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Timestamp: 2016-10-27 20:42:56
Document Index: 301014945

Matched Legal Cases: ['Art. 12', 'Art. 8', 'Art. 86', 'Art. 73', 'Art. 89', 'Art. 107', 'Art. 95', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 97', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 97', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 190', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 190', 'BGE', 'Art. 190', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 12', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 12', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 24', 'Art. 10', 'Art. 190', 'Art. 127', 'BGE', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 65', 'Art. 68']

2C_747/2010 (07.10.2011)
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 2. Abteilung, 2. Kammer, vom 25. August 2010.
Die X.________ mit Sitz in Z�rich ist die hiesige operative Aktiengesellschaft der gleichnamigen Unternehmensgruppe. Es handelt sich bei dieser um einen international t�tigen ...konzern. Mit Kaufvertrag vom 8. November 2006 ver�usserte sie mehrere Liegenschaften in verschiedenen Gemeinden des Kantons Z�rich an eine Anlagestiftung.
F�r die ver�usserte Liegenschaft in A.________, Kanton Z�rich, deklarierte die X.________ in der Steuererkl�rung f�r die Grundst�ckgewinnsteuer einen Grundst�ckgewinn von Fr. 166'809.--. Diesen verrechnete sie vollumf�nglich mit dem Verlustvortrag aus dem Gesch�ftsabschluss per 31. Dezember 2005 von �ber ... Franken. Mit Veranlagungsentscheid vom 24. Januar 2007 anerkannte der Steuerausschuss der Stadt A.________ die Verlustverrechnung nicht und setzte den Grundst�ckgewinn auf Fr. 277'745.-- fest (unter Vornahme einer Korrektur bei der M�klerprovision). Auf Einsprache hin best�tigte der Steuerausschuss diese Veranlagung.
Mit Entscheid vom 27. M�rz 2008 hiess die Steuerrekurskommission III des Kantons Z�rich einen Rekurs der Steuerpflichtigen gegen den Einsprachebeschluss vom 13. September 2007 teilweise gut und setzte den Grundst�ckgewinn auf Fr. 166'809.-- und die Grundst�ckgewinnsteuer auf Fr. 66'488.-- fest. Sie anerkannte die vertraglich vereinbarte Provision in vollem Umfang. Hingegen lehnte sie eine Verrechnung des Betriebsverlusts mit dem Grundst�ckgewinn ab.
Das von den Steuerpflichtigen angerufene Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich hiess mit Urteil vom 10. Dezember 2008 ihre Beschwerde teilweise gut und wies die Sache zur Neubeurteilung an die Steuerrekurskommission zur�ck. Es f�hrte aus, dass � 221 des Steuergesetzes des Kantons Z�rich vom 8. Juni 1997 (StG/ZH; LS 631.1) keine Verrechnung von Betriebsverlusten mit Grundst�ckgewinnen vorsehe. Aus Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG; SR 642.14) ergebe sich weder eine Verpflichtung noch ein Verbot, Gesch�ftsverluste mit Grundst�ckgewinnen zu verrechnen. Die neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten betreffe die interkantonale Doppelbesteuerung und k�nne auf einen rein innerkantonalen Sachverhalt, wie er hier vorliege, nicht direkt angewendet werden. Dennoch sei die kantonale gesetzliche Regelung einer �berpr�fung auf ihre Verfassungsm�ssigkeit zug�nglich, was die Rekurskommission nachzuholen habe.
Im zweiten Rechtsgang (Entscheid vom 10. Juni 2009) gelangte die Steuerrekurskommission III des Kantons Z�rich zum Schluss, dass sich die z�rcherische Regelung der Grundst�ckgewinnbesteuerung, die keine Verrechnung von Betriebsverlusten mit Grundst�ckgewinnen erlaube, f�r den vorliegenden innerkantonalen Sachverhalt (Unternehmenssitz und ver�usserte Liegenschaft im Kanton Z�rich) nicht mehr als verfassungsm�ssig erweise und die Verlustverrechnung auch ohne gesetzliche Grundlage im kantonalen Recht im Grundsatz zuzulassen sei. Sie wies die Sache an die zust�ndige Beh�rde der Stadt A.________ zur�ck, damit diese zusammen mit dem kantonalen Steueramt den verrechenbaren Betriebsverlust 2006 bestimme.
Gegen diesen Entscheid f�hrte die Stadt A.________ Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich. Dieses hiess mit Urteil vom 25. August 2010 die Beschwerde gut und setzte die Grundst�ckgewinnsteuer auf Fr. 66'488.-- fest. Es pflichtete der Steuerrekurskommission zwar bei, dass die im kantonalen Recht fehlende Verlustverrechnungsm�glichkeit eine wesentlich st�rkere Belastung und systematische Benachteiligung von Unternehmen bewirke, sofern sich ihr Sitz wie auch das ver�usserte Grundst�ck im Kanton Z�rich bef�nden. Insofern verletze die z�rcherische Regelung den Grundsatz der Rechtsgleichheit und sei sie verfassungswidrig. Indessen bleibe es Aufgabe des Gesetzgebers, die von Art. 8 Abs. 1 BV gebotene rechtsgleiche Behandlung von inner- und ausserkantonalen Unternehmungen herbeizuf�hren. Demzufolge sei die Beschwerde ohne Aufhebung der angefochtenen Verf�gung gutzuheissen.
Die X.________ beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten, der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich vom 25. August 2010 sei aufzuheben und die Grundst�ckgewinnsteuer auf Fr. 0 festzusetzen.
Der Steuerausschuss der Stadt A.________ beantragt die Abweisung der Beschwerde, allerdings mit einer anderen Begr�ndung als derjenigen, die das Verwaltungsgericht seinem Entscheid zugrunde gelegt hat. Das Kantonale Steueramt Z�rich schliesst sich der Vernehmlassung der Stadt A.________ an. Das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Eidgen�ssische Steuerverwaltung hat auf eine Stellungnahme verzichtet, da keine Verletzung von harmonisiertem Recht drohe.
1.1 Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts �ber die Grundst�ckgewinnsteuer ist zul�ssig (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG, Art. 73 Abs. 1 StHG); die Beschwerdef�hrerin ist zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Das Begehren um Aufhebung des angefochtenen Entscheids und Festsetzung der Steuer auf Fr. 0 ist zul�ssig (Art. 107 Abs. 2 BGG).
1.2 Mit der Beschwerde k�nnen Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG ger�gt werden. Soweit die Vorinstanz kantonales Recht anzuwenden hatte, kann im Wesentlichen geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG), hier namentlich gegen die Vorschriften �ber die Steuerharmonisierung, oder gegen die verfassungsm�ssigen Rechte und Grunds�tze (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 I 153 E. 4.2.2 S. 158; 134 II 349 E. 3 S. 351).
Die Sachverhaltsfeststellungen, soweit rechtserheblich, k�nnen demgegen�ber nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 97 Abs. 1 BGG). Das ist dann der Fall, wenn der Sachverhalt willk�rlich ermittelt worden ist (Art. 9 BV) oder die Sachverhaltsfeststellungen unter Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte und Grunds�tze zustande gekommen sind (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.2.2 und 1.4.3).
Die Beschwerdef�hrerin r�gt eine solche falsche Sachverhaltsfeststellung sowie die Verletzung von Verfahrensgarantien. Sie macht geltend, die Vorinstanz habe die angefochtene Besteuerung trotz festgestellter Verfassungswidrigkeit nicht aufgehoben, weil dadurch "ein erhebliches Regelungsdefizit" eintr�te und weil mit dem "R�ckgang der Gemeindesteuereinnahmen (...) eine Neuregelung des Verh�ltnisses von Staats- und Gemeindesteuereinnahmen" erforderlich w�rde. Diese Feststellungen seien offensichtlich falsch. Die Vorinstanz habe zudem �ber diese entscheidrelevanten Sachverhaltsannahmen keine Beweise erhoben. Dadurch habe sie ihre aus der Untersuchungsmaxime fliessenden Verfahrenspflichten sowie den Anspruch der Beschwerdef�hrerin auf rechtliches Geh�r und das Recht zur Nennung von Beweismitteln verletzt.
Diese R�gen betreffen die Frage, wie die von der Vorinstanz bejahte Verfassungswidrigkeit zu beseitigen sei. Sie sind zu pr�fen, sofern die Sachverhaltsfeststellungen f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein k�nnen (Art. 97 Abs. 1 BGG) und an den formellen R�gen ein aktuelles und praktisches Interesse besteht (BGE 118 Ia 488 E. 2a S. 492; Urteil 2P.143/2003 vom 19. Dezember 2003 E. 1.2). Das w�re nicht der Fall, wenn sich die angefochtene Besteuerung als verfassungsm�ssig erweisen sollte. Wie es sich damit verh�lt, wird noch zu pr�fen sein (s. auch die nachfolgende E. 6.2).
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde, allerdings mit einer anderen Begr�ndung, als sie dem angefochtenen Entscheid zugrunde liegt. Sie macht geltend, Art. 12 Abs. 4 StHG erlaube den Kantonen die Einf�hrung einer reinen Objektsteuer ohne Zwang zur Verrechnung von Grundst�ckgewinnen mit Gesch�ftsverlusten. Die Bundesgesetze seien f�r die rechtsanwendenden Beh�rden massgebend (Art. 190 BV). Die Vorinstanz d�rfe daher die im Kanton Z�rich fehlende M�glichkeit der Verlustverrechnung nicht auf deren Verfassungsm�ssigkeit hin pr�fen. Zudem k�nne die fehlende Verlustverrechnungsm�glichkeit nicht als verfassungswidrig bezeichnet werden, da die z�rcherische Grundst�ckgewinnsteuer als reine Objektsteuer ausgestaltet sei.
Diese Vorbringen in der Beschwerdeantwort sind zul�ssig. Die Beschwerde wirft zwar nur die Frage auf, wie die von der Vorinstanz bejahte Verfassungswidrigkeit zu beseitigen sei; die Frage der Verfassungswidrigkeit der z�rcherischen Regelung wird in der Beschwerde nicht mehr thematisiert. Die Beschwerdegegnerin kann in der Vernehmlassung aber eigene R�gen erheben, soweit diese darlegen sollen, dass trotz der (allf�lligen) Stichhaltigkeit der von der Beschwerdef�hrerin erhobenen R�gen der getroffene Entscheid im Ergebnis zutreffend ist (Urteil 2C_693/2009 vom 4. Mai 2010 E. 1.4, nicht publ. in: BGE 136 II 441; vgl. BGE 122 I 253 E. 6c S. 255): Eine Bundesrechtsverletzung liegt auch vor, wenn eine kantonale Beh�rde eine kantonale Norm aufgrund einer falschen Auslegung von Bundesrecht nicht anwendet (Urteil 2C_850/2008 vom 29. August 2009 E. 6 i.f., in: StR 64/2009 S. 902; BGE 110 Ib 10 E. 1 S. 12; 133 II 220 E. 2.8 S. 227). Das w�re hier der Fall, sofern die Vorinstanz aufgrund einer falschen Auslegung von Art. 12 Abs. 4 StHG oder von Verfassungsrecht dem kantonalen Steuergesetz die Anwendung zu Unrecht versagt haben sollte. Bevor �ber die Beschwerdebegr�ndung befunden werden kann, sind daher die Vorbringen der Beschwerdegegnerin zu pr�fen.
Die Beschwerdegegnerin muss sich dabei auch auf Art. 190 BV, wonach die Bundesgesetze f�r das Bundesgericht und die rechtsanwendenden Beh�rden massgebend sind, berufen k�nnen. Nach Lehre und Rechtsprechung sind die kantonalen Gerichte zwar verpflichtet, auf Verlangen eines Rechtsuchenden das anzuwendende kantonale Recht vorfrageweise auf seine �bereinstimmung mit der Bundesverfassung zu pr�fen (BGE 127 I 185 E. 2 S. 187 f. mit Hinweisen). Art. 190 BV ist aber von Bedeutung, wenn das Bundesgesetz - hier das Steuerharmonisierungsgesetz - den Kantonen eine bestimmte L�sung erlaubt oder gar vorschreibt, so dass dem kantonalen Gesetzgeber kein Gestaltungsspielraum verbleibt. Dann sind auch das Bundesgericht und die anderen rechtsanwendenden Beh�rden daran gebunden und greift das verfassungsrechtliche Anwendungsgebot auf das kantonale Recht durch (vgl. BGE 136 I 49 E. 3.2 S. 55, 65 E. 3.3 S. 71 f�r das Steuerharmonisierungsgesetz).
5.1 Die Besteuerung der Grundst�ckgewinne ist in den Kantonen nicht einheitlich geregelt. Grundst�ckgewinne werden entweder alle mit einer besonderen Wertzuwachs- oder Grundst�ckgewinnsteuer erfasst (sog. monistisches System); oder dann unterliegen nur Grundst�ckgewinne des Privatverm�gens sowie land- und forstwirtschaftliche Grundst�cke der Grundst�ckgewinnsteuer und werden Grundst�ckgewinne des Gesch�ftsverm�gens der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer unterstellt (sog. dualistisches System). Das Steuerharmonisierungsgesetz folgt im Grundsatz (Art. 12 Abs. 1) dem dualistischen System. Es stellt den Kantonen aber frei, die Grundst�ckgewinnbesteuerung nach dem monistischen System vorzunehmen. Das heisst, sie k�nnen auch die gesch�ftlichen Grundst�ckgewinne (Wertzuwachsgewinne) mit der Grundst�ckgewinnsteuer erfassen, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundst�ckgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. Art. 12 Abs. 4 StHG sieht diese M�glichkeit ausdr�cklich vor (BGE 137 I 145 E. 3.1; 131 II 722 E. 2.1 m.w.H.; Urteil 2C_624/2007 vom 9. Juni 2008 E. 2.1 in: StR 63/2008 S. 886).
5.2 Art. 12 Abs. 4 StHG regelt die Frage der Verlustanrechnung aber nicht. Die Vorschrift sieht f�r das monistische System die Verrechnung von Grundst�ckgewinnen auf Gesch�ftsliegenschaften mit Gesch�ftsverlusten weder ausdr�cklich vor, noch schliesst sie eine solche Verrechnung explizit aus. Nach dem System des Steuerharmonisierungsgesetzes handelt es sich bei der Grundst�ckgewinnsteuer um eine Spezialeinkommenssteuer, die im Umfang ihres Steuerobjekts an die Stelle der ordentlichen Einkommens- und Gewinnbesteuerung tritt (ZUPPINGER/B�CKLI/LOCHER/REICH, Steuerharmonisierung, 1984, S. 123 f.; BERNHARD ZWAHLEN, in: Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. Aufl. 2002, N. 6 zu Art. 12 StHG). Als Objektsteuer nimmt sie auf die �brige wirtschaftliche Situation der steuerpflichtigen Person grunds�tzlich keine R�cksicht. Daher ist auch die Verrechnung von Gesch�ftsverlusten mit dem Grundst�ckgewinn dem Wesen der Grundst�ckgewinnsteuer als Objektsteuer an sich fremd (Urteil 2C_799/2008 vom 9. April 2009 E. 3.3, in: StE 2009 B 44.13.7 Nr. 24 mit Hinweisen). Es l�sst sich auch sachlich rechtfertigen und wurde vom Bundesgericht jeweils gesch�tzt, dass die Grundst�ckgewinne objektiv bemessen werden, d.h. allein nach dem auf der Liegenschaft erzielten Mehrwert und ohne R�cksicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsf�higkeit des Pflichtigen (Urteile 2C_624/2007 vom 9. Juni 2008 E. 2.1, in: StR 63/2008 S. 886; 2P.75/2003 vom 1. September 2003 E. 4, in: StE 2004 B 44.13.7 Nr. 18 m.w.H.; s. auch BGE 131 I 249 E. 6.3 S. 261 f.).
5.3 Dass Art. 12 Abs. 4 StHG den Kantonen mit monistischem System der Grundst�ckgewinnsteuer den Verlustabzug nicht vorschreibt, ergibt sich auch aus dem Verweis in der urspr�nglichen Fassung von Art. 12 Abs. 4 lit. a StHG auf Art. 24 Abs. 4 StHG. Letztere Vorschrift verweist ihrerseits auf den Verlustabzug gem�ss Art. 10 Abs. 1 lit. c StHG. Im Rahmen des Fusionsgesetzes wurde jedoch dieser Verweis ge�ndert. Dabei f�hrte der Bundesrat in seiner Botschaft aus: "Der geltende Artikel 12 Absatz 4 StHG verweist f�r die Behandlung von Umstrukturierungen bei der Grundst�ckgewinnsteuer versehentlich auf Artikel 24 Absatz 4 statt auf Artikel 24 Absatz 3. Dieses Versehen soll durch eine entsprechende �nderung von Artikel 12 Absatz 4 berichtigt werden" (Botschaft vom 13. Juni 2000, BBl 2000 4510 Ziff. 2.2.8). In den R�ten wurde diese �nderung diskussionslos angenommen (AB 2001 S 167, 2003 N 255). Diese �nderung kann nicht anders verstanden werden, als dass die zwingende Ber�cksichtigung des Verlustabzugs gestrichen werden sollte. Die Kantone mit monistischem System der Grundst�ckgewinnsteuer sind somit frei, ob sie Verluste ber�cksichtigen wollen oder nicht (s. auch Urteil 2P.75/2003 vom 1. September 2003 E. 3.5, in: StE 2004 B 44.13.7 Nr. 18). Bei einer derart klaren gesetzlichen Regelung besteht auch nach Art. 190 BV kein Raum f�r eine verfassungsgest�tzte Auslegung des kantonalen Rechts mit dem Schluss, die Kantone seien verpflichtet, den Verlustabzug zu gew�hren.
5.4 Das Bundesgericht hat zwar in seiner neueren Rechtsprechung zum Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung gem�ss Art. 127 Abs. 3 BV die Praxis zu den Ausscheidungsverlusten ge�ndert und in mehreren Urteilen stufenweise die Kantone mit Liegenschaften verpflichtet, solche Verluste anzurechnen (BGE 131 I 249, 285 E. 4.1 f.; 132 I 220 E. 4; vgl. PETER LOCHER, Einf�hrung in das interkantonale Steuerrecht, 3. Aufl. 2009, S. 87 ff.; REN� MATTEOTTI, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 2011, � 34 Rz. 25 S. 398). Diese neue Rechtsprechung des Bundesgerichts (s. dazu auch das Kreisschreiben der Schweizerischen Steuerkonferenz [SSK] Nr. 27 vom 15. M�rz 2007 �ber "Die Vermeidung von Ausscheidungsverlusten") hat sich auch auf die kantonale Steuergesetzgebung ausgewirkt. So haben die meisten Kantone mit monistischem System der Grundst�ckgewinnbesteuerung denn auch in ihren Steuergesetzen die Verrechnung von Grundst�ckgewinnen mit Gesch�ftsverlusten eingef�hrt (vgl. die �bersicht im Urteil 2C_689/2010 vom 4. April 2011 E. 4.5, in: StE 2011 A 24.43.1 Nr. 22).
Diese Rechtsprechung bezieht sich aber nur auf die Besteuerung im interkantonalen Verh�ltnis. Es kann daraus nicht abgeleitet werden, dass die Verlustverrechnung im monistischen System von Bundesrechts wegen zugelassen werden muss. Der Kanton ist zwar frei, in Weiterentwicklung seines Steuerrechts mit Blick auf die interkantonal geltenden Grunds�tze in sein monistisches System die M�glichkeit der Verrechnung von Grundst�ckgewinnen mit Gesch�ftsverlusten einzuf�hren (s. auch BGE 131 I 249 E. 6.4); verpflichtet ist er dazu jedoch nicht.
6.1 Der Kanton Z�rich erhebt die Grundst�ckgewinnsteuer nach dem monistischen System. � 221 StG/ZH sieht eine Verrechnung mit dem Gesch�ftsverlust nicht vor. Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, die im innerkantonalen Recht fehlende M�glichkeit, Gesch�ftsverluste mit den der Grundst�ckgewinnsteuer unterworfenen Gewinnen auf Gesch�ftsgrundst�cken zu verrechnen, verletze den Grundsatz der Rechtsgleichheit und erweise sich als verfassungswidrig. Die Beschwerdegegnerin bestreitet dies und sieht durch den angefochtenen Entscheid die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers im Sinne von Art. 12 Abs. 4 StHG als verletzt.
Die zuletzt genannte Auffassung ist begr�ndet. Bei der Z�rcher Grundst�ckgewinnsteuer handelt es sich um eine Spezialeinkommenssteuer, die als Objektsteuer getrennt vom �brigen Einkommen erhoben wird (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum harmonisierten Z�rcher Steuergesetz, 2. Aufl. 2006, N. 16 ff. zu VB zu �� 216-226a StG/ZH). Sie erfasst Gewinne bei der Ver�usserung von Grundst�cken sowohl des Gesch�fts- als auch Privatverm�gens. Die Losl�sung der Grundst�ckgewinnsteuer aus der allgemeinen Einkommenssteuer ist weitgehend oder vollst�ndig durchgef�hrt (REIMANN/ZUPPINGER/SCH�RRER, Kommentar zum Z�rcher Steuergesetz, 4. Band, 1996, N. 22 zu � 154 StG/ZH). F�r die Gewinnermittlung und Steuerberechnung wird grunds�tzlich nur auf das ver�usserte Grundst�ck und die damit zusammenh�ngenden Kosten und Aufwendungen abgestellt. Die Ausgestaltung als Objektsteuer hat zur Folge, dass es auf die Person des Steuerpflichtigen nicht ankommt (RICHNER ET AL., a.a.O., N. 19 zu VB zu �� 216-226a StG/ZH). Ausgenommen von der Grundst�ckgewinnbesteuerung ist nur der Buchgewinn, die sog. "wieder eingebrachten" Abschreibungen (RICHNER ET AL., a.a.O., N. 6 zu VB zu �� 216-226a STG/ZH). Eine Verrechnung des Gesch�ftsverlusts mit einem Grundst�ckgewinn ist im kantonalen Steuergesetz nicht vorgesehen. Es wird damit bei der Erfassung und Bemessung der Grundst�ckgewinnsteuer nicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsf�higkeit der steuerpflichtigen Person R�cksicht genommen (RICHNER ET AL., a.a.O., N. 20 zu VB zu �� 216-226a STG/ZH). Art. 12 Abs. 4 StHG schreibt das nach dem Gesagten auch gar nicht vor. Er bel�sst diesbez�glich den Kantonen einen Freiraum.
6.2 Werden somit die Kantone mit monistischem System der Grundst�ckgewinnbesteuerung durch das Bundesrecht nicht verpflichtet, auf die �brige wirtschaftliche Situation der steuerpflichtigen Unternehmung R�cksicht zu nehmen oder Gesch�ftsverluste anzurechnen, ist die kantonale z�rcherische Regelung in diesem Punkt nicht zu beanstanden. Der angefochtene Entscheid, welcher die Grundst�ckgewinnsteuerveranlagung ohne die M�glichkeit der Verlustverrechnung bejaht, ist zwar nicht in der Begr�ndung, aber im Ergebnis richtig. Die Frage der Beseitigung einer Verfassungswidrigkeit stellt sich nicht. Daran verm�gen trotz allf�lliger Stichhaltigkeit auch die R�gen der Beschwerdef�hrerin (vgl. vorstehende E. 2) nichts zu �ndern. Der Grundst�ckgewinn und die Grundst�ckgewinnsteuer sind betraglich nicht bestritten. Die Beschwerde ist abzuweisen.
Die Gerichtskosten sind entsprechend dem Verfahrensausgang der Beschwerdef�hrerin aufzuerlegen (Art. 65 und 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientsch�digung ist nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Stadt A.________, dem Kantonalen Steueramt Z�rich, dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 2. Abteilung, 2. Kammer, und der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.