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Timestamp: 2018-08-17 13:13:32+00:00
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La rinegoziazione del mutuo quando farla come farla perchè farla
La rinegoziazione bancaria del mutuo ipotecario che cosa è, ma soprattutto quando conviene.
La Rinegoziazione del mutuo si ha ha quando si cambiano alcuni termini o alcune condizioni del mutuo finanziato nel contratto ipotecario.
La rinegoziazione può essere fatta dalla banca o dal mutuatario.
La rinegoziazione può concernere la durata, il tasso di interesse e anche gli intestatari del mutuo stesso, ma anche le spese d’istruttoria, le spese di incasso rata, la modalità di pagamento ed altri oneri presenti nel contratto.
La Durata del mutuo che si può allungare o accorciare.
Si può cambiare l’interesse del mutuo da tasso fisso a variabile oppure lo spread o rata costante o mutuo con cap. In questo caso si parla di cambiamento di tipologia di mutuo.
Dal punto di vista burocratico la richiesta di rinegoziazione ( che ricordiamo è gratuita e senza oneri secondo il decreto Bersani e può essere richiesta più e più volte), comincia con una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui si chiede la rinegoziazione del mutuo. Ricordiamo che la banca è obbligata per legge a rispondere al cliente .
La rinegoziazione è valida anche con una semplice scrittura privata tra le parti.
Come fare l'annotazione per la surroga del mutuo
Nei registri immobiliari c’è l’annotazione della surroga del mutuo di prima casa.
Ecco in che cosa consiste l’annotazione della surroga di un mutuo .
Siamo Italiani si sa e per questo siamo abituati a mille procedure e a mille burocrazie. Uno di questi casi è l’annotazione della surroga.
In un processo di surroga il diritto di ipoteca passa dalla vecchia banca alla nuova banca che eroga il nuovo mutuo.
Questo nuovo aspetto deve essere sancito. Lo si fa tramite il procedimento d’annotazione che è l’iscrizione di subentro del nuovo istituto finanziario (la banca nuova erogante ) e viene posto a margine dell’ipoteca iscritta a registro quando l’immobile fu acquistato.
Come effettuare l’annotazione : si tratta di una scrittura privata che è autenticata o da un pubblico ufficiale o da un notaio . Oppure accertata da una autorità giudiziaria competente o per atto pubblico.
La surroga seriale ora le banche la permettono
Le banche aprono al surrogatore seriale
Il surrogatore seriale è quella persona che ha già almeno una volta fatto una surroga sul suo mutuo.
Il 2015 sarà ricordato come l’anno del ritorno della surroga dei mutui.
Tutto questo molto è dovuto a Mario Draghi e alla decisione della BCE sul quantitative leasing che ha permesso il ridursi del tasso e quindi anche del TAEG ( il tasso annuo effettivo globale ).
Le banche nei primi sei mesi dell’anno non concedevano la surroga ai cosiddetti surrogatori seriali . Il motivo era semplice se il cambio avviene ogni uno o due anni le banche non ammortizzano i costi fissi e chiudono la operazione in perdita.
La banca erogando un mutuo assume costi fissi per 1500 2000 euro che recupera solo dopo 3, 4 anni di durata del mutuo .
Ma ora la concorrenza aumenta allora il sistema bancario apre anche alle surroghe seriali.
Lasurroga del mutuo e il problema del crollo del valore dell'immobile
La surroga a volte viene rifiutata dalle banche.
Il motivo principale per cui una banca rifiuta la portabilità è la perdita di valore dell’immobile.
Infatti utilizzando il sistema francese i primi anni di pagamento del mutuo abbattono gli interessi e non il valore del mutuo. Quindi se l’immobile, complice la crisi, ha pesantemente perso valore, è possibile che il valore residuo dell’immobile da portare in surroga sia inferiore all’importo del mutuo di surroga. Questo fa in modo che la banca rifiuti l’erogazione di un nuovo finanziamento.
Il 60 per cento dei rifiuti delle banche alla surroga è dovuto proprio al crollo del valore dell’immobile soggetto a mutuo.
In particolare concerne i mutui immobiliare concessi tra il 2007 e il 2010 in cui si è toccato il valore massimo del mercato immobiliare.
Il tribunale di Roma l'ordinanza del 20 ottobre 2015 la Bnl e l'anatocismo sentenza integrale
Anatocismo ancora una sentenza dei tribunali
Il 20 ottobre il tribunale di Roma ha accolto l’azione inibitoria del Movimento Consumatori e ha condannato BNL del Gruppo Bnp Paribus “ a cessare ogni forma di capitalizzazione degli interessi passivi e ogni pratica anatocistica in tutti i contratti di conto corrente con i consumatori “.
Si tratta dell’ennesimo pronunciamento dei tribunali italiano su questo argomento.
Sono stati dieci le banche condannate da tre tribunali (Milano Biella Cuneo ) e si tratta di Iw Bank, Fineco Bank, UniCredit, Intesa San Paolo, Deutsche Bank, Ing Bank, Banca popolare di Milano, Banca regionale europea, Banca Sella.
A questo indirizzo trovate la sentenza completa del tribunale di Roma del 20 ottobre 2015 : htttp://www.dirittobancario.it/sites/default/files/allegati/tribunale_di_roma_20_ottobre_2015_0.pdf
Per gli Sposi i cinque fattori da valutare quando sottoscrivete un mutuo
Novelli sposi attenti al mutuo che sottoscrivete perché il tasso non è tutto.
Quando vi apprestate a scegliere un mutuo sono almeno cinque le considerazioni che si devono fare oltre al tasso che vi viene proposto , che di solito è il Tan cioè il tasso di interesse puro.
I cinque fattori da tener ben presenti sono :
Spese di apertura conto corrente
Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale )
Il più importante è il Taeg che è quello che esattamente definisce la convenienza del mutuo in quanto incorpora parte delle spese degli altri quattro punti.
Come dicevano le nostre nonne il diavolo si annida nei particolari.
Tasso fisso: i tre quarti dei mutui ora sono a tasso fisso
Il boom dei mutui a tasso fisso
Il mutuo è anche una cartina di tornasole per il momento sociale che i tempi ci fanno vivere.
Infatti siamo in una fase di tassi sotto zero e con addirittura gli spread negativi.
Il trend sociale si vede nel comportamento delle persone che per tre quarti sceglie, se deve ricorrere ad un mutuo, il tasso fisso.
Anche se non ci sono segnali a breve che i tassi saliranno, giocoforza nel lungo periodo si potrà solo salire, quindi l’esperienza e la prudenza italica fa puntare sul tasso fisso. ( E anche un pochino le banche che ci guadagnano di più).
Un lieve aumento dei costi mette il futuro in sicurezza.
Il 62,4 delle richieste ha riguardato il tasso fisso. due anni fa era solo del 23,8% se si esclude il secondo semestre del 2008 che complice la crisi e il rialzo forte dei tassi si ebbe una percentuale del tasso fisso pari all’80,8 per cento.
Quest’anno i mutui erogati sono per tre quarti a tasso fisso contro il 31 per cento dello scorso anno.
Sono quasi scomparsi i mutui a tasso variabile con il Cap (0,9%).
L’importo medio richiesto è di 123.784mila euro, nel 2010 l’importo medio era di 145.505 mila euro
La Sicilia e l'incremento dei mutui nei priminove mesi del 2015 tutti i dati
La situazione dei mutui in Sicilia
In Sicilia i mutui per la casa stanno aumentando, complice una visione pi rosea ed ottimistica del futuro le persone cominciano avere fiducia nel futuro ed investono in quello che è il caposaldo della famiglia italiana : la casa.
Nei primi nove mesi del 2015 in Sicilia la crescita dei mutuo è stata del 42,6%. Anche se questo valore è inferiore a quello della media nazionale che è del 58,6% è comunque importante anche se si pensa al tasso di disagio della economia siciliana.
Siracusa Catania e Palermo sono le provincie che più investono, ma a chiudere la classifica è Enna con solo il 16,3 per cento di incremento, uno scarto notevole dalla media regionale.
Palermo ha un valore medio di 117.373 euro; Catania 114.534 euro; Messina 109.937 euro.
L'importo medio più basso è stato invece registrato a Trapani, con 92.792 euro.
Mediamente i mutuo sono metà sottoscritti dagli uomini e metà dalle donne , mentre i mutui dei cittadini esteri raggiunge il 5%.
Un terzo dei mutui va nella fascia 25 34 anni.
Nella classifica italiana la Sicilia è la nona regione italiana per totale erogato per i mutui casa.
C’è da dire che nonostante questi dati positivi gli agenti immobiliari sono assai pessimisti
Quando la banca chiama .... è per fregarvi il video di Beppe Scienza
Beppe Scienza video quando la banca vi chiama è per imbrogliarvi.
Beppe Scienza insegna all’Università di Torino. Una voce fuori dal coro .
La Banca guadagnano di più dai propri prodotti rispetto ai titoli di Stato e quindi tende a chiamare il cliente in filiale per convincerlo a disinvestire nei titoli di stato e a sottoscrivere polizze fondi di investimento piani previdenziali e titoli bancari.
Tribunale di Venezia sentenza storica contro Equitalia
Importante passo contro i possibili abusi di Equitalia.
Con la sentenza 3079 del 2015 il Tribunale di Venezia ha eliminato le cartelle esattoriali recapitate ad un artigiano veneto. Queste cartelle avevano un ammontare di circa 660 mila euro.
Il punto fondamentale non sta tanto nella decisione di eliminare le cartelle esattoriali da parte del giudice, bensì la motivazione della sentenza :
“ il giudice ha sancito che Equitalia può emettere, notificare cartelle e agire solo se in possesso dei requisiti validi e documentabili che gli permettono di giustificare le richieste che fa al debitore a nome degli enti pubblici per cui opera. Inoltre, la prova dell'esistenza dei requisiti deve essere fornita da Equitalia (o dal creditore) e non dal presunto debitore.”
Questa una sentenza che farà giurisprudenza e potrebbe a valanga cancellare migliaia di cartelle esattoriali.
Quindi ricapitalando:
Equitalia può emettere cartelle, notificarle e agire esecutivamente solo se è in possesso dei requisiti validi e documentabili in grado di giustificare le pretese degli enti pubblici per i quali agisce.
Poi che la prova dell'esistenza dei requisiti deve essere fornita da Equitalia e dagli enti creditori e non dal cittadino preteso debitore