Source: http://docplayer.fi/1036860-Kiinteistorahastotyoryhman-valiraportti-14-2004-tyoryhma-muistioita-valtiovarainministerio-rahoitusmarkkinaosasto.html
Timestamp: 2017-08-19 19:26:34+00:00
Document Index: 25198741

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ']

KIINTEISTÖRAHASTOTYÖRYHMÄN VÄLIRAPORTTI 14/2004 TYÖRYHMÄ- MUISTIOITA VALTIOVARAINMINISTERIÖ RAHOITUSMARKKINAOSASTO - PDF
KIINTEISTÖRAHASTOTYÖRYHMÄN VÄLIRAPORTTI 14/2004 TYÖRYHMÄ- MUISTIOITA VALTIOVARAINMINISTERIÖ RAHOITUSMARKKINAOSASTO
Download "KIINTEISTÖRAHASTOTYÖRYHMÄN VÄLIRAPORTTI 14/2004 TYÖRYHMÄ- MUISTIOITA VALTIOVARAINMINISTERIÖ RAHOITUSMARKKINAOSASTO"
2 KIINTEISTÖRAHASTOTYÖRYHMÄN VÄLIRAPORTTI 14/2004 VALTIOVARAINMINISTERIÖ RAHOITUSMARKKINAOSASTO TYÖRYHMÄ- MUISTIOITA
3 VALTIOVARAINMINISTERIÖ Snellmaninkatu 1 A PL VALTIONEUVOSTO Puhelin (09) Telefaksi (09) Internet Julkaisun tilaukset Puh. (09) Taitto MacSet Oy ISSN ISBN (nid.) ISBN (PDF) Edita Prima Oy HELSINKI 2004
4 KUVAILULEHTI Julkaisija ja julkaisuaika Valtiovarainministeriö, joulukuu 2004 Tekijät Julkaisun nimi Ilkka Harju, puheenjohtaja Jukka Vanhanen, jäsen Tomi Viitala, pysyvä asiantuntija Kiinteistörahastotyöryhmän väliraportti Julkaisun osat/ muut tuotetut versiot Asiasanat Julkaisu on saatavissa internetistä osoitteesta kiinteistöt, kiinteistörahastot, kiinteistömarkkinat, sijoitusrahastot, sijoitusyhtiöt, arvopaperimarkkinat, verotus, osakeyhtiöt Julkaisusarjan nimi ja numero TYÖRYHMÄMUISTIOITA, 14 /2004 Julkaisun tunnistetiedot ISSN ISBN Julkaisun myynti/jakaja Sivuja 102 Kieli Suomi Hinta 10 e + alv. Valtiovarainministeriö, rahoitusmarkkinaosasto, puh. (09) Painopaikka ja -aika Edita Prima Oy, Helsinki 2004 Tiivistelmä Työryhmän tehtävänä oli laatia arvio vaihtoehtoisista tavoista kehittää kiinteistörahastolakia. Työryhmän tuli erityisesti 1) selvittää ja vertailla Euroopassa käytössä olevien kiinteistörahastojen oikeudellisia muotoja, toimintaa ja verotusta, 2) tehdyn vertailun perusteella arvioida, miten kiinteistörahastolainsäädäntöä Suomessa tulisi kehittää kotimaisten markkinoiden toiminnan parantamiseksi sekä 3) esittää vaihtoehtojen arviointiin perustuvat toimenpide-ehdotukset. Työryhmän tuli saada työnsä valmiiksi siten, että kohdassa 1 mainittu kansainvälinen vertailu oli esitettävä työryhmän väliraporttina viimeistään Työryhmän työtä koskeneiden kiirehtimistoiveiden johdosta työryhmän väliraportissa esitetään alustavat arviot ja ehdotukset muistakin toimeksiannon edellyttämistä kysymyksistä. Nykyinen, vuonna 1997 säädetty kiinteistörahastolaki koskee vain osakeyhtiötä. Monet institutionaaliset sijoittajat suosivat verotuksellisista syistä suoria kiinteistösijoituksia tai verotuksellisesti transparentteja sijoitusvälineitä osakeyhtiömuodon sijasta. Koska institutionaaliset sijoittajat ovat avainasemassa kiinteistömarkkinoiden arvopaperistamisessa ja koska kiinteistörahastolain mukaisten osakeyhtiöiden sääntelystä aiheutuvat rasitukset on koettu sääntelyn tuomia etuja suuremmiksi, kiinteistörahastolain mukaisia kiinteistörahastoja ei ole perustettu. Työryhmä on arvioinut kiinteistörahastotoimintaa pääomamarkkinoiden kehittämistarpeiden, kansainvälisen vertailun, yksityisoikeudellisen lainsäädännön kehittämisen ja verotuksen kannalta. Työryhmä on identifioinut keskeisiksi kysymyksiksi kiinteistörahastojen oikeudellisen muodon, kiinteistörahastojen ja niiden osakkaiden verotuksen sekä näihin vaikuttavan kysymyksen siitä, keiden oletetaan olevan kiinnostuneita sijoittamisesta kiinteistörahastoihin. Kysymyksiä ei voi käytännössä tarkastella
5 toisistaan täysin irrallaan. Työryhmä on arvioinut myös sitä, onko voimassa oleva kiinteistörahastolaki tarpeellinen säädös. Työryhmä on, ottaen huomioon myös kansainvälisen vertailun, tarkastellut erilaisten oikeudellisten toimintamuotojen soveltuvuutta kiinteistörahastotoimintaan. Kansainvälisesti tarkastellen käytettävissä olevia toimintamuotoja ovat osakeyhtiö, sijoitusrahasto, kommandiittiyhtiö, vaihtuvapääomainen sijoitusosakeyhtiö ja muu sopimusperusteinen arvopaperistaminen. Työryhmä on tarkastellut sekä listattavissa olevia että listaamattomia vaihtoehtoja. Työryhmä on arvioinut, että kiinteistörahastojen merkittävät omistajat olisivat institutionaalisia sijoittajia ja on siksi kiinnittänyt erityistä huomiota mm. eläkelaitosten ja vakuutusyhtiöiden näkökulmaan. Työryhmän toimenpidesuositusten mukaan muutettaisiin sijoitusrahastolakia sijoitusrahastomuotoisen kiinteistörahaston mahdollistamiseksi ja kiinteistörahastolakia, jotta toimijoilla olisi mahdollisuus säänneltyyn kommandiittiyhtiömuotoiseen kiinteistösijoitustoimintaan. Kummassakin vaihtoehdossa verotus toteutuisi vain sijoittajan tasolla. Sijoitusrahastoa kohtaan ovat monet toimijat indikoineet kiinnostusta, minkä lisäksi tuloverotuksen kehittämistyöryhmä ja rakennusalan suhdanneryhmä ovat sitä kannattaneet. Erikoissijoitusrahastojen sääntely on kehittynyt aiempaa sallivampaan suuntaan ja sijoitusrahasto on vakuutusyhtiöiden vakavaraisuussäännöksissä suosituimmuusasemassa osakeyhtiöön nähden. Lisäksi sijoitusrahastoja koskeva verolainsäädäntö on toimiva ja sen tarkistustarpeet ovat vähäiset. Sijoitusrahasto on myös listattavissa, jolloin sen kohderyhmänä voisivat olla myös likviditeettiä tärkeänä pitävät sijoittajatahot. Kommandiittiyhtiö olisi puolestaan lähinnä institutionaalisille sijoittajille soveltuva listaamaton vaihtoehto. Jos kommandiittiyhtiön osuuksia tarjotaan yleisölle, yhtiöosuuden luonnetta arvopaperina tulisi selventää. Työryhmä ei pidä tarkoituksenmukaisena eikä EY-oikeudellisten syiden vuoksi perusteltunakaan kiinteistösijoitustoimintaa harjoittavaan osakeyhtiöön kohdistuvia veronhuojennuksia. Pyrkimys saattaa suora kiinteistösijoitus ja kiinteistösijoitusosakeyhtiön kautta tehty sijoitus verovapaiden yhteisöjen näkökulmasta verotuksellisesti samaan asemaan johtaisi epäneutraalisuuteen normaalisti veroa maksavien tahojen ja eri toimialojen välillä. Tällainen ratkaisu olisi muutoinkin veropoliittisesti vaikeasti hyväksyttävissä. Erityinen juridinen pulma on, että osakeyhtiömuotoon kohdistuva verovapaus todennäköisesti merkitsisi EY:n perustamissopimuksen kieltämää valtiontukea. Jos osakeyhtiömuotoisen verovapaan kiinteistörahaston kehittäminen nähdään välttämättömäksi, tulisi työryhmän mielestä edetä kansainvälisen vertailun osoittaman pääsuuntauksen mukaisesti siten, että yhteissijoitustoimintaa harjoittavat yksiköt olisivat oikeudellisesta muodosta riippumatta yhtenäisen yksityis- ja vero-oikeudellisen sääntelyn alaisia. Tällaiseen funktionaaliseen lähestymistapaan perustuva ratkaisu edellyttäisi yhtenäisen, eri oikeudellisissa muodoissa tapahtuvaa yhteissijoitustoimintaa koskevan lainsäädännön luomista. Yksityisoikeudellisessa lainsäädännössä olisi mahdollistettava yhteissijoitustoiminnan harjoittaminen muissakin oikeudellisissa muodoissa kuin sijoitusrahastona, minkä lisäksi olisi luotava yhteissijoitustoiminnan harjoittamista koskeva yhtenäinen verosääntely. Tämä merkitsisi varsin laajaa uudistusta, joka vaatisi työryhmän toimeksiantoa laajemmalle ulottuvaa kysymyksenasettelua ja erillisen selvityksen käynnistämistä. Työryhmä on lisäksi tehnyt eräitä muita ehdotuksia ja alustavia selvityksiä, joita arvioidaan tarkemmin työryhmän loppuraportissa. Loppuraportti tehdään, jos mahdollista, hallituksen esityksen muotoon.
6 PRESENTATIONSBLAD Utgivare och datum Finansministeriet, december 2004 Författare Publikationens titel Publikationens andra versioner Nyckelord lkka Harju, ordf. Jukka Vanhanen, medlem Tomi Viitala, ständig expert Mellanrapport av arbetsgruppen för fastighetsfonder Publicationen är tillgänglig på Internet-adress fastigheter, fastighetsfonder, fastighetsmarknad, placeringsfonder, investeringsbolag, värdepappersmarknad, beskattning, aktiebolag Publikationsserie och nummer ARBETSGRUPPSPROMEMORIOR, 14 /2004 Publikationens kännetecknen ISSN ISBN Sidor 102 Språk Finska Pris 10 e + moms Beställningar/ distribution Tryckeri/ tryckningsort och -år Sammandrag Finansministeriet, finansmarknadsavdelning, tel. (09) Edita Prima Oy, Helsinki 2004 Arbetsgruppens uppgift var att göra en bedömning av alternativa sätt att utveckla lagen om fastighetsfonder. Arbetsgruppen fick speciellt i uppdrag att 1) utreda och jämföra i Europa existerande fastighetsfonders verksamhet, rättsliga former och beskattning; 2) på basen av denna jämförelse överväga hur lagstiftningen om fastighetsfonder i Finland skall utvecklas för att förbättra den inhemska marknadens funktion samt 3) presentera åtgärdsförslag på basen av bedömningen av dessa alternativ. Arbetsgruppen skall slutföra sitt arbete t.o.m så att den under punkt 1) nämnda internationella jämförelsen skall presenteras som arbetsgruppens mellanrapport senast den På grund av de önskemål som framställts om att arbetsgruppen borde påskynda sitt arbete presenteras i dess mellanrapport preliminära bedömningar och förslag också om andra frågor som ingår i arbetsgruppens mandat. Den nu gällande lagen om fastighetsfonder från år 1997 gäller endast aktiebolag. Av skattemässiga orsaker föredrar många institutionella placerare direktinvesteringar i fastigheter eller skattemässigt transparenta investeringsinstrument framom aktiebolagsformen. Eftersom institutionella placerare befinner sig i en nyckelställning då värdepapper introduceras på fastighetsmarknaden och eftersom nackdelarna med att reglera aktiebolag enligt lagen om fastighetsfonder anses vara större än fördelarna med reglering har så gott som inga fastighetsfonder grundats på basen av lagen om fastighetsfonder. Arbetsgruppen har utvärderat verksamheten med fastighetsfonder utgående från behovet att utveckla kapitalmarknaden, från en internationell jämförelse, från utveckling av den privaträttsliga lagstiftningen samt från
7 beskattningen. Som centrala frågor har arbetsgruppen identifierat fastighetsfondernas rättsliga form, beskattningen av fastighetsfonder och av deras delägare samt den på ovannämnda omständigheter inverkande frågan om vem eller vilka som kan antas vara intresserade av att investera i fastighetsfonder. I praktiken kan dessa frågor inte granskas helt skilt från varandra. Arbetsgruppen har också övervägt frågan om den gällande lagen om fastighetsfonder är en behövlig författning. Med beaktande av internationella jämförelser har arbetsgruppen också granskat hur olika rättsliga verksamhetsformer lämpar sig för fastighetsfondsverksamhet. I en internationell jämförelse utgörs alternativen av aktiebolag, placeringsfonder, kommanditbolag, investeringsaktiebolag med varierande kapital samt annan avtalsgrundad introduktion av värdepapper på fastighetsmarknaden. Arbetsgruppen har granskat både sådana alternativ som kan börsintroduceras och andra alternativ. Arbetsgruppen bedömer att institutionella investerare blir de viktigaste ägarna av fastighetsfonder och därför har arbetsgruppen speciellt beaktat pensionsanstalternas och försäkringsbolagens synpunkter. Enligt arbetsgruppens åtgärdsförslag skall lagen om placeringsfonder ändras för att möjliggöra fastighetsfonder i form av placeringsfonder och att lagen om fastighetsfonder skall ändras för att aktörerna skall ha möjlighet till reglerad fastighetsinvesteringsverksamhet i form av kommanditbolag. I vartdera fallet skulle beskattning ske endast på investerarnivå. Flera aktörer har visat intresse för placeringsfonder och dessutom har arbetsgruppen för att utveckla inkomstbeskattningen och byggnadsbranschens konjunkturarbetsgrupp understött en sådan fond. Regleringen av speciella placeringsfonder har utvecklats i mera liberal riktning och i jämförelse med aktiebolag har placeringsfonder en preferensställning i försäkringsbolagens likviditetsbestämmelser. Dessutom fungerar skattelagstiftningen om placeringsfonder bra och det finns endast ringa behov av att ändra den. Placeringsfonder kan dessutom börsintroduceras, i vilket fall dess målgrupper också kan utgöras av sådana investerare som fäster stor uppmärksamhet vid likviditeten. Kommanditbolag skulle för sin del närmast vara ett för institutionella investerare lämpligt, icke börsnoterat alternativ. Om andelar i kommanditbolag erbjuds allmänheten, skall bolagsandelens värdepappersnatur klargöras. Arbetsgruppen finner det inte vara ändamålsenligt och på grund av EG-rättsliga orsaker inte heller motiverat att bevilja skattelättnader till aktiebolag som bedriver fastighetsinvestering. Strävan att ur skattefria samfunds synpunkt skattemässigt jämställa direkta fastighetsinvesteringar och investeringar via fastighetsinvesteringsaktiebolag medför ojämlikhet mellan sådana instanser och olika branscher som normalt betalar skatt. Också i andra avseenden kan en sådan lösning knappast anses acceptabel av skattepolitiska orsaker. Ett speciellt juridiskt problem är att skattefrihet för aktiebolagsformen sannolikt innebär statliga subsidier som är förbjudna i enligt EG-fördraget. Om det anses nödvändigt att skapa skattefria fastighetsfonder i aktiebolagsform, anser arbetsgruppen att man skall följa den huvudriktning som den internationella jämförelsen anger, dvs. enheter som bedriver saminvesteringsverksamhet skall vara underkastade en enhetlig privat- och skatterättslig reglering, oberoende av deras juridiska form. En lösning enligt en sådan funktionell modell förutsätter dock att man inför en enhetlig lagstiftning som gäller saminvesteringsverksamhet under olika rättsliga former. I den privaträttsliga lagstiftningen borde man göra det möjligt att bedriva saminvesteringsverksamhet också under andra juridiska former än i form av placeringsfonder och dessutom borde man skapa en skattemässigt enhetlig reglering för saminvesteringsverksamhet. Detta innebär en rätt omfattande reform som förutsätter mera omfattande frågeställningar än arbetsgruppens mandat förutsätter samt också att en särskilda utredningar görs. Dessutom har arbetsgruppen gjort vissa andra förslag och preliminära utredningar som närmare övervägs i arbetsgruppens slutrapport. Om möjligt skrivs slutrapporten i from av en regeringsproposition.
8 FACT SHEET Publisher and date Ministry of Finance, december 2004 Author (s) Title of publication Parts of publication/ other versions released Keywords Ilkka Harju, chairman Jukka Vanhanen, member Tomi Viitala, permanent expert The interim report of the Working Group for Real Estate Funds. The publication is available on the Internet at the web-site real estates, real estate market, real estate funds, investment funds, investment companies, securities markets, taxation, limited companies Publications series and number WORKING PAPERS, 14 /2004 Identifications ISSN ISBN Sales distribution No. of pages 102 Language Finnish Ministry of Finance, Financial Markets Department, tel. (+358-9) Price EUR 10 + VAT Printing place and year Abstract Edita Prima Oy, Helsinki 2004 The working group was assigned to prepare an assessment of alternative ways to improve the Finnish Act on Real Estate Funds. The working group was especially 1) to examine and compare the legal forms, functioning and taxation of real estate funds in use in Europe, 2) to assess, on the basis of that comparison, how the Finnish Act on Real Estate Funds should be improved in order to advance the functioning of the domestic market, and 3) to present a proposal for measures based on the assessment of alternatives. The working group was to have its work done by 31 May 2005, so that the international comparison mentioned in Point 1 was to be presented as the interim report of the working group not later than 30 November Owing to the requests to hasten the work of the group, preliminary assessments and proposals regarding other issues required by the assignment are also presented in the interim report. The present Act on Real Estate Funds, enacted in 1997, covers only companies limited by shares (osakeyhtiö, Oy). For tax reasons, many institutional investors prefer direct real estate investments or investment instruments which are tax transparent instead of the form of a company limited by shares. As institutional investors are in key position in the securitization of real estate markets, and since the burden following from the regulation of the Act on Real Estate Funds has been considered to exceed the benefits brought by the regulation, no real estate funds under the Act on Real Estate Funds have been established. The working group has assessed real estate fund activity from the perspectives of the need for developing capital markets, international comparison, development of civil law regulation and taxation. The working group has identified as key issues the legal form of real estate funds, taxation of real estate funds and their investors, and the issue which has an impact on both of the other issues, of who are assumed to be interested
9 in investing in real estate funds. In practice, the issues cannot be considered totally separately from each other. The working group has also assessed whether the present Act on Real Estate Funds is a necessary statute. The working group has, also on account of the international comparison, examined the suitability of different legal forms for real estate fund activity. From an international standpoint, the forms available are the company limited by shares, investment fund, limited partnership, investment company with a variable capital and other contractual securitization. The working group has examined both listed and non-listed alternatives. The working group has assessed that significant owners of real estate funds would be institutional investors and accordingly has paid particular attention to the viewpoint of, among others, pension institutions and insurance companies. According to the measures proposed by the working group, the Act on Investment Funds would be amended to make possible real estate funds in the form of investment funds and the Act on Real Estate Funds would be amended, so that the operators would have the possibility for regulated real estate investment activity in the form of the limited partnership. In both alternatives, also taxation would take place only at the level of the investor. Several operators have indicated their interest in the investment fund form. Besides, the working group for developing income taxation and the group for business cycles of construction business have supported it. The regulation of special funds has been changing in a more permissive direction and, for solidity rules, the investment fund form is in a favourable position as compared to the company limited by shares. In addition, the tax legislation governing investment funds is suitable and in need of only small revisions. The investment fund can also be listed, in which case the target group could also be the investors that consider liquidity to be important. The limited partnership, in turn, would be primarily a non-listed alternative that is suitable for institutional investors. In case the units in the limited partnership are distributed to the public, the nature of the unit as a security should be clarified. The working group does not consider tax concessions for companies limited by shares carrying on real estate investment activity appropriate nor, on grounds of EC law, reasonable. The aim of bringing a direct real estate investment and an investment made through a real estate investment company into the same position taxwise from the standpoint of tax-exempt corporations would lead to non-neutrality between the normally taxed and different branches of business. This kind of solution would in any case be difficult to accept in tax policy. A particular judicial problem is that a tax concession targeted to the company limited by shares would probably constitute a state aid prohibited by the EC Treaty. If developing a tax-exempt real estate fund in the form of the company limited by shares is considered necessary, it should, in the view of the working group, be proceeded in accordance with the main tendency shown in the international comparison, so that the entities exercising collective investment activity irrespective of the legal form would be subject to a uniform civil law and tax regulation. A solution based on such a functional approach would call for the enactment of a uniform legislation covering collective investment activity exercised in different legal forms. In civil law legislation it should be made possible to exercise collective investment activity also in other forms than the investment fund, in addition to which a uniform tax regulation on exercising collective investment activity should be enacted. This would mean a rather extensive reform which would call for more far-reaching framing of questions as is the case in the assignment of the working group and starting a separate examination. The working group has made further some other proposals and preliminary examinations which will be evaluated in more detail in the final report. The final report of the working group will be made, if possible, in the form of a government bill.
10 Sisällys Tiivistelmä Yleistä Kiinteistörahastolain säätäminen ja tavoitteet Valtiovarainministeriön aiempia kannanottoja Työryhmän asettaminen ja työskentely Työryhmän lähtökohdat ja tavoitteet Rajaukset ja keskeiset kysymykset Kansainvälisen vertailun lähtökohdat Oikeudellisia rakenteita koskevien vaihtoehtojen yleinen arviointi Alustavia havaintoja vaihtoehdoista Lähestymistavan perustelut pääomamarkkinoiden kehittämisen näkökulmasta Kiinteistörahastolainsäädännön suhde verolainsäädäntöön Neutraalisuudesta verotuksen näkökulmasta Välillisen kiinteistösijoituksen muotojen yleistä arviointia Eri vaihtoehtojen yksityiskohtainen arviointi Sijoitusrahastomuotoinen kiinteistörahastotoiminta Osakeyhtiömuotoinen kiinteistörahastotoiminta Kommandiittiyhtiömuotoinen kiinteistörahastotoiminta Vaihtuvapääomainen sijoitusosakeyhtiö Sopimusperusteinen arvopaperistaminen Arvopaperimarkkinalain muuttaminen Kehittämisvaihtoehtojen arviointia valtiontukinäkökulmasta Jatkotoimia koskevia johtopäätöksiä Sijoitusrahastolain ja kiinteistörahastolain muutos Osakeyhtiömuotoa koskevat johtopäätökset Eräät erityiskysymykset Alustava aikataulu Loppuraportissa tarkemmin tarkasteltavia kysymyksiä Taloudelliset vaikutukset Vakuutusyhtiöitä koskevat erityiskysymykset Itsesääntelyn asema Metsäomistus ja puumarkkinat Tiedonantovelvollisuus Kiinteistörahastolain muu muutostarve Kiinteistörahastot ja asuntosijoittaminen Taulukko 1: Eri oikeudellisten rakenteiden tarjoaminen eri sijoittajaryhmille...22 Taulukko 2: Työryhmän identifioimat kolme keskeistä kysymystä...25
12 1. YLEISTÄ 1.1. Kiinteistörahastolain säätäminen ja tavoitteet. Kiinteistörahastolaki (1173/1997) tuli voimaan Kiinteistörahastolaissa kiinteistörahastolla tarkoitetaan julkista osakeyhtiötä, joka yhtiöjärjestyksensä mukaan harjoittaa yksinomaisena tai pääasiallisena liiketoimintanaan kiinteistörahastotoimintaa. Kiinteistörahastotoiminnassa yleisölle tarjotaan mahdollisuus osallistua yhteisiin kiinteistösijoituksiin. Yleisö osallistuu sijoittamiseen julkisen osakeyhtiön osakkeita merkitsemällä, ostamalla tai muutoin hankkimalla. Kiinteistörahasto sijoittaa yleisöltä hankkimansa varat edelleen pääasiallisesti kiinteistöihin sekä kiinteistöarvopapereihin muussa kuin rakentamisen tai kiinteistöjalostustoiminnan tarkoituksessa. Laissa säädetään kiinteistörahaston tiedonantovelvollisuudesta ja riskien hajauttamisesta sekä yhdenmukaisten kiinteistöjen arviointimenetelmien ja arviointitapojen käyttöönottamisesta. Laissa ei ole kiinteistörahastoja koskevaa yksityiskohtaista normistoa, vaan sillä luodaan ainoastaan markkinoita ohjaavat toimintapuitteet. Kiinteistörahastolla on oltava rahaston luotettavan toiminnan turvaamiseksi säännöt, joissa on yksityiskohtaisesti mainittava ainakin laissa määrätyt seikat. Kiinteistörahastoja valvoo Rahoitustarkastus. Eduskunnan talousvaliokunta päätti kiinteistörahastolakia koskevan Hallituksen esityksen 1 eduskuntakäsittelyssä muutoksista, joilla kiinteistörahaston toimintaa joustavoitettiin. Lain 1 :stä poistettiin soveltamisalaa koskevia rajoituksia ja 15 :ssä väljennettiin määräyksiä kiinteistörahaston varojen sijoittamisesta. Kiinteistörahastolle sallittiin myös rakentamiseen ja kiinteistönjalostustoimintaan sijoittaminen rajoitetusti. Lain 16 :ssä väljennettiin kiinteistörahaston luotonottorajoituksia. Rahoitustarkastuksen rooli rajattiin 6 :n muutoksella pääasiassa muodolliseen valvontaan. Valiokunta myös täydensi ja täsmensi kiinteistönarviointia ja kiinteistönarvioitsijaa koskevia säännöksiä. 1 Hallituksen esitys 77/1997 vp kiinteistörahastolaiksi. 11
13 1. Yleistä Kiinteistörahastolain tavoitteena oli luoda selkeä toimintamuoto suomalaisten kiinteistöjen arvopaperistamiseksi ottaen huomioon suomalaisten kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden koko ja kehitysaste. Keskeisenä tavoitteena oli lisätä sijoittajien luottamusta kiinteistömarkkinoihin. Uusien kiinteistösijoittamiseen erikoistuneiden yhteisöjen toiminnan oli määrä erota olemassa olevista kiinteistösijoitusyhtiöistä. Kiinteistöjen arvopaperistamisen oli määrä tuoda sijoitusmarkkinoille sijoitusmuoto, joka on olemassa jo kansainvälisillä markkinoilla. Kiinteistöjen omistajat voisivat muuttaa vaikeasti realisoitavan kiinteistövarallisuuden kiinteistörahastojen avulla likvidimpään muotoon ja laajentaa omistuspohjaa. Myös piensijoittajilla olisi paremmat mahdollisuudet sijoittaa käytettävissään olevia pääomia kiinteistövarallisuuteen. Kiinteistörahastoon sijoittaminen olisi suoraa kiinteistöomistusta turvallisempaa, koska säännökset velvoittaisivat rahaston hajauttamaan riskejä. Eduskunnan talousvaliokunnan kannanotot verotukseen. Kiinteistörahastolakiin sisältyi huojennus varainsiirtoverosta kiinteistörahastojen perustamisvaiheessa. Kiinteistön, kiinteistöarvopaperin tai arvopaperin luovutuksessa kiinteistörahastoon sen liikkeeseen laskemia uusia osakkeita vastaan ei tarvinnut suorittaa varainsiirtoveroa, jos luovutus tapahtui 12 kuukauden kuluessa lain voimaantulosta. Tämä poikkeus merkitsi, että valtio aidosti luopui verotuloistaan lain tarkoittamissa luovutustapauksissa. Eduskunnan talousvaliokunta katsoi mietinnössään, 2 että Ulkomailla vastaavanlaiset kiinteistörahastot ovat menestyneet ennen kaikkea verovapauden johdosta. Suomessa pääoma- ja yritysverotuksessa on viimeisen vuosikymmenen ajan tähdätty verotuksen yhtenäistämiseen ja veropohjan laajentamiseen. Lakiehdotuksen tarkoittamat kiinteistörahastot olisivat osakeyhtiömuotoisia ja niitä verotettaisiin kuten muitakin osakeyhtiöitä. Valiokunnan saaman käsityksen mukaan kiinteistörahaston verotusta ei ole lain valmistelun yhteydessä erityisesti pohdittu. Asia on noussut esille asiantuntijakuulemisen yhteydessä talousvaliokunnassa. 3 Suomessa ei ole kokemusta verovapaista osinkoa maksavista osakeyhtiöistä. Suomalaisessa verotuksessa noudatetaan periaatetta, että samanlaista taloudellista toimintaa harjoittavia tulisi kohdella verotuksessa yhdenvertaisesti. Osakeyhtiön kautta harjoitettava taloudellinen toiminta on yhdenkertaisen verotuksen piirissä. Myös sijoitusinstrumenttien kesken tulisi toteuttaa veroneutraalisuutta. Kiinteistörahaston verovapaus olisi poikkeus edellä mainituista periaatteista. Kiinteistörahaston verovapaus johtaisi siihen, että veropohja kapenisi. Yhdenkertainen verotus ei kaikin osin toteutuisi. Valiokunnan saamissa lausunnoissa on viitattu sijoitusrahastojen verovapauteen. Huomiotta tässä vertailussa on kuitenkin jäänyt se seikka, että samalla kun sijoitusra- 2 TaVM 31/1997 vp, Erkki Kontkanen: Pankin verotuksesta Ks. s , jossa selostetaan kiinteistörahastolain eduskuntakäsittelyssä esiin tuotuja näkemyksiä verolainsäädännön muutostarpeista. 12
14 1. Yleistä hasto on verovapaa, se ei itse ole oikeutettu omistamilleen osakkeille maksettuun osinkoon liittyvään yhtiöveron hyvitykseen, mikä merkitsee, että sijoitusrahaston saamat osinkotulot ovat tulleet jo aiemmin verotetuiksi osingon jakaneessa yhtiössä. Jos kiinteistörahaston verotukseen katsotaan vielä olevan tarkoituksenmukaista palata, tulee selvittää perusteellisesti eri sijoitusmuotojen veroneutraalisuuden tarve, eri sijoittajatahojen verokohtelu, julkisten osakeyhtiöiden verotusperiaatteiden kestävyys. Lähtökohtaisesti selvityksessä tulee myös tarkastella kiinteistöjään yhtiöittävien tahojen tavoitteita ja arvioida, ovatko ne sellaisia, että niitä pitäisi verotuksellisesti tukea. Valiokunta muistuttaa EU:n ottaneen tavoitteekseen haitallisen verokilpailun poistamisen. Erityisen huolestuttavina EU:ssa nähdään verotukselliset toimet, jotka tukevat kansainvälisiä rahoitus- ja palvelutoimintoja. (kursivointi tässä) 1.2. Valtiovarainministeriön aiempia kannanottoja. Tuloverotuksen kehittämistyöryhmä. Tuloverotuksen kehittämistyöryhmän 4 tavoitteena oli sellaisen verojärjestelmän hahmottaminen, jota voitiin pitää hyvän verojärjestelmän tavoitteiden, voimistuvan kansainvälisen verokilpailun ja eurooppaoikeuden näkökulmasta kestävänä ratkaisuna keskipitkällä aikavälillä. Työryhmä käsitteli yleisesti vuokratulojen verotusta ja tarkemmin kiinteistösijoitusyhtiön muuttamista kiinteistösijoitusrahastoksi. Työryhmä piti vuokratulojen verotusta kattavana ja siten muiden pääomatulojen verotukseen nähden neutraalina. Työryhmä totesi matalan pääomaverokannan perustuvan siihen, että kun arvonnousuja verotetaan kattavasti, myös inflaatiovoitto tulee verotetuksi. Vuokratuloon ei kuitenkaan sisälly inflaatiotekijää, mikä suosii vuokratulojen saajia. Tuloverotuksen kehittämistyöryhmä totesi, että suoran kiinteistöomistuksen ja keskinäisen tai muun kiinteistöosakeyhtiön omistuksen välillä ei yhtiöveron hyvitysjärjestelmän vallitessa ole eroja. Siirtyminen työryhmän ehdottamaan klassiseen osinkoverojärjestelmään, jossa osakeyhtiön jakama voitto olisi kahdenkertaisen verotuksen kohteena, johtaisi siihen, että verokustannus suoraan omistukseen verrattuna kasvaisi. Se vaikuttaisi erityisesti tavallisten osakeyhtiöiden kautta tapahtuvaan kiinteistöomistukseen. Työryhmä arvioi, että muutoksen vaikutuksia ei voida eikä ole tarpeenkaan huojentaa erityissäännöksillä, koska kiinteistöjen omistus voidaan nähdä yhtenä osakeyhtiön harjoittaman elinkeinotoiminnan muotona, jota on perusteltua verottaa samalla tavoin kuin muutakin osakeyhtiön toimintaa. (kursivointi tässä) Työryhmä totesi myös nykyjärjestelmän suosivan suoria kiinteistösijoituksia, kun sijoittajana on verovapaa yhteisö tai esim. eläkelaitos tai vakuutusyhtiö, joka erityisiä tulok- 4 Kilpailukykyiseen verotukseen. Tuloverotuksen kehittämistyöryhmän muistio Valtiovarainministeriön työryhmämuistioita 12/2002. Verkkojulkaisu: &l=fi&menu=
15 1. Yleistä sentasauskeinoja käyttäen saattaa käytännössä välttyä suorien kiinteistösijoitusten tuottaman voiton tosiasialliselta verotukselta. Osakeyhtiön kautta tapahtuva sijoittaminen on sen sijaan aina yhdenkertaisen verotuksen piirissä. Kahdenkertaiseen verotukseen siirryttäessä kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeiden houkuttelevuus sijoituskohteena suoraan kiinteistösijoitukseen nähden heikkenisi laajemminkin. Työryhmä totesi edelleen: 5 Likvideille kiinteistömarkkinoille on olemassa selvä tarve. Monissa maissa tähän on pyritty luomalla kiinteistöjen arvopaperistamiseen erityisiä sijoitusinstrumentteja. Suomessa tällaiseksi instrumentiksi on kehitetty kiinteistörahastolain mukainen kiinteistörahasto. Kiinteistörahastot ovat nimityksestään huolimatta kuitenkin osakeyhtiöitä, ja niitä verotetaan sen vuoksi osakeyhtiöihin yleensäkin sovellettavien verotusperiaatteiden mukaisesti. Yhtään kiinteistörahastolain mukaista osakeyhtiömuotoista kiinteistörahastoa ei ole perustettu, minkä on esitetty johtuvan siitä, että niitä verotetaan normaaleina osakeyhtiöinä ja että niihin ei ole sovellettu sijoitusrahastoja koskevia säännöksiä. Työryhmä pitää tärkeänä, että osakeyhtiöitä tulevaisuudessakin kohdellaan verotuksessa yhtenäisesti toimialasta riippumatta. Vaihtoehtoisen keinon kiinteistösijoittamisen arvopaperistamiseen voisi tarjota sijoitusrahastolainsäädännön kehittäminen. Aidosti rahastomuotoiseen kiinteistösijoittamiseen olisi perustellumpaa soveltaa sijoitusrahastojen verokohtelua, jolloin kahdenkertainen verotus ei olisi ongelmana. Tuloverotuksen kehittämistyöryhmä katsoi lisäksi, että tulisi pyrkiä siihen, että julkisesti noteerattu kiinteistösijoitusyhtiö voitaisiin muuntaa sijoitusrahastoksi tai sen harjoittama toiminta siirtää sijoitusrahastossa harjoitettavaksi kiinteistövarallisuuden arvonnousun realisoitumatta. Vuoden 2005 alusta voimaan tulevat uudistetut osinkoverotusta koskevat säännökset poikkeavat merkittävältä osin tuloverotuksen kehittämistyöryhmän ehdotuksista. Työryhmä oli ehdottanut täydellistä kahdenkertaista verotusta, jossa yhtiöverokanta olisi 25 % ja pääomatuloihin kuten osinkotuloihin sovellettava verokanta niin ikään 25 %. Ratkaisu olisi koskenut kaikkia yhtiöitä. Yhtiöiden välisessä osingonjaossa lähtökohtana oli ketjuverotuksen poistaminen: eräät kysymykset työryhmä jätti kuitenkin selvitettäväksi jatkovalmistelussa. Vuoden 2005 alusta voimaan tulevien säännösten mukaan osinkojen verotus ei perustu täyteen kahdenkertaiseen verotukseen. Yhtiön verokanta on 26 % ja henkilöverotuksessa osinkotulojen verokanta 28 % eli sama kuin pääomatulojen verokanta. Osingot ovat kuitenkin osaksi verovapaita. Listayhtiöiden ja muiden yhtiöiden osinkojen verotus on eriytetty. Henkilöverotuksessa listayhtiön osingoista 70 % on veronalaista pääomatuloa, listaamattoman yhtiön osingot puolestaan ovat nettovarallisuuden määrästä riippuen joko ve- 5 Kilpailukykyiseen verotukseen, s
16 1. Yleistä rovapaita tai 70 %:sesti veronalaista tuloa. Listaamattomien yhtiöiden osingot ovat verovapaita nettovarallisuuden yhdeksän prosentin vuotuista tuottoa vastaavalta osalta euroon asti: tämän yli menevä osinko on 70 %:sesti pääomatuloa ja 30 %:sesti verovapaata tuloa. Yhdeksän prosentin tuoton ylittävältä osalta osingoista 70 % on ansiotuloa ja 30 % verovapaata tuloa. Kahdenkertaisen verotuksen toteutuminen riippuu siten yhtiön statuksesta listayhtiö vai listaamaton yhtiö yhtiön nettovarallisuuden määrästä sekä henkilöosakkaan saamien osinkojen määrästä. Yhtiöiden välisten osinkojen osalta listaamattoman yhtiön listatulta yhtiöltä saaduista osingoista 75 % on veronalaista; rahoitus-, eläke- ja vakuutuslaitosten sijoitusomaisuusosingoista on kuitenkin listautumisesta riippumatta veronalaista 75 %. Muut osingot ovat verovapaita. Rakennusalan suhdanneryhmä. Rakennusalan suhdanneryhmä, joka koostuu rakentamisen eri alueiden asiantuntijoista, on esittänyt suosituksia, 6 joilla on pyritty tuomaan esiin epäkohtia, joiden koetaan hidastavan tai hankaloittavan rakentamisen eri osa-alueiden toimintaa: Kiinteistömarkkinoiden kansainvälisen kilpailukyvyn kehittämiseksi tulee selvittää kiinteistösijoittamiseen liittyvät ongelmat, menettelyt ja tasavertaisuus muihin sijoituskohteisiin verrattuna sekä pyrkiä joustavoittamaan kiinteistösijoittamisen mahdollisuuksia. Tarvittaessa tulisi ryhtyä toimenpiteisiin kiinteistösijoitusrahastoja koskevan lainsäädännön uudistamiseksi. (s. 3) Kiinteistömarkkinoiden heikkoutena on pääomasijoittajien puute. Nykytilanne suosii suoria kiinteistösijoituksia, sijoittajan ollessa verovapaa yhteisö, eläke- tai vakuutuslaitos. Kiinteistöihin sijoittamisen tulisi kuitenkin olla kiinnostava vaihtoehto useammille tahoille, myös kansainvälisesti. Arvelan verotyöryhmä kiinnittää huomiota likvidien kiinteistömarkkinoiden tarpeeseen. Suomessa erityisten sijoitusinstrumenttien muodostamista edesauttaa kiinteistörahastolaki. Kiinteistörahastolain mukaisia osakeyhtiömuotoisia kiinteistörahastoja ei kuitenkaan ole perustettu, oletettavasti koska niitä verotetaan normaaleina osakeyhtiöinä, eikä niihin ole sovellettu sijoitusrahastoja koskevia säännöksiä. Tästä syystä sijoitusrahastolainsäädäntöä voisi kehittää. Arvelan työryhmä toteaa, että rahastomuotoiseen kiinteistösijoittamiseen olisi perustellumpaa soveltaa sijoitusrahastojen verokohtelua, jolloin kahdenkertainen verotus ei olisi ongelmana. Työryhmä ehdottaakin, että julkisesti noteerattu kiinteistösijoitusyhtiö voitaisiin muuntaa sijoitusrahastoksi tai sen toiminta siirtää sijoitusrahastossa harjoitettavaksi kiinteistövarallisuuden arvonnousun realisoitumatta. Rakennusalan suhdanneryhmä toteaa, ettei kiinteistöihin sijoittamisen tulisi pitkällä aikavälillä suosia mitään erityisiä tahoja eikä lainsäädännön tulisi hidastaa kiinteistösijoitusmarkkinoiden monimuotoisuuden lisääntymistä. (s. 9) (kursivoinnit tässä) 6 Osittaista kasvua näkyvissä, Rakennusalan suhdanneryhmän 2. väliraportti 2003, Julkistettu VM:n internet-sivulla (Julkaisut/Julkaisusarjat/Muut julkaisut). 15
17 1. Yleistä 1.3. Työryhmän asettaminen ja työskentely. Toinen valtiovarainministeri Ulla-Maj Wideroos esitti puheessaan kiinteistö-, rakennusja toimitilaklusterin vuosiseminaarissa Aulangolla , että nykyinen kiinteistörahastolaki tuntuu turhalta, kun yhtään rahastoa ei ole perustettu ja että tämä ei ole voinut olla lainsäätäjän tarkoitus. Ministeri katsoi, että asia pitää selvittää perinpohjin ilman ennakkokäsityksiä suuntaan tai toiseen. Ministeri totesi myös, että jos halua on, täytyy löytyä ratkaisu, joka tyydyttää niin sijoittajia kuin veronsaajaa. Toinen valtiovarainministeri Ulla-Maj Wideroos asetti virkamiestyöryhmän, jonka tuli tehdä arvio vaihtoehtoisista tavoista kehittää kiinteistörahastolakia. Työryhmän tuli erityisesti 1) selvittää ja vertailla Euroopassa käytössä olevien kiinteistörahastojen oikeudellisia muotoja, toimintaa ja verotusta, 2) tehdyn vertailun perusteella arvioida, miten kiinteistörahastolainsäädäntöä Suomessa tulisi kehittää kotimaisten markkinoiden toiminnan parantamiseksi sekä 3) esittää vaihtoehtojen arviointiin perustuvat toimenpide-ehdotukset. Työryhmän tuli saada työnsä valmiiksi siten, että kohdassa 1 mainittu kansainvälinen vertailu oli esitettävä työryhmän väliraporttina viimeistään Työryhmän puheenjohtajaksi määrättiin lainsäädäntöneuvos Ilkka Harju sekä jäseniksi neuvottelevat virkamiehet Jarkko Karjalainen ja Jukka Vanhanen, kaikki valtiovarainministeriöstä. Työryhmässä ovat siten edustettuina lainsäädännön kehittämisen kannalta keskeiset valtiovarainministeriön rahoitusmarkkinaosasto (rahoitusmarkkinoiden lainsäädäntö) ja vero-osasto (kiinteistörahastojen ja niiden osakkaiden verotusta koskeva lainsäädäntö). Jarkko Karjalainen osallistui työryhmän viiteen ensimmäiseen kokoukseen mutta erosi valtiovarainministeriön palveluksesta eikä hänen tilalleen ole työryhmään nimetty uutta jäsentä. Työryhmä on kokoontunut kaksitoista kertaa. Työryhmä otti nimekseen kiinteistörahastotyöryhmä. Asettamispäätöksen mukaan työryhmä sai kutsua pysyviä asiantuntijoita ja kuulla harkitsemassaan laajuudessa muita viranomaisia sekä Suomessa toimivia kiinteistöalan sijoittajien edustajia. Työryhmä kutsui pysyväksi asiantuntijakseen kauppatieteiden lisensiaatti (väit.) Tomi Viitalan, joka on valtiovarainministeriön toimeksiannosta tehnyt erikseen julkistettavan, työryhmän toimeksiannon edellyttämän kansainvälisen vertailun. Siirryttyään valtiovarainministeriön palvelukseen ylitarkastaja Tomi Viitala on edelleen osallistunut työryhmän työhön pysyvänä asiantuntijana. Työryhmä on tähänastisen työnsä aikana kuullut asiantuntijoina markkinavalvoja Jarkko Syyrilää, markkinavalvoja Ville Kajala ja markkinavalvoja Petri Määttä Rahoitustarkastuksesta, lainsäädäntöneuvos Manne Airaksista oikeusministeriöstä (kahdesti), vanhempi ekonomisti Pertti Pylkköstä Suomen Pankista, vakuutusylitarkastaja Tom Strandströmiä sosiaali- ja terveysministeriöstä, johdon asiantuntija (sijoitukset) Arto Laakkosta vakuutusvalvontavirastosta, ylitarkastaja Kari Virtasta kauppa- ja teollisuusministeriöstä, professori Eva Liljeblomia Svenska Handelshögskolanista, varatoimitusjohtaja Timo Viherkenttää Kuntien Eläkevakuutuksesta, johtaja Hanna Kalevaa Kiinteistötalouden Instituutista, 16
18 1. Yleistä OTK Esa Niinimäkeä Asianajotoimisto White & Case Oy:stä sekä toimitusjohtaja Timo Löyttyniemeä Valtion Eläkerahastosta. Ulkomaisina asiantuntijoina työryhmä on kuullut Kempen & Co Merchant Bankin edustajia Jaap-Jan Fit (Equity Research, Property) ja Paul Pruijmboom (Director Corporate Finance) sekä Deutsche Bank AG Londonin edustajaa Elias Woudenberg (Director, Global Corporate Finance). Lisäksi työryhmä on ollut yhteydessä Saksan valtiovarainministeriöön (Claus Tollmann, Bundesministerium der Finanzen) ja Euroopan arvopaperimarkkinavalvojien komiteaan (Jarkko Syyrilä, The Committee of European Securities Regulators CESR). Kuultavat ovat esittäneet mm. rahoitusteoreettisia ja liiketaloudellisia näkökohtia markkinoiden kehittämistarpeista työryhmän työn edistämiseksi ja toimittaneet työryhmälle aineistoa. Keskusteluissa on tullut esiin mm. pääomien käytön tehokkuus ja uudelleenallokointi, kiinteistösijoitusten hajauttaminen erityisesti kansainvälisesti sekä kiinteistönhallintaan liittyvien käytännön toimintojen ulkoistaminen. Työryhmälle ovat lisäksi toimittaneet aineistoa sijoitusjohtaja Jussi Laitinen, kiinteistöjohtaja Timo Kankuri ja portfolio manager Mikko Räsänen Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisesta, toimitusjohtaja Esa Swanljung Työeläkelaitosten liitto TELA:sta, toimitusjohtaja Juhani Reen ja kehittämispäällikkö Ville Raitio Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI:sta, Hans Schippers Wereldhave NV:sta, toimitusjohtaja Nick van Ommen European Public Real Estate Association EPRA:sta, Michael Schönach (JPMorgan Real Estate and Lodging Investment Banking), toimitusjohtaja Jukka Iivari Corintium Oy:stä, asianajaja Jyrki Tähtinen ja lakimies Paulus Hidén Asianajotoimisto Borenius & Kemppinen Oy:stä, partner Janne Larma Advium Partners Oy:stä, toimitusjohtaja Kari Kolu Sponda Oyj:stä, toimitusjohtaja Petri Olkinuora Citycon Oyj:stä, toimitusjohtaja Pertti Vanhanen Aberdeen Property Investors Finland Oy:stä, analyytikko Juhana Virkkunen FIM Pankkiiriliike Oy:stä sekä toimitusjohtaja Erkka Valkila Sato-Yhtymä Oyj:stä. Lisäksi työryhmän puheenjohtaja on keskustellut useiden kotimaisten ja ulkomaisten markkinaosapuolten, asiantuntijoiden ja intressitahojen kanssa kahdenvälisesti sekä selostanut työryhmän työtä esitelmissään Kiinteistötalouden Instituutin seminaareissa ja , Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI:n vuosikokouksessa , Työeläkelaitosten liitto TELA:n seminaarissa , FIM Pankkiiriliike Oy:n seminaarissa ja CREF (Center for Real Estate Investment and Finance) Executive Boardin seminaarissa Tällä tavalla on pyritty avoimesti kertomaan työryhmän työstä siitä kiinnostuneille markkinatoimijoille. Työryhmän valmisteluun osallistumisesta ovat ilmaisseet kiinnostuksensa monet kiinteistöalan toimijat, kuten kiinteistösijoitusyhtiöt, vakuutusyhtiöt ja muut kiinteistösijoittajat, pankit ja muut pääomamarkkinoiden toimijat, asianajotoimistot, tilintarkastusyhteisöt, rakennusliikkeet, kunnat, järjestöt, tutkijat sekä viranomaiset. Työryhmä esittää käyttämänsä lähteet alaviitteissä. Jollei lähdettä ole mainittu, tiedot ovat tulleet esille asiantuntijakuulemisessa sekä markkinatoimijoiden ja viranomaisten kanssa käydyissä keskusteluissa. 17
19 1. Yleistä Työryhmän väliraportissa esitetään kansainväliseen vertailuun pohjautuvien arvioihin perustuvat alustavat toimenpide-ehdotukset. Kansainvälinen vertailu julkistetaan erillisenä julkaisuna väliraportin kanssa samanaikaisesti. Työryhmän työtä koskeneiden kiirehtimistoiveiden johdosta työryhmä esittää väliraporttinaan alustavat arviot ja ehdotukset muistakin toimeksiannon edellyttämistä kysymyksistä. Väliraportti on Ilkka Harjun ja Jukka Vanhasen yhteisesti kirjoittama ja kansainvälinen vertailu Tomi Viitalan kirjoittama. Väliraportissa esitellään lisäksi työryhmän tavoitteita ja toimintaa, kansainvälisen vertailun lähtökohtia sekä ehdotuksia jatkotoimiksi. Väliraportti kuvastaa työryhmän alustavia näkemyksiä, jotka ovat syntyneet työryhmän lähtökohtien, käytyjen keskustelujen ja kansainvälisen vertailun pohjalta. Alustavat toimenpide-ehdotukset perustuvat siihen, mitkä eurooppalaiset ja kansainväliset rakenteet olisivat Suomen oikeus- ja verojärjestelmässä työryhmän mielestä mahdollisia ja toimivia sekä analyysiin siitä, mitä lainsäädännön muutoksia niiden käyttöönotto edellyttäisi. Työryhmä ei ole tässä vaiheessa valmistellut yksityiskohtaisia säännösehdotuksia eikä siirtymäsäännöksiä. Loppuvuodesta 2004 järjestettävän lausuntokierroksen jälkeen voitaneen päättää siitä, millaisia valintoja työryhmän ehdotusten johdosta tulisi tehdä. Työryhmä aikoo esittää kansainväliseen vertailuun perustuvat konkreettiset toimenpide-ehdotukset alkuvuodesta 2005, viimeistään Mikäli työryhmän alustavat toimenpide-ehdotukset saavat kannatusta, mahdolliset lainmuutokset tai osa niistä voisivat näin ollen tulla voimaan aikaisintaan vuoden 2006 alusta varsinkin, jos työryhmän loppuraportti laaditaan hallituksen esityksen muotoon Työryhmän lähtökohdat ja tavoitteet. Lähtökohdat. Toimeksiantonsa mukaisesti työryhmä on arvioinut vaihtoehtoisia tapoja kehittää kiinteistörahastolainsäädäntöä, eikä ole rajoittanut tarkasteluaan yksinomaan kiinteistörahastolakiin. Kiinteistörahastolainsäädännön uudistamistarvetta on työryhmän mielestä tarkasteltava sekä rahoitusmarkkinoita että verotusta koskevan lainsäädännön näkökulmasta. Työryhmä pitää kiinteistörahastolaista saatujen kokemusten valossa ilmeisenä, että lainsäädännön taustalla olevia tavoitteita ei voida nykyisen verojärjestelmän puitteissa saavuttaa osakeyhtiömuotoon perustuvan sijoitustavan kautta. Väliraportin valmistelun yhteydessä on ilmennyt, että myös toimialalla on ollut erilaisia näkemyksiä siitä, millaisia epäsuoran kiinteistösijoittamisen oikeudellisia rakenteita lainsäädännön tulisi mahdollistaa. Jotkut toimijat suosivat joko listattuja tai listaamattomia kiinteistösijoittamisen muotoja, ja toiset toimijat katsovat, että molempia tarvitaan. Työryhmä on päätynyt tarkastelemaan sekä yleisölle että suppealle sijoittajapiirille suunnatun välillisen kiinteistösijoittamisen oikeudellisia muotoja ja rakenteita. Myös työryhmän toteuttama kansainvälinen selvitys lainsäädännöstä kymmenessä vertailumaassa osoittaa, että mahdolliset ratkaisumallit voivat olla varsin erilaisia. Tämä havainto jättää tilaa kansalliselle harkinnalle lainsäädäntötyössä. 18
20 1. Yleistä Kiinteistörahastolla tarkoitetaan suppeasti määriteltynä kansainvälisessä vertailussa ja työryhmän väliraportissa erityisen yksityisoikeudellisen sääntelyn ja verokohtelun alaista kiinteistöihin suuntautuvaa yhteissijoittamisen muotoa. Työryhmä käyttää tätä suppeaa määritelmää ja on siten sivuuttanut laaja-alaisemman tarkastelutavan, joka olisi edellyttänyt muidenkin epäsuoran kiinteistösijoittamisen muotojen arviointia. Normaalisti verotettavat kiinteistösijoitusyhtiöt tai partnership-rakenteet, jotka eivät ole erityisen kiinteistörahastotoimintaa koskevan sääntelyn alaisia, vaan jotka toimivat lähinnä kyseessä olevaa oikeushenkilömuotoa koskevan yleissääntelyn puitteissa, on kansainvälisessä vertailussa ja väliraportissa jätetty tarkastelun ulkopuolelle. Työryhmä on toisaalta arvioinut tarvetta erityissääntelyyn myös näissä oikeudellisissa rakenteissa. Työryhmän käsityksen mukaan institutionaaliset sijoittajat pitävät kiinteistörahaston taloudellista tehokkuutta sen oikeudellista muotoa tärkeämpänä. Toimialan kielenkäytössä amerikkalaisperäistä käsitettä REIT (Real Estate Investment Trust) käytetään yleensä kuvaamaan osakeyhtiömuotoisia erityisen verokohtelun piirissä olevia usein listattuja kiinteistösijoitusyksiköitä. Kansainvälisen vertailun perusteella kielenkäyttö ei kuitenkaan näytä vakiintuneelta, vaan REIT-käsitteen piiriin saatetaan lukea myös usean eri oikeudellisen rakenteen varaan perustuvia kiinteistörahastoja. Työryhmä on pyrkinyt käyttämään ensisijaisesti suomenkielisiä ilmaisuja, kuten välillinen tai epäsuora kiinteistösijoittaminen. Tämä liittyy työryhmän hahmottelemaan funktionaaliseen lähestymistapaan, jossa ei korosteta toiminnan oikeudellista muotoa. Sen sijaan ilmaisulla Finn REIT viitataan Kiinteistötalouden Instituutin luomaan käsitteeseen. Funktionaalinen lähestymistapa. Kansainvälisten esimerkkien mukainen johdonmukainen tapa toteuttaa välineneutraalisuutta olisi soveltaa erilaisiin oikeudellisiin rakenteisiin yleistä yhteissijoitustoimintaa koskevaa yksityisoikeudellista lainsäädäntöä ja verokohtelua. Työryhmä käyttää tästä useissa kansainvälisen vertailun kohdemaissa omaksutusta perusratkaisusta nimitystä funktionaalinen lähestymistapa. Funktionaaliselle lähestymistavalle on ominaista, että yhteissijoitustoimintaa harjoittavien yksiköiden yksityisoikeudellinen sääntely ja verokohtelu voivat olla yhtenäisiä siitä huolimatta, että toimintaa harjoitetaan erilaisissa oikeudellisissa rakenteissa. Vertailumaiden vähemmistössä on vallalla institutionaalinen lähestymistapa, jossa eri oikeudellisten rakenteiden yksityisoikeudellinen sääntely ja verokohtelu poikkeavat toisistaan. Suomessa yhteissijoitustoimintaa koskevan lainsäädännön soveltamisalaan voi kuulua vain sijoitusrahastomuotoinen yksikkö, vaikka yhteissijoitustoimintaa olisi esim. sijoitusrahastodirektiivin (85/611/ETY) perusteella mahdollista harjoittaa usean erilaisen oikeudellisen rakenteen kautta. Vastaavasti tuloverolaissa (1535/1992) myönnettyä verovapautta voidaan soveltaa vain sijoitusrahastoon. Keskeisenä erona funktionaalisen ja institutionaalisen lähestymistavan välillä on se, että ensiksi mainitussa keskeistä yhteissijoitustoimintaa ja sen verotusta koskevien säännösten soveltuvuuden näkökulmasta on yhteissijoitustoiminnan harjoittaminen. Jälkimmäisessä puolestaan keskeistä on se, missä oikeudellisessa rakenteessa toimintaa harjoitetaan; yhteissijoitustoimintaa koskevan yksityisoikeudellisen sääntelyn ja verokohtelun soveltamisala rajataan vain tiettyyn oikeudelliseen rakenteeseen. 19
HE 102/2006 vp. osakeyhtiössä siltä osin kuin ne poikkeavat rahastoesitteessä ilmoitetuista omistajaohjauksen
Hallituksen esitys Eduskunnalle laeiksi kiinteistörahastolain ja sijoitusrahastolain sekä eräiden niihin liittyvien lakien muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan kiinteistörahastolakiin
lakien muuttamisesta
TALOUSVALIOKUNNAN MIETINTÖ 31/2006 vp Hallituksen esitys laeiksi kiinteistörahastolain ja sijoitusrahastolain sekä eräiden niihin liittyvien lakien muuttamisesta JOHDANTO Vireilletulo Eduskunta on 6 päivänä