Source: http://www.notisum.se/rnp/domar/hd/HD014035.htm
Timestamp: 2018-04-22 06:59:58+00:00
Document Index: 7153886

Matched Legal Cases: ['§ 11', '§ 13', '§ 13', '§ 13', '§ 11', '§ 13', '§ 13', 'de lege ferenda', 'HD ', 'HD ']

Högsta domstolens referat NJA 2014 s 35 (nr 14)
1 kap. 1 § samt 2 kap. 1 §, 2 §, 3 §, 4 § och 5 § jordabalken (1970:994); 1 kap. 3 § sjölagen (1994:1009); NJA 1942 s. 195
Egendomen som fanns i Logen bestod av många olika delar. Enligt D.K:s mening utgör denna fast egendom och har därmed ingått i köpet av fastigheten. I Köpekontraktet har inga äganderättsförbehåll gjorts. Av Köpekontraktet framgår att Egendomen införlivats med byggnaden. Av § 11 i Köpekontraktet framgår att D.K. har beretts tillfälle att besiktiga bland annat "byggnader med tillhörande installationer, anordningar och tillbehör inkl. anläggningar" med vilket avses Egendomen. I § 13 a i Köpekontraktet, enligt vilken han övertagit ett område med byggnader i befintligt skick, har inga förbehåll innefattande Egendomen gjorts. Av § 13 b framgår att S.-O.A. enbart förbehållits en nyttjanderätt "avseende logen med tillhörande torkanläggning". Denna nyttjanderätt, som förföll pga. branden i analogi med 9 kap. 18 § femte stycket JB, var benefik. Vidare klargör denna bestämmelse nyttjanderättshavarens ansvar; en underhållsskyldighet samt vårdplikt, inkl. försäkringsskydd för händelser som skulle kunna inträffa genom nyttjanderättshavarens eget vållande, av Logen med installationer och anläggningar. I § 13 b andra stycket i Köpekontraktet framkommer att som fastighetsägare hade D.K. inte någon lösenskyldighet för eventuella investeringar som S.-O.A. skulle kunna göra för att vidmakthålla och bruka sin nyttjanderätt, dvs. D.K. skulle inte kunna dra på sig någon lösenskyldighet för investeringar gjorda av S.-O.A. i hans egendom. Hade syftet varit att Egendomen skulle vara kvar i S.-O.A:s ägo skulle detta inte behövt regleras. I paragrafens tredje stycke anges att nyttjanderättshavaren äger rätt att utan ersättning montera ner och bortföra torkanläggningen senast sex månader efter nyttjanderättstidens utgång. Av detta framgår att det varit fråga om en tidsbegränsad nyttjandetid för S.-O.A. För D.K:s del var detta en bra lösning eftersom i det fallet att S.-O.A:s nyttjanderätt upphört skulle Egendomen inte utgöra annat än skrot, men om S.-O.A. inte skulle bortforsla denna ville D.K. ha möjlighet att kunna göra det själv. Bestämmelsen innebär sålunda att nyttjanderättshavaren får sex månader på sig att ta bort Egendomen. Detta är den enda bestämmelsen i Köpekontraktet som rör rätten till Egendomen. Det är S.-O.A. som har stått för utformningen av Köpekontraktet. Hade det varit av vikt för S.-O.A. att behålla äganderätten till Egendomen hade det också reglerats i Köpekontraktet. Detta har ej skett, utan det kan däremot konstateras att det viktiga för S.-O.A. var att kunna fortsätta sin verksamhet på den överlåtna fastigheten, i stället för att behöva skapa förutsättningar, innebärande omfattande ingrepp, för Egendomen på en annan plats.
Frågan i målet gäller vem som ska anses ha bättre rätt till Egendomen som funnits i en av byggnaderna på den av makarna A. till D.K. överlåtna fastigheten. Frågan är, annorlunda uttryckt, om Egendomen omfattats av fastighetsöverlåtelsen eller inte. För att ta ställning till detta måste först bedömas huruvida Egendomen har varit lös egendom eller tillbehör till fastighet och på denna grund ska anses som fast egendom. I det sammanhanget måste också beaktas om Egendomen varit i samma ägares hand enligt 2 kap. 4 § första stycket första meningen JB eller om så inte varit fallet, om Egendomen, trots att den kan bedömas som tillbehör till fastigheten enligt bestämmelserna i 2 kap. 1-3 §§ JB, ändå ska ses som lös egendom till följd av att ägarförhållandena har varit inkongruenta. Huvudfrågan i den delen gäller om en delägare till en fastighet ska anses som "annan än fastighetsägaren" i den mening som avses i 2 kap. 4 § första stycket första meningen JB.
Ett första rekvisit som ska uppfyllas enligt sistnämnda bestämmelse är att byggnaden ska ha blivit försedd med föremålet, med vilket avses att det ska finnas ett yttre samband med byggnaden. Enligt förarbetena behöver föremålen i fråga inte vara fästade vid byggnaden, men de ska ha "anbringats i ett sådant samband med denna, som motsvarar föremålets ändamålsgemenskap med byggnaden" (se NJA II 1966 s. 36).
Enligt tingsrättens mening skulle i stället en mera ändamålsenlig lösning vara att anknyta till den praxis som vuxit fram gällande dold samäganderätt. Se bl.a. NJA 1980 s. 705, 1981 s. 693, 1982 s. 589, 1984 s. 772, 1985 s. 97 och 1985 s. 615. En sammanfattning av nämnda rättsfall ges i Laila Zackrisson, a.a., särskilt i avsnitt 4.2.1 och 4.2.3. Med stöd av denna - eller snarare som en spegelbild av denna - skulle tillförd egendom av det slag som är aktuellt i detta mål gentemot tredje man (i sakrättsligt hänseende) anses som tillförd av fastighetsägarna gemensamt [eller, såsom det uttrycks i förarbetena till jordabalken, ha tillförts i fastighetsägarnas gemensamma intresse (Se NJA II 1966 s. 68 f. och 76)] och därför ha kommit i samme ägares hand (jfr för en likartad argumentation Almgren, a.a. s. 47 ff.). En sådan lösning är också väl förenlig med det faktum att det förhållandet att ett föremål anses "höra till fastigheten" enligt 2 kap. 4 § JB gäller gentemot tredje man, men inte - i avsaknad av annat lagstöd - mellan parterna (se bl.a. Torgny Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl. 1996, s. 35). De interna äganderättsförhållandena skulle sedan - så länge dessa inte manifesterats utåt - få lösas genom obligationsrättsliga anspråk mellan makarna eller samborna.
Hovrätten (hovrättslagmannen Lars Göran Abelson, hovrättsrådet Bob Nilsson Hjorth, f.d. chefsrådmannen Kenneth Lundström och hovrättsassessorn Martin Sunnqvist, referent) anförde i dom den 24 maj 2012:
Enligt 2 kap. 1 § JB hör byggnader och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk till denna. Denna typ av tillbehör kallas omedelbara fastighetstillbehör. Enligt 2 § samma kapitel hör till byggnad "fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna". Denna typ av tillbehör kallas byggnadstillbehör eller medelbara fastighetstillbehör. Enligt 4 § samma kapitel blir föremål som "nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten" inte tillbehör, om inte föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand. Slutligen gäller enligt 7 § samma kapitel att en överlåtelse av ett tillbehör inte gäller mot tredje man, förrän tillbehöret skiljs från fastigheten på ett sådant sätt att det inte längre kan anses höra till denna.
I § 11 anges att köparen beretts tillfälle att besiktiga fastigheten och dess byggnader "med tillhörande installationer, anordningar och tillbehör inkl. anläggningar". Det sägs där inget om vilka dessa tillbehör närmare bestämt är. Av den klausulen kan därför inga slutsatser dras.
I § 13 b finns en förhållandevis utförlig reglering med rubriken "Loge". Det sägs inledningsvis att "säljaren skall förbehållas nyttjanderätt längst till 2024-03-14 avseende logen med tillhörande torkanläggning". Bestämmelsen kan tolkas på två sätt. Innebörden kan antingen vara att säljaren ska ha nyttjanderätt till logen för att bruka sin där placerade torkanläggning. Innebörden kan också, vilket med hänsyn till ordalydelsen ligger närmare till hands, vara att säljaren ska ha nyttjanderätt till logen och torkanläggningen. Innebörden skulle vid det senare alternativet vara att egendomen följde med i överlåtelsen.
I § 13 b finns också en reglering om att nyttjanderättshavaren väl ska underhålla logbyggnaden med tillhörande installationer och anläggningar. "Köparen/fastighetsägaren" har vidare enligt paragrafen ingen lösenskyldighet för säljarens eventuellt gjorda investeringar vid nyttjanderättens upphörande. Nyttjanderättshavaren ges rätt att utan ersättning montera ned torkanläggningen och bortföra densamma senast sex månader efter det att nyttjandet upphört; om så inte skett "tillfaller" torkanläggningen fastighetsägaren utan särskild ersättning.
Att säljaren har getts rätt att montera ned och bortföra torkanläggningen efter det att nyttjandet upphört antyder att denna inte skulle följa med i överlåtelsen, särskilt som den annars skulle "tillfalla" köparen. Att köparen vid nyttjanderättens upphörande inte har någon lösenskyldighet för säljarens eventuellt gjorda investeringar tyder däremot på att egendomen skulle följa med i överlåtelsen.
Egendom som en fastighet visserligen är försedd med för stadigvarande bruk blir ändå inte tillbehör, om "nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren" tillfört fastigheten egendomen, och egendomen och fastigheten inte senare kommit i samma ägares hand. Detta innebär att egendom som tillhör annan och som fastighetsägaren tillför till fastigheten blir tillbehör (jfr rättsfallet NJA 1985 s. 365 och Mikael Möller, Fastighetstillbehör de lege ferenda - kritik och reformförslag i Fastighetsrättsliga studier till minnet av Sten Hillert, 2002, s. 226 samt Peter Strömgren, Fastighetstillbehör och accession, ak.avh. 2012, s. 321 och 334-341). Egendom som annan än fastighetsägaren tillför blir inte tillbehör (jfr NJA 1966 s. 580, 1979 s. 145 och 1980 s. 488), om inte en äganderättsövergång beträffande egendomen - t.ex. genom gåva eller accession - kan konstateras (jfr NJA 1986 s. 513 och 2002 s. 561).
Frågan är nu vad som gäller, när en delägare till fastigheten ensam har tillfört något till fastigheten. Är det då "fastighetsägaren" eller "annan än fastighetsägaren" som har tillfört egendomen?
Denna fråga har inte besvarats i förarbetena, där diskussionen underförstått synes utgå från att varje fastighet har en enda ägare (se särskilt NJA II 1966 s. 68-69, 73 och 76-77). Språkligt sett framstår det dock enligt hovrättens mening som långsökt att se den angivna situationen som att "annan än fastighetsägaren" har tillfört egendomen. Så har också Svea hovrätt uppfattat rättsläget i stämpelskattemålet RH 1985:100. Enligt hovrätten blev de byggnader en person uppförde på en fastighet tillbehör till denna, "eftersom han var delägare i fastigheten".
Ordalagen har emellertid i andra sammanhang, som tingsrätten angett, getts den tolkningen att en delägare som tillför något är "annan än fastighetsägaren". I rättsfallet NJA 1982 s. 773 uttalade föredragande revisionssekreteraren i sitt betänkande: "En delägare i en fastighet är inte densamme som fastighetsägaren. Tillför delägaren ensam fastigheten något, blir det därför inte tillbehör till fastigheten." Fallet handlade emellertid om huruvida det fanns uppenbart hinder mot att bevilja en lagfartsansökan. HD anslöt sig inte till föredragandens uppfattning om rättsläget utan förklarade bara att det inte kunde anses uppenbart att byggnaden utgjorde tillbehör till fastigheten. Föredraganden och HD var därvid ense om att lagfartsansökningen kunde beviljas utan hinder av ett förbehåll om att en byggnad som tillförts av bara den ena delägaren inte ingick i överlåtelsen. I gåvoskattemålet RH 1989:23 anslöt sig Hovrätten för Övre Norrland till föredragandens uttalande i NJA 1982 s. 773.
I förarbetena diskuterades några fall då det var oklart om fastighetsägaren eller ett föremåls ägare tillfört föremålet till fastigheten. Det framhölls att det då borde tas fasta på om föremålet tillförts fastigheten i fastighetsägarens intresse; i så fall skulle föremålet bli tillbehör (NJA II 1966 s. 69 och 76; Peter Westerlind, Kommentar till jordabalken 1-5 kap., 1971 s. 169). Det har föreslagits att dessa uttalanden kan tolkas som att det avgörande är för vems räkning ett föremål har anskaffats (Möller, a.a. s. 234-235 och 243-244). På liknande sätt har föreslagits att egendom som en delägare köper för båda makarnas räkning skulle - genom en analogi till kommissionslagen - anses tillföras fastigheten av dem båda och därmed bli tillbehör (Almgren, a.a. s. 44-46). Ett annat sätt att bedöma i vems intresse ett föremål har tillförts är att undersöka vem som bestämt att föremålet ska tillföras fastigheten (Folke Grauers, Fastighetsköp, 20 uppl. 2012, s. 96). Eftersom bristande ägarsamband hindrar att ett föremål blir tillbehör endast om föremålet tillförts fastigheten av någon annan än fastighetsägaren, finns det anledning att fokusera på vem som, när det är fråga om samägda fastigheter, ska anses ha tillfört fastigheten föremålet eller i vems intresse detta skett (Strömgren, a.a. s. 330 och 342-348). Enligt Strömgren (a.a. s. 343) avser frågan om "i vems intresse" själva tillförandet men frågan om "för vems räkning" snarare äganderätten till föremålet, även om dessa frågor tenderar att smälta samman. Intresseteorin innebär sammanfattningsvis, enligt Strömgren (a.a. s. 344-346), att föremål som tillförts i fastighetsägarens intresse är att anse som tillbehör, eller motsatsvis, att föremål som tillförts i annans intresse inte är att anse som tillbehör.
I likhet med tingsrätten anser hovrätten att det behövs ett klart och tydligt svar på frågan under vilka förutsättningar egendom som en delägare i en fastighet tillför till denna blir tillbehör till fastigheten. Avgörande är enligt hovrättens mening om föremålet tillförts fastigheten i fastighetsägarnas gemensamma intresse. Den delägare som tillfört ett föremål i fastighetsägarnas gemensamma intresse ska då anses vara "fastighetsägaren" i den mening som avses i 2 kap. 4 § JB. Vid bedömningen av om så varit fallet bör ledning kunna tas av vad som gäller när det ska konstateras om fastigheten är försedd med föremålet för stadigvarande bruk, nämligen det objektiva ändamålssammanhanget. Det avgörande skulle då vara hur ändamålssammanhanget mellan fastigheten och det eventuella tillbehöret framstår för en utomstående betraktare (jfr Strömgren, a.a. s. 347-348).
5. Enligt 2 kap. 4 § första stycket JB hör föremål som "nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten" inte till denna, om inte föremålet och fastigheten har kommit i samme ägares hand. Till fastigheten hör inte heller industritillbehör om detta har tillförts fastigheten av fastighetsägaren utan att han eller hon ägde föremålet eller om föremålet har förvärvats av fastighetsägaren under villkor att överlåtaren har rätt att återta föremålet om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom eller henne enligt överlåtelseavtalet och villkoret fortfarande gäller. För andra föremål än industritillbehör gäller enligt 2 kap. 5 § att ett återtagande- eller äganderättsförbehåll inte kan göras gällande sedan fastighetsägaren har tillfört fastigheten föremålet så att det enligt 1 eller 2 § hör till fastigheten. Detsamma gäller om avtalet i stället har betecknats som hyresavtal eller betalningen har erlagts som vederlag för föremålets bruk och nyttjande, om det är åsyftat att den som har fått föremålet ska bli ägare av det.
6. Regler om vad som ska utgöra tillbehör till fast egendom infördes först vid slutet av 1800-talet (lagen den 24 maj 1895 angående vad till fast egendom är att hänföra). Utgångspunkten enligt dessa var att till fast egendom hörde det som hade uppförts på jorden och det som hade anbringats för stadigvarande bruk i det uppförda. Ett undantag utgjordes emellertid av sådant som skulle kunna anses höra till den fasta egendomen men där "någon efter särskilt stadgande eller på annan emot en var gällande grund [hade] äganderätt till byggnad eller annat" (4 § i lagen).
11. I lagförarbetena anförde lagrådet beträffande 2 kap. 4 § JB att det framgår av övriga regler om vad som utgör tillbehör till fastigheten att det saknar betydelse vid avgörande av frågan om föremålet har blivit ett tillbehör eller inte "huruvida vid ett föremåls förenande med fastigheten det tillhörde fastighetsägaren eller annan eller huruvida det var belastat med någon sakrätt". Enligt lagrådet fästs dock avgörande vikt vid dessa förhållanden när det är nyttjanderättshavaren eller annan än fastighetsägaren som har tillfört föremålet. (Se NJA II 1966 s. 77.) Med "tillförande" av föremålet avses i detta sammanhang ofta den faktiska åtgärd varigenom föremålet installeras på fastigheten eller en byggnad förses med föremålet. Redan av bestämmelsens ordalydelse - där utgångspunkten att sådana föremål inte tillhör fastigheten gäller "om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand" - framgår att en förutsättning för regelns tillämpning är att det föremål som tillförs fastigheten tillhör annan än fastighetsägaren.
13. En uttrycklig bestämmelse med en motsvarande intressebedömning återfinns i 1 kap. 3 § sjölagen (1994:1009), där det vid bedömningen av vad som ska anses utgöra tillbehör till fartyg anges att utrustning ägnad till stadigvarande bruk för fartyget hör till fartyget om fartyget har försetts med utrustningen "i fartygsägarens intresse". Regeln, som infördes i 1891 års sjölag (se NJA II 1975 s. 149 ff. och prop. 1973:40) och som oförändrad överfördes till 1994 års sjölag, angavs i förarbetena ha sin förebild i regleringen i 2 kap. JB. Beträffande villkoret att fartyget skulle vara försett med föremålet i fartygsägarens intresse kan noteras att en regel med ett sådant innehåll föreslogs i lagrådsremissen, att lagrådets majoritet föreslog att bestämmelsen skulle få en utformning som närmare anslöt till motsvarande bestämmelse i jordabalken men att föredragande statsrådet valde att behålla formuleringen (se NJA II 1975 s. 156 ff.; jfr Christer Rune, Rätt till skepp, 2 uppl. 1991, s. 27 ff.).
17. I rättsfallet NJA 1982 s. 773, som rörde frågan om lagfart skulle beviljas vid mannens förvärv av hustruns hälftenandel av fastigheten med undantag för en byggnad som hade uppförts och bekostats av mannen, angav föredraganden att "en delägare i en fastighet är inte densamma som fastighetsägaren. Tillför delägaren ensam fastigheten något, blir det därför inte tillbehör till fastigheten". HD, som i ärendet inte fann skäl att ifrågasätta riktigheten av påståendet att endast mannen hade tillfört byggnaden till fastigheten, fann att det i detta läge inte kunde anses uppenbart att byggnaden utgjorde tillbehör till fastigheten.
Som utgångspunkt gäller att det - för frågan om ett föremål har blivit tillbehör - inte har någon betydelse vem som har tillfört föremålet. Inte heller spelar det principiellt sett någon roll vilken rätt som denne person själv har till föremålet, även om normalfallet är att fastigheten och föremålet har samma ägare. Avgörande är i stället om föremålet faktiskt har tillförts fastigheten eller byggnaden på sådant sätt att det ska anses som tillbehör i lagens mening. När det gäller de allmänna fastighetstillbehören och byggnadstillbehören har "tillförts" alltså en rent konkret innebörd. Föremålet ska på visst sätt ha kopplats stadigvarande till fastigheten. Principen är att det objektiva och yttre sambandet ska bestämma om föremålet blir fast egendom eller fortfarande är lösöre. När föremålet väl har blivit en del av den fasta egendomen följer det denna; de sakrätter som kan ha funnits till föremålet när det var lösöre upphör att gälla och rättighetshavarna får nöja sig med obligationsrättsliga anspråk. Något särskilt anspråk kan som sagt inte riktas enbart mot ett föremål som är tillbehör.
Övervägandena ledde fram till att en allmän undantagsregel som motsvarade 4 § i 1895 års lag inte kunde undvaras men att den då borde vara inriktad på bara de två slags fall där det fanns ett praktiskt behov och ansågs rimligt att anse föremålet som lös egendom trots att det hade infogats i fastigheten. Ett föremål skulle därmed inte ha tillbehörskaraktär om det hade tillförts fastigheten av en nyttjanderättshavare eller någon annan som inte är fastighetens ägare. Den allmänna undantagsregeln skulle alltså vara tilllämplig för det första när en nyttjanderättshavare hade tillfört fastigheten föremålet (t.ex. en hyresgäst eller en arrendator). För det andra skulle den gälla när den som hade vidtagit åtgärden hade varit någon annan, "blott icke fastighetens ägare". I första hand avsågs med detta situationer där något annat rättsförhållande än nyttjanderätt förelåg (i motiven nämns som exempel en födorådstagare som skaffat en kamin till den bostad som ingick i födorådet och ett elektricitetsverk som satt upp mätarapparater på fastigheten). Även i de fall som i och för sig kunde omfattas av undantagsregeln skulle emellertid föremålet anses som tillbehör om det hade tillförts i fastighetsägarens intresse. Andra regler skulle däremot gälla i fråga om industritillbehören. (Se NJA II 1966 s. 68 ff. om 1966 års lag och NJA II 1972 s. 32 om nya jordabalken.)
Enligt vår mening måste 2 kap. 4 § första stycket första meningen JB - utifrån bestämmelsens ordalydelse och de principer som lagstiftningen bygger på - förstås så att regeln tar sikte på fall där ett föremål har tillförts fastigheten av någon utomstående, dvs. av någon som inte är fastighetsägare. Om en samägare till en fastighet har tillfört ett föremål till fastigheten, är bestämmelsen inte tillämplig utan då blir föremålet enligt de grundläggande reglerna ett fastighetstillbehör. I ett sådant fall kan alltså tillförandet inte anses ha gjorts av "annan än fastighetsägaren".
NJA 1942 s. 195; NJA 1955 s. 1; NJA 1960 s. 9; NJA 1966 s. 580; NJA 1979 s. 145; NJA 1980 s. 488; NJA 1982 s. 773; NJA 1984 s. 562; NJA 1985 s. 365; NJA 1986 s. 513
NJA 2014 s 35 (nr 14)