Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp3-4512-282-16-3-ig
Timestamp: 2018-03-19 01:17:15+00:00
Document Index: 82347553

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'art. 551', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 86', 'art. 88', 'art. 86', 'art. 88', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 86', 'art. 87', 'FSK ', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 41', 'art. 146', 'art. 29', 'art. 86', 'art. 15', 'art. 114', 'art. 119', 'art. 120', 'art. 124', 'art. 86', 'art. 88']

IPPP3/4512-282/16-3/IG | Interpretacja indywidualna
W w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku oraz budowli wraz z prawem własności/prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego.
IPPP3/4512-282/16-3/IGinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Funduszu przedstawione we wniosku z dnia 11 kwietnia 2016 r. (data wpływu 15 kwietnia 2016 r.), uzupełnionym w dniu 27 kwietnia 2016 r. (data wpływu 29 kwietnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku oraz budowli wraz z prawem własności/prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego – jest prawidłowe.
W dniu 15 kwietnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku oraz budowli wraz z prawem własności/prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego. Wniosek został uzupełniony w dniu 27 kwietnia 2016 r. (data wpływu 29 kwietnia 2016 r.)
W dniu Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowany, jako czynny podatnik VAT.
W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości na cele inwestycyjne (dalej: „Transakcja”). Sprzedawcą nieruchomości będzie spółka A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Zbywca”). Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Realizacja Transakcji planowana jest do połowy 2016 r.
Ponieważ pytania Wnioskodawcy zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym jego prawa do odliczenia podatku naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Wnioskodawca opisuje: (ii) dokładny zakres Transakcji (iii) historię prawną nabywanej nieruchomości, jak również (iv) przedstawia inne relewantne okoliczności związane z planowaną Transakcją.
Przedmiotem Transakcji będzie zabudowana nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”). Na Nieruchomość składają się dwie działki gruntu:
oznaczona numerem 99 (prawo użytkowania wieczystego), dla której prowadzona jest księga wieczysta,
oznaczona numerem 107/1 (prawo własności), dla której prowadzona jest księga wieczysta.
Obydwie działki gruntu są zabudowane budynkiem o charakterze biurowo - usługowym (dalej: „Budynek”). Na działce o numerze 99 zlokalizowana jest droga wewnętrzna prowadząca do zjazdu do podziemnego garażu Budynku.
Zbywca złożył wniosek o zamianę prawa użytkowania wieczystego we własność i Wnioskodawca, po nabyciu Nieruchomości, przystąpi do tego postępowania nabywając prawa i obowiązki ze złożonego wniosku.
W dalszej części wniosku wyrażenia „sprzedaż” lub „nabycie” Nieruchomości będą oznaczały sprzedaż lub nabycie prawa użytkowania wieczystego działki 99 oraz sprzedaż lub nabycie prawa własności działki 107/1 wraz z prawem własności posadowionych na nich: Budynku, budowli i urządzeń stanowiących infrastrukturę towarzyszącą.
W marcu 2016 r. Budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie. Powierzchnia Budynku jest przeznaczona pod wynajem podmiotom gospodarczym. Zbywca podpisał już umowy najmu części powierzchni biurowej, które zostaną przeniesione na Wnioskodawcę w ramach Transakcji. Częścią umów najmu, wśród innych jej elementów takich jak opis standardu Budynku, rzut wynajmowanych pomieszczeń, czy też katalog opłat eksploatacyjnych, do których pokrywania zobowiązany jest najemca, jest regulamin zawierający zasady korzystania z Budynku przez wszystkich najemców.
Pierwsze przekazanie pomieszczeń najemcom planowane jest w drugim kwartale 2016 roku (część pomieszczeń może zostać przekazana najemcom jeszcze przed planowaną Transakcją). Po nabyciu Budynku przez Wnioskodawcę będą w nim jeszcze trwały końcowe prace wykończeniowe w zakresie aranżacji powierzchni biurowej oraz usługowej.
Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z dnia 3 lipca 2014 r. Dla Nieruchomości wydana jest także decyzja o warunkach zabudowy z dnia 9 września 2013 r., zgodnie z którą obydwie działki gruntu oznaczone są jako tereny pod zabudowę.
Poza sprzedażą Nieruchomości, w ramach Transakcji na Wnioskodawcę zostaną przeniesione następujące składniki / prawa związane z Nieruchomością:
określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble, uchwyty na rowery itp.);
prawa i obowiązki wynikające z podpisanych przez Zbywcę umów najmu powierzchni biurowej lub użytkowej (w tym wynikające z umów najmu, na podstawie których wynajęte pomieszczenia nie zostaną przez planowaną Transakcją jeszcze wydane najemcom) oraz prawa z zabezpieczeń najmowych, np. gwarancje bankowe, kaucje (o ile zabezpieczenia te do czasu Transakcji zostaną dostarczone przez najemców):
dwie umowy z właścicielami nieruchomości sąsiednich (spółdzielnia mieszkaniowa oraz właściciel sąsiadującego biurowca T..., z wyjątkiem zobowiązania do wykonania określonych świadczeń na rzecz jednego z właścicieli;
roszczenie nabyte przez Zbywcę na mocy umowy o zastępstwo inwestycyjne o przeniesienie w przyszłości, w szczególności, licencji, praw autorskich oraz gwarancji budowlanych związanych z Budynkiem na Wnioskodawcę, lub podmiot wskazany przez Wnioskodawcę:
umowa najmu powierzchni reklamowej na rzecz K. S.A.
umowa z firmą S. Sp. z o.o. dotycząca infrastruktury telekomunikacyjnej (przyłącza internetowego).
Natomiast planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych złożonych z zabezpieczeń złożonych przez najemców). Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy obejmuje:
prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie: dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości, przeglądu i konserwacji wind, monitoringu przeciwpożarowego;
prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy o zastępstwo inwestycyjne (z zastrzeżeniem roszczenia, o którym mowa w katalogu powyżej);
tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how (np. know-how związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania porfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności);
Po Transakcji na Wnioskodawcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Wnioskodawca zawrze nowe umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowanie Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż cześć z nowo zawartych przez Wnioskodawcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Strony dopuszczają również możliwość, że w stosunku do niektórych umów, Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy, ale będzie to sytuacja wyjątkowa wynikająca w szczególności z wymogów bądź wewnętrznych regulaminów usługodawcy.
Nie wyklucza się również tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.
Nabycie działek gruntu przez Zbywcę, wybudowanie Budynku oraz sposób jego dotychczasowego wykorzystania.
Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w następujący sposób:
W zakresie działki 99:
Zbywca nabył przedmiotową działkę gruntu w dniu 8 sierpnia 2014 r. W momencie nabycia działki przez Zbywcę była ona zabudowana jedynie drogą.
Nabycie to zostało zakwalifikowane jako dostawa budowli (tj. drogi) wraz z „przynależnym” do niej gruntem, która miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia (niekorzystającego ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT). Jednocześnie jednak, nabycie to korzystało ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Tym samym, Zbywca nabył działkę nr 99 (oraz zlokalizowaną na niej drogę) bez podatku VAT.
W zakresie działki 107/1:
Zbywca nabył przedmiotową działkę w dniu 8 sierpnia 2014 r. W momencie nabycia działki była działką niezabudowaną, dla której jednak wydano decyzję o warunkach zabudowy przeznaczającą opisaną działkę jako teren przeznaczony pod zabudowy. Nabycie to podlegało podatkowi VAT, który został odliczony przez Zbywcę.
Po nabyciu ww. działek gruntu Zbywca zlecił, na podstawie podpisanej umowy o zastępstwo inwestycyjne, przeprowadzenie procesu budowlanego polegającego na wybudowaniu opisanego powyżej Budynku. Jednocześnie, znajdująca się na działce nr 99 droga została rozebrana, zaś w jej miejsce została wybudowana nowa droga (wraz z odpowiednim zjazdem do Budynku). Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z wybudowaniem Budynku wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym także z budową nowej drogi.
Inne okoliczności towarzyszące Transakcji
Tak, jak wskazano powyżej, Zbywca podpisał przedwstępne umowy najmu powierzchni biurowej. Na dzień składania niniejszego wniosku powierzchnia nie została jeszcze wydana najemcom. Z uwagi na fakt, iż przedmiotowa Transakcja (tj. nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę od Zbywcy) ma zostać przeprowadzona w pierwszej połowie 2016 r., część powierzchni może zostać już przekazana najemcom w dniu dokonywania Transakcji. W związku z tym, w dniu Transakcji Budynek (oraz droga) będą częściowo przekazane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Po przeprowadzeniu Transakcji, Wnioskodawca planuje wykończenie powierzchni biurowych i usługowych znajdujących się w Budynku, a następnie wydanie tej powierzchni najemcom (czyli rozpoczęcie wykonywania czynności opodatkowanych VAT, polegających na wynajmie powierzchni biurowej). W przyszłości, Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości do kolejnego inwestora. Intencją jest, aby zbycie przedmiotowego Nieruchomości było opodatkowane VAT.
Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie została przypisana do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Zbywca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.
Zbywca złożył analogiczny wniosek w zakresie opodatkowania transakcji VAT.
Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym planowana Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa Budynku oraz budowli wraz z prawem własności / prawem użytkowania wieczystego gruntu, które będą obligatoryjnie podlegały podatkowi VAT jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w terminie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT...
Czy - jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr 1 będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
Planowana Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa Budynku oraz budowli wraz z prawem własności / prawem użytkowania wieczystego gruntu, które będą obligatoryjnie podlegały podatkowi VAT jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w terminie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.
Jeżeli Transakcja - zgodnie z odpowiedzią pytanie nr 1 - będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT po jej dokonaniu oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), z 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), z 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), czy z dnia 14 listopada 2014 r. (sygn. akt II FSK 2524/12).
Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że Nieruchomość razem z umowami najmu oraz składnikami majątku ściśle związanymi z Nieruchomością (które wymieniono powyżej, w opisie zdarzenia przyszłego) w tym umowami dobrosąsiedzkimi i roszeniem o przeniesienie praw z gwarancji, licencji i praw autorskich, które warunkują możliwość prawidłowego i bezpiecznego korzystania z Nieruchomości przez jej każdoczesnego właściciela, stanowią przedsiębiorstwo Zbywcy.
Powyższa konkluzja wynika przede wszystkim ze specyfiki działalności Zbywcy, która obejmuje przede wszystkim budowę i wynajem budynków na cele komercyjne (jest działalnością o charakterze deweloperskim). Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy - transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy.
Analizowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer pewnych innych kluczowych składników majątku Zbywcy, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy:
praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie: dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości, przeglądu i konserwacji wind, monitoringu przeciwpożarowego;
praw i obowiązków wynikające z zawartej umowy o zastępstwo inwestycyjne;
ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowe, korporacyjne) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;
Konkluzja Wnioskodawcy znajduje poparcie w znanych mu orzeczeniach sądów (Wyrok NSA z dnia 6 października 1995 roku, sygn.: S.A./Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.
Przedmiot Transakcji nie stanowi także zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:
Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą obsługą Budynku, nazwa firmy Zbywcy oraz know-how Zbywcy w zakresie budowy i wynajmu nie zostaną przejęte przez Wnioskodawcę.
Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Jak zostało już wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiot Transakcji:
nie jest obecnie wyodrębniony w strukturze Zbywcy na podstawie statutu, zarządzenia ani aktu o podobnym charakterze;
nie został wyodrębniony jako dział / oddział / wydział w strukturze organizacyjnej Zbywcy;
nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.
Przenoszona Nieruchomość nie będzie również posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. W praktyce, musiałaby ona mieć możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie Zbywcy. Tymczasem z uwagi na fakt, iż na rzecz Wnioskodawcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych dla prowadzenia działalności obejmującej komercyjny najem nieruchomości umów, brak jest podstaw do uznania, aby przenoszony zespół praw i składników majątkowych był wystarczający do funkcjonowania Nieruchomości.
Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.
Opodatkowanie planowanej Transakcji VAT
Planowana Transakcja stanowi dostawę Budynków i budowli wraz z prawem własności/prawem użytkowania wieczystego działek gruntu. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż prawa własności (lub prawa użytkowania wieczystego) działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków i budowli znajdujących się na gruncie.
Planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.
Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe regulacje, pierwsze zasiedlenie tych części Budynku, które zostaną przez Zbywcę przekazane do używania najemcom w ramach czynności podlegających opodatkowaniu nastąpi przed planowaną Transakcją.
Pozostała część Budynku oraz droga, w dniu dokonania Transakcji (przewidywanej na pierwszą połowę 2016 r.) pozostaną niezasiedlone w rozumieniu Ustawy o VAT. W stosunku, zatem, do tej części Nieruchomości, Transakcji będzie stanowiła dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia.
W efekcie, planowana Transakcja będzie dokonywana częściowo przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, a częściowo w ramach pierwszego zasiedlenia Nieruchomości. Nie będą zatem, spełnione warunki zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.
Równocześnie, Wnioskodawca zwraca uwagę na fakt, iż w odniesieniu do Transakcji obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Zgodnie z przepisem powołanym wyżej, zwolniona z opodatkowania VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w przypadku gdy:
dokonującemu dostawy, w stosunku do tych obiektów, nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W omawianym stanie faktycznym, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z wszystkimi wydatkami poniesionymi w związku z budową Budynku oraz drogi. Ponadto, pomiędzy oddaniem Budynku do użytkowania (marzec 2016 r.) a datą Transakcji, nie będzie on ponosił wydatków na jego ulepszenie w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej Nieruchomości.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowane nabycie Nieruchomości będzie całkowicie objęte obligatoryjnym opodatkowaniem VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z. art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).
Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Wnioskodawcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) jej nabycie będzie podlegało VAT według podstawowej stawki 23%.
Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca planuje wynajdować powierzchnię w Budynku na cele komercyjne oraz, w późniejszym terminie, sprzedać Nieruchomość kolejnym inwestorom. Wnioskodawca wykorzysta, zatem, nabytą Nieruchomości do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, czy to w zakresie najmu komercyjnego, czy też - docelowo - poprzez sprzedaż. W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy, Transakcja będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca:
Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Zbywcy oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz 710), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości na cele inwestycyjne. Przedmiotem Transakcji będzie zabudowana nieruchomość. Na Nieruchomość składają się dwie działki gruntu:
Obydwie działki gruntu są zabudowane budynkiem o charakterze biurowo - usługowym. Na działce o numerze 99 zlokalizowana jest droga wewnętrzna prowadząca do zjazdu do podziemnego garażu Budynku.
Poza sprzedażą Nieruchomości, w ramach Transakcji na Wnioskodawcę zostaną przeniesione następujące składniki / prawa związane z Nieruchomością: określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble, uchwyty na rowery itp.); prawa i obowiązki wynikające z podpisanych przez Zbywcę umów najmu powierzchni biurowej lub użytkowej (w tym wynikające z umów najmu, na podstawie których wynajęte pomieszczenia nie zostaną przez planowaną Transakcją jeszcze wydane najemcom) oraz prawa z zabezpieczeń najmowych, np. gwarancje bankowe, kaucje (o ile zabezpieczenia te do czasu Transakcji zostaną dostarczone przez najemców); roszczenie nabyte przez Zbywcę na mocy umowy o zastępstwo inwestycyjne o przeniesienie w przyszłości, w szczególności, licencji, praw autorskich oraz gwarancji budowlanych związanych z Budynkiem na Nabywcę, lub podmiot wskazany przez Wnioskodawcę; dwie umowy z właścicielami nieruchomości sąsiednich (spółdzielnia mieszkaniowa oraz właściciel sąsiadującego biurowca T..., z wyjątkiem zobowiązania do wykonania określonych świadczeń na rzecz jednego z właścicieli; umowa najmu powierzchni reklamowej na rzecz K. S.A., umowa z firmą S. Sp. z o.o. dotycząca infrastruktury telekomunikacyjnej (przyłącza internetowego). Natomiast planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych złożonych z zabezpieczeń złożonych przez najemców). Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy obejmuje: prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie: dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości, przeglądu i konserwacji wind, monitoringu przeciwpożarowego; prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy o zastępstwo inwestycyjne (z zastrzeżeniem roszczenia, o którym mowa w katalogu powyżej); środków pieniężnych Zbywcy zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie; tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how (np. know-how związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności); księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej; Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe; zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) działek gruntu oraz z finansowaniem procesu budowlanego na Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji nie będą także pracownicy Zbywcy (w dacie Transakcji Zbywca nie będzie zatrudniał żadnych pracowników). Po Transakcji na Wnioskodawcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Wnioskodawca zawrze nowe umowy mające na celu zapewnienie prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Wnioskodawcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Strony dopuszczają również możliwość, że w stosunku do niektórych umów, Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy, ale będzie to sytuacja wyjątkowa wynikająca w szczególności z wymogów bądź wewnętrznych regulaminów usługodawcy.
Nie wyklucza się również tymczasowego korzystania przez Zbywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Wnioskodawcę.
Jak wynika z treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątku Zbywcy, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy: praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości, przeglądu i konserwacji wind, monitoringu przeciwpożarowego; praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy o zastępstwo inwestycyjne; środków pieniężnych Zbywcy zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie; tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how (np. Know-how związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności); ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowe, korporacyjne) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej; należności i zobowiązań Zbywcy związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązań handlowych; zobowiązań Zbywcy związanych z finansowaniem nabycia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) działek gruntu oraz z finansowaniem procesu budowlanego na Nieruchomości.
Przedmiotowe nabycie nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wskazał Wnioskodawca Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie jest wyodrębniona finansowo i organizacyjnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, nie stanowi ona oddziału, zakładu oraz nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe. Ponadto w związku ze sprzedażą nie dojdzie również do przeniesienia pracowników Zbywcy.
Stosownie zaś do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
Jednakże, w myśl ust. 7a powołanego art. 43 warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć zabudowaną nieruchomość. Na Nieruchomość składają się dwie działki gruntu: oznaczona numerem 99 (prawo użytkowania wieczystego), oraz oznaczona numerem 107/1 (prawo własności). Obydwie działki gruntu są zabudowane budynkiem o charakterze biurowo - usługowym. Na działce o numerze 99 zlokalizowana jest droga wewnętrzna prowadząca do zjazdu do podziemnego garażu Budynku. Zbywca obydwie działki nabył w dniu 8 sierpnia 2014 r. Po nabyciu ww. działek gruntu Zbywca zlecił, przeprowadzenie procesu budowlanego polegającego na wybudowaniu opisanego powyżej Budynku, a znajdująca się na działce nr 99 droga została rozebrana, zaś w jej miejsce została wybudowana nowa droga. Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z wybudowaniem Budynku wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym także z budową nowej drogi. Zbywca podpisał przedwstępne umowy najmu powierzchni biurowej. Z uwagi na fakt, iż przedmiotowa Transakcja ma zostać przeprowadzona w pierwszej połowie 2016 r., cześć powierzchni może zostać już przekazana najemcom w dniu dokonywania transakcji. W związku z tym, w dniu Transakcji Budynek oraz droga będą częściowo przekazane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
Na tle tak przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca powziął Wątpliwości czy dostawa Budynku oraz budowli w postaci drogi wraz z prawem własności i prawem użytkowania wieczystego gruntu, będą podlegały opodatkowaniu VAT oraz czy - jeżeli Transakcja będzie opodatkowana VAT - po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do: obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).
W celu ustalenia czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania czy też opodatkowanie stawką podstawową należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem Budynku oraz Budowli w postaci drogi, o których mowa w niniejszym wniosku nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. W wyroku tym Sąd stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie”.
W analizowanym przypadku należy zauważyć, że przedmiotowy Budynek jest przeznaczony pod wynajem podmiotom gospodarczym. Tym samym należy stwierdzić, że w przedmiotowym przypadku względem tych powierzchni Budynku, które są przeznaczone pod najem pierwsze zasiedlenie powstaje w momencie oddania danej powierzchni Budynku w najem. W konsekwencji w stosunku do tej części powierzchni Budynku, która jest przeznaczona pod najem ale nie została oddana w najem nie powstało pierwsze zasiedlenie.
Natomiast w stosunku do Budowli w postaci drogi wewnętrznej, która nie jest przeznaczona pod najem (ale która jest ogólnodostępna – prowadzi do zjazdu do podziemnego garażu Budynku) pierwsze zasiedlenie powstaje w momencie oddania w najem pierwszej powierzchni Budynku przeznaczonej pod najem. Wówczas bowiem następuje wykorzystanie ww. Budowli stanowiącej drogę wewnętrzną, która nie jest przeznaczona pod najem w prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na najmie.
Zatem sprzedaż części powierzchni Budynku przeznaczonej pod najem, która została oddana w najem oraz Budowli w postaci drogi wewnętrznej, będzie dokonywana po pierwszym zasiedleniu. Natomiast sprzedaż części powierzchni Budynku, która jest przeznaczona pod najem ale nie została oddana w najem będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.
Jak wskazał Wnioskodawca realizacja Transakcji planowana jest do połowy 2016 r. Natomiast pierwsze przekazanie pomieszczeń najemcom planowane jest w drugim kwartale 2016 roku. Tym samym od powstania pierwszego zasiedlenia (względem części budynku które zostały oddane w najem oraz drogi) do dnia Transakcji nie miną dwa lata.
Zatem skoro planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do części Budynku, które były przedmiotem najmu, w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą Transakcji nie upłynie okres co najmniej 2 lat – nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jednocześnie w stosunku do Budowli stanowiącej drogę wewnętrzną, która nie jest przeznaczona pod najem pierwsze zasiedlenie powstało z chwilą oddania pierwszej powierzchni Budynku w najem. Zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą Transakcji nie upłynie okres co najmniej 2 lat. Tym samym sprzedaż ww. Budowli w postaci drogi wewnętrznej również nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Ponadto ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy również nie będzie korzystała sprzedaż części powierzchni Budynku, która jest przeznaczona pod najem ale nie została oddana w najem. Planowana Transakcja w odniesieniu do tej części Budynku która jest przeznaczona pod najem ale nie została oddana w najem dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia.
Jednocześnie, w stosunku do sprzedaży części Budynku, która nigdy nie była przedmiotem najmu a była przeznaczona pod najem oraz części Budynku oddanych w najem, oraz Budowli (drogi) w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą Transakcji nie upłynie okres co najmniej 2 lat nie znajdzie zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ani też wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z wybudowaniem Budynku oraz Budowli w postaci drogi wewnętrznej.
Zatem sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do części, która nigdy nie była przedmiotem najmu a była przeznaczona pod najem oraz części Budynku oddanych w najem i Budowli w postaci drogi wewnętrznej w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą Transakcji nie upłynie okres co najmniej 2 lat, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%.
Jak wskazano wyżej w świetle art. 29a ust. 8 ustawy przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zatem w analogiczny sposób jak dostawa Budynku oraz Budowli w postaci drogi wewnętrznej będących przedmiotem zapytania opodatkowana będzie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy Budynek i Budowla w postaci drogi wewnętrznej.
Tym samym Transakcja sprzedaży w odniesieniu do całej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 23%.
Zatem, mając na uwadze, że Wnioskodawca wywiódł prawidłowy skutek prawny co do opodatkowania przedmiotu transakcji stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę w zakresie objętym pytaniem 1 należy uznać za prawidłowe.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 .
Zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
Jak wskazano w opisie sprawy, Wnioskodawca będzie na dzień transakcji zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Nabyta przez Wnioskodawcę Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych (nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach). Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy, w szczególności Transakcja sprzedaży Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23%.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem 2 należało uznać za prawidłowe.
Niniejszą interpretację wydano w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie 1 i 2), natomiast kwestie związane z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (pytanie 3) zostaną rozpatrzone w odrębnym rozstrzygnięciu.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP3/4512-282/16-3/IG