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Timestamp: 2016-10-27 01:14:17+00:00
Document Index: 97178039

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 153', 'art. 153', 'art. 90', 'art. 86', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 29', 'art. 19', 'art. 29', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 20', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 19', 'art. 97', 'ATF ', 'art. 66', 'art. 68']

1C_1/2015 � � Arr�t du 10 ao�t 2015
�A.________ SA, repr�sent�e par Me Christophe A. Gal, avocat,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative, du 11 novembre 2014.
Un immeuble de six �tages (plus un attique) a �t� construit sur la parcelle n
o�2'683 du registre foncier de la commune de Gen�ve, au 5 chemin des Cr�ts-de-Champel, en 1966. Le 23 ao�t 1983, un g�om�tre officiel a dress� le cahier de r�partition des locaux de la propri�t� par �tages (PPE) de cet immeuble et a inscrit que le 6�me �tage comportait deux appartements de quatre pi�ces, chacun de 106,70 m2 et avec un balcon. Ledit cahier de r�partition a �t� vis� par le registre foncier, le cadastre et la centrale des autorisations de construire.
Le 21 f�vrier 1985, une r�quisition d'inscription de mise en PPE de l'immeuble concern� a �t� d�pos�e au registre foncier par le notaire mandat� par la soci�t� immobili�re propri�taire de l'immeuble. Cette r�quisition indiquait notamment que deux appartements de quatre pi�ces avec balcon se trouvaient au 6�me �tage, sous les lots n� 9.01 et 9.02.
Un nouveau cahier de r�partition des locaux relatif � la PPE de l'immeuble �rig� sur la parcelle n� 2'683, rempla�ant celui d�pos� au registre foncier en 1985, a �t� �tabli par un g�om�tre officiel, sign� le 28 novembre 2005 et enregistr� au registre foncier le 22 d�cembre 2005. Le plan et le tableau de r�partition des locaux rectifi�s pr�voyaient d�sormais, pour le 6�me �tage, un seul appartement de huit pi�ces d'une surface de 213 m2 avec balcon valant 142 o/oo, sous lot n� 9.02, le n� 9.01 correspondant � l'escalier et � la partie de l'�tage ext�rieure � l'appartement.
Par d�cision du 4 d�cembre 2009, le D�partement des constructions et des technologies de l'information du canton de Gen�ve (devenu le D�partement de l'urbanisme, puis le D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie [ci-apr�s : le D�partement]), a donn� une suite favorable � une demande d�finitive d'autorisation de construire portant sur la sur�l�vation de deux �tages en attique de l'immeuble pr�cit�, d�pos�e le 23 septembre 2009 par la PPE B.________, repr�sent�e par C.________ SA.
Le 17 f�vrier 2011, A.________ SA est devenue propri�taire de l'appartement de huit pi�ces du 6�me �tage susmentionn�, pour la somme de 2'450'000 francs.
Le 27 mars 2012, le D�partement a �crit � A.________ SA que, � la suite du d�p�t de la demande d'autorisation de construire pr�cit�e et apr�s v�rification sur place, il avait constat� que l'appartement propri�t� de A.________ SA r�sultait de la r�union de deux appartements, soit les lots n� 9.01 et 9.02; une telle r�union en un seul logement n'�tait autorisable que si elle �tait destin�e au propri�taire ayant l'intention de l'occuper au titre d'habitation principale; n'ayant �t� saisi d'aucune requ�te en autorisation concernant la r�union litigieuse, A.________ SA devait lui fournir, dans un d�lai de quinze jours d�s r�ception dudit courrier, toutes les explications utiles, pr�cisant que "toutes mesures et/ou sanction restaient r�serv�es". Par courrier du 5 avril 2012, A.________ SA a r�pondu qu'elle n'avait pas proc�d� � la r�unification des lots n� 9.01 et 9.02; cette soci�t� avait acquis l'appartement en question en un seul lot, le n� 9.02; depuis plus de vingt-cinq ans, il n'y avait qu'un appartement de huit pi�ces au 6�me �tage de l'immeuble en cause.
Par d�cision du 7 mai 2012, le D�partement a ordonn� � A.________ SA de r�tablir une situation conforme au droit en proc�dant � la remise en �tat des deux appartements de quatre pi�ces situ�s au 6�me �tage de l'immeuble, au motif que la situation constituait une infraction aux art. 1 de la loi genevoise sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI; RSG L 5 05) et 1 � 4 de la loi genevoise sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR; RSG L 5 20); cette mesure ferait l'objet de l'inscription d'une restriction du droit de propri�t�, par voie de mention, au registre foncier conform�ment � l'art. 153 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI; RSG L 5 05); lors de la mise en PPE de l'immeuble concern� en f�vrier 1985, il y avait deux logements de quatre pi�ces au 6�me �tage, soit les lots n� 9.01 et 9.02, comme mentionn� sur le cahier de r�partition des locaux enregistr� au registre foncier; or, le D�partement n'avait �t� saisi d'aucune requ�te en autorisation pour la r�union de ces deux appartements.
�A.________ SA a interjet� un recours contre cette d�cision aupr�s du Tribunal administratif de premi�re instance du canton de Gen�ve. Apr�s avoir proc�d� � une inspection locale le 9 octobre 2012, celui-ci a rejet� le recours, par jugement du 29 octobre 2012. Par arr�t du 11 novembre 2014, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Gen�ve (ci-apr�s: la Cour de justice) a rejet� le recours d�pos� par A.________ SA contre ce jugement. Elle a consid�r� en substance que le d�lai de trente ans de p�remption n'�tait pas �chu au jour du prononc� de la d�cision du D�partement du 7 mai 2012, que l'ordre de remise en �tat ne violait pas le principe de la bonne foi et respectait le principe de la proportionnalit�.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.________ SA demande principalement au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t attaqu� et la d�cision du 7 mai 2012, de constater que le 6
�me��tage de l'immeuble sis au chemin des Cr�ts-de-Champel 5 � Gen�ve distribue un unique appartement de huit pi�ces, que la remise en �tat des deux appartements de quatre pi�ces ne peut pas �tre ordonn�e, que l'inscription de la mention ordonn�e au sens de l'art. 153 LCI est sans objet et qu'aucune infraction � la LDTR et � la LCI n'a �t� commise par A.________ SA. Elle conclut subsidiairement au renvoi de la cause � l'instance pr�c�dente pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants. Elle se r�f�re notamment � un jugement du Tribunal administratif de premi�re instance du 10 octobre 2013, dans lequel il a �t� admis que la r�union de deux appartements au 3
�me��tage du m�me immeuble remontait � plus de trente ans, alors que le cahier de r�partition des locaux de 1983 et la r�quisition d'inscription au registre foncier de 1985 indiquaient deux appartements de quatre pi�ces.
Invit�e � se d�terminer, la Cour de justice s'en rapporte � justice quant � la recevabilit� du recours et persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t. Le D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie conclut au rejet du recours. La recourante a renonc� � r�pliquer par courrier du 2 mars 2015.
Dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) prise en derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours de droit public est en principe recevable, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. La recourante a pris part � la proc�dure de recours devant la Cour de justice. En tant que propri�taire de l'appartement dont est ordonn�e la remise en �tat, elle est particuli�rement touch�e par l'arr�t attaqu� et peut ainsi se pr�valoir d'un int�r�t digne de protection � son annulation. Elle a donc qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
Les autres conditions de recevabilit� du recours en mati�re de droit public sont r�unies, si bien qu'il y a lieu d'entrer en mati�re.
Dans un premier argument d'ordre formel, la recourante fait grief � l'instance pr�c�dente d'avoir refus� d'entendre deux t�moins, D.________ dont la famille aurait v�cu dans l'appartement litigieux de 1976 � 2002 et E.________, ancien propri�taire de l'immeuble en cause. Elle consid�re que leurs t�moignages auraient permis d'�tablir que les deux appartements ont �t� r�unis il y a plus de trente ans et que par cons�quent le d�lai de p�remption de 30 ans pour exiger une remise en �tat est atteint.
A cet �gard, la recourante se plaint d'une violation de son droit d'�tre entendue (art. 29 al. 2 Cst.). Elle fait aussi valoir l'arbitraire dans l'application du droit cantonal de proc�dure (art. 19 et 20 de la loi genevoise du 12 septembre 1985 sur la proc�dure administrative [LPA-GE; RSG E 5 10]). Ces deux griefs se confondent, de sorte qu'il y a lieu de les examiner ensemble.
2.1.�Garanti � l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'�tre entendu comprend notamment le droit pour l'int�ress� d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donn� suite � ses offres de preuves pertinentes et de participer � l'administration des preuves essentielles lorsque cela est de nature � influer sur la d�cision � rendre (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 99 et les r�f�rences cit�es). Toutefois, le droit d'�tre entendu ne peut �tre exerc� que sur les �l�ments qui sont d�terminants pour d�cider de l'issue du litige. Il est ainsi possible de renoncer � l'administration de certaines preuves offertes, lorsque le fait dont les parties veulent rapporter l'authenticit� n'est pas important pour la solution du cas, lorsque les preuves r�sultent d�j� de constatations vers�es au dossier ou lorsque le juge parvient � la conclusion qu'elles ne sont pas d�cisives pour la solution du litige ou qu'elles ne pourraient l'amener � modifier son opinion. Ce refus d'instruire ne viole le droit d'�tre entendu des parties que si l'appr�ciation anticip�e de la pertinence du moyen de preuve offert, � laquelle le juge a ainsi proc�d�, est entach�e d'arbitraire (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 99 et les r�f�rences cit�es).
Les art. 19 et 20 LPA-GE n'offrent pas de garantie suppl�mentaire au justiciable. L'art. 19 LPA-GE pr�voit que l'autorit� �tablit les faits d'office sans �tre li�e par les all�gu�s et offres de preuves des parties. L'art. 20 LPA-GE pr�cise que l'autorit� r�unit les renseignements et proc�de aux enqu�tes n�cessaires pour fonder sa d�cision, en recourant "s'il y a lieu" aux moyens de preuve que sont les documents, les interrogatoires et renseignements des parties, les t�moignages et renseignements de tiers, l'examen par l'autorit� et l'expertise.
Selon la maxime inquisitoire, qui pr�vaut en particulier en droit public, l'autorit� d�finit les faits pertinents et ne tient pour existants que ceux qui sont d�ment prouv�s; elle oblige notamment les autorit�s comp�tentes � prendre en consid�ration d'office l'ensemble des pi�ces pertinentes qui ont �t� vers�es au dossier. Elle ne dispense pas pour autant les parties de collaborer � l'�tablissement des faits; il leur incombe d'�tayer leurs propres th�ses, de renseigner le juge sur les faits de la cause et de lui indiquer les moyens de preuves disponibles, sp�cialement lorsqu'il s'agit d'�lucider des faits qu'elles sont le mieux � m�me de conna�tre. En l'absence de collaboration de la partie concern�e par de tels faits et d'�l�ments probants au dossier, l'autorit� qui met fin � l'instruction du dossier en retenant qu'un fait ne peut �tre consid�r� comme �tabli, ne tombe ni dans l'arbitraire ni ne viole l'art. 8 CC relatif au fardeau de la preuve (cf. ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 298 s. et les r�f�rences cit�es).
2.2.�Selon la jurisprudence, la comp�tence d'exiger la d�molition d'une installation pour r�tablir une situation conforme au droit est soumise en principe � un d�lai de p�remption de trente ans; exceptionnellement, cette comp�tence peut �tre exerc�e au-del� du d�lai en question si des motifs de police au sens strict imposent une telle mesure et, inversement, l'autorit� peut en �tre d�chue avant l'�coulement des trente ans lorsque le principe de la bonne foi le commande. Le d�lai de trente ans commence � courir seulement d�s l'ach�vement du b�timent ou des parties litigieuses de celui-ci (ATF 136 II 359 consid. 8 p. 367 et les r�f�rences cit�es).
2.3.�En l'esp�ce, la cour cantonale a consid�r� que seuls le cahier de r�partition des locaux de la PPE de l'immeuble �tabli en ao�t 1983 et la r�quisition d'inscription au registre foncier de f�vrier 1985 devaient �tre pris en compte. Elle a affirm� qu'aucun �l�ment n'�tait propre � prouver la survenance d'une erreur lors de l'�laboration dudit cahier ou de ladite r�quisition au registre foncier: m�me en prenant en compte le fait que la famille de D.________ a habit� depuis 1976 au 6
�me��tage dans un appartement de huit pi�ces et non de quatre, cela ne permettrait pas d'en conclure que ledit cahier et ladite r�quisition au registre foncier seraient erron�s sur ce point: "en effet, vu son importance et le fait qu'il portait sur l'un des six �tages ajout�s � l'attique de l'immeuble, ce point ne pouvait manifestement pas �chapper � l'attention du g�om�tre officiel et de la propri�taire; la r�quisition du 21 d�cembre 2005 ne pouvait �tre comprise comme faisant �tat de modifications intervenues dans les appartements de quatre pi�ces du 6
�me��tage apr�s les inscriptions au registre foncier des mois d'ao�t 1983 et de f�vrier 1985 et non d'une erreur � corriger". L'instance pr�c�dente ajoute encore que, quoi qu'il en soit, seule la connaissance du D�partement doit �tre retenue, celui-ci n'ayant aucunement la possibilit� de se rendre compte que l'information dont il disposait aurait pu ne pas correspondre � la r�alit�: or le D�partement ignorait jusqu'en mars 2012 que les deux appartements avaient �t� r�unis. D�s lors, la cour cantonale a refus� d'entendre les t�moins dont l'audition �tait requise au motif que de "tels actes d'instruction ne seraient pas de nature � influer sur l'issue du litige".
Partant, la Cour de justice n'a pas cherch� � �tablir la date de la r�union des deux appartements; or cet �l�ment est un fait important pour la solution du litige, dans la mesure o� il fait partir le d�lai de p�remption de 30 ans. L'instance pr�c�dente a au contraire pris en consid�ration le fait que le D�partement n'avait pas eu connaissance de la r�union des appartements avant mars 2012. Cet �l�ment est toutefois sans pertinence pour �tablir le point de d�part du d�lai de p�remption; seule est d�terminante la date d'ach�vement des travaux illicites (cf. supra consid. 2.2).
Afin de d�terminer cette date, la recourante a all�gu� plusieurs �l�ments tendant � d�montrer que la r�union des appartements avait d�j� eu lieu en 1976. Elle a produit un relev� de loyers �tabli informatiquement par la r�gie F.________ SA, selon lequel le 6
�me��tage de l'immeuble �tait occup� au 30 d�cembre 1988 par un appartement de huit pi�ces, dont le locataire �tait G.________ (p�re de D.________); elle a vers� au dossier un �tat locatif au 24 novembre 2003 �tabli par la r�gie H.________ Cie, duquel il ressort que E.________ �tait propri�taire de l'immeuble en question, notamment d'un appartement de huit pi�ces au 6�me �tage, habit� par un locataire; elle a all�gu� qu'il n'existait qu'un seul compteur d'�lectricit� au 6�me �tage; elle a encore produit un courrier de D.________ dat� du 1er f�vrier 2013, indiquant que sa famille avait �t� locataire de l'appartement en cause de 1976 � 2002 et que ledit appartement �tait le seul du 6�me �tage, avec deux portes d'entr�e, quatre chambres � coucher, deux salles de bain, deux WC, deux r�duits, une cuisine, un salon et une salle � manger. La recourante a enfin requis l'audition de D.________ et de E.________, arguant que les auditions sollicit�es permettraient de d�montrer que ladite r�quisition d'inscription de 1985 ne correspondait pas � la r�alit� des faits.
La Cour de justice a ignor� les �l�ments avanc�s par la recourante et s'en est tenue au contenu du cahier de r�partition des locaux de 1983 et � la r�quisition d'inscription au registre foncier de 1985. Il existe certes une pr�somption d'exactitude de faits se trouvant dans un registre public (art. 9 al. 1 CC). Il est cependant possible de renverser cette pr�somption. En refusant de mani�re anticip�e de prendre en compte les �l�ments avanc�s par la recourante au seul motif que "vu son importance et le fait qu'il portait sur l'un des six �tages ajout�s � l'attique de l'immeuble, ce point ne pouvait manifestement pas �chapper � l'attention du g�om�tre officiel et de la propri�taire", la cour cantonale a priv� arbitrairement la recourante de tout moyen de preuve pour renverser la pr�somption d'exactitude de la r�quisition d'inscription au registre foncier de 1985. L'offre de preuve requise �tait pertinente et l'appr�ciation anticip�e des preuves � laquelle a proc�d� la cour cantonale est insoutenable. Cette appr�ciation anticip�e des preuves est d'autant plus arbitraire qu'un jugement du Tribunal administratif de premi�re instance du 10 octobre 2013 a admis que la r�union de deux appartements au 3�me �tage du m�me immeuble remontait � plus de trente ans, alors que le cahier de r�partition des locaux de 1983 et la r�quisition d'inscription au registre foncier de 1985 indiquaient deux appartements de quatre pi�ces.
De plus, cette violation du droit d'�tre entendu est renforc�e par le devoir du juge, en droit public, d'�tablir les faits d'office (maxime inquisitoire ancr�e notamment � l'art. 19 LPA-GE).
Cette violation du droit d'�tre entendu ne peut pas �tre gu�rie dans la pr�sente proc�dure de recours, ne serait-ce que parce que le Tribunal f�d�ral ne revoit pas librement les faits (art. 97 et 105 LTF; ATF 133 I 201 consid. 2.2 p. 204 et les r�f�rences cit�es). Le recours doit donc �tre admis pour ce motif, sans qu'il soit n�cessaire d'examiner les autres griefs soulev�s par la recourante. Il appartiendra � la Cour de justice ou au Tribunal administratif de premi�re instance si la cause lui est renvoy�e, de proc�der aux auditions requises.
Les consid�rants qui pr�c�dent conduisent � l'admission du recours et � l'annulation de l'arr�t attaqu�. La cause est renvoy�e � la Cour de justice pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants.
Il n'est pas per�u de frais pour la proc�dure devant le Tribunal f�d�ral (art. 66 al. 4 LTF). Ayant obtenu gain de cause avec l'aide d'un mandataire professionnel, la recourante a droit � des d�pens (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recours est admis. L'arr�t attaqu� est annul� et la cause renvoy�e � la Cour de justice pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants.
Il n'est pas per�u des frais judiciaires.
Une indemnit� de d�pens, arr�t�e � 3'000 francs, est allou�e � la recourante � la charge du canton de Gen�ve.
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, au D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie, et � la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative.
Lausanne, le 10 ao�t 2015