Source: http://www.rechtsanwalt-bach.de/mietrecht-leipzig/wohnungseigentumsrecht/
Timestamp: 2018-05-22 02:28:12
Document Index: 255999574

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 3', '§ 5', 'BGH', '§ 8', '§ 3', '§ 1', '§ 5', 'BGH', 'BGH', '§ 5', 'BGH', '§ 21', 'BGH', 'BGH']

Wohnungseigentumsrecht: Beschlussanfechtung, Sondereigentum u.a.
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Das Wohnungseigentumsrecht ist neben dem Mietrecht eines der Rechtsgebiete, auf denen ein Fachanwalt für Mietrecht besondere Kenntnisse nachweisen muss. Rechtsprobleme ergeben sich beim Wohnungseigentumsrecht schon bei der Frage, welche Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören und wer demzufolge die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung hierfür zu tragen hat. Ein weiteres Problemfeld, bei dem häufig ein Anwalt benötigt wird, betrifft die Frage, wie eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen wird und wie Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über welche Beschlussgegenstände und mit welcher Mehrheit gefasst werden dürfen. Hieraus ergibt sich dann auch gleich das Problem zu dem häufig ein Rechtsanwalt benötigt wird, wie fehlerhafte Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft angefochten werden können. Grundlegendes zu diesen Fragen wollen wir als Fachanwälte für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht nachfolgend erläutern.
1. Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum im Wohnungseigentumsrecht
Unter Wohnungseigentum versteht man das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG).
Im Wohnungseigentumsrecht kann Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an einem nicht zu Wohnzwecken bestimmten Raum begründet werden (§ 3 Abs. 1 WEG). Darüber hinaus kann auch an Bestandteilen des Gebäudes Sondereigentum begründet werden, sofern diese verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). So prägen z. B. die Außenteile des Balkons die äußere Gestaltung des Gebäudes und sind daher nicht sondereigentumsfähig. Dies gilt auch für die konstruktiven Teile des Balkons. Dagegen kann jedoch der Balkonbodenbelag (Fliesen, Betonwerkstein etc.) und der Brüstungsanstrich Sondereigentum darstellen (BGH 21.02.1985, Az. VII ZR 72/84).
Damit Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsrecht entstehen kann, bedarf es entweder einer einseitigen Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, wonach dieser sein Grundstück in Miteigentumsanteile, verbunden mit einem jeweiligen Sondereigentum, teilt (Teilungserklärung, § 8 WEG) oder aber einer vertraglichen Vereinbarung mehrerer Miteigentümer untereinander (Teilungsvertrag, § 3 WEG).
Demgegenüber ist im Wohnungseigentumsrecht das Grundstück als solches Gemeinschaftseigentum wie auch die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Als Eigentum Dritter kommen insbesondere der Ver- und Entsorgung dienende Leitungen und Einrichtungen (z. B. Verteilerkästen) in Betracht.
c) Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Räume können nur dann zum Sondereigentum im Wohnungseigentumsrecht gehören, wenn sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen und ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt wurden.
aa) Zunächst können Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, kein Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 2 WEG).
Dem Bestand oder der Sicherheit des Gebäudes dienende Teile sind z. B. das Gebäude tragende Mauern, die Geschossdecken und das Dach (BGH 25.01.2001, Az. VII ZR 193/99) dar.
Ob eine Anlage oder eine Einrichtung dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, entscheidet die konkrete Zweckbestimmung. Die Anlage oder Einrichtung muss nach ihrer Zweckbestimmung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten sein, dass eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum, ihren schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde (BGH 10.10.1980, Az. V ZR 47/79). Insbesondere Treppenhäuser und Eingangshallen stellen im Wohnungseigentumsrecht daher Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs dar. Aber auch ein Durchgang in einem Hinterhaus, der zum Erreichen des dahintergelegenen im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartengeländes benutzt werden muss, steht zwingend im Gemeinschaftsgebrauch und ist daher nicht sondereigentumsfähig.
Verbrauchszähler, welche der Abrechnung von Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Wohnungseigentümer dienen, stehen auch dann im gemeinschaftlichen Gebrauch, wenn sie sich innerhalb des Sondereigentums befinden.
bb) Trotz der gesetzlichen Regelung des § 5 Abs. 2 WEG gibt es die Besonderheit, dass Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum bilden, ausnahmsweise in Sondereigentum überführt werden können. Dies ist dann möglich, wenn der jeweilige Raum seiner konkreten Beschaffenheit nach nicht dem ständigen Mitgebrauch der Wohnungseigentümer dient. Das ist z. B. bei einem Dachboden, welcher nur durch die Eigentumswohnung eines einzelnen Wohnungseigentümers erreichbar ist und der bei Instandhaltungsmaßnahmen den Zugang zum Dach der Wohnanlage bildet, der Fall (BayObLG 12.06.1991, Az. BReg 2 Z 36/91).
cc) Zudem können wesentliche Bestandteile eines Gebäudes nicht zum Sondereigentum erklärt werden. Als wesentliche Bestandteile gelten im Wohnungseigentumsrecht die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, beispielsweise innerhalb des Gebäudes verlegte Wasserleitungen (BGH 26.10.2012, Az. V ZR 57/12).
d) Nutzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
aa) Bezüglich des Sondereigentums kann der Wohnungseigentümer wie ein Alleineigentümer verfahren und dies nach Belieben nutzen. Insbesondere kann er sein Sondereigentum entweder selbst nutzen oder aber vermieten, verpachten oder in sonstiger Art und Weise nutzen. An seiner Rechtsausübung wird der Wohnungseigentümer nur durch die Notwendigkeiten eines räumlichen Zusammenlebens aller Wohnungseigentümer beschränkt.
bb) Da das Gemeinschaftseigentum im Eigentum aller Wohnungseigentümer steht, darf es grundsätzlich auch von allen Wohnungseigentümern genutzt werden. Daher hat jeder Wohnungseigentümer einen Anteil an den Nutzungen des Gemeinschaftseigentums nur in dem Umfang, der seinem Miteigentumsanteil entspricht. Die Miteigentümer können jedoch vereinbaren, dass einem Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums zusteht und ihm damit ein Sondernutzungsrecht an diesen Teilen einräumen.
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt allen Wohnungseigentümern gemeinsam (§ 21 Abs. 1 WEG).
Die Beschlussfassung erfolgt im Rahmen einer einberufenen Wohnungseigentümerversammlung. In dieser wird dann, je nach der gesetzlichen Regelung oder der geschlossenen Vereinbarung, mit einfacher Mehrheit, qualifizierter Mehrheit oder Einstimmigkeit über den Beschluss entschieden.
Die Einberufung muss den Wohnungseigentümern in Textform zugehen. Dabei ist der Versammlungsort, die Anfangszeit und die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung anzugeben. Außer in Fällen besonderer Dringlichkeit soll die Frist der Einberufung mindestens zwei Wochen betragen.
Die die Einberufung betreffenden Vorschriften können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer grundsätzlich abgeändert werden.
3. Anfechtung fehlerhafter Wohnungseigentümerbeschlüsse
Formelle Mängel betreffen das Beschlussverfahren als solches und stellen somit Verfahrensfehler dar. Solche Fehler können im Wohnungseigentumsrecht unter anderem sein:
Bei der Stimmabgabe können ungültige Stimmen als gültig behandelt werden, Stimmenenthaltungen fehlerhaft als Nein- Stimmen gewertet werden oder aber ein qualifiziertes Mehrheits- oder Einstimmigkeitserfordernis übersehen werden. Solche Fehler führen auch zu einer fehlerhaften Bekanntgabe des Beschlusses. Schließlich ist es auch möglich, dass eine Feststellung und Bekanntgabe des Beschlusses vollkommen unterbleibt. Da aber für die Wirksamkeit eines Beschlusses das Abstimmungsergebnis in der Wohnungseigentümerversammlung gegenüber den Wohnungseigentümern festgestellt und bekannt gemacht werden muss, liegt im Unterlassen dieser Feststellung und Bekanntgabe ein Verfahrensfehler (BGH 23.08.2001, Az. V ZB 10/01).
Eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung kann sich entweder direkt aus einer gesetzlichen oder aber aus einer vereinbarten Beschlusskompetenz ergeben. Gesetzliche Kompetenzen sieht das Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich nur dann vor, wenn es um das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander geht, also um die Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs und um die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer von den gesetzlichen Beschlusskompetenzen abweichende Kompetenzfestlegungen treffen.
(1) Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch den Wohnungseigentümer oder seinen Anwalt erhoben werden. Zuständiges Gericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft belegen ist.
Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer ein schutzwürdiges Interesse daran, einen Beschluss auf seine Gültigkeit überprüfen zu lassen. Das der anfechtende Wohnungseigentümer persönlich oder tatsächlich durch den Beschluss einen Nachteil erleidet, ist nicht erforderlich (BGH 17.07.2003, Az. V ZB 11/03). Das Rechtsschutzinteresse besteht auch für denjenigen Wohnungseigentümer, der dem Beschluss zugestimmt hat (BayObLG 06.12.2000, Az. 2 Z BR 103/00).