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Timestamp: 2017-01-19 08:42:01+00:00
Document Index: 129149458

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 13', 'sentenza ', 'art. 5', 'art. 13', 'sentenza ', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 10', 'art. 35', 'art. 4', 'art. 2']

Risoluzione Agenzia Entrate n. 405 del 30.10.2008
Interpello ai sensi dell'articolo 11 della legge n. 212 del 2000. Immobili
di tipo residenziale - Cessione dell'usufrutto - esenzione dall'Iva - Art.
10, primo comma, n. 8), del D.P.R. n. 633 del 1972
dell'art. 10 del D.P.R. n. 633 del 1972
La società ALFA S.r.l., che svolge attività di servizi e di
costruzioni immobiliari, con contabilità separata, rappresenta di voler effettuare dei lavori su immobile strumentale di cui
è proprietaria, così
da cambiarne la destinazione d'uso in abitativo.
In particolare, la società istante mira a ricavare dall'immobile
più unità abitative da destinare alla vendita. Tuttavia, nell'ipotesi in cui risulti difficile riuscire a collocare sul mercato tutte le abitazioni, la
società ha previsto la possibilità di cedere ai propri soci, con contratti a corrispettivo concordato di cui alla legge n. 431 del 1998, l'usufrutto di
tali immobili per un periodo pari a quindici anni.
Tutto ciò premesso, e rilevato, soprattutto, che la cessione
dell'usufrutto nei confronti dei soci avverrebbe a valore di mercato, la società istante chiede di sapere se tale cessione sia imponibile ai fini
dell'Iva o sia fuori campo di applicazione dell'imposta, ai sensi dell'art. 4, quinto comma, ultimo periodo, lett. a) del D.P.R. n. 633 del 1972.
La società istante ritiene che la cessione dell'usufrutto degli
immobili a valore di mercato, e per un periodo di tempo determinato, nei confronti dei propri soci, rientri tra le operazioni imponibili ai fini
dell'Iva, sempre che sia effettuata entro quattro anni dalla data di
costruzione delle unità abitative.
Pertanto, l'istante ritiene corretto anche portare in detrazione l'Iva
relativa all'operazione in discorso.
Nel quesito in esame viene chiesto di sapere se la cessione nei
confronti dei propri soci dell'usufrutto di unità abitative, entro quattro
anni dalla data di costruzione delle stesse, sia esclusa o meno dal campo di
applicazione dell'Iva, ai sensi dell'art. 4, quinto comma, ultimo periodo,
lett. a) del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, nell'ipotesi in cui tale
cessione avvenga per un periodo di tempo determinato e a prezzo di mercato.
La richiamata norma prevede che non costituiscono
e come tali sono fuori campo Iva, il possesso e la gestione di unità
immobiliari classificate o classificabili nella categoria catastale A e
delle loro pertinenze, ad esclusione delle unità classificate o
classificabili nella categoria catastale A10, da parte di società o enti,
qualora la partecipazione ad essi consenta, gratuitamente o verso un
corrispettivo inferiore al valore normale, il godimento, personale, o
familiare dei beni e degli impianti stessi, ovvero quando tale godimento sia
conseguito indirettamente dai soci o partecipanti, alle suddette condizioni
anche attraverso la partecipazione ad associazioni enti o altre
Conformemente a quanto ritenuto dalla Direzione Regionale, si ritiene
che il rapporto oggetto del quesito, qualificato dall'Associazione istante
come usufrutto a tempo determinato, debba essere correttamente considerato,
ai fini fiscali, come locazione di immobile.
Si rammenta, al riguardo, che la Corte di Giustizia delle
Europee ha affermato, con diverse pronunce, che i rapporti giuridici
nell'ambito dei quali è concesso ad un soggetto di usare un bene, per una
durata limitata e dietro corrispettivo, rientrano nella nozione di locazione
di beni immobili, e come tali sono esenti dall'Iva ai sensi dell'art. 13
della sesta direttiva del Consiglio 17 maggio 1977 (77/388/CEE).
In relazione al caso specifico dell'usufrutto di beni immobili, la Corte
di Giustizia è intervenuta, con sentenza 4 ottobre 2001, nella causa
C-326/99, pronunciandosi sulla corretta interpretazione degli artt. 5, n. 3,
e 13, parte B, lett. b), e parte C, lett. a), della sesta direttiva (ora
trasfusi nei Titoli IV e IX della direttiva 2006/112/CE del 28 novembre
2006), che disciplinano, rispettivamente, le operazioni imponibili e le
L'art. 5, n. 3, della direttiva sopra citata prevede, infatti, che si
considera cessione di bene il trasferimento del potere di disporre di un
bene materiale come proprietario e che gli Stati membri possono considerare
beni materiali anche i diritti reali che conferiscono al loro titolare un
potere d'uso sui beni immobili.
L'art. 13 della direttiva in discorso prevede, invece, che, fatte salve
altre disposizioni comunitarie, l'affitto e la locazione di beni immobili
rientrano tra le operazioni esenti, ma con riferimento a tali operazioni è comunque riconosciuta agli Stati membri la
possibilità di accordare ai loro
soggetti passivi il diritto di optare per l'imposizione.
Nella sentenza in discorso, la Corte di Giustizia si è
favorevolmente sull'equiparazione della costituzione, per una durata
limitata, di un diritto di usufrutto su beni immobili alla locazione o
all'affitto di tali beni, facendo presente, in via preliminare, che la sesta
direttiva non definisce la nozione di locazione e di affitto e nemmeno
rinvia alle rispettive definizioni adottate a tal riguardo dagli Stati
membri. Al riguardo, tra l'altro, la Corte aveva già affermato, in una
precedente pronuncia, che le nozioni di affitto e di locazione di cui
all'art. 13, parte B, della direttiva in discorso, sono più ampie di quelle sancite dai diversi diritti nazionali.
La Corte, nel motivare la propria pronuncia, ha precisato,
che le esenzioni previste dall'art. 13 della sesta direttiva devono
corrispondere a nozioni autonome di diritto comunitario affinché sia
possibile determinare la base imponibile dell'Iva in maniera uniforme e secondo le norme comunitarie e che le considerazioni in materia di
applicazione dell'Iva sulle locazioni valgono, mutatis mutandis, anche per
la costituzione di un diritto reale che conferisce al suo titolare un potere
d'uso su un bene immobile come il diritto di usufrutto.
Ciò in quanto l'usufrutto presenta la caratteristica fondamentale, che
lo accomuna alla locazione, di conferire all'interessato, per una durata
convenuta e dietro corrispettivo, il diritto di occupare un immobile come se
ne fosse il proprietario e di escludere qualsiasi altra persona dal
beneficio di un tale diritto.
La Corte ha precisato, infine, che l'interpretazione sopra fornita non
può essere invalidata dal fatto che l'usufrutto presenta, nel diritto
civile di numerosi Stati membri, caratteristiche che lo distinguono dalla
locazione e dall'affitto. Le predette particolarità, che risultano dall'appartenenza degli istituti in discorso a categorie giuridiche
distinte, sono secondarie, infatti, rispetto al fatto che, sul piano
economico, un diritto come l'usufrutto e la locazione o l'affitto presentano
la caratteristica fondamentale comune di mettere a disposizione di un
soggetto un bene per una durata convenuta e dietro corrispettivo.
In considerazione della posizione assunta dalla Corte di Giustizia, la
scrivente ritiene, relativamente alla fattispecie in esame, che l'eventuale
cessione da parte dell'associazione istante ai propri soci del diritto di
usufrutto di unità abitative, dietro corrispettivo e per una durata convenuta di quindici anni, sia riconducibile alla nozione di locazione di
beni immobili e, come tale, sia esente dall'Iva ai sensi dell'art. 10, primo
comma, n. 8, del D.P.R. n. 26 ottobre 1972, n. 633.
La predetta norma, così come sostituita dall'art. 35, comma 8, del d.l.
4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto
2006, n. 248, prevede, infatti, l'esenzione dall'Iva per le locazioni e gli
affitti di immobili di tipo residenziale, anche nell'ipotesi in cui l'operazione sia posta in essere dalla stessa impresa che li ha costruiti, a
meno che non ricorra la particolare ipotesi di locazione realizzata in
attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata che rispettano
specifiche condizioni.
Per quanto riguarda il quesito specifico concernente l'eventuale
applicabilità della norma di cui all'art. 4, quinto comma, ultimo periodo,
a), del D.P.R. n. 633 del 1972, la quale esclude la rilevanza ai fini Iva
delle operazioni consistenti nel porre a disposizione dei soci, associati o
partecipanti, taluni beni, gratuitamente o dietro un corrispettivo inferiore
al valore normale, si esprime l'avviso che la stessa non trovi applicazione nel caso in esame.
Ciò in quanto, una volta qualificata l'operazione prospettata come
locazione, non è sostenibile che il canone pattuito, corrispondente al corrispettivo convenzionato previsto dall'art. 2, comma 3, della legge n.
431 del 1998, non costituisca un valore normale in relazione alla
concessione del godimento degli alloggi medesimi.