Source: http://droits.leparticulier.lefigaro.fr/_immobilier/majorite-decisions-travaux.html
Timestamp: 2019-10-19 04:59:53+00:00
Document Index: 298155942

Matched Legal Cases: ["l'article 25", "l'article 26", 'arrêt ', 'art. 25', 'art. 26', "l'article 25", "l'article 26", "l'article25", "l'article26", "l'article 26", "l'article26"]

Majorité, Décisions, Travaux | Immobilier
Majorité, Décisions, Travaux
Selon l'article 25 e de la loi du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires (majorité absolue). [...] Une société civile immobilière (SCI) copropriétaire demandait l'annulation d'une décision d'assemblée générale relative à des travaux de remplacement de l'ascenseur, au motif que la résolution avait été prise à la mauvaise majorité. [...] La Cour rappelle ainsi que pour déterminer la majorité applicable au vote de travaux, il faut s'attacher à leur fait générateur. [...]
M. X., propriétaire d'un pavillon individuel dans une copropriété horizontale, a demandé l'annulation de deux décisions d'assemblée générale de mars 1999, adoptant les devis de travaux de déplacement du compteur d'eau général, situé sur un terrain privatif, pour l'implanter dans l'entrée de la copropriété, et de réfection du réseau d'alimentation, dont le principe des travaux avait été décidé par une assemblée générale datant de juin 1995. [...] Selon le copropriétaire, ces deux résolutions auraient dû être prises à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu'elles concernent des travaux comportant transformation, addition ou amélioration. [...] Cet arrêt devrait mettre un point final à une pratique ayant trop souvent cours, conduisant à prendre à une majorité allégée des décisions importantes relatives à des travaux qui méritent une majorité renforcée. [...]
Entre les deux, la majorité absolue (art. 25) et la double majorité (art. 26) permettaient d'arbitrer les décisions impliquant à la fois les intérêts individuels des copropriétaires et l'intérêt collectif, notamment lorsqu'il s'agissait de décider de travaux d'amélioration. [...] Mais s'il est réalisé sur ordre de l'administration, il entre dans la catégorie des travaux obligatoires devant être décidés à la majorité de l'article 25. [...] Mais on est ici sur un terrain mouvant. certaines décisions considèrent systématiquement que l'autorisation de construire relève de la majorité de l'article 26. [...]
Restent des modifications aux conséquences pratiques intéressantes, comme celles relatives à la majorité applicable en assemblée. [...] Pour faciliter le vote de travaux jugés essentiels dans une copropriété, la loi Alur a abaissé le seuil des majorités, faisant passer toute une série de décisions jusqu'ici comprises dans le champ de la double majorité (article 26 de la loi de 1965) vers celui de la majorité absolue (article 25) et, de cette dernière, à la majorité simple (article 24). [...] Vous retrouverez, dans ce Guide de la copropriété toutes les nouveautés de la loi Alur, ainsi que les règles de base applicables en matière de copropriété, avec un accent tout particulier mis sur la maîtrise et la baisse des charges. [...]
- Les mesures destinées aux copropriétés. majorité nécessaire pour le vote de travaux d'économie d'énergie, bilan énergétique du chauffage collectif (DPE collectif ou audit énergétique). [...] Ainsi, dès l'entrée en vigueur de la loi, les décisions relatives aux travaux d'économie d'énergie seront votées, en assemblée générale, à la majorité simple de l'article25, et non plus à la double majorité de l'article26, plus difficile à réunir. [...] D'ailleurs, la proposition de créer un fonds de réserve pour gros travaux obligatoires, réclamé par de nombreuses associations de copropriétaires et des fédérations professionnelles de syndics, a finalement été rejetée. [...]
Ce n'est qu'à l'expiration de ce délai que les décisions votées (des travaux non urgents, par exemple) pourront, si aucune action n'a été intentée, commencer à être exécutées. [...] Il arrive que des copropriétaires utilisent un problème de forme pour faire annuler une décision qui ne leur convient pas (par exemple, des travaux qu'ils n'ont pas les moyens de financer, Ndlr), mais qu'ils ne peuvent pas, légitimement, contester, fait remarquer Me Sabatié. [...] La contestation d'une ou plusieurs décisions. Le copropriétaire contestataire peut invoquer des problèmes de majorité, le manque d'information (le syndic n'a annexé à la convocation qu'un seul devis, alors que des travaux sont prévus) ou encore le fait que des travaux soient qualifiés d'urgents. [...]
Faute d'une majorité suffisante, certaines décisions ne sont pas votées, ce qui peut retarder la réalisation de travaux importants. [...] Un ravalement classique revient entre 5 000et 8 000€ par lot. Mais les travaux doivent être entrepris tous les 10 à 12ans en bord de mer, alors qu'ils sont à faire tous les 15 à 20 ans dans les terres, prévient Laurent Caillaud, président de Foncia Vendée. [...] Si l'immeuble n'a pas fait l'objet d'une surveillance et de travaux réguliers, cela peut créer des dommages importants, comme la chute d'un balcon, explique Grégory Piron, administrateur de biens dans le Pays basque. [...]
Quant aux principales décisions (travaux, vente ), elles se prennent lors de l'assemblée générale annuelle de la SCI, à la majorité prévue dans ses statuts. [...] Reste que les intérêts des différents associés de la SCI peuvent diverger. Mais si un investisseur veut céder ses parts alors que la majorité des associés ne souhaite pas vendre le bien, il a toujours la possibilité de céder ses parts à d'autres investisseurs via notre plateforme, explique Maxime Duhamelle, cofondateur de Dividom (qui a permis de financer 17 projets depuis décembre 2014). [...] absence de locataires, loyers im-payés, dérive des charges de copropriété, travaux imprévus, baisse du prix du bien à la revente Et comme pour tout investissement locatif même si la plateforme filtre les biens mis en vente par son intermédiaire il est conseillé d'éplucher les comptes de la copropriété avant d'acheter et d'étudier le marché locatif local, en prenant la peine de se déplacer pour s'assurer de la qualité du bien acquis. [...]
vote des travaux d'amélioration à une majorité allégée, réduction des voix du copropriétaire majoritaire, annulation d'une décision à laquelle le copropriétaire s'est opposé, preuve du caractère somptuaire des travaux décidés en assemblée générale à la majorité de l'article 26. [...] À moins qu'il soit à même de ­rapporter la preuve d'un abus (ce qui est difficile pour des travaux imposés en raison de l'état défectueux) ou de ­l'irrégularité de la décision prise (décision adoptée à une mauvaise majorité, ou par des copropriétaires autres que les seuls concernés par une partie commune spéciale) ou de la nullité de l'assemblée tout entière (non-respect des règles relatives à la tenue de l'assemblée), l'opposant devra participer au coût de ces travaux à hauteur de sa quote-part dans les charges communes. [...] Un combat parfois nécessaire, mais qui peut être rude et de longue haleine. à titre d'exemple, il faut compter environ un an pour obtenir une décision devant le tribunal de grande instance de ParisDémontrer le caractère somptuaire des travaux décidés en AG à la majorité de l'article26. [...]