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Timestamp: 2018-05-27 03:17:15
Document Index: 384756451

Matched Legal Cases: ['BGH', '§28', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§307']

www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Mieter Muss der Mieter nach ac...
| 17.04.2018 14:03 |
Zusammenfassung: Bei Auszug aus d. Mietobjekt sind laufende Schönheitsreparaturen oft nicht fällig.Es wird dann aufgrund einer formularmäßigen Quotenabgeltungsklausel Geld verlangt.Das Schicksal entsprechender Klauseln ist nach der BGH-Judikatur,Urteil vom 18.03.2015 -VIII ZR 242/13,besiegelt.Sie sind unwirksam.
Der Mietvertrag datiert vom 5.2.2010. Er endet mit Kündigung des Mieters zum 15.5.2018.
Die Räumen wurden dem Mieter vollständig renoviert übergeben.
Er hat seitdem die Wände nicht gestrichen.
Die Wände sind im pfleglichem Zustand. Die Wände sind n i c h t "mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt"
Muss der Mieter die Wände bei Auszug streichen?.
Text des Mietvertrages:
1. Übernahme und Umfang der Schönheitsreparaturen
Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2 und 3 durchzuführen.
Schönheitsreparaturen (§28 Abs. 4 Satz 4 II.BV) umfassen das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken,
das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen, sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume
einschließlich derjenigen an _Einbaumöbeln, sowie Reinigung des Teppichbodens, wenn dieser vom Vermieter gestellt wird.
2. Schönheitsreparaturen ab übergäbe der Wohnung.
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig bei Bedarf auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Das ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: In Küche, Bädern alle 5 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen alle 8 Jahre, in allen Nebenräume alle 10 Jahre.
Die Erneuerung der Anstriche von Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 8 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.
3. Die Fristen gemäß Ziffer 2 beginnen ab Übergabe der Mietsache zu laufen. Sie beginnen für die einzelnen Räume nach
fachgerechter Erledigung der Arbeiten wieder neu.
Der Mieter kann nachweisen, dass die Mietsache nach Ablauf der genannten Fristen noch nicht renovierungsbedürftig ist.
4. Abgeltung bei Auszug (Quotenklausel)
Soweit der Vermieter dem Mieter die Mietsache renoviert übergeben hat und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen (Ziffer 2 und 3) seit Übergabe der Mietsache oder seit der letzten Renovierung noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilig , nach vollen Jahren gestaffelte Quote der Kosten eine fälligen Renovierung zu zahlen.
Dem Mieter bliebt es unbenommen nachzuweisen, wann und in welchem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert wurde und dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der oben genannten Fristen zulässt.Führt der Mieter diese Nachweise, so hat der Vermieter die Quote nach billigem Ermessen angemessen zu senken.
Ausgehend von einem üblichen Renovierungsturnus von im Allgemeinen 5 Jahren und einer Nutzungsdauer ab Übergabe der Mietsache bzw. letzter Renovierung vor länger als vier Jahren zahlt der Mieter 80% der in einem Kostenvoranschlageines Fachbetriebes ausgewiesenen Kosten.
Dem Mieter bleibt es unbenommen, selbst zu renovieren.
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Die Abgeltungsklausel halte ich für unwirksam, da das Transparenzgebot verletzt sein dürfte.
Die Schönheitsreparaturklausel selbst enthält die die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen, durch die Verwendung des Wortes „im Allgemeinen" mithin einen wirksamen weichen Fristenplan.
Auch die Berechnungsgrundlage für die Quote in der Quotenabgeltungsklausel gem. 4. ist nicht starr, sondern flexibel. Die Bestimmung knüpft ausdrücklich an die in Ihrem Vertrag festgelegten Fristen (unter 1. und 2.) für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an. Die Kostenquote nimmt mit dem Beispiel das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für mit auf. Nach Nr. 3 können der Berechnung der Quote jedoch auch längere als die Regelfristen gem. Nr. 2 zu Grunde gelegt werden, wenn der Zustand der Mieträume – im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – die Einhaltung dieser Fristen nicht erfordert. Die Berechnungsgrundlage für die Abgeltungsquote ist danach nicht „starr", sondern ermöglicht die Beachtung des tatsächlich bestehenden bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs. Das ist zwar grundsätzlich positiv.
Dem Transparenzgebot genügt eine Quotenabgeltungsklausel- wie oben dargelegt- nur dann, wenn sich aus ihr aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters eindeutig und verständlich ergibt, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist (vgl. BGH, Urteil vom 26. 09. 2007 – VIII ZR 143/06). Diesen Anforderungen wird die o. g. Quotenabgeltungsklausel nach Auffassung des BGH nicht gerecht.
Aus ihr ergibt sich nämlich nicht, wie die Quote zu berechnen ist, wenn der Abnutzungsgrad der Wohnung nicht dem gewöhnlichen ("im Allgemeinen") entspricht und ein Abweichen von den Regelfristen (welches Nr.3 zulässt) erfordert.
Soweit die Abgeltungsklausel hingegen unabhängig vom Abnutzungsgrad eine Berechnung zuließe, wäre sie wiederum starr und deswegen unwirksam.
Folgerichtig hat der BGH derartige Abgeltungsklauseln allgemein für unwirksam erklärt. Dass sich das Wirksamkeitskriterium der flexiblen Berechnungsgrundlage und das Transparenzgebot nicht miteinander vereinbaren lassen, , vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015 -VIII ZR 242/13: Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter unangemessen und sind daher gem. § 307 Abs.1 BGB unwirksam.
Allerdings bleibt es auch laut dieser BGH-Judikatur dabei, dass bei Fälligkeit, was ich Ihrem Fall erst mal so nicht entnehme, Schönheitsreparaturen verlangt werden dürfen. Eine Abgeltung jedoch ist unwirksam und kann nicht beansprucht werden. Demnach kann hier der Mieter so ausziehen.
Nachfrage vom Fragesteller	17.04.2018 | 15:27
Habe ich das richtig verstanden, dass der Mieter bei diesem Mietvertrag nach acht Jahren Mietdauer
beim Auszug die Wände nicht streichen muss?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.04.2018 | 15:44
soweit die Schönheitsreparaturen nicht fällig und auch nicht durchgeführt worden sind, muss er die Arbeiten nicht abgelten. Soweit die Arbeiten aber bei Auszug fällig sind, muss er sie durchführen. Ich verstehe die Formulierung "pfleglich", dass eine Fölligkeit nicht vorliegt. Die Judikatur des BGH hingegen zu den Abgeltungsklauseln, auch wenn das Resultat kaum vermieterfreundlich genannt werden kann, ist eindeutig. Derartige Klauseln sind unwirksam und damit ist eine Abgeltung ausgeschlossen. Dass dieser Vertrag so formularmäßig gefasst wurde, dürfte der Realität entsprechen. Ist es natürlich ein einmaliger Vertrag, der individuell ausgehandelt wurde, nur dann wäre die Sachlage anders sein.
Ich bedaure, keine bessere Nachricht überbringen zu können. Bei weiterem Beratungsbedarf stehe ich gern zur Verfügung. Ich berate auch im Mieterschutz und denke, auch bei Vermietern, ich bin ganz gut im Thema. Kommen Sie sonst gerne auf mich zu.
Bewertung des Fragestellers 19.04.2018 | 18:26
"Ich fand die Rechtsauffassung überraschend. Ich verfolge die Rechtssprechung zu Schönheitsreparaturen
sehr genau. So ist mir die Verneinung der Renovierungspflicht bei harter Klausel bekannt. Jedoch wird in allen mir bekannten Publikationen die Renovierungspflicht bei weichen Klauseln bejaht. Insofern ist es für mich völlig neu, dass nachdem Auffassung von Herrn Hellmann die Pflicht wegen §307 Abs. 1 BGB auch bei weichen Klauseln entfällt.
Eigenartig ist dann für mich, dass auch die neueste Fassung des Mietvertragsformulars von Haus und Grund ebenfalls die weichen Klauseln enthält - was für mich unlogisch wäre, wenn auch bei weichen Klauseln eine Renovierungspflicht entfällt.
Ich habe deshalb an den Haus und Grund Verlag geschrieben."
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 19.04.2018
Ich fand die Rechtsauffassung überraschend. Ich verfolge die Rechtssprechung zu Schönheitsreparaturen
Ich habe deshalb an den Haus und Grund Verlag geschrieben.
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