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Timestamp: 2019-07-22 10:53:23
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 27', '§ 2', '§ 1', '§ 1', '§ 14', 'BGH', '§ 27', '§ 305', 'BGH', 'BGH', '§ 305']

Wärmecontracting aktuelle Rechtslage - erneuerbare Energien
Wärmecontracting aktuelle Rechtslage
Wärmecontracting und Energierecht
Wärmeliefercontracting – auch gewerbliche Wärmelieferung genannt – also die Auslagerung der Investitionen für die Errichtung oder Modernisierung von zentralen Heizungsanlagen vom Hauseigentümer einen Dritten, gewinnt in der Praxis angesichts steigender Energiepreise immer mehr an Bedeutung.
In den letzten Jahren haben sich mehrere Urteile des BGH mit den mietrechtlichen Erfordernissen für einen Wechsel zum contracting auseinandergesetzt. Hierbei geht es insbesondere um die Frage, ob und in welcher Form der Mieter dem contracting zustimmen muss.
Die Zulässigkeit der Übertragung der Belieferung von Wärme und Warmwasser ist weder in der Heizkostenverordnung noch in der Betriebskostenverordnung geregelt. Dort wird lediglich geregelt, ob es sich grundsätzlich um umlagefähige Kosten handelt bzw. wie die gelieferte Menge von Wärme und Warmwasser abzurechnen ist. Die Zulässigkeit der Übertragung als solche richtet sich nach dem Mietvertrag.
Im Jahr 2005 und 2006 wurden vier Fälle entschieden, die für die Contractingbranche von Relevanz sind.
Mit Urteil vom 6. April 2005 ( BGH, Urteil vom 06.10.2005 , Az. VIII ZR 54/04 ) entschied der BGH, dass die Kosten des Contracting nur dann auf den Mieter umlegbar sind, soweit dies im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart wurde.
Auch im Urteil vom 01. Juni 2005 ( BGH, Urteil vom 01. 06.2005, Az. VIII ZR 84/ 04 ) bleibt der BGH bei der Auffassung, dass eine Übertragung der Belieferung auf einen Contractor nur zulässig ist, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht. Der BGH deutete an, dass er eine Reduzierung der Nettokaltmiete um die anteiligen Investitionen für die Heizanlage nicht zur Lösung des Doppelbelastungsproblems anerkennen will, sondern eher eine Reduzierung der Heizkosten als angemessenen Ausgleich ansieht.
Diese Rechtssprechung bestätigte der BGB mit Urteil vom 20. 06. 07.
Hier stellt der BGH auch klar, dass auch bei Neuabschluss des Mietvertrages in einer bereits gegebenen Nahwärmebelieferungssituation der Mietvertrag einen Hinweis auf die bestehende Nahwärmebelieferung enthalten muss.
Nur eine Woche später, mit Urteil vom 27. 06. 2007 ( Az. VIII ZR 202/06 ) erleichtert der BGH das Wärme-Contracting dahingehend, dass eine wirksame Umlagevereinbarung bereits dann vorliegen soll, wenn der Vertrag die Umlage der in Anlage 3 zu § 27 I der II. Berechnungsverordnung ( II.BV , bzw. seit 1. Januar 2002 § 2 Betriebskostenverordnung ) genannten umlagefähigen Kosten vorsieht.
Dies gilt jedoch nicht für Mietverträge, die vor dem 1.03. 1989 geschlossen wurden, da hier die damalige Fassung der BV lediglich die Umstellung auf Fernwärme, nicht auf Nahwärme vorsah.
Für die neuen Bundesländer gilt die Besonderheit des § 1 Betriebskostenumlageverordnung (BetrkUV) vom 01. 10 1991. Diese galt bis zum 31. 07. 1995 und erlaubte dem Vermieter durch eine einfache schriftliche Erklärung Betriebskosten ab dem 01. 10. 1991 einzuführen.
Die Anlage zu § 1 V BetrkUV umfasste auch die Kosten der Nah- und Fernwärmebelieferung, soweit keine abweichende vertragliche Regelung vorliegt.
Diese Regelung wurde ab dem 01.08. 1995 bis zum 31 12 1997 befristet und durch § 14 Miethöhegesetz (MHG) abgelöst.
In seinem Urteil vom 16. 04 2008 bestätigt der BGH seine Rechtssprechung, dass im Falle einer Umstellung des laufenden Mietverhältnisses auf Fernwärme eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung keine gesonderte Zustimmung des Mieters erforderlich ist, wenn der Mietvertrag einen Verweis auf Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II BV enthält und die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages gültige Fassung dieser Verordnung die Tragung der Kosten der Lieferung von Fernwärme vorsieht.
Die Umstellung auf Fernwärme stellt demzufolge keine Änderung des Mietverhältnisses dar, wenn die BV von vorneherein mehrere Arten der Wärmeversorgung vorsieht.
Zu den umlagefähigen Kosten der Fernwärme gehören die gesamten Kosten, die der Wärmelieferant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt, einschließlich der Investitions- und Verwaltungskosten sowie des Unternehmensgewinns.
Problematisch bleibt aber weiterhin die Umstellung auf Nahwärme – Energieliefercontracting im laufenden Mietverhältnis, auch bei allgemeiner Bezugnahme auf die BV.
Dies stellt eine nachträgliche Änderung der Kostenstruktur da, und insbesondere bei Regelungen in den allgemeine Geschäftsbedingungen besteht ein hohes Risiko, dass eine solche nachträgliche Umstellung aus Gründen des Mieterschutzes an § 305 BGB scheitern würde.
Zwar hielt der BGH eine nachträgliche Umstellung auf Fernwärme bei allgemeinem Verweis auf die BV für zulässig, allerdings ist dem Mieterschutz hier unter Umständen eher genüge getan, da das Wärmecontracting nicht zwingend zu erhöhter Energieeffizienz führt, auch ein alter Heizkessel, der von einem Contractor betrieben wird, unterfällt dem Begriff des Wärmecontracting.
Endgültige Rechtssicherheit besteht somit zur Zeit noch nicht.
Es bleibt abzuwarten, ob der BGH bei nachträglicher Umstellung auf Nahwärmecontracting sein Rechtssprechung zur Fernwärme ausdehnen wird oder aus Gründen des Mieterschutzes im laufenden Mietverhältnis einen allgemeinen Verweis in den allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrages auf die Betriebskostenverodnung an § 305 BGB scheitern lässt.
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