Source: https://anwalt-steinhart.de/news.html
Timestamp: 2019-07-18 09:36:15
Document Index: 256519162

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 13', 'BGH', '§ 15', '§ 109', '§ 7', '§ 7', '§ 559', '§ 543', '§ 569']

Steinhart Rechtsanwälte - Aktuelle Nachrichten
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Kein Verbot einer Kurzzeitvermietung nur via WEG-Mehrheitsbeschluss
Unter Aktenzeichen V ZR 112/18 hat der Bundesgerichtshof am 12.04.2019 geurteilt, dass die Ferienvermietung einzelner Wohneinheiten in einer WEG, etwa über airbnb nicht per Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümer verboten werden kann. Für einen derartig gravierenden Einschnitt in die Eigentümerrechte ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig. Im zu entscheidenden Fall lag sogar eine Teilungserklärung einer WEG vor, die die kurzzeitige Vermietung der Wohnung an Feriengäste gestattet hat. Gleichzeitig war eine Öffnungsklausel vorgesehen, wonach die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75% aller Miteigentumsanteile geändert werden könne. Mit einer derartigen Mehrheit beschlossen die Eigentümer, dass kurzzeitige Vermietung von Wohnungen zukünftig nicht mehr gestattet sei. Eine betroffene Eigentümerin, die deren Wohnung selbst kurzzeitig fremd vermietet, hat hiergegen geklagt. Der BGH hat ihr Recht gegeben. Die an sich zulässige Öffnungsklausel mit einer quotalen/prozentualen Mehrheit könne jedoch vorliegend nicht das Recht der Eigentümer einschränken. Hierfür sei die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Ein Verbot der Kurzzeitvermietung verenge nämlich enge die weite Zweckbestimmung des Wohnungseigentums und schränke die Grundsätze des § 13 Abs. 1 WEG ein, mit dem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, insbesondere es zu bewohnen, zu vermieten, zu verpachten dauerhaft und in erheblicher Weise. Wesentlich ist jedoch, dass nicht übersehen darf, wonach die anderen Miteigentümer trotz dieser BGH-Entscheidung nicht rechtlos sind: Bei Überbelegung oder Lärmbelästigung durch die Feriengäste besteht nach wie vor ein Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG. Dies war jedoch nicht Gegenstand der Entscheidung.
Erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht eingereicht
Beim zuständigen Gericht in München hat der dortige Mieterverein nach seinen Angaben die bundesweit erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht eingereicht: Der Verein klagt gegen eine Immobilienvermietung als Kapitalgesellschaft. Diese hatte kurz vor Jahresende 2018 eine Modernisierung angekündigt, die in zwei Jahren umgesetzt werden soll. Betroffen ist eine Wohnanlage mit 230 Wohnungen. Möglicherweise ging es der Immobilienunternehmung darum, die bis zum 01.01.2019 geltende alte Regelungen zur Modernisierungserhöhung zu nutzen, die 11% der jeweiligen Modernisierungskosten betraf. Seit diesem Stichtag sind es nur noch 8% mit weiteren Einschränkungen. Das Institut einer Musterfeststellungsklage gibt es in Deutschland erst seit 2018. Diese kann von besonderen Verbänden eingereicht werden, wenn sich bis zu einem Stichtag mindestens 50 Betroffene Verbraucher wirksam in ein beim Bundesamt der Justiz geführtes Register eintragen lassen. Im dortigen Fall hätten bereits mit Einreichung der Klage 67 Betroffene unterzeichnet. Das Urteil wirkt dann für und gegen alle, die sich über das Klageregister anschließen.
(Quelle: Haus & Grund, 6/2019)
Wir weisen auf einen Beschluss des hessischen Landesarbeitsgerichts vom 28. Januar 2019, Aktenzeichen 8 Ta 396/18 hin: Im dort zu entscheidenden Falle war in der Vorinstanz, vor dem Arbeitsgericht Frankfurt am Main ein Prozessvergleich geschlossen worden. Im Rahmen der dortigen Ziffer 3 hatte sich der Arbeitgeber verpflichtet, ein qualifiziertes Zeugnis zu erstellen. Nachdem dies nicht, bzw. nicht so, wie vom Arbeitnehmer gewünscht, erteilt worden war, wollte Letzterer die Zwangsvollstreckung aus dem Vergleich betreiben. Das Landesarbeitsgericht hat hierzu judiziert: wird in einem gerichtlichen Vergleich die Beurteilung „gut“ betreffend Führungs- und Leistungsbeurteilung im Arbeitszeugnis aufgenommen, fehlt es an der für eine Zwangsvollstreckung notwendigen Bestimmtheit der vom Arbeitgeber vorzunehmenden Handlung.
Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Vergleich festlegt, dass das Zeugnis nach Maßgabe eines Entwurfs des Arbeitnehmers zu erstellen ist und eine Abweichung nur aus wichtigem Grund möglich ist. In einem solchen Fall haben die Parteien die Formulierungshoheit des Arbeitgebers maßgeblich eingeschränkt und diese dem Arbeitnehmer übertragen. Es liegt damit an ihm, zu entscheiden, welche positiven oder negativen Leistungen er hervorheben möchte. Mithin sollte der Prozessbevollmächtigte im Falle eines arbeitsgerichtlichen Vergleiches dafür Sorge tragen, dass die Formulierung hinsichtlich des Zeugnisanspruches im Lichte dieser Entscheidung erfolgt, nämlich, wonach das Vorschlagsrecht beim Arbeitnehmer liegt und der Arbeitgeber nur aus wichtigem Grund hiervon abweichen darf – zugleich natürlich die Benotung für Leistung und Führung im Vergleich festlegen. Im zu entscheidenden Falle hatte jedoch der Arbeitnehmer in seiner Vorlage auch Formulierungen genutzt, die der Bewertungsstufe „sehr gut“ entsprechen. Das Landesarbeitsgericht hat hierzu geurteilt, dass auch die vorzuschlagende Formulierung des Zeugnisses die Grenze der Zeugniswahrheit und Zeugnisklarheit berücksichtigen muss. Die Beklagte als Schuldnerin konnte prüfen, ob der vorgelegte Entwurf einem unter Beachtung der in § 109 GewO bestimmten Grundsätze erstellten Zeugnisses entspricht. Der Arbeitgeber durfte in diesem Punkt den Entwurf anpassen.
Zum einen hat es sich über die Initiativlast für die Verwirklichung des Urlaubsanspruches des Arbeitnehmers ausgelassen (Urteil vom 19. Februar 2019, Aktenzeichen: 9 AZR 541/15). In einer Umsetzung der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes sei es nach Maßgabe des § 7 Abs. 1 Satz 1 BUrlG dem Arbeitgeber zwar vorbehalten, die zeitliche Lage des Urlaubes unter Berücksichtigung der Urlaubswünsche des Arbeitnehmers festzulegen. Es liegt im Rahmen dieser Auslegung kein Zwang zu Lasten des Arbeitgebers vor, den Arbeitnehmer von sich aus Urlaub zu gewähren. Allerdings obliegt dem Arbeitgeber die sogenannte Initiativlast für die Verwirklichung des Urlaubsanspruches. Der Arbeitgeber ist gehalten, „konkret und in völliger Transparenz dafür zu sorgen, dass der Arbeitnehmer tatsächlich in der Lage ist, seinen bezahlten Jahresurlaub zu nehmen, indem er ihm – erforderlichenfalls förmlich – auffordert, dies zu tun“. Mithin hat der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer klar und rechtzeitig mitzuteilen, dass der Urlaub am Ende des Bezugszeitraumes oder eines Übertragungszeitraumes verfallen wird, wenn der Arbeitnehmer ihn nicht nimmt. Ein Verfall von Urlaub kann es mithin nur geben, wenn der Arbeitgeber den Arbeitnehmer zuvor konkret aufgefordert hat, den Urlaub zu nehmen und ihn darauf hingewiesen hat, dass alternativ der Urlaub mit Ablauf des Urlaubsjahres, beziehungsweise des Übertragungszeitraumes erlischt.
Eine weitere aktuelle Entscheidung des Bundesarbeitsgerichtes mag für die hier vordringlich katholisch geprägte Region von Belang sein:
Diese betrifft eine weitere Einschränkung des besonderen arbeitsrechtlichen Rechtsstatus der Religionsgemeinschaften, insbesondere der katholischen Kirche als Arbeitgeber. Gegenstand dieses Rechtsstreites war die Kündigung des Chefarztes eines katholischen Krankenhauses wegen Wiederverheiratung. Mit der Wiederverheiratung besagten Chefarztes sah das Bundesarbeitsgericht keinen Verstoß gegen dessen Loyalitätspflicht gegenüber dem Arbeitgeber Kirche. Dessen Vereinbarung im Dienstvertrag war gemäß § 7 Abs. 2 AGG unwirksam, soweit dadurch das Leben in einer kirchlich ungültigen Ehe als schwerwiegender Loyalitätsverstoß bestimmt war. Die dort statuierte Loyalitätspflicht, nämlich keine nach dem Glaubensverständnis und der Rechtsordnung der katholischen Kirche ungültige Ehe zu schließen, war für das Bundesarbeitsgericht im Hinblick auf die Art der Tätigkeiten des Klägers und die Umstände ihrer Ausübung keine wesentliche, rechtmäßige und rechtfertigende berufliche Anforderung.
Derartige Klauseln in Arbeits- beziehungsweise Dienstverträgen mit der Kirche werden künftig wohl einer gerichtlichen Überprüfung nur noch standhalten, wenn dies im Hinblick auf die Art der betreffenden beruflichen Tätigkeiten oder die Umstände ihrer Ausübung eine wesentliche rechtmäßige und gerechtfertigte, berufliche Anforderung darstellt (Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 20. Februar 2019, Az. 2 AZR 746/14).
Wie das Amtsgericht Limburg in einer rechtskräftigen Entscheidung, (Az. 4 C 1332/16 (17)), ausgeurteilt hat, machen sich Handwerksbetriebe dann schadenersatzpflichtig, wenn sie Rechnungen zu spät ausstellen und ihren Kunden dadurch die Möglichkeit nehmen, deren Steuerlast zu senken: Im entschiedenen Fall war Ausgangspunkt eine Regelung im Umsatzsteuergesetz, wonach „ein Unternehmer, der eine steuerpflichtige Werklieferung… oder sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück ausführt, verpflichtet (ist), innerhalb von 6 Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen.“ Dies sah das Amtsgericht Limburg als zivilrechtliche Nebenpflicht des Handwerksbetriebes an. Im vorliegenden Fall hatte ein Handwerksbetrieb innerhalb unverjährter Zeit – nämlich 3 Jahre – jedoch später als 6 Monate gegenüber seinem Kunden abgerechnet. Dieser behielt einen Teil des Handwerkerlohnes ein und verteidigte sich vor Gericht mit einem Schaden-ersatzanspruch, der ihm daraus erwachsen sei, weil er bei ordnungsgemäßer/fristgemäßer Abrechnung durch den Handwerksbetrieb sich steuerlich besser gestellt hätte als vorliegend. Mit diesem Schadenersatz gegen den Handwerksbetrieb wurde sich gegen den Handwerkslohn verteidigt. Da der Handwerksbetrieb erst nach der obengenannten 6-Monatsfrist abgerechnet hatte, sei seine Steuerlast höher, was er als Schadenersatz im Prozess gegen die Lohnforderung eingewandt hatte. Handwerkerrechnungen sind von der Steuer absetzbar, wenn es sich entweder um eine selbst genutzte Eigentumswohnung oder ein selbst bewohntes Eigenheim handelt und es Arbeiten sind, die dem Erhalt und der Renovierung dienen. Soweit ein Eigentümer eine Wohnung oder ein Haus nicht selbst nutzt, kann eine Handwerkerrechnung als Werbungskosten der Steuererklärung geltend gemacht werden. Grundsätzlich sollten Unternehmer ein Eigeninteresse daran haben, dass deren Leistungen und Arbeiten zeitnah abgerechnet werden.
Im Lichte dieser rechtskräftigen Amtsgerichtsentscheidung sollte jedoch in der hier streitgegenständlichen Konstellation eine Handwerkerrechnung binnen 6 Monaten vorgelegt sein, um zu vermeiden, dass sich der Kunde steuerliche Nachteile berechnen lässt und damit die Aufrechnung oder gar eine Widerklage erhebt.
Modernisierungsmieterhöhung wird auf acht Prozent abgesenkt
Ab 1. Januar 2019 wird die Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB von maximal elf Prozent auf acht Prozent herabgesenkt, die im Rahmen einer Mieterhöhung zu berücksichtigen ist. Nach alter Rechtslage konnte eine Investition des Vermieters sich wirtschaftlich amortisieren, derjenige, der von der Modernisierung profitierte- der Mieter-, wurde maßgeblich an den Kosten beteiligt. Dieser Prozentsatz wurde nun auf acht Prozent gesenkt und macht sicherlich umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters unattraktiver.
Bekanntermaßen können Vermieter außerordentlich und fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB außerordentlich und fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Regelmäßig haben in der Vergangenheit Rechtsanwälte, die mit einer solchen Kündigung beauftragt sind, vorsorglich das Mietverhältnis auch hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin gekündigt, da in der Nichtzahlung der Miete zugleich eine Pflichtverletzung liegt, obendrein finden sich in derartigen Konstellationen häufig weitere Pflichtenverstöße von Mietern, wie etwa Nichtzahlung der Kaution etc. Nur für die außerordentlich fristlose Kündigung sieht jedoch der Gesetzgeber eine Schonfristzahlung vor. Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter oder ein Dritter für ihn die fällige Miete bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht. Eben diese Schonfristzahlung gibt es für die ordentliche Kündigung nicht. Die ordentliche Kündigung kann der Mieter nur entkräften, wenn er seine Zahlungspflicht unverschuldet verletzt hat. Im Übrigen müssen diese anderen Pflichtenverstöße im Vorfeld abgemahnt worden sein. In den vom Landgericht Berlin entschiedenen Fällen (LG Berlin, Urteil 13. Oktober 2017, 66 S 90/17 und 15. November 2017, 66 S 192/17) waren die außerordentlich fristlosen Kündigungen durch Schonfristzahlungen unwirksam geworden und die ordentlich erklärten Kündigungen sind weggebrochen, so dass erneut mit separatem Schreiben hätte nachgekündigt werden müssen.
Diese Berliner Entscheidungen hatten in Fachkreisen für gewisse Rechtsunsicherheit gesorgt. Nun hat der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen vom 19. September 2018, Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 diese Berliner Entscheidungen aufgehoben: Demnach muss der Mieter beweisen, dass sein Zahlungsverzug aufgrund einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage eintrat. Ist dem Mieter bewusst oder für ihn absehbar, dass ihm ein Liquiditätsengpass droht, muss er sich ohne schuldhaftes Zögern für eine Übernahme der Mietschuld, beispielsweise an das Jobcenter, wenden. Sonst bleibt der Rückstand verschuldet, weshalb dann in diesen Konstellationen auch die hilfsweise erklärte, ordentliche Kündigung durchgreift.