Source: https://www.sluzebnosc.info/budowa-drogi-dojazdowej-do-dzialki-material-704.html
Timestamp: 2020-02-20 05:24:33+00:00
Document Index: 29136525

Matched Legal Cases: ['art. 285', 'art. 285', 'art. 95', 'art. 285', 'art. 145', 'art. 46']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 31-01-2020
Zakupiłem działkę, która była własnością skarbu państwa – na podstawie atu notarialnego kupna umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej. Zakupiona działka nie posiada dostępu do drogi publicznej, zaś w akcie zostało użyte sformułowanie, iż zostaje mi udzielona odpłatna służebność gruntowa na czas nieoznaczony dla działki sąsiedniej (będącej również własnością skarbu państwa) polegająca na prawie przejścia i przejazdu oraz prawie wybudowania, remontu i dostępu do sieci uzbrojenia technicznego. Do aktu został dołączony załącznik graficzny obrazujący zakres działki sąsiedniej, dla której ustalono służebność. Czy mogę na wskazanym terenie będącym w służebności wybudować drogę dojazdową do mojej posesji?
Budowa drogi dojazdowej na działce z ustanowioną służebnością gruntową
Odnośnie inwestowania (w drogę wewnętrzną na nieruchomości obciążonej) bardzo duże znaczenie mają: ustalenia między Panem (jako właścicielem nieruchomości władnącej) a przedstawicielem Skarbu Państwa (czyli właściciela nieruchomości obciążonej) oraz treść artykułu 289 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.):
Artykuł 289 K.c. jest jednym z przepisów o służebnościach (art. 285 i następne K.c.), więc chodzi w nim o utrzymywanie urządzeń (np. drogi wewnętrznej lub przyłączy) na nieruchomości obciążonej (czyli obciążonej daną służebnością) – a nie na innych nieruchomościach. Prawna konstrukcja służebności gruntowej (wskazana w art. 285 K.c.) polega na tym, że służebność ustanawia się: dla nieruchomości władnącej (a właściwie dla jej każdoczesnego właściciela) oraz na nieruchomości obciążonej (a nie dla niej).
Panu (jako właścicielowi nieruchomości władnącej) prawdopodobnie przysługuje uprawnienie do utworzenia oraz utrzymywania drogi na nieruchomości obciążonej daną służebnością; odmienne postanowienia mogły (lub mogą) zostać wprowadzone umownie (np. w związku z odpłatnym ustanowieniem służebności). Pan zna sytuację, zaś ja części okoliczności jedynie się domyślam – chodzi zwłaszcza o to, czy odnośna służebność już daje szansę na uzyskanie prawnego dostępu do drogi publicznej, czy też trzeba także korzystać (w tym celu) z jeszcze innej nieruchomości – być może należącej do tego samego właściciela (czyli do Skarbu Państwa). Chodzi o ważne zagadnienia – w praktyce zwłaszcza od paru lat, czyli od zwiększającego się bardzo często (w skali ogólnopolskiej) rygoryzmu organów administracji budowlanej po liberalizacji prawa budowlanego w 2015 r.; wymóg dostępu do drogi publicznej jest (niemalże) symbolem wzrostu tegoż rygoryzmu. Czasami – również w przypadku korzystania z „trybu zgłoszeniowego” przez inwestora – organa administracji budowlanej wymagają „ciągłości prawnego dostępu do drogi publicznej” (przez wszystkie nieruchomości „pomiędzy drogą publiczną a nieruchomością (z planowaną lub realizowaną inwestycją budowlaną); niekiedy wymaga się także wykazania legalności utworzenia zjazdu z drogi publicznej, aczkolwiek do mnie dociera niezbyt wiele informacji o także takim wymogu).
Problemy z dostępem do drogi publicznej
Daleki jestem od przewidywania trudności. Jedynie zachęcam do sprawdzenia różnych okoliczności – np. przy pomocy systemów geodezyjnych (np. jakiegoś lokalnego „geoportalu”) lub internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych (której adres znajduje się pod tą odpowiedzią). Niekiedy można spotkać się z sytuacjami wprost niebywałymi. Tytułem przykładu znaczna część ulicy (w mieście wojewódzkim!) nie ma statusu drogi publicznej, więc właściciele nieruchomości (np. dokonujący przebudowy budynku) zawierają umowę „dzierżawy drogi” (to jest miejskiej ulicy) ze spółką kolejową (zarządzającą terenem z ową drogą) w celu wykazania się przez urzędnikami z „wydziału budownictwa” prawnym dostępem do drogi publicznej – jakby tego było mało, urzędnicy unikają odpowiedzi na pytanie, czy nieruchomość „kolejowa” (z rzeczoną drogą) sama ma prawny dostęp do drogi publicznej.
Już teraz sygnalizuję możliwość zadawania pytań dodatkowych – jeżeli Pan przy okazji wskaże istotne informacje (np. lokalizację lub numer księgi wieczystej), to łatwiejsze powinno okazać się sprawdzenie szczegółów.
Jestem przekonany, że już Pan (także z uwagi na swą wiedzę o sytuacji) jest zorientowany co do możliwości zbudowania drogi wewnętrznej przez nieruchomość obciążoną. Ewentualna wątpliwość może tyczyć się jakiejś nieruchomości „pośredniej”.
Trzeba – zwłaszcza w ramach dbałości o Pańską sytuację – zwrócić uwagę na to, że dla prawnego dostępu do drogi publicznej nie wystarczy samo sąsiadowanie nieruchomości z drogą publiczną; w (niemalże) powszechnym doświadczeniu widać to na przykładzie autostrad, większości dróg ekspresowych oraz innych dróg o wyższych parametrach – często wzdłuż takich dróg publicznych buduje się drogi serwisowe (np. w celu zapewnienia dojazdu do zabudowanych posesji lub pól uprawnych). Niekiedy podwyższenie kategorii drogi (np. po remoncie) ma skutek niekorzystny dla właścicieli wielu położonych w pobliżu takiej drogi nieruchomości – chodzi o utratę prawnego dostępu do drogi publicznej; w niektórych przypadkach chodzi o absurdy (zjazd z drogi publicznej wciąż istnieje faktycznie, ale „na papierze go nie ma”, co np. blokuje inwestowanie na takiej nieruchomości, zaś gminy nie zawsze organizują drogi „zastępcze”, a jeśli nawet je organizują, to i tak często korzysta się z nich głównie „na papierze”).
Legalność zjazdu z drogi publicznej
Staram się zakładać, że Pan będzie wolny od sytuacji szczególnie trudnych lub bardzo absurdalnych. Dlatego teraz akcentuję potrzebę sprawdzenia, czy już istniejący zjazd z drogi publicznej (o ile takowy zjazd istnieje) jest zjazdem legalnym – to jest oficjalnie utworzonym w miarę niedawno lub wcześniej powstałym i akceptowanym przez zarządcę danej drogi publicznej (chyba analizowanie tego aspektu będzie zbędne). Proponuję unikać tworzenia (budowania) samowolnie zjazdu z drogi publicznej – chodzi o uniknięcie wysokich opłata (faktycznie o funkcji sankcji), które w takich przypadkach przewidziano w Ustawie o drogach publicznych. Samo porozumienie z przedstawicielem (art. 95 K.c.) Skarbu Państwa może nie wystarczyć; w przypadku potrzeby zbudowania drogi wewnętrznej (wraz ze zjazdem z drogi publicznej) przyda się uzyskanie zgody na utworzenia zjazdu z drogi publicznej (w danym miejscu oraz o określonych parametrach) – w takich sprawach ustawodawca przewidział wydawanie decyzji administracyjnych. Jeżeli zjazd z drogi publicznej już istnieje (i „tylko” trzeba do niego „dobudować” drogę wewnętrzną), to proponuję sprawdzić, czy jest to zjazd uwzględniany na mapach geodezyjnych (dokładny internetowych serwis geodezyjny lub konsultacja w starostwie powinny pomóc w uniknięciu pomyłek) – względy praktyczne (szczególnie dążenie do uniknięcia nałożenia opłaty za „nielegalny zjazd z drogi publicznej) przemawiają za upewnieniem się w tym zakresie u zarządcy drogi publicznej (zaś wcześniej pozyskane informacje mogą sprzyjać wyjaśnieniu ewentualnych wątpliwości).
Zdaję sobie sprawę z tego, że zagadnienie prawnego dostępu do drogi publicznej może się przedstawiać jak „jakiś gąszcz”; szczególnie w przypadku porównania przepisów o służebnościach (art. 285 i następne K.c.) – w tym o służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.) – z przepisami Ustawy o drogach publicznych. Niestety, tak się sprawy mają.
Ujawnienie służebności w księgach wieczystych
Drogi lądowe (w tym drogi publiczne) znajdują się na nieruchomościach. Oczywistość tę akcentuję, ponieważ niska jest jakość przepisów z zakresu nieruchomości. Dość często ulega zmniejszeniu praktyczne znaczenie ustawowego określenia nieruchomości z art. 46 K.c.; według orzecznictwa sądowego, jako jedną nieruchomość należy taktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta – a zdarza się nawet kilkadziesiąt działek ewidencyjnych „w jednej księdze wieczystej”. Ustawodawca nawet nie wymaga ujawniania służebności w księgach wieczystych; jest to fakultatywne (dobrowolne). Proponuję zadbać o ujawnienie ważnej dla Pana służebności we właściwych księgach wieczystych – przydać się to może w różnych sytuacjach (szczególnie w przypadku zmiany właściciela nieruchomości obciążonej). Zasady współżycia społecznego – ważne przy wykonywaniu zarówno własności, jak i służebności – przemawiają za uzgadnianiem terminu oraz zakresu prac na nieruchomości obciążonej (np. związanych z tworzeniem drogi wewnętrznej lub instalowaniem przyłączy).