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Timestamp: 2016-10-26 04:12:41
Document Index: 232496153

Matched Legal Cases: ['Art. 266', 'Art. 257', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 63', 'Art. 266', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 253', 'Art. 266', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

4C.395/2006 (23.01.2007)
Im Jahre 1998 schloss A.________ als Gesch�ftsf�hrer und einziger Gesellschafter der X.________ GmbH (Mieterin und Kl�gerin) mit der Y.________ AG (Vermieterin und Beklagte 1) einen Vertrag, in dem diese der Mieterin ein Geb�ude zur Nutzung als Carrosserie-Werkstatt �bertrug. Ein Teil der mitvermieteten Parkpl�tze wurde sp�ter an Z.________ (Beklagter 2) verkauft, und dieser �bernahm insoweit den bestehenden Mietvertrag als Vermieter.
A.a Nachdem die Vermieter zun�chst am 8. Mai 2003, 18. Februar 2004 und 25. Februar 2004 K�ndigungen erkl�rt hatten, die vom Mietamt Burgdorf aufgehoben wurden, sprachen sie am 18. Februar 2005, erneuert am 25. April 2005, wiederum die K�ndigung des Mietverh�ltnisses auf den 26. Oktober 2005 aus. Die K�ndigungen vom 25. April 2005 wurden gest�tzt auf Art. 266g OR mit der Begr�ndung ausgesprochen, die Mieterin zeige ein untolerierbares Zahlungsverhalten und ihr Gesch�ftsf�hrer A.________ stelle Fahrzeuge unter Behinderung anderer Arealbenutzer ab, f�hre Arbeiten im Freien aus, welche die Nachbarn und die Umwelt beeintr�chtigten, und leite rechtswidrig Schadstoffe ab.
A.b Am 8. September 2005 entschied das Mietamt Burgdorf in dem von der Kl�gerin eingeleiteten Schlichtungsverfahren, dass die K�ndigungen vom 18. Februar 2005 ung�ltig seien. Die K�ndigungen vom 25. April 2005 auf den 26. Oktober 2005 erkl�rte das Amt dagegen f�r g�ltig. Im gleichen Entscheid erstreckte die Schlichtungsbeh�rde das Mietverh�ltnis einmalig bis zum 30. September 2006.
A.c Mit Urteil vom 24. M�rz 2006 wies der Gerichtspr�sident 1 des Gerichtskreises V Burgdorf-Fraubrunnen die gegen den Entscheid des Mietamts Burgdorf erhobene Klage der Mieterin ab und stellte fest, dass die K�ndigung vom 25. April 2005 g�ltig und wirksam sei (Ziffer 1). Es wurde ausserdem Akt genommen und gegeben, dass beide Parteien mit der Erstreckung des Mietverh�ltnisses bis 30. September 2006 einverstanden waren (Ziffer 2). Der Gerichtspr�sident stellte aufgrund einer von der Liegenschaftsverwaltung gefertigten Liste fest, dass die Mieterin die Mietzinse seit Juni 2003 praktisch ausnahmslos zu sp�t bezahlt hatte und dabei jeweils gem�ss Art. 257d OR gemahnt wurde. Er befragte verschiedene Zeugen zu den Vorw�rfen �ber das Verhalten der Mieterin (wildes Parkieren, umweltbelastende Arbeiten, Gebrauch von Kompressoren im Freien, Schadstoffableitung in die Kanalisation) und gelangte zum Schluss, die chronisch versp�tete Zahlung der Mietzinse sei eine ausserordentliche, schwerwiegende Vertragsverletzung, welche die Vermieter zur K�ndigung nach Art. 266g OR berechtigt h�tte, weshalb offen bleiben k�nne, ob auch das der Mieterin zurechenbare Verhalten von A.________ einen wichtigen Grund f�r die K�ndigung darstelle. Den Einwand der Kl�gerin, der K�ndigungsgrund sei nur vorgeschoben, weil die Beklagte 1 eine Neu�berbauung realisieren wolle, verwarf der Gerichtspr�sident, insbesondere weil keine anderen K�ndigungen ausgesprochen worden waren.
Auf Appellation der Kl�gerin stellte der Appellationshof des Obergerichts des Kantons Bern mit Urteil vom 19. September 2006 fest, dass Ziffer 2 des Entscheides des Gerichtspr�sidenten 1 des Gerichtskreises V Burgdorf-Fraubrunnen vom 24. M�rz 2006 in Rechtskraft erwachsen sei (Ziffer 1). Das Obergericht wies die Klage ab und stellte fest, dass die K�ndigungen vom 25. April 2005 g�ltig und wirksam seien (Ziffer 2). Es gelangte mit der ersten Instanz zum Schluss, dass sich die Beklagten f�r die K�ndigung auf wichtige Gr�nde im Sinne von Art. 266g OR berufen konnten. Es qualifizierte das Zahlungsverhalten der Kl�gerin in Anbetracht der gesamten Umst�nde als lang andauernde, massive Vertragsverletzung, f�r welche keine Entschuldigungsgr�nde ersichtlich seien und die an den Rand des schikan�sen Verhaltens zu r�cken sei. Ausserdem schloss das Obergericht, das Beweisverfahren habe gezeigt, dass die Kl�gerin ihre Vertragspflichten aus dem Mietvertrag wiederholt verletzte, indem sie auch nach Reklamationen insbesondere die Durchfahrt regelm�ssig blockierte und den Mitmietern gegen�ber nicht die notwendige R�cksichtnahme an den Tag legte. Das Gericht verneinte sodann, dass die K�ndigung einen Zusammenhang mit dem Neubauprojekt gehabt habe, dass das K�ndigungsrecht durch zu langes Zuwarten verwirkt sei oder gegen Treu und Glauben verstosse. Schliesslich stellte das Obergericht fest, die Mieterin habe die Mietzinse f�r das Hauptobjekt und die Parkpl�tze jeweils gemeinsam �berwiesen; sie habe f�r den Zahlungsverzug vom Beklagten 2 nicht eigens gemahnt werden m�ssen.
Mit Berufung vom 9. November 2006 stellt die Kl�gerin die Rechtsbegehren, das Urteil des Obergerichts des Kantons Bern vom 19. September 2006 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die K�ndigungen vom 25. April 2005 ung�ltig und bzw. eventuell unwirksam seien. Sie sieht eine Verletzung von Bundesrecht darin, dass die Vorinstanz angenommen habe, die entschuldbare unp�nktliche Bezahlung des Mietzinses rechtfertige eine K�ndigung nach Art. 266g OR und der mietvertragsgem�sse Gebrauch der Mietsache sei als Vertragsverletzung zu qualifizieren. Die Kl�gerin r�gt sodann als offensichtliches Versehen, dass die Vorinstanz im Widerspruch zu den Vorbringen der Kl�gerin nicht geschlossen habe, dass die Vermieterin die durch fr�here Schlichtungsverfahren ausgel�ste Sperrfrist umgehen wollte. Schliesslich r�gt sie, die Vorinstanz habe wichtige Gr�nde f�r die K�ndigung der Parkpl�tze durch den Beklagten 2 bejaht, obwohl hierf�r der Zahlungsverzug nie gemahnt worden sei.
2.1 Die Kl�gerin r�gt als offensichtliches Versehen, dass die Vorinstanz entgegen der kl�gerischen Darstellung der Vorgeschichte einen Verstoss gegen Treu und Glauben verneint habe. Sie h�lt daf�r, die Vorinstanz habe ihre diesbez�glichen Ausf�hrungen in der Klage �bersehen oder nicht in ihrer wahren Gestalt wahrgenommen, wonach fr�here K�ndigungen vom Mietamt aufgehoben worden seien. Damit beanstandet die Kl�gerin mehr als ein blosses Versehen und kritisiert die Beweisw�rdigung. Die Vorinstanz hat keineswegs �bersehen, dass aufgrund fr�herer Schlichtungsverfahren eine Sperrfrist bestand, hat sie doch ausgef�hrt, eine verf�gte Sperrfrist �ffne dem Mieter nicht T�r und Tor f�r vertragswidriges Verhalten, wie es im angefochtenen Urteil festgestellt worden sei. Die R�ge ist offensichtlich unbegr�ndet.
2.2 Die Kl�gerin behauptet, der im angefochtenen Urteil festgestellte Zahlungsverzug sei infolge der gesundheitlichen Situation "des Berufungskl�gers" (d.h. des Gesch�ftsf�hrers der Kl�gerin) und der jeweils sp�ten Auszahlung der SUVA-Rente unverschuldet gewesen. Die Vorinstanz hat dazu festgestellt, es seien f�r das Zahlungsverhalten der Kl�gerin keine Entschuldigungsgr�nde ersichtlich, denn es w�re der Kl�gerin durchaus zuzumuten gewesen, den Mietzins einmal vor Erhalt der monatlichen SUVA-Rente ihres Gesellschafters und in der Folge regelm�ssig zu bezahlen, zumal der monatliche Mietzins nicht sehr hoch sei. Auch habe die Kl�gerin das Gespr�ch mit den Beklagten nicht gesucht und diese insbesondere nicht �ber allf�llige Liquidit�tsschwierigkeiten informiert, was unter den gegebenen Umst�nden unverst�ndlich sei. Die Kl�gerin widerspricht ihrer eigenen Darstellung, sie sei wegen des Zeitpunkts der Auszahlung der SUVA-Rente finanziell nicht in der Lage gewesen, rechtzeitig zu zahlen mit der Behauptung, es habe nicht in jedem Monat Verzug vorgelegen, und sie beanstandet jedenfalls die W�rdigung der Beweise durch die Vorinstanz, wenn sie - ohne einen Mangel im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG zu r�gen - vorbringt, es seien entgegen der Feststellung der Vorinstanz Entschuldigungsgr�nde ersichtlich.
2.3 Die Vorinstanz hat festgestellt, dass gem�ss Punkt 14 des Mietvertrages der Durchgang von der Kl�gerin lediglich f�r gelegentliche Arbeiten, nicht aber andauernd genutzt werden durfte. Nach den Feststellungen im angefochtenen Urteil blockierte der Gesellschafter der Kl�gerin bei entsprechenden Temperaturen den Durchgang t�glich f�r seine Arbeiten und dieser konnte auch nicht immer bei Bedarf ger�umt werden, weil der Gesellschafter der Kl�gerin nicht anzutreffen war. Die Mitmieter haben sich nach den Feststellungen der Vorinstanz deswegen des �fteren wegen Falschparkierens und wegen des versperrten Durchgangs bei der Verwaltung oder der Hauswartin beschwert. Die Behauptung der Kl�gerin, die Art der Arbeiten und der Benutzung des Mietobjekts habe den Bedingungen des Mietvertrags entsprochen, ist mit den tats�chlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid nicht in Einklang zu bringen.
2.4 Soweit die Kl�gerin ihre R�gen auf einen Sachverhalt st�tzt, der von den Feststellungen der Vorinstanz abweicht, ist darauf nicht einzugehen.
Nach Art. 266g Abs. 1 OR k�nnen die Parteien das Mietverh�ltnis aus wichtigen Gr�nden, welche die Vertragserf�llung f�r sie unzumutbar machen, mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt k�ndigen. Dieses ausserordentliche K�ndigungsrecht entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Dauerschuldverh�ltnisse aus wichtigen Gr�nden vorzeitig beendet werden d�rfen (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 265 f. mit Hinweisen). Art. 266g Abs. 1 OR ist als genereller ausserordentlicher K�ndigungstatbestand subsidi�r zu den vom Gesetz besonders geregelten ausserordentlichen K�ndigungsgr�nden (Urteil 4C.164/1999 vom 22. Juli 1999, E. 2c, publ. in: AJP 2000, S. 484, und Pra 2000, S. 278, Nr. 49; Roger Weber, Basler Kommentar, N. 4 zu Art. 266g OR; David Lachat, Commentaire Romand, N. 2 zu Art. 266g OR). Bei Zahlungsr�ckstand des Mieters sind daher grunds�tzlich die K�ndigungsmodalit�ten gem�ss Art. 257d Abs. 2 OR zu beachten, bei mangelnder Sorgfalt und R�cksichtnahme ist unter Vorbehalt vors�tzlicher schwerer Sch�digung nach Art. 257f Abs. 3 OR vorzugehen. Dies schliesst jedoch nicht aus, dass der Grund f�r die Unzumutbarkeit der Weiterf�hrung des Mietvertrags bis zum n�chsten ordentlichen K�ndigungstermin (auch) in der Nichtbeachtung von Zahlungsfristen oder mangelnder Sorgfalt und R�cksichtnahme liegen kann. So k�nnen insbesondere stets wiederholte, f�r sich genommen nicht hinreichende, aber in der Wiederholung trotz Abmahnung als schwerwiegend erscheinende Vertragsverletzungen dazu f�hren, dass der anderen Vertragspartei die Fortf�hrung des Vertrags bis zur ordentlichen Beendigung nicht zuzumuten ist (Peter Higi, Z�rcher Kommentar, N. 16 und 51 zu Art. 266g OR).
3.1 Die Vorinstanz stellt (wie �brigens schon der Pr�sident des erstinstanzlichen Gerichts) im angefochtenen Urteil f�r das Bundesgericht verbindlich fest, dass die Kl�gerin w�hrend rund drei Jahren den Mietzins mit unterschiedlichem Verzug zu sp�t bezahlt hat, ohne dass sie daf�r Gr�nde anf�hren kann, welche sie zu entschuldigen verm�chten. Die Kl�gerin wurde von der Beklagten 1 nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz fast regelm�ssig gemahnt und konnte daher nicht im Zweifel sein, dass ihr vertragswidriges Verhalten nicht hingenommen w�rde. Dennoch hat sie ihr Verhalten so weitergef�hrt, dass die Vorinstanz in W�rdigung der Umst�nde zutreffend schloss, die Vertragsverletzungen seien insbesondere wegen ihrer langdauernden, stetigen Wiederholung als schwerwiegend zu qualifizieren und mindestens an den Rand schikan�sen Verhaltens zu r�cken. Unter Ber�cksichtigung der Vertragsverletzungen, welche die Kl�gerin durch die Versperrung der Durchfahrt und die fehlende R�cksichtnahme gegen�ber Mitmietern beging, hat die Vorinstanz zutreffend geschlossen, dass der Beklagten 1 die Fortsetzung des Mietverh�ltnisses �ber die ordentliche gesetzliche K�ndigungsfrist hinaus nicht zumutbar war.
3.2 Soweit der Berufung der Kl�gerin �berhaupt R�gen zu entnehmen sind, die sich auf den von der Vorinstanz verbindlich festgestellten Sachverhalt st�tzen, sind sie unbegr�ndet. Es handelt sich im vorliegenden Fall insbesondere entgegen der Behauptung der Kl�gerin nicht um entschuldbare unp�nktliche Bezahlung des Mietzinses, sondern nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz um eine an Schikane grenzende, �ber rund drei Jahre sich erstreckende und trotz Abmahnung stets wiederholte versp�tete Bezahlung des Mietzinses. Ausserdem hat die Vorinstanz zutreffend ber�cksichtigt, dass die Kl�gerin den Mietvertrag wiederholt verletzt hat, indem sie in Missachtung der berechtigten Interessen von Mitmietern insbesondere den Durchgang f�r Fahrzeuge versperrte, obwohl sie vertraglich nur zur vor�bergehenden und sporadischen Benutzung des Durchgangsraums berechtigt gewesen w�re. Die Berufung der Kl�gerin ist unbegr�ndet, soweit sie sich gegen die auf Art. 266g OR gest�tzte K�ndigung der Beklagten 1 richtet.
Die Vorinstanz hat erkannt, dass die formrichtig erkl�rte K�ndigung des Beklagten 2 g�ltig sei, obwohl jeweils der Verzug in den Mietzinszahlungen f�r die vom Beklagten 2 vermieteten Parkpl�tze nicht eigens gemahnt worden war. Die Vorinstanz erwog in dieser Hinsicht, dass die Kl�gerin die Mietzinse f�r das Hauptmietverh�ltnis wie auch f�r die Parkpl�tze jeweils gemeinsam �berwies. Inwiefern die Vorinstanz Bundesrechtsnormen verletzt haben sollte, wenn sie unter diesen Umst�nden davon ausging, dass die - urspr�nglich durch die Beklagte 1 vermieteten - Parkpl�tze von beiden Parteien so behandelt wurden, als w�ren sie weiterhin im Sinne von Art. 253a OR mitvermietet, ist der Berufung nicht zu entnehmen. Im �brigen ist zu bemerken, dass separat vermietete Parkpl�tze als solche weder als Wohn- noch als Gesch�ftsr�ume im Sinne von Art. 266c und 266d OR zu qualifizieren sind und daher auch den K�ndigungsschutzbestimmungen der Art. 271 ff. OR nicht unterstehen (BGE 125 III 231 E. 2 S. 232 f.). Die vertragliche Frist von einem Monat gem�ss dem vom Beklagten 2 �bernommenen "Mietvertrag f�r Garagen/Lagerabstellpl�tze" vom 1. September 1998 w�re jedenfalls eingehalten, wenn die K�ndigung der Parkpl�tze - sollten sie als gesondert vermietet erachtet werden - unabh�ngig von der f�r das Hauptobjekt erkl�rten betrachtet w�rde. Es kann nach Treu und Glauben angenommen werden und musste daher auch der Kl�gerin bewusst sein, dass die K�ndigung der Parkpl�tze am 25. April 2005 mindestens unter Einhaltung der ordentlichen einmonatigen K�ndigungsfrist auf den 26. Oktober 2005 g�ltig ausgesprochen worden war, wenn die Parkpl�tze der Kl�gerin als besonderes Mietobjekt unabh�ngig vom vermieteten Geb�ude zur Nutzung �berlassen worden sein sollten.
Die Berufung ist abzuweisen, soweit darin �berhaupt zul�ssige R�gen erhoben werden. Die Gerichtsgeb�hr ist bei diesem Ausgang des Verfahrens der Kl�gerin zu auferlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Sie hat den durch einen gemeinsam bestellten Anwalt vertretenen Beklagten deren Parteikosten f�r das Verfahren vor Bundesgericht zu ersetzen (Art. 159 Abs. 2 OG).
Die Kl�gerin wird verpflichtet, die Beklagten f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.