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Timestamp: 2016-10-25 21:10:35+00:00
Document Index: 199537061

Matched Legal Cases: ['art. 736', 'art. 736', 'art. 730', 'art. 736', 'art. 736', 'art. 48', 'art. 55', 'art. 46', 'ATF ', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 736', 'art. 736', 'art. 736', 'art. 736', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 738', 'art. 738', 'ATF ', 'art. 18', 'art. 973', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 736', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 736', 'art. 736', 'art. 157', 'in fine', 'art. 156', 'art. 159', 'art. 1', 'art. 2']

5C.126/2004 (21.10.2004)
5C.126/2004 /frs
d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Reynald P. Bruttin, avocat,
lib�ration judiciaire d'une servitude (art. 736 CC),
La Fondation X.________ (ci-apr�s : la Fondation) est propri�taire, depuis le 22 d�cembre 2002, de la parcelle n� xxx de la commune de Z.________, sur laquelle est �rig� un b�timent d'habitation avec des arcades au rez-de-chauss�e.
Cette parcelle a notamment �t� grev�e des deux servitudes suivantes, constitu�es pour une dur�e de cinquante ans � partir du 1er octobre 1962 :
- n� yy1 : Superficie, arrivant � �ch�ance le 1er octobre 2012, en faveur de Y.________ SA;
- n� yy2 : Passage � pied et � v�hicule, �ch�ant le 1er octobre 2012, en faveur de Y.________ SA.
L'acte constitutif, d�pos� au Registre foncier, pr�cise le contenu de ces servitudes de la mani�re suivante :
- n� yy1 : "Une servitude personnelle de superficie, comportant pour la soci�t� Y.________ SA ou ses successeurs, le droit d'installer et exploiter ou laisser exploiter sur le fond servant, aux endroits choisis par elle, � titre de construction mobili�re au sens de 677 CCS des citernes et des colonnes de distribution pour carburants";
- n� yy2 : "Une servitude personnelle de passage � pied et pour tous les v�hicules permettant l'exploitation normale des installations de distribution ci-dessus et cela, aussi bien pour le personnel de Y.________ SA que pour la client�le de la station de distribution".
Une station-service a �t� �rig�e sur la parcelle et exploit�e pendant de nombreuses ann�es. Une des arcades du b�timent d'habitation de la parcelle a �t� utilis�e pour l'exploitation d'un garage. Les locataires successifs dudit garage ont longtemps exploit�, en plus de leur activit� de garagiste, la station-service. Dans le cadre de ces activit�s, ils ont entrepos� des v�hicules sur la parcelle en vue de les vendre ou de les louer.
Au milieu des ann�es 1990, il a �t� mis fin � l'exploitation de la station-service � la demande de sa locataire de l'�poque. Y.________ SA avait acc�d� � cette demande, car la station-service n'�tait pas appel�e � se d�velopper. Les colonnes ont �t� d�mont�es, mais la marquise et les citernes souterraines sont rest�es en place.
A la suite de l'arr�t de l'exploitation de la station-service, Y.________ SA a remis � bail une partie de la parcelle sise entre le b�timent d'habitation et la route. Les locataires successifs y ont entrepos� des voitures afin de les vendre ou de les louer. La propri�taire de la parcelle de 1994 � 2000, A.________ SA, ne s'est pas oppos�e � l'entreposage de v�hicules sur celle-ci.
Post�rieurement � l'acquisition de la parcelle par la Fondation le 22 d�cembre 2000, le garage situ� dans le b�timent d'habitation n'a plus �t� lou� au locataire de Y.________ SA.
La Fondation a entrepris une proc�dure d'�vacuation contre le locataire de Y.________ SA, B.________, consid�rant que l'entreposage de voitures et l'occupation de la parcelle en r�sultant �taient illicites. Apr�s avoir obtenu un jugement d'�vacuation le 21 juin 2001, elle en a suspendu l'ex�cution. Cette suspension a toutefois �t� conditionn�e � la consignation des montants vers�s en ex�cution du contrat de bail conclu le 19 d�cembre 2000 entre Y.________ SA et M.________.
Le 22 mai 2002, la Fondation a form� devant le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve, � l'encontre de Y.________ SA, une demande en lib�ration de servitude et en constatation de droit. Elle a conclu � ce que le Tribunal ordonne au pr�pos� du Registre foncier la radiation des servitudes personnelles n� yy1 et n� yy2, et � ce qu'il constate que la d�fenderesse n'�tait pas en droit d'user ou d'autoriser l'usage par des tiers de tout ou partie de la parcelle en vue d'y faire stationner des v�hicules. La d�fenderesse s'est oppos�e � la demande et a conclu � ce que le Tribunal ordonne la lib�ration des loyers consign�s en sa faveur par B.________.
Par jugement du 25 septembre 2003, le Tribunal a ordonn� la radiation des servitudes personnelles n� yy1 et n� yy2, a d�clar� irrecevables les conclusions en constatation de droit, a condamn� la d�fenderesse aux d�pens et a d�bout� les parties de toutes autres conclusions.
En substance, le Tribunal a consid�r� que le contenu des contrats constitutifs des servitudes �tait clair et n'autorisait pas la d�fenderesse � user ou � autoriser l'usage par des tiers de tout ou partie de la parcelle en vue d'y faire stationner des v�hicules. Eu �gard au fait que l'exploitation de la station-service avait cess� depuis une dizaine d'ann�es, faute de rentabilit� suffisante, et au fait qu'une nouvelle exploitation n�cessiterait la remise en �tat des installations et donc des investissements disproportionn�s par rapport au rendement qui pourrait �tre obtenu de l'exploitation d'une station-service jusqu'en 2012, le Tribunal a retenu que les servitudes litigieuses ne seraient pas exerc�es dans l'avenir et qu'elles avaient ainsi perdu toute utilit� au sens de l'art. 736 al. 1 CC.
Par arr�t du 23 avril 2004 rendu sur appel de la d�fenderesse, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve a annul� le jugement de premi�re instance. Statuant � nouveau, elle a d�bout� la demanderesse des fins de sa demande de radiation des servitudes litigieuses, a d�clar� irrecevables les conclusions en constatation de droit prises par la demanderesse et a condamn� celle-ci aux d�pens de premi�re instance et d'appel. Elle a en outre d�clar� irrecevable la demande reconventionnelle de la d�fenderesse tendant � la lib�ration des loyers consign�s par B.________.
La motivation de cet arr�t, dans ce qu'elle a d'utile � retenir pour l'examen du recours, est en substance la suivante :
E.a Le destin de la servitude de passage n� yy2 est intimement li� � celui de la servitude de superficie n� yy1, en ce sens que la radiation (ou au contraire le refus de la radiation) de celle-ci emporterait n�cessairement la radiation (ou au contraire le maintien) de celle-l�.
E.b La servitude n� yy1 emportant droit de superficie est une servitude personnelle irr�guli�re, � laquelle les r�gles g�n�rales des art. 730 ss CC sur les servitudes fonci�res s'appliquent mutatis mutandis. En vertu de l'art. 736 al. 1 CC, le propri�taire grev� peut exiger la radiation d'une servitude qui a perdu toute utilit� pour l'ayant droit; l'utilit� se d�finit conform�ment au principe de l'identit� de la servitude, selon lequel celle-ci ne peut �tre maintenue dans un autre but que celui pour lequel elle a �t� constitu�e.
E.c Le droit de superficie permet � son titulaire d'�tre propri�taire des constructions et autres ouvrages qui existent sur l'immeuble grev� lors de sa constitution ou qui sont �difi�es par la suite. Le superficiaire peut �galement utiliser le sol avoisinant la construction et prendre les mesures sans lesquelles l'exercice du droit ne sera pas possible et qui sont implicitement comprises dans l'octroi de celui-ci. Dans ce cadre, le contenu pr�cis du droit r�el conf�r� sera d�termin�, comme pour les servitudes fonci�res, par l'acte constitutif auquel l'inscription dans le Registre foncier renverra. Le contrat constitutif de la servitude doit �tre interpr�t� conform�ment au principe de la confiance, soit dans le sens o� il peut �tre compris, selon les r�gles de la bonne foi, par une personne attentive raisonnant objectivement.
E.d En l'esp�ce, il n'appara�t pas que l'utilisation de l'emplacement d�limitant le droit de superficie ait fait l'objet de dispositions particuli�res. Il n'appara�t notamment en rien que le stationnement de v�hicules aurait �t� prohib� sur l'emplacement de la station-service destin�e � �tre exploit�e par la d�fenderesse, les activit�s d'une station-service supposant n�cessairement la pr�sence de v�hicules sur l'emplacement qui lui a �t� r�serv�. De m�me, il n'a pas �t� mis en �vidence de clause emp�chant l'exploitation simultan�e d'un garage pouvant se trouver dans l'une des arcades du b�timent �difi� sur la parcelle grev�e.
En cons�quence, il faut interpr�ter le contrat constitutif de la servitude n� yy1 de mani�re large, soit comme portant sur l'exploitation d'une station-service destin�e � assurer l'approvisionnement en carburant de tous v�hicules, � fournir les prestations accessoires se rapportant � cette activit� (gonflage des pneus, lavage des v�hicules, vente de mat�riel automobile voire d'autres biens de consommation) et � permettre le stationnement des v�hicules devant utiliser les installations de la station-service proprement dite ou relevant de l'exploitation du garage susceptible de se trouver dans le b�timent construit sur le fonds grev�.
E.e Par rapport � la demande de la radiation des deux servitudes, il faut seulement d�terminer si l'absence d'exploitation proprement dite d'une station-service depuis le milieu des ann�es 1990 constitue un �tat de fait suffisant pour retenir que la servitude avait perdu toute utilit� pour son b�n�ficiaire au moment du d�p�t de la demande de radiation le 22 mai 2002.
Pour que le motif de radiation tir� d'une absence d'utilisation d'une servitude puisse �tre retenu, il faut prendre en consid�ration une p�riode d'au moins dix ans, correspondant au d�lai ordinaire de prescription du droit suisse, qui est de dix ans contre vingt en Italie et trente en France. Si un d�lai de dix ans s'est �coul�, il y a alors lieu de pr�sumer que tout int�r�t au maintien de la servitude a disparu, � moins que son b�n�ficiaire n'�tablisse avec une haute vraisemblance qu'il exercera la servitude dans un proche avenir (Liver, Z�rcher Kommentar, Band IV/2a/1, 1980, n. 68 ad art. 736 CC).
En l'esp�ce, la station-service a �t� ferm�e depuis le milieu des ann�es 1990. En date du 22 mai 2002, le d�lai de dix ans mentionn� ci-dessus n'�tait ainsi pas �coul�, de sorte qu'on ne peut soutenir en l'�tat que la servitude en question aurait perdu toute utilit�, ce d'autant qu'il ne r�sulte pas des faits constat�s qu'une reprise d'exploitation donnerait lieu � des difficult�s particuli�res ou ne serait pas rentable, la Cour ne retenant pas l'approche du Tribunal sur ces points. En cons�quence, la demande de radiation des deux servitudes doit �tre rejet�e.
Agissant par la voie du recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, la demanderesse conclut � ce que l'arr�t de la Cour de justice soit r�form� dans le sens de la confirmation du jugement de premi�re instance, les d�pens des instances cantonales et f�d�rale �tant mis � la charge de la d�fenderesse.
La d�fenderesse conclut avec suite de frais et d�pens au rejet du recours.
L'arr�t entrepris est une d�cision finale prise par le tribunal supr�me d'un canton, au sens de l'art. 48 al. 1 OJ. Portant sur des droits de nature p�cuniaire, il est susceptible d'un recours en r�forme, d�s lors que, comme l'expose la demanderesse dans son recours en r�forme conform�ment � l'art. 55 al. 1 let. a OJ, les droits contest�s dans la derni�re instance cantonale d�passent largement la valeur d'au moins 8'000 fr. exig�e par l'art. 46 OJ (cf. ATF 121 III 52, consid. 1a non publi�; 114 II 426, consid. 1 non publi�; 107 II 331, consid. 1 non publi�). Interjet� dans le d�lai fix� par l'art. 54 al. 1 OJ et dans les formes pr�vues par l'art. 55 OJ, le recours est par ailleurs recevable au regard de ces dispositions.
2.1 La demanderesse reproche � l'autorit� cantonale d'avoir interpr�t� le contrat constitutif de la servitude n� yy1 de mani�re trop extensive (cf. lettre E.d supra) et d'avoir admis qu'une servitude de superficie relative � des citernes et � des colonnes de distribution d'essence autorisait son titulaire � exercer exclusivement un commerce de voitures d'occasion, ce qui violerait le principe de l'identit� de la servitude applicable dans le cadre de l'art. 736 CC. La cour cantonale aurait en outre viol� cette disposition en rejetant la demande de radiation de la servitude, sur la seule base d'une citation de Liver, pour le motif qu'il ne s'�tait pas �coul� dix ans depuis la cessation d'exploitation de la station-service (cf. lettre E.e supra).
2.2 Aux termes de l'art. 736 al. 1 CC, le propri�taire grev� peut exiger la radiation d'une servitude qui a perdu toute utilit� pour le fonds dominant, respectivement pour le b�n�ficiaire de la servitude puisque l'art. 736 CC est aussi applicable aux servitudes personnelles (cf. Petitpierre, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2e �d. 2003, n. 7 ad art. 736 CC). Cette facult� d�coule du principe g�n�ral selon lequel une servitude doit pr�senter un int�r�t raisonnable pour l'ayant droit (ATF 121 III 52 consid. 2a; 108 II 39 consid. 3b; 107 II 331 consid. 3 p. 334/335; Steinauer, Les droit r�els, t. II, 3e �d. 2002, n. 2263). A cet �gard, il faut tenir compte du principe de l'identit� de la servitude, qui veut qu'un tel droit ne peut �tre maintenu dans un autre but que celui pour lequel il a �t� constitu� (ATF 121 III 52 consid. 2a; 117 II 536 consid. 4b; 114 II 426 consid. 2a; 107 II 331 consid. 3 p. 335; 100 II 105 consid. 3b p. 116 et les r�f�rences cit�es; arr�t non publi� C.216/1980 du 18 d�cembre 1980, reproduit in RNRF 1983 p. 119, consid. 4b). Il convient ainsi de rechercher si l'usage de la servitude pr�sente encore pour le propri�taire du fonds dominant, respectivement pour le titulaire de la servitude, un int�r�t conforme � son but initial (ATF 121 III 52 consid. 2a; 114 II 426 consid. 2a).
2.3 Aux termes de l'art. 738 al. 1 CC, l'inscription fait r�gle, en tant qu'elle d�signe clairement les droits et les obligations d�rivant de la servitude. Dans la mesure o� l'inscription est peu claire, incompl�te ou - ce qui est fr�quent - sommaire, il est cependant n�cessaire de recourir � d'autres �l�ments d'interpr�tation tels que son "origine", � savoir l'acte constitutif de la servitude (art. 738 al. 2 CC; ATF 130 III 554 consid. 3.1; 121 III 52 consid. 2a; Steinauer, op. cit., n. 2292). Ce dernier doit �tre interpr�t� de la m�me mani�re que toute d�claration de volont�, � savoir, s'agissant d'un contrat, selon la r�elle et commune intention des parties (art. 18 CO), respectivement, pour le cas o� celle-ci ne peut �tre �tablie, selon les r�gles de la bonne foi; toutefois, vis-�-vis de tiers qui n'�taient pas parties au contrat constitutif de la servitude, ces principes d'interpr�tation sont limit�s par la foi publique attach�e au registre foncier (art. 973 CC); celle-ci interdit de prendre en consid�ration les circonstances et motifs personnels qui ont �t� d�terminants dans la formation de la volont� personnelle des constituants mais qui, dans la mesure o� ils ne r�sultent pas de l'acte constitutif, ne sont pas opposables au tiers qui s'est fond� de bonne foi sur le registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1 et les r�f�rences cit�es). C'est dans ce sens qu'il a pu �tre dit, de mani�re quelque peu simplifi�e, que vis-�-vis d'un tiers, le contrat constitutif de servitude doit �tre interpr�t� conform�ment au principe de la confiance, soit dans le sens o� il peut �tre compris, selon les r�gles de la bonne foi, par une personne attentive raisonnant objectivement (ATF 130 III 554 consid. 3.1; cf. ATF 108 II 542 consid. 2). Une telle interpr�tation selon le principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral, saisi d'un recours en r�forme, peut examiner librement (ATF 129 III 118 consid. 2.5, 702 consid. 2.4 et les arr�ts cit�s).
2.4 En l'esp�ce, le contenu et l'�tendue des servitudes litigieuses r�sulte clairement de l'acte constitutif d�pos� au Registre foncier, tel qu'il doit �tre interpr�t� selon le principe de la confiance. Il s'agit d'une servitude de superficie (n� yy1) pour des installations de distribution de carburant (citernes et colonnes), permettant � son b�n�ficiaire d'am�nager et d'exploiter lesdites installations sur le fonds servant, assortie d'une servitude de passage � pied et pour tous v�hicules (n� yy2) permettant l'exploitation normale des installations de distribution en question. Autrement dit, les servitudes litigieuses permettent � leur b�n�ficiaire d'am�nager sur le fonds servant des installations de distribution de carburant et d'y exploiter une station-service, ce qui implique le passage et le bref stationnement des v�hicules de la client�le, du personnel ou encore des fournisseurs.
La cour cantonale pouvait ainsi � bon droit interpr�ter le contrat constitutif des servitudes en ce sens qu'il portait sur l'exploitation d'une station-service et permettait le stationnement des v�hicules devant utiliser les installations de la station-service (cf. lettre E.d supra). En revanche, rien n'autorisait les juges cantonaux � affirmer, du seul fait qu'il n'avait pas �t� mis en �vidence de clause emp�chant l'exploitation simultan�e d'un garage susceptible de se trouver dans le b�timent �difi� sur la parcelle grev�e, que les servitudes litigieuses permettaient �galement le stationnement de v�hicules relevant de l'exploitation du garage pr�cit� (cf. lettre E.d supra). L'exploitation dudit garage par le propri�taire de l'immeuble ou son ayant-droit (par exemple un locataire) et celle de la station-service par la d�fenderesse ou son ayant-droit relevaient en effet de r�gimes juridiques parfaitement distincts. Lors m�me qu'une seule personne a r�uni pendant des ann�es les qualit�s de locataire tant de la d�fenderesse que du propri�taire de l'immeuble, elle n'avait rien � voir, en cette seconde qualit�, avec la servitude.
En tous les cas, les servitudes en question ne peuvent manifestement pas �tre interpr�t�es, selon le principe de la confiance, en ce sens qu'elles permettraient d'exploiter sur le fonds servant, en lieu et place d'une station-service d�saffect�e depuis le milieu des ann�es 1990, exclusivement un commerce de voitures d'occasion. L'exploitation d'un tel commerce, qui implique le stationnement � demeure des v�hicules offerts � la vente, repr�sente un changement d'affectation manifeste de la superficie concern�e par la servitude.
2.5 Compte tenu du contenu des servitudes litigieuses tel qu'il ressort d'une interpr�tation du texte clair de l'acte constitutif selon le principe de la confiance (cf. consid. 2.3 et 2.4 supra), force est de constater, au regard du principe de l'identit� de la servitude, que l'usage actuel des servitudes litigieuses ne pr�sente plus, pour leur titulaire, un int�r�t conforme � leur but initial (cf. consid. 2.2 supra).
Comme les servitudes litigieuses avaient ainsi perdu, au moment du d�p�t de la demande, toute utilit� pour leur b�n�ficiaire au regard du but originaire en vue duquel elles avaient �t� cr��es, la demanderesse, propri�taire du fonds servant, peut exiger leur radiation en vertu de l'art. 736 al. 1 CC, � moins que l'int�r�t � un usage conforme � leur but initial puisse rena�tre dans un avenir pr�visible (Steinauer, op. cit., n. 2269 et les r�f�rences cit�es; ATF 130 III 393 consid. 5.1 et les r�f�rences cit�es). Il ne suffit toutefois pas que la renaissance d'un tel int�r�t soit th�oriquement possible; il faut au contraire qu'elle pr�sente une certaine probabilit� concr�te (ATF 130 III 393 consid. 5.1 et les r�f�rences cit�es).
En l'esp�ce, il n'appara�t pas qu'il y ait une probabilit� concr�te d'un nouvel usage des servitudes litigieuses dans leur but initial. En effet, la d�fenderesse, qui a remis � bail une partie de la parcelle sise entre le b�timent d'habitation et la route pour l'entreposage de v�hicules d'occasion, ne pr�tend pas qu'il y aurait une probabilit� concr�te d'une nouvelle exploitation, sur le fonds servant, d'une station-service - dont une partie des installations n�cessaires � l'exploitation a �t� d�mont�e au milieu des ann�es 1990 - d'ici � l'�ch�ance des servitudes le 1er octobre 2012. Elle se borne au contraire � l'affirmation th�orique que la remise en exploitation de la station-service "est tout � fait envisageable si le locataire le souhaite", tout en soutenant principalement que "l'exploitation actuelle de la station-service avec entreposage de v�hicules d'occasion entre tout � fait dans l'assiette de la servitude".
2.6 Dans ces conditions, la cour cantonale a viol� l'art. 736 al. 1 CC en rejetant la demande de radiation des servitudes litigieuses pr�sent�e par la demanderesse.
On ne saurait, comme l'ont fait les juges cantonaux en se r�f�rant � l'opinion de Liver (Z�rcher Kommentar, Band IV/2a/1, 1980, n. 68 ad art. 736 CC), refuser la radiation pour le motif qu'il ne s'�tait pas �coul� dix ans, au moment du d�p�t de la demande, depuis la cessation d'exploitation de la station-service (cf. lettre E.e supra). En effet, lorsque Liver propose de se r�f�rer � la dur�e du d�lai de prescription ordinaire, qui est de dix ans en droit suisse contre vingt en droit italien et trente en droit fran�ais, c'est uniquement pour le cas o� l'absence prolong�e d'exercice d'une servitude constitue le seul �l�ment qui permettrait de pr�sumer - cette pr�somption pouvant �tre renvers�e - que cette servitude a perdu tout int�r�t pour son b�n�ficiaire. Or il en va diff�remment lorsque, depuis plusieurs ann�es, une servitude de superficie n'est plus exerc�e conform�ment � son but initial - et ne peut l'�tre d�s lors que les installations n�cessaires ont �t� partiellement d�mont�es - mais est au contraire utilis�e dans un autre but. En pareil cas, � moins qu'il n'y ait de probabilit� concr�te que la servitude soit � nouveau exerc�e conform�ment � son but initial dans un avenir pr�visible (cf. consid. 2.5 supra), le propri�taire du fonds servant peut exiger la radiation de la servitude sans devoir attendre, comme le voudrait la solution adopt�e par la cour cantonale, que le b�n�ficiaire de la servitude ait d'abord utilis� pendant dix ans la servitude � des fins autres que celles pour lesquelles elle avait �t� constitu�e.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours, fond�, doit �tre admis et l'arr�t attaqu� r�form� en ce sens que le jugement rendu le 25 septembre 2003 par le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve est confirm�. La cause sera par ailleurs renvoy�e � l'autorit� cantonale pour qu'elle se prononce � nouveau sur les frais et d�pens de la proc�dure cantonale (cf. art. 157 et 159 al. 6 in fine OJ).
La d�fenderesse, qui succombe, supportera les frais de la proc�dure f�d�rale (art. 156 al. 1 OJ). Il n'y a pas lieu d'allouer de d�pens � la demanderesse puisque celle-ci, plaidant en personne, n'a pas eu de d�bours ni de frais d'avocat (art. 159 al. 1 et 2 OJ; art. 1er al. 2 et art. 2 du Tarif pour les d�pens allou�s � la partie adverse dans les causes port�es devant le Tribunal f�d�ral, RS 173.119.1).
Le recours est admis et l'arr�t attaqu� est r�form� en ce sens que le jugement rendu le 25 septembre 2003 par le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve est confirm�.