Source: http://www.elektro-schiefer.com/news.html
Timestamp: 2017-03-23 16:10:27
Document Index: 190066701

Matched Legal Cases: ['§ 8', '§ 9', '§16', '§ 9', '§ 9', '§ 10', '§ 10', '§3', '§ 9', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 6', '§ 28', '§ 16', '§ 1']

Kindersicherungen...
Was der Mieter tun muss...
Was der Vermieter tun muss...
Ausstattungen von Mietwohnungen
Planung elektrischer Anlagen in Wohnungen KINDERSICHERUNG
Immer wieder wird im Handel bzw. bei verschiedenen Bauhäusern ein Kindersicherungsplättchen angeboten, das in die Steckdose hineingesteckt, geklebt oder geschraubt wird. Es ist eindeutig festzustellen, dass dies nicht zulässig ist.
ÖVE-Vorschrift IEC 60884-1 / 2003-03-01 wird unter Pt. 13.5 festgehalten:
Steckdosen müssen so gebaut sein, dass die vollständige Einführung der zugehörigen Stecker nicht durch die Eingriffsfläche herausragender Teile behindert wird.
Es ist festzustellen, dass der Abstand zwischen der Eintrittsfläche der Steckdose und dem Stecker 1mm nicht überschreitet, wenn der Stecker soweit wie möglich in die Steckdose eingeführt ist.
Für sämtliche Steckdosenprogramme der diversen namhaften Hersteller sind Geräte mit integriertem Kindersicherungen erhältlich. Gerne unterbreiten wir Ihnen ein entsprechendes Angebot für den Austausch Ihrer alten Steckdosen. Damit der Forscherdrang Ihrer Kinder nicht lebensbedrohlich endet.
Was der Mieter tun muss.
Gemäß § 8 Abs. 1 MRG hat der Hauptmieter den Mietgegenstand und die dafür bestimmten Einrichtungen, unter anderem auch die Elektroleitungen so zu warten und instand zu halten - soweit es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt, dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Nachteil erwächst. Der Mieter muss daher eine allfällige Änderung der Wohnungselektrik so ausführen, dass er weder die Substanz des Hauses beschädigt noch in anderen Objekten sicherheitsgefährdende Mängel etwa durch Verschleppung der Spannung bewirkt. Es darf dem Vermieter und den anderen Mietern daraus kein Nachteil entstehen.
Gemäß § 9 Abs 2 MRG (§16 Abs 2 Zi 2 WEG 2002) ist die Errichtung oder Umgestaltung der elektrischen Anlage bevorzugt. Das heißt, der Mieter muss anders als sonst nicht beweisen, dass die Veränderungen der Übung des Verkehrs entsprechen und seinem wichtigen Interesse dienen. Während im MRG auf die Erfordernisse der Haushaltsführung (also auf eine Wohnung) abgestellt ist, ist im WEG-Bereich auch die Errichtung einer elektrischen Anlage in Geschäftsräumlichkeiten bevorzugt. Der Mieter einer Geschäftsräumlichkeit kann sich im Bereiche des MRG nicht auf § 9 Abs 2 MRG berufen, vielmehr muss die Umgestaltung der Elektrik durch den Vertragszweck gedeckt sein, seinem wichtigen Interesse dienen und darüber hinaus noch verkehrsüblich sein.
Grundsätzlich muss der Mieter Änderungen gemäß § 9 MRG auf seine Kosten durchführen. Dient jedoch die Neuerrichtung bzw. Umgestaltung der elektrischen Anlage dazu, die in einem Haushalt heute üblichen Geräte anzuschließen, so kann er vom Vermieter die Herstellung der Steigleitung im heute üblichen Standard auf Kosten des Hauses verlangen (5 Ob 210/01w = wobl 2002/30).
Aufwandersatz gemäß § 10 MRG:
Hat der Mieter den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende elektrische Leitungen oder Anlagen errichtet oder umgestaltet, so steht ihm gemäß § 10 MRG ein Aufwandersatzanspruch zu. Von den Herstellungskosten ist für jedes volle verstrichene Jahr ein Zehntel als Amortisationsquote in Abzug zu bringen.
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Erhaltungspflicht des Vermieters an den allgemeinen Teilen (§3 Abs2Zi1MRG):
Zu den allgemeinen Teilen zählen alle elektrischen Leitungen, die sich ausserhalb des
Bestandobjektes (Mietwohnung) befinden und mehreren Objekten dienen; die Steigleitung
ist daher jedenfalls allgemeiner Teil des Hauses.
Diese Abgrenzung entspricht der Gemeinschaftsanlage in der ÖVE/ÖNORM E 8001-1. Der Vermieter ist bezüglich der Gemeinschaftsanlage auch verantwortlicher Betreiber
im Sinne des § 9 ETG.
Umfang der Erhaltungspflicht (§ 3 Abs 1 MRG):
Die Gemeinschaftsanlage ist nach Maßgabe der rechtlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten
im jeweils ortsüblichen Zustand zu erhalten, woraus folgt, dass sie im Falle
einer Reparatur an den jetzt geltenden Normenbestand anzupassen ist; also den derzeit
geltenden TAEV und der ÖNORM E 2792 entsprechen muss.
Nach der Entscheidung 5 Ob 210/01w (wobl 2002/30) muss der heute übliche Standard
einer elektrischen Anlage auch die gleichzeitige Verwendung der heute in einem
Haushalt üblichen Elektrogeräte (wie Waschmaschine, Geschirrspüler, Kühlschrank,
Bügeleisen, Fernseher) gestatten. Reicht die Anschlussleistung dafür nicht aus, so stellt
die Erneuerung der Steigleitung auch dann eine Erhaltungsarbeit dar, wenn sie nicht
reparaturbedürftig sondern voll funktionsfähig ist.
Erhaltungspflicht des Vermieters im Objekt (§ 3 Abs 2 Zi 2 MRG):
Im Objekt hat der Vermieter jederzeit ernste Schäden des Hauses zu beheben. Ein
Schaden ist ernst, wenn er Auswirkungen auf die Bausubstanz haben kann; dies ist bei
Feuer- oder Explosionsgefahr der Fall. Sicherheitsgefährdende Mängel muss der Vermieter
im Rahmen seiner Erhaltungspflicht nicht gemäß § 3 MRG beheben, allerdings
kann er ein Objekt nur dann gegen einen höheren Mietzins als den der Kategorie D
unbrauchbar vermieten, wenn es brauchbar ist, also die elektrischen Leitungen gefahrfrei
verwendet werden können. Lediglich bei einem geringen Behebungsaufwand ist die
Brauchbarkeit trotzdem gegeben.
Da nur eine sehr eingeschränkte Bemängelungspflicht des Mieters besteht, empfiehlt
es sich, die elektrische Anlage vor Abschluss des Mietvertrages zu kontrollieren. Eine
Behebung der Mängel kann zu Lasten der Hauptmietzinsreserve bzw. letztlich auf Kosten
der Mieter erfolgen.
Gemäß § 6 Abs 1 Zi 1 MRG kann jeder Mieter die Erneuerung der Steigleitung als
Erhaltungsarbeit durchsetzen. Dies gilt, weil der Erhaltungsbegriff im MRG-Bereich und
WEG-Bereich ident ist auch für den Wohnungseigentümer (§§ 28 Abs 1 Zi 1, 30 Abs 1 Zi1 WEG 2002).
Brauchbarkeitskriterium bei Neuvermietung
Prinzipiell hat der Vermieter im Falle einer Neuvermietung einer Wohnung - soferne im
Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde - eine brauchbare Wohnung mit „mittlerer“
Brauchbarkeit zur Verfügung zu stellen. Dies ist nach der Judikatur die Möglichkeit zu einer
Verwendung, wie sie nach der gewöhnlichen Verkehrssitte vorausgesetzt werden kann.
Nach ständiger Judikatur befindet sich eine Wohnung dann in einem brauchbaren
Zustand, wenn sie zum sofortigen Bewohnen geeignet ist, also keine gröberen, die
Benützung hindernde Mängel aufweist.
Ist eine Wohnung im vorgenannten Sinne unbrauchbar, führt dies im Bereich des Mieterschutzes
zur Einstufung in Kategorie D (!!) und der Mieter braucht keinerlei Mängelanzeige
erheben, da die im § 16 Abs. 2 Z 4 MRG angeführte Anzeigepflicht des Mieters bei
Unbrauchbarkeit nicht besteht und die mangelnde Brauchbarkeit einer Wohnung prinzipiell
durch keine anderen wertbestimmenden Faktoren ausgeglichen werden kann. Dies alles
gilt auch dann, wenn dem Mieter die Mängel durchaus bekannt waren.
Hinsichtlich der Elektroanlage einer Wohnung ist auch der bisherigen Judikatur das
Kriterium der Brauchbarkeit etwa wie folgt zu umgrenzen:
Beispiele aus Judikatur:
a) Allgemeine Anlage
Musste beispielsweise die elektrische Anlage komplett erneuert werden, weil die nur
lose unter Putz, z.T. ohne Isolierung verlegten Aluminiumdrähte Störungen herbeigeführt
hatten und Schutzkontakte fehlten, wodurch eine Gefahr für die Sicherheit des Mieters
gegeben war, so war die Wohnung nach der Judikatur nicht brauchbar! Verliefen
beispielsweise die Stromleitungen im maßgeblichen Zeitpunkt der Vermietung in Küche,
Bad und Vorraum frei über Putz und machte das Elektroversorgungsunternehmen eine
Ummeldung des Strombezuges auf die neuen Mieter von der Behebung dieser Mängel
abhängig, ist die ganze Wohnung schon wegen dieser Mängel unbrauchbar. Es sind auch
die mit dem Umbau der Anlage verbundenen Folgearbeiten kostenmäßig bei Mängelbehebung
zu berücksichtigen, nicht jedoch die Kosten einer Verbesserung (Verstärkung)
der Anlage. Auch wurde die Brauchbarkeit bei einer gefährlichen elektrischen Anlage
ausgeschlossen. Es stehen hingegen Mängel, die die Benützung behindern (mangelhafte Elektroinstallation im Bad) der Annahme der Brauchbarkeit dann nicht entgegen,
wenn sie jederzeit ohne größere Aufwendungen beseitigt werden können. Soweit hingegen
ein größerer Aufwand erforderlich ist, ist die Wohnung unbrauchbar. Sind die bereits verlegten
E-Leitungen zum Teil noch nicht verkabelt und verputzt und liegt Schutt in der Wohnung
war der Mangel nicht geringfügig und die Wohnung daher unbrauchbar.
b) Ausstattungsmerkmale eines Bades oder einer Küche, etc:
Im Unterschied zur Badegelegenheit wird vom Gesetz bei Küchen nicht auf den zeitgemäßen
Standard abgestellt. Es genügt daher beispielsweise, dass in einer Küche eine Kochgelegenheit
und eine Geschirrspülmöglichkeit verhanden ist, sodass eine ausreichende (=
zeitgemäße: etwa Geschirrspülmaschinenanschlußmöglichkeit) Stromversorgung als Kriterium
für eine Küche nicht vom Gesetz verlangt wird.
Es dürfen keine Sicherheitsmängel vorliegen, welche zur Behebung einen nicht geringfügigen
Aufwand (Kosten) erforderlich machen. Durch das ETG 1992 wurde aber in § 1 Abs.
5 Z 2 die Rechtslage mit allen kostenmäßigen Folgewirkungen insoferne verschärft, als die Änderung von Teilen des elektrischen Betriebsmittels oder deren dauernde Entfernung,
die dem Schutz des Benützers dienen, als wesentliche Änderung eines elektrischen
Betriebsmittels definiert sind. So kann durchaus ein kleinerer Sicherheitsmangel zu hohen
Umbaukosten führen, um die Anlage zu dem im Zeitpunkt des Umbaus verpflichtenden
Sicherheitsstandard zu überführen, womit die Gefahr einer Unbrauchbarkeit der Wohnung
im Zeitpunkt der Vermietung gegeben ist.
Da keine mieterseitige Rügepflicht gegeben ist und vom Vormieter nicht gleich ins Auge springende Manipulationen durchgeführt wurden, welche zu
groben Sicherheitsmängel führen können, kann eine fotomäßige Dokumentation oder ein
schriftliches Übergabeprotokoll den Vermieter keinesfalls vom Risiko entlasten, sondern
ist jeden Hauseigentümer eine Befundung anläßlich der Neuvermietung zu empfehlen,
damit nicht ein Beweisnotstand auf Seiten des Hauseigentümers im Falle eines Rechtsstreites
In der Planungsphase eines Neubaus oder einer Grundsanierung von Wohngebäuden
bzw. Wohnungen soll sich der Bauherr mit der technischen Ausrüstung des Gebäudes
auseinandersetzen. Dies gilt auch für den Ausstattungsumfang der elektrischen Anlage. Der folgende Folder soll Ihnen bei der Planung Ihres neuen Heimes behilflich sein und nützliche Tips geben. <<zurück