Source: http://www.dana-avocats.fr/3/expertises/5/droit-immobilier/
Timestamp: 2018-09-23 06:21:24+00:00
Document Index: 32422970

Matched Legal Cases: ['in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine']

Le Cabinet propose une offre contentieuse spécialisée dans l'ensemble des domaines du droit bancaire et financier. Il intervient pour défendre et plaider devant l'ensemble des juridictions nationales.
L'activité de droit bancaire pratiquée par le cabinet est relative aux relations entre les banques et les emprunteurs dans le cadre d'emprunts immobiliers qui se révèlent être litigieux.
La responsabilité bancaire des établissements financiers peut être engagée en cas de crédits excessifs, prêts toxiques, prêts en devise, prêts à taux variables, crédits structurés, crédits en franc suisse, de mauvais investissements et placements, etc.
L'activité de droit financier pratiquée par le cabinet est relative aux relations entre les prestataires de services d'investissement et les investisseurs dans le cadre d'investissements qui se révèlent être litigieux.
Nous intervenons ainsi sur les contentieux complexes suivants :
Crédits immobiliers excessifs, provoquant une situation d'impayés ou une procédure de saisie immobilière : responsabilité du banquier en cas de défaut de mise en garde
Lorsque le banquier accorde un prêt immobilier, un crédit-relais, un crédit hypothécaire, un prêt professionnel, un prêt à la consommation, il doit s'assurer que l'emprunteur pourra le rembourser et le prévenir des risques d'impayés pouvant survenir dans différentes circonstances.
Si le banquier ne prévient pas son client des risques d'endettement excessif nés du prêt immobilier, sa responsabilité peut être engagée.
Il peut être condamné à verser des dommages et intérêts à l'emprunteur en cas de manquement à ses obligations d'information et à son devoir de mise en garde. Ces dommages et intérêts peuvent s'élever jusqu'à 95% de la dette de l'emprunteur et se compenser avec elle.
L'emprunteur doit donc saisir le tribunal afin d'engager la responsabilité du banquier en cas de faute dans la fourniture d'un crédit excessif.
Procédures de saisie-immobilière
Le créancier poursuivant, en général la banque, peut être défaillant dans la conduite de la procédure de saisie immobilière à l'encontre de l'emprunteur.
L'action peut être prescrite ou la procédure peut comporter des vices de forme. Des recours judiciaires existent.
La procédure de saisie immobilière, spécialement l'audience d'orientation doit être suivie par un avocat dès la réception du commandement de payer valant saisie immobilière afin d'éviter la vente judiciaire et l'expulsion de l'emprunteur.
Dans certains cas, la procédure de saisie immobilière peut être annulée.
Prêts immobiliers in fine adossés à un contrat d'assurance-vie, prêts en devise étrangère, prêts structurés adossés à des swaps de taux, crédits relais
Les prêts in fine ou structurés peuvent se révéler particulièrement dangereux pour l'emprunteur.
La mise en garde du banquier doit être renforcée en cas de montages financiers complexes. A défaut, la responsabilité de la banque peut être engagée.
Prêts libellés en franc suisse
Plusieurs moyens juridiques doivent être opposés à la banque : la clause abusive ou la nullité du prêt.
Si la nullité des contrats de prêt est prononcée, elle a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles étaient avant l’acte. L’emprunteur ne doit en conséquence restituer que les fonds reçus de la banque, sans supporter le risque de change et sans régler les intérêts appliqués depuis la date du contrat.
Commercialisation de produits financiers complexes inadaptés ou spéculatifs par le banquier à l'égard d'investisseurs non avertis
Le banquier peut être condamné s'il commercialise des produits d'assurance inadaptés au profil de ses clients ou si ces produits sont complexes et dangereux, si les instructions et les procédures de classification des clients ne sont pas respectées et les placements se révèlent être défaillants.
Taux effectif global erroné d'un prêt immobilier : déchéance du droit aux intérêts conventionnel ou substitution du taux nominal par le taux d'intérêt légal
En cas d'erreur de la banque dans le calcul du TEG figurant au contrat de prêt, la déchéance, partielle ou totale, du droit aux intérêts peut être prononcée judiciairement pour les prêts immobiliers.
Pour les autres prêts notamment professionnels, les intérêts conventionnels peuvent être annulés. La juridiction saisie peut substituer les intérêts conventionnels par le taux d'intérêt légal (0,04% par an en 2014 et 2015. 1% environ en 2016 et 2017). La prescription est de 5 ans à compter de la découverte de l'erreur pour les particuliers. 5 ans à compter de la date du contrat pour les professionnels.
En cas d'erreur, une action judiciaire doit être intentée par l'emprunteur dans le délai de prescription.
Anomalies apparentes sur comptes bancaires en cas de mouvements de fonds anormaux à la suite d'une fraude au président, d'escroquerie notamment par des courtiers Forex non agréés
De nombreux sites internet proposent également aux particuliers de devenir "Trader" sur le marché du Forex ou des actions binaires. Les offres proposées par ces sites, qui figurent sur la liste noire de l'AMF, constituent des escroqueries réalisées par des escrocs s'abritant derrière des sociétés écrans domiciliées à l'étranger.
La responsabilité du banquier, de la victime ou de l'escroc, peut être engagée en cas d'anomalies apparentes.
L’anomalie apparente est celle qui ne doit pas échapper au banquier suffisamment prudent et diligent face à des faits anormaux, manifestement litigieux. Ex. des virements d’argent importants à destination d’une société utilisée par des escrocs, souvent domiciliée dans un paradis fiscal, le détournement de fonds par un employé de la société, tout mouvement de fond, d’un montant manifestement anormal.
Investissements sur le Forex ou sur le marché du trading d’options binaires : responsabilité du courtier en ligne agréé en cas de manquement
Les courtiers en ligne agréés proposant aux particuliers d'investir sur le marché du Forex ou des actions binaires doivent respecter les règles fixées par le Code monétaire et financier et le Règlement général AMF. A défaut, leur responsabilité peut être engagée.
Cautionnements disproportionnés aux revenus ou patrimoine de la caution non avertie
Les cautionnements peuvent être annulés si la caution ne disposait pas des revenus suffisants au moment de la signature du contrat de cautionnement ou lorsqu'elle est exécutée. D'autres recours existent notamment pour la caution-gérant d'entreprise.
Responsabilités du prestataire de services d'investissement, du conseil en investissement financier en cas de manquement à une règle de bonne conduite du Code monétaire et financier et du Règlement général AMF, information non claire et trompeuse
Les sociétés de gestion de patrimoine et de portefeuille et les banques d'affaire qui proposent des placements à leurs clients doivent respecter des règles fixées par le Code monétaire et financier et le Règlement général AMF. En cas de manquement, leur responsabilité civile et administrative peut être engagée. Une plainte pénale peut également être envisagée en cas d'infractions pénales.
Contrats d'assurance-vie en unités de compte inadaptés
Responsabilité de l'assureur ou de l'intermédiaire en assurance en cas de placements financiers inadaptés.
Les banquiers proposent souvent des prêts in fine qui doivent être garantis par le nantissement d’un contrat d’assurance-vie en unité de compte.
L’objectif est que le rendement du contrat d’assurance-vie permette le remboursement du prêt in fine, à l’échéance finale.
Lorsque les rendements du placements se révèlent insuffisants afin de solder le prêt in fine, l’emprunteur peut saisi le tribunal afin d’engager la responsabilité de la banque qui aurait du l’informer et le mettre en garde sur ce risque.
La prescription est de 5 ans à compter du débouclage de l’opération si le montage financier proposé se révèle déficient.
le point de départ de la prescription d’une action en responsabilité du banquier court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à l'emprunteur si celui-ci établit qu’il n’en avait pas eu précédemment connaissance, soit en pratique à la date de l’échéance finale du prêt in fine avec la valeur en euros des supports du contrat d’assurance-vie.
Sous certaines conditions, l'assuré peut renoncer au contrat d'assurance-vie en cas de violation des dispositions légales par l'assureur. Dans certains cas, les pertes boursières peuvent être entièrement annulées.
Sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire
En cas de difficulté ou cessation des paiements, la société doit faire une déclaration au greffe du tribunal de commerce afin de se placer sous un régime légal protecteur de ses intérêts et ceux de ses créanciers.
La déclaration de cessation des paiements d'une société impose aux créanciers de déclarer leurs créances dans les délais requis, sous peine de forclusion.
Des procédures devront être menées devant le juge-commissaire aux fins d'admission ou rejet des déclarations de créance. Les créanciers peuvent être désignés en qualité de contrôleur de gestion du débiteur. En cas de liquidation, des action en responsabilité pour insuffisance d’actif, action en extension de la procédure en cas de confusion des patrimoines et abus de biens sociaux sont envisageables par les créanciers si les conditions sont réunies.
Droit européen, droit international privé
Le droit européen impose à l'avocat de vérifier la compétence des juridictions et la loi applicable en cas de litiges internationaux. Certains lois françaises peuvent être en contradiction avec le droit européen qui prime sur elles.
Les effets et l'opposabilité des jugements rendus par une juridiction d'un Etat membre de l'Union Européenne doivent être vérifiés par le juge national.
Prêts en franc suisse
Les prêts en franc suisse comportent un risque de change en cas de remboursement anticipé du prêt lors de la vente du bien immobilier financé avant le terme du prêt ou dans le cas où l’emprunteur ne perçoit plus ses revenus en CHF mais en euros et doit continuer de rembourser en devise helvétique.
Plusieurs décisions de justice favorables aux emprunteurs ont été récemment rendues.
- les contrats litigieux sont des contrats internes, s’agissant de prêts conclus entre des parties toutes domiciliées en France, destinés à financer des opérations faites en France, dont les capitaux prêtés étaient mis à disposition en France et dont les remboursements devaient s’effectuer également dans ce pays ;
- les échéances des prêts portaient non sur des sommes en euros mais sur la contre valeur en francs suisses d’une certaine somme d’argent en euros et que le remboursement des prêts tant des échéances qu’à titre anticipé était expressément prévu comme devant intervenir en devises étrangères ;
- le franc suisse a été utilisé comme monnaie de paiement et l’emprunteur n’avait pas le droit de se libérer à son choix en euros mais devait impérativement le faire en francs suisses ;
La clause espèces étrangères de chacun des prêts litigieux est donc frappée de nullité absolue.
Elle a pour effet d’entraîner la nullité de l’ensemble des contrats de prêt car il s’agit d’une clause déterminante des contrats sans laquelle ceux ci n’auraient pas été conclus.
Cette action doit être engagée dans le délai de prescription de 5 ans à compter de la conclusion du contrat, sauf montage financier impliquant un prêt in fine adossé à une assurance-vie.
Ce moyen peut être soulevé pour toute clause faisant peser le risque de change exclusivement sur l'emprunteur.
Cette action peut être engagée à tout moment car elle est imprescriptible.
- les mensualités étaient susceptibles d’augmenter, sans plafond,
- le risque de change pesait exclusivement sur les emprunteurs.
Dans une des deux espèces, La Cour a jugé par ailleurs que la banque avait en outre manqué à son devoir de mise en garde à l’égard de l’emprunteur, qui était non averti, dès lors qu’il : existait un risque d’endettement excessif né de l’octroi du prêt libellé en franc suisse, au regard des capacités financières de l’emprunteur, justifiant sa mise en garde par la banque.
Nous assurons la défense de nos clients devant les juridictions d'instruction ou de jugement.
Escroquerie, abus de confiance
Le Cabinet défend les personnes poursuivies ou les victimes de détournements de fonds commis par des personnes en lien, fictif ou réel, avec des institutions financières proposant des assurance-vie, des bons au porteur, des contrats de capitalisation, des investissements sur le marché Forex ou des actions binaires, de l'investissement patrimonial, la gestion de patrimoine, etc.
Corruption, passive et active
Abus de biens sociaux, banqueroute, organisation frauduleuse d'insolvabilité, infractions aux Codes du commerce et des sociétés
Les procédures de liquidation judiciaire peuvent avoir été provoquées par les dirigeants d'entreprise et intentées au détriment de créanciers qui deviennent alors victimes d'infractions pénales
*Procédures répressives administratives : manquements administratifs devant l'Autorité des Marchés Financiers et l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution
Le Cabinet défend les victimes d'institutions financières devant l'Autorité des Marchés Financiers
Manquement du créancier poursuivant dans la conduite de la procédure de saisie immobilière
Litiges en cas de ventes immobilières
Litiges relatifs au défaut d'obtention du prêt, au transfert de propriété, au droit de préemption du locataire en cas de vente à la découpe, à la vente d'immeuble à réméré en cas de violence économique
Responsabilité civile contractuelle : actions en nullité, rupture de négociations et de promesses, actions en garantie
Opérations de défiscalisation déficientes
Investissements immobiliers adossés à un dispositif d'optimisation fiscale : garanties exercées à l'encontre du vendeur, du promoteur ou du conseil en gestion de patrimoine
Le Cabinet traite de tous les aspects du droit immobilier, tels que les transactions et la gestion immobilières, les baux mais aussi du droit de la construction/promotion et des responsabilités y afférentes
Notre intervention couvre ainsi toutes les étapes de négociation et de structuration des opérations immobilières :
Choix des structures, audit d'acquisition, négociation et rédaction des promesses de vente ou contrats de cession, ventes d'immeuble en l'état futur d'achèvement ou de rénovation, opérations de sale & lease back
Négociation et rédaction de conventions locatives : baux commerciaux, civils, d'habitation et professionnels, crédits-bail
Négociation et rédaction de contrats de promotion immobilière, de C.C.A.P, de marché de travaux, de maîtrise d'œuvre, de délégation/assistance à maîtrise d'ouvrage, assistance aux opérations de réception des travaux et livraison de l'ouvrage, suivi juridique des autorisations administratives, des relations contractuelles avec les entreprises et les différents intervenants