Source: https://findok.bmf.gv.at/findok?stammNr=62426
Timestamp: 2018-09-21 06:07:07
Document Index: 245244234

Matched Legal Cases: ['§ 1405', '§ 14', '§ 17', '§ 17', '§ 15', '§ 11', '§ 17', '§ 17', '§ 14', '§ 14']

Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSW vom 12.11.2012, RV/1880-W/09
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung des Bw., vom 11. März 2009 gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 20. Februar 2009, ErfNr. betreffend Grunderwerbsteuer entschieden:
Am 4. Jänner 2008 schloss die "S.genossenschaft m. b. H. (kurz "S" genannt) als Verkäuferin mit Herrn WS in der Folge Berufungswerber (kurz Bw.) genannt, als Käufer einen Kaufvertrag ab. Vertragsgegenstand war das Grundstück X samt dem von der "S" darauf errichteten Reihenhaus mit der Orientierungsnummer 9.
"III. Der Kaufpreis beträgt € 3.580,12 (in Worten : Euro drei tausendfünfhundertachtzig 12/100) und ist binnen 14 Tagen ab grundbuchsfähiger Fertigung dieses Kaufvertrages durch die Vertragsparteien auf ein Konto, welches die Verkäuferin schriftlich bekannt zu geben hat, zur Überweisung zu bringen. IV. 1. a) Der Käufer nimmt zur Kenntnis, dass die Reihenhausanlage E, bestehend aus 10 Reihenhäusern, aus Mitteln der Wohnbauförderung des Landes im Rahmen des Wohnbauförderungsgesetzes 1991 finanziert wurde. Zu diesem Zweck wurde ein Darlehen seitens des Landes gewährt, das auf der gesamten Liegenschaft X. sichergestellt ist, und zwar ................. Der auf das kaufgegenständliche Reihenhaus mit der Orientierungsnummer 9 , .................. entfallende Darlehensrest beträgt zum Stichtag 31.12. 2007 gemäß außervertraglich vorgenommener Pfandaufteilung, welche hiermit von dem Käufer genehmigt wird, voraussichtlich € 51.890,64 (in Worten: Euro einundfünfzigtausendachthundertneunzig 64/100). b) Der Käufer verpflichtet sich nunmehr im Wege einer befreienden Schuldübernahme gemäß § 1405 ABGB ohne Anrechnung auf den Kaufpreis zur weiteren Rückzahlung der vorgenannten Darlehensforderung sowie zur Einhaltung der in dem betreffenden Schuldschein enthaltenen Vereinbarungen, Bedingungen und Termine, sodass die Verkäuferin im Falle einer Inanspruchnahme schad- und klaglos zu halten ist. Er tritt daher in den maßgeblichen Schuldschein ein und verpflichtet sich zur ordnungsgemäßen Rückzahlung, wobei die Verkäuferin für etwaige diesbezügliche Verpflichtungen schad- und klaglos zu halten ist. Der Käufer nimmt zur Kenntnis, dass die vorgenannte befreiende Schuldübernahme der ausdrücklichen Zustimmung der Darlehensgeberin bedarf. .................. 3. Festgehalten wird in diesem Zusammenhang weiters, dass der Käufer im Zug der Errichtung bzw. der erstmaligen Überlassung des gegenständlichen Reihenhauses einen Finanzierungsbeitrag (Grund- und Baukostenbeitrag) bezahlt hat, der aber unabhängig vom Kaufvertrag geleistet wurde und somit nicht als Gegenleistung anzusehen ist.
V. 1. Der Käufer nimmt weiters zur Kenntnis, dass dieser Vertrag in Hinblick auf das im vorigen Vertragspunkt bezeichnete Veräußerungsverbot rechtswirksam nur mit Zustimmung des Landes abgeschlossen werden kann. Als Zeichen der Zustimmung zu diesem Rechtsgeschäft wird dieser Kaufvertrag daher durch das Amt der Landesregierung für das Land mitgefertigt und erteilt dieses in Vertretung des Landes die ausdrückliche Einwilligung, dass ob dem Vertragsgegenstand das Eigentumsrecht im Sinne dieses Vertrages für den Käufer grundbücherlich einverleibt werden kann. ...................
VIII. Die Übergabe und Übernahme des Kaufobjektes in den physischen Besitz und Genuß des Käufers ist bereits erfolgt. Der Käufer trägt daher bereits Gefahr und Zufall, Nutzen und Lasten des Kaufobjektes.
X. Die Verwaltung des gegenständlichen Reihenhauses durch die Verkäuferin endet mit 31.12.2007. Die Abrechnung der Betriebs- und Instandhaltungskosten für die Abrechnungsperiode 1.1. - 31.12.2007 hat entsprechend den wohnrechtlichen Bestimmungen bis spätestens 30.6.2008 zu erfolgen, wobei allfällige Guthabensbeträge dem Käufer anteilig gutzubringen, allfällige Nachforderungen von dem Käufer anteilig zu ersetzen sind. ................"
Über Anfrage des Finanzamtes teilte die "S" mit: "Die Kaufpreisberechnung erfolgte dergestalt, dass als Barkaufpreis 2 % der endabgerechneten Baukosten und aufgewerteten Grundkosten zu bezahlen sind. Daneben ist das auf das Reihenhaus aushaftende Darlehen zur weiteren Rückzahlung zu übernehmen. .............. Weiters weisen wir im Bezug auf das Wohnbauförderungsdarlehen darauf hin, dass die Voraussetzungen des § 14 BewG vorliegen, da die Übernahme des Wohnbauförderungsdarlehens im Wege einer befreienden Schuldübernahme erfolgte und eine Gegenleistung in dem Sinn darstellt, dass es nicht Teil eines fixen Kaufpreises ist, sondern eine schon bestehende Schuld als Teil der Gegenleistung übernommen wurde."
In der Folge setzte das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien mit Bescheid vom 20. Februar 2009 die Grunderwerbsteuer ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von € 169.062,54 in Höhe von € 5.917,19 fest. Begründet wurde die Höhe der Bemessungsgrundlage damit: "Gegenleistung sind sämtliche Leistungen des Erwerbers. Der im Zeitpunkt des Bezugs des Reihenhauses zu leistende Finanzierungsbeitrag war mit € 113.591,78 (Höhe zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages) in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Da die Übernahme des Wohnbauförderungsdarlehens mit schuldbefreiender Wirkung der Veräußerin anhand der vorgelegten Unterlagen nicht nachgewiesen wurde, war das Landesdarlehen nicht abzuzinsen. Bemessungsgrundlage daher: Kaufpreis € 3.580,12 plus Finanzierungsbeitrag € 113.591,78 plus übernommenes Darlehen € 51.890,64 = € 169.062,54."
Dagegen wurde Berufung erhoben. Der Bw. wendet sich gegen die Einbeziehung des Wohnbauförderungsdarlehens im aushaftenden Betrag sowie die Hinzurechnung des Finanzierungsbeitrages zur Gegenleistung. Der Bw. führt u.a. aus: "Der Finanzierungsbeitrag ist anlässlich der erstmaligen Überlassung zur Nutzung im April 1997, also mehr als 10 Jahre vor Abschluss des Kaufvertrages, vollständig zur Einzahlung gebracht. Abgesehen von dieser zeitlichen Komponente besteht auch ansonsten kein innerer bzw. ursächlicher Zusammenhang zwischen dem Kauf und der Leistung des Finanzierungsbeitrages. Dieser war nämlich dem Grunde und der Höhe nach unabhängig von einem späteren Kauf zu leisten und wurde bei der Ermittlung des Kaufpreises auch nicht zur Anrechnung gebracht. Es besteht auch keine Wechselbeziehung zwischen Finanzierungsbeitrag und Grundstückskauf in dem Sinn, dass die Verkäuferin ohne die Leistung des Finanzierungsbeitrages das Grundstück nicht veräußert hätte und ich mich nur unter der Voraussetzung des Kaufabschlusses zur Leistung des Finanzierungsbetrages verpflichtet habe Es bestand daher auch keine Verpflichtung zur Übernahme des Reihenhauses in das Eigentum. Der Finanzierungsbeitrag wäre auch zu leisten gewesen, wenn das Reihenhaus nie in das Eigentum übernommen worden wäre und wäre mir der Finanzierungsbeitrag auch nicht rückerstattet worden, wenn ich das Reihenhaus nicht in das Eigentum übernommen hätte, sondern weiterhin als Nutzungsberechtigter bewohnt hätte. Die Leistung des Finanzierungsbeitrages war Voraussetzung für die Übernahme des Reihenhauses in Miete und nicht in Eigentum. Für die Eigentumsbegründung war lediglich die Bezahlung des Bar-Kaufpreises sowie die befreiende Schuldübernahme des aushaftenden Darlehens erforderlich, stehen auch nur diese Leistungen in einem inneren bzw. ursächlichen Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb und sind somit auch nur diese beiden Komponenten als Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes anzusehen."
Nach Ergehen der abweisenden Berufungsvorentscheidung stellte der Bw. einen Antrag auf Vorlage der Berufung an die Abgabenbehörde II. Instanz.
Über Anfrage des unabhängigen Finanzsenat gab der Bw. bekannt: "Der zum Zeitpunkt der Eigentumsbegründung noch nicht verbrauchte Finanzierungsbeitrag ist nicht zur Auszahlung gelangt, da die Voraussetzungen des § 17 WGG (Auflösung des Nutzungsverhältnisses und Räumung des Nutzungsobjektes) nicht gegeben waren. Aber auch, wenn ich das Reihenhaus nicht erworben hätte und dieses weiterhin als Nutzungsberechtigter bewohnt hättet wäre es zu keiner Auszahlung des Finanzierungsbeitrages gekommen, da auch in diesem Fall die Voraussetzungen des § 17 WGG nicht gegeben gewesen wären, sodass die Eigentumsbegründung auf eine allfällige Auszahlung des Finanzierungsbeitrages keinen Einfluss hatte. Die Leistung des Finanzierungsbeitrages erfolgte bei Überlassung des Reihenhauses zur Nutzung, wobei die Höhe € 125.935,89 betrug. Weiters übermittle ich Ihnen als Beilage eine Kopie des Nutzungsvertrages. Eine weitere Vereinbarung bzw. eine gesonderte Vereinbarung bezüglich des Finanzierungsbeitrages gibt es nicht. Bezüglich der Bar-Kaufpreisermittlung gibt es keine gesonderten Berechnungsunterlagen, da die Kaufpreisbildung bei der Eigentumsübertragung nach der Bestimmung des § 15 WGG i.d.F. vom 31.12.1993 i.V.m. § 11 der Entgeltrichtlinien-Verordnung 1986 i.d.F. vom 31.12.1993 erfolgte. Diese Vorschriften besagen, dass der Bar-Kaufpreis 2 % der endabgerechneten Herstellungskosten beträgt. ......"
Der übermittelte Nutzungsvertrag enthält auszugsweise folgende Bestimmungen: "I. (1) Die S, überlässt dem Nutzungsberechtigten für die Zeit ab 01.06.1997 auf unbestimmte Dauer das in ihrer Reihenhausanlage, O , samt Zubehör, und zwar Vorgarten, Hausgarten und Garage. Das Reihenhaus hat eine Verrechnungsfläche von 104,10m2. II. (1) Das Nutzungsentgelt wird gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes 1979, Bundesgesetzblatt Nr. 139/1979 (WGG)i. d. g. F. samt den diesbezüglichen Durchführungsverordnungen, (WGGDV) sowie gemäß den Bestimmungen der Wohnbauförderungsvorschriften gebildet. (2) Das Nutzungsentgelt besteht aus: .................. (6)Weiters wurde vom Nutzungsberechtigten ein Finanzierungsbetrag (Grund- und Baukostenbeitrag) von S 1.601.950,00 geleistet. Dieser Finanzierungsbeitrag wird nach Vorliegen der Endabrechnung endgültig festgesetzt. Der im § 17 Abs. 4 WGG angeführte Zeitpunkt (Bezugsdatum / Benützungsbewilligung) ist der 01.06.1997. (7) Die Rückzahlung der geleisteten Grund- und Baukostenbeiträge erfolgt den Bestimmungen des § 17 WGG entsprechend. V. Die S, ist berechtigt, bei Auflösung dieses Vertrages, aus welchen Gründen auch immer, sämtliche aus diesem Vertragsverhältnis noch bestehenden geldlichen Verpflichtungen gegen den allenfalls auszuzahlenden Finanzierungsbeitrag und das Geschäftsguthaben aufzurechnen. ...............
Im gegenständlichen Fall wurde zwischen der "S" und dem Bw. ein neues Rechtsverhältnis begründet. Es wurde ein Kaufvertrag zum Erwerb des Eigentums an der gegenständlichen Liegenschaft abgeschlossen. Das Mietverhältnis zwischen den Vertragspartner wurde beendet und es bestand für den Bw. - laut Auskunft der "S" - im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages ein Finanzierungsbeitrages in Höhe von € 113.591,78.
Auch im Berufungsfall ist in keiner Weise davon auszugehen, dass der Bw. auf einen Betrag von € 113.591,78 gegenüber der "S" verzichtet hätte, dies widerspricht jeglicher Lebenserfahrung. Vielmehr steht die Einbehaltung des noch nicht amortisierten Finanzierungsbeitrages durch die "S" in unmittelbaren Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb des Bw. an der gegenständlichen Liegenschaft und stellt damit einen Teil des Gesamtkaufpreises bzw. der Gesamtgegenleistung für den Erwerb der Wohnungen dar. Damit wurde dieser Betrag richtigerweise in die Bemessungsgrundlage zur Erhebung der Grunderwerbsteuer einbezogen.
Die "S" war auf Grund des Schuldscheins vom 21. Mai 1996 Schuldnerin des in Streit gezogenen Darlehens. Nach Abschluss des gegenständlichen Kaufvertrages (mit Schreiben vom 7.3.2008) hat sie das Land gebeten den Bw. als Schuldner an ihrer Stelle anzuerkennen und stellte in Einem fest, dass die Einwilligung als erteilt gilt, wenn das Land binnen 6 Monaten die Zustimmung nicht versagt.
Somit war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages - das ist auch der Zeitpunkt des Entstehens der Grunderwerbsteuerschuld - die "S" nicht aus der Schuld gegenüber dem Land entlassen. Die Bw. war zu diesem Zeitpunkt lediglich der Verkäuferin gegenüber verpflichtet, die dieser obliegenden Verpflichtungen in Bezug auf das Darlehen des Landes zu tragen. Eine (privative) Schuldübernahme lag damit aber nicht vor und somit auch keine Gründe, die eine Bewertung der Schuld gemäß § 14 Abs. 3 BewG bzw. § 14 Abs. 1 BewG (Satzteil: "besondere Umstände begründen einen geringeren Wert") zuließen.
Ergänzend zu den Ausführungen in der Vorhaltsbeantwortung ist festzustellen, dass das Verpflichtungsgeschäft jedenfalls gültig zu Stande gekommen ist. Die konkreten Vertragsmerkmale sprechen nicht für das Vorliegen einer aufschiebenden Bedingung. Laut Punkt VIII. des Vertrages war die Übergabe und Übernahme des Vertragsobjektes in den physischen Besitz und Genuss des Käufers sowie der Übergang von Nutzen und Lasten, Gefahr und Zufall bereits vor Unterfertigung des Kaufvertrages (4.1.2008) erfolgt. Die Verwaltung des gegenständlichen Reihenhauses durch die Verkäuferin hatte bereits mit 31.12.2007 geendet.
Findok-Nr: 62426.1, aufgenommen am: 30.11.2012 07:53:54, Dokument-ID: aacc73f5-19b2-40dd-85c9-facbaacbd75a, Segment-ID: 9abcf331-bf7f-480d-b5c1-8aca575d674f