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Timestamp: 2016-12-11 13:54:43+00:00
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Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 262']

124 III 6213. Extrait de l'arrêt de la Ie Cour civile du 5 décembre 1997 dans la cause P. contre S. (recours en réforme)
Sous-location; nullité partielle du bail; fixation du loyer initial (art. 270 CO). La conclusion d'un contrat de sous-location d'une habitation doit être accompagnée, dans les cantons l'ayant rendu obligatoire, d'une formule officielle pour loyer initial (consid. 2a). Critères dont le juge doit tenir compte lorsqu'il est appelé à fixer le loyer initial en cas de sous-location; le locataire qui renonce à contester dans les délais le loyer initial prend le risque que le sous-locataire fasse valoir à son encontre les droits issus du contrat de bail, en particulier qu'il conteste le loyer initial de la sous-location (consid. 2b). Faits à partir de page 62
La sous-location se caractérise comme une superposition de deux contrats portant sur le même objet. Le principe de la relativité des conventions implique certes une indépendance juridique des deux rapports contractuels, mais on ne peut perdre de vue que les deux contrats sont étroitement liés, en particulier que le bail principal limite le pouvoir du sous-bailleur (ATF 120 II 112 consid. 3b/cc p. 115; PETER HIGI, Commentaire zurichois, ad art. 262 CO No 18; LACHAT, op.cit., p. 471; cf. également ROMEO CERUTTI, Der Untervertrag, thèse Fribourg 1990, p. 4 s.). En conséquence, lorsque le juge est amené à déterminer le loyer adéquat applicable à un contrat de BGE 124 III 62 S. 65sous-location, les conditions dans lesquelles le contrat principal a été conclu, de même que l'évolution du loyer de ce dernier, font partie des circonstances à prendre en considération au sens de la jurisprudence précitée.
Peu importe à cet égard que le défendeur se soit contenté de faire payer à la demanderesse le même loyer que lui-même était tenu de verser à la régie en vertu de son propre bail et qu'il ne soit plus en mesure de contester ce loyer. Le sous-locataire dispose en effet vis-à-vis du locataire d'autant de droits que celui-ci a envers le bailleur principal (HIGI, op.cit., ad art. 262 CO No 23; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, p. 382; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 262 CO No 34). Or, lors de la conclusion de son contrat de bail, le défendeur a reçu la formule officielle pour loyer initial de laquelle il résultait BGE 124 III 62 S. 66que le nouveau loyer était quelque 120% plus élevé que le loyer précédent. Il a alors renoncé à contester dans les délais le loyer initial et a accepté une telle augmentation, ce qui peut s'expliquer puisqu'il a lui-même admis avoir loué cet appartement uniquement dans le but de le sous-louer. Ce faisant, le défendeur a pris le risque que le sous-locataire fasse, pour sa part, valoir à son encontre les droits issus du contrat de sous-location, en particulier qu'il conteste le loyer initial (cf. dans ce sens, LACHAT, Le bail à loyer, p. 382; Com. USPI, op.cit., ad art. 262 CO No 37). Le défendeur ne saurait ainsi se prévaloir de l'identité des deux loyers, en arguant que lui-même n'obtient aucun rendement, pour s'opposer à toute réduction du loyer initial de la sous-location. Comme l'a relevé à juste titre la cour cantonale, une telle solution reviendrait à priver le sous-locataire de la protection issue du droit du bail, en particulier des articles 269 ss CO, ce qui n'est pas admissible.
121 III 364,
121 III 56,