Source: https://studiolegaleminuti.it/contratto-di-locazione-corte-di-cassazione-sentenza-25503-2017/
Timestamp: 2018-12-16 04:35:43+00:00
Document Index: 160477565

Matched Legal Cases: ['art.1575', 'art. 1453', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.1418', 'art.2033']

CONTRATTO di LOCAZIONE - CORTE DI CASSAZIONE SENTENZA 25503/2017 - Studio Legale Minuti
Posted on 25 giugno 2018 | by massimominuti
Il contratto di locazione è disciplinato dagli articoli 1571 c.c. e seguenti e da leggi speciali. È il contratto in base al quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (locatario) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso il pagamento di un canone. È un contratto consensuale ad effetti obbligatori che fa nascere in capo al conduttore un diritto personale di godimento. Se la locazione ha una durata superiore a nove anni ed ha ad oggetto un bene immobile la legge prescrive la forma scritta ad substantiam e la trascrizione. La locazione non può avere una durata superiore a trent’anni, se si stipula per un periodo più lungo o in perpetuo è ridotto a termine di legge; mentre per i contratti che hanno per oggetto immobili ad uso abitativo è stabilita una durata minima.
I contratti di locazione devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate.
Le obbligazioni a carico del locatore ex art.1575 c.c. sono: a) consegnare la cosa locata in uno buono stato di manutenzione; b) mantenerla in uno stato da servire all’uso convenuto. Il locatore è tenuto ad un generale obbligo di manutenzione della cosa locata, cioè dovrà eseguire tutte le riparazioni necessarie ed indispensabili per mantenere la cosa in uno stato idoneo per servire all’uso a cui è destinata. Sono escluse da tale obbligo le piccole riparazioni che sono a carico del conduttore; c) garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa. Il locatore deve quindi tutelare il conduttore dalla molestie di terzi che reclamino diritti sulla cosa.
Le obbligazioni a carico del conduttore sono: a) prendere in consegna la cosa e godere della stessa con la diligenza del buon padre di famiglia, rispettando la destinazione economica del bene; b)pagare il corrispettivo nei termini convenuti. Alla fine della locazione il conduttore è tenuto a restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta.
Esaminati i principi generali; soffermiamoci su talune regole specifiche a carico del conduttore per gli immobili ad uso abitativo.
Il conduttore :
A) può recedere dal contratto in qualsiasi momento a partire dalla seconda scadenza contrattuale, ma deve dare il preavviso al locatore, a mezzo lettera raccomandata, almeno sei mesi prima; le parti possono comunque concordare modalità di recesso più favorevoli al conduttore, con l’inserimento di apposita clausola contrattuale.
B) Se il conduttore è inadempiente nel versamento del canone di locazione corrispondente a due mensilità, il locatore è legittimato a chiedere la risoluzione del contratto di locazione ex art. 1453 c.c.. Spesso, sul punto, vi sono pattuizioni specifiche ed è alquanto frequente l’inserimento di una clausola che attua il riferimento ad una sola mensilità invece che a due.
C) non può sublocare l’immobile o cedere il contratto a terzi senza l’espresso consenso del locatore, ma ha il diritto di prelazione nel caso di alienazione dell’immobile locato. Tale facoltà deve essere esercitata entro 60 giorni dalla notificazione della comunicazione della vendita.
Un particolare rilievo nel rapporto di locazione è da attribuirsi alla registrazione del contratto, la cui omissione genera effetti giuridici di particolare sostanza.
Al riguardo è illuminante un caso da ultimo deciso dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 25503 del 13 dicembre 2016.
Il punto di partenza è un contratto di locazione ad uso non abitativo, stipulato nel 2007, per il quale il conduttore non aveva mai pagato il canone di locazione. Il locatore, a fronte del mancato pagamento del canone, citava in giudizio il conduttore con la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento ed il risarcimento del danno per illegittima occupazione dell’immobile; la conduttrice si costituiva in giudizio eccependo di non aver mai stipulato nessun contratto di locazione.
Il Tribunale di Ravenna accoglieva la domanda del locatore; la soccombente proponeva appello.
La Corte d’Appello di Bologna respingeva il gravame per i seguenti motivi: a) il contratto di locazione era stato concluso, ma era inefficace perché non registrato; b) l’inefficacia del contratto però non esimeva il conduttore dall’obbligo di corresponsione del canone.
La conduttrice proponeva ricorso in Cassazione.
La Suprema Corte cassava la sentenza della Corte d’Appello richiamando la legge finanziaria del 2004 n. 311 affermando che: “i contratti di locazione, o che comunque stabiliscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari o di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Quindi un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo!
La Suprema Corte, nel suo ragionamento, si è agganciata alla Sentenza della Corte Costituzionale n. 420 del 2007 ove viene affermato che :”la normativa tributaria assurge al rango di norma imperativa, la cui violazione determina la nullità del negozio sancita dall’ art.1418 c.c.”.
Riflessione conclusiva: il locatore è visto dall’Ordinamento come potenziale evasore, conseguentemente, per tenerlo “sotto tiro” se e qualora avesse la malaugurata idea di non registrare il contratto, si troverebbe costretto a restituire i canoni percepiti al conduttore. Essendo rilevante il principio secondo il quale le prestazioni eseguite in forza di un contratto nullo costituiscono un indebito oggettivo regolato dall’art.2033 c.c., il locatore con contratto “non registrato” dovrà restituire quanto percepito per canoni.
Lo Stato, che ha il potere – dovere del controllo del locatore quale Contribuente, sposta sul rapporto in essere tra due parti questo suo potere – dovere d’imposizione fiscale; ovvero attribuisce al conduttore un vantaggio qualora il Locatore sia “evasore”. Questo non pare corrispondere al principio di autonomia contrattuale, ove l’essenza è appunto la locazione e non il risvolto “fiscale”; risultando francamente più convincente il ragionamento della Corte Bolognese sopra richiamato…… ma, come ben ovvio, l’ultima parola è della Suprema Corte alla quale dobbiamo adeguarci.
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