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Timestamp: 2019-10-16 22:18:59
Document Index: 303451173

Matched Legal Cases: ['§ 242', '§ 578', '§ 550', '§ 1922', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', 'BGH', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 578', '§ 550', '§ 126', 'BGH', '§ 242', 'BGH', '§ 242', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 547', '§ 547', '§ 580', '§ 580', '§ 580', '§ 578', '§ 550', '§ 1922', '§ 550', '§ 543', '§ 543', '§ 126', '§ 242', '§ 550', '§ 543', '§ 580']

04.01.2016 · IWW-Abrufnummer 182762
Bundesgerichtshof: Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14
BGB §§ 242 Ca, 543, 550 Satz 1, 580 a Abs. 2
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2015 durch den Vorsitzenden Richter Dose und die Richter Dr. Klinkhammer, Dr. Günter, Dr. Botur und Guhling
1. Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach die von §§ 578 Abs. 1 und 2 , 550 BGB geforderte Schriftform nur gewahrt ist, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt ( Senatsurteil vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN). Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind ( Senatsurteil vom 22. April 2015 - XII ZR 55/14 - NJW 2015, 2034 Rn. 15 mwN). Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (st. Rspr. des Senats, vgl. etwa Senatsurteile vom 13. November 2013 - XII ZR 142/12 - NJW 2014, 52 Rn. 22 mwN und vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 22 mwN).
2. Richtig hat das Berufungsgericht auch gesehen, dass der Eintritt der Beklagten als Erben des Vermieters in den Mietvertrag nicht schriftformschädlich ist. Denn er hat sich aufgrund der gemäß §§ 1922 , 1967 BGB erfolgenden Universalsukzession kraft Gesetzes vollzogen und beruht nicht auf einer vertraglichen Abrede, für die allein § 550 BGB gilt (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 550 BGB Rn. 29; jurisPK-BGB/Schur [Stand: 23. Juni 2015] § 550 Rn. 9; MünchKommBGB/Bieber 6. Aufl. § 550 Rn. 7).
a) Die Frage, ob eine nachträgliche dauerhafte Änderung der Miete stets und unabhängig von ihrer Höhe wesentlich ist oder es der Überschreitung einer Erheblichkeitsgrenze bedarf, ist umstritten und höchstrichterlich nicht geklärt. Die wohl überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur geht dahin, dass nur unerhebliche Mietänderungen nicht dem Formzwang des § 550 BGB unterfallen, wobei die (regelmäßig in Prozentwerten angegebene) Grenze der Erheblichkeit nicht einheitlich festgelegt wird (vgl. etwa OLG Jena NZM 2008, 572, 575 f. [OLG Jena 13.03.2008 - 1 U 130/07] ; OLG Naumburg OLGR 2008, 225, 227 f.; OLG Hamm OLGR 2006, 138, 140; BeckOK BGB/Herrmann [Stand: 1. Mai 2015] § 550 Rn. 20; Erman/ Lützenkirchen BGB 14. Aufl. § 550 Rn. 17; Ghassemi-Tabar/Guhling/ Weitemeyer/Schweitzer Gewerberaummiete § 550 BGB Rn. 61; Heile/ Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. Rn. 2508; Leo NZM 2006, 452, 453; Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 5. Aufl. Kap. 5 Rn. 104 f.; Staudinger/Emmerich BGB [2014; Updatestand: 22. September 2015] § 550 Rn. 29 a; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. I 131; Timme/Hülk NJW 2007, 3313, 3316).
Demgegenüber wird auch vertreten, eine dauerhafte Änderung der Miethöhe sei immer vertragswesentlich und daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren (vgl. etwa Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 550 BGB Rn. 53; FA-MietRWEG/Schmid 5. Aufl. Kap. 3 Rn. 362; MünchKommBGB/ Bieber 6. Aufl. § 550 Rn. 7; Schmidt-Futterer/Lammel Miete 12. Aufl. § 550 BGB Rn. 41 f.; Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl. § 550 Rn. 8; SpäthZMR 2010, 585, 589; wohl auch OLG Karlsruhe NZM 2003, 513, 517 [OLG Karlsruhe 10.12.2002 - 17 U 97/02] ).
bb) Außerdem ist es - wie im Übrigen auch die Uneinheitlichkeit der von den Befürwortern einer Erheblichkeitsgrenze genannten Prozentwerte belegt angesichts der Vielgestaltigkeit von Mietverhältnissen nicht möglich, eine feste Prozentgrenze (und noch viel weniger eine bestimmte Änderungssumme) festzulegen, bis zu der eine Mietänderung nicht wesentlich ist. Daher spricht auch das Gebot der Rechtssicherheit gegen die Annahme einer solchen Erheblichkeitsgrenze. Letztlich haben es die Parteien langfristiger Mietverhältnisse ohne weiteres in der Hand, bei der Vereinbarung von Mietänderungen (jedweder Höhe) der Formvorschrift des § 550 BGB zu genügen.
cc) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist für die Formbedürftigkeit nach § 550 Satz 1 BGB ohne Bedeutung, ob die Mietänderung zu einer dem Vermieter und damit auch dem potenziellen Grundstückserwerber günstigen Erhöhung oder aber zu einer Ermäßigung geführt hat. Dies folgt schon daraus, dass die Schriftform nicht nur den Grundstückserwerber, sondern auch die Vertragsparteien schützen soll (st. Rspr. des Senats, vgl. etwa Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26 und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 16 f.). Der Formzwang des § 550 Satz 1 BGB greift auch dann ein, wenn eine Vereinbarung keine Verpflichtungen für einen potenziellen Erwerber, sondern ausschließlich Verpflichtungen des Mieters zum Inhalt hat ( Senatsurteil vom 29. April 2009 - XII ZR 142/07 - NJW 2009, 2195 Rn. 30; Staudinger/ Emmerich BGB [2014; Updatestand: 22. September 2015] § 550 Rn. 28). Im Übrigen nützt dem Erwerber eine ihm grundsätzlich günstige Vertragsänderung nichts, wenn er von ihr mangels Beurkundung keine Kenntnis erlangen kann.
c) Dass für die mithin gemäß §§ 578 Abs. 1 und 2 , 550 Satz 1 BGB formbedürftige Vereinbarung zur Mieterhöhung die Schriftform gewahrt ist, l