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Timestamp: 2019-04-25 07:48:01
Document Index: 300507016

Matched Legal Cases: ['§ 546', '§ 573', '§ 573', '§ 569', '§ 573', '§ 569', '§ 543', '§ 573', '§ 569', '§ 91', '§ 708']

Zur Erforderlichkeit der Abmahnung vor Kündigung eines Mietverhältnisses wegen ruhestörenden Lärms | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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Zur Frage der Rechtfertigung einer Kündigung des Vermieters wegen unpünktlicher Mietzahlungen →
AG Recklinghausen, Urteil vom 09.08.2017 – 56 C 16/17
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Parteien streiten um die Räumung einer Mietwohnung nach verhaltensbedingter ordentlicher Kündigung. Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten seit 2012 Mieter der im Klageantrag bezeichneten Wohnung in Oer-Erkenschwick.
In der Nacht vom 10. auf den 11.12.2013 kam es zwischen den Beklagten zu einem Vorfall häuslicher Gewalt, der mit einer erheblichen Lärmbelästigung für die übrigen Mietparteien im Haus verbunden war und in dessen Folge die Polizei anrückte und den Beklagten zu 2) festnahm. Mit Schreiben vom 17.12.2013 (Bl. 12/13 d. A.) mahnten die Kläger die Beklagten deswegen ab und drohten für den Wiederholungsfall die Kündigung des Mietverhältnisses an.
Am 15.11.2014 kam es mindestens zu einem sehr lautstarken Streit zwischen den Beklagten, der zu einem erneuten Polizeieinsatz führte. Mit Schreiben vom 24.11.2014 (Bl. 14 d. A.), dessen Erhalt die Beklagten allerdings bestreiten, mahnten die Kläger die Beklagten erneut ab.
Mit Kündigungsschreiben vom 12.10.2016 (Bl. 9-11 d. A.), dem die Beklagten am 25.11.2016 widersprachen, erklärten die Kläger fruchtlos die Kündigung des Mietverhältnisses zum Ablauf des 31.01.2017. Gestützt ist die Kündigung auf folgende Sachverhalte, von denen die Kläger behaupten, sie hätten sich so ereignet:
– am 06.12.2015 sei in der Wohnung der Beklagten „randaliert“ worden,
– am 27.01.2016 sei lauter Krach aus der Wohnung, u.a. Weinen und Schluchzen der Beklagten zu 1), zu hören gewesen; die Klägerin zu 1) habe gegen die Tür trommeln müssen, um die Beklagten zur Ruhe zu bringen,
– am 11.04.2016 seien wieder laute Schreie und ein Weinen aus der Wohnung zu hören gewesen und
– am 05.10.2016 sei es offensichtlich zu einem erneuten Ausbruch häuslicher Gewalt gekommen. Aus der Wohnung der Beklagten seien jedenfalls ein Poltern sowie lautes Weinen und Schluchzen zu hören gewesen. Das ganze Haus sei in Aufruhr gewesen; eine Mitmieterin habe sogar aus Angst das Haus verlassen.
die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung in Oer-Erkenschwick, C. Platz .., 2. Obergeschoss rechts, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad mit Toilette und 1 Keller, zu räumen und an sie herauszugeben.
hilfsweise, ihnen eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.
Sie bestreiten die erstgenannten drei Vorfälle. Bzgl. des Vorfalls vom 05.10.2016 tragen sie vor, die Beklagte zu 1) habe sich zu dem Zeitpunkt seit Monaten in einer körperlichen wie psychischen Ausnahmesituation befunden, insbesondere wegen eines erlittenen Augeninfarkts. Sie könne auf dem rechten Auge nichts mehr sehen und sei erst wenige Tage zuvor nach einer Augenoperation aus dem Krankenhaus entlassen worden. Sie habe unter bisweilen unerträglichen Schmerzen gelitten und daher auch vor Schmerzen geschrien; das sei es wohl gewesen, was die anderen Mieter in dem hellhörigen Haus gehört hätten. Zu der Zeit habe sie außerdem unter dem Einfluss starker Schmerzmedikamente gestanden. Es sei auch durchaus vorgekommen, dass sie wegen ihrer Teilerblindung versehentlich Gegenstände in der Wohnung umgeworfen habe und es deswegen gepoltert habe. Zu Vorfällen häuslicher Gewalt sei es dagegen in den Jahren 2015 und 2016 nicht mehr gekommen.
Die Beklagten tragen außerdem vor, sie hätten ihr gesamtes soziales Umfeld in der näheren Umgebung der Wohnung.
Die Klage ist unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 12.10.2016 nicht beendet worden ist, sondern ungekündigt fortbesteht. Die Kündigung war unwirksam, weil es an einer zureichenden vorangegangenen Abmahnung gefehlt hat.
Es liegt hier zwar keine außerordentliche („fristlose“) Kündigung vor, sondern eine ordentliche, fristgemäße Kündigung gem. § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB, der in der Regel keine Abmahnung vorausgehen muss. Anders liegt es aber dann, wenn die Pflichtverletzung erst durch die Missachtung einer Abmahnung erheblich wird und einen hinreichenden Kündigungsgrund darstellt (Palandt – Weidenkaff, BGB, 75. Aufl. 2016, § 573 Rn. 13 m.w.N.). Und genau ein solcher Fall liegt vor bei eskalierenden und lautstark ausgetragenen häuslichen Streitigkeiten:
Grundsätzlich sind Mieter zur Einhaltung des sog. Hausfriedens verpflichtet; ein Verstoß dagegen ist bei besonderer Schwere sogar als Grund zur außerordentlichen Kündigung anerkannt (§ 569 Abs. 2 BGB), sodass ein schuldhafter Verstoß erst recht als Grund zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB herangezogen werden kann. Der Begriff des Hausfriedens meint die gegenseitige Rücksichtnahme der Mieter aufeinander (Palandt – Weidenkaff, a.a.O., § 569 Rn. 12 m.w.N.), wobei es sich auch hierbei um einen sehr wertungsoffenen Begriff handelt, der stark von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Ruhestörender Lärm, der den Hausfrieden stört, ist abzugrenzen von normalen Wohngeräuschen, die hinzunehmen sind (ebda. Rn. 14 m.w.N.).
Sich in den eigenen vier Wänden auch einmal zu streiten, ggf. auch heftig und mit einer gewissen Lautstärke, gehört dabei grundsätzlich ohne Weiteres zur gewöhnlichen Lebensgestaltung der Mieter. Ob eine Streitigkeit die Grenze zum ruhestörenden Lärm überschreitet, der den Mitmietern nicht mehr zumutbar ist, hängt nicht nur von der Emotionalität der Streitfrage und dem Temperament der Streitenden ab, sondern auch von Umständen wie der Hellhörigkeit des Hauses oder der Empfindlichkeit der Mitmieter.
Daher muss dem Mieter, bevor ihm gekündigt werden kann, durch eine Abmahnung, die auf konkrete beanstandete Vorfälle gestützt ist, ein Anhaltspunkt an die Hand gegeben werden, welche Lautstärke und Heftigkeit von Auseinandersetzungen von Hausgemeinschaft und Vermieter als nicht mehr zumutbar empfunden werden, sodass er sein künftiges Verhalten danach einrichten kann.
Nicht anders ist es auch im Falle tätlicher Auseinandersetzungen von Mietern untereinander: Häusliche Gewalt stellt zwar ohne Zweifel eine erhebliche Pflichtverletzung und auch Straftat gegenüber dem häuslichen Partner dar. Gegenüber Hausgemeinschaft und Vermieter wird sie aber, genau wie die lautstarke verbale Auseinandersetzung, erst durch den Grad der nach außen wahrnehmbaren Belästigung zur erheblichen Pflichtverletzung.
Ende 2013 ist es unstreitig zu Streitigkeiten zwischen den Beklagten und zu Tätlichkeiten des Beklagten zu 2) gegen die Beklagte zu 1) gekommen, die mit einer unzumutbaren Lärmbelastung für die übrigen Mieter verbunden waren, wobei deren Belästigung dadurch verschärft wurde, dass die Auseinandersetzung zur Nachtzeit stattfand und ihr ein Polizeieinsatz folgte, der das Haus noch zusätzlich in Aufruhr versetzte. Völlig zu Recht haben die Kläger die Beklagten deswegen wenige Tage später abgemahnt und ihnen für den Wiederholungsfall die Kündigung angedroht.
Es spricht Einiges dafür, dass die Kläger nach einem ähnlich gelagerten Vorfall mit Polizeieinsatz Ende 2014 berechtigt gewesen wären, den Beklagten die Wohnung zu kündigen; dies bedarf aber letztlich keiner Entscheidung. Denn die Kläger haben sich dazu entschlossen, statt einer Kündigung eine erneute Abmahnung auszusprechen. Nur bleiben sie beweisfällig für ihre Behauptung, dass diese den Beklagten auch zugegangen sei. Wenn das Gericht mangels entsprechenden Beweisantritts den Zugang der Abmahnung aber nicht feststellen kann, dann muss es weiter davon ausgehen, dass es sich aus Sicht der Beklagten so dargestellt hat, als hätten die Kläger den Vorfall vom 15.11.2014 sanktionslos hingenommen.
Gleiches gilt dann für die – unterschiedlich substantiiert vorgetragenen – Vorfälle vom 06.12.2015 sowie vom 27.01. und 11.04.2016. Die Klägerin zu 1) soll bei einem dieser Vorfälle energisch an die Tür der Beklagten getrommelt haben, um die Ruhe wieder herzustellen; zeitnahe Sanktionen oder Sanktionsdrohungen im Hinblick auf das Mietverhältnis hat es aber unstreitig nicht gegeben. Und die Vorfälle, ihre Existenz einmal für Argumentationszwecke unterstellt, hatten wohl auch nicht das Ausmaß derer von 2013 und 2014. Es dürfte wohl ein Unterschied sein, ob die Polizei anrücken muss, um die Mieter wieder zur Räson zu bringen, oder ob ein energisches Trommeln der Vermieterin an der Wohnungstür ausreicht.
Als es also zu dem Vorfall vom 05.10.2016 kam, bei dem wiederum für Argumentationszwecke unterstellt werden soll, er habe sich genau so zugetragen, wie von den Klägern behauptet, war aus Sicht der Beklagten das Letzte, was sie zur Hinnehmbarkeit ihres Verhaltens gehört hatten, eine Abmahnung, die fast drei Jahre zurücklag. Und das, obwohl es in der Zwischenzeit mehrere Vorfälle (einen unstreitig, drei weitere nach Behauptung der Kläger) gegeben hatte, die den Klägern Anlass geboten hätten, in der Nachfolge der Abmahnung von 2013 Konsequenzen zu ziehen oder mindestens erneut anzudrohen.
Eine Abmahnung hat zwar kein „Verfallsdatum“. Es gibt mit anderen Worten keine Faustformel, ab wann eine Abmahnung nicht mehr dafür herangezogen werden kann, bei Wiederholung des beanstandeten Verhaltens eine Kündigung zu tragen. Gesichert ist aber, dass eine Abmahnung mit zunehmendem Zeitablauf in ihrer tatsächlichen Warnfunktion wie auch in ihrer rechtlichen Wirkung zunehmend verblasst (zumal wenn es in der Zwischenzeit zu ähnlichen Vorfällen kommt, die sanktionslos hingenommen werden). Nach Auffassung des Gerichts war die Abmahnung von 2013 dabei schon so weit „verblasst“, dass die Beklagten sich bei einer etwaigen Eskalation einer Streitigkeit im Oktober 2016 keiner Kündigung versehen mussten.
Allenfalls mag, falls die Schilderung der Kläger zutrifft, das Kündigungsschreiben vom 12.10.2016 in eine erneute, wirksame Abmahnung umzudeuten sein (vgl. Palandt – Weidenkaff, a.a.O., § 543 Rn. 56 m.w.N.). Dies braucht hier nicht entschieden (und die zugrunde liegenden Vorfälle daher nicht aufgeklärt) zu werden, weil Streitgegenstand nur die Räumung der Wohnung ist und nicht, auch nicht hilfsweise, die Feststellung einer wirksamen Abmahnung beantragt worden war.
(Kein Raum für eine Abmahnung wäre natürlich dann, wenn der Vortrag der Beklagten zutreffen sollte, dass die Mitmieter nicht lautstarke Auseinandersetzungen gehört haben, sondern Schmerzensschreie infolge schwerer Krankheit oder das Poltern von Gegenständen, die die Beklagte zu 1) wegen Desorientierung nach halbseitiger Erblindung umgeworfen hat. Es versteht sich, dass solche Geräusche weder schuldhaft i.S.d. § 573 BGB verursacht werden, noch sie nach Interessenabwägung eine unzumutbare Störung des Hausfriedens gem. § 569 BGB darstellen.)
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2 ZPO.