Source: http://ivanprikryl.cz/material-ktery-byl-v-roce-2016-projednan-s-premierem/
Timestamp: 2020-06-05 14:33:19+00:00
Document Index: 13342871

Matched Legal Cases: ['de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda', '§ 2452', '§ 2923', 'Zákona č. 108']

Materiál, který byl v roce 2016 projednán s premiérem. – Informace, analýzy, programy, komentáře….
Materiál, který byl v roce 2016 projednán s premiérem.
by Ivan Přikryl • 8.5.2017 • Komentáře nejsou povolené u textu s názvem Materiál, který byl v roce 2016 projednán s premiérem.
Odborné svazy, spolky a sdružení (dále jen signatáři) velice oceňují, že se předseda vlády rozhodl k pracovnímu setkání. Zastávají názor, že bude přínosem pro exekutivu, zákonodárce i odborné subjekty, neboť signatáři získávají své zkušenosti z každodenní praxe, v metodické práci pro subjekty na trhu s bydlením ve všech možných kategoriích.
Pro tento materiál jsme zvolili následující strukturu:
1. Souhrn návrhů a očekávání signatářů, jejichž realizaci by přivítali ke zlepšení situace ve všech segmentech bydlení.
2. Stanovisko signatářů k významným materiálům vlády, zejména v oblasti koncepční a zákonodárné
Odůvodnění, významné komentáře a stanoviska signatářů.
3. Přínos a význam výměny informací mezi vládou a ministerstvy pro řešení závažných problémů současnosti a programová očekávání.
Ad. 1. Jaká opatření bychom tedy přivítali?
Prvořadým cílem musí být funkční bytová politika České republiky ve všech jejích segmentech[1]. Ta by měla být budována na těchto základech:
a) Vytvoření podmínek pro správu, výkon spoluvlastnických práv a bezpečné udržení bydlení vlastnického včetně jeho dostupnosti, postavené na principech ekonomické udržitelnosti, rozumné právní úpravy a úvěrové podpory. Pro činnost společenství vlastníků (SVJ) je třeba korekci některých ustanovení občanského a korporátního zákona. Tu by mělo přinést Ministerstvo spravedlnosti. SVJ dnes existuje přes 40.000!
b) Vytvoření podmínek pro udržitelnost a řádnou správu bydlení družstevního, které i po transformaci zejména v menších městech a obcích zůstává druhou nejpočetnější formou uspokojování bytových potřeb obyvatel. To předpokládá také korekci některých ustanovení občanského a korporátního zákona. Legislativa Ministerstva spravedlnosti dlouhodobě tento problém neřešila, ovšem v úvahách de lege ferenda například koncipuje takovou formu vypořádacího podílu, který v ekonomicky slabších regionech způsobí možná plošnou likvidaci majetku družstev, a tedy i většiny jejich členů. A není to příklad jediný, bohužel. Tady je odborná spolupráce legislativců s praxi opravdu prvořadá.
c) Vytvoření podmínek pro rutinní budoucí funkci levného dostupného bydlení jako oblast obecného hospodářského zájmu určené pro občany s nižšími příjmy, pro které jsou ostatní formy uspokojování bytových potřeb dočasně či trvale nedostupné, tedy pro seniory a mladé lidi zakládající rodinu. Mimo jiné jde o významný pro populační podnět. Tento segment v ČR prakticky neexistuje a je třeba vytvořit legislativní a ekonomické podmínky pro jeho obnovu. Jde o úkol, který přinese výsledek v delším časovém období, ale dává naději zejména mladým lidem, že pro ně bude bydlení dosažitelné.
d) Sociální bydlení pro občany, kteří ztratili schopnost uplatnit se na bytovém trhu, jsou dlouhodobě závislí na podpoře státu. Jde o segment, pro který musí být formulována zvláštní pravidla vedoucí k zachycení rodiny při ztrátě bydlení, sociální práce s cílem navrátit občany do společnosti a schopnosti zajistit si standardní bydlení. Návrhy musí respektovat zákonnou úpravu obcí, zajistit financování souvisejících činností, využití dostupných bytů nájemných v různé vlastnické struktuře smluvně, umožnit výstavbu bytů nových a zamezit vnitřnímu vysídlování (nejen) romské populace náhradním řešením analogií prvků domovského práva.[2] Těmto požadavkům návrh Zákona o sociálním bydlení z dílny MPSV neodpovídá. (Další argumenty jsou v závěrečné části materiálu).
e) Je nutné monitorovat a řešit další, mnohdy regionální závažné problémy prolínající se nejen bytovou politikou, bydlením ale i celou společností například fenoménem nazvaným „dluhová past“. Snadný, v důsledku až lichvářský způsob dosažitelných nebankovních úvěrů vedou k zadlužování a k dluhové pasti, která ničí nejen dlužníka, ale neúměrně zatěžuje všechny ostatní občany v (družstevním či vlastnickém) domě žijící. Bankovní i nebankovní instituce bohatnou, lidé s nižšími příjmy se dostávají, mnohdy trvale, do dluhové pasti. Tyto problémy se musí řešit bezodkladně a legislativně. (Též o nich pojednáváme v dalších částech materiálu). Insolvence musí odlišovat subjekty jako je družstvo a obecní byty od ostatních podnikatelských obchodních korporací.
Z těchto skutečností vychází naše očekávání:
Přivítali bychom stav, kdy budou jasně a dlouhodobě predikovány jednotlivé cíle bytové politiky, jejich definice, způsob řešení a konkrétní odpovědnost ministerstev včetně termínu splnění (zpracování legislativního či nelegislativního návrhu a zahájení jeho schvalovacího procesu).
Jsme přesvědčeni, že realizaci uvedených cílů by odpovídalo naplnění těchto úkolů a opatření:
I. „Návrh zákona o sociálním bydlení“ by měl být přepracován. Navrhujeme, aby návrh zákona byl:
a) Obsahově (podle reálného obsahu) zúžen na „Návrh zákona o řešení bezdomovectví a sociální pomoci občanům v bytové nouzi“ (ve zkratce Zákon o sociálním bydlení)
b) Doprovázen dalšími zákony, zejména „Zákonem o výstavbě a provozu bytů neziskovými bytovými společnostmi nebo sociálním bytovým družstvem“ (Zákon o dosažitelném bydlení)..[3]
Na zpracování těchto návrhů jsme připraveni odborně spolupracovat.
II. Velice vážné nedostatky některých částí občanského a korporátního zákona řeší již podaný návrh novely skupinou poslanců (garant JUDr. Jeroným Tejc). Kromě této poslanecké novely, která řeší jen to nejdůležitější, je třeba připravit „Věcný záměr novely občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích dotýkající se některých ustanovení o bytovém spoluvlastnictví, nájemném a bytovém družstvu“. Je nezbytné, aby vládní legislativa při tom spolupracovala s odborníky praxe, neboť jde o činnost specifickou a interdisciplinární (právo, ekonomika, technické obory výkon správce v SVJ).
III. V plánu legislativních je zařazen návrh „Zákona o realitním zprostředkování“. Podle odborného hodnocení Asociace realitních kanceláří je třeba jej přepracovat, (vláda se tak již usnesla).[4] Spolupráce s praxí je i zde nezbytná.
IV. Významná je predikce, koncepční činnost vlády. Z podstatné části nejsme spokojeni se schválenou revizí Koncepce bytové politiky do roku 2020 s výhledem do roku 2025 (revidovaná). Je třeba ji přepracovat a doplnit, je významným programovým materiálem, který může zaručit kontinuitu i po volbách koncem roku 2017.
V. Je třeba monitorovat a řešit celou oblast nazývanou „dluhová past“. Insolvence, exekuce, platební neschopnost například jednotlivých vlastníků straní zájmům bankovního sektoru až příliš nevyváženě. Nesplacené či osobním bankrotem „odpuštěné“ dluhy tak splácejí ostatní vlastníci nebo družstevníci v domě, stejně tak jako obce ze svého rozpočtu. Právě předlužení vede k strmému poklesu cen nemovitostí v regionech s vysokou nezaměstnaností a vytváří prostor pro zkupování bytů spekulanty a vzniku stále nových „sociálních ubytoven“.
Signatáři dík svým mezinárodním zkušenostem mají podrobné informace o osvědčených řešeních, které jsou praxí ověřeny v zahraničí a z nich čerpají při formulaci výše uvedených návrhů. Nejde tedy o experimenty ale do jisté míry o evropské „best practice“, nejlepší příklady z mnohaleté kontinuální zkušenosti zejména s neziskovým sektorem a sociálním bydlení. I tyto své zkušenosti a zahraniční kontakty proto nabízejí.
Některá kritická slova v této části jsou výrazem důvěry a potřebou signatářů poukázat na rozpory mezi praxí a návrhy exekutivy, které je třeba odstranit.
Jeden z nejvýraznějších příkladů je sociální bydlení a disharmonie v koncepcích MPSV a MMR zejména v sociálním bydlení.
Zatím co MPSV přináší (snaží se přinést) zákonnou úpravu sociálního bydlení jako způsob řešení osob bez domova nebo v bytové nouzi, přechází bez návrhu řešení značnou skupinu osob ohrožených ztrátou bydlení. Neřeší problém bydlení dostupného, dosažitelného pro občany se středními a nižšími příjmy, ohrožené skupiny osob „propadají z uvedených forem bydlení až na samotné „dno“ bezdomovectví. Navržený zákon je nefunkční a přes dobrý úmysl v této podobě (i když by byl schválen) potřebná řešení nepřinese.
Vznik a existence početných „sociálních ubytoven“ je podle našich zkušeností důsledkem proniknutí trhu do sociální oblasti. V zahraničních modelech stát trh bez regulace do této oblasti nepustí, u nás vznikl živelně, když stát takové služby nenabízel, neupravoval, nereguloval, zejména v oblasti příspěvku na bydlení, které stát začal vyplácet i do ubytoven.
Model vládou navrhovaný zajistí funkci a existenci ubytoven i nadále, jen se vlastníci smluvně zaváží k jejich začlenění do fondu sociálního bydlení obcí a jejich situace bude lepší a pro další poskytovatele lákavá, neboť nová úprava přináší pro ně záruku státu za úhradu ztrát, poškození objektů a podobně. Jejich počet se po této institucionalizaci rozšíří a bude to vyhledávaná podnikatelská činnost, sice za nižší úhradu, ale garantovaná smluvně namísto s klientem smlouvou s obcí a zárukou státu.
Naším cílem je evropsky standardní bytový trh, na kterém naleznou uspokojení svých potřeb všechny skupiny obyvatel. Musí být spravedlivý, bránící zneužívání osobami, které nejsou ochotni pracovat a parazitují na sociálních dávkách. Systém „nenechá nikoho bez pomoci“ ale počítá se součinností, alespoň minimální aktivitou občana.
Dočasně pomůže lidem v obtížné životní situaci formou důstojného přístřeší.
Umožní lidem s nižšími příjmy za jejich rozumné spoluúčasti dosáhnout na formy levnějšího bydlení v sektoru, který nepůsobí pro zisk nýbrž pro poskytnutí služby (neziskové společnosti a družstva).
Je zaměřen na pomoc mladým lidem například výstavbou v tzv. „sociálním bytovém družstvu“ které umožní, aby v budoucnosti, když se jejich ekonomická situace zlepší, mohli získat zpět prostředky, kterými přispěli na splácení úvěru.
Je zaměřen na seniory, kteří již nemají možnost ovlivnit svoji příjmovou složku, a zaručuji spokojené dožití v humánním prostředí.
Monitoruje a reaguje na poměry na trhu s byty i na trhu s byty nájemními a brání zneužití těchto segmentů.
Brání vzniku i důsledkům občanů v dluhových pastích a chrání slušné občany před ohrožením jejich jistot neplatiči nájemného a nákladů spojených s bydlením.
Takové principy jsme schopni transformovat do konkrétních opatření legislativního i nelegislativního charakteru.
Signatáři volají po spolupráci. Reprezentují, a to dlouhodobě, nejvýznamnější instituce zabývající se metodickou a odbornou pomocí svým členům, jimiž jsou všechny formy bydlení na našem trhu – města a obce, vlastníky domů, bytů (SVJ), družstevní formy bydlení, nájemníky, podnikatele ve stavebnictví, realitní kanceláře ale též poskytovatele podpor, například stavební spořitelny. Jsou připraveni obnovit neformální komunikační platformu – Asociace pro bydlení – ve které mohou formulovat společné názory a návrhy. Jednou z forem je možnost v druhé části popsané „bytové tripartity“ při Ministerstvu pro místní rozvoj, nebo založení mezirezortní expertní skupiny, která by sdružovala všechny subjekty působící v oblasti bytové politiky a zároveň sloužila jako tvůrce doporučení pro vládu a pověřené resorty. (viz blíže strana 8 materiálu).
Tato část materiálů obsahuje podrobné hodnocení jak vývoje bytové politiky zejména v oblasti nazývané bydlení sociální (signatáři se přiklánějí spíše k pojmu „dostupné bydlení“).
Signatáři, neformální platforma s pracovním názvem „Asociace pro bydlení“ reprezentují všechny formy zajištění bytových potřeb obyvatelstva. Reprezentují jak nejsilnější sektor bydlení vlastnického ve všech jeho formách – vlastnictví domů, bytů, bydlení družstevního, obě smluvní strany bydlení nájemního – poskytovatele i nájemce, ale také obce a města, zprostředkovatele, tedy realitní kanceláře, podnikatele ve stavebnictví a podobně.
Nejde však o reprezentaci politickou, ale veskrze odbornou. Řada subjektů zajišťuje v roli správce výkon (spolu)vlastnických práv ve společenství vlastníků, družstvech, poskytují poradenství a řeší praktické problémy. Jejich zkušenosti z realizace těchto vztahů, dané zejména občanským a korporátním zákonem ale i velkým množstvím dalších právních norem upravující služby spojené s bydlením, povinnosti při odběru médií, tepla, vody, plynu, elektřiny, normy pro údržbu, záchovnou péči, energetická opatření s ekologickým aspektem, to vše z nich tvoří interdisciplinární experty pro oblast, kterou v širším slova smyslu (v dikci kompetenčního zákona) nazýváme pojmem „bytová politika“ či v užším slova smyslu „bytové právo“.
Přes tuto skutečnost neexistuje žádná forma systémově upravené spolupráce mezi normotvůrci, ministerstvy jejichž zaměření upravuje kompetenční zákon a těmito subjekty. Pokud probíhají dílčí konzultace, činí se tak ad hoc a laickým výběrem subjektů, možná podle loajality či shovívavosti k ministerským návrhům.
Velice si vážíme ochoty a trvalé konzultační spolupráce například s odborem bytové politiky Ministerstva pro místní rozvoj a jeho legislativou. Schází ale, podle našeho názoru, jasné politické zadání a pozornost ze strany vedení ministerstva (funkce odborného náměstka pro bytovou politiku byla poprvé po 25 letech před rokem zrušena).
Zavítáme-li do oblasti lidských práv v obecném slova smyslu, tak kromě občanských a politických práv jsou zde zahrnuta práva na důstojné pracovní podmínky, stát podporuje zaměstnanost a vytvořil si k tomu Radu hospodářské a sociální dohody, pracovně „Tripartitu“, ve které systematicky, pravidelně a rutinně konzultují otázky (nejen) zaměstnanosti zástupci vlády, odborů a zaměstnavatelů.
Obrazně řečeno, zaměstnanec odchází z práce domů, do svého obydlí. Uspokojovat bytové potřeby obyvatel, jejich rodin, je přece stejně významné jako pracovat, získat zdroje pro život, tedy obživu i rodinné zázemí, bydlení.
Přes tuto logickou vazbu žádná platforma ke konzultaci praktických problémů vznikajících na trhu s byty, v bydlení, neexistuje. Bytovou tripartitu, která se osvědčila před rokem 2006 vláda ani ministerstvo pro místní rozvoj neobnovilo, ani jiné útvary, třeba Radu vlády pro družstevnictví. Normy tvoří zajisté zkušení stání úředníci ovšem v politickém rámci, který jim určuje vláda právě prostřednictvím politických vizí, koncepcí. Má-li být výsledek takové činnosti prospěšný, upravující vztahy v této oblasti, pak kdo jiný než poskytovatelé, zástupci jednotlivých forem uspokojování bytových potřeb občanů mohou být zdrojem pro představy de lege ferenda, budoucí právní úpravu.
Právě absence takového trvalého, úplného a systematického procesu způsobuje současný stav, mnohdy až nerealizovatelnost těchto pouze akademicky zpracovaných norem v praxi. Platí to zejména pro novou civilní legislativu, kdy již po dvou letech narážíme nejen na nelogická, ale až samotná práva občanů ohrožující ustanovení, která uvádíme v druhé části materiálu.
Jednou z možností nastavení požadované systémové spolupráce by mohlo být založení mezirezortní expertní skupiny, která by sdružovala všechny subjekty působící v oblasti bytové politiky a zároveň sloužila jako tvůrce doporučení pro vládu a pověřené resorty. Tomuto subjekt by bylo zároveň například umožněno připomínkování legislativy spojené s bytovou politikou, čímž by byl do přípravy právních norem upravujících bydlení v České republice zakomponován i toliko potřebný pohled z praxe. Gesčně by expertní pracovní skupina pro bytovou politiku mohla spadat pod Radu vlády pro udržitelný rozvoj, resp. pod Výbor pro socio-ekonomický rozvoj, který připravuje návrhy sociálních a hospodářských koncepcí a strategií a má tedy tématicky k bytové problematice blízko.
Existuje mnoho dalších případů potvrzujících uvedená tvrzení. Tak například rok 2012 byl rezolucí OSN A/RES/64/136 dne 18. 6. 2009 vyhlášen „Mezinárodním rokem družstev“ a vlády členských zemí vyzvány k podpoře. Nešlo jen o družstevní bydlení ale o družstevní formu podnikání obecně. Žádná podpora se nedostavila, ač v tomto roce vrcholil legislativní proces určující základní právní rámec pro vztahy v bydlení i pro činnost a existenci korporací, které tyto služby poskytují či zajišťují správu bytového fondu. Podobných příkladů by mohlo být popsáno více.
Česká republika je v tomto přístupu v moderním světě, zejména v Evropské unii ojedinělá. Ač byla dostupná zahraniční zkušenost, byla a bohužel často je dodnes ignorována. Stačí porovnat vládní proklamace současnosti s definicí sociálního bydlení Komise zemí EU pro sociální bydlení (Comité Européen de Coordination de l’Habitat Social).
Ta charakterizuje sociální bydlení takto:
„Sociální bydlení je ucelený komplex opatření sociální pomoci, péče, sociální práce a prevence provázaný na systém, který je definován návazností na specifické součásti bytového trhu, zejména na neziskový a veřejně prospěšný sektor, který má naplňovat potřeby bydlení poskytováním domů a bytů k pronájmu nebo prodeji za ceny dostupné těm, kteří nejsou schopni soutěžit na otevřeném trhu a tak získat vhodný byt a zajišťovat řádné spravování a údržbu bytového fondu, nebo osobám v jakékoliv formě hmotné či bytové nouze. V sociálním bydlení nelze spoléhat na jeho vznik či regulaci pouze tržními pravidly nýbrž je třeba právní úpravy určující odpovědnost za zajištění, konkrétních podmínek pro výstavbu, provoz, výši nájemného a kontrolu tohoto sektoru bránící jeho zneužívání, zajišťující dodržování pravidel vzájemného soužití a dalších podmínek stanovených zákonem. Systém sociálního bydlení musí pomáhat potřebným nalézt cestu zpět do důstojného prostředí pro život formou terénní práce, výchovou a vzděláváním, s akcentem na předškolní a školní docházku dětí nalézající se v tomto prostředí a zabránit jakékoliv formě sociálního vyčleňování či segregaci osob podle věku, rasy či národnosti. Zvláštní pozornost pak musí věnovat lidem ve věku seniorském, jakož i mladé generaci“
Stačí navštívit oficiální stránky této komise (CECODHAS Housing Europe) a snadno nalezneme hodnocení situace v České republice, citujeme:
„Neexistuje žádná oficiální společná definice sociálního bydlení v České republice, s výjimkou pro účely DPH. Vysoká úroveň decentralizace, spolu s nedostatkem právního rámce je velmi obtížným faktorem umožňující definovat rozsah poskytování sociálního bydlení v zemi. Výsledkem je, že existují různé názory na to, zda pojem sociálního bydlení v České republice by měl zahrnovat veškeré obecní nájemní byty, nebo jen část, a zda se také zaměřit na bydlení osoby s nižšími příjmy. (Charakteristika je z roku 2010, ale žádné změny nebyly od té doby přijaty).
V Evropě tomu tak není.
Podmínky pro bydlení považují například evropští politici za jeden z prvořadých úkolů. Například David Cameron již před rokem řekl: „Copak je normální, když naše čtyřicetileté děti stávají ráno do práce ze svých dětských pokojů?“ Vyhlásil program výstavby nejméně 200 tisíc startovacích levných bytů do roku 2025. Jeho nástupkyně též problematiku bydlení akcentuje. Theresa Mayová, ve svém projevu k tzv. Brexitu hned v úvodu prohlásila, že se vláda musí starat nejen o privilegované, ale musí mít sociální cit a chápat „lidi kteří mají svůj domov, ale bojí se o splátky hypotéky každý měsíc“.
Ve stejně obtížné situaci se však nachází velké skupiny lidí i v České republice, což ostatně exekutiva ve svých materiálech připouští. Záchranná péče o občany na okraji společnosti nečinností trvající 25 let obsadil trh a vznikl „obchod s chudobou“. Mladí lidé potřebují velkou dávku odvahy, protože bytový trh jim nabízí buď nájemní bydlení, když v místech s dobrými pracovními příležitostmi je poměrně vysoké místně obvyklé nájemné, současně i vysoká cena nemovitostí, které mohou získat do vlastnictví za hypotéční úvěr, který vyžaduje jistotu dlouhodobého slušného příjmu. Nic jiného jim společnost nenabízí, žádnou formu levnějšího slušného bydlení. V moderních zemích EU tomu tak není.
Tak například „Obecně prospěšné společnosti bytové“ v Rakousku tvoří 30 % veškerých bytů na trhu, systém HLM ve Francii cca 35 % nájemních bytů s nájemným na ekonomicky nezbytných nákladech, podobným příkladem jsou „Bytové asociace“ v Británii (2,2 mil. bytů), bytová družstva ve Skandinávii, Španělsku, Portugalsku.
Popsaný stav má svůj původ v poněkud naivním přístupu politické reprezentace k bytové politice v období po roce 1989. Je nepochybné, že nebylo možné setrvat v umělém, ekonomicky nesmyslném direktivním modelu bytové politiky před rokem 1989. Politici však jednali v té době nesystematicky. Správně v roce 1991 převedli bývalé státní byty (přes milion bytů) do majetku obcí. Ponechali však nejen regulované, ale ani ekonomicky soběstačné nájemné až do roku 2005, což vedlo k masové privatizaci bytů do té doby generující ekonomickou ztrátu, převodu nájemních bytů obecních do vlastnictví nájemců, a to za (mnohdy) symbolickou cenu. Obcím však nikdo nestanovil povinnost zajistit určité množství bytů pro lidi na okraji společnosti, o sektoru sociálního bydlení nikdo neuvažoval.
Při odstupu 20-25 let od převedení bytového fondu, který byl mnohdy v dezolátním stavu, na obce, tedy době jedné lidské generace, je nemožné spravedlivě po samosprávách nyní požadovat konkrétní nakládání s takovým majetkem, navíc takovým způsobem, který může závažným způsobem narušit hospodaření ÚSC.
Po výše uvedené době opírat požadavek na zajištění sociálního bydlení (mimo jiné) o argument dávného převedení bytového fondu ze státu na obce může být v rozporu se zásadou právní jistoty a legitimního očekávání. Obce nemohly takový postup státu v žádném okamžiku oněch předchozích dvaceti let předvídat a v průběhu naložily s byty podle svého uvážení a v současné době nemusí mít volné prostředky na založení bytového fondu (ani formou úvěrů).
Některé obce zcela jistě neobdržely od státu v oblasti bydlení téměř žádné finanční prostředky, jiné obce bytový fond zvýšenými náklady rekonstruovali a pronajímají jej jako řádní hospodáři, další zase bytový fond z valné části privatizovaly a ze zisku financovali nebo financují jiné veřejně prospěšné investice, ke kterým byly navíc často jinými zákony tlačeny přímo např. kanalizace, čističky nebo nepřímo, znevýhodňováním jiných modů chování např. sběrné dvory, v horizontu několika málo let třídící linky, kompostárny.
Družstevní bydlení, které mohlo hrát roli dostupného bydlení s ekonomickým nájemným, bylo na hraně ústavnosti podřízeno v roce 1992 transformaci – převodům bytů do vlastnictví za do té doby nesplacený úvěr na výstavbu který s ohledem na historii jen výjimečně překročil částku 100 tisíc Kč. Tyto netržní převody obecních a družstevních bytů do vlastnictví zásadně deformovaly trh. To vedlo k představám politiků o spokojenosti občanů a saturaci jejich bytových potřeb. Pro generaci devadesátých let to platilo, nikoliv pro současnou. Na tyto problémy jsme, dík naší komunikaci se zahraničím, upozorňovali i tehdejší vlády, leč marně. Důvěřujeme vládě, že se tento proces již opakovat nebude.
Tato praktická nečinnost způsobila kumulaci problémů v současnosti. Zasahuje všechny sektory působící na bytovém trhu. Neexistuje nouzové ubytování pro občany na okraji společnosti (ohrožené ztrátou bydlení, bezdomovectvím tzv. „nepřizpůsobiví“), ani sektor levného nájemního bydlení (obvykle nazýván jako nezisková forma bydlení). Existují azylové domy, které jsou většinou určeny pro lidi bez přístřeší, ale mají malou kapacitu a spadají pod zákon o sociálních službách.
Bydlení je základním lidským právem. Máme pokračovat v boji proti jevům sociálního vyloučení se bezdomovectví je nejzávažnější z nich. Některé země EU konstatují, že až 20 % plátců hypoték je v prodlení a ohroženo exekucí, přičemž řešením jsou právě neziskové formy bydlení.
To je velice stručná charakteristika minulosti. Jak hodnotí své problémy signatáři tohoto materiálu?
Bytové družstevnictví, reprezentované Svazem českých a moravských bytových družstev, Sdružením malých bytových družstev a společenství vlastníků a Družstevním marketingovým sdružením ČR
Odborné družstevní svazy vyjadřují nespokojenost s tím, že dlouhodobě se vyskytující problémy jsou neřešeny. Kompetence k nápravě přísluší Ministerstvu pro místní rozvoj a v oblasti nové civilní legislativy a její korekce Ministerstvu spravedlnosti. Současný stav, kdy se dlouhodobě neřeší praktické problémy družstevního a vlastnického bydlení považují za velice vážný. Pro velká družstva mimo Prahu, zejména v oblastech Ústeckého a Moravskoslezského kraje je největším problémem tzv. „dluhová past“. Jde o důsledky rychle narůstajícího zadlužení domácností a způsobu vymáhání pohledávek, kdy družstvo či společenství vlastníků družstvem obvykle spravované v podstatě nemá šanci se, jakkoliv při vymáhání pohledávek svých členů vůbec uspokojit, a tak břemeno dluhů dopadá na ostatní, v podstatě se mezi ně rozdělí. Prakticky neexistuje žádná obrana poctivých lidí proti tomuto jevu.
Je to ve značné míře důsledek úpravy občanského zákoníku (OZ) a zákona o obchodních korporacích (ZOK) a v mnohých místech je to situace ohrožující samu existenci subjektů.
Ministerstvo spravedlnosti bylo o této situaci informováno, ovšem hodlá řešit tyto oblasti, až uplyne určitý čas a budou k dispozici náměty novely civilní legislativy souhrnně. To nelze akceptovat bez zmíněných rizik.
Obdobně vážná je situace v důsledku úpravy ZOK a OZ v požadavku 100 % kvora pro schválení členských práv a povinností, například stanov nebo pravidel pro pronajímání družstevních bytů. V tom důsledku dodnes existuje velké množství bytových družstev, která nemají schváleny nové stanovy. To ohrožuje jejich existenci, neboť lhůta k uvedení stanov do souladu s novou legislativou již uplynula.
Ač proběhl dík aktivitě některých senátorů již před více než rokem seminář v Senátu PČR za účasti ministra pana Pelikána, žádný výsledek se nedostavil, nelze jej očekávat cestou vládního návrhu novely zákonů. Kříží se zde pravděpodobně zájem bankovních domů a dalších subjektů působící na „trhu s pohledávkami“, kteří si hojně účtují úroky, vysoké náklady a penále a jejich postavení je v nerovnováze s družstvy a jejich členy, které nesou důsledky tohoto stavu.
Proto družstevní svazy podporují záměr společně oslovit předsedu vlády Bohumila Sobotku a požádat jej o podporu v komunikaci s rezortními ministry.
Namítají též, že od současné vlády očekávali větší podporu družstevnictví jako fenoménu působícímu v oblasti nejen družstev bytových. V roce 2005 na základě doporučujícího, dodnes platného usnesení Valného shromáždění OSN schválila vláda vznik Rady vlády pro družstevnictví, která byla v roce 2007 pravicovou vládou zrušena. Zdá se, že vláda zcela opustila myšlenku využití, a tedy i možnosti družstevnictví obecně. Přitom existence sociálních družstev a jeho úprava v ZOK je využitelná pro sociální bydlení a může být nositelem obnovy neziskového sektoru, který dnes na bytovém trhu schází.[5] Vlády v letech 2002 až 2006 podepsaly memorandum o porozumění mezi vládou a družstevními svazy se závazkem, že jednou ročně mohou tyto organizace předložit na jednání vlády jimi předložený materiál, jakousi výroční zprávu, ve které pojmenují též problémy v oblasti například legislativy a podobně. K obnovení této aktivity zatím nedošlo.
Ministerstvo pro místní rozvoj jako ministerstvo s nejsilnějšími kompetencemi v oblasti bydlení však dosud stojí stranou nutných změn v bytové politice. V revizi koncepce bytové politiky nepřinesl nic potřebného, ale nehledí na to, že čas není přítelem pro změny a návrhům praxe nenaslouchá prakticky vůbec.
Pro řešení nejzávažnějších změn je již podána do legislativního procesu skupinou poslanců vedenou předsedou Ústavně-právního výboru Poslanecké sněmovny PČR JUDr. Jeronýmem Tejcem novela nejnutnějších ustanovení zákona, jakýsi „záchranný kruh“ pro družstva a společenství. Pokud ovšem ministerstvo spravedlnosti vyjádřilo své názory de lege ferenda, pak mají družstevní svazy obavy, že se situace ještě zhorší. Jde například o podivnou konstrukci tzv. „vypořádacího podílu“ při zániku členství v bytovém družstvu, který hrozí rozsáhlou likvidací družstvům v sociálně složitějších regionech.
Situace na trhu se místně odlišuje, s tím souvisí i některé odlišnosti pro družstva a SVJ ve velkých městech. Problémy velkých družstev například v Praze jsou mnohdy odlišné, ale v zásadě potvrzují výhrady kolegů. Nejvíce jim vadí již zmíněné nedostatky v družstevním a vlastnickém bydlení, v SVJ, kdy nová úprava zpřísnila majetkovou odpovědnost členů SVJ která je přenášena na správce. Tvoří se nové normy (například v oblasti požární ochrany) ale neřeší se nedostatky základních zákonů. Lidé přestávají být aktivní, ačkoliv zákon předpokládá jejich plnou, stoprocentní aktivitu. Práce rezortů MMR, MPSV a MS je odtržena od praxe.
Roste zájem o novou výstavbu, zejména levnější bydlení pro seniory či mladé lidi. Družstva v Praze staví, snaží se oslovit magistrát a MČ a pomáhat s levnou výstavbou. Ovšem MMR netvoří úpravu pro financování výstavby v sociálním bytovém družstvu, ač by to seniorům i mladým lidem významně pomohlo. Družstva a jejich možná role je nedoceněna, přitom jsou všude v okolních zemích velice početně využívána.
Podle Sdružení nájemníků ČR je přístup exekutivy k bytové politice je velice roztříštěný, na MMR není bytová politika prioritou, což ostatně dokládá již zmíněný stav strukturálních změn na ministerstvu. MMR se vzdalo kompetencí v oblasti sociálního bydlení, stávající stav není dobrý. Řeší se jen pomyslné „dno“ sociálního bydlení, tedy bezdomovectví. Poukazuje nutnost zachovat příspěvek na bydlení, aby byl život v nájemním bytě udržitelný.
Praxe při řešení sporů o výši nájemného podle zkušenosti z jejich poraden volá po přesnějšímu zjišťování nájemného v místě obvyklého. Současné používané informace z realitního trhu jsou nepřesné, zkreslené a kvalita jejich získáváni a zpracování se v jednotlivých místech velice odlišuje. Proto exaktnější přístup, jakési „zrcadlo nájemného“ by byl jistě přínosem.
Nájemní bydlení, dík formám použité privatizace zejména dříve obecních nájemních bytů, se transferovalo do sféry bydlení družstevního i vlastnického. Odkazujeme se na již uvedené odůvodnění, proč k tomu tak došlo (str. 8 tohoto materiálu).
Jeho aktuální problémy se, jak uvedeno výše, též neřeší. Poukazují na to, že transfery proběhly za nízkou, netržní cenu. Ekonomická síla novodobých vlastníků bytů mnohdy neodpovídá povinnosti společné záchovné péče a požadavkům na výdaje spojené s údržbou, rekonstrukcí, zateplením domů a bytů a v mnohých oblastech se domy propadají do žalostného technického stavu a stávají se cílem pro skupování bytů a zakládání tzv. sociálních ubytoven.
Občanské sdružení majitelů domů potvrzuje hojné využívání sociálních bytů v soukromém vlastnictví, (přes 3 % veškerého jejich bytového fondu) které nevede k tvorbě vyloučených lokalit pokud jejich obyvatelé dodržují zákony. Nárůst počtu občanů v „dluhové pasti“ má neblahý vliv na ekonomiku provozu jimi pronajímaných bytů. Lidé se nezodpovědným a snadným přístupem k půjčkám zadlužují a končí v ubytovnách. Tam se ale mnozí spokojí s neblahou úrovní obydlí, zajištěni vysokými doplatky na bydlení , které stát za ně platí majitelům ubytoven. Nejsou si jisti, zda si exekutiva uvědomuje, že jde o zárodek, ovšem rychle rostoucího kardinálního problému. Odpuštění dluhů v osobním bankrotu dopadá na sousedy nebo pronajímatele, ale služby jsou spotřebovány, takže jejich odpuštění postihuje ekonomicky ostatní bez jejich přičinění.
Ústavní pořádek, zejména listina práv a svobod přece nechrání jen osoby v nouzi poskytováním podpor, ale měla by chránit i občany, kteří zcela nezaviněně nesou břemeno úhrad vysokých nákladů za dluhy osob v nouzi a nahrazují tak sociální síť státu. Mají pochybnost, zda je to vůbec ústavně konformní. Celé oddlužení by se mělo co do vzniku i řešení odpovědně analyzovat a řešení lépe a spravedlivě modelovat.
Přímá komunikace s vládou a ministry by mohla řešení těchto problémů otevřít. Pronajímatelé zastávají názor, že je nutné zachovat příspěvek na bydlení, problematický je doplatek na bydlení. Upozorňujeme, že banky a ti co půjčují i osobám neschopným závazky splácet, si kromě úroků započítávají vysoké poplatky exekutorů, je to ohromný obchod s chudobou nejen ze strany majitelů ubytoven ale i bankovního sektoru. Čím jsou lidé zadluženější, tím více banky vydělávají, hraničí to s lichvou. Sociální systém je špatně nastavený a nereaguje na tyto nové, ale hrozivé jevy. Poukazujeme též na nutnost nahradit tzv., domovské právo, aby chudí „necestovali“ za ubytovnami a obcemi, které jsou jediné schopny je navrátit na legální trh bydlení a uspokojit je trvale.
Svaz měst a obcí ČR:
Města a obce uspokojují potřeby svých občanů v souladu s místními předpoklady a místními zvyklostmi, a proto se liší i bydlení občanů obce. Jiné nároky na bytovou výstavbu musí byty splňovat např. pro seniory a jiné např. pro mladé rodiny s dětmi. Obce nejlépe vědí, jaké potřeby občanů obce musí prioritně uspokojovat, neboť jsou s nimi ve velice častém styku. Výstavba a rekonstrukce obecních bytů se odvíjí od rozpočtu obce na který má vliv velikost obce, dopravní dostupnost, pracovní příležitosti apod. Nájem v obecních bytech je nižší než tržní nájemné a lze říci, že obce již nyní realizují dostupné bydlení pro občany obce. I když je počet občanů obce malý zahrnuje různé skupiny obyvatel, nikoli pouze cílovou skupinu, která je popsána v návrhu zákona o sociálním bydlení.
K návrhu o sociálním bydlení, který pochází z dílny MPSV, lze uvést kromě jiného jednu velice zásadní připomínku a to, že zasahuje do samostatné působnosti obcí. Návrh zákona nedává samosprávě žádný prostor pro svoji úvahu, pokud se v některém ustanovení tvrdí, že obec rozhodne, je vzápětí v dalším ustanovení zakotveno, jak musí obec rozhodnout. Stát tak přenáší jednu z největších finančních a administrativních zátěží na obce bez věrohodně zdůvodněných kompenzací.
Asociace realitních kanceláří:
Realitní kanceláře jsou zprostředkovateli. Jejich úlohou je zajistit, aby vlastníci, (ať už se jedná o soukromé fyzické, resp. právnické osoby vč. družstev, ale také obce, případně stát), byli s nájemníky užívající jejich majetek spokojeni. Tzn., aby dostávali včas, ve sjednané výši platby za užívání nemovitých věcí, aby nedocházelo ke zbytečné, resp. nadměrné devastaci svěřeného majetku a aby výnosy z pronájmů pokrývaly náklady na údržbu i představu o přiměřených výnosech.
Poukazuje na existenci jednostranné, bezbřehé ochrany „potížistů“ vůči diskriminaci a přehlížení důsledků soužití s těmito lidmi. Právo chrání více nepřizpůsobivé, zatímco oprávněný zájem ostatních bydlících, vlastníků či nájemníků není řešen. Žádat doložení příjmů, bezdlužnosti, dobrozdání z předchozího bydliště, zkoumat morální profil žadatelů o nájem, je sice možné, ale není vymahatelné. V tomto smyslu, zejména v rámci zabezpečování bydlení sociálního charakteru, evidujeme určité problémy.
Často souvisejí s platnými zákony na ochranu menšin. Je třeba upozornit na ustanovení § 2452 Obč. zák., ve kterém se stanoví: „Zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Požádá-li o to zájemce, sdělí mu zprostředkovatel údaje potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby, s níž mu uzavření smlouvy navrhuje“.
Zprostředkovatel tedy nesmí navrhnout zájemci uzavření nájemní smlouvy nejen s osobou, o níž ví, že patrně nebude schopna nebo dokonce ochotna podmínky nájmu plnit – např. dlužník, osoba s nebezpečnými vlastnostmi (§ 2923 Obč. zák.), osoba, která poškozovala byt, ve kterém dříve bydlela – ale ani s osobou o níž má takovou pochybnost i „vzhledem k okolnostem“. Zde by správně řešená problematika koncepce bydlení sociálního charakteru zprostředkovatelům i vlastníkům velmi pomohla.
Asociace realitních kanceláří České republiky prostřednictvím realitních kanceláří (a nejen jich) již léta shromažďuje údaje o REALIZOVANÝCH nájmech. Nikoli nabídkových cenách pronájmů, jak to činí řada subjektů (nejrůznější inzertní servery apod.), což následně prezentují jako cenové mapy nájmů. Asociace nemá zájem jakkoli nadhodnocovat, ani podhodnocovat reálná čísla. Výsledné statistiky totiž mají sloužit reálnému vyhodnocování stavu trhu. Výsledky své činnosti veřejně prezentuje a nabízí své kapacity a technologické možnosti také ostatním pronajímatelům, jako jsou obce, ale také družstva. Se soukromými vlastníky již jednáme.
Takto by mohly vzniknout cenové mapy nájmů, které by zcela řešily potřeby o znalostech jejich průměrné úrovně v ČR.
Dále ARK ČR upozorňuje, že v rámci „Komory správců při Asociaci realitních kanceláří České republiky“ sdružuje řadu velkých správců a svoji roli v oblasti zabezpečování sociálního bydlení nevidíme pouze v oblasti zprostředkování, nýbrž také v oblasti správy bytového fondu.
Komise Rady Asociace krajů ČR pro sociální záležitosti:
Vznik Koncepce sociálního bydlení velmi poznamenala skutečnost, že o její vznik se nejvíce zasloužilo MPSV a naopak MMR, které je dle kompetenčního zákona hlavním garantem bytové politiky, se těsně před jejím projednáním ve Vládě vzdalo úlohy společného gestora. Kraje ČR ke Koncepci sociálního bydlení uplatnily své připomínky, některým z nich, jako např. zbytečnému rozšiřování již dostatečného počtu druhů sociálních služeb o službu Krizové bydlení, bylo vyhověno.
Kraje ČR rozhodně nebudou hlavními aktéry a příjemci podpory pro sociální bydlení, ale dle Zákona č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, mají povinnost plánovat rozvoj sociálních služeb na svém území v souladu se Střednědobým plánem rozvoje sociálních služeb, přičemž obec má povinnost s krajem spolupracovat. Navíc od roku 2015 na ně přešla odpovědnost za financování sociálních služeb na svém území. Kraje ČR svoji roli v této problematice tedy vnímají jako koordinační. Na sociální služby jde ze státního rozpočtu cca 30 mld. ročně (cca 10 mld. dotace MPSV a přes 20 mld. Příspěvek na péči). Jako nezbytnou podmínku považuje AKČR vznik exaktních cenových map na nájemné a žádný příspěvek na bydlení by neměl být vyšší než údaj z cenové mapy! Zpracovat by je mělo urychleně MMR s využitím dat od obcí. Velkým problémem sociálního bydlení je také velká zadluženost a množství exekucí v této cílové skupině, což odpovídá argumentům, použitým v diskusi o tzv. dluhové pasti.
Sdružení podnikatelů ve stavebnictví:
Výkonnost českého stavebnictví úzce souvisí (také) s investicemi do bydlení. Programy realizované prostřednictvím MMR a SFRB jsou v současnosti pro investory nezajímavé. Bohužel ani vedení ministerstva ani Vláda ČR nepovažuje výstavbu podporovaných bytů jako svou prioritu. Iniciativy se ujalo MPSV, ale jeho dosavadní práce na novém zákonu o sociálním bydlení nabírá zpoždění a je významná obava, zda tento zákon bude přijat do konce tohoto volebního období. Velkým problémem je rovněž spolupráce na tomto zákonu s MMR. V dřívějších letech poskytovalo MMR a SFRB na podporu bydlení 8 mld. Kč, dnes pouze cca 1,5 mld. Kč. Jeho produkty mají horší parametry než běžné bankovní úvěry a jsou pro investory nezajímavé. Finanční objem 8 mld. určený dříve na podpory bydlení vyvolal stavební investice ve výši 26 mld. Kč. V současné době činí tento přínos do českého stavebnictví pouze 3 mld. Kč. Tato situace se stala předmětem jednání Rady vlády pro stavebnictví v říjnu 20915. MMR dostalo za úkol přepracovat stávající programy podpor bydlení. Doporučení se stanou součástí Koncepce bydlení do roku 2020, jejíž návrh zpracuje MMR do 06/16. Zmíněný materiál z jednání Rady vlády byl dán účastníkům k dispozici.
Asociace českých stavebních spořitelen:
Stavební spoření se liší od hypoték, je využíváno více na rekonstrukce bytů a domů, vidí jeho perspektivu též ve spoření na podíl v družstvu, pokud by znovu začala výstavba. Má stejné zkušenosti s dluhovou pastí. Stavební spoření je tedy zdroj pro rekonstrukce, zvýšení energetické efektivnosti a přestavbu bytů na „seniorské“ bydlení. Je to funkční a stabilní systém. Dovede si představit větší objem úvěrování, překážkou jsou často příliš úzké výklady zákonné účelovosti úvěrů a v některých skupinách případů i nadměrné administrativní požadavky pro dokladování.
Všichni přítomní zástupci souhlasí s pracovním podkladem zpracovaným JUDr. Přikrylem, který by měl být základem konečného materiálu. Velice by přivítali možnost setkat se s premiérem a rezortními ministry a mít možnost jim předat své názory a osobně je vysvětlit. Bylo dohodnuto, že na základě písemně dodaných připomínek a podnětů zpracuje JUDr. Přikryl podklad pro případné jednání, doručí ho k ověření obsahu všem účastníkům a následně bude tento odeslán spolu s dopisem premiérovi s žádostí o přijetí ve zvažovaném formátu. Cílem je řešit situaci, která dopadá téměř na 35 % obyvatel ČR, sociální bydlení v komplexu s neziskovým sektorem a ostatní problémy praxe.
Z výše shromážděných názorů odborných svazů a spolků dovozujeme následující:
V současné době existují dva materiály v oblasti bydlení:
„Koncepce sociálního a dostupného bydlení do roku 2025“, autor MPSV a „Koncepce bytové politiky do roku 2020 (revidovaná)“, autor MMR
Zásadní skutečností, která je signifikantní k ve vztahu k oběma koncepcím, jejíž součástí musí být zajištění dostupného a sociálního bydlení je vzájemná neprovázanost.
Rozpolcenost v těchto materii, jak je uvedeno dále je dána především tím, že ač obě vycházejí ze stejných údajů, akcentují stejná fakta rozdílně a jsou do jisté míry antagonistické.
Výsledkem těchto rozporu je pak skutečnost, že ani jedna z předkládaných vizí není úplná, dokonavá a neřeší žádnou z potřebných oblastí úplně.
Rozpory mezi koncepcemi spatřujeme v následujícím:
Revidovaná koncepce bydlení dále jen „materiál MMR“ opakuje známé postuláty původního materiálu, který byl předkládán v roce 2011. Působí dojmem, že vize vlády z roku 2010 a 2014 se nemění, ani její program.
V analytické části se zaměřuje na makroekonomické rámce i v mezinárodním srovnání, tedy řadou subsidiárních ukazatelů, stavem bytového fondu podle sčítání lidu domů bytů v roce 2011. Zaměřuje se dále na trendy a změny, ke kterým došlo v mezidobí do doby předkládání této revize.
Jsou to nesporně zajímavé argumenty a čísla hodící se do teoretické práce, nikoliv do programového materiálu. Zabývá se využitelností neobsazených bytů pro účely bydlení a konstatuje, že z celkového pohledu tedy neexistuje plošný bytový deficit a svádí případné nedostatky na velké regionální rozdíly. Jsou to argumenty povrchní, jejichž podstatu a příčiny materiál dále nerozvádí, pouze konstatuje. Ignoruje fakt, že tato čísla se nekryjí s potenciálem volných bytů vhodný k pronajímání, pro sociálně slabší pak již vůbec nejsou nedostupné.
Konstatuje však, že hlavním problémem je tedy možný místní nedostatek přiměřených a současně cenově dostupných bytů. Tuto notorickou pravdu však koncepce ani v jedné části účinně neřeší. Konstatuje sice správně, že kategorie neobsazených bytů není totožná s kategorií bytu k pronájmu aktuálně volných. Nicméně žádné řešení nenabízí.
Revize koncepce se zabývá statistikou počtů vystavěných bytů v letech 2008 až 2014 a též potřebou nové výstavby. Počet bytů, jejichž výstavba by měla být podpořena z veřejných zdrojů nelze objektivně kvantifikovat bez široké společenské shody na definici cílové skupiny, konstatuje revize koncepce, nicméně nenabízí žádná řešení, jak tuto bariéru překonat.
Důsledkem deregulace nájemného pak podle revidované koncepce je omezení černého trhu s nájemními byty (asi má na mysli do roku 2006 legální přechody nájemních smluv na dědice či spolubydlící, což rozhodně nebyla podstata „černého trhu s byty“, ani cíl deregulace), čímž podle koncepce vzrostla dostupnost nájemního bydlení (?). Nezabývá se ovšem dostupností lépe řečeno, dosažitelností pro určité příjmové skupiny obyvatelstva.
Pokud se v koncepci argumentuje výdaji domácnosti na bydlení, které ovlivňují jeho dostupnost tak uvádí, že průměrné domácnosti vydaly v roce 2015 na bydlení 16,2 % svých čistých peněžních příjmů, přičemž pro domácnosti bydlící v nájemních bytech ve čtvrtém čtvrtletí roku 2015 představovaly tyto výdaje 26 % z čistých peněžních příjmů, pro domácnosti užívajících družstevní byty za stejné období 18,9 % příjmů a v bytech ve vlastnictví 17 % čistých rodinných příjmů.
Na rozdíl od materiálu Ministerstva práce a sociálních věcí však koncepce vůbec neuvádí ohrožené skupiny obyvatel, kterým hrozí ztráta toho bydlení, které drží nebo které užívají číslům koncepce Ministerstva práce sociálních věcí je potřeba se vrátit. Pracuje s mediánem, průměry, ovšem skutečná skladba příjmů obyvatelstva materiál nezajímá.
MPSV však ve svých materiálech pracuje s jinými údaji:
Občané nalézají zajištění svého bydlení takto:
Osoby žijící ve vlastním domě (43,6 % osob)
Z toho – Osoby žijící ve vlastněném bytě 27,1 % osob.
-Vlastnické formy bydlení celkem 70,7 % osob.
Družstevní bydlení (9,5 % osob)
Nájemní bydlení (16,8 % osob)
Osoby, které neuvádějí, jak bydlí, potenciálně bez domova 3 %.
Osoby ohrožené chudobou se však nacházejí průřezově ve všech uvedených formách bydlení[6].
I. Ve vlastním bydlení žilo 35,1 % osob ohrožených chudobou
II. Z počtu osob žijících v nájemním bydlení bylo 32,9 % osob ohrožených chudobou.
Tyto údaje jsou převzaty z vládní koncepce sociálního bydlení (dále jen KSB).
A právě tato třetina obyvatelstva, bez ohledu na formu uspokojování svých bytových potřeb v případě ztráty bydlení „propadá“ přímo na pomyslné dno, tedy do sociálních ubytoven.
Proto největší pozornost měla koncepce věnovat obnově „mezipatra“ mezi vlastnickými, družstevními a nájemními formami bydlení a segmentem, který se nazývá „sociálním bydlením“.
Jestli je důležité, jak se v dalších částech uvádí, porovnávat mediánové hodnoty podílu nákladů na bydlení v jednotlivých zemích Evropské unie i dalších pro závěry koncepce je pochybné, protože pro řešení naší situace to vcelku nic nevypovídá. Správně však zobecňuje tato část revidované koncepce, že srovnání údajů za jednotlivé Evropské státy dokazují, že Česká republika nevydává mimořádně vysoké částky v podobě sociálních dávek určených na bydlení. Současně jsou tyto částky účinným nástrojem podpory finanční dostupnosti bydlení, který umožňuje početným domácnostem užívat byt na volném trhu. Příspěvek na bydlení dle této koncepce v prosinci 2015 obdrželo 222 173 domácností, což představuje 5,1 % z celkového počtu hospodařících domácností.
Revize si dostatečně nevšímá a skupiny ohrožených domácností z ohrožených sociálním vyloučením v oblasti bydlení, kam patří zejména lidé na počátku a po skončení své profesní kariéry, lidé znevýhodněni na trhu bydlení z důvodu své národnosti rasy či náboženství, mladí lidé a další skupiny.
Zákon o sociálním bydlení byl dokončen a představen veřejnosti, mezi odborníky byl přijat se značnými pochybnostmi a není návrhem úplným a dobrým.
Zatímco koncepce MPSV konstatuje v době prvotní koncepce v roce 2014, že v době přípravy koncepce nebyly schváleny programové dokumenty a alokaci jednotlivých fondů EU dodnes situace nezměnila ani minimálně, přestože již tyto úkony provedeny byly. Neuvádí ani, jak byl splněn 1 ze specifických cílů, tedy ve výzvách operačních programů jeho původ v období roce 2014 až 20 zajistit dostatečné finanční prostředky, jak na výstavbu rekonstrukci, tak na nákup sociálních bytů nebo demolici stávajících nevyhovujících bytových domů pro oblast sociálního bydlení.
Revidovaná koncepce stejně jako její předchůdkyně uvádí v části strategických cílů potřebu zajištění přiměřené dostupnosti ve všech formách bydlení
Základem dostupnosti bydlení by měla být motivace občanů k tomu, aby si dokázali zajistit bydlení vlastními silami, a to jak formou vlastnického, tak i nájemního bydlení. Přiměřená dostupnost bydlení v revidované koncepci by měla být naplňována především výraznější orientací nástrojů bytové politiky na vybrané skupiny obyvatelstva, které jsou znevýhodněny v přístupu k bydlení. Zde uvádí, jako další možnost též družstevní bydlení konstatuje, že jde o tradiční formu, která by mohla se hrát významnou roli při uspokojování bydlení pro osoby s průměrnými a nižšími příjmy. Tato konstatace je správným směrem ovšem není v dalších částech koncepce přiměřeně rozvinutá a nevěnuje se jí zvýšená pozornost. Jednotlivé cíle jsou formulovány v ryze teoretické podobě jako neustále se opakující analýzy, nikoliv návrhy konkrétních řešení
Je vcelku nadbytečné pokračovat ve výčtu nedostatků. Koncepce vytváří „placebo efekt“ že bytová politika bez podstatné korekce (kterou měla přinést právě tato revize) se vyvíjí zcela uspokojivě a nepotřebuje výraznějších změn.
Určitou raritou je pak část uvedená pod bodem 4. revize koncepce, kde se deklaruje, že pro naplňování koncepce bytové politiky státu je zcela zásadní přísné dodržování principu kompetenční odpovědnosti, kterou vymezuje kompetenční zákon. Přitom MMR samo koncepce pro tuto oblast nerespektuje, neboť není spolupředkladatelem té části, která se zabývá sociálním bydlením a podíl Ministerstva práce a sociálních věcí v této koncepci je také prakticky nezjistitelný. Ostatně dle programového prohlášení vlády byl úkol předložit zákon o sociálním bydlení svěřen MMR.
V prioritě 5 se uvádí nutnost zvýšení ochrany společenství vlastníků a bytových družstev. V koncepce však není až do této části příliš prostor pro vyhodnocení současného nedobrého stavu, kdy nová civilní legislativa přinesla celou řadu problémů, které by, v součinnosti s MMR jako gestorem bytové politiky melo řešit Ministerstvo spravedlnosti, to však, přes opakované výzvy zůstává v nečinnosti.
Je nesporně správné, že uváděna priorita potřeby dokončení systémové revitalizace sídlišť, ovšem vytváření nástrojů podpory při vytváření koncepce systémové revitalizace sídlišť s termínem 31. 12. 2018 je diskutabilní. Co je možné, odkládá se „na zítřek“.
Revize proklamuje, že implementace koncepce bydlení České republiky do roku 2020 tedy revidované koncepce bude v souladu s kompetenčním zákonem plně zajišťovaná Ministerstvem pro místní rozvoj, a to ve spolupráci s dotčenými resorty zástupci municipální sféry a odbornými nezávislými subjekty dosavadní praxe. Tomuto trendu však praxe zdaleka neodpovídá.
Revidovanou koncepci MMR ve stávající podobě nezbývá než jako neúplnou odmítnout.
Velice významná je role obcí v celé oblasti bydlení, zejména bydlení sociálního.
Je především problémem teoretickým, zda vůbec může stát přikazovat obcím tak rozsáhlé povinnosti, když podle ústavního pořádku tak může činit zákonem jen výjimečně. Obec by byla povinna vykonávat působnost v oblasti sociálního bydlení bez ohledu na jakékoliv okolnosti a její vůli. Také princip, že by se obec měla starat výhradně o občany žijící v obci, a ne o občany kteří se momentálně nacházejí v obci bez ohledu na jejich pobyt předchozí je třeba respektovat. . Návrh MPSV tak v jisté míře kopíruje ministerstvu vlastní princip státní sociální podpory či pomoci v hmotné nouzi a aplikaci dávkových systémů. Problematika dostupnosti vhodných bytů, jejich lokalizace a podobně zůstává prakticky neřešena, přes to ji zákon obci přikazuje.
JUDr. Ivan Přikryl, dle písemných návrhů signatářů.
[1] Máme na mysli všechny alternativy bydlení vlastnického včetně společenství vlastníků jednotek, bydlení družstevního, nájemního a dosud neexistujícího dostupného bydlení pro ekonomicky slabší občany.
[2] Pokud nebude zřízena obdoba domovského práva tak skutečně dochází k vnitřní migraci občanů na okraji společnosti do míst, kde lze levně opatřit byty a kvete obchod s chudobou. Jde o vnitřní vysídlování a vnitřní migraci.
[3] Historicky byla tato oblast řešena Zákonem číslo 70 z roku 1873 ř.s.z. o neziskových společnostech, Zákonem 242/1910 ř.s.z. o fondu pro podporu družstev bytových atd. Normy jsou v podstatě využívány v Rakousku dodnes, v ČR platily do roku 1939 resp. do roku 1950.
[4] OSMD pak doporučuje zvážit, aby zákon upravil pravidla pro sestavování cenových map nájemného realitními kancelářemi.
[5] Sociální družstva jsou v zahraničí využívána jako zprostředkovatelské subjekty pro své členy, živnostníky a řemeslníky či pro převzetí malých firem zaměstnanci, a to poměrně úspěšně, i tyto možnosti zůstávají nevyužity.
[6] MJ. též v důsledku transformace obecního nájemního a družstevního bydlení kdy za administrativní, netržní cenu lidé s nižšími příjmy získali vlastnické bydlení.
← Kauza OKD znovu aktuální?
Co bych rád našel v programu ČSSD (duben 2017) →