Source: http://www.caselaw.de/document?di=48e81b63-a81e-4ac5-a3db-99135131d3e5
Timestamp: 2017-09-20 09:24:56
Document Index: 45315061

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 566', '§ 566', 'BGH', 'BGH', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 566', 'BGH', '§ 566', '§ 566', '§ 578', '§ 578', 'BGH', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 535', '§ 566', '§ 566', '§ 4', '§ 566']

﻿ XII ZR 26/16 - caselaw.de
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES XII ZR 26/16 URTEIL in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ:
ja Verkündet am: 12. Juli 2017 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02 - NJW-RR 2004, 657).
BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 - XII ZR 26/16 - Kammergericht Berlin LG Berlin ECLI:DE:BGH:2017:120717UXIIZR26.16.0 Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Juli 2017 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richter Schilling, Dr. Günter und Guhling und die Richterin Dr. Krüger für Recht erkannt:
Von Rechts wegen Tatbestand: 1 Die Klägerin verlangt von dem Beklagten nach dem Erwerb eines Grundstücks die Räumung und Herausgabe von darauf befindlichen gemieteten Gewerberäumen. Der Beklagte begehrt widerklagend noch Rückerstattung angeblich überzahlter Miete wegen Mietminderung, Schadensersatz und Instandsetzung des Lastenaufzugs. 2 Der Beklagte mietete von der E. Grundbesitz und Handels GmbH (nachfolgend: Handels GmbH) mit Vertrag vom 27. Mai 2003 Räume im vierten Obergeschoss und mit Vertrag vom 5. Juni 2008 Räume im fünften Obergeschoss einer gewerblich genutzten Immobilie. Die Verträge sahen jeweils eine feste Laufzeit von zunächst fünf Jahren vor und enthielten beide eine Option zur mehrfachen Verlängerung der Mietzeit um jeweils weitere fünf Jahre, die der Beklagte ausgeübt hat. Eigentümerin der Immobilie war zu diesem Zeitpunkt die E. Grundstücksgesellschaft mbH (nachfolgend: Grundstücks GmbH). In einer Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag vom 5. Juni 2008 erklärte sich die Grundstücks GmbH bereit, unter anderem dann in den Mietvertrag mit den gleichen Bedingungen als direkte Vermieterin einzutreten, wenn das Vertragsverhältnis zwischen der Grundstücks GmbH und der früheren Vermieterin der Räumlichkeiten im fünften Obergeschoss der Immobilie beendet wird.
aa) Teilweise wird eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB bei Nichterfüllung des Identitätserfordernisses grundsätzlich abgelehnt (BeckOK BGB/Herrmann [Stand: 1. November 2016] § 566 Rn. 9.1.; Emmerich/ Sonnenschein/Emmerich Miete 11. Aufl. § 566 BGB Rn. 13; Kuß/Leutner in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. § 566 BGB Rn. 135; Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 6. Aufl. Kap. 25 Rn. 5; Börstinghaus NZM 2004, 481, 482 f.).
bb) Die überwiegende Auffassung hält dagegen eine analoge Anwendung der Vorschrift jedenfalls dann für geboten, wenn nach den Umständen des Falls davon ausgegangen werden kann, dass die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt ist, etwa wenn der Mietvertrag vom Hausverwalter im eigenen Namen, aber für Rechnung des früheren Grundstückseigentümers abgeschlossen wurde (Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 566 Rn. 36; MünchKommBGB/Häublein 7. Aufl. § 566 Rn. 21; Schmidt-Futterer/ Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 566 BGB Rn. 36; Burbulla in Ghassemi-Tabar/ Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 566 BGB Rn. 53; Lützenkirchen/ Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 566 BGB Rn. 31; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 5. Aufl. § 566 BGB Rn. 44; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Mietrechts 10. Aufl. Rn. 1354; Günter WuM 2013, 264, 270; Streyl WuM 2008, 579 ff.; Grooterhorst/Burbulla NZM 2006, 246, 249; vgl. auch OLG Saarbrücken ZMR 2016, 371; OLG Celle ZMR 2000, 164).
cc) Der Bundesgerichtshof, auch der Senat, hat ursprünglich an dem Identitätserfordernis festgehalten und eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB abgelehnt (Senatsurteile vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02 NZM 2004, 300 f. und BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158, 2159 f.; BGHZ 107, 315 = NJW 1989, 2053 f.; vgl. auch BGH Urteil vom 3. Juli 2008 - V ZR 20/07 NZM 2008, 732, 735). In einem Urteil vom 9. April 2008 hat der Senat aufgrund der Besonderheiten des dort zu entscheidenden Falls eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB bejaht, obwohl das Identitätserfordernis auch hier nicht erfüllt war (Senatsurteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - NJW 2008, 2181 Rn. 22). Zuletzt hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsfrage als umstritten (Senatsurteil vom 11. April 2012 - XII ZR 48/10 - WuM 2012, 323 Rn. 25) und noch nicht abschließend geklärt (BGH Beschluss vom 19. Februar 2013 - VIII ZR 178/12 - GuT 2013, 25 Rn. 3) angesehen.
Nach den Vorstellungen des historischen Gesetzgebers hatte die Regelung damit Ausnahmecharakter, weil sie eine Durchbrechung des schuldrechtlichen Relativitätsprinzips beinhaltet (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 566 Rn. 6 mwN). Ihr Anwendungsbereich sollte daher auf Miet- und Pachtverhältnisse über Grundstücke oder Grundstücksteile beschränkt sein. Aus den Gesetzesmaterialien lassen sich hingegen keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber den durch die Vorschrift vermittelten Be- standsschutz des Mieters auch im Übrigen beschränken wollte. Der historische Gesetzgeber ist dabei offensichtlich davon ausgegangen, dass der veräußernde Vermieter gleichzeitig auch Eigentümer der Mietsache ist. Die Möglichkeit, dass ein Dritter den Mietvertrag im eigenen Namen, aber im Einvernehmen mit dem Eigentümer und in dessen wirtschaftlichem Interesse, abschließt, wurde bei den Beratungen der Vorschrift nicht in den Blick genommen.
Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem eine Wohnung, ein Grund- stück (§ 578 Abs. 1 BGB) oder gewerblich genutzte Räume (§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB) aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden sind. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben (vgl. BGH Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08 - NJW 2010, 1068 Rn. 21).
Der von § 566 Abs. 1 BGB verfolgte Zweck, das Bestandsinteresse des Mieters zu schützen, rechtfertigt es, ihm bei einer Veräußerung der Mietsache dieses abgeleitete Besitzrecht gegenüber dem Erwerber zu erhalten. Die Vorschrift verlangt nicht, dass sich der Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrags über die Eigentumsverhältnisse des Mietobjekts informiert. Sie knüpft vielmehr an das sich aus dem Mietvertrag ergebende Recht des Mieters zum Besitz der Mietsache an (Burbulla in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaum- miete § 566 BGB Rn. 50). Sein Interesse, nach einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse unbeeinträchtigt die angemieteten Wohn- oder Geschäftsräume weiter nutzen zu können, besteht unabhängig davon, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer selbst oder einer anderen Person abgeschlossen hat, die hierbei für den Eigentümer mit dessen Wissen und Einverständnis tätig geworden ist. Im Übrigen könnte sonst der von § 566 Abs. 1 BGB gewährte Mieterschutz dadurch umgangen werden, dass der Eigentümer nicht selbst den Mietvertrag abschließt, sondern eine dritte Person einschaltet, die formal als Vermieter auftritt, letztlich aber allein im Interesse des Eigentümers handelt.
Auch der Vermieter erfährt keine Nachteile durch die entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB, wenn er den Mietvertrag mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen wirtschaftlichem Interesse abgeschlossen hat. Er verliert zwar durch die Überleitung des Mietvertrags auf den Erwerber des Grundstücks seine Vermieterstellung. Da er jedoch für den Eigentümer tätig geworden ist, besteht bei ihm regelmäßig kein eigenes Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung bei einem Eigentumswechsel. Entgegen der Auffassung der Revision wird der Vermieter in diesen Fällen auch nicht dadurch unangemessen benachteiligt, dass er gemäß § 566 Abs. 2 BGB gleich einem Bürgen für die Erfüllung der auf den Erwerber übergegangenen mietvertraglichen Pflichten haftet. Lehnt man mit der Revision in dieser Sachverhaltskonstellation eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB und damit ein Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den Erwerber ab, bliebe der Vermieter bei einer Veräußerung des Mietobjekts durch den Eigentümer weiterhin gegenüber dem Mieter nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet, obwohl er nach der Übertragung des Eigentums auf den Erwerber in der Regel diese Verpflichtung nicht mehr erfüllen könnte. Er wäre deshalb Schadensersatzansprüchen des Mieters ausgesetzt. Deshalb wird die Rechtsstellung des Vermieters bei einer analogen Anwendung des
§ 566 BGB und der damit verbundenen bürgengleichen Haftung nach § 566 Abs. 2 BGB nicht verschlechtert.
Aus den vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen ergeben sich ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Mietverträge allein im wirtschaftlichen Interesse der Grundstücks GmbH abgeschlossen wurden. Danach hat der Geschäftsführer der Grundstücks GmbH bei seiner Ver- nehmung vor dem Landgericht angegeben, dass die Handels GmbH nur aus "strategischen Gründen" ins Leben gerufen worden sei. Tatsächlich sind die Mietverträge nur auf Anweisung der Grundstücks GmbH abgeschlossen worden. Zudem hat die Grundstücks GmbH die Gewerbeimmobilie verwaltet und die Miete eingezogen. Auch die Regelung in der Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag vom 5. Juni 2008, wonach sich die Grundstücks GmbH zum Eintritt in den Mietvertrag bereit erklärt, falls ihr Vertragsverhältnis zu der Vermieterin beendet wird, belegt das alleinige wirtschaftliche Interesse der Grundstücks GmbH an den durch die Handels GmbH abgeschlossenen Mietverträgen. Schließlich werden die Mietverträge in dem zwischen der Grundstücks GmbH und der Klägerin abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag so behandelt, als sei die Grundstücks GmbH Mietvertragspartei. Dem Kaufvertrag ist eine Liste der bestehenden Mietverhältnisse beigefügt und die Grundstücks GmbH hat für den Bestand dieser Mietverhältnisse und für die daraus zu erzielenden Mieteinnahmen eine Garantie übernommen. Zudem haben die Kaufvertragsparteien in § 4 Abs. 3 des Kaufvertrags die Übertragung der Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverträgen auf die Klägerin vereinbart. Dies zeigt, dass die Grundstücks GmbH die Mietverträge so behandelt hat, als seien sie von ihr selbst abgeschlossen worden, und die Kaufvertragsparteien davon ausgegangen sind, dass die Klägerin als Erwerberin in die bestehenden Mietverträge eintritt. Die genannten Umstände belegen außerdem, dass die Handels GmbH als eigentliche Vermieterin kein eigenes Interesse am Fortbestand ihrer Stellung als Vermieterin bei einer Veräußerung des Grundstücks hatte. Unter diesen Umständen ist es ausnahmsweise gerechtfertigt, den Mietvertrag in entsprechender Anwendung der §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Grundstücks GmbH die Mietverträge abgeschlossen.
Dose Guhling Schilling Krüger Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 04.09.2015 - 12 O 538/13 KG Berlin, Entscheidung vom 01.02.2016 - 8 U 202/15 - Günter
Paragraphen in XII ZR 26/16
44 566 BGB
7 578 BGB
4 986 BGB
4 571 BGB
2 1056 BGB
1 1059 BGB
1 2135 BGB
1 57 ZVG
1 37 WEG
1 567 BGB
Original von XII ZR 26/16
Teilen von XII ZR 26/16