Source: https://www.anwalt.de/rechtstipps/raeumungsprozess-mit-urteil-oder-vergleich-mit-verzicht-auf-raeumungsschutz-und-vollstreckungsschutz_019095.html
Timestamp: 2019-12-08 03:06:41
Document Index: 86087197

Matched Legal Cases: ['§ 765', '§ 767', '§ 765', '§ 765', '§ 765', '§ 1365', 'BGH', 'BGH']

Der Verzicht auf Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO in einem Vergleich kann weitreichende Konsequenzen haben.
Die Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO ist hier vorliegend nicht anwendbar, da es nicht um Einwendungen gegen die Zwangsvollstreckung geht.
Für den Antrag nach § 765a ZPO benötigt man zunächst den Räumungstitel nebst Ankündigungsschreiben des Gerichtsvollziehers, aus welchem sich der Räumungstermin ergibt bzw. der Umstand, dass dieser unmittelbar bevorsteht. Ferner benötiget man den neuen Mietvertrag oder zumindest einen Nachweis darüber, dass die neue Wohnung bereits zugesagt wurde. Dafür reicht eine informelle Mitteilung einer Hausverwaltung über demnächst zur Verfügung stehenden Wohnraum nicht aus. Es muss sich ernsthaft und mit Nachweisen um eine neue Wohnung bemüht worden sein.
Ein Räumungsschutzantrag muss gemäß § 765a, Abs. 3 ZPO spätestens innerhalb einer Frist von zwei Wochen vor dem durch den Gerichtsvollzieher festgesetzten Räumungstermin beim Vollstreckungsgericht eingereicht werden.
Dem Antrag auf Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO fehlt jedoch bei Verzicht in einem Vergleich auch für den Ehepartner gemäß § 1365 BGB regelmäßig das Rechtschutzbedürfnis, insbesondere wenn auch der Vergleich nicht erfüllt wurde, sodass die Räumungsvoraussetzungen gegeben sind.
Auch bei gegebenen Voraussetzungen wird nur in ganz besonderen Härtefällen Vollstreckungsschutz gewährt wird. Die Hürden sind hier sehr hoch.
Eine unbillige Härte liegt i.d.R. vor, wenn bereits definitiv eine neue Wohnung gefunden wurde und ein Zwischenumzug für einen verbleibenden, relativ kurzen Zeitraum nicht zumutbar wäre. Insbesondere kann durch einen entsprechenden Aufschub der Räumung eine zumindest zeitweilig drohende Obdachlosigkeit oder zwischenzeitliche Unterbringung in ein Obdachlosenheim ohne weiteres vermieden werden.
Man sollte wegen der Unterbringung in eine Obdachlosenunterkunft auf jedem Fall mit dem zuständigen Ordnungsamt Kontakt aufnehmen. Nicht selten besteht aus Mangel an Verfügbarkeit geeigneter anderweitiger Unterbringung die Möglichkeit oder Notwendigkeit einer Wiedereinweisung in die alte Wohnung durch das zuständige Ordnungsamt wegen drohender Obdachlosigkeit.
Sofern auf Räumungsschutz auch für den Ehepartner verzichtet wurde, ergibt sich Mitbesitz an der Wohnung aus den Umständen klar und eindeutig und es ist kein gesonderter Titel gegen den Ehepartner notwendig - anders beim sog. Lebensgefährten, der ebenfalls in der betroffenen Wohnung lebt, in dessen Fall ein gesonderter Titel erforderlich ist.
Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im Regelfall nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben. Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus (BGH, 19.3.2008 - Aktenzeichen: I ZB 56/07).
Die Einweisung eines Obdachlosen in eine private Wohnung begründet zwischen der Einweisungsbehörde und dem Eigentümer im Übrigen keine solche Rechtsbeziehung, dass die Behörde das Verschulden des Eingewiesenen als dessen Erfüllungsgehilfen zu vertreten hätte, wenn dieser durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung oder mutwillig Schäden anrichtet (BGH Beschluss vom 21.12.2005, Aktenzeichen: III ZR 148/05).
Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter seine Wohnung an eine Familie vermietet und diese wegen Zahlungsrückständen fristlos gekündigt. Zur Vermeidung der Obdachlosigkeit wies das Ordnungsamt die Mieter allerdings wieder in die Wohnung ein. Rechtsgrundlage für derartige Einweisungen sind die Ordnungsbehördengesetze der einzelnen Bundesländer. Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, ob neben den landesrechtlichen Vorschriften andere Anspruchsgrundlagen erkennbar sind, aus denen heraus Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können.
Aufgrund der zwangsweisen Heranziehung des Eigentümers entsteht eine polizeirechtliche Sonderbeziehung zwischen Einweisungsbehörde und Eigentümer, ein so genanntes verwaltungsrechtliches Schuldverhältnis. Dies führt dazu, dass die Einweisungsbehörde gegenüber dem Eigentümer verpflichtet ist, die Wohnung freizumachen, wenn der Obdachlose nach Ablauf der Einweisungsfrist nicht räumt.
Die Behörde erhält bei der Inanspruchnahme der Wohnung jedoch nicht das Recht der Verfügung über die Wohnung gleich einem Nutzungsberechtigten. Die Nutzung der Wohnung durch die von der Behörde eingewiesene Person ist auch nicht eine Nutzung der Räume durch die Behörde. Das verwaltungsrechtliche Schuldverhältnis beinhaltet nicht die allgemeine Verpflichtung der Ordnungsbehörde zu einer ordnungsgemäßen Nutzung, vergleichbar der Pflicht zum vertragsgemäßen Gebrauch, wie sie den Mieter beim Mietvertrag trifft.
Wird zur Abwehr einer Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung durch die Einweisung eines Obdachlosen in eine private Wohnung ein Nichtstörer (der Vermieter) durch die Ordnungsbehörde in Anspruch genommen, so kann der in Anspruch Genommene Entschädigung für den ihm hierdurch entstandenen Schaden verlangen. Für entgangenen Gewinn, der über den Ausfall des gewöhnlichen Verdienstes oder Nutzungsentgelts hinausgeht, und für Vermögensnachteile, die nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der zu entschädigenden Maßnahme stehen, ist jedoch eine Entschädigung nur zu leisten, wenn und soweit dies zur Abwendung unbilliger Härten geboten erscheint.
Der Begriff der „Unmittelbarkeit" hat diesbezüglich bei der Bemessung des Umfangs der geschuldeten Entschädigung eine ähnliche Abgrenzungsfunktion für die Zurechnung wie das Erfordernis der Unmittelbarkeit der behördlichen Einwirkungen auf eine Rechtsposition des Betroffenen, wenn es um die Haftung aus enteignendem oder aus enteignungsgleichem Eingriff oder wegen einer rechtswidrigen ordnungsbehördlichen Maßnahme geht. In diesem Zusammenhang wird das Kriterium der Unmittelbarkeit nicht in einem formalen Sinne verstanden, sondern es betrifft die Zurechenbarkeit der hoheitlichen Maßnahme; nötig ist ein innerer Zusammenhang mit dieser Maßnahme, d.h. es muss sich eine besondere Gefahr verwirklichen, die bereits in der hoheitlichen Maßnahme selbst angelegt ist.
Um solche ordnungsrechtlichen Weiterungen zu vermeiden, ist anzuraten sich bei Kündigungs- und Räumungsverfahren anwaltlich vertreten zu lassen.
Lesen Sie dazu bitte auch meinen Ratgeberartikel „Unpünktliche Mietzahlung durch ARGE bzw. Jobcenter und Kündigung durch Vermieter".
Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, Verwaltungsrecht
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Hesterberg, ich wende mich an Sie, da ich Ihren Rechtstipp "Räumungsprozess mit Urteil oder Vergleich mit Verzicht auf Räumungsschutz und Vollstreckungsschutz" gelesen habe. (Bitte beschreiben Sie hier Ihre Situation bzw. Ihren rechtlichen Beratungsbedarf mit möglichst vielen relevanten Details.)
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