Source: http://spotidoc.com/doc/5178158/svea-hovr%C3%A4tt-mark--och-milj%C3%B6%C3%B6verdomstolen-060204-2017-02
Timestamp: 2018-08-17 09:47:45+00:00
Document Index: 12204389

Matched Legal Cases: ['domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'Domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'Domstolen ', 'Domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen\n', 'domstolen ']

SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen 060204 2017-02
Nacka tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2016-05-24 i mål nr F 6503-15,
S A m.fl.
Ombud för 6: R N
Dok.Id 1315687
Fastighetsbestämning berörande X i Botkyrka kommun
Med ändring av mark- och miljödomstolens dom fastställer Mark- och miljööverdomstolen Lantmäteriets beslut den 29 oktober 2015 i ärende nr AB14800.
K S har, som hon får förstås, yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska ändra
mark- och miljödomstolens dom och fastställa Lantmäteriets beslut.
E B, S C, O F, G G, F H och S R har bestritt ändring av mark- och miljödomstolens
Övriga sakägare har delgetts överklagandet men inte hörts av.
K S har utöver vad hon anfört i mark- och miljödomstolen tillagt i huvudsak följande.
Mark- och miljödomstolens dom bygger på felaktiga förutsättningar och lämnar flera
frågor obesvarade. Domstolen anger att det inte utgör problem att byta tak på egen
hand då taken mellan radhusen ligger på olika nivåer och att det inte heller finns
andra tekniska eller praktiska hinder mot detta. Radhusen på N-vägen är inte byggda
som avskilda enheter utan är delvis beroende av varandra. Taken i en länga är
sammanhängande och vinden är gemensam. På grund av olika marknivåer delas
takytan i mindre delar i vissa lägen, så att 1, 2, 3 eller 5 hus delar ett gemensamt tak.
De som klagade till mark- och miljödomstolen har inte visat hur man på ett
funktionellt och tekniskt säkert sätt ersätter en mindre del av en kontinuerlig skiva
korrugerad plåt utan att det påverkar angränsande del av taket. Medlemmens rätt att
bestämma över sin privata egendom innebär att man kan avstå från att vid behov byta
till nytt tak. Vad innebär samfällighetens underhållsansvar när taket är i dåligt skick?
Hur gör den vars granne vägrar att byta en dålig del av ett gemensamt tak eller
samfälligheten då gemensamhetsanläggningens hängrännor och stuprör behöver bytas
men taket är dåligt? Hur ska samfällighetens medlemmar tolka mark- och miljödomstolens motstridiga uppgifter om att ”det är respektive husägares ansvar att sköta
husen inklusive tak”, ”det är oförenligt med anläggningslagen att en gemensamhets-
anläggning avser en ren verksamhet” och att ”gemensamhetsanläggningen omfattar
uttryckligen och otvetydigt yttre underhåll av tak”.
Beträffande kostnaden för byte av tak har K S anfört att samfällighetens styrelse
under 2014 beskrivit ett exempel på takbyte, vilket omfattade ett tak av högre kvalitet
än det befintliga, inklusive nya takstolar, tillträdes- och taksäkerhets-anordningar
enligt gällande regler samt konsult för upphandling, byggledning och kontroll. Ett
sådant projekt kostar givetvis mer än ett enkelt byte av korrugerad plåt, och betyder
inte att kostnader generellt blir högre i gemensam regi.
E B, S C, O F, F H och S R har utöver vad de tidigare anfört i mark- och
miljödomstolen tillagt i huvudsak följande. Kostnaden för de redan påbörjade och
genomförda takbytena har uppgått till ca 50 000 kronor per hus jämfört med
styrelsens förslag om ca 300 000 kronor per hus. Styrelsen har hotat med att de som
hittills genomfört takbyte behöver bekosta ändringar i taken vid ett eventuellt
gemensamt byte. Detta anser de inte vara motiverat, utan varje medlem ska själv
kunna välja om och när de önskar byta sitt
”privata tak”. Styrelsens förslag tar inte heller hänsyn till möjligheten att nyttja ROTavdraget och värnar således inte om medlemmarnas ekonomiska situation. Det finns
tekniska lösningar för att byta flera gemensamma tak. Om grannens tak är i dåligt
skick och regnvatten kommer in i huset är det mest logiskt att han blir tvungen att byta
tak för att försäkringar inte täcker sådana skador. Det finns lagliga möjligheter att
anmäla grannen om han orsakar skador i andras hus. Styrelsen har under en längre tid
brustit i sin underhållsplikt av taken. De bor inte i bostadsrätt eller hyresområde och
har rätt att ta hand om sin privata egendom.
G G har anfört i huvudsak följande. Fram till 21 september 2016 har 27 hus bytt tak
varav fyra hus har bytt tak inom samma nivå utan några problem. Byte av plåttaken
och förstärkning av underliggande reglar kostar i dag ca 100 000 kronor minus ROTavdrag. Samfälligheten byter tak med samma förutsättningar till 100 000 kronor,
dock inget ROT-avdrag. K Ss förslag att bygga om taken skulle kosta 300 000 kronor
per hus. Ett beslut om gemensamt byte av taken kommer aldrig kunna genomföras, då
det helt enkelt inte finns majoritet för detta på ett
årsmöte/extramöte. Speciellt om kostnaden för ett gemensamt byte vida överstiger
kostnaden om husägaren byter tak själv. Slutsatsen av K Ss frågor är att
anläggningsbeslutet är oklart och behöver göras om av Lantmäteriet. Taken ägs av
fastighetsinnehavaren och taken ingår inte heller i samfällighetens anläggningsbeslut.
Nämndemannens samfällighetsförening har ansökt om fastighetsbestämning av
gemensamhetsanläggningen för att klargöra om byte av tak innefattas i begreppet yttre
underhåll. Mark- och miljööverdomstolens prövning är begränsad till denna fastighetsbestämningsfråga. Om samfällighetsföreningen brustit i sin underhållsskyldighet och
därmed orsakat skador på taken faller utanför prövningsramen i detta mål.
Vid tiden för den ursprungliga förrättningen gällde den numera upphävda lagen
(1966:700) om vissa gemensamhetsanläggningar. Enligt denna lag kunde bl.a.
parkeringsanläggningar, gårdsutrymmen, lekplatser, ledningar och värmeanläggningar
inrättas som gemensamhetsanläggningar. I motiven angavs att det skulle vara fråga om
ett ändamål som i det enskilda fallet bedömdes vara av stadigvarande betydelse och av
central vikt för en fastighets utnyttjande. Som exempel angavs bl.a. att vissa
anläggningar för fritidsbebyggelse, som bryggor, småbåtshamnar och friluftsbad kunde
inrättas som gemensamhetsanläggningar (prop. 1966:128 s. 120 f). I praktiken kom
lagen att tillämpas på ett flertal andra anläggningar, bl.a. yttre underhåll av kedje- och
radhus (dvs. ytskiktet), med stöd av överenskommelser (Lantmäteriets handbok AL –
Anläggningslagen, 2016-04-10, s. 23). I förarbetena till anläggningslagen anges att
sedan anläggningen inrättats har samfälligheten rätt och skyldighet att vidta behövliga
åtgärder för att anläggningen ska hållas i ett sådant skick att den uppfyller sitt ändamål.
Vidare ska anläggningen vara försedd med alla de tillbehör som behövs för att tjäna
sitt ändamål liksom att dessa anordningar borde tillhöra anläggningen, om de inte med
fördel kan ombesörjas av de anslutna fastigheternas ägare var för sig (prop. 1973:160
s. 76 och 182).
Det ursprungliga anläggningsbeslutet är från 1973 och då föreskrevs såvitt här är av
intresse det yttre underhållet av fastigheten under punkt 1. h) ”yttre underhåll av tak,
fasader och gavlar”. Det uppstod uppenbarligen oenighet och/eller osäkerhet om vad
det yttre underhållet omfattade och beslutet ändrades genom ett anläggningsbeslut
1981. Förrättningslantmätaren förklarade vid sammanträdet inför förrättningen 1981
att yttre underhåll av tak får anses omfatta underhåll av (och byte av om så erfordras)
takplåten men inte de bärande delarna (takstolar m.m.). Vidare framgår att en klar
majoritet av delägarna vid den tiden var för borttagande av gemensamt underhåll av
fasader och gavlar medan en klar majoritet var mot att ändra beträffande taken.
Ändring av anläggningsbeslutet medgavs för fasader och gavlar, men inte beträffande
taken dels då det ansågs vara av väsentlig betydelse för delägarfastigheterna att underhållet var gemensamt och att fördelarna med att ta bort underhållet inte övervägde
kostnader och olägenheter dels för att delägarna mer allmänt motsatte sig en sådan
ändring (se protokoll PR 1, 1981-09-07, s. 2-3). I beslutet från den förrättningen utgick
det gemensamma underhållet av fasader och gavlar och punkt 1. h) ändrades till ”yttre
underhåll av tak (yttre takbeläggningsmaterial med fästanordningar samt skorstenar)”.
Genom det nu aktuella beslutet har Lantmäteriet förtydligat punkt 1. h) ytterligare
genom tillägget: ”Underhåll innefattar byte.” Ett beslut som ändrades genom markoch miljödomstolens dom till: ”Detta underhåll innefattar inte byte av tak.”
Av handlingarna i målet framgår att förrättningslantmätaren vid sammanträdet den 27
augusti 2015 (protokoll PR 1, s. 2) har redogjort för den bedömning av omfattningen
av det yttre underhållet som gjordes vid 1981 års förrättning. Som framgår ovan ansåg
förrättningslantmätaren då att det yttre underhållet av tak innefattade byte av takplåten,
men inte av de bärande delarna såsom takstolar etc.
Mark- och miljööverdomstolen anser att det yttre underhållets omfattning är tydligt
beskrivet i ärendet från 1981 och att detta alltså även innefattar byte av det yttre takbeläggningsmaterialet. Att underhållet har en sådan omfattning har också stöd i ovan
nämnda förarbetsuttalanden både från lagen om vissa gemensamhetsanläggningar och
från anläggningslagen. Föreningen får alltså byta det yttre takbeläggningsmaterialet för
att kunna fullgöra sin underhållsskyldighet, men bärande delar som takstolar m.m.
faller utanför omfattningen av gemensamhetsanläggningen. Detta innebär att markoch miljödomstolens dom ska ändras och Lantmäteriet beslut fastställas.
I avgörandet har deltagit hovrättslagmannen Per-Anders Broqvist, hovrättsrådet Eywor
Helmenius, tekniska rådet Karina Liljeroos och hovrättsrådet Christina Ericson,
Föredragande har varit Aurora Svallbring.
Mål nr F 6503-15
1-116 S A m.fl.
Dok.Id 438279
F 6503-15
Lantmäteriets fastighetsbestämningsbeslut den 29 oktober 2015 i ärende nr
AB14800
Fastighetsbestämning berörande Botkyrka X
Med ändring av Lantmäteriets beslut den 29 oktober 2015 (ärende nr AB14800)
bestämmer mark- och miljödomstolen att X (såvitt avser punkten 1. h) i
anläggningsbeslutet av den 7 september 1981, akt 01-BOT-2724) omfattar
Yttre underhåll av tak (dvs. yttre takbeläggningsmaterial med fästanordningar samt
skorstenar). Detta underhåll innefattar inte byte av tak.
Den 29 oktober 2015 beslutade Lantmäteriet (LM) om fastighetsbestämning
gällande omfattningen av gemensamhetsanläggningen X i Botkyrka kommun.
Gemensamhetsanläggningen har 90 deltagande fastigheter och förvaltas av
Nämndemannens samfällighetsförening. Genom beslutet bestämdes omfattningen
av gemensamhetsanläggningen, såvitt avser punkten 1 h i anläggningsbeslut från
den 7 september 1981 (akt 01-BOT-2724), enligt följande:
”[Anläggningsbeslutet] fastighetsbestäms till att omfatta: underhåll och drift av yttre
underhåll av tak (yttre takbeläggningsmaterial med fästanordningar samt
skorstenar). Underhåll innefattar byte av tak.”
S A m.fl. (härefter gemensamt benämnda klagandena) har överklagat LM:s beslut.
Mark- och miljödomstolen har på vissa av klagandenas begäran hållit sammanträde
i målet den 19 maj 2016 i enlighet med 16 kap. 5 § fastighetsbildningslagen
(1970:988), FBL.
Klagandena har yrkat att mark- och miljödomstolen ska ändra LM:s beslut på
sådant sätt att byte av tak inte omfattas av gemensamhetsanläggningen X. S A m.fl.
har vidare yrkat att LM:s beslut ska ändras så att inte heller yttre underhåll av tak
ska omfattas av gemensamhets-anläggningen X.
E B m.fl. har medgett yrkandena. L S och K S har bestritt yrkandena.
De övriga sakägarna i målet har delgetts överklagandena samt kallelser till sammanträdet, men har inte hörts av.
Klagandena har till stöd för sina yrkanden i huvudsak anfört följande. Taken på de
hus som det yttre underhållet i anläggningsbeslutet avser ingår inte i gemensamhetsanläggningen. Samfällighetsföreningen kan inte utföra ett byte av något som inte
ingår i anläggningen. Det är respektive husägares ansvar att sköta husen och taken
inbegrips i detta. Samfällighetsföreningen klarar inte av att sköta förvaltningen av
gemensamhetsanläggningen, bl.a. eftersom underhållet av taken har eftersatts och
orsakat skador på flera av fastigheterna.
Kostnaden skulle vara lägre om respektive husägare på egen hand bytte taken. På ca
30 av de 90 fastigheter som ingår i gemensamhetsanläggningen har fastighetsägarna
redan på egen hand bytt sina tak på grund av omfattande skador. Detta utgör inget
problem då taken mellan radhusen ligger på olika nivåer. Det finns inte heller andra
tekniska eller praktiska hinder mot detta. Arbetena som utförts har gjorts fackmannamässigt, snyggt och prydligt. LM:s beslut innebär att medlemmarnas rätt att
bestämma över sin privata egendom fråntas dem på ett otillåtet sätt.
E B m.fl. har anslutit sig till de grunder som klagandena har anfört.
L S har till stöd för sitt bestridande anfört i huvudsak följande. Det är inte en
tekniskt effektiv lösning att fastighetsägarna ensamma byter tak. Det uppstår en
kapitalförstöring om inte en ansvarig styrelse med majoritet tar ansvar för en
effektiv lösning som sedan får vidarefaktureras till medlemmarna. Det är
riktigt att medlemmarna då går miste om ROT-avdrag, men det bör inte ha någon
K S har till stöd för sitt bestridande anfört i huvudsak följande. För att föreningen
ska kunna uppfylla sitt underhållsansvar måste byte innefattas i anläggningen. Det
är vidare den enda logiska lösningen. Taken inom en radhus-länga är mer beroende
av varandra än många verkar förstå och det finns flera skäl som talar emot att den
enskilde fastighetsägaren själv ska avgöra när och hur denne ska byta tak. Så länge
föreningen har ansvar säkerställs att alla nya tak är funktionella och säkra. Att det
inte varit några problem hittills beror sannolikt på att ca 70 hus fortfarande har kvar
sina sammanhängande tak och att de utbytta taken endast funnits på plats i ungefär
ett år. Varje radhuslänga har takluckor och ventilationshuvar samt tillträdes- och
säkerhetsanordningar för det gemensamma takunderhållet och den gemensamma
vinden. Avvattningen från taken, dvs. hängrännor och stuprör, har alltid tillhört
gemensamhetsanläggningen. Vad gäller tillträde till respektive tak måste vidare
varje fastighetsägare gå på grannens tak för att nå sitt eget tak. Många
fastighetsägare saknar kunskap om hur ett tak ska byggas och de som har bytt taken
har inte heller samrått med samfällighetsföreningen innan de gjort detta.
Mark- och miljödomstolens prövning i målet gäller endast riktigheten av LM:s
fastighetsbestämningsbeslut den 29 oktober 2015. Mark- och miljödomstolen kan
endast ändra eller undanröja beslutet med de begränsningar som framgår av bestämmelserna i 16 kap. 11-12 §§ FBL. Detta innebär att domstolen inte kan besluta om
andra alternativa utformningar av gemensamhetsanläggningen eller om hur förvaltningen av anläggningen ska genomföras. Det innebär också att domstolen, inom
ramen för detta mål, inte kan ompröva anläggningsbesluten från den 20 december
1973 (akt 01-BOT-2160) och den 7 september 1981 (akt 01-BOT-2724).
Domstolen ska endast bestämma den omfattning av X som gällt sedan
anläggningsbeslutet år 1981 och alltså inte riktigheten eller lämpligheten av 1981
Enligt 14 kap. 1 § första stycket 4 FBL, som det aktuella fastighetsbestämningsbeslutet grundar sig på, får LM pröva frågor om vilken omfattning en gemensamhetsanläggning har. Genom en sådan prövning kan en oklar innebörd av ett
anläggningsbeslut klarläggas om oenighet råder mellan de deltagande fastigheternas
ägare. Det kan t.ex. gälla vilka anläggningar som omfattas eller frågan om avgränsningen mellan den gemensamma anläggningen och enskild egendom. Förvaltningsfrågor rörande gemensamhetsanläggningen omfattas dock inte (se Bonde m.fl.,
Fastighetsbildningslagen [Zeteo 2016-05-23], kommentaren till 14 kap. 1 §). Vad
som närmare avses med begreppet ”omfattning” i nämnda bestämmelse utvecklas
inte närmare i förarbetena, varför det måste ses i ljuset av vad en gemensamhetsanläggning definitionsmässigt är.
Enligt 1 § anläggningslagen (1973:1149), AL, definieras en gemensamhetsanläggning såsom en anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse. Av 24 § AL följer vidare att aspekter av en
gemensamhetsanläggning som anges i ett anläggningsbeslut bland annat är anläggningens ändamål, läge, storlek och huvudsakliga beskaffenhet. Det finns ingen
uttömmande uppräkning av de enligt lagen godtagbara typerna av anläggningar. I
förarbetena nämns dock som exempel bl.a. parkeringsanläggning, förbindelseled,
gårdsutrymme, lekplats, anordning till skydd mot grundvatten, anläggning för
vattenförsörjning eller avlopp, ledning och värmeanläggning (se prop. 1973:160
s. 178 och 182 samt prop. 1966:128, s. 121). Klart är att förvaltningen av en anläggning inte utgör en del av själva gemensamhetsanläggningen. Förvaltningen av den
samfällighet som en gemensamhetsanläggning utgör utförs, som i aktuellt fall, av en
samfällighetsförening enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,
Enligt mark- och miljödomstolens uppfattning följer av bl.a. ovan nämnda
bestämmelser och förarbeten att avsikten är att en gemensamhetsanläggning ska
utgöras av en fysisk anläggning. Det är därför, som utgångspunkt, oförenligt med
AL att en gemensamhetsanläggning endast avser en ren verksamhet att utföra något,
som t.ex. yttre underhåll. Sådan verksamhet hör snarast till förvaltningen av en
gemensamhetsanläggning. Vad LM därmed ska besluta om vid en fastighetsbestämning enligt 14 kap. 1 § första stycket 4 FBL är främst klargöranden gällande gemensamhetsanläggningens fysiska omfattning (t.ex. dess avgränsning mot enskild
egendom) och inte om vilka åtgärder som är nödvändiga att utföra för att förvalta
Det överklagade fastighetsbestämningsbeslutet i vilket gemensamhetsanläggningens
omfattning bestäms rör dock, trots ovan beskrivna uppfattning, en ren verksamhet
(dvs. byte och underhåll av tak). Detta är dock en direkt följd av att anläggningsbeslutet den 7 september 1981 också beskriver denna del av gemensamhetsanläggningen som en verksamhet att utföra yttre underhåll. Det var inte ovanligt att lagen
(1966:700) om vissa gemensamhetsanläggningar, som X inrättades med stöd av, i praktiken tillämpades så att anläggningar av detta slag inrättades
utifrån överenskommelser mellan sakägarna (se Lantmäteriets handbok för AL
[2016-04-01], s. 23). Även om sådana anläggningar kan vara olämpliga är det tidigare anläggningsbeslutet, som beskrivits ovan, inte något som kan omprövas i detta
mål. Domstolen är tvärtom bunden av det aktuella anläggningsbeslutet och detta
mål är begränsat till att avse ett klargörande av nämnda gemensamhetsanläggnings
omfattning. Mark- och miljödomstolen kan därför inte ändra det nu överklagade
beslutet på så sätt att yttre underhåll inte omfattas av anläggningen. Gemensamhetsanläggningens omfattning på denna punkt är nämligen helt klar, då den uttryckligen
och otvetydigt omfattar yttre underhåll av tak. S A m.fl. s yrkande i denna del ska
därför avslås. Mark- och miljödomstolen finner dock skäl att revidera
formuleringen av LM:s fastighetsbestämning i denna del då
den inledande formuleringen ”underhåll och drift” inte tillför någon klarhet vad
gäller anläggningens omfattning.
Vad gäller frågan om byte av tak, vilket däremot utgör en oklarhet gällande
anläggningens omfattning, är det ostridigt i målet att taken på de radhus som är
belägna på de fastigheter som ingår i X inte omfattas av
gemensamhetsanläggningen. Ingen av parterna i målet har gjort gällande något
annat än att anläggningsbeslutet av den 7 september 1981 endast gäller underhåll
av taken. Detta framgår även, enligt domstolens mening, direkt av nämnda
anläggningsbeslut som även specificerar att detta yttre underhåll endast gäller
takbeläggningsmaterial med fästanordningar samt skorstenar. Det är en alltför
långtgående tolkning av anläggningsbeslutet att taken i sig skulle utgöra en del av
anläggningen. Här kan belysas att det får krävas en högre grad av tydlighet om ett
hustak ska ingå i en gemensamhetsanläggning, bl.a. eftersom det är ingripande mot
den enskilde fastighetsägaren. Vidare tyder begreppet ”yttre underhåll” på att
underhållet inte heller gäller hela takkonstruktionen. Mark- och miljödomstolen
finner alltså att eftersom taken inte ingår gemensamhetsanläggningen så finns det
inte möjlighet för LM att bestämma att byte av de aktuella taken ska omfattas av
anläggningen. Klagandenas yrkande i denna del ska därför bifallas och LM:s beslut
ändras i enlighet därmed.
Då mark- och miljödomstolen inte kan ompröva gemensamhetsanläggningen inom
ramen för detta mål innebär denna dom att anläggningen kommer finnas kvar i
samma form som tidigare, med undantag för det nu gjorda klargörandet att byte av
tak inte ingår i den. Om sakägare önskar åstadkomma förändring av en gemensamhetsanläggning, kan detta dock på vissa villkor vara möjligt genom att hos LM
ansöka om en omprövning av en tidigare avslutad förrättning (se 35 § AL).
Överklagande senast den 14 juni 2016. Prövningstillstånd krävs.
I domstolens avgörande har deltagit tingsfiskalen Joakim Edvinsson, ordförande,
och tekniska rådet Björn Rossipal.
P 2005-15 - Mark- och miljööverdomstolen