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Timestamp: 2020-07-09 17:55:41+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 1436', 'artigo 10', 'artigo 1418', 'artigo 1432', 'ARTIGO 1432', 'artigo 1436', 'artigo 1422']

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1. O presente artigo versa sobre as limitações à livre possibilidade de aditamentos à Ordem de Trabalhos em Assembleias de Condóminos em face do princípio da segurança jurídica que impede decisões surpresa relativamente a matérias desconhecidas dos participantes numa reunião.
2. Em primeiro lugar, importa referir que de acordo com o disposto pelo artigo 1436.º do Código Civil, cabe ao administrador convocar a assembleia de condóminos quer seja na Assembleia Geral quer na Assembleia Extraordinária.
Quanto ao facto de um dos condóminos pretender acrescentar ponto de trabalho à respetiva ordem elaborada pela administração, o Código Civil apresenta lacunas pelo que se poderá fazer uma aplicação analógica de acordo com o disposto pelo artigo 10.º do Código Civil.
Assim, tal como é definido pelo Código Civil, incumbe ao administrador do condomínio proceder à elaboração da ordem de trabalhos. Nesta respetiva ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos (Geral ou Extraordinária), os pontos devem ser específicos por forma a que os condóminos reflitam quanto ao assunto e decidam se querem ou não participar na respetiva Assembleia. Ou seja, “um enunciado sintético, mas claro e elucidativo, do (s) assunto (s) sobre os quais se deve deliberar, por forma a que os condóminos não só se possam preparar previamente para os discutir, apreciar e votar, como, além disso, para aquilatarem previamente da necessidade ou conveniência da sua presença ou representação.” (Cfr. Neto, Abílio – “Manual da Propriedade Horizontal”, 4.ª Edição – Reformulada, Março 2015, Ediforum Edições Jurídicas, Lda. pp. 686)
3. Caso algum dos condóminos pretenda fazer um aditamento à ordem de trabalhos, deverá propô-lo à Assembleia e a mesma é que decide se discute ou não o ponto apresentado.
O que a lei pretende é vedar que haja um aditamento à ordem de trabalhos de onde resulte a tomada de deliberações que se tornem vinculativas a todos os condóminos, sobre matérias que não constem da ordem de trabalhos, salvo se todos estiverem presentes.
“Assim, se um ou vários condóminos no decurso da assembleia, tomarem a iniciativa de requerer a inclusão na ordem de trabalhos de novos assuntos, esse requerimento deve ser recusado desde que haja condóminos ausentes; se for admitido e houver votação sobre a matéria, as deliberações tomadas incorrem no vício de anulabilidade”
Quanto a este questão é nosso entendimento que apenas poderão existir aditamentos à ordem de trabalhos nas Assembleias Ordinárias e não nas Assembleias Extraordinárias, pois é nas primeiras que se discutem todos os aspetos referentes ao condomínio de uma forma geral enquanto que as segundas servem para as deliberações específicas da ordem de trabalhos. (Cfr. Neto, Abílio – “Manual da Propriedade Horizontal”, 4.ª Edição – Reformulada, Março 2015, Ediforum Edições Jurídicas, Lda. pp. 687)
A questão que colocamos no presente artigo prende-se com a consideração ou desconsideração das paredes de perímetro como partes comuns do edifico para efeitos do artigo. 1421.º do Código Civil.
Como ponto de partida importa definir as paredes perimetrais como sendo aquelas que dividem uma determinada fração e o corredor que a separa da fracção contígua e que esse corredor é pacificamente uma parte comum do próprio edifício, conforme resulta da alínea c) do n.1º do artigo. 1421.º do CC.
Assim, sendo, a nosso ver, qualquer obra que afete este lado da parede perimetral já será considerada uma obra numa parte comum do Edifício.
Não nos fiquemos por uma mera explicação jurídica e aprofundemos mais, uma explicação também ela social e de sã convivência entre os condóminos.
Caso colocássemos a hipótese de considerar que tal parede, pode-se estar sobre o julgo, gostos, modas ou opiniões, de um só condómino ou dos condóminos que com ele dividem o patamar do edifício, poderiam acontecer situações que soariam a uma total insanidade, para quem, como é o caso, vive numa comunhão de lares num só local, tal como se fosse uma pequena vila. Situações como abrir quantas portas quisesse para a sua fração, situações de abrir janelas que cobrissem todo o vão da parede, e porque não, e caso esse fosse o capricho do condómino, destruir simplesmente as paredes perimetrais que dão acesso à parte comum que é o corredor, tornando assim mais fácil o acesso à sua casa.
Essa opinião é partilhada também pela Professora Sandra Passinha, que diz, «as paredes perimetrais, mesmo quando não tenham a função de paredes mestras, delimitam a superfície coberta, determinando a consistência volumétrica do edifício e delineando o seu perfil arquitectónico pelo que são de considera comuns» (ob. cit, pág. 33).
Não esquecer que o dito corredor que é parte comum (Art. 1421º n.1º alínea C), terá que ser constituído a nível arquitetónico, por quatro paredes, um chão, um teto e duas paredes limitando assim aquilo que se considera um corredor, algo que dá acesso às frações, mas algo que em âmbito psicológico quebra aquilo que aceitamos como esfera pública dos condóminos e aquilo que aceitamos como fração que apenas diz respeito ao respetivo proprietário, não esquecendo que essas mesmas paredes fornecem um fator de segurança como também condições de habitabilidade e salubridade.
Sendo esta opinião também partilhada pelo Professor Aragão Seia, que afirma que «as paredes exteriores, que delimitam o perímetro da construção, embora não sendo mestras ou resistentes, no verdadeiro sentido do termo, ao serem construídas tendo em vista não só as exigências de segurança mas também de salubridade, especialmente no que respeita á protecção contra a humidade, as variações de temperatura e a propagação de ruídos e vibrações, podem ser consideradas como elementos estruturais das edificações e, portanto, paredes mestras» (ob. cit, pág. 71)
Em suma, é mais que defensável que estas paredes perimetrais, poderão ter um lado que se considere parte comum e um outro que não se considere, sendo lógico que um condómino não pode realizar qualquer tipo de obra na sua parte não comum da parede perimetral, que afete a o lado da parte comum da parede perimetral, sendo mais claro ainda, janelas, saídas de ventilação, portas ou mesmo o derrube total da parede.
As maiorias para aprovação do Regulamento do Condomínio
19 de Julho de 2013 por Raquel Paramés 16 Comentários
O quórum para aprovar o regulamento de condomínio varia:
A – Se fizer parte do título constitutivo da propriedade horizontal (artigo 1418.º, n.º2, b)), significa que foi registado por escritura pública, logo a sua modificação só opera por escritura pública e com o assentimento de todos os condóminos (1419.º, nº1) à o regulamento só pode ser alterado nos mesmos termos – deliberação unânime dos condóminos em assembleia (1432.º, n.º 5 a 7) e posterior escritura pública de modificação do título constitutivo.
B – Se não fizer parte do título constitutivo, nos termos do supra exposto, as modificações podem ser aprovadas por deliberações da assembleia dos condóminos bastando a maioria dos votos representativos do capital.
Dupla maioria (de pessoas e de capital)
Maioria numérica tem de representar 2/3 do valor total do prédio – Inovações das partes comuns (1) – 1425.º, n.º1;- Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou a estética do edifício (2) – 1422.º/3;- Alteração do fim de cada fração – 1422.º/4;- Aprovação s/oposições da distribuição das despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum (quotas) em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, mediante disposição em regulamento -1424.º, n.º2;- Reconstrução do edifício parcialmente destruído (destruição de menos de ¾ do valor total) – 1428.º, n.º 2;
– Alteração do fim a que se destina a fração (3)
Maioria dos votos representativos do capital – Alteração do Regulamento (1429.º -A)
(não pode haver abstenções)
– Alteração do Regulamento se fizer parte do título constitutivo da propriedade horizontal -1419.º, nº1;- Obras de reconstrução do edifício, no caso de destruição superior a ¾ do seu valor total;
Sem oposição (pode haver abstenções)
– Proibição de atividades ou comportamentos que não constem do título executivo;- Divisão de frações autónomas em novas frações, a não ser que o título constitutivo o permita
(1) Convém recordar, no entanto, que as inovações não podem, em qualquer circunstância, prejudicar a utilização das partes comuns ou individuais.
(2) É necessário dar conhecimento à câmara municipal.
(3) Desde que o título constitutivo nada diga a esse respeito.
Raquel Paramés
27 Anos. Licenciada em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Advogada Estagiária na 2ª Fase do Estágio.
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As diferentes maiorias no Regulamento do Condomínio
7 de Junho de 2013 por Raquel Paramés 1 Comentário
O presente artigo visa esclarecer quais as maiorias necessárias para aprovação das diferentes matérias que podem integrar o Regulamento do Condomínio
1.1 Aprovação ou Alteração do Regulamento
O quórum para aprovar o regulamento varia (ver tabela em anexo):
1.2 – Votos de abstenção ou votos contra
Atendendo, ao que foi escrito, só nas situações em que o regulamento do condomínio não conste do título constitutivo da propriedade horizontal, é que não é necessário o acordo de todos os condóminos – mesmo nas situações em que o regulamento tenha sido aprovado por todos. Assim, para proceder à sua modificação, à qual se aplica o disposto no artigo 1432.º do Código Civil, sendo as deliberações a esse respeito tomadas, em assembleia, por maioria dos votos representativos do capital (situação B).
Ora, tais deliberações, desde que consignadas em ata, são vinculativas, não só para todos os condóminos, mesmo aqueles que não as tenham votado ou tenham votado contra, mas também para os terceiros adquirentes das frações, ou para aqueles que exerçam poderes que competem ao condómino.
1.3 – Nos casos de não concordância com o regulamento aprovado
Nas situações em que um ou mais condóminos não concordem com o regulamento aprovado – tal só é possível nas situações B, porque permite aprovação mesmo com votos contra -, este não perde a sua validade, nem tão pouco deixa de ser imperativo relativamente aos condóminos que não concordam com o regulamento, desde que o mesmo tenha sido aprovado com o quórum necessário.
1.4 – Quórum necessário para submeter a discussão do regulamento
Em todas situações que envolvam a aprovação ou alteração do regulamento interno, há que distinguir sempre, se estamos perante a situação A ou B do ponto 1.1.
Ora, o quórum necessário para a realização da assembleia é o número de condóminos suficientes para se obter o vencimento, variando consoante o caso. Aqui aplicamos a regra geral do funcionamento da assembleia prevista no artigo nº 1432.º.
“ARTIGO 1432º
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.”
2- NOVOS PROPRIETÁRIOS
Aos novos proprietários impõem-se dois deveres:
A) DEVER DE DILIGÊNCIA
– Sendo o regulamento parte integrante do título constitutivo, quando alguém adquire ou está interessado em adquirir uma fração autónoma, deve consultar previamente o título constitutivo ou o regulamento interno para não ser surpreendido, por exemplo, com a proibição ou limitações à detenção de animais de companhia.
B) DEVER DE OBEDIÊNCIA AO REGULAMENTO
– Após aprovação do Regulamento Interno pela Assembleia de Condóminos (ou se já está integrado no título constitutivo aquando do registo da propriedade horizontal) este passa a ser o estatuto normativo da propriedade horizontal constituída no prédio, independentemente das pessoas que sejam ou venham a ser titulares deste direito real. (artigos 1429.º A; 1418.º, N.º 2 b).
C) EM CASO DE INCUMPRIMENTO DO REGULAMENTO
Compete ao Administrador do Condomínio assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio, nos termos da alínea l) do artigo 1436.º do Código Civil. Tratando – se de um conjunto de regras de carácter genérico tem o administrador o dever de zelar pelo seu cumprimento, portanto compete-lhe:
1) Advertir o condómino, ou
2) Facultar-lhe uma cópia do regulamento quando o condómino ainda não tenha conhecimento do mesmo, ou
3) Aplicar-lhe sanção, quando prevista no próprio regulamento, ou
4) Intentar ação Judicial (1437.º, nº 1).
O administrador tem o poder-dever de perseguir, seja através de meios persuasivos seja mediante o recurso a juízo, as violações do regulamento do condomínio.
Em caso de dúvida deve o administrador convocar a assembleia de condomínio, para que seja deliberado quais as medidas a adotar.
3 – REGRAS SOBRE A PERMISSÃO OU PROIBIÇÃO DE ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO NO CONDOMÍNIO e a IDENTIFICAÇÃO DOS ANIMAIS
A proibição de existência de animais domésticos pode estar prevista no regulamento do condomínio.
No título executivo ou no regulamento interno é legal, pois estamos no domínio da liberdade contratual, que se estabeleça a proibição da existência de animais de companhia ou de certas espécies nas frações autónomas, ou que se permita a sua existência desde que não incomodem os demais utentes – artigo 1422.º, n.º 2, alínea d).
Deste modo, cabe ao condóminos na aprovação do regulamento interno decidirem o que pretendem.
É assente na jurisprudência portuguesa que o Regulamento interno pode prever a proibição de detenção de animais na parte comum ou própria, sobretudo se atentarem contra o repouso, saúde e tranquilidade dos condóminos. Nestes casos, o administrador tem legitimidade para mover ação contra o condómino pedindo que este seja obrigado a retirar o animal.
Maioria numérica tem de representar 2/3 do valor total do prédio – Inovações das partes comuns (1) – 1425.º, n.º1;- Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou a estética do edifício (2) – 1422.º/3;- Alteração do fim de cada fração – 1422.º/4;- Aprovação s/oposições da distribuição das despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum (quotas) em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, mediante disposição em regulamento -1424.º, n.º2;
– Reconstrução do edifício parcialmente destruído (destruição de menos de ¾ do valor total) – 1428.º, n.º 2;
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