Source: http://www.immogutachter24.de/immobilienbewertung-lexikon_verkehrswert_immobiliengutachten.html
Timestamp: 2016-05-26 00:31:07
Document Index: 73061563

Matched Legal Cases: ['§ 194', '§ 6', '§ 11', '§ 8', '§ 5', '§ 36', '§ 38', '§ 51', '§ 40', '§ 40', '§ 37']

Immobilienbewertung Saarbrücken Frank Römer - Verkehrswert
Der Verkehrswert (Marktwert) wird nach § 194 des Baugesetzbuchs - BauGB [1] - durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Auch das Bilanzrecht orientiert sich in zunehmendem Maße - alternativ zum Buchwert und den Anschaffungs- und Herstellungskosten - am Marktwert. Soweit dort (nur) vom Marktwert die Rede ist, handelt es sich um den Verkehrswert. In den aktuellen Verordnungen der Europäischen Kommission zur „Übernahme bestimmter Rechnungslegungsstandards, die auf den „International Financial Reporting Standards” (IFRS) und den „International Accounting Standards” (IAS) basieren, ist allerdings vom „Marktwert” (market value) nur noch periphär die Rede. Die Bilanzierung von Sachanlagen wird dort zum sog. „beizulegenden Zeitwert” (fair value) zugelassen. Der „beizulegende Zeitwert” definiert sich nach IAS 16 § 6, IAS 32 § 11 und IAS 38 § 8, IAS 40 § 5 als „der Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte” [4].
Der beizulegende Zeitwert von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entspricht nach IAS 40 § 36 wiederum dem Preis, zu dem die Immobilien zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnten und „spiegelt (nach IAS 40 § 38) die Marktbedingungen am Bilanzstichtag, nicht dagegen zukünftige Ausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung noch den damit einhergehenden künftigen Nutzen wider” (IAS 40 § 51). Eine Transaktion zwischen unabhängigen Geschäftspartnern ist nach IAS 40 § 40 ein Geschäftsabschluss zwischen Parteien, die keine besondere oder spezielle Beziehung zueinander haben, die marktuntypische Transaktionspreise begründet. Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien berücksichtigt neben anderen Dingen die Mieterträge aus den gegenwärtigen Mietverhältnissen sowie angemessene und vertretbare Annahmen, die dem entsprechen, was sachverständige und vertragswillige Geschäftspartner für Mieterträge aus zukünftigen Mietverhältnissen nach den aktuellen Marktbedingungen annehmen würden (IAS 40 § 40). Er wird ohne Abzug der dem Unternehmen ­ gegebenenfalls beim Verkauf oder bei einem anders gearteten Abgang entstehenden Transaktionskosten bestimmt (IAS 40 § 37).
Der Verkehrswert ist eine vom Geschehen auf dem Grundstücksmarkt bestimmte und eine vom jeweiligen Zeitpunkt, auf den bezogen er ermittelt wird (Wertermittlungsstichtag), abhängige Größe. Bei seiner Ermittlung sind eine Reihe normativer Vorgaben zu berücksichtigen. Grundstücken b) Maßgebend für die Höhe des Verkehrswerts (Marktwerts) ist - wie im Übrigen auch für den „beizulegenden Zeitwert” - das Marktgeschehen, das dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzurechnen ist unter Berücksichtigung der sichtbaren und unsichtbaren Eigenschaften des Grundstücks, insbesondere der Lage der Grundstücke, der Beschaffenheit des Bodens und der vorhandenen baulichen Anlagen und Einrichtungen, der Ertragsverhältnisse sowie der bauplanungsrechtlichen Nutzbarkeit (ggf. unter Ausschluss von Werterhöhungen), der Rechte und Belastungen der Abteilung 2 des Grundbuchs, der Bau- und Altlasten. Von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beeinflusste Vergleichspreise, Ertragsverhältnisse und Herstellungskosten müssen dabei grundsätzlich ebenso außer Betracht bleiben wie die in Abteilung 3 des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechte. Als gewöhnlicher Geschäftsverkehr wird - gleichbedeutend mit dem „gesunden” oder „allgemeinen” Grundstücksmarkt - der Handel auf einem freien Markt verstanden, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen und allein objektive Maßstäbe preisbestimmend sind.