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Timestamp: 2016-10-24 16:02:22+00:00
Document Index: 51119453

Matched Legal Cases: ['ATF ', 'in fine', 'art. 86', 'art. 26', 'art. 36', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 59', 'art. 59', 'ATF ', 'art. 680', 'ATF ', 'art. 962', 'ATF ', 'art. 3', 'art. 59', 'art. 90', 'art. 156', 'art. 159']

1P.806/2006 (10.05.2007)
1P.806/2006 /ajp
recourants, repr�sent�s par Me Jean-Jacques Martin, avocat,
C. et D. Y.________,
intim�s, repr�sent�s par Me Jean-Pierre Carera, avocat,
Autorisation de construire; indice d'utilisation,
recours de droit public contre l'arr�t du Tribunal administratif de la R�publique et canton de Gen�ve du 31 octobre 2006.
En date du 25 ao�t 1971, le D�partement des travaux publics de la R�publique et canton de Gen�ve a autoris� la construction de trois villas jumel�es sur la parcelle n� 1034 de la Commune de G.________. La surface habitable a �t� calcul�e sur la base d'un taux d'utilisation du sol de 0,2 applicable en zone villas en vertu des dispositions de la loi cantonale sur les constructions et les installations diverses (LCI) alors en vigueur. La parcelle a �t� morcel�e en f�vrier 1973 en quatre lots, soit la parcelle n� 1284, d'une surface de 599 m�tres carr�s, propri�t� des �poux C. et D. Y.________, la parcelle n� 1169, d'une surface de 537 m�tres carr�s, propri�t� des �poux E. et F. Z.________, la parcelle n� 1034, d'une surface de 1'195 m�tres carr�s, que A. et B. X.________ ont acquise le 27 juin 1997, et la parcelle n� 1170, d'une surface de 150 m�tres carr�s, qui est une d�pendance des parcelles nos 1034 et 1284. A cette occasion, deux servitudes ont �t� constitu�es et inscrites au registre foncier en faveur de l'Etat de Gen�ve: la premi�re gr�ve les parcelles nos 1034, 1169 et 1284 et consiste dans une restriction du droit de b�tir aux termes de laquelle "il ne pourra �tre construit qu'un logement par parcelle; en outre, les villas seront jumel�es"; la seconde est une servitude de destination de chemin dont l'assiette correspond � la parcelle n� 1170.
Le 31 mars 2004, A. et B. X.________ ont d�pos� une demande d'autorisation de construire portant sur la transformation et l'agrandissement de la maison d'habitation et du garage �difi�s sur la parcelle n� 1034 et sur l'am�nagement d'une piscine. Il s'agissait de cr�er une chambre � l'�tage par la sur�l�vation de la cuisine existante, de r�aliser une pi�ce habitable suppl�mentaire au rez-de-chauss�e sur la terrasse existante et d'am�nager un atelier, un bureau, une cave et des sanitaires au sous-sol.
Les �poux Y.________ se sont oppos�s au projet au motif qu'il emportait une violation des normes l�gales concernant le rapport de surfaces. En date du 1er novembre 2004, le D�partement de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement de la R�publique et canton de Gen�ve, devenu par la suite le D�partement des constructions et des technologies de l'information (ci-apr�s: le D�partement), a inform� les requ�rants que l'autorisation d�finitive de construire ne pourrait leur �tre d�livr�e que lorsque les propri�taires voisins auraient sign� une d�claration par laquelle ils acceptaient l'inscription au registre foncier d'une mention concernant le calcul des rapports de surface apr�s la r�alisation du projet. Les propri�taires de la parcelle n� 1169 ont donn� leur accord. Les �poux Y.________ ont en revanche refus� de signer cet engagement.
Par d�cision du 31 mai 2005, le D�partement a �cart� la demande d'autorisation de construire sollicit�e au motif que les droits � b�tir de la parcelle n� 1034 avaient �t� �puis�s par l'autorisation de construire d�livr�e le 25 ao�t 1971 et que les circonstances du cas d'esp�ce ne justifiaient pas un d�passement du taux d'utilisation. La Commission cantonale de recours en mati�re de constructions a rejet� le recours form� contre cette d�cision par les �poux X.________ au terme d'une d�cision prise le 8 novembre 2005 que ces derniers ont vainement contest�e aupr�s du Tribunal administratif de la R�publique et canton de Gen�ve (ci-apr�s: le Tribunal administratif ou la cour cantonale).
Agissant par la voie du recours de droit public, A. et B. X.________ demandent au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t rendu par la cour cantonale le 31 octobre 2006. Ils invoquent une violation de la garantie de la propri�t�, de l'interdiction de l'arbitraire et de la protection de la bonne foi.
Le Tribunal administratif se r�f�re � son arr�t. Le D�partement ainsi que les �poux Y.________ concluent au rejet du recours.
Seul le recours de droit public est ouvert en l'esp�ce, dans la mesure o� les �poux X.________ ne font pas valoir une violation de normes du droit public f�d�ral directement applicables (cf. ATF 129 I 337 consid. 1.1 in fine p. 339). Form� au surplus en temps utile contre une d�cision finale prise en derni�re instance cantonale et qui touche les recourants dans leurs int�r�ts juridiquement prot�g�s, le recours r�pond aux exigences des art. 86 al. 1, 88 et 89 al. 1 OJ.
Les recourants soutiennent que l'arr�t attaqu� violerait la garantie de la propri�t� ancr�e � l'art. 26 al. 1 Cst.
3.1 Pour �tre compatibles avec cette disposition, les restrictions de droit public � la propri�t� doivent reposer sur une base l�gale, �tre justifi�es par un int�r�t public et respecter les principes de la proportionnalit� et de l'�galit� devant la loi (art. 36 al. 1 � 3 Cst.; cf. ATF 129 I 337 consid. 4.1 p. 344 et les arr�ts cit�s). Les d�cisions qui refusent, comme en l'esp�ce, une autorisation de construire au motif que l'indice d'utilisation du sol serait d�pass� ne constitue pas une restriction grave � la propri�t� (ATF 104 Ia 328 consid. 4 p. 331; arr�t 1P.785/2005 du 11 avril 2006 consid. 2.2; arr�t 1P.459/2004 du 9 f�vrier 2005 consid. 2; arr�t 1P.462/1997 du 25 novembre 1997 consid. 4 publi� in RDAT 1998 I n� 39 p. 149), de sorte que le Tribunal f�d�ral n'examine que sous l'angle de l'arbitraire la question de la base l�gale ainsi que l'interpr�tation et l'application faites du droit cantonal (ATF 130 I 360 consid. 14.2 p. 362; 124 II 538 consid. 2a p. 540; sur la notion d'arbitraire, voir ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17).
3.2 L'art. 59 LCI, relatif au rapport des surfaces, dispose que la surface de la construction, exprim�e en m2 de plancher, ne doit pas exc�der 20% de la surface de la parcelle. Cette surface peut �tre port�e � 22% lorsque la construction est de haut standard �nerg�tique, reconnue comme telle par le service comp�tent (al. 1). Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le caract�re, l'harmonie et l'am�nagement du quartier, le d�partement peut autoriser, apr�s consultation de la commune et de la commission d'architecture, un projet de construction en ordre contigu dont la surface de plancher habitable n'exc�de pas 25% de la surface du terrain, 27,5% lorsque la construction est de haut standard �nerg�tique, reconnue comme telle par le service comp�tent (al. 4 let. a). Il peut autoriser exceptionnellement, avec l'accord de la commune, exprim� sous la forme d'une d�lib�ration municipale, et apr�s consultation de la commission d'architecture, un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d'habitat group� dont la surface de plancher habitable n'exc�de pas 40% de la surface du terrain, 44% lorsque la construction est de haut standard �nerg�tique, reconnue comme telle par le service comp�tent (al. 4 let. b).
3.3 En l'occurrence, il n'est pas contest� que le rapport des surfaces fix� � l'art. 59 al. 1 LCI serait respect� par le projet de construction mis en relation avec la parcelle n� 1034 dans sa contenance actuelle, mais qu'il serait en revanche d�pass� s'il y avait lieu de prendre en consid�ration la surface de l'ensemble des biens-fonds qui formaient � l'origine cette parcelle avant le morcellement intervenu en f�vrier 1973, comme l'a retenu le Tribunal administratif.
3.4 Les coefficients et les indices d'occupation et d'utilisation du sol doivent garantir des d�gagements suffisants par rapport � l'importance de la construction et de son emprise au sol (Jean-Luc Marti, Distances coefficients et volum�trie des constructions en droit vaudois, th�se Lausanne 1988, p. 151). Cet objectif serait compromis si une surface ayant d�j� �t� mise � contribution pour calculer la densit� d'une construction par rapport � une surface donn�e puisse � nouveau �tre prise en consid�ration pour ce faire � la suite d'un morcellement. Aussi, lorsqu'un bien-fonds a �t� construit de mani�re � �puiser les droits � b�tir, une division ult�rieure de ce fonds ne saurait avoir pour cons�quence de redonner de nouvelles possibilit�s de construire. L'interdiction qui en r�sulte d'utiliser, pour le calcul de la surface constructible, tout ou partie de la surface ayant d�j� servi � un tel calcul ne constitue pas une restriction inadmissible � la propri�t�, comme l'a d'ailleurs jug� � maintes reprises le Tribunal f�d�ral (ATF 108 Ib 116 consid. 2c p. 120/121; arr�t 1P.577/2000 du 1er d�cembre 2000 consid. 2c, qui concernait la commune de H.________; voir aussi, Felix Huber, Die Ausn�tzungsziffer, th�se Zurich 1986, p. 259; Urs Eymann, in: M�nch/Karlen/Geiser, Beraten und Prozessieren in Bausachen, B�le 1998, n. 6.34, p. 209).
Cette interdiction existe, � l'instar des autres restrictions de droit public � la propri�t�, ind�pendamment de son inscription au registre foncier en vertu de l'art. 680 al. 1 CC (arr�t 1P.143/1996 du 5 ao�t 1996 consid. 3b/aa reproduit in JAB 1997 p. 220; arr�t 1P.423/1992 du 12 janvier 1993 consid. 3a; cf. ATF 111 Ia 182 consid. 4 p. 183; arr�t 1P.586/2004 du 28 juin 2005 consid. 4.6 publi� in ZBl 107/2006 p. 369; arr�t 1P.762/1993 du 25 mai 1994 consid. 3cb; arr�t 2A.116/1994 du 21 d�cembre 1994 consid. 3c reproduit in RDAT 1995 II n� 57 p. 151). Les cantons peuvent certes pr�voir que de telles restrictions fassent l'objet d'une mention au registre foncier, conform�ment � l'art. 962 al. 1 CC, pour leur assurer une certaine publicit�, mais une telle mention n'est pas exig�e et n'a qu'une port�e d�claratoire (Denis Piotet, Le transfert du coefficient d'utilisation ou d'occupation du sol et le droit priv� f�d�ral, DC 2000 p. 41). Les recourants ne d�montrent pas qu'une telle obligation r�sultait du droit cantonal applicable lors du morcellement intervenu en f�vrier 1973.
Cela �tant, ils se plaignent � tort d'une violation de la garantie de la propri�t�.
3.5 L'argument tir� de la violation des r�gles de la bonne foi n'est pas mieux fond�. Une restriction de droit public � la propri�t� est en effet �galement opposable � l'acqu�reur de bonne foi, m�me sans inscription au registre foncier (ATF 111 Ia 182 consid. 4 p. 183; J�rg Schmid/Bettina H�rlimann-Kaup, Sachenrecht, 2� �d., Zurich 2003, n. 928, p. 190; Max Baumann, Z�rcher Kommentar, Zurich 1998, n. 32 ad art. 3 CC, p. 737). L'interdiction d'utiliser, pour le calcul de la surface constructible, tout ou partie de la surface qui a d�j� servi � un tel calcul s'impose donc aux recourants, sans �gard � leur �ventuelle bonne foi, de sorte qu'il n'est pas n�cessaire d'examiner s'ils avaient ou non connaissance du fait que leurs droits � b�tir �taient �puis�s lorsqu'ils ont acquis la parcelle n� 1034, comme le pr�tendent les intim�s. Les �poux X.________ ne peuvent rien d�duire en leur faveur du fait que l'Etat de Gen�ve a constitu� � son profit, lors du morcellement intervenu en f�vrier 1973, une servitude de restriction du droit de b�tir limitant les possibilit�s de construire sur les parcelles en cause � une construction en ordre contigu d'un seul logement et une servitude de destination de chemin, mais qu'il n'a en revanche pas jug� utile de faire inscrire au registre foncier en sa faveur une servitude de non-b�tir pour garantir que la surface de la parcelle n� 1034 prise en compte pour d�terminer la surface des villas jumel�es ne pourrait plus l'�tre � l'avenir pour un autre projet de construction. Cette interdiction r�sulte en effet de la loi, ce qui n'est pas le cas des autres servitudes (cf. J�rg Schmid/Bettina H�rlimann-Kaup, op. cit., p. 190/191). Pour le surplus, les recourants ne soutiennent pas avoir re�u des assurances de la part du D�partement que leurs droits � b�tir seraient calcul�s en fonction de la surface actuelle de leur parcelle. De telles assurances ne pourraient d'ailleurs pas �tre oppos�es aux intim�s, dont la bonne foi ne saurait �tre mise en cause (cf. arr�t 1A.225/2005 du 17 octobre 2006 consid. 5.6).
3.6 En d�finitive, le projet des recourants ne pouvait �tre autoris� que moyennant le consentement des propri�taires voisins � ce que la surface d�j� utilis�e pour le calcul des droits � b�tir aff�rents aux villas jumel�es r�alis�es en ex�cution du permis de construire d�livr� le 25 ao�t 1971 puisse une nouvelle fois �tre prise en compte. Dans la mesure o� les �poux Y.________ s'y sont oppos�s, cette possibilit� n'entre pas en ligne de compte.
Les recourants estiment enfin que les conditions pos�es � l'art. 59 al. 4 LCI pour que leur projet de construction puisse �tre autoris� seraient r�unies. Ils ne d�montrent toutefois pas dans les formes requises par l'art. 90 al. 1 let. b OJ en quoi il serait arbitraire de leur refuser l'octroi d'une d�rogation et de faire pr�valoir une application stricte des r�gles relatives au rapport des surfaces dans les cas o� les droits � b�tir ont �t� �puis�s par les constructions d�j� �rig�es et o� les voisins s'opposent � une extension de ces droits.
Le recours doit par cons�quent �tre rejet�, dans la mesure o� il est recevable, aux frais des recourants qui succombent (art. 156 al. 1 OJ). Ces derniers verseront une indemnit� de d�pens aux intim�s qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 159 al. 1 OJ).
Une indemnit� de 2'000 fr. est allou�e � titre de d�pens aux intim�s, cr�anciers solidaires, � la charge des recourants, solidairement entre eux.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des parties, ainsi qu'au D�partement des constructions et des technologies de l'information et au Tribunal administratif de la R�publique et canton de Gen�ve.