Source: http://www.mdr-recht.de/58791.htm
Timestamp: 2019-06-18 16:01:34
Document Index: 126730351

Matched Legal Cases: ['§ 573', '§ 574', '§ 574', 'BGH', 'BGH', '§ 574', '§ 574', '§ 574', '§ 574', 'BGH']

SorgfÃ¤ltige SachverhaltsaufklÃ¤rung bei HÃ¤rtefallklausel
+++ VIII ZR 180/18 +++
Die im Jahr 1937 geborene Beklagte zu 1) ist seit 1974 Mieterin einer ca. 73 qm groÃŸen Dreizimmerwohnung in Berlin, die sie mit ihren beiden Ã¼ber 50 Jahre alten SÃ¶hnen bewohnt. Der KlÃ¤ger, der mit seiner Ehefrau und zwei Kleinkindern bislang zur Miete in einer 57 qm groÃŸen Zweizimmerwohnung lebt, hat die Wohnung im Jahr 2015 zwecks Eigennutzung erworben.
Der vom KlÃ¤ger ausgesprochenen EigenbedarfskÃ¼ndigung widersprach die Beklagte zu 1), weil ihr ein Umzug aufgrund ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer sowie einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug weiter zu verschlechtern drohe, nicht zumutbar sei. Nach einem in der Berufungsinstanz vorgelegten Attest leidet die Beklagte zu 1) an einer Demenz, die seit etwa ein bis zwei Jahren fortschreite. Sie sei nur noch bedingt in der Lage, Neues zu erlernen und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden, weshalb ein Umzug mit einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes einhergehen wÃ¼rde.
Das LG hat die RÃ¤umungsklage abgewiesen. Es hat zwar die EigenbedarfskÃ¼ndigung (Â§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) des KlÃ¤gers fÃ¼r wirksam erachtet, hat jedoch wegen eines von ihm bejahten HÃ¤rtefalls (Â§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) bestimmt, dass das MietverhÃ¤ltnis der Parteien auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde (Â§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB). Auf die Revision des KlÃ¤gers hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurÃ¼ck.
+++ VIII ZR 167/17 +++
Die Beklagten zu 1) und 2) sind seit 2006 Mieter einer DoppelhaushÃ¤lfte der KlÃ¤ger in einem Dorf in der NÃ¤he von Halle. In dem Haus leben auch noch der volljÃ¤hrige Sohn der Beklagten zu 1) (Beklagter zu 3) sowie der Bruder des Beklagten zu 2) (Beklagter zu 4). Im Jahr 2015 kÃ¼ndigten die KlÃ¤ger das MietverhÃ¤ltnis mit der BegrÃ¼ndung, dass die geschiedene, bisher in Bayern lebende Ehefrau (KlÃ¤gerin zu 1) in die DoppelhaushÃ¤lfte einziehen wolle, um ihre dort in der NÃ¤he lebende betagte GroÃŸmutter besser betreuen zu kÃ¶nnen.
Die Beklagten widersprachen der KÃ¼ndigung. Der Eigenbedarf sei vorgeschoben, der wahre Grund fÃ¼r die KÃ¼ndigung seien Streitigkeiten Ã¼ber MÃ¤ngel der Wohnung. DarÃ¼ber hinaus beriefen sie sich hinsichtlich der Beklagten zu 1) und 4) auf HÃ¤rtegrÃ¼nde, insbesondere auf die schwere Erkrankung des Beklagten zu 4). Dieser ist in die Pflegestufe II eingruppiert und leidet an diversen Erkrankungen bzw. EinschrÃ¤nkungen der Alltagskompetenz (Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz, Demenz, Abwehrhaltung bei der Pflege). Er wird von seinem als Betreuer bestellten Bruder (Beklagter zu 2) und auch von der Beklagten zu 1) im hÃ¤uslichen Bereich versorgt. Nach einem in der Berufungsinstanz vorgelegten Ã¤rztlichen Attest eines Psychiaters wÃ¼rde ein erzwungener Umzug unweigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Beklagten zu 4) fÃ¼hren.
Die Vorinstanzen erachteten die EigenbedarfskÃ¼ndigung fÃ¼r begrÃ¼ndet und gaben der RÃ¤umungsklage der KlÃ¤ger (ohne eine Beweisaufnahme Ã¼ber den streitigen Eigenbedarf) statt. Ein von den Beklagten beantragtes SachverstÃ¤ndigengutachten zur drohenden Verschlechterung des Gesundheitszustands des Beklagten zu 4) wurde gleichfalls nicht eingeholt. Das Vorliegen einer unzumutbaren HÃ¤rte hat das LG mit der BegrÃ¼ndung verneint, dass sich aus dem fÃ¼r den Beklagten zu 4) vorgelegten Attest eine drohende schwerwiegende BeeintrÃ¤chtigung oder drohende Lebensgefahr nicht ergebe. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurÃ¼ck.
In beiden FÃ¤llen waren die Berufungsurteile aufzuheben und die Sache zur weiteren SachaufklÃ¤rung zurÃ¼ckzuverweisen, insbesondere zum Bestehen von HÃ¤rtegrÃ¼nden. Da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschÃ¼tzte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind, sind eine umfassende SachverhaltsaufklÃ¤rung sowie eine besonders sorgfÃ¤ltige AbwÃ¤gung erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des MietverhÃ¤ltnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung Ã¼berwiegen (Â§ 574 Abs. 1 BGB).
Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei Ã¼berwiegen, lassen sich - entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz - nicht bilden. So werden sich etwa die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach PersÃ¶nlichkeit und kÃ¶rperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken und rechtfertigen deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsÃ¤tzlich nicht die Annahme einer HÃ¤rte i.S.d. Â§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Werden von dem Mieter fÃ¼r den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels indes substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Gerichte - wie der Senats bereits mit Urteil vom 15.3.2017 (VIII ZR 270/15) ausgesprochen hat - beim Fehlen eigener Sachkunde regelmÃ¤ÃŸig mittels sachverstÃ¤ndiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der OberflÃ¤che haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende GesundheitsbeeintrÃ¤chtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.
Diese Rechtsprechung hat der Senat nunmehr dahin prÃ¤zisiert, dass ein SachverstÃ¤ndigengutachten regelmÃ¤ÃŸig von Amts wegen einzuholen sein wird, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch Ã¤rztliches Attest belegt hat. Auf diese Weise ist zu klÃ¤ren, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels UnterstÃ¼tzung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende Ã¤rztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Nur eine solche AufklÃ¤rung versetzt die Gerichte in die Lage, eine angemessene AbwÃ¤gung bei der HÃ¤rtefallprÃ¼fung des Â§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.
In dem Verfahren VIII ZR 180/18 ist das LG zwar zu Recht davon ausgegangen, dass die EigenbedarfskÃ¼ndigung des KlÃ¤gers wirksam ist. Es hat jedoch dem Erlangungsinteresse des KlÃ¤gers rechtsfehlerhaft deshalb ("schematisch") ein geringeres Gewicht beigemessen, weil dieser eine vermietete Wohnung erworben hat. Zudem hat es die HÃ¤rtefallabwÃ¤gung im Rahmen des Â§ 574 BGB ohne die gebotene AufklÃ¤rung Ã¼ber zu besorgende erhebliche Verschlechterungen des Gesundheitszustandes der Beklagten zu 1) (Einholung eines SachverstÃ¤ndigengutachtens) und somit auf einer nicht tragfÃ¤higen tatsÃ¤chlichen Grundlage vorgenommen.
In dem Verfahren 167/17 hat das LG schon die Wirksamkeit der EigenbedarfskÃ¼ndigung rechtsfehlerhaft bejaht, weil es sich - trotz Bestreitens des Eigenbedarfs durch die Beklagten - mit dem schriftsÃ¤tzlichen Vortrag der KlÃ¤ger begnÃ¼gt hat, statt den angebotenen Zeugenbeweis Ã¼ber die Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Bedarfs zu erheben und ggf. die KlÃ¤gerin zu 1) persÃ¶nlich anzuhÃ¶ren. Zudem hat das LG die fÃ¼r den Beklagten zu 4) substantiiert dargelegten und durch Atteste belegten HÃ¤rtegrÃ¼nde bagatellisiert und ebenfalls versÃ¤umt, ein SachverstÃ¤ndigengutachten zu den Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs auf den Gesundheitszustand des Beklagten zu 4) einzuholen. Letztlich hat es ohne die erforderliche konkrete AbwÃ¤gung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters der Vermieterseite den Vorrang eingerÃ¤umt.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 22.05.2019 17:23
Quelle: BGH PM Nr. 68 vom 22.5.2019