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Timestamp: 2017-09-26 07:12:12
Document Index: 94172235

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 25', 'Art. 271', 'Art. 272', 'Art. 24', 'Art. 271', 'BGE', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 271', 'BGE']

DFR - BGE 132 III 737
BGE 132 III 737
88. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung i.S. A.X. und B.X. gegen Y. (Berufung)
4C.194/2006 vom 5. September 2006
Grundlagenirrtum bei gerichtlichem Vergleich über die Erstreckungsdauer nach Kündigung wegen Eigenbedarfs; rechtsmissbräuchliches Verhalten (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4, Art. 25 Abs. 1, Art. 271a Abs. 3 lit. a und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR).
Voraussetzungen für die Anfechtung eines gerichtlichen Vergleichs wegen Grundlagenirrtums (E. 1).
Für die Beurteilung der Wesentlichkeit des Irrtums massgebender Zeitpunkt (E. 2).
Ob die Person, mit deren "Eigenbedarf" die Kündigung begründet wird, selbst Partei des Mietvertrages ist oder lediglich die Vermieterin wirtschaftlich beherrscht, kann einen Einfluss auf die Zulässigkeit der Kündigung und die Erstreckungsdauer haben. Die Berufung auf einen Irrtum über die Person der Vermieterin verstösst daher nicht gegen Treu und Glauben (E. 3).
A.a A.X. und B.X. (Kläger) sind seit dem 1. Januar 1971 Mieter einer 5-Zimmerwohnung in Zürich. Ende Juni 1990 erwarb Y. (Beklagter) diese Liegenschaft und veräusserte sie mit Vertrag vom 5. September 2000 der Y. Immobilien AG (nachfolgend: Aktiengesellschaft), die er als Alleinaktionär und Verwaltungsratspräsident beherrscht. Der Handwechsel wurde den Klägern nicht mitgeteilt. Mit amtlichem Formular vom 19. März 2002 kündigte der Beklagte bzw. dessen Liegenschaftenverwaltung den Mietvertrag mit der Begründung "Eigenbedarf" frist- und formgerecht auf den 30. September 2002.
B.- Am 16. Dezember 2004 reichten die Kläger dem Mietgericht Zürich Klage ein mit den Begehren, den Beschluss der Schlichtungsbehörde vom 11. Juni 2002 aufzuheben und festzustellen, dass der mit dem Beklagten abgeschlossene Vergleich vom 11. Juni 2002 für die Kläger unverbindlich sei. Ferner sei die Sache zur Durchführung des Schlichtungsverfahrens und zu neuer Beurteilung der Kündigungsschutzbegehren an die Schlichtungsbehörde zurückzuweisen. Das Mietgericht hielt sich - entgegen der Auffassung des Beklagten - für zuständig und wies die Klage am 17. Juni 2005 ab. Das Obergericht des Kantons Zürich wies am 11. April 2006 sowohl den Rekurs des Beklagten als auch die Berufung der Kläger ab und bestätigte den angefochtenen Entscheid.
C.- Die Kläger führen Berufung beim Bundesgericht und erneuern im Wesentlichen ihre im kantonalen Verfahren gestellten Anträge. Eventualiter beantragen sie, die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
Das Bundesgericht heisst die Berufung gut und stellt fest, dass der anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 11. Mai 2002 abgeschlossene Vergleich für die Kläger nicht verbindlich ist.
1. Die Kläger machen mit der Berufung geltend, die Vorinstanz habe Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR falsch angewendet, indem sie die objektive Wesentlichkeit des Irrtums über die Person des Vermieters verneint habe. Diese Rechtsfrage kann das Bundesgericht im Berufungsverfahren frei überprüfen.
3.4.1 Klarzustellen ist zunächst, dass mit dem "Eigenbedarf der Aktiengesellschaft", welchen die Vorinstanz erwähnt, nichts anderes als die Absicht des Alleinaktionärs, in die von den Klägern bewohnte Wohnung zu ziehen, gemeint sein kann, geht doch aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor und ist nicht ersichtlich, dass die Aktiengesellschaft selbst die Wohnung hätte nutzen wollen und wurden auch keinerlei diesbezügliche Behauptungen aufgestellt. Als Rechtsfrage zu prüfen ist somit, ob die Vorinstanz zutreffend angenommen hat, bei einer (hypothetischen) mit derartigem "Eigenbedarf" begründeten Kündigung durch die Aktiengesellschaft kurz nach der Schlichtungsverhandlung hätten die Kläger mit hoher Wahrscheinlichkeit bestenfalls etwa dieselbe Erstreckung wie mit dem Vergleich erreicht.
3.4.3 Der dringende Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts immer dann gegeben, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten. Beim Entscheid über diese Frage sind alle erheblichen Umstände des Falles zu würdigen. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist dabei nicht allein zeitlich, sondern auch sachlich zu verstehen. Es müssen Gründe vorliegen, denen auch nach objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt. Liegt ein dringender Eigenbedarf des Vermieters vor, sind bei der Erstreckung dessen Interessen gegenüber jenen des Mieters abzuwägen (BGE 118 II 50 E. 3d S. 55). Dabei ist auf die wahren Interessen der Parteien abzustellen, weshalb bloss vorgeschobene Kündigungsgründe insoweit unbeachtlich sind (vgl. BGE 120 II 31 E. 4a S. 33). Der Bedarf muss sich auf den direkten Gebrauch durch den Vermieter selbst oder eine der im Gesetz erwähnten ihm nahe stehenden Personen beziehen (HIGI, Zürcher Kommentar, N. 190 zu Art. 271a OR). Weder kann der Vermieter im Hinblick auf einen Verkauf der Liegenschaft das Interesse des zukünftigen Erwerbers geltend machen (LACHAT, Le bail à loyer, Kap. 30.3.8 S. 504) noch der Erwerber den Bedarf des früheren Vermieters. Die Frage, ob sich eine Aktiengesellschaft auf das dringende Interesse an der Nutzung des Mietobjekts durch einen Aktionär berufen kann, wird in der Literatur uneinheitlich beantwortet. Die Ansichten reichen von vorbehaltloser Bejahung (SVIT-Kommentar, 2. Aufl., N. 54 zu Art. 272 OR) über geringfügige Berücksichtigung des Bedarfs des Aktionärs bei der Interessenabwägung (LACHAT, Commentaire romand, N. 13 zu Art. 272 OR; ders., Le bail à loyer, S. 503, Fn. 78, mit Hinweisen) bis zu klarer Verneinung (HIGI, a.a.O., N. 191 zu Art. 271a OR). Das Bundesgericht hatte die Frage bislang nicht zu entscheiden (vgl. zur Beurteilung des Eigenbedarfs juristischer Personen BGE 115 II 181 E. 2a S. 185). Es hat aber in seinem Urteil 4C.139/2000 vom 10. Juli 2000, E. 2b, im Zusammenhang mit einer Mieterstreckung in einem obiter dictum immerhin klar festgehalten, die Berufung einer juristischen Person auf den Wunsch ihres Aktionärs, selbst die vermieteten Räumlichkeiten zu bewohnen, breche sich am Einwand, dass es sich beim Aktionär um eine von der Gesellschaft unabhängige Person handle.