Source: https://www.wohnen-im-eigentum.de/artikel/warum-eine-schadensersatzklage-kein-geeignetes-mittel-ist-das-verwalterhandeln-zu-steuern
Timestamp: 2020-08-13 00:25:23
Document Index: 94255826

Matched Legal Cases: ['§ 27', '§ 9', '§ 9', '§ 27', '§ 9', '§ 27']

Warum eine Schadensersatzklage kein geeignetes Mittel ist, das Verwalterhandeln zu steuern | wohnen im eigentum e.V.
Das Mittel der Schadensersatzklage dient nicht zum Schutz vor Schäden – Eigentümer müssen die Kontrolle behalten und dafür wichtige Rechte bekommen.
11.05.2020. Nach dem Entwurf für ein neues Wohnungseigentumsgesetz sollen die Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen gestärkt werden. Sie sollen in ihrer Arbeit viel mehr eigenständig, also ohne Eigentümerbeschluss, entscheiden und umsetzen dürfen (§ 27 Abs. 1 WEG-E). Zusätzlich sollen sie die Macht bekommen, die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis, also gegenüber Geschäftspartnern, unbeschränkt und unbeschränkbar zu vertreten (§ 9b WEG-E). Das heißt, eine Eigentümergemeinschaft müsste künftig alle von ihrem Verwalter für sie abgeschlossenen Verträge erfüllen, Aufträge bezahlen, Kredite bedienen – auch dann, wenn der Verwalter
intern erst einen Eigentümerbeschluss hätte einholen müssen,
aus Unkenntnis, Zeitmangel oder Gleichgültigkeit völlig überteuerte Verträge eingeht,
Vetternwirtschaft zum eigenen Vorteil betreibt oder sogar
Gelder auf den Namen der WEG aufnimmt und (im seltenen, aber immer wieder vorkommenden Fall) veruntreut.
Wohnen im Eigentum (WiE) stellt die Tätigkeit der Verwalter nicht unter Generalverdacht – es gibt viele qualifizierte, redlich arbeitende Verwalter/innen – sondern kritisiert neue gesetzliche Strukturen, die Misswirtschaft, Vetternwirtschaft oder gar Korruption begünstigen und den Wohnungseigentümern keine Vorteile, sondern nur Nachteile bringen.
All diese Risiken meint man den Eigentümern aufbürden zu können, weil sie ihre Verwalter ja einfach entlassen (abberufen) und sie auf Schadensersatz verklagen könnten, wenn diese ihre neue Macht missbrauchen. Doch das ist eine Haltung, die realitätsfern ist und konträr zum Verbraucherschutz steht. Wohnen im Eigentum (WiE) tritt dem vehement entgegen:
Entlassung und Schadensersatzklage dienen nicht der Verhinderung von Schäden. Sie sind Rechtsmittel allein für die Situation, in der „das Kind schon im Brunnen liegt“.
Zudem entpuppt sich die dem Verwalter bei Machtmissbrauch drohende Schadenersatzklage auch noch als so schwierig, zeitverzögernd und kostenträchtig, dass sie in vielen Fällen ins Leere laufen wird.
Im Gesetzentwurf fehlen angemessene Kontroll- und Eingriffsrechte zur rechtzeitigen Schadensabwehr, gerade als Sicherheit/Gegengewicht zu einem eigenmächtig handelnden Verwalter.
Schadensersatzklagen sind von WEGs systembedingt immer schwer auf den Weg zu bringen. Zukünftig würde es aufgrund der Stärkung der Verwalterstellung noch schwieriger werden, den Schadensersatz gerichtlich auch durchzusetzen.
Dazu ein Fallbeispiel: Ein Verwalter entscheidet eigenmächtig, einen befreundeten Gärtner mit dem Fällen eines Baums auf dem WEG-Grundstück zu beauftragen. Eigentümer bemerken das Fällen des Baums und gehen der Sache nach. Nach heutiger Rechtslage könnten die Eigentümer erreichen, dass der Gärtner nicht von der WEG bezahlt wird, sondern sich zwecks Bezahlung an den Verwalter halten muss, wenn dieser keinen Beschluss für das Baumfällen vorweisen kann. Nach dem neuen § 9b WEG-E wäre der Vertrag mit dem Gärtner ohne Wenn und Aber zustande gekommen. Die WEG müsste dessen Leistung bezahlen und dann wie folgt vorgehen:
Der Punkt „Schadensersatz vom Verwalter“ muss auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung kommen.
Will der Verwalter dies nicht machen, also nicht gegen sich selbst vorgehen, muss er von der WEG gerichtlich dazu gezwungen werden.
Alternative: Der Beirat bzw. ein extra dafür durch Beschluss oder Gericht ermächtigter Wohnungseigentümer beruft eine gesonderte Eigentümerversammlung ein, wofür er – vom Verwalter – alle aktuellen Anschriften der Miteigentümer braucht.
Die Eigentümerversammlung muss beschließen, den Verwalter in Regress zu nehmen. Viele Eigentümer werden Angst haben, zusätzlich zum Schaden auch noch Anwalts- und Gerichtskosten übernehmen zu müssen.
Kommt kein Mehrheitsbeschluss für die Schadensersatzforderung zustande, ist der Verwalter aus der Sache heraus und alle Miteigentümer müssten die Kosten anteilig tragen – wenn nicht ein/e Wohnungseigentümer/in den Beschluss anficht. Für ihn oder sie wird es schwieriger, Recht zu bekommen – siehe u.a. Punkt 6.
Gibt es einen Mehrheitsbeschluss für die Schadensersatzforderung, muss ein von der WEG beauftragter Miteigentümer die Regressforderung außergerichtlich und oft auch gerichtlich gegen den Verwalter vorantreiben.
Das Gericht hätte angesichts der unklaren, auslegungsbedürftigen Generalklausel in § 27 WEG-E zukünftig weitreichender abzuwägen, ob der Verwalter die Baumfällung auch ohne Beschluss hätte in Auftrag geben dürfen. Gerichte werden hier zu sehr unterschiedlichen Einzelfallentscheidungen kommen. Für die WEG besteht damit zukünftig eine größere Unsicherheit, den Prozess zu gewinnen und Schadensersatz zu erhalten.
Gewinnt die WEG den Prozess, sind Monate, wenn nicht Jahre vergangen. Dann erst müsste der Verwalter den Schadensersatz zahlen bzw. dazu gezwungen werden. Verliert die WEG den Prozess oder wäre der Verwalter (inzwischen) insolvent und ohne ausreichende Versicherung, bliebe es abschließend dabei, dass alle Miteigentümer den Schaden – dann inklusive der Anwalts- und Gerichtskosten – gemeinschaftlich tragen.
Fazit: Eigentümer müssen die Kontrolle behalten!
Die Neuregelung wäre keine Verbesserung für die Eigentümer, im Gegenteil: Sie würden noch viel häufiger als bisher sitzen bleiben auf von Verwaltern angerichteten Schäden. In solchen WEGs würde das Hausgeld aufgrund unterbliebenen oder missglückten Regresses gegen Verwalter steigen und unkalkulierbarer werden. Daher fordert WiE:
Keine unbeschränkte Vertretungsmacht für Verwalter nach § 9b WEG-E! Sollte sie dennoch eingeführt werden, müssen zumindest Einschränkungen erfolgen, etwa die Ausnahme bestimmter Rechtsgeschäfte wie z.B. Dauerschuldverhältnisse (langfristige Verträge), Kreditaufnahmen.
Keine schwammige Generalklausel in § 27 Abs. 1 WEG-E! Verwalter müssen mit klaren, geringen Basisbefugnissen ausgestattet werden, die die WEG per Beschluss ändern, d.h. „aufstocken“ kann.
Für dringend anstehende, unterjährige Entscheidungen der Eigentümer sind Umlaufbeschlüsse mit einfacher Mehrheit einzuführen.
Schaffung eines Kontrollgremiums für das Verwalterhandeln, ggf. Stärkung des Verwaltungsbeirats durch Informations-, Auskunfts- und Eingriffsrechte direkt gegenüber dem Verwalter und Auskunftsrechte auch gegenüber Dritten. Ein solches Kontrollgremium fehlt schon heute und ist angesichts der jetzt vorgesehenen Verwalterstärkung erst recht einzuführen – warum der Gesetzentwurf das für überflüssig hält, bleibt WiE unerklärlich.
Direktansprüche für die Eigentümer gegenüber der Verwaltung, um in schwierigen Situationen als Kontrollinstanz auftreten zu können.