Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2487-PGP
Timestamp: 2019-10-17 06:25:04+00:00
Document Index: 251293841

Matched Legal Cases: ["l'article 266", "l'article 267", '§ 260', "l'article 268", "l'article 1042", "l'article 1045", "l'article 1049", "l'article 267", "l'article 78", 'arrêt ', "l'article 79", "l'article 267", "l'article 266", "l'article 27", "l'article 268", '§ 140', '§ 40', "l'article 257", '§ 90', "l'article 268", "l'article 260", '§ 90', "l'article 266", "l'article 260", '§ 240']

2487-PGPTVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Règles générales applicables aux opérations immobilières - Modalités de taxation - Base d'imposition4
BOI-TVA-IMM-10-20-10-20160302
Version en vigueur du 15/09/14 au 02/03/16
Version en vigueur du 23/01/13 au 15/09/14
2016-03-02T12:39:01.000+01:00
En principe, conformément aux dispositions de l'article 266 du code général des impôts (CGI) et de l'article 267 du CGI, la base d'imposition des livraisons d'immeubles est constituée par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le vendeur en contrepartie de ces opérations de la part de l'acheteur, à l'exclusion de la TVA elle-même.
Il en va de même des acquisitions d'immeubles postérieures au 31 décembre 2012 auprès d'une personne non assujettie qui a bénéficié de la mesure transitoire prévue au BOI-TVA-IMM-10-10-20 au II-A § 260.
Remarque : Il a été admis que l'acquisition d'un immeuble avant le 11 mars 2010 qui aurait fait l'objet d'un engagement de construire et d'une autoliquidation sur le fondement du 3 de l'ancien article 285 du CGI soit réputée ne pas avoir ouvert droit à déduction. Le cédant peut dès lors faire application de l'article 268 du CGI lorsqu'il vend les mêmes surfaces comme terrain à bâtir, que l'acquéreur soit un particulier ou un assujetti. Il en va de même lorsque l'acquisition a été réalisée en exonération de TVA sous couvert de la tolérance qui prévalait avant le 11 mars 2010 au titre de l'article 1042 du CGI, de l'article 1045 du CGI et de l'article 1049 du CGI.
A cet égard, seule compte l'affectation initiale du bien, le fait que l'immeuble (ou la fraction d'immeuble) ait par la suite été affecté à la réalisation d'opérations taxables demeurant sans incidence (CJCE, affaire C- 97/90, 11 juillet 1991, Lennartz).
En effet, conformément à l'article 267 du CGI, qui transpose en droit interne les dispositions de l'article 78 de la directive n° 2006/112/CE du 28 novembre 2006, les impôts, taxes, droits et prélèvements de toute nature sont à comprendre dans la base d'imposition à la TVA.
En application de ce principe, tel qu'il a été décliné par la Cour de justice des Communautés européennes, notamment dans un arrêt du 1er juin 2006 (affaire C-98/05 De Danske Bilimportorer), seuls peuvent être exclus de la base d'imposition à la TVA, les impôts qui seraient acquittés par le vendeur au nom et pour le compte de l'acquéreur et présenteraient alors le caractère de remboursement de frais au sens de l'article 79 de la directive déjà citée, transposé au 2° du II de l'article 267 du CGI.
Lorsque l'acquéreur d'un immeuble à usage de bureaux ou de locaux de recherche s'engage à rembourser au vendeur le montant de la redevance dont ce dernier était redevable en vertu des dispositions de l'article L. 520-1 du code de l'urbanisme à l'article L. 520-11 du code de l'urbanisme à raison de la construction de locaux à usage de bureaux ou de locaux de recherche dans la région parisienne, cette obligation constitue une charge augmentative du prix, normalement passible de la TVA.
En application du deuxième alinéa du b du 2 de l'article 266 du CGI, la base d'imposition est constituée par la valeur vénale réelle des biens, établie dans les conditions prévues à l'article L. 17 du livre des procédures fiscales (LPF), si cette valeur vénale est supérieure au prix, au montant de l'indemnité ou à la valeur des droits sociaux, augmenté des charges. L'administration est alors tenue d'établir que la différence entre cette évaluation et le prix stipulé dans l'acte résulte de la fraude ou de l'évasion fiscales (aux termes de la demande française notifiée à la Commission européenne le 23 décembre 1977, sur la base de l'article 27 de la sixième directive TVA 77/388/CEE).
Toutefois, si le redevable se trouve en situation de taxation d'office pour n'avoir pas déposé dans les délais légaux les déclarations qu'il est tenu de souscrire, l'administration est en droit d'asseoir l'imposition sur la valeur vénale réelle des biens, sans que la procédure prévue à l'article L. 17 du LPF trouve à s'appliquer. Néanmoins, si le redevable conteste la valeur fixée d'office en établissant que la mutation a eu pour contrepartie effective le paiement d'une somme inférieure à celle retenue par l'administration, celle-ci ne peut l'écarter qu'en établissant la valeur vénale réelle des biens en cause (CE, avis n° 254.824, 30 juillet 2003, SCI Villa Amaya).
- il doit être établi que le coût des biens considérés est intégré au prix de cession des immeubles ou parties d'immeubles en application d'obligations légales ou contractuelles (voir notamment l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme).
Par suite, le « prix exprimé » au sens de l'article 268 du CGI s'entend de la différence entre le montant payé au cédant par le cessionnaire et le montant de la TVA afférente à la marge résultant de ce prix.
Les charges augmentatives du prix qui sont prises en compte pour la détermination du premier terme de calcul de la marge, sont toutes les charges qui reviendraient de droit au cédant et qui sont contractuellement reportées sur le cessionnaire (cf. I-B-2-b § 140 et suivants).
La TVA rémanente peut résulter, notamment, d'une taxe sur la marge collectée en amont par le cédant et que celui-ci n'aurait pas mentionnée dans l'acte de cession. Ou encore d'une taxe sur le prix total qu'aurait de fait supportée l'acquéreur sans pouvoir la déduire à raison de ce que le terrain n'aurait alors pas été affecté à une activité placée dans le champ de la TVA (cf. I-A-2 § 40). Les autres frais et honoraires exposés à l'occasion de l'acquisition ne sont pas à inclure dans le prix d'achat dès lors qu'ils sont grevés de TVA et que cette taxe est déductible dans les conditions de droit commun.
Lorsque l'assujetti revendeur a acquis l'immeuble cédé au terme d'une transmission d'universalité dans les conditions de l'article 257 bis du CGI (y compris à l'occasion d'une opération de fusion ou d'absorption), le second terme du calcul de la marge s'apprécie, s'il y a lieu, par renvoi au prix d'achat constaté chez le cédant de la transmission (cf. I-A-2 § 90). En revanche, lorsqu'il l'a acquis par apport en dehors d'une telle transmission, le second terme est égal à la valeur telle qu'elle est déterminée pour l'enregistrement de l'acte d'apport.
La circonstance que la marge calculée dans les conditions exposées ci-dessus se révèle nulle ou négative ne fait pas obstacle à l'application de l'article 268 du CGI, la base d'imposition étant alors prise pour 0.
L'article 268 du CGI prévoient que, s'il y a lieu, le deuxième terme pris en compte pour le calcul de la base d'imposition soit constitué par la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature effectués par le cédant pour l'acquisition du terrain à bâtir ou de l'immeuble dont la cession est soumise au régime de la marge.
Remarque : Il en va de même du bail emphytéotique, dont la base d'imposition au cas où il est fait application de l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI est constituée par les loyers perçus par le bailleur (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au I-A-1-b § 90).
Le 5 de l'article 266 du CGI prévoit que lorsque l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI a été exercée et que le bail à construction est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée, la base d'imposition est constituée par la valeur du droit de reprise des immeubles qui doivent revenir au bailleur en fin de bail, abstraction faite, le cas échéant, de l'indemnité de reprise stipulée au profit du preneur et du montant des loyers, lesquels sont imposés par ailleurs dans les conditions qui leur sont propres.
L'article L. 251-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que les parties conviennent de leurs droits respectifs sur les constructions réalisées par le preneur et que, faute de stipulations contraires, les améliorations, c'est à dire les constructions édifiées par le preneur, reviennent au bailleur à la fin du bail.
Un assujetti A échange avec un autre assujetti B un immeuble achevé depuis plus de cinq ans (sur la cession duquel il n'opte pas pour la taxation), pour une valeur de 80 000 € complétée d'une soulte de 20 000 €, contre un terrain à bâtir d'une valeur de 100 000 € TTC. Dans l'hypothèse où la cession du terrain est imposable sur le prix total, la base d'imposition de la livraison effectuée par le vendeur B est égale au montant de toutes les sommes et valeurs reçues de la part de A à l'exception de la TVA elle-même, soit 83 612 €. Le fait que la TVA facturée dans l'acte soit déductible par A (pour un montant de 16 388 €) est sans incidence.
Un assujetti A échange avec un autre assujetti B un immeuble neuf pour une valeur de 100 000 € contre un terrain à bâtir d'une valeur de 80 000 € TTC, complétée d'une soulte de 20 000 €. B ayant acquis le terrain sans droit à déduction pour un prix de 50 000 €, la cession se trouve être taxable sur la marge. La base d'imposition de la livraison effectuée par A est égale au total de la soulte et du prix TTC du terrain reçus de la part de B à l'exception de la TVA elle-même, soit 83 612 €. Le fait que la TVA facturée réciproquement dans l'acte d'échange soit déductible respectivement par A (pour son montant de 4 916 €) et par B (pour son montant de 16 388 €) est sans incidence.
Remarque : En l'espèce, (80 000 - 50 000) / 1,196 = 25 084 € (cf. I-C-2 § 240), et 4 916 € de TVA.
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