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Timestamp: 2018-01-17 20:10:12
Document Index: 42100481

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 283', '§ 249', '§ 252', '§ 536', '§ 536', '§ 536']

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Verspätete Fertigstellung von Mietwohnung
| 31.01.2006 23:00 |
Wir haben einen Mietvertrag für eine Wohnung geschlossen, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch in Erstellung war.
Unsere Eigentumswohnung, die wir vorher selbst bewohnt hatten, haben wir zum Zeitpunkt des Mietbeginns der neuen Wohnung ebenfalls weiter vermietet.
Nun ist der Neubau erst drei Wochen nach dem geplanten Einzugstermin fertig geworden. D.h. wir konnten unsere Wohnung erst einen Monat später vermieten.
Nach unserem Verständnis hätten wir das Recht gehabt auf Kosten des Vermieters bis zur Fertigstellung der Wohnung in ein Hotel zu ziehen, welches wir aber nicht in Anspruch genommen haben, da wir mit unseren Mietern eine andere Lösung gefunden hatten, um das Verhältnis zum Vermieter nicht zu belasten.
Nun konfrontiert uns der Vermieter mit unangemessenen Forderungen (Zahlung der vollen Miete obwohl die Wohnung in einigen Teilen noch nicht fertig gestellt ist).
Die Frage ist ob wir die entgangene Monatsmiete vom Vermieter einklagen können, nachdem er durch die Nichterfüllung des
Vertrags den Verlust verschuldet hat.
Ihre Rechtsfrage beantworte ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes mit einem klaren JA.
Ab dem vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses ist Ihr Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB verpflichtet, Ihnen eine bezugsfertige Wohnung bereitzustellen.
Der schuldhafte Verzug des Vermieters mit der Übergabe der Mietsache stellt eine sogenannte nachträgliche (nach Vertragsabschluss) Teilunmöglichkeit sowie die Verletzung einer vertraglichen Hauptpflicht dar.
In diesem Fall stehen Ihnen Schadensersatzansprüche zu.
Anspruchsgrundlage sind hier die §§ 283 Satz 1 in Verbindung mit 275 Abs. 1, 280 Abs.1 Satz 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1BGB.
Ihnen ist somit sämtlicher Verzögerungsschaden gemäß §§ 249 ff. BGB zu ersetzen – der Vermieter muss Sie so stellen, wie sie bei rechtzeitiger Leistung gestanden hätten.
Unter den zu ersetzenden Schaden fällt gemäß § 252 BGB auch der „nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge“ zu erzielende entgangene Gewinn. Bei rechtzeitiger Übergabe der Mietwohnung hätten Sie bereits ab diesem Zeitpunkt Ihre Eigentumswohnung entgeltlich vermieten können.
Die Höhe des entgangenen Gewinns beläuft sich hier auf die volle Monatsmiete, nicht etwa nur auf die Miete für die drei Wochen, nach deren Ablauf Sie in die Mietwohnung einziehen konnten. Denn ein Mietbeginn, der nicht auf den 01. oder den 15. eines Monats fällt, ist völlig unüblich, Gleiches gilt für das Mietende.
Es kann Ihnen auch im Rahmen der Schadensminderungspflicht nicht zugemutet werden, dafür zu sorgen, dass Ihre Mieter auch deren vorheriges Mietverhältnis zu einem Zeitpunkt beenden, welcher dann wiederum einen Leerstand der dortigen Wohnung nach sich zöge.
Allerdings sollten Sie zuvor dem Vermieter gegenüber schriftlich den entgangenen Gewinn beziffern und unter Fristsetzung dessen Erstattung verlangen.
Vergessen Sie hierbei nicht, die von Ihnen geforderten Mietzahlungen insoweit zurückzuweisen, als hier der Höhe nach eine Minderung (§ 536 BGB) in Betracht kommt.
Obwohl dies nicht Gegenstand Ihrer Frage war, weise ich Sie in diesem Zusammenhang abschließend kurz auf die Vorschrift des § 536b Satz 3 BGB hin:
“Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.“
Es ist also erforderlich, dass Sie bereits bei der Wohnungsübergabe dem Vermieter den Mangel angezeigt haben und zum Ausdruck gebracht haben, dass Sie auf Gewährleistungsrechte nicht verzichten wollen. Dies kann mündlich und auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen.
"vielen Dank für die schnelle und sehr kompetente Beantwortung meiner Frage. "
Schadenersatz in Mietwohnung bei verspäteter Anzeige
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