Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokale/iptpb1-4511-853-15-2-ko
Timestamp: 2018-03-22 14:14:23+00:00
Document Index: 122153002

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 16', 'art. 14', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 14', 'art. 30', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 14']

IPTPB1/4511-853/15-2/KO | Interpretacja indywidualna
Czy przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, w budynku wielomieszkaniowym, kupionym w 2008 r., który był przekształcony ze strychu w 2014 r. w lokal mieszkalny, a którego udziały Wnioskodawca odkupił w 2014 r. jest przychodem z działalności gospodarczej?
IPTPB1/4511-853/15-2/KOinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) w zw. z art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U., poz. 1649) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 grudnia 2015 r. (data wpływu 24 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego przekształconego ze strychu – jest nieprawidłowe.
W dniu 24 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego przekształconego ze strychu.
Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 1 lipca 2007 r., której przedmiotem jest najem lokali oraz handel nieruchomościami. Jest czynnym podatnikiem VAT.
W dniu 29 września 2008 r. kupił nieruchomość składającą się z dwóch zabudowanych działek o powierzchni 850 m2. Częścią składową działek jest budynek mieszkalny wielomieszkaniowy, trwale związany z gruntem, składający się z 9 lokali mieszkalnych i części wspólnych, takich jak klatka schodowa i strych. Każdy lokal był prawnie wyodrębniony i mógł być przedmiotem samodzielnej sprzedaży. Lokale mieszkalne Wnioskodawca oddał do użytkowania z przeznaczeniem na wynajem. Wpisał do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych jako budynek o trzech i więcej mieszkaniach, PKOB 1122 i amortyzował go. Nie amortyzował oddzielnie poszczególnych mieszkań, gdyż budynek w akcie notarialnym był wyceniony jako całość, bez podziału na poszczególne lokale mieszkalne. Wnioskodawca kupił kamienicę z lokatorami. Poniósł wydatki na remont tej kamienicy w kwocie przewyższającej 30% jej wartości początkowej.
Ze strychu korzystali lokatorzy wynajmowanych lokali mieszkalnych. Po kilku latach od zakupu niektóre lokale Wnioskodawca sprzedał lokatorom wraz z udziałem w częściach wspólnych, w tym również w strychu. Nie był więc już wyłącznym właścicielem strychu. Wnioskodawca uzgodnił z lokatorami, że ze strychu zrobi kolejny lokal mieszkalny. W 2014 r. Wnioskodawca wykonał prace adaptacyjne i powstał lokal mieszkalny o powierzchni 66,86 m2. Większość prac Wnioskodawca wykonał samodzielnie, niektóre prace wykonała firma budowlana. W dniu 8 października 2014 r. Wnioskodawca oficjalnie przekształcił strych w kolejny 10-ty lokal mieszkalny. Przekształcenie formalne strychu w lokal mieszkalny odbyło się za pisemną zgodą w formie uchwały spisanej notarialnie przez współwłaścicieli strychu przed odkupieniem udziałów. W dniu 6 listopada 2014 r. Wnioskodawca odkupił wcześniej sprzedane udziały w strychu. Przekazał ten lokal do działalności gospodarczej na wynajem i w dniu 1 grudnia 2014 r. wpisał go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych jako oddzielny lokal i go amortyzował. Zaraz po wytworzeniu Wnioskodawca szukał najemców, niektórzy byli zdecydowani, ale zawsze coś nie odpowiadało i w rezultacie odstępowali od umowy. Tak było w dwóch przypadkach, gdzie były już zawarte umowy, jednak ostatecznie najemcy się rozmyślili. W końcu Wnioskodawca znalazł osobę, której ten lokal odpowiadał, ale to była osoba chętna kupić ten lokal, a nie wynająć. Wnioskodawca sprzedał więc przedmiotowy lokal w dniu 14 maja 2015 r.
Czy przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, w budynku wielomieszkaniowym, kupionym w 2008 r., który był przekształcony ze strychu w 2014 r. w lokal mieszkalny, a którego udziały Wnioskodawca odkupił w 2014 r. jest przychodem z działalności gospodarczej...
Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c. Ustęp 2c ustawy mówi, że do przychodów tych nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem mieszkalnym lub lokalem. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
W świetle tego przepisu, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż lokalu, który powstał ze strychu nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, bo:
jest to niewątpliwie lokal mieszkalny, który podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych,
był środkiem trwałym wykorzystywanym na potrzeby firmy przed przekształceniem w lokal mieszkalny jak i po przekształceniu.
Natomiast przychód uzyskany z części udziałów, które Wnioskodawca odkupił w 2014 r. będzie przychodem z art. 10 ust. 1 pkt 8, gdyż sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie.
Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 spełnione powinny być co najmniej dwie przesłanki:
W ocenie Wnioskodawcy obydwie przesłanki zostały spełnione. Po pierwsze lokal nie był środkiem obrotowym firmy; był elementem majątku firmy. Po drugie sprzedany lokal nie był nieruchomością niemieszkalną, był lokalem mieszkalnym. Generalnie od zakupu budynku, w którym mieści się strych (2008 r.) minęło 5 lat. Nie minęło natomiast 5 lat od końca roku, w którym odkupione zostały udziały w strychu i od dochodu z tej części według Wnioskodawcy należy zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, zgodnie z ar. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
Reasumując, Wnioskodawca uważa, że nie jest to przychód z działalności gospodarczej, natomiast jest przychodem z art. 10 ust. 1 pkt 8 tytko w części odpowiadającej odkupionym udziałom w strychu.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) cyt. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Jednak w myśl art. 10 ust. 3 cyt. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
W przypadku zatem, gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona, wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do odrębnego źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z ww. pozarolniczej działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont (...).
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
Zgodnie z treścią art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Z powyższego wynika, że określony składnik majątku podatnika może zostać zaliczony do środków trwałych, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:
Wobec powyższego przy kwalifikowaniu składników majątku do środków trwałych jednym z decydujących kryteriów jest przewidywany okres ich używania dłuższy niż rok.
Z kolei zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku, które winny podlegać ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj. m.in. udziału w budynku mieszkalnym, stanowi przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi np. działalność deweloperską lub w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.
Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są:
przychody z obrotu nieruchomościami (stanowiącymi towary handlowe lub wyroby gotowe w tej działalności),
przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i
przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Jak wynika z treści złożonego wniosku Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest najem lokali oraz handel nieruchomościami. W dniu 29 września 2008 r. kupił nieruchomość składającą się z dwóch zabudowanych działek o powierzchni 850 m2. Częścią składową działek jest budynek mieszkalny wielomieszkaniowy, trwale związany z gruntem, składający się z 9 lokali mieszkalnych i części wspólnych, takich jak klatka schodowa i strych. Każdy lokal był prawnie wyodrębniony i mógł być przedmiotem samodzielnej sprzedaży. Lokale mieszkalne Wnioskodawca oddał do użytkowania z przeznaczeniem na wynajem. Wpisał do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych jako budynek o trzech i więcej mieszkaniach, PKOB 1122 i amortyzował go. Nie amortyzował oddzielnie poszczególnych mieszkań, gdyż budynek w akcie notarialnym był wyceniony jako całość, bez podziału na poszczególne lokale mieszkalne. Wnioskodawca poniósł wydatki na remont tej kamienicy w kwocie przewyższającej 30% jej wartości początkowej. Ze strychu korzystali lokatorzy wynajmowanych lokali mieszkalnych. Po kilku latach od zakupu niektóre lokale Wnioskodawca sprzedał lokatorom wraz z udziałem w częściach wspólnych, w tym również w strychu. Nie był więc już wyłącznym właścicielem strychu. Wnioskodawca uzgodnił z lokatorami, że ze strychu zrobi kolejny lokal mieszkalny. W 2014 r. Wnioskodawca wykonał prace adaptacyjne i powstał lokal mieszkalny o powierzchni 66,86 m2. Większość prac Wnioskodawca wykonał samodzielnie, niektóre prace wykonała firma budowlana. W dniu 8 października 2014 r. Wnioskodawca oficjalnie przekształcił strych w kolejny 10-ty lokal mieszkalny. Przekształcenie formalne strychu w lokal mieszkalny odbyło się za pisemną zgodą w formie uchwały spisanej notarialnie przez współwłaścicieli strychu przed odkupieniem udziałów. W dniu 6 listopada 2014 r. Wnioskodawca odkupił wcześniej sprzedane udziały w strychu. Przekazał ten lokal do działalności gospodarczej na wynajem i w dniu 1 grudnia 2014 r. wpisał go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych jako oddzielny lokal i amortyzował go. Zaraz po wytworzeniu Wnioskodawca szukał najemców, niektórzy byli zdecydowani, ale zawsze coś nie odpowiadało i w rezultacie odstępowali od umowy. Tak było w dwóch przypadkach, gdzie były już zawarte umowy, jednak ostatecznie najemcy się rozmyślili. W końcu Wnioskodawca znalazł osobę, której ten lokal odpowiadał, ale to była osoba chętna kupić ten lokal, a nie wynająć. Wnioskodawca sprzedał więc przedmiotowy lokal w dniu 14 maja 2015 r.
W świetle powyższego, zdaniem tut. Organu, sprzedaż lokalu mieszkalnego przekształconego ze strychu nastąpiła w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.
Bowiem jak wynika z opisu stanu faktycznego:
Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest najem lokali oraz handel nieruchomościami,
w wyniku przeprowadzenia wskazanych we wniosku działań pozyskał nowy lokal mieszkalny,
Wnioskodawca dokonał prawnego wyodrębnienia tego lokalu, tak aby mógł być przedmiotem samodzielnej sprzedaży,
przed sprzedażą lokal mieszkalny nie był wynajmowany, nie był także wykorzystywany przez Wnioskodawcę na potrzeby związane z prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą,
okres używania, o którym mowa w art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku lokalu, o którym mowa we wniosku, nie przekroczył roku.
Zatem mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że ww. lokal, mimo że został przez Wnioskodawcę wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie spełnia definicji środka trwałego, o której mowa w art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co oznacza, że nie był on składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając na uwadze powyższe, w świetle powołanych regulacji prawnych, przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przekształconego ze strychu stanowi przychód z prowadzonej działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu według zasad właściwych dla tego źródła przychodów.
W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego przekształconego ze strychu należało uznać za nieprawidłowe.
ITPB1/4511-1276/15/PSZ | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Lokale > IPTPB1/4511-853/15-2/KO