Source: http://chiaperottipaolo.it/balconi.html
Timestamp: 2019-03-27 02:55:02+00:00
Document Index: 146190125

Matched Legal Cases: ['art.1117', 'art. 1137', 'art- 2051', 'art. 674', 'art. 1125', 'art. 1117', 'art. 1102', 'art. 1123', 'art. 1117', 'art. 1124', 'art. 1117', 'art. 840', 'art.1102', 'art.1120', 'art. 1123', 'art.1117', 'art.1125', 'sentenza ', 'art. 1117', 'art. 1125']

"Sono proprietà comune il cornicione, le balaustre di coronamento dell'edificio, le modanature di coronamento di finestre e balconi e tutti quegli sporti aventi caratteristiche ornamentali".
(Cass. del 30/07/1937)
"L'assemblea non può invadere la sfera della proprietà dei singoli condomini, dando l'autorizzazione ad un condomino a costruire un balcone a danno della proprietà di altro condomino".
(App. Firenze del 23-06-1967)
"Per accertare la legittimità della costruzione, da parte di un condomino, di un balcone sul cortile comune, è necessario valutare, caso per caso, se esso comporti sensibile diminuzione di aria e di luce, soprattutto in relazione all'ampiezza del cortile".
(Cass. n. 944 del 4/04/1973)
"La costruzione di balconi e pensili in un cortile comune è legittima salvo che le eccessive dimensioni degli sporti, relativamente alle dimensioni del cortile, non comportino un uso esorbitante della cosa comune. E' invece illegittima la costruzione nel cortile di un vero e proprio corpo di fabbrica, perché in tal caso viene utilizzata ai fini esclusivi una colonna d'aria nel cortile, della quale viene mutata la destinazione sfruttandone la potenziale edificabilità a vantaggio di un condomino" .
(Cass. n. 624 del 26/02/1976)
"I balconi sul cortile comune appartengono, insieme alla colonna d'aria soprastante, ai proprietari degli appartamenti dai quali si accede ad essi. Pertanto, possono essere trasformati in veranda ad iniziativa di proprietari, senza che sia necessario il consenso del condominio" .
(Cass. n. 2543 del 7/07/1976)
"La costruzione di una veranda, anche se con sportelli a vetro asportabili durante il periodo estiva, rientra nella nozione di « ampliamento di un edificio » e richiede la licenza urbanistica".
(Cass. n. 4258 del 20/11/1976)
"Un aggetto, costruito sul muro comune da un condomino, deve essere rimosso, a richiesta del proprietario del piano sottostante, se comporta per l'appartamento di quest'ultimo una sensibile diminuzione di aria e di luce".
(Cass. 18/05/1978, n. 2408)
" I balconi di un immobile condominiale costituiscono proiezione della proprietà individuale per quanto attiene alla possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva della superficie praticabile, mentre vanno considerati come parti comuni per la loro inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali, le spese di manutenzione, quindi, sotto il primo profilo gravano sui proprietari dei singoli appartamenti; sotto il secondo, invece, sono a carico del condominio, riguardando parti comuni dell'edificio."
(Pret. Roma del 18/12/1978)
" I balconi, annessi alle scale di un edificio condominiale, accessibili solo da queste e con funzione architettonica, lucifera e di areazione, debbano presumersi di proprietà comune".
(Cass. n. 6502 del 13/12/1979)
"Gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso ed al godimento comune e quindi, ai sensi dell'art.1117, comma 3° c.c., sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino cui appartengono i singoli balconi; ne consegue che la delibera con la quale l'assemblea abbia ripartito tra i condomini le spese necessarie alla rimozione ed alla riparazione dei predetti elementi decorativi pericolanti non è viziata da nullità assoluta, ma può essere impugnata nel termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 cod. civ."
(Cass. n. 4377 del 9/07/1980)
"Il mantenimento dello sgocciolatoio di un balcone spetta al suo proprietario, che deve rispondere dei danni causati dai difetti di manutenzione del gocciolatoio stesso, a norma dell'art- 2051 c.c."
(Cass. del 25/05/1981)
"La struttura in aggetto dei balconi appartiene unicamente al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente, alla quale il balcone è annesso (diversamente dalla proprietà dei solai)".
(Cass. n. 4861 del 30/07/1981)
"La costruzione di una veranda, che modifichi il volume utile e la superficie edilizia, è soggetta a concessione edilizia ; invece, se la veranda installata sul balcone di un'abitazione, è diretta funzionalmente ad assicurare una più completa utilizzazione dell'immobile, riparandolo dall'azione degli agenti atmosferici, la sua costruzione presenta i connotati tipici di un'opera di risanamento conservativo , non soggetta a concessione edilizia, ma all'autorizzazione prescritta dalla legge 25 marzo 1982, n.94 il cui mancato rilascio costituisce reato".
(Cass. n. 300 del 12/05/1983)
" Le balconate delle case dette "a ringhiera", oltre ad assolvere ad una funzione architettonica rispetto all'intero edificio, costituiscono anche lo strumento per l'accesso a tutti gli appartamenti dislocati su ciascun piano dello stabile per cui non pare dubbio che esse vadano ricomprese nel novero dei beni comuni."
(Trib. Milano del 5/04/1984)
"Il getto di acqua piovana che, accumulatasi in un terrazzo, è spazzata verso il basso imbrattando panni e vetri nella sottostante abitazione, non rientra nel reato di cui all'art. 674 c.p. che punisce il danno a persone e non a cose".
(Pret. Foligno del 16/07/1984)
"Non è illegittima la delibera di assemblea che pone a carico di tutti i condomini, con ripartizione in base alle rispettive quote millesimali di comproprietà, le spese di tinteggiatura e manutenzione della facciata anche per le parti a vista dei balconi e delle terrazze di proprietà esclusiva".
(Trib. Roma, n. 12843 del 7/10/1985)
"Gli elementi decorativi di un balcone di un edificio in condominio, svolgendo una funzione decorativa che riguarda l'intero edificio, ad incremento del pregio architettonico, sono parti comuni e la loro spesa di riparazione ricade su tutti i condomini".
(Cass. n. 176 del 15/01/1986)
" In un edificio condominiale, a differenza del solaio divisorio di due piani, che funziona da sostegno del piano soprastante e da copertura di quello sottostante, l'aggetto costituito da un balcone o terrazzo appartiene esclusivamente al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente, il quale, pertanto, è esclusivo responsabile del danno cagionato a terzi da un pezzo di muratura staccatosi dal balcone."
(Cass. n. 5541 del 10/09/1986)
"La presunzione assoluta di comunione, a norma dell'art. 1125 cod. civ., del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi, si estende anche alla piattaforma o soletta dei balconi, la quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione, del solaio, di cui costituisce prolungamento, è attratta nel regime giuridico dello stesso; ne consegue che, per tale piattaforma o soletta, si configura un compossesso degli indicati proprietari, che si attua con l'uso esclusivo delle rispettive facce della stessa, esercitato da quello del piano superiore anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi, per quello del piano inferiore, oltre che nella fruizione dell'utilità proveniente dalla copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità cui non ostino ragioni di statica o di estetica, e comporta a loro rispettivo carico la manutenzione e la ricostruzione".
(Cass. n. 283 del 16/01/1987)
"Secondo la prevalente dottrina e la giurisprudenza della S.C., il problema della ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi deve essere risolto, stabilendo se le opere concernono parti costituenti proiezione della proprietà individuale o elementi che per la loro attinenza alla facciata debbono essere considerati parti comuni dell'edificio, a norma degli art. 1117 c.c. Rientrano tra le prime quelle dirette a preservare e consentire l'utilizzazione della superficie praticabile del balcone, quali gli interventi di manutenzione della pavimentazione del piano di calpestio. Sono da ricomprendere, invece, tra le seconde quelle spese concernenti elementi del balcone che, prospettando all'esterno dell'edificio, hanno, perciò, inerenza con la facciata e, assieme a questa, concorrono a conferire allo stabile, attraverso l'armonia ed unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile e che, come tale, è autonomamente tutelabile".
(Trib. Napoli, del 24/02/1988)
"Gli sporti, che il condomino può costruire sul cortile comune, non devono alterare la destinazione di questo, che è principalmente di dare aria e luce al fabbricato; inoltre, gli sporti non devono ostacolare un pari uso da parte degli altri condomini, ai sensi dell'art. 1102 c.c., in relazione alla struttura ed alla ubicazione delle altre proprietà individuali."
(Cass. n. 2370 del 9/03/1988)
"Le spese di manutenzione concernenti esclusivamente i frontalini dei balconi di un piano di un edificio condominiale debbono gravare su tutti i condomini, secondo i criteri generali di cui all'art. 1123 cod. civ., e non sui soli proprietari del piano stesso, dal momento che i frontalini costituiscono un elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire l'integrità dell'edificio".
(Trib. Milano, nn. 4173 e 4193 del 26/05/1988)
"Il proprietario di un terrazzo a livello, che sia anche di copertura per l'edificio, nel caso di guasti o vizi al manto impermeabilizzante del terrazzo, è tenuto ad avvisare il condominio. Se questo, con inerzia colpevole, non provvede e si manifestano danni per infiltrazioni d'acqua ai piani sottostanti, il proprietario del terrazzo è liberato dalla responsabilità di essi".
(Cass. n. 3696 del 30/05/1988)
"I ballatoi o balconate lineari dalle quali si accede ai singoli appartamenti posti ai vari piani diversi da quello terreno - sono da considerarsi, salvo che diversamente disponga il titolo, parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. Ai fini della ripartizione delle spese condominiali riguardanti i ballatoi delle cosiddette case di ringhiera, occorre distinguere tra il rifacimento dei c.d. elementi verticali (ad esempio: frontalini, piantane, ringhiere) che sono parte integrante della facciata, per cui le relative spese vanno poste a carico di tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali, ed il rifacimento del piano di calpestio o del suo sostegno, poiché in tale caso il criterio applicabile è quello dettato dall'art. 1124 cod. civ. in tema di scale; infatti, i ballatoi delle case di ringhiera assolvono ad una funzione del tutto analoga a quella delle scale, dato che comportano per i proprietari degli appartamenti che vi si affacciano una utilità analoga a quella che le scale di un edificio normale apportano ai condomini che ne fruiscono".
(Trib. Milano, n. 12061 del 6/10/1988)
"Le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà esclusiva, afferendo ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata - oggetto di proprietà comune - e che si inquadrano nell'aspetto estetico dell'edificio, sono a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze".
(Cass. n. 1361 del 18/03/1989)
"L'uso individuale della cosa comune è disciplinato e limitato dagli art.li 1102 e 1122 del c.c. In relazione alla varietà delle situazioni dei luoghi, deve essere considerato l'ambito degli usi leciti della cosa comune, cosicché non esistono regole pratiche generali. In particolare, può il condomino, in particolari situazioni, trasformare le proprie finestre in balconi o terrazzi, appoggiandosi al muro comune, non rappresentando questa opera, innovazione".
(Cass. n. 5122 del 31/05/1990)
"Le spese relative alla manutenzione di cimase, basamenti, frontalini e pilastrini dei balconi vanno ripartite fra tutti i condomini in base alle quote millesimali, attenendo al decoro dell'edificio".
(Trib. Milano, del 14/01/1991 n. 17732/88 )
"In materia di riparazione di balconi negli edifici condominiali, le relative spese sono a carico del proprietario dell'appartamento (di cui costituiscono accessorio), per la parte che consente il calpestio o l'affaccio; sono, invece, a carico dei condomini per la parte che, costituisce elemento della facciata dell'edificio, di cui concorrono a formare struttura e decoro".
(Trib. Napoli, del 13/12/1991)
"Il condomino, che possegga una terrazza,anche se prospiciente al cortile comune, è obbligato al risarcimento dei danni cagionati dalla caduta di materiali distaccatisi dalla terrazza suddetta".
(Cass. n. 12317 del 18/11/1992)
"I balconi degli appartamenti di un edificio possono avere il rivestimento (ed anche gli elementi decorativi del fronte e della soletta) di proprietà del condominio, ai sensi dell'art. 1117 del c.c., allorquando i suddetti elementi di finitura assolvano prevalentemente la funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio. Invece, i suddetti elementi sono di pertinenza esclusiva dell'appartamento quando servono soltanto al decoro di quest'ultimo. Di conseguenza, nel caso che in un edificio, il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano prevalente funzione estetica generale e si siano registrati dei distacchi con danni, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore deve essere legittimamente esperita dal condominio".
(Cass. n. 12792 del 28/11/1992)
E' legittima la costruzione di sporti sul cortile, che sia realizzata in modo da non pregiudicare né le funzioni del cortile (che consistono, normalmente, nel fornire aria e luce agli immobili circostanti e di consentire il passaggio) né da impedire o pregiudicare le utilizzazioni particolari eventualmente prospettate come potenziali dagli altri condomini. Analogamente la costruzione di sporti sulla strada condominiale non deve ostacolare il traffico in essa".
(Cass. n. 172 dell'11/01/1993)
"Poiché la funzione dei cortili è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che prospettano, lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto giacché, a norma dell'art. 840, comma terzo, del cod. civ., non è consentito a terzi, anche se comproprietari, l'utilizzazione ancorché parziale, a proprio vantaggio, della colonna d'aria sovrastante l'area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa".
(Cass. n. 966 del 27/01/1993)
" La costruzione, da parte del condomino, di sporti sul cortile o sul passaggio comune, con conseguente occupazione della colonna d'aria sovrastante il terreno comune, costituisce esplicazione del diritto di utilizzazione della cosa, ai sensi dell'art.1102 c.c., quando non ne pregiudichi la normale funzione o le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini."
(Cass. n. 6850 del 21/06/1993)
"L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea".
(Cass. n. 7603 del 30/08/1994)
"I condomini possono utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente agli appartamenti di proprietà esclusiva, aprendo nuove porte o allargando vedute preesistenti, o trasformando le finestre in balconi o in pensiline, a condizione che l'esercizio della indicata facoltà, disciplinata dagli art.li 1102 e 1122 del Cod. civ., non pregiudichi la stabilità del'edificio, o il decoro architettonico, ovvero non menomi o diminuisca sensibilmente la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori. Nella specie, si è ritenuta sussistente sensibile diminuzione di aria e luce, a danno dell'appartamento sito a piano terra, in conseguenza della costruzione di balconi da parte dei proprietari degli appar- tamenti siti al primo ed al secondo piano, in relazione anche alla conformazione particolare dell'edificio condominiale, il cui piano terra si trovava a circa due metri sotto l'antistante via pubblica."
(Cass. n.10704 del 14/12/1994)
"E' legittimo il criterio di ripartizione millesimale della spesa relativa agli interventi sui balconi, in riferimento alle opere concernenti la "parte in vista dalla strada", in quanto inerente a "cosa comune", tale dovendosi considerare la parte dei balconi che, prospettando all'esterno dell'edificio, inerisce alla facciata concorrendo insieme a questa a conferire allo stabile la propria specifica linea architettonica."
(Trib. Milano sez. civ. IV sent. 06.07.1995)
"La trasformazione di un balcone in veranda eseguita mediante chiusura in alluminio e vetri chiari, modificando le linee architettoniche e l'armonia cromatica della facciata laterale del condominio costituisce una innovazione vietata ai sensi dell'art.1120, 2^ comma , c.c."
(App. Napoli del 28-01-1998)
"Una veranda, realizzata da un condomino sulla terrazza a livello del proprio appartamento, nella parte retrostante al fabbricato, può non ledere il decoro architettonico dell'edificio. Infatti, non è stato ritenuto che la veranda alterasse il decoro architettonico dell'edificio, essendo peraltro consentite le opere che fanno un uso legittimo della facoltà di usare del bene comune".
(Cass. n.1297 del 7/02/1998)
"Il criterio di ripartizione delle spese, inerente i frontalini, è pertanto quello previsto per le parti comuni dall’art. 1123, ovvero dovranno essere divise in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive"
(Cass. N. 4403/99)
" Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte e della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art.1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio. Devono, infatti, considerarsi di proprietà comune anche tutte quelle parti di un edificio che assolvano a una funzione di utilità per tutti i proprietari dei diversi piani o porzioni di piano. I frontalini dei balconi e la parte inferiore di essi, anche per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione ben precisa nell'estetica e nel decoro architettonico di un edificio, che può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari."
(Cass. n.7603 del 17/07/1999)
"La domanda di annullamento della delibera assembleare, con la quale si ripartiscono le spese di rifacimento dei frontalini dei terrazzi, può essere esercitata nei confronti del condominio, rappresentato dall'amministratore, senza necessità di chiamare in causa i singoli condomini."
Cass. n. 12564 del 27/08/2002)
" Il balcone aggettante costituendo il prolungamento della corrispondente unità immobiliare (appartamento) appartiene in via esclusiva al proprietario di questo; soltanto il rivestimento (intonaco) e gli elementi decorativi della parte frontale (tesserine di mosaico, maioliche ecc.) e di quella inferiore (intonaco del sottobalcone) si devono considerare beni comuni a tutti i condomini. Il fatto che il balcone può costituire copertura del balcone sottostante non modifica quanto sopra detto, cioè la proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento al quale il balcone è annesso".
(Cass. n.14576 del 30/07/2004)
"I balconi aggettanti, sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, rientrando - piuttosto - nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Da ciò consegue che il proprietario del piano inferiore non può agganciare le tende da sole alla soletta del balcone aggettante sovrastante se non con il consenso del proprietario dell'appartamento superiore. (C.c. art.1125)."
(Cass. n.15913 del 17/07/2007)
"I balconi incassati, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura."
Una sentenza che ribadisce il
carattere privato dei balconi aggettanti
La S.C. ricorda che la c. d. presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 cod. civ. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unità di proprietà esclusiva dei condomini e quindi un “balcone” ubicato al piano terra deve escludersi quale bene destinato al servizio o al godimento collettivo e quindi è del tutto fuori luogo, altresì, il riferimento alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l'appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie.Tali osservazioni, essendo assorbenti di ogni altra considerazione, rendono perciò superfluo anche ricordare l'orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, che il Collegio condivide, secondo cui i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani.Pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
(Sent. Cass. civile 05/01/2011, n. 218)