Source: http://www.schrottimmobilie.de/Urteile-zu-Schrottimmobilien-2007.html
Timestamp: 2016-05-26 18:20:32
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Schrottimmobilie - Urteile zum Thema Schrottimmobilie
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Schäfer • Riedl • ES legal Urteile zum Thema Schrottimmobilie aus dem Jahr 2007 OLG Dresden – 20.12.2007 (1 U 1402/07)
Überhöhte Innenprovisionen Grundbesitzwohnbaufonds In einem Berufungsverfahren der Kanzlei Schäfer Riedl Baetcke vor dem Oberlandesgericht Dresden hat das Gericht jüngst am 20.12.2007 der Klage auf Auseinandersetzung und Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens gegen den Fonds „Dritte Grundbesitzwohnbaufonds GbR“ entgegen der Ausgangsentscheidung des LG Chemnitz stattgegeben.
Für die von der Kanzlei vertretenen Kläger wurde geltend gemacht, dass zum einen ein unwirksamer Treuhandvertrag zugrunde liegt und zum anderen Provisionen bezahlt wurden, welche über die im Prospekt benannten Zahlungen hinausgehen. Das OLG Dresden sah eine Unwirksamkeit des Treuhandvertrages zwar für gegeben an, musste dies jedoch letztlich nicht entscheiden, da die Fondsverwaltung dem Vorbringen der Kläger in Bezug auf überhöhte Innenprovisionen nicht substantiiert entgegengetreten ist. Diese wurden von den Klägern mit Vorlage einer Musterprovisionsvereinbarung nachgewiesen. Im Einzelnen hat das OLG Dresden angegeben, dass das Agio nicht den im Prospekt benannten Vertriebskosten zugeschlagen werden darf. Obwohl nun erstmals die Zahlung von überhöhten Innenprovisionen in diesem Fonds nachgewiesen sein dürfte, ist es fraglich, inwieweit dies auch angesichts der aktuellen Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des BGH zu einer Haftung der finanzierenden Banken führt. Bezüglich des Fortgangs der Angelegenheit darf man gespannt sein.
Alles in allem erscheint die Entscheidung ein immerhin „kleiner Meilenstein“ zu sein, um in wieder etwas anlegerfreundlicherer Weise Entscheidungen von Obergerichten im Zusammenhang mit der Haftung von Beteiligten für Fondserwerber herbei zu führen, die sich an Fonds beteiligt haben, die insbesondere sogenannte Schrottimmobilien beinhalten. Die Entscheidung hat jedoch natürlich Folgewirkung auf jedwegliche Prospektinhalte und einem sich hieraus ergebenden möglichen Vorgehen gegenüber einer Fondsverwaltung.
BGH – 03.12.2007 (II ZR 21/06)
Persönliche Haftung von Vorstandsmitgliedern bei Securenta AG
Atypisch stillen Gesellschaftern, als Kapitalanleger am sogenannten Unternehmenssegment VII der mittlerweile in Insolvenz geratenen Securenta Göttinger Immobilienanlagen und Vermögensmanagement AG, wurden vom BGH aufgrund mangelhafter Prospektierung ein Schadensersatz auf Erstattung geleisteter Einlagen und Freistellung von weiteren Ratenzahlungsverpflichtungen zugesprochen. Der BGH hat entgegen dem zweitinstanzlichen Gericht es als nicht zwingend erforderlich erachtet, dass das Prospekt auch dem Kapitalanleger übergeben wird, maßgeblich sei lediglich, dass entsprechend dem Vertriebskonzept der Anlagegesellschaft bestimmungsgemäß der Prospekt die Grundlage für die Unterrichtung der Anleger durch die Vermittler geworden ist. Dann wirken sich Prospektfehler genauso aus, als wäre der Prospekt dem Interessenten der Kapitalanlage persönlich ausgehändigt worden. Eine solche Entscheidung kann sehr weitreichende Folgen haben, völlig unabhängig davon, ob und inwieweit im Falle der hier betroffenen Securenta AG die Vorstandsmitglieder derlei Ansprüche noch erfüllen können.
In einer Vielzahl anderer Fondsbeteiligten ist dieses Urteil von größtem Interesse, insbesondere auch bei geschlossenen Immobilienfonds (Schrottimmobilien), die es häufig schwer haben, eine persönliche Haftung von Initiatoren, häufig den Geschäftsführern oder Vorstandsmitgliedern der Fondsgesellschaften, geltend zu machen. BGH – 20.11.2007 (XI ZR 259/06)
Keine Haftung der Bank für nicht ausreichende Lebensversicherung zur Tilgung des Darlehens
Von ganz besonderem Interesse für Erwerber von Schrottimmobilien ist die Entscheidung des BGH vom 20.11.2007. Selbst wenn in Darlehensverträgen geplant ist, eine Tilgung des Darlehens nach beispielsweise 20 oder 30 Jahren mit einer Lebensversicherung vorzunehmen, haftet die Bank auf eine etwaige Unterdeckung bei Fälligkeit der Lebensversicherung nicht. In vielen Fällen wird den Erwerbern sogenannter Schrottimmobilien vom Vermittler mitgeteilt, dass die Lebensversicherung ohnehin nur zur Sicherheit abgetreten wird und der Kapitalanleger durchschaut die tatsächliche Abwicklung nicht. Selbst wenn ihm dies jedoch bewusst ist und die Bank und der Vermittler vorrechnen, dass mit der Lebensversicherung am Ende das Darlehen getilgt werden kann, so ist dies in vielen Fällen gerade nicht der Fall. Insbesondere bei den Verkäufen von Schrottimmobilien in den 90er Jahren war man von wesentlich höheren Renditen bei der Lebensversicherung ausgegangen. Dies war jedoch ein Trugschluß.
Nunmehr spricht der BGH aus, dass durch die Lebensversicherung nicht etwa vereinbart wurde, dass mit der Lebensversicherung eine „Erfüllung“ der Rückzahlung des Darlehens verbunden sein kann, sondern eben nur in Höhe der tatsächlich ausgezahlten Lebensversicherungsleistungen es zu einer Tilgung kommt. Der Kunde, also der ohnehin oft sehr belastete Erwerber der Schrottimmobilie, muss also auf die Differenz haften.
Diese Entscheidung ist ein Grund mehr, für Immobilienkapitalanleger darüber nachzudenken, wesentlich frühzeitiger sich über eine Verwertung der Immobilie und einer Erledigung des Darlehens Gedanken zu machen. Die Renditen der Lebensversicherungen sind schlicht zu gering in ihrer Entwicklung. BGH – 23.10.2007 (XI ZR 167/05)Sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises nur ausnahmsweise der Bank anlastbar
Eine weitere zentrale Entscheidung trifft der BGH am 23.10.2007 zur Frage einer Haftung der Bank nach Erwerb sogenannter Schrottimmobilien. Selbst wenn ein sogenanntes institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen Bank und Verkäufer, bzw. Vermittler erfolgt, ist nur ausnahmsweise bei der finanzierenden Bank von einer Kenntnis der sittenwidrigen Überteuerung auszugehen. Für den Erwerber ist stets die größte Problematik, die Kenntnis der Bank nachzuweisen. Eine widerlegliche Vermutung, dass die Bank Kenntnis von der sittenwidrigen Überteuerung hatte, ist nach Auffassung des BGH nur im Falle einer arglistigen Täuschung gegeben.
In der Entscheidung war im Sachverhalt mit enthalten, dass der Erwerber der Schrottimmobilie einem sogenannten Mietpool beitreten musste und eine Kombination eines Vorausdarlehens mit 2 Bausparverträgen gegeben war. Über besondere Risiken, die in diesem Zusammenhang für die Finanzierung entstehen, muss die Bank laut BGH nicht aufklären. Selbst wenn eine Aufklärungspflichtverletzung vorliegt, ist Rechtsfolge nicht etwa die Rückabwicklung sondern nur ein Ersatz der Mehrkosten einer „schlechteren“ Finanzierung. Selbst die mangelhafte Wertermittlung des Beleihungsobjekts löst insoweit keinen Schadensersatzanspruch aus. Ebenso muss die Bank nicht über einen unangemessen hohen Kaufpreis aufklären, selbst wenn dieser sittenwidrig ist, zum Beispiel über branchenübliche hohe Innenprovisionen besteht eine Aufklärungspflichtverletzung seitens der Bank nur dann, wenn diese Kenntnis hat.
Risikoreich wird es laut Auffassung des BGH für die Bank dann, wenn der Mietpool zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits „überschuldet“ war und hieraus sich ein besonderer Gefährdungstatbestand für den Erwerber ergibt. Umgekehrt stellt der BGH erfreulicherweise aus Sicht von Erwerbern klar, dass bei einem insitutionalisierten Zusammenwirken die Bank sehr wohl für eine arglistige Täuschung des Vermittlers, Verkäufers oder Fonds-Initiators haftet, ebenso wenn der Prospekt evident unrichtig ist. Beispielsweise können falsche Angaben zur erzielbaren Miete des Objekts solche Falschangaben darstellen. Der BGH kommt mit dieser Entscheidung zu einer weiteren Klarstellung im Zusammenhang mit seiner Grundsatzentscheidung vom 16.05.2006, bei der es erstmals möglich ist, der Bank gegenüber nicht nur Fehler des Vermittlers im Zusammenhang mit der Finanzierung, sondern auch mit etwaigen falschen Angaben zur Werthaltigkeit und Wertentwicklung der Immobilie geltend zu machen. Für Erwerber von Schrottimmobilien wird es sich daher lohnen, künftig bei der rechtlichen Bewertung auf alle Fragen im Zusammenhang mit der Vermietungssituation, Steigerung von Mieten, Reduzierung von Mieten, Vorhandensein unter Schaffung von Mietpools, etc., zu achten. LG München- 22.10.2007 (AZ: 21 U 2687/07) Vorstand und Wirtschaftsprüfer des Falk-Zinsfonds zu Schadensersatz verurteilt
Sowohl der Vorstand als auch der Mittelkontrolleur des Falk-Zinsfonds sind von einem Anleger erfolgreich in die Haftung genommen worden. Wie sich herausgestellt hat, war die Darstellung im Fondsprospekt, wonach Kontoverfügungen für den Falk-Zinsfonds nur unter Mitwirkung des Mittelkontrolleurs erfolgen konnten, fehlerhaft. In Wirklichkeit hatten verschiedene Fondsvertreter jeweils Einzelverfügungsbefugnis. Auf diese Diskrepanz hätte sowohl der Vorstand des Falk-Zinsfonds als auch der Mittelverwendungskontrolleur die Anleger zumindest hinweisen müssen. Da sie diese Aufklärungspflicht verletzt haben, hat das OLG München sie zum Schadensersatz im Sinne einer vollständigen Rückabwicklung zugunsten der Anleger verurteilt. Die Haftung des Vorstandes begründete das OLG München damit, dass dieser im Prospekt mit Bild als „Vorstand“ genannt ist und daher besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen habe. Das eher bankenfreundliche OLG München ist damit offenbar bestrebt, den Anlegern nichtsdestotrotz eine Rückabwicklung ihrer fehlgeschlagenen Kapitalanlage zu ermöglichen.
OLG Schleswig - 18.10.2007 (5 U 19/07)
Verkauf von Darlehensforderungen durch öffentlich rechtliches Kreditinstitut zulässig
Die zuletzt in der Öffentlichkeit heiß umstrittene Frage, ob Darlehensforderungen von Banken an Drittbanken oder Private Equity Fonds veräußerbar sind, hat das OLG Schleswig mit seiner Entscheidung vom 18.10.2007 ebenfalls für öffentlich rechtliche Kreditinstitute zu Gunsten der Bank entschieden. Ein Darlehensnehmer hatte feststellen müssen, dass seine Sparkasse mit ihm abgeschlossene Darlehen verkauft hat, nachdem diese von ihm nicht mehr ordnungsgemäß bedient, sodann von der Bank gekündigt und fällig gestellt wurden. Während vorangehende Entscheidungen zu diesem Thema immer mit einem etwaigen Verstoß gegen das Bankgeheimnis argumentierten, wurde im Hinblick auf den öffentlich rechtlichen Charakter der Sparkasse im Hinblick auf einen Verstoß gegen § 203 StGB (strengere Geheimhaltungspflichten für Amtsträger als für private Kreditinstitute) diskutiert. Das OLG Schleswig hat einen solchen Verstoß gegen § 203 StGB abgelehnt. Das OLG führt weiter aus, dass die Nichtigkeit der Forderungsabtretung gemäß § 134 BGB in Verbindung mit § 203 StGB schon deshalb abzulehnen sei, weil die durch die EU normierte Kapital- und Zahlungsverkehrsfreiheit dadurch beeinträchtigt würde (Artikel 56 EGV). Das Urteil ist jedoch nicht rechtskräftig. Öffentlich rechtliche Kreditinstitute müssen daher immer noch das Risiko eingehen, dass im Falle des Verkaufs ihr Darlehen und die Veräußerungen unwirksam sind. Insbesondere bei Finanzierungen so genannter Schrottimmobilien hat dies natürlich Bedeutung.
OLG Karlsruhe - 04.09.2007 ( 17 U 34/06, nicht rechtskräftig)
HAT-Fonds 43-Erwerber haftet nicht für Bankdarlehen
In einer möglicherweise sehr weitreichenden Entscheidung stellt das OLG Karlsruhe fest, dass Anleger, die sich bei der Treuhandgesellschaft am HAT-Fonds beteiligen, nicht auf Rückzahlung des von der Bank gewährten Darlehens (hier: Société Générale) haften. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, könnte jedoch erhebliche Folgewirkungen für Fonds haben, unabhängig davon, ob es sich um geschlossene Immobilienfonds oder anderweitige Fonds-Beteiligungen handelt. OLG München - 18.07.2007 (20 U 2052/07)
Verkaufsprospekt der Cinerenta III. ist irreführend
Das OLG München hat mit seiner Entscheidung vom 18.07.2007 die Cinerenta GmbH wegen Kapitalanlagenbetrugs zum Schadensersatz in Höhe von rund EUR 40.000,-- an einen Anleger der Cinerenta III. KG verurteilt. Das OLG begründet dies damit, dass der Verkaufsprospekt der Cinerenta III. KG falsch ist, weil er nur in irreführender und verharmlosender Weise über Verlustrisiken informiert und verantwortlich hierfür sei die Prospektherausgeberin Cinerenta GmbH. Im vorliegenden Fall hatte sich der Anleger 1999 mit einer Kommanditeinlage in Höhe von DM 100.000,-- zzgl. 5% Agio beteiligt, da die Beteiligung ihm als abgesicherte Anlage verkauft wurde. Das maximale Verlustrisiko wurde mit 21.64% im Verkaufsprospekt mitgeteilt, der Rest sei durch eine Erlösausfallversicherung abgesichert. Eine Erlösausfallversicherung war jedoch im vorliegenden Fall in keinster Weise werthaltig. Die „namhafte“ Erlösausfallversicherung war eine Briefkastenfirma in Panama. Das OLG führt weiter aus, dass die Risikohinweise im Prospekt allenfalls beiläufig waren und ein Risiko nur im Extremfall beim Zusammentreffen mehrerer Risiken (laut Prospekt) bestünde. Dieses Urteil gibt vielen Erwerbern der Cinerenta Medienfonds (I-V) die Chance, nach vorangehenden Prozeßverlusten nun doch Ansprüche geltend machen zu können. Es erscheint sinnvoll, im Einzelfall jeweils eine Vorgehensweise überprüfen zu lassen.
BGH - 12.07.2007 (III ZR 83/06)
Vermittlerhaftung (AWD) bei DLF 94/17 möglich
Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 12.07.2007 deutlich gemacht, dass selbst ein hinreichend vollständiger Prospekt kein Freibrief für Vermittler sei, Risiken abweichend hiervon darzustellen. Bei der vorliegenden Klage hatte 1995 eine Anlegerin über den AWD eine Beteiligung am Drei-Länder-Fonds 94/17 (DLF 94/17) erworben. Das OLG Köln hatte am 14.03.2006 die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass bei Überlassung eines Emissionsprospektes, der die Risiken vollständig klar und zutreffend beschreibt, eine ausreichende Aufklärung vorhanden sei. Soweit der Vermittler (AWD) mündlich von einer garantierten Ausschüttung von 7 % gesprochen habe, sei dies - so das OLG Köln - nicht von Relevanz. Der BGH hat nun die Klage zur Neuentscheidung an das OLG Köln zurückverwiesen. Das OLG Köln muss dem von der Anlegerin unter Beweis gestellten Fehlverhalten des Handelsvertreters des AWD nachgehen.
Eine solche Entscheidung hat natürlich zur Frage der Haftung von Vermittlern auch sogenannter Schrottimmobilien größte Bedeutung.
BGH - 14.06.2007 (u.A. II ZR 125/06)
Schadensersatz für Anleger von Filmfonds Vif Babelsberger Filmproduktion GmbH & Co. Dritte KG
In drei ausgewählten Fällen hat der BGH am 14.06.2007 zugunsten von Anlegern entschieden, dass der Verkaufsprospekt falsch sei, weil das Verlustrisiko falsch dargestellt wurde. Vorangehend gab es offensichtlich mehr als 80 klagabweisende Urteile insbesondere des OLG München, wonach das mögliche Totalverlustrisiko ausreichend im Prospekt erwähnt worden sei. Bemerkenswert ist, dass der BGH die bloße Erwähnung für nicht ausreichend erachtet. Der Prospekt warb ausführlich mit einer Versicherung, die im Falle des Flops der Filme einspringen sollte.
Diese Erwägung wird für die Zukunft richtungsweisend sein, da damit selbst im Falle der Aufführung eines Totalverlustrisikos, nicht nur einer etwaigen Verharmlosung von Risiken, die Möglichkeit besteht, aus Prospektfehlern, gegebenenfalls aus Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers vorzugehen.
Die Entscheidung zeigt einmal mehr, dass letztlich häufig – durchaus ergebnisorientiert – auf Gesamtumstände zurückgegriffen wird, die zu einer Bewertung führen, ob bei einer richtigen Aufklärung im Prospekt oder durch den Vermittler der Anleger das Geschäft auch getätigt hätte.
LG Stuttgart – 18.05.2007 (20 O 9/07)Klausel der „Wüstenrot“ zu Wertermittlungskosten unwirksam
In einem nicht rechtskräftigen Urteil des Landgericht Stuttgart hat dieses festgestellt, dass eine Klausel der Bausparkasse Wüstenrot im Rahmen der Kosten für Wertermittlungsgutachten bei Immobilien unwirksam ist. Dies betrifft insbesondere eine Vielzahl von Finanzierungen sogenannter Schrottimmobilien. Im vorliegenden Fall forderte die Wüstenrot 520,-- EUR von einem Kunden für die Anfertigung eines Wertgutachtens für eine Wohnung von 95qm in Düsseldorf. Das LG Stuttgart sieht in der beanstandeten Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers. Kosten dürfen danach nicht auf Dritte, also den Erwerber einer Immobilie, abgewälzt werden, indem gesetzlich auferlegte Pflichten in allgemeinen Geschäftsbestimmungen zu individuellen Dienstleistungen gegenüber Vertragspartnern erklärt werden. Die Wertermittlung liege nur im eigenen Interesse der Bank, hierfür könne kein besonderes Entgelt verlangt werden.
Diese Entscheidung ist deswegen insbesondere pikant vor dem in der Branche bekannten Gesichtspunkt, als dass insbesondere bei sogenannten Schrottimmobilien sich hinter diesen Gebühren im Regelfall nichts anderes verbirgt, als eine „versteckte Innenprovision“. Die Bank hatte (und hat) nur die Möglichkeit über höhere Zinsen, ausgewiesene Bearbeitungskosten oder Wertermittlungsgebühren (manchmal auch Schätzkosten und ähnliches genannt) derartige Provisionen mit zu verrechnen. Im Regelfall gibt es nämlich gar keine Wertermittlungen oder Gutachten. Vor dem Hintergrund dieser Entscheidung ist Erwerbern zu raten, entweder das mutmaßlich existierende Gutachten sich ausfolgen zu lassen oder sich die diesbezüglichen Kosten erstatten zu lassen. Klar ist jedoch umgekehrt, dass hier zunächst nur eine Klausel der Wüstenrot auf dem Prüfstand steht, bei Formulierungen anderer Banken kann es durchaus auch zu abweichenden Entscheidungen kommen. Gleichwohl ergibt sich aus dieser Entscheidung ein eher seltener gewordener positiver Aspekt für Erwerber von Schrottimmobilien.
OLG Dresden - 25.04.2007 Az. 12 U 2211/06
Anlegerfreundliche Entscheidung zum Haustürwiderruf bei Fonds (Schrottimmobilien)
Für Erwerber von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, die so genannte Schrottimmobilien beinhalten, ist eine anlegerfreundliche Entscheidung des OLG Dresden ergangen.
Nachdem der Bundesgerichtshof bereits seit geraumer Zeit immer wieder klarstellt, dass es eine Frage „tatrichterlicher Würdigung“ ist, ob ein Verbraucher im Rahmen einer Haustürsituation zu einem Vertragsabschluß bestimmt wurde, hat das Oberlandesgericht Dresden im Urteil vom 25.04.2007 ausführlich die Kriterien einer solchen „tatrichterlichen Würdigung“ diskutiert und im Ergebnis einen wirksamen Widerruf der Anleger bejaht. Auffällig ist hier zunächst, dass der Entscheidung des OLG Dresden ein recht langer Zeitlauf zwischen den einzelnen Beratungsterminen zugrunde lag. Die Anleger hatten bereits am 06.12.2001 in einem 1. Hausbesuch des Vermittlers eine Beitrittserklärung sowie einen Antrag auf Zwischenfinanzierungskredit unterschrieben und dann am 20.01.2002 eine Selbstauskunft und einen Darlehensantrag unterzeichnet. Erst am 11.02.2002 kam es zur Unterzeichnung des Darlehensvertrages. Hinzu kam, dass die Anleger bereits zu früherer Zeit 2 kreditfinanzierte Fondsbeteiligungen erworben hatten, so dass diese Anlageform für sie nicht ganz neu war. Entscheidend für das OLG Dresden war hier unter anderem, dass die Anleger ihre Beitrittserklärung unter der Bedingung abgegeben hatten, dass auch die Finanzierung zustande kommt. Nach Auffassung des OLG Dresden mußten sich daher zunächst keine genauen Gedanken über die Verträge machen, da sie hier noch nicht endgültig gebunden waren. Zudem wertete das OLG Dresden zugunsten der Anleger, dass diese bei Unterzeichnung der Beitrittserklärung und des Antrages für die Zwischenfinanzierung noch nicht die endgültigen Darlehenskonditionen kannten.
Im Übrigen kommt das OLG Dresden zum Ergebnis, dass die Widerrufsbelehrung, welche die Anleger für den Darlehensvertrag unterzeichnet hatten, fehlerhaft sei, so dass die Widerrufsfrist hier noch nicht abgelaufen war. Aus Sicht des Gerichts war die Widerrufsbelehrung so zwischen weiteren Hinweisen und Unterschriftszeilen platziert, dass sie in den Hintergrund trat und daher für den Kunden nicht hinreichend deutlich war. Die Entscheidung setzt in erfreulicherweise die Grundsätze, welche der Bundesgerichtshof in jüngerer Zeit aufgestellt hat, im Sinne eines tatsächlichen Verbraucherschutzes um. Fonds-Erwerber von Schrottimmobilien haben also wieder bessere Chancen für Schadensersatz- und Rückabwicklungsanprüche gegenüber Banken, Vermittlern oder der Fonds-Gesellschaft selbst.
BGH - 24.04.2007 Anrechnung von Steuervorteilen bei Haustürwiderruf
Bei einem „verbundenen Geschäft“ zwischen Darlehensvertrag und Fondsbeteiligung entsprach es bislang gefestigter Rechtsprechung, dass der Anleger bei einem Widerruf des Darlehensvertrages die Fondsbeteiligung an die Bank übertragen und die von ihm geleisteten Zinsbeträge zurück verlangen kann, wobei er sich nur die erlangten Mietausschüttungen, nicht jedoch Steuervorteile anrechnen lassen musste.
Der BGH hat diese Rechtsprechung nunmehr aufgegeben, nachdem dies schon in mehreren Seminaren durch Richter des 11. Zivilsenates angedeutet worden war. Mit Urteil vom 24.04.2007 (XI ZR 17/06) hat der 11. Zivilsenat des BGH entschieden, dass in solchen Fällen auch "unverfallbare und nicht anderweitig erzielbare" Steuervorteile angerechnet werden müssen.
Damit bleibt es im Grundsatz bei der Möglichkeit des Anlegers, gegenüber der Bank eine komplette Rückabwicklung zu verlangen. Allerdings wird hier in Zukunft die konkrete Ermittlung der Steuervorteile erforderlich sein – sowie die Überprüfung, ob es sich tatsächlich um „unverfallbare und nicht anderweitig erzielbare“ Steuervorteile handelt.
BGH - 20.03.2007
Mietpool-Falle Badenia – BGH hebt Urteil des OLG Karlsruhe wegen Verfahrensfehler auf und verweist zur erneuten Verhandlung zurück/ Mietpoolrisiken können aufklärungsrelevant sein Laut Pressemitteilung des BGH vom 20.03.2007 (XI ZR 414/04) hob der 11. Zivilsenat das Urteil des OLG Karlsruhe vom 24.11.2004 wegen eines Verfahrensfehlers auf. Erwiesen sah der BGH zwar, dass Vermittlerin und Mietpoolverwalterin die Klägerin hinsichtlich der erzielbaren Miete arglistig getäuscht haben. Für nicht tragfähig hielt der 11. Zivilsenat jedoch die Feststellungen des OLG Karlsruhe zur Kenntnis der Beklagten hiervon. Die vorgelegten Unterlagen allein seien unzureichend, ein angebotener Zeuge sei – obwohl die Kenntnis streitig und damit beweisbedürftig war – nicht gehört worden. Gleichwohl bestätigt der BGH, dass der Klägerin die Vermutung der Kenntnis der Beklagten von der arglistigen Täuschung wegen institutionellem Zusammenwirken der Badenia mit den Vermittlern zugute kommt – die durch die Badenia zu widerlegen wäre. Hinsichtlich der Aufklärungspflicht zu Mietpoolveträgen stellt der BGH nicht wie das OLG Karlsruhe auf die Üblichkeit solcher Klauseln ab. Nicht ausreichend ist auch, dass der Beitritt Bedingung für die Finanzierung ist. Aufklärungspflichten ergeben sich aus spezifischen Risiken des konkreten Mietpools, sowie Kenntnis der Bank von bereits bestehender Überschuldung des Pools, bei Kenntnis von Darlehensgewährung an den Pool, für die die Anleger mithaften müssen sowie bei Kenntnis des Umstands, dass an Poolmitglieder überhöhte Ausschüttungen bezahlt werden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit der Anlage vermitteln.
BGH - 27.02.2007
Abwicklung grundschuldbesicherter Darlehen zugunsten der Anleger
Die Erwerber wurden beim Kauf einer Schrottimmobilie sowie beim Abschluss des zur Finanzierung dienenden Darlehensvertrages von einer Geschäftsbesorgerin vertreten. Die Vollmacht der Geschäftsbesorgerin war aufgrund Verstoßes gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB nichtig. Eine Erlaubnis der Geschäftsbesorgerin nach dem Rechtsberatungsgesetz lag nicht vor. Die beklagte Bank konnte nicht nachweisen, dass bei Abschluss des Darlehensvertrages eine Ausfertigung der notariell beurkundeten Vollmacht vorlag, so dass Rechtscheingesichtspunkte nicht eingreifen. Die nachträglich von den Erwerbern selbst unterzeichnete Konditionsanpassung des Darlehen führt zudem nicht zu einer Genehmigung des Ursprungsvertrages. Insoweit folgt der XI. Zivilsenat der bisherigen Rechtsprechungspraxis. Von besonderem Interesse am vorliegenden Urteil sind jedoch die vom Bundesgerichtshof vorgegebenen Abwicklungsmechanismen. Da der Darlehensvertrag grundschuldbesichert war, liegt ein verbundenes Geschäft nicht vor. Die Erwerber müssen sodann die Darlehensvaluta nicht mehr an die Bank bezahlen und können darüber hinaus die bislang an die Bank bezahlten Zinsen zurückfordern. Im Gegenzug haben die Erwerber die von der Bank finanzierte Schrottimmobilie nicht an die Bank herauszugeben. Die Immobilie verbleibt im Eigentum der Erwerber. Auf den Zinsrückforderungsanspruch haben sich die Erwerber nicht einmal die erzielten Mieteinnahmen (Anmerkung des Verfassers: Mit selber Begründung wohl auch nicht die Steuerersparnisse) in Abzug bringen zu lassen. Einziger Wehrmutstropfen ist vorliegend, dass die von der Bank rückforderbaren Zinszahlungen der Verjährung gemäß § 197 BGB a.F. unterfallen und somit lediglich teilweise an die Erwerber zurückfließen. Kurioserweise ergibt dies in der Gesamtschau sodann eine Abwicklung, welche für die Erwerber deutlich positiver ausfällt als bei Vorliegen eines verbundenen Geschäftes im Sinne des § 9 VerbrKrG. Mithin ist es möglich, dass für die Erwerber nach der Abwicklung des Darlehens ein enormer Gewinn verbleibt, da auf der Habenseite die Immobilie, die Mietausschüttungen sowie die Steuervorteile stehen, auf der Sollseite jedoch lediglich der Teil der bereits verjährten Zinszahlungen. BGH - 18.01.2007
Aktive Aufklärungspflicht des Vermittlers bei mangelnder Wiederverkaufbarkeit Zunächst nur mit Versäumnisurteil vom 18.01.2007 (AZ III ZR 44/06) hat der dritte Zivilsenat des BGH zugunsten von Anlegern entschieden, dass Anlageberater über die nur begrenzte Möglichkeit, „gebrauchte“ Kommanditanteile an geschlossenen Immobilienfonds (Schrottimmobilien) weiter zu verkaufen, grundsätzlich ungefragt hinweisen müssen. Diese Information habe erhebliche Bedeutung für den durchschnittlichen Anleger, auch bei Kapitalanlagen, die der Alterssicherung dienten, führt der BGH aus. Nur, wenn im Einzelfall die Möglichkeit des Weiterverkaufs für den Anleger erkennbar nicht von Belang ist oder eine entsprechende Belehrung im Prospekt enthalten ist du der Berater davon ausgehen darf, dass sein Kunde diesen gelesen und verstanden hat und gegebenenfalls von sich aus Nachfragen stellt, kann die Hinweispflicht entfallen. Dies könnte ein kleiner Meilenstein zur Klarstellung beim Erwerb von Beteiligungen an Schrottimmobilien-Fonds sein, da eine aktive Aufklärungspflicht für besondere, für den Anleger wesentliche Kriterien in der Vergangenheit nur von Untergerichten im Regelfall angenommen wurde.
LG Stuttgart - 01.02.2007
BAG (Raiba Glauchau) zur Rückabwicklung verurteilt
In einem aktuell durch unsere Kanzlei erstrittenen Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 01.02.2007 wurde die BAG Bankaktiengesellschaft voll umfänglich zur Rückabwicklung einer Beteiligung an einem Schrottimmobilien-Fonds verurteilt.
Die Raiffeisenbank Glauchau e.G. hatte für unsere Mandanten einen Fonds der ASV Immobilienvertriebs GmbH (WBF III Wohnbaufonds GbR, Stadt-Residenz Leipzig GbR, Wohnparkfonds Residenz Ponitz GbR) finanziert. Die Raiffeisenbank Glauchau e.G. hat sämtliche fondsfinanzierende Darlehen sodann an die BAG Bankaktiengesellschaft übertragen. Das Landgericht Stuttgart hat die BAG aufgrund eines Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz zur Rückabwicklung verurteilt. Die BAG hat an unsere Mandanten die komplett bezahlten Zinsen in Höhe von ca. EUR 18.000,00 zurückzuzahlen, die zur Sicherheit abgetretene Lebensversicherung freizugeben und sämtliche Prozeßkosten zu übernehmen. Das Darlehen müssen unsere Mandanten nicht zurückzahlen. Im Gegenzug ist lediglich die Fondsbeteiligung an die BAG abzutreten. Das Landgericht hat sowohl ein verbundenes Geschäft zwischen dem Darlehen und der Fondsbeteiligung, wie auch das Vorliegen einer Haustürsituation angenommen. Bemerkenswert ist hier, dass das Landgericht den Ausführungen unserer Kanzlei dahingehend gefolgt ist, dass die im Darlehensvertrag beinhaltete Widerrufsbelehrung als unwirksam beurteilt wurde. Die vorliegende Widerrufsbelehrung weist die Besonderheit auf, dass der Ursprungstext mit dem Zusatz: „hat der Darlehensnehmer das Darlehen empfangen, gilt der Widerruf als nicht erfolgt, wenn er das Darlehen nicht binnen 2 Wochen entweder nach Erklärung des Widerrufes oder nach Auszahlung des Darlehens zurückzahlt“ versehen war. Dieser Zusatz wurde dann jedoch ausgestrichen und durch den Zusatz: „im Falle des Widerrufs des Darlehensvertrages kommt auch der Beitritt in die Fondsgesellschaft WBF III Wohnbau GbR nicht wirksam zustande.“ ersetzt. Der Im Darlehensvertrag sodann enthaltene Zusatz ist jedoch gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vom 25.04.2006 nicht mehr eindeutig unzulässig sondern lediglich noch „zweifelhaft“. Zur prozeßentscheidenden Frage, wann diese Änderung im Darlehensvertrag stattgefunden hat, hat das Landgericht ausgeführt, dass die BAG die Beweislast dafür trägt, dass die Unkenntlichmachung des ursprünglichen Belehrungstextes vor Vertragsunterzeichnung erfolgte. Einen diesbezüglichen Beweis konnte die BAG jedoch nicht führen. Die BAG kann sich hier nicht auf den Anschein der Vollständigkeit und Richtigkeit der vorgelegten Urkunde berufen. Das, bislang noch nicht rechtskräftige, Urteil des Landgerichts Stuttgart dürfte somit einer Vielzahl von geschädigten Erwerbern, welche über die Raiffeisenbank Glauchau e.G. finanziert haben, zur Durchsetzung ihrer Rückabwicklungsansprüche verhelfen. Zu den Urteilen aus dem Jahr 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006
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