Source: http://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/100521-meine-mieterin--freie-journalistin--weigert-sich--eine-mieterhoehung-zu-akzeptieren
Timestamp: 2017-07-21 18:30:13
Document Index: 306475712

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 557', '§ 558', '§ 560', '§ 558', '§ 558', '§ 559', '§ 566']

Meine Mieterin, freie Journalistin, weigert sich, eine MieterhÃ¶hung zu akzeptieren
Meine Mieterin, freie Journalistin, weigert sich, eine MieterhÃ¶hung zu akzeptierenOnline-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Peter MuthStand: 03.08.2009Frage: Meine Mieterin, freie Journalistin, weigert sich, eine Mieterhöhung zu akzeptieren.Sie zahlt seit 2004 für eine komfortable 125 qm-Wohnung in 1A-Wohnlage in Bonn, Garage und Garten, ? 1050,00 Kaltmiete.Ich möchte um ? 100,00 erhöhen. Gründe: - gestiegene Preise und Mieten in Bonn seit 2004 - Insider: In der Nachbarschaft werden höhere Mieten gezahlt. Zum Vergleich: Die Oberwohnung (130 qm) hat seit 2002 einen höheren Mietpreis (? 1080,00), ohne den Vorteil einer Garage und des Gartens aufzuweisen. Außerdem ist die von mir vermietete Wohnung durch Umbau und Ausstattung (2 Bäder, Terrakottaböden mit Fußbodenheizung, Einbauküche u.a.) wesentlich komfortabler. - Ich investiere noch in diesem Monat in die Erneuerung der Heizungsanlage (? 4900,00). Die Mieterin erspart demzufolge laut Aussage des Installateurs 20% der Verbrauchskosten. Frage: Kann ich mich im Falle einer Klage gegen die Mieterin durchsetzen?E-Mail-Beratung:Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-111,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus MobilfunknetzenAntwort:Ich nehme zunächst einmal an, dass sich die Mieterhöhung nicht aus dem Mietvertrag selbst ergibt, zum Beispiel durch die Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557 a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) oder einer Staffelmiete nach § 557 b BGB.1. Sie können die Miete dann erhöhen, wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Mieterhöhung kann dann bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen.Nach Ihrer Schilderung ist die Miete länger als 15 Monate unverändert geblieben und ein letztes Erhöhungsverlangen entweder nicht existent oder jedenfall älter als 12 Monate, so dass Fristen der Mieterhöhung nicht entgegenstehen.Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. II BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde (oder einer vergleichbaren Gemeinde) für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist dabei Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.Sie können die ortsübliche Vergleichsmiete auch aus dem Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB nehmen, der für die Stadt Bonn mit Sicherheit in qualifizierter Form vorliegt.Den Mietspiegel können Sie bei der Stadt, dort beim Wohnungsamt, erfragen, eventuell auch im Internetauftritt der Stadt einsehen.Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % betragen, dieser Betrag wird durch die von Ihnen geplanten 100,00 ? monatlich aber nicht erreicht.Zum Verfahren:Das Mieterhöhungsverlangen ist der Mieterin nach § 558 a BGB in Textform, das bedeutet, unterschrieben und per Einschreiben, zuzusenden- Darin ist die Mieterhöhung zu begründen.Sie können sich darin auf den Mietspiegel beziehen, suchen Sie dort die vergleichbare Grundlage heraus, benennen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. die Spanne, in der sich diese Vergleichsmiete bewegt, und schreiben Sie, dass Sie bis zu dieser Höhe beziehungsweise in diesem Rahmen die Miete um die gewünschten 100,00 ? erhöhen möchten.Nehmen Sie in das Schreiben auch die eingangs genannten Fristen auf und fordern Sie die Mieterin auf, der Mieterhöhung schriftlich zuzustimmen.Falls der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.Wenn er bzw. sie der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, können Sie auf Erteilung der Zustimmung klagen.Diese Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.In dem beschriebenen Rahmen hat die Klage alle Aussicht auf Erfolg; allerdings ist zu empfehlen, sie trotzdem nur mit einem Anwalt einzureichen, da schon kleinere Formfehler Ihnen den Prozessen verhageln oer zumindest erheblich verzögern können.Im Prinzip ist Ihre Frage hiermit beantwortet, da Sie schon, falls die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt als die Miete, die die Mieterin jetzt bezahlt, die Mieterhöhung wie beschrieben durchführen können.2. Der Vollständigkeit halber, oder für den Fall, dass die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich niedriger sein sollte als die derzeit bezahlte Miete, noch zu den von Ihnen genannten Erneuerungskosten der Heizungsanlage:Abgesehen von Reparatur- oder reinen Erhaltungskosten können Sie die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB wie folgt auf die Mieterin umlegen:Die Modernisierung muss bereits vorgenommen sein, das heisst, die Kosten müssen bereits entstanden sein.Die Energieeinsparung muss nicht groß sein, aber messbar und dauerhaft.Sie müssen dann ausrechnen, welcher Teil der Kosten auf die Wohnung der Mieterin entfällt und können deren Miete dann um 11 % jährlich dieser Kosten erhöhen.Das Verfahren hierbei ist wesentlich einfacher als dasjenige bei der oben geschilderten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; hier müssen Sie nur ausrechnen und der Mieterin schriftlich mitteilen; die Mieterhöhung hängt hier nicht von der Zustimmung der Mieterin ab; Sie müssen daher auch nicht notfalls auf diese Zustimmung klagen.Sie können beide Formen der Mieterhöhung unabhängig voneinander vornehmen (oder auch zusammen); es kann also quasi 2 Erhöhungen gleichzeitig geben.
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