Source: https://www.hager-partnerschaft.de/bauen-immobilien/149-unberechtigte-und-endgueltige-verweigerung-zur-maengelbeseitigung-fuehrt-nicht-zur-entbehrlichkeit-der-abnahme
Timestamp: 2020-08-03 11:34:44
Document Index: 96782216

Matched Legal Cases: ['§ 631', '§ 641', '§ 635', '§ 634', '§ 320', '§ 4']

Unberechtigte und endgültige Verweigerung zur Mängelbeseitigung führt nicht zur Entbehrlichkeit der Abnahme - HAGER Rechtsanwälte PartG mbB
Die Parteien haben einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück mit einem neu errichteten Einfamilienhaus geschlossen. Das Haus ist zum Vertragsschluss weitestgehend fertiggestellt, wobei noch restliche Malerarbeiten ausstehen. Der Käufer rügt Mängel und bezieht das Haus. In der Folge stellen sich erhebliche Mängel an der Abdichtung des Hauses heraus, welche zu einem Wasserschaden führen. Der Kaufpreis ist zum Zeitpunkt des Einzuges zu etwa 2/3 bezahlt. Der Verkäufer verweigert endgültig jegliche Nachbesserungsarbeiten und verlangt die Zahlung des Restkaufpreises abzüglich des Sanierungsaufwandes für die Abdichtungsmängel. Im Ergebnis verweigert das Gericht den Zahlungsanspruch des Verkäufers auf den Restkaufpreis mit der Begründung, dass mangels fehlender Abnahme der Restkaufpreis derzeit nicht fällig sei.
Auf den Bauträgervertrag sind bezüglich der bestehenden Herstellungspflichten werkvertragliche Regelungen der §§ 631 ff. BGB anzuwenden. Es stellt sich insbesondere die Frage nach der Fälligkeit des restlichen Vergütungsanspruchs laut § 641 Abs. 1 BGB. Dazu ist eine Abnahme der Leistungen des Verkäufers durch den Käufer des Einfamilienhauses erforderlich.
Eine solche Abnahme hat das Gericht nicht festgestellt, da das Einfamilienhaus erhebliche Mängel an der Abdichtung aufweist und deshalb keine Abnahmereife bezüglich der Werkleistung eingetreten ist. In der Praxis wird in Auseinandersetzungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer immer wieder die Frage diskutiert, inwieweit es in solchen Fällen noch der Abnahme der Leistungen des Auftragnehmers durch den Auftraggeber bedarf. Dabei wird oft übersehen, dass eine endgültige Verweigerung der Mängelbeseitigung durch den Auftragnehmer nicht automatisch die Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung durch den Auftraggeber entbehrlich werden lässt und deshalb der Zahlungsanspruch zugunsten des Auftragnehmers – ggf. unter Anrechnung von Aufwendungen für die Mängelbeseitigung – automatisch fällig wird. Die Fälle für den Entfall des Erfordernisses der Abnahme durch Handlungen des Auftraggebers lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Der Auftraggeber verlangt keine Erfüllung des Vertrages durch den Auftragnehmer mehr, sondern fordert Schadenersatz, den Rücktritt vom Vertrag bzw. Minderung;
- der Auftraggeber hat die gerügten Mängel im Rahmen einer unberechtigten Ersatzvornahme beseitigt;
- der Auftraggeber erklärt mit einem Kostenerstattungsanspruch für zuvor beseitigte Mängel gegen den Werklohnanspruch des Auftragnehmers die Aufrechnung.
Die Abnahme ist weiterhin entbehrlich, wenn
- der Auftragnehmer berechtigterweise die Nacherfüllung wegen Unverhältnismäßigkeit nach § 635 BGB verweigert.
In den vorgenannten Fällen wandelt sich das Leistungsverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer in ein reines Abrechnungsverhältnis um, wodurch die Werklohnforderung des Auftragnehmers mit den mangelbedingten aus § 634 Nr. 2 bis Nr. 4 BGB resultierenden Zahlungsansprüchen des Auftraggebers verrechnet wird.
In dem hier entschiedenen Fall führte die endgültige Verweigerung der Mängelbeseitigung durch den Käufer nicht automatisch zu einem Abrechnungsverhältnis, so dass die Abnahme nicht entbehrlich geworden war und der Käufer die Zahlung des Restkaufpreises gemäß § 320 Abs. 1 BGB verweigern durfte.
Immer wieder wird vertreten, eine berechtigte oder unberechtigte Verweigerung zur Mängelbeseitigung durch den Auftragnehmer wandle das Erfüllungsstadium des Werkvertrages in ein Abrechnungsverhältnis um. Dann sei keine Abnahme für die Fälligkeit des Werklohnanspruches zugunsten des Auftragnehmers mehr notwendig. Diese in der Praxis oft vorzufindende Rechtsmeinung ist falsch. Ein Auftragnehmer hat es nicht in der Hand, allein durch eine einseitige Erklärung bereits die Fälligkeit seiner Werklohnforderung im Verhältnis zum Auftraggeber herbeizuführen, in dem er die Mängelbeseitigung endgültig verweigert. In der Praxis muss sehr sorgfältig geprüft werden, ob unter Beachtung des jeweiligen Sachverhalts eine Abnahme durch den Auftraggeber erforderlich ist, um die Fälligkeit des Werklohnanspruches des Auftragnehmers herbeizuführen. Anderenfalls besteht für den Auftragnehmer das Risiko, bereits infolge fehlender Abnahme und damit nicht eingetretener Fälligkeit des Werklohnanspruches in einem Klageverfahren zu unterliegen.
In der Praxis ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass auch dann eine Abnahme durch den Auftraggeber noch erforderlich ist, wenn der Auftraggeber für einige Mängel „geldwerte“ Mangelrechte einfordert, so u. a. Kostenvorschuss oder Minderung oder aber den Bauvertrag (z. B. §§ 4 Abs. 7, 8 Abs. 3 VOB/B) teilweise kündigt, aber für andere wesentliche Mängel gerade nicht. Bei diesem Auseinanderfallen verschiedener geltend gemachter Rechte durch den Auftraggeber bedarf es der Abnahme, da das Werk nur insgesamt abgenommen werden kann.
OLG Düsseldorf (Urteil vom 22.07.2014 – 21 U 193/13)