Source: https://www.jusmeum.de/urteil/ovg_nordrhein-westfalen/e528781bf8607bb666f5e70000fd7526d20a658b40062edf2adfd52dec0d371f
Timestamp: 2020-01-20 23:23:16
Document Index: 18038166

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 7', '§ 7', '§ 6', '§ 7', '§ 9', '§ 7', '§ 1', '§ 1', '§ 8', '§ 7', '§ 9', '§ 47', '§ 8', '§ 214', '§ 6', '§ 8', '§ 214', '§ 8', '§ 8', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 40', '§ 32', '§ 9', '§ 9']

OVG Nordrhein-Westfalen, 7 D 62/04.NE: OVG NRW: bebauungsplan, grünfläche, breite, eigentümer, grundstück, satzung, ausschluss, gebot der erforderlichkeit, grundsatz der erforderlichkeit, realisierung
Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 16.09.2005, 7 D 62/04.NE
Aktenzeichen: 7 D 62/04.NE
OVG NRW: bebauungsplan, grünfläche, breite, eigentümer, grundstück, satzung, ausschluss, gebot der erforderlichkeit, grundsatz der erforderlichkeit, realisierung
Oberverwaltungsgericht NRW, 7 D 62/04.NE
Tenor: Der Bebauungsplan Nr. 2135 - C. - 1. Änderung der Stadt C1. H. ist unwirksam.
Der Antragsteller wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 2135 - C. - 1. Änderung (im folgenden: Bebauungsplan Nr. 2135 I).
3Der Antragsteller ist Eigentümer der im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans gelegenen Grundstücke Gemarkung H. , Flur 21, Flurstücke 123, 124, 126 und 127 (I.---straße 227 und 229) in C1. H. . Diese Grundstücke sind mit zwei Wohn- und Geschäftshäusern bebaut. Der vordere, an die I.----straße angrenzende Grundstücksteil ist mit zwei voll unterkellerten, zwei- bzw. dreigeschossigen Wohn - und Geschäftshäusern mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Im rückwärtigen Grundstücksteil befindet sich ein eingeschossiger, voll unterkellerter Anbau. In den beiden Gebäuden befinden sich eine Spielhalle, zwei Ladenlokale, zwei Büros und drei Wohnungen. Der rückwärtige unbebaute Teil der Grundstücke wird als PKW- Stellplatz und zur Andienung genutzt.
Die Grundstücke des Antragstellers liegen auch im Geltungsbereich des "Bebauungsplans Nr. 2.0 zur Ordnung der gewerblichen Nutzung im Bereich Geschäftszentrum C1. H. " vom 20. Dezember 1984, der aus einer Satzung über den Ausschluss von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben besteht. Gemäß § 2 Nr. 1 dieser Satzung sind in einem Bereich, der u.a. das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 2135 I umfasst, Vergnügungsstätten, deren überwiegende Zweckbestimmung die kommerzielle Nutzung von Glücksspielen und/oder Unterhaltungsgeräten (Spielhallen, Spielcasinos) ist, unzulässig. Die Grundstücke des Antragstellers waren vor Aufstellung 2
des Bebauungsplans Nr. 2135 I vom räumlichen Geltungsbereich des vom Rat der Antragsgegnerin am 26. April 1988 als Satzung beschlossenen Bebauungsplan Nr. 2135 (im folgenden: Bebauungsplan Nr. 2135) umfasst. Dieser Bebauungsplan, dessen Gebiet im Wesentlichen mit dem des Bebauungsplans Nr. 2135 I identisch ist, wies die Grundstücke des Antragstellers als Teil eines an der I.----straße gelegenen Kerngebiets (MK) aus. Ausweislich seiner textlichen Festsetzung Nr. 1.4 waren im MK entlang (u.a.) der I.----straße nur Nutzungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BauNVO [1977] zulässig; eine ausdrückliche Regelung zum Ausschluss von Vergnügungsstätten enthielt dieser Plan nicht. Mit seiner textlichen Festsetzung Nr. 1.5 wurden Wohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO [1977] ab dem 1. Obergeschoss für zulässig erklärt. Jener Plan sah im Übrigen an den Rändern seines Gebietes im Wesentlichen Misch- und Kerngebiete sowie an diversen Stellen - insbesondere im inneren Bereich des Plangebietes unter dem seinerzeit noch vorgesehenen Regenrückhaltebecken - Tiefgaragenplätze vor.
5Die Grundstücke des Antragstellers liegen heute am südlichen Rand des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 2135 I. Dieser wird begrenzt im Süden durch die I.----straße , die sich in diesem Bereich auf einer Länge von ca. 400 m erstreckt. Westlich wird das Plangebiet begrenzt durch die auf Teilabschnitten als Straßenverkehrsfläche festgesetzte M.---------straße , die - ausgehend von der katholischen Kirchengemeinde St. M1. , deren Grundstück das südwestliche Eck des Plangebietes bildet - von Südwesten nach Nordosten verläuft. Nach etwa 300 m trifft die M.---------straße auf die Straße Am C2. , die ihrerseits auf einer Strecke von ca. 190 m die nördliche Begrenzung des Plangebietes markiert. Den östlichen Rand des Plangebietes bildet die P. Straße, und zwar auf einer Länge von ca. 185 m, wobei der nordöstliche Teilabschnitt der P. Straße auf ca. 90 m als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen ist.
6Die Nutzung des durch das o.g. Straßengeviert gekennzeichneten Plangebietes stellt sich im Wesentlichen wie folgt dar: Die I.----straße ist im zum Plangebiet gehörenden Teil überwiegend mit zwei- bis dreigeschossigen Häusern bebaut. Im Erdgeschoss befinden sich überwiegend gewerbliche Nutzungen. Zwischen den Grundstücken I.---straße 227 und 223 befindet sich eine etwa 11 m breite Zufahrt bzw. Zuwegung zum Innenbereich des o.g. Straßengevierts. Die genannte Zuwegung/Zufahrt gabelt sich nach ca. 17 m an dem rückwärtig an das Gebäude der Volkshochschule (C3.--------straße 12) keilförmig angebauten Gebäude (C3.--------- straße 2, 4, 6, 8 und 10); diese Gebäude sind auf der Parzelle 371 gelegen und vom Flurstück 370 umgeben. Die genannte Zuwegung/Zufahrt führt in westlicher Richtung zu dem unter Denkmalschutz stehenden Haus C3.---------straße 17 und zu einem hinter der M2. kirche liegenden (kleineren) Parkplatz und in östlicher Richtung an bzw. hinter dem Gebäude der Volkshochschule vorbei zu einem größeren asphaltierten Areal, das als Parkplatzfläche genutzt wird.
7Am südwestlichen Rand des Plangebiets befindet sich die unter Denkmalschutz stehende Kirche St. M1. . In der M3.--------straße findet sich überwiegend Wohnbebauung, im Erdgeschoss gibt es aber z.T. auch gewerbliche Nutzungen; auch von der M.---------straße ist die Zufahrt zum Innenbereich des Plangebietes - insbesondere zu den Parkplatzflächen - möglich. In der Straße Am C2. finden sich in dem durch den Plan erfassten Areal im nordwestlichen Bereich einzelne Wohnhäuser (Einfamilienhäuser), an die sich das Gelände der Gemeinschaftsgrundschule (Am C2. 8) anschließt. Südwestlich des Schulgebäudes befindet sich das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück C3.------- --straße 25, an das sich in Richtung auf das o.g. "C4.
gebäude" eine ca. 45 X 70 m große Grünfläche anschließt. In der nordöstlichen Ecke des Plangebietes befindet sich der ebenfalls etwa 45 X 70 m große "Rosengarten". Südlich an den Rosengarten schließt sich ein sog. Gesundheitszentrum (mit Massagepraxis, Ärzten usw.) an (P. Straße 19); sodann führt eine weitere Zufahrt zum Innenbereich des Straßengevierts, anschließend folgt ein weiteres Gebäude (P. Straße 17), bevor die Planbegrenzung auf das unter Denkmalschutz stehende "Bürgerhaus A. " trifft. Das Innere des Plangebiets ist im östlichen Bereich im Wesentlichen durch versiegelte Flächen, insbesondere durch die sich westlich an das Gesundheitszentrum anschließende als Parkplatz genutzte Fläche gekennzeichnet. Etwa am westlichen Rand dieser Parkplatzfläche befindet sich eine (alte) Turnhalle (Flurstück 103), in der zur Zeit eine Transformatorenstation untergebracht ist, und im Anschluss daran westlich das o.g. Gebäude der Volkshochschule nebst rückwärtigem Anbau.
Der Bebauungsplan Nr. 2135 I enthält im Wesentlichen folgende zeichnerischen Festsetzungen: Der südliche Bereich des Plangebiets wird von der Ecke P. Straße/I.---straße auf einer Länge von ca. 230 m bis zu den Grundstücken des Antragstellers (I.---straße 227 und 229), diese allerdings nur teilweise erfassend, als Kerngebiet (MK) festgesetzt. Abgesehen vom "Bürgerhaus A. " trifft der Plan in diesem Kerngebiet Festsetzungen über die GRZ, GFZ, die Gebäudehöhe und die (geschlossene) Bauweise; im - von der I.----straße aus gesehen - rückwärtigen Bereich sind drei Bebauungsriegel vorgesehen, die von der hinter dem Haus P. Straße 17 abzweigenden Straßenverkehrfläche sowie einer Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung erschlossen werden. Im Bereich der Grundstücke I.--- -straße 241 und 243 ist über die teilweise bebaute Fläche ein nach Norden gehendes Gehrecht - gr 1 - zugunsten der Allgemeinheit ausgewiesen; zwischen den Grundstücken I.----straße 253 und 255 ist ein Fuß- und Radweg festgesetzt. Im Bereich der Grundstücke des Antragstellers I.----straße 227 und 229 biegt quasi halbmond- bzw. bogenförmig ein zunächst etwa ca. 17 m breiter Streifen ab, der als "Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich" ausgewiesen ist. An diesen schließt sich östlich - parallel verlaufend - ein etwa 2,5 m breiter Streifen an, der als "Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit" - gr 2 - mit einer lichten Höhe von mindestens 3 m festgesetzt ist. Der festgesetzte Fußgängerbereich gabelt sich an der südlichen Ecke des Gebäudes C3.---- -----straße 2 bis 10 in einen westlichen - zu einer Parkplatzfläche hinter der M2. kirche verlaufenden - und einen östlichen Ausläufer. Kurz vor der genannten Gabelung beginnt - hinweislich gekennzeichnet - eine Fläche für die Renaturierung der Strunde, die sich in dem östlichen Ausläufer des festgesetzten Fußgängerbereichs auf einer Länge von ca. 50 m und mit einer Breite von 2,5 m erstreckt. Beiderseits dieser hinweislichen Kennzeichnung für die Offenlegung der Strunde verläuft dieser Ausläufer des Fußgängerbereichs auf einer Breite von jeweils ca. 5 m westlich an das Gebäude C3.---- -----straße 2 bis 10 und östlich an das 2,5 m breite Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit angrenzend. Die Breite des östlichen Ausläufers des festgesetzten Fußgängerbereichs reduziert sich ab etwa der östlichen Kante des Volkshochschulgebäudes auf ca. 7 m; diese Verkehrsfläche endet nach etwa 50 m an dem Punkt, an dem sie auf das Gehrecht gr 1 trifft und an den sich dann eine etwa 140 m lange Straßenverkehrsfläche anschließt, die die Verbindung zur P. Straße herstellt. Der zwischen der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich und der zusammen mit ihrem Kirchhof als Fläche für den Gemeinbedarf ausgewiesenen M2. kirche befindliche Bereich der I.----straße ist als MK ausgewiesen. Die sich anschließenden Flächen des Plangebiets an der südöstlichen Seite der M.---------straße sind im Wesentlichen als MK und - nach einer Zufahrt (Straßenverkehrsfläche) in das Innere des Plangebiets - als Mischgebiet (MI) mit unterschiedlicher Begrenzung der Zahl 8
der Vollgeschosse festgesetzt. Kurz hinter dem nordwestlichen Eckpunkt des Plangebietes ist auf der Straße Am C2. eine ca. 90 m lange und - an ihrer größten Ausdehnung in den inneren Bereich des Plangebiets hinein - ca. 75 m tiefe Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Schule" vorgesehen, an die sich in südwestlicher Richtung eine etwa 50 X 100 m große private Grünfläche anschließt, die das Grundstück C3.---------straße 25 umfasst; östlich dieser privaten Grünfläche und der Gemeinbedarfsfläche schließt sich eine öffentliche Grünfläche an, die den Rosengarten einschließt, sich bis zur P. Straße ausdehnt und dabei ein direkt an dieser gelegenes kleineres Mischgebiet umfasst; die öffentliche Grünfläche ist in Teilbereichen ausweislich einer hinweislichen Kennzeichnung für die Renaturierung der Strunde vorgesehen. Im Süden wird die öffentliche Grünfläche begrenzt durch eine Straßenverkehrsfläche, die sie von der oben beschriebenen quasi halbmondförmigen Riegelbebauung im MK sowie von einer kleineren privaten Grünfläche nördlich des Bürgerhauses A. trennt, und welche sich bis zu der o.g. Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich erstreckt.
Der Bebauungsplan Nr. 2135 I enthält ferner verschiedene textliche Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung: So sind im MI Vergnügungsstätten i.S.d. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO nicht zulässig, während im MK Wohnungen i.S.d. § 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO ab dem 1. Obergeschoss zulässig sind. Ferner enthält der Bebauungsplan die Festsetzung, dass "entsprechend der Satzung über den Ausschluss von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben vom 20.12.1984" im MK Vergnügungsstätten, deren überwiegende Zweckbestimmung die kommerzielle Nutzung von Glücksspielen und /oder Unterhaltungsgeräten (Spielhallen, Spielcasinos) ist, nicht zulässig sind. Ferner finden sich Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche. Hinsichtlich der "Flächen für Versorgungsanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)" heißt es: "Bei der Umsetzung des Bebauungsplans ist der genaue Standort der zur Gewährleistung einer ausreichenden Stromversorgung erforderlichen und im Bebauungsplan festgesetzten Transformatorenstation innerhalb des ausgewiesenen MK zwischen I.----straße und öffentlicher Grünfläche im Einvernehmen mit dem Energieversorgungsunternehmen festzulegen." Weiter enthält der Bebauungsplan Festsetzungen zum Lärmschutz, die nach Lärmpegelbereichen entsprechend dem Abschnitt 5 der DIN 4109 gegliedert sind. Ferner sind in den Bebauungsplan Regelungen zur Baugestaltung aufgenommen.
10Der Flächennutzungsplan Nr. 138/2135 - C. weist die äußere Begrenzung des Straßengevierts sowie u.a. das Grundstück, auf dem sich das Gebäude C3.------- -- straße 25 befindet, als gemischte Baufläche und den inneren Bereich überwiegend als Grünfläche aus. Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 2135 I nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf:
Nach Durchführung von zwei Bürgerversammlungen im Februar und Oktober 2000 beschloss am 13. Februar 2001 der Planungsausschuss der Antragsgegnerin, das Verfahren zur Aufstellung dieses Bebauungsplans durchzuführen. Im Rahmen der frühzeitigen öffentlichen Bürgerbeteiligung ging eine Reihe von Stellungnahmen ein, die im Wesentlichen die Gestaltung der Parkplatzsituation sowie den Erhalt des Rosengartens, der seinerzeit noch durch ein zweistöckiges Parkgebäude ersetzt werden sollte, zum Gegenstand hatten. Die Träger öffentlicher Belange wurden beteiligt. In seiner Sitzung vom 21. Juni 2001 beauftragte der Planungsausschuss der Antragsgegnerin die Verwaltung, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2135 I auf der Grundlage des (geänderten) Vorentwurfs fortzuführen. Auf Antrag des 9
Landschaftsverbandes Rheinland wurde der "Rosengarten" im September 2001 in die Denkmalliste der Antragsgegnerin eingetragen; daraufhin wurde die bis dato geplante Bebauung für diesen Bereich fallen gelassen. Am 15. November 2001 fasste der Planungsausschuss den Beschluss, den Bebauungsplan Nr. 2135 I unter Beifügung der Begründung öffentlich auszulegen. Nach öffentlicher Bekanntmachung am 20. November 2001 wurde der Entwurf des Bebauungsplans in der Zeit vom 3. Dezember 2001 bis 11. Januar 2002 offen gelegt. Die Träger öffentlicher Belange wurden erneut beteiligt. Unter dem 7. Januar 2002 wandte sich der Antragsteller an die Antragsgegnerin und führte aus, die jetzt vorliegende Planung und deren Umsetzung beschneide deutlich die Entwicklungsmöglichkeiten seiner Grundstücke. Bei Umsetzung des Planentwurfes komme es zu einem vollständigen Abriss aller Gebäude, eine Neubebauung sei nur in Teilbereichen möglich. Das sei eine mehr als deutliche Wertminderung, mit der er sich nicht einverstanden erklären könne. Er sei allerdings bereit, eine für beide Seiten tragbare Lösung zu finden.
In seiner Sitzung vom 18. April 2002 beschloss der Planungsausschuss der Antragsgegnerin, dieser Einwendung nicht zu entsprechen und empfahl dem Rat, den Bebauungsplan Nr. 2135 I als Satzung zu beschließen. In der Stellungnahme der Bürgermeisterin der Antragsgegnerin zur Einwendung des Antragstellers heißt es: "Es ist richtig, dass die Grundstücke I1. str. 227 und 229 überplant werden. Dies ist u.a. erforderlich, um eine ausreichend breite Fußgängerverbindung zur Erschließung des geplanten Gebäudekomplexes wie auch des VHS-Gebäudes zu schaffen. Mit der Erstellung der Erschließungsanlage könnten jahrelange Streitigkeiten der Anlieger um Wegerechte einer Lösung zugeführt werden. Die Breite der Verkehrsfläche begründet sich mit der Notwendigkeit der Anlieferung und mit der vorgesehenen Trasse zur Öffnung der Strunde. Für den geplanten Gebäudekomplex ist ein parzellenübergreifendes, aber flexibles und stufenweise zu realisierendes Nutzungsund Bebauungskonzept [erforderlich]. Ziel ist es dabei, die Möglichkeiten der Grundstücke in dieser Lage besser auszunutzen und durch ein gemeinsames Vorgehen der Eigentümer und Einzelhändler eine Neugestaltung und Attraktivierung dieses Teiles des Stadtzentrums zu erreichen. Das für die Realisierung der genannten grundstücksübergreifenden Planungsziele am besten geeignete Rechtsinstrument ist die Umlegung nach Baugesetzbuch. In der Umlegung werden die für die Eigentümer entstehenden Nachteile ausgeglichen."
13In der Sitzung vom 16. Mai 2002 beschloss der Rat der Antragsgegnerin u.a. unter Bezugnahme auf die genannte Stellungnahme der Bürgermeisterin, die im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen und Einwendungen (u.a.) des Antragstellers und der Eigentümer des Grundstücks C3.---------straße 25 zurückzuweisen. Gleichzeitig beschloss der Rat den Bebauungsplan Nr. 2135 I als Satzung.
In der gleichzeitig beschlossenen Begründung zum Bebauungsplan Nr. 2135 I heißt es zur städtebaulichen Zielsetzung, der 1987/1988 aufgestellte bisherige Bebauungsplan Nr. 2135 habe über bestandsbezogene Festsetzungen hinaus vor allem Planungsaussagen zum Innenbereich des C6. geländes enthalten. 1998 sei seitens der Verwaltung die Rahmenplanung "Innenstadt C1. -H. " erstellt worden. Grundsätzliche Aussagen zum Stadtzentrum und damit zur C. enthielten das Leitbildkonzept der Rahmenplanung vom Juni 1998 und das Verkehrskonzept vom April 1999. Die dadurch beschlossene zukünftige Abgrenzung des Stadtzentrums teile das Plangebiet in westöstlicher Richtung, etwa entsprechend dem tatsächlichen Nutzungsverlauf (Kerngebiet 12
im südlichen Teil, Mischgebiet im nördlichen Teil). Sodann heißt es in der Begründung, ein weiterer Kernpunkt des Konzeptes sei die Überplanung der großflächigen Stellplatzanlagen im Innenbereich der C. . In dem wiedergewonnenen Stadtraum sei für den westlichen Teil eine Platzanlage und für den östlichen Teil eine öffentliche Grünfläche vorgesehen. Die Änderungen gegenüber dem vorhergehenden Bebauungsplan Nr. 2135 lägen vor allem in der planungsrechtlichen Sicherung des neuen Sporthallenstandorts, der Herausnahme des Regenrückhaltebeckens, dem Ersatz der Tiefgarage durch oberirdische Stellplatzanlagen und der Konkretisierung eines Gebäudekomplexes im Bereich der rückwärtigen I.----straße .
15Der Satzungsbeschluss wurde im Kölner Stadtanzeiger und in der Bergischen Landeszeitung jeweils am 29. Mai 2002 öffentlich bekannt gemacht. Die Änderung des Flächennutzungsplans Nr. 138/2135 - C. wurde am 27. Juni 2002 genehmigt und am 9. August 2002 öffentlich bekannt gemacht. Am 12. Oktober 2002 wurde der Bebauungsplan Nr. 2135 I erneut öffentlich bekannt gemacht. Die Ausfertigung des Bebauungsplans erfolgte am 28. Oktober 2002. Am 26. Mai 2004 hat der Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt, zu dessen Begründung er vorträgt, der Bebauungsplan überplane seine Grundstücke als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung bzw. als überbaubare Grundstücksfläche innerhalb eines Kerngebietes. Um die Festsetzungen des Bebauungsplans zu realisieren, sei ein Abriss der Gebäude auf seinen Grundstücken erforderlich. Außerdem trägt der Antragsteller vor:
16Seine Grundstücke seien zur Ermöglichung der rückwärtigen Erschließung der Nachbargrundstücke mit Wegerechten zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Nachbargrundstücke belastet. Es bestehe außerdem eine Grunddienstbarkeit betreffend die Duldung der verlegten Kanalrohrleitung bzw. eines Regenwasserkanals. Zugunsten seiner Grundstücke seien Wegerechte an den Nachbarparzellen 370 und 371 bestellt. Diese Teilflächen bildeten zusammen mit den Teilflächen seiner Grundstücke den Verbindungsweg von der I.----straße zu den rückwärtigen Grundstücksbereichen im Bereich des heutigen Strundebachkanals.
17Hinsichtlich des Planes fehle es an der Bekanntmachungsanordnung, diese sei im Aufstellungsvorgang nicht enthalten; auch sei ungewiss, ob die im Parallelverfahren betriebene Änderung von Bebauungsplan und Flächennutzungsplan vor Bekanntmachung des Bebauungsplans abgeschlossen gewesen sei, verneinendenfalls fehle es an der erforderlichen Genehmigung.
18Es fehle an der Rechtfertigung für die Beschränkung von Wohnungen i.S.d. § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO auf Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss. Hierfür seien gemäß § 1 Abs. 7 BauNVO besondere städtebauliche Gründe erforderlich, die für Betriebsinhaberwohnungen weder genannt noch erkennbar seien. Ziffer 1.4. der textlichen Festsetzungen sei damit zumindest hinsichtlich der Beschränkung von Betriebsinhaberwohnungen unwirksam.
19Unwirksam sei auch der in Nr. 1.5 der textlichen Festsetzungen vorgesehene Ausschluss von bestimmten Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben. Es sei zwar grundsätzlich möglich, diese Nutzungen auch in Kerngebieten auszuschließen. Dies dürfe aber nicht so flächendeckend erfolgen, dass für solche Nutzungen im eigentlichen Stadtzentrum kein Raum mehr sei. Der in der textlichen Festsetzung und in der Begründung zitierte Textbebauungsplan vom 20. Dezember 1984 sehe genau das
offenbar vor. Spätestens im Rahmen der Überplanung des Gebietes hätte für den Plangeber Veranlassung bestanden, sich mit der städtebaulichen Rechtfertigung dieses Ausschlusses noch einmal zu befassen. Dies gelte insbesondere, wenn im Plangebiet, wie etwa auf seinem Grundstück I.----straße 227, ein solcher Spielsalon tatsächlich vorhanden sei.
20Die Festsetzung von Flächen für Versorgungsanlagen genüge nicht dem Bestimmtheitsgebot, wenn der Plangeber es ausreichen lasse, dass der genaue Standort im Einvernehmen mit dem Energieversorgungsunternehmen festzulegen sei. Weil die Festsetzung einer solchen Versorgungsfläche einen Entschädigungsanspruch begründe und letztlich auch Gegenstand eines Enteignungsverfahrens sein könne, sei eine hinreichende Bestimmtheit zwingend erforderlich.
21Die abwägungsrelevanten Interessen seien nicht hinreichend ermittelt bzw. sachgerecht bewertet worden. Hinsichtlich der Eigentümer des Grundstücks C3.------- --straße 25 sei das darauf befindliche Gebäude als private Grünfläche überplant. Dies werde damit begründet, dass bereits der Vorgängerbebauungsplan diese Fläche zwar als Kerngebiet, aber nicht als überbaubare Fläche dargestellt habe. Die Antragsgegnerin sei auf den im Verfahren geäußerten Einwand der Eigentümer des Grundstücks C3.------ ---straße 25, das Wohnhaus werde auch weiterhin genutzt und zur Verbesserung der Hinterlanderschließung solle an der bestehenden Feuerwehrzufahrt für die Schule ein Geh- und Fahrrecht begründet werden, nicht eingegangen. Die offensichtliche Planungsabsicht, die hinteren Grundstücksflächen frei von Bebauung zu halten, sei auf Dauer nicht durchsetzbar, da nicht ansatzweise erkennbar sei, dass die Eigentümer des Grundstücks C3.---------straße 25 das Wohnhaus aufgeben wollten. Für den Plangeber sei die dauerhafte Nutzung in diesem Bereich erkennbar gewesen, dennoch habe er den Eigentümer auf den bloßen Bestandsschutz beschränkt, ohne sich Gedanken über eine Regelung nach § 1 Abs. 10 BauNVO zu machen. Der Umstand, dass bereits der Vorgängerbebauungsplan eine Einschränkung der Bebaubarkeit enthalten habe, entbinde den Plangeber nicht davon, sich bei einer Planänderung mit den vorgetragenen Interessen des Grundstückseigentümers zu befassen und diese bei der Neuaufstellung des Plans in diesem Teilbereich zu gewichten. Dann sei aber kein Grund vorhanden, das Grundstück ungeachtet der existierenden Bebauung als Grünfläche zu überplanen.
22Auch seine eigenen Eigentümerinteressen seien nicht hinreichend ermittelt bzw. nicht sachgerecht abgewogen worden. Die Festsetzungen des Plans sähen eine nahezu vollständige Inanspruchnahme seines Grundstücks für die Verkehrsfläche bzw. das Gehrecht gr 2 vor. Nach Realisierung des Bebauungsplans verbleibe lediglich eine kleinere, zur I.----straße ausgerichtete Fläche des Gebäudes I.---- straße 229, im Übrigen werde dieses durch die Festsetzung des Gehrechts überlagert.
Planungsalternativen habe die Antragsgegnerin überhaupt nicht einbezogen. 23
24Die Ausgangsbasis der Festsetzung des Gehrechts, wonach mit der Erstellung der Erschließungsanlage jahrelange Streitigkeiten der Anlieger einer Lösung zugeführt werden sollten, entbehre der tatsächlichen Grundlage. Streitigkeiten um das Wegerecht gebe es nicht, vielmehr setze sich die in der Örtlichkeit vorhandene private Wegefläche aus mehreren Privatgrundstücken zusammen, für die wechselseitig Grunddienstbarkeiten bestünden, um die hinteren Grundstücksflächen zu erreichen. Ebenso wie er ein Wegerecht an der Fläche besitze, die zum Grundstück der
Volkshochschule gehöre, bestehe umgekehrt ein Wegerecht; gleiches gelte für andere Wegeanlieger.
25Von Streitigkeiten sei ihm nur insoweit etwas bekannt, als die Antragsgegnerin für die Errichtung des Gebäudes der Volkshochschule auf dem Flurstück 371 offenbar Teile dieses Grundstückes bzw. Teile der angrenzenden Parzelle 370 lastenfrei veräußert habe. An dieser Lastenfreiheit fehle es aber, weil er, der Antragsteller, auf die Ausnutzung des zu seinen Gunsten eingetragenen Geh- und Fahrrechts angewiesen sei. Er könne nur vermuten, dass der Käufer des Grundstücks aus diesem Grunde Schadensersatzansprüche geltend mache oder einen Teil des Kaufpreises einbehalten habe. Es handele sich dabei jedenfalls um eine privatrechtliche Angelegenheit der Antragsgegnerin, die nicht mit den Festsetzungen des angefochtenen Bebauungsplans zu seinen Lasten gelöst werden dürfe.
26Die Ausweisung der Verkehrsfläche von 10 m bis zu 15 m sei aus städtebaulichen Gründen nicht erforderlich; dies gelte um so mehr, als noch zusätzlich ein 2,5 m breites Gehrecht vorgesehen sei. Die heute in der Örtlichkeit vorhandene Fläche sei vielmehr vollkommen ausreichend, um die mit diesem Weg verbundenen Funktionen zu erfüllen. Insbesondere für den Anlieferverkehr wäre es vollkommen ausreichend gewesen, diesen über die ohnehin vorhandene rückwärtige Erschließung von der P. Straße aus entweder zu verlängern oder die dort vorgesehene Verkehrsfläche von 7 m für ausreichend zu erachten. Keinesfalls sei es aber erforderlich gewesen, diese Wegefläche noch zu erweitern, insbesondere habe es keiner derartig breiten Fußgängerverbindung zur Erschließung des VHS- Gebäudes bedurft, denn dieses Gebäude sei bereits errichtet und verfüge bereits über eine ausreichende Erschließung, weil ja sonst eine Baugenehmigung nicht erteilt worden wäre.
27Die Aufweitung der Verkehrsfläche könne auch nicht mit der vorgesehenen Trasse zur Öffnung der Strunde begründet werden. Denn zum einen handele es sich nur um eine Planungsabsicht; die hierfür erforderlichen Flächen seien im Plan lediglich hinweislich enthalten. Zum zweiten könne es zwar sein, dass ökologische Gründe für die Aufweitung des Baches im Bereich der öffentlichen Grünfläche sprächen, doch sei die hierfür vorgesehene Fläche 2,5 m breit; dies stelle keine Bachnaturierung dar, sondern lediglich die Öffnung eines verrohrten und zukünftig kanalisierten Baches. Eine besondere ökologische Funktion sei hiermit nicht verbunden. Im Rahmen der Abwägung sei nicht geprüft worden, ob auf die Offenlegung des Baches in diesem Bereich zugunsten der Erhaltung der Privatnützigkeit der angrenzenden Grundstücke habe verzichtet werden können.
28Bei einer den verkehrlichen Gegebenheiten angepassten und zurückhaltenderen Verkehrswegeplanung hätte der auf seinen Grundstücken vorhandene Gebäudebestand erhalten oder nur in kleineren Teilbereichen beschnitten werden müssen, während die jetzige Planung zum vollständigen Verlust der Gebäudesubstanz führe. Seine Grundstücke lägen heute an der Hauptverkehrsstraße. Selbst bei Wiederzuteilung von Grundstücken im Umlegungsverfahren fiele dieser Lagevorteil weg. Auch die heute im Gebäude I.---- straße 227 ausgeübte Nutzung eines Spielsalons wäre nach den Festsetzungen des Bebauungsplans an anderer Stelle nicht mehr möglich. Diese Gesichtspunkte habe die Antragsgegnerin nicht gesehen, sondern seine Eigentümerinteressen einfach in das Umlegungsverfahren verlagert. Berücksichtige man ferner, dass die Antragsgegnerin bei der Festsetzung von Verkehrsflächen die örtlichen Gegebenheiten stets berücksichtigt habe, aber nicht einmal in Erwägung
gezogen habe, das Grundstück der Volkshochschule zur Verbreiterung der Zufahrtsmöglichkeit ebenfalls in Anspruch zu nehmen, so werde deutlich, dass die Verkehrsflächenplanung der Antragsgegnerin letztlich die bloße Umsetzung der mit einem Zirkel gezogenen rückwärtigen Bebauungsplanung ohne Rücksicht auf seine Grundstücke darstelle. Ohne weiteres wären städtebauliche Lösungen denkbar gewesen, die zumindest einen Erhalt der vorderen Gebäude auf den Grundstücken I.---straße 227 und 229 ermöglicht hätten, ohne das städtebauliche Ziel der Neugestaltung der hinteren Grundstücksflächen in Frage zu stellen.
29Im derzeit laufenden Umlegungsverfahren sähen sich die betroffenen Grundstückseigentümer wegen der hohen Folgekosten veranlasst, ihre Grundstücke an einen privaten Investor zu veräußern, der sich auf diese Weise nach und nach die Grundstücke verschaffe. Im Umlegungsverfahren sei für den Bau der Tiefgarage die Bildung einer "Tiefgaragen-GbR" vorgesehen, die sich aus den Grundstückseigentümern zusammensetze. Nach den im Umlegungsverfahren vorgegebenen Regelungen reiche es aus, wenn mindestens zwei Eigentümer, welche Flächen für die Errichtung der Tiefgarage zur Verfügung stellen, den Bau der Tiefgarage beantragen; bereits dann seien alle anderen Eigentümer verpflichtet, ihren Kostenanteil für die Errichtung der Tiefgarage zur Verfügung zu stellen. Auch um von diesen Folgekosten der Planung der Antragsgegnerin verschont zu bleiben, würden möglicherweise Eigentümer ihre hinteren Grundstücksflächen an den privaten Investor verkaufen. Daher könne nicht von dem von der Antragsgegnerin so bezeichneten gemeinsamen Vorgehen der Eigentümer und Einzelhändler zur Neugestaltung und Attraktivierung dieses Teils des Stadtzentrums gesprochen werden; vielmehr sei die Planung von vornherein so angelegt, dass nur ein privater Großinvestor die Baumaßnahmen realisieren könne.
30Die planungsrechtliche Inanspruchnahme seiner Grundstücke sei daher unverhältnismäßig und abwägungsfehlerhaft, was die Unwirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 2135 I zumindest im Bereich der I.----straße 223 bis P. Straße 17 zur Folge habe.
Der Antragsteller beantragt, 31
den Bebauungsplan der Stadt C1. H. Nr. 2135 - C. - 1. Änderung für unwirksam zu erklären. 32
Die Antragsgegnerin beantragt, 33
den Antrag abzulehnen. 34
Sie trägt im Wesentlichen vor: 35
36Ein Verstoß gegen § 8 Abs. 3 BauGB liege nicht vor. Zwar sei der Bebauungsplan irrtümlich bereits vor der Genehmigung und Bekanntmachung des Flächennutzungsplans bekannt gemacht worden, nachdem dieser Fehler aber erkannt worden sei, sei am 12. Oktober 2002 eine erneute Bekanntmachung erfolgt.
Der Bebauungsplan Nr. 2135 I leide auch nicht an materiellen Mängeln. 37
Die Festsetzung, dass Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für 38
Betriebsinhaber nur ab dem 1. Obergeschoss zulässig seien, sei aus speziellen städtebaulichen Gründen gerechtfertigt. Wohnungen im Erdgeschoss eines Gebäudes würden nämlich dem Charakter eines Kerngebietes, welches die Schaffung eines Geschäftszentrums ermöglichen solle, widersprechen, weil sie geeignet seien, den Zusammenhang einer Einkaufsstraße zu unterbrechen und den Kundenstrom abreißen zu lassen. Die Regelung, dass auch sonstige Wohnungen nur ab dem 1. Obergeschoss zulässig seien, sei durch § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO gerechtfertigt; die Zulassung von Wohnungen diene dazu, das Stadtzentrum auch außerhalb der Geschäftszeiten zu beleben und eine soziale Kontrolle zu gewährleisten.
39Der Ausschluss von Spielhallen im Kerngebiet in Ziffer 1.5. der textlichen Festsetzungen könne schon deshalb nicht von dem Antragsteller angegriffen werden, weil bei Feststellung der Unwirksamkeit dieser Regelung die Regelung der Satzung über den Ausschluss von Vergnügungsstätten vom 20. Dezember 1984 eingriffe, die die gleiche Regelung enthalte. Der durch den Bebauungsplan Nr. 2135 I festgesetzte Ausschluss von (u.a.) Spielhallen sei aber auch in der Sache gerechtfertigt. Ziel sei es, das Kerngebiet als Stadtzentrum zu erhalten, die durch die Zulassung von Wohnungen geförderte Wohnfunktion nicht zu stören und eine Verdrängung von Betrieben mit qualifiziertem Warenangebot zu verhindern.
40Der Bebauungsplan habe in Ziffer 4 seiner textlichen Festsetzungen nicht eine verbindliche Festsetzung zur Versorgungsfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB treffen wollen, sondern es handele sich insoweit um einen Hinweis darauf, dass innerhalb des Kerngebietes eine Transformatorenstation untergebracht werden müsse; eine derartige Station sei derzeit auch vorhanden und müsse von den Grundstückseigentümern geduldet werden.
41Gegenüber den Eigentümern des Grundstücks C3.---------straße 25 sei das Abwägungsgebot ebenfalls nicht verletzt worden. Durch den Bebauungsplan Nr. 2135 I werde diesen Grundstückseigentümern kein Baurecht genommen, da ihr Grundstück bisher außerhalb der festgesetzten Baugrenzen gelegen habe. Die Festsetzung als private Grünfläche entspreche seiner Belegenheit als "Hinterland" und ergänze die öffentliche Grünfläche im Sinne einer optischen Fortsetzung; eine Bebauung in zweiter Reihe solle gerade nicht zugelassen werden. Den Grundstückseigentümern sei es mit ihren Einwendungen im Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans vorrangig um die Erschließung ihres Grundstücks gegangen, die aber auch nach den Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans erhalten bleibe.
42Auch gegenüber dem Antragsteller sei das Abwägungsgebot nicht verletzt worden. Es sei durchaus erkannt worden, dass mit der Realisierung des Bebauungsplans in das Grundeigentum des Antragstellers eingegriffen werde, doch habe sie mit den für die Planung sprechenden öffentlichen Belangen seine Interessen wegwiegen können. Ziel der Planung sei u.a. die Schaffung eines Gebäudekomplexes mit attraktiven Fassaden auf allen Seiten, was eine ausreichend dimensionierte Erschließung voraussetze. Durch die Gestaltung des ausgewiesenen Fußgängerbereichs solle der Innenraum der C. für den fußläufigen Verkehr als Aufenthaltsbereich zur Verfügung stehen. Bei der im Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsfläche handele es sich um die künftige Hauptwegeverbindung zwischen der schon bestehenden Fußgängerzone im Bereich der I.----straße und dem geplanten C5. park. Die Verkehrsfläche müsse entsprechend breit und einladend gestaltet werden, um ihre Funktion als Hauptfußgängerachse von der Fußgängerzone über den C5. park bis zum Rosengarten zu erfüllen. Die
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung sei auch nicht überdimensioniert. Hinzu komme, dass der angegriffene Bebauungsplan die Möglichkeit schaffen solle, die bisher verrohrte Strunde wieder zu öffnen und sie als offenen Bachlauf in Erscheinung treten zu lassen. Die hierzu vorzuhaltende Fläche von 2,5 m sei in dem Plan dargestellt, daneben verbleibe für den Fußgänger- und Anlieferungsverkehr noch eine Fläche von 5 m, zu der die Breite der Flächen unter den Arkaden von 2,5 m hinzu trete; damit könne von einer Überdimensionierung keine Rede sein.
43Die von der I.----straße abzweigende Verkehrsfläche diene ferner u.a. dazu, die innerhalb des Kerngebietes gelegenen Gebäude auch von ihrer der I.----straße abgewandten Seite aus zu erschließen und eine Verbindung zu der im angegriffenen Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Grünfläche zu schaffen. Hinter dieses städtebauliche Ziel würden bisherige Streitigkeiten um die Zugänglichkeit einzelner im rückwärtigen Bereich gelegener Grundstücke zurücktreten. Es sei allerdings ein wichtiger Nebeneffekt der Planung, dass die bisher bestehende Erschließungsproblematik mit der Realisierung des Bebauungsplans Nr. 2135 I gelöst werde.
44Angesichts dieser städtebaulichen Ziele müssten die Grundstücke des Antragstellers in Anspruch genommen werden. Wegen der örtlichen Gegebenheiten sei es nicht möglich, im Bereich zwischen den VHS-Gebäuden und den Grundstücken des Antragstellers den Beginn einer attraktiven Fußgängerzone zu schaffen, ohne in den Gebäudebestand des Antragstellers einzugreifen. Denn mit einem schmalen Durchgang seien die mit den angegriffenen Bebauungsplan verfolgten Ziele nicht zu erreichen.
45Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten und die beigezogenen Aufstellungsvorgänge und Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen.
E n t s c h e i d u n g g r ü n d e : 46
Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. 47
Der Normenkontrollantrag ist zulässig. 48
49Der Antragsteller ist antragsbefugt i.S.d. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Die Antragsbefugnis ist regelmäßig zu bejahen, wenn sich der Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44. 50
51Diese Voraussetzungen sind erfüllt, denn der Antragsteller ist Eigentümer der im Plangebiet liegenden Flurstücke 123, 124, 126 und 127 (u.a. I.----straße 227 und 229); diese werden durch die Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans überplant, und die darauf befindlichen Gebäude müssen bei Realisierung der Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans (weitgehend) abgerissen werden.
Der Normenkontrollantrag ist begründet. 52
Der Bebauungsplan ist bereits formell fehlerhaft. 53
54Der Bebauungsplan ist nicht ordnungsgemäß ausgefertigt. Durch die Ausfertigung des als Satzung und damit als Rechtsnorm beschlossenen Bebauungsplans soll sichergestellt werden, dass der Inhalt des Plans mit dem Willen des gemeindlichen Beschlussorgans übereinstimmt, wobei das Bundesrecht ungeregelt lässt, welche Anforderungen an eine solche Ausfertigung zu stellen sind.
55Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 27. Januar 1999 - 4 B 129.98 -, BRS 62 Nr. 29 und vom 9. Mai 1996 - 4 B 60.96 -, BRS 58 Nr. 41.
56Für das nordrhein-westfälische Landesrecht ist in der Rechtsprechung des Senats geklärt, dass es mangels ausdrücklicher normativer Vorgaben für die Ausfertigung von Bebauungsplänen ausreichend, aber auch erforderlich ist, wenn eine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister als Vorsitzender des Rates (als zuständigen Beschlussorgans der Gemeinde) zeitlich nach dem Ratsbeschluss und vor der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem näher bezeichneten Tag diesen Bebauungsplan als Satzung beschlossen hat.
Vgl. z.B. Senatsurteil vom 17. Oktober 1996 - 7a D 122/94.NE -, BRS 58 Nr. 30. 57
58Nach diesen Grundsätzen liegt eine ordnungsgemäße Ausfertigung des Bebauungsplans Nr. 2135 I nicht vor. Dieser ist nämlich am 12. Oktober 2002 öffentlich bekannt gemacht worden, die Ausfertigung datiert aber erst vom 28. Oktober 2002.
59Ob der Bebauungsplan Nr. 2135 I den Anforderungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB genügt, weil er für das Grundstück C3.---------straße 25 eine private Grünfläche festsetzt, obwohl der Flächennutzungsplan sowohl in seiner alten und als auch in seiner geänderten Fassung eine gemischte Baufläche darstellt, kann offenbleiben. Denn selbst wenn der Bebauungsplan insoweit mit dem Entwicklungsgebot nicht vereinbar sein sollte, wäre ein solcher Verstoß gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich, da nicht erkennbar ist, dass ein solcher (kleinräumiger) Verstoß die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet der Antragsgegnerin oder auch nur im weiteren Umfeld des Bebauungsplans beeinträchtigt hat.
Vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1999 - 4 CN 6.98 -, BRS 62 Nr. 48. 60
61Dass im Zeitpunkt der ersten Bekanntmachung des Bebauungsplans (29. Mai 2002) die Genehmigung der Änderung des Flächennutzungsplans Nr. 138/2135 noch nicht vorlag (vgl. § 6 Abs. 1 BauGB), sondern diese erst am 27. Juni 2002 erfolgte und am 9. August 2002 öffentlich bekannt gemacht wurde und damit gegen die Bestimmungen der §§ 8 Abs. 3, 10 Abs. 2 BauGB verstoßen worden sein könnte, führt ebenfalls nicht zur Unwirksamkeit des angegriffenen Bebauungsplans. Gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 4 BauGB ist es für die Rechtswirksamkeit eine Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans zum Flächennutzungsplan nach § 8 Abs. 2 bis Abs. 4 BauGB unbeachtlich, wenn im Parallelverfahren gegen § 8 Abs. 3 BauGB verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.
Der Bebauungsplan leidet auch an materiellen Fehlern. 62
Allerdings war die Aufstellung des Bebauungsplan für die städtebauliche Entwicklung 63
und Ordnung erforderlich, § 1 Abs. 3 BauGB, weil sie nach der planerischen Konzeption der Gemeinde als erforderlich angesehen werden kann. § 1 Abs. 3 BauGB setzt voraus, dass der Gemeinde mit der Planungsbefugnis zugleich ein Planungsfreiraum eingeräumt wird. Das Planungsermessen umfasst neben dem "Wie" auch das "Ob" und "Wann" planerischer Gestaltung, es bedeutet Entschließungs- und Gestaltungsermessen. Grundsätzlich bleibt es der Gemeinde überlassen, ob sie einen Bebauungsplan aufstellt, ändert oder aufhebt; maßgebend sind ihre eigenen städtebaulichen Vorstellungen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. September 2003 - 4 C 14.01 -, BRS 66 Nr. 1 m.w.N.
64Erforderlich in diesem Sinne kann auch eine bauplanerische Regelung sein, die es der Gemeinde im Vorgriff auf künftige Entwicklungen ermöglichen soll, einer Bedarfslage gerecht zu werden, die sich zwar noch nicht konkret abzeichnet, aber bei vorausschauender Betrachtung in einem absehbaren Zeitraum erwartet werden kann. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. September 1999 - 4 BN 14.99 -, BRS 62 Nr. 2.
65Die Antragsgegnerin verfolgt mit dem Plan im Ansatz legitime bauplanungsrechtliche Ziele, nämlich im Wesentlichen, das östliche Stadtzentrum von C1. H. zu attraktivieren (§ 1 Abs. 5 Nr. 4 BauGB a.F.). In der in der Planbegründung mehrfach (z.B. auf S. 2 und S. 4 bis 7) in Bezug genommenen "Rahmenplanung Innenstadt", ist das planerische Konzept gerade für den Bereich "C. " dargestellt. Danach sollen mit einer attraktiven Gestaltung der Freiflächen im Osten und einer Platzgestaltung im Westen als vielfältig nutzbare öffentliche Räume für Besucher der Innenstadt neue Aufenthaltsqualitäten geschaffen werden. Der geplante "C5. park" soll den Grünzug des Strundetals in die Innenstadt hinein fortsetzen. Ein wichtiges Element soll die Offenlegung der Strunde in naturnaher Ausgestaltung sein. Diese Planung ist im Laufe des Planverfahrens - abgesehen davon, dass der Rosengarten infolge seiner Aufnahme in die Denkmalliste im September 2001 nicht mehr zur Bebauung vorgesehen ist - im Kern erhalten geblieben.
66Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen sind nicht alle von hinreichenden Rechtsgrundlagen gedeckt.
67Die Einräumung eines Gehrechts zugunsten der Allgemeinheit findet ihre Rechtsgrundlage in § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB. Nach dieser Bestimmung können festgesetzt werden mit (u.a.) Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Flächen. Dabei kann auch insbesondere die höhenmäßige Ausdehnung festgesetzt werden.
68Vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Loseblattsammlung, Stand: 15. April 2005, § 9 Rz. 165.
69Die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB begründet nicht schon die darin genannten Gehrechte; diese sind vielmehr - sofern sie nicht ohnehin schon existieren - nach Privatrecht zu begründen. Die Festsetzung bewirkt aber, dass Vorhaben unzulässig sind, die den Festsetzungen widersprechen.
70Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987 - 4 NB 2.87 -, BRS 47 Nr. 4 sowie Söfker, a.a.O., § 9 BauGB, Rz. 170
Nach diesen Grundsätzen ist die Festsetzung von Gehrechten für die Allgemeinheit (gr 71
1, gr 2 und gr 3) - ungeachtet der Frage der ordnungsgemäßen Abwägung, auf die noch einzugehen sein wird - aus städtebaulichen Gründen (vgl. § 9 Abs. 1 BauGB) rechtlich nicht zu beanstanden. Dies gilt insbesondere für das gr 2, das über die Grundstücke des Antragstellers führt. Damit soll der Anschluss von der Innenstadt zum inneren C6. gelände attraktiv gestaltet werden. Dass dabei eine lichte Höhe von mind. 3 m festgesetzt wird, ist durch § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB abgedeckt. Dass lediglich ein Mindestmaß der lichten Höhe angegeben wird, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Gerade bei Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB wird aus den dargelegten Gründen das Recht nicht durch den Bebauungsplan, sondern (regelmäßig) durch privatrechtliche Vereinbarungen begründet, die den Umfang im Einzelnen bestimmen. Es kann deshalb noch nicht in allen Details im Bebauungsplan festgesetzt werden, denn dieser hat insoweit nicht die Aufgabe, dem Vollzug seiner Festsetzungen in allen Einzelheiten vorzugreifen oder diesen bis in alle Einzelheiten zu binden.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987 - 4 NB 2.87 -, BRS 47 Nr. 4. 72
Vor diesem Hintergrund kann auch Nr. 5.1 der textlichen Festsetzungen, wonach sich u.a. das zeichnerisch festgesetzte gr 2 um die Fläche erweitert, um welche die anschließenden Gebäude im Erdgeschoss hinter die Baugrenze zurücktreten, als gerechtfertigt angesehen werden. Ausweislich der Planbegründung (dort S. 11) soll der an den Bereich des neuen Gebäudekomplexes sich anschließende Fußgängerbereich eine Aufweitung in Arkadenform erfahren. Vor diesem Hintergrund ist die Erweiterung des gr 2 im Erdgeschoss um die Fläche, um die daran liegende Gebäude zurücktreten, aus städtebaulichen Gründen gerechtfertigt.
74Die textliche Festsetzung Nr. 4 der Flächen für Versorgungsanlagen im Bereich des Kerngebiets zwischen I.----straße und öffentlicher Grünfläche ist nicht von der - als Rechtsgrundlage allein in Betracht kommenden - Bestimmung des § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB gedeckt.
75Hierbei sollte es sich nach der Vorstellung des Rates der Antragsgegnerin im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses um eine verbindliche Regelung und - entgegen dem Vortrag der Antragsgegnerin - nicht nur um eine quasi hinweisliche Kenntlichmachung handeln. Dafür, dass eine Festsetzung beabsichtigt war, spricht insbesondere, dass Nr. 4 im Textteil des Bebauungsplans ausdrücklich den "Festsetzungen" und gerade nicht den - dort und auch im Plan ausdrücklich aufgeführten - Hinweisen oder hinweislichen Kennzeichnungen zugeordnet ist. Auch ist die für die Festsetzung einer Versorgungsfläche in Betracht kommende Ermächtigungsgrundlage (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB) in der diesbezüglichen textlichen Festsetzung ausdrücklich benannt. Bei der Festsetzung einer Versorgungsfläche ist deren konkreter Zweck anzugeben, auch wenn ein konkret Begünstigter (Versorgungsunternehmen, Versorgungsträger) nicht konkret benannt zu werden braucht.
76Vgl. Gierke in Kohlhammer-Kommentar zum BauGB, Loseblattsammlung, Stand: Februar 2004, § 9 Rz. 241.
Vorliegend ist bereits fraglich, ob der Zweck der Nr. 4 der textlichen Festsetzungen, nämlich eine Fläche für Versorgungsanlagen festzusetzen, fehlgeschlagen ist. In dem Bebauungsplan Nr. 2135 I findet sich nämlich für den betroffenen Bereich - anders als für andere Transformatorenstationen im Plangebiet - keine Fläche für die Versorgung, die farblich gelb zu kennzeichnen gewesen wäre; es ist lediglich die mit der Festsetzung 73
einer Versorgungsfläche verfolgbare Zweckbestimmung ("Elektrizität") angegeben (vgl. auch Nr. 7 der Planzeichenverordnung). Ob das Fehlen der in Nr. 4 der textlichen Festsetzungen vorausgesetzten Flächen für Versorgungsanlagen allein durch die Festsetzung einer Zweckbestimmung ersetzt werden kann, kann offenbleiben, da auch bei Bejahung dieser Frage die Festsetzung Nr. 4 unwirksam ist. Diese Festsetzung ist nämlich nicht hinreichend bestimmt. Einer Norm fehlt zwar nicht deshalb die rechtsstaatlich gebotene Bestimmtheit oder Klarheit, weil sie der Auslegung bedarf. Die Interpretation der Norm ist dabei nicht durch den formalen Wortlaut der Norm begrenzt; ausschlaggebend ist vielmehr der objektive Wille des Gesetzgebers, allerdings nur, sofern er wenigstens andeutungsweise im Gesetzestext seinen Niederschlag gefunden hat.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember 1995 - 4 N 2.95 -, BRS 57 Nr. 57. 78
79Nach diesen Grundsätzen ist die Festsetzung insgesamt nicht hinreichend bestimmt. Ihr lässt sich nämlich nicht in der rechtlich erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen, wo sich der Standort der Versorgungsanlage befinden soll. In der Planbegründung (dort S. 9/10) ist zwar davon die Rede, die heute in der - noch abzureißenden Turnhalle - befindliche Transformatorenstation sei im Rahmen der Baumaßnahme zum Gebäudekomplex am Park beizubehalten bzw. im Einvernehmen mit dem zuständigen Energieunternehmen innerhalb des betreffenden Baugebietes (MK) zu verlagern bzw. neu zu errichten. Um einen flexiblen Spielraum bezüglich der Unterbringung der Trafo-Station zu gewährleisten, werde im Bebauungsplan auf die Festsetzung eines bestimmten Standortes bzw. einer Versorgungsfläche verzichtet. Die Unterbringung einer entsprechenden Versorgungseinrichtung werde im Bebauungsplan durch Einschrieb des Planzeichens Elektrizität sowie durch die textliche Festsetzung planungsrechtlich gesichert. Damit lässt sich nicht in der gebotenen eindeutigen Weise der Standort der Versorgungsanlage bestimmen. Zwar gibt es in dem Kerngebiet zwischen I.----straße und öffentlicher Grünfläche innerhalb des Bebauungsplans nur eine Transformatorenstation. Es ist aber rechtlich zu beanstanden, dass ihr Standort innerhalb des genannten Kerngebiets nicht eindeutig festgelegt ist. Diesem Umstand kommt hier vor allem deshalb besondere Bedeutung zu, weil die zur Zeit in dem beschriebenen Bereich befindliche Transformatorenstation ausweislich eines in den Aufstellungsvorgängen befindlichen Schreibens der Bergischen Licht-, Kraft- und Wasserwerke (BELKAW) vom 30. Oktober 2001 eine Größe von immerhin 45 qm hat und es sich damit um die deutlich größte innerhalb des gesamten Plangebiets handelt, die einen Umkreis von ca. 100 bis 200 m zu versorgen hat. Der Standort, an dem sie - nach dem offenbar geplanten Abriss der Turnhalle, in der sie sich zur Zeit befindet - errichtet werden soll, ist mit der textlichen Festsetzung Nr. 4 aber nicht hinreichend konkret umschrieben. Insbesondere ist nicht sicher, dass sie auf dem Flurstück 130, auf dem sich die genannte Turnhalle befindet und das offenbar im Eigentum der Antragsgegnerin steht, neu errichtet wird. Entsprechende Anhaltspunkte können der Planbegründung und auch den zeichnerischen oder textlichen Festsetzungen nicht eindeutig entnommen werden. Damit bleibt unklar, welcher der Eigentümer von Grundstücken in dem betroffenen Kerngebiet die Errichtung der Transformatorenstation hinzunehmen haben wird. Einer eindeutigen Bestimmung des Standorts hätte es auch deshalb bedurft, weil gemäß § 40 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 i.V.m. Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 BauGB Entschädigungsansprüche begründet werden, wenn es infolge der Festsetzung oder Durchführung deshalb, weil Vorhaben gemäß § 32 BauGB nicht ausgeführt werden dürfen, zu Nutzungsbeschränkungen für das betroffene Grundstück kommt. Bereits die Festsetzung von Versorgungsflächen - und nicht erst ihre Durchführung bzw.
Realisierung - vermag die Entschädigungsansprüche auszulösen, wie sich bereits aus dem Wortlaut der Bestimmungen ergibt. Bei dieser Sach- und Rechtslage konnte die Antragsgegnerin nicht - auch nicht unter dem Aspekt planerischer Zurückhaltung - von einer exakten räumlich-örtlichen Bestimmung des Standorts absehen.
80Die Festsetzung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich - ist aus städtebaulichen Gründen i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB erfolgt. Nach dieser Bestimmung können insbesondere Fußgängerbereiche festgesetzt werden. Angesichts der oben dargelegten städtebaulichen Konzeption ist es - soweit es die Festsetzung als solche betrifft - zur Verwirklichung der "Rahmenplanung Innenstadt" angemessen und sachdienlich, den Fußgängerbereich hier festzusetzen, und zwar auch in der vorgesehenen Breite von - die offenzulegende Fläche der Strunde mitgerechnet - 10 bis 15 m.
81Die vom Antragsteller monierte Festsetzung "private Grünfläche" auf dem Grundstück C3.---------straße 25 kann auf § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB gestützt werden. Die Festsetzung "private Grünfläche", die die Bebaubarkeit der davon erfassten Fläche mit solchen baulichen Anlagen ausschließt, die mit dem Zweck der Festsetzung nicht vereinbar sind,
vgl. BayVGH, Urteil vom 22. November 1985 - 23 B 83 A.2659, BayVBl 1986, S. 756, 82
83kann gerechtfertigt sein, wenn sie der Verwirklichung eines hinreichend tragfähigen städtebaulichen Konzepts dient.
84Vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2003 - 4 BN 47/03 -, JURIS- Dokumentation [insoweit in BRS 66 Nr. 65 nicht abgedruckt].
85Vor diesem Hintergrund ist die Festsetzung vorliegend aus städtebaulichen Gründen getroffen worden. In der Begründung zum Bebauungsplan (dort S. 10/11) wird auf den parkartigen Zuschnitt des zu diesem Grundstück gehörenden Privatgartens sowie darauf hingewiesen, dass diese Fläche die öffentliche Grünfläche im Innenbereich ergänze und deren Fortsetzung bilde. Ferner wird ausgeführt, dass der nunmehr als private Grünfläche ausgewiesene Bereich bislang ohnehin in einem nicht überbaubaren Bereich eines Mischgebiets gelegen habe und daher mit der Einordnung als private Grünfläche Baurechte nicht genommen würden. Diese Vorstellung der Antragsgegnerin erscheint angesichts der Ausdehnung der festgesetzten privaten Grünfläche (insgesamt 45 X 100 m) und ihres unmittelbaren Anschlusses an die öffentliche Grünfläche plausibel. Auch wenn aus den den o.g.