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Timestamp: 2020-02-23 13:41:17
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Las ayudas al alquiler de los jóvenes en el nuevo Plan de Vivienda 2018/2021. – Comentarios sobre contratos administrativos y vivienda.
Las ayudas al alquiler de los jóvenes en el nuevo Plan de Vivienda 2018/2021.
By J. A. RUIZ SAINZ-AJA on 26 junio, 2017 • ( 4 comentarios )
En este contexto, a lo largo de las próximas entradas me planteo ir desgranando poco a poco las distintas líneas de ayuda.
En la presente entrada comentaremos el programa de ayudas a los jóvenes. Este programa tiene dos objetos, por un lado, otorgar subvenciones directas al arrendamiento y, por otro, conceder subvenciones a la compra. A estas últimas dedicaré una próxima entrada, por lo que me centraré ahora en las subvenciones al alquiler.
La estructura de comentario será la siguiente: en primer lugar, un breve comentario sobre las principales novedades del programa de que se trate; en segundo lugar, la regulación del borrador del plan 2018/2021 (en negrita); por último, mis comentarios sobre la nueva normativa.
En el caso de este programa, dado que muchos artículos son copia de otros artículos del programa general de ayudas al alquiler, me remitiré a los artículos ya comentados.
La principal novedad de este programa es su nacimiento. En los planes de vivienda anteriores no existió un programa destinado específicamente a jóvenes. Pero esto no es así en términos absolutos porque el programa de ayudas al alquiler a los jóvenes tiene bastante parecido con la Renta Básica de Emancipación. Seguro, que algún lector estará pensando que no resulta muy coherente “cargarse la RBE” para después volver a reeditarlo con otro nombre. No sigo, ahí lo dejo.
Este programa tiene por objeto facilitar el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada, en régimen de alquiler a los jóvenes con escasos medios económicos mediante el otorgamiento de ayudas directas al inquilino o facilitar a los jóvenes el acceso a una vivienda en régimen de propiedad mediante la concesión de una subvención directa para su adquisición.
Lo primero que destaca de este programa es que se trata de una especialidad del programa de ayudas al alquiler que comenté en entradas precedentes. De hecho, a mi juicio, no se justifica la existencia de un programa específico para jóvenes dadas las escasas innovaciones de este programa respecto al programa general de ayudas al alquiler.
Lo segundo que destaca es el destinatario de este programa: los jóvenes. Este matiz debe ponerse en conexión con el programa para de viviendas para personas mayores. A partir de estos dos programas se aprecia como este plan de vivienda introduce programas atendiendo a la edad de sus destinatarios. Esto, a mi juicio, tampoco tiene justificación.
En este aspecto coincido con una de las observaciones de la AVS (Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo) al borrador del Plan de Vivienda, que referida a este programa señala que “No se trata en la línea de las políticas públicas de vivienda que se aplican en el resto de Europa de diferenciar programas de viviendas para personas mayores y para personas jóvenes, ya que se vuelve a viejas políticas ya superadas de segregar a la población por edades según tipología de viviendas…”
Ayuda para la adquisición de vivienda habitual y permanente
Podrán ser beneficiarios de las ayudas contempladas en la opción 1 del artículo 55 de este programa las personas físicas mayores de edad que reúnan todos y cada uno de los requisitos siguientes:
Los requisitos que se enuncian en este artículo son exigibles del beneficiario de la ayuda quien, además, deberá cumplir lo establecido por el artículo 7. En especial, el apartado 5 de dicho artículo establece que “No podrán obtener la condición de beneficiario de estas ayudas quienes incurran en alguna de las circunstancias previstas el artículo 13 de la Ley 38/2003, de 17 de diciembre, General de Subvenciones o quienes hayan sido sujetos de una revocación, por el órgano competente de alguna Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla, de alguna de las ayudas contempladas en éste o en anteriores planes estatales de vivienda por causas imputables al solicitante“.
Lo primero que debemos tener en cuenta es que los requisitos que se establecen en este artículo solo son exigibles al beneficiario, no al resto de personas que residan en la vivienda y que forman la denominada unidad de convivencia. Esta diferenciación tiene gran relevancia como se explicó en una entrada anterior.
1.- Ser titular o estar en condiciones de suscribir un contrato de arrendamiento de vivienda en calidad de arrendatario, en un contrato de arrendamiento de vivienda y disponer de, al menos, una fuente regular de ingresos que le reporte unos ingresos anuales iguales o inferiores a 3 veces el IPREM.
En la redacción me sobra “en un contrato de arrendamiento de vivienda”.
A diferencia del programa general de ayudas al alquiler en este programa se introduce la posibilidad de solicitar la ayuda sin haber formalizado el contrato de alquiler.
Primero, esta posibilidad es traslación de lo establecido en el plan estatal 2013/2016 (artículo 11.1 a) del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril). No obstante, no se establece nada respecto a cuándo debe aportarse el contrato formalizado lo que supone remitir al desarrollo autonómico la regulación de esta cuestión. Recordemos que el Plan Estatal 2013/2016 lo solucionó estableciendo que “En el caso de personas que deseen acceder al arrendamiento de vivienda, el contrato deberá aportarse en el plazo de 30 días desde la resolución de concesión de la ayuda, que quedará condicionada a su aportación”. Después veremos como en este plan el plazo debería ser de dos meses.
Segundo, en este apartado se exige al beneficiario que posea una fuente regular de ingresos que le reporten unos ingresos iguales o inferiores a 3 IPREM, lo que no resulta coherente con el apartado 4 de este mismo artículo en el que se establece ese mismo límite de ingresos respecto a todos los miembros de la unidad de convivencia.
Esta misma crítica ha sido efectuada por la AVS en los siguientes términos “Se observa una contradicción entre el apartado 1 y 4 del art. 50 pues en el primero se menciona que este límite debe cumplirlo el titular del contrato, y en el 4 que este límite lo debe cumplir el conjunto de las personas que residan en la vivienda aunque no figuren en el contrato (parece más lógico este segunda condición), debiendo tener acreditada una vida laboral. Esta condición de antigüedad de ingresos mínimos parece razonable y debe incorporarse al programa 2”.
No obstante, existe una diferencia entre este apartado y el 4: la exigencia de una fuente regular de ingresos, exigencia que solo se realiza al titular del contrato de arrendamiento y beneficiario de la ayuda pero que no se exige al resto de miembros de la unidad de convivencia.
Tercero, es necesario que el beneficiario ostente una fuente regular de ingresos. Esta exigencia es copia de lo establecido en el apartado c) del artículo 2.1 del Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre, que regula la Renta Básica de Emancipación que requiere de los beneficiarios de la RBE “Disponer de, al menos, una fuente regular de ingresos que le reporte unos ingresos brutos anuales inferiores a 22.000 euros” y aunque pudiera parecer un concepto fácil de comprender no es lo es tanto.
En efecto, el concepto de fuente regular de ingresos debe ser entendido como la percepción reiterada en el tiempo y constante, esto es ininterrumpida, de determinados ingresos, a lo que debe añadirse que esos ingresos no superen el límite de 3 veces el IPREM. La regularidad de la percepción de ingresos no se predica del nivel de éstos, de su magnitud, sino del hecho mismo de la percepción de tales ingresos, pues la norma en su inciso inicial no habla de “nivel regular de ingresos”, sino de “fuente regular de ingresos”, haciendo abstracción de la magnitud de éstos en tanto concepto, aunque de seguido hayan de considerarse para poder ser adjudicatario de las ayudas.
En definitiva, existen dos requisitos:
Uno cualitativo (fuente regular de ingresos).
Otro cuantitativo (no superar 3 veces el IPREM).
La infracción del primero se producirá cuando no se cuente con una fuente de ingresos o cuando ésta sea irregular, como puede ocurrir cuando la única fuente de ingresos tenga un carácter extraordinario (por ejemplo, un premio de lotería). Cumplido el requisito cualitativo, es exigible el requisito cuantitativo, esto es, que los ingresos brutos no superen 3 veces el IPREM.
En este sentido se pronuncia, acertadamente a mi juicio, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 24 abril de 2014.
Cuarto, al igual que comenté respecto al artículo 11 es importante destacar que, a diferencia de lo que ha ocurrido en planes de vivienda anteriores, en éste no se prevé la existencia de índices correctores que permitan tener en cuenta los miembros de la unidad de convivencia. Las consecuencias son notables, en cuanto tendrá derecho a la ayuda un arrendatario único que tenga unos ingresos inferiores a 3 veces el IPREM en detrimento de unidades de convivencia formadas por dos o más personas (pensemos en un matrimonio con dos salarios) cuyos ingresos superen por muy poco dicho límite. Estos índices se han venido recogiendo en la regulación de la forma de cálculo del IPREM que en este plan se contiene en el artículo 6.
Este párrafo es una transcripción del artículo 2.1 c) del Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre, que regula la Renta Básica de Emancipación en la redacción introducida por el Real Decreto 366/2009, de 20 de marzo, aunque excluyendo el final de este apartado que permitía “o una duración prevista de la fuente de ingresos de al menos seis meses contados desde el día de su solicitud”. Por tanto, en este caso solo se podrá obtener la ayuda cuando ya se lleven, al menos, 6 meses con ingresos, lo que impide su obtención cuando se produzca la incorporación al mercado laboral. Dicho en otras palabras, esta es una ayuda para los ya emancipados, no para los que accedan al primer contrato de trabajo.
Respecto a esta cuestión la AVS ha sugerido que “… debería flexibilizarse el requisito de que los jóvenes acrediten una vida laboral de, al menos, 6 meses de antigüedad, inmediatamente anteriores al momento de la solicitud dada la situación de este sector de población en el mercado laboral”.
Resulta curioso, y a mi juicio criticable, que en este programa de ayudas se exijan requisitos adicionales respecto a los ingresos diferentes de los contenidos en el programa general de ayudas al alquiler. En concreto, a los jóvenes se les pide que tengan una fuente regular de ingresos y que acrediten una vida laboral anterior de 6 meses inmediatamente anteriores a la solicitud de la ayuda, requisitos que no se exigen en el programa general. En consecuencia, aquél menor de 35 años que no tenga una vida laboral de 6 meses anteriores a la solicitud podrá obtener la ayuda del programa general pero no la del especial.
Retomo una idea que expuse cuando comenté el programa general de ayudas al alquiler: a todos los beneficiarios de ayudas al alquiler deberían acreditar unos ingresos mínimo, al menos, iguales a la renta que pagan. Parece lógico.
Con este requisito se deja claro que solo podrán solicitar las ayudas aquellos menores de 35 años en el momento de solicitar la ayuda, con lo a aquellos que cumplan tal edad les aconsejo estar especialmente atentos a las fechas. No obstante, siempre les quedaría la posibilidad de solicitar la ayuda del programa general de ayudas al alquiler en el que no se establece límite de edad.
Quizá sea mal pensado, pero intuyo que algunas unidades de convivencia “buscarán” a un menor de 35 años para solicitar la ayuda.
3.- Que la vivienda arrendada o a arrendar, constituya o vaya a constituir la residencia habitual y permanente del arrendatario, lo que deberá acreditarse:
En el caso de ser titular del contrato de arrendamiento de vivienda mediante certificado o volante de empadronamiento en el que consten, a fecha de la solicitud, las personas que tienen su domicilio habitual en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento.
En el caso de personas que deseen acceder a un arrendamiento de vivienda el citado certificado o volante deberá aportarse en el plazo de dos meses desde la resolución de concesión de la ayuda, que quedará condicionada a su aportación.
Respecto a esta segunda exigencia resulta curioso como el legislador estatal sí regule la aportación del certificado de empadronamiento mientras calle respecto a la aportación del contrato de arrendamiento. La lógica hace que ambos documentos deban aportarse en el mismo momento de la tramitación de las ayudas, otra cosa no tendría sentido.
4.- Que las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada, consten o no como titulares del contrato de arrendamiento, tengan, en conjunto, unos ingresos iguales o inferiores a 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).
Estos ingresos se acreditarán mediante los datos que consten en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. Si el solicitante o cualquiera de los integrantes de la unidad de convivencia no hubieran presentado declaración, las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla podrán solicitar otras informaciones, incluyendo una declaración responsable del solicitante sobre sus ingresos y de quienes integren la unidad de convivencia que residan en la vivienda objeto de alquiler.
Sobre este requisito puede consultarse el comentario al artículo 11 del borrador de Plan que consta en una entrada anterior.
5.- Que la vivienda objeto del contrato de arrendamiento lo sea por una renta igual o inferior a 600 euros mensuales, sin perjuicio de la excepcionalidad prevista en el artículo siguiente.
Este límite ha sido criticado por la AVS en sus observaciones al borrador del Plan de Vivienda al entender que “con ello se conseguirá en el mercado una inflación del precio del alquiler, de forma que en los arrendamientos en los que la renta máxima mensual no alcance los 600 € o en determinados casos los 900 € al mes, los propietarios subirán el importe de las rentas hasta el tope legal establecido y su producirá una subida de precios en el mercado“. Y se añade que “Sería más apropiado establecer como requisito que la renta que figure en el contrato de arrendamiento sea coherente con los ingresos de la unidad de convivencia que solicite la ayuda. Así, no se consideraría coherente el precio del alquiler con los ingresos cuando la cuantía del recibo del alquiler supere el 30% de los ingresos de los miembros de la unidad de convivencia“.
Esta crítica pone encima de la mesa una importante cuestión: el efecto inflacionista de las ayudas al alquiler. Prometo tratarlo en una próxima entrada.
1.- Ser propietario o usufructuario de alguna vivienda en España. Se exceptuarán de este requisito quienes siendo titulares de una vivienda acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, o no puedan habitar la misma por cualquier otra causa ajena a su voluntad.
2.- Que el arrendatario o cualquiera de los que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada tenga parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con el arrendador de la vivienda.
3.- Que el arrendatario o cualquiera de los que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada sea socio o partícipe de la persona física o jurídica que actúe como arrendador.
Cuando un beneficiario de esta ayuda cambie su domicilio a otro ubicado en la misma Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla, sobre el que suscriba un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda, quedará obligado a comunicar dicho cambio al órgano concedente en el plazo máximo de cinco días desde la firma del nuevo contrato de arrendamiento. El beneficiario no perderá el derecho a la subvención por el cambio siempre que con el nuevo arrendamiento se cumplan con todos los requisitos, límites y condiciones establecidos en este Real Decreto, y que el nuevo contrato de arrendamiento de vivienda se formalice sin interrupción temporal con el anterior. En estos casos, se ajustará la cuantía de la ayuda a la del nuevo alquiler.
Todo este apartado es copia del articulo 11 apartados 2 y 3. En aras a una buena técnica legislativa hubiera sido suficiente con una remisión sin necesidad de volver a transcribirlos, comentario que es extensible a muchos otros artículos de este programa.
Artículo 57. Modificación de la renta máxima mensual.
En relación con la ayuda del apartado 1 del artículo 55 las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán incrementar hasta 900 euros la renta máxima mensual en determinados municipios cuando así lo justifique la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla de que se trate, en base a estudios actualizados de oferta de vivienda en alquiler que acrediten tal necesidad. En todo caso, las convocatorias de ayudas que se acojan a esta excepción solo lo podrán realizar si previamente han suscrito un Acuerdo con el Ministerio de Fomento en el seno de la Comisión Bilateral de Seguimiento que acredite la conformidad del Ministerio.
Este artículo vuelve a ser copia del párrafo segundo del artículo 12. Es curioso pero el único cambio existente es el intercambio entre párrafos.
La ayuda al alquiler del apartado 1 del artículo 55 deberá destinarse obligatoriamente al pago de la renta de su vivienda habitual, y no se podrá compatibilizar con las percepciones del programa de Renta Básica de Emancipación ni con ninguna otra ayuda para el pago del alquiler de este Plan ni que puedan conceder las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, las Corporaciones Locales o cualesquiera otras Administraciones o Entidades Públicas.
La AVS considera que la compatibilidad de las ayudas establecida supone un trato de favor a la compra respecto al alquiler ya que las ayudas a la compra son compatibles con otras ayudas que pudieran existir.
Además debe destacarse que según este artículo desaparece la compatibilidad de las ayudas al alquiler para jóvenes con los complementos que para el pago del alquiler a situaciones de especial vulnerabilidad aporten en supuestos excepcionales las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla o los municipios a que se refiere el artículo 13 cuando regula la compatibilidad de las ayudas del programa general. Tampoco en este caso le veo justificación a esta diferenciación.
La cuantía de la ayuda al alquiler del apartado 1 del artículo 55 será de hasta el 50% de la renta mensual que deba satisfacer el beneficiario por el alquiler de su vivienda habitual y permanente para los 600 primeros euros.
En los supuestos previstos en el artículo 57 en los que la renta máxima mensual supere los 600 euros y alcance hasta 900 euros al mes, la ayuda a incrementar será de hasta el 30% de la renta mensual en el tramo comprendido entre 600 y 900 euros de renta.
Esta es la singularidad más importante de este programa: el porcentaje de la ayuda que será de hasta el 50 % de la renta mensual, a diferencia del porcentaje del programa general que se queda en un 40%.
En el casos de que las rentas a subvencionar lleguen a los 900 €, toda aquella cuantía que supere los 600 € se subvencionará con un 30 %.
Ejemplo: alquiler de 800 €. La subvención será de 300 € por los primeros 600 € y de 60 € por los siguientes 200 €.
La AVS entiende que la fijación de un porcentaje fijo de ayuda sobre la renta mensual sin hacer referencia a los ingresos o composición o circunstancias de la unidad familiar conlleva que jóvenes en situación vulnerable puedan llegar a pagar una renta por encima de su capacidad económica, lo que provoca la ineficacia de la norma para atender a situaciones que merecen más protección. Para evitarlo propone que “la ayuda debería estar referida a los ingresos de la unidad de convivencia de manera que, a modo de ejemplo, las unidades de convivencia cuyos ingresos fueran igual o inferiores a 1.3 veces IPREM, no tuvieran que pagar un alquiler mayor al 20 % de sus ingresos, siendo la cuantía de la ayuda en este caso concreto la diferencia entre el alquiler y el 20 % de los ingresos de la unidad de convivencia“.
1.- Ayuda al alquiler del apartado 1 del artículo 55.
La ayuda al alquiler del apartado 1 del artículo 55 se concederá a los beneficiarios por el plazo de tres años. No obstante y siempre que haya razones que lo justifiquen, las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla podrán conceder esta ayuda por plazo inferior a tres años.
Los beneficiarios de las ayudas de este programa estarán obligados a comunicar de inmediato, incluso durante la tramitación de la solicitud, al órgano competente de la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla que le haya reconocido la ayuda, cualquier modificación de las condiciones o requisitos que motivaron tal reconocimiento y que pueda determinar la pérdida sobrevenida del derecho a la ayuda. En este supuesto, y en su caso, dicho órgano competente resolvería limitando el plazo de concesión de la ayuda hasta la fecha de la pérdida sobrevenida del derecho.
Estos dos apartados son copia del artículo 15.
Este párrafo es copia del último párrafo del artículo 14.
La AVS precisa que la administración deberá conceder la máxima seguridad a los ciudadanos, sin que baste con saber que se va a pagar, sino que es necesario un mayor compromiso y concreción de la forma de pago para que se obtenga el mayor rendimiento social de la medida. Esta crítica debe ponerse en relación con el sistema presupuestario de gestión que se escoja para la gestión de la ayuda al alquiler. Sobre esta cuestión me pronuncié cuando comenté los artículos 15 y 16 en los siguientes términos:
Primero. Esta es otra de las modificaciones más notables respecto al plan de vivienda anterior. Ahora no se exige que el procedimiento de concesión sea concurrencia competitiva, ante lo que las comunidades autónomas podrán aplicar el sistema de concesión directa que evita tener que comparar entre sí todas las solicitudes de ayuda al objeto de establecer un orden de prioridad.
Es más, el sistema previsto no impide el abono de la subvención a posteriori, después de justificar la ayuda con la presentación de los recibos. Este sistema de concesión y abono de la ayuda después de justificada la misma tiene una notable ventaja desde un punto de vista presupuestario en cuanto evita ineficiencias en la utilización de los créditos. En este esquema, la concesión y reconocimiento de la obligación (ADO-ADOK) puede acumularse, no quedando ningún crédito en fase de disposición (AD) que no llegue a reconocerse y pagarse. Pudiera alegarse que ello retrasaría la percepción de la ayuda por el beneficiario, pero tal problema podría evitarse con convocatorias semestrales o trimestrales.
Artículo 61. Acceso a la ayuda.
Las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla convocarán periódicamente procedimientos de concesión de las ayudas con arreglo a los requisitos establecidos en este Real Decreto.
Este artículo es copia del artículo 16.1.
Artículo 62. Gestión de la ayuda mediante entidades arrendadoras colaboradoras.
En relación con la ayuda del apartado 1 del artículo 55 si existiera una entidad colaboradora que actúe, además, como arrendadora de las viviendas, podrá acordarse en la convocatoria de la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla que la entidad colaboradora gestione directamente lo relativo a la recepción de la ayuda para su directa aplicación al pago del alquiler, mediante el correspondiente descuento.
Este artículo es copia del artículo 17.
Pingback: Ayudas a la adquisición de viviendas en el nuevo Plan de Vivienda 2018/2021. – Comentarios sobre vivienda.
Jorge AM dice:
19 noviembre, 2017 de 13:43
¿Cómo va la tramitación de la Ley? ¿Hay ya plazos definidos para solicitar las ayudas?
Estoy interesado en adquirir una vivienda en 2018.
20 noviembre, 2017 de 22:45
Hola Jorge, ahora mismo en lo que yo sé el plan está en fase de borrador (segundo) y se prevé que se apruebe antes de final de año. Pero esto no supondrá la posibilidad de solicitar y obtener ayudas, es necesario previamente que se desarrolle por las comunidades autónomas,
Procurador en Cantabria dice:
26 noviembre, 2018 de 09:36