Source: https://www.sv-novak.de/2014/05/12/die-verkehrswertermittlung-von-eigentumswohnungen/
Timestamp: 2019-02-23 13:08:33
Document Index: 27259980

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 1', '§ 21', '§ 14', '§ 15', '§ 17', '§ 13']

Die Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen - Sachverständigenbüro Novak (Stuttgart)
Die Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Wohnungs- und Teileigentum - also z. B. von Eigentumswohnungen - kommt wie bei der Ermittlung des Verkehrswerts von (bebauten und unbebauten) Grundstücken i. d. R. mindestens eines der drei in der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) normierten Wertermittlungsverfahren - Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren - zur Anwendung.
Im Internet stößt man immer wieder auf die Behauptung, bei (eigengenutzten) Eigentumswohnungen handele es sich um "Sachwertobjekte". Tatsächlich ist das Sachwertverfahren das am wenigsten zur Ermittlung des Verkehrswerts von Eigentumswohnungen geeignete normierte Wertermittlungsverfahren.
Bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG bzw. WoEigG) wird zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum unterschieden. Der Begriff "Wohnungseigentum" ist in § 1 Abs. 2 WEG als Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum definiert, während sich der Begriff "Teileigentum" gemäß § 1 Abs. 3 WEG auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume bezieht. Der jeweilige Miteigentumsanteil entspricht oftmals dem Anteil des damit verbundenen Sondereigentums an der gesamten Wohn- bzw. Mietfläche; verbindliche Vorschriften gibt es diesbezüglich jedoch nicht.
Grundlage für die Anwendung des Sachwertverfahrens (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) sind i. d. R. die Normalherstellungskosten (NHK). Da sich diese auf komplette Gebäude beziehen, müsste man die Herstellungskosten einer Eigentumswohnung von den Herstellungskosten des Gesamtgebäudes ableiten. Es dürfte jedoch kaum gelingen, die Herstellungskosten von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum auseinanderzudividieren und dem betreffenden Wohnungseigentum zuzuordnen.
Außerdem sind für die Marktanpassung im Rahmen des Sachwertverfahrens Sachwertfaktoren i. S. d. § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV erforderlich. Diese werden von den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen allerdings hauptsächlich für Ein- und Zweifamilienhäuser ermittelt, weshalb das Sachwertverfahren auch aus diesem Grund nur für einen geringen Teil der Eigentumswohnungen überhaupt in Betracht käme.
Somit ist das - bei Immobiliensachverständigen ohnehin wenig beliebte - Sachwertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Eigentumswohnungen nur in Ausnahmefällen geeignet.
Im Gegensatz zum Sachwertverfahren ist das Vergleichswertverfahren (§§ 15 und 16 ImmoWertV) gut zur Ermittlung des Verkehrswerts von Eigentumswohnungen geeignet, sofern eine ausreichende Anzahl von geeigneten Vergleichspreisen vorhanden ist. Dies ist bei Eigentumswohnungen häufig der Fall.
Ebenfalls gut geeignet ist das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV). Bei vermieteten Eigentumswohnungen, die in erster Linie als "Renditeobjekte" gehandelt werden, ist dieses Wertermittlungsverfahren sogar die nächstliegende Wahl. Zur Plausibilitätskontrolle von Ergebnissen auf Grundlage des Ertragswertverfahrens kann wiederum das Vergleichswertverfahren in Form von Gebäudefaktoren i. S. d. § 13 ImmoWertV herangezogen werden.
Palmira Godwin (Mittwoch, 01 Februar 2017 18:48)
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