Source: https://www.elo-forum.org/kdu-miete-untermiete/179933-mietbescheinigung-brutto-inklusivmiete-pauschal-heizkosten-gesond-ang.html
Timestamp: 2018-07-23 09:32:58
Document Index: 61758138

Matched Legal Cases: ['§ 560', '§ 4', '§ 2', '§ 4', '§ 11', 'BGE', '§ 11', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Mietbescheinigung &Brutto-/Inklusivmiete(pauschal), müssen Heizkosten gesond. ang. sein? - Erwerbslosen Forum Deutschland (ELO-Forum)
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28.01.2017, 13:04 #1
danke dass Ihr mit in der Vergangenheit gut bei meinen Problemen geholfen habt. Jetzt habe ich eine Frage für einen Bekannten und hoffe wieder auf Eure Hilfe.
Und zwar hatte ich ihm mal erzählt, dass ich einen Mietvertrag mit Pauschalmiete habe, und das Amt da erst etwas gestresst hat, aber als ich die Grenzen der Mitwirkungspflicht zitiert habe, hat es sofort nachgegeben.
Er hat jetzt seinen Erstantrag abgegeben. Er bewohnt momentan temporär ein paar Zimmer im ansonsten leerstehenden Haus von Bekannten, letzteres soll aber bald verkauft werden soll, deswegen höchstens bis Ende Februar. Seine Vermieterin hat keine Möglichkeiten Nebenkosten abzurechnen und deswegen eine Brutto-/Inklusivmiete warm vereinbart. Also ein Betrag der alles abdeckt, auch Heizkosten.
Er hat bereits den Mietvertrag beim Amt abgegeben, in dem auch nur eine Bruttomiete warm angegeben ist. Allerdings fährt sein Jobcenter immernoch die Mietbescheinigungsschiene. Laut Sachbearbeiterin wäre es zwar dumm, dass so jeder Mieter und auch der potentielle zukünftige Mieter sofort wissen, dass man ALG2 bezieht, aber ist halt so.
Da er nicht gleich mit Stress loslegen wollte, hat er die Mietbescheinigung mitgenommen und ausfüllen lassen. Allerdings ist in der Mietbescheinigung die Rede von "Grundmiete, Betriebskosten, Heizkosten und Gesamtmiete". Da eine Inklusivmiete vereinbart ist, hat die Vermieterin nur neben das Feld "Gesamtmiete" das Wort "Bruttomiete" gesetzt und dahinter die Gesamtmiete eingetragen. Da eine Aufschlüsselung nicht möglich ist, hat sie die anderen Felder leer gelassen.
Jetzt kam die Antwort der Sachbearbeiterin, er solle die Mietbescheinigung richtig ausfüllen lassen und er hat sich deswegen an mich gewandt.
Ich denke die Bescheinigung ist so richtig ausgefüllt. Vielleicht hat die Sachbearbeiterin einfach nicht verstanden, dass Bruttomiete gleich Inklusivmiete bzw pauschal bedeutet.
Ich habe mal ein wenig nach den Begriffen gegoogelt und dabei zweimal gelesen, dass eine Pauschalmiete, die alles abdeckt gar nicht möglich ist und Heizkosten immer separat aufgeführt werden müssen. Wieso ist es aber bei mir ok?
Vielleicht weil ich ein Zimmer bei meinen Großeltern gemietet habe und damit in einer WG mit ihnen wohne?
Ich wäre dankbar für Tips, wie man die Angelegenheit lösen kann. Möglichst ohne die Vermieterin (alte Dame) weiter zu belästigen.
28.01.2017, 13:41 #2
AW: Mietbescheinigung &Brutto-/Inklusivmiete(pauschal), müssen Heizkosten gesond. ang. s
Hallo tanya, die einfachste Lösung wäre, dass die Vermieterin in einem zusätzlichen Schreiben noch einmal extra die Zusammensetzung des Mietbetrages erläutert. Das könnte zwar die Vermieterin nerven, aber da sie jetzt schon weiß, dass der Mieter im ALG 2 Bezug ist, würde ich der Vermieterin in dem Fall auch noch das Schreiben des JC zeigen, in dem auf die erneute Einzelaufschlüsselung der Miete hingewiesen wird.
Es kommen sicher noch weitere Ideen, aber das wäre die einfachste, die mir einfällt.
28.01.2017, 15:50 #3
Danke für den Vorschlag. Aber es kann ja nicht sein dass das Jobcenter anderen Leuten vorschreibt was für eine Art Mietvertrag sie miteinander schließen. Sofern gesetzlich nichts dagegen spricht. Außerdem kann die Vermieterin die Kosten ja nicht aufschlüsseln. Es gibt ja gar keine ordentliche Möglichkeit die Nebenkosten zu messen und berechnen. Außerdem müsste die Dame nachher auch noch eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erstellen.
Eigentlich ist das ganze Trara sowieso lächerlich für 2 Monate. Wenn man in einer zu teuren Wohnung wohnt, muss das Jobcenter die Kosten doch sowieso 6 Monate übernehmen.
28.01.2017, 16:20 #4
Das ist genau der Knackpunkt: das DARF das JC auch nicht. Sie haben sich hier nicht einzumischen.
Ähnliche Diskussion habe ich lang und breit erst hinter mir: https://www.elo-forum.org/alg-ii/178...henstunde.html
Er legt einen Mietvertrag vor, der ALLE Kosten enthält. Damit hat er seine TATSÄCHLICHEN Kosten der Unterkunft inkl. Pauschale für HZ und NK nachgewiesen.
Solange dies sich innerhalb der Angemessenheitsgrenze Eures Ortes bewegt, ist dies so zu akzeptieren.
Mietbescheinigung = Datenschutz = Sozialgeheimnis = muss er nicht bringen - da ist der Spruch der SB ein sehr dummer Spruch!
Er sollte das nun schriftlich begründen (in meinem Thema sind einige Begründungen auch drin) und dem Teamleiter vorlegen mit der schriftlichen Maßgabe, dass dies die zu akzeptierende Form IST und etwas anderes UNEINBRINGBAR ist - auch aufgrund der besonderen Umstände des Wohnens - und dass dies eh eine vorübergehende Situation bis Ende Februar sein wird und er eben DIESE Kosten der Unterkunft bis dahin zu erbringen HAT.
Da die Forderung nicht einbringbar ist, besteht auch keine Mitwirkungspflicht.
Er bittet um SOFORTIGE Bearbeitung seines Antrages in positiver Weise, ansonsten erwartet er einen ordnungsgemäßen BESCHEID umgehend, da er dann beim Sozialgericht einen Antrag auf Einstweiligen Rechtsschutz stellen würde im Falle einer erneuten Ablehnung.
28.01.2017, 18:22 #5
Hallo gila, danke für deine Antwort.
Ich habe mir mal deinen Thread durchgelesen.
Du bist so eifrig beim Berichten, dass ich manchmal nicht mehr ganz nachvollziehen kann wer was sagt und wie es gemeint ist.
Wieder Diskussion. Aufteilung der Miete. Na steht doch da: Gesamt XXX – Betriebs- und Heizkosten= YYY.
Der Mann ist sichtlich genervt. Man hört es am tiefen Seufzer.
Wie war das gemeint? Ist bei deinem Fall auch nur eine Inklusivemiete ohne Aufschlüsselung nach Grundmiete und Heizkosten vereinbart?
28.01.2017, 19:02 #6
Man kann durchaus eine Pauschalmiete vereinbaren , sogar inkl Strom .
Und weil das ding pauschal heißt sind Aufschlüsselungen nicht vereinbart und durch den Mieter auch nicht möglich.
Natürlich hat so mancher Betonkopf jetzt Probleme wenn es nicht mehr nach Schema Kaltmiete ,kalte NK , Heizkosten geht .
War das nicht so das ab 1.8.16 auch die HK in die angemessene Miete in Form der Gesamtsumme berücksichtigt werden können?
Also nichts verändern , er hat einen Vertrag und der ist gültig. Soll das JC zahlen oder ablehnen , dann klagst du es ein . Diskussionsspielraum ist da keiner.
Und man braucht sich auch nicht als ALG2 Empfänger zu outen.
Wenn das SBchen nochmal mit solchen Sprüchen kommt dann sofort Aussage als schriftliche Unterlage anfordern. Du möchtest ja wissen was du machen musst , und das SBchen muss es dir sagen - nennt sich Auskunfts- und Informationspflicht .
Leider haben manche da partielle Amnesie....
31.01.2017, 01:15 #7
Ich habe mal ein wenig nach den Begriffen gegoogelt und dabei zweimal gelesen, dass eine Pauschalmiete, die alles abdeckt gar nicht möglich ist und Heizkosten immer separat aufgeführt werden müssen.
Da hast Du richtig gegoogelt.
Neben den Mietzins für den Wohnraum (Kaltmiete) können die Betriebskosten (ugs. die Nebenkosten) vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Macht das der Vermieter nicht, muss er die selber zahlen. Macht das der Vermieter, hat er entweder eine (Einzel-) Abrechnung darüber zu erstellen, oder eben eine Pauschale im Rahmen des § 560 BGB zu vereinbaren. Bei der Pauschale muss der Vermieter aber auch zumindest angeben, welche Kosten gemäß Betriebskostenverordnung in der Pauschale enthalten sind.
Bei Heizkosten kann aber i.d.R. keine Pauschale vereinbart werden, gem. § 4 I HeizkostenV sind diese nämlich Verbrauchsmäßig zu erfassen. Gem. § 2 HeizkostenV ist eine Außnahme nur bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, möglich.
Wenn nun zwischen dem Bekannten und der Vermieterin Vereinbarungen getroffen wurden, die rechtlich nicht zulässig sind, sind die Parteien nicht an diese gebunden - insofern kann ein solcher Vertrag auch nicht als Nachweis zur tatsächlichen KdU Aufwendung beim Jobcenter dienen. Jedenfalls dann nicht, wenn dieser offensichtlich - rechtlich unwirksamme Vereinbarungen enthällt und das Jobcenter dies zweifelsfrei erkennen kann.
31.01.2017, 11:39 #8
insofern kann ein solcher Vertrag auch nicht als Nachweis zur tatsächlichen KdU Aufwendung beim Jobcenter dienen. Jedenfalls dann nicht, wenn dieser offensichtlich - rechtlich unwirksamme Vereinbarungen enthällt und das Jobcenter dies zweifelsfrei erkennen kann.
BSG B 14 AS 151/10 R
Dass eine von der Auffassung des Beklagten ausgehende Überlegung, der Kläger könne, um die Anrechnung der Haushaltsenergie bei der Leistung für Unterkunft und Heizung zu vermeiden, in eine andere Wohnung mit einem "normalen" Mietvertrag ziehen, in die Irre führt, zeigt die Höhe der Inklusivmiete von 110 Euro in Hamburg.
Und in B 14/7b AS 64/06 R, hat das BSG ebenfalls kein Problem, eine Pauschalmiete anzuerkennen.
Und hier sind sogar die KDU anzuerkennen wenn das Objekt nicht als Unterkunft zulässig ist.
31.01.2017, 12:15 #9
Bei Heizkosten kann aber i.d.R. keine Pauschale vereinbart werden, gem. § 4 I HeizkostenV sind diese nämlich Verbrauchsmäßig zu erfassen.
Dies ist aber bei einem UNTERMIET-Verhältnis anders.
Wenn der Untervermieter sich mit einer Pauschale zufrieden gibt (da bei einer Pauschale alles abgedeckt ist und weder eine Nachberechnung noch Erstattung erstellt wird), ist das durchaus üblich.
Es gibt jedoch Jobcenter, die in ihren Richtlinien mit einer "Bruttokaltmiete" rechnen, andere wiederum rechnen
mit einer "Nettokaltmiete" und kloppen dann die NK oben drauf.
Das liegt aber dann an den Verständnis- und Rechenkünsten einiger SBs, wenn sie hier nicht klar kommen ;-)
31.01.2017, 16:41 #10
Vorliegend gehts aber nicht um ein Untermietverhältnis;
Er bewohnt momentan temporär ein paar Zimmer im ansonsten leerstehenden Haus von Bekannten, letzteres soll aber bald verkauft werden soll, deswegen höchstens bis Ende Februar.
Eine derartige konstellation ist mMn. nicht durch die HeizkostenV - Ausnahmen gedeckt.
31.01.2017, 17:53 #11
2.2.1. Warmmiete/Inklusivmiete
Er kann eine Warmmiete = Inklusivmiete vereinbaren. Bei der Vereinbarung einer Warmmiete gelten sämtliche Nebenkosten als mit der Miete bezahlt. Auch die Heizkosten sind eingeschlossen. In diesem Fall trägt der Hauptmieter das Risiko, dass der Untermieter unter Umständen einen hohen Energieverbrauch hat. Außerdem kann er die ihm selbst von seinem Vermieter möglicherweise berechneten Verbrauchs- und Preissteigerungen nicht an den Untermieter weiter belasten.
Nebenkosten und Heizkosten bei der Untervermietung - Mietrecht.org
31.01.2017, 18:07 #12
Is aber wurscht, da er einen Inklusivmietvertrag hat, bei dem alles abgegolten ist,
trägt das Risiko höher ausfallender Heizkosten der Vermieter.
31.01.2017, 18:15 #13
Na ja , ich glaube der Knackpunkt liegt darin wo das Gesetz fordert eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu erstellen ..da hat sich wohl im Laufe der Jahre auch die Rechtslage geändert. Sinnvollerweise bezieht man das aber auf ein von mehreren Parteien genutztes Haus . Wenn ich jetzt allein ein paar Räume bewohne und der Vermieter sagt mir Miete ist 500 Euro da ist dann alles drin dann wird ja kein anderer benachteiligt.
Hat er dann von der Miete 400 Euro Nebenkosten zu tragen ist das sein Pech.
Verträge darf man immerhin noch weitgehend frei aushandeln .
31.01.2017, 18:30 #14
Aber im Mietrecht insb. die Mietpartei nicht übermäßig benachteiligen, deshalb hat der Gesetzgeber da fortwährend immer mehr verboten.
Das gegenständliche Problem ist ein anderes;
Wenn die mietvertragliche Vereinbarung bzgl. der Heizkosten unwirksam ist, wovon ich hier ausgehe, hat der Vermieter keinen Anspruch auf ebendiese. Insofern muss der ELO auch keine Heizkosten bezahlen, weil es dazu keinen Rechtsgrund gibt.
Somit taugt dieser Vertrag einfach nicht als Beweis der tatsächlich anfallenden Heizkosten, und das JC erkennt diesen m.M.n. zurecht nicht an. Warum sollte das JC auch Heizkosten übernehmen, die der ELO noch nicht mal zahlen müsste?
Ich weis auch nicht, was so schwer daran ist, das ordentlich zu machen. Die Hütte muss beheizt werden, irgenwer wird dies zahlen, wahrscheinlich der Vermieter. Dann vereinbart man halt eine vorauszahlung und im März guckt man obs gepasst hat und man was erstatten oder nachzahlen muss - ist doch wohl nun wirklich nicht zuviel verlangt. Wenn nur der ELO dort wohnt ist halt 100% Verbrauch anzunehmen, fertig.
31.01.2017, 18:35 #15
Wenn die Heizkosten inklusive in dem Mietvertrag beinhaltet sind, müssen sie nicht aufgeschlüsselt werden, solange
die Kosten insgesamt sich innerhalb der örtlichen Richtlinie bewegen.
31.01.2017, 20:52 #16
Wow, hier ist ja richtig was los.
Also in der momentanen Situation ist ein Mietvertrag mit Inklusivmiete erlaubt.
Die Heizkostenverordnung muss in diesem Fall nicht berücksichtigt werden, weil es mehrere Ausnahmen gibt und nicht nur die oben erwähnte.
In diesem Fall werden die Räume üblicherweise nicht vermietet (ist ja nur ne temp. Ausnahme) und deswegen ist das ok so wie es ist.
Hoffen wir mal das Jobcenter sieht es auch so. Wobei ich ernsthaft bezweifle, dass die das so genau wissen.
01.02.2017, 02:00 #17
Sicher gibt es weitere Ausnahmen, diese sind im Übrigen in § 11 der HeizkostenV geregelt. Aber keine der dort genannten trifft auf den hier diskutierten Sachverhalt zu. Wenn Du sowas schon behauptest, solltest Du auch angeben können, wo das gesetzlich geregelt ist.
Nochmal zur Klarstellung, die HeizkostenV hat Vorrang vor den vertraglichen Vereinbarungen (siehe oben).
01.02.2017, 13:48 #18
Die Heizkosten-VO ist hier nicht relevant.
Es geht nicht ums Mietrecht - sondern ums SGB II
Hier sind die tatsächlichen Kosten der Unterkunft - belegt durch Nachweise wie Mietvertrag, Inklusivmietvertrag o.ö. maßgeblich - solange die Gesamtkosten innerhalb der örtl. Richtlinie liegen.
Es ist nicht nur "momentan in dieser Situation" so erlaubt - sondern grundsätzlich so.
Es "dürften" sogar die Stromkosten inklusiv vereinbart sein und diese dürfen nicht "herausgerechnet"
werden seitens des JC.
BSG, Urteil vom 24. 11. 2011 ? B 14 AS 151/10 R
01.02.2017, 19:56 #19
Du vergleichst "Äpfel mit Birnen".
Wie Du selber schreibst, sind die tatsächlichen Kosten, durch Nachweise zu belegen.
Wie soll das hier gehen, mit Phantasierechnungen? Elo hat mutmaßlich keine Zahlungspflicht bzgl. der Heizkosten beim Vermieter, somit kann der (fehlerhafte) Mietvertrag auch kein Nachweis für diese Heizkosten sein.
Würde man deiner Argumentation folgen, müsste das Jobcenter auch die Nebenkostenabrechnung des Nachbarn übernehmen, wenn ich die dort einreiche. Ich bin zwar nicht verpflichtet, die NK des Nachbarn zu bezahlen - ist nach deiner Meinung aber egal, weil diese ja als Nachweis beim JC von mir vorgelegt worden ist.
Also nochmal und abschließend, - weil ich bin dann aus diesem Thread raus - ist mir einfach zu Mühsamm gegen Beratungsresistenz anzureden -
Wenn aus dem Mietvertrag keine Zahlungspflicht bzgl. der Heizkosten abgeleitet werden kann - der Elo diese also einfach nicht zahlen muss - kann man diesen Mietvertrag eben nicht als Nachweis für Heizkosten beim Jobcenter einreichen. - Punkt - und weg...
01.02.2017, 20:42 #20
BERATUNG? Ach so. Du willst hier "BERATEN" ...
Ja dann muss man das auch RICHTIG tun und ich darf schon für mich beanspruchen, hier vielleicht
"ein bissel" mehr Erfahrung und Kenntnisse mitzubringen.
Aber jetzt wird es langsam wirklich UNSINNIG und auch gefährlich FALSCH!
Ein Mietvertrag oder Untermietvertrag, der die Kaltmiete + die kalten Nebenkosten + Heizkosten enthält ist keine "Phantasierechnung" sondern weist KONKRET die ZAHLUNGSPFLICHT an den Vermieter nach - sowie die tatsächlichen Kosten der Unterkunft DIE DEM HILFEBEDÜRFTIGEN ENTSTEHEN. Punkt. Und nur um DIESE geht es im SGB II.
Wenn die Nebenkosten sowie auch die Heizkosten hier als PAUSCHALE vereinbart sind, ist das ein rechtsgültiger Vertrag - zigtausendfach praktiziert - sowohl für den Mieter, der hier GANZ KLAR die vom Vermieter geforderten Heizkosten - als Pauschale - daraus zu erbringen hat - sowie auch für das JC, welches hier GANZ KLAR die tatsächlichen Kosten der Unterkunft sieht, welche dem Mieter und Hilfebedürftigen entstehen.
Wieviel Heizkosten DER VERMIETER konkret zu bedienen hat, ist mit einem Vertrag über eine pauschale ABGELTUNG völlig Banane für das Jobcenter - auch für den Hilfebedürftigen, denn er zahlt NUR, was pauschal vereinbart ist. Er bekommt weder was raus - noch muss er nachzahlen, weil er keine konkrete Abrechnung erhält - auf die er auch keinen Anspruch HÄTTE, wenn er mit dieser Art Vertrag einverstanden ist.
Der Anspruch könnte allenfalls dann erfolgen, wenn der Vermieter die Pauschale ERHÖHT - dann könnte man einen Nachweis verlangen, wie hoch die Kostensteigerung tatsächlich ist, denn der VERMIETER ist durch die Heizkostenverordnung verpflichtet, hier den Verbrauch konkret zu erfassen.
Das betrifft aber allein die Rechtsebene Vermieter/Mieter.
Das JC ist hier immer noch nicht im Spiel - selbst wenn der Mieter durch eine berechtigte Erhöhung seinerseits mehr KdU beantragen MÜSSTE, bräuchte er dem JC lediglich das Vermieterschreiben mit der Erhöhung vorzulegen und immer noch nicht eine "Verbrauchserfassung".
Denn selbst DANN hat sich für ihn nur die Pauschale erhöht und ist zu bedienen.
So schwer ist das doch nicht! Was interessiert im SGB II denn die Heizkostenverordnung?
Das sind doch ganz andere Rechtsebenen.
Wieso kann hier KEINE Zahlungspflicht abgeleitet werden? Die PAUSCHALE IST doch eine Vereinbarung und Verpflichtung. Die HAT der Leistungsempfänger aus seinem Mietvertrag zu erbringen und basta.
Sie wird seinerseits nur nicht vom Vermieter auf Heller und Pfennig abgerechnet - sondern eben PAUSCHAL.
"Übern Daumen" - und wenn es angemessen ist, ist das gängige Praxis - besonders bei WGs und Untermietverhältnissen.
DAS entbehrt nun wirklich jeglicher Logik
Bei einer Pauschale GIBT es keine Nebenkostenabrechnung für den Mieter, die dem JC vorzulegen wäre!
Also kann man auch keine vom Nachbarn vorlegen.
Mit deinen obigen Ausführungen widersprichst du deinem Post hier völlig:
Wieso KANN hier keine Pauschale vereinbart werden?
WO steht das denn? Es geht bei diesen Vorschriften allein um das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter (Gebäudeeigentümer) und Mieter. Nicht um das Verhältnis Hilfebedürftiger und SGB II!
Rechtlich nicht zulässig? Selbstverständlich ist ein Mietvertrag, in dem die NK und HK pauschal vereinbart sind, rechtlich zulässig.
UND dient als Nachweis zur tatsächlichen KdU Aufwendung DIE DER HILFEBEDÜRFTIGE HAT.
Nebenbei ist das Jobcenter regelmäßig wohl kaum in der Lage, ein Vertragswerk auf BGB, Mietrecht oder sonstiges auf unwirksame Vereinbarungen inhaltlich "zweifelsfrei" zu erkennen.
Da sitzen keine Juristen als Sachbearbeiter.
03.02.2017, 02:50 #21
Wow, bleibt doch mal ruhig.
Hier gibt es mehrere Wahrheiten.
Gila sagt: Pauschalmietverträge wo die Heizkosten nicht separat aufgeführt sind, sondern in der Miete pauschal enthalten, sind gängig und müssen vom Amt akzeptiert werden, weil die Kosten ja auch tatsächlich entstehen.
Schweinebacke sagt: Gila mag ja theoretisch recht haben, aber da diese Mietverträge gegen die Heizkostenverordnung verstoßen, sind sie theoretisch ungültig. Und was ungültig ist kann theoretisch nicht als Nachweis dienen.
(Anmerkung von mir: Ist ein Mietvertrag tatsächlich gänzlich nichtig nur weil ein Teil davon evtl. der Heizkostenverordnung widerspricht? Und müsste dieser Widerspruch nicht erst mal festgestellt bzw. bewiesen werden? Ist das dem Jobcenter überhaupt möglich? Diese Informationen sollten die Grenzen der Mitwirkungspflicht deutlich überschreiten.)
Hans Wurst sagt: Als "Unterkunft" ist auch das anzuerkennen, was zivil- oder baurechtlich nicht rechtmäßig ist oder untersagt werden könnte.
Ich meinte § 11 Heizkostenverordnung Abs 1 (2b). Ich gebe aber zu, dass ich den vielleicht etwas fehlinterpretiert habe.
Das ändert aber nichts daran, dass die Ausnahmen nicht gerade überschaubar sind. Du hast gar nicht genügend Informationen um alle Ausnahmen ausschließen zu können. Und die hat das Jobcenter eben auch nicht.
Was ich mich jetzt noch frage ist folgendes. Hat das Jobcenter überhaupt das Recht (und wie oben schon erwähnt die Möglichkeit) einen Mietvertrag aufgrund von eventuellen Verstößen gegen die Heizkostenverordnung abzulehnen bzw. als ungültig erklären zu lassen.
Dazu kommt noch das Zitat von Hans Wurst.
Unterm Strich klingt es für mich nach momentanem Kenntnisstand so, dass das Jobcenter in der Regel wohl Mietverträge mit Heizkosten, die nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, sondern pauschal, akzeptieren muss und es meinen bisherigen Erfahrungen nach auch tut wenn man seinen haltlosen Forderungen nicht nachgibt und es an seine Pflichten erinnert.
03.02.2017, 09:54 #23
Genau so - endlich verstanden.
Hier gilt das SGB II und nicht die Heizkostenverordnung!
Das JC kann "froh" sein, wenn es im Mietvertrag heißt, dass alle NK + HK mit der Pauschale "abgegolten"
sind - dann brauch es nicht nachrechnen und auch nicht nachzahlen, da es keine Abrechnung gibt.
In den letzen 10 Jahren habe ich das Thema "Heizkostenverordnung" im Zusammenhang mit dem SGB II noch nie diskutiert - es betrifft nicht den, der einen gültigen Mietvertrag hat, in dem die Kosten eh alle pauschal abgedeckt sind.
03.02.2017, 14:46 #24
In Anbetracht dieses klaren gesetzgeberischen Willens erachtet der BGH die Vereinbarung einer sogenannten Bruttowarmmiete, bei der also alle Nebenkosten mit der monatlichen Miete abgegolten sein sollen, als unzulässig (vgl. BGH Urteil vom 19.07.2006, VIII ZR 212/05). Nach Auffassung des BGH muss eine solche Pauschalvereinbarung umgedeutet werden, in die Vereinbarung einer sogenannten Bruttokaltmiete (Pauschale für Miete und Kosten aller nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten) zuzüglich einer monatlichen Vorauszahlungen auf die verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Heizung und Warmwasser).
Die Mietparteien kommen also um monatliche Vorauszahlungen auf Heizung und Warmwasser nicht herum und die damit verbundene Pflicht zur jährlichen Abrechnung nicht herum.
Die Vereinbarung einer Pauschalmiete ist unzulässig! | Mietrecht Südwest
04.02.2017, 11:42 #25
Wir fangen immer wieder von vorne an hier ... das ist alles nicht relevant für die "tatsächlichen Kosten der Unterkunft", die dem Hilfebedürftigen im SGB II entstehen und per Mietvertrag/Untermietvertrag so nachgewiesen werden.
Alles andere sind Pflichten des Vermieters, der eine verbrauchsabhängige Ablesung vornehmen SOLL.
Es geht dabei im Übrigen um eine "Bruttowarmmiete", in der alle Kosten drin sind und nicht einzeln aufgeschlüsselt.
Üblich bei der Ermittlung von der angemessenen Miete (Richtlinie) ist bei den einzelnen Gemeinden jedoch,
entweder die Netto-KALT-Miete festzulegen und dann einen (nach ihrer Meinung angemessenen) Betrag an KALTEN Nebenkosten, der hinzu kommt - während dann die WARMEN NK wie Heizung prinzipiell erstmal wie im Vertrag angegeben übernommen werden, da Heizkosten nicht "gedeckelt" werden dürfen.
(Ausnahme sie erscheinen nach allgemeinem Mietspiegel exorbitant hoch - das ist aber ein weiteres Thema ... )
oder die Richtlinien werden nach Brutto-KALT-Miete bemessen (machen auch einige Gemeinden) - das heißt, in der "angemessenen Miete" ist der Betrag für die akzeptierten KALTEN NK bereits drin.
Dann wird der aufgeführte Betrag für die WARMEN Kosten (=Heizung) zusätzlich akzeptiert - ob diese nun als Vorauszahlung mit späterer Abrechnung vereinbart sind ODER eben als "Pauschale" und hier ebenso in einem allgemein als "üblich" betrachteten Rahmen.
Der einzige, der WÄRME nicht pauschalieren darf, ist das Jobcenter:
Es ist nicht erkennbar, wie ein solcher abstrakter Wert als notwendiger Faktor für eine als abstrakt angemessen anzusehende Bruttowarmmiete von den Trägern der Grundsicherung und der Rechtsprechung verlässlich ermittelt werden könnte. Es müssten in einen solchen Wert neben dem als angemessen anzusehenden Heizverhalten des Einzelnen etwa auch klimatische Bedingungen, ständig wechselnde Energiepreise, der Energieträger, vor allem aber auch der im entsprechenden Mietsegment "typische" Gebäudestandard und der technische Stand einer als "typisch" anzusehenden Heizungsanlage einfließen.
Das wurde auch innerhalb der jetzigen "Rechtsvereinfachungen" immer wieder versucht ...
Ich hatte das eben bei 2 verschiedenen Landkreisen selbst: der eine hat die Richtlinie mit einer NETTO-KALT-Miete detailliert ausgegeben: (für 1 Person z.B. 320 Kaltmiete zzgl. 80 kalte NK zzgl. "Betrag für Heizkosten" - wobei es egal ist, ob die pauschaliert sind und somit keine Nachberechnung durch den Vermieter erfolgt).
Wäre hier jedoch für 1 Person eine pauschale ALLEIN für die Heizkosten von z.B. 180 Eu eingetragen,
DANN würde das JC sicher sagen: ist nicht üblich nach den allgemeinen Miet- und Heizspiegeln ... da stimmt was mit dem Gebäude nicht oder sonstiges.
SELBSTVERSTÄNDLICH müssen auch pauschalierte Heizkosten in diesem üblichen Rahmen sein!
Hier mussten wir also den Mietvertrag so gestalten, dass die "angemessene Kaltmiete" des Ortes mit 320 Eu erkennbar war. Wäre die 330 Euro gewesen, wäre es zum Streit hier über die Angemessenheit gekommen.
Anderes JC: hat seine Richtlinien in BRUTTO-KALT-Miete ausgegeben: 400 Eu inkl. KALTE NK als "angemessen". Auch hier kommen die Heizkosten (pauschal oder als Vorauszahlung) noch obendrauf und müssen - innerhalb der allgemeinen Miet- und Heizspiegeln - eben auch für 1 Person realistisch sein.
Gleiche Zahlen - andere Handhabe: hier war es egal, WIE sich die 400 Eu zusammengesetzt haben - Hauptsache, man kommt nicht drüber. Heizkosten aber auch hier: DAZU (pauschal oder als Vorauszahlung).
Dass der Vermieter oder Hauseigentümer hier in der Pflicht ist, die Verbräuche zu messen und zuzuordnen, hat ganz andere Hintergründe und nichts mit dem Antragsteller im SGB II zu tun.
DER muss im Zweifel alles nachweisen können - besonders, wenn er mal die HK erhöhen will.
Vor dem JC muss eben der Vertrag zu den örtlichen Richtlinien "passen".
Ist kein verbrauchsabhängiger Vorauszahlungsbetrag vereinbart - gibt es auch keine Nachberechnung.
heizkosten, mietbescheinigung, pauschalmiete
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