Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1849-PGP.html
Timestamp: 2018-01-21 01:00:48+00:00
Document Index: 252061890

Matched Legal Cases: ['§ 40', '§ 140', '§ 240', '§ 70', '§ 10', '§ 40', '§ 90', "l'article 2", "l'article 2", '§ 30', '§ 40', 'art. 2', '§ 510', '§ 510', '§ 310', '§ 400', '§ 190', '§ 10', "l'article 2", "l'article 2", '§ 10', '§ 130', '§ 210', '§ 180', '§ 110', "l'article 196", "l'article 196", "l'article 196", '§ 110', '§ 610']

1849-PGPRFPI - Revenus fonciers - Déduction au titre de l'amortissement « Robien » - Conditions d’application5
BOI-RFPI-SPEC-20-20-20-20150521
Version en vigueur du 18/12/13 au 21/02/14
Version en vigueur du 20/02/13 au 18/12/13
2015-05-21T18:13:18.000+02:00
Il est par ailleurs rappelé que les profits tirés de la location d’immeubles nus ayant pour effet de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l’entreprise commerciale exploitée par le preneur relèvent de la catégorie des BIC (BOI-RFPI-CHAMP-10-30 au I-B-2 § 40). Il en est de même lorsque le propriétaire fournit, de manière directe ou indirecte, des services attachés à la location des logements.
Cette définition exclut toute pluralité d’habitations principales. N’entrent pas, par ailleurs, dans le champ d’application du dispositif, les logements loués aux personnes physiques en tant que résidence secondaire ou saisonnière ou à des personnes morales dans des conditions autres que celles prévues au I-A-4 § 140.
- le local donné en location ait la nature de logement, c’est-à-dire qu’il soit conforme aux dispositions de l'article R*. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) à l'article R*. 111-17 du CCH (BOI-RFPI-SPEC-20-20-10 au III-A § 240) ;
Le logement doit constituer l’habitation principale du sous-locataire (sur cette notion, cf. I-A-2 § 70). Dès lors que le sous-locataire réside effectivement dans le logement et y situe le centre de ses intérêts, la condition tenant à l’habitation principale est respectée quand bien même le contrat de sous-location serait conclu pour une période inférieure à l’année civile (période scolaire notamment).
La sous-location du logement doit être effective et continue pendant la période d’engagement (voir sur cette notion, cf. I-A § 10).
L’organisme public ou privé ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Les prestations hôtelières et para-hôtelières s’entendent de celles prévues au 4° de l’article 261 D du code général des impôts (CGI) et précisées au I-B-1§ 40 du BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 auquel il convient de se reporter.
Il est toutefois admis que la personne physique sous-locataire du logement puisse bénéficier par ailleurs de prestations hôtelières dès lors que ces dernières ne sont pas rendues par l’organisme public ou privé locataire du logement (cf. I-A-2 § 90). La circonstance que les prestations hôtelières soient réalisées par une société, filiale de l’organisme public ou privé locataire du logement, n’a pas pour effet de priver le propriétaire qui loue son logement nu à cet organisme, du bénéfice de l’avantage fiscal.
Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à celui fixé à l'article 2 terdecies A de l'annexe III au CGI ("Robien classique ») et à l'article 2 terdecies B de l’annexe III au CGI (« Robien recentré ») . Il diffère selon la zone dans laquelle se situe l’immeuble donné en location.
a. Plafonds de loyer ("Robien classique")
Pour connaître les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, applicables au titre de l'année de conclusion ou du renouvellement du bail, il convient de se reporter au BOI-BAREME-000017 au I-C § 30.
La liste des communes comprises dans les zones A, B et C est fixé par l'arrêté du 19 décembre 2003.
b. Plafonds de loyer ("Robien recentré")
Pour connaître les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, applicables au titre de l'année de conclusion ou du renouvellement du bail, il convient de se reporter au BOI-BAREME-000017 au I-D § 40.
Pour les investissements réalisés du 1er septembre 2006 au 3 mai 2009, la liste des communes comprises dans les zones A, B1 et B2 et C est fixée par l'arrêté du 10 août 2006. Seuls les logements qui ont fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 4 mai 2009 dans une des communes comprises en zone C ouvrent droit au bénéfice du dispositif.
Il n’est toutefois pas tenu compte de cette redevance lorsque le logement est situé dans une résidence dotée de services collectifs et composée d’un ensemble homogène de dix logements au moins à usage d’habitation principale et que le montant annuel de la redevance n’excède pas le montant annuel des loyers payés par le sous-locataire (CGI, ann. III, art. 2 sexdecies-0 A ter).
La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer est la même que celle prévue pour l’application de l’article 2 duodecies de l’annexe III au CGI. Elle s’entend de la surface habitable au sens de l’article R*. 111-2 du CCH augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées à l'article R. 353-16 du CCH et à l'article R. 331-10 du CCH. La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur. La circonstance que le logement soit situé outre-mer est sans influence sur l’appréciation de la surface à prendre en compte.
La surface des annexes à ajouter à la surface habitable ainsi définie, avant l’application du plafond de 8 mètres carrés, s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 mètres carrés, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16 du CCH et de l’article R. 331-10 du CCH).
La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond (voir le tableau récapitulatif de la situation des garages et emplacements de stationnement au regard du montant des loyers à retenir, de la surface à retenir et de la base amortissable au BOI-ANNX-000426).
Une maison individuelle de 90 m2 de surface habitable comporte des combles aménageables d'une surface de 50 m2 (hauteur sous plafond au mois égale à 1,80 mètre) et un sous-sol total de 90 m2 dont une partie est accessible au stationnement d'un véhicule :
Surface habitable : 90 m2.
- combles aménageables : + 50 m2 ;
- sous-sol : + 90 m2 ;
- surface affectée au stationnement (forfait) : - 12 m2.
Total surface des annexes : 128 m2 (= 50 + 90 - 12).
Moitié de la surface des annexes : 64 m2.
Surface des annexes à prendre en compte (Plafonnement à 8 m2) : 8 m2.
- Surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafonnement de loyer : 98 m2.
Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier (SCPI), la possibilité pour les associés personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus fonciers de bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement en proportion de leurs droits dans la société, est subordonnée à un engagement de location souscrit par la société et remplissant les mêmes conditions que celles prévues pour les personnes physiques définies au II-B § 510.
Chaque associé d’une société autre qu’une SCPI qui effectue un investissement éligible au dispositif de l’amortissement peut bénéficier de la déduction. Il doit alors s’engager à conserver les titres jusqu’à l’expiration de la durée de neuf ans mentionnée au h du 1° du I de l’article 31 du CGI.
Ainsi, la possibilité pour le porteur de parts de bénéficier, en proportion de ses droits dans la société, de la déduction calculée sur le montant de l’investissement réalisé par cette dernière est subordonnée à l’engagement de l’associé de conserver ses parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société (cf. II-B § 510).
Si la société réalise des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement (BOI-RFPI-SPEC-20-20-30 au II-A § 310), l’associé peut également bénéficier d’une quote-part de la déduction déterminée sur la base du montant de ces dépenses s’il s’engage à conserver ses parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location souscrit par la société qui conditionne la possibilité de pratiquer la déduction au titre desdites dépenses.
Les dépenses d’amélioration réalisées par la société sont par ailleurs obligatoirement prises en compte pour l’imposition de l’associé sous la forme d’une déduction au titre de l’amortissement (BOI-RFPI-SPEC-20-20-30 au II-B § 400).
L’engagement à produire par les porteurs de titres pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement « Robien » est constaté sur un document dont le modèle figure au BOI-LETTRE-000191. Ce document est joint à la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises, ou si elle est postérieure, de l’année de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble.
Si l’associé cède ses titres au cours de l’une des deux périodes triennales de prorogation de la déduction au titre de l’amortissement (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40 au II-C § 190), l’avantage fiscal est remis en cause à hauteur des amortissements déduits au titre de la seule période triennale concernée. Il est admis que le nouveau porteur de parts puisse bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement au taux de 2,5 % pour la durée restant à courir de la période de prorogation en cours s’il conserve ces titres jusqu’à l’expiration de cette période. S’il s’agit de la première période de prorogation, il peut, dans les mêmes conditions, demander le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement pour une deuxième période de trois ans.
L’option pour la déduction comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu à usage d’habitation principale à une personne autre qu’elle-même ou un membre de son foyer fiscal ou, si le logement appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, à une personne autre qu’un associé ou un membre de son foyer fiscal, pendant une durée de neuf ans dans les conditions décrites au I § 10.
L’engagement de location comporte en outre une mention prévoyant que le montant du loyer ne peut excéder le plafond fixé par l'article 2 terdecies A de l'annexe III au CGI (« Robien classique ») ou l'article 2 terdecies B de l'annexe III au CGI (« Robien recentré »).
Cet engagement est constaté, pour les personnes physiques propriétaires, lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement est demandé pour la première fois (BOI-RFPI-SPEC-20-20-50 au I-A-1 § 10) et, pour les sociétés, lors du dépôt de la déclaration des résultats de l’année de l’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure (BOI-RFPI-SPEC-20-20-50 au II-A-1 § 130).
Pour autant, dans cette situation, le point de départ de la période d'amortissement n'est pas modifié : il reste fixé au premier jour du mois de l'acquisition ou de l'achèvement du logement (BOI-RFPI-SPEC-20-20-30 au I-B § 210), mais le propriétaire ne peut bénéficier de la déduction au titre de cet amortissement qu'à compter de la date de mise en location effective du bien.
Un contribuable acquiert un logement neuf le 1er novembre 2009 et opte pour le régime « Robien ». Compte tenu de la situation du marché locatif local, il ne parvient à le louer qu’à compter du 31 octobre 2011, soit deux ans après l’acquisition.
Toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, il peut bénéficier d’une déduction au titre de l’amortissement à hauteur de 6 % du 1er novembre 2011 au 31 octobre 2016 (les deux premières annuités où le bien n'était pas loué sont perdues), puis de 4 % du 1er novembre 2016 au 31 octobre 2018.
En contrepartie, il doit s'engager à louer le bien pour une durée de neuf années (du 1er novembre 2011 au 31 octobre 2020), étant précisé qu'il ne bénéficiera d’aucune déduction au titre de l’amortissement du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2020.
Lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise à son profit du dispositif. Conformément aux dispositions légales, son engagement de location est limité à la fraction du délai de neuf ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. Les amortissements pratiqués par le couple soumis à imposition commune ne sont pas remis en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l’engagement (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40 au II-B § 180 et BOI-RFPI-SPEC-20-20-50 au I-C § 110).
Par ailleurs, le mariage, le divorce, la conclusion ou la rupture d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou encore la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent création d’un nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d’une personne jusque là à charge au sens de l'article 196 du CGI, de l'article 196 A bis du CGI et de l'article 196 B du CGI et propriétaire du logement faisant l’objet de l’amortissement.
Lorsqu’un tel événement intervient au cours de la période de neuf ans ou d’une des périodes de prolongation du régime de la déduction, il est admis que le nouveau contribuable (et notamment l’ex-époux attributaire du logement qui fait l’objet de l’amortissement, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant (voir notamment les obligations déclaratives prévues au I-C § 110 du BOI-RFPI-SPEC-20-20-50). S’il ne demande pas cette reprise, les amortissements pratiqués par l’ancien contribuable font l’objet d’une remise en cause.
En revanche, il ne peut en être de même dans le cas de séparation de deux concubins dès lors qu'il n'y a pas de création d'un nouveau contribuable. Il y a une véritable rupture de l'engagement de celui qui cède sa part dans l'indivision (RM Gérard n° 45596, JO débats AN du 9 février 2010, p. 1463).
La reprise de l’engagement s’effectue dans les mêmes conditions que la demande initialement formulée. Elle constitue comme cette dernière une option irrévocable (cf. II-D § 610).
L’option pour la déduction au titre de l’amortissement est irrévocable pour le logement ou les parts considérés. Le contribuable ne peut donc, postérieurement à la date limite prévue pour le dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle l’option a été exercée, demander à être replacé dans le régime de droit commun des revenus fonciers, quand bien même sa demande serait présentée à l’administration dans le délai de réclamation prévu à l’article R*. 196-1 du livre des procédures fiscales.
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