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Timestamp: 2016-10-25 21:07:52+00:00
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Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 712', 'art. 648', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'DTF ', 'art. 648', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 164', 'art. 164', 'art. 164', 'art. 164', 'DTF ', 'art. 164', 'art. 648', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'sentenza ', 'art. 712', 'art. 648', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 648', 'art. 164', 'art. 648', 'art. 712']

122 III 145
122 III 14530. Estratto della sentenza 11 marzo 1996 della II Corte civile nella causa A contro Comunione condominiale della PPP particella n. xx RFD di Bellinzona (ricorso per riforma)
Propri�t� par �tages: cession des droits de stationnement � usage particulier � des copropri�taires individuels (art. 712b al. 2 ch. 1 et 712g, en relation avec les art. 648 CC et 164 CO). Droits de stationnement: droit d'usage particulier et droit exclusif (consid. 3). Un droit d'usage particulier qui appartient, propter rem, au propri�taire d'une unit� d'�tage peut, sauf convention contraire, �tre c�d� � un autre copropri�taire sans le consentement de l'assembl�e des copropri�taires (consid. 4). Faits � partir de page 146
BGE 122 III 145 S. 146
A.- Nel 1983 la B. SA ha costituito in propriet� per piani (PPP) la sua particella n. XX RFD di Bellinzona, su cui sorge uno stabile di appartamenti. Tutti i posteggi siti sul fondo base, ossia dieci coperti e quattordici scoperti, sono stati concessi in diritto d'uso particolare alla quota di compropriet� per piani n. YY, conformemente all'atto di costituzione e alla tabella di assegnazione planimetrica annessa al regolamento per l'uso e l'amministrazione della propriet� per piani, menzionato a registro fondiario.
La B. SA ha poi venduto tutte le unit� di PPP, attribuendo, agli acquirenti che lo desideravano, uno o pi� posteggi in uso particolare scorporandoli dal foglio PPP n. YY cui erano inizialmente attribuiti e trasferendoli sulla quota venduta. Al momento della vendita, il foglio PPP n. YY � stato svincolato dai rimanenti diritti d'uso particolare sui posteggi, che sono stati trasferiti sul foglio PPP n. XX e, in seguito, sul foglio PPP n. ZZ, rimasto di propriet� della B. SA. Nel 1986 la societ� ha venduto quest'ultima quota di PPP ancora di sua propriet� - comprensiva di tutti i posteggi non ancora assegnati fino ad allora, ossia quattro posteggi coperti e dieci scoperti - a A. Tutte le nuove assegnazioni dei posteggi sono state menzionate a registro fondiario con riferimento ai documenti giustificativi.
B.- Con petizione 30 ottobre 1990 la comunione dei comproprietari ha promosso nei confronti dei condomini titolari di diritti d'uso particolare su posteggi, dei loro successori in diritto e della citata societ�, un'azione volta a ordinare all'ufficiale del registro fondiario - accertata la nullit� dei singoli contratti di compravendita dei posteggi - di correggere le avvenute menzioni nel senso che tutti i posteggi siano assegnati al foglio PPP n. YY, subordinatamente di accertare che i trapassi dei posteggi sono avvenuti in violazione del regolamento. Con sentenza 29 novembre 1993, il Pretore del Distretto di Bellinzona ha respinto la petizione. Statuendo il 31 ottobre 1995, la I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, adita dall'attrice, ha accolto l'appello assegnandole quanto chiesto nelle conclusioni principali.
C.- Insorta al Tribunale federale con un ricorso per riforma, A. postula che la petizione sia respinta. L'attrice conclude per la reiezione del gravame e la conferma della sentenza impugnata.
3. a) I posteggi all'aperto non possono essere oggetto di un diritto esclusivo dal momento ch'essi costituiscono imperativamente parti comuni in BGE 122 III 145 S. 147virt� dell'art. 712b cpv. 2 n. 1 CC (PAUL-HENRI STEINAUER, Questions choisies en rapport avec la propri�t� par �tages, in Revue valaisanne de jurisprudence, 25/1991 pag. 285 segg., in particolare 291; ARTHUR MEIER-HAYOZ/HEINZ REY, Commentario bernese, vol. IV/1/5, 1988, n. 56 ad art. 712b CC; ROLF H. WEBER, Die Stockwerkeigent�mergemeinschaft, tesi Zurigo 1979, pag. 169; DIETER ZOBL, Rechtsfragen zur Sondernutzung von Autoabstellpl�tzen bei Stockwerkeigentum, in M�langes Jacques-Michel Grossen, 1992, pag. 285 segg., in particolare 285; JEAN RUEDIN, Fragen um Autoabstellpl�tze, in Diggelmann/Kunz/Peter-Ruetschi, Aktuelles Stockwerkeigentum, 1984, pag. 162 segg., in particolare pag. 163). I posteggi coperti possono essere oggetto di un diritto esclusivo soltanto se costituiscono un tutto (art. 712b cpv. 1 CC), ossia unicamente se essi sono isolati gli uni dagli altri mediante muri o per lo meno con grate che possono essere chiuse (STEINAUER, loc.cit., pag. 293; MEIER-HAYOZ/REY, loc.cit.; WEBER, op.cit., pag. 118; ZOBL, loc.cit.; RUEDIN, loc.cit.).
b) Nella realt� accade spesso che il promotore di uno stabile destinato a propriet� per piani si riservi, all'atto della costituzione della PPP, parecchi diritti di posteggio in uso particolare, che trasferir� poi a seconda delle richieste degli interessati e di regola mediante controprestazione, al momento della vendita delle singole unit� di PPP. Il diritto d'uso particolare sul posteggio viene cos� determinato all'atto della vendita di ogni singola unit� di PPP. Secondo la dottrina non occorre che all'atto della costituzione della PPP tutti questi diritti d'uso particolare siano attribuiti a un'unit� di PPP, come in concreto avvenuto, ma basta che tale facolt� venga prevista nel regolamento (ZOBL, op.cit., pag. 292 n. 4; WEBER, op.cit., pag. 182). Un siffatto sistema permette di tener conto, man mano che si procede alla vendita delle singole unit� di PPP, dei bisogni individuali degli acquirenti (WEBER, loc.cit.); ci� ha come conseguenza, tuttavia, che tutti i posteggi non ancora assegnati il giorno della vendita dell'ultima unit� di PPP rimangono, come nella presente fattispecie, all'acquirente di tale unit� condominiale.
4. a) Il Tribunale federale non ha invece ancora avuto occasione di decidere se un diritto d'uso particolare possa essere ceduto anche da un singolo comproprietario e, all'occorrenza, se una cessione del genere richieda il consenso dell'assemblea dei comproprietari. In DTF 115 II 340 esso ha lasciato aperta la questione di sapere se, per principio, un comproprietario possa cedere un tale diritto a terzi estranei alla comunione dei condomini senza la contemporanea alienazione allo stesso BGE 122 III 145 S. 148soggetto giuridico della propria quota di compropriet�. Ha nondimeno sottolineato che un'operazione del genere non potrebbe avvenire senza il permesso dell'assemblea dei comproprietari. Si tratta infatti di evitare che terzi estranei alla comunione dei comproprietari possano acquisire diritti con efficacia reale da esercitare su parti comuni mediante l'accordo di un solo condomino. In effetti, secondo l'art. 648 cpv. 2 CC, occorre l'assenso di tutti per costituire tali diritti, a meno che i comproprietari abbiano unanimemente stabilito un'altra disciplina (consid. 2c).
b) I diritti d'uso particolare sono diritti d'utilizzazione su una parte comune che hanno una funzione esclusiva nei confronti degli altri comproprietari non autorizzati; questi sono tenuti, sulla base di un'obbligazione personale, a rispettare il diritto d'uso particolare e a permetterne l'utilizzazione prevista (MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., n. 45 ad art. 712g CC). I diritti d'uso particolare non sono dei diritti reali, ma diritti personali rafforzati, poich� fissati nel regolamento di una compropriet� e risultando, pertanto, nei loro effetti, assai simili ai diritti reali (MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., n. 46 ad art. 712g CC; ZOBL, op.cit., pag. 290 nota a pi� di pagina n. 29; HANS-PETER FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, Reglement f�r die Gemeinschaft der Stockwerkeigent�mer, 2a ed. 1972, pag. 54). Quando, come nella fattispecie concreta, la titolarit� di un diritto d'uso particolare � stabilita in relazione alla propriet� di taluna o talaltra unit� di PPP, si � in presenza di un'obbligazione reale, o un'obbligazione propter rem (WEBER, op.cit., pag. 190). In caso di trasferimento del diritto reale di cui la titolarit� determina il beneficiario di un diritto personale propter rem, la cessione di questo non risulta dagli art. 164 segg. CO, poich� il credito propter rem, in quel caso, segue il diritto reale (EUGEN SPIRIG, Commentario zurighese, vol. V/1k, 1993, premessa ad art. 164-174, n. 219; EUGEN BUCHER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2a ed. 1988, pag. 536). Gli art. 164 segg. CO sono applicabili, per contro, in caso di cessione di un credito propter rem senza trasferimento del diritto reale al quale questo � collegato.
c) Secondo l'art. 164 cpv. 1 CO, il creditore pu� cedere ad altri il suo credito anche senza il consenso del debitore, se non vi osta la legge, la convenzione o la natura del rapporto giuridico. Nessuna norma legale impedisce la cessione tra comproprietari per piani di un diritto d'uso particolare su una parte comune. Nemmeno dagli accertamenti dell'autorit� cantonale risulta che una tale cessione sia vietata dal regolamento per BGE 122 III 145 S. 149l'amministrazione e l'uso della propriet� per piani. Occorre quindi esaminare se una tale cessione � esclusa dalla natura del rapporto giuridico. Secondo la giurisprudenza, la cessione di un diritto senza il consenso del debitore � vietata con riferimento a quest'ultimo aspetto qualora il credito sia intensamente legato alla persona del creditore, la cui sostituzione implicherebbe un cambiamento del carattere, del contenuto o dello scopo dell'obbligazione; in particolare la cessione � esclusa quando il cambiamento del creditore comporta un aggravio della posizione del debitore (DTF 109 II 445 e riferimenti; cfr. SPIRIG, op.cit., n. 161 ad art. 164).
Un diritto d'uso particolare concesso al proprietario di una specifica unit� condominiale su una parte comune ha come unico effetto di escluderne - nella misura fissata dall'estensione di questo diritto - l'utilizzazione da parte degli altri comproprietari, in deroga all'art. 648 cpv. 1 CC. Un cambiamento della titolarit� di un tale diritto nell'ambito della comunit� della PPP non modifica n� la natura, n� il contenuto, n� lo scopo dell'obbligazione degli altri membri della comunione dei comproprietari per piani; questi rimangono esclusi nella stessa misura dall'uso particolare riservato al solo comproprietario autorizzato (cfr. la decisione del "Bundesgerichtshof" del 24 novembre 1978 citata da WEBER, op.cit., pag. 171 seg.). La circostanza che la cessione di un diritto d'uso particolare a un altro comproprietario potrebbe perturbare l'equilibrio all'interno della comunione dei comproprietari (cfr. ZOBL, op.cit., pag. 290 nota a pi� di pagina n. 29) non � decisiva. In effetti, se � vero che la compropriet� per piani presenta, oltre a una componente reale, anche una componente personale o comunitaria (MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., premessa ad art. 712a-712t, n. 43), � altrettanto vero che la sua funzione si limita alla disposizione, all'utilizzazione, all'amministrazione e al mantenimento del valore economico del bene immobile comune (MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., premessa ad art. 712a-712t, n. 50). Il vincolo istituito dalla legge tra i comproprietari per piani non � cos� stretto da implicare l'approvazione dell'assemblea dei comproprietari di ogni atto idoneo a modificare l'equilibrio all'interno della comunione. Inoltre, contrariamente all'alienazione parziale di un'unit� condominiale, che presuppone necessariamente - dato il legame indissolubile tra la quota di compropriet� e il diritto esclusivo - l'alienazione simultanea di una quota di compropriet� (MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., n. 32 ad art. 712e; WEBER, op.cit., pag. 156), la cessione di un diritto d'uso particolare di natura BGE 122 III 145 S. 150personale non richiede l'alienazione di una quota di compropriet�. Pertanto, essa non comporta imperativamente una modificazione delle quote di valore che richiederebbe, per la sua validit�, oltre al consenso di tutti gli interessati diretti, l'approvazione dell'assemblea dei comproprietari (art. 712e cpv. 2 CC).
d) Da queste considerazioni discende che il proprietario di un'unit� condominiale titolare, propter rem, di un diritto d'uso particolare su una parte comune pu� cedere questo diritto a un comproprietario per piani senza il consenso dell'assemblea dei comproprietari, salvo convenzione contraria. Una cessione del genere non � vietata n� dalla legge, n� dalla natura dei rapporti tra comproprietari per piani. � quindi a torto che la Corte cantonale ha accolto la petizione dell'attrice e ordinato all'Ufficiale dei registri di Bellinzona di cancellare dai fogli delle singole quote di PPP del fondo base n. XX RFD di Bellinzona le menzioni relative ai diritti d'uso particolare sui posteggi. La sentenza impugnata deve quindi essere riformata nel senso che la petizione � respinta. Diventa di conseguenza superfluo esaminare le ulteriori censure sollevate dalla ricorrente, segnatamente quelle inerenti all'asserita carenza della legittimazione attiva dell'attrice e all'abuso di diritto della stessa.
115 II 340,
109 II 445
art. 712g CC,
art. 648 CC,
art. 712b cpv. 2 n. 1 CC,
art. 712b CC suite... ,
art. 712b cpv. 1 CC,
art. 648 cpv. 2 CC,
art. 164 cpv. 1 CO,
art. 648 cpv. 1 CC,
art. 712e cpv. 2 CC