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Timestamp: 2020-07-10 15:48:55
Document Index: 83837705

Matched Legal Cases: ['§ 34', '§ 1', '§ 34', '§ 2', '§ 13', '§ 3', '§ 4']

Stadtratsmitglied Thomas Huber erscheint zur Sitzung (nunmehr 22 Stadtratsmitglieder anwesend)
Im Frühjahr 2013 hat die BayWa AG erklärt, die Grundstücke für eine Nachfolgenutzung als Wohnbebauung zu veräußern. Das (bebaute) Grundstück liegt innerhalb des Bebauungszusammenhangs und ist aufgrund seiner Innenbereichsqualität (§ 34 BauGB) sehr intensiv bebaubar. Ungeachtet dieses gesetzlichen Bebauungsanspruchs hat die Stadt von Anfang an erklärt, dass eine planerische Selbstentwicklung ausgeschlossen wird. Aufgrund der vielfältigen städtebaulichen Anforderungen besteht ein unbedingtes Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB).
Diese existiert zwar mit der „Fabrikstraße“. Dabei handelt es sich aber um eine Privatstraße. Dafür besteht lediglich ein dingliches Wegerecht (Grunddienstbarkeit) für das BayWa-Gelände in einer Breite von 3 Meter. Eine gesicherte Abwicklung des Fahrverkehrs und der Rettungsfahrzeuge ist hier nicht möglich. Hinzu kommt noch der Fußgänger- und Radfahrverkehr, für den eine Querverbindung ebenfalls unerlässlich ist. Aufgrund der Verkehrsbedeutung ist eine öffentliche Wegeverbindung des Quartiers zur Münchener Straße unverzichtbar, die möglichst als verkehrsberuhigter Bereich ausgestaltet werden sollte.
a) Erschließung:
Eine Verständigung auf dieser Grundlage wurde von den Eigentümern in Aussicht gestellt. Dabei wurde sogar erklärt, dass gegebenenfalls auf einer Breite von ca. 4 Meter auch die öffentliche Widmung akzeptiert werden könne. Damit kann die Belastung des Grundstücks mit einer Dienstbarkeit zugunsten eines großen Baugebiets vermieden werden. Auch die Baulast und der Winterdienst liegen dann bei der Stadt.
Selbst die letztgenannten Grenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung, die oftmals als Obergrenze für die Rechtmäßigkeit der Planabwägung von Verkehrslärmbelastung angewendet werden, sind hier massiv überschritten. Lösungsvorschlag sind neben einer durchgängig lärmabschirmenden Randbebauung dann allein passive Lärmschutzmaßnahmen, was aber von der Rechtsprechung mitunter noch als rechtmäßiges Abwägungsergebnis anerkannt wird (BVerwG Urteil vom 22.03.2007). Trotzdem treten auch an den lärmabgewandten Gebäudeseiten noch Belastungen auf, die sowohl in der Nacht und auch am Tag zu Überschreitungen der Orientierungswerte (nicht aber der 16.BImSchV-Grenzwerte) führen.
2. Gewerbelärm (Omnibusbetrieb mit Tankstelle, Getränkemarkt, Kino, P+R-Analge):
Anzahl der Vollgeschosse/Bauhöhe/Bauweise:
Die Erste Bürgermeisterin erläutert anlässlich dieses Tagesordnungspunktes zunächst anhand folgenden Schemas den grundsätzlichen Ablauf eines Bauleitplanverfahrens:
Sodann spricht die Sitzungsleiterin folgende einleitenden Worte:
Bereits 2012 trat die Baywa mit dem Wunsch an die Stadt heran, das 12.000 qm große Gebäude bebauen zu wollen.
Nachdem sich das Gelände im Innenbereich befindet, bestünde ein Bebauungsanspruch nach dem Einfügungsgebot des § 34 BauBG.
Das hieße Folgendes: Gegenüber der Bahnlinie stünden Häuser mit mindestens 4 Vollgeschossen. Die erste Reihe gegenüber der Bahn könnte ebenfalls mit 4 Geschossen bebaut werden – und so weiter. Die Gebäudehöhen könnten sich hochschaukeln – bis das Gelände voll ist und die 4-geschossigen Häuser bis an die Einfamilienhäuser an der Grandauerstraße stoßen.
Das seien jetzt die theoretischen Möglichkeiten der Bebauung.
Mit einem Bebauungsplan schaffe die Stadt Grafing hier die Möglichkeit der Lenkung. Eine Lenkung dahingehend, dass das Gelände abfallend von Norden nach Süden bebaut wird – passend zur unmittelbaren Umgebungsbebauung. Eine Lenkung aber auch dahingehend, dass bei der Planung der Schallschutz beachtet werde.
Schallschutz, damit die Bewohner durch die Architektur vor dem Bahnlärm geschützt werden. Zweitens müsse auch ein bestehender Gewerbebetrieb geschützt werden, nämlich der Busbetrieb und die Tankstelle der Familie Urscher, die bei einer „schalldurchlässigen“ Bebauung mit Klagen und einer Gefährdung ihrs Betriebs zu rechnen hätte. Grundlage dieser weiteren Planung waren Vorplanungen vom Städteplaner Immich.
Am 30.04.2013 wurde das Thema im Bauausschuss behandelt. Hier wurde eine faktische Veränderungsssperre beschlossen.
Das hätte aber zur Folge, dass 3 Jahre später, also 2017, Baurecht entstehe und zwar im Sinne des Bauwerbers. Das hätte aber auch zur Folge, dass die Zeit für einen klassischen Städtebaulichen Wettbewerb nicht ausreichend ist.
Die Vorgehensweise, die der Stadtrat beschloss, war ein sog. beschleunigtes Verfahren. Das heisse nicht, dass das Bauleitverfahren ohne Rücksicht auf Verluste durchgehechelt werde, sondern die Umweltverträglichkeitsprüfung werde weg gelassen. Denn es sei nicht zu erwarten, dass im Bereich des ehemaligen Baustofflagers seltene Tier- und Pflanzen lebten.
Was der Ausschuss 2013 aber noch beschlossen hat, ist – abweichend vom üblichen beschleunigten Verfahren werden trotzdem die Bürger beteiligt.
Das Thema Baywa wurde dann wieder 2015 im Ausschuss behandelt.
Hier hat die Verwaltung zum ersten Mal mitgeteilt, dass die Zufahrt nicht in geplanter Breite gebaut werden kann. Der Ausschuss sprach sich aber ausdrücklich dafür aus, die Planungen fortzusetzen.
Das Thema Zufahrt: Ausdrücklicher Auftrag des Stadtrats vom Jahr 2013 war, zusammen mit den Grundstückseignern eine Zufahrt in ausreichender Breite zu schaffen. Dies erwies sich als unmöglich, wie letzte Verhandlungen mit dem Rechtsanwalt und der Eigentümerfamilie kurz vor Weihnachten 2015 und auch weitere Gespräche danach ergaben.
Die Planungen halten aber eine Möglichkeit, sowohl eine Zufahrt von Norden als auch die Zufahrt von der Münchner Straße offen zu halten und im Nachhinein anzulegen.
Eine weiterer Grund für Diskusionen war auch die Gebietstypisierung: Der Bebauungsplan-Entwurf sieht hier ein „Allgemeines Wohngebiet“ vor. Dies solle nicht mit dem „Reinen Wohngebiet“ verwechselt werden, die in den ruhigen Randbezirken ausgewiesen werden und auch nicht mit einem „Besonderen Wohngebiet“, das nur für bestehende, bereits bewohnte innerstädtische, meist großstädtische Gebiete gilt.
Im Februar 2016 wurde dann beschlossen, die Sitzung zu vertagen, weil der Stadtrat noch vermeintliche Möglichkeiten sah, die Zufahrtsmöglichkeiten zu verbessern.
Und auch, weil die vermeintliche Möglichkeit der Gewinnabschöpfung geprüft werden sollte.
Am letzten Donnerstag hatte die Verwaltung zu einem informellen Treffen Herrn Rechtsanwalt Dr. Busse zu Gast, den ehemaligen Vorsitzenden des bayerischen Gemeindetags, einen Fachmann für Baurecht.
Er hat Folgendes klargestellt und die Sicht der Verwaltung und auch meine Sicht bestätigt:
Es besteht bereits Baurecht nach dem Einfügungsgebot. Folglich ist keine Abschöpfung von Folgelasten vom Bauträger möglich. Was sind Folgelasten? Mit einem Folgelastenvertrag werden Planungsgewinne abgeschöpft. Das Instrument in Grafing dazu ist der Grundsatzbeschluss, wie er zum Beispiel bei der Aiblinger Straße zum Tragen kommt. Das heißt, der Investor gibt einen angemessenen Teil seines Planungsgewinns ab, indem er Grundstücke oder Wohnungen verbilligt an sog. Einheimische abgibt.
Zu den Folgekosten, die bereits sowieso geleistet werden, gehören hier beim Baywa-Gelände die Planungskosten, Grünflächen, Erschließungsflächen.
Auch eine geringfügige Aufweitung der Baugrenzen schafft kein Recht auf Folgelasten.
Die Erstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ist der beste Weg.
Auf dem Baywa-Gelände entsteht ein sog. Allgemeines Wohngebiet. Das ist keine Schlafstadt im Gegensatz zum Reinen Wohngebiet. Es ist ein innerstädtisches Areal mit Raum für Büros und Praxen. Diskutiert werden kann darüber, inwieweit Läden zugelassen werden können.
Diskutiert werden kann offen über diese Chance, mitten in Grafing urbanes Leben zu schaffen. Diese Möglichkeit bietet der Bebauungsplan. Diese Möglichkeit bietet aber auch ein Bauträger, mit dem man aufgeschlossen über die beste Lösung für Grafing diskutieren kann.
Die Stadt steht am Anfang des Verfahrens – und viele Wege für Gestaltung stehen offen.
In der anschließenden Diskussion stellte Stadtratsmitglied Dr. Böhm nach der GeschO den Antrag auf wörtliche Protokollierung seiner Ausführungen:
„Der Erweiterung des Aufstellungsbeschlusses kann ich zustimmen, der Billigung aus folgenden Gründen nicht:
1. Entgegen der Darstellung der Verwaltung hat die Stadt für die Verabschiedung des Bebauungsplans Zeit bis wenigstens Mai 2017. Eine besondere Eile besteht deshalb nicht.
2. Der vorliegende Entwurf ist insbesondere hinsichtlich der Gestaltung und der Nutzung zu verbessern. Vor allem sind im Erdgeschoss andere Nutzungen als Wohnen zuzulassen. Zudem ist eine Stadtsilhouette (Abwechslung in der Höhe der Bebauung) einer Stadtmauer (durchgängig gleiche Höhe) vorzuziehen.
Die vorgeschlagene durchgängige lärmabschirmende Randbebauung ist aus Immissionsschutzgründen nicht zwingend erforderlich, denn der erforderliche Immissionsschutz kann beispielsweise auch durch Glaskonstruktionen erreicht werden (vgl. die zahlreichen Beispiele an der Bahnstrecke zum Münchner Hauptbahnhof und bei der Bebauung des Frankfurter Ringes in München, z.B. bei der ehemaligen Funkkaserne) .
3. Zudem besteht durchaus ein Spielraum für den Abschluss von Folgekostenverträgen. So wies auch Dr. Busse darauf hin, dass ein Folgekostenvertrag unter Umständen möglich wäre, wenn man statt einer fünfstöckigen eine siebenstöckige Bebauung zuließe. Auch die Folgekosten für die Verkehrserschließung und die Grünflächen könnten für den Zeitraum von 30 Jahren im Voraus kapitalisiert und vereinbart werden.
4. Mir gefällt eine 140 m lange eintönige Bebauung nicht. Die Stadt und ihre Bewohner haben Besseres verdient.“
In weiteren Wortbeiträgen wurde darauf hingewiesen, dass mit der Billigung des Be-
bauungsplanentwurfes keinesfalls eine endgültige Entscheidung über die Art und Weise der Bebauung gefallen sei und noch alle Möglichkeiten offen stünden. Man brauche den Billigungsbeschluss aber dringend, um die Angelegenheit weiter voranzutreiben.
Es wurde zudem vorgeschlagen, den Bebauungsplanentwurf im Sinne der Bürgerfreundlichkeit mittels z.B. eines 3D-Modells zu visualisieren, um dann darüber mit den Bürger/innen in einen Dialog zu treten.
Kritisiert wurde der Entwurf dahingehend, dass dort zu wenig „urbanes Leben“ geschaffen werde.
Im Anschluss an die Diskussion bat die Sitzungsleiterin um Abstimmung über die Erweiterung des Aufstellungsbeschlusses:
Der Stadtrat beschloss einstimmig, den Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) um die Grundstücke Fl.Nr. 216/6, 231/5, 231/11, 231/3, 231/15 und Teilflächen der Fl.Nr. 232/2 (jeweils der Gemarkung Grafing) zu erweitern.
Sodann erfolgte die Abstimmung über die Billigung des Bebauungsplanentwurfes:
Der Stadtrat beschloss gegen 5 Stimmen, den Entwurf des Bebauungsplans für das BayWa-Gelände zwischen der Lagerhausstraße und der Münchener Straße in der Fassung vom 27.11.2015, gefertigt vom Architekturbüro Immich, zu billigen.
Ferner beschloss der Stadtrat noch einstimmig:
Vor Durchführung der – vom Stadtrat ausdrücklich auch für das Verfahren nach § 13a BauGB bestimmten – vorgezogenen Beteiligungen (§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB) ist der Bebauungsplanentwurf nebst der noch zu fertigenden Begründung mit der Unteren Immissionsschutzbehörde abzustimmen.