Source: https://www.remax-mittelrhein.de/EIGENTUeMERSERVICE/TIPPS-RECHTLICHES-NEWS/
Timestamp: 2019-10-14 21:37:50
Document Index: 27743869

Matched Legal Cases: ['§ 463', '§ 1094', '§ 473', '§ 463', '§ 24', '§ 577', 'BGH', 'BGH', '§ 280', '§ 4', '§ 575', '§652', '§ 574', '§ 574', 'Art. 1', '§ 20', '§ 28', '§ 540', '§ 873', '§ 4', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 5', 'BGH', 'BGH', '§535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 543', 'BGH', 'BGH']

RE/MAX Immobilienmakler Koblenz - TIPPS-RECHTLICHES-NEWS
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Die Tier- und insbesondere die Hundehaltung sorgt immer wieder für Stress und Streit zwischen Wohnungseigentümern und Mietern ...
... Sie beschäftigt nach wie vor häufig die Gerichte. REMAX Germany berichtet im Folgenden über ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts München. Dieses verurteilte die Vermieter, eine Vermietererbengemeinschaft, dazu, dem Klägerehepaar in München-Neuhausen die Haltung eines Hundes zu erlauben.
Gericht entscheidet zugunsten der Mieter mit Hundewunsch.
Die Mieter einer Viereinhalb-Zimmer-Wohnung in München wollten ihren beiden Kindern einen Hund aus dem Tierheim schenken. Um Problemen mit den Mitmietern vorzubeugen, befragten sie im Vorfeld ihre Nachbarn. Doch während diese das Vorhaben akzeptierten, lehnten die Eigentümer, eine Vermietererbengemeinschaft, das Ansinnen der Familie ab. Zur Begründung hieß es, dass man noch keiner Mietpartei die Hundehaltung erlaubt habe. Außerdem äußerten die Vermieter Bedenken hinsichtlich der Versorgung des Tieres. Die schulpflichtigen Kinder (13 und 15 Jahre) könnten sich erst nach 16 Uhr um den Hund kümmern und die Eltern seien beide berufstätig.
Die Familie akzeptierte die Ablehnung nicht und klagte schließlich vor dem Münchner Amtsgericht. Das Gericht entschied zugunsten der Mieter (AZ 411 C 976/18). Die von den Vermietern vorgebrachten Ablehnungsgründe reichten nicht aus, um die Hundehaltung zu verbieten. So biete die Wohnung ausreichend Platz für eine Hundehaltung. Außerdem seien Grünflächen für Gassigänge leicht und schnell zu erreichen.
Artgerechte Haltung und Erziehung des Hundes muss gewährleistet sein.
Laut dem Münchener Amtsgericht stand die artgerechte Haltung des Tieres nicht infrage. Schließlich konnte das klagende Ehepaar eine langjährige Erfahrung im Halten und Erziehen von Hunden nachweisen. Zudem lagen Empfehlungsschreiben von einer Hundetrainerin und des Tierheims vor. Und außerdem arbeitet die Ehefrau nur in Teilzeit und die Kinder kommen mittags aus der Schule. In Urlaubszeiten sind die Großeltern bereit, sich um den Hund zu kümmern.
Bei einer artgerechten Haltung und richtigen Erziehung ist nicht davon auszugehen, dass der Hund durch verstärktes Jaulen oder Gebell auf sich aufmerksam macht. Auch müssen die Vermieter keinen Schaden an der Wohnung befürchten. Die Kläger hatten sich außerdem bereit erklärt, eine entsprechende Versicherung abzuschließen.
Auch die Rasse des Tieres, ein Magyar Viszla, gab keinen Anlass zur Besorgnis. Der ungarische Vorsteherhund gilt als freundlich, sensibel und ausgeglichen. Die Ablehnung des Vermieters beruhe rein auf allgemeinen Befürchtungen. Es lägen jedoch keine konkreten Anhaltspunkte für eine zu erwartende unzumutbare Belästigung vor. Fazit: Der Hund durfte in die Viereinhalb-Zimmer-Wohnung einziehen.
Grundsätzliches Verbot eines Hundes in Mietwohnung ist unzulässig.
Die Hundehaltung in Mietwohnungen bleibt dennoch eine Einzelfallentscheidung. Sie bedarf immer der Erlaubnis des Vermieters, auch wenn ein grundsätzliches Verbot der Hunde- und Katzenhaltung durch eine Klausel im Mietvertrag nicht zulässig ist. So hatte der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs im März 2013 (VIII ZR 168/12) entschieden, dass ein generelles Verbot den Mieter unangemessen benachteiligt. Es wiederspricht dem Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Bei der Einzelfallentscheidung müssen die Belange und Interessen nicht nur der Mietvertragsparteien, sondern auch der anderen Hausbewohner und Nachbarn berücksichtigt werden. Dies war im Münchener Fall im Vorfeld bereits geschehen. Wenn sich jedoch der Vierbeiner zum Beispiel durch ständiges Kläffen oder Verschmutzen der Gemeinschaftsflächen als Störfaktor erweist und er den Unmut der Hausgemeinschaft auf sich zieht, kann seine Haltung auch nachträglich untersagt werden. Blinden und Therapiehunde sind von all diesen Regelungen ausgenommen. Sie bedürfen keiner Genehmigung, müssen jedoch einen Nachweis über ihre spezielle Eignung besitzen.
Quellen: Amtsgericht München, Pressemitteilung vom 01.03.2019, mietrecht.com, dejure.org, juris.bundesgerichtshof.de, urteile-mietrecht.net, immonet.de
Holz ist Trumpf. Der Zurück-zur-Natur-Look erobert zunehmend auch die heimischen Badezimmer ...
... Dort kommt das Naturmaterial mit seiner warmen, weichen Optik ganz groß raus und verwandelt einen funktionalen Raum in ein behagliches Home-Spa. RE/MAX Germany hat den Trend zu Holz im Badezimmer mal etwas genauer unter die Lupe genommen.
Gerade in den Ballungsräumen ist die Wohnmarktsituation seit vielen Jahren sehr angespannt ...
... Mit Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 möchte der Gesetzgeber den rasanten Anstieg der Mieten unter Kontrolle bringen. Seit Anfang des Jahres gelten neue Regelungen. Diese erlegen den Vermietern neue Pflichten auf. Sie sollen es den Mietern leichter machen, gegen erhöhte Mieten vorzugehen. Doch was ist eine Mietpreisbremse überhaupt? Und was sind die neuen Regeln? Als Mieter oder Vermieter sollten Sie diese auf jeden Fall kennen. RE/MAX Germany gibt Ihnen im Folgenden einen kurzen Überblick.
Der September ist der ideale Zeitpunkt, um den Vogelnistkasten im Garten zu reinigen ...
Der September ist der ideale Zeitpunkt, um den Vogelnistkasten im Garten zu reinigen. Denn bis dahin ist auch der letzte Vogelnachwuchs ausgeflogen und es haben sich meist noch keine „Nachmieter“ darin breitgemacht. Von daher können Sie in dieser Jahreszeit die alten Nester ungestört aus den Kästen entfernen. Damit säubern Sie den Nistkasten auch von Parasiten wie Milben, Zecken und Vogelflöhe. Denn diese nisten sich nämlich während der Brutzeit gerne in den Nestern ein. Von daher wird Ihnen die Vogelbrut im nächsten Jahr dankbar sein, wenn sie einen sauberen Brutplatz vorfindet.
Den Nistkasten von Parasiten säubern.
Bei der Säuberung wird der Vogelkasten zunächst einmal gründlich ausgefegt. Reicht das nicht aus, um alle Parasiten zu entfernen, können Sie auch mit klarem Wasser nachhelfen. Oder Sie spülen den Kasten mit einer Sodalauge aus. Auf chemische Reinigungs- oder Desinfektionsmittel, wie wir sie im Haushalt verwenden, sollten Sie jedoch verzichten. Denn diese sind eher schädlich.
Doch bevor Sie mit Handschuhen und Besen in Aktion treten, sollten Sie höflicherweise kurz am Nistkasten anklopfen. So empfiehlt es zumindest der Naturschutzbund Deutschland (NABU). Denn wenn der Herbst kommt, lassen sich gerne einige Kleintierarten über den Winter in den Vogelnistkästen häuslich nieder. Damit eventuelle „Nachmieter“, wie zum Beispiel die Hasel- oder Waldmaus oder auch die Fledermaus, gewarnt sind, sollten Sie sich vor dem Säubern des Nistkastens also unbedingt bemerkbar machen. Dadurch können die Zwischenmieter rechtzeitig das Weite suchen und Sie fallen mit Ihrer Putzaktion sozusagen nicht mit der Tür ins Haus.
Den Nistplatzputz auf das nächste Jahr verschieben.
Übrigens wissen auch einige Vogelarten, wie zum Beispiel Meisen, Spatzen oder Kleiber, die Nistkästen als warmes Plätzchen in kalten Herbst- und Winternächten zu schätzen. RE/MAX Germany empfiehlt also, neue Kästen bereits im September aufzuhängen. Falls Sie den Nistplatzputz im Spätsommer verpassen, sollten Sie als rücksichtsvoller Nistkasten- Eigentümer lieber bis zum Ende des Winters und vor der nächsten Brutzzeit warten. Denn es wäre schade, wenn Sie durch Ihren gutgemeinten „Hausputz“ eventuelle Nachbewohner aus ihrem Winterquartier vertreiben.
Wohnideen – Ein Hauch von Luxus für Ihr Zuhause
„My home is my castle“: Um das eigene Zuhause schick und stilvoll einzurichten, ...
... brauchen Sie nicht unbedingt professionelle Hilfe. Eine exklusiv wirkende Einrichtung muss noch dazu nicht einmal besonders kostspielig sein. RE/MAX Germany hat ein paar effektive Tipps und Tricks für Sie. Damit bringen Sie einen Hauch von Luxus in Ihre vier Wände.
Eine Altbauwohnung ist für viele Menschen der Inbegriff wohnlicher Eleganz. Dazu gehören hohe Decken, Stuckapplikationen, Wandvertäfelungen und massive Holzdielen in jedem Raum. Aber auch moderne Wohnungen lassen sich schnell stilvoll aufhübschen. Dabei wird der Boden als Gestaltungselement meist vergessen. So wirken Räume oder Dielen nicht nur ordentlicher, wenn der Boden freigeräumt ist, sondern auch großzügiger und eleganter. Dieser Effekt lässt sich durch passende Hängeschränke oder Möbel mir hohen Beinen noch steigern.
Holzparkett bzw. Laminat in der Optik des gewünschten Holztones sind der Klassiker unter den Bodenbelägen. Besonders edel wirkt Kastanienholz, kombiniert mit kräftigen Wandfarben wie Smaragdgrün, Petrol oder Burgunderrot. Optisch strecken lässt sich eine Wohnraumwand übrigens noch durch lange Vorhänge. Diese sollten Sie knapp unter der Decke ansetzen und bis zum Boden reichen lassen.
Rücken Sie Ihre Wohnung in richtige Licht
Weniger ist oft mehr – dieser Grundsatz gilt auch beim Wohnen. Ein formschöner Sessel, die Art Déco-Lampe vom Flohmarkt oder eine exklusive Vase: Einzelne Lieblingsstücke verleihen einem Raum individuelles Flair. Wichtig ist allerdings, dass Sie sie durch die Platzierung und Beleuchtung als Blickfang richtig in Szene setzen. Ein überladenes Ambiente hingegen wirkt selten elegant. Vor allem kleinere Räume werden durch zu viele Möbel erschlagen. Auch ein zu viel an Kleinkram oder Deko wirkt schnell ramschig und ruhelos. Denn um Stil und Atmosphäre auszustrahlen, muss ein Raum atmen können.
Wesentliches Element eines stimmigen Raumkonzeptes ist die Beleuchtung. Hier können Sie durch mehrere kleine Lichtquellen Struktur schaffen. Diese lassen den Raum interessanter und lebendiger wirken als ein großes Deckenlicht. Wohnliche Akzente erzielen Sie durch eine indirekte Beleuchtung. Dabei sollten die Lampen, die sichtbar sind, zum Einrichtungsstil passen. Es sei denn, sie sind selbst ein Blickfang, wie zum Beispiel ein opulenter Kronleuchter. Wandverkleidungen aus Schiefer, Stein oder Holz wirken stilvoll und dämpfen das Licht im Raum auf natürliche Weise.
Glanz in das eigene Zuhause bringen
Zwar ist nicht alles Gold, was glänzt, doch Dekoelemente wie Vasen oder Kerzenhalter aus edlen Metallen (z. B. Silber, Messing, Kupfer) oder Glanztapeten setzten glamouröse Akzente. Diese wirken bei minimalistischen und eleganten Einrichtungsstilen wie dem skandinavischen besonders elegant. Große, dekorativ gerahmte Spiegel vergrößern einen Raum und werten ihn optisch auf. Aber auch schimmernde Stoffe wie Samt oder Seide veredeln ihn. Wem das samtene Sofa zu opulent oder „retro“ erscheint, kann mit noblen und hochwertigen Kissenbezügen punkten. Hübsche Sofakissen sind die einfachste und effektvollste Art, einen Wohnraum zu verschönern. Besonders exquisit wirken Gestaltungselemente wie große Spiegel, verschiedene Lichtquellen und hochwertige Materialien wie Holz- oder Steinverkleidungen im Bad. Als Echtholz eignen sich Holzarten wie Buche, Fichte, Ahorn, Kiefer, Kirsch- oder Nussbaum. Sie reagieren weniger empfindlich auf Feuchtigkeit.
Übrigens: Wer auf den Altbauschick nicht verzichten will, findet eine große Auswahl von Stuckverzierungen, Leisten, Fester- und Türprofilen aus Gips oder Hartschaum im Fachhandel.
Quellen: pinkmilk.de, pinterest.de, genialetricks.de, my-hammer.de, bette.de, deavita.com
So bleibt das ererbte Familienheim steuerfrei
Mangelnde Information kann manchen Immobilienbesitzer teuer zu stehen kommen ...
... Das musste ein Immobilienerbe schmerzlich erfahren, der das Haus seines verstorbenen Vaters selbst bewohnen wollte. Das stellt an und für sich kein Problem dar. Doch der Erbe machte einen Fehler: Er ließ sich mit seinem Einzug zu viel Zeit. RE/MAX Germany hat den Fall zusammengefasst.
Die Bedingungen für Steuerfreibeträge bei Immobilien
In dem im Mai 2019 verhandelten Fall erbte ein Sohn als Alleineigentümer ein Zweifamilienhaus. Sein Vater hatte das Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bis zu seinem Tod im Januar 2014 bewohnt. Nach dem Grundbucheintrag im September 2015 ließ der Erbe sich noch einmal sieben Monate Zeit, um Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen. Erst zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall bezog er schließlich das Haus. Viel zu spät, befand das Finanzamt. Es forderte Erbschaftssteuer ein, ohne dabei die für ein Familienheim üblichen Steuerfreibeträge zu berücksichtigen.
Damit die Steuerfreibeträge gelten, müssen in der Regel folgende drei Bedingungen erfüllt sein:
Die Immobilie hat höchstens 200 Quadratmeter Wohnfläche.
Der Erbe muss innerhalb von höchstens sechs Monaten eingezogen sein.
Das Haus oder die Wohnung dient ihm für mindestens zehn Jahre als Erstwohnsitz (zieht er früher aus, muss er den erbschaftssteuerpflichtigen Teil der Immobilie rückwirkend versteuern).
Wie hoch sind die Freibeträge bei Immobilien?
Doch zurück zu unserem Fall: Die Klage des Erben gegen das Finanzamt war von vornherein zum Scheitern verurteilt. Denn eine Steuerbefreiung setzt voraus, dass der Erbe die Immobilie innerhalb von sechs Monaten selbst nutzt. Der Kläger habe jedoch nicht glaubhaft darlegen können, dass er die Verzögerung der Selbstnutzung nicht zu vertreten habe, bemängelten die Richter. Also entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 28. Mai (Az.: II R 37/16) zugunsten des Finanzamtes.
Bedingt durch die hohen Immobilienpreise flattern heutzutage so manchem überraschten Immobilienerben Steuerbescheide ins Haus. Nämlich immer dann, wenn der Wert der vererbten Immobilie den jeweiligen Freibetrag übersteigt. So können Ehepartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben. Bei Kindern sind es 400.000 Euro (von jedem Elternteil!). Großeltern können ihren Enkelkindern 200.000 Euro vermachen, ohne dass der Fiskus zuschlägt.
Grundsätzlich ist der Steuerfreibetrag umso höher, je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist. Nur bei Geschwistern gilt diese Regel nicht. Hier liegt der Freibetrag ebenso wie bei Nichten, Neffen und Lebensgefährten lediglich bei 20.000 Euro. Liegt der Wert des Erbes über den jeweils gültigen Freibeträgen, fallen auf die Differenz Erbschaftsteuern an. Die Höhe lässt sich allerdings nicht pauschal angeben. Denn das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) sieht eine unterschiedlich hohe Besteuerung für Erben vor, die jeweils einer bestimmten Steuerklasse zugeordnet sind.
Ein Rechenbeispiel zum Schluss
Beispiel: Erwin M. erbt von seinem Vater ein Haus in Stuttgart. Dieses hat einen Wert von 450.000 Euro. Wenn Sie davon den Steuerfreibetrag von 400.000 Euro abziehen, bleiben 50.000 Euro übrig. Auf einen Betrag bis zu 75.000 Euro fallen sieben Prozent Erbschaftssteuer an. Erwin M. muss also 3.500 Euro an das Finanzamt überweisen. Natürlich gibt es keine Regel ohne Ausnahme. Je nach Verwandtschaftsgrad sowie Art und Wert des Nachlasses ist es aufgrund vieler steuerlicher Details möglich, zu erben, ohne Erbschaftsteuer zu zahlen. RE/MAX Germany rät deshalb allen Familien sich rechtzeitig beraten zu lassen. Denn durch eine vorausschauende Konzeption des Testaments beziehungsweise des Erbvertrags oder auch im Rahmen von Schenkungen zu Lebzeiten lassen sich teure Erbschaftssteuern vermeiden.
Quellen: juris.bundesfinanzhof.de, Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz, ntv.de, lto.de, erbrechtsforum.de, focus.de, immoverkauf24.de, steuertipps.de
Das Vorkaufsrecht hat schon so manchem Immobilienkäufer einen Strich durch die Rechnung gemacht ...
... Vielen Käufern ist nämlich nicht bewusst, dass ein unterschriebener Kaufvertrag noch keine Garantie dafür ist, dass sie die Immobilie oder das Grundstück auch wirklich bekommen. Denn besteht für das Objekt ein Vorkaufsrecht, so kann es sein, dass der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. RE/MAX Germany erklärt im Folgenden, was es mit dem Vorkaufsrecht auf sich hat.
3 verschiedene Arten des Vorkaufsrechts gibt es
Geschafft! Der Kaufvertrag ist unterschrieben. Jetzt gehört die Immobilie endlich mir, denken Sie sich. Doch halt, Sie sollten sich nicht zu früh freuen. Besteht für Ihr Wunschobjekt vielleicht ein Vorkaufsrecht? Denn dann darf laut § 463 BGB, der Vorkaufsberechtigte nach Abschluss eines rechtswirksamen und notariell bekundeten Kaufvertrags davon Gebrauch machen. Er übernimmt in diesem Fall den Kaufvertrag des ursprünglichen Käufers und kauft das Objekt zu den gleichen, ausgehandelten Konditionen. Zwei Monate hat er nach Bekanntgabe Zeit sich zu entscheiden, ob er das Objekt kaufen möchte oder nicht.
Es gibt insgesamt drei verschiedene Arten des Vorkaufsrechts: das dingliche, das schuldrechtliche und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht. Das dingliche Vorkaufsrecht (§§ 1094 – 1104 BGB) gilt nur für Grundstücke und wird direkt im Grundbuch eingetragen. Dadurch hat der Vorkaufsberechtigte sogar noch nach der Eintragung im Grundbuch das Recht, sein Vorkaufsrecht einzufordern. Dieses Recht ist allerdings nicht vererbbar (§ 473 BGB). Außer es wurde zeitlich beschränkt vergeben oder im Grundbuch als vererbbar eingetragen.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 – 473 BGB) gilt für Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Es wird nur vertraglich vereinbart und nicht im Grundbuch eingetragen. Sollte also der Drittkäufer im Grundbuch eingetragen worden sein, ohne dass der Vorkaufsberechtigte davon wusste, so gehört die Immobilie ihm. Der Vorkaufsberechtigte kann aber dann vom Verkäufer Schadensersatz verlangen. Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht schließlich ist die Gemeinde der Vorkaufsberechtigte (§§ 24 – 28 BauGB). Diese darf aber nur von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, wenn es dem Allgemeinwohl (z. B. aus Umweltgründen) dient. Ist der Kaufinteressent jedoch mit dem Verkäufer verwandt, gilt das Vorkaufsrecht nicht.
Mieter und Erben haben in der Regel Vorrang
Mieter haben laut § 577 BGB immer ein Vorkaufsrecht. Durch dieses Gesetz soll verhindert werden, dass Mieter aus ihren Wohnungen oder Häusern verdrängt werden. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Eigentümer seine Immobilie an einen Angehörigen verkaufen möchte. Auch Erben haben ein Vorkaufsrecht, falls ein Miterbe seinen Anteil verkaufen möchte. Wenn Sie also eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie sich über das Vorkaufsrecht bewusst sein. Dann ist die Enttäuschung nicht ganz so groß, falls Ihnen der Vorkaufsberechtigte Ihr Traumobjekt vor der Nase wegschnappt. Wenn der Vorkaufsberechtigte jedoch beim Verkauf des Objekts auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, erlischt es. Natürlich kann er auch schon vor einem Verkaufsfall beantragen, dass er als Vorkaufsberechtigter aus dem Grundbuch gelöscht wird.
Makler haften nicht für Steuernachzahlung
Ein Immobilienmakler hat viele Aufgaben. Aber er ist nicht verpflichtet, ...
... seine Auftraggeber beim Immobilienkauf steuerrechtlich zu beraten. Der Bundesgerichtshof (BGH) wies mit einem Urteil die Schadensersatzklage einer Privatverkäuferin ab. Sie hatte ihre Maklerin verklagt, weil sie sie nicht auf die Spekulationsfrist hingewiesen hatte. RE/MAX Germany stellt im Folgenden den Fall kurz vor.
Die Pflichten des Immobilienmaklers
Die Tätigkeit eines Immobilienmaklers ist sehr umfangreich. Schon längst beschränken sich seine Aufgaben nicht mehr auf reine Nachweis- und Vermittlungstätigkeiten. Ein versierter Makler bietet darüber hinaus Beratung und Betreuung rund um die Immobilie an. Doch was darf der Kunde erwarten und wo enden die Pflichten des Maklers?
Um diese Frage ging es im Juli 2018 bei der Klage einer Immobilienverkäuferin gegen eine Maklerin. Sie beschuldigte diese, dass sie ihrer Auskunftspflicht nicht nachgekommen sei (BGH I ZR 152/17). Das Finanzamt hatte eine Steuernachzahlung von rund 48.000 Euro aus dem Veräußerungsgewinn der Klägerin gefordert, da die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war.
Anfang 2004 hatte die Klägerin das Anwesen in Krefeld mit acht vermieteten Wohnungen für 170.000 Euro gekauft. Im Mai 2013 beauftragte sie die Maklerin, einen Käufer zu finden. Bereits zwei Monate später, im Juli 2013, wurde das Anwesen für 295.000 Euro verkauft. In diesem Falle rächte sich die Eile, die die Verkäuferin der Maklerin auferlegt hatte. Denn hätte sie ein halbes Jahr länger gewartet, wäre die Spekulationspflicht abgelaufen.
Berechtigt heißt nicht unbedingt verpflichtet
Die Verkäuferin verklagte die Maklerin auf Schadensersatz. Sie war der Überzeugung, dass die Maklerin die Pflicht gehabt hätte, auf die nicht verstrichene Spekulationsfrist hinzuweisen. Doch sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht wiesen die Klage ab. Die Klägerin gab nicht auf und zog vor den Bundesgerichtshof. Doch auch dieser verneinte den Schadensersatzanspruch. Gemäß § 280 Abs. 1 BGB stehe ihr kein Anspruch auf Schadensersatz zu. Der Beklagten sei keine Pflichtverletzung anzulasten.
Schließlich hat ein Immobilienmakler grundsätzlich keine Pflicht zur steuerrechtlichen Beratung im Rahmen eines Immobilienverkaufs. „Die Annahme einer generellen Pflicht des Maklers, über steuerrechtliche Aspekte einer erwogenen Transaktion aufzuklären, dehnte dessen Pflichten unzumutbar aus“, heißt es wörtlich in der Begründung. „Makler sind zwar gemäß § 4 Nr. 5 StBerG berechtigt, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu geben und zu beraten (…), sie sind dazu aber gegenüber dem Auftraggeber nach dem Maklervertrag grundsätzlich nicht verpflichtet.“
Nur in diesen Fällen hat der Immobilienmakler Beratungspflicht
Eine Beratungspflicht besteht nur, wenn diese vertraglich vereinbart wurde. Ebenso muss der Makler beraten, wenn er sich in Steuerfragen als Fachmann/-frau präsentiert hat und/oder der Auftraggeber erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf. Zur besonderen Beratung und Aufklärung ist der Makler auch dann verpflichtet, wenn er den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet. Im vorliegenden Fall lag aber keine dieser Ausnahmen vor. Anders hätte der Fall übrigens gelegen, wenn die Verkäuferin die Immobilie selbst bewohnt hätte, denn dann greift die Spekulationssteuer nicht.
Quellen: gesetze-im-internet.de, juris.bundesgerichtshof.de, haufe.de, faz.net, kostenlose-urteile.de
Photovoltaikanlage – Einschätzung für 2019
Viele Argumente sprechen dafür, die Sonnenenergie nicht ungenutzt zu lassen: ...
... Zum einen ist selbst erzeugter Strom klimafreundlich. Zum anderen macht er den Eigenheimbesitzer unabhängig von den Energieversorgern und steigenden Strompreisen. Doch ist die Anschaffung einer Photovoltaikanlage auch wirtschaftlich sinnvoll? Nicht zuletzt hat dank der „Fridays vor Future“ das Klimabewusstsein in Deutschland deutlich zugenommen. Die Grünen haben mehr Zulauf denn je und der „Greta-Effekt“ steigert die Nachfrage nach Ökostrom. Dies und die Tatsache, dass Solarstrom billiger geworden ist, verschafft der Solarbranche auch im Privatbereich einen neuen Auftrieb. RE/MAX Germany hat recherchiert, inwieweit sich die Montage einer Photovoltaikanlage im Jahr 2019 wirklich lohnt.
Hat Ihr Rasen in den letzten Wochen zu viel Sonne erwischt?
...Und zeigt er an manchen Stellen eine bräunliche Farbe? Dann liegt das eventuell daran, dass er zu radikal gekürzt wurde. Die schlechte Nachricht für faule Gärtner: Im Sommer lieber häufiger mähen, aber dabei nur wenig abschneiden. Denn höhere Halme sind resistenter gegen die Trockenheit und nehmen Mineralstoffe besser auf. RE/MAX Germany hat ein paar Tipps für Sie gesammelt, wie Sie Ihren vertrockneten Rasen wieder zum Grünen bringen.
So wird Ihr Rasen wieder gesund, dicht und saftig
Kurze Grashalme sind anfällig für die Sonneneinstrahlung und verbrennen leicht. Das kann an besonders sonnigen Stellen schnell zu Kahlstellen führen. Besonders nach einer längeren Abwesenheit (z. B. nach den Sommerferien) sollten Sie den Rasen deshalb nicht zu sehr auf einmal kürzen. Stattdessen empfiehlt es sich, stufenweise vorzugehen. D. h. Sie stellen die Schitthöhe Ihres Rasenmähers bei dem ersten Rasenmähen nach dem Urlaub zunächst auf acht Zentimeter ein und dann erst beim zweiten Mal auf vier bis fünf Zentimeter.
Ist der Rasen erstmal verbrannt, hilft nur eine Notfall-Kur. Warten Sie dazu den nächsten kräftigen Regenschauer ab. Sobald das Gras wieder trocken ist, mähen Sie den Rasen. Danach gönnen Sie Ihrem Gartengrün eine Düngekur. Optimalerweise benutzen Sie dazu einen Streuwagen, damit der Dünger schön gleichmäßig verteilt wird. So kann sich die Rasendecke regenerieren und wächst bald wieder kräftiger als das Unkraut. Es ist allerdings empfehlenswert, dass Sie vor der Kur Hahnenfuß, Klee & Co erst ausstechen.
Wichtig: Verwenden Sie im Spätsommer oder im frühen Herbst nur noch kaliumbetonten und stickstoffreduzierten Dünger! Dieser kann Ihren Rasen sicher und gesund durch den Winter bringen.
Wasser ist für Ihren Rasen das A und O
Frisch gesäte Samen trocknen leicht aus. Sie brauchen deshalb mehrmals täglich ein bis drei Liter Wasser pro Quadratmeter. Einem ausgewachsenen Rasen genügen dagegen zwei- bis drei Bewässerung pro Woche. Mehren sich die trockenen Sommer, könnte auch in Deutschland mit der Zeit das Wasser knapp werden. So warnte unlängst das Umweltbundesamt. Doch auch wenn das Wasser derzeit noch keine umkämpfte Ressource ist, sollten Sie mit Trinkwasser sparsam umzugehen. Beim Rasensprengen hilft dabei eine einfache Methode, um festzustellen, ob der Rasen schon ausreichend gewässert ist. Sie brauchen dazu nur ein Trink- oder Marmeladenglas, das Sie auf den Rasen stellen, sobald Sie den Sprenger aufdrehen. Wenn das Gefäß zwei bis drei Zentimeter gefüllt ist, haben die Graswurzeln genügend Wasser bekommen. Wenn möglich, sollten Sie Ihren Garten frühmorgens wässern. Denn ist der Boden abends noch zu aufgeheizt von der Sonne, verdunstet ein Teil des Gießwassers und der Rasen bleibt durstig.
Die meisten Mietverträge sind unbefristet. Es gibt jedoch Gründe, warum ...
... ein Vermieter einen befristeten Mietvertrag bevorzugt. In so einem Fall handelt es sich um einen Zeitmietvertrag. Läuft der Vertrag aus, endet das Mietverhältnis, ohne dass eine der beiden Parteien kündigen muss. Doch aufgepasst, für diese Mietvertragsform gelten bestimmte Regeln. Als Mieter sollten Sie sich z. B. bewusst sein, dass Sie sich mit einem solchen Vertrag zeitlich binden. RE/MAX Germany erklärt im Folgenden, worauf Mieter und Vermieter bei einem Zeitmietvertrag achten sollten.
Mögliche Gründe für einen Zeitmietvertrag
Endlich haben Sie Ihre Traummietwohnung gefunden. Doch dann die große Enttäuschung, der Eigentümer bietet Ihnen nur einen Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum an. Darf er das? Die Antwort lautet: Ja! Aber er muss einen bestimmten Grund vorweisen, warum er die Wohnung nicht unbefristet vermietet kann.
Dies sind mögliche Gründe für einen Zeitvertrag (BGB § 575):
Geplanter Eigenbedarf für Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts
Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (z. B. Hausmeister)
Wesentliche Baumaßnahme an der Immobilie (z. B. Komplettsanierung)
Wichtig ist es, dass der Vermieter Ihnen den Grund für die zeitliche Befristung im Detail bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt (qualifizierter Zeitmietvertrag). Vergisst er dies, gilt der Mietvertrag laut Wohnmietrecht als unbefristet. Auch darf er den im Mietvertrag angegebenen Grund, nicht einfach nach einer Zeit gegen einen anderen Grund austauschen.
Vor- und Nachteile für Mieter beim Zeitmietvertrag
Ein Zeitmietvertrag bedarf immer der Schriftform. Bei der Dauer gibt es dabei keine zeitliche Obergrenze. So sind z. B. Zeitmietverträge mit einer Mietdauer von 10 Jahren möglich. Als Mieter sollten Sie sich bei Vertragsabschluss jedoch bewusst sein, dass Sie sich mit einem Zeitmietvertrag fest binden. Das heißt, bei so einem Vertrag gilt nicht die sonst übliche dreimonatige Kündigungsfrist. Vielmehr muss der Mieter bei einem früheren Auszug aus der Wohnung für einen adäquaten Nachmieter sorgen. Dafür hat der Zeitmietvertrag den Vorteil, dass, falls nicht anders im Mietvertrag vereinbart, die Miete für die Vertragslaufzeit fest ist. Das bedeutet, der Vermieter darf die Miete nicht an die ortübliche Miete angleichen. Ca. vier Monate vor dem Ende der Vertragslaufzeit sollte sich der Mieter beim Vermieter erkundigen, ob der angegebene Befristungsgrund noch gilt. Tut er es nicht, wird der Zeitmietvertrag nämlich zu einem unbefristeten Mietvertrag. Dazu muss der Mieter jedoch sein Interesse daran bekunden.
Kann ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er den fraglichen Wohnraum lediglich als Zweitwohnung nutzen will? ...
... Und das nur für wenige Wochen im Jahr. So schwierig eine Kündigung wegen Eigenbedarfs normalerweise auch sein mag, hier ist die Rechtsprechung jedoch eindeutig: Der Vermieter darf und kann.
So sehr wir die Wärme im Sommer auch genießen, in der Wohnung kann sie für uns schnell zum Problem werden ...
... Besonders im Dachgeschoss klettern die Temperaturen rasch auf Werte um die 30° C. Das kann zu Schlaflosigkeit und Kreislaufbeschwerden führen. Der Einbau einer Klimaanlage ist nicht in jeder Immobilie möglich. Außerdem ist das meist eine recht teuere Lösung. RE/MAX Germany gibt hier ein paar Tipps, welche sonstigen Möglichkeiten es gibt, sich vor der Hitze zu schützen.
Sonnenschutzgläser und Rollos senken die Temperaturen im Dachgeschoss
Ist die Dämmung in Dach und Wand ausreichend, bleiben die (Dach-)Fenster trotzdem als Zugangstore für die Sommerhitze. Ein spezielles Sonnenschutzglas kann hier viel bewirken. Es lässt wesentlich weniger Sonnenenergie durch als ein normales Wärmeschutzglas. Der Grad der Sonnenschutzwirkung bei Glas wird durch den Gesamtenergiedurchlassgrad, den g-Wert, bestimmt. Diese Gesamtenergie besteht aus der Sonnenenergie, die direkt durch das Glas in das Rauminnere gelangt und der Energie, die bei Erwärmung des Glases nach innen abgegeben wird. Je kleiner der g-Wert ist, desto höher ist die Sonnenschutzwirkung. Der g-Wert von modernen Sonnenschutzgläsern liegt zwischen 0,18 und 0,48. Die Werte von Wärme-Isolierverglasungen liegen im Vergleich zwischen 0,6 und 0,65 und bei 3-fach-Verglasungen bei 0,55. Eine zusätzliche Wirkung lässt sich durch Sonnenschutzfolien erzielen, die von innen angebracht werden können.
Einen Blenschutz bieten Sonnenschutzgläser allerdings nicht. Dazu sind zusätzliche Verschattungssysteme wie Jalousien oder Rollos erforderlich. Allgemein gilt: Ist die Hitze erst einmal in Ihre Immobilie eingedrungen, ist es schwer, sie wieder herauszubeförden. Daher ist die beste Lösung ein außen installierter Sonnenschutz wie z. B. Rollläden. Diese verringern den Wärmeeintrag auf bis zu fünf Prozent. Ein zusätzlicher Vorteil von Rollos ist, dass sie vor Einbrechern schützen. Allerdings sperren geschlossene Rollläden nicht nur die Hitze, sondern auch das Tageslicht aus. Hier sind Außenjalousien mit verstell- und wendbaren Lamellen die bessere Wahl. Nachrüstbar sind beide Lösungen. Aber auch Markisen sind ein dekorativer, wenn auch weniger effektiver Sonnenschutz. Sie können zudem schlechter dem Wind trotzen.
Auch Vorhänge, Faltstores & Co. schützen vor Sommerhitze im Dachgeschoss
Dekorativ, aber weniger wirksam gegen Sommerhitze, sind Beschattungen wie Faltstores, Vorhänge oder Jalousetten. Diese werden an der Innenseite des Fensters oder der Balkontüre angebracht. Hilfreich sind sie aber trotzdem. Denn auch sie verringern den Anteil der ins Hausinnere gelangenden Wärme. Ein weiterer großer Vorteil ist: Sie lassen sich auch ohne Fachmann problemlos montieren. Um einen Wärmestau zu vermeiden, sollte man die Vorhänge, Faltstores & Co jedoch nicht zu nah am Fester anbringen.
Grundsätzlich gilt: Bei knalligem Sonnenschein sollten Sie tagsüber unbedingt die Fenster Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung schließen. Das Lüften sollten Sie, je nach persönlichem Tagesrhythmus, auf spät abends, nachts und/oder früh morgens verschieben. Unser Tipp: Kombinieren Sie Quer- und Vertikallüftung indem Sie warme Luft aus den Dachfenstern entweichen lassen, während von den unteren Raumfenstern kühle Luft nachströmt.
Zum Abschluß ein paar Kühltipps für den Abend
Hilfreich ist auch ein Stand- oder Deckenventilator. Deckenventilatoren sind zwar schwerer zu installieren, haben aber dafür mehr Power. Zusätzlich sind sie auch für größere Räume geeignet. Raumklimageräte gelten dagegen als Stromfresser. Achten Sie deshalb bei der Anschaffung auf eine niedrige Energieeffizienzklasse. Viele Menschen stört auch das Brummgeräusch, das bei einem Splitgerät im Außenbereich entsteht. Dieses kann auch für Ärger mit dem Nachbarn sorgen. Einfache Einschlafhilfen in schwülen Nächten sind lauwarme Duschen. Wer sich danach nur flüchtig abtrocknet, kann die Verdunstungskälte genießen, die den Körper kühlt. Wem das noch nicht ausreicht, der kann in tropischen Nächten auch den Schlafanzug im Kühlschrank vorkühlen. Die RE/MAX-Immobilienmakler wünschen Ihnen noch viele schöne, lauwarme Sommerabende.
Kennen Sie das? Bei manchen Ferienorten ...
... stellt sich über die Erholung hinaus ein echtes Heimatgefühl ein. Man hat das Gefühl angekommen bzw. am richtigen Ort zu sein. Schnell wächst der Wunsch, sich durch den Erwerb einer Ferienimmobilie an diesem Urlaubsort ein zweites Zuhause zu schaffen. Dank der nach wie vor niedrigen Zinsen ist die Finanzierung des romantischen Rusticos in der Toscana, der feudalen Finca auf Mallorca oder des gemütlichen Ferienhäuschens auf den Ostfriesischen Inseln derzeit immer noch günstig. Vielleicht möchten Sie das Ferienhaus ja auch später als Altersruhesitz nutzen? RE/MAX Germany verrät hier, worauf Sie beim Kauf einer Ferienimmobilie achten sollten.
Den Traum von einem zweiten Zuhause im Süden verwirklichen
Der Trend in Immobilien zu investieren, ist in Deutschland ungebrochen. Dabei werden Ferienhäuser in touristisch erschlossenen Regionen im europäischen Ausland zunehmend beliebter. Unter den rund 500.000 Deutschen, die bereits eine Ferienimmobilie im Ausland gekauft haben, gehören Österreich und Spanien neben Italien und Frankreich zu den Lieblingsländern.
Solange man beruflich bedingt selbst nur wenige Wochen im Jahr vor Ort sein kann, lohnt es sich, das Haus oder die Wohnung zu vermieten. Das macht den Kauf und Unterhalt der Immobilie rentabler. Nach Angaben des Maklerverbandes IVD rechnet sich eine Ferienimmobilie, wenn sie 17 Wochen im Jahr vermietet ist. Dann übersteigen die Einnahmen die Kosten für Kredit, Tilgung und Unterhalt. In Deutschland können Eigentümer zudem Steuervorteile gegenüber dem Finanzamt geltend machen. Nicht nur für Selbstnutzer, sondern auch für Kapitalanleger sind Ferienimmobilien also eine gute Alternative zum teuren heimatlichen Immobilienmarkt.
Darauf müssen Sie bei der Wahl Ihrer Ferienimmobilie achten
Bei sorgsamer Auswahl der Immobilie durch eine fundierte Standortanalyse sind mit Ferienimmobilien gute Renditen erzielbar. Entscheidend hierfür ist neben der Ausstattung vor allem die Lage der Ferienwohnung. Je attraktiver das Umfeld, desto besser stehen die Chancen auf eine hohe Auslastung der Immobilie und damit auf eine solide Mietrendite. Brutto sind Mietrenditen von bis zu neun Prozent möglich. Nach Abzug aller Kosten bleiben dann noch ca. vier bis fünf Prozent übrig. Das ist deutlich mehr, als man mit einer Eigentumswohnung in guter Lage in einer Großstadt erzielen kann.
Immobilien am Meer bzw. mit Meer- oder Seeblick sind natürlich deutlich teurer. Sie erreichen dafür aber auch meist eine bessere Belegungsauslastung. Außerdem haben sie ein höheres Wertsteigerungspotenzial. Weitere wichtige Kriterien für die Auswahl der Ferienimmobilie sind die Bausubstanz und Qualität. Denn nicht nur der Kaufpreis des Ferienhauses, sondern auch die Instandhaltungskosten entscheiden darüber, ob eine Vermietung lukrativ ist.
So gelingt der Kauf einer Ferienimmobilie
Damit aus dem Ferienflirt eine lange und glückliche Verbindung, vielleicht sogar ein Bund fürs Leben wird, zu dem auch das Finanzamt Ja sagt, empfiehlt es sich, den RE/MAX-Fachmann vor Ort zurate zu ziehen. Denn auch bei einer Ferienimmobilie gilt: andere Länder, andere Sitten. Deshalb ist die Expertise eines Fachmanns mit Ortskenntnis extrem wichtig. Selbst innerhalb der Europäischen Union gelten in jedem Land unterschiedliche rechtliche Vorgaben, Steuern, Vorschriften und Baustandards. Der RE/MAX-Immobilienmakler am Vermietungsort kennt den lokalen Markt. Er kann die Preisentwicklung am Wunschort abschätzen und berät beim Kauf einer Ferienimmobilie auch zu den Finanzierungsfragen. Grundlegend empfiehlt es sich auf jeden Fall, möglichst viel Eigenkapital einzubringen. So setzen die Banken auch innerhalb Deutschlands bei Ferienimmobilien strengere Regeln bei der Kreditvergabe an und fordern mehr Sicherheiten. Außerdem verringern Sie mit einem höheren Eigenkapitalanteil die Abhängigkeit von der Auslastung der Immobilie für Zins und Tilgung.
Sie planen in der nächsten Zeit eine Immobilie zu kaufen? ...
... Dann sollten Sie bei der Aufstellung Ihres Finanzierungsplans auf keinen Fall vergessen, die Kaufnebenkosten (auch Anschaffungsnebenkosten genannt) mit einzukalkulieren. Denn diese stellen beim Immobilienkauf einen nicht unerheblichen Kostenfaktor dar. Zudem verlangen einige Kreditinstitute, dass die Kaufnebenkosten vom Käufer selbst getragen werden und nicht Teil der Immobilienfinanzierung sind. Aus diesem Grund ist es für den Immobilienkäufer sehr wichtig, genau zu wissen, wieviel er am Ende selbst stemmen muss. Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt zum Teil auch von der persönlichen Lebenssituation ab. RE/MAX GERMANY stellt im Folgenden kurz vor, welche Kosten zu den Kaufnebenkosten gehören.
Diese Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten.
Bei einem Immobilienkauf kommt es nicht nur auf den Kaufpreis an, sondern auch auf die Kaufnebenkosten. Diese können laut Experten bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen. Aus diesem Grund sollte der Immobilienkäufer vor dem Kauf einer Immobilie die Höhe der Kaufnebenkosten genau kalkulieren, damit er in keinen finanziellen Engpass kommt. Zu den Kaufnebenkosten gehören:
die Maklerprovision,
die Notar- und Gerichtsgebühren,
die Renovierungs- und Modernisierungskosten und
die Umzugskosten.
Maklerprovision: Wenn Sie die Immobilie über einen Immobilienmakler kaufen, dann hat der Makler bei Unterzeichnung des Kaufvertrages ein Anrecht auf eine Maklerprovision (§652 BGB). Diese zahlt in der Regel der Immobilienkäufer. In manchen Bundesländern teilen sich jedoch auch der Käufer und Verkäufer die Kosten. Am Ende ist es eine Verhandlungssache. Die Höhe der Maklerprovision variiert von Makler zu Makler, da dieser sein Honorar selbst festlegen kann und es dazu keine gesetzlichen Vorgaben gibt. Üblich sind jedoch ca. 3 – 7 % (zuzüglich MwSt.) vom Kaufpreis.
Notar- und Gerichtsgebühren: In Deutschland müssen alle Immobilienverkäufe durch einen Notar notariell beurkundet werden. Nur dann ist ein Kaufvertrag rechtswirksam. Die Notargebühr setzt sich aus der Erstellung des Kaufvertrages und der Veranlassung der Eintragung ins Grundbuch (Auslassungsvormerkung, Grundschuldbestellung und Eigentümerwechsel) zusammen. Die Höhe der Notarkosten ist gesetzlich geregelt und liegt üblicher Weise bei 2 % vom Kaufpreis.
Grunderwerbssteuer: Bei jedem Grundstücks- oder Immobilienkauf muss entweder der Käufer oder der Verkäufer eine Grunderwerbssteuer zahlen. Wer die Grunderwerbssteuer am Ende zahlt, wird im Kaufvertrag festgelegt. In der Regel wird jedoch der Käufer dazu verpflichtet. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland zwischen 3,5 – 6,5 %. Wenn Sie Ihre Immobilie gleich vermieten, können Sie die Grunderwerbssteuer unter Umständen wieder absetzen. Dazu sollten Sie sich bei einem Steuerberater genau erkundigen.
Renovierungs- und Modernisierungskosten: Die Höhe der Renovierungs- und Modernisierungskosten hängen vom Zustand der Immobilie und den Veränderungswünschen des Käufers ab. Diese Kosten können deshalb vom Immobilienkauf zu Immobilienkauf sehr stark variieren.
Bei seiner Kalkulation sollte der Immobilienkäufer auch an die Kosten für die Anschaffung von neuen Möbeln denken. Denn diese können nicht unerheblich sein. Vielleicht ist die neue Immobilie viel größer, als die, in der er bisher gewohnt hat? Oder manche seiner alten Möbel (wie z. B. die Küche) passen nicht in die neue Immobilie? Je nachdem kann der Möbelkauf schnell mehrere tausend Euro kosten. Zu guter Letzt gilt es noch die Umzugskosten einzuplanen. Macht der Immobilienkäufer den Umzug selbst oder engagiert er ein Umzugsunternehmen? Die Makler von RE/MAX unterstützen Sie gerne bei Berechnung der Kaufnebenkosten. Als echte Immobilien-Profis wissen sie, woran Sie bei der Kalkulation denken müssen. Nehmen Sie einfach Kontakt auf und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin mit einem RE/MAX-Makler in Ihrer Nähe. Denn die genaue Kalkulation der Kaufnebenkosten schützt Sie vor bösen Überraschungen.
Ist der Anbau eines Balkons im Dachgeschoss bei Ihrem Haus nicht möglich oder zu aufwändig? ...
... Dann kann eine Dachloggia im Sattel- oder Steildach die Lösung für Sie sein. Als Einschnitt in das Gebäude, förmlich in das Dach hineingekuschelt, ist die integrierte Dachterrasse zudem geschützter als ein Balkon. Zusätzlich bietet sie den Bewohnern auch mehr Privatsphäre als ein nach allen Seiten offener Balkonanbau. Ein klarer Fall für Romantiker! Im Folgenden stellt RE/MAX Germany die Vorteile eine Dachloggia kurz vor.
Dachloggia – Die ideale Lösung für jede Jahreszeit
Eine Dachloggia wertet, ebenso wie ein Dachbalkon oder eine Dachterrasse, den Wohnraum unter dem Dach eines Hauses auf. Sie ist für die Hausbewohner der ideale Ort für ein gemütliches Frühstück im Freien, einen geselligen Grillabend oder ein entspannendes Sonnenbad. Sehr unterschiedlich ist jedoch die Bauweise von Dachloggias. Denn im Gegensatz zu einem Balkon, der außerhalb des Gebäudegrundrisses liegt, ist eine Loggia in den Baukörper integriert. Sie schließt mit drei Seiten an den Wohnraum im Dach an. An der offenen Frontseite schließt sie bündig mit der Fassade ab und ist nach oben hin offen. So ist die Dachloggia Innen- und Außenraum zugleich und vereint dadurch Offenheit und Schutz auf optimale Weise.
Die Dachloggia beansprucht zwar einen Teil des Wohnraums des Dachgeschosses. Diesen Verlust macht sie durch die entstehende Freifläche jedoch wieder mehr als wett. Die Verglasung sorgt zudem für einen größeren Lichteinfall. Denn sehr häufig werden in die Seitenwände einer Dachloggia Fenster oder raumhohe Glasfassaden integriert. Außerdem ist die Zugangstür meistens aus Glas.
Je nach Größe kann man die Loggia als Freifläche wie einen Garten oder eine Terrasse mit Outdoormöbeln, Blumen und Pflanzen attraktiv und wohnlich einrichten. Wer eine ganzjahrestaugliche Lösung bevorzugt, kann die Dachloggia durch den Einbau von Schiebefenstern an der offenen Front zum Wintergarten umfunktionieren. Neben individuellen Planungen bieten einige Firmen auch Fertigbau-Loggien an. Diese können auch auch ohne lange Bauzeit nachrüsten werden. Dazu werden fertig vorproduzierte Elemente in einen passend hergestellten Dachausschnitt eingesetzt.
Dachloggia – Auf genügend Schutz vor Sonne & Wasser achten
Egal für welche Bauweise man sich entscheidet: Da sich gerade im Dachgeschoss im Sommer die Wärme staut, sind ausreichend wärmegedämmte Glaselementen mit passendem Sonnenschutz ein unerlässlicher Teil der Planung. Als Einschnitt in das Hausdach stellt die Dachloggia außerdem hohe Anforderungen an Feuchtigkeitsschutz, Abdichtung und Wärmedämmung. Damit alle Niederschläge sicher abgeführt werden können, braucht sie eine fachgerechte Entwässerung. Diese sollte deshalb auch ausschließlich vom Fachmann eingebaut werden. Bevor Sie loslegen, sollten Sie jedoch unbedingt die örtlichen Bauvorschriften zu Rate ziehen. Der Einbau einer Dachloggia ist ebenso wie ein Balkon, eine Dachterrasse oder Gaube genehmigungspflichtig. Aber bei den Brandschutzauflagen hat die Dachloggia einen Vorteil, denn sie wird als zweiter Rettungsweg anerkannt.
Vermietung – Baumfällkosten vor Gericht
Die Beseitigung einer maroden Birke im Garten eines Mietshauses sorgte unlängst für einen Gerichtsstreit. ...
... Der Vermieter wollte die Kosten für das Fällen des abgestorbenen Baumes im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Einer der Mieter weigerte sich zu zahlen, weil es sich nicht um laufende Kosten handele. Der Vermieter ließ nicht locker und reichte schließlich Klage ein. RE/MAX Germany berichtet, wer am Ende Recht bekommen hat.
Einmalig anfallende Kosten sind Sache des Vermieters
Die Frage, was zu den umlagefähigen Kosten gehört und was nicht, sorgt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Im Fall der Baumfällkosten entschied das Landgericht Berlin zu Gunsten der Mieter. Das Fällen eines Baumes sei laut dem Urteil (Az. 63 S 217/17) keine laufend, wiederkehrende Aufwendung. Vielmehr stelle die Entfernung der Birke eine einmalige Maßnahme während der Dauer des Mietverhältnisses dar. Deshalb seien die Baumfällkosten, im Gegensatz zu mach anderen Gartenarbeiten (Paragraph 2 der Betriebskostenverordnung), auch nicht als Betriebskosten umlagefähig.
Dieser Fall ist insgesamt hilfreich für Eigentümer einer Immobilie und die Mieter. Denn er trägt zur Klärung der grundlegenden Frage bei, welche Kosten an die Mieter weitergereicht werden dürfen und bei welchen Fällen die Zahlungspflicht beim Vermieter liegt.
Die Betriebskosten bei Vermietung einer Wohnung oder Haus
Die Betriebskosten werden in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genauer festgelegt. Sie definiert Betriebskosten als Ausgaben, die „dem Eigentümer „[…] durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes […] laufend entstehen“. Damit sind also Kosten gemeint, die regelmäßig anfallen. Dies trifft z. B. auf die klassischen Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser, Hausversicherung und Müllgebühren zu. Aber auch regelmäßige Betriebskosten, die in größeren zeitlichen Abständen entstehen, wie z. B. der Austausch von Wasserzählern oder die Reinigung des Öltanks, sind umlagefähig. Der höchste bisher von der Rechtsprechung genehmigte mehrjährige Turnus betrug sieben Jahre.
Die neusten Gartentrends für den Sommer 2019
Die alarmieren Nachrichten wie Bienensterben und Insektenschwund haben zu ...
... einer wachsenden Sensibilisierung für den Erhalt und Schutz der Natur geführt. Da wundert es RE/MAX Germany nicht, dass Natürlichkeit und Nachhaltigkeit der Gartentrend Nummer 1 für den Sommer 2019 sind.
Der Garten 2019 ist naturnah, bunt und nachhaltig
Der bienenfreundliche Garten ist mehr als nur ein Modetrend. Immer mehr Gartenbesitzer und Hobbygärtner möchten einen Beitrag dazu leisten, dass Wildbienen wieder mehr Nahrung finden. Sie verzichten deshalb auf einen sorgsam gestutzten englischen Rasen zugunsten fröhlich-bunter Blühwiesen und frei wachsender Stauden und Sträucher. Die bienenfreundlichen Pflanzen unterstützen zudem nicht nur die fleißigen Bienen, sondern auch andere bestäubende Insekten wie Hummeln, Schwebfliegen, Wespen, Käfer oder Schmetterlinge. Und auch der Hobbygärtner selbst profitiert: Er kann sich über eine üppigere Obst- und Gemüseernte freuen.
Bei der Gartengestaltung kommen natürliche Materialien wie Steine und Holz zum Einsatz. Und die Polster der bequemen Loungemöbel zeigen warme Farbtöne von „Spiced Honey“ über ockergelb bis dunkelgrau. Farbliche Akzente werden mit bunten Dekokissen gesetzt. Schwimmteiche lösen vielerorts den betonierten Pool ab. Auch an Zäunen und Mauern grünt und blüht es zunehmend. So wird selbst der Sichtschutz durch eine üppige Blütenpracht aus Kletterrosen und Waldreben (Clematis) zum Hingucker. Sie verleihen dem Garten etwas Verträumt-Verwunschenes.
Sehr en vogue ist ein Wassergarten in seinen vielfältigen Variationen. Egal ob in Form eines Garten- oder Fischteichs, als Brunnen oder in Form eines Bachlaufs – Wasser und das beruhigende Geplätscher eines Wasserspiels verwandelen jeden Garten in eine Wohlfühloase. Nicht nur äußerst dekorativ, sondern auch sehr nützlich für die biologische Wasseraufbereitung in Schwimmteichen und Natur-Pools sind Wasserpflanzen. Ungebrochen beliebt ist auch in diesem Jahr das Hochbeet. Es ermöglicht eine schonende Arbeitshaltung. Das vertikale Gärtnern ist besonders in urbanen, engen Räumen beliebt. Denn ein Mini-Garten, der in die Höhe wächst, ermöglicht mehr Ertrag auf kleinstem Raum.
Diese Pflanzen und Geräte sind bei einem heißen Sommer Trend
Der Sommer 2019 soll laut Prognosen ähnlich heiß werden wie der vorherige. Es empfiehlt sich deshalb, Pflanzen zu wählen, die die Trockenheit gut vertragen. Die robuste und dornige Edeldistel wurde z. B. zur „Staude des Jahres 2019“ gekürt. Disteln sind nicht nur pflegeleicht, sie produzieren im Sommer zudem viel Nektar und Pollen. Dadurch locken Sie Bienen, Schmetterlinge und andere Insekten an. Aber auch bei der Wahl des Düngers sind die Hobbygärtner umweltbewusster geworden. Organische Dünger wie Kompost oder Mist (die es auch abgepackt im Handel gibt) sind nachhaltiger und umweltfreundlicher. Außerdem verbessern sie die Bodenstruktur und fördern die Humusbildung. Aber auch im naturnahen Garten ist das Smart Gardening angesagt. Der Mähroboter hat sich bereits als beliebter Gartenhelfer etabliert. Via App kann der Gartensprenger bereits bequem vom Bürosessel aus in Aktion versetzt werden. Und automatische Bewässerungssysteme übernehmen das Blumengießen, wenn wir im Urlaub sind. So lassen sich lästige Routinearbeiten im Garten bequem delegieren.
Was ist Umbauter Raum bzw. Brutto-Rauminhalt?
Sie sind Hauseigentümer oder privater Bauherr? Dann sind Sie beim Hauskauf oder während der Bauplanung bestimmt schon ...
... mit den Begriffen „Umbauter Raum“ (UR) oder „Brutto-Rauminhalt“ (BRI) konfrontiert worden. Diese stehen für das Volumen eines Gebäudes. Sachverständige, Architekten oder Bauplanungsämter brauchen diese Angabe für die Wert- und Kostenermittlung einer Immobilie, für Wirtschaftlichkeitsrechnungen und Baugenehmigungen oder eine Verkehrswertermittlung über das Sachwertverfahren. Das Volumen eines Gebäudes gehört also zu den Kerngrößen einer jeden Bauplanung. Im Folgenden erläutert RE/MAX Germany, was sich hinter den beiden Begriffen verbirgt und worin sie sich unterscheiden. Denn gerade bei der Finanzierung einer Immobilie ist es für den Darlehensgeber wichtig, zu wissen, ob bei der Bestimmung des Volumens der „Umbaute Raum“ oder der „Brutto-Rauminhalt“ als Berechnungsgrundlage herangezogen wurde.
Der Unterschied zwischen dem Umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt:
Das Volumen (Kubatur) seines Gebäudes zu kennen, ist für jeden Hauseigentümer oder Bauherrn von enormer Bedeutung. Denn dieses hat, neben der Lage, der Energieeffizienz und der verwendeten Baumaterialien, Einfluss auf dessen Wert sowie die Baukosten. Das Volumen von Rauminhalten und Grundflächen von Gebäuden wird anhand bestimmter Regeln und Berechnungsformeln berechnet. Diese sind in der DIN 277 festgelegt. Die Norm zum Umbauten Raum (UR) stammt aus dem Jahr 1950. Sie wurde 2016 verändert und der bisherige Begriff wurde durch den Brutto-Rauminhalt (BRI) ersetzt.
Auch wenn dadurch das Maß „Umbauter Raum“ eigentlich veraltet ist, wird es trotzdem häufig noch von Sachverständigen herangezogen. Grund dafür ist, dass es genauer ist als der Brutto-Rauminhalt. Eine einheitliche Berechnung des Volumens von Gebäuden soll garantieren, dass die verschiedenen Bauprojekte vergleichbar sind. So wurde in der DIN 277 festgelegt, was in die Berechnung des Volumens mit einbezogen wird und was nicht. Bereiche die nicht vollständig umschlossen sind, werden z. B. nicht berücksichtigt. Das betrifft Gebäudeanteile wie Außentreppen, Fensternischen, Dachgauben oder Schornsteine.
Der Unterschied zwischen dem Umbauten Raum und dem Brutto-Rauminhalt liegt also in der unterschiedlichen Berechnungsgrundlage. Während beim Umbauten Raum die Rohbauaußenmaße (Länge x Höhe x Breite eines Rohbaus) zur Berechnung herangenommen werden, sind es beim Brutto-Rauminhalt die Fertigmaße. Beim umbauten Raum wird der nicht ausgebaute Dachstuhl nur zu einem Drittel gezählt, der Brutto-Rauminhalt (BRI) umfasst dagegen den Rauminhalt aller Räume (angefangen bei den Kellerräumen) und Baukonstruktionen, die sich über den Brutto-Grundflächen (BGF) eines Gebäudes befinden. D. h. der Brutto-Rauminhalt ergibt sich aus den ermittelten Brutto-Grundflächen multipliziert mit den zugehörigen Höhen. Aus diesem Grund interessiert es einen Darlehensgeber, ob das Volumen nach dem Umbauten Raum oder Brutto-Rauminhalt kalkuliert wurde, da je nachdem das Ergebnis der Volumenberechnung differieren kann.
Empfehlung für die Berechnung des Wertes Ihrer Immobilie:
Die exakte Ermittlung des Umbauten Raumes bzw. Brutto-Rauminhalts kann durch die zahlreichen Vorschriften für einen Laien sehr aufwendig und kompliziert sein. Aus diesem Grund empfiehlt REMAX Germany, für die genaue Berechnung einen qualifizierten Sachverständigen hinzuziehen. Käufer einer Immobilie orientieren sich bei der Einstufung des Preises eines Objekts jedoch meist nicht an dem berechneten Volumen eines Hauses, sondern an der Wohnfläche. So ist für sie in erster Linie der errechnete Preis pro Quadratmeter Wohnfläche interessant. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist, können Sie die praktische Online-Immobilienbewertung von RE/MAX nutzen. Hier erfahren Sie – kostenfrei und unverbindlich – den Marktwert Ihrer Immobilie einfach per E-Mail.
Das zunehmende Interesse an gesunder und biologischer Ernährung hat eine jahrhundertealte Tradition neu aufleben lassen ...
... So erfreut sich der Apothekergarten wachsender Beliebtheit. Das Kultivieren von Heilkräutern kann ein lohnendes Unterfangen sein, denn es kann den ein oder anderen Gang in die Apotheke ersparen. Man kann die wohltuenden Helfer sowohl im Garten als auch auf dem Balkon oder auf der Fensterbank anpflanzen. Aber „Alle Dinge sind ein Gift und nichts ist ohne Gift, nur die Dosis bewirkt, dass ein Ding kein Gift ist“, sagte einst schon der Philosoph und Arzt Paracelsus (1493-1541). Aus diesem Grund sollte man die Heilung komplexerer Leiden auf jeden Fall einem Arzt oder Heilpraktiker überlassen.
Macht der Vermieter Eigenbedarf geltend, trifft das jeden Mieter hart, auch wenn ...
... die Gründe wie vom Gesetz gefordert „vernünftig und nachvollziehbar“ sind. Besonders bitter ist die Kündigung für alte Menschen, die schon lange – wenn nicht gar lebenslang – in der Wohnung gelebt haben. Das Berliner Landgericht hat in einem aktuellen Urteil die Rechte von betagten Mietern gestärkt. Demnach können Senioren allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde nicht zugelassen.
Wenn ein Umzug für die Mieter eine Härte darstellt
Hohes Alter kann vor Kündigung schützen. Das aktuelle Urteil des Berliner Landgerichts hat gezeigt, dass betagte Mieter den Auszug selbst bei einer einwandfreien Kündigung noch abwenden können. Und zwar in dem Fall, wenn die Kündigung gemäß der Sozialklausel des Mietrechts (§ 574 BGB) eine Härte bedeutet. (Typische Fälle von Härte sind allgemein: hohes Alter des Mieters, lange Dauer des Mietverhältnisses, schwere Erkrankung, Behinderung und Schwangerschaft.)
Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin im Jahr 2015 den mittlerweile 87- und 84-jährigen Beklagten wegen Eigenbedarf gekündigt. Das Ehepaar bewohnte die Wohnung seit 18 Jahren. Im Oktober 2018 wies das Amtsgericht Berlin Mitte die Räumungsklage der Vermieterin ab. Es gab den Mietern Recht, die der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort und ihre beschränkten finanziellen Mittel widersprochen hatten (AZ 20 C 221/16).
Achtungsanspruch alter Mieter muss gewahrt bleiben
Die Klägerin legte Berufung ein. Aber auch dieses Mal hatte sie keinen Erfolg. Das Landgericht Berlin entschied, in dem am 12. März 2019 verkündeten Urteil, dass Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB hätten die Beklagten einen Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses. Außerdem verwiesen die Richter auf den durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen. Denn der Artikel stellt die Menschenwürde in den Mittelpunkt des grundgesetzlichen Wertesystems.
Ob die gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich so erheblich waren, wie vom Amtsgericht angenommen, spielte für das Urteil des Landgerichts keine Rolle. Die Richter erklärten, dass allein der Verlust der Wohnung unabhängig von gesundheitlichen und sonstigen Folgen für betagte Mieter eine Härte darstellt. Ein Umzug sei den Mietern deshalb nicht zuzumuten. Dabei wurde allerdings nicht genau definiert, welches Alter vor Kündigung schützt. Die Interessen des Vermieters wurden vom Landgericht als nachrangig beurteilt. Zumal die Vermieterin nicht beabsichtigte, die Wohnung ganzjährig zu nutzen. Es sei deshalb um „bloßen Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile“ gegangen.
Auch „Berechtigtes Interesse“ des Vermieters reicht nicht aus
Laut Gericht kommt eine Interessenabwägung zugunsten des Vermieters grundsätzlich nur in Betracht, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile durch den Fortbestand des Mietverhältnisses geltend machen kann. Die Vermieterin hätte also nachweisen müssen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses zwingend notwendig war. Ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ reicht nicht aus. Vor allem weil die Kündigung nicht auf einer Pflichtverletzung der Mieter beruhte.
Möbel aus hellem Holz, Stoffe aus Samt und Seide, Accessoires in pastelligen Farbtönen ...
... – das sind die Einrichtungstrends in diesem Jahr. Sie sind vielfältig und reichen von schlichten, naturbelassenen Selfmade-Produkten im Sinne von „Zurück zur Natur“ bis zum extravaganten Glamour- oder Metallic-Look. So bejubelt ein angesagter Münchner Möbeltrendsetter die „neue Opulenz“, während eine renommierte Wohnzeitschrift den schlichten und unprätentiösen Trend zum „Quiet Surrounding“ hervorhebt. RE/MAX Germany hat sich für Sie bei den Wohntrends 2019 umgesehen. Wer Lust auf Neues hat und sich inspirieren lassen möchte, findet hier einige Anregungen.
Eiscremefarben sorgen für gute Laune im Haus
„Farbe bekennen“ – so lautet das Motto des aktuellen Einrichtungstrends. Allerdings sind dabei weniger knallige Farben als vielmehr zarte Pastelltöne gemeint. Eiscremefarben wie Vanille, Erdbeere, Mintgrün oder Pistazie bringen bereits jetzt den Sommer in Ihr Haus. Das sorgt bei den Bewohnern einer Immobilie für gute Laune. Eine Extraportion Frische bringt die Farbe des Jahres 2019: ein warmes Korallenrot mit Nuancen von Pink, Orange und Gold. Dieses setzt lebhafte Akzente, besonders in Kombination mit Türkis und Meeresmotiven.
Die neuen Farbtöne sehen nicht nur zum Anbeißen aus, sie bringen auch frisches Flair in Ihre eigenen vier Wände. Außerdem sind die sommerlichen Pudertöne wunderbar miteinander kombinierbar. Aber sie machen sich auch sehr gut als farbige Akzente zu kräftigeren Farben wie zum Beispiel zartrosa Kissen auf einem petrolblauen Sofa. Besonders schön sehen die Pudertöne –aber auch das Korallenrot – zu weißen Möbeln, hellem Holz und ausgewählten Accessoires aus warmen Metallen wie Kupfer, Messing und Gold aus.
Helle und freundliche Farben passen dagegen zum skandinavischen Wohntrend. „Slow Living“ macht durch schlichte Möbel und Textilien sowie gerade Linien und warmes Licht aus Ihrem Haus eine Oase der Ruhe: schlicht, aufgeräumt und unaufgeregt. Im Gegensatz zu diesem Minimalismus definiert sich der „Modern Glam-Trend“. Der neue Glamour feiert mit „Spaß am lustvollen Dekorieren“ den Abschied von der puristischen Zurückhaltung der letzten Jahre. Allerdings ist auch hier weniger mehr: Angestrebt wird kein protzig-pompöser Barock, sondern ein lebensfrohes, sinnliches und warmes Ambiente. Dieses sollte glanzvoll und elegant sein, indem Sie Gold oder messingfarbene Akzente nur zurückhaltend einsetzen.
„Modern Glam“ ist ein echtes Chamäleon unter den Einrichtungstrends
Zeit-Mix und Stilcollage: Der neue Glam-Trend fühlt sich keinem Wohnstil verpflichtet. Er soll nicht nur zur Retro-Einrichtung, sondern auch zum modernen Smart Home und funktionalen Möbeln passen. Die Lieblinge des „Modern Glam“ sind schwungvolle Art Déco-Stilelemente, die an das Filmset der Erfolgsserie „Babylon Berlin“ erinnern. Der Wunsch nach Sinnlichkeit drückt sich nicht zuletzt in den weichen Samtbezügen der Polstermöbel, seidig schimmernden Oberflächen und Edelsteinfarben wie Blau, Grün und Goldgelb aus. Na, haben Sie Lust auf Veränderung bekommen? Manchmal können schon ein paar neue Kissen in den aktuellen Trendfarben, eine große Wirkung erzielen. Die Immobilienmakler/-innen von RE/MAX Germany wünschen viel Spaß beim Ausprobieren.
Sie haben vor kurzem eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft? ...
Dann sollten Sie wissen, dass damit in Zukunft auch die Zahlung eines Hausgelds bzw. Wohngelds auf Sie zukommt. Denn in Deutschland besteht bei einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) die gesetzliche Verwalterpflicht (§ 20 Wohnungseigentumsgesetz). Zwar kann auch ein Eigentümer bzw. Eigentümerin die Verwaltung eines Hauses übernehmen, in der Regel wird jedoch ein professioneller Hausverwalter eingestellt. Das ist schon allein deshalb empfehlenswert, da dadurch eventuelle Interessenskonflikte vermieden werden. Die Immobilieneigentümer müssen an den Hausverwalter monatlich ein Hausgeld zahlen. RE/MAX Germany erläutert Ihnen im Folgenden, wofür dieses Geld verwendet wird.
So berechnet sich die Höhe des Hausgelds
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen die Wohnungseigentümer monatlich einen festen Betrag an den Hausverwalter bezahlen. Ein Wohnungskäufer sollte also beim Kauf einer Wohnung dieses Geld in seine Kalkulation mit einrechnen. Dazu sollte er die Immobilie auf ihren Gesamtzustand (z. B. Zustand der Fassade) überprüfen. Denn je älter und renovierungsbedürftiger sie ist, umso höher dürfte der monatliche Betrag ausfallen, den er leisten muss. Auch sollte er sich die früheren Wirtschaftspläne und Eigentümerversammlungsprotokolle geben lassen. Daraus kann er lesen, ob demnächst oder für die Zukunft schon irgendwelche Restaurierungsmaßnahmen beschlossen wurden.
Das Hausgeld ist also eine monatliche Vorauszahlung. Mit diesem Geld vertritt der Hausverwalter die WEG und bezahlt alle Rechnungen in ihrem Namen. Um zu wissen, wie hoch der monatliche Betrag ist, den jeder Immobilieneigentümer zu leisten hat, stellt der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan (§ 28 WEG) über die Einnahmen und Ausgaben auf. Folgende Kosten gehören in die Aufstellung:
Rücklagen für Reparaturen und Renovierungsarbeiten
Der Hausverwalter legt seinen Wirtschaftsplan den Immobilieneigentümern dann bei der jährlichen Eigentümerversammlung vor. Für den Beschluss ist eine einfache Mehrheit ausreichend. Die Gesamtsumme wird in der Regel nach dem Miteigentumsanteil aufgeteilt. Es gibt aber auch WEGs die sich auf einen anderen Verteilerschlüssel geeinigt haben (z. B. nach Personenanzahl oder Verbrauch). Am Jahresende macht der Hausverwalter eine Abrechnung. Hat er zu hoch kalkuliert, bekommen die Immobilienbesitzer eine Auszahlung, hat er zu niedrig kalkuliert, müssen sie eine Nachzahlung leisten.
Der Unterschied zwischen Wohngeld und Nebenkostenvorauszahlungen
Bei den o. g. Kosten sind einige Kosten umlagefähig und andere nicht. D. h. falls der Immobilienbesitzer seine Wohnung vermietet hat, darf er den umlagefähigen Anteil an seine Mieter weitergeben. Die nicht umlagefähigen Kosten muss er selbst tragen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören die Versicherungskosten, Grundsteuer, Strom, Wasser und Gas, Hausmeisterkosten, usw. Man darf Hausgeld also nicht mit den Nebenkostenvorauszahlungen eines Mieters verwechseln. Denn das Hausgeld umfasst nicht nur mehr Kosten, sondern die beiden unterscheiden sich auch juristisch voneinander. Während das Hausgeld vom Verwalter geschätzt wird, müssen die Nebenkosten genau berechnet und belegt werden.
In vielen Gärten ist das Gartenhäuschen heutzutage längst nicht mehr einfach nur ein kleines Haus aus Holz ...
... Frühlingsblumen ihre Köpfchen aus dem Boden. Sie kündigen den Beginn der Gartensaison an. Darauf hat so mancher Hobbygärtner schon sehnsüchtig wartet. Im März und April werden die Weichen gestellt für ein üppiges und prächtiges Gartenjahr. RE/MAX Germany hat ein paar Tipps für Sie, was Sie jetzt schon tun können, damit es bald in Ihrem Garten rund um Ihre Immobilie üppig grünt und blüht.
Tipps für den Auftakt der Gartensaison
Rasen düngen und vertikutieren: Nach dem Winter ist der Rasen pflegebedürftig. Aus diesem Grund sollten Sie ihn jetzt mit einem Langzeit-Dünger auf Stickstoffbasis versorgen. Mähen Sie Ihren Rasen mindestens zweimal, bevor Sie mit dem Vertikutieren beginnen. Ein Durchgang in Längsrichtung und ein Durchgang quer reichen dafür aus. So bekommen die Gräserwurzeln mehr Sauerstoff und Ihr Rasen wird dichter und strapazierfähiger. Wichtig dabei ist, dass der Rasen trocken ist.
Rosen und andere Pflanzen schneiden: Die Forsythienblüte ist nicht nur prächtig anzuschauen, sie läutet auch den Frühling ein. Weichholzige Pflanzen wie Rosen, Schmetterlingsstrauch oder Gartenhibiscus können jetzt im Garten beschnitten werden, damit sie im Sommer üppig blühen. Bei den Strauch- und Kletterrosen wird nur das tote Holz entfernt. Mit dem Beschneiden von Kirsch- und Walnussbäumen sollten Sie jedoch bis zum Sommer warten, da die Schnittwunden schlecht verheilen.
Wichtige: Ihre Pflanzen brauchen nach dem Winterschlaf einen „Nährstoffkick“. Damit sie kräftig wachsen und blühen, sollte Sie sie im Frühjahr mit einem Dünger, am besten Kompost, versorgen. Immergrüne Bodendecker wie Ysander, Efeu, klein-blättriges Immergrün, gelbe Elfenblume und Haselwurz unterdrücken das Unkraut dauerhaft.
Gärtner aufgepaßt – Frühjahr ist die Zeit des Nestbaus
Alle Gehölze lassen sich im April gut pflanzen. Deshalb können Sie jetzt immergrüne und empfindliche Pflanzen in Ihrem Garten gut umgesetzen. Aber denken Sie daran, der April ist die Zeit des Nestbaus. Aus diesem Grund ist zum Schutz brütender Vögel ein radikaler Schnitt von Gehölzen verboten. Die RE/MAX Immobilienmakler/-innen wünschen allen Hobbygärtnern einen erfolgreichen Start in die diesjährige Gartensaison.
Wenn der Wohnraum knapp ist und die Mieten immer teurer werden ...
... , nehmen gerade einkommensschwache Familien auch ein beengtes Wohnen in Kauf. Grundsätzlich darf der Mieter enge Familienangehörige auch ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters bei sich aufnehmen. Dazu zählen Ehepartner und natürlich auch die eigenen Kinder. Doch wo ist die Grenze? Müssen Vermieter es hinnehmen, dass die Wohnung immer voller wird? Je nach Situation gelten andere Regeln. RE/MAX Germany stellt Ihnen im Folgenden drei verschiedene Szenarien vor.
Besuch, Untervermietung und Überbelegung
Zehn Quadratmeter als Faustregel: In München teilte sich ein Ehepaar eine knapp 26 Quadratmeter große Wohnung . Im Laufe der Jahre bekam das Paar zwei Kinder und wohnte nun zu viert in dem Ein-Zimmer-Apartment (Wohnraum 16 Quadratmeter). Auf die Aufforderung der Hausverwaltung, die in der Wohnung lebenden Personen „zu reduzieren“, reagierte der Mieter nicht. Daraufhin kündigte ihm der Vermieter. Zu Recht urteilte das Amtsgericht München (Aktenzeichen: Amtsgericht München, 415 C 3152/15). Der Mieter sei berechtigt, seine Ehegattin und seine Kinder in die Wohnung aufnehmen. Allerdings dürfe dadurch keine Überbelegung entstehen. Das Gericht befand, dass eine Wohnung nicht überbelegt ist, wenn durchschnittlich zehn Quadratmeter pro Person einer Familie gegeben sind. Im vorliegenden Fall kämen auf eine Person aber gerade einmal rund vier Quadratmeter Wohnfläche. Noch dazu lebten alle Familienmitglieder im selben Raum.
Besuch oder Mitbewohner: Anders als bei engen Verwandten muss der Mieter auf jeden Fall die Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn er entfernte Verwandte oder Freunde bei sich unterbringen möchte (§ 540 Abs. 1 BGB). Wenn deren Aufenthalt über vier bis sechs Wochen hinausgeht und der Vermieter vermutet, dass aus dem Besuch ein Dauerzustand wird, sollte er den Mieter um Klärung der Wohnverhältnisse bitten. Ein Schweigen könnte ihm ansonsten als Duldung ausgelegt werden.
Untervermietung nur mit Erlaubnis: Auch eine Untervermietung eines Wohnungsteiles ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine mietvertragliche Pflichtverletzung dar. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hätte. Auch wenn die Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt, ist eine Vermietung an Feriengäste nicht gestattet. Auch in diesem Fall ist der Vermieter bei erfolgloser Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen.
Vermieter aufgepasst – Vorsicht Falle!
Verweigern Sie einem Mieter die Untermieterlaubnis pauschal, hat dieser ein Sonderkündigungsrecht. Weisen Sie in Ihrer Antwort auf eine allgemeine Anfrage Ihres Mieters also besser darauf hin, dass die Untermieterlaubnis erst in Betracht kommt, sobald dieser einen konkreten Untermieter genannt hat. Bei einer pauschalen Erlaubnisverweigerung kann der gut informierte Mieter ansonsten das Sonderkündigungsrecht geltend machen. Genau das ist nicht selten Ziel und Zweck einer solchen Anfrage.
Mit der Haussubstanz verhält es sich wie mit der menschlichen Gesundheit: ...
... Früh erkannt, lassen sich die meisten Schäden in der Regel schnell beheben. Ein Jahrescheck hilft zu verhindern, dass sich kleine Blessuren zu großen und substanziellen Schäden auswachsen. Allerdings liebt nicht jeder den alljährlichen Frühjahrscheck. Doch wer jetzt ein bisschen Mühe investiert, spart sich langfristig Nerven, Zeit und Geld. Und wer mit System vorgeht, kann die Frühjahrsinspektion an Haus und Garten in wenigen Stunden erledigen. RE/MAX Germany hat im Folgenden ein kurze Checkliste für Sie zusammengestellt.
Endlich ist das Traumhaus oder die Traumwohnung gefunden und ...
... Verkäufer und Käufer sind sich über den Kaufpreis einig geworden. Doch ganz so einfach funktioniert der Verkauf einer Immobilie leider nicht. Denn der Gesetzgeber hat die Spielregeln hierfür ganz klar festgelegt. Diese sollen sowohl zum Schutz des Käufers als auch des Verkäufers dienen. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Notar. Um diese Zusatzkosten kommt man nicht herum, denn ohne Notar ist keine Übertragung von Wohneigentum möglich. RE/MAX GERMANY hat im Folgenden kurz den Eigentumsübergang einer Immobilie für Sie zusammengefasst.
So funktioniert der Eigentumsübergang bei einer Immobilie
Nachdem sich Verkäufer und Käufer über den Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie geeinigt haben, können die Parteien einen Notar kontaktieren. Dieser setzt einen notariellen Kaufvertragsentwurf auf. Darin werden alle Punkte (z. B. Zahlungsbedingungen, Kaufpreis, usw.) schriftlich festgehalten, die zwischen dem Käufer und dem Verkäufer bzw. Immobilienmakler zuvor besprochen worden sind. Die Kosten für den Notar trägt in der Regel der Käufer. Im Anschluss haben die Vertragspartner Zeit, den Kaufvertragsentwurf in Ruhe zu prüfen und eventuelle Änderungen vorzunehmen. Sie können dazu auch einen Anwalt oder Gutachter zu Rate ziehen.
Nach der Prüfung des Kaufvertrags wird ein gemeinsamer Notartermin vereinbart. Bei diesem Termin liest der Notar zunächst den Kaufvertrag nochmal Punkt für Punkt vor und klärt den Käufer und Verkäufer über die Konsequenzen und die weiteren Schritte auf. Im Vertrag wird auch ein Termin festgelegt, ab wann der Käufer für die Immobilie verantwortlich ist. D. h. ab wann er verpflichtet ist, für die Immobilie wirtschaftlich zu sorgen, indem er Eigentümer wird. Wenn beide Parteien mit dem Vertragsinhalt einverstanden sind, wird der Kaufvertrag unterschrieben. Mit der Unterschrift ist der Käufer aber noch nicht der Eigentümer der Immobilie.
Der endgültige Eigentumsübergang beim Immobilienkauf
Rechtlich wird der Käufer erst zum Eigentümer der Immobilie, wenn er als solcher im Grundbuch eingetragen wurde. Der endgültige Eigentumsübergang (§§ 873, 925 BGB bzw. § 4 WEG) erfolgt, sobald der Käufer den Kaufpreis gezahlt und die Grunderwerbssteuer überwiesen hat. Erst dann veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung und die Eintragung im Grundbuch. Dies kann jedoch einige Wochen in Anspruch nehmen. Zum Schutz des Käufers wird in der Zwischenzeit eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nach der Unterschrift noch belastet oder gar an einen anderen Interessenten weiterveräußert. Bei der Grundbucheintragung wird diese Auflassungsvormerkung wieder gelöscht. Damit wird der Käufer formell zum stolzen Eigentümer seiner neuen Immobilie.
... in dem man seine Gartengeräte sicher und trocken lagern kann. Nein, über die Jahre hat sich die einfache Gartenlaube zu einem echten Designobjekt und Rückzugsort gemausert. Hier kann man z. B. seine Wochenenden verbringen, Gäste übernachten lassen oder Grillparties veranstalten. Sie möchten sich in diesem Frühjahr auch so eine kleine, wohnliche Oase im eigenen Garten schaffen? Dann sollten Sie schon bald mit den Vorbereitungen beginnen, denn es gibt so einiges zu beachten.
Ein Gartenhäuschen sollte gut geplant sein
Zunächst muss geklärt werden, ob für das Gartenhaus eine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies variiert von Bundesland zu Bundesland und ist abhängig von der Größe, Nutzung und dem Stellplatz. Wer sicher gehen will, dass das Gartenhaus auch stehen bleiben darf, sollte also vor dem Kauf am besten in die jeweilige Landesbauordnung schauen. Noch sicherer ist es, mit dem Prospekt zum zuständigen Bauamt gehen und dem zuständigen Sachbearbeiter das Haus der Wahl zu zeigen.
Die nächste Überlegung gilt dem Standort. So mag ein schattiges Plätzchen unter alten Bäumen sicherlich seinen Reiz haben, aber Laub und Feuchtigkeit führen dazu, dass die Holzbretter schnell morsch werden. Um diese zu schützen, ist daher ein sonniges, idealerweise windgeschütztes Plätzchen besser geeignet. Dann muss eine stabile Basis geschaffen werden: Denn ein solides Fundament ist für die spätere Stabilität des Gartenhäuschens entscheidend.
Soll das Gartenhaus nur der Aufbewahrung von Gartengeräten dienen, reicht es meistens aus, den Boden zu verdichten. Ansonsten sollte die Fläche 25 bis 30 Zentimeter ausgegraben und mit Kies gefüllt werden. Auf das Kiesbett kommen die Betonplatten, auf denen das Gartenhaus später stehen soll. Bei größeren Gartenhäusern oder sehr weichem Boden muss das Fundament besonders stabil sein. Hier helfen sogenannte Bewährungsmatten. Diese gitterartigen Matten aus Eisenstäben stabilisieren den Beton und verhindern, dass er reißt. Beliebter, beständiger, aber auch teurer ist ein Fundament aus Steinparkett auf Betonstahlplatten. Dieses eignet sich für alle Arten von Gartenhäusern. Diese Variante sollte jedoch besser der Fachmann verlegen, da ein Betonfundament Fachwissen voraussetzt.
Gute Planung für eine lange Freude am Gartenhäuschen
Für welche Lösung Sie sich auch entscheiden, ein solides und waagerechte Fundament ist entscheidend. Wer hier Fehler macht, ärgert sich später nicht nur über verkantete Wände, nicht funktionierende Türen und Fenster, und eine geringe Lebensdauer des Gartenhäuschens. Reklamieren geht dann auch nicht mehr, denn die Garantie erlischt, wenn das Fundament nicht regelgerecht ist. Die REMAX-Germany Makler/-innen empfehlen zudem, vor dem Kauf die Nachbarn zu informieren. Dies gilt besonders, wenn das Gartenhäuschen nah an der Grundstücksgrenze angesiedelt werden soll. Damit Sie lange und ungetrübte Freude an Ihrem lauschigem Plätzchen im Grünen haben.
Musik wird als störend oft empfunden, derweil sie mit Geräusch verbunden“, ...
... schrieb der Dichter Wilhelm Busch. Und tatsächlich ist das häusliche Musizieren ein häufiger Streitfall vor Gericht. Wann und wie lange darf musiziert werden? Und dürfen Berufsmusiker länger üben als Hobbyspieler? Über diese Frage hat der Karlsruher Bundesgerichtshof (BGH) Ende letzten Jahres entschieden. Dem mit Spannung erwarteten BGH-Urteil vorausgegangen war ein jahrelanger Streit zwischen Reihenhaus-Nachbarn in Augsburg. Der Beklagte ist Trompeter beim dortigen Staatstheater. Nach eigenen Angaben übt der Berufsmusiker maximal drei Stunden täglich und nur an zwei Tagen pro Woche. Dabei berücksichtige er die Mittags- und Nachtruhe. Außerdem unterrichtet er zwei Stunden wöchentlich externe Schüler.
Wieviel Musizieren ist denn nun bei den Nachbarn im Reihenhauserlaubt?
Die Bewohner eines Reihenhauses in Augsburg fanden die musikalische Beschallung ihres nachbarlichen Berufsmusikers wenig erbaulich und klagten vor Gericht. Sie verlangten, dass dieser seine Wände dämmen muss, dass bei ihnen nichts mehr zu hören ist. Sie bekamen vor dem Amtsgericht Recht. Daraufhin legte der Musiker Berufung ein und bekam vom Landgericht strenge Auflagen. Demnach durfte er nur noch werktags zu bestimmten Zeiten und maximal zehn Stunden pro Woche in einem Übungsraum unter dem Dach spielen.
Dieses Urteil bewertete der BGH (V ZR 143/17) als zu streng. Musizieren muss als „übliche Freizeitbeschäftigung“ in gewissen Grenzen möglich sein. „Es besteht kein Anspruch auf völlige Stille“, erklärte Christina Stresemann, Vorsitzende des fünften Zivilsenats des BGH. Denn häusliches Musizieren kann von „erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein“ und dient der „freien Entfaltung der Persönlichkeit“. Andererseits muss auch der Nachbar seine Wohnung für Erholung und Entspannung nutzen können. Beim Abwägen der sich widerstreitenden Persönlichkeitsrechte der Nachbarn sei die Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ der Maßstab, so der BGH.
Der Kompromiss: Das Musizieren wurde zeitlich begrenzt, doch weniger rigide als es das LG vorgab. Als groben Richtwert gab der BGH zwei bis drei Stunden an Werktagen sowie ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen – vorzugsweise im Dachgeschoss – und unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten vor. Das gilt auch für den Musikunterricht, den das Landgericht untersagt hatte. Denn der Kläger empfand das Spiel der Schüler als besonders laut und lästig.
Kein Unterschied zwischen Berufs- und Hobbymusiker
Der BGH unterscheidet bei seinem Urteil nicht zwischen Berufs- und Freizeitmusiker. Der BGH betonte aber auch, dass das Ausmaß der Geräusche, die Art der Musik und des Instruments sowie die Räumlichkeiten vor Ort in jedem Einzelfall berücksichtigt werden müssen. So ist z. B. eine Harfe natürlich weniger geräuschintensiv als eine Trompete. Auch andere Gegebenheiten wie die Bausubstanz und der Schallschutz vor Ort oder eventuelle Erkrankungen des Nachbarn seien zu prüfen. So führte der Kläger diverse psychosomatische Leiden auf die ständige Lärmbelästigung zurück. Diese Feinheiten für einen Kompromiss muss nun das Landgericht ausarbeiten. Der Kläger will weiter dafür kämpfen, dass sein Nachbar einen Probenraum in seinem Reihenhaus dämmt, damit beide ungestört leben können. Dies lehnt der Beklagte aufgrund der schwierigen Bausubstanz seiner schon älteren Immobilie als zu aufwändig ab.
Am 1. Februar 2019 haben sich der Bund und die Länder auf die Eckpunkte für die umstrittene Grundsteuer-Reform geeinigt ...
... Zur Berechnung sollen künftig der Grundstückswert, das Alter von Immobilien und die durchschnittlichen Nettokaltmieten herangezogen werden. Der Deutsche Städtetag und der Landkreistag begrüßten den Kompromiss als gute Lösung. Von der Immobilienwirtschaft und vom Bund der Steuerzahler wird das wertbasierte Modell dagegen scharf kritisiert.
Scharfe Kritik an den vereinbarten Eckpunkten für Grundsteuerreform
Es entsteht ein Bürokratiemonster, wenn die Eckpunkte so umgesetzt werden, meint Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Er sagt: „Die Erhebung der Grundstückswerte, des Gebäudealters und der Miethöhe wird zu einem erheblichen Mehraufwand in den bereits voll ausgelasteten Finanzämtern führen“. Schick hält den „faulen Kompromiss“ zudem für ungerecht. Er befürchtet, dass nach dem Einbezug der Durchschnittsmieten in die Berechnung der Grundsteuerlast die Mieten in den Metropolen und Ballungsräumen weiter steigen. Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages, dagegen unterstützt das neue Modell. Er findet es gerechter, den Wert von Grundstücken und Immobilien in die Besteuerung einzubeziehen.
Der Städtetag drängt auf einen schnellen Gesetzesentwurf. Denn das Bundesverfassungsgericht erwartet bis zum Ende des Jahres eine Neuregelung der völlig veralteten Grundsteuer. Ohne Einigung fällt die Grundsteuer ab 2020 weg. Ein Horrorszenario für die bundesweit mehr als 11.000 Kommunen. Denn die Grundsteuer ist mit 14 Milliarden EUR jährlich eine wichtige Einnahmequelle. Sie trägt vor allem zum Bau und Sanierung von Schulen, Kitas, Schwimmbändern und Straßen bei. Auch der Bund der Steuerzahler (BdSt) findet die Einigung von Bund und Ländern „ungeheuer bürokratisch und teuer“. Die höhere Grundsteuer in Ballungsgebieten treffe vor allem Menschen mit kleinen Einkommen, Studenten, junge Familien und Rentner. Auch der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdB warnt vor dem Kompromiss.
Kritik kommt auch aus der Politik. Bayerns Ministerpräsident, Markus Söder, hält den Kompromiss für nicht zustimmungsfähig (Bayern hatte eine unbürokratische Steuerberechnung nach Fläche angestrebt.). Unzufrieden mit dem Erreichten äußerten sich auch einige Bürgermeister großer Städte. So warnt Münchens Oberbürgermeister, Dieter Reiter (SPD), vor einer höheren Steuerbelastung der Mieter. Auch Düsseldorfs Oberbürgermeister, Thomas Geisel (SPD), kritisierte die Vorschläge seines Parteifreundes Olaf Scholz. Er findet die Grundsteuerreform „zu kompliziert“. Geisel hält eine Grundsteuer allein auf Basis von Bodenrichtwerten für die einfachste, fairste und beste Lösung, da diese den Wert der Immobilie bereits implizit enthalten.
Noch grundlegender ist die Kritik von SPD, Grüne und Linken. Sie fordern, dass Eigentümer die Grundsteuer in Zukunft nicht mehr auf die Mieter abwälzen können. Bei so viel Gegenwind ist davon auszugehen, dass die Eckpfeiler noch nachjustiert werden. Viel Zeit bleibt allerdings nicht. Damit das neue Gesetz bis Ende des Jahres verabschiedet werden kann, muss der Gesetzesentwurf bis spätestens Ostern vorliegen. Der Eigentümerverband Haus und Grund weist darauf hin, dass die Frist zum Grundsteuererlass für Vermieter am 1. April ausläuft. Bis dahin sollten Vermieter, die unverschuldet im vergangenen Jahr erhebliche Mietausfälle hatten, ihre Anträge stellen. Als Ursachen kommen z. B. Leerstand, allgemeiner Preisverfall oder strukturbedingte Nichtvermietbarkeit, aber auch außergewöhnliche Ereignisse wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden in Betracht.
Bei einer Eigentumswohnung fällt häufig der Begriff „Sondereigentum“. Doch was ist eigentlich damit gemeint?...
... Dazu sollte man sich im § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) die Absätze 1 und 2 anschauen. Diese besagen, vereinfacht ausgedrückt, dass bestimmte Räume oder Bestandteile einer Immobilie vertraglich einem einzigen Besitzer zugeordnet werden können. Dieser Eigentümer bekommt dadurch das Recht, an seinem sogenannten „Sondereigentum“ jeder Zeit Veränderungen vornehmen zu dürfen. Das gilt natürlich nur, solange diese nicht das gemeinschaftliche Eigentum, das Gesetz oder die Rechte Dritter betreffen. Dabei gehören zum Sondereigentum aber nicht nur die Wohnräume einer Immobilie. Im Folgenden möchte REMAX Germany genauer untersuchen, was bei einem Mehrfamilienhaus zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Der Unterschied von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei einer Immobilie
Wenn man ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen nimmt, so fallen die einzelnen Wohnungen unter Sondereigentum. Das bedeutet, die Wohnungseigentümer haben das Recht, innerhalb ihrer Räume Veränderungen vorzunehmen. Diese dürfen jedoch nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen oder gesetzlich verboten sein. In der Regel gehören die Fußböden, sanitären Einrichtungen, Innentüren und Wände (solange es sich nicht um tragende Wände handelt) zum Innenbereich einer Wohnung. Das Treppenhaus, der Aufzug oder das Dach eines Mehrfamilienhauses sind auf der anderen Seite Teil des Gemeinschaftseigentums.
Bei einigen Bestandteilen einer Immobilie fällt die Zuordnung zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum allerdings sehr viel schwerer. So darf z. B. der Eigentümer einer Wohnung mit Balkon den Bodenbelag seiner Veranda selbst bestimmen. Die Balkondecke und die Außenwände sind jedoch Gemeinschaftsgut. Dachterrassen und Gärten sind allgemein nicht sondereigentumsfähig. Das bedeutet, sie gehören immer der Gemeinschaft eines Mehrfamilienhauses. Allerdings kann einem Wohnungsbesitzer durch einen Beschluss auf der regelmäßig stattfindenden Eigentümerversammlung ein Sondernutzungsrecht zugesprochen werden. Das Gleiche gilt für die freien Stellflächen für Autos auf dem Immobiliengrundstück. Auch diese dürfen nicht einfach als Sondereigentum definiert werden. Aber sie können, ebenso wie der Garten, durch einen Beschluss, den verschiedenen Parteien eines Hauses zugesprochen werden.
Die Wichtigkeit der Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Welche Flächen und Räume zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören, wird in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eines Mehrfamilienhauses festgelegt. Diese offizielle Regelung ist sehr wichtig. Denn ohne eine vertragliche Vereinbarung dürfte ein Wohnungseigentümer ansonsten an seinen Wohnräumen keinerlei Änderungen vornehmen. Er müsste vielmehr immer erst, die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis bitten. Auch eine Vermietung wäre ohne die vertragliche Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht möglich. Die Aufteilung ist aber auch für die gerechte Kostenverteilung in einem Mehrfamilienhaus notwendig. Nur durch sie wird klar geregelt, welche Kosten von einem Wohnungseigentümer alleine getragen werden müssen, da sie nur sein Sondereigentum betreffen, und welche Kosten sich die Wohnungseigentümergemeinschaft teilt.
Bei der Sanierung einer Immobilie wird ein wichtiges Bauelement häufig übersehen: der Schornstein...
...Das meldet der Verband Privater Bauherren (VPB). Gerade wenn in einer Immobilie die alte Heizungsanlage gegen ein modernes Heizsystem auf Basis der Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik ausgetauscht wird, muss auch die Schornsteinanlage an die neue Technik angepasst werden.
Der Schlot – Das Stiefkind bei vielen Sanierungen
In vielen Fällen ist bei einer Sanierung der Heizanlage auch ein Umbau des Schornsteins angesagt. Denn moderne Heizsysteme verlangen meist deutlich geringere Durchmesser beim Schlot als die alten. Anders ausgedrückt: Alte Schornsteine sind für moderne Heizanlagen häufig überdimensioniert. Wird der Schornstein auf dem Haus jedoch nicht an den neusten Stand der Technik angepasst oder ausgetauscht, kann das zu Folgeschäden führen.
Da moderne Heizkessel die Verbrennungswärme sehr viel besser ausnutzen, gelangen die Verbrennungsgase mit wesentlich niedrigerer Temperatur in den Schornstein. Dadurch wird der Auftrieb der Abgase, die bei der Verbrennung entstehen, vermindert. Das kann dazu führen, dass das Abgas sich noch innerhalb des Schornsteinzuges so weit abkühlt, dass es an den Wänden kondensiert. Das wiederum hat zur Folge, dass der Schornstein langsam von innen durchfeuchtet.
Abgase enthalten zudem einem hohen Anteil an Wasserdampf und Schwefelverbindungen. Auch diese zum Teil ätzenden Stoffe schlagen sich an der Innenseite des Schornsteins nieder. Mit der Zeit durchdringen sie das Mauerwerk und hinterlassen gelb-braune Flecken und einen üblen Geruch. Diese Durchdringung der Mantelsteine eines Kamins mit Wasser, Teer und Säuren wird als Versottung bezeichnet.
So sollte ein moderner Schornstein sein
Moderne Schornsteine müssen also nicht nur brand- und standsicher, sondern auch säure- und feuchtebeständig sein. Abhilfe bei einer Versottung bieten säurefeste Rohre aus Edelstahl, Keramik oder Kunststoff. Diese werden in die bestehenden Kaminzüge eingezogen. Dadurch wird gleichzeitig der Querschnitt verringert. Es gibt jedoch verschiedene Bauweisen für Schornsteine. Deshalb sollte man vor einer Sanierung auf jeden Fall den zuständigen Schornsteinfeger um Rat fragen. Dieser kommt zu Ihnen nach Haus und prüft den Schornstein auf seine optimale Funktionsfähigkeit.
Urteil zur Schneeräumpflicht entlastet Vermieter
Vor allem im Süden Deutschlands hat Frau Holle in diesem Jahr schon große Schneemassen vor sich hergewälzt und damit für Chaos und Unfälle auf den Straßen und Wegen gesorgt...
... In München ging 2018 ein Mieter bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), weil er sich eine Verletzung auf dem Gehweg vor dem Haus zugezogen hatte. Doch kann der Vermieter einer Immobilie für solche Schäden durch Sturz belangt werden?
Stürzt ein Passant aufgrund von Eis und Schnee vorm Haus, kann er Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen. Denn der Vermieter muss dafür zu sorgen, dass der Zugang zum Mietobjekt gewährt ist (BGH §535 Abs. 1). Laut Gesetz ist die Stadt oder Gemeinde für den Winterdienst auf öffentlichen Straßen und Bürgersteigen verantwortlich. Über die Ortssatzung kann sie diese Pflicht jedoch auch auf die anliegenden Hauseigentümer übertragen. Die Eigentümer wiederum können die ungeliebte Schneeräumpflicht an die Mieter weitergeben. Dies muss allerdings im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden.
Die Wege müssen vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum geräumt werden. Auch die Wege von der Haustür zu den Mülltonnen und bis zu den auf dem Grundstück befindlichen Parkplätzen gehören dazu. Die Bewohner eines Mehrfamilienhauses sind ferner angehalten, sich beim Schneeräumen in einer festgelegten Reihenfolge abzuwechseln. Der Vermieter muss für den Schneeräumdienst allerdings die nötigen Geräte und das Material zur Verfügung stellen. Doch an der Grundstücksgrenze endet die Pflicht. Es sei denn, die Gemeinde hat die Räum- und Streupflicht auf den Eigentümer übertragen.
Im vorliegenden Fall hatte die Stadt die Schneeräumpflicht. Sie hatte dafür einen Winterdienst beauftragt. Dieser hatte den Gehweg mehrfach geräumt und gestreut – allerdings nicht auf der gesamten Breite. So war der Streifen bis zur Schwelle des an den Gehweg angrenzenden Hauses nicht von Eis und Schnee befreit. Ein Mieter stürzte und brach sich den Fußknöchel. Er sah den Vermieter in der Pflicht und verklagte ihn auf Schmerzensgeld (4.300 EUR plus Zinsen). Der BGH wies die Schadenersatzklage zurück. Er urteilte, dass ein Vermieter über die Grundstücksgrenze hinaus nur haftet, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen. Es sei für den Mieter zumutbar gewesen, den nicht geräumten Streifen des Gehwegs „mit der gebotenen Vorsicht zu überqueren“ ( AZ: VIII ZR 255/16). Auch dass die Stadt München den Gehweg nur mittig (ca. 1,20 m breit) geräumt hatte, sei ausreichend.
Vermieter einer Immobilie hat Kontrollpflicht
Der Vermieter muss darüber hinaus kontrollieren, ob ordnungsgemäß geräumt und gestreut wird. Dies sollte er sogar zwei bis dreimal in der Woche tun. “Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden, dass eine monatliche Kontrolle nicht ausreicht“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverein Haus & Grund Deutschland. Kontrolliert er nicht, haftet er für etwaige Schäden, falls jemand zu Fall kommt. Geräumt werden muss werktags von 7 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab 8 Uhr. Nach einem Urteil des BGH muss bei starkem Schneefall auch mehrmals am Tag geräumt und gestreut werden (AZ: VI ZR 49/83), bei Glatteis besteht sogar sofortige Streupflicht. Wenn ein Mieter seiner Räumpflicht wegen Urlaub oder Krankheit nicht nachkommen kann, muss er für Ersatz sorgen. Im Schadensfall könnten die Forderungen sonst an den Mieter weitergeleitet werden. Gestreut werden darf übrigens mit Sand, Granulat oder Rollsplit – Salz sollte wegen seiner Umweltschädlichkeit nicht verwendet werden.
Laut einer repräsentativen Wohnraumstudie von Interhyp wünschen sich 76 Prozent der Befragten eine eigene Immobilie...
...Doch Deutschland ist nach wie vor eine Mieternation. So stagniert die Wohneigentumsquote weiterhin bei rund 45 Prozent. Doch was hält die Menschen davon ab, sich ihren Traum zu erfüllen und wie sieht es mit dem Wohnen in Deutschland derzeit aus? Eine Forsa-Umfrage im Auftrag von Ikea ergab, dass im Zentrum der meisten deutschen Wohnzimmer ein riesiges Sofa steht. Die gemütliche Sitz- bzw. Liegelandschaft steht für ein kuscheliges Zuhause. Tatsächlich verbinden fast alle Befragten (97 Prozent) der Studie von Interhyp Zuhause mit Begriffen wie „Geborgenheit“, „Gemütlichkeit“ und „Privatsphäre“.
Wenn ein Hauseigentümer den Verkauf seiner Immobilie professionell abwickeln möchte, holt er sich in der Regel ...
... Unterstützung von einem Fachmann. D. h. er beauftragt einen Immobilienmakler, nach dem passenden Käufer für sein Objekt zu suchen und den Verkauf abzuwickeln. Er kann dabei zwischen drei Auftragsarten wählen: Allgemeinauftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag. Je nach gewählter Auftragsform gelten für den Verkäufer und Immobilienmakler andere Konditionen, Rechte und Pflichten. Vereinfacht kann man sagen, je exklusiver der Maklervertrag ist, desto mehr Verpflichtungen gehen beide Seiten ein.
Die drei Auftragsmöglichkeiten bei Immobilien im Vergleich
Der einfache Maklerauftrag (Allgemeinauftrag) ist am unverbindlichsten. Denn bei dieser Auftragsform, die sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen kann, darf der Verkäufer gleich mehrere Immobilienmakler beauftragen. Diese suchen zeitgleich nach dem passenden Käufer. Dem Verkäufer entstehen dadurch keinerlei Mehrkosten. Die Immobilienmakler sind im Gegenzug jedoch nicht verpflichtet, die Immobilie wirklich aktiv zu vermarkten. Nur der Makler, der am Ende die Immobilie erfolgreich verkauft, erhält die Erfolgsprovision. Die anderen Immobilienvermittler gehen leer aus. Ansonsten gelten bei dieser Vertragsart keinerlei Vertragsfristen. Sie empfiehlt sich bei Immobilien, für die eine hohe Nachfrage besteht und bei denen ein sehr schneller Verkauf erwartet wird.
Wie das Wort „Allein“ vermuten lässt, beauftragt der Verkäufer beim Alleinauftrag nur einen einzigen Immobilienmakler mit dem Verkauf seiner Immobilie. Die Vergabe des Auftrags sollte schriftlich erfolgen. Es werden darin die Laufzeit (meist zwischen 3-6 Monaten), die Höhe der Provision und das Mindestmaß an Werbemaßnahmen (Zeitungsinserate, Exposé, etc.) festgelegt. Ein Makler mit einem Alleinauftrag hat also verschiedene Aufklärungs- oder Erkundigungs- und Nachprüfungspflichten. Dem Verkäufer steht es weiterhin frei, seine Immobilie selbst zu verkaufen. Gelingt ihm das, muss er keine Maklerprovision zahlen, sondern höchstens eine vorab vereinbarte Aufwandsentschädigung.
Der qualifizierte Alleinauftrag ist ein Exklusivvertrag. Als Individualvertrag darf er nicht als Formularvertrag abgeschlossen werden, sondern muss individuell ausgehandelt werden. Inhaltlich ist er ähnlich aufgebaut wie ein Alleinauftrag. Aber bei ihm darf der Verkäufer nicht selbst tätig werden. Falls sich ein Kaufinteressent direkt an ihn wendet, muss er diesen an den Makler weiterverweisen. Damit ist dem Makler die Provision sicher, wenn er die Immobilie in dem vorgegeben Zeitrahmen verkauft. Aus diesem Grund bevorzugen Immobilienmakler den qualifizierten Alleinauftrag. Denn mit ihm sinkt für sie das Risiko am Ende auf Kosten sitzenzubleiben. Umgekehrt kann sich der Verkäufer aber auch sicher sein, dass der Makler sein Bestmögliches geben wird, den Verkauf schnellstmöglich, erfolgreich abzuschließen.
Darum lohnt sich ein Alleinauftrag
Der Allgemeinvertrag ist sehr flexibel. Das ist aber nur ein scheinbarer Vorteil, denn ein Immobilienmakler wird auch nur eingeschränkt Zeit und Geld in die Vermarktung investieren, da das Risiko, dass die Immobilie durch einen Dritten verkauft wird, für ihn zu hoch ist. Auch kann es passieren, dass die Immobilie zeitgleich mehrfach in den gleichen Medien angeboten wird. Das könnte für potenzielle Käufer verwirrend wirken und ihr Interesse an der Immobilie schmälern. Sie planen demnächst eine Immobilie zu verkaufen? Dann sollten Sie sich an einen erfahrenen REMAX-Makler in Ihrer Nähe wenden. Ob Sie sich für einen Alleinauftrag oder einen „qualifizierten Alleinauftrag“ entscheiden, hängt von Ihnen ab. Wenn Sie weder Zeit noch Lust haben selbst aktiv zu werden, macht ein „qualifizierter Alleinauftrag“ auf jeden Fall Sinn.
Wie Sie sich im Winter gegen Hausstaub wappnen
Winterzeit ist Hausstaubzeit. Denn bei der trockenen Heizungsluft vermehrt sich der Staub im Haus besonders gut ...
Da kommt sowohl Frau als auch Mann mit dem Staubwischen kaum hinterher. Gerade hat man die graue Staubschicht auf Regalen, Schränken und Böden mühsam entfernt, taucht sie kurze Zeit später an der gleichen Stelle wieder auf. REMAX Germanyhat im Folgenden ein paar Tipps für Sie gesammelt, wie Sie den ungeliebten Wollmäusen zu Leibe rücken können.
Hier kommen unsere Tipps für weniger Staub im Haus
Besonders Allergiker haben unter dem Hausstaub im Winter zu leiden. So kann das Einatmen von Hausstaub bei einem Asthmatiker zu einem Asthmaanfall führen. Doch auch wer nicht tränenden Auges und schniefend durch die Wohnung läuft, findet den Kampf gegen die graue Staubschicht oft äußerst lästig. Denn diese lässt eine Wohnung schnell dreckig und ungepflegt aussehen. Von daher gehört die Wollmaus sicherlich zu den unbeliebteren „Haustieren“. Diese nistet sich bevorzugt unter Möbeln ein und besteht aus langfaserigen Staubknäueln. Mit diesen Tipps können Sie den Plagegeistern den Kampf ansagen:
Sorgen Sie dafür, dass die Luftfeuchtigkeit in Ihrer Immobilie konstant zwischen 30 bis 55 Prozent liegt.
Lüften Sie Ihren Wohnraum mehrmals am Tag. Am besten eignet sich dazu die Stoßlüftung. (Diese führt insgesamt zu einer besseren Luftqualität.)
Wenn Sie im Winter auf kuschelige Wohntextilien nicht verzichten möchten, reduzieren Sie zumindest überflüssige Staubfänger wie Nippes und Deko.
Sperren Sie den von außen eindringenden Staub aus, indem Sie die Wohnung zur schuhfreien Zone erklären.
Das Bett ist einer der größten Staubfänger: Wer morgens die Bettdecke und Kissen am offenen Fenster ausschüttelt, ist sofort eine Menge Staub los.
Packen Sie alles Waschbare wie Sofakissenbezüge, Plaids oder auch Vorhänge regelmäßig in die Waschmaschine. Nicht waschbare Textilien oder Teppiche sollte man zumindest von Zeit zu Zeit ausklopfen und an der frischen Luft auslüften lassen.
Verwenden Sie ein antistatisches und/oder feuchtes Microfasertuch zum Staubwischen und öffnen Sie die Fenster dabei weit.
Grüne Unterstützung beim Hausstaubalarm
Pflanzen verschönern nicht nur eine Wohnung, sondern sie verbessern das Raumklima insgesamt. Sie sorgen im Winter für mehr Sauerstoff und Luftfeuchtigkeit. Aber sie können noch mehr: Die Oberfläche der Blätter ist ein guter „Staubfänger“. Denn von dort lässt er sich sehr leicht abwischen. Und zum Schluss noch ein Tipp für ein natürliches Anti-Staub-Spray. Mixen Sie dazu 1 Tasse Wasser mit ¼ Tasse Essig und 2 Teelöffeln Olivenöl. Geben Sie die Flüssigkeit in eine Sprühflasche und schütteln Sie diese gut. Dann die gewünschten Flächen wie gewohnt abwischen.
Der gute alte Kachelofen hat schon zu Omas Zeiten in der Stube für wohlige Wärme gesorgt. Nun erfreut er sich zunehmender Beliebtheit ...
Laut Zentralverband Sanitär Heizung Klima sind es vor allem junge Familien, die sich einen Keramikofen mit Ofenbank zulegen. Denn so ein Kachelofen stellt einen entspannenden Gegenpol zum hektischen Alltag dar. Das Heizen einer Immobiliemit Holz kommt nach Ansicht der Experten zudem der neu aufkeimenden Naturverbundenheit entgegen.
Kachelofen und Kamin – In der Winterzeit der Inbegriff von Gemütlichkeit
Ähnlich wie der Kamin- dient der Kachelofen meist zum Beheizen eines Raumes. Allerdings unterscheiden sich die Beiden ansonsten grundlegend. Ein flackerndes Kaminfeuer für spontane Romantikabende ist schnell entfacht. Der Grund- oder Kachelofen braucht dagegen erst zwei bis drei Stunden Anheizzeit. Dafür speichert er die Wärme, die er langsam und gleichmäßig an den Raum abgibt, sehr lang. Die meist sehr dekorativen Kacheln aus gebrannten Ton fungieren dabei als zusätzlicher Wärmespeicher.
Im Gegensatz zur herkömmlichen Heizung erwärmt die Strahlungswärme eines Kachelofens den Körper durch langwellige Infrarotstrahlen. Diese sind vergleichbar mit sanftem Sonnenlicht. Eine Wärme, die im wahrsten Wortsinne unter die Haut geht und ein angenehmes Wohlgefühl erzeugt. Wie bei einer Infrarotheizung wird der Körper nicht indirekt über die Luft erwärmt, sondern direkt durch die Wärmestrahlung der Kacheln.
„Der Kachelofen, auch Grundofen oder Speicherofen genannt, ist wegen seiner lang anhaltenden, gleichmäßigen Heizleistung als Dauerheizung geeignet“, erläutert Tim Froitzheim vom Zentralverband Sanitär, Heizung Klima. „Sein hoher Wirkungsgrad macht ihn ideal für Niedrigenergiehäuser.“
Der ideale Kachelofen für Ihre Immobilie
Ein Kachelofen sollte von der Größe und Beschaffenheit her zum Haus passen. Damit er im Winter die Wohnräume nicht überhitzt, sollte man deshalb die Maße von einem erfahrenen Ofensetzer individuell berechnen lassen. Dieser passt den Ofen optimal an die eigenen vier Wände an. Die massive Bauweise, die individuelle Planung und der Installationsaufwand machen den Kachelofen natürlich teurer als die einfachen Kamin-Alternativen aus dem Baumarkt. Günstigere Modelle gibt es schon für ca. 5.000 EUR. Ein großzügiger Kachelofen mit aufwendiger Heizgasführung für Nebenräume mit ansprechender Optik kostet dagegen bis zu 10.000 EUR. Sie sind auf der Suche nach einem Haus mit Kachelofen? Dann nehmen Sie mit einem lokalen REMAX-Makler Kontakt auf.
Mietrückstand bei Immobilien führt häufig zwischen Vermietern und Mietern zu Streit ...
... Im Herbst letzten Jahres hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Vermietern gestärkt. Nach dem Urteil wird die zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bei Mietzahlungsverzug nicht automatisch hinfällig, auch wenn der Mieter seine Schulden nachträglich bezahlt hat.
Laut BGH ist Mehrfachkündigung bei Immobilien möglich
Zwei voneinander unabhängige Mieter in Berlin waren mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand. Daraufhin kündigten ihnen ihre Vermieter den Mietvertrag für ihre Wohnungen fristlos. Zur Sicherheit sprachen sie zusätzlich noch die ordentliche Kündigung aus. Die Mieter wehrten sich gegen die Mehrfachkündigung, weil sie die offenen Mieten einige Tage nach Erhalt der Kündigung bezahlt hatten. Denn laut Gesetz (§ 543 BGB) ist eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter die Miete innerhalb der Schonfrist (zwei Monat nach Zustellung der Räumungsklage) vollständig begleicht.
Die Vermieter bestanden trotzdem auf die Räumung der Wohnungen. Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklagen jedoch ab. Nach Ansicht der Richter war die berechtigte fristlose Kündigung durch die Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist erloschen. Die Vermieter gingen daraufhin in Revision. Der zuständige BGH kam zu folgendem Urteil: Der nachträgliche Ausgleich der Mietrückstände kann lediglich die außerordentliche Kündigung unwirksam werden lassen. Die zusätzliche ordentliche Kündigung, durch die der Vermieter zum Ausdruck gebracht hat, dass er das Mietverhältnis auch dann beenden möchte, wenn die fristlose Kündigung hinfällig ist, sei grundsätzlich weiterhin gültig (siehe hierzu auch BGH, Urteile vom 19.9.2018, AZ: VIII ZR 261/17).
Kündigung erfordert eine „erhebliche Pflichtverletzung“
Das Landgericht Berlin muss jetzt prüfen, ob die ordentliche Kündigung mit der Pflichtverletzung „Zahlungsverzug“ ausreichend begründet ist. Ist in den verspäteten Mietzahlungen eine „erhebliche Pflichtverletzung“ der Mieter im Sinne von Paragraf 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB zu sehen? Ob am Ende die Interessen von den Vermietern oder den Mietern höher bewertet werden, hängt davon ab, ob die Mieter grundsätzlich als zuverlässig eingestuft werden oder nicht. Das heisst, ob sie ihre Mietzahlungspflicht „schuldhaft“ verletzt haben oder ob die Mietrückstände auf ein Versehen oder einen unvorhersehbaren finanziellen Engpass zurückzuführen sind. Die Entscheidung des Landgerichts steht derzeit noch aus.
Das Jahr 2019 bringt bei der Vermietung von Immobilien einige Änderungen mit sich. Denn der Bundestag hat am 30. November 2018 der geplanten Mietrechtsänderung zugestimmt ...
... Damit sollen Wohnungen trotz stetig steigender Mietpreise bezahlbar bleiben. Die Änderung sieht eine Verschärfung der Mietpreisbremse und eine Senkung der Modernisierungsumlage ab Januar 2019 vor.
Das bringt die Mietrechtsänderung 2019
Kappungsgrenze bei Modernisierungen: Statt elf Prozent dürfen in der Zukunft jährlich nur acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Dies gilt nicht nur für Ballungsräume mit hohen Mieten, sondern bundesweit. Damit die Mieter durch eine Modernisierung nicht zu stark belastet werden, darf die monatliche Miete nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei EUR pro qm² erhöht werden. Bei Wohnungen mit einer Miete bis sieben EUR pro qm² liegt die Kappungsgrenze bei zwei EUR.
Bußgeld bei „Herausmodernisieren“: Vermieter, die versuchen ihre weniger solventen Mieter durch Luxussanierungen zu vergraulen, müssen künftig mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro rechnen. Bereits die missbräuchliche Ankündigung von Luxussanierungen soll unter Strafe gestellt werden. Zudem können Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen.
Mietpreisbremse angezogen: Vermieter müssen künftig vor dem Abschluss eines Mietvertrages unaufgefordert die Miete des Vormieters nennen. Dadurch sollen Neumieter nachprüfen können, ob die verlangte Miethöhe auch zulässig ist. Generell dürfen Vermieter in Gebieten mit Wohnungsknappheit bei Neuvermietungen nur bis zu zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Um Investoren jedoch nicht abzuschrecken, gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauten, sondern nur bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. In welchen Städten und Regionen sie gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, zeigt der qualifizierte Mietspiegel.
Vermieter aufgepasst bei Mieterhöung
REMAX Germany rät jedem Vermieter sich über die Obergrenze bei den Mietpreisen genau zu informieren. Ansonsten riskieren Sie, mit späteren Rückforderungen konfrontiert zu werden. Wer sich auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse beruft (z. B. wegen vorangegangener Modernisierung), muss die Gründe hierfür unaufgefordert darlegen. Kommt der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, darf die Miete auch dann nur maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen, wenn ein besonderer Grund vorliegt, der eine höhere Miete rechtfertigen würde. Für Mieter wird es einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Es können aber auch zukünftig nur Mieten zurückgefordert werden, die nach der Rüge fällig geworden sind.
Gerade im Winter bekommen wir sie unschön zu spüren – die sogenannten Wärmebrücken. Denn auf ihnen spaziert die Wärme im Haus sozusagen nach draußen. Doch leider ist der Wärmeverlust nicht das einzige Problem, das sie mit sich bringen....
... So können Wärmebrücken zu Schimmelbildung, Schäden an der Gesundheit und Bausubstanz sowie höheren Heizkosten führen. REMAX Germany wollte wissen, woran man Wärmebrücken erkennt und wie man sich vor ihnen schützen kann.
Wärmebrücken und ihre Folgen für die Immobilienbewohner
Umgangssprachlich werden Wärmebrücken auch als Kältebrücken bezeichnet. Das macht durchaus Sinn, denn schließlich sorgt der Transmissionswärmeverlust für niedrigere Temperaturen an begrenzten Oberflächen einer Immobilie. Häufig findet man Wärmebrücken z. B. an Balkonen, Fenstern oder Heizkörpern, also an Verbindungsstellen, an denen sich die Baustruktur eines Hauses verändert. Das heißt, an den Stellen, wo die Dämmung unterbrochen wird, kann die Wärme von innen nach außen entweichen. Auf den abgekühlten Oberflächen bildet sich durch Feuchtigkeit, die z. B. durch Kochen oder Duschen entsteht, leichter Kondenswasser. Dieses wiederum kann zu Schimmelbildung und damit zu Gesundheitsschäden wie Allergien und Atemwegserkrankungen führen.
Werden Bauteile durch Wärmebrücken über einen längeren Zeitraum durchfeuchtet, drohen zudem Schäden an der Bausubstanz einer Immobilie. Deshalb sollte man versuchen, die Wärmebrücken möglichst zu beseitigen. Dazu ist es wichtig zunächst alle Fenster und Balkontüren auf undichte Stellen hin zu überprüfen. Leider erkennt ein Laie Wärmebrücken jedoch meist nicht mit dem bloßen Auge. Mit Hilfe einer Wärmebildkamera kann man jedoch in den Heizperioden Wärmebrücken sichtbar machen (Thermografie). Diese arbeitet mit Infrarotlicht. Auf den von außen aufgenommenen Bildern sieht man, an welchen Stellen der Hauswand Wärme entweicht. Am besten eigenen sich für diese Aufnahmen die frühen Morgenstunden oder abends.
Das hilft gegen Wärmebrücken und Schimmelbildung
Durch eine gute Dämmung oder Isolierung kann man sich vor Wärmebrücken schützen. Dazu sollte man einen Experten befragen. Aber auch regelmäßiges Stoßlüften hilft, um Schimmelbildung vorzubeugen und für ein gesundes Raumklima zu sorgen. Für den optimalen Luftaustausch sollte das Fenster dazu zwei bis dreimal am Tag für fünf bis zehn Minuten ganz geöffnet werden. Dadurch entweicht die warme, feuchte Zimmerluft nach draußen und die kalte Außenluft kann nach innen dringen. Diese kann bis zum nächsten Stoßlüften die Feuchtigkeit im Raum aufnehmen. Auch sollte man im Winter die Zimmertemperatur durchgängig auf ca. 19 – 21 Grad halten. Das gilt auch für Zimmer, die man selten benutzt oder wenn man tagsüber außer Haus ist.
Viele Menschen können sich in Deutschlands Großstädten den Kauf einer Immobilie mittlerweile nicht mehr leisten. Doch die Preise für Wohneigentum steigen nicht überall ...
... Laut einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) gibt es abseits der Metropolen und in ländlichen Gebieten noch Immobilien, die deutlich unter dem regulären Marktpreis liegen.
Auf der Suche nach günstigen Immobilien in Deutschland
Das HWWI hat für Käufer, die an Renditen interessiert sind, für den Postbank Wohnatlas Orte in Deutschland ermittelt, in welchen beim Hauskauf starke Wertsteigerungen bis zum Jahr 2030 zu erwarten sind. Besonders gut schneiden dabei Landkreise in Niedersachsen ab. Dazu gehören das Emsland an der niederländischen Grenze und das südlich angrenzende Cloppenburg. Hier prognostiziert das HWWI, dass ein 100-Quadratmeter- Haus im Jahr 2030 etwa 46.000 Euro mehr wert sein wird als heute.
Maximale Rendite soll ein Hauskauf in Heilbronn bringen. Hier rechnet man damit, dass die Immobilienpreise bis 2030 stark ansteigen werden. Nämlich dass ein 100-Quadratmeter-Haus einen Reingewinn von 150.000 Euro einbringt. Aber auch die Käufer in den Landkreisen Oldenburg, Osnabrück, Diepholz und Gifthorn können mit kräftigen Zuwächsen rechnen. Und auch die Grafschaft Bentheim gehört mit 0,7 Prozent Wertsteigerung im Jahr zu den Top100-Regionen.
Aber auch auf halbem Weg zwischen Bremen und Hannover lassen sich echte Immobilien-Schnäppchen finden. So liegen in Nienburg an der Weser die Preise 42 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt. Ein Geheimtipp für Käufer ist laut HMMI das Umland der Freien Hansestadt Bremen. In München, welches als teuerstes Pflaster in Deutschland gilt, sind die Kaufpreise dagegen so hoch, dass sich nur wenige einen Hauserwerb dort leisten können. Aber in den Städten wie Erding, Ebersberg, Dachau und Freising ist auf dem Immobilienmarkt noch Luft nach oben. Insgesamt werden in Bayern und Baden-Württemberg fast flächendeckend Wertsteigerungen erwartet.
In diesen Regionen sind Immobilien noch günstiger
Während die Immobilienpreise in den Trendstädten wie München, Berlin, oder Hamburg immer neue Preisrekorde erreichen, kann man in anderen Gegenden Deutschlands Eigentumswohnungen für knapp ein Zehntel des dortigen Kaufpreises erwerben. Selbstnutzer, die zudem ihren Wohnort unabhängig vom Arbeitsplatz aussuchen können, also vor allem Freiberufler oder Rentner, finden in strukturschwachen Regionen das reinste Schnäppchen-Schlaraffenland. Einer Studie der F+B GmbH zufolge, können Käufer in 17 ostdeutschen Städten geräumige Eigentumswohnungen sogar für weniger als 50.000 Euro erwerben. Wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilie sind, dann sollten Sie einen lokalen REMAX Makler kontaktieren. Er berät sie fachkundig. Damit sich das vermeintliche Immobilien-Schnäppchen am Ende nicht als Eurograb entpuppt.