Source: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000021928488&fastReqId=2003987625&fastPos=1
Timestamp: 2019-03-25 12:49:55+00:00
Document Index: 319865029

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 4", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 4", "l'article 1382"]

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 mars 2010, 08-21.056 08-21.057, Publié au bulletin | Legifrance
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Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 mars 2010, 08-21.056 08-21.057, Publié au bulletin
N° de pourvoi: 08-21056 08-21057
Me Copper-Royer, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Vincent et Ohl, avocat(s)
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit nulle la vente intervenue le 25 juillet 2002 entre Madame A..., d'une part, et Madame Amandine F... veuve Y... et Madame Y... épouse Z..., d'autre part, relative à une maison à usage d'habitation sise sur la commune d'HIBARETTE, et d'AVOIR condamné cette dernière en son nom personnel et es qualités d'héritière de Madame Y..., à payer à Madame A... la somme de 75. 448, 13  (soixante quinze mille quatre cent quarante huit euros et treize centimes).
qu'en l'espèce, il est constant que l'immeuble litigieux a été inondé au minimum à deux reprises en 1988 et 2001, soit peu de temps avant la vente projetée ;
Mais  que Madame D... est selon les termes mêmes de ses conclusions responsable de l'agence immobilière ;
que la réticence dolosive est constituée, les consorts Y... ayant dissimulé cet élément à l'appelante qui n'aurait pas acquis un tel immeuble si elle l'avait connu, les inondations étant un phénomène naturel suffisamment grave pour décourager tout acquéreur éventuel ;
qu'en conséquence  la décision déférée sera réformée et la nullité de la vente prononcée, celle-ci ayant été reçue par Me X..., Me C... ne faisant qu'assister à l'acte et aucun élément ne permettant d'établir qu'il avait à cette date connaissance du vice »
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR d'avoir condamné in solidum Madame Z..., la Société PYRENEES IMMO et Maître X..., à hauteur de 8. 762  (huit mille sept cent soixante deux euros) pour cette dernière, à payer à Madame A... la somme de 15. 867, 18  à titre de dommages et intérêts.
AUX MOTIFS QU'« qu'en l'absence de toute contestation de Madame Z... et de la Société PYRENEES IMMO et au vu de la réticence dolosive et du manquement au devoir de conseil commis, elles seront condamnées in solidum à payer à Madame A... la somme de 15. 867, 18  à titre de dommages et intérêts complémentaires » (arrêt p. 8 alinéa 2).
ALORS QUE, D'UNE PART, si Madame A... demandait dans les motifs de ses conclusions une somme de 29. 079  en réparation du préjudice par elle subi du fait des travaux d'assainissement à faire effectuer dans sa maison, elle ne reprenait pas cette demande dans le dispositif de ses conclusions dans lequel elle sollicitait une somme de 109. 098, 54  correspondant au prix de vente de la maison aux taxes, frais d'emprunt, frais de notaire, remboursement du loyer, facture de travaux ; qu'en condamnant dès lors Madame Z... à lui verser une somme de 15. 867, 18  « à titre de dommages et intérêts complémentaires » et ceci « en l'absence de toute contestation de Madame Z... et de la Société PYRENEES IMMO et au vu de la réticence dolosive et du manquement au devoir de conseil commis », quand aucune demande de dommages et intérêts n'était formulée de ce chef par Madame A..., la Cour d'appel a déjà méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile.
qu'en conséquence  la décision déférée sera réformée et la nullité de la vente prononcée, celle-ci ayant été reçue par Me X..., Me C... ne faisant qu'assister à l'acte et aucun élément ne permettant d'établir qu'il avait à cette date connaissance du vice » (arrêt p. 5 avant dernier et dernier alinéa et p. 6 alinéas 1 à 9).
que le 15 janvier 2002, Madame A... a régularisé auprès de l'agence une proposition d'achat de la maison ;
que la vente s'est ensuite faite par son intermédiaire ;
qu'il s'ensuit que l'agence immobilière a manqué à son devoir d'information et de conseil en n'avertissant pas l'acquéreur de la situation de l'immeuble faute de rapporter la preuve qui lui incombe des diligences faites à cet égard, étant rappelé que l'attestation versée aux débats ne peut être retenue » (arrêt p. 6 alinéas 11 à 14).
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR d'avoir condamné in solidum la Société PYRENEES IMMO, Madame Z... et Maître X..., à hauteur de 8. 762  (huit mille sept cent soixante deux euros) pour cette dernière, à payer à Madame A... la somme de 15. 867, 18  à titre de dommages et intérêts.
ALORS QUE, D'UNE PART, si Madame A... demandait dans les motifs de ses conclusions une somme de 29. 079  en réparation du préjudice par elle subi du fait des travaux d'assainissement à faire effectuer dans sa maison, elle ne reprenait pas cette demande dans le dispositif de ses conclusions dans lequel elle sollicitait une somme de 109. 098, 54  correspondant au prix de vente de la maison aux taxes, frais d'emprunt, frais de notaire, remboursement du loyer, facture de travaux ; qu'en condamnant dès lors la Société PYRENEES-IMMO à lui verser une somme de 15. 867, 18  « à titre de dommages et intérêts « complémentaires » et ceci « en l'absence de toute contestation de Madame Z... et de la Société PYRENEES IMMO et au vu de la réticence dolosive et du manquement au devoir de conseil commis », quand aucune demande de dommages et intérêts n'était formulée de ce chef par Madame A..., la Cour d'appel a déjà méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, pour condamner la Société PYRENEES-IMMO au paiement d'une somme de 15. 867, 18  « à titre de dommages et intérêts complémentaires » la Cour d'appel s'est bornée à énoncer qu'elle le faisait en l'absence de toute contestation de Madame Z... et de la Société PYRENEES-IMMO et au vu de la réticence dolosive et du manquement au devoir de « conseil commis », qu'en statuant par tels motifs impropres à caractériser l'existence d'un quelconque préjudice subi par Madame A..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
AUX MOTIFS QUE « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en l'espèce, il est constant que l'immeuble litigieux a été inondé au minimum à deux reprises en 1988 et 2001, soit peu de temps avant la vente projetée ; que les vendeurs connaissaient l'existence de ces sinistres pour en avoir été victimes ; que Madame Z... dit que son époux l'a indiqué à Madame A... et lui a soumis un document de la DDE relatif au curage et à l'entretien du cours d'eau sujet à des crues ; qu'elle se réfère à l'attestation de Madame D... qui d'une part affirme avoir prévenu l'acquéreur lors d'une première visite et d'autre part rapporte les propos tenus par Monsieur Z... à la seconde visite ; mais  que Madame D... est selon les termes mêmes de ses conclusions responsable de l'agence immobilière ; que Madame A... conclut à juste titre qu'une partie ne peut se faire de preuve à soi même et que cette attestation à elle seule ne saurait démontrer que le vendeur avait prévenu l'acquéreur des risques d'inondation du bien ; que la réticence dolosive est constituée, les consorts Y... ayant dissimulé cet élément à l'appelante qui n'aurait pas acquis un tel immeuble si elle l'avait connu, les inondations étant un phénomène naturel suffisamment grave pour décourager tout acquéreur éventuel ; que l'argument selon lequel il s'agissait de catastrophes naturelles est sans incidence, ce fait ne dispensant pas de le porter à la connaissance de l'acquéreur et ne présentant pas un tel caractère exceptionnel puisque s'étant produit à plusieurs reprises ; qu'enfin, la plus value à la revente demandée par Madame A... n'établit pas l'inexistence du vice, celle-ci justifiant cette plus value par les travaux effectués par ses soins et la seule fixation d'un prix n'ayant pas de relation avec le risque, étant en outre observé que le bien mis en vente avec l'information appropriée n'a pas trouvé preneur ; qu'en conséquence  la décision déférée sera réformée et la nullité de la vente prononcée, celle-ci ayant été reçue par Me X..., Me C... ne faisant qu'assister à l'acte et aucun élément ne « permettant d'établir qu'il avait à cette date connaissance du vice » ; « Maître X... a également commis un manquement à ses obligations ; qu'en effet, s'il est exact qu'il n'est pas requis du notaire de se déplacer sur les lieux et de vérifier une situation matérielle donnée, il n'en reste pas moins que dans le cadre son obligation de conseil il doit s'assurer que l'acquéreur ou le vendeur a connaissance de tous les éléments nécessaires à la validité de son consentement ; qu'en l'espèce, le Maire d'HIBARETTE dans un courrier adressé à son confrère Maître C... en charge de la revente du bien écrit : Suite à votre lettre du février 2003 je vous confirme que la commune d'HIBARETTE ne possède pas de plan de prévention des risques naturels. Si j'ai répondu que cette habitation était en zone inondable c'est que tout simplement j'ai vu parfois, lorsque le ruisseau de l'Aube déborde, cette maison inondée. J'avais fais exactement la même réponse à un de vos collègues lorsque Madame A... l'a achetée » ; que Maître X... a beau conclure qu'elle émet toute réserve sur cette assertion du Maire, elle ne justifie pas pour autant avoir demandé si cette habitation était en zone à risque ou non alors que son confrère, Maître C..., quelques mois après, a fait cette démarche par simple interrogation du maire de la commune ; que contrairement à ce qu'elle soutient, il lui appartenait d'avertir l'acquéreur de cette situation même si administrativement aucune restriction n'existait ; que sans s'attarder aux plus amples développements des parties, sa responsabilité sera retenue »  « en l'absence de toute contestation de Madame Z... et de la Société PYRENEES IMMO et au vu de la réticence dolosive et du manquement au devoir de conseil commis, elles seront condamnées in solidum à payer à Madame A... la somme de 15. 867, 18  à titre de dommages et intérêts complémentaires ; Maître X... sera condamnée in solidum à hauteur de 8. 762 euros représentant le montant des débours acquittés auprès de son étude et les frais de loyers » ;
Publication : Bulletin 2010, III, n° 52
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau , du 23 septembre 2008
Cour d'appel de Pau, Chambre civile 1, 23 septembre 2008, 07/00960