Source: http://www.baugenehmigung-muenchen.info/publikationen/vorkaufsrecht-der-gemeinde.html
Timestamp: 2019-10-20 03:12:41
Document Index: 386287051

Matched Legal Cases: ['§ 30', '§ 30', '§ 24', '§ 27', '§ 27', '§ 28', '§ 28', '§ 28']

Vorkaufsrecht der Gemeinde: Erika Schindecker GmbH: Ihr Weg zur schnelleren Baugenehmigung in München und Oberbayern
Die gemeindlichen Vorkaufsrechte sind das Recht der Gemeinden, ein Grundstück mit dem Vertragsinhalt zu erwerben, zu dem es an einen Dritten veräußert werden soll.
Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ist das Vorliegen eines Kaufvertrags. Bei einem dem Verkauf wirtschaftlich gleichkommenden Rechtsgeschäft (z.B. Tauschvertrag, wird kein Vorkaufsfall ausgelöst. Dasselbe gilt für eine Schenkung, eine Erbauseinandersetzung, einen Konkurs oder eine Zwangsvollstreckung.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Grundstücke handelt, für die eine Nutzung für öffentliche Zwecke (Verkehrs-, Grün-, Gemeinbedarfs-, Versorgungs- und Entsorgungsflächen) festgesetzt ist. Der Bebauungsplan muß rechtsverbindlich sein; ein einfacher Bebauungsplan reicht aus (§ 30 BauGB)
für die im Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
die nach dem Bebauungsplan, im Vorgriff auf einen Bebauungsplan oder im unbeplanten Innenbereich vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können (§§ 30, 33, 34 BauGB).
für unbebaute Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
Die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die Gemeinde bedeutet, daß sie als Käuferin in den bestehenden Kaufvertrag zu denselben Bedingungen eintritt, und damit grundsätzlich auch in die Verpflichtung, den Kaufpreis zu bezahlen. Die Kommune hat das Wahlrecht, lediglich zum Verkehrswert zu erwerben, dann aber mit der Folge, daß (nur) der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten kann.
Das Vorkaufsrecht darf nur dann ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB). Es muß also ein öffentliches Interesse vorliegen, das das Vorkaufsrecht erforderlich macht. Die Entscheidung steht im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde; abzuwägen sind die öffentlichen Belange an der Nutzung des Grundstücks für öffentliche Zwecke mit den privaten Belangen der Vertragsparteien. Dies bedeutet eine grundsätzliche Einschränkung für die Ausübung des Vorkaufsrechts; das erworbene Grundstücke muß also ihrem Zweck zugeführt werden. Bei Wohnbaugrundstücken hat sie diese an Bauwillige zu veräußern.
Es besteht gemäß § 27a BauGB auch die Möglichkeit, daß die Gemeinde das ihr zustehende Vorkaufsrecht zugunsten Dritter ausübt. Voraussetzung ist allerdings, daß dieser die Wohnbaugrundstücke dem sozialen Wohnungsbau oder dem Wohnbedarf eines besonderen Personenkreises zuführt. Somit ist die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde auch zugunsten eines Bauträgers zulässig, der entsprechende Verpflichtungen eingeht. Darüber hinaus kann das Vorkaufsrecht auch zugunsten eines Bedarfs-, Entwicklungs- oder Sanierungsträgers ausgeübt werden.
Der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 27 BauGB abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist (2 Monate) hierzu verpflichtet. Weist eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage Mißstände oder Mängel auf, kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er diese Mißstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist zur Beseitigung verpflichtet.
Diese Frist kann auf Antrag des Käufers um weitere zwei Monate verlängert werden.
Die Ausübung des Vorkaufsrechtes ist im Einzelfall für den Erwerber bedauerlich, für den Verkäufer finanziell aber ohne Nachteil, weil mit der Ausübung des Vorkaufsrechtes die Kommune in den bereits abgeschlossenen Kaufvertrag eintritt. Sie hat deshalb alle die Verpflichtungen zu erfüllen, die Käufer und Verkäufer dieses Kaufvertrages ausgehandelt haben. Dies gilt in allererster Linie für den Kaufpreis. § 28 BauGB bestimmt mit Hinweis auf die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, daß die Gemeinde mit ihrem Eintritt in den Kaufvertrag grundsätzlich auch den ausgehandelten Kaufpreis bezahlen muß.
Nach § 28 BauGB (Baugesetzbuch) hat die Gemeinde ein Wahlrecht: überschreitet der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in erkennbarer Weise deutlich, braucht die Gemeinde nur den Verkehrswert zu bezahlen. In diesem Fall hat nur der Verkäufer das Recht, den Kaufvertrag rückgängig zu machen.
Besteht an einem Grundstück kein Vorkaufsrecht oder übt die Gemeinde das ihr zustehende Vorkaufsrecht nicht aus, ist dem Verkäufer ein Negativzeugnis über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung des Vorkaufsrechts auszustellen (§ 28 Abs. 1 BauGB). Die Auflassung im Grundbuch darf dann erst erfolgen, wenn das Negativzeugnis vorliegt.