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Timestamp: 2016-10-23 12:10:40
Document Index: 278965286

Matched Legal Cases: ['Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 72', 'Art. 74', 'Art. 97', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_652/2014 (03.02.2015)
4A_652/2014 � � Urteil vom 3. Februar 2015
B.________ (Vermieter, Kl�ger, Beschwerdegegner) und A.________ (Mieter, Beklagter, Beschwerdef�hrer) schlossen am 28. April bzw. 17. Juni 2005 einen Mietvertrag (inkl. Zusatzvereinbarung) �ber die Liegenschaft U.________ ab. Mit Schreiben vom 11. November 2008 k�ndigte der Vermieter das Mietverh�ltnis per 31. Dezember 2008. Nach Durchf�hrung des Schlichtungsverfahrens best�tigte das Gerichtspr�sidium Brugg die Rechtm�ssigkeit der K�ndigung. Auf eine dagegen erhobene Beschwerde trat das Obergericht des Kantons Aargau nicht ein, was letztinstanzlich vom Bundesgericht gesch�tzt wurde (U rteil 4A_274/2010 vom 12. August 2010). Nachdem der Vermieter in der Folge das Ausweisungsverfahren eingeleitet hatte, wurde der Mieter mit Urteil des Gerichtspr�sidiums Brugg vom 10. November 2010, best�tigt durch das Obergericht des Kantons Aargau, angewiesen, die Liegenschaft zu r�umen.
B.a.�Am 1. Februar 2012 reichte der Vermieter beim Bezirksgericht Brugg Klage gegen den Mieter auf Zahlung von Fr. 74'850.-- nebst Zins seit dem 1. September 2009 ein. Das Bezirksgericht Brugg wies die Klage mit Entscheid vom 5. M�rz 2013 ab.
B.b.�Dagegen erhob der Kl�ger Berufung an das Obergericht des Kantons Aargau. Mit Entscheid vom 24. September 2014 hiess dieses die Berufung teilweise gut, hob das Urteil des Bezirksgerichts Brugg vom 5. M�rz 2013 auf und verpflichtete den Beklagten in teilweiser Gutheissung der Klage, dem Kl�ger Fr. 55'450.-- zuz�glich 5 % Zins seit dem 1. September 2009 zu bezahlen.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt der Beklagte dem Bundesgericht, den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau vom 24. September 2014 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 5. Januar 2015 wurde das Gesuch des Beschwerdef�hrers um aufschiebende Wirkung abgewiesen.
1.1.�Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG). Bei der zu beurteilenden Streitsache handelt es sich um eine verm�gensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert �bersteigt die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen F�llen.
Der Beschwerdef�hrer beantragt, der angefochtene Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau sei aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. In seiner Beschwerde legt er dar, es m�sse eine R�ckweisung an die Vorinstanz erfolgen, da in beiden angefochtenen Punkten - die Gegenforderungen des Beschwerdef�hrers wegen ihm entgangenen Einnahmen aus dem Untermietverh�ltnis sowie der Abwartsentsch�digung - noch keine materielle Entscheide vorliegen w�rden und noch Beweise abgenommen werden m�ssten.
Mit dem angefochtenen Entscheid hat die Vorinstanz beide der geltend gemachten Gegenforderungen abgewiesen. Entsprechend hat sie bez�glich deren H�he keine Feststellungen getroffen, weshalb dem Bundesgericht - im Falle einer Gutheissung der Beschwerde - die erforderlichen Sachverhaltsfeststellungen fehlen w�rden, um in der Sache selbst zu entscheiden. Der R�ckweisungsantrag kann unter diesen Gegebenheiten als gen�gend angesehen werden.
Im vorinstanzlichen Verfahren war streitig, ob der Beschwerdegegner gegen�ber dem Beschwerdef�hrer aufgrund von Mietzinsausst�nden und aufgrund des Verbleibens des Beschwerdef�hrers in den Mietr�umlichkeiten nach der K�ndigung einen Anspruch auf Bezahlung von Fr. 74'850.-- nebst Zins hat. Dies wurde von der Vorinstanz bejaht und die Klage im Umfang von Fr. 55'450.-- (f�r ausstehende Mietzinsen von November 2007 bis Februar 2011 abz�glich den bereits bezahlten Mietzinsen) gutgeheissen. Abgewiesen hat die Vorinstanz jedoch die (in Verrechnung gebrachten) Gegenforderungen des Beschwerdef�hrers wegen ihm entgangenen Einnahmen aus Untermietverh�ltnis und einer Abwartsentsch�digung. Nur insoweit wird das Urteil angefochten.
3.1.�Der Beschwerdef�hrer r�gt das vorinstanzliche Urteil in zweifacher Hinsicht: Unter dem Titel der falschen Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz macht er geltend, die Vorinstanz habe sowohl bez�glich seiner Gegenforderung aus Untermiete als auch f�r die Abwartsentsch�digung den Sachverhalt unrichtig festgestellt.
3.2.�Im Zusammenhang mit dem Untermietverh�ltnis macht er geltend, entgegen der Ansicht der Vorinstanz, sei das Mietobjekt unter Ziffer 2.2 des Mietvertrages klar umschrieben und allf�llige Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag w�rden sich - ebenfalls gem�ss klarer Umschreibung - nur noch zur Art und Benutzung des bereits vollst�ndig definierten Mietobjekts �ussern. Gemietet worden sei gem�ss Ziffer 2.2 des Mietvertrages das (ganze) Gesch�ftshaus U.________. Damit stehe fest, dass der Beschwerdef�hrer Anspruch auf die ihm entgangenen Einnahmen aus Untermietverh�ltnissen habe.
3.3.�Soweit der Beschwerdef�hrer damit eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts r�gt (Art. 97 Abs. 1 BGG), verkennt er, dass die Ausf�hrungen der Vorinstanz im Rahmen der Auslegung des Mietvertrages sowie der Zusatzvereinbarung nach dem Vertrauensprinzip erfolgten, die das Bundesgericht als Rechtsfrage pr�ft (BGE 132 III 24 E. 4 S. 27 f.). Insoweit liegt keine tats�chliche Feststellung vor.
3.3.1.�Die Vorinstanz hielt fest, dem Mietvertrag zwischen den Parteien sei zu entnehmen, dass unter der Rubrik "2. Mietobjekt" als "Mietliegenschaft (Adresse) " U.________ und als "Mietobjekt" Gesch�ftshaus angegeben wurde. Weiter stehe unter der gleichen Rubrik, unter "zur Ben�tzung als:" Verkauf- und Lagerr�ume, Parkpl�tze etc., gem�ss separatem Beschrieb. In der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag f�r Gesch�ftsr�ume, welche integrierten Bestandteil des vorerw�hnten Mietvertrages darstelle und von beiden Parteien unterzeichnet worden sei, stehe u.a., dass weitere Bestimmungen und Zusatzvereinbarungen gem�ss separater Beilage zum Mietvertrag best�nden. Im Dokument "Besondere Bestimmungen und Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag f�r Gesch�ftsr�ume vom 28.04.2005" sei unter dem Titel "Mietobjekt" Folgendes aufgelistet:
"-�������Verkaufsr�ume im Erdgeschoss mit Galerie (mit einer Holztreppe zu�������erreichen).
-�������Aufenthaltsraum f�r Verkauf und Ausstellungen und kleiner Theke mit�������Snacks, warmen und kalten Getr�nken. Es d�rfen keine Spirituosen�������ausgeschenkt bzw. verkauft werden.
-�������Kleines B�ro.
-�������Nassraum mit WC.
-�������Autoabstellpl�tze im Freien. Es d�rfen nur die Pl�tze frontseitig zum�������Geb�ude benutzt werden.
-�������Gedeckte kleine mobile Sitzvorrichtung mit B�nken."
Nach Auslegung der Vertr�ge nach dem Vertrauensprinzip kam die Vorinstanz zum Schluss, dass obwohl unter der Rubrik Mietobjekt im Mietvertrag "Gesch�ftshaus" stehe, aufgrund der detaillierten Auflistung des Mietobjektes im Dokument "Besondere Bestimmungen und Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag f�r Gesch�ftsr�ume vom 25.04.2005" davon auszugehen sei, dass nur die dort beschriebenen "R�umlichkeiten" tats�chlich zum Mietobjekt geh�ren w�rden. Denn die Auflistung lediglich einiger einzelner "R�umlichkeiten", die ohnehin alle im Mietobjekt inbegriffen seien, w�rde sonst wenig Sinn machen, wenn die ganze Liegenschaft (inkl. dieser separat aufgez�hlten "R�umlichkeiten") vermietet worden sei. Denn w�re die ganze Liegenschaft vermietet worden, so h�tte sich diese Aufz�hlung er�brigt. Der Mietvertrag mit den beiden Zus�tzen habe vom Beschwerdef�hrer damit nur so verstanden werden k�nnen und d�rfen, dass die in den besonderen Bestimmungen aufgef�hrten "R�umlichkeiten" lediglich das Mietobjekt genauer spezifizieren w�rden. Entsprechend k�nne der Beschwerdef�hrer keinen Anspruch aus ihm entgangenen Einnahmen aus Untermietverh�ltnissen geltend machen.
3.3.2.�Die Auslegung des Mietvertrages sowie der beiden Zusatzvereinbarungen durch die Vorinstanz nach dem Vertrauensprinzip ist bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Die Auffassung des Beschwerdef�hrers, die Zusatzvereinbarung sei nur hinsichtlich der "Art und Benutzung" des Mietobjekts geschlossen worden, �berzeugt nicht. Der Beschwerdef�hrer legt denn auch gar nicht erst dar, weshalb bez�glich einzelner "R�umlichkeiten" die Benutzung h�tte definiert werden m�ssen, noch was sich aus der Zusatzvereinbarung konkret f�r eine Benutzung ergeben w�rde. Allein die Tatsache, dass in der Zusatzvereinbarung bei der Beschreibung des Mietobjekts die Lagerr�ume nicht erw�hnt werden, wie dies der Beschwerdef�hrer vorbringt, obwohl diese im Mietvertrag unter der Rubrik "zur Ben�tzung als:" genannt werden, mag dieses Auslegungsergebnis auch nicht umzustossen. Denn aufgelistet werden in der Zusatzvereinbarung nach dem Gesagten die gemieteten bzw. vermieteten R�ume, nicht jedoch deren Benutzung (als Verkaufs- oder Lagerr�ume), welche dem Mieter frei steht. Mit der Vorinstanz ist demnach davon auszugehen, dass die Zusatzvereinbarung nur so verstanden werden kann, dass darin die einzelnen gemieteten R�umlichkeiten, die das Mietobjekt an und f�r sich bilden, aufgelistet werden. Aus dem Verweis auf Seite 8 der Replik ergibt sich denn auch nicht, dass dies vom Beschwerdegegner anders verstanden worden w�re. Insoweit ist die Vorinstanz ohne Verletzung von Bundesrecht davon ausgegangen, dass der Beschwerdef�hrer keinen Anspruch aus ihm entgangenen Einnahmen aus Untermietverh�ltnissen geltend machen k�nne.
3.4.�Bez�glich der Gegenforderung f�r eine Abwartsentsch�digung hielt die Vorinstanz fest, diese sei vom Beschwerdef�hrer zu wenig substanziiert worden. W�hrend dem er in der Klageantwort noch nicht behauptet habe, dass es hinsichtlich der Abwartsentsch�digung zu einem Vertragsschluss gekommen sei, sei die Darstellung in der Duplik aber dahin gehend zu verstehen. Diesbez�glich f�hre der Beschwerdef�hrer aber lediglich aus, wann die Abwartsentsch�digung angeblich abgeschlossen worden sei, ohne jedoch konkrete Beweismittel anzurufen. Insbesondere habe er in seiner Duplik nicht beantragt, den Zeugen C.________ zu befragen, sondern habe nur pauschal auf alle angerufenen Beweismittel verwiesen, was nicht gen�ge. Zudem sei denn auch nicht ersichtlich, aus welchem Grund der Zeuge C.________ h�tte befragt werden sollen, habe der Beschwerdef�hrer doch nie behauptet, dass dieser beim Abschluss der angeblich m�ndlich abgeschlossenen Vereinbarung �ber die Abwartsentsch�digung anwesend gewesen sei.
Diesen Vorwurf der Vorinstanz, er sei seiner Behauptungs- und Substanziierungspflicht nicht nachgekommen, vermag der Beschwerdef�hrer nicht zu entkr�ften. Die Pflicht einer Prozesspartei, ihre Sachdarstellungen zu substanziieren, bedeutet, dass die Partei die Tatsachen nicht nur in den Grundz�gen, sondern so umfassend und klar darzulegen hat, dass dar�ber Beweis abgenommen werden kann. Der Beschwerdef�hrer erhebt keine ausdr�ckliche R�ge einer Rechtsverletzung. Er bringt lediglich vor, die Befragung des Zeugen C.________ sei sehr wohl bereits in seiner Klageantwort beantragt worden. Dies ergebe sich einerseits aus Seite 7 mit Verweis auf die Klagebeilage 4 sowie aus den Seiten 9 und 10 seiner Klageantwort. Zudem habe er dargelegt, dass der Zeuge C.________ beim Abschluss der m�ndlichen Vereinbarung �ber die Abwartsentsch�digung anwesend gewesen sei, weshalb dieser als Zeuge zu befragen sei. Aus den angegebenen Stellen der Klageantwort gehen indessen solche Behauptungen nicht pr�zis hervor, zumal der Verweis auf Beilagen eine Behauptung nicht ersetzen kann. Damit legt der Beschwerdef�hrer nach wie vor nicht dar, dass er die Befragung des Zeugen C.________ zu konkreten Behauptungen beantragt h�tte. Sollte er die Verletzung seines Geh�rsanspruchs durch Nichtabnahme von Beweismitteln r�gen wollen, so fehlt es an einer hinl�nglichen Begr�ndung.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde unbegr�ndet und ist abzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend wird der Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG). Der Beschwerdegegner hat eine Kostennote eingereicht �ber Fr. 1'926.30, welche gesch�tzt werden kann, zumal die geltend gemachte Summe unterhalb dem Betrag bleibt, der gem�ss Praxis des Bundesgerichts zugesprochen w�rde.
Der Beschwerdef�hrer hat den Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 1'926.30 zu entsch�digen.