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Timestamp: 2016-10-28 19:54:46+00:00
Document Index: 224472961

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'art. 9', 'art. 122', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 97', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 122', 'art. 156', 'art. 97', 'art. 97', 'ATF ', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 97', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ']

7B.216/2005 (01.03.2006)
X.________, repr�sent� par Me Jean-Jacques Martin, avocat,
repr�sent� par Me Alain Veuillet, avocat,
poursuite en r�alisation de gage mobilier; estimation du gage,
recours LP contre la d�cision de la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Gen�ve du 13 octobre 2005.
C.________, X.________ et E.________ d�tiennent le capital-actions des soci�t�s immobili�res SI R.________, respectivement A, B et D, soci�t�s qui sont propri�taires d'immeubles d'habitation � Z.________. En garantie d'un cr�dit hypoth�caire accord� � Y.________ par P.________ SA, les pr�nomm�s ont remis en nantissement � cette banque le capital-actions de leurs soci�t�s immobili�res.
Dans la poursuite en r�alisation de gage mobilier n� xxxx qu'elle exerce contre Y.________, pour la somme de 14'200'031 fr. 19 plus int�r�ts � 5 % d�s le 16 ao�t 2001, la banque a requis la vente du capital-actions susmentionn� le 27 f�vrier 2004.
Le 5 juillet 2005, l'Office des poursuites de Gen�ve a �tabli un proc�s-verbal d'estimation arr�tant la valeur du capital-actions � 2'603'378 fr., soit 542'365 fr. pour la SI R.________ A, 966'023 fr. pour la SI R.________ B et 1'094'990 fr. pour la SI R.________ D. Il s'est fond� pour cela sur un rapport d'�valuation de la valeur des actions dress� le 20 mai 2005 par la Fiduciaire U.________, rapport qui s'appuyait lui-m�me sur une expertise des immeubles d'habitation r�alis�e par l'Atelier d'Achitectes V.________ le 14 ao�t 2001, compl�t�e le 20 mars 2005.
Par la voie de quatre plaintes adress�es � la Commission cantonale de surveillance, le d�biteur poursuivi et les trois propri�taires du capital-actions des soci�t�s immobili�res ont requis une nouvelle expertise sur la base de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable selon eux d�s lors que la r�alisation portait sur les actions des soci�t�s immobili�res dont les actifs essentiels �taient des immeubles. Ils reprochaient en substance � l'office d'avoir retenu la valeur de 2'603'378 fr. sur la base d'une expertise lacunaire, la Fiduciaire U.________ ayant fix� une valeur basse de 2'603'378 fr. et une valeur haute de 6'523'378 fr. sans se prononcer sur la valeur � retenir, la valeur arr�t�e par l'office pr�sentant par ailleurs trop de diff�rence par rapport � l'estimation des immeubles effectu�e par l'Atelier d'Architectes V.________.
Par d�cision du 13 octobre 2005, la Commission cantonale de surveillance a joint les plaintes et les a rejet�es, en bref pour les motifs suivants: l'application par analogie des art. 9 al. 2 et 99 al. 2 ORFI ne se justifiait pas en l'esp�ce; l'office a eu raison de retenir la valeur de 2'603'378 fr., qui correspondait � la valeur r�elle des actions des soci�t�s immobili�res estim�e par les experts, au lieu de la valeur de 6'523'378 fr., qui tenait compte d'un potentiel d'am�lioration ne pouvant �tre mis en oeuvre que sur le long terme; quant � la diff�rence entre les expertises, elle s'expliquait par la prise en consid�ration d'�l�ments suppl�mentaires dans l'estimation des actions par rapport � l'estimation des immeubles seuls (passifs, charges fiscales latentes); enfin, la nouvelle expertise requise risquait d'entra�ner des co�ts suppl�mentaires consid�rables et ne pouvait �tre r�alis�e dans un d�lai raisonnable, �tant rappel� que la r�quisition de vente datait du 27 f�vrier 2004 et que le d�lai l�gal de r�alisation �tait de deux mois (art. 122 al. 1 et 156 al. 1 LP).
Par acte du 27 octobre 2005, X.________ et Y.________ ont recouru � la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal f�d�ral en concluant, avec suite de d�pens, � l'annulation de la d�cision de la Commission cantonale de surveillance et � l'am�nagement d'une nouvelle estimation au sens des art. 9 et 99 ORFI tenant compte de la valeur potentielle, plus �lev�e, des immeubles en cause.
La banque poursuivante conclut, avec suite de frais et d�pens, au rejet du recours. C.________ et E.________ se rallient aux conclusions prises par les recourants. L'office s'en remet � justice.
Sur requ�te des recourants, l'effet suspensif a �t� accord� par ordonnance pr�sidentielle du 2 novembre 2005.
Dans la poursuite en r�alisation de gage, l'estimation n'a qu'une importance secondaire. En effet, ses fonctions principales, qui consistent en la d�termination du d�couvert et l'orientation du cr�ancier sur le r�sultat pr�visible de la r�alisation, font ici largement d�faut. Sans doute, l'estimation sert-elle aussi � renseigner d'�ventuels ench�risseurs; l'int�r�t de cette fonction s'estompe toutefois plus le temps et les frais d'une expertise seraient importants; lorsqu'une expertise n�cessiterait un d�lai d�mesur� et d�raisonnable pour le cr�ancier poursuivant, il faut s'en tenir � une estimation sommaire (ATF 129 III 595 consid. 3.1; 110 III 65; 101 III 32 consid. 1; P.-R. Gilli�ron, Commentaire de la loi f�d�rale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 16 ad art. 97 LP; Nicolas de Gottrau, Commentaire romand de la LP, n. 11 ad art. 97 LP).
Selon la jurisprudence (ATF 101 III 32 consid. 2b), l'application analogique des art. 9 al. 2 et 99 al. 2 ORFI � l'estimation du gage mobilier ne se justifie que s'il existe des crit�res d'estimation reconnus et que l'estimation peut �tre mise en oeuvre sans frais excessifs et dans un laps de temps compatible avec le d�lai l�gal de r�alisation (art. 122 al. 1 par renvoi de l'art. 156 al. 1 LP). Cette jurisprudence, rendue avant la modification de la LP de 1997, est toujours valable (de Gottrau, loc. cit., n. 14 ad art. 97 LP; Amonn/Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 7e �d., Berne 2003, � 22 n. 50; B�n�dict Fo�x, Kommentar zum Bundesgesetz �ber Schuldbetreibung und Konkurs, n. 17 ad art. 97 LP). Une nouvelle expertise peut ainsi �tre requise dans une poursuite en r�alisation de gage mobilier ayant pour objet un titre hypoth�caire, car une caract�ristique d'un tel titre consiste en ce que sa valeur d�pend en premier lieu de la valeur du bien-fonds grev� et qu'il faut d'abord estimer celui-ci (ATF 110 III 69 consid. 1; 61 III 63). En revanche, l'application par analogie des art. 9 al. 2 et 99 al. 2 ORFI ne se justifie pas lorsque le gage mobilier porte sur des actions non cot�es; en effet, � la diff�rence du gage immobilier, des crit�res d'estimation reconnus font d�faut dans un tel cas (ATF 101 III 32 consid. 2c).
A la lumi�re de cette jurisprudence, c'est � bon droit que la Commission cantonale de surveillance a retenu que les plaignants ne disposaient pas d'un droit, d�duit des art. 9 al. 2 et 99 al. 2 ORFI, � obtenir une nouvelle estimation des actions (non cot�es) � r�aliser.
Les autorit�s cantonales tranchent en principe d�finitivement les litiges qui ont trait � l'estimation des biens, car il s'agit l� de questions d'appr�ciation. Le Tribunal f�d�ral ne peut �tre requis d'intervenir en cette mati�re que si l'autorit� cantonale a viol� des r�gles f�d�rales de proc�dure, a abus� de son pouvoir d'appr�ciation ou l'a exc�d� (ATF 120 III 79 consid. 1 et les r�f�rences; Gilli�ron, op. cit., n. 8 ad art. 97 LP).
2.1 Si le prix de vente des actions d'une soci�t� immobili�re est avant tout fonction de la valeur de l'immeuble social, il est �galement d�pendant de diverses particularit�s, telles que les dettes sociales et hypoth�caires, les actifs non immobiliers (r�serves latentes apr�s d�duction de la charge fiscale latente), la cr�ance de l'actionnaire, les recettes et d�penses de la soci�t� (cf. Arnold Schl�pfer, La vente du capital-actions d'une soci�t� anonyme immobili�re, th�se Gen�ve 1948, p. 110 ss.; Jean-Jacques Fatton, La vente de toutes les actions d'une soci�t� immobili�re, th�se Lausanne 1949, p. 87 ss; Jean-Paul Barbier, Guide de la soci�t� anonyme immobili�re, p. 193 ss; Urs Sch�pfer/Philipp Betschart, Kauf und Verkauf von Immobiliengesellschaften, in L'Expert-comptable suisse 79 (2005), p. 399 ss).
Contrairement � ce qu'affirment les recourants, la valeur du capital-actions d'une soci�t� immobili�re ne se mesure donc pas uniquement � la valeur des immeubles dont elle est propri�taire. Pour estimer le capital-actions des soci�t�s immobili�res ici en cause, les experts ont tenu compte tant de la valeur des immeubles constituant les actifs desdites soci�t�s que des passifs de ces soci�t�s, tels qu'ils ressortaient des bilans au 31 d�cembre 2003, ainsi que des charges fiscales latentes. Il est constant que les recourants n'ont ni critiqu� le r�sultat auquel est parvenu l'Atelier d'Architectes V.________ quant � la valeur des immeubles, ni remis en cause la m�thode d'�valuation suivie par cet atelier et par la Fiduciaire U.________. La Commission cantonale de surveillance a confirm� l'estimation de l'office en consid�rant que l'expertise sur laquelle il s'�tait fond� n'�tait pas critiquable, qu'elle �tait bas�e sur des �l�ments r�cents et fiables, qu'elle tenait compte des crit�res susmentionn�s et qu'elle atteignait son but, � savoir orienter le cr�ancier poursuivant sur le r�sultat pr�visible de la vente et renseigner les �ventuels ench�risseurs. Une nouvelle estimation, a-t-elle conclu, risquait d'entra�ner des co�ts consid�rables et de retarder la r�alisation dans une mesure qui ne pouvait �tre impos�e � la cr�anci�re poursuivante.
Les recourants ne d�montrent pas en quoi l'autorit� cantonale de surveillance aurait, en confirmant ainsi l'estimation de l'office, viol� une r�gle f�d�rale de proc�dure ou commis un abus ou un exc�s de son pouvoir d'appr�ciation.
2.2 Les recourants soutiennent qu'il �tait arbitraire de retenir la valeur la plus basse de la fourchette, consid�rable, entre les deux valeurs d'estimation (2'603'378 fr. / 6'523'378 fr.). Ils se r�f�rent � cet �gard � un arr�t rendu par la Chambre de c�ans le 2 juin 2004 (ATF 120 III 79) et jugeant notamment qu'entre deux estimations diff�rentes, �manant d'experts aussi comp�tents l'un que l'autre, il est raisonnable de trancher pour un moyen terme (consid. 2b p. 81).
Cette r�f�rence n'est pas pertinente. Comme le rel�ve � juste titre la cr�anci�re dans ses observations, l'autorit� de poursuite �tait confront�e, dans la cause pr�cit�e, � deux expertises contradictoires, alors qu'en la pr�sente esp�ce, il n'y a qu'une seule expertise (Fiduciaire U.________) qui propose deux �valuations pour des cas de figure diff�rents. En outre, dans l'ATF 120 III 79 il ne s'agissait pas, comme ici, d'une valeur potentielle d'am�lioration � long terme, mais d'une valeur tenant compte d'un projet de construction en cours de r�alisation dans son �tat actuel (p. 80 et 82 consid. 2c).
En l'esp�ce, la valeur basse correspond � la valeur r�elle du capital-actions; la valeur haute tient compte du potentiel d'am�lioration et suppose la r�alisation de trois facteurs essentiels: la r�novation des fen�tres et fa�ades, la r�duction des charges apr�s travaux et l'augmentation des loyers. La Commission cantonale de surveillance a confirm� la d�cision de l'office de retenir la valeur la plus basse, soit la valeur r�elle, parce que celle-ci correspondait le plus � la valeur pr�sum�e du capital-actions au moment de la r�alisation, la valeur potentielle d'am�lioration se fondant, elle, sur des �l�ments qui ne pouvaient �tre mis en oeuvre que sur le long terme.
On cherche vainement en quoi cette d�cision serait arbitraire.
2.3 Les recourants all�guent enfin qu'en retenant la valeur d'estimation la plus basse, l'autorit� cantonale aurait clairement favoris� la cr�anci�re. Ils ne font �tat, toutefois, d'aucun �l�ment non pertinent pr�tendument retenu � tort ou d'aucun �l�ment pertinent ind�ment omis (cf. ATF 123 III 274 consid. 1a/cc p. 279; 110 III 17 consid. 2 p. 18 et arr�ts cit�s), qui permettrait de consid�rer que l'autorit� cantonale ait voulu privil�gier la cr�anci�re � leur d�triment.
Mal fond�, le recours doit donc �tre rejet�.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des recourants, � Me Pierre-Louis Manfrini, avocat pour P.________ SA, � C.________, � E.________, � l'Office des poursuites de Gen�ve et � la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Gen�ve.