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Timestamp: 2018-11-18 22:55:47
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Maklerprovision auch bei späterem Verkauf an einen ursprünglich nachgewiesenen Kaufinteressenten
16. März 2009 | Bau- u. Immobilienrecht, Maklerrecht | von Rechtsanwältin C. Beckschäfer
Eine Provision kann dem Makler auch dann zustehen, wenn ein bereits nachgewieser Kaufinteressent das Objekt erst dann erwirbt, nachdem ein zuvor mit einem anderen Interessenten geschlossener Kaufvertrag durch Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts gescheitert ist.
Der Makler stand in Geschäftskontakt zu einem Insolvenzverwalter, der ein Grundstück verkaufen wollte. Der Makler bestätigte dem Insolvenzverwalter die geführten Gespräche dahingehend, dass die Verkäufer eine Provision in Höhe von 2,5 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen haben. Der Makler gewann auch einen Kaufinteressenten für das zu vermakelnde und teilte dem Insolvenzverwalter diese Verkaufsmöglichkeit mit.
Der Insolvenzverwalter der Verkäufer verkaufte dann jedoch das Objekt nicht an den ihm vom Makler nachgewiesenen Kaufinteressenten, sondern – ohne Mitwirkung des Maklers – an einen Dritten, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die GbR behielt sich allerdings vertraglich ein einseitiges, befristetes Rücktrittsrecht vor. Die GbR trat später auch fristgerecht vom notariellen Kaufvertrag zurück. Erneut ohne weitere Beteiligung des Maklers wurde dann der Kaufvertrag mit dem vom Makler bereits nachgewiesenen Interessenten abgeschlossen. Das Landgericht und das Oberlandesgericht haben die Klage auf Zahlung von EUR 348.000,00 Provision abgewiesen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf.
Der Bundesgerichtshof führt in seinen Entscheidungsgründen auf, dass zwar grundsätzlich dann, wenn sich die vom Makler nachgewiesene Vertragsgelegenheit später zerschlägt, weil z.B. der Verkäufer die Verkaufsabsicht aufgibt, dem Makler eine Provision nicht zusteht. Dies gilt nach dem BGH auch selbst dann, wenn die Kaufgelegenheit später unter veränderten Umständen neu entsteht und nun der vom Makler nachgewiesene Interessent ohne Hinweis des Maklers die Gelegenheit nutzt und kauft (vgl. BGH, Urteile vom 16. Mai 1990 – IV ZR 337/88 – NJW-RR 1990, 1008 f und vom 20. März 1991 – IV ZR 93/90 – NJW-RR 1991, 950).
Grund hierfür ist nach Auffassung des BGH, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es genügt nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat kausal geworden ist. Denn der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 1996 – III ZR 71/95 – NJW-RR 1996, 691 m.w.N. aus der ständigen Rechtsprechung).
Dies soll aber – so der BGH in seiner aktuellen Entscheidung – nicht gelten, wenn im Kaufvertrag ein zeitlich befristetes, ansonsten aber vorbehaltloses Rücktrittsrecht vereinbart ist. Dann bleibt nämlich der Kaufvertrag in der Schwebe, solange das Rücktrittsrecht noch ausgeübt werden kann, das Grundstück also noch nicht „endgültig vom Markt“ ist. Bei einer solchen Konstellation bleibt der Kaufvertrag nach Ansicht des BGH solange in der Schwebe, wie das Rücktrittsrecht noch ausgeübt werden kann. Bis zu diesem Zeitpunkt ist das Objekt noch nicht endgültig vom Markt und der Verkäufer immer noch latent verkaufsbereit.
Dabei soll es sogar unerheblich sein, ob das Rücktrittsrecht beiden Kaufvertragsparteien eingeräumt worden ist oder nur einer Partei und auch, ob gerade die zum Rücktritt berechtigte Vertragspartei Auftraggeber des Maklers ist. Dies ist die konsequente Weiterführung der Auffassung, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Maklerlohnanspruch bei einem von dem Makler nachgewiesenen Kaufvertrag, der mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen vorbehaltlosen Rücktrittsrecht vereinbart ist, erst entsteht, wenn die Rücktrittsmöglichkeit verstrichen ist (vgl. BGHZ 66, 270, 271; Senatsurteile vom 20. Februar 1997 – III ZR 81/96 – NJW 1997, 1583 und vom 13. Januar 2000 – III ZR 294/98 – NJW-RR 2000, 1302, 1303; Urteil vom 9. Januar 1974 – IV ZR 71/73 – NJW 1974, 694, 695).
Im konkreten Fall wurde ein Provisionsanspruch des Maklers auch nicht deshalb verneint, obgleich sich, als sich der Vertragsrücktritt der GbR abzeichnete, der Kaufinteressent der Maklerin selbständig an den Insolvenzverwalter der Verkäufer wandte und nicht der Insolvenzverwalter selbst an den (nachgewiesenen) Kaufinteressenten. Kauft dann nach Ausübung des Rücktrittsrechts der vom Makler nachgewiesene Interessent, steht dem Makler somit die Provision zu.
Mit dieser Entscheidung wurde die äußerst maklerunfreundliche Rechtsprechung, die unterschiedslos dann, wenn ein Objekt zwischenzeitlich verkauft war, den Nachweis des Maklers als „verbraucht“ ansah und eine Provision verneinte, entscheidend zu Gunsten des Maklers getroffen. Bei befristeten, vorbehaltlosen Rücktrittsrechten kann, wie der BGH nunmehr aufzeigt, die Provision seitens des Maklers verlangt werden, wenn nach Ausübung des Rücktrittsrechts der vom Makler nachgewiesene Kaufinteressent das Objekt erwirbt. Der Makler ist daher gehalten, in ähnlichen Fällen die notariellen Kaufverträge unter diesem Gesichtspunkt genau zu überprüfen.
Bundesgerichtshof, Urteil v. 23.11.2006, Az.: III ZR 52/06