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Timestamp: 2016-10-27 22:46:57
Document Index: 366388976

Matched Legal Cases: ['Art. 781', 'Art. 781', 'BGE', 'Art. 781', 'BGE', 'Art. 781', 'BGE', 'Art. 730', 'Art. 776', 'Art. 776', 'Art. 781', 'Art. 781', 'BGE', 'Art. 781', 'Art. 781', 'Art. 114', 'Art. 781', 'Art. 781', 'BGE', 'Art. 114', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 734', 'BGE', 'Art. 975', 'BGE', 'Art. 734', 'BGE', 'BGE', 'Art. 267', 'BGE', 'BGE', 'Art. 11', 'BGE', 'Art. 27', 'Art. 20', 'Art. 7', 'Art. 712', 'Art. 776', 'Art. 22', 'Art. 267', 'Art. 712']

103 II 17631. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 29. September 1977 i.S. Akeret gegen Metz
Servitude personnelle cessible (art. 781 al. 2 CC); droit d'habitation. Ne peut pas �tre rev�tu de la forme d'une servitude personnelle cessible, au sens de l'art. 781 al. 2 CC, le droit d'usage d'un appartement, �quivalant au droit d'habitation, mais h�r�ditaire et cessible. (consid. 2). Conversion de la servitude personnelle nulle en un droit d'habitation (consid. 3) ou en un bail � loyer de dur�e ind�termin�e (consid. 4)? Faits � partir de page 177
A.- Hermann Akeret ist Eigent�mer des Hauses "Sur Punt" in St. Moritz-Bad. Am 12. September 1961 schloss er mit Arthur Metz einen schriftlichen Mietvertrag, gem�ss welchem er diesem eine unm�blierte 3 1/2-Zimmer-Wohnung im Haus "Sur Punt" zu einem j�hrlichen Mietzins (ohne Nebenkosten) von Fr. 2'700.-- zur Ben�tzung �berliess. Es wurde eine feste Mietzeit von zwei Jahren vereinbart, die vom 1. M�rz 1962 bis 29. Februar 1964 dauern sollte; ohne K�ndigung seitens einer der Parteien sollte sich der Vertrag hernach automatisch um jeweils sechs Monate verl�ngern. In einem gleichentags unterzeichneten Anhang zum Mietvertrag erkl�rte sich H. Akeret bereit, A. Metz wahlweise an der von diesem gemieteten 3 1/2-Zimmer-Wohnung oder an einer im gleichen Hause befindlichen 4 1/2-Zimmer-Wohnung ein "Wohnungs-Eigentumsrecht" einzur�umen. Als Gegenleistung wurde die �bernahme eines unk�ndbaren Inhaberschuldbriefes im Betrage von Fr. 60'000.-- (resp. von Fr. 75'000.-- im Falle der Wahl der 4 1/2-Zimmer-Wohnung) durch A. Metz vorgesehen. Die n�heren Bedingungen sollten in einem besonderen Vertrag festgelegt werden.
Weil die Begr�ndung von Stockwerkeigentum damals noch nicht m�glich war, suchten die Vertragspartner nach einer m�glichst �hnlichen L�sung. Zu diesem Zweck schlossen sie am 19. Januar 1962 einen Vertrag ab, der im wesentlichen folgendes bestimmte:
"1. Herr Akeret r�umt hiermit Herrn Metz an der unm�blierten 3 1/2-Zimmer-Wohnung im Osten des 2. Stockes der Liegenschaft "Sur Punt" ein unk�ndbares, erbliches und ver�usserliches ausschliessliches Benutzungsrecht ein, das im Grundbuch als �bertragbare Personaldienstbarkeit im Sinne von Art. 781 ZGB eingetragen wird.
2. Herr Metz verpflichtet sich, als Gegenleistung, einen bereits bestehenden Inhaberschuldbrief in der H�he von Fr. 61'000.-- im 2. Rang (Vorrang Fr. 180'000) zu �bernehmen, der durch die Einr�umung des Benutzungsrechtes unverzinslich und f�r beide Teile unk�ndbar wird. Herr Akeret hat das Vorkaufsrecht.
3. (n�here Beschreibung der Wohnung und der vom Berechtigten mit ben�tzbaren R�ume und Einrichtungen).
4. Die Nebenkosten sind vom jeweiligen Wohnungsben�tzer monatlich zu verg�ten.
5. Da der von Herrn Metz zu �bernehmende, bereits bestehende Inhaber-Schuldbrief den im Vertrag vom 12.9.61 festgesetzten Betrag von Fr. 60'000.-- um Fr. 1'000.-- �bersteigt, wird Herr Akeret f�r den Betrag von Fr. 1'000.-- an der Wohnung wertvermehrende Verbesserungen (evt. Einbau eines separaten WC) vornehmen.
6. Sollte das mit diesem Vertrag festgesetzte Benutzungsrecht aus irgend einem Grunde aufgehoben oder als nichtig erkl�rt werden, hat Herr Metz Anrecht auf eine Entsch�digung in der H�he der bis zu jenem Zeitpunkt eingetretenen Wertsteigerung der Wohnung. Da der bei Vertragsabschluss festgesetzte Wert von Fr. 60'000.-- der Kapitalisierung der Miete von Fr. 2'700.-- zu 4 1/2% entspricht, gilt als Wert der Wohnung im Zeitpunkt einer allf�lligen Aufhebung bzw. Nichtigerkl�rung ebenfalls der zu 4 1/2% kapitalisierte, im dannzumaligen Zeitpunkt erzielbare Mietpreis.
7. Nach Inkrafttreten der vorgesehenen Revision der Bestimmungen des ZGB �ber das Miteigentum und der Erg�nzung mit Vorschriften �ber Wohnungs- bzw. Stockwerkseigentum ist Herr Metz berechtigt, sich als Eigent�mer der unter 1. genannten Wohnung ins Grundbuch eintragen zu lassen, und zwar ohne zus�tzliche Leistungen, auch wenn der dannzumalige Wert der Wohnung den Betrag von Fr. 61'000.-- �bersteigt.
11. Dieser Vertrag tritt am 1. Februar 1962 in Kraft, sofern der jetzige Mieter die Wohnung bis zu diesem Zeitpunkt verlassen hat, andernfalls wird die �bergabe der Wohnung bis sp�testens 1. M�rz 1962 hinausgeschoben.
Der Vertrag hat auch f�r die Rechtsnachfolger der beiden Parteien G�ltigkeit."
Am 16. Februar 1962 liessen H. Akeret und A. Metz einen Dienstbarkeitsvertrag �ffentlich beurkunden, worin sie die Errichtung folgender Personaldienstbarkeit im Sinne von Art. 781 ZGB vereinbarten:
"Ausschliessliches Ben�tzungsrecht an der 3 1/2-Zimmer-Wohnung im Osten des 2. Stockes des Hauses No. 59 auf Parzelle No. 1846, bestehend aus Wohnzimmer mit Chemin�e, Wohndiele, zwei Doppelschlafzimmern, K�che mit elektr. Kochherd und eingebauten K�chenm�beln, Badezimmer mit WC, sowie einem Estrich-Raum, zu Gunsten von Herrn Arthur Metz, Z�rich. Dem Berechtigten wird ferner das Recht einger�umt, die f�r die Bewohnung der Wohnung notwendigen Geb�udeteile, wie Treppenhaus, Waschk�che mit vollautomatischer Waschmaschine, Trockenraum mit W�scheh�nge, sowie ein Drittel der im 1. Stock gelegenen Terrasse, ferner Luftschutzkeller und ein Parkplatz, mitzuben�tzen. Das Recht ist unk�ndbar, vererblich und ver�usserlich, d.h. �bertragbar. Herr Arthur Metz ist berechtigt, die Wohnung durch von ihm bezeichnete Dritte ben�tzen zu lassen.BGE 103 II 176 S. 179
Die Wohnung ist an die Zentralheizung und die zentrale Warmwasseranlage des Hauses No. 59 angeschlossen. Die Nebenkosten sind vom Berechtigten monatlich zu verg�ten, gem�ss separater Abmachung."
Mit Nachtrag vom 12. Februar 1964 wurde dieser Dienstbarkeitsvertrag dahin abge�ndert, dass das A. Metz einger�umte ausschliessliche Ben�tzungsrecht auf ein weiteres Zimmer sowie auf einen Kellerraum ausgedehnt wurde; demgegen�ber wurde das Recht auf Ben�tzung eines Teils des Estrichs aufgehoben. Als Gegenleistung f�r die Erweiterung des Ben�tzungsrechts wurde der von A. Metz �bernommene Inhaberschuldbrief gegen Bezahlung von Fr. 5'000.-- auf den Betrag von Fr. 66'000.-- erh�ht. Sowohl der Dienstbarkeitsvertrag vom 16. Februar 1962 als auch der Nachtrag vom 12. Februar 1964 wurden im Grundbuch der Gemeinde St. Moritz auf Blatt Nr. 1114 eingetragen.
B.- Am 27. Januar 1973 leitete H. Akeret beim Vermittleramt Oberengadin gegen A. Metz Klage ein. Er beantragte im wesentlichen, es sei festzustellen, dass der Dienstbarkeitsvertrag vom 16. Februar 1962 dahingefallen sei, und das Grundbuchamt St. Moritz sei anzuweisen, das zugunsten des Beklagten im Grundbuch eingetragene Wohnungsben�tzungsrecht zu l�schen. Der Beklagte hielt an der G�ltigkeit des Ben�tzungsrechts fest und verlangte f�r den Fall von dessen Aufhebung eine Entsch�digung in der H�he von Fr. 242'666.--.
Mit Urteil vom 30. August 1976 hiess das Kantonsgericht von Graub�nden in zweiter Instanz die Klage teilweise gut. Es stellte fest, dass der zwischen den Parteien am 19. Januar 1962 geschlossene Vertrag sowie der Dienstbarkeitsvertrag vom 16. Februar 1962 und die dazu geh�rige Erg�nzung vom 12. Februar 1964 aufgel�st seien und verpflichtete den Kl�ger, dem Beklagten f�r die Aufl�sung des Ben�tzungsrechtes eine Entsch�digung von Fr. 89'180.-- zu bezahlen.
C.- Gegen dieses Urteil erkl�rte der Kl�ger die Berufung ans Bundesgericht, worauf der Beklagte Anschlussberufung erhob.
2. In materieller Hinsicht ist in erster Linie streitig, ob das von den Parteien als Dienstbarkeit im Sinne von Art. 781 BGE 103 II 176 S. 180ZGB vereinbarte Recht des Beklagten auf Ben�tzung einer Wohnung im Hause des Kl�gers unwirksam sei. W�hrenddem der Kl�ger in �bereinstimmung mit der Vorinstanz die Auffassung vertritt, die im Grundbuch eingetragene Servitut verstosse gegen zwingende Grunds�tze des Sachenrechts und m�sse daher gel�scht werden, h�lt der Beklagte sie f�r zul�ssig und verlangt in seiner Anschlussberufung die Feststellung der G�ltigkeit des Grundbucheintrags.
Seit dem Inkrafttreten des ZGB bis zur Einf�hrung des Stockwerkeigentums am 1. Januar 1965 hat die Frage, ob sich mit Hilfe von Dienstbarkeiten eine dem Stockwerkeigentum wirtschaftlich entsprechende L�sung verwirklichen lasse, Praxis und Rechtswissenschaft immer wieder besch�ftigt. Urspr�nglich war die Meinung allgemein verbreitet, dass das ZGB es zulasse, ein mit dem Stockwerkeigentum vergleichbares Ben�tzungsrecht an einem Stockwerk oder an einer Wohnung als �bertragbare Personalservitut im Sinne von Art. 781 eintragen zu lassen, sei es in Verbindung mit der Begr�ndung von Miteigentum zwischen den einzelnen Ben�tzungsberechtigten, sei es ohne eine solche (zu den verschiedenen Lehrmeinungen und L�sungsvorschl�gen vgl. H. SATTIVA, Recherches sur la propri�t� par �tages, Diss. Lausanne 1954, S. 88 ff.). In einem Kreisschreiben vom 10. Oktober 1951 an die kantonalen Aufsichtsbeh�rden �ber das Grundbuch vertrat auch das eidgen�ssische Justiz-und Polizeidepartement unter Hinweis auf die einstimmige Entgegennahme eines Postulates Cottier (Lausanne) durch den Nationalrat die Auffassung, dass eine �nderung des ZGB nicht notwendig sei, weil dieses den Beteiligten Ersatzformen zur Verf�gung stelle, die zwar nicht nach der rechtlichen Konstruktion, wohl aber in bezug auf die wirtschaftliche Auswirkung die Begr�ndung von Stockwerkeigentum erm�glichten. Den kantonalen Aufsichtsbeh�rden wurde empfohlen, die Grundbuch�mter auf diese im Kreisschreiben n�her dargestellten Ersatzformen hinzuweisen (ZBGR 32/1951 S. 349/350). Die neuere Lehre ist demgegen�ber einhellig zur Auffassung gelangt, das ZGB lasse eine dienstbarkeitsrechtliche Ersatzl�sung f�r das Stockwerkeigentum nicht zu. Insbesondere FLATTET, LIVER, FRIEDRICH und SATTIVA gelangten zum Ergebnis, dass eine �bertragbare und vererbliche Personaldienstbarkeit, die dem Berechtigten ein mit dem Stockwerkeigentum vergleichbares dauerndes und BGE 103 II 176 S. 181ausschliessliches Ben�tzungsrecht verleihen w�rde, nach dem ZGB nicht begr�ndet werden k�nne (nebst dem bereits zitierten Werk von SATTIVA, S. 109 f., sei vor allem verwiesen auf FLATTET, La propri�t� par �tages, ZSR 75/1956 II S. 591a ff., insbesondere S. 663a und 681a; LIVER, Das Stockwerkeigentum, Umwandlung und Neubegr�ndung, ZBGR 35/1954 S. 67 ff., insbesondere S. 69 f., und Kommentar zum Sachenrecht, N. 64 der Einleitung sowie N. 6 ff. zu Art. 730 ZGB; FRIEDRICH, Die Wiedereinf�hrung des Stockwerkeigentums in der Schweiz, ZSR 75/1956 II S. 43a ff., insbesondere S. 47a).
Die erw�hnten Autoren gehen davon aus, dass das ZGB in den Art. 776-778 die Befugnis, ein Stockwerk oder eine Wohnung ausschliesslich zu ben�tzen, in der Form des Wohnrechts als Personaldienstbarkeit abschliessend geregelt hat. Aus dem Umstand, dass das Wohnrecht nach der zwingenden Anordnung in Art. 776 Abs. 2 ZGB weder �bertragen noch vererbt werden kann, leiten sie ab, dass es mit dem Sinn dieser Regelung nicht vereinbar w�re, ein Recht gleichen Inhalts als �bertragbare Dienstbarkeit gem�ss Art. 781 Abs. 2 ZGB begr�nden zu k�nnen. Diese Auslegung des Gesetzes vermag zu �berzeugen. Es w�re in der Tat nicht einzusehen, weshalb das Wohnrecht als eine auf das Leben des Berechtigten begrenzte, un�bertragbare Personaldienstbarkeit ausgestaltet worden w�re, wenn es zul�ssig sein sollte, das gleiche Recht gest�tzt auf Art. 781 ZGB als �bertragbare und vererbliche Servitut zu begr�nden. Diese �berlegung erh�lt noch vermehrtes Gewicht durch den Umstand, dass das Sachenrecht des ZGB vom Grundsatz der geschlossenen Zahl der dinglichen Rechte beherrscht ist und dass die inhaltliche Ausgestaltung der einzelnen Rechte, soweit eine solche durch das Gesetz �berhaupt erfolgt ist, zwingenden Charakter aufweist (zum Prinzip der Typengebundenheit und Typenfixierung vgl. MEIER-HAYOZ, Kommentar zum Sachenrecht, Systematischer Teil, N. 35 ff. und 41; sowie LIVER, Kommentar zum Sachenrecht, N. 61 ff. der Einleitung). Das Wohnrecht geh�rt wie die Nutzniessung zu den inhaltlich n�her bestimmten Dienstbarkeiten. Der Grund f�r die Regelung des Inhalts dieser Rechte und f�r die Begrenzung ihrer Dauer ist, wie besonders LIVER hervorhebt (a.a.O. N. 64), darin zu erblicken, dass sie wegen ihres umfassenden Charakters das Eigentum sehr stark einschr�nken. Es w�rde deshalb gegen den zwingenden Charakter BGE 103 II 176 S. 182dieser gesetzlichen Ordnung verstossen, wenn inhaltlich gleiche Rechte als �bertragbare irregul�re Personaldienstbarkeiten oder als Grunddienstbarkeiten, deren Dauer nicht begrenzt ist, begr�ndet werden k�nnten (vgl. in diesem Sinne auch LEEMANN, N. 37 zu Art. 781 ZGB; HOMBERGER und MARTI, SJK 567, Ziff. I; PIOTET, Dienstbarkeiten und Grundlasten, in: Schweizerisches Privatrecht, Band V/1, S. 549).
Die Erkenntnis, dass ein dem Wohnrecht entsprechendes Ben�tzungsrecht an einem Stockwerk oder an einer Wohnung nicht in die Form einer �bertragbaren Personalservitut im Sinne von Art. 781 Abs. 2 ZGB gekleidet werden kann, bildete denn auch einen der rechtlichen Gr�nde f�r die Einf�hrung des Stockwerkeigentums. Die bundesr�tliche Botschaft vom 7. Dezember 1962 hob hervor, dass die Zulassung einer solchen Dienstbarkeit mit dem Prinzip der geschlossenen Zahl und der Typizit�t der Dienstbarkeiten unvereinbar w�re. Sie kam zum Schluss, dass es eine Ersatzform f�r das Stockwerkeigentum, "die allen praktischen Anforderungen gen�gen k�nnte und die sich dem geltenden Recht widerspruchslos einf�gen liesse", nicht gebe (vgl. BBl 1962 II S. 1466). Mit der Einf�hrung des Stockwerkeigentums hat sich der Gesetzgeber der Ablehnung von �bertragbaren irregul�ren Personalservituten mit dem Inhalt des Wohnrechts oder der Nutzniessung durch die neuere Lehre angeschlossen.
Heute besteht jedenfalls keinerlei Anlass mehr, eine servitutarische Ersatzform f�r das Stockwerkeigentum zuzulassen, die dem Dienstbarkeitsrecht widerspricht. Vor der Gesetzesrevision f�hrte vor allem Art. 114 Abs. 2 der Grundbuchverordnung zu einer grossen Rechtsunsicherheit. Diese Bestimmung sah in ihrer urspr�nglichen Fassung vor, altrechtliches Stockwerkeigentum k�nne in der Weise dem Grundbuchrecht des ZGB angepasst werden, dass zugunsten des einen Berechtigten das Eigentum an Grund und Boden und zugunsten des andern eine �bertragbare Dienstbarkeit im Sinne von Art. 781 ZGB eingetragen werde. Die Tragweite dieser Vorschrift, die unter den Schluss- und �bergangsbestimmungen figurierte, beschr�nkte sich zwar bei richtiger Betrachtung schon auf Grund ihrer systematischen Stellung auf die Umwandlung von Stockwerkeigentum des bisherigen kantonalen Rechts. Trotzdem gab sie immer wieder zu Zweifeln Anlass, ob Art. 781 Abs. 2 ZGB nicht auch die Begr�ndung neuer Ben�tzungsrechte BGE 103 II 176 S. 183an Stockwerken und Wohnungen in der Form �bertragbarer Personalservituten zulasse. Im Zusammenhang mit der Einf�hrung des Stockwerkeigentums ist Art. 114 Abs. 2 der Grundbuchverordnung jedoch ge�ndert worden. In seiner heutigen Fassung erw�hnt er die in Frage stehende Ersatzform f�r das Stockwerkeigentum nicht mehr. Daf�r sieht der neu eingef�gte Art. 22bis SchlT ZGB vor, dass das fr�her vom kantonalen Recht beherrschte Stockwerkeigentum den neuen Vorschriften des ZGB unterstellt ist. Heute besteht somit eine klare Rechtslage. Auch unter diesem Gesichtspunkt ist es angezeigt, dass sich das Bundesgericht der in der neueren Lehre vertretenen Auffassung vorbehaltlos anschliesst und �bertragbare irregul�re Personalservituten, die inhaltlich einem Wohnrecht gleichkommen, als mit dem Gesetz unvereinbar und daher als nichtig betrachtet. Dass viele solche Dienstbarkeiten begr�ndet worden sind, wie der Beklagte geltend macht, kann einer solchen Entscheidung nicht entgegenstehen, und zwar umso weniger, seitdem das Gesetz die M�glichkeit ausdr�cklich vorsieht, ein dauerndes Ben�tzungsrecht an Stockwerken und Wohnungen in Form von Stockwerkeigentum zu begr�nden.
Der Beklagte vertritt die Auffassung, die Eintragung der streitigen Dienstbarkeit im Grundbuch m�sse aufrecht erhalten bleiben, selbst wenn sie zu Unrecht erfolgt sein sollte. Er beruft sich hief�r einerseits auf Heilung des Mangels durch ordentliche Ersitzung und andererseits darauf, die Geltendmachung der Nichtigkeit durch den Kl�ger sei rechtsmissbr�uchlich. Dabei �bersieht er jedoch, dass ein nicht eintragungsf�higes Recht wie die hier in Frage stehende Dienstbarkeit weder durch Ersitzung geheilt noch auf Grund des Verbots des Rechtsmissbrauchs unanfechtbar werden kann (BGE 93 II 298 /299 E. 4; LIVER, N. 149 zu Art. 734 ZGB). Es ist dies eine notwendige Folge des Grundsatzes der Typengebundenheit der dinglichen Rechte. Der Schutz des guten Glaubens kann nicht dazu f�hren, dass Rechte, die nicht mit dinglicher Wirkung begr�ndet werden k�nnen, zufolge ihrer Eintragung ins Grundbuch oder wegen ihrer langj�hrigen unangefochtenen Aus�bung eine solche Wirkung erlangen.
3. Erweist sich die im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit als mit dem Gesetz unvereinbar und daher unwirksam, haben die kantonalen Instanzen zu Recht deren L�schung BGE 103 II 176 S. 184angeordnet, indem sie den vom Kl�ger als Eigent�mer des belasteten Grundst�cks erhobenen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs gest�tzt auf Art. 975 Abs. 1 ZGB sch�tzten (vgl. dazu BGE 93 II 299 E. 6 und LIVER, N. 150 zu Art. 734 ZGB). Der Beklagte wendet dagegen ein, die Unzul�ssigkeit der unbeschr�nkten Dauer der eingetragenen Dienstbarkeit bilde keinen ausreichenden Grund, den Grundbucheintrag als nichtig zu betrachten und zu l�schen; es m�sse vielmehr die Servitutsdauer auf das zul�ssige Mass herabgesetzt werden. Er beantragt allerdings nicht, die Berichtigung des Grundbuchs auf eine solche Herabsetzung der Dauer des eingetragenen Rechts zu beschr�nken, wie es dem von ihm eingenommenen Standpunkt eigentlich entsprechen w�rde, sondern er vertritt die Auffassung, dem Kl�ger stehe zur Zeit noch gar kein Anspruch auf Grundbuchberichtigung zu.
Ungeachtet dieser offensichtlich unhaltbaren Schlussfolgerung wirft der Beklagte damit die Frage auf, ob der unwirksame Grundbucheintrag nicht dadurch in einen g�ltigen verwandelt werden k�nne, dass an seiner Stelle ein zeitlich begrenztes, un�bertragbares Ben�tzungsrecht - mithin ein Wohnrecht - im Grundbuch eingetragen werde. Eine solche Konversion der nichtigen irregul�ren Personaldienstbarkeit in ein Wohnrecht muss indessen allein schon deshalb abgelehnt werden, weil f�r die Eintragung eines Wohnrechts kein gen�gender Rechtsgrund vorhanden ist. Der von den Parteien am 16. Februar 1962 �ffentlich beurkundete Dienstbarkeitsvertrag bildet, so wie er abgefasst ist, keine taugliche Grundlage f�r die Eintragung eines Wohnrechts. Eine Ab�nderung des Eintrages in ein Wohnrecht ist aber auch aus materiellen Gr�nden nicht m�glich. Eine Konversion setzt voraus, dass die Parteien bei Kenntnis der Ung�ltigkeit des von ihnen abgeschlossenen Rechtsgesch�fts das Ersatzgesch�ft gewollt h�tten. Ein solcher hypothetischer Parteiwille kann nur angenommen werden, wenn das Ersatzgesch�ft einen �hnlichen Zweck und Erfolg hat wie das nichtige (BGE 93 II 228 E. 3 und 452 E. 5). Im vorliegenden Fall steht fest, dass die Parteien bei Vertragsschluss beabsichtigten, dem Beklagten eine dem Stockwerkeigentum m�glichst nahekommende Rechtsstellung zu verschaffen. Aus diesem Grunde vereinbarten sie ein �bertragbares und vererbliches Wohnungsben�tzungsrecht in der Form einer irregul�ren Personaldienstbarkeit.BGE 103 II 176 S. 185
Mit dem Wohnrecht h�tten sie wegen dessem Un�bertragbarkeit und beschr�nkten Dauer einen �hnlichen Zweck nicht erreichen k�nnen. Es kann deshalb nicht angenommen werden, die Parteien h�tten ein Wohnrecht vereinbart, wenn sie gewusst h�tten, dass die von ihnen gewollte Dienstbarkeitsart unzul�ssig sei. Es muss somit bei der L�schung der unwirksamen Servitut sein Bewenden haben, was gleichzeitig zur Abweisung der mit der Anschlussberufung gestellten Hauptantr�ge f�hrt.
4. Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid auch die Frage gepr�ft, ob die Unwirksamkeit der streitigen Dienstbarkeit zur Nichtigkeit des Vertrages vom 19. Januar 1962 und des darauf beruhenden Dienstbarkeitsvertrages f�hre oder ob die von den Parteien getroffenen Vereinbarungen nach dem Grundsatz der Konversion in ein obligatorisches Rechtsverh�ltnis umgewandelt werden k�nnten. Sie ist dabei zum Schluss gelangt, der Vertrag vom 19. Januar 1962 sei in einen Mietvertrag von unbestimmter Dauer umzudeuten, der gem�ss Art. 267 Abs. 2 Ziff. 1 OR k�ndbar gewesen und vom Kl�ger denn auch auf den 1. August 1973 durch K�ndigung aufgel�st worden sei.
Der Beklagte wendet ein, dass eine solche L�sung den Absichten, welche die Parteien bei Vertragsabschluss gehabt h�tten, diametral widerspreche. Die Frage nach der Absicht der Parteien im Falle der Kenntnis der Nichtigkeit ist eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht pr�fen kann, da es sich nicht um die Erforschung eines tats�chlichen, sondern eines hypothetischen Parteiwillens handelt (BGE 80 III 57, BGE 76 II 15; VON TUHR/PETER, Allgemeiner Teil des OR, Band I, S. 229 N. 38; J�GGI, N. 90 zu Art. 11 OR). Dabei ist darauf abzustellen, welchen Zweck die Parteien mit dem nichtigen Vertrag verfolgten. Es steht fest, dass die Parteien eine dem Stockwerkeigentum m�glichst nahekommende L�sung suchten und deshalb ein dauerndes und �bertragbares Wohnungsben�tzungsrecht begr�nden wollten. Ein Mietvertrag von unbestimmter Dauer h�tte aber diesem Zweck nicht in �hnlicher Weise dienen k�nnen. Ein solcher Vertrag h�tte wegen der M�glichkeit einer K�ndigung keinerlei Gew�hr f�r eine lange Dauer geboten. Im angefochtenen Urteil wird anderseits zutreffend darauf hingewiesen, dass ein Mietvertrag nicht auf unbegrenzte Dauer abgeschlossen werden kann, weil dies zu BGE 103 II 176 S. 186einer mit Art. 27 ZGB unvereinbaren Beschr�nkung der pers�nlichen Freiheit f�hren w�rde. Daraus ist der Schluss zu ziehen, dass mit einem rein obligatorischen Rechtsgesch�ft wie der Miete ein �hnlicher Zweck wie mit der von den Parteien vereinbarten Dienstbarkeit nicht h�tte erreicht werden k�nnen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist daher eine Konversion des an einem Nichtigkeitsgrund leidenden Vertrages vom 19. Januar 1962 in ein Ersatzgesch�ft obligatorischer Natur nicht m�glich. Der Vertrag ist somit gem�ss Art. 20 Abs. 1 OR wegen Unm�glichkeit seines Inhalts als nichtig zu betrachten (MEIER/HAYOZ, a.a.O. N. 38 des systematischen Teils). Wegen Formmangels nichtig ist zudem Art. 7 dieses Vertrags, wo dem Beklagten das Recht einger�umt wird, sich nach Einf�hrung des Stockwerkeigentums im Grundbuch als Eigent�mer der Wohnung eintragen zu lassen. Eine solche Abrede h�tte zu ihrer G�ltigkeit der �ffentlichen Beurkundung bedurft (Art. 712d lit. d Abs. 3 ZGB).
93 II 298,
93 II 299,
93 II 228,
art. 781 al. 2 CC,
Art. 776 Abs. 2 ZGB,
Art. 22bis SchlT ZGB,
Art. 267 Abs. 2 Ziff. 1 OR,
Art. 712d lit. d Abs. 3 ZGB