Source: https://www.ra-kotz.de/mieterhoehungsverlangen3.htm
Timestamp: 2019-12-16 02:25:19
Document Index: 258183959

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 2', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

Az: VIII ZR 322/04
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Mai 2005 für Recht erkannt:
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 1. Juli 2000 eine Wohnung der Klägerin in L., die sie seit 15. August 2000 bewohnten. Die Miete für die 78 m2 große Wohnung betrug 460,16 Euro (5,90 Euro/m2).
Die Klägerin forderte die Beklagten unter Hinweis auf den Mietspiegel der Stadt L. mit Schreiben vom 28. September 2002 und einem weiteren Schreiben vom 4. November 2002 auf, einer Erhöhung der Kaltmiete mit Wirkung ab 1. Januar 2003 auf 485 Euro (6,22 Euro/m2) zuzustimmen. Da die Beklagten das Mieterhöhungsbegehren ablehnten, hat die Klägerin Klage auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung erhoben. Das Amtsgericht hat ein Gutachten eines Sachverständigen eingeholt; dieser hat für die örtliche Vergleichsmiete eine Bandbreite von 5,75 Euro bis 6,23 Euro/m2 ermittelt.
Zwischen den Parteien sei nur noch die Frage streitig, ob der Klägerin ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gegenüber den Beklagten zustehe, obwohl sich die gezahlte Ausgangsmiete von 5,90 Euro/m2 innerhalb der vom Sachverständigen festgestellten Bandbreite der örtlichen Vergleichsmiete befinde. Da nach der gesetzlichen Regelung ein Mieterhöhungsverlangen erst ermöglichen solle, die örtliche Vergleichsmiete zu erzielen, könne in einem solchen Fall eine Erhöhung gemäß § 558 BGB nicht erfolgreich verlangt werden. Diese Auffassung sei unter der Geltung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe in Literatur und Rechtsprechung unstreitig gewesen. An dieser Rechtslage habe sich durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 nichts geändert. Deshalb sei nach wie vor Voraussetzung eines wirksamen Erhöhungsverlangens, daß die Ausgangsmiete unter dem Niveau der örtlichen Vergleichsmiete liege.
2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den von der Klägerin geltend gemachten Anspruch aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf den Betrag von 485 Euro, umgerechnet 6,22 Euro/m2, verneint.
c) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Voraussetzungen des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB hier erfüllt. Danach kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne (Urteil vom 20. April 2005 – VIII ZR 110/04, WuM 2005, 394, unter II 2 b). Indes erfordert die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, im Prozeß eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (Senat aaO). Dies wird – soweit kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d BGB vorhanden ist – in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt werden können. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sachverständigen ermittelte Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne.
d) Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB setze zusätzlich voraus, daß die bisher gezahlte Miete nicht – wie hier – innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern darunter liege, ist dies nicht richtig. Allerdings wird die Auffassung vertreten, ein Mieterhöhungsverlangen sei unberechtigt, wenn sich bereits die Höhe der Ausgangsmiete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hält (Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 558 Rdnr. 4, 16). Dies trifft nicht zu (so auch Gelhaar, MDR 1981, 446 ff.; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz-Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 60; vgl. auch Senat, Urteil vom 12. November 2003 – VIII ZR 250/03 = NJW 2004, 1379).
(1) Die Ansicht des Berufungsgerichts findet schon im Wortlaut des § 558 BGB keine Stütze. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB ist lediglich die verlangte Miete der Höhe nach durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, zur Höhe der Ausgangsmiete verhält sich die Vorschrift nicht. Gleiches gilt für die Regelungen des § 558 Abs. 3 bis Abs. 5 BGB und – zur formellen Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens – des § 558 a Abs. 4 BGB, die ebenfalls nur die Höhe des verlangten Mehrbetrags betreffen.
3. Damit stehen dem Mieterhöhungsverlangen keine gesetzlichen Hindernisse entgegen. Dies gilt auch für die Höhe der geforderten Miete. Der von der Klägerin verlangte und vom Amtsgericht zugesprochene Betrag von 6,22 Euro/m2 liegt innerhalb der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete, die der Sachverständige festgestellt hat. Hiergegen haben sich die Parteien nicht gewendet.
KG Berlin Az: 8 U 209/07 Urteil vom 28.04.2008 Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 9. August 2007 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 12 O 267/06 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise hinsichtlich der Ziffer I. 2. des Tenors abgeändert und insoweit wie folgt neu gefasst: Auf die Widerklage […]
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