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Timestamp: 2017-04-24 05:21:25
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Die 7 wichtigsten BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung | Mietverhältnis beenden | meineimmobilie.de
Donnerstag, 30.03.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © Dan Race - Fotolia.com
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7 wichtigste BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung. Stichworte zu diesem Thema
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Dass dies nicht immer ganz so einfach ist, weil jeder Fall und jeder Lebenssachverhalt anders ist, zeigen die regelmäßigen BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung. Dabei scheint es, dass der Bundesgerichtshof immer mehr vermieterfreundlich entscheidet. Plötzlich wird es Ihnen zu eng in Ihrer Wohnung. Oder Sie suchen nach einem Grund, wie Sie den unliebsamen Mieter aus dem Erdgeschoss am einfachsten und günstigsten loswerden können. Ihre Idee: Eine Eigenbedarfskündigung! Wann Sie wegen Eigenbedarf kündigen dürfen
Die ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur erlaubt, wenn Sie als Vermieter die Räume als Wohnung für sich benötigen, also selbst dort einziehen wollen. Aber auch, wenn Sie die Wohnung für Familienangehörige bzw. Mitglieder Ihres Haushaltes „leer kündigen“ wollen. Allerdings gibt es auf dem Weg zur erfolgreichen Eigenbedarfskündigung einige Stolperfallen. In der nachfolgenden Übersicht finden Sie die 7 wichtigsten BGH-Urteile, die Sie bei Ihrer Eigenbedarfskündigung beachten sollten:
1. Eigenbedarfskündigung: Für wen Sie kündigen können
Sie können einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn Sie die Wohnung für sich, ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen. Wer noch als Familienangehöriger zählt, steht nicht im Gesetz. Sicher ist, dass alle in gerader Linie Verwandten dazu zählen, also Eltern, Kinder, Oma, Opa oder Enkel. Sogar der Neffe oder die Nichte zählt noch mit dazu (BGH, Urteil v. 27.1.2010, VIII ZR 159/09).
Je entfernter jedoch der Verwandtschaftsgrad, umso näher müssen Sie in der Kündigung begründen, wie eng und persönlich Ihr Kontakt ist. So beispielsweise, wenn Sie für Ihren Schwager Eigenbedarf geltend machen (BGH, Urteil v. 3.3.2009, VIII ZR 247/08).
2. Eigenbedarfskündigung: Schreiben Sie für wen und warum Sie kündigen
Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen Sie als Vermieter ziemlich viel preisgeben. Beispielsweise für wen Sie kündigen (Name, Verwandtschaftsgrad) und warum es gerade diese Wohnung sein muss (derzeitige Wohnsituation z. B. Wohnungsgröße und Entfernung zum Arbeitsplatz beschreiben, sowie Anlass für den Umzug z. B. wegen Familienzuwachs oder ebenerdige Wohnung wegen einer eingetretenen, dauerhaften Behinderung).
Kündigen Sie dem Mieter beispielsweise, weil Ihre Tochter und ihr Lebensgefährte in die Mieterwohnung einziehen wollen, reicht es jedoch, wenn Sie nur den Namen der Tochter nennen, den des Lebensgefährten jedoch verschweigen (BGH, Urteil v. 30.4.2014, VIII ZR 284/13).
Bei mehreren Vermietern reicht es übrigens, wenn nur einer davon Eigenbedarfsabsicht hat.
3. Freie Alternativwohnung anbieten, sonst wird´s teuer
Bisher war es so: Stand eine andere Wohnung des Vermieters im Haus oder in derselben Wohnanlage leer, mussten Sie diese dem gekündigten Mieter als Alternativwohnung anbieten (BGH, Urteil v. 9.7.2003, VIII ZR 311/02). Ein Verstoß gegen die Anbietpflicht machte Ihre Eigenbedarfskündigung unwirksam.
Jetzt urteilte der BGH, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht Ihre Eigenbedarfskündigung nicht mehr unwirksam macht, sondern es „nur noch teuer“ für Sie wird: Sie müssen dem zu Unrecht gekündigten Mieter Schadensersatz zahlen, wozu unter Umständen nicht nur die Umzugs- oder Maklerkosten zählen, sondern auch die Mietdifferenz zwischen alter und neuer Wohnung (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15).
Übrigens: Ihre Anbietpflicht läuft nur so lange, bis die Kündigungsfrist des Mieters abgelaufen ist (BGH, Urteil v. 4.6.2008, VIII ZR 292/07). Wird erst einen Monat danach eine Wohnung frei, müssen Sie die nun leer gewordene Wohnung nicht mehr Ihrem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anbieten.
4. Arbeiten statt wohnen: Kündigen wegen beruflicher Nutzung ist erlaubt
Bisher durften Sie dem Mieter auch dann kündigen, wenn Sie selbst oder ein Familienangehöriger die Räume nicht als Wohnung, sondern für eine berufliche Tätigkeit nutzen wollen (BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11).
Seit einem aktuellen BGH-Urteil (Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 45/16) ist es so, dass eine Kündigung wegen einer beruflichen Nutzung der Mieträume nicht generell ein Kündigungsgrund ist, sondern die Gerichte strikt trennen müssen:
So lange der Vermieter eine Mischnutzung beabsichtigt (also in der gekündigten Wohnung wohnen und arbeiten will), reicht ein beachtenswerter Nachteil des Vermieters an der Vertragsbeendigung aus.
Will der Vermieter dagegen die Wohnung rein gewerbliche/beruflich nutzen, muss er nachweisen, dass ihm durch das Fortführen Das Fortführen des Mietvertrags ein Nachteil von einem Gewicht entsteht. 5. 4-Zimmer-Wohnung für studierenden Sohnemann ist nicht überzogen
Muss ein Mieter mit seiner Familie ausziehen, nur weil der Sohn des Vermieters zu studieren beginnt und in seine 125 qm große 4-Zimmer-Wohnung ziehen will? „Ja“, sagt der BGH, denn allein der Vermieter und nicht die Gerichte bestimmen, auf wieviel Quadratmetern der Vermieter bzw. seine Eigenbedarfsperson künftig leben will.
Richtwerte, wann ein weit überhöhter Wohnbedarf vorliegt, gibt es keine. Ein lediglich überhöhter (nicht weit überhöhter!) Eigenbedarf reicht jedenfalls noch nicht aus, um eine Eigenbedarfskündigung unwirksam zu machen (BGH, Urteil v. 4.3.2015, VIII ZR 166/14).
6. Vorsicht vor unerlaubten Vorratskündigungen
Wer kündigt, obwohl gegenwärtig noch kein absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson vorliegt, setzt sich dem Verdacht einer nur vorgeschobenen Kündigung aus und macht sich gegebenenfalls schadensersatzpflichtig! So zum Beispiel, wenn der Vermieter dringenden Eigenbedarf für seine pflegebedürftige, leicht demente 86-jährige Mutter geltend macht, diese aber über ein Jahr lang nicht in die mittlerweile leer gekündigte Wohnung einzieht (BGH, Beschluss v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15).
Noch schlimmer: Angeblich – so äußerte die Mutter immer wieder vor Zeugen – wollte sie gar nicht in die Wohnung ziehen. Eine Eigenbedarfskündigung setzt aber einen Selbstnutzungswillen voraus.
7. Kurz nach Einzug gleich wieder wegen Eigenbedarf kündigen? Geht nicht
Ein Mieter, der einen unbefristeten Mietvertrag unterschreibt, muss nicht 3 Monate danach gleich wieder mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen. Das gilt sogar, wenn er weiß, dass der Vermieter ältere Kinder und eine anderswo wohnende Lebensgefährtin hat, von denen er annehmen kann, dass sie vielleicht irgendwann einmal in die Wohnung ziehen wollen (BGH, Urteil v. 6.7.2010, VIII ZR 180/09).
Ein Mieter muss sich auch nicht vorab beim Vermieter über eine mögliche Eigenbedarfsabsicht erkundigen.
Es ist vielmehr so, dass Sie Ihren Mieter vor Vertragsunterzeichnung über Ihre Absicht oder zumindest die Aussicht auf eine nur kurze Mietdauer aufklären müssen bzw. gleich einen befristeten Mietvertrag mit ihm abschließen müssen. Ohne einen solchen Hinweis setzen Sie sich zu Ihrem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn Sie eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermieten, obwohl Sie entweder entschlossen sind oder zumindest erwägen, sie bald wieder selbst zu nutzen.
Melden Sie schon nach 2-3 Jahren Mietzeit wieder Eigenbedarf an, drückt selbst der BGH ein Auge zu, sofern der Eigenbedarf auch für Sie als Vermieter mehr oder weniger „überraschend“ kam. Im konkreten Fall ging es einmal um die 20-jährige Tochter des Vermieters, die nach einem 2-jährigen Australienaufenthalt wieder zurück nach Deutschland, aber nicht in ihr altes Kinderzimmer einziehen wollte (BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 154/14).
In einem anderen BGH-Fall ging es um den Enkel des Vermieters, der geheiratet hatte und nun mit seiner Frau samt Kind in das vermietete Einfamilienhaus einziehen wollte (BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 233/12). > Artikel merken
Wer seine vermietete Wohnung lieber selbst nutzen bzw. sie für einen Verwandten "leer kündigen" will, sollte vorher lieber nochmals klären, ob der liebe Verwandte auch wirklich einziehen will. Erklärt der nämlich mehrfach, dass er gar nie in die Wohnung einziehen wollte, haben Sie ein Problem: Ruckzuck sitzen Sie nämlich in der Täuschungsfalle und so ein angeblich vorgetäuschter Eigenbedarf kann für Sie als Vermieter richtig teuer werden! Rechtssichere Mietverträge
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