Source: https://www.kanzlei-offermann.de/urteile/grundsaetze-zu-gewerblicher-weitervermietung-gelten-nicht-bei-mieter-selbsthilfegenossenschaft/
Timestamp: 2020-07-10 15:21:42
Document Index: 282150570

Matched Legal Cases: ['§ 565', 'BGH', 'BGH', '§ 565', '§ 565', 'BGH']

Wohnungsmietrecht – Grundsätze zu gewerblicher Weitervermietung gelten nicht bei Mieter-Selbsthilfegenossenschaft - Kanzlei Offermann
Wohnungsmietrecht – BGB § 565
BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 311/14 (LG Berlin)
Die Kläger sind Rechtsnachfolger ihrer Mutter als Eigentümer eines mit einem großen Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in Berlin (Stadtteil Prenzlauer Berg), das während des NS-Regimes enteignet worden war. Das Haus, in dem seit der Enteignung weder Instandhaltungs- noch Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden waren, wurde nach der Wiedervereinigung an die Mutter der Kläger zurückübertragen. Diese hatte zuvor mit der aus den damaligen Nutzern der Wohnungen bestehenden Selbsthilfegenossenschaft einen Vertrag über die Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes geschlossen. Gemäß diesem Vertrag sollte die Genossenschaft mit Hilfe öffentlicher Fördergelder umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vornehmen und für die Vertragsdauer von 20 Jahren berechtigt sein, Mietverträge mit ihren Mitgliedern – den bisherigen Nutzern der Wohnungen – abzuschließen. Das von der Genossenschaft an die Mutter der Kläger zu zahlende Nutzungsentgelt betrug 1,50 DM je Quadratmeter. Weiter sah der Vertrag die Berechtigung der Genossenschaft vor, nach Ablauf der Vertragsdauer von 20 Jahren die bisherigen Nutzer der Wohnungen als Mieter für die jeweils eigengenutzte Wohnung zu benennen. Dabei sollte der Eigentümer des Hauses verpflichtet sein, mit diesen Nutzern Mietverträge nach üblichem Standardformular unter Vereinbarung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuschließen.
Eine grundlegend andere Interessenlage bestehe hingegen, wenn – wie in dem vom BGH jetzt entschiedenen Fall – der Vertragszweck des Hauptmietvertrages nicht die gewerbliche Weitervermietung ist, sondern der Zwischenmieter mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke – wie hier in Gestalt der Wahrnehmung der Interessen der eigenen Mitglieder (der Bewohner des Gebäudes) durch die aus ihnen bestehende Selbsthilfegenossenschaft – verfolgt. Denn die Zwischenvermietung erfolge dann vor allem im Interesse des Endmieters. Da der Zwischenmieter in diesem Fall die Interessen des Endmieters in der Regel bereits bei der Gestaltung des Hauptmietvertrags wahrnimmt, bestehe nicht die Notwendigkeit, den Mieter darüber hinaus bei Beendigung des Hauptmietvertrages zusätzlich dadurch zu schützen, dass der Eigentümer gemäß § 565 BGB als Vermieter in den Mietvertrag eintritt. Vielmehr seien derartige Fälle aufgrund des engen Verhältnisses zwischen dem Endmieter und dem Zwischenmieter eher mit der klassischen Untermiete zu vergleichen, in denen der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages ebenfalls keinen Kündigungsschutz genießt.
Im vorliegenden Fall habe die Weitervermietung nicht der Gewinnerzielung gedient oder sonst einem eigenen wirtschaftlichen Interesse der Genossenschaft, sondern vielmehr dem Interesse ihrer Mitglieder – der Bewohner des Gebäudes – und der Verwirklichung eines Sanierungskonzeptes, das zwischen den Interessen der Eigentümer und der bisherigen Nutzer einen Ausgleich unter Zuhilfenahme öffentlicher Fördergelder herbeiführen sollte. Hierbei habe die Genossenschaft bei Abschluss des Hauptmietvertrages die Interessen ihrer Mitglieder, nämlich der Beklagten als Endmieter, wahrgenommen. Sie habe dafür gesorgt, dass der Wohnraum den bisherigen Nutzern erhalten blieb und diese in der besonderen Situation nach der Wiedervereinigung Mietverträge zu einer ungewöhnlich niedrigen Miete erhielten. Zugleich habe sie in dem von ihr abgeschlossenen Hauptmietvertrag Vorsorge dafür getroffen, dass die bisherigen Nutzer auch nach Beendigung des Hauptmietvertrages zu angemessenen Bedingungen in den Wohnungen bleiben konnten. Bei dieser Sachlage komme entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts weder eine direkte Anwendung des § 565 BGB noch eine analoge Anwendung dieser Vorschrift in Betracht. Da es keiner weiteren Feststellungen bedurfte, habe der BGH unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts in der Sache selbst entschieden und die mit der Klage erstrebte Feststellung getroffen, dass zwischen den Parteien keine mietvertraglichen Beziehungen bestehen.