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Timestamp: 2017-10-22 17:08:31+00:00
Document Index: 174530926

Matched Legal Cases: ['art. 257', "l'article 257", "l'article 990", "l'article 990", "l'article 990", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

16 juillet 2008 3 16 /07 /juillet /2008 15:20
Le projet de loi de modernisation de l’économie (LME) en matière immobilière
Le projet de loi de modernisation de l’économie a été adopté par l’Assemblée Nationale le 17 juin 2008 et par le Sénat le 10 juillet 2008. Le projet doit désormais être adopté par les deux chambres en deuxième lecture.
Le texte présenté comporte 44 articles (qui ont fait l’objet de plus de 1600 amendements) ayant pour objet de « stimuler la croissance, l’emploi et de libérer les énergies, en levant les blocages structurels que subissent tous les acteurs de l’économie française, entreprises comme consommateurs, investisseurs comme épargnants » (Chrsitine Lagarde, ministre de l’économie).
En matière immobilière, le projet de LME comporte 4 articles clés.
Favoriser le statut de l’entrepreneur individuel
L’article 4 du projet de LME vise à supprimer le régime d’autorisation préalable imposé par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation en cas de changement d’usage de locaux destinés à l’habitation, lorsque ces locaux sont situés en rez-de-chaussée et ne relèvent pas des organismes d’HLM (article L. 631-7 alinéa 1 du CCH).
Ainsi, le nouvel article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation stipulerait : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable, à l’exception des locaux situés en rez-de-chaussée n’appartenant pas aux organismes mentionnés à l’article L. 411-2. »
L’article 4 du projet de LME supprime également l’interdiction générale d’exercice d’une activité commerciale dans une partie d’un local d’habitation utilisé comme résidence principale, à l’exception des locaux relevant des organismes HLM. Désormais, l’exercice d’une activité professionnelle dans un tel local deviendrait donc possible sous certaines conditions, sans autorisation si les locaux sont situés au rez-de-chaussée et, à défaut, sur autorisation préfectorale (nouvel article L. 631-7-2 du CCH).
Ainsi, le nouvel article L. 631-7-2 du Code de la Construction et de l’Habitation stipulerait : « Dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose, le maire […] peut autoriser, dans une partie d’un local d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale […], pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti. Le bail d’habitation de cette résidence principale n’est pas soumis aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce [i.e. le statut des baux commerciaux] et ne peut être un élément constitutif du fonds de commerce. »
L’article 5 du projet de LME propose de créer un véritable patrimoine professionnel d’affectation, en étendant, sous certaines conditions, l’insaisissabilité de la résidence principale dont bénéficie l’entrepreneur individuel à tous les biens fonciers bâtis et non bâtis non affectés à un usage professionnel (nouvel article L. 526-1 du Code de commerce).
En outre, les éléments du patrimoine déclarés insaisissables pourront désormais être sortis du régime de l’insaisissabilité, dans leur ensemble ou individuellement, par une renonciation partielle sur les biens immobiliers au bénéfice de l’un ou de plusieurs des créanciers professionnels.
Le nouvel article L. 526-1 du Code de commerce stipulerait ainsi : « Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale, ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elle n’a pas affecté à son usage professionnel.
Lorsque le bien foncier n’est pas utilisé en totalité pour un usage professionnel, la partie non affectée à un usage professionnel ne peut faire l’objet de la déclaration que si elle est désignée dans un état descriptif de division. La domiciliation du déclarant dans son local d’habitation en application de l’article L. 123-10 ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l’objet de la déclaration [d’insaisissabilité], sans qu’un état descriptif soit nécessaire. »
Réforme des indices de révision des loyers des baux commerciaux
L’article 11 du projet de LME modifie les articles L. 112-1 et L. 112-2 du Code monétaire et financier (lesquels prohibent toute indexation sur le niveau général des prix) afin d’autoriser une telle indexation pour « les loyers prévus par les conventions portant sur un local commercial » (les baux commerciaux notamment).
Cette modification lève un obstacle à l’applicabilité du nouvel indice des loyers commerciaux (dit ILC).
Cependant, cette modification ne sera pas suffisante à l’applicabilité du nouvel ILC en vue de la révision des loyers des baux commerciaux, dans la mesure où une révision des articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce (d’ordre public) est également nécessaire afin d’autoriser l’utilisation d’une autre indice que l’indice INSEE du coût de la construction en matière de révision des loyers de baux commerciaux (sur ce point, cf. http://mdae.over-blog.com/article-18822663.html).
Un amendement en ce sens a été adopté à la première lecture par le Sénat (article 11 quinquies du projet de LME), en vue de permettre aux commerces de détails, ayant contractuellement adopté l’ILC, d’appliquer mutatis mutandis cet indice dans les dispositions des articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce, qui ne visent à ce jour que le seul indice INSEE du coût de la construction.
L’article 27 du projet de LME vise à une réforme des dispositions applicables en matière d’urbanisme commercial, afin de « favoriser l’installation de plus de supermarchés, afin d’avoir plus de concurrence et de faire baisser les prix » (mesure n°20 du document de présentation du projet de loi de modernisation de l’économie).
Le projet de LME prévoit ainsi une simplification de la procédure d’autorisation en matière d’urbanisme commercial, en relevant le seuil de déclenchement de la procédure d’autorisation d’exploitation commerciale de 300 à 1000 m² (article L. 752-2 du Code de commerce).
En outre, le texte prévoit que ladite procédure ne concernera plus le secteur de l’hôtellerie, ni les stations de distribution de carburant, ni les concessions automobiles.
La procédure d’autorisation est également modifiée : la réforme prévoit le maintien d’une procédure collégiale, mais dans laquelle le rôle des élus sera renforcé et dans laquelle siègeront des professionnels qualifiés en matière de consommation, de développement durable et d’aménagement du territoire (article L. 751-2 du Code de commerce).
Enfin, les autorisations ne seront plus fondées sur la méthode du test économique des besoins, mais sur des critères relatifs aux effets des projets en matière d’aménagement du territoire et de développement durable.
Cette réforme vise à mettre la législation française de l’urbanisme commercial en conformité avec les règles communautaires applicables. Un recours a d’ailleurs été engagé par la Commission Européenne (procédure de pré-contentieux), notamment en raison de la non-conformité de la législation française avec la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur (à transposer dans les droits nationaux d’ici la fin de l’année 2009), qui interdit l’application de tests économiques et l’intervention d’opérateurs concurrents au sein des organes consultatifs et décisionnels (articles 14-5 et 14-6 de la directive).
5 juin 2008 4 05 /06 /juin /2008 11:46
L’agrément préalable pour création d’activités économiques en Ile-de-France : point sur la suppression de l’agrément dit utilisateur
Dans le cadre de la politique d’aménagement du territoire et afin d’assurer une meilleure répartition entre les constructions destinées aux activités économiques et celles destinées à l’habitation, il a été institué un régime d’autorisation spécial et préalable d’autorisation pour l’implantation en région Ile-de-France, dit procédure d’agrément, régie par les articles L. 510-1 s. et R. 510-1 s. du Code de l’urbanisme.
La délivrance de cet agrément conditionne la délivrance de l’autorisation d’urbanisme nécessaire à la réalisation des travaux.
En outre, l’absence d’agrément, la violation des dispositions réglementaires régissant l’agrément ou le non-respect des conditions fixées dans la décision d’agrément elle-même sont punis d’une amende (article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, sur renvoi de l’article L. 510-1). En outre, l’évacuation des locaux irrégulièrement occupés et leur remise en état. La démolition des constructions peut également être requise (article L. 510-2 du Code de l’urbanisme).
On comprend donc mieux l’importance de la caractérisation du champ d’application de la procédure dite d’agrément.
L’article L. 510-1-I du Code de l’urbanisme dispose que « la construction, la reconstruction, l’extension, le changement d’utilisateur ou d’utilisation de locaux ou d’installations ou de leurs annexes servant des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d’enseignement ne relevant pas de l’Etat ou de son contrôle, peuvent être soumis à un agrément de l’autorité administrative. »
On distingue habituellement deux catégories d’agrément :
• L’agrément dit constructeur pour les cas de construction, reconstruction ou extension de locaux ou installations ; et
• L’agrément dit utilisateur, pour les cas de changement d’utilisateur ou d’utilisation de locaux ou installations.
L’agrément dit utilisateur a dans un premier temps été vidé de sa substance, suite à la publication du décret n°2000-368 du 26 avril 2000. En effet, cet article a créé un nouveau cas de dispense d’agrément, intégré à l’article R. 510-6-5° du Code de l’Urbanisme, pour les opérations portant sur le changement d’utilisateur ou d’utilisation de locaux, quelle que soit leur nature.
Du fait de la publication de ce décret, le principe de l’agrément dit utilisateur posé par l’article L. 510-1 du Code de l’Urbanisme (qui disposait que tout changement d’utilisateur ou d’utilisation de locaux servant des activités économiques nécessitait une décision d’agrément préalable) a été totalement vidé de sa substance par l’édiction d’une exception contenue à l’article R. 510-6-5° (qui disposait que tout changement d’utilisateur ou d’utilisation de locaux, quelle que soit leur nature, était dispensé d’agrément préalable).
Ce paradoxe (un principe totalement vidé de sa substance par une exception l’englobant totalement), jugé par certains auteurs comme une erreur destinée à être rectifiée par le législateur, a finalement été définitivement acté par le décret n° 2007-1599 du 12 novembre 2007.
Ce décret supprime le principe même de la décision d’agrément préalable pour les changements d’utilisateur ou d’utilisation de locaux servant des activités économiques.
Ainsi, la nouvelle rédaction de l’article L. 510-1 du Code de l’urbanisme est désormais la suivante : « la construction, la reconstruction, l’extension de locaux ou d’installations ou de leurs annexes servant des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d’enseignement ne relevant pas de l’Etat ou de son contrôle, peuvent être soumis à un agrément de l’autorité administrative. »
Cette clarification réglementaire est d’autant plus louable que les services instructeurs refusaient parfois de délivrer des agréments, en motivant leur décision sur leur obligation corrélative de construire des logements sociaux (telle que cette obligation résulte de nombre de conventions Etat-ville passées en application de l’article L. 510-1-II du Code de l’urbanisme). Et ce refus d’agrément empêchait par voie de conséquence les propriétaires souhaitant adapter leurs locaux à la demande du marché économique d’obtenir une autorisation de changement de destination desdits locaux.
On peut donc se réjouir de la suppression définitive de l’agrément préalable en cas de simple changement de destination de locaux servant des activités économiques, quelle que soit la nature desdites activités.
Décret n°2000-368 du 26 avril 2000
Décret n°2007-1599 du 12 novembre 2007
6 mai 2008 2 06 /05 /mai /2008 11:15
Révision d’un loyer en cours de bail selon la procédure dite de révision judiciaire de l’article L. 145-39 du Code de commerce (évolution de plus de 25% du loyer)
L’inflation de l’indice INSEE du coût de la construction ces derniers trimestres a remis au goût du jour un article du Code de commerce inusité depuis quelques années, savoir l’article L. 145-39, qui prévoit une méthode dite de révision judiciaire du loyer, en cas d’évolution du loyer de plus de 25% par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement (i.e. loyer d’origine ou de renouvellement), par application de l’indexation conventionnelle annuelle.
Pour mieux comprendre son fonctionnement, il faut en revenir aux principes de la révision du loyer d’un bail commercial en cours d’exécution.
Selon les dispositions du Code de commerce, et en fonction des stipulations du bail, il existe deux types de révision légale du loyer d’un bail commercial, qui sont d’ordre public :
1. La révision triennale légale, encadrée par l’article L. 145-38 du Code de commerce, s’applique d’office à chaque échéance triennale, en l’absence de clause dans le bail prévoyant toute autre méthode de révision du loyer (et notamment en l’absence de clause d’indexation ou clause d’échelle mobile) ;
2. La révision résultant de l’existence d’une clause d’échelle mobile, encadrée par l’article L. 145-39, s’applique lorsque, « par le jeu de l’application de la clause d’échelle mobile stipulée au bail, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »
1. Dans la pratique, la révision triennale légale a aujourd’hui pratiquement disparue. En effet, la révision triennale s’applique à défaut de stipulation dans le bail d’une clause de révision conventionnelle (i.e. clause d’indexation). Or aujourd’hui, la quasi-totalité des baux prévoient une clause dite d’indexation du loyer ou clause d’échelle mobile, qui autorise le bailleur à indexer chaque année le loyer sur un indice choisi d’un commun accord entre les parties.
En effet, ces clauses d’indexation présentent un double intérêt :
a. Elles permettent d’éviter les effets de l’érosion monétaire ;
b. En outre, elles permettent une évolution « paisible » du loyer, chaque année, alors que le mécanisme des articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce peut être brutal, dans la mesure où l’évolution du loyer s’effectue, par le jeu de ses articles, tous les 3 ans (révision triennale légale) ou à chaque fois que par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer a augmenté ou diminué de plus de 25% par rapport au loyer d’origine.
2. A ce jour, la révision résultant de l’existence d’une clause d’échelle mobile, par application des dispositions de l’article L. 145-39, n’a encre jamais été appliquée, dans la mesure où l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction (« l’ICC ») ne faisait jamais varier le loyer de plus ou moins 25% par rapport au loyer d’origine.
Cependant, ces dernières années, la tendance s’est inversée, l’ICC ayant connu depuis 2001 une évolution moyenne de l’ordre de 3 à 5% par an. Aujourd’hui, la totalité des loyers des baux conclus en 2001 ou avant ont augmenté de plus de 25%, ce qui ouvre automatiquement droit au locataire de demander à bénéficier des dispositions de l’article L. 145-39 :
1er trimestre ICC
2e trimestre ICC
3e trimestre ICC
4e trimestre ICC
∑ des indices 1999-2007
∑ des indices 2000-2007
∑ des indices 2001-2007
∑ des indices 2002-2007
∑ des indices 2003-2007
Les parties à un bail commercial réfléchissent donc aujourd’hui à une façon de contrer les effets de l’évolution forte de l’ICC intervenue ces dernières années.
Cet exercice est rendu plus difficile par le faut que les dispositions du Code de commerce applicables en matière de clauses d’échelle mobile sont largement d’ordre public.
Ainsi, des clauses prévoyant un plafonnement du jeu de l’indexation pourraient être considérés comme nulles.
Par ailleurs, par application combinée des dispositions du Code de commerce (L.145-38) et du Code Monétaire et Financier (L.112-1 et L.112-2), l’ICC est un indice de révision d’ordre public en matière de baux commerciaux. Les parties ne peuvent donc pas définir d’indice de révision conventionnelle différent de l’ICC.
Il convient donc de considérer que toute clause d’échelle mobile s’appliquera par référence à l’ICC et qu’en conséquence les dispositions de l’article L. 145-39 sont amenées à jouer pleinement.
Cependant, le bénéfice de l’article L. 145-39 du Code de commerce n’est pas automatique. En effet :
a. L’une des parties doit en demander l’application et, à ce titre, le formalisme est assez contraignant. En effet, la demande d’adaptation du loyer devra être notifiée par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, indiquant impérativement le nouveau loyer demandé. A défaut d’accord des parties sur ce nouveau loyer, la partie la plus diligente pourra effectuer une demande de révision en justice ;
b. L’adaptation du loyer est effectuée par application de la valeur locative. Donc, encore faut-il que l’évolution du loyer telle qu’elle a lieu par application de la clause d’échelle mobile soit totalement décorrélée de l’évolution de la valeur locative des surfaces louées.
Ainsi un preneur demandera à bénéficier de la révision judiciaire du loyer si (i) le loyer résultant des indexations intervenues a dépassé de plus de 25% le loyer initial et (ii) dans la mesure où la valeur locative est inférieure au loyer résultant des indexations intervenues :
Et un bailleur demandera à bénéficier de la révision judiciaire du loyer si (i) le loyer résultant des indexations intervenues a diminué de plus de 25% par rapport au loyer initial et (ii) dans la mesure où la valeur locative est supérieure au loyer résultant des indexations intervenues.
En outre, le bailleur a intérêt a demander la révision judiciaire du loyer, sur le fondement de l’article L. 145-39, lorsque le loyer résultant de l’indexation, tout en ayant augmenté de plus de 25% par rapport au loyer d’origine, se trouve néanmoins inférieur à la valeur locative. La jurisprudence a ainsi admis que le bailleur puisse obtenir la fixation du loyer à un montant supérieur à celui résultant du simple jeu de la clause d’échelle mobile.
La solution que pourrait envisager les parties à un bail commercial pour contrecarrer les effets de l’article L. 145-39 du Code de commerce, pourrait consister en une définition contractuelle des critères de détermination de la valeur locative permettant de corréler plus fortement l’évolution de cette valeur locative et l’évolution de l’ICC.
Les critères de détermination de la valeur locative sont fixés par les articles L. 145-33 du Code de commerce et 23-3 du décret de 1953 (qui ne sont pas d’ordre public et qui peuvent donc être écartés dans le bail) :
a. Les caractéristiques du local considéré,
b. La destination des locaux loués,
c. Les obligations respectives des parties (en ce compris les obligations incombant en principe au bailleur et dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire sans contrepartie),
d. Les facteurs locaux de commercialité,
e. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage,
f. Les éventuelles restrictions à la jouissance des locaux loués.
Cependant, rien n’interdit aux parties de définir d’autres critères de détermination de la valeur locative, les articles L. 145-33 du Code de commerce et 23-3 du décret de 1953 n’étant pas d’ordre public.
17 avril 2008 4 17 /04 /avril /2008 16:46
L'indice des loyers commerciaux : dans l'attente d'une consécration législative
18 mars 2008 2 18 /03 /mars /2008 18:08
Non-application de la dispense de régularisation de TVA en cas de cession d'un immeuble partiellement affecté à une activité locative soumise à TVA (art. 257 bis du CGI et rescrit n°4/2008/TCA)
L’administration fiscale vient de publier le troisième rescrit relatif à l’application de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du code général des impôts. Et il est vrai que ce texte donne lieu à de nombreuses interrogations quant à son champ d’application (rescrit n°4/2008/TCA du 4 mars 2008).
Ce rescrit vise plus particulièrement l’applicabilité de la dispense de régularisation de TVA dans l’hypothèse d’une affectation partielle d’un immeuble à une activité locative soumise à la TVA. Or, en pratique, l’hypothèse est fréquente (Ex : société appartenant à un groupe, utilisant partie de l’immeuble dont elle est propriétaire pour l’exercice de son activité et louant le reste de l’immeuble à d’autres sociétés du groupe).
Avant la publication du rescrit, il avait déjà été jugé par l’administration fiscale que la dispense de régularisation de TVA s’appliquait quand la société propriétaire occupait environ 20% de la superficie totale de l’immeuble. On pouvait tirer de cette solution que la dispense de régularisation de TVA s’appliquait en conséquence en tout état de cause lorsque l’immeuble était partiellement affecté à une activité locative soumise à TVA. En effet, la solution de l’administration fiscale ne conditionnait pas l’applicabilité de la dispense de régularisation de TVA à un seuil de loation de l’immeuble. En principe, il aurait donc fallu déduire de cette solution que la dispense visée à l’article 257 bis du CGI s’appliquait, quant bien même seuil 1% des surfaces de l’immeuble cédé étaient affectées à une activité locative soumise à TVA.
Or le rescrit vient contredire cette solution, en refusant désormais le bénéfice de la dispense de régularisation de TVA lorsque l’immeuble n’est que partiellement affecté à une activité locative soumise à TVA.
Il semble cependant qu’il faille interpréter restrictivement cette réponse, qui ne semble notamment pas s’appliquer à l’hypothèse d’une vacance partielle d’un immeuble destiné à être donné en location. Dans ce dernier cas, la position de l’administration fiscale est claire : la dispense demeure applicable.
RES N°2008/4 (TCA) du 4 mars 2008 sur la Non-application de la dispense mentionnée à l'article 257 bis du code général des impôts dans l'hypothèse de la cession isolée d'un immeuble affecté partiellement à une activité locative soumise à la TVA par le cédant.
Published by Marie Sacchet - dans Droit fiscal
26 février 2008 2 26 /02 /février /2008 12:23
Réforme de la taxe de 3% sur les immeubles détenus en France par des personnes morales étrangères
La loi de finances rectificative pour 2007 n°2007-1824 du 25 décembre 2007 a modifié les articles 990 D et 990 E du Code Général des Impôts, relatifs à la taxe de 3% :
« Art. 990 D. Les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits.
Aux fins d'application du présent article, est réputée posséder des biens ou droits immobiliers en France par entité interposée toute entité juridique qui détient une participation, quelles qu'en soient la forme et la quotité, dans une personne morale, un organisme, une fiducie ou une institution comparable, autre qu'une entité juridique visée aux 1°, a et b du 2° et a, b et c du 3° de l'article 990 E, qui est propriétaire de ces biens ou droits ou détenteur d'une participation dans une troisième personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable lui-même propriétaire des biens ou droits ou interposé dans la chaîne des participations. Cette disposition s'applique quel que soit le nombre de ces entités juridiques interposées. »
« Art. 990 E. La taxe prévue à l'article 990 D n'est pas applicable :
a) Dont la quote-part du ou des immeubles situés en France ou des droits réels détenus directement ou indirectement portant sur ces biens est inférieure à 100 000 EUR ou à 5 % de la valeur vénale desdits biens ou autres droits ;
e) Ou qui déclarent chaque année au plus tard le 15 mai, au lieu fixé par l'arrêté prévu à l'article 990 F, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l'identité et l'adresse des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits dont ils ont connaissance à la même date, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d'eux, au prorata du nombre d'actions, parts ou autres droits détenus au 1er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l'identité et l'adresse ont été déclarées. »
Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2008.
Le dispositif a été réécrit dans un double objectif :
D’une part d’étendre le champ d’application de la taxe de 3% aux organismes, fiducies ou institutions comparables (tels que les trusts), même si ces organismes sont dépourvus de la personnalité morale ;
D’autre part de clarifier et d’étendre les cas d’exonération
Les articles 990 D et 990 E du Code général des Impôts ont été réécrits afin de mettre le dispositif de la taxe de 3% en conformité avec le droit communautaire, suite à l’arrêt CJCE, 11 octobre 2007, Européenne et Luxembourgeoise d’Investissement SA (ELISA).
Cet arrêt avait en effet jugé que l’article 73B du traité CE (relatif à la non-discrimination selon la nationalité) doit être interprété en ce sens qu’il s’oppose à une législation nationale :
1. qui exonère les sociétés établies en France de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des personnes morales, alors qu’elle subordonne cette exonération, pour les sociétés établies dans un autre Etat membre, à l’existence d’une convention d’assistance administration, et
2. qui ne permet pas à la société établie dans un autre Etat membre d fournir des éléments de preuve permettant d’établir l’identité de ses actionnaires personnes physiques.
Même si la portée de cet arrêt est en réalité assez limitée (en ce sens qu’il ne concerne en pratique que les holdings luxembourgeoises relevant de la loi de 1929, les autres personnes morales étant exonérées de la taxe comme ressortissant d’un Etat ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative), il a permis la clarification du champ d’application de la taxe et de ses cas d’exonération.
Clarification et extension des cas d’exonération de la taxe de 3%
Entités juridiques dont les actifs immobiliers, situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français.
Ne sont pas inclus dans les actifs immobiliers les actifs que les entités juridiques affectent à leur propre activité professionnelle.
Entités juridiques dont les actifs immobiliers, situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français, détenus directement ou par l'intermédiaire d'une ou plusieurs entités juridiques.
Ne sont pas inclus dans les actifs immobiliers les actifs que les entités juridiques affectent à leur propre activité professionnelle ou à celle d’une entité avec laquelle elles ont un lien de dépendance.
Personnes morales établies dans un Etat ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative,
sous réserve du respect des obligations déclaratives
Entités ayant leur siège social dans l’UE ou dans un Etat ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative ou dans un Etat ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France,
sous réserve (i) du respect des obligations déclaratives, ou (ii) que la quote-part du ou des immeubles situés en France ou des droits réels détenus directement ou indirectement portant sur ces biens est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale desdits biens ou autres droits
Personnes morales respectant les obligations déclaratives
Sociétés dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé
Sociétés dont les actions, part et autres droits font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé
Personnes morales dont ces sociétés détiennent directement ou indirectement la totalité du capital social
Organisations internationales, Etats souverains, institutions publiques
Organisations internationales, Etats souverains, leurs subdivisions politiques et territoriales,
Personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qu’ils contrôlent majoritairement
Caisses de retraite et organismes à but non lucratif exerçant une activité désintéressée
Caisses de retraite et organismes à but non lucratif exerçant une activité désintéressée, sous réserve que ces organismes aient leur siège social en France ou dans un Etat ayant conclu une convention d’assistance administrative ou un traité avec la France
SPPICAV et autres personnes morales soumises à une réglementation équivalente établies dans un autre Etat
SPPICAV autres que les SPPICAV RFA, FPI, et autres personnes morales soumises à une réglementation équivalente établies dans un autre Etat, sous réserve que ces organismes aient leur siège social en France ou dans un Etat ayant conclu une convention d’assistance administrative ou un traité avec la France
13 février 2008 3 13 /02 /février /2008 16:26
Délais d'instruction lors de la création ou de l'aménagement d'un établissement recevant du public (ERP)
L’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un ERP (l’"autorisation d’aménager") est délivrée au nom de l’Etat par le préfet (pour les IGH ou lorsque la commune n’a pas de compétence en matière d’instruction des autorisations d’urbanisme) ou par le maire (dans les autres cas).
Pour les ERP de 1e et 2e catégories : la commission départementale de sécurité et d’accessibilité donne son avis au maire sur l’ouverture de l’ERP à l’issue de sa visite. Le maire doit alors prendre un arrêté municipal d’ouverture. Cet arrêté est notifié au chef d’établissement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.