Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/umlagefaehige-nebenkosten-das-duerfen-vermieter-abrechnen.html
Timestamp: 2018-04-20 00:56:45
Document Index: 217658015

Matched Legal Cases: ['§ 1', 'BGH', '§ 7', 'BGH', '§ 535', '§ 1', '§ 535', 'BGH']

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Auch die Kosten für die Gebäudereinigung zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten. Foto: iStock/ senkaya
Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr: Bestimmte Ausgaben für ein Haus oder eine Wohnung dürfen Vermieter von ihren Mietern zurückholen. Welche Ausgaben das sind, ist in der Betriebskostenverordnung (§§ 1-2 BetrKV) geregelt.
Die Voraussetzung: dann sind Nebenkosten umlagefähig
Nur wenn der Vermieter es mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat, kann er die Nebenkosten auf diesen umlegen. Der Vermieter muss dazu nicht sämtliche Kosten aufzählen: mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt (BGH VIII ZR 137/15).
Umlagefähige Nebenkosten: diese Kosten dürfen in die Betriebskostenabrechnung
Die einzelnen Nebenkosten im Überblick:
Die Grundsteuer zählt zu den „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ und ist somit umlagefähig.
Wie die Grundsteuer berechnet wird und wann Eigentümer mit einem Steuererlass rechnen dürfen, lesen Sie in diesem Artikel über die Grundsteuer.
In der Betriebskostenverordnung werden diese Kosten als „Entwässerung des Grundstücks“ genannt und umfassen alle damit zusammenhängenden Kosten.
Gesplittete Abwassergebühr: Schmutz- und Niederschlagswasser
In vielen Kommunen Deutschlands werden die Abwassergebühren gesplittet abgerechnet: einmal als Gebühr für Schmutz- und einmal als Gebühr für Niederschlagswasser. Dies wird aufgrund verschiedener Gerichtsurteile Pflicht, sobald die Kosten zur Beseitigung des Niederschlagswassers mehr als 12 Prozent der Gesamtkosten der Entwässerungsanlage ausmacht.
Die gesplittete Berechnung: Der Vermieter zahlt die Gebühr für Schmutzwasser verbrauchsabhängig an die Kommune, je nachdem, wie viel Frischwasser geliefert wurde. Die Niederschlagswassergebühr hängt davon ab, wie viel von der Grundstücksfläche versiegelt ist. Als versiegelt gelten Flächen, die verhindern, dass Regenwasser normal absickern kann: Gebäude, Fundament, Rohre oder stark verdichteter Boden.
Für die Betriebskostenabrechnung heißt das: die gesplittete Abwassergebühr ist wie die herkömmliche Abwassergebühr umlagefähig. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung ist aber nur bei der Schmutzwassergebühr möglich.
Dazu, wie die Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, gibt es rechtliche Vorgaben. Foto: Africa Studio/ fotolia.com
Zu den warmen Betriebskosten zählen sämtliche Kosten für Heizung und Warmwasser.
Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus und Grund in Berlin, sagt: „Wenn mehrere Wohnungen über eine Zentralheizung versorg werden, müssen die Kosten zum Großteil verbrauchsabhängig berechnet werden.“
Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung abrechnen:
Bei einer zentralen Heizungsanlage müssen in der Regel mindestens 50, höchstens 70 Prozent der gesamten Heizkosten verbrauchsabhängig auf die Mieter umgelegt werden. Für manche ältere Gebäude gilt eine Sonderregelung, wonach die Heizkosten zu 70 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind. Der übrige Anteil der Kosten ist nach Wohnfläche zu berechnen (§ 7, Abs. HeizkostenV).
Die Kosten für einen Personen- oder Lastenaufzug können auf die Mieter umgelegt werden – auch auf jene, die ihn vielleicht gar nicht benutzen, weil sie im Erdgeschoss wohnen (BGH VIII ZR 103/06). Dr. Brückner erklärt: „Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Mieter den Fahrstuhl nutzt. Entscheidend ist, dass der Aufzug vorhanden ist.“
Straßenreinigung und Müllabfuhr:
Die Kosten dafür, dass regelmäßig die Müllabfuhr vorbeikommt und die Straße gereinigt wird, sind umlagefähig. Dr. Brückner grenzt jedoch ab: die Anschaffungskosten für die Mülltonnen können nicht als Nebenkosten angerechnet werden.
Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung:
Die Kosten für das Putzen von Treppenhaus, Waschküche oder Aufzug dürfen Vermieter ebenfalls in die Betriebskostenabrechnung schreiben, sofern dies vereinbart wurde. Auch das Ausmerzen von Motten, Schaben oder Ratten ist umlagefähig.
Die Kosten für das Gießen, Schneiden und Pflegen der Pflanzen zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten. Dr. Brückner sagt: „Wenn jedes Jahr neue Pflanzen angeschafft werden, zählt das auch dazu.“ Wenn jährlich das Blumenbeet erneuert werde, seien das auch Ausgaben, die im Mietvertrag durch die Formulierung „Kosten gemäß Betriebskostenverordnung“ gedeckt seien.
Beleuchtungskosten:
Zu diesen Kosten zählen die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Stromkosten für die von Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Waschkeller, Flur oder Treppenhaus. Ist dort eine Glühbirne defekt und muss ausgetauscht werden, sind die Kosten dafür nicht umlegbar. Denn notwendige Reparaturen sind in der Regel Vermieterpflicht (siehe § 535 BGB).
Sach- und Haftpflichtversicherungen:
Zu den umlagefähigen Versicherungskosten zählen die Gebäudeversicherung, Glasversicherung sowie bestimmte Haftpflichtversicherungen (Haus- und Grundbesitzer Haftpflicht, Öltank und Aufzug). In manchen Fällen beziehen die Mieter ihren Strom aus einer hauseigenen Photovoltaikanlage: wenn diese durch die Gebäudeversicherung mit abgedeckt wird, können laut Dr. Brückner auch diese Versicherungskosten umgelegt werden.
Hausmeisterkosten:
Nicht alle Arbeit des Hausmeisters zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten – etwa der Austausch einer Lampe. Foto: Halfpoint/ fotolia.com
Die Ausgaben für einen Hausmeister, der die Anlagen der Mietswohnung kontrolliert und auf die Einhaltung der Hausordnung achtet, sind ebenfalls umlagefähige Nebenkosten. Das gilt auch dann, wenn er nicht durch Geld entlohnt wird – Dr. Brückner erklärt: „Wenn Hausmeister und Vermieter vereinbaren, dass der Hausmeister im Gegenwert für seine Arbeit dort eine kostenlose Wohnung bekommt, kann dafür der Gegenwert einer entsprechenden Mietzahlung berechnet werden.“
Aber nicht alle Tätigkeiten des Hausmeisters zählen gleich zu den Nebenkosten. Der Mietrechtsexperte erklärt: „Wenn der Hausmeister zum Beispiel defekte Glühbirnen austauscht, ist das eine Reparatur und damit nicht umlagefähig.“ Beauftragt der Vermieter den Hausmeister, seine Post an die Mieter in die Briefkästen einzuwerfen, sind die Kosten dafür auch nicht umlagefähig, denn sie gehören zur Verwaltungsarbeit des Vermieters.
Damit Vermieter nicht erst bei der Betriebskostenabrechnung die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten auseinanderklamüsern müssen, rät Dr. Brückner: „Der Vermieter schließt zwei Verträge mit dem Hausmeister ab: einen über umlagefähige Tätigkeiten und einen über nicht umlagefähige.“
Welche Leistungen ein Hausmeister übernimmt und wie viel er kostet, erfahren Sie in diesem Artikel zum Hausmeisterservice.
Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss:
Was unter dem Begriff „Gemeinschafts-Antennenanlage und Breitbandnetz“ in der Betriebskostenverordnung steht, umfasse jegliche Art von Empfangseinrichtung, so Dr. Brückner.
Die Kosten für den Betrieb einer gemeinschaftlichen Waschküche sind umlagefähig.
Unter diesem Begriff können Vermieter weitere laufende Nebenkosten für die Mietwohnung anrechnen, sofern sie dies im Mietvertrag genau festgehalten haben. Beispielsweise können Vermieter die Wartungskosten für Rauchmelder oder die Trinkwasseranalyse auf den Mieter umlegen. Dr Brückner betont: „Es muss darin genau gesagt werden, was damit gemeint ist, zum Beispiel die Reinigung der Dachrinnen, die Wartung der Rauchmelder oder der Dunstabzugsanlage.“
Vermieter können zwischen verschiedenen Arten der Verteilung wählen. Hier finden Sie einen Überblick der Verteilerschlüssel.
Wie Sie die umlagefähige Nebenkosten korrekt abrechnen, erfahren Sie in diesem Artikel:Nebenkosten richtig abrechnen.
Diese Nebenkosten können nicht umgelegt werden
Nicht jede Rechnung, die der Vermieter wegen einer Wohnung bekommt, zählt auch als umlagefähige Nebenkosten. Foto: contrastwerkstatt/ fotolia.com
Welchen Kostenaufwand Vermieter selbst tragen müssen, ist ebenfalls rechtlich geregelt (§ 1, Abs. 2 BetrKV):
Instandhaltung und -setzung:
Die Kosten für eine Heizungsreparatur oder der Austausch eines bis zur Unbenutzbarkeit zerschlissenen Teppichbodens sind in der Regel nicht umlagefähig.
Denn wenn ein Bestandteil der Wohnung defekt oder übermäßig abgenutzt ist, ist es grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, diesen zu reparieren um die Wohnung Instand zu halten (§ 535, Abs. 1 BGB).
Verwaltungsarbeit:
Die Verwaltung der Mietswohnung zählt nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch nicht die dazu erforderlichen Arbeitskräfte oder die vom Vermieter selbst geleistete Verwaltungsarbeit. Dr. Brückner nennt Beispiele: „Dazu zählen auch Haus- und Mietrechtschutzversicherung, Mietausfallversicherung, oder Kosten für den Steuerberater.“
Strittig: Kosten durch Leerstand
In der Regel muss der Vermieter das Risiko und die Kosten des Leerstands tragen. Werden die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche abgerechnet, dürfen die Leerstandskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden (BGH VIII ZR 159/05).
Bei einer Berechnung nach Anzahl der Personen ist strittig, wie die Leerstandskosten zu berücksichtigen seien. Dr. Brückner erklärt: „Dann gibt es Diskussionen, ob die leere Wohnung als eine Person zu zählen ist, damit die Leerstandskosten nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.“
Erst Nebenkosten richtig formulieren, dann abrechnen:
Welche Nebenkosten umlagefähig sind und welche nicht, ist in der Betriebskostenverordnung genau festgelegt.
Auf der sicheren Seite: durch eine einfache Formulierung im Mietvertrag dürfen Vermieter einige Nebenkosten abrechnen. Foto: contrastwerkstatt/ fotolia.com
Umlagefähige Nebenkosten dürfen Vermieter nur dann auf den Mieter umlegen, wenn es im Mietvertrag so vereinbart wurde. Anstatt alle gängigen Nebenkosten aufzuzählen, sollten Vermieter im Vertrag die Formulierung „Betriebskosten“ verwenden. Damit sind alle gängigen Kosten ersichtlich genug dargelegt. Hat er Betriebskosten, die als „sonstige“ zählen, sollte er diese explizit nennen.
Die Formulierung „Betriebskosten“ bringt außerdem einen weiteren Vorteil – Der Vermieter sichert sich für zukünftige Ausgaben ab:
Wenn er nach Abschluss des Mietvertrags einen Hausmeister einstellt oder eine Firma mit der Gartenpflege beauftragt, sind diese Kosten ebenfalls durch die Formulierung im Mietvertrag gedeckt.
Diese Fehler sollten Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung vermeiden: 8 Tipps für die rechtssichere Betriebskostenabrechnung.
Passeier am 12.04.2018 14:41
wenn ich möglichst viele NK nicht auf den Mieter verlagern will, weil er ein Familienmitglied ist....
Welche NK kann icls Vermieter zahlen und in meiner ESt-Erklärung auch als WK angeben?
Immowelt-Redaktion am 13.04.2018 09:25
Hallo Passeier,
Ob und welche Nebenkosten Sie auf Ihren Mieter umlegen, können Sie im Mietvertrag vereinbaren. Ist dort gar nichts vereinbart, würde das bedeuten, dass Sie als Vermieter alle NK... mehr
Noelle am 08.04.2018 18:51
meine NK-Abrechnung enthält u.a. "Schneeumlagerung", "Wartung Rauchwarnmelder" und "Dachinspektion".
Sind dies umlagefähige Kosten?
Im Mietvertrag steht, daß die BK gemäß Aufstellung durch die Hausverwaltung "wesentlicher... mehr
Immowelt-Redaktion am 09.04.2018 09:48
Hallo Noelle und vielen Dank für Ihren Kommentar,
alle von Ihnen genannten Kosten könnten grundsätzlich umlagefähige Nebenkosten sein. Die Frage ist hier vielmehr, wie die Klausel zu deuten ist, wonach die Betriebskosten gemäß... mehr
Anne am 06.04.2018 13:02
Darf ein Vermieter die Haftplicht-private-RisikenVersicherung in den Nebenkosten weiterbelasten?
Immowelt-Redaktion am 06.04.2018 13:12
eine private Haftpflichtversicherung kann der Vermieter nicht als Nebenkosten auf den Mieter umlegen, denn diese hat ja nichts mit der Immobilie zu tun. Mit einer... mehr
Wohnkosten Staat Kosten