Source: http://test.jakim-prawem.pl/
Timestamp: 2016-09-30 04:51:39+00:00
Document Index: 16085491

Matched Legal Cases: ['art. 20', 'art. 10', 'art. 28', 'art. 130', 'art. 130', 'SA/Wa ']

Tych wszystkich z Państwa, którzy realizują właśnie lub zamierzali realizować inwestycję na użytkowaniu wieczystym, gorąco zachęcam do lektury artykułu Pani redaktor Anny Krzyżanowskiej pt. „Deweloperzy w potrzasku. Przez ustawę przekształceniową.” Jeśli po przeczytaniu tego artykułu będą Państwo czuli niedosyt i nie wszystko będzie jasne, zapraszam do lektury jutrzejszego wydania Gazety Prawnej, w której znajdą Państwo najważniejsze fragmenty rozmowy ze mną w tej sprawie. Być może moje wyjaśnienia uświadomią Państwu, jak poważne mogą być konsekwencje ustawy uwłaszczeniowej nie tylko dla całej branży, ale przede wszystkim dla każdego z Państwa.
Agnieszka Grabowska-Toś 12 września 2016 Komentarze (6)
Wprawdzie miałam w planach zupełnie coś innego, jednak pogoda skłoniła mnie do wyjazdu za Kraków, do miejsca w którym byłam wiele lat temu – do Baranowa Sandomierskiego. Późnorenesansowy zamek, z którego ta miejscowość słynie urzekł mnie na nowo. Muszę przyznać, że klimat do zwiedzania był w tym dniu wprost wymarzony – piękna pogoda, wyjątkowo niewielu turystów, a do tego pyszna kawa w zamkowej kawiarni. Miałam wrażenie, że w tym miejscu czas zatrzymał się na chwilę.
Ale nie o Baranowie Sandomierskim miał być ten dzisiejszy wpis na blogu, choć na ten temat wiele by mówić:) Obiecałam, że wrócę do sprawy użytkowania wieczystego i tego, jakie poważne dla deweloperów skutki może przynieść wejście w życie ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność.
Jak już Państwo wiedzą, projekt zakłada, że od 1 stycznia 2017 roku nie będzie można ustanawiać odrębnej własności lokali w budynkach wybudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego. Przepis przejściowy (art. 20) stanowi jednak, że jeśli przed 1 stycznia 2017 roku użytkowanie wieczyste było ustanowione na cel budownictwa mieszkaniowego, to możliwe będzie ustanowienie odrębnej własność lokalu także po 1 stycznia 2017 roku. Ważne, by cel był mieszkaniowy.
Problem w tym, że po pierwsze, wielu deweloperów buduje budynki wielorodzinne na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste na cel inny niż mieszkaniowy, nie będąc nawet świadomym problemów, jakie mogą wiązać się z tym, że taka budowa może być uznana za oczywiście sprzeczną z celem użytkowania wieczystego i skutkować rozwiązaniem użytkowania wieczystego.
Po drugie, wielu deweloperów, właśnie kupiło nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste na cel inny, niż budownictwa mieszkaniowego z zamiarem realizacji na niej inwestycji deweloperskiej. W miastach, w których dopuszcza się zmianę celu użytkowania wieczystego na mieszkaniowy, wielu z nich proceduje właśnie taką zmianę i nie jest pewne, czy do końca roku, uda im się dostosować cel użytkowania wieczystego do możliwości realizacji budynku wielorodzinnego.
Co się zatem stanie z tymi gruntami, których cel nie jest mieszkaniowy? Czy na tych gruntach możliwe będzie ustanowienie odrębnej własności lokali po 1 stycznia 2017 roku?
Póki co, z projektu wynika, że jeśli grunty te przed 1 stycznia 2017 nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste na cel mieszkaniowy, to nie będzie można ustanowić odrębnej własności lokalu. Innymi słowy, jeśli deweloper nie uzyska do końca 2016 roku zmiany celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy, to bez względu na to, czy jego inwestycja jest w trakcie budowy, czy dopiero będzie rozpoczynana, nie będzie mógł ustanowić odrębnej własności lokalu w budynku wybudowanym na takim gruncie. Nie będzie tu miał zastosowania wspomniany przepis przejściowy.
Co więcej, po 1 stycznia 2017 roku nie będzie możliwie oddawanie gruntów w użytkowanie wieczyste na cel budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego (art. 10 projektu), co oznacza, że nie będzie także możliwa zmiana dotychczasowego celu, na cel mieszkaniowy. Ponadto, z dniem wejścia w życie ustawy, wszelkie czynności mające na celu oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego i nie zakończone będą podlegały unieważnieniu. Moim zdaniem, do tych czynności należy zaliczyć także procedurę zmiany celu użytkowania wieczystego, którą aktualnie w odniesieniu do wielu gruntów przeprowadzane są m. in. w Krakowie i Warszawie.
Czasu jest więc niewiele.
Jeśli do końca roku nie uzyskacie Państwo zmiany celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy, a projekt wejdzie w życie w niezmienionym kształcie, to po 1 stycznia nie będziecie Państwo mogli ustanawiać odrębnej własności lokali w budynkach wielorodzinnych wybudowanych na takich gruntach.
Agnieszka Grabowska-Toś 08 września 2016 Komentarze (3)
Rozpoczęcie robót budowlanych na podstawie nieostatecznego pozwolenia na budowę
Agnieszka Grabowska-Toś 06 września 2016 Komentarze (0)
Rok temu, kiedy wchodziła w życie ostatnia dosyć poważna nowelizacja prawa budowlanego, zwracałam Państwu uwagę na zmianę art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, polegającą na wykreśleniu z tego przepisu słowa „ostatecznej”. Uznałam, że warto o tej zmianie napisać, gdyż byłam przekonana, że przepis ten będzie budził wątpliwości nie jednego dewelopera, co do tego, kiedy rzeczywiście, można rozpocząć roboty budowlane.
Okazuje się, że moje przewidywania były słuszne.
Klika dni temu, kiedy przygotowywałam dla jednego z naszych klientów opinię prawną, dotyczącą skutków stwierdzenia nieważności pozwolenia na użytkowanie budynku wielorodzinnego, przez przypadek natrafiłam na stanowisko Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego w sprawie rozpoczynania robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy decyzja jest zgodna z żądaniem wszystkich stron.
Kiedy przeczytałam tę interpretację uśmiechnęłam się do siebie i pomyślałam:
Najwyraźniej nie tylko ja:) ale i GUNB uznał, że temat ten budzi tak wiele kontrowersji, że należy wypowiedzieć się w tej kwestii i raz na zawsze rozwiać wątpliwości w tym zakresie.
Chodziło przede wszystkim o przypadki, gdy w postępowaniu o pozwolenie na budowę bierze udział kilka stron. Czy wtedy też można rozpocząć roboty budowlane, nie czekając, aż upłynie termin do wniesienia przez nie odwołania?
Odpowiedź na to pytanie zawarta jest w innym przepisie, zupełnie nie związanym z prawem budowlanym, a mianowicie w art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis ten stanowi, że decyzja podlega wykonaniu przed upływem terminu do wniesienia odwołania, jeśli jest zgodna z żądaniem wszystkich stron. Oznacza to, że pozwolenie na budowę musi być w pełni akceptowalne przez wszystkie strony. Problem w tym, że jeśli mamy w postępowaniu kilka stron, to czy w ogóle można mówić, że pozwolenie na budowę jest zgodne z żądaniem, interesem każdej z nich?
Zdaniem GUNB, muszą w takim przypadku istnieć wspólne i niesprzeczne interesy, które na wniosek jednej lub kilku stron, przy aprobacie żądania przez pozostałe strony, zostały uwzględnione w wydanej decyzji. Jak wyjaśnił GUNB, „w przypadku zgodności decyzji z żądaniem wszystkich stron brak będzie przekonania, że strona nie będzie z takiej decyzji niezadowolona i nie wniesie od niej odwołania. Natomiast uznanie, czy decyzja spełnia określony w art. 130 § 4 K.p.a. warunek należy do strony postępowania. Przepisy prawa nie przewidują bowiem działania organu administracji publicznej w tym zakresie i nie uprawniają go do takiej oceny ani w treści wydanej decyzji, ani w postaci odrębnej czynności„.
Tak więc o tym, czy decyzja jest zgodna z żądaniem wszystkich pozostałych stron i czy można rozpocząć roboty budowlane zanim decyzja stanie się ostateczna, faktycznie musi przesądzić sam inwestor.
Moim zdaniem, rozważania GUNB mimo wszystko będą mieć marginalne znaczenie dla praktyki. Trudno mi wyobrazić sobie dewelopera, który mając w postępowaniu kilka stron, zdecyduje się na rozpoczęcie budowy, nie czekając na upływ terminu do wniesienia odwołania.
Ja w każdym razie na pewno bym tego nie zrobiła.
Czy postępowanie w sprawie drogi koniecznej zablokuje uzyskanie pozwolenia na budowę
Agnieszka Grabowska-Toś 16 sierpnia 2016 Komentarze (0)
Pałac Łabędnik
Moje dziecko kocha zagadki. Ma to chyba po mnie, bo ja też je bardzo lubię. W związku z tym ostatnie wieczory upływały mi na czytaniu zagadek dla przedszkolaków.
Patrząc z tej perspektywy można powiedzieć, że w mojej codziennej pracy zawodowej też mam ciągle do czynienia z różnymi zagadkami – tyle tylko że z konkretnej dziedziny – prawa. Każdego dnia klienci zadają mi różne pytania, a ja muszę znaleźć na nie odpowiedzi. Oczywiście najlepiej takie, które będą dla nich korzystne 🙂
Muszę przyznać, że rozstrzyganie trudnych problemów prawnych, poszukiwanie odpowiedzi na pytania, które tylko z pozoru wydają się proste – daje mi ogromną satysfakcję i przyjemność.
Ostatnio z takim pozornie prostym pytaniem, zwrócił się do mnie jeden z deweloperów, który proceduje właśnie pozwolenie na budowę. Dowiedział się, że zostało wszczęte postępowanie o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a jednym z wariantów poprowadzenia tej drogi, jest wariant zakładający jej przebieg po działce, na której planuje inwestycję.
I tu pojawiła się wątpliwość – czy to postępowanie może zablokować uzyskanie pozwolenia na budowę? Jeśli bowiem sąd ustanowi służebność na działce dewelopera, to niewątpliwie uzyskanie pozwolenia na budowę i realizacja inwestycji uniemożliwi poprowadzenie tej drogi po działce dewelopera.
Oczywiście jak to zwykle bywa, przepisy nie przewidują takiej sytuacji, nie ma więc prostej odpowiedzi na to pytanie.
W pierwszej kolejności należało więc rozważyć, czy toczące się postępowanie o ustanowienie służebności, jest podstawą do zawieszenia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, do czasu wydania orzeczenia przez sąd, a więc czy rozstrzygnięcie o ustanowieniu służebności stanowi zagadnienie wstępne. Innymi słowy, czy rozstrzygnięcie sprawy z wniosku dewelopera, zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia sprawy ustanowienia służebności.
By mówić o zagadnieniu wstępnym, rozstrzygnięcie to musi być koniecznym warunkiem wydania decyzji przez organ administracji (musi mieć na nie bezpośredni wpływ).
Moim zdaniem, rozstrzygnięcie w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej nie ma takiego bezpośredniego wpływu na wynik postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę, a zatem nie stanowi zagadnienia wstępnego.
Takie też stanowisko zajął NSA w wyroku z 15.05.2015 roku, sygn. II OSK 2511/13, czy WSA w Warszawie w wyroku z dnia 18.02.2015, sygn. VII SA/Wa 1453/14. Zdaniem sądów, uprzednie rozstrzygnięcie sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie jest niezbędne do rozpatrzenia sprawy i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Fakt toczącego się postępowania w sprawie służebności nie zmienia tego, że deweloperowi przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do czasu ustanowienia służebności, może on swobodnie dysponować całą swoją nieruchomością.
Organ nie ma również obowiązku badania wpływu wykonania inwestycji na późniejszą możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej.
Dlatego ustanowienie służebności nie powinno zablokować toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę, tym bardziej, że nie wiadomo, który wariant przebiegu służebności ostatecznie wybierze sąd i czy służebność będzie przebiegała po działce dewelopera.
Najnowsze komentarzeAgnieszka Grabowska-Toś o Deweloperze! Jeśli chcesz budować- zmień cel użytkowania wieczystego.Monika o Metoda przekształcenia budynku jednorodzinnego w wielorodzinny przez zniesienie współwłasności – doniesienia z wokandyAgnieszka Grabowska-Toś o Zostałem pominięty w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę …i co teraz?Małgorzata o Zostałem pominięty w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę …i co teraz?Renata Robaszewska o Deweloperze! Jeśli chcesz budować- zmień cel użytkowania wieczystego.Najpopularniejsze artykuły	Decyzja ostateczna i prawomocna - pojęcia przydatne każdemu deweloperowi	Wszystko co chcielibyście wiedzieć o zmianie decyzji o warunkach zabudowy, ale boicie się zapytać;-)	Koniec z inwestycjami deweloperskimi na użytkowaniu wieczystym!	Rejestr wniosków o pozwolenie na budowę i rejestr pozwoleń na budowę dostępny dla każdego	Problemy deweloperów z użytkowaniem wieczystym - ważny artykuł w Gazecie Prawnej	Liczba miejsc parkingowych w decyzji o warunkach zabudowy	Ustalenie stron w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy na podstawie oświadczenia spadkobierców	Deweloperze nie idź tą drogą! czyli o przekształceniu budynku jednorodzinnego w wielorodzinny	Dwa pozwolenia na budowę dla jednej nieruchomości	Deweloperze! Jeśli chcesz budować- zmień cel użytkowania wieczystego.	Partnerzy bloga	Historia bloga	Wrzesień 2016