Source: http://www.lavorincasa.it/amministratore-di-condominio-per-la-conferma-basta-la-maggioranza-semplice/
Timestamp: 2017-08-17 09:51:30+00:00
Document Index: 17818017

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 1135', 'art. 1136', 'art. 1136', 'sentenza ', 'art.3', 'sentenza ', 'art.1136', 'art. 1136', 'sentenza ', 'art.1136', 'sentenza ', 'art. 1136', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.1136', 'art. 1136']

Prima dell'entrata in vigore della riforma non era certo se la conferma dell'amministrarore fosse atto diverso dalla nomina. La legge n. 220 ha spazzato via i dubbi.
12 Marzo 2014 ore 11:17
amministratore , nomina amministratore , conferma amministratore
Ogni condominio con più di otto partecipanti deve nominare un amministratore. Tenendo presente che per partecipante al condominio deve intendersi il proprietario dell'unità immobiliare sita nello stabile, è possibile affermare che in ogni edificio con almeno nove distinti proprietari è obbligatoria la presenza di un amministratore .
La competenza a scegliere il professionista è dell'assemblea di condominio.
Per la nomina si deve raggiungere (sia in prima che in seconda convocazione) un quorum di almeno 500 millesimi rappresentato dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea (artt. 1129 e 1136 c.c.).
Nei casi in cui la nomina è obbligatoria, se l'assemblea non vi provvede, ogni condomino può fare ricorso all'Autorità Giudiziaria affinché la stessa provveda, in sostituzione dell'assise, alla nomina dell'amministratore.
Si tratta del c.d. amministratore giudiziale, figura in tutto e per tutto identica all'amministratore nominato dall'assemblea. Poiché si tratta di un ricorso così detto di volontaria giurisdizione, alcune sentenze hanno evidenziato che lo stesso possa essere proposto senza l'ausilio di un legale (Trib. Ariano Irpino 13 dicembre 2006).
Qualunque sia il modo con cui si giunge alla nomina dell'amministratore al termine dell'anno di gestione, il professionista vedrà rinnovato tacitamente il suo mandato se l'assemblea non decide di revocarlo.
Conferma tacita dell'amministratore
A disporre in tal senso è il primo periodo del decimo comma dell'art. 1129 c.c. a mente del quale l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
Si tratta di una norma che, introdotta nel codice civile dalla riforma del condominio, ha cambiato il senso del riferimento alla così detta conferma e con ciò ha spazzato via le incertezze in merito ai quorum deliberativi necessari per deliberarla.
In passato, ossia prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012, al termine del primo anno di gestione l'amministratore doveva convocare l'assemblea affinchè la stessa, oltre all'approvazione del rendiconto consuntivo e di quello preventivo, si pronunciasse sulla prosecuzione del rapporto. Ai sensi dell'art. 1135 c.c., infatti, l'assemblea doveva provvedere alla conferma o alla revoca (con conseguente nuova nomina, n.d.A.) dell'amministratore.
In questo contesto ci si domandava: qualora l'assemblea dei condomini optasse per confermare l'amministratore uscente, quali dovevano essere i quorum deliberativi per decidere ciò?
In sostanza, ci si chiedeva: nomina e conferma dovevano essere considerate la stessa cosa o si differenziavano per qualche motivo? Secondo alcuni studiosi di diritto condominiale , la nomina e la conferma sono degli atti giuridicamente distinti.
Ciò aveva come diretta ed immediata conseguenza una differenziazione delle maggioranze necessarie per l'adozione di tali decisioni. A sostegno di questa teoria, si indicava il fatto che l'art. 1136, quarto comma, c.c. in relazione alla maggioranza necessaria per la validità delle deliberazioni indica espressamente la nomina e non la conferma.
Non era dello stesso avviso l'orientamento maggioritario sviluppatosi in seno alla Corte di Cassazione, secondo il quale come ripetutamente affermato […] (v. Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), non solo in caso di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 4 c.c., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali (così Cass. 4 maggio 1994, n. 4269). Per quanto – com'è per prassi e vista la funzione c.d. nomofilattica della Corte, ossia la funzione di assicurare l'uniforme interpretazione del diritto – gli orientamenti interpretativi della Cassazione abbiano un peso specifico non trascurabile sulle decisioni successive dei tribunali nonché sulle decisioni future della stessa Corte, l'obiettiva situazione d'incertezza dovuta alla effettiva assenza del termine conferma accanto a quello nomina nelle disposizioni relative ai quorum ha lasciato spazio a contrasti interpretativi.
I contrasti, si diceva, sono stati eliminati a seguito dell'entrata in vigore della riforma.
La legge, infatti, attualmente se da un lato conferma che l'incarico ha durata annuale, dall'altro specifica che esso deve considerarsi prolungato per un altro anno se non viene disposta la revoca.
Siccome non esiste una disposizione di legge che imponga all'amministratore di inserire nell'ordine del giorno dell'assemblea annuale la decisione sulla sua revoca, deve ritenersi che alla scadenza del primo anno di mandato, se non interviene formale richiesta dei condomini di un'assemblea per la revoca, l'amministratore deve ritenersi confermato per un altro anno.
Al termine di questo, sostanziale, biennio, l'amministratore deve considerarsi cessato ex lege dall'incarico e quindi tenuto (nell'esercizio delle sue funzioni in prorogatio) a convocare l'assemblea per la nomina di un nuovo amministratore (nuovo amministratore che può essere sempre lui).
Articolo: Amministratore di condominio: perchè per la conferma non basta la maggioranza semplice?
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Amministratore di condominio: perchè per la conferma non basta la maggioranza semplice?: Commenti e opinioni
Martedì 7 Marzo 2017, alle ore 19:20
Ho un quesito che il codice civile sembra non chiarire:
In assemblea ordinaria in seconda convocazione all'ordine del giorno "conferma o rinomina dell'amministratore" l'assemblea si è spaccata con 256 millesimi per il cambio e 386 per la conferma, come si opera in questo caso?
Sembrerebbe che rimane in carica l'amministratore uscente ma solo per l'amministrazione ordinaria sino a nuova assemblea che tratterà lo stesso argomento... ma è corretto tutto cio?
Lucag1979 Manuel
Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 18:08
Esattamente. Nei condòmini con più di otto partecipanti, una soluzione alternativa ad una nuova assemblea è rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per richiedere la nomina di un amministratore.
Martedì 14 Febbraio 2017, alle ore 13:10
Ho io un quesito: in assemblea ci sono 10 condomini che votano per la conferma dell'amm.re e 10 condomini, che rappresentano 560 millesimi, che votano per la revoca di amm.re.
Giovedì 16 Febbraio 2017, alle ore 11:32
Nessuno, perché non c'è una maggioranza di persone,come richiesto dalla legge.
Sabato 3 Dicembre 2016, alle ore 20:47
Nel mio condominio ci troviamo in una situazione paradossale.
Dopo aver richiesto all'amministratore un'assemblea straordinaria per la revoca ( non indetta nei 10 giorni) e aver indetto una autoconvocazione, ci troviamo con l'Amministratore che convoca un'assemblea a distanza di tre giorni a 181 giorni dalla scadenza, per l'approvazione del Bilancio.
Quale delle due assemblee prevale?
Martedì 20 Dicembre 2016, alle ore 18:02
Quella in autoconvocazione può tenersi anche se l'amministratore ne ha convocata una nuova.
Lunedì 2 Maggio 2016, alle ore 21:57
IMPORTANTISSIME considerazioni.
Lunedì 9 Dicembre 2013, alle ore 14:44
Siamo un condominio composto da 8 condomini, cortesemente vi chiedo: se l'amministratore uscente non dovesse raggiungere i 501 millesimi per la rielezione potrà restare in carica "per deroga" o sarà da ritenerere revocato?
Chiedo questo perchè con la riforma entrata in vigore quest'anno il numero minimo di condomini che serve per avere l'obbligo dell'amministratore e passato a più di 8 condomini.
Legale Goffredo
Martedì 10 Dicembre 2013, alle ore 12:30
Deve ritenersi cessato dall'incarico e quindi deve riconsegnare le carte ad uno dei condomini.
Corollaria Legale
Venerdì 18 Settembre 2015, alle ore 13:38
Mai sentito parlare di PROOGAZIO IMPERII? Consigliare e'sempre una grande responsabilità'!
Lucag1979 Goffredo
Lunedì 21 Settembre 2015, alle ore 18:09
Si, infatti, è una situazione un po' dubbia. Secondo me, visto che l'omessa conferma per mancato raggiungimento del quorum non vuol dire intenzione di revocarlo, è bene (se si vuole sollevarlo dall'incarico) deliberare che questa sia chiara e precisa.
Sabato 7 Dicembre 2013, alle ore 16:46
Gentilissimo avvocato, le chiedo chiarimenti riguardo una spiacevole situazione: siamo un condominio di 10 condomini, ma uno soltanto ha la maggioranza + 1 dei millesimi (c.a. 525).
In particolare, riguardo i lavori di ristrutturazione 8 condomini sono contrari al progetto di ristrutturazione del condomino maggioritario, in ogni caso prevarrà la sua scelta?
Può confermare lui da solo l'amm. con il veto degli altri 8 avendo la maggioranza dei 1000?
Martedì 10 Dicembre 2013, alle ore 12:14
No, per ogni decisione, oltre alle maggioranze millesimali, sono necessarie quelle dei condomini partecipanti.
Insomma si devono trovare degli accordi.
Giovedì 21 Novembre 2013, alle ore 15:26
Ritengo ingiusto che un terzo dell'assemblea condominiale possa, come giudizio favorevole, prevalere sui due terzi dei condomini che la pensano in maniera contraria, anche se si tratta di una rielezione dello stesso amministratore.
Qui si viola ogni concetto di "democrazia".
Lunedì 25 Novembre 2013, alle ore 10:08
Non sono un terzo che prevalgono su due terzi, ma al massimo un terzo che partecipa e decide.
Se nella votazione 2/3 fossero contrari allora l'amministratore non verrebbe riconfermato.
Lunedì 18 Febbraio 2013, alle ore 13:34
@ Gabriella: per avere più informazioni può leggere questo articolohttp://condominiale.lavorincasa.it/2013/02/amministratore-condominiale-nomina-e-problemi-sui-quorum-deliberativi/
Lunedì 11 Febbraio 2013, alle ore 23:14
QUANDO ANDIAMO IN ASSEMBLEA NON RAGGIUNGIAMO MAI I 500 MILLESIMI, PUR CONTEGGIANDO LE DELEGHE. ALLORA IL NOSTRO BRAVO AMMINISTRATORE SI FA PORTARE ALTRE DELEGHE IL GIORNO DOPO, PER SUPERARE APPUNTO I 500 MILLESIMI. NON MI SEMBRA LEGALE TUTTO QUESTO, ANZI DIREI CHE SI TRATTA DI UN IMBROGLIO.
Martedì 11 Dicembre 2012, alle ore 14:11
Qualora un porpeitario da solo ha la maggioranza delle tabelle millesimali in quali detiene più appartamenti la nomina dell'amministratore non può essere effettuata solo da sua decisione ma da maggioranza delle persone presenti??
Giovedì 26 Luglio 2012, alle ore 09:32
La sentenza non ha basi di diritto e immagino sarà annullata nel grado successivo.Il combinato degli artt.1129 e 1136 parla chiaro: a fine anno scade il mandato e si deve procedere alla votazione di un nuovo amministratore, poichè quello uscente agisce in prorogatio.Il concetto di "nuovo" però è da intendersi semplicemente come nuova figura che per l'anno a venire si occuperà dell'amministrazione del fabbricato.Tra l'altro è un evidente inosservanza dell'art.3 della Costituzione:"Tutti i cittadini hanno pari dignità sociale e sono eguali davanti alla legge, senza distinzione di sesso, di razza, di lingua, di religione, di opinioni politiche, DI CONDIZIONI PERSONALI e sociali."Supponiamo di trovarci nella assemblea di seconda convocazione a fine anno di gestione. All'assemblea si presenta un'altra persona che si offre come amministratore del condominio. Ora vi chiedo questo: perchè per l'amministratore uscente dovrebbero bastare 1/3 dei consensi con 333,33 millesimi favorevoli mentre per il secondo dovrebbero essere necessari il consenso della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 millesimi? Mi pare un grande squilibrio di diritto.
Martedì 19 Giugno 2012, alle ore 19:52
I condomini vengono raggirati quando VOGLIONO essere raggirati. come amministratore applico la massima trasparenza nella rendicontazione portando sempre in assemblea anche le fatture origanali e la contabilità per tutte le verifiche e i controlli del caso, a richiesta tutte le copie sono a disposizione anche degli e.c. bancari. più trasparente di così....... e poi le impiegate sono sempre a disposizioni per tutte le spiegazioni del caso, i problemi stanno nel fatto che c'è gente diffidinte comunque e che trova tutte le scuse per non pagare le spese condominiali e godere dei servizi a spalle di altri condomini che regolarmente pagano. ripeto, se i condomini sono svegli e partecipano, non limitandosi a lasciar fare...., non c'è trucco e non c'è truffa che tenga -personalmente ho una mia morale e una deontologia professionale in quanto iscritto ad un ordine professionale, ragion per cui.....-.il tribunale di roma ha perfettamente ragione di limitare a 334 millesimi per la RICONFERMA dell'amministratore. il giudice si è limitato a prendere atto di una situazione che in molti condomini vede un menefreghismo generale, ragion per cui nella maggioranza dei casi non si raggiungono mai i 500 millesimi richiesti per la NOMINA. ci si troverebbe quindi con una amministrazione vacante con un amministratore limitato nei poteri della sola ordinaria amministrazione in attesa di nuova nomina. caso lampante proprio l'altra sera in un piccolo condominio c'erano solo 3 condomini a non raggiungevano nemmeno i 350 millesimi; l'amministratore è stato riconfermato all'unanimità per cui vale la regola del tribunale di roma, diversamente l'amministratore sarebbe nella condizione di non poter nemmeno chiamare l'elettricista o un muratore nel caso di danni imprevedibili al fabbricato.si tratta quindi di essere concreti e di affrontare per quella che è la realtà. se poi l'amministratore è un truffatore, con prove alla mano si ci si rivolge ad un giudice per chiederne la nomina. ripeto prove, non dicerie e sospetti vaghi dovuti magari ad antipatie personali solo perchè se telefoni alle 21 in ufficio - magari anche di domenica mattina -l'amministratore, in assemblea od ancora al lavoro, ti chiede di chiamare il giorno dopo e/o in orario più consono visto che non ci sono emergenze da risolvere. d'altra parte l'amministratore non è uno schiavetto a disposizione...... per fortuna non tutte le gestioni sono di questo tipo.
Martedì 6 Settembre 2011, alle ore 14:16
Il nostro amministratore è stato eletto con 511 mm amministrativi che corrispondono a 497 mm di proprietà. Non ritrniamo sia valida la rinomina: è giusto?
Martedì 21 Giugno 2011, alle ore 11:45
E' fuor di dubbio che il consesso all'unanimità possa confermare l'amministratore con 1/3 dei millesimi. E se non sono presenti (in proprio o per delega) gli altri condomini agli assenti non resta che impugnare la delibera, con costi francamente evitabili.
Lunedì 18 Aprile 2011, alle ore 14:29
Giovedì 21 Ottobre 2010, alle ore 15:08
@ Giovanni Si le se deleghe erano valide l'assemblea poteva validamente deliberare@ Dante per la revoca e la nomina dell'amministratore è necessaria la maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi
Lunedì 18 Ottobre 2010, alle ore 12:15
Buon giorno sono un condomino vorrei sapere se per la rielezione di un amministratore siano sufficienti 507,29 mm. di proprietà rappresentati, ma solo quattro presenti all'assemblea su 20 condomini, di cui 1 non proprietario che rappresentava 2 condomini, 2 proprietari se stessi, 1 se stesso e 6 condomini. Vorrei sapere se l'assemblea era atta a deliberare.SalutiGiovanni
Venerdì 24 Settembre 2010, alle ore 11:55
Buongiorno, abbiamo l'aministratore in scadenza anno, siamo in 15 condomini di cui 7 con ampia maggioranza dei millesimi disposti alla sostituzione, mentre altri otto con 345 millesimi vorrebbero la riconferma. mi da una risposta per cortesia grazie
Mercoledì 15 Settembre 2010, alle ore 13:52
Egr. Sig. Ianni, la risposta è molto semplice. Nell'interpretazione della legge un giudice non è obbligato a seguire i precedenti giurisprudenziali. Questi, indubbiamente, sono un valido ausilio alla lettura della norma ma l'interpretazione finale spetta sempre al magistrato giudicante. Più le norme sono incerte, più c'è spazio che interpretazioni discordi e contrasti sul loro significato. Proprio come avviene per il condominio.
Franco Iannì
Lunedì 13 Settembre 2010, alle ore 15:59
Vi chiedio perchè il giudice capitolino, nell\\\'emettere la sentenza n. 10701, del 15 maggio 09, con cui ha affermato che â€œper la sola conferma dellâ€™amministratore in carica appare sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal III comma dellâ€™art.1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dellâ€™edificio )non ha tenuto conto della superiore senteza della Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), la quale prevede che non solo in caso di nomina o revoca dellâ€™amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui allâ€™art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali (così Cass. 4 maggio 1994, n. 4269). In questo caso si viene a concretizzare un rapporto impari nel subbentro di un nuovo amministratore, visto che al precedente basterebbe solo 1/3 dei voti per essere confermato. Intanto sentenze cosi contrastanti tra loro finiscono per ingenerare ulteriore confusione nel maremagnum interpretativo delle già precarie norme che regolano la materia. Grazie per l\\\'eventuale risposta. Cordiali saluti Franco Iannì
Lunedì 13 Settembre 2010, alle ore 15:57
Esimio Avv. Le chiedo, perchè il giudice capitolino, nell'emettere la sentenza n. 10701, del 15 maggio 09, con cui ha affermato che â€œper la sola conferma dellâ€™amministratore in carica appare sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal III comma dellâ€™art.1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dellâ€™edificio ) e non ha tenuto, invece, conto della superiore sentenza della Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), la quale dice che non solo in caso di nomina o revoca dellâ€™amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui allâ€™art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali (così Cass. 4 maggio 1994, n. 4269). Secondo un Suo autorevole parere, con una sentenza del genere non si viene a concretizzare un rapporto impari nell'eventuale subbentro di un nuovo amministratore, dato che al suo predecessore basterebbe solo 1/3 dei voti per la riconferma. Grazie per l'eventuale risposta. Cordiali saluti Franco Iannì
Lunedì 13 Settembre 2010, alle ore 15:26
Vi chiedio perchè il giudice capitolino, nell'emettere la sentenza n. 10701, del 15 maggio 09, con cui ha affermato che â€œper la sola conferma dellâ€™amministratore in carica appare sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal III comma dellâ€™art.1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dellâ€™edificio )non ha tenuto conto della superiore senteza della Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), la quale prevede che non solo in caso di nomina o revoca dellâ€™amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui allâ€™art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali (così Cass. 4 maggio 1994, n. 4269). In questo caso si viene a concretizzare un rapporto impari nel subbentro di un nuovo amministratore, visto che al precedente basterebbe solo 1/3 dei voti per essere confermato. Intanto sentenze cosi contrastanti tra loro finiscono per ingenerare ulteriore confusione nel maremagnum interpretativo delle già precarie norme che regolano la materia. Grazie per l'eventuale risposta. Cordiali saluti Franco Iannì
Lunedì 23 Novembre 2009, alle ore 10:39
Buon giorno Avvocato Vorrei sapere se la gestione ordinaria deve essere svolta in anno solare o e possibile farla come piu fa conodo per l'amministratore?Il condominio e stato costrituito per la prima volta nel luglio 2008 l'amministratore a fatto un preventivo di un anno cioe dal 01.07 2008 al 30.06 2009 e anche quest'anno a riconfermato lo stesso periodo e regolare tutto ciò?Mi pare di aver letto da qualche parte che la gestione ordinaria debba essere sempre svolta in anno solare ?La ringrazio anticipatamnete e le porgo distinti salutiNigri Oscar
Lunedì 9 Novembre 2009, alle ore 15:15
Il condominio è composto da 12 unitàNella scelta dell'amministratore la maggioranza in seconda convocazione ha scelto (grazie all'assenza di alcuni condomini) per accordi personali un amministratore con preventivo più alto nonostante siano stati presentati preventivi con compenso inferiore. Il singolo condomino può chiedere di pagare per l'amministratore l'importo richiesto dal preventivo inferiore?Come può far valere le proprie ragioni per risparmiare considerata l'esigua attività che dovrà svolgere l'amministratore?Grazie
Domenica 1 Novembre 2009, alle ore 20:05
Quattro propretari, per vari problemi tramite il giudice nominato un amministratore.Due proprietari con millesimi superiori "all'assemblea hanno portato con delega di un prep.un sindacalista del Sicet(sindacato inquilini casa) e si è candidato come amministratore " Due invece vogliono l'attuale amministratoreCome possiamo venirne fuori?Grazie per una risposta
Mercoledì 14 Ottobre 2009, alle ore 13:40
Salve, proprio ieri sera abbiamo avuto la riunione condominiale e l'amministratore in carica non ha raggiunto i 500 millesimi.Lui ha dichiarato di non decadere dalla nomina in quanto una recente legge stabilisce che sono sufficienti 333 millesimi.E' vero o come mi sembra ormai da tempo ci stà raggirando!Ringrazio per una eventuale risposta diretta.Francesco
Domenica 11 Ottobre 2009, alle ore 06:13
Nel mio condominio, nonostante il nuovo amministratore,alla prima assemblea di rendicontazione, abbia praticamente sbagliato tutto,sia consunivo dell'anno che preventivo pe l'anno successivo, ed io stesso abbia dimostrato quanto questi errori, se non rilevati andassero ad incidere nelle nostre tasche,è stato ugualmente riconfermato (solo in 3 condomini su 12 abbiamo dissentito)possibile ch enon ci sia altra strada per il singolo condomino per far valere la sua giusta opposizione ala conferma della nomina????grazie
Domenica 20 Settembre 2009, alle ore 18:01
Mi sembra assurdo che un amministratore possa essere rappresentato da un terzo dei condomini.A mio avviso occorrerebbero 500 millesimi piu uno, ai sensi della legge.
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