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Timestamp: 2019-10-14 13:10:03
Document Index: 164739001

Matched Legal Cases: ['artículo 39', 'artículo 2060', 'artículo 2061', 'artículo 2351', 'Artículo 23', 'Artículo 30', 'artículo 207']

Publicado en enero 21, 2019 por Corporacion P.H.
En Colombia la propiedad horizontal comienza una etapa crucial para 2019, y es la realización de las asambleas de copropietarios, es por esta razón que los post de nuestro blog, tendrán como eje central elementos relevantes para efectuar una asamblea con el lleno de los requisitos legales.
Hoy hablaremos de la convocatoria a través de medios electrónicos, ya que existe un interrogante entre nuestros lectores, sobre la validez de la convocatoria a través de medios electrónicos.
Lo primero que debemos mencionar es que el artículo 39 de la ley 675 de 2001, indica lo siguiente:
Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.
Estudia con nosotros Diplomado Gerencia de la propiedad horizontal, toda la información aquí.
La norma es clara en indicar que la convocatoria deberá comunicarse a cada uno de los propietarios, mas no indica una forma específica de realizar esta comunicación.
Lo que se debe hacer es enviar la convocatoria a la última dirección registrada por los propietarios, dirección que perfectamente puede ser una dirección mail, una dirección de residencia, un número telefónico, fax, entre otros elementos, mediante los cuales sea viable enviar la convocatoria.
Fundamento jurídico del uso de medios electrónicos
Es la Ley 527 de 1999 la norma que otorga validez jurídica y probatoria a los documentos y comunicaciones electrónicas en Colombia.
Esta ley pretendió cerrar el problema del uso de medios electrónicos como medio de prueba para cualquier tipo de transacción, contrato, actuación, operación o similar.
Lográndolo a través de un principio que denomino el Principio de equivalencia el cual consiste en equiparar el documento electrónico al documento manuscrito y darle un mismo valor probatorio.
Al respecto la Corte constitucional a través de la Sentencia C-662 De 2000 indicó:
Los mensajes de datos deben recibir el mismo tratamiento de los documentos consignados en papel, es decir, que debe dárseles la misma eficacia jurídica, por cuanto comportan los mismos criterios de un documento.
Si un mensaje de datos cumple con los mismos objetivos y tiene las mismas funciones que un medio tradicional o físico de transmisión de información, dicho mensaje tendrá los mismos efectos jurídicos que dicho medio físico.
Así las cosas, conforme a la ley 675 de 2001 y en consonancia con los preceptos de la ley 527 de 1999, la notificación a través de medios electrónicos de la convocatoria de la asamblea general, es perfectamente legal, si este medio es una de las direcciones que el propietario registro ante la copropiedad.
¿Qué requisitos debe tener el documento electrónico?
Para que el documento electrónico sirva como prueba y cumpla con su fin, este debe cumplir con los siguientes requerimientos:
Debe ser accesible para futuras consultas.
Debe reproducir con exactitud la información generada
Se debe poder determinar el origen del documento, la fecha de envío y de recibo.
Si usted a través de medios electrónicos puede garantizar el lleno de estos 3 requisitos, y, además, cuenta con el registro de un medio electrónico por parte del copropietario, en virtud del principio de equivalencia, podrá convocar por medios electrónicos, sin tener, ningún problema legal posteriormente.
Esto sin duda alguna, facilitará el proceso de convocatoria, así como también un aporte considerable al medio ambiente.
Directora jurídica Corporación P.H.
Un saludo de navidad de nuestra directora.
Publicado en diciembre 19, 2018 por Corporacion P.H.
Les deseamos unas felices, fiestas, regresamos el 14 de enero de 2019
LA RESPONSABILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES EN LOS SUEÑOS DE LOS COLOMBIANOS
Publicado en noviembre 28, 2018 por Corporacion P.H.
La construcción es un segmento que en Colombia ha tenido en los últimos años un auge impresionante, y más si lo relacionamos con el crecimiento de propiedad horizontal en el país, generando un impacto considerable en la economía general de una Nación, y demarcando el crecimiento y avance del mismo.
De acuerdo con Tamayo y Ossa (2015) por la gran envergadura que este sector de la economía tiene, se hace necesario que el Estado establezca los mecanismos necesarios para garantizar que:
Se cause el menor número posible de daños, a través de un ejercicio responsable de la actividad constructiva;
Si algún daño llega a ser causado, este sea rápida y efectivamente indemnizado a quien lo ha sufrido, a través de un eficiente sistema de responsabilidades por parte del constructor y demás intervinientes en la cadena constructiva; y finalmente,
Que la indemnización de los daños causados no termine por llevar a la quiebra al empresario causante de los mismos, a través de un adecuado sistema de aseguramiento o traslado de riesgos.
Premisas que para el caso Colombiano no se aplican, generando verdaderas tragedias humanas dentro de quienes termina siendo afectados por construcciones irregulares, perdiendo su patrimonio y hasta su vida, sin que nadie responda por los perjuicios ocasionados.
LA RESPONSABILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES EN LA LEGISLACIÓN COLOMBIANA
En Colombia frente a la responsabilidad del constructor el tema es insípido aun, existen ciertas normas limitadas en el Código civil, otras en el Estatuto del Consumidor, y finalmente en 2016 fue emitida la ley anti space ( Ley 1796 de 2016) que busca establecer medidas de protección al comprador de viviendas, pero donde quedan entonces ¿quienes compran locales comerciales u oficinas?
Que dice el código Civil
EL código civil aborda el tema de la responsabilidad del constructor en los artículos 2060, 2061 y 2351
El artículo 2060 que aplica en materia contractual, y solo frente al empresario que se obliga a construir por un precio único prefijado un inmueble. En este caso, existe una garantía decenal cuando la edificación perece o amenaza en ruina, en todo o en parte cuando se presentan estas 3 circunstancias:
Por vicio de la construcción,
Por vicio del suelo que debió de haber sido conocido por el constructor, o
Por vicio de los materiales empleados, siempre y cuando no hayan sido entregados por quien encargó la obra
Por su parte el artículo 2061 extiende la responsabilidad al arquitecto, dejando por fuera a el vendedor de inmuebles nuevos hechos por un tercero o por él mismo, el promotor, el calculista, el administrador delegado, el interventor, y en general, cualquier otra persona que hubiese participado en la construcción o venta del inmueble, en una calidad diferente a la del empresario constructor o el arquitecto.
Y finalmente el artículo 2351 que extiende la responsabilidad a los perjuicios que por la ruina se cause a terceros, y esta ruina provenga de vicios de la construcción, será de responsabilidad del arquitecto o constructor.
Se queda corto el Código Civil en materia de responsabilidad del constructor.
Qué dice el estatuto del consumidor ley 1480 de 2011
En esta ley se establecen dos tipos de garantías que son igualmente aplicables en materia de construcción.
Aplicable únicamente por vicios de calidad, idoneidad o seguridad, podría dar derecho al consumidor (piénsese en el adquirente del inmueble, o quien lo habite para sus necesidades no empresariales) únicamente a que se repare el bien o se devuelva el dinero si el vicio se repite, dentro del corto plazo de caducidad de la acción, y sin tener derecho a que se indemnicen los demás daños que estos vicios habrían causado.
Protección por productos defectuosos,
Únicamente aplicaría para aquellos eventos en que por cualquier razón el inmueble no sea razonablemente seguro para el consumidor (que sería lo mismo que perecer o amenazar en ruina), y daría lugar a que se solicite en un proceso ordinario la totalidad de perjuicios que le fueren causados , pero que en últimas no sería una protección mayor a la otorgada en los artículos 2060 y 2351 del Código Civil, sin contar con la confusión adicional que introdujo la Ley 1480 de 2011 respecto del término para ejercer la acción, y la cual aún se debate si se trata de un término de prescripción o de caducidad. (Tamayo & Ossa; 2015: 176)
Qué dice la Ley anti space Ley 1796 de 2016
Es un acercamiento del legislativo para proteger al comprador de vivienda, a través de tres pilares
Incrementar la seguridad de las edificaciones.
Fortalecer la función pública que ejercen los curadores urbanos.
Obligar al constructor a brindar garantías a los compradores (con su patrimonio, a través de garantías bancarias o contratos de seguros)
Dentro de los tópicos que se encuentran en esta norma es viable mencionar los siguientes:
La revisión de diseños estructurales de edificaciones cuyos predios superen los 2.000 metros cuadrados construidos, la hará un profesional particular calificado, diferente al diseñador e independiente laboralmente de él. Esta función también podrá realizará personas jurídicas que se encuentren calificadas.
Las construcciones de más de 2.000 metros cuadrados, independiente de su uso deben someterse a una supervisión técnica, independiente del constructor.
El Gobierno Nacional definirá los alcances, procedimientos, documentos y responsabilidades relacionadas con esa supervisión técnica. Esa supervisión se exigirá sin perjuicio de la obligación del constructor de realizar todos los controles de calidad y cumplir con los reglamentos.
Concluida la obra, el supervisor técnico independiente debe expedir, bajo gravedad del juramento, la certificación técnica de ocupación, que se protocolizará por escritura pública.
Frente al tema de los amparos, el Código Civil ordena que, si un edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, dentro de los 10 años siguientes a su entrega, por vicios constructivos, del suelo o vicio en los materiales, el constructor debe responderle al comprador. Como amparo a este último, la “Ley Anti-Space” ordena que el constructor o vendedor de la vivienda nueva cubran esos perjuicios patrimoniales “a través de su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros, entre otros”.
Se crea el Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados para las labores de diseño, revisión y supervisión. Lo administrará el Consejo Profesional Nacional de Ingeniería.
Y nace la Superintendencia Delegada para el control de curadores urbanos.
Es necesario indicar que a la fecha noviembre de 2018, la ley antispace no se encuentra totalmente reglamentada, luego su aplicación no está en su totalidad habilitada.
Que podemos concluir:
El actual sistema de responsabilidad civil y aseguramiento de los constructores en Colombia es insuficiente frente la realidad nacional en materia de las necesidades de las víctimas potenciales de los daños, y por ende, debe ser actualizado.
Si usted está pensando en comprar inmuebles, por favor tenga en cuenta la trayectoria de la compañía constructora, verifique la legalidad del proyecto, determine si la compañía es lo suficientemente sólida para evitar su liquidación en los próximos años, y que eventualmente nadie le responda.
Conozca sus derechos y por favor documéntese sobre la materia, es su patrimonio el que se encuentra en juego.
Giraldo López, C. Caycedo Espinel & R. Madriñán Rivera, Comentarios al Nuevo Estatuto del Consumidor Ley 1480 de 2011, I, 64 – 75 (1ra ed., Editorial Legis S.A., Bogotá, 2012)
Ley 1480 de 2011. Por medio de la cual se expide el Estatuto del Consumidor y se dictan otras disposiciones. Octubre 12 de 2011. DO. No. 48220 (Colombia).
Ley 1796 de 2016. Por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del i i comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los curadores urbanos, se asignan unas funciones a la superintendencia de notariado y registro y se dictan otras disposiciones
Tamayo Jaramillo, Javier & Ossa Gómez, Daniel, La responsabilidad civil y los seguros en la construcción de inmuebles: una aproximación comparativa entre el derecho colombiano y francés, 43 RIS, 171-191 (2015). http://dx.doi.org/10.11144/ Javeriana.ris43.rcsc doi:10.11144/Javeriana.ris43.rcsc
DESDE LA VENTA DEL PROYECTO, LAS CONSTRUCTORAS PUEDEN AFECTAR LA CONVIVENCIA DENTRO DE LAS COPROPIEDADES
Publicado en noviembre 22, 2018 por Corporacion P.H.
Para nadie es un secreto que una de las felicidades más grandes de cualquier ser humano es cumplir el sueño de adquirir vivienda propia, en la actualidad el proceso aparentemente es relativamente sencillo, los compradores de vivienda, ilusionados se enamoran del apartamento modelo, revisan el sector verifican elementos como vías de acceso, colegios cerca, rutas hacia el trabajo, número de habitaciones, como decorar su vivienda con las últimas tendencias de la moda, pero la verdad es que realmente no sabemos comprar inmuebles.
Este tema es demasiado relevante, y no se podrá abordar en un solo post, pero si quisiéramos referirnos al proceso de venta de los proyectos inmobiliarios y la importancia de corroborar que lo que indican los vendendores del proyecto sí se ajusta a la realidad del conjunto y unidad privada, ya que en ocasiones por vender más generan información errada, que con el paso del tiempo afecta a los compradores ya que se sienten engañados, y dentro de las asambleas un sin sabor que se deriva en problemas de convivencia convirtiendo a la casa de los sueños, en la artífice de sus mayores pesadillas.
Lo primero que usted debe conocer es que el Estatuto del consumidor, ley 1480 de 2011 tambien cobija a las constructoras y promotores de ventas de unidades inmobiliarias bajo el régimen de propiedad horizontal, al respecto se encuentran obligados a cumplir con el articulo 23, el cual sostiene:
Artículo 23. Información mínima y responsabilidad. Los proveedores y productores deberán suministrar a los consumidores información, clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea sobre los productos que ofrezcan y, sin perjuicio de lo señalado para los productos defectuosos, serán responsables de todo daño que sea consecuencia de la inadecuada o insuficiente información. En todos los casos la información mínima debe estar en castellano.”.
Que además, se encuentra prohibida la publicidad engañosa,
Artículo 30. Prohibiciones y responsabilidad. Está prohibida la publicidad engañosa.”.
Y que de incumplir con el Estatuto del consumidor, la Superintendencia de Industria y Comercio mediante La Dirección de Investigaciones de Protección al Consumidor podrá iniciar las investigación respectiva e imponer las multas a las cuales haya lugar luego de surtirse un debido proceso,
Es el caso de constructora VAVILCO, la cual fue multada en primera instancia por un valor de SEISCIENTOS DIECISÉIS MILLONES DE PESOS ($616.000.000.oo) a VAVILCO LTDA., por anunciar en forma engañosa como áreas comunes de un conjunto cerrado, zonas de cesión que pertenecen al Distrito Capital.
Durante el proceso la Superintendencia comprobó que VAVILCO LTDA anunciaba en la publicidad del proyecto habitacional BRANTEVILLA BOSQUE RESIDENCIAL que áreas como el Putting Green de golf, canchas de tenis y el sendero de trote hacían parte de las áreas comunes del conjunto cerrado, cuando en realidad se trataba de zonas de cesión que pertenecen al Distrito Capital, siendo de público disfrute.
Razón por la cual también ordeno a la constructora corregir la publicidad del conjunto BOSQUE RESIDENCIAL BRANTEVILLA, en este tenor La sanción se impuso para proteger el patrimonio de los consumidores y su derecho a recibir información veraz, completa y oportuna. (vea el extracto de la noticia aquí)
¿y que debo hacer?
Pero para evitarse este sin sabor, y sabiendo que en ocasiones las constructoras ( no todas hacemos la aclaración) utilizan engaños para hacer más atractivos sus proyectos, es importante que usted también asuma su carga de Sagacidad, es decir usted deberá actuar con astucia, procurando su total satisfacción en la compra que planea realizar.
Usted tiene derecho a verificar que el proyecto que se está vendiendo se ajuste a las licencias y permisos otorgados por la autoridad competente.
Podrá acceder a la licencia de urbanización, y además a los planos para verificar que eso que se ve tan lindo en la maqueta, y en los vídeos 3D realmente se ajuste a los permisos y licencias que avalan el proyecto.
Evítese un dolor de cabeza, que no le metan gato por liebre, y el mejor consejo que podemos darle ante la compra de su inmueble es sin duda “NO TRAGUE ENTERO.”
administramos plata ajena…
Publicado en noviembre 13, 2018 por Corporacion P.H.
Para nadie es un secreto, que el primer enemigo de la sana convivencia en las copropiedades, es la apatía de los propietarios en participar de forma correcta en la toma de decisiones dentro de su propiedad.
El primer responsable de su copropiedad, es el propietario, que toma decisiones en la Asamblea general de propietarios, en las imágenes del programa se muestra una asamblea en la cual es silenciado aquel propietario que quiere indagar cual es la dirección que va a tomar el presupuesto aprobado por ellos mismos, el preguntar, el indagar, el querer mantenerse informado, genera bandos dentro de la copropiedad, que al final del ejercicio desgastan la comunidad, la convivencia y por qué no, el bolsillo de los propietarios ( y no por que exista necesariamente un desfalco, sino también, porque entre demanda va y vine se ocupan los dineros del presupuesto en gastos de representación judicial que casi nunca están contemplados)
Seria, una falacia, negar una realidad que afronta la propiedad horizontal en la actualidad, la exposición que hay frente a personas que desconocen el régimen y deciden administrar sin darse cuenta que es una gran responsabilidad ya que en sus manos están presupuestos que pueden ser incluso más grandes que empresas colombianas exitosas y también los sueños de aquellos que con gran esfuerzo adquieren sus unidades privadas (bien sean unidades residenciales o comerciales)
Es una radiografía de un panorama que de seguir así se tornara más oscuro, pero se hace necesario ir más al fondo de tal situación, antes de continuar con este escrito, nos gustaría resolviera internamente los siguientes interrogantes:
¿Qué tanto conoce usted como propietario sobre el régimen de propiedad horizontal?
¿Participa usted en su asamblea de copropietarios?
¿Sabe que es un consejo, cuál es su función y responsabilidad?
¿Conoce su reglamento de propiedad horizontal?
Ante, ese panorama desolador el Dr. Antonio Hernandez Llamas director de IDPAC, sostiene de manera acertada que parte de la problemática que se presenta actualmente en las propiedades horizontales se derivan de:
Muchas veces no se escoge el administrador como debe ser.
No se preocupa por quien va a manejar sus recursos
Hay un amplio desconocimiento del régimen de propiedad horizontal
Los consejos finales dados en el programa para mejorar el panorama, tampoco se ajustan a la realidad, indicar por ejemplo que Las alcaldías locales y los centros de conciliación pueden resolver cualquier tipo de problema con su administrador, es una gran mentira, ya que las competencias de estas entidades no abarcan cualquier problemática y se encuentran limitadas a las funciones contenidas en la ley.
Acudir a una lonja de propiedad horizontal ¿pero cuál? quien controla estas entidades, es más de lo mismo; de lo cual se quejan en el programa Séptimo día, es que definitivamente en río revuelto ganancia de pescador.
Para la Corporación P.H. el camino aún es muy largo, mientras el Gobierno nacional crea un ente de control, inspección y vigilancia para la propiedad horizontal, y ante su ausencia, consideramos que para evitar situaciones como las narradas en el programa séptimo día, se hace necesario:
Romper el mito que la administración de la copropiedad es un proceso ajeno a los propietarios, es risible ver como en los procesos de formación, la comunidad se queja del consejo y de lo que sucede en la asamblea cuando son ellos quienes conforman el máximo órgano de administración, y que a su vez son los consejeros. Dejo claro el programa que las situaciones anómalas que se presentan en la administración afectan directamente a los propietarios.
Capacitarse de forma continua, sobre lo que implica este régimen de propiedad, horizontal, ¿pero quienes?, todos los propietarios, finalmente si quieren evitar la hegemonía en los consejos (que también corrompe y genera situaciones de poder dañinas para la comunidad) esos cargos deberán rotarse entre quienes : PUES LOS PROPIETARIOS.
Dejar atrás la guerra del centavo, es que contratar quien administra su patrimonio debe ser un proceso serio, y antes que se molesten mis lectores, en ocasiones es mejor contratar empresas serias con amplia trayectoria en el sector que cuenten con un equipo interdisciplinario que pueda orientar de mejor manera a las comunidades.
Exigir pólizas de responsabilidad para quienes administran nuestros presupuestos, sin importar si la persona elegida es natural o jurídica, pero ojo a esto, sepa contratar la póliza y tenga en cuenta las condiciones de exclusión de las mismas,
Si cuenta con revisor fiscal, por favor, páguele lo justo, pero que él cumpla con las funciones contenidas en el artículo 207 del código de Comercio.
Y, finalmente, deje la APATÍA; participe en las asambleas, pero asista a ellas convencido que asiste a una reunión gerencial, (deje atrás esos espectáculos bochornosos que se presentan en estas reuniones, donde el que más grita o se impone, es el rey de la trifulca), recuerde que en esas reuniones usted está decidiendo el camino que tendrá por los próximos meses su copropiedad, lo que le costó años adquirir.
Es qué, queridos lectores y estudiantes, lo que se encuentra en juego aquí es su patrimonio, los sueños de su vida, y el trabajo y sacrificio diario de su familia, por eso dejarlo en manos de inexpertos es un riesgo muy alto que no es menester correr.
Con un abrazo, fraterno y lleno de positivismo.
La información, un elemento clave a la hora de administrar p.h.
Publicado en noviembre 7, 2018 por Corporacion P.H.
En la actual sociedad del conocimiento, la información es un activo muy importante a la hora de realizar cualquier tipo de trabajo o emprendimiento, esto también es relevante a la hora de administrar propiedad horizontal.
Por esta razón, la Corporación P.H. le comparte 6 tips para consejeros y administradores, con el propósito que su función se realice de la mejor manera.
Una comunidad enterada de lo que sucede en la copropiedad colabora más con la administración.