Source: https://findok.bmf.gv.at/findok?stammNr=50368
Timestamp: 2019-11-13 00:30:47
Document Index: 356947524

Matched Legal Cases: ['§ 188', '§ 274', '§ 13', '§ 150', '§ 2', '§ 188', '§ 2', '§ 11', '§ 274', '§ 274']

Vermietung einer fremdfinanzierten Eigentumswohnung - Findok Internet
Berufungsentscheidung - Steuer (Senat) des UFSW vom 24.11.2010, RV/0843-W/09
Vermietung einer fremdfinanzierten Eigentumswohnung
RV/0844-W/09
RV/3476-W/07
RV/3478-W/07
Der Unabhängige Finanzsenat hat durch die Vorsitzende Hofrätin Dr. Judith Leodolter und die weiteren Mitglieder ADir. Reg.Rat Magdalena Edler, Dr. Robert Zsifkovits und Mag. Harald Österreicher über die Berufungen der Bw, Adresse, vom 1. August 2007 und vom 12. Jänner 2009 gegen die Bescheide des Finanzamtes Wien 12/13/14 Purkersdorf vom 18. Juli 2007 und vom 10. Dezember 2008 betreffend der Nichtfeststellung von Einkünften gemäß § 188 BAO für die Jahre 2005, 2006 und 2007 und Umsatzsteuer 2005, weiters über die gemäß § 274 BAO als gegen die Bescheide betreffend Umsatzsteuer für die Jahre 2006 und 2007 gerichtet geltende Berufung (ursprünglich gerichtet gewesen gegen die Festsetzung der Umsatzsteuer für den Zeitraum Jänner bis Dezember 2006 und den Zeitraum Jänner bis März 2007) und Festsetzung der Umsatzsteuer für den Zeitraum Jänner bis Juni 2008 nach der am 11. November 2010 in 1030 Wien, Vordere Zollamtsstraße 7, durchgeführten Berufungsverhandlung entschieden:
Mit Kaufvertrag vom 10. Jänner 2005 erwarben die Bw. - beide in der Schweiz wohnhaft - von der Firma X unter gleichzeitiger Begründung des gemeinsamen Wohnungseigentums iSd §§ 13 ff Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) je 28/8724 Anteile an der Liegenschaft A (Top Nr. 58 samt PKW-Stellplatz Nr 6 um den vereinbarten Kaufpreis von € 163.348,80 (brutto).
Nach Punkt V des Kaufvertrages ist das vertragsgegenständliche Wohnungseigentumsobjekt vermietet (lt. Mietvertrag vom 26.7.2002 hat das Mietverhältnis am 1.8.2002 begonnen). Der Mietzins besteht aus dem Hauptmietzins iHv € 257,12 (wertgesichert auf Basis des vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Verbraucherpreisindex), den anteiligen Betriebskosten, Nebenkosten, öffentlichen Abgaben und Umsatzsteuer in der vom Gesetzgeber jeweils festgesetzten Höhe.
Der Gesamtfinanzierungsbedarf (Kaufpreis samt Kauf- und Finanzierungsnebenkosten) betrug insgesamt € 185.274,29. Die Finanzierung des Wohnungskaufs erfolgte mittels eines endfälligen, während der Laufzeit nicht rückzahlbaren Fremdwährungskredites (in CHF) und dem Aufbau eines Tilgungsträgers zur Finanzierung der Kreditrückzahlung am Ende der Kreditlaufzeit.
Laut Kreditzusage vom 4. Jänner 2005 erklärt sich die Sparkasse B bereit, zum Zwecke des Kaufs der Wohnung TOP 58 samt PKW-Abstellplatz 6, einen einmal aus nutzbaren Fremdwährungskredit im Gegenwert von € 185.274,29 zur Verfügung zu stellen.
An Sicherheiten für alle Forderungen aus dieser Finanzierung wurden bestellt:
- ein verbüchertes Pfandrecht im Höchstbetrag von € 223.000,00;
- die Verpfändung der Rechte aus einer Erlebensversicherungen im Ausmaß von € 101.212,64 (Einmalerlag € 53.000,00).
Im Zuge eines im September 2006 durchgeführten Vorhalteverfahrens legte die steuerliche Vertretung eine Prognoserechnung für die Jahre 2005 - 2026 vor. Diese wies in einem Zeitraum von 20 Jahren einen Gesamtüberschuss von € 2.446,95 aus.
Hauptmietzins 2005: € 3.615,50 ab 2006 jährlich gesteigert um 2,5%
Stellplatzmiete 2005: € 880,00; ab 2006 jährlich gesteigert um 2,5%
Betriebskosten bzw. sonstiger Aufwand 2005: € 766,05 bzw. € 86,18; 2006: € 1.022,25 bzw. € 120,00; ab 2007 jährlich erhöht um 2,5%
AfA/Wohnung 1,5% bzw. Einrichtung 10%: € 1.734,75 bzw. € 300,00
Zinsenaufwand (2,5%): 2005: € 3.381,84, 2006 - 2015 € 3.689,06; ab 2016 je € 2.439,06
Der Kreditzinsenaufwand wurde vom Nettoanschaffungspreis der Liegenschaft ohne darauf entfallende Umsatzsteuer und ohne Einbezug der mitfinanzierten Anschaffungsnebenkosten errechnet. Der ab 2016 niedrigere Zinsenaufwand wurde mit einer Sondertilgung von € 50.000,00 nach Ende des 10. Jahres begründet. Erstmalig vorgelegte Blätter "Modellrechnung" und "Liquiditätsübersicht" wiesen eine entsprechende Sondertilgung aus:
136.124,00
163.348,80
3.266,98
Summe Kaufnebenkosten
10.617,67
173.966,47
4.349,16
Kontoeröffnung etc
11.307,82
185.274,29
20.418,60
47.643,40
-185.274,29
-135.274,29
152.003,48
-16.729,19
Im Gefolge einer gem. § 150 BAO durchgeführten Außenprüfung wurde die Frage der Einkunftsquelleneigenschaft der Vermietungstätigkeit geprüft. Im Prüferbericht vom 17.7.2007 wird dazu ausgeführt:
Mit Kaufvertrag vom 10. Jänner 2005 erwarben die Abgabenpflichtigen Liegenschaftsanteile verbunden mit Wohnungseigentum an der Liegenschaft A sowie einen PKW-Stellplatz um € 136.124,00 + 20% USt (27.224,80).
Dem Kauf zugrunde liegt ein von der Firma X angebotenes zur Gänze (120% des Nettokaufpreises) fremdfinanziertes "Vorsorgewohnungsmodell".
Im Zuge des Wohnungskaufs machten die Abgabenpflichtige Vorsteuern in Höhe von € 27.224,80 geltend.
Kreditzusage der Sparkasse B
Die Prognoserechnung sieht eine jährliche Indexsteigerung der Wohnungs- und Kfz-Stellplatzmieten mit 2,5% vor, die Betriebskosten und der sonstige Aufwand wurden ebenfalls mit 2,5% valorisiert. Aus den Anschaffungskosten wurde ein Anteil für Grund und Boden in Höhe von 20% ausgeschieden. Außerdem ist eine Sondertilgung in Höhe von € 50.000,00 am Ende des 10. Jahres in die Prognoserechnung eingebaut. Ein laufender Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten soll erstmals im Jahr 11 (2016) und ein Gesamtüberschuss erstmals im Jahr 18 (2023) erwirtschaftet werden. Für den Prognosezeitraum von 20 Jahren sieht die Prognoserechnung einen Totalüberschuss von € 5.310,25 vor.
Zur Deckung der Investitionskosten wird von einer Kreditzusage der Sparkasse B über einen einmal ausnutzbaren, endfälligen Fremdwährungskredit in Schweizer Franken im Gegenwert von € 185.274,29 vorgelegt.
In der Prognoserechnung wurden für die Jahre 1 bis 10 Zinsaufwendungen in Höhe von jährlich € 3.689,06 angesetzt, für die Jahre 11 bis 20 wurde der Zinsaufwand infolge der behaupteten Sondertilgung auf € 2.439,06 reduziert. Für das Jahr 2005 wurde in der Steuererklärung ein Zinsaufwand in Höhe von € 9.034,17 (lt. Bestätigung der Sparkasse B betrugen die Zinsen 2005 € 4.397,31) gegenüber € 3.381,64 in der Prognoserechnung berücksichtigt. Sonstige Finanzierungskosten wie Darlehensgebühr, Pfandbestellungsurkunde etc. wurden in der Prognoserechnung nicht in Ansatz gebracht. Der in der Prognoserechnung in Ansatz gebrachte Zinsaufwand ist wie folgt zu berechnen:
11.438,58
147.562,58
3.689,06
97.562,58
2.439,06
(nach Ausführungen zu § 2 Abs 2 und Abs 3 EStG, § 188 BAO und § 2 UStG iVm der Liebhabereiverordnung BGBl 1993/33)
Die Finanzierung des Ankaufs der Liegenschaftsanteile erfolgte auf Basis der Bruttoanschaffungskosten. Wie bereits ausgeführt, soll die in der Rechnung über den Kauf ausgewiesene Umsatzsteuer nicht die Kreditbelastung verringern, sondern soll bei Gutschrift auf dem Steuerkonto zum Aufbau eines Tilgungsträgers verwendet werden. In die Prognoserechnung unter der Annahme einer Einkunftsquelle ist daher von einer Zinsenbelastung, die auf das gesamte aufgenommene Kreditvolumen abgestellt ist, auszugehen.
Der gesamte aufgenommene Kredit als Basis für die Zinsermittlung für die Prognoserechnung beträgt daher € 185.274,29.
Die Verzinsung des Kredits orientiert sich am CHF-LIBOR Zinssatz. Auf Basis des Dreimonats- LIBOR ist ein Aufschlag (Marge) von 1,6% vorzunehmen. Da die Prognoserechnung für einen längeren Zeitraum (20 Jahre) zu erstellen ist, ist auch die Entwicklung des Basiszinssatzes über einen längeren Zeitraum zu berücksichtigen. Es wird die Entwicklung des CHF-LIBOR über einen Zeitraum von 10 Jahren herangezogen. Aufgrund der Zinsentwicklung der letzten 10 Jahre (1995-2005) ergibt sich ein durchschnittlicher LIBOR-Zinssatz von 1,55%. Der Zinssatz inklusive Marge beträgt 3,15%.
€ 185.274,29
€ 5.836,14
Unter Berücksichtigung der o. a. Änderungen ergibt sich aus der Vermietung der gg. Eigentumswohnung sowie aus der Vermietung des Kfz-Stellplatzes 6 für den Prognosezeitraum 2005 bis 2025 ein Gesamtverlust von € -56.925,00
Für die Jahre 2006 und 2007 erfolgte eine neuerliche Außenprüfung, in deren Verlauf eine Aufstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben für den Zeitraum Jänner 2006 bis Juni 2008 sowie eine Zinsbestätigung der Sparkasse B für 2007 vorgelegt wurden. Entsprechend dieser Aufstellung wurden in der von der BP adaptierten Prognoserechnung für die Jahre bis 2007 die tatsächlichen Einnahmen und Zinsaufwendungen zum Ansatz gebracht und für die Jahre ab 2008 der Zinssatz von 3,15% angewendet.
Gestützt auf die Prüfungsfeststellungen hat das Finanzamt mit Bescheid vom 18. Juli 2007 die Umsatzsteuer für das Jahr 2005 € 581,34 festgesetzt; für den Nachschauzeitraum 1/2006 - 3/2007 bzw. 1-6/2008 wurde die den Mietern in Rechnung gestellte Umsatzsteuer gemäß § 11 Abs 14 UStG 1994 bescheidmäßig vorgeschrieben. Mit Bescheiden vom 10. Dezember 2008 wurde vom Finanzamt die Umsatzsteuer für 2006 und 2007 mit € 645,69 bzw. € 670,86 festgesetzt.
Weiters sprach das Finanzamt mit Bescheiden vom 18. Juli 2007 bzw. 10. Dezember 2008 das Unterbleiben einer Feststellung von Einkünften für die Jahre 2005, 2006 und 2007 aus.
In der gegen den Nichtfeststellungsbescheid 2005 und Umsatzsteuer 2005 und Festsetzung der Umsatzsteuer 1-12/2006 und 1-3/2007 erhobenen Berufung sowie in der inhaltlich gleich lautenden Berufung gegen die Bescheide betreffend Umsatzsteuer 2006 und 2007 und Nichtfeststellung von Einkünften für 2006 und 2007 und Umsatzsteuerfestsetzungsbescheide 1-6/2008 wird ausgeführt:
Die von der Finanzverwaltung durchgeführte Prognoserechnung bzw. berichtigte Prognoserechnung entspreche nicht den Tatsachen. Tatsächlich hätten die Bw. - wie in der vorgelegten Prognoserechnung dargelegt - eine vorzeitige Tilgung von € 50.000,00 im 10. Jahr vorgesehen und wäre diese auch mit dem Kreditinstitut vereinbart worden. Die Anführung einer vorzeitigen Tilgung im Kreditvertrag sei nicht erforderlich. Erforderlich sei vielmehr, dass die Bw. diese vorzeitige Tilgung so vornehmen werde und dies auch in der Prognoserechnung offen gelegt worden sei.
Weiters sei zu beachten, dass die Bw. durch professionelles und geschicktes Schuldenmanagement eine erhebliche Verringerung der Zinsbelastung erreichen werde. Der von der Abgabenbehörde angesetzte Zinssatz von 3,15798 % (gerundet auf 3,15%) würde daher tatsächlich nicht zum Tragen kommen und daher schon aus diesem Grund ein positiver Gesamtüberschuss in den 20 Jahren erreicht werden.
Vom steuerlichen Vertreter wurde in den Berufungen die Abhaltung einer mündlichen Senatsverhandlung beantragt. Mit Schreiben vom 23. Februar 2009 wurden vom steuerlichen Vertreter die Anträge auf mündliche Verhandlung zurückgenommen.
Das Finanzamt hat die Berufungen ohne Erlassung von Berufungsvorentscheidungen der Abgabenbehörde zweiter Instanz zur Entscheidung vorgelegt.
Umsatzsteuer und Feststellung von Einkünften
Die Prüferin hat die von der steuerlichen Vertretung vorgelegte Prognoserechnung insoweit adaptiert, als ausgabenseitig zusätzlich Instandhaltungs- bzw, Instandsetzungsaufwendungen iHv 2% der Nettomiete sowie die Zahlungen in den Mietenpool (€ 152,00 bzw. € 166,00 jährlich) in Ansatz gebracht wurden. Weiters wurde der jährliche Zinsaufwand unter Heranziehung eines Zinssatzes inklusive Marge von 3,15%s (an Stelle des in Ansatz gebrachten Zinssatzes von 2,5%) und ausgehend von den Bruttoanschaffungskosten (inkl. USt sowie sämtlicher Nebenkosten) auf € 5.836,14 korrigiert und solcherart nach 22 Jahren ein negatives Gesamtergebnis von € 63.392,00 (nach Berücksichtigung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben für die Jahre bis 2007) errechnet.
Die Einzahlungen in den Mietenpool im Rahmen einer Ertragsprognose als Äquivalent einer Aufwandspost für das Leerstehungsrisiko und damit als Korrekturpost den in voller Höhe angesetzten künftigen Mieteinnahmen gegenüberzustellen, stellt sich nach Auffassung des Unabhängigen Finanzsenats als sachgerecht dar (vgl. UFSW 7.2.2008, RV/0620-W/07). Anzumerken bleibt, dass das Finanzamt den Beitrag in den Mietenpool für den gesamten Prognosezeitraum mit € 0,45 pro m² Nutzungsfläche berücksichtigt hat, obgleich vertraglich eine Erhöhung dieses Betrages nach Ablauf von drei Jahren zulässig ist (Punkt 3.). Weiters ist auch der laut Mietenpoolvereinbarung (Punkt 12.) ab dem fünften Jahr für die Verwaltungstätigkeit vorgesehene Beitrag (€ 0,17 pro m² Nutzfläche) unberücksichtigt geblieben.
Was die durch die BP vorgenommene Änderung des Zinssatzes betrifft, ist festzuhalten, dass laut Kreditvertrag vom 4.1. 2005 als Indikator für die Verzinsung des in Anspruch genommenen Fremdwährungskredites der 3-Monats-LIBOR dient, wobei ein Aufschlag von 1,5% p. a. (Marge) auf den Indikator vorzunehmen ist. Der derzeitige Zinssatz stellt eine durch die gegenwärtige Finanzkrise geprägte Momentaufnahme dar. Folglich kann der Zinssatz aber auch wieder entsprechend steigen. Bestätigung findet dies auch durch eine Betrachtung der langfristigen Zinsentwicklung des 3-Monats-Libor: Lag der Indikator in der Hochzinsphase zu Beginn der neunziger Jahre noch bei rund 9%, erreichte er nach zwischenzeitigen Tiefständen in den Jahren 1996 bis 1999 gegen Ende des Jahres 2000 wieder rd. 3,5% und im Oktober 2008 rd. 3%; allein im November 2008 fiel er von rd. 2,8% auf rd. 1,25%. Da die Prognoserechnung über einen längeren Zeitraum zu erstellen ist und die Annahme eines derart geringen durchschnittlichen Zinssatzes (0,9% ohne Aufschlag) über einen langjährigen Zeitraum - wie oben dargestellt - im Widerspruch zur allgemeinen Lebenserfahrung steht, kann die vorgelegte Prognoserechnung auch hinsichtlich des in Ansatz gebrachten Zinssatzes nicht als realistisch angesehen werden. Vielmehr kommt nach Auffassung des UFS der von der Prüferin aus dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre (1995 bis 2005) errechnete Zinssatz inklusive Marge von 3,15% der wirtschaftlichen Realität am nächsten.
Den Berufungseinwendungen betreffend die Nichtberücksichtigung der Sondertilgung iHv € 50.000,00 im 10. Jahr wird entgegengehalten:
Gegenständlich wurde eine Sondertilgung in Höhe von € 50.000,00 der Aktenlage zufolge erstmals im Zuge der anlässlich des Vorhalteverfahrens vorgelegten Prognoserechnung deklariert.
Anzumerken ist, dass in dem vorgelegten Kreditvertrag vom 4.1.2005 eine geplante vorzeitige Kapitaltilgung nicht angeführt ist.
Aber selbst eine Berücksichtigung der behaupteten Sondertilgung im Ausmaß von € 50.000,00 im 10. Jahr (2015) würde angesichts der von der Betriebsprüfung geänderten Ansätze zu keinem positiven Gesamtüberschuss innerhalb von 20 Jahren führen:
135.274,29
x 3,15%
4.261,14
-51.582
-53.708
-41.228
-57.535
-60.773
-62.162
-63.392
-44.651
-45.038
-45.006
-44.443
Dazu ist festzuhalten, dass unerledigte Berufungen gegen Umsatzsteuerfestsetzungsbescheide bei Erlassung des Umsatzsteuerjahresbescheides von der Wirkung des § 274 BAO erfasst sind; der Jahresbescheid, durch den die Umsatzsteuerfestsetzungsbescheide aus dem Rechtsbestand ausscheiden, tritt daher auch iSd § 274 1. Satz BAO an ihre Stelle (VwGH 4.6.2008, 2004/13/0124). Die vom steuerlichen Vertreter der Bw. erhobene Berufung gegen die Umsatzsteuerfestsetzungsbescheide für Jänner bis Dezember 2006 und Jänner bis März 2007 gilt daher als auch gegen die Umsatzsteuerjahresbescheide für 2006 und 2007 gerichtet. Die gegen die Umsatzsteuerjahresbescheide 2006 und 2007 erhobene Berufung ist im Hinblick auf das zitierte Erkenntnis als ergänzender Schriftsatz anzusehen, weshalb der Spruch wie oben zu gestalten war
Den Berufungen war daher insoweit ein Erfolg zu versagen.
Findok-Nr: 50368.1, aufgenommen am: 10.12.2010 09:08:28, Dokument-ID: 3ed9165d-75f9-4eca-b15f-d168fd9e6ec4, Segment-ID: bd5150d0-f2f2-4f09-aef5-46f34173678e