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Timestamp: 2018-11-18 08:43:19
Document Index: 2471635

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 13', '§ 13']

BGH - HKO-Rechtsanwälte
BGH Urteil: Mieter schmeißt Vermieterin kurzerhand aus Wohnung
Der Bundesgerichtshofs stärkte das Hausrecht eines Mieters und verwarf eine anhängige Räumungsklage. Zum Sachverhalt: Bei einem vereinbarten Besichtigungstermin (neuinstallierter Rauchmelder) hat die Vermieterin gegen den Willen des Mieters Gegenstände umgestellt und Räume betreten die nicht von der Installation betroffen waren. Nachdem der Mieter fruchtlos seinen Unwillen Kundgetan hatte, beförderte er die Mermieterin kurzerhand aus der Wohnung. Nachfolgend kündigte diese dem Mieter und Klagte auf Räumung.
Der Bundesgerichtshof gab nun dem Mieter recht, stärkte dessen Hausrecht und verwarf das Räumungsanliegen der Vermieterin.
Die Richter des BGH sind fleißig!
Fast im Tagesrhythmus bearbeitet der 8. Zivilsenat Fälle das „Wohnen der Menschen“ betreffend. Entscheidungen zu Themen, Zeitmietvertrag, Nachmietergestellung, Mieterhöhung oder Modernisierung sind an der Tagesordnung. In der Entscheidung des 8. Zivilsenats, BGH XVIII ZR 247/14 hatten die Bundesrichter über die Frage zu entscheiden, unter welchen Vorrausetzungen der Mieter bei einem Zeitmietvertrag die vorzeitige Beendigung bei Nachmieterstellung begehren kann.
Das Gericht entschied, dass an die Nachmieterstellung hohe Anforderungen zu setzen sind und der Vermieter umfangreiche Unterlagen, wie Verdienstbescheinigungen, Bonitätsauskunft, Selbstauskunft etc. des Mietinteressenten einfordern könne. Begehrt der Mieter vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, dann ist es alleine seine Sache (!), einen geeigneten Nachfolger zu suchen. Der Mieter muss den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu machen.
In puncto Mieterhöhung nach Modernisierung entschied der BGH, BGH VIII ZR 76/15, dass, gleichgültig ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist, nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder die spätere, tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10% übersteigt, sich die Wirksamkeit der Mieterhöhung in diesen Fällen um sechs Monate nur verschiebt.
Der Bundesgerichtshof wies in der Entscheidung darauf hin, dass der Gesetzgeber ersichtlich auch die Interessen des Mieters im Blick gehabt habe, über eine beabsichtigte Modernisierung rechtzeitig und zutreffend informiert zu werden. Eine Mieterhöhungsankündigung des Vermieters sei für den Mieter aber ohne praktischen Wert, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10% höher ausfallen dürfe als die angekündigte.
Haftungsrisiken bei Immobilienverkäufen
Ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 04.04.2014 macht auf Haftungsrisiken für Immobilienverkäufer aufmerksam. Im Fall einer geerbten Immobilie, die später verkauft wurde, stellte sich heraus, dass das Haus vom Schwamm befallen war. Die Verkäuferin verlor in Folge des Verkaufs ihr Eigentum und sollte obendrein noch die Kosten der Mängelbeseitigung übernehmen, die weit über den Kaufpreis hinausgingen. Aus wirtschaftlicher Sicht für die Veräußerin eine katastrophale Situation.
Es ist daher unbedingt erforderlich, dass der private Verkäufer einer gebrauchten Immobilie sich vor derartigen Haftungsfallen und Risiken schützt. Dies erfolgt durch einen Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag. Verkäufern ist zusätzlich anzuraten, diesen Ausschluss auch nicht zur Verhandlung zu stellen und möglichst keine Garantien zu geben. Denn die meisten Gebrauchtimmobilien/ Altimmobilien sind sicherlich nicht gänzlich mangelfrei. Im entschiedenen Fall des Bundesgerichtshofes vom 04.04.2014 (Aktenzeichen V ZR 275/12) hat das Gericht die Grenzen der Haftung des Verkäufers an der gebrauchten Immobilie abgesteckt. Danach haftet der Verkäufer grundsätzlich in voller Höhe für die Kosten der Sanierung zur Mangelbeseitigung. Grenze ist dabei jedoch die Unverhältnismäßigkeit. Diese kann beispielsweise erreicht sein, so die Richter, wenn die Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind, wie die Wertminderung aufgrund des Mangels, oder die Reparatur mehr kostet, als das Haus im mangelfreien Zustand überhaupt wert wäre.
Deswegen macht es sicherlich Sinn, wenn im Falle eines Immobilienkaufes oder –verkaufes sie vor notarieller Kaufunterzeichnung diesen durch uns überprüfen lassen.
Vereinbaren Sie doch einen Termin für ein Beratungsgespräch.
WEG: „Verbraucher im Sinne des § 13 BGB“
In seinem Urteil vom 25.03.2015, AZ VIII 243/13 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei Verträgen mit Dritten in der Regel so behandelt werden, als ob sie „Verbraucher im Sinne des § 13 BGB“ wären.
Voraussetzung hierfür jedoch ist, dass mindestens ein Wohnungseigentümer eine natürliche Person ist. Dies ist in den meisten Fällen der Fall.
Daran geknüpft sind weitreichende rechtliche Konsequenzen. Wie die Gemeinschaft verwaltet wird, spielt hierbei hingegen keine Rolle. Selbst wenn der Verwalter, der bei dem Vertragsabschluss die Gemeinschaft vertritt, für eine große übliche Verwaltung tätig ist, bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft Verbrauchern gleich gestellt.
Eine wesentliche Konsequenz im Positiven für die WEG kann dabei sein, das Verbraucher gesetzlich besser geschützt sind als gewerbliche Tätige.
Daher profitierten in der Regel die WEG von dieser Entscheidung. So unterliegen beispielsweise allgemeine Geschäftsbedingungen in mit Verbrauchern geschlossenen Verträgen einer gesetzlichen Wirksamkeitskontrolle oder Verbrauchern steht oftmals ein Recht zum befristeten Widerruf der geschlossenen Verträge zu, somit auch der WEG gegebenenfalls.
Aufgrund der Entscheidung müssen sich Wohnungseigentümer bezüglich der Verbrauchereigenschaft auch keine Gedanken mehr über die Zusammensetzung der Gemeinschaft machen.
Sollten Sie hierzu Fragen haben, sprechen Sie uns gerne an und vereinbaren einen Besprechungstermin.