Source: https://www.propit.it/threads/fondo-riserva-condominiale.10952/
Timestamp: 2017-01-18 08:05:24+00:00
Document Index: 130188408

Matched Legal Cases: ['art.1135', 'art.1137', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1105', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1105']

Fondo riserva condominiale | propit.it - Forum per la Casa
Fondo riserva condominiale
Discussione in 'L'Amministratore di Condominio' iniziata da Areszed, 11 Aprile 2011.
L'ultima assemblea ha deliberato con maggioranza di 530/1000 e 7/14 condomini consuntivo e preventivo che includono un fondo di riserva per spese straordinarie (pari a 1/3 del totale delle spese condominiali). C'è un limite da rispettare ? Nella delibera è stato specificato che il fondo di riserva è solo per opere straordinarie e che l'eventuale utilizzo deve essere preventivamente deliberato dall'assemblea con le maggioranze richieste. Ho letto che un fondo speciale senza delibera precisa delle opere cui è destinato è illegittimo, sarei interessata ad avere i riferimenti di legge. Inoltre l'assemblea è stata convocata 5 giorni prima, ma il regolamento condominiale prevede un preavviso di 15 giorni, potrebbe rendere nulla o annullabile la delibera? Areszed,
Il nuovo iscritto cui esprimiamo un benvenuto (tanto più che è di Udine!) pone due quesiti.
In primis peraltro lo invitiamo a leggersi le "Discussioni simili" alquanto esaustive con citazioni giurisprudenziali.
In secundis e ad abundantiam si precisa a norma di legge che l'art.1135cc,quarto comma,prevede "un fondo speciale" (questa la definizione giuridica) proprio per le situazioni particolari e di emergenza. E infatti tale fondo serve per l'appunto per tali evenienze.
La dottrina sul punto si è espressa nel senso che occorre l'unanimità. Ma a ben vedere è opinione dello scrivente che,a fronte di situazioni di effettive e comprovabili emergenze (tetto pericolante,strutture obsolete,in genere manutenzioni straordinarie improrogabili etc.),sarebbe valida la delibera approvata con il voto della maggioranza.
Sul secondo quesito (inosservanza termine convocazione), essa deve avvenire almeno cinque giorni prima della data dell'assemblea.Ma nella specie l'utente parla di un termine di quindici giorni giusta regolamento condominiale.
Conseguenze? Ogni delibera è valida sinchè non è stata annullata o sospesa dall'A.G.
Per il ricorso (art.1137/3 cc) sono previsti,pena decadenza,trenta giorni;il dies a quo decorre per i dissenzienti dalla data della deliberazione e per gli assenti dalla data di comunicazione.
Ringrazio per la tempestività e solidarietà Udinese! Leggerò con attenzione tutte le discussioni simili. Vorrei chiarire che non si tratta di un fondo per situazioni particolari o di emergenza, ma un fondo creato 'nell'ottica del rifacimento del tetto condominiale' ancorchè tale opera non è stata affatto nè discussa nè deliberata.
A tale proposito ho trovato alcune sentenze interessanti, che cito, per opportuno riferimento, ringraziando nuovamente per tutta la cortese attenzione.
TRIB NAPOLI sez VIII- 12 nov 2002 - N. 12788 La Massima "La giurisprudenza esistente ha chiarito che il fondo speciale può essere istituito solo per opere deliberate"
Trib Napoli 26 genn 1994 in Arch. Locazioni 1995 - 162 Trib di Lucera 20 dic 1996 - in Arch Locazioni 1997 - 456 ha affermato che è innammissibile la costituzione di un fondo cassa condominiale per spese straordinarie non determinate nè determinabili.
Tale orientamento è stato confermato dalla corte di Cassazione con sentenza N. 7706 del 21 ago 1996
...."nell'ottica del rifacimento del tetto condominiale":in sostanza è una previsione e non è assolutamente fuor di luogo prevenire piuttosto di trovarsi un domani di fronte a guasti gravi con costi notevoli.
A prescindere da queste considerazioni e da quelle che potrebbero essere le opinioni dell'assemblea sul punto,sembrano pertinenti i riferimenti giurisprudenziali.
Sarei d'accordo sulla costituzione di un fondo se tutti i condomini partecipassero e se effettivamente fosse stata accesa e dibattuta la questione dell'eventuale rifacimento del tetto. In realtà l'idea di costituire il fondo è stata quasi completamente dell'amministratore, che - dopo oltre 1 anno di mancati pagamenti - ha deciso di adire le vie giudiziali nei confronti di un condomino moroso. Il fondo costituito con la delibera di approvazione del consuntivo e susseguente preventivo costituirà un congruo importo da cui attingere per coprire 'ammanchi di cassa'. Nel verbale dell'assemblea non vi è riferimento alcuno a dibattiti per rifacimento del tetto, nè tantomeno delibere in merito. Per tali ragioni ho richiesto che venisse espressamente esposta la clausola che il fondo può essere utilizzato solo per spese straordinarie preventivamente deliberate dall'assemblea. Continuo a ritenere la costituzione del fondo assolutamente illegittima, tra le altre cose il fondo del condomino moroso viene pagato dagli altri condomini: l'amministratore è tenuto ad una contabilizzazione separata del fondo e NON potrebbe accantonare la quota al condomino moroso, in quanto non versata.
I fondi finanziari, sono accantonamenti, detti anche fondi di riserva per spese future deliberate dall' assemblea.
Detti accantonamenti, si possono classificare in tre categorie:
Accantonamenti che derivano dallo svogimento di contratti (Es. fondo T.F.R. del portiere)
Accantonamenti che derivano dall' attuazione di delibere di assemblea, per spese future e incerte anche se prevedibili.
La giurisprudenza ha trattato questa tipologia di fondi finanziari in diversi modi.
La Cassazione, sentenza n. 7706 del 21/8/1996, ha disposto che questo tipo di accantonamento è legittimo, ma soltanto se deliberato all' unanimità.
Il Tribunale di Napoli, con sentenza del 26/1/1994, ha ritenuto nulla la delibera di assemblea che disponeva di costituire un fondo da investire in titoli pubblici per future spese straordinarie, non determinate nè determinabili.
La Cassazione, con sentenza n. 1553 del 13/2/1988, ha invece riconosciuto la legittimità di un fondo di riserva deliberato a maggioranza (Ai sensi del secondo comma dell' art. 1105 del Codice Civile) e costituito con i canoni di locazione provenienti da alcuni locali condominiali comuni.
Infine, si rileva che il Tribunale di Roma, con sentenza del 22/5/1986, ha stabilito che l' assemblea non può chiamare un condòmino a partecipare alla costituzione di un fondo avente lo scopo di fronteggiare la sua morosità e le spese di una causa avviata per questo motivo nei suoi confronti.
Accantonamenti che derivano da fatture e/o spese non pagate e inserite nella bozza di rendiconto da approvare (Questa fattispecie è comunemente detta in modo "informale" dagli amministratori come "Rendiconto predisposto per competenza").
Nel merito quando una fattura non pagata è inserita nell' elenco di spese a consuntivo, le quali devono essere liquidate a conguaglio dal condomìnio, si crea effettivamente un accantonamento finanziario di proprietà dell' ente condomìnio, finalizzato al pagamento della fattura non pagata esposta.
In tutti e tre i casi esposti, l' amministratore E' OBBLIGATO a predisporre dei prospetti riassuntivi in cui il condòmino possa essere informato riguardo:
A) L' entità complessiva degli accantonamenti finanziari di proprietà dell' ente condomìnio.
B) La copertura finanziaria dei fondi con la cassa, la banca, ed, eventualmente, il conguaglio da pagare. Quanto suddetto è molto importante, poichè un fondo senza la relativa copertura finanziaria diventa di difficile comprensione, e potrebbe addirittura essere richiesto in futuro come anticipazione dell' amministratore.
Nell' ultimo periodo mi sono occupato proprio di un caso simile, nel quale un "onesto" amministratore ha richiesto per se dei fondi condominiali senza averne alcun titolo.
A maidealista, Areszed e agostino070740 piace questo elemento.
Perfetto Azzaretto:milan l'è un gran milan!
"La Cassazione, con sentenza n. 1553 del 13/2/1988, ha invece riconosciuto la legittimità di un fondo di riserva deliberato a maggioranza (Ai sensi del secondo comma dell' art. 1105 del Codice Civile) e costituito con i canoni di locazione provenienti da alcuni locali condominiali comuni.": condivisibile al 100%.
Nella fattispecie si tratta di un fondo costituito con denaro 'condominiale' proveniente da canoni di locazione di parti condominiali comuni, nel caso dibattuto il fondo di riserva è stato incluso per millesimi nei calcoli del consuntivo e preventivo, senza destinazione precisa (e in contabilità ordinaria) richiedendo quindi un versamento supplettivo a ciascun condomino. 1/12 di tale fondo dovrà essere coperto da 11 condomini, essendo il 12° condomino moroso.
I fondi di riserva dovrebbero essere gestiti in contabilità separata, con attribuzione della quota per condomino e in caso di vendita di un'unità immobiliare tale quota deve essere resa al venditore dell'unità immobiliare con subentro del nuovo acquirente.
Ho anch'io un problema analogo con il mio condominio. L'amministratore trattiene in apposito fondo le quote parcheggio senza ridistribuire ai condomini detta rendita e senza neppure indicare le finalità. Siamo arrivati a circa ventimila euro ed io ho chiesto la mia quota di circa cinquecento asserendo che è illegittimo in quanto l'assemblea non ne aveva il potere e manca la finalità. Fra l'altro so che i lavori straordinari vanno pagati all'esecuzione e non alla delibera, che a me manca pure. Vi chiedo se posso obbligare il condominio a corrispondermi in quota detto fondo ed in aggiunta anche per l'affitto ex locale caldaia.
E' l' assemblea che deve deliberare la restituzione del fondo comune.
sembra che il nuovo codice del condominio renda un po' di giustizia e chiarezza in merito ai fondi di riserva condominiali.
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