Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-38-mietermodernisierung-als-mieter-die-wohnung-modernisieren-vereinbarung-treffen.htm
Timestamp: 2019-08-24 00:07:16
Document Index: 64345816

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 554', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 539', '§ 546', '§ 242', '§ 548', 'BGH', 'BGH']

Info 38: Mietermodernisierung | Berliner Mieterverein e.V.
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Info 38: Mietermodernisierung
Stand: 3/16
Die Mietermodernisierung unterscheidet sich von der durch den Vermieter öffentlich oder privat finanzierten Modernisierung dadurch, dass der Mieter hier im Wesentlichen selbst bestimmt, was er an seiner Wohnung verbessert und – was meistens noch wichtiger ist – wie viel er sich das kosten lässt.
Wann ist Mietermodernisierung sinnvoll?
Nur mit Zustimmung des Vermieters
Barrierefreiheit – Behindertengerechte Nutzung
Investitionen vertraglich absichern
Der Mustervertrag zur Mietermodernisierung
Mietermodernisierung und Mieterhöhung
Mietermodernisierung und Vermietermodernisierung
Wegnahmerecht unbenommen
Rückbaupflichten des Mieters
1. Wann ist Mietermodernisierung sinnvoll?
Prinzipiell ist eine Modernisierung durch den Mieter aus finanziellen Gründen immer dann sinnvoll, wenn das Mietverhältnis nicht nur von kurzer Dauer sein soll. Denn die Modernisierung durch den Mieter hat keine Erhöhung der Miete zur Folge, da er die Baukosten selbst trägt. Ein weiteres Argument für die Mietermodernisierung: In der Regel kann sie günstiger als eine Vermietermodernisierung abgewickelt werden, so dass sie sich finanziell schon dann lohnt, wenn man nur fünf bis zehn Jahre in der Wohnung bleibt.
Wie Mieter ihre Wohnung einrichten, ist zunächst einmal ihre Sache; der Vermieter muss dazu selbstverständlich nicht gefragt werden. Wenn mit dem Einbau jedoch Eingriffe in die Gebäudesubstanz verbunden sind, muss man unterscheiden. Genehmigungsfreie (2.) von genehmigungspflichtigen (3.) Maßnahmen.
2. Vertragsgemäßer Gebrauch
Maßnahmen, die allgemein üblich sind und sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs halten, kann der Vermieter nicht verbieten. Das gilt nicht nur für den Nagel, an dem ein Bild aufgehängt werden soll; auch das Anbohren von Fliesen, um Dübel zur Befestigung von Spiegeln, Handtuchhaltern usw. zu setzen, ist gestattet.
Ebenso darf der Mieter ein anderes Türschloss einbauen, ein Hochbett installieren, eine transportable Duschkabine aufstellen oder die vom Vermieter installierte Spüle ausbauen (und aufbewahren!), um eine eigene Einbauküche aufzustellen.
Auch im Außenbereich der Wohnung sind Verbesserungen möglich. So darf der Erdgeschossmieter seine Fenster mit Außenjalousien versehen, wenn die Interessen des Vermieters dadurch allenfalls geringfügig beeinträchtigt werden (vorher nachfragen!). Er ist berechtigt, an seinem Balkon eine Vorrichtung zum Wäschetrocknen oder einen unauffälligen (was ist das?) Sichtschutz anzubringen.
Da die Rechtsprechung zu diesen Fragen unübersichtlich und teilweise widersprüchlich ist, sollten Sie zur Ausräumung von Zweifeln vor Beginn der Maßnahme eine Rechtsberatung einholen.
3. Nur mit Zustimmung des Vermieters
Größere bauliche Veränderungen, die nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören, darf der Mieter hingegen nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen. Das gilt zum Beispiel für den Einbau einer Sauna, einer Etagenheizung oder für die Verkleidung der Decke mit Styroporplatten. Nicht gestattet ist es auch, den Balkon mit einem Vorhang vollständig zu verhüllen. Auch die Anbringung einer Markise bedarf der Genehmigung durch den Vermieter.
Aus dem Grundsatzurteil des BGH:
Zur Frage, ob sich ein Vermieter rechtsmissbräuchlich verhält, wenn er dem Mieter seiner Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage nicht gestattet:
Es gibt keinen Anspruch auf Vermieter-Modernisierung.
Die Verweigerung der Mieter-Modernisierung ist grundsätzlich zulässig. Einzige Grenze: Rechtsmissbrauch.
Die Verweigerung der Mieter-Modernisierung ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn Vermieter hierdurch Mieterhöhungsspielräume wahrt.
BGH vom 14.9.2011 – VIII ZR 10/11
Da der Vermieter grundsätzlich frei entscheiden kann, ob er ja oder nein sagt, kann der Mieter eine sachgerechte Entscheidung nur erwarten, wenn er den Vermieter so informiert, wie dieser es bei einer Modernisierung seinerseits tun müsste. Sind Beeinträchtigungen zu befürchten, muss der Vermieter keine Zustimmung erteilen. Zumindest kann der Vermieter seine Zustimmung von einer angemessenen Sicherheitsleistung abhängig machen. Der Vermieter darf seine Position aber nicht missbrauchen; das wäre beispielsweise der Fall, wenn er eine neue Beheizungsart ablehnt, die dem Mieter wesentliche Vorteile, ihm selbst aber keine Nachteile bringt.
4. Barrierefreiheit – Behindertengerechte Nutzung
Spezielle Änderungsbedürfnisse können sich ergeben, wenn ein Behinderter in eine Wohnung zieht – sei es als Mieter oder als Lebenspartner eines Mieters – oder während des Mietverhältnisses im Haushalt des Mieters eine Behinderung eintritt. Nach § 554 a BGB ist der Vermieter ist verpflichtet, baulichen Veränderungen und sonstigen Einrichtungen zuzustimmen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder des Zugangs zu ihr erforderlich sind.
Das betrifft nicht nur den Lift im Treppenhaus, sondern zum Beispiel auch die Verbreiterung von Türen, eine behindertengerechte Nasszelle, besondere Haltegriffe oder eine Notrufeinrichtung. Der Vermieter ist daher beispielsweise auch verpflichtet, die Drehung eines Rollstuhl-Containers um 180° zu dulden, wenn dadurch der Zugang für den gehbehinderten Mieter deutlich verkürzt wird.
Der Vermieter kann seine Zustimmung nur verweigern, wenn sein Interesse (einschließlich des berechtigten Interesses anderer Mieter im Haus) an einem unveränderten Zustand des Gebäudes die Interessen an einer behindertengerechten Nutzung überwiegt.
Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen spielen zum Beispiel folgende Kriterien eine Rolle:
die Notwendigkeit der Maßnahme,
die Möglichkeit des Rückbaus,
mögliche Haftungsrisiken aufgrund der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters,
Abschluss einer Haftpflichtversicherung durch den Mieter,
Auswirkungen auf die vertragsgemäße Nutzung des Gebäudes durch die übrigen Mieter.
Danach hat beispielsweise ein behinderter Mieter keinen Anspruch auf Installation einer Videokamera im Hausflur, wenn er an seinem Bett eine Wechselsprechanlage und an der Wohnungseingangstür einen Türspion hat.
Ergibt die Abwägung, dass der Vermieter den baulichen Änderungen zustimmen muss, kann er diese Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter eine zusätzliche Sicherheit (Kaution) leistet. Damit kann der Vermieter sicherstellen, dass die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nicht zu seinen Lasten geht, wenn der Mieter stirbt oder auszieht.
Die Sicherheit ist der Höhe nach angemessen, wenn sie die voraussichtlichen Kosten des Rückbaus abdeckt. Grundlage kann insoweit ein Kostenvoranschlag sein. Der Vermieter kann diese Sicherheit zusätzlich fordern, also unabhängig von der eventuell sowieso schon vereinbarten Kaution in Höhe von maximal drei Monatsmieten. Die zusätzliche Sicherheitsleistung muss ebenfalls vom übrigen Vermögen des Vermieters getrennt angelegt und zu Gunsten des Mieters verzinst werden.
5. Investitionen vertraglich absichern
Modernisiert der Mieter seine Wohnung, muss er mit erheblichen Kosten beim Auszug rechnen. Der Vermieter kann nämlich verlangen, dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen auf seine Kosten rückgängig macht und den alten Zustand der Wohnung wiederherstellt. Nur wenn der Vermieter sehr aufwändigen Maßnahmen vorbehaltlos zugestimmt hat, entfällt die Pflicht, den ursprünglichen Zustand (Rückbau) wiederherzustellen.
Gleiches gilt, wenn für die Forderung des Vermieters kein vernünftiger Grund zu erkennen ist oder der Vermieter die Räume ohnehin so umbauen will, dass die Arbeiten des Mieters hinfällig würden.
Ob der Vermieter dem Mieter Wertersatz leisten muss, wenn dieser auszieht, bevor er seine Investitionen abgewohnt hat, hängt in erster Linie von einer möglichst genauen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter ab. Beispiel: Darf der Mieter den Garten frei gestalten, sieht der Mietvertrag aber nur für bauliche Veränderungen eine Ersatzpflicht des Vermieters vor, kann der Mieter für von ihm gepflanzte Bäume und Sträucher keinen Ersatz beanspruchen (BGH v. 13.6.07 – VIII ZR 387/04).
Ohne vertragliche Vereinbarung kommt eine Zahlungspflicht des Vermieters nur in Betracht, wenn die Maßnahmen den Interessen des Vermieters und seinem wirklichen oder mutmaßlichen Willen entsprachen oder der Vermieter bereichert ist. Die Bereicherung kann zum Beispiel darin liegen, dass der Vermieter nun einen höheren Mietzins kassieren kann oder aber der Verkehrswert der Mietsache sich erhöht hat. Vielfach kann der Vermieter sich jedoch nach den Grundsätzen der „aufgedrängten Bereicherung“ einer Kostenerstattung entziehen.
Wer als Mieter sicherstellen will, dass er die Vorteile einer auf eigene Kosten durchgeführten Modernisierung möglichst lange nutzen kann, sollte vor Beginn der Arbeiten eine schriftliche Vereinbarung mit seinem Vermieter treffen. Eine Orientierungshilfe bietet der „Mustervertrag zur Modernisierung durch Mieter“, den das Bundesjustizministerium in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund und anderen wohnungswirtschaftlichen Verbänden entwickelt hat.
6. Der Mustervertrag zur Mietermodernisierung
Der vollständige Wortlaut sowie die Erläuterungen des Justizministeriums können beim Deutschen Mieterbund, Littenstr. 10, 10179 Berlin (www.mieterbund.de) oder direkt beim Bundesjustizministerium, Postfach, 11015 Berlin, angefordert werden.
7. Mietermodernisierung und Mieterhöhung
Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (zum Beispiel Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat (BGH v. 7.7.2010 – VIII ZR 315/09). Es ist gleich, ob der Einbau aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Vermieter oder freiwillig aufgrund einer bloßen Erlaubnis des Vermieters erfolgt ist. Auch zwischenzeitlich „abgewohnte“ Ausstattungen und Einrichtungen bleiben bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außen vor.
8. Mietermodernisierung und Vermietermodernisierung
Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen (BGH v. 20.6.2012 – VIII ZR 110/11). Genehmigte Mietermaßnahmen sind also schon bei der Prüfung der Frage, ob überhaupt eine Modernisierungsmaßnahme des Vermieters vorliegt, zu berücksichtigen, sowie gegebenenfalls nochmals bei der Härtefallprüfung.
Bei der Beurteilung, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, sind auch vom Mieter rechtmäßig vorgenommene Veränderungen zu berücksichtigen (BGH v. 10.10.2012 – VIII ZR 25/12).
9. Mieterinvestitionen bei Vertragsende
Hat der Mieter während des Mietverhältnisses Einrichtungen in die Wohnung eingebracht oder sogar bauliche Maßnahmen an der Wohnung vorgenommen, fragt sich, welche Rechtsfolgen dieses bei Vertragsende auslöst. Muss die Mietermaßnahme wieder entfernt werden oder kann sie in der Wohnung verbleiben. Wenn sie entfernt werden muss, muss dann auch der ursprüngliche Zustand der Wohnung wieder hergestellt werden? Wenn eine Entfernungspflicht entfällt, kann der Mieter dann gar Entschädigung oder Aufwendungsersatz verlangen? Wie berechnen sich etwaige Mieteransprüche? Kommt es auf die aufgewendeten Kosten zum damaligen Einbauzeitpunkt an oder ist die Wertsteigerung des Grundstückes bei Mietvertragsende maßgeblich?
Alle diese Fragen lassen sich leicht beantworten, wenn entsprechende eindeutige mietvertragliche Vereinbarungen (siehe oben 5.) das Schicksal der Mieterinvestitionen regeln. Fehlt es – wie so oft – an einer Vertragsvereinbarung, kommen die einschlägigen Vorschriften des BGB zur Anwendung.
10. Wegnahmerecht unbenommen
Selbstverständlich bleibt dem Mieter das Recht, die Einrichtungen bei Auszug wegzunehmen (§ 539 Abs. 2 BGB). Der Mieter muss aber in diesem Fall den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Letzteres macht das Wegnahmerecht für den Mieter vielfach wirtschaftlich uninteressant.
Der Vermieter kann die Wegnahme durch Zahlung (die bloße Zusage reicht nicht) einer angemessenen Entschädigung abwenden, sofern der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. Die Entschädigung richtet sich nach Anschaffungswert und Abnutzungsdauer.
Das Wegnahmerecht des Mieters kann vertraglich nur ausgeschlossen werden, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist.
11. Rückbaupflichten des Mieters
Der Mieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 546 BGB verpflichtet, von ihm vorgenommene Veränderungen der Mietsache auf Verlangen des Vermieters wieder zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. An diesem Ergebnis ändert sich auch grundsätzlich nichts dadurch, dass der Vermieter der Installation von Einrichtungen seinerzeit zugestimmt hat. Entsprechendes gilt auch, wenn der Mieter von seinem Mietvorgänger im Einverständnis mit dem Vermieter Einbauten übernimmt.
Unterlässt der Mieter den Rückbau, macht er sich schadensersatzpflichtig. Der Vermieter kann allerdings nicht sofort Geld verlangen. Ist die Entfernung der von dem Mieter während des Mietverhältnisses angebrachten Einrichtungen oder baulichen Maßnahmen nach Beendigung des Mietverhältnisses nur mit erheblichem Kosten- und Arbeitsaufwand möglich, so setzt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Verletzung der Rückbauverpflichtung durch den Mieter eine Fristsetzung nach Verzug voraus.
Dabei muss der Vermieter die geforderten Arbeiten im Einzelnen beschreiben. Geht die Aufforderung des Vermieters zur Entfernung von Gegenständen weit über das Geschuldete hinaus, kann er aus der Fristsetzung keine Rechte herleiten. Dieses Verfahren muss er nicht einhalten, wenn sich ein Schaden schnell und ohne größere Kosten beseitigen lässt.
12. Ausnahmen von der Rückbauverpflichtung
Der Vermieter kann die Beseitigung von Einbauten grundsätzlich auch dann verlangen, wenn er dem Einbau zugestimmt hat. Ausnahmen von der grundsätzlich bestehenden Rückbauverpflichtung des Mieters lassen die Gerichte im Einzelfall nur zu, wenn das Begehren des Vermieters rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) wäre. So wurde beipielsweise entschieden, dass der Rückbau entfallen kann, wenn ein nachvollziehbares Interesse des Vermieters an der Entfernung fachgerecht verlegter Fliesen nicht ersichtlich ist. Wann letzteres der Fall sein mag, ist allerdings immer eine Frage des Einzelfalles. Relativ sicher aber ist es, dass der Vermieter bei Mietende keinen Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes hat, wenn der Nachmieter den Erfolg dieser Rückbauarbeiten durch eigene genehmigte Umbaumaßnahmen wieder zunichte machen würde.
Eine Ausnahme besteht auch, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass der Vermieter auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verzichtet hat. Das wird angenommen, wenn es sich um einen selbstverständlichen Standard oder um eine auf Dauer angelegte Einrichtung handelt, deren Beseitigung nur mit erheblichem Kostenaufwand möglich wäre, und die Mietsache in einen erheblich schlechteren Zustand versetzen würde. Hier kann vom Vermieter erwartet werden, dass er sich die Beseitigung der Einbauten ausdrücklich vorbehält, wenn er seine Zustimmung erteilt.
Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Einbauten, die ein Vormieter vorgenommen hat (und die er nicht vertraglich übernommen hat), wieder zu beseitigen.
Hat der Vermieter dem Mieter anlässlich der Rückgabe der Wohnung bestätigt, dass sich diese in ordnungs- bzw. vertragsgemäßem Zustand befindet, hat er weder Erfüllungs- noch Schadensersatzansprüche. Das Gleiche gilt auch, wenn der Vermieter die Kaution vorbehaltlos zurückzahlt (strittig!).
13. Verjährung beachten!
Hat ein Mieter Aufwendungen vorgenommen, für die er Ersatz beanspruchen kann, muss er im Falle eines Verkaufs des Hauses aufpassen. Ohne besondere Vereinbarung richten sich die Ersatzansprüche gegen den alten Vermieter. Ansprüche des Mieters verjähren gemäß § 548 BGB sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses (VIII ZR 133/07) bzw. des Vermieterwechsels (Grundbucheintragung des Erwerbers).
Die Verjährungsfrist für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung beginnt allerdings erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen (BGH v. 28.5.2008 – VIII ZR 133/07 –).
Ist der Vermieter nach dem Vertrag allerdings erst zu einem späteren Zeitpunkt zur Zahlung verpflichtet, beginnt auch die Verjährung erst später. Und ist vereinbart, dass die Ansprüche des Mieters erst nach dem Eigentumswechsel fällig werden, muss sich der Mieter an den neuen Vermieter halten.
14. Mieterinvestition zu DDR-Zeiten
Anders ist die Rechtslage, wenn der Mieter vor dem 3.10.1990 auf dem Gebiet der ehemaligen DDR im Rahmen eines Mietverhältnisses Um- oder Ausbauten an der Wohnung oder am Einfamilienhaus vorgenommen bzw. Einrichtungen installiert hatte (vgl. BGH v. 17.3.1999 – XII ZR 101/97 -). Die komplizierten Regelungen können hier nicht dargestellt werden und sollten in der Rechtsberatung geklärt werden.