Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippb1-4511-542-15-2-am
Timestamp: 2018-03-22 00:32:14+00:00
Document Index: 50118675

Matched Legal Cases: ['art. 22', 'art. 14', 'art. 30', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 158', 'art. 8', 'art. 10', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 45', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 30', 'art. 22']

Poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane ze spłatą odsetek, prowizji bankowych i różnic kursowych nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, gdyż nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
IPPB1/4511-542/15-2/AMinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku 09 marca 2015 r. (data wpływu 11 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.
W dniu 11 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości.
W dniu 3.12.2005 r. wraz z żoną Reginą R. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną z deweloperem A. Sp. z o. o. Grupa B. SA na budowę lokalu mieszkalnego (kawalerki) o pow. 30,9 m2 wraz z miejscem postojowym podziemnym w tym samym budynku za cenę 245 195,81 zł w tym lokal - 210.195,81 zł i garaż - 35.000 zł na zasadzie 10/90 tj. 10 % ceny przy podpisaniu umowy a pozostałe 90 % ceny na 7 dni przed otrzymaniem kluczy. W dniu 5.12.2005 r. Wnioskodawca dokonał wpłaty zaliczki na konto dewelopera w kwocie 24 547 zł.
W dniu 10.06.2008 r. Wnioskodawca otrzymał od dewelopera wezwanie do wpłaty kwoty 229.745,23 zł tytułem dopłaty do 100% ceny nieruchomości. Kwota była wyższa niż w umowie o 9 096,42 zł z powodu waloryzacji dokonanej przez dewelopera: lokal o 7 797,81 zł, a garaż o 1 298,61 zł.
Aby sfinalizować ukończenie budowy Wnioskodawca zaciągnął wraz z żoną następujące kredyty:
W dniu 8.05.2008 r. na kwotę 61 207,20 CHF w Banku przeliczony na PLN 125 682,86 zł. - kwota netto (prowizja 2 637,29 zł). W dniu 17.06.2008 r. na kwotę netto 11 839,77 zł. - całkowity koszt pożyczki 6 520,23 zł. z oprocentowaniem RRO 35,96% w Banku.
W dniu 17.06.2008 r. na kwotę netto 15.000 zł w banku Bank całkowity koszt pożyczki 9 553,68 zł z RRO 29,94%.
W dniu 18.06.2008 r. na kwotę netto 18.040 zł w Bank całkowity koszt kredytu 12 090,68 zł RRO 31,15%.
W dniu 18.06.2008 r. na kwotę netto 2 000 zł w Bank całkowity koszt kredytu 421,24 zł RRO 43,67 %.
W dniu 20.06.2008 r. na kwotę netto 25 000 zł w Bank – całkowity koszt kredytu 23.835,80 zł. RRO 33,57%.
W dniu 4.07.2008 r. na kwotę netto 5 000 zł w Banku całkowity koszt kredytu 1 739,56 zł RRO - 46,48%.
Oprócz ww. kredytów Wnioskodawca zawarł umowy o wydanie i korzystanie z kart kredytowych. Zebrane w ten sposób środki finansowe zostały w całości przekazane dnia 24.06.2008 r. na konto dewelopera jako wpłata do 100 % ceny nieruchomości.
W dniu 18.12.2008 r. został podpisany akt notarialny kupna lokalu za cenę 217.993,62 zł, a w następnym roku w dniu 8.05.2009 r. oddzielny akt notarialny kupna garażu za cenę 36 298,61 zł. Z powodu niemożliwości spłaty bardzo wysokich kosztów nabycia w/w nieruchomości Wnioskodawca postanowił sprzedać mieszkanie i w dniu 22.04.2010 r. nastąpiło to aktem notarialnym.
Do dnia sprzedaży lokalu Wnioskodawca ponosił wraz z żoną wysokie koszty spłaty odsetek od kredytów oraz spłacał kapitał kredytu w CHF po kursie wyższym niż kurs z dnia wypłaty kredytu. Łączny kapitał spłacony 197 983,65 zł różnica w kapitale wyniosła 72.300,79 zł – koszt.
Czy do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości można zaliczyć następujące koszty jego wytworzenia:
Koszty prowizji bankowych poniesione przed datą podpisania aktu notarialnego.
Koszty odsetek od w/w kredytów poniesione przed datą podpisania aktu notarialnego.
Różnice kursowe kredytu w walucie CHF pomiędzy kursem uruchomienia kredytu a kursem spłaty części kapitałowej poniesione przed datą podpisania aktu notarialnego.
Zdaniem Wnioskodawcy, w/w koszty poniesione przed zawarciem aktu notarialnego stanowią koszt wytworzenia nieruchomości. Gdyby nie umowy kredytowe, sfinansowanie budowy i wytworzenia tej nieruchomości nie byłoby możliwe. Cena ustalona z deweloperem była tylko jednym z elementów kosztów nabycia.
Według art. 30 e podstawą obliczenia podatku z tyt odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości jest dochód stanowiący różnice między przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c.
Wg art. 22g ust 4 do kosztu wytworzenia nie zalicza się (...) w szczególności odsetek i prowizji z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania. Dodatkowo wg ust. 5 cenę nabycia o której mowa w ust 3 oraz koszt wytworzenia o którym mowa w ust 4 koryguje się o różnice kursowe naliczone do dnia przekazania do używania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej.
Wnioskodawca uważa, że jego i żony kosztem nabycia nieruchomości jest jako podatnika kupującego nieruchomość dodatkowy, konieczny wydatek ponoszony w celu nabycia w postaci odsetek, prowizji i różnicy kursowej i zaliczenia ich do kosztów przyczynowo – skutkowych, mających bezpośredni związek z zakupem nieruchomości.
Przedstawiając powyższe fakty i własne stanowisko Wnioskodawca zwrócił się z prośbą o wydanie interpretacji indywidualnej oraz o uwzględnienie jego argumentacji.
Wnioskodawca oświadcza, że nie osiągnął żadnego zysku ze sprzedaży nieruchomości, gdyż odsetki od spłacanych kredytów, prowizje bankowe oraz różnice na kapitale w CHF a także różnice kursowe w odsetkach CHF przekroczyły różnicę między ceną zakupu a ceną sprzedaży.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:
Podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121.).
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 3.12.2005 r. Wnioskodawca wraz z żoną podpisał umowę przedwstępną z deweloperem na budowę lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym podziemnym w tym samym budynku. W celu sfinalizować ukończenie budowy Wnioskodawca wraz z żoną zaciągnęli kilka kredytów. W dniu 18.12.2008 r. aktem notarialnym Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny, a w następnym roku w dniu 8.05.2009 r. oddzielnym aktem notarialnym garaż.
Wnioskodawca w dniu 22.04.2010 r. aktem notarialnym sprzedał przedmiotowy lokal mieszkalny.
Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, należy zawsze ustalić w jakim brzmieniu przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stosować. Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości jest skonkretyzowana bowiem odrębnie dla nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r., odrębnie dla nieruchomości nabytych od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. i odrębnie dla nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r.
Z powyższych uregulowań prawnych wynika, iż dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu (dochodu), uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia przedmiotowej nieruchomości.
W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca stał się współwłaścicielem sprzedanego lokalu mieszkalnego na podstawie zawartej w dniu 18.12.2008 r. umowy notarialnej.
Z uwagi zatem na fakt, że od końca roku, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowego lokalu, a więc od końca 2008 r. do dnia sprzedaży nie minęło pięć lat, przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz.1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.
Rozpatrując skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 18.12.2008 r. należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.
W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. - podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, o ile takie wydatki sprzedawca ponosi. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Natomiast koszty uzyskania przychodu w przedmiotowej sprawie należy ustalić zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, regulującym sposób ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia rzeczy i praw nabytych odpłatnie.
Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że zaciągnięte kredyty nie stanowią dla Wnioskodawcy przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytów jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodu nie mogą być zaliczone wydatki związane z zaciągnięciem kredytu bankowego. Wnioskodawca nie ma zatem możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytów o których mowa we wniosku.
Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).
W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub udokumentowane koszty wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.
Kwota uiszczona tytułem spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie przedmiotowej nieruchomości nie mieści się zatem w ustawowym pojęciu kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być również odsetki od kredytu, prowizje bankowe czy też różnice kursowe są to bowiem wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości i mają związek ze spłatą kredytu. Odsetki, prowizje bankowe i różnice kursowe są kosztem pozyskania kapitału na zakup nieruchomości a więc niejako „ceną” jaką podatnik musi zapłacić w związku z pożyczeniem przez bank pieniędzy. Odsetki, prowizje bankowe i różnice kursowe to koszt kredytobiorcy ponoszony za pożyczone przez niego środki, a więc związany z obsługą kredytu i tego kredytu dotyczący.
Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytów i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytów nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest fakt, że wydatki na spłatę kredytów nie mogą być kosztem uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu nie mogą również być odsetki, prowizje bankowe i różnice kursowe. Zatem wydatki związane z kredytami zaciągniętymi na nabycie zbywanej nieruchomości nie mogą być kosztami uzyskania przychodu, podobnie jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.
Sytuacja, w której podatnik kupujący nieruchomość za środki z kredytu w przypadku sprzedaży nieruchomości mógłby zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodu prowadziłaby do nierównego traktowania podatników. Bowiem podatnicy, którzy zakupili nieruchomość ze środków własnych nie mieliby możliwości pomniejszenia przychodu o żadne koszty poniesione w związku z nagromadzeniem tych własnych środków na nabycie nieruchomości – jej zakupu dokonali wszak z własnych oszczędności, natomiast podatnik, który środki na zakup nieruchomości pożyczył, mógłby do kosztów zaliczyć wydatki zapłacone kredytodawcy za pożyczone pieniądze. Tymczasem ceną nabycia jest kwota należna zbywcy z tytułu sprzedaży a nie bankowi za udostępnienie kapitału. Zatem odsetki, prowizje bankowych i różnice kursowe w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6c ustawy i wydatek na spłatę odsetek, prowizji bankowych i różnic kursowych nie może być przyjęty jako koszt obniżający podstawę opodatkowania ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.
Nie sposób traktować tych wydatków jako nakłady na nieruchomość w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ich poniesienie nie ma związku ani z nabyciem nieruchomości ani z jej odpłatnym zbyciem, jest to wyłącznie koszt związany ze spłatą samego kredytu.
Zapisy określające jakie wydatki w przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości nabytych odpłatnie stanowią koszt uzyskania przychodu zawiera art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powołany przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Nie każdy bowiem wydatek ma bezpośredni wpływ na uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości przychód, lecz tylko ten który pozostaje w takim związku, że poniesienie go miało wpływ na nabycie nieruchomości lub uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości. Zgoda na zapłatę odsetek miała wpływ jedynie na udzielenie kredytu. Dlatego przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu każdy wydatek wymaga nie tylko oceny pod kątem czy jego poniesienie miało związek z konkretnym przychodem, ale także z punktu widzenia racjonalności określonego działania dla osiągnięcia przychodu. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika o wpływie poniesionego przez niego wydatku na osiągnięcie przychodu. Wydatek musi zostać poniesiony celowo i być zasadny z punktu widzenia nabycia bądź zbycia nieruchomości. Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość. Tylko w taki sposób wolno pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia – odejmując tym samym wydatki poniesione uprzednio na nabycie zbywanej nieruchomości.
Reasumując, należy stwierdzić, iż mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz zacytowane przepisy prawa, opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości tj. jej wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia. Wnioskodawca nie byłby zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przedmiotowej sprzedaży, o ile poniesione przez Wnioskodawcę udokumentowane wydatki na nabycie nieruchomości oraz nakłady poniesione na nieruchomość w czasie jej posiadania przekroczyłyby lub byłyby równe łącznemu przychodowi uzyskanemu z transakcji sprzedaży działki.
Reasumując, poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane ze spłatą odsetek, prowizji bankowych i różnic kursowych nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, gdyż nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
IPPP3/4512-362/15-2/KP | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPB1/4511-542/15-2/AM