Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/2461-ibpb-2-2-4511-832-2016-2-ap
Timestamp: 2018-01-17 01:14:23+00:00
Document Index: 75322576

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 35']

2461-IBPB-2-2.4511.832.2016.2.AP | Interpretacja indywidualna
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny.
2461-IBPB-2-2.4511.832.2016.2.APinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 23 sierpnia 2016 r. (data otrzymania 30 sierpnia 2016 r.), uzupełnionym 28 października 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości otrzymanego w darowiźnie – jest prawidłowe.
W dniu 30 sierpnia 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości otrzymanego w darowiźnie.
W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 20 października 2016 r. Znak: 2461-IBPB-2-2.4511.832.2016.1.APS wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 28 października 2016 r.
Na początku 2015 r. Wnioskodawca wraz z bratem otrzymał w formie darowizny od rodziców mieszkanie. Darowizna dokonana była na rzecz Wnioskodawcy i jego brata – po 50%. W czerwcu 2016 r. mieszkanie zostało sprzedane. Od dnia nabycia ww. mieszkania do dnia jego sprzedaży nie upłynęło 5 lat w związku z tym Wnioskodawca ma świadomość, że do końca kwietnia 2017 r. jest zobowiązany do złożenia w urzędzie skarbowym deklaracji PIT-39 oraz do zapłacenia podatku dochodowego w wysokości 18% (winno być 19%) od kwoty 80.000 zł (taka kwota ze sprzedaży przypadła na Wnioskodawcę). W 2012 r. Wnioskodawca wraz z żoną zaciągnął w Banku kredyt hipoteczny w kwocie 200.000 zł na budowę budynku mieszkalnego. Z kwoty otrzymanej ze sprzedaży darowanego mieszkania Wnioskodawca planuje przeznaczyć 50.000 zł na spłatę zaciągniętego kredytu, a pozostałą kwotę chce przeznaczyć na wykończenie i remont domu, który wybudował razem z żoną i który stanowi ich współwłasność w udziałach po 50%.
Czy środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży ww. mieszkania mogą być przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego?
Czy spłata kredytu hipotecznego zwalnia Wnioskodawcę od zapłaty podatku w kwocie odpowiadającej 18% z 50.000 zł? Jeśli tak – to w jaki sposób powinna być udokumentowana?
Czy pozostałe 30.000 zł Wnioskodawca może przeznaczyć na remont wspomnianego budynku mieszkalnego?
Czy jest akt prawny lub przepis prawa, który zawiera wykaz usług oraz materiałów, na podstawie których podatek z 30.000 zł także będzie zwolniony z zapłaty?
Zdaniem Wnioskodawcy, spłata części kredytu hipotecznego w kwocie 50.000 zł, który Wnioskodawca zaciągnął z żoną w 2012 r. na budowę ich domu, którego Wnioskodawca jest współwłaścicielem w udziale 50% oraz wydatki na jego remont w kwocie 30.000 zł – są wydatkami na własne cele mieszkaniowe, zatem cała kwota otrzymana przez Wnioskodawcę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, tj. 80.000 zł powinna być zwolniona od podatku dochodowego od osób fizycznych. Ponadto dowodem spłaty kredytu hipotecznego będzie zaświadczenie wydane przez Bank, zawierające wysokość i datę spłaty. Natomiast dowodem poniesienia wydatków remontowych będą faktury i rachunki za materiały i wykonane usługi budowlane.
Z wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z bratem sprzedali lokal mieszkalny przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym wspólnie nabyli go w drodze darowizny.
Oznacza to, że sprzedaż ta stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych  od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy  podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wynagrodzenie dla biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie itp., o ile wydatki te zostały poniesione przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d, gdyż udział w lokalu mieszkalnym został nabyty przez Wnioskodawcę w drodze darowizny czyli nieodpłatnie. Zgodnie z ww. przepisem  za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy  wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów  podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a nie jak sugeruje Wnioskodawca 18%.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że kwotę uzyskaną ze sprzedaży Wnioskodawca planuje wydatkować na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną na budowę domu oraz na remont wspomnianego budynku mieszkalnego.
Ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidział możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, po spełnieniu określonych warunków, o których mowa w ustawie. Zgodnie z treścią tego przepisu  wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na budowę budynku mieszkalnego, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, którym finansowano tę właśnie budowę. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.
Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podkreślenia wymaga również, że ustawodawca przewidując zwolnienie zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy w sposób niebudzący wątpliwości podkreślił, że zwolnieniu podlegać będzie tylko taki dochód, który wydatkowany zostanie na „własne cele mieszkaniowe” a nie jakiekolwiek cele mieszkaniowe. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku spłaty kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego lub remontu budynku mieszkalnego, w budynku tym podatnik powinien realizować własne cele mieszkaniowe, a więc mieszkać.
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1 czyli m.in. na budowę własnego budynku mieszkalnego. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu – muszą pochodzić ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Istotne jest zatem, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.
Jeżeli zatem budynek mieszkalny, na budowę którego Wnioskodawca zaciągnął wraz z żoną w 2012 r. kredyt hipoteczny służy realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, to uznać należy, że spełnione zostaną warunki omawianego zwolnienia.
Natomiast z treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy wynika, że wydatkiem poniesionym na własne cele mieszkaniowe jest m.in. remont własnego budynku mieszkalnego.
Ponadto nie istnieje żaden akt prawny lub przepis prawa, który zawiera wykaz usług oraz materiałów remontowych, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ramach wydatków remontowych mogą być ujęte wydatki na zakup materiałów remontowych oraz koszt wykonania usługi remontowej. Niemniej ma to być remont budynku, a nie jego wyposażenie.
Odnosząc się natomiast do kwestii sposobu dokumentowania wydatków poniesionych na tzw. „cele mieszkaniowe” należy stwierdzić, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje wprawdzie obowiązku gromadzenia dowodów na poniesione wydatki, ale z koniecznością ich wykazania winien liczyć się podatnik, skoro zgodnie z przepisami ze zwolnienia korzysta przychód w części wydatkowanej w określonym czasie, a on sam zamierza ze zwolnienia korzystać. Podatnik winien zatem wykazać w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe.
Nadmienić należy również, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci rachunków, faktur, dowodów bankowych potwierdzających spłatę kredytu oraz innych dowodów zasługujących na wiarę, z których w sposób niebudzący wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł.
Za prawidłowe zatem należy uznać stanowisko Wnioskodawcy, że dowodem poniesienia wydatku na spłatę kredytu hipotecznego będzie zaświadczenie z banku zawierające wysokość i datę spłaty kredytu a dowodem poniesienia wydatków na remont budynku mieszkalnego będą faktury i rachunki za materiały i wykonane usługi budowlane.
Podsumowując, dochód ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w drodze darowizny w 2015 r. podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy. Jednakże środki uzyskane ze sprzedaży udziału w ww. lokalu mieszkalnym wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z małżonką na budowę budynku mieszkalnego stanowiącego współwłasność Wnioskodawcy i jego małżonki oraz wydatkowane na remont wybudowanego budynku mieszkalnego (o ile Wnioskodawca faktycznie w nim realizuje własne cele mieszkaniowe) stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dokumentem potwierdzającym wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym na ww. cele mieszkaniowe może być zaświadczenie z Banku potwierdzające spłatę kredytu oraz faktury i rachunki za materiały i usługi związane z remontem, o ile z dokumentów tych w sposób nie budzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kiedy i jaki wydatek poniósł Wnioskodawca, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe.
Na zakończenie Organ wskazuje, że jeżeli budynek mieszkalny jest współwłasnością Wnioskodawcy na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej, to ww. wydatki na spłatę kredytu i na remont będą podlegać odliczeniu w całości. Powyższe twierdzenie wynika z charakteru wspólności ustawowej małżeńskiej, która jest łączna, bezudziałowa a małżonkowie w czasie trwania wspólności nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy – t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 2082 ze zm.). W przeciwnym wypadku tzn. jeżeli budynek mieszkalny nie należy do majątku objętego wspólnością ustawową, Wnioskodawca na własne cele mieszkaniowe będzie mógł przeznaczyć jedynie 50% wydatków poniesionych na spłatę kredytu i na remont budynku, stosownie do posiadanego przez Wnioskodawcę udziału.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Cele mieszkaniowe > 2461-IBPB-2-2.4511.832.2016.2.AP