Source: https://forum.pim.be/topic-287076-demission-syndic-page-2.html
Timestamp: 2018-11-17 03:28:15+00:00
Document Index: 245360296

Matched Legal Cases: ['§ 4', "l'article 577", '§ 3', 'art. 577', '§ 5', 'art. 577', '§ 1']

﻿ Démission syndic (Page 2) / Copropriétés forcées / Pim.be
#21 05-09-2016 22:00:08
Qui a pris un avocat
Des copropriétaires contre le syndic. Ce n'est pas pour rien qu'elle démissionne, elle est entrain de se faire virer de toutes ses copropriété. On a un avocat car ses grands amis le président et le commissaire au compte nous mènent en bateau et que le peu d'accès aux comptes que nous ayons eu montre un trou de 14000 euro déjà alors que notre copropriété n'existe que depuis 3 ans et que l'on veut comprendre. C'est le seul moyen d'avoir accès aux comptes depuis le début. Au nouveau syndic elle ne donnera rien comme c'est le as dans les autres copropriétés de ou elle s'est fait virée!
Ça ne nous servira peut être pas mais si personne ne bouge et laisse faire nous ne serons pas les derniers. Elle cesse ses activité chez nous pour partir travailler sur Bruxelles...
#22 05-09-2016 22:04:46
Je précise également que cela fait des mois que nous réclamons la liste des copropriétaires avec leurs adresses, nous l attendons toujours eu pouvons encore l'attendre longtemps, tout comme son contrat, les contrats d'assurance et j'en passe... difficile de convoquer les gens sans leur coordonnées!
#23 06-09-2016 06:59:51
Je précise également que cela fait des mois que nous réclamons la liste des copropriétaires avec leurs adresses, nous l attendons toujours eu pouvons encore l'attendre longtemps, tout comme son contrat, les contrats d'assurance et j'en passe... difficile de convoquer les gens sans leur coordonnées
Les CP's sont évidemment responsables du Syndic qu'ils engagent...
Je vous conseille pour la recherche de votre nouveau syndic de demander des références et témoignages écrits provenant d'autres copropriétés gérée par lui
#24 06-09-2016 07:04:33
En plus vous ne répondez pas aux questions posées:
1/ Qui a déposé plainte, contre qui?
2/ Qui a pris un avocat contre qui?
3/ un procés est-il entamé ? Par qui? contre qui?
#25 06-09-2016 07:27:48
Si je vous ai répondu, des copropriétaires contre le syndic. Plainte au niveau de l ipi par notre copropriété et d'autres. Citation qui part ajd au Juge de paix.
Mais là n'était pas ma question de base. Merci pour votre réponse!
#26 06-09-2016 07:41:41
Mais si c'est là tout le nœud du problème. Et ce n'est toujours pas clair.
Donc ce n'est pas l'ACP qui a pris un avocat mais quelques copropriétaires? Ou un seul? Vous?
La citation part aujourd'hui en provenance de quelques propriétaires ou un seul, aidé par son propre avocat?
A quoi cela sert-il d'engager autant de frais (un avocat coûte minimum 150€/heure +TVA) puisque votre Syndic démissionne? C'est à n'y rien comprendre où vous ne décrivez pas suffisamment la situation exacte...
Quant à une plainte à l'IPI, si vous êtes abonnée au CRI (journal du SNP) vous y découvrirez qu'il faut vraiment avoir tué son père et sa mère pour qu'elle porte à conséquence...
#27 06-09-2016 08:59:46
Personnellement, je pars du principe que l'AG est souveraine.
Le syndic a raison de ne pas vouloir changer son ordre du jour: il ne peut pas!
Par contre, lors de l'AGE, vous pouvez parfaitement sortir les autres offres que votre groupe a reçu, et expliquer pourquoi vous ne voulez pas des offres que le syndic sortant vous propose.
Si le syndic sortant ne vous propose qu'une offre, on peut supposer qu'il vend son portefeuille et défendra bec et ongle son successeur.
S'il vous propose deux offres, ce n'est sans doute pas le cas, et il se fichera du résultat du vote.
Avant l'AGE, tentez de réunir les noms des propriétaires. Avec 56 appartements, si vous êtes déjà un "groupe" et que vous habitez sur place, ce n'est pas si compliqué de trouver les noms des proprios: faites le tour des appartements, et demandez les coordonnées du propriétaire! Vous pourrez alors leur transmettre d'autres offres.
Lors de l'AGE, demandez au syndic de sortir pour la discussion et l'élection de son successeur. Et défendez le successeur que vous désirez.
Attention: le successeur doit obtenir la majorité. Si vous avez 5 candidats, qui ont 25, 22, 20, 18 et 15%, personne n'est élu!!!
Prévoyez donc de faire un deuxième tour de table, voire un troisième.
N'oubliez pas que ce sont les quotités qui comptent. Pas les mains levées ou non.
#28 06-09-2016 09:04:29
La question posée : "A-t-elle le droit de refuser?
Selon la présentation des faits, le (la) syndic avait été saisi(e) d'une demande visant au rajout de 4 devis de syndic en vue de la remplacer à la prochaine AG mais elle avait refusé.
L'article 577-6, § 4, C. civil prévoit que "à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété, s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale".
Sur base de ce texte, il peut être retenu qu'il ne faut pas attendre l'assemblée générale annuelle pour la notification au syndic des points à mettre à l'ordre du jour. Les notifications des points à mettre à l'ordre du jour d'une AG annuelle est visée à l'article 577-6, § 3, C. civil.
En l'espèce, la notification n'a pas été réalisée avant la convocation par le syndic à l'AGE qu'il a convoquée.
En conséquence, sur base du texte légal précité et des faits tels qu'ils sont présentés initialement, le (la) syndic a des arguments pour ne pas donner une suite favorable à la demande.
Remarquons que le refus du syndic tel que présenté - porte, sans plus, sur une demande d'un ajout consistant en 4 devis de (candidats) syndics à apporter à l'ordre du jour d'une assemblée générale extraordinaire alors qu'elle a déjà été convoquée. Le syndic n'affirme pas que les candidatures ne sont pas recevables. En agissant ainsi, il sortirait d'ailleurs de son rôle. Seule l'assemblée générale souveraine maîtresse en tant qu'il s'agit des intérêts communs pourrait se prononcer par vote en la matière .
Ici, le rôle du président de l'AG a toute son importance. Il lui est possible de soumettre à l'AG une proposition visant à la recevabilité ou non des candidatures des 4 syndics qui ont été récoltées.
Il est souhaitable que les copropriétaires "demandeurs" fassent parvenir au plus grand nombre possible de personnes faisant partie de l'AG et participant à ses délibérations au moins un tableau récapitulatif des offres des candidats syndics de préférence avant la tenue de l'AG.
Dernière modification par GT (06-09-2016 09:15:34)
#29 06-09-2016 10:03:07
Des copropriétaires contre le syndic. Ce n'est pas pour rien qu'elle démissionne, elle est entrain de se faire virer de toutes ses copropriété. On a un avocat car ses grands amis le président et le commissaire au compte nous mènent en bateau et que le peu d'accès aux comptes que nous ayons eu montre un trou de 14000 euro déjà alors que notre copropriété n'existe que depuis 3 ans et que l'on veut comprendre. C'est le seul moyen d'avoir accès aux comptes depuis le début.
Avant d'en arriver là, ces copropriétaires n'ont jamais exprimés leurs doutes en AG?
L'AG est souvraine. A-t'elle donné décharge et quitus au Syndic, au CdC, au commissaire aux comptes pendant les 3 dernières années? Les comptes ont-ils été approuvés durant ces 3 dernières années?
Si oui, les copropriétaires qui se lancent en justice seulement maintenant ont très peu de chances d'aboutir...
Et le commissaire au compte, c'est un autre copropriétaire? Il vous a fait rapport à l'AG pendant les 3 dernières années? Ces rapports mentionnaient que tout était OK? Il n'a pas vu qu'il y avait un trou de 14.000€? Comment le trou a-t'il été compensé puisque légalement le Syndic ne peut pas descendre en-dessous de zéro sur le compte de l'ACP. A-t'il lancé, comme le veut la loi, un appel de fonds de 14000€, puisque les CP sont solidaires?
#30 06-09-2016 10:04:58
Évidement nous pourrions faire comme vous me proposer et juste la laisser partir mettre le foutoir dans d'autres copropriétés. Oui on sait que ça va nous coûter cher mais au moins on aura la conscience tranquille en nous disant qu'au moins on aura essayé de faire quelque chose. Je vous rappelle qu'elle n'est que stagiaire que d'autres copropriétés ont porté plainte à l ipi, qui ne tente rien n'a rien.
#31 06-09-2016 11:06:23
Mais vous ne comprenez donc pas que si vous lui avez donné quitus et décharge chaque année pendant les 3 dernières années, c'est VOUS qui êtes responsables de sa gestion à présent.
Le procès va vous retomber dessus comme un boomerang et elle va surement demander des indemnités pour procédure vexatoire et téméraire.
Un Syndic n'est jamais que le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG. Si vous avez donné décharge et quitus, c'est trop tard. en donnant décharge et quitus, vous avez endossé toutes les responsabilité de ce qu'elle a fait en votre nom ou pas fait!!
Je vous rappelle qu'elle n'est que stagiaire que d'autres copropriétés ont porté plainte à l ipi, qui ne tente rien n'a rien.
Mais vous avez été engager une stagiaire comme Syndic?? Pour gérer une copropriété de 56 appartements? Vous êtes tous inconscients?
Mais si elle n'est que stagiaire, elle n'a évidemmentpas de n° IPI. Donc votre plainte ne servira à rien. Connaissez-vous seulement son maître de stage? C'est là que vous devez adresser votre plainte!!
Dernière modification par panchito (06-09-2016 11:11:51)
#32 06-09-2016 12:36:30
En consultant le site de l'IPI, et en faisant une recherche pour laquelle j'ai encodé le nom d'une personne, je constate qu'elle est agréée en qualité de stagiaire et est pourvue d'un numéro d'agrément.
#33 06-09-2016 13:11:52
Remarquons que l''ODJ prévoit la nomination d'un bureau constitué d'un président, de scrutateurs et d'un secrétaire de séance . La loi (art. 577-6, § 5, al. 1, C. civil) énonce que l'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. Il ressort de ce texte que le président de l'AG n'est pas nécessairement le président du conseil de copropriété. Légalement, tout copropriétaire intéressé peut se porter candidat à la présidence de l'AG.
Remarquons aussi que l'ODJ ne fait mention ni d'une décharge, ni d'un quitus à donner au syndic démissionnaire.
A la lecture de cet ODJ, j'avais compris que le syndic mettait fin à ses activités en cette qualité. D'autres informations communiquées, il ressort que le syndic démissionne pour exercer ses activités en Région bruxelloise.
Que dit le contrat du syndic en matière de démission ? Procédure à suivre ? Pénalités ? Obligations du syndic "sortant" ? Qui a signé le contrat au nom de l'association des copropriétaires ? Cette personne est susceptible d'en communiquer une copie. Il est admis que ce contrat fait partie des archives de l'association des copropriétaires dont le syndic es le gardien. L'art. 577-8, § 1, al.2, C. civil stipule que "les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit".
Dernière modification par GT (06-09-2016 13:13:18)
#34 06-09-2016 13:41:18
(...)Ce n'est pas pour rien qu'elle démissionne, elle est entrain de se faire virer de toutes ses copropriété. On a un avocat car ses grands amis le président et le commissaire au compte nous mènent en bateau et que le peu d'accès aux comptes que nous ayons eu montre un trou de 14000 euro déjà alors que notre copropriété n'existe que depuis 3 ans et que l'on veut comprendre. C'est le seul moyen d'avoir accès aux comptes depuis le début.
Qu'entendez-vous en affirmant que le président et le commissaire aux comptes vous mènent en bateau ? Quels sont les éléments ?
Qu'entendez-vous par un "trou" de 14000 euros dan les comptes ? Dans le langage commun, vous laissez entendre que le syndic a puisé dans "la caisse".
La comptabilité d'une ACP d'une certaine taille est tenue selon un plan comptable qui a été déterminé par le Roi.
Je suppose que ce "trou a été déterminé" par un copropriétaire dominant les principes de la comptabilité en partie double adapté aux copropriétés.
Donc quels sont les comptes (au sens comptable du terme) faisant apparaître ce trou pour un montant de 14000 euros ?
De manière générale, s'il est compréhensible qu'un copropriétaire veuille comprendre les comptes du syndic, celui-ci n'a pas pour vocation d'expliquer les principes de la comptabilité en partie double. En principe, le copropriétaire qui s'est porté candidat à la fonction de commissaire aux comptes doit avoir les aptitudes pour contrôler les comptes d'un syndic et faire rapport à l'AG.
Dernière modification par GT (06-09-2016 13:44:47)
#35 06-09-2016 14:30:45
Cette affirmation péremptoire n'est pas correcte.
Un stagiaire Ipi dispose de son propre numéro Ipi.
Les plaintes doivent être, à ma connaissance, adressées directement à l'Ipi. A vérifier auprès de l'IPI
#36 06-09-2016 15:20:58
Un agent immobilier stagiare est un agent immobilier complet. Avec tous les droits, devoirs et obligations de suivre les règles IPI.
#37 06-09-2016 19:43:54
Vous m'en apprenez!
Si vous aviez vu les stagiaires qui ont défilé lors des visites dans mon penthouse à Montgomery...vous auriez été bien étonnés...du niveau de leurs compétences.
Les agences qui m'envoyaient de cette manière des candidats m'ont dit que c'était normal vu que les visites prennent beaucoup de temps (évidemment si on ne prend pas la peine d'examiner les besoins des candidats locataires, leurs capacités financières et qu'on ne leur décrit même pas le bien: certains ne savaient même pas si c'était une maison ou un appartement; ne parlons pas du nombre de chambres!), elles préféraient pratiquement toutes confier les locations à des stagiaires qui ne coutent que 400€/mois.
Ou alors il y a stagiaire et stagiaire?
Dernière modification par panchito (06-09-2016 20:14:58)
#38 06-09-2016 21:56:13
je ne lui ai en fait encore jamais donné quitus car je n'ai pas encore eu d'exercice comptable de terminé...
56 appartements mais construits en deux phases:
- 2013 achèvement de la phase 1 leur première année comptable débute en octobre 2013.
- juillet 2014 je prends possession de mon appartement (en phase 2) mais les communs ne sont pas finis, la réception des communs ne se fera qu'en juin 2015 (d'après ce qu'elle nous a dit) donc jusque juin je n'ai jamais payé de charges communes, pour payer les frais de juin jusqu'en septembre elle nous demande de payer un appel de fond extraordinaire... Au final nous ne savons pas ce qu'elle a payé avec cette argent car nous n'avons jamais eu de décompte...
- novembre 2015 début de notre première année comptable donc je n'ai jamais encore donné quitus au syndic ou au commissaire au compte.
C'est l'entrepreneur qui l'a mis comme syndic et sans nous dire qu'elle était stagiaire, on ne savait pas qu'on pouvait en prendre un autre, elle avait déjà commencé à s'occuper de la copro
La première phase a donc déjà eu deux décomptes de charges :
- octobre 2013 à novembre 2014
- octobre 2014 à novembre 2015
(ils n'ont reçu leur deux décomptes qu'en mars 2016 et le premier ne comporte aucun détail)
Nous avions tous une totale méconnaissance de la copropriété et avons fait confiance au syndic. Nous avons commencé à nos inquiéter vers le mois d'avril quand le service de nettoyage à arrêter de venir car ils n'étaient pas payés. Une personne (autre que le commissaire au compte de la première phase) a eu accès à une partie des factures et extraits de comptes: aucune facture n'est payé à temps sauf son salaire donc toujours des frais à payer en plus, des copropriétaires n'ont jamais payé leurs charges, des factures et extraits de comptes manqués mais par contre dans notre farde il y avait celles d'autres copropriétés. Le commissaire au comptes n'a jamais vérifié les factures vu que celles ci n'étaient même pas classées... les sociétés qui travaillent pour nous n'ont pas signé de contrat... etc en fait rien ne va...
elle ne respect pas non plus le cahier des charges car la comptabilité ne peut pas être divisée suivant les deux phases (la deuxième phase a aussi un commissaire au compte mais malgré ses demandes à répétition il n'a accès à rien.)
#39 06-09-2016 22:01:33
Nous n'avons jamais vu son contrat (nous doutons même qu'elle en ai un). Nous l'avons à mainte reprise faire la demande (y compris avec mise en demeure d'avocat) mais sa réponse est toujours la même(quand on a la chance d'avoir une réponse); "je vous l'envoie bientôt"
#40 06-09-2016 22:07:23
Nous avons eu une justification à son refus: car les deux qu'elle présente utilisent le même logiciel qu'elle, pas les autres donc on ne peut choisir qu'entre eux deux...et oui elle nous prend pour des C...