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Timestamp: 2017-12-16 03:38:54
Document Index: 210954242

Matched Legal Cases: ['§ 1004', '§ 912', '§ 912', '§ 24', '§ 985', '§ 1004', '§ 677', '§ 1004', '§ 1004', '§ 281', '§ 1004', '§ 1004', '§ 985', '§ 280']

Ueberbauung mit einer Kirschlorbeerhecke u. Zaun - frag-einen-anwalt.de
10.12.2016 09:19 |
vor ein paar Jahren haben wir in Absprache mit unserem Nachbarn eine Hecke als Sichtschutz zwischen unseren gemieteten Häusern und angrenzenden Gärten zu bauen. Die Absprache war, dass der Kirschlorbeer auf einer Höhe, circa des angrenzenden Zaunes gehalten werden sollte. Damit begann unser Problem, da die Hecke nicht wie vereinbart geschnitten wurde und eine Höhe von 3 Metern erreicht hatte. Es gab mehrer Gespräche mit Absprachen, welche alle nicht eingehalten wurden.
Vor 3 Jahren sind unsere Häuser von der Wohnungsbaugesellschaft (ehemaliger Vermieter) alle verkauft worden. Der neue Vermieter hat die Häuser und Grundstücke alle vermessen lassen und zum Verkauf angeboten.
Wir und unser Nachbar haben beide die Häuser und Grundstücke gekauft. Beim Vermessen wurde festgestellt, dass die Hecke und der Zaun zunächst auf dem Grundstück unseres Verkäufers und mit unserem Erwerb auf unserem Grundstück steht. ( nicht auf der Grenze sonsern komplett auf unserm Grundstück).
Im Kaufvertrag haben wir nachfolgenden Abschnitt mit vermerken lassen:
Dem Käufer ist weiterhin bekannt, dass ein vom Nachbar errichteter Sichtschutz (Hecke)
und ein Zaun die hier erworbenen Teilfläche Flur 217 Flurstück 2 um ca. 10 cm überbaut.
Der Käufer ist jederzeit berechtigt, ohne Angaben von Gründen, auf einen Rückbau zu
Jetzt versuchen wir und unser Verkäufer seit einem Jahr auf den Rückbau zu bestehen. Alle Versuche einer einvernehmlichen Einigung sind gescheitert.
Der Verkäufer hat bis jetzt behaupet er müsse uns nur begleiten, sei aber für dieses Problem nicht zuständig. Nach Rücksprache mit unserem Notar wurde der Verkäufer in einer Mail vom Notar angeschrieben und um Veranlassung des Rückbaus gebeten. Der Verkäufer ist sehr bemüht mit unserem Nachbarn eine Einigung zu erzielen, erreicht aber nichts oder der Nachbarn will ihn vertrösten, dass er sich nächstes Jahr der Sache annehmen wird.
Wir sind hiermit nicht einverstanden, da wir dem Wort des Nachbarn nicht mehr glauben und wir denken im nächsten Jahr weiterhin vor dem gleichen Problem stehen werden.
Wer ist hier zuständig? Ist die Hecke schon beim Verkauf in den Besitz, zunächst des Verkäufers und seit Januar 2016 dann in unseren Besitz über gegangen?
In der Folge möchten wir Hecke und Zaun von unserem Grundstück entfernen oder vom Verkäufer entfernen lassen. Wir befürchten, dass der Nachbar dann die Polizei rufen wird.
Wie ist die Rechtslage in diesem Fall und wie kommen wir zu unserem Recht?
Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass sie mir bitte über die Nachfrage die Jahreszahlen des Verkaufes und der Vermessung mitteilen, damit die Verjährung berechnet werden kann. da ein ihn zustehender Anspruch nach 3 Jahren verjährt.
Zunächst zur Verjährung. Diese beginnt mit Schluss des Jahres in dem die Kenntnis vom Überbau erlangt wurde und läuft 3 Jahre. Sie beginnt also am 1.1. des Folgejahres nach dem Verkauf und endet an Silvester 3 Jahre später. Sollte also das Haus im Jahr 2013 erworben und vermessen sein, so verjährt einer ihrer Ansprüche am 31.12.2016.
Nun zu den Ansprüchen:
1. Der erste Anspruch ergibt sich aus §§ 1004, 903 BGB. Er ist gegeben, wenn "das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen." Ausgeschlossen ist der Anspruch wenn sie zur Duldung verpflichtet sind.
Die Duldung des Überbaus ist in § 912 BGB geregelt. Abs. 1 besagt folgendes: "Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat."
Folglich sind sie zur Duldung nicht verpflichtet , denn eine Überbauung mit einem Gebäude liegt nicht vor, sondern lediglich mit einer Hecke und Grenzvorrichtung.
§ 912 BGB ist auf Hecken und Grenzeinrichtungen jedoch nicht anwendbar. Sinn und Zweck des Gesetzes ist es den überbauenden Nachbarn vor frustrierten Aufwendungen hohen Ausmaßes wegen relativ geringer Überschreitung der Grenze zu schützen, also wenn z.B. ein ganzes Haus abgerissen werden müsste, sieht der Gesetzgeber ein, dass dies bei einem Überbau von nur wenigen Zentimetern unverhältnismäßig ist. Nun ist eine Hecke und ein Zaun aber bei weitem nicht so teuer wie ein Haus und beides steht darüber hinaus komplett auf ihrem Grundstück, so dass ein klassischer Überbau nicht vorliegt.
Sie können also die Beseitigung von Hecke und Zaun auf ihrem Grundstück verlangen. Allerdings handelt es sich hier bei um einen Anspruch der der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegt.
Sollten sie also das Grundstück 2013 gekauft und vermessen haben, wäre dieser Anspruch ab dem 01.01.2017 verjährt, so dass sie zwingend noch im Dezember 2016 Klage erheben müssten. Diese ist begründet und mit Rubrum ( genaue Bezeichnung der Parteien) sowie einem Antrag an das Gericht zu senden, in dessen Bezirk die Immobilie liegt ( vgl. § 24 ZPO). Ob sie zum Landgericht oder zum Amtsgericht müssen, hängt vom Streitwert ab. Dieser umfasst in diesem Fall die Beseitigung der Grenzanlagen, also den Wert von Zaun und Hecke und die Kosten für die Beseitigung. Kann kein Wert ermittelt werden, wird das Gericht einen Streit wert nach freiem Ermessen festlegen. Meiste orientiert es sich hierbei am Regelstreitwert von 5000,00 €. Bis zu einem Streitwert von 5000,00 € ist das Amtsgericht zuständig. Hier können sie die klage Schriftlich (Rubrum = Parteien, Antrag, Begründung) oder mündlich zum Protokoll der Geschäftsstelle einreichen.
Sind der Kirschlorbeer und Zaun allerdings mehr als 5000,00 € Wert so ist das Landgericht zuständig. Hier herrscht Anwaltszwang für die Parteien, so dass nur ein zugelassener Rechtsanwalt die Klage für sie erheben kann.
Bitte beachten sie dass eine Klage erst mit Rechtshängigkeit die Verjährung hemmt. Rechtshängig ist die Klage erst mit Zustellung an den Gegner, wobei das Gericht noch einen Vorschuss von ihnen verlangt, bevor es zur Zustellung schreitet. Sie müssen also dieses Jahr noch (bei Erwerb und Vermessung 2013) die Klage einreichen und den Vorschuss einzahlen, damit die verjährungshemmende Wirkung eintreten kann, weil sie alles erforderliche getan haben, und eine "Zustellung demnächst" erfolgt.
Da hier alle Vereinbarungen und Einigungsversuche vom Nachbarn torpediert werden, rate ich ihnen einen Anwalt aufzusuchen, und diesen schriftlich den Nachbarn zum Rückbau von Hecke und Zaun mit einer Frist von ca. 14 Tagen aufzufordern. Sollte der Anspruch kurz vor der Verjährungs sthen, sollten sie auf die außergerichtliche anwaltliche Mahnung verzichten und sofort Klage einreichen.
2. Ihr zweiter Anspruch ergibt sich aus § 985 BGB und ist auf (ordnungsgemäße) Herausgabe ihres Eigentums gerichtet. Dieser Anspruch verjährt erst in 30 Jahren nach seiner Entstehung. Allerdings ist er etwas wackliger, da ihr Eigentum sich ja in ihrem Besitz befindet und nur durch die Hecke gestört wird. Hier müsste begründet werden, dass die Hecke im Eigentum ihres Nachbarn steht, so dass ihr Grundstück in diesem Bereich nicht von ihnen genutzt erden kann, sondern vom Nachbarn "besetzt" ist. Die Begründung ist also etwas "haariger" und etwas Risiko behafteter als der Anspruch aus §§ 1004, 903 BGB
Auch hier würde ich aufgrund der Verweigerungs- und Verzögerungstaktik ihres Nachbarn nun einen Anwalt hinzuziehen, ihn die letzte Mahnung aussprechen lassen und sodann zur Klage schreiten, allerdings haben sie hier etwas mehr Zeit.
Sollten beide Ansprüche noch nicht verjährt sein, würde ich ihnen empfehlen, die Klage auf beide Anspruchsgrundlagen zu stützen, so dass ihr Anspruch doppelt abgesichert ist.
3. Weiterhin können sie nach Aufforderung und fruchtlosem Ablauf der Frist ( am besten durch ein anwaltliches Schreiben, damit alles korrekt ist) die Hecke und den Zaun auf ihrem Grundstück auch selbst beseitigen und die Kosten der Beseitigung vom Nachbarn nach §§ 677, 683, 670 BGB verlangen, wenn die Beseitigung bereist durch sie erfolgt ist. Dies wäre ein Ersatz für die Kosten der Ersatzvornahme. Allerdings müssen sie hier beachten, dass diese Beseitigung noch während der Verjährungsfrist zu §§ 1004, 903 BGB stattfinden müsste, damit der Nachbar zur Beseitigung als Störer verpflichtet ist und somit für die Kosten der Herstellung eines rechtmäßigen Zustandes haften muss. Bevor die Ersatzvornahme erledigt wird, können sie nach §§ 1004, 903 und § 281 BGB auf Vorschuss der Kosten klagen. Dies kommt immer dann in Betracht, wenn sie mit der den Kosten der Ersatzvornahme nicht in Vorleistung gehen können oder wollen.
Um die Hecke selbst beseitigen zu können müssen die Nachbarn also belegbar per angemessener Frist zur Beseitigung von Hecke und Zaun auf ihrem Grundstück angemahnt worden sein. Ignorieren sie diese allerletzte Fristsetzung können sie Hecke und Zaun selbst beseitigen und auf die Kosten klagen.
Selbst wenn der Nachbar die Polizei holt , wird dies für sie keine Auswirkungen haben, da sie zur Beseitigung der Anlagen nach fruchtlosem Fristverlauf berechtigt sind.
Nachfrage vom Fragesteller	10.12.2016 | 15:36
vielen Dank für Ihre schnelle und aussagekräftige Antworten.
Wir haben das Haus am 23.01.2016 gekauft. (Datum vom Kaufvertrag).
Das Haus und das Grundstück wurde vom Vorbesitzer und Verkäufer am 29.09.2015 vermessen.
An wen müssen wir unsere Forderung stellen? An den Besitzer von Hecke und Zaun oder an die Firma die uns das Haus verkauft hat.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2016 | 16:00
Zunächst: Verjährung des Anspruchs aus § 1004 BGB tritt erst Ende 2018 ein. Zwar haben sie das Grundstück erst 2016 erworben, aber die Vermessung bei der der Anspruch festgestellt worden ist war bereits 2015. Die Kenntnis des vorigen Eigentümers gilt leider bereits gegen sie, da es nicht auf die konkrete Person ankommt.
Ihre Ansprüche müssen sie als Eigentümer zunächst gegen den Nachbarn richten, denn dieser ist Störer im Sinne der §§ 1004, 903 BGB sowie unberechtigter Besitzer nach § 985 BGB.
Nur wenn der Verkäufer sich im Kaufvertrag zur Bereinigung der Situation bis zur Grundstücksübertragung verpflichtet haben sollte, haben sie gegen den Verkäufer einen Anspruch nach § 280 BGB i.V.m. mit dem Kaufvertrag, wegen der Nichteinhaltung einer Nebenpflicht. Mängelansprüche stehen ihnen hingegen nicht zu, da sie den Mangel bei Übergang des Eigentums wohl kannten bzw. kennen mussten. Die Geltendmachung dieses (ohne hin nicht so durchgreifenden Anspruchs, da nur Auf Schadenersatz gerichteten) Anspruches würde aber bedeuten, das sie einen eventuell noch wertvollen Verbündeten mit gleichen Zielen verlieren.
Insofern empfehle ich ihnen hier sich an den Störer, also Nachbarn als direkten Klagegegner zu wenden.
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