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Timestamp: 2018-12-14 01:01:03
Document Index: 268609653

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 556', '§ 531', '§ 286', '§ 92', '§ 269']

LG Berlin 67 S 6/07 WuM 2007, 576 | nebenkosten-blog.de
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Urteil des LG Berlin vom 25.06.2007
Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 05. Dezember 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 5 C 6/06 – teilweise geändert und insgesamt neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 407,97 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Dezember 2005 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin 63% und die Beklagten als Gesamtschuldner 37% zu tragen. Die Kosten des zweiten Rechtszuges fallen der Klägerin zu 51% und den Beklagten als Gesamtschuldnern zu 49% zur Last. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.
II. Die Berufung hat nur zum Teil Erfolg.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 407,97 Euro an ausstehenden Nachzahlungen für die Betriebskostenabrechnungen 2003 und 2004 aus § 535 Abs. 2 BGB.
Mit Vertrag vom 17. August 1990 mieteten die Beklagten von der Grundstücksverwaltung Bxxx Axxx die Wohnung Nr. xxx in der Mxxx Straße xx, xxx Bxxx. Inzwischen ist unstreitig die Klägerin Vermieterin.
Mit Schreiben vom 25. Oktober 2004 rechnete die Klägerin über die Betriebskosten 2003 ab und verlangte von den Beklagten eine Nachzahlung in Höhe von 408,85 Euro. Über die Betriebskosten 2004 rechnete die Klägerin mit Schreiben vom 29. April 2005 ab und verlangte hier eine Nachzahlung von 514,24 Euro.
Beide Abrechnungen korrigierte die Klägerin unter dem 24. Oktober 2005 und verlangt für 2003 noch 397,28 Euro und für 2004 noch 384,68 Euro.
Die Klägerin kann grundsätzlich von den Beklagten Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen verlangen, soweit die gezahlten Vorschüsse die umlegbaren Ausgaben nicht decken. Der Einwand der Beklagten, im Vertrag sei eine Inklusivmiete vereinbart, greift nicht durch. Nachdem in Nr. III/1 des Mietvertrags keine Umlagen / Entgelte für Heizung oder Warmwasser ausgewiesen sind, war zunächst eine Inklusivmiete gegeben. Jedoch ist hier davon auszugehen, dass die Parteien die Mietstruktur hin zu einer Nettokaltmiete zuzüglich abzurechnender Vorschüsse geändert haben. Es ist unschädlich, dass die Klägerin insoweit keine Erklärung über die Umstellung der Mietstruktur vorlegen kann. Jedenfalls ist aufgrund der eingereichten und unbestrittenen Unterlagen aus den vergangenen Jahren ersichtlich, dass seit spätestens seit 1997 die Abrechnung der auf die Betriebskosten gezahlten Vorschüsse erfolgt. Die Beklagten haben ferner mit Schreiben vom 26. April 1998 der Erklärung vom 10. Februar 1998 zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete teilweise zugestimmt und dabei selbst den von ihnen zu zahlenden Betriebskostenvorschuss ausgewiesen. Ebenso erfolgt dies im Schreiben des Mietervereins vom 29. Juni 1998. Bei den Auseinandersetzungen um die früheren Betriebskostenabrechnungen haben die Beklagten nicht die grundsätzliche Berechtigung zur Abrechnung angegriffen. Selbst wenn es eine gesonderte Umstellungserklärung oder –vereinbarung nicht geben sollte, ist die Mietzinsstruktur aufgrund der jahrelang zwischen den Parteien praktizierten Übung verändert worden.
Die Klägerin ist auch mit einer Nachforderung für das Jahr 2003 nicht deshalb ausgeschlossen, weil die von ihr jetzt als maßgeblich angesehene Abrechnung erst vom 24. Oktober 2005 stammt und damit außerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB liegt. Dies ist unschädlich, da die Klägerin insoweit nur eine zuvor fristgemäß unter dem 25. Oktober 2004 erstellte und formell wirksame Abrechnung korrigiert hat. Formelle Bedenken gegen die erste Abrechnung bestehen nicht. Insbesondere sind alle abgerechneten Kosten und die Umlageschlüssel nachvollziehbar ausgewiesen. Die Frage, ob diese Angaben auch inhaltlich zutreffen, ist eine materielle Frage. Der Vermieter kann selbst einen zunächst unrichtigen Abrechnungsschlüssel noch korrigieren. Aus beiden Jahresabrechnungen wird nach der Korrektur weniger verlangt als vorher.
Aus der Abrechnung 2003 steht der Klägerin ein Betrag von 220,87 Euro zu.
Die Müllkosten von 176,41 Euro kann die Klägerin nicht verlangen. Insoweit ist die notwendige Herausrechnung von Gewerbekosten nicht erfolgt. Unstreitig befindet sich im Haus ein Lokal mit einer Fläche von 170qm. Auch wenn man zugunsten der Klägerin unterstellt, dass dort keine Speisen zubereitet, sondern nur Snacks verkauft würden, ist der in einem Lokal durch Verpackungen, Papierhandtücher, Speisereste, Einweg-Leergut usw. anfallende Müll wesentlich umfangreicher als bei einem Mieter. Dafür müssen die Beklagten auch nicht weiter vortragen, weil die entsprechenden Gegebenheiten eines Lokals vorstellbar und jeweils ähnlich sind. Die Klägerin räumt selbst ein, dass eine Nutzung der Restmülltonnen erfolgt. Es hilft der Klägerin nicht weiter, dass bei einer Abrechnung nach Flächen der Anteil des Gewerbes relativ und absolut recht hoch ist. Das allein indiziert jedoch nicht, dass der Anteil angemessen wäre. Entscheidend ist allein, dass in einem Lokal mehr Müll anfällt als in einer Wohnung gleicher Größe.
Die sonstigen Betriebskosten sind nicht zu kürzen. Die sonstigen Kosten setzen sich aus den Schornsteinfegerkosten von 483,58 Euro und den Niederschlagswasserkosten von 450,91 Euro bzw. 156,33 Euro zusammen. Die Schornsteinfegerkosten sind nicht zu beanstanden. Die Beklagten haben nicht hinreichend dargetan, dass die Schornsteine überwiegend von dem Lokal im Erdgeschoss ab Luftableitung und Kabelschacht genutzt würden. Selbst wenn man aufgrund der Fotos unterstellt, dass eine Entlüftung über die Schornsteine erfolgt, bedeutet dies noch keinen erhöhten Aufwand, wenn die Schornsteine auch durch das übrige Haus verlaufen und von hier auch die Ableitung der Gase aus den Etagenheizungen erfolgen muss. Aus den Rechnungen der Schornsteinfegermeister lassen sich Zusatzkosten wegen des Gewerbes nicht entnehmen.
Ebenso sind die Kosten des Niederschlagswassers umlegbar. Hierzu ist nunmehr unstreitig, dass das Haus über eine eigene unterirdische Versickerungsanlage verfügt. Insoweit können Kosten der Wasserbetriebe nicht anfallen. Die Bxxx Wasserbetriebe haben ihre erste diesbezügliche Mitteilung vom 24. September 2003 unter dem 25. April 2005 korrigiert und darin nunmehr angegeben, dass versiegelte Flächen „0 qm” des Grundstücks ausmachen. Von Seiten der Bxxx Wasserbetriebe fallen Niederschlagswasserkosten insoweit nicht mehr an. Die Klägerin hat diese Korrektur intern sogar für die vergangenen Abrechnungen (vor 2005) übernommen und wegen der Biergartenfläche keine Niederschlagswasserkosten mehr umgelegt. Die Beklagten haben im ersten Rechtszug nicht dargetan, dass die Mitteilung der Bxxx Wasserbetriebe vom 25. April 2005 hinsichtlich der Dach- bzw. Biergartenfläche falsch sei. Soweit der Beklagte zu 1) dies in der mündlichen Verhandlung behauptet hat, konnte dies wegen § 531 ZPO nicht berücksichtigt werden.
Nach Wegfall der Müllkosten verbleibt nur noch eine Nachzahlung von 220,87 Euro. Für das Jahr 2004 kann die Klägerin eine Nachzahlung von 187,10 Euro verlangen. Es gelten die Ausführungen zum Vorjahr entsprechend. Die Müllkosten von 197,58 Euro sind herauszurechnen. Die sonstigen Betriebskosten bleiben unverändert. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.
III. Die Kostenentscheidung folgt jeweils aus §§ 92 Abs. 1, 91a Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO, für den ersten Rechtszug auch aus § 269 Abs. 3 ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat die Klägerin die Kosten zu tragen. Insoweit geht zwar auch die Kammer davon aus, dass bis zum Ende des auf eine Abrechnungsperiode folgenden Jahres auch noch die Vorschüsse verlangt werden können. Hier jedoch liegt eine ordnungsgemäße Erklärung über die Erhöhung der Vorschüsse nicht vor. Die Erklärung vom 29. April 2005 ist nicht ausreichend. Sie verweist auf eine auch aus Sicht der Klägerin nicht mehr zutreffende Abrechnung. Nach der späteren Herabsetzung des Nachzahlungsbetrages wird die Erhöhungserklärung nicht angepasst. Auch nach der weiteren Klagerücknahme erfolgt keine Anpassung. Die verlangte Erhöhung von 43,74 Euro ist selbst nach dem Vorbringen der Klägerin nicht mehr angemessen. Die Beklagten mussten nicht für sich selbst die Erhöhung durch eine angemessene ergänzen.