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Timestamp: 2016-10-25 19:17:04
Document Index: 310008012

Matched Legal Cases: ['Art. 24', 'Art. 42', 'Art. 24', 'Art. 103', 'Art. 24', 'BGE', 'BGE', 'Art. 5', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 42', 'Art. 24', 'Art. 42', 'Art. 42', 'Art. 42', 'Art. 24', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 156', 'Art. 159']

1A.23/2007 (31.07.2007)
1A.23/2007 /fun
X.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Bruno Geiger,
Politische Gemeinde Kirchberg, vertreten
durch den Gemeinderat, Dorfplatz, 9533 Kirchberg,
Regierung des Kantons St. Gallen, vertreten
durch das Baudepartement des Kantons St. Gallen, L�mmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,
X.________ ist Grundeigent�mer der Parzelle Nr. 7510, Grundbuch Kirchberg. Gem�ss Zonenplan der Politischen Gemeinde Kirchberg vom 28. August 1992 ist die Parzelle der Landwirtschaftszone zugeteilt. Ausserdem geh�rt das Grundst�ck gem�ss Schutzplan Landschaftsschutzgebiet vom 24. Januar 1997 zum Landschaftsschutzgebiet Iddaburg. Auf der Parzelle befinden sich ein Wohnhaus mit einer angebauten Scheune, ein Schopf und eine Remise.
Am 3. Juni 2004 reichte X.________ ein Baugesuch f�r den Umbau des Wohnhauses ein. Gem�ss den beigelegten Pl�nen vom 1. Juni 2004 waren der Einbau einer Heizung und einer Trennwand im Untergeschoss, der Einbau einer neuen K�che im Erdgeschoss und eines neuen Badezimmers im Obergeschoss sowie der Ausbau des Dachgeschosses mit zwei zus�tzlichen Zimmern vorgesehen. Weiter sollte das Treppenhaus ersetzt, an der Westseite des Hauses eine T�re samt Treppe den direkten Zugang zum neuen un�berdachten Sitzplatz erm�glichen und der vorhandene Windfang verl�ngert werden. Mangels Kanalisationsanschluss war zur Abwasserreinigung eine Kompaktkl�ranlage geplant.
Das Amt f�r Raumentwicklung des Kantons St. Gallen (ARE/SG) stimmte dem Vorhaben mit Verf�gung vom 27. August 2004 gest�tzt auf Art. 24d Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (RPG; SR 700) und Art. 42a Abs. 1 und 2 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) zu. Gest�tzt auf Art. 24a RPG genehmigte es zudem die Nutzung von Scheune, Schweinestall und Remise f�r die Freizeitlandwirtschaft.
Die Baubeh�rde Kirchberg erteilte dem Bauherrn am 6. September 2004 die Baubewilligung f�r den Umbau und die Nutzungs�nderung des Wohnhauses und f�r die Abwasserreinigungsanlage. Integrierender Bestandteil der kommunalen Bewilligung waren die Brandschutzverf�gung der zust�ndigen Gemeindestelle f�r baulichen Feuerschutz sowie die Verf�gung des ARE/SG vom 27. August 2004.
Am 3. Juni 2005 setzte X.________ die Baubeh�rde Kirchberg dar�ber in Kenntnis, dass er das Untergeschoss abweichend von der Baubewilligung um einen Hobbyraum erweitert habe. Auf der S�dseite des Untergeschosses habe er die Fenster des Kellergeschosses neu eingeteilt sowie ein Tor eingebaut. Weiter sei die Ostwand der �brigen Geschosse in Richtung Osten angrenzend an die Scheunenwand verschoben worden. Dies habe zu einer noch zul�ssigen Nutzungserweiterung gef�hrt. Aufgrund der schlechten Bausubstanz sei es notwendig gewesen, das ganze Unter-, Erd- und Obergeschoss schrittweise abzubrechen und neu aufzumauern.
Daraufhin informierte die Baubeh�rde Kirchberg das ARE/SG �ber die vorgenommenen �nderungen. Dieses ersuchte die Beh�rde am 9. Juni 2005 umgehend um die Verh�ngung eines Baustopps. Mit Verf�gung vom 14. Juni 2005 wurde dem Bauherrn der sofortige Baustopp f�r den Umbau seines Wohnhauses er�ffnet.
Nachdem in der Folge mit allen Verfahrensbeteiligten ein Augenschein vor Ort durchgef�hrt worden war, reichte X.________ am 22. Juli 2005 ein Korrekturgesuch samt Fotodokumentation und Erkl�rungen f�r die erfolgten �nderungen und Erweiterungen ein. Dem Gesuch war der folgende Baubeschrieb vom 17. Juli 2005 beigelegt:
Aussenw�nde: Bestehende Bollensteinw�nde durch Betonw�nde ersetzt
Innenw�nde: Bestehende Bollensteinw�nde durch KN-W�nde ersetzt
Bodenplatte: bestehender Betonboden teils Naturboden durch eine Betonbodenplatte ersetzt
Decke UG: Bestehende Holzbalkendecke wurde durch eine Betondecke ersetzt
Treppe UG-EG: bestehende Holztreppe wurde durch eine Betontreppe ersetzt
Aussenw�nde: Bestehende Pfostenriegelkonstruktion wurde durch Back- steinw�nde ersetzt
Bestehende Eternitfassade wird durch eine neue Eternit- fassade ersetzt
Innenw�nde: Bestehende Pfostenriegelkonstruktion wurde durch Back- steinw�nde ersetzt
Decke EG: Bestehende Holzbalkendecke wurde durch eine Beton- decke ersetzt
Treppe EG-OG: Bestehende Holztreppe wurde durch eine neue Holz- treppe ersetzt
Aussenw�nde: Bestehende Pfostenriegelkonstruktion wurde durch eine neue Pfostenriegelkonstruktion ersetzt
Innenw�nde: Bestehende Pfostenriegelkonstruktion wurde durch eine neue Pfostenriegelkonstruktion ersetzt
Decke OG: Bestehende Dielendecke bleibt erhalten
Treppe OG-DG: Bestehende Holztreppe wird durch eine neue Holztreppe ersetzt
Dachgeschoss: Der bestehende Dachstuhl bleibt erhalten und wird neu ausisoliert. Es werden 3 neue Dachfenster eingebaut. Die Holzfassade Dachgiebel bleibt bestehen.
Fenster: Die alten Holzfenster wurden durch neue Kunststofffenster ersetzt
Heizung: W�rmepumpe mittels Erdsonde
entsorgung: Eigene Kleinkl�ranlage"
Mit Verf�gung vom 24. August 2005 verweigerte das ARE/SG die Zustimmung zur Baubewilligung. Es f�hrte dazu aus, im Rahmen der Umnutzung von landwirtschaftlichen Wohnbauten seien lediglich Erneuerungen zul�ssig, welche Bauten und Anlagen instand halten, instand stellen oder an die Erfordernisse der Zeit angleichen w�rden. Ein Wiederaufbau sei nur nach Zerst�rung durch h�here Gewalt zul�ssig. X.________ habe keinen Umbau vorgenommen, sondern das komplette Unter-, Erd- und Obergeschoss des Wohnhauses schrittweise und freiwillig abgebrochen und wieder aufgebaut. Ausserdem �bersteige die Erweiterung der Wohnnutzung das gesetzlich zul�ssige Erweiterungspotential, weshalb die Zustimmung nicht erteilt werden k�nne. Daraufhin verweigerte die Baubeh�rde Kirchberg die Baubewilligung mit Beschluss vom 28. Oktober/3. November 2005. Gleichzeitig ordnete sie die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes bzw. den Abbruch des Wohnhauses innert sechs Monaten seit Rechtskraft der Verf�gung an.
Gegen diesen Beschluss rekurrierte X.________ bei der Regierung des Kantons St. Gallen. Diese wies den Rekurs am 30. Mai 2006 ab.
Dagegen gelangte X.________ ans Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, welches die Beschwerde nach einem Augenschein vor Ort am 30. November 2006 abwies, im Wesentlichen mit der Begr�ndung, der Beschwerdef�hrer habe sein Wohnhaus in Abweichung zur Baubewilligung bis auf den Dachstuhl etappenweise vollst�ndig ersetzt, was einem Wiederaufbau des Hauses gleich komme. Die Voraussetzungen f�r einen Wiederaufbau seien jedoch nicht erf�llt, nachdem das Wohnhaus nicht durch h�here Gewalt zerst�rt worden sei.
Mit Eingabe vom 19. Januar 2007 erhebt X.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht. Er beantragt die Aufhebung des Urteils vom 30. November 2006. Die Streitsache sei zur Neubeurteilung und Entscheidung an die Vorinstanz, allenfalls an die Beschwerdebeteiligten, zur�ckzuweisen. Eventuell sei die Baubewilligung zu erteilen. Gleichzeitig ersucht er um Gew�hrung der aufschiebenden Wirkung.
Die Politische Gemeinde Kirchberg vertritt die Auffassung, dem Beschwerdef�hrer sollte zugestanden werden, die unerlaubte Erweiterung im Untergeschoss sowie die verwahrlosten und bauf�lligen �konomiebauten s�dlich vom Wohnhaus abzubrechen und das Wohnhaus fertigzustellen. Das Baudepartement des Kantons St. Gallen schliesst im Namen der Regierung auf Abweisung der Beschwerde. Desgleichen beantragt das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, die Beschwerde sei abzuweisen.
Das Bundesamt f�r Raumentwicklung (ARE) hat sich ebenfalls zur Angelegenheit vernehmen lassen und schliesst sich der Meinung des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil an.
Der Beschwerdef�hrer hat zu den Vernehmlassungen nochmals Stellung genommen und h�lt an seinen Antr�gen fest.
Mit Verf�gung vom 21. Februar 2007 hat der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
1.2 Der Beschwerdef�hrer ist als Baugesuchsteller und Eigent�mer, dessen Umbau wegverf�gt wurde, zur Beschwerdef�hrung legitimiert (Art. 103 lit. a OG). Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde einzutreten.
Der Beschwerdef�hrer wirft dem Verwaltungsgericht zun�chst eine offensichtlich falsche Sachverhaltsfeststellung vor. Er macht sinngem�ss geltend, das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, bei den im Baubeschrieb vom 17. Juli 2005 aufgef�hrten Bauarbeiten handle es sich um die nachtr�glichen Bauarbeiten gem�ss Korrekturgesuch. Tats�chlich beschreibe die Auflistung vom 17. Juli 2005 den Endzustand und unterscheide nicht zwischen den bereits bewilligten Bauarbeiten und den gem�ss Korrekturgesuch zur Bewilligung beantragten weiteren baulichen Massnahmen. Bereits mit der Baubewilligung vom 6. September 2004 seien dem Beschwerdef�hrer wesentliche Eingriffe in die Substanz bewilligt worden. Diese seien im Baugesuch vom 3. Juni 2004 mit den Farben "Rot" (Neu) und "Gelb" (Abbruch) deklariert worden.
Zudem bestreitet er, das Wohnhaus freiwillig abgebrochen zu haben. Die Bauarbeiten seien vielmehr aufgrund der in der Baubewilligung vom 6. September 2004 verlangten Brandschutzmauer sowie wegen des geforderten Energienachweises erforderlich geworden. Deswegen habe er die Zul�ssigkeit der notwendigen Arbeiten voraussetzen d�rfen.
2.1 Gegenstand des Beschwerdeverfahrens war das Korrekturgesuch vom 22. Juli 2005. Letzteres hat das Verwaltungsgericht der Baubewilligung vom 6. September 2004 gegen�bergestellt und auf seine Vereinbarkeit mit den gesetzlichen Vorgaben gepr�ft. Der Baubeschrieb vom 17. Juli 2005 bildete offensichtlich Bestandteil des Korrekturgesuchs vom 22. Juli 2005, welches von der Architektin des Beschwerdef�hrers eingereicht wurde und dem ein Schreiben des damaligen Rechtsvertreters vom 18. Juli 2005 unter Bezugnahme auf den ebenfalls beigelegten Baubeschrieb vom 17. Juli 2005 beigef�gt war (act. 8 der Gemeinde). Zudem ergibt sich aus dem Baubeschrieb schon aufgrund des Wortlauts deutlich, was bereits erstellt wurde und welche Massnahmen erst geplant waren (siehe die Zitierung unter lit. C hiervor). Dem Baugesuch vom 3. Juni 2004 (act. 19 der Gemeinde) kann �berdies entnommen werden, dass das Wohnhaus nur innen umgebaut und die "n�tige Erweiterung im Dachgeschoss ausgebaut" werden sollte. Aus den Pl�nen vom 1. Juni 2004 geht des Weitern hervor, dass an den Aussenfassaden mit Ausnahme des Sitzplatzes und einer Erweiterung im Eingangsbereich keine gr�sseren �nderungen vorgesehen waren. Im Inneren sollte zwar die Raumaufteilung ver�ndert, der Erdgeschossboden abgesenkt, der "Estrich" ausgebaut und im Keller Verschiedenes (Bodenaushub, neue Treppenerschliessung, Einbau von Waschk�che, Heizungsraum und separatem Kellerraum) erneuert werden; die Grundstruktur indes w�re nach den bewilligten Pl�ne erhalten geblieben. Die vorgesehenen Massnahmen sind denn auch in der Baubewilligung vom 6. September 2004 einleitend je pro Geschoss beschrieben. Weiter wurde in der Baubewilligung in Ziff. 1.1 der Wortlaut von Art. 24d Abs. 3 RPG wiedergegeben, insbesondere lit. b, wonach die �ussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unver�ndert zu bleiben haben. Diese Voraussetzung wurde damals - gest�tzt auf das Baugesuch - als erf�llt erachtet.
Das Verwaltungsgericht hat in der Folge einen Augenschein vor Ort durchgef�hrt und sich selber ein Bild von den Verh�ltnissen gemacht. Wenn es dabei zum Schluss kommt, der Beschwerdef�hrer habe das Wohnhaus Schritt f�r Schritt bis auf das Dachgeschoss erneuert, ist ihm darin zuzustimmen. Die Feststellungen im angefochtenen Urteil decken sich mit dem Eindruck, der sich aus den in den Akten befindlichen Fotos gewinnen l�sst. Der Vergleich zwischen der Bestandesaufnahme vom 1. Juni 2004 (Plan 1:100 inkl. Bildmaterial, act. 48 der Gemeinde) und den Bildern, welche der Anzeige der Bauverwaltung Kirchberg ans Untersuchungsamt Gossau vom 3. November 2005 beigelegt sind (act. 1 der Gemeinde), zeigt deutlich, dass das Wohnhaus beinahe g�nzlich neu erstellt wurde und heute als massiv gemauerter Bau in Erscheinung tritt.
2.2 Soweit der Beschwerdef�hrer geltend macht, der von den Beh�rden verlangte Energienachweis und der Einbau der Brandschutzmauer h�tten zwingend weitergehende bauliche Eingriffe erfordert und er diese Massnahmen als von der urspr�nglichen Baubewilligung mitumfasst erachtet, verkennt er, dass daf�r ein Korrekturgesuch notwendig gewesen w�re. Die bewilligten Bauarbeiten ergeben sich unmissverst�ndlich aus der Baubewilligung vom 6. September 2004 und den dazu geh�renden Pl�nen. Dar�ber hinausgehende Arbeiten waren davon nicht erfasst. Die sinngem�sse Argumentation des Beschwerdef�hrers, wonach die mit den Auflagen zusammenh�ngenden Massnahmen automatisch mitbewilligt gewesen seien, st�tzt sich auf keinerlei Rechtsgrundlage und �berzeugt nicht. Im Gegenteil, es w�re dem Beschwerdef�hrer durchaus zuzumuten gewesen, im Moment, da sich die seines Erachtens notwendigen zus�tzlichen Arbeiten abzeichneten, ein erg�nzendes Baugesuch einzureichen oder sich zumindest bei der Baubeh�rde zu erkundigen, wie vorzugehen sei. Die Aussage der Architektin anl�sslich des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins, wonach der Baufortschritt eine fr�here Information nicht zugelassen habe, zeigt denn auch, dass sie sich der Bewilligungspflicht bewusst war. Dieses Wissen muss sich der Beschwerdef�hrer anrechnen lassen (BGE 111 Ib 213 E. 6a S. 222; Urteil 1P.708/2007 des Bundesgerichts vom 13. April 2007 E. 5.5.3).
2.3 Aufgrund der geschilderten Umst�nde kann als erstellt gelten, dass der Beschwerdef�hrer das Haus nach und nach - abgesehen vom Dachstuhl - vollst�ndig erneuert hat, dies in Abweichung von der Baubewilligung, welche entgegen der Behauptung des Beschwerdef�hrers eine Erhaltung der Grundsubstanz vorgesehen hatte. Eine falsche Sachverhaltsfeststellung ist dem Verwaltungsgericht demnach nicht vorzuwerfen. Diese R�ge ist unbegr�ndet.
Weiter stellt der Beschwerdef�hrer die Verh�ltnism�ssigkeit des Bauabschlags in Abrede.
3.1 Ist eine Baute materiell gesetzeswidrig, hat das noch nicht zur Folge, dass sie abgebrochen werden muss (BGE 123 II 248 E. 4b S. 255). Auch in einem solchen Falle sind die allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Grunds�tze zu ber�cksichtigen. Zu ihnen geh�ren namentlich das �ffentliche Interesse und die Verh�ltnism�ssigkeit. Diese Grunds�tze rechtsstaatlichen Handelns werden in Art. 5 Abs. 2 BV ausdr�cklich festgehalten. Ob der verf�gte Abbruch im �ffentlichen Interesse liegt und verh�ltnism�ssig ist, pr�ft das Bundesgericht grunds�tzlich frei. Allerdings auferlegt es sich eine gewisse Zur�ckhaltung, wenn es um die Beurteilung lokaler Gegebenheiten, welche die kommunalen und kantonalen Beh�rden besser kennen und �berblicken als das Bundesgericht, und um ausgesprochene Ermessensfragen geht (BGE 119 Ia 348 E. 2a S. 353, 445 E. 3c S. 451, mit Hinweisen). Vor dem Grundsatz der Verh�ltnism�ssigkeit h�lt ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vern�nftigen Verh�ltnis zu den eingesetzten Mitteln, d.h. den zu seiner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschr�nkungen, steht (BGE 128 I 1 E. 3e/cc S. 15, mit Hinweisen). Ist die Abweichung vom Gesetz jedoch gering und verm�gen die ber�hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigent�mer durch den Abbruch entst�nde, nicht zu rechtfertigen, ist ein Beseitigungsbefehl unverh�ltnism�ssig (Urteile 1P.708/2007 vom 13. April 2007, E. 5.1, und 1A.301/2000 vom 28. Mai 2001, E. 6c S. 30). Grunds�tzlich kann sich auch der Bauherr, der nicht gutgl�ubig gehandelt hat, gegen�ber einem Abbruch- oder Wiederherstellungsbefehl auf den Grundsatz der Verh�ltnism�ssigkeit berufen. Er muss indessen in Kauf nehmen, dass die Beh�rden aus grunds�tzlichen Erw�gungen, n�mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzm�ssigen Zustandes erh�htes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass ber�cksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 f.; 123 II 248 E. 4a S. 255; 111 Ib 213 E. 6b S. 224).
3.2 Das Verwaltungsgericht zitiert diese Rechtsprechung im angefochtenen Urteil und f�hrt dazu sinngem�ss aus, obwohl der Beschwerdef�hrer die vorgenommenen Baumassnahmen im Wissen um die fehlende Baubewilligung ausgef�hrt habe respektive habe ausf�hren lassen, sei dessen Interesse an der Fertigstellung und am Bewohnen des Hauses gross. Es stehe ausser Frage, dass die Ablehnung des Korrekturgesuchs f�r den Beschwerdef�hrer in finanzieller und emotionaler Hinsicht schwerwiegende Folgen nach sich ziehe. Indes habe die Regierung in ihrem Entscheid zu Recht auf die entgegenstehenden gewichtigen �ffentlichen Interessen verwiesen. Wesentlich sei in diesem Zusammenhang namentlich die pr�judizielle Bedeutung, die einer Gutheissung des Baugesuchs zukommen w�rde. Aufgrund der Akten sei ausgewiesen, dass die tragenden Elemente des Geb�udes durch Menschenhand zerst�rt worden seien; w�rde ein Wiederaufbau zugelassen, w�rden den Beh�rden die Argumente fehlen, um einen solchen in anderen F�llen zu verweigern. Wie gezeigt, habe der Gesetzgeber einen Wiederaufbau von durch Menschenhand abgebrochenen Wohnh�usern im Rahmen von Art. 24d RPG klar ausgeschlossen. Die Interessenabw�gung werde damit vom Gesetz vorgegeben. Vor diesem Hintergrund und mit Blick auf die pr�judizielle Bedeutung sei das Interesse an einer Trennung von Baugebiet und Nicht-Baugebiet h�her zu gewichten als die vom Beschwerdef�hrer ins Feld gef�hrten Interessen. Die Abweisung des Korrekturgesuchs erweise sich demnach als verh�ltnism�ssig. Gleiches gelte f�r den verf�gten Abbruch des Wohnhauses. Das neu errichtete Haus weiche in erheblichem Mass von der urspr�nglich erteilten Baubewilligung ab. Abgesehen vom Dachstuhl sei es vollst�ndig erneuert worden. Bez�glich der angefallenen Baukosten k�nne sich der Beschwerdef�hrer nicht auf den Schutz s�mtlicher get�tigter Investitionen berufen, da er die Baumassnahmen ohne Baubewilligung und damit auf sein eigenes Risiko vorgenommen habe. Zu ber�cksichtigen seien die Abbruchkosten, welche sich gem�ss Angaben des Beschwerdef�hrers auf Fr. 50'000.-- belaufen w�rden. Erheblicher als die finanziellen Folgen d�rfte nach Auffassung des Verwaltungsgerichts allerdings ins Gewicht fallen, dass der Beschwerdef�hrer auf eine k�nftige Wohnnutzung verzichten m�sse. Doch bestehe ein gewichtiges Interesse an der Trennung von Bau- und Landwirtschaftsgebiet. Schliesslich habe der Augenschein gezeigt, dass der Abbruch des Hauses und eine angemessene Rekultivierung des Bodens mit dem Landschaftsbild durchaus zu vereinbaren seien. Die Gegen�berstellung der Interessen f�hre zu keinem Missverh�ltnis zwischen den Nachteilen des Beschwerdef�hrers und den verfolgten �ffentlichen Interessen, weshalb der Abbruch gerechtfertigt sei.
3.3 Diesen Erw�gungen ist zu folgen. Die urspr�ngliche Baubewilligung wurde dem Beschwerdef�hrer gest�tzt auf Art. 24d RPG erteilt. Erg�nzend sieht dazu Art. 42a RPV in Abs. 1 vor, dass im Rahmen von Art. 24d Abs. 1 und 3 RPG Erweiterungen zul�ssig sind, welche f�r eine zeitgem�sse Wohnnutzung unumg�nglich sind. F�r landwirtschaftliche Bauten, die rechtm�ssig bestanden, bevor das betreffende Grundst�ck Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde, k�nnen innerhalb des bestehenden Geb�udevolumens Erweiterungen bis zu den Grenzen von Art. 42 Abs. 3 lit. a und b zugelassen werden (Art. 42a Abs. 2 RPV). In beiden F�llen kann der Wiederaufbau nach Zerst�rung durch h�here Gewalt zugelassen werden (Art. 42a Abs. 3 RPV). Art. 24d Abs. 1 RPG sieht einen Wiederaufbau eigentlich nicht vor. Im Gegenteil wird dort vorausgesetzt, dass die Substanz erhalten ist und weiter genutzt wird. Wenn der Verordnungsgeber in F�llen der Zerst�rung durch h�here Gewalt trotzdem einen Wiederaufbau zul�sst, so steht dahinter die Absicht, zahlenm�ssig nicht ins Gewicht fallende H�rtef�lle zu l�sen (siehe dazu Bundesamt f�r Raumentwicklung, Erl�uterungen zu Art. 42a RPV, Version vom 23. August 2004, S. 4). Vorliegend ist unbestritten, dass keine h�here Gewalt zum Wiederaufbau des Hauses gef�hrt hat.
3.4 Der Beschwerdef�hrer hat das Haus sukzessiv umfassend erneuert. Mit Ausnahme des Dachgeschosses entspricht heute kaum mehr ein Geb�udeteil dem urspr�nglichen Zustand. Die Architektin des Beschwerdef�hrers musste wissen, dass die zus�tzlichen baulichen Massnahmen bewilligungspflichtig waren. Wie bereits in E. 2.2 hiervor gesehen, muss sich der Beschwerdef�hrer dieses Wissen anrechnen lassen. Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang auch der Einwand des Beschwerdef�hrers, die zus�tzlichen Massnahmen seien durch die Auflagen betreffend Energienachweis und Brandschutzmauer abgedeckt gewesen (E. 2.2 hiervor). Gegen den Neu- respektive Wiederaufbau spricht einerseits der Schutz der Rechtsgleichheit und andererseits einer der wichtigsten Grunds�tze des Raumplanungsrechts, die Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet. Dementsprechend ist das �ffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands sehr stark zu gewichten. Dem stehen an privaten Interessen des Beschwerdef�hrers im Wesentlichen Verm�gensinteressen entgegen, n�mlich ein Verlust der Erstellungskosten zuz�glich Abbruch- und Wiederherstellungskosten. Hinzu kommt, dass er auf die vorgesehene Wohnnutzung verzichten muss. Diese privaten Interessen wiegen zwar nicht leicht, doch werden sie von den �ffentlichen, f�r den Abbruch und die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands sprechenden Interessen �bertroffen (vgl. BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 225). Es geht denn auch nicht an, dass der Beschwerdef�hrer entgegen der Baubewilligung das Erscheinungsbild des Hauses selber massgeblich ver�ndert und dann argumentiert, ein Abbruch stehe in Widerspruch zum Schutzplan, welcher die bestehenden Erscheinungsbilder erhalten wolle. Das Verwaltungsgericht hat den Bauabschlag unter diesem Aspekt gepr�ft und ist zum Schluss gelangt, der Abbruch des Wohnhauses lasse sich mit den Vorgaben des Schutzplanes vereinbaren. Dies ist bundesrechtlich nicht zu beanstanden.
Soweit der Beschwerdef�hrer dem Verwaltungsgericht eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 Abs. 2 BV) vorwirft, weil es sich nicht zu seinem Eventualantrag ge�ussert habe, ist die Beschwerde ebenfalls abzuweisen. Der Beschwerdef�hrer hatte eventualiter verlangt, die Abbruchverf�gung der Baubeh�rde Kirchberg sei aufzuheben und es sei ihm zu bewilligen, das Wohnhaus fertig zu stellen und beizubehalten. Aus dem angefochtenen Entscheid ergibt sich klar und unmissverst�ndlich, dass das Verwaltungsgericht diesem Antrag nicht folgt, sondern einzig einen Abbruch als geeignete und erforderliche Massnahme erachtet, um den rechtm�ssigen Zustand wiederherzustellen. Auch zur Verh�ltnism�ssigkeit des Bauabschlags �ussert es sich eingehend, so dass kein Zweifel an der sinngem�ssen Abweisung des Eventualantrags bestehen kann. Eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs ist zu verneinen.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist aus den dargelegten Gr�nden abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang tr�gt der Beschwerdef�hrer die Gerichtskosten (Art. 156 Abs. 1 OG). Parteientsch�digungen sind keine auszurichten (Art. 159 Abs. 2 OG).
Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer, der Politischen Gemeinde Kirchberg, der Regierung und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.