Source: https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/orzeczenia-sadow/ii-sa-ke-424-18-wyrok-wojewodzkiego-sadu-522651685
Timestamp: 2020-01-26 04:47:51+00:00
Document Index: 68934866

Matched Legal Cases: ['SA/Ke ', 'SA/Ke ', 'SA/Ke ', 'art. 138', 'art. 127', 'art. 145', 'art. 144', 'art. 145', 'art. 4', 'art. 98', 'art. 145', 'art. 1', 'art. 145', 'art. 146', 'SA/Lu ', 'art. 145', 'art. 148', 'art. 15', 'art. 84', 'art. 7', 'art. 80', 'SA/Łd ', 'SA/Sz ', 'SA/Ke ']

II SA/Ke 424/18 - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach
II SA/Ke 424/18 - Wyrok Wojewódzkiego Sądu...
Opublikowano: LEX nr 2557989
II SA/Ke 424/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 września 2018 r. sprawy ze skargi U.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 maja 2018 r. znak: (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości
zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz U.C. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Decyzją z dnia 7 maja 2018 r., znak: (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania U i G.C. od decyzji wydanej z upoważnienia Prezydenta Miasta S. z dnia 19 lutego 2018 r. znak: (...) w przedmiocie ustalenia małżonkom C., właścicielom nieruchomości położonej w S. przy ulicy B., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka (...) o pow. 542 m2 opłaty w wysokości 445,00 zł z tytułu wzrostu wartości powyższej nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej w ulicy B., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 2 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu Kolegium przedstawiło zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.), regulacje dotyczące opłaty adiacenckiej. W szczególności organ zaznaczył, że - z uwagi na datę wszczęcia postępowania, tj. 25 stycznia 2018 r. - w sprawie mają zastosowanie przepisy ww. ustawy w brzmieniu ustalonym ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509).
W uchwale nr (...) Rady Miasta S. z dnia 28 czerwca 2001 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dotyczącej budowy urządzeń infrastruktury technicznej określono wysokość stawki tej opłaty na 10% różnicy powstałej pomiędzy wartością gruntu przed dokonaniem inwestycji, a wartością po jej wykonaniu.
Organ odwoławczy wskazał, że w toku postępowania administracyjnego zlecono wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu, który, dokonując wyceny nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji, jak również przed jej wybudowaniem, uwzględnił następujące cechy: lokalizacja, infrastruktura towarzysząca, dostępność komunikacyjna, infrastruktura techniczna, powierzchnia działki, szerokość działki, ograniczenia na działce. Dla wycenianej nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji biegła ustaliła następujące cechy: lokalizacja - korzystna, infrastruktura towarzysząca - mniej korzystna, dostępność komunikacyjna - mniej korzystna, infrastruktura techniczna bez kanalizacji sanitarnej - mniej korzystna, powierzchnia działki - poszukiwana, szerokość działki - korzystna i ograniczenia na działce - brak. Dla wycenianej nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji biegła ustaliła następujące cechy: lokalizacja - korzystna, infrastruktura towarzysząca - mniej korzystna, dostępność komunikacyjna - mniej korzystna, infrastruktura techniczna wraz z kanalizacją sanitarną - korzystna, powierzchnia działki - poszukiwana, szerokość działki - korzystna, ograniczenia na działce - brak. Wartość nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej została ustalona na kwotę 49.062,00 zł, zaś przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej na kwotę 44.612,00 zł. Powstała różnica w wartości to kwota 4.450,00 zł. W obu przypadkach biegła zastosowała współczynnik korekcyjny K wynoszący 1.
Koszty, które skarżąca uznała za partycypację w budowie kanalizacji sanitarnej, są w rzeczywistości kosztami wykonania przyłącza kanalizacyjnego, od głównej sieci do jej nieruchomości.
Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, domagając się jej uchylenia wniosła U.C. zarzucając, że:
2. Termin do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej przewidziany w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami upłynął z dniem 21 sierpnia 2017 r., gdyż zakończenie budowy i przekazanie do eksploatacji infrastruktury technicznej nastąpiło w dniu 21 sierpnia 2014 r., o czym świadczy informacja zamieszczona na stronie internetowej Przedsiębiorstwa, jak i posiadane przez skarżącą faktury, natomiast pierwsza czynność urzędowa wszczynająca przedmiotowe postępowanie została podjęta przez organ w dniu 25 stycznia 2018 r.
3. Wbrew treści art. 144 ust. 4 ugn nie zaliczono na poczet opłaty adiacenckiej świadczenia pieniężnego wniesionego przez skarżącą na budowę przyłącza kanalizacji sanitarnej.
4. Rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego popełnił szereg błędów, które wykazała skarżąca, jak również niewłaściwie dobrał nieruchomości do porównania. Skarżąca podkreśliła, że w kwestionowanym operacie nie uwzględniono szeregu istotnych czynników mających wpływ na wartość nieruchomości, takich jak: uciążliwość linii kolejowej nr 25 znajdującej się niespełna 200 m od nieruchomości, usytuowanie dwóch cmentarzy komunalnych w odległości 400 m od nieruchomości, usytuowanie w odległości 700 m od nieruchomości stacji rezerw strategicznych paliw tzw. Naftobazy, usytuowanie w odległości niespełna 1500 m od nieruchomości byłego wysypiska śmieci, brak oświetlenia ulicznego przed posesją i położenie najbliższej lampy w odległości 30 m od nieruchomości, brak pełnego uzbrojenia działki w postaci gazociągu, brak utwardzenia nawierzchni i właściwego utrzymania ulicy oraz położenie nieruchomości na obrzeżach miasta.
Dodatkowo skarżąca podniosła, że - jak wynika z jej ustaleń - nie wszystkim osobom, których dotyczy budowa przedmiotowej kanalizacji sanitarnej, naliczono opłaty adiacenckie.
W pierwszej kolejności jednak należy podnieść, że niezasadne jest stanowisko skarżącej co do naruszenia przez organy dyspozycji art. 145 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm.), dalej "u.g.n.". Jak trafnie podniósł organ odwoławczy, w niniejszym przypadku przepis ten znajduje zastosowanie w brzmieniu ustalonym ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509), a to z uwagi na treść art. 4 ust. 3 tej ustawy, zgodnie z którym do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. W sprawie niniejszej postępowanie zostało wszczęte w dniu 25 stycznia 2018 r., a zatem po wejściu w życie ww. ustawy. Stosownie zaś do treści art. 145 ust. 2 u.g.n. w nowym brzmieniu wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. W przypadku budowy urządzeń kanalizacyjnych, wodociągowych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do tych urządzeń następuje nie w dacie ich wykonania, a nawet stworzenia faktycznej możliwości podłączenia nieruchomości do nich, ale dopiero w dacie legalnego, tj. zgodnego z przepisami prawa budowlanego, przekazania tych urządzeń do użytkowania (por.m.in. wyrok NSA z 3 listopada 2011 r., sygn. I OSK 1921/10, wyrok WSA w Lublinie z dnia 25 października 2012 r., sygn. II SA/Lu 601/12). Zasadnie zatem organy przyjęły, że w niniejszym przypadku do stworzenia warunków do korzystania z urządzeń kanalizacji doszło w dniu 4 marca 2015 r., niezależnie od powoływanych przez skarżącą okoliczności związanych z informacją opublikowaną na stronie internetowej MPWiK w S. czy fakturą za odprowadzanie ścieków sprzed ww. daty. Oznacza to, że - wbrew zarzutowi skargi - nie doszło do naruszenia terminu przewidzianego w art. 145 ust. 2 u.g.n.
Nie można również podzielić zarzutu co do obowiązku pomniejszenia opłaty adiacenckiej o kwotę uiszczoną w związku z budową przyłącza kanalizacji sanitarnej. Istotnie, zgodnie z art. 148 ust. 4 u.g.n. na poczet opłaty adiacenckiej zalicza się wartość świadczeń pieniężnych wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Nie chodzi tu jednak o takie urządzenia, których budowę właściciel jest sam zobowiązany sfinansować. Taka sytuacja dotyczy natomiast przyłącza do kanalizacji. Stanowi o tym art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1152 z późn. zm.), zgodnie z którym realizację budowy przyłączy do sieci oraz studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego i urządzenia pomiarowego zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci.
Podkreślenia wymaga także, że przedmiotem badania w rozpatrywanej sprawie jest legalność konkretnego orzeczenia organu administracji, wydanego w oparciu o zgromadzone dowody i ustalony na tej podstawie stan faktyczny. Kryterium tego badania nie może być zatem porównanie sytuacji skarżącego do sytuacji innych osób, których potencjalnie mogłaby dotyczyć podobna opłata, nie podlegało to bowiem analizie w ramach niniejszej sprawy administracyjnej.
Zasadne okazały się natomiast zarzuty dotyczące operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Operat taki, stanowiący opinię biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości, jest kluczowym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Prowadzi to do wniosku, że organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego wyrażonych m.in. w art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Opinia ta powinna zostać zweryfikowana i oceniona przez organ administracyjny z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Wprawdzie organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie oznacza to jednak, że organ, a następnie sąd administracyjny, nie mogą analizować treści operatu pod kątem precyzji sformułowań i użycia właściwych pojęć, kompletności i spójności oraz logicznego i przekonującego uzasadnienia. Obowiązkiem zarówno organu, jak i Sądu, jest zatem zweryfikowanie treści operatu szacunkowego i ustalenie, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek czy braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Rzeczoznawca nie może przy tym ograniczyć się do stwierdzenia, że zastosował daną metodę, czy oparł się na danych przepisach, lecz powinien wyjaśnić na czym konkretnie w sprawie polegało zastosowanie danej metody czy wskazanych przepisów. Organ nie może zaakceptować i oprzeć swojej decyzji na operacie szacunkowym, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie, jeżeli ustalenia w nim zawarte zawierają luki, w tym logiczne, lub braki pozostawiające obiektywnie niemożliwe do usunięcia przez organ innym sposobem wątpliwości (por.m.in. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. I OSK 2665/15; wyrok WSA w Łodzi z dnia 6 października 2015 r., sygn. II SA/Łd 705/15, wyrok NSA z dnia 20 maja 2015 r., sygn. I OSK 2329/13; wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. II SA/Sz 1294/17).
Po pierwsze należy zwrócić uwagę, że przy określaniu wag cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównania, w przypadku nieruchomości oznaczonej jako "B", położonej przy ul. Wschodniej 98, na str. 16 operatu infrastrukturę towarzyszącą tej nieruchomości (tj. zaplecze handlowe, usługowe, szkoły, przedszkola, inne) biegła określiła jako "korzystną" (stwierdzając, że "jest łatwo dostępne"). Z kolei w tabeli na stronie 28 operatu ten sam parametr w przypadku tej samej nieruchomości biegła określiła jako "mniej korzystna", co skutkowało brakiem korekty w tym zakresie na następnej stronie operatu. Widoczna jest zatem ewidentna sprzeczność w jego treści, która to sprzeczność nie została w żaden sposób wyjaśniona. Należy zaś odnotować, że w sytuacji gdy np. co do nieruchomości ozn. lit. "C" oceniono omawiany parametr jako "mniej korzystny" (str. 17) infrastrukturę określono jako "oddaloną". Trudno powiedzieć zatem, które określenie (w zakresie nieruchomości "B") jest w tym przypadku prawidłowe, a zatem czy brak korekty wpływającej na ustalenie ceny jest uzasadniony, czy też korekta taka winna być dokonana. Ustalenie to ma zaś bezpośrednie przełożenie na określenie wysokości opłaty adiacenckiej.
Po drugie, uzasadnione wątpliwości budzi także zgodność ze stanem faktycznym danych wynikających z operatu, a dotyczących porównywanych nieruchomości - w zakresie zakwestionowanym w skardze, zwłaszcza w świetle analizy informacji wynikających ze wskazanej przez skarżącą strony internetowej (w skrócie: "geoportal"). Niezależnie od poprawności określenia położenia poszczególnych nieruchomości przy konkretnych ulicach (co jednak w przypadku np. działki nr 272 - przy przyjęciu, że jest położona przy ul. Bernatka, a nie Metalowców - mogłoby mieć wpływ na ocenę m.in. dostępności komunikacyjnej), prawidłowość określenia szerokości działki położonej przy ul. Wschodniej może mieć bezpośrednie przełożenie na prawidłowość operatu. Biegła przyjęła bowiem, że nieruchomość ta ma szerokość powyżej 16 mb, co spowodowało określenie tej szerokości jako korzystnej. Z danych wynikających z portalu wskazanego przez skarżącą wynika - jak podnosi skarżąca - że szerokość ww. działki wynosi 13 m. W przypadku takiego ustalenia parametr ten w przypadku tej nieruchomości także zatem uległby zmianie, co wymagałoby stosownej korekty. Ta okoliczność również nie została wyjaśniona.
Rację ma skarżąca również co do tego, że z operatu nie wynika, by biegła uwzględniła przy wycenie brak możliwości podłączenia wycenianej nieruchomości do sieci gazowej. W ramach oceny infrastruktury technicznej przyjęła - podobnie jak w przypadku działek porównywanych - "uzbrojenie techniczne dostępne wraz z kanalizacją sanitarną - korzystna". Przy ustalaniu wartości nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych działek przyjmowanych do porównania istotne jest, czy do tych działek był doprowadzony gaz oraz ewentualnie jeszcze jakieś media czy też nie. O ile bowiem faktycznie nieruchomość skarżącej nie ma dostępu do gazu, a działki wzięte do porównania taki dostęp miały, okoliczność ta powinna wpływać na skorygowanie ceny. Tymczasem biegła nie ustalała czy zachodzą jakieś różnice między nieruchomościami w zakresie ich dostępu do infrastruktury technicznej - poza różnicą dotyczącą dostępu do kanalizacji (por. też w tym zakresie wyrok WSA w Kielcach z dnia 16 maja 2018 r., sygn. II SA/Ke 259/18).
Nie można również nie dostrzec tego, że - o ile rodzaj drogi, przy jakiej położona jest wyceniana nieruchomość biegła wzięła pod uwagę określając dostępność komunikacyjną jako mniej korzystną - o tyle z operatu nie wynika, czy i w jaki sposób uwzględnione zostały cechy dotyczące lokalizacji nieruchomości wykazane w skardze, takie jak położenie na obrzeżach miasta, bliskość linii kolejowej, naftobazy, cmentarzy, byłego wysypiska śmieci. Trzeba zauważyć, że ocenę tego parametru biegła zrównała w przypadku wycenianej nieruchomości z nieruchomościami oznaczonymi jako "B" i "C" (działki 70/14 i 272), położonymi w innych częściach miasta (zwłaszcza nieruchomość "C"), bliżej jego centrum. Bezsporne położenie nieruchomości na obrzeżach miasta może mieć także przełożenie na dostępność do infrastruktury towarzyszącej, zaś w tym zakresie ocena została także zrównana z dwoma ww. nieruchomościami. Biegła nie uzasadniła w żaden sposób stanowiska w tym aspekcie, co - jeśli wziąć pod uwagę powyższe spostrzeżenia skarżącej, dostrzegalne także dla osoby nie posiadającej wiadomości specjalnych - winno było mieć miejsce i wymagało stosownych wyjaśnień.