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Timestamp: 2018-11-18 11:29:14
Document Index: 219630212

Matched Legal Cases: ['artículo 105', 'artículo 104', 'artículo 3', 'artículo 82', 'artículo 1455', 'artículo 1455', 'artículo 10', 'artículo 2', 'artículo 3', 'artículo 3', 'artículo 10', 'artículo 10', 'artículo 1445', 'artículo 107', 'artículo 13', 'artículo 10', 'artículo 104']

La repercusión al consumidor de la plusvalía en el contrato de compraventa de bienes inmuebles como cláusula abusiva · Noticias Jurídicas
09/09/2016 17:13:36
2. Marco legal anterior a la reforma operada por la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios
3. Resoluciones de Audiencias Provinciales y Tribunal Supremo favorables a la legalidad de la cláusula
4. Resoluciones de Audiencias Provinciales y Tribunal Supremo que declararon la nulidad de la cláusula por abusiva
5. La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de enero de 2014
6. Jurisprudencia del Tribunal Supremo tras la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 enero de 2014
Durante los años de crecimiento de la burbuja inmobiliaria en nuestro país era práctica habitual que los promotores incluyesen en el contrato de compraventa, como condición general de la contratación --pues se trataba de una cláusula predispuesta, no negociada individualmente e incluida en una pluralidad de contratos--, una estipulación por la que el comprador se comprometía a hacerse cargo del pago del impuesto por incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana --el tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos y se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título, y que se conoce coloquialmente como "plusvalía"--, cuando la administración tributaria procediese a su liquidación. Dicho pacto suponía una modificación en perjucio del consumidor de la previsión legal respecto a quien debe soportar dicho tributo, puesto que el sujeto pasivo de dicho impuesto según la legislación española era entonces --y contiúa siendo en la actualidad-- el vendedor (artículo 105 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales 39/1988, de 28 de diciembre, vigente hasta el 10 de marzo de 2004; actualmente artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo).
Ahora bien, la cuestión técnica estudiada en en el presente trabajo estriba en dilucidar si dicha claúsula de repercusión al consumidor de un impuesto que según la legislación vigente no debía soportar --por ser el sujeto pasivo el vendedor--, es o no abusiva cuando forma parte de un contrato celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de dicha norma, de conformidad con la normativa vigente a la fecha de suscripción del contrato en cuestión.
"1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional de la presente ley".
Se trataba de la trasposición del mandato contenido en el artículo 3.1 de la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores ("Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato"), actualmente residenciado en el artículo 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias
Puesto que, como hemos dicho, antes de la reforma del año 2006 no se trataba de una cláusula expresamente prohibida, la discusión radica en si la repercusión de la plusvalía al consumidor suponía un quebranto de la "buena fe" y un "desequilibrio importante", y más concretamente si dicho desequilibrio debía interpretarse como cuantitavo --poniendo en relación el importe del impuesto con el de la operación de compraventa-- o como un desequilibrio por pérdida de derechos, es decir, cualitativo. Jueces y tribunales mantuvieron criterios contradictorios al respecto, a los que nos referiremos a continuación.
El Tribunal Supremo, por su parte, justificó la legalidad de tales clásulas no solo al amparo de los principios de autonomía de la voluntad y obligatoriedad de los contratos (artículos 1255, 1091 y 1258 del Código Civil, en esencia), sino también en base al artículo 1455 del Código Civil, que en sede de contrato de compraventa dispone que "Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario." Asimilando las obligaciones tributarias a los gastos de otorgamiento de escrituras, y partiendo de que el artículo 1455 del Código Civil tiene un contenido dispositivo y no imperativo (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala1.ª, de 22 de mayo de 1981), aceptó la repercusión al comprador del pago del impuesto de plusvalía en sus Sentencias de 18 de abril de 1990, 18 de octubre de 1993, 9 de julio de 1994 y 8 de mayo de 1995).
Las resoluciones favorables a su legalidad estimaron que la cláusula no podía estimarse como abusiva y no determinaba un desequilibrio en las prestaciones; era un pacto normal, casi una cláusulade estilo[1]. Argumentaban que lo que las Disposiciones Adicionales 1..ª y 22..ª de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios --en la redacción que le fue dada por la Ley 7/1998 de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación-- consideraban abusivo a los efectos del artículo 10 bis del propio Texto Legal era la estipulación que impusiese al consumidor el pago de "los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional" y, en particular, en la primera venta de viviendas, de "los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación)", no encajando la repercusión de la plusvalía al consumidor en ninguno de estos supuestos.[2]
Sostenían asimismo que la declaración de abusividad de la cláusula por la que se repercute al consumidor el pago del la plusvalía supone en realidad una aplicación retroactiva de de la Ley 44/2006 de 29 de diciembre, expresamente prohibida por el artículo 2.3 del Código Civil. En otros casos, que no existe "desequilibrio importante" por suponer el importe de la plusvalía una cantidad pequeña en relación con el precio del contrato. No obstante, en la mayoría de los supuestos la apreciación de su legalidad partía de la base de que en el supuesto enjuiciado sí habría existido negociación individual de la cláusula, y por lo tanto no se trataría de una condición general de la contratación, resultando el pacto legal al amparo de los artículos 1091, 1255, 1258 y 1455 del Código Civil . [3]
La Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10.ª, de 19 de diciembre de 2008, antes citada hizo hincapié tanto en el valor interpretativo de la reforma operada por la Ley 44/2006 de 29 de diciembre, como en la quiebra del principio de la autonomía de la voluntad en los supuestos de contratos celebrados con consumidores, donde entra en juego el concepto superior de orden público. [5] En muy similares términos se pronunciaron las Sentencias de la Audiencia Provincial de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11.ª, de 30 de marzo de 2012, Sección 12.ª, 24 de mayo de 2012 --frente a la que se interpuso el recurso por la vendedora que se resolvió por la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2014, a la que nos referiremos más adelante-- Sección 25.ª, de 8 de febrero de 2013, Sección 11.ª, 8 de julio de 2013, y Sección 14º, 17 de mayo de 2013.
La Sala 1.ª del Tribunal de Justicia de la Unión Europea resolvió la cuestión en Sentencia de 16 de enero de 2014, asunto C-226/2012, José Ignacio Menéndez Alvarez contra Constructora Principado S.A.: repercutir el pago del impuesto de plusvalía al comprador del piso era una práctica abusiva, pues lo es el hecho de que imponga al consumidor el pago de un impuesto que legalmente no le corresponde. La Sentencia también resuelve que el desequilibrio importante a que se refiere el artículo 3 de la Directiva 93/13 /CEE no requiere que el coste que deba asumir el consumidor por dicho concepto tenga una incidencia ecónómica importante, pues la lesión resulta de la situación jurídica en la que deja al consumidor la transmisión de una la deuda fiscal que según la legislación nacional incumbe al vendedor[6]: "Mientras el profesional se beneficia de ese incremento de valor del bien que vende, el consumidor debe pagar no sólo el precio de venta que incorpora la plusvalía adquirida por ese bien, sino también un impuesto cuya base es esa plusvalía".
La Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2014 cita la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de enero de 2014, antes comentada, invocando el concepto que en la indicada resolución se desarrolla acerca del "desequilibrio importante" al que alude el artículo 3 de la Directiva 93/13/CEE y el artículo 10 bis de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios, vigente al tiempo de celebración del contrato litigioso. Así, el desequilibrio no implica necesariamente un impacto económico relevante, pues éste puede derivar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en que el mismo se encuentra como parte del contrato, como lo es la repercusión de una deuda fiscal que de conformidad con la legislación vigente no tiene el deber jurídico de soportar. [7]
[1] AP Madrid, Civil Sec. 18.ª, 3 de febrero de 2014. Casada por la STS Sala 1.ª de 17 de marzo de 2016. En términos muy similares ya la Sec.18º de la AP de Madrid se había mostrado favorable a la validez de la cláusula en su Sentencia de 14 de abril de 2008.
[2] AP Madrid, Civil, Sec. 13.ª, 22 de mayo de 2006: "(...) para decidir si las cláusulas por las que se pone a cargo de los compradores el pago de todos los gastos e impuestos, incluso el impuesto municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, hemos de ver si se halla incursa en la enumeración de la disposición adicional de la Ley de 1984 o sí, en su caso, merece tal conceptuación según lo dispuesto en el artículo 10 bis. 1 de la misma Ley, conforme a la redacción que le dio la Ley 7/1998. La cláusula en discordia no está incursa en ninguno de los supuestos que recurren en la disposición adicional primera, sin que pueda efectuarse una interpretación forzada del número 22 , que se refiere a la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional, por ello no son abusivas a resultas de este control específico, las cláusulas que impongan al consumidor-comprador los gastos que por Ley dispositiva correspondan al vendedor, como son los de otorgamiento de escritura (artículo 1445 del Código Civil) o el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (artículo 107 de la Ley 39/1988).
[3] SAP Madrid, Civil, Sec. 13.ª, 19 de mayo de 2012.
[4] SAP Madrid, Civil, Sec. 10.ª, 10 de noviembre de 2011: "(...) La Ley de 29 de diciembre de 2006 también ha modificado, entre otros puntos, el artículo 13.1 d), de tal forma que donde antes obligaba a informar sobre el precio completo del producto, ahora extiende ese deber de información al "precio completo, incluidos los impuestos"; y añadiendo entre el elenco de cláusulas que considera abusivas a los efectos previstos en el artículo 10 bis, en la compraventa de viviendas "la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional".
[5] "Si bien la cláusula atinente al pago de la plusvalía no tiene carácter abusivo en contratos celebrados por personas jurídicas, si lo es cuando e contrato se concierta por un profesional con un consumidor, donde no sólo ha de atenerse al principio de autonomía de la voluntad, sino a preceptos de carácter imperativo que no solo afectan al ordenamiento jurídico, sino que se engloban dentro del supraconcepto del orden público" (Ibídem)
[6] "La existencia de un «desequilibrio importante» no requiere necesariamente que los costes puestos a cargo del consumidor por una cláusula contractual tengan una incidencia económica importante para éste en relación con el importe de la operación de que se trate, sino que puede resultar del solo hecho de una lesión suficientemente grave de la situación jurídica en la que ese consumidor se encuentra, como parte en el contrato, en virtud de las disposiciones nacionales aplicables, ya sea en forma de una restricción del contenido de los derechos que, según esas disposiciones, le confiere ese contrato, o bien de un obstáculo al ejercicio de éstos, o también de que se le imponga una obligación adicional no prevista por las normas nacionales" Ibídem.
[7] "Esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce -como pusimos de relieve en la antes citada sentencia 842/2011 de 25 de noviembre- al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado al precio, al imponer finalmente al comprador el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía. Con lo que, además, este soporta una incertidumbre sobre el alcance de su obligación." Ibídem.
Publicado el 02 de junio de 2017 en Artículos doctrinales
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Publicado el 15 de diciembre de 2016 en Artículos doctrinales
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