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Timestamp: 2020-04-01 05:07:25+00:00
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Matched Legal Cases: ["l'article 2277", "l'article 2277", 'art. 17', "l'article 17", "l'article 2274", "l'article 17", "l'article 17"]

Changement de propriétaire et révision du loyer - Propriétaire et Locataire
[Propriétaire et Locataire] Changement de propriétaire et révision du loyer
Discussion : Changement de propriétaire et révision du loyer
04/04/2014, 19h11 #1
L'appartement que je loue a été racheté récemment.
L'ancien propriétaire n'avait pas effectué de révision de loyer de façon très régulière. Par exemple, bail signé en 2005, puis de 2006 à 2010, aucune révision. Puis en 2010, une révision selon l'indice de 2009, mais peu rigoureuse puisque sans rattrapage des indices des années précédentes.
Ma question est la suivante: aujourd'hui, pour réviser le loyer, le nouveau propriétaire doit-il se baser sur le dernier montant du loyer obtenu après la révision de 2009, ou bien a-t-il le droit de reprendre tout le calcul depuis 2005 ?
04/04/2014, 19h51 #2
Vous avez de la chance : la Loi Alur est passée par là et a réduit la possibilité de rattrapage des charges et loyers de 5 à 1 ans pour les révisions annuelles de loyers.
Pour tous les contrats de location, y compris ceux signés avant la publication de la Loi : "Délais de prescription (ce délai passe désormais à 3 ans pour les impayés de loyers ou de charges ou toute action dérivant d’un contrat de location ; par contre, pour les réévaluations annuelles de loyer, le délai passe à 1 an)."
Nous sommes en 2014, votre propriétaire ne peut donc "rattraper" les loyers qu'à partir de 2013. Et, bien entendu, si cette révision indexée est prévue au contrat de bail.
---------- Message ajouté à 20h51 ---------- Précédent message à 20h42 ----------
Voici l'article de la loi de 89 modifiée : Article 17-1
Dernière modification par Modérateur 09 ; 04/04/2014 à 21h18. Motif: balises de citation
04/04/2014, 20h02 #3
Oui la révision est bien précisée dans le bail.
Cela signifie donc qu'il ne peut même pas appliquer la révision pour les années 2011 et 2012 ?
Si j'ai bien compris, il doit prendre le montant du loyer que je paye depuis sa dernière révision (2010) et lui appliquer la formule : (loyer x indice 2013) / indice 2012 ? C'est tout ?
04/04/2014, 20h18 #4
De plus il ne peut réajuster que depuis sa date d'achat à moins que le vendeur ne l'ait subrogé dans ses droits sur l'acte de vente
Vous devriez demander à ce dernier une attestation qu'il n'a pas indexé les loyers volontairement et datée d'avant l'achat du coup , s'il accepte
http://forum-juridique.net-iris.fr/i...prietaire.html
http://forum-juridique.net-iris.fr/i...hangement.html
Dernière modification par Marieke ; 04/04/2014 à 20h33.
05/04/2014, 12h04 #5
Je vois dans vos lien une jurisprudence (SCI La Comète) qui dit : "Considérant que la renonciation à un droit ne se présume pas" en contradiction avec l'article modifié que j'ai cité plus haut : "A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée."
Est-ce à dire que la clause de subrogation ne peut pas jouer sur l'indexation et la révision du loyer et, donc, qu'une attestation de l'ancien propriétaire devient, du coup, inutile ?
05/04/2014, 12h41 #6
Il me semble effectivement que la Loi Alur annule la clause de subrogation.
Valconseil, lorsque vous dites que le nouveau propriétaire ne peut "rattraper" les loyers qu'à partir de 2013, parlez-vous des arriérés de paiement dûs à la non-indexation, ou bien alors parlez-vous de rattraper les indexations qui n'ont pas été faites pour régulariser le loyer (c'est à-dire qu'il ne pourrait indexer le loyer sur les indices 2012 et 2011, seulement sur l'indice 2013) ?
05/04/2014, 13h16 #7
Envoyé par lauresyl
La loi ALUR ramène la prescription pour le rappel de loyer après indexation à un an et non à 5 comme lors de l'Arrêt en question c'est ce qui a changé
05/04/2014, 13h46 #8
Pouvez-vous me confirmer la chose suivante: le nouveau propriétaire pourra donc effectuer l'indexation sur les 3 années pendant lesquelles il n'y a pas eu de révision (2011, 2012, 2013), mais s'il souhaite récupérer les sommes non perçues, il ne pourra le faire que sur l'année 2013 ? (à condition qu'il y ait une clause de subrogation dans l'acte de vente, puisqu'il n'est propriétaire que depuis janvier 2014)
05/04/2014, 15h57 #9
Déjà s'il est devenu acquéreur en Janv 14 il ne devrait pas faire de rappel d'indexation pour 2013 !
Maintenant en effet si vous n'avez pas d'attestation pour 2013 de l'ancien bailleur indiquant explicitement qu'il a renoncé à la révision, il pourra en effet réclamer l'indexation de 2013, ceci pour les rappels
Par contre cela pose un problème il peut en effet se baser sur les vrais indices pour recalculer le loyer tel qu'il aurait du être avec les bons indices, donc pas de rappel des sommes dues au delà d'un an mais révision du loyer qui peut être remis à niveau
Anil.org : Révision du loyer / Calcul de l'indexation depuis l'origine du bail
Révision du loyer / Calcul de l'indexation depuis l'origine du bail
CA Paris : 12.5.95
Pendant le cours du bail, si une clause expresse au contrat le prévoit, le loyer peut être révisé. La révision ne peut être faite qu'une seule fois par an.
Il arrive parfois qu'un bailleur omette durant plusieurs années de faire application de la clause d'indexation. Une jurisprudence solidement établie considère que dès lors qu'elle a été prévue au contrat, la révision est applicable de plein droit. Ainsi le fait de n'avoir jamais réclamé l'application de la clause d'indexation n'interdit nullement au bailleur de demander le paiement des sommes correspondantes pour les loyers échus dans la limite de la prescription de cinq ans prévue par l'article 2277 du Code Civil.
Une question demeurait cependant encore en suspens : comment calculer, en ce cas, l'arriéré de loyer ? La prescription de cinq ans prévue par l'article 2277 s'appliquait-elle également au processus d'indexation ?
La Cour d'Appel de Paris donne à cette interrogation un premier niveau de réponse ; l'arriéré de loyer doit être calculé en appliquant l'indexation depuis l'origine du bail. La prescription de cinq ans ne s'applique pas au mode de calcul du loyer.
05/04/2014, 17h05 #10
La loi ALUR n'annule pas la clause de subrogation (celle-ci pouvant concerner d'autres objets que la révision du loyer), mais il me semble que "le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée" signifie bien que l'on peut présumer de sa renonciation à l'augmentation annuelle.Ne pouvant plus "reculer" de 5 ans, il me semble que le propriétaire doit indexer le prochain loyer effectivement sur l'indice 2013.
05/04/2014, 17h18 #11
Indexer oui pour 2013 (éventuellement) et pas de rappel des sommes pour les 4 années supplémentaires comme c'était possible avant mais il reste la possibilité de revaloriser le loyer suivant les indices tel qu'il aurait du être indexé depuis x années (cf le lien )
---------- Message ajouté à 18h18 ---------- Précédent message à 18h17 ----------
Envoyé par Valconseil
La loi ALUR n'annule pas la clause de subrogation (celle-ci pouvant concerner d'autres objets que la révision du loyer), .
05/04/2014, 18h01 #12
Et le loyer ayant été revalorisé en 2010 par l'ancien propriétaire, le nouveau aurait quand même le droit de le revaloriser sur les indices des années précédentes (depuis 2005) ? Ou bien seulement depuis 2010, date de dernière révision ?
---------- Message ajouté à 19h01 ---------- Précédent message à 18h38 ----------
il me semble que "le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée" signifie bien que l'on peut présumer de sa renonciation à l'augmentation annuelle.Ne pouvant plus "reculer" de 5 ans, il me semble que le propriétaire doit indexer le prochain loyer effectivement sur l'indice 2013.
Effectivement l'interprétation de cette phrase me semble être la clé. Que représente le mot "bénéfice" ? Le bailleur perd-il uniquement la possibilité d'effectuer les rappels de loyer, ou bien perd-il aussi la possibilité d'indexer le loyer pour l'année concernée ?
06/04/2014, 12h47 #13
Je ne comprends pas cette disposition : en effet, si l'on calcule l'arriéré de loyer en appliquant l'indexation depuis l'origine du bail, autant dire qu'il n'y pas de prescription en matière d'indexation et donc de révision du loyer sur la base de cette indexation, non ?
06/04/2014, 16h02 #14
l'indice de depart est pris pour le recalcul d'une indexation qui n'aurait pas été faite normalement : le bailleur ne récupere pas les arriérés mais recevra un loyer qui sera au même niveau que s'il avait appliqué les indexations annuelles. il n'y perd donc pas, c'est juste la remise a Niveau normale.
les arrierés étant la demande de paiement de ce qui n'a pas été reclamé. et lá c'etait de 5 ans qui passent maintenant à un an si j'ai bien tout suivi avec les nouvelles dispositions.
06/04/2014, 16h16 #15
Je pense avoir compris : on peut réévaluer le loyer la dernière année (à présent, avant c'était les 5 dernières années) mais on utilise la dernière indexation faite, voire donc l'indexation prévue au contrat s'il n'y a jamais eu de révision du loyer ?
Ou, autrement dit : on utilise la dernière indexation (voire l'indice prévu au bail s'il n'y a jamais eu révision de loyer) pour servir de base au calcul du nouveau loyer, mais sans réclamer l'arriéré de loyers des 5 dernières années, juste celui de la dernière année ?
06/04/2014, 16h16 #16
Il n'y a donc pas de prescription sur le calcul de l'indexation ? Le nouveau bailleur a le droit de tout remettre à plat et faire le calcul de l'indexation année après année, depuis le début du bail ? Et ceci même si j'ai des courriers de l'ancien propriétaire témoignant d'indexations qui auraient été faites certaines années (mais pas chaque année) ?
06/04/2014, 16h17 #17
Si j'ai bien compris : non, on remonte juste jusqu'à la dernière indexation faite. (on va voir si j'ai bien compris !)
06/04/2014, 16h30 #18
si un loyer est de 100 euros a une date 2009 par exemple,
et que le baileur ne reclame rien en 2010 - 2011 - 2012 - 2013 mais qu'il le fait en 2014, il prendra l'indice de depart (2009) et l'utilisera pour determiner le nouveau loyer de 2014.
vous ne perdez rien : au contraire, vous n'avez pas payer d'indexation pdt 4 ans (de 2010 a 2013) : si vous ajoutez mois apres mois ce que vous auriez dû payer, ca fait un beau paquet !
le bailleur dans ce cas ne reclame pas les arriérés mais remet a niveau le loyer comme il devrait l'etre s'il avait appliqué ces indexations.
est ce plus clair ? l'avantage est enorme pour vous : le bailleur vous a fait cadeau des montants cumulés tous les mois pdt 4 ans, que vous n'avez pas a repayer.
mais il semble normal qu'il ne perde pas non plus sur le loyer "actualisé"
---------- Message ajouté à 17h30 ---------- Précédent message à 17h28 ----------
si il y a eu indexation faite entre temps, le bailleur reprendra le calcul a partir du dernier indice qu'il a utilisé.
bon maintenant c'est tjs le Maximum : ca veut dire que le bailleur peut faire le calcul (disons que le nouveau loyer passerait de 100 a 125 euros (tjs un exemple) mais il peut alors dire .... indexation qui sera de 15 euros uniquement (il peut tjs demander moins)
07/04/2014, 09h32 #19
Ah d'accord, c'est une bonne nouvelle pour moi.
Bon, je lui ai envoyé un courrier comme quoi il ne pouvait réindexer que sur 2013, il vaut peut-être mieux que je lui en envoie un autre lui disant qu'il peut réindexer depuis 2011 ? Ca fait une différence de 20 euros, et je souhaite être honnête. Qu'en pensez-vous ?
07/04/2014, 19h16 #20
Marieke vous l'a dit en première page : il ne peut réviser le loyer qu'à partir de sa date d'achat, .... sauf s'il y a eu subrogation ...
08/04/2014, 17h55 #21
Merci à tous pour vos réponses et votre aide en tous cas !
17/05/2014, 18h48 #22
Je n'ai pas l'impression que ce soit cela...
Le nouvel art. 17-1 I dit :
« À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »
De ce que je comprends, il n'y a plus aucun arriéré possible.
Si le bailleur demande l'indexation, par ex., au cours de la 2e année (quelques temps après le 1er anniversaire, qui serait la "date de prise d'effet" de la clause d'indexation, à compter de laquelle court ledit "délai d'un an", non ?), elle ne commence que précisément au moment où il la demande.
Ce qui est bizarre au vu de ce « prend effet à compter de sa demande », c'est la précision du paragraphe précédent selon laquelle, une année où le bailleur n'a rien demandé, il est « réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée ».
Ben oui... si elle ne peut par définition s'appliquer que pour ce qui reste de l'année en cours...
Soit le « réputé avoir renoncé... » est absurde puisque impliqué par le reste de l'article, soit... peut-il porter sur une renonciation à autre chose ? par ex. la possibilité d'indexer cette année par la suite (sans arriérés, mais en tenant compte de l'augmentation de l'indice au cours de cette année écoulée) ?
Ce serait un peu absurde qu'un bailleur soit "obligé" d'indexer tous les ans sous peine de devoir définitivement congeler le loyer, mais qui sait ?
Ou comment faut-il comprendre la coexistence des 2 bouts de phrase en bleu ?
15/06/2014, 20h57 #23
Selon l'interprétation de l'Adil, le bailleur peut demander la révision du loyer en prenant en compte tous les indices applicables aux révisions antérieures à l'entrée en vigueur de la loi ALUR. Attention :
Ainsi, dans le cas où le loyer n'a fait l'objet d'aucune révision depuis la signature du bail, le bailleur serait en droit de demander une révision de loyer en prenant en compte l'indice de référence :
- (cas 1) prévu dans le bail si le bail est postérieur au 27 mars 2009 ;
- (cas 2) qui correspond à l'échéance annuelle la plus ancienne intervenant à compter du 27 mars 2009 pour les baux souscrits avant cette date.
Exemple, bail souscrit en février 2007 ("IRL" du T3 2006) avec un loyer jamais révisé de 500€. Le bailleur envoie un courrier courant juin 2014 afin de demander l'application de la révision du loyer (échéance de juin payée à la date de réception de la demande). Le nouveau loyer révisé trouvera à s'appliquer à compter du 1er juillet 2014.
Nous sommes dans le cas 2 (ci dessus développé). L'échéance annuelle la plus ancienne intervenant à compter du 27 mars 2009 est celle qui de février 2010 soit l'IRL du T3 2009.
Le nouveau loyer révisé = 500€ * IRL de T3 2013 / IRL de T3 2009 = 530,85€ soit une augmentation de 6,17%.
Avant la loi ALUR, le bailleur aurait :
- calculé le loyer révisé depuis l'origine du bail soit 554,40 € (prenant donc en compte l'IRL du T3 2006) soit un augmentation de 10,88% ;
- réclamé les arriérés de loyers sur 5 ans relatifs à la non révision des loyers.
MAIS, selon moi, il s'agit d'une interprétation de l'ADIL sans fondement juridique.
L'article 17-1 n'évoque pas le cas des loyers qui n'ont pas été révisés ou insuffisamment révisés.
En l'espèce, pour les demandes qui interviennent à compter du 27 mars 2014, date de promulgation de la loi ALUR, l'article 17-1 est applicable immédiatement pour tous les baux de logements vides et à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
15/06/2014, 21h15 #24
Vous pourriez citer le lien :
Les juristes de l'ADIL ont du se pencher sur la question tout de même !
Cela semble cohérent puisque cela suit le même mode d'application qui a été fait pour la prescription des dettes de loyer passée de 30 à 5 ans et la modification de l'article 2274 ancien du Code Civil pour donner le 2224 en 2008
http://www.conso.net/bases/5_vos_dro...%28j132%29.pdf
Dernière modification par Marieke ; 15/06/2014 à 21h17.
15/06/2014, 22h06 #25
Bonsoir Marieke,
Le lien était cité dès le 1er post (c'est l'objet du thread)
L'action en prescription ne concerne que les arriérés de loyers. Elle trouvait à s'appliquer AVANT la loi ALUR dans le cas d'un rappel de révision suite à révision tardive en sachant que le calcul en tant que tel n'était pas contraint par ce délai ce qui permettait au bailleur de prendre en compte l'indice de référence d'origine (à la souscription du bail). Or, cela est désormais encadré par l'article 17-1 de la loi ALUR.
Concernant le délai de prescription de 5 ans, il ne trouve à s'appliquer que pour les arriérés qui existaient avant la loi ALUR. Aussi, un bailleur qui notifie actuellement sa demande en révision ne pourrait se prévaloir, au mieux, que du délai de prescription de 3 ans. Mais l'article 17-1 restreint davantage ce délai.
Par ailleurs, je cite l'ADIL : "le paiement des différentiels d'une révision de loyer entre le 27 mars 2009 et le 26 mars 2014 doit être demandé avant le 26 mars 2015.".
Cela serait dans tous les cas incorrect. En effet, tout dépendrait de la date de la notification du bailleur pour la demande en révision. Par exemple, si elle intervient le 31 décembre 2014, l'indice de référence (point de départ) ne pourrait pas correspondre à celui de l'échéance annuelle intervenue entre le 27 mars 2009 et le 30 décembre 2009 car elle serait frappée de prescription (> 5 ans).
Selon moi, ils mélangent plusieurs notions qui ne se recoupent plus.
---------- Message ajouté à 23h06 ---------- Précédent message à 22h52 ----------
je rajoute un lien sur le délai de prescription d'une dette locative (charges et loyer) dont la mise à jour remonte au 03/06/2014 :
vosdroits.service-public.fr/particuliers/F479.xhtml
L'analyse de l'ADIL est toujours aussi limpide et conforme à la loi ?
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