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Timestamp: 2020-06-02 20:39:26
Document Index: 39097387

Matched Legal Cases: ['artículo 200', 'artículo 206', 'artículo 17', 'artículo 206', 'artículo 37', 'artículo 207', 'Artículo 1', 'artículo 609', 'Artículo 18', 'artículo 100', 'artículo 208', 'artículo 37', 'artículo 207', 'artículo 38', 'artículo 40', 'artículo 208', 'artículo 206', 'artículo 208', 'artículo 206']

BOE.es - Documento BOE-A-2018-15765
Documento BOE-A-2018-15765
«BOE» núm. 279, de 19 de noviembre de 2018, páginas 112201 a 112221 (21 págs.)
BOE-A-2018-15765
«Calificación negativa n.º 116/2018.
Madrid, 13 de junio de 2018.–El Registrador (firma ilegible), Fdo. Galo Rodríguez Tejada».
1.º Con fecha 23 de mayo de 2018 se presentó en el Registro de la Propiedad número 3 de Madrid Certificación Administrativa de reanudación de tracto, de 10 de mayo de 2018, para la inscripción a favor del Ayuntamiento de Madrid de la finca con CRU 28090000005644 (folio 4 del Tomo 168. finca registral n.º 3.408, inscripción 7.ª, última de dominio de fecha 5 de diciembre de 1933), cuyo titular registral es don E. P. P.
2.º La Certificación causó el asiento 1219 del Diario 95, pendiente de su calificación registral, con fecha de caducidad el 16 de agosto de 2018.
3.º El documento se calificó negativamente con fecha 13 de junio de 2018 (Calificación número 116/2018), con base en los siguientes Fundamentos de Derecho: "(…)"
4.º Con fecha 28 de junio de 2018 se retiró la Certificación administrativa presentada junto con la nota de calificación objeto de recurso.
"Además de los medios previstos en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, la certificación a que se refiere el artículo 206 de esta ley será título válido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, siempre que los titulares de las inscripciones contradictorias o sus causahabientes no hayan formulado oposición dentro de los 30 días siguientes a aquel en que la Administración les hubiese dado traslado de la certificación que se propone inscribir, mediante notificación personal o, de no ser ésta posible, mediante publicación de edictos en los términos que se expresan a continuación. Si los interesados no son conocidos, podrá inscribirse la certificación cuando las inscripciones contradictorias tengan más de 30 años de antigüedad, no hayan sufrido alteración durante ese plazo y se hayan publicado edictos por plazo de 30 días comunicando la intención de inscribir la certificación en el tablón del ayuntamiento, y en el «Boletín Oficial del Estado», en el de la comunidad autónoma o en el de la provincia, según cual sea la Administración que la haya expedido, sin que se haya formulado oposición por quien acredite tener derecho sobre los bienes. En la certificación se hará constar el título de adquisición del bien o derecho y el tiempo que lleva la Administración titular en la posesión pacífica del mismo.
"El art. 206 LH se convierte ahora en el precepto base en el cual se va a residenciar el peculiar régimen registral en relación con los bienes y derechos inmobiliarios pertenecientes a las personas jurídico-públicas, -régimen muy distinto del de derecho común- y ello cualquiera que sea la concreta calificación y el régimen jurídico de tales bienes y derechos. Aunque, debe decirse, que en este aspecto, el art. 206 LH se complementa por los preceptos pertinentes de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas (especialmente el art. 37 y el art. 53), y las distintas leyes relativas al régimen jurídico del dominio público."
"...Ahora, finalmente, como decimos, se añade a las operaciones registrales ya mencionadas, la reanudación del tracto sucesivo, ámbito tradicionalmente excluido del ámbito de las certificaciones administrativas por negársele, en cualquier caso, virtualidad para cancelar asientos registrales –aunque ya el art. 37.3 LPAP señalaba que la certificación administrativa del art. 206 LH era título válido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido–, y ello es, justamente, el aspecto más sobresaliente de la reforma del precepto en cuestión., esto es, que ahora se pretenda en el mismo a hacer referencia a todo el régimen registral de los bienes de titularidad pública y no sólo a la concreta operación de inmatriculación, produciéndose una mejor coordinación de la legislación hipotecaria con la legislación sobre patrimonio de las Administraciones Públicas."
"...Si bien, debemos admitir que siendo una adquisición por ministerio de la Ley, la que se ha producido a favor del Estado conforme al artículo 17.2 de la Ley 33/2003, nada obsta que pueda practicarse su inscripción a través de la certificación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria. Este, no es solo un medio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, sino que además es un medio inmatriculador que cuenta con los elementos necesarios para evitar perjuicios a terceros, y se completa con el artículo 37.2 de la Ley 33/2003, con la exigencia de la publicación de edictos, y la suspensión de la fe pública registral durante dos años (artículo 207 de la Ley Hipotecaria). Garantías para el titular registral, que además se acreditan en el expediente administrativo tramitado con anterioridad a la expedición de la certificación, al practicar las notificaciones al mismo, en forma igual a la exigida para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. El asiento deberá practicarse a continuación del anterior, de modo que conste el historial jurídico completo de la finca..."
1. Don M. C. H., titular registral de la finca a fecha 16 de marzo de 1930 (inscripción 3.ª), solicitó y obtuvo del Ayuntamiento (acuerdo de la Comisión Municipal Permanente de 6 de agosto de 1930) licencia para la construcción y explotación del Mercado de Atocha, con reversión a los treinta años. En los folios 42 a 51 del expediente administrativo, que acompaña a la Certificación, se recoge la tramitación de la licencia solicitada por don M. C. H.
2. En julio de 1939 don E. P. solicitó al Ayuntamiento licencia para hacer obras de reconstrucción del Mercado sito en el Pasaje de Tortosa (folios 55 a 59 del expediente administrativo que acompaña a la Certificación), como propietario de la finca.
3. Por Acuerdo del Ayuntamiento Pleno, en sesión extraordinaria de 31 de diciembre de 1948 (Boletín Oficial del Ayuntamiento de Madrid número 2.710, de 3 de enero de 1.949, punto 46 del orden del día), se dejó sin efecto el citado acuerdo municipal de 6 de agosto de 1930, sustituyendo las condiciones de la concesión otorgada para la explotación del mercado de Atocha, por las siguientes (folios 37 a 39, y 61 y 62, del expediente administrativo que acompaña a la Certificación):
4. Por escrito de don E. P. P. de 24 de enero de 1949 se da por enterado del Acuerdo de 31 de diciembre de 1.948, que le fue notificado por escrito del Ayuntamiento de 15 de enero, y señala que: «cúmpleme manifestar para su constancia y efectos legales, que los acepto como renovación de las bases que fueron otorgadas en 6 de agosto de 1930 para la concesión y explotación del llamado Mercado de Atocha de mi propiedad» (folio 60 del expediente administrativo que acompaña a la Certificación).
5. De todo lo anterior, además, se dejó constancia por Certificación del Secretario General del Ayuntamiento de Madrid de 18 de septiembre de 1965 (folios 73 y 74 del expediente administrativo que acompaña a la Certificación ahora presentada).
6. Con fecha 3 de octubre de 1983 se formalizó con Doña P. P. M., Acta administrativa de reversión del Mercado al Ayuntamiento (folios 75 a 76 del expediente administrativo que acompaña a la Certificación).
"...3. El supuesto es muy similar al resuelto por la Resolución de 16 de febrero de 1998, en el que el Juez declaró justificados los extremos aducidos en el escrito inicial en el que se invocaba que la actora era propietaria de la finca por haberla poseído a título de dueña durante más de veinte años. Allí se resolvió que el auto no era inscribible, porque la posesión durante veinte años no es por sí sola título suficiente para adquirir, ya que no aparece el justo título exigido por la prescripción ordinaria (cfr. artículos 1.940 y 1.952 del Código Civil). En el presente caso, sin embargo, dado que se ha poseído durante treinta años, la posesión misma es suficiente, sin ulteriores requisitos, para adquirir (cfr. Artículo 1.959 del Código Civil).
4. Por lo tanto, sí se considera: a) que el Juez considera que el promotor ha adquirido la propiedad de las fincas por prescripción al haberlas poseído a título de dueño durante más de treinta años, b) que la prescripción es un modo de adquirir; c) que el expediente de dominio es un procedimiento que tiene por fin la declaración ‘erga omnes’ a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio; d) que no existe ninguna norma que exija que la adquisición se haya realizado por medio de título y modo y no por cualquier otro medio de los que recoge el artículo 609 del Código Civil; y d) que la calificación registral tiene un alcance limitado (cfr. Artículo 18 de la Ley Hipotecaria), especialmente cuando se trata de documentos judiciales (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario), el defecto observado por el Registrador no puede ser mantenido y debe, por consiguiente, revocarse la nota que en él se funda."
1. Acta administrativa de 3 de octubre de 1983, por la que el Ayuntamiento recibe el mercado con todas sus instalaciones (folios 75 y 76).
2. Concesión realizada a favor de la Asociación de Comerciantes del Mercado de Atocha, por acuerdo de 28 de febrero de 1986 y la entrega de su posesión a los mismos por Acta por Acta administrativa de 1 de abril de 1986, por plazo de cincuenta años (folios 77 a 79.
3. Convenio de fecha 20 de octubre de 1998, suscrito entre el Ayuntamiento de Madrid y la Asociación de Comerciantes Minoristas del Centro Comercial de Atocha, para la renuncia a la concesión otorgada (folios 8 a 84).
4. Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de 28 de enero de 1999 de desafectación y publicaciones (folios 85 a 88).
5. Afectación al servicio público por decretos de 24 de julio de 2007 y 5 de junio de 2013, para destinarlo a Escuela Municipal de Danza (folios 91 a 93).
6. Inclusión en el Inventario del Ayuntamiento de Madrid como inmueble municipal (folio 8).
"...la Administración les hubiese dado traslado de la certificación que se propone inscribir, mediante notificación personal o, de no ser ésta posible, mediante publicación de edictos en los términos que se expresan a continuación. Si los interesados no son conocidos, podrá inscribirse la certificación cuando las inscripciones contradictorias tengan más de 30 años de antigüedad, no hayan sufrido alteración durante ese plazo y se hayan publicado edictos por plazo de 30 días comunicando la intención de inscribir la certificación en el tablón del ayuntamiento, y en el ‘Boletín Oficial del Estado’, en el de la comunidad autónoma o en el de la provincia, según cual sea la Administración que la haya expedido, sin que se haya formulado oposición por quien acredite tener derecho sobre los bienes. En la certificación se hará constar el título de adquisición del bien o derecho y el tiempo que lleva la Administración titular en la posesión pacífica del mismo..."
5. En cuanto al defecto relativo a que hayan comparecido y convenido unánimemente la reanudación todos los citados, dispone la regla cuarta del artículo 208 de la Ley Hipotecaria que ‘si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde’.
1.º Que el Ayuntamiento es el propietario del inmueble objeto de inscripción, al terminar la concesión administrativa que lo afectaba, que establecía que claramente que «El mercado revertirá al Municipio a los cincuenta y tres años de su primitiva concesión en 6 de agosto de 1930».
2.º Que la concesión y sus condiciones, si bien no figuran inscritas en el Registro de la Propiedad, fueron aceptadas por el titular registral.
3.º Que no es posible acudir a la recuperación de la titulación intermedia ya que, aunque conocemos la identidad del titular registral y de la supuestamente última concesionaria, no se ha podido contactar con ninguno.
4.º Que se ha acudido al procedimiento excepcional previsto en el artículo 37.3 de la LPAP y 206.4 de la LH, con las notificaciones establecidas en el mismo, y su limitación de efectos (artículo 207 LH).
5.º Que se trata de un bien hoy demanial destinado al servicio público, poseído desde 1983 por el Ayuntamiento, y adscrito a la Junta Municipal del Distrito de Arganzuela para Escuela de Danza.
6.º Que para evitar la posible indefensión del titular registral y de la compareciente en el expediente de concesión como sucesora de aquél, se ha publicado el correspondiente edicto en el Boletín Oficial del Estado.»
1. Es objeto de este expediente decidir si procede la inscripción de una certificación administrativa para la reanudación del tracto sucesivo declarando justificado el dominio de determinada finca a favor del Ayuntamiento de Madrid.
«Primera. El concesionario vendrá obligado a satisfacer al Excmo. Ayuntamiento un canon anual equivalente al 5 por 100 del importe de la recaudación que por todos los conceptos obtenga...
Cuarta. Si el Ayuntamiento acordase la municipalización del mercado, se hará cargo del mismo abonando al concesionario el valor de aquél, deduciendo la parte cuya propiedad se considere revertida al Municipio, así como también el valor que por el concepto de amortización corresponda a los años trascurridos. Independientemente abonará el Ayuntamiento al concesionario la indemnización correspondiente a la cesación de la explotación, que se valorará por el beneficio medio obtenido durante los últimos cinco años, o en los transcurridos, si no llegase a dicho número».
2. Vistos los motivos en que basa el registrador su calificación desfavorable, son varias las cuestiones que han de abordarse para la resolución de este recurso. Pero en todo caso, como punto de partida, hay que recordar la doctrina reiterada de este Centro Directivo (por todas, cfr. Resolución de 24 de marzo de 2015) sobre la excepcionalidad del expediente de dominio para reanudar el tracto, conforme a la cual «el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal Auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201, reglas 3.ª y 4.ª, de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción».
3. En segundo lugar, alega el registrador que no «puede pretenderse la inscripción o anotación de un expediente de reanudación de tracto basándose en documentos no inscritos (concesión municipal, expediente de desafectación,...) para justificar una prescripción adquisitiva contra el titular registral o sus causahabientes evitando el procedimiento previsto para estos supuestos en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria».
4. Ciertamente la citada doctrina, que fue establecida en relación con los expedientes judiciales de reanudación del tracto, puede plantear, no obstante, importantes dudas en cuanto a su posible extrapolación al ámbito de las certificaciones administrativas de reanudación del tracto del artículo 206.4 de la Ley Hipotecaria al concurrir un doble factor diferencial: la no intervención de una autoridad judicial en su tramitación y resolución y el hecho de que, en virtud de esta extensión de la facultad exorbitante de las Administraciones públicas de la autoconfección documental, la propia Administración titular del bien sería la que realizaría la valoración sobre la concurrencia de los requisitos legales exigidos para la consumación de la usucapión. En este sentido, hay que recordar que este Centro Directivo ha asentado una reiterada doctrina en la que se atribuye al conocimiento de los tribunales la apreciación sobre la concurrencia de dichos requisitos, que exige una valoración probatoria de elementos factuales propia de los procedimientos factuales.
5. Ahora bien, lo que sucede en el presente caso es que lo que reclama el registrador, al negar la virtualidad legal de la certificación administrativa para afirmar la existencia de la usucapión de un inmueble a su favor con eficacia para alterar el contenido del Registro de la Propiedad, no es residenciar tal cuestión en el seno de un procedimiento judicial declarativo, sino la tramitación del procedimiento ordinario de reanudación del tracto sucesivo interrumpido del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, al entender que no cabe «que sea la propia corporación municipal la que tramite un expediente de reanudación de tracto sucesivo concluyendo el mismo con la declaración a su favor de la titularidad que figura a nombre de persona distinta».
6. Sostiene el registrador que no puede pretenderse «la inscripción o anotación de un expediente de reanudación de tracto basándose en documentos no inscritos (concesión municipal, expediente de desafectación,...)», ni «ejecutar un derecho de reversión basándose en un acuerdo del Ayuntamiento Pleno que no consta inscrito y sin ninguna constancia de la notificación fehaciente a los titulares registrales». Dejando para más adelante la cuestión relativa a la notificación fehaciente a los titulares registrales, hay que recordar que uno de los requisitos exigidos para acudir a los expedientes de reanudación del tracto a que se refieren los artículos 40.a) y 198.7.º de la Ley Hipotecaria (requisito común aplicable también a las certificaciones administrativas de reanudación del artículo 206.4) es que exista una efectiva interrupción del tracto.
7. La pretensión de inscripción deducida por el Ayuntamiento cuenta, por tanto, con un título jurídico (derecho de reversión) previsto en la propia concesión y amparado en la Ley. No obstante, falta el título material (supuestamente sucesorio) a favor de la sucesora en la titularidad de la concesión, doña P. P. M., que intervino en tal condición en la firma del acta de reversión a favor del Ayuntamiento.
«– El titular registral, don E. P. P, parece haber fallecido, y su «sucesora», doña P. P. M. también, además de que no es la titular registral de la finca ni ha acreditado el título por que sucedió al citado don E. P. P. en la concesión administrativa.
– Desconocemos la identidad de los causahabientes de ambos titulares, que en todo caso deberían limitarse a reconocer la concesión, sus condiciones, y a ratificar los efectos de su extinción, por transcurso del plazo, ya que la transmisión de la propiedad se ha producido como consecuencia de su reversión al Ayuntamiento».
8. Finalmente, resta por examinar la tacha que opone el registrador relativa a la falta de notificación fehaciente al titular registral. Tampoco puede confirmarse la calificación en cuanto a este extremo.