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Timestamp: 2016-10-26 04:11:10+00:00
Document Index: 111557744

Matched Legal Cases: ['art. 48', 'art. 36', 'ATF ', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 43', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269']

4C.124/2006 (29.06.2006)
demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Serge Demierre,
d�fendeurs et intim�s, repr�sent�s par Me Olivier Burnet.
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 3 mars 2006.
Par contrat du 31 janvier 2000, les �poux B.________ ont remis en location � A.________ un appartement de trois pi�ces au sixi�me �tage d'un immeuble sis � Lausanne. La dur�e initiale du bail a �t� fix�e du 1er f�vrier 2000 au 1er avril 2001, reconductible tacitement de trois mois en trois mois, sauf avis de r�siliation donn� � l'autre partie dans le m�me d�lai. Le loyer mensuel �tait fix� � 960 fr. net et les charges de chauffage et d'eau chaude � 60 fr., port�es � 95 fr. le 9 juin 2000, soit au total respectivement 1'020 fr., puis 1'055 fr. par mois. L'indice de r�f�rence �tait celui de d�cembre 1999. Le 26 f�vrier 2002, A.________ a sollicit� une baisse du loyer, que la g�rance a refus�e.
Le 12 mars 2002, la locataire a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Vaud en concluant � ce que le loyer mensuel net soit fix� � 917 fr. Devant l'�chec de la conciliation, la locataire s'est pourvue au Tribunal des baux, en demandant la fixation de son loyer mensuel net � 917 fr. d�s le 1er juin 2002. Concernant l'appartement litigieux, les bailleurs ont produit dix-neuf objets de comparaison. En cours d'instance, la locataire a augment� ses conclusions, en requ�rant que le loyer mensuel net soit �tabli � 917 fr. d�s le 1er juillet 2002, 895 fr. d�s le 1er janvier 2003, 872 fr. d�s le 1er avril 2003 et 843 fr. d�s le 1er juillet 2003. Le Tribunal a ordonn� une expertise quant aux objets de comparaison, dont quatre seulement pouvaient finalement �tre retenus, et dont la moyenne donnait un loyer de r�f�rence de 965 fr. net par mois. Dans son jugement du 26 octobre 2004, le Tribunal a rejet� les conclusions en baisse de loyer de la locataire en raison "de la diff�rence �loquente entre le loyer moyen des objets de comparaison retenus et celui relatif � l'appartement litigieux". L'admission des seuls quatre objets de comparaison subsistant offrait une s�curit� "tout � fait suffisante", �tablissant "que le loyer litigieux est bien inf�rieur aux loyers du quartier". Saisie par la locataire et statuant par arr�t du 3 mars 2006, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a confirm� le jugement entrepris.
A.________ (la demanderesse) interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � la r�forme de l'arr�t cantonal en ce sens que le loyer mensuel admissible est fix� � 917 fr. d�s le 1er juillet 2002, � 895 fr. d�s le 1er janvier 2003, � 872 fr. d�s le 1er avril 2003 et � 843 fr. d�s le 1er juillet 2003, avec suite de frais et d�pens.
Les �poux B.________ (les d�fendeurs) concluent au rejet du recours, avec suite de frais et d�pens.
1.1 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en baisse du loyer, et dirig� contre une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse d�passe le seuil de 8'000 fr. (art. 36 al. 5 et 46 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.2 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas de se plaindre de la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1, 2ephrase OJ), ni de la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid.2c). Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ). Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3).
Dans l'arr�t attaqu�, la juridiction cantonale a estim� que "la preuve des loyers usuels du quartier avait �t� apport�e", malgr� la limitation � quatre des objets de comparaison, en se r�f�rant au jugement du Tribunal des baux. La demanderesse voit une violation des art. 269a let. a CO et 11 OBLF dans la restriction � quatre �l�ments de comparaison, ce que combattent les d�fendeurs, en relevant que la prise en consid�ration d'un cinqui�me loyer n'aurait eu aucune incidence sur la conclusion selon laquelle "le loyer litigieux est bien inf�rieur au loyer du quartier".
2.1 Aux termes de l'art. 269a let. a CO, ne sont en r�gle g�n�rale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier. Les conditions d'application de cette disposition ont �t� clairement pos�es dans un arr�t de principe dont il r�sulte que, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque s�curit�, il faut disposer, en r�gle g�n�rale, de cinq �l�ments de comparaison au moins, qui repr�sentent, pour l'essentiel, les m�mes caract�ristiques que le logement litigieux quant � l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a). Cette jurisprudence n'a jamais �t� renvers�e ou mise en doute par le Tribunal f�d�ral, qui l'a au contraire appliqu�e � r�it�r�es reprises (cf. notamment arr�t 4C.275/2004 du 26 octobre 2004, consid. 3.1; 4C.176/2003 du 13 janvier 2004, consid. 3.1; 4C.323/2001 du 9 avril 2002, consid. 3b/aa; 4C.55/2001 du 4 juillet 2001, consid. 4a non publi� aux ATF 127 III 411; 4C.40/2001 du 15 juin 2001, consid. 5b; 4C.265/2000 du 16 janvier 2001, reproduit in SJ 2001 p. 247, consid. 4a).
2.2 En l'absence de circonstances exceptionnelles, il y a lieu de s'en tenir strictement � la r�gle claire qui veut que le loyer usuel ne soit pas �tabli s'il n'y a pas cinq cas de comparaison. D�s lors qu'en l'esp�ce, les d�fendeurs n'en ont produit que quatre, la d�cision entreprise consacre une violation de l'art. 269a let. a CO. En cons�quence, le recours doit �tre admis, l'arr�t du 3 mars 2006 annul� et la proc�dure renvoy�e � la juridiction cantonale pour nouvelle instruction et nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
L'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 3 mars 2006 est annul� et la proc�dure est renvoy�e � la juridiction cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.