Source: https://www.laleggepertutti.it/200037_veranda-abusiva-che-fare
Timestamp: 2018-12-12 11:01:46+00:00
Document Index: 114346324

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 4', 'sentenza ']

Veranda abusiva: che fare?
Acquistare casa con un abuso edilizio: se il precedente proprietario ha chiuso il balcone o la terrazza con una veranda senza però la licenza edilizia quali sono le conseguenze per chi compra?
Hai appena comprato casa in una zona cittadina trafficata e ben servita dai mezzi. I precedenti proprietari avevano chiuso il balcone creando una veranda: si tratta di un piccolo spazio, meno del 20% della superficie complessiva dell’appartamento, ma che non è mai stata sanata. In altri termini, quando la veranda è stata realizzata, il titolare dell’immobile non ha chiesto il permesso di costruire. Nonostante il modesto abuso edilizio, però, il venditore ti ha rassicurato: la veranda non ha mai creato problemi né col condominio, né con il Comune che, pur avendo consapevolezza della costruzione (l’immobile è, infatti, in pieno centro e il balcone visibile a tutti) non si è mai attivato né per avviare contestazioni di carattere penale, né per chiederne la demolizione. Un “occhio chiuso” che, a suo dire, si giustifica per il fatto che la dimensione è irrisoria e che sono in molti, in città, ad avere coperto il balcone senza chiedere permessi. Senonché, dopo qualche mese dal rogito, ti arriva a casa un ordine di demolizione da parte dell’amministrazione la quale – neanche a farlo apposta – ti contesta la veranda abusiva: che fare, ti chiedi giustamente ora che sei stato “incastrato” in questa vicenda? L’essere del tutto incolpevole per l’illecito edilizio ti salva dalle sue conseguenze? La questione è stata analizzata da una recente sentenza del Consiglio di Stato [1]. Vediamo quali sono i chiarimenti forniti dai giudici amministrativi in questa e in tante altri situazioni del tutto simili.
1 Veranda abusiva: ci vuole il permesso di costruire?
2 Se la veranda abusiva è stata fatta dal precedente proprietario
3 Se il Comune ha sempre chiuso un occhio…
4 La veranda abusiva senza permesso del condominio
5 La veranda non è una pertinenza dell’appartamento
Veranda abusiva: ci vuole il permesso di costruire?
La realizzazione di una veranda richiede sempre il rilascio del permesso di costruire da parte del Comune. A prescindere dal materiale utilizzato (se leggero e amovibile) e dalle sue dimensioni (se modeste rispetto alla superficie dell’appartamento al quale si riferisce), essa si considera sempre una «nuova costruzione» perché implica la realizzazione di un nuovo spazio, vivibile e coperto.
La veranda sul balcone di un appartamento, dal punto di vista sostanziale, consiste nella realizzazione, con strutture fisse, di un manufatto capace di determinare una variazione planovolumetrica e architettonica dell’immobile. Di conseguenza – sottolinea la sentenza in commento – il manufatto deve essere inquadrato all’interno della ristrutturazione edilizia e, come tale, la sua realizzazione richiede il preventivo rilascio di permesso di costruire. Sotto questo profilo, la natura dei materiali utilizzati (nel caso in esame pannelli in alluminio), le ridotte dimensioni, la circostanza che le opere sarebbero state realizzate dai precedenti proprietari sono tutte circostanze irrilevanti.
La legge [2] include infatti, nelle opere di ristrutturazione, anche gli interventi che portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportano modifiche del volume, dei prospetti, o che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportano mutamenti della destinazione d’uso (ristrutturazione edilizia). Tali opere rientrerebbero nella cosiddetta «ristrutturazione pesante», la cui realizzazione richiede il preventivo ottenimento del permesso di costruire.
La conseguenza è che, se non viene rilasciata la licenza edilizia, l’opera si considera abusiva. L’abuso edilizio può tuttavia essere sempre sanato: il permesso in sanatoria però viene rilasciato a patto che:
non sia già stato emesso l’ordine di demolizione;
la veranda sia in regola tanto con il piano urbanistico in vigore all’epoca della realizzazione dell’opera, tanto con quello (se mutato) in vigore all’epoca della presentazione della sanatoria.
Se la veranda abusiva è stata fatta dal precedente proprietario
Cosa rischia chi acquista casa con un abuso edilizio realizzato dal precedente proprietario? Non certo il procedimento penale (salvo non sia stato egli stesso a commissionare il lavoro prima del rogito). Difatti il principio che regola la responsabilità per i reati si basa sulla personalità della condotta: solo chi commette materialmente l’illecito può essere considerato colpevole e non invece altri (cosiddetto principio della «responsabilità penale personale»).
Rischia però di dover demolire l’abuso edilizio. L’ordine di smantellamento della veranda abusiva infatti va impartito all’attuale proprietario dell’immobile: è lui il garante del bene e, come tale, non può opporsi anche se non ha alcuna colpa. E se il condominio, invece, è d’accordo sul mantenimento della veranda? Neanche questo serve a salvare l’opera: difatti una cosa è il rispetto della normativa civilistica e i rapporti di vicinato, un’altra quello della normativa urbanistica che, invece, tutela un interesse pubblico.
Se il Comune ha sempre chiuso un occhio…
C’è un termine massimo entro cui può intervenire l’ordine di demolizione della veranda abusiva? Anche su questo punto, la soluzione sposata dalla giurisprudenza va contro gli interessi del nuovo proprietario. Difatti, secondo il Consiglio di Stato [3], l’ordine di demolizione non si prescrive mai, non ha cioè termini di scadenza e può intervenire in qualsiasi momento. L’inerzia dell’amministrazione nell’esercizio del potere repressivo dell’abuso, spiega la sentenza in commento, non è idonea a sanare l’illecito edilizio e non può radicare un «legittimo affidamento» in capo al proprietario (come dire: non si può sperare che il decorso del tempo cancelli gli illeciti). «Non è concepibile l’idea di connettere al decorso del tempo e all’inerzia dell’amministrazione la sostanziale perdita del potere di contrastare l’abusivismo edilizio, ovvero di legittimare in qualche misura l’edificazione avvenuta senza titolo». «Il decorso del tempo, lungi dal radicare in qualche misura la posizione giuridica dell’interessato, rafforza piuttosto il carattere abusivo dell’intervento». La circostanza che l’attuale proprietario dell’immobile non sia responsabile dell’abuso è del tutto irrilevante.
La veranda abusiva senza permesso del condominio
Per completezza ricordiamo che la realizzazione di una veranda, se da un lato richiede il permesso di costruire del Comune, non richiede però quello del condominio il quale, tutt’al più, potrebbe opporsi dopo la realizzazione dell’opera solo in due casi: a) se crea problemi di stabilità per l’edificio; b) se viola l’estetica della facciata del palazzo. Proprio per l’inesistenza di una norma che richieda il nulla osta del condomino, il Comune non può subordinare il rilascio del permesso al previo parere positivo dell’assemblea condominiale (cosa che invece succede spesso: la delibera è infatti uno dei documenti che spesso vengono richiesti in allegato all’istanza).
La veranda non è una pertinenza dell’appartamento
La sentenza chiarisce infine che la veranda realizzata sul balcone o sul terrazzo non può essere considerata come una pertinenza dell’appartamento. Si tratterebbe, infatti, di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che si aggrega ad un preesistente organismo edilizio, trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie. Tanto è stato confermato dalla Riforma Madia [4]. Il nuovo regolamento edilizio-tipo (nell’Allegato A) definisce la veranda come il «Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili». Di conseguenza, secondo il Consiglio di Stato, la veranda realizzata sul balcone o sul terrazzo non può essere costruita senza permesso di costruire.
[1] Cons. Stato sent. n. 1893/18 del 26.03.2018.
[2] Art. 10, comma l, lett. c), del Dpr 380/2001.
[3] Cons. Stato sent. n. 9/2017 in adunanza plenaria.
[4] Con l’Intesa tra Governo, Regioni e Comuni del 20 ottobre 2016, è stato istituito il cosiddetto regolamento edilizio-tipo (ex art. 4, comma 1-sexies, Dpr 380/2001).
Cons. Stato sent. n. 1893/18 del 26.03.2018
N. 01893/2018REG.PROV.COLL. N. 00490/2012 REG.RIC.
sul ricorso numero di registro generale 490 del 2012, proposto dai signori xxxx e xxxx, rappresentati e difesi dall’avvocato Giuseppe Lavitola, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Costabella, n. 23;
il signor yyy, rappresentato e difeso dall’avvocato Gianluigi Pellegrino, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, corso del Rinascimento, n. 11;
1.‒ Con il ricorso promosso in primo grado, i signori xxx e xxxx ‒ proprietari di un appartamento sito in Roma ‒ impugnavano la determinazione dirigenziale n. 143 del 28 gennaio 2011 con la quale il Comune di Roma aveva ingiunto loro la demolizione di «una veranda con struttura in alluminio e vetri con grigliato ligneo esterno di mt. 1,50 X 4,00 circa adibita a lavanderia (lato cortile), e di«una veranda con infissi in alluminio, priva di vetri di mt. 1,00X2,00 circa adibito a ripostiglio (Lato Via Nemea)», in quanto entrambe realizzate in assenza di titolo abilitativo.
3.‒ Avverso la sentenza del T.a.r., i signori xxx e xxx hanno quindi proposto appello chiedendo, in sua riforma, l’accoglimento del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado.
4.– Si sono costituti in giudizio Roma Capitale e l’interventore ad opponendum signor yyy (proprietario di unità immobiliare ricompresa nell’immobile dove sono state realizzate le opere oggetto dell’ordine di demolizione), insistendo per il rigetto del gravame.
Silvestro Maria Russo, Consigliere Vincenzo Lopilato, Consigliere Marco Buricelli, Consigliere
L’ESTENSORE Dario Simeoli