Source: http://mietrecht-chemnitz.blogspot.com/2014/03/
Timestamp: 2017-04-30 22:40:03
Document Index: 294632283

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 3', 'BGH', '§ 3', '§ 566', 'BGH']

Anwalt Mietrecht Chemnitz: März 2014
Der BGH hatte zu entscheiden, ob eine dem Käufer des Grundstücks vom Vermieter erteilte Ermächtigung, schon vor der Eigentumsumschreibung
im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, wirksam
Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden: B.) eine Wohnung in Frankfurt am Main, die mit notariellem Vertrag vom 16.03.2006 mit wirtschaftlicher Wirkung zum 01.01.2006 ("Eintrittsstichtag") an die Beklagte veräußert wurde. § 3 Nr. 3 des notariellen Vertrags bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit
allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner ist vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigentumsumschreibung im
Grundbuch am 04.05.2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte.
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der ab März 2007
bis 04.05.2010 an die Beklagte erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 28.948,19 Euro. Sie meint, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 04.05.2010 erfolgt sei. Mit Vereinbarung vom 24.07.2012 trat die B sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin nochmals "vorsorglich" an die Beklagte ab.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt, blieb erfolglos.
Der BGH hat entschieden, dass der Klägerin der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht, weil die Beklagte die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen hat, wie sich jedenfalls aus
der in der Vereinbarung vom 24.07.2012 liegenden Genehmigung ergibt. Auch die von der Beklagten – gestützt auf § 3 Nr. 3 des notariellen Vertrags – im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen seien wirksam. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung könne vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.
Mieter, die ihren Wohnungsschlüssel verloren haben, müssen nur dann die Kosten für eine neue Schließanlage bezahlen, wenn die ganze Anlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am 05.03.2014 (Az. VIII ZR 205/13) verkündeten Urteil entschieden.Ein Mieter, der seinen Schlüssel verliert, muss demnach grundsätzlich
Schadenersatz leisten. Dieser Schadensersatz könne auch den Austausch der Schließanlage umfassen, wenn dies aus Sicherheitsgründen erforderlich ist.
Ein ersatzfähiger Vermögensschaden liege aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden sei (Urt. v. 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13).
Die Richter gaben damit der Revision eines Mieters statt. Der Vermieter eines Hauses in der Nähe von Heidelberg wollte einen Kostenvorschuss für den Austausch der gesamten Schließanlage, nachdem der Mieter beim Auszug nur einen von zwei Schlüsseln zurückgegeben hatte. Das hätte knapp 1.500 Euro gekostet. Die Anlage wurde aber bislang nicht ausgetauscht mit der Folge, dass der Mieter bislang auch keinen Schadensersatz zahlen muss.
Fazit: Nur nicht immer sofort und ohne Prüfung zahlen, lieber zügig die Ansprüche prüfen und nur berechtigte Ansprüche zeitnah ausgleichen. Eingestellt von
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Schadensersatz wird erst bezahlt, wenn Schaden beh...