Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=01.07.1987&Aktenzeichen=VIII%20ARZ%209%2F86
Timestamp: 2020-02-28 16:33:47
Document Index: 386267577

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 9', '§ 9', '§ 535', '§ 536', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 9', '§ 307', '§ 307', '§ 307', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 16', '§ 307', '§ 9', 'BGH', 'BGH', '§ 7', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 307', '§ 9', '§ 307', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH']

https://dejure.org/1987,101
BGH, 01.07.1987 - VIII ARZ 9/86 (https://dejure.org/1987,101)
BGH, Entscheidung vom 01.07.1987 - VIII ARZ 9/86 (https://dejure.org/1987,101)
BGH, Entscheidung vom 01. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86 (https://dejure.org/1987,101)
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§§ 535, 536 BGB; § 9 AGBG
Fristplan für Schönheitsreparaturen
AGBG § 9; BGB § 535, § 536
NJW 2017, 3085
Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987, VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Beurteilung sich an der früheren Senatsrechtsprechung orientiert (grundlegend: Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 261 ff., zu § 9 AGBG), ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen - wie der Senat nunmehr entscheidet - gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn - wie hier - den Mietern ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird.
a) Allerdings hat der Senat - worauf das Berufungsgericht abgestellt hat - in der Vergangenheit entschieden, dass Vornahmeklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB jedenfalls dann standhielten, wenn der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werde (Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO, S. 268 ff.).
Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind (vgl. Rechtsentscheide vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 265 f., 268;… vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 85 f.).
aa) In der Vergangenheit hat der Senat allerdings angenommen, es sei gewährleistet, dass der Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung nur die auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen vorzunehmen habe, wenn das Klauselwerk dahingehend ausgelegt werden könne, dass die üblichen Renovierungsfristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (Rechtsentscheide vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 268 f.;… vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 84 ff.).
Der noch im Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 (VIII ARZ 9/86, aaO) vertretenen gegenteiligen Rechtsauffassung ist bereits durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats, wonach die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen den Mieter nur dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn ein vorgesehener Fristenplan "flexibel" ausgestaltet ist, die Grundlage entzogen worden.
Bei der Inhaltskontrolle ist im Individualprozess daher jeweils danach zu unterscheiden, ob Gegenstand der Renovierungsverpflichtung des Mieters eine bei Vertragsbeginn renovierte oder eine unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Wohnung ist (Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 264;… Staudinger/Coester, BGB, Neubearb. 2013, § 307 Rn. 113;… siehe auch Pfeiffer in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, AGB-Recht, 6. Aufl., § 307 BGB Rn. 86).
Auch in der Vergangenheit hat der Senat nicht zwischen mehr oder weniger abgewohnten Mieträumen unterschieden (vgl. Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 264).
Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist (vgl. Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 269).
Denn Kreditinstitute müssen ihre Angebote zu solchen Bedingungen kalkulieren, die sich mit den Geboten von Treu und Glauben vereinbaren lassen (vgl. BGH, Urteil vom 29. Oktober 1956 - II ZR 79/55, BGHZ 22, 90, 98 und Beschluss vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 263).
b) Die Anknüpfung an "starre", vom konkreten Bedarf losgelöste Renovierungsintervalle, sei es in Gestalt "üblicher" Renovierungsfristen (Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 266, 268) oder in Form von Mindestfristen (…Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 72), ist jedoch seit längerem überholt.
Die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene "starre" Fälligkeitsregelung ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt (vgl. BGHZ 101, 253, 263 f.).
Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - auf den Mieter übertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253).
b) Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (…Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden (BGHZ 92, 363, 368 f.; 101, 253, 263 f.).
Diese können z.B. vorliegen bei der Abwälzung regelmäßig unkalkulierbar entstehender Kosten auf den Kunden (vgl. BGHZ 101, 253, 263), wenn einer geringwertigen Hauptleistung ein sich selten verwirklichendes, aber gewichtiges Schadensrisiko gegenübersteht (vgl. BGH Urteil vom 22. Mai 1968 ­ VIII ZR 133/66 ­ NJW 1968, 1718, 1720) oder wenn der Verwender seinem Kunden eine Tarifwahl zwischen mehreren Vertragsmodellen eröffnet, in denen eine unterschiedliche Risikotragung mit einer entsprechenden Preisgestaltung verknüpft ist (vgl. BGHZ 77, 126, 133 f.;… vgl. für die Berücksichtigung des Preisarguments ausführlich Staudinger/Coester aaO § 307 Rdn. 135 ff.;… Ulmer/Brandner/Hensen/Fuchs aaO § 307 Rdn. 145 ff. jeweils m.w.N.).
In diesem Zusammenhang kann - anders als bei einer Klauselkontrolle nach § 9 AGBG a.F. (§ 307 BGB n.F.) - dahinstehen, ob die Mietvertragsparteien im Sinne der sog. "Entgeltthese" tatsächlich stillschweigend vereinbaren, dass sich die Abwälzung der Schönheitsreparaturen des Mieters nicht als anteilige Abwälzung der den Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB treffenden Instandsetzungs- und Instandhaltungslast, sondern als Teil des Entgelts darstellt, das der Mieter als Gegenleistung für die Leistungen des Vermieters zu entrichten hat (…vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 1976 - VIII ZR 51/75, NJW 1977, 36,, Beschl. v. 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363; Beschl. v. 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253;… Urt. v. 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632).
Soweit der BGH in seiner früheren Rechtsprechung davon ausgegangen ist, der Belastung des Mieters mit den Schönheitsreparaturen stünde - allerdings nur "in der Regel" (vgl. BGH, Beschl. v. 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363) - eine Entlastung durch eine vom Vermieter entsprechend niedriger kalkulierte Miete gegenüber (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 1976 - VIII ZR 51/75, NJW 1977, 36, Beschl. v. 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253;… Urt. v. 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632) entbehrte diese "Entgeltthese" nicht nur der Klärung des behaupteten Regel-AusnahmeVerhältnisses, sondern auch der erforderlichen unstreitigen oder bewiesenen Grundlage im Tatsachenvortrag des Vermieters (vgl. Emmerich, NZM 2009, 16, 18;… Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2016, § 535 Rz. 118; Hemming, WuM 2005, 165, 166; Sonnenschein, NJW 1986, 2733, 2738).
Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - auf den Mieter übertragen (st.Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253).
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