Source: http://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm0707/070729.htm
Timestamp: 2017-06-23 10:25:07
Document Index: 235751015

Matched Legal Cases: ['§ 559', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 554', '§ 11', '§ 559']

Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen herrscht Regelungs- und Handlungsbedarf - Klimaschutz im Haus | Berliner Mieterverein e.V.
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Es ist fünf vor zwölf. Um den Klimaschutz endlich voranzubringen, müssen die Anstrengungen zur Energieeinsparung in den reichen Industrienationen verstärkt werden. Klimaschutz bedeutet vor allem die Reduktion der CO2-Belastung. Laut Bauminister Tiefensee (SPD) entfallen bundesweit 20 Prozent der gesamten CO2-Emissionen auf den Gebäudebereich. Nach Schätzungen zahlreicher Wissenschaftler und Bauexperten könnte der Energieverbrauch und damit auch die Schadstoffemission energetisch unsanierter Gebäude um fast 70 Prozent reduziert werden, würde man Heizanlagen, Fenster und Gebäudehülle optimal sanieren.
Keine Frage: Politisch und ökonomisch stehen in Deutschland die Signale weitgehend auf grün, um den Klimaschutz im Wohngebäudebereich zu stärken. Allein im Jahr 2006 stellten der Bund und die Kreditanstalt für den Wiederaufbau (KfW) rund 1,5 Milliarden Euro für die Verbilligung von Krediten und als Tilgungszuschüsse zur Verfügung, um Wände und Dächer zu dämmen, Fenster auszutauschen und Heizanlagen zu erneuern. Doch bei genauer Betrachtung zeigen sich zahlreiche Hemmnisse, die den Klimaschutz auch im Gebäudebereich behindern. An vorderer Stelle: die Mietzahlungsfähigkeit der Bewohner. Die Refinanzierung der Investitionen erfolgt bei Mietwohnungen in der Regel über die elfprozentige Modernisierungsumlage sowie über steuerliche Regelungen. Nur zu einem kleinen Teil werden mit Hilfe öffentlicher Mittel Maßnahmen gefördert und dadurch Mieterhöhungen verringert. Doch die Elfprozentumlage überschreitet vielfach die für Mieter wirtschaftlich vertretbare Belastung. Mieterhöhungen von mehr als drei Euro pro Quadratmeter – üblich beim vollen Energiesparpaket – stehen auf der Betriebskostenseite zumeist nur geringfügige Einsparungen gegenüber. Und in angespannten Märkten, wo über Neuvermietungen auch ohne Investitionen höhere Einnahmen erzielt werden können als mit der Mieterhöhung nach Modernisierung und Energieeinsparung, laufen Klimaschutzziele ohnehin ins Leere.
Der Deutsche Mieterbund fordert schon seit langem vom Gesetzgeber, die rechtliche Vorschrift des § 559 BGB dahingehend zu ändern, dass Mieterhöhungen aufgrund von Maßnahmen, die nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, dem Gebot der Wirtschaftlichkeit unterliegen beziehungsweise vom Umfang eingesparter Energie- oder Wasserkosten abhängig gemacht werden. Diese Gesetzesinitiative ist umso mehr geboten, als nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) die Koppelung der Mieterhöhungen an den Umfang eingesparter Heizkosten entfallen ist (BGH, VIII ZR 149/03) und der Begriff der Nachhaltigkeit so definiert wurde, dass im Grunde jede Energiesparmaßnahme mietwirksam wird (BGH, VIII ARZ 3/01, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 02, 366). In der Begründung verweist der BGH auf eine fehlende Initiative des Gesetzgebers. In Anbetracht eines weitgehend zufriedenstellenden Standards des Wohnungsbestandes sollte eine Gesetzesinitiative zukünftig Energieeinsparmaßnahmen anders bewerten als sonstige Maßnahmen zur Wertsteigerung. So könnte zum Beispiel die Mieterhöhungsmöglichkeit gestaffelt werden, wenn denn überhaupt an diesem System der Umlage festgehalten wird.
Druck auf den Gesetzgeber wird im Übrigen auch von anderer Seite ausgeübt werden. Umweltindustrie und Umweltpolitiker wähnen oft Hindernisse im Mietrecht, verkennen aber die sozialpolitische Seite massiver Gebäudebestandsinvestitionen. Auch die Branche der Wärmelieferanten verlangt für ihr Modell der gewerblichen Wärmelieferung, das den Vermieter von der Verantwortlichkeit für die Heizanlagen entlastet, die Beseitigung mietrechtlicher Hemmnisse. Dabei wird außer Acht gelassen, dass vertragliche Änderungen am Mietverhältnis grundsätzlich nur mit Zustimmung beider Vertragspartner möglich sind. Ausnahmen bilden hier nur energetische Sanierungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, weil sie zum Beispiel durch die Energieeinsparverordnung für ihn unumgänglich sind.
Die Versorgung mit gewerblicher Wärmelieferung offenbart ein Defizit der üblichen Bewirtschaftung durch den Vermieter – es mangelt an einer Kontrolle des Wirkungsgrades der Heizanlage. Mieter zahlen deshalb mehr Heizkosten als erforderlich. Auch hier bedarf es mietrechtlicher Lösungen: Ist die nachlassende Effizienz der Heizanlage eine unterlassene Instandhaltung? Oder ist die Optimierung von Heizanlagen zu fördern, weil damit langfristig Belastungen verhindert werden?
Die Fülle der auftauchenden Fragen bei der Verteilung der Klimaschutzkosten im Verhältnis Mieter, Vermieter und Solidargemeinschaft offenbart Regelungs- und Handlungsbedarf. Aussagen allerdings wie die von Siegfried Rehberg vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen („Wir haben die Vorgaben des Kyoto-Protokolls übererfüllt.“) diskreditieren die Vermieterseite und lassen für die weitere Diskussion nichts Gutes erhoffen.
Heizanlagen: Einsparpotenziale hoch, Kosten auch?
Die Heizkosten sind dramatisch angestiegen, ein Ergebnis der Preiserhöhungen vor allem bei Öl und Gas. Steigen die Kosten für den Brennstoff erheblich, ist der Verbrauch im Wohngebäude von herausragender Bedeutung. Der Einbau effizienter Heizanlagen oder die Optimierung bestehender Heizsysteme ist neben dem Verbrauchsverhalten des Mieters wichtige Voraussetzung für geringere Heizkosten. Doch wer soll für die Investitionskosten aufkommen und welche Maßnahmen sind sinnvoll?
Bundesweit sind nach Erhebungen der Schornsteinfeger 8,7 Prozent aller Ölfeuerungsanlagen und drei Prozent aller Gasheizungen älter als 27 Jahre. Dies hat die Überprüfung von insgesamt 14,5 Millionen Heizanlagen im Jahre 2006 ergeben, so Dr. Dieter Stehmeier, Vorstandsmitglied des Bundesverbandes des Schornsteinfegerhandwerks. Etwa 750.000 Öl- und Gasheizungen mit einer Nennwärmeleistung ab 11 Kilowatt sind vor dem 31. Dezember 1978 eingebaut beziehungsweise aufgestellt worden. Diese hätten nach der Energieeinsparverordnung 2002 bis zum 31. Dezember 2006 durch neue Heizanlagen ersetzt werden müssen, es sei denn, der Brenner wurde nach dem 1. November 1996 erneuert. Für diese Heizanlagen besteht eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2008. Tauscht ein Vermieter entsprechend der Energieeinsparverordnung eine alte, bis 1978 errichtete Heizanlage gegen eine neue aus, dann kann er die Miete um elf Prozent der Investitionskosten jährlich erhöhen. Es handelt sich dabei um eine Maßnahme, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Einer weitergehenden Prüfung, ob und in welchem Umfange Energie eingespart wird, bedarf es dabei nicht. Rechtlich noch nicht entschieden ist, ob ein nicht termingerechter Austausch der Heizanlage ein Mangel ist und den Mieter zum Beispiel zu einer Mietminderung berechtigt.
Ersetzt der Vermieter unabhängig von den Pflichten der Energieeinsparverordnung die Heizanlage, dann kommt eine Kostenumlage für die Investition nur in Frage, wenn Energie eingespart werden soll. Durch den Einsatz von Brennwertanlagen nach heutigem Stand der Technik kann der Energieverbrauch, so ein Rechenbeispiel der Vereinigung der Zentralheizungswirtschaft, bei einem Gaskessel um etwa 26 Prozent gesenkt werden. Auch mit Niedertemperatursystemen wird gegenüber herkömmlichen Heizanlagen Energie gespart.
Wird die Beheizung eines Wohngebäudes auf einen anderen Energieträger oder eine andere Versorgungsart (siehe unten) umgestellt, dann muss der jeweilige Fall sehr genau geprüft werden. Zunächst gilt: Durch den Wechsel zum Beispiel von Öl auf Gas oder von Gas auf Fernwärme werden für den Mieter keine Heizkosten eingespart. Die Beantwortung der Frage nach der eingesparten Energie hängt wesentlich vom Maßstab ab. Wird der Primärenergieverbrauch herangezogen, dann sind viele Umstellungen zum Beispiel von Gaszentral- oder Gasetagenheizung auf Fernwärme wohl energieeinsparend. Ist der Maßstab jedoch die im Gebäude verbrauchte Energie, dann wird ein geringerer Verbrauch nicht eintreten. Auch mit geringen investiven Maßnahmen in der Anlagentechnik wie hydraulischem Abgleich und optimierter Betriebsführung lassen sich fünf bis 30 Prozent Energie sparen.
Heizungsoptimierung ist nach Auffassung des Berliner Mietervereins eine Mängelbeseitigung, wenn mit den Maßnahmen die Sollbeschaffenheit – zum Beispiel durch Sicherstellung des Jahresnutzungsgrades – aufrecht erhalten wird. Und Mängelbeseitigung ist nicht mietwirksam.
Achtung Wärmecontracting
Der Bundesgerichtshof hat bei laufenden Mietverhältnissen einen Riegel vor die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung geschoben. Will ein Vermieter die Heizungsanlage nicht mehr selbst weiter betreiben und damit einen Wärmedienstleister betrauen, dann benötigt er für die Umlage des vollen Wärmepreises die Zustimmung des Mieters. Bei einer wirksamen Umstellung entstehen für den Mieter im freifinanzierten Wohnungsbau zusätzliche Kosten für Instandhaltung, Abschreibung und Gewinn des Dienstleisters, die über die Heizkostenabrechnung umgelegt werden. Vorsicht ist also geboten. Allerdings kann über die gewerbliche Wärmelieferung ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden, weil im Prinzip der Energieverbrauch durch effizienten Betrieb der Anlage und Controlling, an denen der Wärmelieferant ein wirtschaftliches Interesse hat, deutlich gesenkt werden kann. Die Wärmelieferanten drängen jetzt auf eine Mietrechtsänderung. Die Bundesregierung wird deshalb vom Berliner Mieterverein aufgefordert, allen Vorschlägen, die das Contracting gegenüber sonstigen Energiesparmaßnahmen bevorzugen, eine Absage zu erteilen.
Wärmeisolierung: Fenster dicht, Fassade gedämmt – Mieter pleite?
Thermofenster oder wärmegedämmte Außenwände stoßen so gut wie immer auf die Zustimmung der von einer solchen Modernisierung betroffenen Mieter. Schließlich lassen sich dadurch eine Menge Heizkosten einsparen. Die Kehrseite sind häufig drastische Mietsteigerungen.
32,7 Prozent der Brennstoffe würden durch die geplante Wärmedämmung an Fassade und Dach eingespart, erfuhr eine Mieterin aus Prenzlauer Berg von ihrem Vermieter. Auf ihre Wohnung bezogen bedeute das eine jährliche Reduzierung von Kohlendioxyd in Höhe von 35,8 Kilogramm pro Quadratmeter. So weit, so beeindruckend. Weniger erfreulich war, dass die Grundmiete durch die Modernisierungsumlage von 641 Euro auf fast 1000 Euro klettern sollte.
Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist bei einer vollständigen Erneuerung des Außenputzes eine Dämmung der Fassade vorgeschrieben. Zur Kennzeichnung der Eigenschaften von Wärmedämmungen dient der Wärmedurchgangskoeffizient, der sogenannte U-Wert (früher: „k-Wert“). Die Senkung dieses Wertes um eine Einheit bedeutet eine Einsparung von drei Litern Heizöl pro Quadratmeter.
„Oft wird die Maßnahme für den Mieter unnötig teuer“, weiß Energieberater Ulrich Kleemann. Der Ingenieur, der im Auftrag des Berliner Mietervereins (BMV) energetische Modernisierungsmaßnahmen überprüft, hat die Erfahrung gemacht, dass mitunter viel zu umfangreiche Maßnahmen angesetzt werden. Statt 20 Zentimeter dicker Dämmplatten würden eigentlich zehn Zentimeter reichen, und bei einer sehr starken Wand ist eine Wärmedämmung wirtschaftlich nicht unbedingt sinnvoll. Da solche Dinge vom Laien gar nicht zu durchschauen sind, bitten die BMV-Rechtsberater im Zweifelsfall immer um eine fachmännische Überprüfung – nicht selten mit dem Ergebnis, dass die Modernisierung als unwirtschaftlich zurückgewiesen werden soll.
Während Vermieter allerdings früher eine ausführliche Wärmebedarfsrechnung vorlegen mussten, ist dies nach neuer Rechtsprechung nicht mehr erforderlich. Häufig heißt es in der Ankündigung nur lapidar: „Die Energieeinsparung beträgt mindestens zehn Prozent.“ Zwar gilt nach wie vor, dass nachvollziehbare Angaben zur Höhe der Energieeinsparung gemacht werden müssen. Doch de facto schrauben die Gerichte die Anforderungen immer weiter zurück. Ohne plausible Erläuterungen kann der Mieter aber gar nicht beurteilen, ob die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Die Folge sind endlose Gutachterstreitigkeiten vor Gericht, die selbst das technische Verständnis der Richter überfordern.
Auch der Einbau von modernen Fenstern mit Wärmeschutzverglasung macht ökologisch Sinn und spart erhebliche Heizkosten. Selbst der Austausch eines älteren Isolierglasfensters mit einem U-Wert von 3,0 durch eine Zweischeibenwärmeschutzverglasung erlaubt die Halbierung des Energieverlusts. Dennoch kann es nicht sein, dass alle Kosten dem Mieter aufgebürdet werden. Immerhin gibt es hier ein erfreuliches Urteil des Bundesgerichtshofs. Der Vermieter, so das Gericht, muss nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster, etwa durch den U-Wert, beschreiben, sondern auch den Zustand der alten Isolierglasfenster so genau angeben, dass der Mieter einen Vergleich anstellen und den behaupteten Energiespareffekt beurteilen kann (Bundesgerichtshof, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2006, Seite 157). Tut er dies nicht, kann er keine Mieterhöhung geltend machen.
BMV-Energieberatung
Der Berliner Mieterverein bietet seinen Mitgliedern kostenlose Energiesprechstunden
Termine unter Beratung bei Heizungs- und Heizkostenproblemen
Das Verhältnis von Kosten und Nutzen: Aus dem Gleichgewicht
Von der energetischen Sanierung sollten sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren – die Mieter in Form von niedrigeren Betriebskosten, die Eigentümer in Form einer besseren Vermietbarkeit ihrer Wohnungen aufgrund der geringeren Nebenkosten. Doch die Rechtsprechung hat dieses Kosten-Nutzen-Gleichgewicht zuungunsten der Mieter verschoben.
Wirtschaftlich besteht für Vermieter wenig Anreiz, Energie zu sparen, werden doch sämtliche Kosten von den Mietern getragen. Vermieter müssen sich aber grundsätzlich an das Gebot der Wirtschaftlichkeit halten. Das heißt, sie dürfen nur Kosten, die vernünftig und gerechtfertigt sind, verursachen und auf die Mieter umlegen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das Wirtschaftlichkeitsgebot bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen allerdings drastisch eingeschränkt.
Im Jahr 2002 urteilte der BGH, dass der Vermieter bei baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie die Miete erhöhen kann, auch ohne eine Wärmebedarfsrechnung vorzulegen (VIII ARZ 3/01, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 02, 366). Zwei Jahre später entschied der BGH, dass im preisgebundenen Wohnungsbestand Mieterhöhungen wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen nicht durch das Verhältnis zur Heizkosteneinsparung begrenzt werden (VIII ZR 149/03, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 04, 285). Damit müssen Mieter fast jeder Modernisierungsmaßnahme zustimmen, sofern sie nur einen kleinen Beitrag zur Energieeinsparung verspricht. Zuvor mussten Vermieter schon bei der Mieterhöhungserklärung immer nachweisen, dass der Energiespareffekt, den sie mit ihrer Modernisierung erzielen wollen, nennenswert ist. Kosten und Nutzen mussten in einem vernünftigen Verhältnis stehen. Nunmehr wird die Energieeinsparung erst im Gerichtsprozess überprüft. Den BGH-Entscheidungen folgt die Rechtsprechung der nachgeordneten Gerichte. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 25. Juli 2005 (67 S 153/04, Grundeigentum 05, 1193) ist auch der Anschluss an das Fernwärmenetz immer eine Maßnahme zur Einsparung von Energie. „Auf das Gebot der Wirtschaftlichkeit kommt es nicht an“, heißt es im Leitsatz des Urteils. Das gleiche gilt für Heizungsanlagen, für die Warmwasserbereitung oder Ähnliches: Alles, was eine Energieeinsparung verheißt, muss der Mieter hinnehmen.
Der Berliner Mieterverein hält diese Rechtsprechung für „nicht adäquat“, so der stellvertretende Hauptgeschäftsführer Reiner Wild: „Damit wird der Willkür Tür und Tor geöffnet.“ Daher soll die Zustimmungspflicht zu Modernisierungen von einer bestimmten Mindestwirtschaftlichkeit abhängig gemacht werden. „Die Wirtschaftlichkeit muss als Maßstab gesetzlich festgelegt werden“, fordert Wild. Der Mieter soll nur Maßnahmen dulden müssen, wenn die Energieeinsparung nachgewiesenermaßen auch die Betriebskostenabrechnungen der Mieter tatsächlich entlastet.
Aus Sicht des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) sind Modernisierungen für beide Seiten unattraktiv: Der Mieter müsse aufgrund der Modernisierungsumlage bis zu drei Euro mehr zahlen und der Vermieter könne seine Wohnung schlechter vermieten. Außer acht gelassen wird dabei allerdings, dass man auch ohne teure Modernisierungsmaßnahmen viel Energie einsparen kann, etwa durch die Optimierung von Heizungsanlagen.
Erneuerbare Energien: Noch weit hinter dem Möglichen
Erneuerbare Energien sind für Hausbesitzer und Mieter eine sinnvolle Alternative zu Öl und Gas, werden jedoch bei Mietshäusern noch kaum genutzt. Solarthermische Anlagen für Heizung und Warmwasser kommen noch am ehesten zum Einsatz. Bei modernen und effektiv genutzten Anlagen profitieren Mieter direkt von sinkenden Nebenkosten. Trotz einer möglichen Modernisierungsumlage ändert sich an der Warmmiete in der Regel jedoch nichts.
Der Bund der Energieverbraucher wollte es genauer wissen und befragte Mieter, was sie von einer Solaranlage auf ihrem Dach halten würden. Über 60 Prozent sprachen sich dafür aus. „Leider haben Mieter in der Regel nicht die Möglichkeit zu entscheiden, welches Heizungssystem in ihrer Wohnung genutzt wird. Im Mietwohnbereich finden sich in Deutschland praktisch keine Heizungen, die erneuerbare Energien einsetzen. Im Wärmebereich insgesamt bleiben die erneuerbaren Energien hinter ihren Möglichkeiten zurück“, beklagt Johannes Lackmann, Präsident des Bundesverbandes Erneuerbare Energie e.V. (BEE). „Viele Vermieter scheuen diese Investition, denn sie profitieren ja nicht von den eingesparten Brennstoffkosten.“
In Mietshäusern selten sind vor allem Biomassekessel und Erdwärmepumpen, während Solarthermie schon eher eine Rolle spielt. Marc-Olaf Thiem vom Bundesverband Solarwirtschaft: „Wird eine moderne Solaranlage installiert und zugleich die Heizkesselanlage ausgetauscht, reduzieren sich die warmen Betriebskosten um durchschnittlich 30 Prozent.“ Vermieter können dafür öffentliche Fördermittel beantragen beziehungsweise ihre Investitionskosten über die elfprozentige Modernisierungsumlage auf die Mieter umlegen.
Installiert der Vermieter eine Fotovoltaikanlage zur Stromerzeugung auf dem Dach, müssen Mieter das zwar hinnehmen, sie können jedoch nicht an den Kosten beteiligt werden. Der so gewonnene Strom wird in das allgemeine Stromnetz eingespeist und dem Betreiber mit einem Garantiepreis vergütet. Die Mieter selbst beziehen ihren Strom weiterhin aus dem allgemeinen Netz.
Norbert Eisenschmid, Justiziar beim Deutschen Mieterbund, sieht den Gesetzgeber in der Pflicht, um auch im Mietwohnungsbereich verstärkt erneuerbare Energien zu nutzen. „Unser geltendes Recht sagt zu dieser Thematik bislang nichts.“ Künftig seien die Interessen der Mieter auch dadurch angemessen zu berücksichtigen, dass der Grundsatz der wirtschaftlichen Vertretbarkeit gelte.
Wärmegesetz ist eine gute Versicherung
Bundesumweltminister Sigmar Gabriel will erneuerbare Energiequellen verstärkt auch zur Wärmeerzeugung nutzen und plant ein entsprechendes Gesetz. Für Mieter könnte das geringe Mehrkosten bedeuten, die der Deutsche Mieterbund (DMB) jedoch für vertretbar hält: „Ein Heizkostenaufschlag, um damit Heizwärme aus erneuerbaren Energien zu fördern, ist akzeptabel, wenn die Bundesregierung gleichzeitig alles tut, um Mehrkosten durch eine bessere Energieeffizienz in Gebäuden zu kompensieren“, meint DMB-Präsident Dr. Franz-Georg Rips. Für einkommensschwache Haushalte müsse allerdings ein Kostenausgleich geschaffen werden, etwa durch einen Heizkostenzuschuss oder eine Wohngelderhöhung. Aus Sicht des Bundesverbandes Erneuerbare Energie wäre ein wirksames Wärmegesetz für Mieter die beste Versicherung gegen Preissprünge bei Öl und Gas.
Recht: Keine Regel ohne Ausnahme
Sie finden, dass eine gedämmte Kellerdecke Ihre Wohnqualität nicht verbessert? Mit diesem Argument können Sie sich gegen eine Modernisierung nicht wehren. Gleichwohl gibt es Fälle, wo Modernisierungsmaßnahmen nicht hingenommen werden müssen.
Alle baulichen Maßnahmen, mit denen Wasser oder Energie eingespart werden, gelten im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB als Modernisierung. Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, solche Maßnahmen zu dulden, und zwar unabhängig davon, ob sich für ihn persönlich der Wohnwert erhöht. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2004 (Bundesgerichtshof, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2004, Seite 285) spielt es auch keine Rolle mehr, ob die zu erzielende Energieeinsparung in einem vernünftigen Verhältnis zur Mieterhöhung steht. Lediglich in zwei Fällen kann man die Duldung verweigern:
Der Vermieter hat keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorgelegt.
Die Modernisierung stellt für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte dar.
Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Art, Umfang und Dauer der Arbeiten sowie die voraussichtliche Mieterhöhung müssen beschrieben werden. Eine fehlende Ankündigung kann sich für die Mieter aber als Glücksfall erweisen. So bemerkten die Bewohner eines Altbaus in Tiergarten eines Tages verwundert, dass ihr Haus eingerüstet wurde und sich Bauarbeiter an der Brandwand zu schaffen machten. Lediglich ein Aushang im Hausflur wies darauf hin, dass die Fassade wärmegedämmt werden sollte. „Der Vermieter hat es versäumt, die Arbeiten entsprechend den gesetzlichen Anforderungen anzukündigen, daher sind Mieterhöhungen ausgeschlossen“, erklärt Stefan Schetschorke, Rechtsberater beim Berliner Mieterverein (BMV). Während es bei Modernisierungsvorhaben innerhalb der Wohnung in einem solchen Fall genügt, Handwerkern den Zutritt zu verwehren, kann die „passive Duldung“ von Bauarbeiten im Außenbereich als Zustimmung interpretiert werden. Um auf Nummer sicher zu gehen, legte Schetschorke daher für seine Mitglieder schriftlichen Widerspruch ein. Mit Erfolg: Die 0,34 Euro pro Quadratmeter und Monat, die der Vermieter wegen der Dämmung umlegen wollte, müssen die BMV-Mitglieder nicht zahlen.
In Ausnahmefällen können Modernisierungsmaßnahmen auch unter Berufung auf die Härteklausel abgelehnt werden. Wer beispielsweise alt und gebrechlich ist, mitten im Examen steckt oder an einer schweren Krankheit leidet, braucht die Arbeiten unter Umständen nicht zu dulden. Wer nach der Modernisierung mehr als 30 Prozent seines Einkommens für die Miete aufbringen müsste, kann ebenfalls eine Härte geltend machen – allerdings nur, wenn die Wohnung nicht lediglich in einen „allgemein üblichen“ Zustand versetzt werden soll. Dies ist der Fall, wenn dieser Standard bei mindestens zwei Dritteln der Wohnungen gleichen Alters innerhalb der Region anzutreffen ist. Berliner Altbaumieter haben demnach durchaus Chancen, eine Wärmedämmung abzulehnen.
Andererseits: Auch Maßnahmen, die der Gesetzgeber zur Auflage gemacht hat, wie etwa den Austausch überalterter Heizkessel, müssen vom Mieter geduldet und bezahlt werden. Wichtig: Instandhaltungsanteile müssen abgezogen werden. Ersetzt der Vermieter beispielsweise alte Fenster, muss er einen fiktiven Reparaturanteil herausrechnen.
Verbrauchsabhängige Abrechnung: Die Ausnahmen besser regeln
Wohneigentümer müssen die Kosten für Heizung und Warmwasser verbrauchsabhängig berechnen. So regelt es die Heizkostenverordnung (HeizkV). Das soll einen sparsamen Umgang des Einzelnen mit Energie fördern, denn jeder Mieter zahlt dann nur für seinen eigenen Verbrauch. Doch bei Häusern mit besonders niedrigem Energiebedarf rechnet sich eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht immer für den Mieter. Der Deutsche Mieterbund (DMB) fordert eine klarere Ausnahmeregelung.
Gerade im Passivhaus wird so wenig Energie benötigt, dass die Kosten für Ablesung, Abrechnung und auch Eichung der Erfassungsgeräte schnell über den Verbrauchskosten liegen können. Entstehen Mietern also finanzielle Nachteile, wenn sie besonders energiesparend wohnen? Nicht unbedingt, denn die Heizkostenverordnung sieht genau für diesen Fall eine Ausnahmeregelung vor (§ 11 Absatz 1 Nr. 1 a HeizkV): Sind die Aufwendungen für die Heizkostenverteilung unverhältnismäßig hoch, muss nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Theoretisch reiche die bestehende Regelung aus, so der Deutsche Mieterbund (DMB) in einem Positionspapier anlässlich einer Anhörung des Bundesbauministeriums. In der Praxis herrscht hingegen allzu oft Uneinigkeit darüber, was mit „unverhältnismäßig hohen Kosten“ tatsächlich gemeint ist. Wichtig ist deshalb, diesen unbestimmten Rechtsbegriff zu präzisieren. Die Kosten für Brennstoff beziehungsweise Fernwärme müssen den Kosten für die Erstellung der verbrauchsabhängigen Abrechnung gegenübergestellt werden. Unwirtschaftlich ist die individuelle Verbrauchserfassung dann, wenn Mieter dadurch zwar 15 oder 20 Prozent Energie einsparen, die Kosten für die Abrechnung jedoch über dieser Ersparnis liegen.
Das ist insbesondere dann schnell der Fall, wenn Wärmezähler eingesetzt werden. Die sind nämlich nicht nur in der Anschaffung teuer, sondern müssen zudem alle fünf Jahre ausgetauscht beziehungsweise geeicht werden. Sehr viel kostengünstiger sind gewöhnliche Heizkostenverteiler, die den Verbrauch elektronisch oder über Verdunstungsröhrchen messen.
In Niedrigenergiehäusern lohnt sich die verbrauchsabhängige Abrechnung in der Regel für den Mieter. Das bestätigt die Studie „Heizkostenerfassung im Niedrigenergiehaus“, die das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung vor zwei Jahren im Auftrag des Bundesbauministeriums erstellt hat. Doch, so Dietmar Wall vom DMB: „Wer beispielsweise in einem Niedrigenergiehaus mit Fußbodenheizung wohnt und dadurch auf Wärmezähler angewiesen ist, für den sollte ebenfalls der Ausnahmetatbestand gelten.“
Der Mieterbund setzt sich deshalb dafür ein, dass sich die Ausnahmeregelung nicht auf Passivhäuser im eigentlichen Sinne beschränkt: „Zweckmäßiger ist vielmehr ein Vergleich der Kosten für die eingesetzte Heizenergie mit der zu erzielenden Einsparung.“
Förderprogramme: Öffentliche Gelder bremsen die Miete
Um Investitionen in die energetische Gebäudesanierung zu erleichtern, haben Bund und Länder verschiedene Förderprogramme aufgelegt. Hat der Eigentümer solche öffentlichen Mittel erhalten, müssen sie von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Schließlich sollen sie dem Mieter zugute kommen.
Ganz gleich, ob es sich um zinsverbilligte Darlehen, Baukostenzuschüsse oder Mieterdarlehen handelt: Der Vermieter muss sie bei der Mieterhöhung in Abzug bringen. Berechnet wird das folgendermaßen: Angenommen, der Zuschuss für die jeweilige Wohnung beträgt 10.000 Euro; dann nimmt man davon elf Prozent, teilt diese Summe durch zwölf (Monate) und teilt diesen Betrag dann durch die Wohnfläche. Bei einer 50 Quadratmeter großen Wohnung käme man so auf einen Kürzungsbetrag von 1,83 Euro pro Quadratmeter. Wird nach erfolgter Modernisierung eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder ein Modernisierungszuschlag verlangt – beide Möglichkeiten der Mieterhöhung stehen dem Vermieter offen -, reduziert sich die Miete um diesen Betrag. Der Mieter muss also beispielsweise statt einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,80 Euro nur 2,97 Euro pro Quadratmeter zahlen.
Wichtig: Ausschlaggebend ist nicht die Fördersumme für das gesamte Haus, sondern für die jeweilige Wohnung. Der Vermieter ist verpflichtet, das anzugeben. Da manche das gern „vergessen“, sollten Mieter nachhaken beziehungsweise bei der „KfW Bankengruppe“ (zuständig für Bundesmittel) oder bei der Investitionsbank Berlin (IBB) danach fragen. Man kann den Vermieter aber nicht dazu zwingen, Fördermittel in Anspruch zu nehmen.
Fehlt der Abzug, führt dies zur Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Einzige Ausnahme: Wenn die Fördermittel keine Auswirkung auf die Miethöhe haben, beispielsweise weil sie nur für die Instandsetzung verwendet wurden.
Wie lange die Kürzungsbeträge zu berücksichtigen sind, richtet sich nach der Laufzeit des Fördervertrags. Fehlt eine solche Vereinbarung, ist bei Baukostenzuschüssen ein Zeitraum von zwölf Jahren anzunehmen (Bundesgerichtshof, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2004, Seite 283).
Fördergeberadressen
Investitionsbank Berlin, Bundesallee 210, 10719 Berlin,
Tel. 21 25-34 88, www.ibb.de, E-Mail: info@ibb.de
KfW Förderbank (früher Kreditanstalt für Wiederaufbau)
Tel. 0180-1335577 oder 069-7431-0, www.kfw.de, E-Mail: info@kfw.de
„Öko-Mietspiegel“: Energiezustand im Mietspiegel abbildbar
Die Erneuerung von Heizungs- und Warmwasseranlagen sowie die verbesserte Dämmung der Gebäudehülle kommt nur langsam voran. Ursache sei, dass Vermieter nicht hinreichend für derartige Maßnahmen Mieterhöhungen bei der Nettokaltmiete vornehmen können, heißt es beim Institut für Wohnen und Um-welt (IWU). Öko-Mietspiegel sollen dem abhelfen.
Der erste und einzige echte Öko-Mietspiegel in Deutschland wurde vom Institut für Wohnen und Umwelt (IWU) für die Stadt Darmstadt entwickelt. Die anfängliche Euphorie des örtlichen Mietervereins hatte sich jedoch bald gelegt. Denn der dortige Öko-Mietspiegel sieht zwar einen Zuschlag vor, wenn der Energiekennwert eines Gebäudes über einer definierten Marke liegt, er sieht jedoch keine Abschläge vor, wenn der energetische Zustand schlechte Werte ausweist. Woran liegt das? Laut IWU-Forschern konnte bei geringen Miethöhen der schlechte Zustand eines Gebäudes nicht einwandfrei als preisbestimmend ermittelt werden. Anders bei hohen Mieten – hier konnte der Einfluss eines guten energetischen Zustands auf die Miethöhe belegt werden. Der Grund liegt auf der Hand: Vermieter können Investitionen im Bereich energiesparender Maßnahmen in aller Regel mit jährlich elf Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Miete umlegen. Das bildet sich am Markt ab. Das Problem dabei ist, dass solche Modernisierungsmieten eigentlich gar keine Marktmieten sind, mit der Integration in den Mietspiegel aber als solche behandelt werden – ein Problem aller Mietspiegel. Der Deutsche Mieterbund fordert deshalb seit geraumer Zeit die Abschaffung der elfprozentigen Umlagemöglichkeit von Modernisierungs- und Energieeinsparkosten gemäß § 559 BGB.
Trotz berechtigter Kritik am Darmstädter Öko-Mietspiegel hält der Deutsche Mieterbund die Abbildung der wärmetechnischen Beschaffenheit eines Gebäudes im Mietspiegel weiterhin für sinnvoll und rechtlich umsetzbar. Die Ungleichbehandlung von normalen Maßnahmen zur Wertsteigerung gegenüber energiesparenden Maßnahmen sei nicht nachvollziehbar. Baut ein Vermieter in eine Wohnung ohne Bad ein Bad ein, dann steigt die Wohnung im Mietspiegel in eine Kategorie besser ausgestatteter Wohnungen auf, für die in der Regel eine höhere Miete verlangt werden kann. Investiert der Vermieter in die Dämmung der Gebäudehülle, dann fehle dieser Anreiz.
Auch für Berlin wurde im Mietspiegel 2003 bereits ein Zusammenhang zwischen energetischem Zustand und Miete ermittelt. Allerdings weigerten sich die Vermieterverbände bisher, eine Umsetzung über Energiekennwerte in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung vorzunehmen. Nach der bisherigen Praxis können Vermieter in der Spanneneinordnung bei Wärmedämmung oder Einbau einer modernen Heizanlage (nach dem 1. Juli 1994) ein wohnwerterhöhendes Merkmal geltend machen, während Mieter die unzureichende Dämmung oder den niedrigen Wirkungsgrad einer Heizanlage als wohnwertmindernd in aller Regel nicht belegen können. Für den Berliner Mietspiegel 2009 werden deshalb hoffentlich brauchbare Energieausweise mit Bedarfs- oder Verbrauchskennwerten verbreitet sein und ein geeignetes Abbild des energetischen Zustands eines Gebäudes darstellen. Eine Datenerhebung – die für die Einbeziehung energetischer Kennwerte in den Mietspiegel bisher als zu aufwändig betrachtet wurde – ist dann nicht mehr erforderlich. Ob der energetische Zustand dann als Tabellenmerkmal oder als zusätzliches nicht qualifiziertes Merkmal in der Orientierungshilfe zur Spannenordnung abgebildet wird – ein Modell nur mit Zu- und ohne Abschlägen wird der Berliner Mieterverein nicht akzeptieren.
Heizanlagen:Einsparpotenziale
hoch, Kosten auch?
Wärmeisolierung: Fenster dicht,
Fassade gedämmt – Mieter pleite?
Das Verhältnis von Kosten und
Nutzen: Aus dem Gleichgewicht
Noch weit hinter dem Möglichen
Recht: Keine Regel
Verbrauchsabhängige Abrechnung:
Die Ausnahmen besser regeln
Öffentliche Gelder bremsen die Miete
„Öko-Mietspiegel“: Energiezustand
im Mietspiegel abbildbar
Susanne Nöllgen / GrafikBüro
11.05.2017 MieterMagazin 7+8/07Beratungszentren