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Timestamp: 2019-05-20 23:40:44
Document Index: 197394493

Matched Legal Cases: ['§ 182', '§ 183', '§ 12', '§ 873', 'BGH', '§ 12', 'BGH', '§ 2', '§ 6', '§ 16', '§ 5', '§ 16', '§ 6', '§ 6', '§ 6', 'BGH']

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Veräußerungszustimmung des Verwalters
Die erteilte Zustimmung des Verwalters oder eines Dritten zur Veräußerung eines Wohnungseigentums wird unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung (zum Beispiel Kaufvertrag) wirksam geworden ist.
Hintergrund: Verwalter widerruft Veräußerungszustimmung
Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sieht vor, dass die Veräußerung eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Ein Wohnungseigentümer verkaufte vier Wohnungen. Im notariellen Kaufvertrag wurde zugleich die Auflassung erklärt. Der Verwalter erteilte gegenüber dem Notar zunächst seine Zustimmung zur Veräußerung. Zu Gunsten des Erwerbers wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
Sodann widerrief der Verwalter am 11.7.2016 seine Veräußerungszustimmung gegenüber dem Notar und teilte dies dem Grundbuchamt mit. Am 6.9.2016 beantragte der Notar, die Auflassung im Grundbuch einzutragen.
Das Grundbuchamt lehnt nun ab, die Eigentumsumschreibung einzutragen, da es an der erforderlichen Verwalterzustimmung fehle.
Entscheidung: Kein Widerruf mehr, sobald Kaufvertrag wirksam ist
Das Grundbuchamt darf die Eigentumsumschreibung nicht wegen fehlender Veräußerungszustimmung des Verwalters ablehnen. Der Widerruf der Verwalterzustimmung hat nicht zu deren Unwirksamkeit geführt. Das Grundbuchamt darf die Eintragung daher nicht von der Vorlage einer erneuten Zustimmungserklärung abhängig machen.
Zustimmung zu Verpflichtungsgeschäft und Erfüllungsgeschäft erforderlich
Die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Deren Voraussetzungen und Wirksamkeit sind nach den §§ 182 ff. BGB zu beurteilen. Die vorherige Zustimmung (Einwilligung) ist nach § 183 Satz 1 BGB bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit sich aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis nicht ein anderes ergibt.
Die Eintragung des Erwerbers von Wohnungseigentum setzt neben dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft, das die Verpflichtung zur Veräußerung enthält (hier: Kaufvertrag), auch eine Einigung über den Übergang des Wohnungseigentums auf den Erwerber (Auflassung) voraus. Wenn ein Zustimmungsvorbehalt gemäß § 12 WEG vereinbart ist, ist deshalb die Zustimmung des Verwalters für beide Verträge – Kaufvertrag und Auflassung – erforderlich.
Die Einwilligung des Zustimmungsverpflichteten zu dem Vertrag, mit dem sich der Wohnungseigentümer zu einer Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber verpflichtet (Verpflichtungsgeschäft, Kausalgeschäft), ist bis zum Vertragsschluss widerruflich.
Bisher umstritten: Bis wann ist Veräußerungszustimmung widerruflich?
Umstritten ist allerdings, ob und wenn ja bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung zum dinglichen Rechtsgeschäft (Erfüllungsgeschäft), also zu der Verfügung des Wohnungseigentümers über das Wohnungseigentum, widerrufen werden kann.
Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass die Einwilligung widerruflich ist, bis die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden und der Eintragungsantrag gestellt worden ist. Dann würde es hier an einer wirksamen Veräußerungszustimmung fehlen.
Nach anderer Ansicht ist die Zustimmung bereits dann unwiderruflich, wenn sie wirksam geworden ist.
Nach einer dritten Ansicht kann eine wirksam gewordene Zustimmung nach Abschluss des zur Veräußerung verpflichtenden Vertrages nicht mehr widerrufen werden.
Wirksamer Kaufvertrag verhindert Widerruf der Zustimmung
Der dritten Ansicht folgt der BGH. Das führt im vorliegenden Fall dazu, dass der Verwalter seine Zustimmung nicht mehr wirksam widerrufen konnte.
Ungeachtet der rechtlichen Unterscheidung von Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäft ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass die Veräußerung einen Gesamtvorgang darstellt, dem der zur Zustimmung Berufene (hier: der Verwalter) nur einheitlich entweder zustimmen oder die Zustimmung versagen kann.
Wenn der Verwalter die Veräußerungszustimmung nach dem Abschluss des Kaufvertrages noch widerrufen könnte, wäre der Veräußerer im Falle des Widerrufs verpflichtet, einen Vertrag zu erfüllen, den er nicht (mehr) erfüllen könnte. Der Erwerber wiederum liefe Gefahr, dass der Kaufpreis zu einem Zeitpunkt fällig wird, zu dem nicht sichergestellt ist, dass alle Voraussetzungen für die Vertragsdurchführung gegeben sind.
Zustimmung muss vorher sorgfältig geprüft werden
Auch angesichts von Sinn und Zweck von § 12 WEG ist es nicht erforderlich, dem zur Zustimmung Verpflichteten den Widerruf seiner zur Veräußerung des Wohnungseigentums erteilten Zustimmung in Bezug auf das dingliche Rechtsgeschäft zu ermöglichen. Der Zustimmungspflichtige hat es in der Hand, vor Erteilung der Zustimmung zu prüfen, ob wichtige Gründe für deren Verweigerung vorliegen. Und auch wenn ihm Versagungsgründe erst nach Erteilung der Zustimmung bekannt werden, ist er nicht schutzwürdiger als der Veräußerer, der bei einem möglichen Widerruf der Zustimmung seine wirksam bleibende schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung des Wohnungseigentums nicht mehr erfüllen könnte.
Quelle: BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZB 134/17
Eine Regelung in der Teilungserklärung, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und -setzung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss, umfasst auch Dachterrassen und erstreckt sich sowohl auf die im Sonder- als auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile.
Hintergrund: Sondereigentümer soll Sanierung der Dachterrasse zahlen
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten über die Kosten für die Sanierung einer Dachterrasse.
In der Teilungserklärung heißt es:
§ 2 Gegenstand des Sondereigentums sind
§ 6 Instandhaltung und Versicherung
b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.
An einer Dachterrasse einer Wohnung im Dachgeschoss traten Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen auf. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer die Sanierung der Terrasse gemäß dem Angebot einer Fachfirma. Ferner beschlossen sie, dass die Kosten der Terrassensanierung zu Lasten des Sondereigentümers der Dachgeschosswohnung gehen.
Der Sondereigentümer hat den Beschluss über die Kostentragung angefochten. Er meint, die Dachterrasse diene nicht seinem ausschließlichen Gebrauch, da sie gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei.
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss, der die Sanierungskosten dem Sondereigentümer auferlegt, ist rechtmäßig.
Gesetz sieht Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vor
Nach der gesetzlichen Regelung der Kostenverteilung in § 16 Abs. 2 WEG müsste sich der Sondereigentümer an den Kosten der Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden konstruktiven Teile seiner Dachterrasse nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil beteiligen. Die Dachterrasse gehört zwar ausweislich der Teilungserklärung zum Sondereigentum. Das betrifft aber nur deren nichtkonstruktive Teile. Die konstruktiven Teile bleiben nach § 5 Abs. 2 WEG ungeachtet der Zuweisung der Dachterrasse zum Sondereigentum gemeinschaftliches Eigentum. Ihre Sanierung ist deshalb an sich Aufgabe der Wohnungseigentümer, die sich nach § 16 Abs. 2 WEG entsprechend ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten zu beteiligen hätten.
Abweichende Kostenverteilung in der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung enthält in § 6 Nr. 1 Buchstabe b bezüglich der Kostenverteilung aber eine abweichende Bestimmung. Diese ist wirksam.
Die Verpflichtung, die Kosten der Instandsetzung einzelner Einrichtungen, Anlagen oder Teile des Gebäudes allein zu tragen, trifft den Wohnungseigentümer nicht nur bei den als Anwendungsbeispielen ausdrücklich genannten Balkonen und Loggien, sondern auch bei allen anderen Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteilen, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch den Wohnungseigentümer bestimmt sind. Der Sinn einer solchen Regelung liegt bei den hier ausdrücklich genannten Balkonen darin, dass die übrigen, von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen Wohnungseigentümer von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile befreit sein sollen, weil es sich dabei um eine Sonderausstattung der betreffenden Wohnung handelt und die damit verbundenen Lasten bei einer Bauweise ohne Balkone nicht angefallen wären.
Das ist bei Dachterrassen nicht anders. Auch bei deren Einbau entstehen Lasten, die bei einer Bauweise ohne Dachterrassen nicht anfielen. Anstelle eines geschlossenen Dachs muss eine tendenziell störungsanfälligere Konstruktion errichtet werden, nämlich der zum Gemeinschaftseigentum gehörende Unterbau auf der Dachplatte, der hier dem Sondereigentum zugeordnete Terrassenbelag und eine Auskleidung gegen Witterungseinflüsse. Diese Maßnahmen sind Voraussetzung dafür, dass mit der Terrasse ein Freisitz im Dach geschaffen werden kann und die mit dieser Sonderausstattung verbundenen Gebrauchsmöglichkeiten entstehen. Für die Frage nach dem ausschließlichen Gebrauch einer solchen Terrasse kommt es deshalb darauf an, wer Zugang zu ihr hat. Das ist hier allein der Sondereigentümer der Dachgeschosswohnung.
§ 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung ist nächstliegend weiter so zu verstehen, dass Eigentümer von Wohnungen, die mit einer Dachterrasse ausgestattet sind, nicht nur für die Kosten der Sanierung der in ihrem Sondereigentum stehenden Teile der Terrassen aufkommen müssen, sondern auch für die Kosten der Sanierung der in Gemeinschaftseigentum stehenden Teile. Eine Beschränkung auf den nichtkonstruktiven Teil der Terrasse, vor allem den Terrassenbelag, lässt sich dem klaren Wortlaut der Klausel nicht entnehmen.
Aus dem Umstand, dass die Dachterrassen zum Sondereigentum gehören und jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum nach der Teilungserklärung ohnehin auf seine Kosten instandzusetzen hat, folgt im Gegenteil, dass mit § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung gerade die Kosten einer Instandsetzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile solcher Terrassen erfasst werden sollen.
Quelle: BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17, Haufe.de
Kategorie: Finanzen ·Hausverwaltung ·Immobilien-Blog ·Recht
Tierhaltung: Mietvertrag vs. Hausordnung
Die Wohnungseigentümer hatten bereits im Jahr 2006 ein Hundehaltungsverbot für ihre WEG beschlossen. In diesem Zusammenhang war daher auch geregelt, dass die Wohnungseigentümer im Falle einer Neuvermietung ihrer Wohnung die Tierhaltung zu untersagen haben.
Mieter zieht ohne Hund ein und schafft sich später Mischling an
Im Jahr 2014 war der Mieter in die Wohnung ohne Haustier eingezogen und hatte zuvor auch in seiner Selbstauskunft angegeben, keinerlei Haustiere zu besitzen. Der Mietvertrag enthielt die Standardregelung, dass zur Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, die vorherige Zustimmung des Vermieters eingeholt werden müsse.
Vermieter verbietet Mieter die Hundehaltung wegen WEG-Beschluss
Der Vermieter sah sich an den Eigentümerbeschluss gebunden und untersagte daher dem Mieter die Erlaubnis zur Hundehaltung mit Hinweis auf die Regelung. Dem Mieter jedoch war dies egal, er pochte auf sein Recht zur Hundehaltung.
Mieter verklagt Vermieter auf Zustimmung zur Hundehaltung
Der Mischlingshund (50 cm Rückenhöhe) war bereits eingezogen und der Mieter war sich sicher, dass er zur Hundehaltung berechtigt sei.
Wohnungseigentümer klagen auf Abschaffung des Hundes
Der Vermieter hielt dagegen, dass sich die Hausbewohner durch den Hund gestört fühlten, denn der Mischling würde bellen, unangeleint im Treppenhaus herumlaufen, das Treppenhaus verschmutzen und die Treppenstufen zerkratzen. Die Wohnungseigentümer erhoben Widerklage auf Abschaffung des Hundes.
Das Urteil: Eigentümerbeschluss zur Untersagung von Hundehaltung ist gegenüber Mietern unwirksam
Ein Beschluss innerhalb der Wohnungseigentümer regelt nur Angelegenheiten in deren Innenverhältnis. Diese Regelung „schlägt” daher nicht auf ein Mietverhältnis „durch”. Vielmehr regelt sich die Tierhaltung nach den allgemeinen Regeln des Mietrechtes. Hierzu habe der Bundesgerichtshofs (AZ: VIII ZR 168/12) bereits ein generelles Haltungsverbot von Katzen und Hunden für unzulässig erklärt. Demzufolge habe jeder Vermieter im Einzelfall zu prüfen, inwieweit einem mieterseitigen Antrag auf Tierhaltung zu entsprechen sei.
Im konkreten Fall war die streitbefangene Vierzimmerwohnung ausreichend groß (97 Quadratmeter), um einen Hund halten zu können. Auch die von den Wohnungseigentümern vorgetragenen Störungen konnte nach umfassender Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Es gab weder eine übermäßige Abnutzung des Treppenhauses noch größere Verschmutzungen. Das Treppenhaus machte vielmehr einen gepflegten und sauberen Eindruck.
Mieter darf Hund behalten
Das Gericht gab dem Mieter recht: Da keine unzumutbaren Beeinträchtigungen durch die Hundehaltung feststellbar seien, habe der Mieter das Recht zur Hundehaltung. Die Widerklage wurde abgewiesen.
Quelle: AG Hannover, Urteil vom 28.04.2016, AZ: 541 C 3858/15 , Immobilienscout24.de
WEG: Einfahrt ist nicht zum Parken da
Hintergrund: Wohnungseigentümer streiten über Einfahrt
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten über das Befahren einer Gemeinschaftsfläche.
In der Teilungserklärung ist die umstrittene Fläche, die an die öffentliche Straße angrenzt, mit der Bezeichnung „Einfahrt“ gekennzeichnet. Der Hauseingang befindet sich im hinteren Teil des Grundstücks.
Die Eigentümer einer Wohnung sowie deren Besucher stellten mehrfach Fahrzeuge in der Einfahrt ab. Andere Wohnungseigentümer verlangen nun von Ihnen, es zu unterlassen, die Fläche mit Kraftfahrzeugen zu befahren oder die Fläche zum Parken zu benutzen.
Entscheidung: Befahren ja, Parken nein
Die Unterlassungsklage hat nur teilweise Erfolg. Nur das Parken von Fahrzeugen, nicht aber das Befahren der Fläche und kurzfristige Abstellen von Fahrzeugen zum Be- und Entladen stellt einen unzulässigen Gebrauch dar.
Die Bezeichnung „Einfahrt“ in der Teilungserklärung zeigt, dass ein Befahren der Fläche zulässig sein soll; anderenfalls hätte die Fläche als „Zugang“ oder „Zuwegung“ bezeichnet werden können. Da auf der Fläche keine Stellplätze ausgewiesen sind, ist zwar ein Befahren und kurzzeitiges Abstellen von Fahrzeugen zum Be- und Entladen, nicht aber das längerfristige Abstellen von Fahrzeugen zulässig. Dies trägt auch dem Umstand Rechnung, dass sich der Hauseingang im hinteren Grundstücksbereich befindet.
Das gelegentliche Befahren der Fläche zum Ein- und Ausladen ist nicht deshalb unzulässig, weil hierdurch ein gleichberechtigter Gebrauch durch alle Eigentümer unmöglich würde. Wenn die Gemeinschaftsfläche jeweils nur kurzfristig in Anspruch genommen wird, bleibt die Möglichkeit zum gleichberechtigten Gebrauch gewährleistet.
Quelle: LG Dortmund, Urteil v. 10.10.2017, 1 S 357/16