Source: https://issuu.com/legiteam/docs/jvn25_bd
Timestamp: 2018-02-20 16:13:29+00:00
Document Index: 69487797

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art 790', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Journal du Village des notaires, n25 by Legi Team - issuu
n°25 Novembre 2011
Management d’une étude notariale 4
La fiscalité de la philanthropie : Entre mesures incitatives et opacité
Les principaux changements engendrés par 12 la loi de finance rectificative en matière de fiscalité du patrimoine
Veille et actualités juridiques La responsabilité notariale
Les points clefs pour sécuriser et optimiser l’opération de transmission d’entreprise
60 ans d’actions pour la protection et la survie des enfants. Reconnue d’utilité publique. Exonérée de droit de succession et de mutation. 5 missions : soigner, protéger, nourrir, éduquer et donner l’accès à l’eau potable. 82 comités départementaux, 6200 bénévoles en France. 150 bureaux de terrain à travers le monde. cipons efficacité, nous parti tre vo et se rti pe ex monde. Grâce à votre ir pour les enfants du en av un d’ n io ct tru à la cons s de vos clients et celle és nt lo vo s le , rs ou Avec votre conc ns redonner le sourire ro ur po us no s, ur te de nos dona démunis. aux enfants les plus
soutenir Merci de continuer à
l’action de l’Unicef.
osition pour sions est à votre disp es cc su s de e ic rv se ements Le ts ou autres renseign en m cu do de de an toute dem profit de et aux donations au s on si es cc su x au s relatif l’Unicef France. cef, orientez eignements sur l’Uni ns re es pl am us pl Pour de ment. mité de votre départe co le rs ve s nt ie cl s vo
Service des successions 3 rue Duguay-Trouin 75006 Paris Tél. 01 44 39 77 77 Fax 01 44 39 77 85 www.unicef.fr
P a r F l o r e n c e Te i s s i e r
Régie exclusive : Legiteam 17, rue de Seine 92100 Boulogne Tél : 01 70 71 53 80 Fax : 01 46 09 13 85 Site : www.legiteam.fr Contacts : Gisèle Andrieux Mail : gisele.andrieux@wanadoo.fr Sophie Soulard Florine Canon Mail : notaires@legiteam.fr N° ISSN 2103-9534
Ont aussi participé à ce numéro Tiphaine Paulus-Diverrès Florian Saux
Chers lecteurs, Suite à la loi de finances rectificative pour 2011 qui tablait sur le relèvement du taux de croissance pour 2010 à 1,5%, une seconde loi de finances rectificative a été validée le 19 septembre 2011 et publiée au journal officiel du 20 septembre 2011.
Cette seconde loi a instauré les mesures de rigueur souhaitées par le Gouvernement afin de récolter, d’ici à fin 2012, 11 milliards d’euros de revenus additionnels et réduire ainsi le déficit de la France.
A 6 mois de la présidentielle, lors de son intervention télévisée du 27 octobre dernier, Nicolas Sarkozy a annoncé que le Gouvernement présenterait rapidement un nouveau plan de rigueur budgétaire pour enrayer la crise, dans la foulée du plan de sauvetage de la zone euro adopté à Bruxelles. Le chef de l’Etat a annoncé que la prévision de taux de croissance retenue pour 2012 serait révisée à la baisse, pour passer de 1,75 à 1%, et qu’il faudrait en conséquence réaliser «6 à 8 milliards» d’économies nouvelles pour tenir les objectifs intangibles de réduction des déficits. Alors que les agences de notation menacent de retirer à la France sa fameuse note «triple A» qui lui permet d’emprunter sur les marchés aux meilleurs taux, il a estimé que «le problème, ce ne sont pas les agences de notation, le problème c’est que nous dépensons trop». Tout au long de son intervention, le chef de l’Etat s’est présenté en Président «protecteur» et a défendu ses réformes emblématiques en assurant qu’elles avaient évité à la France les réductions des salaires ou des pensions imposées en Grèce, en Espagne, en Irlande ou au Portugal.
Il a indiqué également que l’effort demandé aux banques, priées de renoncer à 50% de leurs créances sur la dette publique grecque, ne serait pas couvert par des «fonds publics». Opposé à toute forme de nationalisation, M. Sarkozy a toutefois annoncé qu’il allait confier à la Banque de France un «pouvoir de sanction et de contrôle» sur les établissements financiers afin de «veiller à ce que les pratiques du passé s’arrêtent», notamment en matière de bonus. «Il est temps de penser aux clients, moins aux actionnaires», a-t-il assuré. L’ex-Premier ministre français Dominique de Villepin, a plaidé quant à lui le 30 octobre dernier sur Radio France Politique pour que le Gouvernement adopte un Plan de Rigueur d’un montant de 20 milliards d’euros au moins afin de permettre à la France de «retrouver une position d’égalité avec l’Allemagne» (…) «Un plan de rigueur juste, ce serait une façon de faire preuve de décision, de courage (...), de réparer un certain nombre de dégâts du début du quinquennat», a-t-il poursuivi, se prononçant notamment pour «une réforme en profondeur de la TVA» et une hausse de l’Impôt sur les Sociétés. 2 mois à peine après la première volée de mesures d’austérité annoncée par le Premier ministre François Fillon, ce nouveau tour de vis budgétaire devrait être annoncé après le sommet du G20 des 3 et 4 novembre à Cannes.
S’il n’a pas fait d’annonces précises sur les modalités de ce plan, le Président de la République a suggéré qu’il faudrait «sans doute faire participer les importations» au financement de la protection sociale. En revanche il a exclu «une augmentation généralisée de la TVA» qui «pèserait sur le pouvoir d’achat». Bonne lecture !
n 2009, 3,3 milliards d’euros ont été donnés à des associations par des particuliers français1. Contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, la crise n’a pas eu pour effet de réduire les montants des dons déclarés. En effet, si le nombre de donateurs est resté constant ces deux dernières années, le montant des dons par foyer a expérimenté une croissance importante. Cette hausse ne signifie pas automatiquement que les français donnent davantage mais qu’ils déclarent plus systématiquement ce qu’ils donnent. Les raisons de ces déclarations minutieuses sont, peut-être, une sensibilité accrue à la précarité en ces temps difficiles mais aussi, et plus sûrement, l’attractivité des dispositifs fiscaux permettant d’obtenir des réductions d’impôt. Nous nous intéresserons donc dans ce deuxième volet de
notre dossier consacré à la philanthropie à la fiscalité de l’action éthique. Si les mesures sont clairement incitatives à l’échelle nationale, le système se révèle encore complexe et opaque aux échelles européenne et internationale. L’évolution des comportements Historiquement en France, les grosses fortunes sont habituées à s’acquitter de leur tribut envers la société davantage par le biais d’impôts que par le don, comme l’ont illustré récemment les appels lancés par les grands patrons sur le thème « Taxez-nous ! » dans des articles du Monde et du Nouvel Observateur. Mais comme le souligne un article du Monde du 31 août 2011 : « Le vieil argument selon lequel « la fiscalité américaine encourage la philanthropie, ce qui n’est pas le cas en France » ne tient plus depuis que la loi Aillagon a créé en
2003, l’un des dispositifs fiscaux les plus incitatifs d’Europe ». Le débat sur la définition de l’intérêt général La notion d’intérêt général ou d’utilité publique constitue le préalable indispensable à l’octroi de tout avantage fiscal relatif à un don, que celui-ci soit effectué en France ou à l’étranger. Tenter de définir cette notion est une tâche fastidieuse mais surtout relativement vaine puisque le concept est évolutif, s’adaptant au gré des époques et des priorités politiques. Cette souplesse permet d’élargir ou de restreindre le cercle des bénéficiaires en fonction des domaines dans lesquels l’état souhaite, à un instant t, s’engager ou, au contraire, laisser l’initiative citoyenne prendre le relais. Si la malléabilité du concept n’est pas condamnable en elle-même, on peut malgré tout regretter que les mécanismes de contrôle de l’attribution de ce précieux sésame soient obscurs. Donner en France Des mesures incitatives. Lors des Assises de la Philanthropie qui se sont tenues à l’Institut Pasteur le 23 juin 2011, les intervenants se sont accordés sur l’efficacité du système fiscal français eu égard à l’action philanthropique et ont nié l’intérêt d’une remise à plat des dispositifs actuels. Les mesures fiscales françaises sont en effet parmi les plus favorables d’Europe tant pour les particuliers, petits et grands donateurs, que pour les associations reconnues d’utilité publique. Une réduction d’impôt sur le revenu est accordée pour
1 Source : é dition 2010 de La 15e édition de La Générosité des Français, publiée par « Recherches & Solidarités » sur la base des déclarations fiscales.
tous les dons directs (virements, chèques, …) ou indirects (abandon de droits d’auteur,…) au profit d’organismes d’intérêt général. La déduction se calcule à hauteur de 66% et dans une limite de 20% du revenu imposable pour les dons aux œuvres d’intérêt général ou d’utilité publique et sur 75 % des sommes versées et dans une limite de 521 euros pour les organismes d’aide au profit des personnes en difficulté2. D’apparence complexe, le dispositif est en fait calculé automatiquement au moment de la déclaration de revenu et de nombreuses associations bénéficiaires, comme la Fondation de France, proposent un logiciel de calcul automatique sur leur site pour optimiser les dons au moment du versement. Attention, simplement à penser à conserver les reçus. À ce dispositif particulièrement intéressant pour les petits donateurs, vient s’ajouter depuis 2007, au profit des grands donateurs, une réduction de l’impôt sur la fortune votée à l’occasion de la loi TEPA. Ce dispositif permet une réduction allant jusqu’à 75% de l’ISF dans la limite de 50 000 euros. La liste des organismes pouvant bénéficier de ces dons est plus limitée que celle établie dans le cadre de la réduction de l’impôt sur le revenu. Elle inclut par exemple aux fondations reconnues d’utilité publique mais exclut les fonds de dotation. Si les modalités de l’imposi-
tion des dons à des associations françaises sont généralement connues des notaires, la fiscalité des dons transfrontaliers est plus délicate à maîtriser. Donner à l’étranger : un dispositif opaque au sein de l’Union Européenne
Ces dernières années, la jurisprudence européenne a impulsé une harmonisation des dispositions fiscales en condamnant les administrations qui pratiquaient une discrimination en refusant d’octroyer des avantages fiscaux pour les dons à des associations étrangères reconnues d’utilité publique. Ainsi, la CJCE a condamné l’Allemagne dans un célèbre arrêt Persche du 27 Janvier 2009 pour violation de l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union Européenne prévoyant la libre circulation des capitaux. Une facilitation des transactions semble se profiler en France puisque l’administration fiscale a commencé à mettre sa réglementation en conformité avec la jurisprudence communautaire même si des difficultés d’interprétation des décisions demeurent faute d’accord européen sur la conception de l’intérêt général. En dehors de l’Union Européenne La générosité transfrontalière a toujours été consubstantielle à la philanthropie mais elle a
encore été accrue ces dernières années grâce au développement des nouvelles technologies, renforçant un sentiment de proximité avec les populations victimes de catastrophes écologiques. Le tsunami d’Asie du Sud-Est. ou, plus récemment, l’accident nucléaire de Fukoshima constituent des exemples flagrants de cette solidarité internationale, parfois plus mobilisatrice que les états de grande nécessité à l’échelle d’un quartier. À cet égard, le système de défiscalisation des dons est peu adapté. Aucun problème ne se posera pour les grandes associations multinationales qui éditeront sans difficulté un justificatif fiscal depuis le pays émetteur du don. En revanche, les petites associations sont dépendantes de la liste relativement obscure établie par l’OCDE et l’administration fiscale française refuse fréquemment les justificatifs qu’elles fournissent. Cette différence de traitement conduit à privilégier les dons effectués ponctuellement sous le coup de l’émotion et à négliger les actions de fonds, menée de façon moins médiatique par les petites associations. Voilà qui offre un premier aperçu sur la fiscalité de la philanthropie. Le troisième volet de notre dossier se concentrera sur le cas particulier des successions et de la place de la famille dans le processus décisionnel de don. Sarah-Louise Gervais
DONS ET LEGS : 69 boulevard Richard Lenoir 75011 PARIS – 01.48.78.93.51 Site internet : www.federation-dondesang.asso.fr Mail : siege@federation-dondesang.asso.fr
La Fédération, qui regroupe 800.000 donneurs de sang bénévoles et militants du don de sang, assure avec l’Établissement Français du Sang l’autosuffisance et la sécurité des produits sanguins. Sans subvention de l’État, la FFDSB est investie dans le recrutement et la fidélisation des donneurs de sang bénévoles. Elle permet, grâce à 3 millions de dons par an, de sauver ou guérir un million de blessés et de malades dont les besoins en traitements sont en augmentation régulière à cause de l’allongement de la durée de la vie. Dons et legs permettent à la Fédération de renforcer ses actions d’information du public, d’accompagnement des donneurs bénévoles, de défense et d’illustration des règles éthiques du volontariat, du bénévolat et du non-profit, de soutien à la recherche en Transfusion Sanguine. La Fédération Française pour le Don de Sang Bénévole compte sur votre générosité. 2 Pour plus d’information sur le calcul des déductions fiscales : vosdroits.service-public.fr/F426.xhtml ou www.impots.gouv.fr
Les points clefs pour sécuriser et optimiser l’opération de transmission d’entreprise en toute transparence pour aboutir à la détermination d’un juste prix et garantir ainsi l’intérêt commun du cédant et du repreneur. La transmission des informations par le cédant
a cession d’une entreprise est une opération complexe et difficile à appréhender.
De plus en plus d’organismes et de sources documentaires existent et se développent dans ce domaine en raison de la place importante qu’occupe la transmission aujourd’hui dans notre société 1. Même si les conseils qu’ils prodiguent peuvent faciliter l’opération, il faut veiller à n’oublier aucune étape fondamentale afin que la transmission d’une entreprise s’effectue dans des conditions sûres et optimales tant pour le cédant que pour l’acquéreur.
Les points clefs que nous développerons devront faire l’objet d’une attention particulière pour que le dossier de la transmission soit fiable et qu’il débouche sur une transmission réussie. I. Acheter ou vendre l’entreprise à un juste prix et en connaissance de cause Lors d’une transmission, chaque partie a des intérêts spécifiques mais ceux-ci se regroupent nécessairement autour de considérations communes de sécurité et d’optimisation. Afin de respecter ces deux exigences, la cession doit se réaliser
Pour le cédant, préparer la transmission est fondamental. En effet, l’anticipation lui permettra de vérifier et de rassembler les informations de l’entreprise qui pourraient intéresser le repreneur. Ce travail fastidieux doit s’effectuer sur le long terme. Ainsi, les difficultés ou incohérences qui surgissent pourront être surmontées avant la cession et n’entraverons pas l’opération. De plus, le cédant pourra mettre en valeur son entreprise en montant un dossier de cession. Celui-ci permettra de transmettre les informations nécessaires à l’analyse de l’entreprise et d’en exposer ses points positifs ou négatifs en veillant au respect de la confidentialité des données divulguées. Il est important de rappeler que le cédant ne devra rien dissimuler au repreneur au risque de voir prononcer la nullité de la transmission sur le fondement du dol ou de voir mettre en œuvre la clause de garantie de passif.
1 Cf article « La transmission d’entreprise, une préoccupation d’avenir », Journal du Village des notaires numéro 23, pages 4 à 6
L’importance des diagnostics pour le repreneur Le repreneur doit savoir à quoi il s’engage et il bénéficie donc, à ce titre, d’un droit d’accès aux informations concernant l’entreprise. Ceci est d’autant plus important que la reprise d’une entreprise est un achat souvent inédit, d’un montant conséquent. Afin de répondre aux attentes des parties, des diagnostics devront être effectués pour s’assurer de la correcte identification des forces et des faiblesses de l’entreprise et éviter l’échec de l’opération. Ils permettent
de rassembler les informations nécessaires à la prise de décision et donc de définir plus facilement les modalités de la cession. Les diagnostics peuvent concerner divers aspects de l’entreprise justifiant ainsi leur diversité. Parmi eux, nous pouvons citer le diagnostic « produits », « marché », « concurrence », « stratégie », le diagnostic « ressources humaines », le diagnostic « comptable », le diagnostic « juridique » ou encore le diagnostic des « moyens de production »… Le diagnostic est un préalable nécessaire à l’évaluation, base de la détermina-
tion du prix. Quel que soit les diagnostics à effectuer, il est nécessaire de savoir s’entourer de professionnels compétents pour analyser les documents communiqués. En effet, même si le parcours de l’acquéreur est riche, c’est probablement la première fois qu’il abordera un tel projet. L’évaluation, un fondement de la détermination du prix Le prix est un élément important qu’il convient de prendre en compte, même s’il n’est pas à lui seul décisif. L’idéal est de réaliser l’opération dans une position d’équilibre au sein de
laquelle les prix constatés sont proches de la valeur économique de référence. Ainsi, ni le repreneur, ni le cédant ne se sentiront lésés. Pour atteindre ce résultat, la valeur de l’entreprise doit être déterminée même si cela n’est pas toujours évident. Le cédant a son objectivité souvent entravée par le fait qu’il a créé et fait vivre l’entreprise. Le repreneur, quant à lui, ne dispose pas forcément de tous les éléments nécessaires pour apprécier la valeur de l’entreprise. Diverses méthodes existent pour pallier ce problème. L’évaluation, qui s’effectue à travers les nombreuses méthodes existantes qui varient
selon la taille de l’entreprise, est donc la solution pour déterminer objectivement la valeur d’une entreprise. Pour exemple, il convient de citer les plus couramment utilisées qui sont la méthode patrimoniale ou encore la méthode « discounted cash flow » ou la méthode des multiples fondée sur la rentabilité. N’existant pas une méthode unique d’évaluation puisqu’il n’existe pas de valeur unique de l’entreprise, il est nécessaire d’utiliser plusieurs approches pour déterminer la valeur du bien et d’en combiner les résultats. N’hésitez pas à faire appel à votre expert-comptable et à vos conseillers juridiques pour vous aider. II. Minimiser le coût fiscal de l’opération La fiscalité de la cession varie qu’il s’agisse d’une entreprise individuelle ou d’une société et que la transmission s’effectue à titre onéreux ou à titre gratuit. Conditionnée par la méthode choisie pour transmettre l’entreprise, elle reste un élément prépondérant de l’opération. La fiscalité du vendeur détermine la façon dont celuici va chercher à transmettre son entreprise. C’est au regard de considérations juridiques et fiscales qu’il faudra déterminer la forme de la transmission. Plusieurs méthodes existent et ont chacune des points forts et des faiblesses. Nous nous focaliserons uniquement dans le cadre de cet article aux deux principales formes de rachat : le rachat
du fonds de commerce et le rachat par titres.
commerce sera donc surtout intéressante pour le repreneur.
Le fonds de commerce correspond à l’ensemble des biens, corporels ou incorporels, qui permettent d’exploiter l’activité commerciale ou artisanale, que l’on soit en entreprise individuelle ou en société. Opter pour cette forme de rachat permet à l’acheteur de ne pas être tenu des dettes de son prédécesseur, seul l’actif est acheté c’est-à-dire la clientèle, le nom commercial, le droit au bail, le matériel et éventuellement les marchandises. Ainsi, le cédant n’a donc pas besoin de garantir le passif et l’acquéreur ne subit pas les éventuelles séquelles de gestion de son prédécesseur. Le personnel, quelque soit son ancienneté et ses avantages acquis, doit également être repris. De plus, la cession du fonds de commerce permet au repreneur de créer la structure de son choix en fonction de ses intérêts. Généralement, la transmission du fonds de
La cession par rachat des titres La transmission par le rachat des titres est une des voies les plus courantes pour reprendre une société. Elle organise la substitution du vendeur par le repreneur dans la possession des titres et des droits attachés. C’est pourquoi, le repreneur rachètera l’ensemble du patrimoine, l’actif comme le passif. Il sera tenu au titre du passif des dettes nées antérieurement même si
DIAMANT BLEU GESTION 17 Rue de Marignan 75008 PARIS 01 73 00 75 43 www.diamantbleugestion.com
Société de gestion indépendante spécialisée dans la gestion flexible pilotée par les risques. Le FCP Diamant Bleu LFP est noté Code ISIN : FR0010567453
celles-ci ne sont pas encore connues. Néanmoins, pour garantir l’acquéreur des dettes inconnues au jour de la cession, une clause de « garantie d’actif et de passif » sera généralement insérée dans l’acte de cession engageant personnellement le vendeur à indemniser l’acheteur en cas d’augmentation du passif ou de diminution d’actif ayant une cause antérieure à la reprise mais étant apparue postérieurement à celle-ci. De plus, le cédant doit prendre la suite de la société existante même s’il dispose de la faculté de modifier la forme de la société ultérieurement. Il poursuit donc les engagements souscrit par son prédécesseur (emprunts, fournisseur…) sans qu’il soit nécessaire de procéder à des remboursements anticipés, voire à la dissolution de la société. La forme de la cession a donc une incidence sur la fiscalité du cédant et du repreneur. L’entreprise une fois vendue ne peut plus être considérée comme un outil de travail et le patrimoine dégagé sera donc assujetti à l’ISF. Le vendeur devra réfléchir pour limiter l’impôt à payer en réinvestissant dans une autre activité, en transmettant une partie du patrimoine ou bénéficiant d’avantages fiscaux. Outre l’ISF auquel pourrait être soumis le vendeur, d’autres taxes viennent alourdir la note du cédant et du repreneur, en fonction du type de cession opérée.
C’est le cas par exemple de l’impôt sur les plus-values ou des droits de mutation... Plusieurs dispositifs d’exonération existent mais pour les rendre effectifs et bénéficier de la meilleure exonération, il est nécessaire d’anticiper la transmission. La prise en considération de tous ces éléments énumérés de façon non exhaustive permettra de réaliser l’opération de transmission dans les meilleures conditions possibles. Grace à l’analyse rigoureuse de l’entreprise et à la fiabilité du dossier qui a été monté, l’acquéreur pourra plus facilement convaincre les financiers et obtenir ainsi le financement dont il a besoin. Devant la complexité régnant en matière de transmission d’entreprise, il est important de savoir s’entourer en faisant appel à des professionnels compétents. Même si leur intervention à un coût, elle permettra de gagner du temps et de limiter les risques de l’opération. Ainsi, dans un rapport bénéfice-risque, le bénéfice l’emporte et il ne faudra surtout pas hésiter à s’adresser aux personnes compétentes pour transmettre son entreprise en toute sécurité et de manière optimisée. Johanna Leplanois
Les principaux changements engendrés par la loi de finance rectificative en matière de fiscalité du patrimoine que 2 tranches d’imposition : - les redevables ayant un patrimoine net taxable compris entre 1 300 000 € et 3 000 000 € seront imposés au taux de 0,25 % sur la totalité de leur patrimoine net taxable ; - les redevables ayant un patrimoine net taxable supérieur à 3 000 000 € seront imposés au taux de 0,50 % sur la totalité de leur patrimoine net taxable.
a loi de finances rectificative pour 2011 est en vigueur depuis le 30 juillet 2011. Elle a pour objectif essentiel de redresser le solde budgétaire de l’Etat (lequel passerait de -152 milliards d’euros en 2010 à -92 milliards d’euros en 2011) et table sur le relèvement du taux de croissance pour 2010 à 1,5%, et la réduction du déficit public à 6% en 2011. Le texte est principalement consacré à la réforme de la fiscalité du patrimoine. Il vise à rééquilibrer les modalités d’imposition des «hauts patrimoines» en allégeant notamment la taxation de la détention du patrimoine mais en alourdissant celle de sa transmission.
En matière fiscale, la réforme supprime le bouclier fiscal et adapte l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) aux réalités économiques. D’abord, la réforme supprime le bouclier fiscal, dispositif limitant le montant des impôts directs payés par un contribuable qui avait été fixé à un maximum de 50 % de ses revenus par la loi du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (dite loi TEPA). La situation des bénéficiaires actuels du bouclier fiscal de condition modeste serait prise en compte par la mise en place d’un dispositif de plafonnement de la taxe foncière en fonction des revenus. A compter de 2012, le barème de l’ISF ne comportera plus
Pour lisser les effets de seuils, un dispositif de décote sera instauré pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, ainsi que pour ceux compris entre 3 000 000 € et 3 200 000 €. Les modalités déclaratives seront simplifiées pour la majorité des redevables à compter de 2012 : Si le patrimoine est inférieur à 3 000 000 €, la somme globale du patrimoine sera à porter dans la déclaration d’ensemble de revenus, et l’impôt sera appelé ensuite par le service des impôts (Il faudra néanmoins conserver le détail en cas de contrôle). En revanche si le patrimoine excède 3 000 000 €, il faudra souscrire une déclaration spécifique et payer l’impôt spontanément. Pour contrebalancer budgétairement la réforme sur l’ISF, la loi de finances rectificative a fortement modifié la fiscalité des successions et des donations, notamment par une
taxation plus importante des donations et successions des hauts patrimoines, une contribution des non-résidents, et l’instauration de dispositifs de lutte contre l’évasion fiscale internationale. Concernant la fiscalité des successions et donations : Le fort relèvement des abattements sur les droits de mutation à titre gratuit opéré par la loi du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (dite loi TEPA) a permis d’alléger la charge fiscale pesant sur les donations et les successions et de faciliter les transmissions anticipées. La majorité des Français peuvent désormais transmettre une partie importante de leur patrimoine, voire la totalité, en franchise d’impôt. Cet acquis essentiel est intégralement préservé. Les modifications instaurées par la loi sont les suivantes : - une augmentation de 5 points des tarifs applicables aux 2 dernières tranches du barème d’imposition applicable aux successions et aux donations consenties en ligne directe (les taux marginaux de 30 et 40% passeraient à 35 et 45%), ainsi qu’aux donations entre époux ou entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS). Cela concerne les biens transmis dont la valeur par part (ou par donation), dépasse 902 838 € pour la tranche à 40 %, et 1 805 677 pour la tranche à 45 %. - Les réductions de droit liées à l’âge du donateur sont toutes supprimées, sauf en cas de donation en pleine propriété de parts de sociétés ou d’entreprises individuelles (pacte Dutreil), dont l’abattement reste à 50%. La réduction liée à l’âge pour
la donation de titres de PME (a 790 CGI) est maintenue. Les dons de titres de PME bénéficieront d’une réduction sur les droits de mutation à titre gratuit, dans le cas où le dirigeant transmet ses titres avant ses 70 ans, en pleine propriété, et dans le cadre d’un engagement collectif de conservation de type Dutreil. - Les dons manuels familiaux de sommes d’argent (art 790 G du CGI) consentis en pleine propriété à des personnes majeures, sont exonérés tous les 10 ans à hauteur de 31.865 €, lorsque les donateurs sont les parents, les grands-parents ou les oncles et tantes des donataires. La condition d’âge du donateur est harmonisée à 80 ans (au lieu de 65 ans précédemment). Le don exceptionnel pourra être renouvelé tous les 10 ans. L’assiette taxable du don manuel devrait être celle de la valeur du don manuel ou des biens qui lui auront été subrogés au moment de la révélation du don à l’administration fiscale, notamment par sa réintégration civile dans le cadre d’une succession. - une augmentation de 6 à 10 ans du délai de rappel des donations antérieures.
Cette réforme concerne toutes les successions ouvertes et les donations consenties à compter de l’entrée en vigueur de la loi. Le rappel aura donc lieu de la manière suivante : Année à compter de la donation, Fraction de la donation rappelée : 6ème année 90%, 7ème année 80%, 8ème année 70%, 9ème année 60%, 10ème année 0%. Suite à cet allongement du délai de rappel fiscal des donations, un amendement
adopté propose de diviser par 2 les taux d’abattement en vigueur pour les donations qui sont intervenues avant l’entrée en vigueur de la loi de finance 2011. Un abattement progressif est institué entre 6 et 10 ans (mécanisme dit de « lissage »). Ce mécanisme accorde un abattement partiel de 10 % par an entre la sixième et la dixième année. • 10% si la donation est passée depuis 6 ans et moins de 7 ans. • 20% si la donation est passée depuis 7 ans et moins de 8 ans. • 30% si la donation est passée depuis 8 ans et moins de 9 ans. • 40% si la donation est passée depuis 9 ans et moins de 10 ans. Exemple : une donation a été consentie à un enfant le 15
septembre 2005 pour 50 000 €. Le 10 octobre 2011, une nouvelle donation est réalisée pour 150 000 €. Pour évaluer l’assiette des droits pour la donation en 2011, on reprendra la donation de 2011 pour 150 000 €, + 50 000 € (2005) – 10 % de 50 000 car 6ème année. Soit un total de 190 000 €. Avant cette nouvelle loi, la donation de 2005 n’aurait pas été reprise dans la donation 2011. L’administration par ailleurs est autorisée à procéder à un « contrôle-valeur » des biens donnés au cours de la décennie précédente la mutation, quand bien même le délai habituel de prescription de 3 ans serait dépassé. - Enfin le droit de partage passe de 1,1 % à 2,5 % à compter du 1er janvier 2012. - Modifications en matière de taxation de certaines assurances-vie : Assurance souscrites par des non-résidents : Jusqu’à présent, les capitaux décès provenant du dénouement de contrats d’assurancevie souscrites par des personnes non-résidentes étaient exonérées. Au moins l’un des éléments de territorialité devrait changer : tout bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie devrait être imposé dès lors
que celui-ci est domicilié en France au moment du dénouement, et sous réserve qu’il y ait eu son domicile sur une période de 6 ans lors des 10 dernières années. Hausse de la fiscalité au dénouement de certains contrats d’assurance-vie : Les capitaux décès soumis à l’article 990 I, par exemple lors de versements effectués avant les 70 ans du souscripteur, et dont la valeur au dénouement dépasse 902 838 € après abattement de 152 500 €, voient leur fiscalité s’alourdir : la part de ces contrats qui est supérieure à ces 902 838 €, soit la limite inférieure incluse dans la septième ligne du tableau I de l’article 777 du code général des impôts (CGI), seront taxés à 25% au lieu des 20% préalablement en vigueur. Fin de la doctrine Dassault sur le démembrement de propriété : La doctrine Dassault qui expliquait qu’au titre de l’article 990 I du code général des impôts, seul l’usufruitier des capitaux décès était réellement bénéficiaire, et par voie de conséquence fiscalement redevable de l’impôt, est abandonnée. L’administration fiscale, qui avait à l’époque pris cette position juridiquement erronée,
position s’étant par la suite retournée contre ses intérêts, revient à une orthodoxie juridique, décidant finalement que le nu-propriétaire est bel et bien un bénéficiaire. Tous les bénéficiaires, en nue-propriété comme en usufruit, sont de nouveau redevables des impôts dus au titre de l’article 990 I. Il est à noter qu’une seconde loi de finances rectificative pour 2011 a été validée le 19 septembre 2011 et publiée au journal officiel du 20 septembre 2011. Cette seconde réforme de l’année instaure les mesures de rigueur souhaitées par le Gouvernement afin de récolter, d’ici à fin 2012, 11 milliards d’euros de revenus additionnels et réduire ainsi le déficit de la France. Parmi les mesures figure la réforme de la taxation des plus values immobilières : l’exonération passant de 15 à 30 ans selon un nouveau système d’abattements progressifs (voir réforme des plus values immobilières). Au total cette réforme de la fiscalité du patrimoine, en régime de croisière, devrait d’après le gouvernement dégager un surcroît de recettes de près de 200 M€ par an. FT
Interview de l’Association Nationale des Parents d’Enfants Aveugles
Bientôt un demi-siècle au service des enfants aveugles ou déficients visuels et de leurs parents - Le droit de chaque enfant à avoir « une place, sa place » grâce à l’action solidaire des adhérents. Nos objectifs pour les enfants et leurs familles visent essentiellement à donner aux familles la possibilité de développer pour chaque enfant un projet personnel et à les aider à redevenir les parents ordinaires d’enfants « extraordinaires ». Nous cherchons aussi à faciliter et entretenir une solidarité entre les familles adhérentes à l’association , à développer le nombre des adhérents de l’association et faire en sorte que chacun participe à la mise en œuvre du projet associatif. •Pouvez-vous nous détailler votre action ?
• Pouvez-vous nous rappeler l’historique de votre association ? L’ANPEA, Association des Parents d’Enfants Aveugles ou gravement déficients visuels avec ou sans handicap(s) associé(s), a été fondée le 11 juin 1964 par des familles de la région parisienne. A l’époque, devant les carences constatées concernant le manque de solutions de scolarisation ou d’accueil en établissements spécialisés, l’ANPEA a dû engager une politique de créations d’établissements et de services spécialisés adaptés pour les familles des enfants aveugles ou gravement déficients visuels avec ou sans handicap(s) associé(s). Elle a été reconnue d’utilité publique le 19 mars 1971 et agréée par le Ministère de la Jeunesse et des Sports comme Association Nationale de Jeunesse et d’Education Populaire. Elle fait partie des trente associations qui siègent au CNCPH (Conseil National Consultatif aux Personnes Handicapées). • Quels sont ses objectifs et ses structures ? Plus de 40 ans après sa création, l’ANPEA poursuit les mêmes objectifs : la solidarité avec les familles, l’information, le conseil ainsi que la défense des intérêts des parents d’enfant aveugle ou amblyope. L’association, représentée par ses adhérents, avec les salariés qu’elle emploie, affirme son engagement autour de valeurs fondamentales parmi lesquelles : - L’égale dignité de tous les êtres humains : respect des personnes, acceptation de la différence, être reconnu « comme les autres ». - La laïcité et l’indépendance politique.
L’ANPEA a acquis une grande expérience dans la prise en charge du multi handicap. Elle aide les familles en les sortant de leur isolement et en leur apportant des réponses aux questions concernant l’éducation de leur enfant depuis la naissance jusqu’à l’entrée dans la vie active. Elle les conseille et les soutient en les mettant en contact avec d’autres familles, des centres d’éducation précoce, des établissements d’éducation favorisant l’épanouissement de leur enfant. Elle travaille à la reconnaissance de la famille du jeune handicapé visuel auprès des professionnels de la santé et de l’éducation comme acteur de la mise en œuvre du projet personnel de son enfant. Elle constitue une force de négociation auprès des pouvoirs publics. Elle édite la revue Comme les autres et gère des établissements et services spécialisés. • Vos projets ? Vos souhaits et revendications ? Malgré les progrès réalisés en matière de prise en charge de nos enfants les familles des enfants aveugles ou gravement déficients visuels avec ou sans handicaps associés restent confrontées au manque de solutions pour une scolarisation de qualité grâce à un service de soutien.et pour un accueil en établissements spécialisés tant pour nos enfants que pour nos adultes. Face aux carences constatées, l’ANPEA poursuit sa politique de création d’établissements et de services adaptés pour tous. Elle intègre le projet de créer des séjours de répit ainsi que des séjours de vacances pour enfants aveugles ou
déficients visuels autonomes. L’ANPEA souhaite une véritable application de la loi 2005-102 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées. • Comment les donateurs peuvent-ils vous aider ? L’ANPEA est reconnue d’utilité publique. Ce statut lui permet de recevoir, outre des dons manuels, des donations, legs et assurances-vie. Quelques exemples de réalisations : - Grâce à un legs et à la participation de ses donateurs, l’ANPEA ouvre le centre médico-éducatif Jean-Paul pour enfants et adolescents déficients visuels avec handicaps associés d’Ile-de-France. Ces enfants ne bénéficiaient pas jusqu’alors d’une prise en charge adaptée à leur multi handicap. - Des dons réguliers permettent à des enfants et des adultes multi handicapés de partir en vacances l’été, grâce à la création d’un service adapté. Le surcoût du séjour lié au handicap est pris en charge par l’ANPEA. - Des aides techniques et du matériel d’impression en braille ont été acquis pour le siège social et des services spécialisés pour jeunes aveugles et malvoyants. La générosité des donateurs est pour l’ANPEA un soutien et une reconnaissance. ANPEA - 12 bis rue de Picpus - Paris 12e Tél. : 01 43 42 40 40 Mail : contact@anpea.gapas.org Site Web : anpea.asso.fr
La FFSA a soufflé ses 40 bougies le samedi 15 octobre sous un beau soleil! Plus de 3000 personnes se sont déplacées sur le Champs de Mars pour encourager les relayeurs et les danseurs tout au long de l’après midi. La participation exceptionnelle au relais de Richard Dacoury, ancien joueur de l’équipe de France de basket-ball et la mobilisation des sportifs « valides » et sportifs handicapés FFSA ont marqué cette journée. Les visiteurs du Champs de Mars ont pu se laisser aller au rythme de la musique « waka waka » de Shakira et rejoindre les danseurs pour la Flash Mob. Un véritable moment de partage et de convivialité avec plus de 300 participants! Les festivités se sont poursuivies au Club HAUSSMANN avec une magnifique soirée animée par Samuel ETIENNE, journaliste de France Télévision et en la présence de Madame la Ministre Roselyne Bachelot-Narquin ainsi que d’autres personnalités.
Ce bel événement résulte d’une forte mobilisation des associations FFSA et d’une campagne de communication nationale d’envergure qui a offert une visibilité maximale. Autant d’actions qui font avancer le regard sur le handicap mental et psychique et souligne l’ampleur du mouvement Sport Adapté en France. La FFSA a su faire respecter son slogan « Le sport Adapté, c’est le moment d’en parler »!
A.E.M.S. (Association pour l’entretien des Monuments et Sépultures)
Propose l’entretien de sépultures de famille pour une durée déterminée par contrats de 10 à 60 ans, selon la durée de la concession et des prestations. Le notaire peut se charger de l’exécution de ce genre de contrat sur instruction testamentaire dans le cadre d’une succession. www.aems.fr
On ne peut plus se contenter de gérer la misère. Ce sont les hommes qui l’ont créée, nous pouvons la détruire. Les distributions alimentaires et autres ne constituent pas une politique de lutte contre la pauvreté. C’est pourquoi ATD Quart Monde est présent sur le terrain, auprès des personnes très pauvres, pour les aider à accéder aux droits de tous : logement, école, accès aux soins, etc. Il est temps de faire des dons qui durent. ATD Quart Monde 33 rue Bergère - 75009 Paris ou www.atdqm.org Soupe + Pain
La FFSA vient affirmer, en cette année de son 40e anniversaire, son engagement et sa forte présence dans le milieu du sport et du handicap. A présent, une nouveau grand rendez vous les attend : les Jeux Paralympiques de Londres en 2012. Encore un défi que la FFSA va tenter de relever ! F.F.S.A Antoine DARTIGUES Responsable Communication et Evénementiel communication2@ffsa.asso.fr Tél.: 01.42.73.90.11
Pour lutter efficacement contre la misère, les solutions d’urgence ne suffisent pas. ATD Quart monde s’engage donc dans des projets à long terme pour agir durablement contre l’extrême pauvreté.
Aidez-nous sur www.atdqm.org
ATD Quart Monde - 33 rue Bergère - 75009 Paris
D O N N O N S V R A I M E N T. ESPACE PUBLICITAIRE OFFERT PAR LE JOURNAL
206556_AF_LeBienPublic_w84x112.indd 1
F O N D AT
Dans la cadre d’Octobre Rose, l’Institut Curie, leader dans la prise en charge des cancers du sein avec près de 6 500 patientes chaque année, organise des rencontres tout public tout au long du mois (conférencedébat, projection, table-ronde, exposition photo, séance dédicace) autour du vécu des patientes, de la qualité de vie, des nouveautés dans la prise en charge... Mardi 11 octobre Projection-débat Autour du film « Le corps amazone » (ou le choix de ne pas se faire reconstruire après une ablation du sein) Mardi 18 octobre Table-ronde “Quand la maladie rend créative” en présence de femmes ayant été touchées par le cancer du sein Mardi 25 octobre Conférence-débat “La qualité de vie pendant et après un cancer” Lieu : Institut Curie (amphithéâtre Constant Burg) 12 rue Lhomond 75005 Paris 18h – entrée libre dans la limite des places disponibles Tout le programme d’Octobre Rose à l’Institut Curie sur :
http://www.cancersdusein.curie.fr/fr/espace-presse/toutes-lesactualites/octobre-rose-2011/octobre-rose-2011-00972
La Grande Soirée des 25 ans de France Libertés. A l’occasion de notre 25e anniversaire, France Libertés voulait marquer le coup par une soirée festive, populaire et trans-générationnelle. Et ce n’est pas moins de 400 personnes qui se sont retrouvées autour de la Fondation pour fêter ce moment si particulier dans la vie d’une organisation. Le Paris Bal Rock a enchaîné les tubes d’hier et d’aujourd’hui et a su faire danser jusqu’au petit matin les invités. Une réussite pour France Libertés qu’elle doit essentiellement à la générosité de ses partenaires qui lui ont permis de financer cet événement. Après ce moment de célébration important mais pourtant bien peu dans les habitudes de la Fondation, France Libertés est plus motivée que jamais et retrouve ses thématiques de travail : l’accès à l’eau pour tous et le droit des peuples à disposer de leurs richesses avec en ligne de mire le Forum Mondial de l’Eau en mars 2012.
La responsabilité notariale (2ème partie) II – La responsabilité du notaire en droit public Si la jurisprudence semble plus tolérante quant à la responsabilité du notaire lors de son intervention dans les matières de droit privé, elle semble faire preuve d’une grande sévérité à l’égard de ce dernier lorsqu’il agit dans le cadre du droit public et notamment dans les matières de droit fiscal (A) et de droit de l’urbanisme (B). A – En droit fiscal DROIT DE SUCCESSION – Défaut d’information concernant la meilleure solution fiscale Première chambre civile de la Cour de cassation, 9 décembre 2010, n° 09-16.531 Le notaire qui n’informe pas ses clients des conséquences fiscales d’une opération est-il susceptible d’engager sa responsabilité au titre d’un redressement fiscal supporté par ses clients ? Le paiement du redressement fiscal et des intérêts de retard né d’un défaut d’information du notaire à l’occasion d’une succession constitue un préjudice entièrement consommé et non une simple perte de chance. En l’espèce, un notaire procède au partage des biens de la succession de Jacques M ainsi qu’à la déclaration de succession. Le défunt laisse pour lui succéder son épouse, ses trois enfants vivants, ainsi que deux petites filles venant en représentation du fils du défunt prédécédé. La veuve a pris en
charge et réglé, par l’intermédiaire du notaire, l’intégralité des droits de succession pour un montant de 9 263 002,30 € grâce à la vente d’actions qui lui avaient été transmises en pleine propriété. Cependant, l’administration fiscale a requalifié le paiement des droits de succession par la veuve en donation déguisée au profit de ses enfants. Cette requalification s’est accompagnée d’un redressement fiscal. La veuve, Madame Claude M, est décédée peu de temps après sa fille Patricia M. Par conséquent, une partie du redressement fiscal que devait régler Patricia M, au titre de la donation reçue par sa mère, a été adressée à ses trois filles héritières. Chacune a été amenée à payer les droits de mutation ainsi que les intérêts de retard, tout en sachant qu’elles n’ont pu bénéficier de la succession de leur mère dont le patrimoine a été entièrement transmis à leur père par l’effet de la clause d’attribution de la communauté universelle au conjoint survivant. Elles ont donc assigné le notaire en réparation de leur préjudice sur le fondement d’un manquement à son obligation de conseil. Appel de la décision fut interjeté et la Cour d’appel de Paris dans un arrêt en date du 30 juin 2009 a condamné in solidum le notaire et son étude. La cour retient que le préjudice s’analyse comme une perte de chance de voir leur grand- mère opter pour une meilleure solution fiscale. La
Cour de cassation est saisie et dans un arrêt en date du 9 septembre 2010, casse l’arrêt de la Cour d’appel. La Cour de cassation estime effectivement que le notaire est responsable, seulement elle considère que le préjudice est certain direct et personnel. Il ne constitue pas alors une perte de chance. Le notaire a commis une faute n’en informant pas sa cliente des solutions fiscales régulières au regard de l’intention libérale de celle-ci. Par sa faute le notaire a concouru à la donation déguisée selon la Cour. Cette donation déguisée est la cause du redressement fiscal. Enfin le redressement fiscal constitue un préjudice certain puisque les héritières ont dû payer les droits de mutation et les intérêts de retard. Les héritières ont été dans l’obligation de payer le FISC, par conséquent pour la Cour de cassation « le préjudice est entièrement consommé » et ne constitue pas alors une perte de chance qui par définition ne peut jamais être certaine. D’autant que la réparation d’un préjudice lié à une perte de chance ne peut être que partielle puisque selon un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation en date 16 juillet 1998 « la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ». Le manquement du notaire a généré un préjudice correspondant au risque du redressement fiscal. Le dommage
Actualité Juridique Management d’une étude notariale Actualité des partenaires Annonces d’emplois Publication de vos actualités
Déposez gratuitement votre 1re annonce d’emploi (Service associé avec www.village-justice.com, 1er site d’emploi juridique en France)
constitué par le redressement s’est réalisé et l’éventualité de sa réalisation est devenue sérieuse dès le moment où le notaire n’a pas orienté sa cliente vers des solutions fiscales licites. Toutefois l’arrêt précise également que le préjudice doit être évalué en prenant en compte l’incidence fiscale des solutions envisageables. D’une manière licite cette opération était soumise à des droits de mutation puisque cette donation ne laissait pas envisager une exonération fiscale totale. Donc le préjudice devra être diminué des droits de succession que les héritières auraient dû de toute façon s’acquitter.
des intérêts de retard qui sont uniquement des contreparties au délai consenti pour payer l’impôt qui de toute manière était dû. Certes, les intérêts de retard ne sont pas des pénalités mais si le notaire avait bien conseillé son client le redressement n’aurait pas eu lieu. Son client aurait payé ses impôts sans avoir besoin de délai et donc sans payer des intérêts de retard. Donc sur ce point la solution de la Cour d’appel de Paris est contestable. Néanmoins, pour la Cour d’appel le préjudice ce n’est pas le redressement (constitué du principal de l’impôt et des intérêts de retard) mais uniquement la perte de chance d’obtenir des possibilités moins coûteuses.
Cette solution peut être confrontée à un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 11 janvier 2011 (1).
TAXE D’HABITATION Défaut d’indication des conséquences d’une clause la mettant à la charge de l’acquéreur.
En l’espèce le notaire ne s’était pas assuré des conditions d’application du taux réduit d’enregistrement et il s’était abstenu d’avertir son client des risques fiscaux liés à l’opération. Toutefois la solution diffère par rapport à celle de la Cour de cassation. En effet, la Cour d’appel de Paris qualifie le préjudice d’une perte de chance. Elle considère que le paiement de sommes importantes au FISC et la possibilité d’engager différemment l’opération si l’information avait été correcte caractèrisent une perte de chance. Alors que le paiement du redressement est certain et consommé il ne s’agit pas d’une probabilité. (1) Numéro jurisData : 2011-000238
Mais la Cour d’appel estime que le préjudice ne peut résulter du principal de l’impôt ni
Première chambre civile de la cour de cassation, 20 janvier 2010, n° 10-13.948 Lorsque l’entrée en jouissance est repoussée du chef du vendeur et qu’une clause mettant à la charge de l’acquéreur la taxe d’habitation est insérée directement dans l’acte authentique, le notaire engage sa responsabilité s’il n’informe pas dûment l’acquéreur en lui expliquant en quoi cette clause déroge aux règles fiscales. Le 16 janvier 2004, M. Y a acquis de M. Z, par acte passé devant Maître X, notaire, un immeuble. M. Y estime n’avoir pas été dûment informé de la portée de la clause mettant à sa charge la taxe d’habitation afférente à l’année 2004 et a donc saisi par déclaration la juridic-
tion de proximité afin d’obtenir la condamnation de Maître X au paiement des dommages et intérêts correspondant au montant de cette taxe. La juridiction de proximité de Nogent-sur-Seine, le 20 novembre 2009, condamne Maître X au paiement de ladite taxe. Le problème dont il est question peut être posé en ces termes : Le notaire peut-il voir sa responsabilité engagée s’il n’informe pas une des parties de la clause mettant à sa charge la taxe d’habitation pour une année donnée, alors même que cette clause est claire et précise? Cependant, la question de la responsabilité du notaire est plus délicate, car le problème est des plus factuel. En effet, une série de faits démontrent que ce sont les circonstances dans lesquelles la clause a été insérée dans l’acte de vente qui engagent en réalité la responsabilité du notaire. C’est ce qu’a estimé la Cour de cassation : elle a engagé la responsabilité du notaire car l’entrée en jouissance devait intervenir le 31 décembre 2003. Ainsi, lors du compromis de vente, l’insertion d’une clause réglant la question de la taxe d’habitation était inutile, le redevable de la taxe d’habitation d’une année x étant la personne qui occupe l’immeuble au 1er janvier de cette année x. M.Y aurait donc été légalement le redevable de cette taxe. Cependant, comme le souligne la Cour de cassation, l’entrée en jouissance avait été retardée du fait du vendeur sans que la question
des conséquences de ce report sur la taxe d’habitation n’ait été évoquée ni entre les parties ni avec le notaire, ce dernier ayant, suite au retardement de l’entrée en jouissance, inséré la clause litigieuse à l’acte authentique de vente, la clause n’étant ainsi aucunement négociée. La Cour va rajouter que la simple lecture de la clause, lors de la signature de l’acte de vente, par le notaire, sans que ce dernier ne rappelle les règles fiscales auxquelles elle dérogeait (le redevable est l‘occupant au 1er janvier), n’assurait pas, à elle seule, une information suffisante de l’acquéreur sur la portée de l’engagement qu’elle contenait. La décision de la Cour de cassation paraît assez juste, quant aux faits d’espèce. Même si le notaire avait évoqué, à juste titre, que la clause était claire et précise et qu’il n’est pas certain que dûment informé, l’acquéreur aurait pu éviter de supporter la taxe d’habitation pour l’année 2004, il faut tout de même que le notaire explique la portée de ladite clause, surtout lorsque cette dernière déroge aux règles fiscales. REFORME FISCALE – De nouvelles sanctions pour le notaire D’un point de vue fiscal, le notaire a vu ses responsabilités augmentées par la loi n°2010 -1658 du 29 décembre 2010 (2), notamment en ce qu’elle a modifié l’article 1840C du Code général des impôts et créé l’article 170 ter du même code.
◊ Article 1840C L’alinéa 1 de l’article 1840C prévoyait déjà que « Les notaires (...) qui ont négligé de soumettre à l’enregistrement ou à la formalité fusionnée, dans les délais fixés, les actes qu’ils sont tenus de présenter à l’une ou l’autre de ces formalités sont personnellement passibles de la majoration prévue au 1 de l’article 1728 (3). Ils sont, en outre, tenus du paiement des droits ou taxes, sauf leur recours contre les parties pour ces droits ou taxes seulement. »
L’article 53 de la loi précipitée a ajouté un alinéa à cet article 1840C selon lequel « Les notaires sont également personnellement passibles de la majoration prévue aux a et b du 1 de l’article 1728 lorsqu’ils ont accepté à la demande des ayants droit d’assumer les obligations déclaratives mentionnées au 2 de l’article 204 et au III de l’article 885 W, sauf leur recours contre les parties. » Le législateur augmente donc les sanctions dont est passible le notaire, lesquelles le visent de manière spécifique, alors que dans l’alinéa 1, les huissiers et autres agents ayant pouvoir de faire des actes et procès-verbaux, les greffiers et les autorités administratives étaient également concernés par ces dites sanctions. ◊ Article 170 ter L’article 68 de la loi du 29 décembre 2010 a également eu une incidence sur les sanctions dont le notaire peut faire
l’objet, mais cela est dû à son statut de tiers de confiance (4). En effet, l’article 170 ter du Code général des impôts, créé par l’article 68 de la loi du 29 décembre 2010, est venu préciser le régime des tiers de confiance. De cet article, il faut retenir deux choses principales: - le II mentionne expressément les notaires (5) . - le V précise la sanction du manquement aux obligations du tiers de confiance et énonce qu’ « en cas de manquement constaté aux obligations contenues dans la convention individuelle mentionnée au IV (6), l’administration résilie cette dernière et retire au professionnel la faculté d’exercer la mission de tiers de confiance. Ce dernier en informe ses clients concernés dans le délai de trois mois qui suit la résiliation de la convention. » Ainsi, si le notaire ne télétransmet pas notamment aux services fiscaux les déclarations annuelles des revenus de ces clients, il ne verra certes pas sa responsabilité engagée mais perdra sa faculté d’exercer la mission de tiers de confiance. B – En matière d’urbanisme VENTE EN ZAC – Défaut d’indication explicite par le notaire du caractère inondable de la zone Cour d’appel de Paris, 2 décembre 2010, n° 09-11.830 Si l’assiette foncière d’une ZAC est déclarée zone submersible par décret, le notaire
(2) Quatrième loi de finances rectificative pour 2010, publiée au Journal officiel du 30 décembre 2010. (3) « 1. Le défaut de production dans les délais prescrits d’une déclaration ou d’un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt entraîne l’application, sur le montant des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration ou de l’acte déposé tardivement, d’une majoration de : a. 10 % en l’absence de mise en demeure ou en cas de dépôt de la déclaration ou de l’acte dans les trente jours suivant la réception d’une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d’avoir à le produire dans ce délai ; b. 40 % lorsque la déclaration ou l’acte n’a pas été déposé dans les trente jours suivant la réception d’une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d’avoir à le produire dans ce délai ; c. 80 % en cas de découverte d’une activité occulte. » (4) Le 6 juillet 2010 a été signée au Conseil supérieur du Notariat (CSN) la charte qui confère aux notaires le statut de tiers de confiance de la médiation Ces notaires, désignés par les conseils régionaux des notaires et le CSN, s’engagent à accompagner, aider et soutenir bénévolement les chefs d’entreprise, les créateurs et les repreneurs qui rencontrent des difficultés du fait de la crise financière. (Confère Communiqué du CSN (presse), 6 juillet 2010). (5) « La mission de tiers de confiance est réservée aux personnes membres des professions réglementées d’avocat, de notaire et de l’expertise comptable. » (6) « IV. - Les autorités ordinales des professions mentionnées au II concluent avec l’administration une convention nationale pour la mise en œuvre de ce dispositif. Cette convention s’applique tant qu’elle n’est pas dénoncée par l’une des parties signataires. Pour la réalisation de la mission mentionnée au I, le tiers de confiance conclut avec l’administration, pour une durée de trois ans, une convention individuelle. Cette convention peut être dénoncée par l’une des parties signataires. Dans cette convention, le tiers de confiance s’engage notamment à télétransmettre aux services fiscaux, conformément aux dispositions de l’article 1649 quater B ter, les déclarations annuelles des revenus de ses clients ayant donné leur accord à cet effet dans le contrat visé au I. »
ayant dressé au préalable l’acte de vente d’un terrain à bâtir dans cette ZAC n’engage pas sa responsabilité pour défaut de conseil et d’information à l’égard de l’acquéreur, si celui-ci a déclaré expressément avoir consulté les documents afférents à la ZAC (qui informaient en fait du caractère inondable de la zone) et a dispensé le notaire d’en rapporter le contenu à l’acte. En l’espèce, une commune avait confié la création d’une zone d’aménagement concertée (ZAC) à une société d’équipement. Plusieurs ventes de terrains à bâtir ont été conclues entre la société d’équipement et des particuliers. Plusieurs couples ont acheté des terrains à bâtir dans cette zone, les actes de vente ont été reçus par Maitre B, notaire, entre 1989 et 1991. Par un décret du 13 juillet 1994, l’emplacement de la ZAC a été placé en zone submersible. Les couples ayant acquis antérieurement des terrains dans cette zone ont assigné la société d’équipement en réparation de leur préjudice et ont demandé à ce que soit prononcée la responsabilité du notaire instrumentaire des actes de vente, par lesquels ils ont acquis les terrains dans la ZAC. Selon les différents acquéreurs, le notaire n’a pas rempli son devoir de conseil et d’information en ne les informant pas que la zone où étaient situés les terrains était inondable. La Cour d’appel de Paris s’est fondée sur différents éléments pour écarter la responsabilité du notaire instrumentaire.
Tout d’abord, chacun des actes authentiques par lesquels les appelants ont acquis les terrains, énonçaient expressément que la vente était soumise aux charges et conditions résultant d’un ensemble de documents, tels qu’un plan d’aménagement de zone ou encore un cahier des prescriptions architecturales et de coordination architecturale. Chaque acquéreur a reconnu expressément dans l’acte authentique de vente avoir une parfaite connaissance de l’ensemble de ces documents, qu’il avait reçu au préalable, et dont il dispensait le notaire de rapporter le contenu à l’acte. C’est en fait le contenu de certains de ces documents qui permet d’écarter la responsabilité du notaire en l’espèce. En effet, le plan d’aménagement de zone comportait un rapport de présentation du projet de ZAC, qui mentionnait qu’une étude hydraulique a permis d’apporter des solutions techniques aux problèmes d’inondabilité de la zone. Ce plan d’aménagement de la zone indiquait que les travaux envisagés permettraient de garantir la zone contre les inondations. Par ailleurs, le cahier de coordination architecturale posait certaines prescriptions concernant la configuration et l’aménagement des pavillons, notamment l’interdiction de créer des garages en sous sol, ou encore que le niveau des planchers de rez-de-chaussée devrait se trouver 30 centimètres au dessus du terrain naturel. Selon la Cour d’appel de Paris, l’ensemble de ces indications contenues dans les
documents mentionnés précédemment confirmait le fait que les appelants avaient clairement eu connaissance, et ce bien avant la vente, du caractère inondable de la zone. Le notaire n’avait pas à attirer davantage l’attention des acquéreurs sur le risque d’inondabilité des terrains. Le notaire n’a donc pas manqué à son devoir de conseil et d’information à l’égard des appelants. Cette position de la Cour d’appel de Paris apparaît légitime au regard des éléments de fait précités. En effet, il ne peut être imputé au notaire de ne pas avoir vérifié si les acquéreurs avaient réellement consulté l’ensemble des documents qui concernaient la zone dans laquelle se trouvait leurs terrains, d’autant plus qu’ils affirmaient expressément avoir pris connaissance des informations qu’ils contenaient et que le notaire était dispensé de les rapporter à l’acte. Si les acquéreurs ont effectivement consulté ces documents, il peut être compréhensible qu’ils attendaient des travaux annoncés par ceux-ci qu’ils garantissent la zone contre les inondations, comme le plan d’aménagement de zone l’avait affirmé. Toutefois ce n’était pas au notaire d’assurer que la zone ne puisse pas être déclarée submersible, mais plutôt à la société d’équipement ou à la commune. RENSEIGNEMENTS D’URBANISME - Le notaire n’a pas à vérifier l’exactitude des renseignements fournis par les autorités locales. Cour d’appel de Paris, 7 décembre 2010, n° 08-12.485
Les mentions erronées des renseignements en matière d’urbanisme, délivrées par une autorité administrative, et ensuite fournies par le notaire peuvent-elles engager sa responsabilité au titre de son devoir de vérification ? En l’espèce, le 17 octobre 1996, un arrêté préfectoral d’insalubrité et d’interdiction d’habiter concernant un immeuble est adopté et en 2000, un acte d’adjudication est dressé au profit de la Société X, détentrice du bien. Le 18 juillet 2001, ce même immeuble, divisé en plusieurs bâtiments et occupé par les locataires, fait l’objet d’une première promesse de vente entre la société X et la SCI Y, gérée par Mme M et M. L Le 17 janvier 2002, la vente de l’immeuble, fondée sur une deuxième promesse de vente intervenue le 5 novembre 2001 entre les mêmes parties, est conclue par acte authentique reçu par Maître P, membre de la SCP Z. L’acquéreur est assisté par Maître G et a financé le prix de vente par un prêt consenti par le CIC, lui-même, assisté par Maître D. Des difficultés liées à la situation locative de l’immeuble interviennent.
La SCI et ses gérants (Mme M et M.L) assignent la SCP Z, Maître P, Maître G et Maître D en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Paris. Le 9 janvier 2008, le tribunal retient la responsabilité de la SCP Z, de Maître P et de Maître G pour avoir fourni un renseignement d’urbanisme erroné et pour manquement à leur devoir de conseil. En effet, l’arrêté d’insalubrité ainsi que les conséquences qui en découlent n’ont pas été mentionnés auprès de l’acquéreur du bien. Le tribunal les condamne in solidum à des dommages et intérêts. Aucune responsabilité n’est reconnue pour Maître P, notaire assistant de la banque. Les demandeurs interjettent appel en confirmation de la responsabilité de la SCP Z, de Maître P et de Maître G et, en reconnaissance de la responsabilité de Maître D, notaire assistant de la banque, pour faute professionnelle et pour manquement à son devoir de conseil. Celui-ci n’a pas pris connaissance de l’arrêté dans l’acte d’adjudication et n’a donc pas pu avertir les demandeurs des conséquences prévisibles de cette décision.
De plus, selon les appelants, il appartenait aux notaires d’attirer leur attention sur la situation locative et matérielle de l’immeuble (dont notamment le défaut de paiement des loyers). La SCP, Maître P et Maître D forment un appel incident afin que les demandeurs soient déboutés de toutes leurs prétentions. Les appelants incidents demandent que l’action soit déclarée irrecevable pour Mme M et M. L à défaut de préjudice personnel et direct. Concernant la responsabilité de Maître D, il est invoqué que les demandeurs ne sont pas fondés à agir car le notaire a simplement participé à l’établissement de l’acte en tant que conseil du prêteur de deniers, qu’il n’y avait pas de délégation de loyers et donc, il n’avait aucune obligation de vérifier la solvabilité des locataires. Quant à la situation matérielle et locative de l’immeuble, les intimés font valoir qu’elle était connue de la gérante de la SCI car elle avait été érigée en condition suspensive lors de la promesse de vente de juillet 2001. Enfin, l’absence de lien de causalité entre l’absence de mention de l’arrêté et le préjudice subi est
aussi invoquée; en particulier avec le défaut de paiement des loyers. Maître G forme, lui aussi, un appel incident en demandant le rejet de toutes les prétentions des demandeurs. Comme les autres appelants incidents, il fait valoir que Mme M et M. L ne sont pas recevables à agir, faute d’intérêt. De plus, il fait remarquer que l’action de la SCI n’est pas non plus recevable car elle cherche la responsabilité collective des notaires, alors un notaire n’est tenu que de sa propre faute. Il fait aussi valoir, comme les autres intimés, que la SCI était informée des conditions d’occupation et de l’état locatif de l’immeuble au vue de la condition suspensive introduite dans la promesse de vente de juillet 2001. Il ajoute également que malgré les démarches effectuées au près de la mairie, l’arrêté n’a pas été transmis et qu’il n’était pas inscrit au fichier immobilier. Enfin, comme les autres appels incidents, il soulève l’absence de lien de causalité entre les fautes reprochées et le préjudice subi.
(7) Cour de cassation, 1ère chambre civile, 15 février 2005 et 1ère chambre civile, 1er juin 2010.
Le 7 décembre 2010, la Cour d’appel de Paris rend un arrêt infirmant le jugement rendu par le tribunal de grande instance. D’une part, l’action engagée par Mme M et M. L est déclarée irrecevable, contrairement à celle de la SCI Z qui reproche individuellement à chaque notaire des manquements identiques et de même nature; il ne s’agit donc pas de responsabilité collective. D’autre part, la responsabilité des notaires est écartée. La Cour a été confrontée à plusieurs problèmes de droit :
- La première question était de savoir si le notaire qui n’instrumente pas mais participe à l’établissement de l’acte en qualité de conseil de l’une des parties doit conseil à toutes les parties? La Cour y répond par la négative en énonçant que contrairement au rédacteur, qui doit conseil à toutes les parties, le notaire participant à la rédaction de l’acte en qualité de conseil d’une des parties ne doit conseil qu’à cette dernière, écartant en l’espèce la responsabilité de Maître D, notaire conseil de la banque. - Ensuite, l’absence de conseil du notaire, qui se trouve déjà dans l’obligation d’instrumenter face à une vente parfaite, peut-elle engager sa responsabilité?
Là encore, la Cour ne se prononce pas dans le sens de la responsabilité du notaire. Ainsi, une fois la vente parfaite, il n’y a plus de place pour le devoir de conseil. En l’espèce, l’acte sous seing privé du 18 juillet 2001, une fois la condition suspensive réalisée, ne correspondait plus à une promesse de vente mais à une vente parfaite et le notaire n’avait plus lieu d’assurer son devoir de conseil sur l’état matériel et locatif de l’immeuble. Cette solution est parfaitement conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation, depuis 2005 (7). - Enfin se posait le problème des mentions erronées des renseignements en matière d’urbanisme, délivrées par une autorité administrative, et ensuite fournies par le notaire. Peuvent-elles engager sa responsabilité au
titre de son devoir de vérification? La Cour y répond par la négative. Ainsi, le notaire, qui engage des investigations au près de la mairie au sujet de l’existence d’un arrêté d’insalubrité, portant sur un immeuble, qui ne lui est pas transmis, ne peut être mise en cause. La Cour d’appel de Paris retient, tout d’abord, qu’il n’y a pas de lien de causalité entre le renseignement d’urbanisme erroné et le préjudice. Alors que la Cour aurait pu arrêter son raisonnement à ce stade pour infirmer le jugement, elle insiste ensuite pour faire remarquer que le notaire instrumentaire n’a pas à mettre en doute les renseignements fournis par l’autorité administrative et qu’il n’a pas l’obligation de poursuivre ses investigations. Ainsi, face à l’Administration, elle ne fait pas peser sur le notaire une obligation d’information poussée jusqu’à l’exactitude de l’information. Seule une information donnée par l’Administration, même fausse, suffit à satisfaire à son obligation de vérification. Nous pouvons nous demander si la solution aurait été différente si une fausse information ou une information ne serait-ce que douteuse avait été donnée par un autre tiers. Surtout en l’espèce, il peut y avoir un sérieux doute au vu de l’état de l’immeuble et de son faible prix. Cependant, cette solution apportée par la Cour d’appel quant à ce dernier problème de droit semble juste. En effet, le notaire ne s’est pas contenté d’effectuer de légères recherches mais a approfondi ses investigations.
PERMIS DE CONSTRUIRE - Défaut de mise en garde des conséquences de la signature de l’acte de vente avant l’expiration du délai de recours des tiers Première chambre civile de la Cour de cassation, 9 décembre 2010, n° 09-70.816 Le fait pour un notaire de seulement donner forme authentique à un compromis de vente conclu devant un confrère ne le dispense pas de son devoir de conseil et d’information. Il relève donc de son devoir d’informer et d’éclairer les parties sur le risque de conclure une vente avant que le délai de recours des tiers contre le permis de construire ne soit purgé. En l’espèce M. X s’était engagé à acquérir un terrain à bâtir appartenant à un couple par un compromis de vente rédigé par un notaire le 5 octobre 2001 ; compromis sous condition suspensive d’obtention du permis de construire réputée réalisée dès l’obtention de ce dernier. Le notaire avait précisé dans l’acte que le permis de construire ne devient définitif
que s’il n’a fait l’objet d’aucun recours devant la juridiction administrative et ce dans le délai de deux mois qui court à compter de la plus tardive des deux dates suivantes : le premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain et le premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage en mairie. Le permis de construire est accordé le 7 janvier 2002 et le 18 février 2002 la société notariale EA reçoit la vente par acte authentique soit avant l’expiration du délai de recours contre la décision administrative. Ultérieurement le permis est annulé et par conséquent M.X a recherché la responsabilité de la société notariale EA pour avoir manqué à son devoir de conseil quant au risque d’invalidation du projet de construction envisagé. La Cour d ‘appel de Montpellier a rejeté les demandes de M. X, acquéreur, au motif qu’il avait été dument informé de la teneur et des modalités du recours ouvert contre le permis de construire, informations qui avaient été expressément stipulées dans le compromis de vente rédigé
par le confrère. Par conséquent la Cour d’appel avait jugé que M. X, s’étant engagé en connaissance de cause, ne pouvait invoquer la responsabilité de la société notariale qui de plus n’était intervenue que pour donner forme authentique à un accord complet déjà conclu sans son intervention. Se posait la question de savoir si la société notariale devait informer l’acquéreur des risques inhérents à la signature de l’acte authentique de vente avant l’expiration du délai de recours contre le permis de construire malgré le fait que la possibilité d’un éventuel recours avait été stipulée et expliquée dans le compromis de vente par le confrère.
La première chambre civile de la Cour de cassation y répond par l’affirmative dans cet arrêt en retenant que la société notariale aurait dû prendre l’initiative d’informer l’acquéreur de ces risques. Elle rappelle ainsi implicitement que le notaire n’est pas dispensé de son devoir de conseil et d’information par la présence d’un autre conseiller en amont.
Dans un premier temps cette solution mérite d’être approuvée puisqu’en effet les notaires doivent, avant de dresser des actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces derniers. Or en n’éclairant pas l’acquéreur sur le risque d’annulation de son permis de construire (le délai de recours n’étant pas purgé lors de la vente) il a failli à l’efficacité de son acte puisque la vente d’un terrain sans le permis de construire souhaitée n’est pas dans l’intérêt de l’acquéreur. Ainsi le notaire aurait par exemple dû conseiller à l’acquéreur de différer la vente à une date ultérieure c’est-à-dire dès lors que le délai de recours aurait été purgé. Toutefois dans un second temps la solution de la Cour de cassation peut être critiquée puisque il est incontestable que l’acquéreur connaissait le risque d’annulation de son permis puisque le notaire rédacteur du compromis de vente avait pris soin de stipuler dans l’acte la teneur et les modalités du recours. De plus il avait été stipulé que la condition suspensive serait réputée réalisée dès l’obtention du permis et non pas dès l’obtention et la purge du délai de recours. Donc le notaire devait réitérer l’acte authentique dès lors que la condition suspensive était réalisée. C’est plutôt le notaire rédacteur du compromis de vente qui aurait dû prendre la précaution de stipuler une condition suspensive d’obtention du permis de construire et de purge du délai de recours.
Néanmoins, comme rappelé précédemment il est de jurisprudence constante que le notaire n’est pas dispensé de son devoir de conseil et d’information par la présence d’un autre conseiller ou eu égard aux compétences personnelles des parties. C’est donc dans le droit fil de la jurisprudence antérieure que s’inscrit cet arrêt. VENTE D’UN ENSEMBLE IMMOBILIER – POS ne permettant pas l’attribution d’un permis de construire.
Première chambre civile de la Cour de cassation, 9 décembre 2010, n° 09-15.368
maire de la commune avait informé la SCP A, notaire instrumentaire, qui sur la foi de cette correspondance a établi l’acte authentique de vente. Celui-ci mentionne que « le comparant constate et reconnaît que par le fait de la modification du POS de la commune de Portel des Corbières, par délibération du conseil municipal en date du 23 novembre 1995, la condition suspensive se trouve réalisée et, en conséquence, ladite vente est devenue définitive ».
Le notaire engage sa responsabilité lorsqu’il établit un acte authentique de vente visant la réalisation d’un hôtel-restaurant alors que le plan d’occupation des sols de la commune interdit toute construction à usage hôtelier, de commerce et de service, rendant ainsi impossible la délivrance aux acquéreurs d’un permis de construire.
Le permis de construire ayant été ultérieurement refusé aux acquéreurs au motif que le POS interdisait toute construction à usage hôtelier, de commerce et de service, ils assignent la SCP aux fins d’indemnisation de leur préjudice tel qu’évalué par expert, soit la somme de 218 142 euros, sur le fondement de la faute commise pour n’avoir pas vérifié la teneur de la délibération du conseil municipal ni consulté les documents d’urbanisme.
En l’espèce, un compromis de vente est conclu le 20 septembre 1995 entre Messieurs X et Z et la société Les Campets au terme duquel la société s’engageait à leur vendre un ensemble immobilier. Les acquéreurs souhaitant réaliser un hôtel-restaurant dans le but de l’exploiter, le compromis de vente était conclu sous la condition suspensive de l’obtention par la société de la modification du plan d’occupation des sols de la commune afin de permettre une telle réalisation. A la suite d’une délibération du conseil municipal procédant à la modification du plan d’occupation des sols, le
La Cour d’appel de Montpellier se fonda sur un problème de preuve pour réformer le jugement condamnant la SCP notariale à payer la somme fixée par l’expert. En effet, les juges du fond retiennent « que le préjudice que les acquéreurs pourraient avoir subi du fait de l’acquisition de l’immeuble ne pourrait consister qu’en la perte du profit qu’ils espéraient tirer » de ce projet, perte dont l’estimation impliquerait un examen de l’intégralité du dossier et notamment du plan de financement du projet et du calcul prévisionnel de rentabilité de l’opération. Aucun élé-
ment de preuve étant apporté sur ce point, les juges du fond déboutent ainsi les acquéreurs de leurs demandes qui forment par la suite un pourvoi en cassation. La première chambre civile de la Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel au moyen que « [...] sans mettre les demandeurs intimés, qui demandaient la confirmation pure et simple du jugement, en mesure de justifier du préjudice dont elle admettait le principe selon une démarche différente de celle de l’expert, retenue par les premiers juges, la cour d’appel a violé l’article 16 du Code de procédure civile ». La Haute juridiction confirme ainsi le jugement qui avait été rendu en première instance condamnant la SCP notariale à payer la somme de 218 142 euros aux acquéreurs en réparation de leur préjudice financier. La SCP notariale est donc tenue responsable du refus de délivrance d’un permis de construire aux acquéreurs de l’ensemble immobilier et par conséquent de l’impossibilité pour eux de réaliser un hôtelrestaurant. En effet, la faute du notaire instrumentaire est clairement établie, celui-ci devant assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il rédige, il aurait été nécessaire qu’il examine la délibération du conseil municipal ou consulte le plan d’occupation des sols de la commune pour vérifier si la modification effectuée permettait la réalisation de l’opération projetée.
Cependant, le notaire s’étant fondé sur la foi de la lettre envoyée par le maire de la commune pour établir l’acte authentique de vente et rendre ainsi celle-ci définitive en raison de la réalisation de la condition suspensive, il ne pouvait que voir sa responsabilité engagé face au refus de permis de construire opposé aux acquéreurs. On remarque donc que la condition suspensive ne s’est en réalité jamais réalisée puisque celle-ci visée l’obtention par la société venderesse de la modification du plan d’occupation des sols permettant la réalisation par les acquéreurs d’un hôtel-restaurant alors qu’à la suite de la délibération du conseil municipal censée avoir modifiée le POS, celuici interdit malgré tout toute construction à usage hôtelier, de commerce et de service. La responsabilité de la société venderesse aurait donc pu être recherchée par les acquéreurs, celle-ci n’ayant pas obtenue la modification du POS souhaitée, rendant ainsi impossible la réalisation de la condition suspensive. De même, le maire de la commune aurait pu lui aussi être considéré comme fautif en procédant à une modification du POS n’ayant pas aboutie au but recherché. Néanmoins, le notaire reste seul tenu responsable pour avoir permis la conclusion d’une vente qui n’aurait en aucun cas dû être effectué en raison de la non réalisation de la condition suspensive, faute démontrant une fois de plus le caractère absolu du devoir d’efficacité des actes notariés qui repose sur leurs rédacteurs.
LOTISSEMENT - Règles d’urbanisme présentées à tort comme caduques. Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 15 décembre 2010, n° 09-68.894 Un architecte n’est pas exonéré de sa responsabilité par l’intervention concurrente du notaire, néanmoins ce dernier en tant que professionnel du droit doit assumer une part de responsabilité plus importante, sa faute étant à ce titre plus grave. En l’espèce, une parcelle située dans un lotissement avait été cédée en vue de la construction d’un ensemble immobilier. Les notaires chargés de la transaction avaient indiqué de manière erronée que certaines règles d’urbanisme étaient devenues caduques et que le maître d’ouvrage n’était pas tenu de respecter les servitudes qui y figuraient. L’architecte s’était également affranchi de ces règles lors de la conception puis de la réalisation du projet. Le propriétaire du lot, assigné par des colotis et condamné à démolir l’immeuble édifié en violation du cahier des charges du lotissement, avait appelé en garantie les notaires, lesquels avaient à leur tour appelé en garantie l’architecte. La Cour d’appel avait uniquement retenu la responsabilité des notaires et écarté la responsabilité de l’architecte jugeant que les officiers ministériels, en tant que professionnels du droit, étaient plus en mesure que le maître d’œuvre d’apprécier la situation complexe due au cahier
(8) Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 novembre 1998.
des charges. Les notaires ont donc formé un pourvoi devant la Cour de cassation. La question qui se posait en l’espèce était de savoir si l’architecte, du fait de l’intervention concurrente du notaire, professionnel du droit, pouvait être exonéré de sa responsabilité. La Cour de cassation a censuré le raisonnement de la Cour d’appel en retenant un partage de responsabilité entre les notaires et l’architecte. Ainsi, selon la Haute juridiction les juges du fond auraient dû rechercher si l’architecte n’avait pas commis une faute dans l’exercice de sa mission. En effet, il est de jurisprudence constante que la mission de l’architecte est à la fois technique et juridique. A ce titre il ne peut ignorer certaines règles de droit.
(9) Cour de cassation, 3ème chambre civile, 21 novembre 2001. (10) Cour de Cassation 1re chambre civile, 11 février 2010 No 08-1808 « le dol du tiers coresponsable entraîne l’exonération du notaire ». (11) Cour de cassation, 1re chambre civile, 1er juillet 2010 No 09-13896 : Bull. civ. 2010 « La faute de la victime entraîne un partage de responsabilité avec le notaire ».
Dans cet arrêt la Cour de cassation vient préciser que cette mission est maintenue lorsqu’un professionnel du droit est intervenu aux côtés de l’architecte. Ainsi, l’intervention d’un professionnel du droit investi d’une mission concurrente à celle de l’architecte ne l’exonère pas de son obligation. Le maître de l’ouvrage devra recevoir un conseil de l’un et de l’autre dans les limites de leur mission. Il a même été jugé que l’architecte, chargé d’une mission de conception d’un lotissement, était seul tenu de vérifier le respect d’une règle d’urbanisme à l’exclusion du notaire rédacteur d’acte auquel une telle obligation n’incombait pas (8).
Dans le même sens, un notaire peut être partiellement exonéré de sa responsabilité si d’autres professionnels du droit ou disposant de compétences en ce domaine ont participé à l’opération litigieuse (9). La Cour de cassation retient donc un partage de responsabilité en fonction de la gravité de la faute commise par chacun des intervenants professionnels. C’est sur ce partage de responsabilité que la Cour de cassation a de nouveau été saisie. La Cour d’appel de renvoi avait estimé que 90% de la responsabilité était à la charge des notaires et 10% à la charge de l’architecte, ce que contestaient les notaires. En effet, selon eux une erreur d’interprétation constitue une faute dont la gravité ne dépend pas de la spécialité de celui qui la commet. Ainsi, l’architecte qui formule un avis sur une question juridique doit être soumis aux mêmes obligations que les professionnels de droit. Cet argument est rejeté par la Cour de cassation qui rappelle que le partage de responsabilité procède de la gravité de la faute commise, laquelle est fonction des missions et des compétences professionnelles de chacun. La Cour d’appel a pu alors souverainement évaluer les parts respectives de responsabilité de l’architecte et du notaire dans la production du dommage. La solution mérite d’être approuvée puisque le notaire en tant qu’officier public et
ministériel est tenu d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige, c’est un professionnel du droit, par conséquent sa faute doit être appréciée avec plus de sévérité. En conclusion, il convient de mentionner, concernant la responsabilité du notaire, l’article paru dans le Defrénois n° 20 du 30 novembre 2010, intitulé Responsabilité et déontologie notariale, rappelant certains principes fondamentaux dégagés par la jurisprudence, notamment à travers les commentaires effectués par Jean-François SAGAUT et Mathias LATINA des arrêts de la première chambre civile de la Cour de cassation en date des 11 février 2010 (10) et 1er juillet 2010 (11). Travail réalisé par
Marine GREUZARD, Aude JACQUET,
Julie LORILLOU, Laura MORNET, Benjamin RICARD et Anissa RIMET.
Master II Droit Notarial Promotion 2010-2011 Faculté de droit de Montpellier www.lounotari.fr
Prochainement dans le Journal du Village des Notaires Numéro 26 -
Généalogie familiale et généalogie successorale, deux faces d'une même médaille
Associer son entourage à l’action philanthropique (au cours de sa vie et de la succession)
Retrouvez toutes les actualités du journal sur notre site Internet
Les Diagnostics Techniques (DDT) dans l’immobilier : obligations et responsabilités
4 novembre 2011 Paris Droit immobilier Acquérir une vision claire des mécanismes qui régissent les obligations du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) - Comprendre quels sont les acteurs - Appréhender de façon synthétique les obligations liées aux ventes, locations et copropriétés ELEGIA - Tél. : 01 40 92 37 37 Formation en droit immobilier en polynésie française
18 octobre 2011 au 15 novembre 2011 Papeete – Tahiti - Polynésie française Tahiti Formation Tél. : +689 790 529
9 novembre 2011 Paris Droit fiscal Appréhender rapidement les principales caractéristiques de l’investissement immobilier et de son évaluation ELEGIA - Tél. : 01 40 92 37 37
Droit général de l’environnement
Eric Naim-Gesbert Thème : Droit > Droit privé > Droit de l’environnement Editeur : LexisNexis Parution : 10/2011 Collection : Objectif droit Cours ISBN : 978-2-7110-1539-9 21,85 €
Immobilier d’entreprise, logement 19e édition Institut d’Epargne Immobilière et Foncière - I.E.I.F. Thème : Droit > Droit privé > Droit immobilier Editeur : Delmas Parution : 10/2011 Collection : Hors collection ISBN : 978-2-247-11181-7 72,20 €
Mariage, Pacs, divorce, donations, héritage, achat immobilier, location, copropriété, travaux, épargne, assurance-vie, retraite Collectif Thème : Droit > Droit privé > Droit civil > Famille Autre thème : Bourse / Patrimoine > Patrimoine > Gestion de patrimoine Editeur : Le Particulier éditions Parution : 09/2011 ISBN : 978-2-35731-070-4 42,75 €
Empruntez malin, dépensez moins 4e édition Laurence Barnier, Joël Boumendil Thème : Droit > Droit privé > Droit immobilier Editeur : Vuibert Parution : 09/2011 ISBN : 978-2-7117-6466-2 13,30 €
Erage : actualité en droit de l’urbanisme (Me Yves Pittard)
1er décembre 2011 Châlons-en-champagne Droit immobilier Formation continue payante ERAGE - Délégation Champagne-Ardenne Tél. : 03 26 21 45 24 Master class fiscalité française
6 décembre 2011 La Défense (92) - Tour Ernst & Young Droit fiscal, Formation continue payante, gestion professionnelle, management, informatique juridique, les professions du Droit, Pratique professionnelle Ernst & Young Société d’Avocats Contact : Sophie Petitot (01 46 93 40 94) Christelle Guyot-Sionnest (01 55 61 11 02)
Théorie et pratique : des annexes documentaires, à jour des lois « Bioéthique » du 7 juillet 2011 et « Immigration, intégration et nationalité » du 16 juin 2011 7e édition Frédéric Debove, Thomas Janville, Renaud Salomon Editeur : Vuibert Parution : 09/2011 Collection : Dyna’Sup Droit ISBN : 978-2-311-00728-2 30,31 €
Journal du Village des notaires, n25