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Timestamp: 2019-10-19 08:06:31
Document Index: 345134705

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 543', '§ 543', 'BGH', '§ 543', '§ 554']

Urteil > VIII ZR 281/13 | BGH - Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten zulässig < kostenlose-urteile.de
- VIII ZR 281/13 -
Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instand­setzungs­arbeiten zulässig
Kein Vorrang der Duldungsklage
Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis durch Kündigung beenden kann, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instand­setzungs­arbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren.
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin stellte im Jahr 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Beklagten zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Klägerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen erhielten die Beklagten die Wohnung von der Klägerin zurück. Erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie der Klägerin zunächst nicht. Unter dem 30. Juni 2011 kündigte die Klägerin deshalb das Mietverhältnis fristlos. Nachdem das Amtsgericht am 1. August 2011 eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung erlassen und diese durch Urteil vom 29. September 2011 aufrechterhalten hatte, wurde der Klägerin am 4. Oktober 2011 der Wohnungszutritt gewährt. Mit Schriftsatz vom 21. November 2011 wiederholte die Klägerin die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass die Beklagten im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.
LG: Vermieter muss zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen
Kündigung des Mietverhältnisses kommt nicht erst bei Missachtung eines gerichtlichen Duldungstitel durch Mieter in Betracht
Die zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 1 BGB*) nicht generell erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten "querulatorische Züge" zeigt. Eine derartige "schematische" Betrachtung, auf die das Landgericht abgestellt hat, lässt außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentliche Bedeutung sein können, sodass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann. Zudem steht die schematische Betrachtungsweise des Landgerichts nicht im Einklang mit der gesetzlichen Vorschrift zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB). Denn danach ist zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist."
Auswirkungen des Verhaltens der Mieter auf den Vermieter hätten berücksichtigt werden müssen
BGH weist Sacher zur Nachholung erforderlicher Feststellungen an das Landgericht zurück
Hinsichtlich der von den Beklagten geltend gemachten Gegenrechte und einem darauf gestützten Zurückbehaltungsrecht kam es - entgegen der Auffassung des Landgerichts - nicht darauf an, ob das Vorbringen der Beklagten "plausibel" war, sondern darauf, ob die geltend gemachten Gegenrechte bestanden und die Beklagten berechtigten, die Gewährung des Zutritt von der Erfüllung dieser (etwaigen) Ansprüche abhängig zu machen. Die Sache ist daher zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen worden.
* - § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. [...]
** - § 554 BGB aF Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. [...]
Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil
[Aktenzeichen: 12 C 192/11 + 20 C 440/11]
Landgericht Berlin, Urteil vom 14.08.2013
[Aktenzeichen: 65 S 327/12]
[Aktenzeichen: VIII ZR 25/12])
Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.04.2015 [Aktenzeichen: VIII ZR 281/13]
Urteile zu den Schlagwörtern: Duldung | Duldungspflicht | fristlose | außerordentliche Kündigung | Handwerker | Hausschwamm | Instandhaltungszustand | Mieter | Mieterin | Mietverhältnis | Schwammbefall | Vermieter | Vermieterin | Zutritt zur Wohnung
Jahrgang: 2015, Seite: 853 GE 2015, 853
Dokument-Nr. 20909
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