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Timestamp: 2018-04-23 17:07:11
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Interpretaciones de casos relacionados con el artículo 13
Caso #13-1: Preparación de documentos no relacionados con transacciones inmobiliarias
Un cliente pasó a ver a su amigo, el REALTOR® A, que había prestado un servicio a su empresa. La empresa le enviaba a Oriente Medio, el viaje le iba a suponer muchos vuelos en países lejanos, y le gustaría dejar poderes a su mujer, “por si acaso”. Le dijo al REALTOR® A si podía ayudarle, y éste le dijo: “es algo muy sencillo; eso te lo hago yo sin problemas”, y lo hizo.
El caso llegó al Comité de reclamaciones de la Asociación donde, tras estudiarlo, presentaron una reclamación ante el Comité de Estándares Profesionales, acusando al REALTOR® A de haber vulnerado el Artículo 13 del Código Ético.
La defensa del REALTOR® A fue que entendió que la petición del cliente era para un servicio inmobiliario ya que, conociendo su situación personal, sabía que la única razón para hacerlo era por si era necesario para alguna transacción inmobiliaria. Puesto que la preparación de un documento legal era principalmente para una transacción inmobiliaria, el servicio que había prestado no era jurídico sino inmobiliario.
El tribunal determinó que la defensa del REALTOR® A no era relevante: que al preparar unos poderes se había inmiscuido en un documento jurídico incumpliendo el Artículo 13 del Código Ético.
Caso #13-2: Uso de un contrato tipo de compra
El REALTOR® A, como agente exclusivo, vendió un pequeño edificio comercial a un comprador, rellenando los espacios en blanco de un modelo de contrato estándar. Al presentar el contrato de venta al comprador para su firma, le explicó que era un contrato preparado por abogados y que era el que se usaba comúnmente en la zona. Le recomendó que lo revisara con su abogado. El comprador le dijo que lo leería detalladamente y que consultaría cualquier duda con un abogado. Luego firmó el contrato diciendo que estaba claro y le parecía bien.
A la hora de escriturar el comprador dijo que había sufrido algún malentendido en relación con la fecha de posesión de la propiedad, y después de la firma presentó una reclamación ante la Asociación diciendo que se había sentido muy incómodo por este motivo en la firma y que pensaba que el REALTOR® A había actuado mal preparando un contrato sin la intervención de un abogado.
En la audiencia el REALTOR® A reiteró los puntos que había hecho en su respuesta por escrito a la reclamación: que el contrato que había usado era el modelo estándar preparado por un abogado, que de acuerdo con el Artículo 13 había recomendado al comprador que lo viera con su abogado, y que nadie más de los presentes en la firma habían encontrado falta de claridad en la cláusula en cuestión.
El tribunal concluyó que el REALTOR® A había actuado en conformidad con el Código Ético, que no había actuado como abogado, y que no había vulnerado el Artículo 13.
Caso #13-3: Obligación del REALTOR® de recomendar un abogado cuando sea necesario
El REALTOR® A era el representante del vendedor en la comercialización de una finca de diez hectáreas. Poco después de colocar el cartel de “Se Vende” llamó un interesado mostrando interés en la compra. Tras inspeccionar la propiedad el cliente hizo una oferta por el precio solicitado. Sorprendido por la rapidez, el propietario quiso hacer una contraoferta subiendo el precio. El REALTOR® A se dio cuenta de que ello supondría una comisión superior, pero no queriendo complicar la situación, aceptó hablar con el comprador potencial e intentar subir el precio. Al saber de la actitud de propietario, el comprador se molestó e indicó su intención de hablar con su abogado para que le dijera si podía obligar al propietario a vender al precio solicitado.
En este punto el REALTOR® A le dijo al comprador que en su opinión el litigio sería largo y caro y que al final no se le podría obligar a vender al propietario. Basado en ello el comprador aceptó el mayor precio y la transacción se completó.
Poco después, el comprador presentó una queja ante la Asociación diciendo que el REALTOR® A le había aconsejado mal.
El secretario remitió la queja al Comité de Reclamaciones, que determinó que se debería iniciar un proceso y remitió el asunto al secretario para que lo preparase. En la audiencia, el comprador planteó su reclamación ante el tribunal del Comité de Estándares Profesionales, indicando que había intentado procedimientos consultar a su abogado, pero que con su personalidad persuasiva y al asegurarle que la acción legal sería inútil, no lo había hecho.
El REALTOR® A declaró que había dicho al comprador que podía consultar a su abogado, pero que en su opinión sería una pérdida de tiempo. Defendió lo que había dicho al comprador declarando que era solo su opinión, sin pretender convertirlo en un asesoramiento jurídico, y de hecho podía hacerlo según la ley del estado. El tribunal concluyó que el REALTOR® A, al decir que la acción legal iba a ser una pérdida de tiempo y dinero, estaba manifestando una circunstancia práctica que el comprador debía tener en cuenta y podía ser apropiada. El tribunal además concluyó que la expresión de una opinión como posible resultado del caso no era una “práctica jurídica inapropiada” según el Artículo 13.
Sin embargo, el tribunal indicó que el REALTOR® está obligado a “recomendar que se obtenga el asesoramiento jurídico cuando el interés de cualquiera de las partes en una transacción lo aconseje”. En este caso el REALTOR® A era consciente de que el interés del comprador requería una opinión jurídica sobre si debía obligar al propietario a vender, y su opinión personal no constituía un asesoramiento como él mismo había declarado, sobre el cual el cliente debiera basar su decisión. Por lo tanto el REALTOR® A estaba obligado a recomendar de forma taxativa al comprador que consultara a su abogado para determinar de forma definitiva sus derechos. No habiéndolo hecho, el REALTOR® A había incumplido el Artículo 13