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Timestamp: 2016-10-27 01:16:26
Document Index: 110140473

Matched Legal Cases: ['Art. 8', 'Art. 82', 'Art. 73', 'Art. 89', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 96', 'Art. 106', 'Art. 95', 'Art. 105', 'Art. 8', 'Art. 127', 'BGE', 'Art. 127', 'Art. 127', 'BGE', 'BGE', 'Art. 127', 'Art. 127', 'Art. 12', 'Art. 12', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 12', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 127', 'Art. 8', 'Art. 127', 'Art. 65', 'BGE']

Die X.________ SA ist eine Immobiliengesellschaft mit Sitz in A.________/SZ. Sie ver�usserte mit Vertrag vom 17. April 2008 ein in der Stadt Luzern gelegenes Grundst�ck zum Preis von Fr. 8'800'000.-- an eine in Luxemburg domizilierte Gesellschaft.
Mit Veranlagungsentscheid vom 9. September 2008 des Regionalen Steueramts der Stadt Luzern wurde die X.________ SA bei einem steuerbaren Grundst�ckgewinn von Fr. 250'261.-- zur Leistung einer Grundst�ckgewinnsteuer in der H�he von Fr. 77'439.-- verpflichtet. Die Gesellschaft beantragte im Einspracheverfahren erfolglos die Besteuerung des Gewinns aus dem Liegenschaftenverkauf mit der ordentlichen Gewinnsteuer 2008. Eine gegen den Einspracheentscheid erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, Abgaberechtliche Abteilung, mit Urteil vom 14. Juni 2010 ab.
Mit Eingabe vom 3. Juli 2010 erhebt die X.________ SA Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragt die Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 14. Juni 2010 sowie der Steuerveranlagung des Regionalen Steueramts Luzern vom 9. September 2008. Ger�gt wird die Verletzung von Art. 8, 95 Abs. 2 sowie 127 Abs. 2 und 3 BV.
Die Dienststelle Steuern und das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, w�hrenddem sich das Regionale Steueramt der Stadt Luzern nicht hat vernehmen lassen. Die Eidgen�ssische Steuerverwaltung verzichtet auf eine Stellungnahme.
1.1 Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid eines oberen kantonalen Gerichts betreffend die Grundst�ckgewinnsteuer. Gegen solche Entscheide kann Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gef�hrt werden (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG in Verbindung mit Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14]). Die Beschwerdef�hrerin ist durch die Steuer beschwert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Die vorliegende Beschwerde ist grunds�tzlich zul�ssig. Unzul�ssig ist die Beschwerde insoweit, als sie sich auch gegen die Steuerveranlagung des Regionalen Steueramtes Luzern richtet. Dieser Entscheid ist durch das Urteil des kantonalen Verwaltungsgerichts ersetzt worden und gilt als inhaltlich mit angefochten (sog. Devolutiveffekt; vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144; 129 II 438 E. 1 S. 441).
1.2 Die Beschwerde kann wegen Rechtsverletzung gem�ss Art. 95 und Art. 96 BGG erhoben werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde, es sei denn, dieser sei offensichtlich unrichtig oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG).
2.1 Im Bereich der Steuern wird das Gebot der rechtsgleichen Behandlung gem�ss Art. 8 Abs. 1 BV insbesondere durch die Grunds�tze der Allgemeinheit und Gleichm�ssigkeit der Besteuerung sowie den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit konkretisiert (Art. 127 Abs. 2 BV). Der Grundsatz der Allgemeinheit der Besteuerung verlangt, dass alle Personen oder Personengruppen nach denselben gesetzlichen Regeln erfasst werden; Ausnahmen, f�r die kein sachlicher Grund besteht, sind unzul�ssig. Andererseits verbietet der Grundsatz, einer kleinen Gruppe von Steuerpflichtigen im Verh�ltnis zu ihrer wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit erheblich gr�ssere Lasten aufzuerlegen. Nach dem Grundsatz der Gleichm�ssigkeit der Besteuerung sind Personen, die sich in gleichen Verh�ltnissen befinden, in derselben Weise mit Steuern zu belasten und m�ssen wesentliche Ungleichheiten in den tats�chlichen Verh�ltnissen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen f�hren. Schliesslich besagt das Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit, dass die Steuerpflichtigen entsprechend ihrer Leistungsf�higkeit an die Steuerlasten beizutragen haben (BGE 133 I 206 E. 6.1 S. 215 f. mit Hinweisen). Das schliesst auch aus, dass Steuerpflichtige f�r kantons�bergreifende Sachverhalte ungleich oder mehrfach belastet werden (sog. Doppelbesteuerung; vgl. Art. 127 Abs. 3 BV).
2.2 Eine gegen Art. 127 Abs. 3 BV verstossende Doppelbesteuerung liegt nach der Rechtsprechung dann vor, wenn eine steuerpflichtige Person von zwei oder mehreren Kantonen f�r das gleiche Steuerobjekt und f�r die gleiche Zeit zu Steuern herangezogen wird (aktuelle Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der geltenden Kollisionsnormen seine Steuerhoheit �berschreitet und eine Steuer erhebt, die einem anderen Kanton zusteht (virtuelle Doppelbesteuerung). Ausserdem darf ein Kanton eine steuerpflichtige Person grunds�tzlich nicht deshalb st�rker belasten, weil sie nicht im vollen Umfang seiner Steuerhoheit untersteht, sondern zufolge ihrer territorialen Beziehungen auch noch in einem anderen Kanton steuerpflichtig ist (Schlechterstellungsverbot, vgl. BGE 134 I 303 E. 2.1 S. 306 f.; 132 I 29 E. 2.1 S. 31 f.; 131 I 249 E. 3.1 S. 253; je mit Hinweisen). Diese allgemeine Regel hat aber gegebenenfalls zur�ckzutreten vor dem besonderen Grundsatz, wonach das Grundeigentum dem Kanton, in dem es gelegen ist, zur ausschliesslichen Besteuerung vorbehalten ist (BGE 131 I 249 E. 3.1 S. 253; 116 Ia 127 E. 2b S. 130; 111 Ia 220 E. 2a S. 224).
2.3 Die Beschwerdef�hrerin r�gt eine Verletzung des Schlechterstellungsverbots (Art. 127 Abs. 3 BV) sowie des Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit (Art. 127 Abs. 2 BV), weil der Kanton Luzern Grundst�ckgewinne auf Gesch�ftsverm�gen nur dann der Grundst�ckgewinnsteuer (und nicht der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer) unterstelle, wenn im Kanton lediglich eine Steuerpflicht aus Grundeigentum bestehe. Daraus resultiere f�r die Beschwerdef�hrerin eine erhebliche Mehrbelastung (Fr. 77'439.-- anstatt Fr. 40'236.--), welche einzig dadurch begr�ndet sei, dass ihr Sitz ausserhalb des Kantons Luzern liege. Im Ergebnis werde damit eine juristische Person mit ausserkantonalem Sitz st�rker belastet als eine solche mit Sitz im Kanton Luzern. Sie macht geltend, das Bundesgericht habe seit 2001 in konstanter Rechtsprechung "s�mtliche Nachteile alleine durch eine Teilung von Sitzkanton und Besteuerungskanton aufgehoben". Zudem werde neuerdings der verfassungsm�ssige Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit st�rker betont.
3.1 Der Grundst�ckgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei der Ver�usserung eines Grundst�cks des Privatverm�gens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundst�cks sowie Anteilen daran ergeben, soweit der Erl�s die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuz�glich Aufwendungen) �bersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Die Besteuerung der Grundst�ckgewinne erfolgt in den Kantonen nicht einheitlich: Entweder werden diese Gewinne alle mit einer besonderen Wertzuwachs- oder Grundst�ckgewinnsteuer erfasst (als Objektsteuer); dabei wird nicht unterschieden, ob das ver�usserte Grundst�ck dem Privat- oder dem Gesch�ftsverm�gen des Ver�usserers zugeh�rt (sog. monistisches oder Z�rcher System). Oder dann unterliegen nur Grundst�ckgewinne des Privatverm�gens dieser Steuer und solche des Gesch�ftsverm�gens werden der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer unterstellt (als Subjektsteuer; sog. dualistisches oder St. Galler System). Das Steuerharmonisierungsgesetz folgt in seinem Grundsatz dem dualistischen System, es erlaubt aber auch, dass nach dem monistischen System gesch�ftliche und private Grundst�ckgewinne einer Grundst�ckgewinnsteuer unterworfen werden (Art. 12 Abs. 4 StHG; vgl. BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723 mit Hinweisen).
3.2 Gem�ss � 1 Abs. 1 und 2 des Gesetzes [des Kantons Luzern] vom 31. Oktober 1961 �ber die Grundst�ckgewinnsteuer (GGStG/LU; SRL 647) lautet die entsprechende Regelung (unter der Marginalie "Gegenstand der Steuer") wie folgt:
"1 Der Grundst�ckgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus Ver�usserung von Grundst�cken oder von Anteilen an solchen; ausgenommen sind Gewinne aus Ver�usserung von Gesch�ftsverm�gen, die der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen.
2 Der Grundst�ckgewinnsteuer unterliegen ferner:
Der Kanton Luzern folgt damit im Grundsatz dem dualistischen System der Grundst�ckgewinnbesteuerung. Allerdings erfasst die Bestimmung von � 1 Abs. 2 Ziff. 2 GGStG/LU auch Gewinne aus dem Handel mit Grundst�cken des Gesch�ftsverm�gens von nat�rlichen und juristischen Personen, die nur aufgrund ihres Immobilienbesitzes im Kanton Luzern steuerpflichtig sind ("ausserkantonaler Liegenschaftenhandel"), mit der Grundst�ckgewinnsteuer. Es ist unbestritten, dass diese systemwidrige Behandlung der ausserkantonalen Liegenschaftenh�ndler mit Art. 12 Abs. 4 StHG in Einklang steht (vgl. BERNHARD ZWAHLEN, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, Bundesgesetz �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 2. Aufl. 2002, N. 25 zu Art. 12 StHG). Als problematisch erweist sich die Norm von � 1 Abs. 2 Ziff. 2 GGStG/LU aber im Zusammenhang mit dem Schlechterstellungsverbot (vgl. E. 4.3 hiernach).
4.1 Nach der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung (letztmals best�tigt mit Urteil 2P.173/2001 vom 26. Februar 2002 E. 2b) verst�sst die Erfassung von Gewinnen von Liegenschaftenh�ndlern mit der Grundst�ckgewinnsteuer nicht gegen das Doppelbesteuerungsverbot, wenn im Kanton lediglich eine Steuerpflicht aus Grundeigentum (d.h. weder Wohnsitz, Betriebsst�tte noch Sitz im Kanton) besteht: Gem�ss dieser Rechtsprechung stehen das Grundeigentum und sein Ertrag unter der Steuerhoheit des Kantons, in dem es sich befindet; dies soll auch f�r den bei der Ver�usserung einer Liegenschaft erzielten Gewinn gelten, und zwar ohne R�cksicht darauf, ob er nach dem kantonalen Steuerrecht der allgemeinen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer oder einer besonderen Wertzuwachs- oder Grundst�ckgewinnsteuer unterworfen ist (BGE 120 Ia 361 E. 4b und 5 S. 365 f.; 95 I 431 E. 2a S. 434; 92 I 461 E. 2-4 S. 466 ff.). Dem Liegenschaftskanton ist es deshalb gem�ss bisheriger Praxis nicht verwehrt, die von ausserkantonalen Liegenschaftenh�ndlern erzielten Ver�usserungsgewinne wie private Kapitalgewinne mit einer Grundst�ckgewinnsteuer (Objektsteuer) zu erfassen; das ist auch dann der Fall, wenn der Kanton - wie der Kanton Luzern - die Ver�usserungsgewinne auf Liegenschaften des Gesch�ftsverm�gens der im Kanton ans�ssigen Liegenschaftenh�ndler (nat�rliche oder juristische Person) der Einkommenssteuer unterstellt. Der ausserkantonale Liegenschaftenh�ndler wird zwar damit anders behandelt als eine Person, die Wohnsitz, Betriebsst�tte oder Sitz im Kanton hat, aber gleich wie ein im Kanton wohnhafter Privater; dies wird damit gerechtfertigt, dass ausserkantonale Liegenschaftenh�ndler der Steuerhoheit des Kantons nicht f�r ihre eigentliche Gesch�ftst�tigkeit, sondern nur infolge ihres Grundeigentums unterstehen (Urteil des Bundesgerichts vom 6. November 1963 E. 3, in: ASA 33 S. 165; Urteile 2P.316/1992 vom 25. Februar 1994 E. 3, in: StR 49/1994 S. 422; 2P.221/1993 vom 28. Oktober 1994 E. 3b; 2P.289/2000 vom 8. Januar 2002 E. 6, in: ASA 71 S. 416; 2P.173/2001 vom 26. Februar 2002 E. 2b).
Wohl h�lt das Bundesgericht grunds�tzlich weiter daran fest, dass dem Liegenschaftskanton die Gesamtheit der Liegenschaftsertr�ge und -gewinne zur ausschliesslichen Besteuerung zusteht; dies bedeutet aber nicht, dass er den Steuerpflichtigen zu einem h�heren als dem erzielten Einkommen besteuern darf. Dem Liegenschaftskanton sind vielmehr nach neuerer bundesgerichtlicher Rechtsprechung insofern Grenzen gesetzt, als er auf die Situation des Steuerpflichtigen (Unternehmung bzw. Privatperson) und dessen wirtschaftliche Leistungsf�higkeit R�cksicht nehmen muss: So kann zwar der Belegenheitskanton den Wertzuwachs aus der Ver�usserung einer Betriebsliegenschaft ausschliesslich besteuern; er ist aber verpflichtet, den Gesch�ftsverlust, den die Unternehmung im Sitzkanton (oder weiteren Kantonen mit Betriebsliegenschaften) aufweist, mit dem Grundst�ckgewinn zu verrechnen (BGE 131 I 249 E. 6.3 S. 261 f.). Das Bundesgericht hat diese neue Regel zur Vermeidung von sog. Ausscheidungsverlusten in der Folge - mit Bezugnahme auf das Schlechterstellungsverbot bzw. den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit - mehrfach best�tigt und sowohl auf Liegenschaften im Privatverm�gen (BGE 131 I 285 E. 4.1 S. 290) als auch auf Kapitalanlageliegenschaften einer Unternehmung ausgedehnt (BGE 132 I 220 E. 5 S. 227). Eine weitere Praxis�nderung betraf die Schuldzinsen bei Liegenschaftenh�ndlern, welche neu nach dem quotenm�ssigen System proportional nach Lage der gesch�ftlichen und privaten Aktiven zwischen den betroffenen Kantonen aufgeteilt werden (BGE 133 I 19 E. 6.3 S. 25; vgl. die Darstellung der neuen Praxis bei PETER M�USLI, St�rkere Gewichtung des Schlechterstellungsverbotes in der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts, in: Michael Beusch/ISIS [Hrsg.], Entwicklungen im Steuerrecht 2009, S. 429 ff.; ISABELLE SEILER/PASCAL DUSS, J�ngste Entwicklungen bei der Besteuerung von Liegenschaften im interkantonalen Verh�ltnis, BR 2007 S. 152 ff.; PETER LOCHER, Einf�hrung in das interkantonale Steuerrecht, 3. Aufl. 2009, S. 18 ff.).
4.3.1 Der Kanton ist zwar frei, ob er Kapitalgewinne auf Liegenschaften des Gesch�ftsverm�gens nach dem dualistischen System mit der allgemeinen Einkommens- oder Gewinnsteuer erfassen will, oder ob er sie nach dem monistischen System wie private Grundst�ckgewinne der besonderen Grundst�ckgewinnsteuer unterwirft. Das Steuerharmonisierungsgesetz l�sst den Kantonen diesbez�glich die Wahl (vgl. E. 3.1 hiervor). Eine nach dem dualistischen System konsequent ausgestaltete Grundst�ckgewinnsteuer darf aber keine Gewinne von ausserkantonalen juristischen Personen, die Liegenschaftenhandel betreiben und nur aufgrund ihres Immobilienbesitzes (Gesch�ftsverm�gen) im Kanton steuerpflichtig sind, erfassen. Eine solche L�sung, wie sie der Kanton Luzern in � 1 Abs. 2 Ziff. 2 GGStG/LU vorsieht, ist mit dem Schlechterstellungsverbot bzw. dem Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit nicht (mehr) zu vereinbaren (ebenso PETER M�USLI/MATHIAS OERTLI, Das Schweizerische Steuerrecht, 6. Aufl. 2010, S. 266; auch ZWAHLEN, a.a.O., N. 25 zu Art. 12 StHG, bezeichnet die entsprechenden kantonalen Regelungen als "problematisch").
Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdef�hrerin als juristische Person ihren Sitz im Kanton Schwyz und ist nur aufgrund ihres Immobilienbesitzes im Kanton Luzern steuerpflichtig, d.h. im Kanton Luzern kann weder an den Sitz noch an eine Betriebsst�tte angekn�pft werden. Mit der Unterwerfung unter die Grundst�ckgewinnsteuer wird die Beschwerdef�hrerin st�rker belastet, als wenn sie - wie dies bei Liegenschaftenh�ndlern mit Sitz oder Betriebsst�tte im Kanton Luzern der Fall w�re - mit der ordentlichen Gewinnsteuer erfasst w�rde. Im vorliegenden Fall betr�gt die Differenz, was unbestritten geblieben ist, Fr. 37'203.--; dies entspricht einer Mehrbelastung im Vergleich zur ordentlichen Gewinnbesteuerung (Fr. 77'439.-- anstatt Fr. 40'236.--) von �ber 92%. Die Beschwerdef�hrerin wird hier als steuerpflichtige juristische Person nur darum st�rker belastet, weil sie nicht in vollem Umfang der Steuerpflicht des Kantons Luzern untersteht. Wie bereits erw�hnt, ist es aber aus �berlegungen der Steuergerechtigkeit unzul�ssig, einen ausserkantonalen Steuerpflichtigen Regeln zu unterwerfen, welche einen ausschliesslich innerkantonalen Steuerpflichtigen - unter sonst gleichen Umst�nden - nicht treffen w�rden (vgl. auch Urteil 2C_761/2007 vom 23. Juni 2008 E. 3.4.2, in: StE 2008 B 72.19 Nr. 9). Die bisher vertretene Begr�ndung, der ausserkantonale Liegenschaftenh�ndler werde zwar anders als ein H�ndler mit Sitz oder Betriebsst�tte, aber gleich wie ein im Kanton wohnhafter Privater behandelt, vermag vor dem Hintergrund der erw�hnten Entwicklung der Rechtsprechung nicht (mehr) zu �berzeugen: F�r die Beurteilung, ob eine verbotene Schlechterbehandlung vorliegt oder nicht, sind Liegenschaftenh�ndler unter sich zu vergleichen (Grundsatz der Gleichm�ssigkeit der Besteuerung); der Hinweis auf die Besteuerung von Privatpersonen ist hier unbehelflich. Zum gleichen Ergebnis f�hrt auch die konsequente Anwendung des Grundsatzes der Allgemeinheit der Besteuerung bzw. der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit (Art. 127 Abs. 2 BV; vgl. E. 2.1 hiervor).
4.3.2 Auch der Gesetzgeber des Kantons Luzern ist sich der Problematik der Bestimmung offenbar bewusst: � 1 Abs. 2 Ziff. 2 GGStG/LU wird per 1. Januar 2011 ersatzlos aufgehoben (vgl. Anhang zur �nderung des Steuergesetzes vom 9. M�rz 2009, Gesetzessammlung des Kantons Luzern, 13. Lieferung vom 14. November 2009, S. 336), nachdem die �nderung des Steuergesetzes in der Volksabstimmung vom 27. September 2009 angenommen worden ist. In der Botschaft des Regierungsrates an den Kantonsrat vom 23. September 2008 zum Entwurf einer �nderung des Steuergesetzes (Teilrevision 2011; B 75, S. 55 ff.) wird zun�chst die Regelung des Kantons Luzern, wonach sowohl nat�rliche als auch juristische Personen, die nur aufgrund ihres Grundeigentums im Kanton Luzern steuerpflichtig sind, Grundst�ckgewinne mit der Grundst�ckgewinnsteuer versteuern m�ssen, als im interkantonalen Vergleich "einzigartig" bezeichnet. Weiter wird einger�umt, dass im Einzelfall aus der Unterstellung eines Grundst�ckgewinns unter die Grundst�ckgewinnsteuer, verglichen insbesondere mit der Unterstellung unter die Gewinnsteuer ab 2011, eine erheblich h�here Belastungsdifferenz als zur Zeit der Einf�hrung von � 1 Abs. 2 Ziff. 2 GGStG/LU resultieren k�nne. Diese Belastungsdifferenz sei umso h�her, je k�rzer die Besitzdauer am Grundst�ck gewesen sei. Wenn aber die Belastungsdifferenz aufgrund der Unterstellung des ausserkantonalen Liegenschaftenhandels unter eine andere Steuerart als den innerkantonalen Liegenschaftenhandel in einer Vielzahl der F�lle erheblich sei, verm�ge das sachlich nicht mehr zu befriedigen. Eine wesentlich andersartige steuerliche Behandlung bez�glich Steuerart und Steuertarif k�nnte zudem im Hinblick auf das Gleichbehandlungsgebot und das Willk�rverbot nach Art. 8 und 9 BV und das Schlechterstellungsverbot nach Art. 127 Abs. 3 BV in Zukunft "verfassungsrechtlich heikel" werden. Der Kantonsrat hat dieser Auffassung und der Aufhebung von � 1 Abs. 2 Ziff. 2 GGStG/LU diskussionslos zugestimmt (Verhandlungen des Kantonsrats 1/2009, S. 296 und 411).
5.1 Die Beschwerde erweist sich als begr�ndet und ist gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 14. Juni 2010 ist aufzuheben. Die Sache ist zur Neuveranlagung im Sinne der Erw�gungen an das Regionale Steueramt zur�ckzuweisen.
5.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Kanton Luzern, der Verm�gensinteressen verfolgt, aufzuerlegen (Art. 65 f. BGG). Der Beschwerdef�hrerin, die nicht anwaltlich vertreten ist, ist praxisgem�ss keine Parteientsch�digung zuzusprechen (BGE 133 III 439 E. 4 S. 446). �ber die Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Verfahrens hat das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern neu zu befinden.
Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 14. Juni 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur Neuveranlagung im Sinne der Erw�gungen an das Regionale Steueramt sowie zur Verlegung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Verfahrens an das Verwaltungsgericht zur�ckgewiesen.
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, dem Regionalen Steueramt der Stadt Luzern, der Dienststelle Steuern des Kantons Luzern, dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern sowie der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.