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Timestamp: 2016-10-20 19:39:53
Document Index: 50845250

Matched Legal Cases: ['Art. 216', 'Art. 82', 'Art. 83', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 129', 'Art. 1', 'e contrario', 'Art. 86', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 95', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 7', 'BGE', 'BGE', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 105', 'Art. 97', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 97', 'Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 29', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 6', 'BGE', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 97', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 68']

2C_692/2014 (17.04.2015)
2C_692/2014 � � Urteil vom 17. April 2015
A.________ AG, Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Marcel Lustenberger und David Br�nimann,
Kantonales Steueramt Solothurn,
Finanzdepartement des Kantons Solothurn, Betriebswirtschaftliche Dienste FD.
Die A.________ AG erwarb am 24. Oktober 2011 (Kaufvertrag Nr. 185) das Grundst�ck GB U.________ Nr. xxxx (Stockwerkeigentumseinheit) zu einem bedingten Kaufpreis von Fr. 3'698'297.--. Verk�ufer war der Staat Solothurn. Die A.________ AG verpflichtete sich im Kaufvertrag zudem, bis sp�testens sieben Jahre nach dem Vorliegen einer Baubewilligung auf GB U.________ Nr. yyyy mindestens 4 Mio. Franken zu investieren und ca. 60 neue Arbeitspl�tze zu schaffen oder bestehende Arbeitspl�tze zu �bernehmen. Gem�ss Kaufvertrag ist der vereinbarte Kaufpreis nicht mehr geschuldet, wenn die Beschwerdef�hrerin diese Bedingungen erf�llt. Zudem r�umte der Verk�ufer der K�uferin ein limitiertes Vorkaufsrecht gem�ss Art. 216a ff. OR an seinem Stockwerksanteil Nr. vvvv ein. Am 27. Juni 2012 (Kaufvertrag Nr. 107) erwarb dann die A.________ AG vom Staat Solothurn auch das Grundst�ck GB U.________ Nr. vvvv zu einem bedingten Kaufpreis von Fr. 8'298'133.--. Sie verpflichtete sich dar�ber hinaus, bis sp�testens sechs Jahre nach Aus�bung des Kaufrechts f�r GB U.________ Nr. vvvv bzw. nach Vorliegen der rechtskr�ftigen Baubewilligung f�r die geplanten Bauvorhaben auf GB U.________ Nrn. yyyy, zzzz und wwww mindestens 6 Mio. Franken zu investieren. Sofern die K�uferin diese Bedingung erf�llt, schuldet sie den Kaufpreis nicht mehr. Bei beiden Grundst�cken handelt es sich um Stockwerkeigentumseinheiten, die Teil des stillgelegten Spitals U.________ bildeten. Die bedingten Kaufpreise setzten die Vertragsparteien anhand des REKOLE-Werts fest. REKOLE (Revision der Kostenrechnung und der Leistungserfassung) ist ein einheitliches System von Normen f�r das betriebliche Rechnungswesen in Spit�lern und wurde vom nationalen Verband der Spit�ler und Kliniken H+ erstellt. Die A.________ AG hat gem�ss nicht widersprochenen Angaben bis heute �ber 28 Mio. Franken in die vorgenannten Grundst�cke investiert. Die in den Kaufvertr�gen vorgesehenen Bedingungen sind dadurch erf�llt und der Kaufpreis ist gem�ss Vertrag nicht mehr geschuldet.
Die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD des Kantons Solothurn veranlagten am 30. Juli 2012 die Hand�nderungssteuer f�r den Erwerb des Grundst�cks GB U.________ Nr. vvvv und stellten der A.________ AG mit Verf�gung Nr. 90770507 den Betrag von Fr. 182'558.93 (2,2% von einem Abgabewert von Fr. 8'298'133.--) in Rechnung. Gleichentags veranlagte dieselbe Beh�rde mit Verf�gung Nr. 90770506 die Hand�nderungssteuer f�r den Erwerb des Grundst�cks GB U.________ Nr. xxxx in der H�he von Fr. 81'362.53 (2,2% von einem Abgabewert von 3'698'297.--).
Die A.________ AG erhob gegen diese beiden Veranlagungsverf�gungen am 27. August 2012 beim Steueramt des Kantons Solothurn Einsprache. Sie begehrte, die Hand�nderungssteuer sei erst auf dem noch definitiv zu ermittelnden, geschuldeten und zu entrichtenden Betrag zu veranlagen. Das Steueramt des Kantons Solothurn wies die Einsprache am 13. November 2012 vollst�ndig ab. Dagegen gelangte die A.________ AG an das Steuergericht des Kantons Solothurn, welches den Rekurs am 30. Juni 2014 abwies. Die Vorinstanz erh�hte zudem den Betrag der Hand�nderungssteuer auf Fr. 303'428.15, weil am 24. Oktober 2011 unter GB U.________ Nr. 9605 an GB U.________ Nr. yyyy ein Baurecht begr�ndet worden war, welches mit einem j�hrlichen Baurechtszins von Fr. 63'805.40 abgegolten werden muss. Die Bemessungsgrundlage der Hand�nderungssteuer f�r GB U.________ Nr. vvvv stieg dadurch um den kapitalisierten Wert des Baurechts im Umfang von Fr. 1'795'758.70 auf insgesamt Fr. 10'093'891.--.
Die A.________ AG legt mit Eingabe vom 7. August 2014 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ein. Sie beantragt, das Urteil des kantonalen Steuergerichts sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Grundst�cke GB U.________ Nr. xxxx und GB U.________ Nr. vvvv im Zeitpunkt der Hand�nderung am 24. Oktober 2011 bzw. am 27. Juni 2012 keinen Verkehrswert aufwiesen, bzw. der Verkehrswert Fr. 0.-- betrug. Eventualiter sei das Urteil aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
�Das Steueramt des Kantons Solothurn beantragt in seiner Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Eventualiter sei die Hand�nderungssteuer auf dem kapitalisierten Baurechtszins von Fr. 1'795'758.70 zu erheben. Das Steuergericht des Kantons Solothurn stellt den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die A.________ AG nimmt zum Vernehmlassungsergebnis abschliessend Stellung und h�lt an ihren Rechtsbegehren in der Beschwerdeschrift fest.
1.2.�Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zul�ssig gegen einen (End-) Entscheid einer letzten oberen kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts, soweit kein Ausschlussgrund vorliegt (Art. 82 lit. a, Art. 83, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG).
1.3.�Bei der Hand�nderungssteuer handelt es sich um eine nicht harmonisierte (Art. 129 Abs. 1 BV; Art. 1 und 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] e contrario) und damit rein kantonalrechtliche Steuerart. Praxisgem�ss erf�llt das Steuergericht des Kantons Solothurn die Anforderungen an ein "oberes Gericht" im Sinne von Art. 86 Abs. 2 BGG (Urteile 2C_1175/2012 /2C_1176/2012 vom 29. Juli 2013 E. 1.2; 2C_28/2011 vom 15. November 2011 E. 1.1; zum Ganzen Urteile 2C_124/2013 vom 25. November 2013 E. 1.3; 2C_1158/2012 vom 27. August 2013 E. 1.2.2, in: StR 68/2013 S. 786). Der streitbetroffene Entscheid kann damit unmittelbar beim Bundesgericht angefochten werden und auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.4.1.�Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Abgesehen von Art. 95 lit. c (kantonale verfassungsm�ssige Rechte) und lit. d BGG (kantonale Bestimmungen zum Stimm- und Wahlrecht) kann das Bundesgericht die Verletzung von kantonalem Recht als solche nicht �berpr�fen (BGE 136 I 241 E. 2.5.2 S. 250). Wird die Anwendung kantonalen (Gesetzes-) Rechts ger�gt, kann lediglich geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG). Darunter sind namentlich die verfassungsm�ssigen Rechte und Grunds�tze zu verstehen (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351; Urteil 2C_124/2013 vom 25. November 2013 E. 1.5), im Wesentlichen die Verletzung des Willk�rverbots (BGE 138 I 225 E. 3.1 S. 227 f.; 136 I 241 E. 2.4 S. 249; Urteil 2C_485/2010 vom 3. Juli 2012 E. 2.1, nicht publ. in: BGE 138 I 378).
1.4.2.�Willk�r in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begr�ndung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere L�sung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, gen�gt nicht (BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51; 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.).
1.4.3.�Fragen des Bundesrechts kl�rt das Bundesgericht mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; Urteile 2C_941/2012 / 2C_942/2012 vom 9. November 2013 E. 1.5; 2C_518/2013 vom 1. November 2013 E. 1.4). Trotz der Rechtsanwendung von Amtes wegen pr�ft das Bundesgericht, unter Ber�cksichtigung der allgemeinen Begr�ndungspflicht der Beschwerde (Art. 42 BGG), grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 135 II 384 E. 2.2.1 S. 389; 134 III 102 E. 1.1 S. 104; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Die Verletzung von Grundrechten (Art. 7-34 BV, nebst den �brigen verfassungsm�ssigen Rechten der BV [BGE 134 I 23 E. 6.1 S. 31; 133 III 638 E. 2 S. 640] und den Rechtsanspr�chen der EMRK [BGE 138 I 97 E. 4.3 S. 106]) untersucht das Bundesgericht in jedem Fall nur, soweit eine R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Solche R�gen sind klar und detailliert anhand der Erw�gungen des angefochtenen Entscheids darzulegen. Auf bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 139 I 138 E. 3.8 S. 144; 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 137 IV 1 E. 4.2.3 S. 5; 137 V 57 E. 1.3 S. 60; Urteil 2C_170/2013 vom 20. Juni 2013 E. 1.2).
1.4.4.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzlichen Feststellungen k�nnen nur berichtigt werden, sofern sie entweder offensichtlich unrichtig, d. h. willk�rlich ermittelt worden sind (Art. 9 BV; BGE 137 II 353 E. 5.1 S. 356) oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG). Zudem hat die beschwerdef�hrende Partei aufzuzeigen, dass die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234).
Die Beschwerdef�hrerin r�gt die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV), die unrichtige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz (Art. 97 BGG), eine willk�rliche Beweisw�rdigung sowie die willk�rliche Anwendung des kantonalen Rechts (Art. 9 BV).
2.1.�Die Beschwerdef�hrerin beanstandet, dass die Vorinstanz das Gutachten der Informations- und Ausbildungszentrum f�r Immobilien AG (nachfolgend IAZI), welches den Verkehrswert der betroffenen Grundst�cke mit Fr. 0.-- bezifferte, in ihrem Entscheid nicht ber�cksichtigt habe. Dadurch habe die Vorinstanz ihren Anspruch auf rechtliches Geh�r gem�ss Art. 29 Abs. 2 BV verletzt.
2.2.�Unter Art. 29 Abs. 2 BV f�llt das Recht der betroffenen Person, sich vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheides zur Sache zu �ussern sowie das Recht auf Abnahme der rechtzeitig und formrichtig angebotenen rechtserheblichen Beweismittel (BGE 127 I 54 E. 2b S. 56). Es handelt sich um ein pers�nlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht (vgl. BGE 138 V 125 E. 2.1 S. 127; 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 127 I 54 E. 2b S. 56; 126 I 97 E. 2b S. 102) im Sinne einer verfassungsm�ssigen Mindestgarantie (BGE 129 II 497 E. 2.2 S. 504 f. mit Hinweisen; zum Ganzen Urteil 2C_104/2013 / 2C_105/2013 vom 27. September 2013 E. 1). Eine behauptete Verletzung des verfassungsm�ssigen Geh�ranspruchs ist, da bundesrechtliche Rechtsfrage, mit freier Kognition zu pr�fen (vorne E. 1.4.3).
2.3.�Dem Anspruch auf rechtliches Geh�r l�sst sich keine allgemeine Pflicht der Beh�rde zur Abnahme aller angebotenen Beweise und zur W�rdigung s�mtlicher Argumente entnehmen. Die Abweisung eines Beweisantrags erweist sich namentlich als zul�ssig, falls die Verwaltungs- oder Gerichtsbeh�rde sich ihre Meinung aufgrund zuvor erhobener Beweise bereits bilden konnte und sie ohne Willk�r in vorweggenommener, antizipierter Beweisw�rdigung annehmen darf, die gewonnene �berzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht ersch�ttert (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236; 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 131 I 153 E. 3 S. 157; Urteil 2C_545/2012 vom 22. Februar 2013 E. 2.2). Die Beweisw�rdigung, selbst wenn sie auf Indizien beruht, und die sich daraus ergebenden tats�chlichen Schlussfolgerungen stellen Tatfragen dar (BGE 133 V 477 E. 6.1 S. 485, 504 E. 3.2 S. 507; 132 V 393 E. 3.3 S. 399; Urteil 2C_353/2013 vom 23. Oktober 2013 E. 3.3). Solche sind unter dem beschr�nkten Gesichtswinkel der Willk�r zu pr�fen (vorne E. 1.4.4).
2.4.�Das kantonale Steueramt macht in seiner Vernehmlassung geltend, das Gutachten der Beschwerdef�hrerin habe nur unterstrichen, was diese schon bis anhin vorgebracht habe; der Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Hand�nderung betrage Fr. 0.--. Auf dieses Vorbringen sei die Vorinstanz ausf�hrlich eingegangen und habe dargelegt, weshalb sie die Ansicht der Beschwerdef�hrerin als nicht zutreffend erachte. Bei der Abweisung von Beweisantr�gen in antizipierter Beweisw�rdigung ist Zur�ckhaltung geboten, wird damit doch der Anspruch auf das rechtliche Geh�r eingeschr�nkt. Es darf nicht leichthin angenommen werden, dass das Beweisergebnis aufgrund der bereits abgenommenen Beweise feststeht. Lehnt die Beh�rde den Beweisantrag ab, hat sie nicht nur darzulegen, weshalb sie aufgrund der bereits abgenommenen Beweise eine bestimmte �berzeugung gewonnen hat, sondern auch, weshalb die beantragte Beweismassnahme aus ihrer Sicht nichts an ihrer �berzeugung zu �ndern vermag (Urteil 6B_358/2013 vom 20. Juni 2013 E. 3.4).
2.4.1.�Wie die Beschwerdef�hrerin zutreffend ausf�hrt, beschr�nkt die Vorinstanz ihre Ausf�hrungen zum Gutachten dahin gehend, dass darauf in den Erw�gungen - soweit erforderlich - einzugehen sei. In der Folge unterbleibt aber eine weitere Behandlung. Zur Bestimmung des geschuldeten Steuerbetrages f�hrt die Vorinstanz Folgendes aus: Der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis stelle keine Bemessungsgrundlage dar. Massgebend sei alleine der Verkehrswert des Grundst�cks im Zeitpunkt der Hand�nderung (� 210 des Gesetzes [des Kantons Solothurn] vom 1. Dezember 1985 �ber die Staats- und Gemeindesteuern [StG/SO; BGS 614.11]). Im Kaufvertrag vom 24. Oktober 2011 sei unter Ziff. 3 explizit festgehalten worden, dass die ganze Immobilie einen Wert von Fr. 11'996'430.-- aufweise und dieser Gesamtkaufpreis dem Zeitwert nach REKOLE-Vorgaben entspreche. In beiden Kaufvertr�gen werde die Bedingtheit der Kaufpreiszahlung dergestalt relativiert, dass die Kaufpreise vollst�ndig geschuldet seien, falls die Investitionsvolumen nicht innert Frist get�tigt w�rden. Just diese Relativierung zeige, dass die Kaufobjekte bei der Hand�nderung mindestens diese Werte aufweisen m�ssten. Dabei sei es nicht von Bedeutung, dass die definierten Werte nach dem REKOLE-Berechnungssystem eruiert worden seien. Entscheidend sei, dass diese Werte bei gegebener Sachlage einen Mindestwert (Zeitwert) zeigten, den die K�ufer auch ohne verrechenbare Investitionen zu bezahlen bereit gewesen w�ren. Eine solche "Kaufpreisbindung" d�rfe bei gegebener Situation - auch ohne entsprechenden Markt - als Verkehrswert definiert werden.
2.4.2.�Als Verkehrswert einer Sache gilt im Allgemeinen der Wert, zu welchem eine Sache am freien Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt ver�ussert werden kann. Was unter dem Begriff Verkehrswert zu verstehen ist, stellt eine Rechtsfrage (oder Auslegungsfrage) dar. Welcher Preis tats�chlich erzielt werden kann, ist hingegen eine Frage des Sachverhalts. Hierf�r sind die Steuerbeh�rden h�ufig auf Sch�tzungen angewiesen (Urteil 2C_296/2009 vom 11. Februar 2010 E. 3.2). Gem�ss der st�ndigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der Verkehrswert von Liegenschaften in der Regel prim�r anhand von Vergleichspreisen, d.h. unter Anwendung der statistischen Methode festzulegen (TSCHANNEN/ZIMMERLI/M�LLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, � 64 Rz. 23; MARTINA FIERZ, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, 2001, S. 143). Der (bezahlte) Preis darf aber nicht unbesehen mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Es handelt sich vielmehr um einen objektivierten Wert, welcher nicht durch Rechtsgesch�fte bestimmt wird, die unter ausserordentlichen Umst�nde zustande gekommen sind, wozu insbesondere durch Zahlungsmodalit�ten bedingte Preis�nderungen z�hlen ( FELIX RICHNER UND ANDERE, Kommentar zum Z�rcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, N 126 ff. zu � 220 StG ZH). Bei schwierigen Verh�ltnissen, bei denen Vergleichshand�nderungen fehlen und die Vergleichsmethode somit versagen muss, ist diejenige Bewertungsmethode anzuwenden, die konkret als am ehesten sachgerecht erscheint ( FELIX RICHNER UND ANDERE, a.a.O., N 153 zu � 220 StG ZH sowie N 142 ff. zu � 220 StG ZH f�r eine Zusammenfassung der verschiedenen Bewertungsmethoden). Zu solchen komplexen Immobilien geh�ren insbesondere �berbaute Industrie- und Gewerbeliegenschaften ( FIERZ, a.a.O., S. 111; FELIX RICHNER UND ANDERE, a.a.O., N 141 zu � 220 StG ZH ).
2.4.3.�Die Beschwerdef�hrerin erwarb zwei Stockwerkeigentumseinheiten, die Teil eines stillgelegten bzw. leer stehenden und renovationsbed�rftigen Spitalgeb�udes (d.h. einer Gewerbeliegenschaft) sind. Die Vorinstanz ermittelte deren Verkehrswert im Ergebnis, trotz ihren Ausf�hrungen, alleine anhand des vereinbarten Kaufpreises, welcher unter unabh�ngigen Dritten vereinbart worden sei und diesem auch ohne weitere Vergleichspreise entspreche. Es ist allerdings zu bezweifeln, ob ein fremder Dritter denselben Preis bezahlen w�rde. F�r die Vertragsparteien hatte der festgehaltene Kaufpreis wohl nur symbolischen Charakter, gingen doch beide davon aus, dass er nur bedingt war und infolge der geplanten Investitionen gar nicht geleistet werden muss. Ausserdem sind f�r die vorliegenden, speziellen Liegenschaften keine Vergleichswerte vorhanden, sodass die Bestimmung des Verkehrswertes mit anderen Methoden zumindest h�tte in Betracht gezogen werden m�ssen (zur schwierigen Bewertung �berbauter Parzellen vgl. HESS/WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, N 97 ff. zu Art. 19 EntG; WENGER/WENGER/NAEGELI, Der Liegenschaftsbewerter, 5. Aufl. 2009, S. 17 ff. ). Aufgrund der Komplexit�t der zu beurteilenden �konomischen Punkte und des fehlenden Fachwissens der entscheidenden Beh�rden ist ohnehin f�r die Beurteilung des Verkehrswertes einer Liegenschaft normalerweise ein Experte beizuziehen ( FIERZ, a.a.O., S. 35 und 40; s.a. BGE 138 II 77 E. 6.2 S. 88). Es ist deshalb vorliegend nicht gerechtfertigt, sich zur Sch�tzung des Verkehrswertes alleine auf den Kaufpreis abzust�tzen; eine unabh�ngige Expertise dr�ngt sich umso mehr auf, weil der Verkehrswert durch die Beschwerdef�hrerin ausdr�cklich bestritten wurde (zur gesetzlichen Pflicht aus � 214 Abs. 2 StG/SO ein Gutachten einzuholen vgl. E. 4).
2.4.4.�Das Gutachten IAZI geht davon aus, dass die Beschwerdef�hrerin die Geb�ude nur �bernommen hat, um dem Kanton Solothurn die Abbruchkosten zu ersparen und die bestehende Bausubstanz zu einem Pflege- und Gesundheitszentrum umzunutzen. Es gelangt mit Anwendung der Discounted Cash-Flow-Methode zum Schluss, dass der Verkehrswert f�r die Liegenschaften Fr. 0.-- betrage bzw. diese einen negativen Barwert aufweisen w�rden (ungeachtet davon, ob die Liegenschaft als Spital oder Pflege- und Gesundheitszentrum genutzt werde). Die Verwendung des REKOLE-Werts sei zudem nur geeignet Spitalbetriebe zu bewerten, er k�nne aber nicht dazu dienen, den Verkehrswert bei der Umnutzung des Spitals in ein Pflege- und Gesundheitszentrum zu bestimmen. Die Vorinstanz �ussert sich zu diesen Ausf�hrungen nicht und das kantonale Steueramt beschr�nkt sich auf die Feststellung, dass der REKOLE-Wert in den Kaufvertr�gen festgehalten worden sei und somit als Grundlage zur Bestimmung des Verkehrswertes der Liegenschaften verwendbar sei. Das Steueramt stellt zudem die Unabh�ngigkeit der Gutachter in Frage, weil sie durch die Beschwerdef�hrer beauftragt worden sind. Der Beweiswert eines Parteigutachtens ist aber nicht per se zweifelhaft (Urteil 8C_439/2009 vom 25. November 2009), auch ein Parteigutachten enth�lt �usserungen eines Sachverst�ndigen, welche zur Feststellung des Sachverhalts beitragen k�nnen (Urteil 9C_49/2014 vom 29. Oktober 2014 E. 4.1). Dar�ber hinaus nimmt der Kanton Solothurn gem�ss unbestrittenen Ausf�hrungen der Beschwerdef�hrerin regelm�ssig die Dienste derselben Gutachter in Anspruch und das Bundesgericht hat die Sch�tzungen des IAZI in einem fr�heren Verfahren nicht beanstandet (BGE 138 II 77). Es bestehen keine Hinweise darauf, dass die Ergebnisse der Expertise nicht zutreffend sind.
2.4.5.�Insgesamt bestehen erhebliche Zweifel daran, dass die vereinbarten "Kaufpreise" dem Verkehrswert der Liegenschaften entsprechen. Die �usserst knapp gehaltenen Bemerkungen, die die Vorinstanz dem durch die Beschwerdef�hrerin beigebrachten Gutachten widmet, reichen nicht aus, um vorliegend eine antizipierte Beweisw�rdigung zu rechtfertigen und die Schlussfolgerungen des Gutachtens zum Verkehrswert ausser Acht zu lassen. Die Vorinstanz hat somit den Anspruch der Beschwerdef�hrerin auf rechtliches Geh�r verletzt (Art. 29 Abs. 2 BV; Art. 6 EMRK). Dieser Anspruch ist formeller Natur, womit seine Verletzung ungeachtet der materiellen Begr�ndetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids f�hrt (BGE 135 I 187 E. 2.2 S. 190). Der Anspruch auf rechtliches Geh�r kann vorliegend im bundesgerichtlichen Verfahren nicht geheilt werden, da dieses den Sachverhalt nicht frei �berpr�fen kann (BGE 137 I 195 E. 2.3.2 S. 197 f.).
Durch die Missachtung des Anspruch auf rechtliches Geh�r ist auch erstellt, dass die Feststellung des Sachverhaltes auf einer Rechtsverletzung i.S.v. Art. 95 BGG beruht ( SP�HLER/AEMISSEGGER/DOLGE/VOCK, Praxiskommentar Bundesgerichtsgesetz [BGG], 2. Aufl. 2013, N. 6 zu Art. 97 BGG). Zus�tzlich muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein, d.h. zwischen dem Mangel und dem Entscheid muss eine Kausalit�t vorhanden sein. Eine solche liegt hier vor, w�rde doch die Hand�nderungssteuer bei einem Verkehrswert der Liegenschaften von Fr. 0.-- entfallen.
Gem�ss � 214 Abs. 2 StG/SO holt die Veranlagungsbeh�rde im Einspracheverfahren ein Gutachten ein, wenn der Verkehrswert eines Grundst�ckes streitig ist. Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens hat die Veranlagungsbeh�rde nicht veranlasst. Das vorinstanzliche Urteil �ussert sich dazu nicht; gem�ss Steueramt ist ein Gutachten nur notwendig, wenn der Verkehrswert strittig bzw. die Sachlage effektiv unklar sei. Vorliegend sei dies nicht der Fall gewesen, habe man sich doch zur Bestimmung des Verkehrswertes auf den Kaufpreis abst�tzen k�nnen, weil dieser unter unabh�ngigen Dritten geschlossen worden sei. Das Vorgehen entspreche der langj�hrigen Praxis. Die Argumentation der Beschwerdegegnerin ist nicht nachvollziehbar. Strittig ist eine Sache, wenn dar�ber in vertretbarer Weise verschiedene Standpunkte bestehen. W�re hingegen die Auffassung der Beschwerdegegnerin zutreffend, so w�rde die gesetzliche Bestimmung ihres Sinnes entleert. Es st�nde im Belieben der Veranlagungsbeh�rde, ob sie ein Gutachten einholen m�chte, weil sie alleine den Verkehrswert als strittig definieren kann. F�r eine solche Auslegung der Norm entgegen ihrem klaren Wortlaut gibt es keinerlei Anhaltspunkte. Die Beschwerdef�hrerin hat bei s�mtlichen Vorinstanzen die H�he des Verkehrswertes angefochten, mithin dreht sich das ganze Verfahren um diese Frage. Die Behauptung, der Verkehrswert sei nicht bestritten, steht somit in einem klarem Widerspruch zur tats�chlichen Situation. Die Vorinstanz ging im �brigen in einem fr�heren Entscheid selber davon aus, dass bei Zweifeln am tats�chlichen Verkehrswert zur Erhebung der Hand�nderungssteuer ein neutrales Gutachten angeordnet werden muss (KSGE 2010 Nr. 14, E. 4.2). Der Verzicht auf ein Gutachten verletzt somit in krasser Weise � 214 Abs. 2 StG/SO; die Vorinstanz hat das kantonale Recht willk�rlich angewendet.
Die Sachverhaltsfeststellung bzw. Beweisw�rdigung erweist sich als willk�rlich (Art. 9 BV), wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unber�cksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat. Dass die von Sachgerichten gezogenen Schl�sse nicht mit der eigenen Darstellung des Beschwerdef�hrers �bereinstimmen, belegt keine Willk�r (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266;137 III 226 E. 4.2 S. 234; 136 III 552 E. 4.2 S. 560). Die Vorinstanz hat sich mit dem eingereichten Gutachten nicht gen�gend auseinandergesetzt (E. 2.4) und auf die Einholung eines richterlichen Gutachtens entgegen dem ausdr�cklichen gesetzlichen Auftrag verzichtet, ohne daf�r sachlich haltbare Gr�nde anf�hren zu k�nnen (E. 4). Sie hat dementsprechend eine willk�rliche Beweisw�rdigung vorgenommen. Die Sache ist zur Abkl�rung des Verkehrswertes an die veranlagende Beh�rde zur�ckzuweisen. Ist diese mit dem von der Beschwerdef�hrerin behaupteten Verkehrswert nicht einverstanden, so wird sie ein unabh�ngiges Gutachten zu dessen Feststellung einholen m�ssen.
6.1.�Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erweist sich als begr�ndet und ist gutzuheissen. Die Sache ist an das Kantonale Steueramt Solothurn, als Veranlagungsbeh�rde der Hand�nderungssteuer (� 213 Abs. 1 StG/SO), zur Fortf�hrung des Verfahrens im Sinne der Erw�gungen zur�ckzuweisen.
6.2.�Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Kanton Solothurn aufzuerlegen, der in seiner Eigenschaft als Abgabegl�ubiger Verm�gensinteressen im Sinne von Art. 66 Abs. 4 BGG verfolgt (Art. 66 Abs. 4 BGG). Dieser hat ausserdem die Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entsch�digen (Art. 68 Abs. 2 BGG). Im �brigen ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Kantonalen Steuergericht Solothurn vom 30. Juni 2014 wird aufgehoben. Die Sache wird zur Fortf�hrung des Verfahrens im Sinne der Erw�gungen an das Kantonale Steueramt Solothurn zur�ckgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'500.-- werden dem Kanton Solothurn auferlegt.
Der Kanton Solothurn hat die Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entsch�digen.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten und der Parteientsch�digung des vorangegangenen Verfahrens an das Kantonale Steuergericht Solothurn zur�ckgewiesen.