Source: http://www.codaconslombardia.it/casa/
Timestamp: 2019-06-17 23:24:09+00:00
Document Index: 144828564

Matched Legal Cases: ['art. 66', 'art. 844', 'art. 1125', 'art. 1129', 'sentenza ', 'art. 1120', 'art. 1136', 'art. 21', 'art. 700']

Casa - Codacons Lombardia associazione per la difesa dei diritti
Comunicati Stampa (2.594)
Forniamo una consulenza giuridica su tutte le problematiche relative ai beni immobili.
Offriamo consulenze personalizzate in tema di condominio, contratti di locazione, compravendita, rapporti con agenzie immobiliari, case popolari e tutto ciò che entra in relazione con la vostra casa.
Quel giorno che abbiamo comprato casa non ci saremmo mai immaginati che poteva finire così!! Eh si c’era anche il condominio, l’amministratore e quel coacervo di nevrosi e frustrazioni che sono i condomini. I nostri vicini di casa…Aiuto!!
Il condominio negli edifici si basa sull’idea di comunione, divisione, condivisione di spazi comuni e di esclusiva proprietà. Talvolta si tratta di comunismo autoritario se a comandare sono solo l’amministratore ed i condomini solerti.
Non è mai rose e fiori…
La vita comunitaria di un condominio non è, quindi, certo tutta rose e fiori. Le assemblee possono essere estenuanti e recare con sé molte tensioni stante le innumerevoli liti tra vicini; a ciò si aggiunga che molto spesso un amministratore troppo distratto può complicare e peggiorare il tutto!
Come si può cercare di convivere il più pacificamente possibile?
– conoscenza delle regole essenziali delle assemblee;
– rispettare le regole;
– ripartire in modo corretto le spese
In un condominio i motivi di litigio sono davvero infiniti; si passa ad esempio dal parcheggio incontrollato al rumore eccessivo, dalla musica all’occupazione degli spazi comuni, dai panni stesi alla battitura dei tappeti per non parlare dei cattivi odori.
Ogni condomino cerca sempre di anteporre le proprie esigenze individualistiche sui diritti di tutti.
Per questo tante volte non è purtroppo sufficiente utilizzare il proprio buon senso!
In primo luogo non bisogna mai dimenticare che c’è il regolamento condominiale con tutto ciò che concerne le delibere approvate dai condomini mediante le varie assemblee in relazione alle condotte da osservare e all’utilizzo degli spazi comuni.
Ma se il regolamento non viene rispettato? Ecco i nostri primi consigli!
Come si gestiscono gli spazi comuni?
Se uno stabile si compone di più appartamenti, ogni condomino è proprietario esclusivo del proprio appartamento ma sussistono parti ( tetto, pianerottoli, atrio, cortile, terreno su ci sorge lo stabile) che, invece, sono di tutti e devono essere condivise così come tutto ciò che concerne le spese e la manutenzione relativa alle suddette parti comuni.
Se un palazzo ha, quindi, due scale, le spese per la scala A saranno suddivise tra i condomini della scala A mentre i condomini della scala B si divideranno le spese della scala B.
Come si affrontano i problemi di parcheggio?
Occorre fare una rotazione fra i condomini nel caso in cui il numero dei parcheggi sia inferiore rispetto al numero degli appartamenti e regolare, così, in sede di assemblea i turni indipendentemente dal valore dei millesimi delle proprietà di ciascun condomino.
Anche il conduttore deve partecipare ai turni di assegnazione del parcheggio anche se non potrà avere diritto al posteggio contemporaneamente al proprietario dell’appartamento.
Se si vuole installare l’impianto di condizionamento?
Per avere il permesso di installare l’impianto di condizionamento, così come le antenne satellitari, (che l’amministratore potrebbe, però, negare) occorre preservare la struttura ed il decoro architettonico e non compromettere la sicurezza dello stabile stesso né la sua stabilità.
Gli animali domestici?
Per la validità di un divieto di tenere animali domestici nelle aree private occorre che vi sia stata una delibera assembleare adottata all’unanimità o, diversamente, che il suddetto divieto sia previsto dal regolamento contrattuale.
Dove si possono tenere i passeggini?
Il passeggino può essere lasciato nell’atrio purchè non si impedisca agli altri l’uso degli spazi comuni né si ostacoli l’altrui passaggio; ad ogni modo mai nessuno potrà rimuovere un passeggino altrui!
L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE…
…Prima regola: essere presenti!
L’assemblea ordinaria: viene una volta all’anno dall’amministratore per l’approvazione del bilancio condominiale e per riconfermare o revocare il suo incarico. L’ assemblea straordinaria: è convocata tutte le volte che occorra decidere su qualsiasi tematica; non solo l’amministratore può convocare la suddetta assemblea ma anche gli stessi condomini purchè siano almeno in due e rappresentino un sesto del valore dell’intero edificio. Pertanto, se l’amministratore si rifiuta di convocare l’assemblea, saranno i condomini che potranno provvedere a raccogliere le firme sul foglio di convocazione.
Ecco i MODELLI che si possono utilizzare!
1 “Convocazione assemblea straordinaria : richiesta dai condomini
Egr. Sig. ……………………………….
Amministratore del condominio di via ……………………….
Oggetto: richiesta di convocazione di assemblea straordinaria
……………………………..(elencare i nomi dei richiedenti e le rispettive quote millesimali)
CHIEDONO che la convocazione di un’assemblea straordinaria del condominio di via …………………….con il seguente ordine del giorno:
1) …………………………………………
2) …………………………………………
3) …………………………………………
in attesa che Lei provveda al dovuto nei modi e termini di legge, porgiamo distinti saluti.
Firme dei condomini richiedenti ………………………….”
2 “Avviso di convocazione assemblea straordinaria
CONDOMINIO DI VIA ………………………………………
Convocazione di assemblea straordinaria:
Egr. Signor …………………….
La invito ad intervenire all’assemblea straordinaria che si terrà in via ………………………..presso ………………………, il giorno …………………..alle ore ……………in prima convocazione, ed, eventualmente, in seconda convocazione nello stesso luogo, il giorno ……………………alle ore ……………..
discutere il seguente ordine del giorno: per…………………………..
L’amministratore, firma ………………………….
Io sottoscritto sig. …………………………………..condominio dell’edificio di via ……………………………..delego il sig. ……………………………….. a rappresentarmi all’assemblea di condominio del …………………(1a conv.) o del …………………….(2a conv.), accettando tutte le decisioni del mio rappresentante e dandone per valido ed approvato l’operato per le materie indicate nell’ordine del giorno.”
La convocazione deve avvenire almeno cinque giorni prima; se anche un solo condomino non viene convocato la delibera è naturalmente impugnabile. Tutti i proprietari devono ricevere, pertanto, l’avviso di convocazione.
Per deliberare occorrono diverse maggioranze tra la prima e la seconda convocazione; spesso, di proposito, la prima convocazione sarà fissata ad orari improbabili in modo che sia valida la seconda convocazione.
Occhio…cosa deve indicare l’avviso di convocazione?
– il luogo;
– l’orario della convocazione – prima e seconda;
– l’ordine del giorno: è la descrizione degli argomenti da discutere; tutto può essere annullato se si delibera su un argomento non contemplato dall’ordine del giorno.
Ciascun condomino può farsi rappresentare in assemblea, anche dallo stesso amministratore, mediante una delega scritta.
…il presidente …il segretario ed… il verbale di assemblea
L’emozione di essere nominati Presidenti o segretari nel corso di un’assemblea condominiale è una cosa che difficilmente si supera. Essere Presidenti o Segretari di un’assemblea condominiale ci conferisce uno status di “potere mistico”. E’ un’esperienza da vivere che genera spesso l’invidia dei vicini.
L’assemblea, quindi, nomina un presidente ed un segretario scelti tra i condomini presenti.
In particolare, il segretario si occupa di scrivere il verbale di assemblea che gli viene dettato e che raccoglie la volontà dei condomini presenti all’assemblea.
Ecco gli elementi che rendono regolare il verbale:
– la data (giorno, mese ed anno);
– il luogo della riunione;
– l’ordine del giorno;
– l’indicazione se si tratta di prima o seconda convocazione;
– i nominativi del presidente, del segretario, dei condomini intervenuti, di persona o per delega (indicando anche il delegato) con le rispettive quote millesimali;
– gli interventi e le delibere;
– l’ora di scioglimento dell’assemblea e di chiusura del verbale.
Il verbale verrà, poi, trascritto, nel libro dei processi verbali tenuto dall’amministratore.
Prima della sottoscrizione del verbale, da parte del presidente e del segretario, il verbale deve essere riletto a tutti i condomini presenti e poi sarà inviato, in copia conforme all’originale, a tutti quanti i condomini dell’edificio; in particolare, agli assenti sarà inviato tramite raccomandata a/r.
Sappiamo, però, che in realtà il verbale dell’assemblea svoltasi in parrocchia e conclusasi dopo la mezzanotte non viene riletto e purtroppo le sorprese capitano.
Vabbè, basta essere vigili il giorno del ricevimento del verbale a casa. Abbiamo trenta giorni per fare ricorso al Giudice.
“Verbale di assemblea di prima convocazione
Oggi …… alle ore … nei locali …… in seguito a regolare convocazione d’assemblea condominiale sono presenti l’amministratore Sig. …… ed i seguenti condomini
1) sig. …… per mm. …
2) sig. …… per mm. …
3) sig. …… per mm. …
Considerato che nessun altro è presente e che quindi sono complessivamente presenti n. … condomini per mm. … l’assemblea di prima convocazione non è valida per il mancato raggiungimento del quorum richiesto per legge.
L’assemblea viene aggiornata al giorno già indicato in seconda convocazione.
Il Segretario (Firma)”
Verbale di assemblea di seconda convocazione
“Il giorno … alle ore … presso ……, si è riunita in seconda convocazione, essendo andata deserta la prima, l’assemblea ordinaria del …… per discutere e deliberare sul seguente:
1) Approvazione consuntivo gestione e riparto spese.
2) Approvazione preventivo gestione – richiesta fondi.
3) Nomina consiglieri – amministratore e determinazione emolumento e spese di quest’ultimo.
4) Richiesta sostituzione caldaia – decisioni da adottare.
Sono presenti personalmente i Sigg. …… per un valore millesimale …/1.000;
Per delega i Sigg. …… per un valore millesimale …/1.000 per un totale di presenti n. … per valore millesimale …/1.000
All’unanimità viene nominato presidente il Sig. … il quale chiama a fungere da segretario il Sig. …
Il presidente dopo aver constatato che l’assemblea è stata regolarmente convocata e che sono effettivamente presenti o rappresentati i su citati condomini per un totale di n. … condomini e … millesimi, dichiara questa validamente costituita e atta a deliberare sul precitato ordine del giorno.
Punto 1 ordine del giorno … ……………………………………………………………………………………
Alle ore … il presidente dichiara sciolta la seduta.
Il Segretario (Firma)
Il Presidente (Firma)”
Quali sono i compiti del presidente?
– Verificare che tutti i condomini siano stati invitati all’assemblea;
– Controllare le deleghe;
– Verificare se è stato raggiunto il quorum per la validità dell’assemblea;
– Condurre la discussione sui temi all’ordine del giorno;
– Verificare la validità delle delibere assembleari mediante il rispetto delle relative maggioranze;
– Dettare al segretario la verbalizzazione e poi sottoscrivere il verbale, unitamente allo stesso segretario, per conferirgli validità.
Quali maggioranze occorrono?
ARGOMENTO CONDOMINI (1) MILLESIMI (2)
Amministratore: compenso 1/3 condomini (idem) 334 (idem)
Amministratore: nomina, riconferma e revoca maggioranza intervenuti
(maggior. interv. e 1/3 cond.) 500 (idem)
Antenne satellitare (D.L. n. 5/01) 1/3 condomini (idem) 334 (idem)
Ascensore: superamento delle barriere architettoniche (L. n. 13/89) maggioranza intervenuti
(1/3 condomini) 500 (334)
Costituzione di diritti reali unanimità 1000 (idem)
Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge maggioranza intervenuti
Impianto di riscaldamento: rinuncia al servizio unanimità (idem) 1000 (idem)
Impianto di riscaldamento: trasformazione maggioranza intervenuti (idem) 501 (idem)
Innovazioni: gravose e voluttuarie unanimità (idem) 1000 (idem)
Innovazioni: pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza; alterazione del decoro architettonico; inservibilità all’uso o al godimento di parti comuni unanimità (idem) 1000 (idem)
Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni maggioranza condomini (idem) 667 (idem)
Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari (L. n. 179/92) maggioranza intervenuti (idem) 500 (idem)
Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore maggioranza intervenuti
Locazioni ultranovennali unanimità (idem) 1000 (idem)
Manutenzione ordinaria maggioranza intervenuti
(1/3 condomini) 500(334)
Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità maggioranza intervenuti
Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione (L. n. 122/89) maggioranza intervenuti 500 (idem)
Perimento inferiore a 3/4: ricostruzione edificio maggioranza intervenuti
Perimento totale (superiore a 3/4): ricostruzione edificio unanimità (idem) 1000 (idem)
Portierato: soppressione istituzione o modificazione del servizio maggioranza condomini (idem) 667 (idem)
Regolamento: approvazione e modifiche maggioranza intervenuti (idem) 500 (idem)
Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive unanimità (idem) 1000 (idem)
Rendiconto annuale maggioranza intervenuti
Residui attivi: impiego maggioranza intervenuti
Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi (artt. 61 att. c.c.) maggioranza intervenuti (idem) 500 (idem)
Scioglimento: modifiche allo stato attuale dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonomi (artt. 62 att. c.c.) maggioranza condomini (idem) 667 (idem)
Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto unanimità (idem) 1000 (idem)
Spese: ripartizione maggioranza intervenuti
Tabelle millesimali: formazione o modifica unanimità (idem) 1000 (idem)
Vendita o cessione di beni unanimità (idem) 1000 (idem)
→ (1) In parentesi è indicato il numero dei condomini necessario in seconda convocazione.
(2) In parentesi è indicato il valore delle quote necessario in seconda convocazione.
Cosa si intende per doppia maggioranza?
Durante le votazioni si devono contare sia le persone presenti sia il valore millesimale di ciascun appartamento
Il conduttore ha diritto di voto in luogo del proprietario dell’appartamento nelle delibere dell’assemblea condominiale concernenti le spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.
In relazione al valore della proprietà occorre ricordarsi che maggiore è la proprietà, maggiore sarà il relativo peso in assemblea; la proprietà, infatti, si misura in millesimi. Per determinare i millesimi si conterà la superficie della casa, il piano e l’esposizione; la somma dei valori assegnati a ciascun proprietario deve essere mille.
Le tabelle di proprietà riporteranno i millesimi in base alle quote di possesso; le tabelle di gestione tengono conto della ripartizione in millesimi e sono la base per ripartire le spese.
Le tabelle millesimali determinano il valore delle singole unità immobiliari e di conseguenza il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dello stabile nella sua interezza ai fini della ripartizione delle spese.
Le tabelle millesimali possono essere contenute in un regolamento contrattuale perché predisposte dal costruttore o redatte in seguito per volontà di ciascun condomino; per l’approvazione o la modifica delle suddette tabelle occorre sempre l’unanimità.
Qualora non si raggiungesse un accordo per formare le tabelle millesimali, anche un solo condomino potrà ricorrere all’Autorità giudiziaria che, mediante un perito, provvederà alla redazione delle tabelle stesse e le renderà obbligatorie per tutti.
La più importante è sicuramente quella di proprietà: determina il rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari, in millesimi.
La redazione delle tabelle millesimali dovrebbe possibilmente essere affidata ad un tecnico che avrà tutti gli strumenti necessari ed indispensabili per studiare l’edificio, le planimetrie dei singoli appartamenti e procedere, poi, allo studio delle caratteristiche qualitative.
Ciò che conta nella determinazione di una tabella millesimale è il rapporto tra i valori o superfici o volumi delle unità immobiliari.
Le quote millesimali possono essere riviste o modificate, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
se sono conseguenza di un errore;
quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio viene alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Per quanto concerne le decisioni più impegnative (come, ad esempio, nomina e revoca dell’amministratore, rifacimento del tetto o facciate, riparazioni straordinarie di notevole entità, innovazioni) occorre una maggioranza qualificata sia in prima che in seconda convocazione: metà dei millesimi e oltre metà degli intervenuti all’assemblea che rappresentino però un terzo più uno dei condomini.
Se le innovazioni implicano una spesa assai onerosa o sono superflue rispetto alle condizioni del condominio, i condomini possono decidere di esonerarsi dal contribuire nella spesa.
Occorre, altresì, sapere che per favorire l’approvazione di lavori ritenuti particolarmente meritevoli per la tutela di alcune categorie, per l’ambiente o per la stabilità degli edifici, la legge ha ridotto le maggioranze necessarie per deliberare: così, ad esempio, per abbattere le barriere architettoniche è sufficiente una maggioranza del 50%, se in prima convocazione, e di un terzo dei condomini, se in seconda convocazione.
E’, infine, necessaria l’unanimità nei seguenti casi:
modifica del regolamento contrattuale;
approvazione o modifica delle tabelle millesimali;
ricostruzione di edificio perito oltre 3/4 del suo valore;
affitto della facciata, del tetto o parti comuni per un periodo superiore a 9 anni;
ripartizione delle spese contraria alla legge;
divieto d’uso delle proprietà esclusive;
costituzione di diritti reali sulle parti comuni;
soppressione dell’impianto di riscaldamento o dell’acqua calda centralizzati.
Come e quando impugnare le delibere assembleari
Sono nulle, e quindi impugnabili senza alcun limite di tempo e da chiunque, le delibere che hanno un oggetto illecito o che non rientra nelle competenze dell’assemblea.
Ciascun condomino dissenziente può fare RICORSO all’autorità giudiziaria contro le deliberazioni approvate da un’assemblea non valida o da una maggioranza non valida entro trenta giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Curiosità!…
E’ nulla la deliberazione che modifica a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese condominiali!…
Secondo la giurisprudenza, infatti, l’assemblea può decidere di modificare i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dal regolamento (contrattuale) solamente con il consenso di tutti i condomini.
La richiesta di convocazione dell’assemblea può provenire non solo dall’amministratore ma anche da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio inviando una lettera all’amministratore che dovrà provvedere a dar seguito alla suddetta richiesta e a convocare l’assemblea.
Qui di seguito si riporta un modello di lettera per la convocazione dell’assemblea:
I sottoscritti sig. ……… e sig. ……., rispettivamente proprietari degli appartamenti sub …… e sub …… , ai sensi dell’ art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, chiedono la convocazione dell’assemblea condominiale, affinchè si deliberi sul seguente ordine del giorno:
In attesa della convocazione dell’assemblea, porgiamo distinti saluti.
Le risposte del Codacons alle domande più frequenti!
Quando deve essere convocata l’assemblea?
Almeno una volta l’anno per deliberare sulla nomina dell’amministratore, sui risultati della gestione nonché per l’approvazione del preventivo dell’esercizio successivo.
Quando è possibile la convocazione da parte dei condomini?
Quando due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio abbiano richiesto all’amministratore la convocazione di un assemblea e quest’ultimo non abbia provveduto per dieci giorni dalla richiesta.
E’ necessaria una forma specifica per la convocazione assembleare?
Il codice non prevede alcuna forma particolare ma il regolamento potrebbe, però, prevedere qualche formalità; ad ogni modo, la convocazione assembleare deve sempre indicare in modo preciso data, luogo ed argomenti da discutere.
Quanto tempo prima deve essere comunicato l’avviso di convocazione?
Almeno cinque giorni prima della data fissata; in caso contrario l’assemblea non sarà regolarmente costituita né potrà deliberare.
La mancata convocazione anche di un solo condomino rende nulla la delibera.
Se ci sono più proprietari di uno stesso appartamento la convocazione deve essere inviata a tutti?
No, è sufficiente che la convocazione venga inviata ad uno solo dei proprietari.
Come si riconosce un amministratore di condominio corretto???
La scelta dell’Amministratore deve essere attenta ed assai oculata.
L’amministratore corretto si riconosce dalla serietà della sua gestione:
Alla scadenza del suo mandato chiede ai condomini una riconferma esplicita.
Accetta preventivi lavori portati dai condomini.
Apre un conto corrente intestato al condominio e dà il rendiconto della sua gestione in modo chiaro e trasparente
Chi è l’amministratore e quali sono i suoi compiti?
L’amministratore è una figura della nostra esistenza una e trina. E’ il temibile esattore. E’ l’amico a cui confidare ogni tipo di problema con il vicino. E’ l’esecutore della volontà dei condomini!.
L’amministratore, dunque, è il professionista cui ciascun condomino delega la gestione del condominio e che ha quale obbligo principale quello di garantire che il regolamento condominiale e le deliberazioni assembleari siano rispettate.
L’amministratore gestisce le spese del condominio e, una volta l’anno, ha l’obbligo di x sottoporre il conto della sua gestione all’approvazione dell’assemblea.
Ciascun condomino ha il diritto di visionare ed accertarsi che sia stata posta in essere una buona amministrazione delle cose comuni richiedendo, in ogni momento e senza dover specificare i motivi, i documenti giustificativi.
Nel caso in cui un proprietario non paghi la propria quota, per recuperare le spese arretrate l’amministratore può richiedere al giudice un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso.
Senza l’approvazione specifica dell’assemblea, l’amministratore può interviene, altresì, per conservare l’integrità delle parti comuni dell’edificio, ordinando interventi che non possono essere rimandati così come lo steso può promuovere perizie, consulenze ed interventi avendo, però, l’obbligo di riferire ai condomini durante la prima assemblea condominiale.
Come l’amministratore può tutelarci? Ecco i nostri modelli!
Sollecito per quote condominiali scadute
“Raccomandata a.r.
In riferimento alla delibera dell’assemblea condominiale di approvazione del bilancio preventivo/consuntivo in data ……………Le ricordo che è scaduto il termine di pagamento della rata di spese condominiali di Sua spettanza.
La invito pertanto a provvedere sollecitamente al versamento dell’importo di €. ……………………………… Nel protrarsi della Sua inadempienza, mi vedrò costretto ad agire per vie legali.
L’Amministratore (Firma)”
…In caso di immissione di fumo e odori vietati
“Raccomandata
OGGETTO: divieto di immissione di fumo e/o odori.
Mi è stato segnalato che dalla Sua unità immobiliare provengono esalazioni di fumo, calore, odori fastidiosi che superano la normale tollerabilità.
Tale comportamento è vietato – ex art. 844 c.c.- ed anche sia per dettato del regolamento di condominio.
La invito, quindi, ad adottare gli accorgimenti che ritiene più opportuni al fine di fare immediatamente cessare tale turbativa: in caso contrario sarò costretto a tutelare i diritti del condominio in sede legale.
In attesa di cortese e sollecito riscontro, distintamente La saluto.
In caso di immissione di rumori vietati
Egr. Sig. ………
OGGETTO: divieto di immissione rumori
Mi è stato segnalato che dalla Sua unità immobiliare provengono rumori al di sopra dei limiti della normale e legale tollerabilità riconducibili ……(indicare quale è la fonte del rumore).
La situazione denunciata arreca un notevole disturbo agli occupanti delle unità limitrofe
La invito, quindi, ad eliminare tale inconveniente; in caso contrario sarò costretto a tutelare i diritti del condominio in sede giudiziaria.
Tutela dei diritti condominiali verso terzi – Esposto al sindaco per opere edili abusive
“Al Sindaco del Comune di …………………………
Il sottoscritto ………………………….., nella qualità di amministratore del condominio sito in questo Comune, via
…………………………………n. ……………….
Che sull’area edificata antistante espone (o finitima o confinante), di proprietà di ……………, ………………stanno eseguendo opere edilizie manifestamente illegittime ed abusive, senza esporre il prescritto cartello di cantiere.
In particolare trattasi ………………………………………………………………………………..
Si Invita pertanto La S.V. a intervenire per accertare l’abuso e reprimerlo a norma di legge.
Si fa presente che la realizzazione dell’illecito edilizio rappresenterebbe un grave pregiudizio per i condomini amministrati dal sottoscritto, che si riservano di agire giudizialmente in ogni sede, anche contro l’eventuale omissione di atti d’ufficio.
Firma ………………………..”
Comunicazione dell’amministratore del verificarsi di uno stato di pericolo nello stabile
“Condominio di Via……….Città
Egr. Sig……
Con la presente segnalo a tutti i Signori condomini che in data…..si è verificato un distacco di intonaco dalla facciata dell’edificio prospiciente il cortile comune.
I vigili del fuoco, immediatamente intervenuti, hanno intimato al condominio di eseguire immediatamente i lavori necessari per l’ eliminazione del stato di pericolo.
Ho provveduto a transennare la parte di cortile in cui si è verificato il sinistro e, nel contempo, Vi invito espressamente, fino a quando non saranno ultimati gli interventi necessari alla eliminazione dello stato di pericolo a non praticare i luoghi interessati alla caduta dei calcinacci.
Nel declinare sin d’ora ogni responsabilità per gli eventuali danni che dovessero derivare nel caso di inosservanza alle istruzioni sopra dettate Vi invito a prestare la massima attenzione. L’Amninistratore”
L’amministratore ed il suo compenso…
Esistono tariffari di categoria anche se gi stessi sono solo indicativi; ciò che condiziona il compenso sono diversi elementi quali:
il numero dei condomini facenti parte dell’intero stabile;
la presenza di una portineria;
i giardini;
gli impianti sportivi.
Sugli onorari dell’amministratore, quindi, non ci sono regole o tariffe stabilite: il compenso può, pertanto, essere definito sostanzialmente in due modi:
in maniera analitica indicando la retribuzione di ogni singola prestazione;
in modo forfettario, con l’attribuzione di una somma complessiva.
Tutto ciò che occorre sapere sull’amministratore: I NOSTRI CONSIGLI E TUTTE LE RISPOSTE ALLE DOMANDE PIU FREQUENTI!
Con quanti millesimi si nomina l’amministratore e con quanti può essere revocato?
Secondo l’art. 1125 c.c., sia in prima che in seconda convocazione, l’amministratore viene nominato con il voto della maggioranza dei presenti in assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi; occorre la medesima maggioranza per la sua revoca.
Alla fine del suo incarico annuale l’amministratore deve essere revocato?
L’amministratore dura in carica un anno al termine del quale lo stesso ha esaurito la sua funzione senza che occorra revoca o dimissioni; se l’assemblea, però, non provvede alla nomina di un altro amministratore questi rimarrà in carica fino alla sua sostituzione.
Quando è obbligatorio l’amministratore in un condominio?
L’art. 1129 c.c. prevede che quando i condomini sono più di quattro l’assemblea deve nominare un amministratore; se ciò non accade si può ricorrere all’autorità giudiziaria affinchè provveda in tal senso.
Quali sono i poteri dell’amministratore c.d in prorogatio?
Sull’amministratore che rimane in carica dopo la scadenza del suo mandato grava sempre e comunque il dovere e l’obbligo di gestione del condominio con diligenza e la sua responsabilità sussiste fino alla sostituzione effettiva.
Chi, tra proprietario e condttore, deve pagare il compenso dell’amministratore ?
La quota per l’amministrazione spetta al proprietario.
Qual’è la responsabilità dell’amministratore per i pagamenti non autorizzati?
Se l’amministratore pone in essere pagamenti non autorizzati né approvati dall’assemblea egli ne risponderà in prima persona ovvero gli stessi pagamenti resteranno a suo carco e non certamente sui condomini.
L’amministratore può rifiutare di dare ai condomini le copie dei documenti relative alla gestione condominiale?
Una sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito che mai l’amministratore può rifiutare ai condomini le copie dei documenti (dietro pagamento delle relative copie) dagli stessi richieste in qualsiasi momento e senza dover rendere alcuna spiegazione.
In quali casi può essere nominato l’amministratore giudiziario?
– Se non si assumono i provvedimenti necessari per la gestione della cosa comune;
– se non si forma la maggioranza per nominare l’amministratore;
– se l’amministratore pro tempore non provvede ad eseguire le delibere;
– quando, pur in presenza di quattro unità immobiliari, non si provvede alla nomina dell’amministratore; l’amministratore giudiziario avrà, così, tutti i medesimi poteri dell’amministratore eletto dall’assemblea.
L’amministratore può essere confermato tacitamente?
No non è possibile la conferma tacita dell’amministratore; occorre sempre una delibera assembleare ad hoc.
L’amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea?
Solo quelli che hanno carattere di urgenza e che non possono essere rimandati sino allo svolgimento dell’assemblea; ad ogni modo dovrà essere convocata il prima possibile dall’amministratore un’assemblea straordinaria per la relazione ai condomini e per la loro ratifica su quanto già effettuato e posto in essere.
L’amministratore può stipulare contratti per la gestione delle cose comuni nell’interesse del condominio?
Sì, ma solo nei limiti di spesa deliberata dall’assemblea.
Ciascun amministratore ha responsabilità di natura civile, penale e amministrativa.
In particolare, lo stesso risponderà in caso di cattivo uso dei propri poteri, di superamento dei limiti delle su attribuzioni nonché dei danni causati per colpa.
La responsabilità civile e amministrativa e le eventuali sanzioni ricadono sui condomini, che possono poi chiedere il risarcimento dei danni all’amministratore stesso.
Le responsabilità penali (quale, ad esempio, le violazioni delle leggi in tema di sicurezza degli impianti), invece, sono personali: l’amministratore ne risponde in prima persona; lo stesso, dovrà sempre tutelare gli interessi collettivi, rimuovere il pericolo e svolgere i lavori necessari per le riparazioni da effettuare.
Se un condomino non dà la sua approvazione relativamente ai lavori necessari a svolgere le riparazioni, sarà considerato responsabile di ogni danno che ne conseguirà in sede civile, penale e amministrativa.
La gestione delle spese: il bilancio ed il conto corrente del condominio.
I NOSTRI CONSIGLI E LE RISPOSTE A TUTTE LE DOMANDE PIU’ FREQUENTI!
in misura proporzionale al valore delle singole proprietà, in base cioè alle rispettive quote millesimali
in misura proporzionale all’uso potenziale nel caso in cui le cose comuni siano destinate a servire i condomini in misura diversa
in base alla destinazione esclusiva
Come deve essere redatta la contabilità condominiale?
Non esiste alcuna prescrizione relativa a qualche forma particolare; la contabilità deve essere il più semplificata possibile così da poter essere controllata da ciascun condomino che potrà verificare le voci di entrata e di uscita.
L’amministratore deve sempre mettere a disposizione dei condomini i documenti contabili sui quali ha formato il bilancio.
Quali sono le spese che deve sostenere il proprietario di un appartamento non utilizzato?
Il proprietario dell’appartamento inutilizzato sostiene le spese al pari di tutti gli altri tranne nel caso in cui il regolamento condominiale disponga in modo diverso.
Come si suddividono le spese per l’acqua potabile?
suddivisione in base alle quote millesimali
in base al numero degli occupanti delle singole unità immobiliari – anche una soluzione che tenga conto sia dei millesimi che delle persone è idonea per la suddivisione di questa spesa.
Come si deliberano i lavori si manutenzione straordinaria?
Solo l’assemblea può decidere sui lavori straordinari; è, altresì, possibile delegare ad un comitato tecnico la sorveglianza sull’esecuzione degli stessi.
Per prima cosa l’amministratore deve far redigere o redigere lui stesso un capitolato delle opere da sottoporre alle varie imprese in modo che i condomini potranno scegliere tra i diversi preventivi.
L’assemblea decide a chi affidare il lavoro e stabilisce un tetto massimo di spesa nella quale sarà ricompreso anche il compenso dell’amministratore per la gestione del bilancio straordinario.
L’assemblea o l’amministratore sceglieranno anche un direttore dei lavori; lo stesso rappresenta il punto di congiunzione tra il condominio e l’impresa che esegue i lavori e risponderà della corretta esecuzione delle opere sorvegliando l’impresa appaltatrice.
Ci sarà anche la nomina di un responsabile della sicurezza che ha il compito precipuo di sorvegliare che l’esecuzione dei lavori avvenga nel rispetto delle norme di sicurezza per il personale impiegato.
Durante l’esecuzione dei lavori, l’amministratore riunirà periodicamente i condomini per relazionarli sull’avanzamento dei lavori; al termine e verificata la corretta esecuzione approva il bilancio definitivo e il relativo piano di riparto.
Come si ripartiscono le spese per l’impianto di riscaldamento?
Si suddividono in relazione ai millesimi di proprietà; le spese di esercizio vengono, invece, ripartite in base al diverso uso che ognuno fa dell’impianto stesso.
Il condomino può evitare di pagare le spese se rinuncia alla sua quota di proprietà sulle parti comuni?
Ciascun condomino sarà tenuto a concorrere alla spese relative fino a che conserverà la proprietà di una porzione dell’immobile.
I condomini hanno il diritto di controllare il bilancio del condominio e il conto corrente per verificare che la gestione sia corretta. Stante il fatto che l’approvazione del rendiconto dell’anno passato, il preventivo per l’anno in corso, la riconferma del proprio mandato e il relativo compenso saranno sottoposti ai condomini dall’amministratore durante la prima assemblea ordinaria sarebbe opportuno che l’amministratore allegasse il rendiconto delle spese alla lettera di convocazione dell’assemblea, in modo che i condomini conoscano già quali spese verrà loro chiesto di approvare.
Ciò che occorre sapere:
Se il regolamento condominiale non prevede diversamente, l’amministratore deve attribuire i costi necessari per i servizi, la conservazione, il godimento delle parti comuni e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, in proporzione al valore della proprietà di ciascuno. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
L’assemblea dei condomini deve approvare sia il preventivo di gestione che il consuntivo delle spese; il preventivo deve contenere l’elenco delle spese e la suddivisione in rate. L’approvazione del preventivo vincola anche i condomini che in assemblea hanno votato contro, a meno che non decidano di impugnare la delibera.
Il rendiconto consuntivo chiude l’esercizio annuale e deve contenere l’elenco di tutte le spese sostenute e la ripartizione tra i condomini delle stesse sulla base delle tabelle millesimali.
È necessario che il rendiconto riporti tutte le voci relative alle entrate e alle uscite, compreso il fondo cassa presente all’inizio dell’esercizio e gli eventuali accantonamenti destinati alla realizzazione di progetti specifici; dal rendiconto devono risultare anche le somme a debito e a credito di ciascun proprietario ed altresì, i debiti contratti dal condominio.
Ogni condomino può chiedere di vedere e fotocopiare a proprie spese i documenti gestionali, in qualsiasi momento e senza dover fornire giustificazioni.
→Quanto alla spinosa questione della morosità, l’amministratore può rendere note le informazioni sulla gestione e il funzionamento del condominio esclusivamente ai condomini. Nel bilancio consuntivo, infatti, e nei prospetti contabili, sono contenute tutte le informazioni relative alla ripartizione delle spese, alle quote corrisposte dai partecipanti e alle eventuali morosità, che vanno obbligatoriamente comunicate all’assemblea.
Cos’è il conto corrente condominiale?
Il conto corrente, bancario o postale, intestato al condominio, non è obbligatorio, ma esso è in tutta evidenza il mezzo più trasparente per la gestione del denaro: sullo stesso, infatti, ogni condomino può versare le quote, può vedere l’estratto conto, controllare entrate e uscite e conoscere l’entità degli interessi maturati.
Per sostenere le spese ordinarie che si presentano nel corso dell’anno, l’amministratore dispone di un fondo comune, costituito con i contributi versati dai condomini in seguito all’approvazione del preventivo annuale; i condomini possono, altresì, decidere di costituire un ulteriore fondo per affrontare particolari spese.
È interesse di tutti i condomini vigilare sulla regolarità dei pagamenti, consultando preventivi e consuntivi.
L’amministratore, deve, in primo luogo, ricorrere in giudizio contro il condomino moroso, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, per ottenere la riscossione delle spese approvate in assemblea e non pagate. Soltanto dopo aver fatto, senza successo, tutto il possibile per recuperare il credito, potrà rivolgersi agli altri condomini, ma sempre e solo a titolo provvisorio.
E’ importante mettere in luce che le quote non versate da un condomino moroso possono essere ripartite tra gli altri solo dopo voto unanime.
Il condominio e l’assicurazione
La polizza globale fabbricati copre i danni al fabbricato; la stessa viene stipulata dall’amministratore per tutelare il condominio nel suo insieme e le singole unità immobiliari da cui è composto; nella polizza non è mai compresa la garanzia per furto perché l’oggetto dell’assicurazione è l’edificio e non il suo contenuto.
E’ sempre possibile richiedere all’amministratore una copia della polizza per capire cosa è coperto e con quali massimali di risarcimento e quali franchigie; alcune polizze molto vecchie potrebbero prevedere massimali inadeguati e potrebbe essere necessario apportare delle modifiche.
Le garanzie più importanti sono la responsabilità civile -per danni causati dal caseggiato a terzi, quelle che coprono i danni da incendio e scoppio, da eventi atmosferici e da fenomeno elettrico ed, infine, i danni da acqua -comprensivi di ricerca e riparazione guasti-.
Come e cosa si deve scrivere?
Spettabile Compagnia di Assicurazione
e p.c. ……
Oggetto: Stabile via ……
Polizza Assicurazione Globale fabbricati n. …
Con la presente, nella mia qualità di amministratore, comunico che nello stabile in oggetto si è verificato un sinistro/nell’unità immobiliare di proprietà del Sig. …… o nella parte comune condominiale …… a seguito di ……
L’ammontare dei danni è in via di accertamento; non appena ripristinate le parti danneggiate, Vi saranno trasmesse le fatture relative alle spese che si sono rese necessarie.
Invito il tecnico preposto all’accertamento del danno ed al sopralluogo di rivolgersi al sottoscritto amministratore per i necessari accordi circa il rimborso del danno.
…mai dimenticare che…tutti i nostri suggerimenti!
Se l’ascensore è vetusto?
Sostituire l’ascensore vetusto con un impianto nuovo, anche se di tipo diverso, non costituisce innovazione a norma dell’art. 1120 del codice civile ma è un’opera di manutenzione della cosa comune posto che l’edificio conserva un servizio già esistente.
Park per passeggini
La sosta di bici in cortile, carrozzine e passeggini nel sottoscala non è un diritto del condomino e richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea: se non c’è la proibizione nel regolamento condominiale, basta proporre questa possibilità alla prima assemblea. Si approva a maggioranza semplice (art. 1136 del codice civile): un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi in prima convocazione; 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell’edificio in seconda.
Il diritto di installare antenne e accessori, quindi anche di tenerli in buono stato, che consenta a tutti i condomini di godere pienamente del servizio, trova fondamento nel diritto all’informazione garantito anche dall’art. 21 della Costituzione. Per esercitare questo diritto primario il singolo ha la facoltà di eseguire tutti gli atti e gli accorgimenti necessari, non ultimo quello di richiedere l’intervento di un tecnico specializzato per le riparazioni dell’impianto tv. La ricezione del segnale televisivo in un appartamento non è un servizio “secondario”: se viene compromesso il diritto all’informazione televisiva, è legittima la richiesta di tutela in via d’urgenza (art. 700, codice di procedura civile).
Bocciati e riproposti
La legge non statuisce se e quando può essere messo all’ordine del giorno un argomento né se e quando può essere riproposto all’assemblea; nulla vieta, quindi, di portare in assemblea una materia già discussa, anche a poche settimane da una deliberazione assunta sull’argomento.
La spesa per il cancello
Tutte le numerose le sentenze sull’automatizzazione del cancello la considerano una semplice miglioria e non un’innovazione; ad automatizzazione approvata non ci si può più sottrarre alla spesa.
Il portone mai chiuso
Occorre chiedere all’amministratore di affiggere un cartello che intimi in modo perentorio di chiudere il portone e di mettere all’ordine del giorno della prima assemblea condominiale la proposta di cambiare modalità di chiusura.
Le spese del giardino
L’installazione nel giardino comune di un impianto automatico di irrigazione non è un abbellimento ma un’opera utile e in alcuni casi necessaria. Alla spesa devono, quindi, contribuire tutti i condomini, non solo la maggioranza che ha votato la delibera, ma anche i contrari.
L’acquisto di una casa è una vera e propria odissea! Quando siamo nati, dopo aver proferito le parole mamma e papà, abbiamo detto: “Casa!”. E’ un tarlo che abbiamo nella mente, forse un ancestrale bisogno di radicare.
Acquistare una casa può essere un buon investimento per la vita. Acquistare casa è un investimento che si è rivelato redditizio per molti.
Acquistare casa è, però, un percorso lungo, difficile e pieno di trabocchetti!
Tutto ciò che occorre sapere sulle agenzie immobiliari!
→Per l’acquisto di una casa tramite l’agenzia è sempre opportuno:
pretendere che l’agente fornisca tutte le informazioni sulla casa;
leggere attentamente la proposta d’acquisto;
depositare un importo minimo alla firma della proposta;
trattare sempre sia sulla provvigione dell’agente che sul prezzo dell’immobile;
effettuare il prima possibile tutti i controlli sull’immobile, preferibilmente con l’aiuto di un notaio;
è opportuno corrispondere la provvigione all’agente al momento del rogito.
L’agenzia è il tramite magiormente utilizzato per mettersi in contatto con persone che vendono ed è anche quello che dovrebbe fornire maggiori garanzie.
Nel suo ruolo di mediatore tra venditore e compratore, l’agente deve essere un soggetto imparziale e non può, quindi, fare gli interessi di una sola parte.
Il mediatore è tenuto per legge a comunicare alle parti le circostanze, a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla sua conclusione.
Se l’affare non si conclude, infatti, l’agente perde il diritto alla provvigione se la colpa della mancata vendita è attribuibile al suo comportamento scorretto.
…CIO’ CHE L’AGENTE DEVE COMUNICARE!
→Ciascun agente è tenuto a conoscere e ad informare il compratore, al fine di consentirgli di valutare correttamente la convenienza e la sicurezza dell’affare, delle seguenti circostanze:
nome dell’amministratore;
se sussiste il mutuo sull’immobile con tutte le relative informazioni (ammontare rata e numero rate residue)
ammontare delle spese condominiali;
situazione di fatto e di diritto dell’immobile
presenza di ascensore, portineria, posto auto;
presenza di inquilini ed eventuale scadenza del contratto di locazione.
→Curiosità: Il venditore è tenuto, altresì, a segnalare la necessità di compiere lavori urgenti nell’appartamento o nelle parti comuni del condominio!
La proposta d’acquisto: ecco i nostri consigli!
La proposta d’acquisto è definita irrevocabile perché la persona che l’ha firmata non può cambiare idea per un certo lasso di tempo; in caso contrario, infatti, perderà l’acconto versato.
Occorre specificare che il proponente si impegna per sé o per persona da nominare al rogito.
La casa viene generalmente venduta a corpo: il prezzo stabilito non è, quindi, basato sull’effettiva metratura. In proposito, occorre sapere che ci sarà una riduzione del prezzo soltanto se risulta che la misura è inferiore di almeno un ventesimo rispetto a quella dichiarata.
La proposta deve contenere l’indicazione del venditore, dal quale l’agente ha ricevuto espresso incarico per la vendita mediante il conferimento dell’incarico di mediazione.
L’immobile deve essere descritto nel dettaglio; deve anche essere specificato che la casa viene venduta libera da persone o cose, oppure che la stessa è occupata da un inquilino con regolare contratto.
E’ preferibile stabilire la data del preliminare qualche settimana dopo la perdita di efficacia della proposta d’acquisto: solo così il compratore avrà il tempo effettuare tutti i controlli sull’immobile.
E’ naturalmente possibile indicare che il pagamento avverrà tramite mutuo.
L’accettazione o il rifiuto dell’offerta da parte del venditore devono essere comunicati al compratore tempestivamente.
E’ sempre opportuno che sul modulo della proposta d’acquisto compaiano il nome dell’intermediario e l’ammontare della provvigione.
Tra gli obblighi dell’agente immobiliare sussiste anche quello di garantire la propria assistenza fino alla stipulazione del rogito.
Per l’acquirente sarebbe opportuno corrispondere la provvigione al momento del rogito, quando l’affare è concluso e l’agente ha effettivamente terminato il suo compito.
Quali controlli effettuare per un acquisto sicuro?
Le verifiche sulle condizioni dell’immobile sono sempre consigliabili: ci sono controlli da svolgere necessariamente e sempre ed altri da effettuare a seconda del tipo di immobile o del tipo di venditore.
…ecco i primi controlli: catasto, Ufficio Ipoteche, Ufficio Tecnico del Comune
Catasto: la visura catastale fornisce un quadro approssimativo della casa stante il fatto che non è aggiornata mai alla situazione attuale; ad ogni modo si raccolgono informazioni importanti quali il nome del proprietario o da quanti vani è composta la casa;
Ufficio Ipoteche: per verificare se sull’immobile pendono ipoteche o altri diritti;
Ufficio Tecnico del Comune per verificare che l’immobile sia in regola con le norme edilizie e urbanistiche
IL CONTRATTO PRELIMINARE E IL ROGITO!
Tutto ciò che occorre sapere!
Il contratto preliminare, o compromesso, non determina ancora il passaggio di proprietà della casa, ma fa sorgere per entrambe le parti l’obbligo di stipulare il contratto definitivo: il rogito.
Se il contratto preliminare viene predisposto dal venditore, è comunque possibile eliminare o aggiungere clausole sino all’ultimo momento posto che, in caso di controversia, tali clausole, se sottoscritte da entrambe le parti, avranno prevalenza sulle altre.
Stante il fatto che la trascrizione di un atto serve a rendere pubblico il passaggio di proprietà, qualora il proprietario venda la stessa casa a più persone, acquista la proprietà il primo che trascrive l’atto di vendita. Naturalmente si può trascrivere anche il contratto preliminare così che l’acquirente possa “cristallizzare” la situazione dell’immobile fino al rogito.
La trascrizione offre, altresì, una tutela maggiore contro i rischi di fallimento del venditore poiché dà diritto all’acquirente, colpito da revocatoria fallimentare, di tornare in possesso delle somme già versate, accordandogli un privilegio speciale sull’immobile.
La stipulazione del contratto definitivo determina il passaggio di proprietà dell’immobile e l’obbligo di pagamento dell’intero prezzo di vendita. Il notaio legge il rogito alle parti che devono presentare un documento d’identità, codice fiscale e stato di famiglia.
Il venditore deve mostrare anche il certificato catastale e l’atto di provenienza; il rogito deve rispettare quanto già previsto e disciplinato nel preliminare.
Naturalmente deve sempre sussistere la forma scritta: atto pubblico o scrittura privata.
Ciò che deve contenere il preliminare:
La dichiarazione del venditore che l’immobile rispetta i regolamenti e tutte le leggi vigenti.
Descrizione dell’immobile con tutti i dati della scheda catastale.
Se non si è sicuri di ottenere il finanziamento stabilito per la data del rogito occorre subordinare il pagamento all’ottenimento del prestito.
Nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale di entrambe le parti.
La data di consegna dell’immobile con la previsione di penali per il ritardo.
Prezzo e forma di pagamento.
Con la stipulazione del contratto definitivo si determina il passaggio di proprietà dell’immobile ed il conseguente obbligo di pagamento dell’intero prezzo di vendita.
Il notaio legge il rogito alle parti che firmano tutte le pagine, comprese le planimetrie allegate.
Il notaio provvede a registrare l’atto presso l’Ufficio del Registro e ad effettuare la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Su ogni pagina si dovranno applicare i bolli; passato un mese dalla registrazione occorre trascrivere il passaggio di proprietà presso gli uffici del Catasto.
→In primo luogo dovete valutare se potete permettervi di acquistare la casa:
Tenete 10.000 euro investiti per imprevisti
80% del valore dell’immobile da acquistarsi (solo il 7% dei mutui supera 80); la banca non concede (almeno senza ulteriori garanzie come fideiussione di un terzo, cioè qualcuno che prometta che, in caso di mancato pagamento del debitore principale sarà egli stesso a provvedere al pagamento) prestiti per un importo pari al valore del bene, ma sempre per un valore inferiore (deve, oltre tutto, tenere conto degli interessi).
rapporto rata reddito famigliare non superiore al 30 % (banche legano reddito rata non reddito mutuo)
banca valuta età, stabilità lavoro
La scelta del tasso:
non decidete facendo previsioni di politica monetaria internazionale, primo perché non siete esperti, secondo perché nell’arco di 20 anni succede tutto ed il contrario di tutto, ma decidere rispetto alla vostra condizione personale. Inoltre non esiste una opzione consigliabile per tutti come la migliore, dipende dalle vostre condizioni. Le possibilità sono:
tasso fisso: oggi è più caro, ma vi dà sicurezza per il futuro
tasso variabile: solitamente la regola è dire SI se potete sostenere aumento rata del 30%; ma dato che i tassi ora sono al minimo, occorre che la rata iniziale non superi il 23% del reddito, in modo che anche con un aumento del 30% restate sotto la soglia del 30% del reddito famigliare.
tasso variabile con cap, ossia con un tetto massimo sul tasso, si dice anche clausola cap (ha spread maggiore del variabile tradizionale), cap dall’inglese capped (cap in inglese è tappo e capped con il coperchio). Solitamente c’è anche un floor (pavimento), ossia una base sotto la quale il tasso non può scendere. Il vantaggio è che conosci prima la rata massima, lo svantaggio è che lo spread è maggiore, polizze assicurative più onerose. E’ una soluzione intermedia tra le due che potrebbe andare bene in questa situazione
tasso misto (prima fisso e poi variabile, o viceversa). Attualmente meglio avere variabile e fisso poi. Attenzione, però, difficilmente potrete decidere voi quando passare dall’uno all’altro. Di solito la banca prevede solo poche occasioni di cambio del tasso e a date dalla stessa predefinite.
rata fissa: è un mutuo a tasso variabile con rata fissa. L’aumento del tasso determina un aumento della durata di ammortamento. Dà sicurezza come tasso fisso, ma attenti perché il mutuo diventa più oneroso con l’allungamento degli anni.
Cos’è il Modello Esis?
Il Modello Esis (Prospetto informativo standardizzato europeo – European Standardised information sheet) contiene:
Isc (Indice sintetico di costo) o Taeg (tasso annuo effettivo globale): è l’indicatore del costo reale del mutuo, che tiene conto di tutte le spese
Spese istruttoria 150 – 250 euro
Spese assicurazione incendio
Ecco le più frequenti “fregature delle banche!”:
Tasso il giorno della stipula e non del preventivo
Incasso rata (da 1 a 1,75, ossia 21 euro)
Certificato interessi passivi non gratuito
Costi c/c
Polizza casa alta, non ti permettono di agganciarti a quella del condominio
tasso d’ingresso sostituito a regime da uno più alto
permesso per ristrutturare o affittare
estinzione solo dopo pagamento prima rata
estinzione ti prelevano i soldi dal conto un mese prima, per darti rata più bassa il mese dopo
Altre “fregature”!:
chiedete sempre all’amministratore del condominio se sono state pagate le spese condominiali;
chiedete sempre al comune se ci sono condoni in corso e se la casa è in regola
Se il mutuo è già in essere e non vi va più bene, cosa potete fare?
· Surrogare, ossia sostituire il mutuo (la c.d. portabilità del mutuo): importo deve essere pari al debito residuo del mutuo originario; la legge vieta spese bancarie ossia di chiusura del contratto (per la banca surrogata) e di apertura pratica per la banca surrogante (istruttoria, commissioni). Per costi accessori come perito e notaio: dipende da banca. Si può cambiare la durata e il tasso.
· Sostituire: è l’operazione più cara, ma l’unica che consente di aumentare importo del prestito, ossia che consente mutuo + liquidità per accorpare debiti; estinzione anticipata costa zero dopo 1 febbraio 2007, ma costo stipula nuova (quasi 3000 euro).
Si se spread di 1,5, ossia alto, difficile convenga se si è già saldato un terzo del capitale e mai se si è già rimborsata la metà della somma presa a prestito (meno rate sono da pagare più la maggior parte degli interessi è già stata restituita e non conviene pagare). Ora si può continuare a detrarre interessi.