Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/03246.htm
Timestamp: 2017-11-25 02:05:05
Document Index: 88583319

Matched Legal Cases: ['§ 27', '§ 556', '§ 5', '§ 25', '§ 27', '§ 28', '§ 28', '§ 7']

Betriebskostenabrechnung - AG Lichtenberg, Urteil vom 30.1.03 - 10 C 281/02 - | Berliner Mieterverein e.V.
1. Zur Frage, wann ausnahmsweise die Kosten für die Anschaffung eines Rasenmähers umlagefähige Betriebskosten darstellen.
2. Der Austausch eines Elektrodensatzes an der Gastherme gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten.
AG Lichtenberg, Urteil vom 30.1.03 – 10 C 281/02 –
… 1. Rasenmäher: Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen nach Ziffer 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV die Kosten der Gartenpflege. Zu den Kosten der Gartenpflege gehören auch Aufwendungen für die Pflege des Rasens durch Sprengen, Vertikutieren, Unkraut jäten und Mähen und zwar sowohl die notwendigen Personalkosten als auch laufend anfallende Sachmittelkosten wie die Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten von Gartenpflegegeräten (vgl. Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 3. Aufl. 2003, Rdnr. 175 ff. zu § 556 BGB).
Die Kosten der Anschaffung von Gartengeräten sind jedoch regelmäßig nicht erstattungsfähig. Denn zum einen zählen die Kosten für die Anschaffung langlebiger Gerätschaften nicht zu den laufenden Kosten. Zum anderen handelt es sich bei der Anschaffung von Gartengeräten nicht um Betriebskosten, sondern um Baukosten im Sinne von § 5 Abs. 3 II. BV. Nach dieser Vorschrift zählen zu den der Abschreibung nach § 25 II. BV unterliegenden Baukosten auch die Kosten „des Geräts und sonstiger Wirtschaftsausstattungen“. Dies gilt grundsätzlich nicht nur für die Erst-, sondern auch für die Ersatzbeschaffung (vgl. LG Hamburg in WM 1989, 640-641 und die Nachweise bei von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1. Aufl. 1999, Rdnr. 2312/2313 sowie Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Aufl. 2002, Teil A Rdnr. 90 und Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., Rdnr. 5163).
Ob die Kosten der Ersatzbeschaffung ausnahmsweise den Kosten der Reparatur von größeren zur sachgerechten Pflege der Gartenflächen erforderlichen Gerätschaften, zu denen auch ein Rasenmäher zählen kann, gleichzusetzen und damit – jedenfalls bis zur Höhe der Reparaturkosten – als erstattungsfähig anzusehen sind, weil der Vermieter sich in Erfüllung seiner Verpflichtung, unwirtschaftliche Kosten zu vermeiden, statt für die Reparatur des defekten Altgeräts für eine Ersatzbeschaffung entschieden hat, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Denn die Kläger haben ihre Behauptung, die Ersatzbeschaffung sei günstiger gewesen als die Reparatur des unstreitig 1995 angeschafften Rasenmähers auf das Bestreiten der Beklagten hin nicht näher konkretisiert. Die bloße, nicht auf eine Gegenüberstellung der Kosten der Reparatur und der Kosten der Ersatzanschaffung gestützte, Behauptung des Vermieters, er habe mit der Ersatzbeschaffung den gegenüber einer Reparatur den die Mieter geringer belastenden und wirtschaftlicheren Weg gewählt, vermag eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass Anschaffungen von Gerätschaften nicht als Betriebskosten umlegbar sind, nicht zu rechtfertigen.
2. Elektrodenaustausch: Die Kläger haben die Kosten für den Austausch des Elektrodensatzes an der Gastherme der Beklagten hingegen zu Recht in die Betriebskostenabrechnung 1999 eingestellt. Der auf den Elektrodensatz entfallende Rechnungsbetrag in Höhe von 29,27 Euro (47,25 DM) brutto ist jedoch um das den Klägern gewährte Skonto in Höhe von anteilig 0,59 Euro (1,15 DM) auf 28,68 Euro zu kürzen.
Auch die Kosten Reinigung und Wartung von Etagenheizungen sind nach Ziffer 4 d der Anlage 3 zu § 27 II. BV grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten.
Hierzu gehören Aufwendungen für die Reinigung, die Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit sowie die Einstellung der Gasetagenheizung durch einen Fachmann und die Kosten von Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz. Ob auch die Kosten des Austauschs verschleißanfälliger Kleinteile zu den Wartungskosten zählen, ist umstritten.
Grundsätzlich gilt, dass Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten im Sinne von § 28 II. BV regelmäßig nicht zu den Betriebskosten gehören. Nach § 28 II. BV sind Instandhaltungskosten Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewandt werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen. Zur Mangelbeseitigung zählt auch der Austausch von Klein- und Verschleißteilen, die regelmäßig infolge altersbedingter Abnutzung zu ersetzen sind (LG Wuppertal in WM 1999, 342, 343 und Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. Rdnr. 1028).
Im Rahmen der Heizungswartung ist hingegen überwiegend anerkannt, dass die Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten wie der Austausch von verschleißanfälligen Kleinteilen, zu denen etwa Schmierstoffe, Dichtungen, Düsen und Filter zählen, als laufende Betriebskosten umlagefähig sind (vgl. OLG Düsseldorf in GE 2000, 888-890, Schmidt/Futterer-Lammel, 7. Aufl. 1999, Rdnr. 28 zu § 7 HeizKostV und Kinne, Heizung- und Heizkostenabrechnung, 2. Aufl. 1992, Teil A, Rdnr. 46). Nicht mehr zu den ansatzfähigen Instandhaltungskosten gehören größere Reparatur- und Ersatzbeschaffungskosten, etwa Kosten des Austauschs einer defekten Pumpe. Die Abgrenzung hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.
Ausweislich der von den Klägern zu den Akten gereichten Installations- und Wartungsanleitung für Gas-Kesselthermen, Stichwort Brenner, verfügt die Gastherme über Zündelektroden und Überwachungselektroden, die im Zuge der Wartung regelmäßig zu demontieren und zu reinigen sind. Die Pflege der Zünd- und Überwachungselektroden dient daher der Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit. Stellt sich bei der Überprüfung der Elektroden – bei denen es sich um typische Verschleißteile handelt, deren konkrete „Lebensdauer“ von der Anzahl der Zündvorgänge abhängen dürfte – heraus, dass diese infolge altersbedingter Abnutzung nicht nur zu reinigen, sondern auszutauschen sind, handelt es sich ebenfalls um Instandhaltungsarbeiten, die der laufenden Betriebssicherheit dienen. Dabei kann es keinen Unterschied machen, ob anlässlich der Wartungsarbeiten festgestellt wird, dass ein Elektrodensatz bereits nicht mehr hinreichend funktioniert oder ob auf Grund der Nutzungsdauer damit zu rechnen ist, dass er seine Funktionsfähigkeit in Kürze einbüßen wird und deshalb ein vorbeugender Austausch erfolgt.
Auch der Umstand, dass die Beklagte die Wohnung im Jahre 1975 bezogen hat und der streitbefangene Elektrodensatz unstreitig erstmals ausgetauscht worden ist, hindert dessen Anerkennung als Bestandteil der Wartungskosten nicht. Zwar sind grundsätzlich nur laufende, d.h. regelmäßig wiederkehrende Kosten umlegbar. Der Austausch von Verschleißteilen muss jedoch grundsätzlich in regelmäßigen Abständen erfolgen. Dass die Kosten im Einzelfall erstmals angefallen sind, ist für ihre Einstufung als laufende Kosten ohne Belang.
Ersatzteile, deren Kosten im Bereich um 25 Euro liegen, sind auch noch zu den Kleinteilen zu zählen.
Die Geltendmachung der Kosten für den Austausch der Elektroden ist auch nicht wegen einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots ausgeschlossen. Denn die Kläger haben dadurch, dass sie einen Wartungsvertrag abgeschlossen haben, bei dem mit der Wartungspauschale nur diejenigen Tätigkeiten des Wartungsunternehmens zu vergüten sind, die tatsächlich bei jeder Wartung anfallen, ihre Verpflichtung zur wirtschaftlichen Betriebsführung nicht verletzt. Mit der Aussparung von Kosten für Verschleißteile wie einem Elektrodensatz wird vielmehr dem Umstand Rechnung getragen, dass diese Teile nicht notwendig bei jeder Wartung zu ersetzen sind. Fänden diese Kosten demgegenüber Eingang in die Kalkulation der jährlich zu entrichtenden Wartungspauschale, wäre der Mieter dauerhaft mit Kosten belastet, denen nicht in jedem Fall eine konkrete Leistung gegenübersteht.
Der Anspruch der Kläger auf Erstattung der Kosten für den Elektrodensatz ist jedoch um das anteilige Skonto zu kürzen, da sie verpflichtet sind, den ihnen gewährten Preisnachlass an den Mieter weiterzugeben. …