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Timestamp: 2019-10-17 03:00:31
Document Index: 234732523

Matched Legal Cases: ['§ 575', '§ 575', '§ 549', '§ 549', '§ 544', '§ 575', '§ 575', 'BGH']

Befristeter Mietvertrag: Nur mit Begründung möglich
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Ein befristeter Mietvertrag ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter den Grund für die Befristung benennt. Darauf müssen Mieter und Vermieter achten, wenn sie einen befristeten Mietvertrag abschließen.
Wird ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen, so muss der Vermieter einen Grund für die Befristung angeben. Ansonsten gilt der Mietvertrag automatisch als unbefristet abgeschlossen. Foto: Robert Kneschke/stock.adobe
In den meisten Fällen werden Mietverträge unbefristet abgeschlossen. Diese können dann vom Mieter jederzeit mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden. Kündigen kann der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag nur aus bestimmten Gründen, wie zum Beispiel Zahlungsrückständen bei der Miete oder wenn er Eigenbedarf anmeldet. Anders sieht das beim befristeten Mietvertrag aus.
Darauf ist beim befristeten Mietvertrag zu achten
Befristete Mietverträge, auch Zeitmietverträge genannt, sind seit der Mietrechtsreform 2001 nur noch möglich, wenn es einen Grund für die Befristung gibt – nur dann liegt ein qualifizierter Zeitmietvertrag vor. Fehlt in einem solchen Mietvertrag die Begründung, so ist die Befristung unwirksam. Der Vertrag gilt dann automatisch als unbefristet abgeschlossen. Zulässige Befristungsgründe gemäß § 575 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind:
Der Vermieter will die Wohnung später selbst nutzen oder diese einem Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts überlassen.
Familienangehörige sind diejenigen Personen, für die auch wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann.
Das Gebäude soll später abgerissen werden oder so wesentlich verändert beziehungsweise instandgesetzt werden, dass die Bauarbeiten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wesentlich erschweren würden.
Soll ein Haus in ein paar Jahren abgerissen werden, so kann der Vermieter das Gebäude zuvor noch einige Zeit befristet vermieten. Denn der geplante Abriss gilt als Befristungsgrund. Foto: Mr Twister/stock.adobe.com
Die Wohnung soll an einen zur Dienstleistung Verpflichteten, also zum Beispiel den Hausmeister, vermietet werden. Der Hausmeister hat aber derzeit kein Interesse an der Wohnung. Um Leerstand zu vermeiden, kann die Wohnung befristet an einen anderen Mieter vermietet werden.
Für die Befristung gibt es keine zeitliche Höchstgrenze. Es ist also möglich, einen auf zwei Jahre befristeten Vertrag abzuschließen oder auch einen auf 15 Jahre befristeten.
Für den, der einen Zeitmietvertrag vor dem 1. September 2001 ohne Befristungsgrund abgeschlossen hat, gilt: Der Vertrag ist weiterhin wirksam.
Was ist, wenn der Befristungsgrund wegfällt
Fällt während der Mietzeit der Befristungsgrund weg, so gilt der Mietvertrag automatisch ab diesem Zeitpunkt als unbefristet abgeschlossen. Ein Beispiel: Zum Zeitpunkt der Vermietung ist der Sohn des Vermieters noch Teenager. Fünf Jahre später, nach bestandenem Abi, soll er seine erste eigene Wohnung bekommen. Zum Studieren verschlägt es ihn allerdings in eine andere Stadt. Damit wäre der Befristungsgrund, nämlich dass die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt an den Sohn vermietet werden soll, weggefallen.
Ausnahmen: Dann ist eine befristete Vermietung auch ohne Befristungsgrund möglich
Im Regelfall ist eine zeitliche Befristung des Mietvertrags ohne Grund also nicht möglich. Doch keine Regeln ohne Ausnahmen:
Wird eine Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen, so ist die Angabe eines Befristungsgrundes (§ 575 BGB) nicht nötig. Dies regelt Paragraf 549 Abs. 2 BGB. Wer also zum Beispiel eine Wohnung für zwei Monate an einen Freiberufler vermietet, der für diese Zeit vor Ort an einem Projekt arbeitet, kann dies ohne weiteres tun.
Ein Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund ist auch dann möglich, wenn sich der Bewohner einer Wohnung einzelne Untermieter für möblierte Zimmer sucht. Soll allerdings eine Familie oder ein auf Dauer angelegter Mehrpersonenhaushalt einziehen, geht das nur mit Befristungsgrund. (BGB; § 549, Abs. 2 (2)). Unter einem auf Dauer ausgelegten Haushalt versteht man alle Haushalte, für die der Wohnraum der Mittelpunkt einer gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsführung ist – eine Zweck-WG zählt nicht dazu, der Haushalt eines unverheirateten Paares dagegen schon.
Wird ein einzelnes möbliertes Zimmer einer Wohnung vermietet, ist ein Zeitmietvertrag auch ohne Befristungsgrund möglich. Foto: Jarek Ceborski/unsplash.com
Ein Sonderfall, der private Vermieter eher nicht betrifft: Wenn eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege eine Wohnung anmietet und diese Bedürftigen überlässt, ist eine unbegründete Befristung möglich – die Betroffenen müssen aber im Mietvertrag darauf hingewiesen werden (BGB; § 549, Abs. 2 (3)).
Vorzeitige Kündigung des befristeten Mietvertrags
Bei wirksam befristeten Mietverhältnissen gilt: Vertrag ist Vertrag. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist also nicht möglich, es sei denn, die andere Vertragspartei zeigt sich kulant. Dies ist auch insofern relevant, weil es gesetzlich keine zeitliche Obergrenze für die Befristung gibt. Es ist also durchaus möglich, einen befristeten Mietvertrag über 20 Jahre abzuschließen. Ob sich Mieter auf solch lange Laufzeiten einlassen sollten, ist fraglich. Umgekehrt dürften aber auch wohl nur wenige Vermieter heute schon sicher wissen, ob nach so langer Zeit der angegebene Befristungsgrund noch vorliegt.
Es gibt eine Sonderregelung für Mietverträge mit sehr langen Laufzeiten: Wurden sie für mehr als 30 Jahre geschlossen, können sie nach Ablauf von 30 Jahren mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Es sei denn, der Vertrag wurde auf Lebenszeit abgeschlossen (§ 544 BGB). In diesem Fall gilt die Sonderregelung nicht.
Eine vorzeitige außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist auch bei einem qualifizierten Zeitmietvertrag möglich. Zahlt der Mieter seine Miete nicht, so kann der Vermieter gemäß den gesetzlichen Vorgaben fristlos kündigen, spätestens dann, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Auch der Mieter kann fristlos kündigen, wenn ein entsprechender Grund vorliegt – etwa, weil die Wohnung wegen eines Schadens unbewohnbar geworden ist.
Verlängerungsklauseln unwirksam
Verlängerungsklauseln, wonach sich ein Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung zum Beispiel um einen weiteren befristeten Zeitraum verlängert, sind für Verträge, die ab dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, unwirksam. Dies hat zur Folge, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung unbefristet fortgesetzt wird. Bei Verträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, sind solche Verlängerungsklauseln zulässig.
Ebenfalls unzulässig sind Klauseln, in denen bestimmt wird, dass sich nach Zeitablauf der Befristung der Vertrag jeweils um ein bestimmtes Zeitintervall automatisch verlängert, wenn er nicht zu einer bestimmten Frist gekündigt wird. Das gilt ebenfalls nur für Verträge, die nach dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden.
Anders sieht es aus für qualifizierte Zeitmietverträge, bei denen vertraglich bestimmt ist, dass sich der Vertrag unbefristet verlängert, sofern er nicht zuvor gekündigt wird. Eine solche Klausel ist vorteilhaft für den Mieter. Denn dann führt die Befristung nicht automatisch zum Ende des Mietverhältnisses, sondern bedarf der zuvor ausgesprochenen Kündigung des Vermieters.
Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass der Vermieter ihm binnen Monatsfrist mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Verspätet sich der Vermieter mit seiner Antwort, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen (§ 575 (2) BGB). Tritt der Befristungsgrund später ein, kann der Mieter eine Verlängerung um diesen Zeitraum verlangen (§ 575 (3) BGB).
Fazit: Beidseitiger Kündigungsausschluss als Alternative zum Zeitmietvertrag
Drum prüfe, wer sich lange bindet – egal ob Zeitmietvertrag oder Vertrag mit beidseitigem Kündigungsausschluss: eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags ist in der Regel nicht möglich. Foto: contrastwerkstatt/stock.adobe.com
Seit der Mietrechtsreform 2001 werden Zeitmietverträge eher selten abgeschlossen. Vermieter, die nicht das Risiko eingehen wollen, dass ihre Mieter schon nach ein paar Monaten wieder kündigen, vereinbaren stattdessen im Vertrag einen beidseitigen Kündigungsverzicht. In diesem Zeitraum können dann weder Mieter noch Vermieter ordentlich kündigen. Eine solche Vereinbarung ist für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren möglich.
Zu beachten ist allerdings, dass der Mieter das Mietverhältnis spätestens vier Jahre ab dem Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung beenden kann. Ist dagegen vereinbart, dass das Mietverhältnis nach Ablauf von vier Jahren erstmals mit einer Dreimonatsfrist gekündigt werden kann, so ist eine solche Vereinbarung unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: VIII ZR 86/10). Grund: Der Mieter wäre dann vier Jahre und drei Monate an den Vertrag gebunden. Die Folge: Die Klausel ist unwirksam und der Mieter kann jederzeit mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündigen.