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Timestamp: 2017-08-18 16:28:40+00:00
Document Index: 17163399

Matched Legal Cases: ['art. 1385', 'sentenza ', 'art. 1351', 'art. 1385', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1385']

Preliminare di vendita e...
08 Ottobre 2013 ore 11:01
compravendita , preliminare , trascrizione
Che cosa succede se si firma un preliminare di compravendita di un'unità immobiliare e poi la stessa non è conforme a quanto dichiarato e pattuito?
Uno dei risultati è la possibile risoluzione del contratto.
Se, poi, è stata versata la caparra e la responsabilità è a carico di chi l'ha ricevuta, l'altra parte può esigere il doppio della caparra.
Norma di riferimento è l'art. 1385 del codice civile.
La conferma a questa lettura dei fatti è stata fornita recentemente dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 21189 del 17 settembre 2013.
Il codice civile non fornisce la nozione di preliminare.
In una guida redatta dal Consiglio del Notariato con la collaborazione di alcune associazioni di consumatori si legge che il preliminare di vendita, o compromesso, è il contratto con il quale il venditore e l'acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l'acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa .
Il codice non fornisce la nozione di tale contratto ma regola un importantissimo effetto di carattere pratico. Si legge nell'art. 1351 c.c. che:
Insomma il contratto preliminare dev'essere quanto meno una scrittura privata.
Sono in molti a consigliarne la trascrizione presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.
La ragione è semplice: questa formalità conferisce maggior forza al contratto anche rispetto ad eventuali possibili altri acquirenti e garantisce entrambe le parti dando maggior vincolo all'impegno sottoscritto.
Preliminare e caparra
Al momento della stipula del preliminare, solitamente, le parti prevedono il versamento di una somma di denaro (o magari la trasformazione della somma versata al momento della proposta d'acquisto) a titolo di caparra.
Si tratta in questo caso della così detta caparra confirmatoria, la quale è disciplinata dall'art. 1385 c.c. che recita:
Inadempimento e restituzione del doppio della caparra
Nel caso risolto dalla sentenza n. 21189 le parti litigavano in relazione all'inadempimento susseguente alla stipula del contratto preliminare.
In sostanza il promissario acquirente si lamentava in quanto la sua controparte aveva promesso un'unità immobiliare conforme agli strumenti urbanistici ed, invece, a suo dire questa presentava alcune irregolarità edilizie e mancava delle norme igienico sanitarie minime per considerarla abitabile.
La questione finiva nelle aule di giustizia dove il promissario acquirente, dopo aver visto rigettate le proprie ragioni nel giudizio di primo grado, vedeva accolte le proprie richieste: il promissario venditore doveva restituirgli il doppio della caparra versata.
La causa è finita davanti ai giudici del Supremo Collegio che hanno confermato il verdetto.
Nella sentenza si spiega che l'appartamento oggetto del preliminare non era conforme alle regole edilizie e sanitarie (e quindi inagibile) e questo fatto non poteva non essere considerato un inadempimento rispetto a quanto pattuito nel preliminare di compravendita.
Di conseguenza, hanno concluso gli ermellini, in base a quanto previsto dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., giustamente la Corte d'appello ha rapportato all'inadempimento contrattuale del (…) la condanna dello stesso alla restituzione del doppio della caparra versata dalla promissaria acquirente, essendo venuta meno la causa della corresponsione della caparra stessa, una volta dichiarata la risoluzione del contratto con i conseguenti effetti restitutori (Cass. n. 13828/2000; n. 10953/2012) (Cass. 17 settembre 2013 n. 21189).
Articolo: Preliminare di vendita e irregolarità urbanistiche e sanitarie
Preliminare di vendita e irregolarità urbanistiche e sanitarie: Commenti e opinioni
Fanfofoffo
Lunedì 16 Giugno 2014, alle ore 00:14
Buongiorno, avrei una domanda da porle, il costruttore durante i lavori a commesso degli abusi edilizzi, uno riguarda l'altezza, ed è in attesa della sanatoria comunale, nel mio appartamento ha eseguito di un errore di progettazioneper riparare a scelto di ampliarmi la sun , senza presentare varianti. In via bonaria il comune li a comunicato di ripristinare la situazione pre ampliamento e fare dopo una scia.Secondo lei posso recedere?
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