Source: http://harten-partner.de/ausgewaehlte-probleme-baurecht/?s=
Timestamp: 2017-10-17 22:12:40
Document Index: 157385183

Matched Legal Cases: ['§ 286', '§ 648', 'BGH', '§ 7', '§ 7', '§ 4', '§ 13', '§ 4']

Info-Baurecht: Ausgewählte Probleme der Baupraxis
Ausgewählte Probleme aus der Praxis
Zusätzlich zu den Fragen, die sich bei der Annahme bzw. der Ausführung eines Auftrages stellen, können in der Praxis weitere Problemfelder auftreten. Hierzu finden Sie untenstehend Informationen über die rechtlichen Rahmenbedingungen von ausgewählten Problemen der Praxis.
1. Vollständigkeit der Vertragsunterlagen
2. In Bauverträgen vereinbarte förmliche Abnahmen
3. Verzug, Terminabsprachen, Aktennotizen
Um bei Bauverzügen später dokumentieren zu können, dass man selbst jedenfalls nicht alleine Schuld war, sondern auch bauseitige Probleme bestanden sind unbedingt Aktennotizen über derartige Vorkommnisse zu machen.
„Wir bedanken uns für das soeben geführte Gespräch und werden unsere Arbeiten, wie vereinbart, bis zum …. abschließen.“
Sind im Bauvertrag Fertigstellungstermine kalendermäßig bestimmt (z.B. Montagebeginn 30.06.1999, Fertigstellung 10.09.1999), bedarf es keiner Mahnung/Verzugmeldung, damit Verzug mit Ablauf des vorgesehenen Kalendertages eintritt, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ihr Auftraggeber braucht diesen Tag nur abzuwarten. Ab diesem Zeitpunkt ist er berechtigt, Schadensersatz bzw., wenn vereinbart, Vertragsstrafe zu verlangen.
4. Aufmaß aus Gefälligkeit, Aufmaß des Kunden, fremdvergebenes Aufmaß
5. Abrechnung eines gekündigten oder unvollendeten Bauvertrages
1. Es werden nur die erbrachten Leistungen abgerechnet. Dann kann es später keinen Streit über die Höhe ersparter Aufwendungen geben, es ist aber auch der entgangene Gewinn aus den nicht erbrachten Leistungen mit abgedeckt.
2. Die vertraglich vereinbarten Leistungen werden unter Abzug der separatd separat aufzuführen ersparten Aufwendungen abgerechnet. Beim Pauschalpreisvertrag muß zusätzlich eine Angleichung an die Pauschale erfolgen (siehe unten). Bei dieser Abrechnung wird auch der entgangene Gewinn aus dem nicht erbrachten Teil der Leistungen realisiert.
Eine nicht in diesen Formen erteilte Abrechnung hat zur Folge, dass die Schlusszahlung mangels prüffähiger Schlussrechnung nicht fällig ist.
Die Angleichung an die Pauschale hat in der Weise zu erfolgen, dass der Prozentsatz ermittelt werden muss, um den die ursprüngliche Angebotssumme pauschaliert wurde. Wenn die Angebotssumme EUR 5.150,– betrug und auf EUR 5.000,– pauschaliert wurde, beträgt die Pauschalierung 3%.
6. Auftragerteilende Person und Rechnungsempfänger sind nicht identisch
Der Hauptauftrag wird von Firma A erteilt ( z.B. Generalunternehmer), Nachträge werden von Firma B erteilt (z.B. Bauherr)Wer Nachträge oder andere Aufträge erteilt, kann verbindlich nur dann für einen anderen handeln, wenn er hierzu von diesem ordentlich bevollmächtigt wurde und zu erkennen gegeben hat, dass er den Auftrag nicht für sich selbst, sondern für den anderen erteilen will.
Wichtig: Auftragsbestätigung immer an denjenigen schicken, der die Rechnung später bezahlen soll und sich den Nachtrag/Auftrag von diesem quittieren lassen.
Nach Auftragserteilung wird darum gebeten, die Rechnung auf eine dritte Person auszustellenNach Auftragserteilung kann jemand anderes als der Auftraggeber nur verpflichtet werden, eine Rechnung zu bezahlen, wenn dieser ausdrücklich erklärt hat, für die Kosten einstehen zu wollen. Bei diesem Schuldbeitritt – der Auftraggeber wird nicht aus der Haftung entlassen, sondern es tritt lediglich eine weitere Person als Schuldner hinzu – haften Auftraggeber und der neue Rechnungsempfänger gesamtschuldnerisch (jeder in voller Höhe) für die Forderung.
Wichtig: Bittet ein Auftraggeber darum, dass die Rechnung auf eine andere Person/eine andere Firma ausgestellt werden soll, muss darauf bestanden werden, dass der neue Rechnungsempfänger schriftlich bestätigt, dass er die Rechnung ausgleichen wird.
7. Den Vertragspartner und seine Zahlungsmoral anhand seiner Verträge erkennen
Unzumutbare Zahlungsfristen (z.B. Abschlagszahlungen brauchen erst nach 30 Werktagen geleistet zu werden und können nur einmal monatlich angefordert werden
Verlangen des Auftraggebers nach Stellung einer Vertragserfüllungs-Bürgschaft, während er selbst keine Sicherheiten zu stellen braucht. §§ 648, 648a BGB (nach Vertragsschluss zu verlangende Sicherungsbürgschaft/-hypothek) ist häufig unzulässigerweise ausgeschlossen
Vereinbarung von überhöhten und unberechtigten Umlagen, die nichts anderes sein sollen als ein versteckter Rabatt
Unzumutbare Abnahmevorschriften (z.B. Abnahme erfolgt erst mit oder nach der Bauherrenabnahme, Abnahme durch Ingebrauchnahme ist ausgeschlossen, Abnahmetermin ist vom Auftraggeber frei bestimmbar)
Verlangen nicht erfüllbarer Fertigstellungstermine, u.U. bei gleichzeitigem Nichtvorliegen aller benötigten Zeichnungen und der Vereinbarung einer Vertragsstrafe
Klausel zur Stellung der Schlussrechnung frühestens nach erfolgter Abnahme
Unzumutbare Gewährleistungsregelungen (z.B. längere Gewährleistungsfristen als 5 Jahre BGB, Beginn der Frist nicht sofort mit erfolgter Abnahme, einseitig vom Auftraggeber nach Gutdünken zu bestimmender Abnahmetermin)
8. Bestätigung im Vergabeverhandlungsprotokoll, alle Unterlagen durchgegangen zu sein bzw. diese erhalten zu haben
Im Vergabeverhandlungsprotokoll und im Bauwerkvertrag darf nur dann bestätigt werden, alle Unterlagen (Vertragsbedingungen, Bauzeitenplan, Zeichnungen etc.) im einzelnen durchgegangen zu sein bzw. diese ausgehändigt erhalten zu haben, wenn dies auch den Tatsachen entspricht.
9. Schiedsgerichtsklauseln
In Bauverträgen vereinbarte Schiedsgerichtsklauseln versperren den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten. Schiedsgerichtsverfahren können zwar z.T. zügiger durchgeführt werden als Verfahren vor den ordentlichen Gerichten, sie sind aber in der Regel teurer und nicht anfechtbar. Rechtsmittel gegen Schiedsgerichtsentscheidungen gibt es nicht.
10. Gewährleistungsbürgschaften
Die Klausel in Bauverträgen, wonach eine Bürgschaft zu stellen ist, in der sich der Bürge (die Bank) verpflichtet, auf „erstes Anfordern“ zu zahlen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam.
Auch die Klausel, nach der der Auftraggeber berechtigt sein soll, für die Dauer der fünfjährigen Gewährleistungsfrist 5% der Auftragssumme als Gewährleistungssicherheit einzubehalten ist unwirksam, wenn dieser Gewährleistungseinbehalt lediglich mit einer Bankbürgschaft auf erstes Anfordern abgelöst werden kann (BGH vom 05.06.1997, NJW 1997, S. 2598 ff.).
11. Vergütungsgefahr, § 7 Nr. 1 VOB/B, Schutz des Gewerkes vor Abnahme
Gemäß § 7 Nr. 1 VOB/B behält der Auftragnehmer vor der Abnahme seinen Vergütungsanspruch für bereits erbrachte Leistungen, wenn diese u.a. durch unabwendbare vom Auftragnehmer nicht zu vertretende Umstände beschädigt oder zerstört wurden. Die Rechtsprechung stellt strenge Anforderungen an die Annahme einer derartigen „Unabwendbarkeit“.
Die Beurteilung dessen ist einzelfallabhängig. Ein unabwendbares Ereignis liegt nicht bereits dann vor, wenn ein Dritter (z.B. ein Folgegewerk) die Bauleistung vor der Abnahme beschädigt.
Maßstab für die Schutzpflichten des Auftragnehmers aus § 4 Nr. 5 VOB/B ist, welche Vorkehrungen im Einzelfall nach der Gewerbesitte zumutbar sind. Dies ist am Ende nur von einem Sachverständigen zu klären.
12. Skonto-Vereinbarungen
Skonti dürfen nur abgezogen werden, wenn diese auch ausdrücklich vom Auftragnehmer gewährt wurden. Skonti und Gewährleistungseinbehalte bitte nicht bereits in den Schlussrechnungen von vornherein abziehen.
13. Nachbesserung durch Montagepartner, Eratzvornahme
Montagepartner müssen vor der Durchführung einer Ersatzvornahme vergeblich unter Fristsetzung aufgefordert worden sein, die von ihnen verursachten Mängel zu beseitigen (§ 13 Nr. 2 VOB/B).
14. Schriftliche Anmeldung von Bedenken
Gemäß § 4 Nr. 3 VOB/B sind Bedenken gegen die vorgesehene Ausführung, die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile oder die Leistungen anderer Unternehmer schriftlich anzuzeigen. Unterbleibt die Anzeige, haftet der Auftragnehmer für den eigentlich nicht von ihm zu vertretenden Mangel. Dies gilt auch für die Fälle, in denen der Auftragnehmer zwar keine Bedenken hatte, aber bei für ihn als Fachkundigen zumutbarer ordnungsgemäßer Prüfung hätte haben müssen.
Die Mitteilung der Bedenken muss inhaltlich klar, vollständig und an den richtigen Adressaten gerichtet sein. Aus der Mitteilung sollte die Gefahr möglicher Mängel oder drohender Schäden deutlich hervorgehen.
15. Dokumentation, schriftliche Unterlagen
Alle für den Bauablauf wesentlichen Vorgänge, wie Fertigstellungsfristen, Behinderungen- und Behinderungsanzeigen, Nachtragsaufträge, Mängel, Probleme am Bau, der Bauvertrag selbst, getroffene Vereinbarungen, sollten schriftlich in der Bauakte dokumentiert und für jeden, auch den, der das Bauvorhaben selbst nicht betreut hat, ohne weiteres aufzufinden sein.
Vertragliche Vereinbarungen stets im Original in der Akte verwahren. Auch bei Ratenzahlungsvereinbarungen etc. muss das Original unterschrieben zur Akte.