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Timestamp: 2019-10-23 10:34:11
Document Index: 10028625

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 83', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 7', 'BGE', 'BGE', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 216', 'Art. 160', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 38', 'Art. 39', 'BGE', 'Art. 127', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 216', 'Art. 55', 'Art. 9', 'Art. 9', 'Art. 9', 'Art. 184', 'Art. 216', 'Art. 9', 'Art. 9', 'Art. 9', 'Art. 9', 'Art. 39']

2C_662/2013 - 2013-12-02 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht - Handänderungssteuer
Die X.________ Immobilien AG mit Sitz in A.________/BS bezweckt zur Hauptsache den Erwerb, das Halten, die Verwaltung und den Verkauf von Immobilien. Am 30. Mai 2012 verurkundete Dr. S.________, Öffentlicher Notar des Kantons Solothurn, einen Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrags. Beteiligt waren die Y.________ AG, B.________/SO, als Verkäuferin und die X.________ Immobilien AG als Käuferin, diese handelnd "gemäss Vollmacht durch T.________". Vertragsgemäss verpflichteten sich die Parteien je gegenseitig zum Abschluss eines Kaufvertrags um das Grundstück GB-Solothurn Nr. .... (Ziff. 1). Die Parteien verständigten sich auf einen Kaufpreis von Fr. ..., wovon ein Teilbetrag von Fr. 50'000.-- innerhalb von 14 Tagen zahlbar war (Ziff. 2). Nutzen und Gefahr am Kaufobjekt sollten mit obligatorischer Wirkung per 1. Juli 2012 übergehen (Ziff. 3 lit. a). Zu den "im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft anfallenden" Handänderungssteuern sah der Vertrag eine hälftige Übernahme unter solidarischer Haftbarkeit vor (Ziff. 3 lit. j). Der Notar wurde unwiderruflich beauftragt und bevollmächtigt, die zuständige Amtsschreiberei mit der Erstellung des Hauptvertrags zu beauftragen, diesen zu unterzeichnen und alle Vorkehrungen zum
Eigentumsübertrag zu treffen (Ziff. 4). Für den Fall des Nichtzustandekommens des Hauptvertrags kamen die Parteien überein, dass eine sofort fällige Konventionalstrafe von Fr. 50'000.-- geschuldet sein soll (Ziff. 5). Der Notar reichte den Vorvertrag am 4. Juni 2012 bei der Amtsschreiberei ein und erteilte ihr den Auftrag zur Erstellung des Hauptvertrags.
1.2. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig gegen einen (End-) Entscheid einer letzten oberen kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, soweit kein Ausschlussgrund vorliegt (Art. 82 lit. a , Art. 83 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG).
Die Verletzung von Grundrechten (Art. 7 -34 BV, nebst den übrigen verfassungsmässigen Rechten der BV [BGE 134 I 23 E. 6.1 S. 31; 133 III 638 E. 2 S. 640] und den Rechtsansprüchen der EMRK [BGE 138 I 97 E. 4.3 S. 106]) untersucht das Bundesgericht in jedem Fall nur, soweit eine Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Solche Rügen sind klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen. Auf bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 139 I 138 E. 3.8 S. 144; 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 137 IV 1 E. 4.2.3 S. 5; 137 V 57 E. 1.3 S. 60; Urteil 2C_170/2013 vom 20. Juni 2013 E. 1.2).
2.3. Unter Umständen kann auch ein Vorvertrag zu einem Kaufvertrag um ein Grundstück (Art. 22 bzw. 216 Abs. 2 OR) bereits den vom Gesetz verlangten Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt bewirken. Nach der vom Bundesgericht im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde als willkürfrei bezeichneten Praxis des Steuergerichts des Kantons Solothurn setzt dies voraus, dass der Vorvertrag sämtliche Essentialia des Hauptvertrags (Art. 216 ff . OR) enthält, dass er für den Fall der Nichterfüllung eine Konventionalstrafe (Art. 160 ff . OR) sowie die Berechtigung der verletzten Partei, nebst der Konventionalstrafe Realerfüllung des Vorvertrags zu verlangen vorsieht, und dass die Käuferin oder der Käufer mit dem Vorvertrag das Recht erhält, sämtliche oder einzelne Rechte aus dem Vorvertrag an Dritte abzutreten (Urteil 2P.392/1997 vom 14. Dezember 1998 E. 2a). Dies stimmt mit der Praxis des Bundesgerichts zum (Bundes-) Zivilrecht überein, wonach ein Vorvertrag dem Hauptvertrag gleichzusetzen ist, wenn die gleichen Parteien den im Vorvertrag vorgesehen Hauptvertrag zu den gleichen Bedingungen abschliessen sollen (BGE 118 II 32 E. 3b S. 33). Direkt auf Erfüllung geklagt werden kann in einem solchen Fall, sofern der Vorvertrag bereits alle
wesentlichen Elemente des Hauptvertrags enthält (BGE 118 II 32 E. 3c S. 33 f.; vgl. auch Urteil 4C.61/1996 vom 21. August 1996 E. 3a, nicht publ. in: BGE 122 III 321 E. 3a, aber in: JdT 1997 I 256; BGE 129 III 264 E. 3.2.1 S. 267).
3.3. Es stellt sich vorab die Frage nach der Relevanz der fehlenden Bevollmächtigung des Vertreters. Gemäss Bundeszivilrecht gilt folgende Regel: Hat jemand, ohne dazu ermächtigt zu sein, als Stellvertreter einen Vertrag abgeschlossen, so wird der Vertretene nur dann Gläubiger oder Schuldner, wenn er den Vertrag genehmigt (Art. 38 Abs. 1 OR). Die Genehmigung kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen (Art. 39 Abs. 1 OR). Sie hat zur Folge, dass das Rechtsgeschäft zwischen dem Vertretenen und dem Dritten in gleicher Weise abgeschlossen wird, wie es der Vertreter abgeschlossen hat (Urteil 4A_107/2010 vom 3. Mai 2010 E. 2.3). Die Rechtsfolgen vollmachtloser Vertretung liegen in der Ungültigkeit des Vertrags. Dabei gilt, dass ein ohne Ermächtigung abgeschlossenes Vertretungsgeschäft nicht angefochten zu werden braucht; vielmehr fällt es mangels Genehmigung dahin (Urteile 4A_485/2008 vom 4. Dezember 2008 E. 3.3; 4C.150/1999 vom 3. August 1999 E. 5; BGE 78 II 283 E. 3 S. 285). Fällt der Anlass der wirtschaftlichen Handänderung, hier das zivilrechtliche Rechtsgeschäft, dahin bzw. wird es gar nie wirksam, kann der Steuertatbestand nicht entstehen bzw. entfällt er. Das im Abgaberecht streng herrschende Legalitätsprinzip (Art. 127 Abs.
2 BV; BGE 138 V 32 E. 3.1.1 S. 35; 136 II 337 E. 5.1 S. 348 f.; 132 I 157 E. 2.2 S. 159; 131 II 562 E. 3.1 S. 565) gebietet, eine Steuer zu erheben, wo deren Tatbestand erfüllt ist (Urteil 2C_702/2012 vom 19. März 2013 E. 3.3, in: StR 68/2013 S. 464). Fehlen die gesetzlichen Voraussetzungen, ist die Steuer nicht zu erheben.
3.4. Im Vorvertrag, der bei den Akten liegt und vom Bundesgericht beigezogen werden kann (Art. 105 Abs. 2 BGG) ist die Rede davon, die Käuferin handle "gemäss Vollmacht durch T.________". Der Vorvertrag wurde öffentlich beurkundet (Art. 216 Abs. 1 und 2 OR; Art. 55 SchlTZGB). Gemäss Art. 9 Abs. 1 ZGB gilt, dass öffentliche Register und öffentliche Urkunden für die durch die bezeugten Tatsachen vollen Beweis erbringen, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhaltes nachgewiesen ist. Der Nachweis ist, so Art. 9 Abs. 2 ZGB, an keine besondere Form gebunden. Unter die verstärkte Beweiskraft von Art. 9 Abs. 1 ZGB fallen insbesondere die vom Bundesprivatrecht zwingend vorgeschriebenen öffentlichen Urkunden (z.B. Art. 184 ZGB und Art. 216 Abs. 1 OR; Stephan Wolf, in: Heinz Hausheer/Hans Peter Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Band I/1, Einleitung, 2012, N. 8 f. zu Art. 9 ZGB). Erforderlich für die Anwendung von Art. 9 ZGB ist ein - jedenfalls grundsätzlich - mängelfrei durchgeführtes Beurkundungsverfahren (Wolf, a.a.O., N. 36). Zu den einzelnen Gültigkeitsvoraussetzungen zählt die vorschriftsgemäss erteilte Zustimmung durch die Urkundsparteien (Wolf, a.a.O., N. 38). Die gesetzliche Vermutung für die Richtigkeit der Urkunde ist nicht
unumstösslich (Art. 9 Abs. 1 f . ZGB). Denkbar ist insbesondere die gerichtliche Aufhebung der öffentlichen Urkunde infolge gefälschter Vollmacht des Vertreters (Wolf, a.a.O., N. 53).
3.5. Aufgrund von Art. 9 ZGB bleibt es mithin solange bei der gesetzlichen Vermutung der Richtigkeit der Urkunde, als nicht der Beweis des Gegenteils erbracht ist. Die Käuferin hat sich im bundesgerichtlichen Verfahren im Wesentlichen auf den Standpunkt beschränkt, der angebliche Vertreter sei zur Vertretung nicht bevollmächtigt gewesen. Dem steht gegenüber, dass die öffentliche Urkunde vom 30. Mai 2012 ausdrücklich davon spricht, die Käuferin handle "gemäss Vollmacht durch T.________". Es kann nachvollzogen werden, dass die Käuferin rügt, die Vorinstanz habe die Vollmacht nicht edieren lassen. Im Ergebnis ist dies aber verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. So wäre es an der Käuferin gelegen, im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht aktiv den Beweis des Gegenteils anzutreten. Ihr geäussertes Verhalten spricht indessen eine andere Sprache. Wiederum gemäss öffentlicher Urkunde haben die Parteien je ein beglaubigtes Exemplar des Vertrags erhalten. Trägt die Käuferin in ihrer Beschwerde nunmehr vor, sie habe "bis zum Zeitpunkt des Erhalts der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vor der Vorinstanz nicht einmal Kenntnis" gehabt, dass der im Vorvertrag bezeichnete Vertreter "in ihrem Namen einen Vorvertrag unterzeichnet hatte", hiesse
dies, sie habe nie eine Orientierungskopie erhalten. Diese Behauptung lässt sich in den Akten nirgends finden. Spätestens mit Erhalt der Orientierungskopie musste die Käuferin damit wissen, dass in ihrem Namen ein Vertrag geschlossen worden war. Es wäre zu erwarten gewesen, dass sie sich sofort dagegen zur Wehr setzt. Dafür fehlen Hinweise.
3.6. Nicht zu übersehen ist zudem, dass die Verkäuferin im Laufe des Verfahrens zunächst geltend machte, der Vorvertrag vom 30. Mai 2012 sei auf die nachmalige Käuferin "übertragen" worden (Einsprache vom 11. September 2012), um später zu ergänzen, zum Vollzug des Vorvertrags sei es nicht gekommen, weil "die Finanzierung nicht bewerkstelligt werden konnte" (Nachtrag vom 11. Januar 2013). An der völligen Unkenntnis, welche die Käuferin heute für sich beansprucht, bestehen zumindest erhebliche Zweifel. Gegenteils könnte dies alles zumindest als Genehmigung im Sinne von Art. 39 Abs. 1 OR aufgefasst werden, sollte - entgegen der gesetzlichen Vermutung - keine rechtsgültige Vollmacht vorgelegen haben. Von Bundesrechts wegen hätte die Käuferin indessen sowohl die fehlende Bevollmächtigung als auch die fehlende Genehmigung nachzuweisen gehabt, um die gesetzliche Vermutung umzustossen. Beides ist ihr nicht gelungen, sodass die Vorinstanz willkürfrei zum Ergebnis kommen konnte, der Vorvertrag vom 30. Mai 2012 sei rechtsgültig zustande gekommen. Bei diesem Ergebnis unterlag die Vorinstanz auch von Bundesrechts wegen keiner Pflicht, weiter nach der Existenz oder Nichtexistenz einer Vollmacht zu forschen. Die Rüge des gehörsverletzenden
Vorgehens zielt damit am Kern vorbei.
Entscheid : 2C_662/2013
Datum : 02. Dezember 2013
Regeste : Handänderungssteuer
BGG: 29 42 65 66 68 82 83 86 90 95 96 97 105 106
BV: 7 9 29 34 127 129
OR: 22 38 39 160 216 220
StHG: 1 2
ZGB: 6 9 184 656 971
ZGB SchlT: 55
118-II-32 • 122-III-321 • 126-I-97 • 127-I-54 • 129-II-497 • 129-III-264 • 131-I-153 • 131-II-562 • 132-I-157 • 132-V-393 • 133-II-249 • 133-III-638 • 133-V-477 • 134-I-140 • 134-I-23 • 134-II-349 • 134-III-102 • 135-II-384 • 136-I-229 • 136-I-241 • 136-I-316 • 136-II-337 • 137-I-1 • 137-II-353 • 137-III-226 • 137-III-369 • 137-III-385 • 137-IV-1 • 137-V-143 • 137-V-57 • 138-I-171 • 138-I-225 • 138-I-378 • 138-I-49 • 138-I-97 • 138-III-537 • 138-V-125 • 138-V-32 • 139-I-138 • 139-III-133 • 139-V-42 • 78-II-283 • 86-I-18
2C_104/2013 • 2C_105/2013 • 2C_1158/2012 • 2C_1175/2012 • 2C_1176/2012 • 2C_124/2013 • 2C_170/2013 • 2C_20/2012 • 2C_28/2011 • 2C_353/2013 • 2C_485/2010 • 2C_518/2013 • 2C_545/2012 • 2C_662/2013 • 2C_702/2012 • 2C_941/2012 • 2C_942/2012 • 2P.200/2004 • 2P.243/1996 • 2P.300/2002 • 2P.392/1997 • 4A_107/2010 • 4A_485/2008 • 4C.150/1999 • 4C.61/1996
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1997 I 256
60/2005 • 67/2012 • 68/2013