Source: https://2k2.pl/2018/01/08/nieruchomosc-lokalowa/
Timestamp: 2018-02-18 08:41:10+00:00
Document Index: 5089996

Matched Legal Cases: ['Art. 2', 'art. 2', 'Art. 2', 'art. 3', 'Art. 3', 'art. 3', 'Art. 3']

NIERUCHOMOŚĆ LOKALOWA / wiązki praw - 2K2
Posted on 8 stycznia 2018 13 lutego 2018 by 2k2
Nieruchomość lokalowa jest trzecim rodzajem nieruchomości, poza nieruchomością gruntową i nieruchomością budynkową. O legalnej definicji nieruchomości pisałam tu.
Każdy z nas zapewne wie czym jest lokal mieszkalny albo lokal użytkowy, ale czy lokal mieszkalny jest tym samym czym jest nieruchomość lokalowa? Otóż niekoniecznie. Bardzo często z nieruchomością lokalową mylone jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a to rzecz zupełnie odmienna. Spółdzielczymi prawami zajmiemy się później.
Nieruchomość lokalowa – definicja
Bazując na kodeksie cywilnym: nieruchomości lokalowe są to części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisem szczególnym regulującym ustanawianie odrębnej własności lokali jest ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (UoWL), zgodnie z którą:
Art. 2 ust. 2 UoWL:
Z kolei w §3 pkt 9 i 14 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zostały zdefiniowane: mieszkanie i lokal użytkowy:
Widać więc, że definicje z obu aktów prawnych są ze sobą spójne.
Spełnienie wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego / użytkowego stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
W przytoczonych powyżej definicjach wspomina się o “pomieszczeniach pomocniczych”, które nie są tym samym co “pomieszczenia przynależne”!!! Pomieszczenia pomocnicze zostały zdefiniowane w §3 pkt 11 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:
11) pomieszczeniu pomocniczym – należy przez to rozumieć pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.
czyli chodzi o przedpokój, łazienkę, kuchnię, garderobę, spiżarnię.
Do lokalu może przynależeć np. piwnica, strych, komórka czy garaż. Są to tak zwane pomieszczenia przynależne i więcej na ten temat dowiemy się z art. 2 ust. 4 UoWL:
Art. 2 ust. 4 UoWL:
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej “pomieszczeniami przynależnymi”.
Warto zwrócić uwagę, że pomieszczenie przynależne nie musi przylegać do lokalu, a nawet może się znajdować poza budynkiem, w którym jest lokal (ale w granicach nieruchomości gruntowej).
WAŻNE! Podstawowa różnica pomiędzy pomieszczeniem pomocniczym a pomieszczeniem przynależnym polega na tym, że pomieszczenie pomocnicze znajduje się w obrębie lokalu, a pomieszczenie przynależne znajduje się poza lokalem.
Co ciekawe, garaż może stanowić pomieszczenie przynależne do lokalu, ale także może stanowić odrębną nieruchomość lokalową, jeżeli taka będzie wola właściciela i zechce on dokonać wyodrębnienia garażu jako lokalu użytkowego.
Nieodłącznym elementem nieruchomości lokalowej jest udział w częściach wspólnych, czyli w tzw. nieruchomości wspólnej. Czym zatem jest nieruchomość wspólna? Została ona zdefiniowana w art. 3 ust. 2 UoWL:
Art. 3 ust. 2 UoWL:
Nieruchomość wspólna jest objęta tzw. współwłasnością przymusową. Oznacza to, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Odwrotnie, niż ma to miejsce przy nieruchomości budynkowej, w nieruchomości lokalowej, prawem głównym jest prawo własności lokalu, a udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym.
A co w przypadku, gdy wyodrębniony lokal mieszkalny znajduje się w budynku położonym na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym? W tej sytuacji, zamiast dwóch, powstają trzy związane ze sobą prawa:
prawo własności lokalu,
prawo współwłasności części wspólnych budynku i innych urządzeń oraz
prawo współużytkowania wieczystego gruntu.
W tej sytuacji prawo własności lokalu również jest prawem głównym w stosunku do udziału we współużytkowaniu wieczystym (można takim lokalem dowolnie rozporządzać, tj. zbyć, obciążyć ograniczonym prawem rzeczowym, np. hipoteką).
Zagadnienie przedstawiono na poniższym rysunku:
W jaki sposób ustala się udział w częściach wspólnych? Odpowiedź znajdziemy w punkcie 3 i 4 art. 3 UoWL:
Art. 3UoWL:
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnym.
Części składowe nieruchomości lokalowej
Zarówno:
piwnica, strych, komórka, garaż
własność gruntu albo użytkowanie wieczyste gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, np. klatki schodowe, kotłownie, chodniki, drogi wewnętrzne
są częściami składowymi nieruchomości lokalowej.
Odrębna własność lokalu powstaje:
w drodze umowy w formie aktu notarialnego o sprzedaży wydzielonego lokalu
Strony umowy: współwłaściciele/właściciele nieruchomości i nabywca nieruchomości.
w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości
Strony: właściciel. W ten sposób można przygotować lokal do sprzedaży.
w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność
Strony: współwłaściciele.
w drodze umowy zobowiązaniowej właściciela gruntu do wybudowania domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie osobę.
Powyższe zdarzenia mają charakter konstytutywny, a do powstania prawa odrębnej własności lokalu konieczne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Konstytutywność wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej występuje jedynie przy wpisie ustanawiającym odrębną własność lokalu. Po założeniu dla wyodrębnionego lokalu księgi wieczystej i wpisaniu w dziale II właściciela, wpis każdego następnego właściciela ma już charakter deklaratoryjny. Wpis deklaratoryjny oznacza, że każdy kolejny właściciel może rozporządzać lokalem przed uzyskaniem wpisu na swoją rzecz. Tak więc lokal z założoną księgą wieczystą może być zbywany bez oczekiwania na wpis właściciela w księdze wieczystej.
Na drugiej stronie znajdują się pytania testowe z egzaminów dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych dla osób przygotowujących się do egzaminu. Warto się ich nauczyć a najlepiej zrozumieć 😉 bo ten temat niezwykle często się powtarza.
This entry was posted in Nieruchomość and tagged części składowe nieruchomości, nieruchomość lokalowa, pomieszczenie pomocnicze, pomieszczenie przynależne, udział w częściach wspólnych.