Source: https://tzbportal.sk/sprava-budov/postavenie-spravcu-pri-ochrane-pred-poziarmi-v-bytovych-domoch/
Timestamp: 2020-07-14 23:14:00+00:00
Document Index: 6680883

Matched Legal Cases: ['§ 6', '§ 9', '§ 7', '§ 4', '§ 4', '§ 5', '§ 6', '§ 8', '§ 13', '§ 6', '§ 4', '§ 5', '§ 8', '§ 4', '§ 4', '§ 5', '§ 8', '§ 14', '§ 14', '§ 46', '§ 59', '§ 61']

Postavenie správcu pri ochrane pred požiarmi v bytových domoch - TZB portál
Postavenie správcu pri ochrane pred požiarmi v bytových domoch
Hlavná stránka/Správa budov/Iné/Postavenie správcu pri ochrane pred požiarmi v bytových domoch
VOC Editor2020-06-23T10:48:52+02:0023. júna 2020|Správa budov, Iné|
Ešte stále rezonuje v mnohých z nás požiar v Prešove, ktorý skončil tragicky. Zahynuli ľudia, poškodenie statiky bytového domu skončilo jeho demoláciou. Vyšetrovanie ešte stále nie je definitívne ukončené, avšak už teraz je jasné, že problematike protipožiarnej ochrany treba venovať výrazne viac pozornosti, ako tomu bolo doteraz. Pri riešení týchto problémov nám môžu pomôcť technici požiarnej ochrany. Poprosili sme Julianu Michaláčovú, konateľku spoločnosti HEURA s. r. o., správkyňu, bezpečnostnú techničku, techničku požiarnej ochrany a odborníčku v danej problematike, aby sa pomohla zorientovať našim správcom v tejto téme, ktorú nesmieme brať na ľahkú váhu. Za odpovede jej patrí naša úprimná vďaka.
Koho každého sa týkajú povinnosti zabezpečenia ochrany pred požiarmi?
Začnime základnou informáciou, ktorou je zákon č. 314/2012 Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov (ostatnú novelu nájdete pod č. 129/2015 Z. z.), ktorý určuje vlastníkovi bytového domu, spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ako aj správcovi bytového domu povinnosť zabezpečiť pri správe bytového domu plnenie úloh ochrany pred požiarmi. Tieto povinnosti sa týkajú spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu (chodby, nebytové priestory, pivnice, garáže a pod.). Netýkajú sa teda bytov ani iných prevádzok, ktoré sa v bytovom dome môžu nachádzať. Na tie musí byť zabezpečený výkon povinností vyplývajúcich zo zákona OPP prevádzkovateľom takejto činnosti – či už ide o administratívu, obchodnú činnosť, služby či iné. Tu možno odbočím ale upozorním na dôležitú úlohu správcu, ktorý pri podpise Zmluvy o nájme nebytových priestorov patriacich do spoločných častí domu, nesmie pozabudnúť uviesť tú veľmi dôležitú vetičku: „Nájomca sa zaväzuje dodržiavať všetky bezpečnostné a požiarne predpisy v zmysle aktuálne platnej legislatívy, v plnom rozsahu zodpovedá v prenajatom priestore za bezpečnosť práce v zmysle Zákona č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci a súčasne sa zaväzuje dodržiavať všetky povinnosti vyplývajúce zo Zákona č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi a to na vlastné náklady.“ Táto formulácia samozrejme nie je jediná možná, jej obsah však dáva za povinnosť nájomcovi zabezpečiť všetko na poli ochrany pred požiarmi v prenajatej prevádzke čím odníma túto povinnosť z pliec správcu (§ 6). Určite postup prenesenia povinnosti v oblasti OPP odporúčam, nie je v silách správcu zabezpečovať výkon OPP v prevádzkach, kam sa často nevie ani dostať. V prípade neprenesenia povinností na nájomcu zostáva totiž plná zodpovednosť na strane správcu! Je preto tiež dobré, aby si správca reálne naplnenie povinnosti u nájomcu preveril. Ak sa však v prenajímaných priestoroch nachádzajú požiarne zariadenia (hasiace prístroje, hydranty, požiarne uzávery), ktoré sú majetkom domu alebo tvoria súčasť požiarno-technického zariadenia domu (napr. detektory EPS, tlačidlové hlásiče a pod.), zabezpečovanie ich pravidelných kontrol a servisu spadá naďalej do povinností správcu.
Pri prenájme ešte upozorním na jeden dôležitý fakt, a tým je účel, na ktorý je prenajímaný priestor poskytnutý. Ten musí byť bezpodmienečne v súlade s kolaudačným rozhodnutím. Ak tomu tak nie je, je nevyhnutné priestor „rekolaudovať“ teda zmeniť účel využitia priestoru. Súčasťou zmeny účelu využitia časti stavby je i Projekt o požiarnej bezpečnosti stavby vypracovaný špecialistom požiarnej ochrany (ŠPO) pre konkrétnu prenajímanú prevádzku s prihliadnutím na všetky činnosti, ktoré sa v nej budú vykonávať. V projekte môže byť navrhnuté dovybavenie prevádzky ďalšími požiarnymi zariadeniami, napr. hasiacimi prístrojmi – tieto však už budú zakúpené aj kontrolované na náklady a zodpovednosť nájomcu.
Ďalším špecifikom, na ktoré treba upozorniť je skutočnosť, že z hľadiska OPP nie je jedno či správu vykonáva správca alebo spoločenstvo vlastníkov (SVB).
Ako už z týchto riadkov vyplýva, povinností pri dodržiavaní OPP je skutočne viac než si mnohí myslíme. Aby sme ich všetky zvládali a náš spánok tak mohol naďalej zostať pokojný, sú pre nás pripravení odborníci, ktorí nám so všetkým poradia, zabezpečia, veci skontrolujú. Naviac mnohé z činností OPP musíme zo zákona vykonávať práve a výhradne ich prostredníctvom. Týmito ľuďmi sú technici a špecialisti požiarnej ochrany (TPO a ŠPO, § 9). Nájdite si preto vo svojej lokalite toho, s ktorým sa vám bude dobre spolupracovať, ktorý má dobré referencie a aj cenné skúsenosti.
Ako vnímajú vlastníci opatrenia OPP v ich bytových domoch?
A tak je to najmä na nás – správcoch – aby sme vlastníkov oboznámili s realitou, o ktorej často ani netušia. Iba máloktorí si uvedomujú skutočnosť, že byty, ktoré budú z hypotéky ešte dlhé roky splácať a v ktorých sa často nachádza všetok ich majetok, sú veľmi zraniteľným prostredím. A ešte zraniteľnejší v nich pri požiari bývajú práve ľudia. A veruže nie, poisťovňa škody nepokryje, pokiaľ zistí akékoľvek pochybenie na strane vlastníka. Dobre informovaný vlastník je aspoň akou takou zárukou, že v prípade vzniku nebezpečnej situácie (a nemusí to byť hneď požiar), sa zachová správne, rozvážne, nespanikári a možno ešte aj podá pomocnú ruku tam, kde to bude treba.
Ako chápe zákon z hľadiska OPP správcov?
V prvom rade je dobré si povedať, že úlohy ochrany pred požiarmi sa každého z nás týkajú hneď v niekoľkých rovinách:
správca ako podnikajúci subjekt (právnická osoba alebo fyzická osoba-podnikateľ)
správca ako osoba zabezpečujúca ochranu vlastníkov (povinnosti pri správe budov)
správca ako bežný radový občan.
Každá z týchto našich rolí so sebou nesie isté povinnosti pri ochrane pred požiarmi.
Zákon tu delí podnikateľov na dva tábory – menší podnikateľ a väčší podnikateľ (§ 7).
Ten menší podnikateľ, (menší správca), je podnikateľský subjekt, ktorý má najviac 5 zamestnancov, na svoju činnosť využíva priestor menší ako 100 m2 a nevykonáva činnosti so zvýšeným nebezpečenstvom vzniku požiaru.
Väčším podnikateľom, a teda i väčším správcom je ten, ktorý nespĺňa horeuvedené podmienky – teda má viac ako 5 zamestnancov a priestor väčší ako 100 m2. Sem patria aj všetky SVB napriek tomu, že mávajú menej ako 5 zamestnancov (niekedy ani jedného) ale priestor, v ktorom vykonávajú svoju činnosť je väčší ako 100 m2 – považuje sa za neho totiž celý bytový dom.
Delenie na „dva tábory“ so sebou prináša aj ďalší fenomén – a tým je rozdielny rozsah povinností. Tieto sú presne špecifikované najmä v § 4. Kým menšieho správcu sa dotýka iba povinnosť písm. e) § 4 – „z hľadiska OPP zabezpečovať školenia a overovanie vedomostí OPP svojich zamestnancov a osôb zdržiavajúcich sa vo svojich priestoroch“, všetci ostatní sú povinný zabezpečovať plný rozsah povinností podľa písmen a) až p). Ďalšie povinnosti zákona sa však už bez výnimky týkajú „oboch táborov“ – a to najmä § 5, § 6 bod 1, § 8 a § 13. Stále však hovoríme o povinnostiach platných v rovine „správca – podnikateľ, zamestnávateľ“.
Aké má povinnosti správca ako osoba vykonávajúca správu bytového domu?
Začnime citáciou zákona 314/2001 Z. z. § 6a, ktorý sme si už čiastočne spomenuli na začiatku článku: „Vlastník bytového domu, spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a správca bytového domu 5a) sú povinní zabezpečiť pri správe bytového domu plnenie úloh ochrany pred požiarmi, ktoré sa týkajú spoločných častí bytového domu a spoločných zariadení bytového domu, podľa § 4 písm. a) až c), g) až i) a k) až p), § 5 písm. a) až c), i) a j) a § 8 písm. f) s tým, že o splnení povinnosti podľa § 4 písm. a) vyhotoví technik požiarnej ochrany záznam; obsah záznamu o vykonaní preventívnej protipožiarnej prehliadky a druhy dokumentácie pre bytové domy ustanoví všeobecne záväzný právny predpis, ktorý vydá ministerstvo.“ Žiaľ, realita je taká, že doposiaľ ministerstvo žiadny právny predpis nevydalo. Ostáva teda nutnosť improvizovať. Sú však dokumentácie, ktoré musíme mať. O nich budeme písať v nasledujúcom čísle nášho časopisu.
Vo všeobecnosti môžeme skonštatovať, že rozsah povinností vyplývajúcich z § 4, § 5 a § 8 zákona 314/2001 Z. z. je široký. V skratke si tieto povinnosti teraz zhrnieme (nejde o úplné znenie zákona, zameriame sa na činnosti súvisiace s výkonom správy, niekde si uvedieme iba príklady) nasledovne:
vykonávanie preventívnych protipožiarnych prehliadok (§ 14 Vyhl. 121/2002 Z. z.)
v obytných domoch každých 12 mesiacov
v priestoroch slúžiacich na administratívu každých 6 mesiacov (kancelária správcu, priestory prenajímané výhradne na administratívnu činnosť,…)
vo všetkých ostatných objektoch každé 3 mesiace (polyfunkčná časť bytového domu, garáže, obchodné prevádzky,…)
plnenie opatrení na OPP na miestach so zvýšeným nebezpečenstvom vzniku požiaru, pri činnostiach so zvýšeným nebezpečenstvom, v čase zvýšeného nebezpečenstva vzniku požiaru, pri podujatiach,… (pri výmene strešných krytín či podláh, ako je lepenie izolačných fólií, linolea; zváranie pri výmene stúpačiek a rozvodov, delenie kovov plameňom pri výmene radiátorov,…)
určovanie miest so zvýšeným nebezpečenstvom vzniku požiaru, napr.: skladovanie horľavých a horenie podporujúcich látok (odporúčam: nezaraďujte sem však moderné domové kotolne)
umožňovanie výkonu kontrol štátneho požiarneho dozoru (hasiči chodia od roku 2015 na kontroly bez predchádzajúceho ohlásenia, a to na bytové domy, ktoré majú nad 8 podlaží, tie menšie kontroluje preventivár obce)
plnenie opatrení na odstránenie zistených nedostatkov
prevádzkovanie technických zariadení podľa všeobecne záväzných predpisov (realizácia revízií pri vyhradených technických zariadeniach; prevádzkovanie zariadení v zmysle pokynov výrobcu,…)
pri vypracúvaní projektovej dokumentácie, uskutočňovaní stavieb a ich využívaní, zmene stavieb dodržiavanie požiadaviek na protipožiarnu bezpečnosť stavieb (dvere, ktoré sú požiarnym uzáverom musia mať rovnakú požiarnu odolnosť ako mali tie staré príp. vyššiu; nezabúdať na zabezpečenie a označovanie požiarnych prestupov; pozor pri samovoľných prerábkach bytových jadier a s tým súvisiacich neodborných zásahoch v požiarnych deliacich konštrukciách…)
zabezpečiť, aby pri zmene užívania stavby nedošlo k zníženiu protipožiarnej bezpečnosti stavby alebo jej časti (týka sa to aj napr. zmeny využívania spoločných priestorov domu na priestory určené na prenájom a podnikanie; či vytvorenie novej domovej kotolne)
zabezpečiť pravidelné čistenie a kontrolu komínov, preskúšanie pred pripojením spotrebiča,… (domové kotolne; spoločné komíny v starších bytových domoch, ktoré sa používajú…)
dodržiavať technické podmienky pri prevádzke palivových spotrebičov, elektrotepelných spotrebičov, komínov, dymovodov…
pri manipulácii s horľavými látkami, horenie podporujúcimi látkami dodržiavať protipožiarnu bezpečnosť (vybavenie pracoviska primeraným množstvom a druhom hasiacich prístrojov; zabezpečenie vetrania; mať platný príkaz na zváranie…)
zabezpečovanie plnení ustanovení povinností a určených úloh na úseku ochrany pred požiarmi osobami, ktoré majú požadovanú odbornú spôsobilosť alebo osobitné oprávnenie (aby všetky kontroly a opravy vykonávali iba osoby s platným osvedčením, ak sa vyžaduje…)
inštalovať vhodné druhy požiarnych zariadení a vykonávať ich kontrolu a údržbu osobou s odbornou spôsobilosťou, uchovávať dokumentáciu, označovať,…
označovať a udržiavať trvale voľné únikové cesty, únikové východy a zásahové cesty… ako aj prístup k uzáverom energií a požiarnym zariadeniam (toto je bod, ktorý vo väčšine bytových domov zostáva zlým snom správcov a hasičov)
strpieť umiestnenie signalizačného zariadenia – za primeranú náhradu
oznámiť každý požiar
poskytovať potrebné doklady, súčinnosť a pomoc pri zisťovaní príčiny vzniku požiaru
nepoužívať požiarne zariadenia, hasiace látky, hasičskú techniku, na ktoré nebol vydaný certifikát, vyhlásenie o parametroch, vyhlásenie o zhode ak sa vyžadujú.
Aké sú povinnosti správcu ako bežného občana?
Ani na nás, bežných ľudí zákon č. 314/2001 Z. z. nezabudol. O povinnostiach, ktoré ako obyčajný smrteľník máme, väčšina z nás skutočne vôbec, ale vôbec netuší. Zo všetkých presne špecifikovaných v § 14 si spomeňme:
konať tak, aby nedošlo k vzniku požiaru
pri uskutočňovaní stavieb ich zmien a užívaní zabezpečiť požiarnu bezpečnosť
inštalovať a kontrolovať požiarne zariadenia a udržiavať ich v akcieschopnom stave
umožniť výkon preventívnych protipožiarnych prehliadok v rodinných domoch a iných stavbách okrem bytov a zabezpečiť odstránenie zistených nedostatkov
zabezpečovať pravidelné čistenie a kontrolu komínov a doklad o tom predložiť kontrolným skupinám obce
nefajčiť ani nepoužívať otvorený oheň na miestach a v čase zvýšeného nebezpečenstva vzniku požiaru ani na miestach, kde by sa oheň mohol rozšíriť (nezakladať ohne v lesoch počas suchých letných období,…)
nevypaľovať porasty bylín, kríkov a stromov (vypaľovanie patrí k najčastejším príčinám vzniku požiaru)
nesťažovať prístup k požiarnych zariadeniam a k uzáverom elektriny, plynu alebo vody (žiaľ, častý jav v bytových domoch, ktorý však môže byť veľmi vysoko sankcio­novaný)
nevyvolať bezdôvodne požiarny poplach, neprivolať bezdôvodne hasičskú jednotku a nezneužiť linku tiesňového volania (takýto čin môže byť klasifikovaný ako trestný čin poškodzovania a ohrozovania prevádzky všeobecne prospešného zariadenia, ktoré môže byť potrestané pokutou až do výšky 1 659 € a v niektorých prípadoch aj odňatím slobody, naviac hovory na linku 112 sú veľmi dobre vystopovateľné).
Aké pravidlá platia pre všetkých, ktorí sa nachádzajú v bytových domoch?
Bez výnimky každý sa musí pokúsiť uhasiť začínajúci požiar, ak je to v jeho silách, alebo urobiť kroky k zabráneniu jeho šírenia; urobiť nevyhnutné opatrenia na záchranu ohrozených osôb; požiar ohlásiť a hasičom poskytnúť osobnú pomoc, ak o ňu požiadajú (§ 46). V bytových domoch sa často stretávame s kvetináčmi, skriňami a inými predmetmi, umiestnenými v chodbách a spoločných priestoroch bytového domu – a toto je jednoznačne najväčší problém bytoviek. Pri zásahu sa hasiči v zadymenom prostredí predierajú pomedzi topánky, skrine, bicykle… nielenže to spomaľuje samotný zásah – a čas – ten je pri hasení najdôležitejší, ale tieto predmety ohrozujú aj samotných vlastníkov pri evakuácii. A predstavte si takých zdravotníkov s nosidlami, keď po zaprataných chodbách bojujú s nosidlami o minúty života a pritom musia najprv prenášať a odnášať…
Čo hrozí správcovi pri nedodržaní svojich povinností?
Pri nedodržiavaní povinností na poli ochrany pred požiarmi hrozia podnikateľovi, a teda i správcovi, sankcie. Tieto sa môžu vyšplhať až do výšky 16 596 € a v prípade opakovaného porušenia v období troch rokov môže byť sankcia dvojnásobná (§ 59). Aspoň že ako občanom nám hrozí pokuta o poznanie znesiteľnejšia – najviac do výšky 331 € prípadne iba pokarhanie (§ 61).
Nezabúdajte, že s väčšinou vašich povinností pri ochrane pred požiarmi vám môže významne pomôcť šikovný a zodpovedný technik požiarnej ochrany. Je to človek – odborník, ktorý by mal byť pri správe bytových domov jedným z vašich dôležitých partnerov.