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Timestamp: 2019-10-19 02:31:39
Document Index: 4990645

Matched Legal Cases: ['Art. 11', 'BGE', 'Art. 11', 'Art. 11', 'BGE', 'BGE', 'Art. 11', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 11', 'Art. 269']

4C.176/2003 - 2004-01-13 - Vertragsrecht -
Diese Mietzinserhöhung wurde vom Beklagten bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten angefochten. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, erhob die Klägerin beim Zivilgerichtspräsidenten Klage. Mit Urteil vom 12. Juli 2001 wurde festgestellt, dass der Nettomietzins für die Vierzimmerwohnung mit Wirkung ab 1. Mai 2001 Fr. 662.-- sowie für die beiden Mansarden je Fr. 121.-- jeweils zuzüglich Nebenkosten betrage. Eine vom Beklagten gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde hiess das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt mit Urteil vom 16. August 2002 gut, hob das Urteil des Zivilgerichtspräsidenten vom 12. Juli 2001 auf, wies die Klage ab und stellte fest, dass die am 11. September 2000 per 1. Mai 2001 angekündigten Mietzinserhöhungen für die Vierzimmerwohnung und für die beiden Mansarden unzulässig bzw. nichtig seien. Gegen dieses Urteil erhob die Klägerin Berufung ans Bundesgericht und beanstandete die Feststellung der Nichtigkeit der Mietzinserhöhung für die Vierzimmerwohnung; in Bezug auf die Mansardenzimmer blieb das Urteil des Appellationsgerichtes vom 16. August 2002 unangefochten. Mit Urteil vom 31. Januar 2003 hiess das Bundesgericht die Berufung teilweise gut, hob das Urteil des
Appellationsgerichtes des Kantons Basel-Stadt vom 16. August 2002 auf und wies die Sache zur Neuentscheidung ans Appellationsgericht zurück (4C.330/2002, publ. in MRA 2003 S. 39 ff.). Im Anschluss daran hiess das Appellationsgericht die Beschwerde des Beklagten mit Urteil vom 26. März 2003 teilweise gut und erklärte die Mietzinserhöhungen für die beiden Einzimmerwohnungen bzw. Mansarden für ungültig. Im Übrigen wurde die Beschwerde abgewiesen und das Urteil des Zivilgerichtspräsidenten insoweit bestätigt, als es einen Mietzins ab 1. Mai 2001 von Fr. 662.-- für die Vierzimmerwohnung als nicht missbräuchlich bezeichnete.
3.1 Der Vermieter kann den von ihm geltend gemachten Mietzins einerseits gestützt auf Art. 11 Abs. 1 VMWG mit dem Hinweis auf vergleichbare Mietobjekte belegen. In diesem Fall verlangt die Rechtsprechung mindestens fünf vergleichbare Mietobjekte, welche mit Bezug auf Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand sowie Bauperiode im Wesentlichen die gleichen Merkmale des konkret zu beurteilenden Objektes aufweisen. Nur auf diese Weise kann eine Schlussfolgerung gezogen werden, die eine gewisse Sicherheit vermittelt (BGE 123 III 317 E. 4a S. 319 m.w.H.). Gemäss Art. 11 Abs. 4 VMWG kann der Vermieter den geltend gemachten orts- und quartierüblichen Mietzins aber auch mit einer amtlichen Statistik belegen. In diesem Fall ist freilich erforderlich, dass die Aussagekraft der amtlichen Statistik im Wesentlichen den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG entspricht. Der Gebrauch einer amtlichen Statistik kann also nur in Frage kommen, wenn die konkrete Lage, die Grösse, die Ausstattung, der Zustand und die Bauperiode der erfassten Objekte gebührend berücksichtigt werden (BGE 123 III 317 E. 4a S. 319 und E. 4c/cc S. 324 f.). In Anbetracht der hohen Anforderungen, die an eine amtliche Statistik zu stellen sind, wurde in der Rechtsprechung soweit
ersichtlich noch nie eine Mietzinsanpassung an die Ortsüblichkeit auf der Grundlage einer amtlichen Statistik geschützt (vgl. BGE 123 III 317 E. 4c/cc S. 324 und Urteil vom 19. August 1997, 4C.17/1997, publ. in SJ 1998, S. 218).
3.2.1 In der umstrittenen Basler Statistik werden für 1680 Wohnungsteilmärkte, welche durch das Wohnviertel, die Zimmerzahl, die Bauperiode und das Merkmal "renoviert/nicht renoviert" definiert werden, die durchschnittlichen Mietzinse ermittelt. Die Daten basieren auf der Gebäude- und Wohnungserhebung von 1990, werden in m2-Preise umgerechnet und vier Mal jährlich mit dem Basler Mietpreisindex fortgeschrieben. Im "Mietpreisraster" werden damit die in Art. 11 Abs. 1 VMWG genannten Kriterien wenigstens zum Teil berücksichtigt. In Bezug auf die Lage werden die Wohnungen entsprechend den Stadtquartieren erfasst, wobei allerdings den unterschiedlichen Lagen innerhalb eines Quartiers z.B. in Bezug auf die Lärmbelastung durch Verkehr kaum Rechnung getragen wird. In Bezug auf die Grösse der Wohnungen basiert der "Mietpreisraster" auf differenzierten Angaben, indem einerseits nach der Zimmerzahl unterschieden und andererseits der effektive orts- und quartierübliche Mietzins anhand des m2-Preises errechnet wird. Nicht erfasst wird hingegen die Ausstattung, da Wohnungseigenschaften wie sanitäre Einrichtungen, Kücheneinrichtungen, Kabel- und Internet-Anschlüsse etc. keine Berücksichtigung finden. Die übrigen von der Verordnung genannten
Vergleichskriterien sind in der Basler Statistik wiederum erfasst. In Bezug auf den Zustand der Wohnung wird nach dem Kriterium "renoviert/nicht renoviert" unterschieden, und in Bezug auf die Bauperiode wird dem unterschiedlichen Gebäudealter Rechnung getragen.
3.2.2 Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz unter Hinweis auf den "Mietpreisraster" unangefochten festgehalten, dass im fraglichen Quartier für Vierzimmerwohnungen, die in den Jahren 1961 bis 1970 erstellt worden seien, ein Preis von Fr. 14.--/m2 als üblich anzusehen sei. Für die umstrittene Wohnung, die 80 m2 gross sei, sei deshalb von einem orts- und quartierüblichen Mietzins von Fr. 1'120.-- pro Monat auszugehen. Wenn aber diese Statistik wenigstens als Instrument, das objektive Anhaltspunkte in Bezug auf die ortsübliche Miete liefert, berücksichtigt werden kann, erweist sich eine Mietzinserhöhung von Fr. 476.-- auf Fr. 662.-- pro Monat für eine Vierzimmerwohnung in der Stadt-Basel angesichts der statistisch ausgewiesenen Miete für ein vergleichbares Objekt von Fr. 1'120.-- pro Monat grundsätzlich nicht als missbräuchlich. Im Übrigen sind dem angefochtenen Urteil keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die im vorliegenden Fall zu beurteilende Wohnung derart vom Durchschnitt abweicht, dass trotz des statistisch ausgewiesenen ortsüblichen Mietzinses von Fr. 1'120.-- der umstrittene Mietzins von Fr. 662.-- missbräuchlich sein soll. Die Vorinstanz hat daher zutreffend erkannt, dass bei einem derart deutlichen
Preisunterschied im Verhältnis zu den - an sich geeigneten, bezüglich einzelner Kriterien aber zu undifferenzierten - statistischen Erhebungen kein missbräuchlicher Mietzins vorliegt.
Entscheid : 4C.176/2003
Datum : 13. Januar 2004
Publiziert : 20. Februar 2004
OG: 36 46 156 159
OR: 269
OR Art. 269 A. Missbräuchliche Mietzinse / I. Regel - A. Missbräuchliche Mietzinse I. Regel SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere: SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR) SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
123-III-317
4C.17/1997 • 4C.176/2003 • 4C.323/2001 • 4C.330/2002
statistik • beklagter • bundesgericht • basel-stadt • vorinstanz • monat • streitwert • missbräuchlicher mietzins • nichtigkeit • wiese • wert • weiler • gerichtsschreiber • 1995 • frage • berechnung • stelle • mietsache • dauer • miete
2002 S.153
2002 S.143 • 2003 S.39