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Timestamp: 2020-08-04 11:25:50
Document Index: 311968148

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 6', '§ 11', '§ 11', '§ 556', '§ 20', '§ 7', '§ 9', '§ 12', 'BGH', '§ 9', '§ 6', '§ 7', '§ 9']

Info 74: Die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung | Berliner Mieterverein e.V.
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Info 74: Die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung
Die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist durch die Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) in der Fassung vom 2. Dezember 2008 (BGBl. I, S. 2375) zwingend vorgeschrieben.
Die Abrechnungen sind nicht immer verständlich, zumal ein Teil der Heizkosten nach Verbrauch und der Rest regelmäßig nach qm Wohnfläche umgelegt werden. Deshalb sollten Sie als Mieter bei der Überprüfung der Abrechnungen folgende Hinweise beachten:
Aufstellung der gesamten Heizkosten
Verteilung der Heizkosten auf die einzelnen Mieter
Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe
Heiz- und Warmwasserkosten müssen zu mindestens 50, höchstens jedoch 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Mieter abgerechnet werden. Dies schreibt die Heizkostenverordnung bindend vor, Inklusiv-Warmmieten oder Festbeträge für die Heizung sind folglich im Grundsatz unzulässig (vgl. § 2 HeizkostenVO).
Für bestimmte Gebäude wird gesetzlich der Verteilungsmaßstab 30:70 (30 Prozent Grundkosten zu 70 Prozent Verbrauchkosten) zwingend festgeschrieben. Dies gilt für Gebäude bei denen folgende drei Voraussetzungen kumulativ vorliegen:
das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 wird nicht erfüllt,
das Objekt wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt und
die freiliegenden Strangleitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt.
Fehlt es an diesen drei Voraussetzungen (z.B. bei Beheizung durch Fernwärme) ist nach wie vor der Maßstab 50:50 oder 40:60 zulässig.
In Gebäuden mit freiliegenden, ungedämmten Heizungsleitungen kommt es zu Verteilungsungerechtigkeiten, wenn Heizkostenverteiler installiert sind und diese Geräte einen erheblichen Teil der abgegebenen Wärme nicht erfassen. Deshalb kann die Kostenverteilung nach den anerkannten Regeln der Technik korrigiert werden. Näheres ist in einer Richtlinie des VDI (Verein Deutscher Ingenieure) festgelegt, im “Beiblatt Rohrwärme” zur Richtlinie VDI 2077.
Der Gebäudeeigentümer kann die Abrechnungsmaßstäbe für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern gemäß § 6 Abs. 4 HeizkostenVO ändern, unter anderem dann, wenn ein sachgerechter Grund hierfür vorliegt.
Ausnahmen von der Verpflichtung zur Abrechnung nach Verbrauch sind in einigen Bereichen zulässig: bei Einrohrheizungen, bei Solaranlagen, bei Wärmerückgewinnung bzw. Kraft-Wärme-Kopplung, bei sogenannten “Passivhäusern”, in Zweifamilienhäusern (sofern eine der beiden Wohnungen vom Vermieter selbst genutzt wird), in Alters-, Studenten- und Lehrlingsheimen sowie bei ausdrücklicher Befreiung durch die zuständige Behörde (§ 11 HeizkostenVO).
Die verbrauchsabhängige Abrechnung kann auch entfallen, wenn die Maßnahmen zur Verbrauchserfassung unwirtschaftlich sind. § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenVO erklärt, dass dies der Fall ist, wenn “das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist; unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können.”
Der Vermieter kann von allen Mietern angemessene monatliche Vorauszahlungen verlangen, d.h. in Höhe der Heizkosten, die aufgrund des Verbrauchs der Vorjahre voraussichtlich zu erwarten sind. Derzeit liegen angemessene Vorauszahlungen in Berlin im Durchschnitt bei 0,90 Euro bis 1,80 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Ergibt die Abrechnung am Ende, dass Ihre Vorauszahlungen erheblich höher als Ihr tatsächlicher Verbrauch waren, so können Sie eine entsprechende Senkung Ihrer Vorschüsse verlangen.
Die entstandenen Heizkosten müssen jährlich abgelesen und abgerechnet werden; der Abrechnungszeitraum richtet sich nach Ihrem Mietvertrag meist wird nach Ende der Heizperiode abgelesen und diese auf die Zeit vom 1.10. bis 30.4. festgelegt.
Die Abrechnung muss nach § 556 Abs. 3 BGB bzw. nach § 20 NMV spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgen. Rechnet der Vermieter trotz Aufforderung nicht ab, so haben Sie das Recht, ihm die Einstellung Ihrer Vorauszahlungen anzukündigen; Nachforderungen kann der Vermieter nur dann noch erheben, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.
Die Abrechnung muss (so wie bei den kalten Betriebskosten) klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein. Sie muss folgende Angaben enthalten:
gesamte Brennstoffkosten,
(beheizte) Fläche Ihrer Wohnung,
der bei Ihnen gemessene Verbrauch,
die von Ihnen geleisteten Vorauszahlungen und
die für Sie fällige Rück- oder Nachzahlung.
Die Abrechnung wird heute fast immer von sogenannten Wärmemessdiensten erstellt – dies ändert jedoch nichts daran, dass der Vermieter Ihr Vertragspartner und damit verantwortlich für eine korrekte Abrechnung bleibt.
Der Vermieter ist nur dann nicht für die Abrechnung verantwortlich, wenn Sie einen Vertrag abgeschlossen haben, wonach Sie die Energie selbst direkt von einem Unternehmen beziehen, so wie es meist bei Nachtstromöfen und Gasetagenheizungen der Fall ist.
Zulässig ist auch, dass der Vermieter die Heizenergie pauschal von einem Unternehmen bezieht oder seine Heizungsanlage an ein Unternehmen verpachtet (Fernwärme oder auch “Wärmecontracting”; siehe hierzu Info Nr. 36): Ein solches Unternehmen kann einen frei kalkulierten Wärmepreis verlangen, der in der jährlichen Abrechnung für den Mieter nicht aufgeschlüsselt zu werden braucht und oft weit höher liegt als die sonst üblichen Heizkosten. Bei bestehenden Mietverhältnissen ist dies freilich nur über eine Änderung des Mietvertrages möglich – Sie sollten dem keinesfalls zustimmen!
Die Abrechnung darf nur diejenigen Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage enthalten, die in § 7 II der HeizkostenVO ausdrücklich aufgeführt sind. Zu den umlagefähigen Heizkosten selbst zählen neben den Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung noch die folgenden weiteren Kosten:
die Kosten der regelmäßigen Überprüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Sicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann,
die Kosten der Messung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz sowie Schornsteinfegerkosten,
die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung,
die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung selbst,
und schließlich die Kosten der Verbrauchsanalyse.
Bei Gas und Strom sind die vom Zähler abgelesenen Mengen anzugeben. Eine ordnungsgemäße Abrechnung über sonstige Brennstoffkosten erfordert die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten.
Zur vorbeugenden Kontrolle empfiehlt sich die Anwesenheit des Hauswarts oder eines Mieters bei jeder einzelnen Brennstofflieferung. Der Vermieter ist verpflichtet wirtschaftlich einzukaufen d.h., die Preise zu vergleichen sowie Mengenrabatte und Sommerpreise weitmöglichst wahrzunehmen – die marktüblichen Preise können Sie über die
Hardenbergplatz 2, 3. OG, 10623 Berlin,
Tel. 2 14 85-0, Fax 2 11 72 01
Öffnungszeiten: Mo 9-12.30 Uhr,
Di + Fr 9-16.30 Uhr, Mi + Do 9-20.00 Uhr
erfragen. Es dürfen nur die tatsächlich gezahlten Preise berechnet werden – Mengenrabatte und ähnliches sind weiterzugeben. Der geschätzte Restbestand an Brennstoff darf erst im nächsten Jahr berechnet werden.
Aus der Gesamtbrennstoffmenge lässt sich der Gesamtverbrauch des Hauses errechnen; er sollte bei Heizöl nicht über 30 Liter pro qm und Jahr liegen, zuzüglich 20 Prozent für Warmwasser. Vergleichen Sie den Verbrauch auch mit dem des Vorjahres!
Die im Folgenden aufgeführten Kosten sind die Heiznebenkosten – sie sollten alle zusammen maximal 15 Prozent der Brennstoffkosten (bei kleineren Mietshäusern 20 Prozent) ausmachen:
Die Stromkosten der Heizung sollten maximal 3 bis 5 Prozent der Brennstoffkosten ausmachen. Sie sollten durch einen eigenen Zähler gemessen werden.
Nur tatsächlich angefallene Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege dürfen berechnet werden. Meist sind diese bereits im Hauswartlohn (= kalte Betriebskosten) enthalten oder die Anlagen arbeiten vollautomatisch.
Sie sollten maximal 3 bis 5 Prozent der Brennstoffkosten ausmachen. Berechnet werden darf nur die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit sowie die Einstellung des Brenners. Die oft auf gleicher Rechnung aufgeführten Reparaturen sind nicht umlegbar! Bei Vollwartungsverträgen, die Reparaturarbeiten einschließen, muss deshalb nach der Rechtsprechung ein Abschlag von mindestens 20 Prozent vorgenommen werden.
Sind normalerweise im Hauswartlohn (= kalte Betriebskosten) enthalten. Öltanks werden meist alle vier Jahre gereinigt: die Kosten können dann auf jedes Jahr verteilt werden.
Die Messung der Abgaswerte durch den Schornsteinfeger ist nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz einmal jährlich vorgeschrieben. Auch die normalen Schornsteinfegerkosten dürfen hier aufgeführt werden – achten Sie aber darauf, dass diese nicht bei den kalten Betriebskosten nochmals auftauchen!
Verbrauchserfassungskosten
Die oben errechneten Gesamtkosten der Heizung müssen falls auch Warmwasser über die Heizanlage produziert wird, zunächst in Heizkosten und Warmwasserkosten aufgeteilt werden. § 9 HeizkostenVO sieht zur Abtrennung der Warmwasserkosten, eine Dreistufigkeit vor:
1. Vorrangig ist mit einem Wärmezähler zu messen (Übergangsfrist für den Einbau bis spätestens 31.12.2013). Mit dieser Neuerung möchte die Bundesregierung in Zeiten steigender Energiepreise eine möglichst genaue Erfassung des Warmwasseranteils sicherstellen.
2. Kann die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden, bietet die Vorschrift eine Formel zu Berechnung an. Unklar ist bislang noch, was unter einem unzumutbar hohen Aufwand zu verstehen ist.
3. Wenn in Ausnahmefällen weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers gemessen werden können, erfolgt mittels einer weiteren Formel eine pauschale Berechnung, die sich nach der Wohnfläche richtet.
Nachdem Heizkosten und Warmwasserkosten getrennt wurden, müssen sie nun auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt werden. Laut Heizkostenverordnung müssen mindestens 50, maximal 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig verteilt werden – dies kann bei Warmwasser mittels Warmwasserkostenverteilern (sofern vor dem 1.1.87 eingebaut) oder Zählern geschehen, bei der Heizung mittels Verdunsterröhrchen, elektronischen Heizkostenverteilern oder Wärmezählern. Die restlichen 50 bis 30 Prozent müssen nach Wohnfläche bzw. beheizter Fläche oder nach umbautem Raum (Kubikmeter) berechnet werden.
Die Abrechnung nach Wohnfläche statt beheizter Fläche kann zu großen Ungerechtigkeiten führen, wenn der Anteil der beheizten Flächen in den einzelnen Wohnungen sehr unterschiedlich ist, weil nicht alle im Haus zum Beispiel Balkone oder unbeheizte Nebenräume haben.
Eine absolut gerechte Verteilung der Heizkosten kann es aber nicht geben – zum einen weil alle Verbrauchserfassungen ungenau sind, zum anderen, weil alle Heizkosten nur teilweise durch individuelles Heizverhalten beeinflussbar sind. So können die einzelnen Wohnungen eines Hauses einen sehr unterschiedlichen objektiven Wärmeverbrauch haben: Wer unterm Dach oder über einem unbeheizten Keller wohnt, wer viele Außenwände hat oder der Wetterseite ausgesetzt ist oder wer für seinen Nachbarn mitheizen muss, der wird für die gleiche Raumtemperatur mehr Energie brauchen als andere. Deshalb ist die theoretisch auch mögliche Abrechnung nur nach Verbrauch keinesfalls zu empfehlen. Fachleute halten vielmehr einen Schlüssel von 50/50 für optimal.
Unbedingt beachten sollten Sie jedoch:
Für leerstehende Wohnungen muss der Vermieter die Heizkosten selbst tragen.
Für Gewerberäume mit überdurchschnittlichen Wärmebedarf müssen die Heizkosten gesondert gemessen und berechnet werden.
Werden Heizung oder Warmwasser nicht vorschriftsgemäß verbrauchsabhängig abgerechnet, haben Sie nach § 12 der HeizkostenVO das Recht, die Ihnen berechneten Kosten um 15 Prozent zu kürzen.
Da elektronische Messgeräte oder Wärmezähler sehr teuer sind, werden in der Regel am Heizkörper angebrachte Verdunsterröhrchen verwandt, in denen eine Flüssigkeit entsprechend der vom Heizkörper abgegebenen Wärme langsam verdunstet: die Menge der verdunsteten Flüssigkeit kann an einer Strichskala des Röhrchens abgelesen werden. Aus der Anzahl dieser Striche können die von Ihnen verbrauchten Heizkosten errechnet werden. Die Verbrauchserfassungsgeräte messen genau genommen nicht den eigentlichen Verbrauch, sondern geben nur einen Verhältniswert im Vergleich zu den Verbräuchen der anderen Mieter eines Hauses an, weshalb sie auch Heizkostenverteiler genannt werden. Die aus diesen Geräten abgelesenen Werte müssen daher zunächst umgerechnet werden, bevor sich der direkte Kostenanteil für eine Wohnung ermitteln lässt.
Ein vereinfachtes Beispiel: In einem Haus mit vier Wohnungen je 60 qm sind Heizkosten (ohne Warmwasser) in Höhe von 5.000 Euro angefallen. An den vorhandenen Heizkostenverteilern wurden insgesamt 250 “Messstriche” oder Verbrauchseinheiten abgelesen. Bei Mieter A beispielsweise 50 Striche. Laut Mietvertrag oder laut der nach Einführung der Verbrauchsmessgeräte geschlossenen Vereinbarung sollen die Heizkosten zur Hälfte nach dem Verbrauch, zur anderen Hälfte nach der Wohnfläche verteilt werden.
Das bedeutet, dass von den Gesamtheizkosten 2.500 Euro auf die Gesamtwohnfläche von im Beispielsfalle 240 qm verteilt werden, so dass auf jede Wohnung mit 60 qm Größe anteilige Grundkosten in Höhe von 625 Euro entfallen. Die verbliebenen 2.500 Euro werden nach dem Verbrauch, also nach den insgesamt abgelesenen 250 “Stricheinheiten” verteilt, so dass auf den Mieter A im Beispiel 500 Euro als Verbrauchskosten entfallen. Insgesamt hätte dieser Mieter dann Heizkosten in Höhe von 1.125 Euro für diese Abrechnungsperiode zu tragen.
Unterlässt es der Vermieter, die verbrauchsabhängige Abrechnung wie beschrieben durchzuführen, sondern verteilt er die angefallenen Heizkosten nur nach der Wohnfläche, so kann der Mieter von seinen anteiligen Heizkosten 15 Prozent abziehen. Die Beispielsrechnung sähe dann so aus, dass die 5.000 Euro Gesamtheizkosten auf die 240 qm Gesamtwohnfläche verteilt für die 60 qm große Wohnung einen Heizkostenanteil von 1.250 Euro ergäben. Dieser dürfte um 15 Prozent, also 187,50 Euro gekürzt werden, so dass dieser Mieter im Ergebnis nur 1.062,50 Euro an Heizkosten zu tragen hätte. Das Kürzungsrecht ist eine Sanktion, um den Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung anzuhalten – es scheidet aus, soweit oben genannte Ausnahmefälle vorliegen.
Leider sind die Röhrchen recht ungenau. Die Verdunstung entspricht nicht immer der tatsächlich entnommenen Wärmemenge, und die Röhrchen reagieren auch auf andere Wärmequellen im Raum. Diese Ungenauigkeit müssen Sie als Mieter hinnehmen (Urteil des Bundesgerichtshofs, VIII ZR 133/85). Zum richtigen Umgang mit Heizkostenverteilern aller Art erfahren Sie Näheres in unserem Info Nr. 32.
Nicht hinnehmen müssen Sie technische Fehler:
Montagefehler: Die Messröhrchen müssen in der Mitte des Heizkörpers bei 75 Prozent der Heizkörper-Bauhöhe angebracht sein.
Skalierungsfehler: Die Strichskala des Röhrchens (Skalennummer) muss der Größe des Heizkörpers entsprechen.
Elektronische Heizkostenverteiler haben eine Digitalanzeige. Die angezeigten Verbrauchseinheiten werden durch ein batteriegetriebenes Rechenwerk ermittelt. Bei den zumeist verwendeten sogenannten Zweifühlergeräten erfassen Sensoren sowohl die Raum- als auch die Heizkörpertemperatur. Die Verbrauchswerte werden durch die Differenz dieser beiden Werte ermittelt.
Moderne Geräte speichern am Ende des Abrechnungszeitraums den bis dahin aufgelaufenen Ablesewert. Dadurch wird sichergestellt, dass bei allen Mietern im Haus exakt die bis zu diesem Stichtag angefallenen Einheiten abgerechnet werden. Auch der Mieter kann dann kontrollieren, wie viele Einheiten er in der letzten Abrechnungsperiode verbraucht hat.
Zunehmende Verbreitung finden Messgeräte mit einem Funksystem. Mit dieser Technik lassen sich elektronische Heizkostenverteiler, Wärmezähler und auch Wasserzähler ausstatten. Die Verbrauchswerte werden per Funk übertragen. Der Vorteil einer solchen Fernablesung besteht für die Mieter darin, dass sie zum Ablesetermin nicht zu Hause sein müssen.
Mieter können keine Einwände erheben, wenn der Vermieter solche Geräte einbauen will. Bedenken wegen gesundheitsschädlicher Wirkungen der Funktechnik hat der Bundesgerichtshof nicht gelten lassen (BGH WuM 11, 625).
Wenn der Ableser kommt…
Verständlich, dass die Ablesefirmen versuchen, mit möglichst geringem Aufwand und möglichst geringer Arbeitszeit maximal zu verdienen, doch Sie sollten auf Ihrem Recht bestehen:
Sie sind zwar grundsätzlich verpflichtet, die Ablesung der Messgeräte zu ermöglichen, doch der Termin muss Ihnen eine Woche vorher schriftlich, zumindest durch einen gut sichtbaren Aushang bekannt gegeben werden.
Sind Sie verhindert, so muss sich die Firma ein zweites Mal ankündigen beziehungsweise Sie können einen anderen Termin vereinbaren, ohne dass Ihnen zusätzliche Kosten in Rechnung gestellt werden dürfen.
Eine Schätzung der Heizkosten mittels der in § 9 a HeizkostenVO genannten Verfahren darf nur erfolgen, wenn wegen Geräteausfall oder anderen zwingenden Gründen das Ablesen unmöglich ist; ist dies bei mehr als 25 Prozent eines Hauses der Fall muss nach Fläche abgerechnet werden.
Kurz vor dem Ablesetermin sollten Sie selbst in Ruhe die Messgeräte ablesen: wenn der Messdienst kommt (der es meistens eilig hat) brauchen Sie dann nur noch seine Werte mit Ihren zu vergleichen. Stimmen beide nicht überein und lässt sich dies nicht aufklären, so sollten Sie den Ablesestreifen auf keinen Fall unterschreiben, sondern Widerspruch beim Vermieter einlegen – Ihre Unterschrift bedeutet Anerkennung! Die Durchschrift des Ablesestreifens aber sollten Sie sorgfältig mehrere Jahre lang aufbewahren.
Zugleich mit der Ablesung werden die Röhrchen ausgetauscht: Achten Sie darauf, dass das neue Röhrchen noch keinen Verbrauch anzeigt, sondern bis oberhalb der Nullmarke gefüllt ist.
Elektronische Heizkostenverteiler speichern die maßgeblichen Stichtags-Werte für 12 Monate. Sie können daher in aller Ruhe auch später noch die Daten dokumentieren. Besorgen Sie sich gegebenenfalls eine Gebrauchsanweisung für die Heizkostenverteiler bei Ihrem Vermieter.
Unterrichtung der Nutzer (§ 6 Abs. 1 Sätze 2 und 3 HeizkostenVO)
Die Vorschrift lautet: “Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Eine gesonderte Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann. Einer gesonderten Mitteilung des Warmwasserverbrauchs bedarf es auch nicht, wenn in der Nutzeinheit ein Warmwasserzähler eingebaut ist.”
Die Vorschrift ist eine Soll-Vorschrift. Eine Sanktion ist nicht vorgesehen. Die durch die Mitteilung entstehenden Kosten sind nach § 7 Abs. 2 HeizkostenVO umlegbar.
Bei einem Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode schreibt § 9 b der HeizkostenVO grundsätzlich eine Zwischenablesung der verbrauchten Heiz- und Warmwasserkosten vor; die verbrauchsunabhängigen Kosten aber müssen dann zwischen Vor- und Nachmieter zeitanteilig (d.h. je nach Wohndauer im Abrechnungszeitraum, oder nach den sogenannten Gradtagszahlen aufgeteilt werden. Einzelheiten entnehmen Sie bitte unserem Info Nr. 73.
Während der im Mietvertrag vereinbarten Heizperiode soll der Vermieter für eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad sorgen. Badezimmer sollten 23 Grad haben, Wohnzimmer 21 Grad, Kinderzimmer 20 Grad Küche und Schlafzimmer 18 Grad, Flur 15 Grad – wobei es reicht wenn diese Temperaturen zwischen 6 und 23 Uhr erreicht werden (Weitere Einzelheiten zum richtigen Heizen und Lüften und zur Heizperiode entnehmen Sie bitte unserem Info Nr. 14).
Solange Sie keine ordnungsgemäße, verständliche Abrechnung erhalten, brauchen Sie auch nicht nachzuzahlen – vergewissern Sie sich jedoch erst in einer unserer Beratungsstellen! Verklagt Sie der Vermieter trotzdem auf Zahlung, so muss er die Prozesskosten zahlen – selbst wenn er eine ordentliche Abrechnung vor Gericht nachreicht. Wenn Sie Zweifel an den aufgeführten Kosten haben, können Sie sich die Belege in Kopie zuschicken lassen. Dies gilt auch für die Heizkostenzusammenstellung, die alle vom Vermieter gegenüber der Messfirma gemachten Angaben enthält (einschließlich Grunddatenermittlungsblatt) sowie die Heizkostengesamtabrechnung, aus der Sie die Kosten für jeden einzelnen Mieter ersehen können.
Musterbrief zur Heizkostenabrechnung
Sehr geehrter Herr Vermieter!
Ihr Schreiben vom …………….. erfüllt leider nicht die rechtlichen Anforderungen an eine korrekte Abrechnung:
Die Angabe des genauen Abrechnungszeitraumes fehlt.
Die Nebenkosten sind nicht aufgeschlüsselt.
Ist ein Zusatzzähler für die Heizungsstromkosten vorhanden?
Wenn ja: Welche Anfangs- und Endbestände?
Die vom ………. bis zum …………. leerstehende Wohnung ………… ist bei der Abrechnung unberücksichtigt geblieben.
Die Kosten für den Gewerberaum sind nicht gesondert ausgewiesen.
Meine Verbrauchseinheiten stimmen mit den abgelesenen Daten nicht überein (vgl. Ableseprotokoll).
Der Umlagemaßstab (Verteilerschlüssel) ist nicht überprüfbar / nicht angegeben / unrichtig.
Folgende Kosten sind nicht umlegbar: Trinkgelder, Reparaturen, Bedienungskosten …
Ich bitte um Übersendung folgender Unterlagen
(0,26 Euro je Kopie erstatte ich Ihnen nach Erhalt): ……………………………………
Sollte Ihnen die Zusendung der Kopien nicht zumutbar sein, so bin ich auch damit einverstanden, wenn Sie die Original-Unterlagen für mich am ……… in der Zeit ab ………. in Ihrem Büro in der ……-Straße bereitlegen und dort ggfs. auf meinen Wunsch entsprechende Rechnungskopien anfertigen.
Zur Terminsbestätigung bzw. zur Verabredung eines Ersatztermins genügt eine kurze telefonische Nachricht.
Bis zur Vorlage einer ordnungsgemäß erstellten Abrechnung bin ich zur Nachzahlung und zur Zahlung erhöhter Vorschüsse nicht verpflichtet.
Ich bitte um Anwort bis zum ……… (ca. 14 Tage einräumen).
Hans Mieter
Wenn sich trotz korrekter Heizkostenabrechnung und trotz sparsamem Verbrauch für Sie überdurchschnittlich hohe Heizkosten je Quadratmeter ergeben, so sollten Sie prüfen, ob diese nur für Sie oder für das ganze Haus gelten. Je nachdem, kann es sich um Mängel Ihrer Wohnung oder um Mängel des ganzen Hauses und der Heizanlage handeln. Es können bauliche Mängel vorliegen, z.B.: schlechte Wärmedämmung der Außenmauern/Decken, Fußböden, feuchte Wände, undichte Fenster und Türen. Auch technische Mängel können die Ursache sein, z.B.: veraltete Heizanlage, verunreinigte Kessel, falsch eingestellte Brenner und Steuergeräte, schlecht isolierte Rohre, überdimensionierte Heizkörper, nicht regulierbare Ventile, mangelhafte Entlüftung der Heizkörper. Gehen Sie in jedem Fall zur Mieterberatung, um zu klären, welche Schritte zur Mängelbeseitigung für sie die zweckmäßigsten sind und wieweit Sie die Heizkosten bezahlen sollten!
Was ist das “Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe nach VDI 2077”?
Was ist “Rohrwärme”?
Rohrwärme ist Heizwärme, die jedoch nicht von Heizkörpern, sondern von Heizleitungen in beheizbaren Räumen abgegeben wird. Besonders bei Einrohrheizungen stammt ein erheblicher Anteil dieser Wärme von ungedämmten Heizleitungen. Einrohrheizung besagt, dass alle Heizkörper eines Strangs nur über ein Rohr versorgt werden. Nennenswerte Rohrwärmeabgabe kann jedoch auch bei Zweirohrheizungen entstehen, wenn Heizleitungen in beheizbaren Räumen unzureichend gedämmt sind. Elektronische Heizkostenverteiler werden in der Regel an Heizkörpern montiert und erfassen systembedingt die Wärme der Heizkörper. Wärme, die von un- oder schlecht gedämmten Rohrleitungen abgegeben wird, bleibt dadurch unberücksichtigt. Da sich die Verteilung der verbrauchsabhängig zu verteilenden Heizkosten nach den erfassten Einheiten richtet, kommt es zu Verzerrungen bei der Kostenverteilung. Ein Teil der Nutzer profitiert von der Wärme, die über die Rohrleitungen abgegeben wird, die übrigen Nutzer tragen diese Kosten mit.
Der Verein Deutscher Ingenieure (VDI) hat ein Verfahren entwickelt, damit in solchen Fällen die Heizkosten gerechter verteilt werden können. Die Einzelheiten sind festgelegt im Beiblatt zur Richtlinie VDI 2077 – “Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe”. Die neue Heizkostenverordnung schafft hierfür die notwendige Rechtssicherheit (BGBl. I Nr. 56 vom 10.12.2008, S. 2375). Um Ungenauigkeiten bei der Kostenverteilung zu verringern, wird empfohlen, den Anteil der verbrauchsabhängig zu verteilenden Kosten nicht zu hoch zu wählen. Ein Anteil von 50 Prozent hat sich bewährt.
Wie funktioniert die rechnerische Berücksichtigung?
Es wird berechnet, wie viel Wärme die Rohre abgegeben haben. Jedem Nutzer werden zusätzliche Verbrauchseinheiten für die Rohrwärme zugewiesen und in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen. Da die Gesamtsumme der Verbrauchseinheiten steigt, sinken die Kosten pro Verbrauchseinheit. Für das gesamte Gebäude bleiben die Heizkosten jedoch gleich. Das Rohrwärmekorrekturverfahren nach VDI 2077 stellt somit sicher, dass die erzeugte Wärme in dem betroffenen Gebäude gerecht nach Nutzung verteilt wird.
Wer bisher deshalb einen niedrigen Verbrauch am Heizkostenverteiler verzeichnet hat, weil er von der Nichterfassung der Rohrwärmeabgabe profitiert hat, wird an der Rohrwärmeabgabe stärker beteiligt und muss etwas höhere Heizkosten zahlen. Nutzer mit einem höheren erfassten Verbrauch, weil sie weniger von der Rohrwärmeabgabe profitiert haben, werden hingegen entlastet und zahlen weniger Heizkosten als bisher.
Die Verteilung wird durch Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe für alle Nutzer gerechter, die Heizkosten für das Gebäude erhöhen sich hierdurch nicht.
Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte unserer Broschüre “Die zweite Miete – Heizkosten und kalte Nebenkosten”. Sie kann für 6 Euro beim Berliner Mieterverein e.V. gekauft oder gegen Voreinsendung zuzüglich 1 Euro Versandkosten bei der Verlagsgesellschaft des Deutschen Mieterbundes, 10169 Berlin bestellt werden.