Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/ippb4-4511-1087-15-4-jk3
Timestamp: 2018-02-18 03:30:27+00:00
Document Index: 45958449

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 21', 'art. 21']

IPPB4/4511-1087/15-4/JK3interpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia15 września 2015 r. (data wpływu 21 września 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 3 listopada 2015 r. (data nadania 4 listopada 2015 r., data wpływu 6 listopada 2015 r.) na wezwanie z dnia 27 października 2015 r. Nr IPPB4/4511-1087/15-2/JK3 (data nadania 28 października 2015 r., data doręczenia 30 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych - jest:
nieprawidłowe - w części dotyczącej możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości w przypadku wydatkowania środków na spłatę kredytu zaciągniętego na lokal mieszkalny, który jest wynajmowany,
W dniu 21 września 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości.
Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/4511-1087/15-2/JK3 z dnia 27 października 2015 r. (data nadania 28 października 2015 r., data doręczenia 30 października 2015 r.) tutejszy organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku.
W czerwcu 2014 r. Wnioskodawca dokonał zbycia prawa własności lokalu mieszkalnego. Z tytułu ww. zbycia uzyskał przychód w wysokości 185.000 zł. Zbyty lokal mieszkalny nabył wspólnie z bratem, w drodze otrzymania spadku i wszedł on w skład majątku osobistego Wnioskodawcy. Ponadto Wnioskodawca jest właścicielem 2 innych lokali mieszkaniowych, nabytych przed uzyskaniem ww. przychodu ze sprzedaży:
Lokal nr 1 stanowi w 100% majątek osobisty (nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego, niewłączony do wspólnoty majątkowej), obecnie jest on przez Wnioskodawcę wynajmowany, a jego przeznaczenie do osobistego zamieszkania jest planowane w przyszłości. Niniejszy lokal został zakupiony ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, zaciągniętego wyłącznie przez Wnioskodawcę, w 2008 r., tzn. przed uzyskaniem ww. przychodu ze sprzedaży.
Lokal nr 2 Wnioskodawca posiada wspólnie z moją małżonką, w ramach wspólnoty majątkowej i obecnie jest on przez Nich zamieszkały na stałe. Niniejszy lokal został zakupiony ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, zaciągniętego wspólnie przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę, w 2012 r. tzn. przed uzyskaniem ww. przychodu ze sprzedaży.
Cały uzyskany przychód 185.000 zł Wnioskodawca planuje przeznaczyć na spłatę kredytów i odsetek od obu zaciągniętych kredytów hipotecznych i tym samym uzyskać pełne zwolnienie z podatku od osób fizycznych (zgodnie z ustawą o podatku od osób fizycznych), co Wnioskodawca odzwierciedlił w odpowiedniej deklaracji PIT za 2014 r.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że spadkodawczyni, Jadwiga S., zmarła dnia 26 stycznia 2013 r. Nabycie spadku zostało stwierdzone decyzją Sądu Rejonowego 15 października 2013 r. W skład masy spadkowej wchodziło wyłącznie prawo własności do lokalu mieszkalnego 67. Masa spadkowa nie obejmowała żadnych innych elementów (środków pieniężnych, innych praw własności, przedmiotów lub zobowiązań). Przedmiotowa nieruchomość została wyłącznie i w całości nabyta w drodze spadku. Spadkodawczyni była jedyną właścicielką (100% udziału/własności) lokalu mieszkalnego i na bazie testamentu, decyzją Sądu Rejonowego (załączone) zostało ono przekazane w drodze nabycia spadku Wnioskodawcy oraz Jego bratu, Mikołajowi J. (po 50% własności).
Wartość udziału w nieruchomości jest w przypadku Wnioskodawcy równa wartości udziału nabytego spadku i wynosi 50%, zgodnie z testamentem spadkodawczyni oraz decyzją Sądu o nabyciu spadku. W związku z powyższym nie wystąpiły jakiekolwiek spłaty czy też dopłaty.
Czy jest możliwe przeznaczenie całego przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę 2 różnych kredytów (z odsetkami), zaciągniętych na zakup lokali mieszkaniowych opisanych w poz. 68 i tym samym, uzyskanie pełnego zwolnienia z podatku od osób fizycznych...Przykładowo: na spłatę kredytu dot. lokalu Nr 1 kwotę 85.000 zł i dot. lokalu Nr 2 kwotę 100.000 zł.
Czy przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu z odsetkami, zaciągniętego na lokal Nr 1 - obecnie wynajmowany, przeznaczony do zamieszkania w przyszłości - spełnia kryterium „zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych” i umożliwia uzyskanie zwolnienia z podatku od osób fizycznych...
Czy w przypadku lokalu Nr 2, na który wspólnie z małżonką Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny w ramach wspólnoty majątkowej i w którym obecnie mieszkają, może zaliczyć do wydatków uprawniających do zwolnienia z podatku:
pełną wysokość miesięcznych rat kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zapłaconych do końca 2016 r. (po upływie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) czy też
jedynie połowę ww. rat kredytu hipotecznego...
Przykładowo: jeśli w okresie lipiec 2014 - grudzień 2016 pełna suma comiesięcznych spłat kredytu z odsetkami wyniesie 195.000 zł (30 rat po 6.500 zł), to czy cała ta kwota zostaje uznana jako przeznaczona ze środków z odpłatnego zbycia i wtedy uzyskuję zwolnienie z podatku od osób fizycznych czy też będzie to jedynie kwota 97.500 zł (połowa kwoty stanowiącej spłatę kredytu i odsetek)...
pełną wysokość jednorazowych nadpłat (dodatkowych spłat kapitału, ponad comiesięczne raty) kredytu hipotecznego uiszczonych do końca 2016 r., które zostaną sfinansowane środkami z odpłatnego zbycia czy też
jedynie połowę ww. nadprogramowych spłat kapitału kredytu hipotecznego niezależnie odPrzykładowo: jeśli w okresie grudniu 2015 r. Wnioskodawca dokona dodatkowej spłaty kapitału kredytu w wysokości 185.000 zł, to czy cała ta kwota zostaje uznana jako przeznaczona ze środków z odpłatnego zbycia i wtedy Wnioskodawca uzyskuje zwolnienie z podatku od osób fizycznych czy też będzie to jedynie kwota 92.500 zł. (połowa j.w.)...
Ad. 1. Wedle rozumienia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przeznaczenie całości przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę 2 różnych kredytów mieszkaniowych zwalnia z zapłaty podatku od osób fizycznych, jeżeli oba kredyty zostały zaciągnięte (tzn. mieszkania są posiadane) w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, i zostaną spełnione pozostałe warunki (przychód zostanie wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, spłacane kredyty zostały zaciągnięte przed momentem uzyskania przychodu ze zbycia itp.)
Ad. 2. Wedle rozumienia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, warunkiem uzyskania zwolnienia podatkowego jest fakt, że przedmiotowy lokal (którego kredyt hipoteczny miałby być spłacany) jest w chwili zakupu kwalifikowany jako lokal mieszkalny, a przychód uzyskany ze sprzedaży będzie wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży. Ustawa nie wskazuje, że kiedy lokal mieszkalny jest wynajmowany, nie spełnia to wymogu własnego celu mieszkaniowego. Innymi słowy, ustawa nie wymaga, aby lokal, którego kredyt będzie spłacany, był zamieszkany przez beneficjenta zwolnienia podatkowego w chwili przeznaczania środków z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu z odsetkami. Możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia nie reguluje bowiem późniejsze przeznaczenie wcześniej zakupionego lokalu.
Ad. 3 i 4. Wedle rozumienia przepisów, fakt posiadania wspólnoty majątkowej nie oznacza, że regularna spłata raty lub też nadprogramowa spłata kapitału jest automatycznie dzielona i „przypisana” w równej części każdemu z małżonków. Jeśli Wnioskodawca uzyskał do majątku osobistego przychód ze sprzedaży mieszkania, wcześniej nabytego w drodze spadku, i przeznacza go w całości czy to na pełną wysokość raty miesięcznej kredytu czy dodatkową spłatę kapitału, to spełniając inne warunki wymienione w ustawie, uzyskuje przedmiotowe zwolnienie od podatku.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w czerwcu 2014 r. Wnioskodawca dokonał zbycia prawa własności lokalu mieszkalnego. Z tytułu ww. zbycia uzyskał przychód w wysokości 185.000 zł. Zbyty lokal mieszkalny nabył wspólnie z bratem, w drodze otrzymania spadku po zmarłej w dniu 26 stycznia 2013 r. spadkodawczyni. Lokal wszedł w skład majątku osobistego Wnioskodawcy. Wnioskodawca jest właścicielem 2 innych lokali mieszkaniowych, nabytych przed uzyskaniem ww. przychodu ze sprzedaży:
Lokal Nr 1 stanowi w 100% majątek osobisty (nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego, niewłączony do wspólnoty majątkowej), obecnie jest on przez Wnioskodawcę wynajmowany, a jego przeznaczenie do osobistego zamieszkania jest planowane w przyszłości. Niniejszy lokal został zakupiony ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, zaciągniętego wyłącznie przez Wnioskodawcę, w 2008 r. tzn. przed uzyskaniem ww. przychodu ze sprzedaży.
Lokal Nr 2 Wnioskodawca posiada wspólnie z moją małżonką, w ramach wspólnoty majątkowej i obecnie jest on przez nas zamieszkały na stałe. Niniejszy lokal został zakupiony ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, zaciągniętego wspólnie przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę, w 2012 r. tzn. przed uzyskaniem ww. przychodu ze sprzedaży.
Cały uzyskany przychód 185.000zł Wnioskodawca planuje przeznaczyć na spłatę kredytów i odsetek od obu zaciągniętych kredytów hipotecznych i tym samym uzyskać pełne zwolnienie z podatku od osób fizycznych.
Dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie zdarzenia przyszłego należy wskazać, że nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca nabył w dniu 26 stycznia 2013 r., tj. w dniu śmierci spadkodawczyni.
Sprzedaż nieruchomości w czerwcu 2014 r. będzie podlegała opodatkowaniu, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie upłynął pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Cały przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca planuje przeznaczyć na spłatę kredytów i odsetek od obu zaciągniętych kredytów hipotecznych i tym samym uzyskać pełne zwolnienie z podatku od osób fizycznych. Wnioskodawca jest właścicielem 2 innych lokali mieszkaniowych, nabytych przed uzyskaniem ww. przychodu ze sprzedaży. Lokal nr 1 stanowi w 100% majątek osobisty (nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego, niewłączony do wspólnoty majątkowej), obecnie jest on przez Wnioskodawcę wynajmowany, a jego przeznaczenie do osobistego zamieszkania jest planowane w przyszłości. Niniejszy lokal został zakupiony ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, zaciągniętego wyłącznie przez Wnioskodawcę, w 2008 r. tzn. przed uzyskaniem ww. przychodu ze sprzedaży. Lokal nr 2 Wnioskodawca posiada wspólnie z moją małżonką, w ramach wspólnoty majątkowej i obecnie jest on przez nas zamieszkały na stałe. Niniejszy lokal został zakupiony ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, zaciągniętego wspólnie przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę, w 2012 r. tzn. przed uzyskaniem ww. przychodu ze sprzedaży.
Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Jednymi z takich celów – zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy – jest spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy czyli zaciągniętego na nabycie wymienionych w ww. przepisie nieruchomości i praw. Cel zaciągniętego kredytu musi wynikać z umowy kredytowej. Istotnym jest także to, aby kredyt zaciągnięty był przez podatnika przed uzyskaniem przychodu ze zbycia.
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wyraźnie wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu - muszą pochodzić ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Oba te warunki zostały przez Wnioskodawcę spełnione w przypadku kredytu zaciągniętego na lokal Nr 2, gdyż Wnioskodawca zaciągnął kredyt w 2012 r., a więc przed sprzedażą lokalu mieszkalnego. Wątpliwość pozostaje tylko co do wysokości zwolnienia.
W świetle powyższego przepisu w sytuacji, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego majątek odrębny Wnioskodawcy, zostanie wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie przez małżonków na zakup lokalu mieszkalnego objętego współwłasnością małżeńską, to przychód ten może w całości korzystać ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Skoro więc lokal mieszkalny, który został sprzedany, stanowił majątek odrębny Wnioskodawcy, a uzyskany ze sprzedaży tego udziału przychód Wnioskodawca przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup lokalu mieszkalnego, którego Wnioskodawca jest współwłaścicielem na zasadzie wspólności łącznej małżeńskiej i w którym zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe (lokal Nr 2), to w tej sytuacji nie ma przeszkód prawnych, aby przychód ten korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodać przy tym należy, że cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostanie spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na cele wskazane w ustawie, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego Wnioskodawcy zostaną wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę wspólnie z małżonką na zakup lokalu mieszkalnego, jeśli czynność ta miała miejsce w momencie trwania związku małżeńskiego i istnienia pomiędzy małżonkami ustawowej wspólności majątkowej.
Natomiast w odniesieniu do możliwości wydatkowania środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego przez Wnioskodawcę w spadku w 2013 r. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu Nr 1, który obecnie jest wynajmowany, nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że spłata kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu mieszkalnego będzie stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.
Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innego lokalu mieszkalnego podatnik faktycznie winien w posiadanym lokalu swoje cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Tymczasem we wniosku Wnioskodawca wskazał, że mieszka w jednym lokalu mieszkalnym a drugi lokal mieszkalny wynajmuje. Skoro tak, to nie można mówić że w obu lokalach mieszkalnych Wnioskodawca realizuje własne potrzeby mieszkaniowe. Lokal mieszkalny Nr 1 służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych innych osób – najemców i jest źródłem zarobkowania dla Wnioskodawcy jako lokata kapitału. Nie budzi wątpliwości, że wynajmowany lokal mieszkalny nie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, gdyż te zaspokajane są wyłącznie w lokalu mieszkalnym, w którym mieszka z małżonkiem. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie za wydatek na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawca nie może uznać środków ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym wydatkowanych na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego Nr 1, który jest wynajmowany.
Dlatego nie będzie dla Wnioskodawcy wydatkiem na własne cele mieszkaniowe wydatkowanie środków ze sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, które jest wynajmowane. Potrzeba realizacji własnych celów mieszkaniowych jest najważniejszym elementem przedmiotowego zwolnienia. Wnioskodawca wynajmując mieszkania nie zaspakaja własnych potrzeb mieszkaniowych a zaspakaja cudze potrzeby mieszkaniowe.
Podsumowując, w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawca miał udział 1/2 powstało po stronie Wnioskodawcy źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Przychodem Wnioskodawcy – zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy – jest 1/2 ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Tak obliczony przychód może zostać pomniejszony jedynie o koszty uzyskania przychodu obliczone zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy.
Przychód ze sprzedaży w części wydatkowanej na spłatę (regularną lub nadprogramową) kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego wspólnie z żoną na nabycie lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawca mieszka a więc realizuje własny cel mieszkaniowy, będzie mógł korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychód ze sprzedaży w części wydatkowanej na spłatę kredytu wraz z odsetkami na nabycie lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawca wynajmuje nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > IPPB4/4511-1087/15-4/JK3