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Timestamp: 2018-03-18 15:41:21
Document Index: 103695377

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 4', '§ 2', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 558', '§ 558', '§ 2', '§ 4', '§ 4', '§ 558', '§ 2']

BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 - VIII ZR 261/10
Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden FÃ¶rdervertrages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine hÃ¶here Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer ErhÃ¶hung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhÃ¶ht, wirksam.
Die Beklagten sind seit 1. Juli 2007 Mieter einer Wohnung des KlÃ¤gers in GemÃ¤ÃŸ Â§ 4 Abs. 1a) des Mietvertrages betrÃ¤gt die Miete 399,73 â‚¬ zÃ¼glich Nebenkosten.
Der KlÃ¤ger hat die Wohnung im Rahmen eines FÃ¶rdervertrages mit der Stadt B. modernisiert. Nach den Bedingungen des FÃ¶rdervertrages darf der KlÃ¤ger von Mietern, die Ã¼ber einen Wohnberechtigungsschein verfÃ¼gen, keine hÃ¶here Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen. Hierauf nimmt der Mietvertrag der Parteien unter Hinweis darauf Bezug, dass die Durchschnittsmiete zur Zeit 4,13 â‚¬/qm monatlich betrage und bis zur Bekanntgabe im Amtsblatt fÃ¼r B. Ã¼ber einen fortgeschriebenen Wert gelte; da die vereinbarte Miete die Durchschnittsmiete Ã¼bersteige, kÃ¶nne der Mieter die Verminderung der Miete auf die Durchschnittsmiete verlangen. Ferner enthÃ¤lt der Vertrag die Formulierung "weil ein WBS vorgelegt wurde, betrÃ¤gt die Miete 383,06 â‚¬". FÃ¼r den Fall, dass ein Wohnberechtigungsschein vorgelegt wurde, ist eine "ErhÃ¶hung der Miete nach Â§ 2 und 3 MGH" [richtig: MHG] gemÃ¤ÃŸ Â§ 4b des Mietvertrags ausgeschlossen.
Zu Beginn des MietverhÃ¤ltnisses entrichteten die Beklagten dementsprechend eine Nettomiete von 383,06 â‚¬; den Differenzbetrag von 16,67 â‚¬ zu der in Â§ 4 des Mietvertrags genannten Miete erhielt der KlÃ¤ger von der Investitionsbank B.
Im Amtsblatt vom 7. Dezember 2007 wurde eine ErhÃ¶hung der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau mit Wirkung vom 1. April 2008 auf 4,40 â‚¬ je qm bekannt gegeben. Dementsprechend sank der von der Investitionsbank an den KlÃ¤ger ausgezahlte Zuschuss um 13,52 â‚¬ auf 3,15 â‚¬ monatlich. Mit Schreiben vom 16. Oktober 2008 informierte die Hausverwaltung des KlÃ¤- gers die Beklagten Ã¼ber diese Ã„nderungen und forderte sie auf, rÃ¼ckwirkend ab dem 1. April 2008 eine entsprechend angeglichene Miete in HÃ¶he von 396,58 â‚¬ (383,06 â‚¬ zuzÃ¼glich 13,52 â‚¬) zuzÃ¼glich Nebenkosten zu zahlen. Die Beklagten entrichteten lediglich fÃ¼r die Monate November 2008 bis Februar 2009 einen Teil des jeweiligen ErhÃ¶hungsbetrages.
Der KlÃ¤ger hat Zahlung des verbleibenden Mietdifferenzbetrages fÃ¼r den Zeitraum April 2008 bis Februar 2009 begehrt, insgesamt 127,12 â‚¬. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter AbÃ¤nderung des erstinstanzlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Das Berufungsgericht hat den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag dahin gewÃ¼rdigt, dass von vornherein eine Nettokaltmiete von 399,73 â‚¬ vereinbart war und sich lediglich der von den Beklagten davon selbst zu zahlende Anteil insoweit verringern sollte, als der KlÃ¤ger nach dem FÃ¶rdervertrag im Hinblick auf einen vorgelegten Wohnberechtigungsschein nur eine niedrigere Miete vom Mieter selbst verlangen durfte und er im Gegenzug die Differenz als Zuschuss von der Investitionsbank erhielt. Gegen diese - zutreffende - Auslegung von Â§ 4 des Mietvertrags bringt die Revision nichts Erhebliches vor.
Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, verstÃ¶ÃŸt eine solche Vertragsgestaltung nicht gegen Â§Â§ 558 ff. BGB. Eine MieterhÃ¶hung nach Â§ 558 BGB (frÃ¼her Â§ 2 MHG) ist, worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist, durch Â§ 4 b des Mietvertrags fÃ¼r den hier vorliegenden Fall, dass der Mieter einen Wohnberechtigungsschein vorgelegt hat, fÃ¼r die Dauer der FÃ¶rderung gerade ausgeschlossen.
Die Regelung in Â§ 4 des Mietvertrags trÃ¤gt lediglich den EinschrÃ¤nkun- gen Rechnung, denen der KlÃ¤ger durch den FÃ¶rdervertrag unterliegt. Danach darf der KlÃ¤ger von Mietern, die - wie die Beklagten - Ã¼ber einen Wohnberechti- gungsschein verfÃ¼gen, nur die (geringere) Durchschnittsmiete verlangen, so- lange diese unter der im Mietvertrag vereinbarten Miete liegt; den Differenzbetrag erhÃ¤lt der Vermieter als Zuschuss von der Investitionsbank.
Mit der hier getroffenen vertraglichen Regelung wird nicht die Miete erhÃ¶ht, die der KlÃ¤ger fÃ¼r die Wohnung erhÃ¤lt, sondern es wird lediglich berÃ¼ck- sichtigt, dass der fÃ¼r diese Wohnung gezahlte Ã¶ffentliche Zuschuss absinken oder - sofern die Beklagten nicht mehr Ã¼ber einen gÃ¼ltigen Wohnberechtigungs- schein verfÃ¼gen - auch ganz entfallen kann. Wirtschaftlich betrachtet stellt sich der von der Investitionsbank an den KlÃ¤ger jeweils monatlich gezahlte Betrag (Differenz zwischen der im Mietvertrag vereinbarten Miete und der Durch- schnittsmiete im sozialen Wohnungsbau) somit als Mietzuschuss zugunsten der Beklagten dar, der lediglich nicht an die Beklagten ausgezahlt, sondern direkt dem KlÃ¤ger als Vermieter zur VerfÃ¼gung gestellt wird. Bei einer derartigen Ver- tragsgestaltung stellt die Ã„nderung des von den Beklagten als Mieter zu tragenden Anteils der im Mietvertrag vereinbarten Miete, die auf einer ErhÃ¶hung der Durchschnittsmiete und dem entsprechenden Absinken des aus Ã¶ffentlichen Mitteln an den KlÃ¤ger als Vermieter gezahlten Zuschusses beruht, keine Miet- erhÃ¶hung nach Â§ 558 BGB dar.
Entgegen der Auffassung der Revision folgt aus dem Senatsurteil vom 12. November 2003 (VIII ZR 41/03, NJW-RR 2004, 518) nichts anderes. Denn der damaligen Entscheidung lag eine andere Vertragsgestaltung zugrunde, bei der der Vermieterin durch eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag gestattet wurde, zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt eine hÃ¶here als die im Mietvertrag vereinbarte Miete zu verlangen, ohne das MieterhÃ¶hungsverfahren nach Â§ 2 MHG einzuhalten. DemgegenÃ¼ber war hier von vornherein die jetzt auch vom KlÃ¤ger verlangte Miete vereinbart und hing lediglich die HÃ¶he des vom Mieter hiervon zu tragenden Anteils davon ab, ob eine Ã„nderung der Durchschnittsmiete und dementsprechend des von der Investitionsbank an den KlÃ¤ger gezahlten Betrages eintrat.
AG Berlin-Tiergarten, Entscheidung vom 26.11.2009 - 7 C 61/09 -
LG Berlin, Entscheidung vom 06.09.2010 - 67 S 8/10 -