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Timestamp: 2016-10-24 14:07:12
Document Index: 11553408

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 89', 'Art. 99', 'Art. 29', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 30', 'Art. 30', 'Art. 42', 'Art. 99', 'Art. 66', 'Art. 68']

X.Y.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch F�rsprecher Urs Lanz,
Landi Schweiz AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch F�rsprecherin Patricia Sidler,
Die Landi Schweiz AG (nachfolgend Landi) betreibt in Dotzigen ein Verteilzentrum. Sie beabsichtigt, dieses Zentrum in mehreren Etappen zu erweitern. Am 8. bzw. 15. Dezember 2003 beschlossen die Gemeindeversammlungen der Einwohnergemeinden Dotzigen und B�etigen die �berbauungsordnung "Landi Areal" (�O). Diese bezweckt namentlich die Betriebserweiterung der Landi, insbesondere f�r Verwaltung, Laden und Lager sowie die Erstellung der neuen Erschliessungsachse zur Entlastung der Bahnhofstrasse und der Schulriederstrasse. Sie bezeichnet f�nf Baufelder: Vier liegen auf dem Gebiet der Gemeinde Dotzigen (Nrn. 1, 2, 3 und 5), Nr. 4 in B�etigen. Gleichzeitig mit der �O wurden zwei Baugesuche �ffentlich aufgelegt. Das erste Baugesuch betrifft den Abbruch der bestehenden Geb�ude Nrn. 1, 1A und 1B sowie den Neubau eines "Landi-Centers" mit Verkaufsladen, B�ros, Schulr�umen und Betriebscafeteria im Baufeld 1 sowie die Erstellung von Parkpl�tzen. Das zweite Baugesuch hatte den Neubau der Zufahrtsstrasse von der Kantonsstrasse B�etigen-Studen her zum Inhalt.
Das Amt f�r Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern genehmigte mit Gesamtentscheid vom 19. August 2004 die �O "Landi Areal" und erteilte die nachgesuchten Baubewilligungen unter Auflagen und Bedingungen. Dagegen erhoben X.Y.________ und seine Ehefrau erfolglos Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons, dem kantonalen Verwaltungs- und dem Bundesgericht (Urteil 1A.242/2005 vom 4. April 2006).
Am 1. Juni 2006 reichte die Landi der Gemeinde B�etigen ein Baugesuch f�r die Errichtung eines Versand- und Hochregallagers (1. und 2. Bauetappe) im Baufeld 4 gem�ss der �berbauungsordnung sowie f�r eine Verbindungspassarelle zum bestehenden Geb�ude im Baufeld 3 ein. Dagegen erhob das Ehepaar Y.________ Einsprache und meldete ein Lastenausgleichsbegehren an. Mit Gesamtentscheid vom 8. September 2006 bewilligte der damalige Regierungsstatthalter von B�ren das Vorhaben. Diese Bewilligung ist in Rechtskraft erwachsen.
X.Y.________ reichte hierauf am 13. M�rz 2007 beim Regierungsstatthalter von B�ren eine Lastenausgleichsklage gegen die Landi ein, welche am 23. Juli 2007 abgewiesen wurde.
Auf Appellation von X.Y.________ hin stellte das Verwaltungsgericht des Kantons Bern zun�chst fest, dass allf�llige Bauvorhaben in den Baufeldern 2, 3 und 5 der �O "Landi Areal" nicht Streitgegenstand des Verfahrens bildeten. In Bezug auf den Abbruch der Geb�ude Nrn. 1, 1A und 1B, den Neubau des "Landi Centers" mit B�ros, Schulr�umen und Betriebscafeteria (Baufeld 1) sowie die Erstellung von Parkpl�tzen und den Bau der Zufahrtsstrasse wies es die Klage ab. Soweit das Versand- und Hochregallager im Baufeld 4 betroffen war, hob das Verwaltungsgericht den Entscheid des Regierungsstatthalters auf und wies die Akten zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinne der Erw�gungen an den Regierungsstatthalter zur�ck.
Letzterer nahm das Verfahren mit Verf�gung vom 16. Juli 2008 wieder an die Hand und gab den Parteien Gelegenheit, sich zum Versand- und Hochregallager im Baufeld 4 zu �ussern. Mit Entscheid vom 9. M�rz 2009 wies er die Klage erneut ab.
X.Y.________ gelangte darum wieder ans Verwaltungsgericht. Er stellte den Antrag, den Entscheid des Regierungsstatthalters zu kassieren und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Im Eventualantrag forderte er, die Landi zu verurteilen, ihm einen gerichtlich zu bestimmenden Betrag als Lastenausgleich zu bezahlen. Das Verwaltungsgericht wies die Klage am 19. M�rz 2010 ab, dies, nachdem es sich an einer Augenscheins- und Instruktionsverhandlung am 3. Juli 2009 vor Ort ein Bild von der Situation gemacht hatte.
Am 20. April 2010 beantragt X.Y.________ dem Bundesgericht mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 19. M�rz 2010 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Eventualiter sei die Landi zu verurteilen, ihm einen gerichtlich zu bestimmenden Betrag als Lastenausgleich zu bezahlen.
Die Landi Schweiz AG als private Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, sofern darauf eingetreten werden k�nne. Das nunmehrige Regierungsstatthalteramt Seeland stellt unter Hinweis auf die angefochtenen Entscheide ebenfalls Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Desgleichen beantragt das Verwaltungsgericht des Kantons Bern, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Der Beschwerdef�hrer h�lt sinngem�ss an seinen Antr�gen fest.
1.1 Gegen den kantonal letztinstanzlichen Entscheid des Verwaltungsgerichts steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 ff. BGG). Der Beschwerdef�hrer ist Grundeigent�mer in der unmittelbaren Nachbarschaft des Betriebs der Beschwerdegegnerin, und sein Begehren um Lastenausgleich wurde mit dem angefochtenen Urteil abgewiesen. Er ist damit grunds�tzlich zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen, ist auf die Beschwerde (vorbeh�ltlich zul�ssiger und begr�ndeter R�gen) einzutreten.
1.4 Nicht zu ber�cksichtigen sind die neuen Fotodokumentationen, welche der Beschwerdef�hrer erstmals im bundesgerichtlichen Verfahren vorlegt. Es handelt sich hierbei um unzul�ssige Noven (Art. 99 Abs. 1 BGG), hatte der Beschwerdef�hrer doch bereits im kantonalen Verfahren aufzuzeigen, dass er wegen der Nutzung eines Sondervorteils durch die Beschwerdegegnerin erheblich beeintr�chtigt wird. Somit h�tte er die Fotos ohne Weiteres schon vor Verwaltungsgericht zur Untermauerung seiner Behauptungen einreichen k�nnen. Selbst wenn die Bilder als Beweismittel zuzulassen w�ren, w�ren sie nicht entscheidrelevant, wie in E. 3.5 hiernach zu zeigen sein wird.
1.5 Ebenfalls nicht zu h�ren ist der Beschwerdef�hrer mit R�gen, welche direkt oder indirekt Vorhaben auf den Baufeldern 2, 3 und 5 betreffen. Streitgegenstand ist lediglich der Lastenausgleich f�r das Versand- und Hochregallager auf dem Baufeld 4. Auch kann der Beschwerdef�hrer nicht stets von Neuem Fragen thematisieren, �ber welche - u.a. durch das Bundesgericht im Urteil 1A.242/2005 vom 4. April 2006 - abschliessend befunden wurde.
Offenbar macht der Beschwerdef�hrer eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs geltend, indem er dem Verwaltungsgericht vorwirft, es habe willk�rlich abgelehnt, eine Verkehrswertsch�tzung einzuholen. Aufgrund des formellen Charakters des Geh�ranspruchs ist diese R�ge vorab zu pr�fen.
2.1 Das rechtliche Geh�r nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Beh�rde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tats�chlich h�rt, pr�ft und in der Entscheidfindung ber�cksichtigt (BGE 124 I 49 E. 3a, 241 E. 2, je mit Hinweisen). Daraus folgt die Verpflichtung der Beh�rde, ihren Entscheid zu begr�nden. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die f�r den Entscheid wesentlichen Punkte beschr�nken. Die Begr�ndung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene �ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die h�here Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne m�ssen wenigstens kurz die �berlegungen genannt werden, von denen sich die Beh�rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid st�tzt (vgl. BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88 mit Hinweisen).
2.2 Weiter liegt keine Verletzung des rechtlichen Geh�rs vor, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine �berzeugung gebildet hat und ohne Willk�r in vorweggenommener Beweisw�rdigung annehmen kann, dass seine �berzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht ge�ndert w�rde (BGE 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 131 I 153 E. 3 S. 157 mit Hinweisen).
2.3 Das Verwaltungsgericht hat in seinem Urteil detailliert aufgezeigt, weshalb es davon abgesehen hat, eine Verkehrswertsch�tzung einzuholen. Zu Recht hat es in diesem Zusammenhang auch darauf hingewiesen, dass der Regierungsstatthalter zumindest ein Kurzgutachten h�tte einholen m�ssen, wenn er eine Wertverminderung der Liegenschaft in Betracht gezogen h�tte. Einzig aus Kostengr�nden h�tte er nicht auf eine Expertise verzichten d�rfen (vgl. E. 3.2 des angefochtenen Urteils). Da aber beide Instanzen eine erhebliche Beeintr�chtigung der beschwerdef�hrerischen Liegenschaft verneint haben, erscheint ihr Vorgehen nur konsequent. Sie durften in willk�rfreier antizipierter Beweisw�rdigung auf zus�tzliche Abkl�rungen verzichten. Ob eine erhebliche Beeintr�chtigung indes zu Recht in Abrede gestellt wurde, wird nachfolgend zu pr�fen sein.
3.1 Ausgangspunkt der Urteilsfindung ist Art. 30 des kantonalen Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG/BE; BSG 721.0). Dessen Abs. 1 besagt Folgendes: Nutzt ein Grundeigent�mer einen Sondervorteil, der ihm durch eine Ausnahmebewilligung, eine �berbauungsordnung oder sonst wie in wesentlicher Abweichung von den �rtlichen Bauvorschriften zulasten eines Nachbarn einger�umt ist, so hat er diesen Nachbarn zu entsch�digen, wenn die Beeintr�chtigung erheblich ist.
Um abzusch�tzen, wie erheblich die Beeintr�chtigung ist, m�ssen die Auswirkungen des Bauvorhabens mit jenen verglichen werden, die ein den �rtlichen Vorschriften entsprechendes Bauprojekt ohne Sondervorteil auf die Nutzung des nachbarlichen Grundst�cks haben w�rde. Beim Vergleichsobjekt ist von der f�r den Nachbarn ung�nstigsten konventionellen �berbauung des Baugrundst�cks auszugehen, wobei dieses sogenannte "Schreckobjekt" vern�nftigerweise realisierbar sein muss (vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Auflage Bern 2007, N. 12 zu Art. 30).
3.2 Das Verwaltungsgericht hat genau dies getan. Es hat die tats�chlichen Dimensionen des Versand- und Hochregallagers mit den grunds�tzlich m�glichen Massen nach dem Baureglement der Einwohnergemeinde B�etigen vom 30. November 1993 (BR) verglichen. Die Geb�udeh�he des Projekts betr�gt 16-24 m, nach Abschluss der 1. und der 2. Bauetappe ist der Geb�udekomplex 100-110 m lang und 76-116 m breit. Die definitive L�nge nach Abschluss der 3. Bauetappe, welche noch nicht bewilligt ist, soll 150-160 m betragen. Nach dem kommunalen Baureglement w�re in der Arbeitszone A lediglich eine Geb�udeh�he von 10 m und eine Geb�udel�nge von 40 m zul�ssig (Art. 42 BR). Dieselben Masse gelten f�r �konomiegeb�ude in der Landwirtschaftszone. Entsprechend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, die Abweichung von den �rtlichen Bauvorschriften sei wesentlich, weshalb die Beschwerdegegnerin insoweit von einem Sondervorteil profitiere.
3.3 Der Beschwerdef�hrer hat keine Einw�nde gegen diese Erw�gungen. Er vertritt jedoch die Auffassung, das Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt falsch festgestellt. Entgegen der Meinung der Vorinstanzen d�rfe nicht nur das �berdimensionierte Hochregallager herangezogen werden, es seien auch dessen Auswirkungen auf den Verkehr auf der Schulriederstrasse zu beachten und zu w�rdigen. Das Hochregallager sei nicht nur visuell ausgesprochen st�rend, sondern verursache auch ein riesiges Verkehrsaufkommen, welches zum gr�sseren Teil �ber die Schulriederstrasse f�hre. Wesentliche Immissionen w�rden auch die Arbeitszeiten im beschwerdegegnerischen Betrieb mit sich bringen.
3.4 Dazu f�hrt das Verwaltungsgericht sinngem�ss aus, der Beschwerdegegnerin seien keine Erleichterungen in Sachen L�rmschutz gew�hrt worden. Das ganze Gebiet im Perimeter der �O "Landi Areal" sei der L�rmempfindlichkeitsstufe (ES) III zugewiesen, welche auch f�r die Arbeitszone A und die Landwirtschaftszone der EG B�etigen gelte. Im Rahmen des Planerlassverfahrens f�r die �O sei eine Umweltvertr�glichkeitspr�fung durchgef�hrt worden. S�mtliche involvierten Fachstellen und Instanzen seien zum Schluss gelangt, dass sowohl die Planungs- wie die Immissionsgrenzwerte eingehalten seien. Die Verladerampen im Baufeld 4 ("Plattform West") bef�nden sich s�dlich des Versand- und Hochregallagers. Sie w�rden gem�ss den nachvollziehbaren Ausf�hrungen der Beschwerdegegnerin �ber die neu erstellte Entlastungsstrasse, nicht �ber die Schulriederstrasse, erschlossen. Der Verkehrsl�rm der Lastwagen, welche die "Plattform West" ansteuerten, sowie der beim Be- und Entladen entstehende Betriebsl�rm w�rden durch den Geb�udekomplex gegen�ber der Liegenschaft des Beschwerdef�hrers weitgehend von letzterer ferngehalten. Anl�sslich des Augenscheins h�tten sich die Anwesenden davon �berzeugen k�nnen, dass der vom Beschwerdef�hrer geltend gemachte Betriebsl�rm nicht auf den Warenverkehr auf der Passerelle zwischen den Baufeldern 3 und 4 zur�ckzuf�hren sei, sondern vermutlich auf das Be- und Entladen der Lastwagen an der "Plattform Ost" im Baufeld 3. Diese L�rmimmissionen h�tten keinen Zusammenhang mit dem Versand- und Hochregallager. Sodann sei davon auszugehen, dass bei konventioneller �berbauung des Grundst�cks B�etigen Gbbl. Nr. 639 eine h�here L�rmbelastung im Bereich der beschwerdef�hrerischen Liegenschaft m�glich w�re.
3.5 Richtig ist die Feststellung, dass s�mtliche umweltrechtlichen Belange im Rahmen des Erlasses der �O "Landi Areal" bereits �berpr�ft und h�chstrichterlich f�r bundesrechtm�ssig erachtet wurden (Urteil 1A.242/2005 vom 4. April 2006). Das Bundesgericht hat denn auch in E. 5.5 des Urteils 1A.242/2005 festgestellt, dass der Hauptverkehr erst nach dem Vollausbau, voraussichtlich 2015, �ber die neue Erschliessungsstrasse gef�hrt werden wird. Der Beschwerdef�hrer kann nicht erwarten, dass der gesamte Verkehr von der Schulriederstrasse verschwindet. Die Behauptungen des Beschwerdef�hrers und die unzul�ssigerweise (siehe E. 1.4 hiervor) neu vorgelegten Fotos verm�gen jedenfalls keine offensichtlich falsche Sachverhaltsfeststellung durch das Verwaltungsgericht zu belegen. Die Lastwagen auf den Bildern lassen sich nicht zweifelsfrei dem beschwerdegegnerischen Betrieb zuordnen, genauso wenig wie die Personenwagen auf den Bildern Nrn. 24 und 25. Insofern ist die Fotodokumentation wenig aussagekr�ftig. Es steht dem Beschwerdef�hrer im �brigen frei, Verst�sse gegen Fahrverbote oder baupolizeiliche Auflagen zur Anzeige zu bringen. Einen Anspruch auf Lastenausgleich kann er aber daraus nicht ableiten. Insgesamt bringt der Beschwerdef�hrer in diesem Zusammenhang zahlreiche R�gen vor, �ber die bereits rechtskr�ftig entschieden wurde. Nicht Gegenstand des Verfahrens bilden zudem etwaige Sondervorteile, die der Beschwerdegegnerin aus Bauten auf den Baufeldern 1, 2, 3 und 5 erwachsen k�nnten. Zur Diskussion steht einzig ein Lastenausgleich f�r das Versand- und Hochregallager auf Baufeld 4. In diesem Zusammenhang verkennt der Beschwerdef�hrer, dass auch von einem konventionellen Betrieb in der Arbeitszone A betr�chtliche Immissionen ausgehen w�rden.
3.6 In einem Zwischenresultat l�sst sich festhalten, dass das Verwaltungsgericht richtigerweise einen Sondervorteil in Bezug auf die Geb�udedimensionen bejaht, in Hinsicht auf den L�rmschutz aber verneint hat. Eine offensichtlich falsche Sachverhaltsfeststellung l�sst sich nicht erkennen und wurde auch nicht rechtsgen�glich dargetan.
4.1 Schliesslich hat das Verwaltungsgericht gepr�ft, ob der hinsichtlich der Geb�udedimensionen einger�umte Sondervorteil eine erhebliche Beeintr�chtigung des beschwerdef�hrerischen Grundst�cks zur Folge hat. Dabei hat es - anders als noch der Regierungsstatthalter - vor Ort festgestellt, dass zwischen der Liegenschaft des Beschwerdef�hrers und dem Versand- und Hochregallager kein Waldg�rtel besteht. Auch hat es den Umstand, dass westlich des Wohnhauses Thujastr�ucher gepflanzt und Sichtschutzw�nde errichtet wurden, zu Recht als f�r das Verfahren unerheblich bezeichnet, sind dies doch Massnahmen, die der Beschwerdef�hrer selber ergriffen hat, um die Aussenbereiche seiner Liegenschaft gegen den Geb�udekomplex der Beschwerdegegnerin abzuschirmen. Dies darf dem Beschwerdef�hrer nicht zum Nachteil gereichen. Nach Durchf�hrung des Augenscheins stand f�r das Verwaltungsgericht fest, dass mit der Erstellung des Versand- und Hochregallagers der Durchblick zwischen den Geb�uden Schulriederstrasse 13 und 28 von den westlichen Aussenbereichen der Liegenschaft des Beschwerdef�hrers aus erschwert oder gar verunm�glicht und damit die Weitsicht in diesem Bereich eingeschr�nkt wird. Es gibt aber zu bedenken, dass dies auch bei konventioneller �berbauung der in der Wohnzone W2 liegenden, westlich an das Grundst�ck des Beschwerdef�hrers angrenzenden Parzelle Nr. 229 der Fall w�re. Bei �berbauung dieses Grundst�cks w�rde nach Einsch�tzung des Verwaltungsgerichts die direkte Sichtverbindung zum Versand- und Hochregallager allenfalls sogar entfallen. Zudem weist die Vorinstanz auf die Distanz von 115 m zwischen dem umstrittenen Lagergeb�ude und dem Wohnhaus des Beschwerdef�hrers hin. Die Baute bewirke darum weder Lichtenzug noch Beschattung. Sie habe weitaus geringere Auswirkungen auf die Liegenschaft des Beschwerdef�hrers als etwa die ehemalige Tennishalle auf dem Baufeld 5, welche zwar geringere Dimensionen aufweise, aber wesentlich n�her bei dessen Wohnhaus auf der anderen Seite der Schulriederstrasse liege.
4.2 Diese Ausf�hrungen werden gest�tzt durch das in den Akten befindliche Fotodossier der Augenscheins- und Instruktionsverhandlung vom 3. Juli 2009. Was der Beschwerdef�hrer dagegen vorbringt, �berzeugt nicht. Unbeheflich ist der Einwand, eine Verkehrswertsch�tzung h�tte aufgezeigt, wie weit der Wert seiner Liegenschaft durch die eingeschr�nkte Sicht beeintr�chtigt werde. Diese Argumentation blendet wiederum aus, dass auch bei einer dem Baureglement entsprechenden �berbauung mit derartigen Einschr�nkungen zu rechnen ist, ohne dass daraus eine Entsch�digungspflicht der Bauherrschaft abzuleiten w�re.
4.3 Entgegen der Behauptung des Beschwerdef�hrers hat sich die Vorinstanz auch einl�sslich mit der angeblichen Blendwirkung des Versand- und Hochregallagers auseinandergesetzt. Im vorinstanzlichen Verfahren hatte der Beschwerdef�hrer eine solche lediglich bei einem bestimmten Sonnenstand abends zu Beginn und gegen Ende des Sommers geltend gemacht. Erstmals bringt er nun vor, die neu eingereichten Fotos w�rden eine starke Blendung auch am 18. November 2009 belegen. Abgesehen davon, dass es sich hierbei um ein unzul�ssiges Novum handelt (Art. 99 Abs. 1 BGG; vgl. E. 1.4 hiervor), �ndert dies nichts daran, dass eine kurzzeitige Blendwirkung der �ber 100 m entfernten Fassade keine erhebliche Beeintr�chtigung der beschwerdef�hrerischen Liegenschaft darstellt. Das Verwaltungsgericht hat zudem aufgezeigt, dass die Blendwirkung im Bauverfahren eingehend thematisiert wurde. Unter Beizug von Fachleuten wurde der Blendung bei der Farbgebung der Lagerfassade Rechnung getragen.
4.4 Die Vorbringen des Beschwerdef�hrers lassen die Schlussfolgerungen des Verwaltungsgerichts, wonach die Nutzung des Sondervorteils keine erhebliche Beeintr�chtigung der Liegenschaft an der Schulriederstrasse 22 zur Folge hat, nicht als willk�rlich erscheinen.
Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang hat der Beschwerdef�hrer einerseits die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG), andererseits die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entsch�digen (Art. 68 Abs. 2 BGG).