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Timestamp: 2018-11-13 07:19:18+00:00
Document Index: 88056324

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Cass 09/05/2011-1
Autorisation d’ester
Autorisation d’agir en justice « eu égard aux malfaçons sévissant sur la façade »
Cassation civile 3e 9 mai 2012
Décision attaquée : Cour d’appel de Bastia du 13 octobre 2010
N° de pourvoi: 11-10293
Attendu que pour déclarer irrecevable la demande du syndicat en réparation de malfaçons, l’arrêt retient que s’agissant d’un ouvrage de réfection de la façade, la consistance des désordres n’était pas précisément énoncée et que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires “générale et vague ne pouvait se concevoir pour être considérée comme suffisante que par référence à un document technique suffisamment précis tel un rapport d’expertise ou un constat d’un maître d’œuvre” ;
L’article 55 du décret du 17 mars 1967 a généré des controverses multiples, tant doctrinales que prétoriennes.
On ne s’est pas suffisamment attaché à rechercher sa raison d’être.
Cette disposition a été prise dans l’intérêt des copropriétaires. En ce sens l’avis de Me Albert Zurfluh (Droit et pratique de la copropriété Ed. du Moniteur 1986 T. II p. 308 )
Mme Kischinewski-Broquisse (La copropriété des immeubles bâtis édition 1989 n° 453 ) a explicité cette observation : « Sous le régime de la loi de 1938, le pouvoir du syndic d’intenter, sans autorisation, une action en justice au nom du syndicat était généralement admis. Le syndic pouvait, de sa propre initiative, contraindre en justice un copropriétaire à l’exécution de ses obligations et au respect du règlement de copropriété. D’ailleurs la jurisprudence soulignait que le syndic était tenu de mettre en œuvre les décisions de l’assemblée. Mais il arrivait parfois que l’assemblée désavoue le syndic qui avait intenté sans son accord une action judiciaire ». Elle a rappelé en outre la distinction classique, à propos des personnes morales, entre la propriété de l’action et son exercice.
L’article 55 du décret a donc été bien accueilli mais interprété par les meilleurs auteurs de l’époque en fonction des observations qui précèdent.
Pour Mme Kischinewski-Broquisse « l’autorisation peut être large, en vue de remplir une mission spéciale. Dans un procès en garantie décennale, la décision de l’assemblée générale autorisant le syndic à prendre toute disposition nécessaire pour arriver à bonne fin avant l’expiration du délai a été jugée suffisante (Cass. Civ.10 décembre 1985 GP 1986 II S Cass. p. 325 note Souleau). Le mandat d’agir contre les constructeurs contient implicitement celui d’agir contre leurs assureurs (Cass. Civ. 17 février 1988)
Le Conseiller Guillot estimait que le syndic peut se fonder sur une autorisation générale de l’assemblée, donnée pour agir en justice contre tout contrevenant à une disposition déterminée du règlement de copropriété. La jurisprudence a adopté la solution contraire pour la plus grande joie des copropriétaires indisciplinés
En la fin du vingtième siècle le contentieux des syndicats de copropriétaires a comporté très majoritairement en nombre de dossiers, et plus encore en montant des intérêts en cause, des instances relatives à la responsabilité des constructeurs.
Ceux-ci, - et leurs assureurs bien entendu -, ont tenté d’utiliser l’article 55 pour échapper à leurs obligations. Ils ont systématiquement contesté la régularité des décisions d’assemblées générales autorisant le syndic à agir en justice.
On admettrait qu’ils eussent été entendus en cas d’omission par le syndic, - et l’avocat, hélas ! -, de l’autorisation préalable. Mais on doit regretter que maintes juridictions aient cru devoir considérer que l’article 55 avait pour objet primordial la protection des constructeurs et de leurs assureurs.
Dans la masse des arrêts traitant de l’article 55 nous évoquons ici l’arrêt Cass.civ. 3e du 30/04/2002 cassant l’arrêt de CA Aix en Provence 07/09/2000 qui avait déclaré recevable l’action du syndicat « en l’état du procès-verbal d’assemblée générale en date du 26 mars 1992, confirmant le mandat donné au syndic dans les procédures, l’assemblée générale du 26 juin 1975 ayant décidé d’engager la procédure contre la société pour malfaçons, défauts de construction, troubles de jouissance en ce qui concerne les parties communes et les parties privatives ».
On peut citer encore l’arrêt CA Aix en Provence du 24/11/2005, approuvé par Cass. 04/07/2007-3 en ce qu’il a écarté les résolutions des assemblées générales des 4 juillet 1995 et 27 juin 1996 ayant « donné mandat au syndic de poursuivre les procédures relatives aux désordres décrits dans le pré-rapport de l’expert judiciaire » et dont l’avocat qui en était chargé avait rendu compte à l’assemblée. Imaginons qu’un copropriétaire absent non représenté ait contesté ces décisions. Il aurait sans nul doute été débouté. Mais les constructeurs et leurs assureurs sont ainsi déchargés dix ans après de l’obligation de garantie !
Il est vrai que la rédaction de ces autorisations a été souvent maladroite, faute d’avoir demandé aux avocats de rédiger les projets de résolution. Mais dans tous les cas il est bien certain que les copropriétaires ont eu la volonté de poursuivre les constructeurs et d’habiliter à cet effet le syndic.
Les Juges n’auraient jamais dû admettre les défendeurs à contester la régularité de l’autorisation donnée au syndic.
Le vent a tourné ! L’arrêt relaté admet « que l’assemblée générale des copropriétaires avait autorisé le syndic à agir en justice eu égard aux malfaçons sévissant sur la façade, ce dont il résultait que le syndic avait été régulièrement habilité »
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc Belvédère.
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC BELVEDERE 9-10 à AJACCIO irrecevable par application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 9 juin 1986 ;
AUX MOTIFS QU’en l’espèce selon procès-verbal du 22 avril 1999, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble 9-10 PARC BELVEDERE à AJACCIO a autorisé le syndic à ester en justice eu égard aux malfaçons sévissant sur la façade à l’encontre de la SARL LECA et du coordinateur des travaux, Monsieur X... L’examen du dossier et des pièces produites ne permet pas de déterminer la nature des malfaçons dont s’agit et il n’est pas soutenu que les termes de l’ordre du jour ou le déroulement des débats aient pu éclairer les copropriétaires sur les désordres dont le syndic désirait demander réparation. En effet s’agissant d’un ouvrage consistant à la seule réfection de la façade de l’immeuble la mention “malfaçons sur la façade” générale et vague ne pouvait se concevoir pour être considérée comme suffisante que par référence à un document technique suffisamment précis tel un rapport d’expertise ou un constat d’un maître d’œuvre. A cet égard, le constat d’huissier intervenu plus de deux mois après l’assemblée générale, soit le 1er juillet 1999 qui se limite à constater des teintes différentes, de la peinture écaillée et des traces noirâtres sans plus de précision évoque un désordre purement esthétique très éloigné des désordres n° 2 et n° 3 relevés plus tard par l’expert et considérés comme rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Or aucun autre projet de résolution n’a été soumis à l’assemblée des copropriétaires par la suite malgré le déroulement de l’expertise qui mettait en évidence des désordres très précis et identifiables sur la façade refaite et la disposition de l’alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 n’a pas été mise à profit pour régulariser l’autorisation. Il apparaît dès lors que s’agissant d’une instance au fond pour laquelle l’autorisation de l’assemblée générale était nécessaire, et la nature et la consistance des désordres n’étant pas précisément énoncées, la Cour doit constater que le syndic ne bénéficiait pas d’une autorisation régulière lui permettant d’agir en justice. Il y a lieu dès lors, à défaut de régularisation à posteriori par une autorisation conforme aux exigences de l’article 55 précité de déclarer l’action irrecevable par réformation du jugement dont appel.
ALORS QUE , D’UNE PART , l’irrégularité de fond tirée du défaut de pouvoir du syndicat des copropriétaires d’agir en justice, n’a d’effet qu’à l’égard de celui qui l’invoque ; que pour déclarer irrecevable l’action exercée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC BELVEDERE 9-10 à AJACCIO, la cour d’appel a retenu qu’en l’absence de précision de la nature et de la consistance des désordres, le syndic ne bénéficiait pas d’une autorisation régulière lui permettant d’agir en justice ; qu’en statuant comme elle l’a fait, alors que seuls la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, Monsieur Alain X... et la compagnie ZURICH GENERALI ASSURANCES avaient soutenu l’irrecevabilité des demandes en raison du défaut d’autorisation du syndic, la cour d’appel, qui a retenu cette irrégularité au profit de Maître Joseph Y... es qualités de mandataire judiciaire de la SOCIETE LECA EGPV qui ne s’en était pas prévalu, a violé l’article 117 du code de procédure civile ;
ALORS, D’AUTRE PART ET A TITRE SUBSIDIAIRE QUE la résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 23 avril 1999 a autorisé le syndic à ester en justice eu égard aux malfaçons sévissant sur la façade à l’encontre de la SARL LECA et du coordinateur des travaux, Monsieur X... ce dont il résulte, que la résolution précisait l’objet de la procédure, les parties de l’immeuble concernées par les désordres ainsi que les personnes visées par la procédure ; que dès lors, en retenant que la mention « malfaçons sur la façade », générale et vague, était insuffisante et qu’en l’absence de précision de la nature et de la consistance des désordres, le syndic ne bénéficiait pas d’une autorisation régulière lui permettant d’agir en justice, la cour d’appel a violé l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ;
ET ALORS ENFIN ET TOUJOURS SUBSIDIAIREMENT QU’en retenant que la mention « malfaçons sur la façade », générale et vague, était insuffisante et qu’en l’absence de précision de la nature et de la consistance des désordres, le syndic ne bénéficiait pas d’une autorisation régulière lui permettant d’agir en justice, après avoir pourtant relevé qu’il s’agissait d’un ouvrage consistant en la seule réfection de la façade de l’immeuble ce dont il résultait, que l’assemblée générale des copropriétaires lors du vote de la résolution litigieuse était informée de la nature des désordres et malfaçons pour lesquels le syndic a été autorisé à ester en justice, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations et ce, en violation de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.
Cassation par Cass. 09-05-2012
Cour d’appel de Bastia ch. civile b Audience publique du 13 octobre 2010
jugement du 02 avril 2009 Tribunal de Grande Instance d’AJACCIO
N° de RG: 09/00357
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC BELVEDERE
LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
Cie d’assurances GENERALI ASSURANCES
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ... à AJACCIO
Maître Joseph X...
Es qualités de mandataire judiciaire de la SARL LEGA EGPV Entreprise U Pittore dont le siège social est sis ZA de Caldaniccia-Mezzavia
Compagnie d’assurances GENERALI ASSURANCES IARD
Venant aux droits de la Compagnie ZURICH GENERALI ASSURANCES
Monsieur Alain Y...
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2010.
* * Courant 1994, le syndicat ces copropriétaires de l’important immeuble ...à AJACCIO confiait à la SARL LECA E. G. P. V U PITTORE, assurée auprès de la compagnie GENERALI, les travaux de remise en état de la façade de l’immeuble.
Monsieur Alain Y..., architecte, assuré auprès de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, était chargé d’une mission complète.
Le procès-verbal de réception intervenait le 3 février 1995 assorti de quelques réserves qui étaient levées dès le 15 février 1995.
Courant 1999 apparaissaient diverses désordres et après désignation d’un expert en référé, le syndicat des copropriétaires assignait par actes des 2 et 4 juin 2004 les constructeurs et leurs compagnies d’assurance respectives devant le Tribunal de grande instance d’AJACCIO en réparation de leur préjudice.
Par jugement du 2 avril 2009, le Tribunal de grande instance d’AJACCIO déclarait l’action du syndicat des copropriétaires recevable au regard de l’autorisation d’agir donnée au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires, déclarait la SARL LECA en qualité d’entrepreneur et Monsieur Alain Y..., architecte, entièrement responsables à l’égard du maître de l’ouvrage des désordres numéro 2 et 3 décrits au rapport d’expertise sur le fondement des articles 1792-1 et suivants du code civil, condamnait in solidum la SARL LECA et Monsieur Y...à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40. 912, 56 euros en réparation des désordres à concurrence de 40 % de l’évaluation de l’expert compte tenu de la nature et de l’ancienneté des travaux outre 1. 383, 10 euros au titre de la maîtrise d’œuvre des travaux de réparation des désordres, fixait dans les rapports entre constructeurs à 65 % la responsabilité de l’entrepreneur et à 35 % celle de l’architecte, disait que la M. A. F ne serait tenue à garantir son assuré que dans la limite de 16 % des condamnations prononcées et que la SA GENERALI garantirait son assuré dans la limite de son contrat, condamnait in solidum la SARL LECA et Monsieur Y...à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3. 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre dépens.
Vu la déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ...à AJACCIO déposée au greffe de la Cour le 20 avril 2009.
Vu les dernières conclusions de l’appelant en date du 3 février 2010 aux fins d’infirmation du jugement sur le quantum des sommes allouées, demandant à la Cour de les porter à 129. 209, 12 euros avec indexation au titre des désordres, à 13. 882, 63 euros au titre du préjudice subi et à 5. 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sommes devant être mises à la charge in solidum des constructeurs et de leurs assureurs.
Vu les dernières conclusions de Maître X...agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SARL LECA en date du 23 octobre 2009 qui s’en rapporte à justice.
Vu les dernières conclusions de la compagnie GENERALI en date du 31 mars 2010 aux fins de réformation du jugement entrepris, demandant à la Cour au principal de déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable en l’absence d’habilitation et d’autorisation régulières du syndic, subsidiairement au constat que les travaux et désordres sont insusceptibles de relever du régime de la responsabilité décennale des constructeurs de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, à titre plus subsidiaire confirmer le jugement en ce qu’il a limité l’indemnisation à 40. 912, 56 euros et débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes annexes, honoraires de maîtrise d’œuvre et honoraires du syndic.
Vu les dernières conclusions de Monsieur Alain Y...en date du 7 décembre 2009 aux fins de réformation de la décision entreprise, demandant à la Cour au principal de déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable, à défaut de dire que Monsieur Y...a parfaitement rempli sa mission, de constater que le syndicat des copropriétaires avait été informé que les travaux n’auraient pas un caractère pérenne compte tenu des problèmes structurels affectant l’immeuble et qu’existait un manque d’entretien imputable à la copropriété, ce qui doit entraîner le débouté de la demande, subsidiairement, de mettre hors de cause Monsieur Y..., plus subsidiairement, de condamner la société GENERALI ASSURANCES assureur de la société LECA à le relever et garantir intégralement de toute condamnation à sa charge et condamner la M. A. F à le relever et garantir de toute condamnation.
Vu les dernières conclusions de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (M. A. F) en date du 18 février 2010, aux fins au principal d’infirmation du jugement et d’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires et subsidiairement aux fins de confirmation de cette décision.
Vu l’ordonnance de clôture du 20 mai 2010.
Comme devant le tribunal, les parties ont développé divers moyens qui constituent autant de points litigieux. Il s’agit en premier lieu du défaut de capacité à agir du syndic de copropriété, puis du caractère des travaux, nature d’ouvrage ou non, qui conditionne l’application des articles 1792-1 et suivant code civil, de la responsabilité des constructeurs à l’égard du maître de l’ouvrage et dans leurs rapports entre eux avec la difficulté liée à la défectuosité des supports, de la mesure de l’indemnisation eu égard au caractère non pérenne des peintures proprement dites, et enfin de l’application de l’article L 113-9 du code des assurances dans les rapports entre Monsieur Y...et son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS.
Le tribunal a répondu point par point à chacun de ces moyens. Il convient d’examiner en cause d’appel avant examen des questions de fond, le moyen d’irrecevabilité soulevé par les trois intimés.
Le tribunal rappelle à bon droit qu’aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 9 juin 1986, le syndic ne peut agir en justice sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.
En l’espèce selon procès-verbal du 22 avril 1999, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble ...à AJACCIO a “ autorisé le syndic à ester en justice eu égard aux malfaçons sévissant sur la façade à l’encontre de la SARL LECA et du coordinateur des travaux, Monsieur Y...”.
L’examen du dossier et des pièces produites ne permet pas de déterminer la nature des malfaçons dont s’agit et il n’est pas soutenu que les termes de l’ordre du jour ou le déroulement des débats aient pu éclairer les copropriétaires sur les désordres dont le syndic désirait demander réparation.
En effet s’agissant d’un ouvrage consistant à la seule réfection de la façade de l’immeuble la mention “ malfaçons sur la façade “ générale et vague ne pouvait se concevoir pour être considérée comme suffisante que par référence à un document technique suffisamment précis tel un rapport d’expertise ou un constat d’un maître d’œuvre.
A cet égard, le constat d’huissier intervenu plus de deux mois après l’assemblée générale, soit le 1er juillet 1999 qui se limite à constater des teintes différentes, de la peinture écaillée et des traces noirâtres sans plus de précision évoque un désordre purement esthétique très éloigné des désordres no 2 et no 3 relevés plus tard par l’expert et considérés comme rendant l’ouvrage impropre à sa destination.
Or aucun autre projet de résolution n’a été soumis à l’assemblée des copropriétaires par la suite malgré le déroulement de l’expertise qui mettait en évidence des désordres très précis et identifiables sur la façade refaite et la disposition de l’alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 n’a pas été mise à profit pour régulariser l’autorisation.
Il apparaît dès lors que s’agissant d’une instance au fond pour laquelle l’autorisation de l’assemblée générale était nécessaire, et la nature et la consistance des désordres n’étant pas précisément énoncées, la Cour doit constater que le syndic ne bénéficiait pas d’une autorisation régulière lui permettant d’agir en justice.
Il y a lieu dès lors, à défaut de régularisation à posteriori par une autorisation conforme aux exigences de l’article 55 précité de déclarer l’action irrecevable par réformation du jugement dont appel.
Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés non compris dans les dépens lors de deux instances.
Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les entiers dépens.
Infirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Déclare l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ...à AJACCIO irrecevable par application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 9 juin 1986,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ...à AJACCIO aux entiers dépens.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mai 2012, 11-10.293, Publié au bulletin