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Timestamp: 2016-10-22 17:55:03
Document Index: 350041221

Matched Legal Cases: ['§ 38', '§ 102', '§ 38', '§ 102', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Mieter nicht erreichbar - Wie kündigen?
Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von tripelstep, 13.10.2012.
tripelstep,
tripelstep
hier mein etwas exotisches Problem:
Ich habe ein kleines Appartement an einen Herrn vom Balkan vermietet und hatte jahrelang keine größeren Probleme.
Die Miete kommt bisher noch regelmäßig auf meinem Konto an, aber:
- er ist aber seit Monaten nicht mehr erreichbar,
- Mobiltelefon außerhalb des Empfangsbereiches,
- Briefkasten randvoll,
- Auf die Bitte in der letzten Nebenkostenabrechnung, sich mit mir in Verbindung zu setzen keine Reaktion.
Nachdem sich Nachbarn aus dem Haus Sorgen machten, habe ich bei der Polizei nachgefragt, welche Möglichkeiten ich habe. Heute nachmittag war ich zusammen mit der Polizei in der Wohnung, es liegt keine Leiche drin...
Aber die Wohnung sieht aus wie Sau, der Strom ist abgedreht und anscheinend seit Monaten keiner mehr da.
Wie gehe ich weiter vor, ich möchte die Wohnung ja nicht weiter herunterkommen lassen?
Wenn ich eine Kündigung schreibe und per Boten in den Briefkasten werfen lasse, laufen dann bereits die Fristen einer ordentlichen Kündigung?
Und wie geht es danach weiter, wenn ich tatsächlich weiter keine Reaktion bekomme?
Und wie geht es danach weiterKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Was heisst danach? Ich such immer noch nach dem Anfang, nämlich nach dem Kündigungsgrund.
Wenn der mieter weiterhin zahlt, wirds nicht gehen...
Aber falls nicht dann bitte folgendes ist möglich:
1. fristlos kündigen, kündigung unter zeugen in den briefkasten werden.
2. schloß austauschen, zettel an die tür, das der mieter den schlüssel bei xy abholen kann
4. unbedingt herausfinden, wo der hin ist, damit man vollstrecken könnte, am besten beim drittschuldner oder kontopfändung (wo arbeitet er, wo hat er sein konto ?)
warum Mahnbescheid, wenn er zahlt? Wieso kommt die Wohnung runter? Klar, man muss mal lüften und heizen, aber eine Wohnung sollte auch mal ohne Bewohner auskommen, ohne dass da gleich was "runterkommt".
Musste die Polizei das Schloss öffnen, also knacken? Wenn ja, dann ist jetzt eh ein neues Schloss fällig und der Mieter kommt nicht rein, sondern muss sich bei Dir melden. In der Zeit hättest Du, wenn vielleicht rechtlich auch nicht korrekt, wenigstens die Möglichkeit, ab und an zu lüften.
Gab es Anzeichen für eine geplante Abreise oder eher für eine plötzliche "Flucht"? Kühlschrankinhalt? Aber wahrscheinlich war nicht viel Zeit für solche Dinge, als Du mit der Polizei drin warst.
Ansonsten: Hast Du die Möglichkeit, herauszufinden, wo er arbeitet oder gearbeitet hat? Vielleicht weiss man da etwas über seinen Verbleib? Oder weiss sonst jemand aus der Nachbarschaft etwas? Gibt vielleicht das Internet (Gesichtsbuch) was preis und Du kannst darüber mit ihm in Kontakt treten?
Eigentlich kann es Dir egal sein, solange die Miete pünktlich bezahlt wird. Da sehe ich aber das Problem: Falls er aus irgendeinem Grund untergetaucht ist, wird irgendwann sein Konto leer sein. Aber vielleicht macht er nur längeren Heimaturlaub. Was meint die Polizei zu der Sache?
Dass ich derzeit keinen Grund für eine fristlose Kündigung habe ist mir klar.
Ich denke auch an eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf, Kündigungsfrist meinerseits wegen der Mietdauer 9 Monate.
Außerdem besteht Renovierungsbedarf, das ist so schlecht zu machen.
Für die Polizei ist kein weiterer Handlungsbedarf da, sie sind auch nur mit mir in die Wohnung gekommen, weil die Möglichkeit eines Unglückes bestand.
Ich habe einen Schlüssel für die Wohnung, musste also nichts aufbrechen.
Wenn ich eine ordentliche Kündigung mit einem Boten zustelle, was mache ich dann nach Ablauf der Kündigungsfrist?
Besteht den der Eigenbedarf auch wirklich? Sind die Voraussetzungen erfüllt?
Zitat von tripelstep:
Auf die Bitte in der letzten Nebenkostenabrechnung, sich mit mir in Verbindung zu setzen keine Reaktion.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Hi Tripelstep,
auf eine "Bitte" muss man(n) auch nicht reagieren. Wenn ich eine Kündigung schreibe und per Boten in den Briefkasten werfen lasse, laufen dann bereits die Fristen einer ordentlichen Kündigung?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Erstmal brauchst du einen gültigen Kündigungsgrund ! Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, dann verschickst du die Kündigung per Gerichtsvollzieher. Das kostet zwar etwas, aber der Gerichtsvollzieher liest u.a. auch den Brief und stellt ihn dann zu. Allerdings so wie du das hier schreibst, glaube ich dir deinen Eigenbedarf nicht. Letztlich stört dich ja nur die Unordnung des Mieters, aber das muss dir i.d.R. egal sein, solange dadurch keine Gefahr besteht an Bauwerkt oder Gesundheit.
Das du mit der Polizei in der Wohnung warst, halte ich u.a. auch für nicht richtig. Normal geht die Polizei rein und du wartest draußen.
Ich habe einen Schlüssel für die Wohnung, musste also nichts aufbrechenKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Da du kein Recht an der Wohnung hast, nützt dir der Schlüssel wenig. Denn wenn du mit dem Schlüssel jetzt rein gehst ohne Erlaubnis des Mieters oder das ein wichtiger Grund dagegen steht, wie zB Wasserrohrbruch, dann machst du dich Strafbar.
Und das der Mieter z.Z. nicht erreichbar ist per Telefon, eMail, ect oder z.Z. sich nicht in der Wohnung aufhält, dagegen kannst du auch nix machen, oder gibt es irgendein Gesetzt was dies dem Mieter vorschreibt ? Vielleicht ist er im Urlaub, ect, aber das geht dich als Vermieter nix an. Solange er die Miete pünktlich zahlt, ect und seinen Pflichten als Mieter nachkommt, ist das völlig in Ordnung.
Das du mit der Polizei in der Wohnung warst, halte ich u.a. auch für nicht richtig. Normal geht die Polizei rein und du wartest draußen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Bei präventiven Maßnahmen (z.B. wenn der Verdacht der Hilflosigkeit vorliegt), welche nach Landesrecht (in Hessen §§ 38 HSOG ff.) durchgeführt werden, wird meist ähnlich wie bei (repressiven) Wohnungsdurchsuchungen gem. §§ 102 StPO ff ein Zeuge verlangt (falls verfügbar).
BarneyGumble2:
Bei präventiven Maßnahmen (z.B. wenn der Verdacht der Hilflosigkeit vorliegt), welche nach Landesrecht (in Hessen §§ 38 HSOG ff.) durchgeführt werden, wird meist ähnlich wie bei (repressiven) Wohnungsdurchsuchungen gem. §§ 102 StPO ff ein Zeuge verlangt (falls verfügbar).Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
D.h., die Polizei braucht in solch einem Fall einen Zeugen, z.B. in diesem Fall den Vermieter?
D.h., die Polizei braucht in solch einem Fall einen Zeugen, z.B. in diesem Fall den Vermieter?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ja. Diese Soll-Vorschrift ist wie bereits geschrieben aus der StPO übernommen. Hier wird vor allem bezweckt, dass hinterher kein Anwalt sagen kann, bei einer Durchsuchung aufgefundene Beweismittel seien "untergeschoben" worden.
Da bei sog. HiLoPe's ebenfalls die Möglichkeit besteht, illegale Dinge vorzufinden, sollte also besser auch hier gleich ein Zeuge hinzugezogen werden. Dies können Städtische Bedienstete sein, Angehörige, Nachbarn oder halt auch der Vermieter.
danke, wieder was gelernt. Und "HiLoPe's" sind Hilflosen-Polizei-Einsätze?
das kannte ich jetzt nur bei einer richterlichen angeordneten "Hausdurchsuchung", also das mit dem Zeugen, aber nicht wenn "Gefahr in Verzug" ist. Aber gut, man lernt ja nie aus.
in den meisten Mietverträgen steht doch drin, dass der Mieter, wenn er länger verreist, dies dem Mieter mitteilen muss oder eine Person bennen muss, mit deren Hilfe der Vermieter bei einer Akutlage in die Wohnung kommt. Dem ist er nicht nachgekommen also --> Abmahnung und Kündigungsandrohung bei erneutem Verstoß.
Zudem würde ich eine Wohnungsbegehung wegen Renovierungsbedarfserhebung oder Ähnlichem ansetzen und ihm zwei oder drei Termine nennen. Wenn er auch dann nicht reagiert ---> Abmahnen mit Kündigungsdrohung.
Sofer im Mietvertrag vereibart ist, dass eine Wohnung mit Energie versorgt sein muss (Strom) und dies nicht der Fall ist --> Abmahnen mit Kündigungsandrohung
Sollte das dann wieder Vorkommen oder er sich eine längeren Zeit nicht meldet, so wäre nach meiner Meinung die Kündigung drin.
Zitat von Markus Markus:
in den meisten Mietverträgen steht doch drin, dass der Mieter, wenn er länger verreist, dies dem Mieter mitteilen muss oder eine Person bennen muss, mit deren Hilfe der Vermieter bei einer Akutlage in die Wohnung kommt. Dem ist er nicht nachgekommen also --> Abmahnung und Kündigungsandrohung bei erneutem Verstoß.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Aha, steht das in den meisten Mietverträgen? Weißt Du ob im Mietvertrag des TS so etwas steht?
Zudem würde ich eine Wohnungsbegehung wegen Renovierungsbedarfserhebung oder Ähnlichem ansetzen und ihm zwei oder drei Termine nennen. Wenn er auch dann nicht reagiert ---> Abmahnen mit Kündigungsdrohung.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Renovierungsbedarfserhebung? Quasi so tun als ob - und dieses Vortäuchen dann evtl. vor Gericht als Grund für eine Kündigung hernehmen?
Sofer im Mietvertrag vereibart ist, dass eine Wohnung mit Energie versorgt sein muss (Strom) und dies nicht der Fall ist --> Abmahnen mit KündigungsandrohungKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
In welchen Mietverträgen steht denn so etwas?
Sollte das dann wieder Vorkommen oder er sich eine längeren Zeit nicht meldet, so wäre nach meiner Meinung die Kündigung drin.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Der Mieter hat eine Wohnung gemietet und ist verpflichtet die vereinbarte Miete (inkl. Nebenkosten) regelmäßig zu zahlen. Solange er diesen Zahlungsverpflichtungen nachkommt erfüllt er seine vertraglichen Pflichten!
Er ist NICHT verpflichtet dort dauerhaft zu wohnen.
solche Vorschriften stehen meist u.a. in der Hausordnung, die ein Teil des Mietvertrages ist!
solche Vorschriften stehen meist u.a. in der Hausordnung, die ein Teil des Mietvertrages ist!Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
1. Kannst du dich mal entscheiden ob das in den "meisten" Mietverträgen oder in den "meisten" Hausordnungen steht?
2. In welchen "meisten" Hausordnung steht denn so etwas?
In den meisten Hausordnungen die ich kenne geht es um Regelungen wie gesetzliche Ruhezeiten, Grillen, Haustiere, Musizieren usw..
also in meinen Mietverträgen befindet sich nicht solche Klauseln. Auch halte ich es für fraglich, ob so eine Klausel Gültigkeit hat bzw ob am deswegen Abmahnen & ggf. Kündigen kann.
In in einer Notlage darf der Vermieter eh rein in die Wohnung und ggf. auch die Wohnung öffnen lassen, zB bei einem Wasserrohrbruch. Es wird meistens dem Mieter nur angeraten einen Schlüssel zu hinterlegen, wenn er längere Zeit verreist ist. Aber anraten ist ja was anderes als "du musst".
Zudem würde ich eine Wohnungsbegehung wegen Renovierungsbedarfserhebung oder Ähnlichem ansetzen und ihm zwei oder drei Termine nennen. Wenn er auch dann nicht reagiert ---> Abmahnen mit KündigungsdrohungKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das stimmt so nicht. Natürlich darf ein Mieter auch einen unpassend gelegenen Termin ablehnen und auch ansonsten gibt es ein paar Regeln für den Vermieter, wie zB rechtzeitig dem Mieter das mitteilen, welche Uhrzeiten man sowas ansetzt und den Grund der Besichtigung, ect. Grundsätzlich steht aber zB dem Vermieter während einer Abwesenheit des Mieters zB Urlaub, dem Vermieter kein Besichtigungsrecht zu. Abnahmen oder Kündigen ist hier m.E. nicht möglich, wenn dann muss ein Gericht das klären, ob ein Besichtigungsrecht für den Vermieter besteht. Allerdings kann sich hierbei der Mieter dann Schadensersatzpflichtig machen, wenn er grundlos den Zugang verweigert hat. Und btw: was ist eine Renovierungsbedarfserhebung ?
Wäre mir auch neu, das so eine Klausel Gültigkeit hätte bzw das man hier Abnahmen bzw Kündigen darf.
Sollte das dann wieder Vorkommen oder er sich eine längeren Zeit nicht meldet, so wäre nach meiner Meinung die Kündigung drinKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Vielleicht kannst du ja ein paar passende §§ hierzu benennen oder irgendwelche Qellen, Gerichtsurteile dazu ? Sorry, aber auch das wäre mir neu.
...es geht hier immer noch um das Vorgehen, weil Mieter nicht auffindbar ist?
Falls dies so ist dürfen Vermieter nicht eigenmächtig die Wohnung ihres Mieters räumen - selbst wenn dieser seit Monaten verschollen ist. Andernfalls müssen sie unter Umständen für die Kosten der entsorgten Einrichtung aufkommen, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de.
Ohne gerichtlichen Titel darf kein Vermieter eine Wohnung räumen. Dies gilt laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) selbst dann, wenn der Aufenthaltsort des Mieters nicht bekannt ist und er die Wohnung nach erfolgter Kündigung nicht mehr nutzen darf (Az: VIII ZR 45/09).
Im konkreten Fall war ein Mieter mehrere Monate lang nicht auffindbar. Die Angehörigen meldeten ihn bei den Behörden gar als vermisst. Nachdem die Vermieterin vergeblich auf Mietzahlungen gewartet hatte, kündigte sie den Mietvertrag fristlos. Sie verschaffte sich Zugang zur Wohnung, nahm sie in Besitz und entsorgte einen Teil des Mobiliars. Den Rest lagerte sie bei sich ein, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de.
Nach seiner in jeglicher Hinsicht überraschenden Rückkehr klagte der Mieter auf Schadensersatz für beschädigte und verschmutzte Gegenstände. Ein Gutachter legte die Summe von 62.000 Euro fest. Nachdem Vorinstanzen die Klage abgewiesen hatten, gab der BGH dem Mieter nun Recht, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de.
Laut BGH handelt es sich beim rechtswidrigen Verhalten der Vermieterin um eine verbotene Selbsthilfe, die zum Schadensersatz verpflichtet. Durch die eigenmächtige Räumung hat sie den vorgesehenen juristischen Weg verlassen und sich damit schuldig gemacht, erläutert Immowelt.de. Die Räumung bedarf grundsätzlich einer Räumungsklage, die bei abwesenden Mietern hilfsweise öffentlich zugestellt werden muss.
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