Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Schoenheitsreparaturen-bei-Auszug-Klausel-im-Mietvertrag-wirksam-oder-unwirksam--f248968.html
Timestamp: 2018-11-17 07:31:05
Document Index: 350459955

Matched Legal Cases: ['§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Mieter Schönheitsreparaturen b...
11.12.2013 12:48 |
Zusammenfassung: Beispiel einer nach derzeitiger Rechtsprechung wirksamen Überwälzung von Schönheitsreparaturen bzw. deren Kosten auf den Mieter – vor Auszug empfiehlt sich eine Bestandsaufnahme des Zustands der Wohnung zur Abschätzung der Kosten.
Ich möchte nach 3,5 Jahren aus meiner Wohnung ausziehen. Die Wohnung wurde renoviert übernommen.
Aufgrund der ständigen Änderung der Rechtslage bitte ich um Einschätzung, ob folgende Klauseln in meinem Mietvertrag wirksam sind und ob und wenn ja, inwieweit ich zur Renovierung bei Auszug verpflichtet bin:
"1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten zu übernehmen.
2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren und sämtliche Innenanstriche einschl. der Innenseiten aller Außenfenster und Außentüren, soweit es sich nicht um Kunststoff-, Alu oder ähnliche Elemente handelt.
Sämtliche Schönheitsreparaturen sind fachgerecht durchzuführen. Zum Beispiel dürfen Tapeten, Raufaser und ähnliche Beläge nicht überklebt werden; Fenster, Türen und Fussleisten müssen vor der Lackierung vorgestrichen sein; Stoßstellen und Unebenheiten sind auszuspachteln; Heizkörper und Rohrleitungen sind nur mit Heizkörperfarbe zu streichen.
Sind bei Mietende die Schönheitsreparaturen fällig, sind diese regelmäßig in heller Farbe und/oder mit hellen Tapeten durchzuführen. Raufaser- und Strukturtapeten dürfen nur mit einer nicht füllenden Dispersionsfarbe oder einer Farbe gleicher Art und Güte gestrichen werden.
3. Die Schönheitsreparaturen sind fällig und durchzuführen, wenn Art und Weise der jeweiligen Dekoration und/oder das konkrete Wohnverhalten und damit der Grad der Abnutzung es erfordern. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit üblicherweise nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen durchzuführen: In Küchen, Bädern, Duschen alle 5 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 8 Jahre, in anderen Räumen (wie z.B. Boden-, Keller, Abstell- und Hobbyräumen sowie Garagen) alle 10 Jahre, sowie sämtliche Lackierarbeiten alle 10 Jahre.
4. Der Mieter ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig. Der Vermieter kann Schadenersatz verlangen, wenn der Mieter die fälligen Schönheitsreparaturen nicht durchführt und ihm hierfür eine Frist gesetzt wurde oder eine Fristsetzung nach den gesetzlichen Vorschriften entbehrlich war.
5. Der Mieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines angemessenen Anteils der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffer 3 verpflichtet, sofern er eine renovierte Wohnung übernommen hat und seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit den letzten Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses ein Zeitraum von mehr als einem Jahr abgelaufen ist.
Grundlage ist ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden, anerkannten Malerfachgeschäftes. Der Mieter ist berechtigt, einen eigenen Kostenvoranschlag eines anerkannten Malerfachgeschäftes vorzulegen.
Die Kostenbeteiligung des Mieters wird unter Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung der Wohnung und der Frist nach Ziffer 3 ermittelt.
Dazu wird die Frist nach Ziffer 3 und die der Abnutzung der Wohnung entsprechende fiktiv angenommene Wohndauer - nicht die tatsächliche Wohndauer - ins Verhältnis gesetzt*) Der Mieter kann die Erstattung des Kostenanteils abwenden, indem er die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchführt.
*) Beispiel: Tatsächliche Wohndauer: 4 Jahre; Frist der Schönheitsreparaturen: 5 Jahre; die dem geringeren Abnutzungsgrad entsprechende fiktiv angenommene Wohndauer: 2 Jahre. Kostenanteil des Mieters: 2/5."
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die von Ihnen wiedergegebenen Klauseln zu den Schönheitsreparaturen halte ich für rechtswirksam. Sie enthalten nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine „unangemessene Benachteiligung" des Mieters gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB.
Ihr Vermieter hat meines Erachtens bei der Formulierung der Klauseln an alles gedacht, insbesondere:
- der übliche Turnus für die Vornahme der Schönheitsreparaturen ist eingehalten (5/8/10 Jahre).
- diese Fristen wurden auch in der Weise bestimmt, dass hiervon eine Abweichung zugunsten des Mieters möglich ist, wenn der Grad der Abnutzung es noch nicht erfordert - andernfalls wäre die Klausel unwirksam (vgl. BGH NJW 2004, 2586).
Unwirksam wäre auch die Vereinbarung von Fristen, die kürzer als die anerkannten Zeiträume sind (BGH a.a.O.). Gegen die Unwirksamkeit hat sich Ihr Vermieter aber abgesichert, indem er bezüglich der Fälligkeit vorwiegend auf den Grad der Abnutzung abstellt und klarstellt, dass die Fristen nur der Orientierung dienen.
- der Vermieter verlangt keine Durchführung der Arbeiten durch einen Fachbetrieb, sondern nur eine fachgerechte Ausführung, stellt Ihnen also die Möglichkeit der Renovierung in Eigenleistung frei (vgl. BGH NJW 2010, 2877).
- die hier verwendete "Farbwahlklausel" ist wirksam, weil Sie Ihnen das Streichen bzw. das Tapezieren in hellen Farben nicht bereits während der Mietzeit, sondern erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung vorschreibt (vgl. BGH NJW 2009, 62).
- auch die Abgeltungsklausel in Ziff. 5 entspricht den Vorgaben der Rechtsprechung, insbesondere wird Ihre Kostenbeteiligung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung der Wohnung ermittelt (vgl. BGH NJW 2008, 1438) - es wird hierzu sogar ein konkretes Rechenbeispiel gegeben - auch wird Ihnen die Möglichkeit der Selbstvornahme sowie der Auswahl des Malerbetriebs eröffnet (vgl. BGH NJW 2013, 2505).
Sie müssen beim Auszug nicht renovieren, haben sich dann aber an den Kosten der Renovierung in dem Maße zu beteiligen, in dem Sie die betroffenen Flächen abgenutzt haben.
Vereinbaren Sie im Vorfeld des Auszugs (am besten sind die Räume dann schon weitgehend leer) einen Besichtigungs- bzw. Vorabnahmetermin, in dem Sie sich mit dem Vermieter einigen, mit welcher Quote Sie sich an den Kosten beteiligen sollen und holen parallel hierzu einen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes ein. Dann können Sie abschätzen, ob es für Sie kostengünstiger ist, diese Kosten zu begleichen oder die kompletten Schönheitsreparaturen in Eigenleistung zu erbringen.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Für Rückfragen zum Verständnis stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Schönheitsreparaturen bei Auszug Klausel im Mietvertrag wirksam oder unwirksam? © 2018 QNC GmbH