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Timestamp: 2018-02-18 08:51:22+00:00
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Matched Legal Cases: ["l'article 9", "l'article 24", "l'article 25", "l'article 30", "l'article 19", "l'article 14", "l'article 42", "l'article 9", 'arrêt ']

La copropriété des navires fait l'objet d'une loi n°67-5 du 3 janvier 1967 et d'un décret d'application n°67-967 portant la date du 27 octobre 1967. La copropriété sur les immeubles et sur les ensemble immobiliers est réglée par des dispositions spéciales qui fixent à la fois le régime des parties communes et celui des parties privatives.
En ce qui concerne les immeubles sous le régime de la copropriété, il s'agit d'une indivision destinée à organiser des relations entre les différents propriétaires. Ils sont gérés par un syndicat : les décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical ; l'assemblée générale ne peut désigner qu'un seul syndic (3e Chambre civile 22 septembre 2016, pourvoi n°15-13896, BICC n°857 du 1er mars 2017 et Legiftrance). Consulter la note de M. Hugues Perinet-Marquet, JCP. 2016, éd. G. chron. 1191, en particulier n°7.
Pour ce qui est de l'adaptation des règlement de copropriété aux nouveaux textes intervenus depuis la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les dernières dispositions réglant la matière ne prévoient qu'une simple faculté, de sorte que les copropriétaires qui sont débiteurs de ces charges ne peuvent invoquer le défaut d'adaptation du règlement de leur copropriété pour se dispenser de leur paiement. Le syndicats des copropriétaire est recevable à demander et à obtenir la condamnation aux charges restées impayées et le réglement de dommages-intérêts. (3e Chambre civile 3 novembre 2016, pourvoi n°15-24793, BICC n°859 du 1er avril 2017 et Legifrance). Consulter la note de M. Vivien Zalewski-Sicard, Rev. des loyers, 2016, p. 500.
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Chaque coropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Mais au besoin, après avoir fait désigner judiciairement son représentant, un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, (3e Chambre civile 8 juillet 2015, pourvoi n°14-16975, BICC 834 du 15 janvier 2016 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Guy Vigneron, Rev. des Loyers 2015, comm. 206. Relativemnt à l'action en recouvrement des charges de copropriétée, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul qualité pour agir (3e Chambre civile 8 octobre 2015, pourvoi n°14-19245, BICC n°837 du 1er mars 2016 et Legifrance). Si le pouvoir de la personne se disant mandataire d'un syndicat de copropriétaires est irrégulier, la nullité encourue n'étant que relative, seul le syndicat des copropriétaires et non la personne qui a traité avec ce dernier peut se prévaloir de l'absence de pouvoir. (3e Chambre civile 26 janvier 2017, pourvoi n°15-26814, BICC n°863 du 1er juin 2017 et Legifrance)
L'assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et qu'à défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou d'un ou plusieurs membres du conseil syndical, (3e Chambre civile 3 décembre 2015, pourvoi n°14-25583, BICC n°841 du 1er mai 2016 ; même Chambre 8 septembre 2016, pourvoi n°15-23422, BICC n°856 du 15 février 2017 et Legifrance).
Si des dommages résultent de travaux conduits par le syndicat et qu'ils affectent les parties privatives appartenant à un copropriétaire, seules les dispositions de l'article 9, alinéa 4, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 trouvent à s'appliquer. (3e Chambre civile 14 janvier 2015, pourvoi n°13-28. 030, BICC n°820 du 15 avril 2015 et legifrance). L'indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. Voir le commentaire de M. Joël Monéger au JCP 2015, éd. G, II, n°154.
Chaque indivisaire dispose d'un droit de préemption lorsque l'un d'eux entend céder, ses droits à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision. Lorsqu'un lot de copropriété comprend notamment des voies d'accès aux autres lots et qu'il est affecté à la jouissance exclusive de l'ensemble des copropriétaires, il a le caractère d'accessoire indispensable de sorte qu'il se trouve en indivision forcée et perpétuelle et ne peut faire l'objet d'un droit de préemption. (3e Civ. - 27 mai 2010, BICC n°729 du 15 octobre 2010 et Legifrance). Voir aussi : 1ère Civ., 28 février 2006, pourvoi n° 04-15. 937, Bull. 2006, I, n° 120 et Chambre civile 1, 1985-02-12, Bulletin 1985, I, n° 58, p. 57 consultable sur Legifrance.
Le syndicat est représenté par un "syndic" qui a seul qualité pour agir au nom du syndicat dans tous les actes civils. En revanche, le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire (3e Chambre civile 7 mai 2014, pourvoi n°12-26426, BICC n0808 du 1er octobre 2014 et Legifrance). Il engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires dans l'exécution de son mandat, et ce que la faute qu'il a commise soit ou non "détachable" de ses fonctions (3ème Chambre civile 23 mai 2012, pourvoi n°11-14599, BICC n°770 du 1er novembre 2012 et Legifrance.). Consulter la note de M. Patrick Baudouin référencée dans la Bibliographie ci-après. Le syndic peut exiger le versement de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ; que les avances sont remboursables. La réserve ou avance de trésorerie prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot. (3e Chambre civile 27 mars 2013, pourvoi n°12-11808, BICC n°786 du 15 juillet 2013 et Legifrance. Alors que le nouveau syndic n'a pas encore pris ses fonctions, son prédécesseur dont le mandat a été résilié par une décision d'assemblée générale ne peut se prévaloir de l'application des règles de la gestion d'affaires (Chambre civile 16 octobre 2013, pourvoi n°12-20881, BICC n°. 796 du 15 février 2014 et Legifrance) Le syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage (3e Chambre civile 11 mai 2017, pourvoi n°16-14339, BICC n°870 du 1er novembre 2017 et Legifrance).
Il ne peut cependant prendre des initiatives en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Il est cependant admis que l'assemblée générale puisse donner une autorisation a posteriori à condition qu'une décision définitive n'ait pas été rendue et que l'autorisation ait été conférée avant que le syndicat ait perdu son droit d'agir, peu important dans ce cas que ladite autorisation soit intervenue alors que la procédure était pendante devant la Cour d'appel, puisque le délai de prescription a par ailleurs été interrompu. L'assignation est alors parfaitement valable. En revanche, si la régularisation de la procédure est intervenue postérieurement à l'expiration du délai de prescription, alors la régularisation n'a pu avoir lieu (3e Chambre civile 13 janvier 2010, pourvoi n°09-10398, BICC n°724 du 15 juin 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ., 14 février 1990, pourvoi n°88-18. 422, Bull. 1990, III, n° 50 ; 3e Civ., 11 mai 2000, pourvoi n°98-17. 179, Bull. 2000, III, n° 103. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoyant de vote de l'assemblée générale que pour dispenser le syndic de son obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, le syndic peut ouvrir un tel compte sans y avoir été autorisé par l'assemblée des copropriétaires (3ème Chambre civile 23 janvier 2013, pourvoi n°11-28246, BICC n°782 du 15 mai 2013 et Legifrance).
Les copropriétaires font valoir leurs droits par les votes qu'ils expriment au cours des assemblées auxquelles ils sont conviés. Ils disposent d'une action individuelle pour faire annuler les décisions collectives qui ont été prises irrégulièrement. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic. Un copropriétaire n'est pas tenu de justifier d'un grief pour pouvoir agir en nullité d'une décision de l'assemblée générale en violation de la règle de la réduction des voix, prévue par l'article, 22, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. (3°chambre civile, 7 octobre 2009, pourvoi n°08-17798, BICC n°718 du 15 mars 2010 et Legifrance). Mais le copropriétaire qui s'est prononcé en faveur d'une décision et ne démontre pas avoir été victime d'un dol, ne peut arguer de son erreur pour agir en annulation de cette décision (3°chambre civile 4 juin 2009, pourvoi n°08-10493, BICC n°721 du 1er décembre 2009 et Legifrance). Voir aussi Civ., 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-17. 361, Bull. 2007, III, n° 197, aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après. A la demande du syndicat d'une copropriété, le Président du tribunal, peut être saisi en vertu de l'article 19-2, de la loi du 10 juillet 1965 dans la rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000. Cette procédure a pour objet s'assurer que le budget prévisionnel a été voté, que la mise en demeure au copropriétaire défaillant a bien été faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qu'un délai de 30 jours s'est écoulé et que la mise en demeure est restée infructueuse. Une fois ces constatations faites, le Président du tribunal peut condamner ce copropriétaire au versement des provisions prévues à l'article 14-1 devenues exigibles. Mais, cette procédure ne concerne que le budget prévisionnel de l'année en cours et non le budget des exercices précédents (3e Chambre civile 22 septembre 2010 pourvoi n°09-16678, BICC n°734 du 15 janvier 2011 et Legifrance. Consulter les notes de M Guy Vigneron référencée dans la, Bibliographie ci-après.
Les droits indivis des copropriétaires sont fixés par un règlement de copropriété. Le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties d'immeuble tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. La publication postérieurement au règlement de copropriété d'un nouvel état descriptif de division non contesté ne lui donne pas valeur contractuelle. (3e Chambre civile - 7 septembre 2011, pourvoi n°10-14. 154, BICC n°753 du 15 décembre 2011 et Legifrance. Consulter sur le sujet les notes de M. M. Rouquet et Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après
Les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 17 mars 1967 pris pour son application sont d'ordre publics, toutes les clauses contraires aux dispositions ci-dessus, sont réputées non écrites. Le syndicat des copropriétaires établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété, ses décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires. (3ème Chambre civile 8 juin 2011, pourvoi n°10-18220, BICC n°750 du 1er novembre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après. Tant qu'une décision de justice n'a pas déclaré nulle cette disposition elle doit recevoir application. Mais le juge peut être saisi à la fois d'une demande tendant à obtenir d'une part, la constatation de la nullité de cette clause et d'autre part, la nullité de la décision de l'assemblée des copropriétaire prise en exécution de la clause nulle. (3ème Chambre civile 21 juin 2006, Bull. 2006, III, n°159 ; même Chambre 28 avril 2011, deux arrêts pourvois n°10-20514 et n°10-14. 298, BICC n°747 du 15 septembre 2011 avec les observation du SDR et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.
Cependant, l'absence de rédaction et de publication d'un règlement de copropriété ne fait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors qu'ils sont individualisés et qu'il n'en résulte aucune confusion avec les lots de chacun des autres copropriétaires (3e Chambre civile, 17 novembre 2010, pourvoi n°10-11287, BICC n°738 du 15 mars 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après. Lorsqu'ils se plaignent de désordres occasionnés aux parties communes par d'autres copropriétaires, ils sont irrecevable à engager une action contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour obtenir la mise en oeuvre de toutes les dispositions nécessaires à la remise en état des parties communes. Les décisions concernant ces travaux constituent une prérogative qui n'appartient qu'à l'assemblée générale des copropriétaires. Ils doivent s'adresser à elle en demandant que cette question soit inscrite à l'ordre du jour (3°Chambre civile, 13 janvier 2010, pourvoi n°08-21110, BICC n°724 du 15 juin 2010 et Legifrance). L'action introduite par un ou des copropriétaires, non pas pour contester la décision d'une assemblée générale, mais pour obtenir une autorisation judiciaire d'exécuter les travaux projetés malgré le refus opposé, n'est pas soumise au délai de deux mois de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (3e Chambre civile 16 décembre 2009, pourvoi n°09-12654, BICC n°723 du 1er juin 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ., 26 septembre 2007, pourvoi n°06-15. 805, Bull. 2007, n°156 ; 3e Civ., 28 avril 1981, pourvoi n° 79-13. 763, Bull. 1981, n°83. La circonstance que l'assemblée générale des copropriétaires ait décidé de l'exécution de travaux et que ces travaux n'aient pas été exécutés, ne confère aucun droit individuel au profit du lot d'un copropriétaire pour en exiger l'exécution et obtenir le payement de dommages-intérêts. La décision de l'assemblée peut au surplus être rapportée en cas de circonstances nouvelles par une nouvelle décision, dictée par l'intérêt collectif. (3e Chambre civile 7 juillet 2010 pourvoi n°09-15373, BICC n°732 du 1er décembre 2010 et Legifrance). Quant aux pouvoirs du syndic, et sauf si le débarras des caves répond à un impératif de sécurité ou de conservation, le syndic ne peut procéder à l'enlèvement d'objets se trouvant entreposés à l'intérieur d'une cave appartenant privativement à un copropriétaire. Une telle initiative entre dans les prévisions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, si l'exécution de cette mesure a été régulièrement et expressément décidée par l'assemblée générale des copropriétaires et si le copropriétaire contre lequel ladite mesure est prise a été averti par une notification qui lui a été délivrée au moins huit jours à l'avance, (3e Chambre civile 20 octobre 2010, pourvoi : 09-14244, BICC n°736 du 15 février 2011 et Legifrance. Consulter aussi les notes de M. Vigneron référencées dans la Bibliographie ci-après. En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic (3e Chambre civile 30 mars 2011 pourvoi n°10-14381, LexisNexis et Legifrance).
L'article 18 de la de la loi du 10 juillet 1965. et 62-1 du Décret du 17 mars 1967, disposent qu'en cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, ou pour toute autre cause empêchant le fonctionnement normal de la co-propriété un administrateur provisoire peut être désigné par le Président d'un Tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé. La voie de l'appel étant seule ouverte, toute tierce opposition est irrecevable (Chambre civile 10 février 2010, pourvoi n°08-21862, BICC n°725 du 1er juillet 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.
Relativement à l'appartenance des fonds détenus par un par un administrateur de biens, syndic d'une copropriété déclaré en liquidation judiciaire, si ce syndic a ouvert dans les livres d'une banque des comptes distincts concernant les copropriétés dont il avait la gestion, le sous-compte ouvert dans les livres de la Banque au nom de la copropriété constitue une entité qui ne peut être confondue avec les autres comptes ouverts dans la même banque par ce même syndic. Dans ce cas, à l'exception du cas où le mandataire liquidateur du syndic revendique un droit sur ces fonds pour le compte de la procédure collective, rien ne s'oppose à la remise au syndicat de la copropriété des fonds figurant sur le souscompte (3e chambre civile, 23 septembre 2009, pourvoi n°08-18355, BICC n°717 du 1er mars 2010 et Legifrance). Voir aussi, : Com., 07 mars 2000, pourvoi n° 96-19. 326, Bull. 2000, IV, n° 46 et l'arrêt cité ; 3e Civ., 17 janvier 2006, pourvoi n° 03-17. 129, Bull. 2006, III, n° 8, ainsi que la note de M. Gelinet référencé dans la Bibliographie ci-après.
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Rouquet (Y.), Avance de trésorerie par le syndic : inefficacité du quitus. Recueil Dalloz, n°43, 10 décembre 2009, Actualité jurisprudentielle, p. 2865, note à propos de 3e Civ. 18 novembre 2009.
Vigneron (G.), Modification relevant de l'assemblée générale, Revue Loyers et copropriété, n°9 de septembre 2011, Commentaire n°256, p. 31 et Legifrance) à propos de 3ème Civ. 8 juin 2011.
Vigneron (G.), Vente en l’état futur d’achèvement : date d’application du statut. Revue Loyers et copropriété, n°3, mars 2014, commentaire n°89, p. 27-28, note au sujet de 3e Civ. - 22 janvier 2014.