Source: http://hvw-krause.de/02b18e999e1088403/0353b79a5311ab506/0353b79a541105513.html
Timestamp: 2019-04-21 12:57:28
Document Index: 54683408

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

29.02.2008 - Schönheitsreparaturen:
Wie die BGH-Urteile zu starren Fristenregelungen und Abgeltungsklauseln zeigen, bedarf es bei der Vereinbarung von Schönheitsreparaturen und deren Durchsetzung noch einigen Klärungsbedarf.
Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung und unzureichender Reinigung der Mietsache
„Zur Individualisierung eines Schadensersatzanspruchs des Wohnraumvermieters wegen Beschädigung sowie unzureichender Reinigung der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit kann die irrtümliche Bezeichnung im Mahnbescheidsantrag „Mietnebenkosten – auch Renovierungskosten“ genügen, wenn der Antragsteller zugleich auf ein vorprozessuales Anspruchsschreiben Bezug nimmt, welches dem Antragsgegner vermittelt, dass und wofür der Antragsteller Schadensersatz verlangt.“ (BGH, Urteil v. 23.1.2008, VIII ZR 46/07)
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mieter bereits mit einem anwaltlichen Schreiben im März 2004 zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 2.000 EUR wegen Schäden an der Mietsache aufgefordert. In einem im Juli 2004 erlassenen Mahnbescheid wurde diese Forderung mit „Mietnebenkosten – auch Renovierungskosten“ bezeichnet. Hiergegen legten die beklagten Mieter Widerspruch ein.
Entgegen dem Berufungsgericht ließ der BGH hier trotz der irrtümlichen Bezeichnung im Mahnbescheidsantrag die Bezugnahme auf das anwaltliche Schreiben vom März 2004 ausreichen, um dem beklagten Mieter zu verdeutlichen, dass es sich bei der Forderung nicht um ausstehende Mietzahlungen handelt.
Abgeltungsquotenklausel muss tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigen und klare Berechnungsformel enthalten
„In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.
Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.“ (BGH, Urteil v. 26.9.2007, VIII ZR 143/06)
Nach dem Mietvertrag waren die Kläger verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren auszuführen. Davon konnte abgewichen werden, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erforderte. Die vom Beklagten verwendete Quotenabgeltungsklausel benachteiligte die Kläger jedoch unangemessen, weil dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich wird, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist.
Unwirksamkeit einer isolierten Endrenovierungsklausel
„Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.“ (BGH, Versäumnisurteil v. 12.9.2007, VIII ZR 316/06)
Der Vermieter verwendete in seinem Formularmietvertrag folgende Klausel:
„Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“
Eine Endrenovierungsklausel, die eine Renovierungspflicht unabhängig vom Zeitpunkt der letzten vorgenommenen Schönheitsreparatur begründet, ist unzulässig. Dies gilt selbst dann, wenn den Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses keine Renovierungspflicht trifft.
Keine Einengung des Mieters bei Ausführungsart der Schönheitsreparaturen
„Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrags enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf, ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind.“ (BGH, Urteil v. 28.3.2007, VIII ZR 199/06)
Jegliche Einschränkungen der Ausführungsart von Schönheitsreparaturen benachteiligen den Mieter unangemessen in der Möglichkeit, die Mieträume während der Mietzeit nach seinem Geschmack zu gestalten. Die Folge einer solchen unzulässigen Einengung ist die Unwirksamkeit der Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin.