Source: http://mieterschutzverein-mainz.de/aktuelles_urteile.html
Timestamp: 2019-05-23 08:02:00
Document Index: 396471517

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 540', '§ 812', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 280', '§ 286', 'BGH', '§ 97', '§ 92', '§ 708', '§ 543', '§ 535', '§ 536', '§ 535', '§ 536', '§ 319', '§ 540', '§ 540', '§ 543', '§ 543', 'BGH', 'BGH', '§ 538', '§ 535', '§ 320', '§ 320', '§ 536', '§ 543', '§ 641', '§ 536', '§ 287', '§ 543', '§ 543', '§ 708', '§ 543', 'BGH', '§ 4', '§ 26', '§ 4', '§ 26', '§ 4', '§ 26', '§ 4', '§ 242', '§ 242', '§ 26', '§ 4', '§ 573', '§ 553', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 97', '§ 708', '§ 551', '§ 551', '§ 551', '§ 551', '§ 551', '§ 8', '§536', '§ 328', '§ 328', '§ 307', '§ 862', '§ 862', '§ 573', '§ 546', '§ 573', '§ 573']

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AZ: 3 S 72/16 vom 15.11.2016, Landgericht Mainz
Schlagwort: Betriebskostenabrechnung - nur im Mietvertrag aufgeführte Positionen
AZ: 79 C 94/11 vom 20.01.2012, Amtsgericht Mainz
Schlagwort: Mietminderung - Fogging
AZ: 3 S 2/11 vom 03.05.2011, Landgericht Mainz
Schlagwort: Kündigung wegen Mietzinsrückstand - Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel
AZ: 79 C 193/11 vom 29.06.2011, Amtsgericht Mainz
Schlagwort: Reinigung der Zugänge bei Leerstand
AZ: 3 S 149/10 vom 06.04.2011, Landgericht Mainz
Schlagwort: Räumung nach Eigenbedarfsküdigung
AZ: 88 C 534/10 vom 13.01.2011, Amtsgericht Mainz
Schlagwort: Mietkaution und Bürgschaft
AZ: 82 C 38/10 vom 17.05.2010, Amtsgericht Mainz
Schlagwort: Keine Mietminderung wegen Baulärm im Neubaugebiet
AZ: 31 C 104/08 vom 16.03.2010, Amtsgericht Bingen
Schlagwort: Anbringen einer Markise am Balkon
AZ: 88 C 241/08 vom 22.10.2009, Amtsgericht Mainz
Schlagwort: Tierhaltung bei Katzenallergie
AZ: 88 C 440/008 vom 06.01.2009, Amtsgericht Mainz
Schlagwort: Räumung nach Eigenbedarfskündigung
AZ: 82 C 539/008 vom 21.08.2009, Amtsgericht Mainz
Mitgeteilt von RA Baumgärtner - Kanzlei Thielen und Kollegen Mainz
In diesem Streitfall geht es um Positionen in der Betriebskostenabrechnung welche nicht im Mietvertrag aufgeführt wurden. In der Berufungsverhandlung hat die 3.Zivilkammer des Landgerichts Mainz auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2016 für Recht erkannt:
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Mainz vom 15.04.2016, Az. 79 2916, abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesmtschuldner verurteilt, an die Kläger 935,91 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.12.2015 zu zahlen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner 16 Prozent, die Beklagten gesamtschuldnerisch 84 Prozent.
Die zulässige Berufung hat in der Sache bis auf die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten Erfolg.
Die Kammer nimmt Bezug auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils (§ 540 Abs. 1 ZPO); von der Darstellung etwaiger Ergänzungen oder Änderungen wird abgesehen (§§ 540 Abs.2,313a ZPO).
Den Klägern steht ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Nebenkosten betreffend der Mietwohnung in Höhe von 935,91 Euro nebst Zinsen aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1Satz 1,1. Alt BGB zu.
Die Beklagten haben ohne Rechtsgrund Betriebskostenzahlungen der Kläger für das Jahr 204 in ausgeurteilter Höhe erhalten.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts konnten die Beklagten mit Ausnahme der Kaltwasserkosten nur noch die Positionen Heizung und Warmwasser auf die Kläger umlegen, da anderes mietvertraglich nicht vereinbart war und auch keine konkludente stillschweigende nachträgliche Vereinbarung zur Umlage weiterer Betriebskosten getroffen wurde.
Der im Jahre 1971 in Verbindung mit den Allgemeinen Vertragsbestimmungen in der Fassung A 1970 geschlossene Mietvertrag zwischen den Parteien sah lediglich die Umlage von Wassergeld vor. Bezüglich der Positionen Heizung und Warmwasser gilt zwischenzeitlich jedoch die Heizkostenverordnung, die zwingendes Gesetzesrecht darstellt. Insoweit können die Positionen Heizung und Warmwasser nicht als Pauschale geltend gemacht werden, sondern diese Positionen können unter Beachtung der zwingenden Regelungen der Heizkostenverordnung nur verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist durch die jahrelange anstandslose Zahlung der Nebenkostenabrechnung, soweit sie überhaupt einen Nachzahlungsbetrag aufwiesen, auch keine nachträgliche stillschweigende Vereinbarung über die in den jeweils erstellten Abrechnungen enthaltenen Betriebskosten zwischen den Parteien zustande gekommen.
Der von den Beklagten vorgetragene Sachverhalt rechtfertigt nicht die Annahme, die geltend gemachten Betriebskosten seien aufgrund einer stillschweigenden Vertragsänderung geschuldet. Ein Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann zwar grunssätzlich auch stillschweigend zustande kommen (BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 146/03; BGH, Beschluss vom 29.05.2000 - XII ZR 30/00 - Rn 5, zitiert nach Juris). Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiteren Betriebskosten zustimmt. Dazu reicht es grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet oder kommentarlos zahlt. Es kommt hinzu, dass ausweislich der vorgelegten Abrechnungen aus den Jahren 2007 - 2010 lediglich im Jahre 2009 eine Nachzahlung zu leisten war und in den übrigen Jahren die Abrechnungen mit einem Guthaben endeten (vgl. Bl. 27 - 30 d.A.)
Auch lässt sich aus Sicht der Mieter der Übersendung von Betriebskostenabrechnungen, die vom Mietvertrag abweichen, schon nicht ohne weiteres der Wille entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeizuführen. Selbst wenn der Vermieter darauf eine Zahlung erbringt - wie vorliegend die Begleichung des Nachzahlungsbetrages -, kommt darin allein zunächst nur die Vorstellung der Mieter zum Ausdruck, hierzu verpflichtet zu sein (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11.Auflage 2013, § 556 Rn 58 ff). Ein Rechtsbindungswille kann darin nicht gesehen werden (BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06 - Rn 17 ff, zitiert nach Juris).
Anders verhält es sich nur, wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille der Vermieter für die Mieter erkennbar ist. Eine stillschweigende Vertragsänderung kann nur dann gesehenwerden, wenn besondere weitere Ümstände gegeben sind, die für einen der Parteien bewussten rechtsgeschäftlichen Vorgang sprechen (vg.. BGH, Urteil vom 10.10.2007, a.a.O). Derartige Umstände wurden vorliegend jedoch nicht vorgetragen. Auch der Verweis auf das Schreiben der vormaligen Vermieterin, der WohnBau Rhein-Main vom 22.07.2003 (Bl. 31f d.A.), welche ein Mieterhöhungsverlangen enthielt, kann nicht darin ausgelegt werden, dass die Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung auch einer Änderung der Betriebskostenvereinbarung zustimmten. Mit dem Mieterhöhungsverlangen sollte nur die Miete um 17,16 Euro angehoben werden. Die Betriebskosten und die Heizkosten sollten daher nicht geändert werden. Die Betriebskosten sind nicht nochmal detalliert gegliedert, so dass sich für die Mieter allein aufgrund des genannten Betrages nicht zwingend die Umlage weiterer Betriebskosten ergibt. Es geht aus dem Mieterhöhungsschreiben nicht hervor, dass es sich bei den monatlichen Zahlungen auf die Betriebskosten und Heizkosten zudem um Vorauszahlungen handeln sollte.
Unstreitig ergeben sich aus der von den Beklagten vorgelegten Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2014 für die Positionen Wasser (Kalt- und Warmwasser) und Heizung Kosten in Höhe von insgesamt 383,18 Euro. Vorausgezahlt wurden klägerseits im Jahre 2014 unstreitig Beträge in Höhe von 1.319,09 Euro, so dass sich ein Guthaben in eingeklagter Höhe errechnet (935,91 Euro).
Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges, §§ 280 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Die Beklagten wurden mit Schriftsatz vom 06.11.2015 unter Fristsetzung bis zum 30.11.2015 zur Zahlung des eingeklagten Betrages aufgfordert (Bl. 12 f. d.A.).
Die Kläger haben hingegen keinen Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Voraussetzung eines Anspruchs gemäß § 286 Abs. 1 Satz 1, 286 BGB wäre Verzugseintritt vor Beauftragung der Klägervertreter (BGH, Urteil vom 11.11.2008 - VIII ZR 265/07 - Rn 17). Vorliegend war der Klägervertreter jedoch bereits mandatiert, bevor er mit Schreiben vom 06.11.2015 (Bl. 12 f.d.A.) die Beklagten zur Erstattung des Rückzahlungsbetrages unter Fristsetzung bis zum 30.11.2015 aufforderte.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 97 Abs. 1,92 Abs. 1 ZPO. Auch wenn sichdie abgewiesenen Rechtsanwaltskosten nicht streitwerterhöhend auswirken, so sind sie doch im Rahmen der Kostenentscheidung bei Beachtung des Ausmaßes des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu berücksichtigen (Zöller/Herget, ZPO, 31. Auflage 2016, § 92 Rn 11). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil ein gesetzlicher Grund hierfür (§ 543 Abs. 1 ZPO)nichtgegeben ist.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 935,91 Euro festgesetzt.
In diesem Streitfall geht es um Beseitigung von Fogging an einer Außenwand sowie die Berechtigung einer Mietminderung.
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Mainz auf Grund der mündlichen Verhandlung am 30.11.2011 für Recht erkannt:
Die Beklagte wird verurteilt, die durch Fogging an der nördlich ausgerichteten Wand des Wohnzimmers entstandenen dreieckigen dunklen Verfärbungen an der Dachgeschosswohnung fachgerecht und unter Beachtung der anerkannten Regeln der Handwerkskunst beseitigen zu lassen.
Die Beklagte wird verurteilt, durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass es in Zukunft in der Dachgeschosswohnung zu keinen weiteren Fogging-Schäden an der Außenwand des Wohnzimmers mehr kommen kann.
Es wird festgestellt, dass die Kläger seit September 2008 bis zur vollständigen Mängelbeseitigung gemäß Ziffer 1 der Klage berechtigt sind, die monatliche Miete in Höhe von 5 Prozent (40,79 Euro monatlich) zu mindern.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger verlangen von der beklagten Vermieterin Beseitigung von Fogging an einer Außenwand sowie die Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung.
Mit Vertrag vom 21.08.1998 mieteten die Kläger von der Beklagten die linke Dachgeschosswohnung. Im Laufe des Mietverhältnisses kam es zu dreieckigen dunklen Verfärbungen oberhalb der Sitzecke an der nördlich ausgerichteten Außenwand des Wohnzimmers. Die Tapete an der betreffenden Stelle wurde von den Klägern dreimal in größeren zeitlichen Abständen überstrichen, die schwärzlichen Verfärbungen traten dennoch wieder auf. Nach Vortrag der Beklagten gemäß Schriftsatz vom 04.04.2010 (Bl. 34) wurde den Klägern am 27.03.2004 die Montage einer Rigipswand angeboten. Hierzu kam es nicht, vielmehr wurde nach Entfernen der Tapete eine Isoliertapete an der Wand angebracht und darüber wiederum tapeziert. Die dunklen Verfärbungen traten auch in der Folgezeit wieder auf. Wegen der optischen Ausprägung der dunklen Verfärbungen wird auf die Lichtbilder
Bl. 118 d.A. Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 03.06.2008 (auf Bl.8) teilten die Kläger der Beklagten mit, dass "wie bekannt und auch schon einmal hergestellt", das "Wohnzimmer wieder in dem gleichen, unzumutbaren Zustand" sei. Die Beklagte wurde um Terminvereinbarung gebeten. Mit Schreiben des Mieterschutzvereins vom 11.09.2008 wurde der Beklagten mitgeteilt, dass unter der Schräge im Wohnzimmer Staubablagerungen, sogenanntes Fogging, festgestellt worden sei. Ursache hierfür sei ein zu dicht an der Wand angebrachter Heizkörper.
Ab September 2008 würden die Mietzinszahlungen unter einen Mietminderungsvorbehalt von 5 Prozent gestellt. Mit Schreiben des Mieterschutzvereins vom 08.06.2009 ließen die Kläger die Beklagte auffordern, bis zum 31.07.2009 die Schwarzfärbungen durch geeignete Maßnahmen zu beseitigen. Zugleich wird die Durchführung einer Mietminderung von 5 Prozent (40,79 Euro) für die Zukunft angekündigt.
Die Kläger sind der Auffassung, dass an der fraglichen Außenwand ein Baumangel vorliege, den die Beklagte zu beseitigen habe.
Die Beklagte zu verurteilen, die durch Fogging im Wohnzimmer der Dachgeschosswohnung verursachten Mängel im Bereich der Dekoration des Wohnzimmers fachgerecht und unter Beachtung der anerkannten Regeln der Handwerkskunst zu beseitigen beziehungsweise beseitigen zu lassen und
Die Beklagte zu verurteilen, durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass es in Zukunft im Wohnzimmer der Dachgeschosswohnung zu keinen weiteren Fogging-Schäden mehr kommen kann,
Festzustellen, dass die Kläger seit September 2008 bis zur vollständigen Mängelbeseitigung gemäß Ziffer 1) der Klage berechtigt sind, die monatliche Miete in angemessenem Umfang, mindestens aber in Höhe 5 Prozent zu mindern.
Sie behauptet, die dunklen Verfärbungen im Wohnzimmer seien auf falsches Nutzerverhalten der Kläger zurückzuführen. Die Kläger würden zu wenig heizen, im Übrigen stark rauchen. Das Angebot vom 27.03.2004, eine Rigipswand anzubringen, hätte die Klägerin ausgeschlagen. Den Klägern sei im Übrigen wiederholt angeboten worden, eine Wärmedämmung anzubringen. Die Mietminderung von 5 Prozent sei überhöht. Da die Kläger die dunklen Verfärbungen über mehrere Jahre hinweg hingenommen hätten, hätten sie einen eventuell gegebenen Mängelbeseitigungsanspruch verwirkt. Im Übrigen handele es sich bei der begehrten Beseitigung der dunklen Verfärbungen um Schönheitsreparaturen, die die Kläger laut Mietvertrag selbst auszuführen hätten.
Die Kläger entgegnen, die Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag sei unwirksam. Bei einem Mängelbeseitigungsanspruch trete weder Verjährung noch Verwirkung ein.
Das Gericht hat auf Grund des Beweisbeschlusses vom 22.03,2010 (Bl.31) zur Behauptung der Kläger, an der fraglichen Außenwand trete Fogging, hervorgerufen durch einen zu nah an der Wand montierten Heizkörper, auf, durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen. Auf das Gutachten vom 22.03.2011 (Bl. 96 ff.) sowie das Ergänzungsgutachten vom 30.08.2011 (Bl. 237 ff.) wird Bezug genommen.
Die Akten des Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Mainz, Aktenzeichen 79 C 220/10, waren beigezogen und Gegenstand der Erörterung.
Die Kläger können gemäß § 535 Abs.1 Satz 2 BGB von der Beklagten die Beseitigung der dunklen Verfärbungen im Wohnzimmer an der nördlich gelegenen Außenwand verlangen. In diesem Bereich liegt ein Baumangel vor. Bei der erforderlichen Beseitigung dieses Baumangels handelt es sich nicht um Schönheitsreparaturen, die gegebenenfalls von Mieterseite zu tragen wären. Der Baumangel beruht weder auf einem schuldhaften Handeln der Kläger noch auf einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Mängelbeseitigungsanspruch ist auch nicht verwirkt.
Der Anspruch der Kläger auf Mietminderung von 5 Prozent ab September 2008 ergibt sich aus §§ 536 Abs. 1 Satz 2 536 c BGB.
Aus dem Gutachten des Sachverständigen geht hervor, dass mitbedingt durch die nördliche Ausrichtung der Außenwand, im Stoßbereich der Giebelwandscheibe an die Dachschrägenverkleidung der fraglichen Außenwand, im Ortgangsbereich der Giebelwandscheibe Wärmebrücken in dreiecksartiger Form vorhanden sind. Dies führt zu einem Absinken der raumseitigen Wandoberflächentemperaturen gegenüber den direkt angrenzenden wärmeren Wandbereichen. Vom Heizkörper ausgehend, bildet sich in der winterlichen Heizungsphase eine über den gesamten Raum rotierende Warmluftwalze aus, wodurch die in der Raumluft befindlichen Feinstäube mit umgewälzt werden. In der Raumluft wurden verschiedene Fogging-Komponenten nachgewiesen (Nikotin/Fettalkohole/Fettsäureester beziehungsweise Weichmacher) die sich an die in der Raumluft befindlichen Staubpartikel anlagern und sodann über die Luftströmung in der Warmluftwalze mittransportiert werden.
Durch die Abnahme der Luftgeschwindigkeit der Warmluftwalze im Bereich von kälteren Bauteiloberflächen (Außenwand) absetzen, wodurch an der Außenwand ein schmieriger dunkler Film auf der Tapete entstanden ist. Somit hat der Sachverständige nachvollziehbar festgestellt, dass sie dunklen Ablagerungen an der Schräge des Wohnzimmers durch eine unzureichende Dämmung der Außenwand entstanden sind. Ein Teil der Fogging-Komponenten ist - ohne dass eine genaue chemikalische Untersuchung vorliegt - möglicherweise auf die Verlegung von PVC/Teppichboden, die Einbringung von Möbeln, die Verwendung von Reinigungsmitteln und gegebenenfalls auch durch Rauchen verursacht. Dies spielt jedoch bei der Beurteilung der Mangelbeseitigungspflicht der Beklagten deshalb keine Rolle, weil eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch das Verhalten der Kläger nicht dargelegt ist.
Die Verwendung von Reinigungsmitteln sowie die Ausstattung der Wohnung mit üblichen Fußbodenbelägen beziehungsweise Möbeln stellt eine übliche Nutzung einer Mietwohnung dar. Auch gelegentliches Rauchen in einer Mietwohnung ist noch keine vertragswidrige Nutzung. Das Gericht hat im Verfahren AZ: 79 C 220/10 die Wohnung am 16.11.2010 selbst in Augenschein genommen. Die Wohnung wirkte insgesamt sehr gepflegt und wies keine störenden Gerüche auf. Wäre in dieser Wohnung jahrelang sehr stark geraucht worden, so wäre dies bei der Wohnungsbesichtigung zu bemerken gewesen.
Da somit keinerlei Anhaltspunkte dafür vorhanden sind, dass die Kläger den Baumangel an der Außenwand durch vertragswidrige Nutzung herbeigeführt haben, ist die Beklagte zu dessen Beseitigung verpflichtet.
Bei der Vornahme von Dämmmaßnahmen, wie vom Sachverständigen vorgeschlagen (Bauteildämmung von außen beziehungsweise rauminnenseitige Dämmung, Bl. 244 ff.) handelt es sich auch nicht um Schönheitsreparaturen durch vertragsgemäße Abnutzung.Die Ablagerungen sind auf einen Substanzmangel zurückzuführen, nicht jedoch auf normale Abnutzung, die durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen wäre.
Der Mangelbeseitigungsanspruch der Kläger ist auch nicht verwirkt. Das Mietverhältnis begann 1998, die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 04.04.2010 (Bl.34) selbst vorgetragen, sie habe am 27.03.2004 eine Rigipswand angeboten. Bereits 5 Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses muss daher die fragliche Außenwand Gegenstand von Mängelrügen der Kläger gewesen sein.
Dieser relativ kurze Zeitraum reicht für die Annahme einer Verwirkung keinesfalls aus, wobei auch zu berücksichtigen ist, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters eine Dauerverpflichtung ist und regelmäßig nicht verjähren kann (Palandt, BGB, 70. Aufl., § 535, Rdziff. 31).
Die Beklagte kann sich auch deshalb nicht auf ein treuwidriges Verhalten der Kläger berufen, weil die Kläger die Anbringung einer Rigipswand bzw. die Anbringung von Wärmedämmung abgelehnt hätten. Auf das Angebot vom 27.04.2004, dessen Erhalt die Kläger bestritten haben, hätten sie sich, sollte es gemacht worden sein, auch nicht einlassen müssen, da der Sachverständige nicht ausgeführt hat, dass diese Maßnahme eine fachgerechte Mängelbeseitigung darstellen würde.
Auf Seite 9 des Ergänzungsgutachtens vom 30.08.2011 (Bl. 245) weist der Sachverständige ausdrücklich darauf hin, dass die Möglichkeit einer Innendämmung zwingend einen bauphysikalischen Wärmeschutznachweis der Wandscheibe sowie der angrenzenden Bauteile voraussetze, da es ansonsten zu einem Absinken der Bauteiltemperatur des Mauerwerks hinter der Dämmschicht mit anschließenden Feuchtigkeitsschäden kommen würde. Die bloße Einbringung einer Rigipswand wäre daher nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht ausreichend gewesen.
Soweit die Beklagte vortragen lässt, den Klägern sei "mehrfach eine Wärmedämmung angeboten worden" (Bl. 217/282) ist dieser Sachvortrag sowohl hinsichtlich der konkret angebotenen Maßnahme als auch nach der Datierung der Angebote unsubstantiiert. Im Übrigen wurden die behaupteten Angebote der Beklagten bestritten.
Da die Kläger somit gemäß 535 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Beseitigung des dargestellten Baumangels haben, ist die Beklagte verpflichtet, den Mangel an der Außenwand unter Beachtung der anerkannten Regeln der Handwerkskunst fachgerecht beseitigen zu lassen. Die Auswahl der geeigneten Maßnahme bleibt der Beklagten überlassen.Die Kläger haben auch einen Anspruch auf Ergreifung geeigneter Maßnahmen, um zukünftige Schäden im Bereich der Außenwand zu vermeiden.
Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB sind die Kläger auch berechtigt, ab dem Zugang der Mängelrüge sowie Ankündigung der Mietminderung die Grundmiete um 5 Prozent zu mindern. Dies entspricht einem monatlichen Betrag von 49,79 Euro. Nach Auffassung des Gerichts ist eine Mietminderung von 5 Prozent nicht zu hoch. Die Wohnung der Beklagten wirkt in allen sonstigen Bereichen sehr gepflegt, wie sich das Gericht bei der Augenscheinseinnahme überzeugen konnte und wie es sich im Übrigen auch aus den in der Akte befindlichen Lichtbildern ergibt. Die hässlichen Verfärbungen an der Außenwand über der Sofaecke befinden sich an einer optisch auffälligen Stelle im Wohnzimmer, das neben der Küche tagsüber hauptsächlich zum Aufenthalt genutzt wird. Der Gesamteindruck des Wohnbereichs wird beeinträchtigt, da durch die dunklen Verfärbungen oberhalb des Sofas die Außenwand schmutzig und ungepflegt wirkt. Auch oberhalb des Heizkörpers (vgl. Lichtbild Bl. 119) befindet sich großflächig eine gräuliche Verfärbung, die den Sitzbereich ungepflegt wirken lässt. Befände sich der grauverfärbte Wandbereich beispielsweise in einem Nebenraum, wäre eine Mietminderung 5 Prozent ggfs. überhöht. Da sich der Mangel jedoch an einer zentralen Stelle im Wohnbereich befindet, hält das Gericht einen Prozentsatz von 5 Prozent für durchaus angemessen.
AZ: 83 C 386/10 vom 01.12.2010 Amtsgericht Mainz
In diesem Streitfall geht es um eine Kündigung von Wohnraum
In dem Rechtsstreit hat die 3. Zivilkammer des Landgerichts Mainz auf die mündliche Verhandlung vom 03.05.2011 für Recht erkannt:
Auf die Berufung des Beklagten (nicht wie verkündet Klägerin) wird das Urteil des Amtsgerichts Mainz vom 01.12.2010 abgeändert.
Die zulässige Berufung hat Erfolg. Vorliegend erfolgt in Tenor eine Berichtigung gemäß § 319 ZPO, weil in dem verkündeten Urteil fälschlicherweise von Berufung der Klägerin die Rede ist, obwohl nur der Beklagte Berufung eingelegt hat. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO); von der Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird abgesehen (§§ 540 Abs. 2, 313 a ZPO).
Die Klage ist abzuweisen, denn das Räumungsbegehren ist unbegründet.
Ein kündigungsrelevanter Mietrückstand besteht nicht.
Zu Recht macht der Beklagte ein Zurückbehaltungsrecht wegen von der Klägerin nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen geltend. Der Beklagte hatte mit Anwaltsschreiben vom 08.10.2009 die Klägerin unter Fristsetzung bis zum 23.10.2009 aufgefordert, die notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen und ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht. Ein Zurückbehaltungsrecht schließt den Verzug und damit die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 543 BGB Rdn. 99).
Entgegen der Auffassung der Klägerin unterscheidet sich die verwendete Schönheitsreparaturklausel "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der Ausführungsart erheblich abweichen" nicht von der Klausel, die der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28.03.2007 (NJW 2007, 1743 f.) für unwirksam erklärt hat; es fehlt in der vom BGH beanstandeten Klausel lediglich das Adjektiv "erheblich". Eine Formularklausel, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen (BGH NJW-RR 2010, 666-667). Wie das Landgericht Berlin (Urteil v. 29.05.2007 - 63 S 442/06, zitiert nach Juris) und das Landgericht Freiburg/Breisgau (Urteil vom 12.07.2001 - 3 S 74/11, zitiert nach Juris) entschieden haben, ändert die Einfügung des Adjektivs "erheblich" daher nichts an der Unwirksamkeit der Klausel bezüglich der Ausführungsart. Die Unklarheit des Begriffs der "Ausführungsart" wird durch das zusätzlich eingefügte Kriterium der "Erheblichkeit" nicht beseitigt, sondern verstärkt. Bei ihm ungünstiger Auslegung müsste ein Mieter zudem davon ausgehen, dass er - im laufenden Mietverhältnis - auch dann den Vermieter um Zustimmung bitten muss, wenn er etwa Wände in anderer Farbe streichen will, da dies den Charakter einer Wohnung jedenfalls nach durchschnittlichem Verständnis ohne Weiteres "erheblich" verändern kann (LG Freiburg, a.a.O.). Die Kammer folgt dieser Auffassung.
Da die Klausel schon wegen ihrer Unklarheit unwirksam ist, kommt es nicht darauf an, ob sich die Unwirksamkeit auch daraus ergibt, weil sie sich wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirkt (Schmidt-Futterer/Langenberg § 538 Rn 172).
Ist die Klausel unwirksam, muss der Vermieter, hier die Klägerin, die Schönheitsreparaturen durchführen. Unstreitig sind seit Mietbeginn (01.04.2003) von der Klägerin keine Schönheitsreparaturen ausgeführt worden. Dass nach jedenfalls sechs Jahren im Jahr 2009 Schönheitsreparaturen erforderlich waren, nachdem der Beklagte das Vorhandensein von Schimmel im Bad und Kinderzimmer angezeigt hatte, liegt auf der Hand. Auf die Frage, ob der Schimmel bauseits oder nutzerbedingt aufgetreten ist, kommt es nicht an, da der Klägerin die Instandhaltungspflicht obliegt. Da die Klägerin als Vermieterin aber unstreitig Ihrer Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht nachgekommen ist, kann der Beklagte nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB die Miete zurückbehalten. Für die Einrede nach § 320 BGB - die neben den Rechten aus § 536 ff. BGB geltend gemacht werden kann - genügt es, dass das Recht besteht, der Mieter muss sich vorgerichtlich nicht darauf berufen (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 543 BGB Rdn. 99). Damit besteht das Zurückbehaltungsrecht jedenfalls ab April 2009, da das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt bereits sechs Jahre bestand und - wie ausgeführt - ab diesem Zeitpunkt eine Dekorationspflicht der Klägerin bestand.
Ob wie der Beklagte in der Berufung behauptet, bei der fachgerechten Renovierung einer nahezu 80 qm großen Wohnung ein Aufwand von 3 000,00 Euro anfällt, kann auf sich beruhen. Die Höhe des Betrags, den der Mieter zurückbehalten darf, bemisst sich in entsprechender Anwendung des § 641 Abs. 3 BGB nach dem doppelten Betrag der für die Beseitigung des Mangels erforderlicher Kosten (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht,§ 536 BGB, Rdn. 394, 395 a.m.w.N.). Da eine Schimmelbeseitigung in jedenfalls zwei Räumen zu erfolgen hat und auch die anderen Räume gestrichen werden müssen, schätzt die Kammer nach § 287 ZPO die erforderlichen Kosten auf wenigstens 1.000,00 Euro; dabei sind berücksichtigt die Lohnkosten sowie die Kosten für das Arbeitsmaterial, die mit 12,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche niedrig gegriffen sind. Der Beklagte kann demnach einen Betrag bis zu 2.000,00 Euro zurückbehalten.
Im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses am 20.08.2010 (Zustellung der Klage) bestand kein kündigungsrelevanter Rückstand. Die der Klageschrift beigefügte Aufstellung gibt überhaupt keinen Aufschluss darüber, wann welche Forderung entstanden und getilgt wurde, der Mietrückstand ist nicht nachvollziehbar dargelegt.
Erst mit dem in erster Instanz nachgelassenen Schriftsatz vom 11.11.2010 hat die Klägerin den Mietkontoauszug per 15.04.2010 vorgelegt. Danach bestand per 31.10.2009 in Rückstand von 1.217,26 Euro, darin enthalten ist der durch rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Hagen vom 31.07.2009 titulierte Mietrückstand von 909.98 Euro (Unterzahlung Februar bis Juni 2009). Der Rückstand per 31.10.2009 von1.217,26 Euro erreicht aber nicht zwei Monatsmieten (611,82 Euro x 2 = 1.223,64 Euro) im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b) BGB. Es kann daher auf sich beruhen, ob der von der Klägerin errechnete Rückstand zutrifft und ob die von dem Beklagten gegen die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen erhobenen Einwendungen zutreffen. Was die Zeit nach dem 01.11.2009 angeht, konnte der Beklagte ohnehin einen Teil der Miete zurückhalten, so dass der aus dem Mietkontoauszug per 15.04.2010 ersichtliche Rückstand von 1.532,82 Euro unbeachtlich ist.
Was den Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB angeht, ist zu beachten, dass bis Ende April 2009 lediglich die Miete Für Februar 2009 (71,82 Euro und März 2009 (61,82 Euro) teilweise nicht gezahlt waren. Ab Mai 2009 bestand das Zurückbehaltungsrecht des Beklagten, so dass der Rückstand eine Monatsmiete nicht erreicht.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711,713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen hierfür (§ 543 Abs. 2 ZPO) nicht vorliegen. Das Adjektiv "erheblich" in der Schönheitsreparaturklausel verleiht der Sache keine grundsätzliche Bedeutung; sie lässt sich ohne weiteres anhand der bisherigen Rechtsprechung des BGH beantworten.
In diesem Streitfall geht es um die im wöchentlichen Wechsel zu reinigenden Zugänge bei Leerstand einer Mietwohnung.
Der Kläger verlangt von den Beklagten die Beteiligung an der Räum- und Streupflicht.
Der Kläger ist seit 1995 Mieter der im ersten und zweiten Obergeschoss gelegenen Wohnung.
Die Beklagte ist Vermieterin dieser Wohnung sowie Eigentümerin der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung.
Unter § 4 des Mietvertrages haben die Mietvertragsparteien, maschinenschriftlich in das Mietvertragsformular eingetragen, folgendes vereinbart:
"Schneebeseitigung und Streuen bei Glatteis sowie Bürgersteigreinigung übernimmt der Mieter"
Unter § 26 Ziff.1 dritter Absatz ist folgende Regelung enthalten:
"Die Reinigung der gemeinschaftlich benutzten Räume .... hat durch die Mieter in einer wöchentlich wechselnden Reihenfolge zu geschehen. Der hierzu verpflichtete Mieter hat auch den Gehweg und die Zugangswege vor dem Haus von Schnee und Eis zu reinigen und bei Glätte zu streuen..."
Bis Februar war die Erdgeschosswohnung vermietet, seitdem steht sie leer. Von 1995 bis Februar 2010 teilte sich der Kläger mit den Erdgeschossmietern die Reinigung des Bürgersteiges auf.
Der Kläger ist der Auffassung, er sei nur im im wöchentlichen Wechsel mit dem Mieter der Erdgeschosswohnung bzw. bei Leerstand mit der Vermieterin zur Gehwegreinigung verpflichtet.
Die Beklagte ist der Auffassung, aus der Formulierung "die Schneebeseitigung übernimmt der Mieter" ergebe sich, dass der Mieter, unabhängig von einer Vermietung der Erdgeschosswohnung, zur umfassenden Gehwegreinigung verpflichtet sei.
Das Amtsgericht Mainz hat am 12.08.2011 auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 29.06.2011 für Recht erkannt:
Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, Bürgersteige und Hauszugänge im wöchentlichen Wechsel mit dem Kläger zu reinigen, von Schnee und Eis freizuhalten und bei Glätte zu streuen.
Die Beklagte wird verurteilt an den Kläger vorgerichtliche Rechtanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit 09.06.2011 zu zahlen.
Der Kläger hat aufgrund § 4 des Mietvertrages i.V. § 26 Ziff.1 Abs. 3 der Hausordnung einen Anspruch darauf, dass sich die Beklagte im wöchentlichen Wechsel an der Reinigung der Bürgersteige und Hauszugänge des Anwesens beteiligt.
Grundsätzlich obliegen Reinigungs-, Räumungs- und Streupflichten dem Vermieter als Eigentümer. Gemäß § 4 des Mietvertrages i.V. § 26 Ziff.1 Abs. 3 der Hausordnung hat der Vermieter dem Kläger die Räum- und Streupflicht anteilig für die von ihm angemietete Wohnung übertragen. § 4 des Mietvertrages ist keinesfalls so auszulegen, dass der Mieter, unabhängig von der Vermietung der Erdgeschosswohnung, für die Freihaltung der Bürgersteige und Hauszugänge ganzjährig allein verpflichtet ist.
Willenserklärungen sind nach Treu und Glauben ( § 242 BGB ) so auszulegen, wie der Erklärungsempfänger sie unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände verstehen muss und darf.
Willenserklärungen sind nach Treu und Glauben ( § 242 BGB ) so auszulegen, wie der Erklärungsempfänger sie unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände verstehen muss und darf. In Verbindung mit § 26 Ziff. 1 Abs.3 der Hausordnung konnte der Kläger die Regelung unter § 4 nur so verstehen, dass ihm die Räum- und Streupflicht lediglich anteilig für seine eigene Wohnung auferlegt wird. Nicht jedoch muss er damit rechnen, von Vermieterseite auch für den Fall des Leerstandes der Erdgeschosswohnung in Anspruch genommen zu werden.
Es kann nicht das Risiko des Mieters sein, ob der Vermieter eine weitere Mietwohnung im selben Haus vermieten kann oder nicht. Mietvertraglich wurde daher nur eine Räum- und Streupflicht des Mieters im wöchentlichen Wechsel mit einer weiteren Partei vereinbart.
Bei Vermietung der Erdgeschosswohnung kann dies bei entsprechender vertraglicher Überwälzung auf den Mieter der Mieter der Erdgeschosswohnung sein, ansonsten bleibt es - wie im vorliegenden Fall - bei der originären Zuständigkeit des Vermieters.
AZ: 80 C 84/10 vom 16.09.2010 AG Mainz
Die Parteien streiten in der Berufungsverhandlung vor dem Landgericht Mainz um eine Räumung wegen Eigenbedarfskündigung zu Gunsten der geschiedenen Schwägerin und deren minderjährigen Tochter.
Die 3. Zivilkammer des Landgerichts Mainz hat am 06.04.2011 auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 08.02.2011 für Recht erkannt:
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Mainz vom 16.09.2010 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt. Sie trägt die Kosten des Verfahrens.
Die zulässige Berufung der Kläger hat keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht die Klage der Kläger auf Räumung der von der Beklagten gemieteten Wohnung abgewiesen.
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Für die Bestimmung des Kreises der durch § 553 Abs.2 Nr. 2 BGB privilegierten Familienangehörigen ist bei entfernten Verwandten ein zusätzliches Kriterium heranzuziehen, das auf die konkrete persönliche und soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinen Angehörigen im Einzelfall abstellt. Dass eine solche Einschränkung bei entfernten Verwandten aufgrund des Gesetzeszwecks, nämlich Kündigungsschutz des Mieters, geboten ist, entspricht der einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur. Je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, umso enger muss die über die bloße Tatsache der Verwandtschaft oder Schwägerschaft hinaus gehende persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen im konkreten Einzelfall sein, um eine Kündigung wegen des Wohnbedarfs eines Angehörigen zu rechtfertigen. Das Gesetz erlaubt die Kündigung von Mietverhältnissen wegen des Wohnbedarfs von Familienangehörigen, weil es davon ausgeht, dass innerhalb der Familie aufgrund enger Verwandtschaft ein Verhältnis persönlicher Verbundenheit und gegenseitiger Solidarität besteht, das die Privilegierung einer Kündigung zu Gunsten von Familienangehörigen rechtfertigt. Vom Bestehen einer solchen familiären Verbundenheit und Solidarität, die nicht im Einzelfall nachgewiesen sein muss, ist nicht nur bei Geschwistern auszugehen, sondern auch bei deren Kindern, d.h. den leiblichen Nichten und Neffen des Vermieters (BGH, NJW 2010, 1290 f. m. w. N.).
Im Kündigungsschreiben vom 05.11.2009 haben die Kläger angegeben, sie benötigten die Wohnung für die geschiedene Schwägerin und deren elfjährige Tochter. Die Zeugin ist die Schwägerin des klägerischen Ehemanns, die mit dessen Bruder verheiratet war. Die elfjährige Tochter ist die Nichte. Letztere gehört nach der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu den privilegierten Verwandten. Zu diesen privilegierten Verwandten zählt die frühere Schwägerin nicht. Dies nur dann, wenn ein besonders enger Kontakt zu dem Vermieter besteht. (BGH, NJW-RR 2009, 882, m. w. N.). An die Beurteilung, ob die ein solcher enger Kontakt besteht, sind insbesondere dann, wenn es sich um einen früheren Schwager oder wie hier, Schwägerin, handelt, strenge Anforderungen zu stellen. Ob sich vorliegend daraus, dass er Eigenbedarf für eine privilegierte Verwandte, wie hier die Nichte, die allerdings noch minderjährig ist, geltend gemacht wird und diese nicht ohne ihre Mutter, die ihrerseits nicht privilegiert ist, etwas anderes ergeben könnte, kann dahinstehen. Das Amtsgericht ist jedenfalls von einem besonderen Näheverhältnis zwischen Schwägerin und Klägerin nicht ausgegangen. Letztlich kann das aber auf sich beruhen.
Voraussetzung für die Kündigung nach § 573 Abs.2 Nr.2 BGB ist, dass der Vermieter die Räume benötigt. Die Absicht des Vermieters, in den vermieteten Räumen selbst zu wohnen oder eine der begünstigten Parteien wohnen zu lassen, reicht aus, wenn hierfür vernünftige Gründe bestehen. Für die Kündigung genügt es, wenn der Vermieter dem Angehörigen eine Wohnung zur Verfügung stellen will, die gegenüber der bisherigen Wohnung Vorteile bietet. Hiervon ist auszugehen, wenn der Angehörige bislang unzureichend untergebracht war. Erforderlich ist dies allerdings nicht. Es gilt der Grundsatz, dass der Vermieter grundsätzlich bestimmen kann, welchen Raumbedarf er für seine Angehörigen als angemessen ansieht (Blank/Börstinghaus, Miete, § 573, Rn, 101, m.w.N.). Das Überlassungsinteresse des Vermieters ist auf seine Ernsthaftigkeit gerichtlich zu überprüfen. Dabei hat das Gericht auch die Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit der Gründe zu untersuchen (BVerfG, NJW 1989, 3007, m.w.N.). Vorliegend bestehen aber keine vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe, warum die Kläger die Wohnung an die Zeugin überlassen wollen.
Aufgrund der Beweisaufnahme erster Instanz hat sich ergeben, dass der Wohnbedarf der Zeugin, anders als im Kündigungsschreiben angegeben, nicht aufgrund der Trennung von ihrem Ehemann entstanden ist. Von ihrem Ehemann hat sie sich bereits im Jahr 2002 getrennt. Seither hatte sie in Mommenheim bei dem Zeugen xxx gewohnt. Erst aufgrund der Trennung von dem Zeugen xxx ist der Wohnbedarf entstanden. Es kann auf sich beruhen, ob diese Darstellung, die die Kläger im Kündigungsschreiben nicht angegeben haben, im Prozess überhaupt nachgeholt werden kann. Denn die Zeugin hat nach der Trennung von dem Zeugen xxx im Oktober 2009 eine neue Wohnung gesucht. Diesen Wohnbedarf hat sie jedoch zwischenzeitlich anderweitig gedeckt. Sie bewohnt seit Ende Juni 2010 eine Wohnung, die von der Größe mit der Wohnung der Kläger vergleichbar ist. Zwar besteht ein Bedarf, wenn der beanspruchte Wohnraum zwar nur unwesentlich größer ist, aber besser zugeschnitten ist und mehr Zimmer aufweist (LG Landau, WM 1993, 678). Auch der rein subjektive Wunsch des Vermieters, die Wohnverhältnisse mit dem Bezug einer gleich großen Wohnung dadurch zu verbessern, dass eine Terrasse benutzt werden kann, kann als Kündigungsgrund ausreichen. Auch diese Angaben sind im Kündigungsschreiben jedenfalls nicht gemacht worden. Ob sie im Prozessverfahren nachgeholt werden können, kann auch hier dahin stehen, denn die Kammer sieht auch diese Beweggründe der Kläger als nicht tragfähig an. Die Zeugin hat in ihrem Lebensmittelpunkt, eine Wohnung gefunden, die derjenigen der Kläger vergleichbar ist. Dass die Zeugin auf Dauer nicht in der jetzigen Wohnung verbleiben möchte, ist dabei ohne belang. Ihr Wohnbedarf ist gedeckt.
Nach vorstehenden Ausführungen kann es auch auf sich beruhen, ob der Beklagten, die sich auf die Sozialklausel berufen hat, ein Umzug nicht zugemutet werden kann, weil sie hierzu aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage ist.
Nach alledem war die Berufung mit der sich aus § 97 ZPO ergebenden Kostenfolge zurückzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr.10. 711, 713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil ein gesetzlicher Grund hierfür nicht vorliegt.
In diesem Streitfall geht es um eine Mietkaution in Höhe von drei Monatsmieten und einer zusätzlichen Inanspruchnahme einer Bürgschaft.
Die Parteien streiten um eine unterzeichnete Bürgschaftserklärung für die aus einem Mietverhältnis resultierenden Verbindlichkeiten.
Das Amtsgericht Mainz hat am 13.01.2011 auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 02.12.2010 für Recht erkannt:
2.	Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Beklagte ist nicht verpflichtet, aufgrund der am 10.06.2003 unterzeichneten Bürgschaftserklärung für die aus dem Mietverhältnis ihrer Töchter hinsichtlich der Zweizimmerwohnung in Mainz resultierenden Verbindlichkeiten zu zahlen.
Gemäß des zwischen der Hausverwaltungsgesellschaft als Vertreterin der Klägerin und den Töchtern der Beklagten unterzeichneten Mietvertrages hinsichtlich der Mietsache in Mainz, war der Mieter verpflichtet , für die Erhaltung der ihm aus diesem Vertrag obliegenden Verbindlichkeiten eine Sicherheit in Höhe von 885 Euro zu zahlen.
Dieser Betrag, dies entspricht der dreifachen Monatsgrundmiete, wurde durch die Mieterinnen, die Töchter der Beklagten unbestritten bezahlt.
Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf eine Mietsicherheit höchstens das dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
Die Art der Sicherheitsleistungen bleibt den Parteien freigestellt. Dies kann als Barkaution oder als Bürgschaft eines Dritten geschehen. Die Sicherheit kann auch in einer Kumulation mehrerer Arten gestellt werden. Dabei ist jedoch die zulässige Obergrenze des § 551 Abs. 1 BGB zu beachten. Mehrere Sicherheiten sind zusammenzurechnen. Sie dürfen insgesamt die Obergrenze gemäß § 551 Abs. 1 nicht übersteigen (Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Auflage 2007, § 551 Rdnr.57;Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2.Auflage, § 551 Rdnr.12 c).
Da die Barkaution unbestritten gezahlt und insoweit auch seitens des Vermieters verwertet wurde, war eine darüber hinausgehende Inanspruchnahme der Beklagten als Bürgin ausgeschlossen. Mit der Barkaution war bereits die Obergrenze möglicher Sicherheiten ausgeschöpft.
In diesem Streitfall geht es um Mietminderung wegen Baulärm im Neubaugebiet
Die Parteien streiten um die Rückzahlung restlicher Kaution.
Nach Eigenbedarfskündigung des Beklagten zogen die Kläger Ende Januar 2009 aus der zum Februar 2007 angemieteten ca. 88 qm großen Wohnung aus. Die Wohnung befand sich in einem Neubaugebiet.
Auf der Balkonseite des Wohnzimmers wurde zum Zeitpunkt des Einzuges der Kläger der Rohbau eines Wohnhauses errichtet.Auf der Gaubenseite des Wohnzimmers und gegenüber des daran anschließenden Schlafzimmers vollzog sich nach Einzug der Kläger im Jahre 2008 der Bau eines weiteren Wohnhauses in einer Entfernung von ca. 10m bis 15m, worauf der Beklagte bei Einzug der Kläger nicht hingewiesen hatte. Die Kläger minderten deshalb die Bruttomiete von 850 Euro um 2 x 30% = 469 Euro.
Die aus dem Aushub und den Rohbauarbeiten des gegenüber von Schlaf- und Wohnzimmer errichteten -weiteren- Wohnhauses resultierenden Staub- und Lärmbelästigungen hätten die Nutzung insoweit erheblich eingeschränkt, als während der Bauzeiten von frühen Morgen bis in den späten Abend diese nicht nutzbar gewesen seien, wobei hinzukomme, dass die Bauarbeiter direkt in das Schlaf- und Wohnzimmer hätten Einsicht nehmen können und deshalb die Rolläden hätten heruntergelassen werden müssen.
Der Beklagte beantragt die Klage abzuweisen. Zu den Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie auf die Terminniederschrift verwiesen.
2.	Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreites zu tragen
Der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung Ihrer Mietsicherheit aus § 8 Nr. 5 Abs. 1 des Mietvertrages war mit der Auszahlung der 604,33 Euro übersteigenden Summe erfüllt.
Die Kläger sind nicht berechtigt, für die Monate Oktober und November 2008 469,00 Euro Mietminderung einzubehalten, da die Mietsache in diesem Zeitraum nicht mangelbehaftet i.S.d. §536 Abs1 Satz 1 BGB war.
Denn ist - wie hier - bereits bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar, dass im Hinblick auf die ältere Bausubstanz mit Bautätigkeit in weiterer räumlicher Umgebung des Mietobjektes gerechnet werden muss, so ist eine Mietminderung wegen der mit der Bauarbeiten verbundenen Lärm- und Schmutzemissionen nicht gerechtfertigt (KG, Urteil vom 03.06.2002, Az.: 8 U 74/01, zitiert nach juris).
Der Vermieter schuldet nur die Nutzung einer Wohnung in einem Baugebiet- mit allen damit einhergehenden üblichen Belästigungen.
Bei Abschluss des Mietvertrages war beiden Parteien bewusst, dass Vertragsgegenstand eine Wohnung in einem Neubaugebiet ist. Das ergibt sich nicht zuletzt aus den in Augenschein genommenen Bildern der Wohnumgebung. Die von den Klägern vorgetragenen Belästigungen halten sich in üblichen Rahmen der Errichtung eines Wohnhauses. Das gilt insbesondere auch für die Einsehbarkeit ihrer Wohnräume aus einer Distanz von 10 m bis 15 m, da bis zu dieser Höhe Bautätigkeit zu erwarten war.
Dem Kläger bliebe allenfalls eine Mietminderung für über die normale Belästigung im Rahmen des Baus eines Wohnhauses hinausgehende Beeinträchtigungen. Solche haben sie aber gerade nicht vorgetragen.
In diesem Streitfall geht es um das Wiederanbringen einer Markise, welche aufgrund einer Dämmung des Hauses entfernt werden musste.
Die Kläger sind Mieter einer im ersten Obergeschoss liegenden Wohnung. Im Mietvertrag befindet sich eine Regelung, wonach bauliche Veränderungen, Um- und Einbauten, insbesondere Änderungen der Installation, Anbringung von Außenjalousien, Markisen usw. nur vorgenommen werden dürfen, wenn der Vermieter vorher eingewilligt hat. Die Kläger begehren die Einwilligung des Beklagten in die Anbringung einer Markise, der Beklagte verweigert diese.
Die Kläger tragen vor, die streitgegenständliche Markise sei bereits bei Beginn des Mietverhältnisses mit Einverständnis des Beklagten angebracht worden und zwecks Anbringung einer Dämmung entfernt worden. Bereits aufgrund dessen sei der Beklagte verpflichtet, die Wiederanbringung der Markise zu dulden. Darüber hinaus sei die Markise erforderlich um den Balkon sinnvoll nutzen zu können. Den Klägern könne nicht zugemutet werden ständig die Rolläden herunter zu lassen. Alternative Sonnenschutzmöglichkeiten, wie Sonnenschirme oder ein Sonnensegel seien ungeeignet, da der Balkon zu schmal sei. Im übrigen bestünde ein Risiko bei Wind. Die Anbringung der Markise sei möglich ohne die Dämmung zu beschädigen. Auch passe diese optisch zur Fassade. Bei Auszug sei die Wiederherstellung des alten Zustandes ohne weiteres möglich, so dass keine Nachteile für den Vermieter zu befürchten seien.
den Beklagten zu verurteilen, die Einwilligung zu erteilen, dass die Kläger fachgerecht und ohne Kostenbeteiligung des Beklagten eine Markise über ihren Balkon wieder anbringen dürfen.
den Beklagten zu verurteilen, die Ausführung der hierzu erforderlichen Arbeiten an der Fassade des Hausanwesens oberhalb der Mietwohnung gemäß Klageantrag zu dulden.
den Beklagten zu verurteilen, zur Entlastung der Kläger an ihren Rechtsanwalt die entstandenen Kosten nebst Zinsen zu zahlen, hilfsweise den Beklagten zu verurteilen, die Kläger von der Zahlung der außergerichtlichen Anwaltskosten gegenüber ihrem Rechtsanwalt freizustellen.
Er trägt vor, ein Einverständnis des Beklagten mit einem Anbringen der Markise bei Beginn des Mietverhältnisses habe nicht bestanden. Über dieses Thema sei nicht gesprochen worden. Auch habe der Beklagte bei früheren Besuchen nicht bemerkt, dass eine Markise angebracht worden sei. Es bestünde auch kein Anspruch auf Anbringung einer Markise.
Der Balkon befinde sich in Ostlage. Die Kläger könnten Rolläden betätigen und nachmittags wäre der Balkon durch das Haus beschattet. Alternative Sonnenschutzmöglichkeiten seien Sonnenschirme oder Sonnensegel. Auch könnten die Kläger den Garten benutzen.
Durch die Markise werde die neu angebrachte Dämmung beschädigt und es liege eine optische Beeinträchtigung vor.
Der Beklagte wird verurteilt, einzuwilligen, dass die Kläger fachgerecht und auf ihre Kosten eine Markise, Länge 4 m, an der Fassade des Anwesens, über dem dem Balkon der im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung anbringen. Die Montage hat an zwei Ankerpunkten mit einem Abstandsmontagesystem zu erfolgen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses haben die Kläger die Markise auf ihre Kosten fachgerecht zu demontieren. Der Beklagte wird ferner verurteilt, die Ausführung der für die Anbringung erforderlichen Arbeiten zu dulden.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtstreits
Den Klägern steht im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung gegen den Beklagten ein Anspruch auf Erteilung der Einwilligung zur Anbringung einer Markise an der Fassade über dem Balkon der angemieteten Wohnung zu. Dementsprechend ist der Beklagte auch verpflichtet, die Anbringung der Markise zu dulden.
Der Beklagte hat angegeben, von den Klägern nicht um Erlaubnis zur Anbringung einer Markise gebeten worden zu sein und auch anlässlich seiner Besuche keine Markise bemerkt zu haben. Jedoch ist der Beklagte nach Auffassung des Gerichts dennoch verpflichtet, der Anbringung der Markise zuzustimmen.
Die Anbringung der Markise wird vom Recht der Kläger auf vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung umfasst. Insoweit sind die Interessen der Kläger als Mieter und diejenigen des Beklagten als Vermieter abzuwägen.
Für die Kläger steht im Vordergrund ein effektiver Sonnenschutz und eine uneingeschränkte Nutzung des Balkons der von ihnen angemieteten Wohnung. Da dieser unbestritten lediglich 1,5 Meter breit ist, scheidet ein Sonnenschutz, der darauf aufgestellt werden müsste, wie beispielsweise Sonnenschirme, bereits aus. Eine vernünftige Nutzung des Balkons wäre dann allein schon aus Platzgründen nicht mehr möglich.
Der Beklagte kann den Kläger auch nicht darauf verweisen, die Rolläden zur Beschattung der Wohnung zu verwenden. Zum einen führt dies zu einer vollständigen Verdunkelung der Wohnung, so dass auch tagsüber Licht eingeschaltet werden müsste und zum anderen beschatten diese lediglich die Wohnung, nicht aber den Balkon. Nicht entscheidend ist, ob es sich hierbei um eine reine Südlage des Balkons, eine Ostlage oder eine Südostlage handelt. Der Beklagte kann die Kläger auch nicht darauf verweisen, sie könnten den Garten nutzen.
Der Balkon gehört zu der von ihnen angemieteten Wohnung und es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, auch diesen Balkon nutzen zu können.
Eine Abwägung der Interessen des Klägers auf effektiven Sonnenschutz und des Beklagten auf optisch unbeeinträchtigte Fassade und unbeeinträchtigte Dämmung führt deshalb zu dem Ergebnis, dass die Interessen der Kläger überwiegen.
Im vorliegenden Fall streiten zwei Mieter wegen Katzenhaltung im gleichen Mietshaus bei einer Katzenallergie.
Die Klägerin ist aufgrund schriftlichen Mietvertrages vom 30.11.1998 Mieterin einer im Vorderhaus eines Anwesens in Mainz im 4. Obergeschoss gelegenen Wohnung.
Mit weiterem Mietvertrag vom 31.05.2001 mietete sie zusammen mit ihrem Partner im Vorderhaus desselben Anwesens das gesamte 5. Obergeschoss.
Die Beklagten bewohnen mit ihrer derzeit 7-jährigen Tochter die im selben Anwesen im 3. Obergeschoss gelegene Wohnung. Im Juli 2007 schafften sie sich einen Kater als Haustier an, der ausschließlich in ihrer Wohnung gehalten wird.
Die Klägerin erfuhr davon im September 2007. Sie widersprach der Haustierhaltung gegenüber der die Vermieterin vertretenden Hausverwaltung. Die Beklagten wiederum baten die Hausverwaltung um schriftliche Genehmigung der Haustierhaltung, was diese bis zur Klärung der Rechtslage ablehnte.
Mit der Klage begehrt die Klägerin von den Beklagten die Entfernung des Katers aus dem Anwesen.
Sie leide an einer hochgradigen Katzenallergie. Die Haltung des Katers im Haus stelle deshalb eine Gesundheitsgefährdung für sie dar. Seit der Anschaffung des Katers seien bei ihr verstärkt Symptome der Allergie aufgetreten. Zwischen der Wohnung der Beklagten im 3. Obergeschoss und ihrer Wohnung im 5. Obergeschoss bestehe ein Verbindungsschacht (sogenannte Kölner Lüftung), durch den sich das Katzenallergen ebenfalls verbreiten könne.
Bei der Klägerin träten keine auf die Haltung des Katers rückführenden Symptome einer Katzenallergie auf. Eine direkte Verbindung zwischen ihrer -der Beklagten- Wohnung und der der Klägerin bestünde nicht, auch nicht über einen Lüftungsschacht.
Die Vermieterin beziehungsweise deren Hausverwaltung habe keine Einwände gegen die Haltung des Katers.
Im Erdgeschoss des Anwesens befinde sich ein Versicherungsbüro. Dessen Inhaber halte zu Hause mehrere Katzen und bringe dadurch regelmäßig Katzenhaare mit in das Anwesen.
Das Gericht hat gemäß Beweisbeschlüssen vom 18.11.2008 und vom 11.08./24.09.2009 Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens eines Sachverständigen sowie durch Vernehmung des behandelnden Arztes des Klägers als Zeuge.
Der Klägerin steht aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Unterlassung der Katzenhaltung im Hausanwesen beziehungsweise Entfernung des Katers aus dem Anwesen gegen den Beklagten zu.
Ein mietvertraglicher Anspruch (Vermieter/Beklagte) in Verbindung mit § 328 BGB scheidet nach Auffassung des Gerichts aus.
Vereinbarungen der Beklagten mit der Vermieterin stellen hinsichtlich der Tierhaltung keinen Vertrag zu Gunsten Dritter gemäß § 328 BGB dar. Dies ergibt sich aus den Umständen des Vertrags. Der Vertrag zu Gunsten Dritter ist eine atypische Vertragsgestaltung. Ergibt sich durch Auslegung nicht klar, dass der Dritte einen Anspruch erwerben soll, ist im Zweifel vom Gegenteil auszugehen. Im einzelnen ist zwar nicht ausgeschlossen, dass aus einem Mietvertrag Unterlassungsansprüche zu Gunsten der anderen Mieter eines Hauses erwachsen.
Inwieweit die Klägerin aufgrund der Tierhalterklausel gegenüber ihrer Vermieterin im Rahmen der vertragsgemäßen Nutzung Ihrer Wohnung einen Anspruch hätte, den Beklagten die Tierhaltung zu untersagen, und ob die Tierhalterklausel, so sie gleichermaßen im Mietvertrag mit den Beklagten besteht, dem Transparenzangebot des § 307 Abs.1 S.2 BGB entspricht, bedarf vorliegend keiner Erörterung.
Auch sonstige Ansprüche der Klägerin, insbesondere ein Unterlassungsanspruch gemäß § 862 Abs. 1 BGB, gegen den Beklagten bestehen nicht. Zwar ist die Klägerin als unmittelbare Besitzerin beziehungsweise Mitbesitzerin der Wohnungen im 4. und 5. Obergeschoss mögliche Berechtigte eines Anspruchs wegen Besitzstörung gegenüber anderen Mietern des Hauses. In der Immission von Feinstaub mit Katzenallergenen kann eine Besitzstörung liegen. Dass die Klägerin an einer hochgradigen Katzenallergie leidet, erachtet das Gericht durch das Sachverständigengutachten als erwiesen.
Nach dem weiteren Ergebnis der Beweisaufnahme, insbesondere der Aussage des Zeugen, lässt sich zur Überzeugung des Gerichts allerdings nicht feststellen, dass eine konkrete, durch den Kater der Beklagten kausal verursachte Beeinträchtigung der Klägerin vorliegt. Weder das schriftliche Sachverständigengutachten noch die Aussage des Zeugen erbringen hinreichenden Beweis für eine konkrete Gesundheitsbeeinträchtigung.
Nach alledem erachtet das Gericht eine kausal auf das Vorhandensein des Katers der Beklagten zurückzuführende konkrete Gesundheitsbeeinträchtigung der Klägerin nicht als erwiesen, so dass ein allein gemäß § 862 Abs. 1 BGB möglicher Unterlassungsanspruch ausscheidet.
Der Klägerin steht mithin auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gegen die Beklagten zu.
Im vorliegenden Fall streiten die Parteien um Räumung eines Wohnhauses nach einer Eigenbedarfskündigung.
Der Beklagte bewohnt seit 30.12.1997 das von der Mutter des Klägers gemietete Einfamilienhaus. Mit einem dem Beklagten unstrittig zugegangenen Schreiben vom 27.05.2007 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 15.03.2008. Der Kläger führt in dem Kündigungsschreiben unter anderem aus:
In meiner beruflichen Situation hat sich eine wesentliche Änderung ergeben, so dass ich mich entschieden habe, mit meiner Familie nach Mainz zurückzukehren. Ich muss Ihnen daher aus dem Grund des Eigenbedarfs kündigen. Das Kündigungsschreiben enthält sodann Ausführungen zu dem zur Zeit vorhandenen Wohnraum des Klägers. Zusätzlich führt der Kläger aus, dass die Anmietung eines Hauses nicht in Betracht kämen, da er keine finanziellen Verpflichtungen eingehen wolle und es nicht sinnvoll sei , erhaltene Miete zu versteuern und aus dem versteuerten Einkommen dann seinerseits Miete zu zahlen. Es sei darüber hinaus dem Kläger wichtig, in den eigenen vier Wänden zu wohnen.
Die anwaltlich vertreten Beklagten haben durch Anwaltschreiben vom 22.09.2007 zunächst den Erhalt der Kündigung bestätigt und ausgeführt, zur Wirksamkeit und Akzeptanz der Eigenbedarfskündigungen zunächst keine Erklärung abzugeben. Mit Schreiben vom 13.03.2008 wiesen die Beklagten die Eigenbedarfsküdigung sodann zurück und bestritten den geltend gemachten Eigenbedarf.
Unter anderem verhandelten die Parteien dann im Frühjahr 2007 über einen Verkauf des streitgegenständlichen Hauses, welcher aber wegen unterschiedlicher Preisvorstellungen nicht zu Stande kam.
Mit Anwaltsbrief vom 02.12.2008 hat der Kläger eine weitere Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen.
Mit einer Klage vom 19.09.2008, bei Gericht eingegangen am 22.09.2008, beantragt der Kläger die Beklagten zur Räumung des streitgegenständlichen Hauses zu verurteilen.
Das Amtsgericht Mainz entschied auf Abweisung der Klage.
Die zulässige Klage ist nicht begründet. Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Wohnhauses gegenwärtig nicht zu. Die Beklagten sind aus dem zwischen Mutter des Klägers und den Beklagten im Jahre 1997 geschlossenen Mietvertrag zum Besitz des Hauses berechtigt. Der Mietvertrag wurde durch die hier streitgegenständliche Kündigung des Klägers vom 27.05.2007 nicht beendet, weil diese Kündigung die nach der Vorschrift des § 573 Abs. 3 BGB an eine Eigenbedarfskündigung zu stellende Begründungserfordernisse nicht erfüllt.
In dem hier vorliegenden Fall klagte der Vermieter auf Räumung einer Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung.
Der Beklagte bewohnt seit 1991 die streitgegenständliche Wohnung. Der Kläger ist durch Erwerb dieser Wohnung in das Mietverhältnis zu einem späteren Zeitpunkt eingetreten. Im November 2007 kündigte der Kläger die Wohnung wegen Eigenbedarf. Die Kündigung wurde damit begründet, dass der Sohn des Klägers die Wohnung benötige, da er noch bei seinen Eltern wohne und trotz seines Alters von 22 Jahren mit seinem 18jährigen Bruder ein Zimmer teilen müsse.
Das Amtsgericht Mainz entschied auf Abweisung der Klage. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Klage ist zulässig, im Ergebnis aber unbegründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gegen den Beklagten aus § 546 BGB.
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde nicht durch das Kündigungsschreiben wirksam beendet.
Denn das Kündigungsschreiben entspricht nicht den Anforderungen des § 573 Abs.3 BGB, wonach die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben anzugeben sind. Nach den Angaben des Kündigungsschreibens wird die Kündigung auf Eigenbedarf (§ 573 ANr.2 BGB) gestützt. Insoweit wird dort angegeben, dass der 21jährige Sohn des Klägers noch gemeinsam mit seinem 18jährigen Bruder ein Zimmer in der elterlichen Wohnung bewohne und er aufgrund seines Alters nunmehr eine eigene Wohnung beziehen wolle.
Ausweislich des von Klägerseite vorgelegten Mietvertrags entsprachen diese Angaben jedoch nicht der Wahrheit.
Aufgrund dieser falschen Angaben war für den Beklagten nicht nachvollziehbar, ob vernünftige und billigenswerte Gründe geltend gemacht wurden.
Aufgrund der Diskrepanz zwischen der Sachverhaltsdarstellung im Kündigungsschreiben und den tatsächlichen Wohnverhältnissen des Sohnes ist auch ein Eigenbedarf für denselben nicht ersichtlich. Denn nach eigenem Vortrag bewohnt er nunmehr eine 1-Zimmer-Wohnung, so dass nicht ersichtlich ist, dass er noch einen weiteren Wohnbedarf hätte.