Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mietminderung-wegen-schimmelbefalls-heiz-und-lueftungsverhalten-des-mieters/
Timestamp: 2019-06-19 13:27:19
Document Index: 387992270

Matched Legal Cases: ['§ 91', '§ 91', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 44', '§ 92', '§ 536', '§ 15', '§ 5', '§ 536', '§ 536', '§ 97', '§ 3', '§ 574']

Mietminderung wegen Schimmelbefalls – Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters
LG Saarbrücken, Az.: 10 T 71/16, Beschluss vom 23.12.2016
1. Die sofortige Beschwerde der Kläger vom 31.08.2016 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Saarlouis vom 18.08.2016, Az. 28 C 266/15 wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Kläger.
3. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 1.144,22 € festgesetzt.
Die Parteien stritten über Mängel der Mietwohnung im EG/Souterrain des Anwesens … in … . Die Kläger hatten die Wohnung durch Mietvertrag vom 21.04.2012 vom Beklagten angemietet. Im Oktober 2015 waren sie sodann ausgezogen, nachdem sie zuvor das Mietverhältnis fristlos gekündigt hatten.
Die Kläger hatten gegenüber dem Beklagten die in der Klageschrift bzw. im Schriftsatz v. 28.04.2015 (Bl. 88 d.A.) und SS. v. 26.08.2015 (Bl. 168 d.A.) im einzelnen aufgeführten Mängel, hauptsächlich Schimmelbildung in Wohnzimmer, Ankleidezimmer, Küche, Treppenabgang bzw. Kellergeschoss, Badezimmer und Schlafzimmer gerügt. Erstinstanzlich begehrten sie zunächst die Beseitigung der Mängel sowie die Feststellung einer diesbezüglichen Minderungsquote. Hilfsweise stützten sie den Beseitigungsanspruch auf ihren vertraglichen Erfüllungsanspruch wegen Unterlassen des mietvertraglich zugesicherten Streichens der Räume durch den Beklagten. Sodann erweiterten sie die Klage auf Erteilung der Nebenkostenabrechnungen für 2012 und 2013 und stellten nach Erteilung der Abrechnungen die Klage auf Zahlung des ihnen aus der Nebenkostenabrechnung 2013 zustehenden Guthabens in Höhe von 515, 94€ um.
Im Hinblick auf den Auszug der Kläger bzw. die Reparatur der Terrassentür sowie die Erteilung der Nebenkostenabrechnungen erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache schließlich übereinstimmend für erledigt, so dass lediglich noch der Zahlungsantrag über 515,94 € verblieb.
Das Amtsgericht hat sodann die diesbezüglich Klage abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufgehoben.
Zur Begründung hat es ausgeführt, ein Guthaben der Kläger könne nach endgültiger Abrechnung unter Einbeziehung der Heizkosten nicht mehr festgestellt werden. Was die Kostenverteilung im Übrigen angehe, so habe die Beweisaufnahme ergeben, dass etwaige Schimmelschäden, soweit berücksichtigungsfähig, teilweise bauseitige Ursachen hätten und teilweise auf das Wohnverhalten der Kläger zurückzuführen seien. Da die übrigen gerügten Mängel teilweise vorgelegen hätten, teilweise aber auch als geringfügig einzustufen gewesen seien, könne von einer hälftigen Kostenteilung ausgegangen werden. Dies gelte auch im Hinblick auf den zunächst geltend gemachten Anspruch auf Rechnungslegung und den anschließenden Übergang zum Zahlungsanspruch.
Hiergegen richten sich die Kläger mit ihrer sofortigen Beschwerde. Sie vertreten die Auffassung, das Amtsgericht habe bei der Kostenentscheidung die Erfolgsaussichten des bisherigen Sach- und Streitstandes nicht ausreichend gewürdigt und sich nicht zutreffend mit den einzelnen Mängeln auseinandergesetzt sondern fälschlicherweise lediglich eine summarische Entscheidung getroffen. Insbesondere betreffend die Schimmelbildung sei ihnen kein Verschulden vorzuwerfen, da sie weder ein vorwerfbar unzureichendes Lüftungsverhalten gezeigt, noch von Beklagtenseite auf die Erforderlichkeit besonderer Lüftungsmaßnahmen oder Verhaltensmaßregeln beim Aufstellen von Möbeln (Regal) hingewiesen worden seien.
A. Die zulässige (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Auflage, § 91 a ZPO, Rn. 56) sofortige Beschwerde der Kläger hat in der Sache keinen Erfolg.
Denn die in dem Urteil getroffene Kostenentscheidung ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Entscheidungsgrundlage war im Hinblick auf die ganz überwiegende übereinstimmende Erledigung die vor Eintritt des erledigenden Ereignisses geltende Rechtslage unter Berücksichtigung des bisherigen Sach-und Streitstandes unter Berücksichtigung der Grundsätze billigen Ermessens. Dementsprechend ist der ohne die Erledigung zu erwartende Verfahrensausgang bei der Entscheidung zugrunde zu legen, wobei nicht jede für den Ausgang bedeutsame schwierige Rechtsfrage entschieden werden muss und eine summarische Prüfung der Erfolgsaussichten ausreichend ist (vgl. Zöller/Vollkommer, a.a.O., § 91 a ZPO, Rn. 24 m.w.Nw.).
Gemessen an diesen Grundsätzen ist die vom Amtsgericht getroffene Entscheidung im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Es ist der Klägerseite zuzugeben, dass eine detailliertere Auseinandersetzung mit den Mängeln im Einzelnen die Entscheidung transparenter gemacht und eine Überprüfung erleichtert hätte.
Dennoch entspricht eine hälftige Zuordnung der Haftungsrisiken als Ausgangspunkt für eine Entscheidung der Kostenaufhebung gegeneinander auch nach Auffassung des Beschwerdegerichts den Erfolgsaussichten der klägerischen Begehren nach dem bisherigen Sach- und Streitstand.
1. Gegenstand der Überprüfung ist zwar lediglich der übereinstimmend für erledigt erklärte Teil der Kostenentscheidung. Da der bis zuletzt streitig anhängige Zahlungsanspruch aber mit der Klage betreffend die Rechnungslegung untrennbar verbunden ist, ist eine inzidente Mitüberprüfung auch dieses Entscheidungsteils veranlasst.
1.1. Der ursprünglich geltend gemachte Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnungen für 2012 und 2013 war begründet (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Soweit die Kläger bezüglich der Abrechnung auf den Zahlungsanspruch betreffend ein ihnen zustehendes Guthaben übergegangen sind, hat das Amtsgericht den Zahlungsanspruch mit vertretbarer Begründung zurückgewiesen.
Im Hinblick darauf, dass der Beklagte eine Abrechnung der Heizkosten unmittelbar nach Erhalt der entsprechenden Unterlagen der Abrechnungsfirma vorgenommen hat und nach § 556 Abs. 3 S. 4 BGB zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet ist, sowie schriftsätzlich darauf hingewiesen hat, dass eine Gesamtabrechnung nach Erhalt der Heizkostenabrechnung nachfolgen wird, ist es vertretbar, davon auszugehen, dass die vorläufige Abrechnung betreffend das Jahr 2013 als Anspruchsgrundlage für einen Zahlungsanspruch der Kläger ausschied.
Es ist zwar zutreffend, dass eine wegen Fristablaufs nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung auch nicht im Wege der Aufrechnung geltend gemacht werden kann. Weiterhin zutreffend ist, dass eine Verfristung nur dann dem Vermieter nicht anzulasten ist, wenn auch seine Erfüllungsgehilfen (Abrechnungsfirma) die Verspätung der Abrechnung nicht zu vertreten haben.
Vorliegend haben jedoch die Kläger die unzweifelhaft vorläufige, auch zu diesem Zeitpunkt bereits verspätete Abrechnung des Beklagten für 2013 – insoweit besteht der Anspruch auf Rechnungslegung ja über den Abrechnungszeitraum hinaus – als Grundlage anerkannt, um sodann einen hieraus resultierenden Guthabenanspruch geltend zu machen. Angesichts des Umstands, dass diese Abrechnung allerdings ersichtlich ohne die fehlenden Heizkosten und nach den Angaben des übersendenden Schriftsatzes nur vorläufig erteilt wurde, hält es das Beschwerdegericht für vertretbar, hierin keine taugliche Anspruchsgrundlage für den geltend gemachten Guthabenanspruch zu sehen.
1.2. Legt man sodann die amtsgerichtliche Streitwertfestsetzung von 1.000,– € für den Antrag auf Rechnungslegung, in dem der Zahlungsantrag von 515,94 € nach § 44 GKG „aufgeht“, zugrunde, so ist eine hälftige Verteilung der Erfolgsaussichten angemessen und damit die Grundlage für eine Kostenaufhebung gegeneinander nach § 92 Abs. 1 S. 2 ZPO gegeben.
2. Was die ursprünglichen Anträge auf Beseitigung der jeweiligen Mängel angeht bzw. auf Feststellung einer entsprechenden Minderungsquote wird eine Kostenaufhebung gegeneinander ebenfalls den Erfolgsaussichten nach dem bisherigen Sach- und Streitstand gerecht.
2.1. Was die Schimmelbildung angeht, vermag das Beschwerdegericht die Auffassung der Kläger, eine Auferlegung von Kosten zu ihren Lasten komme bereits deshalb nicht in Betracht, weil ihnen eine schuldhafte Mitverursachung nicht vorzuwerfen sei, nicht zu teilen.
2.2. Es ist zwar richtig, dass dem Mieter nicht jede Art von Lüftungsverhalten zumutbar ist. Weiterhin ist zutreffend, dass, wenn besonderes Lüftungsverhalten erforderlich ist, der Mieter vom Vermieter darauf hinzuweisen ist. Auch muss der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit haben, seine Möbel an jedem beliebigen Platz in der Wohnung nahe einer Wand aufzustellen (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Auflage, § 536 BGB, Rn. 231 ff. m.w.Nw.).
2.3. Vorliegend hat der Sachverständige in seinem Gutachten bzw. im Rahmen der mündlichen Gutachtenerläuterung jedoch deutlich gemacht, dass z.B. im Wohnzimmer normales Heizen und Lüften ausreichend gewesen wären, um den Schimmeleintritt zu verhindern. Der Mieter hat seinerseits für ausreichende Frischluftzufuhr und Heizung zu sorgen. Dabei kommen Querlüftung und, falls dies nicht möglich sein sollte, Stoßlüftung in Betracht. Der Sachverständige hat sich insoweit ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung und Beweisaufnahme vom 11.07.2016 festgelegt, dass hier nicht ausreichend gelüftet und geheizt wurde. Zwar haben die Kläger immer wieder vorgetragen, mehrmals täglich eine Stoßlüftung durchgeführt zu haben. Zu ihrem Heizungsverhalten haben sie jedoch keine konkreten Ausführungen gemacht. Auch hat der Sachverständige deutlich gemacht, dass er insoweit von „normalem“ also den Mietern zumutbarem Lüftungs- und Heizaufwand ausgegangen ist, weil er den gegenteiligen Fall an anderer Stelle deutlich hervorgehoben hat.
Auch was den Bereich unter der Treppe betrifft, mag das Heranrücken des Regals an die Wand den Klägern nicht zur Last gelegt werden können, das sachverständigerseits festgestellte fehlende ausreichende Beheizen schon. Auch das Herstellen einer ausreichenden Belüftung ist in diesem Bereich der Sphäre der Kläger zuzuordnen, da offensichtlich ist, dass ein Bereich, der nicht über ein eigenes Fenster verfügt, durch die angrenzenden Räumlichkeiten mitbelüftet werden muss. Der Sachverständige hat auch insoweit dargelegt, dass eine übliche Beheizung auf ca. 20 °C und eine anschließende Lüftung ausgereicht hätten.
Auch was die Querlüftung des Schlafzimmers angeht vertritt das Beschwerdegericht die Auffassung, dass bei einer derartigen baulichen Konstellation offensichtlich ist, dass hier die Fenster gegeneinander aufzustellen sind. Soweit der Sachverständige eine ausreichende Beheizung moniert hat, fehlt auch hier konkreter Vortrag der Kläger, wie das Schlafzimmer beheizt worden ist.
2.4. Soweit die anderen Schimmelstellen (Ankleide, Küche, Bad) in Rede standen, hat der Sachverständige eine bauseitige Verantwortlichkeit aufgezeigt oder ein den Klägern nicht zumutbares überobligatorisches Lüftungsverhalten konstatiert. Angesichts des Umstands, dass bezüglich einiger Schimmelstellen folglich die alleinige oder Mitverantwortlichkeit bei den Klägern liegt, bezüglich anderer aber beim Beklagten, hält das Gericht die vorgenommene Kostenverteilung für plausibel, nachvollziehbar und angemessen.
3. Was die Mängel im Übrigen angeht ist auch insoweit kein abweichendes Ergebnis gerechtfertigt.
3.1. Betreffend die Risse handelte es sich um einen geringfügigen, allenfalls optischen Mangel, mit dem eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht einherging. Gleiches gilt für die Duschkabine, zumal deren Schließen und damit deren Funktionsfähigkeit beim Ortstermin festgestellt werden konnte.
3.2. Demgegenüber war die Terrassentür offensichtlich defekt und wurde vom Beklagten repariert.
3.3. Auch die vermieterseits gestellte Spülmaschine war offenbar defekt, auch wenn man insoweit eine Kleinreparatur nach § 15 des Mietvertrages hätte diskutieren können.
Insoweit von einem ausgeglichenen Verhältnis der Erfolgsaussichten auszugehen ist nicht zu beanstanden.
3.4. Nichts anderes gilt schließlich, soweit die Kläger ihren Antrag zu 1) auf die Erfüllungspflicht des Beklagten zur Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs im Hinblick auf das unterbliebene Streichen der Wohnung nach § 5 Nr. 2 des Mietvertrages gestützt haben. Zwar mag der Erfüllungsanspruch von § 536 b Abs. 3 BGB nicht erfasst sein, obwohl man darüber streiten kann, ob die Kläger vorliegend im Jahr 2015 nach dreijähriger Wohnzeit vom Beklagten noch hätten verlangen können, dass dieser die Wohnung neu streicht, weil er dies vertraglich vor Übergabe zugesagt hatte.
Demgegenüber wäre ein diesbezügliches Minderungsrecht der Kläger im Hinblick auf § 536 b Abs. 3 BGB aber gerade ausgeschlossen gewesen, so dass im Hinblick auf die amtsgerichtliche, entsprechend der Vorgaben der Klägerseite vorgenommene Streitwertfestsetzung, auch insoweit von etwa hälftigen Erfolgsaussichten ausgegangen werden konnte und eine Kostenaufhebung gegeneinander nach den Grundsätzen billigen Ermessens vertretbar erscheint.
Vor diesem Hintergrund ist die seitens des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung vorgenommene Kostenverteilung im Ergebnis nicht zu beanstanden, weshalb der Beschwerde kein Erfolg beschieden sein kann. Auch findet sich für eine isolierte Auferlegung der Kosten der Beweisaufnahme für den Beklagten keine Rechtfertigung.
B. Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren basiert auf § 97 ZPO.
Der Gegenstandswert folgt aus § 3 ZPO (erstinstanzliche Kostenbelastung der Kläger aus einem Streitwert von 4.252,90 €).
Die Zulassung der Rechtsbeschwerde kommt nicht in Betracht, weil die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind.
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