Source: https://gillescarnoy.be/2014/10/26/la-mitoyennete/
Timestamp: 2018-11-19 16:37:36+00:00
Document Index: 320870534

Matched Legal Cases: ['art. 663', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 29', 'art. 661', 'art. 1641', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 553', 'art. 654', 'art. 663', 'art. 577', '§ 5', '§ 7', 'art. 658', 'art. 699', 'art. 33', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 29', 'art. 1323', 'art. 1604', 'art. 1626', 'art. 518', 'art. 44', 'art. 1', '§ 9', 'art 159', 'art. 18']

La mitoyenneté - Carnet de route en droit immobilier | Carnet de route en droit immobilier
La mitoyenneté est traitée dans le Code civil au chapitre des servitudes légales, mais il ne s’agit pas d’une véritable servitude même elle procède des obligations légales nées du voisinage.
Le Code civil réglemente aussi les haies, arbres et fossés. On se limitera ici à la mitoyenneté.
La mitoyenneté est une forme spécifique de copropriété accessoire et forcée : on ne peut transférer le fonds sans disposer de la mitoyenneté de la clôture séparative et l’on ne peut disposer de la mitoyenneté sans céder le fonds.
C’est une copropriété forcée car chaque voisin peut contraindre l’autre à la construction d’une clôture séparative (art. 663 du Code civil).
La mitoyenneté se distingue de la copropriété en ce sens que chaque copropriétaire peut agir comme un propriétaire sur la moitié du mur face à son héritage, alors que chaque indivisaire a un droit égal à utiliser la chose dans sa totalité conformément à sa destination.
Il existe donc une localisation spatiale de l’exercice des droits.
La mitoyenneté procède du statut réel immobilier de la propriété ce qui fait que tout acte aménageant ce statut devra être notarié (art. 2 LH) pour être transcrit (art. 1 LH) et enregistré (art. 29 CDE).
On acquiert la mitoyenneté par (1) construction commune du mur, par (2) prescription trentenaire ou encore par (3) cession amiable ou (4) forcée.
La mitoyenneté est originaire lorsqu’elle procède de la construction commune à cheval sur la limite séparative.
La mitoyenneté peut aussi être acquise lorsqu’un propriétaire décide de rendre mitoyen le mur jointif de son voisin, situé à la limite et non sur la limite séparative (art. 661 du Code civil).
Donc, si un mur n’est pas mitoyen à l’origine, étant érigé à la limite du terrain, le voisin peut soit acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la valeur du mur, soit ériger à son tour un mur propre à la limite de son terrain.
La construction commune forcée d’un mur de clôture
Le siège de la matière est l’article 663 du Code civil : « Dans les villes et faubourgs, chacun peut contraindre son voisin, à clôturer les propriétés à frais communs… »
Cela concerne les maisons, cours et jardins et non les prairies, cour d’atelier, bureau, etc.
Et dans les villes et faubourgs.
Cela s’explique aisément : c’est là, et pour ce type d’immeuble qu’il est nécessaire d’assurer l’intimité.
La hauteur du mur mitoyen est fixée par les règlements ou les usages. Sinon, c’est 3,2 m dans les grandes villes et 2,6 m dans les petites villes.
Une grande ville compte au moins 50.000 âmes.
Il faut encore que la configuration l’impose : s’il existe déjà une séparation suffisant à l’intimité, la demande sera rejetée, par exemple s’il s’agit seulement d’empêcher un chien de divaguer (Civ., Brux., 15 juin 2006).
L’article 663 n’est pas d’ordre public : on peut s’exonérer de la contribution aux frais de construction en abandonnant la propriété de la moitié de l’assiette nécessaire pour ériger le mur (Cass., 8 février 1968). Cette solution est très critiquée.
Mais il est certain que les voisins peuvent convenir de ne pas appliquer entre eux l’article 663.
L’achat forcé
L’article 661 du Code civil dispose : « Tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou moitié de la valeur de la portion qu’il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. »
Cela vise l’hypothèse du mur placé par le voisin, sur son terrain le long de la limite séparative.
Le propriétaire du fonds attenant peut donc contraindre son voisin de lui céder la moitié du mur et de l’assiette terrain de ce mur.
C’est aussi valable à charge de celui qui, sans justificatif, recule un peu de la ligne séparative pour empêcher ce dispositif.
C’est une véritable vente : ainsi, la garantie de vice caché s’applique (art. 1641 du Code civil).
L’acte de cession doit être transcrit à la Conservation des hypothèques.
Le paiement de la mitoyenneté porte sur la valeur au moment de l’acquisition (la citation en justice), pas la valeur au moment de l’érection du mur.
Pour décrire l’objet de la cession, l’intervention d’un géomètre est requise.
Si celui qui veut rendre un mur mitoyen peut en faire la demande, le même mécanisme s’appliquera s’il s’accapare le mur sans demander d’en acquérir la mitoyenneté.
L’article 661 du Code civil permet donc de forcer l’achat contre celui qui usurpe un mur séparatif privatif (Cass., 2 juin 1977).
Qu’est-ce qu’une usurpation, une prise de mitoyenneté ? Ce sera le cas si le voisin ancre ou appuie sa construction sur le mur.
Mais qu’en est-il s’il profite du mur sans l’usurper par une réelle prise matérielle de mitoyenneté ?
C’est l’hypothèse de la prise indirecte de mitoyenneté sans ancrage physique, par l’érection du mur à quelques cm de celui du voisin.
Un arrêt de la Cour de cassation traite de cette question (Cass., 4 mars 2005).
Les voisins ont pu, grâce à un mur séparatif non mitoyen, construire leur propre mur privatif de manière fort légère et peu coûteuse.
Ils ont érigé un mur de 14 cm à une distance de 6,5 cm de la façade latérale de leur voisin.
Une telle cloison n’était pas suffisante pour assurer la protection de leur immeuble contre les conditions atmosphériques, si le mur séparatif du voisin n’était pas présent.
Ajoutons que cette cloison ne répondait pas aux prescriptions du règlement communal qui impose des murs séparatifs de 28 cm de largeur (une brique et demie).
La Cour de cassation n’y a pas vu une prise de mitoyenneté.
Selon elle, la seule circonstance qu’un voisin tire avantage de l’existence du mur séparatif ne constitue pas un accaparement de possession.
Cet arrêt a rejeté la thèse de l’accaparement fonctionnel en ne retenant que l’emprise matérielle.
On peut discuter l’approche restrictive de la Cour de cassation mais cette question est aujourd’hui dépassée.
Les techniques modernes et la plupart des règlements préconisent des constructions dont la stabilité est autonome. Il n’est pas souhaitable que les constructions soient en appui.
De plus, ni le mur de brique ni une épaisseur de 28 cm ne sont encore des standards nécessaires et techniquement requis.
On peut très bien construire à faible distance avec la pose d’un joint entre les murs, des pierres de couronnement couvrant les murs et le vide, la pose d’une faîtière qui couvre les versants ou une bavette, solin et contre-solin d’étanchéité.
Tout cela ne nécessite ni ancrage, ni appui ni maçonnerie, et cela correspond aux prescriptions techniques modernes.
L’acquisition de mitoyenneté (pas de propriété) par prescription (usucapion)
Pour usucaper (acquérir par prescription) un droit immobilier, il faut se comporter comme un propriétaire et non comme un simple détenteur ou titulaire d’une tolérance.
Cela suppose aussi une possession de trente ans, continue, paisible, non équivoque et publique.
On ne perdra pas de vue qu’une possession est exempte du vice de clandestinité lorsque la prise de possession est et reste visible par le voisin propriétaire du mur jointif.
Ce n’est pas toujours le cas lorsque la prise de possession est cachée par le mur.
On prouve la mitoyenneté par le droit commun de la preuve, soit l’existence d’un titre renseignant le statut du mur ou un début de preuve écrite avec présomption ou par toutes voies de droit si la valeur du mur n’excède pas 375 € (Art. 1341, 1347 et 1348 du Code civil).
Lorsque le propriétaire a construit sa maison, son titre est l’acte d’acquisition du terrain et la loi (art. 553 du Code civil).
Ou encore peut-on utiliser le mode spécifique de preuve du Code civil.
L’article 653 du Code civil définit la présomption suivante : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire. »
Si le mur est séparatif, il est donc présumé mitoyen. C’est une présomption non irréfragable puisque la preuve contraire par titre est prévue.
La présomption se base sur ce qui existe au moment du litige, pas à l’origine du mur (Cass., 20 mai 1979). Cette solution est cependant controversée si l’état actuel ne correspond plus à l’état primitif.
La présomption s’applique partout : dans les villes et les campagnes.
Elle s’applique sur ce qui sépare les bâtiments, soit jusqu’à l’héberge (le toit le moins élevé).
Quels types de séparations ?
Entre bâtiments contigus (habitation ou non).
Entre cour et jardin, entre deux cours, entre deux jardins,
Entre enclos même dans les champs des héritages totalement clos.
Entre habitation et champs,
Entre bâtiment et cour,
Entre bâtiment et jardin (Cass., 13 janvier 2005) : le demandeur en cassation faisait observer qu’il serait absurde que le mur séparant les propriétés soit présumé mitoyen jusqu’au bâtiment, puis ne le serait plus entre l’un des bâtiments et le jardin puis le redeviendrait entre les jardins … L’utilité commune, ajoutait-il, base de la présomption légale de mitoyenneté, existe manifestement pour les propriétaires respectifs d’un bâtiment et d’un jardin. Il n’a pas été entendu par la Cour de cassation qui a confirmé l’opinion dominante.
Sauf titre contraire, dit l’article 653 du Code civil. Un titre est un contrat authentique ou sous seing privé entre parties ou non s’il est transcrit.
Ou sauf « marques du contraire » ; qu’est-ce qu’une marque du contraire ? Il s’agit de :
Mur asymétrique (sommité inclinée d’un seul côté).
Dispositif d’écoulement des eaux pluviales d’un seul côté en bâtissant le mur : en ce cas le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel est le dispositif (art. 654 du Code civil).
En principe un mur est un ouvrage en maçonnerie. Il n’est donc pas question d’une clôture en plaque de béton (J.P. Grâce-Hollogne, 28 septembre 2004).
Il doit respecter la hauteur de l’art. 663 du Code civil (3,2 m dans les villes de 50.000 âmes et 2,6 m dans les petites villes, sauf usage ou règlement).
Pas un gabion car un tel dispositif séparatif ne permet pas une fonction de la mitoyenneté, appuyer des constructions. C’est toutefois controversé.
De même, les palissades, grillages et treillis sont en principe hors champ mais on peut conventionnellement les soumettre à mitoyenneté.
Enfin un mur de soutènement au jardin supérieur n’est pas présumé mitoyen : il n’est pas séparatif mais de soutien et constitue un accessoire de la propriété la plus haute (Civ., Liège, 30 avril 2003).
De nombreux règlements communaux prescrivent encore une largeur de une brique et demi, soit 28 cm. Cette norme ne correspond plus à la réalité ni aux standards que la technique permet (14 cm).
Les rapports entre les copropriétaires mitoyens
Les rapports entre les copropriétaires mitoyens sont gouvernés par les articles 577-2 et 653 et suivants du Code civil. Chacun doit :
Contribuer aux frais d’entretien et de réparation, sauf à faire abandon (656 du Code civil).
User de la chose conformément à sa destination et de manière compatible aux droits du voisin (art. 577-2, § 5, du Code civil), « comme s’il était seul propriétaire de la moitié de l’épaisseur du mur » (Cass., 3 février 1944).
Le régime de responsabilité en cas de ruine (1386 du Code civil) s’applique, à mon sens, à chaque copropriétaire mitoyen car ils ont tous deux la qualité de propriétaire à l’égard de la victime et sont astreints, tous deux, à l’entretien du mur, même si le descellement n’intervient que d’un côté du mur.
La théorie des troubles de voisinage est applicable entre copropriétaires mitoyen (Cass., 4 juin 2012).
Chacun doit contribuer aux charges de la copropriété (577-2, § 7, du Code civil) et aux charges spéciales de la mitoyenneté (655 du Code civil, sans distinguer selon l’importance ou la valeur des fonds respectifs.
Chacun peut faire seul des actes comme peindre, louer la face du mur pour la publicité, enfoncement superficiel, planter le long du mur, etc.
On ne peut percer de jour ou vue même dormant (675 du Code civil). Il est donc possible de faire obstruer les jours et vues illégales sauf (i) usucapion ou (ii) abus de droit.
Chacun peut poser des actes conservatoires ou d’administration provisoire ou de pure gestion sans le consentement de l’autre.
Chacun peut sans le consentement de l’autre, appuyer sur, enfoncer dans et exhausser le mur mitoyen, à charge de ne pas empêcher l’autre de faire de même (657 du Code civil).
Enfoncer signifie placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à 5,4 cm près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur.
Exhausser signifier en hauteur (pour appuyer une construction, par exemple), en largeur ou même en profondeur (art. 658 du Code civil), et ce :
À sa charge d’entretien.
À charge d’indemnité en cas de frais d’entretien supplémentaires résultant de la surcharge.
À charge de laisser le voisin acquérir la mitoyenneté de la rehausse moyennant paiement de la valeur de moitié (660 du Code civil).
En respectant les prescriptions d’urbanisme.
Et en pouvant se servir de la propriété voisine pour exécuter ses travaux (corolaire du droit de rehausser), sauf abus de droit (cfr la servitude de tour d’échelle).
L’abandon de mitoyenneté
L’article 655 du Code civil dispose : « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. »
La réparation à frais commun s’entend sauf faute de l’un des copropriétaires (Cass., 12 octobre 1978), et sauf dépense profitant à un seul (isolation, par exemple) (Cass., 6 septembre 1979).
Et sans déplacement à cheval sur la limite séparative si le mur mitoyen était sur le fonds de l’un des copropriétaires (Cass., 14 décembre 1866).
Les proportions sont toujours égales contrairement aux autres formes de copropriété forcée qui dépendent des millièmes dépendant des quotités dans l’ensemble.
Il existe une manière de se dispenser de contribuer à la charge d’entretien.
L’article 656 du Code civil prévoit : « Cependant tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne. »
Ce régime rejoint celui en matière de servitude (art. 699 du Code civil et art. 33 du Code rural).
C’est une dispense de contribution pour l’avenir, pas pour les charges de la jouissance avant abandon.
Donc ce n’est pas une dation en paiement de frais, ce qui constitue un acte bilatéral translatif de propriété.
Le droit d’abandon connait deux exceptions : si le mur est encore utilisé, s’il soutient un bâtiment, et si le mur requiert des travaux par la faute de celui qui veut faire abandon.
L’acte abdicatif doit mentionner l’économie justifiant l’abandon pour éviter une qualification en donation.
S’agit-il d’un acte unilatéral ou bilatéral ? La question est controversée car nul ne peut acquérir la propriété sans son consentement.
Il s’agit, à mon sens d’un acte unilatéral car le transfert de propriété intervient par l’effet de la loi.
Ce n’est donc pas un acte translatif sur le plan des droits d’enregistrement. Il faut soigneusement rédiger un tel acte pour éviter d’en faire un acte translatif en actant un accord intervenu avec le propriétaire.
L’acte abdicatif doit être transcrit à la conservation des hypothèques.
Il ne signifie pas que celui qui le pose renonce à clore les héritages : si le voisin ne répare pas le mur, celui qui a abandonné sa mitoyenneté garde une action en paiement de la valeur de ce qu’il a abandonné.
La réserve de mitoyenneté
La mitoyenneté étant accessoire de la propriété du fonds, il n’est pas possible de disposer de la mitoyenneté sans le fonds principal, ou de disposer du fonds sans la mitoyenneté.
Que faut-il alors penser de la vente du fonds en se réservant la mitoyenneté ?
Le promoteur vend un lot en se réservant la mitoyenneté des murs pouvant servir les constructions voisines.
L’acheteur du lot ne paiera pas le mur dont la mitoyenneté est réservée.
Le promoteur vend la mitoyenneté (avec plus-value) lorsque le voisin construit en s’appuyant.
Cela rencontre l’intérêt des deux parties.
Mais ce n’est pas une réserve de mitoyenneté car celle-ci est indissociable de la propriété du fonds.
C’est en réalité une cession de créance future de rachat de mitoyenneté : l’acheteur du premier lot ne paie pas au promoteur la valeur totale du mur et lui cède sa créance de rachat lorsque le voisin construira.
Il convient donc de procéder aux formalités de l’article 1690 du Code civil pour assurer l’opposabilité de la cession aux tiers (convention) et au voisin débiteur-cédé (notification ou reconnaissance).
La créance du prix de rachat est éventuelle car il faut que le voisin construise pour devenir débiteur.
L’opération requiert vigilance en cas de vente de l’un et l’autre lot :
Si le voisin vend son terrain, il doit faire stipuler le transfert du prix de rachat au promoteur.
Si le premier acheteur vend son fonds, il doit faire reprendre l’engagement de cession par son acheteur.
Il existe une alternative plus lourde à mettre en place :
Le promoteur construit et vend la partie bâtie en se réservant une partie non bâtie en bord de limite séparative, où il se ménage le droit de construire en mitoyenneté.
Cette pratique est licite. Un géomètre doit intervenir pour délimiter la partie réservée.
Le rachat de la mitoyenneté en pratique
Il faut vérifier la situation du mur : sur le terrain voisin ou à cheval sur la limite séparative (auquel cas l’accession a déjà sorti ses effets).
Il faut vérifier si le mur est urbanistiquement disponible à la vente (couvert par un permis d’urbanisme). Au besoin, les parties doivent régulariser par une demande de permis.
Il faut enfin vérifier les servitudes continues et apparentes acquises par prescription (jours et vues, écoulement des eaux) ou consenties et les éteindre avant le rachat. Les servitudes légales de vue et de jour sont apparentes et continues : apparentes parce qu’elles sont concrétisées par des ouvrages extérieurs ; continues parce qu’elles ne requièrent pas le fait actuel de l’homme pour être exercées.
Le géomètre-expert fixera au jour du rachat la valeur des matériaux (fondation, maçonnerie, couverture) et travaux collatéraux (démolition, fondation, stabilité).
Il établira la moins-value due à l’état du mur (bardage hors-plomb, brique effritée, joints poreux). La vétusté n’est pas pertinente. L’état du mur dépend davantage de son exposition au vent et à la pluie qu’à son âge.
Le rachat se limitera à ce qui aurait été construit si le mur n’existait pas (la partie occupée).
Enfin, le géomètre établira le procès-verbal de rachat avec un plan de mesurage. La formalité du timbre fiscal n’existe plus mais il lui appartiendra de notifier l’opération à l’administration des domaines ou de présenter l’acte à la formalité de l’enregistrement.
Acte sous seing privé ou notarié ?
Les actes visés sont les suivants :
Acte d’achat forcé ou de vente forcée de mitoyenneté (661 du Code civil).
Acte d’achat volontaire de mitoyenneté (1134 du Code civil).
Acte d’abandon de mitoyenneté (656 du Code civil).
Acte de déclaration de prescription acquisitive.
Transaction précisant le statut de mitoyenneté.
Pour être opposables, ces actes doivent être transcrit (art. 1 LH) donc notarié ou par jugement (art. 2 LH) et enregistré (art. 29 CDE).
Plus précisément, la transcription permet :
D’assurer l’opposabilité de l’opération aux tiers de bonne foi titulaires de droit réel.
De revêtir l’acte de la force probante attachée à l’acte authentique.
L’authenticité de l’acte sous seing privé doit être prouvée par celui qui l’invoque, si celui à qui on l’oppose déclare simplement ne pas reconnaitre pas sa signature (art. 1323 du Code civil).
Cela peut être difficile lorsque l’auteur de l’acte est décédé et que l’acte est invoqué contre ses héritiers.
Au contraire, l’acte authentique a pleine forcer probante (sous réserve de la sincérité des parties)
En pratique les actes en matière de mitoyenneté sont rarement authentiques.
On peut alors déposer au rang des minutes du notaire une convention sous seing privé, mais pour en faire un acte authentique, il faut faire comparaître les parties, réitérer leur accord et le notaire doit dater et signer avec les parties en confirmant les signatures des parties.
Les actes de ventes immobilières et la mitoyenneté
Il est important de prévenir les difficultés de mitoyenneté lors de la vente. Pour cela, on peut :
Soit faire intervenir le voisin à l’acte.
Soit procéder à une description de la situation des mitoyennetés sur titre ou présomption.
Soit insérer une exonération contractuelle de garantie de mitoyenneté ; en ce cas,
Si le bien est décrit dans la vente comme un fonds avec les mitoyennetés, la délivrance doit porter sur l’ensemble (art. 1604 du Code civil). Il faut bien décrire la chose ou réserver cette question par une clause ne garantissant pas la mitoyenneté.
Si le fonds est vendu avec mitoyenneté, et que l’agréation est intervenue, c’est le régime de la garantie d’évictionqui s’appliquera : la cause d’éviction doit être expressément mentionnée pour que l’exonération soit efficace (art. 1626 et 1629 du Code civil).
La cession d’une part du mur est acte translatif de bien immobilier (art. 518 du Code civil qui traite des « fonds de terre et bâtiment »).
Si le mur et ancien, les droits d’enregistrement sont dus (art. 44 CDE).
Si le mur est neuf, la TVA est due (circulaire TVA du 16 novembre 1970) lorsque la mitoyenneté est cédée par un assujetti ou sur option (art. 1, § 9, 1° CTVA « construction incorporée au sol »). Les droit d’enregistrement ne sont pas dus (art 159, 8°, CDE sauf le droit général fixe de 50 €.
On sait qu’un immeuble reste neuf, en TVA, jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la première occupation ou utilisation
Lorsqu’il s’agit d’une construction par démarche commune, il n’est pas question de cession. L’acquisition de la mitoyenneté intervient par accession (mode originaire d’accès à la propriété), les parties deviennent propriétaires indivis ; les décomptes de contribution ne sont ni un acte translatif (DE) ni une prestation de service (art. 18 CRVA).
Enfin, la reconstruction par un voisin du mur mitoyen avec contribution aux frais par l’autre partie est une opération de décompte.
Ce n’est pas un acte translatif ni, en principe, une prestation de service.
Dans la cession de mitoyenneté, les droits d’enregistrement sont dus sur le prix ou sur la valeur de la moitié du mur si cette valeur est supérieure, ce qui sera difficile à établir par l’administration à défaut de valeur vénale d’un tel bien.
L’article 184, alinéa 1, CDE dispose que le géomètre-expert qui a fixé la valeur du mur pour le rendre mitoyen, doit à peine d’amende de 25 €, en faire notification dans les trois mois au fonctionnaire compétent de l’administration générale de la documentation patrimoniale.
Les modalités de cette notification sont réglées par l’article 10 de l’arrêté royal du 11 janvier 1940.
Le géomètre-expert est dispensé de notification s’il soumet lui-même l’acte de cession de mitoyenneté à la formalité de l’enregistrement (déc. adm. du 19 juin 1956).
En effet, dans ce cas, la notification n’est plus nécessaire.
Le taux réduit des droits d’enregistrement (5 % en Flandre ou 6 % en Wallonie ou 5 % en cas de crédit hypothécaire social) ne sera applicable qu’en cas de vente d’une habitation modeste avec une mitoyenneté.
Le seul rachat de mitoyenneté n’est pas une vente d’habitation, en sorte ue le taux réduit n’est pas applicable.
En TVA le taux est de 21 % et s’applique sur le bâti et sur le sol attenant vendu simultanément par le même vendeur, ce qui est en règle le cas.
Voisinage avec le domaine public
Les parcelles du domaine public ne sont pas numérotées au plan cadastral (les rues, places, chemins, rivières, cours d’eau, canaux, les superficies non bâties des gares et des chemins de fer, les sentiers, etc.).
Les règles de la mitoyenneté ne s’appliquent pas à ces éléments du domaine public qui sont accessibles à tous (Cass., 16 novembre 1906 et 8 février 1926).
En revanche, la mitoyenneté s’applique au domaine privé de l’autorité publique (les hôtels de ville, palais de justice, écoles et, de manière plus générale, les immeubles occupés par les ministères et les administrations).
Tags: abandon, clôture, forcé, Ipad, jointif, mitoyen, mitoyenneté, mur, rachat, séparatif
Catégorie: Brèves, Copropriété, Indivision, Vente et usufruit, Voisinage/mitoyen
28 Comments Poster un commentaire
ackermans #
et en cas de remblai
guis #
bonjour mon voisin veut qu’on lui rachette son mur.
nous construisons notres maison collée au limite mitoyenne sur une partie son mur n’existerais pas cela ne changerais rien pour nous.
a t’il raison merci
Non, et je crois que mon article répond à cette question.
SANTIMARIAf #
Bonjour. J’ai construit un mur pour une nouvelle véranda à quelques cm du mur privatif de mon voisin. Il y a juste les solins qui touchent son mur. Cependant mon mur , qui est plus haut que le sien , se termine par une pierre de couronnement qui surplombe légèrement son mur. Est-il en droit de me réclamer l’achat de la mitoyenneté. Merci.
BAZIN #
Bonjour, Une maison se construit en limite de ma propriete et pour cela le nouveau propriétaire à dû enlever 6m de ma clôture, sur cette portion viendra se poser le mur de sa maison (ossature bois) mon environnement est très endommagé y compris un manque de soleil important (exposition sud/ouest) je vais « re paysager » cette partie et afin de cacher au mieux le pignon de la maison faire planter, puis-je demander une participation?
Bonjour, Mon voisin a une prairie et ma clôture existante empiète de quelques centimètre sur son fond. Après bornage, je dois donc la déplacée mais suis-je en droit de la mettre en mitoyenneté?
L’article 663 du Code civil s’applique aux Villes et faubourgs. Pas les campagnes.
Joëlle Bénistant #
Mon voisin a démoli le mur qui sépare nos deux jardin sur mon terrain et érigé un nouveau mur. Il en a profité pour le décaler celui-ci de 14cm sur mon terrain. Il ne m’a rien demandé ni réclamé d’argent. Depuis il coupe chaque petites branches d’arbres ou feuilles qui dépassent. Perse, troue dans le morceau de ma façade arrière maintenant sur 14cm de l’autre côté de ce mur. Et du côté latéral de ma maison il a construit un auvent dont la gouttière est soutenue entre deux briques de ma façades arrière qu’il a bien sur creusée. Il prétend que tout cela est mitoyen, que puis je faire. J’ai essayé le dialogue ça n’a rien donné, un gentil courrier pour mettre des limites, pareil. Que faire je n’en peux plus.
Vogels #
Bonjour en cas de dégâts suite à grands vents (non reconnus comme calamités naturelles) une clôture s’effondre entre mon terrain et celui de mon voisin. Nous ne savons pas à qui incombe la remise en état, nous ne connaissons pas la mitoyenneté(qui a quoi). Mon voisin, qui estime que c’est à moi de le faire, est tenu de faire la charge de la preuve s’il veut prouver ma responsabilité je suppose ?
Lorsque les titres ne font pas preuve, il y a une présomption. Si le mur est séparatif, il est présumé mitoyen et s’entretien à frais communs. Il faut voir aussi le dispositif en faîte du mur qui peut aussi faire présomption de mitoyenneté ou du caractère privatif. C’est expliqué dans l’article.
Ayant construit un mur à la limite de ma propriété, mon voisin souhaite acquérir la mitoyenneté du nouveau mur par application de l’article 661.
1) Existe-t-il une possibilité de s’opposer à l’application de l’article 661 sachant, par exemple, que la construction en mitoyenneté avait été proposée et refusée par ce même voisin il y a moins d’une année ?
2) L’obtention de la mitoyenneté permet-elle d’éventuellement abaisser le mur ?
Non, c’est un droit.
Après, si vous voulez modifier le mur, il faudra tenir compte de ce qu’il est devenu mitoyen. Un accord sera requis.
Aude Duprel #
Bonjour, ma voisine veut m’imposer une double clôture (traillis et piquets) au lieu d’une clôture mitoyenne (existante) est ce qu’elle a le droit ? Et si oui a quelle distance de la mitoyenneté doit se trouver chacune de nos clôtures? La commune (urbanisme) ne sait pas me répondre, l’info ne se trouve pas dans le code civil et rural et non plus dans les prescriptions urbanistiques de mon village. d’avance merci
S’il y a déjà une clôture, votre voisine ne peut vous obliger à clôturer. Par contre, elle peut placer un treillis sur piquets dans sa propriété si elle le souhaite. Les distance par rapport à la limite séparative est donnée par les usages locaux s’il n’y a pas de RCU.
Sebastien Meert #
Bonjour, notre voisine souhaite faire ériger un mur de séparation entre nos deux jardins, alors qu’une clôture est déjà existante. Nous nous opposons à la construction du mur car il nous priverait de l’ensoleillement. Voici mes deux questions : 1/ La voisine peut-elle nous contraindre à accepter la construction du mur mitoyen, alors qu’une clôture est existante? 2/ La voisine peut-elle faire ériger un mur de séparation (non mitoyen) à la limite de son propre terrain? Merci d’avance pour votre réponse.
1. Non si une clôture répondant aux règles de mitoyenneté existe déjà.
2. Oui sauf si le RCU local ou le règlement des bâtisses local impose une zone de retrait et si cela ne constitue pas un trouble de vosinnage.
Dans mon cas, la voisine a accepté par écrit la construction d’un mur en retrait.
Après la construction, elle change d’avis et évoque un trouble de voisinage.
Ne pouvant obtenir ni la destruction ni l’abaissement du mur, la voisine demande alors d’en racheter la mitoyenneté, ce qui est son droit.
Connaissant l’objectif réel, que pourrait motiver un tel rachat alors qu’il n’y a aucun projet d’utiliser le mur (comme appui par exemple) ?
ma voisine a construit son garage contre mon mur sur son jardin, mais elle ne m’a laissé l’accès libre pour l’entretenir ni faire des réparation au niveau de mon toit et de la corniche. en plus de ça elle pousse ses chiens dedans ce qui cause une nuisance la nuit
que faire et ou je dois m’adresser pour faire valoir mes droits merci
Elle peut appuyer sa construction mais elle doit le cas échéant payer la mitoyenneté. Pour les réparation, si le mur est devenu mitoyen, c’est à frais commun et vous pouvez donc forcer une démarche commune par le juge de paix. Pour les chiens, c’est un trouble de voisinage, à voir si vous ne devez pas appeler votre voisine en conciliation ?
Mustapha #
Bonjour, j’ai achetai un terrain entre deux maison pour construire,
un des voisin ma dit qu’il a fait une expertise des mures mitoyens des deux côtes ,
il ma dit que le résultat de l’expertise était de 5000 €
je voudrais savoirs quel démarche avoir avec cette proposition
( es que l’ancienneté de la maison influe le prix !!! )
Si votre construction s’appuie sur le mur du voisin et si ce mur n’est pas encore mitoyen, il faut acheter la moitié du mur d’appui. Mais
– on général on construit aujourd’hui sans appui, voir avec votre architecte,
– voyez les titres de propriété et les présomption de la loi pour vérifier si le mur n’est pas déjà mitoyen,
– l’expertise de la valeur du mur (: 2) doit être contradictoire, avec votre géomètre.
Bonjour, si j’ai bien compris en construisant mon propre mur je n’ai pas à payer la mitoyenneté
S’il est sans appui physique (ancrage) sur le mur du voisin, non.
Mouhoua #
Mon voisin a construit sa maison à la limite séparative de son fonds avec le mien. Le mur latéral de sa maison, qui jouxte mon fonds, est fait de blocs Ytong posés le long du mur latéral de ma maison, un mode constructif qui n’a été rendu possible que grâce à la présence de mon mur.
Mon voisin refuse d’acquérir la mitoyenneté de mon mur. Puis-je le contraindre à me l’acheter ?
Et s’il vous plaît, connaissez-vous une une décision jurisprudentielle qui en parle et pourrait m’éclairer dessus ?
S’il n’y a pas d’ancrage matériel dans votre mur, pas de rachat forcé. La jurisprudence est dans mon article.
Bonjour, j’habites une maison , desservie par un chemin privé d’environ 100m de long et qui fait 3.5 m de large. Le long de ce chemin se trouve le terrain de mon voisin (sa parcelle comprends une maison et son jardin). Il n’y a pas de clotûre entre mon chemin et son jardin, il y en avait une à l’origine de leur côté apparemment, il reste quelques poteaux en béton. Celui-ci veut me faire participer pour moitié à l’édification d’un mur en invoquant l’article 663. Mais cet article parle de maison cour ou jardin, mon chemin rentre-t-il dans ce cadre ou puis-je m’y soustraire? D’autant qu’il me semble que la largeur minimale d’accès aux véhicule de secours est de 3.50 m, si l’on accepte d’édifier un mur, nous n’aurons plus cette largeur minimale.
Sachant que pour ma sereinité, je ne serai pas contre une clôture (poteaux et grillage simple) mais jene souhaite pas supporter le coût d’un mur en béton. Quelles sont les solutions ?
Bonjour, j’habite Bruxelles. Notre nouveau voisin fait des travaux d’amenagement et construit une annexe à l’arrière de sa maison sur 1 niveau (rdch). Pour cela il a rehaussé une partie du mur mitoyen et coupé notre palissade (béton) de jardin. Il est venu nous trouver avant les travaux et a proposé de payer les frais du mur mitoyen en contre-partie de la perte de clarté que nous cause la nouvelle construction. Or les travaux ne se passent pas bien. Le mur est très mal construit. La palissade coupée menace de tomber. Et l’ entrepreneur est en conflit avec le propriétaire. Nous sommes très inquiets de voir la tournure des choses. Que nous conseillez-vous ?
Greco #
Bonjour j’ai une maison 3 façade dans un nouveau lotissement mon mur mitoyen se trouve à cheval sur l’axe donc 2 bloc de 14 avec isolant acoustique de 3cm dans le creux donc il s’agit je pense d’un mitoyen originaire mon futur voisin vas construire un 3eme mur contre celui pour des raison de facilité et pause d hourdis doit il payer la mitoyenneté
À savoir que dans les prescription urbanistique il parle bien d’un troisième mur et que le constructeur b doit racheter la mitoyenneté qui lui est nécessaire mais sans ancrage
J’avoue que je suis un peux perdu j’ai plusieurs version merci