Source: https://www.umbertodavide.it/massimari/condominio/
Timestamp: 2019-05-23 14:42:38+00:00
Document Index: 156523019

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Condominio - Avvocato Umberto Davide
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Raccolta di sentenze massimate in materia di Condominio sia di merito (Tribunale e Corte d’Appello) che di legittimità (Corte di Cassazione), ogni massima contiene un link che rimanda alla pagina in cui è possibile consultare il testo integrale delle sentenza.
Amministratore – rappresentanza del condominio – legittimazione ad agire ed a resistere in giudizio
Amministratore – nomina giudiziale – obblighi e responsabilità – revoca e prorogatio imperii
Obbligazioni del condominio e dei singoli condomini carattere dell’obbligazione
Deliberazioni dell’assemblea – vizi – nullità e annullabilità – impugnazioni
Legittimazione ad agire in giudizio dei singoli condomini
Disciplinna delle parti comuni – Presunzione di condominialità art. 1117 c.c.
Disciplinna delle parti comuni – Art 1102 c.c. Alterazione o violazione della destinazione
Oneri e spese condominiali
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 23 luglio 2018, n. 19489
In tema di condominio le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini (o contro terzi) e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarita’, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio comune che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore e’ autonomamente legittimato ex articolo 1130 c.c., n. 4) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea ex articolo 1131 comma 1, adottata con la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 c.c. Dall’applicazione di tale principio deriva la ritualita’ dell’azione intrapresa dal condominio, giacche’, nel caso di specie, l’iniziativa giudiziaria e’ stata deliberata all’unanimita’, presente la maggioranza dei condomini dei millesimi: detta delibera e’ pertanto idonea ad attribuire all’amministratore condominiale il potere rappresentativo e la legittimazione processuale.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9922
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 6 aprile 2018, n. 8508
l’amministratore del condominio puo’ costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, salvo ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa, con delibera che puo’ essere formata e prodotta anche nel corso del giudizio di legittimita’.
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=5965
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 31 gennaio 2018, n. 2436
l’articolo 1130 c.c., n. 4, che attribuisce all’amministratore del condominio il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio deve interpretarsi estensivamente nel senso che. oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l’amministratore ha il potere – dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato. Pertanto rientra nel novero degli atti conservativi di cui al citato articolo 1130 c.c., n. 4 l’azione di cui all’articolo 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto.
La sentenza integrale è disponibile al seguente link: /?p=3445
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 25 gennaio 2018, n. 1851
l’amministratore cessato dall’incarico puo’ chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia, come avvenuto nel caso in esame, nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore mandatario le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa, e non puo’ considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali. Soltanto ove l’ex amministratore del condominio agisca nei confronti dei singoli condomini per ottenere il rimborso di dette somme anticipate, ha rilievo il principio della limitazione del debito nei limiti delle rispettive quote, ex articolo 1123 c.c.. Occorre, invero, considerare, piu’ in generale, come ogni qual volta l’amministratore contragga obblighi con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l’intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al condominio, rappresentato appunto dall’amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell’articolo 1123 c.c.
La sentenza integrale è disponibile al seguente link: /?p=3447
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 11 gennaio 2018, n. 497
nel caso di condominio complesso o supercondominio, la rappresentanza processuale spetta all’amministratore unico di quest’ultimo, in mancanza, al curatore speciale, nominato ai sensi dell’articolo 65 disp. att. c.c., o, infine ai singoli proprietari delle porzioni esclusive.
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7517
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 14 dicembre 2017, n. 30038
l’amministratore di condominio, senza necessita’ di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, puo’ proporre opposizione a decreto ingiuntivo, nonche’ impugnare la decisione del giudice di primo grado, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex articolo 1130 c.c., quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-2630
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 6 dicembre 2017, n. 29309
l’amministratore di Condominio puo’, senza necessita’ di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, resistere nella controversia avente ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del Condominio dal terzo creditore in adempimento di obbligazione assunta dal medesimo amministratore nell’esercizio delle sue attribuzioni in rappresentanza dei partecipanti, ovvero dando esecuzione a deliberazione dell’assemblea o erogando le spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni o per l’esercizio dei servizi condominiali, e quindi nei limiti di cui all’articolo 1130 c.c.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-2634
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 16 ottobre 2017, n. 24321
in tema di condominio negli edifici l’amministratore puo’ resistere all’impugnazione della delibera assembleare e puo’ gravare la relativa decisione del giudice, senza necessita’ di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacche’ l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni demandategli dall’articolo 1131 c.c., essendo una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c., comma 2, richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-2759
Corte di Cassazione civile, Ordinanza 14 settembre 2017, n. 21337
Innanzitutto, è consolidato l’orientamento di questa Corte secondo cui l’amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, può resistere all’impugnazione di una deliberazione assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, giacché l’esecuzione e la difesa delle delibere dell’assemblea rientra nell’ambito delle sue attribuzioni ex articolo 1130 c.c.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-aw
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 31 agosto 2017, n. 20612
Poiche’, pero’, la legittimazione passiva nelle cause promosse da uno dei condomini per impugnare le deliberazioni assembleari spetta all’amministratore del condominio (rientrando il compito di difendere la validita’ delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini nel compito di eseguire le stesse, ex articolo 1130 c.c., n. 1, per il cui espletamento nel successivo articolo 1131 e’ riconosciuta all’aministratore la rappresentanza in giudizio del condominio), va sempre considerato che esula dai limiti della legittimazione passiva dell’amministratore medesimo una domanda che sia volta ad ottenere l’accertamento della proprieta’ esclusiva di un singolo su un bene altrimenti compreso fra le parti comuni ex articolo 1117 c.c., imponendo una tale domanda il contraddittorio processuale di tutti i restanti condomini
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1464
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 24 luglio 2017, n. 18207
l’amministratore del condominio e’ legittimato, senza necessita’ di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino (in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero) alterando l’estetica della facciata dell’edificio, perche’ tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei diritti, che, ai sensi dell’articolo 1130 c.c., n. 4, e’ attribuito all’amministratore.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1438
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 3 agosto 2016, n. 16260
L’amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, può proporre opposizione a decreto ingiuntivo, nonché impugnare la decisione del giudice di primo grado, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-as
Corte di Cassazione civile Sentenza 23 gennaio 2014, n. 1451
In base al disposto degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all’impugnazione della delibera stessa da parte del condomino senza necessità di una specifica autorizzazione assembleare, trattandosi di una controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni, con la conseguenza che in tali casi egli neppure deve premunirsi di alcuna autorizzazione dell’assemblea per proporre le impugnazioni nel caso di soccombenza del condominio.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-ap
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Corte di Cassazione Sezione 2 civile Sentenza 7 novembre 2016 n. 22582
Questa Corte ha rilevato, in tema, che l’amministratore di condominio, essendo tenuto a curare l’osservanza del regolamento di condominio (articolo 1130 c.c., comma 10, n. 1), e’ legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unita’ immobiliare ad attivita’ vietata dal regolamento condominiale contrattuale, senza la necessita’ di una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c., comma 2, la quale e’ richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso (Cass. 25 ottobre 2010, n. 21841). Il principio e’ stato di recente richiamato da altra pronuncia della Corte per sottolineare come la necessita’ dell’autorizzazione assembleare, sia pure in sede di successiva ratifica (secondo quanto precisato da Cass. S.U. 6 agosto 2010, n. 18331), concerne quei giudizi che esorbitano dai poteri dell’amministratore ai sensi dell’articolo 1131 c.c., commi 2 e 3 (Cass. 23 gennaio 2014, n. 1451) Ebbene, nel caso in esame viene in questione proprio la lamentata inosservanza di una norma del regolamento di condominio da parte degli odierni controricorrenti: e cioe’ una ipotesi prevista dall’articolo 1130 c.c., comma 1, n. 1 (nel testo vigente ratione temporis), in presenza della quale l’amministratore ha la rappresentanza dei condomini e puo’ liberamente agire in giudizio ex articolo 1131 c.c., comma 1.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-5W
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 25 gennaio 2006, n. 1422
La ratio dell’articolo 1131 comma 2, del Cc -che consente di convenire in giudizio l’amministratore del condominio per qualunque sanzione concernente le parti comuni dell’edificio- è quella di favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di notificare la citazione al solo amministratore anziché citare tutti i condomini. Nulla, contemporaneamente, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l’amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio senza essere a tanto autorizzato dall’assemblea. Considerato, inoltre, che la cosiddetta autorizzazione dell’assemblea a resistere in giudizio in sostanza non è che un mandato d’amministratore a conferire la procura ad litem al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, in definitiva, l’amministratore non svolge che una funzione di mero nuncius e tale autorizzazione non può valere che per il grado di giudizio in relazione al quale viene rilasciata. Deriva, da quanto precede, pertanto, che è inammissibile il ricorso per cassazione, avverso sentenza sfavorevole al condominio, proposto dall’amministratore di questo senza espressa autorizzazione della assemblea.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-ca
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 20 aprile 2005, n. 8286
Secondo la giurisprudenza costante di questa Corte, spetta all’amministratore del condominio in via esclusiva la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l’annullamento delle delibere assembleari (Cass. 12379/92; Cass. 12204/97; Cass. 13331/2000) con la conseguenza che, nei casi in cui egli può resistere in giudizio, è anche legittimato a proporre impugnazione, nel caso di soccombenza del condominio da lui rappresentato, senza necessità di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea (Cass. 7474/97; Cass. 3773/2001)
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-c8
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-c6
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 25 giugno 2018, n. 16677
l’amministratore del condominio non ha l’obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, ma e’ soltanto tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facolta’.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9712
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 21 giugno 2018, n. 16387
il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex articolo 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, e’ l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9158
Corte di Cassazione, Sezione 2 penale Sentenza 7 maggio 2018, n. 19729
I generali principi in tema di consumazione del reato di appropriazione – in base ai quali ove l’agente abbia la disponibilita’ di denaro altrui in virtu’ dello svolgimento di un incarico gestorio il reato di appropriazione indebita e’ integrato dall’interversione del possesso, che si manifesta quando l’autore si comporti uti dominus compiendo un atto di dominio sulla cosa con la volonta’ espressa o implicita di tenere questa come propria – si declinano tenendo conto delle precipue caratteristiche del rapporto intercorrente fra l’amministratore e il condominio (Sez. 2, n. 31322 del 31/05/2017, Narducci). Sara’, infatti, ravvisabile un’oggettiva interversione del possesso ogni qualvolta l’amministratore di condominio, anziche’ dare corso ai suoi obblighi, dia alle somme a lui rimesse dai condomini una destinazione del tutto incompatibile con il mandato ricevuto e coerente invece con sue finalita’ personali (“Commette il delitto di appropriazione indebita il mandatario che, violando le disposizioni impartitegli dal mandante, si appropri del denaro ricevuto utilizzandolo per propri fini e, quindi, per scopi diversi ed estranei agli interessi del mandante” Sez. 2, n. 23347 del 03/05/2016, P.C. in proc. Danielis e altro, Rv. 267086; nello stesso senso, Sez. 2, n. 50156 del 25/11/2015, Fratini, Rv. 265513).
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=6912
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 2 marzo 2018, n. 5014
Infatti, e’ pur vero che questa Corte ha avuto modo di precisare che (cfr. Cass. n. 10204/2010) l’attivita’ dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza – le cui norme sono applicabili nei rapporti con i condomini, deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attivita’ amministrativa di durata annuale e non deve, percio’, essere retribuita a parte (conf. Cass. n. 3596/2003, richiamata anche dalla difesa della ricorrente), ma trattasi di principi che non attengono alla diversa ipotesi, qui ricorrente, in cui un compenso straordinario non sia preteso in maniera unilaterale dall’amministratore, ma sia stato oggetto di un’espressa delibera da parte dell’assemblea.
In tal senso valga il richiamo a Cass. n. 22313/2013 (non massimata) che, proprio facendo riferimento ai precedenti sopra indicati, ha per converso precisato che gli stessi appaiono correttamente applicabili alle ipotesi in cui manchi una specifica delibera condominiale che abbia invece ritenuto di dover autonomamente remunerare l’attivita’ straordinaria dell’amministratore, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato.
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7423
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 28 febbraio 2018, n. 4686
La sentenza integrale è disponibile al seguente link: /?p=4091
Tribunale Palermo, Sezione 2 civile Sentenza 9 febbraio 2018
Ai sensi dell’art. 1129, comma secondo, c.c. “contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”. Ai sensi del comma quattordicesimo di tale disposizione “L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”. Orbene, nessuno di questi due requisiti è previsto a pena di nullità della delibera. Invero, le informazioni di cui al secondo comma devono essere inserite in una comunicazione dell’amministratore; e per la violazione di tale adempimento non è prevista una comminatoria di nullità. Dalla omissione di tale comunicazione, pertanto, può discendere al massimo una responsabilità dell’organo amministrativo, qualora rifiuti di ricevere i condomini in un giorno predeterminato.
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=6802
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 31 gennaio 2018, n. 2409
E’ inammissibile il ricorso per cassazione ai sensi dell’articolo 111 Cost., avverso il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell’amministratore di condominio ai sensi dell’articolo 1129 c.c. e articolo 64 disp. att. c.c., trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione (sostitutivo della volonta’ assembleare, per l’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell’interesse alla corretta gestione dell’amministrazione condominiale in ipotesi tipiche – contemplate dall’articolo 1129 c.c., – di compromissione della stessa) che, pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini e amministratori, non ha carattere decisorio, non precludendo la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui il provvedimento incide.
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7225
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 18 gennaio 2018, n. 1237
il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio:
1) riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volonta’ assembleare;
2) e’ ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore;
3) e’ percio’ improntato a celerita’, informalita’ ed ufficiosita’;
4) non riveste, tuttavia, alcuna efficacia decisoria e lascia salva al mandatario revocato la facolta’ di chiedere la tutela giurisdizionale del diritto provvisoriamente inciso, facendo valere le sue ragioni attraverso un processo a cognizione piena (pur non ponendosi questo come un riesame del decreto) (Cass. Sez. U, 29/10/2004, n. 20957; Cass. Sez. 6 – 2, 01/07/2011, n. 14524).
Pertanto, il decreto con cui la Corte d’Appello in sede di reclamo su provvedimento di revoca dell’amministratore di condominio, dichiari improcedibile la domanda per il mancato esperimento del procedimento di mediazione Decreto Legislativo 4 marzo 2010, n. 28, ex articolo 5, comunque non costituisce “sentenza”, ai fini ed agli effetti di cui all’articolo 111 Cost., comma 7, essendo sprovvisto dei richiesti caratteri della definitivita’ e decisorieta’, in quanto non contiene alcun giudizio in merito ai fatti controversi, non pregiudica il diritto del condomino ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, ne’ il diritto dell’amministratore allo svolgimento del suo incarico. Trattasi, dunque, di provvedimento non suscettibile di acquisire forza di giudicato, a nulla rilevando la motivazione del ritenuto ostacolo pregiudiziale all’esame della domanda giudiziale, atteso che la pronuncia di improcedibilita’, comunque motivata, resta pur sempre inserita in un provvedimento non decisorio sul rapporto sostanziale e non impugnabile, e non puo’ pertanto costituire autonomo oggetto di impugnazione.
La sentenza integrale è disponibile al seguente link: /?p=3863
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 14 dicembre 2017, n. 30045
grava sui condomini l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-2627
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 16 novembre 2017, n. 27165
Esulano, pertanto, dall’ambito del procedimento di nomina giudiziale dell’amministratore le questioni inerenti all’eventuale esistenza di conflitti, sia all’interno del condominio, da parte di quei condomini che ritengano che l’amministratore sia stato gia’ eletto, sia all’esterno, da parte di chi sostenga di essere stato investito validamente dell’ufficio di amministratore, in quanto tali conflitti devono risolversi nell’appropriata sede assembleare, e lo strumento di tutela e’ quello giurisdizionale, secondo le regole ordinarie poste dall’articolo 1137 c.c.. Ne’ possono essere oggetto del procedimento di nomina giudiziale ex articolo 1129 c.c. le irregolarita’ gestionali che si attribuiscano all’amministratore in carica. Sono infine prive di ogni inerenza decisoria rispetto al proprium del procedimento ex articolo 1129 c.c., comma 1, le questioni preliminari circa la configurabilita’ di un unico condominio, o di condomini separati ed autonomi seppur aventi parti comuni, sul modello attualmente contemplato dall’articolo 1117 bis c.c. e articolo 67 disp. att. c.c., commi 3 e 4 trattandosi all’evidenza di questioni da risolvere in un giudizio contenzioso che veda quali legittimi contraddittori i comproprietari del bene.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 17 agosto 2017, n. 20137
il principio secondo cui, poiche’ il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex articolo 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, e’ l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. Sez. 2, 30/03/2006, n. 7498). Era dunque l’ex amministratore a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute, ma il CTU ha valutato che la voce rendicontata “Residui permanenti” non comprovasse un esborso effettuato dal medesimo (OMISSIS) nell’esecuzione della propria attivita’ gestoria. Spetta comunque all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, e solo una chiara indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili puo’ costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore
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L’amministratore ha poi la detenzione “nomine alieno” delle somme di pertinenza del Condominio sulle quali opera effettuando prelievi e pagamenti vari in favore del Condominio medesimo; secondo la giurisprudenza delle Sezioni civili di questa Corte, l’amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini delle disposizioni sul mandato.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 14 febbraio 2017, n. 3892
La contabilita’ presentata dall’amministratore del condominio, seppure non dev’essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle societa’, deve pero’ essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioe’ tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell’entita’ e causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalita’ con cui l’incarico e’ stato eseguito, nonche’ di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 2 agosto 2016, n. 16070
l’istituto della “prorogatio imperii”, che trova fondamento nella presunzione di conformita’ alla volonta’ dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuita’ dell’amministratore, e’ applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e, pertanto, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’articolo 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimita’ della relativa delibera di nomina. Ne consegue che l’amministratore di condominio il cui mandato sia venuta meno, per qualunque causa, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari.La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-mm
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 2 febbraio 2018, n. 2576
Rettamente, dunque, confrontandosi con precedente giudicato affermativo del sussistere di un’obbligazione solidale, il tribunale di Paola, accogliendo motivo di appello, ha fatto applicazione anzitutto dell’articolo 1298 c.c., secondo la quale norma nei rapporti interni tra i condebitori dell’obbligazione solidale ex articolo 97 c.p.c., la stessa si divide, non risultando nei soli interessi del condominio (cfr. articolo 97 cit. per cui la statuizione giudiziale presuppone l’interesse “comune”), e cio’ in parti uguali, se non risulta diversamente; indi, calcolate le parti (su cui non vi e’ questione in questa sede) il tribunale ha applicato l’articolo 1299 c.c., che consente il regresso solo per la parte di ciascun condebitore. Cio’ posto, e’ appena il caso di chiarire che, discutendosi di obbligazione solidale-nascente dall’articolo 97 c.p.c., e’ improprio il riferimento operato dal ricorrente alle obbligazioni condominiali (affermate, ratione temporis, parziarie, almeno antecedentemente alla riforma dell’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, L. 11 dicembre 2012, n. 220, ex articolo 18, comma 1, in vigore dal 17 giugno 2013), nozione questa che riguarda le obbligazioni del condominio e non un caso quale quello di specie, riferito a una condanna alle spese in una lite, nel quale il condomino era intervenuto personalmente, con piena responsabilita’ degli oneri processuali.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 25 gennaio 2018, n. 1847
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Corte di Cassazione Sezione 6 2 civile Ordinanza 9 giugno 2017, n. 14530
In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi – in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio – la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli suoi componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 16 maggio 2017, n. 12177
il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprieta’ condominiale – trattandosi, nella specie, di infiltrazioni di acqua provenienti dalla corte comune a cagione della sua mancata manutenzione – soggiace alla regola della responsabilita’ solidale ex articolo 2055 c.c., comma 1, norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori “pro quota”, anche quando il danneggiato sia – come ancora nella specie – un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo danneggiato rispetto agli altri condomini, sicche’ i singoli condomini devono intendersi solidalmente responsabili rispetto ai danni derivanti dalla violazione dell’obbligo di custodia
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Come insegnato da Cass. Sez. U, Sentenza n. 9148 del 08/04/2008 (con principio che va integralmente confermato, non trovando qui applicazione, ratione temporis, neppure il meccanismo di garanzia ex articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarieta’, la responsabilita’ per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore, incombente su chi abbia l’uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell’edificio cui il lastrico serve, e’ retta dal criterio della parziarieta’, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’articolo 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 29 gennaio 2015, n. 1674
L’applicabilita’ dell’articolo 2055 c.c. (che opera un rafforzamento del credito evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota) ai danni da cosa condominiale in custodia trova una prima conferma, innanzi tutto, in alcuni precedenti di questa Corte, come Cass. n. 6665/09, che ha ritenuto il condomino danneggiato quale terzo rispetto allo stesso condominio cui e’ ascrivibile il danno stesso (con conseguente inapplicabilita’ dell’articolo 1227 c.c., comma 1); Cass. n. 4797/01, per l’ipotesi di danni da omessa manutenzione del terrazzo di copertura cagionati al condomino proprietario dell’unita’ immobiliare sottostante; Cass. n. 6405/90, secondo cui i singoli proprietari delle varie unita’ immobiliari comprese in un edificio condominiale, sono a norma dell’articolo 1117 c.c. (salvo che risulti diversamente dal titolo) comproprietari delle parti comuni, tra Le quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo obbligo di manutenzione, con la conseguenza, nel caso di danni a terzi per difetto di manutenzione del detto lastrico, della responsabilita’ solidale di tutti i condomini, a norma degli articoli 2051 e 2055 c.c..
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Tribunale Latina, Sezione 2 civile Sentenza 9 settembre 2018, n. 1263
la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, anche ad un solo dei condomini, comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 25 giugno 2018, n. 16675
la domanda di declaratoria dell’invalidita’ di una delibera dell’assemblea dei condomini per un determinato motivo non consenta al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (articolo 112 c.p.c.), l’annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione in discussione indicata nell’ordine del giorno, ne’ l’annullamento delle altre delibere adottate nella stessa adunanza, sia pure per la stessa ragione esplicitata dall’attore con riferimento alla deliberazione specificamente impugnata.
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Tribunale Milano, Sezione 13 civile Sentenza 18 giugno 2018, n. 6912
la convocazione di tutti i condomini è il mezzo attraverso il quale i partecipanti al condominio vengono invitati alla riunione e sono posti nella condizione di dare il loro apporto informato e consapevole alla formazione della volontà dell’ente condominiale, in vista di interessi comuni. Con la conseguenza che, la mancata o tardiva comunicazione anche ad uno solo dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, costituendo violazione di norme che disciplinano il procedimento, comporta l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, terzo comma, cod. civ., – decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione -, rimane valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 25 ottobre 2018, n. 27162
Ora, i dati anagrafici dell’utilizzatore in leasing di un appartamento o di un negozio facente parti di un condominio devono essere inseriti nel registro dell’anagrafe condominiale (di cui all’articolo 1130 c.c., n. 6), in quanto identificanti il titolare di un diritto personale di godimento avente ad oggetto una singola unita’ abitativa del fabbricato. Peraltro, con riguardo alle eventuali riduzioni in pristino conseguenti alla realizzazione di opere dannose per le parti comuni, sono legittimati passivi necessari sia l’utilizzatore sia il concedente del bene in locazione finanziaria. Tuttavia, non spetta all’utilizzatore di un’unita’ immobiliare in leasing il generale potere ex articolo 1137 c.c., di impugnare le deliberazioni condominiali in tema di spese necessarie per le parti comuni dell’edificio, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori, che rimette il perfezionamento dell’effetto traslativo ad una futura manifestazione unilaterale di volonta’ del conduttore.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 26 settembre 2018, n. 23076
La delibera dell’assemblea di condominio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino medesimo; quest’ultimo, lamentando la nullita’ della suddetta delibera, ha percio’ la facolta’ di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettivita’ condominiale gli atti compiuti e l’attivita’ svolta in suo nome, nonche’ le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e rimanendo il singolo condomino danneggiato distinto dal gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo. Essendo la nullita’ della delibera dell’assemblea fatto ostativo all’insorgere del potere – dovere dell’amministratore di eseguire la stessa, l’azione risarcitoria del singolo partecipante nei confronti del condominio e’ ravvisabile non soltanto come scelta subordinata alla tutela demolitoria ex articolo 1137 c.c., ma anche come opzione del tutto autonoma.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 21 giugno 2018, n. 16389
Ora, una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione in parti uguali (ovvero con regime “capitarlo”) degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalita’ fissati dall’articolo 1123 c.c., va certamente ritenuta nulla, occorrendo semmai a tal fine una convenzione approvata all’unanimita’, che sia espressione dell’autonomia contrattuale. La nullita’ di una siffatta delibera puo’, quindi, essere fatta valere anche nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei discendenti contributi condominiali, trattandosi di vizio che inficia la stessa esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa (esistenza che il giudice dell’opposizione deve comunque verificare) e che rimane sottratto al termine perentorio di impugnativa di cui all’articolo 1137 c.c..
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 14 giugno 2018, n. 15587
Per la partecipazione informata dei condomini ad un’assemblea condominiale al fine della conseguente validita’ della delibera adottata (articolo 1139 c.c., e articolo 1105 c.c., comma 3), e’ sufficiente che nell’avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del giorno nei termini essenziali per esser comprensibili, secondo un apprezzamento di fatto rimesso al giudice del merito, insindacabile in Cassazione se congruamente motivato. L’accertamento della completezza o meno dell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale – nonche’ della pertinenza della deliberazione dell’assemblea al tema in discussione indicato nell’ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione – e’ poi demandato all’apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimita’ se adeguatamente motivato.
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Tribunale Milano, Sezione 13 civile Sentenza 15 giugno 2018, n. 6865
Come è noto, la delibera con cui sia stato approvato il piano di riparto dei contributi condominiali, costituisce titolo di credito del condominio e di per sé prova l’esistenza del credito ed essa legittima pertanto, non solo la concessione del decreto ingiuntivo ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che proponga contro tale decreto. Cosicchè, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il Giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari di approvazione di questi ultimi, poste a fondamento del decreto ingiuntivo opposto, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al Giudice davanti al quale dette delibere possano essere impugnate.
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Corte d’Appello Napoli, Sezione 2 civile Sentenza 7 giugno 2018, n. 2756
La delibera assembleare che modifica il criterio legale di determinazione delle quote di partecipazione alle spese condominiali è nulla se assunta con la maggioranza (anche qualificata) e non all’unanimità. La nullità può essere fatta valere anche dal condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché abbia espresso il proprio voto favorevole.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=8270
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 4 maggio 2018, n. 10616
l’impugnazione della delibera dell’assemblea condominiale va proposta con citazione (Cass. Sez. 2, n. 8440/2006; Cass. Sez. Un, n. 8491/2011), poiche’, nel silenzio dell’articolo 1137 c.c. circa la forma dell’introduzione del rito, trova applicazione la regola generale dettata dall’articolo 163 c.p.c.
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7106
Tribunale Rimini, civile Sentenza 28 febbraio 2018, n. 218
Una deliberazione dell’assemblea dei condomini non può accertare l’estensione dei diritti di proprietà esclusiva dei singoli in deroga alla presunzione di condominialità delle parti comuni posta dall’art. 1117 c.c., ciò richiedendo l’accordo di tutti i condomini. Non rientra nei poteri dell’assemblea condominiale la deliberazione che determini a maggioranza l’ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive, potendo ciascun condomino interessato far valere la conseguente nullità senza essere tenuto all’osservanza del termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c., non rientrando, ai sensi dell’art. 1135 c.c., nei poteri dell’assemblea, come visto, quello di stabilire l’estensione dei beni comuni e delle proprietà esclusive.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 6 febbraio 2018, n. 2856
Ora, e’ noto come, in tema di condominio, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti e ai dissenzienti (nonche’ ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullita’) e ognuno puo’ esercitare l’azione verso il condominio rappresentato dall’amministratore, senza necessita’ di chiamare in causa gli altri. Se pero’ la decisione viene resa nei confronti di piu’ condomini, che abbiano agito in uno stesso processo, tutti sono parti necessarie nei successivi giudizi di impugnazione, poiche’ per tutti deve poter fare stato soltanto la pronuncia finale, dandosi altrimenti luogo all’eventualita’ di giudicati contrastanti, con l’affermazione della legittimita’ della deliberazione per alcuni e della sua invalidita’ per altri (cfr. Cass., Sez. 2, 31 maggio 2017, n. 13791; Cass., Sez. 2, 12 febbraio 2016, n. 2859; Cass., Sez. 2, 13 aprile 2005, n. 2471; Cass., Sez. 2, 6 ottobre 2000, n. 13331), e cio’ ancorche’ il gravame concerna le sole spese di lite, trattandosi di capo accessorio che condivide il carattere di inscindibilita’ della causa principale (cosi’ da ultimo Cass. Sez. 2, 26 settembre 2017, n. 22370).
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 31 gennaio 2018, n. 2415
La Corte, in merito al potere deliberativo dell’assemblea ed ai vizi delle delibere condominiali,ha riaffermato i seguenti principi di diritto:
a) all’assemblea condominiale, siccome correttamente evidenziato dal Tribunale (sul punto non consta presa di posizione della Corte d’appello), non e’ consentito accertare fattispecie di responsabilita’ in capo al singolo condomino, vertendosi al di fuori delle attribuzioni legali assegnate al meccanismo deliberativo in parola;
b) questa Corte ha gia’ avuto modo di condivisamente chiarire che e’ affetta da nullita’ (la quale puo’ essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ed ancorche’ abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine di impugnazione previsto dall’articolo 1137 c.c.) la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (articolo 1123 c.c.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune; cio’, perche’ eventuali deroghe, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprieta’, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca (Sez. 2, n. 17101, 27/7/2006, Rv. 592302; conforme Sez. 2, n. 16793, 21/72006, Rv. 591434);
c) l’esposto principio e’ strettamente correlato alla natura del condominio, che assegna al potere deliberativo dell’assemblea le decisioni che non incidono sulle regole del riparto (salvo l’unanimita’) e che non consente allo stesso di avvalersi degli strumenti di autotutela speciali, ad esso assegnati dalla legge al solo scopo di consentire il recupero dei contributi dei singoli condomini, determinati in base alle tabelle regolarmente approvate.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 25 gennaio 2018, n. 1853
l’articolo 1394 c.c., ma nella fattispecie astratta prevista da questa norma il conflitto di interessi si manifesta al momento dell’esercizio del potere rappresentativo, e verte sul contrasto tra l’interesse personale del rappresentato e quello, pure personale, del rappresentante, laddove, nel caso previsto dall’articolo 2373 c.c., sul quale si e’ incentrata, piuttosto, la presente controversia, il conflitto di interessi si manifesta in sede di assemblea al momento dell’esercizio del potere deliberativo, e verte sul contrasto tra l’interesse proprio del partecipante al voto collegiale e quello comune della collettivita’.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 25 gennaio 2018, n. 1849
le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono sempre inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, ai fini sia del quorum costitutivo che di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (ma non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto, ferma la possibilita’ per ciascun partecipante di ricorrere all’autorita’ giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilita’ di funzionamento del collegio.
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Tribunale Udine, Sezione 1 civile Sentenza 18 gennaio 2018, n. 70
In tema di condominio, sono affette da nullità – che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate – le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all’art. 1137, ultimo comma, c.c., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135 n. 2 e n. 3, c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all’art. 1123 c.c.. Nel caso di specie, le delibere non hanno compiuto alcuna determinazione in ordine ai criteri di riparto da adottare, ma si sono limitate a ripartire le spese sulla base delle tabelle millesimali nel presupposto che si trattasse di spese per servizi di cui tutti i condomini usufruivano, perché relativi a beni di uso comune.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 21 dicembre 2017, n. 30751
E’ poi da considerare, in ogni caso, come il condomino abbia la possibilita’ di provocare il sindacato dell’autorita’ giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali, seppur di sola legittimita’ e non di merito, attraverso l’impugnativa di cui all’articolo 1137 c.c.. Al singolo partecipante e’ inoltre data dall’articolo 1133 c.c. la facolta’ del ricorso all’assemblea avverso i provvedimenti dell’amministratore, ma “senza pregiudizio” del ricorso all’autorita’ giudiziaria. L’articolo 1129 c.c. ammette ancora ciascun condomino a richiedere la revoca giudiziaria dell’amministratore di condominio in caso di gravi irregolarita’. Mentre l’articolo 1105 c.c. consente, in materia di gestione condominiale, il ricorso all’autorita’ giudiziaria nelle ipotesi riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata.
Al di fuori dell’esperibilita’ di tali forme di reazione, la deliberazione adottata dall’assemblea dei condomini o i provvedimenti presi dell’amministratore hanno efficacia vincolante anche nei confronti dei dissenzienti e non possono essere fonte di danno nei confronti di questi ultimi.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 14 dicembre 2017, n. 30044
l’appello avverso la sentenza che abbia pronunciato sull’impugnazione di una deliberazione dell’assemblea di condominio, ai sensi dell’articolo 1137 c.c., va proposto, in assenza di specifiche previsioni di legge, mediante citazione in conformita’ alla regola generale di cui all’articolo 342 cod. proc. civ., sicche’ la tempestivita’ del gravame va verificata in base alla data di notifica dell’atto e non a quella di deposito dello stesso nella cancelleria del giudice “ad quem”
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 7 novembre 2017, n. 26360
Il singolo condomino risponde infatti verso gli altri condomini dei danni da lui causati, ma fino a quando egli non abbia riconosciuto la propria responsabilita’ o questa non sia stata accertata in sede giudiziale “l’assemblea non puo’ porre a suo carico detto obbligo, ne’ imputargli a tale titolo alcuna spesa, non potendo l’assemblea disattendere l’ordinario criterio di ripartizione, ne’ la tabella millesimale e dovendo, invece, applicare la regola generale stabilita dall’articolo 1123 c.c.”
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 24 ottobre 2017, n. 25199
il n. 3 dell’articolo dispone che l’assemblea dei condomini provvede, una volta approvato il rendiconto annuale, all’impiego del residuo attivo della gestione e che “nella legge non si rinviene alcun divieto, per i condomini, di istituire fondi cassa per far fronte alle spese necessarie all’esecuzione di opere di manutenzione”, trattandosi “di materia rientrante nei poteri discrezionali per l’assemblea condominiale, sul cui esercizio non e’ consentito il sindacato del giudice” (Cass. 8167/1997), ne’ l’accantonamento si pone in contrasto l’articolo 20 del regolamento condominiale che contempla la costituzione di un fondo di riserva “per provvedere alla opere di manutenzione straordinaria o ad altre esigenze speciali e imprevedibili”
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 6 ottobre 2017, n. 23396
Va riaffermato, dunque, quale principio di diritto, che in tema di condominio, con riguardo all’avviso di convocazione di assemblea ai sensi dell’articolo 66 disp. att. c.c. (nel testo ratione temporis vigente), posto che detto avviso deve qualificarsi quale atto di natura privata (del tutto svincolato, in assenza di espresse previsioni di legge, dall’applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari) e in particolare quale atto unilaterale recettizio ai sensi dell’articolo 1335 c.c., al fine di ritenere fornita la prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, condizionante la validita’ delle deliberazioni, e’ sufficiente e necessario che il condominio (sottoposto al relativo onere), in applicazione della presunzione dell’articolo 1335 c.c. richiamato, dimostri la data di pervenimento dell’avviso all’indirizzo del destinatario, salva la possibilita’ per questi di provare di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilita’ di averne notizia. Tale momento, ove la convocazione ad assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata (cui il testo dell’articolo 66 disp. att. c.c. affianca, nel testo successivo alla riforma di cui alla L. 11 dicembre 2012, n. 220, altre modalita’ partecipative), e questa non sia non consegnata per l’assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non gia’ con altri momenti successivi (quali il momento in cui la lettera sia stata effettivamente ritirata o in cui venga a compiersi la giacenza).
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Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 9 maggio 2017, n. 11375
L’articolo 1137 c.c., comma 2, ammette, del resto, l’impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell’assente, del dissenziente e dell’astenuto; pertanto, il condomino presente che abbia partecipato all’assemblea non puo’ impugnare la deliberazione, se non e’ dissenziente (o non si sia astenuto) proprio in ordine alla deliberazione che impugna. Il dissenso dell’impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l’onere della relativa prova. Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicche’ il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, e’ limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicita’ di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verita’ di quanto risulta dal relativo verbale.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 23 marzo 2017, n. 7603
nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, ex articolo 63 disp. att. c.c., comma 1, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validita’, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate (Cass. Sez. U, Sentenza n. 26629 del 18/12/2009; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3354 del 19/02/2016); trattandosi, nella specie, comunque di vizio (mancata approvazione assembleare, da assumere con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136 c.c., comma 4, dell’impresa cui commettere l’esecuzione dei lavori, elemento non di meno essenziale della deliberazione inerente opere di manutenzione straordinaria: cosi’ Cass. Sez. 2, Sentenza n. 517 del 26/01/1982) suscettibile di dar luogo ad un’annullabilita’, che andava denunciata nel termine di trenta giorni cui all’articolo 1137 c.c..
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Deve inoltre ritenersi che, poiche’ l’assemblea condominiale non puo’ validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprieta’ esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprieta’ esclusiva degli appartamenti che vi accedono, e’ valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre e’ nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 25 gennaio 2017, n. 1898
E’ pacifico che e’ nulla, anche se addirittura assunta all’unanimita’, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese (Cass. 23.3.2016 n. 5814) e che costituisce innovazione vietata ai sensi dell’articolo 1120 c.c., comma 2 l’assegnazione in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all’interno di un’area condominiale, in quanto determina una limitazione all’uso ed al godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune (Cass. 27.5.2016 n. 11034) ma proprio la sentenza delle S.U. richiamata in sentenza consente di distinguere tra delibere nulle ed annullabili.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 16 gennaio 2015, n. 704
la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti e ai dissenzienti (nonche’ ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullita’) e ognuno puo’ esercitare l’azione verso il condominio rappresentato dall’amministratore, senza necessita’ di chiamare in causa gli altri.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 25 giugno 2018, n. 16679
la domanda di accertamento della qualità di condomino, ovvero di appartenenza di un’unita’ immobiliare in proprieta’ esclusiva ad un condominio edilizio, in quanto inerente all’esistenza, o meno, del rapporto di condominialita’ ex articolo 1117 c.c., non va proposta nei confronti della persona che svolga l’incarico di amministratore del condominio medesimo (come avvenuto nella specie), imponendo, piuttosto, la partecipazione quali legittimati passivi di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario.
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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 28 febbraio 2018, n. 4573
configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalita’ giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facolta’ di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale; non sussistono impedimenti, pertanto, a che i singoli condomini, non solo intervengano nel giudizio in cui tale difesa sia stata assunta dall’amministratore, ma anche si avvalgano, in via autonoma, dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore, non spiegando influenza alcuna, in contrario, la circostanza della mancata impugnazione di tale sentenza da parte dell’amministratore.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 14 febbraio 2018, n. 3575
la domanda di un terzo (non di un comproprietario, come piu’ di frequente si riscontra nella casistica) il quale, agendo contro il condominio, si affermi proprietario esclusivo e pretenda di farlo con una domanda mirante al giudicato di accertamento e di condanna al rilascio dovrebbe svolgersi in contraddittorio con tutti i condomini, stante la condizione di comproprietari dei beni comuni e la portata delle azioni reali, che incidono sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, avente reale interesse a contraddire.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 31 gennaio 2018, n. 2411
nel condominio d’edifici, il principio, secondo cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, ne’, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio, non trova applicazione relativamente alle controversie che, avendo ad oggetto non diritti su un servizio comune ma la sua gestione, sono intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunita’ condominiale o l’esazione delle somme dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino; pertanto, poiche’ in tali controversie non vi e’ correlazione immediata con l’interesse esclusivo di uno o piu’ partecipanti, bensi’ con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale al funzionamento e al finanziamento corretti dei servizi stessi, la legittimazione ad agire e ad impugnare spetta esclusivamente all’amministratore, sicche’ la mancata impugnazione della sentenza da parte di quest’ultimo esclude la possibilita’ per il condomino di impugnarla.
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Tribunale Catania, Sezione 3 civile Sentenza 31 gennaio 2018, n. 491
E, invero, come è noto il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino. Ne deriva che l’amministratore per effetto della nomina ex art. 1129 c.c. ha soltanto una rappresentanza ex mandato dei vari condomini e che la sua presenza non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti, sia esclusivi che comuni (ex multis: Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2000, n. 7891, Ferrara c. D.S. Snc.). Peraltro, ciascun comproprietario è legittimato ad agire per la tutela del proprio diritto, senza necessità di chiamare in giudizio gli altri comproprietari, non ricorrendo alcuna ipotesi di litisconsorzio necessario.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 5 luglio 2017, n. 16608
Va poi chiarito come il singolo condomino non sia titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un’azione di condanna della stessa gestione condominiale all’adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l’uso dell’impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprieta’ delineato negli articoli 1117 c.c. e segg.. Ne consegue che il condomino non ha comunque azione per richiedere la condanna del condominio ad un “facere”, consistente nella messa a norma dell’impianto elettrico comune, potendo al piu’ avanzare verso il condominio una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione dello stesso nel provvedere alla riparazione o all’adeguamento dell’impianto (arg. da Cass. Sez. 2, 31/05/2006, n. 12956; Cass. Sez. 2, 15/12/1993, n. 12420), ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex articolo 1137 c.c., i ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore ex articolo 1133 c.c., la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore ex articolo 1129 c.c., comma 11, o il ricorso all’autorita’ giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell’articolo 1105 c.c., comma 4.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 10 aprile 2017, n. 9177
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 20 marzo 2017, n. 7095
Se ne deve ricavare che il singolo condomino, al di fuori dei descritti percorsi legali, non ha la facolta’ di agire in proprio contro l’amministratore (salvo il ben diverso caso dell’iniziativa di revoca giudiziale ex articolo 1129 c.c.) ogni qual volta ritenga la condotta di lui non consona ai propri interessi, perche’ cio’ contrasta con la natura collettiva del mandato ex lege che compete all’amministratore.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 15 marzo 2017, n. 6649
Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, ove un condomino, convenuto dall’amministratore con azione di rilascio di uno spazio di proprieta’ comune, proponga (non un’eccezione riconvenzionale di usucapione, al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria, ma) una domanda riconvenzionale, ai sensi degli articoli 34 e 36 c.p.c., diretta a conseguire la dichiarazione di proprieta’ esclusiva del bene, viene meno la legittimazione passiva dell’amministratore rispetto alla controdomanda, dovendo la stessa, giacche’ incidente sull’estensione del diritto dei singoli, svolgersi nei confronti di tutti i condomini, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale. Nell’ipotesi in cui una siffatta domanda riconvenzionale venga proposta e decisa solo nei confronti dell’amministratore, il contraddittorio non puo’ ritenersi validamente instaurato, e, in difetto di giudicato esplicito o implicito sul punto, tale invalida costituzione del contraddittorio puo’ essere denunciata o essere rilevata d’ufficio anche in sede di legittimità.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 27 gennaio 2016, n. 1549
La legittimazione ad agire per la specifica tutela dei diritti di veduta non puo’ che appartenere ai singoli condomini.
In assenza di ogni altra allegazione quanto alla possibilita’ di coesistenza di vedute di singoli condomini e di vedute quali, ad esempio, quelle delle finestre delle scale del condominio, il diritto di veduta a favore delle singole unita’ abitative e’ proprio del titolare della proprieta’ di ciascun singola appartamento e, pertanto, non del Condominio, ma del singolo condomino-proprietario.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 12 settembre 2018, n. 22155
In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprieta’ esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non puo’ di per se’ ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, puo’ essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprieta’ comune, cosi’ convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 11 giugno 2018, n. 15048
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 14 febbraio 2018, n. 3627
sono comunque oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’articolo 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, proprio dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (Cass, Sez. 6 – 2, 10/03/2017, n. 6314; Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23902; Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143; Cass. Sez. 2, 20/06/2002, n. 8968; Cass. Sez. 2, 20/07/1999, n. 7764). Altrimenti, ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorieta’ supposto dall’articolo 1117 c.c. tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacche’ lo stesso sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidita’ l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. La proprieta’ del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso e’ destinato in concreto.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 17 gennaio 2018, n. 1027
b) considera, altrettanto correttamente, la ragione posta a base del concetto di proprieta’ condominiale che e’ appunto l’idoneita’ all’uso (e al godimento) di tutti i partecipanti concludendo coerentemente, che la braga invece, serve soltanto convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 16 gennaio 2018, n. 884
la disciplina del condominio degli edifici, di cui all’articolo 1117 c.c. e ss., e’ ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorieta’ necessaria che lega alcune parti comuni, quale quelle elencate in via esemplificativa – se il contrario non risulta dal titolo – dall’articolo 1117 c.c., a porzioni, o unita’ immobiliari, di proprieta’ singola, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso. La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purche’ dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato articolo 1117 c.c.. Peraltro, pure quando manchi un cosi’ stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialita’ di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, puo’ essere frutto della autonomia privata.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 16 ottobre 2017, n. 24301
Invero, deve partirsi dalla considerazione che l’articolo 1117 cod. civ., nell’indicare le parti comuni di un edificio in condominio, dispone che tale indicazione valga “se non risulta il contrario dal titolo”. Ne deriva che, al momento di costituzione del condominio, coincidente con la prima vendita di una singola unita’ immobiliare da parte dell’originario proprietario in virtu’ di clausole contenute nel relativo atto, anche mediante eventuale richiamo di un previo regolamento di condominio, e’ lasciata all’autonomia delle parti la possibilita’ di sottrarre alla presunzione di comunione almeno alcune delle parti altrimenti comuni (cfr. altresi’ l’articolo 1118 cod. civ. per quanto attiene alla possibilita’ per il titolo di modificare il criterio di proporzionalita’ dei diritti dei partecipanti sulle cose comuni). Se cio’ e’ possibile, a fortiori e’ possibile, nella medesima sede costitutiva del condominio, che le parti convengano l’uso esclusivo” di una parte comune in favore di uno o piu’ determinati condomini; cio’ avviene, ad es., per porzioni di cortile o giardino, il cui “uso esclusivo” e’ attribuito ai condomini proprietari di unita’ immobiliari con possibilita’ di accesso ad esse; o per i lastrici solari o terrazze a livello, attribuiti in “uso esclusivo” ai proprietari delle porzioni di piano sottostanti o latistanti; e cosi’ via. Nel caso di lastrici solari o terrazze a livello, la possibilita’ di attribuzione in “uso esclusivo” e’ normata (solo quanto alle conseguenze applicative, non gia’ quanto alla fonte dello stesso, sempre da rinvenirsi nel titolo) nell’articolo 1126 cod. civ., che disciplina – in maniera diversa rispetto alle regole generali – il riparto delle spese di riparazione e ricostruzione; tale criterio di riparto e’ stato ritenuto dalla giurisprudenza di questa corte (cfr. Cass., sez. U., n. 9449 del 10/05/2016) anche quale espressione del concorso di responsabilita’ dell’usuario esclusivo (o anche proprietario esclusivo), quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ., e del condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonche’ sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4; cio’ ai fini del risarcimento dei danni a condomini o a terzi (ad es. da infiltrazioni), salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita’ soggettiva del danno. Nelle altre ipotesi, qualora non vi provvedano il titolo o le tabelle millesimali, la giurisprudenza fa ricorso, ai fini del riparto delle contribuzioni tra usuario e restante collettivita’ condominiale, ad applicazioni particolari del principio generale dettato dall’articolo 1123 c.c., comma 2, norma che pure fa riferimento a un “uso” “in misura diversa” delle cose comuni.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 14 settembre 2017, n. 21340
Nella controversia fra due aventi causa dall’unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomini, la proprieta’ di una terrazza a livello, svolgente funzione di copertura dei sottostanti piani di uno dei due edifici ed attigua ad un’unita’ immobiliare ricompresa nell’altro edificio condominiale, e’ da ritenersi oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle unita’ immobiliari da essa coperte, a norma dell’articolo 1117 c.c., n. 1), quale parte necessaria all’esistenza del fabbricato, salvo che non risulti dal titolo l’espressa disposizione o destinazione della proprieta’ superficiaria della terrazza in favore del proprietario del contiguo appartamento estraneo al condominio.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 23 agosto 2017, n. 20287
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 12 settembre 2018, n. 22156
L’aspetto architettonico, cui si riferisce l’articolo 1127 c.c., comma 3, quale limite alle sopraelevazioni, sottende, peraltro, una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dall’articolo 1120 c.c., comma 4, articolo 1122 c.c., comma 1, e articolo 1122-bis c.c., dovendo l’intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore. Il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale, e verificando l’esistenza di un danno economico valutabile, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimita’, se, come nel caso in esame, congruamente motivato.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 24 luglio 2018, n. 19550
Ai sensi dell’articolo 1102 c.c., comma 1, l’uso della cosa comune da parte del singolo partecipante al condominio e’ consentito in conformita’ alla destinazione della cosa stessa, considerata non gia’ in astratto, con esclusivo riguardo alla sua consistenza, bensi’ con riguardo alla complessiva entita’ delle singole proprieta’ individuali cui la cosa comune e’ funzionalizzata. Ciascun condomino ha, cosi’, diritto di trarre dal bene comune una utilita’ maggiore e piu’ intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, purche’ non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di quest’ultimi. In particolare, per stabilire se l’uso piu’ intenso da parte del singolo sia da ritenere consentito ai sensi dell’articolo 1102 c.c., non deve aversi riguardo all’uso concreto fatto della cosa dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; l’uso deve ritenersi in ogni caso consentito, se l’utilita’ aggiuntiva, tratta dal singolo comproprietario dall’uso del bene comune, non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 4 luglio 2018, n. 17460
ove sia provata l’utilizzazione da parte di uno dei condomini della cosa comune in modo da impedirne l’uso, anche potenziale, agli altri partecipanti, possa dirsi risarcibile, in quanto in re ipsa, il danno patrimoniale per il lucro interrotto, come quello impedito nel suo potenziale esplicarsi. Non e’ invece certamente configurabile come in re ipsa un danno non patrimoniale, inteso come disagio psico-fisico, conseguente alla mancata utilizzazione di un’area comune condominiale, potendosi ammettere il risarcimento del danno non patrimoniale solo in conseguenza della lesione di interessi della persona di rango costituzionale, oppure nei casi espressamente previsti dalla legge, ai sensi dell’articolo 2059 c.c., e sempre che si tratti di una lesione grave e di un pregiudizio non futile.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9780
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 26 giugno 2018, n. 16792
il concorso della responsabilita’ del custode del lastrico (cioe’ del soggetto titolare della proprieta’ o dell’uso esclusivo dello stesso) e della responsabilita’ del Condominio, salva la rigorosa prova della specifica imputabilita’ del danno al primo, va risolto secondo “una regola di ripartizione della responsabilita’ mutuata dall’articolo 1126 c.c.” (che pone le spese di riparazione o di ricostruzione: nella misura di 1/3, a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico, in considerazione del fatto che quest’ultimo si avvale del lastrico non solo come piano di copertura, ma anche come piano di calpestio; e, nella misura dei restanti 2/3, a carico del Condominio, in considerazione del fatto che il lastrico svolge una funzione di copertura per tutto il fabbricato).
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9687
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 27 giugno 2018, n. 17002
la regolamentazione generale sulle distanze e’ applicabile quando lo spazio su cui si apre la veduta sia comune, in quanto in comproprieta’ tra le parti in causa o in condominio, soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la fondamentale regola di cui all’articolo 1102 c.c., in ragione della sua specialita’, a termini della quale ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, senza alterarne la destinazione o impedire agli altri partecipanti di farne pari uso.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9627
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 28 giugno 2018, n. 17102
Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed e’ insindacabile in sede di legittimita’, ove non presenti vizi di motivazione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9607
Tribunale Ferrara, civile Sentenza 20 giugno 2018, n. 484
dei danni derivanti dall’omessa manutenzione del lastrico solare ( o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex art. 1130 co. 1 n. 4 e 1135 co. 1., n. 4 c.c. ed il concorso di tali responsabilità va risolto di regola secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9355
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 21 giugno 2018, n. 16385
la costituzione di condomini separati in luogo dell’originario unico condominio costituito da un edificio o da un gruppo di edifici e’ regolata dagli articoli 61 e 62 disp. att. c.c., e suppone che l’immobile o gli immobili oggetto dell’iniziale condominio possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 c.c.. Tale disciplina esclude di per se’ che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa o fiscale, giacche’ la costituzione di piu’ condomini postula, piuttosto, la divisione del complesso immobiliare in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale (che va apprezzata in fatto dai giudici del merito), indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere gestorio o contabile.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=9162
Corte d’Appello Napoli, Sezione 6 civile Sentenza 14 giugno 2018, n. 2945
deve ritenersi che una volta accertata la lesione del decoro architettonico a seguito di opere innovative, nessuna influenza in proposito può essere riconosciuta alla maggiore o minore visibilità di esse o alla loro non visibilità in relazione ai diversi possibili punti di osservazione rispetto all’edificio condominiale e, una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell’originaria fisionomia, ma alterano quest’ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l’accertamento, del tutto opinabile, del risultato estetico della modifica, che deve ritenersi non consentita quand’anche nel suo complesso possa apparire a taluno gradevole.
La tutela di cui all’art. 1120 c.c. in tema di decoro architettonico è, difatti, una tutela accordata in sé e per sé, a prescindere da situazioni contingenti, in quanto correlata soltanto alla esigenza di salvaguardare determinate caratteristiche architettoniche unitariamente considerate dello stesso stabile condominiale.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=8748
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 6 giugno 2018, n. 14622
l’azione, con la quale il condominio di un edificio chiede la rimozione di opere che un condominio abbia effettuato sulla cosa comune, oppure nella propria unita’ immobiliare, con danno alle parti comuni, in violazione degli articoli 1102, 1120 e 1122 c.c., ha natura reale, e, pertanto, giacche’ estrinsecazione di facolta’ insita nel diritto di proprieta’, non e’ suscettibile di prescrizione, in applicazione del principio per cui “in facultativis non datur praescriptio”.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=8315
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 10 maggio 2018, n. 11288
I muri perimetrali dell’edificio in condominio – i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dello edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica – sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprieta’ singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici” (Cass. n. 839 del 1978). I muri perimetrali dell’edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all’articolo 1117 c.c. in quanto determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell’edificio stesso. Pertanto, nell’ambito dei muri comuni dell’edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dello immobile.
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7021
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 28 febbraio 2018, n. 4685
nel giudizio promosso per conseguire la rimozione di una costruzione, illegittimamente realizzata in un’unita’ immobiliare in danno delle parti comuni di un edificio condominiale, sono litisconsorti necessari tutti i comproprietari dell’immobile in cui l’opera medesima si trova, indipendentemente dal fatto che solo uno o alcuni di essi siano stati gli autori materiali della costruzione, in quanto la sentenza resa nei confronti di alcuni soltanto dei contitolari resterebbe inutiliter data, perche’ non eseguibile nei confronti degli altri (arg. da Cass. Sez. 2, 15/05/2007, n. 11109; Cass. Sez. 1, 30/03/1979, n. 1841). Peraltro, la necessita’ di integrare il contraddittorio nei confronti dei litisconsorti pretermessi deve essere valutata non “secundum eventum litis” (ovvero, come assume la sentenza impugnata, sulla base delle concrete modalita’ attuative dell’intervento tecnico di ripristino), ma al momento in cui l’azione sia proposta, valutando se la stessa, sulla base del “petitum” (e, cioe’, del risultato perseguito in giudizio dall’attore con la sua domanda), sia potenzialmente diretta anche ad una modificazione della cosa comune.
La sentenza integrale è disponibile al seguente link: /?p=4093
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 21 febbraio 2018, n. 4256
Il precedente giurisprudenziale, che la ricorrente invoca e che viene citato nella stessa sentenza impugnata, ha affermato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, puo’ trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali (Cass. Sez. 2, 03/08/2012, n. 14107; si veda anche Cass. Sez. 6 – 2, 04/02/2013, n. 2500). E’ evidente come l’accertamento circa la non significativita’ del taglio del tetto praticato per innestarvi la terrazza di uso esclusivo e circa l’adeguatezza delle opere eseguite per salvaguardare le utilita’ di interesse comune dapprima svolte dal tetto (non significativita’ e permanente adeguatezza, nella specie, del tutto negate dalla Corte di Milano, la quale ha piuttosto accertato come fosse stata realizzata una terrazza che sovrasta l’appartamento delle ricorrenti ed occupa una porzione consistente della sua parte piana, unica fruibile per le funzioni accessorie, diverse da quella di copertura) e’ riservato al giudice di merito e, come tale, non e’ censurabile in sede di legittimita’ per violazione dell’articolo 1102 c.c., ma soltanto nei limiti di cui all’articolo 360 c.c., comma 1, n. 5.
La sentenza integrale è disponibile al seguente link: /?p=4065
E’ pero’ vero che l’apertura di una porta da parte di un condomino sul vano scale dell’edificio condominiale per accedere ad un immobile contiguo (nella specie, un fienile) di sua esclusiva proprieta’, altera la destinazione di detta parte comune, assoggettandola a servitu’ di passaggio, sol se si tratti di avvantaggiare un bene estraneo al condominio. Viceversa, in applicazione del principio secondo il quale, in tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilita’ maggiore e piu’ intensa di quella tratta eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purche’ non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso – e senza che tale uso piu’ intenso sconfini nell’esercizio di una vera e propria servitu’ -, deve ritenersi che l’apertura di una porta in una parte comune per mettere in comunicazione con il vano scale un’unita’ immobiliare in proprieta’ esclusiva di un condomino, comunque compresa nel complesso condominiale, rientra pur sempre nell’ambito del concetto di uso (piu’ intenso) del bene comune, e non esige, per l’effetto, l’approvazione all’unanimita’ dei condomini, ne’ determina alcuna costituzione di servitu’.
La sentenza integrale è disponibile al seguente link: /?p=3121
Tribunale Milano, Sezione 13 civile Sentenza 30 gennaio 2018, n. 1035
Con la sentenza in oggetto è stata affermata l’illegittimità dell’installazione della canna fumaria sulle parti comuni in virtù della violazione del decoro architettonico dell’edificio.
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7232
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 29 gennaio 2018, n. 2114
in tema di condominio negli edifici, l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino e’ soggetto, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto, onde deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione di una porzione dell’area comune, configuri un abuso, poiche’ impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facolta’.
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7238
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 25 gennaio 2018, n. 1852
al fine di accertare se l’uso esclusivo di un’area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all’edificio di tutti i partecipanti, sia attribuito ad uno o piu’ condomini, e’ irrilevante ex se la circostanza che l’area stessa, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto goduta piu’ proficuamente e frequentemente dal condomino titolare della contigua unita’ immobiliare.
La sentenza integrale è disponibile al seguente link: /?p=3119
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 17 ottobre 2017, n. 24471
qualora uno dei condomini, senza il consenso degli altri ed in loro pregiudizio, abbia alterato o violato lo stato di fatto o la destinazione della cosa comune impedendo o restringendo il godimento spettante a ciascun possessore pro indiviso sulla cosamedesima in modo da sottrarla alla sua specifica funzione, sono esperibili da parte degli altri comproprietari le azioni a difesa del compossesso per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato, allo scopo di trarne quella utilitas alla quale la cosa era asservita prima della contestata modificazione;in proposito, peraltro, non si rende necessaria la prova specifica del possesso di detta parte quando essa sia costituita dalla porzione immobiliare in cui l’edificio si articola e l’eccezione feci sed iure feci e’ opponibile solo quando l’attivita’ materiale del condomino non sia in contrasto con l’esercizio attuale o potenziale di analoga attivita’ da parte di altro condomino, non limitandone i poteri corrispondenti ai diritti spettanti sulle cose condominiali.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1480
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-2763
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1053
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 9 ottobre 2017, n. 23548
Costituisce infatti abuso non consentito della cosa comune, anche quando non venga alterata la destinazione del bene comune, l’apertura, senza il consenso degli altri condomini, di un accesso carraio allo spazio interno comune da un immobile limitrofo, estraneo al condominio e di proprieta’ esclusiva del singolo condomino, poiche’ in tal modo si costituisce in favore del bene estraneo alla comunione ed in pregiudizio degli altri condomini e della cosa comune, una servitu’ di passaggio carraio, in violazione dell’articolo 1102 c.c.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-2766
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 11 agosto 2017, n. 20070
Il condomino che agisca nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni subiti dalla sua unita’ immobiliare per effetto di infiltrazioni provenienti da un terrazzo condominiale ha l’onere di dimostrare, in conformita’ con le regole generali sull’onere della prova, i presupposti del relativo diritto, e, quindi, che si tratti di danni conseguenti alla mancata o imperfetta manutenzione del bene comune, restando affidato all’apprezzamento del giudice del merito (sindacabile soltanto nei limiti di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5) l’accertamento di fatto in ordine all’esistenza ed all’entita’ di tali danni, nonche’ alla riconducibilita’ degli stessi al deterioramento del terrazzo.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1304
ciascun condomino e’ libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilita’, purche’ non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini.
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L’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino e’ soggetto, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento e’ necessaria l’unanimita’ dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto, configurando, pertanto, un abuso la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoche’ integrale occupazione di un “volume tecnico” dell’edificio condominiale, mediante il collocamento di attrezzature ed impianti fissi funzionale al miglior godimento della sua proprieta’ individuale.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1366
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/p9gsqP-dX
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-930
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1198
la parte che voglia vincere la presunzione di condominialita’ dei beni esemplificativamente elencati dall’articolo 1117 c.c., ha l’onere di fornire la prova contraria, consistente in un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono a tal fine determinanti le risultanze del regolamento di condominio, ne’ l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprieta’ esclusiva di un singolo condomino.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-2096
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-2021
Il consolidato orientamento di questa Corte afferma che, allorche’ il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere nella sua proprieta’ esclusiva facendo uso di beni comuni, indipendentemente dall’applicabilita’ delle norme sulle distanze nei rapporti tra le singole proprieta’ di un edificio condominiale, e’ comunque necessario verificare che il condomino stesso abbia utilizzato le parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’articolo 1102 c.c.,
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1113
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2592
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 16 febbraio 2017, n. 4193
L’azione a tutela del decoro architettonico dell’edificio in condominio, nella specie riconducibile, per quanto emerge dagli atti, all’articolo 1122 c.c., trattandosi di opere realizzate da un condomino nella porzione di proprieta’ esclusiva (e non, quindi, all’articolo 1120 c.c., che attiene alle innovazioni delle parti comuni) ha natura reale, costituendo estrinsecazione di facolta’ insita nel diritto di proprieta’, ed e’ percio’ imprescrittibile, in applicazione del principio per cui “in facultativis non datur praescriptio” (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7727 del 07/06/2000; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1455 del 16/03/1981). Quando, tuttavia, l’azione diretta alla riduzione in pristino ex articolo 1122 c.c. riguardi un immobile comune a piu’ persone, sussiste una causa inscindibile per ragioni sostanziali, comportante litisconsorzio necessario tra tutti i comproprietari medesimi, incidendo la condanna all’abbattimento sull’esistenza dell’oggetto della comproprieta’ spettante a persone estranee al processo (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5333 del 26/04/2000).
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/p9gsqP-FU
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2602
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 7 febbraio 2017, n. 3239
in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonche’ sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilita’ va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita’ soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1740
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: https://wp.me/s9gsqP-2607
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 31 gennaio 2017, n. 2532
in tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per l’accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprieta’ esclusiva, senza formulare, tuttavia, un’apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione – con finalita’ di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato – la comproprieta’ degli altri soggetti.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1061
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 12 gennaio 2017, n. 661
Va preliminarmente rilevato che non e’ configurabile la lamentata violazione della disciplina in tema di immissioni, perche’ [omiss] ha assicurato, con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, la tutela richiesta ex articolo 844 cod. civ., inibendo al Condominio di destinare i locali in questione ad uso portineria o ad uso continuativo con permanenza di persone se non previa realizzazione delle opere di insonorizzazione.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1065
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 10 gennaio 2017, n. 333
in tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio e’, in primo luogo, determinata dai titoli, e, solo in difetto di questi ultimi, puo’ ritenersi comune se, avuto riguardo alle caratteristiche strutturali e funzionali, esso risulti oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-2444
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 19 marzo 2018, n. 6769
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=5499
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 28 febbraio 2018, n. 4687
spetta al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un cortile, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’articolo 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprieta’ esclusiva derivante da titolo contrario (non essendo determinanti a tal fine ne’ le risultanze del regolamento di condominio, ne’ l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprieta’ esclusiva di un singolo condomino, ne’ i dati catastali); in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini.
La Sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=4464
Tribunale Latina, Sezione 2 civile Sentenza 23 febbraio 2018, n. 525
le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.
La sentenza integrale è disponibile al seguente link: /?p=7185
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1057
Trattandosi di prescrizione di contenuto organizzativo, ovvero propriamente “regolamentare”, del regolamento di condominio (e, non quindi, di contenuto contrattuale, ovvero incidente sulla proprieta’ dei beni comuni o esclusivi), ha certamente rilievo a fini interpretativi, ai sensi dell’articolo 1362 c.c., comma 2, anche il comportamento posteriore al medesimo regolamento avuto dai condomini, cosi’ com’e’ ammissibile che la stessa norma regolamentare venga modificata per “facta concludentia”, sulla base di un comportamento univoco.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link https://wp.me/s9gsqP-1012
le pattuizioni, contenute nell’atto di acquisto di un’unita’ immobiliare compresa in un edificio condominiale, che comportino restrizioni delle facolta’ inerenti alla proprieta’ esclusiva dei singoli condomini ovvero di quelle relative alle parti condominiali dell’edificio, devono essere espressamente e chiaramente enunzite, atteso che il diritto del condomino di usare, di godere e di disporre di tali beni puo’ essere convenzionalmente limitato soltanto in virtu’ di negozi che pongano in essere servitu’ reciproche, oneri reali o, quanto meno, obbligazioni propter rem. Ne consegue che devono ritenersi invalide quelle clausole che, con formulazione del tutto generica, limitino il diritto dei condomini di usare, godere o disporre dei beni condominiali ed attribuiscano all’originario proprietario il diritto non sindacabile di apportare modifiche alle parti comuni, peraltro, come nella specie, ritenuto pure trasmissibile agli acquirenti dei singoli appartamenti
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 16 febbraio 2017, n. 4183
in tema di regolamento di condominio c.d. contrattuale la clausola secondo cui i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni deve essere interpretata nel senso di verificare la ricomprensione di singole voci di spesa nella regolamentazione e alla luce del canone finale dell’equo contemperamento, che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell’elemento letterale del testo, in modo da accertare se la quota posta a carico di tutti i proprietari in proporzioni dei millesimi non abbia proprio l’effetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire pro quota anche al residuo, che ai sensi dell’articolo 1126 c.c., avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unita’ immobiliari sottostanti
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Tribunale Roma, Sezione 5 civile Sentenza 10 gennaio 2018, n. 510
i divieti posti dal regolamento condominiale all’uso dei beni esclusivi sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di applicazione né estensiva né analogica, in quanto concretanti limitazioni al diritto di proprietà, che in astratto contemplava a favore del suo titolare le facoltà di pieno e libero godimento del bene (Cass. n. 21307 del 2016; Cass. n. 14460 del 2011). La circostanza pertanto che il divieto posto dal regolamento sia limitato, per quanto qui interessa, all’attività di locanda o pensione rende non accettabile l’estensione di esso anche ad attività ad esse avvicinabili dal punto di vista della destinazione d’uso, ma sostanzialmente diverse, dal punto di vista sia qualitativo che quantitativo, nel loro atteggiarsi in concreto. Che del resto il regolamento abbia inteso limitare il divieto alla sola destinazione a locanda o pensione, cioè ad una organizzazione stabile destinata alla ricezione di ospiti con prestazioni di vitto e alloggio, e non anche ad altre attività in cui è comunque prevista la cessione in godimento di parti dell’appartamento a terzi, anche per periodi limitati, emerge dalla considerazione circa la mancata menzione in esso, tra le attività vietate, di quella di affittacamere, che è la sola a cui può essere assimilato il bed & breakfast.
La sentenza integrale è consultabile al seguente link: /?p=7455
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 18 ottobre 2016, n. 21024
la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprieta’ esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitu’ atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilita’ ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitu’, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi dell’articolo 2659 c.c., comma 1, n. 2, e articolo 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 31 luglio 2014, n. 17493
Sotto tale profilo va ricordato che l’articolo 2659 c.c., comma 1, n. 2, secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo articolo 2655 il quale stabilisce che l’omissione o l’inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validita’ della trascrizione eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto. Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l’atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico,oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell’atto produce in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprieta’ esclusiva.
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Tribunale Roma, Sezione 5 civile Sentenza 11 settembre 2018, n. 17105
In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, primo comma, ultima parte, cod. civ., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. cod. civ., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. cod. civ., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 12 settembre 2018, n. 22157
Stante l’identita’ di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex articolo 1124 c.c. e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore gia’ esistente, deve dirsi che, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualita’ di parte comune (tant’e’ che, dopo la L. n. 220 del 2012, esso e’ espressamente elencato nell’articolo 1117 c.c., n. 3) anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiche’ pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilita’ che possono in ipotesi trarne.
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Tribunale Cassino, civile Sentenza 23 luglio 2018, n. 912
I comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’art. 1294 cod. civ.
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Corte d’Appello Cagliari, Sezione 1 civile Sentenza 16 luglio 2018, n. 674
la delibera dell’assemblea condominiale costituisce titolo di credito del condominio e di per sé prova l’esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione, che quest’ultimo proponga con tale decreto, ed il cui ambito è pertanto ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere.
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Tribunale Roma, Sezione 5 civile Sentenza 4 luglio 2018, n. 13700
il decreto ingiuntivo richiesto dall’amministratore di condominio per il pagamento dei contributi condominali ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. trova il proprio fondamento e titolo nella delibera dell’assemblea che ha approvato e ripartito la relativa spesa, con l’effetto che la sua rimozione, in forza di revoca della stessa assemblea o di annullamento in via giurisdizionale, determina la sopravvenuta perdita di efficacia della causa del credito azionato. Ne discende che il giudice investito dell’opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri condominiali deve accogliere l’opposizione e revocare il provvedimento di ingiunzione qualora la relativa delibera condominale di approvazione della spesa abbia perduto la sua efficacia a seguito di sospensione o annullamento da parte del giudice davanti al quale la delibera stessa è stata impugnata.
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Tribunale Roma, Sezione 5 civile Sentenza 4 luglio 2018, n. 13704
Ulteriormente il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, che assolva contemporaneamente anche la funzione di copertura del sottostante piano interrato, va individuato in funzione delle opere che concretamente devono essere realizzate. Così, nel caso si debba procedere alla mera manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti in maniera proporzionale fra tutti i condomini mentre i lavori relativi alla struttura andranno divisi in due quote di cui la prima a carico di tutti i condomini e la seconda a carico dei proprietari dei locali posti al piano interrato.
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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 28 giugno 2018, n. 17027
al condomino – al quale non sia riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, per essere carente il presupposto dell’urgenza (richiesto dall’articolo 1134 c.c.) – non spetta neppure il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento senza causa: sia perche’ detta azione non puo’ essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposto; sia perche’ – nel caso in cui la spesa, per quanto non urgente, sia necessaria – il condomino interessato ha facolta’ di agire perche’ sia sostenuta, ai sensi del combinato disposto dell’articolo 1133 c.c., (con ricorso all’assemblea) e 1137 e 1105 (con ricorso all’autorita’ giudiziaria), con conseguente inesperibilita’ dell’azione ex articolo 2041 c.c., per difetto del carattere della sussidiarieta’.
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Corte d’Appello Napoli, Sezione 2 civile Sentenza 14 giugno 2018, n. 2955
La mancata approvazione dello stato di riparto non è di ostacolo alla riscossione degli oneri condominiali atteso che le spese deliberate dall’assemblea si ripartiscono tra i condomini secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell’art. 1123 c.c., tant’è che anche in tal caso ricorrono le condizioni di liquidità ed esigibilità del credito che consentono al condominio di richiederne il pagamento con procedura monitoria nei confronti del singolo condomino.
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Tribunale Firenze, Sezione 2 civile Sentenza 6 giugno 2018, n. 1688
nel giudizio di opposizione a DI, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione. Tale delibera costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è, dunque, ristretto alla verifica della perdurante esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629), salvo come confermato di recente dalla Corte di Cassazione 305/2016, quando ci si trovi dinanzi una delibera radicalmente nulla.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 10 maggio 2018, n. 11289
Va al riguardo affermato che il condomino, il quale intenda proporre l’impugnativa di una delibera dell’assemblea, per l’assunta erroneita’ della disposta ripartizione delle spese di gestione, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 16 aprile 2018, n. 9262
la spesa per la riparazione dei canali di scarico di un edificio in condominio, che, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 3, sono oggetto di proprieta’ comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta’ esclusiva dei singoli, sono a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico e a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 28 febbraio 2018, n. 4668
l’assemblea di condominio puo’ ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilita’ ed urgenza, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera autorizzativa.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 28 febbraio 2018, n. 4684
il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente; ne’ puo’ confutarsi che debba considerare “urgente” la sola spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. E’ altresi’ inevitabile ribadire che la prova dell’indifferibilita’ della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 14 febbraio 2018, n. 3626
nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonche’ dei relativi documenti. Nello stesso giudizio di opposizione, il condomino opponente non puo’ far valere questioni attinenti alla validita’ della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione. Tale delibera costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito e’, dunque, ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere. Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale di approvazione delle spese oggetto di ingiunzione abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex articolo 1137 c.c., comma 2, o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorche’ non passata in giudicato, annullato la deliberazione. La dedotta mancata comunicazione alla signora (OMISSIS) delle deliberazioni assembleari del Condominio (OMISSIS), che hanno approvato e ripartito le spese per cui si procede, puo’ essere ragione che abbia impedito il decorso del termine di impugnazione stabilito dall’articolo 1137 c.c., ma non comunque motivo di invalidita’ da introdurre per la prima volta nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei relativi oneri, ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.c.. Ne’ la ricorrente puo’ dolersi dell’annullabilita’ delle deliberazioni poste a fondamento dell’ingiunzione di pagamento per non essere stata proprio convocata a quelle riunioni, trattandosi di vizio invocabile comunque con l’impugnazione ex articolo 1137 c.c., e non di doglianza che possa formare oggetto di eccezione nel giudizio di opposizione ex articolo 645 c.p.c..
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 22 gennaio 2018, n. 1502
nello stesso giudizio di opposizione (a decreto ingiuntivo), il condomino opponente non puo’ far valere questioni attinenti alla validita’ della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione (nella specie, per aver l’assemblea posto a carico anche del condomino che si era distaccato dall’impianto di riscaldamento centralizzato le spese di gestione dello stesso), ma solo questioni riguardanti l’efficacia di quest’ultima. Per quanto detto, tale delibera costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non soltanto la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito e’, dunque, ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629; Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672). Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale (nella specie, quelle approvate dal Condominio di (OMISSIS) nelle assemblee dell’ottobre 2009, del marzo e del maggio 2010) abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex articolo 1137 c.c., comma 2, o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorche’ non passata in giudicato, annullato la deliberazione.
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l’impianto centralizzato (in questo caso, di distribuzione dell’acqua potabile) costituisce “un accessorio di proprieta’ comune”, circostanza che obbliga i condomini a pagare le spese di manutenzione e conservazione dell’impianto idrico condominiale, salvo che il contrario risulti dal regolamento condominiale, ipotesi quest’ultima che non ricorre nella caso in esame (si veda Cass. n.7708 del 2007; Cass. n. 19893 del 2011). Infatti, anche a ritenere ammissibile il distacco degli appartamenti dall’impianto idrico centralizzato, laddove non comporti squilibrio nel suo funzionamento, ne’ maggiori consumi, alla legittimita’ del distacco consegue al piu’ il solo esonero dei condomini dal pagamento delle spese per il consumo ordinario, non certo i costi di manutenzione. In tal senso, sebbene anche in relazione ad altri servizi condominiali, si e’ affermato che (cosi’ Cass. n. 28679 del 2011) e’ legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento – anche senza necessita’ di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini – purche’ l’impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’articolo 1123 c.c., comma 2, dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, egli e’ tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stess.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 16 novembre 2017, n. 27235
il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso solo se ne dimostri, ex articolo 1134 c.c. (testo previgente alla modifica operata con la L. n. 220 del 2012), l’urgenza, ossia se dimostri che le opere, per evitare un possibile nocumento a se’, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilita’ di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. Sez. 2, 23/09/2016, n. 18759; Cass. Sez. 2, 19/12/2011, n. 27519; Cass. Sez. 2, 23/04/2010, n. 9743). Ai fini dell’applicabilita’ dell’articolo 1134 c.c., va allora considerata urgente non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. La ragione sottintesa all’articolo 1134 c.c. viene ravvisata, del resto, proprio nell’esigenza di evitare dannose interferenze del singolo condomino nell’amministrazione, dovendosi esprimere il concorso dei distinti proprietari alla gestione delle cose comuni essenzialmente in forma assembleare. La prova dell’indifferibilita’ della spesa incombe, peraltro, sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. Sez. 2, 26/03/2001, n. 4364; Cass. Sez. 2, 04/08/1997, n. 7181; Cass. Sez. 2, 12/09/1980, n. 5256).
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l’azione di arricchimento non possa essere esercitata in presenza del divieto posto dalla legge di esercizio di azioni tipiche in assenza di determinati presupposti; e tale divieto e’ da ravvisarsi nella subordinazioneal requisito dell’urgenza di cui all’articolo 1134 c.c., per cui se la spesa non e’ urgente nessuna azione spetta, neanche quella di arricchimento, in quanto ammettere l’azione di arricchimento nel caso di spesa non urgente significherebbe contravvenire al divieto di rimborso stabilito dal legislatore. Cio’ a tacere ogni altra considerazione sia circa la ratio cui e’ ispirato l’articolo 1134 c.c. (norma significativamente estesa nello spettro applicativo dalla riforma di cui alla L. n. 220 del 2012, ora riferito alla “gestione di parti comuni”), volta ad evitare, come si esprime la relazione ministeriale, “dannose interferenze nell’amministrazione del condomino”, riservata all’amministratore e all’assemblea secondo le rispettive competenze, tenuto conto che se la spesa non e’ urgente ma e’ necessaria, il condomino interessato puo’ agire perche’ sia fatta, ai sensi del combinato disposto degli articoli 1133 (ricorso all’assemblea) e 1137 e 1105 c.c. (ricorso al giudice), dato questo idoneo, per altro verso e secondo alcune tesi che qui non mette conto esaminare, a escludere anche la stessa affermazione dell’indisponibilita’ di altre azioni.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 9 agosto 2017, n. 19779
i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’articolo 1123 c.c., possano essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione puo’ essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che percio’ si definisce “di natura contrattuale”), ovvero in una Delib. dell’assemblea che venga approvata all’unanimita’, o col consenso di tutti i condomini. La natura delle disposizioni contenute nell’articolo 1118 c.c., comma 1 e articolo 1123 c.c., non preclude, infatti, l’adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprieta’. In assenza di limiti posti dall’articolo 1123 c.c., la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali puo’ arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni, e finanche a prevedere l’esenzione, totale o parziale, per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 22 giugno 2017, n. 15547
l’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220. In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino e’ obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale)”, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.
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Cote di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 18 maggio 2017, n. 12580
E’ del resto derogabile dai condomini, nell’esercizio della loro autonomia privata, anche la disciplina dell’articolo 1118 c.c., che correla diritti ed obblighi dei condomini al valore millesimale di contitolarita’, prescegliendo un accordo di valore negoziale che si risolve in un impegno irrevocabile di determinare quantitativamente le quote di contribuzione alle spese in un certo modo.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 10 maggio 2017, n. 11484
In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell’articolo 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprieta’ delle parti comuni esistenti nella colonna d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unita’ immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura.
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 19 aprile 2017, n. 9920
Qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione e’ tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi, in forza dell’articolo 1026 c.c., le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli articoli 1004 e 1005 c.c., che si riflettono anche, come confermato dall’articolo 67 disp. att. c.c., sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un’obbligazione propter rem.
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Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 28 marzo 2017, n. 8015
Proprio perche, in base all’articolo 1124 c.c., le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori vanno assimilate e assoggettate alla stessa disciplina, senza alcuna distinzione tra le une e le altre, la clausola del regolamento condominiale che dispone che le spese di manutenzione delle scale vadano ripartite secondo l’articolo 1124 c.c., non puo’ affatto essere intesa come convenzione contraria alla suddivisione delle spese di manutenzione degli ascensori secondo lo stesso criterio; ne’ tanto meno vale quale deroga all’articolo 1124 c.c., la clausola contenuta nell’atto di acquisto che prevede che la ripartizione delle spese condominiali avvenga secondo i millesimi e in conformita’ a quanto disposto dal regolamento.
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