Source: https://www.cosedelmondo.it/2016/09/01/come-cambia-il-condominio-dopo-la-riforma-del-2012/
Timestamp: 2019-08-23 04:35:47+00:00
Document Index: 99224106

Matched Legal Cases: ['art. 1131', 'art. 1131', 'art. 12', 'art. 1129', 'art. 9', 'art. 1136', 'art. 14']

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Come cambia il condominio dopo la riforma del 2012
I milioni di italiani che vivono oggi negli edifici condominiali, dopo 70 anni (la disciplina era rimasta invariata sin dal 1942 demandando così il compito di regolamentazione della casistica alle decisioni giurisprudenziali), hanno visto riformata con la legge 220 del 2012, entrata in vigore il 18 Giugno del 2013, la regolamentazione dei loro rapporti relativi a ciò che concerne le parti in comune di ciascun edificio. La nuova normativa regola gli obblighi ed i diritti degli amministratori, i poteri dell’assemblea e più in generale ciò che ogni condomino può o non può fare.
Vediamo in estrema sintesi quali sono le novità iniziando dall’amministratore che diventa una figura obbligatoria quando il condominio sia formato da 8 condomini e rimane in carica 2 anni salvo rinnovo. L’amministratore non deve aver subito condanne penali per reati contro il patrimonio e non deve risultare protestato, deve avere un diploma di scuola superiore e deve aver frequentato un corso di formazione specifico a meno che non svolga questa professione da almeno un anno. E’ obbligo dell’amministratore:
1) Eseguire le delibere assembleari;
2) Incassare i pagamenti dei condomini;
3) Pagare fisco e fornitori;
4) Informare i condomini in maniera trasparente sullo stato dei pagamenti e sulle pendenze;
5) stipulare una polizza di responsabilità professionale;
6) specificare, al momento della nomina, le componenti del suo stipendio in dettaglio e non può pretendere ulteriori compensi, non avendone diritto, se non deliberati dall’assemblea;
7) come stabilito dall’art. 1131 cod civ, può agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi essendo egli rappresentante dell’assemblea (si veda l’art. 1131 C.C così come riformato dall’art. 12 legge 220/2012).
Ogni condomino, anche da solo, può richiedere la convocazione dell’assemblea affinché questa deliberi in materia di revoca del mandato dell’amministratore colpevole di gravi irregolarità nella gestione del condominio. Si vedano gli art. 1129 e 1130 del codice civile così come riformati dagli art. 9 e 10 della legge in discussione e che sono appositamente sotto riportati:
(«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore). –
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede,
la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su
ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche
registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i
all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere,
assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti
L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della
da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile
professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale
accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle
generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici,
o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa
l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici,
L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a
qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi
condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla
condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti
l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle
dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai
con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può
altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di
irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità
può rivolgersi all’autorita’ giudiziaria; in caso di accoglimento
rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi
amministrativi, nonché’ di deliberazioni dell’assemblea;
4) la gestione secondo modalità che possono generare
possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il
cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea
non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della
nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività
Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli
realizzati da enti pubblici non economici o società private senza
scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia
contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di
ciascuna unità immobiliare, nonché’ ogni dato relativo alle
contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì
deliberazioni nonché’ le brevi dichiarazioni rese dai condomini che
ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il
condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento
giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine
singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi
anche con modalità informatizzate;
giorni».)
Cambiano anche i quorum relativi alla validità dell’assemblea e sue delibere:
1) relativamente alla costituzione dell’assemblea in prima convocazione è necessaria la presenza del 50%+1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
2) per la costituzione dell’assemblea in seconda convocazione è necessaria la presenza di 1/3 dei condomini ed 1/3 dei millesimi;
3) le delibere dell’assemblea costituitasi in seconda convocazione hanno validità se prese dal 50%+1 dei presenti e 1/3 dei millesimi (art. 1136 C.C così come riformato dalla legge in discussione all’art. 14. E’ limitato l’abuso delle deleghe: se i condomini sono più di venti ciascuno dei partecipanti all’assemblea non può rappresentare più di un quinto dei condomini ed 1/5 dei millesimi.
4) Rientra nei poteri dell’assemblea:
A) la nomina, la conferma e la revoca dell’amministratore, contestualmente alla sua retribuzione;
B) l’approvazione del bilancio preventivo, l’approvazione del bilancio consuntivo e la ripartizione delle spese fra i condomini;
C) la decisione sulle opere di manutenzione straordinaria;
D) la resistenza o la promozione di eventuali azioni giudiziarie;
E) l’autorizzazione della spesa urgente fatta dal singolo condomino sulle cose comuni;
F) il giudizio sui ricorsi avverso i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito di esercizio dei suoi poteri;
G) L’approvazione del regolamento di condominio;
H) Il conferimento di maggiori poteri all’amministratore rispetto a quelli previsti dalla legge;
I) la delibera relativa alla ricostruzione delle parti comuni dell’edificio nel caso di perimento;
J) la disposizione dell’innovazione delle cose comuni diretta ad una migliore fruizione delle stesse;
K) l’apertura di un sito internet del condominio nel quale sono riportate le situazioni condominiali ed alle quali il singolo condomino può accedere mediante apposita password.
Una citazione merita il “consiglio di condominio”. Tale organo, non essendo previsto dalla legge, è essenzialmente facoltativo e consultivo e deve attenersi a quanto previsto dal regolamento condominiale che lo istituisce e lo prevede. Esso deve attenersi al regolamento senza ledere i diritti del singolo condomino e non può limitare lo svolgimento dei compiti dell’amministratore o costituire, per quest’ultimo alibi per la mancata esecuzione delle delibere assembleari. Esso partecipa alle assemblee facilitandone lo svolgimento e coadiuva l’amministratore nello svolgimento delle sue funzioni segnalandogli eventuali disservizi e offrendo eventualmente delle soluzioni utili a sopperire agli stessi, supporta l’amministratore nella scelta dei fornitori esaminando gli eventuali preventivi, deve segnalare eventuali trasgressioni del regolamento, deve affiancare l’amministratore nel prendere decisioni allorquando non sia possibile convocare l’assemblea in tempi brevi, deve controllare, quando previsto dal regolamento, i giustificativi di spesa senza ovviamente impedire che altri condomini possano effettuare gli stessi controlli in tempi diversi. In definitiva, l’organo non ha poteri specifici ma può costituire un valido mezzo utile a migliorare i servizi condominiali e rendere le assemblee più fattive.
Passiamo a descrivere brevemente i diritti del condomino:
1) è vietata la disposizione regolamentare contraria alla detenzione, da parte del singolo condomino, di animali;
2) il singolo condomino potrà installare antenne (come le parabole) utili a ricevere il segnale radiotelevisivo via cavo o satellitare;
3) il singolo condomino potrà, relativamente all’impianto di riscaldamento centralizzato, staccarsi dallo stesso, ove l’abitazione non venga sufficientemente riscaldata dall’impianto centralizzato e il problema tecnico non venga risolto nell’ambito di una stagione. Il distacco non deve creare squilibrio nell’erogazione di calore per gli altri appartamenti. Se il distacco comporta spese aggiuntive, chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto.
In conclusione: possiamo sicuramente asserire che la nuova normativa definisce meglio la figura professionale dell’amministratore e definisce meglio quelli che sono i poteri assembleari. Qualche problema potrebbe crearsi con riferimento alle facoltà del condomino soprattutto in relazione al riscaldamento centralizzato ma in tale contesto e per brevità, si vuole evitare di entrare nello specifico.
Per quanto riguarda l’intera normativa, la si può consultare andando a questo link:
http://www.normattiva.it/atto/caricaDettaglioAtto?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2012-12-17&atto.codiceRedazionale=012G0241&currentPage=1
By administrator – 1 Settembre 2016 –
1 Settembre 2016 administrator amministratore Articoli legge assemblea condominio legge legge 220 2012