Source: https://www.immobilien-elite.com/2020/02/13/zu-hohe-mieterhoehung-ist-verbindlich-wenn-mieter-zustimmt/
Timestamp: 2020-04-07 06:53:09
Document Index: 376896771

Matched Legal Cases: ['§ 558', 'BGH', '§ 313', '§ 558', 'BGH', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH']

Mieterhöhung / Vereinbarungen
Wenn ein Mieter dem Mieterhöhungsverlangen seines Vermieters zustimmt, kommt dadurch eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zu Stande, unabhängig davon, ob die Mieterhöhung den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB entsprach. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2019 klar. Stimmt ein Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, obwohl die Wohnfläche im Mietvertrag falsch ausgewiesen wurde, muss nicht unbedingt eine Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB erfolgen. Dies gilt, wenn der Vermieter die Mieterhöhung in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren gemäß §§ 558, 558b BGB durchsetzen könnte.
Ein Mieter hatte seit Juli 2006 eine Mietwohnung angemietet. Die monatliche Miete betrug 495,- € zuzüglich Betriebskosten und Stellplatzmiete. Der Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Größe der Mietwohnung. Im Juli 2007, Januar 2009, März 2011 und Juni 2013 hatte der Mieter jeweils einer Mieterhöhung zugestimmt. Ausgehend von einer Wohnfläche von 113,66 m² hatte der Vermieter jeweils die Grundmiete erhöht. Diese lag zuletzt betragsmäßig immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels. Zuletzt verlangte der Vermieter eine erhöhte Nettokaltmiete in Höhe von 541,02 €. Der Mieter behauptete nun, dass die Wohnfläche lediglich 99,75 m² betrage und forderte den Vermieter zur Rückzahlung überbezahlter Miete auf. Da der Vermieter nicht freiwillig zahlte, reichte der Mieter eine Klage ein.
Die Entscheidung vor Gericht − Ohne Erfolg!
Der BGH vertrat die Ansicht, dass dem Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung der im Zeitraum von Oktober 2007 bis Dezember 2014 erbrachten erhöhten Mieten nicht zustand. Denn die Mietzahlungen des Mieters, deren teilweise Erstattung er begehrte, hatten ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen der Parteien über die Erhöhung der Miete. Der Irrtum über die Wohnfläche ließ allenfalls eine Vertragsanpassung zu. Denn durch die Zustimmung des Mieters zu den Mieterhöhungsverlangen war jeweils eine wirksame Vereinbarung zustande gekommen, welche den Rechtsgrund für die erbrachten Mietzahlungen darstellte.
Es kam nicht darauf an, ob die Mieterhöhungsverlangen den formellen Anforderungen des § 558a BGB entsprachen und dem Vermieter ein Anspruch auf Zustimmung zu den Mieterhöhungen gemäß § 558 Abs. 1 BGB zugestanden hat. Denn durch die Zustimmung des Mieters zu den Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kam jeweils eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Erhöhung der Miete zustande (so auch BGH, Urteil v. 07.07.04, Az. VIII ZR 192/03). Diese Mieterhöhungsvereinbarungen waren dahin auszulegen, dass die Miete auf den darin jeweils genannten Betrag erhöht wurde und nicht lediglich auf den geringeren Betrag, der sich durch Multiplikation des jeweils erhöhten Quadratmeterpreises mit der tatsächlichen Wohnfläche ergab.
Gegenstand der vereinbarten Mieterhöhungen war hier der jeweils ausdrücklich genannte Betrag, auf den die Nettomiete für die Mietwohnung erhöht wurde. Bei der Wohnfläche, die zur Ermittlung dieser neuen erhöhten Miete genannt wurde, handelte es sich lediglich um einen nicht zum Vertragsinhalt gewordenen Grund. Zwar kann ein beiderseitiger Kalkulationsirrtum zu einer Vertragsanpassung führen, wenn die jeweils vereinbarte Miete unter Berücksichtigung der wahren Wohnfläche noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Jedoch stellte der Umstand, dass die vereinbarte erhöhte Miete jeweils noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag ein gewichtiges Indiz dafür dar, dass die Parteien auch bei Kenntnis der wahren Wohnfläche dieselbe erhöhte Miete vereinbart hätten.
Dem Vermieter stand auch bei Berücksichtigung der wahren geringeren Wohnfläche und der unstreitigen ortsüblichen Vergleichsmiete ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung zu. Diesen Anspruch hätte er im Falle einer Zustimmungsverweigerung des Mieters auch in einem gerichtlichen Verfahren durchsetzen können. Der dem Vermieter bei den Mieterhöhungsverlangen bezüglich der Wohnfläche unterlaufene Fehler hatte für den Mieter auch keine erheblichen negativen wirtschaftlichen Auswirkungen, so dass ihm ein unverändertes Festhalten an den Vereinbarungen auch zumutbar war (BGH, Urteil v. 11.12.19, Az. VIII ZR 234/18).
Tags: KalkulationMieteMieterMieterhöhungortsübliche VergleichsmieteVereinbarungVerlangenVermieterVerweigerungZustimmung
Zusammenlegung von Mietwohnungen ist keinem Neubau gleichzusetzende Modernisierung
von mhe · Published 9. Oktober 2018
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