Source: https://www.esv.info/aktuell/lg-berlin-schickt-streit-um-mietpreisbremse-nach-karlsruhe/id/93076/meldung.html
Timestamp: 2019-12-11 08:46:45
Document Index: 151762690

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', 'Art. 3', '§ 556', '§ 556', '§ 556']

Nächster Akt im Streit um Wirksamkeit von § 556d BGB
Mietpreisbremse: Nun hat Karlsruhe das letzte Wort (Foto: SZ-Designs/Fotolia.com)
Der Streit um die Mietpreisbremse geht in die nächste Runde. So hält die 67. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin § 556d BGB auch nach der jüngsten Entscheidung des LG München I für verfassungswidrig. Die Berliner Richter haben diese Frage nun dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) vorgelegt.
Dies teilte die Pressestelle des Kammergerichts in Berlin am 11.12.2017 mit. Bereits im September 2017 hatte die 67. Zivilkammer des LG Berlin in einem Hinweisbeschluss verfassungsrechtliche Bedenken geäußert. In dem damaligen Fall kam es jedoch auf diese Frage nicht mehr an, so dass ein Vorlagebeschluss unterblieben war. In dem gegenwärtigen Fall hält die Kammer diese Frage aber für entscheidungserheblich.
Geklagt hatten zwei Mieter. Sie wollten die höchstzulässige Miete für ihre Wohnung nach den Regelungen der Mietpreisbremse feststellen lassen. Dabei ging es um eine 2-1/2-Zimmer-Wohnung in Berlin-Wedding mit einer Wohnfläche von 59,29 m². Den entsprechenden Mietvertrag mit einer Kaltmiete von 474,32 Euro hatten die Parteien zum 01.03.2016 geschlossen. Mit einem Schreiben, das der Vermieterin am 05.07.2016 zuging, rügten die Mieter, dass die Miete ihrer Ansicht nach preisrechtlich überhöht sei und meinten, dass sich diese auf nur 419,18 Euro netto kalt belaufen dürfe.
Wirksamkeit der Mietpreisbremse 07.12.2017
AG Wedding wendet Mietpreisbremse an
Die Ausgangsinstanz, das AG Wedding, hatte der Klage der Mieter teilweise stattgegeben. In seinem Urteil stellte es fest, dass die von der Mieterin geschuldete Miete unter Beachtung der Mietpreisbremse ab dem 01.08.2016 lediglich 435,78 Euro betrage. So habe die ortsübliche Vergleichsmiete bei Vertragsbeginn anhand des Berliner Mietspiegels 2015 nur insgesamt 396,16 Euro betragen - bei 6,68 Euro pro m². Diese Vergleichsmiete dürfe um höchstens 10% überschritten werden. Gegen dieses Urteil legte die Vermieterin Berufung ein. Sie berief sich darauf, dass das Amtsgericht die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete fehlerhaft ermittelt habe. Zudem habe das AG kein Sachverständigengutachten eingeholt und sich unzulässig nur auf den Berliner Mietspiegel 2015 gestützt. Darüber hinaus könnten diese Regelungen ohnehin nicht zu Lasten eines Vermieters angewandt werden, weil diese gegen das Grundgesetz verstießen.
LG Berlin, 67. Kammer: Mietpreisbremse verstößt gegen Gleichbehandlungs- und Bestimmtheitsgrundsatz
Die 67. Zivilkammer teilt die verfassungsrechtlichen Bedenken der beklagten Vermieterin. So nimmt die Kammer eine ungleiche Behandlung von Vermietern an, die gegen Art. 3 Absatz 1 GG verstößt. Differenzierungen nach dieser Norm müssten dem Gericht zufolge durch Gründe gerechtfertigt werden, die dem Ziel der Differenzierung und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen seien.
Ungeeignete Bezugsgröße
Dies, so die Kammer weiter, habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung von § 556d BGB nicht beachtet. So begrenze § 556d BGB in Verbindung mit der entsprechenden Rechtsverordnung des Landes Berlin die zulässige Neuvermietung auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete, obwohl sich der Wohnungsmietmarkt bundesweit preislich seit langem höchst unterschiedlich entwickelt habe. Allein die Differenz zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete der Stadt München und Westberlin liege bei etwa 4,70 Euro pro m² im Jahr 2016. Danach liege der Unterschied bei über 70%.
Diese Bezugsgröße treffe die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich, so die Kammer. Weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile könnten dies rechtfertigten. Im Rahmen des damaligen Gesetzgebungsverfahrens seien relevante einkommensbezogene Sozialdaten von Mietern für eine etwaige sachliche Rechtfertigung nicht erhoben worden. Das Gericht sah auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener, die das Gesetz schützten sollte, in höherpreisigen Mietmärkten wie München erheblich mehr verdienen würden, als die gleichen Zielgruppen in Berlin.
Begünstigung von Vermietern in Altfällen
Eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung sieht das Gericht auch darin, dass Vermieter, die bereits früher eine zu hohe Miete verlangt hatten, ungerechtfertigt begünstigt würden. Diese dürften bei einer Neuvermietung nämlich weiterhin unbeanstandet ihre „alte Miete” verlangen.
Zusätzlich rügte die Kammer auch einen Verstoß gegen das im GG verankerte Bestimmtheitsgebot. So wäre die staatliche Preisintervention nicht allein von einem angespannten kommunalen Wohnungsmarkt abhängig. Darüber hinaus käme es auf den Landesgesetzgeber an, ob er von Ermächtigung des §§ 556b BGB Gebrauch macht.
Vermieter in den Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Saarland wären deshalb bisher nicht von der Mietpreisbremse betroffen. Betroffene Vermieter in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein hingegen könnten sich darauf einstellen, dass bereits erlassene Verordnungen trotz Anspannungen auf zahlreichen kommunalen Wohnungsmärkten wieder aufgehoben würden. Durch dieses uneinheitlich bindende Regelungssystem verstoße der Bundesgesetzgeber auch verfassungswidrig gegen das am Gesamtstaat zu messende Bestimmtheitsgebot.
Quelle: PM des Kammergerichts in Berlin vom 11.12.2017 zum Urteil vom 07.12.2017
Herausgeger: Thomas Spielbauer, Vizepräsident des Landgerichts München I, und Joachim Schneider, Vorsitzender Richter am Landgericht Nürnberg-Fürth
Aber auch der Gesetzgeber hat aktuell mit dem neuen Mietrechtsänderungsgesetz das Mietrecht in wichtigen Punkten neu gestaltet durch:
Dieser Kommentar behandelt alle praxisrelevanten Problemstellungen ausführlich und bietet dem mit Mietsachen befassten Praktiker bestmögliche Unterstützung.