Source: https://www.ra-kotz.de/mieterhoehung_nicht_angekuendigte_modernisierungsmassnahme.htm
Timestamp: 2020-08-14 02:41:16
Document Index: 349341754

Matched Legal Cases: ['§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 554', '§ 559', '§ 554', '§ 554', '§ 554', '§ 559', '§ 3', '§ 559', '§ 554', 'BGH']

Az: VIII ZR 164/10
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers in …. . Mit Schreiben vom 7. September 2007 kündigte der Kläger den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an. Die Beklagte widersprach mit Schreiben vom 25. Oktober 2007. Mit Schreiben vom 13. Februar 2008 zog der Kläger die Modernisierungsankündigung zurück; die Arbeiten wurden gleichwohl durchgeführt und im September 2008 abgeschlossen.
Das Berufungsgericht hat eine nachhaltige Wohnwertverbesserung im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB damit begründet, dass die im zweiten Obergeschoss gelegene Wohnung der Beklagten trotz der gleichwohl noch zu überwindenden Stufen durch den Fahrstuhl – auch im Hinblick auf den Transport von Lasten – bequemer zu erreichen ist. Einen Rechtsfehler dieser dem Tatrichter obliegenden Würdigung (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2008 – VIII ZR 105/07, NZM 2008, 283 Rn. 22) zeigt die Revision nicht auf.
Nach § 559 b BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsschreiben des Klägers vom 29. September 2008 gerecht.
Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Mieterhöhung wegen einer bereits durchgeführten Modernisierung nicht voraus, dass dem Mieter vor Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus der gesetzlichen Regelung in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB; darin ist (lediglich) vorgesehen, dass sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird, um sechs Monate verlängert, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als zunächst mitgeteilt. Die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen; zum anderen wird er durch das Sonderkündigungsrecht in die Lage versetzt, das Mietverhältnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbeiten und dem Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, kann der Vermieter ohne ordnungsgemäße Ankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine entsprechende Duldungsklage abzuweisen wäre.
Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter – wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG – im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Senatsurteil vom 19. September 2007 – VIII ZR 6/07, NZM 2007, 882 Rn. 15). Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 4. März 2009 (VIII ZR 110/08, NZM 2009, 394 Rn. 16) keine andere Beurteilung, denn jene Entscheidung hatte nicht eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung zum Gegenstand, sondern betraf die Pflicht des Mieters zur Duldung noch durchzuführender Instandhaltungsmaßnahmen.
Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB für den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (Senatsurteil vom 24. September 2008 – VIII ZR 275/07, NZM 2008, 883 Rn. 30). Das Berufungsgericht ist unter Berücksichtigung der von der Beklagten geltend gemachten Nachteile zu der Auffassung gelangt, dass die vom Kläger wegen des Fahrstuhleinbaus vorgenommene Mieterhöhung für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Soweit sie geltend macht, die Mieterhöhung sei für die Beklagte deshalb unzumutbar, weil sie trotz ihres Alters die Wohnung auch ohne Fahrstuhl erreichen könne und außerdem zu besorgen sei, dass sie bei einem eventuellen Sturz im Fahrstuhl nicht gefunden würde, setzt die Revision lediglich ihre eigene Würdigung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts; dies ist revisionsrechtlich unbeachtlich.
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