Source: https://www.mietrecht.de/mietvertrag/mietvertrag-arten/untermietvertrag/
Timestamp: 2020-07-06 20:14:51
Document Index: 70664537

Matched Legal Cases: ['§ 307', 'BGH', '§ 553', '§ 311', '§ 566', '§ 573', '§ 573']

Viele vorgefertigte Formularmietverträge enthalten von vornherein ein “Verbot” zur Untervermietung. Nach der Rechtsprechung ist dies wegen Verstoßes gegen § 307 BGB (ggf. unangemessene Benachteiligung des Mieters) nicht zulässig (siehe: BGH NJW 1995, 2034).
Die Aufnahme sonstiger Verwandte, die nicht zum oben genannten “privilegierten” Personenkreis gehören wie beispielsweise der Schwester, der Verlobten, der Schwiegerkinder des Mieters ist von dieser Ausnahmeregelung nicht umfasst und bleibt zustimmungspflichtig durch den Vermieter.
Dem Vermieter ist es gestattet, eine Erhöhung der Grundmiete dem (Haupt-) Mieter gegenüber vorzunehmen, wenn dieser untervermietet. Gemäß § 553 Abs. 2 BGB ist ein solcher “Untermietzuschlag” rechtlich zulässig. Dieser kann jedoch nur unter der Voraussetzung erhoben werden, dass dem Vermieter die Erlaubniserteilung zur Untervermietung ohne Erhebung des Untermietzuschlags nicht zumutbar wäre. Die Beweislast für den Nachweis der Unzumutbarkeit trägt der Vermieter. Da es sich bei der Mieterhöhung um eine vertragliche Änderung handelt, muss der (Haupt-) Mieter sich damit ausdrücklich einverstanden erklären (§ 311 Abs. 1 BGB).
Auch ein Wechsel des Vermieters ist rechtlich unproblematisch und jederzeit möglich. Der Vermieterwechsel hat inhaltlich keine Auswirkungen auf den bestehenden Untermietvertrag. Dies gilt gemäß dem Grundsatz aus § 566 BGB “Kauf bricht nicht Miete” auch bei Veräußerung des Mietobjektes.
Grundsätzlich finden auf ein Untermietverhältnis die gleichen Kündigungsvorschriften Anwendung wie auf ein Hauptmietverhältnis. Einziger Unterschied ist, dass zwei weitere Kündigungsrechte für den (Haupt-) Mieter in seiner Eigenschaft als “Vermieter” hinzutreten, vgl. §§ 573a, 573b BGB (Erleichterte Kündigung des Vermieters/ Teilkündigung des Vermieters). Eine Kündigung ist in diesen Fällen auch ohne berechtigtes Interesse im Sinne des 573 BGB möglich . Allerdings verlängert sich dann die maßgebliche Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt somit insgesamt sechs Monate (§ 573a Abs. 1 Satz 2 BGB). Darüber hinaus besteht ein besonderes Recht des (Haupt-) Mieters zur Kündigung, soweit es sich um einen Untermietvertrag von „möbliertem“ Wohnraum handelt. In diesem Fall kann der (Haupt-) Mieter ohne Angabe von Gründen die Kündigung aussprechen. Diese Kündigungsfrist ist sehr kurz gehalten und zu jedem 15. eines Monats durchsetzungsfähig.