Source: http://www.virtualhome.be/jur/jur_copropriete.htm
Timestamp: 2017-11-25 11:28:58+00:00
Document Index: 145480724

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 6', '§ 8', '§ 11', "l'article 577", '§ 9', '§ 1', '§ 1', '§ 2', '§ 4', "l'article 577", '§ 5', '§ 1', '§ 2', "l'article 577", '§ 4', '§ 3', '§ 5', '§ 6', '§ 7', '§ 1', '§ 3', '§ 1', '§ 2', "l'article 38", '§ 1', "l'article 577", '§ 3', "l'article 577", '§ 1', '§ 5', '§ 1', '§ 7', '§ 1', '§ 3', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 3', '§ 5', '§4']

Droit civil immobilier : la copropriété
Chapitre III. De la copropriété
SECTION 1ère . DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL
577-2. § 1er À défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, I'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
§ 8. Le partage de la chose commune est régi par les règles établies au titre 'Des successions'.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'en-tretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur d'utilité.
§ 11. SECTION 2. DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS
577-3. Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.
Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels ; s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à I'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux.
577-4. § 1er L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
L'acte de base doit comprendre la description de l'ensemble immobilier, des parties privatives et communes et la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celles-ci.
1. la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes,
2. Ies critères et le mode de calcul de la répartition des charges ;
3. les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
4. le mode de nomination d'un syndic, I'étendue de ses pouvoirs et la durée de son mandat.
Sous-section II De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires
577-5. § 1er L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
1. la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins ;
2. la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de I'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
Elle porte la dénomination : "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, I'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
§ 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, I'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle.
§ 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, I'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.
Sous-section III. De l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis
577-6. § 1er Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit.
§ 2. Sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 1°, I'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plu-sieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.
§ 3. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, I'assemblée générale ne délibère valablement que si plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
§ 5. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme manda- taire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentes.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un co-propriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
§ 6. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.
§ 7. Aucune personne mandatée par l'association des copropriétaires ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.
577-7. § 1er Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide:
1. à la majorité des trois quarts des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, I'usage ou l'administration des parties communes ;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic ;
c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion ;
2. à la majorité des quatre cinquièmes des voix :
b) de la modification de la destination de l'immeuble où d'une partie de celui-ci ;
d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs ;
Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, I'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
§ 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de la reconstruction totale de l'immeuble.
577-8 § 1er Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire.
En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder cinq ans, mais est renouvelable.
§ 2. Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours de celle-ci de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de I'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale ainsi que son siège social. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec lui sans délai et notamment le lieu où, au siège de l'association des copropriétaires, le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de I'assemblée générale peuvent être consultés.
La lettre recommandée visée à l'article 38, § 1er , alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.
2. de consigner les décisions de l'assemblée générale dans un registre visé à l'article 577-10, § 3
3. d'exécuter et de faire exécuter ces décisions ;
4. d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire ;
5. d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires ;
6. de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes ;
7. de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 1er , dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire ;
8. de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée.
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion ; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
Sous-section IV. Des actions en justice. De la publicité. De l'opposabilité et de la transmission
577-9. § 1er L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les ac-tions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.
Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision. Le copropriétaire régulièrement convoqué est présumé avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l'assemblée générale.
1. la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble ;
2. Ie mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.
§ 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abu-sivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.
577-10. § 1er Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.
Elles sont également opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété et à tout titulaire d'une autorisation d'occupation, aux conditions suivantes :
1. en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le
concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste ; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication
2. en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
577-11. § 1er En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l'association des copropriétaires, I'Etat :
1. du coût des dépenses de conservation d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale avant la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date ;
2. des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidée par l'assemblée générale avant la date de la transmission mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date ;
3. des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés antérieurement à la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date.
À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
Sans préjudice de conventions contraires en ce qui concer-ne la contribution à la dette, le nouveau copropriétaire supporte le montant de ces dettes ainsi que ies charges ordinaires concernant la période postérieure à la date de la transmission.
§ 2. En cas de transmission de la propriété d'un lot :
1. Ie copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes ; le décompte est établi par le syndic ;
2. sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.
On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvelle-ment du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
577-12. L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit.
La destruction même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association.
Le juge prononce la dissolution de l'association des copro-priétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif
577-13. § 1er L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation.
§ 3. Les articles 181 à 188 et 195 des lois coordonnées sur les sociétés commerciales s'appliquent à la liquidation de l'association des copropriétaires.
1. I'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
2. Ies mesures prises en vue de la consignation des som-mes et valeurs revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.
§ 5. Toutes actions contre des copropriétaires, I'associa-tion des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se pres-crivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au §4.
Sous-section Vl. Du caractère impératif
577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives.