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Timestamp: 2019-10-19 08:27:22
Document Index: 168063747

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Ratgeber Mietrecht | Rechtsanwalt Andreas Gebauer - Kamen - Fachanwalt für Familienrecht
| Ratgeber Mietrecht
Ratgeber Mietrecht- Das ist zu tun!
Kündigung, Mietvertrag, Modernisierung, Schönheitsreparaturen
Als Mieter oder Vermieter stoßen Sie immer wieder auf problematische Fälle, in denen sie nicht wissen will sich verhalten müssen.
Die nachfolgende Auflistung gibt Ihnen einen Überblick über die häufigsten Problemefälle und gibt Ihnen die Möglichkeit sich richtig zu verhalten.
Fristen: Schadenersatzanspruch des Vermieters: Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe der Mietsache
Mieterhöhungsverlangen: Unwirksam bei falschem Mietspiegel
Mietmangel: Kondenswasser in der Wohnung rechtfertigt keine Mietminderung
Mietmangel: Rückforderung überzahlter Miete auch bei Zahlung ohne Vorbehalt
Mietvertrag: Umgestaltung des Mietverhältnisses bei Scheidung
Mietzahlung: Verrechnung von Miete für Wohnung und Garage
Schimmelbildung: Hinweispflicht des Vermieters bei Einbau von Isolierglasfenstern
Steuern: Abfindung für vorzeitige Wohnungsräumung steuerpflichtig?
Untervermietung: Schadenersatzpflicht des Vermieters bei pflichtwidrig verweigerter Erlaubnis
Vermietungsanzeige: Mieter muss Anfertigung von Lichtbildern seiner Wohnung nicht dulden
Vertragsrecht: Mieter darf Waschmaschine in der Wohnung nutzen
WEG: Gerichtskosten müssen von allen Wohnungseigentümern getragen werden
WEG: Haftung des Mieters für nicht zurückgegebenen Schlüssel
WEG: Hund muss auf Gemeinschaftsflächen nicht angeleint sein
WEG: Kein Anspruch des Miteigentümers auf den Bau einer Kinderwagenrampe
WEG: Stimmverbot für Eigentümer, der einen Rechtsstreit gegen die Gemeinschaft führt
| Haben beide Ehegatten eine Wohnung gemietet und sind sie sich anlässlich der Scheidung über die künftige alleinige Weiternutzung durch einen von ihnen einig, besteht ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung der getroffenen Entscheidung an den Vermieter. |
WEG: Behindertengerechter Zugang durch Aufzug kann nicht immer durchgesetzt werden
| Ein Wohnungseigentümer kann einen behindertengerechten Zugang zu seiner Wohnung nur dann von den Miteigentümern verlangen, wenn nicht deren höherrangige Rechte, wie zum Beispiel der Schutz vor erheblichem Wertverlust, entgegenstehen. |
Diese Klarstellung traf das Amtsgericht München im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Geklagt hatten mehrere Wohnungseigentümer, die im Hof der Wohnungseigentumsanlage einen Außenlift anbringen möchten. Einer von ihnen ist schwerbehindert und kann nur mit Mühe und erheblich verlangsamt die Treppen in das Dachgeschoss hochsteigen. Die Mutter eines anderen Klägers sitzt aufgrund einer Rückenoperation im Rollstuhl. Der Einbau eines Treppenlifts ist im Haus technisch nicht möglich. Der Einbau eines Innenlifts wäre technisch möglich, jedoch müsste zusätzlich die Aufgangstreppe durch einen zusätzlichen Treppenlift oder eine Rampe ergänzt werden. Die Kläger beantragten daher in der Eigentümerversammlung, dass das Anbringen des Außenaufzugs genehmigt wird und alle Kosten dieser Maßnahme von den Klägern zu tragen sind. Die Eigentümerversammlung lehnte den Antrag jedoch ab. Die Miteigentümer sehen durch den Aufzug die Nutzbarkeit ihrer Garagen erheblich eingeschränkt und befürchten einen Wertverlust ihres Eigentums.
Der zuständige Richter hat nach Erholung eines Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen. Der Bau des Außenaufzugs wurde zu Recht von den Miteigentümern abgelehnt.
Die bauliche Veränderung könne nur verlangt werden, wenn jeder Eigentümer, dessen Rechte durch die Maßnahme übermäßig beeinträchtigt werden, zustimmt. Es müsse daher eine Abwägung aller grundrechtlich geschützten Interessen erfolgen. Das Recht der Eigentümer, ihre Wohnungen behindertengerecht nutzen zu können, wird von Artikel 3 Grundgesetz geschützt. Einem Behinderten darf der barrierefreie Zugang zu seiner Wohnung nicht vorenthalten oder unzumutbar erschwert werden. Dem Interesse der Kläger auf behindertengerechte Nutzung des Eigentums steht jedoch das Interesse der übrigen Eigentümer am Schutz ihres Eigentums gegenüber. Die Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer sei aber nicht mehr unerheblich, wenn daraus erhebliche Wertminderungen der Anlage oder einzelner Wohneinheiten folgen.
Vorliegend sei das Interesse der übrigen Eigentümer am Werterhalt ihres Eigentums vorrangig. Das Bundesverfassungsgericht habe anerkannt, dass der Schutz des Bestands sehr weit reiche. Die Kläger hätten bewusst eine Wohnung ohne Aufzug erworben. Die Möglichkeit der eingeschränkten Mobilität im Alter sei allgemein bekannt. Für den Erwerber einer Wohnung ohne Aufzug sei daher erkennbar, dass diese Wohnung eventuell im Alter nicht mehr uneingeschränkt nutzbar sein könnte. Durch den Bau des Außenaufzugs würden hier die Miteigentümer erheblich beeinträchtigt. Die Nutzbarkeit der Garagen und damit deren Wert und auch Wohnungen würden erheblich beeinträchtigt. Der Sachverständige hat festgestellt, dass mit der Errichtung des Aufzugs das Einparken in die Garagen mit zusätzlichem Rangieraufwand verbunden wäre. Dies führe zu einer erheblichen Wertminderung. Diese würde auch auf den Wert der Wohnung durchschlagen.
Auch sei davon auszugehen, dass bei zusätzlichem Rangieren im Hofbereich zusätzlicher Lärm und zusätzliche Abgase entstehen, die diejenigen Eigentümer beeinträchtigen, die Fenster zum Hofbereich haben.
Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 25.2.2013, 485 C 4492/12, Abruf-Nr. 143813 unter www.iww.de.
Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Mitteilung das Mietverhältnis umgestalte, auch wenn der Vermieter damit nicht einverstanden sein sollte. Ihm verbleibe das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht. Die Mitwirkungshandlung des Ehegatten könne bereits vor Rechtskraft der Scheidung erfolgen. Sie entfalte jedoch Rechtswirkungen erst mit Eintritt der Rechtskraft. Dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten sei es nicht verwehrt, die Mitwirkung erst zum letztmöglichen Zeitpunkt zu vollziehen.
Ob und in welchem Umfang er sich gegebenenfalls wegen einer nicht zeitgerechten Mitwirkungshandlung, wegen der Verweigerung der Mitwirkungshandlung oder der Abstandnahme von einer zuvor bestehenden Einigung schadensersatzpflichtig mache, brauchte das OLG nicht zu entscheiden.
Quelle | OLG Hamm, Urteil vom 3.9.2014, 2 WF 170/14, Abruf-Nr. 143683 unter www.iww.de.
| Ein Mieter, der trotz eines Mangels der Mietsache vorbehaltlos die volle Miete zahlt, kann überzahlte Miete grundsätzlich nicht zurückfordern. Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Mieter die Rechtskenntnis besitzt, dass ein Sachmangel kraft Gesetzes zur Minderung der Mietforderung führt. |
So entschied es das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richter verwiesen in Ihrer Entscheidung allerdings auch auf einen Ausnahmefall. Enthalte der Mietvertrag nämlich eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach eine Minderung nur geltend gemacht werden könne, wenn die Forderung vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sei, müsse der Mieter die Mietzahlungen zunächst ungekürzt erbringen. Er werde daher regelmäßig keine Kenntnis davon ­haben, dass er nicht zur Zahlung des vollen Mietzinses verpflichtet sei. In diesem Fall könne er überzahlten Mietzins auch dann ­zurückfordern, wenn er keinen Vorbehalt erklärt hat.
Diese Ausnahme greife allerdings nicht, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel und damit seine Nichtleistungspflicht positiv erkannt habe. Ob das der Fall sei, müsse der Vermieter darlegen und beweisen.
Quelle | KG, Urteil vom 11.9.2014, 8 U 77/13, Abruf-Nr. 143486 unter www.iww.de.
| Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso muss angegeben werden, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind. |
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der von seinem Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten (828,21 EUR) forderte. In der Nebenkostenabrechnung heißt es:
Müllbeseitigung: 32,20 Personenmonate x 4,3470004 EUR je Personenmonat = 139,98 EUR,
Frisch- und Abwasser: 32,20 Personenmonate x 23,4394746 EUR je Personenmonat = 754,75 EUR.
Auf der Rückseite heißt es unter der Überschrift „Berechnung und Verteilung ­Betriebskosten“:
Müllbeseitigung: 244,91 EUR : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 EUR je Personenmonat,
Frisch- und Abwasser: 1.320,58 EUR : 56,34 Personenmonate = 23,4394746 EUR je Personenmonat.
Die Nachzahlungsklage blieb zunächst erfolglos. Auf die Revision des Vermieters verweist der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. In der Entscheidung weisen die Richter darauf hin, dass eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß sei, wenn sie den allgemeinen gesetzlichen Anforderungen entspreche. Sie müsse also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Weitergehend müsse der Mieter in der Lage sein, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen. Hiernach seien bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abrechnung solle den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich sei dafür, dass der Mieter erkennen könne, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt sei.
Diesen Anforderungen werde die Abrechnung des Vermieters hinsichtlich der ­Abrechnung nach Personenmonaten gerecht. Sie ermögliche es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Die Abrechnung enthalte ­sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und die auf den Mieter entfallenden Einheiten (32,20 Personenmonate) sowie das ­daraus folgende rechnerische Ergebnis.
Nicht erforderlich sei es nach Ansicht des BGH, die in der Abrechnung für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung „Personenmonate“ zu erläutern. Der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ sei nämlich weder unverständlich noch intransparent. Schon aus seiner Bezeichnung ergebe sich, wie er sich zusammensetzt.
Quelle | BGH, Urteil vom 22.10.2014, VIII ZR 97/14, Abruf-Nr. 173259 unter www.iww.de.
| Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. |
Quelle | BGH, Urteil vom 17.10.2014, V ZR 9/14, Abruf-Nr. 143059 unter www.iww.de.
| Die Haltung von mehr als einem Hund in einer Mietwohnung entspricht in der Regel nicht mehr dem normalen Mietgebrauch. |
Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 12.5.14, 424 C 28654/13, Abruf-Nr. 143484 unter www.iww.de.
| Bestehen begründete Zweifel an der tatsächlichen Nutzung einer Wohnung durch einen Leistungsempfänger nach dem SGB II („Hartz IV“), ist das Jobcenter zur Überprüfung der Voraussetzungen eines Anspruchs auf Leistungen für Unterkunft und Heizung berechtigt, die tatsächliche Nutzung durch Inaugenscheinnahme der Wohnung (Hausbesuch) zu überprüfen. |
Quelle | LSG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 2.7.2014, L 3 AS 315/14 B ER, Abruf-Nr. 143661 unter www.iww.de.
| Wird der Hausfrieden durch eine von einem Mieter ausgehende erhebliche Geruchsbeeinträchtigung gestört, kann eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein. |
Quelle | Amtsgericht Bonn, Urteil 2.10.2014, 201 C 334/13, Abruf-Nr. 143660 unter www.iww.de.
| Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind. |
Quelle | BGH, Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 9/14, Abruf-Nr. 174144 unter www.iww.de.
| Ein frei laufender Hund beeinträchtigt nicht das Recht eines Wohnungseigentümers, sein Eigentum ungestört nutzen zu können. |
Das ist die Kernaussage einer Entscheidung des Amtsgerichts München in dem Rechtsstreit eines Miteigentümers einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er bewohnt seine Eigentumswohnung selbst. Die Beklagten sind seit Juli 2012 Mieter einer Wohnung in derselben Anlage. Die Mieter halten mit Genehmigung der Eigentümergemeinschaft und ihrer Vermieter den Hund Ara. Ara ist ca. 28 Kilogramm schwer und hat eine Schulterhöhe von etwa 48 Zentimetern. Der Kläger will mit der Klage erreichen, dass das Gericht den beklagten Mietern einen Leinenzwang auferlegt, wenn Hund Ara sich außerhalb der Wohnung auf dem Gelände der Eigentümergemeinschaft befindet. Er trägt vor, dass der Hund jung und ungestüm sei. Der Hund habe einmal versucht, die Ehefrau des Klägers zu beschnüffeln und an ihr hochzuspringen. Diverse Male hätten der Kläger und seine Ehefrau ihren Weg ändern oder abwarten müssen, um eine Begegnung mit dem Hund Ara zu vermeiden. Der Kläger fühlt sich durch den nicht angeleinten Hund beeinträchtigt und in seiner Bewegungsfreiheit eingeschränkt.
Die Richterin gab nun den Hundehaltern und Mietern der Wohnanlage recht: Der Hund Ara müsse nicht angeleint werden. Die Hausordnung sehe keine Leinenpflicht für Hunde auf der Anlage vor. Daher seien die Mieter nicht zum Anleinen von Ara verpflichtet. Ara beeinträchtige den Kläger auch nicht in seinem Eigentumsrecht. Der Kläger und seine Ehefrau könnten ihre Wohnung und die Gemeinschaftsflächen ungehindert nutzen, auch wenn sich der Hund auf den Gemeinschaftsflächen aufhalte. Von dem Hund gehe keinerlei Gefahr aus. Das Beschnuppern bzw. Hochspringen an der Ehefrau des Klägers sei sofort von den Hundehaltern unterbunden worden. Der Kläger und seine Frau könnten trotz der Anwesenheit des Hundes ohne Weiteres ihre Wege auf dem Gelände der Eigentümergemeinschaft fortsetzen. Die Haltung von Ara sei auch genehmigt gewesen. Das Recht eines Miteigentümers reiche nur soweit, wie es von der Gemeinschaftsordnung und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ausgestaltet ist, so das Gericht.
Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 23.10.2013, 113 C 19711/13, rechtskräftig, Abruf-Nr. 143477 unter www.iww.de.
| Die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche eines Vermieters beginnt mit Rückgabe der Mietsache. |
Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Bielefeld. Die Richter machten dabei deutlich, dass der Verjährungsbeginn unabhängig davon eintrete, ob eine neue Anschrift des Mieters bekannt sei oder nicht.
Zwar gebe es eine Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch, nach der es zu einer Hemmung der Verjährung und damit zu einer Verlängerung des Ablaufs der Verjährungsfrist von bis zu fünf Jahren kommen kann. Diese Vorschrift greife hier jedoch nicht. Sie würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Folge wäre nämlich, dass der Mieter über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren seinem ehemaligen Vermieter sämtliche Folgeadressen mitteilen müsste, um eine Hemmung der Verjährung etwaiger gegen ihn gerichteter Ansprüche mit Sicherheit auszuschließen.
Quelle | LG Bielefeld, Beschluss vom 30.6.2014, 22 S 100/14, Abruf-Nr. 143476 unter www.iww.de.
| Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Etwas anderes gilt nur, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart ist. |
Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Freiburg im Rechtsstreit eines Mieters, dem vom Vermieter verboten worden war, Waschmaschine und Trockner in der Wohnung zu betreiben. Das Gericht entschied, dass der Vermieter keinen Anspruch habe, den Betrieb von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung zu verbieten. Das folge schon daraus, dass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen halte. Der Mieter müsse nämlich bei der Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherstellen. Auch sei eine Störung der anderen Mieter nicht zu befürchten. Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder -trockner, seien von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen. Im Übrigen könnte die gebotene Rücksichtnahme durch Ruhezeiten in der Hausordnung konkretisiert werden.
Quelle | LG Freiburg, Urteil vom 10.12.2013, 9 S 60/13, Abruf-Nr. 140814 unter www.iww.de.
| Hat ein Mieter einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht, kann er die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat. |
Quelle | BGH, Urteil vom 19.11.2014, VIII ZR 191/13, Abruf-Nr. 143475 unter www.iww.de.
| Das Interesse der Miteigentümer an einem leichten und gefährdungsfreien Zugang zu dem Haus überwiegt in der Regel das Interesse von Eltern an einer Rampe für den Kinderwagen. |
Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht München. Geklagt hatte ein Wohnungseigentümer, der Vater eines dreijährigen Kindes ist. Seine Frau erwartet ein weiteres Kind. Der Eingangsbereich des Hauses, in dem sich seine Eigentumswohnung befindet, ist so gestaltet, dass man über sieben Treppenstufen mit einer Breite von mindestens 2,46 Metern von dem Bürgersteig hinunter zur Hauseingangstüre gelangt. Es gibt keinen weiteren Zugang zum Haus, der ohne Treppenstufen erreichbar ist. Der Kläger beantragte bei der Eigentümerversammlung, dass der Eingangsbereich barrierefrei umgebaut wird und legte dafür eine Planung vor. Er wollte mit dem Umbau erreichen, dass der Kinderwagen leichter hinuntergeschoben werden kann. Sein Antrag wurde abgelehnt. Der Wunsch des Klägers nach Bequemlichkeit begründe keinen Anspruch auf einen barrierefreien Zugang.
Der Kläger erhob nun Klage gegen die übrigen Eigentümer der Anlage. Er ist der Meinung, die Miteigentümer seien verpflichtet, den Umbau zu dulden, um eine erhebliche Gefährdung des Kindes, insbesondere beim Hinabtragen des Kinderwagens über die Stufen, durch Stolpern zu vermeiden. Wenn die Rampe gebaut würde, verbliebe für das normale Begehen der Stufen eine Breite von 1,68 Meter. Die Umbaukosten in Höhe von 3.000 EUR würde der Kläger alleine bezahlen. Zudem würde er sich verpflichten, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, wenn die Familie auszieht.
Die Miteigentümer wollten die Rampe nicht genehmigen. Der Wunsch des Klägers nach Bequemlichkeit begründe keinen Anspruch auf einen barrierefreien Zugang.
Der Richter gab nun den Miteigentümern recht und wies die Klage ab. Sie müssen nicht den Bau einer Rampe für den Kinderwagen genehmigen und dulden. Vorliegend sei das Interesse des Klägers, eine Gefährdung seines im Kinderwagen liegenden Kindes beim Hinabtragen durch Stolpern zu vermeiden, abzuwägen gegen die Nachteile, die den Miteigentümern entstehen durch den Einbau der Rampe. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Kläger selbst nicht gehbehindert sei. Es gehe also nicht darum, dem Kläger selbst einen leichten und gefährdungsfreien Zugang zu seiner Wohnung zu ermöglichen.
Nach Auffassung des Gerichts führe die Rampe zu einer Veränderung des optischen Erscheinungsbilds und zu einer deutlichen Reduzierung der Breite der Treppen. Das würde sich insbesondere bei Umzügen und Transporten auswirken. Bei Dunkelheit, Feuchtigkeit, Schneefall oder Eisglätte bestünde zudem die Gefahr, dass Personen, die beim Begehen der Treppe aus Versehen auf die Rampe gelangen, ausrutschen oder stürzen und sich dabei erheblich verletzen. Dies berühre die Interessen der Miteigentümer an einem leichten und gefährdungsfreien Zugang zu ihren Wohnungen. Das Gericht kommt damit zum Ergebnis, dass die bauliche Veränderung durch eine Rampe zu Nachteilen führt, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehen. Die Interessen der Miteigentümer an der Beibehaltung des bisherigen Zustands würden das Interesse des Klägers an der Errichtung der Rampe überwiegen.
Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 9.8.2013, 481 C 21932/12 WEG, Abruf-Nr. 143255 unter www.iww.de.
| Einer Mieterin, die wiederholt gegen die Pflicht verstößt, ihren Hund anzuleinen, und die einen Mitmieter nach einer Attacke durch ihren Hund als Rechtsradikalen beleidigt, darf der Vermieter fristlos kündigen. |
Diese Klarstellung traf das Amtsgericht München im Fall einer Mieterin, die einen Berner-Senn-Hund-Mischling besitzt. Von der Vermieterin hatte sie die Genehmigung, den Hund in der Wohnung zu halten, soweit dies nicht zur Störung und Belästigung der anderen Mieter führt. Zudem war eine Vereinbarung getroffen worden, dass der Hund auf dem Gelände der Vermieterin an einer farbigen Hundeleine von maximal zwei Metern Länge geführt wird, sobald er die Wohnung verlässt. Die Mieterin ließ mehrfach den Hund nicht angeleint in der Wohnanlage umherlaufen und wurde dafür von der Vermieterin abgemahnt.
Kurz darauf begegnete ein Mitmieter aus der Wohnanlage dem nicht angeleinten Hund, der zu diesem Zeitpunkt sehr aggressiv war. Die Mieterin lief dem Hund hinterher. Sie hielt dabei einen 1,8 Meter langen und 3-5 Zentimeter dicken Schäferstock in der Hand. Der Hund stürmte auf den Zeugen zu, bellte ihn aggressiv an und versuchte, ihn anzugreifen. Daraufhin schrie der Zeuge den Hund an, sodass dieser von ihm abließ. Als der Mitmieter den Hund mit seinem I-Phone fotografieren wollte, schlug die Mieterin mit ihrem Stock in Richtung des Zeugen. Sie verfehlte ihn nur knapp an der Schulter. Zudem beleidigte sie ihn dabei als Rechtsradikalen. Daraufhin kündigte die Vermieterin der Mieterin samt dem Hund außerordentlich und fristlos.
Die Mieterin akzeptierte die Kündigung nicht und zog nicht aus. Die Vermieterin erhob Räumungsklage. Der Richter gab nun der Vermieterin recht. Hund und Frauchen müssen die Wohnung räumen. Das Verhalten der Mieterin stelle in mehrfacher Hinsicht eine Verletzung des Mietvertrags dar. So sei der Hund nicht angeleint gewesen, was jedoch aus Sicht des Gerichts die geringfügigste Vertragsverletzung darstelle. Eine schwerwiegende Vertragsverletzung sei die Beleidigung des Mitmieters als Rechtsradikalen sowie der Schlag mit dem Stock in Richtung des Kopfes des Zeugen. Wenn auch der Schlag den Zeugen nicht getroffen hat, so handele es sich doch um eine bedrohliche Geste zum Nachteil eines Mitmieters, der im Nachbarhaus der gleichen Wohnanlage lebe.
Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 9.10.2013, 472 C 7153/13, rkr., Abruf-Nr. 143254 unter www.iww.de.
| Die Verpflichtung zur Rückgabe der Schlüssel für vermietete Räume ist grundsätzlich am Wohnsitz bzw. Geschäftssitz des Vermieters zu erfüllen. |
Hierauf machte das Amtsgericht Brandenburg aufmerksam. Das Gericht entschied weiter, dass der Mieter die Beweislast dafür trägt, dass der Schlüssel beim Vermieter auch tatsächlich angekommen und insofern Erfüllung eingetreten ist. Hat er ihn per Post übersandt und ist die Postsendung zwar angekommen, aber der Schlüssel verloren gegangen, muss der Mieter beweisen, dass der streitige Schlüssel tatsächlich in die Obhut des Postunternehmens gelangt ist.
Quelle | Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 1.9.2014, 31 C 32/14, Abruf-Nr. 142710 unter www.iww.de.
| Beim Einbau von dichtschließenden Isolierglasfenstern besteht immer eine Gefahr der Schimmelbildung. Deshalb muss der Vermieter den Mieter auf den erhöhten Heiz- und Lüftungsbedarf hinweisen. |
Das schrieb das Landgericht (LG) Gießen einem Vermieter ins Stammbuch. Versäume der Vermieter den Hinweis, sei er – und nicht der Mieter – für den Schimmelbefall verantwortlich. Der Mieter könne dann die Miete mindern. Ohne konkreten Hinweis sei ein Mieter nur zum zweimaligen Stoßlüften für jeweils 10 Minuten am Tag verpflichtet.
Quelle | LG Gießen, Urteil vom 2.4.2014, 1 S 199/13, Abruf-Nr. 143026 unter www.iww.de.
| Ihr Vermieter möchte, dass Sie Ihre Wohnung vor dem eigentlichen Mietende räumen. Dafür bietet er Ihnen einen größeren Betrag als Abfindung an. Müssen Sie diese Zahlung versteuern? |
Antwort | Nein. Das ergibt sich aus einer BFH-Entscheidung aus dem Jahr 1999. Die Richter entschieden damals, dass der Mieter einen Vermögenswert aufgibt, der durch die Mieterschutzvorschriften entstanden ist. Die Aufgabe eines solchen privat geschaffenen Vermögenswerts ist nicht steuerpflichtig.
Quelle | BFH, Urteil vom 14.9.1999, IX R 89/95.
| Ein Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten entsteht nicht schon durch Übersendung des Exposés oder Besichtigung des Objekts. |
Dies sind nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München vielmehr nur Vor­bereitungshandlungen ohne rechtsgeschäftliche Bindungswirkung. Ein Bindungswille hinsichtlich eines Maklervertrags könne nach Ansicht der Richter erst angenommen werden, wenn der Makler sein Provisionsverlangen eindeutig zum Ausdruck gebracht habe.
Quelle | OLG München, Urteil vom 18.6.2014, 7 U 2697/13, Abruf-Nr. 142711 unter www.iww.de.
| Ein Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, dass er eine auf der Rasenfläche des
gemieteten Gartens aufgestellte Parabolantenne entfernt. |
Quelle | AG Brandenburg 8.8.14, 31 C 304/13, Abruf-Nr. 142709 unter www.iww.de.
| Der Mieter gerät in Zahlungsverzug, wenn die vom JobCenter für ihn an den Vermieter
unmittelbar zu leistenden Mietzahlungen aufgrund eines Versehens des JobCenters aus­bleiben. |
So entschied es das Landgericht (LG) Berlin. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass das JobCenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der mietvertraglichen Zahlungspflichten sei. Allerdings gerate der Mieter solange nicht in Verzug, wie er sich in einem unvermeidbaren Tatsachenirrtum befinde, mithin solange wie er gewichtige tatsächliche Bedenken gegen das Bestehen seiner Leistungspflicht haben könne. Der so begründete Tatsachen­irrtum entfalle erst nach Ablauf einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Frist zur Überprüfung der tatsächlichen Grundlagen der Mietschuld. Hier müsse man dem
Mieter im Regelfall eine Mindestfrist von einem Monat für die erforderliche Nachfrage und
Informationsgewinnung gegenüber dem JobCenter einräumen.
Quelle | LG Berlin, Urteil vom 24.7.2014, 67 S 94/14, Abruf-Nr. 142428 unter www.iww.de.
| Quietschende Geräusche in einer Wohnung nachts über einen längeren Zeitraum hinweg sind nicht sozialadäquat und berechtigen den Vermieter zur Kündigung. |
Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht München. Der beklagte Mieter bewohnt seit 2009 ein Appartement der Klägerin. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht gestört werden darf. Der Mieter hat in der Wohnung ein Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt. Seit Dezember 2012 kam es immer wieder zu Ruhestörungen. Die Schaukel war sehr alt und wurde von dem Mieter auch regelmäßig benutzt. Drei- bis viermal pro Woche wurde eine Nachbarin über mehrere Stunden hinweg im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr durch häufige und laute Geräusche aus der Wohnung des Beklagten gestört. Es hat sich um quietschenden Lärm und Lärm durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen gehandelt. Die Vermieterin behauptet, der Mieter habe seit Dezember 2012 im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr häufig starke Lärmbelästigungen durch sexuelle Praktiken mit anderen Männern verursacht. Darüber hätten sich andere Mieter beschwert. Als sich trotz zweimaliger Abmahnung wegen Nichteinhaltung der Nachtruhe keine Besserung einstellte,
erhielt der Mieter die ordentliche Kündigung. Da er nicht auszog, verklagte ihn die Vermieterin auf Räumung der Wohnung.
Die Richterin gab der Vermieterin recht: Die ausgesprochene ordentliche Kündigung ist wirksam. Der beklagte Mieter habe seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt. Das Gericht gehe davon aus, dass die Benutzung der Schaukel jedenfalls einen Teil dieser Geräusche verursacht habe. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden Geräusche in der Nacht würden nicht mehr dem normalen Mietgebrauch entsprechen. Sie müssten deshalb von anderen Mietern und der Vermieterin nicht als sozialadäquat hingenommen werden. Dabei komme es für die Entscheidung nicht mehr darauf an, ob auch die angezeigten Unter­haltungen und das Duschen zur Nachtzeit Pflichtverletzungen des Mieters sind.
Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 27.1.2014, 417 C 17705/13, Abruf-Nr. 142813 unter www.iww.de.
| Eine echte Quadratmetermiete ist vereinbart, wenn die Parteien eines Mietvertrags im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in m2 multipliziert mit einem pro m2 zu zahlenden Mietpreis ergibt. |
Quelle | OLG Dresden, Urteil vom 1.7.2014, 5 U 1890/13, Abruf-Nr. 142426 unter www.iww.de.
Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei seinem Auszug nur einen von zwei überlassenen Wohnungsschlüsseln zurück, hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Als Schadenersatz kann der vermietende Wohnungseigentümer Freistellung von den Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, sofern er seinerseits wegen des abhanden gekommenen Schlüssels Schadenersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist.
So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass der Vermieter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in gleicher Weise zur Obhut über die ihm ausgehändigten Schlüssel der Schließanlage verpflichtet sei wie der Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses. Ihm sei daher das Verschulden seines Mieters zuzurechnen. Allerdings bestehe ein Schadenersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft nur, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Ein Anspruch auf Zahlung des für den Austausch erforderlichen Geldbetrags bestehe dagegen nicht, weil der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels keine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit darstelle (BGH, VIII ZR 205/13).
Das vom Landkreis Göttingen für die Stadt Göttingen angewendete Gutachten zur Ermittlung von angemessenen Unterkunftskosten für Bezieher von Grundsicherungsleistungen nach dem SGB II („Hartz IV“) hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die dort festgelegten Mietobergrenzen sind zu niedrig. Das Gutachten kann daher nicht als Grundlage für die Leistungsgewährung dienen.
Diese Entscheidung traf das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen (LSG) im Fall einer dreiköpfigen Familie. Diese musste für eine 68 qm große Wohnung in Göttingen monatlich 520 EUR Miete einschließlich Nebenkosten zahlen. Hiervon hat die Stadt Göttingen nur 470 EUR monatlich übernommen. Grundlage dieser Kürzung war ein vom Landkreis Göttingen in Auftrag gegebenes Gutachten. In dem Gutachten waren durch Befragung ermittelte Bestandsmieten zusammengerechnet worden. Der jeweilige Wohnungsstandard wurde nicht ermittelt.
Das LSG hat den Grundsicherungsträger zur Nachzahlung der Differenz zu den tatsächlichen Mietkosten in Höhe von 50 EUR verurteilt. Mangels valider Mietdatensätze seien als Obergrenze die Tabellenwerte des Wohngeldgesetzes zuzüglich eines Aufschlags von 10 Prozent zu berücksichtigen, die im vorliegenden Fall noch höher liegen (568,70 EUR). Nach Auffassung des Gerichts könne das vorgelegte Gutachten über angemessene Unterkunftskosten nicht zur Ermittlung der vom Grundsicherungsträger zu gewährenden Kosten der Unterkunft herangezogen werden. Es enthalte keine nachvollziehbare Definition des Untersuchungsgegenstands, z.B. welche Art von Wohnungen je nach deren Ausstattung, Beschaffenheit und Lage berücksichtigt worden seien. Die Erfassung des gesamten Wohnungsmarkts setze voraus, dass u.a. nach Wohnungsstandards differenziert werden müsse. Nur darüber werde zuverlässig nachvollziehbar, ob auf einer repräsentativen Basis Wohnungen des einfachen, mittleren und gehobenen Standards einbezogen worden seien. Dies habe der Landkreis Göttingen nicht umgesetzt. Es sei nicht ausreichend, den einfachen Wohnungsstandard allein anhand des Quadratmeterpreises zu definieren, weil der Quadratmeterpreis je nach Wohnlage einen unterschiedlichen Standard der Wohnung abdecken könne.
Im Übrigen würden die strukturellen Schwächen des Gutachtens keine Nachbesserung ermöglichen. Es fehle die vom Gericht für erforderlich gehaltene Datenbasis. Diese könne für rückwirkende Zeiträume auch nicht mehr erhoben werden. Eine belastbare Mietobergrenze könne nur durch eine Neuerhebung auf der Grundlage eines völlig neuen Konzepts erfolgen. Der Landkreis Göttingen sei verpflichtet, die tatsächlichen Mietkosten bis zu den Werten aus der Tabelle des Wohngeldgesetzes plus 10 Prozent Sicherungszuschlag zu übernehmen (LSG Niedersachsen-Bremen, L 7 AS 330/13).
Vermietungsanzeige: Der Mieter einer Wohnung muss nicht dulden, dass der Vermieter Fotos von seiner Wohnung macht, um diese dann in eine Internetanzeige einzustellen.
Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Steinfurt in einem entsprechenden Fall. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass es im Gesetz nur in den Fällen der Modernisierung eine Pflicht des Mieters gebe, bestimmte Handlungen des Vermieters zu dulden. Bestehe aber keine gesetzliche Pflicht des Mieters, müsse eine Abwägung zwischen den Rechten und Interssen der Mietvertragsparteien erfolgen. Zu berücksichtigen seien dabei insbesondere die Grundrechte. Im Ergebnis ergebe sich daraus ein Vorrang der Interessen des Mieters. Dieser werde durch das Anfertigen und insbesondere das Veröffentlichen der Bilder in seiner Privatsphäre nicht unerheblich betroffen. Demgegenüber sei der Vermieter lediglich geringfügig in seinem Eigentum eingeschränkt (AG Steinfurt, 21 C 987/13).
Können Mieträume nicht wie vertraglich vorgesehen als Spielhalle genutzt werden und ist die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam, kann eine Kündigung des Vermieters wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage berechtigt sein.
Diese Entscheidung traf das Kammergericht (KG) im Fall eines gewerblichen Vermieters. Die Richter entschieden, dass es krass unbillig wäre, wenn der Vermieter dem Mieter die Mieträume weiterhin ohne Gegenleistung belassen müsse, weil die Miete auf null gemindert ist, ohne dass es irgendeinen Anhalt dafür gebe, dass die vertragsgemäße Nutzung als Spielhalle noch möglich werde. Er könne den Vertrag daher kündigen (KG, 8 U 140/13).
Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs seiner Angehörigen, muss er nicht alle Namen der künftigen Mieter benennen.
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall des Eigentümers einer 158 qm großen Wohnung in Essen, der das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte. Begründet hatte er diesen damit, dass seine Tochter bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohnte. Nunmehr benötige sie die größere Wohnung, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.
Die Richter am BGH entschieden, dass es nicht erforderlich war, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Das gesetzlich vorgesehene Begründungserfordernis solle gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden könne. Diese Konkretisierung ermögliche es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Der Vermieter dürfe nämlich den Kündigungsgrund nicht auswechseln. Im Falle der Eigenbedarfskündigung genüge es, die Eigenbedarfsperson - hier die Tochter - identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese am Bezug der Wohnung habe. Insoweit reiche die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu gründen (BGH, VIII ZR 107/13).
Überweist der Mieter die geschuldete Miete für eine Mietwohnung und eine gesondert angemietete Garage in einer Summe unter dem Verwendungszweck „Miete“, ist die Zahlung zunächst auf die Wohnraummiete zu verrechnen.
So entschied es das Landgericht (LG) Bonn in einem entsprechenden Fall. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Garagenmiete im Verhältnis zur Wohnraummiete die weniger lästige Forderung im Sinne des Gesetzes sei. Es werde dem Mieter primär daran gelegen sein, eine Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummietverhältnisses zu verhindern. Werde die Zahlung zunächst auf die Wohnraummiete angerechnet, sei eine solche Kündigung nicht so schnell möglich, wie bei einer Anrechnung auf die Garagenmiete (LG Bonn, 6 S 43/13).
Ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und auch im Prozess nicht wirksam nachgebessert worden, kann der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.
Hierauf wies das Amtsgericht Ludwigsburg hin. Der Richter erläuterte in seiner Entscheidung, dass der Vermieter sich bei der Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nur auf örtlich anwendbare Mietspiegel stützen dürfe. Die Wohnung müsse also in der Gemeinde liegen, für die der Mietspiegel erstellt wurde. Bestehe für das Gemeindegebiet, auf dem die Wohnung liegt, ein eigener Mietspiegel, dürfe er sich nicht auf den qualifizierten Mietspiegel einer Nachbarstadt stützen. Dem Vermieter stehe hier kein Wahlrecht zu (Amtsgericht Ludwigsburg, 3 C 1475/13).
Führt ein Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und sind verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung, darf er bei der Beschlussfassung nicht mitstimmen.
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter verwiesen dabei in ihrer Entscheidung auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Gesetzeswortlaut betreffe zwar nur den Fall, dass der Eigentümer Beklagter oder Antragsgegner in dem Rechtsstreit ist. Dieser Wortlaut müsse aber dahingehend ausgelegt werden, dass auch die Fälle umfasst werden, in denen der Eigentümer Kläger des Rechtsstreits ist. Für beide dieser Varianten sei die Interessenlage der Wohnungseigentümergemeinschaft gleich. Die Gefahr, dass der mit ihr streitende Wohnungseigentümer auf das Ob und Wie der Prozessführung der Gemeinschaft Einfluss nehme, bestehe nämlich unabhängig von der Verteilung der Parteirollen (BGH, V ZR 85/13).
Ein Vermieter kann nicht jede Streitigkeit mit dem Mieter zum Anlass für eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum Anlass nehmen.
Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Zu dem Streit war es gekommen, als die Vermieterin die Wohnung des Mieters vereinbarungsgemäß aufsuchte, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte sie, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, kam die Vermieterin nicht nach. Daraufhin umfasste der Mieter die Vermieterin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Vermieterin die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Die von der Vermieterin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben. Auch der BGH hielt die Klage für unwirksam. Es sei verabredet gewesen, dass die Vermieterin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war sie nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl - gegen den Willen des Mieters - durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen. Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieterin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte. Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt, kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden. Das gelte selbst dann, wenn der Mieter hier die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte (BGH, VIII ZR 289/13).
Verweigert ein Vermieter seinem Mieter, der sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhält, die Untervermietung zweier Zimmer, so ist er ihm zum Schadenersatz verpflichtet.
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mannes, der eine Dreizimmerwohnung angemietet hatte. Weil er eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Kanada aufgenommen hatte, wollte er zwei der Zimmer in dieser Zeit untervermieten. Eine Interessentin konnte er dabei dem Vermieter bereits namentlich benennen. Der Vermieter verweigerte jedoch seine Zustimmung zur Untervermietung. In einem anderen Verfahren wurde er daraufhin verurteilt, die Untervermietung an die benannte Interessentin zu gestatten. Im vorliegenden Verfahren verlangt der Mieter Schadenersatz wegen entgangener Untermiete für den Zeitraum bis zum Einzug der Interessentin.
Der BGH sprach ihm den verlangten Schadenersatz zu. Weil die Vermieterin die Zustimmung zur Untervermietung verweigert habe, habe sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und sei zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet. Der Wunsch des Mieters, im Hinblick auf seine Auslandstätigkeit von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stelle ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Diesem Anspruch stehe auch nicht entgegen, dass der Mieter eines der Zimmer behalten und für gelegentliche Übernachtungszwecke nutzen wollte. Der Vermieter könne sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Zwar sei höchstrichterlich noch nicht entschieden worden, ob ein Mieter in einem entsprechenden Fall Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung habe. Dies entlaste den Vermieter aber nicht von einer rechtlichen Fehleinschätzung. Denn er hätte sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass er zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war. Entsprechend habe er das Risiko einer Fehleinschätzung nicht dem Mieter zuweisen dürfen (BGH, VIII ZR 349/13).
Rein optische Beeinträchtigungen wie Verfärbungen am Parkett nach einer Kondenswasserbildung in der Wohnung rechtfertigen keine Mietminderung, da dieser Mangel nur zu einer unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt.
So entschied es das Amtsgericht München im Fall eines Ehepaars, das eine Wohnung gemietet hatte. Sie hatten festgestellt, dass sich unterhalb der Balkontüren Feuchtigkeit sammelte und in die erste Parkettreihe eindrang. Dies teilten sie ihrer Vermieterin mit. Weil diese nichts unternahm und sich mittlerweile dunkle Verfärbungen im Parkett gebildet hatten, minderten sie ihre Miete um fünf Prozent. Das wollte die Vermieterin nicht akzeptieren. Wenn überhaupt Feuchtigkeit vorhanden sei, sei dies auf das Verhalten der Mieter zurückzuführen. Diese würden die Wohnung nur unzureichend heizen. Daraufhin klagten die Mieter auf Feststellung, dass ihre Minderung gerechtfertigt sei. Die Vermieterin erhob Widerklage und verlangte den rückständigen Mietzins.
Die zuständige Richterin wies die Feststellungsklage ab und sprach der Vermieterin den rückständigen Mietzins zu. Sie begründete die Entscheidung damit, dass die Minderungsbefugnis eines Mieters ausgeschlossen sei, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mangel nur unerheblich gemindert werde. Bereits nach eigenem Vortrag der Kläger liege derzeit die Beeinträchtigung durch das behauptete Auftreten von Kondenswasser an den Balkontüren der Wohnung darin, dass sich Verfärbungen an den Parkettböden gebildet haben. Diese rein optische Beeinträchtigung würden keine Minderung rechtfertigen. Durch sie sei die Gebrauchsfähigkeit der Mietwohnung nicht erheblich beeinträchtigt. Die bloße Vermutung, dass sich unterhalb des Parketts Schimmel befinde, reiche ebenfalls für eine Minderung nicht aus, solange sich keine konkreten Anhaltspunkte dafür finden lassen (Amtsgericht München, 474 C 2793/12).
Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadenersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen.
So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Richter machten deutlich, dass eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers nicht in Betracht komme. Habe er also den Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft gewonnen, müsse er gleichwohl seinen Anteil als Mitglied der Eigentümergemeinschaft tragen (BGH, V ZR 168/13).
kame-gesc 2019-10-19 wid-297 drtm-bns 2019-10-19
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