Source: http://efebe.com/author/fernandoblanco/
Timestamp: 2017-09-24 17:27:35
Document Index: 327034570

Matched Legal Cases: ['artículo 9', 'artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 10', 'artículo 3']

Administración de fincas EFEBE – fernandoblanco
Soy propietario de un sobreático con una puerta que da acceso directo a una terraza comunitaria de 35 metros cuadrados con vistas a la calle. En los estatutos se especifica expresamente que "no tiene uso" y, por tanto, no la usa nadie, únicamente los operarios en caso de tareas de mantenimiento. Quisiera hacer una oferta a la comunidad al fin de que me reconozcan el derecho a uso privativo a cambio de alguna compensación económica. Somos 21 vecinos. ¿Cuál es el quórum necesario para adoptar este tipo de acuerdo?, ¿a cuántos copropietarios he de convencer? Por definición, las cubiertas o terrazas de un edificio constituyen un elemento común del inmueble por lo que su titularidad corresponde a todos los propietarios. En el título constitutivo del edificio o en sus estatutos es donde suele reseñarse el posible uso privativo de la terraza. Si no se dice nada en la escritura de división horizontal, se presume, salvo prueba en contrario, que la misma tiene carácter de elemento común de uso general para toda la comunidad. Cualquier cambio de uso de un elemento común implica la adopción de un acuerdo por parte de la comunidad de propietarios dirigido a obtener una modificación del título constitutivo que debería formalizarse en escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad. Para la adopción de ese acuerdo sería preciso el voto unánime de todos los propietarios, según lo dispuesto en el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El cambio de uso de un elemento común como es la terraza, en este caso, no puede encajar en los supuestos previstos en el art. 10, nº 3, b), LPH porque este precepto hace referencia a las modificaciones en elementos comunes que exijan la construcción, alteración de estructura… incluyendo el cerramiento de terrazas para una mejora de eficiencia energética del edificio y éste no es el caso. Su decisión obedece exclusivamente a un mejor aprovechamiento de una terraza de uso común en beneficio de una vivienda.
En mi comunidad hay un grupo de vecinos que quiere cambiar la caldera de la calefacci�?n central�?por calderas individuales. Si es un elemento común, entiendo que solo se podr�?a hacer por unanimidad,�?�?es as�??�?Tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) operada por Ley 8/2013, de 26 de junio, el cambio de una caldera no exige la unanimidad.�?Según el art. 17, 4 de la LPH, �??Ningún propietario podr�? exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuad conservaci�?n, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y caracter�?sticas. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci�?n, se adopten v�?lidamente acuerdos�?para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservaci�?n, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y gastos comunes, el disidente no resultar�? obligado, ni se modificar�? su cuota, incluso en el caso de que no pueda priv�?rsele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovaci�?n, habr�? de abonar su cuota en los gastos de realizaci�?n y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicaci�?n del correspondiente inter�?s legal”. En cuanto a qué se entiende por voto favorable, hay que remitirse al nº 8 del mismo art. 17 LPH que literalmente señala que: “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”. A la vista de lo anterior, podemos concluir que no es necesario que el acuerdo haya sido adoptado por unanimidad, sino por 3/5 de los propietarios con las advertencias previstas para los propietarios ausentes, según el art. 17, nº8 LPH.
La enumeración de elementos comunes del artículo 396 del Código Civil es indicativa y abierta, no cerrada. El hecho de que un elemento no figure en la enumeración del artículo 396 del Código Civil no determina de manera absoluta que no se trate de un elemento común, debiéndose estar a cada caso en concreto, ya que la referida lista tiene un carácter indicativo y abierto, no de "numerus clausus". Así viene avalado por sentencia del Tribunal Supremo. El artículo 396 del Código Civil, pese a no mencionar expresamente las terrazas al enumerar los elementos comunes, determina la inclusión entre ellos habida cuenta del carácter meramente indicativo y abierto, y no de "numerus clausus" que tiene ese listado, y así lo ha entendido esta Sala, entre otras, en Sentencia de 14 de octubre de 1991, en que manifiesta que "si bien es cierto que el Código Civil no menciona expresamente en su art. 396 las terrazas como constitutivas de elementos comunes, haciendo referencia únicamente al vuelo y cubiertas, no es menos cierto que según doctrina reiterada de esta Sala (Sentencia de 6 de mayo de 1991, entre otras), en correspondiente interpretación lógica-práctica del precepto, la enumeración del mismo no es ni puede entenderse como cerrada, fija y radical, sino que, por contrario, sólo es indicativa y abierta a las necesidades varias que impone la propiedad horizontal, que, al ser especial, exige un cuidadoso tratamiento, no sólo por la función social que cumple, sino también atendiendo a las dificultades y complejidades que produce su desarrollo dinámico en los presentes tiempos". Tratándose de terrazas que sirven de cubierta al edificio, como es el caso, la sentencia de 25 de julio de 1995, con apoyo una anterior de 10 de febrero de 1992, afirma que "las terrazas que sean la cubierta de todo o parte del inmueble (estas últimas llamadas "terrazas a nivel") tienen, en principio, la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, pues así lo establece el art.396 del Código Civil (al mencionar entre ellos a las "cubiertas") "reiterando que "la descripción, no es de "numerus clausus", sino enunciativa". A parte queda la regulación que la comunidad establece para el uso de elementos comunes, aunque sean de aprovechamiento privativo, pero eso es asunto de otro tratamiento específico.
A la luz de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la instalación de un ascensor supone una medida u obra necesaria para garantizar la accesibilidad universal del edificio, tal y como señala el art. 10, b): “Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”. Se trata de una obra que no exige la adopción de ningún acuerdo por parte de la comunidad: “1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios…” (art. 10, 1 LPH). En consecuencia, ni siquiera es exigible la adopción de ningún acuerdo para la instalación de un ascensor y todos los titulares de elementos privativos están obligados a acatar dicha obra. No obstante lo anterior, el art. 17 sostiene que: “2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes”. Es decir, en junta de propietarios y con la mayoría que exige el citado art. 17 LPH, deberá procederse al estudio de la medida, examen de presupuestos, elección de la instalación y distribución de los gastos a sufragar, etc. En este caso la norma es incluso menos restrictiva, y favorecedora de la supresión de barreras arquitectónicas (la instalación del ascensor lo es). Por tanto si lo acuerda la mayoría de propietarios que al tiempo representen mayoría de cuotas de participación del inmueble, la instalación será obligatoria, así como su contribución por todos los departamentos que componen el inmueble (sean viviendas, locales, garajes o trasteros, vinculados o no a las viviendas), al igual que contribuir económicamente sin limitación alguna de cantidad. En consecuencia, si es titular de un bajo, en principio debería contribuir en proporción a su cuota asignada a la instalación del ascensor, salvo que los estatutos de su comunidad de propietarios le exoneren expresamente en atención a su condición de bajo de contribuir a dichos gastos. En este caso conviene no equivocar la contribución con el gasto de mantenimiento posterior (al que lógicamente no está obligado a contribuir) con el propio de la instalación, a la que ya hemos explicado porqué si lo está.
El consejo General de colegios de Administradores de Fincas de España, ha establecido la nueva, y mucho más moderna, imagen de marca para todos los administradores de fincas colegiados de España. Este es el nuevo logo que nos identifica. Poco a poco se hará presente en todas las comunicaciones. Ahora es mucho más fáciles de identificar y distinguir a un profesional colegiado del resto.
Es práctica habitual que los bancos soliciten a las comunidades copias de las actas de las reuniones, con el fin de aperturar cuentas, o simplemente renovar las firmas de la disposición de las cuentas ya abiertas. Las actas de las juntas tienen muchos datos que no tienen que aparecer públicamente. Las entidades se obstinan en recibir esa información, que no es necesaria, pues para el fin requerido basta con un certificado expedido por el secretario y con el visto bueno del presidente. Enfrentarse con los bancos siempre es dificil, pues ellos dictan "sus normas", que obligan a acatar. En este caso concreto la Agencia Española de Protección de Datos es sumamente clara y concisa. No es lo que quieran los bancos, es lo que la Ley nos prohibe hacer, y en este caso nos probibe que facilitemos tal información. Los bancos se tendrán que resignar, según se puede comprobar en el siguiente informe de la Agencia de Protección de Datos. Informe Gabinete Jurídico AEPD libro de actas apertura de cuenta bancaria
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El Ministerio de Industria, Energía y Turismo amplía hasta el 31 de marzo el plazo máximo para la liberación del Dividendo Digital para facilitar al ciudadano la adaptación de las antenas colectivas. El Gobierno ha aprobado ampliar el plazo máximo de liberación del dividendo digital más allá del 31 de diciembre de 2014, hasta el 31 de marzo de 2015, para facilitar que puedan avanzar las adaptaciones sin perder ningún canal de televisión durante el proceso. Con esta medida se atiende la solicitud del sector de la TDT, que considera este plazo como el más adecuado. Los 280 millones de euros en ayudas aprobadas por el Gobierno para subvencionar la adaptación de las antenas colectivas se pueden solicitar hasta el 30 de junio de 2015. Texto integro de la nota e presa oficial: 2014.12.29 Ampliación plazo Dividendo Digital
El dividendo digital es la reorganización de las frecuencias de emisión de distintos operadores, de telefonía móvil y televisión. A las comunidades de propietarios las afecta en que deberán sustituir o ampliar módulos en sus cabeceras para la recepción de la señal por las nuevas bandas asignadas a las cadenas de televisión.
La esperada ITE, conocida como ITV de los edificios, ya ha sido aprobada en Palencia. El ayuntamiento la aprobó en sesión del 20 de marzo de 2014, con el nombre de "Ordenanza Municipal Reguladora del Informe de Evaluación de edificios. Lo que conoceremos como IEE .Además de la propiamente dicha ITE, integra normativa de eficiencia energética y de accesibilidad, y en este sentido Palencia, será pionero en Castilla y León. Dependiendo de la antigüedad del edificio, a partir de 1 de enero de 2015, y progresivamente los más nuevos, irán pasando obligatoriamente esta inspección, y el resultado de la misma, será ejecutado por los propietarios de los inmuebles. La inobservancia de la norma, llevará, de oficio, que la inspección sea pasada por el Ayuntamiento, y las comunidades, sancionadas. En la pagina web del Ayuntamiento de Palencia pueden encontrar la ordenanza completa. Su publicación en el BOP de 6 de junio de 2014, supone su entrada en vigor.
Desde la publicación en el BOE de la nueva Ley General de Telecomunicaciones (Ley 9/2014, de 9 de mayo), han surgido importantes críticas del colectivo de Administradores de Fincas a la posibilidad de expropiación forzosa de cubiertas y terrados de edificios para servicios de comunicaciones electrónicas. Así, el pasado 20 de mayo, el Consejo General de Administradores de Fincas de España hacía público un comunicado en el que se indicaba lo siguiente: “El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas considera que la nueva Ley de Telecomunicaciones, en vigor desde el pasado 9 de mayo, atenta contra uno de los principios básicos de un estado de derecho, como es la propiedad privada, al posibilitar la expropiación forzosa de cubiertas y terrados de edificios para servicios de comunicaciones electrónicas en el Capítulo II, sección 2.ª, artículos 29 a 33, que regula el derecho de ocupación de la propiedad privada. En estos artículos se da carta blanca a los operadores para que puedan disponer de estos espacios privativos sin que tengan que obtener licencias de obras ni realizar estudios de impacto ambiental, que sí eran necesarios con la anterior normativa. Solo se requiere un plan de despliegue o instalación de red en la zona que posibilite el permiso del Ministerio de Industria para colocar la antena en la azotea elegida por la operadora”. Proseguía dicho comunicado advirtiendo que la nueva legislación no atendía al Principio de Precaución establecido en la Ley 33/2011, de 4 de octubre, General de Salud Pública, así como lo “incomprensible” que resultaba que la nueva Ley General de Telecomunicaciones “no valore otro riesgo que asumen los propietarios de los edificios ante la instalación de este tipo de antenas, que suponen un sobrepeso excesivo para la estructura del inmueble y que conducirá a un deterioro no solo de los pisos más próximos a la cubierta, sino también de todo el edificio, además de los perjuicios para los propietarios de las viviendas más cercanas al cableado eléctrico, que verían como su inmueble se deprecia por esta circunstancia de obligado cumplimiento normativo”. Partiendo del reconocimiento a la siempre loable e importante labor del CGAF en la defensa de los intereses de los propietarios de los edificios y Comunidades administradas, creemos oportuno señalar que, en nuestra opinión, gran parte de los motivos de preocupación y crítica que se vierten en dicho comunicado, si bien pudieran ser reales, en ningún caso, consideramos, que sean novedosos o imputables a la nueva normativa. La posibilidad de expropiación (o constitución de servidumbre forzosa de paso) para la instalación de infraestructuras de redes públicas de comunicaciones electrónicas contemplada en el art. 29 de la nueva Ley General de Telecomunicaciones de 2014, ya venía incluida en las predecesoras normas sobre la materia. En efecto, la hasta hace pocas fechas vigente, Ley 32/2003, de 3 de noviembre, General de Telecomunicaciones –SP/LEG/2601–, preveía esta misma habilitación a las operadoras para ser beneficiarias de la expropiación de la propiedad privada (véanse los arts. 27 y ss.); lo mismo ocurría con el Real Decreto 424/2005, de 15 de abril, que aprobaba el Reglamento sobre las condiciones para la prestación de servicios de comunicaciones electrónicas, el servicio universal y la protección de los usuarios (SP/LEG/2972). Pero, yendo más allá, vemos que incluso la Ley de Telecomunicaciones del año 1998 (Ley 11/1998, de 24 de abril) ya recogía igualmente este privilegio de expropiación (arts. 46 a 48). No concluimos, por lo tanto, que la nueva legislación debiera constituir una nueva preocupación en este sentido. La expropiación de terrazas o azoteas para la instalación de redes de telecomunicaciones, al igual que cualquier otra expropiación forzosa, está dotada de una serie de garantías procedimentales y de fondo recogidas en la legislación específica sobre la materia (Ley de Expropiación Forzosa de 1954 –SP/LEG/3840–, y su Reglamento de 1957 –SP/LEG/4606–), entre ellas, la posibilidad de comparecer en el expediente y oponerse por razones de fondo o forma a la necesidad de la ocupación. Además, tanto en la nueva normativa como en sus antecedentes legislativos, la expropiación o constitución de servidumbre forzosa se contempla como una posibilidad excepcional, “siempre que no existan otras alternativas técnica o económicamente viables” y “en la medida prevista en el proyecto técnico” que obligatoriamente deben presentar las operadoras. Es por ello que entendemos que, siendo una posibilidad prevista ya desde el año 1998, sujeta a un procedimiento garantista como cualquier otra expropiación de bienes o derechos, configurada con carácter excepcional y al que, además, no nos consta que las operadoras hayan tenido que recurrir en estos años, el motivo de alarma pudiera quedar algo sofocado. No obstante lo dicho, es cierto que el Consejo General de Administradores de Fincas advertía, con toda razón, que la nueva normativa (en este caso sí, al contrario que en la regulación anterior) no exige la previa obtención de licencias de obras; pero, como pone de manifiesto la propia exposición de motivos de la Ley 9/2014, de 9 de mayo, General de Telecomunicaciones, esto se debe al paulatino proceso de “simplificación administrativa” impuesto desde las instituciones comunitarias, e iniciado en España con la famosa Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el Libre Acceso a las Actividades de Servicios y su Ejercicio (más conocida como Ley Ómnibus), que incorporó al derecho español la Directiva 2006/123/CE y la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a aquella. En efecto, la necesidad de liberalización de los servicios y eliminación de trabas administrativas de acceso ha ido provocando la paulatina sustitución del régimen de licencias (técnica basada en la previa autorización) por un régimen de comunicación previa y declaración responsable, que no supone el incumplimiento de la normativa vigente, sino su control a posteriori. De hecho, en el ámbito de las instalaciones radioeléctricas utilizadas para la prestación de servicios de comunicaciones electrónicas, la eliminación de la licencia previa ya se había puesto en marcha con la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de Medidas Urgentes de Liberalización del Comercio y de Determinados Servicios (SP/LEG/10708). Así, García Garro, M.ª Aranzazu ("Comunicación previa, declaración responsable y licencias urbanísticas y de actividades", de mayo de 2013, SP/DOCT/17475) indicaba “Hasta el momento parecía que la autorización previa era la única técnica de intervención administrativa, y no es así; existen técnicas de intervención administrativa a priori y otras a posteriori. Entre las primeras, junto con la autorización administrativa previa, se encuentran la comunicación previa y la declaración responsable como una alternativa más favorable a la libertad, en tanto que el ejercicio de la actividad se presume preexistente y, por tanto, no requiere ser autorizado previamente, sin que esto exima del cumplimiento de la normativa de aplicación ni del control por parte de la Administración. En suma, son técnicas más respetuosas con la libertad y no por ello menos eficaces y que entrañan una mayor libertad y responsabilidad para el ciudadano (...) Ahora bien, el inicio de una actividad al amparo de una comunicación previa o declaración responsable no impide el ejercicio de las facultades de comprobación, control e inspección que tengan atribuidas las Administraciones públicas, sino todo lo contrario; es justamente ese control posterior el que debe potenciarse para garantizar la eficacia de la comunicación previa y de la declaración responsable como instrumentos de intervención administrativa”. Dicho lo que antecede, cabe dejar abierto al debate de si, en estos supuestos, no sería de aplicación la expresa exigencia de autorización administrativa que para determinadas obras en el edificio se recoge en la actual redacción del art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.
Antenas de telefonía móvil instalada en comunidad de propietarios
La humedad provocada por la condensación del vapor de agua es aquella que tiende a atravesarlo por alcanzar en algún punto de su recorrido la temperatura de saturación o de rocío. El síntoma propio de este tipo de humedad es la mancha de color pardo oscuro que pasa a negro intenso con la formación de un hongo de gran población y de característico olor. La causa se encuentra en un aislamiento insuficiente del cerramiento, sobre todo en determinados puntos (puentes térmicos). Los puentes térmicos son puntos débiles, térmicamente considerados, y pueden definirse como el conjunto de puntos de un paramento interior que mantiene la temperatura superficial del mismo por debajo de la del resto de la superficie. Si la temperatura es inferior al valor estimado como punto de rocío del aire del local, se producirá la condensación del vapor de agua. Para evitar estos puentes térmicos en el proyecto de las obras, se debe de diseñar que el aislamiento térmico sea pasante ya sea por la zona interior o exterior, caso contrario, el aislante térmico se interrumpe, quedando estos puntos totalmente desprotegidos, y por tanto da como resultado la proliferación de humedades de condensación. Asimismo, la ejecución del aislante debe ejecutarse correctamente, fija a un paramento, para el buen funcionamiento térmico del elemento, así como que no exista separación con los marcos de las ventanas y en los encuentros con los elementos estructurales, para evitar la aparición de humedades. Las humedades de condensación son especialmente molestas, y llegan a afectar de forma notable la habitabilidad de la vivienda, facilitando la proliferación de hongos y mohos, etc…, impiden que puedan mantenerse los habitáculos salubres y limpios, y afectan asimismo a la salubridad de la misma pudiendo afectar negativamente a la salud de los moradores (pueden provocar reacciones alérgicas, enfermedades pulmonares o respiratorias, cefaleas…). Es por ello que se hace necesario repararlas desde el origen, no siendo aceptable un mero pintado ya que sería un arreglo superficial sin actuar sobre la verdadera causa del problema.
Típicas humedades de condensación. En esquinas y junto a ventanas. Cercanas a estructuras
NOTA: Las humedades de condensación ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3 de la LOE, y para poder reclamarla, hay que hacerlo dentro del plazo de dos años, una vez que el daño se ha producido dentro del plazo de 3 años desde la terminación de la edificación.