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Timestamp: 2019-03-19 17:05:53+00:00
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Category Archives: Bancaire
Nos clients sollicitent régulièrement le cabinet afin de savoir si leur banque a déjà été condamnée sur la base d’un TEG erronée.
Les recherches dans les bases de données publiques ne sont en effet pas chose aisée.
Le présent article ne tend naturellement pas à l’exhaustivité. Il s’agit simplement de transmettre des exemples de décisions, publiée, qui concerne la problématique traitée.
Par exemple, un arrêt de la Cour d’Appel d’Aix en Provence (Aix-en-Provence 10 Janvier 2014) qui a annulé le TEG d’un contrat du Crédit foncier. La Banque a formé un pourvoi devant la Cour de cassation, lequel pourvoi a été rejeté (Cour de cassation, 1re chambre civile, 9 Juillet 2015 – n° 14-14.121).
Cela signifie que la condamnation du Crédit foncier dans ce dossier est définitive.
L’arrêt est consultable à cette adresse :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000030875001&fastReqId=656087980&fastPos=1
Dans cet autre jurisprudence rendue par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence le 10 octobre 2013 et au terme de laquelle les emprunteurs ont été débouté, ces derniers ont formé un pourvoi devant le Cour de cassation qui a rendu un arrêt le 14 octobre 2015 (Cour de cassation, 1re chambre civile, 14 Octobre 2015 – n° 14-24.582)
la Cour d’appel a considéré que le TEG du Crédit Foncier incluait parfaitement les frais de sûreté (c’est à dire les taxes et frais de notaires relatifs à une sûreté).
La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en indiquant – concernant des frais à inclure dans le TEG – que la banque ne démontrait pas que le montant desdits frais ne pouvait être connu antérieurement à la conclusion définitive des contrats.
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000031332345&fastReqId=533592130&fastPos=1
La Cour d’appel de Montpellier aura donc de nouveau à connaître ce dossier.
Dans un troisième arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix en Provence (12/12/2013), la Cour d’Appel a considéré que l’action des emprunteurs était prescrite.
Le prêt du Crédit foncier résultait d’une offre du 30 avril 2001 (200.000F) et la contestation de l’intérêt datait du 23 juillet 2010. La Cour d’appel considérait que l’action était tardive et était donc prescrite.
La Cour de cassation a cassé la décision de la Cour d’appel en indiquant que la rédaction du contrat ne permettait pas de démontrer que « les emprunteurs pouvaient se convaincre par eux-mêmes, à la lecture de l’acte de prêt, d’une erreur affectant le taux effectif global »
L’arrêt de la Cour d’appel est donc cassé et c’est une fois encore à la Cour d’appel de Montpellier qu’il appartiendra de se prononcer.
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000030384488&fastReqId=1414263308&fastPos=1
Une fois encore, n’ont été mentionnée ici que des décisions qui sont passées par l’ensemble des différents degrés de juridiction (Tribunal de grande instance, Cour d’Appel et Cour de cassation) sans chercher à présenter de manière exhaustive les solutions rendues par les Tribunaux.
Pourquoi une erreur de TEG est si lourdement sanctionnée ? Le TEG de la Caisse d’Epargne annulé à Aix, Angers, Chambéry Vérification de TEG en ligne par un avocat Sur BFM, « Le PARTICULIER » vous explique le TEG
La quasi-totalité des prêts finançant une VEFA sont annulables !
La VEFA ou vente en état futur d’achèvement est l’appellation juridique de ce que l’on nomme l’achat sur plan.
Par définition, l’acheteur acquiert un bien qu’il n’a jamais vu et qui n’est d’ailleurs pas encore construit.
Compte tenu de la dangerosité de ce type d’achat, le législateur a imposé une réglementation notamment pour la question du déblocage de fonds.
Le plus souvent, l’apport personnel de l’acquéreur sert à financer la réservation du bien.
Un emprunt bancaire est ensuite souscrit et cet emprunt bancaire ne peut être débloqué qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Le déblocage n’est d’ailleurs pas libre.
4 phases existent :
-	35 % du montant de l’achat peuvent être libérés au maximum lors de l’achèvement des fondations,
–	70 % maximum du prix du bien peut être débloqué au moment de la mise hors d’eau et hors d’air,
–	95 % du prix peut être libéré lorsque l’immeuble est achevé,
–	Les 5 % restant sont libérés une fois l’ensemble des réserves levées.
Au-delà de ces règles légales, il faut néanmoins retenir que le financement d’une acquisition en VEFA est nécessairement échelonné puisque la Banque débloque forcément les fonds durant le temps de la construction.
En conséquence, les acquisitions en VEFA entrainent pour conséquence de créer dans les emprunts immobiliers les concernant des périodes dites de préfinancement ou de différé d’amortissement.
L’idée est simple. La Banque débloque les fonds, elle calcule les intérêts sur le montant du déblocage, et vous ne payez que des intérêts sans jamais amortir l’emprunt.
Cette solution a un avantage indéniable pour la Banque puisqu’elle maximise son profit.
Elle perçoit des intérêts calculés sur 100 % du capital débloqué et l’ensemble des sommes que l’acheteur verse rémunère uniquement la Banque.
La Cour de Cassation, dans un arrêt de la première chambre civile du 16 avril 2015 qui concernait la Caisse d’Epargne et de Prévoyance d’Alpes Côte d’Azur, a cassé la décision d’une Cour d’Appel (celle d’Aix en Provence).
La Cour d’appel avait eu à connaître d’une demande formée par un emprunteur qui affirmait que la Banque devait tenir compte des intérêts et des frais liés à la période de préfinancement en matière de vente en l’état futur d’achèvement.
La Cour d’Appel avait considéré que ses frais n’étaient pas déterminables.
Le raisonnement fait partie de l’argumentation classique des banques qui affirme que par hypothèse elle ne peut pas savoir combien de temps va durer cette période de préfinancement ni à quelle date les déblocages vont intervenir.
Dès lors, elle néglige systématiquement de tenir compte des frais de la période de préfinancement dans le cadre du calcul du TEG.
La Cour de Cassation a censuré la décision et l’a cassé et a jugé que les frais de la période de préfinancement liée à l’octroi du prêt rentrait nécessairement dans le calcul du TEG.
En effet, dès lors que le contrat prévoit une phase de préfinancement, qu’en l’espèce elle s’y était fixée à 24 mois, il était tout à fait possible de déterminer les frais qui allaient être générés durant cette période de préfinancement.
Dans cet arrêt, il s’agissait pour l’essentiel du coût de l’assurance pendant la période de préfinancement qui était indéniablement connue.
Cette décision est particulièrement intéressante puisqu’elle peut être étendue à quasiment tous les prêts immobiliers finançant des ventes en état futur d’achèvement.
De manière quasiment systématique, la Banque refuse d’inclure ses frais dans le coût du TEG.
Cela lui permet de proposer une offre plus attractive et de s’arroger des clients qui ne se rendent pas compte du coût réel de cette période de 24 mois pendant laquelle l’emprunteur ne paie que des intérêts et que de l’assurance.
Cela revient à offrir à la Banque 24 mensualités d’intérêts en plus du coût total du crédit.
Ces méthodes sont hautement condamnables et sont d’ailleurs condamnées par la Cour de Cassation.
Il convient en conséquence d’étudier avec attention tous les crédits finançant une vente en état futur d’achèvement afin de vérifier s’ils tombent sous le coup de cette jurisprudence.
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Le LCL épinglé par « Le Parisien » et à VERSAILLES (Appel)
LES CONSEILLERS DU LCL TENTENT DE DECOURAGER LES CLIENTS
Le journal Le Parisien ainsi que France 2 ont relayé une note interne émanent du LCL.
Il est désormais très clair que les banques ont peur du contentieux relatif au TEG et qu’elles font tout leur possible pour effrayer les clients et les dissuader de se lancer.
Cette note interne n’est ni plus ni moins qu’une information destinée à donner aux conseillers des banques des pistes de réflexion pour répondre aux différents clients mécontents. L’argumentation du LCL est basique et peut aisément être démontée.
Lorsque l’on consulte sur le site internet du Parisien l’extrait du document en question il apparait que la banque reconnait implicitement faire usage d’une année bancaire ou lombarde c’est-à-dire qu’elle reconnait implicitement calculer les intérêts sur la base d’une année de 360 jours.
Cependant afin de décourager les éventuels clients d’aller en justice elle demande à ses conseillers en clientèle d’expliquer aux clients que cette méthode n’est absolument pas interdite par la loi et qu’au contraire cette méthode aurait été validée par la Cour de cassation le 24 mars 2009.
Ce que le LCL ne dit pas c’est qu’en réalité cet arrêt du 24 mars 2009 a été rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation et concernait une banque et un emprunteur professionnel. Autrement formulé l’emprunteur n’était pas un particulier ou un consommateur, il s’agissait d’une entreprise.
Il est en réalité habituel de constater que la règlementation destinée aux entreprises est beaucoup plus souple que la règlementation qui est applicable pour les consommateurs. En effet le Code de la consommation ne protège à l’heure actuelle absolument pas les entreprises.
Dès lors le Juge commercial a estimé qu’il était possible, en matière de prêt professionnel, de déroger à l’interdiction qui existe bel et bien de calculer les intérêts sur une année dite bancaire d’une durée de 360 jours.
Deux éléments à retenir. Lisez votre contrat :
Si le contrat de crédit ne possède aucune clause alors cet arrêt est sans intérêt,
Si le contrat a été conclu avec un consommateur et qu’il possède une telle clause une fois encore cet arrêt est sans intérêt.
En effet par deux arrêts postérieurs datés du 19 juin 2013 et du 17 juin 2015 la Cour de cassation a confirmé que l’année bancaire ne pouvait pas être utilisée en matière de contrats conclus avec un non professionnel.
Dès lors il n’y a aucun doute à avoir et cette note ne vise qu’à donner aux conseillers en clientèle des éléments de réponse permettant de donner une apparence de sérieux aux arguments prétendument juridiques dont ils ne maîtrisent absolument pas la portée.
Seul un avocat habitué de ce type de procédure est susceptible de vérifier votre contrat et de vous dire si oui ou non votre dossier peut être porté en justice ou peut servir de base à une négociation avec la banque.
Lorsque l’emprunteur tente lui-même une négociation, comme le rappelle l’article, il est évident que la banque va tout faire pour transmettre sa requête de service en service en espérant qu’il se découragera de lancer la procédure ou au contraire que sa demande sera finalement prescrite.
Il convient en conséquence de ne pas se laisser abuser par l’argumentaire pseudo juridique qui est développé par les conseillers et de prendre immédiatement attache avec un cabinet spécialisé pour étudier votre crédit.
Rappelons qu’il n’est pas rare de voir des économies atteignant 40 à 50.000,00 € par emprunt.
Me Julien SABOS, Avocat Associé
Contactez Me Julien SABOS par email
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Sur BFM, « Le PARTICULIER » vous explique le TEG
Contactez votre Avocat directement
France 2 parle des TEG erronés et de l’année bancaire
Contactez votre avocat directement :
Le Journal gratuit METRO NEWS explique les TEG
Depuis de nombreuses années, je tente d’expliquer pourquoi la contestation de son emprunt immobilier est financièrement intéressante.
Je vous renvoie aux nombreux articles écrits sur ce sujet dont les plus consultés sont repris ci-après :
Je vous renvoie également à l’article que le Site METRO NEWS consacre à cette question.
http://www.metronews.fr/conso/credit-immobilier-une-faille-peut-vous-faire-gagner-en-moyenne-44-000-euros/mojb!4pW3UkOScroug/
Je ne partage cependant pas l’analyse de ce site sur un point.
En effet, il y est indiqué « trois exemples d’irrégularités dans les contrats« .
Malheureusement, cela est souvent insuffisant car il ne suffit pas de constater que la clause est affichée sur le contrat, encore faut-il démontrer que la banque a bien appliquée la clause de son contrat.
Là où l’article me semble très intéressant, c’est qu’il ne présente pas cette solution comme une forme de « jackpot judiciaire ».
C’est assez rare pour être souligné, mais le journal gratuit vous rappelle qu’il s’agit d’une action judiciaire qui doit naturellement être menée avec précaution.
« Il faudra assigner la banque en justice en engageant une procédure auprès du Tribunal de grande instance. Gardez à l’esprit qu’il s’agit d’une démarche officielle qui peut tourner en votre défaveur si vous n’obtenez pas gain de cause (dommage et intérêt demandés par l’avocat de la banque assignée).Il est donc recommandé de prendre conseil auprès d’un avocat spécialiste du droit bancaire avant de vous lancer ».
Je suis en effet convaincu que de telles procédures ne peuvent être menées sans les conseils et les mises en garde d’un avocat.
Ne pas être payé au pourcentage des gains me permets de conserver mon indépendance dans le choix des dossiers que je porte devant les tribunaux.
Si vous-souhaitez me confier l’étude de votre dossier, rendez-vous sur cette page.
Les frais à inclure dans le TEG : que comprend le TEG ?
Il s’agit d’une très vaste question qui ne peut avoir de réponse exhaustive.
De nombreux clients nous indique « ma banque n’a pas tenu compte des frais de dossier, est-ce que mon TEG est nul » ? Ou encore « ma banque n’a pas tenu compte des frais d’assurance, est-ce que mon TEG est nul ? ».
Si la réponse était si simple il y a fort à parier que les banques auraient depuis longtemps purgé toutes les erreurs liées au taux effectif global.
En réalité toute la complexité de la réglementation liée au TEG est qu’il s’agit par nature d’une réglementation liée au type de contrat de prêt, à la banque et au type d’emprunteur.
Il aurait suffi que le législateur fixe une liste précise des différents frais à inclure pour que les banques immédiatement en changent la dénomination ou en modifient les modalités de perception afin d’échapper à la nécessité de les inclure.
Afin de contourner les innovations des banquiers le législateur a choisi d’obliger les banques à inclure l’ensemble des frais (pris au sens large) qui sont rendus nécessaire par l’octroi du crédit. La conséquence directe d’une telle règle est d’obliger les juridictions à se prononcer sur chacun des frais qui leurs sont soumis. Concrètement la réglementation se forme à la lumière de l’ensemble des contentieux qui ont pu naître.
Ce sont nos clients qui font la jurisprudence des tribunaux !
Il faut donc se tourner vers les jurisprudences pour connaitre précisément quels sont les frais à inclure.
Ainsi, il n’y a que très peu de doute sur les frais suivants :
Sur la question des frais de dossier qui sont nécessairement à inclure,
Il en va de même pour les frais de constitution de sûreté,
Il en va de même pour la souscription d’une assurance décès ou invalidité rendue obligatoire par l’établissement prêteur,
Il en ira également de même pour les primes et cotisations d’assurance incendie lorsque celle-ci est bel et bien une condition d’octroi du crédit,
Il en va de même pour le coût de souscription de part sociale si leur acquisition est une condition d’octroi du crédit,
De la même façon la jurisprudence s’est prononcée sur les rémunérations versées aux intermédiaires et c’est pour cette raison qu’il convient d’inclure également la rémunération qui est versée par exemple à une société de recouvrement ou à un courtier en crédit.
De la même façon une prime payée au prêteur en contrepartie d’une réduction de taux doit également être prise en compte.
Dès lors, savoir si oui ou non le taux qui est affiché par la banque est conforme à la réglementation applicable implique nécessairement une lecture attentive du contrat et de l’ensemble des actes qui ont été signés concomitamment.
Connaître les frais à intégrer dans le TEG est un premier pas.
En outre il ne suffit pas de se contenter d’alléguer que tel ou tel frais n’a pas été pris en compte dans le calcul pour obtenir une nullité du taux. La Cour de cassation dans un but évident de limiter le contentieux exige que l’erreur de calcul soit supérieure à 0,1 % lorsque cette même erreur concerne la non-inclusion de frais. Le but évident de cette règle est d’éviter la multiplicité des instances pour des contestations portant sur quelques euros impliquant des variations de taux de l’ordre du centième de point de pourcentage.
Il est donc impossible – une fois que l’on connait l’ensemble des frais à inclure – de faire l’économie d’un rapport d’expertise chiffrant précisément l’impact de tel et tel frais.
C’est pour cette raison que nous vous proposons d’étudier en ligne votre crédit en nous soumettant l’intégralité des documents nécessaires à l’étude et en vous fournissant un calcul précis du taux calculé par notre expert.
Taux légal 2015 et Annulation de TEG Le TEG de la Banque Populaire annulé à Montpellier Le TEG de BNP PARIPAS annulé à Rouen, Paris et Nancy Le TEG du Crédit Maritime a été annulé Rennes