Source: https://www.arcovara.ee/et/blogi/118-kasulik-teada-head-vihjed/415-kinnisvara-maksustamine-eestis
Timestamp: 2020-06-03 22:11:49+00:00
Document Index: 1741524

Matched Legal Cases: ['§ 4', '§ 15', '§ 37', '§ 15', '§ 15', '§ 16']

21.01.2009	Kasulik teada
Inglased on juba sajandeid naljatanud, et maailmas on kaks kindlat asja – surm ja maksud. Arvan, et ei ole vale väita, et maksud on sama vanad kui inimkond. Pea kõik tänapäeval kehtivad maksud omavad aastasadade või isegi aastatuhandete vanust alget. Omandit on maksustatud juba vanas Babüloonias, rääkimata Vanast-Roomast. Kinnisvara või varasemalt maakasutuse või maaomandi maksustamine on eksisteerinud vähemalt 2000 aastat ning nende aastatuhandete jooksul pole maksu iseloom väga muutunud, küll on muutunud viis, kuidas makstakse. Tänapäeval makstakse makse ainult rahas ja nii ei ole võimalik maakasutuse eest tasuda natuuras või tehtava tööga, mis oli iseloomulik pärisorjuse ajal. Samuti võib tänapäeval sama maksuobjekt olla maksustatud erinevate maksudega erinevatel ajahetkel ja erinevate sündmuste tagajärjel.
Kinnisvaraga seonduvalt puutume Eestis kokku peamiselt kolme erineva maksuga: maamaksu, tulumaksu ja käibemaksuga. Maailmas laialt levinud kinnisvaramaksu, millega maksustatakse ka hooned, mitte ainult maa, kaasaegses Eestis veel rakendatud ei ole, samas seesugune maks kehtis I Eesti Vabariigi aegadel.
Maamaks on maa maksustamishinnast lähtuv maks ning seda arvutatakse kohalikust omavalitsusest saadud andmete põhjal. Maamaksu näol on tegu riikliku maksuga, kuid mis laekub täielikult maaomandi asukohajärgse kohaliku omavalitsuse eelarvesse. Maamaksu maksab maa omanik või maa kasutaja (nt hoonestaja või kasutusvaldaja).
Maamaksu sätestab ja maa maksustamist reguleerib maamaksuseadus. Maamaksuseaduse § 4 annab ammendava loetelu maaüksustest, millelt maamaksu ei maksta. Nimetatud loetellu kuulub selline maa, mis oma olemuselt ei osale või ei saa osaleda tsiviilkäibes (nt kalmistute maa, pühakodade alune maa, avalikud pargid, diplomaatiliste esinduste alune maa jmt).
Maamaksumäär on 0,1 kuni 2,5 protsenti maa maksustamishinnast aastas, välja arvatud põllumajandussaaduste tootmiseks kasutusel olev haritav maa ja looduslik rohumaa, mille maamaksumääraks on 0,1 kuni 2,0 protsenti. Maksumäära kehtestab kohaliku omavalitsusüksuse volikogu. Kohalikule omavalitsusele on antud diskretsiooniõigus teha teatavaid soodustusi maamaksu subjektidele ning nii võib kohalik omavalitsus vabastada maamaksust riikliku pensioni saaja tema kasutuses olevalt elamumaalt linnas kuni 0,1ha või vallas kuni 1,0ha ulatuses. Samas võib maksuvabastust anda tingimusel, et maksuvabastuse taotleja ei saa maa kasutusõiguse alusel rendi- või üüritulu. Juhul kui maaüksus on linnas suurem kui 0,1 ha, ehk 1000 m2 või vallas suurem kui 1,0 ha ehk 10000 m2, maksuvabastust ei kohaldata ning tuleb tasuda täismääras. Lisaks võib kohalik omavalitsus vabastada täielikult maamaksust represseeritu ja represseerituga võrdsustatud isiku.
Maa maksustamishind sünnib maa korralise hindamise tulemusena, mida korraldab riik. Korralisel hindamisel leitakse maa väärtus tsoonide ja sihtotstarvete või kõlvikute kaupa ning selle põhjal vormistatakse hinnatsoonide kaartidena ja maa väärtuste loeteluna hinnatsoonide ja sihtotstarvete kaupa. Maa sihtotstarbe, hinnatsoonide, neile rakendavate erinevate maksumäärade ja maatüki suuruse ristkorrutamise tulemusena sünnib igale konkreetsele maatükile maamaks, mis kajastub Maksu- ja Tolliameti poolt maamaksu maksjale edastatavas maamaksuteates.
Maamaksu võib tasuda 1/3suuruste osadena 15.aprilliks, 15.juuliks ja 15.oktoobriks. Kusjuures maa omandamisel või kasutusõiguse tekkimisel enne jooksva aasta 1.juulit tekib omaniku või kasutaja maamaksukohustus sama aasta 1.juulist. Praktikas ei ole harvad juhud, kus maa võõrandamisel jooksva aasta teisel poolaastal jätab maa müüja tasumata maamaksu kolmanda osamakse, eeldades, et maa müügiga lõppesid tema kui maa omaniku maamaksu tasumise kohustused. Tegelikult maa omandamisel või kasutusõiguse tekkimisel alates 1.juulist tekib uue omaniku või kasutaja maamaksukohustus alles maa omandamise või kasutusõiguse tekkimise aastale järgneva aasta 1.jaanuarist.
Kinnisvara maksustamisel puututakse tulumaksuga enamasti kokku juhul, kui toimub kinnisvara võõrandamine. Kuna Eesti Vabariigis maksavad äriühingud tulumaksu väljamaksetelt ja mitte tulult, ei maksustata äriühingutel kinnisvara võõrandamisest saadud kasu. Samas peavad äriühingud tasuma erisoodustuse tulumaksu, kui nad äriühinguga seotud isikute (nt juhtorganite liikmed ja nende lähikondsed, ettevõtte töötajad jmt) eluasemekulud osaliselt või täilikult katavad. Nimetatu hõlmab nii rendi, kui ka laenu- või liisingmaksete tasumist.
Füüsilised isikud peavad tasuma tulumaksu vara võõrandamisest saadud kasult vastavalt tulumaksuseaduse § 15 ning §§ 37-38 sätestatule. Kasu või kahju kinnisvara müügist on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Tulumaksuga maksustatakse ainult vara võõrandamisest saadud kasu. Oluline on teada, et maksumaksjal on õigus kasust maha arvata või kahjule juurde liita vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud (nt notari tasud, riigilõivud jmt). Vara soetamismaksumuseks loetakse kõiki maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulusid. Seega on võimalik vara soetusmaksumuse hulka arvata kinnisvara valdamise käigus tehtud kulutused remondile, renoveerimisele jmt, kuid seda tingimusel, et nimetatud kulusid on võimalik hiljem ka tõestada (nt tuleks alles hoide remondikaupade ostutšekid, hindamisaktid vmt). Kuna kinnisvaraga kaasnev vallasvara (nt mööbel, kodutehnika jmt) võõrandamine ei kuulu maksustamisele tulumaksuga, siis ei ole võimalik ka varasemalt mööbli ostmisega seotud kulusid kinnisvara soetusmaksumuse hulka arvata. Teisest küljest tuleb arvestada asjaoluga, et juhul kui kinnisasi võõrandatakse koos seal paikneva sisustusega ning notariaalses ostu-müügi lepingus ei ole eraldi välja toodud nende maksumust ning sellevõrra vähendatud kinnisvara maksumust, peab võõrandaja tasuma tulumaksu kogu kasult, sh ka võõrandatavalt mööblilt.
Tulumaksuseaduse § 15 toob ära ka terve rea olulisi erandeid, millal kinnisvara võõrandamisest saadud kasult ei pea tulumaksu maksma. Tulumaksu ei pea maksma juhul kui:
- Kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana.
- Maksumaksja kasutas ehitist või korterit kui vallasasja kuni võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana või kui ehitis või korter kui vallasasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või ostueesõigusega erastamise teel
- Maksumaksja kasutas elamuühistu liikmena elamuühistule kuuluvas elamus asuvat korterit oma alalise või peamise elukohana.
- Kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel.
- Kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning nimetatud eluruum ja selle juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel ning kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit.
- Suvila või aiamaja vallasasjana või kinnisasja olulise osana on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Juhul kui ühte viimatinimetatud tingimustest ei eksisteeri, pole tulumaksuvabastust võimalik ka rakendada. Oluline on, et eelmärgitud kaks tingimust esineksid üheaegselt.
- Suvila või aiamaja on ehitis kui vallasasi ning on olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta.
Oluline on märkida, et alaline või peamine on elukoht, kus isik peamiselt või alaliselt viibib, ehk siis asub üle 183 kalendripäeva aastas. Kuigi tsiviilõiguses ei ole keelatud omada mitut elukohta ning juhul kui ole võimalik määrata, milline on isiku alaline või peamine elukoht, määrab isik selle ise, on maksuõiguses siiski määravaks asjaolu kus isik faktiliselt kõige enam viibib. Seetõttu on võimalik ülalmärgitut maksusoodustustust rakendada maksustamisperioodi ehk kalendriaasta jooksu vaid ühele võõrandatavale eluasemele.
Lisaks eeltoodule ei maksustata tulumaksuga tulu omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest ning vastuvõetud pärandvara. Siiski tuleb pärandava võõrandamisel, kui pärandvara objektiks on kinnisasi, silmas pidada, et pärandvara soetusmaksumuseks on võimalik lugeda vaid pärandi vastuvõtmisega seotud kulusid (nt notari tasu, riigilõivud, pärandvara inventeerimise kulud), mitte aga pärandi algset soetusmaksumust. Seega tuleb pärandi võõrandamisel tasuda tulumaksu kogu müügihinnalt, millest on maha arvestatud pärandi vastuvõtmisega seotud kulud ning peale pärandi vastuvõtmist tehtud parendused. Samas ei kehti viimatinimetatud juhul, kui esinevad tulumaksuseaduse § 15 toodud asjaolud (nt tegu on pärandisaaja alalise elukohaga vmt) ning pärandisaajale rakenduvad seaduses toodud maksusoodustused.
Vastavalt käibemaksuseaduse § 16 lg 2 ei maksustata käibemaksuga käivet, mis tekib kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusse andmisest või kinnisasja või selle osa müügist. Samas maksuvabastust ei kohaldata kinnisasjale, mille oluline osa on ehitis või oluliselt parendatud ehitis (st renoveeritud ehitis, mille parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10% ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist) ja mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa esmast kasutuselevõttu või taaskasutuselevõttu. Nimetatud säte puudutab eelkõige kinnisvaraarendajaid, kelle eesmärgiks on arendada kinnisvara võõrandamise eesmärgil ja mitte oma tarbeks. Käibemaksuseaduse vastav regulatsioon välistab varasemalt eksisteerinud olukorra, kus riik sisuliselt doteeris kinnisvaraarendajaid, kuna arendajad küsisid riigilt tagasi enammakstud käibemaksu ehitusteenuse teostajate poolt esitatud arvete alusel, kuid ise võõrandasid kinnisvara edasi ostjatele ilma käibemaksuta. Juhul kui äriühing ehitab kinnisaja oma ettevõtluse tarbeks (nt ehitab büroohoone või laohoone vmt) ning otsustab mõistliku aja jooksul peale selle kasutuselevõttu võõrandada, ei rakendada sellisel juhul müügitehingule käibemaksu.
Samas ei välista käibemaksuseadus võimalust nii kinnisvara üürile, renti või kasutusvaldusesse andmisel, samuti kinnisvara võõrandamisel, lisada arvetele käibemaksu. Sellisel juhul peab maksukohustuslane ühepoolselt teavitama enne käibe toimumist maksuhaldurit, et sellistel konkreetsetel tehingutel lisatakse juurde käibemaks.
Kui keskajal maksustati pea kõike, mis inimeste ümber paiknes või elunes, ei ole põhjust ka tänapäeval eeldata, et uusi makse ei kehtestata või maksumäärasid ei muudeta. Tavaliselt käib nimetatu ikka käsikäes, kui kusagilt mingeid maksumäärasid alandatakse, siis samal ajal kusagil mujal tõstetakse. Cicero on kunagi märkinud, et maksud on riigi tugevus, pannes sellega maksud elutähtsasse rolli riigi ja valitsuse püsimisel - maailm ilma maksudeta on maailm ilma valitsuseta.
Arco Vara AS juriidilise osakonna juhataja