Source: https://urteile-gesetze.de/rechtsprechung/v-zr-307-13
Timestamp: 2019-03-19 06:21:14
Document Index: 302294924

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 1', '§ 158', '§ 1', '§ 7', '§ 134', '§ 1', '§ 7', '§ 1', '§ 139', '§ 134', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 1', '§ 1', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 133', 'BGH']

V ZR 307/13 - Urteil BGH vom 02.10.2015
V ZR 307/13
Entscheidungsdatum: 02.10.2015
BGH 02.10.2015 - V ZR 307/13
vorgehend OLG Oldenburg (Oldenburg), 22. November 2013, Az: 6 U 89/13vorgehend LG Aurich, 19. April 2013, Az: 3 O 912/12 (318)
§ 1 Abs 3 S 2 BauGB
§ 158 Abs 1 BGB
1. Ein Kaufvertrag, mit dem eine Gemeinde ein Grundstück unter der aufschiebenden Bedingung verkauft, dass ein Bebauungsplan mit einem bestimmten Inhalt zustande kommt, verstößt nicht gegen das Koppelungsverbot des § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB.
„Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig, sobald dem Käufer die Mitteilung des Notars zugegangen ist, wonach die zur vertragsgerechten Durchführung des Vertrags erforderlichen Genehmigungen und die Abschreibungsunterlagen des Katasteramtes vorliegen, die lastenfreie Übertragung sichergestellt ist, die in § 7 aufgeführten, von der Verkäuferin herzustellenden bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen gegeben sind, sowie nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch des Kaufgrundstücks.“
„Der Käufer verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer, auf dem Kaufgrundstück innerhalb von drei Jahren ein oder mehrere neue Gebäude zu errichten, in denen entweder ganz oder teilweise Gästezimmer für den derzeitigen benachbarten Gasthof, seniorengerechte Eigentumswohnungen, Räumlichkeiten zur Nutzung für betreutes Wohnen (Senioren- und Krankenpflege) oder kleinere gewerbliche Einheiten für Geschäfte entstehen werden. Das Gebäude hat sich der Bauweise der näheren Umgebung anzupassen.
Die Verkäuferin verpflichtet sich, bis zur Eigentumsumschreibung die rechtlichen Voraussetzungen dafür herzustellen, dass die auf dem beiliegenden Lageplan gelb dargestellte Fläche als Bauteppich nutzbar ist. Weiterhin verpflichtet sich die Verkäuferin, bis zur Fälligkeit des Kaufpreises den vorhandenen Bebauungsplan dahingehend zu ändern, dass die vorstehenden Nutzungen wie in Absatz 1 beschrieben nutzbar sind. Der Verkäufer hat sicherzustellen, dass auf dieser Fläche eine dreigeschossige Bebauung mit einer Grundflächenzahl von 1,0 und einer Geschossflächenzahl von 1,5 möglich ist.“
Der Bebauungsplan wurde zunächst nicht geändert. Im Mai 2011 wies die Klägerin die Beklagte darauf hin, dass der eingereichte Bauantrag nicht genehmigungsfähig sei. Im Laufe der sich anschließenden Korrespondenz teilte die Klägerin der Beklagten mit, eine Grundflächenzahl von 1,0 sei bauleitplanerisch „voraussichtlich nicht realisierbar“, worauf die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 30. Januar 2012 eine Frist zur Änderung des Bebauungsplans bis zum 2. März 2012 setzte und nach fruchtlosem Verstreichen mit weiterem Schreiben vom 14. März 2012 den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte.
Das Berufungsgericht ist in Übereinstimmung mit dem Landgericht der Auffassung, dass der Kaufvertrag nach § 134 BGB in Verbindung mit § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB nichtig sei. Nach der zuletzt genannten Vorschrift seien bindende Verpflichtungen des Satzungsgebers wegen des Eingriffs in die aus der Selbstverwaltungsgarantie von Gemeinden fließende Planungskompetenz unzulässig. In § 7 Abs. 2 des Vertrags sei eine solche Vereinbarung über die von der Klägerin vorzunehmende Bebauungsplanänderung getroffen. Die Formulierung „verpflichtet sich“, sei unmissverständlich. Die Vertragsbestimmung könne nicht im Sinne einer aufschiebenden Bedingung o.ä. uminterpretiert oder als Fälligkeitsregelung aufrechterhalten werden. Wegen der Ankoppelung der Fälligkeitsabrede an die Beschlussfassung der Gemeinde würde auch dann die Zielrichtung des gesetzlichen Verbots nach § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB verkannt. Das führe über § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages, da nicht angenommen werden könne, dass die Parteien den Vertrag auch ohne die Verpflichtung der Gemeinde zur Änderung des Bebauungsplans abgeschlossen hätten.
Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Im Ausgangspunkt zutreffend führt das Berufungsgericht allerdings aus, dass vertragliche Zusagen einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan innerhalb bestimmter Zeit aufzustellen oder zumindest die Aufstellung in Übereinstimmung mit dem Vertragspartner zu fördern, gemäß § 134 BGB in Verbindung mit § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB der Wirksamkeit entbehren (vgl. BGH, Urteil vom 11. Mai 1989 - III ZR 88/87, NJW 1990, 245; Urteil vom 22. November 1979 - III ZR 186/77, BGHZ 76, 16, 22; Urteil vom 8. Juni 1978 - III ZR 48/76, BGHZ 71, 386, 390; BVerwG, NVwZ 2006, 458; NVwZ 2006, 336 f.; NJW 1980, 2538, 2539; Ernst/Zinkhahn/Söfker, BauGB [2015], § 1 Rn. 42 f.; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl., § 1 Rn. 31; Spannowsky/Uechtritz/Dirnberger, BauGB, 2. Aufl., § 1 Rn. 57; vgl. auch Senat, Beschluss vom 29. Oktober 2009 - V ZR 54/09, NJW 2010, 297). Aufgrund von § 1 Abs. 8 BauGB gilt dasselbe für vertragliche Verpflichtungen zur Abänderung eines Bebauungsplans. Entgegen der von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Ansicht enthält § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB kein Verbot, das sich nur an die betroffene Gemeinde wendet und deshalb nicht zur Unwirksamkeit von Vereinbarungen führte, die auf die Verkürzung der Bauleitplanung zielen. Die nach Maßgabe von § 1 Abs. 5 bis 7 BauGB vorzunehmende Abwägung setzt eine Auseinandersetzung mit den in § 1 Abs. 6 BauGB beschriebenen Belangen voraus, die grundsätzlich ungebunden und umfassend sein soll. Ein der Einleitung des Planungsverfahrens vorgegebener, mehr oder weniger festgelegter und in dieser Festlegung von einem Begünstigten erzwingbarer Planinhalt würde sich innerhalb des Planungsverfahrens nahezu notwendig als eine zu missbilligende und daher zur Nichtigkeit des Bebauungsplans führende Verkürzung der gebotenen Abwägung darstellen (vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 1976 - III ZR 137/74, BGHZ 66, 322, 325; Urteil vom 11. November 1976 - III ZR 114/75, BGHZ 67, 320, 325; Urteil vom 8. Juni 1978 - III ZR 48/76, BGHZ 71, 386, 389 f.; Urteil vom 22. November 1979- III ZR 186/77, BGHZ 76, 16, 26; BVerwGE 45, 309, 315). Eine Verpflichtung zur Verkürzung dieser Abwägung widerspricht dem zentralen Anliegen der Allgemeinheit und ist nicht nur der Gemeinde verboten, sondern auch dem Bürger oder Unternehmen, das die Gemeinde mit diesem Ziel in die Pflicht nehmen will.
b) Nicht beachtet hat das Berufungsgericht indessen, dass nichtig nur Vereinbarungen der Gemeinden mit Bürgern oder Unternehmern sind, die in der beschriebenen Weise auf eine Verkürzung des bei der Bauleitplanung vorzunehmenden Planabwägungsvorgangs zielen. Eine solche Auswirkung hat eine privatrechtliche Vereinbarung selbst dann grundsätzlich nicht, wenn sie für den Fall des Ausbleibens des Bauleitplans oder der Verwirklichung eines von den Vorstellungen der Parteien abweichenden Planinhalts die Gemeinde mit einer Schadens- oder Aufwendungsersatzverpflichtung belastet. Solche privatrechtlichen Vereinbarungen sind im Interesse des redlichen Grundstücksverkehrs und der Förderung der für die bauliche Entwicklung der Gemeinden notwendigen Privatinitiative der Grundeigentümer grundsätzlich nicht zu missbilligen (BGH, Urteil vom 22. November 1979 - III ZR 186/77, BGHZ 76, 16, 27; Urteil vom 8. Juni 1978 - III ZR 48/76, BGHZ 71, 386, 390; vgl. auch BVerwGE 45, 309, 317; Ernst/Zinkhahn/Söfker, BauGB [2015], § 1 Rn. 42 f.; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl., § 1 Rn. 31; Spannowsky/Uechtritz/Dirnberger, BauGB, 2. Aufl., § 1 Rn. 57). Der von Vereinbarungen solcher Art ausgehende „indirekte Zwang“ zu einer den Wünschen der Vertragspartner entsprechenden Bauleitplanung kann den Wirkungen einer öffentlich-rechtlichen Zusage bestimmter Planungsakte nicht gleichgesetzt werden, weil er der Einhaltung der zu beachtenden Bindungen rechtlich nicht im Wege steht (BGH, Urteil vom 22. November 1979 - III ZR 186/77, BGHZ 76, 16, 26 f.). Eine Gemeinde darf deshalb eigene Grundstücke zu einem durch die sich abzeichnende Bauleitplanung gerechtfertigten (höheren) Preis verkaufen und die Folgen einer Enttäuschung dieser Erwartung regeln. Es kommt deshalb im vorliegenden Fall darauf an, ob sich die Parteien mit dem Kaufvertrag in diesem Gestaltungsrahmen gehalten haben.
aa) Das Berufungsgericht entnimmt dem Kaufvertrag der Parteien indessen, die Klägerin habe gegenüber dem Beklagten eine „Verpflichtung“ zu einer dem Vertrag entsprechenden Umgestaltung des geltenden Bebauungsplans übernommen. Diese Auslegung ist zwar im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar (vgl. Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 51/13, NJW-RR 2014, 1423 Rn. 14; Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 95/12, NJW 2014, 1000 Rn. 9; Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 156/11, NJW 2012, 2022 Rn. 14; Urteil vom 1. Oktober 1999 - V ZR 168/98, NJW 1999, 3704; Urteil vom 14. Oktober 1994 - V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46), in diesem Rahmen jedoch zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat die anerkannte Auslegungsregel nicht beachtet, dass der Tatrichter bei der Auslegung den aus der Urkunde hervorgehenden Zweck und die daraus ersichtliche Interessenlage der Parteien zu berücksichtigen hat (vgl. Senat, Beschluss vom 29. Mai 2008 - V ZB 6/08, NJW 2008, 3363 Rn. 7; Urteil vom 9. Mai 2003 - V ZR 240/02, NJW-RR 2003, 1053, 1054; BGH, Urteil vom 13. März 2003 - IX ZR 199/00, NJW 2003, 2235, 2236; BGH, Urteil vom 10. Oktober 1989 - VI ZR 78/89, BGHZ 109, 19, 22). Die erforderliche Auslegung des Kaufvertrags kann der Senat selbst vornehmen, da Inhalt und Zweck des Vertrages und die daraus ersichtliche Interessenlage der Parteien feststehen und zusätzliche verwertbare Erkenntnisse nicht zu erwarten sind (vgl. Senat, Urteil vom 7. Dezember 2001 - V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039; Urteil vom 14. Dezember 1990 - V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181; MüKo-BGB/Busche, 7. Aufl., § 133 Rn. 72).
cc) Dem Bemühen der Parteien, den Spielraum für zulässige privatrechtliche Vereinbarungen einzuhalten, entspricht es, in der dargestellten Verknüpfung der Verpflichtung zur Planänderung mit der Fälligkeit eine aufschiebende Bedingung des Kaufvertrages zu sehen. Die Parteien wollten eine Leistungspflicht vermeiden. Dem würde eine Auslegung als bloße Fälligkeitsregelung nicht gerecht, weil die „Verpflichtung“ zur Planänderung dann als Leistungspflicht zu verstehen wäre, die eben nur nicht fällig würde. Die Beklagte sollte die Grundstücke zu dem der erwarteten Planung entsprechenden Preis nur für den Fall erwerben, dass es der Klägerin gelingt, eine den zugrunde gelegten Vorstellungen entsprechende Änderung der bestehenden Bauleitplanung herbeizuführen. Die Zahlungsverpflichtung der Beklagten sollte bei einem Scheitern der Bemühungen nicht nur nicht fällig sein, sondern gar nicht erst entstehen. Die Parteien wollten der Beklagten keinen einklagbaren Anspruch der Beklagten auf Änderung des Bebauungsplans verschaffen. Damit haben sie den Kaufvertrag unter die aufschiebende Bedingung gestellt, dass der Klägerin eine entsprechende Änderung des Plans gelingt. Die Klägerin hat es lediglich übernommen, die Bebaubarkeit des Grundstücks zu fördern. Ihre „Verpflichtung“, diese Änderung herbeizuführen, ist deshalb keine Leistungspflicht mit einem korrespondierenden Leistungsanspruch der Beklagten, sondern eine Ausformung der Treuepflicht der Parteien eines schwebend unwirksamen Vertrags. Sie sind gehalten, sich um den Eintritt der Bedingung zu bemühen (Senat, Urteil vom 10. Juli 1998 - V ZR 76/97, VIZ 1998, 577 und Urteil vom 25. Juni 1976 - V ZR 121/73, BGHZ 67, 34, 35).