Source: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/betriebskostenabrechnung-bei-eigentuemerwechsel/
Timestamp: 2019-02-19 23:04:07
Document Index: 15835933

Matched Legal Cases: ['§ 566', '§ 566', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH']

Betriebskostenabrechnung bei Eigentümerwechsel | Wichtige Infos
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie bringt Konsequenzen für Verkäufer und Erwerber mit sich, aber auch für deren Mieter. Grundsätzlich ist dieser jedoch von dem Verkauf zunächst am wenigsten betroffen, da § 566 BGB den Mieter gesetzlich für einen solchen Fall schützt. Es gilt der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“.
Wir wollen in diesem Artikel erklären, wie sich der Eigentümerwechsel auf die Betriebskostenabrechnung auswirkt, wer wann abrechnen muss, an wen Nachzahlungen geleistet oder von wem Guthaben ausgeschüttet werden müssen.
für den Alt-Vermieter und Veräußerer der Immobilie, er muss den Mieter zwar in Kenntnis über den Verkauf setzen, der Verkauf ist aber kein Grund und keine Pflicht, dem bisherigen Mieter zu kündigen. Er scheidet mit Veräußerung aus dem Mietvertrag aus, bleibt gemäß § 566 Abs. 2 BGB zum Schutz des Mieters aber haftbar wie ein Bürge für Schäden aus der Nichterfüllung der vom Veräußerer übernommenen mietvertraglichen Pflichten gegenüber dem Mieter. Die Haftung scheidet aus, wenn der Veräußerer den Mieter vor Eigentumsübergang über die Veräußerung in Kenntnis setzt.
für den Neu-Vermieter und Erwerber der Immobilie dass er nicht nur eine Immobilie kauft, sondern gleichzeitig mit dem Kaufvertrag auch einen dem Mietvertragsverhältnis zwischen Veräußerer und Mieter identischen Mietvertrag abschließt.
für den Mieter ändert sich zunächst nichts. Der Mietvertrag in all seinen Rechten und Pflichten bleibt derselbe bis auf die Tatsache, dass nach Mitteilung des Immobilienverkaufs nebst Nachweis (zB Grundbuchauszug) die Miete nebst Betriebskostenvorauszahlung an den neuen Vermieter zu zahlen ist. Bekommt er überhaupt im Vorfeld der Veräußerung Kenntnis davon, hat er keinerlei Möglichkeiten, die Veräußerung zu verhindern, es sei denn, er kündigt mit ordentlicher Frist und kann so dem neuen Vermieter entgehen.
Konsequenzen eines Eigentümerwechsels bei vermieteter Immobilie:
Eigentumsübergang zwischen Veräußerer und Erwerber
Mietverhältnis identischen Inhalts zwischen Erwerber und Mieter
Kein Kündigungsrecht gegenüber dem Mieter („Kauf bricht nicht Miete“)
Neuordnung gegenseitiger Ansprüche, insbesondere hinsichtlich der Ansprüche auf Abrechnung und Nachzahlungsforderungen
Bedeutsam wird der Eigentümerwechsel insbesondere hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung, bei der Frage
für den Alt- bzw- Neuvermieter: Wer hat die Betriebskostenabrechnung ab welchem Zeitpunkt zu erstellen und wer ist berechtigt, etwaige Nachzahlungen einzufordern?
Für den Mieter: Gegen wen richtet sich mein Anspruch auf Abrechnung?
Dies hat insbesondere deshalb Bedeutung, da hier Fristen zu beachten sind.
Zur Klärung dieser Frage muss unterschieden werden, wann der Eigentümerwechsel erfolgt ist:
Eigentümerwechsel nach Beendigung des Mietverhältnisses
Am unproblematischsten ist der Eigentümer- bzw. Vermieterwechsel mit Beendigung des Mietverhältnisses. Endet das Mietverhältnis zu dem Zeitpunkt, in dem das Mietobjekt veräußert wird oder noch früher, bleiben sämtliche Rechte und Pflichten in dem Vertragsverhältnis zwischen Verkäufer und Mieter, d.h. alle Ansprüche hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung (Abrechnung, Nachzahlung, Auszahlung eines Guthabens) sind zwischen diesen beiden Parteien gegeneinander zu richten (vgl. BGH VIII ZR 22/88 vom 19.10.1988).
Zu unterscheiden ist zwischen Vermieterwechsel:
mit bzw. nach Beendigung des Mietverhältnisses
während des laufenden Mietverhältnisses
während der Abrechnungsperiode
mit Ende der Abrechnungsperiode
Eigentümerwechsel während des laufenden Mietverhältnisses
Schwieriger gestaltet sich die Frage nach dem jeweiligen Anspruchsgegner bei einem Eigentümerwechsel während des laufenden Mietverhältnisses.
Ist die Abrechnungsperiode abgeschlossen und der Vermieterwechsel findet zu Beginn der neuen Abrechnungsperiode statt, hat der Alt-Vermieter über den abgeschlossenen Abrechnungszeitraum auch abzurechnen und die Ansprüche abzuwickeln. Das bedeutet, dass sich der Anspruch des Mieters auf Abrechnung allein gegen den Alt-Vermieter richtet und dieser auch den Anspruch gegen den Mieter auf sich eventuell ergebende Nachzahlungen hat, auch wenn zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Ansprüche längst der Erwerber Eigentum an dem Mietobjekt hat und neuer Vermieter ist.
Im Normalfall findet jedoch ein Eigentümerwechsel während der Abrechnungsperiode statt. Zudem kann es sein, dass die Abrechnungszeiträume von Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung voneinander abweichen. So ist der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten zumeist der zwischen 01.01. und 31.12. eines Jahres, derjenige für die Heizkosten dagegen richtet sich häufig nach dem Mietvertragsbeginn und endet mit Ablauf des 12. Monats danach. Z.B. ergibt sich bei Beginn des Mietvetrags zum 01.03. dann ein Abrechnungszeitraum vom 01.03. bis 28. bzw. 29.02.
Der Bundesgerichtshof hat die Frage, gegen wen sich die gegenseitigen Ansprüche bei einem Vermieterwechsel während der Abrechnungsperiode mit Urteil vom 14.09.2000 (BGH III ZR 211/99) deutlich geklärt: der Veräußerer und Alt-Vermieter bleibt zur Abrechnung der Betriebskosten der zum Eigentumsübergang abgelaufenen Abrechnungsperioden verpflichtet, hinsichtlich der laufenden Abrechnungsperiode trifft die Abrechnungspflicht den Berechtigten, d.h. den Erwerber und Neu-Vermieter. Dieser wird auch Gläubiger etwaiger Nachzahlungsansprüche. Es kommt damit auf den Zeitpunkt der Anspruchsentstehung, nicht auf dessen Fälligkeit an.
Grundsatz: Abgeschlossene Abrechnungsperioden rechnet der Veräußerer ab, die laufende der Erwerber!
Das bedeutet, dass sich die Bestimmung der Anspruchsgegner nicht danach richtet, wann Mieter, Veräußerer oder Erwerber verpflichtet sind, einen Anspruch zu erfüllen, da dieser Zeitpunkt mit dem Entstehen des etwaigen Anspruchs deutlich auseinanderfallen kann. Der Vermieter hat gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung zu erstellen und sie dem Mieter zukommen zu lassen.
Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung ist also bereits mit dem Ende des Abrechnungszeitraums entstanden, (gerichtlich) durchsetzbar ist der Anspruch jedoch erst mit Ablauf der Jahresfrist. Es wäre unbillig, dem Vermieter gegenüber einen Anspruch geltend zu machen, der ihm gegenüber nicht entstanden ist, da er zum Entstehungszeitraum noch nicht Eigentümer der Immobilie war, geltend zu machen, allein, weil er zum Fälligkeitszeitpunkt Eigentümer ist.
Vereinbarungen, Rechte und Pflichten zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber des Mietobjekts (d.h. im „Innenverhältnis“) hinsichtlich der Abwicklung des Abrechnungszeitraums, während welchem der Vermieterwechsel stattgefunden hat, haben grundsätzlich nur Wirkung zwischen diesen beiden Parteien.
Im Innenverhältnis hat der Erwerber sämtliche Vorauszahlungen, selbst wenn sie noch nicht an ihn ergangen sind, zu berücksichtigen. Ob diese an ihn ausgeglichen werden, ist ausschließlich zwischen Veräußerer und Erwerber zu regeln. Der Veräußerer hat seinerseits an der Abrechnungserstellung des Erwerbers in geeigneter Weise mitzuwirken (BGH vom 14.09.2000, III ZR 211/99). Insbesondere muss er dem Erwerber die notwendigen Belege aus der Zeit vor Eigentumsübergang zur Verfügung stellen. Weigert sich der Veräußerer, steht dem Erwerber der Weg der Klage aufgrund der Verletzung kaufvertraglicher Nebenpflichten offen (AG Hamburg vom 16.04.1992, 48 C 1192//91).
Marlies Singh Randhawa at 12:02 Antworten
Gutern Tag, ich brauche Ihre Hilfe. Ich habe zum 01.07.2012 eine vermietete Immobilie gekauft. Drei Wohnungen (ca. 50 m², ca.40 m² und 30 m², eine kleine Bäckerei (30 m²) und ein Restaurant (197 m²). Bisher wurden die Betriebskosten nach gleichen Anteilen berechnet. Über die Abrechnungsfirma Techem habe ich die Abrechung für den Zeitraum 01.07.2012 bis 31.12.2012 nach m² durchführen lassen. Der Mieter des Raustaurants ist mit der Abrechung nicht einverstanden (hohe Nachzahlung) und ist zum Mieterverein gegangen. Der Mieterverein teilte mir mit, dass ich auch den Zeitraum 01.01.2012 bia 30.06.2012 abrechnen muss. Der Voreigentümer ist im Frühjahr 2013 verstorben. Ich komme an keine Belege (Datenschutz). Etwaige Angehörige sind mir nicht bekannt. Können Sie mir helfen? Viele Grüße Marlies Singh Randhawa
Betriebskostenabrechnung.com at 14:55 Antworten
Hallo Frau Singh Randhawa, leider kann ich Ihnen nur den Hinweise geben, dass die gassamten Objektunterlagen nach dem Kauf an Sie übergehen hätten müssen/sollen. Viele Grüße Dennis Hundt
Nicole at 18:05 Antworten
Hallo, Zum 1.7.2014 erfolgte ein Eigentümerwechsel. Nun habe ich heute die Betriebskostenabrechnung vom 1.7.2014 bis 30.6.2015 erhalten. Ist das so rechtens?? Vielen dank für ihre Hilfe
Betriebskostenabrechnung.com at 21:40 Antworten
Hallo Nicole, wenn der Abrechnungszeitraum so liegt, kann die Betriebskostenabrechnung durchaus korrekt und fristgerecht sein. Viele Grüße Dennis Hundt
Ute Weigand at 16:42 Antworten
Guten Tag, meine 1.Frage seit 2004, also 12 Jahren wohne ich in der gleichen Wohnung und mein Vermieter hat bisher bei den Betriebskostenabrechnungen die Grundsteuer und Gebäudeversicherung nicht auf die Kosten umgelegt. Für das Jahr 2014 hat der Verwalter die Abrechnung erstellt und auch die o.g. Kosten eingerechnet. Gibt es sowas wie Bestandsschutz? Nach der ursprünglichen Abrechnung hätte ich ein Guthaben. Im Mietvertrag stehen die Kosten allerdings drin. Außerdem habe ich die BK von 2014 erst am 20.02.2016 berhalten, also mehr als 12 Monate. 2. Frage. Der Eigentümer der Wohnung (Bei Bau des Hauses Ersteigentümer) will jetzt seine von mir gemietete Wohnung verkaufen. Gilt auch hier das Vorkaufsrecht? Lieben Dank für jede Hilfe Ute
Betriebskostenabrechnung.com at 23:31 Antworten
Hallo Ute, nein, Sie haben keinen Bestandsschutz dafür, dass der Vermieter den Fehler auch weiterhin macht. Ob es ein Vorkaufsrecht gibt, hängt davon ab, ob Sie vor der Aufteilung in Eigentumswohnungen eingezogen sind oder bereits in eine Eigentumswohnung eingezogen sind. Viele Grüße Dennis Hundt
Christine at 14:19 Antworten
Wenn ein Mietverhältnis am 30.09.2015 endet und die Wohnung mit diesem Datum gleichzeitig den Eigentümer wechselt und der neue Eigentümer selbst ab 01.10.2015 in die Wohnung zieht, was ist dann mit der Nebenkostenabrechnung von 2015. Mit Eigentümerwechsel gingen lt. Kaufvertrag alle Forderungen, Verbindlichkeiten an den neuen Eigentümer über. Muss der neue Eigentümer dem ehemaligen Mieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen, obwohl er ja rechtlich nichts mit ihm zu tun hat? Hat der ehemalige Mieter ein Anrecht auf eine Abrechnung? Danke Christine
B.G. at 21:55 Antworten
Hallo Herr Hundt, ich habe für 2010, 2011, 2012, 2013 u, 2014 keine Nebenkostenabrechnungen erhalten. Auf meine mündl. Erinnerungen hin, hat mein Vermieter nicht reagiert. Nun habe ich Ihn schriftlich zur Abrechnung aufgefordert u. angekündigt, dass ich v. meinem Zurückbehaltungsrecht gebrauch machen werde. Heute ist mir zu Ohren gekommen, dass das Haus schon verkauft sei u. der Eigentümerwechsel demnächst erfolgen soll. Vorausgesetzt ich erhalte diese Abrechnungen bis zur Eigentumsübertragung nicht, habe ich folgende Frage: - Kann ich dann die Vorauszahlungen zurück verlangen! Wenn ja, von wem u. für welche Abrechnungszeiträume ? Wenn der Eigentümerwechsel demnächst vollzogen wird, Wie sieht die Rechtslage, für den Abrechnungszeitraum 2015 aus ?
Petra B. at 14:35 Antworten
Hallo Herr Hundt, ist es richtig, dass ich bei fehlerhafter BK-Abrechnung, die Kosten selbst festlegen kann? Wo finde ich entsprechende Urteile bzw. wo kann ich das nachlesen. Mir ist bekannt, dass dem so ist, finde aber nichts darüber. Ich habe den Vermieter auf die Fehler hingewiesen und bat um Erläuterung. Woraufhin er lediglich ausweichend antwortete und v. a. auf die Frist hinwies, bis wann die Zahlung zu erfolgen hat. Vielen Dank Herzliche Grüße
Hallo Petra, ich weiss leider nicht genau was Sie meinen. Hat der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht erstellt oder was ist das Problem? Vielleicht ist das für Sie interessant: Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei der Betriebskostenabrechnung Viele Grüße Dennis Hundt
Marie-Louise Ruske at 12:08 Antworten
Hallo Herr Hundt, ich habe eine Freifläche gemietet. Im August 2014 bekam ich vom Vermieter die Info, daß die Fläche zum 01.12.2014 verkauft ist, und ich ab 01.12.2014 die Miete und Nebenkosten an den neuen Eigentümer überweisen soll. Ebenfalls wurde mir mitgeteilt, daß die Betriebskostenabrechnung für das gesamte Jahr 2014 wird dann vom neuen Eigentümer gemacht. Vom neuen Eigentümer wurden mir diesen auch übermittelt sowie die Bankverbindung des neuen Eigentümers. Anfang 2015 bekam ich dann vom alten Eigentümer die Betriebskostenabrechnung von 2014, die gesamten anfallenden Kosten für das gesamte Jahr, abzüglich meiner Vorauszahlungen für 11 Monate.Ich habe diese Abrechnung nicht anerkannt. Jetzt bekomme ich Bescheid das alles richtig ist, weil der neue Eigentümer erst am 08.01.2015 ins Grundbuch eingetragen ist. Ist das richtig ?
Michelle M. at 18:52 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, mein derzeitiger Vermieter veräußert zum Jahresende seine Immobilie. Wenn die bis Jahresende zu erwartende Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 fehlerhaft sein sollte und der alte Vermieter ins Ausland auswandert, kann ich dann ein durch Korrektur der Abrechnung entstehendes Guthaben beim neuen Vermieter einfordern? Viele Grüße, Michelle
Katrin S. at 22:35 Antworten
Hallo Herr Hundt, kann nach einem Eigentümerwechsel der neue Vermieter die NK Abrechnung mittels Quadratmeter berechnen , wenn bisher die Zählerstände Gegenstand der Abrechnung waren? Das bezieht sich auf den Wasserverbrauch und die Müllgebühren (pro Mülltonne) Wenn nein, wäre es schön eine rechtliche Grundlage für einen Widerspruch zu erfahren. Des weiteren verlangt er den Abbau eines Carport und eines Holzstandes, welche schon vor seinem Kauf, mit dem Einverständnis des vorherigen Vermieters gebaut wurden. Wie ist das, müssen wir uns dem beugen? Danke im Voraus ! Gruß Katrin
Joelyna at 12:43 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, wir haben am Anfang diesen Jahres unsere Immobilie veräußert. Die Zahlung fand im Januar statt, der wirtschaftliche Übergang am 15.02.17. Ich wollte nachfragen, wer nun für die für die Nebenkostenabrechnung zuständig ist, wir oder der neue Eigentümer? Müssen wir eine Abrechnung vom 01.01.17 bis zum Februar erstellen? Über eine Antwort wäre ich sehr dankbar.
SmillaQ at 13:44 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, wir haben ein Gewerbeobjekt gekauft und festgestellt, dass der Voreigentümer Fehler bei der Gesamtfläche in den alten Betriebskostenabrechnungen hatte. Wir möchten mit diesem Fehler nicht weiterarbeiten und künftig die korrekte Gesamtfläche (200 qm weniger) verwenden. Ist das rechtlich in Ordnung?
Betriebskostenabrechnung.com at 14:08 Antworten
Hallo SmillaQ, ohne Details zu kennen, kann Ihnen zu dieser Frage niemand etwas sagen. Viele Grüße Dennis Hundt
Andreas Eberschneider at 16:43 Antworten
Guten Tag, ich habe mein 6 Familienhaus Mitte Februar 2016 verkauft. ich selbst als Eigentümer habe 2 Wohnungen bis mite März bewohnt. Nun habe ich von der neuen Besitzerin eine Betriebsabrechnung bekommen, wo ich reichlich nachzahlen soll. Ich habe für Januar die vollen Mieten und Nebenkosten sowie für Februar die Hälfte der Miete und Nebenkosten noch bekommen, da es ja noch mein Haus war. Nun möchte die neue Besitzerin für meine 3 Monate, wo ich dort wohnt die Nebenkosten haben. sie hat aber keine Unterlagen bekommen hinsichtlich der ersten Monate wo es noch mein Haus war. ist dies rechtens? bzw. kann ich meine Kosten die ich in den 1,5 Monaten hatte gegenrechnen?
Betriebskosten: Legionellenprüfung – Ist die Prüfung umlegbar? 73.276 Aufrufe
Betriebskosten: Nicht umlagefähigen Positionen von A bis Z 61.315 Aufrufe
Betriebskostenabrechnung: Verjährungsfristen für Mieter und Vermieter 41.851 Aufrufe
Guthaben aus Betriebskostenabrechnung: Auszahlung, Verjährung (+weiteres) 32.179 Aufrufe