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Timestamp: 2020-01-24 23:44:10
Document Index: 15393607

Matched Legal Cases: ['artículo 323', 'artículo 682', 'artículo 2', 'artículo 1880', 'artículo 144', 'artículo 145', 'artículo 682', 'artículo 1858', 'artículo 129', 'artículo 1924', 'artículo 1860', 'artículo 1204', 'artículo 1']

Resolución de 29 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 20 a inscribir una escritura de ampliación y modificación de préstamo hipotecario. - Doctrina Administrativa - VLEX 477334158
En el recurso interpuesto por doña María Paz Sánchez Sánchez, notaria de Madrid, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Madrid número 20, don Alfonso Ventoso Escribano, a inscribir una escritura de ampliación y modificación de préstamo hipotecario.
Mediante escritura autorizada por la notaria de Madrid, doña María Paz Sánchez Sánchez, el día 24 de mayo de 2013, los propietarios de la finca registral número 13.019 del Registro de la Propiedad de Madrid número 20 junto con la entidad «Bankia, S.A.» formalizan una ampliación y modificación de préstamo hipotecario.
Presentada la escritura en el citado Registro de la Propiedad de Madrid número 20 el día 24 de mayo de 2013, causando el asiento de presentación número 652 del Diario 60, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificado el presente documento, escritura otorgada el veinticuatro de mayo de dos mil trece, ante el Notario de Madrid, Doña María Paz Sánchez Sánchez, número 746/2013 de protocolo, presentada en el asiento 652 del Diario 60, se suspende la inscripción del mismo con base a los siguientes hechos y fundamentos: Hechos. I.–Con fecha veinticuatro de mayo de dos mil trece, se presenta por vía telemática el indicado documento que motivó el asiento 652 del Diario 60, y el número de entrada 1300/2013, aportándose copia en soporte papel el día 18 de junio de 2013. II.–Se observa el siguiente defecto: falta certificado de tasación de la finca. Fundamentos de Derecho Primero.–La escritura es autorizada el 24 de mayo de 2013; por tanto, bajo la vigencia 1/2013, de 14 de mayo. Segundo.–Dicha Ley se aplica a las escrituras en las que se otorguen préstamos hipotecarios. Tercero.–En el supuesto se trata de una ampliación y modificación de un préstamo garantizado con la vivienda habitual. Aunque no se trata propiamente de la concesión de un nuevo préstamo sí que la modificación subjetiva del deudor tiene relevante entidad y la lógica interpretación inclina a la tesis de que deba cumplirse las exigencias de la nueva normativa en la medida que se modifiquen o reproduzcan, si supone una puesta al día, cláusulas del anterior clausulado. Si ello es así en términos generales, aun tiene más incidencia en caso de ampliación en cuyo caso, como ha declarado en reiteradas ocasiones la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), cabe descomponer la hipoteca ampliada en dos fracciones, una la preexistente y otra la resultante de la ampliación (por todas Res. 12 de mayo de 2011); tal fraccionamiento se contempla en general para determinar su rango frente a terceros, que siempre pueden existir aunque no consten en el Registro, por razón de cargas preferentes no inscritas (por ej. fiscales o de propiedad horizontal), pero tal fraccionamiento puede tener la mayor amplitud de eficacia como puede ser el caso presente de cambio normativo. Cuarto.–Como es lógico los cambios normativos producen una alteración de la legalidad que en general provoca una adaptación de la vigente no siempre fácil; aun menos fácil se produce normalmente en aquellas relaciones de tracto sucesivo, de mayor o mediana duración, como puede ocurrir en una relación arrendaticia, una societaria o la que nos ocupa, en especial cuando se quiere introducir una nueva estipulación sobre la existente. Ejemplos los ha habido en esos ejemplos de relaciones. Por citar algún caso concreto cabe traer a colación la resolución DGRN de 18 de febrero de 1991 que ante una nueva redacción estatutaria reiterando el objeto social antiguo la DG señala que la reproducción literal implica «una ratificación de su contenido con referencia al nuevo marco legislativo» y que la presunción de validez de una calificación de un artículo estatutario que no experimenta modificación solo puede operar «con referencia a la legislación vigente en el momento de practicarse la respectiva calificación». Tesis que es reiterada en varias resoluciones, salvando el caso de un texto refundido (cfr. Res. de 6 de junio de 2002), que no es el caso del título objeto de calificación. Por ello, en especial en este tipo de relaciones de cierta duración, son de relevante interés las normas transitorias. Probablemente estas normas sean insuficientes en la Ley 1/2013 pues solo contemplan determinados aspectos, probablemente los que más preocupaban al legislador: procesales de ejecución (incluso abriendo un nuevo plazo, DT4.ª), limitación de intereses de demora, sociedades de tasación, Código de Buenas Prácticas, límite de emisión de cédulas hipotecarias (DT 9.ª) y exenciones a Viviendas de Protección Oficial. Realmente, en general, más que una transitoriedad la nueva Ley supone su aplicación inmediata (con la excepción de la DT 9.ª) a préstamos hipotecarios ya constituidos; ello da idea de la preocupación del legislador de su inmediata aplicación quizá por la razón de que la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 es de aplicación inmediata. En efecto, aunque no se trata de una sentencia de un Tribunal español que podría hacer pensar que no es de aplicación, especialmente por cuanto no contiene pronunciamiento directo y explícito sobre el ordenamiento español. Sin embargo ello no es así. El Tribunal de Justicia de la UE tiene como uno de sus cometidos interpretar el Derecho de la UE para garantizar que se aplique de la misma forma en todos los países miembros y uno de los tipos procedimentales es a través de cuestiones prejudiciales (art. 267 del tratado de la UE) cuando un órgano jurisdiccional nacional pide al Tribunal de Justicia que interprete un punto del Derecho de la UE. En definitiva, con esa sentencia del Tribunal de Justicia de la UE se ha interpretado el Derecho de la UE, especialmente la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 (DOCE de 21 de abril de 1993). Ello significa que al ser aplicable ese derecho de la UE, en la interpretación dada por el Tribunal de Justicia, cualquier cláusula que vaya en contra de esa interpretación no será válida. Quinto.–Con base en estos fundamentos interpretativos el título objeto de calificación no se acomoda a la Ley 1/2013 partiendo de la base de que el préstamo y su ampliación es para adquisición de vivienda habitual y está garantizada sobre la misma vivienda según resulta de la cláusula 10.ª: «el hipotecante declara que la finca hipotecada tendrá el carácter de vivienda habitual». El nuevo art. 129 de la Ley Hipotecaria (LH), para la venta extrajudicial, y el nuevo art. 682 LEC señalan que el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo para la subasta debe ser igual para la venta extrajudicial y para el procedimiento de ejecución judicial y en ambos supuestos en ningún caso puede ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario. Se trata, pues, de una tasación «realizada conforme» a esa Ley, es decir que debe realizarse por quien pueda hacerla y de la manera indicada en esa Ley 2/1981, no que solo se refiera a las hipotecas del Mercado Hipotecario. La tasación, y por ende las sociedades de tasación han sido objeto de especial preocupación al legislador. En efecto, el Preámbulo de la Ley 1/2013 se hace eco de reforzar la independencia de las sociedades de tasación y articular un mínimo para el valor de tasación que anteriormente no existía. Si atendemos al proceso legislativo nos encontramos asimismo con esa preocupación. En efecto, al Proyecto de Ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (procedente del RD-ley 27/2012, de 15 de noviembre) se le presentaron enmiendas en línea con esa preocupación (cfr. la n.º 10 de totalidad de texto alternativo del Grupo Parlamentario Socialista –según la enmienda, con la nueva regulación de las tasaciones se intenta corregir situaciones abusivas–; la n.º 113 de igual grupo; la n.º 128 –intenta, dice la motivación, solucionar una de las disfunciones más graves que se producen en la ejecución y es la posibilidad de considerar dos valores, el de tasación a efectos de concesión y el de tasación a efectos procesales de ejecución; con la enmienda se proponía que este último no pudiera ser inferior a aquél–; la n.º 166 o la n.º 167, ambas del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso. Igualmente se tuvo esa preocupación en la Proposición de Ley de regulación de la dación en pago, de paralización de los desahucios y de alquiler social. Algún grupo parlamentario presentó enmienda con semejante alcance al del citado Proyecto de Ley de medidas urgentes y, además, el valor de tasación esta presente en varias enmiendas incluso en alguna con la previsión de una nueva tasación (cfr. n.º 18 del Grupo Parlamentario de Unión Progreso y Democracia). Como es sabido, se emitió un Informe conjunto por las Ponencias sobre los citados Proyectos de Ley y Proposición de Ley con un texto que va a diferir poco al definitivo y, lógicamente, recogiendo esa preocupación relativa a la tasación. Es claro que la fijación de un nuevo valor de subasta debe, pues, cumplir lo dispuesto en la Ley 1/2013. La cuestión se presenta más dudosa cuando el título «reproduce» el valor de tasación que ya está inscrito. A juicio de este registrador, salvo que se califique la cláusula de inútil, la tasación debe cumplir con la nueva normativa. Ciertamente, cabría entender que al ser mera repetición de algo inscrito se trata de un párrafo inútil; sin embargo, no parece que este registrador pueda calificar de inútil a una cláusula o estipulación; este registrador entiende que todo lo pactado y redactado tiene su significado. Solo los interesados pueden decir que han redactado una cláusula inútil. Como antes se ha indicado, la Resolución de la DGRN de 18 de febrero de 1991 señala que la reproducción literal supone «una ratificación de su contenido con referencia al nuevo marco legislativo». A veces hay redacciones que por su generalidad pueden entenderse como inocuas y que, no obstante, deben interpretarse dejando de lado su presunta inutilidad. En este sentido podría ponerse como ejemplo el artículo estatutario de las sociedades acerca del objeto; estaba prácticamente generalizado antes de la reforma societaria de 1989-1990 que todos los estatutos enumeraran las actividades concretas de la sociedad y terminaran con «y cualquier actividad de lícito comercio». Nada tan inocuo aparentemente pero se expulsó de los estatutos pues o no decía nada, y por tanto era inútil, o decía demasiado y se podía dedicar a cualquier actividad sin modificación estatutaria. En definitiva, pues, atendiendo a la ratio de la norma, o estamos ante una cláusula inútil consideración que este registrador no puede indicar por ir contra la lógica y el respeto profesional, o debe ajustarse a la nueva normativa. No se toma anotación de suspensión por no haberse solicitado. Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria queda prorrogado el Asiento de Presentación por plazo de sesenta días hábiles a contar desde la fecha de la última notificación. Contra esta calificación (...). Madrid, 26 de junio de 2013. El registrador.»
La anterior nota de calificación fue recurrida ante la Dirección General de los Registros y del Notariado por la notaria autorizante de la escritura calificada, doña María Paz Sánchez Sánchez, mediante escrito de fecha 25 de julio de 2013, con arreglo a las siguientes alegaciones: «(…) Fundamentos de Derecho. La cuestión controvertida en este recurso consiste en determinar si en una escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario, cuyo capital es de cuatro mil seiscientos cuarenta y tres euros con treinta y ocho céntimos de euro (4.643,38 €), se precisa certificado de tasación, en base a los artículos 682 LEC y 129 LH, según la redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. En la escritura calificada no se modifica el tipo establecido para subasta. Se transcribe literalmente la frase contenida en el contrato que se nova. Transcripción encuadrada a continuación de la responsabilidad hipotecaria total, la suma de la inicial y la ampliación. Primero.–El Registrador realiza un análisis de todo el íter legislativo de la Ley 1/2013. Llega a la conclusión de que la «ampliación y modificación de un préstamo garantizado con la vivienda habitual... tiene relevante entidad y la lógica interpretación inclina a la tesis de que deba cumplirse exigencias de la nueva normativa en la medida que se modifiquen o reproduzcan, si supone una puesta al día, cláusulas del anterior clausulado». Realiza una interpretación de la Ley 1/2013 que produce un perjuicio al deudor, que ha de sufragar un coste añadido: el de la tasación de la finca hipotecada. Consecuencia que trata de evitar toda la legislación tan profundamente analizada por el Sr. Registrador. Sin entrar a analizar la doctrina de la interpretación de las leyes, la de Registrador no parece conforme con la ratio de la norma aplicada (la Ley 1/2013). «En ningún caso basta la interpretación gramatical... toda regla jurídica, aun la de apariencia más clara gramaticalmente, requiere una interpretación jurídica conforme a su fin» (De Castro, Derecho Civil, I-F, pp. 467-468). «Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas» (art. 3.1 CC). La ratio de la Ley 1/2013, según se dice en su Preámbulo, es «profundizar en las líneas que se han ido desarrollando en los últimos tiempos, para perfeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores que, a causa de tales circunstancias excepcionales, han visto alterada su situación económica o patrimonial y se han encontrado en una situación merecedora de protección. A estos efectos se aprueba esta Ley». La tasación profesional, además de ser requisito para la movilización del crédito (art. 7 Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario), cumple una doble finalidad. Por un lado, pretende evitar que el deudor sea despojado de su finca por un valor alejado del de mercado. Por otro, sirve para apreciar la coherencia de la operación a través del ratio capital del préstamo/valor de tasación, que en nuestras normas sobre transparencia (Circular 5/2012, del Banco de España) se denomina con el anglicismo LTV –Loan to Value– y ratio préstamo-valor de tasación (Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios). En las denominadas refinanciaciones no procede el estudio de este ratio porque el préstamo inicial fue concedido en otros tiempos, probablemente sin considerar siquiera el concepto de préstamo responsable, acuñado en la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible. Teniendo en cuenta el bien jurídico protegido por la Ley 1/2013, que es reforzar el marco de protección de los deudores hipotecarios más necesitados, en las novaciones y subrogaciones sólo debería exigirse una nueva tasación cuando se reduzca el valor de tasación a efectos de subasta, porque perjudica al deudor. Lo que no ocurre en el documento objeto de calificación, cuyo valor a efectos de subasta permanece inalterado. Segundo.–Es cierto, como afirma el Registrador, que cuando la escritura fue autorizada estaba en vigor la Ley 1/2013. Pero también lo es que las normas sustantivas que regulan el contrato de préstamo hipotecario (Código Civil y Ley Hipotecaria) no exigen que se realice tasación pericial alguna de la finca como requisito para la constitución de la hipoteca. Esta es solo una exigencia de la normativa del mercado hipotecario secundario aplicable a aquellos créditos hipotecarios que se pretenden movilizar. Por su encuadramiento sistemático, tanto el artículo 682 LEC como el 129 LH no impiden autorizar una escritura e inscribirla sin que medie una tasación previa, aunque no podría ejecutarse por el procedimiento especial de ejecución judicial ni mediante la venta extrajudicial ante notario. Tercero.–Dice el Registrador que «en caso de ampliación en cuyo caso, como ha declarado en reiteradas ocasiones la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), cabe descomponer la hipoteca ampliada en dos fracciones, una la preexistente y otra la resultante de la ampliación (por todas Res. 12 de mayo de 2011)». Así es, pero precisamente la Resolución que cita establece «a título meramente informativo, sin trascendencia real hipotecaria, se pueden adicionar ambas responsabilidades hipotecarias… Por eso es correcta la cláusula novena del título, ya que –como señaló la Resolución de 10 de octubre de 2006– es conveniente tras la especificación de la parte de responsabilidad hipotecaria correspondiente al préstamo inicial y a la parte ampliada del mismo, consignar la total resultante por la suma de ambas. Aunque su omisión no es obstáculo a la inscripción dado que es el resultado de una mera suma aritmética entre ambas cifras de responsabilidad hipotecaria». La cláusula que califica el Registrador, la octava de la escritura, es precisamente la que contiene la suma de responsabilidades hipotecarias (la inicial y la ampliación) en los mismos apartados y con la misma redacción que en la hipoteca que se nova y figura un apartado 5, igual que en la hipoteca inicial, donde consta el valor para subasta. Es importante destacar que no se señala el valor para subasta en el Apartado de ampliación de la responsabilidad hipotecaria, sino en el de la suma total, el de la mera suma aritmética, según el Centro Directivo. En resumen, no se introduce ni se ratifica cláusula alguna referente al valor para subasta, sino que a título meramente informativo, sin trascendencia real hipotecaria, se incorpora la cláusula de responsabilidad hipotecaria total, la suma de la inicial y la ampliación, en cinco apartados. El quinto y último contiene el valor de tasación para subasta. Si no se transcribiera dicho valor, la escritura resultaría menos clara».
El registrador emitió informe el día 2 de agosto de 2013, ratificándose íntegramente en el contenido de la nota de calificación impugnada, y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 1857 y 1860 del Código Civil; 12, 24, 104, 115, 122, 123, 129 y 144 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 637 a 639 y 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; los artículos 5 y 7 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario; 3 a 12 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero; las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de enero de 1924, 24 de marzo de 1993 y 8 de julio de 2003; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de marzo de 1969, 2 de abril de 1986, 12 de febrero de 1988, 27 de marzo de 1989, 16 y 17 de junio de 2000, 22 de marzo y 26 de mayo de 2001, 17 de enero, 30 de abril, 8 de junio y 3 de julio de 2002, 10 de agosto y 10 y 13 de octubre de 2006, 1 de diciembre de 2008, 14 de marzo y 29 de junio de 2009, 12 de mayo de 2011, 12 de enero y 22 de noviembre de 2012 y 10 de enero, 4 y 7 de febrero y 13 de septiembre de 2013.
El precepto se refiere únicamente a la «escritura de constitución de hipoteca» por lo que no puede extenderse a otros actos otorgados con posterioridad durante la vida de la hipoteca, ni se exige tampoco su actualización en ningún caso. La referencia literal a la «escritura de constitución» es más significativa teniendo en cuenta que la legislación hipotecaria distingue perfectamente entre los títulos de constitución de los derechos reales y los demás títulos de reconocimiento, transmisión y modificación de los mismos, según resulta de la enumeración del artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria al diferenciar los títulos de constitución de otros de reconocimiento, modificación transmisión y extinción y resulta también del propio Código Civil, que en el artículo 1880 se refiere a lo relativo a la «constitución, modificación y extinción» de la hipoteca, como supuestos distintos, lo que confirma el artículo 144 de la Ley Hipotecaria regulando la modificación de la obligación hipotecaria anterior, como supuesto diferente de la constitución de hipoteca contemplada en el siguiente artículo 145 de la misma, por lo que la referencia específica a la «constitución» de la hipoteca en el artículo 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil no incluye el supuesto diferente de la modificación en diferentes variantes, entre ellas la mera novación modificativa, ni tampoco la ampliación del préstamo o crédito con paralelo incremento de la responsabilidad hipotecaria. Siendo ello así, y dado que respecto de venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1858 del Código Civil, «el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa» (cfr. artículo 129.2.a de la Ley Hipotecaria), idéntica solución se ha de aceptar en esta materia en caso de que la acción hipotecaria se ejercite mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado.
Pero en el presente supuesto el pacto de ejecución ya figuraba en la original escritura de constitución, y no hay modificación alguna del valor de tasación inicial, sino que continúa invariable como en aquella escritura de constitución, siendo indiferente, según los casos, que en la escritura de novación o ampliación se haga una remisión a la escritura de constitución en cuanto a las demás cláusulas no modificadas, entre ellas la del valor, o que se exprese una cifra de valor coincidente con el que figuraba en la escritura de constitución, que es lo que ocurre en el presente caso y que produce el mismo efecto que si hubiera habido una remisión a la escritura inicial, pues en ambos casos, el valor sigue siendo el de la escritura de constitución sin modificación alguna en este punto.
Por lo que se refiere a la alegación del registrador en la nota calificadora de la doctrina de este Centro Directivo sobre la naturaleza de la ampliación del préstamo o crédito hipotecario como una segunda hipoteca, presuponiendo que ello implica una equiparación de la ampliación con la constitución a efectos de exigir el certificado de tasación tanto en uno como en otro caso, partiendo de que toda ampliación implica un fraccionamiento de la responsabilidad hipotecaria en dos partes, una la de la constitución propiamente dicha y otra la de la ampliación, viniendo a equipararse esta última a una segunda hipoteca que exigiría los mismos requisitos que la primera y por tanto, con sujeción a la necesidad de aportar el certificado de tasación del valor, es cierto que de acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), en las llamadas ampliaciones de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria: a) frente a terceros –situación concursal (cfr. artículos 71 y 73 de la Ley Concursal) o la aparición de otro acreedor con título fehaciente de fecha intermedia (cfr. artículo 1924.3.a) en relación con el 1929 del Código Civil), etc.– habrá de entenderse que existen dos obligaciones, y b) en relación con el derecho real de hipoteca, sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, no una sola con dos responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, pues esto último contradice su indivisibilidad legal (artículo 1860 del Código Civil) y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango al que tenía inicialmente.
Pero es igualmente cierto que, al margen de estos supuestos de concurrencia de cargas o de créditos intermedios, que impone la solución indicada por exigencia de los principios de prioridad y de indivisibilidad de la hipoteca, y de las normas imperativas sobre concurrencia y prelación de créditos, en los citados supuestos de ampliaciones de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria, lo querido comúnmente por las partes es la subsistencia de la obligación inicial aunque ampliado su contenido u objeto, quedando por tanto excluido cualquier ánimo novatorio con alcance extintivo (cfr. artículo 1204 del Código Civil). Tampoco puede apreciarse una clara incompatibilidad entre la obligación preexistente y la que surge de su ampliación ya que conduciría al mismo resultado pues, excepción hecha del quantum, no hay variación en sus elementos esenciales, ni se ha producido una renovación del contrato que le dio vida (cfr. Resoluciones de 17 de enero de 2002 y 14 de marzo de 2009). Por tanto, entre las partes contratantes han de primar los efectos de su voluntad que es establecer un único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación resultante o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, unificando su pago a los efectos previstos en el artículo 1.169 del Código Civil, régimen convenido cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda.
En definitiva, la doctrina de este Centro Directivo no equipara a todos los efectos legales la ampliación de responsabilidad hipotecaria con la constitución de una segunda hipoteca, equiparación que se ha realizado principalmente a efectos del rango o preferencia de la ampliación cuando existan acreedores o titulares intermedios. Pero sin haber llegado a extender dicha equiparación respecto a los requisitos de la ejecución procesal, pues la diferencia entre ambos supuestos es muy clara y determina igualmente que no pueda aplicarse a la ampliación la normativa de la constitución en este aspecto relativo a la tasación para subasta, pues daría lugar a consecuencias ilógicas, especialmente en un supuesto como el presente en que por voluntad de las partes, a la vista de los términos concretos en que se ha pactado la novación, que ha dado como resultado el establecimiento de un único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación resultante o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, lo que lleva, de la mano de principio de accesoriedad, a admitir que la hipoteca, en tanto que derecho real que atribuye a su titular el ius distrahendi o derecho a provocar la enajenación forzosa sobre la cosa dada en garantía, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, procesalmente actuará, en vía de principios, de forma unitaria, lo que implica una tasación igualmente única (pues no puede coexistir simultáneamente y para una única ejecución y una misma subasta dos tasaciones o tipos de subastas distintos, la inicialmente fijada en la escritura de constitución y la posteriormente resultante de la tasación realizada conforme a la legislación de mercado hipotecario y con ocasión de la ampliación).
Respecto a las cuestiones de Derecho transitorio a las que se refiere también la nota calificadora, los porcentajes establecidos a partir de la nueva Ley 1/2013, respecto al valor de tasación, son aplicables a los procesos que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley e incluso a los que estén ya en curso. Pero, en cambio, los nuevos requisitos previstos respecto a la escritura de constitución de hipoteca no son aplicables a las hipotecas que ya están constituidas con anterioridad, pues ninguna disposición transitoria lo establece así (cfr. disposiciones transitorias 1.ª, 2.ª, 4.ª y 5.ª de la Ley 1/2013, de 14 de mayo), lo que sería, además, perturbador pues implicaría que todas las hipotecas constituidas con anterioridad tendrían que modificarse en cuanto al valor de tasación para incorporar la certificación de tasación de la regulación del mercado hipotecario, lo que ni está previsto legalmente ni concuerda tampoco con la necesaria reducción de costes en esta materia, ni con la propia naturaleza de los procedimientos de ejecución directa y de venta extrajudicial, en los que no hay previsión legal alguna de valoración o avalúo pericial de la finca para subasta como requisito dentro del proceso ni siquiera a efectos de su iniciación, porque el legislador parte de la valoración de la escritura de constitución, a diferencia del procedimiento de ejecución ordinaria en que existe un trámite dentro del mismo proceso para el avalúo de los bienes, lo que es incompatible con la mayor simplicidad y la base registral del procedimiento de ejecución directa y del extrajudicial, que constituyen el fundamento de su regulación y de las diferencias de estos procedimientos con el de ejecución ordinaria.
Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación registral.
Madrid, 29 de octubre de 2013.–El Director General de los Registros y del Notariado, Joaquín José Rodríguez Hernández.
STS 509/2006, 8 de Mayo de 2006
STSJ Castilla y León , 5 de Noviembre de 2003