Source: https://revuefiduciaire.grouperf.com/lien_bofip/index.php?mode=article&id=7287-PGP&bg=1747&bd=1748&datePlan=2020-07-01&niv=5&dateVersion=2012-09-12
Timestamp: 2020-08-07 15:14:13+00:00
Document Index: 301757450

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 10', '§ 20', '§ 30', '§ 40', '§ 50', '§ 60', '§ 70', '§ 80', '§ 90', '§ 100', '§ 110', '§ 120', '§ 130', '§ 140', '§ 150', '§ 160']

Version en vigueur du 2015-03-04 au 2018-02-22
Version en vigueur du 2012-09-12 au 2015-03-04
BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-20120912
40-Section 4 : Exonération résultant de la cession d'un droit de surélévation
1 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 1-12/09/2012)
Le 1° du I de l’article 42 de la quatrième loi de finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1978 du 28 décembre 2011) crée une exonération temporaire, codifiée sous le 9° du II de l’ article 150 U du code général des impôts (CGI) , des plus values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation.
Le bénéfice de cette exonération est subordonné à la condition que la personne cessionnaire s’engage à achever les locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. Le non respect de cet engagement par la personne cessionnaire entraîne l’application à celle-ci d’une amende d’un montant égal à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation.
10 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 10-12/09/2012)
Le 9° du II de l’article 150 U du CGI , dans sa rédaction issue de l’article 42 de la quatrième loi de finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1978 du 28 décembre 2011), prévoit une exonération des plus-values de cession de droits de surélévation réalisées par des personnes physiques du 1 er janvier 2012 au 31 décembre 2014 en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation.
A. Droit concerné
1. Définition du droit de surélévation
20 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 20-12/09/2012)
Le droit de surélévation est le droit réel d’édifier une construction prolongeant verticalement les façades d’un immeuble préexistant tout en rehaussant le faîtage du toit. Si la surface concernée par la surélévation est supérieure à 20 m², la surélévation nécessite un permis de construire ; dans le cas contraire, une déclaration préalable suffit.
2. Propriété du droit de surélévation
30 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 30-12/09/2012)
Le droit de surélévation d’une maison individuelle appartient au propriétaire de cette maison. S’agissant des immeubles détenus en copropriété, le droit de surélévation constitue un droit accessoire aux parties communes, sauf qualification différente donnée conventionnellement par le règlement de copropriété ( article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ). La décision de surélever un bâtiment nécessite l’autorisation de la copropriété. L’apparition de nouveaux lots entraînera une modification du règlement de copropriété et notamment de l’état descriptif de division (nombre et description des lots, tantièmes attribués à chaque lot) avec une nouvelle répartition des quotes-parts de charges.
Ainsi, en fonction de la rédaction du règlement de copropriété, le droit de surélévation peut :
- être un droit accessoire aux parties communes et appartenir à chacun des copropriétaires à concurrence de leur quote-part dans les parties communes ;
- faire partie d’un lot intermédiaire que le promoteur de l’immeuble s’est réservé pour réaliser une surélévation ultérieurement ;
- être un droit accessoire à un lot privatif (par exemple, il peut appartenir au propriétaire du lot du dernier étage) ;
- constituer un lot appartenant au syndicat des copropriétaires.
B. Contribuables concernés
1. Contribuables domiciliés en France
40 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 40-12/09/2012)
L’exonération s’applique aux cessions réalisées par des personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ou par des sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI .
50 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 50-12/09/2012)
L’exonération s’applique aux cessions réalisées par des contribuables domiciliés hors de France, assujettis à l’impôt sur le revenu, soumis au prélèvement prévu à l’ article 244 bis A du CGI sous réserve de l’application des conventions fiscales internationales.
C. Cessions concernées
1. Cession à titre onéreux
60 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 60-12/09/2012)
L’exonération s’applique aux plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un droit de surélévation.
2. Dispositif temporaire
70 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 70-12/09/2012)
L’exonération s’applique aux cessions réalisées du 1 er janvier 2012 au 31 décembre 2014.
La cession est considérée comme intervenue à la date portée dans l’acte, si l’acte qui la constate est passé en la forme authentique. En l’absence d’acte authentique, la cession intervient à la date à compter de laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties. Pour plus de précisions concernant la date de cession, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI-30-10 .
80 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 80-12/09/2012)
Le bénéfice de l’exonération est subordonné à l’engagement du cessionnaire de réaliser et d’achever un local d’habitation dans un délai de quatre ans suivant la cession. La qualité du cessionnaire, personne physique ou personne morale, est sans incidence sur le bénéfice de l’exonération.
A. Engagement du cessionnaire
1. Réaliser et achever des locaux destinés à l'habitation
90 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 90-12/09/2012)
La réalisation d’un local d’habitation par surélévation d’un immeuble s’entend de la création d’un logement neuf au sens des articles R111-1 à R111-17 du code de la construction et de l’habitation.
Les nouveaux locaux constituent selon les cas :
- une unité d’habitation distincte des locaux existants ;
- l’agrandissement par adjonction de pièces supplémentaires à un logement existant.
L’exonération ne s’applique pas lorsque les locaux réalisés sont des locaux à usage mixte.
2. Délai et date d'achèvement des locaux
100 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 100-12/09/2012)
L’achèvement du logement doit intervenir dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. Ce délai est calculé de date à date à partir de la date d’acquisition du droit de surélévation.
La date d’achèvement du logement d’habitation s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable (sur la preuve et la notion d'achèvement, il convient de se référer aux précisions aux précisions apportées au BOI-IF-TFB-10-60-20 ).
3. Constatation de l'engagement et obligations déclaratives
110 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 110-12/09/2012)
Le bénéfice de l’exonération au titre de la cession d’un droit de surélévation est subordonné à l’engagement pris par le cessionnaire de réaliser et d’achever des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition. Par conséquent, la mention du bénéfice de l’exonération dans l’acte authentique constatant le transfert de propriété vaut engagement pour le cessionnaire de réaliser et d’achever des locaux destinés à l’habitation dans le délai imparti.
En application des dispositions du premier alinéa du III de l’article 150 VG du CGI , lorsque la plus-value de cession est exonérée en application du II de l’article 150 U du CGI , aucune déclaration ne doit être déposée. L’acte authentique constatant le transfert de propriété mentionne expressément la nature et le fondement de l’exonération prévue au 9° du II de article 150 U du CGI , c’est-à-dire que l’acquisition est réalisée par le cessionnaire en vue de la réalisation et de l’achèvement des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans. A défaut d’une telle mention à la date de transfert de propriété, l’exonération ne peut pas s’appliquer.
B. Non-respect de l'engagement
120 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 120-12/09/2012)
Le non-respect de l’engagement de réalisation et d’achèvement des locaux destinés à l’habitation dans le délai de quatre ans entraîne en principe l’application d’une amende au cessionnaire. Toutefois, il est tenu compte des circonstances particulières qui peuvent être à l’origine d’une telle situation.
130 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 130-12/09/2012)
Le non-respect de son engagement par le cessionnaire entraîne l’application d’une amende égale à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation. La valeur de cession s’entend du prix de cession tel que défini par l’article 150 VA du CGI .
L’amende est due par le cessionnaire. Les modalités de contrôle et de recouvrement de l’amende sont celles prévues pour l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value immobilière.
a. Cessionnaire personne physique
140 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 140-12/09/2012)
En cas de non-respect de l’engagement de réalisation et d’achèvement des locaux destinés à l’habitation, l’amende n’est pas applicable lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune, postérieurement à l’acquisition :
- est atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième des catégories prévues à l’ article L341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ;
- fait l’objet d’une rupture de son contrat de travail à l’initiative de l’employeur. Il s’agit des salariés licenciés ou mis à la retraite ;
- décède.
b. Cessionnaire personne morale
150 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 150-12/09/2012)
Le non-respect par la société absorbante de l’engagement d’achèvement des locaux entraîne l’application de l’amende prévue pour le cessionnaire.
Il est précisé qu’entrent dans cette exception toutes les opérations de restructuration répondant aux conditions fixées à l’article 210-0 A du CGI , y compris les transmissions universelles de patrimoine dans le cadre de dissolutions sans liquidation ( article 1844-5 du code civil ), et cela quel que soit le régime fiscal de l’opération (c’est-à-dire indépendamment de l’application ou non des dispositions des articles 210 A et suivants du CGI ).
c. Circonstances exceptionnelles
160 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-40-§ 160-12/09/2012)
L’amende n’est pas applicable lorsque le cessionnaire peut justifier de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté, comme notamment des cas de force majeure ou de catastrophe naturelle, qui empêchent la réalisation ou l’achèvement du logement. Il convient sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation au regard des éléments de fait pour déterminer s’il y a lieu d’appliquer ou non l’amende.