Source: http://www.administrator24.info/artykul/id4491,co-nowego-w-orzecznictwie-rozliczenie-wody-we-wspolnocie-mieszkaniowej-odpowiedzialnosc-wykonawcy-robot-dekarskich-wobec-lokatorow-budynku
Timestamp: 2018-02-20 01:50:08+00:00
Document Index: 67533151

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 15', 'art. 13', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 3', 'art. 14', 'art. 14']

Co nowego w Orzecznictwie? Rozliczenie wody we wspólnocie mieszkaniowej |... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Paweł Puch	| 11.02.2013
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 106) Rozliczenie wody we wspólnocie mieszkaniowej | Odpowiedzialność wykonawcy robót dekarskich wobec lokatorów budynku
Wybór wykonawcy na remont dachu | Budowa mieszkań komunalnych »
Gminy nie dają sobie rady ze ściekami »
Narodowy Fundusz dofinansuje inteligentne sieci energetyczne »
Od nowego roku zmiany w przepisach meldunkowych »
Przypominamy! Dzisiaj seminarium dla zarządców nieruchomości we Wrocławiu »
Przypominamy! Już dziś seminarium dla zarządców nieruchomości w Krakowie »
Opodatkowanie zwrotu wkładu w spółdzielni | Czy fundusz remontowy istnieje? »
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 106), a w nim wyrok białostockiego SA w sprawie przeznaczenia nadwyżki wynikającej z rozliczania wody we wspólnocie oraz o tym, czy istnieją podstawy do wyłączenia odpowiedzialności wykonawcy robót dekarskich względem mieszkańców budynku za szkodę wyrządzoną nienależytym zabezpieczeniem dachu przed niekorzystnym działaniem warunków atmosferycznych.
Rozliczenie wody we wspólnocie mieszkaniowej
Ponieważ część lokali wspólnoty mieszkaniowej nie ma zamontowanych urządzeń pomiarowych poboru wody to opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali, a zatem wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki na fundusz remontowy – uznał Sąd Apelacyjny w Białymstoku.
W przedmiotowej sprawie wspólnota mieszkaniowa w uchwale rozdysponowała nadwyżkę środków z tytułu kosztów zużycia wody, odprowadzenia ścieków oraz wywozu nieczystości przeksięgowując je na fundusz remontowy wspólnoty. Gmina będąca członkiem wspólnoty wniosła o uchylenie uchwały uzasadniając, że działania Wspólnoty są bezprawne i naruszają przepisy ustawy o własności lokali.
Wskazała, że wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona jedynie do podejmowania decyzji dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym nie ma żadnych uprawnień do dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się (Czytaj więcej na ten temat).
Odpowiedzialność za zalanie mieszkania | Zameldowanie a zamieszkanie
Reklama na elewacji budynku wspólnoty | Uchwała może dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej
Zabezpieczenie roszczenia o uchylenie uchwały | Współwłasność nie jest wspólnotą mieszkaniową
Sąd okręgowy uchylił przedmiotową uchwalę. Sąd stwierdził, że wspólnota w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje praktycznie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami (właścicielami lokali). Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.
W tym znaczeniu wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie są partycypowaniem w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Po zakończeniu roku obrachunkowego wspólnota winna wskazać ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci, itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli, i w przypadku, gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel.
Apelację od wyroku wniosła wspólnota mieszkaniowa, a Sąd Apelacyjny w Białymstoku uznał, że apelacja jest uzasadniona.
Zdaniem sądu apelacyjnego w przedmiotowej sprawie zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zużycia mediów są kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna posiadająca zdolność prawną, ograniczoną do praw i obowiązków związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
Do tego majątku wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej u. w. l.) oraz pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej. Wspólnota jest więc uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.
Do kategorii wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali na ich utrzymanie, zaliczają się opłaty z tytułu zużytej energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości. Z uwagi na to, iż część lokali nie ma zamontowanych urządzeń pomiarowych w zakresie poboru wody oraz odprowadzania ścieków, urządzenia te stanowią przedmiot współwłasności przymusowej.
Stanowisko to znajduje oparcie w poglądzie wyrażonym przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 28/06, która dotyczyła rozliczenia energii cieplnej zużytej między innymi do ogrzania lokali nieposiadających urządzeń pomiarowych.
Sąd Najwyższy stwierdził, że w takiej sytuacji cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej.
Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Innymi słowy, składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach.
Wskazane urządzenia, jako niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. To z kolei powoduje, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali.
Powyższa zasada znajduje logiczne zastosowanie do wszystkich innych urządzeń technicznych czy usług związanych z zaspokojeniem potrzeb właścicieli poszczególnych lokali, co do których nie ma odrębnych dla każdego lokalu pomierników zużycia, a więc ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu śmieci (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r., I ACa 589/06, LEX nr 271385).
Zdaniem Sądu Apelacyjnego w ten sam sposób należy ocenić sytuację, jaka wystąpiła w niniejszej sprawie, ponieważ część lokali wspólnoty nie ma zamontowanych urządzeń pomiarowych poboru wody. Brak opomiarowania w danym lokalu powoduje włączenie go przymusowo do części wspólnej nieruchomości. Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 u. w. l. Zaliczki wpłacone na poczet wskazanych wyżej opłat trzeba traktować jako należące do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Po uiszczeniu zaliczki te stanowiły majątek wspólnoty, która wobec powstania nadwyżki finansowej mogła podjąć uchwałę w przedmiocie jej przeznaczenia na fundusz remontowy. Wspólnota powinna rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali. Może to jednak zostać zrealizowane w różny sposób, a nie tylko przez zwrot właścicielom lokali. Jednym ze sposobów rozliczenia może być przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego.
Podjęcie uchwały o rozliczeniu nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu przez zaliczenie jej na poczet funduszu remontowego może pozostawać w interesie wszystkich właścicieli lokali. Zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty.
Przeznaczenie nadwyżki z tytułu uiszczonych zaliczek na koszty zarządu na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty pozwala również uniknąć zwracania poszczególnym członkom wspólnoty niewielkich zazwyczaj kwot, które w nieodległej przyszłości mogą okazać się potrzebne na pokrycie nieprzewidzianych wydatków. W tym kontekście trudno przyjąć, by sporna między stronami uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy powódki.
(sygn. akt I A Ca 641/12)
Czytaj też: Odpowiedzialność wykonawcy robót dekarskich wobec lokatorów budynku >>>
rozliczanie zużycia wody we wspólnocie |
opomiarowanie mediów |
koszty odprowadzenia ścieków |
fundusz remontowy |
koszty zarządu nieruchomością wspólną |
dostawa mediów do poszczególnych lokali |
wpłaty właścicieli na utrzymanie lokali |
koszty zużycia mediów |
dochody z nieruchomości wspólnej |
współwłasność przymusowa |
zasilenie funduszu remontowego |
odpowiedzialność wykonawcy |
wyłączenie odpowiedzialności |
ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej |
powstanie szkody |
odpowiedzialność deliktowa |
orzecznictwo sadowe |
Wodomierz ETKD/ETWD
Wodomierz Minomess micro radio3
Wodomierz Unimag PE
Jak poprawić jakość powietrza w budynku»
Jakość powietrza wewnątrz budynku ma ogromne znaczenie dla ludzkiego zdrowia i dobrego samopoczucia. Niewłaściwa jakość powietrza w pomieszczeniu może prowadzić... czytaj dalej »
Jak uszczelnić pion kanalizacyjny ?
Jak poprawnie rozliczyć koszty ogrzewania »
Nieszczelność w pionie kanalizacyjnym powoduje szereg nieprzyjemnych konsekwencji zaczynając od nieprzyjemnego zapachu, a kończąc (...) czytaj dalej » Celem indywidualnego opomiarowania jest określenie faktycznej ilości energii cieplnej dostarczonej do lokalu zgodnej z osobistymi preferencjami temperaturowymi mieszkańców (...) czytaj dalej »
Niebiezpieczne stężenia gazów w budynku? Zobacz jak zapobiec! »
Karta charakterystyki tlenku węgla Centralnego Instytutu Ochrony Pracy informuje, że przebywanie w stężeniu około 450 mg/m3 przez 1-2 godziny
O zarządzaniu nieruchomościami, zmianach na rynku i wyzwaniach, z jakimi zmagają się na co dzień zarządcy, z Mariuszem Łubińskim – prezesem zarządu firmy Admus z siedzibą w Warszawie, Andrzejem... więcej »
Działalność hotelowa bez zgody wspólnoty
Nie wszyscy właściciele lokali muszą głosować
Deweloper we wspólnocie mieszkaniowej
Interesy konkurencyjne wobec spółdzielni
Wyświetleń: 6108|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 14683|Ocena: 3.0