Source: https://www.notariosyregistradores.com/PROYECTOS/proyectos%20concretos/2013-febrero-EJECUCIONEShipotecarias.htm
Timestamp: 2019-11-15 02:46:36
Document Index: 363772979

Matched Legal Cases: ['artículo 21', 'artículo 114', 'artículo 129', 'Artículo 5', 'Artículo 6', 'Artículo 7', 'artículo 557', 'artículo 561', 'artículo 557', 'artículo 695', 'Artículo 8', 'artículo 20', 'artículo 129', 'artículo 579', 'Artículo 3', 'artículo 114', 'artículo 129', 'artículo 579', 'artículo 3', 'artículo 5', 'Artículo 5', 'artículo 3', 'artículo 4', 'artículo 6', 'Artículo 6', 'artículo 647', 'Artículo 647', 'artículo 652', 'artículo 668', 'Artículo 668', 'artículo 682', 'Artículo 682', 'artículo 691', 'artículo 686', 'artículo 693', 'Artículo 693', 'artículo 3', 'Artículo 4', 'artículo 5', 'Artículo 5', 'artículo 6', 'Artículo 6', 'artículo 20', 'artículo 6', 'artículo 3', 'artículo 16', 'artículo 51', 'artículo 60', 'Artículo 2', 'Artículo 4', 'Artículo 4', 'Artículo 114', 'Artículo 115', 'artículo 129', 'artículo 1', 'artículo 131', 'artículo 133', 'artículo 104', 'artículo 695', 'artículo 5', 'Artículo 114', 'Artículo 115', 'Artículo 129', 'artículo 1', 'artículo 114', 'Artículo 147', 'artículo 114', 'artículo 140', 'artículo 114', 'Artículo 149', 'artículo 1', 'artículo 579', 'artículo 681', 'artículo 682', 'Artículo 682', 'artículo 682', 'Artículo 685', 'artículo 579', 'artículo 87', 'Artículo 3', 'Artículo 6', 'Artículo 7', 'Artículo 8', 'Artículo 9', 'artículo 15', 'Artículo 10', 'Artículo 11', 'artículo 16', 'Artículo 12', 'Artículo 13', 'Artículo 14', 'artículo 10', 'artículo 11', 'Artículo 1', 'Artículo 2', 'Artículo 3']

PROYECTO de LEY de ... protección deudores hipotecarios ENMIENDAS CONGRESO febrero 2013
(procedente del Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre).
1º MAYO: Resumen Texto SENADO
23 ABRIL: TEXTO "QUASI"-FINAL Senado
MARZO: St. TJUE (cláusulas abusivas) y St TS (cláusula techo)
FEBRERO: FUSIÓN 3 iniciativas (Popular; Parlamento catalán; y RDLey 27/2012)
15 MAYO.- El BOE de 15 de mayo publica la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. y que ha sido objeto de un Resumen de Urgencia, en la portada del 15-V.
1 MAYO, Ya apuntamos en la portada de 26-IV que el Proyecto inicial (procedente del RDLey 27/2012, de 15 de noviembre) se ha "transformado" en una PROPOSICIÓN de LEY "de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social" y que se halla ya en el SENADO.
En él ya se han publicado las enmiendas presentadas por TODOS los grupos parlamentarios (30 abril) EXCEPTO por el propio P.P., que NO ha formulado NINGUNA, probablemente para sacar inmediatamente la reforma, pués como ya se había publicado en Prensa, parece que la intención del grupo Popular es rechazar todas las enmiendas de los demás partidos en el Senado, con lo que el texto no presentaría diferencias con el proveniente del Congreso, y por tanto no deberá regresar a la Cámara Baja para aceptar o rechazar las hipotéticas enmiendas del Senado. Como no las habría, podría ya publicarse definitivamente en el BOE.
Está previsto que el próximo día 7 de mayo el Pleno del Senado apruebe directamente el texto del Congreso el cual se publicó en el BOCG de 30 de abril, y que RESUMO a continuación.
Dicho texto, básicamente recoge el Proyecto inicial del RDLey 27/2012 y ADEMÁS, las ENMIENDAS que ya había formulado antes el Grupo Popular y que fueron RESUMIDAS en los informes de Febrero-Marzo.
Por tanto en el resumen del texto actual sólo reseñaré en COLOR ROJO las novedades respecto de dichas enmiendas.
La Ley constará de 4 CAPÍTULOS
(y entrará en vigor el MISMO día de su publicación):
- Capítulo I (arts. 1 y 2) prevé la suspensión inmediata y por un plazo de 2 años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.
-- Es una medida de carácter excepcional y temporal, que afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual .
-- Requisitos subjetivos: familias numerosas, las monoparentales con 2 hijos, las que tengan un menor de 3 años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales; y, las víctimas de violencia de género.
-- Requisitos objetivos: Que sus ingresos no superen el triple del IPREM; que la cuota hipotecaria supere el 50 % de los ingresos netos; y que el crédito o préstamo recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y se haya concedido para la adquisición de la misma.
-- La parte de la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengará más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un 2% sobre la deuda pendiente.
- Capítulo II (arts. 3 a 6) prevé las reformas hipotecarias [ver Disp. Transitorias]:
-- En hipotecas sobre vivienda habitual, se limitan los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a 3 veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés. [retroactivo; ver Disp. Transitª 2ª].
-- En la venta extrajudicial se introduce la posibilidad de que el Notario pueda suspenderla cuando las partes acrediten que se ha solicitado al Juez que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además, se faculta expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. [retroactividad media: ver Disp. Transitª 1ª, 4ª y 5ª]
- Capítulo III (art. 7) prevé reformas L.E.C. en procedimientos de ejecución. [ver Disp. Transitorias]
-- tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual, si aún queda deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Además, se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada.
-- Se facilita el acceso de postores a las subastas: se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 % del valor de tasación; y se duplica el plazo de tiempo para que el rematante consigne el precio de la adjudicación.
-- El valor de tasación a efectos de la subasta no podrá ser inferior al 75 % del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta.
-- Si la subasta queda desierta, se incrementan, en la vivienda habitual, los porcentajes de adjudicación del bien: del 60 % hasta un máximo del 70%.
-- El Juez de oficio o a instancia de parte, podrá apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de las consideradas abusivas.
- Capítulo IV (art. 8) modifica el RD-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas ("CÓDIGO de BUENAS PRÁCTICAS").
- Cierra la Ley con 4 Disposiciones adicionales (Fondo social de viviendas; Sociedades de tasación; Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario; y Exención de devolución de ayudas y beneficios fiscales en VPOs); 10 Disposiciones Transitorias; y 4 Disposiciones Finales.
La concurrencia de las circunstancias a que se refiere esta Ley se acreditará por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el Juez o el Notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los siguientes documentos: (...)
Uno. Se añade un apartado 3 al artículo 21 LH que queda redactado del siguiente modo [nuevo: mayo 2013]:
"3. En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución."
Dos. Se añade un tercer párrafo al artículo 114 LH que queda redactado del siguiente modo [= que en Febrero-Marzo 2013]; Retroactivo ; ver Disp. Transitª 2ª:
"Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el art. 579.2 a) LEC."
Tres. Se modifica el artículo 129 LH, que queda redactado del siguiente modo: [retroactividad media: ver Disp. Transitª 1ª, 4ª y 5ª]
a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 % del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario
f) [nuevo: mayo 2013] Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento de deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos. En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el art. 684 LEC, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales.
La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del art. 695.1 LEC.
g) Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el art. 654.3 LEC. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal.
[retroactividad media: ver Disp. Transitª 1ª, 4ª y 5ª]
Son las mismas que ya anunciamos en los informes anteriores (Obligatoriedad de aceptar Tasaciones de cualquier entidad registrada; y prohibición de que las hipotecas susceptibles de Titulación hipotecaria excedan de 30 años). [Leer más...]
Artículo 5. Modificación de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas...
La letra a) del apartado 1 de la Disposición adicional 1ª queda redactada de la siguiente manera: "a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento."
Artículo 6 (antes art 5) . Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios.
Sigue manteniendo la insólita (y desconfiada) exigencia en las escrituras públicas de préstamo hipotecario de una expresión manuscrita del prestatario manifestando que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato. [Leer más...]
Artículo 7. (antes art 6) Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil [L.E.C.].
Solo destacaremos las novedades respecto del texto anteriormente resumido (ver más...).
"Cuando el tribunal apreciare que alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo de los citados en el artículo 557.1 pueda ser calificada como abusiva, dará audiencia por cinco días a las partes. Oídas éstas, acordará lo procedente en el plazo de los cinco días siguientes, conforme a lo previsto en el artículo 561.1.3.ª."
Dos. Se añade una causa 7.ª al apartado 1 del artículo 557 que queda redactado del siguiente modo: "7.ª Que el título contenga cláusulas abusivas."
"1 bis. En todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5 % de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva."
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de 20 días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el art. 654.3 .
Cuando el acreedor, en el plazo de 20 días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado."
1. Lo dispuesto en este capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, si vencieren, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 3 meses. Así se hará constar por el notario en la escritura de constitución. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aun quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.
2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de tres o más plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses y este convenio constase en la escritura de constitución.
Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien 3 años [ahora son 5 años], entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.
Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en los apartados anteriores, se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas e intereses vencidos, y, una vez satisfechas éstas, el secretario judicial dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante.."
Catorce. Del artículo 695 LEC [Oposición a la ejecución] queda destacamos que se añade como causa:
3. (..) De estimarse la causa 4.ª, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.
4. Contra el auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución o la inaplicación de una cláusula abusiva podrá interponerse recurso de apelación. Fuera de estos casos, los autos que decidan la oposición a que se refiere este artículo no serán susceptibles de recurso alguno y sus efectos se circunscribirán exclusivamente al proceso de ejecución en que se dicten."
CAPÍTULO IV Modificación del RD-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos
Artículo 8. Modificación del RD-Ley 6/2012, de 9 de marzo: VER resumen informe anterior Enmiendas PP
Disposición adicional 1ª. Fondo social de viviendas.
Disposición adicional 2ª. Informe del Banco de España sobre la independencia de las sociedades de tasación.
Disposición adicional 3ª. Publicación por el Banco de España de la Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario.
En el plazo de 2 meses desde la aprobación de esta Ley, el Banco de España publicará la "Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario" a la que se refiere el artículo 20 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
A los beneficiarios de ayudas estatales para la adquisición de viviendas acogidas a financiación estatal protegida, no se les exigirá la autorización administrativa ni el reintegro a la Administración General del Estado de las ayudas recibidas ni de las exenciones o bonificaciones tributarias otorgadas cuando la vivienda protegida sea objeto de dación en pago ()
En los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad conforme a lo dispuesto en el apartado anterior. [nuevo: mayo 2013]
En las ventas extrajudiciales iniciadas antes de la entrada en vigor de la presente Ley y en las que no se haya producido la adjudicación del bien hipotecado, el Notario acordará su suspensión cuando, en el plazo preclusivo de 1 mes desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley, cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez competente, conforme a lo previsto por el artículo 129 LH, el carácter abusivo de alguna cláusula del contrato de préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que determine la cantidad exigible. [nuevo: mayo 2013]
Disposición transitoria novena. Límite [30 años] de emisión de cédulas hipotecarias. [= que en Proyecto; ver más...]
Disposición final 1ª (antes D.F. 3ª).
Modificación del T.R. de la Ley de Regulación de los Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por RD-Legis 1/2002, de 29 de noviembre.
"Disposición Adicional Séptima. Disponibilidad de los planes de pensiones en caso de procedimiento de ejecución sobre la vivienda habitual. [= que en Proyecto; ver más...]
Disposición final 2ª (antes D.F. 4ª).
Modificación del Texto Refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre. [= que en Proyecto; ver más...]
Disposición final 3ª. Títulos competenciales.
situación a 23 DE ABRIL
El texto actual está en el Senado.
Según noticias de Prensa, el PP puede rechazar todas las enmiendas para que el texto no tenga que debatirse de nuevo en el Congreso y, así ganar tiempo.
Por ello, el texto que se adjunta (2 archivos, en PDF y en Word), es muy probablemente que sea el mismo que acabe publicándose en el BOE (o sino, muy cercano), lo cual podría tener lugar en la 3ª o 4ª semana de mayo.
El calendario "oficial" (y "formal") en el Senado es el siguiente:
- 24-abr-2013. Plazo de enmiendas y propuestas de veto
- 26-abr-2013. Ampliación del plazo de enmiendas y propuestas de veto
- 10-may-2013. Fecha límite de tramitación en el Senado
El Proyecto inicial (procedente del RDLey 27/2012, de 15 de noviembre) había "desaparecido" de las webs del Congreso y Senado... Ayer reapareció señalándose únicamente: "Situación actual: Concluido- (Subsumido en otra iniciativa)" . Se ha transformado en una PROPOSICIÓN DE LEY":
"Proposición de Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. (624/000001)"
En la web del Congreso // En la web del Senado.
TEXTO PDF // Texto HTML
EN MARZO, se hallan pendientes nuevas enmiendas, que aún NO se han publicado (SALVO las del PP cuyo texto íntegro puede verse en prensa y sobre las que han aparecido múltiples noticias [ver en: "El Economista"; "5 días"; y en "Expansión""]), y que vienen motivadas por 3 circunstancias:
a) recoger o rechazar la Iniciativa Popular sobre "daciones en pago" (que el PP parece admitir SÓLO para las VPOs); y,
b) adoptar los criterios JURISPRUDENCIALES de la St TSJ-UE de 14 marzo 2013 (suspensión de la ejecución por el Juez ante cláusulas abusivas; ver magnífico trabajo de Carlos Ballugera). En las enmiendas PP se adiciona un nuevo apartado al art. 129 LH que permitirá la suspensión por el notario en la venta extrajudicial" [ver nueva redacción],
c) en España, los de la St TS (cláusulas "Suelo"), cuyo texto aún no ha sido redactado (¿??), pero cuyo fallo ha sido parcialmente pre-anunciado (¿??) por el propio CGPJ mediante una (simple) Nota Prensa, por lo que no podemos conocer su motivación y sus fundamentos de derecho (se limita a anunciar que serán nulas, sin retroactividad ni devolución de cantidades por las EE.CC, sólo cuando haya "faltado la debida transparencia").
EN FEBRERO. Existen en la actualidad en el Congreso 3 iniciativas parlamentarias distintas sobre una misma temática:
A) EJECUCIONES HIPOTECARIAS:
Procedente del RD-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (BOE 16 nov.). [Se trata básicamente de una medida provisional y transitoria (2 años) de suspensión de desahucios y lanzamientos en la vivienda habitual].
Hoy está en Fase de ENMIENDAS, que amplían el ámbito del RD-Ley inicial y reforman la LH y LEC para reformar profundamente las EJECUCIONES HIPOTECARIAS, judiciales y extrajudiciales (venta notarial) [ver más...] .
B) DACIONES en PAGO:
Hay que añadir los preceptos de la Iniciativa legislativa popular cuya Proposición de Ley de "regulación de la dación en pago, de paralización de los desahucios y de alquiler social", fue admitida a trámite el 13 de febrero de 2013 por el Congreso, y que se tramitará conjuntamente con el anterior Proyecto de Ley (procedente del RDLey). Ver nota de prensa Congreso sobre Tramitación conjunta.
Propone generalizar retroactivamente la dación en pago unilateral por el deudor de su vivienda habitual. [ver más...]
C) SOBREENDEUDAMIENTO DEUDORES HIPOTECARIOS (procedente del Parlamento de Cataluña):
Y aún quedaría por conocer si también se refundirá a tal iniciativa, otra del Parlamento de CATALUÑA que presentó al CONGRESO de los DIPUTADOS la Proposición de Ley (ESTATAL) sobre " medidas contra el sobreendeudamiento personal y familiar y de protección ante los procedimientos de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual", (aunque muchas se recogen ya en las 2 iniciativas anteriores) y que p.ej limitaría a 30 años la concesión de un préstamo hipotecario, prohibiría que su importe exceda del 90% del valor de tasación o del 100% del precio escriturado; o limitaría los intereses de demora; También regularía la dación en pago y modificaría la Ley Concursal. [ver más...]
A) EJECUCIONES HIPOTECARIAS (procedente del RD-Ley 27/2012, de 15 nov.).
El RD-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (BOE 16 nov.) introdujo básicamente una medida provisional y transitoria (2 años) de suspensión de desahucios y lanzamientos en la vivienda habitual. El RD-Ley fue igualmente RESUMIDO en la portada del 18-XI, y había sido anunciado en el Consejo de Ministros de 15 de noviembre objeto de RESUMEN y portada de nuestra web del 15-XI.
Desde el 29 de nov. el RD-LEY se halla ya tramitando en el CONGRESO como Proyecto de Ley formal y se halla en fase de formulación de Enmiendas, de las que han aparecido múltiples noticias en prensa [ver en :"El Economista"; en "5 días"; y en "Expansión"] que formularía el Grupo Popular y que regularían el Procedimiento extrajudicial de venta de finca hipotecada; limitarían los Intereses de demora (a 3 veces el interés legal), y a un máximo de 30 años las hipotecas susceptibles de Titulación hipotecaria; se exigirían 3 impagos para poder ejecutar, se flexibilizarían los requisitos personales y familiares para las daciones en pago; y se limitaría al 75% del valor de tasación el importe mínimo de adjudicación en subasta...
ENMIENDAS CONGRESO [Febrero 2013]
El BOCG de 13 de febrero publicó el TEXTO ÍNTEGRO de TODAS las enmiendas (de todos los grupos parlamentarios).
Son un total de 204 enmiendas (en unas 200 páginas) de las que destaco especialmente las del P.P. (por tener mayoría parlamentaria) y algunas de los grupos catalán, vasco y socialista.
A) Del PP ; índice destacadas:
1) El Aº 114 LH sobre intereses de demora en vivienda habitual no podrán superar 3 veces el interés legal [retroactivo]
2) El Aº 129 LH [retroactividad media: ver Disp. Transitª 4ª y 5ª] y especialmente VENTA EXTRAJUDICIAL ANTE NOTARIO en que
a) tipo de subasta NO podrá ser inferior al 75 % del valor de tasación
b) La sujeción deberá constar en la escritura por separado y señalar expresamente el carácter, habitual o no, de la vivienda que se hipoteque.
c) Con la solicitud de venta extrajudicial deberán acreditarse las fechas de las amortizaciones realizadas.
d) Se realizará una sola subasta, de carácter electrónico.
e) La LEC-2000 tendrá carácter supletorio, y será aplicable el artículo 579.2 (nuevo)
3) Se exigirá que la escritura pública de hipoteca incluya, junto a la firma del prestatario, una expresión manuscrita del mismo manifestando que ha sido advertido de los riesgos.
4) El plazo de las hipotecas susceptibles de Titulación hipotecaria se limita a un máximo de 30 años.
5) El deudor de buena fe se exonera de la deuda remanente si paga el 65 % en el 5 año o el 80% en el décimo año; y además reducirá la deuda en el 50% de la plusvalía que el ejecutante obtenga, si éste vende la vivienda en los 10 años siguientes.
6) Se reduce al 5% el importe a depositar para participar en la subasta; se permite que el postor visite previamente la finca, y se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien.
7) En el Aº 693 LEC se exigirán 3 plazos impagados para poder ejecutar.
8) Aplicabilidad L.A.U. (excepto duración, actualización renta e impago) a fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito [Esta Enmienda ha sido ya POSITIVIZADA en la Disp. Final 2ª del RD-Ley 3/2013, de 22 de febrero, ver RESUMEN en N&R.com].
B) De los demás Grupos Parlamentarios, destacan la inclusión de FIADORES en los beneficios y deberes de notificación; posibilidad de OPOSICIÓN a la ejecución ante CLÁUSULAS ABUSIVAS (sobre todo el PNV) limitación de los intereses de DEMORA, el PSOE también las "cláusulas suelo" (con diferencias con "techo" superiores a 4 puntos)
C) De CiU destaca el deber del ejecutante de pagar los gastos pendientes de Comunidad (propiedad horizontal) y el impuesto municipal de "Plusvalía", y, (en "Código Buenas Prácticas"), la mitad de los HONORARIOS NOTARIALES de posibles Escrituras de Novación.
D) Del PSOE destaca también un nuevo procedimiento NOTARIAL y extrajudicial de "Convenios PRECONCURSALES" para personas físicas elaborando un plan de pago.
E) De la iniciativa Popular destaca la propuesta de dación de la vivienda en pago de la deuda hipotecaria, con carácter general y retroactivo.
ENMIENDAS Grupo Parlamentario Popular (P.P.)
ENMIENDA NÚM. 164 FIRMANTE: Grupo Parlamentario Popular en el Congreso: A la exposición de motivos
ENMIENDA NÚM. 166: Se propone añadir un Capítulo II de modificación de la Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946; de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario; y de la Ley 2/1994, sobre Subrogación y Modificación de los Préstamos Hipotecarios, que queda redactado como sigue:
"CAPÍTULO II Medidas de mejora del mercado hipotecario
Artículo 3. Modificación de la Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946, que, queda modificada como sigue:
Uno. Se añade un párrafo al artículo 114 LHque queda redactado del siguiente modo:
"Los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual a favor de un crédito para la adquisición de la misma no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero. [retroactivo; ver Disp. Transitª 2ª]
Dos. Se modifica el artículo 129 LH, que queda redactado del siguiente modo: [retroactividad media: ver Disp. Transitª 4ª y 5ª]
f-g) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
(En la enmienda nº 167 se le dá nueva redacción [ver]).
Con las nuevas enmmiendas PP (marzo) se añade una nueva letra, que dirá : "En todo caso el notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez competente, cfrme. art. 684 LEC, el carácter abusivo de alguna cláusula del contrato de préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta forzosa o que hubiese determinado la cantidad exigible...".
[retroactividad media: ver Disp. Transitª 4ª y 5ª]
Cuatro. El artículo 3 bis I) queda redactado del siguiente modo:
Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación. El incumplimiento de esta obligación se entenderá en todo caso como infracción grave o muy grave de la entidad de crédito en los términos de los artículos 5.d) o 4.e) de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito,
"(...) Queda prohibida la adquisición por parte de las entidades de crédito, de forma directa o indirecta, de una participación significativa en una sociedad de tasación.
(...) Seis. El segundo párrafo del artículo 5 queda redactado del siguiente modo.
"El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 % del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 % del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley. El plazo de amortización del préstamo o crédito garantizado, cuando financie la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de 30 años.
"Artículo 5. Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios.
c) Que se concedan en una o varias divisas.."
En el nuevo artículo 3 se limita la libertad de pactos en lo que se refiere a los intereses de demora vinculados a hipotecas sobre vivienda habitual. Esta modificación no prejuzga la legalidad de otros tipos de interés pactados en los préstamos hipotecarios suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.
Se incluye en la Ley Hipotecaria la regulación sustancial del procedimiento de venta extrajudicial mejorando la cobertura normativa del mismo y se vinculan los tipos de adjudicación en todo caso a los previstos en la LEC, de forma que en ningún caso pueda haber divergencias sustanciales entre el procedimiento judicial de ejecución forzosa y la venta extrajudicial que puedan ser interpretadas como una disminución de las garantías jurídicas.
Con los apartados uno a tres del nuevo artículo 4, se mejoran y fortalecen los requisitos formales de garantía de la independencia de las sociedades de tasación. (...) Con el apartado cinco se incrementa el control de la composición del accionariado con participaciones significativas en las sociedades de tasación, mediante la reducción del porcentaje que otorga el carácter significativo del 15 al 10 %. Y se suprime la presencia de las entidades de crédito en el accionariado de las sociedades de tasación con participaciones significativas. (...).
Con el apartado seis se limita a 30 años el plazo máximo al que se pueden conceder préstamos hipotecarios para vivienda habitual que puedan ser objeto de cobertura para la fijación de los límites de las emisiones de cédulas hipotecarias. De este modo se introduce un incentivo regulatorio importante para la concesión de hipotecas en plazos de amortización que favorezcan la concesión responsable y prudente de préstamos para la adquisición de vivienda. Este nuevo requerimiento no afectará (ver disposición transitoria) a los límites de emisión operativos para las cédulas actualmente emitidas.
Finalmente, con la modificación contenida en el nuevo artículo 6, se trata de garantizar la plena protección del deudor en los supuestos de incorporación a los contratos de ciertas cláusulas que pueden elevar el riesgo asumido por el mismo o cuyas consecuencias pueden resultar de más compleja comprensión.
Se propone añadir un Capítulo III de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y que queda redactado como sigue:
"CAPÍTULO III Mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria
Artículo 6. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que queda modificada como sigue:
[retroactivo; ver Disp. Transitª 4ª y 5ª]
2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera sea insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución por la cantidad que reste se ajustará a las siguientes especialidades:
a) El ejecutado quedará liberado si paga, en el plazo de 5 años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, el 65 % de la cantidad que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80% dentro de los 10 años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación. [nuevo: mayo 2013]
b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quién le hubiera cedido su derecho y este, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procediera a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 % de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.
El Secretario Judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior." [retroactivo; ver Disp. Transitª 4ª]
Dos. El artículo 647.1 queda redactado del siguiente modo: "Artículo 647. Requisitos para pujar. Ejecutante licitador.
- Presentar resguardo de que han depositado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones o de que han prestado aval bancario por el 5% del valor de tasación de los bienes. Cuando el licitador realice el depósito con cantidades recibidas en todo o en parte de un tercero, se hará constar así en el resguardo a los efectos de lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 652.
Tres. El artículo 668 queda redactado del siguiente modo: "Artículo 668. Contenido del anuncio de la subasta.
"1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de 40 días [ahora son 20], el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate..
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de 20 días, pedir la adjudicación por importe igual al 70 % [ahora es el 60%] del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje por el 60%, si se trata de vivienda habitual, o del 50 % en otro caso.
Cinco. El artículo 682 queda redactado del siguiente modo: "Artículo 682. Ámbito del presente capítulo.
Seis. Se modifica el actual artículo 691.2, que pasa tener la siguiente redacción:
"2. La subasta se anunciará, al menos, con 20 días de antelación. El señalamiento del lugar, día y hora para el remate se notificará al deudor, con la misma antelación, en el domicilio que conste en el Registro o, en su caso, en la forma en que se haya practicado el requerimiento conforme a lo previsto en el artículo 686 de esta Ley. Durante dicho plazo cualquier interesado en la subasta podrá solicitar del tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles hipotecados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión, solicitando su consentimiento. Cuando el poseedor consienta la inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los requerimientos del tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien hipotecado, podrá solicitar al tribunal una reducción de la deuda hipotecaria de hasta un 2 % del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado. El tribunal, atendidas las circunstancias, y previa audiencia del ejecutante por plazo no superior a cinco días, decidirá lo que proceda dentro del máximo deducible." [nuevo: mayo 2013]
Siete. El artículo 693 queda redactado del siguiente modo: "Artículo 693. Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento anticipado de deudas a plazos.
1. Lo dispuesto en este capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, si vencieren, al menos, tres plazos sin cumplir el deudor su obligación. Así se hará constar por el notario en la escritura de constitución. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aun quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.
Se moderan los intereses ordinarios, moratorios y de demora procesal en los supuestos de que realizada la subasta, quede deuda pendiente de pago.
Si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún resta deuda insatisfecha para un deudor de buena fe, se procederá durante la ejecución dineraria a: (1) exonerar de la deuda remanente si paga el 65 % en el 5 año o el 80% en el décimo año; y, (2) exigir que en caso de que la entidad que se queda con la casa obtiene en esos 10 años una plusvalía (descontando todos los gastos), el 50% de la misma reducirá la deuda. De este modo, al tiempo que no se lesiona la ejecutividad de la garantía financiera, se abre un mecanismo para otorgar al deudor una posible exoneración de deudas, adecuadamente ponderada entre el incentivo al pago (en beneficio del acreedor) y la remisión de la responsabilidad personal ilimitada.
Se reduce el importe a depositar (del 20 al 5%) para facilitar el acceso de postores a las subastas.
Se duplica el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta tenga que consignar el precio de la adjudicación. De este modo, se abre la posibilidad a que durante ese tiempo el rematante concluya la búsqueda de la financiación necesaria para el pago.
Se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien cuando la subasta concluye sin ningún postor: Del 60 al 70 % en caso de vivienda habitual siempre que la cantidad debida resulte igual o superior a ese 70%, o si la cantidad debida resultase inferior a ese porcentaje, por el 60% (porcentaje de adjudicación actualmente en vigor).
Se impide que la tasación que se utiliza como valor de referencia para la subasta sea inferior al 75% del valor de tasación en el momento de la escritura. Se permite a los que quieran participar en la subasta que puedan ver el inmueble que se va a subastar, previo consentimiento del poseedor.
Se limita la capacidad de la entidad de reclamar el pago del capital y los intereses adeudados si se produce el impago de cuotas hasta que se hayan producido tres impagos.
Se propone añadir un capítulo IV de modificación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que queda redactado como sigue:
Modificación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, QUE queda modificado como sigue:
b) Que, en los 4 años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad. A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5, salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.
Asímismo, se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:1.º La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
2.º La unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo. 3.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.
2. Para la aplicación de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria a que se refieren los apartados 2 y 3 del Anexo, será además preciso que se cumplan los siguientes requisitos:
d) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b), c) anteriores. :
Dos. Se introduce un nuevo artículo 3 bis con la siguiente redacción:
"Artículo 4. Moderación de los intereses moratorios.
1. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor solicite al Banco la aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 % sobre el capital pendiente del préstamo.
Cuatro. El artículo 5 queda redactado del siguiente modo: "Artículo 5. Sujeción al Código de Buenas Prácticas.
Cinco. El artículo 6 queda redactado del siguiente modo: "Artículo 6. Seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.
Con estas modificaciones del Real Decreto-ley 6/2012, se amplía el umbral de exclusión en función de cargas y circunstancias familiares; introducen medidas para proteger a los avalistas de deudores hipotecarios; elevan los límites de los préstamos hipotecarios a los que se podrá aplicar el Código; introducen requisitos de información para las entidades y se amplía el número de miembros que pueden participar en la Comisión de Seguimiento; refuerza el régimen sancionador para la aplicación efectiva de las disposiciones de la ley; permite que el deudor pueda proponer un plan de refinanciación a la entidad cuya denegación deba ser motivada por la entidad; flexibiliza la posibilidad de carencia y la definición de plan de refinanciación inviable; modera el interés de demora en caso de impago de alquiler tras la dación en pago.
Se propone añadir una disposición adicional segunda: "Informe del Banco de España sobre la independencia de las sociedades de tasación.
[Esta Enmienda ha sido ya POSITIVIZADA -con igual contenido- en la Disp. Final 2ª del RD-Ley 3/2013, de 22 de febrero, por el que se modifica el régimen de las tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y el sistema de asistencia jurídica gratuita ]
Se propone añadir una disposición adicional tercera, que queda redactada como sigue: "Disposición adicional tercera. Régimen especial de aplicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
1. Los contratos de arrendamiento que se suscriban en el marco de la encomienda al Gobierno prevista en la disposición adicional única del RDL 27/2012, de 15 de noviembre, se considerarán contratos de arrendamiento de vivienda y estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto en lo previsto en sus artículos 9 y 18, con las especialidades que se regulan a continuación.
2. La duración de estos contratos de arrendamiento será de 2 años, prorrogables por otro año.
3. A los seis meses de producido el impago de la renta sin que este se haya regularizado en su integridad, el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario. Así mismo, transcurrido el plazo de duración del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desahucio."
El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios instó al Gobierno a promover con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hubieran sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurren en ellas circunstancias de especial vulnerabilidad.
La medida propuesta pretende dotar de cobertura legal las especialidades que con respecto a la vigente normativa deben tener dichos arrendamientos de renta limitada, que afecta a la duración y al régimen de desahucios de los mismos.
Se propone añadir una disposición adicional 4ª, que queda redactada como sigue: "Atención de reclamaciones derivadas de compromisos adquiridos por las entidades de crédito en virtud de la disposición adicional única del Real Decreto-Ley" (...)
Se propone añadir una disposición adicional nueva, que queda redactada como sigue:
"Disposición adicional sexta. Modificación de la Ley 16/2009, de 13 de noviembre de servicios de pago.
Disposición adicional segunda. Publicación por el Banco de España de la Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario.
En el plazo de 2 meses el Banco de España publicará la "Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario" a la que se refiere el artículo 20 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios."
JUSTIFICACIÓN: Este documento será de mucha utilidad para los consumidores, que podrán disponer de documentación ordenada y recogida en un único documento, sobre elementos a tener en cuenta a la hora de solicitar un préstamo.
Se propone añadir una disposición transitoria 2ª, pasando la actual disposición transitoria única a ser disposición transitoria 1ª, que queda redactada como sigue:
"Disposición transitoria 2ª. Intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual.
Asímismo, dicha limitación será de aplicación a los intereses de las hipotecas sobre vivienda habitual, constituidas antes de la entrada en vigor de la Ley y que se devenguen con posterioridad a la misma."
JUSTIFICACIÓN: Se estima necesario realizar una ordenación de los aspectos transitorios afectados por las enmiendas presentadas.
Se propone añadir una disposición transitoria 3ª, Régimen de participaciones significativas en una sociedad de tasación.
Las entidades de crédito,(...)deberán reducir sus participaciones (...) en el plazo máximo de 1 año desde la entrada en vigor de este real decreto."
"Disposición transitoria cuarta. Ejecución forzosa. En relación con las medidas previstas en el artículo 6, los procesos de ejecución ya iniciados al entrar en vigor esta Ley se regirán por lo dispuesto en ella para las actuaciones ejecutivas que aún puedan realizarse."
"Disposición transitoria quinta. Venta extrajudicial.
Lo previsto en el artículo 3.dos se aplicará a las ventas extrajudiciales que se inicien con posterioridad a la entrada en vigor de la esta ley, cualquier que fuese la fecha en que se hubiera otorgado la escritura de constitución de hipoteca."
ENMIENDA NÚM. 177: Se propone añadir una disposición transitoria 6ª, que queda redactada como sigue: "Constitución de la Comisión de Control del Código de Buenas Prácticas".
ENMIENDA NÚM. 178: Se propone añadir una disposición transitoria 7ª, que queda redactada como sigue: Aplicación del Código de Buenas Prácticas.
ENMIENDA NÚM. 179: "Disposición transitoria 8ª. Adhesión al Código de Buenas Prácticas.
ENMIENDA NÚM. 180 : Se propone añadir una disposición transitoria 9ª, que queda redactada como sigue:
Límite de emisión de cédulas hipotecarias.
Los préstamos y créditos hipotecarios con plazo de amortización superior a 30 años formalizados por las entidades con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley y que cumpliesen el resto de requisitos contenidos en la sección ll de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, seguirán perteneciendo, hasta su completa amortización, a la cartera de préstamos y créditos elegibles a efectos del cálculo del límite de emisión de cédulas hipotecarias contenido en el artículo 16 de dicha Ley."
La nueva condición introducida en esta Ley para que préstamos y créditos garantizados con hipoteca puedan ser considerados elegibles a efectos del cálculo del límite de emisión tiene la potencialidad de causar un incumplimiento sobrevenido de dichos límites en múltiples entidades de crédito. Esto es, existe en la actualidad un volumen importante de préstamos y créditos que superan los 30 años de plazo de amortización y pertenecen a la cartera elegible. El incumplimiento sobrevenido para algunas entidades les obligaría a acciones de amortización/recompra de las cédulas emitidas o de afectación de activos de sustitución que pueden hacer peligrar su solvencia en un momento delicado como el que vivimos. Es por ello que se plantea un periodo transitorio de tres años para retornar al cumplimiento del límite. Paralelamente, además se considera que los nuevos préstamos y créditos a más de 30 años ya no serán considerados como parte de la cartera elegible, con lo que no se pone en peligro el objetivo de incentivar una actividad de préstamo y crédito más responsable desde el mismo momento de la entrada en vigor de la Ley.
Se propone añadir una disposición final tercera, que queda redactada como sigue:
"Disposición final tercera. Modificación del texto refundido de la Ley de Regulación de los Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2002, de 29 de noviembre."
Durante el plazo de 2 años desde la entrada en vigor de esta Ley, excepcionalmente, los partícipes de los planes de pensiones podrán hacer efectivos sus derechos consolidados en el supuesto de procedimiento de ejecución sobre la vivienda habitual del partícipe.(...)."
JUSTIFICACIÓN: La propuesta introduce un nuevo supuesto en el que los partícipes de los planes de pensiones pueden hacer efectivos sus derechos consolidados, con el fin de que puedan acceder al ahorro acumulado en el plan para atender a sus necesidades económicas: cuando se encuentren ante un procedimiento de ejecución de la vivienda habitual.
Se trata de un supuesto excepcional, motivado por las actuales circunstancias económicas, de ahí que se establezca un plazo de dos años para que el partícipe pueda hacer uso de este nuevo supuesto de liquidez. No obstante, se habilita al Gobierno para ampliar el plazo previsto o establecer nuevos periodos a tal efecto, teniendo en cuenta las necesidades de renta disponible ante la situación de endeudamiento derivada de las circunstancias de la economía.
Se prevé que reglamentariamente se determinarán estas situaciones así como las condiciones y términos en que podrán hacerse efectivos los derechos consolidados, al tiempo que se exige la concurrencia de determinados requisitos para delimitar este nuevo supuesto de liquidez. Así , por una parte se delimita el procedimiento de ejecución, exigiéndose que sea un procedimiento de ejecución forzosa judicial, administrativa o por notario para el cumplimiento de obligaciones, en el que se haya acordado proceder a la enajenación de su vivienda habitual; y por otra, se exige que el participe no disponga de otros bienes, derechos o rentas para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda, y que el importe de sus derechos consolidados sea suficiente para evitar la enajenación de la vivienda.
Se establecen normas en cuanto a la forma (pago único en la cuantía necesaria para evitar la enajenación de la vivienda), y en cuanto al plazo (máximo de siete días hábiles desde que el partícipe presente la documentación acreditativa correspondiente) para el pago de los derechos consolidados.
Finalmente, en aras a establecer un tratamiento igualitario con otros productos similares a los planes de pensiones, se declara que también será de aplicación a los asegurados de los planes de previsión asegurados, planes de previsión social empresarial y mutualidades de previsión social a que se refiere el artículo 51 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y en general a los seguros colectivos que instrumentan compromisos por pensiones en los que se haya transmitido a los asegurados la titularidad de los derechos derivados de las primas pagadas por la empresa así como respecto a los derechos correspondientes a primas pagadas por aquellos.
Se propone añadir una "Disposición final cuarta. Modificación del texto refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre.
Se modifica el apartado 3 del artículo 60: "3. En los seguros de vida en que el tomador asume el riesgo de la inversión se informará de forma clara y precisa acerca de que el importe que se va a percibir depende de fluctuaciones en los mercados financieros, ajenos al control del asegurador y cuyos resultados históricos no son indicadores de resultados futuros.
En aquéllas modalidades de seguro de vida en las que el tomador no asuma el riesgo de la inversión se informará de la rentabilidad esperada de la operación, considerando todos los costes. Las modalidades a las que resulta aplicable así como la metodología de cálculo de la rentabilidad esperada se determinarán reglamentariamente.""
ENMIENDAS Grupo Parlamentario Catalán (Convergència i Unió)
Muchas son análogas a las del grupo Popular. destacaremos:
ENMIENDA NÚM. 184: Redacción que se propone:
"Artículo 2. Suspensión de los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre viviendas habituales de colectivos objetivamente vulnerables por circunstancias económicas objetivas sobrevenidas.
1. Hasta transcurridos 2 años desde la entrada en vigor de esta ley, podrán solicitar la suspensión de cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, por un plazo de tres años, aquellas personas que se encuentren en una situación de buena fe e idoneidad objetiva, a la vista de las circunstancias previstas en el artículo anterior, ya sean avalistas o deudores principales de la obligación hipotecaria.
2. Una vez acordada la suspensión, el juez dirigirá a las partes a los órganos de mediación que se habiliten a tal efecto."
JUSTIFICACIÓN: El proyecto de ley solo contempla los lanzamientos y se olvida de los deudores que se encuentran dentro de un procedimiento hipotecario. No tiene mucho sentido paralizar solo los lanzamientos y no las ejecuciones hipotecarias. Una vez se ejecuta la hipoteca se condena a la persona con casi total seguridad a la exclusión social.
ENMIENDA NÚM. 185: Redacción que se propone:
"Artículo 4. Solicitud por el deudor principal-avalista y efectos sobre la misma sobre el préstamo y los obligados.
1. Si el deudor principal se hubiera acogido al derecho reconocido en esta Ley, no se podrá dirigir reclamación de pago contra los avalistas. (...)
JUSTIFICACIÓN: El proyecto de ley no protege a las personas que han avalado la deuda de un tercero. El hecho de que para sufragar la deuda del deudor principal, no sea suficiente la ejecución de la vivienda habitual de éste y se tenga que ejecutar otra vivienda habitual es en nuestro entender excesivo. Es decir que dos familias se queden sin hogar.
Este hecho demuestra una mala gestión del riesgo por parte de las entidades financieras, tanto en la concesión de las hipotecas, con lo que tienen que asumir parte del coste. Además de servir para desincentivar repetir la misma mala praxis en el futuro.
Además si no se paralizan los intereses de mora, tanto en el caso de la suspensión de los lanzamientos como en el de los procedimientos de ejecución hipotecaria, hacen que el monto de la deuda se incremente exponencialmente, hay que tener en cuenta que los intereses de mora se sitúan alrededor del 20%, con lo que al final todavía se agrava más el problema.
ENMIENDA NÚM. 186: Redacción que se propone:
"Artículo 4. "Disposición final (nueva). Limitación de los intereses de demora.
Se modifican los artículos 114 y 115 de la Ley Hipotecaria, con el siguiente texto:
"Artículo 114. Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a tres años.
Los intereses de demora de las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual a favor de un crédito o préstamo hipotecario, no podrán ser superiores a 2,5 veces el interés legal del dinero.
Artículo 115. Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo anterior el acreedor no podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados."
JUSTIFICACIÓN La regulación de los intereses de demora, está descompensada desde la promulgación de la Ley de Enjuiciamiento Civil y se pueden adoptar medidas que aliviarían la situación de los deudores en el ámbito de los intereses de demora. Hay que tener en cuenta que por el mero impago de dos cuotas, el acreedor puede dar por vencido anticipadamente el préstamo, momento a partir del cual se devengan intereses de demora, hecho que se ve agravado por la duración en el tiempo de la propia duración del procedimiento judicial, circunstancia que provoca que la deuda se incremente en torno al 30%. Esta descompensación hace que los intereses de demora que aplican las entidades financieras a las hipotecas son extremadamente altos con lo que imposibilita que una vez el deudor entra en mora tenga la posibilidad de devolver la deuda debido a que ésta crece exponencialmente.
ENMIENDA NÚM. 187: Redacción que se propone:
"Disposición final (nueva). Intereses de Mora para los beneficiarios de de la Ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
En el caso de aplicación de la moratoria, los intereses de demora se aplicarán sobre las cuotas efectivamente vencidas y dejadas de pagar y no sobre la totalidad del préstamo o crédito declarado vencido temporalmente."
JUSTIFICACIÓN Las personas beneficiarias por esta ley se encuentran en una situación objetivamente vulnerable con lo que se requiere que los intereses de mora sean aplicados sobre una cuantía sensiblemente inferior.
ENMIENDA NÚM. 189: Redacción que se propone: "Disposición final (nueva). Flexibilización de la ejecución hipotecaria extrajudicial.
Se modifican el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, con el siguiente texto:
La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el título IV del libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, podrá pactarse entre el acreedor y el deudor la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. El pacto en el que se acuerde la posibilidad de venta extrajudicial del bien hipotecado como medio de ejecución del derecho real de hipoteca no supondrá alteración o pérdida de rango de la hipoteca ya inscrita, ni será necesaria su inscripción para su oponibilidad a terceros. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario."
JUSTIFICACIÓN: La utilización de la venta extrajudicial de los bienes hipotecados supone un ahorro de costes para todos los actores implicados en el proceso de ejecución, sin restar garantías al deudor hipotecario ni seguridad jurídica al acreedor.
El pacto de ejecución o venta extrajudicial de la hipoteca suscrito con posterioridad a la constitución de ésta no debería estar sujeto al requisito de inscripción o, al menos, si se requiriera su inscripción, no debería afectar al rango de la hipoteca aun existiendo cargas posteriores puesto que en la medida en que una y otra vías de ejecución, en sus requisitos y efectos, sean sustancialmente idénticas, la posición del tercero/titular de cargas posteriores no empeora. Esto redundaría claramente en una flexibilización y ampliación de las opciones de ejecución de la hipoteca existentes hoy en día, con las ventajas antes apuntadas de eficacia y reducción de costes para todos los actores implicados.
ENMIENDA NÚM. 190: Redacción que se propone: "Disposición final (nueva). Medidas para que el adquiriente de inmuebles adjudicados a través de las ejecuciones hipotecarias asuma los gastos de la comunidad de propietarios correspondientes a los mismos.
Se modifica el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, con el siguiente texto:
Las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinan la suspensión de la ejecución quedaren canceladas en virtud del mandamiento de cancelación a que se refiere el artículo 133, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. No se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota margina la cual deberá incluir también el testimonio del pago de los gastos de comunidad, en el caso de que la vivienda se encontrase en un régimen de propiedad horizontal, mediante mandamiento judicial al efecto."
JUSTIFICACIÓN: Las entidades financieras que tras un proceso de ejecución hipotecaria se adjudican un inmueble no se responsabilizan posteriormente de los gastos de comunidad causando con ello un grave perjuicio a las mismas. Según datos publicados los bancos son los responsables del 5% al 10% de la morosidad que soportan las comunidades de propietarios, hecho que supone una cifra de entre 75 y 150 millones de euros. Las entidades únicamente acuden al pago cuando se inicia un proceso judicial que en pocas ocasiones se lleva a cabo dado el elevado coste que supone el mismo a las comunidades. El nuevo adjudicatario es el responsable de la deuda del inmueble adquirido respecto a la comunidad. El problema que genera el impago de estas cuotas a las comunidades no sólo supone un perjuicio económico sino que también de convivencia dado que el impago genera problemas de limpieza, seguridad y convivencia vecinal comportando en muchos casos una degradación paulatina de muchos barrios. Las comunidades de vecinos son acreedoras de esa deuda y la ley establece prerrogativas a su favor para privilegiar su derecho de cobro pero se necesitan medidas previas a estas prerrogativas que obliguen a las entidades bancarias que ejecutan una hipoteca a responsabilizarse de los mencionados gastos desde el momento en que adquieren la vivienda y que obtienen la calificación registra! para poder inscribir la vivienda bajo su propiedad. Es por ello que se realiza la presente modificación de la ley hipotecaria para que las entidades estén obligadas a responsabilizarse del pago de los gastos de comunidad antes de obtener el certificado de cargas que las convierte en nuevos propietarios del inmueble y de esta forma evitar el grave perjuicio que se está causando en las comunidades de propietarios por el impago continuado de las mencionadas cuotas por parte de las entidades ejecutoras.
ENMIENDA NÚM. 192: Redacción que se propone: "Disposición final (nueva). Inversión del sujeto pasivo del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en los supuestos de transmisión del inmueble mediante procedimientos de ejecución forzosa en vía judicial o administrativa.
Se adiciona un nuevo apartado al artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
"En los supuestos de transmisión del inmueble mediante procedimientos de ejecución forzosa en vía judicial o administrativa, incluido el procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial y la dación en pago, el sujeto pasivo será el adjudicatario del inmueble cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que el inmueble objeto de la transmisión constituya el domicilio habitual del transmitente.
b) Que el transmitente no ostente titularidad alguna sobre otros bienes inmuebles diferentes del que sea objeto de transmisión, salvo que se trate de sustitución de vivienda habitual.
La concurrencia de las circunstancias previstas anteriormente se acreditará por el transmitente ante la administración tributaria municipal."
JUSTIFICACIÓN : Los deudores que han obtenido una dación en pago es por una falta absoluta de recursos con lo que no pueden afrontar el pago de este impuesto a diferencia del adjudicatario.
ENMIENDA NÚM. 193: Redacción que se propone: Nueva disposición final. Redacción que se propone: "Disposición final (nueva). Oposición a la ejecución por cláusulas abusivas. Se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, de la siguiente manera:
4. Se adiciona una causa 5.a al apartado 1 del artículo 695 LEC, con la siguiente redacción:
"5.ª Nulidad de una cláusula o pacto de la obligación garantizada con la hipoteca, por considerarse abusiva, exclusivamente si la contratación se produjo en el ámbito de consumidores y usuarios y siempre que su nulidad implique que el importe de la cantidad reclamada deba ser inferior al fijado en el auto despachando la ejecución."
JUSTIFICACIÓN Para modificar el procedimiento de ejecución hipotecaria, privilegio procesal de los bancos para una tutela judicial reforzada, que surgió a principios del siglo pasado en un contexto que nada tiene que ver con la situación de crisis actual, sobre todo teniendo en cuenta que se trata de un proceso en el que el deudor prácticamente nada puede alegar u oponer.
ENMIENDA NÚM. 195: Redacción que se propone:"Disposición adicional (nueva). Equiparación del tratamiento fiscal de la dación en pago y de la ejecución hipotecaria.
En el plazo de tres meses desde la aprobación de la presente ley, el gobierno presentará un Proyecto de Ley para la equiparación del régimen fiscal de la dación en pago al de la adjudicación del bien inmueble por sentencia de remate en los siguientes puntos:
a) Que en la dación en pago la base imponible sea el precio de la dación sin que proceda la comprobación de valores.
b) Que en la dación en pago, cuándo la vivienda sea cedida a un tercero, únicamente se tribute por una transmisión tal como sucede en la cesión de remate previa a la adjudicación por el ejecutante.
Así mismo, el proyecto de ley contemplará:
c) Que en la dación en pago no exista tributación alguna por incremento patrimonial por concepto de IRPF.
d) Que en la dación en pago la tributación en concepto de impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana se invierta el sujeto pasivo y lo satisfaga el adquiriente."
JUSTIFICACIÓN Que la dación en pago no comporte una desventaja fiscal frente a la ejecución hipotecaria y por tanto ello no suponga un desincentivo.
ENMIENDA NÚM. 200: Redacción que se propone: "Disposición final (nueva). Reparto de los costes de escritura pública de novación del contrato realizados a raíz del Código de Buenas Prácticas.
Se modifica el apartado 4 del artículo 5 del Real Decreto-ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con el siguiente texto:
"4. Desde la adhesión de la entidad de crédito, y una vez que se produzca la acreditación por parte del deudor de que se encuentra situado dentro del umbral de exclusión, serán de obligada aplicación las previsiones del Código de Buenas Prácticas. Las partes procederán a la formalización en escritura pública de la novación del contrato resultante de la aplicación de las previsiones contenidas en el Código de Buenas Prácticas. Los costes de dicha formalización se repartirán a la mitad entre ambas partes."
JUSTIFICACIÓN Es necesario un reparto más equilibrado de los costes los costes de escritura pública de novación del contrato realizados a raíz del Código de Buenas Prácticas.
ENMIENDAS Grupo Parlamentario VASCO (EAJ-PNV)
ENMIENDA NÚM. 12: Redacción que se propone:
la adición de un nuevo segundo párrafo al Art. 1º que quedará redactada como sigue: «Las medidas previstas en esta Ley se aplicarán igualmente a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.»"
ENMIENDA NÚM. 17: Redacción que se propone: Enmienda de adición de una nueva disposición adicional 3ª, que quedará redactada como sigue: «Disposición adicional 3ª. Cláusulas abusivas de los contratos de crédito o préstamo, para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipoteca inmobiliaria.
Se encomienda al Gobierno para que en el plazo de 3 meses desde la entrada en vigor de la presente Ley, presente un proyecto de Ley por el que en los procesos de ejecución hipotecaria, y como primer trámite, se examine el posible carácter abusivo de las cláusulas del contrato de crédito o préstamo.»
JUSTIFICACIÓN : Dar respuesta a una patente demanda social y política de nuestra sociedad. Se ha puesto en duda la compatibilidad de la normativa procesal española sobre desahucios y la normas europeas de protección de los consumidores (por la abogada general del Tribunal Europeo de Justicia J. Kokott en sus Conclusiones de 8 de noviembre de 2012, Asunto C-415-11, párrafos 52-53) cuando señala: «No constituye una protección efectiva contra las cláusulas abusivas del contrato el hecho de que el consumidor, a raiz de dichas cláusulas, deba soportar indefenso la ejecución de la hipoteca con la consiguiente subasta forzosa de su vivienda y la pérdida de la propiedad y el desalojo subsiguientes, y que sólo con posterioridad esté legitimado para ejercitar la acción de daños y perjuicios. (La normativa europea) exige, antes bien, que el consumidor disponga de un recurso legal eficaz para que se compruebe el carácter abusivo de las cláusulas de su contrato de préstamo, y que mediante dicho recurso pueda, en su caso, detenerse la ejecución forzosa.
ENMIENDA NÚM. 18: Redacción que se propone: Enmienda de adición de una nueva disposición adicional 4ª, que quedará redactada como sigue: «Disposición adicional 4ª.Intereses moratorios. En todos los contratos de crédito o préstamo para la adquisición de vivienda habitual garantizados con hipoteca inmobiliaria, el interés moratorio aplicable será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 3 %»
ENMIENDA NÚM. 19: Redacción que se propone: Enmienda de adición de una nueva disposición adicional 5ª, que quedará redactada como sigue: «Disposición adicional 5ª. Importe de la adjudicación del bien dado en garantía. En todos los contratos de crédito o préstamo para la adquisición de vivienda habitual garantizados con hipoteca inmobiliaria, el importe de adjudicación del bien dado en garantía, cuando el adjudicatario sea el ejecutante o persona que actúe por su cuenta, se cuantificará en, al menos, el 80% de su valor escriturado.»
ENMIENDAS Grupo Parlamentario Socialista (PSOE)
Algunas son también análogas a las del PP, especialmente en cuanto a beneficios y notificaciones a fiadores/avalistas. De las demás destacamos, las siguientes; y al final, límites a las "cláusulas suelo" en los intereses y la introducción de un procedimiento extrajudicial, notarial, de pre-concurso de acreedores:
ENMIENDAS NÚM. 111 a 115: Se modifican los artículos 114 y 115; 129; 147 y 149 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, que tendrán la siguiente redacción:
"Artículo 114. Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a tres años. Los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual no podrán ser superiores en más de 2 puntos al interés remuneratorio; en cualquier otro caso no podrán superar en más de 4 puntos el interés remuneratorio."
MOTIVACIÓN Se incluye un párrafo que limita los intereses de demora de la hipoteca con el fin de evitar el rapidísimo efecto multiplicador del importe total de la deuda generado por los intereses de demora, efecto que no ha podido ser evitado por la posibilidad judicial de declarar abusivos determinados intereses de demora. Además se impide que las partes pacten que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a tres años (actualmente el plazo permitido es hasta cinco años).
"Artículo 115. Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo anterior el acreedor no podrá, en ningún caso, exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.""
MOTIVACIÓN Impedir la posibilidad de exigencia del acreedor de ampliación de la hipoteca para asegurar intereses vencidos y no garantizados.
Artículo 129 LH.
- Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro 111 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.
- O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, que podrá pactarse en la escritura de constitución de hipoteca para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada.
c) La ejecución extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el Título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114.
e) El procedimiento deberá establecer que sólo la adjudicación a favor del ejecutante o el remate a favor del mismo o de un acreedor posterior podrá hacerse a calidad de ceder a un tercero. El rematante que ejercitare esta facultad habrá de verificar dicha cesión mediante comparecencia ante el notario ante el que se celebró la subasta, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago del resto del precio del remate. Si dicha cesión fuese realizada por un precio superior a la cantidad por la que fue rematada la finca, el dueño de la finca tendrá derecho a percibir el 30% de la diferencia.
Asímismo se determinará que el adjudicatario tendrá por ese solo título derecho a tomar posesión de los bienes adquiridos previa comunicación al juez de primera instancia del lugar donde radiquen, quien ordenará de inmediato, en el plazo de tres días, el desalojo.
3. Asímismo, la subasta notarial habrá de someterse a las siguientes reglas:
b) Cuando la mejor postura presentada fuera inferior a los porcentajes antes señalados, podrá el deudor presentar en el plazo de 15 días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad igual a dichos porcentajes sobre el valor de tasación o inferior a dicho importe siempre que resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
c) Transcurrido el expresado plazo sin que el deudor realice lo expresado en la letra b), el acreedor podrá pedir dentro del término de cinco días la adjudicación de la finca o fincas por importe igual o superior al 80 % si es vivienda habitual, o al 65% en otro caso, del valor de tasación.
e) Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de 20 días, pedir la adjudicación por importe igual al 75% del valor de tasación si se trata de vivienda habitual, o del 60 % en otro caso.
f) Si el acreedor no hiciere uso de la facultad a que se refiere el párrafo anterior el notario dará por terminada la ejecución y cerrará y protocolizará el acta, quedando expedita la vía judicial que corresponda."
MOTIVACIÓN Potenciación del procedimiento de venta extrajudicial (notarial), que puede ser más rápido, eficaz y económico que el judicial; además, se modifica este procedimiento estableciendo también una única subasta -se ha revelado que las tres subastas no han cumplido la función tuitiva del deudor que inspiró su instauración- y características similares a las previstas en la LEC para el procedimiento de ejecución judicial.
"Artículo 147 LH.
La parte de intereses que el acreedor no pueda exigir por la acción real hipotecaria podrá reclamarla del obligado por la personal, con el límite fijado en el artículo 114 y sin que pueda exceder la cuantía de los de demora que se devenguen del límite fijado en dicho precepto, siendo considerado respecto a ella, en caso de concurso, como acreedor escriturario y salvo lo dispuesto en el artículo 140."
MOTIVACIÓN Extender las limitaciones propuestas en el artículo 114 al supuesto previsto en este artículo, en especial las limitaciones respecto de los intereses de demora.
"Artículo 149 LH.
El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad. En todo caso habrá de notificarse fehacientemente al deudor para que la cesión tenga efectos subrogatorios. El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente."
ENMIENDA NÚM. 122 Se propone la adición de una disposición final (nueva), que tendrá la siguiente redacción:
"Se modifica el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1/2000, de 7 de enero de 2000, que queda redactado en los siguientes términos:
En caso de tratarse de vivienda habitual se estará a lo dispuesto en los artículos 671 y 685.
En cualquier estado de procedimiento ejecutivo o de la ejecución directa el ejecutado podrá denunciar ante el juez o Tribunal mediante un simple escrito las cláusulas abusivas del título ejecutivo.
El juez oyendo al predisponente ordenará lo que proceda, debiendo declarar de oficio, en su caso, el carácter abusivo de las estipulaciones, aclarando el efecto que tal declaración tenga en la ejecución, que no podrá continuar sin que el predisponente retira de la escritura pública y de su inscripción en el Registro de la Propiedad las cláusulas declaradas nulas.
Contra la decisión del juez de declarar la nulidad por abusiva de una o varias cláusulas el predisponente sólo podrá sostener su validez en juicio declarativo contra el ejecutado que deberá archivarse si el primero retira la cláusula abusiva del contrato."
MOTIVACIÓN: La enmienda remite a lo previsto en los artículos 671 y 685 que serán aplicables en caso de ejecución de vivienda habitual hipotecada. Por otra parte, se establece, en coherencia con otras enmiendas de modificación de los artículos 552 y 695 de la LEC, la facultad del juez de controlar en el procedimiento ejecutivo las cláusulas abusivas del título ejecutivo.
ENMIENDA NÚM. 127 : Se modifica el artículo 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1/2000, de 7 de enero, que queda redactado en los siguientes términos:
1. La acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este título, con las especialidades que se establecen en el presente capítulo. Sólo podrá ejercitarse esta acción por el saldo que constituya la liquidación realizada conforme a los pactos de las partes que efectivamente se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad.
ENMIENDA NÚM. 128 : Se modifica el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1/2000, de 7 de enero, que queda redactado en los siguientes términos:
"Artículo 682. 1. Las normas del presente capítulo sólo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.
1.° Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
2.° Que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. En la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en que estuviere instalado el establecimiento que se hipoteca.
3.° Que en la misma escritura no se contenga alguna cláusula abusiva que afecte a la perfección y ejecución del contrato de préstamo.
MOTIVACIÓN Por una parte, la enmienda tiene por finalidad solucionar una de las disfunciones más graves que se producen en este ámbito: la posibilidad de considerar dos valores, el de tasación a efectos de concesión de préstamos y el de tasación a efectos procesales de ejecución. Se propone que este último no pueda ser inferior a aquel. Por otra parte, se añade un 3.° requisito en el apartado 2, con la exigencia de que para poder aplicar el procedimiento especial de ejecución sobre bienes hipotecados la escritura no debe contener ninguna cláusula abusiva.
ENMIENDA NÚM. 130 : Se añade un apartado 5 al artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1/2000, de 7 de enero, que queda redactado en los siguientes términos:
"Artículo 685. 5. A los efectos previstos en el artículo 579, será necesario, para que pueda solicitarse en el momento procesal oportuno el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, que se les notifique la demanda ejecutiva.
La cantidad reclamada en ésta será la que servirá de base para la continuación del procedimiento ejecutivo contra los avalistas o fiadores que no fueran inicialmente demandados y sin que pueda ser aumentada por razón de intereses de demora.
MOTIVACIÓN Se añade un apartado 5 que garantiza que los avalistas o fiadores conozcan la existencia de una demanda ejecutiva frente al deudor.
Cláusula "suelo": ENMIENDA NÚM. 158 Se propone la adición de una nueva disposición final : "Disposición final nueva. Modificación del Real Decreto Legislativo 1/2007, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
Se añade un nuevo apartado 7 al artículo 87, con la siguiente redacción:
"7. En los contratos de préstamo o crédito hipotecario en los que la garantía sea la vivienda habitual o el local de negocio en el que el trabajador por cuenta propia ejerza la actividad que le sirva de medio principal de vida, aquellas estipulaciones que fijen un límite a la variación a la baja del tipo de interés contratado, siempre que no exista límite al alza, si la diferencia entre ambos es mayor de 4 puntos porcentuales o si el límite a la baja no es inferior al tipo de interés inicial."
MOTIVACIÓN: Establecimiento de límite de variabilidad en los intereses variables.
Convenios notariales preconcursles: ENMIENDAS NÚMS. 93 a 104 y 161 y 162. (todas de adición):
Artículo 3. El presente capítulo tiene por objeto el establecimiento de medidas de protección a la persona física, sea consumidor o trabajador por cuenta propia, así como la regulación de un procedimiento extrajudicial previo al concursal para dar solución convencional a la situación de sobreendeudamiento no doloso en que se encuentre por causas sobrevenidas.
Asimismo establece especialidades en el procedimiento concursal si se entablare con posterioridad al intento de convenio notarial o respecto de los acreedores que no hubieren suscrito el mismo o por estimarse la acción de impugnación."
MOTIVACIÓN: Se propone la inclusión de un capítulo nuevo que regule un procedimiento extrajudicial previo al concursal cuyo objeto es dar solución al sobreendeudamiento no doloso de las personas a través de un convenio con intervención notarial, y contempla especialidades en el procedimiento judicial (concursal) .
Se trata de extender el sistema de protección de deuda de profesionales a aquellas que no tienen tal carácter.
"Artículo 6. Promoción del convenio y asesoramiento previo.
El deudor, previo asesoramiento, si así lo considerara, de una asociación de consumidores debidamente registrada, podrá promover ante notario un convenio con sus acreedores sobre la base de los bienes y derechos de que aquél sea titular. Será notario competente el designado por el deudor."
"Artículo 7. Solicitud.
El deudor presentará una solicitud de convenio que comprenda una relación que indique, de forma clara y precisa, los ingresos, el patrimonio, los gastos mensuales personales y de la familia y todos los créditos y demás información necesaria para una correcta apreciación de la situación económico-financiera, así como los documentos justificativos de la información presentada. Deberá, igualmente, presentar una relación de todos los acreedores con indicación de los importes de los créditos pendientes. Para su válido inicio será necesaria su comunicación, que hará el deudor o el notario en su nombre, al juzgado competente para la declaración de concurso."
"Artículo 8. Procedimiento.
2. El notario se dirigirá, mediante escrito o cualquier otro medio electrónico, informático o telemático fehaciente, a los acreedores notificándoles la solicitud de convenio. Estos confirmarán y, en su caso, completarán los datos relativos a sus respectivos créditos en el plazo de diez días naturales. Si no contestan, serán considerados, a efectos de este procedimiento, como veraces y probados los valores indicados por el deudor.
3. El notario examinará la documentación y se pronunciará sobre la existencia de sobreendeudamiento y la concurrencia de causas sobrevenidas de carácter objetivo, decidiendo la continuación del procedimiento o archivando las actuaciones. En el primer caso, comunicará al Banco de España dicho procedimiento con el fin de que éste proceda a su registro en la central de riesgo de créditos. En el segundo lo pondrá en conocimiento del juzgado a los efectos oportunos."
"Artículo 9. Efectos del procedimiento.
Esta suspensión producirá los mismos efectos que la decisión judicial de admisión de la demanda determinados en el artículo 15 durante el período de tres meses para la autorización notarial del convenio y, una vez autorizado, durante el periodo fijado en dicho convenio.
2. Desde la solicitud de convenio el deudor no podrá contraer nuevos créditos ni imponer cualquier tipo de carga a su patrimonio sin autorización del notario, una vez oídos los acreedores vitales del deudor.
Si el deudor incumple lo previsto en el párrafo anterior el notario archivará las actuaciones y lo pondrá en conocimiento del juzgado competente para la declaración de concurso."
"Artículo 10. Plan de saneamiento.
1. A la vista del expediente, el notario, con la colaboración técnica de aquellos expertos o profesionales que precise o del letrado designado al efecto por el deudor así como, en su caso, de la asociación de consumidores designada por el deudor, elaborará un plan de saneamiento económico, que será presentado al deudor, y si éste no se opusiere, se comunicará a los acreedores. El plan de saneamiento, que incluirá propuestas de pago a los acreedores, tendrá dos objetivos principales: la reconducción y recuperación de la economía sobreendeudada, y evitar una situación de exclusión social. Así mismo, dicho plan deberá garantizar, con carácter prioritario, la prestación de los servicios de uso o consumo común, ordinario y generalizado, tal y como establece el decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
4. A partir de este momento no podrán transcurrir más de tres meses para la autorización notarial del convenio
"Artículo 11. Carácter del convenio.
1. El convenio será vinculante para todos los acreedores a los que se les haya notificado fehacientemente el inicio del procedimiento notarial, siempre que se adhieran al mismo acreedores cuyos créditos en conjunto representen más de un 50% del valor total de las deudas sobre cuya existencia e importe exista conformidad con el deudor. En dicho cómputo deberán incluirse necesariamente los acreedores con garantía hipotecaria o pignoraticia.
2. Dicho convenio podrá establecer condonaciones y esperas, moderación de intereses tanto ordinarios como de demora así como cualquier otra medida de las señaladas en el artículo 16 de esta ley.
b) Que figuren estipulados los montantes iniciales de las deudas, así como los plazos y todas las medidas accesorias en que consista el acuerdo."
"Artículo 12. Posibilidad de novación.
1. El deudor cuando conozca la imposibilidad de cumplir el convenio de pago podrá pedir al notario, por una sola vez, la modificación de dicho acuerdo.
2. Siempre que considere pertinente y justificada la petición el notario promoverá nuevos contactos con los acreedores con el fin de modificar el convenio de pago siguiendo, de nuevo, el procedimiento establecido en el presente capítulo."
"Artículo 13. Procedimiento judicial.
1. Una vez fracasado el intento de convenio, o impugnado éste por haberse alcanzado en fraude de acreedores o con omisión intencionada o negligente de algún bien, derecho o deuda, quedará expedita la vía judicial para solucionar el sobreendeudamiento sobrevenido del consumidor, de acuerdo con las normas previstas para el concurso de acreedores, sin perjuicio de la aplicación de las excepciones establecidas en la presente sección.
Las personas físicas que hubieran perdido la titularidad de su vivienda como consecuencia de un procedimiento ejecutivo y sigan siendo deudoras del titular del crédito hipotecario podrán acudir directamente al procedimiento judicial regulado en esta sección.
3. El acreedor omitido en la relación incorporada en el procedimiento notarial no quedará vinculado por el convenio, quedando libre su derecho a ejercitar individualmente su acción ante los tribunales de justicia para la satisfacción de su crédito, pero no dispondrá de acción de impugnación de dicho convenio."
"Artículo 14. Decisión judicial para el pago de las deudas.
1. Si no existiere convenio o hubiese sida admitida su impugnación, el órgano jurisdiccional podrá tener en cuenta en su decisión judicial la solución para el pago de las deudas del plan de saneamiento económico elaborado por el notario en el procedimiento extrajudicial, con la finalidad de restablecer la situación financiera del deudor y su familia permitiéndole, especialmente y en la medida de lo posible, pagar sus deudas y garantizándole, además, las condiciones suficientes para reconducir y recuperar la economía doméstica sobreendeudada, así como para evitar una situación de exclusión social.
2. La solicitud de convenio notarial será obligatoriamente incluida por el deudor en la demanda con los requisitos previstos para las mismas en el concurso de acreedores. En todo caso, deberá contener en los hechos una relación detallada y estimada de los elementos activos y pasivos del patrimonio del requirente y, en su caso del régimen matrimonial." ()
"Disposición adicional tercera. Adhesión obligatoria de las entidades de crédito participadas por el FROB al convenio notarial.
Las entidades de crédito participadas por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) estarán obligadas a iniciar las negociaciones con el deudor a que se refiere el artículo 10 de esta ley así como adherirse al convenio notarial previsto en el artículo 11."
"Disposición adicional cuarta. Honorarios notariales y registrales.
Los honorarios notariales derivados de la autorización del convenio tendrán una reducción del 50%. Los derivados de los actos previos se considerarán como documentos sin cuantía.
Los derivados de la inscripción de dicho convenio en el registro de la propiedad, en cuanto suponga novación de las garantías reales a las que afecte se considerarán a todos los efectos como sin cuantía y no podrán devengar ningún otro concepto arancelario."
B) DACIONES en PAGO: Iniciativa legislativa popular
Se trata de la Proposición de Ley de "regulación de la dación en pago, de paralización de los desahucios y de alquiler social", fue admitida a trámite el 13 de febrero de 2013 por el Congreso, y que se tramitará conjuntamente con el anterior Proyecto de Ley (procedente del RDLey). Ver nota de prensa Congreso sobre Tramitación conjunta.
El BOCG de 21 de dicembre de 2012 publicó el texto de la Iniciativa legislativa popular que contiene sólo los 3 artículos siguientes:
Proposición de Ley sobre DACIÓN EN PAGO:
Artículo 1. Dación en pago en la ejecución hipotecaria.
«4. Si el bien ejecutado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá comparecer con anterioridad a la celebración de la subasta solicitando la entrega del bien hipotecado en pago de la deuda garantizada. En este caso, el Tribunal dictará resolución autorizando la entrega y acordando la adjudicación del inmueble al ejecutante en pago del total de la deuda garantizada, extinguiéndose la misma junto con los intereses y costas.»
«Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución. No obstante, en caso que el bien ejecutado sea la vivienda habitual del deudor, no se podrá iniciar la ejecución dineraria.»
Artículo 2. Paralización de los desahucios y alquiler social.
1. Se añade un nuevo artículo, 675 bis a la Ley de Enjuiciamiento Civil:
2. El ejecutado tendrá derecho a seguir residiendo en la vivienda a título de arrendamiento por un periodo de cinco años desde la fecha de la adjudicación.
3. El importe de la renta mensual del arrendamiento no podrá ser superior al 30 % de los ingresos mensuales del arrendatario.»
Artículo 3. Aplicación retroactiva.
Sigue SIN haber novedades en cuanto a la Proposición de Ley propiamente dicha; pero ya hemos destacado que probablemente: ó quedará aparcada; o se refundirá con las 2 iniciativas anteriores pués muchas de sus medidas ya se recogen en ellas (limite de 30 años a hipotecas, límites a valores de tasación y a intereses de demora; regulación dación en pago y reforma Ley Concursal....
En todo caso, en el BOCG de 7 sept., se había publicado la versión en castellano de la Proposición de Ley sobre " medidas contra el sobreendeudamiento personal y familiar y de protección ante los procedimientos de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual". Ahora el Gobierno de la Nación tiene hasta el día 13 de octubre 2012 para emitir su criterio sobre la proposición.
ACM, Boltaña, febrero de 2013
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RDL 27/2012, de 15 nov. de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios