Source: http://doradca-podatkowy.net.pl/2010/09/25/sprzeda-nieruchomoci/
Timestamp: 2018-10-23 14:31:24+00:00
Document Index: 82060045

Matched Legal Cases: ['art. 28', 'art. 21', 'SA/Gd ', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'SA/Wa ', 'art. 21', 'art. 7']

Sprzedaż nieruchomości – Doradca Podatkowy – Mariusz Makowski
September 25, 2010 by admin 2176 0 0
Niefortunne, budzące wiele wątpliwości przepisy dotyczące korzystania z tak zwanej „ulgi meldunkowej” sprawiły, że od 01.01.2009 r. wprowadzono nowe zasady opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości. Częste zmiany przepisów powodują, że do opodatkowania dochodów / przychodów ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia będzie miał zastosowanie jeden z trzech różnych stanów prawnych. W efekcie sprzedający nie wiedzą jakie przepisy będą miały zastosowanie w ich przypadku, jakie będą się w związku z tym wiązały obowiązki i z jakich zwolnień będą mogli skorzystać.
Niniejszy artykuł ma na celu rozwianie tych wątpliwości poprzez omówienie zasad ustalania właściwego stanu prawnego i dokładne omówienie wszystkich obowiązków ciążących na podatnikach, zasadach korzystania z ulg podatkowych oraz rozstrzygnięcie najczęstszych wątpliwości związanych ze stosowaniem przepisów.
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
podlega opodatkowaniu jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
O tym jakie zasady będą miały zastosowanie przy sprzedaży nieruchomości decyduje data nabycia nieruchomości (a nie jej sprzedaży). W związku z tym wyróżnimy trzy sytuacje:
1) Nieruchomości nabyte do 1 stycznia 2007 r.
2) Nieruchomości nabyte w okresie 1.1.2007 – 31.12.2008
3) Nieruchomości nabyte po 1.1.2009 r.
NIERUCHOMOŚCI NABYTE DO 1 STYCZNIA 2007 R.
Z uwagi na fakt, że opodatkowaniu podlega sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości stąd do końca 2010 r. opodatkowaniu podlega sprzedaż nieruchomości nabytych w 2005.
Opodatkowaniu podlega przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości. Przychód ten opodatkowany jest ryczałtową stawką 10%. Podatek ten płatny jest w ciągu 14 dni od dnia dokonania odplatnego zbycia. W tym też terminie podatnik ma obowiązek złożyć w urzędzie skarbowym deklarację PIT-23. W deklaracji tej wskazuje się dane podatnika, dane dotyczące zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego i data ich sprzedaży. W deklaracji wskazuje się też wysokość przychodu zwolnioną od podatku.
Przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych mogą zostać zwolnione od podatku w części, którą przeznaczą w ciągu dwóch lat od sprzedaży na następujące, własne cele mieszkaniowe:
• na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w tym gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie na rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położnych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne- własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie zwolniony od podatku również w sytuacji przeznaczenia go w części bądź całości na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągnietej na jeden z powyższych celów (również w sytuacji gdy kredyt zaciągnięty został przed dniem uzyskania przychodu.
Zwolnienie nie przysługuje, jeżeli :
– budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
– przychód ze sprzedaży lub zmiany jest wydatkowany na :
• nabycie gruntu lub udziału w tym gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w tym prawie, budynku, jego części lub udziału w tym budynku, lub
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części – przeznaczonych na cele rekreacyjne,
– przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub działów specjalistycznych produkcji rolnej;
– podatnik odlicza lub odliczał odsetki od kredytu lub pożyczki w ramach ulgi budowlanej odsetkowej.
Zgodnie z art. 28 ust. 2 a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. podatnik chcący skorzystać z ulgi powinien w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na własne cele mieszkaniowe (wskazane powyżej). Brak złożenia takiego oświadczenia w stanie prawnym obowiązującym do końca 2006 r. nie oznaczał jednak utraty prawa do ulgi. Jak potwierdzały wyroki NSA: „nie złożenie oświadczenia w terminie 14 dni od daty sprzedaży nie wyłącza możliwości zwolnienia uzyskanego przychodu z podatku, jeżeli podatnik w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. „a” wyda uzyskane pieniądze na cele określone w tym przepisie.” (Wyrok NSA oz. w Gdańsku – SA/Gd 2587/93 z dnia 13.09.1994 r.)”
Sądy administracyjne potwierdzały, że nie złożenie oświadczenia w terminie 14 dni od sprzedaży nieruchomości nie pozbawia podatnika prawa do ulgi jeżeli spełni warunek do zwolnienia przychodów z podatku, czyli w ciągu 2 lat przeznaczy pieniądze na własne cele mieszkaniowe.
Złożenie jednak w terminie 14 dni od daty zbycia w urzędzie skarbowym oświadczenia powodowało, że w okresie ww. dwóch lat urząd skarbowy nie mógł dochodzić zapłaty podatku. W razie niespełnienia warunków zwolnienia ( nie wydatkowania kwoty w okresie dwóch lat na określony cel) podatnik za te dwa lata zapłaci odsetki za zwłokę o połowę niższe, następnie pełne odsetki za zwłokę za każdy kolejny dzień zwłoki po upływie dwóch lat od daty sprzedaży.
Jeżeli podatnik w ciągu 14 dni nie złożył oświadczenia to urząd skarbowy mógł określić decyzją podatek, a podatnik po poniesieniu wydatków uzasadniających zwolnienie (w ciągu dwóch lat) mógł dochodzić zwrotu podatku od urzędu skarbowego.
W razie niespełnienia warunków zwolnienia ( nie wydatkowania kwoty w okresie dwóch lat na określony cel ) podatnik, który nie złożył oświadczenia, za cały okres zwłoki płaci pełne odsetki za zwłokę.
Tak więc złożenie oświadczenia umożliwia uzyskanie odroczenia terminu płatności podatku za cenę połowy odsetek za zwłokę.
Podatnik, który zadeklarował wydatkowanie pieniędzy na określony cel i w okresie dwóch lat nie dokonał zadeklarowanych wydatków powinien następnego dnia po upływie okresu dwóch lat złożyć deklarację PIT-23 (lub korektę tej deklaracji bez wykazywania kwoty przychodu zwolnionego (lub z mniejszą kwotą niż w deklaracji pierwotnej) i wpłacić do urzędu skarbowego kwotę należnego podatku od sprzedaży.
Za okres od terminu płatności podatku ( 14 dni od daty zbycia ) do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży podatnik nalicza odsetki w wysokości połowy odsetek za zwłokę, za każdy następny dzień zwłoki po upływie dwóch lat od daty sprzedaży do dnia zapłaty nalicza odsetki w pełnej wysokości.
Podatnik, który odprowadził 10% podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości, ale wydatkował w ciągu 2 lat pieniądze na wskazany cel mieszkaniowy, może wnieść do urzędu skarbowego wniosek o stwierdzenie nadpłaty.
W stanie prawnym obowiązującym do końca 2006 r. wolne od podatku były również przychody ze sprzedaży nieruchomości jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części.
Obowiązek podatkowy nie powstawał również w sytuacji gdy sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynków lub praw do lokali.
Wolne od podatku były również przychody ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.
NIERUCHOMOŚCI NABYTE W OKRESIE 1.1.2007 – 31.12.2008
Zmienione od dnia 1.1.2007 r. zasady opodatkowania dochodów z tytułu zbycia nieruchomości uregulowane zostały w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (nabytej przed upływem 5 lat od jej nabycia) wynosi 19%. Podstawą podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem a kosztami oraz odpisami amortyzacyjnymi. Kosztami uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o nakłady (oczywiście udokumentowane) które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Od dnia 1.1.2007 r. opodatkowaniu podlega również sprzedaż nieruchomości nabytych w drodze spadku i darowizny.
Podatek ze sprzedaży nieruchomości doliczany jest do podatku z innych źródeł i płacony w terminie złożenia zeznania, tj. do 30 kwietnia następnego roku.
Ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od tego podatku w postaci tak zwanej „ulgi meldunkowej”
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt. 126 dochód ze sprzedaży nieruchomości wolny jest od podatku jeżeli podatnik był zameldowany w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia nieruchomości. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest złożenie w terminie 14 dni od dokonania zbycia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia.
Niezbyt fortunne sformułowany warunek bycia zameldowanym przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia nieruchomości był przedmiotem wielu niekorzystnych interpretacji organów podatkowych, zgodnie z którymi okres zameldowania uprawniający do skorzystania ze zwolnienia należy liczyć od daty nabycia lokalu lub budynku. Na przykład w decyzji w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 18.04.2007 r., sygn. PB I-3/4117/IN-8/US/2007/MK Izba Skarbowa w Łodzi stwierdziła:
„Oceniając przytoczone powyżej uregulowania prawne należy stwierdzić, że skoro nowe zasady regulują opodatkowanie dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości nabytej nie wcześniej niż przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, to objęty zwolnieniem dwunastomiesięczny okres zameldowania – wynikający z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – winien być liczony od dnia nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego tj. w omawianym przypadku od stycznia 2007 r. Zameldowanie na pobyt stały przed dniem nabycia, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozostaje bez znaczenia dla zastosowania zwolnienia o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy. Do okresu zameldowania nie jest bowiem uwzględniany okres zameldowania przed dniem 1 stycznia 2007 r.”
W myśl takiej interpretacji prawa do ulgi organy podatkowe odmawiały przyjmowania oświadczenia o o spełnieniu warunków do zwolnienia, ponieważ zdaniem urzędów skarbowych jeżeli po nabyciu lokalu lub budynku podatnik nie był w nim zameldowany przez co najmniej 12 miesięcy to zwolnienie nie przysługuje.
Komentarze ekspertów podkreślały jednak, że przepis podatkowy nie określa daty rozpoczęcia biegu terminu zameldowania i nie uzależnia go od daty nabycia lokalu. Interpretacje takie potwierdziły w końcu również również wyroki sądów administracyjnych w tym np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 14.11.2007 r., III SA/Wa 1387/07:
„Okres zameldowania w nieruchomości nie może być krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, co jednoznacznie wskazuje, iż przepis ten nie określa daty od której termin rozpoczyna bieg, ani daty jego upływu. Nie ma więc podstaw do przyjęcia, iż bieg terminu zameldowania rozpoczyna się od daty nabycia lokalu. Przepis stanowi jedynie, że okres zameldowania musi wynosić co najmniej 12 miesięcy w okresie poprzedzającym datę jego zbycia. Zauważyć również należy, iż data nabycia lokalu nie musi być tożsama z datą zameldowania w lokalu”.
W dniu 20.02.2008 r. oficjalną interpretację przepisu art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydał Minister Finansów. W interpretacji tej czytamy:
„Tym samym należy uznać, że dzień 1 stycznia 2007 r. nie wywiera bezpośredniego wpływu na liczenie okresu zameldowania. Dzień 1 stycznia 2007 r. to data wejścia w życie przepisów wprowadzających nowe zwolnienie. Z przepisów ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw nie wynika, że od tej daty należy liczyć 12-miesięczny okres zameldowania. Ustawodawca w przejściowym przepisie art. 7 ust. 1 powołanej nowelizacji również nie zawarł nakazu obliczania okresu zameldowania począwszy od dnia 1 stycznia 2007 r.
W tej sytuacji zasadne jest, iż do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r., jak i przed datą nabycia nieruchomości lub prawa.”
Z uwagi na fakt odmawiania podatnikom prawa do składania oświadczeń o prawie do zwolnienia Minister Finansów wydał w dniu 2 kwietnia 2008 r. rozporządzenie w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz. U. Nr 59, poz. 361). Zgodnie z § 1 tego rozporządzenia podatnicy, którzy sprzedali nieruchomość w 2007 roku i nie złożyli stosownego oświadczenia, mimo że mieli do tego prawo, mogą to zrobić do 30 kwietnia 2008 r., a podatnicy którzy sprzedali nieruchomość w 2008 r. oświadczenie mogli złożyć do 30 kwietnia 2009 r.
Zdawać by się mogło, że interpretacja Ministerstwa Finansów ostatecznie rozstrzygnie wątpliwości w interpretacji przepisu o „uldze meldunkowej”.
Na podstawie interpretacji Ministra Finansów organy podatkowe wyprowadzały jednak wniosek, że okres 12 miesięcy zameldowania należy liczyć wstecz od daty zbycia lokalu, tym samym zwolnienie nie przysługuje osobom, które nie były zameldowane w zbywanym lokalu w dniu sprzedaży. Często warunkiem sprzedaży lokalu lub budynku jest wcześniejsze wymeldowanie (nabywca nie chce przecież lokalu z zameldowanymi mieszkańcami) stąd w myśl takich interpretacji ulga nie przysługiwałaby osobom, które nie były zameldowane w zbywanym lokalu w dniu jego sprzedaży.
Kwestię tę wyjaśniła redakcja Gazety Prawnej, która uzyskała wyjaśnienie z Ministerstwa Finansów, zgodnie z którym okresu zameldowania nie trzeba liczyć bezpośrednio wstecz od dnia przeprowadzenia transakcji sprzedaży. Każdy okres zameldowania uprawna do skorzystania z ulgi meldunkowej.
Ulga meldunkowa przysługuje więc podatnikom, którzy w zbywanej nieruchomości byli zameldowani co najmniej przez 12 miesięcy. Nie ma znaczenia kiedy to było, ani kto w tym okresie był właścicielem tej nieruchomości.
Spadkobiercy, którzy np. nabywają mieszkanie lub dom po rodzicach i chcieliby go jak najprędzej sprzedać będą mogli skorzystać z ulgi meldunkowej jeżeli w tej nieruchomości byli zameldowani co najmniej przez 12 miesięcy (nawet jeżeli miało to miejsce w okresie ich dzieciństwa).
Podatnicy, którzy sprzedadzą nieruchomości w roku 2009 lub później i stosują zasady opodatkowania obowiązujące w latach 2007-08, oświadczenie składają nie w terminie 14 dni, ale w terminie złożenia zeznania rocznego za rok, w którym dokonali zbycia.
NIERUCHOMOŚCI NABYTE PO 1.1.2009 r.
Z dniem 1 stycznia zmianie uległy zasady opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości. Zmiana związana jest przede wszystkim z likwidacją tzw. ulgi meldunkowej. Ulga ta jak wskazano budziła wątpliwości interpretacyjne, wobec czego z nowym roku ją zlikwidowano.
Zasady opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości pozostały właściwie niezmienione, wprowadzono natomiast nową ulgę, która jest bardzo podobna do ulgi obowiązującej do końca 2006 r.
Podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (nabytej przed upływem 5 lat od jej nabycia) wynosi 19%. Podstawą podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem a kosztami oraz odpisami amortyzacyjnymi. Kosztami uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o nakłady (oczywiście udokumentowane) które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Od dnia 1.1.2009 r. podatek ten wykazuje się w nowym zeznaniu rocznym – PIT-39, które składa się w terminie do dnia 30 kwietnia roku następnego po roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości
Za wydatki, których dotyczy zwolnienie, nie uważa się wydatków poniesionych na:
Tags: podatek, Sprzedaż nieruchomości, ulga meldunkowa, zwolnienie