Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/0115-kdit2-1-4011-125-2018-1-jg
Timestamp: 2018-06-23 07:51:54+00:00
Document Index: 9620628

Matched Legal Cases: ['art. 21', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 23', 'SA/Gd ', 'art. 21', 'art. 30', 'SA/Lu ', 'art. 21', 'SA/Gd ', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'FSK ', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 21', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'SA/Wa ', 'SA/Sz ', 'SA/Sz ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'SA/Gd ', 'SA/Gd ', 'FSK ', 'FSK ', 'art. 3', 'art. 21']

♦ › Cele mieszkaniowe › 0115-KDIT2-1.4011.125.2018.1.JG
Czy Wnioskodawczyni przysługuje zwolnienie z opodatkowania dochodu otrzymanego ze sprzedaży w dniu 27 kwietnia 2017 r. udziału w prawie własności nieruchomości nabytej w spadku po swojej matce na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji gdy przeznaczy ona w całości kwotę uzyskaną z tego tytułu na poczet płatności wynikających z umowy deweloperskiej, przy założeniu, że do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu wybudowanego przez dewelopera dojdzie po upływie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości?
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 27 marca 2018 r. (data wpływu 28 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 28 marca 2018 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
W dniu 12 marca 2006 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni. Spadek po nim na podstawie ustawy nabyły: żona zmarłego (tj. matka Wnioskodawczyni) oraz Wnioskodawczyni, każda z nich wprost po 1/2 udziału w masie spadkowej, co potwierdza akt poświadczenia dziedziczenia. Rodzice Wnioskodawczyni pozostawali w ustroju wspólności ustawowej małżeńskiej. W skład masy spadkowej po zmarłym ojcu wchodził udział w wysokości 1/2 w prawie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność.
W dniu 6 października 2015 r. zmarła matka Wnioskodawczyni, a spadek po niej w całości na podstawie ustawy nabyła Wnioskodawczyni, co potwierdza akt poświadczenia dziedziczenia. W skład masy spadkowej po zmarłej matce Wnioskodawczyni wchodził udział w wysokości 3/4 w prawie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność.
Wnioskodawczyni nabyła prawo własności wskazanego powyżej lokalu mieszkalnego w wysokości 1/4 udziału w dniu 12 marca 2006 r., tj. w dniu śmierci ojca, zaś w wysokości 3/4 udziału w 2015 r., tj. w wyniku śmierci matki.
W dniu 28 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni na podstawie umowy sprzedaży sprzedała przedmiotowy lokal mieszkalny za cenę 135.000 zł.
Wnioskodawczyni planuje przychód uzyskany ze sprzedaży ww. nieruchomości przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.
W dniu 7 marca 2018 r. Wnioskodawczyni wraz ze swoim mężem zawarli umowę rezerwacyjną z deweloperem dotyczącą zakupu lokalu mieszkalnego, który ma powstać w ramach inwestycji realizowanej przez dewelopera w Gdańsku. Strony zobowiązały się do zawarcia umowy deweloperskiej w terminie 60 dni od zawarcia umowy rezerwacyjnej, pod warunkiem uiszczenia przez Wnioskodawczynię i jej męża opłaty rezerwacyjnej w terminie 5 dni od podpisania umowy rezerwacyjnej. Wnioskodawczyni oraz jej mąż planują zawrzeć umowę deweloperską dotyczącą nabycia przedmiotowego lokalu w najbliższym czasie. Deweloper na dzień złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji udostępnił Wnioskodawczyni wzór umowy deweloperskiej, zgodnie z którym zakończenie prac budowlanych ma nastąpić w dniu 30 listopada 2019 r. zaś podpisanie umowy odrębnej własności lokalu i przeniesienie na Wnioskodawczynię i jej męża własności lokalu wraz ze stosowanym udziałem w nieruchomości wspólnej nastąpi w terminie do dnia 31 marca 2020 r. Cena nieruchomości płatna będzie ratami, po zakończeniu przez dewelopera poszczególnych etapów budowy, przy czym ostatnia z rat ma być płatna jeszcze przed odbiorem technicznym lokalu. Zatem na dzień zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu cena zakupu lokalu będzie w całości już uiszczona.
Lokal mieszkalny, który Wnioskodawczyni i jej mąż planują nabyć od dewelopera będzie służył zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Wnioskodawczyni i jej mąż na dzień składania niniejszego wniosku nie są właścicielami żadnych nieruchomości.
Lokal mieszkalny zostanie zakupiony przez Wnioskodawczynię w części: ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości odziedziczonej po rodzicach i co do tej części będzie stanowił majątek osobisty Wnioskodawczyni, w pozostałym zakresie inwestycja zostanie sfinansowana przez małżonków ze wspólnie zaciągniętego kredytu i co do tej części udział w prawie własności lokalu będzie stanowił ich majątek wspólny.
Zdaniem Wnioskodawczyni, przysługuje jej przedmiotowe zwolnienia z opodatkowania dochodu, uzyskanego ze sprzedaży 3/4 udziału w prawie własności nieruchomości nabytego w spadku po zmarłej matce, jeśli przeznaczy kwotę uzyskaną z tego tytułu na poczet płatności wynikających z umowy deweloperskiej.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ustawy, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Ustawodawca uzależnił tym samym możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od wydatkowania przez podatnika przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Co istotne, w ocenie Wnioskodawczyni pojęcie „wydatkowania na własne cele mieszkaniowe” jest na tyle szerokie, że nie można go w żaden sposób utożsamiać tylko z uiszczeniem ceny zakupu nieruchomości wynikającej z umowy przenoszącej własność nieruchomości mającej zaspokoić cele mieszkaniowe podatnika. Intencją ustawodawcy było natomiast stworzenie takiej regulacji, która w sposób realny i faktyczny miałaby ochronę celów mieszkaniowych podatnika. W ocenie Wnioskodawczyni należy również mieć na uwadze realia współczesnej gospodarki rynkowej, w której zakup mieszkań z rynku pierwotnego od dewelopera jest jednym z podstawowych sposobów nabycia prawa własności nieruchomości, mającej zaspokajać cele mieszkaniowe podatnika.
Co istotne umowa deweloperska jest umową nazwaną, szczegółowo uregulowaną w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Istota umowy deweloperskiej sprowadza się do tego, że deweloper zobowiązuje na zasadach określonych w umowie deweloperskiej do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, zaś nabywca zobowiązuje się do terminowego uiszczania na rzecz dewelopera należności, dzięki czemu deweloper będzie mógł sfinansować inwestycję, w ramach której wybuduje, wyodrębni, a następnie przeniesie na nabywcę własność lokalu mieszkalnego. Wskazać również należy, iż zgodnie z art. 23 ustawy deweloperskiej umowa deweloperska stanowi podstawę do wpisania do księgi wieczystej roszczenia o wyodrębnienie własności lokalu przez dewelopera i następnie przeniesienia prawa własności na nabywcę.
Z istoty umowy deweloperskiej wynika zatem, iż może ona być zawierana na długo przed przeniesieniem własności lokalu na nabywcę. Natomiast środki, które nabywca wpłaca na ustanowiony specjalnie do tego celu rachunek mieszkaniowy są już w momencie dokonania wpłaty przez nabywcę wydatkowane na jego cel mieszkaniowy, tj. na poczet nieruchomości, którą deweloper wybuduje na rzecz nabywcy.
Przywołać w tym miejscu należy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 września 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 719/16, w którym stanął on na stanowisku, iż „do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. niezbędne jest wydatkowanie przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, o których mowa w art. 30e u.p.d.o.f., na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przepis ten nie wymaga jednak, by nabycie prawa własności lokalu nastąpiło we wskazanym powyżej terminie.”
Na podobnym stanowisku stanął również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, w wyroku z dnia 6 września 2017 r., sygn. akt I SA/Lu 435/17: „Podatnik finansujący przez ustawowo określony czas budowę lokalu mieszkalnego, na podstawie umowy z deweloperem zobowiązującej tego ostatniego do przeniesienia własności czy też współwłasności wybudowanego lokalu na podatnika, w ten sposób przeznacza przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, a w konsekwencji takim postępowaniem realizuje ustawowe warunki zwolnienia podatkowego unormowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. d i ust. 26 u.p.d.o.f.”
Kwestią umów deweloperskich pod kątem zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych zajął się również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 29 czerwca 2016 r. I SA/Gd 514/16. W uzasadnieniu tego wyroku WSA w Gdańsku wskazał, iż: „trafne jest stanowisko skarżącej co do tego, że do skorzystania ze zwolnienia wystarczy, by wydatek został poniesiony nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jego celem winny być sytuacje określone w art. 21 ust. 25 tej ustawy. W zaskarżonej interpretacji organ podatkowy, dokonując wadliwej wykładni art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, błędnie utożsamił cel wydatku z jego skutkiem. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 wydatek powinien zostać poniesiony na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych. Z przepisu tego nie można jednak wywieść, że dla zastosowania zwolnienia konieczne jest, by w terminie tym nastąpiło również definitywne nabycie prawa własności rzeczy lub prawa, o którym mowa w art. 21 ust. 25. Ustawodawca wymaga wyłącznie celowości działania podatnika dla spełniania przesłanek warunkujących zastosowanie zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie wymaga natomiast, by podatnik nabył określone prawo we wskazanym w tym przepisie terminie. W związku z powyższym nie budzi wątpliwości, że przedstawiona we wniosku okoliczność zawarcia umowy deweloperskiej i fakt uiszczenia określonej w niej kwoty jest działaniem podatnika równoznacznym z poniesieniem wydatków na własne cele mieszkaniowe.”
Na koniec zaś należy przywołać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2018 r., wydany w sprawie o sygn. akt II FSK 3510/17, w którym to wyroku NSA stanął na stanowisku, że nie można różnicować sytuacji osób, które wznoszą dom własnymi siłami, od tych, które budują mieszkanie za pośrednictwem dewelopera. Ci pierwsi mogą przecież uwzględnić wydatki poniesione na budowę domu w okresie dwóch lat, nawet jeśli nie zdążą ukończyć budowy w tym terminie i nie zamieszkają w domu, tak samo powinno być przy umowach deweloperskich.
Odnosząc powyższe rozważania prawne do stanu faktycznego wskazać należy, iż Wnioskodawczyni już w momencie przekazania środków deweloperowi na poczet swojego przyszłego mieszkania dokona ich wydatkowania na własny cel mieszkaniowy w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym i tym samym będzie mogła skorzystać z przedmiotowego zwolnienia podatkowego.
W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
W sytuacji przedstawionej we wniosku samo wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku na nabycie lokalu mieszkalnego – bez zaistnienia faktu przeniesienia jego własności w ustawowym terminie – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie to uzależnione jest nie tylko od samego faktu wydatkowania w ustawowym terminie środków ze sprzedaży, ale także – o czym nie można zapomnieć – od wydatkowania ich wyłącznie na ściśle określony przez ustawodawcę cel, czyli m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego skutkujące uzyskaniem prawa jego własności.
Podkreślić należy, że orzeczenia sądów administracyjnych – w tym powołane przez Wnioskodawczynię we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej – są wydawane w indywidualnych sprawach i nie mają charakteru powszechnie obowiązującej wykładni przepisów prawa podatkowego. Niemniej jednak, dokonując przedmiotowej interpretacji przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w analizowanej sprawie, tutejszy organ nie podzielił stanowiska wyrażonego w tych wyrokach.
Niniejsza interpretacja przepisu regulującego omawianą ulgę znajduje natomiast potwierdzenie w linii orzeczniczej sądów administracyjnych, np. wyroki: Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2016 r. sygn. akt II FSK 2840/14, Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 września 2016 r. sygn. akt II FSK 2320/14, Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 sierpnia 2013 r. sygn. akt II FSK 2418/11, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 19 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Wa 812/14 lub w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 23 lutego 2017 r. sygn. akt I SA/Sz 13/17. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 23 lutego 2017 r. sygn. akt I SA/Sz 13/17 Sąd wskazał (...) „Podobnie wypowiedział się także Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 5 stycznia 2016 r., sygn. akt II FSK 2886/13, z 28 września 2016 r., sygn. akt II FSK 2320/13 oraz z 21 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2840/14 podkreślając, że dla skorzystania z ulgi przewidzianej w analizowanym przepisie niezbędne jest definitywne nabycie nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela przytoczone powyżej poglądy Naczelnego Sądu Administracyjnego, a co za tym idzie nie podziela stanowiska odmiennego, jak choćby, przywołanego w skardze, stanowiska WSA w Gdańsku zawartego w wyrokach o sygn. akt: I SA/Gd 1674/15 i I SA/Gd 1259/15. Podkreślić należy, że umowa przedwstępna nie musi zostać wykonana i może zdarzyć się sytuacja, że nigdy nie dojdzie do nabycia nieruchomości w niej opisanej. W przypadku braku umowy przenoszącej własność nie można więc uznać, że faktycznie wydatek został poczyniony na tak określony cel. Wskazany w analizowanej regulacji cel nie zostanie osiągnięty więc poprzez samo zawarcie umowy przedwstępnej pomimo nawet zamieszkania przez podatnika w lokalu udostępnionym przez spółdzielnię, jak to miało miejsce w rozpoznawanej sprawie. Treścią takiej umowy jest bowiem zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc przenoszącej własność lokalu mieszkalnego, natomiast sama umowa własności tej nie przenosi (por. wyrok NSA z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt II FSK 1506/10).
Pogląd zawarty w niniejszej interpretacji w całej rozciągłości podzielił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 marca 2017 r. sygn. akt II FSK 321/15, stwierdzając w nim, że: (...) „w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zawarcie przedwstępnej umowy deweloperskiej nie skutkuje nabyciem nieruchomości. Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377 z późn. zm.), umowa deweloperska, to umowa, którą deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Tym samym na podstawie umowy deweloperskiej podatnik nie nabywa lokalu mieszkalnego – tak jak tego wymaga art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f. Z umowy tej wynika jedynie ekspektatywa prawa nabycia nieruchomości, która – mimo że w założeniu zmierza i niejako warunkuje nabycie prawa do lokalu mieszkalnego – nie jest równoznaczna z nabyciem tego prawa i nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia.”
0115-KDIT2-1.4011.125.2018.1.JG