Source: https://svjt.se/svjt/2007/709
Timestamp: 2019-08-20 06:17:32+00:00
Document Index: 16493901

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 1', '§ 3', '§ 27', '§ 5', '§ 8', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'domstolen ', 'HD ']

Om ordningsföreskrifter i hyresavtal | SvJT
Artikeln behandlar vissa frågor om rättsverkningarna av sådana ordningsföreskrifter som fastighetsägarna brukar ta upp i hyresavtalen. Denna särskilda typ av kontraktsvillkor bör lämpligen tolkas och tillämpas mot bakgrunden av andra hyresrättsliga regler. I artikeln utvecklas att man får skilja på olika typer av föreskrifter — sådana som närmast avser skydd för bostadsmiljön och sådana som närmast avser att tillvarata hyresvärdens ekonomiska intressen; bl.a. bör överträdelser rimligen bedömas något olika i ena och andra fallet. Det är tveksamt om den stränga tillämpning som emellanåt förekommit i praxis stämmer helt med lagstiftarens avvägning mellan parternas intressen.
1. Ordningsföreskrifter meddelade av hyresvärden har på senare tid blivit omdebatterade, framför allt när det gäller påföljden av att de överträtts. De framstår som ett ganska särpräglat inslag i avtalet, särskilt om de sammanställs med allmänna kontraktsrättsliga principer. I fortsättningen skall jag mot den bakgrunden ta upp några frågor om föreskrifternas tillämpning.1 Över huvud taget är förhållandet komplicerat mellan hyresreglerna och kontraktsrätten i övrigt. Bestämmelserna i 1907 års nyttjanderättslag följde till stor del allmänna grundsatser på området, om också avtalets varaktighet och sociala hänsyn medförde vissa avvikelser. Sedan har det ju varit en stark utveckling just på detta rättsområde, med ständigt återkommande ny lagstiftning; man har tagit sikte på särskilda problem just på detta område och till skydd för hyresgästerna infört en rad speciella lösningar utan motsvarighet inom civilrätten i övrigt. Å andra sidan framstår hyra som en så viktig avtalstyp att det förekommit ett visst inflytande i motsatt riktning — hyresreglerna har påverkat regler vid andra varaktiga avtal där liknande skyddssynpunkter framträder.2 Gränsen mellan allmänna och speciella kontraktsrättsliga grundsatser är på detta vis ganska flytande.
Man kan i varje fall påminna om några drag som utmärker hyresavtalet. Hyra är som sagt ett varaktigt avtal. Dessutom är det ju delvis ett konsumentavtal, alltså vid bostadshyra, och här väger sociala hänsyn tungt — tyngre än vid de flesta andra konsumentavtal. Också vid lo-
1 Artikeln är en något utvidgad version av en föreläsning hållen vid en hyresrådkonferens i maj 2007. 2 Det gäller inte bara arrendeavtalet utan också exempelvis försäkringsavtalet; jfr bl.a. om rätten att få försäkring förnyad de ursprungliga direktiven till Försäkringsrättskommittén, vars arbete låg till grund för 2005 års försäkringsavtalslag (SOU 1977:84 s. 36, jfr även s. 135). Se vidare prop. 2003/04:150 s. 188 om premiebetalning, jfr NJA 1992 s. 282.
710 Bertil Bengtsson SvJT 2007 kalhyra framträder vissa skyddshänsyn, fast de inte dominerar på samma sätt. Hyra hör vidare till de ganska talrika avtalstyper som går ut på omhändertagande av annans egendom — i detta fall främst för användning av egendomen, men i någon mån också för åtgärder med den. Avtalet är samtidigt i särskild grad beroende av ena partens person; det gäller inte bara hyresgästens ekonomi och allmänna aktsamhet utan även hans livsföring i övrigt. Detta kan dock variera med hänsyn till lägenhetens art: problemen är andra i flerfamiljshus än vid uthyrning av villor eller fritidshus. I varje fall ingriper hyresavtalet i särskild grad i ena partens personliga förhållanden. Slutligen kan nämnas de kollektiva inslagen i hyresrätten, som delvis utformats efter arbetsrättens mönser; de skall dock inte närmare beröras här.
Särdragen hos avtalet framträder på många sätt i regelsystemet. Att kontrollen över hyrans storlek är något speciellt är ju uppenbart. Det ligger vidare nära till hands att betona hyresgästens besittningsskydd; normalt kan ju inte ett tidsbegränsat avtal förlängas mot ena partens vilja. Detta drag har dock hyra gemensamt med vissa andra varaktiga avtal — arrende, anställningsavtal, avtal om konsument- och personförsäkring. Sociala hänsyn och önskan att skydda den svagare kontrahenten har i alla dessa fall medfört en rätt till förlängning. Besittningsskyddet hänger nära samman med kontroll över vederlaget; utan en sådan kontroll skulle inte rätten till förlängning fungera.
Vidare kan nämnas bestämmelserna om förverkande, dvs. hävning av hyresavtalet, som ju framför allt vid betalningsdröjsmål är påtagligt välvilliga mot hyresgästen; det räcker inte bara med att kontraktsbrottet skall vara väsentligt (något som följer av allmänna principer), utan vid sidan härav finns en rad andra skyddsregler (se 12 kap. 43 och 44 §§ JB).
Hyresgästens skadeståndsansvar för omhändertagen egendom — alltså för skada på hyreslägenheten — är mildare än annars, t.ex. vid hyra av lös egendom. Normalt gäller ett presumtionsansvar — ett culpaansvar med omkastad bevisbörda — vid skada på saker i den ansvariges besittning, men vid hyra har enligt 12 kap. 24 § den skadelidande hyresvärden bevisbördan (om också beviskravet ibland kan lindras). Här kan hänvisas till NJA 1975 s. 657 om badrumsskada, som ju ändå drabbat egendom under hyresgästens exklusiva kontroll, och NJA 1991 s. 476 (om vattenskada på grund av söndrigt akvarium). Som framgår av 12 kap. 24 § 1 st. gäller inte ens något vanligt principalansvar för hyresgästen, såvitt angår brandskada — alltså en alldeles speciell ansvarslindring utan motsvarighet i kontraktsrätten i övrigt.3 När det gäller hyresvärdens ansvar för brister i lägenheten tillämpar man samma stränga regel om presumtionsansvar vid skada på person
3 Se närmare härom Bengtsson, 21 uppsatser s. 91 ff (också i Normativa perspektiv, Festskrift till Anna Christensen, 2000, s. 15 ff). — Märk å andra sidan att hyresgästen, på grund av de särskilda förhållandena vid hyra, har ett ansvar för vissa andra kategorier än medhjälpare i vanlig mening; se 12:24 1 st.
Om ordningsföreskrifter i hyresavtal 711
SvJT 2007 Om ordningsföreskrifter i hyresavtal 711 och egendom som vid ren förmögenhetsskada (se bl.a. NJA 2002 s. 213); det skiljer sig från köplagens inställning, där som bekant produktskador på grund av fel faller utanför lagens reglering (67 § 1 st.). Vidare kan framhållas att hyresvärden i motsats till andra kontraktsparter kan bli ansvarig för handlingar av andra personer som inte ens framstår som hans medhjälpare; bl.a. kan hyran nedsättas vid störande uppträdande av andra hyresgäster.4 — Också reglerna om avhjälpande av brister är stränga mot värden (12 kap. 16 § 3 st. och 18 a §).
I jämförelse med allmänna kontraktsrättsliga principer tar alltså hyresrätten på ett särskilt sätt parti för ena parten — hyresgästen. Det gäller vare sig han är konsument eller ej. I andra sammanhang har lagstiftaren kompenserat tvingande regler till skydd för ena kontrahenten med vissa förmånliga regler för motparten;5 men något motsvarande är svårt att finna vid hyra, där man hopat förmån på förmån särskilt för bostadshyresgästen.
2. Dessa allmänna synpunkter kan vara en bakgrund till diskussionen om de speciella problem som uppkommer beträffande ordningsföreskrifter i hyresavtal. Det är ju inte vanligt med föreskrifter av detta slag vid andra avtalstyper; närmast ligger det väl till hands att jämföra dem med arbetsreglementen på en arbetsplats, men dessa får ofta ses som utslag av arbetsgivarens rätt att leda arbetet.6 Vid hyra kan man inte hänvisa till en motsvarande principiell rätt för hyresvärden att dirigera medkontrahentens handlande. Ändå anses det naturligt att sådana föreskrifter om hyresgästernas uppträdande tas in i avtalet och blir bindande för hyresgästen.
Exempel på ordningsföreskrifter finns bl.a. i fastighetsägarnas standardavtal för bostadshyra. Delvis framstår de som preciseringar av reglerna i 12 kap. 24 §, om hyresgästens vårdplikt, och 12 kap. 25 §, om hans skyldighet att undvika störningar och iaktta vad som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick i fastigheten. I standardavtalet återges lagens skyldighet att väl vårda fastigheten. Vidare inskärps förpliktelserna enligt 12 kap. 25 §, och man hänvisar till en broschyr som innehåller råd och anvisningar om detta. Intressantare är att standardkontraktet innehåller åtaganden av hyresgästen som inte utan vidare går in under lagens regler. Hyresgästen förbinder sig
4 Jfr Bengtsson-Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom (6 uppl. 2003) s. 206, 233 med hänvisningar. Såvitt framgår av lagtexten kräver i vart fall hyresnedsättning inte vållande från hyresvärdens sida, även om man ofta kan konstatera i varje fall passivitet hos värden. I regel lär inte hyresvärden utan vållande behöva betala skadestånd till störda hyresgäster (jfr dock i sammanhanget NJA 1934 s. 190, om äldre rätt). 5 Se t.ex. om 34 § konsumenttjänstlagen — en kompensation för att friskrivningsmöjlighet saknades — SOU 1979:36 s. 390 ff., prop. 1984/85:110 s.1, 292 ff.; jfr också 34 § konsumentköplagen, som bygger på samma mönster. Inom arbetsrätten — som ju annars uppvisar vissa likheter med hyresrätten — har man i varje fall genom korta preskriptionsfrister velat balansera andra förmånliga regler för arbetstagaren, jfr Källström-Malmberg, Anställningsförhållandet (2006) s. 56. 6 Jfr Källström-Malmberg, a.a. s. 189 f.
712 Bertil Bengtsson SvJT 2007 bl.a. att inte utan särskilt tillstånd uppsätta anslag, skyltar, markiser, utomhusantenner eller dylikt på fastigheten; möjligen kan det ses som en precisering av vårdnadsplikten, men den går längre än vad man normalt menar med vård. En annan tolkning kan vara att en fastighet som har sådana föremål uppsatta inte anses i gott skick. Vidare skall hyresgästen på egen bekostnad låta bortforsla för sopnedkast eller soptunna olämpligt avfall om inte värden särskilt tillhandahåller container eller liknande — alltså närmast en precisering av skyldigheten att hålla fastigheten sund och i god ordning. Hyresgästen skall också hålla balkong eller altan fri från snö och is, något som väl framför allt ses som en vårdplikt. — Vad angår den broschyr som omtalas i kontrakten innehåller den inte så värst betungande föreskrifter därutöver; det finns ett kort avsnitt om hänsyn till grannar, men det gäller ganska självklara saker. Att man inte får mata fåglar eller skaka mattor på balkongen eller från fönster är ju inte så överraskande. Att balkonglådor och vädringsräcken skall sättas upp på balkongens insida och inte ut mot det fria kanske inte är alldeles givet men bör inte skapa några särskilda bekymmer för hyresgästerna. I vissa fastigheter kan det dock förekomma en del mera besvärande föreskrifter.
I alla händelser är det svårt att se dessa ordningsregler som bara en tolkning av lagens bestämmelser om hyresgästens skyldigheter; åtskilliga föreskriver något som inte utan vidare följer av lagen. De kan vidare synas inta en viss särställning i förhållande till andra avtalsvillkor. Så ser man i varje fall saken i dansk och norsk rätt. I Danmark anses s.k. ”husordensforeskrifter” inte ha kontraktsstatus; värden skulle ensidigt kunna utfärda och ändra dem.7 Också enligt norsk lag har värden en sådan rätt, såvitt angår vanliga och rimliga föreskrifter.8 Syftet synes vara att tillgodose medhyresgästers intresse snarare än hyresvärdens.9 Som framgår av fortsättningen finns det knappast stöd för att något motsvarande skulle gälla i svensk rätt. 10 Här är det av intresse att enligt lagberedningens förslag till nyttjanderättslag det fanns en regel att hyresgästen var skyldig att rätta sig efter ordningsföreskrifter som värden ställde upp efter ortens sed; överträdelse kunde medföra förverkande, om inte rättelse skedde efter tillsägelse. Det var alltså fråga om ensidigt bestämda regler om hyresgästens uppträdande. På Högsta domstolens förslag togs emellertid bestämmelsen bort; den ansågs alltför förmånlig för hyresvärdarna och deras organisationer.11 Också senare har förslag i den riktningen återkommit men förkastats.12
7 Se Lejeloven § 27, stk 2 med kommentar av Halfdan Krag Jespersen i Karnov 2006 (s. 21). 8 Se husleieloven § 5–2, jfr Norsk lovkommentar, Studentutgave 2005 s. 3099 not 292 f. och Wyller, Boligrett, 3 utg. 1992 s. 246 f. 9 Jfr Mo, Håndbok i husleierett (1993) s. 80. 10 Jfr även Walin, Allmänna hyreslagen (5 uppl. 1969) s. 112 f. 11 Se NJA II 1908 s. 150 ff. Detta var ju innan Lagrådet inrättades; lagförslagen granskades i stället av HD. 12 Se NJA II 1939 s. 535 och 537.
Om ordningsföreskrifter i hyresavtal 713
SvJT 2007 Om ordningsföreskrifter i hyresavtal 713 JB säger alltså för närvarande ingenting om föreskrifter av detta slag utom att förverkande kan ske vid väsentliga brott mot avtalsbestämmelser av synnerlig vikt för hyresvärden (12 kap. 42 § 8 p.). Sådana bestämmelser kan ju bl.a. vara ordningsföreskrifter. Också här finner man ett exempel på att lagstiftaren i särskild grad tar parti för hyresgästen; enligt allmänna kontraktsrättsliga regler ger redan ett väsentligt brott mot en avtalsenlig förpliktelse rätt att häva avtalet, oavsett om den har någon ”synnerlig vikt” för den hävande parten. Även detta motiverar en viss försiktighet när man bestämmer påföljden för brott mot ordningsföreskrifter (jfr 6 nedan).
3. I alla händelser ger ordningsföreskrifterna upphov till särskilda problem utan direkt motsvarighet på andra rättsområden — man kan inte bara hänvisa till allmänna kontraktsrättsliga grundsatser eller till principer rörande standardavtal. De aktualiserar flera frågor som hänger nära ihop: när blir föreskrifterna bindande för hyresgästen (om man bortser från verkan av förhandlingsöverenskommelser); hur skall de tolkas; och hur skall påföljderna bestämmas när föreskriften har överträtts? Vad som regleras genom dessa föreskrifter är ju biförpliktelser till hyresavtalet, fast av ett viktigt slag — framför allt skyldighet att vårda lägenheten och iaktta ordning och skick. De tar sikte inte bara på hyresvärdens utan också på medhyresgästers intressen.13 Biförpliktelser vid sidan av huvudprestationen förekommer ju vid många typer av avtal; ofta går de ut på att visa hänsyn och omsorg i förhållande till medkontrahenten, och brister i detta kan medföra skadeståndsskyldighet. Mera sällan anses de ha sådan betydelse för avtalsförhållandet att kontraktsbrott medför hävning (jfr t.ex. 55 § köplagen, som bara ger en begränsad rätt till hävning i sådana fall).
Man kan ställa frågan om dessa biförpliktelser bör inta någon särställning just i hyresrätten. Allmänna ordningsföreskrifter av denna typ blir ju aktuella just i flerbostadshus — inte vid uthyrning av villor, än mindre vid arrende. Man kan förstås tänka sig vissa liknande villkor i det enskilda avtalet, men sådana försök att bestämma över nyttjanderättshavarens uppträdande kan här ofta strida mot tvingande regler eller anses som ett oskäligt avtalsvillkor; i varje fall skulle överträdelser bara i mycket speciella fall leda till några rättsliga sanktioner.
På detta vis är det knappast själva äganderätten till fastigheten som skulle ge makt att bestämma över hyresgästernas handlande — det är bara undantagsvis som fastighetsägaren har något ansvar just som ägare, i så fall närmast i förhållande till grannar.14 Det viktiga är snarare, att fast det gäller ett civilrättsligt avtalsförhållande allmänna intres-
13 Ang. det nedan omtalade parabolfallet, Svea hovrätts dom 2005-12-20, ÖH 878604, kan nämnas att hovrätten ansett biförpliktelserna ha sådan generell vikt att inte kontraktsbrottets betydelse för värden i det enskilda fallet spelat någon roll (en ganska tveksam bedömning). 14 Jfr 3:1 JB och 32:6 MB.
714 Bertil Bengtsson SvJT 2007 sen har särskild vikt i flerfamiljshus — alltså ordning och trygghet i huset och miljöhänsyn. Framför allt är det dessa intressen som kan främjas av föreskrifterna. Att de fått sådan vikt just vid bostadshyra är naturligt med tanke på avtalets varaktighet och den långvariga kontakt det medför mellan hyresgästen å ena sidan, hyresvärden eller i varje fall medhyresgäster å andra sidan. — Ett speciellt drag är som sagt att kontakten till stor del förekommer i privatlivets förhållanden; kontraktsbrotten har mera sällan så stor ekonomisk verkan. Av sådana skäl blir skadestånd inte den viktigaste sanktionen vid överträdelse; hävning och uppsägning vid avtalstidens slut får större betydelse.
Det kan också finnas andra skäl för att inskärpa vikten av att följa ordningsföreskrifterna. Preventionsskäl kan vid dessa massavtal väga särskilt tungt — hyresvärden får se till att inte andra hyresgäster uppmuntras att begå kontraktsbrott — och likhetssynpunkter kan tala för att inte man tar för mycket hänsyn till ursäkter eller ömmande omständigheter i enskilda fall. Dessutom kunde sägas att man här skulle i viss mån kunna kompensera hyresvärden för alla de begränsningar lagen föreskriver i hans rättigheter enligt avtalet: han kan i varje fall få goda möjligheter att upprätthålla ordning och skick i huset på det sätt han önskar. Det är en synpunkt som möjligen kan ha spelat en roll för domstolarnas inställning.15 Den har dock knappast någon större tyngd; det vore inkonsekvent att vid en viss typ av kontraktsbrott gå ifrån den avvägning mellan parternas intressen som annars spelat så stor roll för lagstiftaren.
Mot sådana argument står naturligtvis sociala skäl, som inte behöver utvecklas här. De präglar som sagt JB:s regler särskilt om bostadshyra men även annars.
4. I sammanhanget verkar det viktigt att skilja mellan två typer av föreskrifter. Vissa av dem har tillkommit i bostadsmiljöns och därigenom också övriga hyresgästers och omgivningens intresse — det är inte enbart hyresvärdens ekonomiska intressen som står på spel. Här kan ofta ordningsföreskriften framstå som direkt grundad på 12:25; där sägs ju bl.a. att hyresgästen skall hindra att andra i huset störs i boendet på ett sätt som skäligen inte får tålas, och han skall också i övrigt iaktta sundhet, ordning och skick — även genom tillsyn över andra som han svarar för.
En annan typ av föreskrifter kan anses tillkomna väsentligen i hyresvärdens intresseı: de skall tillgodose hans intressen av rationell fastighetsskötsel och lämplig fördelning av skyldigheter och rättigheter i förhållande till hyresgästerna. Det är fråga om en mera typisk avtalsrättslig situation. Här ger 12:25 inte direkt stöd för föreskrifterna.
Motiven till den senaste lagändringen från 1993 är såtillvida intressanta som de betonar just störningarnas betydelse för bostadsmiljön. Man har sett paragrafen framför allt som ett skydd för de boendes
15 Jfr det nedan omtalade ”parabolmålet” från 2005.
Om ordningsföreskrifter i hyresavtal 715
SvJT 2007 Om ordningsföreskrifter i hyresavtal 715 hälsa, fast det medges att situationer kan uppkomma när miljön skadas utan störningar som innebär hälsorisker. Störningar för en lokalhyresgäst får inte samma betydelse.16 Vidare har lagstiftaren tydligen bara med viss tvekan behållit regeln att hyresgästen också i övrigt skall iaktta vad som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten — detta med tanke på situationer som inte störningsreglerna tar sikte på, t.ex. när hyresgästens klandervärda beteende inte drabbar andra boende utan hyresvärdens anställda eller en lokalhyresgäst.17 Vad som nu sagts tyder på att förhållanden som bara utgör olägenheter för hyresvärden som huvudregel inte skulle räknas till brott mot 12 kap. 25 § (frånsett om han själv som boende i huset råkar ut för störningar). Det gäller vare sig olägenheterna är av ekonomiskt slag eller av annan typ. Här skulle ordinära avtalsrättsliga resonemang spela en större roll — hyresavtalets särdrag framträder inte på samma vis, utan det rör sig om mera ordinära kontraktsbrott. En strängare bedömning skulle som sagt vara motiverad när allmänna hänsyn står på spel. En sådan skillnad stämmer väl med resonemangen inom dansk och norsk rätt (se 2 ovan). — Att märka är att det var en borgerlig regering som lade fram 1993 års lagförslag och en borgerlig riksdagsmajoritet som accepterade det. Man kan inte slå bort lagmotivens inställning med hänvisning till lagstiftarens bristande förståelse för fastighetsägarens problem.
Det finns förstås besvärliga gränsfall. Vissa hyresgäster kan ha en bestämd uppfattning att en störning inte får skäligen tålas, och frågan blir då om ordningsföreskrifterna måste utformas efter deras önskemål eller efter en mera objektiv bedömning. Här lär lagstiftningen innebära att man inte behöver ta hänsyn till särskilt känsliga hyresgästers önskningar.18 — En del hyresvärdar kan å andra sidan tycka att prydlighet inomhus och utomhus är ett mycket väsentligt element i kravet på ordning och skick, andra kan vara mera toleranta. Man kan väl säga att i den mån hyresvärdens inställning stämmer med en allmän mening bland hyresgästerna i huset kan det finnas skäl att utgå från den. Intrycket är i varje fall att vissa hyresnämnder och Svea hovrätt är benägna att se dessa frågor från hyresvärdarnas synpunkt, men det är osäkert om detta i alla delar stämmer med lagstiftarens inställning — inte bara när JB tillkom utan också vid den senaste lagändringen.
5. Mot denna bakgrund kan man diskutera hur föreskrifterna skall behandlas i olika sammanhang. Jag är medveten om att min stånd-
16 Jfr också Svea hovrätts dom 2006-03-30, ÖH 2919-05: grov misshandel och vållande till annans död i lägenheten ansågs inte innebära åsidosättande av skyldigheter som hyresgäst så att hyresförhållandet skulle upphöra av hänsyn till grannars intresse. 17 Se om det sagda NJA II 1993 s. 208 ff. 18 Jfr NJA II 1993 s. 209.
716 Bertil Bengtsson SvJT 2007 punkt nog inte till alla delar stämmer med praxis. Men i ett läge där det saknas prejudikat från HD bör man ändå kunna föra en mera fri diskussion om tillämpningen av reglerna.
Till en början blir då frågan vad som krävs för att föreskrifterna skall anses som en del av hyresavtalet. Jag bortser då från möjligheten att de framgår av en förhandlingsöverenskommelse.
Det står klart att föreskrifterna får anses avtalade inte bara om de tagits in i hyreskontraktet utan också om de framgår av en sådan broschyr som omtalas i det nämnda standardavtalet, i vart fall om den var tillgänglig i sammanhanget. Likaså kan de gälla om hyresgästen i kontraktet förbinder sig att godta sådana ordningsföreskrifter av sedvanligt slag som hyresvärden utformar (då det dock kan bli fråga om jämkning av oskäliga bestämmelser; se nedan).19 Frågan om föreskrifternas giltighet kommer däremot upp om fastighetsägaren utfärdar nya bestämmelser utan stöd i hyresvillkoren.
Skall man tillämpa allmänna avtalsrättsliga regler får ju en sådan ensidig ändring av avtalsvillkor som huvudregel inte någon verkan. Den som redan leasat ut egendom kan t.ex. inte ändra leasingvillkoren under leasingtiden, en fastighetsägare som avtalat om servitutsupplåtelse eller upplåtelse av grustäkt kan inte inskränka det avtalade bruket genom ett senare meddelande till motparten, den som gett ett varaktigt uppdrag till någon kan inte sedan ensidigt föreskriva att uppdraget nu skall utföras på annat sätt.
Huvudprincipen måste också för hyresgästens del vara att han skall medvetet ha gått med på villkor av denna typ, när avtalet slöts eller åtminstone när avtalet förlängdes. Äldre motiv till hyreslagstiftningen intar ståndpunkten att också ordningsföreskrifter skall tas in som villkor i avtalet.20 Som nämnt förekommer det visserligen i en del hyreskontrakt att hyresgästen på förhand förpliktar sig att följa sådana föreskrifter, utan att det närmare anges vad de innehåller. Sådana föreskrifter bör dock tillämpas med försiktighet, särskilt om de synes väsentligen tillgodose hyresvärdens intressen på sätt som nyss utvecklades — inte framstår bara som en utveckling av reglerna i 12 kap. 24 och 25 §§. Motsvarande bör gälla om ett godtagande påstås ha skett redan genom passivitet: hyresgästen får i ett senare skede kännedom om föreskrifterna men protesterar inte. Bestämmelser utan lagstöd bör knappast anses bindande i detta läge. I Danmark och Norge skiljer man som sagt mellan dessa föreskrifter och andra kontraktsvillkor — i det senare fallet skulle vanliga avtalsrättsliga principer tillämpas — och det verkar rimligt att göra en liknande skillnad också i Sverige. Här kan också motiven till 12:25 åberopas.
19 Jfr Jan Ramberg och Christina Ramberg, Allmän avtalsrätt (7 uppl. 2007) s. 142 f. 20 Se bl.a. NJA II 1939 s. 535, 537.
Om ordningsföreskrifter i hyresavtal 717
SvJT 2007 Om ordningsföreskrifter i hyresavtal 717 Vad sedan gäller frågan om tolkning av ordningsföreskrifter så blir här liksom i andra sammanhang den s.k. oklarhetsregeln tillämplig — den innebär ju framför allt att avtal mellan näringsidkare och konsument skall vid oklarhet tolkas till konsumentens förmån, ifall villkoren uppställts ensidigt av motparten (se 10 § lagen om avtalsvillkor om konsumentförhållanden). Eftersom det är fråga om handlingsregler för medkontrahenten finns det skäl att kräva särskild tydlighet i dessa föreskrifter. — Regeln gäller däremot inte om villkoren tillkommit under medverkan av hyresgästorganisation.
I övrigt får man söka ledning av allmänna principer. I diskussionen om tolkning av andra avtal — bl.a. försäkringsavtal, där man kan dra vissa paralleller med hyra21 — har framhållits betydelsen av sådana förhållanden som hänsyn till föreskriftens syfte, i varje fall om det är synbart för motparten, och traditionella formuleringar.22 Man får dock vara försiktig med att låta hyresvärden åberopa en praxis som hyresgästen inte gärna kan ha haft kännedom om. Vidare får reglerna i 12 kap. 24 och 25 §§ betydelse även i detta läge: det är lättare att godta en tolkning som nära ansluter till dessa bestämmelser än om föreskriften gäller andra frågor. Väsentligt är dessutom vilken rättsföljd som blir aktuell i tvisten: påstår värden att hyresrätten skall förverkas, att en uppsägning vid avtalstidens utgång skall godtas, eller att skadestånd skall utgå? Frågan bör alltså bli vad som är den rimliga tolkningen med hänsyn till de konsekvenser det leder till för hyresgästen.
I det sammanhanget kan man fråga i vad mån ordningsföreskrifter kan jämkas med stöd av 36 § avtalslagen. Det har sagts att man numera inte har samma anledning att vara försiktig med att anse parterna ha antagit standardklausuler som de inte tagit del av från början, eftersom man kan tillgripa den paragrafen vid oskäliga resultat.23 På det viset lär man främst kunna komma åt mera ovanliga klausuler, som enbart tillgodoser hyresvärdens intressen eller annars framstår som särskilt betungande. I övrigt är det nog en enklare lösning att visa överseende vid brott mot en påtagligt sträng föreskrift — t.ex. låta hyresgästen trots överträdelsen behålla sitt besittningsskydd — än att förklara föreskriften ogiltig.
6. Den viktigaste frågan från praktisk synpunkt är emellertid påföljden av brott mot ordningsföreskrifter — särskilt förverkande eller uppsägning vid hyrestidens utgång.
Vad angår förverkande framgår ju både av 12 kap. 42 § och dess förarbeten att detta bör komma i fråga bara i sällsynta fall, för den hän-
21 Det kan framhållas att det i båda fallen gäller ett varaktigt avtal med väsentlig betydelse för ena partens trygghet — ett förhållande som spelat stor roll för lagstiftningens utformning. 22 Jfr senast Bengtsson, Försäkringsavtalsrätt (2006) s. 58 ff. med hänvisning bl.a. till NJA 2001 s. 750 (som dock inte rörde konsumentförsäkring). 23 Se Ramberg-Ramberg, a.a. s. 143.
718 Bertil Bengtsson SvJT 2007 delse inte 12 kap. 25 § kan åberopas. Regeln om föreskrifter av synnerlig vikt för värden — alltså punkt 8 — bör få självständig betydelse bara undantagsvis, i mycket grova fall (då vanligen andra punkter blir tillämpliga) eller vid brott mot vissa överenskommelser med den särskilde hyresgästen (då det inte är fråga om egentliga ordningsföreskrifter).24 I övrigt bör nog förverkandepåföljden inskränkas till förfaranden som är förbjudna enligt lagen oavsett vad värden kan ha föreskrivit. Är det tveksamt om en föreskrift kan anses avtalad eller om den bör tolkas enligt hyresvärdens ståndpunkt, kan förverkande normalt inte utgöra en rimlig påföljd ens om hyresvärden har ett tydligt intresse att bli av med hyresgästen. Kontraktsbrottet kan inte anses tillräckligt väsentligt. Det får räcka att hyresvärden eventuellt kan säga upp hyresgästen vid hyrestidens utgång. Skadestånd lär som sagt vara en mindre viktig påföljd vid överträdelse av ordningsföreskrift. I allmänhet får överträdelsen anses åtminstone som oaktsam och medföra ansvar, under förutsättning att den medför ökad risk för den aktuella skadan — här får alltså föreskriften direkt betydelse för culpabedömningen. Oftast lär den då vara grundad på vårdplikten enligt 12 kap. 24 §. I 12 kap. 42 § sista stycket föreskrivs vidare generellt att vid förverkande hyresvärden är berättigad till skadestånd — en regel som väl främst tar sikte på den hyresförlust han gör när avtalet upphör i förtid.
När inte hyresrätten förverkas är det mera oklart vad ansvaret innebär. Det har diskuterats om en hyresgäst, vars störande uppträdande medfört att medhyresgäster fått hyran nedsatt, blir skyldig att ersätta hyresvärden denna förlust — alltså en ren förmögenhetsskada av speciell typ. Allmänna kontraktsregler talar för skadeståndsansvar också vid sådana uppsåtliga brott mot avtalet; skadan är både typisk och förutsebar för hyresgästen. Skyddet för hyresgästen kan inte gärna gå så långt att det utesluter ansvar i denna situation.
Det står klart att en överträdelse av föreskrifterna i varje fall kan medföra uppsägning vid hyrestidens utgång, om föreskrifterna får anses ingå i avtalet. Här tycks praxis vara ganska sträng — möjligen som en sorts kompensation för värdens ofördelaktiga rättsläge i övrigt. Synpunkter av detta slag kan ha spelat en roll bl.a. i en omdiskuterad hovrättsdom från 2005, där en hyresgäst miste sitt besittningsskydd sedan han vägrat att ta bort en parabol som placerats i strid med gäl-
24 Jfr Bengtsson, Hävningsrätt och uppsägningsrätt vid kontraktsbrott (1966) s. 567 ff. Se vidare Walin, a.a. s. 112 f. och 172, Lejman, Den nya hyresrätten (1976) s. 263 f., Holmqvist-Thomson, Hyreslagen (8 uppl. 2007) s. 327 f.
Om ordningsföreskrifter i hyresavtal 719
SvJT 2007 Om ordningsföreskrifter i hyresavtal 719 lande ordningsföreskrifter.25 Avgörandet, som efterföljts av flera liknande domar,26 har tydligen ansetts ha principiell betydelse. Också med ett sådant resonemang måste emellertid uppsägningsrätten ha sina begränsningar. Överträdelsen får inte vara alltför obetydlig; det krävs ju inte ett väsentligt kontraktsbrott, som vid förverkande, men i varje fall ett icke bagatellartat kontraktsbrott. Även vid denna prövning är det naturligt att man tar hänsyn till vilket allmänintresse som ligger bakom den överträdda föreskriften. Ju mer den framstår snarast som ett uttryck för hyresvärdens ekonomiska intresse, dess lättare väger den i förhållande till hyresgästens intresse av besittningsskydd. Det är tveksamt om detta är en riktig beskrivning av rättspraxis, men i varje fall borde det vara en konsekvens av lagstiftarens inställning.
Ibland kan man förstås ha delade meningar om ett allmänintresse föreligger och vilken vikt det i så fall har. Skyldigheten att ta bort olämpligt avfall kan t.ex. anses tydligt ta sikte på en god boendemiljö; ett krav på tillstånd för att uppsätta anslag, skyltar och dylikt avser väl däremot närmast risken för estetiska störningar, och brott mot detta rör väsentligen hyresvärdens intresse. Det skall till mycket för att sådana föremål skulle anses försämra boendemiljön så att någon påföljd är motiverad, även om det inte är helt uteslutet. Något liknande gäller också paraboler; ibland kan de dock ses som en särskild olägenhet om de medför risk för boende i huset eller för utomstående. I sådana fall uppkommer frågan hur stor risken egentligen är och vilka risker som rimligen får tas i sådana sammanhang.
En fråga som aktualiserats är om överträdelse av förbud mot s.k. kamphundar kan anses som en sådan störning som kan medföra åtminstone att besittningsskyddet bryts. I varje fall om kamphunden visat aggressiva tendenser kan den i betydande grad skada andra hyresgästers trivsel i huset. Å andra sidan har hovrätten ibland bortsett från sådana olägenheter av sociala hänsyn.27 Också andra förhållanden kan beaktas, bl.a. om överträdelsen skett uppsåtligt och hyresgästen inte velat rätta sig efter tillsägelser.28 Här kan man erinra om en allmän synpunkt som framträder vid varaktiga avtal, när det gäller hävning eller uppsägning: frågan är om ett kon-
25 Svea hovrätts dom 2005-12-20, ÖH 8786-04. Hovrätten fann visserligen att de aktuella antennerna i och för sig uppfyllde rimliga krav på stabilitet och säkerhet men ansåg hyresvärden berättigad att göra generella riskbedömningar i detta avseende; hyresgästernas intresse att ta del av TV-sändningar från sitt hemland vägde inte över hyresvärdens starka och befogade intresse av ordning och skick. — Domen har refererats i Holmqvist-Thomson, Hyreslagen, a.a. s. 415 f. 26 Sådana domar hade för övrigt förekommit också tidigare. Se om praxis Holmqvist-Thomson a.st. 27 Det är närliggande att här jämföra med det förut nämnda fallet om dödsmisshandel i lägenheten (dom 2006-03-30, ÖH 2919-05), där andra hyresgäster ansågs få acceptera ”visst obehag” när hyresgästen återkom. — Lejman (a.a. s. 264) ansåg t.o.m. att förverkande möjligen kunde grundas på brott mot förbud att hålla hund, dock bara om förbudet var särskilt viktigt för hyresvärden. 28 Detta var fallet i det nämnda parabolmålet.
720 Bertil Bengtsson SvJT 2007 traktsbrott visar bristande vilja eller förmåga att fullgöra kontrahentens skyldigheter. Är inte det fallet kan man vara mera överseende.29 En särskild fråga, som också aktualiserades i det nämnda parabolmålet, är om man skall fästa vikt vid föreskriftens betydelse allmänt sett eller i det enskilda fallet. I detta mål ansågs det visat att den enskilda parabolen uppfyllde säkerhetskravet, men hovrätten ansåg hyresvärden ha rätt att göra generella bedömningar — paraboler innebar i stort en oacceptabel risk. Det kan sägas att i ett sådant fall är den överträdelse som åberopas inte av samma betydelse; men naturligtvis kan hyresvärden hänvisa till att föreskriften får mindre preventiv effekt om man i varje enskilt fall skall pröva hur pass riskabel anordningen är. Hyresvärden kan också framhålla att en krånglig individuell bedömning försvårar en rationell fastighetsförvaltning.
Det är ju en värderingsfråga hur man skall se på avvägningar av detta slag. I varje fall enligt de ursprungliga motiven till hyreslagstiftningen skulle nog de sociala synpunkterna väga tyngst. Efter JB:s tillkomst har det ju hänt en del. När det gäller boendemiljön har lagstiftaren tydligen skärpt sin hållning i varje fall mot störande hyresgäster, och hovrätten har i parabolmålet talat om hyresvärdens starka och befogade intresse av ordning och skick i huset. Frågan är dock om verkligen paraboluppsättning kan likställas med den sortens störningar man hade i sikte när reglerna skärptes (se 4 ovan).
Det är också en värderingsfråga vilken tyngd som hyresgästens intresse av information just med hjälp av en parabol har i sammanhanget — i parabolmålet åberopades hans möjligheter att på detta vis ta del av TV-sändningar från hans hemland. Här lär man inte få ledning av några som helst förarbeten; man kan bara konstatera att sådana speciella intressen hos hyresgästen ligger helt utanför resonemangen om lagen.
Vad som nu sagts innebär att man ibland kan sätta i fråga om hyresnämndernas och Svea hovrätts ståndpunkt alltid stämmer med lagstiftarens inställning till hyresavtalet i stort och speciellt till ordningsföreskrifterna. Liksom i andra fall där överklagande till HD inte är möjligt (t.ex. i vissa miljömål30) kan man beklaga att det inte finns möjlighet att få vissa principiella frågor prövade i högsta instans. HD kan ju behandla en del av hyrestvisterna, medan andra går till hyresnämnderna och Svea hovrätt; det är inte så lyckat om man har olika syn på vissa hyresrättsliga grundfrågor. Det är tänkbart att HD skulle fästa större vikt vid den allmänna inställning till brott mot ordning och skick som framträder i olika motivuttalanden. — Samtidigt bör framhållas att jag inte har något egentligt stöd för att domstolen skulle se annorlunda på dessa problem än hyresnämnderna och Svea hov-
29 Jfr här Svea hovrätts dom 2005-06-27, refererat av Holmqvist-Thorsson, a.a. s. 211: olovlig kraftavledning kort tid utan vetskap hos hyresgästen själv medförde inte att besittningsskyddet bröts. 30 Jfr 23:8 MB.
Om ordningsföreskrifter i hyresavtal 721
SvJT 2007 Om ordningsföreskrifter i hyresavtal 721 rätt. Deras ståndpunkt grundar ju sig på särskilda erfarenheter av de praktiska problemen på rättsområdet, och det anses kanske som ett vägande skäl för HD att acceptera deras synsätt.