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Timestamp: 2017-03-24 06:06:15+00:00
Document Index: 298742704

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 13", "l'article 13", "l'article 13", "l'article 14", "l'article 13", "l'article 13", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1134", "l'article 1382", "l'article 149", "l'article 13", "l'article 13", "l'article 149", "l'article 13", "l'article 13", "l'article 149", "l'article 13", "l'article 149", "l'article 13", "l'article 1134", "l'article 13", "l'article 13", 'art. 13', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 13']

CASSATION 24 octobre 2002: Texte complet de l'arrêt tant FR que NL
CASSATION 24 octobre 2002
Numéro : JC02AO3_1 Date : 2002-10-24 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE Siège : PARMENTIER
Rapporteur : ECHEMENT
Min. Public : DE RIEMAECKER
Numéro de rôle : C010137F
Epuisement du droit de demander le renouvellement
Prorogation du bail originaire
Effets contractuels --------------------------------------------------------------------------------
Sommaire La prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement du bail exige un nouveau consentement des parties de sorte qu'il s'opère un nouveau bail; cette circonstance ne fait toutefois pas obstacle à ce que pareille prorogation à la suite de laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans le bail originaire, constitue un renouvellement de celui-ci au sens de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux (1). (1) Voir les conclusions du MP. --------------------------------------------------------------------------------
Note C.01.0137.F
1. Les faits de la cause peuvent être résumés comme suit : les défendeurs ont conclu un bail commercial dont le troisième et dernier renouvellement a été consenti par la propriétaire le 5 février 1985 pour une période de neuf années prenant cours le 1er juillet 1986 pour expirer le 30 juin 1995.
En 1991 les défendeurs obtirent de la bailleresse, alors âgée de 85 ans, la signature d'une convention de prorogation extra-légale du bail pour une nouvelle période de 9 ans prenant cours le 1er juillet 1995.
2. Le défendeur, devenu par héritage propriétaire du bien, a saisi le juge cantonal d'une demande tendant à l'annulation de la convention de prorogation du bail en raison notamment de l'existence d'un vice du consentement et à l'expulsion des lieux loués.
Le tribunal de première instance, a par le jugement attaqué déclaré la demande originaire non fondée et, statuant sur la demande incidente des défendeurs, a notamment dit pour droit que " la prorogation extra-légale de bail ayant pris cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004 constitue un nouveau bail commercial ".
3. Le premier moyen, par lequel le demandeur invoque un manquement à l'obligation de motivation me paraît manquer en fait dès lors que le jugement attaqué répond de manière circonstanciée au moyen argumenté du demandeur relatif à la méconnaissance par les défendeurs des exigences de la bonne foi dans les contacts ayant abouti au consentement exprimé par la bailleresse originaire.
4. Le second moyen en sa première branche, par laquelle le demandeur invoque également un manquement à l'obligation de motivation, me paraît aussi manquer en fait.
En effet le demandeur fait valoir que le tribunal aurait omis de répondre à sa défense par laquelle il soutenait que la prorogation extra-légale litigieuse constituait non pas un nouveau bail mais un bail renouvelé parce que les preneurs avaient conservé la jouissance ininterrompue du bien.
En rejetant la thèse du demandeur, le jugement a, de manière implicite mais certaine, répondu à cet argument.
5. La seconde branche de ce moyen pose une question fort intéressante à votre Cour, à savoir : lorsque les trois renouvellements dont dispose le preneur en vertu de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux ont eu lieu, l'octroi par le bailleur d'une nouvelle durée d'occupation doit-il être considéré comme une prorogation du bail originaire ou comme un nouveau contrat faisant naître entre les parties les mêmes droits et obligations qu'un nouveau bail et notamment le droit au preneur de bénéficier à nouveau des trois renouvellements visés en l'article 13 précité ?
6. Le demandeur, qui considère qu'il y va d'un bail renouvelé, se fonde sur l'enseignement de votre Cour dégagé notamment des arrêts des 7 mai 1981 et 21 février 1991 (1).
7. A la différence de la présente cause, les preneurs avaient, dans les affaires ayant conduit aux arrêts précités, omis de solliciter dans les délais prescrits par l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux le renouvellement offert par l'article 13 de ladite loi. Les parties avaient toutefois proroger ledit bail nonobstant cette forclusion.
Par ces arrêts votre Cour a décidé que " si la prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement exige un nouveau consentement des parties de sorte qu'il s'opère " un nouveau bail ", cette circonstance ne fait toutefois pas obstacle à ce que pareille prorogation à la suite de laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans le bail originaire, constitue un renouvellement de celui-ci au sens de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux ".
8. Cette jurisprudence me paraît pouvoir être appliquée au cas d'espèce.
Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la circonstance que le locataire est forclos de demander le renouvellement me paraît produire les mêmes effets que celle de l'épuisement par le locataire de ses trois possibilités de renouvellement, à la condition, ce qui est le cas en l'espèce, que le locataire ait conservé la jouissance ininterrompue du bien loué.
Le dépassement de la limitation légale de la faculté de renouvellement du preneur ou l'omission de solliciter dans les délais la faculté de renouvellement me paraissent avoir, dans les deux cas, pour effet l'épuisement de la faculté de renouvellement dans le chef du preneur.
La faculté (2) offerte par la loi au preneur d'obtenir trois renouvellements du bail commercial n'a pas pour autant effet d'interdire au bailleur d'accepter un nouveau renouvellement du contrat de bail originaire, comme ce fut le cas en l'espèce.
En effet, une fois la faculté de renouvellement épuisée, c'est le droit commun en matière de baux qui trouve à s'appliquer, et les parties sont censées retrouver leur pleine liberté contractuelle. C'est me semble-t-il l'enseignement à tirer de l'arrêt précité du 7 mai 1981 dès lors que cet arrêt considère explicitement que pour toute prorogation du bail originaire, et pas seulement pour une prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement, un nouveau consentement des parties est nécessaire.
Par conséquent si la volonté expresse des parties est, comme ce fut le cas en l'espèce, de proroger le bail originaire avec pour conséquence que les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulé dans le contrat de bail originaire, il ne peut s'agir que d'un renouvellement du bail puisque aucun élément nouveau n'intervient ; les parties contractantes et le bien loué étant restés inchangés (3).
9. Dès lors qu'il ressort des considérations précitées que le quatrième renouvellement ne peut constituer un nouveau bail commercial, ce renouvellement ne saurait impliquer que ce bail soit susceptible de trois renouvellement ultérieurs (4).
10. Le second moyen en cette branche me paraît donc fondé et il ne s'indique pas d'examiner plus avant la troisième branche de ce moyen qui ne peut conduire à une cassation plus étendue.
11. Conclusion : cassation
Bruxelles le 10 septembre 2002
Xavier De Riemaecker,
(1) Cass., 7 mai 1981, ( Bull et Pas, 1981, I, 1030) ; 21 février 1991, RG 8923, n° 338.
(2) Sur la possibilité de renouvellement à l'inverse d'un droit au renouvellement voir : Cass., 3 janvier 1958 (Bull et Pas, 1958, I, 456).
(3) En ce sens voir Y. MERCHIERS, " Bail commercial initial, bail commercial renouvelé, bail commercial prorogé, bail commercial tacitement reconduit... et leur durée. ", note sous Cass., 7 mai 1981, R.C.J.B., 1983, p. 530 et spécialement p.535 ; Rép. Not., T. VIII., Les baux, vol. 4, n° 258.
(4) " En accordant une faveur de plus, le bailleur ne peut être victime de sa bienveillance ; s'il gratifie le locataire d'un quatrième renouvellement auquel il n'a légalement plus droit, le bailleur ne lui reconnaît pas la vocation à d'éventuels renouvellements ultérieurs ", Chronique de jurisprudence - Baux ( 1988-1992), J.T., 1993, p. 798. --------------------------------------------------------------------------------
Texte N° C.01.0137.F
représenté par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Saint-Gilles, rue Henri Wafelaerts, 47-51, où il est fait élection de domicile,
1. d. B. C. et
2. G. G.,
représentés par Maître Ignace Claeys Bouuaert, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Gand, Paul Fredericqstraat, 13, où il est fait élection de domicile.
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 15 novembre 2000 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel.
Le conseiller Philippe Echement a fait rapport.
Article 149 de la Constitution coordonnée.
Pour confirmer le jugement a quo, déclarer non fondée la demande du demandeur en ce qu'elle était fondée sur le manquement commis par les actuels défendeurs à leur obligation d'agir de bonne foi, et condamner, par voie de conséquence, le demandeur à une indemnité de procédure de 12.300 francs, au remboursement de 30.000 francs et aux dépens d'appel, le jugement attaqué se fonde sur ce :
" que le principe de l'exécution de bonne foi des conventions consacré par les articles 1134, alinéa 3, et 1135 du Code civil en matière contractuelle engendre de véritables normes objectives de comportement qui s'imposent aux parties et qui impliquent un devoir de loyauté, de modération et de collaboration dans l'exécution du contrat ;
que ces normes objectives de comportement imposées aux parties contractantes ne concernent toutefois pas exclusivement la matière contractuelle, mais sont également appliquées par la jurisprudence aux pourparlers préliminaires à la conclusion d'un contrat ;
que les parties ont, durant cette phase précontractuelle, une obligation d'information de l'autre partie de toutes les circonstances déterminantes pour la conclusion du contrat, une obligation de se comporter loyalement, une obligation de collaboration, une obligation de modération dans les conditions et les circonstances de la rupture des négociations et un devoir de discrétion ;
qu'en l'espèce, (le demandeur) invoque l'irrespect de ces obligations par les locataires, soit la commission d'une 'culpa in contrahendo', le contrat ayant été conclu mais étant, selon lui, affecté d'une cause de nullité imputable aux comportements fautifs de ceux-ci ;
que cependant, à la lecture du dossier, aucun fait culpeux au sens de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil n'apparaît dans le chef des locataires ; que nonobstant la santé précaire de la bailleresse, il n'est pas établi que les locataires auraient à un quelconque moment tenté d'abuser de la position de faiblesse de celle-ci ou manqué à leur devoir d'information ;
que de même, le montant du loyer convenu entre parties n'est nullement significatif d'une quelconque manoeuvre destinée à emporter abusivement son consentement ;
que l'appel principal sera dès lors déclaré non fondé ".
Dans sa requête d'appel, le demandeur se prévalait de la lettre par laquelle son auteur avait écrit aux actuels défendeurs, le 30 avril 1986 :
" Nous voulions vous aviser que n'ayant plus ma soeur, Madame F., comme guide possible, nous avions contacté la société G., directeur Monsieur D., pour gérer l'avenue Van Volxem.
Nous l'avons prié également de nous faire savoir légalement ce que nous pourrions vous augmenter cette année, s'il y a lieu.
Pourriez-vous recevoir Monsieur D., il vous téléphonera à ce sujet ",
pour en déduire :
" que le jugement attaqué méconnaît encore les termes de la lettre précitée de feu J. C. ainsi que des projets de celle-ci, qui ont été retrouvés après son décès, en ce qu'il fonde sa décision sur l'hypothèse d'un bail avantageux qu'aurait consenti la bailleresse, alors que la lettre précitée établit clairement, au contraire, que feu J. C. entendait bien obtenir pour son bien, le loyer auquel elle avait droit ;
qu'il est donc reproché aux (défendeurs) d'avoir abusé de la faiblesse, du très grand âge, de la maladie et de l'éloignement de leur bailleresse pour conclure, d'une manière tout à fait anticipée, voire indécente, une prorogation extralégale de leur bail, lésionnaire pour la propriétaire ".
Le demandeur faisait valoir en outre :
" qu'à titre subsidiaire, (le demandeur) relève encore, en la présente requête, que les faits culpeux reprochés aux (défendeurs) violent l'exigence de bonne foi qui s'imposait à eux, dans la négociation litigieuse (cfr. notamment, R.C.J.B. 1972, page 259) ;
qu'en l'espèce, il n'est pas contestable qu'au moment où se tient, à Paris la réunion où fut décidée la prorogation extralégale, la mère du (demandeur) nourrissait à l'égard des (défendeurs) un sentiment d'estime et de confiance qui imposait aux (défendeurs), en tout état de cause, de n'entreprendre une négociation que dans des conditions de loyauté et d'information que feu J. C. pouvait légitimement attendre de leur part ;
que cette obligation s'imposait tout particulièrement au premier (défendeur) qui s'emploie en toute occasion à 'inspirer confiance', en se targuant de sa probité et de ses nombreuses charges, au niveau national et international, dont il fait état dans chacune de ses communications ; que les (défendeurs) ont failli à ce devoir, d'abord par leurs déclarations courtoises, sans doute, mais surtout, habilement vagues et parfois franchement mensongères, jusqu'à leur déplacement à Paris ; et, en outre, par leurs silences et réticences, au cours de la réunion parisienne ;
qu'il est évident en effet que pour décider feu J. C. à signer la prorogation litigieuse, les (défendeurs) se sont abstenus de lui fournir la moindre information utile concernant la valeur locative réelle de son bien, alors que feu J. C. leur donnait sa confiance ;
qu'au contraire, ils ont abusé de la faiblesse, de l'éloignement et de la crédulité de leur bailleresse qui leur demandait, pour son bien, le loyer auquel elle pouvait légalement prétendre, étant, en l'espèce le 'loyer normal' ;
qu'ainsi, les (défendeurs) ont obtenu, non pas un 'bail avantageux' mais un avantage tout à fait disproportionné, puisque le loyer 'décidé' lors de la réunion à Paris représente environ le tiers du loyer normal ;
que la prorogation litigieuse a donc été conclue par les actes de mauvaise foi des (défendeurs), en sorte que son annulation est postulée également au titre de réparation en nature, sur pied de l'article 1382 du Code civil ;
que sur la base de ces moyens, la demande d'annulation est bien fondée ".
Le demandeur soutenait ainsi dans sa requête d'appel que les défendeurs avaient contrevenu aux exigences de la bonne foi en s'abstenant de fournir à leur bailleresse la moindre information utile concernant la valeur locative réelle de son bien alors que la lettre précitée du 30 avril 1986 établit que la bailleresse entendait bien obtenir pour son bien le loyer auquel elle avait droit.
Le jugement attaqué, bien que soulignant " que les parties ont, durant cette phase précontractuelle, une obligation d'information de l'autre partie de toutes les circonstances déterminantes pour la conclusion du contrat, une obligation de se comporter loyalement, une obligation de collaboration (...) ", ne donne aucune réponse à la défense circonstanciée reproduite au moyen et n'est dès lors pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée).
- articles 1134, 1709, 1711 et 1713 du Code civil ;
- articles 1er, 3, 13, 14, 18 et 20 de la section II bis " des règles particulières aux baux commerciaux " du titre VIII du livre III du Code civil ;
- articles 1042 et 1138, 3°, du Code judiciaire ;
- article 149 de la Constitution coordonnée.
Le jugement attaqué, après avoir constaté qu'une convention de prorogation extra légale du bail commercial existant entre les défendeurs et l'auteur du demandeur était intervenue entre celui-ci et ceux-là, les 23 mai 2 juin 1991, pour prendre cours le 1er juillet 1995, le lendemain de l'expiration du troisième et dernier renouvellement légal dudit bail commercial " dit pour droit que la prorogation extra légale de bail ayant pris cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004, constitue un nouveau bail commercial " et ce au seul motif :
" qu'un bail renouvelé, et notamment la prorogation d'un bail consentie nonobstant l'épuisement du droit du preneur de demander le renouvellement, constitue un nouveau bail et non une simple prorogation du contrat originaire ;
que la prorogation extralégale convenue entre les (défendeurs) et (la bailleresse) le 23 mai 1991 constitue dès lors un nouveau bail commercial, ayant pris cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004 ".
Le demandeur avait conclu dans ses conclusions d'appel, à titre infiniment subsidiaire, qu'il y avait lieu de " dire pour droit que la prorogation extra légale litigieuse ne confère aux (défendeurs) aucun droit à obtenir les renouvellements de bail commercial inscrits dans les lois sur les baux commerciaux et prévus à l'article 13 de ladite loi " et ce aux motifs :
" qu'il faut observer que les (défendeurs) prétendent encore avoir droit à trois renouvellements successifs de leur prorogation extralégale litigieuse, au motif que celle-ci constituerait un nouveau bail ;
que les (défendeurs) prétendent fonder leurs prétentions à cet égard sur les consultations verbales et écrites obtenues de leur conseil ;
qu'au cas où par impossible, le tribunal estimerait la demande principale non fondée, (le demandeur) postule, à titre infiniment subsidiaire, qu'il soit dit pour droit que la prorogation extra légale décidée au cours de la réunion du 23 mai 1991 ne confère aux (défendeurs) aucun droit d'obtenir les renouvellements prévus par la législation sur les baux commerciaux en son article 13 ;
qu'en effet, la prorogation extralégale litigieuse ne constitue pas un ' bail nouveau', donnant lieu aux renouvellements prévus par l'article 13 de la loi relative aux baux commerciaux, mais bien un bail ' renouvelé', les (défendeurs) ayant conservé la jouissance ininterrompue du bien ".
Par cette défense circonstanciée, le demandeur soutenait que la prorogation extralégale litigieuse constituait non pas un nouveau bail mais un bail renouvelé parce que les (défendeurs) avaient conservé la jouissance ininterrompue du bien.
Le jugement attaqué, qui admet le caractère ininterrompu de la jouissance des (défendeurs) dès lors qu'il constate que la prorogation extra légale a été convenue avant l'expiration du troisième et dernier renouvellement légal, ne donne aucune réponse au moyen que le demandeur déduisait de ce caractère ininterrompu et n'est dès lors pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée).
Toute prorogation d'un bail commercial originaire, par laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans ledit bail, notamment la prorogation de bail consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement, constitue un renouvellement du bail au sens de l'article 13 de la section II bis du titre VIII du livre III du Code civil.
En l'espèce, le jugement attaqué constate que la prorogation extralégale litigieuse fut consentie aux défendeurs avant l'expiration, le 30 juin 1995, du troisième et dernier renouvellement légal du bail et, par suite, que les défendeurs conservaient, après le 30 juin 1995, par ladite prorogation extralégale litigieuse, la jouissance ininterrompue de l'immeuble loué.
Il s'ensuit que le jugement attaqué, quant à la nature et aux effets de la prorogation extralégale litigieuse,
1° décide illégalement que ladite prorogation ne constitue pas un renouvellement de bail au sens de l'article 13, visé au moyen (violation des dispositions - autres que l'article 149 de la Constitution et 1042 et 1138, 3°, du Code judiciaire - visées au moyen et spécialement de l'article 13 de la section II bis du titre VIII du livre III du Code civil) ;
2° décide illégalement que ladite prorogation constitue un nouveau bail commercial (violation des dispositions - autres que l'article 149 de la Constitution, 1042 et 1138, 3°, du Code judiciaire - visées au moyen et spécialement des articles 1er, 3 et 13 de la section II bis du titre VIII du livre III du Code civil).
Si le jugement attaqué devait être interprété - quod non - comme ayant seulement décidé que la prorogation extralégale litigieuse constituait un nouveau bail en ce qu'elle procédait d'un nouveau consentement des parties au bail originaire, sans s'être prononcé sur le point de savoir si ce nouveau bail ne constituait qu'un renouvellement du bail originaire au sens de l'article 13 de la section II bis du titre VIII du livre III du Code civil ou constituait un bail entièrement nouveau susceptible de donner encore lieu à trois renouvellements légaux successifs, le jugement attaqué aurait omis de prononcer sur le chef de demande infiniment subsidiaire du demandeur, reproduit à la première branche du moyen, et, par suite, ne serait pas légalement justifié (violation des articles 1042 et 1138, 3°, du Code judiciaire).
Attendu qu'en énonçant " qu'à la lecture du dossier aucun fait culpeux au sens de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil n'apparaît dans le chef des locataires ; que nonobstant la santé précaire de la bailleresse, il n'est pas établi que les (défendeurs) auraient à un quelconque moment tenté d'abuser de la position de faiblesse de celle-ci ou manqué à leur devoir d'information ", les juges d'appel ont répondu aux passages de la requête d'appel reproduits dans le moyen en y opposant leur appréciation différente ou contraire ;
Attendu que si la prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement du bail exige un nouveau consentement des parties de sorte qu'il s'opère " un nouveau bail ", cette circonstance ne fait toutefois pas obstacle à ce que pareille prorogation à la suite de laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans le bail originaire, constitue un renouvellement de celui-ci au sens de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux ;
Attendu que le jugement attaqué énonce qu'à titre subsidiaire le demandeur " demande (...) qu'il soit dit pour droit que la prorogation extra légale litigieuse ne confère (aux défendeurs) aucun droit à obtenir les renouvellements de bail commercial prévus à l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux " et que les défendeurs " demandent qu'il soit dit pour droit que la prorogation extralégale litigieuse constitue un nouveau bail commercial, prenant cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004 ";
Attendu qu'il ressort des constatations du jugement attaqué que le troisième renouvellement du bail consenti aux défendeurs a pris cours le 1er juillet 1986 pour se terminer le 30 juin 1995 et que la propriétaire a accepté la prorogation extralégale du bail qui lui fut proposée par les défendeurs le 23 mai 1991 ;
Attendu qu'en décidant " qu'un bail renouvelé, et notamment la prorogation d'un bail consentie nonobstant l'épuisement du droit du preneur de demander le renouvellement, constitue un nouveau bail et non une simple prorogation du contrat originaire (...) ; que la prorogation extralégale convenue entre les (défendeurs) et J. V. B. le 23 mai 1991 constitue dès lors un nouveau bail commercial, ayant pris cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004 ", le jugement attaqué viole les dispositions légales invoquées ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner les première et troisième branches du second moyen qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue ;
Casse le jugement attaqué en tant qu'il reçoit l'appel principal et la demande nouvelle du demandeur, qu'il dit pour droit que la prorogation extralégale du bail, ayant pris cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004, constitue un nouveau bail commercial et qu'il statue sur les dépens ;
Condamne le demandeur à la moitié des dépens et réserve l'autre moitié afin qu'il soit statué sur celle-ci par le juge du fond ;
Les dépens taxés à la somme de six cent trente-huit euros huit centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent trente-cinq euros nonante-sept centimes envers les parties défenderesses.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillers Philippe Echement, Christian Storck, Didier Batselé et Christine Matray, et prononcé en audience publique du vingt-quatre octobre deux mille deux par le président de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat général Xavier De Riemaecker, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Numéro : RC02AO3_1 Date : 2002-10-24 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER Siège : PARMENTIER
Volledige uitoefening van het recht om de hernieuwing te vragen
Verlenging van de oorspronkelijke huurovereenkomst
Contractuele gevolgen --------------------------------------------------------------------------------
Sommaire De verlenging die is toegestaan niettegenstaande het recht van de huurders om de hernieuwing van de huurovereenkomst te vragen volledig is uitgeoefend, vergt een nieuwe instemming van de partijen zodat er een nieuwe huurovereenkomst tot stand komt; die omstandigheid belet toch niet dat een dergelijke verlenging waardoor de huurders het in de oorspronkelijke huurovereenkomst bepaalde ononderbroken genot van het goed blijven behouden, een hernieuwing van die overeenkomst uitmaakt in de zin van artikel 13 van de wet betreffende de handelshuur (1). (1) Zie de verwijzingen in concl. O.M. --------------------------------------------------------------------------------
Conclusie van de h. adv.-gen. De Riemaecker
1. De omstandigheden van de zaak kunnen als volgt worden samengevat: de verweerders hebben een handelshuurovereenkomst gesloten waarvan de derde en laatste hernieuwing op 5 februari 1985 door de eigenaar is toegestaan voor een periode van negen jaar die ingaat op 1 juli 1986 en eindigt op 30 juni 1995.
In 1991 overtuigen de huurders verweerster, die dan 85 jaar oud is, om een buitenwettelijke overeenkomst van verlenging van de huur te ondertekenen voor een periode van negen jaar die ingaat op 1 juli 1995.
2. Verweerder die door erfenis eigenaar van het goed is geworden, heeft bij de vrederechter een vordering aanhangig gemaakt die ertoe strekt de overeenkomst tot verlenging van de huurovereenkomst nietig te doen verklaren met name op grond van een gebrek in de toestemming en de uitzetting uit het gehuurde goed te bevelen.
De rechtbank van eerste aanleg heeft in het bestreden vonnis de oorspronkelijke vordering niet gegrond verklaard en, bij de uitspraak over de incidentele vordering van de verweerders met name voor recht gezegd dat "dat de buitenwettelijke verlenging van de huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst oplevert, die ingaat op 1 juli 1995 en verstrijkt op 30 juni 2004".
3. Het eerste middel waarin eiser aanvoert dat de motiveringsplicht niet is nageleefd mist m.i. feitelijke grondslag aangezien het bestreden vonnis op omstandige wijze eisers middel beantwoordt ten betoge dat de verweerders niet te goeder trouw hebben gehandeld bij het verkrijgen van de instemming van de oorspronkelijke huurder.
4. Het eerste onderdeel van het tweede middel waarin eiser eveneens een tekortkoming aan de motiveringsplicht aanvoert, mist volgens mij eveneens feitelijke grondslag.
Eiser voert immers aan dat de rechtbank niet zou hebben geantwoord op zijn verweer ten betoge dat de litigieuze buitenwettelijke verlenging geen nieuwe huurovereenkomst uitmaakte maar een hernieuwde huurovereenkomst omdat de huurders het ononderbroken genot van de zaak hadden behouden.
Het vonnis heeft door het verwerpen van eisers stelling dat argument impliciet doch zeker beantwoord.
5. Het tweede onderdeel stelt een zeer interessante vraag aan uw Hof: wanneer de drie hernieuwingen waarop de huurder ingevolge art. 13 Handelshuurwet aanspraak kan maken, zijn benut, moet dan het verlenen door de verhuurder van een nieuwe huurperiode beschouwd worden, als een verlenging van de oorspronkelijke huurovereenkomst of als een nieuwe overeenkomst die tussen de partijen dezelfde rechten en verplichtingen doet ontstaan als een nieuwe huurovereenkomst en met name het recht van de huurder om opnieuw de drie hernieuwingen te genieten die in voormeld art. 13 zijn bedoeld?
6. Eiser is van oordeel van het gaat om een hernieuwde huurovereenkomst en steunt daarbij op de arresten van 7 mei 1981 en 21 februari 1991 van uw Hof 1.
7. De huurders hadden, in tegenstelling tot deze zaak, in de zaken die tot voormelde arresten hebben geleid, nagelaten binnen de termijnen bepaald bij art. 14 Handelshuurwet de in art. 13 van die wet bepaalde hernieuwing aan te vragen. De partijen hadden niettemin, ondanks dat verval, die huurovereenkomst verlengd.
In die arresten beslist uw Hof dat "hoewel de verlenging die is toegestaan niettegenstaande de huurders geen huurhernieuwing meer konden aanvragen, een nieuwe overeenstemming van de partijen vereist, zodat "een nieuwe huurovereenkomst" tot stand komt, die omstandigheid niet wegneemt dat een dergelijke verlenging, waardoor de huurders het bij de oorspronkelijke huurovereenkomst bedongen genot van het pand ononderbroken blijven hebben, een hernieuwing van die huurovereenkomst in de zin van artikel 13 van de Handelshuurovereenkomstenwet uitmaakt".
8. Die rechtspraak kan volgens mij op onderhavig geval worden toegepast.
In tegenstelling tot hetgeen de verweerders betogen heeft de omstandigheid dat het recht van de huurder om de hernieuwing te vragen vervallen is, volgens mij dezelfde uitwerking als het feit dat de huurder zijn drie mogelijkheden tot hernieuwing volledig heeft uitgeoefend, op voorwaarde, en dat is hier het geval, dat de huurder het ononderbroken genot van het gehuurde goed heeft behouden.
Het overschrijden van de wettelijke beperking op de mogelijke hernieuwing door de huurder of het verzuim om binnen de gestelde termijn de mogelijke hernieuwing te vragen hebben volgens mij in beide gevallen tot gevolg dat de mogelijkheid tot hernieuwing voor de huurder volledig is uitgeoefend.
De mogelijkheid 2 die de wet aan de huurder biedt om drie hernieuwingen van de huurovereenkomst te verkrijgen belet evenwel niet dat de verhuurder een nieuwe hernieuwing van de oorspronkelijke huurovereenkomst aanneemt, zoals hier het geval was.
Immers, wanneer de mogelijkheid tot hernieuwing volledig is uitgeoefend is het gemeen recht inzake huurovereenkomsten opnieuw van toepassing en worden de partijen geacht hun volledige contractuele vrijheid terug te vinden.
Dat is volgens mij de leer van het voornoemde arrest van 7 mei 1981 aangezien dat arrest uitdrukkelijk overweegt dat elke verlenging van de oorspronkelijke huurovereenkomst, en niet alleen een verlenging die is toegestaan niettegenstaande het recht van de huurders om de hernieuwing te vragen volledig is uitgeoefend, een nieuwe toestemming van de partijen vereist is.
Als dan, zoals in dit geval, de partijen uitdrukkelijk wensen de oorspronkelijke huurovereenkomst te verlengen zodat de huurders het ononderbroken genot van het in de oorspronkelijke huurovereenkomst bepaalde goed blijven behouden, kan het alleen gaan om een hernieuwing van de huurovereenkomst aangezien er geen nieuw element opduikt; de contracterende partijen en het verhuurde goed zijn immers dezelfde gebleven3.
9. Aangezien uit de voormelde overwegingen blijkt dat de vierde hernieuwing geen nieuwe handelshuurovereenkomst kan uitmaken, kan die hernieuwing onmogelijk impliceren dat die huurovereenkomst later driemaal kan worden hernieuwd4.
10. Het tweede onderdeel lijkt mij dus gegrond en het derde onderdeel hoeft m.i. niet verder onderzocht te worden aangezien het tot geen ruimere vernietiging kan leiden.
11. Besluit: vernietiging
1 Cass., 7 mei 1981, A.C. 1980-81, 1028; 21 febr. 1991, A.R. 8923, nr. 338.
2 Over de mogelijkheid tot hernieuwing in tegenstelling tot een recht op vernieuwing zie: Cass. 3 jan.
1958 (Bull. en Pas., 1958, I, 456).
3 In die zin zie Y. Merchiers, "Bail commercial initial, bail commercial renouvelé, bail commercial prorogé, bail commercial tacitement reconduit ... et leur durée", noot onder Cass., 7 mei 1981, R.C.J.B., 1983, p. 530 en inz. p. 535; Rép. Not. dl. VIII, les baux, vol. 4, nr. 258.
4 "En accordant une faveur de plus, le bailleur ne peut être victime de sa bienveillance; s'il gratifie le locataire d'un quatrième renouvellement auquel il n'a légalement plus droit, le bailleur ne lui reconnaît pas la vocation à d'éventuels renouvellement ultérieurs", Chronique de jurisprudence Baux (1988-1992), J.T., 1993, p. 798. --------------------------------------------------------------------------------
Texte Nr. C.01.0137.F.-
1. d. B. C.,
Mr. Ignace Claeys Bouuaert, advocaat bij het Hof van Cassatie,
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis, op 15 november 2000 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel.
Eiser voert twee middelen aan.
Zij zijn als volgt gesteld :
- de artikelen 1134, 1709, 1711 en 1713 van het Burgerlijk Wetboek ;
- de artikelen 1, 3, 13, 14, 18 en 20 van afdeling II bis "Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder" van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek ;
- de artikelen 1042 en 1138, 3°, van het Gerechtelijk Wetboek ;
- artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet.
Het bestreden vonnis heeft vastgesteld dat een overeenkomst tot een niet door de wet geregelde verlenging van de handelshuurovereenkomst tussen de verweerders en de rechtsvoorganger van eiser op 23 mei 2 juni 1991 tussen die partijen was gesloten met ingang op 1 juli 1995, dat is de dag na het verstrijken van de derde en laatste wettelijke hernieuwing van de genaamde handelshuurovereenkomst, en "zegt" vervolgens "voor recht dat de niet door de wet geregelde verlenging van de huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst oplevert, die ingaat op 1 juli 1995 en verstrijkt op 30 juni 2004" en dat alleen op grond :
"dat een hernieuwde huurovereenkomst, en met name de verlenging van een huurovereenkomst die is toegestaan niettegenstaande het recht van de huurder op hernieuwing volledig was uitgeoefend, een nieuwe huurovereenkomst vormt en niet een gewone verlenging van de oorspronkelijke overeenkomst ;
dat de niet door de wet geregelde verlenging die tussen de (verweerders) en de (verhuurster) op 23 mei 1991 was overeengekomen bijgevolg een nieuwe handelshuurovereenkomst uitmaakt, die op 1 juli 1995 is ingegaan en 30 juni 2004 verstrijkt".
2.1 Eerste onderdeel
Eiser had in zijn appèlconclusie in zeer bijkomende geconcludeerd dat "voor recht diende te worden gezegd dat de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging (de verweerders) helemaal geen recht geeft op de hernieuwingen van de handelshuurovereenkomst die in de wetten betreffende de handelshuur zijn opgenomen en in artikel 13 van die wet zijn bepaald" en zulks op grond :
"dat erop moet worden gewezen dat de (verweerders) aanspraak maken op nog drie opeenvolgende hernieuwingen van hun litigieuze niet door de wet geregelde verlenging, op grond dat die verlenging een nieuwe huurovereenkomst zou uitmaken ;
dat de (verweerders) beweren dat zij hun aanspraken dienaangaande steunen op de schriftelijke en geschreven adviezen van hun raadsman ;
dat (eiser), in het onwaarschijnlijke geval dat de rechtbank zou oordelen dat de hoofdvordering niet gegrond is, in zeer bijkomende orde vraagt naar recht te zeggen dat de niet door de wet geregelde verlenging waartoe op de vergadering van 23 mei 1991 werd besloten, (de verweerders) helemaal geen recht geeft op de hernieuwingen die zijn bepaald in artikel 13 van de wetgeving inzake handelshuurovereenkomsten ;
dat de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging immers geen 'nieuwe huurovereenkomst' is die aanleiding geeft tot de hernieuwingen die zijn bepaald in artikel 13 van de wet betreffende de handelshuur, maar een 'hernieuwde' huurovereenkomst aangezien de (verweerders) ononderbroken het genot van het goed hebben behouden".
Met dit omstandig verweer betoogde eiser dat de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging geen nieuwe maar een hernieuwde huurovereenkomst was omdat de (verweerders) ononderbroken het genot van het goed hadden behouden.
Het bestreden vonnis, dat aanneemt dat het genot van de (verweerders) ononderbroken is geweest aangezien het vaststelt dat de niet door de wet geregelde verlenging is overeengekomen voor het verstrijken van de derde en laatste wettelijke hernieuwing, antwoordt helemaal niet op het middel dat eiser afleidt uit dat ononderbroken karakter en is bijgevolg niet regelmatig met redenen omkleed (schending van artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet).
Elke verlenging van een oorspronkelijke handelshuurovereenkomst waardoor de huurders het in de huurovereenkomst bepaalde ononderbroken genot behouden, met name de verlenging van de huurovereenkomst die is toegestaan niettegenstaande het recht van de huurders om hernieuwing te vragen volledig is uitgeoefend, vormt een hernieuwing van de huurovereenkomst in de zin van artikel 13 van afdeling II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek.
Het bestreden vonnis stelt ten deze vast dat de niet door de wet geregelde verlenging aan de verweerders werd toegestaan voor het verstrijken op 30 juni 1995 van de derde en laatste wettelijke hernieuwing van de huurovereenkomst en, vervolgens, dat de verweerders na 30 juni 1995 door die litigieuze niet door de wet geregelde verlenging het ononderbroken genot van het gehuurde pand behielden.
Daaruit volgt dat het bestreden vonnis, wat betreft de aard en gevolgen van de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging,
1° op onwettige wijze beslist dat die verlenging geen hernieuwing van de huurovereenkomst uitmaakt in de zin van het in het middel aangewezen artikel 13 (schending van de in het middel aangewezen bepalingen behalve de artikelen 149 van de Grondwet en 1042 en 1138, 3°, van het Gerechtelijk Wetboek en inzonderheid van artikel 13 van afdeling II bis van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek) ;
2° op onwettige wijze beslist dat die verlenging een nieuwe handelshuurovereenkomst uitmaakt (schending van de in het middel aangewezen bepalingen behalve de artikelen 149 van de Grondwet en 1042 en 1138, 3°, van het Gerechtelijk Wetboek en inzonderheid van de artikelen 1, 3 en 13 van afdeling II bis van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek).
2.3. Derde onderdeel
Indien het bestreden vonnis moet worden uitgelegd in die zin quod non dat het alleen heeft beslist dat de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging een nieuwe huurovereenkomst uitmaakt doordat ze uitging van een nieuwe wilsovereenstemming tussen de partijen die de oorspronkelijke huurovereenkomst hadden gesloten, zonder uitspraak te doen over de vraag of die nieuwe huurovereenkomst een hernieuwing was van de oorspronkelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 13 van afdeling II bis van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, dan wel een volledig nieuwe huurovereenkomst die nog drie opeenvolgende malen op wettige wijze kon worden hernieuwd, dan laat het na uitspraak te doen over het in zeer bijkomende orde aangevoerde punt van eisers vordering dat in het eerste onderdeel wordt weergegeven, en dan zou het bijgevolg niet naar recht zijn verantwoord (schending van de artikelen 1042 en 1138, 3°, van het Gerechtelijk Wetboek).
Overwegende dat, hoewel de verlenging die is toegestaan niettegenstaande het recht van de huurders om de hernieuwing van de huurovereenkomst te vragen volledig is uitgeoefend, een nieuwe instemming van de partijen vergt zodat er een "nieuwe huurovereenkomst" tot stand komt, die omstandigheid toch niet belet dat een dergelijke verlenging waardoor de huurders het in de oorspronkelijke huurovereenkomst bepaalde ononderbroken genot van het goed blijven behouden, een hernieuwing van die overeenkomst uitmaakt in de zin van artikel 13 van de wet betreffende de handelshuur ;
Overwegende dat het bestreden vonnis zegt dat eiser in bijkomende orde "vraagt (...) dat voor recht zou worden gezegd dat de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging (de verweerders) helemaal geen recht geeft op de hernieuwingen van de handelshuurovereenkomst die in artikel 13 van de wet betreffende de handelshuur zijn bepaald" en dat de verweerders " vragen om voor recht te zeggen dat de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging een nieuwe huurovereenkomst uitmaakt, die ingaat op 1 juli 1995 en verstrijkt op 30 juni 2004" ;
Overwegende dat uit de vaststellingen van het bestreden vonnis blijkt dat de derde aan de verweerders toegestane hernieuwing van de huurovereenkomst op 1 juli 1986 is ingegaan en op 30 juni 1995 eindigt en dat de eigenares de niet door de wet geregelde verlenging van de huurovereenkomst heeft aanvaard die de verweerders haar op 23 mei 1991 hebben voorgesteld ;
Overwegende dat het bestreden vonnis, door te beslissen "dat een hernieuwde huurovereenkomst, en met name de verlenging van een huurovereenkomst die is toegestaan niettegenstaande het recht van de huurder op hernieuwing volledig was uitgeoefend, een nieuwe huurovereenkomst vormt en niet gewoon maar een verlenging van de oorspronkelijke overeenkomst (...) ; dat de niet door de wet geregelde verlenging die op 23 mei 1991 tussen de (verweerders) en J. V. B. is overeengekomen bijgevolg een nieuwe handelshuurovereenkomst vormt die op 1 juli 1995 is ingegaan en op 30 juni 2004 eindigt" de aangevoerde wetsbepalingen schendt ;
Over de andere grieven :
Overwegende dat het eerste en het derde onderdeel van het tweede middel die tot geen ruimere vernietiging kunnen leiden, niet hoeven te worden onderzocht ;
Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre het principaal hoger beroep en de nieuwe vordering van eiser toelaat, voor recht zegt dat de niet door de wet geregelde verlenging van de huurovereenkomst die op 1 juli 1995 ingaat en op 30 juni 2004 eindigt, een nieuwe handelshuurovereenkomst uitmaakt en uitspraak doet over de kosten ;
Verwerpt de voorziening voor het overige ;
Veroordeelt eiser in de helft van de kosten en houdt de overige helft aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over ;
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door afdelingsvoorzitter Claude Parmentier, de raadsheren Philippe Echement, Christian Storck, Didier Batselé en Christine Matray, en in openbare terechtzitting van vierentwintig oktober tweeduizend en twee uitgesproken door afdelingsvoorzitter Claude Parmentier, in aanwezigheid van advocaat-generaal Xavier De Riemaecker, met bijstand van griffier Marie-Jeanne Massart.
Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Ernest Waûters en overgeschreven met assistentie van griffier Philippe Van Geem.
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