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Timestamp: 2019-10-21 20:14:57
Document Index: 90391498

Matched Legal Cases: ['§ 21', '§ 59', '§ 21', '§ 279', '§ 53', '§ 16', '§ 21', '§ 53', '§ 53', '§ 53', '§ 53', '§ 16', '§ 16', '§ 53', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 53', '§ 53', '§ 53', '§ 53']

Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 21.07.2015, RV/7101573/2007
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin Mag.Dr. Hedwig Bavenek-Weber in der Beschwerdesache der Bf.****+Adr. vertreten durch Engin-Denitz Reimitz Hafner Rechtsanwälte KG, Sterngasse 11/4
1. gegen den Feststellungsbescheid betreffend Wertfortschreibung zum 1.1.2006 gemäß § 21 BewG 1955 vom 12. September 2006 (RV/7101573/2007)
2. gegen den Grundsteuermessbescheid zum 1.1.2006 vom 12. September 2006 (RV/7101577/2007)
Für den Grundbesitz Betriebsgrundstück (§§ 59 und 60 BewG 1955), bewertet als gemischt genutztes Grundstück, ***Grundstück*** wird der Einheitswert zum 1. Jänner 2006 mit 129.500 Euro und der gemäß Abgabenänderungsgesetz 1982 um 35% erhöhte Einheitswert mit 174.800 Euro festgestellt.
Zu 2. Der Beschwerde gegen den Grundsteuermessbescheid zum 1. 1.2006 (Fortschreibungsveranlagung gemäß § 21 Abs. 1 GrStG 1955) wird teilweise stattgegeben und der angefochtene Bescheid gemäß § 279 Abs. 1 BAO abgeändert wie folgt:
Für den gegenständlichen Grundbesitz wird der Grundsteuermeßbetrag auf Grund des Grundsteuergesetzes 1955 idgF mit 344,125 Euro festgesetzt.
Strittig ist, ob unter dem Begriff „Mietzinsbeschränkungen“ gemäß § 53 Abs. 7a BewG nur Mietzinsbeschränkungen iSd Mietengesetzes zu verstehen sind, bzw. ob alle in § 16 MRG genannten Beschränkungen eine Kürzung bei der Feststellung des Einheitswertes nach sich ziehen.
Auf Grund baulicher Änderungen übermittelte die Bf. am 7. September 2006 dem Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes bebauter Grundstücke samt Nutzflächenaufstellung. Laut Punkt 2. beträgt die nutzbare Fläche betreffend das Wohngebäude 2.737,63 m 2 , betreffend das Hofgebäude 1.264,26 m 2 , daher gesamte nutzbare Fläche 4.001,89 m 2 . Unter Punkt 8. „Falls ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins entrichtet wird, Ausmaß der von der Mietzinsbeschränkung betroffenen nutzbaren Flächen, die folgenden Zwecken dienen“: gab die Bf. die gesamte Wohnzwecken dienende nutzbare Fläche, 2.138,94 m 2 und die gesamte gewerblichen Zwecken dienende Fläche, 1.862,95 m 2 an.
Mit Feststellungsbescheid vom 12. September 2006 wurde vom Finanzamt im Zuge der Wertfortschreibung gemäß § 21 Abs. 1 Z 1 BewG 1955 der Einheitswert zum 1. Jänner 2006 für das Grundstück ***Grundstück**** mit 201.500 Euro und um 35% erhöht mit 272.000 Euro festgestellt. Das Finanzamt nahm dabei eine Kürzung gemäß § 53 Abs. 7a BewG 1955 in Höhe von 30% vor (86.399,4805).
Im selben Formular erließ das Finanzamt den Grundsteuermessbescheid zum 1.1.2006 (Fortschreibungsveranlagung) und berechnete auf Basis des Einheitswertes den Grundsteuermessbetrag in Höhe von 538,52 Euro.
Fristgerecht wurde gegen beide Bescheide Berufung/Beschwerde erhoben. Diese richtet sich ausschließlich gegen die vom Finanzamt gemäß § 53 Abs. 7a BewG 1955 vorgenommene Kürzung in Höhe von 30%. Da das auf dem Grundstück bestehende Wohngebäude im Jahr x2**** und das Hofgebäude im Jahr x3**** errichtet worden war, unterliege jede Vermietung dem Vollanwendungsbereich des MRG. Die normierten gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen kämen für alle Mietobjekte zur Anwendung. Richtigerweise betrage das Ausmaß der Kürzung 55%, wodurch sich ein Einheitswert von 129.500 Euro errechne. Der Grundsteuermessbetrag sei daher unter Zugrundelegung dieses Einheitswertes ebenfalls neu festzusetzen.
Über Schreiben des Finanzamtes vom 4.1.2007 übersendete die Bf. sämtliche Mietverträge in Kopie.
Mit Berufungs/Beschwerdevorentscheidung vom 4. Mai 2007 gab das Finanzamt der Berufung/Beschwerde mit folgender Begründung teilweise statt:
„Der Begriff "Mietzinsbeschränkung" im Sinne des § 53 Abs. 7 lit. a BewG 1955 ist historisch zu interpretieren, demnach sind unter diesem Begriff nur Mietzinsbeschränkungen im Sinne des Mietengesetzes zu verstehen. Nach dem BGBl. Nr. 800/1994 (Richtwertgesetz) kann für Vermietungen ab 1.3.1994 ein "angemessener Hauptmietzins" vereinbart werden. Dies gilt insbesondere für Wohnungen der Kategorie A und B. Diese Mietzinse orientieren sich an einem regionalen Richtwert, Zu- oder Abschläge sind möglich. Diese "angemessenen Hauptmietzinse" kommen dem Preisniveau frei vereinbarter Mietzinse schon recht nahe. Da für Mietverträge, die nach dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden, kein kategoriemäßig beschränkter Mietzins mehr als Obergrenze gilt, sondern ein "angemessener Mietzins", der eine kalkulatorische Gewinnkomponente beinhaltet, gilt dieser Mietzins nicht als ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter.
Bei der Ermittlung des Anteiles der von der Mietzinsbeschränkung betroffenen nutzbaren Fläche sind die Wohnräume mit ihrer tatsächlichen nutzbaren Fläche, die gewerblichen Zwecken dienenden Räume jedoch nur mit ihrer halben nutzbaren Fläche anzusetzen.
Laut den vorgelegten Unterlagen sind daher 1284,02 m 2 für Wohnräume (top 1,2-da Kat. D, top 5, 6,7,9,11,12, 12A, 14 und 16) und 863,38 m 2 für gewerbliche Zwecke (top 17, 18 und 18A) anzusetzen, dies ergibt zur gesamten Nutzfläche einen Anteil von 53,66%.
Die Kürzung gemäß § 53 Abs.7 lit.a BewG 1955 beträgt daher 50% und der Einheitswert war in diesem Sinne zu berichtigten. Darüber hinaus war die Berufung jedoch aus den oben angeführten Gründen abzuweisen .“
Der Einheitswert wurde in der Berufungs/Beschwerdevorentscheidung vom 4.5.2007 mit 143.900 Euro und der um 35% erhöhte mit 194.200 Euro festgestellt, sowie der Grundsteuermessbetrag zum 1.1.2006 an diese teilweise Stattgabe angepasst: 382,92 Euro.
Das Finanzamt teilte am 8. Juli 2015 mit, dass keine weitere Stellungnahme abgegeben wird.
Die Bf. gab dazu bis dato keine Stellungnahme ab.
Wie bereits festgestellt, sind nach den Erkenntnissen des VwGH 24.9.2014 Zlen 2010/13/0131, 2010/13/0135 und 2010/13/0136 nach § 16 Abs. 1 MRG Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig, womit grundsätzlich eine freie Mietzinsvereinbarung nach dem Angemessenheitsprinzip vorgesehen ist. Angemessenheit ist iS einer Orts- und Marktüblichkeit zu verstehen. Deshalb stellt eine solcherart an den Marktgegebenheiten orientierte Angemessenheitsprüfung des Mietzinses gemäß § 16 Abs. 1 MRG noch keine gesetzliche Beschränkung des Mietzinses iSd § 53 Abs. 7 lit a BewG dar. Der Richtwertmietzins nach § 16 Abs. 2 bis 4 MRG stellt hingegen den Mietzins beschränkende Vorschriften dar, da das Richtwertesystem als eine Art Preisregelung dem öffentlichen Interesse an erschwinglichem Wohnraum diente und für diese Werte eine die Ertragsfähigkeit mindernde Wirkung besteht.
In gegenständlichem Fall ist entscheidend, für welche Flächen zum 1. Jänner 2006 tatsächlich ein "durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins" entrichtet wurde.
Aus der von der Bf. zum maßgeblichen Stichtag vorgelegten Liste sowie den Mietverträgen in Kopie geht hervor, dass in der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft zum weitaus überwiegenden Teil Wohnungen für Wohnzwecke vermietet wurden. Für den Großteil der Flächen wurde ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins verrechnet:
Top 1, 2, 3 (Richtwertmietzins gemäß § 16 Abs. 2 MRG), 5, 6, 7, 9, 10 (Kat. B), 11, 12, 12a, 14, 15 (Richtwertmietzins gemäß § 16 Abs. 2 MRG), 16, 16a (Richtwertmietzins gemäß § 16 Abs. 2 MRG), 19 (Richtwertmietzins gemäß § 16 Abs. 2 MRG), ds 1.842,74; hinsichtlich der gewerblichen Flächen ergibt sich kein Unterschied zur Berufungs/Beschwerdevorentscheidung.
Es ergibt sich somit auf Grund der von der Bf. zum 1.1.2006 vorgelegten Liste folgende Berechnung:
+2.737,63 m2
+1.264,26 m2
4.001,89 m2
Davon neuberechnete Wohnnutzfläche
1.842,74 m2
gewerbl. genutzte Fläche 1.726,77 m2, für die gesetzlich beschränkter Mietzins verrechnet wird (laut BVE) zur Hälfte
+ 863,38 m2
Nach § 53 Abs. 7 lit. a BewG zu berücksichtigende Fläche gegenüber der Gesamtfläche
2.706,125 m2
d.s. 67,62% ergibt Kürzung um 55 %
+142.100,33
+194.530,58
Kürzung gem. § 53 Abs. 2 BewG 25 %
- 48.632,6461
287.998,2684
Davon Kürzung gem. § 53 Abs. 7 lit. a BewG 55%
- 158.399,048
Die Kürzung gemäß § 53 Abs. 7 lit. a BewG war entsprechen dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 24.9.2014, 2010/13/0131 ff - unter Außerachtlassung der Flächen, für die ein angemessener Hauptmietzins bezahlt wurde - mit 55 % durchzuführen.
Aus all diesen Gründen war sowohl hinsichtlich der Berechnung des Einheitswertes, als auch hinsichtlich der Fortschreibungsveranlagung des Grundsteuermessbetrages teilweise stattzugeben, im Übrigen waren die Berufungen/Beschwerden abzuweisen.
VwGH, 2010/13/0131
ECLI:AT:BFG:2015:RV.7101573.2007
Findok-Nr: 106058.1, aufgenommen am: 21.08.2015 10:05:26, Dokument-ID: 1c2a42f7-f300-41c5-b71d-d3c885b76c75, Segment-ID: 03840ab3-cd39-4cc7-a4f8-dc5675f3d9af