Source: http://comoviveremcondominio.blogspot.com/2012/05/
Timestamp: 2018-07-15 19:18:51+00:00
Document Index: 130582380

Matched Legal Cases: ['artigo 8', 'artigo 580', 'artigo 1334', 'artigo 1347', 'artigo 1347', 'artigo 1348', 'artigo 1350']

como viver em condominio: Maio 2012
Cabe ressaltar que condomínios não perseguem fim econômico algum, não desenvolvem atividade produtiva e não buscam o lucro. Portanto, não integram categoria econômica, o que referenda a decisão da Corte trabalhista.
Recente decisão da Sétima Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TST) não conheceu do recurso de um sindicato patronal contra decisão que rejeitou sua pretensão de cobrar contribuição sindical de um condomínio habitacional.Ou seja, a Justiça do Trabalho concluiu ser indevida a cobrança da contribuição sindical, por entender que o reclamante não está na categoria econômica representada pelo sindicato-autor, por se tratar de condomínio residencial.
A ministra do TST, Delaíde Miranda Arantes, afirmou na decisãoque:“no caso dos condomínios residenciais, estes, em regra, não atuam perseguindo fim econômico algum, não desenvolvem atividade produtiva e tampouco buscam lucro, logo, não podem ser considerados integrantes de categoria econômica e, por conseguinte, não estão obrigados ao recolhimento do contribuição sindical”.
Vale explicar que a cobrança da contribuição sindical encontra guarida nos artigos 578 a 591 da CLT. E tem seu recolhimento obrigatório pelos empregadores no mês de janeiro e pelos trabalhadores no mês de abril de cada ano. O artigo 8º, inciso IV, da Constituição Federal aduz que o recolhimento de tal contribuição deve ser direcionado a todos que participem de uma determinada categoria econômica ou profissional ou de uma profissão liberal, independentemente de serem ou não associados a um sindicato.
Porém, o artigo 580 da CLT isenta, em seu parágrafo 6°, da exigência do recolhimento da contribuição sindical patronal as entidades ou instituições que comprovarem, junto ao Ministério do Trabalho e Emprego, o não exercício de atividades econômicas com fins lucrativos. Situação em que em tese se enquadram os condomínios.
Da mesma forma que os sindicatos frequentemente fazem a cobrança da Contribuição Sindical Patronal sem atentar para a isenção de empresas optantes pelo Simples Nacional, mas apenas levando em conta o fato da empresa ter sido constituída, os condomínios são cobrados da contribuição sindical sem que exista um parecer técnico do Ministério do Trabalho ou um movimento contrário a tal medida.
Os condomínios, em tese não estão obrigados ao recolhimento da contribuição sindical por não terem fins econômicos, não desenvolverem atividades produtivas e nem buscarem lucro. E a representatividade do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais (Secovi) não abrange os condomínios, pelo menos os residenciais, dada a diversidade entre as atividades destes e as exercidas pelos demais empregadores constantes do rol de representados por aquela entidade classista patronal.
Fonte:bagarai.com.br
By João Neri às maio 28, 2012 Nenhum comentário: Links para esta postagem
Lei garante mais segurança e privacidade nos condomínios
A maioria das pesquisas de opinião feitas nas metrópoles sobre a necessidade primordial dos cidadãos para que se sintam satisfeitos com a vida que levam e o lugar que escolheram para morar tem como resposta: segurança! Item que algumas vezes perde apenas para uma melhor saúde e educação. Porém, sem que haja a dependência dos serviços públicos, há alternativas que trazem para a população algumas garantias de segurança, que dependem apenas da coletividade e do senso comum. Um dos exemplos é a lei federal 12.607/12, recém aprovada no Congresso Federal e que entrou em vigor no último domingo, que proíbe a locação e a venda de vagas de garagem em condomínios para pessoas de fora.
O setor imobiliário foi a favor da mudança.O autor do projeto de lei, o senador pelo Rio de Janeiro Marcelo Crivella, hoje ministro da Pesca e Aquicultura, conta que durante oito anos, de 2003 a 2011, o tema foi amplamente debatido. Todos os setores diretamente envolvidos com o assunto o discutiram, como os corretores de imóveis, advogados e a indústria da construção civil, diz ele."Todos foram ouvidos para o aperfeiçoamento da lei, que tem como objetivo primordial trazer segurança aos condôminos, que muitas vezes desconhecem quem guarda o carro no mesmo estacionamento, com quem dividem a área condominial.
A lei vem justamente ao encontro do anseio dos moradores de se sentirem mais seguros, principalmente as crianças e os idosos. Não é uma intervenção no direito de propriedade, como alguns julgam erroneamente", comenta Crivella, lembrando que teve a iniciativa de legislar sobre o assunto quando soube de vários casos de traficantes de drogas que locavam vagas em garagens centrais nas capitais. Guardavam seus carros com o produto ilícito, e dali o distribuíam. "Inúmeros casos chegaram ao meu conhecimento. Um esconderijo ideal para os bandidos que utilizam esses locais que não são fiscalizados, pois são privados. Eles locam ou compram vagas em edifícios centrais porque a boa localização, é claro, facilita a distribuição da droga", explica o ministro.A lei altera o Código Civil, que permite que qualquer um pode comprar ou alugar uma vaga em condomínio residencial ou comercial, mesmo que naquele edifício tenham moradores interessados na vaga. "No prédio em que moro há mais apartamentos do que vagas na garagem. Há tempo estou na fila de espera para alugar ou comprar uma delas. Sabemos que há várias alugadas para pessoas do bairro.
Fica com a vaga quem paga o melhor preço. É quase um leilão. Não acho justo. Sem falar que os moradores convivem com pessoas estranhas que têm a chave do prédio e transitam pelas áreas comuns, em qualquer horário. Isso é muito desagradável. Nem conhecemos os inquilinos das vagas. Cadê nossa privacidade?", reclama a moradora de um edifício no bairro Cidade Baixa de Porto Alegre, que não quis se identificar.O ministro Crivella ressalva que a nova norma tem exceções: quando há uma autorização expressa na convenção condominial. "A lei dá poder aos condôminos decidirem para quem alugar ou vender as vagas. Isso é, com certeza, um avanço na questão da segurança e a vitória final será do bom-senso.
O presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de SP, Rubens Carmo Elias Filho, avalia que a alteração veio, de certa maneira, pacificar o entendimento doutrinário e jurisprudencial a respeito do tema porque, sempre visando à segurança jurídica e à patrimonial principalmente, os condomínios buscavam restringir o acesso de estranhos no ambiente condominial. "Ver estranhos utilizando uma vaga, especialmente em prédios residenciais, era algo bastante complicado, porque este cidadão que alugava a vaga ou mesmo a adquiria, mediante o ingresso nas áreas comuns do prédio, poderia utilizar outros espaços: elevadores e áreas comuns em geral, como piscinas, jardins... Então, já existia uma certa limitação a este ingresso de terceiros no ambiente condominial. A lei veio uniformizar este entendimento que já existia", observa.
By João Neri às maio 24, 2012 Nenhum comentário: Links para esta postagem
Lei que proíbe venda e aluguel de vagas de condomínio entra em vigor
O objetivo principal da nova lei é oferecer mais segurança aos prédios residenciais e comerciais, reduzindo a circulação de estranhos.
Sendo assim, a dica é tentar resolver a questão no próprio condomínio com os demais moradores. “Do contrário, a pessoa vai depender do entendimento de cada juiz sobre o tema”, completa Borges.
Fonte:http://www.idest.com.br
By João Neri às maio 21, 2012 Nenhum comentário: Links para esta postagem
Como fazer um bom seguro de seguro de condomínio
A contratação do seguro para o condomínio, além de ser muito importante, pois acidentes podem acontecer a qualquer momento, é também obrigatória.
De acordo com a Lei nº 4591/64, art. 13, qualquer tipo de edifício, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, é obrigado a contratar uma apólice de seguro contra incêndio ou outro sinistro que cause danos no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Seguradoras, existem várias para escolher. Cabe ao síndico a responsabilidade de verificar, qual a proposta de cada uma e não apenas pelo preço que elas oferecem. É preciso muito cuidado para que o condomínio esteja seguro dos riscos maiores que são: Incêndios, Raios, Explosão e outros como sinistros envolvendo veículos na garagem do condomínio, que se não contratados podem acarretar problemas para o síndico responsável pelo condomínio. Portanto, ele deve estar muito atento ao que as seguradoras oferecem para que depois não tenha que assumir por algo que aconteceu, porque o prédio não estava segurado de tal item.
Algumas Convenções Coletivas determinam a obrigatoriedade da contratação, pelo condomínio, do Seguro de Vida e Acidentes Pessoais dos Funcionários. Isso depende do acordo de cada região. No estado de São Paulo, por exemplo, vale este item.
As coberturas opcionais, devem ser primeiro discutidas e aprovadas em assembléia, já que os moradores deverão decidir quais são as mais convenientes aos moradores.
Os sinistros mais comuns em condomínios ocorrem na garagem, com portões e carros. Nos seguros que envolvem a garagem, se apenas alguns moradores forem proprietários de vagas, deve haver consenso entre eles de que os outros condôminos não contribuirão para as despesas.
A responsabilidade sobre acidentes em elevadores é do condomínio, a não ser que seja comprovado o mau uso, como ignorar sinais de advertência ou exceder o peso ou lotação. Um acidente com um morador, visitante ou funcionário será de responsabilidade do condomínio e não da conservadora. No caso de acidente com funcionário da conservadora, o condomínio pode ser citado como co-responsável.
Fonte:aticoadm
By João Neri às maio 20, 2012 Nenhum comentário: Links para esta postagem
O síndico deve ser remunerado?. Síndico que trabalha sério pode e deve ser remunerado pelo empenho em sua função. Mas, fique atento, pois é a convenção quem rege essa questão.
Foi-se o tempo em que os condomínios exigiam muito pouco dos síndicos. Hoje, profissionalismo é palavra-chave nas administrações condominiais: o síndico precisa saber gerir uma equipe de profissionais, sejam eles próprios ou terceirizados, contratar prestadores de serviços e ainda lidar com conflitos entre moradores. Tudo isso muitas vezes com um caixa apertado, sacrificado pela alta inadimplência, tão comum nos condomínios. Tanto trabalho chega, em alguns casos, a não ser remunerado: alguns síndicos contam com a isenção da sua taxa condominial; outros, nem isso. Investem tempo e energia em prol da comunidade sem receberem remuneração.
Para a síndica Maria Virgínia P. Santos, é justo o síndico receber pelo seu empenho. “O síndico trabalha para valorizar o patrimônio de todos. Enquanto ele está trabalhando pelo condomínio, os outros moradores estão tranqüilos em seus apartamentos”, avalia. O Condomínio Residencial Interlagos, onde Maria Virgínia é síndica há 14 anos, tem sete torres, 728 apartamentos, mais de 70 funcionários, cerca de três mil moradores e uma área de 44 mil metros quadrados. Maria Virgínia paga a taxa condominial da sua unidade mas recebe uma remuneração de 12 salários mínimos. Segundo a síndica, o valor era de dois salários mínimos e foi reajustado em uma assembléia. “A remuneração consta da nossa convenção, mas o valor foi alterado em assembléia, há cerca de 10 anos. Conforme o desempenho do síndico, a assembléia pode novamente modificar esse valor”, diz.
Virgínia frisa que não é funcionária do condomínio. “Fico o dia todo à disposição do condomínio, mas não tenho vínculo empregatício e nem benefícios como férias ou 13º salário. O que recebo é um pró-labore para representar o condomínio”, aponta. A estrutura administrativa do Interlagos conta com um subsíndico por torre. Estes recebem a isenção do condomínio (apenas das despesas ordinárias). Já os conselheiros não podem ser remunerados.
O advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira adverte que a definição de remuneração do síndico deverá constar da convenção do edifício. Cristiano relata as situações mais comumente encontradas: convenção omissa; nada trata a respeito e a assembléia que elege o síndico pode determinar a remuneração; convenção que não permite; não há como remunerá-lo, seja de forma direta ou indiretamente. “No entanto pode haver reembolso de despesas. Entendo ainda que tal determinação seja para síndicos proprietários ou moradores, não havendo como restringir a remuneração quando o síndico for contratado, ou seja, síndico profissional”, completa o especialista. Há convenções ainda que permitem a remuneração ao síndico, porém restringem esse valor (nestes casos há restrição do valor e a assembléia não pode alterá-lo, salvo na contratação de um síndico profissional); outras, ainda, não restringem (cabe então à assembléia que escolhe o síndico definir o valor e forma de pagamento).
Cristiano resume as três formas de remuneração do síndico existentes: direta, por meio de um valor a ser pago; indireta, por meio de isenção de condomínio; e mista, quando além da isenção existe uma remuneração. “Em todos os casos, ou a definição estará na convenção, ou a assembléia deverá definir as regras, tais como se a isenção do condomínio será apenas da parte ordinária da parcela condominial”, explica. O advogado complementa ainda que a legislação de condomínios não regulamenta essa matéria: “Cada condomínio deve disciplinar esse assunto já que o tema não é regulamentado pela legislação, nos termos do artigo 1334, inciso II do Código Civil.”
Há síndicos que abrem mão de sua remuneração, mesmo que determinada pela convenção do condomínio. Há casos em que a atitude é temporária, principalmente em prédios com caixa muito deficitário. Outros acreditam que pagar o condomínio funciona como prova de idoneidade. A síndica Maria Virgínia não concorda com essa postura. “Desconfio de quem trabalha de graça. Ganho pelo meu trabalho, mas mais nada além disso. Sigo a máxima: o que é dos outros é sagrado. Mas é lógico que há síndicos que usam do cargo para se locupletarem”, afirma. Ser honesta e íntegra é regra número um no trabalho de Virgínia. Isso é possível, segundo a síndica, porque está rodeada de pessoas também idôneas. Os seis conselheiros fiscais fazem uma minuciosa vistoria mensal nas pastas e emitem um relatório. "Infelizmente, ainda o síndico leva fama de desonesto. Mas só quem seria capaz de fazer acha que o outro faz'', sustenta.
Outra questão conturbada quando se trata da remuneração do síndico é a respeito do recolhimento do INSS. Segundo Rosely B. de Oliveira Schwartz, no livro Revolucionando o Condomínio (Editora Saraiva), o INSS deve ser recolhido até o dia 2 de cada mês; caso caia em sábado, domingo ou feriado, será antecipado para o dia anterior. Na guia de recolhimento deve ser informado o valor do pró-labore do síndico ou, se for o caso, do valor da isenção do condomínio. “A isenção de condomínio é entendida como uma forma de remuneração. O condomínio paga a parte que lhe cabe, ou seja, 20% sobre a remuneração e também retém 11% e repassa ao INSS, totalizando 31%. O condomínio somente não retém os 11% se o síndico comprovar que já recolhe o INSS pelo teto”, orienta Cristiano De Souza Oliveira.
O não pagamento do INSS pode gerar multa ao condomínio. Foi o que ocorreu no Residencial Interlagos, lembra Virgínia. “O síndico anterior não recolhia INSS, nem da isenção dos subsíndicos. Pagamos a multa e hoje está tudo regularizado”, finaliza.
Fonte: http://www.direcionalcondominios.com.br
By João Neri às maio 17, 2012 Nenhum comentário: Links para esta postagem
Quais são as funções de um síndico?
Em um condomínio, o síndico é eleito em assembleia geral, para administrá-lo e por um prazo não superior a dois anos. O síndico pode ser ou não condômino, abrindo assim, a alternativa de contratar profissionais que estão se dedicando a este tipo de prestação de serviço.
Nos termos do artigo 1347 do Código Civil, o síndico poderá ser reeleito, sendo certo que uma eventual limitação de reeleições deverá estar regrada na respectiva convenção de condomínio. Caso não haja nada sobre essa questão, entende-se que o síndico poderá ser reeleito tantas vezes quantas assim decidir a assembleia geral.
Diferente do que constava da Lei 4591/64, o artigo 1347 do Código Civil, que passou a tratar dessa matéria, não previu expressamente que a função de síndico pudesse ser exercida por pessoa jurídica. No entanto, levando-se em conta que o citado artigo permite que o síndico “poderá não ser condômino”, e ainda, que não há vedação na lei sobre o exercício da função por pessoa jurídica, entendemos que se não houver restrição na convenção de condomínio, a assembleia geral poderá eleger uma pessoa jurídica para exercer a função de síndico.
Quanto à remuneração, é a convenção do condomínio, ou se omissa, a assembleia geral, quem tratará sobre a eventual remuneração do síndico. O que usualmente se adota nos condomínios, é uma das seguintes situações:
(a) síndico remunerado;
(b) síndico com isenção da obrigação de pagamento do rateio das despesas condominiais;
(c) nenhum benefício ao síndico (ou sua renúncia expressa a qualquer um dos benefícios concedidos pela convenção ou pela assembleia).
Ainda que o síndico venha a receber alguma remuneração pelo trabalho desenvolvido, cabe esclarecer que a função exercida não gera relação de emprego, ainda que prestado por não condômino. Nesse caso, de síndico não condômino, o que se tem é a prestação de serviço sem vínculo empregatício, regulado pelo respectivo contrato a ser firmado entre o condomínio e o prestador de serviços contratado, o que aliás, vem sendo cada vez mais adotado pelos condomínios.
A convenção de condomínio pode estabelecer alguns requisitos para que alguém seja escolhido “síndico”, como por exemplo, se for condômino, o fato de estar quite com suas contribuições de rateio das despesas condominiais; de não ter sido multado, dentro de um determinado prazo antecedente à eleição do síndico, por infração às regras de comportamento apontadas na convenção de condomínio ou no seu regimento interno; ou outro requisito deliberado pela assembleia.
O artigo 1348 do Código Civil especifica a competência do síndico, a saber:
1. Convocar as assembleias de condôminos;
2. Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele;
3. Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
4. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
5. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores;
6. Elaborar o orçamento anual;
7. Cobrar dos condôminos o rateio das despesas e eventuais multas;
8. Prestar contas
9. Efetuar seguro da edificação.
Para as situações onde o síndico não preste contas ou não administre convenientemente o condomínio, a assembleia (convocada para esse fim específico) poderá destituir o síndico pelo voto da maioria absoluta dos membros, e assim, transferir a outra pessoa, os poderes de representação ou as funções administrativas.
Na hipótese de deixar o síndico de convocar a assembleia geral para aprovar o orçamento anual, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, o parágrafo 1º do artigo 1350 autoriza que essa convocação seja feita por condôminos que representem ¼ (um quarto) do condomínio.
Importante destacar que o síndico, além das atribuições objetivamente fixadas em lei, tem também outra função que nasce no exercício do seu mandato, com maior ou menor intensidade, variando de acordo com o perfil de cada síndico. Refiro-me ao “poder de mediação” de conflitos que deve exercer o síndico em todo momento.
Nos condomínios, são comuns conflitos de maior e menor complexidade, para os quais o síndico é chamado, ainda que não tenha competência específica para tratar da questão. No entanto, ele funcionará como verdadeiro mediador, eliminando mal-entendidos entre moradores; reprimindo com ponderação aquele que infringe as regras convencionais; estimulando o convívio harmônico entre condôminos e a participação efetiva dos deles nas deliberações relativas ao condomínio.
A meu ver, o síndico não deve estimular, de forma alguma, qualquer atrito entre condôminos, assim como, deve buscar, sempre que possível, também a solução amigável das pendências entre o condomínio e o condômino.
Essa postura, no entanto, não deve ser confundida com despreparo, insegurança ou omissão. Superadas as tentativas de solução de conflitos, o síndico deve (com a energia autorizada por dispositivos legais) agir de modo a assegurar os direitos da maioria condominial, aplicando as penas previstas na convenção e recorrendo ao judiciário, quando necessário.
Para que seus atos encontrem apoio entre os moradores, entendo que algumas características são inerentes a um síndico “de sucesso”, a saber: exercer uma liderança natural na comunidade condominial; ser conhecedor de suas atribuições; manter proximidade com os condôminos (por meio das assembleias, de comissões de trabalho e do conselho); ponderação e muita dedicação.
A quem pretende ser síndico, chamo a atenção para a importância de conhecer todas as atribuições do cargo, para exercer bem a função, em especial, naquilo que poderá ser responsabilizado pessoalmente por eventual descuido, como por exemplo: recolhimento de encargos trabalhistas; equipamentos de segurança; contratação de seguros; contratação de funcionários habilitados para as respectivas funções e prestação de contas.
Fonte:http://casaeimoveis.uol.com.br
By João Neri às maio 14, 2012 Nenhum comentário: Links para esta postagem
Estrutura administrativa dos condomínios e dicas
É o representante legal da massa condômina. Segundo Aurélio, “... pessoa escolhida pelos condôminos para tratar dos interesses e da administração do imóvel”. Suas atribuições estão definidas em lei e nas convenções de condomínio.
Alguns síndicos são remunerados pelo serviço que prestam ao Condomínio; mas nunca esta remuneração corresponderá à responsabilidade assumida. Tanto é que boa parte deles renuncia a esta remuneração ou aceita um pagamento simbólico, como deixar de participar do rateio de despesas ordinárias.
O Síndico pode exercer sozinho suas funções mas pode também contatar serviços auxiliares. É o caso do Zelador e da Administradora. Note-se porém que a responsabilidade do cargo não é transferida. Estas pessoas respondem, é claro, pelos seus atos, mas para o Síndico; perante a massa condômina, a responsabilidade é exclusiva do Síndico. O novo código civil determina que o síndico somente poderá delegar poderes com a aprovação de Assembléia.
O Síndico pode ser condômino ou pessoa contratada, ressalvadas porém disposições da Convenção de Condomínio. Recomendamos que o Síndico seja sempre condômino, visto seu maior interesse pela conservação do seu investimento. Mas existem pessoas especializadas que se propõe a Síndico Profissional.
Subsíndico: A legislação atual é omissa em relação à figura do subsíndico. Algumas Convenções de Condomínio apresentam porém a figura de um subsíndico e nestas condições, suas funções e atribuições devem lá estar definidas ou serem aprovadas em Assembléia de Condôminos.
É um dos auxiliares do Síndico. A ela incumbe dar o apoio administrativo, jurídico e de expediente necessários às atividades do dia a dia do Condomínio. O nome “administradora” é incorretamente empregado, visto que as “Administradoras” não podem tomar decisões, portanto não podem administrar. Devem respeitar e acatar as ordens do Síndico, eis que respondem diretamente a ele.
A Administradora é contratada pelo Síndico e responde exclusivamente a ele. A assembléia de condôminos deve aprovar ou ratificar esta contratação. Vê-se em muitas Assembléias “aprovação das contas da Administradora”, empregado incorretamente, pois as contas são do Síndico, de sua responsabilidade e a Administradora apenas irá executar as ordens ou efetuar os pagamentos autorizados por ele (dentro do que determina a lei, a convenção de condomínio e a assembléia de condôminos).
Lolli é uma empresa que tem seus serviços voltados exclusivamente para o atendimento de condomínios e desta forma, pode realizar serviços mais personalizados, segundo as particularidades de cada cliente.
A atual legislação determina que o condomínio pode ter um Conselho Fiscal, formado por 3 pessoas (condôminos ou não), a quem compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Assembléias e Reuniões de Condôminos
ASSEMBLÉIAS (GERAIS) ORDINÁRIAS
As Convenções de Condomínio, seguindo exigência legal determinam que anualmente se realize uma Assembléia Geral. É uma exigência legal e como tal tem suas formalidades, tais como a convocação dos Condôminos de maneira formal, a época em que se realizará e o prazo entre a convocação e sua realização, entre outras. Esta Assembléia serve para definir as diretrizes básicas para o exercício que se inicia. A legislação atual determina que a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados.
ASSEMBLÉIAS EXTRAORDINÁRIAS
São também reuniões formais e os Condôminos devem ser convocados para delas participar. Servem para tratar de assuntos que não possam esperar a assembléia anual. As Assembléias Extraordinárias podem ser convocadas a qualquer momento (observados os prazos estabelecidos na Convenção de Condomínio) e comportam qualquer assunto. Observe-se porém que os assuntos devem ter caráter de urgência; caso contrário, devem ser abordados na assembléia anual. Está claro que não existe qualquer possibilidade de se levar às Assembléias Extraordinárias “assuntos gerais”. Tudo o que for tratado tem que estar bem caracterizado na Ordem do Dia.
Não existe limitação para o número de assembléias extraordinárias. Deve-se lembrar porém que, visto seu caráter extraordinário elas somente deverão ocorrer ou para tratar de assuntos pendentes das Ordinárias ou em caráter de urgência.
As reuniões têm caráter informal. Servem para o Síndico se posicionar a respeito das opiniões dos Conselheiros, dos demais Condôminos ou Moradores sobre um assunto de pequena importância ou que não envolva deliberação (por exemplo: definir a velocidade máxima dos veículos dentro do Condomínio ou o horário do recolhimento do lixo, para se apagarem as luzes ou trancar a porta principal). Neste caso não se convocam os participantes. Eles são convidados a participar pois trata-se de uma reunião informal. Os posicionamentos ou opiniões colhidas nas reuniões podem e devem ser assentadas no “Livro de Atas”.
Fontehttp://www.lolli.com.br
By João Neri às maio 13, 2012 Nenhum comentário: Links para esta postagem
Síndicos fazem curso para aprender a administrar condomínio em SP
Prefeitura fez convênio com sindicato para os moradores poderem participar.
Síndico responde pelas regras que legislam a vida em condomínio.
Um síndico, além de administrar o dinheiro do condomínio, ainda precisa resolver brigas entre vizinhos e seguir as leis previstas na legislação. Para encarar estas tarefas e não errar muitas vezes, é preciso orientação. Moradores de prédios da Cohab, em São Paulo, participam de um curso que ensina a lidar com todos os problemas de um condomínio. O curso é montado pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi/SP). A Prefeitura da capital fez um convênio com a entidade para os moradores poderem participar.
Em um conjunto habitacional de São Miguel Paulista, na Zona Leste de São Paulo, são 84 prédios e 7 mil moradores, e a quantidade de confusões espanta os candidatos a síndico. “Não querem pegar, mas querem cobrar. A gente ajuda, daí some todo mundo e fica tudo para mim”, diz a síndica, Neuza da Silva Marcondes Rodrigues.
É tão difícil administrar tudo que os síndicos decidiram fazer um curso. Por seis sábados seguidos, eles se reuniram e aprenderam que o mais importante é ter jogo de cintura. Fátima Araújo é síndica de um dos prédios há dez anos, e conta que já perdeu a paciência várias vezes. Depois do curso, aprendeu a ser mais calma. “Como disse lá, tem que conversar duas, três vezes, até chegar naquilo em que a pessoa concordar comigo. Hoje não sou mais estourada”, diz.
No prédio de Josefa Gildeno da Conceição Silva, o motivo da briga é o barulho. É só um morador ligar o som um pouco mais alto, que outro já bate na porta dela para reclamar. No curso, ela aprendeu a lidar com a situação. Primeiro, conversa. Depois, se a pessoa não parar, tem advertência e até multa, instituída pelos moradores no valor de R$ 50.
A questão está na legislação específica dos condomínios: nenhum morador pode atrapalhar o sossego dos outros. Estas regras também fazem parte das aulas. “O síndico responde por aquilo que está na legislação. Se ele não tiver conhecimento em relação a isto, ele responde até com o patrimônio dele. Então, é fundamental que tenha conhecimento”, afirma Jurandir Baena Garcia, diretor do Secovi.
A síndica Vânia Isabel Ferreira Lobo agora sabe tudo isso, e diz que a convivência dos moradores melhorou muito depois do curso. “Melhorou as regras, o regulamento interno. A gente procura cada vez mais puxar para melhorar, mostrar para o morador que ali é nosso, lutar pelo que é da gente”, diz.
Porteiros treinados é estratégia de segurança em condomínios
Os profissionais de portaria não são seguranças, porém exercem função de confiabilidade.
Quando falamos em segurança,nem sempre podemos relacioná-la apenas à força e equipamentos tecnólogicos, mas temos também que buscar estratégias que impeçam invasões e assaltos a condomínio. Por isso, é extremamente relevante avaliar a postura da portaria e quais atitudes preventivas os profissionais da área estão treinados para executar. É bom lembrar que, apesar de muitos associarem a figura do porteiro a ações ostensivas, eles na prática, fazem a segurança preventiva e exercem função importantíssima de confiabilidade.
Esta área de condomínios verticais e horizontais, residenciais ou comerciais, se mostram muito fragilizadas. Pois, se acompanharmos o notíciario, verificamos que na maioria dos assaltos a estes locais, a falha está justamente no momento da averiguação ou liberação de visitantes e prestadores de serviços. Em conjuntos habitacionais, principalmente, há maior incidência de contratação de pessoas despreparadas para a função, desatentas ao entra e sai de moradores, que deixam qualquer um entrar, sem confirmar se os moradores autorizaram ou sem checar as placas dos carros, indo apenas pela marca e cor do veículo, muitas vezes semelhantes a de algum condomíno. Outra falha comum é a entrada de portadores de serviços, como diaristas, pedreiros, encanadores, entre outros, e até entregadores de pizza e fast-food sem uma regra bem definida de controle de acesso, deixando a decisão para o porteiro.
“Os arrastões em condomínios tem se dado em grande parte pela desatenção de porteiros, pois a instrução do funcionário é, hoje, a maior arma de combate contra esses tipos de crimes.”, avalia Jorge T. Margueiro, da GS Terceirização. Todo condomínio possui regras e normas que precisam ser obedecidas por todos, pois um único deslize ou falta de comprometimento põe em risco a segurança do prédio. Um erro muito comum é o controle de acesso à garagem, onde muitos prédios não possuem em sua estrutura condições adequadas para visualização dos veículos devendo ser corrigido com equipamentos de identificação e CFTV.
Investir em treinamento e tecnologia é muito importante neste quesito de segurança e vale a pena investir neste caso. Em serviços terceirizados deve se optar por empresas que adotem estes treinamentos e mantenham funcionários sempre bem colocados e preparados para evitar situações desagradáveis ou até mesmo trágicas. De acordo com o síndico Adalmir Carvalho Monteiro, é interessante este tipo de serviço por dois motivos simples: tranquilidade e segurança.
Fonte:http://www.segs.com.br
By João Neri às maio 12, 2012 Nenhum comentário: Links para esta postagem
Software ajuda síndico a administrar condomínio
A ligação entre os sócios Rodrigo e Rogério Evangelista Mendonça extrapola os laços familiares. Em novembro de 2011, os irmãos resolveram juntar conhecimentos profissionais distintos para oferecer ao mercado goiano um software de administração de condomínios.
De acordo com a dupla de empresários, a ideia do produto partiu da constatação da falta de agilidade e transparência no gerenciamento nos prédios e condomínios. Os conhecimentos de mercado do contador Rogério, de 28 anos, aliados à experiência em programação de web do cientista da computação, Rodrigo, 26, formaram a base da empresa Seu Condomínio.
Os irmãos passaram quase três anos desenvolvendo, testando e aprimorando o produto que, sem concorrência disponível, foi bem aceito no mercado. Em apenas seis meses de vida, a Seu Condomínio já tem quase 30 clientes. A maioria está satisfeita e ainda faz propaganda para outros possíveis usuários. Essa rede de relacionamento tem sido a principal forma de divulgação do software.
Feito para auxiliar o síndico a realizar todas as tarefas, a ferramenta possui linguagem e estrutura de fácil entendimento. "Qualquer pessoa pode utilizá-lo sem dificuldade. Seja quem tem pouca prática com computadores ou mesmo quem já os domina", afirma Rodrigo.
Boletos, planilhas, atas, relatórios, compras, cotações e até mesmo assessoria jurídica estão disponíveis no sistema. Basta acrescentar dados de cada condomínio, independente do porte, para começar a administrá-lo. Após a aquisição, o administrador do sistema passa por um treinamento para conhecer as principais características do produto.
A Seu Condomínio prioriza modernas tecnologias que identificam possíveis erros de forma instantânea e permite reparos on-line com segurança. Moradores, zeladores e síndicos têm total acesso, com senha individual, às informações do seu condomínio a qualquer hora e local. Basta ter um computador ou algum aparelho com disponibilidade de internet.
Capacitação e metas
Pensando no crescimento exponencial do negócio, os irmãos pretendem firmar parcerias com outras empresas interessadas em divulgar seus produtos ou mesmo agregar valor ao software. O planejamento também inclui a participação em cursos de capacitação nas áreas de tecnologia, administração, vendas e negociações. "No período de criação da Seu Condomínio contamos com do Sebrae em Goiás. Lá fizemos cursos que nos ajudaram muito na estruturação do nosso negócio", conta Rodrigo. Com o aumento da receita da empresa e do número de clientes atendidos dentro e fora do estado, a Seu Condomínio vai contratar mais empregados e mudar para uma sede maior em breve.
A criação da empresa também foi viabilizada pelo Programa de Incubadora de Empresas da Universidade Federal de Goiás (Proine). O programa tem como objetivo transferir conhecimento acadêmico para a sociedade por meio da formação de empreendedores e da criação de empresas e, dessa maneira, melhorar da qualidade de vida da região em que está inserido.
By João Neri às maio 10, 2012 Um comentário: Links para esta postagem
O caso da arquiteta Carine Canavesi - responsável pela decoração do hall que aparece na foto acima - foi fácil porque, coincidentemente, seu único vizinho de porta exerce a mesma profissão que ela. "O prédio em que eu moro é bem antigo, tem cerca de 60 anos. Quando me mudei, a área do elevador era terrível: tinha uma parede texturizada da cor laranja. Divido o hall com apenas um morador, que também é arquiteto, o que acabou facilitando bastante. Fui conversar sobre a ideia e ele topou na hora. Com o condomínio, também não tive problemas. No final, acho que eles até agradecem", conta.
Fonte:revistacasaejardim
By João Neri às maio 06, 2012 Nenhum comentário: Links para esta postagem
Lista de verificação anual para zeladores
Segundo o dicionário Michaelis, o zelador é o homem encarregado de tomar conta de um prédio. Portanto, se existe alguém que deve ficar atento a todos os detalhes dentro de um condomínio é este profissional, já que muitas vezes o síndico ou administrador fica a maior parte do tempo fora do condomínio.
O bom zelador é aquele que cuida do condomínio como se fosse um morador (algumas vezes, ele realmente o é). Atenção aos mínimos detalhes, um vazamento aqui, algo queimado ali, fazem a diferença. Além disso, a manutenção preventiva é sempre mais barata e valoriza o condomínio.
Para o síndico Adalberto de Lima, do condomínio Manifesto, em São Paulo, o bom desempenho do zelador auxilia o trabalho do síndico. “Ter bons funcionários é primordial. Assim o síndico tem mais segurança e menos reclamações”, disse.
Os itens de segurança contra assaltos são os que devem ser vistoriados com maior frequência; assim, qualquer defeito é identificado a tempo para que seja feito o conserto. Desta forma, o conjunto não ficaria exposto à ação de criminosos ou, caso aconteça algum acidente, a integridade dos moradores não correria riscos.
Por exemplo, câmeras de segurança e cerca elétrica. Caso estejam quebradas, não têm funcionalidade contra possíveis invasores.
Além disso, os equipamentos anti-incêndio e elevadores também devem receber atenção redobrada. Afinal, nunca se sabe quando serão necessários, e se não funcionarem corretamente, pode colocar a vida dos moradores em risco.
As ferramentas contra incêndio, como hidrantes, mangueiras e extintores devem estar sempre em perfeito estado”, afirma o síndico profissional Mauricio Jovino. “O elevador também é uma peça muito importante e deve ser vistoriada por profissionais com frequência”.
Manutenção preventiva é sempre mais barata do que consertos de emergência. Por isso a necessidade do check list periódico do zelador. Problemas como a quebra do motor que abre o portão ou o entupimento da caixa de gordura são exemplos disso. “Como o conserto é urgente, as prestadoras de serviço cobram valores muito altos. Se comparado com um contrato de manutenção mensal, por exemplo, é notável que a economia inicial foi por água abaixo”, afirma Jovino.
Por tudo isso é importante que o zelador preencha anualmente um "Check list" (lista de verificação) e retorne para o síndico os itens que não estão em conformidade. Segue um bem completo, proposto pelo Licitamais:
O consumo de energia está compatível com outros condomínios do mesmo porte?
O consumo do ano foi semelhante ao do ano anterior?
A fiação da rede elétrica está aquecendo ou com mau contato?
Os disjuntores estão aquecendo?
A cabine primária e os quadros de distribuição estão lacrados?
Existem lâmpadas queimadas?
O sistema elétrico tem menos de 25 anos?
Foi feita manutenção preventiva por empresa especializada nos últimos 5 anos?
O consumo de água está compatível com outros condomínios do mesmo porte?
A caixa d’água está vedada?
A caixa d’água tem vazamento aparente?
A bomba de recalque está em bom estado e não apresenta barulho em excesso?
O encanamento apresenta vazamento aparente?
Existe algum cano de cobre com corrosão?
Há paredes com trincas? As trincas estão aumentando?
A caixa d’água foi higienizada no último ano?
O poço artesiano sofreu análise físico-química e bacteriológica nos últimos 06 meses?
A manutenção da piscina está sendo feita semanalmente?
Os ralos estão funcionando?
Os ralos não estão acumulando água?
Os filtros de água foram trocados nos últimos 6 meses?
A recarga dos extintores está vencida?A validade é de um ano.
Os extintores estão lacrados?
O teste hidrostático das mangueiras foi feito nos últimos 5 anos?
As peças de cobre foram roubadas?
As peças de cobre estão em ambiente lacrado?
A vida útil das mangueiras (10 anos) foi atingida?
A escada está livre de objetos como cestos de lixos?
O corrimão está em boas condições?
A luz de emergência funciona?
As portas corta-fogo abrem e fecham? Estão lubrificadas?
As portas corta-fogo permanecem fechadas?
A sinalização de emergência está em bom estado?
Os interfones de todas as unidades estão funcionando?
As pastilhas externas foram lavadas e rejuntadas nos últimos 5 anos?
O lixo está sendo armazenado adequadamente?
As lixeiras estão em bom estado?
A pintura foi refeita nos últimos 10 anos?
As áreas comuns foram dedetizadas nos últimos 6 meses?
Há queixas de condôminos em relação a moscas, ratos, baratas?
A grama está cortada?
As flores estão vivas?
Os vasos de flores e bromélias não acumulam água?
O RIA está afixado no quadro de avisos?
A empresa de manutenção orientou os funcionários para situações de emergência?
O contrato de manutenção está expirado ou vai expirar nos próximos meses?
Não existe água no fosso do elevador? O fosso está limpo?
A casa de máquinas esta lacrada e sem acesso de crianças?
Topo do prédio
O bastão que sustenta o pára-raios está de pé?
As conexões e fixações estão firmes e sem corrosão?
Houve inspeção completa por empresa especializada nos últimos 5 anos? (NBR 5419/93)
Não existe risco de dengue com acúmulo de água?
A luz-piloto funciona?
As telhas estão em bom estado?
As calhas estão em bom estado?
Os ralos estão em bom estado?
As lajes estão em bom estado?
O guarda-corpo está em bom estado?
A casa das máquinas está em bom estado?
Não há acesso ao topo do prédio aos moradores?
Mangueiras estão dentro da validade?
Não há queixas de cheiro de gás?
O aquecedor de gás está dentro das normas técnicas?
Não há material inflamável ou de fácil combustão próximo ao aquecedor de gás, fogão e outros equipamentos?
Os botijões de gás ficam ao ar livre ou em lugar arejado?
A área dos botijões está devidamente identificada?
Houve vistoria da fornecedora no último ano?
Não há farpas, ferrugem ou peças soltas nos brinquedos?
Não existe material de limpeza ao alcance de crianças?
Pisos e revestimentos estão em boas condições?
Não há outros riscos aparente para as crianças?
Os equipamentos dos salões de jogos estão em boas condições?
Os equipamentos dos salões de festas estão em boas condições?
Os equipamentos da sala de ginástica estão em boas condições?
Os equipamentos da quadra estão em boas condições?
Não há acumulo de água em ralos, pneus e outros equipamentos?
Fonte:licitamais.com.br
By João Neri às maio 04, 2012 Nenhum comentário: Links para esta postagem
Remoção de publicidade em prédios pode aumentar condomínios no Rio
Edifício número 200, na Avenida Beira-Mar, recebe
de 15 a 18 mil reais por mês com anúncios
(Foto: Daniel Fraiha/G1)
No entanto, com o decreto da prefeitura publicado na quarta-feira (2), que proíbe parte da publicidade em 22 bairros do Centro e da Zona Sul, que compõe a recém-criada Zona de Preservação Paisagística e Ambiental 1 (ZPPA-1), a ajuda de custo pode acabar para a ADP e para muitos condomínios que se beneficiam dos outdoors.
A nova medida, chamada Rio Limpo, tem como objetivo valorizar e preservar o patrimônio paisagístico e cultural do Rio, diminuindo a poluição visual e a degradação ambiental, segundo a Secretaria especial de Ordem Pública do Rio (Seop). Outdoor e letreiros publicitários instalados nas coberturas e laterais de prédios nessa região devem ser removidos imediatamente. As lojas e empresas que descumprirem a regra serão multadas.
De acordo com Sara, caso haja realmente a retirada da publicidade, a instituição vai sofrer bastante com o impacto e pode vir a ter problemas. “Quando fechamos este contrato, há oito anos, foi uma tranquilidade para nós, porque antes chegávamos a ter dificuldade para honrar os compromissos da casa”, contou.
A presidente da ADP explicou ainda que a instituição não recebe qualquer auxílio do governo, seja federal, estadual ou municipal, mas é mantida pelos sócios e por doações.”Caso aconteça, vai ser um impacto muito grande, porque temos uma creche com 30 crianças, fazemos trabalhos sociais, ajudamos idosas...”, enumerou.
O advogado Fernando Fernandes também se mostrou irritado com a decisão da prefeitura e já está envolvido em reuniões com outros condôminos para avaliar a situação do edifício onde tem escritório, no número 200 da Avenida Beira Mar, no Centro do Rio. “O nosso condomínio vai quase dobrar, porque o edifício é pequeno”, afirmou.
De acordo com Fernandes, a publicidade rende de R$ 15 mil a R$ 18 mil por mês para o prédio, o que representa mais de 30% do orçamento do condomínio. “Hoje pagamos R$ 700, mas com isso, o valor da taxa mensal por apartamento deve passar a R$ 1 mil, R$ 1,1 mil”, contou.
O número 194 da Avenida Franklin Roosevelt, também no Centro, é mais um dos que deve perder a ajuda de custo dada pelos outdoors, e alguns dos condôminos acreditam que a propaganda estampada ali não atrapalha a cidade. “Não prejudica em nada. É claro que tem que ter algumas características específicas para não poluir. Por exemplo, se fica afastado, se está na lateral do prédio, coisas assim, não tem problema”, afirmou o advogado Antônio Vitagliano.
Armação gera polêmica
Outra polêmica que o decreto da prefeitura tem criado entre os administradores dos edifícios é a remoção das armações da fachada dos prédios. Fernandes não aceita a imposição e diz que vai brigar por isso. “Isso é ilegal. A propaganda eu tiro, mas a armação não vou tirar não”, afirmou.
Ele contou que o primeiro contrato com o prédio foi feito há mais de 10 anos e a armação foi colocada em troca de quatro meses grátis para o primeiro anunciante.
By João Neri às maio 03, 2012 Nenhum comentário: Links para esta postagem
Reforma do condomínio exige série de cuidados
A renovação da fachada de um imóvel devolve à edificação o esplendor original , uma vantagem e tanto no mercado imobiliário. O primeiro passo é decidir se o condomínio terá respeitado o conceito estético original ou se vai receber uma nova identidade. A consultoria especializada vai ser fundamental para garantir a segurança, qualidade dos materiais e o resultado final.
O professor dos cursos de Engenharia Civil e Arquitetura do Cesumar, engenheiro de Materiais, Judson Ribeiro, é especialista em materiais de construção. De acordo com ele, os revestimentos cerâmicos são importantes aliados para projetos dessa natureza.
Até a pintura deve ser orientada por profissionais especializados; revestimento cerâmico é nova tendência
"O revestimento cerâmico pode ser aplicado tanto interna quanto externamente em pisos e paredes ou em fachadas de edifícios", orienta. Esta versatilidade e as novidades lançadas recentemente explicam a preferência por eles em novos projetos.
O porcelanato pode ser classificado como polido ou esmaltado. O primeiro grupo tem como principal característica o alto brilho e, em áreas grandes como prédios comerciais e shoppings, pode imitar o mármore. O segundo grupo tem um efeito rústico, vintage e a característica de imitar texturas como madeira de demolição, tijolinho a vista, alto e baixo relevo.
A resistência às altas temperaturas e ao efeito de envelhecimento dos raios ultravioleta (luz solar) é outra vantagem. "O efeito é duradouro, daí a preferência por revestimentos e pastilhas. Aplicar esse produto representa alta durabilidade", diz Ribeiro.
Na reforma do condomínio é fundamental oferecer segurança para os moradores, transeuntes e para quem trabalha na obra. Vale lembrar que o síndico e o condomínio respondem na Justiça por qualquer acidente e somente um engenheiro ou arquiteto sabe exatamente o impacto de qualquer mudança sobre a edificação.
http://maringa.odiario.com
By João Neri às maio 02, 2012 Nenhum comentário: Links para esta postagem