Source: http://www.saberimobiliario.com.br/2012/12/denuncia-vazia-prazo-menor-que-30-meses.html
Timestamp: 2017-01-23 18:51:35+00:00
Document Index: 30847517

Matched Legal Cases: ['artigo 46', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 46', 'artigo 46', 'artigo 22', 'artigo 47']

SABER IMOBILIÁRIO: DENUNCIA VAZIA – PRAZO MENOR QUE 30 MESES
sabido que nos contratos de 30 meses ou mais, de prazo locatício residencial(
lei 8.245/91 artigo 46), em que ao término do prazo, as partes, não se
manifestaram em encerrá-lo, passados 30 dias do término, a locação prorroga-se
por prazo indeterminado podendo qualquer das partes encerrá-lo a qualquer
tempo. O locador poderá assim a qualquer
momento aplicar a denúncia vazia ou denúncia imotivada ao locatário que terá 30
dias para desocupar o imóvel. Por denúncia vazia ou imotivada entende-se aquela em que o locador não
precisa apresentar um motivo ao locatário para encerrar o contrato. Ele
simplesmente não deseja mais dar continuidade e pede seu fim concedendo 30 dias
para desocupação do imóvel.
Mas quando o contrato escrito
ou verbal tem prazo menor que 30 meses, em que situação se pode aplicar a
denúncia vazia?
contratos com prazo menor que 30 meses
ou verbal são regidos pelo artigo 47 da Lei 8.245/91 que determina
que ao final do prazo escrito determinado, o locatário terá o direito à
renovação automática do contrato que passa a ser regido por prazo
indeterminado, mantida as demais cláusulas deste contrato. Sendo assim, o
Locador fica impedido de retomar o imóvel antes de 05 anos de locação ininterrupta(artigo 47 –V) ou seja o
locador não pode aplicar a denuncia vazia antes de contados 05 anos de locação
contados da data do inicio do contrato escrito.
o prazo indeterminado o artigo 47 permite a retomada do imóvel por denuncia
motivada somente nos casos comprovados em que este artigo 47 autoriza e já
comentado em outra postagem aqui no Blog. Se
o desejo do locador for reaver seu imóvel sem motivo algum terá que esperar que
a locação complete 05 anos para poder
notificar o locatário extrajudicialmente por denúncia vazia e encerrar o
contrato sem motivo. Já
li em diversos locais na Internet que a denuncia vazia no artigo 47 pode ser
aplicada quando o tempo de locação fechar 30 meses o que é um erro. A
denúncia vazia no artigo 47 é uma
denúncia especial e não igual ao do artigo 46 para contratos de 30 meses e, portanto, seria absurdo achar que o
locador fazendo um contrato de 26 meses poderia se beneficiar na renovação
automática da denuncia aos 30 meses. Por isso a lei determina que ocorra 05
anos de locação sem interrupções.
Exemplo e prazos para denuncia vazia
Contrato verbal sem
prazo definido: somente após 05 anos de locação
com prazo de 24 meses: após o término do prazo a denúncia poderá ser
proposta após mais 03 anos de locação. Soma-se 02 anos de locação com
prazo determinado mais 03 anos de locação por prazo
indeterminado(renovação automática)
de 29 meses: retomada por denuncia vazia após transcorrido mais 31 meses
à dificuldade de retomada do imóvel nesta situação, aplica-se costumeiramente o
artigo 46 preferindo o locador contratos de 30 meses. Se o locatário deseja
ficar por prazo menor mantêm-se os 30 meses e insere-se no contrato escrito
cláusula que permite ao locatário desocupar o imóvel sem multa após 12 meses de
contrato. Lembrando que esta cláusula não vale para o locador, somente ao
locatário é dado o direito de desocupar antes do fim do prazo.
os contratos verbais o prazo começa a contar na data do pagamento do primeiro
aluguel e o locador não esta isento neste tipo de contrato de fornecer recibo
por escrito ao locatário. Na locação verbal não existe contrato escrito e a
prova da locação quando se precisa recorrer a justiça são as Notificações
Escritas e os Recibos de pagamento. Fique atento
Fonte: Lei 8.245/91
Anônimo06/12/2012 11:09Olá, estou com um problemão com inquilino, ocontrato de 12 meses venceu em julho/12,foi acordado verbalmente com a locadora que ela continuaria até outubro/12, portanto a inquilina não sai, continua pagando o aluguel defasado, sem o reajuste anual, inclusive ela deposita o aluguel sem os 10% da adimnistração direto na conta da locadora que já avisou que NÃO QUER MAIS, mas mesmo assim ela o faz e NÃO SAI DA CASA, como devo agir sem ter que entrar na justiça para ação de despejo, a locadora que a casa ainda este mês de dezembro/12 e como não recebo a administração não acho justo eu ter que pagar advogado para ação. Aguardo, AndréiaResponderExcluirMaria06/12/2012 14:15Oi Andréia, pelo que entendi és a administradora do contrato de locação e entendo que o contrato inicial foi escrito com prazo de 12 meses e neste contrato tem cláusula que determina o reajuste anual por indice de inflação(IGPM,INPC, etc).Vamos por partes.O contrato inicial é valido ainda o que mudou foi o prazo que se tornou indeterminado por força da lei. Portanto o acordo verbal com a inquilina de ficar até outubro não tem valor legal porque contratos com prazo menor que 30 meses o inquilino tem direito a renovação automatica por prazo indeterminado e o locador fica impedido de retomar o imóvel antes de 05 anos de locação. A locadora portanto somente poderá encerra-lo agora por acordo escrito ou pela via judicial se houver infração cometida pela inquilina.Atenção: o artigo 22 da lei 8245/91 impede a cobrança da tx de administração da inquilina, quem paga é o locador. Você tem que receber o aluguel, descontar a tx e repassar o restante ao locador. Jamis cobre da inquilina, se estava cobrando é melhor devolver. Pode dar a ela uma indenização de 12 a 24 aluguéis.Quanto ao depósito você tem que notifica-la por escrito via Cartório de títulos e Documentos do local e a quem ela deve pagar o aluguel com os valores atualizados sob pela de ação de despejo por infração contratual. Informe que fica proibido o deposito em conta do locador. Se ela continuar depositando aí sim vocês tem provas contra ela e se pode entrar com despejo judicial.Um detalhe: você não contrata, não paga e nem entra com ação de despejo, somente o proprietário pode fazer isso. Você como corretora ou imobiliária não é habilitada perante a lei para despejar o inquilino. Converse com a proprietária.abraçosResponderExcluirAnônimo08/05/2013 14:23Oi Maria-A locataria acabou de nós mandar uma carta informando que não deseja renovar o nosso contrato de 5 meses, e que teremos que sair no dia que o contrato termina (28/06). Pelo que eu li no seu blog, isso não é valido, porque contratos com menos de 30 meses se renovam automaticamente. O que deveriamos fazer? Já tentamos falar com ela, mas ela não quer escutar. Quer o apartamento de volta. Não sei o que fazer, temos um filho de um ano, e não é tão facil achar uma casa decente em tão pouco tempo. Obrigado!ResponderExcluirMaria12/05/2013 18:10Ola. Ha casos em que a lei autoriza a devolução do imóvel, se ela não citou nenhum dos casos então mande-a pedir o imóvel pela via judicial. Lá vocês informam que farão uso do direito de renovação automática e ela que arque com todos os custos. Informe a ela que não vão desocupar. ela vai consultar um advogado e terá conhecimento de que não pode retomar o imóvel sem que seja pelos motivos da lei e artigo 47. Consulte um advogado que ele poderá te orientar em como agir após analisar teu contrato porque minhas informações se baseiam no que vocês me informam.abraçosResponderExcluirRespostasUnknown17/10/2016 16:55Parabéns Maria! Gostei das informações e lhe digo que tem muita gente que não é corretor e que põe em rísco a credibilidade dos profissionais.Sempre precisamos está atentos nas mudanças das leis. ExcluirResponderAnônimo06/08/2014 01:02Olá, Mariagostaria que pudesse me esclarecer algumas dúvidas: sou locatária de um ap com contrato particular há 13 meses e ao verificar a data do término do mesmo percebi que, embora conste o prazo de 30 meses, a data se refere a 24 meses (de 05/07/2013 à 05/07/2015). nesse caso qual o prazo vale? em qual das leis ele se enquadra? e, se eu quisesse encerrar o contrato antes do prazo, como seria calculada a multa proporcional?Agradeço a sua atençãoResponderExcluirRespostasMaria Angela17/10/2016 23:24É isso mesmo e também nas decisões judiciais. AbraçosExcluirResponderVinicius Vieira03/11/2016 19:19Olá! Tenho uma dúvida. Aluguei de forma verbal minha casa (toda documentação Ok e em meu nome) há mais de seis anos. Atualmente moro com meus pais, porém, quero a casa pq vou casar. Como deve ser feita a notificação? Com base em quê eu posso retomar o imóvel? Se eu notificar informando que quero para uso próprio eu devo comprovar alguma coisa? OBS: Não tenho como comprovar que o inquilino mora há mais de seis anos pois não era feito recibo. Agradeço desde já! ResponderExcluirRespostasMaria Angela03/11/2016 19:25Oi vinicius VieiraNotificação extrajudicial de despejo por denuncia vazia onde concedes 30 dias para desocupação e entrega das chaves porque o contrato já tem mais de 5 anos. denuncia vazia é denuncia sem motivo apenas porque não desejas continuar a locação. testemunho vale nesse caso mas não emitir recibo é uma infração legal que poderia te complicar se o inqukilino reclamasse na justiça.abraçosExcluirResponderAdicionar comentárioCarregar mais...