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Timestamp: 2019-10-16 18:43:52
Document Index: 198077842

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 556', '§ 546', '§ 536', '§ 546', '§ 546', '§ 536', '§ 280', '§ 241', '§ 387', '§ 280', '§ 241', '§ 439', '§ 276', 'BGH', '§ 788', '§ 556', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 158', '§ 388', '§ 556', '§ 158', '§ 387', '§ 387', '§ 387', '§ 387', '§ 388', 'BGH', 'BGH', '§ 275', '§ 280', '§ 15', '§ 15', '§ 314', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 562', '§ 563', '§ 158']

02.11.2010 · IWW-Abrufnummer 103601
BGH: Urteil vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/09
Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat
auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juli 2010
den Vorsitzenden Richter Ball,
den Richter Dr. Frellesen,
die Richterin Dr. Hessel sowie
die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 15. Juli 2009 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 4. November 2009 - auch im Kostenpunkt - aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts München vom 20. Oktober 2008 geändert, soweit die Beklagten verurteilt worden sind, an den Kläger einen über 4.928,02 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 2. Januar 2008 hinausgehenden Betrag zu zahlen. Insoweit wird die Klage abgewiesen.
Im Übrigen werden die Berufung und die Revision der Beklagten zurückgewiesen.
Die Kosten des ersten Rechtszuges werden gegeneinander aufgehoben. Von den Kosten des Berufungs- und des Revisionsverfahrens haben der Kläger 1/4, die Beklagten 3/4 zu tragen.
Die Beklagten waren seit 22. November 2002 Mieter einer Dachgeschosswohnung des Klägers in M. . Das Mietverhältnis endete aufgrund fristloser Kündigung des Klägers am 31. Mai 2006. Die Beklagten sind mit rechtskräftigem Versäumnisurteil des Amtsgerichts München vom 14. September 2006 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden.
Der Kläger nimmt die Beklagten mit seiner auf Zahlung von 10.310 € gerichteten Klage auf Nutzungsentschädigung für die Zeit von Dezember 2006 bis Februar 2007 und April 2007 bis Juli 2007 sowie Schadensersatz in Anspruch. Die Beklagten sind der Auffassung, der Kläger könne wegen einer Mietminderung sowie in Anbetracht von ihnen geleisteter Zahlungen und aufgerechneter Gegenforderungen nichts mehr beanspruchen.
Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, an den Kläger 6.889,93 € nebst Zinsen zu zahlen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Verurteilung der Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage auf 6.455,10 € nebst Zinsen reduziert; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Die Revision hat teilweise Erfolg.
Grundsätzlich stehe dem Kläger für die Monate Dezember 2006 bis Februar 2007 sowie April 2007 bis Juli 2007 ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zu, da die Beklagten die Wohnung in dieser Zeit, obwohl rechtskräftig zur Räumung und Herausgabe verurteilt, weiter genutzt hätten.
Der Nutzungsentschädigungsanspruch des Klägers bemesse sich nach der vereinbarten Kaltmiete in Höhe von 1.525 €/Monat, der Miete für die Garage in Höhe von 100 €/Monat sowie Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 295 €/Monat und belaufe sich auf insgesamt 1.920 €/Monat.
Ausgehend hiervon ergebe sich für die einzelnen Monate folgendes:
Der Anspruch des Klägers für den Monat Dezember 2006 in Höhe von 1.920 € sei in Höhe von 3 % der Bruttokaltmiete (ohne Garage), mithin 54,30 €, infolge der kraft Gesetzes nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB eingetretenen Minderung für einen unstreitigen Mietmangel erloschen. Weiter sei der Anspruch des Klägers in Höhe von 1.450 € durch Erfüllung erloschen, da die Beklagten am 4. Dezember 2006 insoweit eine Mietzahlung mit entsprechender Tilgungsbestimmung geleistet hätten. Der noch verbleibende Anspruch des Klägers in Höhe von 415,70 € sei durch Aufrechnung der Beklagten vom 30. August 2007 mit einem ihnen zustehenden Rückforderungsanspruch aus einer Überzahlung erloschen. Denn am 27. Februar 2007 hätten die Beklagten unstreitig einen Betrag von 8.300 € an den Kläger gezahlt, von dem nach unstreitiger beziehungsweise vom Amtsgericht rechtsfehlerfrei als wirksam angesehener Verrechnung mit Gegenansprüchen des Klägers noch 1.614,80 € unverbraucht seien. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe den Beklagten dieser Betrag noch ungeschmälert zur Verfügung gestanden, da die vom Kläger am 25. April 2007 gegen den insoweit gegebenen Rückforderungsanspruch der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen in Gestalt von Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 609,28 € mangels Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen nicht durchgreife. Der Nutzungsentschädigungsanspruch für Dezember 2006 sei damit vollständig erloschen; aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 verbleibe für die Beklagten damit noch ein unverbrauchter Betrag von 1.199,10 €.
Hinsichtlich des Nutzungsentschädigungsanspruchs des Klägers in Höhe von 1.920 € für Januar 2007 seien zunächst die errechnete Mietminderung in Höhe von 54,30 € sowie eine weitere Zahlung der Beklagten vom 14. Dezember 2006 in Höhe von 1.450 € mit entsprechender Tilgungsbestimmung in Abzug zu bringen. Ferner sei der Anspruch in Höhe von 320 € durch Zahlungen der Beklagten vom 8. Februar 2007 in Höhe von 220 € und vom 16. Februar 2007 in Höhe von 100 € erloschen. Der noch offene Betrag von 95,70 € sei durch Aufrechnung der Beklagten mit dem ihnen aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 noch zustehenden Rückforderungsanspruch in Höhe von 1.199,10 € erloschen, so dass den Beklagten danach noch ein Anspruch in Höhe von 1.103,40 € aus dieser Zahlung verbleibe.
Der Nutzungsentschädigungsanspruch des Klägers für Februar 2007 in H