Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202005,%20983
Timestamp: 2019-07-18 10:13:40
Document Index: 311699116

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 675', '§ 433', 'BGH', 'BGH', '§ 138', '§ 138', 'BGH']

BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03 - dejure.org
https://dejure.org/2004,177
BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03 (https://dejure.org/2004,177)
BGH, Entscheidung vom 15.10.2004 - V ZR 223/03 (https://dejure.org/2004,177)
BGH, Entscheidung vom 15. Januar 2004 - V ZR 223/03 (https://dejure.org/2004,177)
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Vom Verkäufer übernommene Beratungspflicht des Käufers bei Kapitalanlagemodell
Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung von Beratungspflichten; Angaben zu dem bei einem Weiterverkauf einer Eigentumswohnung erzielbaren Gewinn als lediglich wertende Anpreisung mit erkennbar spekulativem Charakter; Vorliegen von Beratungsfehlern bei Anpreisung einer Finanzierung mittels einer Kombination von Darlehen und Kapitallebensversicherung
Haftung des Immobilienverkäufers wegen unwahrscheinlicher Prognosen zur Wertsteigerung und zur Wiederverkaufsgewinnerwartung
Beratungspflicht bei Immobilienkauf
Zur Haftung des Verkäufers eines Grundstücks, der die Beratung des Käufers übernommen hat
BGB § 675 § 433
Beratungsverschulden bei Finanzierungs-Kauf
Immobilienverkäufer: Haftung wegen übersteigerter Wertenwicklungsprognose
Selbständiger Beratungsvertrag bei Immobilienkauf; Beratungspflichten des Verkäufers
OLG Düsseldorf, 06.06.2003 - 14 U 171/02
a) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983;… Urt. v 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 206).
Die Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands ist daher das Kernstück der Beratung (Senat, BGHZ 156, 371, 377; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, aaO;… Urt. v 14. Januar 2005, V ZR 260/03, aaO - std. Rspr.).
Beweispflichtig dafür, dass ein solcher Gewinn angesichts des Kaufpreises von vornherein unrealistisch war (vgl. dazu Senat, Urteil vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03, NJW 2005, 983, 984), ist der Kläger.
Zudem ist der Verkäufer einer Immobilie, auch wenn er die Beratung des Käufers über Kosten, Finanzierungsmöglichkeiten und steuerliche Vorteile des Erwerbs übernommen hat, grundsätzlich nicht verpflichtet, den Wert der Immobilie offen zu legen oder irrige Vorstellungen seines Verhandlungspartners über die Angemessenheit des Kaufpreises zu korrigieren (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 71).
Er verletzt daher seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes Bild der Ertragserwartung oder des Wertsteigerungspotentials gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (Bestätigung von Senat, Urteil vom 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983).
Er verletzt daher seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie oder ihres Wertsteigerungspotentials gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (vgl. Senat, Versäumnisurteil vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03, NJW 2005, 983;… Urteil vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660 Rn. 9).
Haftungsbegründend sind dabei nicht sich nachträglich als unrichtig erweisende Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarktes, sondern unrichtige bzw. unterlassene Angaben zu spezifischen, aus den individuellen Gegebenheiten der Immobilie folgenden Risiken, welche die in Aussicht gestellte Rentabilität des Erwerbs erheblich zu mindern oder gar auszuschließen vermögen (vgl. Senat, Versäumnisurteil vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03, aaO, 983 mwN).
Reichen die bei optimistischer Prognose realistischerweise zu erwartenden Wertsteigerungen von Eigentumswohnungen noch nicht einmal aus, um nach dem angegebenen Zeitraum einen Verkaufserlös zu erzielen, der alle Kosten des Erwerbers deckt, hat der Verkäufer falsche Vorstellungen über die Werthaltigkeit der Immobilie geweckt und damit seine Verpflichtung verletzt, über alle Umstände aufzuklären, die für eine von ihm als Kaufanreiz herausgestellte Rentabilität des Erwerbs von Bedeutung sind oder sein können (Senat, Versäumnisurteil vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03, aaO, 984 f. mwN).
c) Ist der dargestellte gewinnbringende Verkauf der Wohnung nach zehn Jahren wegen eines überhöhten Erwerbspreises jedoch von vornherein ausgeschlossen oder zumindest gänzlich unwahrscheinlich, hat der Verkäufer falsche Vorstellungen über die Werthaltigkeit der Immobilie geweckt und damit seine Verpflichtung verletzt, über alle Umstände aufzuklären, die für eine von ihm als Kaufanreiz herausgestellte Rentabilität des Erwerbs von Bedeutung sind oder sein können (vgl. Senat, Versäumnisurteil vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03, NJW 2005, 983).
c) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufentschluss vermutet wird (…dazu Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983, 985;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207).
Soweit sich die Klägerin erstinstanzlich auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15.10.2004 (V ZR 223/03 - WM 2005, 69) berufen hat, bezieht sich dieses auf die Beratung eines Käufers durch den Verkäufer, verhält sich aber nicht zur Begründung eines Beratungsverhältnisses mit der finanzierenden Bank.
Dahingehende Fehler des Erstgerichts bei der Feststellung des Sachverhalts ergeben sich weder aus dem Vorbringen der Klägerin noch aus der von Amts wegen vorzunehmenden Überprüfung durch den Senat (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 15.10.2004 - V ZR 223/03, Rn. 17 bei juris).
c) Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (…Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; vgl. auch Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70).
(1) Für die Frage, ob ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, welches Voraussetzung sowohl des Wuchertatbestands des § 138 Abs. 2 BGB als auch eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB ist (Senat, Urteil vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03, NJW 2005, 983), vorliegt, kommt es zunächst auf einen Vergleich zwischen dem objektiven Wert der beiderseitigen Leistungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses an.
Letzteres gilt schon deshalb, weil die Veräußerung der Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne Weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Umstand darstellt (BGH, Urteile vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03, WM 2005, 69, 71 und vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 21; Senatsurteile vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 419 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524).
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