Source: http://registradoresdemadrid.org/resoluciones/COMPRAVENTArDGRN19-12-2019-boe10-01-2020-5750
Timestamp: 2020-01-24 06:41:38
Document Index: 278836019

Matched Legal Cases: ['artículo 10', 'artículo 3', 'artículo 3', 'artículo 10', 'artículo 328', 'artículo 4']

RESOLUCIONES - COMPRAVENTA. - 19/12/2019
Se dicta resolución en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Gonzalo Veciana García-Boente contra la calificación de 27 de junio de 2019 del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 11 de Barcelona de suspensión de la inscripción de una escritura de compraventa porque no existe una coincidencia indudable entre los datos de la finca a qué se refiere la documentación adjunta a la escritura y los datos que resultan del registro.
I El 30 de mayo de 2019, en escritura pública autorizada por el notario de Barcelona Gonzalo Veciana García-Boente, I. G. G., actuando en nombre y representación de su madre, M. G. L., vendió a L. B. A. la nuda propiedad y a J. P. C. el usufructo de la finca "Departamento número Once. Apartamento número ocho -2131- Tipo A. Situado en planta segunda, del Bloque Q-3, señalado con lo numero cinco de la calle Harmonia de Barcelona", inscrita en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 11, en el tomo 771, libro 771, folio 140, finca número 30455, de la cual M. G. L. era propietaria. Junto con la escritura, el notario protocolizó los siguientes documentos: certificación catastral de la finca, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, certificado de aptitud, certificado de la administración de la comunidad de propietarios, del cual resulta que la titular de la finca está al corriente de pago, e informe de deudas relativo al Impuesto sobre bienes inmuebles. La mencionada escritura, con la documentación adjunta, se presentó el mismo día 30 de mayo al Registro de la Propiedad número 11 de Barcelona, y el 7 de junio se aportó al mismo Registro, por vía telemática, carta de pago de los impuestos derivados de esta escritura.
II El 27 de junio, el registrador titular del Registro de la Propiedad número 11 de Barcelona calificó negativamente la escritura presentada y suspendió la inscripción por los siguientes defectos: primero, la cédula de habitabilidad y los certificados catastrales, energético y de la comunidad de propietarios corresponden a la finca situada en la calle Harmonia, 5, 2º 4ª, mientras que la finca transmitida es el departamento número 11, apartamento número 8, situado en la planta 2ª del bloque Q3 de la calle Harmonia, 5, de acuerdo con los datos resultantes del Registro y de la misma nota simple protocolizada en su día por el notario autorizante de la escritura; y segundo, la liquidación del impuesto sobre actos jurídicos documentados está incompleta, porque falta una hoja. Menciona como fundamentos de derecho los artículos 9 y 18 de la Ley hipotecaria, los artículos 51 y 98 de su Reglamento y el artículo 10.3 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, sobre condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, así como nuestra resolución JUS/1939/2010, de 20 de abril.
III Solicitada por el notario autorizante de la escritura calificación sustitutoria, esta correspondió al registrador del Registro de la Propiedad núm. 1 de Cerdanyola de Vallès, el cual, en fecha 28 de agosto, confirmó "en todos sus puntos" la nota de calificación negativa, si bien sólo se pronunció respecto de la falta de coincidencia entre la finca objeto de la cédula de habitabilidad y las certificaciones catastrales descriptiva, gráfica y energética con los datos de la finca inscrita en el Registro. No se pronunció, en cambio, con respecto al segundo de los defectos señalados en la nota de calificación negativa, relativo a la falta de justificación suficiente del pago de los impuestos derivados de la escritura.
IV Por escrito de 30 de septiembre, el notario autorizante de la escritura de compraventa interpone un recurso ante esta Dirección General frente de la calificación negativa, que presenta al Registro de la Propiedad número 11 de Barcelona. Basa el recurso en los siguientes motivos: con respecto a la discordancia entre los datos que figuran en la documentación aportada junto con la escritura y los que constan en el Registro de la Propiedad, manifiesta que muchos de estos últimos no son trasladables a la mencionada documentación, que en el Registro falta tan sólo la mención a la "puerta" del departamento y que hay otros criterios, a los cuales el registrador tiene acceso, que permiten hacer la identificación y justificar la coincidencia entre la finca a la cual se refiere la documentación aportada y la finca registral vendida. Y con respecto a la justificación del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados, el notario recurrente alega que la copia telemática está completa y que el registrador no justifica cuál es la hoja que falta y qué trascendencia tiene en la calificación su supuesta omisión.
V El registrador de la propiedad no ha comunicado a la Agencia de la Vivienda de Cataluña la interposición del recurso, a pesar de lo que prescribe el artículo 3.5 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
VI Por escrito de 14 de octubre, el registrador suscribe el informe preceptivo y envía el correspondiente expediente, formado por la escritura calificada, la diligencia de pago de los impuestos que se derivan, la nota de calificación, la solicitud de calificación sustitutoria y la calificación sustitutoria, el recurso del notario autorizante del documento, la consulta efectuada por el registrador a la Agencia Tributaria de Cataluña en relación con el pago del tributo y el documento expedido por la Agencia Tributaria en lo referente a esta consulta. El expediente lo envía tanto a esta Dirección General como a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
VII En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, de 28 de abril.
La competencia de esta Dirección General para resolver
1.1 En el presente supuesto, el registrador de la propiedad envía el correspondiente expediente a esta Dirección General y a la Dirección General de los Registros y del Notariado, y justifica esta doble remisión en el hecho de que, mientras que la regulación de la cédula de habitabilidad se recoge en el derecho catalán, la de los certificados de eficiencia energética y de los impuestos derivados del contrato formalizado en la escritura pública corresponde a la legislación estatal.
1.2 Esta Dirección General se ha pronunciado reiteradamente, de acuerdo con lo que establece la Ley 5/2009, de 28 de abril, y teniendo en cuenta lo que dispone la STC 4/2014, de 16 de enero, en el sentido de que, cuando en relación con un determinado supuesto es de aplicación la legislación catalana y así se pone de manifiesto en la nota de calificación o en el recurso interpuesto contra ella, la competencia para resolverlo corresponde a esta Dirección General, con independencia de que sean de aplicación, además, normas pertenecientes a la legislación estatal. Por lo tanto, planteándose en este supuesto cuestiones relacionadas con la cédula de habitabilidad de la finca cuya titularidad se quiere inscribir, y correspondiendo la regulación de la cédula de habitabilidad al derecho catalán, invocando la nota de calificación negativa un precepto del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, la competencia para resolver el recurso corresponde exclusivamente a esta Dirección General.
1.3 En relación con ello, hay que recordar, también, que la decisión respecto de la competencia para resolver corresponde a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas y no al registrador de la propiedad. En el presente caso, el notario recurrente interpuso el recurso ante esta Dirección General y, por lo tanto, el registrador de la propiedad habría tenido que enviar el expediente a esta Dirección General, y se habría tenido que abstener de remitirlo también a la Dirección General de los Registros y del Notariado. La Ley 5/2009, de 28 de abril, establece en su artículo 3.7 que “la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas tiene que resolver, en primer lugar y en el plazo de un mes, sobre su propia competencia” y es ella misma –no el registrador de la propiedad– quien, “si se considera incompetente, tiene que enviar el expediente al Ministerio de Justicia y tiene que comunicar esta circunstancia al registrador o registradora”. En consecuencia, la doble remisión del expediente se contradice con las previsiones legales y con los principios de seguridad jurídica y de lealtad institucional.
La coincidencia entre los datos relativos a la finca que se desprenden de la documentación adjunta a la escritura que se pretende inscribir y los datos que resultan del Registro de la Propiedad
2.1 El primero de los defectos señalados por el registrador de la propiedad en su nota de calificación consiste en el hecho que los datos que constan en la cédula de habitabilidad y en los certificados catastral, energético y de la comunidad de propietarios relativos en la finca a los cuales se refieren son diferentes de los que identifican la finca transmitida, de acuerdo con los que se transcriben en la escritura de compraventa, que reproduce los que constan en el Registro de la Propiedad. El notario recurrente, por su parte, argumenta que no hay ningún tipo de discordancia, y que lo que pasa es que en el Registro se omite el número de la puerta del departamento objeto de compraventa y se añaden datos identificativos que no son trasladables a la documentación aportada; además, el registrador dispone de criterios que le permiten identificar la finca a la cual se refiere esta documentación y comprobar la identificación con la inscrita en el Registro.
2.2 A juicio de esta Dirección General, y tal como manifiesta el registrador, no tiene que haber ninguna duda en relación con los datos que constan en la cédula de habitabilidad y los certificados y la documentación correspondientes a una finca, exigidos para la inscripción de la escritura de compraventa relativa a esta finca. Por lo tanto, en caso de discordancia entre estos datos y los que constan en el Registro de la Propiedad –que, por otra parte, se reproducen en la escritura de compraventa–, lo que es procedente es suspender la inscripción. Ahora bien, en el presente caso, lo que pasa es, simplemente, que los datos registrales omiten la mención a la puerta del departamento objeto de compraventa, pero sin que eso impida identificarlo, ni tampoco constatar su coincidencia con el departamento a que se refieren la cédula de habitabilidad y los otros certificados protocolizados. En efecto, si en toda la documentación aportada consta la vendedora como titular de la finca situada en la planta segunda, puerta cuarta, del edificio de la calle Harmonia, número 5, y en el Registro consta la misma persona como titular de la finca situada en la planta segunda del edificio de la calle Harmonia, número 5, todo indica que la finca a la cual se refiere la documentación es la misma que la finca objeto del contrato de compraventa, sobre todo si se tiene en cuenta que el registrador no ha manifestado en su nota la existencia de posibles dudas razonables que justifican su decisión. Estas dudas podrían existir en caso de discordancias entre los documentos aportados con la escritura de compraventa; en este caso concreto, sin embargo, la coincidencia entre todos ellos es absoluta, y tampoco es razonable pensar que la vendedora haya aportado la documentación de una finca diferente de la vendida.
2.3 En este punto conviene hacer también una última precisión sobre los fundamentos de derecho alegados por el registrador en relación con la cédula de habitabilidad. Menciona en defensa de su nota el artículo 10.3 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, así como nuestra Resolución JUS/1939/2010, de 20 de abril. El precepto mencionado se refiere a la necesidad de la cédula de habitabilidad y a los supuestos de exoneración de la obligación de entregarla, sobre cuyas cuestiones nos pronunciamos efectivamente en la mencionada Resolución. Pero esto no tiene nada que ver con el presente supuesto, en el cual la cuestión debatida se suscita en torno a la discordancia existente entre los datos de la finca a que se refiere la cédula de habitabilidad aportada y los que constan en el Registro.
La justificación del pago de los impuestos derivados del contrato formalizado en la escritura que se pretende inscribir
3.1 El segundo defecto señalado por el registrador de la propiedad se refiere a la falta de justificación del pago de los impuestos derivados de la escritura que se pretende inscribir, ya que, junto con ella, sólo se protocoliza una hoja de la certificación correspondiente a esta justificación, que –a juicio del registrador– resulta incompleta. Además, se da la circunstancia, destacada por el registrador en su informe, aunque no en la nota de calificación, que los datos que constan en la certificación se refieren a los impuestos sobre el juego.
3.2 En relación con este segundo defecto, conviene hacer notar –como ya se ha manifestado en la relación de hechos– que la calificación sustitutoria no se pronuncia, lo cual puede plantear la duda de si eso obedece al hecho de que el registrador de Cerdanyola del Vallès 1 no ha apreciado la existencia. A pesar de todo, entendemos que ello es debido a una omisión, ya que, en esta nota, el registrador afirmaba que confirmaba la calificación negativa "en todos sus puntos"; por otra parte, si consideraba que no existía este defecto, lo habría tenido que manifestar expresamente. Además, así lo ha entendido igualmente el notario recurrente, al impugnar también este defecto en su recurso.
3.3 En la nota de calificación, el registrador de la propiedad señala que la justificación está incompleta. Por su parte, el notario recurrente alega que la certificación protocolizada es suficiente para justificar el pago de los impuestos y que el registrador no especifica qué es lo que falta y cuál es la trascendencia de la omisión, a efectos de la calificación. Ciertamente, a juicio de esta Dirección General, si en la documentación aportada constan los datos del impuesto que se satisface y del acto jurídico autoliquidado de forma telemática, esta documentación es suficiente para constatar el pago del impuesto, aunque sea incompleta y no constituya la totalidad de la certificación emitida por la Agencia Tributaria. En el presente caso, es el mismo notario quien realizó la autoliquidación y protocolizó al testimonio de la comunicación electrónica recibida correspondiente a la diligencia de presentación y pago enviada por la Agencia Tributaria de Cataluña, y esta circunstancia permite al registrador comprobar el pago de los impuestos derivados de la escritura.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del registrador, tanto con respecto a la discordancia entre los datos relativos a la finca que se desprenden de la escritura que se pretende inscribir y los datos que constan en el Registro de la Propiedad, como con respecto a la justificación del pago de los impuestos derivados de la escritura.
Contra esta Resolución, las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante una demanda, ante un juzgado de primera instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.
Barcelona, 19 de diciembre de 2019
Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña número 8039, de 10 de enero de 2020.