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Timestamp: 2017-09-26 14:43:25
Document Index: 333583830

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 10', 'Art. 13', 'Art. 4', 'Art. 15', 'Art. 25', 'Art. 25', 'Art. 25', 'Art. 25', 'BGE', 'BGE', 'Art. 25', 'Art. 25', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 11', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 30', 'BGE', 'BGE', 'Art. 25', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 114']

DFR - BGE 130 II 290
BGE 130 II 290
2A.617/2003
Art. 10 lit. b, 14 und 25 BewG; Verhältnis zwischen den öffentlichrechtlichen Auflagen einer Bewilligung und dem privatrechtlichen Bewirtschaftungs- bzw. Mietverhältnis bei einem Apparthotel.
Erweist sich, dass mit den ursprünglichen (grundsätzlich privatrechtlichen) Vertragskonditionen zwischen dem Bewirtschafter und den Wohnungseigentümern ein wirtschaftlich tragbarer Hotelbetrieb nicht möglich ist, kann die Aufrechterhaltung der Bewilligung (öffentlichrechtlich) von einer Anpassung dieser Vertragsbedingungen abhängig gemacht werden. Die Bewilligungsbehörden haben somit die Möglichkeit, die Wohnungseigentümer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu ermahnen, bestimmte inhaltlich festgelegte Änderungen der Bewirtschaftungs- oder Mietverträge zu akzeptieren (E. 2).
"3. An die Einzelbewilligungen wird u.a. die Auflage eines
fünfjährigen Veräusserungsverbotes und bei 578/1000 (= 65 %)
zusätzlich jene der hotelmässigen Bewirtschaftung geknüpft. Die
alsdann im Grundbuch anzumerkende Bewirtschaftungsverpflichtung hat
'Aparthotel (Art. 13 Abs. 4 lit. c VBewB/Art. 4 Abs. 4 VGF/Art. 15
StWE-Reglement/Mietvertrag, Aufhebung und Abänderung
zustimmungsbedürftig), alles gemäss Verfügung Nr. 1089/79 der
Bewilligungsbehörde'.
4. Die Firma Z. hat mit einer im Handelsregister eingetragenen
Hotelbetriebsorganisation den im Entwurf vorliegenden Mietvertrag
abzuschliessen."
Mit Verfügung vom 28. November 2003 erwog das Grundbuchinspektorat im Wesentlichen, die ursprünglichen Bewirtschaftungsverträge blieben bis zu einer von der Bewilligungsbehörde genehmigten Vertragsänderung in Kraft. Die vermietungspflichtigen Eigentümer seien zwar gehalten, einen für den Betriebsinhaber wirtschaftlich tragbaren neuen Mietvertrag abzuschliessen, doch könne die Betriebsgesellschaft den Eigentümern nicht einseitig einen neuen Mietvertrag vorschreiben. Bis zum Abschluss eines neuen Vertrags gelte der bisherige Vertrag faktisch weiter. Demgemäss verfügte das Grundbuchinspektorat in teilweiser Gutheissung des Gesuchs wie folgt:
"1. Der Mietvertrag gemäss Globalbewilligung 1078/79 (recte: 1089/79)
gilt unverändert als Grundlage für die hotelmässige Bewirtschaftung
im Aparthotel Y., in G.
2. Der Mietvertrag ist für beide Parteien verbindlich. Die
Appartementeigentümer werden im Sinne von Art. 25 BewG ermahnt, ihre
Appartements der hotelmässigen Bewirtschaftung gemäss geltendem
Mietvertrag zur Verfügung zu stellen und von Eigenbelegungen, welche
der geltende Mietvertrag nicht zulässt, abzusehen. Im Gegenzug wird
die X. AG ebenfalls im Sinne von Art. 25 BewG gemahnt, die
hotelmässigen Dienstleistungen vertragsgemäss zu erbringen.
3. Die Eigentümer der Appartements werden verpflichtet, zum Abschluss
eines neuen, für den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren
Mietvertrags Hand zu bieten. Für die einseitige Durchsetzung von
Vertragsänderungen wird die X. AG an den Zivilrichter verwiesen."
"1. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts Graubünden vom 16. Dezember
2003 sei insoweit aufzuheben, als er durch die Bestätigung des
Entscheids des Grundbuchinspektorats Graubünden vom 28. November 2003
den Mietvertrag gemäss Globalbewilligung 1078/79 (recte: 1089/79)
weiterhin als gültig erklärt.
2. Die Beschwerdegegner (...) seien im Sinn von Art. 25 BewG zu
mahnen, ihre Appartements dem Hotel zur Verfügung zu halten und auf
exzessive Eigenbelegung während der Hochsaison zu verzichten.
3. Die Beschwerdegegner seien ferner im Sinn von Art. 25 BewG zu
ermahnen, mit der Beschwerdeführerin rückwirkend ab 1. Dezember 2002
einen Mietvertrag nach den Vorgaben des Gutachtens der
Gesellschaft für Hotelkredit vom 20. November 2002 abzuschliessen.
Im Fall der Missachtung der Mahnungen Ziffern 2 und 3 sei den
Beschwerdegegnern der Widerruf der Bewilligung anzudrohen.
Eventuell: Anstelle der Ziffern 2+3 hievor sei die Sache zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zu weisen."
2.1 Zunächst ist unbestritten und aufgrund der ständigen Rechtsprechung klar, dass für Gültigkeit, Inhalt, Widerruf und Änderung einer Auflage das neue Recht anwendbar ist, auch wenn sich die Auflage auf eine unter früherem Recht erteilte Bewilligung bezieht (BGE 129 II 361 E. 2.2; 118 Ib 178 E. 2; 112 Ib 5 E. 2a).
Die kantonalen Instanzen haben demgegenüber unter Berufung auf BGE 118 Ib 178 E. 4c angenommen, der ursprüngliche Mietvertrag gelte weiterhin, bis ein neuer Mietvertrag abgeschlossen und von der Bewilligungsbehörde genehmigt sei. Grundsätzlich seien die Eigentümer gehalten, einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag abzuschliessen; indessen könne weder die Hotelbetreiberin einseitig einen neuen Mietvertrag vorschreiben noch das Grundbuchinspektorat einen solchen verfügen. Zuständig für eine Vertragsanpassung sei im Streitfall einzig der Zivilrichter. Den Verwaltungsbehörden stehe als Sanktion gemäss Art. 25 BewG nur die Ermahnung und der Widerruf der Bewilligung zu.
Um der Bewirtschaftungspflicht nachkommen zu können, muss der Betreiber des Apparthotels mit den Wohnungseigentümern einen Bewirtschaftungs- oder Mietvertrag abschliessen. Dieser Mietvertrag ist grundsätzlich privatrechtlicher Natur. Da er aber der Umsetzung der öffentlichrechtlichen Auflage dient, ist in der Grundsatzbewilligung der Mustermietvertrag als verbindlich und seine Aufhebung und Abänderung als zustimmungsbedürftig erklärt worden. Damit ist öffentlichrechtlich sichergestellt, dass der ursprünglich genehmigte Mietvertrag eingehalten wird (da die Nichteinhaltung gemäss Art. 25 BewG zum Widerruf der Bewilligung führen würde). Wird der Vertrag infolge Zeitablaufs beendet, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, einen neuen Vertrag abzuschliessen, um die Bewirtschaftungsauflage erfüllen zu können (Urteil des Bundesgerichts 2A.116/1994 vom 21. Dezember 1994, publ. in: RDAT 1995 II Nr. 57 S. 151, E. 3d). Hingegen ist die Frage nicht geregelt, wie vorzugehen ist, wenn sich - wie es hier zur Diskussion steht - erweist, dass dieser Mietvertrag (entweder von Anfang an oder infolge einer Änderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen) dergestalt ist, dass die öffentlichrechtlich verlangte Bewirtschaftung aus wirtschaftlichen Gründen faktisch nicht eingehalten werden kann, weil der Hotelbetreiber zahlungsunfähig wird.
- Trotz weiterdauernder rechtlicher
Bewirtschaftungspflicht gibt es faktisch keine
Hotelbewirtschaftung mehr. Damit tritt ein illegaler Zustand
ein, was nicht geduldet werden kann (BGE 118 lb 178 E. 4b S.
- Die Bewirtschaftungspflicht wird nach Art. 14 Abs.
4 BewG aufgehoben. Dies ist jedoch nur aus zwingenden Gründen
zulässig. Ein solcher Grund liegt erst vor, wenn eine
Veränderung der Verhältnisse eintritt, welche die Erfüllung
der Auflage unmöglich oder unzumutbar macht (Art. 11 Abs. 4
BewV; BGE 129 II 361 E. 6.2 S. 378). Dies ist noch nicht der
Fall, wenn ein Verlust erwirtschaftet wird (BGE 129 II 361 E.
6.3 S. 378 ff.) oder wenn die Erfüllung der
Bewirtschaftungspflicht für den Wohnungseigentümer erschwert
wird (Urteil des Bundesgerichts vom 20. Juni 1986, zitiert
bei ERIC RAMEL, Le régime des apparthôtels dans la loi
fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles
par des personnes à l'étranger, thèse Lausanne 1990, S. 148
- Es müssen die Voraussetzungen geschaffen werden,
damit die Bewirtschaftungspflicht erfüllt werden kann (BGE
118 Ib 178 E. 4b S. 184 f.). Falls erforderlich, muss zu
diesem Zweck der ursprüngliche Vertrag dahin abgeändert
werden, dass der Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbar wird. Da
die Wohnungseigentümer in der Regel kaum freiwillig einer für
sie nachteiligen Vertragsänderung zustimmen werden, ergibt
sich diese Lösung praktisch nur, wenn sie öffentlichrechtlich
durchgesetzt werden kann.
2.4 Die Vorinstanzen haben einerseits die Parteien zur Einhaltung der ursprünglichen Verträge gemahnt, andererseits die Beschwerdegegner verpflichtet, zum Abschluss eines neuen, für den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren Mietvertrags Hand zu bieten. Entgegen dem Antrag der Beschwerdeführerin haben sie aber nicht einen bestimmten Vertragsinhalt vorgeschrieben. Für den Fall, dass sich die Parteien auf einen geänderten Vertrag nicht einigen können, gehen sie offenbar davon aus, die Ziviljustiz sei zuständig; die Verwaltungsbehörden könnten von Seiten des öffentlichen Rechts einzig den Widerruf der Erwerbsbewilligungen prüfen und die Akten im Sinne von Art. 30 BewG an die Staatsanwaltschaft überweisen, nicht aber einen bestimmten Vertragsinhalt festlegen.
2.5 In dem von den Vorinstanzen und den Beschwerdegegnern angerufenen BGE 118 Ib 178 E. 4c S. 185 hat das Bundesgericht ausgeführt, das ursprüngliche Betriebskonzept und die entsprechenden Bewirtschaftungsverträge gemäss Globalbewilligung blieben in Kraft, solange keine neuen Verträge abgeschlossen und von der Bewilligungsbehörde genehmigt seien. Allerdings war in jenem Fall die Ausgangslage insofern anders als hier, als nicht die Bewirtschafterin den Abschluss eines neuen Vertrags verlangt hatte, sondern umgekehrt die Eigentümer der einzelnen Wohnungen die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht beantragt hatten, weil die Voraussetzungen für einen Hotelbetrieb nicht gegeben seien. Diesem Antrag gab das Bundesgericht nicht statt, wobei es anführte, die Wohnungseigentümer hätten es nicht in der Hand, durch Verweigerung ihrer Mitwirkung den hotelmässigen Betrieb zu verunmöglichen. In diesem Zusammenhang erfolgte dann beiläufig noch die (dort nicht entscheidwesentliche) erwähnte Bemerkung, die ursprünglichen Verträge blieben in Kraft. Ebenso beiläufig wurde diese Aussage in einem vergleichbaren Fall bestätigt (Urteil des Bundesgerichts 2A.61/1992 vom 1. März 1994, E. 8).
In jenem Fall war freilich die Situation insofern anders als hier, als damals nicht die Betreiberin, sondern die Wohnungseigentümer an das Bundesgericht gelangt waren, sich gegen die behördliche Ermahnung wehrten und den Widerruf der Bewirtschaftungsauflagen anstrebten. Da die konkrete Ausgestaltung des Mietvertrags vor Bundesgericht nicht zur Diskussion stand, konnte sich dieses darauf beschränken auszuführen, die Wohnungseigentümer seien gehalten, einen für den Betriebsinhaber wirtschaftlich tragbaren Vertrag abzuschliessen, ohne sich über dessen Inhalt näher zu äussern. Immerhin führte das Bundesgericht weiter aus, die kategorische Weigerung der Wohnungseigentümer, von den ursprünglichen Vertragsbedingungen abzuweichen, sei eine der Ursachen dafür gewesen, weshalb die Bewirtschaftungsauflagen nicht eingehalten worden seien bzw. die Voraussetzungen für die zukünftige Einhaltung der Auflagen nicht hätten geschaffen werden können (Urteil des Bundesgerichts 2A.360/1995 vom 15. Mai 1996, E. 3b). Das Bundesgericht hat also dort bereits eine Pflicht der Wohnungseigentümer anerkannt, gegebenenfalls von den ursprünglichen Vertragskonditionen abzuweichen, wenn sich erweist, dass mit diesen ein wirtschaftlich tragbarer Hotelbetrieb nicht möglich ist.
Es muss daher auch zulässig sein, dass die Behörde nach den allgemeinen Regeln über den Widerruf bzw. die Anpassung fehlerhafter Verfügungen (dazu BGE 127 II 306 E. 7a S. 313 f. mit Hinweisen) auf diese ursprünglich verfügte Vertragsgenehmigung zurückkommt, wenn sich erweist, dass mit dem früher genehmigten Vertrag die Bewirtschaftungsverpflichtung nicht aufrechterhalten bleiben kann. Zwar ist grundsätzlich der Widerruf einer privatrechtsgestaltenden Verfügung nicht mehr möglich, wenn das zustimmungsbedürftige privatrechtliche Rechtsgeschäft vollzogen ist (ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Zürich 2002, N. 1021, S. 209). Dies gilt aber nur für Verfügungen, die einen einmaligen Rechtsakt betreffen. Der hier zur Diskussion stehende Zustimmungsvorbehalt für den Inhalt des Mietvertrags betrifft indessen nicht bloss den einmaligen Akt des Erwerbs, sondern dient der dauerhaften Sicherung der Bewirtschaftungsverpflichtung. Er hat den Charakter eines verwaltungsrechtlichen Dauerrechtsverhältnisses. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass die Verwaltungsbehörde während der Dauer dieses Verhältnisses eine Vertragsänderung anordnet bzw. die Auflage in der ursprünglichen Bewilligung dahin ändert, dass ein Vertrag mit einem neuen, von den Verwaltungsbehörden festgelegten Inhalt geschlossen werden muss. Die Bewilligungsinhaber sind dann unter Androhung des Widerrufs zu ermahnen, diese (geänderte) Auflage einzuhalten, das heisst den geänderten Vertrag gemäss behördlich festgelegtem Inhalt abzuschliessen (oder andernfalls die Wohnung zu verkaufen). Dies bedeutet nicht eine unmittelbare Inkraftsetzung des geänderten Vertrags zwischen den Privaten (wozu die Verwaltungsbehörden nicht befugt wären), sondern eine Anpassung der ursprünglichen Bewilligungsauflage. Die Befugnis der Verwaltungsbehörde dazu ergibt sich aus Art. 25 BewG: Wenn die Behörde bei Missachtung der Auflage die Bewilligung widerrufen kann, dann kann sie e maiore minus auch die Aufrechterhaltung der Bewilligung von einer Anpassung der ursprünglich genehmigten Mietkonditionen abhängig machen, wenn dies erforderlich ist, damit die Auflage der Bewirtschaftungspflicht weiterhin eingehalten werden kann.
2.8 Voraussetzung ist allerdings, dass tatsächlich mit den bisherigen Konditionen eine wirtschaftlich tragbare Hotelbewirtschaftung nicht möglich ist. Zudem sind auch die Interessen der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen, die auf der Grundlage des ursprünglichen Mietvertrags ihre Wohnungen gekauft haben. Grundsätzlich können Bewilligungen nicht widerrufen werden, wenn die Berechtigten davon bereits Gebrauch gemacht haben und dies erhebliche Investitionen erfordert hat, die durch einen Widerruf vernichtet würden (HÄFELIN/MÜLLER, a.a.O., N. 1015 f., S. 208). Indessen ist im Bewilligungsgesetz der Widerruf der Bewilligung ausdrücklich vorgesehen, wenn die Auflage nicht eingehalten werden kann. Umso mehr muss es zulässig sein, eine Anpassung der Mietkonditionen anzuordnen, um dadurch die Respektierung der Auflagen sicherzustellen und einen sonst drohenden Widerruf zu vermeiden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Erwerber einer Wohneinheit in einem Apparthotel das wirtschaftliche Risiko, das sich aus der Bewirtschaftungspflicht ergibt, in Kauf nehmen muss; insbesondere kann er nicht damit rechnen, mit der Vermietung des Appartements einen Gewinn zu erzielen (BGE 118 Ib 178 E. 4c; Urteil des Bundesgerichts 2A.360/1995 vom 15. Mai 1996, E. 3b). Wenn jedoch, um einen wirtschaftlich tragbaren Hotelbetrieb zu ermöglichen, die Mietkonditionen derart zum Nachteil der Wohnungseigentümer verändert werden müssten, dass diesen aus der Vermietung ein Verlust erwachsen oder dass sonst wie das Eigentumsrecht in seiner Substanz angetastet würde, dann wäre die Änderung für die Wohnungseigentümer unzumutbar. In diesem Fall müsste infolge Unmöglichkeit der Hotelbewirtschaftung die Bewirtschaftungsauflage aufgehoben werden (Art. 14 Abs. 4 BewG; vgl. E. 2.3).
Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben und die Sache an das Grundbuchinspektorat zurückzuweisen (Art. 114 Abs. 2 OG). Dieses wird - unter Berücksichtigung des Gutachtens der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit und unter Gewährung des rechtlichen Gehörs an die Beschwerdegegnerschaft - zu prüfen haben, ob eine Anpassung der Mietverträge erforderlich ist, um den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbar zu gestalten. Dabei wird es auch zu prüfen haben, ob diese Änderung rückwirkend angeordnet werden muss. Bejahendenfalls wird es zu prüfen haben, ob diese Anpassungen den Wohnungseigentümern zumutbar sind. Wird auch dies bejaht, so sind die Bewilligungsauflagen entsprechend zu ändern und die Wohnungseigentümer unter Androhung des Widerrufs zu ermahnen, den Mietvertrag gemäss dem behördlich neu festgelegten Inhalt abzuschliessen. Andernfalls ist eine Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht ins Auge zu fassen.