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Timestamp: 2017-03-27 12:43:21+00:00
Document Index: 152772510

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 18', 'art. 151', 'art. 216', 'art. 657', 'art. 216', 'ATF ', 'art. 151', 'art. 151', 'art. 151', 'arrêt ', 'art. 151', 'art. 18', 'art. 151', 'art. 119', 'art. 119', 'art. 151', 'art. 107']

135 III 29543. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause H.X et F.X contre Y. (recours en matière civile)
Art. 216 al. 2 CO; forme d'une promesse de vente ayant pour objet des immeubles et des choses mobilières. Dans une promesse combinant la vente d'immeubles et de choses mobilières, il est loisible aux parties de convenir d'un prix global qui sera la contrepartie des immeubles et de ces autres choses; il est alors nécessaire que ces dernières soient également spécifiées dans l'acte authentique (consid. 2 et 3). Regeste b
Art. 2 al. 1, art. 18 al. 1 et art. 151 CO; interprétation des conditions énoncées dans une promesse de vente. L'acte authentique énonce diverses conditions suspensives ayant pour objet les démarches et accords ultérieurs des parties. En dépit de leur libellé, ces clauses ne suspendent pas les effets du contrat; la promesse de vendre et d'acheter étant "irrévocable", les conditions portent en réalité sur des points secondaires dont les parties ont réservé le règlement, ou elles suspendent seulement l'obligation de conclure la vente finale (consid. 5). Faits à partir de page 296
Selon acte authentique du 5 juin 2003, dressé par un notaire du canton du Jura, les époux X. ont promis de vendre l'ensemble de ces biens à Y., neveu de H.X., pour le prix global de 1'600'000 francs. La promesse de vendre et d'acheter était irrévocable pour toutes les parties. Ses effets étaient toutefois, à lire le texte, subordonnés à trois conditions spécifiées comme suit: BGE 135 III 295 S. 297
condamne les défendeurs à prêter leur concours, à collaborer et à entreprendre toute démarche nécessaire et utile aux fins de respecter, réaliser BGE 135 III 295 S. 298
La Cour civile a examiné la validité et les effets de la promesse de vente au regard du droit suisse pour les immeubles de S. et du droit français pour ceux de F. Elle est parvenue à la conclusion que la promesse de vente passée devant un notaire jurassien est en principe valable, à la forme, aussi pour ces immeubles-ci. Cette approche et ce dernier point sont incontestés, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir. BGE 135 III 295 S. 299
3. 3.1 Les défendeurs contestent que la forme authentique de l'art. 216 al. 2 CO soit respectée. Ils tiennent pour insuffisant d'avoir spécifié un prix global, dans la promesse de vente, au montant de 1'600'000 fr., pour des immeubles et des choses mobilières; ils affirment que le prix des immeubles aurait dû être indiqué séparément.
En cas de contrat mixte, cumulant la vente d'un immeuble et d'autres prestations du vendeur, il est loisible aux parties de convenir d'un prix global qui sera la contrepartie de ce bien et de ces autres prestations. Certes, il faut alors que ces dernières soient également spécifiées dans l'acte authentique, car c'est à cette condition, seulement, que l'acte satisfait à l'exigence de l'indication exacte et complète de tous les éléments affectant le rapport entre les prestations qui incluent une vente d'immeuble, d'une part, et la contre-prestation d'autre part. Cela concerne, en particulier, le contrat mixte de vente et d'entreprise, où la vente d'un bien-fonds est combinée avec la promesse d'y réaliser une construction, et cela concerne aussi le contrat cumulant, comme en l'espèce, la vente d'immeubles et de choses mobilières (MARKUS REBER, Der Umfang des Formzwangs beim Grundstückkauf, Jusletter 9 mai 2005 nos 113 et 129 < http://www.weblaw.ch sous jusletter; CHRISTOPH LEUENBERGER, Abschluss des BGE 135 III 295 S. 300Grundstückkaufvertrages, in Der Grundstückkauf, 2e éd. 2001, p. 27 et ss, nos 118 et 132; HERMANN LAIM, in Commentaire bâlois, CC, vol. II, 3e éd. 2007, n° 56 ad art. 657 CC; HANS GIGER, Commentaire bernois, 2e éd. 1997, n° 276 ad art. 216 CO).
3.3 Le prix global de 1'600'000 fr. est exempt de toute ambiguïté. La Cour civile a jugé que tous les biens promis en échange, mobiliers ou immobiliers, tant à S. qu'à F., sont objectivement BGE 135 III 295 S. 301déterminables sur la base de l'acte authentique (cf. ATF 127 III 248 consid. 3d p. 254), et cela n'est pas contesté par les défendeurs. Le moyen tiré de cette dernière disposition est donc privé de fondement. La Cour civile aurait pu se dispenser de rechercher si un prix distinct, pour les immeubles, était convenu entre les parties et déterminable d'après l'acte, car ce point n'est d'aucune importance du point de vue de ladite disposition.
5. 5.1 Les défendeurs soutiennent que la promesse de vente est conditionnelle aux termes de l'art. 151 CO, et qu'elle ne les oblige pas parce que les conditions demeurent et demeureront inaccomplies. Ils insistent sur la grave mésentente qui s'est élevée entre eux et leur neveu, et ils considèrent que les démarches et accords auxquels la promesse est subordonnée sont devenus impossibles. Ils font aussi état de diverses incertitudes concernant l'exécution et les effets de la promesse.
5.2 Il peut advenir que telle clause d'un contrat soit ambiguë et que, ayant apparemment pour objet de subordonner les obligations des BGE 135 III 295 S. 302parties à une condition, elle puisse aussi être comprise comme introduisant une obligation supplémentaire; il est alors nécessaire d'interpréter la convention (FELIX EHRAT, in Commentaire bâlois, CO, vol. I, 4e éd. 2007, n° 11 ad art. 151-157 CO).
5.3 En l'occurrence, les parties se sont promis "irrévocablement" la vente du domaine agricole. Rien, dans l'acte authentique, n'autorise à retenir que l'un ou l'autre des cocontractants doit pouvoir, même sans motif sérieux et objectif, se dédire de cette promesse. BGE 135 III 295 S. 303Par conséquent, les clauses concernant les autorisations en matière de droit foncier rural, la vente des immeubles de F. et les accords à trouver avec les autorités fiscales ne sont réellement des conditions suspensives, aux termes de l'art. 151 CO, que dans la mesure où elles portent sur l'obligation de conclure le ou les contrats finals, à l'issue des préparatifs encore nécessaires, et où leur accomplissement dépendra des autorités administratives et fiscales compétentes. Pour le surplus, contrairement à l'opinion des défendeurs, ces clauses ne suspendent pas les effets de la promesse de vente; celle-ci, depuis la clôture de l'acte, oblige toutes les parties à entreprendre les démarches prévues et à favoriser leur aboutissement. C'est exactement ce à quoi les défendeurs sont condamnés par l'arrêt attaqué du 13 novembre 2008. On ne saurait admettre aisément que les parties aient fait dresser un acte authentique à la seule fin de consigner de simples projets ou intentions, dépourvus d'incidence sur leur situation juridique.
Ces plaideurs disent aussi redouter les suites fiscales de la vente de leur domaine selon les modalités convenues, comportant le versement d'une rente viagère. Il est possible qu'à l'issue des BGE 135 III 295 S. 304pourparlers prévus avec les autorités concernées, ces modalités se révèlent gravement désavantageuses sur le plan fiscal. Il n'est cependant pas nécessaire d'examiner dès maintenant si, dans cette hypothèse particulière, au regard des règles de la bonne foi, les défendeurs pourraient faire valoir que l'une des conditions de la promesse ne s'est pas accomplie, et se dédire de l'affaire pour ce motif. En l'état, ils invoquent prématurément l'art. 151 CO, et ils doivent plutôt entreprendre loyalement, avec le demandeur et les autorités fiscales, la recherche d'une solution convenable.
101 II 329 suite... ,
94 II 270,
133 III 527,
Art. 2 al. 1, art. 18 al. 1 et art. 151 CO,
art. 119 al. 3 LDIP,
art. 119 al. 1 et 2 LDIP,
art. 151-157 CO,
art. 107 CO