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Timestamp: 2019-03-24 13:05:09+00:00
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Matched Legal Cases: ['art.41', 'art.9', 'sentenza ', 'art.9', 'sentenza ', 'art.9', 'art.79', 'art.1421', 'art.2', 'art.9', 'art.6', 'art.9', 'art.12', 'art.9']

Oneri accessori - Ermenegildo Mario Appiano
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Oltre a corrispondere il canone di locazione, il conduttore di un locale commerciale è tenuto a farsi carico degli oneri accessori, e cioè i costi per i servizi di cui gode l’immobile locato?
In forza del richiamo contenuto dell’art.41 della legge 392/78, la disciplina degli oneri accessori è contenuta nell’art.9 della stessa legge, il quale – però – non ha mai avuto natura di norma imperativa per le locazioni ad uso diverso da abitazione.
In effetti, con riferimento agli obblighi del conduttore di versare somme di denaro al locatore, la Cassazione ha precisato (sentenza 15 ottobre 2002, n.14655) che il legislatore ha limitato l’autonomia contrattuale per l’aggiornamento del canone e per l’entità del deposito cauzionale (questioni rispettivamente disciplinate agli artt.32 e 11 della legge 392/1978). Esula dunque la norma della medesima legge dettata per disciplinare la ripartizione degli oneri accessori, la cui applicabilità entra in funzione solo se le parti non abbiano pattuito alcunché in proposito.
Di conseguenza, è lecita l’adozione di criteri di ripartizione differenti da quelli indicati dall’art.9 citato. Ciò può anche essere ulteriormente rafforzato, specificando nel contratto – come già suggerito – che la loro pattuizione trova ragione nella complessiva contrattazione svolta dalle parti circa l’ammontare del canone di locazione, sì da evidenziare il sinallagma contrattuale sottostante gli accordi assunti dalle parti in merito agli oneri accessori (Cassazione, 1 aprile 1993, n.8377).
Quanto sopra trova infine riscontro nei principi espressi dalla Suprema Corte nella sentenza 29 novembre 2004, n.22369:
“In ordine alle locazioni relative ad immobili adibiti ad uso non abitativo, il Legislatore ha ritenuto di vincolare l’autonomia negoziale dei contraenti soltanto per quanto attinente alla durata del contratto, alla tutela dell’avviamento e alla prelazione.
L’ammontare del canone locativo è, quindi, lasciato alla libera determinazione delle parti, che possono ben prevedere l’obbligazione di pagamento per oneri accessori, specialmente quando questi, come rilevato dal giudice a quo, sono strettamente connessi all’uso del bene. E, ai fini della praticabilità del procedimento di convalida di sfratto per morosità, il canone è inteso come corrispettivo comunque dovuto dal conduttore, comprensivo, quindi, anche di eventuali oneri accessori (vedi Cass. 29.10.1993, n.10776; Cass. 18.4.1989, n.1835). Nella fattispecie concreta, il canone demaniale dovuto al Comune per l’utilizzo dell’immobile ceduto in locazione, pur non essendo predeterminato dai contraenti, è tuttavia determinabile con riguardo al provvedimento assunto dall’ente territoriale e non discende quindi, nel suo ammontare, dall’arbitrio del locatore”.
La mancanza di sinallagma contrattuale è dunque la chiave di lettura che consente di comprendere anche una successiva decisione del 14 gennaio 2005, n.680:
“… l’orientamento, pienamente da condividere, della S.C. statuisce che, autorizzato dall’assemblea dei condomini il distacco delle diramazioni di alcune unità immobiliari dall’impianto centrale di riscaldamento – sulla base della valutazione che dal distacco sarebbe derivata un’effettiva riduzione delle spese di esercizio e, per contro, non sarebbe stato determinato uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell’impianto – e venuta meno la possibilità che i medesimi locali fruiscano del riscaldamento, l’impianto non può considerarsi destinato al servizio dei predetti piani o porzioni di piano. Consegue che i proprietari di queste unità abitative non devono ritenersi tenuti a contribuire alle spese per un servizio, che nei confronti dei loro immobili non viene prestato (Casa. 09/01/1999, n.129; Cass. n.10214/1996).
4.2. Tuttavia, sempre in materia di condominio negli edifici, si è affermato che la previsione, nel regolamento condominiale, dell’obbligo di contribuzione alle spese di gestione del riscaldamento svincolato dall’effettivo godimento del servizio (ben potendo i condomini, in esplicazione della loro autonomia privata, assumere peraltro in via negoziale la prevista obbligazione corrispettiva) va ricondotta non già nell’ambito della regolamentazione dei servizi comuni, bensì in quello delle disposizioni che attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condomini; ne consegue che essa non è modificabile da delibera assembleare, se non con l’unanimità dei consensi (Cass. 28/01/2004, n.1558; Cass. 21/05/2001, n.6923).
4.3. Tale ultimo principio, e cioè la legittimità del pagamento delle spese per riscaldamento, anche in assenza di questo, se fondato sulla sola volontà delle parti, non può applicarsi in linea generale nell’ambito del contratto di locazione di immobili urbani.
Infatti, per il principio di cui all’art.9 legge n.392/1978, applicabile alle locazioni per immobili adibiti ad uso non abitativo, sono a carico del conduttore le spese relative alla fornitura del riscaldamento.
Ciò comporta che, se detta fornitura non esiste e quindi manca la sinallagmaticità, non è dovuto alcun corrispettivo per la stessa, nonostante che esso sia previsto in contratto.
Infatti, benché per detti contratti (locazione di immobili per uso non abitativo)non esista la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone, tuttavia, poiché opera il combinato disposto degli artt.9 e 41 legge n.392/1978, non è dovuto un onere accessorio per una fornitura, se la stessa non è effettivamente prestata, con la conseguenza che un’eventuale pattuizione in questo senso finisce per attribuire al locatore un vantaggio in assenza di sinallagmaticità e, quindi, in contrasto con le disposizioni di legge.
Tale eventuale pattuizione è quindi nulla a norma dell’art.79 legge n.392/1978 e detta nullità è rilevabile anche d’ufficio a norma dell’art.1421 c.c. (Cass. 24.5.1993, n.5827)”.
Quest’ultima pronuncia consente poi di evidenziare come i rapporti, esistenti tra il proprietario dell’unità immobiliare locata ed il condominio in cui essa è collocata, non si ribaltano automaticamente sul relazione tra il conduttore della stessa ed il locatore.
Si aggiunga che ove un servizio condominiale venga prestato in maniera inadeguata, il conduttore di un appartamento al quale detto servizio si riferisce, può eccepire, nei confronti del proprietario-locatore, la sua inadempienza e chiedere giudizialmente di essere esonerato dal pagamento delle relative spese (Cassazione, 2 luglio 1991, n.7257; 17 novembre 1997, n.11388).
Ciò premesso, circa gli oneri accessori valgono le stesse considerazioni in precedenza svolte per le locazioni ad uso abitativo con contratto “libero”, e cioè i rapporti dove le parti possono determinare il canone iniziale nel modo che ritengono più opportuno (ai sensi dell’art.2, comma 1, della legge 431/1998). In effetti, anche a detti rapporti si applica l’art.9 della legge 392/78, che resta sì in vigore, ma ha ormai perso anche per questi ultimi la natura di norma imperativa, per effetto dell’abolizione del regime dell’equo canone.
Di conseguenza, si rinvia a quanto già esposto.
Sembra comunque bene ricordare che, a differenza dei canoni di locazione, il diritto del locatore al rimborso degli oneri accessori si prescrive in soli due anni, ai sensi dell’art.6 della legge 22 dicembre 1973, n.841 (Cass., 12 aprile 2006, n.8609).
Il momento in cui scatta la relativa decorrenza differisce a seconda della situazione in cui si trova il locatore (Cass., 18 novembre 2003, n.17424; 23 aprile 2003, n.6433).
Se l’alloggio locato si trova in un condominio (quindi il locatore non è l’unico proprietario del fabbricato), la prescrizione in questione decorre dalla data della delibera condominiale in cui viene approvato il consuntivo ed il relativo piano di ripartizione.
Se, invece, il locatore è l’unico proprietario del fabbricato, la decorrenza scatta a partire dalla data di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, giacché il diritto al conguaglio (sussistente quando il conduttore ha versato acconti) ovvero al pagamento integrale (nel caso contrario) degli oneri accessori non è subordinato ad un’approvazione cui debbano concorrere terzi.
La redazione della clausola contrattuale offre l’opportunità non solo per pattuire modalità di ripartizione diverse da quelle indicate all’art.9 citato, ma anche per sgombrare il campo da altre questioni foriere di eventuale contenzioso. In effetti esso potrebbe scaturire da contestazioni mosse dal conduttore sui criteri utilizzati nel condominio, ove è sito l’immobile locato, per ripartire tra le varie unità immobiliari gli oneri accessori. Lo spazio per tali conflitti si riduce sensibilmente, se il conduttore ha riconosciuto la legittimità dei criteri di ripartizione utilizzati nel condominio, avendone preso visione prima della stipulazione del contratto di locazione.
Poche righe per rammentare che è perfettamente legittimo chiedere acconti, salvo conguaglio finale (Cassazione, 7 maggio 1991, n.5031). Si veda più diffusamente il caso precedente.
Cosa ben diversa dall’acconto, cui segue normalmente il conguaglio (con conseguente facoltà per il conduttore di ottenere il dettaglio della spesa), è invece la previsione del pagamento degli oneri accessori in misura forfettaria. In proposito, esistono sì vari precedenti giurisprudenziali che ne sanciscono la nullità, ma va evidenziato che concernono locazioni ad uso abitativo ancora soggette al regime del “canone equo”.
Sotto il profilo fiscale, gli oneri accessori vanno intesi come corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione, ai sensi e per gli effetti dell’art.12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633. Questo però non vale ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi. Così gli ultimi due commi dell’art.9 della legge 392/79 (su cui Cassazione, 26 aprile 2002, n.6089).
Il conduttore è tenuto a rimborsare al locatore gli oneri accessori.
“Oltre all’importo dovuto a titolo di canone per la locazione, il conduttore deve altresì corrispondere gli oneri accessori che gravano sull’immobile locato, nessuno escluso e tutti in misura pari al loro intero ammontare. In considerazione di detta obbligazione, il conduttore deve pertanto corrispondere, unitamente al canone di locazione propriamente detto, un acconto mensile di euro ……………. , salvo conguaglio alla fine di ogni esercizio. Siffatto acconto potrà essere successivamente aumentato in modo proporzionale all’aumento del preventivo di ogni gestione. Il conduttore riconosce la validità e l’esattezza delle tabelle millesimali vigenti nello stabile in cui si trova l’immobile locato nonché accetta gli eventuali altri criteri di ripartizione adottati in tale stabile”.