Source: https://munichreal.de/aktuelles-2/
Timestamp: 2019-07-16 02:55:09
Document Index: 64011841

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 1', '§ 8', '§ 9', '§ 2', '§ 96', '§ 2', '§ 807', '§ 807', '§ 807']

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Die neue Datenschutzverordnung zwingt uns Sie auch an diese Stelle nochmal auf Ihre Rechte hinzuweisen. Das gleiche finden Sie auch unter der Rubrik Impressum/Datenschutz
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Uwe Bialas – parlamentarisches Mitglied im Bundeskongress der Immobilienwirtschaft
Frankfurt, 31. Januar 2018 – Der Bundesverband der Immobilienwirtschaft ernennt aus seiner steigenden Mitgliederzahl regelmäßig neue Interessenvertreter, die die Immobilienbranche auch parlamentarisch kompetent vertreten können. Als parlamentarisches Mitglied sitzt MunichReal Bialas & Bialas GmbH Geschäftsführer Uwe Bialas ab sofort für München/Bayern als Abgeordneter im Bundeskongress und nimmt somit eine bedeutsame Rolle in der bundesweiten Vertretung der Immobilienbranche wahr. Als Abgeordneter besteht die Aufgabe von Uwe Bialas zunächst in der Interessenvertretung des bvfi, aber auch in der Kontaktpflege zur Basis. Denn hauptsächlich aus ihr setzt sich der Bundesverband der Immobilienwirtschaft zusammen
Es ist das erklärte Ziel des bvfi, einen aktiven Beitrag der Immobilienwirtschaft zu gesellschaftlichen Prozessen zu leisten. Um diesem Anspruch auch gerecht zu werden, trafen sich ausgewählte Branchenvertreter am 30. und 31. Januar 2018 in Frankfurt. Uwe Bialas ist seit 1988 Geschäftsführer von MunichReal Bialas und Bialas GmbH mit Sitz in München. Das maklerunternehmen vermarktet Häuser und Wohnungen im gesamten Bundesgebiet und bietet dabei exzellenten Rundum-Service für seine Kunden.
Videoüberwachung des eigenen Grundstückseingangs
Seit Jahren steigt die Zahl der Einbrüche. Präventivspezialisten der Polizei sind landauf landab mit Informationsveranstaltungen und auf Messen unterwegs um aufzuklären. Oftmals sind hemmende Maßnahmen mit nicht allzu großem Aufwand möglich. Bereits für etwa 2.000 EUR ließe sich ein gängiges Eigenheim mechanisch gut absichern, so der Vorsitzende der polizeilichen Kriminalprävention der Länder und des Bundes.
Das Risiko, Opfer eines Einbruchs zu werden, nimmt weiter zu. Insgesamt wurden im Jahr 2014 über 150.000 gemeldet, das sind 36% mehr als noch im Jahr 2009. Die Hausratversicherer mussten Schäden in Höhe von 490 Mio. EUR regulieren. Das Geld ist das eine, die seelischen Belastungen und die Spätfolgen das andere. Fast die Hälfte der Betroffenen fühlt sich in ihrer gewohnten Umgebung auch ein Jahr nach dem Einbruch noch immer unsicher.
Da ist es kein Wunder, dass neben den gängigen Maßnahmen, wie Fenster- und Türsicherungen oder auch Alarmanlagen Überlegungen zur Videoüberwachung entstehen. Ob dies zulässig ist, darüber hatte das Amtsgericht München zu entscheiden.
Ein Hauseigentümer brachte am Dachgaubenfenster seines Hauses eine Videokamera an. Grund dafür war, dass an seinem Haus mutwillig eine Fensterscheibe beschädigt worden war und die Täter nicht ermittelt werden konnten. Außerdem befindet sich im Garten eine hochwertige Garten-Modelleisenbahn im Wert von mehreren Tausend Euro. Das Anbringen der Kamera hatte der Hauseigentümer mit dem Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht und der zuständigen Polizeiinspektion abgesprochen. Die Kamera ist mit einem Kugelgelenk befestigt, so dass das Aufzeichnungsfeld verändert werden kann. Von der Kamera werden der Eingangsbereich des Grundstücks des Hauseigentümers und ein schmaler Streifen des Gehwegs vor dem Grundstück erfasst.
Nach Auffassung des Amtsgerichtes München ist die Videokamera zulässig
Zwar könne grundsätzlich durch die Aufzeichnung einer Person mit einem Videogerät in das Allgemeine Persönlichkeitsrecht der Person eingegriffen werden. Bei der Installation von Videoüberwachungsanlagen auf einem privaten Grundstück müsse deshalb sichergestellt sein, dass weder der öffentliche Bereich noch das private Nachbargrundstück oder der gemeinsame Zugang erfasst werden. Dies gelte nach Auffassung des BGH nur dann nicht, wenn der Aufsteller der Videokamera ein höherrangiges Interesse an der Überwachung geltend machen kann.
Das Gericht geht davon aus, dass das Interesse des Hauseigentümers am Schutz seines Eigentums das Persönlichkeitsrecht der Klägerin überwiegt. Der Erfassungsbereich sei vom Landesamt für Datenschutzaufsicht geprüft und als vertretbar erachtet worden. Der miterfasste schmale Streifen des Gehwegs beschränke sich auf den Bereich direkt vor dem Eingangstor des Hauseigentümers. Es sei zu berücksichtigen, dass unstreitig Sachbeschädigungen an dem Eigentum des Beklagten stattgefunden haben. Insoweit würden die Interessen des Beklagten am Schutz seines Eigentums das allgemeine Persönlichkeitsrecht der zufällig miterfassten Passanten überwiegen, befand das Gericht.
Das Amtsgericht München lehnt daher die Klage des Nachbarn auf Entfernung der Kamera ab und erlaubte dem Hauseigentümer die Videoüberwachung seines Grundstückeingangs (AG München, AZ 191 C 239
Jetzt bleibt nur noch die Frage, wie die Nachbarin die Vermutung, beobachtet zu werden, beweisen kann, wenn die Kamera, wie zum Beispiel bei öffentlichen Gebäuden und Einrichtungen üblich, hinter einem verspiegelten Glasgehäuse montiert ist und sie keinen Zugang zu den Videoaufnahmen hat.
Helge Ziegler, 01.12.2015
Dieser Artikel wurde verfasst von Helge Ziegler, Dipl. Wirtschaftsjurist (FH), Präsident des BVFI – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft, Hanauer Landstr. 204, 60314 Frankfurt, Telefon: (069) 24 74 84 80, Telefax: (069) 24 74 84 899, eMail: ziegler@bvfi.de, Internet: www.bvfi.de
Dieser Fachartikel wurde nach bestem Wissen erstellt. Er ersetzt aber keine Beratung im Einzelfall. Eine Haftung kann daher nicht übernommen werden.
Lastenübergang bei Kauf einer Eigentumswohnung
Die Parteien, also der Verkäufer der Eigentumswohnung und der Käufer, können in dem notariellen Kaufvertragen eine Vereinbarung über die Übernahme der Lasten und Kosten treffen und so-mit vertraglich vereinbaren, wer, ab wann, welche Kosten und Lasten zu tragen hat. Diese Vereinbarung wirkt indes nur inter partes, d.h. zwischen den Parteien die den Vertrag geschlossen ha-ben und nicht auch gegenüber einem Dritten (also bspw. der Eigentümergemeinschaft). Trägt also keiner der Parteien mehr die Anteile der Lasten und Kosten gegenüber der Eigentümergemein-schaft, kann die Eigentümergemeinschaft sich nicht auf die vertragliche Vereinbarung der Parteien über die Übernahme der Kosten und Lasten berufen und denjenigen in Anspruch nehmen, der nach der vertraglichen Vereinbarung verpflichtet ist die Lasten und Kosten zu tragen, sondern muss sich an die gesetzlichen Regelungen halten. Dies erklärt sich daraus, dass die Eigentümer-gemeinschaft nicht Partei des zwischen dem Verkäufer und Käufer geschlossenen Kaufvertrags geworden ist.
a) Der Begriff des Wohnungseigentümers nach § 16 Abs. 2 WEG
Der Wortlaut des § 16 Abs. 2 WEG gibt keinerlei Anhaltspunkte darüber, ab welchem Zeitpunkt eine Partei als Wohnungseigentümer anzusehen ist, da § 16 Abs. 2 WEG lediglich von Wohnungseigentümer spricht und keine weiteren Ausführungen zu diesem Begriff macht. Damit der Anspruch nicht ins Leere geht und gegenüber dem richtigen Schuldner geltend gemacht wird, hat die Rechtsprechung Regelungen entwickelt, um Rechtsklarheit über den Begriff des Wohnungseigentümers zu verschaffen. Demnach ist Wohnungseigentümer im
Sinne des § 16 Abs. 2 WEG derjenige, der im Grundbuch aufgrund eines notariell bekundeten Vertrags eingetragen ist. Eine Ausnahme gilt jedoch im Falle einer Zwangsversteigerung, bei einer solchen gilt der Erwerber bereits als Wohnungseigentümer im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG mit Zuschlag der Immobilie und nicht erst mit Eintragung im Grundbuch. Dies bedeutet, dass ab diesem Zeitpunkt derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist bzw. den Zuschlag erteilt bekommen hat, verpflichtet ist die Lasten und Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen und sich der Verwalter bzgl. der Kosten und Lasten an diese Person wenden muss. Als Umkehrschluss lässt sich aus dem Vorstehenden ableiten, dass derjenige, der nicht mehr im Grundbuch eingetragen ist, auch nicht verpflichtet ist die Lasten und Kosten nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Dies gilt allerdings nicht uneingeschränkt, sondern nur für diejenigen Lasten und Kosten, die im Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch oder nach dessen Eintragung fällig geworden sind.
Es stellt sich nun die Frage, was unter der Fälligkeit der Lasten und Kosten zu verstehen ist. Nach der Rechtsprechung versteht man unter der Fälligkeit der Lasten und Kosten den Zeitpunkt, indem die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung über die Kosten und Lasten einen Beschluss gefasst haben. Wenn nun zum Beispiel am 01.04.2013 der Käufer einer Eigentumswohnung in das Grundbuch eingetragen worden ist und am 08.04.2013 die Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümerversammlung einen Beschluss hinsichtlich der Lasten und Kosten treffen, so ist der Käufer, der am 01.04.2013 im Grundbuch eingetragen wurde, verpflichtet diese Lasten und Kosten nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Daraus ergibt sich ganz eindeutig, dass der Käufer einer Eigentumswohnung nicht generell für die Lasten und Kosten haftet, die vor seiner Eintragung im Grundbuch angefallen sind. Für diese Kosten und Lasten muss, der Verkäufer auch wenn er nun nicht mehr im Grundbuch eingetragen ist einstehen, da diese fällig wurden als er noch Eigentümer war. Jedoch gibt es hiervon eine Ausnahme:
Der Eigentümergemeinschaft bzw. dem Vertreter oder den Vertretern ist unbedingt zu empfehlen, bei ausstehenden Kosten zunächst Einsicht in das Grundbuch zu nehmen, damit hier nicht gegen den „falschen Schuldner“ vorgegangen wird. Dem Käufer einer Eigentumswohnung ist dringend zu raten, einen Blick in die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft zu werfen, um nicht böse Überraschungen hinsichtlich etwaiger Rückstände des Verkäufers zu erleben. Falls der der Verkäufer aufgrund gesetzlicher Regelung hinsichtlich der Kosten und Lasten in Anspruch genommen wird, obwohl im Kaufvertrag mit dem Käufer vereinbart wurde, dass dieser bereits die Kosten und Lasten zu übernehmen hat, kann der Verkäufer gegenüber dem Käufer aus dem Vertrag vorgehen. Dies gilt natürlich auch andersrum, wenn der Käufer der Eigentumswohnung in Anspruch genommen wurde, allerdings die Parteien vertraglich vereinbart haben, dass noch der Verkäufer für die Lasten und Kosten gegenüber der Eigentümergemeinschaft aufkommt.
RA Dr. Stark, 08.09.2013
Dieser Fachartikel wurde nach bestem Wissen erstellt. Er ersetzt aber keine Beratung im Einzelfall, eine Haftung kann daher nicht übernommen werden.
Dieser Artikel wurde uns dem BvfI freundlicherweise zu Verfügung gestellt von Herrn Rechtsanwalt Dr. Ralf Stark, Kanzlei Dr. Stark, Niedeggen & Kollegen, Breite Straße 147-151, 50667 Köln, Telefon: (0221) 272470, Telefax: (0221) 27247-77, eMail: kanzlei@drstark.de; Internet: https://www.drstark.de/
Grunderwerbsteuer auch auf den Erbbauzins?
Ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks begründet, unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Die Steuer ist vom Wert der Gegenleistung zu berechnen (§ 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 GrEStG).
Beim Erwerb eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist der mit dem Erbbaugrundstück verbundene Erbbauzinsanspruch gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 GrEStG grunderwerbsteuerrechtlich nicht Teil dieses Grundstücks.
Diese Regelung entspricht der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs –BFH– (Entscheidungen vom 30. Januar 1991 II R 89/87), wonach es sich bei dem Erbbauzinsanspruch, obgleich er bürgerlichrechtlich (vgl. § 96 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) Bestandteil des Grundstücks ist, um eine bloße Geldforderung handelt. Der Erwerb des Erbbauzinsanspruchs stellt daher keinen Grundstücksumsatz dar und unterliegt auch nach dem Sinn und Zweck des Grunderwerbsteuergesetzes nicht der Grunderwerbsteuer.
Entfällt daher beim Erwerb des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ein Teil der Gegenleistung auf den Erbbauzins, ist dieser grundsätzlich nach der sog. Boruttau’schen Formel zu berechnende Teil der Gesamtgegenleistung nicht als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen (BFH-Beschluss in BFHE 191, 423, BStBl II 2000, 433).
Eine entsprechende Kürzung der grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage kommt jedoch nur in Betracht, wenn dem Erbbauzinsanspruch ein Wert zugemessen werden kann. Daran fehlt es, wenn der Grundstückserwerber gleichzeitig das erbbaurechtsbelastete Grundstück und das Erbbaurecht erwirbt und bereits im Erwerbszeitpunkt die Aufhebung des Erbbaurechts beabsichtigt. In diesem Fall ist der Wert des Erbbauzinsanspruchs mit Null anzusetzen.
BFH 02.03.2011 II R 23/10
Helge Norbert Ziegler Vorstand BVFI
Rechtlicher Hinweis Dieser Fachartikel wurde nach bestem Wissen erstellt. Er ersetzt aber keine Beratung im Einzelfall. Eine Haftung kann daher nicht übernommen werden.
Seien Sie nicht überrascht, wenn der Makler neuerdings Ihren Personal- Ausweis sehen möchte
Die Bundesrepublik Deutschland und die Europäische Union wollen mit dem GwG ihre Bürger vor illegalen oder gar terroristischen Handlungen schützen. Ziel des sogenannten Geldwäschegesetzes ist es, Gewinne aus schweren Straftaten aufzuspüren und die Terrorismusfinanzierung zu erschweren bzw. zu verhindern. Dieses Anliegen des Gesetzgebers ist sicher jedem verständlich, denn dem Staat entgehen infolge illegaler Geldwäsche enorme, ihm zustehende Steuereinnahmen. Würde er über diese Einnahmen verfügen, könnten entweder notwendige Ausgaben bestritten oder Steuern gesenkt werden. Außerdem macht es Sinn zu verhindern, dass „gewaschene“ Gelder für die Finanzierung von Terrorismusaktivitäten verwendet werden.
Neben Banken, Rechtsanwälten, Finanzdienstleistern usw. sind auch Immobilienmakler im Gesetz als sogenannte „Verpflichtete“ genannt (§ 2 Abs. 10 des GwG). „Verpflichtete“ sind Berufsgruppen, die potentiell mit größeren Gütern oder Luxusartikeln handeln, die vom Grundsatz her zur Geldwäsche geeignet wären.
Eine der durch dieses Gesetz auferlegten Sorgfaltspflichten ist die sogenannte „Identifizierung“ des Vertragspartners. Das GwG schreibt hier die Angaben und die geeigneten Dokumente exakt vor und lässt dem Makler keinen Spielraum:
Gemäß GwG sind die erhobenen Angaben und eingeholten Informationen über Vertragspartner, wirtschaftlich Berechtigte, Geschäftsbeziehungen und Transaktionen aufzuzeichnen. Der Immobilienmakler muss sich also nicht nur die Ausweispapiere jedes Kunden zeigen lassen, sondern auch noch die Einsichtnahme dokumentieren bzw. Ausweiskopien machen und diese Unterlagen mind. 5 Jahre aufbewahren.
GwG – Eine Qualifizierungsmöglichkeit für einen Makler?
Interessanterweise werden die hier aufgeführten Maßnahmen schon seit Jahren von unseren Maklerkollegen z.B. in Spanien oder in Portugal eingehalten. Dort haben die Kunden an das Identifizierungs-Procedere gut angenommen und empfinden es als persönliche Mitwirkungsmöglichkeit gegen die Vermögens-Kriminalität. Aus unserer Sicht bietet das GwG über den Mehraufwand der Identifizierung, der Unannehmlichkeit der Personalausweiskontrolle für den Kunden und Aufzeichnungspflicht hinaus auch eine Chance zu Qualitätsverbesserung in der Maklerbranche: Wenn Sie als Kaufinteressent in einem Maklerbüro gleich von Anfang an auf das GwG hingewiesen werden, können Sie sicher sein, dass Sie es mit einem gesetzestreuen Makler und einem verläßlichen Partner zu tun haben. Von der Vermeidung der sogenannten Besichtigungskriminalität, der Vermeidung von Steuerhinterziehungen und der Terrorismusfinanzierung liefert es außerdem gute Argumente, einen geeigneten, qualifizierten Makler zu beauftragen und von einem Privatverkauf abzusehen.
Im vorliegenden Artikel wurden die Gesetzestexte nur auszugsweise und erklärend wieder gegeben und er beinhaltet bei Weitem nicht alle Inhalte und Vorschriften. Es empfiehlt sich daher, im Bedarfsfalle oder bei Interesse den kompletten Gesetzestext https://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/gwg_2008/gesamt.pdf abzurufen!
An dieser Stelle sei außerdem darauf hingewiesen, daß das Bundesministerium der Finanzen am 07.12.2012 erklärt hat, daß die Maßnahmen nach dem GwG vorerst für Miet-Interessenten ausgesetzt sind, also nur für Kaufinteressenten anzuwenden ist.
Dieser Artikel wurde verfasst von Herrn Helge Norbert Ziegler, Dipl. Wirtschaftsjurist (FH) und Vorstand des BVFI – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft, Hanauer Landstr. 204, 60314 Frankfurt, Telefon: (069) 870039150, Telefax: (069) 87003929150, eMail: ziegler@bvfi.de, Internet: www.bvfi.de
Bei Immobilienkrediten gilt zudem ein weitgehendes Verbot sogenannter Kopplungsgeschäfte. Bei Geschäften dieser Art gibt es das Darlehen nur im Paket mit anderen Finanzprodukten oder -diensten – etwa mit Sparkonten, Pfandbriefen oder Versicherungen. Ausgenommen davon sind im Verbraucherinteresse liegende Produkte wie Bausparverträge oder Riester-Sparverträge.
Künftig gilt außerdem auch bei Null-Prozent-Finanzierungen ein Widerrufsrecht wie bei allen anderen Immobilienfinanzierungen. Das war bisher nicht der Fall. Mit diesen Änderungen setzt Deutschland die EU-Richtlinie für Wohnimmobilien-Kredite um.
Im Zuge der Neuregelung wird allerdings das „ewige Widerrufsrecht“ für Immobilienkredite mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung abgeschafft. Künftig erlischt das Widerrufsrecht spätestens nach einem Jahr und 14 Tagen. Für Altverträge gilt eine Übergangsfrist bis zum 21. Juni 2016.
Grundsteuererlass bei Mietausfällen kann noch bis 31. März beantragt werden
Als Vermieter haben Sie Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Noch bis zum 31. März können Eigentümer einen entsprechenden Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2015 stellen. Zuständig sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter.
Lagen die Mieterträge im vergangenen Jahr mehr als 50 Prozent unter dem normalen Rohertrag einer Immobilie, besteht ein Anspruch auf 25 Prozent Grundsteuererlass. Wenn eine Immobilie überhaupt keinen Ertrag abgeworfen hat, beträgt der Erlass 50 Prozent. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater und lassen Sie sich beraten.
Neues Meldegesetz ab November: Vermieter muss Einzug des Mieters bestätigen
Wichtig: Die Bescheinigung kann sowohl in schriftlicher als auch in elektronischer Form ausgestellt werden. Vermieter können sie entweder dem Mieter oder direkt der zuständigen Behörde zukommen lassen. In Anlage 2 des Gesetzestextes gibt es ein Musterformular. Es kann auf der Webseite des Bundesrates heruntergeladen werden
Mietkaution – Nicht mit Miete verrechenbar
Hinweis des deutschen Mieterschutzbund:
Nach einer Kündigung muss die Miete bis zum letzten Monat bezahlt werden. Die Aufgabe der Kaution ist es, die Vermieteransprüche aus der ganzen Mietzeit abzusichern.
Dies beinhaltet ebenfalls Schäden welche beim Auszug entstanden sind oder Forderungen der Betriebskostenabrechnung die erst nach Monaten kommen. Daher wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst nach Ende des Mietverhältnisses fällig.
Es können mitunter noch Monate vergehen, bis der Mieter die Mietkaution tatsächlich zurückfordern kann. Dem Vermieter steht eine Prüf- und Überlegungszeit zu, in welcher er eventuelle Ansprüche klären kann.
Abgesehen davon kann der Vermieter einen Teil der Kaution so lange zurückhalten, bis die vollständige Abrechnung der Betriebskosten erfolgt ist.
Bußgeldgefahr durch fehlenden Energieausweis
Energieausweis Pflichtvorlage
Laut Landesprogramms Zukunft Altbau des Umweltministeriums Baden-Würtemberg können bei einem vorliegenden Versäumnis bis zu 15.000€ Strafe drohen.
Dies gilt ebenso für den Fall unvollständiger oder mangelhafter Daten. Vorgesehen ist dies zwar schon seit letztem Jahr, aufgrund der Übergangszeit wurde davon aber abgesehen. Diese Frist ist nun mit 01.05.2015 verstrichen.
Konkret müssen Vermieter und Verkäufer in der Anzeige das Baujahr des Hauses, den Energieträger des Hauses, den Energieträger der Heizung, den Energiekennwert aus dem Energieausweis und die Art des Ausweises anführen und kommunizieren.
Für die konkrete Umsetzung gibt es zwei unterschiedliche Varianten des Energieausweises.
1. Bedarfsvariante
In dieser Variante berechnet ein Fachberater den Energiebedarf anhand einer technischen Analyse aller Gebäudedaten. Daran lässt sich abschliessend der energetische Zustand des Hauses sowie der mögliche Sanierungsbedarf der Immobilie ablesen.
2. Verbrauchsvariante
Für den Verbrauchsausweis wird lediglich der Energieverbrauch der zurückliegenden Jahre herangezogen – und dieser ist stark abhängig von den Bewohnern und deren individuellem Verbrauchsverhalten.
Familien brauchen mehr Energie als ein Zweipersonenhaushalt. Und wer viel unterwegs ist, heizt wahrscheinlich weniger als sein Vormieter, der häufiger zu Hause war.
Wurde der Energieausweis für das Gebäude nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt, muss das Inserat zusätzlich die im Ausweis aufgeführte Effizienzklasse beinhalten.
Wollen Immobilienbesitzer nun ein Gebäude oder auch nur darin enthaltene Wohnungen verkaufen oder vermieten, ist der für 10 Jahre gültige Energieausweis zwingend erforderlich. Darüber hinaus muss der Energieausweis jedem Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden.
Abschliessend ist zu sagen, dass diesen neuen Richtlinien eine gesonderte Aufmerksamkeit gewidmet werden muss um eine Rechtssicherheit zu gewährleisten.
Die Gültigkeit der Wohnungsübergabe
Eine Rückgabe der Mietsache erfordert im Grunde nur die reine „Besitzverschaffung“ an dieser. Und genau dass kann konkret in der Übergabe der Schlüssel dokumentiert werden. Der Vermieter kann auf eine reine Abnahme im handwerklichen Sinn nicht bestehen, obgleich dies anhand eines gemeinsamen Festhaltens der Wohnräume sicherlich sinnvoll wäre.
In Gegenseitigem Interesse empfiehlt es sich jedoch eine Abnahme durchzuführen, anhand derer Schäden an der Mietsache zwischen den Parteien geklärt und ggf. dokumentiert werden können.
Wann muss die Hauseingangstür in einer WEG verschlossen sein?
Dieser Artikel wurde uns freundlicherweise zur Verfügung gestellt von Herrn Rechtsanwalt Dr. Ralf Stark, Kanzlei Dr. Stark, Niedeggen & Kollegen, Breite Straße 147-151, 50667 Köln, Telefon: (0221) 272470, Telefax: (0221) 27247-77, eMail: kanzlei@drstark.de; Internet: https://www.drstark.de/
Nicht selten besteht in einer Eigentümergemeinschaft Streit darüber, ob und wann die Hauseingangstür verschlossen oder offen bleibt. Auf der einen Seite stehen hier Bequemlichkeitsinteressen, auf der anderen Seite berechtigte Sicherungsinteressen der Eigentümer und Bewohner gegenüber. Dabei ist das Problem rechtlich vielschichtig, da es nicht nur um Rechtsfragen der Eigentümer untereinander, sondern auch der Eigentümer zu ihren Mietern sowie – mit erheblicher Relevanz – auch um öffentlich-rechtliche Aspekte des Brandschutzes geht. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick zu dieser konfliktreichen Problematik: Hinsichtlich der Frage, ob respektive wann eine Hauseingangstüre geschlossen werden muss oder kann sind drei Rechtsbereiche zu unterscheiden:
1. Der mietrechtliche Aspekt 2. Dass Wohnungseigentumsrecht 3. Öffentlich-rechtliche Brandschutzvorschriften
1. Mietrechtliche Aspekte Bekanntlich folgt aus dem Erfordernis der gegenseitigen Rücksichtnahme das Vermieter und Mieter gehalten sind den „Hausfrieden“ zu bewahren. Auch wenn der Begriff des Hausfriedens im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht definiert ist, lassen sich durch eine wirksam beschlossene und vereinbarte Hausordnung einzelne Pflichten der Vermieter und Mieter konkretisieren. Dementsprechend finden sich in den Hausordnungen nicht selten Regelungen über Ruhezeiten im Hause und/oder auch über die Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen. Ebenso findet sich in Hausordnungen nicht selten die Formulierung:
„Die Haustüre ist in der Zeit von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr fest verschlossen zu halten.“
Eine derartige Regelung kann jedoch von dem Vermieter nicht einseitig aufgestellt werden. Wirksam ist eine derartige Vorgabe nur dann, wenn die Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrages vereinbart wurde. Dabei ist zu beachten, dass die Hausordnung grundsätzlich alle Mieter gleichermaßen an der Erfüllung der darin enthaltenen Verpflichtungen beteiligen muss. Ausnahmen sind nur möglich, wenn es hierfür einen sachlichen Grund gibt, etwa eine alters- oder krankheitsbedingte Notwendigkeiten respektive Behinderungen usw.. Festzuhalten ist damit, dass aus mietrechtlichen Gesichtspunkten eine Schließregelung nur dann möglich ist, wenn sie entweder einzelvertraglich vereinbart oder aber in einer Hausordnung normiert wurde, welche ihrerseits wirksam in den Mietvertrag einbezogen sein muss.
2. Wohnungseigentumsrechtliche Aspekte Die Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, ebenso wie bei der Regelung des Gebrauchs, ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, ob und mit welchen Regelungen eine Hausordnung beschlossen wird. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang, dass dieses Ermessen einer gerichtlichen Nachprüfung weitestgehend entzogen ist. Eine Abänderung oder sogar Ersetzung von Regelungen der Hausordnung durch das
Gericht kommt deshalb nur in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einem Beschluss oder einer Vereinbarung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßen anzusehen ist. Anders ist es nur dann, wenn es nicht um die Abänderung oder Ersetzung bestehender Regelungen geht, sondern um deren Ergänzung durch zusätzliche Gebrauchs- oder Verwaltungsregelungen. Dementsprechend kann die Hausordnung durchaus Verhaltensvorschriften enthalten, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden soll. Damit ist es auch ein zulässiger Inhalt einer Hausordnung, wenn die den Wohnungseigentümern obliegenden Sorgfaltspflichten zur Sicherheitsvorsorge und Gefahrenverhütung konkretisieren werden. Demnach können auch durch eine Hausordnung Regelungen getroffen werden, die das Verschließen der Haustüre zur Nachtzeit gebietet oder aber verbietet. Denn im Rahmen ihrer Gebrauchsregelung entscheiden die Wohnungseigentümer grundsätzlich nach freiem Ermessen auch darüber, ob und wann die Haustüre in einer Wohnungseigentümergemeinschaft offen oder geschlossen zu halten ist. Besonderheiten sind jedoch dann zu beachten, wenn es sich um eine gemischte Immobilie mit Wohn- und Gewerberäumen, insbesondere Arztpraxen, Rechtsanwaltskanzleien oder ähnliches handelt. Bei einer derartigen Anlage entspricht ein ständiges Offenhalten der Haustüre durchaus einem ordnungsgemäßen Gebrauch. Der Umstand, dass hierdurch die Sicherheit des gemeinschaftlichen Eigentums durch das ständige Offenhalten der Haustüre vermindert wird, bildet spiegelbildlich einen unvermeidbaren Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer. Deshalb kann – unabhängig von sonstigen rechtlichen Erwägungen – schon die tatsächliche Lage dafür sprechen, zumindest während der Geschäftszeit tagsüber eine generell unverschlossene Haustür anzuordnen.
3. Öffentlich rechtliche Aspekte Aus den Vorschriften des Bauordnungsrecht folgt, dass bauliche Anlagen stets so anzuordnen und auszuführen sind, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Dies setzt unabdingbar voraus, dass bauliche Anlagen im Brandfall über passierbare Rettungswege verfügen. Insbesondere muss der Brandschutz dauerhaft, d.h. während der gesamten Nutzungsdauer der Immobilie gesichert sein. Die Verantwortlichkeit hierfür trifft den jeweiligen Eigentümer respektive die Eigentümergemeinschaft als Ganzes und damit schlussendlich auch die Verwaltung.
4. Zusammenfassung: Aus der Gesamtschau der vorstehend aufgezeigten drei rechtlichen Teilaspekte lassen sich folgende Schlussfolgerungen ziehen: Notwendig ist in jedem Fall eine Schließregelung, welche die Passierbarkeit des Fluchtweges nach außen ständig gewährleistet, um der öffentlich rechtlichen Verpflichtung zu einem vorbeugenden Brandschutz Genüge zu tun.
Der Einzelne muss sich nicht darauf verweisen lassen, dass er selber einen Schlüssel besitzt, mit welchem er im Notfall die Türe öffnen kann. Denn die Eigentümergemeinschaft ist als Verband verpflichtet, die Passierbarkeit nach außen für Jedermann zu gewährleisten und aufrecht zu erhalten.
Daraus folgt, dass die Eigentümergemeinschaft gehalten ist, entweder eine ständig unverschlossene Haustüre anzuordnen oder – aus Sicherheitsaspekten – zwar die nächtliche Schließung vorzunehmen, dann jedoch die Haustür mit einer „Paniköffnung“ zu versehen oder aber einen Schlüssel in einem leicht zugänglichen notbeleuchteten und gekennzeichneten Notfallkasten im Hausflur unmittelbar neben der Haustüre bereit zu legen. Denn andernfalls wäre der Fluchtweg bei abgeschlossener Türe versperrt, was eklatant gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften verstößt. Anders wäre nur dann zu entscheiden, wenn ein zweiter Fluchtweg zur Verfügung stünde.
Praxishinweis: Das einzelne Wohnungseigentumsmitglied hat einen Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft auf Ausübung ordnungsgemäßer Verwaltung, wie vorstehend aufgezeigt. Dies bezieht sich sowohl auf die Schließregelung in der Hausordnung durch Beschluss oder durch Vereinbarung, als auch deren Umsetzung durch jeden Einzelnen. Die Eigentümergemeinschaft, aber auch und gerade die Verwaltungen sind deshalb gehalten, die aufgezeigten Maßnahmen zur Vermeidung von zivil- und ggf. auch strafrechtlichen Konsequenzen zu ergreifen.
RA Dr. Ralf Stark, 15.02.2014
Die Selbstauskunft – Das Fragerecht des Vermieters
Dieser Artikel wurde uns freundlicherweise zu Verfügung gestellt von Herrn Rechtsanwalt Dr. Ralf Stark, Kanzlei Dr. Stark, Niedeggen & Kollegen, Breite Straße 147-151, 50667 Köln, Telefon: (0221) 272470, Telefax: (0221) 27247-77, eMail: kanzlei@drstark.de; Internet: https://www.drstark.de/
Eine zulässige Frage setzt vor allem ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung voraus. Ein solches Interesse ist bei einem Mietverhältnis nur dann gegeben, wenn die Unrichtigkeit sich auf die Umstände bezieht, die bei objektiver Würdigung für den Abschluss des Vertrages wesentlich waren und der Mietvertrag bei richtiger Antwort nicht geschlossen worden wäre. Zulässig sind demnach beispielsweise Fragen nach dem Arbeitgeber und dem Einkommen. Nicht zulässig ist jedoch die Frage, ob der Mieter die Eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, wenn sie ohne zeitliche Beschränkung erfolgt, da die Eintragung in das Schuldnerverzeichnis regelmäßig nach drei Jahren gelöscht wird. Ebenfalls unzulässig sind die Fragen nach der Religionszugehörigkeit, der sexuellen Orientierung, nach Vorstrafen und Ermittlungsverfahren oder die Frage nach einer Partei- oder Vereinszugehörigkeit. Sind die Fragen unzulässig, so darf der Mietinteressent diese Fragen auch falsch beantworten!
Ist die Frage hingegen zulässig und beantwortet der Mietinteressent die Frage unrichtig (lügt er also!), hängt die Rechtsfolge davon ab, wann der Vermieter die Lüge des Mieters bemerkt:
Bemerkt der Vermieter die „Lüge“ indes erst nach Einzug des Mieters, so ist eine Anfechtung des Vertrages nicht mehr möglich. In diesem Fall kann der Vermieter den Vertrag nur fristlos kündigen, sofern die Fortsetzung des Mietverhältnisses in Folge der Pflichtverletzung des Mieters (also der Lüge!)
unzumutbar wäre. Dies ist dann der Fall, wenn sich die Falschauskünfte dahingehend auswirken, dass die berechtigten Interessen des Vermieters an regelmäßigen Zahlungseingängen beeinträchtigt werden oder in Zukunft beeinträchtigt sein könnten. Zahlt der Mieter demgegenüber die Miete pünktlich, wirkt sich die „Lüge“ nicht aus, sodass hiernach keine Möglichkeit für den Vermieter besteht sich von dem Mietvertrag zu lösen.
Zulässige Fragen sind: – nach der Identität des Mieters (Name, Vorname, Anschrift, Telefon) – nach dem Einkommen: Die Mietinteressenten müssen hierbei richtigerweise nicht ihre eigenen gesamten finanziellen Verhältnisse und Verbindlichkeiten offenbaren. Eine solche umfassende Offenbarungspflicht mit detaillierten Fragen zur persönlichen und finanziellen Situation würde in das Recht auf informelle Selbstbestimmung der Mietinteressenten zu stark eingreifen. Die Angabe des reinen Nettoverdienstes alleine gibt dem Vermieter aber konkrete Anhaltspunkte über die Solvenz des Mieters im Vergleich zur Mietzinshöhe. – nach dem Beruf: Zwar kann nicht grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass Arbeitslose nicht ihre Wohnungen bezahlen können, zumal über Arbeitslosengeld, Arbeitslosenhilfe, Sozialhilfe und Wohngeld eine öffentliche Unterstützung für die Mietzahlungen möglich ist. Dennoch ist nicht von der Hand zu weisen, dass Mieter mit gesicherten Arbeitsplätzen grundsätzlich zahlungsfähiger sind als arbeitslose Mietinteressenten. Außerdem wird über den Beruf die Miete finanziert und kann z.B. bei Musikern, die in ihrer Wohnung üben wollen, auch die Hausgemeinschaft an sich berühren. – nach der Anzahl der einziehenden Personen: Der Vermieter hat ein überwiegendes Interesse daran zu erfahren, wie viele Personen das Mietobjekt bewohnen werden und wie stark es dadurch auch abgenutzt werden könnte bzw. ob sich z.B. eine Großfamilie in die Hausgemeinschaft eingliedern könnte. – nach der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung durch den Bewerber: Da die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung im Sinne des § 807 ZPO nach dieser Vorschrift auch nur in Betracht kommt, wenn eine vorausgegangene Pfändung nicht zum Erfolg geführt hat oder doch nicht erfolgversprechend erscheint (§ 807 Abs. 1 ZPO), muss die Durchführung eines Verfahrensgemäß § 807 ZPO zu ernstlichen Zweifeln an der Solvenz des Betroffenen führen, wenn der Betroffene Mieter des Objekts wird. – nach einigen Lebensgewohnheiten: z.B. ob der Mietinteressent Raucher ist.
Unzulässige Fragen sind: – nach der konkreten Person des Arbeitgebers: Dem Vermieter steht hier kein schützenswertes Informationsinteresse zur Seite. – nach dem Familienstand: Die Frage, ob jemand verlobt, geschieden oder verheiratet ist, ist unzulässig. Ebenfalls die Frage nach einer bestehenden Lebenspartnerschaft. Die Ehe, die nichteheliche Lebensgemeinschaft und die Lebenspartnerschaft genießen heutzutage weitgehende (gleiche) Rechte und daher gibt es kein schützenswertes Interesse bzgl. der Zulässigkeit dieser Fragen. – nach Namen und Adresse des Vorvermieters: Die Frage zum Vorvermieter ist unzulässig. Das gleiche gilt für Fragen nach dem früheren Mietverhältnis und dem Grund für die Beendigung des letzten Mietverhältnisses.
– nach Rasse, Nationalität sexueller Neigung (z.B. Homosexualität): Die Fragen nach Rasse, Nationalität und auch sexueller Neigung sind grds. wegen Verstoß gegen Allgemeine Persönlichkeitsrecht und den Gleichheitsgrundsatz unzulässig. – nach der Zugehörigkeit zu einer Religionsgemeinschaft: Die Frage ist grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme wird nur gelten, wenn der Vermieter selbst eine bestimmte Religionsgemeinschaft repräsentiert (z.B. eine Kirche vermietet Zimmer an Studenten der gleichen Konfession). – nach einer Partei- oder Vereinszugehörigkeit: Die Frage nach der Mitgliedschaft im Mieterverein, einer Partei oder nach der Aufenthaltsberechtigung ist unzulässig. – nach der Familienplanung: Mit den sozialstaatlichen Prinzipien und den vorgenannten Rechten beim nachträglichen Einzug von Kindern in die Wohnung wäre es nicht vereinbar, wenn nicht auch die aus der Ehe entspringenden Kinder sowie die damit verbundene Schwangerschaft der Ehefrau und die spätere Aufnahme der Kinder in die Wohnung geschützt wären. Wenn demnach schon die Aufnahme von Kindern in die Wohnung geschützt ist, kann dies auch nicht anders hinsichtlich der Schwangerschaft zu beurteilen sein. Von daher ist die Frage ebenfalls als unzulässig und „offensichtlich persönlichkeitsrechtsverletzend“ anzusehen. – nach Vorstrafen und Ermittlungsverfahren: Um eine Resozialisierung der Gestrauchelten nicht unnötig zu erschweren (und den sich redlich um ein Mietwohnung bemühenden Vorbestraften nicht in unnötige Gewissenskonflikte zu bringen, die der Gewissenlose im Übrigen weniger als der Anständige haben wird), überwiegt das Interesse des Mieters an der Geheimhaltung der Vorstrafe. Die Frage nach einem anhängigen strafrechtlichen Ermittlungsverfahren ist daher ebenfalls unzulässig.
RA Dr. Stark 07.07.2013
Anrechenbarkeit von Dachterrassen in die Gesamtfläche von Mietwohnungen
Dieser Artikel wurde uns freundlicherweise zu Verfügung gestellt von Herrn Rechtsanwalt Dr. Ralf Stark, Kanzlei Dr. Stark, Niedeggen & Kollegen, Breite Straße 147-151, 50667 Köln, Telefon: (0221) 272470, Telefax: (0221) 27247-77, eMail: kanzlei@drstark.de
In jüngster Zeit ist eine vermehrte Anzahl von Rechtstreitigkeiten über die Berechnung und Angabe der Wohnfläche in Wohnungsmietverträgen festzustellen. Hintergrund ist die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche zu einem zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel führt. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über die Voraussetzungen einer rechtswirksamen Anrechnung.
Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung. Hiernach können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden. Nunmehr hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage auseinanderzusetzen, inwieweit die Grundflächen zweier Terrassen einer Maisonette-Wohnung in Köln in die Gesamtfläche einzurechnen sind. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Begriff der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, es sei denn, die Vertragspartner haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender. Da im entschiedenen Fall über die Berechnung keine vertragliche Vereinbarung getroffen wurde und in Köln kein anderer Berechnungsmodus ortsüblich ist, waren die Grundflächen der Terrassen zur Hälfte in die Gesamtfläche einzuberechnen.
Praxishinweis: Bei Abschluss eines Mietvertrages sollte sowohl der Vermieter als auch der Mieter darauf achten, dass die Grundflächen von Balkonen und Terrassen maximal bis zur Hälfte in die Gesamtwohnfläche mit eingerechnet werden. Gleiches gilt für bereits bestehende Mietverträge. Hier sollte vor allem der Mieter darauf achten, dass keine vollständige Anrechnung der Balkon- oder Dachterrassengrundfläche stattgefunden hat. Andernfalls steht dem Mieter ggf. ein entsprechendes Minderungsrecht zu. Dies ist dann der Fall, wenn die im Mietvertrag festgestellte Wohnungsgröße um 10% oder mehr von der mit der zulässig durchgeführten Berechnungsmethode ermittelten Wohnungsgröße abweicht.
RA Dr. Stark, 30.03.2010