella che nel campo dellorientamento potrebbe essere definita una cesura, ci che segna un prima e un dopo (ce ne saranno poi anche altre): la proposta irrevocabile dacquisto, con la quale il potenziale acquirente si impegna a comperare limmobile stabilendone prezzo, modalit e termini di pagamento. Sia chiaro: la proposta impegna solo lacquirente, perch il venditore libero di rifiutarla, ma, se laccetta (entro un termine in genere di 5-7 giorni lavorativi), lacquirente obbligato a rispettarla. La proposta pu essere fatta valere o per telegramma o per lettera raccomandata con A/R oppure con raccomandata a mano (facendosi, per, firmare la copia per ricevuta). Se c il tramite dellagenzia, la proposta viene in genere consegnata allintermediario ma bene precisare che in questa fase non c bisogno di versare alcun acconto allagente ( prassi ormai abituale invece che lo chieda). Il documento pu essere scritto in modo molto semplice, perfino redatto a mano, e deve contenere: le generalit del venditore e dellacquirente lindirizzo, la descrizione e il prezzo della casa il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta
Imparare a trattare
Una volta assaporati i piaceri e le fatiche della ricerca e soprattutto individuato loggetto del desiderio il momento di passare alle proposte concrete.
sullimmobile dopo la trascrizione. Nel caso poi in cui un operatore disonesto rediga due preliminari di vendita per lo stesso bene, ne diventa proprietario chi lo registra per primo, anche se il suo contratto ha una data di stipula posteriore rispetto agli altri. Insomma la trascrizione ha un peso rilevante. A fronte di ci lo svantaggio principale dato dallaggravio dei costi: si parte con 336 euro a fondo perduto per limposta di registro e quella ipotecaria; prevista poi unaliquota del 3% sugli acconti di prezzo gi versati (ma se si acquista da un privato o da una impresa non costruttrice queste spese possono essere detratte; se, invece, si acquista in regime di IVA le imposte non sono recuperabili); a tutte queste spese vanno aggiunti anche il costo dei bolli e la parcella del notaio. Al momento della firma del contratto preliminare di norma viene versato al venditore un acconto pari al 30% del prezzo pattuito; inoltre tale firma determina - sentenza della Cassazione, quindi non ci si pu girare attorno - il diritto del mediatore al pagamento della provvigione. Ecco in sintesi i punti fondamentali della scrittura: 1. precisa descrizione del bene, accessori, pertinenze; 2. esatta individuazione del proprietario/venditore e dellacquirente; 3. obbligazioni della parte venditrice e della parte acquirente; 4. prezzo della (futura) vendita e modalit di pagamento; eventuali acconti e caparre; 5. condizioni della compravendita e garanzie; 6. indicazione del titolo di provenienza; 7. indicazione della presenza di eventuali gravami, vincoli, diritti di terzi e relativi patti; 8. decorrenza del possesso del bene; 9. termine per la conclusione del definitivo e designazione del notaio; 10.richiesta delle agevolazioni per la prima casa (specie se latto soggetto ad IVA); 11.luogo e data e sottoscrizione personale del promettente venditore e del promissorio acquirente.
i tempi dei pagamenti la data del futuro rogito. Vi si aggiunge inoltre una clausola importante: la proposta subordinata alla osservazione e verifica delle specifiche caratteristiche dellimmobile che, in questa fase, non ancora stato possibile effettuare in modo accurato.
Detto anche preliminare di vendita, il compromesso lultimo atto prima del rogito. Di fatto un patto, pi o meno donore (fate voi e soprattutto attenti alle forme): le parti si impegnano reciprocamente (senza possibilit di tirarsi indietro) luna a comperare e laltra a vendere e insieme stabiliscono le condizioni delloperazione. Gli effetti traslativi si producono solo a seguito della conclusione del contratto definitivo. dobbligo la scrittura del documento. La sua redazione pu essere frutto direttamente delle parti in causa oppure realizzato con lintervento dellagente immobiliare o ancora di un notaio; questultima la via pi sicura ma anche pi onerosa. Redigendo il compromesso con atto pubblico o attraverso scrittura privata con autentica delle firme da parte del notaio diventa obbligatoria la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. La trascrizione consente per vantaggi di non poco conto, soprattutto in caso di problemi legati a fallimenti del venditore o altre situazioni impreviste. Essa infatti blinda il compromesso, lo rende, come si dice, opponibile a terzi e quindi garantisce allacquirente una sorta di pole position come creditore per recuperare qualcosa in pi rispetto ad altri (ad esempio ai cosiddetti creditori chirografari, termine tecnico per indicare coloro che non possono vantare una causa di preferenza nel soddisfacimento dei loro diritti sui beni dei debitori). Inoltre il compromesso trascritto prevale anche sulle ipoteche accese
La scelta del notaio spetta allacquirente. Consiglio scontato o banale: farsi fare pi preventivi e scegliere il pi conveniente. Il lavoro del notaio non finisce con la firma del rogito. Deve infatti provvedere a: anzitutto la trascrizione del rogito presso la Conservatoria dei registri immobiliari, con annesse imposte da versare (ipotecarie e catastali). Avvertenza: poich il passaggio di propriet avviene solo con la trascrizione bene sollecitare il notaio a velocizzare il tutto, specie quando sia stato sottoscritto un mutuo; la registrazione dellatto presso lAgenzie delle Entrate, dove il notaio versa le imposte di registro (o IVA) a lui consegnate dalla parte acquirente; la voltura presso il catasto competente rispetto allubicazione dellimmobile e versamento delle relative imposte. Consiste nella trascrizione nei registri catastali del passaggio di propriet di un immobile. Per chiarire meglio: la voltura non attribuisce la propriet ma solo elemento presuntivo di essa, ma fondamentale dal punto di vista fiscale, in quanto sposta le tassazioni sullimmobile in questione da un soggetto ad un altro. Completata la pratica e ottenuti gli estremi degli adempimenti da parte degli uffici pubblici, si pu richiedere al notaio la copia conforme (e non loriginale perch, quando costituito da atto pubblico, non pu essere rilasciato alle parti) dellatto di compravendita, la quale ha lo stesso valore delloriginale. E la parcella? Beh sappiate che pi alto il valore della casa acquistata pi sar alto il costo del buon notaio. Il compenso complessivo comunque prevede: un costo base legato appunto al tipo di atto e al suo valore economico; una voce di costo che riguarda lattivit professionale (ad esempio, le visure) e le pratiche legate al completamento dellatto;
latto di compravendita vero e proprio e quindi il passo finale. Segna, di regola, il definitivo passaggio della propriet (o di altro diritto) sul bene e fa sorgere lobbligo di pagare il prezzo da parte dellacquirente. Latto deve essere redatto in forma scritta (atto pubblico o scrittura privata) ed necessario che sia autenticato. Pertanto il passaggio pi seguito quello presso il notaio, che non solo autentica le firme ma redige latto stesso e quindi ne risponde anche del contenuto. Il suo obbligo principale raccogliere le dichiarazioni delle parti e inserirle nel documento finale (es. dichiarazioni circa la regolarit urbanistico-edilizia del bene), dopo aver informato ed eventualmente ammonito i contraenti circa le conseguenze di dichiarazioni mendaci o reticenti. Il notaio deve poi effettuare i controlli sullesistenza di ipoteche, di altri vincoli o irregolarit edilizie in relazione alle risultanze del catasto e dei registri immobiliari. Non rientrano, invece, tra i suoi compiti i controlli presso uffici diversi e sul luogo dellimmobile. Altri documenti obbligatori allo stato attuale e da allegare sono: dichiarazione di conformit degli impianti alle norme sulla sicurezza (ai sensi della legge 37/2008) rilasciata da tecnici abilitati; dichiarazione sostitutiva di atto notorio dove si dichiari, in base al decreto legge 223/2006: esatto importo pattuito con il venditore (anche se negli scambi tra privati le imposte sono pagate in base al solo valore catastale rivalutato dellimmobile); modalit di pagamento con gli estremi di assegni o bonifici bancari; la norma si applica anche ai versamenti a titolo di acconto o caparra confirmatoria. Se nella trattativa intervenuto un mediatore bisogna indicarne identit, codice fiscale o partita IVA, numero di iscrizione al ruolo, ammontare della spesa sostenuta e modalit di pagamento.
2. ACQUISTO PARTICOLARE: LA CASA IN COSTRUZIONE
Un discorso a parte merita lacquisto di un immobile ancora in costruzione e direttamente dallimprenditore o cooperativa edilizia che sia. Conviene? Non conviene? Vediamo. Ci sono intanto due vantaggi significativi: 1 - la possibilit di poter scegliere un alloggio davvero adatto alle proprie esigenze; 2 - la possibilit di trovare case costruite con tecnologie pi avanzate, pi orientate al risparmio energetico e alla riduzione dello spreco di spazi e che, in quanto nuove, per anni non avranno bisogno di grandi interventi di manutenzione. A fronte di ci vanno messi in previsione almeno tre svantaggi, anche questi non di poco conto: 1 - la previsione sui tempi di consegna molto aleatoria, soprattutto se si prenota a cantiere appena aperto; 2 - i valori catastali in genere sono molto vicini a quelli di mercato e quindi i costi fiscali per lacquisto e per la gestione (es. ICI) possono essere molto elevati; 3 - il rischio di fallimento del costruttore e quindi di perdita delle somme versate a titolo di acconto o caparra. Riguardo questultima specifica eventualit si pu contare da qualche anno su alcune norme di tutela, previste nel d.lgs. 122/2005 (Tutela dellacquirente dellimmobile da costruire), quali: lobbligo per il costruttore1 di rilasciare alla stipula del prelimi-
costi tributari quali i bolli, lIVA (il 20% sul solo compenso del notaio) e le imposte legate alla transazione. Un consiglio banale o pi che altro il buon senso ci dicono che rivolgendosi allo stesso notaio sia per il rogito sia per il mutuo si pu risparmiare un po sui costi. E dopo lacquisto? Cosa deve fare lacquirente? Di seguito le pratiche da eseguire: trasferimento della residenza nellimmobile acquistato, qualora lacquirente abbia richiesto le agevolazioni prima casa e non sia gi residente nel comune in cui situato limmobile; comunicazione dellacquisto allamministratore del condominio (se di condominio si tratta), per poter essere invitato a partecipare alle assemblee di condominio e per il corretto addebito delle spese condominiali; invio al Comune della dichiarazione ICI; versamento dellICI per il periodo di competenza; se lacquisto dellimmobile avviene entro il giorno 15, lintero mese a carico della parte acquirente, se avviene dal giorno 16, resta a carico della parte venditrice per tutto il mese; inclusione dellimmobile nella dichiarazione dei redditi delle persone fisiche; comunicazione allUfficio tributi del Comune in cui situato limmobile dei dati richiesti per il calcolo della tassa sui rifiuti solidi urbani; allacciamento delle principali utenze (energia elettrica, gas, acqua, telefono).
1- Limprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della propriet o della titolarit di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi- Art. 1 D.Lgs 122/2005
i tempi massimi di esecuzione della costruzione, correlati alle varie fasi di lavorazione; il prezzo complessivo, con termini e modalit di pagamento, caparra compresa, e la specifica che il pagamento dovr avvenire in forma che possa assicurare la prova certa del pagamento; gli estremi della fideiussione; lesistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sullimmobile con il relativo ammontare, il soggetto che ne beneficer e gli obblighi del costruttore; gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta qualora non sia stato ancora rilasciato. Al compromesso vanno inoltre sempre allegati: lelenco delle imprese appaltatrici, il capitolato con le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, lelenco delle rifiniture e degli accessori concordati dalle parti, lelaborato grafico del progetto in base al quale stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire, leventuale ultima variazione del progetto originario, limmobile oggetto del contratto, le relative pertinenze esclusive e le parti condominiali. Insomma gli obblighi e le cartacce non mancano! bene allora tenere a mente alcune regole utili nel caso si proceda secondo questa tipologia particolare di acquisto. Eccole: 1. informarsi sulla seriet del costruttore, il quale non limpresa che edifica ma la societ che possiede il terreno e che in genere ha chiesto i permessi di costruzione; 2. chiedere quali sono i tempi di esecuzione delle opere e la data prevista per il rogito; 3. osservare attentamente la pianta dellappartamento e farsi unidea delle misure reali;
nare di compravendita una fideiussione a garanzia delle somme a qualsiasi titolo versategli, nel senso che una banca o una compagnia di assicurazione si fanno garanti di restituire le somme versate al costruttore nel caso di insorgenza di problemi e questi fosse inadempiente. N.B.: questa norma non si applica allimmobile gi agibile anche se non ancora venduto; lobbligo per il costruttore di stipulare una polizza postuma decennale, ossia unassicurazione a beneficio dellacquirente2, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti allimmobile, compresi i danni a terzi derivanti da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione manifestatisi successivamente alla stipula del rogito; lobbligo di un contratto preliminare trasparente che contenga le seguenti informazioni: i dati anagrafici (codice fiscale, partita IVA, regime patrimoniale della famiglia, rappresentanti legali delle societ) indispensabili per la redazione di qualsiasi compromesso; lidentificazione catastale dellimmobile ipotecato; la descrizione dellimmobile in vendita e delle sue pertinenze; la presenza di eventuali convenzioni o di vincoli urbanistici, artistici e ambientali che limitino le modalit di costruzione e di vendita; le caratteristiche tecniche della costruzione: struttura portante, fondazioni, tamponature, solai, copertura, infissi e impianti;
2- la persona fisica che sia promissoria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto lacquisto o comunque il trasferimento non immediato, a s o a un proprio parente in primo grado, della propriet o della titolarit di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorch non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere lassegnazione in propriet o lacquisto della titolarit di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa - Art. 1 D.Lgs 122/2005
di concessione e di allacciamento ai servizi; se ci possono essere costi e quali per la revisione dei prezzi; infine limporto del mutuo originariamente contratto e i rischi che possono derivare da eventuali ritardi nelle procedure di costruzione od assegnazione della quota di mutuo frazionato: infatti occorre avere bene a mente che la responsabilit per un mancato pagamento grava su tutti i soci della cooperativa fino allassegnazione definitiva dellalloggio e della sua corrispondente quota di mutuo frazionato.
4. chiedere il prezzo di vendita e le modalit per una eventuale sua revisione; 5. versare gli acconti a pi riprese, contestualmente allavanzamento dei lavori; 6. esigere la fideiussione prevista dalla legge 122/2005; 7. leggere attentamente il capitolato e concordare subito eventuali variazioni da apportare allatto o la fornitura di accessori extra; 8. esigere la polizza postuma decennale contro vizi e difetti dellopera, prevista anchessa dalla legge 122/2005; 9. non versare mai tutto il denaro prima del rogito; 10.chiedere limpegno a stipulare latto per il frazionamento del mutuo e dellipoteca, contestualmente al rogito; 11.esigere linserimento della clausola relativa ai tempi di consegna.
Unulteriore tipologia di immobili riguarda poi quelli realizzati in edilizia convenzionata da imprese che, a seguito di apposita convenzione stipulata con gli enti locali, vendono a soggetti con requisiti specificati in convenzione immobili in diritto di propriet, od anche in diritto di superficie con concessioni in genere di 20-30 anni (legge n. 10/1977). Per tali immobili esiste una disciplina specifica che prevede la possibilit di successiva vendita a potenziali acquirenti, che devono possedere le medesime caratteristiche stabilite nelle specifiche Convenzioni, a prezzi fissati dagli uffici comunali.
Lassegnazione da cooperative
Unaltra modalit di acquisto immobiliare lassegnazione da cooperativa attraverso la domanda di ammissione a socio oppure acquistando la quota di un socio uscente. Rispetto ad un passaggio del genere ci sono alcune accortezze da tenere a mente. Anzitutto verificare laffidabilit della cooperativa cui ci si rivolge mediante alcune indagini e verifiche quali: liscrizione ad una associazione di cooperative; liscrizione allAlbo nazionale delle cooperative; la lettura dei verbali di revisione del bilancio dellattivit annuale o biennale; la lettura e acquisizione di: statuto, atto costitutivo, regolamento condominiale, convenzione con il comune, concessione edilizia. Poi occorre essere informati, quindi conoscere bene e prima di qualsiasi adesione formale alcuni aspetti quali: i costi di progettazione, di costruzione e di accatastamento; gli oneri (quindi sempre costi)
La capacit di credito, ossia limporto che una banca disposta a prestare al cliente, tiene conto sia del profilo patrimoniale del soggetto richiedente sia del suo profilo reddituale. Dato che il reddito del richiedente rappresenta la principale fonte di rimborso del prestito ovvio che limporto e la durata del mutuo devono essere coerenti con il suo profilo reddituale. La prassi individua limporto rimborsabile mensilmente da parte di un cliente in una somma pari ad un terzo del suo reddito netto mensile. Quanto al profilo patrimoniale un ruolo centrale lo assume il benecasa per il cui acquisto si chiede la concessione del mutuo. Infatti le banche solitamente richiedono limmobile stesso come garanzia, tramite liscrizione di unipoteca di primo grado su di essi (cosiddetta garanzia ipotecaria4). Tale iscrizione viene registrata nei Pubblici registri immobiliari e di fatto mette al riparo la banca dalle possibili difficolt (leggi non poter pagare) della persona che ottiene il mutuo5, con esproprio e vendita della casa e diritto di prelazione sul ricavato. Limporto erogato dalle banche in genere risulta pari al 75-80% del valore del bene, al fine di tutelarsi di fronte a possibili errori di stima o a perdite di valore nel tempo di quel bene. Per questo importante per la banca valutare in maniera adeguata - normalmente affidando ad un esperto una perizia tecnica di valutazione - limmobile oggetto di compravendita, che rappresenta la principale (in alcuni casi anche lunica) garanzia per la banca. Lipoteca in genere risulta iscritta per un importo maggiore della somma prestata, perch in caso di insolvenza e di procedimento per far valere il diritto di ipoteca, la banca dovr recuperare non solo limporto prestato e non ancora rimborsato ma anche gli interessi maturati e le altre spese sostenute o dovute.
3. ALLA RICERCA DEI CAPITALI: IL MUTUO
Le caratteristiche generali delloperazione
Lacquisto di una casa comporta un esborso assai notevole di denaro. Per questo motivo la quasi totalit delle persone ha bisogno di accendere un mutuo con una banca. Il mutuo un prodotto complesso di cui occorre conoscere tutte le componenti per poter valutare e scegliere quello giusto. Negli ultimi anni le offerte delle banche si sono ampliate e diversificate, offrendo prodotti sempre pi adattabili alle diverse esigenze. Pertanto per poter scegliere il mutuo pi adatto e pi conveniente occorre capire quali siano le reali differenze tra i mutui e come le diverse componenti le influenzino. Partiamo innanzitutto dalla definizione di mutuo relativo allacquisto di immobili. Tale tipo di mutuo definito mutuo fondiario ed un credito che ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili, concesso per acquisto della prima casa o di altro immobile3. inoltre rimborsabile, non in unica soluzione ma ratealmente nel tempo secondo il piano dammortamento fissato contrattualmente. Gli elementi da prendere in considerazione sono: lerogazione, la remunerazione e il rimborso.
Lerogazione
Quanto allerogazione del mutuo diversi sono gli elementi che interessano la prima fase della stipula di un contratto di mutuo. 1 - la capacit di credito 2 - la garanzia ipotecaria 3 - i tempi di erogazione e di durata del mutuo
3-Art. 38 T.U.B. (testo unico bancario). 4-Art. 2825 C.C. 5-La parte che presta il denaro definita mutuante, mentre la parte che riceve il prestito definita mutuatario.
dopo la stipula del contratto di mutuo dal notaio, i tempi di attesa variano da 20 a 60 giorni dalla richiesta. Per evitare inconvenienti, in caso di ritardi nella concessione del mutuo, conviene per il richiedente cautelarsi attraverso linserimento nel compromesso di vendita di un tempo ampio per la stipula del contratto definitivo o prevedendo la possibilit, eventualmente corrispondendo una penale, di ritardare il pagamento; si pu anche perseguire la via di un prefinanziamento ad unaltra banca, una volta che si ottenuta la delibera di concessione del mutuo, ma la cosa comporta ulteriori e non pochi oneri. Per una maggiore garanzia e tranquillit contro perdite di tempo e spiacevoli inconvenienti, una volta scelti la banca e il mutuo che si desidera accendere e prima di iniziare a portare tutta la documentazione richiesta, sarebbe buona regola chiedere alla banca un parere preliminare sulla fattibilit delloperazione a cui si vuol procedere, naturalmente per iscritto. Questo consente di sapere se il finanziamento pu essere concesso alle condizioni e necessit personali del richiedente. Accanto al caso di accensione da nuovo di un mutuo, si pu presentare anche leventualit del accollo o subentro in un contratto di mutuo gi esistente; in sostanza si trasferisce il mutuo e si vende la casa ad un nuovo intestatario: per chiarezza, questa possibilit deve essere prevista fin dallorigine nel contratto di mutuo e comunque deve avere il consenso della banca. Per chi subentra ci sono minori costi rispetto al fatto di dover stipulare un nuovo mutuo ma egli deve essere anche molto attento nel valutare le caratteristiche del contratto in riferimento ai parametri correnti di costo del denaro - il contratto potrebbe esser nato con tassi di interessi pi alti - ma anche ad eventuali inadempienze da parte del precedente mutuatario.
Lipoteca ha in genere durata ventennale; in caso di durata del mutuo maggiore o minore, si pu procedere rispettivamente al rinnovo oppure alla cancellazione. La cancellazione dellipoteca, che fino al 2007 comportava il ricorso al notaio (atto notarile di cancellazione dai registri pubblici), tempi lunghi e il sostenimento dei costi relativi, divenuta ora veloce e soprattutto automatica grazie alla Legge 40/2007 (decreto Bersani bis); infatti, ai sensi della legge appena citata, lipoteca si estingue allestinzione del mutuo stesso in modo automatico e senza spese attraverso il pagamento dellultima rata del piano di rimborso ed sufficiente che la banca comunichi, alla Conservatoria dei Registri immobiliari, lavvenuto rimborso entro 30 giorni dallultima rata. Nella contrattazione per la concessione di mutui la banca pu essere particolarmente esigente e richiedere altre forme di autotutela: una la fideiussione da parte di terzi, dove c qualcun altro in genere un familiare o parente stretto - che garantisce per la persona richiedente, con scadenze ben definite in caso di eventuali insolvenze da ottemperare; unaltra pu essere rappresentata dalla richiesta allacquirente della stipula di polizze assicurative di vario tipo (ad es. polizze incendio sulla casa ma anche polizze vita sulla persona), in caso di eventi sfavorevoli tali da poter compromettere il buon esito esito di tutta loperazione. Certo non si pu dire che la banca sparga fiducia al mondo intero e del resto il suo mestiere! Allacquirente-consumatore non resta che essere altrettanto accorto: ad esempio lAdiconsum avverte, in tema di stipula di polizze, che utile informarsi su modi e costi, a seconda se vi provvede la banca o se se ne occupa lui stesso; ci pu essere qualche bella differenza buona a risparmiare. Un ultimo aspetto da prendere in considerazione sono i tempi di erogazione del prestito, ossia i tempi distruttoria. Dato che la somma erogata dopo liscrizione dellipoteca e che questa avviene
Diversamente il mutuo a tasso variabile7 significa che varia in corso e pu essere rinegoziato ad ogni scadenza delle rate dammortamento. Non si ha una esatta conoscenza dellimporto finale complessivo ma certo inizialmente il tasso variabile costa di meno di quello fisso. Anche qui: la scelta migliore dipende dalla capacit di vedere un po in avanti: se il costo del denaro diminuisce e i tassi scendono certo una soluzione molto pi vantaggiosa del precedente. Occorre comunque sapere che il tasso variabile composto da due parti: una parte fissa prestabilita dalla banca e denominata margine della banca o spread (solitamente attorno all1-2%) e una parte variabile determinata in base a un parametro obiettivo, chiamato tasso o indice di riferimento che varia periodicamente. Attualmente il tasso di riferimento pi usato lEuribor. Lo spread rappresenta il guadagno della banca, varia da banca a banca e pu essere contrattato tra cliente e banca; ad un occhio attento pu rappresentare un ottimo indicatore per capire se il mutuo conveniente o no.
La banca chiede ovviamente una remunerazione per lerogazione del mutuo, sotto forma, ahinoi, dei cosiddetti interessi. Del resto diversamente non ci sarebbe possibilit di acquisto per la gran parte di cittadini. Come vanno attribuiti? Gli elementi di cui tener conto sono: PROPORZIONALIT Certamente c proporzionalit tra remunerazione e valore del bene, cos come tra remunerazione e durata; in altri termini pi vale la casa e/o pi tempo dura il prestito pi la banca incassa. CAPITALIZZAZIONE Che cosa si intende? Di fatto il meccanismo per cui gli interessi maturati possono produrre altri interessi; se infatti non si prevede il loro immediato pagamento, gli interessi maturati rimangono nella disponibilit del prenditore di fondi fino al termine delloperazione. Possono, quindi, essere considerati come somme aggiuntive, rispetto al capitale prestato, che il finanziatore mette a disposizione del soggetto finanziato. TASSI Due sono di fatto le tipologie: il tasso (da cui sostanzialmente si ricava il valore di interesse e quindi quanto dobbiamo pagare in pi rispetto alla somma prestata) pu essere fisso o variabile. Il mutuo a tasso fisso6 vuol dire che per tutta la durata il tasso di interesse rimane uguale. Questa la soluzione preferita da quanti desiderano conoscere e sapere anticipatamente lesatta cifra finale da pagare per lintero prestito. C uno svantaggio certo: il tasso fisso costa di pi delle modalit variabili. Bisogna farsi consigliare (e non sempre facile scegliere da chi) rispetto al periodo e alle previsioni: se si prevede un aumento del costo del denaro e quindi degli interessi il tasso fisso alla fine una scelta oculata.
Il rimborso della somma prestata e il pagamento degli interessi non avviene in ununica soluzione e a data concordata ma progressivamente attraverso il versamento di rate periodiche. Per questo si provvede alla stesura di un piano di ammortamento. Si tratta di un documento nel quale sono riepilogate, con riferimento a ciascuna scadenza programmata, cinque variabili:
6-La formula tecnica : I = C*i*t dove I = interessi, C = capitale prestato, i = tasso di interesse, t = durata del prestito; se C = 100.000 euro, i = 5% e t = 1 anno, allora I = 100.00 * 5% * 1 = 5.000 7-Tasso variabile = spread + euribor
contratto di debito; non c estinzione del vecchio debito (come nella sostituzione8) ma cambia un attore delloperazione, il creditore. Lo stesso decreto prevede anche la possibilit di rimborso anticipato (o estinzione anticipata) del mutuo, prima cio della naturale scadenza. Tale orientamento non ha certo rese felici e favorevoli le banche; tant, la legge prevede anche il divieto di penali per lanticipata estinzione del mutuo, che, invece, prima le banche richiedevano. Nel decreto vengono regolamentati anche i contratti stipulati prima dellintesa raggiunta tra ABI (banche) e CONSUMATORI (associazioni), che data 2 febbraio 2007. In questi casi si prevede una penale variamente individuata per i mutui stipulati prima del 2001 (penale massima dello 0,50% sia per contratti a tasso fisso che variabile) e per quelli stipulati dopo il 2001 (i parametri sono pi variabili e pi alti, fino ad un massimo dell1,90; ma ci sono appunto diverse gradazioni di tipologia contrattuale cui dover fare riferimento). Per beneficiare delle riduzione della penale sufficiente inviare alla banca, assieme alla richiesta, una dichiarazione sostitutiva di atto di notoriet con cui vengono segnalati gli elementi pi rilevanti del contratto per il quale si fa richiesta di riduzione della penale. Recentemente - 21 febbraio 2010 - va anche segnalato il parere positivo della Commissione Finanze della Camera dei Deputati per lattuazione del fondo di solidariet per le famiglie in difficolt con i mutui prima casa, che rispolvera il c.d. Fondo Gasparrini, istituito con la finanziaria del 2008 dal governo Prodi ma mai attuato; si prevede in sintesi la possibilit di sospensione dei pagamenti delle rate a tutte le famiglie che si trovano in situazioni di difficolt per eventi eccezionali e imprevedibili (es. perdita del posto di lavoro, morte o insorgenza di condizioni che non consentano lautosufficien8-Si parla di sostituzione quando viene sostituito il contratto, nel senso che il precedente debito viene saldato e viene aperto un nuovo finanziamento; i contraenti possono essere gli stessi (come nella rinegoziazione) o diversi (come nella portabilit).
1. limporto della rata da pagare, ovvero limporto, convenuto tra il mutuante e il mutuatario, che deve essere pagato con una determinata frequenza (es. mensile, trimestrale, semestrale, ecc.); 2. la quota capitale, ossia la quota della rata che rimborsa il capitale prestato; 3. la quota interessi, ossia la parte della rata relativa agli interessi dovuti; 4. il debito estinto, ossia la somma delle quote capitale contenute nelle rate pagate. Esso pari a 0 al momento dellavvio delloperazione e aumenta progressivamente, con il pagamento delle rate, per giungere con il pagamento dellultima rata a uguagliare limporto del prestito originario; 5. il debito residuo, ossia la somma delle quote capitale contenute nelle rate che a una certa data sono ancora da corrispondere. Allinizio delloperazione il debito residuo corrisponde allimporto prestato, mentre con il pagamento delle rate, esso si va riducendo fino ad azzerarsi con il pagamento dellultima rata. Ci pu essere rinegoziazione del contratto di mutuo. Anzi negli ultimi anni alcuni provvedimenti normativi sono venuti incontro alle persone o famiglie che hanno acceso mutui, in ragione anche di crescenti difficolt collettive al pagamento delle rate. La rinegoziazione si lega generalmente ad un contratto di media-lunga durata (sono la gran parte), rispetto al quale ragionevole pensare che subentrino condizioni mutate dellacquirente e del mercato stesso. In questi casi possibile chiedere alla banca la rinegoziazione delle condizioni e va precisato Legge 244/2007 (finanziaria 2008) che tali variazioni possono essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata. Con il decreto Bersani (legge 40/2007) invece per i consumatori introdotta la portabilit gratuita dei mutui, cio il trasferire da un istituto di credito ad un altro (evidentemente pi vantaggioso) il proprio
semplicit, in quanto si tratta di unoperazione le cui caratteristiche essenziali sono note e a cui le persone ricorrono frequentemente; grado di personalizzazione, nel senso che le operazioni di mutuo possono soddisfare le esigenze del cliente in termini di importo, di durata, di tasso di interesse, ecc. ricercando la combinazione di elementi contrattuali che meglio si adatta al cliente; tasso applicabile, il quale in genere contenuto e questo dovuto anche alla costituzione della garanzia ipotecaria che di solito assiste loperazione; profili fiscali in quanto sono per legge previste agevolazioni fiscali sia sulle imposte che gravano al momento dellacquisto sia sugli interessi maturati sui mutui correlati; interessi e altri oneri bancari, infatti oltre agli interessi altri costi sono la perizia di valutazione dellimmobile dato a garanzia, le spese di istruttoria, quelle per lincasso delle rate, ecc.; imposte, correlate sia allacquisto di un immobile sia alla relativa accensione di un mutuo; spese notarili, in quanto lacquisto dellimmobile e la stipula del mutuo con contestuale richiesta di iscrizione di ipoteca sul bene acquistato comportano il ricorso al notaio con i conseguenti costi che ne derivano.
za di uno dei componenti del nucleo familiare) e che rientrano anche in parametri personali quali: ISEE non superiore a 30.000 euro e mutui per lacquisto della prima casa di importo non superiore a 250.000 euro. Ovviamente si aspetta una traduzione in decreto e legge a tutti gli effetti per lavvio concreto del provvedimento.
Termini con cui familiarizzare e piccoli consigli
Sentito mai parlare di TAEG (tasso annuo effettivo globale) o ISC (indice sintetico di costo) (luno o laltro pari son)? Bisogna familiarizzare con essi, perch ci aiutano a capire la convenienza di un mutuo e capiamo anche quanto possiamo sostenere il rischio con le nostre forze. Il TAEG o ISC rappresenta il costo effettivo delloperazione, espresso in percentuale, che il cliente deve allistituto di credito che ha erogato il prestito o il finanziamento. In esso sono compresi la percentuale di interesse che grava sul prestito (TAN - Tasso Annuo Nominale) sia il costo diciamo legato alle varie pratiche, istruttorie e documentazioni varie, che via via abbiamo scorso. Una prima regola questa: pi basso lIsc o Taeg pi conveniente il contratto. Una seconda regola, per, ci dice anche di confrontarci con qualche esperto o anche meglio chiedere parere al notaio, la cui parcella proporzionale al mutuo stesso, perch ogni banca ha un proprio calcolo per giungere al Taeg o Isc (diciamo che la base comune di calcolo tra i vari istituti di credito equivale ad un 70% del valore completo) e quindi la discrezionalit non ci aiuta affatto. Riassumiamo infine alcune caratteristiche principali del mutuo, cos, un po come accade con i bambini, ripetendo la lezione impariamo meglio (e magari ci ci aiuta a fare le nostre scelte).
c) escludendo dalla base imponibile alcune rendite riconducibili alla propriet dellimmobile (es. rendita catastale); d) attraverso deduzioni o detrazioni di alcune spese sostenute (es. interessi sul mutuo contratto per acquistare labitazione principale); e) riduzione o azzeramento dellICI. Ecco il dettaglio, punto per punto, con cifre, dati e parole tecnichema ormai sono diventate un po familiari:
4. AGEVOLAZIONI FISCALI ACQUISTO PRIMA CASA
Parlare di tasse mette sempre un po in agitazione o comunque di malumore. Per ci che riguarda lacquisto della prima casa per posiamo annoverare, una volta tanto, qualche aiuto e favore (piccolo o grande decidete voi). Prima di passare in rassegna le diverse modalit di agevolazioni opportuno ribadire cosa si intende per prima casa.
COSA: per prima casa si intende una abitazione non di lusso CHI: lacquirente deve possedere alcuni requisiti, quali a deve risiedere nel Comune in cui si trova limmobile, o deve trasferirsi entro 18 mesi dalla stipula dellatto, o dimostrare di prestare la propria attivit lavorativa prevalente nel Comune dove si trova limmobile; b non deve avere, da solo o in comunione con il coniuge, alcun diritto (propriet, uso, usufrutto o abitazione) su altra casa di abitazione in quel Comune; c non deve essere titolare, neppure per quota, su tutto il territorio nazionale, di diritto di propriet, usufrutto, uso, abitazione, su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. N.B: Gli sconti per acquisto della prima casa spettano anche agli stranieri purch abbiano i requisiti appena menzionati. Le modalit di aiuto si possono raggruppare in cinque punti a) concedendo una riduzione delle imposte da pagare allatto del trasferimento dellimmobile; b) escludendo da imposizione la plusvalenza ottenuta sullimmobile venduto;
a) RIDUZIONE DELLE IMPOSTE DA PAGARE Guardiamo le due seguenti tabelle: Tabella 1. Imposte per la prima casa
Privato Impresa non costruttrice e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento e ristrutturazione Impresa non costruttrice e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento e ristrutturazione Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dallultimazione dei lavori Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dallultimazione dei lavori
Registro 3% Ipotecaria 168 euro Catastale 168 euro
IVA esente Registro 3% Ipotecaria 168 euro Catastale 168 euro
IVA 4% Registro 168 euro Ipotecaria 168 euro Catastale 168 euro
lacquirente persona fisica che non agisce nellesercizio di attivit commerciali, artistiche o professionali; latto soggetto ad imposta di registro (sono escluse quindi le cessioni soggette ad IVA). In tal modo si azzerano potenziali mire e vantaggi di evasione fiscale e inoltre si pagano molto meno gli onorari notarili (riduzione del 30 per cento). Attenzione: il meccanismo del prezzo-valore si applica solo a condizione che nellatto sia indicato lintero prezzo pattuito. Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo stabilito, le conseguenze e le sanzioni sono molto salate: le imposte saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente concordato e sar dovuta unammenda dal 50 al 100% delle minori imposte versate.
Tabella 2. Imposte per immobile non prima casa
Privato Impresa non costruttrice e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento e ristrutturazione Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dallultimazione dei lavori Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dallultimazione dei lavori
Registro 7% Ipotecaria 2% Catastale 1%
IVA 10% (20% se di lusso) Registro 168 euro Ipotecaria 168 euro Catastale 168 euro
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti: 110 per la prima casa 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A,B,C (escluse le categorie A/10 e C/1) 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) e E
La differenza tra luna e laltra abbastanza evidente. Proviamo poi a leggere pi in dettaglio il quadro dei numeri. Semplificando molto si pu dire che nellambito delle cessioni immobiliari le operazioni soggette ad IVA sono sottoposte ad imposta di registro in misura fissa, mentre le operazioni esenti da IVA sono assoggettate ad imposta di registro calcolata in misura proporzionale ridotta se si tratta di prima casa oppure no (3% invece di 7%). Le imposte proporzionali si pagano normalmente sul prezzo pattuito, salvo poter ricorrere alla cosiddetta clausola prezzo-valore: secondo questa procedura, che decorre dal 1 gennaio 2007, si dichiara il prezzo pagato, ma si pagano le imposte proporzionali sul valore catastale dellimmobile. Ci possibile se: la vendita ha per oggetto immobili ad uso abitativo e/o relative pertinenze;
b) NON TASSABILIT DELLA PLUSVALENZA Il TUIR (Testo unico delle imposte sui redditi) ha stabilito la non tassabilit della plusvalenza derivante dalla cessione di fabbricati ad uso abitativo acquistati o costruiti da meno di 5 anni, adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra lacquisto o costruzione e la cessione; diversamente laliquota sul capital gain immobiliare ora fissata al 20% (decreto Bersani-Visco).
imposta sostitutiva dello 0,25% (anzich del 2%) sullimporto del mutuo erogato quando ricorrano le condizioni per beneficiare dellagevolazione prima casa; detraibilit fiscale degli interessi relativi ai mutui contratti per la costruzione (e per alcuni casi di ristrutturazione edilizia particolarmente rilevante) dell'abitazione principale; detraibilit fiscale anche nei casi di rinegoziazione, surrogazione e, entro certi limiti, sostituzione del mutuo. Insomma il vantaggio fiscale un elemento di cui tener conto nella valutazione del costo complessivo del mutuo ma non facile orientarsi: il consiglio quindi di farsi aiutare da persone di fiducia, notaio, commercialista o altri che siano.
c) NON TASSABILIT DELLA RENDITA CATASTALE Ai contribuenti che hanno la dimora principale nella casa di propriet o posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale, per l'IRPEF e le addizionali spetta una deduzione dal reddito complessivo pari all'ammontare dell'intera rendita catastale dell'immobile e delle relative pertinenze. La legge finanziaria 2001 ha previsto che la rendita catastale dellimmobile (e pertinenze), adibito ad abitazione principale, sia completamente esclusa da tassazione. mantenuta la condizione di abitazione principale anche nel caso di mancato utilizzo a causa di ricoveri ospedalieri, purch non sia locata. Per abitazione principale sintende anche quella dove dimorano abitualmente i familiari del titolare del mutuo (contribuente).
d) DETRAZIONE IRPEF prevista, secondo i dettami del DL 223/2006 noto come decreto Bersani, una riduzione di imposte anche sotto forma di DETRAZIONE IRPEF pari al 19% delle SPESE DI INTERMEDIAZIONE sostenute per lacquisto dellabitazione principale, che sostanzialmente si circoscrivono agli interessi passivi e oneri accessori quali le spese di perizia e di istruttoria, lonorario del notaio, limposta per liscrizione dellipoteca, ecc. Anche qui devono ricorrere specifiche condizioni, che sono: limporto della spesa sostenuta deve essere indicato nellatto di compravendita; il limite massimo di spesa di 1.000 euro e si esaurisce nel singolo periodo di imposta; lagevolazione sussiste solo nel caso in cui lacquisto dellimmobile vada a buon fine. Altre situazioni di detrazione delle imposte:
e) ICI (imposta comunale sugli immobili) Per quanto riguarda il Comune di Ancona informazioni sono reperibili direttamente dal sito www.tributi.comune.ancona.it - dal 2008 stata disposta lesenzione dellICI per limmobile adibito ad abitazione principale incluse le pertinenze (box, garage, cantine) ad eccezione di case signorili, ville e castelli.
f) VARIE ED EVENTUALI Nella rete intricata di codici e codicilli normativi galleggiano altre e allargate situazioni di agevolazioni, non necessariamente legate alla condizione di prima casa. Essere informati e poi informarsi ormai lavete capito una regola aurea. Ecco quindi lulteriore prospettino, tecnico al punto giusto: 1- detrazione del 36% sui lavori edilizi, da calcolare su un importo massimo di 48.000 euro per ogni singola abitazione; se quindi si acquista un immobile che ha subito interventi di manutenzio-
5. OPPORTUNIT PER LACQUISTO
Uno sguardo finale dedicato al livello locale. La Regione Marche ha varato recentemente il Piano triennale di edilizia residenziale, noto anche come Piano Casa, dove sono inserite alcune misure previsionali per favorire laccesso alla prima casa da parte di giovani coppie: contributi buoni casa istituzione di un fondo di garanzia per i mutui contratti da lavoratori atipici/precari. BUONI CASA I bandi per la concessione dei contributi sono emanati dai Comuni. La concessione dei contributi a fondo perduto riguarda l'acquisto della prima casa da parte di giovani coppie, di recente o prossima formazione, aventi i seguenti requisiti: avere la residenza o prestare attivit lavorativa in un comune della Regione Marche; aver contratto matrimonio da non pi di due anni oppure essere in procinto di sposarsi (entro e non oltre 10 mesi dalla comunicazione di ammissione al contributo). Entro 40 giorni dalla scadenza del bando, lamministrazione comunale approver la lista delle domande ammissibili e quindi degli esclusi e la graduatoria dei richiedenti. La graduatoria avr validit 3 anni10. FONDO DI GARANZIA PER I MUTUI PRIMA CASA La garanzia riservata alle giovani coppie in possesso degli stessi requisiti per i buoni casa con lavoro atipico/precario. La giunta regionale provvede a disciplinare lutilizzo del fondo con particolare riferimento a: modalit per accedere alla garanzia regionale, importo e durata massima dei mutui, ammontare della garanzia e procedure per la sua attivazione, tasso di interesse, modalit di gestione del fondo. Si consiglia direttamente la lettura sul sito www.regione.marche.it nella sezione dedicata alledilizia.
ne, lacquirente (se persona fisica) ha diritto a proseguire con la detrazione delle rate non ancora godute. 2- bonus del 55% sul risparmio energetico (installazione di pannelli solari, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, riqualificazione energetica di edifici esistenti, sostituzione di coperture e pavimenti, finestre e infissi) fino ad un importo massimo di 100.000 euro. La detrazione scadr alla fine del 2010. 3- bonus del 20% sullacquisto di mobili9 (elettrodomestici e arredi) destinati allarredo di immobili oggetto di ristrutturazione: salvo eventuali proroghe, il bonus dovrebbe concludersi con le spese sostenute entro il 31/12/2009 e la sede nella quale ottenere il beneficio fiscale la dichiarazione redditi 2010. Per, chi sostituisce il vecchio frigorifero e/o il congelatore con analoghi apparecchi di classe energetica non inferiore ad A+ pu avere la detrazione IRPEF ancora fino alla fine del 2010. Naturalmente questi incentivi sono indissolubilmente legati alla fruizione dello sconto IRPEF del 36% sugli interventi di recupero e manutenzione dellimmobile.
9-Art. 2 del D.L. 5/2009 10-Il bando e norme connesse sono scaricabili dal sito www.comune.ancona.it
Comprare casa di Renato Gentilini e Gino Pagliuca edizione ETAS ottobre 2007 Personal manager Leconomia della vita quotidiana La casa acquisto e locazione Universit Bocconi Editore giugno 2007 Mutui casa Come orientarsi per una scelta importante di Adiconsum Guida allacquisto e alla vendita Il Sole 24 Ore aprile 2009 Gli sconti IRPEF sulla casa Italia Oggi del 04/01/2010 Guida fiscale alla compravendita della casa aggiornata con la finanziaria 2007 a cura dellAgenzia delle Entrate Il risparmio energetico Le Guide del Sole 24 Ore aprile 2010 Casa sicura Il Sole 24 Ore marzo 2010 Help consumatori periodico di educazione finanziaria in collaborazione con Patti Chiari marzo 2010
6. CONSIGLI UTILI
Al termine di questa passeggiata tra numeri e norme, tra calcoli e pensieri, speriamo anche tra sogni e desideri, pu essere utile una mini-guida di consigli, pu essere utile una mini-guida di documentazione e di consigli, soprattutto per evitare sorprese non gradite.
Verificare se chi vende il proprietario e se limmobile gravato da ipoteca; Visitare labitazione e la zona in giorni e orari diversi, di giorno e di sera; Controllare lo stato di manutenzione e di pulizia delle parti comuni delledificio; Chiedere lestratto conto delle spese condominiali e i verbali delle ultime assemblee condominiali; Se il venditore un imprenditore, un commerciante o una societ, prendere informazioni sul loro stato patrimoniale; Confrontare i mutui partendo da quelli online; Il preliminare tra privati conviene farlo vedere o stipulare da un notaio.
Avere fretta; Non verificare le notizie ricevute dal venditore sulla situazione ipotecaria e catastale dellimmobile; Non discutere il prezzo richiesto; Presentare la proposta irrevocabile dacquisto prima di avere effettuato i principali controlli sullimmobile; Impegnare pi di un terzo del reddito per acquisto prima casa, con conseguente indebitamento eccessivo.
1. INFORMAZIONI PER STIPULARE UN CONTRATTO ....................................................................................46 Prima della redazione .................................................................46 Redazione ..................................................................................................47 Firma del contratto ..........................................................................48 Registrazione .........................................................................................48 Comunicazione ....................................................................................51 Il canone .....................................................................................................51 Le spese.......................................................................................................52 TIPI DI CONTRATTO .........................................................................53 Contratto a canone libero .................................................53 Il contratto a canone concordato.............................55 Il contratto transitorio .................................................................56 Il contratto per gli studenti fuori sede .....................57 CONTRATTO A CANONE CONCORDATO IN POCHI PASSI ...................................................................................60 AGEVOLAZIONI FISCALI .............................................................62 Irpef ..................................................................................................................62 ICI ........................................................................................................................65 Tassa di registro ................................................................................66 CONSIGLI UTILI PER... EVITARE LE TRAPPOLE .....67 ACCORDARSI?! NON CONVIENE! .......................................69 OPPORTUNIT PER LA LOCAZIONE ................................71 Edilizia residenziale pubblica ...........................................72 Alloggi a canone moderato .........................................................73 Sussidio per laffitto ......................................................................75 Agenzia per la locazione ...............................................................77
BIBLIOGRAFIA .....................................................................................................79
Il contratto un vero e proprio atto di legge, che sancisce e regola un accordo tra due parti. Il rispetto delle norme la norma, se cos si pu dire, ed bene che sia chiaro a tutti, specie nelle situazioni dove sussistano relazioni di informalit o amicizia tra i contraenti: si evitano cos spiacevoli ambiguit e incomprensioni. Che cosa si stabilisce nel contratto? Molto semplicemente: un proprietario concede luso del proprio immobile ad una persona (il noto inquilino) per un tempo limitato e in virt di un corrispettivo economico, il canone di affitto. La trattativa tra i due contraenti libera ma la sua traduzione in atto scritto deve avvenire a norma di legge e rispettare alcune regole di buon uso. Il contratto quindi deve avere forma scritta; certamente bene che sia chiaro, facilmente leggibile e senza difficolt di interpretazione; deve ovviamente riportare la firma di entrambi i contraenti; pu essere personalizzato ma sempre nel rispetto della legge; va ricordato che prova inoppugnabile di quanto concordato. Ci sono moduli prestampati - ad esempio scaricabili dal sito www.mit.gov.it o disponibili direttamente presso le organizzazioni sindacali o altri organismi - che consigliabile utilizzare e che sono validi purch aggiornati in base alla legge 431/981. Fate attenzione: se vengono aggiunte clausole a penna, queste prevalgono su quelle stampate, e vanno trascritte senza creare alcuna possibilit di equivoco.
1. INFORMAZIONI PER STIPULARE UN CONTRATTO
La ricerca di una casa in affitto caratterizzata anzitutto da una scelta a monte: scelta di breve o lunga durata, dove luno o laltro caso determinano normalmente il tipo di immobile e di contratto connesso. Certo pi leggera come carico di responsabilit e peso materiale rispetto ad un acquisto, ma sempre una scelta orientativa, con un suo processo in fieri (prima, durante e dopo) che, come tale, richiede una forte consapevolezza.
Prima della Redazione
La prima cosa di buon senso, in vista di un contratto da firmare, conoscere bene la casa prescelta. Banale e ovvio, direte, ma bene fissarselo in mente. Il sopralluogo dunque il primo passo nella conferma della propria scelta, e in pi contribuisce fortemente a prevenire possibili controversie successive. Una osservazione precisa ed attenta dellimmobile e delle sue caratteristiche e la stesura del conseguente verbale di consegna, sottoscritto da entrambe le parti, sono la premessa ottimale per vivere tranquilli. Il verbale una sorta di inventario che va conservato allegato al contratto e in cui si descrive: la struttura della casa, lo stato degli impianti, il genere della mobilia, sia dal punto di vista qualitativo che quantitativo. Infatti secondo quanto previsto dalla legge il proprietario deve consegnare limmobile in buono stato e linquilino deve mantenerne lo status quo, occupandosi dellordinaria manutenzione. Al termine del contratto lappartamento deve essere restituito nello stesso stato del giorno in cui linquilino ha ricevuto le chiavi. Il verbale sar allora di prezioso aiuto soprattutto alla riconsegna delle chiavi e in funzione della restituzione del deposito cauzionale o caparra.
1- Legge 431/98 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, con la quale si abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla legge dellequo canone L.392/78 e si istituito un tipo di contratto di locazione ad uso abitativo detto comunemente a canone concordato.
IMPOSTA DI REGISTRO Il pagamento dellimposta spetta al locatore (il proprietario) e al conduttore (linquilino) in parti uguali ed entrambi rispondono in solido del pagamento dellintera somma dovuta per la registrazione. MODALIT La registrazione del contratto di affitto pu avvenire per via classica, quindi in forma cartacea e presso lapposito ufficio, o per via, diciamo, moderna, attraverso la forma telematica. Partiamo da questa seconda, pi giovanile e senzaltro pi rapida. La registrazione in modalit telematica prevede il contestuale pagamento online dellimposta di registro, somma calcolata direttamente dal software di immissione dati (che gi un vantaggio). Inoltre il programma mette a disposizione diversi testi di contratti standard da personalizzare con i propri dati, in modo che, completata lelaborazione del contratto, possibile anche la stampa dello stesso. La registrazione telematica pu essere realizzata direttamente dal contribuente comodamente da casa o utilizzando una postazione internet pubblica (disponibile anche allInformagiovani) oppure tramite un intermediario abilitato (organizzazioni sindacali, dottori commercialisti, consulenti del lavoro) o un delegato. Il contribuente che procede direttamente alla registrazione deve essere in possesso dellabilitazione ai canali Fisconline, ossia necessario avere un codice PIN, il quale pu essere facilmente richiesto tramite il sito www.agenziaentrate.gov.it, telefonicamente o presso lInformagiovani. Questo servizio assolutamente gratuito. La registrazione del contratto si considera perfezionata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente allAgenzia delle Entrate. La registrazione dellatto in forma cartacea pu essere effettuata presso lufficio dellAgenzia delle Entrate dopo avere calcolato ed effettuato il pagamento dellimposta di registro presso uno sportello
La firma impegna i contraenti al rispetto di quanto sottoscritto. Una volta apposta la propria firma, il proprietario ha facolt di chiedere: a) mensilit anticipate dellaffitto, salvo diverso accordo, e b) la cauzione/caparra, a garanzia del buon uso dellimmobile. La cauzione non pu superare lammontare di tre mensilit del canone di affitto, produttiva di interessi legali da corrispondere allinquilino alla fine di ogni anno contrattuale e viene restituita se lappartamento alla riconsegna nelle stesse condizioni di quando stato affittato.
I contratti di locazione di immobili urbani devono essere registrati, qualunque sia lammontare del canone pattuito, purch di durata superiore ai trenta giorni complessivi nellanno. QUANDO La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto presso gli uffici locali dellAgenzia delle Entrate. CHI Il pubblico ufficiale (tipo un notaio) che cura la redazione in forma pubblica o con autentica di una scrittura privata di un contratto di locazione obbligato ad eseguirne anche la registrazione. In caso di scritture private non autenticate sono obbligate le parti contraenti (possono essere indifferentemente luna o laltra a fare la richiesta, e ci vale anche per il versamento dellimposta).
Dopo la firma del contratto il proprietario tenuto a dare due comunicazioni: una allautorit locale di pubblica sicurezza, nella quale entro 48 ore dalla consegna dellimmobile si informa dellavvenuta cessione e si forniscono i dati riguardanti limmobile e le generalit dellinquilino. disponibile un apposito modulo da compilare, scaricabile anche da www.poliziadistato.it (sezione Moduli-Comunicazione e richieste) laltra allamministratore, nella quale si riferiscono generalit e contatti del nuovo inquilino.
bancario o postale utilizzando il modulo di versamento F23. Per lufficio occorrono: almeno due copie, con firma in originale, dellatto da registrare; la richiesta di registrazione Modello 69; una marca da bollo per ogni quattro facciate scritte, e comunque ogni cento righe, da applicare su originale e copie; la ricevuta di pagamento dellimposta Modello F23. Lufficio rilascia la ricevuta dellavvenuta richiesta e comunica al contribuente i termini entro i quali possibile ottenere copia degli atti registrati. IMPORTO DELL IMPOSTA Limposta di registro un importo pari al 2% del canone complessivo della locazione, arrotondato allunit di euro, con un minimo di 67 euro. Per i contratti di locazione di durata pluriennale il pagamento dellimposta pu avvenire o anno per anno, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualit, applicando il 2% a ciascuna annualit e tenendo conto degli aumenti ISTAT, oppure in ununica soluzione, entro 30 giorni dalla stipula del contratto, applicando il 2% allimporto pattuito per lintera durata del contratto. Se si effettua il pagamento in unica soluzione si ha diritto ad uno sconto sullimposta pari alla met del tasso dinteresse legale moltiplicato per gli anni di durata del contratto. Se il contratto viene risolto anticipatamente ed stato versato limporto relativo allintera durata del contratto, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualit successive a quella in corso. AGEVOLAZIONI FISCALI Sono previste agevolazioni per la registrazione di contratti a canone concordato (sezione Agevolazioni fiscali).
Al momento della firma del contratto di locazione occorre versare al proprietario la prima rata di affitto. Laffitto normalmente corrisposto ogni mese e la regolarit del pagamento uno degli obblighi fondamentali dellinquilino; i termini di riferimento per il pagamento sono comunque riportati obbligatoriamente nel contratto. Al pagamento della rata linquilino, in qualit di debitore2, deve richiedere una ricevuta dellavvenuto pagamento, definita quietanza, ed il proprietario obbligato a rilasciarla; questo indispensabile per comprovare il pagamento quando effettuato in contanti. I contratti di affitto prevedono automatismi di aumenti annuali del canone in base agli indici ISTAT3, ma gli accordi tra le parti possono non considerarli.
2- Art. 1199 codice civile. 3- In base al tipo di contratto e alla tipologia di famiglia gli accordi territoriali prevedono agevolazioni; ad esempio negli affitti a canone concordato laggiornamento non pu superare il 75% dellindice Istat e ugualmente per le famiglie di impiegati ed operai esso va equiparato al 75% dellindice Istat.
Oltre al canone linquilino deve corrispondere anche una quota per le spese condominiali; quindi buona norma informarsi subito, e sicuramente prima di firmare circa, lentit di tali spese. Infatti la presenza della portineria, di un giardino condominiale, di un impianto di riscaldamento centralizzato possono incidere notevolmente sullaffitto vero e proprio4. La regola generale prevede che le spese di manutenzione ordinaria (in cui sono compresi anche lavori di piccola entit per danni dovuti allusura nel tempo dellimmobile) siano di competenza dellinquilino, mentre le spese di straordinaria manutenzione (in cui si comprendono spese per la rottura di cose o impianti dovuta a vetust) competono al proprietario, ma non sempre nei fatti la distinzione cos chiara. Per evitare tensioni e controversie future potrebbe essere utile allegare al contratto una tabella con la suddivisione delle spese. Questultima si trova gi inserita nei modelli di contratto a canone concordato5 ed disponibile presso le organizzazioni sindacali degli inquilini6. L'inquilino pu pretendere la giustificazione delle spese a lui addebitate e, in caso di diniego, pu far causa al proprietario, ma non pu in alcun modo sospendere il pagamento dellaffitto. dovere dellinquilino chiedere al proprietario il libretto di manutenzione, di installazione e di conformit della caldaia alle norme di legge ed di sua responsabilit la manutenzione dellimpianto termico, la pulizia ordinaria annuale e lanalisi dei fumi che biennale. Infine linquilino ha il diritto di richiedere una copia della documentazione relativa alla certificazione sulla sicurezza degli impianti, ma il proprietario non obbligato a fornirla.
4- Per essere pi consapevoli delle spese complessive va detto che le spese condominiali hanno un valore costante e quindi la visione delle ultime rate condominiali certamente un riferimento utile, mentre le spese annue di acqua, elettricit e gas possono essere variabili e presentare margini di risparmio. A questo scopo, oltre a visionare le ultime bollette, importante notare alcuni particolari dellappartamento (pareti, finestre, elettrodomestici) cos da valutare i risparmi associati ad una casa energeticamente a basso consumo. A tal proposito rimandiamo alla sezione: 10 Buone regole per il risparmio energetico nella casa. 5- Tabella oneri accessori: allegato G del Decreto Interministeriale 30 dicembre 2002. 6- Per i contratti di locazione gli oneri a carico del conduttore sono gli oneri previsti dallart. 9 della legge n. 392/1978 e le spese di ordinaria amministrazione previste dallart. 1576 del Codice Civile.
2. TIPI DI CONTRATTO
I contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo stipulati o rinnovati dopo il 30 dicembre 1998 devono essere redatti secondo uno dei modelli previsti dalla L. n. 431/19987. Pertanto oggi quando si decide di prendere in affitto un appartamento, affinch il contratto sia valido, richiesta la forma scritta ed necessario optare per uno tra i seguenti modelli: Contratto a canone libero Contratto a canone concordato/convenzionato Contratto transitorio Contratto per studenti fuori sede Per ognuno di questi modelli contrattuali sono previste una serie di caratteristiche di seguito riportate.
il tipo di contratto che lascia liberi proprietari ed affittuari di agire da soli per trovare un accordo, senza particolari mediazioni, come quella dei sindacati. Non difficile arrivare ad una redazione corretta e rispettosa delle norme, in quanto si possono seguire tranquillamente modelli standard (riportati nel Codice delle Locazioni o pubblicati da organizzazioni sindacali) e predisporre clausole perso-
7- La legge 431 si applica a tutte le locazioni abitative, con le seguenti esclusioni per le quali si applicano le norme del Codice Civile, o le norme vigenti per gli alloggi pubblici: - immobili vincolati per il loro interesse storico e artistico; - abitazioni di tipo signorile (categoria A/1), ville (cat. A/2); - castelli e palazzi eminenti (cat. A/9); - alloggi di edilizia residenziale pubblica; - alloggi affittati esclusivamente per finalit turistiche. Per questi immobili, con laccordo delle parti, applicabile la normativa per il canale concordato.
Il contratto a canone concordato
il tipo di contratto pi diffuso e utilizzato e per questo gli dedichiamo uno specifico approfondimento in piccoli passi nel paragrafo a seguire. Qui anticipiamo i caratteri generali. Questo tipo di contratto prevede il cosiddetto canone calmierato, che il prodotto di accordi locali territoriali raggiunti attraverso la contrattazione tra i sindacati degli inquilini e le associazioni della propriet. Se ci sono Comuni in cui sono assenti tali accordi, le procedure prevedono il riferimento allaccordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo e di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione. Ha una durata minima di tre anni. Alla prima scadenza, in mancanza di una intesa tra le parti per il rinnovo del contratto, scatta una proroga di diritto per altri due anni (formula 3+2), fatta salva la facolt di disdetta del locatore per i motivi indicati dalla legge. Le condizioni che permettono il provvedimento di disdetta gi alla prima scadenza sono quindi, come per il contratto a canone libero: necessit di utilizzo del locatore o di suoi familiari; previsione di lavori edilizi incompatibili con la presenza del conduttore; abbandono dell'alloggio ovvero disponibilit di altro alloggio da parte del conduttore; vendita dell'immobile da parte del locatore piccolo proprietario, con diritto di prelazione all'acquisto per il conduttore. Anche qui la disdetta va motivata e comunicata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Nel caso di scadenza della proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare sia la procedura di rinnovo a nuove condizioni che quella di rinuncia, comunicando la propria intenzione almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza di detta comunicazione si
nalizzate. sempre meglio, comunque, fare una verifica presso una sede sindacale, prima di sottoscriverlo. La durata non pu essere inferiore a quattro anni, rinnovabile automaticamente per altri quattro (formula 4+4), salvo disdetta motivata nei termini di legge. Dopo 4 anni il proprietario pu recedere dal contratto se si verificano condizioni quali: necessit di utilizzo del locatore o di suoi familiari; previsione di lavori edilizi incompatibili con la presenza del conduttore; abbandono dell'alloggio ovvero disponibilit di altro alloggio da parte del conduttore; vendita dell'immobile da parte del locatore piccolo proprietario, con diritto di prelazione all'acquisto per il conduttore. La disdetta va comunicata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto e va motivata. Se si arriva invece alla seconda scadenza del contratto (quindi dopo otto anni), ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o, al contrario, per la rinuncia; occorre per questo comunicare la propria intenzione allaltra parte con lettera raccomandata e farlo almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a sua volta a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della prima raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione il contratto rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Va precisato che l'inquilino mantiene in generale la possibilit di disdetta, per gravi e motivate situazioni o necessit, e pu recedere con un preavviso di almeno sei mesi. bene tenere a mente che questa tipologia di contratto non prevede particolari agevolazioni fiscali.
riconduzione della durata a quella prevista per il contratto a canone libero (formula 4+4). Si mantiene la possibilit per linquilino di recedere per gravi e motivate situazioni o necessit, comunicando la disdetta con lettera raccomandata almeno tre mesi prima. In questa tipologia contrattuale non sono previste agevolazioni fiscali.
procede tacitamente al rinnovo alle stesse condizioni. Anche qui la legge d lopportunit all'inquilino di disdettare per gravi e motivate situazioni o necessit e pu recedere con un preavviso di almeno sei mesi. A differenza della precedente tipologia di contratto, qui sono previste agevolazioni fiscali, in particolare nei Comuni ad alta tensione abitativa8; rimandiamo per questo ad apposito paragrafo (sezione Agevolazioni fiscali).
Il contratto per gli studenti fuori sede Il contratto transitorio
Questo contratto si applica solo a determinate condizioni, che sono individuate in necessit transitorie del proprietario e dellinquilino e che sono da esplicitare in modo chiaro nel contratto; il presupposto quindi che la casa sia data e/o venga presa in affitto per abitarci in modo non stabile e per un periodo limitato. Il modello di contratto stato predisposto dalle organizzazioni degli inquilini e dei proprietari in sede nazionale e prevede appunto lo spazio di una specifica clausola, dove individuata lesigenza e motivazione transitoria (del proprietario e/o del conduttore). Il canone individuato lo stesso di quello stabilito per i contratti concordati per quanto riguarda le aree ad alta tensione abitativa; negli altri comuni, invece, il canone libero. Hanno una durata variabile, da un minimo di uno ad un massimo di diciotto mesi, durante i quali proprietario o inquilino potranno confermare lesigenza transitoria, tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito nel contratto. Qualora ci non si adempia oppure qualora siano venute meno le cause della transitoriet, il contratto prevede la
8- Nella seduta del 13 novembre 2003 il Cipe ha approvato, su proposta del Ministero, l'aggiornamento dell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa (deliberazione n. 87/03 pubblicata nella G.U. n. 40 del 18/02/2004). www.mit.gov.it
un tipo di contratto ad hoc, che coinvolge le aree di Comuni sede di universit o di corsi universitari distaccati e di specializzazione, nonch quelle di comuni limitrofi dove risultino studenti universitari iscritti a un corso di laurea o di perfezionamento, o anche di specializzazione, per in comuni diversi da quello di residenza. Il canone calmierato e quindi corrisponde a quello stabilito dagli accordi locali per i contratti concordati (formula 3+2). Le caratteristiche di tali contratti sono stabilite attraverso accordi locali promossi dai Comuni sedi di universit; a questa contrattazione collettiva locale possono partecipare, oltre alle associazioni di proprietari ed inquilini, le aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti e le cooperative operanti nel settore. La durata variabile da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore. Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio. Linquilino ha la facolt di recedere per gravi motivi con preavviso di almeno tre mesi. Se il contratto intestato a pi studenti ciascuno pu inviare la lettera di disdetta, con cui esonerato dallobbligo di pagare i canoni futuri; gli altri eventuali studenti dovranno per continuare a pagare lintero canone convenuto. Ove si ritenga consentito anche il recesso del locatore, la disdetta dovrebbe rispettare il termine di sei mesi. Alla seconda scadenza il contratto destinato a cessare per il solo
Tempi e modi per dare la disdetta di un contratto di locazione9 EVENTO
Contratto 4+4 e 3+2 Fine locazione Necessit utilizzo locali Gravi motivi di interruzione di contratto
decorrere del termine, non essendo previsto alcun rinnovo tacito. certo utile sapere che sono previste agevolazioni fiscali nel caso di immobili situati in Comuni ad alta tensione abitativa (rimandiamo sempre alla sezione Agevolazioni fiscali). Di seguito un quadro riassuntivo delle tipologie di contratti di locazione, con alcune caratteristiche che contraddistinguono ciascuno di essi.
CONTRATTO A CONTRATTO A CANONE CONCORDATO/ CONVENZIONATO CANONE LIBERO CONCORDATO PER STUDENTI TRANSITORIO UNIVERSITARI
CHI PU DARE DISDETTA
Proprietario e inquilino Proprietario Inquilino
Raccomandata 6 mesi prima della seconda scadenza Raccomandata 6 mesi prima della prima scadenza Raccomandata 6 mesi prima andarsene
La legge n.431/1998 richiede che il contratto sia sempre stipulato per iscritto
Stipulato da proprietari e affittuari senza l'assistenza delle organizzazioni della propriet edilizia e degli inquilini. Si utilizza un modello tipo o si predispone uno scritto con clausole personalizzate Liberamente stabilito nella contrattazione tra proprietario e inquilino
Contratto studenti universitari da 6 mesi a 3 anni Fine locazione Proprietario e inquilino Mancato rinnovo del Inquilino contratto Gravi motivi di interruzione Inquilino o uno contratto degli inquilini Contratto transitorio da 1 a 18 mesi Fine locazione
Nessuna disdetta Raccomandata 3 mesi prima della scadenza Raccomandata 3 mesi prima di andarsene
Il contratto predisposto dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini in sede nazionale. I modelli da utilizzare sono predisposti dalle organizzazioni locali in base a quanto stabilito dalla legge 431 del 1998 e dal DM del 14/07/2004
Gravi motivi di interruzione contratto
Inquilino o uno degli inquilini
Non c bisogno di disdetta, il contratto si interrompe automaticamente alla scadenza Raccomandata 3 mesi prima di andarsene
Calmierato, tetto massimo stabilito con accordi sindacali in sede locale
Calmierato - tetto massimo stabilito dagli stessi accordi o DM, fino ad un livello del 20% superiore al canone concordato
9- Tratta da un articolo pubblicato sul Sole 24 Ore del 23 novembre 2009
Al fine di incentivare lutilizzo di questa forma di contratto, che ha lo scopo di contenere i prezzi di mercato e venire incontro alle esigenze di chi costretto a prendere in locazione un immobile, sono previsti, sia per il locatore che per linquilino, alcuni non trascurabili vantaggi fiscali. I MECCANISMI DEL CANONE CONCORDATO Le organizzazioni della propriet immobiliare hanno sottoscritto in ogni citt capoluogo di provincia e anche in molti Comuni di grandi dimensioni accordi territoriali che considerano i seguenti elementi: la ripartizione del comune in zone di maggiore o minore pregio; la classificazione degli immobili a seconda del tipo di dotazioni e dello stato manutentivo. In base a questi criteri (ubicazione, pregio e livello delle rifiniture) viene individuato un canone minimo ed uno massimo. La libera trattativa tra proprietario e inquilino determina l'ammontare del canone tra questi due estremi. I MODELLI I modelli di contratto, da utilizzare obbligatoriamente, e la tabella per la ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino sono allegati al Decreto Interministeriale 30 dicembre 2002 e scaricabili dal sito www.mit.gov.it.
3. CONTRATTO A CANONE CONCORDATO in pochi passi
Di seguito si riassumono le caratteristiche del contratto concordato, che la tipologia pi diffusa, mettendone in evidenza alcuni aspetti specifici. A CHI RIVOLTO Il contratto a canone concordato, modello istituito dalla legge 431 del 1998, pu essere stipulato per tutte le locazioni abitative10, in tutti i Comuni11. COME FUNZIONA Il contratto a canone concordato ha un canone determinato sulla base di un particolare conteggio che prende in considerazione diversi parametri e valori quantificati dagli accordi territoriali. Le associazioni pi rappresentative dei proprietari immobiliari e degli inquilini stabiliscono le modalit di valutazione dei canoni locativi degli immobili residenziali e, per ogni tipologia individuata, definiscono una forbice all'interno della quale ci si deve collocare per definire il canone. Questo contratto, rispetto a quelli a canone libero, presenta differenze fondamentali: il canone calmierato la possibilit di avere durata inferiore sconti fiscali
10- Le esclusioni sono riportate alla nota 1. 11-Nei Comuni in cui mancano gli accordi si fa riferimento allaccordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione. Nel sito del Comune di Ancona www.comune.ancona.it alla pagina: Mi interessa - Avere una casa Cercare una casa Contratti di affitto a canone concordato pubblicato il testo dellaccordo tra il Comune e le associazioni di propriet ed inquilini.
INQUILINO Gli inquilini titolari di contratti di locazione stipulati o rinnovati ai sensi della legge n.431/98 sono beneficiari di una detrazione annuale13 di: 300, se il reddito complessivo non supera 15.493,71; 150, se il reddito complessivo supera 15.493,71, ma non 30.987,41. Se il reddito complessivo superiore a questo importo non spetta alcuna detrazione. Ai titolari di contratti di locazione con canone concordato riconosciuta14 una detrazione di: 495,80, se il reddito complessivo non supera 15.493,71; 247,90, se il reddito complessivo supera 15.493,71, ma non 30.987,41. Non prevista alcuna detrazione se il reddito complessivo dell'inquilino supera 30.987,41. Una detrazione per canoni di locazione spetta a tutti i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel Comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi e sono titolari di un contratto di locazione di unit immobiliare adibita ad abitazione principale situata nel nuovo Comune di residenza, a non meno di 100 km di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione. A questi soggetti, nei tre anni successivi al trasferimento, spetta una detrazione complessivamente pari ai seguenti importi: 991,60, se il reddito complessivo non supera 15.493,71; 495,80, se il reddito complessivo supera 15.493,71, ma non 30.987,41.
12- Valore attribuito dal Catasto a una determinata unit immobiliare, sulla base della tariffa destimo e del numero di vani che la compongono. la base di calcolo per le imposte che gravano sulla casa. Se al fabbricato il Catasto non ha ancora fornito la rendita (ad esempio perch si tratta di una casa nuova) si pu ottenere l'assegnazione di una rendita provvisoria, compilando un questionario e presentandolo agli uffici del Catasto stesso. 13- Beneficio previsto con la legge 24 dicembre 2007 n. 244 (legge finanziaria per il 2008). 14- Art.16 TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).
4. AGEVOLAZIONI FISCALI
Gli immobili producono un reddito che sottoposto a tassazione attraverso: lIRPEF, Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche, relativa al proprietario e allinquilino; lICI, Imposta Comunale sugli Immobili, stabilita dallente pubblico e riguardante esclusivamente il proprietario. Inoltre va ricordata la tassa di registro, che applicata sui contratti di locazione e coinvolge proprietario ed inquilino.
PROPRIETARIO LIRPEF dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di propriet, usufrutto o altro diritto reale. I redditi da fabbricati devono essere dichiarati riportandoli nella dichiarazione dei redditi. Il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato, reddito effettivo, tassato in modo diverso rispetto alle varie tipologie di contratti di locazione. In particolare, se limmobile locato con: contratto a canone libero: il reddito da assoggettare allIRPEF dato dal valore pi alto tra la rendita catastale12 (rivalutata del 5 per cento) e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni ISTAT) ridotto del 15 per cento; contratto a canone convenzionale: il reddito da assoggettare allimposta, determinato con le stesse modalit previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero mercato, ridotto ulteriormente del 30 per cento se il fabbricato sito in uno dei Comuni ad alta densit abitativa. In pratica, nella dichiarazione dei redditi si indicher la rendita catastale o il canone ridotto del 40,5%. Tali agevolazioni non sono previste per i contratti transitori.
Anche se non si paga lIrpef (incapienti), si ha diritto a questo importo. Inoltre tali detrazioni sono rapportate al periodo dell'anno durante il quale l'unit immobiliare adibita ad abitazione principale, intendendo per tale quella nella quale il soggetto titolare del contratto di locazione o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Il beneficio riservato esclusivamente ai lavoratori dipendenti. Un'ulteriore agevolazione fiscale prevista15 a favore degli inquilini giovani di et compresa fra i venti e i trenta anni, che stipulano un contratto di locazione ai sensi della citata legge n. 431/1998, per l'unit immobiliare da destinare a propria abitazione principale, sempre che la stessa sia diversa dall'abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati dagli organi competenti. Tale detrazione pari a 991,60 se il reddito complessivo non supera 15.493,71 e spetta per i primi tre anni dalla stipula del contratto. Se il reddito superiore a questultimo importo non spetta alcuna detrazione. Per gli studenti fuori sede si ha la possibilit di portare in detrazione il 19% delle spese, per un importo non superiore a 2.633, sostenute per i canoni derivanti dai contratti di locazione, stipulati e rinnovati ai sensi della legge 9 dicembre 1998 n. 431, dagli studenti (o dalle loro famiglie) iscritti ad un corso di laurea presso una universit ubicata in un Comune diverso da quello di residenza, distante da quest'ultimo almeno 100 km e comunque in una Provincia diversa, per unit immobiliari situate nello stesso Comune in cui ha sede l'universit o in Comuni limitrofi. Tale detrazione stata estesa anche ai canoni relativi ai contratti di ospitalit, nonch agli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, universit, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fini di lucro e cooperative. Le detrazioni sopra elencate non sono cumulabili tra loro; ci significa che riconosciuto al contribuente il diritto di fruire, a sua scelta, della detrazione pi favorevole.
PROPRIETARIO LImposta Comunale sugli Immobili18 deve essere pagata da parte del proprietario dellimmobile, ovvero dal titolare del diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi. Dal 2008 stata disposta lesenzione dellICI per limmobile adibito ad abitazione principale ad eccezione di case signorili, ville e castelli. Quindi lICI, qualora si tratti di unit immobiliare locata, a carico esclusivamente del proprietario. Per lanno 2009 nel Comune di Ancona le aliquote ICI sono state determinate come segue19: Immobili non locati: aliquota maggiorata al 9,00 per mille, limitatamente agli immobili ad uso abitativo non locati o locati con contratto di locazione non registrato. Immobili locati con contratto regolarmente registrato: aliquota ordinaria pari al 7 per mille. Immobili locati con contratto a canone concordato (ad uso abitativo, di natura transitoria, per studenti universitari), purch redatti in conformit ai contratti tipo promossi dal comune: aliquota agevolata al 4,00 per mille. Abitazioni di propriet dell'istituto autonomo delle casi popolari: aliquota agevolata, pari al 4,50 per mille.
15- Legge finanziaria 2008 16-Novit introdotta dal comma 319 della legge n.296 del 2006 (Finanziaria 2007) con conseguente modifica dellarticolo 15 del TUIR. 17- Legge finanziaria per il 2008.
18- Limposta annua si calcola applicando laliquota, stabilita annualmente dallamministrazione comunale, al valore imponibile degli immobili oggetto dimposta. 19- Per approfondimenti e aliquote aggiornate: www.tributi.comune.ancona.it
5. CONSIGLI UTILI PER EVITARE LE TRAPPOLE
Quando si cerca casa tramite lagenzia immobiliare si deve mettere in conto di pagare una parcella pari a circa una mensilit per il contratto firmato. opportuno fare attenzione se la parcella deve essere pagata anche qualora lappartamento verr trovato da soli o per altre vie. Visionare sempre le abitazioni oggetto della locazione. Prima di firmare il contratto di locazione, chiederne una copia, prendersi 24 ore di tempo per pensarci, consultare una delle organizzazioni sindacali degli inquilini chiedendo un parere. Prima di sottoscrivere un contratto buona norma informarsi sullentit delle spese condominiali. Esigere che il contratto di locazione sia registrato. buona norma farsi sempre consegnare una copia del contratto di locazione registrato allAgenzia delle Entrate e mai accordarsi in nero. La cauzione richiesta non pu essere superiore a tre mensilit. Verificate che il proprietario corrisponda, alla scadenza di ogni anno di locazione, gli interessi legali maturati dal deposito cauzionale. buona regola redigere un verbale di consegna che allegato al contratto ha valore di prova per la restituzione della cauzione. Il canone di locazione deve corrispondere a quello indicato nel contratto. Al pagamento del canone di affitto si deve pretendere sempre una ricevuta dellavvenuto pagamento. Nel caso in cui il proprietario chieda parte dell'affitto in nero, linquilino ha il diritto di farsi restituire le somme corrisposte in misura superiore al canone entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile. Attenzione alle clausole riportate nel contratto, soprattutto in quelli a libero mercato, ad esempio: a)le modalit di accesso allimmobile per controlli da parte del proprietario: opportuno che ci sia
Abitazioni affittate all'Agenzia per la Locazione del Comune di Ancona (presentata alla sezione 2F4): aliquota azzerata al 0,00 per mille. In caso di immobili locati con contatto regolarmente registrato o con contratto concordato per usufruire delle aliquote agevolate deve essere prodotta autocertificazione, ai sensi del D.P.R. n. 445/2000, entro il termine per il versamento a saldo di imposta per l'anno di riferimento, con effetto anche per gli anni successivi, qualora permangano i requisiti indicati. In mancanza di tale autocertificazione verr applicata l'aliquota maggiorata.
I contribuenti che stipulano un contratto di locazione a canone concordato per alloggi ad uso abitativo, che si trovano in uno dei Comuni ad elevata tensione abitativa, possono usufruire della riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare limposta di registro da versare. In sostanza il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dellimposta va assunto per il 70%. La riduzione dellimposta di registro si applica per tutta la durata del contratto e delleventuale proroga automatica, anche se il Comune dove situato limmobile dovesse nel frattempo essere escluso da quelli considerati ad alta tensione abitativa. Tale riduzione spetta indipendentemente dalle modalit di versamento dellimposta (anno per anno o in unica soluzione).
di una comunicazione di violazione tributaria delle regole previste da parte del giudice civile agli opportuni organi di controllo nei confronti appunto del proprietario stesso. Altro elemento. bene sapere che la legge n. 431 del 1998 ha sancito due importanti principi: la nullit dei contratti di locazione "di fatto"; la nullit di ogni pattuizione intervenuta tra i contraenti, soluzioni entrambe finalizzate a fissare un canone effettivo di locazione superiore a quello dichiarato contrattualmente. Da ci consegue che l'inquilino ha il pieno diritto di richiedere la restituzione delle somme indebitamente corrisposte. Se quindi si hanno provati elementi di una avvenuta corresponsione di un canone superiore rispetto al dichiarato facilmente presumibile una richiesta e lottenimento da parte dellinquilino delle somme versate oltremisura. Non solo. Si attuano in tali casi anche tutte le sanzioni previste per omessa registrazione del contratto e indicazione di un canone inferiore rispetto a quello stabilito, il cui potere di incidenza viene aumentato dalla presunzione di esistenza del contratto anche nei quattro anni precedenti la constatazione della violazione. Si considerino inoltre che i tempi di prescrizione del reato tributario sono di cinque anni, durata in cui l'azione accertatrice dell'amministrazione finanziaria pu ragionevolmente riscontrare eventuali omissioni. Insomma non poi cos facile farla franca! Se a ci si aggiunge il fatto che i contratti in nero sono logicamente privati dei benefici fiscali previsti sia per il proprietario che per linquilino in caso di contratto a canone concordato, ci dovrebbe costituire un deterrente importante per evitare accordi non regolari. Vox populi soprattutto vox di inquilini e proprietari ci continua a dire che il nero conviene e che facile sfuggire ai controlli. E noi continuiamo invece a riportare altre considerazioni che vanno nella direzione opposta. davvero facile sfuggire alle maglie dei controlli dellamministrazione finanziaria?
un congruo preavviso; b)le modalit di rescissione e/o disdetta del contratto: importante specificare nel contratto le condizioni, temi e modi, per la rescissione e/o disdetta del contratto; c)le pertinenze dellimmobile (cantine, garage,ecc..) conteggiate ai fini del calcolo del canone devono essere praticabili. Linquilino ha il diritto di ottenere lindicazione specifica delle spese condominiali e la segnalazione dei criteri di ripartizione prima di effettuare il pagamento. Gli utenti sono tenuti a conservare per dieci anni i contratti e le ricevute fornite dallAgenzia delle Entrate, anche al fine di consentire gli opportuni controlli.
6. ACCORDARSI?! NON CONVIENE!
C una domanda - inutile nasconderlo che frulla per la mente di ciascun proprietario o affittuario: mi conviene trovare un accordo sottobanco o detto pi correntemente in nero? Sgombriamo subito il campo da equivoci e congetture varie: non conviene! Non solo una questione di etica civile (cosa che peraltro riteniamo principio non derogabile); ci sono diversi e buoni motivi pratici che consigliano di evitare la trappola del nero. Vediamoli. Anzitutto la registrazione rappresenta la massima forma di garanzia rispetto ad eventuali pesanti inadempienze dell'inquilino, come ad esempio il mancato pagamento di un canone o i danni arrecati all'appartamento. Avviare infatti un procedimento giurisdizionale di risarcimento nei confronti di un potenziale inquilino, ma in assenza di un contratto di locazione registrato, produce in automatico lavvio
7. OPPORTUNIT PER LA LOCAZIONE
Gli strumenti e le iniziative pubbliche per il sostegno abitativo sono volte a contrastare la progressiva divaricazione fra i redditi familiari e i costi troppo elevati di accesso alla casa. Le azioni sono differenziate secondo la capacit economica dell'utenza e rispondono a fabbisogni abitativi molto articolati. Con la programmazione triennale di edilizia residenziale - PianoCasa20 - la Regione individua le risorse disponibili, definisce le linee di intervento e ne disciplina le principali fasi attuative. Le Province stabiliscono lentit delle risorse da destinare alle singole misure e in quali Comuni vanno localizzate; la Provincia funge da intermediaria tra la Regione ed i Comuni. I Comuni devono attuare le linee di intervento dei piani regionali, emanano i bandi, esercitano il controllo degli interventi nel corso della realizzazione, provvedono ad approvare le graduatorie relative ai bandi emessi, erogano i contributi stabiliti. Tra le linee previste e sostenute dalla Regione con una certa sistematicit segnaliamo: E.r.p.: Edilizia Residenziale Pubblica; Alloggi a canone moderato; Sussidio per laffitto.
Pensiamo solamente una cosa: un immobile per essere pienamente utilizzabile ha necessit di una serie di allacci e servizi (es. energia elettrica, gas, riscaldamento, eccetera). La persona intestataria degli allacci pu coincidere o meno con il proprietario dell'appartamento, ma questa non coincidenza presuppone lesistenza di un contratto di locazione. Se non vi riscontro di tale contratto, arriver un controllo. Occorre sapere,infatti, che i dati riferiti alla registrazione dei contratti, all'allaccio delle utenze, alla propriet degli immobili ed alla residenza delle persone e molti altri ancora, sono contenuti in banche dati tra loro correlate e sottoposte allocchio vigile di un controllore, vale a dire la Guardia di Finanza. Ne consegue che anche se tutto appare formalmente in piena regola ci non elimina la possibilit di verifiche e accertamenti. Se ad esempio il proprietario dell'immobile risulta come intestatario delle utenze, giocoforza egli dovrebbe risultare residente presso lo stesso immobile; se ci non emerge, un controllo sar certamente eseguito per verificare chi in concreto abita in quella casa. Lo stesso discorso vale se le varie utenze dovessero risultare intestate a familiari del proprietario. Per ci che riguarda l'inquilino, facile desumere che egli abbia necessit di comunicare il proprio domicilio per svariati motivi: ad esempio ricevere corrispondenza, allacciare un collegamento internet, usufruire della tv via cavo, ma anche per accedere a biblioteche, prendere a prestito libri o altre pubblicazioni o per mille ulteriori ragioni. In conclusione, se da queste cose risulta un domicilio di cui n linquilino n i suoi familiari sono proprietari, si presume che dietro ci sia un contratto di locazione registrato o, se non risulta tale, in nero... e quindi via ai controlli. Chiaro, no?...
20- Il piano regionale di edilizia residenziale per il triennio 2006/2008 approvato con Deliberazione amministrativa del 5 giugno 2007 n.55. In particolare la Regione approva un piano di validit triennale per dettare gli indirizzi di politica abitativa e i criteri per il raggiungimento delle finalit individuate (art.5 Legge regionale n.36/2005). Il piano casa regionale" consiste nellattuazione del "Piano nazionale di edilizia abitativa" il quale volto a garantire su tutto il territorio nazionale i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana anche attraverso la promozione di strumenti finanziari con la partecipazione di soggetti pubblici o privati.
familiare ad un canone inferiore a quello del mercato degli affitti. I requisiti richiesti24 sono: essere cittadini italiani o stranieri titolari di carta di soggiorno o permesso di soggiorno biennale; avere residenza o prestare attivit lavorativa nel Comune di Ancona; non essere titolari sul territorio nazionale della propriet, uso, usufrutto o altro diritto reale di godimento, di un'altra abitazione adeguata alle esigenze del nucleo familiare che non sia stata dichiarata collabente ai fini del pagamento dell'ICI; reddito del nucleo familiare, pari a euro 10.286,00. Tale limite aumentato del 20% per le famiglie monoparentali25; non avere avuto precedenti assegnazioni in propriet o con patto di futura vendita di alloggio realizzato con contributi pubblici o precedenti finanziamenti agevolati in qualunque forma concessi dallo Stato o da enti pubblici, salvo che l'alloggio non sia pi utilizzabile.
LEnte regionale per labitazione pubblica E.r.a.p. (ex I.A.C.P.)21 gestisce il patrimonio di edilizia residenziale pubblico costituito da alloggi acquistati, realizzati o recuperati dal Comune o dallE.r.a.p. stesso. Inoltre lE.r.a.p. pu costruire alloggi da dare in locazione a canone moderato. COME FARE DOMANDA Per ottenere l'assegnazione di un alloggio E.r.p. necessario partecipare al bando pubblicato periodicamente dal Comune di Ancona. In seguito a tale bando predisposta la graduatoria per l'assegnazione degli alloggi22. Gli alloggi disponibili per le assegnazioni a famiglie aventi diritto sono principalmente quelli riconsegnati dai precedenti utilizzatori, mentre la disponibilit di nuovi alloggi, frutto di interventi di nuova costruzione e/o recupero edilizio, subordinata alla disponibilit di fondi per la realizzazione degli interventi. Il meccanismo dei punteggi con cui vengono formate le graduatorie stabilito dal Comune secondo i criteri determinati dalla Regione (DGR 492 del 7 aprile 2008). Il canone di locazione viene determinato dallE.r.a.p. in base al reddito e al valore dellimmobile23. CHI PU PRESENTARE DOMANDA (L.R. N.36/2005) Il bando rivolto a coloro che, in possesso dei requisiti, necessitano di un alloggio di dimensioni idonee alle esigenze del proprio nucleo
21- www.erap.an.it 22- Con l'approvazione della L.R. 36/2005, le modalit di assegnazione non sono pi definite dalla legge, ma dagli appositi provvedimenti comunali che vengono approvati in conformit ai criteri stabiliti dalla giunta regionale. Tali criteri sono stati approvati con la seguente: D.G.R. n.492 del 07/04/2008 pubblicata sul BURM n.37 del 15 aprile 2008 " L.R. n. 36/2005, art.20 quinques, comma 2. - Determinazione criteri per disciplinare le modalit di assegnazione degli alloggi di ERP sovvenzionata" 23-Art.20 quaterdecies della L.R. 36/2005 e succ. integrazioni e modificazioni.
Alloggi a canone moderato
Si tratta di appartamenti di propriet pubblica destinati alla locazione permanente e di propriet privata di edilizia convenzionata. Il Comune emana un bando di concorso su ambito comunale per la concessione di contributi di edilizia agevolata finalizzati ad interventi di nuova costruzione, recupero, acquisto di alloggi da parte di operatori privati e pubblici destinati alla locazione primaria a canone moderato. Per assegnare questi alloggi dovr essere formulata una graduatoria di destinatari con apposito bando.
24- Art.20 quarter, L.R.36/05. 25- D.G.R. n.1136 del 08/09/2008 " L.R. n.36/2005, art.20 quater, comma 1. lett. D) - Limiti di valore ISEE per l'accesso all'edilizia residenziale pubblica sovvenzionata, anno 2008".
Stato o da enti pubblici, salvo che l'alloggio non sia pi utilizzabile. Hanno un punteggio maggiore coloro che sono inseriti nella graduatoria E.r.p. senza aver ottenuto lassegnazione di un alloggio, e gli inquilini di alloggi sociali E.r.p. che hanno perso la qualifica di assegnatari per superamento di reddito.
COME FARE DOMANDA Il Comune, individuato dal piano provinciale, nel quale si realizzeranno alloggi da destinare alla locazione, emana un bando di concorso per la formazione di una graduatoria di aspiranti inquilini, quali devono essere in possesso dei requisiti di reddito in vigore al momento della presentazione della domanda ( necessario avere un reddito familiare ISEE non superiore ad euro 39.701,19), oltre ad altri requisiti, come la non propriet di ulteriori alloggi, che vengono meglio precisati dal Comune nellavviso pubblico per la ricezione delle domande. Il canone moderato, previsto per legge, quello in vigore nel Comune di Ancona, concordato tra le parti sociali: superiore al canone sociale (alloggi E.r.p.) ma inferiore a quello di mercato. CHI PU PRESENTARE DOMANDA26 Possono presentare domanda coloro che si trovano nelle seguenti condizioni: essere cittadini italiani o stranieri titolari di carta di soggiorno o permesso di soggiorno biennale; avere residenza o prestare attivit lavorativa nel Comune di Ancona; non essere titolari nel territorio nazionale della propriet, uso, usufrutto o altro diritto reale di godimento, di un'altra abitazione adeguata alle esigenze del nucleo familiare che non sia stata dichiarata collabente ai fini del pagamento dell'ICI; reddito del nucleo familiare con valore ISEE non superiore a euro 39.701,19 (redditi di riferimento percepiti nellanno 2006); non avere avuto precedenti assegnazioni in propriet o con patto di futura vendita di alloggio realizzato con contributi pubblici o precedenti finanziamenti agevolati in qualunque forma concessi dallo
Sussidio per laffitto
Si tratta di un contributo che viene dato alle famiglie che pagano un canone di affitto alto relativamente al reddito familiare. Il fondo nazionale di sostegno alle locazioni stato introdotto con lart. 11 della legge del 9 dicembre 1998 n. 43127, intervenuta per disciplinare le locazioni e il rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo. La dotazione del fondo, istituito presso il Ministero Infrastrutture e Trasporti, viene determinata annualmente dalla legge finanziaria, per poi essere ripartita tra le Regioni e le Province autonome in base a parametri stabiliti dal Ministero previa intesa con gli enti territoriali interessati. A questa dotazione statale possono aggiungersi ulteriori fondi stanziati direttamente dalla Regione e dai singoli Comuni. COME FARE DOMANDA Il Comune indice annualmente apposito bando per comunicare alla cittadinanza la possibilit di fare domanda. Il bando non d luogo ad una graduatoria ma ad un elenco di aventi diritto, e la somma disponibile per lanno viene divisa tra gli aventi diritto secondo criteri che sono specificati nel bando stesso.
26- Riferimento specifico allultimo bando emanato dal Comune di Ancona in base al programma di edilizia residenziale 2006/2008
27- DGR del 9 febbraio 2010, n. 293 Modalit di funzionamento del fondo sostegno affitti - Integrazione
2. FASCIA B) valore ISEE non superiore allimporto annuo di due assegni sociali (euro 10.635,30) rispetto al quale lincidenza del canone locativo risulti non inferiore al 40%. Il valore ISEE diminuito del 20% in presenza di un solo reddito derivante da lavoro dipendente o da pensione in un nucleo monopersonale. essere in regola con il pagamento del canone di locazione al momento della domanda e produrre dichiarazione attestante la regolarit del pagamento o fotocopia delle ricevute di pagamento del canone a pena di esclusione.
CHI PU PRESENTARE DOMANDA28 Possono presentare domanda coloro che hanno i seguenti requisiti: contratto di locazione regolarmente registrato e stipulato ai sensi di legge ed in regola con le registrazioni annuali di alloggio adibito ad abitazione principale, ad eccezione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata; canone mensile di locazione, al netto degli oneri accessori, non superiore a euro 900,00; conduzione di un appartamento di civile abitazione, iscritto al N.C.E.U., che non sia classificato nelle categorie A1(abitazione di tipo signorile), A8 ( ville ) e A9 ( Castelli); cittadinanza italiana e per gli immigrati il possesso del certificato storico di residenza da almeno dieci anni nel territorio nazionale ovvero da almeno cinque anni nella Regione Marche; residenza anagrafica nel Comune di Ancona e nellalloggio per il quale si chiede il contributo; mancanza di titolarit, da parte di tutti i componenti del nucleo familiare, del diritto di propriet, usufrutto, o altro diritto reale di godimento, di unaltra abitazione adeguata alle esigenze del nucleo familiare che non sia stata dichiarata collabente ai fini del pagamento dellimposta comunale sugli immobili (ICI), ai sensi dellarticolo 2 della L.R. 36/2005 e successive integrazioni e modificazioni; reddito del nucleo familiare, calcolato secondo i criteri stabiliti dal D.Lgs. n. 109/1998 (ISEE) non superiore ad euro 10.635,30; reddito con valore ISEE ed incidenza del canone annuo rientranti nei limiti di seguito indicati: 1. FASCIA A) valore ISEE non superiore allimporto annuo dellassegno sociale (euro 5.317,65), rispetto al quale lincidenza del canone di locazione risulti non inferiore al 30 %;
L'Agenzia per la Locazione, istituita nel 2007, vuole essere punto di incontro tra i proprietari di alloggi e le famiglie con reddito medio basso (monoreddito, pensionati, monoparentali, immigrati, giovani coppie, studenti universitari), che nella graduatoria generale non hanno un punteggio sufficiente per accedere all'assegnazione di agli alloggi E.r.p., n per procedere all'acquisto della prima casa, n per sostenere il pagamento di canoni di affitto a libero mercato. Lamministrazione comunale invita i proprietari di appartamenti non utilizzati a stipulare direttamente con il Comune contratti a canone agevolato e concordato in base alla legge 431/98. Grazie ad una clausola di subaffitto, questi appartamenti a canone concordato, saranno a disposizione di famiglie che, pur avendo un reddito annuo garantito, hanno difficolt a pagare un affitto ai valori di mercato. Il contratto di locazione sar gestito, per conto dell'agenzia, dall'E.r.a.p. di Ancona. Ai proprietari degli alloggi il Comune garantisce: il pagamento del canone alle scadenze concordate con il proprietario; a riconsegna dell'immobile allo scadere del contratto nel caso in
28- Riferimento specifico allultimo bando emanato dal Comune di Ancona nellanno 2009.
Per le informazioni relative allAgenzia per la Locazione, ai bandi pubblicati per lassegnazione di alloggi E.r.p., alloggi a canone moderato o allerogazione del sussidio per laffitto possibile fare riferimento a: www.comune.ancona.it Servizio Alloggi Comune di Ancona Largo XXIV Maggio 1 071 2222407 - 2416 - 2413
cui il proprietario desideri rientrare in possesso dell'alloggio (previa disdetta); il ripristino dell'immobile nello stato originario prima dell'uso. Si ricordano inoltre le seguenti agevolazioni fiscali per i proprietari: azzeramento dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) per tutta la durata del contratto; riduzione del 30% del reddito derivante dall'affitto nei casi previsti dalla normativa fiscale vigente; riduzione dell'imposta di registro calcolata sul 70% del canone annuo di locazione. Qualsiasi periodo dellanno valido per rendere disponibile il proprio alloggio. La modulistica per stipulare il contratto di locazione scaricabile dal sito de Comune di Ancona, oppure si pu ritirare presso lUfficio Relazioni con il Pubblico, le circoscrizioni o lufficio alloggi. Nei confronti degli inquilini l'impegno dell'Agenzia dare in uso gli alloggi a canone agevolato concordato con durata certa (anni 3+2). Ai cittadini interessati vengono richiesti una serie di requisiti: reddito del nucleo familiare da lavoro dipendente e/o da pensione (importo lordo da min. euro 15.000 a max euro 40.000). Il cittadino dovr dimostrare di essere regolarmente in attivit di lavoro da almeno un anno al momento della presentazione della domanda; incidenza canone/reddito IRPEF del nucleo familiare superiore al 25%; avere la residenza e/o l'attivit lavorativa nel Comune di Ancona da almeno un anno; essere in regola con il precedente pagamento del canone di locazione; non essere titolari (anche pro-quota) di diritti di propriet , usufrutto, uso o abitazione su uno o pi immobili ubicati nell'ambito del Comune di Ancona o Comuni confinanti. non essere gi titolari di contratto di locazione concordato e agevolato (L. 431/98).
Guida alla casa a cura di Unione Inquilini Pisa edizione 2007 Abitare a Bologna guida pratica alla ricerca della casa in citt a cura di Comune di Bologna edizione 2010 Affitti in nero convenienza zero! a cura del Comando Provinciale della Guardia di Finanza di Bologna in collaborazione con il Comune di Bologna e lUniversit degli Studi di Bologna edizione 2010 REGISTRARE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE: facile e conveniente a cura dellAgenzia delle Entrate edizione 2007 Dr. HOUSE ricetta per uscire di casa a cura di Comune di Vicenza e Banca Popolare di Vicenza edizione 2008 GUIDA FISCALE ALLA LOCAZIONE DELLA CASA a cura dellAgenzia delle Entrate edizione 2005 ABITARE A BOLOGNA a cura di Comune di Bologna edizione 2010 LE NOVIT PER LA CASA a cura di Il Sole 24 Ore edizione 2009 Gli sconti Irpef sulla casa a cura di Italia Oggi Sette edizione 2010 Guida alle LOCAZIONI abitative e a uso diverso a cura di Il Sole 24 Ore edizione 2008
10 BUONE REGOLE...
Risparmio pu far rima con rispetto dell'ambiente? Decisamente s. Il dibattito ormai diffuso sulla salute del pianeta e sullesaurimento delle fonti energetiche non rinnovabili ha messo in evidenza che non pi rinviabile un atteggiamento di indifferenza o peggio rispetto a questi temi. Occorre agire davvero: chi, anche solo per un momento, non si domandato come risparmiare energia? Ma, nei fatti, chi ha modificato le proprie brutte abitudini? Da questo punto di vista lambiente domestico pu essere un terreno di frontiera, dove fare una piccola rivoluzione senza eclatanti gesti rivoluzionari: come si dice, una questione di testa, una questione di cambio di mentalit. Proviamo a seguire insieme alcune semplici regole
per il risparmio energetico nella casa
mio del 75% sul costo di illuminazione: c da dire che molti Comuni le distribuiscono gratuitamente: c quindi solo da girare le mani. Inutile ricordare (ma sar poi vero?) di non accendere la luce se non strettamente necessario.
2. Elettrodomestici
Come per lauto conviene ogni tanto rottamare i vecchi elettrodomestici: un po di classe non fa mai male (oggi si arriva sino alla A++)! Siate fautori del sold-out (esaurito): perch fare spesso mezzo caric di lavatrice o lavastoviglie?
9. Microonde
Una utile alternativa moderna: il forno a microonde consuma circa la met rispetto ad un forno tradizionale, oltre ad avere il vantaggio di tempi decisamente minori di fruizione e di bassissima manutenzione.
Mantenere sempre il frigorifero sopra i 3 gradi di temperatura: permette il maggior risparmio. Per ulteriori economie occorre evitare di: riempirlo eccessivamente; inserire cibi ancora caldi; aprirlo spesso e inutilmente. Inoltre va sbrinato con frequenza, va pulita la serpentina e va anche distanziato dal muro in modo da far circolare laria.
da futuro avveniristico luso di impianti solari termici? Forse meno di quello che si pensa, ma la cosa certo sarebbe pi diffusa se qualcuno dallalto (palazzi romani, beninteso, anche se il buon dio servirebbe proprio a Gaia, la nostra terra!) spingesse in tal senso. Accanto a questo pi immediati e semplici possono essere: fare la doccia invece del bagno (si risparmia 50 contro 150 litri, buono no?); utilizzare nei rubinetti di casa i riduttori di flusso o miscelatori d'aria, facili a reperirsi nei supermercati (riduce la quantit d'acqua erogata quasi della met senza percepire differenza); chiudere il rubinetto quando non serve (lesempio classico il lavaggio dei denti: se non c il getto continuo si risparmiano circa 30 l a lavaggio!). Altre accortezze tecniche: controllare sempre che i rubinetti non gocciolino (una perdita di 90 gocce al minuto corrisponde a circa 4000 litri all'anno), magari anche verificando lapposito contatore tra sera e mattina; far installare, per il WC, uno scarico intelligente, il cui flusso regolabile a seconda dei bisogni.
10. Stand-by
Le famose lucette rosse appunto in posizione stand-by sono piccole ma si fanno sentiresui costi! Ci sono ormai in quasi tutti gli elettrodomestici e per questo incidono sul consumo: spegnerle veramente un soffio di dito!
Regole essenziali: utilizzarla solo a pieno carico; non fare lavaggi caldissimi, sopra i 60; pulire il filtro. Se possibile, ammodernarsi: i nuovi modelli di lavatrici, che dispongono di carico anteriore, permettono risparmi sino al 25%.
Davanti a qualche studio di un buon pediatra c a scorrere una bella scala della salute e lammonimento: 18-20 max dentro casa per far star bene il vostro bambino, di pi non serve e anzi peggiora. Pensate: ogni grado in meno di riscaldamento dei termosifoni riduce i consumi del 7%! Alcuni gesti automatici, banali ma non sempre seguiti, aiutano a questo: non lasciare tende chiuse davanti ai termosifoni; chiudere bene porte e finestre; arieggiare quando il riscaldamento spento. In caso di riscaldamento autonomo, spegnere il riscaldamento quando non si allinterno dellabitazione. E poi alcuni accorgimenti pi tecnici: controllare ogni anno, come da norma, la caldaia; cambiare lo scaldabagno (il 13% dei consumi sono legati al riscaldamento dell'acqua); scegliere, eventualmente, un condizionatore di ultima generazione e di classe A.
Anche qui: perch usare a mezzo carico? Non c nessun particolare beneficio, se non lo spreco. Inoltre spegnerla prima dellasciugatura, lavare a basse temperature e pulire frequentemente il filtro.
Oltre a non acuire possibili dolori da scottatura, luso di temperature non infernali (certo adeguate, senn che forno ?) procura un buon risparmio; inoltre conviene non usare la funzione grill, aprire il meno possibile durante la cottura e spegnerlo prima della fine della cottura.
Sostituire le lampadine a incandescenza con quelle fluorescenti a basso consumo energetico porta ad un rispar-
Infine una breve lettura da viatico e da consiglio profetic degli esperti: Oggi in tutto il mondo si stima che il 40% delle emissioni di gas serra provengano dagli edifici e la climatizzazione, insieme a illuminazione e gestione degli elettrodomestici, sono tra le attivit pi energivore e meno ottimizzate, fonti di salate bollette per i cittadini, destinate con ogni probabilit a crescere nei prossimi anni. Ed quanto mai probabile che, dal 2019 in avanti, su proposta del Parlamento Europeo, tutti i nuovi edifici dovranno essere a zero emissioni. Eppure case di questo genere, persino a bolletta zero, non sono un sogno. Lo testimoniano non solo progetti e studi in corso in tutto il mondo ma anche prime realt sperimentali. Allora, buoni risparmi a tutti!
Tratto da il Sole 24 Ore Marted 26 maggio 2009. Una casa laboratorio e salvadanaio di Giuseppe Caravita
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Dal 2000 ha realizzato (per e con i soci) progetti, conferenze, convegni e fornito supervisione e consulenza sulle politiche locali, formaDal 2005 ha collaborato con Ministero del Welfare, Dipartimento Politiche Giovanili e Attivit Sportive, oggi Dipartimento della Giovent della Presidenza del Consiglio dei Ministri, ANCI, Isfol, Italia Lavoro e diverse Regioni a progetti di innovazione e ricerca sulle politiche giovanili.
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