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Timestamp: 2016-10-28 00:56:39+00:00
Document Index: 55724968

Matched Legal Cases: ['art. 274', 'art. 271', 'art. 8', 'art. 89', 'art. 87', 'art. 86', 'art. 84', 'art. 84', 'art. 43', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 90', 'art. 90', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 156', 'art. 159']

recourants, tous repr�sent�s par Me Ir�ne Buche,
intim�, repr�sent� par Me Bruno M�gevand,
recours de droit public [OJ] contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 9 octobre 2006.
Par contrat du 11 mars 1971, X.________ a pris � bail un appartement de 5 pi�ces et demie dans l'immeuble sis avenue ... � Gen�ve pour une dur�e initiale de trois ans d�s le 1er avril 1971, avec une clause de reconduction tacite d'ann�e en ann�e, sauf r�siliation moyennant un d�lai de trois mois pour un terme. Le loyer mensuel actuel de cet appartement - que X.________ et son �pouse A.X.________, n�s en 1919, occupaient depuis 1958 en vertu d'un pr�c�dent bail - est de 1'114 fr. 40, sans les charges.
Le 24 juin 2004, Z.________ a acquis aux ench�res forc�es le lot de propri�t� par �tages 8.02 correspondant � l'appartement pr�cit�, pour un prix de 970'000 fr. auquel s'ajoutaient 38'451 fr. 10 d'int�r�ts moratoires et de frais.
Pour financer l'acquisition de cet appartement, Z.________ et son �pouse ont contract� le 16 ao�t 2004 un emprunt hypoth�caire de 630'000 fr. � titre de s�ret�, ils ont d� constituer une c�dule hypoth�caire, dont l'acte constitutif, du 11 ao�t 2004, indique en relation avec les droits d'enregistrement que l'appartement a �t� acquis afin d'y �tablir le domicile des �poux Z.________.
N� en 1946, Z.________ a pris sa retraite anticip�e le 1er septembre 2004. Depuis cette date, il per�oit une rente viag�re mensuelle de 1'736 fr. 90 et une rente compl�mentaire de 2'110 fr. valable jusqu'au 31 ao�t 2009. Son �pouse, qui n'a pas d'activit� professionnelle, est propri�taire d'une parcelle d'une surface de 2236 m2 sise � Cologny, comportant une villa d'une surface au sol de 182 m2, dans laquelle habitent les �poux Z.________. Z.________ est en outre propri�taire d'un appartement de 5 pi�ces dans l'immeuble sis avenue ... � Gen�ve, qu'il loue pour un loyer mensuel de 3'500 fr., charges comprises. Ces deux biens immobiliers sont francs d'hypoth�ques.
Selon une attestation �tablie le 13 avril 2005 par la fiduciaire des �poux Z.________, leurs revenus et fortune imposables pour l'imp�t cantonal et communal 2004 s'�levaient respectivement � 111'995 fr. et 1'810'371 fr. en 2004, tandis que pour l'imp�t 2005, leurs revenus et fortune imposables sont estim�s respectivement � 61'509 fr. et 1'750'000 fr.
Au moyen de formules d'avis officielles adress�es � X.________ et A.X.________ le 6 septembre 2004, Z.________ leur a notifi� la r�siliation du bail avec effet au 31 mars 2005. Les lettres d'accompagnement des avis indiquaient qu'il avait acquis l'appartement en vue d'y habiter.
Statuant le 9 mai 2005 sur la requ�te de X.________ et de A.X.________ en annulation dudit cong�, subsidiairement en prolongation du bail, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers a d�clar� la r�siliation valable et a accord� une unique prolongation jusqu'au 31 mars 2009.
Tant les �poux X.________ que Z.________ ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve.
Sollicitant principalement l'annulation du cong�, les �poux X.________ ont soutenu que Z.________ n'avait nul besoin d'habiter l'appartement, car il disposait d'un autre appartement et de la villa de son �pouse, qui n'engendraient que peu de frais vu l'absence d'engagement hypoth�caire. Par cons�quent, le motif invoqu� � l'appui du cong� n'�tait qu'un pr�texte, Z.________ ayant en r�alit� r�sili� le bail dans le seul but d'obtenir un rendement sup�rieur au loyer actuel. Dans leurs derni�res �critures, ils ont sollicit� l'audition de t�moins.
Concluant principalement � la constatation de la validit� du cong�, Z.________ a expos� qu'en raison de la diminution de ses revenus cons�cutive � sa retraite anticip�e, il ne pouvait plus assumer la charge fiscale et les frais d'entretien li�s � la villa qu'il occupait, de sorte qu'il avait acquis l'appartement de l'avenue ... pour y habiter avec sa famille. Entendu en comparution personnelle, il a expliqu� qu'il comptait rembourser le pr�t contract� pour l'achat de l'appartement avec le produit de la vente de la villa.
Apr�s que l'instance eut �t� suspendue � la suite du d�c�s de X.________ le 7 juin 2005 et reprise par ses h�ritiers, le Tribunal des baux et loyers, par jugement du 20 f�vrier 2006, a notamment d�clar� le cong� valable et accord� aux d�fendeurs une premi�re prolongation de bail de trois ans. Retenant que les revenus de Z.________ avaient baiss� de fa�on importante entre 2004 et 2005 et que la villa constituait � n'en pas douter une charge co�teuse, il a consid�r� que le motif du cong� n'�tait pas un pr�texte.
Statuant par arr�t du 9 octobre 2006 sur appel des d�fendeurs, la Chambre d'appel en mati�re de baux � loyers du canton de Gen�ve a notamment confirm� la validit� du cong� et accord� aux d�fendeurs une prolongation de bail de quatre ans. La motivation de cet arr�t, dans ce qu'elle a d'utile � retenir pour l'examen du recours, est en substance la suivante :
E.a Les d�fendeurs ont offert de prouver leurs all�gations et sollicit� l'ouverture d'enqu�tes sans pr�ciser les faits sur lesquels porterait l'audition de t�moins, alors m�me que la maxime inquisitoriale sociale en droit du bail (art. 274d al. 3 CO) impose aux parties d'indiquer les preuves � apporter. On discerne par ailleurs mal en quoi il y aurait mati�re � ouvrir des enqu�tes, d�s lors que le dossier comporte tous les �l�ments n�cessaires � la solution du litige.
E.b Le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO), ce qui est notamment le cas du cong� purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un pr�texte. C'est au destinataire du cong� de d�montrer que celui-ci contrevient aux r�gles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqu� par le bailleur n'est qu'un pr�texte; toutefois, l'auteur du cong� doit contribuer loyalement � la manifestation de la v�rit�, en donnant les raisons de cette mesure et en les rendant au moins vraisemblables.
E.c En l'esp�ce, l'acte constitutif de la c�dule hypoth�caire cr��e pour la garantie du pr�t destin� � financer l'acquisition de l'appartement sis avenue ... contient la d�claration d'intention du demandeur et de son �pouse d'y �tablir leur domicile. Cette d�claration permet d'obtenir une r�duction des droits d'enregistrement lorsque le bien immobilier est destin� � servir de r�sidence principale � l'acqu�reur, � charge pour ce dernier de d�montrer dans les deux ans � compter de l'enregistrement l'affectation conforme de l'immeuble et de l'occuper comme logement de fa�on continue pendant trois ans, sous peine de devoir payer le solde des droits non per�us (art. 8A de la loi genevoise sur les droits d'enregistrement, RSG D 3 30). Sauf � pr�sumer que le demandeur avait l'intention de tromper l'autorit� fiscale et compte tenu de la sanction en cas d'une affectation de l'immeuble � une autre destination que la r�sidence principale, cette d�claration faite avant le cong� litigieux exprime l'intention du demandeur d'habiter dans l'appartement pr�cit�.
Par ailleurs, il d�coule de l'attestation de la fiduciaire du demandeur que les revenus imposables de ce dernier et de son �pouse ont sensiblement diminu� entre 2004 et 2005, � la suite de sa retraite anticip�e. Enfin, il ne fait aucun doute que la charge fiscale et les frais d'entretien engendr�s par un bien-fonds d'une surface de 2236 m2, comportant une villa d'une surface au sol de 182 m2, sont sup�rieurs � ceux d'un appartement de cinq pi�ces et demie. Ainsi, il appara�t qu'apr�s avoir rembours� l'emprunt relatif � l'acquisition de l'appartement � l'aide du produit de la vente de la villa, le demandeur supportera des co�ts de logement moindres. Qu'il ait choisi de se lib�rer des charges li�es � la villa plut�t que de vendre son appartement sis avenue ... n'est pas pertinent, ce d'autant moins qu'en se s�parant de cet appartement, il se priverait d'une source de revenus. Peu importe �galement que le demandeur ait eu la possibilit� d'habiter dans cet appartement, car le fait qu'il n'ait pas choisi l'option pr�sentant le moins d'inconv�nients pour les d�fendeurs ne signifie pas que le motif du cong� soit un pr�texte.
Au vu de ce qui pr�c�de, le demandeur a rendu suffisamment vraisemblable son intention d'habiter dans l'appartement sis avenue .... Partant, les d�fendeurs n'ont pas d�montr� que le motif de r�siliation du bail invoqu� par le demandeur �tait un pr�texte, de sorte que le cong� est valable.
Contre cet arr�t, les d�fendeurs exercent en parall�le un recours de droit public et un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Par le premier, ils concluent avec suite de frais et d�pens � l'annulation de l'arr�t attaqu�. Le demandeur conclut avec suite de frais et d�pens au rejet du recours de droit public.
1.3 Form� en temps utile (art. 89 al. 1 OJ) contre une d�cision finale (cf. art. 87 OJ) prise en derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 OJ), le recours est en principe recevable. Il l'est aussi du chef de l'art. 84 al. 2 OJ dans la mesure o� le recourant invoque la violation directe d'un droit de rang constitutionnel au sens de l'art. 84 al. 1 let. a OJ, �tant pr�cis� que les griefs dirig�s contre l'application du droit f�d�ral doivent �tre soulev�s par la voie du recours en r�forme lorsque, comme en l'esp�ce, celui-ci est ouvert (art. 43 al. 1 et 84 al. 2 OJ).
1.4 D�s lors que les all�gations, preuves ou faits nouveaux sont irrecevables dans le cadre d'un recours de droit public (ATF 124 I 208 consid. 4b; 119 II 6 consid. 4a; 118 III 37 consid. 2a et les arr�ts cit�s), le Tribunal f�d�ral s'en tient aux faits constat�s par l'autorit� cantonale, � moins que le recourant ne d�montre que ces constatations sont arbitrairement fausses ou incompl�tes (ATF 118 Ia 20 consid. 5a p. 26).
En l'esp�ce, le Tribunal f�d�ral ne pourra donc pas tenir compte des compl�ments ou pr�cisions de l'�tat de fait retenu par l'autorit� cantonale que les recourants entendraient apporter dans la partie "en fait" de leur m�moire de recours, dans la mesure o� celle-ci ne contient aucun grief de violation de droits constitutionnels des citoyens qui soit motiv� conform�ment aux exigences de l'art. 90 al. 1 let. b OJ.
1.5 Selon l'art. 90 al. 1 let. b OJ, l'acte de recours de droit public doit - sous peine d'irrecevabilit� (ATF 123 II 552 consid. 4d et les arr�ts cit�s; 117 Ia 341 consid. 2c; 114 Ia 317 consid. 2b) - contenir un expos� succinct des droits constitutionnels ou des principes juridiques viol�s, pr�cisant en quoi consiste la violation. Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal f�d�ral n'examine que les griefs soulev�s de mani�re claire et d�taill�e (ATF 130 I 258 consid. 1.3), le principe iura novit curia �tant inapplicable (ATF 125 I 71 consid. 1c). Il s'ensuit que le justiciable qui se plaint d'arbitraire (art. 9 Cst.) ne peut se borner � critiquer la d�cision attaqu�e comme il le ferait en proc�dure d'appel, o� l'autorit� de recours jouit d'un libre pouvoir d'examen (ATF 130 I 258 consid. 1.3; 128 I 295 consid. 7a p. 312; 117 Ia 10 consid. 4b; 110 Ia 1 consid. 2a; 107 Ia 186 et la jurisprudence cit�e). En particulier, il ne peut se contenter d'opposer sa th�se � celle de l'autorit� cantonale, mais doit d�montrer, par une argumentation pr�cise, que la d�cision attaqu�e repose sur une application de la loi ou une appr�ciation des preuves manifestement insoutenables (ATF 125 I 492 consid. 1b; 120 Ia 369 consid. 3a; 86 I 226).
2.1 Les recourants reprochent � l'autorit� cantonale d'avoir viol� l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.) en ce qui concerne la constatation des faits et l'appr�ciation des preuves.
Ils lui font tout d'abord grief d'avoir mal interpr�t� leur offre de preuve (�acheminer les locataires � prouver, par toutes voies de droit, les faits pr�cis et pertinents all�gu�s dans leur recours et dans la pr�sente �criture�), qui portait sur l'ensemble des faits qu'ils avaient all�gu�s et non seulement sur ceux pour lesquels ils mentionnaient que la preuve pouvait �tre rapport�e par t�moins. Cela �tant, la cour cantonale aurait vers� dans l'arbitraire en n'ordonnant pas l'ouverture d'enqu�tes au sujet de tous les faits all�gu�s.
Selon les recourants, les juges cantonaux seraient �galement tomb�s dans l'arbitraire en estimant que le dossier comportait tous les �l�ments n�cessaires � la solution du litige, alors que la justification invoqu�e par le bailleur � l'appui du cong� - � savoir son intention d'habiter dans l'appartement sis avenue ... en vendant la villa sise � Cologny - serait contraire � la logique et que le bailleur n'aurait pas produit les pi�ces pertinentes � l'appui de ses all�gations relatives � ses difficult�s financi�res, notamment en ce qui concerne les charges de la villa. Tous ces faits non prouv�s auraient d� amener l'autorit� cantonale � ouvrir des enqu�tes pour pouvoir prendre une d�cision en connaissance de cause.
2.2 En l'esp�ce, la cour cantonale a consid�r� en substance que le demandeur avait rendu suffisamment vraisemblable son intention d'habiter dans l'appartement sis avenue ..., que les d�fendeurs n'avaient ainsi pas d�montr� que le motif de r�siliation du bail invoqu� par le demandeur �tait un pr�texte et que l'on ne discernait pas en quoi les enqu�tes sollicit�es sans autre pr�cision par les d�fendeurs seraient susceptibles de modifier cette appr�ciation (cf. lettres E.a et E.c supra). Ce faisant, les juges cantonaux ont proc�d� � une appr�ciation des preuves fournies par le bailleur, ainsi qu'� une appr�ciation anticip�e des preuves offertes par les locataires. Or cette double appr�ciation, si le recours de droit public constitue bien la voie idoine pour la critiquer (cf. ATF 127 III 519 consid. 2a; 114 II 289 consid. 2a et les arr�ts cit�s, s'agissant de l'appr�ciation anticip�e des preuves; ATF 132 III 1 consid. 3.1; 129 III 618 consid. 3, en ce qui concerne l'appr�ciation des preuves administr�es), �chappe au grief d'arbitraire, comme on va le voir.
2.2.1 Alors qu'il incombait aux d�fendeurs de prouver que le motif invoqu� par le bailleur pour r�silier le bail n'�tait qu'un pr�texte, le demandeur a satisfait � son devoir de contribuer � la manifestation de la v�rit� en donnant les raisons du cong� et en produisant des pi�ces � l'appui de ses explications. Or, sur le vu des �l�ments pr�sent�s par le bailleur et appr�ci�s de mani�re circonstanci�e par la cour cantonale (cf. lettre E.c supra), celle-ci pouvait sans arbitraire retenir que le motif invoqu� avait �t� rendu � tout le moins vraisemblable.
En effet, le demandeur a produit l'acte constitutif de la c�dule hypoth�caire cr��e pour la garantie du pr�t destin� � financer l'acquisition de l'appartement sis avenue ..., et la d�claration contenue dans ce titre peut sans arbitraire �tre retenue, pour les raisons expos�es par l'autorit� cantonale, comme attestant de l'intention du demandeur d'habiter dans l'appartement pr�cit�. Le demandeur a �galement prouv� par pi�ces que ses revenus imposables avaient sensiblement diminu� entre 2004 et 2005, � la suite de sa retraite anticip�e. Par ailleurs, point n'est besoin de disposer de pi�ces relatives aux charges de la villa sise � Cologny pour admettre que la charge fiscale et les frais d'entretien engendr�s par un bien-fonds d'une surface de 2236 m2, comportant une villa d'une surface au sol de 182 m2, sont � l'�vidence sup�rieurs � ceux d'un appartement de cinq pi�ces et demie. S'agissant enfin du grief des recourants selon lequel la logique aurait voulu que l'intim� commence par vendre sa villa � Cologny et le cas �ch�ant se trouve un appartement en location pendant une p�riode temporaire jusqu'� ce qu'il trouve un appartement � acheter, il appara�t purement appellatoire : les recourants se bornent en effet � opposer leur propre th�se � celle de l'autorit� cantonale, sans d�montrer que l'appr�ciation de cette derni�re - qui a soulign� que le fait que l'intim� n'ait pas choisi l'option pr�sentant le moins d'inconv�nients pour les recourants ne signifiait pas que le motif du cong� f�t un pr�texte - serait arbitraire.
2.2.2 Dans ces circonstances, le refus de l'autorit� cantonale d'ordonner l'ouverture d'enqu�tes, r�sultant de l'appr�ciation anticip�e des preuves, �chappe au grief d'arbitraire. Les recourants n'indiquent d'ailleurs nullement, dans leur recours de droit public, quels faits pertinents pr�cis seraient susceptibles d'�tre �tablis par preuve testimoniale.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�. Les frais de la proc�dure seront mis � la charge solidaire des recourants (art. 156 al. 1 et 7 OJ). Ceux-ci, solidairement entre eux, devront en outre verser � l'intim� une indemnit� pour ses d�pens (art. 159 al. 1, 2 et 5 OJ).
Les recourants, solidairement entre eux, verseront � l'intim� une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.