Source: https://www.arta.de/weg-recht/gesetzeskonforme-ankuendigung-einer-modernisierungsmassnahme
Timestamp: 2020-07-11 20:33:03
Document Index: 365091060

Matched Legal Cases: ['§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§554', '§ 555', '§ 555', '§ 555']

Gesetzeskonforme Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme - ARTA die Marke im Handwerk
Will ein Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen in Mietgebäuden durchführen, dann muss der Mieter diese nur dulden, wenn deren Vorteile anhand konkreter Tatsachen in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben wurden. Die Berechnung zur Energieeinsparung kompletter Gebäude ist dazu nicht ausreichend, da der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie anhand der Komplett-Berechnung für seinen individuellen Fall nicht überschlägig nachvollziehen kann.
1. Ein Mieter hat vom Vermieter angekündigte energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB). Dazu hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.*)
2. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht. Nur so kann der Mieter entscheiden, ob die Maßnahme zumutbar ist oder eine Härte bedeutet, oder ob er von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will.*)
3. Die pauschale Angabe, dass es durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen soll, ist nicht ausreichend.*)
4. Ebenfalls nicht ausreichend ist eine Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Es fehlt dann an einer gem. § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung.*)
5. Eine unwirksame Modernisierungsankündigung kann nicht durch das Nachreichen weiterer Informationen geheilt werden, sondern nur durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung.*)
BGB §§554, 555c, 555d
In drei Mietgebäuden sollen die vorhandenen Gasetagenheizungen durch Gaszentralheizungen mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung ersetzt werden. Nach dem Gesetzgeber hat ein Mieter eine vom „Vermieter angekündigte energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB). Dazu hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.*)“ In dem zur Entscheidung stehenden Fall war dem Ankündigungsschreiben zwar eine „Berechnung zur Energieeinsparung“ beigelegt, in dieser wurden aber lediglich die Energiekosten für alle drei zur Modernisierung vorgesehenen Gebäude vor und nach der Sanierung gegenübergestellt.
Da sich die dem Ankündigungsschreiben beigelegte Energieeinsparungsberechnung auf alle drei Gebäude beziehe, könne der Mieter nicht beurteilen, welche konkreten Einsparungsmöglichkeiten sich in Bezug auf seine individuelle Wohnung erzielen lassen. Des weiteren entschied das Gericht, dass eine unvollständige Modernisierungsankündigung nicht nachgebessert werden kann, sondern „nur durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung.“
Die gesetzeskonforme Modernisierungsankündigung ist auch für die Fälligkeit der Miethöhe von Bedeutung. Die erhöhte Miete beginnt dann mit Beginn des 3. Monats nach Eingang der Erklärung. Wenn die Modernisierungsankündigung allerdings nicht nach den Vorschriften des BGB § 555c Abs. 1 und 3 bis angekündigt wurde, verlängert sich die Frist um sechs Monate.
Wichtige Keywords:
Möchte der Vermieter Modernisierungen am Gebäude oder den Wohnungen durchführen, führt dies unter Umständen zu einer Mieterhöhung. Nur bei Reparaturen ist der Vermieter dazu verpflichtet und kann dafür keine Mieterhöhung verlangen.
Eine Modernisierung muss dagegen zu einer echten Wohnwertverbesserung oder zu einer nachhaltige Energie- und Wassereinsparung für den Mieter führen. Diese Modernisierungsmaßnahmen müssen mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich angekündigt werden.
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