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Timestamp: 2016-10-23 22:12:39+00:00
Document Index: 130793619

Matched Legal Cases: ['art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 46', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 413', 'art. 413', 'art. 412', 'art. 413', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 413', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 413', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 413', 'art. 107', 'art. 9', 'art. 66', 'art. 68']

4A_337/2011 (15.11.2011)
4A_337/2011
recours contre l'arr�t de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve du 15 avril 2011.
A.________ est propri�taire de plusieurs immeubles qu'il g�re personnellement. B.________ est administrateur de C.________ SA, soci�t� active dans l'ex�cution de toute op�ration fiduciaire, financi�re et d'investissement mobilier et immobilier. Il conseille A.________ sur le plan fiscal depuis 2000. Sans avoir visit� les immeubles de son mandant, il les connaissait sous l'angle fiscal et administratif, savait o� ils �taient situ�s et �tait en contact avec la r�gie D.________ & Cie � Lausanne, g�rante desdits immeubles jusqu'en 1993.
En automne 2007, A.________ a fait part � B.________ de sa d�cision de vendre ses immeubles, ce qui impliquait de revoir la planification de ses revenus au niveau fiscal. A l'�poque, B.________ souhaitait acqu�rir un bien immobilier et l'un des immeubles de A.________, situ� 12, rue E.________ � Lausanne, suscitait son int�r�t; il n'en a toutefois pas inform� son mandant, car l'achat d'un immeuble � un client dont il g�rait les int�r�ts fiscaux lui posait un probl�me �thique.
Le 14 d�cembre 2007, A.________ a conclu un contrat de courtage immobilier avec les soci�t�s Y.________ SA et Z.________ & Cie SA, qui fusionneront par la suite (ci-apr�s: la courti�re). Il confiait � ces soci�t�s le mandat non exclusif de lui indiquer un acqu�reur pour l'immeuble de la rue E.________ ou de lui servir d'interm�diaire pour la n�gociation de cette vente � un prix indicatif de 3'950'000 fr. Conclu pour une dur�e initiale de six mois, le contrat se renouvelait tacitement de mois en mois sauf d�nonciation un mois � l'avance. A.________ s'engageait � verser, d�s la conclusion du contrat de vente, une commission de 3% calcul�e sur le prix de vente accept� plus la TVA de 7,6%. Lors de la signature du contrat, le mandant a expliqu� qu'il �tait en discussion avec des acheteurs potentiels, dont l'un formulait une offre � 3'750'000 fr. sur laquelle il se d�terminerait le 7 janvier 2008; il demandait � son interlocuteur chez Y.________ SA et Z.________ & Cie SA de voir s'il pouvait �faire mieux� avant cette date.
La courti�re a offert l'immeuble � la vente sur diff�rents sites Internet. En outre, elle a envoy� � une quinzaine de personnes susceptibles d'�tre int�ress�es un dossier de plusieurs pages, comportant des photographies de l'immeuble, mais sans indication de son adresse exacte. B.________ a re�u ce document; son nom avait �t� sugg�r� par un employ� de Y.________ SA qui avait travaill� pr�c�demment pour la r�gie D.________.
Le collaborateur de la courti�re charg� du dossier A.________ a t�l�phon� � tous les destinataires du document susmentionn�. A cette occasion, B.________ a manifest� de l'int�r�t pour l'immeuble propos� � la vente et une visite a �t� pr�vue, avant d'�tre annul�e parce que l'int�ress� a indiqu� conna�tre le propri�taire de l'immeuble.
Selon ses d�clarations, B.________ a �t� surpris de recevoir un dossier de la part de la courti�re, dont il n'�tait pas client. Lorsqu'il a appris par t�l�phone l'adresse exacte de l'immeuble mis en vente, il a r�alis� que A.________ en �tait le propri�taire, ce qui l'a conduit � ne pas donner suite � l'offre et � renoncer � la visite des lieux. Par ailleurs, B.________ a d�clar� � l'employ� qui avait propos� son nom �qu'il ne fallait pas imaginer que c'�tait par lui qu'il avait appris que l'immeuble de la rue E.________ �tait en vente, mais qu'il le savait d�j�.�
Apr�s avoir compris que l'immeuble mis en vente par Y.________ SA et Z.________ & Cie SA appartenait � A.________, B.________ a inform� le propri�taire de son int�r�t pour l'immeuble; il lui a pr�cis� toutefois que le fait d'articuler une offre lui posait un probl�me �thique et qu'il y renon�ait.
Le 18 d�cembre 2007, la courti�re a avis� A.________ que trois personnes avaient pris contact pour visiter l'immeuble, dont B.________ et F.________, et que seul ce dernier avait finalement vu les lieux. Trois jours plus tard, elle a inform� A.________ que les �poux F.________ avaient formul� une offre � 3'850'000 fr., que la vente pourrait �tre concr�tis�e � mi-janvier 2008 et qu'elle acceptait de r�duire sa commission � 50'000 fr.
Cette offre a �t� retir�e quelques jours avant le 15 janvier 2008, date pr�vue pour la signature de l'acte de vente. La courti�re n'a ensuite plus eu de client int�ress� � l'acquisition de l'immeuble.
Lorsqu'il est rentr� de vacances en janvier 2008, B.________ a appris par A.________ que la vente de l'immeuble n'avait pas abouti. Comme les pourparlers avec les autres acheteurs potentiels avaient �chou�, il s'est senti alors �plus libre�, selon ses termes, de formuler une offre d'achat.
En date du 4 f�vrier 2008, A.________ a inform� la courti�re que B.________ avait acquis l'immeuble pour 3'800'000 fr.
Mis en demeure de verser jusqu'au 5 mars 2008 une commission de 127'000 fr., calcul�e sur la base d'un prix de vente de 3'950'000 fr., A.________ a contest� devoir quoi que ce soit � Y.________ SA et Z.________ & Cie SA.
Par demande du 6 mai 2009, Y.________ SA et Z.________ & Cie SA ont assign� A.________ en paiement de 127'506 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 18 f�vrier 2008.
A.________ s'est oppos� � la demande. A titre subsidiaire, pour le cas o� le droit � une commission serait reconnu, il concluait � sa fixation � un montant de 50'000 fr.
Par jugement du 7 octobre 2010, le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve a d�bout� Y.________ SA et Z.________ & Cie SA de leurs conclusions en paiement.
La fusion des deux soci�t�s demanderesses a donn� naissance � X.________ SA.
Statuant le 15 avril 2011 sur appel de X.________ SA, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement de premi�re instance.
X.________ SA interjette un recours en mati�re civile. Elle conclut principalement � l'annulation de l'arr�t cantonal et � la condamnation de A.________ � lui payer le montant de 127'506 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 18 f�vrier 2008. A titre subsidiaire, elle demande le renvoi de la cause � la Cour de justice pour nouveau jugement dans le sens des consid�rants du Tribunal f�d�ral.
1.1 Interjet� par la partie qui a �t� d�bout�e de ses conclusions en paiement (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. a et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313; 135 III 670 consid. 1.4 p. 674). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s, ou � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations factuelles de l'autorit� cantonale ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
En premier lieu, la recourante se plaint d'une violation de l'art. 413 al. 1 CO. Elle reproche � l'autorit� cantonale de s'�tre fond�e sur une d�finition erron�e du lien psychologique devant exister entre les efforts du courtier et la d�cision du tiers de conclure le contrat principal. Le raisonnement de la Cour de justice reposerait sur la constatation selon laquelle l'acheteur savait que le bien immobilier �tait en vente avant que la courti�re n'exerce son activit�; or, il ne r�sulterait ni de la jurisprudence, ni de la doctrine que l'acqu�reur doit avoir appris la vente de l'objet par l'activit� du courtier. Selon la recourante, il ressort des faits retenus dans l'arr�t attaqu� que B.________ n'a exprim� son int�r�t pour l'achat de l'immeuble de l'intim� et fait une offre dans ce sens qu'apr�s que la courti�re a exerc� son activit�; celle-ci constituerait d�s lors une cause de la d�cision du tiers d'acqu�rir, �tant pr�cis� qu'une cause m�me �loign�e et non exclusive suffit pour admettre le lien psychologique et ouvrir le droit au salaire au sens de l'art. 413 al. 1 CO.
2.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est charg�, moyennant un salaire, soit d'indiquer � l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'interm�diaire pour la n�gociation d'un contrat (courtage de n�gociation) (art. 412 al. 1 CO). En l'esp�ce, il n'est pas contest� que les parties �taient li�es par un contrat de courtage d'indication et de n�gociation.
Est litigieuse la question de savoir si la recourante peut exiger de l'intim� la r�mun�ration pr�vue contractuellement. Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit � son salaire d�s que l'indication qu'il a donn�e ou la n�gociation qu'il a conduite aboutit � la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appel� � d�velopper une activit� factuelle, consistant � trouver un amateur qui se portera contractant du mandant et/ou � n�gocier l'affaire pour le compte de celui-ci (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275). Pour pr�tendre � un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a �t� couronn�e de succ�s (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 124 III 481 consid. 3a p. 483 et les arr�ts cit�s). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait � obtenir ait �t� conclu et qu'il existe un lien de causalit� entre l'activit� du courtier et la conclusion du contrat. Il n'est pas n�cessaire que la conclusion du contrat principal soit la cons�quence imm�diate de l'activit� fournie. Il suffit que celle-ci ait �t� une cause m�me �loign�e de la d�cision du tiers satisfaisant � l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la d�cision du tiers, lien qui peut subsister malgr� une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 p. 548/549; 76 II 378 consid. 2 p. 381; 72 II 84 consid. 2 p. 89; plus r�cemment, arr�t 4A_155/2008 du 24 avril 2008 consid. 3.1; arr�t 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1; arr�t 4C.259/2005 du 14 d�cembre 2005 consid. 2). Il importe peu que le courtier n'ait pas particip� jusqu'au bout aux n�gociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait �galement �t� mis en oeuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est d�faillante que si l'activit� du courtier n'a abouti � aucun r�sultat, que les pourparlers cons�cutifs � cette activit� ont �t� d�finitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le tiers que le courtier avait pr�sent�, sur des bases toutes nouvelles (ATF 72 II 84 consid. 2 p. 89; 62 II 342 consid. 2 p. 344; plus r�cemment, arr�t pr�cit� du 14 juillet 2006 consid. 2.1 et arr�t pr�cit� du 14 d�cembre 2005 consid. 2).
L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la d�cision du tiers n'a v�ritablement de sens que dans le courtage de n�gociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite � communiquer au mandant le nom de personnes int�ress�es � conclure et n'exerce pas d'influence sur la volont� de celles-ci (cf. arr�t 4C.136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.2 non publi� in ATF 130 III 633; MATTHIAS STREIFF, Handkommentar zum Maklervertrag, 2009, p. 82; CHRISTIAN MARQUIS, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 438; cf. �galement FRAN�OIS RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n� 21 et n� 22 ad art. 413 CO). Ainsi, en mati�re de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalit� avec l'activit� de courtage si le courtier prouve qu'il a �t� le premier � d�signer, comme s'int�ressant � l'affaire, la personne qui a achet� par la suite et que c'est pr�cis�ment sur la base de cette indication que les parties sont entr�es en relation et ont conclu le march� (ATF 75 II 53 consid. 1a; 72 II 84 consid. 2; plus r�cemment, arr�t pr�cit� du 13 juillet 2004 consid. 3.3.1 non publi� in ATF 130 III 633 et arr�t 4C.333/2000 du 28 mars 2001 consid. 2d/bb).
2.2 La cour cantonale a ni� le droit au salaire de la recourante en raison de l'absence de lien psychologique entre l'activit� d�ploy�e par la courti�re en d�cembre 2007 et la vente conclue en janvier ou f�vrier 2008. Elle a jug� en effet que les d�marches de la recourante n'avaient en aucune mani�re d�termin� B.________ � acqu�rir l'immeuble de l'intim�, parce que, en d�cembre 2007, le conseiller fiscal connaissait le propri�taire depuis plusieurs ann�es, qu'il savait d�j� que l'immeuble de la rue E.________ �tait mis en vente et qu'il n'envisageait alors pas de faire une offre d'achat pour des motifs li�s � l'�thique professionnelle; B.________ a chang� d'avis en raison du d�sistement de l'amateur trouv� par la recourante et de l'absence d'une autre offre d'achat, ce qui n'a rien � voir avec l'activit� fournie par la courti�re.
Ce faisant, la Cour de justice a omis de tenir compte de la port�e du contrat de courtage liant les parties, lequel pouvait certes impliquer une activit� de n�gociation de la part de la recourante, mais �galement une simple activit� de courtier indicateur. En examinant uniquement le lien psychologique entre les efforts de la courti�re et la d�cision de conclure de B.________, les juges genevois se sont plac�s sur le terrain du courtage de n�gociation (cf. consid. 2.1 supra) et n'ont pas recherch� s'il y a eu en l'esp�ce une indication ouvrant le droit de la courti�re � son salaire.
Selon les faits retenus dans l'arr�t attaqu�, la recourante a inform� l'intim� du fait que B.________ paraissait int�ress� � l'acquisition propos�e. Le nom du conseiller financier a �t� communiqu� au mandant le 18 d�cembre 2007. B.________ savait depuis l'automne 2007 que l'intim� cherchait � vendre l'immeuble de la rue E.________; m�me s'il s'y int�ressait, il ne l'avait pas fait savoir � l'�poque au propri�taire, car il n'�tait pas au clair sur la question �thique pos�e par l'achat d'un immeuble � un client. A une date ind�termin�e en d�cembre 2007, mais en tout cas apr�s avoir �t� approch� par la recourante, B.________ s'est adress� directement � l'intim� pour manifester son int�r�t, tout en expliquant les motifs �thiques qui l'emp�chaient finalement de formuler une offre. Ainsi, avant l'intervention de la recourante, le propri�taire et son conseiller fiscal n'avaient jamais discut� de la possibilit� d'une vente de l'immeuble de celui-l� � celui-ci. C'est donc bien la recourante qui a �t� la premi�re � d�signer B.________ comme s'int�ressant � acheter l'immeuble de la rue E.________. Il convient de pr�ciser que le fait que les futures parties au contrat principal se connaissaient d�j� est sans incidence sur le droit au salaire; seule est d�terminante l'ignorance par le mandant, au moment o� l'indication a �t� donn�e, de l'int�r�t de l'amateur pour le bien mis en vente (STREIFF, op. cit., p. 80; MARQUIS, op. cit., p. 422 et p. 439). De m�me, le fait que, m�me sans l'information fournie, le mandant aurait t�t ou tard eu connaissance de l'occasion de conclure ne remet pas en cause le droit du courtier � son salaire (MARQUIS, op. cit., p. 439).
Il reste � examiner si c'est sur la base de l'indication de la recourante que les futures parties au contrat de vente sont entr�es en relation et ont conclu le march�. En d�cembre 2007, l'intim� et B.________ sont entr�s en contact gr�ce � l'activit� de la recourante. A ce moment-l�, l'intim� a pris connaissance de l'int�r�t de son conseiller fiscal, qui ne pouvait toutefois se r�soudre � faire une offre pour des motifs �thiques. La discussion en est rest�e l�. En janvier 2008, l'intim� a inform� B.________ que l'immeuble de la rue E.________ n'�tait toujours pas vendu, le dernier amateur ayant renonc� � l'acqu�rir. Le conseiller fiscal a alors formul� une offre et la vente s'est concr�tis�e � une date ind�termin�e entre mi-janvier et d�but f�vrier 2008. L'offre de l'amateur et la vente sont donc intervenues environ un mois apr�s le premier contact entre les futures parties au contrat de vente. Certes, les pourparlers ne se sont pas engag�s en d�cembre 2007 puisque, � ce moment-l�, B.________ ne voulait pas faire une offre. Il n'en demeure pas moins que l'intim� avait alors pris acte de l'int�r�t de son conseiller fiscal et qu'il pouvait tout � fait imaginer que, selon l'�volution du dossier, l'amateur se d�cide tout de m�me � entamer une n�gociation. C'est d'ailleurs l'intim� qui, en janvier 2008, a tenu B.________ au courant de l'�chec de la vente pr�vue avec les �poux F.________, ce qui a amen� l'acheteur potentiel � faire une proposition. Si les futures parties au contrat de vente sont � nouveau entr�es en relation en janvier 2008, c'est bien en raison de l'indication et du contact qu'elles avaient eu environ un mois plus t�t. Sur le vu de cet encha�nement d'�v�nements, la conclusion du contrat de vente avec l'amateur indiqu� se trouve dans un rapport de causalit� avec l'activit� de la courti�re.
En conclusion, les conditions du droit au salaire de la recourante sont r�alis�es en l'esp�ce. En ne le reconnaissant pas, la cour cantonale a viol� l'art. 413 al. 1 CO. Le recours est fond� sur ce point et l'arr�t attaqu� doit �tre annul�.
2.3 Le contrat de courtage pr�voit une commission de 3% calcul�e sur le prix de vente accept� plus la TVA de 7,6%. La recourante r�clame � ce titre un montant de 127'506 fr., calcul� sur un prix de vente de 3'950'000 fr. augment� de la TVA. Pour sa part, l'intim� concluait en premi�re instance, � titre subsidiaire, � la fixation de la commission � 50'000 fr., montant correspondant apparemment � la r�duction accept�e par la recourante � la suite de l'offre des �poux F.________. Cela �tant, la cour de c�ans ne dispose pas d'�l�ments suffisants pour se prononcer sur le montant de la pr�tention de la recourante. Il convient d�s lors de renvoyer l'affaire � la cour cantonale afin qu'elle se prononce sur ce point (art. 107 al. 2 LTF).
Sur le vu de ce qui pr�c�de, l'examen du grief fond� sur l'art. 9 Cst. se r�v�le inutile.
L'intim�, qui succombe, prendra � sa charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF) et versera des d�pens � la recourante (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Les frais judiciaires, arr�t�s � 5'000 fr., sont mis � la charge de l'intim�.
L'intim� versera � la recourante une indemnit� de 6'000 fr. � titre de d�pens.