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Timestamp: 2018-01-18 08:09:18+00:00
Document Index: 58500608

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Le recenti dispute giurisprudenziali in tema di contratto preliminare ad effetti anticipati e contratto preliminare di preliminare, culminate con due importanti pronunce della Cassazione a sezioni unite (rispettivamente, Cass., Sez. un., 27 marzo 2008, n. 7930 e Cass., Sez. un., 6 marzo 2015, n. 4628), testimoniano di come l’elaborazione teorica finora sviluppatasi sul tema della contrattazione preliminare non sia ancora riuscita a raggiungere definitivi esiti sistematici ed applicativi. Lo studio muove da un’analisi critica della secolare elaborazione in tema di contratto preliminare, tradizionalmente caratterizzata dal tentativo di garantire una precisa identità alla «fattispecie» e individuarne la specifica funzione. Alla luce di un’analisi storico-comparativa, nonché di un’interpretazione funzionale degli scarni indici normativi, si propone un superamento delle tesi classiche: l’introduzione della figura, consumatasi con l’avvento del Codice del ’42, si spiega con la volontà legislativa di introdurre una nuova modalità del contrarre e di riconoscere, così, all’autonomia negoziale nuovi spazi operativi. L’«obbligo di concludere un contratto» assurge a schema neutro, a rilevanza procedimentale, che consente ai privati di modulare in ragione dei propri concreti interessi lo sviluppo di un’unitaria operazione economica e che non patisce limiti ulteriori rispetto a quelli che generalmente circondano il principio di autonomia negoziale. Da questa prospettiva, ci si volge all’analisi della più recente prassi immobiliare, al fine di indagare capacità effettuale e complessità contenutistica della contrattazione preliminare e verificare in che modo, nel suo ambito, possano trovare composizione problemi classici del diritto dei contratti: tra questi, in particolare, il problema della derogabilità del consenso traslativo e della creazione per contratto di obbligazioni di dare in senso tecnico; il problema della circolazione negoziale del possesso e della sua autonomia rispetto alla circolazione del corrispondente diritto reale; il problema della formazione progressiva del contratto e del controllo negoziale sul momento del trapasso dalla fase delle mere trattative al vincolo contrattuale vero e proprio.
Marco Farina è dottore di ricerca in Diritto civile presso l’Università degli Studi di Genova.
L’introduzione del contratt o preliminare tra trad izione fra ncese e trad izione tedesca
1. I ntroduzione. Il contratto preliminare ed una storia secolare. Ruolo della prassi commerciale e perdurante problematicità della figura. Piano di sviluppo dell’indagine e indicazioni di metodo.
2. I l contratto preliminare: un istituto figlio di due tradizioni (francese e tedesca). La regola “promesse de vente vaut vente” e l’equiparazione tra promessa e vendita: genesi dell’art. 1589 code civil. Il dibattito sul patto di elezione di forma si estende ai contratti preliminari, i quali contengono un’intesa de re et pretio, oltre ad una convenzione sulla forma: autonomia funzionale e rilevanza pratica del preliminare. La distinzione di Dumoulin tra promessa de praesenti e promessa in futurum: l’attenzione si concentra sui profili effettuali della promessa. L’incidenza di tale distinzione sulla codificazione dell’art. 1589 code civil. Principio consensualistico e contratto preliminare. La negazione della figura rappresenta un omaggio al nuovo sistema di circolazione dei diritti. Il riferimento in negativo è alla sola promessa di vendita, mentre il legislatore francese ignora una figura generale di contratto preliminare.
3. Vorvertrag tedesco e elaborazione dottrinale pandettistica. L’iniziale scetticismo nei confronti del pactum de contrahendo: la posizione di Savigny. La nascita del Vorvertrag: il problema di giustificare la possibilità logica di un patto precedente al definitivo, autonomo rispetto ad esso e avente già rilievo contrattuale. L’avvio del dibattito: le tesi di Thöl e Göppert. L’elaborazione di Degenkolb: il Vorvertrag quale “fattispecie” tipica, che obbliga ad un contrahere e che trova fondamento nel principio di libertà contrattuale. L’attenzione è rivolta alla definizione di una figura generale e astratta. Il problema della rilevanza pratica dell’istituto: la scissione tra titulus e modus adquirendi consente già una dilazione dell’effetto reale e riduce lo spazio applicativo della contrattazione preliminare. Il duplice significato del silenzio del BGB: destituzione di importanza
di un dibattito dai toni eccessivamente dogmatici e consacrazione del contratto preliminare quale istituto che discende dal principio di autonomia negoziale.
4. La singolare situazione italiana in vigenza del codice del 1865: adesione al principio consensualistico e mancato recepimento dell’art. 1589 code civil. Inizialmente dottrina e giurisprudenza argomentano a favore dell’equiparazione tra promessa e vendita. Evoluzione del dibattito: il silenzio codicistico apre al riconoscimento del contratto preliminare. Sul modello del Vorvertrag viene definito un modello generale di contratto preliminare, astrattamente idoneo a precedere qualunque contratto. La giurisprudenza riconosce l’autonomia del preliminare di vendita rispetto al definitivo ed abbandona il principio “promesse de vente vaut vente”. Il preliminare, pur configurandosi quale modello astratto, trova pieno sviluppo nelle operazioni traslative. Ulteriori profili critici: la forma e la tutela. Atipicità del contratto e vincolo di forma. Libertà del volere ed esecuzione in forma specifica.
Il pr oblema della contrattaz ione prel iminare : da “tipo” contrattuale a modal ità del contrarre
1. I l codice del 1942 e la consacrazione legislativa del contratto preliminare. L’introduzione dell’art. 2932 c.c. e il dogma dell’infungibilità del volere: la pretesa inconciliabilità tra negozio e atto dovuto. La svalutazione della “contrattualità” del definitivo ed il riconoscimento di piena efficacia dispositiva al solo preliminare: il preliminare quale negozio attributivo di un diritto potestativo; il definitivo quale negozio munito di mera efficacia probatoria; il preliminare quale negozio che produce un obbligo di trasferire. Il definitivo diventa un’alternativa, non negoziale alla sentenza ex art. 2932 c.c. Critica. Svilimento di uno dei due momenti della sequenza e riduzione del procedimento ad un’unica manifestazione di volontà negoziale.
2. I l recupero della “contrattualità” del definitivo e la svalutazione del ruolo del preliminare, che perde autonomia effettuale. Il definitivo resta atto di autonomia, pur rappresentando un atto dovuto: compatibilità del definitivo con le categorie del potere e del dovere. Il preliminare quale regolamento inattuale, ovvero incompleto. Critica. Difficoltà di distinguere il preliminare da un accordo preparatorio afferente alla fase delle trattative e privo di valore negoziale.
3. Sviluppo del dibattito: i tentativi di individuare un significato proprio al contratto definitivo. La funzione “novativa” del contratto definitivo: la sequenza preliminare – definitivo esprime un assetto di interessi costante, attraverso l’avvicendamento tra un momento strumentale ed uno attuale. Valorizzazione della dimensione dinamica. Critica. Svilimento della capacità attualmente dispositiva del contratto preliminare. Parallelismo tra sentenza ex art. 2932 c.c. e definitivo: la funzione di “controllo” dei presupposti della contrattazione e di eventuali sopravvenienze. Critica. Sopravvenienze rilevanti e rimedi. Tendenza ad individuare una funzione astratta della sequenza preliminare – definitivo.
4. Contratto preliminare e operazione traslativa. L’efficacia “configurativa”: il contratto preliminare ha un rilievo procedimentale e impegna i contraenti a porre in essere successivi atti e contegni, in vista della produzione dell’effetto reale. Rilevanza inter partes e responsabilità precontrattuale. Critica. Contratto preliminare e consenso traslativo: con l’utilizzo del contratto preliminare, lo scambio di cosa contro prezzo avviene in ossequio al modello della vendita obbligatoria romanistica. Critica. Indebita negazione della generalità della figura e della capacità della stessa di produrre obbligazioni di facere.
5. Le varie opinioni dottrinali sono riconducibili a due filoni: a chi riconduce il preliminare nell’ambito del procedimento di formazione del contratto, si contrappone chi scorge nel preliminare uno strumento preordinato al trasferimento della proprietà. Problema comune: l’individuazione della “causa” del contratto preliminare. Il preliminare quale “tipo” contrattuale: ricerca della funzione tipica e sclerosi dell’istituto.
6. Analisi degli indici normativi. L’art. 1351 c.c.: relatio formale e strumentalità del contratto preliminare. La disposizione non definisce l’istituto. Vincolo formale e art. 2932 c.c.: autonomia dell’art. 1351 c.c. Proiezione sostanziale della norma: la continuità del regime formale testimonia dell’unitarietà dell’operazione e della neutralità del contratto preliminare. L’utilizzo del termine «contratto» allontana definitivamente il preliminare dall’ambito delle mere trattative.
7. L’art. 2932 c.c. e la tutela contro l’inadempimento dell’obbligo a contrarre: vocazione della norma a disciplinare ipotesi eterogenee. Rilievo obbligatorio del contratto preliminare. L’obbligo di concludere un contratto testimonia della funzione dilatoria del contratto preliminare e della sua capacità di scandire il realizzarsi dell’unitaria operazione negoziale. Indefinitezza dell’obbligo di concludere un contratto e sua compatibilità sia con prestazioni di facere che di dare. La contrattazione preliminare quale nuova modalità del contrarre, consistente nella combinazione di un impegno promissorio con un altro schema tipico.
8. L’art. 2645-bis c.c. e il d.lgs. 122/2005. Pubblicità c.d. prenotativa ed opponibilità ai terzi del contratto preliminare. Rilievo negoziale dell’unitaria sequenza preliminare – definitivo: il preliminare incide sin da subito sulle situazioni di appartenenza. L’art. 2645-bis c.c. presuppone la figura, ma non ne individua il contenuto: conferma della intrinseca duttilità della contrattazione preliminare. D.lgs. 122/2005 e tutela della parte debole. Prescrizioni di forma-contenuto: profili rimediali. Complessità contenutistica ed effettuale del contratto preliminare.
9. Definitivo superamento di un approccio in chiave di “fattispecie”, che tende all’individuazione della funzione tipica del contratto preliminare. Le formule “contratto preliminare” e “contratto definitivo” sono mere astrazioni concettuali. Contrattazione preliminare e autonomia negoziale: la molteplicità di contenuti che il contratto preliminare può esprimere trova un limite solo nei principi generali che l’ordinamento nel suo complesso pone ad argine dell’esercizio dell’autonomia privata. La contrattazione preliminare vivente.
Preliminare ad “effetti anticipat i” e procedime nto traslat ivo
1. I ntroduzione: il contratto preliminare ad effetti anticipati ed il contratto preliminare di preliminare quali casi “clinici”, che consentono di cogliere i limiti dell’autonomia negoziale nell’ambito della contrattazione preliminare. Breve analisi delle operazioni negoziali e dei problemi giuridici che le stesse sollevano. Piano di sviluppo dell’indagine.
2. Le ragioni della fortuna del contratto preliminare ad effetti anticipati nel settore delle compravendite immobiliari: analisi degli interessi concreti che spingono promissario acquirente e promittente alienante ad arricchire sotto il profilo effettuale il primo momento della sequenza preliminare – definitivo. Il primo tentativo giurisprudenziale di inquadramento della figura: il preliminare ad effetti anticipati alla stregua di una compravendita già perfetta. Critica: indebita negazione della figura e sostanziale obliterazione del ruolo dell’autonomia negoziale nell’ambito della contrattazione preliminare. La posizione della giurisprudenza più recente, come cristallizzata da Cass., Sez. un., 27 marzo 2008, n. 7930 secondo la teorica del collegamento negoziale: il preliminare ad effetti anticipati quale sintesi di un contratto preliminare “puro”, un contratto di mutuo ed un contratto di comodato. Critica: inadeguatezza della qualificazione in termini di mutuo e comodato, in quanto contratti connotati da valenza restitutoria. Insussistenza dei presupposti per rilevare un collegamento negoziale e unitarietà dell’operazione. Natura procedimentale dell’operazione e capacità del contratto preliminare di fondare causalmente effetti ulteriori rispetto al nudo obbligo a contrarre.
3. La contrattazione preliminare ad effetti anticipati come banco di prova per sondare la derogabilità del principio del consenso traslativo: possibilità di ricostruire la sequenza preliminare – definitivo quale sequenza tra un preliminare da cui sorge un’obbligazione di dare in senso tecnico ed un definitivo quale atto traslativo solutionis causa. Le vendite ad efficacia obbligatoria quali presunte eccezioni al principio consensualistico. Scissione tra titulus e modus adquirendi e trasferimento mediato dall’obbligazione. Il problema dell’adempimento traslativo nell’analisi giurisprudenziale: la sostanziale elusione della questione. Il negozio con obbligazioni a carico del solo proponente e la funzione solutoria. Critica.
4. Sulla presunta natura imperativa dell’art. 1376 c.c.: analisi dell’evoluzione dottrinale. Consenso traslativo e numerus clausus dei diritti reali. Consenso traslativo e principio di astrazione. Consenso traslativo e regole di conflitto. Critica. Relatività spazio-temporale del “dogma” consensualistico. Fondamento politico-culturale dell’art. 1376 c.c.: il consensualismo segna il trionfo della volontà quale causa di produzione dell’effetto giuridico. Derogabilità della regola e ammissibilità di trasferimenti mediati dall’obbligazione di dare. I limiti alla scissione tra titulus e modus adquirendi nell’ambito della contrattazione preliminare: il principio causalista e il principio di meritevolezza.
5. N atura negoziale del pagamento traslativo. Analisi della struttura del pagamento traslativo. La tradizionale tesi della unilateralità: critica. Rilevanza e meritevolezza dell’interesse del creditore a controllare la conformità della prestazione rispetto a quanto pattuito. Mora accipiendi, trasferimento di cosa generica e collaudo, quali indici di emersione dell’interesse al controllo. Concorso del promissario acquirente all’atto solutorio del promittente alienante. Bilateralità del pagamento traslativo e conformità al principio di economia dei mezzi giuridici.
Contrattaz ione prel iminare e acqu ist o der iva - tivo del possess o
1. La relazione tra il promissario acquirente ed il bene: l’anticipata consegna tra detenzione e possesso. La contrattazione preliminare e il problema della cessione traslativa del possesso. Rilevanza concreta della questione: gli interessi in gioco. Analisi del dibattito giurisprudenziale e dottrinale. Il trionfo di un approccio metodologico in chiave di fattispecie: la qualifica come possessore o detentore discende necessariamente dall’analisi del “titolo”. La qualifica in termini di comodato quale soluzione al problema: secondo la giurisprudenza più recente il promissario acquirente è detentore. Critica: svilimento della volontà delle parti e rinuncia ad indagare la possibilità di una cessione del possesso prima ed a prescindere dal trasferimento del diritto di proprietà. Necessità di una nuova prospettiva di indagine.
2. La circolazione del possesso nel dibattito giurisprudenziale e dottrinale. L’opinione maggioritaria nega la circolazione del possesso sulla base di una interpretazione letterale degli artt. 1140, 1470 e 1146, comma 2, c.c.: il possesso, in quanto res facti, può solo esser esercitato e mai venduto. Critica: il discorso resta sul piano delle qualificazioni formali. Il possesso, quale attività, è opportunamente valorizzato solo in una prospettiva dinamica e funzionale. L’analisi dei dati normativi testimonia della piena rilevanza giuridica del possesso, quale fattispecie che produce effetti propri e che gode di un’autonoma e specifica tutela. La rigida contrapposizione possesso – proprietà va abbandonata a favore di una prospettiva che indaghi la conformità all’ordinamento nel suo complesso di un’operazione negoziale tendente all’immissione nel possesso.
3. Analisi storico-comparatistica: il diritto romano e il diritto tedesco ammettono negozi aventi ad oggetto il mero possesso. La relatività spazio-temporale del “dogma”: la supposta impossibilità del trasferimento del possesso risponde a logiche di politica legislativa e non deriva da un’inidoneità strutturale della figura a circolare. Riflessi sul possesso della rivisitazione in chiave funzionale della proprietà. Gli istituti della multiproprietà e della cessione di cubatura testimoniano della compatibilità col sistema di una scissione tra titolarità e godimento.
4. I l codice civile conosce diversi congegni negoziali che testimoniano della disponibilità del possesso. Il nuovo art. 2643, n. 12-bis c.c. introduce un negozio di accertamento dell’avvenuta usucapione, che ha ad oggetto il possesso e produce un effetto preclusivo. Gli artt. 1488, comma 2, 1159 e 1159-bis c.c. presuppongono congegni negoziali che si prestano a produrre quale unico effetto l’immissione nel possesso. Se tale risultato può essere ottenuto in via indiretta, è ragionevole riconoscerne l’ammissibilità anche per via diretta: il possesso, quale autonomo bene giuridico, può circolare negozialmente.
5. I l problema della qualifica del promissario acquirente non può esser risolto una tantum: le parti possono liberamente stabilire se immettere nella disponibilità possessoria o nella mera detenzione, sulla base dei propri specifici interessi. L’immissione nel possesso discende negozialmente dal contratto preliminare, ma non può prescindere dal momento della consegna. Il silenzio del contratto preliminare ed il problema interpretativo: ove le parti nulla stabiliscano, si rende necessaria un’indagine caso per caso, che tenga conto tanto dell’intenzione dei contraenti, quanto del loro contegno anche successivo alla stipula. Riaffermazione della polivalenza funzionale della contrattazione preliminare, idonea ad accogliere quale effetto anche l’immissione nel possesso.
1. I l c.d. preliminare di preliminare: analisi di un’operazione di contrattazione trifasica. Ruolo del mediatore e difficoltà di decifrazione di un accordo caratterizzato da un poverissimo contenuto regolamentare. Difficoltà concettuale di inquadramento di un preliminare che obbliga ad un secondo preliminare. Piano di sviluppo dell’indagine.
2. Recepimento giurisprudenziale della figura ed evoluzione del dibattito: il problema causale e la «meritevolezza» dell’obbligo ad obbligarsi. Dalla nullità al quasi contratto: la prima Cassazione censura il preliminare di preliminare perché inutile; le sezioni unite aprono all’ammissibilità della figura, ma ne riducono la rilevanza giuridica. Aporie dell’ultimo approdo giurisprudenziale ed opportunità di una nuova riflessione.
3. Aggravamento della fase preparatoria ed analisi dei concreti interessi in gioco. Giudizio di inutilità, principio di autonomia negoziale e valorizzazione della causa concreta. Il preliminare di preliminare può assolvere diverse funzioni: assicurare l’affare, salvo Completarlo nel dettaglio in seguito; obbligare ad una ripetizione del vincolo. Meritevolezza in concreto degli interessi perseguiti.
4. Preliminare di preliminare e formazione progressiva del contratto. La rilevanza procedimentale dell’operazione suggerisce l’opportunità di un cambio di prospettiva: dalla dicotomia validità/invalidità alla dicotomia contrattualità/pre-contrattualità. Analisi degli elementi concreti che orientano la qualificazione: il preliminare di preliminare può atteggiarsi a vero e proprio contratto, ovvero a mera intesa precontrattuale. Il problema della ricorrenza degli elementi essenziali del contratto. Caparra confirmatoria e proposta irrevocabile quali indici di contrattualità. In assenza di elementi “esteriori”, occorre attentamente indagare la volontà delle parti: ipotesi problematiche.
5. Analisi dei profili rimediali della contrattazione tramite preliminare di preliminare. Inadeguatezza ed incongruenza della risposta offerta dalle sezioni unite: il preliminare di preliminare non può allo stesso tempo esser “contratto” e fondare una responsabilità non ex contractu. Il risarcimento a titolo di responsabilità precontrattuale è rimedio attivabile allorché il preliminare di preliminare sia in realtà un’intesa precontrattuale. I riflessi sul quantum debeatur alla luce degli ultimi arresti giurisprudenziali in merito alla natura della responsabilità precontrattuale.
6. (Segue). Quid iuris allorché il preliminare di preliminare esprima una volontà contrattuale? I rimedi della responsabilità contrattuale e della esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre: la scelta non deriva da un’astratta definizione dell’oggetto del contratto. L’eventuale esclusione del rimedio di cui all’art. 2932 c.c. discende da un’attenta analisi dell’operazione. Rimedio risarcitorio e quantificazione del danno: caparra confirmatoria e tutela del c.d. interesse positivo. Oscillazione rimediale quale specchio dell’oscillazione delle funzioni del preliminare di preliminare.
7. Considerazioni conclusive. La contrattazione preliminare è luogo di espressione dell’autonomia negoziale ed incontra solo i limiti generali posti a quest’ultima. Il contratto preliminare sfugge a rigidi ed immutabili modelli astratti e si connota per una polivalenza funzionale, che può esser colta solo in una prospettiva dinamica. Non esiste il contratto preliminare, esistono i contratti preliminari, il cui specifico significato può esser colto esclusivamente in concreto.