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Timestamp: 2017-08-17 15:43:10+00:00
Document Index: 147606251

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 1755', 'art. 1326', 'art. 1385', 'art. 1453', 'art. 1385', 'art. 1453', 'art. 1385', 'art. 1385']

Il venditore ci ripensa dopo aver firmato la proposta d'acquisto | immobilio - Forum Immobiliare
Il venditore ci ripensa dopo aver firmato la proposta d'acquisto
Discussione in 'Compravendita, Professionisti, Aste e Pignoramenti' iniziata da cristiancristiana, 13 Marzo 2013.
cristiancristiana Membro Junior
Ho effettuato una proposta d'acquisto tramite agenzia immobiliare, lasciando assegno di 10.000.
Il venditore ha accettato e firmato la proposta, ritirando ma non incassando l'assegno.
Prima del preliminare il venditore ha cambiato idea e vuole ritirarsi.
L'agenzia dice che il venditore mi deve i miei 10.000 euro + altri 10.000 di risarcimento e pretende da entrambe le parti di ricevere i soldi per la mediazione (anche se non è avvenuta)
Il venditore è disposto a darmi tali cifre, ma io mi chiedo se ne ho diritto.
Ma soprattutto mi chiedo che diritti ha l'agenzia nei miei confronti.
Leggendo la proposta non è scritto niente al riguardo, sarebbe stato meglio specificato nel preliminare che però non abbiamo firmato.
cristiancristiana, 13 Marzo 2013
Davide54 Nuovo Iscritto
Cara Cristiana, se la proposta di acquisto è stata accettata dal proprietario con la sua firma, il lavoro fatto dall'agenzia immobiliare (mediatore) è giunto al termine. Poco importa se poi per prassi le agenzie seguono i clienti fino al rogito.
Il contratto è concluso nel momento in cui il venditore ha accettato la proposta, senza se e senza ma. Il preliminare o compromesso, come è anche chiamato è solo una precisazione di dettagli.
Tuttavia, se vuoi, non sei obbligata ad accettare la penale di 10.000 Euro, sei libera di rinunciarci, ma la provvigione all'agenzia la dovete entrambi. Sempre che il modulo sottoposto dall'agenzia sia sotto forma di preliminare di compravendita, che il modulo stesso sia stato precedentemente depositato in CCIAA,che l'agente che lo ha redatto sia regolarmente iscritto all'ex ruolo degli agenti di affari in mediazione (chiedere patentino) ora R.I./REA
e che chi ha seguito la trattativa sia l'agente e non un terzo non mediatore.Insomma che non siano abusivi.
Ecco il testo del codice civile in merito
Art.: 1326 - Conclusione Del Contratto
Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte (1335). L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi. Il proponente può ritenere efficace l'accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all'altra parte. Qualora il proponente richieda per l'accettazione una forma determinata, l'accettazione non ha effetto se è data in forma diversa. Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.
Davide54, 13 Marzo 2013
Davide54 ha scritto: ↑
Bastava solo la prima parte della tua risposta, anche se tutto è stato espresso in modo corretto.
Un altro agente immobiliare mi aveva detto che prima del rogito nulla è dovuto all'agenzia.......
cristiancristiana, 14 Marzo 2013
Cmq grazie della Vs. risposta!
Inoltre.... scusate, ma a questo punto è ovvio che accetto i 10.000 di risarcimento, dal momento che non sono stata io a compromettere la conclusione della vendita e pertanto se devo la mediazione all'agenzia, sicuramente non ce la metto di tasca mia.... Ma mi chiedo: se la caparra non ci fosse stata, allora io, che non ho fatto niente di "male" dovrei rimetterci l'importo della mediazione di tasca mia? Mi sembra proprio assurdo ed assolutamente ingiusto.... Dovrebbe essere tutto a carico di chi ci ha ripensato... o sbaglio?
A ccc1956 e topcasa piace questo messaggio.
cristiancristiana ha scritto: ↑
Il rogito non c'entra niente, con l'accettazione scatta il diritto alla mediazione.
la risoluzione del contratto prevede il risarcimento del danno. La mediazione che pagherai avrai diritto che ti venga risarcita dalla parte inadempiente oltre alla restituzione della caparra doppia
La caparra, come dici tu. E' richiesta e garantisce tutti.
Concordo, anche se spesso, bonariamente dipende dallae motivazioni, anche se legalmente hai ragione tu.
fra quantI anni di causa e avvocati??
ccc1956, 14 Marzo 2013
appunto ho usato il termine bonario.
provvigione dovuta il contratto si é concluso. pero se trattasi come mi sembra di caparra confirmatoria puoi chiedere sentenza costitutiva del contratto ovvero risarcimento del danno
Nella proposta accettata dal venditore, che non conosciamo nei contenuti, dovrebbe essere regolato il tutto per cui dopo aver diffidato il venditore in caso di inadempimento potrà agire per ottenere quanto previsto se del caso ex articoli 1385 o 1386 del codice civile.
Quanto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore da entrambe le parti il compenso pattuito è dovuto ex art. 1755.
Quanto alla solita solfa degli anni di causa ed avvocati basta risolvere tutto da soli... non c'è alcun obbligo di chiedere giustizia e farsi assistere da un avvocato.
concordo, il ruolo del mediatore termina quando le parti si accordano sul prezzo e quindi il proprietario accetta la proposta fatta! Tu in quanto parte lesa hai diritto alla restituzione della caparra raddoppiata!
Il contratto è concluso quando il proponente ha avuto conoscenza dell'accettazione della sua proposta ex art. 1326 e non, come a volte capita di leggere, con la semplice accettazione. Detto questo, mi sembra strano, o forse ho solo letto male io, che, in sede di proposta, tu non abbia anche pattuito per iscritto l'importo della provvigione di parte acquirente. Con la conclusione dell'affare, l'agente immobiliare ha maturato il suo diritto alla provvigione e tu sei assolutamente tenuta a riconoscergliela. Parimenti, la parte adempiente avrà diritto ad essere risarcita in base alla normativa vigente. Fai molta attenzione però. Anche qui è facile fare confusione: un conto è recedere dal contratto e pretendere, nel tuo caso, il doppio della caparra, altra cosa è chiedere la traslazione in via specifica (cioè, l'esecuzione del contratto per via giudiziale) o, in alternativa, la risoluzione del contratto ed il conseguente risarcimento del danno. Il recesso è regolato dall'art. 1385 c.c., mentre la risoluzione dall'art. 1453 c.c. Come ti dicevo, nella confusione dei termini e quindi delle azioni (recesso/risoluzione), è bene chiarirsi su quale risultato si vuole perseguire. Se ritieni che il doppio della caparra sia un importo sufficiente per risarcirti dai danni subiti, ivi compreso il costo della mediazione, allora ti consiglierei di comunicare, ex art. 1385 c.c., la tua decisione di recedere dal contratto e di pretendere il doppio della caparra. Viceversa, se ritieni che i danni subiti (attenta però: devono essere dimostrati in sede di giudizio) siano superiori al doppio della caparra allora seguirai il disposto dell'art. 1453 c.c. (la risoluzione) con il rischio, però, che il giudice possa riconoscerti un risarcimento inferiore al doppio della caparra che avresti incassato con il recesso. E, per ultimo, due simpatiche sentenze:
1) Non può essere riconosciuto il diritto alla ritenzione della caparra ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., al contraente che abbia agito per la risoluzione(giudiziale o di diritto) e il risarcimento del danno. Cass. civ., Sez. II, 11/08/2011, n. 17213.
2) La domanda di risoluzione del contratto preliminare con la conseguente richiesta di condanna al risarcimento di danni specifici ed espressamente individuati è incompatibile con l'esercizio della facoltà di cui all'art. 1385, comma 2, c.c., di chiedere la restituzione del doppio della caparra versata. Trib. Milano, Sez. VIII, 08/11/2011.
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