Source: http://www.ulclegal.com/sk/bulletin-pro-bono/2011/07/3037-vypovedanie-najmu-bytu-a-bytove-nahrady
Timestamp: 2020-04-04 23:45:52+00:00
Document Index: 4071247

Matched Legal Cases: ['§ 711', '§ 685', '§ 711', '§ 711', '§ 710', '§ 710', '§ 39', 'súd ', '§712', '§ 711', '§ 711']

Vypovedanie nájmu bytu a bytové náhrady - Advokátska kancelária Čarnogurský ULC
03/2020 01/2020 05/2018 06/2017 04/2017 03/2017 04/2016 03/2016 02/2016 01/2016 12/2015 11/2015 10/2015 09/2015 08/2015 07/2015 06/2015 05/2015 04/2015 03/2015 02/2015 01/2015 12/2014 11/2014 10/2014 09/2014 08/2014 07/2014 06/2014 05/2014 04/2014 03/2014 02/2014 01/2014 12/2013 11/2013 10/2013 09/2013 08/2013 07/2013 06/2013 05/2013 04/2013 03/2013 02/2013 01/2013 12/2012 11/2012 10/2012 09/2012 08/2012 07/2012 06/2012 05/2012 04/2012 03/2012 02/2012 01/2012 12/2011 11/2011 10/2011 09/2011 08/2011 07/2011 06/2011 05/2011 04/2011 03/2011 02/2011 01/2011 12/2010 11/2010 10/2010 09/2010 08/2010 07/2010 06/2010 05/2010 04/2010 03/2010 02/2010 01/2010 12/2009 11/2009 10/2009 09/2009 08/2009 07/2009 06/2009 05/2009 04/2009 03/2009 02/2009 01/2009 12/2008 11/2008 10/2008 09/2008 08/2008 07/2008 06/2008 05/2008 04/2008 03/2008 02/2008 01/2008 12/2007 11/2007 10/2007 09/2007 08/2007 07/2007 06/2007 05/2007 04/2007 03/2007 02/2007 01/2007 12/2006 11/2006 10/2006 09/2006 08/2006 07/2006 06/2006 05/2006 04/2006 03/2006 02/2006 01/2006 12/2005 11/2005 10/2005 09/2005
Vypovedanie nájmu bytu a bytové náhrady
Vydanie: PRO BONO 07/2011
Nájom bytu predstavuje občianskoprávny inštitút. Nájom bytu je možné zo strany prenajímateľa vypovedať len na základe jedného z taxatívne vymedzených dôvodov obsiahnutých v ust. § 711 Občianskeho zákonníka. Bližšie informácie o prípadoch, v ktorých vzniká nájomcovi právo na bytovú náhradu, nájdete v celom článku bulletinu ULC Čarnogurský PRO BONO.
Nájom bytu ako občianskoprávny vzťah je upravený v ust. § 685 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník"). Vzniká na základe osobitného druhu zmluvy - nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený, to znamená, že pokiaľ nedôjde k dohode, je možné ho vypovedať len zo zákonom ustanovených dôvodov.
Nájom bytu môže zaniknúť buď dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom, ktorá musí mať písomnú formu, alebo písomnou výpoveďou, prípadne uplynutím času, na ktorý bol nájom bytu dohodnutý.
Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď a trvá tri mesiace. Zákon umožňuje upraviť aj dlhšiu výpovednú lehotu. Po preukázaní existencie hmotnej núdze nájomcu, a to z objektívnych dôvodov a v čase doručenia výpovede, sa v prípade výpovede danej podľa ust. § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka výpovedná lehota predlžuje o tzv. ochrannú dobu 6 mesiacov.
Vo výpovedi musí byť jednoznačne uvedený dôvod, na základe ktorého prenajímateľ dáva nájomcovi výpoveď. Tieto dôvody sú upravené v ust. § 711 Občianskeho zákonníka. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (ďalej len „NS SR") sp. zn. 1 Cdo 2/2007 skutkové vymedzenie výpovede nemožno stotožniť s odkazom na ustanovenia Občianskeho zákonníka, ale musí ísť o konkretizovanie naplnenia uvedeného dôvodu skutočnosťami, v ktorých prenajímateľ vidí realizáciu zákonného dôvodu výpovede nájmu bytu. V prípade chýbajúceho skutkového vymedzenia výpovedného dôvodu tento nedostatok nemožno napraviť dodatočným dopĺňaním údajov, pretože dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Okrem dôvodu musí výpoveď podľa rozhodnutia NS SR sp. zn. 3 Cdo 127/1998 obsahovať aj uvedenie lehoty, v ktorej nájom končí. Prenajímateľ musí výpovednú lehotu v zmysle ust. § 710 ods. 3 veta pred bodkočiarkou Občianskeho zákonníka vždy uviesť. Neuvedenie výpovednej lehoty prenajímateľom vo výpovedi danej nájomcovi alebo uvedenie kratšej lehoty, ako stanovuje § 710 ods. 3, je tak v rozpore s týmto kogentným ustanovením ako aj prejavom neurčitým, a preto takáto výpoveď bude podľa ust. § 39 Občianskeho zákonníka neplatná. V prípade uvedeného nedostatku súd nemôže nahradzovať chýbajúci alebo neplatný právny úkon svojím rozhodnutím.
Platnosť výpovede môže nájomca napadnúť v lehote troch mesiacov od jej doručenia na súde. V takom prípade účinky výpovede nastanú až na základe právoplatného rozhodnutia súdu. Márnym uplynutím uvedenej prekluzívnej lehoty právo nájomcu na uplatnenie neplatnosti výpovede nájmu bytu na súde zanikne.
Občiansky zákonník upravuje tri druhy bytových náhrad v prípade, ak prenajímateľ skončí nájom bytu výpoveďou, a to náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie. Bytovú náhradu je povinný poskytnúť ten, v prospech koho sa byt vypratáva. Podmienky, za ktorých vzniká povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu, sú upravené v ust. §712a Občianskeho zákonníka.
Nájomca, ktorý má byt vypratať, má právo na primeraný náhradný byt, ak dostal výpoveď z dôvodu podľa ust. § 711 ods. 1 písm. a), t.j. v prípade, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo členov svojej rodiny, podľa ust. § 711 ods. 1 písm. e), t.j. ak je s bytom potrebné z dôvodu verejného záujmu naložiť tak, že byt nemožno využívať, alebo byt vyžaduje úpravy, pre ktoré ho nemožno užívať po dobu dlhšiu ako 6 mesiacov alebo podľa písm. f) príslušného ustanovenia, pokiaľ nájomca prestal spĺňať podmienky užívania bytu osobitného určenia. Nájomca má právo na náhradný byt aj v tom prípade, pokiaľ prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný z dôvodu na strane zamestnávateľa alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá. Náhradným bytom je taký byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti.
V prípade skončenia nájmu bytu z dôvodu, že nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome, alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, nemá právo na bytovú náhradu. Ak však ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, nájomcovi vznikne právo na náhradné prístrešie v podobe prechodného ubytovania najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a iných vecí.
Nájomca nemá právo na bytovú náhradu ani v prípade skončenia nájmu z dôvodu, že hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Z uvedeného existujú dve výnimky, a to pokiaľ uvedený nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. Vtedy bude mať nárok na náhradné ubytovanie, to znamená na byt s jednou obytnou miestnosťou alebo na obytnú miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom. Druhá výnimka podobne ako v horeuvedenom prípade umožňuje právo na prístrešie, ak ide o dôvod osobitného zreteľa.
V prípade, ak bola daná výpoveď z nájmu z dôvodu, že nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie, nevznikne právo na bytovú náhradu, a to bez výnimky. Právo na bytovú náhradu nevzniká ani v prípade nájmu dohodnutého na určitý čas. Pri zániku nájmu dohodnutého na dobu určitú nájomca nemá právo na bytovú náhradu, okrem prípadu, ak nájom bytu skončil pred uplynutím dohodnutej doby z dôvodu, že byt bez zavinenia nájomcu nie je možné ďalej užívať alebo ak ide o služobný byt alebo o byt osobitného určenia a nájomca pred jeho užívaním ukončil užívanie iného bytu. Na bytovú náhradu nevzniká právo ani v prípade ukončenia podnájmu.