Source: http://www.administrator24.info/artykul/id738,nabycie-nieruchomosci-a-podatek-vat-cz-1?utm_source=box-rozne&utm_medium=tytul&utm_campaign=akcje-promocyjne
Timestamp: 2019-09-21 15:56:23+00:00
Document Index: 59373428

Matched Legal Cases: ['art. 15', 'art. 15', 'FSK ', 'SA/Wr ', 'SA/Wa ', 'art. 15', 'FSK ']

Nabycie nieruchomości a podatek VAT (cz. 1) | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Stella Brzeszczyńska	| Administrator 11/2010 | 23.11.2010
Aktualności VAT w spółdzielniach mieszkaniowych i zmiany na 2011 r. »
Nabycie nieruchomości a podatek VAT (cz. 2) »
Nabycie nieruchomości a podatek VAT (cz. 3.) »
Obywatel bez NIP? »
Podatek naliczony powinien być obliczony wg udziału, w jakim nieruchomość wykorzystywana jest do działalności gospodarczej »
Na rozliczenie podatkowe inwestycji w nieruchomości ma wpływ wiele czynników: kto sprzedaje, kto i w jakim celu kupuje, a wreszcie jaki obiekt jest nabywany. W artykule mowa jest o tym kto i na jakich zasadach sprzedaje nieruchomości.
Przede wszystkim należy określić, kto dokonuje zakupu, inaczej bowiem wygląda rozliczenie przedsiębiorcy, inaczej podmiotu, który dopiero planuje w przyszłości rozpocząć działalność gospodarczą. Istotne jest także, czy przedsiębiorca jest podatnikiem VAT czynnym czy działa jako podatnik zwolniony od VAT. Bardzo ważne jest także to, co jest przedmiotem inwestycji - inaczej rozlicza się zakup gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym, a inaczej niemieszkalnym. Warto także zwrócić uwagę na to, czy obok budynków znajdują się budowle, np. utwardzony podjazd, murek, parking itd. Wpływa to bowiem na sposób opodatkowania transakcji i rozliczenie zakupu (Czytaj więcej na ten temat).
Na prawo do odliczenia VAT bezpośredni wpływ ma także cel inwestycji - przed zakupem należy określić, czy ma ona służyć czynnościom opodatkowanym czy zwolnionym. Jest to również istotne w kolejnych latach posiadania i użytkowania obiektu.
Planując zakup, można także brać pod uwagę terminy rozliczenia VAT, ponieważ dłużej na zwrot czeka się, jeżeli podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych. Sposób nabycia ma również istotne znaczenie dla rozliczenia podatku VAT, inaczej bowiem rozliczymy nabycie nieruchomości w drodze zakupu, aportu, darowizny lub zamiany.
Planując inwestycję, należy także brać pod uwagę osobę zbywcy. Podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej określonej w art. 15 VAT nie doliczają VAT do ceny i nie wystawiają faktur. Do ceny dolicza się natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych, który obciąża nabywcę.
Producent, handlowiec
Ogromnym problemem na rynku nieruchomości jest precyzyjne ustalenie, w jakich sytuacjach osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość podlega podatkowi VAT z tego tytułu. Warto podkreślić, że zagadnienie to jest istotne także dla kupującego - z trzech powodów:
po pierwsze: jeżeli transakcja podlega VAT, cena jest wyższa o 7% lub 22% (pomijam w tej chwili zwolnienia od VAT stosowane na rynku nieruchomości),
po drugie: jeżeli transakcja nie podlega VAT, a sprzedawca go doliczy, kupujący będzie mógł wystąpić do niego z roszczeniem o zwrot tej nienależnie doliczonej kwoty,
po trzecie: jeżeli transakcja nie podlega VAT, notariusz pobierze od nabywcy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nabywanej nieruchomości.
Podatnikami VAT są takie podmioty, które samodzielnie wykonują działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność m.in. producentów, handlowców oraz rolników, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Podatkowi VAT podlegają czynności wykonywane przez producenta, handlowca lub rolnika. Podatnik musi więc być jedną z tych osób i przy sprzedaży występować w takim charakterze, aby uznać, że wykonywane przez niego czynności podlegają podatkowi. Ustawa o VAT wprowadza przede wszystkim kryterium podmiotowe (producent, handlowiec, rolnik). Warto tu podkreślić, że sama częstotliwość działań nie decyduje o podatku VAT. Chodzi tu bowiem przede wszystkim o to, kto dokonuje tych działań, a nie o to jak często. Podkreślono to wielokrotnie w orzecznictwie WSA i NSA. Teza taka płynie także z orzecznictwa ETS.
NSA kładzie nacisk przede wszystkim na to, czy sprzedawca działa jak handlowiec lub producent. Przykładowo w wyroku z 27.10.2009 r. (I FSK 1043/08) NSA uznał, że: Tylko taka aktywność handlowa obywatela jego majątkiem czyni go podatnikiem podatku VAT, która przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich dłuższej kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Sprzedaż kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, wskazująca na ograniczony ilościowo zakres realizacji tej sprzedaży, a tym samym jej okazjonalność, a nie zamiar częstotliwego realizowania takiej działalności, nie może być kwalifikowana jako prowadzenie handlowej działalności gospodarczej. W uchwale 7 sędziów NSA orzekł: Jednorazowa czynność dokonana w okolicznościach wskazujących na zamiar częstotliwości może spowodować konieczność zapłaty VAT, ale musi ona być podjęta przez podmiot, który działa w charakterze podatnika VAT, tj. w charakterze producenta, handlowca itd. Sama częstotliwość lub jej brak nie może jednak decydować o tym, czy ktoś jest podatnikiem VAT, czy nie. Dla opodatkowania działań okazjonalnych sporadycznych ważne będzie to, czy podmiot działa w charakterze podatnika VAT (NSA z 29.10.2007 r., I FPS 3/07). Podobne poglądy spotyka się w orzecznictwie WSA. WSA we Wrocławiu (wyrok z 19.02.2007 r., I SA/Wr 1083/06) uznał, że: Podatnikiem VAT jest ten, kto dokonuje czynności handlu, produkcji, świadczenia usługi także wtedy, gdy czynność taka dokonywana jest przez niego jednorazowo, lecz w taki sposób, że wyraźnie wynika z niej zamiar handlu, produkcji, świadczenia usługi, tj. obiektywny zamiar prowadzenia takiej działalności. Warto także pamiętać, że: Przygotowanie gruntu do sprzedaży poprzez wydzielenie mniejszych działek nie jest działalnością gospodarczą (WSA w Warszawie z 10.09.2008 r., III SA/Wa 743/08).
O opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji na rynku nieruchomości decyduje więc przede wszystkim to, w jaki sposób, i z jakim zamiarem nabywca wchodził w posiadanie sprzedawanych nieruchomości. Jeżeli kupowano je wcelu późniejszej sprzedaży, nie ma znaczenia, ile lat upłynęło od ich nabycia, a ich sprzedaż podlega VAT.
Osobnym problemem jest zakup gruntów od rolnika. Rolnik jest wymieniony w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jako potencjalny podatnik VAT. Jeżeli więc rolnik sprzedaje grunty, organy podatkowe uznają, że sprzedaż mieści się w pojęciu „wszelkiej działalności".
Trudno jednak uznać, że sprzedaż gruntów to działalność rolnicza. Dlatego też w orzecznictwie przeważa pogląd, że wyzbywanie się gruntów przez rolnika nie podlega VAT (chyba że kupił je na sprzedaż). NSA w wyroku z 15.10.2008 r. (I FSK 1249/07) ujął to w następujący sposób: Z uwagi na specyfikę gospodarstw rolnych na terenie Polski sam fakt bycia rolnikiem i posiadania gospodarstwa rolnego nie zawsze będzie jednak oznaczać, że podmiot taki wykonywać będzie działalność rolniczą w rozumieniu VAT. Często bowiem ze względu na wielkość posiadanego przez rolnika gospodarstwa rolnego, wytwarza on produkty rolne jedynie na zaspokojenie potrzeb swoich i swojej rodziny. W takiej sytuacji można więc uznać, że grunty wchodzące w skład tego gospodarstwa stanowią jego majątek prywatny, jako służące zaspokojeniu potrzeb osobistych. Inaczej jednak jest w przypadku, gdy rolnik wytwarza produkty rolne w celu ich dostawy w rozumieniu VAT, czyniąc to na gruntach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Sprzedaż przez takiego rolnika gruntu rolnego jako składnika gospodarstwa rolnego jest czynnością dokonywaną w ramach prowadzonej przez rolnika działalności gospodarczej, chyba że grunty te zostały wycofane z działalności rolniczej.