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Timestamp: 2018-07-16 21:40:08+00:00
Document Index: 67284985

Matched Legal Cases: ['§4', '§ 4', '§1', '§4', '§ 4', '§4', "l'article 577", '§ 5']

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Faut-il approuver les comptes ?
» Faut-il approuver les comptes ?
#1 13-10-2017 15:11:06
L’ A.G. a lieu le 21 de ce mois, la convocation est arrivée le 9 avec une date sur l’enveloppe : 5/10 ( machine à timbrer)
Cette année nous n’avons pas reçu la liste des factures ( nom du fournisseur , date, prix ) , juste les montants totaux annuel pour chaque fournisseur.
Le syndic ne doit-il pas nous fournir la liste des factures et sans cette liste devons-nous approuver les comptes ?
#2 13-10-2017 15:27:11
Re : Faut-il approuver les comptes ?
Pas reçu la liste des factures ? C'est parfaitement normal !
Il existe un conseil de copropriété ? Un commissaire aux comptes ? A eux de vérifier. Vous pouvez aussi demander à consulter les documents, dans les locaux du syndic. Si vous remarquez une anomalie, demandez au syndic des explications...
Quant aux dates d'expédition/réception de la convocation on a déjà débattu de ce sujet... vous pouvez faire la remarque au syndic, mais cela ne vaut pas une révolution... Courrier posté jeudi 5 au soir, traité vendredi 6 et distribué lundi 9. Vous auriez en principe pu recevoir ce courrier vendredi.. il est arrivé lundi... C'est vraiment dramatique ?
#3 13-10-2017 16:06:14
Si c’est parfaitement normal de ne pas recevoir la liste des factures, pourquoi les avons- nous reçues les années précédentes ?
Quand à la date d’envoi, pourquoi les syndic envoient- ils toujours la convocation et documents en retard ?
#4 13-10-2017 16:22:39
Comme dit par Rexou, normal que vous n'ayez pas reçu la liste des factures. Si vous les avez reçus auparavant, c'est par distraction ou volonté d'informer un maximum.
Si le syndic envoie les invitations aux AG juste 15 avant l'AG, c'est parce que les CP peuvent demander au syndic de mettre un point à l'ODJ jusque 21 jours avant la date de la tenue de l'AG. Personnellement, je les envoyaient juste après ces 21 jours, soit 18/19 jours et le problème que vous soulevez n'existaient jamais.
#5 13-10-2017 16:30:45
Deux questions auxquelles votre syndic pourra répondre...
Vous ne répondez par ailleurs pas aux questions principales : avez-vous un vérificateur aux comptes ? Qui vérifie la compta ? Vous avez un doute ou des interrogations au sujet d'un poste de dépenses ?
Votre acp se compose de combien d'appartements ? Vous êtes satisfait de votre syndic de manière générale ? Syndic ipi ? D'autres plaintes sérieuses au sujet de la gestion ? Quel est le sentiment général des cp envers le syndic ?
Bref, existe-t-il un réel problème, ou un problème récurrent ? Les convocations sont déjà arrivées en retard, et vous aviez déjà fait une remarque (écrite) au syndic, en demandant par exemple de porter ce point à l'odj ? Si vraiment le retard des convocations ou l'absence des factures jointes vous dérange, clarifiez les choses et votez la demande faite au syndic de joindre les pièces et envoyer les covocs dans un délai plus long. Vous pouvez tout décider. Deux conditions à respecter si vos exigences dépassent les obligations légales et/ou contractuelles du syndic : son accord et le paiement d'un supplément éventuel pour prestations supplémentaires.
#6 13-10-2017 16:44:21
Quels type de décomptes avez-vous demandés à votre Syndic? Des décomptes trimestriels sur des base des frais réels du trimestre écoulé? Quel type de listing lui avez-vous demandé de vous transmettre comme support de ces décomptes trimestriels? Une ligne par facture? Avec quels elements pour chaque facture? Le montant HTVA, la TVA, l'identification du fournisseur, la clé de répartition appliquée, le n° du grand livre correspondant à la rubrique des frais?
Il y a autant de méthodes que d'ACP, puisque c'est vous les CP qui décidez ce que vous voulez recevoir, quand et sous quel format...
Mêmes remarques que celles de Rexou pour le surplus (et votre commissaire aux comptes)
#7 13-10-2017 16:45:09
21 jours avant l'AG??? Désolé Bada mais cette information est erronée.
La loi stipule "Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu."
Et donc les 21 jours sont corrects si, et seulement si, la date pour l'AG est fixée au premier jour de la quinzaine fixée pour la tenue de l'AG.
#8 13-10-2017 20:43:00
Je ne fais que poser une question, pas la peine de monter sur vos grands chevaux ni d’etre agressif
Je ne suis pas expert en matière de copropriété et quand je vois des frais attribué à « travaux » et des frais attribués à « autres travaux » j’aurais aimé avoir la liste des factures comme l’an passé .
#9 13-10-2017 21:11:23
Il suffit de les demander à votre Syndic...
#10 14-10-2017 00:29:57
Personne n'est agressif. Mais vos "travaux" et "autres travaux" sont bien dans une rubrique spécifique.
Vous ne répondez encre à aucune des questions qui permettraient de mieux comprendre la situation. A savoir :
"Vous ne répondez par ailleurs pas aux questions principales : avez-vous un vérificateur aux comptes ? Qui vérifie la compta ? Vous avez un doute ou des interrogations au sujet d'un poste de dépenses ?"
"Votre acp se compose de combien d'appartements ? Vous êtes satisfait de votre syndic de manière générale ? Syndic ipi ? D'autres plaintes sérieuses au sujet de la gestion ? Quel est le sentiment général des cp envers le syndic ?
Bref, existe-t-il un réel problème, ou un problème récurrent ? "
#11 14-10-2017 03:23:39
Je ne vois pas en quoi le nombre d’appartements , le fait d’avoir ou non un vérificateur aux comptes etc.....intervient dans le fait que cette année nous n’avons pas reçu la liste des factures avec nom du fournisseur , date de la facture et prix payé et ma question qui en découle : faut- il approuver les comptes ?
Et ne me dites pas d’aller vérifier chez le syndic, il est indiqué que nous avons accès aux documents le lundi x octobre entre 15 et 17 heures , encore faut-il pouvoir se libérer ce jour dans cette fourchette horaire.
#12 14-10-2017 05:11:05
ET si l'ACP à mis dans ses statuts la période de la quinzaine d'une façon opposable = par acte authentique.
#13 14-10-2017 06:52:34
On se trouve devant un impasse. Il est impossible de vous répondre d'une façon correcte sans avoir certaines données (nombre des appartements, l'existence d'un commissaire aux comptes, ... ).
En plus vous vous trouvez face à un changement structurel de la manière que le syndic rend rapport à l'AG des finances de l'ACP.
Il ne sert à rien de lamenter ni expliquer les méthodes antérieures. Depuis le 01.09.2010 (loi) et 12.07.2012 (AR) beaucoup a changé.
Il faut en moyenne cinq ans pour qu'un changement se fait sentir à la base (comme vous avec votre question). Et encore cinq ans avant que la justice ait émis des jugements définitifs quand à la manière que l'ACP les a appliques. Et encore cinq ans avant que le législateur ajuste le tir (donc après 2022). Tout changement intermédiaire de la loi va inévitablement provoquer une nouvelle période d'au moins 10 ans de législation et jurisprudence instable.
En pratique : la façon que les décomptes sont présentés par le syndic au nom de l'ACP aux copropriétaires n'est pas normalisée par la législateur, sauf qu'ils doivent répondre impérativement aux critères spécifiés par entre autres l'Art. 577-8/2 CC, Art. 577-8 §4. 5° CC et surtout l' Art. 577-8 § 4. 17° CC suivants depuis le 01.09.2010 (et les critères de l'AR depuis le 01.01.2012 pour les copropriétés avec au moins 20 appartements). Je suppose que votre copropriété ne compte pas 20 appartements. Correct?).
J'ai sousligné en gras dans les textes légaux que je cite, les parties qui me paraissent à première vue importants dans votre cas.
CodeCivil a écrit :
Art. 577-4 §1. (...)
Art. 577-14 §4. (...)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (...)
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
Art. 577-14 §4.
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale;
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.
Lisez tout cela, digérez le et si vous voulez des réponses "please" d'abord renseignez nous:
1. combien d'appartements (2 à 19 ou 20 et plus) ?
2. AGO 2016 a nommé un commissaire aux comptes pour 2017 ?
3. La quinzaine pour tenir les AGO a été mis dans les statuts?
En plus je vous indique que je suis passé par là en 2003/2005 comme vous maintenant. Le législateur 2010 a tenu compte des jugements que j'ai obtenu en 2005/2007 concernant la consultation des documents, la comptabilité, ... .
J'en suis à la phase suivante : mon syndic interprète la loi comme le votre (et réfère oralement à ses instructeurs IPI) . J'ai cité l'ACP et le syndic en 2016 devant le JDP. L'expert judiciaire a déja constaté que la comptabilité ne réflète pas la réalité. Le syndic refuse que je consulte les documents d'une autre manière que déterminé par lui (debout dans le couloir de son cabinet, au moment qu'il précise souverainement, sans recevoir une copie ).
Le JDP a convoqué les avocats pour le 23.11.2017 enfin d'avoir un débat entre les avocats en sa présence qui se basera sur des conclusions des parties (ACP, syndic et moi). Ensuite il rendra jugement. L'avocat du syndic a déja communiqué lors de l'AGE de décembre 2015 qu'il fera d'office appel et soumettra le cas en cassation.
Où cela devient pétaudière est: le gérant 2015 du syndic 2014-2017 a déja été démis par l'IPI (gérant non-agréé). L'avocat du syndic s'est déja retiré comme avocat mais est (probablement) resté associè du syndic. Il est un investisseur dans une cité universitaire et est réputé pour maximaliser ses revenus et minimaliser ses dépenses. Ce qui en soi est un but honnête tant qu'on reste dans un cadre légal. La comptabilité de mon ACP est de fait tenue par un employé d'un autre syndic externe et par les trois commissaires aux comptes.
#14 14-10-2017 07:06:55
oups, ok pour les 21 jours avant le 1er jour de la quinzaine déterminée pour tenir l'AG. Je le savais mais c'est resté dans mon stylo
#15 14-10-2017 21:03:28
Vous vous plaignez de l'agressivité des intervenants, mais vous refusez de répondre à des questions qui permettraient de vous fournir des réponses pertinentes.
Si la seule question est de savoir si vous devez approuver les comptes, ce sera à votre libre appréciation. Votre argumentation ne me semble pas convaincante, et si vous n'avez pas d'autre grief sérieux à l'encontre de votre syndic, je doute que la majorité vote contre l'approbation des comptes. Mais vous faites ce que vous voulez.
Dans l'absolu, il n'est pas d'usage que le syndic envoie copie ou liste des factures avec date, prix, etc... Les obligations sont différentes dans les acp de moins de 20 lots, et celle de 20 lots ou plus. Le vérificateur est normalement chargé de vérifier les comptes, et attirer votre attention sur le constat d'une anomalie. D'où la pertinences des questions posées. Plus vous précisez votre situation exacte, plus vous recevrez de réponses susceptibles de vous aider. Avec ce que nous savons jusqu'à présent, le syndic n'a aucune obligation de satisfaire vos demandes.
#16 15-10-2017 10:40:45
J'attends la réponse à mes questions
Normalement, pendant les heures de bureau, vous pouvez prendre RV à tout moment chez votre Syndic pour consulter tous les documents (factures, extraits de compte, devis, archives, etc...). Mais souvent ce service est payant, puisque le Syndic ou l'un de ses préposés va devoir être présent. Vérifier le contrat que vous avez négocié avec votre syndic pour voir si c'est gratuit où s'il demande des honoraires par heure de consultation.
Normalement, les CP n'ont pas à faire ce type de job qui est du ressort et sous la responsabilité du commissaire aux comptes que vous avez élu. Mais en avez-vous choisi un?
#17 18-10-2017 10:22:29
quand je vois des frais attribué à « travaux » et des frais attribués à « autres travaux » j’aurais aimé avoir la liste des factures
Bonjour à tous, je n'ai pas lu tous les messages mais déja je réponds par l'affirmative : oui il ne faut PAS appouver ces comptes.
Voir les factures serait légitime et légal dans une copropriété aux affaires honnêtes et transparentes.
Or le nerf de la guerre en copropriété c'est le jeu d'argent avec à la tête un syndic ( le cerveau) qui change tous les ans......Citez-moi des copropriétés où cela n'est pas vrai actuellement ?
Il y a donc des lustres que j'ai appris qu'il est vain pour un copropriétaire lambda de quémander "la consultation sans déplacement des documents " (formule du syndic) des factures car au mieux , le CP quémandeur verra lesdites factures 2008 en 2010 ce qui ne sert strictement à rien.
Il est plus sérieux de demander à pointer les dépenses ( quand ? et à qui ? et combien a été payé ?) et les recettes de la copropriété. La modernisation technologique permet de faire ce travail de vérification des comptes facilement avec les extraits bancaires au format .CSV via banque-Online. PS: La CVP belge a d'ailleurs confirmé que les CPS ont un droit légal à voir les comptes bancaires de la personne morale.
#18 18-10-2017 12:11:54
Maintenant depuis la nouvelle loi de 2010, beaucoup d'ACP ont un site Internet ce qui vous permet de consulter tous les documents de votre copropriété sans devoir vous déplacer.
Ne pas approuver les comptes? Pourquoi? Votre commissaire a-t'il émit des remarques? Vous a-t'il conseillé de ne pas les approuver tant que les remarques n'ont pas été adressées?
Vous devez tout faire pour que toutes les remarques sont traitées de manière à pouvoir approuver les comptes.
Si les comptes d'une ACP ne sont pas approuvés, et que vous avez des mauvais payeurs, vous ne pourrez pas les poursuivre en justice et récupérer les impayés. Vous allez devoir financer leurs dettes et combler les trous en passant à la caisse...
#19 18-10-2017 13:50:00
Je viens de recevoir la liste des factures ( fournisseur, date et montant payé )
#20 18-10-2017 14:06:59
Pourquoi la nouvelle loi aurait-elle incité les ACP à avoir un site internet ?
Le syndic a ouvert un site au nom de notre copro , hélas il n’est pas à jour et les membre du CdC ont droit à plus de documents que les autres copro ( notemment des devis) .
Un commissaire aux compte peut aussi se tromper ( ici il s’agit d’un copro membre du CdC . ) où être de combine avec le syndic . Nulle par il n’est écrit que nous devons approuver les comptes les yeux fermés sous prétexte qu’il y a un commissaire .
Dernière modification par Dupuis (18-10-2017 14:07:38)