Source: https://www.dstv.de/interessenvertretung/steuern/steuern-aktuell/grundsteuer-sammlung/2019-s08-refentwuerfe-grundsteuer
Timestamp: 2020-02-23 23:09:29
Document Index: 203318337

Matched Legal Cases: ['§ 157', '§ 9', '§ 177', '§ 9', '§ 198', '§ 221', '§ 254', '§ 228', '§ 228', '§ 222', '§ 228', '§ 228', '§ 247', '§ 196', '§ 257', '§ 258', '§ 254', '§ 254', '§ 254']

Deutscher Steuerberaterverband e.V. - Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts; Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken
S 08/19 | 17.05.2019
haben Sie vielen Dank für das gute und vertrauensvolle Fachgespräch am 17.04.2019. Daran anknüpfend erhalten Sie zu ausgewählten Aspekten der vorgenannten, am 09.04.2019 an die Ressorts versandten Referentenentwürfe Anregungen aus Sicht des Deutschen Steuerberaterverbands e.V. (DStV). Diese beziehen sich auf die Bewertungsverfahren für das Grundvermögen. Wir würden uns freuen, wenn unsere Anregungen bei der Willensbildung der Bundesregierung Berücksichtigung finden könnten.
Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat dem Gesetzgeber mit Urteil vom 10.04.2018 (Az. 1 BvL 11/14) aufgetragen, die Bewertung von Grundvermögen für Zwecke der Grundsteuer bis zum 31.12.2019 neu zu regeln. Mit Blick auf den näher rückenden Stichtag begrüßt es der DStV ausdrücklich, dass das Bundesministerium der Finanzen (BMF) inzwischen einen Gesetzentwurf zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts vorgelegt hat. Denn die Grundsteuer muss nach Ansicht des DStV als wichtige und verlässliche Finanzierungsquelle für die Kommunen unbedingt erhalten bleiben.
Das BMF hat mehrfach bekräftigt, dass die Reform mit keiner Steigerung des Grundsteueraufkommens einhergehen soll. Um das Vertrauen der Bürger und der Unternehmen nicht zu beschädigen, sollte die Aufkommensneutralität insoweit unbedingt gewahrt werden.
B. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts
I. Grundsätzliches zur Ausgestaltung der Bewertungsverfahren
Nach der Rechtsprechung des BVerfG hat der Gesetzgeber einen großen Spielraum bei der Wahl der Bemessungsgrundlage und bei der Ausgestaltung der Regeln ihrer Ermittlung (vgl. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/14). Dabei müssen diese jedoch prinzipiell dazu geeignet sein, den Belastungsgrund der Steuer zu erfassen und dabei die Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abzubilden. Für die Beurteilung, ob die Bemessungsregeln eine relations- und realitätsgerechte Bewertung der Wirtschaftsgüter sicher stellen, müsse das dem steuerlichen Belastungsgrund zugrundeliegende Bemessungsziel aus dem Gesetz erkennbar sein. Bei der Wahl des geeigneten Maßstabs dürfe sich der Gesetzgeber auch von Praktikabilitätserwägungen leiten lassen.
Hinsichtlich des Belastungsgrunds der Grundsteuer hat sich der Gesetzgeber in dem vorliegenden Entwurf für eine Anknüpfung an die aus dem Grundbesitz erwachsende objektive Leistungsfähigkeit (Sollertrag) entschieden. Diesem Gedanken folgend sieht der Entwurf als vorrangige Bewertungsmethode ein vereinfachtes Ertragswertverfahren vor. Nur soweit ein Ertragswert nicht ermittelbar ist, soll als Auffangverfahren ein vereinfachtes Sachwertverfahren zur Anwendung kommen. Das Bewertungsziel soll nach dem Entwurf der „objektiviert-reale Wert“ des Grundbesitzes sein (vgl. Gesetzesbegründung, S. 93).
Wie nachfolgend aufgezeigt wird, werfen insbesondere die gewählten Bewertungsmethoden aus Sicht des DStV Zweifelsfragen auf.
1. Konkretisierung des Bewertungsziels
Ein (typisierendes) Ertragswert- bzw. Sachwertverfahren kommt im BewG gegenwärtig u. a. bei der Feststellung von Grundbesitzwerten (§§ 157, 176 ff. BewG) für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer bzw. Grunderwerbsteuer zur Anwendung. Das Bewertungsziel ist hierbei der gemeine Wert i. S. d. § 9 BewG (§ 177 BewG).
Bei dem Referentenentwurf dagegen steht nach Auffassung des DStV infrage, welche Art von Wert ermittelt wird. In der Gesetzesbegründung (S. 93) heißt es hierzu:
„Die Bewertungsverfahren stehen mit dem allgemeinen Bewertungsgrundsatz des § 9 Absatz 1 BewG im Einklang, da sie unter Berücksichtigung des speziellen Bewertungsvorbehalts das Bewertungsziel eines objektiviert-realen Werts konkretisieren und dessen relationsgerechte Abbildung innerhalb der Grundsteuer als Sollertragsteuer gewährleisten.“
Ob mit dem „objektiviert-realen Wert“ ein Verkehrswert angestrebt wird, bleibt unklar. Sollte das Bewertungsziel der Verkehrswert sein, könnten die umfangreichen Typisierungen und Pauschalierungen der entwurfsgemäßen Bewertungsverfahren dazu führen, dass der ermittelte Wert sich zu weit von einem Verkehrswert entfernt. Es ist zweifelhaft, ob dies im Einklang mit der Rechtsprechung des BVerfG stünde. Denn das BVerfG geht auf Basis von Literaturmeinungen von einer Streubreite von plus/minus 20 % der Verkaufspreise für ein und dasselbe Objekt aus, innerhalb derer ein festgestellter Verkehrswert als noch vertretbar angesehen wird (vgl. BVerfG, Urteil vom 07.11.2006 – 1 BvL 10/02 unter C. II. 2.).
Petitum: Nach Ansicht des DStV muss das Bewertungsziel klarer als bisher zum Ausdruck kommen. Wir regen dessen Präzisierung in der Gesetzesbegründung an, da diese Einordnung für die Gesamtwürdigung des Reformvorhabens von zentraler Bedeutung ist.
2. Nachweis eines tatsächlich geringeren Grundsteuerwerts
Aufgrund der zahlreichen Typisierungen und Pauschalierungen in den angedachten Bewertungsverfahren sind nach Ansicht des DStV im Einzelfall unzutreffende Bewertungsergebnisse denkbar. Der Entwurf sieht jedoch aktuell keine Möglichkeit vor, einen niedrigeren Grundsteuerwert nachzuweisen, z. B. in Form einer Öffnungsklausel. In den am 01.02.2019 vom BMF vorgestellten Eckpunkten für die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts war eine Öffnungsklausel – jedenfalls hinsichtlich der zugrunde zu legenden Nettokaltmieten im Ertragswertverfahren – jedoch noch vorgesehen. Dort hieß es:
Die Notwendigkeit einer Öffnungsklausel besteht aus Sicht des DStV im Sachwertverfahren, welches für die Bewertung von eigengenutzten Gewerbeobjekten relevant wird, umso mehr: Hier bleiben bspw. wertbeeinflussende Faktoren (z. B. wegen baulicher Mängel und Schäden) gänzlich unberücksichtigt. Diese können den Wert des Gebäudes jedoch mindern und sollten daher – zumindest im Einzelfall – nachweisbar sein.
Zudem wäre eine solche Öffnungsklausel bewertungsrechtlich konsequent: Bei der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkung- und Grunderwerbsteuer existiert eine solche ebenfalls (§ 198 BewG).
Petitum: Der Steuerpflichtige muss daher nach Auffassung des DStV die Möglichkeit haben, einen niedrigeren Grundsteuerwert nachzuweisen.
3. Tauglichkeit der Bewertungsmethoden im Massenverfahren
Der DStV hegt überdies grundsätzliche Zweifel, ob die angedachten Bewertungsmethoden für ein Massenverfahren wie die Grundsteuer geeignet sind. Zwar sind diverse Vereinfachungen vorgesehen, um diese einem Massenverfahren zugänglich zu machen. Die Grundprobleme wertbasierter und gebäudeumfassender Bewertungsmodelle im Spannungsfeld eines Massenverfahrens bleiben nach Ansicht des DStV jedoch bestehen:
(1)	Die geschätzten verwaltungsseitigen Gesamtpersonalkosten für die Neubewertung belaufen sich gemäß dem Referentenentwurf auf 538 Millionen EUR. Hinzu kommt, dass regelmäßige Neubewertungen erforderlich sind; der Entwurf sieht nach § 221 BewG-E hierfür Intervalle von sieben Jahren vor. Darüber hinaus sind Wertfortschreibungen und Nachfeststellungen vonnöten. Der bürokratische Aufwand –für die Steuerpflichtigen, die Beraterschaft und die Finanzverwaltung – erscheint bei dem geplanten Modell insgesamt vergleichsweise hoch. Der Bayerische Finanzminister geht bspw. davon aus, dass allein in Bayern 2.500 zusätzliche Finanzbeamte für die Umsetzung nötig wären (vgl. https:/www.augsburger-allgemeine.de/politik/Fueracker-Grundsteuer-Modell-von-Olaf-Scholz-fuehrt-zu-Mietsteigerungen-id54117911.html).
1. Artikel 1 – Änderung des Bewertungsgesetzes
Bei Geschäftsgrundstücken etwa werden nach dem Entwurf die tatsächlichen Nettokaltmieten zugrunde gelegt (§ 254 Abs. 1 und 4 BewG-E). Gewerbemietverträge verfügen jedoch häufig über Klauseln zur Anpassung der Miete, z. B. in Form einer umsatzabhängigen Miete. Im Falle einer fehlenden quantitativen Verknüpfung von Wertfortschreibung und Anzeigepflicht wäre demnach bei jeder Mietanpassung eine Anzeige erforderlich.
Die entwurfsgemäßen Bewertungsverfahren sind für sich genommen schon vergleichsweise verwaltungsaufwendig. So muss der Eigentümer des Grundbesitzes fortwährend die Entwicklung der Wertverhältnisse überwachen – was bspw. bei einem wertunabhängigen Modell nicht erforderlich wäre. Ihm im schlimmsten Fall zusätzlich noch jährliche Anzeigepflichten aufzubürden, stellt insbesondere für kleine- und mittlere Unternehmen unzumutbaren bürokratischen Aufwand dar. Dies umso mehr, als es sich bei der Anzeige i. S. d. § 228 Abs. 2 BewG-E gemäß § 228 Abs. 5 BewG-E um eine Steuererklärung handelt, für welche ab dem Veranlagungszeitraum 2018 ein automatischer Verspätungszuschlag ohne Fristverlängerungsmöglichkeit anfällt.
Um überbordende Bürokratie zu vermeiden, regt der DStV darüber hinaus an, die Wertfortschreibungsgrenze des § 222 Abs. 1 BewG-E auf 30.000 EUR anzuheben.
Die Frist für die Anzeige i. S. d. § 228 Abs. 2 BewG-E beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben bzw. das wirtschaftliche Eigentum übergegangen ist. Diese Frist erachtet der DStV als zu kurz; insbesondere wenn die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse erst gegen Ende des Jahres eintritt. Denn das Jahresende und der Beginn des neuen Jahres sind sowohl in den Kanzleien als auch in den Unternehmen traditionell sehr arbeitsintensive Zeiten: Neben drängenden Deklarationstätigkeiten, die die Abgabe von Steuererklärungen bis Ende Februar betreffen, fallen bspw. Jahresabschlussarbeiten – wie die Durchführung von Inventuren bei Mandanten – und der Abschluss der Lohnbuchhaltung für das vergangene Jahr an. Hinzu kommt, dass im Monat Dezember aufgrund der Weihnachtsfeiertage einige Arbeitstage weniger zur Verfügung stehen.
Petitum: Die Frist für die Anzeige i. S. d. § 228 Abs. 2 BewG-E sollte auf mindestens drei Monate erhöht werden.
Bei der Bewertung unbebauter Grundstücken ergibt sich der Wert des Grundstücks gemäß § 247 BewG-E aus dem Produkt von Fläche und dem Bodenrichtwert i. S. d. § 196 BauGB. Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken fließt er in Form des abgezinsten Bodenwerts nach § 257 BewG-E (Ertragswertverfahren) bzw. in Form des Bodenwerts i. S. d. § 258 Abs. 2 BewG-E (Sachwertverfahren) in die Bemessungsgrundlage ein.
Die Qualität von Bodenrichtwerten kann im Hinblick auf die jeweils zu bewertende Immobilie stark schwanken. Denn in dem Bodenrichtwert bleiben grundstücksspezifische Merkmale (z. B. die Bodeneigenschaften oder eine Ecklage) unberücksichtigt. Abweichungen des tatsächlichen Grundstückswerts vom Bodenrichtwert können hier zu signifikanten Wertverzerrungen führen. Erschwerend tritt der Umstand hinzu, dass Bodenrichtwerte einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich sind – so der BFH in seinem Urteil vom 11.05.2005 (Az. II R 21/02, BStBl. II, S. 686).
Petitum: Dem Steuerpflichtigen sollte deshalb die Möglichkeit offenstehen, einen im Einzelfall niedrigeren Grundstückswert nachzuweisen (vgl. hierzu auch B. I. 2.) – selbst, wenn dies die Abwicklung im Massenverfahren womöglich erschwert.
Die RND ist demnach von zentraler Bedeutung für die Bewertungsmethodik des Ertrags- und Sachwertverfahrens. Insofern ist es grundsätzlich zu begrüßen, dass in dem Entwurf nun das tatsächliche (fiktive) Baujahr und eine Ermittlung der RND berücksichtigt werden. Dies trägt aus Sicht des DStV zu einer realitätsgerechteren Bewertung der Wirtschaftsgüter in Relation zueinander bei.
Wann genau eine Beeinflussung der RND gegeben ist und um wieviel Jahre sich die RND im Einzelnen erhöht, dazu trifft der Entwurf indes keine Aussage. In der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer erfolgt die Ermittlung des fiktiv späteren Baujahrs anhand der Punktetabellen gemäß R B 185.3 und R B 190.7 ErbStR 2011. Hiernach ist von einer Verlängerung der GND auszugehen, wenn eine überwiegende oder eine umfassende Modernisierung erfolgt ist. Die Prüfung, ob eine überwiegende oder umfassende Modernisierung vorliegt, hängt wiederum von einem Punktesystem ab, das den einzelnen baulichen Veränderungen vorgegebene Punktzahlen zuweist.
Es existiert demgemäß bereits eine bewertungsrechtliche Methodik zur Bestimmung des fiktiv späteren Baujahrs und der verlängerten RND, auf die theoretisch für Zwecke der Grundsteuer zurückgegriffen werden könnte. Allerdings ist diese Verfahrensweise in der Praxis bereits bei der einzelfallbezogenen Bedarfsbewertung komplex und mitunter streitanfällig. Denn die Frage, ob die einzelnen Maßnahmen insgesamt zu einer relevanten Modernisierung und damit einhergehend zu einer verlängerten RND geführt haben, kann im Einzelfall hochgradig auslegungsbedürftig sein. Insoweit ist fraglich, ob sich das vorstehend beschriebene Punktesystem aufgrund seiner Komplexität für ein Massenverfahren eignen würde.
Zu § 254 BewG-E und Anlage 39 zum BewG-E – Mietniveauunterschiede in Großstädten
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum ermittelt sich der Rohertrag i. S. d. § 254 Abs. 1 BewG-E auf Grundlage der in der Anlage 39 zum BewG-E, Teil I. dargestellten monatlichen Nettokaltmiete je qm Wohnfläche (§ 254 Abs. 2 BewG-E). Entsprechend der Mietniveaustufen 1 bis 6+ nach Anlage 39 zum BewG-E, Teil II. sind hiervon Zu- oder Abschläge vorzunehmen. Darüber hinaus sieht Anlage 39 zum BewG-E, Teil III. für Städte ab 600.000 Einwohnern einen zusätzlichen Zuschlag von 10 % auf die nach Mietniveaustufen ermittelte durchschnittliche Nettokaltmiete für folgende Grundstücksarten vor:
• Für Ein- und Zweifamilienhäuser ab einem Bodenrichtwert von > 1.800 EUR/qm
• Für Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum ab einem Bodenrichtwert von > 3.600 EUR/qm
Begründet wird dies damit, dass in Großstädten ab 600.000 Einwohnern (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) eine „(…) erhebliche Bandbreite an tatsächlich vereinbarten Mieten“ existiere. Diese Bandbreite müsse nach den Vorgaben des BVerfG relations- und realitätsgerecht abgebildet werden. Deshalb sei es erforderlich, lagebedingte Wohnwertunterschiede innerhalb dieser Städte im Rahmen eines Massenverfahrens sachgerecht zu berücksichtigen.
Gegen den Zuschlag für Großstädte bestehen nach Auffassung des DStV dennoch substantielle rechtliche und politische Bedenken:
Zunächst ist anzumerken, dass der Entwurf eine Antwort auf die Frage schuldig bleibt, auf welcher Grundlage die Abgrenzungskriterien festgelegt wurden; sie erscheinen willkürlich. Wieso der Zuschlag gerade 10 % betragen soll, bleibt ebenso ungeklärt wie die Frage, welche Überlegungen den Bodenrichtwertgrenzen von 1.800 EUR/qm bzw. 3.600 EUR/qm zugrunde liegen.
Überdies hat der DStV verfassungsrechtliche Zweifel, ob eine Anwendung des Zuschlags nur für Großstädte zulässig ist. Mietniveauunterschiede innerhalb einer Stadt gibt es auch in Städten, die über weniger als 600.000 Einwohner verfügen. Für begehrte Lagen, etwa in der Innenstadt, werden regelmäßig auch in solchen Städten höhere Nettokaltmieten als in weniger beliebten Bezirken verlangt.
Analysiert man bspw. den Mietspiegel 2017 der Stadt Heidelberg (Einwohnerzahl: rund 160.000), lässt sich feststellen, dass je nach Bezirk Zuschläge von bis zu 50 % auf die für das Vergleichsobjekt ermittelte ortsübliche Nettokaltmiete vorzunehmen sind (vgl. Mietspiegel 2017 der Stadt Heidelberg, S. 13). Dies deutet auch dort auf eine nennenswerte Bandbreite an Nettokaltmieten hin. Basierend auf diesem Mietspiegel ergibt eine Analyse von ImmobilienScout 24, dass das dortige Spektrum an Nettokaltmieten für zwei Referenzobjekte von durchschnittlich < 8 EUR/qm bis > 11 EUR/qm reicht. Dass eine Angleichung der naturgemäßen Imparität bei den Nettokaltmieten nur bei den o. g. Großstädten erfolgen soll, ist aus Sicht des DStV daher rechtssystematisch nicht nachvollziehbar.
Der DStV warnt jedoch eindringlich davor, den Großstadtzuschlag auf Basis der vorgenannten Bedenken auf andere Städte auszuweiten. „Wohnen“ wird vielfach als die soziale Frage unserer Zeit bezeichnet. Selbst wenn die Aufkommensneutralität nach der Reform gewahrt werden sollte, wird es zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen und damit zu Wohnkostensteigerungen kommen – die bei einem wertbasierten Modell gerade in Ballungsräumen noch viel drastischer ausfallen dürften. In begehrten Lagen, die schon heute für viele Gering- und Normalverdiener unerschwinglich geworden sind, würde der angedachte Zuschlag die Wohnkosten sogar noch weiter in die Höhe treiben – und dies in Zeiten, in denen das Thema „Wohnen“ die Bürger wie kaum ein anderes umtreibt.
Petitum: Vor diesem Hintergrund sollte generell von einem Zuschlag für Großstädte abgesehen werden.
C. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken
(3)	Darüber hinaus lässt der Referentenentwurf unberücksichtigt, dass eine sofortige Bebauung nicht immer am fehlenden Willen des/der Eigentümer scheitert. Langwierige Genehmigungsverfahren etwa können eine solche verzögern. Ebenso können Uneinigkeiten über das Schicksal eines geerbten Grundstücks, wie sie bei Erbengemeinschaften vorkommen können, einer baulichen Entwicklung entgegenstehen.