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Timestamp: 2016-10-28 14:08:17+00:00
Document Index: 130325773

Matched Legal Cases: ['art. 417', 'art. 417', 'art. 417', 'art. 417', 'art. 55', 'art. 417', 'art. 55', 'art. 417', 'art. 417', 'art. 417', 'art. 396', 'art. 412', 'art. 417', 'art. 417']

83 II 15124. Extrait de l'arr�t de la Ie Cour civile du 11 juin 1957 dans la cause Moeschler contre Zangger.
Courtage, r�duction de la commission convenue, art. 417 CO. 1. Quand la r�duction est-elle requise au sens de l'art. 417 CO? (consid. 4 a). 2. Par "vente d'immeubles", il faut �galement entendre un pacte d'emption portant sur des immeubles (consid. 4 b). 3. Mesure de la r�duction (consid. 4 c). Faits � partir de page 151
Les hoirs Zangger �taient propri�taires, � Schachen, d'un terrain que l'un d'eux, Emil Zangger, avait re�u mandat de vendre. Le 21 octobre 1954, Roland Moeschler adressa � Emil Zangger la lettre suivante:
"pto Landkauf Parz. 28 im Schachen O. G�sgen gestatte ich mir, Ihnen folgendes zu best�tigen:
Ich �bernehme zum Preis von Fr. 180 000.-- ein Kaufsrecht auf obigem Areal, das abtretbar ist. Vorgesehen ist, dass ich dieses Kaufsrecht einer neu zu gr�ndenden AG abtrete. Ich verpflichte mich hiermit, bei einer Abtretung dieses Kaufsrechts daf�r zu sorgen, Ihnen daf�r eine Provision incl. Gewinnanteil auf dem Erl�s aus der Abtretung des Kaufsrechts, ein Betrag von Fr. 20 000.-- in bar sofort bei Abtretung auszubezahlen, in jedem Falle aber sp�testens im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses.
Es w�rde mich freuen, wenn Sie die Zustimmung der massgebenden Beteiligten zum Vertragsabschluss recht bald erwirken k�nnen. .."
Le droit d'emption fut effectivement cr�� et il fut c�d�, le 16 novembre 1954, � Sagitta SA, soci�t� dont il �tait question dans la lettre du 21 octobre 1954. Mais Moeschler refusa de payer � Emil Zangger la commission de 20 000 fr.
BGE 83 II 151 S. 152Il all�guait notamment que ce montant devait �tre r�duit en vertu de l'art. 417 CO. Le Tribunal f�d�ral lui a donn� partiellement raison sur ce point.
4. Invoquant l'art. 417 CO, le recourant soutient que le montant de 20 000 fr. est trop �lev� et il demande que la commission due soit calcul�e sur la base du taux usuel de 2%.
a) L'intim� pr�tend en premier lieu qu'il s'agit l� d'un moyen nouveau, irrecevable en vertu de l'art. 55 litt. c OJ.
Selon l'art. 417 CO, la r�duction du salaire du courtier ne peut �tre ordonn�e qu'� la requ�te du d�biteur. L'art. 55 litt. c OJ exige qu'une telle r�quisition soit pr�sent�e devant la juridiction cantonale, dans les formes et d�lais pr�vus par le droit cantonal. Or la r�duction doit �tre r�put�e requise au sens de l'art. 417 CO d�s le moment o� le mandant ne se borne pas � contester le principe de sa dette, mais en critique �galement le montant en invoquant des faits propres � motiver une r�duction. Il n'est pas n�cessaire qu'il ait invoqu� express�ment l'art. 417 CO, ni que cette question fasse l'objet d'un chef de conclusions sp�cial. Il suffit que ses conclusions soient assez �tendues pour comprendre une r�duction judiciaire, ce qui est le cas lorsqu'il propose sa lib�ration totale. Il y a d'autant moins lieu de se montrer formaliste en cette mati�re que la r�gle � appliquer ob�it � des consid�rations d'int�r�t public. En effet, elle tend notamment � temp�rer des profits injustifi�s qui auraient des r�percussions sur le march� immobilier (cf. RO 40 II 476).
En l'esp�ce, Moeschler a, d�s son premier m�moire, critiqu� non seulement le principe mais aussi le montant de la pr�tention de Zangger; il relevait que celui-ci pourrait avoir droit tout au plus � une commission de 2%, c'est-�-dire � 3600 fr. Dans son exploit d'appel, le recourant a d�clar� reprendre "tous les moyens de fait et de droit d�velopp�s par lui en premi�re instance". En outre, BGE 83 II 151 S. 153il a toujours propos� le rejet int�gral de l'action; ses conclusions �taient donc assez �tendues pour comprendre une r�duction judiciaire. D�s lors, le Tribunal f�d�ral peut examiner si la commission convenue doit �tre r�duite.
b) L'application de l'art. 417 CO suppose que le paiement promis par le recourant repr�sente un salaire d� en vertu d'un contrat de courtage. Il faut donc rechercher si l'accord confirm� par la lettre du 21 octobre 1954 constitue un tel contrat. Aux termes de l'arr�t cantonal, Emil Zangger avait re�u mandat de vendre le terrain de Schachen. Mais, bien que ce jugement ne le pr�cise point, le mandat ne comportait pas le pouvoir de conclure. Il n'est pas �tabli, en effet, qu'avant de s'entendre avec Moeschler, l'intim� ait re�u le pouvoir sp�cial n�cessaire selon l'art. 396 al. 3 CO. Le contraire ressort de la lettre du 21 octobre 1954, o� les prestations promises par le recourant apparaissent comme la contre-partie d'une intervention de Zangger aupr�s de ses coh�ritiers pour les amener � traiter sur la base du prix de 180 000 fr. D�s lors, l'activit� de l'intim� �tait celle d'un courtier (cf. art. 412 et 413 CO).
D'autre part, l'art. 417 CO vise les cas o� le courtage porte sur la conclusion d'un contrat de travail ou d'une vente d'immeubles. Cette derni�re expression comprend tout contrat ayant pour objet l'ali�nation d'un immeuble, notamment le pacte d'emption. L'art. 417 CO peut donc �tre invoqu� en l'occurrence.
c) En mati�re de courtage immobilier, la commission usuelle est, dans les circonstances semblables au cas d'esp�ce, d'environ 2% du prix de vente. Or Zangger s'est fait promettre un salaire de plus de 11%. Une telle commission est manifestement excessive. La disproportion est d'autant plus choquante que l'intim� n'est pas courtier de profession. Il ne peut donc pr�tendre que la r�ussite de cette affaire compense des �checs dans d'autres cas. En outre, il n'a pas de frais g�n�raux. D'autre part, lorsqu'il s'est fait promettre la commission litigieuse, il �tait le mandataire de ses coh�ritiers, qui l'avaient charg� de BGE 83 II 151 S. 154vendre. Non seulement il n'avait pas � chercher un partenaire pour Moeschler, mais ses d�marches �taient sensiblement facilit�es par la confiance dont il jouissait aupr�s des autres propri�taires du terrain.
Il faut consid�rer cependant que Moeschler s'est oblig� � payer un salaire tr�s �lev� et que cet engagement a d�termin� les d�marches de Zangger. On ne saurait donc fixer la commission comme si elle n'avait pas �t� arr�t�e conventionnellement.
Dans ces conditions, on tient �quitablement compte des circonstances en arbitrant � 6000 fr. le salaire d� � l'intim�.