Source: http://libros-revistas-derecho.vlex.es/vid/articulo-1-554-256540
Timestamp: 2014-04-20 23:26:47
Document Index: 153420876

Matched Legal Cases: ['Artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 11', 'artículo 11', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 9', 'artículo 21', 'artículo 21', 'artículo 19', 'artículo 6', 'artículo 17', 'in fine', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 1', 'artículo 1']

Artículo 1.554 - Sección Segunda. De los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario - Tomo XX - Vol. 1º B, Artículos 1554 a 1582 del Código Civil - Comentarios al Codigo Civil - Libros y Revistas
I. Derechos del arrendador y del arrendatario. Su renuncia: 1. En los arrendamientos rústicos. 2. En los arrendamientos urbanos: A) En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: a) Arrendatarios y subarrendatarios de viviendas. b) Arrendatarios y subarrendatarios de locales de negocio, c) Arrendadores de viviendas o de locales de negocios. B) En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994: a) Renuncia a los derechos atribuidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.-II. Obligaciones del arrendador: 1. Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato: A) ¿Cu... (ver resumen completo)
Derechos del arrendador y del arrendatario.
La rúbrica de la Sección segunda hace referencia a los derechos y obligaciones del arrendador, en tanto que los artículos 1.554 y 1.555 hablan, respectivamente, de las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Me ha parecido oportuno hacer una breve referencia a los derechos que tienen ambas partes derivados de la tipología del contrato, aparte los que puedan corresponderle según lo convenido por ellos.
Algunos de estos derechos son correlativos a la correspondiente obligación de la otra parte. A todos ellos haremos referencia en el comentario de los correspondientes artículos. Así, el principal derecho del arrendador, de cobrar la renta, la examinaremos al estudiar la obligación de pago de la misma por el arrendatario. Otros los estudiaremos al contemplar el perfil del propio derecho en cuanto a las limitaciones en su ejercicio. Así, el principal derecho del arrendatario, que es el de usar de la cosa arrendada, al propio tiempo suele configurársele como una obligación en los arrendamientos sujetos a legislación especial, lo veremos al comentar el artículo 1.555 al hablar de la obligación del arrendatario de usar de la cosa como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado o al que se infiera de la naturaleza de la cosa según la costumbre de la tierra.
Por regla general los derechos del arrendador y del arrendatario son renunciables en los regidos por el Código civil . Los que se hallan sujetos a legislación especial tienen regla general contraria por lo que respecta al arrendatario, pero se considera libre la renuncia en cuanto al arrendador.
En los arrendamientos rústicos
La regla general se contiene en el artículo 11 de la Ley 83/1980 , de 31 diciembre, conforme al cual:
-1. Sólo serán renunciables los derechos del arrendatario desde el momento en que puedan ser ejercitados. La renuncia deberá constar en documento público.
Los derechos del arrendador son renunciables con arreglo a las normas ordinarias.-
Los derechos del arrendador serán, por regla general, renuncia-bles. Los derechos del arrendatario, en cambio, no podrán renunciarse al pactar el arriendo. Pero sí en un momento posterior. La ley dice -desde el momento en que puedan ser ejercitados-, pero esta expresión no debe ser interpretada en todo su rigor literal. El Tribunal Supremo ha sentado la doctrina de que la prohibición del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Rústicos no es aplicable cuando se realiza en momentos posteriores al contrato de arrendamiento (Ss. de 7 abril 1986, 19 septiembre 1989 y 9 febrero 1995).
En los arrendamientos urbanos
En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 Conviene distinguir en ellos:
Arrendatarios y subarrendatarios de viviendas
La regla general contenida en el artículo 6.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es prohibitiva de la renuncia:
-Los beneficios que la presente ley otorga a los inquilinos de viviendas, con o sin muebles, y a los subarrendatarios de las mismas serán irrenunciables, considerándose nula y sin valor ni efecto alguno cualquier estipulación que la contradiga.-
Sin embargo, tratándose de arrendamientos comprendidos en el artículo 6.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se admite la posible renuncia por el arrendatario de todos los derechos, salvo el de prórroga. A los arrendamientos comprendidos en este apartado 2 del artículo 6 se les suele calificar de -suntuarios-. Así, según el artículo 6.2:
-No obstante, serán renunciables, salvo el de prórroga, los (beneficios) concedidos a los que fueren de viviendas que, ocupadas por primera vez en las fechas que se indican, devengaren men-sualmente en la respectiva fecha tope como renta del inquilinato una cantidad no inferior a la que seguidamente se expresa:
Hasta el 30 septiembre 1939, 500; del 1 octubre 1939 al 1 enero 1942, 1.000; del 2 enero 1942 al 31 diciembre 1946, 2.000; del 1 enero 1947 al 31 diciembre 1956, 3.000; del 1 enero 1957 al 31 diciembre 1959, 5.000, y a partir del 1 enero 1960, 6.000 pesetas.
La precedente escala será de aplicación en poblaciones de más de 1.000.000 de habitantes.
En las poblaciones de menos de 20.000 habitantes, el 60 por 100; de 20.000 a 100.000, el 50 por 100; de 100.000 a 250.000, el 40 por 100; de 250.000 a 500.000, el 30 por 100, y de 500.000 a 1.000.000, el 20 por 100.
La renuncia a que se refiere este párrafo deberá ser expresa y escrita.-
Arrendatarios y subarrendatarios de locales de negocio
Para ellos son renunciables los beneficios que les concede la Ley de Arrendamientos Urbanos , salvo el de prórroga (cfr. art. 6.3 L. A. U.).
Arrendadores de viviendas o de locales de negocios
Son renunciables los beneficios que les concede la Ley (cfr. art. 6.3 L. A. U.).
En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994
El artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (bajo la rúbrica -naturaleza de las normas-) sienta la regla de que -son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo en los casos en que la propia norma expresamente lo autorice-.
La redacción de esta norma está casi calcada de la del artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 diciembre 1980, que dice así:
-Son nulas y se tendrán por no puestas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de la presente ley, salvo los casos en que ésta expresamente lo autorice.-
El precepto se refiere a las estipulaciones que modifiquen las normas del Título II, en perjuicio del arrendatario o subarrendatario. Pero las normas sólo se modifican, o se derogan, por otras normas posteriores. Una estipulación contractual no puede modificar una norma legal.
Claro está que, aunque incorrectamente, lo que quiere decir no es que la estipulación modifique la norma, sino que la estipulación sea contraria a la norma, en perjuicio del arrendatario o subarrendatario.
De modo que una estipulación podría ser contraria a la norma si no perjudicara al arrendatario o subarrendatario. Por ejemplo, cuando en el artículo 21.4 se dice que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, no es obstáculo para que en el contrato se pueda pactar lo contrario, es decir, que las pequeñas reparaciones a que se refiere dicho artículo 21.4 sean de cargo del arrendador, porque ello no sólo no perjudica al arrendatario, sino que le beneficia. Esta afirmación de que una estipulación pueda ser contraria a la norma si no perjudica al arrendatario o subarrendatario, hay que entenderla con la limitación de que los intereses en juego en la norma contra la que se estipule sean sólo los del arrendatario o subarrendatario (y los del arrendador), por tratarse de derechos reconocidos a éstos, pero no cuando se hallan también en juego los intereses de terceros.
Otras veces es la propia norma la que expresamente lo permite, como ocurre con el artículo 19, en el que a propósito de la facultad que reconoce al arrendador a elevar la renta en caso de obras de mejora, deja a salvo la posibilidad de pacto en contrario, salvedad que realmente debería ser innecesaria, puesto que el pacto contrario a la norma en cuanto no perjudique al arrendatario parece admitirlo -aunque lo exprese incorrectamente- el artículo 6.
Las consecuencias de un pacto contrario a una norma del Título II, en perjuicio del arrendatario o subarrendatario son: la de que será nulo y se tendrá por no puesto. Es decir, prácticamente no deberían producirse consecuencias, puesto que se tiene por no puesto. Pero que se tenga por no puesto no quiere decir que no haya consecuencias. Si se pacta un pago anticipado de más de una mensualidad de renta, contrariando en perjuicio del arrendatado o subarrendatario lo dispuesto en el artículo 17.2, in fine, el pacto se tiene por no puesto, pero si el arrendatario ha pagado anticipadamente más de una mensualidad, debe reconocérsele el derecho a demandar la restitución de lo extemporáneamente entregado.
El pacto será nulo y se tendrá por no puesto. Se trata de una nulidad parcial del negocio en cuanto afecta sólo a la estipulación afectada. -Borrada-, por así decirlo, tal estipulación, el resto del negocio debe seguir en vigor, por mandato imperativo de la norma del artículo 6 de la Ley, siguiendo en este caso la conocida regla de conservación del negocio utile per inutile non vitiatur.
Puede ocurrir que, nula la cláusula opuesta a la ley, pueda mantenerse el contrato en vigor prescindiendo de ella.
También cabe pensar en una regulación sustitutoria de la cláusula nula. Y esto ocurrirá de ordinario en la hipótesis del artículo 6, en que por la misma hipótesis planteada de cláusula contraria a una norma imperativa deberá estarse a lo que la norma imperativa ordena si ello es posible.
Para los demás podrían servirnos los tres criterios que propugna Díez-Picazo1:
Acudir a la regulación supletoria prevista por las partes, dentro de lo que permita el juego de la autonomía de la voluntad; en su defecto, las normas dispositivas de la propia ley, y a falta de derecho dispositivo, las reglas deducibles de la aplicación del principio de buena fe, argumentando en base al artículo 1.258 del Código civil .
Otra cuestión distinta podría ser la que plantearía una condición afectante a todo el contrato, cuando la condición sea contraria a la ley. Por ejemplo, una condición suspensiva que paralizase la eficacia del arrendamiento en tanto el arrendatario no pagara al arrendador anticipadamente la renta de una anualidad. El arrendamiento es un contrato al que, en principio, parece debería afectarle la regla del artículo 1.116.1 del Código civil (-las condiciones imposibles, las contrarias a las buenas costumbres y las prohibidas...