Source: https://vki.at/wohnrecht-wohnkosten
Timestamp: 2019-11-21 08:26:24
Document Index: 375559876

Matched Legal Cases: ['§ 27', '§ 27', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§10', 'OGH', 'OGH', 'OGH', '§ 10', '§ 10', '§ 20', '§ 10', '§ 21', '§ 21', '§ 21', 'OGH', '§ 21']

Wohnrecht: Wohnkosten | Verein für Konsumenteninformation
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Mietrecht und Kosten: In den folgenden Abschnitten klären wir häufig gestellte Fragen zu folgenden Themen:
Mietzins (erhöhen, senken, überprüfen)
Ablöse, Hausbesorger, neue Heizung
Mietzins: erhöhen
Bei einer Mietwohnung, die nach 1953 ohne öffentliche Fördermittel errichtet wurde (vermietete Eigentumswohnung nach 1945), hätte der Vermieter die Möglichkeit die Mieterhöhung rückwirkend für die letzten drei Jahre zu verlangen. Bei älteren Mietobjekten gibt es diese Nachverrechnung nicht! Im Altbau kann der Vermieter nur unter rechtzeitiger Anzeige von 14 Tagen vor dem nächsten Zinstermin die Erhöhung begehren. - Lesen Sie mehr Mietzins: Wertsicherung 7/2014.
Der EVB ist der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, den die Genossenschaft verlangen darf. Basis sind die gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG). Ziel ist es rechtzeitig und vorausschauend Geld für anstehende Erhaltungsarbeiten und nützliche Verbesserungen zur Seite zu legen.
Ja. Bei Mietverträgen, die Kraft gesetzlichen Eintrittsrechts an eine andere Person übergehen, kann der Mietzins angehoben werden. Dies jedoch nur in dem gesetzlichen Rahmen des MRG (Mietrechtsgesetzes). Basis für die neue Berechnung ist der jetzige Kategoriezustand des Mietobjektes.In vorliegendem Fall bedeutet das, Kategorie A, begrenzt durch die gesetzliche Höchstgrenze von 3,43 Euro/m2. Der Vermieter darf den Mietzins für Sie als Tochter auf 3,43 Euro/m2 anheben (Stand Mai 2017). Der Vermieter muss dem neuen Hauptmieter spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem er den angehobenen Mietzinses fordert, den erhöhten Mietzins schriftlich bekannt geben.
Die Indexanpassung berechnet sich so: Indexzahl neu gebrochen durch Indexzahl alt, mal 100, minus 100.In vorliegendem Fall bedeutet das: Indexzahl des Verbraucherpreisindex 2000 von September 2012 beträgt 129,2 gebrochen durch Indexzahl von August 2008 118,8 (wieder ausgehend vom VPI 2000) ergibt 1,087542, mal 100, minus 100 ergibt eine prozentuelle Erhöhung von 8,7542 %. Die Indizes sind im Internet unter www.statistik.at nachzulesen.
Mietzins: senken, überprüfen
Ablöse, Hausbesorger, neue Heizung (Boiler, Therme)
"Bei Anmietung unserer Altbauwohnung im Jahr 2004 haben wir neben der Kaution und der Vergebührung auch 10.000 Euro an die Vertreterin der Hausverwaltung bezahlt, welche die Vergabe der Wohnung über hatte. Die Wohnung war in einem sehr schlechten Zustand und ich habe gehört, dass diese Zahlung eigentlich ungesetzlich war. Was können wir tun?"
Zahlungen, die der Mieter leistet, ohne dafür einen Gegenwert zu erhalten sind unzulässig. Derartige Ablösen fallen unter § 27 MRG und können zurückgefordert werden. § 27 MRG gilt jedoch nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, was bedeutet, dass Mietverträge über Altbauwohnungen sowie Objekte im geförderten Bereich (Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen) unter diese Bestimmung fallen.
Es kann sich dabei sowohl um Zahlungen an den Vermieter (so wie in vorliegendem Fall) als auch an einen Vormieter handeln. Eine unzulässige Ablöse können Sie 10 Jahre lang geltend machen und beim Bezirksgericht/Schlichtungsstelle mit einem Antrag im außerstreitigen Verfahren einbringen. Wichtig ist dabei, die Zahlung des Betrages nachweisen zu können!
"Auf der Suche nach einer Genossenschaftswohnung werde ich immer wieder mit hohen Ablöseforderungen konfrontiert. Sind diese zulässig?"
Es ist erlaubt, etwas für eigene Investitionen zu verlangen, z.B. eine neue Küche oder sonstiges Mobiliar, einen Parkettboden oder neue Badezimmer-Fliesen. Die Genossenschaft löst diese Aufwendungen nicht ab, da bleibt nur der nachfolgende Mieter.
Eine Vereinbarung mit diesem Mieter wird in der Regel als Kaufvertrag bezeichnet. Für das gesamte überlassene Inventar oder für bestimmte Investitionen wird ein Kaufpreis vereinbart. Auch die Zahlungsmodalitäten werden geregelt.
Das alles ist allerdings nur dann zulässig, wenn der Preis stimmt. Wird für eine alte Einbauküche (Zeitwert 1000 Euro) ein Betrag von 4000 Euro angesetzt, kann der Nachmieter, ab dem Zeitpunkt wo er Mieter ist, eine überhöhte Ablösezahlung bei der Schlichtungsstelle am Bezirksgericht überprüfen lassen und den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern.
„Seit Jänner wohne ich in einer Genossenschaftswohnung. Im Zuge der Übernahme verlangte der Vormieter eine Ablöse in Höhe von 20.000 Euro. Obwohl mir der Betrag nicht angemessen erschien, bezahlte ich ihn, da ich die Wohnung sonst nicht bekommen hätte. Kann ich da noch etwas tun?“
Ja. Als Mieter einer geförderten Wohnung hat man das Recht, innerhalb von 10 Jahren ab Zahlung, einen Antrag auf Überprüfung der geleisteten Ablöse beim Bezirksgericht/Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten zu stellen. Diese Möglichkeit steht dem Mieter auch dann zu, wenn er eine Vereinbarung mit etwa folgender Klausel: "ich erkläre mich mit der Höhe der Ablösezahlung einverstanden", unterschrieben hat.
Im Zuge dieses Antrags stellt ein Sachverständiger den Wert der übernommenen Einrichtungsgegenstände fest. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, die fraglichen Dinge noch nicht zu entsorgen (sonst müsste der Sachverständige z.B. an Hand von Fotos den Wert schätzen). Das Gutachten des Sachverständigen bildet die Grundlage der Entscheidung des Gerichts/der Schlichtungsstelle.
"In unserer Betriebskostenabrechnung entdeckte ich unter dem Punkt "Hausbetreuung“, dass für unseren ausscheidenden Hausbesorger auch eine Abfertigung bezahlt wurde. Sind das Kosten, die auf die Mieter überwälzt werden dürfen?"
Die Aufwendungen für die Hausbetreuung regelt das Mietrechtsgesetz (MRG) in § 23. Diese Bestimmung gilt für Genossenschaftswohnungen, Gemeindewohnungen sowie sonstige geförderte Wohnungen. Und sie gilt für alle Objekte, die vor 1945 bzw. 1953 errichtet wurden und somit als Altbau in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen.
Die Wohnrechtsnovelle 2000 hob zwar das HBG (Hausbesorgergesetz) mit 01.07.2000 auf. Vor diesem Zeitraum eingegangene Dienstverhältnisse blieben jedoch aufrecht. Es bestehen daher zwei unterschiedliche Fassungen des § 23 MRG nebeneinander, je nachdem, ob es ein Hausbesorgerdienstverhältnis gibt oder nicht.
Im vorliegenden Fall gilt die alte Rechtslage. Im alten § 23 MRG ist sogar ausdrücklich angeführt, dass die zur Abfertigung aufgewendeten Beträge zu den Aufwendungen für Hausbesorgerarbeiten gezählt werden. Sie dürfen daher als Betriebskosten an die Mieter weiterverrechnet werden.
"Vor fünf Jahren ließ ich eine Heizung in meine Altbauwohnung einbauen. Nun möchte ich mein Mietverhältnis auflösen und diese Kosten vom Vermieter verlangen. Steht mir das zu?“
Ja! Das Mietrechtsgesetz sieht einen Investitionskostenersatz für Aufwendungen vor, die der Mieter gemacht hat. Sie müssen eine wesentliche Verbesserung darstellen, über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sein. Das Gesetz zählt derartige Investitionen auf; die Errichtung einer Heizungsanlage gehört dazu. - Lesen Sie auch Mietrecht: Wer ist für die Therme zuständig? 2/2015
Dieser Anspruch ist unter Vorlage von Rechnungen dem Vermieter spätestens 14 Tage nach der Aufkündigung, bei einer einvernehmlichen Auflösung spätestens 14 Tage nach der Auflösung schriftlich anzuzeigen. Von den Kosten sind 10% für jedes vollendete Jahr abzuziehen. Das bedeutet, dass in vorliegendem Fall ein Anspruch des Mieters auf die Hälfte, also auf 3000 Euro besteht.
Zahlt der Vermieter nicht freiwillig, ist dieser Anspruch bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht geltend zu machen. Der Vermieter muss jedoch erst zahlen, sobald der ausscheidende Mieter einen Nachmieter nennen kann, der diese Wohnung mit diesen Kosten übernimmt oder sobald die Wohnung vermietet oder verkauft ist.
"Ich habe meine Altbaumietwohnung im letzten Jahr mit einer Sicherheitstür ausgestattet. Jetzt möchte ich mein Mietverhältnis beenden. Muss mir der Vermieter eine Ablöse für die Türe zahlen?"
Welche Investitionen einen Rückforderungsanspruch des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses begründen regelt das Mietrechtsgesetz in §10. Nach dieser Gesetzesbestimmung hat der Mieter Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen für "insbesondere solche Verbesserungen, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert worden sind".
Maßnahmen zur Erhöhung der persönlichen Sicherheit gehören in Wien zu förderbaren Sanierungsmaßnahmen. Außerdem ist eine Sicherheitstüre auch über den Zeitpunkt der Auflösung des Mietverhältnisses hinaus eine wirksame Aufwendung und stellt für jeden durchschnittlichen Nachmieter einen objektiven Nutzen dar.
Das bedeutet in vorliegendem Fall, dass Sie als Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Rückersatz der für die Sicherheitstüre geleisteten Zahlungen haben. Die Höhe ist je nach Fall (ob rückzahlbarer Einmalzuschuss/oder Laufzeit der Förderung bzw. Abschreibung von 10 Prozent pro Jahr) zu berechnen.
"Für meine Genossenschaftswohnung, die ich nun kündigen möchte, habe ich vor zwei Jahren eine neue Therme gekauft. Gleich nach der Anschaffung schickte ich die Rechnung an die Genossenschaft, doch wurde mir die Therme nicht gezahlt. Habe ich jetzt bei Beendigung einen Anspruch auf Rückerstattung?"
Es gab in der Vergangenheit unterschiedliche Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes (OGH), dadurch gab es Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Erhaltungspflicht bei aufrechtem Mietverhältnis. Ein klarer Anspruch ergibt sich jedoch bei Beendigung.
Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) für Genossenschaftswohnungen, genauso wie das Mietrechtsgesetz für alte und geförderte Objekte, sieht einen Investitionskostenersatz vermindert um 10% Abschreibung für jedes Jahr vor. Das bedeutet, dass der ausscheidende Mieter spätestens 14 Tage nach der Aufkündigung und unter Vorlage der Rechnung auf diesen Anspruch hinweisen muss. Bei einer einvernehmlichen Auflösung spätestens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung. Wird das Mietverhältnis mittels Räumungsklage gelöst, spätestens zwei Monate ab Rechtskraft des Räumungstitels oder bei Zurückstellung der Wohnung.
Halten Sie die Frist ein, sonst verlieren Sie den Anspruch. Im vorliegenden Fall haben Sie als Mieter einen Anspruch auf 80% des Rechnungsbetrages für die Erneuerung der Therme.
"Wenn meine mitvermietete Therme repariert oder erneuert werden muss, wer zahlt diesen Aufwand?“
Konnte man nach den Entscheidungen des OGH vom Frühjahr 2007 davon ausgehen, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, weist der OGH mit seiner Entscheidung vom Mai 2009 wieder in die entgegensetzte Richtung. Es ging hin und her. Hier die die aktuelle Rechtslage: Mietrecht: Wer ist für die Therme zuständig? 2/2015
Hat der Mieter eine neue Therme gekauft, dann kann er bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Investitionskostenersatz gemäß § 10 MRG (Mietrechtsgesetz) vom Vermieter verlangen, wobei eine Abschreibung der Kosten in der Höhe von 10 % für jedes Jahr vorzunehmen ist.
"Im Zuge der Erneuerung meiner Kombitherme erhielt ich von meinem Vermieter folgendes Schreiben: “Im Falle der Auflösung des Mietverhältnisses besteht kein Anspruch auf Investitionsersatz."
Ein derartiger Ausschluss ist für Objekte im Altbau (errichtet bis 1953 bzw. 1945 bei Eigentumswohnungen), sowie für Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen nicht möglich. Gemäß Mietrecht (§ 10 MRG) und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (§ 20 Abs 5 WGG) kann auf Investitionsansprüche hinsichtlich der Erneuerung einer Kombitherme nicht wirksam verzichtet werden.
Der Mieter hat bei Beendigung seines Mietverhältnisses das Recht seine Kosten für den Austausch der alten Therme und die Anschaffung eines neuen Gerätes vom Vermieter zu verlangen. Dies geschieht unter der Berücksichtigung einer jährlichen Abschreibung von 10 %.
„Ich übergebe demnächst meine Altbaumietwohnung an den Vermieter und möchte den von mir erneuerten Boiler vergütet bekommen. Wie gehe ich da vor, um diesen Anspruch nicht zu verlieren?“
Seit der Wohnrechtsnovelle 2006 fällt der Boiler unter ersatzfähige Investitionen. Die anzuwendende Bestimmung ist § 10 MRG (Mietrechtsgesetz) und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Für eine etwaige gerichtliche Geltendmachung ist es wichtig, die formalen Erfordernisse einzuhalten. Dazu zählt die Vorlage von Rechnungen und die fristgerechte Anzeige beim Vermieter:
Bei einer einvernehmlichen Auflösung des Mietvertrages ist der Anspruch spätestens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung anzuzeigen,
bei Aufkündigung durch den Mieter spätestens 14 Tage nach Zustellung der Aufkündigung,
sonst binnen zwei Monaten ab Eintritt der Rechtskraft des Räumungstitels,
bei früherer Zurückstellung spätestens mit der Zurückstellung.
Zeigt der Mieter seinen Ersatzanspruch nicht fristgerecht an, ist er hinfällig und kann nicht mehr gerichtlich geltend gemacht werden.
„Als Mieter einer Genossenschaftswohnung musste ich zu Beginn meines Mietverhältnisses im Jahr 2004 einen Finanzierungsbeitrag bezahlen. Wann und in welcher Höhe bekomme ich dieses Geld wieder zurück?“
Die Rückzahlung des bei Mietvertragsbeginn geleisteten Finanzierungsbeitrages ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) genau geregelt. Der Finanzierungsbeitrag setzt sich aus den Grundkosten und den Baukosten zusammen und erst im Fall der Auflösung des Mietverhältnisses hat der ausscheidende Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung. Der damals geleistete Betrag ist mit 1 % pro Jahr, ab Erteilung der baubehördlichen Benützungsbewilligung gerechnet, abzuschreiben.
Außerdem darf sich die Genossenschaft mit der Rückzahlung bis zu 8 Wochen Zeit lassen. Leider wird der Finanzierungsbetrag oft auch zur Behebung etwaiger Schäden verwendet, sodass der überwiesene Betrag auch noch um diese Kosten vermindert wird.
„Ich bin Eigentümer in einer Wohnhausanlage. Einige Eigentümer möchten die Aufteilung von Anteilen auf Fläche umändern. Welcher Abrechnungsmodus ist günstiger?“
Das Wohnungseigentumsgesetz geht von einer Aufteilung der Aufwendungen nach Anteilen aus. Danach werden die Betriebskosten und die Beiträge für die Rücklage berechnet. Die Eigentümer können diesen Aufteilungsschlüssel abändern, brauchen dafür aber Einstimmigkeit. Welcher Abrechnungsmodus günstiger ist, lässt sich nicht allgemein beantworten, da es auf die jeweilige Wohnung ankommt.
Auch die Berechnung der Anteile (= Nutzwerte) geht von der Quadratur des Objektes aus, multipliziert mit einem Faktor, der die Wohnung bewertet. Diese Bewertung und Nutzwertberechnung nimmt ein Ziviltechniker vor und erstellt im Zuge der Parifizierung ein Nutzwertgutachten. Für Wohnungen, die sich im Erdgeschoss befinden (weder Eigengarten noch Terrasse) ergibt das in der Regel im Verhältnis zur Fläche einen geringeren Nutzwert. Objekte, die weiter oben im Haus gelegen sind und über einen Lift verfügen, können höher bewertet werden und haben daher im Verhältnis zu ihrer Fläche einen höheren Nutzwert. Welcher Aufteilungsschlüssel günstiger ist, lässt sich daher immer nur für eine konkrete Wohnung beurteilen. Die Unterschiede fallen nicht allzu sehr ins Gewicht.
„Mit Ende Februar 2014 übergab ich meine Mietwohnung an die Genossenschaft. Mit Rückstellung der Wohnung dachte ich alles erledigt zu haben. Als ich in den letzten Tagen eine Rechnung des Energielieferanten im Postfach entdeckte war ich sehr erstaunt. Die Rechnung betraf einen Zeitraum, wo ich nicht mehr Mieter war. Muss ich die Rechnung bezahlen?“
Leider kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass die Bewohner eine Mietwohnung zurückgeben und vergessen, auch den Vertrag mit dem Energieversorger zu kündigen. Es scheint ja so naheliegend, dass dadurch, dass die Wohnung nicht mehr bewohnt wird, auch keine Energiekosten mehr zu bezahlen sind. Aber leider ist das rechtlich nicht korrekt.
Solange Sie den Vertrag mit dem Energieversorgungsunternehmen nicht kündigen (Kündigungsfrist von zwei Wochen), sind Sie auch als ausgezogener Mieter immer noch Vertragspartner und damit zur Zahlung verpflichtet. Ob die Wohnung danach leer steht oder ein Nachmieter einzieht: Es ist immer ärgerlich und schwierig, diese Kosten wieder rückerstattet zu bekommen.
"Ich bin Eigentümer in einer Wohnhausanlage. Da ich die Wohnung nur selten benutze, und aus diesem Grund auch kaum Müll anfällt bzw. ich auch kaum Wasser verbrauche, verstehe ich nicht, dass ich genau so viel Betriebskosten zahlen muss, wie andere Eigentümer, die ganzjährig dort wohnen."
Sämtliche Aufwendungen für die Liegenschaft sind von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Die Miteigentumsanteile richten sich nach der Wohnfläche, sodass auf größere Wohnungen immer ein höherer Anteil an Betriebskosten fällt als auf kleinere.
Die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen sowie der Verbrauch (z.B. Kaltwasser) oder eine Verursachung (z.B. Müll) spielen dabei keine Rolle. Einzig bei Gemeinschaftsanlagen wie einer Waschküche oder einem Trockner kann die Mehrheit der Eigentümer festlegen, dass diese Energiekosten nicht auf alle aufgeteilt werden, sondern in pauschalierter Form durch Münzeinwurf nur von den Benützern eingehoben werden.
"Im letzten Jahr bewohnte ich meine Altbaumietwohnung in der Stadt sehr selten, da ich mich oft am Land aufhielt. Ich verbrauchte daher wenig Wasser, hatte kaum Müll, trotzdem musste ich Betriebskosten nachzahlen. Wird das gar nicht berücksichtigt?"
Die Aufteilung der Betriebskosten erfolgt nach der Quadratmeterfläche der einzelnen Wohnungen; konkret nach dem Verhältnis der Nutzfläche des einzelnen Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller Mietgegenstände des Hauses. Der tatsächliche Verbrauch/Aufwand zählt hier nicht (außer es gibt z.B. Kaltwasserzähler für jedes einzelne Objekt).
Unter Nutzfläche versteht das Mietrechtsgesetz die gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken und Durchbrechungen. Die Raumhöhe bleibt unberücksichtigt. Eine Loggia, die auf fünf Seiten begrenzt ist, zählt als Raum zur Nutzfläche. Terrassen und offene Balkone zählen nicht dazu.
Stehen Wohnungen leer, so hat der Vermieter die auf diese Objekte entfallenden Anteile an den Betriebskosten zu tragen. Der Betriebskostenschlüssel kann bei übermäßigem Verbrauch einer Partei (z.B. Putzerei) auf Antrag eines Mieters bei der Schlichtungsstell/Bezirksgericht geändert werden.
"Ich bin Wohnungseigentümer und habe in diesen Tagen eine Betriebskostenabrechnung erhalten. Bei meinen Nachforschungen im Internet bin ich nur auf Verweise zum Mietrecht gestoßen. Wie verhält es sich mit den Betriebskosten im Wohnungseigentum?"
Es ist richtig, dass das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) den Ausdruck Betriebskosten nicht kennt. Im WEG ist von „Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich den Beiträgen zur Rücklage“ die Rede. Im Grunde handelt es sich bei diesen Aufwendungen um alles, was zum Betrieb eines Hauses erforderlich ist, was im Sprachgebrauch und auch im Mietrechtsgesetz unter Betriebskosten verstanden wird: Wassergebühren, Rauchfangkehrerkosten, Müllabfuhr, Versicherungen, Kosten für die Hausbetreuung und für die Verwaltung, ebenso öffentliche Abgaben und Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Lift oder Garten.
Bei den Beiträgen zur Rücklage handelt es sich um eine Besonderheit für Eigentümer. Diese bilden den sogenannten Rücklagenfonds, aus welchem Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses finanziert werden. All diese Kosten tragen die Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile.
"Bei Durchsicht der heurigen Betriebskostenabrechung fielen mir hohe Ausgaben für Gartenarbeit auf. Was darf die Hausverwaltung unter diesem Posten verrechnen?“
Die Kosten für die Betreuung von Grünanlagen zählen zu den "besonderen Aufwendungen“. Das sind Kosten, die nach dem Aufteilungsschlüssel der Betriebskosten auf alle Mieter überwälzt werden dürfen. Es kommt nicht darauf an, dass alle Mieter diese Grünflächen auch benützen können.
Wesentliche Voraussetzung für die Qualifizierung von Gartenarbeiten als Betriebskosten ist die Betreuung im Sinne einer laufenden Pflege der Pflanzen. Dazu gehört die jahreszeitlich bedingte oder soweit regelmäßig notwendige Erneuerung von Kleinpflanzen, die laufende Bewässerung des Rasens und das Rasenmähen. Nicht hingegen die Bepflanzung mit bisher nicht vorhandenen Sträuchern. Diese Arbeiten müssten aus der Mietzinsreserve beglichen und nicht über die Betriebskosten an alle Mieter weiterverrechnet werden.
"Ich habe vor zwei Jahren eine Eigentumswohnung erworben und noch nie eine Abrechung der Betriebskosten erhalten. Ist der Verwalter im Wohnungseigentum nicht auch dazu verpflichtet?“
Ja! Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage hat gegenüber den Wohnungseigentümern die selben Pflichten wie ein Vermieter den Mietern. Er hat ebenso innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechungsperiode (Kalenderjahr) eine Abrechung zu erstellen. Diese ist jedem Wohnungseigentümer zu übermitteln. Den Wohnungseigentümern ist in geeigneter Weise Einsicht (Aushang im Stiegenhaus) in die Belege zu gewähren. Auf Verlangen sind für den Wohnungseigentümer gegen Kostenersatz Kopien anzufertigen.
Kommt ein Verwalter seinen Aufgaben nicht nach, kann er von jedem einzelnen Wohnungseigentümer über Antrag unter Androhung einer Geldstrafe von bis zu 6000 Euro bei Gericht dazu verhalten werden. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag, so ist dieser innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung nachzuzahlen. Zur Nachzahlung ist derjenige Wohnungseigentümer verpflichtet, der im Zeitpunkt von deren Fälligkeit der Eigentümer ist. Es kommt nicht darauf an, wer im abgerechneten Kalenderjahr Eigentümer war!
"In der Betriebskostenabrechnung ist mir die Position `Gebäudeversicherung´ aufgefallen. Sind das Kosten, die der Vermieter über die Betriebskosten an die Mieter weiterverrechnen darf?"
Im Mietrechtsgesetz (MRG) regelt die Bestimmung des § 21 ff, was als Betriebskosten den Mietern vorgeschrieben werden darf. Das Gesetz zählt in seinem Betriebskostenkatalog abschließend auf, welche Zahlungen darunter zu verstehen sind. Generell handelt es dabei um laufende für den Betrieb des Hauses erforderliche Aufwendungen. Aufgezählt sind: Wasserversorgung, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung von allgemeinen Flächen, Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung, Glasbruch- und Sturmschadenversicherung sowie öffentliche Abgaben, Kosten der Hausverwaltung und Gebäudereinigung.
Es ist daher zulässig auch Versicherungen, die das Eigentum des Vermieters schützen als Betriebskosten den Mietern weiterzuverrechnen. Die Versicherung muss angemessen sein, das heißt, dass die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadensfall zur Wiederherstellung erforderlich ist.
Nicht unter dem Deckmantel der Betriebskosten dürfen Inkasso-, Buchungs- oder Manipulationsgebühren sowie Bankspesen eingehoben werden.
"Die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Jahr brachte eine Gutschrift. Die Hausverwaltung will uns das Geld aber nicht auszahlen. Wie sieht die Gesetzeslage bei Gutschriften und Nachzahlungen aus?“
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass der Überschuss auf die künftigen Betriebskostenvorauszahlungen der Wohnungseigentümer gutzuschreiben und z.B. von den Monatsvorschreibungen im Juli und August abzuziehen ist. Allerdings kann diese Regelung durch einen mehrheitlichen Beschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden. So ist eine Vereinbarung dahingehend durchaus üblich, den Überschussbetrag dem Rücklagenkonto zuzuweisen.
Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag, so ist dieser vom jeweiligen Wohnungseigentümer innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung zu bezahlen. Im Fall des Wechsels eines Wohnungseigentümers ist derjenige zur Nachzahlung verpflichtet, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Wohnungseigentümer ist. Es kommt bei den Eigentümern wie bei den Mietern nicht darauf an, im Abrechungszeitraum Mieter oder Eigentümer gewesen zu sein.
"Obwohl ich erst seit Februar Mieter einer Altbauwohnung bin, wurde mir jetzt die Betriebskostennachzahlung zugeschickt, mit der Aufforderung zu bezahlen. Bin ich dafür wirklich zuständig?“
Obwohl es für viele Mieter unverständlich ist, lautet die Antwort: ja.
Die gesetzlichen Regelungen betreffend Betriebskosten finden sich in den §§ 21-24 MRG (Mietrechtsgesetz). In § 21 Abs 3 MRG findet sich folgender Satz: “Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten der Hauptmieter, so haben die Hauptmieter den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin ab der Abrechnungslegung zu entrichten.“ Wer zu diesem Zeitpunkt Mieter ist, wird zur Kasse gebeten. Es kommt nicht darauf an, während des abgerechneten Jahres Mieter gewesen zu sein.
Eine für das rechtliche Empfinden etwas unverständliche Lösung. Diese gesetzliche Regelung ist direkt für den Altbau und geförderten Neubau anwendbar. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in seiner Entscheidung vom 20.10.2005, 3 Ob 196/05b diese Bestimmung auch für ein Objekt im Teilanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes herangezogen und damit die analoge Anwendbarkeit auch bei Neubauobjekten statuiert.
„Ich bin seit Februar Mieterin einer Altbauwohnung. Nun erhielt ich einen Brief der Hausverwaltung, in dem sie eine Nachzahlung der Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr einfordert. Ist das nicht Sache des Vormieters?“
Die Frage wird uns häufig gestellt. Die Antwort ist „nein“. Auch wenn es für den Mieter oft unverständlich erscheint, ist dies so im Gesetz (§ 21 Abs 3 MRG - Mietrechtsgesetz) geregelt. Nach dieser Bestimmung ist derjenige Mieter zur Nachzahlung verpflichtet - er wäre auch berechtigt ein allfälliges Guthaben zu erhalten -, der zum Zeitpunkt der Forderung Mieter ist.
Dieser Zeitpunkt ist gewöhnlich der dem Beginn der Auflage der Betriebskostenabrechnung folgende zweite Zinstermin. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter im Jahr des Abrechnungszeitraumes ganz oder auch nur teilweise Mieter war. Es kommt nur auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung an.
"Mit November 2008 erwarb ich eine Eigentumswohnung. Die Hausverwaltung schickte im Februar 2009 die Betriebskostenabrechnung und fordert nun von mir die Nachzahlung. Ist das gerechtfertigt?“
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in diesem Fall vor, dass derjenige zur Nachzahlung verpflichtet ist, der im Zeitpunkt der Fälligkeit Wohnungseigentümer ist. Das bedeutet, dass nicht zählt, wer im abzurechnenden Kalenderjahr die Betriebskosten eingezahlt hat, sondern wer zum Abrechnungszeitpunkt als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Da diese Gesetzesbestimmung bei einem Eigentümerwechsel vor allem gegen Ende eines Kalenderjahres zu Unbilligkeiten führen kann, empfiehlt es sich, im Kaufvertrag eine diesbezügliche Regelung zu treffen. Eine derartige Vereinbarung könnte z.B. lauten: „Im Falle einer Betriebskostennachforderung verpflichtet sich die verkaufende Partei X % der geforderten Summe zu übernehmen. Dadurch bleibt der neue Eigentümer zwar gegenüber der Hausverwaltung verpflichtet, kann sich jedoch das Geld (oder einen Teil davon) vom Verkäufer holen.
"Zu meiner Mietwohnung gehört auch eine verbaute Loggia. Wird diese bei der Berechnung der Betriebskosten miteinbezogen?"
Der Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten eines Mietgegenstandes berechnet sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche des gesamten Hauses. Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen.
Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, gehören nicht zur Nutzfläche. Auf eine gewisse Mindesthöhe (Dachschrägen) wird nicht Bezug genommen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen.
Eine Loggia, die an fünf Seiten von Mauerwerk oder einer ähnlichen massiven Begrenzung abgeschlossen wird und nur nach einer Seite hin offen ist, gehört jedoch zur Nutzfläche und wird bei der Aufteilung der Betriebskosten berücksichtigt.
„Ich bin Eigentümer einer Wohnung, zu der auch ein Garagenplatz gehört. Dieser steht ebenfalls im Eigentum. Laut Betriebskostenabrechnung zahle ich auch für diesen Betriebskosten. Kann das sein?“
Sämtliche Aufwendungen, die der Aufrechterhaltung des Betriebes der Liegenschaft dienen (der Ausdruck Betriebskosten ist dem Wohnungseigentumsgesetz an und für sich fremd), werden unter den Miteigentümern aufgeteilt. Dazu gehören die klassischen Betriebskosten, wie Müllabfuhr, Wasser, Versicherungen, Hausbetreuung, Hausverwaltungskosten, ... Ebenso die Beiträge zur Rücklagenbildung, die der Ansparung für Sanierungen am Haus dienen.
Die Aufteilung der Kosten erfolgt nach Nutzwerten. Da auch auf Stellplätze ein Nutzwertanteil entfällt, haben auch die Eigentümer dieser Stellplätze einen Anteil an den Aufwendungen zu zahlen. Wollen die Eigentümer einen anderen, davon abweichenden Aufteilungsschlüssel, so bedarf es hierzu eines einstimmigen Beschlusses sämtlicher Miteigentümer.