Source: https://www.lutzabel.com/koepfe/dr-verena-wachinger
Timestamp: 2017-09-21 03:06:55
Document Index: 99597744

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 10', '§ 15', '§ 873', '§ 5', '§ 10', '§ 19', '§ 10', '§ 259', 'BGH', '§ 259', '§ 259']

Dr. Verena Wachinger | Lutz Abel
E wachinger@lutzabel.com
2006 bis 2009 Rechtsanwältin in München
2009 bis 2012 Richterin und Staatsanwältin in Augsburg und München
2012 Wiederzulassung als Rechtsanwältin in München
Seit 2012 Rechtsanwältin bei LUTZ | ABEL
Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum bewirkt Inhaltsänderung!
Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum und umgekehrt bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen übrigen Eigentümern. Erforderlich sind deshalb eine Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer und deren grundbuchrechtliche Bewilligung.
OLG München, Beschluss vom 15.05.2017, Az. 34 Wx 207/16: Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum und umgekehrt bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen übrigen Eigentümern. Erforderlich sind deshalb eine Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer und deren grundbuchrechtliche Bewilligung.
Sachverhalt: Nach der Teilungserklärung wurde gemäß § 3 WEG das Miteigentum in der Weise beschränkt, dass Miteigentumsanteile gebildet werden und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) verbunden ist. In der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, dass Wohnungen nur zu Wohnzwecken benutzt werden dürfen. Für einzelne Miteigentumsanteile im Dachbereich wurde in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass „eine spätere Nutzung“ möglich sei. Hierfür sei für einen eventuellen Ausbau weder die Zustimmung der Wohnungs-/Teileigentümer noch des Verwalters erforderlich.
Begründung des Gerichts: Bei der vertraglichen Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum haben die damaligen Miteigentümer durch die Bezeichnung des Raumeigentums als "Wohnung", "Laden" und "Tiefgaragenstell Platz" einerseits und "Dachraum" andererseits eine Zweckbestimmung für das Sondereigentum mit Vereinbarungscharakter getroffen (§ 10 Abs. 3, § 15 Abs. 1 WEG).
Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum (und umgekehrt) bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums im Sinne von §§ 873, 877 BGB bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume geht sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des tatsächlichen Gebrauchs hinaus. Sie bedarf materiellrechtlich gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer und grundbuchrechtlich deren Bewilligung gemäß §§ 19, 29 GBO. Davon kann nur abgesehen werden, wenn die Mitwirkungsbefugnis der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer durch die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung mit Bindung für die Sondernachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG) ausgeschlossen ist. Ob nach dem Inhalt des Grundbuchs ein Änderungsvorbehalt besteht, hat das Grundbuchamt eigenständig zu prüfen. Ein solcher muss im Übrigen dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen, d.h. nach Inhalt, Zweck und Ausmaß hinreichend bestimmt sein. Ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung nichts, was als vertraglich vereinbarte Abweichung von den gesetzlichen Bestimmungen über die Änderung der Teilungserklärung aufgefasst werden könnte, bleibt es dabei, dass an der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum nach dem WEG alle Mitglieder der Gemeinschaft mitzuwirken haben. Dies mag im Einzelfall unbefriedigend und mit Schwierigkeiten verbunden sein, wenn, gerade bei größeren Wohnanlagen mit einer Vielzahl von Eigentümern, die Zustimmung der übrigen Eigentümer nur unter Schwierigkeiten beizubringen ist, so dass eine Erleichterung für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum in der großen Anlage sinnvoll erscheinen könnte. Reine Zweckmäßigkeitsüberlegungen können jedoch nicht darüber hinweghelfen, dass an der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum alle Eigentümer mitzuwirken haben, wenn die Gemeinschaftsordnung keine davon abweichende Regelung enthält.
Betriebskosten: Mindestanforderungen an die Abrechnung!
Entspricht sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB, ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß. Das erfordert eine geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben. Hieran dürfen keine zu hohen Anforderungen gestellt werden.
BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az. VIII ZR 3/17: Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Dazu muss sie eine geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben enthalten, woran aber keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gehört: a) die Zusammenstellung der Gesamtkosten, b) die Angabe des Verteilerschlüssels, c) die Berechnung des Anteils des Mieters und d) der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.
Sachverhalt: Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Kläger. Die Parteien streiten über die Nachforderung von Nebenkosten für die Jahre 2013 und 2014. Die aus sieben Seiten bestehenden Nebenkostenabrechnungen listen auf der ersten Seite fünfzehn Kostenpositionen auf und addieren diese; auf ihrer Rückseite werden dann die Nummern dieser Positionen mit A bis D bezeichneten Rubriken ohne weitergehende Beschreibung zugeordnet. Auf der Folgeseite werden die Nebenkostenrubriken nicht mit A bis D, sondern mit den Gliederungsziffern 1 bis 4 gekennzeichnet.
Begründung: Wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß. Dabei dürfen keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Maßgeblich ist, ob der Mieter anhand der Angaben in der Betriebskostenabrechnung in der Lage ist, die zu verteilenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Bestehen keine besonderen Abreden, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig die oben genannten Mindestangaben aufzunehmen.
Diesen Anforderungen genügt die hier gewählte Vorgehensweise. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die geforderten Kosten aus der Abrechnung ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in Belege nur noch zur Kontrolle und Beseitigung eventueller Zweifel erforderlich ist. Nicht zu beanstanden ist, dass der Beklagte, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf vorhergehende Seiten zurückblättern und die auf mehreren Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen muss. Denn die Zusammenhänge erschließen sich bei verständigem Lesen ohne Weiteres. Die auf der ersten Seite bezeichneten Kostenpositionen mit den darauf jeweils für das gesamte Anwesen jährlich entfallenden Beträgen werden auf der Folgeseite unter Angabe der zuvor verwendeten Bezifferung einer von vier Umlagearten (A: Wohnfläche/Nutzfläche; B: Einzelverbrauch nach Kaltwasseruhren; C: Laden- bzw. Wohneinheiten; D: Einzelabrechnung TECHEM) zugeordnet; auf der darauffolgenden Seite werden die aus den nun mit den Gliederungspunkten 1 bis 4 bezeichneten und zusätzlich inhaltlich beschriebenen vier Umlagearten jeweils anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge aufgeführt und addiert. Es genügt, dass für den Mieter erkennbar ist, welcher Umlageschlüssel angewendet wird. Die Richtigkeit der gewählten Bemessungsgrundlagen betrifft ausschließlich die Frage der inhaltlichen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung.