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Timestamp: 2016-10-26 04:07:46+00:00
Document Index: 181565233

Matched Legal Cases: ['art. 23', 'art. 24', 'art. 24', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 24', 'art. 24', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 31', 'art. 105', 'in casu', 'art. 258', 'art. 20', 'ATF ', 'art. 26', 'art. 24', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 24', 'ATF ', 'art. 11', 'art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 253', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 31', 'art. 258', 'art. 11']

135 III 53777. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre Y. SA (recours en mati�re civile)
Art. 23 ss CO; erreur sur la surface de locaux commerciaux remis � bail. Lorsque le loyer a �t� fix� en fonction des m�tres carr�s des locaux pris � bail, une diff�rence de surface de plus de 40 m2 par rapport � la surface indiqu�e dans le contrat de bail ne permet pas de supposer que le locataire n'attachait aucune importance � cette donn�e (consid. 2). Faits � partir de page 538
A. Par contrat du 14 novembre 2000, Y. SA a c�d� � X., moyennant un loyer mensuel de 4'041 fr. plus 150 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude, l'usage de locaux commerciaux, dont la surface indiqu�e �tait approximativement de 246 m2, dans un immeuble sis avenue V. � Lausanne, afin d'y poursuivre l'exploitation d'un solarium; conclu initialement du 1er d�cembre 2000 au 1er octobre 2002, le bail devait ensuite se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf cong� donn� une ann�e � l'avance. Par la suite, le loyer mensuel, qui �tait soumis � une clause d'indexation, a �t� augment� � 4'082 fr. d�s le 1er mai 2003, puis � 4'138 fr. d�s le 1er ao�t 2004.
Le locataire ayant manifest� la volont� de r�silier le bail pour le 31 octobre 2005, la bailleresse, par lettre du 22 septembre 2005, lui a fait observer qu'en raison de la clause de tacite reconduction du contrat, il �tait li� jusqu'au 30 septembre 2007.
X. a expliqu� qu'il a alors �tudi� les probl�mes de rentabilit� de son solarium et qu'il a appris dans ce contexte, � l'automne 2005, de l'ing�nieur A. que la surface lou�e ne correspondait pas � celle qui �tait indiqu�e dans le contrat. Il a �t� retenu que le locataire, dans l'ann�e de la d�couverte de ce fait, a manifest� la volont� d'invalider partiellement le contrat pour cause d'erreur essentielle et qu'� aucun moment apr�s la connaissance exacte des faits, il n'a ratifi� la convention conclue.
La bailleresse s'est oppos�e � l'invalidation partielle du bail commercial pour cause d'erreur essentielle.
B. B.a Les 30 novembre 2005 et 25 avril 2006, le locataire a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du district de Lausanne. Apr�s l'�chec de la tentative de conciliation, il a BGE 135 III 537 S. 539port� la cause devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Outre des conclusions qui ne sont plus en litige, il a demand�, en invoquant une invalidation partielle du contrat pour cause d'erreur essentielle, que le loyer soit r�duit proportionnellement � la surface r�elle et que le trop-per�u lui soit restitu�.
L'instruction a permis d'�tablir les �l�ments relev�s ci-dessous. La surface r�elle des locaux lou�s �tait de 204,20 m2 et il �tait impossible, en raison de la configuration et de l'agencement des locaux, de percevoir de visu que la surface n'�tait pas conforme � celle mentionn�e dans le bail. Le loyer a �t� fix� en fonction de la surface. La bailleresse a acquis l'immeuble en 1996 et le premier locataire a �t� un g�rant d'immeubles, qui a lou�, outre les locaux en cause qui ont �t� compt�s pour 246 m2, des surfaces au 1er �tage repr�sentant 120 m2 ; partant de l'id�e que le loyer annuel au m�tre carr� devait �tre d'environ 197 fr., le loyer avait �t� fix� � 6'000 fr. par mois ([246 m2 + 120 m2 = 366 m2 ] x 197 fr. : 12 mois = 6'008 fr. 50). En 1997, le g�rant d'immeubles a quitt� les locaux; ceux du 1er �tage de 120 m2 ont alors �t� s�par�s au moment de la relocation. Les locaux litigieux, toujours compt�s pour 246 m2, ont �t� lou�s � B. pour un loyer mensuel de 4'041 fr., toujours en partant de la pr�misse que le prix devait correspondre approximativement � 197 fr. par ann�e au m�tre carr� (246 m2 x 197 fr. = 48'462 fr. : 12 mois = 4'038 fr. 50). Lorsque B. a c�d� l'exploitation de son solarium � X. au mois d'avril 2000, le contrat de bail conclu avec le nouvel exploitant a maintenu le loyer mensuel � 4'041 fr. sur la base du m�me raisonnement.
Statuant par jugement du 28 septembre 2007, le Tribunal des baux a admis l'invalidation partielle du contrat pour cause d'erreur essentielle et r�duit le montant convenu ou accept� du loyer (� la suite des majorations successives) en fonction de la diff�rence entre la surface indiqu�e dans le bail et la surface r�elle des locaux; il a condamn� la bailleresse � restituer le trop-per�u, soit 49'046 fr. 95 avec int�r�ts � 5 % l'an d�s le 18 novembre 2006.
B.b Par arr�t du 26 novembre 2008, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a annul� le jugement attaqu� et rejet� la demande du locataire, en consid�rant qu'il ne s'agissait pas d'un cas d'erreur essentielle.
C. X. exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Soutenant que les conditions d'une invalidation partielle pour cause BGE 135 III 537 S. 540d'erreur essentielle sont r�unies, il conclut � l'annulation de l'arr�t pr�cit� et � la confirmation du jugement de premi�re instance.
Le Tribunal f�d�ral a admis le recours, annul� l'arr�t attaqu� et fix� le loyer mensuel net d� par le recourant � l'intim�e � partir du 1er d�cembre 2000 pour les locaux lou�s.
2. 2.1 Selon l'art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de le conclure, �tait dans une erreur essentielle.
Les cas d'erreur essentielle sont �num�r�s � l'art. 24 CO. L'erreur de calcul, dont parle l'art. 24 al. 3 CO, ne vise que l'hypoth�se d'une erreur commune aux deux parties, r�sultant d'une pure inadvertance dans les op�rations arithm�tiques, alors qu'en r�alit� elles sont d'accord sur les prestations dues; ce cas de figure ne concerne pas l'hypoth�se o�, comme c'est le cas en l'esp�ce, une partie accepte de conclure le contrat � certaines conditions en �tant dans l'erreur sur les surfaces qui lui sont en r�alit� vendues ou lou�es (ATF 119 II 341 consid. 2 p. 343; ATF 116 II 685 consid. 2b/bb p. 688). Il ne s'agit pas non plus d'une erreur sur l'�tendue des prestations, dont parle l'art. 24 al. 1 ch. 3 CO, puisque le locataire connaissait les locaux qu'il louait et le montant du loyer qu'il devait payer. Le locataire fait valoir qu'il ignorait la surface r�elle des locaux (c'est-�-dire qu'il �tait dans l'erreur sur un fait existant) et qu'il a �t� amen� ainsi � accepter un loyer auquel il n'aurait pas consenti s'il avait connu la situation r�elle; il se pr�vaut donc d'une erreur portant sur un fait que la loyaut� commerciale permettait de consid�rer comme un �l�ment n�cessaire du contrat au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO (cf. ATF 129 III 363 consid. 5.3 p. 365; ATF 119 II 341 consid. 2 p. 343).
Le contrat entach� d'une erreur essentielle est tenu pour ratifi� lorsque la partie qu'il n'oblige point a laiss� s'�couler une ann�e, � compter du moment o� l'erreur a �t� d�couverte, sans d�clarer � l'autre sa r�solution de ne pas le maintenir, ou sans r�p�ter ce qu'elle a pay� (art. 31 al. 1 et 2 CO). D�terminer � quel moment une partie a d�couvert son erreur et quand elle a manifest� sa volont� d'invalider le contrat sont des questions de fait qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF). Il a �t� constat� in casu que le locataire avait manifest� sa volont� d'invalider partiellement le bail dans BGE 135 III 537 S. 541l'ann�e � compter de la d�couverte de son erreur; sur la base d'un tel �tat de fait, il n'est pas douteux que l'invalidation est intervenue en temps utile. Il a d'autre part �t� relev� que le locataire, apr�s avoir d�couvert la r�alit�, n'a, � aucun moment, manifest� la volont� de maintenir le contrat, de sorte qu'il appara�t d'embl�e, sur la base de ces donn�es factuelles liant le Tribunal f�d�ral, qu'il n'y a pas eu de ratification malgr� l'erreur intervenue et qu'il n'y a donc pas � raisonner avec les r�gles sur les d�fauts initiaux de la chose lou�e au sens de l'art. 258 CO.
Bien que les dispositions sur les vices du consentement ne contiennent pas de r�gle analogue � celle figurant � l'art. 20 al. 2 CO, la jurisprudence a admis qu'une invalidation partielle est possible lorsque la prestation affect�e du vice est divisible et que l'on peut admettre que les deux parties auraient conclu le contrat avec une prestation r�adapt�e pour tenir compte de ce vice (ATF 130 III 49 consid. 3.2 p. 56 et les arr�ts cit�s). D�s l'instant o� il a �t� constat� en l'esp�ce que la bailleresse partait de l'id�e qu'un loyer annuel d'environ 197 fr. au m�tre carr� �tait ad�quat, un r�ajustement du loyer en fonction des surfaces r�elles est assur�ment possible.
Selon l'arr�t d�f�r�, la diff�rence entre la surface indiqu�e et la surface r�elle n'�tait pas perceptible de visu (ce qui distingue le cas de celui cit� par la cour cantonale, arr�t du Tribunal f�d�ral 4A_408/2007 du 7 f�vrier 2008 consid. 3.3); il a en outre �t� d�j� jug� que le locataire n'�tait pas tenu de contr�ler les surfaces indiqu�es en les mesurant lui-m�me (arr�t 4C.5/2001 du 16 mars 2001 consid. 3a); en cons�quence, il est �vident que l'on ne se trouve pas en pr�sence d'une erreur commise par n�gligence au sens de l'art. 26 CO, si bien que toute pr�tention en dommages-int�r�ts de ce chef est d'embl�e exclue.
2.2 Le point � trancher est donc de savoir si l'on se trouve en pr�sence d'une erreur portant sur un fait que la loyaut� commerciale permettait de consid�rer comme un �l�ment n�cessaire du contrat au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO.
Pour que ce cas d'erreur essentielle soit r�alis�, il faut tout d'abord que le cocontractant puisse se rendre compte de bonne foi que l'erreur de l'autre partie porte sur un fait qui �tait objectivement de nature � d�terminer la partie � conclure le contrat ou � le conclure aux conditions convenues; il faut encore, en se pla�ant du point de vue BGE 135 III 537 S. 542de la partie qui �tait dans l'erreur, que l'on puisse admettre subjectivement que son erreur l'a effectivement d�termin�e � conclure le contrat ou � le conclure aux conditions convenues (ATF 132 III 737 consid. 1.3 p. 741; ATF 129 III 363 consid. 5.3 p. 365).
Ce que les parties avaient � l'esprit au moment de conclure ressortit au fait; rel�ve en revanche du droit la qualification d'essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO de l'erreur constat�e (ATF 113 II 25 consid. 1a p. 27).
Dans le domaine du bail � loyer, qu'il s'agisse d'un logement ou d'un local commercial, la surface � louer est �videmment un �l�ment d'appr�ciation important pour d�cider de conclure ou non le contrat, ou en tout cas pour appr�cier si le loyer demand� est conforme � l'�tat du march� dans la r�gion concern�e (cf. arr�t 4C.5/2001 du 16 mars 2001 consid. 3a). Cela vaut d'autant plus dans le domaine des locaux commerciaux, qui sont constamment �valu�s et compar�s en fonction du prix au m�tre carr�. L'art. 11 al. 2 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11) pr�voit d'ailleurs express�ment que le loyer usuel au sens de l'art. 269a let. a CO peut �tre d�termin� sur la base du prix au m�tre carr� usuel dans le quartier pour des objets semblables. L'intim�e serait d'ailleurs d'autant plus mal plac�e pour contester l'importance de cet �l�ment qu'elle l'a fait figurer dans le contrat et qu'elle admet elle-m�me que le loyer propos� a �t� d�termin� en fonction des m�tres carr�s. La surface lou�e, en tant que crit�re d�terminant pour fixer le loyer, �tait donc un fait que la loyaut� commerciale permettait objectivement de consid�rer comme un �l�ment n�cessaire du contrat.
Il est vrai que le contrat n'indiquait qu'une surface approximative. Cette r�serve doit �tre interpr�t�e selon le principe de la confiance (cf. ATF 132 III 24 consid. 4 p. 27/28). Elle doit �tre comprise de bonne foi en ce sens que le bailleur, sachant que la d�termination exacte de la surface est dans la r�alit� une op�ration difficile, a cherch� � se prot�ger contre une r�clamation qui proc�derait d'une menue divergence de calcul.
Or il n'y a rien de tel en l'esp�ce. La surface r�elle est de 204,20 m2, au lieu des 246 m2 indiqu�s. Il s'agit d'une diff�rence de 41,8 m2 repr�sentant pr�s de 17 % de la surface mentionn�e dans le bail. On BGE 135 III 537 S. 543ne saurait parler � ce sujet d'une petite divergence de calcul. Si le caract�re approximatif de la surface indiqu�e pouvait impliquer une certaine marge d'erreur, le locataire n'avait pas � compter avec une pareille diff�rence, laquelle ne peut en aucun cas �tre couverte par la notion de surface approximative.
On observera � ce propos que, s'agissant d'un logement, la jurisprudence a admis une erreur essentielle dans un cas o� la superficie r�elle �tait inf�rieure de 13 m2 � celle figurant dans le bail, ce qui correspondait � une pi�ce de dimension moyenne en moins (ATF 113 II 25 consid. 1b p. 28 s.). Cet ordre de grandeur a �t� rappel� dans un autre cas o� le locataire s'�tait fond� sur la garantie des d�fauts (arr�t 4C.81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b/bb). Dans un autre arr�t, l'id�e a �t� �mise qu'une diff�rence sup�rieure � 10 % n'�tait en tout cas pas admissible et fondait une erreur essentielle (arr�t 4C.5/2001 du 16 mars 2001 consid. 3a).
Il reste � examiner si, d'un point de vue subjectif, des circonstances particuli�res font appara�tre que l'indication erron�e de la surface n'avait pas un caract�re essentiel pour le locataire d'esp�ce. La jurisprudence l'a d�j� admis dans plusieurs cas, o� il apparaissait, en fonction de circonstances particuli�res, que le locataire n'avait attach� aucune importance � l'indication erron�e qu'il avait re�ue (cf. ATF 129 III 363 consid. 5.3 p. 365; arr�t 4A_408/2007 du 7 f�vrier 2008 consid. 3.3; arr�t 4C.5/2001 du 16 mars 2001 consid. 3b).
En l'occurrence, d'apr�s l'�tat de fait d�terminant, la diff�rence n'�tait pas d�celable de visu et le locataire n'en a pas eu connaissance avant les calculs d'un ing�nieur en automne 2005. Le locataire pouvait se fier � la surface qui lui �tait indiqu�e, sans �tre tenu de proc�der lui-m�me � des calculs (cf. consid. 2.1 in fine ci-dessus). Aucune constatation cantonale ne permet de penser que le locataire ait �t� � m�me de se rendre compte de la diff�rence auparavant, � telle enseigne que, de son absence de r�action, l'on puisse d�duire que la question n'avait pas d'importance pour lui. La pr�sente esp�ce se distingue donc de celles o� l'indiff�rence du locataire a �t� admise.
La cour cantonale semble avoir consid�r� qu'en occupant les locaux pendant plusieurs ann�es sans protester, le locataire avait montr�, par son comportement, que les locaux lou�s �taient conformes � ses attentes et qu'il ne souhaitait pas une surface plus importante. BGE 135 III 537 S. 544En raisonnant ainsi, la Chambre des recours a perdu de vue que le contrat de bail comporte deux prestations qui s'�changent: la cession de l'usage d'une chose et le paiement du loyer (art. 253 CO). Or, le diff�rend ne se pose pas sous l'angle de la d�termination de la chose (le locataire savait quels locaux lui �taient lou�s et il les connaissait), mais sur la d�termination du loyer (qui a �t� effectu�e en fonction des m�tres carr�s). Il est sans doute exact de dire que le locataire se satisfaisait des locaux qui lui �taient lou�s, mais la question est de savoir si l'int�ress� �tait subjectivement dispos� � payer un loyer surfait parce que celui-ci avait �t� arr�t� en fonction d'une surface erron�e. Du moment que la diff�rence de surface est de 41,8 m2 et que le loyer a �t� arr�t� sur la base approximative d'un prix de 197 fr. le m�tre carr�, l'�cart en valeur est d'environ 8'200 fr. par an. Il est insoutenable de penser que l'exploitant d'une petite entreprise est indiff�rent � l'id�e de payer 8'200 fr. de trop par ann�e. Rien ne permet de supposer que le locataire n'attachait aucune importance � la surface qui lui �tait indiqu�e pour appr�cier le montant du loyer demand�. On doit bien au contraire reconna�tre qu'une telle diff�rence �tait aussi subjectivement essentielle.
Partant, il sied d'admettre - contrairement � la cour cantonale - que le locataire a invalid� partiellement le contrat pour cause d'erreur essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO.
Les calculs effectu�s par les juges de premi�re instance pour r�ajuster les loyers convenus en fonction de la surface effective et pour d�terminer ainsi le trop-per�u � restituer n'ont �t� critiqu�s par aucune des parties devant le Tribunal f�d�ral, de sorte qu'il suffit d'en revenir au jugement de premi�re instance. La cause sera renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour d�terminer � nouveau les frais et d�pens de la proc�dure cantonale, puisque l'abandon de certaines conclusions - que le Tribunal f�d�ral n'a pas d� examiner - peut poser probl�me.
129 III 363,
119 II 341,
116 II 685 suite... ,
art. 24 al. 3 CO suite... ,
art. 31 al. 1 et 2 CO,
art. 258 CO,
art. 11 al. 2 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11),