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Timestamp: 2016-10-24 23:50:40+00:00
Document Index: 245045808

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 48', 'art. 42', 'art. 95', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 107', 'art. 99', 'art. 107', 'art. 75', 'art. 105', 'art. 253', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 2', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 105', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 266', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 66', 'art. 68']

4A_594/2010 (12.01.2011)
repr�sent� par Me Alain Ribordy,
de l'�tat de Fribourg, IIe Cour d'appel civil,
Par contrat du 19 novembre 1997, la soci�t� V.________ SA - � laquelle a succ�d� la soci�t� Y.________ AG - a c�d� � X.________ - pour qu'il y exerce son activit� de photographe - l'usage d'un local d'environ 170 m2 et d'une place de parc, � l'adresse ..., sur le site de l'ancienne usine A.________. Conclu pour une dur�e de cinq ans, le contrat - qui pr�voit un loyer de 1'400 fr. par mois - est renouvelable ensuite tacitement de six mois en six mois, avec �ch�ance au 31 d�cembre et au 30 juin.
Par jugement du 13 juillet 2006, le Pr�sident du Tribunal des baux de la Sarine a rejet� une demande d�pos�e par Y.________ AG (ci-apr�s: la bailleresse) et tendant � obtenir l'expulsion du locataire X.________. Ce jugement n'a fait l'objet d'aucun recours.
Par lettres et formules officielles du 31 juillet 2007, la bailleresse a r�sili� l'ensemble des baux en vigueur sur le site de l'ancienne usine A.________, en expliquant � ses locataires qu'elle avait, apr�s "�valuation de la situation et compte tenu de sa strat�gie d'entreprise, d�cid� d'opter pour une modification et une refonte compl�te de l'ancienne usine A.________". A l'�gard de X.________, le bail a �t� r�sili� pour son �ch�ance contractuelle du 30 juin 2008.
Le locataire s'est oppos� � ce cong�, donn� dans les trois ans � compter de la fin d'une proc�dure judiciaire relative au bail et dans lequel le bailleur a succomb� (art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO).
La Commission de conciliation en mati�re d'abus dans le secteur locatif du district de la Sarine a admis la validit� des cong�s et a prolong� tous les baux jusqu'au 30 septembre 2009.
Saisi par X.________, le Tribunal des baux de la Sarine, par jugement du 21 d�cembre 2009, a d�clar� la r�siliation valable, mais a prolong� le bail jusqu'au 30 septembre 2010.
Saisie d'un recours de X.________, la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal fribourgeois, par arr�t du 29 septembre 2010, a d�clar� valable le cong� donn� au locataire et a prolong� le bail jusqu'au 31 octobre 2010, statuant par ailleurs sur les frais et d�pens. La cour cantonale a retenu que la bailleresse se trouvait dans une situation exceptionnelle parce que les locaux ne r�pondaient plus aux normes de s�curit� et qu'un assainissement aurait entra�n� des frais disproportionn�s; elle a estim� qu'il s'agissait d'un cong� pour de justes motifs au sens de l'art. 266g CO, ce qui, en application de l'art. 271a al. 3 let. e CO, conduisait � �carter l'argument tir� du fait que le cong� avait �t� donn� dans le d�lai de protection l�gal.
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t du 29 septembre 2010. Invoquant une violation de l'art. 271a CO, il conclut, avec suite de frais et d�pens, � ce que les d�cisions cantonales soient annul�es, � ce que le cong� soit d�clar� nul et � ce que la cause soit renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour fixer les d�pens de la proc�dure cantonale.
1.1 Lorsque - comme c'est le cas en l'esp�ce - le litige porte sur la validit� d'un cong� donn� au locataire, la valeur litigieuse ne saurait �tre inf�rieure au loyer d� pendant la p�riode de trois ans durant laquelle le bail ne pourra pas �tre r�sili� si le locataire obtient gain de cause (art. 271a al. 1 let. e CO; cf. ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197; 111 II 384 consid. 1 p. 386). Il n'est donc pas douteux que la valeur litigieuse permettant un recours en mati�re civile dans le domaine du droit du bail est ici atteinte (art. 74 al. 1 let. a LTF).
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions tendant � l'annulation du cong� (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF).
Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Le recourant ne peut d'ailleurs demander une rectification de l'�tat de fait que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent�, � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
1.4 Le Tribunal ne peut aller au-del� des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF). S'il admet le recours, le Tribunal f�d�ral peut statuer lui-m�me sur le fond ou renvoyer l'affaire � l'autorit� pr�c�dente pour qu'elle prenne une nouvelle d�cision (art. 107 al. 2 LTF).
En l'esp�ce, le recourant a conclu � tort � ce que le jugement de premi�re instance soit �galement annul�, puisque seule la d�cision prise par la derni�re instance cantonale fait l'objet du recours au Tribunal f�d�ral (art. 75 al. 1 LTF).
2.1 Il r�sulte � l'�vidence des constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que les parties ont conclu un contrat de bail � loyer au sens de l'art. 253 CO. Ce contrat a pour objet un local commercial, de sorte que le locataire peut invoquer la protection contre les cong�s pr�vue par les art. 271 ss CO.
La bailleresse a r�sili� le contrat et le litige porte sur l'application de l'art. 271a CO.
Selon l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO, le cong� est annulable lorsqu'il est donn� par le bailleur dans les trois ans � compter de la fin d'une proc�dure de conciliation ou d'une proc�dure judiciaire au sujet du bail si le bailleur a succomb� dans une large mesure.
Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral et qui ne sont d'ailleurs pas contest�es - que la bailleresse a succomb� enti�rement dans une proc�dure en expulsion du locataire qu'elle avait introduite devant le Tribunal des baux et qui s'est termin�e par un jugement de d�boutement rendu le 13 juillet 2006, qui est entr� en force. Il y a donc d�j� eu pr�c�demment une proc�dure judiciaire entre les parties au sujet du bail, dans laquelle la bailleresse a succomb�. Le d�lai de protection de trois ans pr�vu par l'art. 271a al. 1 let. e CO a commenc� � courir � compter de la fin de cette proc�dure judiciaire, c'est-�-dire de l'entr�e en force du jugement rendu le 13 juillet 2006.
Il a �t� �galement constat� - sans que cela ne soit remis en cause par le recourant - que le cong� actuellement litigieux a �t� donn� sur formule officielle du 31 juillet 2007, soit moins de trois ans apr�s l'entr�e en force du jugement du 13 juillet 2006.
Il en r�sulte que ce cong� est en principe annulable en vertu de l'art. 271a al. 1 let. e CO.
Il n'est pas contest� que le locataire s'est adress� en temps utile � l'autorit� de conciliation comp�tente pour demander l'annulation du cong� (cf. art. 273 al. 1 CO) et qu'il a saisi le juge en temps utile apr�s n'avoir pas obtenu satisfaction en conciliation (art. 273 al. 5 CO). L'annulation ayant �t� demand�e conform�ment au droit, le juge devait en principe la prononcer.
2.2 Contrairement � ce que semble penser l'intim�e, il est ici sans pertinence que le cong� ait �t� donn� pour un motif s�rieux et l�gitime. En effet, l'annulation n'est pas demand�e parce que le cong� contreviendrait aux r�gles de la bonne foi selon le principe g�n�ral de l'art. 271 al. 1 CO, en particulier parce qu'il ne r�pondrait pas � un int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.). L'annulation est demand�e parce que le cong� est intervenu durant le d�lai de protection pr�vu par l'art. 271a al. 1 let. e CO, ce qui constitue un motif particulier d'annulation.
Il est �galement sans importance que le cong� n'ait pas �t� donn� dans un esprit de repr�sailles � la suite de l'�chec de la proc�dure ayant conduit au jugement du 13 juillet 2006. Il n'est en effet pas n�cessaire, pour l'application de l'art. 271a al. 1 let. e CO, d'�tablir un lien de causalit� entre la proc�dure pr�c�dente et le cong� (PHILIPPE CONOD, in Droit du bail � loyer, 2010, n� 33 ad art. 271a CO; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, nouvelle �d. 2008, n. 5.6.2 p. 750). L'annulabilit� r�sulte du seul fait qu'il s'est �coul� moins de trois ans depuis l'�chec de la pr�c�dente proc�dure.
Pour temp�rer la rigueur de ce principe, l'art. 271a al. 3 CO �num�re un certain nombre de cas dans lesquels le locataire ne peut pas se pr�valoir du fait que le cong� lui a �t� donn� durant le d�lai de protection l�gal. Cette liste est exhaustive (ATF 131 III 33 consid. 3.4 p. 37). D�s lors que le locataire d�fend ses int�r�ts de bonne foi, sans recourir � un proc�d� d�loyal (art. 2 al. 2 CC), la bailleresse qui a donn� cong� en temps prohib� ne peut pas �chapper � l'annulation de la r�siliation par des arguments qui se situeraient en dehors de la liste figurant � l'art. 271a al. 3 CO.
2.3 Les parties ont �voqu� l'hypoth�se d'un besoin du bailleur. Selon l'art. 271a al. 3 let. a CO, la disposition sur le d�lai de protection n'est pas applicable lorsqu'un cong� est donn� en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alli�s peuvent avoir d'utiliser eux-m�mes les locaux. Il ne ressort cependant pas des constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que la bailleresse aurait besoin d'utiliser elle-m�me les locaux lou�s et encore moins que ce besoin serait pressant. En cons�quence, l'application de l'art. 271a al. 3 let. a CO n'entre pas en consid�ration.
La seule question qui se pose - comme l'a vu la cour cantonale - est de savoir si l'on se trouve en pr�sence d'un cong� donn� pour de justes motifs. En effet, l'art. 271a al. 3 let. e CO pr�voit que la r�gle sur la dur�e de protection n'est pas applicable si le cong� est donn� pour de justes motifs au sens de l'art. 266g CO.
Selon l'art. 266g al. 1 CO, chacune des parties peut r�silier le bail � n'importe quel moment en observant le d�lai de cong� l�gal si, pour de justes motifs, l'ex�cution du contrat lui devient intol�rable.
Selon la jurisprudence du Tribunal f�d�ral, il est indispensable que le destinataire de la manifestation de volont� puisse comprendre qu'il ne s'agit pas d'une r�siliation ordinaire, mais que le r�siliant veut mettre fin au contrat pour de justes motifs (ATF 92 II 184 consid. 4a p. 186; arr�t 4C.202/1994 du 3 octobre 1995 consid. 2b/aa); l'all�gation ult�rieure de justes motifs dans la proc�dure ne peut pas valider une r�siliation pour justes motifs qui n'a pas �t� donn�e (arr�t 4C.202/1994 d�j� cit� consid. 2b/bb).
En l'esp�ce, le cong� a �t� donn� simultan�ment et dans les m�mes termes pour tous les locataires de l'ancienne usine, sans aucune r�f�rence � l'art. 266g CO ou � de justes motifs; il �tait tout simplement indiqu� que l'immeuble devait �tre assaini et que, pour �viter des frais excessifs, sa d�molition avait �t� d�cid�e, sans que l'on puisse discerner en quoi celle-ci serait urgente. De surcro�t, la formule officielle adress�e au recourant ne pr�voyait pas un cong� dans le d�lai l�gal, mais respectait le terme contractuel, de telle sorte que le destinataire des documents devait penser � un cong� ordinaire et que rien ne lui permettait d'envisager qu'il s'agisse d'un cong� extraordinaire. L'argument tir� d'un cong� pour justes motifs n'est manifestement intervenu que plus tard, lorsque l'intim�e s'est rendue compte que le cong� �tait donn�, dans le cas particulier du recourant, en temps prohib�. En d�cidant de transformer un cong� ordinaire (tel qu'il devait �tre compris de bonne foi) en un cong� extraordinaire qui n'a pas �t� donn�, la cour cantonale n'a pas respect� la jurisprudence du Tribunal f�d�ral. Il faut encore rappeler que le cong� qui a �t� donn�, en tant qu'acte formateur, ne peut en principe pas �tre converti par le juge en un cong� qui n'a pas �t� donn� (ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 444). Par ailleurs, un cong� extraordinaire n'a pas �t� notifi� ult�rieurement sur la formule officielle exig�e par la loi (art. 266l et 266o CO).
De toute mani�re, on ne parvient pas � discerner le juste motif au sens de l'art. 266g CO et la cour cantonale a perdu de vue les conditions d'application de cette disposition.
Le droit de cong� extraordinaire pr�vu par l'art. 266g CO correspond au principe g�n�ral selon lequel les contrats de dur�e peuvent �tre r�sili�s de mani�re anticip�e pour de justes motifs; ne peuvent cependant constituer de justes motifs que des circonstances d'une gravit� exceptionnelle, qui n'�taient pas connues ni pr�visibles lors de la conclusion du contrat et qui ne r�sultent pas d'une faute de la partie qui s'en pr�vaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p. 265 s.). Les circonstances invoqu�es doivent �tre si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'� son terme objectivement intol�rable; une intol�rance ressentie de mani�re purement subjective ne suffirait pas. Par ailleurs, la partie doit r�silier imm�diatement le bail apr�s la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre, par son attitude, que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat (arr�t 4A_536/2009 du 2 f�vrier 2010 consid. 2.4 publi� in SJ 2010 I p. 412).
La bailleresse a fait valoir que l'immeuble devait �tre assaini. Il n'appara�t pas qu'elle ait d�montr�, par un document �manant d'un service officiel ou d'un laboratoire scientifique, qu'il existait, au moment de la r�siliation, un danger concret et imm�diat pour les occupants; en tout cas, la cour cantonale, qui ne s'exprime que d'une mani�re vague � ce sujet, n'a pas constat� un tel danger. L'intim�e ne se fonde pas non plus sur une d�cision ex�cutoire d'une autorit� administrative qui l'obligerait � �vacuer les lieux. La cour cantonale ne constate pas qu'une telle d�cision ait exist� au moment du cong� et l'intim�e admet elle-m�me, dans ses observations au Tribunal f�d�ral, qu'une d�cision ex�cutoire n'existe pas encore. Il ressort des constatations cantonales que la bailleresse, au moment du cong�, n'avait aucune obligation pressante de faire �vacuer les lieux, ni m�me une autorisation de d�molir. On ne voit donc pas qu'elle se trouvait dans une situation telle qu'elle ne pouvait attendre l'expiration ordinaire du contrat de bail, en tenant compte du d�lai de protection l�gal.
En perdant de vue que l'art. 266g CO exige des circonstances exceptionnelles qui rendent intol�rable le maintien du contrat jusqu'� son �ch�ance, la cour cantonale a viol� cette disposition et elle a appliqu� � tort l'art. 271a al. 3 let. e CO, ce qui l'a conduite � ne pas annuler le cong�, comme l'exigeait pourtant, dans les circonstances d'esp�ce, l'art. 271a al. 1 let. e CO.
Le recours doit donc �tre admis et, par voie de r�forme, le cong� doit �tre annul�.
D�s lors qu'il n'y avait de toute mani�re pas de juste motif pour une r�siliation extraordinaire, il n'est pas n�cessaire de se demander si les motifs ont �t� invoqu�s imm�diatement, comme l'exige la jurisprudence.
Les frais judiciaires et les d�pens doivent �tre mis � la charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
La cause sera renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour statuer � nouveau sur les d�pens relatifs � la proc�dure cantonale (art. 68 al. 5 LTF), �tant observ� qu'il n'a pas �t� per�u de frais judiciaires pour la proc�dure cantonale.
Le cong� notifi� par l'intim�e au recourant le 31 juillet 2007 pour le 30 juin 2008, relatif aux locaux et place de parc qu'il occupe � ..., est annul�.
La cause est renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour statuer sur les d�pens relatifs � la proc�dure cantonale.
La Pr�sidente : Le Greffier :