Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP/version/6
Timestamp: 2020-07-02 17:14:50+00:00
Document Index: 274117645

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 34", "l'article 206", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 206", 'arrêt ', "l'article 1407", "l'article 50", "l'article 50", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 35", "l'article 9", "l'article 39", "l'article 39", "l'article 39", "l'article 199", "l'article 151", "l'article 150", "l'article 150", "l'article 151"]

3610-PGPBIC - Champ d'application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées6
BOI-BIC-CHAMP-40-20-20160203
2016-02-03T15:19:10.000+01:002016-07-06T15:36:41.000+02:00
Le conseil d'État a retenu ce caractère pour la location d'une maison garnie de meubles pendant une période ininterrompue de plusieurs années (CE, arrêt du 12 janvier 1948 n° 82421, RO, p. 11).
De même, une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une profession commerciale au sens de l'article 34 du code général des impôts (CGI) et, par suite, est passible de l'impôt sur les sociétés par application du 2 de l'article 206 du CGI. Il en a été ainsi jugé en ce qui concerne une société civile constituée principalement pour acheter et donner à bail un immeuble et qui, pendant l'année d'imposition, a eu pour seule activité la location dudit immeuble garni de meubles dont la valeur, inscrite au bilan, était d'ailleurs supérieure à celle de l'immeuble lui-même (CE, arrêt du 30 octobre 1968 n° 70952 ; voir dans le même sens, CE, arrêt du 12 février 1975 n° 87340).
Lorsque la location en meublé est consentie à titre habituel, ne constitue pas un obstacle à l'imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux le fait que la location ne soit consentie que de manière saisonnière - période de vacances par exemple. Ainsi, les sociétés civiles dont la seule activité est de louer un local meublé durant la saison estivale exercent une activité industrielle et commerciale. En application des dispositions du 2 de l'article 206 du code général des impôts (CGI) elles sont donc passibles de l'impôt sur les sociétés (RM Mauger n° 15286, JO AN du 20 novembre 1989, p. 5081).
Ne constitue pas non plus un obstacle :
En revanche, le contribuable qui ne se livre qu'occasionnellement à des opérations de location en meublé n'exerce pas une profession commerciale (CE, arrêt du 22 mars 1929 n° 98130, RO, p. 5317).
Ce seuil dépend du type de location réalisée et non de son caractère professionnel ou non professionnel. Pour les locations de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambres d'hôtes, mentionnées aux 1° à 3° du III de l'article 1407 du CGI, le seuil de chiffre d'affaires est le premier seuil mentionné au premier alinéa du 1 de l'article 50-0 du CGI. L'abattement forfaitaire représentatif des charges est alors de 71 %.
Pour être qualifiés de gîtes ruraux, les locaux meublés doivent être classés « Gîtes de France ». Cette qualification ne résulte pas d'un classement réglementaire mais est attribuée de manière autonome par l'association le Relais départemental des « Gîtes de France ».
Pour les locations meublées autres que les locations de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes remplissant les critères précités, notamment de classement quand il en existe un, le seuil de chiffre d'affaires est le second seuil mentionné au premier alinéa du 1 de l'article 50-0 du CGI. L'abattement forfaitaire représentatif des charges est, dans ce cas, de 50 %.
Ainsi, un contribuable qui louait en meublé à des étudiants plusieurs pièces de la maison constituant son habitation principale a été admis au bénéfice de l'exonération (CE, arrêt du 6 décembre 1967, req. n° 69134). La double circonstance que l'intéressé n'utilisait pas, antérieurement, la totalité des pièces composant sa demeure et que certains des locaux loués étaient spécialement aménagés à cet effet au prix de travaux importants n'est pas de nature, selon le Conseil d'État, à entraîner la perte du bénéfice de l'exonération dès lors que les autres conditions se trouvent remplies.
L'exonération s'applique en outre dans le cas d'une personne qui donne en location un local qu'elle a aménagé au troisième étage de l'immeuble où elle habite et qui est issu de la réunion de deux pièces dont l'une a été antérieurement louée à une société commerciale. dès lors qu'après l'achèvement des travaux, le nouveau local doit être regardé comme rattaché à l'habitation principale de l'intéressé (CE, arrêt du 11 juillet 1969 n° 75815).
En revanche, le bénéfice de l'exonération a été refusé par la Haute Assemblée au profit tiré de la location de pièces qui, avant d'être louées à des étudiants, étaient affectées à usage de magasin (CE, arrêt du 26 avril 1963 n° 58378).
La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l'administration publie à titre indicatif deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l'administration fiscale. Depuis 2006, les plafonds sont réévalués en tenant compte -de l'indice de référence des loyers, issu de l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 modifié par l'article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Les plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année. La date de référence de l'indice est celle du deuxième trimestre de l'année précédente.
Au titre de l'année 2013, ces plafonds s'élèvent à 181 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 132 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
Au titre de l'année 2014, ces plafonds s'élèvent à 183 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 134 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
Au titre des années 2015 et 2016 , ces plafonds s'élèvent à 184 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 135 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
Dès lors que l'immeuble a ouvert droit à réduction d'impôt, la limitation de la déductibilité des amortissements s'applique sur toute la période d'amortissement, y compris si le contribuable change de statut et devient loueur en meublé professionnel. Par ailleurs, cette limitation de la déductibilité des amortissements est définitive. Ainsi, les amortissements non déduits en application de l'article 39 G du CGI ne pourront l'être ultérieurement. En cas de remise en cause de la réduction d'impôt pour non-respect des conditions initiales, au titre de l'année au cours de laquelle elle avait été accordée, les dispositions de l'article 39 G du CGI ne sont pas applicables, l'immeuble devant être considéré comme n'ayant pas ouvert droit à réduction d'impôt. En revanche, si cette remise en cause résulte du non-respect de l'engagement de location, les amortissements qui n'ont pas été admis en déduction au titre des années antérieures à la rupture de l'engagement sont définitivement perdus mais les dispositions de l'article 39 G du CGI cessent de s'appliquer à compter de l'année de remise en cause de la réduction d'impôt.
Un immeuble acquis 350 000 € a fait l'objet d'un amortissement de 2 % par an, soit 7 000 €. L'acquisition de cet immeuble a permis à son propriétaire de bénéficier de la réduction d'impôt prévu à l'article 199 sexvicies du CGI sur le prix de revient de l'immeuble inférieur à 300 000 €. Dès lors, d'un point de vue fiscal, la base amortissable est de 50 000 €. Ainsi le montant des amortissements fiscalement déductibles s'élève à 1 000 € par an. Ce bien est cédé pour un montant de 450 000 € au bout de onze ans de détention par son propriétaire, qui a désormais la qualité de loueur en meublé professionnel. La plus-value réalisée lors de la cession de ce bien relève donc du régime des plus-values professionnelles. Celle-ci s'élève à 450 000 – (350 000 – 11*7 000) = 177 000 €. Cette plus-value est à court terme à hauteur des amortissements comptabilisés, soit 77 000 € et à long terme pour le surplus, soit 100 000 €.
Monsieur V acquiert en N un immeuble en l'état futur d'achèvement. Au titre de cet immeuble, Monsieur V constate un déficit d'un montant de 15 000 € en N et de 30 000 € en N+1, qui n'ont pu faire l'objet d'aucune imputation. L'immeuble est achevé et loué à compter du 1er décembre N+2 et l'activité de location meublée présente un caractère professionnel dès l'année N+2. Le déficit au titre de l'année N+2 s'élève à 25 000 €. Il peut s'imputer sur le revenu global dans la mesure où il s'agit d'un déficit provenant d'une activité exercée à titre professionnel. Le déficit de 45 000 € correspondant au déficit non-professionnel provenant des charges engagées en vue de la location du bien pourra s'imputer sur le revenu global à hauteur de 15 000 € en N+2. En N+3, Monsieur V perd sa qualité de loueur en meublé professionnel : le reliquat des déficits accumulés avant le commencement de la location peut, le cas échéant, s'imputer sur les bénéfices qu'il réalise cette année-là au titre de son activité de location meublée exercée à titre non-professionnel. En N+4, Monsieur V retrouve sa qualité de loueur en meublé professionnel. Il ne peut déduire de son revenu global ou des bénéfices issus de son activité de location meublée les déficits constatés préalablement au commencement de la location.
Contrairement aux règles prévues pour le régime des micro-entreprises (BOI-BIC-DEF-20-20), la loi ne dispense pas les gîtes ruraux, les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme de ces nouvelles dispositions. Il est toutefois rappelé que ces activités peuvent relever du régime de la para-hôtellerie en raison des prestations annexes offertes (BOI-BIC-CHAMP-40-10) et conséquemment des seuils de 250 000 € et 350 000 € pour l'application de l'article 151 septies du CGI.
Lorsque la plus-value relève du régime prévu à l'article 150 U du CGI et à l'article 150 VH du CGI, l'abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d'années de détention du bien depuis son acquisition. Dans cette hypothèse, une seule plus-value doit être déterminée selon les règles prévues aux articles 150 U à 150 VH du CGI que l'immeuble ait ou non fait successivement partie du patrimoine privé et du patrimoine professionnel au sens de l'article 151 sexies du CGI.
Pour l'application du régime des micro-entreprises il convient de se reporter au BOI-BIC-DECLA-20.
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