Source: https://i-law.ch/2020/04/06/covid-19-et-les-entreprises/
Timestamp: 2020-06-01 02:55:25+00:00
Document Index: 235761168

Matched Legal Cases: ['art.1', 'art.2', 'art. 257', 'art. 3', 'art. 266', 'art.4', 'art. 282', 'art. 256', 'art. 259', 'art. 259', 'ATF ', 'art.119', 'ATF ', 'art.2', 'art.3']

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06.04.2020 By Роман Кудинов No comments yet
BAIL À LOYER DE LOCAUX COMMERCIAUX
Avant de rentrer dans le vif du sujet, il sied de rappeler quelques mesures juridiques déjà introduite par le Conseil fédérale :
Au sens de l’art.1 de l»Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme du 27 mars 2020, «Le déménagement de locaux d’habitation et de locaux commerciaux loués ou affermés et l’emménagement dans ceux-ci sont autorisés à condition que les recommandations de l’Office fédéral de la santé publique en matière d’hygiène et d’éloignement social soient respectées.»
Au sens de l’art.2 de l’Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme du 27 mars 2020, » Si le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires, échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020, en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde, en dérogation à l’art. 257d, al. 1, CO, un délai d’au moins 90 jours pour l’acquittement des montants dus.»
Au sens de l’art. 3 de l’Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme du 27 mars 2020,» En dérogation à l’art. 266eCO, le délai de congé pour la résiliation du bail d’une chambre meublée, d’une place de stationnement ou d’une autre installation analogue louée séparément est de 30 jours.»
Au sens de l’art.4 de l’Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme du 27 mars 2020, «Si le fermier a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires, échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020, en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde, en dérogation à l’art. 282, al. 1, CO, un délai d’au moins 120 jours pour l’acquittement des montants dus.»
DOIS-JE PAYER LE LOYER ET LES CHARGES PENDANT LA PANDÉMIE SI MON COMMERCE A DU FERMER EN RAISON DES DIRECTIVES DU CONSEIL FÉDÉRAL ?
Depuis la mi-mars, cette question préoccupe de nombreux avocats et juristes et malheureusement tant que soit le Conseil fédéral soit le Tribunal fédéral n’auront pas tranché, nous pouvons uniquement faire des suppositions. Au jour d’aujourd’hui, nous voyons clairement se dessiner deux courants juridiques se basant tous les deux sur l’interprétation du défaut de la chose louée dont nous allons vous expliquer brièvement les raisonnements.
DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE
D’un côté nous avons des avocats et juristes qui se référent à ce qui suit :
Selon l’art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir dans cet état. Lorsqu’apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, il peut notamment demander une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Il faut pour cela que le défaut entrave ou restreigne l’usage pour lequel la chose a été louée (art. 259d CO). Faute de définition légale, la notion de défaut — qui relève du droit fédéral — doit être rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée; elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu. Il n’est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable. Pour justifier une réduction de loyer, l’usage de la chose doit être restreint d’au moins 5 %, mais la jurisprudence admet de descendre à 2 % s’il s’agit d’une atteinte permanente » (ATF 135 III 345 consid. 3.2.)
Selon eux, dans le cas d’un bail commercial, l’entrepreneur doit pouvoir exercer son activité économique dans les locaux loués, faute de quoi le local en question présente un défaut.
De l’autre côté, nous avons des avocats et juristes qui contredisent cette argumentation en expliquant que le bailleur a remis au locataire un local commercial parfaitement exploitable et conforme aux termes du contrat de bail signés par les parties. Par conséquent, les mesures prises par le Conseil fédéral pour une période limitée dans le temps ne peuvent être qualifiées d’un défaut de la chose louée et l’impossibilité tirer des profits du bien loué ne peut en aucun cas être imputable au bailleur.
SE DEPARTIR D’UN CONTRAT COMMERCIAL OU LIMITER LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE
Le cas de force majeure est défini en droit suisse à l’art.119 CO soit «impossibilité d’exécution de l’obligation par suite de circonstances non imputables au débiteur» ,la jurisprudence du Tribunal fédéral clarifie la définition comme un événement imprévisible et exceptionnel qui n’est pas lié à l’exploitation de l’entreprise, mais qui se produit avec une force extérieure inévitable ATF 102 Ib 257). Selon le droit suisse, en cas de force majeure et sauf stipulation contraire du contrat, les deux parties seraient immédiatement libérées de leurs obligations respectives.
Selon notre humble avis, la pandémie COVID-19 doit être considérée comme un cas de force majeure.
Toutefois, il sied de préciser que le droit suisse applique le principe d’une liberté contractuelle, partant avant de dire avec certitude si les clauses prévues dans vos divers contrats permettent de vous en départir ou pas, il sied de les étudier en détail.
Lorsque l’exécution d’un contrat n’est pas entièrement impossible, mais devient beaucoup plus difficile ou plus coûteuse, une partie peut soulever l’exception dite de la «clausula rebus sic stantibus» qui prévoit que la partie liée par un contrat peut se dégager partiellement ou totalement de ses obligations en cas de changement important et imprévisible des circonstances, ayant pour effet de créer une disproportion si grave, entre sa prestation et la contre-prestation de l’autre partie, que le maintien du contrat se révélerait abusif .
Afin qu’une application de la clausula rebus sic stantibus puisse avoir lieu, l’exécution de l’obligation ne doit pas seulement être devenue plus difficile, mais également imprévisible au moment de la conclusion du contrat.
Dans la présente rubrique, nous rappelons les mesures juridiques déjà introduites par le Conseil fédéral quant à l’imposition des entreprises.
Au sens de l’art.2 de l’Ordonnance sur la renonciation temporaire aux intérêts moratoires en cas de paiement tardif d’impôts, de taxes d’incitation et de droits de douane ainsi que sur la renonciation au remboursement du prêt par la Société suisse de crédit Hôtelier «du 20 mars 2020 au 31 décembre 2020, aucun intérêt moratoire n’est dû en cas de paiement tardif d’impôts, de taxes d’incitation et de droits de douane.» Cet article concerne également le paiement de la TVA.
Au sens de l’art.3 de l’Ordonnance sur la renonciation temporaire aux intérêts moratoires en cas de paiement tardif d’impôts, de taxes d’incitation et de droits de douane ainsi que sur la renonciation au remboursement du prêt par la Société suisse de crédit Hôtelier «Du 1er mars 2020 au 31 décembre 2020, aucun intérêt moratoire n’est dû en cas de paiement tardif de l’impôt fédéral direct échu pendant cette période.»
L’équipe de juristes du cabinet I-Law se fera un plaisir de vous aider dans les démarches suivantes :
préparation des demandes RHT;
rédaction des courriers à l’intention des bailleurs;
avis juridique sur la possibilité d’appliquer le cas de force majeure ou de clausula rebus sic stantibus à vos divers contrats;
renégociations de vos divers contrats;
représentations de vos intérêts devant les tribunaux administratifs et arbitraux.
Notre équipe est en mesure de vous conseiller en anglais, français, russe.