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Timestamp: 2016-10-22 19:44:40
Document Index: 56254856

Matched Legal Cases: ['Art. 274', 'Art. 266', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 63', 'Art. 48', 'Art. 274', 'BGE', 'Art. 63', 'Art. 64', 'Art. 55', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 8', 'Art. 63', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 253', 'Art. 257', 'BGE', 'BGE', 'Art. 404', 'BGE', 'Art. 404', 'BGE', 'BGE', 'Art. 108', 'Art. 257', 'Art. 156', 'Art. 159']

4C.373/2006 (29.01.2007)
A.X.________ und B.X.________ (Beklagte und Berufungskl�ger) bewohnen mit ihren Kindern eine Liegenschaft in C.________. Sie haben einen vom 1. Oktober 2003 datierten schriftlichen Mietvertrag ins Recht gelegt, wonach Y.________ (Kl�ger und Berufungsbeklagter) diese Liegenschaft an die Beklagte A.X.________ zu einem monatlichen Mietzins von "Fr. -1.-" inklusive Nebenkosten mit Mietbeginn 1. Oktober 2003 auf unbestimmte Zeit, erstmals k�ndbar auf 31. Dezember 2018, vermietet.
Nach der Behauptung des Kl�gers wurde die Liegenschaft den Beklagten zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'500.-- zur Nutzung �berlassen, wobei der Mietzins durch Dienstleistungen des Beklagten im Bereich der Liegenschaftsverwaltung abgegolten werden sollte.
Ende 2005 entzog der Kl�ger dem Beklagten das Mandat zur Liegenschaftsverwaltung. Der Anwalt des Kl�gers best�tigte dem Beklagten dies mit Schreiben vom 4. Januar 2006 und erkl�rte gleichzeitig, mit dem Widerruf des Auftrages w�rden die m�ndlich vereinbarten Mietzinse von Fr. 3'500.-- monatlich f�r die Liegenschaft f�llig. Mit zwei gleich lautenden Schreiben vom 20. Januar 2006 setzte der Kl�ger den Beklagten eine Frist von 30 Tagen zur Bezahlung des ausstehenden Mietzinses f�r den Monat Januar im Betrag von Fr. 3'500.-- und drohte ihnen an, dass bei unben�tztem Ablauf der Frist das Mietverh�ltnis gek�ndigt werde. Am 21. M�rz 2006 sprach er die K�ndigung auf Formular gegen�ber beiden Beklagten auf den 30. April 2006 aus.
Mit Schreiben vom 18. April 2006 gelangten die Beklagten an die Kantonale Schlichtungsstelle f�r Mietangelegenheiten. Am 28. April 2006 stellte der Kl�ger beim Bezirksgericht Laufen das Gesuch um Ausweisung der Beklagten gem�ss � 253 ZPO BL. Die Schlichtungsstelle f�r Mietangelegenheiten des Kantons Basel-Landschaft �berwies daraufhin am 10. Mai 2006 das Verfahren gest�tzt auf Art. 274g OR an das Bezirksgericht Laufen.
Mit Entscheid vom 6. Juni 2006 stellte der Gerichtspr�sident von Laufen fest, dass die ausserordentliche K�ndigung des Kl�gers vom 21. M�rz 2006 g�ltig und wirksam sei und forderte die Beklagten in Gutheissung des Ausweisungsbegehrens des Kl�gers richterlich auf, das Mietobjekt bis sp�testens Freitag, 14. Juli 2006, 12:00 Uhr vollst�ndig zu r�umen. Die Verfahrensantr�ge der Beklagten lehnte er ab.
Mit Urteil vom 15. August 2006 wies das Kantonsgericht Basel-Landschaft die Appellation der Beklagten ab und best�tigte den Entscheid des Bezirksgerichtspr�sidenten zu Laufen vom 6. Juni 2006 mit Ausnahme des Ausweisungstermins, der neu auf den 15. September 2006 festgesetzt wurde. Das Gericht hielt zun�chst fest, dass die K�ndigung den Anforderungen von Art. 266l und 266r OR gen�ge. Es kam sodann zum Schluss, dass ein Zahlungsr�ckstand gem�ss Art. 257d OR vorgelegen habe. Weiter ging es davon aus, die Parteien seien sich darin einig, dass ein Zusammenhang zwischen der von den Beklagten �bernommenen Liegenschaftsverwaltung und der �berlassung des Mietobjekts in dem Sinne bestand, dass die Beklagten gewisse Arbeiten f�r den Kl�ger erledigten und dieser ihnen als Entsch�digung eine Unterkunft zur Verf�gung stellte; umstritten bleibe indes die konkrete H�he der Forderung resp. der Wert, der f�r die gegenseitigen Leistungen vereinbart wurde. Auf Grund der gegens�tzlichen Behauptungen der Parteien �ber die m�ndliche Vereinbarung kam das Gericht zum Schluss, es sei keine Einigung mit Bezug auf den Mietzins und damit kein Vertrag zustande gekommen. Im Sinne einer Eventualbegr�ndung f�hrte das Gericht sodann aus, die Parteien h�tten auf Grund des Zusammenhangs zwischen Mietvertrag und Verm�gensverwaltung einen gemischten Vertrag abgeschlossen und die Beklagten seien durch die Aufl�sung des Liegenschaftsmandats mit ihrer anstelle eines Mietzinses zu erbringenden Leistung in Verzug geraten, was als Zahlungsr�ckstand im Sinne von Art. 257d OR zu qualifizieren sei.
Gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 15. August 2006 haben die Beklagten sowohl staatsrechtliche Beschwerde wie Berufung eingereicht. In der Berufung stellen sie die Rechtsbegehren, der Entscheid des Kantonsgerichts des Kantons Basel-Landschaft vom 15. August 2006 sei aufzuheben (Ziffer 1), eventualiter zur Erg�nzung des Tatbestands zur�ckzuweisen (Ziffer 2), die K�ndigung sei unwirksam zu erkl�ren (Ziffer 3), eventualiter wegen Verstosses gegen Treu und Glauben aufzuheben (Ziffer 4), der Entscheid der Ausweisung sei aufzuheben (Ziffer 5) und der Tatbestand sei zu erg�nzen gem�ss Art. 63 Abs. 2 OG mittels den nicht ber�cksichtigten Beweismitteln.
Der Kl�ger stellt in der Antwort das Begehren, es sei die Berufung abzuweisen (Ziffer 1), der angefochtene Entscheid sei zu best�tigen und die Ausweisung sei unverz�glich zu vollziehen (Ziffer 2).
Die Berufung ist zul�ssig gegen Endentscheide der oberen kantonalen Gerichte (Art. 48 OG). Da der Entscheid des Ausweisungsrichters nach Art. 274g OR in einem vollst�ndigen Erkenntnisverfahren ergehen muss und ihm von Bundesrechts wegen materielle Rechtskraft zukommt, ist die Berufung insofern zul�ssig (BGE 131 I 242 E. 3.1 S. 246 mit Verweisen). Die �brigen formellen Voraussetzungen liegen vor, weshalb auf das Rechtsmittel grunds�tzlich einzutreten ist.
Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht an die tats�chlichen Feststellungen der letzten kantonalen Instanz gebunden, wenn sie nicht offensichtlich auf Versehen beruhen, unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen (Art. 63 Abs. 2 OG) oder im Hinblick auf den Tatbestand einer anwendbaren Sachnorm erg�nzungsbed�rftig sind (Art. 64 OG). Werden solche Ausnahmen geltend gemacht, so hat die Partei, welche den Sachverhalt berichtigt oder erg�nzt wissen will, dar�ber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. c und d OG; BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106 mit Hinweisen). Blosse Kritik an der vorinstanzlichen Beweisw�rdigung ist im Berufungsverfahren unzul�ssig (BGE 127 III 73 E. 6a S. 81; 126 III 10 E. 2b S. 13; 120 II 97 E. 2b S. 99; 119 II 84 E. 3 S. 85, je mit Hinweisen).
3.1 Als Verstoss gegen die bundesrechtliche Beweisregel von Art. 8 ZGB r�gen die Beklagten, die kantonalen Instanzen h�tten den Beweis f�r die Abrede eines Mietzinses von Fr. 3'500.-- durch den Kl�ger als erbracht angesehen, obwohl der Kl�ger daf�r keine Beweise vorgelegt habe und kein Grund f�r ein Absenken des Beweismasses bestehe. Die Vorinstanz hat in W�rdigung der Beweise geschlossen, dass �ber den tats�chlich geschuldeten Mietzins keine Einigung zustande gekommen ist. Die R�ge der Beklagten richtet sich gegen eine Feststellung, welche die Vorinstanz gar nicht getroffen hat und ist damit gegenstandslos.
3.2 Die Vorinstanz hat aus den Aussagen der Beklagten geschlossen, dass ein Zusammenhang zwischen der von den Beklagten �bernommenen Liegenschaftsverwaltung und der �berlassung des Mietobjektes bestand. Sie hat geschlossen, dass die Beklagten gewisse Arbeiten f�r den Kl�ger erledigten und dass dieser ihnen als Entsch�digung eine Unterkunft zur Verf�gung stellte. Nach den Feststellungen im angefochtenen Entscheid waren sich die Parteien in diesem Punkt einig. Das Gericht trifft damit entgegen der Behauptung der Beklagten keine Feststellung zum Wert der Arbeitsleistung einerseits und dem Mietwert der Liegenschaft anderseits. Es stellt vielmehr den tats�chlich �bereinstimmenden Willen der Parteien in dem Sinne fest, dass die Beklagten gewisse Arbeitsleistungen im Bereich der Liegenschaftsverwaltung f�r den Kl�ger erbrachten und dieser ihnen als Gegenleistung die umstrittene Nutzung der Liegenschaft �berliess. Den Vorbringen der Beklagten ist nicht zu entnehmen, welche rechtlich erheblichen Beweise sie frist- und formgerecht vorgelegt haben wollen, mit der sie die tats�chlich im angefochtenen Urteil getroffene Feststellung widerlegen wollten. Sie berufen sich auch auf keinerlei im kantonalen Verfahren aufgestellte Behauptungen, mit denen sie h�tten vorbringen wollen, dass ihnen der Kl�ger die Liegenschaft tats�chlich ohne bzw. gegen eine symbolische Gegenleistung - und unter zus�tzlicher �bernahme der Nebenkosten zu seinen Lasten - �berlassen wollte. Die im Berufungsverfahren ohnehin weitgehend unzul�ssigen Vorbringen der Beklagten gegen die Feststellung der Vorinstanz �ber den tats�chlichen Parteiwillen sind nicht zu h�ren.
3.3 Dies gilt auch f�r die Vorbringen der Beklagten, mit denen sie unter Berufung auf Art. 8 ZGB eine Erg�nzung des Sachverhalts gem�ss Art. 63 Abs. 2 OG beantragen. Soweit sie sinngem�ss vorbringen, es habe zwischen dem Kl�ger und der Beklagten ein Arbeitsvertrag bestanden - nicht ein blosses Mandatsverh�ltnis mit dieser oder der D.________ GmbH, f�r welche die Beklagte t�tig war -, legen sie nicht dar, welche Behauptungen sie insofern aufgestellt und welche Beweise sie im kantonalen Verfahren beantragt h�tten. Soweit sie geltend machen, der Kl�ger habe widerspr�chliche Aussagen dar�ber gemacht, wer (der Beklagte oder die Beklagte bzw. die D.________ GmbH) die Gegenleistung f�r die Gebrauchs�berlassung der Liegenschaft zu erbringen hatte, ist ihrer Eingabe nicht zu entnehmen und auch nicht ersichtlich, was sie daraus in rechtlicher Hinsicht ableiten wollen. Der Begr�ndung der Berufung, soweit sie �berhaupt verst�ndlich ist, sind keine im vorliegenden Verfahren zul�ssigen R�gen zu entnehmen, mit denen die verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz in Frage gestellt werden k�nnten.
Die Vorinstanz hat die vom Kl�ger begehrte Ausweisung der Beklagten aus der Liegenschaft mit der Begr�ndung gesch�tzt, die Parteien h�tten �ber den wesentlichen Vertragspunkt des Mietzinses keine Einigung erzielt, weshalb ein Mietvertrag nicht zustande gekommen sei. In einer Eventualbegr�ndung hat das Gericht erwogen, die Vereinbarung k�nne auch als gemischter Vertrag qualifiziert werden. In diesem Fall seien die Beklagten mit der in Arbeit zu leistenden Gegenleistung f�r die Gebrauchs�berlassung in Verzug geraten, weshalb die K�ndigung gem�ss Art. 257d OR zul�ssig sei.
4.1 Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz waren sich die Parteien tats�chlich einig, dass die Beklagten gewisse Arbeiten f�r den Kl�ger erledigten und dass dieser ihnen als Entsch�digung eine Unterkunft zur Verf�gung stellte. Die Beklagten haben nach den Feststellungen im angefochtenen Urteil die Liegenschaft nach eigenen Aussagen am 1. November 2002 bezogen. Sie haben die Arbeiten offenbar wie vereinbart bis Ende 2005 erledigt, als ihnen der Kl�ger das Mandat zur Liegenschafts-Verwaltung entzog und sich auf den Standpunkt stellte, sie h�tten - gem�ss einer m�ndlichen Vereinbarung, die von der Vorinstanz nicht als erwiesen angesehen worden ist - nunmehr einen monatlichen Mietzins von Fr. 3'500.-- zu bezahlen. Die Beklagten weisen nicht nach, dass sie im kantonalen Verfahren irgendwelche Behauptungen aufgestellt h�tten und im angefochtenen Entscheid finden sich keine Anhaltspunkte daf�r, dass sie ab Januar 2006 noch Dienstleistungen f�r den Kl�ger erbracht h�tten.
4.2 Der Vorinstanz ist beizustimmen, wenn sie im Eventualstandpunkt den Vertrag der Parteien als gemischten qualifiziert (BGE 131 III 528 E. 7.1.1 S. 531 mit Verweisen; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, N. 201 ff./216 der Vorbem. zu 253-274g OR). Der Kl�ger verpflichtete sich zur �berlassung seiner Liegenschaft an die Beklagten zum Gebrauch entsprechend der Hauptleistung des Vermieters im Mietvertrag (Art. 253 OR). Als Gegenleistung der Beklagten wurde jedoch kein Mietzins (Art. 257 OR), sondern Dienstleistungen vereinbart, welche die Beklagten zugunsten des Kl�gers insbesondere bei der Verwaltung von Liegenschaften erbringen sollten. Stehen auf diese Weise verschiedene Parteivereinbarungen nicht als selbst�ndige Vertr�ge nebeneinander, sondern sind sie nach dem Willen der Parteien in der Art miteinander verkn�pft und voneinander abh�ngig, dass ein gemischter oder zusammengesetzter Vertrag vorliegt, so wird dieser als Einheit aufgefasst. Dies wirkt sich insbesondere f�r die Vertragsbeendigung aus, da es nicht angeht, die einzelnen Vertragsbestandteile angesichts ihrer gegenseitigen Abh�ngigkeit einem unterschiedlichen rechtlichen Schicksal zu unterwerfen (BGE 118 II 157 E. 3a S. 162). Es ist vielmehr f�r jede Rechtsfrage der vertragliche Regelungsschwerpunkt zu ermitteln (BGE 131 III 528 E. 7.1.1 S. 532).
4.3 Im vorliegenden Fall kommt dem mietvertraglichen Element keine bloss untergeordnete Bedeutung zu. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass f�r die Beklagten die Familienwohnung von existentieller Bedeutung und damit mindestens ebenso wichtig ist wie die Dienstleistungen der Beklagten f�r den Kl�ger. Eine K�ndigung zu jeder Zeit mit sofortiger Wirkung, wie sie f�r den Auftrag gem�ss Art. 404 OR zwingend vorgesehen ist, kommt nach der Interessenlage der Parteien nicht in Betracht, was dem Kl�ger nach Treu und Glauben bewusst sein musste (vgl. BGE 115 II 452 E. 3 S. 454 f.). Vielmehr sind grunds�tzlich die zwingenden Schutzbestimmungen massgebend, welche das Mietrecht f�r die Beendigung des Vertrags �ber Wohnr�ume vorsieht. Dies schliesst freilich nicht aus, dass auch dem Kl�ger die in Art. 404 OR vorgesehene M�glichkeit gewahrt bleiben muss, den Beklagten jederzeit die Liegenschaftsverwaltung zu entziehen, wenn er das erforderliche Vertrauen verliert. Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz haben die Parteien den Fall, dass der Kl�ger das Mandat zur Liegenschaftsverwaltung w�hrend weiterbestehendem Vertragsverh�ltnis widerrufen w�rde, vertraglich nicht geregelt. Der Vertrag ist insofern l�ckenhaft und bedarf der Erg�nzung (BGE 107 II 144 E. 3 S. 148; Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl., Rz. 1248).
4.4 Dispositives Recht ist f�r den vorliegenden Innominatvertrag nicht vorhanden, weshalb die Erg�nzung nach dem hypothetischen Parteiwillen vorzunehmen ist. Danach ist zu ermitteln, was die Parteien in guten Treuen vereinbart h�tten, wenn sie den eingetretenen Verlauf der Dinge in Betracht gezogen h�tten. Die Erg�nzung hat sich am Denken und Handeln vern�nftiger und redlicher Vertragspartner sowie an Wesen und Zweck des konkret in Frage stehenden Vertrages zu orientieren (BGE 127 III 300 E. 6a S. 307). In diesem Sinne konnten die Beklagten als vern�nftige und redliche Vertragspartner nicht annehmen, dass der Kl�ger abgesehen vom vereinbarten symbolischen Franken monatlich auf jede Gegenleistung f�r die Gebrauchs�berlassung seiner Liegenschaft verzichte. Es ist vielmehr anzunehmen, dass die Parteien - h�tten sie den Fall bedacht, dass der Kl�ger den Beklagten w�hrend des Vertragsverh�ltnisses die Liegenschaftsverwaltung entziehen w�rde - eine andere Leistung der Beklagten als Synallagma f�r die Nutzung der Wohnliegenschaft vereinbart h�tten. Als Gegenleistung kommt mangels jeglicher Anhaltspunkte f�r andere m�gliche Leistungen der Beklagten nur eine Geldzahlung in Betracht. Es ist daher davon auszugehen, die Parteien h�tten - w�re der Fall geregelt worden - einen Mietzins vereinbart.
4.5 �ber die H�he des Mietpreises haben sich die Parteien nicht geeinigt. Der Kl�ger hat vielmehr den Mietzins aus seiner Sicht festgesetzt und dessen Bezahlung von den Beklagten gefordert, unter Androhung der Verzugsk�ndigung. Die Beklagten haben sich diesem Vorgehen nicht mit der Begr�ndung widersetzt, sie seien mit der H�he des Mietzinses nicht einverstanden. Sie haben sich vielmehr auf den Standpunkt gestellt - und vertreten diesen auch noch im Verfahren der Berufung - dass sie auch dann keinen Mietzins �ber den symbolischen Franken pro Monat hinaus zu entrichten h�tten, wenn der Kl�ger ihnen den Auftrag f�r die zu erbringenden, vertraglich vereinbarten Dienstleistungen entziehe. Sie haben damit eine Erg�nzung des Vertrags �berhaupt abgelehnt. Da sie sich mit der ungerechtfertigten Verweigerung jeder Gegenleistung (�ber den symbolischen Franken pro Monat hinaus) f�r die von ihnen genutzte Liegenschaft in jedem Fall ab anfangs 2006 in Verzug befunden haben (Art. 108 OR), muss f�r die hier zu beurteilende Frage der Zul�ssigkeit der ausserordentlichen K�ndigung die konkrete H�he des Mietzinses nicht bestimmt werden. Die Vorinstanz ging im Ergebnis zutreffend davon aus, dass sich die Beklagten in Verzug befanden. Dass die K�ndigung gem�ss Art. 257d OR f�r den Fall des Verzugs korrekt erfolgte, ist im �brigen unbestritten.
Die Berufung ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die den Beklagten zum Verlassen des Mietobjekts gesetzte Frist ist w�hrend des vorliegenden Berufungsverfahrens - dem von Gesetzes wegen Suspensivwirkung zukommt - abgelaufen. Entgegen dem Antrag des Kl�gers in der Antwort ist unter diesen Umst�nden die Ausweisung nicht mit sofortiger Wirkung anzuordnen, sondern es ist der Ausweisungstermin wiederum neu festzusetzen, wobei sich die neue Frist an der von der Vorinstanz zus�tzlich bemessenen Zeit orientieren kann.
Die Gerichtsgeb�hr ist entsprechend dem Ausgang des Verfahrens den Beklagten zu auferlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Diese haben dem Kl�ger, der sich durch einen Anwalt hat vernehmen lassen, die Parteikosten f�r das vorliegende Verfahren zu ersetzen (Art. 159 Abs. 2 OG).
Der Ausweisungstermin wird neu festgesetzt auf den 15. M�rz 2007.
Die Beklagten haben dem Kl�ger unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientsch�digung von Fr. 2'500.-- zu bezahlen.