Source: http://www.infoliniapodatkowa.pl/news/298/34/Podatek-od-sprzedazy-gruntow-rolnych-otrzymanych-w-spadku
Timestamp: 2020-02-21 02:46:39+00:00
Document Index: 105267962

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10']

Podatek od sprzedaży gruntów rolnych otrzymanych w spadku
W dniu 21 czerwca 2019 r. zawnioskowano o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.
Postanowieniami sądu z dnia 12 sierpnia 2011 r. po mamie i z dnia 19 października 2011 r. po tacie, razem z siostrą Wnioskodawczyni otrzymała grunty rolne (po 50% udziałów) w drodze spadku po zgonie rodziców. Grunty te to ojcowizna. Rodzice Wnioskodawczyni rozbudowali tam dom i pomieszczenia gospodarcze (stodoła, obora). Wnioskodawczyni mieszkała tam do sierpnia 1999 r., siostra mieszka do dziś.
Spadkobiercy [winno być: Spadkodawcy] (rodzice) nabyli nieruchomość na własność na podstawie aktu własności ziemi z dniem 16 sierpnia 1974 r. i prawo to było objęte majątkową wspólnością małżeńską. Wcześniej właścicielem ziemi był ojciec ojca Wnioskodawczyni, po jego śmierci właścicielami zostali rodzice.
W skład spadku wchodziła działka rolna o powierzchni 4.9687 ha wraz ze stojącymi na niej zabudowaniami stanowiącymi siedlisko.
Rodzice Wnioskodawczyni uprawiali gospodarstwo na cele własne, nigdy nie było ono źródłem ich utrzymania, źródłem utrzymania była ich praca zarobkowa, a później emerytura. Na Wnioskodawczynię i jej siostrę „przepisano” w urzędzie płacenie podatku rolnego, ale żadna z nich po śmierci rodziców nie uprawiała tej ziemi: siostra jest osobą samotną i niezaradną życiowo, Wnioskodawczyni mieszka w oddalonym o 240 km, innym mieście i wychowuje trójkę dzieci w tym dwoje niepełnosprawnych. Ani Wnioskodawczyni ani jej siostra nigdy nie prowadziły i obecnie też nie prowadzą działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni ma pracę zarobkową tylko na część etatu (ze względu na dwoje niepełnosprawnych dzieci), siostra w ogóle od dłuższego już czasu nie pracuje, przez długi czas była na utrzymaniu rodziców, obecnie Wnioskodawczyni finansuje opłaty dotyczące spadku oraz utrzymuje finansowo siostrę.
Dla rozpatrywanego terenu nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, a według studium uwarunkowań są to tereny przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne lub nieuciążliwą działalność gospodarczą. Jest tam gęsta zabudowa domów jednorodzinnych i w co drugim domu [jest prowadzona] działalność usługowa lub handlowa. Grunty te leżą w granicach administracyjnych miasta.
Krótko po otrzymaniu spadku Spadkobierczynie wyznaczyły kilka działek z podziału rolnego oraz konieczną drogę wewnętrzną dojazdową do nich, w celu sądownego podziału majątku między siostrami. Wydzielono też siedlisko (siostra zamierzała tam mieszkać dożywotnio). Ponieważ jednak przez prawie połowę ziemi przechodzi gazociąg wysokiego ciśnienia, po podziale Spadkobierczynie dowiedziały się, że ze względu na liczne ograniczenia właściciela gazociągu, wartość tej części ziemi jest dużo niższa, więc trudno było dokonać sprawiedliwego podziału, dlatego zaniechano tego zamiaru, ale podział gruntów pozostał.
Po wystawieniu w 2016 r. na działce o pow. 6102 m. kw. przy głównej ulicy tablicy „Sprzedam” z numerem telefonu, w 2017 r. zainteresowała się nią firma zdecydowana kupić teren ze względu na lokalizację.
W związku z faktem, że przez całą długość tej działki przechodzi gazociąg wysokiego ciśnienia 400 DN i stwarza mnóstwo ograniczeń, strona kupująca postawiła warunek, iż zakup nastąpi po uzyskaniu warunków zabudowy, podziale działki na 3 odrębne według ich [kupującego] koncepcji, stanowiącej załącznik do aktu notarialnego przedwstępnej umowy kupna i uzyskaniu pozwolenia na budowę. Całość miała kupić jedna firma, z którą Wnioskodawczyni wraz z siostrą miała podpisaną umowę przedwstępną. Wszystkie te działania podejmowała ta firma [kupująca] własnym staraniem, przy wykorzystaniu własnych środków finansowych i przez osobę, której przy podpisaniu aktu Spadkobierczynie udzieliły pełnomocnictwa, dysponując jak swoją własnością. Od momentu wystawienia działki na sprzedaż do chwili podpisania aktu notarialnego przedwstępnej umowy kupna, strona sprzedająca nie podjęła żadnych działań, które uczyniłyby działkę droższą lub atrakcyjniejszą.
Żadna ze Współwłaścicielek nie poniosła żadnych nakładów finansowych na działania potencjalnego nabywcy, dając mu pełną swobodę działania. Za podział tej działki na trzy, też płaciła strona kupująca, przeznaczając na to zaliczkę bezzwrotną w akcie notarialnym, gdyby któryś z warunków nie został spełniony do transakcji nie doszłoby, a Spadkobierczynie nie były zobowiązane oddawać żadnych pieniędzy za poniesione koszty niedoszłego nabywcy - jeśli do umowy sprzedaży dojdzie – Wnioskodawczyni z siostrą nie poniosą korzyści z tytułu wyżej wymienionych działań. Cena ustalona w akcie przedwstępnej umowy była tą, którą proponowano do sprzedaży przed poznaniem warunku nabywcy o konieczności otrzymania pozwolenia na budowę przed zakupem. Cena sprzedaży została ustalona na poziomie wartości działki przed jakąkolwiek jej modyfikacją i dla tej transakcji z tym kupującym nie ulegnie podwyższeniu po dokonanych zmianach.
Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że przez rok nie znalazła żadnego chętnego na zakup przedmiotowej nieruchomości ze względu na gazociąg przechodzący przez całą długość tej działki, a jedyny potencjalny nabywca swoje wymagania postawił w obawie ograniczeń i zakazów wynikających z linii gazociągu wysokiego ciśnienia, przechodzącego przez tę działkę po całej jej długości. Przyczyną uzyskania pozwolenia na budowę był gazociąg, na którego położenie na omawianej działce i wynikające z tego ograniczenia Wnioskodawczyni nie miała żadnego wpływu, taka sytuacja zastała Spadkobierczynie w momencie obejmowania gruntu. Działania powyższe nie zmierzały do podniesienia wartości gruntu tylko do określenia powierzchni możliwej do zagospodarowania po bokach gazociągu, by kupujący zmieścił swój projekt i mógł dostać pozwolenie na budowę.
W lutym 2019 r. ww. firma zainteresowana kupnem nieruchomości wycofała się, gdyż do warunków zabudowy ustalono wykonanie zjazdu publicznego wraz z przebudową drogi, koszty przerosły inwestora. Spadkobierczyniom pozostała działka podzielona na 3 części zgodnie z koncepcją „WZ”, ale żadna z nich po podziale nie posiada warunków zabudowy, bo podział zniósł „WZ” i w dokumentach figurują jako R - rolne, czyli wrócono do punktu wyjścia (tylko efekt jest gorszy), bo zamiast jednej kształtnej działki Spadkobierczynie mają 3 nieforemne.
Wzdłuż głównej ulicy Wnioskodawczyni wraz z siostrą mają jeszcze drugą działkę, jest to wydzielone siedlisko, oznaczone w dokumentach jako ziemia rolna Br/R. Ponieważ dom jak i pozostałe budynki siedliska (stodoła, obora, budynek gospodarczy) wymagają kapitalnego remontu, na który Spadkobierczynie nie mają pieniędzy, (dom jest za duży dla jednej osoby i wymagający mnóstwo pracy na zewnątrz i w obejściu), oraz okazało się, że siostra Wnioskodawczyni mieszkając tam samotnie zupełnie sobie nie radzi z utrzymaniem domu i obejścia w należytym stanie, od dłuższego czasu Wnioskodawczyni widzi konieczność sprzedaży siedliska i przeprowadzenia siostry bliżej siebie, za jej zgodą.
Obecnie inna firma interesuje się zakupem całej powierzchni odziedziczonego gruntu wzdłuż głównej ulicy, czyli tej podzielonej działki oraz wydzielonego siedliska, ale warunkiem zawarcia transakcji jest sprzedaż całości, czyli tych 3 części stanowiących 6102 m kw. i siedliska. Spadkobierczynie podpisały umowę sprzedaży przedwstępnej, gdzie jedynymi warunkami przed umową przyrzeczoną jest odroczona płatność w ratach, czyli kupujący bierze całą ziemię wzdłuż głównej ulicy w takim zastanym stanie jak opisano powyżej. Sprzedaży tych 6102 m kw. Spadkobierczynie dokonają po wejściu w życie nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wg której sprzedaż ziemi rolnej do 1ha zostanie wyłączona spod ograniczeń sprzedaży.
Co do pozostałej reszty gruntów położonych w głębi, Wnioskodawczyni nie podejmuje żadnych działań w celu ich sprzedaży. Brak zjazdu z głównej ulicy na drogę wewnętrzną skutecznie wyklucza sprzedaż, w najbliższej przyszłości nie stać jej na inwestowanie w wykonanie zjazdu - dostępu do drogi głównej, będzie ona czekała, aż nabywca wykona ten zjazd w celu dojazdu do nabytego gruntu.
zamierza sprzedać swój udział w odziedziczonej części nieruchomości, tj. siedlisko - termin sprzedaży przełom sierpnia i września 2019 r., działki 16/12-14 koniec listopada 2019 r. Co do sprzedaży jej udziału w pozostałej części nieruchomości termin nie jest jej znany, jest on zależny od tego, czy i kiedy znajdzie się chętny nabywca.
w niniejszej sprawie jest dwóch spadkobierców: Wnioskodawczyni i jej siostra, odziedziczony przez nie spadek wynikał z dziedziczenia ustawowego.
pomimo wcześniejszych zamierzeń, ostatecznie stan na dzień uzupełnienia wniosku jest taki, że nie doszło do podziału spadku ani do zniesienia współwłasności.
sprzedaż udziału w nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, lecz jako sprzedaż majątku prywatnego osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej.
powierzchnia odziedziczonych gruntów to 4,9687 ha, z czego udział Wnioskodawczyni to 50 %. Aby podzielić to między Spadkobierczynie, wyznaczono działkę drogową nr 154 oraz 8 działek o numerach: 16/11, 16/3, 16/4, 16/5, 152, 153/1, 153/2, 155; z podziału gruntu między Spadkobierczynie z czasem zrezygnowano.
przedmiotem rozważania jest sprzedaż działki o pow. 6102 m kw, w księdze wieczystej oznaczonej jako jedna nieruchomość - działka nr 16/11 (nie ujawniono podziału) i ona została podzielona, zgodnie z warunkiem pierwszego potencjalnego nabywcy na trzy odrębne nieforemne [działki] o nr 16/12, 16/13,16/14, (nabywca ten wycofał się już z transakcji).
obecnie Wnioskodawczyni ma drugiego potencjalnego nabywcę i on podpisał ze Spadkobierczyniami umowę przedwstępną na zakup tych trzech nieforemnych działek. Te trzy działki [o numerach] 16/12, 16/13 i 16/14 nadal są rolne, bo nie ma do nich przypisanych warunków zabudowy, są one przedmiotem sprzedaży (zapytania we wniosku), kolejnym przedmiotem sprzedaży jest działka numer 153/2, czyli siedlisko.
50% udział w pozostałych 6 działkach rolnych o wskazanych wyżej numerach nadal pozostanie w posiadaniu Wnioskodawczyni.
numery ewidencyjne działek przeznaczonych do sprzedaży to: 153/2 – siedlisko oraz 16/12, 16/13, 16/14. Wszystkie 4 działki będące przedmiotem sprzedaży powstały w wyniku podziału odziedziczonej w 2011 r. w spadku nieruchomości rolnej, opisywanej we wniosku.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie, po przeformułowaniu:
Czy przychód związany z planowaną sprzedażą udziału we wskazanych nieruchomościach, tj. działce 153/2, 16/12, 16/13 i 16/14 będzie stanowił dla mnie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Wnioskodawczyni przedstawiła następujące stanowisko, po uzupełnieniu:
Według mojej opinii sprzedaż mojego udziału we wskazanych nieruchomościach nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż opodatkowaniu podlegałby tylko udział w sprzedaży nieruchomości, gdyby sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nabyłam mój udział w spadku po rodzicach. Po tym terminie mój udział w sprzedaży nie jest opodatkowany.
W moim przypadku 5 lat minęło dnia 31 grudnia 2016 r., a sprzedaży dokonam w II połowie 2019 r.
Przychód związany ze sprzedażą udziału we wskazanych przeze mnie nieruchomościach nie będzie stanowił dla mnie źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz nie nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca 2011 r. (czyli roku, w którym sąd wydał postanowienie o nabyciu w drodze spadku mojego udziału w wyżej omawianych nieruchomościach).
Według obowiązujących przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych mój przychód ze sprzedaży mojego udziału we wskazanych nieruchomościach nie będzie uszczuplony o podatek dochodowy od osób fizycznych.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe, ale z innych względów niż to wskazała Wnioskodawczyni.
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)˗c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Użyte w przytoczonym przepisie pojęcie „nabycia” nie zostało zdefiniowane w ustawie podatkowej. Ustawodawca określił natomiast jak należy liczyć przedmiotowy okres, w przypadku składników majątkowych nabytych w drodze spadku.
W myśl art. 10 ust. 5 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
W przedmiotowej sprawie datą nabycia nieruchomości, od której liczony jest 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok 1974 r., tj. rok, w którym Spadkodawcy stali się współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości.
Zatem 5-letni okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie minął.
Zbycie nieruchomości nie stanowiło zbycia w wykonaniu działalności gospodarczej.
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że planowane odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię w 2019 r. udziałów we wskazanych nieruchomościach, tj. w działkach o numerach 153/2, 16/12, 16/13 i 16/14 nie będzie stanowiło dla niej źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie przez Wnioskodawczynię.
Organ interpretujący zaznacza także, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie kształtowania obowiązków podatkowych Wnioskodawczyni i tym samym nie ma mocy wiążącej dla obowiązków podatkowych spoczywających na siostrze Wnioskodawczyni.