Source: https://interpretacje-podatkowe.org/umowa/0115-kdit2-1-4011-136-2018-1-mk
Timestamp: 2018-06-22 10:48:03+00:00
Document Index: 14471399

Matched Legal Cases: ['art. 21', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 23', 'art. 21', 'FSK ', 'SA/Bd ', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 155', 'art. 158', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 21', 'art. 21', 'FSK ', 'art. 3', 'art. 21', 'art. 87', 'SA/Gd ', 'SA/Sz ', 'SA/Po ', 'SA/Wa ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'art. 47', 'art. 3', 'art. 53']

0115-KDIT2-1.4011.136.2018.1.MK | Interpretacja indywidualna
♦ › Umowa › 0115-KDIT2-1.4011.136.2018.1.MK
Samo wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego bez zaistnienia faktu przeniesienia jego własności w ustawowym terminie nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 marca 2018 r. (data wpływu: 4 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – jest nieprawidłowe.
W dniu 4 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.
Wnioskodawca w 2016 roku sprzedał nieruchomość w postaci stanowiącego odrębną własność lokalu mieszkalnego położonego w A przy ul. A. Z tego tytułu uzyskał przychód w wysokości 355.000 zł. Uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości środki Wnioskodawca planuje przeznaczyć na zakup nowego mieszkania, na rynku pierwotnym. Lokal ten Wnioskodawca zamierza zakupić celem zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Z uwagi na sytuację na rynku deweloperskim trudno jest nabyć mieszkanie w odpowiedniej lokalizacji, które będzie gotowe i co do którego będzie możliwe natychmiastowe przeniesienie jego własności na Wnioskodawcę. W związku z powyższym Wnioskodawca planuje zawrzeć umowę deweloperską. Podpisanie umowy nastąpi przed końcem roku 2018, jednak z informacji udostępnionych przez dewelopera w prospekcie informacyjnym wynika, że przeniesienie własności lokalu na Wnioskodawcę będzie miało miejsce dopiero po zakończeniu roku 2018. Wnioskodawca będzie dokonywał wpłat na prowadzony na rzecz dewelopera rachunek powierniczy, zgodnie z przewidzianym w umowie deweloperskiej harmonogramem. Z przedłożonego przez dewelopera projektu umowy deweloperskiej wynika, że odstąpienie od tej umowy możliwe jest jedynie w ściśle określonych sytuacjach, po wystąpieniu określonych zdarzeń (np. zmiana stawki podatku VAT). Co do zasady Wnioskodawca, po zawarciu tej umowy, nie będzie mógł bezkosztowo się z niej wycofać. Do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której będzie budowany lokal Wnioskodawcy, zostanie wpisane przysługujące Wnioskodawcy roszczenie o nabycie konkretnego lokalu. Wnioskodawca jest właścicielem innych lokali, jednak są one przedmiotem najmu i nie służą Wnioskodawcy do zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych.
Czy zawarcie przez Wnioskodawcę umowy deweloperskiej przed 31 grudnia 2018 r. i dokonywanie wpłat zgodnie z harmonogramem płatności zawartym w umowie, uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pomimo tego, iż do przeniesienia własności lokalu dojdzie dopiero po upływie 2 lat licząc od końca roku, w którym Wnioskodawca uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości?
Zdaniem Wnioskodawcy, zawarcie umowy deweloperskiej i dokonywanie wpłat zgodnie ze wskazanym w niej harmonogramem jest wystarczające dla możliwości skorzystania ze zwolnienia w ramach tzw. ulgi na własne cele mieszkaniowe.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: Ustawa o PIT) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Własne cele mieszkaniowe zostały określone w art. 21 ust. 25 Ustawy o PIT. Zgodnie z pkt 1 lit. a) artykułu za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.
Z powyższych przepisów wynika zatem, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT jest wydatkowanie środków pochodzących ze zbycia nieruchomości, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe.
Zawarcie umowy deweloperskiej zobowiązuje nabywcę do poniesienia wydatków na poczet ceny nabycia lokalu mieszkalnego. Zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie wpłat na poczet ceny zakupu bez wątpienia prowadzą do nabycia nieruchomości, w tym przypadku o charakterze mieszkalnym. Warto podkreślić, że nabywca ma silnie zagwarantowaną realizację swoich praw poprzez obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w postaci aktu notarialnego. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości roszczeń nabywcy o m.in. wybudowanie nieruchomości i przeniesienie prawa własności (co wynika z treści art. 23 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).
Wobec tego wydatkowanie środków pieniężnych na poczet ceny nabycia nieruchomości powinno zostać uznane za wydatek w rozumieniu art. 21 ust. 25 Ustawy o PIT.
Zdaniem Wnioskodawcy brak formalnego przeniesienia własności nieruchomości w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości nie jest przeszkodą do skorzystania z ulgi na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie ponosi bowiem żadnej odpowiedzialności za tempo wykonywania robót budowlanych. Sytuacja na rynku usług budowlanych jest w tej chwili taka, że wiele inwestycji oddawanych jest do użytkowania z opóźnieniem, z uwagi na brak siły roboczej, co szczególnie mocno odczuwalne jest w A. Szereg deweloperów ma opóźnienia przekraczające kilkanaście tygodni. W ocenie Wnioskodawcy, skoro zawiera on umowę deweloperską i dokonuje wpłat w terminach i kwotach wynikających z tej umowy, a nadto ma roszczenie o przeniesienie na niego prawa własności konkretnego lokalu, to nawet jeśli do jego oddania do użytkowania i przeniesienia prawa własności (podpisania umowy przenoszącej własność), dojdzie dopiero po upływie 2 lat licząc od końca roku, w którym sprzedał poprzednie mieszkanie, to będzie on mógł z ulgi skorzystać. Zdaniem Wnioskodawcy, nie może on być obciążany obowiązkiem zapłaty podatku, skoro zawarł umowę zmierzającą do przeniesienia na niego prawa własności lokalu mieszkalnego, a jedynie z przyczyn od niego niezależnych, do przeniesienia tej własności dojdzie po upływie terminu do wydatkowania środków na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawcy zależy, aby nabywane przez niego mieszkanie posłużyło mu dłużej, ma to być tzw. mieszkanie docelowe, co wiąże się z dużym wydatkiem. W związku z powyższym Wnioskodawca nie chce decydować się na zakup mieszkania kierując się wyłącznie terminem jego odbioru. Takie decyzje można by podejmować jak chodzi o mieszkania na wynajem, nie zaś takie, w którym Wnioskodawca chce mieszkać.
Przedstawione przez Wnioskodawcę stanowisko akceptowane jest przez Naczelny Sąd Administracyjny, który wyrokiem z dnia 7 lutego 2018 roku (sygn. akt: II FSK 3510/17) uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 25 lipca 2017 roku (sygn. akt I SA/Bd 592/17). Uchylając wspomniany wyrok, NSA opowiedział się za stanowiskiem, zgodnie z którym podatnicy, którzy zawarli umowę deweloperską i wydali na ten cel środki uzyskane z tytułu zbycia nieruchomości, mogą skorzystać z ulgi związanej z wydatkowaniem środków ze sprzedaży na własny cel mieszkaniowy, bez względu na datę podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności nieruchomości. W uzasadnieniu Sąd powoływał się na charakter i cel zawarcia umowy deweloperskiej, której zasadniczym celem jest wybudowanie i przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Ponadto NSA w uzasadnieniu wskazał, że nie można różnicować sytuacji osób, które wznoszą dom własnymi siłami, od tych, które nabywają mieszkanie za pośrednictwem dewelopera. Ci, którzy budują dom własnymi siłami, mogą skorzystać z ulgi, nawet jeżeli w terminie dwóch lat nie ukończą go i w nim nie zamieszkają. Taka sama reguła powinna dotyczyć osób zawierających umowy deweloperskie.
Mając zatem na względzie fakt, że Wnioskodawca, zawierając umowę deweloperską, ma na celu nabycie nieruchomości mieszkalnej i wydatkuje w tym celu środki pieniężne pochodzące ze sprzedaży nieruchomości, spełnia on warunki do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.
W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200 z późn. zm.), wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
W świetle powoływanych przepisów oraz przedstawionego zdarzenia przyszłego, o prawie do skorzystania ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy decyduje wydatkowanie, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, dochodu ze sprzedaży nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych.
Jak wynika z powołanych wyżej przepisów wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, jeśli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia danej nieruchomości lub prawa majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, do których ustawodawca zalicza m.in. nabycie lokalu mieszkalnego.
W myśl art. 155 § 1 Kodeks cywilnego, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 ww. ustawy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Na podstawie zaś art. 1 tejże ustawy, ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
W związku z tym stwierdzić należy, że zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności lokalu mieszkalnego, ale nie są z nim równoważne. Treścią tej umowy jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia jej własności, a tym samym powoduje niewypełnienie warunku do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W sytuacji przedstawionej we wniosku samo wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego – bez zaistnienia faktu przeniesienia jego własności w ustawowym terminie – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Powyższy pogląd w całej rozciągłości podzielił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 marca 2017 r. sygn. akt II FSK 321/15, stwierdzając, że: (...) w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zawarcie przedwstępnej umowy deweloperskiej nie skutkuje nabyciem nieruchomości. Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377 z późn. zm.), umowa deweloperska, to umowa, którą deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Tym samym na podstawie umowy deweloperskiej podatnik nie nabywa lokalu mieszkalnego – tak jak tego wymaga art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f. Z umowy tej wynika jedynie ekspektatywa prawa nabycia nieruchomości, która – mimo że w założeniu zmierza i niejako warunkuje nabycie prawa do lokalu mieszkalnego – nie jest równoznaczna z nabyciem tego prawa i nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia.
Końcowo, odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę wyroku wskazać należy, że dotyczy on konkretnej, indywidualnej sprawy w określonym stanie faktycznym i tylko w nim jest wiążący. Dlatego, stosownie do art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej wskazać należy, że wyroki sądów nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego interpretację indywidualną. Organ interpretacyjny nie podziela stanowiska wyrażonego w wyroku przywołanym przez Wnioskodawcę. Stanowisko tut. organu jest natomiast zgodne m.in. z wyrokami: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 25 października 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 1030/17, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 23 lutego 2017 r., sygn. akt I SA/Sz 13/17, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 10 października 2017 r., sygn. akt I SA/Po 482/17, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 5 kwietnia 2017 r., sygn. akt III SA/Wa 1478/16 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt: II FSK 2418/11 z dnia 6 sierpnia 2013 r., II FSK 2440/13 z dnia 18 listopada 2015 r., II FSK 2886/13 z dnia 5 stycznia 2016 r., II FSK 2320/13 z dnia 28 września 2016 r. oraz II FSK 2840/14 z dnia 21 października 2016 r.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, al. Zwycięstwa 16/17, 80 – 219 Gdańsk w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0115-KDIT2-1.4011.136.2018.1.MK
0114-KDIP1-1.4012.247.2018.1.RR | Interpretacja indywidualna
0111-KDIB2-1.4010.149.2018.1.MJ | Interpretacja indywidualna