Source: http://www.erasmi.it/monografie/diritto-superfice.html
Timestamp: 2013-05-19 17:39:48+00:00
Document Index: 46511141

Matched Legal Cases: ['art. 553', 'art. 664', 'art. 448', 'art. 938', 'art. 940', 'art. 940', 'art. 952', 'art. 954', 'art. 954', 'art. 954', 'art. 934', 'art. 1376', 'art. 1350', 'art. 2643', 'art. 1158', 'art. 1159', 'art. 1350', 'art.\n2643', 'art. 954', 'art. 1362', 'art. 952', 'art. 812', 'art. 952', 'art. 812', 'art. 956', 'art. 955', 'art. 1127', 'art. 4', 'art. 1127', 'art. 1127', 'art. 934', 'art. 177', 'art. 1333', 'art. 1411', 'art. 675', 'art. 564', 'art. 823', 'art. 826', 'art. 36', 'art. 41', 'art. 42', 'art. 74', 'art. 9', 'art. 958', 'art. 840', 'art. 932', 'art. 1453', 'art. 827', 'art. 2816', 'art.\n2816', 'art. 954', 'art. 999', 'art. 954', 'art. 954', 'art. 1350', 'art. 2643', 'art. 1360', 'art. 1606', 'art. 954', 'art. 2043', 'art. 2058', 'art. 2058', 'art. 2947', 'art. 3']

|Home|Monografie|Attualit�|Lavoro|Quesiti|Contatti|Controllo
Qualit�|I nostri amici disabili|Dicono di noi|I nostri
[barrasix.htm]
Le monografie della Mailing List
Pubblicata 20 aprile 2001
Monografia reperita in: www.dirittosuweb.it
Queste pagine sono parte della monografia Beni,propriet� e diritti reali che offre al
lettore compiuta esposizione trattatistica delle indicate materie,con circostanziata
documentazione dello stato della dottrina e degli orientamenti della giurisprudenza.Con
riguardo al quadro complessivo della materia della propriet� e dei diritti reali di
godimento,e con il tradizionale approccio casistico e giurisprudenziale la trattazione di
Casi e questioni di diritto privato.Propriet� e diritti reali ormai giunto alla ottava
edizione SOMMARIO: 1. Evoluzione storica del diritto di superficie. - 2. Ragioni giustificative
dell'istituto. - 3. Il diritto di superficie. - 4. Costituzione e circolazione. - 5.
Problemi di qualificazione della fattispecie. - 6. Nozione di costruzione. - 7. Le
piantagioni. - 8. Il sottosuolo. - 9. La sopraelevazione. - 10. Diritto di superficie e
condominio. - 11. Superficie e comunione dei beni. - 12. I contratti di trasferimento di
volumetria. - 13. Beni pubblici. - 14. Edilizia residenziale su suolo pubblico. - 15.
Parcheggi in superficie. - 16. Diritti ed obblighi delle parti. - 17. Estinzione. - 18. La
1. Evoluzione storica del diritto di superficie
Il diritto romano era caratterizzato da una assoluta centralit� del diritto di
propriet�, specie immobiliare, considerato assoluto (dominium ex iure quiritium); un
importante corollario dell'assolutezza del diritto di propriet� era considerato
l'istituto dell'accessione, in origine assolutamente inderogabile, in virt� del quale
qualsiasi cosa veniva costruita o piantata sul suolo risultava automaticamente acquisita
dal titolare del fondo stesso.
In queste condizioni il diritto di superficie si � evoluto come deroga rispetto al
principio dell'accessione, al fine cio� di inibire, ancorch� temporaneamente, l'operare
In particolare il diritto di superficie ha iniziato a delinearsi quando si � diffusa
l'abitudine di concedere ai privati l'uso dei fondi pubblici per l'edificazione di
costruzioni (1). Per definizione il suolo pubblico non era considerato alienabile; si
riteneva per� possibile concederne ai privati il godimento. Il rapporto originariamente
veniva inquadrato nell'ambito del contratto di locazione (locatio/conductio), con
conseguente nascita di un rapporto di natura puramente obbligatoria tra le parti.
In seguito l'abitudine di concedere tali concessioni ad aedificandum si diffuse peraltro
anche nel settore privato, ferma restando la natura puramente obbligatoria del rapporto.
Sar� infatti solo a partire dall'epoca giustinianea che a favore del superficiario
verranno estesi i rimedi normalmente spettanti al proprietario, con conseguente
tutelabilit� erga omnes del diritto.
Nell'epoca intermedia, l'istituto si consolida ed assume crescente rilevanza nell'ambito
della generale fioritura delle forme reali di appartenenza che hanno caratterizzato
l'epoca intermedia; basti per esempio pensare all'enfiteusi, ai censi, agli oneri reali, e
cos� via (2).
Si consideri ancora che mentre in epoca romana il diritto di superficie era rigorosamente
limitato al solo settore delle costruzioni, in epoca intermedia la fattispecie � stata
estesa anche all'intero settore delle piantagioni, con conseguente possibilit� di
configurare un diritto di propriet� superficiaria non solo con riferimento alle
costruzioni, ma anche alle piantagioni.
Come � ben noto, nel corso del settecento, nell'et� dei lumi, vi fu una forte reazione
nei confronti dell'eccessiva proliferazione delle forme di appartenenza tipica del diritto
comune, la quale sfoci� nella rivoluzione francese e nella conseguente caducazione
dell'intero sistema dominicale feudale.
In seguito il codice civile francese del 1804, in segno di forte reazione e di rottura
rispetto all'ancien r�gime, ha riscoperto nella sua pienezza l'idea originaria romana di
propriet� piena, facendo piazza pulita della miriade di forme di appartenenza reali
tipiche del sistema feudale. In questo quadro il codice non disciplina in modo espresso
n� l'enfiteusi, n� il diritto di superficie, lasciando per� aperta la possibilit� che
sopra un terreno vi potessero essere edifici o piantagioni di un proprietario differente
rispetto a quello del suolo, salva la presunzione di appartenenza a favore di quest'ultimo
(art. 553 c. Nap.). Ai sensi dell'art. 664 (c. Nap.) i vari piani di una casa potevano
inoltre appartenere a proprietari separati.
Sulla base di questa normativa, sicuramente scarna ed incompleta, la giurisprudenza
francese post codicistica non esit� comunque a reintrodurre in pieno la possibilit� di
configurare forme di propriet� delle costruzioni o delle piantagioni separata rispetto a
quella del suolo (3).
Diversamente dal codice civile francese, i codici dell'area tedesca disciplinano
dettagliatamente l'istituto della superficie (Erbbaurecht): � 1225 ABGB; �� 1012-1017
Il codice civile italiano del 1865 seguiva viceversa il modello francese del 1804,
limitandosi a stabilire che qualsiasi costruzione, piantagione od opera sopra o disotto il
suolo si presume fatta dal proprietario a sue spese ed appartenergli, finch� non consti
del contrario, senza pregiudizio per� dei diritti legittimamente acquistati dai terzi
(art. 448). Anche in Italia la dottrina e la giurisprudenza sulla base di questa scarna
normativa non esitarono comunque ad ammettere con grande ampiezza la possibilit� di
costituire diritti di propriet� superficiaria delle costruzioni o delle piantagioni.
Si tratta di risultati che sono poi confluiti nella disciplina attuale del diritto di
superficie; il codice civile del 1942, traendo spunto sia dalla disciplina contenuta nel
BGB, sia dall'elaborazione dottrinale e giurisprudenziale precedente, ha infatti
disciplinato in modo compiuto l'istituto (artt. 952-956 c.c.).
2. Ragioni giustificative dell'istituto
Al di la delle vicende storiche che testimoniano una persistente vitalit� dell'istituto,
si tratta di capire quali siano le ragioni che giustificano il diritto di superficie (4).
L'ordinamento giuridico tenta in buona sostanza di dirimere il conflitto che pu� venirsi
a creare tra la propriet� e l'iniziativa. Si tratta infatti di capire cosa succede nel
caso in cui l'iniziativa tesa alla costruzione di un edificio o alla piantagione di alberi
sia assunta da una persona diversa rispetto al proprietario del suolo.
Il diritto romano non aveva dubbi a questo riguardo; in virt� del fondamentale principio
dell'accessione, la propriet� del suolo si estendeva immancabilmente anche a qualsiasi
cosa fosse stata costruita o piantata al di sopra del suolo.
Si consideri tuttavia che questa non � l'unica soluzione astrattamente e storicamente
possibile; il diritto germanico per esempio attribuiva la propriet� delle costruzioni a
chi le aveva realizzate (5).
Del resto anche nell'ambito della stessa tradizione romanistica, in virt� dell'istituto
per l'appunto della superficie, si � giunti ad ammettere la possibilit� di derogare al
fondamentale principio dell'accessione; si consideri inoltre l'istituto dell'accessione
invertita (art. 938 c.c.), dell'occupazione acquisitiva, nonch� ancora al differente
regime attualmente previsto in materia di specificazione di beni mobili (art. 940 c.c.)
Il principio logico giuridico dell'accessione, confligge infatti con un principio logico
giuridico differente, vale a dire la regola in base alla quale qualsiasi cosa l'uomo
produce con il suo lavoro gli appartiene (7).
Si tratta di un'idea centrale nell'ambito del giusnaturalismo europeo; basti per esempio
ricordare le teorizzazioni di John Locke, poi riprese da Adam Smith, in base alle quali �
proprio in virt� del lavoro che l'uomo si appropria delle risorse necessarie per la sua
sopravvivenza (8).
Ma se cos� stanno le cose, per quale ragione la propriet� dovrebbe sempre prevalere sul
Come � ben noto, il diritto romano non aveva dubbi a questo proposito; la propriet�
prevaleva sempre sul lavoro, sia in materia di beni immobili (accessione), che mobili
Attualmente le cose si sono ormai modificate per lo meno in parte. Il codice civile del
1942, innovando rispetto alla tradizione romana, ha infatti stabilito che in materia di
beni mobili il lavoro prevale sulla propriet� (specificazione: art. 940 c.c.).
Saldo resta invece il principio dell'accessione in materia di propriet� immobiliare.
Questo peraltro non impedisce alle parti di derogarvi in modo espresso in virt� per
l'appunto dell'istituto della superficie.
3. Il diritto di superficie
L'art. 952 c.c. contempla due differenti fattispecie: a) il proprietario del suolo pu�
costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore
di altri, che ne acquista la propriet�; b) parimenti pu� alienare la propriet� della
costruzione gi� esistente, separatamente dalla propriet� del suolo.
Il proprietario pu� in altre parole o concedere ad altri il diritto di costruire e di
mantenere la propriet� di una costruzione separata rispetto alla propriet� del suolo, o
viceversa pu� alienare una costruzione gi� esistente, separatamente dalla propriet� del
In entrambi i casi il proprietario resta dunque titolare del suolo, ed il superficiario
nel primo caso acquisisce il diritto di costruire e mantenere sul suolo la propriet� di
un edificio, nel secondo caso acquisisce la propriet� di un edificio separato rispetto al
In dottrina per distinguere queste differenti situazioni si parla di diritto di superficie
nel primo caso, inteso come ius aedificandi, e di diritto di propriet� superficiaria nel
Alcuni autori e alcuni giudicati, sulle orme del Salis, hanno introdotto un'ulteriore
distinzione tra propriet� superficiaria e propriet� separata (9).
Sarebbe in altre parole necessario distinguere a seconda che si tratti di un edificio
realizzato in virt� della concessione di un diritto di superficie, inteso come diritto di
costruire e di mantenere un edificio sul suolo altrui (propriet� superficiaria), o
viceversa della alienazione della propriet� di un edificio gi� esistente (propriet�
La distinzione assumerebbe rilevanza sotto il profilo delle modalit� di acquisto, dato
che mentre la propriet� superficiaria si acquista inevitabilmente a titolo originario in
virt� dell'edificazione del nuovo edificio, la propriet� separata si acquista a titolo
derivativo in virt� del contratto di alienazione. Si consideri ancora che mentre in caso
di propriet� superficiaria il superficiario, in quanto titolare altres� del diritto di
superficie inteso come ius aedificandi, ha altres� diritto a ricostruire l'edificio in
caso di perimento (art. 954, c. 3�, c.c.), la propriet� separata si estinguerebbe con il
crollo dell'edificio (10).
In realt� non pare opportuno complicare ulteriormente le cose in virt� della distinzione
tra propriet� superficiaria e propriet� separata, tra l'altro chiaramente praeter legale
dato che il codice non effettua una tale distinzione (11).
Si consideri infatti che l'art. 954, c. 3�, non distingue a seconda che si tratti di
edificio realizzato dal superficiario (propriet� superficiaria) o acquistato gi�
realizzato (propriet� separata). Ne consegue che anche il superficiario acquirente di un
edificio gi� realizzato, potr� in linea di principio ricostruirlo, salvo che il titolo
d'acquisto non disponga diversamente (art. 954, c. 3�, c.c.).
Ne consegue pertanto che anche nel caso in cui venga ceduta in superficie la propriet� di
un edifico gi� costruito, si costituir� automaticamente un diritto di superficie, inteso
come diritto di mantenere e, se necessario di ricostruire, l'edificio.
Si consideri ancora come, anche in caso di alienazione di un edificio gi� realizzato,
solo la configurazione di un diritto di superficie, consente di separare la propriet� del
suolo da quella dell'edificio, con conseguente inibizione del principio generale
dell'accessione (art. 934 ss. c.c.).
4. Costituzione e circolazione
Il diritto di superficie, inteso come diritto di costruire e di mantenere una costruzione
sul suolo altrui, nonch� il diritto di propriet� superficiaria si acquistano in primo
luogo a titolo derivativo in virt� di un contratto ad effetti reali di cui all'art. 1376
c.c. (12).
A seconda che sia previsto o meno un corrispettivo, potr� trattarsi di una compravendita,
di una permuta, di una donazione, di un contratto con causa mista, di un conferimento in
societ� e cos� via (13).
Il corrispettivo, nel caso in cui sia previsto, pu� consistere nella devoluzione di una
somma in soluzione unica, o invece nel pagamento di un canone annuo (solarium).
Normalmente il titolo disciplina altres� le modalit� di esercizio del diritto, la
durata, l'eventuale esclusione del diritto di ricostruire in caso di distruzione,
l'eventuale devoluzione di un compenso a favore del superficiario al termine del diritto,
In tutti i contratti traslativi di beni immobili pu� inoltre essere inserita la clausola
con cui l'alienante si riserva il diritto di edificare una costruzione (14). Si pensi
ancora al contratto con cui il proprietario del suolo cede il suolo e conserva la
propriet� superficiaria dell'edificio (15).
Al pari di tutti i contratti costitutivi o traslativi di diritti reali immobiliari, il
contratto costitutivo o traslativo del diritto di superficie deve essere redatto per
iscritto (art. 1350, n. 2, c.c.), e debitamente trascritto ai fini dell'opponibilit� ai
terzi (art. 2643, n. 2).
Il diritto di superficie pu� essere costituito anche mortis causa, in virt� di un legato
del diritto di costruire, della nuda propriet� o della propriet� superficiaria della
costruzione separata.
Pi� problematico � se l'acquisto del diritto di superficie possa aver luogo anche a
titolo originario, vale a dire in virt� di usucapione.
A questo proposito occorre distinguere a seconda che si tratti del diritto di propriet�
superficiaria, o del diritto di superficie in senso stretto, inteso come diritto di
costruire e mantenere la propriet� dell'edificio separata rispetto al suolo.
Per quel che riguarda il diritto di propriet� superficiaria, vale a dire il diritto di
propriet� sull'edificio, nulla osta in linea di principio al fatto che possa essere
usucapito, in virt� del possesso ventennale (art. 1158 c.c.), o, in presenza dei
presupposti dell'usucapione abbreviata, decennale (art. 1159 c.c.) (16).
L'obiezione principale contro l'usucapiblit� della sola propriet� superficiaria,
disgiunta rispetto alla propriet� del suolo, consiste semmai nella difficolt� a
ravvisare un possesso limitato alla sola superficie, con esclusione del suolo. Si
consideri tuttavia che eccezionalmente possono intercorrere accordi tra il proprietario
del suolo ed il superficiario, idonei a circoscrivere l'ingerenza di quest'ultimo al solo
possesso della costruzione (17). A maggior ragione nel caso in cui sussista un titolo
d'acquisto, con conseguente applicazione del regime dell'usucapione decennale; si pensi
per esempio ad un possessore che abbia acquisito la disponibilit� materiale dell'edificio
in virt� di un contratto di superficie nullo.
Ancora pi� delicato � il discorso con riferimento all'usucapiblit� del solo diritto di
superficie, inteso come diritto di costruire e mantenere una costruzione sul suolo altrui.
Non � infatti sicuramente agevole concepire l'esercizio di un potere di fatto
corrispondente ad un diritto che pu� essere esercitato solo costruendo materialmente
l'edificio (18). Si consideri ancora la difficolt�, anche in questo caso ad escludere che
si tratti di possesso del suolo.
Anche con riferimento al diritto di superficie pu� per� ritenersi che eccezionalmente il
possesso qualificato da accordi intervenuti tra le parti o dal titolo possa essere
limitato al solo diritto di costruire. In queste condizioni se il possessore inizia
materialmente a compiere attivit� preparatorie, come per esempio scavi, deposito di
materiale edilizio, allestimento del cantiere, posa di fondamenta, e cos� via, in vista
della realizzazione dell'edificio, pu� ritenersi che se il proprietario del suolo tollera
per venti anni nell'usucapione ordinaria o per dieci in quella abbreviata, il compimento
delle suddette attivit�, il possessore usucapisce il diritto di superficie, anche se la
costruzione non � ancora ultimata.
5. Problemi di qualificazione della fattispecie
Sebbene da un punto di vista teorico il diritto di superficie sia ormai ben distinto
rispetto allo schema della locazione, in concreto non sempre agevole � capire se si � di
fronte ad un caso di costituzione di un diritto reale di superficie, o viceversa di un
rapporto obbligatorio di locazione o di comodato.
Si consideri tuttavia che ai fini della costituzione di un valido diritto di superficie
occorre sia l'impiego della forma scritta (art. 1350, n. 2, c.c.), che la trascrizione
dell'atto di acquisto nei registri immobiliari ai fini dell'opponibilit� ai terzi (art.
2643, n 2, c.c.).
In mancanza dell'osservanza di questi adempimenti il contratto potr� al limite essere
considerato costitutivo di un rapporto di carattere obbligatorio, locazione in presenza di
corrispettivo, comodato in assenza (19).
Il problema si pone ogniqualvolta le parti abbiano convenuto la concessione del godimento
di un fondo, con attribuzione del diritto di realizzare chioschi, baracche, e cos� via,
senza per� precisare la natura del rapporto.
La questione pu� porsi anche con riferimento alla concessione in godimento di suolo
pubblico, per l'edificazione di padiglioni, stazioni di distribuzione del carburante,
chioschi, e cos� via.
Nei casi di questo genere occorre infatti capire come sia regolato il rapporto, e
soprattutto quale sia il destino della costruzione al suo termine.
Ovviamente se si tratta di un vero e proprio diritto reale di superficie, debitamente
trascritto, esso sar� opponibile erga omnes, al termine del rapporto riprender� inoltre
vigore il principio dell'accessione, con conseguente applicazione del regime di cui
all'art. 954 c.c.
In caso di locazione e di comodato, le eventuali costruzioni saranno immediatamente
acquisite in propriet� da parte del titolare del fondo, ed al termine del rapporto
troveranno applicazione per quanto riguarda addizioni, miglioramenti e spese
rispettivamente gli artt. 1590-1593 cc. e gli artt. 1809-1811 c.c.
La questione deve ovviamente essere risolta caso per caso in virt� di un'attenta analisi
del testo contrattuale alla luce dei principi di ermeneutica contrattuale che impongono di
prescindere dal nomen iuris con il quale le parti hanno qualificato il contratto, e di
ricostruire, al di la del significato letterale delle parole, l'effettiva volont� dei
contraenti (art. 1362 c.c.).
In pratica occorre verificare se le parti hanno avuto in mente essenzialmente il godimento
del fondo, al di la della eventuale concessione del diritto di realizzare baracche o
costruzioni di carattere temporaneo, o viceversa la concessione del diritto di edificare
costruzioni di carattere permanente, con conseguente costituzione di un diritto di
superficie (20).
6. Nozione di costruzione
Perch� possa parlarsi di superficie, occorre chiarire preliminarmente cosa si intenda per
Si tratta di un termine non definito dal legislatore, il quale rinvia pertanto al
linguaggio comune per la sua definizione.
In generale pu� parlarsi di costruzione solo nel caso in cui l'opera sia stata realizzata
dall'uomo; si pensi per esempio ad una casa, ad una autorimessa, e cos� via. Occorre
inoltre che si tratti di un bene immobile; a questi fini l'art. 952 c.c. deve peraltro
essere coordinato con l'art. 812 c.c. il quale distingue tra beni mobili ed immobili.
Si consideri peraltro che la categoria di beni immobili che possono assumere rilevanza ai
sensi dell'art. 952 c.c. � pi� ristretta di quella di cui all'art. 812 c.c.
Poich� infatti la funzione del diritto di superficie � quella di impedire che entri in
gioco l'accessione, con conseguente acquisto del diritto di propriet� a favore del
titolare del suolo, pu� configurarsi un diritto di superficie solo con riferimento a beni
suscettibili di acquisto per accessione. Ne risultano per converso esclusi i mulini, i
bagni e gli altri edifici galleggianti, la cui propriet� non pu� essere acquistata per
accessione.
Parimenti esclusa � la configurabilit� di un diritto di superficie con riferimento a
beni che non ineriscono direttamente sul fondo, come per esempio ponti ancorati su fondi
del costruttore, teleferiche, balconi, sporti, e cos� via.
Pi� discusso � se il diritto di superficie possa essere configurato con riferimento a
chioschi o baracche di carattere transitorio; alcuni in dottrina lo negano (21), altri lo
ammettono (22).
Si consideri tuttavia che non � in linea di principio incompatibile con la natura del
diritto di superficie il fatto che le costruzioni possano essere abbattute o smontate con
facilit� per poi essere eventualmente ricostruite. Il diritto di superficie attribuisce
infatti il diritto di costruire e mantenere sul suolo altrui una costruzione, a
prescindere dai suoi caratteri di stabilit� o meno. Compete quindi al superficiario
decidere che tipo di costruzione realizzare, se demolirla, ed eventualmente ricostruirla.
Al limite pu� ritenersi idonea a questi fini anche una costruzione prefabbricata
utilizzata in via transitoria, purch� saldamente ancorata al suolo; non viceversa una
roulotte, un camper o una tenda.
7. Le piantagioni
L'art. 956 c.c., innovando rispetto ad una lunga tradizione che affonda le sue radici nel
diritto comune medioevale, ha espressamente stabilito che non pu� essere costituita o
trasferita la propriet� delle piantagioni separatamente dalla propriet� del suolo.
La regola � stata introdotta nel corso dei lavori preparatori dietro pressioni
provenienti dal Ministero dell'Agricoltura per risolvere le incertezze che erano sorte in
sede di applicazione della l. 1� marzo 1928, n. 381, finalizzata a diffondere la
coltivazione del pioppo su terreni demaniali.
In questo modo veniva posto fine ad ogni possibile controversia futura in ordine alla
propriet� (23).
L'innovazione � stata accolta con favore da alcuni, i quali hanno rilevato la non
opportunit� di moltiplicare le figure di appartenenza reale per lo sfruttamento agricolo
dei fondi, oltre alle classiche figure dell'usufrutto e dell'enfiteusi (24). Altri hanno
viceversa lamentato il venir meno di una tradizione che affonda le sue radici nel diritto
comune (25).
In generale l'opinione prevalente concorda nell'esigenza di non appesantire in modo
eccessivo i terreni agricoli con oneri e forme di appartenenza reali; ferma restando la
possibilit� che le parti costituiscano concessioni ad plantandum ad effetti puramente
obbligatori (26).
In sede interpretativa si � inoltre ritenuto che la norma non abbia efficacia
retroattiva, con conseguente sopravvivenza delle superfici arboree costituite prima
dell'entrata in vigore del codice civile del 1942; il che non � stato privo di rilevanza
con riferimento a regioni come la Calabria e la Puglia in cui le superfici arboree erano
molto diffuse (27).
In conformit� ai principi generali � inoltre consentita la concessione in usufrutto, uso
ed enfiteusi di piantagioni arboree, nonch� ancora l'alienazione degli alberi in piedi
prima del taglio e della separazione (28).
8. Il sottosuolo
In virt� del disposto dell'art. 955 c.c. il diritto di superficie pu� essere concesso
non solo con riferimento a costruzioni, da edificare o gi� edificate sopra il suolo, ma
anche nel sottosuolo (29).
Si pensi per esempio alla concessione del diritto di superficie, inteso come diritto di
edificare e di mantenere una costruzione, relativo alla costruzione di un'autorimessa
sotterranea; o ancora alla alienazione di una costruzione gi� realizzata, come per
esempio un cantina, un sotterraneo, e cos� via.
Non � viceversa consentita l'alienazione del sottosuolo in quanto tale, il quale, al pari
del suolo resta immancabilmente in capo al proprietario, salva la alienazione dell'intera
propriet� del fondo.
Il diritto di sfruttare economicamente le utilit� insite nel sottosuolo, le quali non
siano state oggetto di concessione in superficie, continua dunque a competere in via
residuale al proprietario.
Si consideri peraltro che le eventuali pretese del proprietario in merito allo
sfruttamento economico del sottosuolo devono essere coordinate con i diritti dello Stato
in materia di miniere, cave e torbiere, nonch� ancora beni di interesse storico
artistico, archeologico, nonch� ancora in materia di acque qualificate come pubbliche.
9. La sopraelevazione
Mentre in area tedesca il diritto si superficie pu� essere costituito esclusivamente sul
suolo (30), nell'ordinamento italiano � ampiamente ammessa la possibilit� che il diritto
di superficie venga costituito, oltre che direttamente sul suolo, su di una precedente
costruzione (31).
In materia di condominio la fattispecie � specificamente disciplinata dall'art. 1127
c.c., secondo il quale il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio pu� elevare nuovi
piani o nuove fabbriche, salvo che risulti diversamente dal titolo.
La norma appare a prima vista palesemente derogatoria rispetto a quello che � il regime
ordinario del condominio; in conformit� ai principi generali poich� il tetto � comune a
tutti i condomini, il diritto di sopraelevazione dovrebbe competere a tutti i condomini
(32). In deroga a questo principio, il legislatore ha invece attribuito il diritto di
superficie al solo proprietario dell'ultimo piano. Il quale pu� esercitarlo anche senza
il consenso degli altri condomini (33).
Si tratta di un diritto non suscettibile di prescrizione, che pu� essere escluso
esclusivamente dal regolamento condominiale.
Ai sensi dell'art. 4, l. 28 gennaio 1977, n. 10, la propriet� dell'ultimo piano consente
di chiedere la concessione edilizia alla sopraelevazione.
La sopraelevazione non � per� ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la
consentono (art. 1127, c. 2�, c.c.). Chi effettua la sopraelevazione � inoltre tenuto a
corrispondere agli altri condomini un'indennit� (art. 1127, c. 4�, c.c.).
Il diritto di sopraelevazione pu� anche essere oggetto di alienazione a titolo oneroso o
gratuito. La giurisprudenza, diversamente dalla dottrina (34), non ritiene per� possibile
donare il diritto di sopraelevazione, riservandosi nel contempo il diritto di usufrutto
sulla costruzione da realizzare (35).
10. Diritto di superficie e condominio
In dottrina ha dato adito a notevoli discussioni il caso in cui alcuni soggetti acquistino
in comunione un terreno con l'intenzione di realizzare un edificio da ripartire tra tutti
i contitolari (36).
In un caso di questo genere operano i principi normali dell'accessione, con la conseguenza
che sull'edificio una volta ultimato si instaurer� una normale comunione, suscettibile di
divisione ad iniziativa di ciascun comproprietario, o viceversa si pu� ritenere che in
virt� dell'accordo raggiunto tra i comproprietari del suolo ciascuno di essi ha acquisito
un autonomo diritto si superficie sulla porzione di piano che gli � stata assegnata?
La questione non � soltanto teorica, ma incide sotto il profilo dell'imposta di registro;
se l'edificio cade in comunione, occorrer� procedere ad una normale divisione con
conseguente attribuzione delle varie porzioni di piano in propriet� individuale ai
singoli proprietari, soggetta al pagamento dell'imposta di registro.
In un primo tempo la giurisprudenza oscillava tra le varie soluzioni; a partire dagli anni
sessanta si � viceversa consolidata la soluzione in virt� della quale i singoli
comproprietari possono concedersi reciprocamente un diritto di superficie sulla porzione
di piano loro assegnata, con conseguente acquisto automatico delle singole propriet�,
senza la necessit� di procedere ad un ulteriore atto di divisione (37).
Salvo che ovviamente non risulti una differente volont� delle parti; in questo secondo
caso al termine della costruzione occorrer� pertanto stipulare un ulteriore atto di
divisione (38).
La soluzione che attualmente appare prevalente � stata criticata in base alla
considerazione che ai fini della configurabilit� di un diritto di superficie �
essenziale la differenza di titolarit� tra il suolo e la costruzione, e che pertanto
nella fattispecie in questione sarebbe preferibile ravvisare una fattispecie di divisione
di bene futuro (39). Si consideri tuttavia che a ben vedere la fattispecie in questione
non incorre nella suddetta censura, dato che mentre la propriet� del suolo compete alla
comunione (40), la titolarit� di ciascun appartamento compete individualmente ai singoli
L'edificio una volta realizzato � poi soggetto in generale alla disciplina prevista in
materia di condominio.
11. Superficie e comunione dei beni
Nella pratica ha dato luogo a numerosi dubbi interpretativi anche il caso in cui una
coppia di sposi in regime di comunione dei beni proceda a realizzare una costruzione su di
un fondo di propriet� individuale di uno dei due coniugi.
Nei casi di questo genere si contrappongono due principi giuridici: a) quello
dell'accessione (art. 934 c.c.), b) e quello della comunione legale (art. 177, c. 1�,
L'edificio realizzato viene cio� acquisito in virt� del principio dell'accessione dal
titolare del fondo sottostante, o viceversa cade, in quanto diritto di superficie, in
Nonostante qualche decisione favorevole alla configurabilit� di un diritto di superficie
(41), ha alla fine prevalso la tesi all'accessione dell'edificio in propriet� individuale
a favore del titolare del fondo sottostante, salvo un diritto di credito a favore
dell'altro coniuge per i contributi apportati (42).
12. I contratti di trasferimento di volumetria
Negli ultimi tempi nella prassi si � affermata l'abitudine di concludere contratti di
trasferimento di volumetria. Si tratta in buona sostanza di contratti in virt� dei quali
il proprietario di un fondo qualificato edificabile dal piano regolatore, pu� trasferire
ad altri il bene dell'edificabilit�, in modo tale da consentirne uno sfruttamento pi�
ottimale (43).
Sebbene la fattispecie non sia legislativamente disciplinata, gli interpreti propendono
per affermarne la piena legittimit�, semprech�:
a) si tratti di contratti stipulati tra proprietari che si trovano nella medesima zona
b) che essi non si pongano in contrasto con quanto stabilito dal piano regolatore;
c) che non incorrano nella censura dell'amministrazione comunale (44).
Molto discusso � peraltro l'inquadramento dogmatico della nuova figura. Alcuni parlano di
un nuovo bene dalle caratteristiche atipiche (new property) (45); altri parlano di diritto
reale atipico (46), o di diritto di superficie (47); altri ancora parlano di contratto ad
effetti puramente obbligatori (48).
Si consideri peraltro che quest'ultima tesi comporta l'inconveniente di rendere
impossibile per il cessionario la trascrizione del diritto acquistato (49) ; il che non �
un inconveniente di poco conto, dato che sottopone il cessionario al rischio di dover
concorrere con eventuali altri cessionari della medesima cubatura.
Risulta pertanto preferibile ritenere che il contratto di trasferimento di volumetria sia
ad effetti reali, ed in particolare che si tratti della concessione di un diritto di
superficie, inteso come diritto ad edificare nei limiti della volumetria ceduta (50).
1- SITZIA, Superficie (diritto romano), in Enc. dir., Milano, 1990, vol. XLIII, p. 1459;
PASTORI, La superficie nel diritto romano, Milano, 1962. 2- BIROCCHI-LAMPIS, Superficie (Diritto intermedio), in Enc. dir., Milano, 1990, vol.
XLIII, p. 1464; GROSSI, Il dominio e le cose, Milano, 1992. 3- Cass. Req. 30 novembre 1953, in D.P., 1854, I, p. 17. 4- BALBI, Il diritto di superficie, Torino, 1947; ZACCAGNINI-PALATIELLO, Enfiteusi,
superficie, oneri reali, Napoli, 1984; GIACOBBE-NARDOZZA, La superficie, Milano, 1998. 5- P. GALLO, Introduzione al diritto comparato, vol. II, Istituti giuridici, Torino, 1998.
6- Il codice civile del 1942, innovando rispetto alla soluzione romana, in materia di beni
mobili in caso di conflitto tra propriet� e lavoro privilegia il lavoro. Una tale
soluzione non si � viceversa ancora affermata anche in materia di beni immobili. 7- SIMONCELLI, Il principio del lavoro come elemento di sviluppo di alcuni istituti
giuridici, in Riv. it. scienze giuridiche, 1888, VI, p. 65; ID., Accessione, superficie e
diritti dei terzi (1900), in Scritti giuridici, Roma, 1938, vol. II, p. 111. 8- P. GALLO, Introduzione al diritto comparato, vol. I, Grandi sistemi giuridici, II ed.,
Torino, 2001. 9- SALIS, La propriet� superficiaria, Padova, 1936; PALERMO, La superficie, in Trattato
di diritto civile, diretto da P. Rescigno, Torino, 1982, vol. VIII, p. 12; GALGANO,
Diritto civile e commerciale, vol. I, Le categorie generali, le persone, la propriet�,
III ed., Padova, 1999, p. 489; RICCIO, Il diritto di superficie, la propriet�
superficiaria e la propriet� separata, in CeI, 1998, p. 428; Cass. 13 febbraio 1993, n.
1844. 10- Cass. 13 febbraio 1993, n. 1844. 11- PUGLIESE, Della superficie, in Commentario del codice civile Scialoja-Branca,
Bologna-Roma, 1976, p. 566; PASETTI BOMBARDELLA, Superficie (Diritto privato), in Enc.
dir., Milano, 1990, vol. XLIII, p. 1472; BESSONE-DI PAOLO, Superficie (Diritto civile), in
Enc. giur. Treccani, Roma, 1993, vol. XXX, p. 2; GUARNERI, Superficie, in Dig. IV ed.,
sez. civ., Torino, 1999, vol. XIX, p. 212. 12- CATTI, Costituzione del diritto di superficie, donazione e riserva di usufrutto, in
Vita not., 1997, p. 1040. 13- In dottrina ha dato luogo a discussione se, con riferimento ai diritti reali, ed in
particolare al diritto di superficie, possano trovare applicazione le fattispecie
semplificate di acquisto di cui agli artt. 1333, 1411 e 1989 c.c. Se cio� negli
ordinamenti in cui � stato accolto il principio consensualistico, con conseguente
eliminazione del modus, sia possibile semplificare ulteriormente la fattispecie traslativa
con conseguente sufficienza della dichiarazione unilaterale del promittente, in assenza di
dichiarazione di volont� dell'acquirente. In generale, la dottrina e la giurisprudenza
pi� recente ritengono che nulla osti in linea di principio a che i contratti con
obbligazione del solo proponente (art. 1333 c.c.) o a favore del terzo (art. 1411 c.c.)
possano avere effetti non solo obbligatori, ma anche reali: R. SACCO-G. DE NOVA, Il
contratto, in Trattato di diritto civile, diretto da F. Vassalli, Torino, 1993, vol. I, p.
75; P. GALLO, Istituzioni di diritto privato, II ed., Torino, 2000; la Corte d
14- PUGLIESE, op. cit., p. 585. 15- PALERMO, op. cit., p. 14. 16- In senso favorevole: Cass. 6 dicembre 1933, n. 3489; in senso contrario: Cass. 9
febbraio 1955, n. 370, in Foro it., 1955, I, c. 473. 17- PUGLIESE, op. cit., p. 558 ss. 18- Cass. 23 luglio 1983, n. 5086. 19- Cass. 17 dicembre 1968, n. 4006; Pret. Milano, 13 marzo 1973, in Giur. it., 1975, I,
1, c. 262; PASETTI, op. cit., p. 1483; contra PALERMO, op. cit., p. 13. 20- Cass. 25 gennaio 1968, n. 233; Cass., Sez. Un., 2 giugno 1984, n. 3351; Cass. 10
agosto 1985, n. 4111; Trib. Sup. Acque, 28 settembre 1995, n. 59, in Cons. Stato, 1995,
II, c. 1639; Cass. 11 febbraio 1998, n. 1392. 21- GUARNERI, op. cit., p. 213. 22- PALERMO, op. cit., p. 26; PASETTI, op. cit., p. 1276; PUGLIESE, op. cit., p. 570 ss. 23- GAMBARO, Il diritto di propriet�, in Trattato di diritto civile, diretto da A.
Cicu-F. Messino, continuato da L. Mengoni, Milano, 1995, p. 761. 24- GIARDINA, La cosi detta propriet� degli alberi separata da quella del suolo in
Italia, in Atti Accademia di Palermo, Palermo, 1942; TUCCI, La propriet� arborea separata
da quella del suolo, in Riv. dir. agr., 1949, I, pp. 122-129; SALIS, op. cit., p. 149;
PUGLIESE, op. cit., p. 551; BESSONE, op. cit., p. 2. 25- FERRARA, La superficie delle piantagioni, in Riv. dir. agr., 1941, I, p. 121; PASTORI,
Nota critica sul divieto di propriet� separata delle piantagioni, in Studi in onore di
Grassetti, Milano, 1980, vol. II, p. 1365. 26- Cass. 6 luglio 1951, n. 1804, in Foro it., 1952, I, c. 1560. 27- Cass. 22 agosto 1949, n. 2386; Cass. 14 febbraio 1949, n. 241, in Foro it., 1949, I,
c. 443; Cass. 7 agosto 1962, n. 1779, in Foro it., 1963, I, c. 103. 28- GUARNERI, Atto di disposizione di alberi non separati e sequestro giudiziario, in Riv.
dir. civ., 1976, II, p. 61. 29- Cass. 6 dicembre 1983, n. 7269. 30- Il � 1014 BGB dispone che il diritto di superficie pu� essere costituito
esclusivamente sul terreno; parimenti l'art. 675, c. 2�, cod. svizzero non consente la
propriet� separata di singoli piani di edifici. 31- PUGLIESE, op. cit., p. 575; Cass. 13 febbraio 1993, n. 1844. 32- PASETTI, op. cit., p. 1473. 33- Cass. 19 dicembre 1975, n. 4192, in Foro it., 1976, I, c. 650. Differente era invece
il disposto dell'art. 564 c.c. del 1865. 34- PUGLIESE, Usufrutto, uso, abitazione, in Trattato di diritto civile, diretto da F.
Vassalli, Torino, 1972, p. 734; COMPORTI, Diritti reali in generale, in Trattato di
diritto civile, diretto da A. Cicu-F. Messineo, continuato da L. Mengoni, Milano, 1980, p.
123; PASETTI BOMBARDELLA, Preconcetti dogmatici e interpretazione contrattuale: a
proposito di un usufrutto sulla superficie, in Rass. dir. civ., 1990, I, p. 202; PLAIA,
Usufrutto, uso, abitazione, in Dig. IV ed., sez. civ., Torino, 1999, vol. XIX, p. 582. 35- Cass. 4 maggio 1989, n. 2084, Nuova giur. civ. com., 1989, p. 880, con nota di
COSTANZA, secondo la quale il superficiario acquista la propriet� della costruzione a
titolo originario e quindi libera dall'eventuale diritto di usufrutto di cui fosse gravato
il diritto di superficie. 36- GIORGIANNI, La distribuzione dell'area fabbricabile fra i condomini del suolo, in Riv.
giur. edilizia, 1960, II, p. 117; BRANCA, Costruzione su area comune, diritto di
superficie e diritto di comunione, in Foro it., 1960, I, c. 1157; SALIS, Acquisto di
appartamenti in edificio da costruire, in Studi L. Mossa, Padova, 1961, p. 366;
SPALLANZANI, Condominio e diritto di superficie; analisi di una nota questione, in Riv.
notar., 1965, p. 299; ALVINO, Concessione ad aedificandum tra comproprietari del suolo, in
Giust. civ., 1969, I, p. 72; DOSSETTI, Sulla natura dell'accordo tra i comproprietari del
suolo per la costruzione di un edificio condominiale, in Giur. it., 1975, I, 1, c. 525. 37- Cass. 23 ottobre 1971, n. 2988, in Giust. civ., 1972, I, p. 1449; Cass. 5 luglio 1982,
n. 4001; Cass. 15 luglio 1983, n. 4868; Comm. trib. centr., 24 gennaio 1984, n. 685; Cass.
15 gennaio 1990, n. 102. 38- Cass. 14 maggio 1968, n. 1516, in Riv. giur. edilizia, 1968, I, p. 1614; Cass. 6
luglio 1968, n. 2297, in Riv. giur. edilizia, 1969, I, p. 57; Cass. 12 ottobre 1971, n.
1674, in Foro it., 1971, I, c. 2961; Cass. 15 gennaio 1990, n. 102. 39- CARIOTA FERRARA, Divisione di cosa futura? (Costruzione su suolo comune e divisione
anticipata dello stabile), in Riv. giur. edilizia, 1958, I, p. 676. 40- Cass. 23 dicembre 1994, n. 11138, e cos� pure la colonna d'aria sovrastante i
cortili: Cass. 27 gennaio 1993, n. 966, in Giust. civ., 1993, I, p. 2447. 41- Trib. Lucca, 24 febbraio 1990, I, 1618, in Giust. civ., 1990, I, p. 1618; C. app.
Aquila, 15 luglio 1991, in Giust. civ., 1991, I, p. 2949; Trib. Fermo, 5 settembre 1994,
in Foro it., 1995, I, c. 2297. 42- GAMBARO, op. cit., pp. 775-779; Trib. Como, 5 novembre 1992, in Giur. it., 1994, I, 2,
c. 248; Cass., Sez. Un., 27 gennaio 1996, n. 651, in Giust. civ., 1996, I, p. 342; Cass. 8
maggio 1996, n. 4273; Cass. 22 aprile 1998, n. 4076, in Foro it., 1998, I, c. 2451. 43- Cass. 14 dicembre 1988, n. 6807, Nuova giur. civ. com., 1989, p. 372. 44- GAMBARO, op. cit., p. 312; Cass. 14 dicembre 1988, n. 6807. 45- CORREALE, Urbanistica, iniziativa economica, propriet� privata e poteri
dell'autorit�, Padova, 1984, p. 107. 46- DI PAOLO, Trasferimento di cubatura di area e numero chiuso dei diritti reali, in Riv.
notar., 1975, II, p. 547. 47- SELVAROLO, Il negozio di cessione di cubatura, Napoli, 1989. 48- AL. CANDIAN, Il contratto di trasferimento di volumetria, Milano, 1990, p. 101. 49- GAMBARO, op. cit., p. 317. 50- GUARNERI, op. cit., p. 220; contra GAZZONI, La trascrizione immobiliare, in P.
SCHLESINGER (a cura di), Commentario del codice civile, Milano, 1991, vol. I, pp. 655,
661. PARTE II
Piuttosto discusso � il regime delle concessioni in godimento di suolo pubblico per
edificare costruzioni, chioschi per la vendita dei giornali, stabilimenti balneari (51),
impianti sportivi, e cos� via.
Si discute in altre parole se il privato concessionario acquisisca o meno un diritto di
superficie, come tale opponibile non solo nei confronti dei terzi, ma della stessa p.a.
L'art. 823, c. 1�, c.c. molto laconicamente si limita a stabilire che i beni che fanno
parte del demanio pubblico sono inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a
favore di terzi, se non nei modi e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano.
Un discorso comparabile pu� essere ripetuto a proposito dei beni facenti parte del
patrimonio indisponibile dello stato (art. 826 c.c.).
Il legislatore si limita pertanto ad effettuare un rinvio alle leggi speciali che
disciplinano la concessione in godimento dei beni in questione.
Si tratta di una normativa molto variegata e complessa, la quale non consente per� di
assimilare puramente e semplicemente la situazione giuridica soggettiva del concessionario
con quella del titolare di un diritto reale di superficie. I poteri di controllo, di
ingerenza e soprattutto di revoca per motivi di pubblico interesse, impediscono infatti di
assimilare in tutto e per tutto le situazioni in oggetto al diritto di superficie di cui
agli artt. 952 ss. c.c.
In dottrina si � suggerito di considerare separatamente due differenti aspetti del
fenomeno; da un lato la situazione giuridica soggettiva del concessionario nei confronti
degli altri privati, la quale pu� essere in buona sostanza assimilata al diritto reale di
superficie; il concessionario del suolo pubblico, si pensi per esempio al titolare di un
chiosco per la vendita dei giornali e delle riviste, pu� far valere il suo diritto nei
confronti di qualsiasi terzo che in qualche modo ne ostacoli il normale esercizio (52);
dall'altro lato la medesima situazione giuridica soggettiva pu� affievolire a mero
interesse legittimo nei confronti della p.a., che nell'esercizio dei suoi preminenti
poteri di imperio, ritenga opportuno modificare o revocare la concessione in questione in
vista del perseguimento di superiori esigenze di pubblico interesse. Nei confronti di un
eventuale provvedimento della p.a. il concessionario potr� cio� unicamente far valere la
lesione di interessi legittimi di fronte alla competente auto
Nel caso in cui abbia luogo l'acquisizione al demanio statale di un suolo, risultano
inopponibili allo stato gli eventuali diritti di superficie costituiti in precedenza (54).
Per converso nel caso in cui un'area demaniale, sulla quale in precedenza erano state
realizzate costruzioni in concessione, venga sdemanializzata, lo stato potr� alienare le
suddette opere a qualsiasi privato, nonch� allo stesso concessionario che abbia
provveduto alla loro edificazione (55).
A seconda del tipo di bene occorre comunque far riferimento a quanto stabilito dalle
singole leggi speciali.
Per esempio in materia di demanio marittimo l'art. 36 c. nav. Stabilisce che
l'amministrazione pu� concedere l'occupazione di beni demaniali marittimi, anche con
impianti quali cantieri, stabilimenti balneari, magazzini, ecc., compatibilmente con le
esigenze di pubblico uso; l'art. 41 consente che le opere siano ipotecate, previa
autorizzazione dell'autorit� competente; l'art. 42 stabilisce che le concessioni possono
essere revocate per speciali motivi inerenti al pubblico uso del mare o per altre ragioni
di pubblica utilit�, a giudizio discrezionale dell'amministrazione marittima, salvo
Notevole interesse sotto questo profilo riveste altres� la disciplina delle concessioni
cimiteriali; settore nel quale le esigenze di pubblico interesse paiono meno preminenti
che in altri settori, con conseguente maggior assimilabilit�, per lo meno nei rapporti
tra privati, al diritto di superficie.
Secondo la Corte di cassazione da tali concessioni deriva al privato un diritto soggettivo
perfetto, opponibile iure privatorum nei confronti degli altri privati (56), alienabile,
prescrivibile ed espropriabile (57).
Questo per� non impedisce che di fronte alla pubblica amministrazione un tale diritto si
affievolisca a mero interesse legittimo. La p.a. ha infatti la facolt�, seppure
eccezionalmente per ragioni di comprovata necessit�, di sopprimere il cimitero e di
realizzarne uno nuovo. Nei casi di questo genere i privati non possono pi� usufruire dei
loro sepolcri, devono demolirli e se credono possono ricostruirli a loro spese nel nuovo
cimitero, nel quale la p.a. � tenuta a concedere uno spazio corrispondente a quello
precedentemente occupato (art. 74, r.d. 21 dicembre 1942, n. 1880).
La p.a. pu� inoltre revocare in qualsiasi momento le singole concessioni, ove ci� sia
necessario per la tutela dell'ordine e del buon governo dei cimiteri. Nei casi di questo
genere il privato potr� esclusivamente adire il giudice amministrativo, unico competente
in materia di interessi legittimi (58).
4. Edilizia residenziale su suolo pubblico
Specie negli altri paesi europei il diritto di superficie � positivamente utilizzato
dalla pubblica amministrazione al fine di consentire la realizzazione di edifici
residenziali a basso costo su suolo pubblico. La p.a., in luogo di alienare il terreno ai
privati, ne concede esclusivamente l'uso in superficie. Questo comporta un abbattimento
dei costi, dato che per l'uso del terreno viene devoluto un corrispettivo minore, e quindi
consente l'immissione sul mercato di alloggi popolari a baso costo; nel contempo il
rischio � per� quello che in questo modo venga realizzata un'edilizia scadente, nonch�
quello che all'approssimarsi della scadenza della concessione la manutenzione
dell'edificio possa essere trascurata.
Anche il legislatore italiano ha comunque cercato di rivitalizzare l'istituto della
superficie percorrendo questa via.
In base a quanto stabilisce la l. 22 ottobre 1971, n. 865, gli enti pubblici possono
cedere ad altri i diritti di erigere edifici per un tempo non superiore a 99 anni,
conservando nel contempo la propriet� del terreno (59).
In seguito le leggi finanziarie per il 1996 e 1997 hanno consentito agli assegnatari di
alloggi di edilizia residenziale pubblica il riscatto delle aree concesse in diritto
temporaneo di superficie (60).
Successivamente la circolare n. 31/T dell'11 febbraio 1997 del Ministero delle Finanze, ha
reso ancora pi� agevole un tale riscatto stabilendo che il corrispettivo dovuto non deve
pi� essere calcolato sulla base del valore corrente di mercato, ma sulla base di un
15. Parcheggi in superficie
Al fine di soddisfare la crescente domanda di parcheggi in area urbana, il legislatore ha
previsto la possibilit� di costituire un diritto di superficie su suolo pubblico per la
durata non superiore a 99 anni. Si tratta di parcheggi da realizzare sopra o al di sotto
del suolo di aree pubbliche, in virt� di apposite convenzioni.
L'art. 9, c. 5�, della suddetta legge ha inoltre escluso la possibilit� di alienazione
separata dei parcheggi rispetto all'unit� immobiliare alla quale sono legati. Come � ben
noto non si tratta di una novit�; il legislatore si � infatti limitato a ribadire quello
che gi� in precedenza era l'orientamento consolidato della Corte di cassazione, vale a
dire non considerare suscettibili di alienazione separata i parcheggi che afferiscono ad
unit� immobiliari (61).
16. Diritti ed obblighi delle parti
In seguito alla concessione ad altri di un diritto di superficie, sorge inevitabilmente la
necessit� di regolare in qualche modo il rapporto tra proprietario del suolo e
Alcuni autori non hanno esitato a cogliere le similitudini tra un tale rapporto, e pi� in
generale quello che intercorre tra il nudo proprietario ed il titolare di un diritto reale
limitato, con quelli di natura obbligatoria. In particolare, specie in area tedesca, �
stato proposto di estendere a questo genere di rapporti il dovere di comportarsi secondo
buona fede e correttezza, specificamente previsto in materia di rapporti obbligatori dal
� 242 (62)BGB .
L'impostazione � sicuramente da apprezzare, in quanto funzionale ad esigenze di
generalizzazione dei doveri di buona fede e correttezza nell'intero settore del diritto
Scendendo maggiormente nel dettaglio resta da chiarire quali siano i reciproci diritti ed
obblighi del proprietario del suolo e del superficiario.
I doveri del proprietario del suolo, al pari di qualsiasi altro nudo proprietario, si
risolvono essenzialmente in un pati, vale a dire nel dovere di tollerare ogni attivit�
svolta dal superficiario finalizzata alla costruzione ed al godimento del suo diritto.
Questo non significa peraltro che il proprietario del suolo debba interrompere ogni tipo
di ingerenza sul fondo.
In primo luogo fin tanto che il superficiario non inizia la sua attivit�, il dominus soli
� legittimato a continuare a godere il suo fondo, salvo che il titolo disponga
diversamente. Il proprietario pu� in altre parole continuare a coltivare il suo fondo, o
adibirlo a qualsiasi altro tipo di uso possibile o immaginabile, purch� non incompatibile
con l'esercizio del diritto del superficiario.
Occorre per� escludere che il proprietario possa intraprendere attivit�, come per
esempio l'escavazione del sottosuolo, lo sbancamento, l'edificazione, la sopraelevazione,
e cos� via, tali da rendere impossibile o eccessivamente oneroso l'esercizio del diritto
del superficiario; salvo che ovviamente il titolo consenta anche la realizzazione di opere
di carattere permanente da parte del proprietario del suolo.
Parimenti occorre ritenere che il proprietario del suolo possa, non solo godere
personalmente il terreno, ma anche concederne ad altri il godimento, in virt� di
contratti di locazione, costituzione di diritti di usufrutto, uso, abitazione e servit�;
non anche di enfiteusi, dato che ai sensi dell'art. 958, c. 2�, c.c. l'enfiteusi non pu�
essere costituita per una durata inferiore ai venti anni.
In ogni caso il diritto di godimento concesso a terzi non potr� per� avere un'ampiezza e
una durata maggiore rispetto a quello che compete al proprietario stesso; esso si
estinguer� quando il superficiario decider� di iniziare in concreto ad esercitare il suo
diritto di costruire.
Dopo che la costruzione � stata realizzata, le possibilit� di ingerenza che competono al
proprietario si riducono ulteriormente. Il proprietario potr� continuare a sfruttare a
suo piacimento il sottosuolo, nonch� a compiere sotto la superficie qualsivoglia tipo di
attivit�, purch� non idonea a mettere in percolo la stabilit� della costruzione; salve
ancora le leggi speciali in materia di miniere, cave e torbiere, nonch� beni di interesse
storico, artistico e archeologico.
In seguito all'edificazione, viene a cessare altres� il controllo dello spazio aereo da
parte del proprietario del suolo. Eventuali autorizzazioni per costruire sporti, balconi,
o per far passare fili di ogni tipo, dovranno pertanto essere rivolte al superficiario e
non al titolare del suolo sottostante; salvo che per le eventuali porzioni di suolo non
concesse in superficie.
Fermo comunque il principio per cui neppure il superficiario pu� opporsi all'esercizio di
attivit� nello spazio aereo sovrastante ad un'altezza tale da non recargli pregiudizio
(art. 840 c.c.)(63).
Per converso il superficiario ha diritto ad iniziare la costruzione in qualsiasi momento,
senza oneri di notifica nei confronti del proprietario del suolo, semprech� il titolo non
disponga diversamente. Il titolo pu� altres� disporre l'impiego di materiali non
inferiori ad una certa qualit�, certe modalit� costruttive, architettoniche, estetiche,
il numero di piani, e cos� via.
A questi fini gli compete il diritto di accedere al suolo per poter iniziare materialmente
la costruzione, anche attraverso il terreno che ancora compete al proprietario; se
viceversa a questi fini occorre altres� passare sui fondi di terzi, nei loro confronti
sar� possibile ottenere la costituzione di una servit� coattiva di passaggio.
Il superficiario potr� altres� depositare sul terreno tutti i materiali ed i macchinari
necessari per intraprendere l'attivit� di costruzione, nonch� effettuare la necessaria
escavazione del suolo. Il materiale scavato, o le eventuali costruzioni demolite,
competono viceversa, salvo patto contrario, al proprietario del suolo; e salvo ancora
quanto disposto in materia di ritrovamento del tesoro (art. 932 c.c.).
Salvo patto contrario, gli oneri economici della costruzione, come pure il consolidamento
del suolo o il rinforzo della costruzione sottostante, competono integralmente al
Il superficiario sar� peraltro tenuto a devolvere al proprietario del suolo l'eventuale
corrispettivo pattuito. Nel caso in cui il superficiario non tenga fede ai suoi impegni,
troveranno applicazione i rimedi ordinari previsti in materia di inadempimento (art. 1453
ss. c.c.).
Si discute se nel caso in cui sia prevista la devoluzione di un corrispettivo periodico,
un tale obbligo gravi esclusivamente sul primo superficiario, o anche sugli eventuali
successivi aventi causa. Contro una tale soluzione si potrebbe considerare che le
obbligazioni propter rem sono tipiche, con conseguente impossibilit� di configurare
ipotesi non specificamente previste da parte del legislatore (64).
La dottrina concorda per� nel senso che se l'obbligo di devolvere un canone periodico
risulta dall'atto debitamente trascritto, esso sar� opponibile anche nei confronti dei
successivi aventi causa (65).
Nel caso in cui la costruzione crolli, il superficiario ha la facolt� di ricostruire
l'edificio a sue spese, salvo che ovviamente il titolo disponga diversamente (66).
Al di fuori di questa ipotesi pu� viceversa essere oggetto di discussione se il
superficiario possa in qualsiasi momento decidere di demolire l'edificio al fine di
ricostruirlo, eventualmente con modalit� o dimensioni maggiori o minori rispetto alle
La demolizione e la ricostruzione non giustificata pu� infatti incrementare il pati
imposto al proprietario del suolo; ne consegue che, salvo che il titolo non disponga
diversamente, anche questa questione dovr� essere risolta in conformit� ai principi di
correttezza e buona fede.
Il superficiario non potr� pertanto, di regola, demolire senza ragione la costruzione per
poi ricostruirla; nella ricostruzione dovr� inoltre in linea di principio riprodurre le
dimensioni, la qualit� costruttiva e le caratteristiche estetiche della costruzione
17. Estinzione
Il diritto di superficie pu� estinguersi: a) per scadenza del termine, b) perimento della
costruzione, c) prescrizione, d) rinunzia, e) condizione risolutiva, f) perimento del
suolo, g) consolidazione.
A) La superficie pu� in primo luogo estinguersi per decorso del termine. Nel caso in cui
la costituzione del diritto di servit� sia stata fatta per un tempo determinato, il suo
decorso implica estinzione del diritto. Ne consegue che riprende vigore il principio
dell'accessione, con conseguente acquisto automatico della propriet� a favore del
titolare del fondo (67).
Secondo la dottrina si tratta per� di una norma dispositiva, con la conseguenza che nulla
impedisce alle parti di disporre diversamente, come per esempio autorizzare il
superficiario a demolire la costruzione e ad appropriarsi dei materiali recuperati (68).
In caso di estinzione del diritto del dominus sul fondo, per rinunzia, abbandono, ecc.,
non si verifica viceversa una analoga espansione del diritto di superficie. Ai sensi
dell'art. 827 c.c. gli immobili vacanti appartengono infatti allo stato.
Allo scadere del termine previsto pu� anche essere previsto il pagamento di un
corrispettivo a favore del superficiario per l'opera realizzata. Questo non impedisce
peraltro che, scaduto il temine, l'accessione operi automaticamente, anche in caso di
inadempimento dell'obbligo di devolvere il corrispettivo.
L'estinzione del diritto di superficie comporta altres� automaticamente l'estinzione di
tutti i diritti reali imposti dal superficiario. Sempre in conformit� ai principi
generali, i diritti gravanti sul fondo si estendono viceversa alla costruzione.
Regole particolari sono previste in materia di ipoteca. Ai sensi dell'art. 2816, c. 1�,
c.c., le ipoteche che hanno per oggetto il diritto di superficie si estinguono nel caso di
devoluzione della superficie al proprietario per decorso del termine. Se per� il
superficiario ha diritto a un corrispettivo, le ipoteche iscritte contro di lui si
risolvono sul corrispettivo medesimo.
Le ipoteche iscritte dal proprietario del suolo non si estendono alla superficie (art.
2816, c. 1�, II parte, c.c.).
Per quel che riguarda invece i contratti di locazione aventi ad oggetto la costruzione,
essi non durano se non per l'anno in corso alla scadenza del termine (art. 954, c. 2�,
c.c.). In conformit� a quanto dispone l'art. 999 c.c. in materia di usufrutto, occorre
inoltre ritenere che le locazioni siano opponibili solo in quanto risultino da atto
pubblico o da scrittura di data certa anteriore all'estinzione del diritto di superficie.
Per anno in corso deve inoltre intendersi non tanto l'anno solare, quanto quello del
contratto, computato dall'inizio del contratto stesso (69); salve in ogni caso le
eventuali proroghe legali previste dalla legislazione vincolistica.
B) Il perimento della costruzione non comporta di per s� l'estinzione del diritto di
superficie; ai sensi dell'art. 954, c. 3�, c.c. il perimento della costruzione non
importa, salvo patto contrario, l'estinzione del diritto di superficie.
Questo significa pertanto che il superficiario ha in linea di principio la facolt� di
ricostruire l'edificio; salvo che l'atto costitutivo disponga diversamente. In questo
secondo caso il perimetro della costruzione implica estinzione immediata del diritto di
In caso di perimento della costruzione il superficiario ha dunque normalmente la facolt�
di ricostruirla, in conformit� alle stesse modalit� della costruzione originaria, salvo
diverso accordo.
C) Il diritto di superficie pu� estinguersi anche per non uso. A questi fini occorre
per� distinguere a seconda che si tratti di diritto di superficie, inteso come diritto di
costruire e di mantenere una costruzione sul suolo altrui, o di diritto di propriet�
superficiaria.
Nel primo caso, cos� come dispone l'art. 954, c. 4�, c.c., il diritto di fare la
costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso
protratto per venti anni; in conformit� ai principi generali � da ritenere che il
decorso di venti anni comporti estinzione anche del relativo possesso (70).
Discusso � se l'estinzione del diritto di costruire per non uso sia impedita
esclusivamente dal compimento integrale della costruzione pattuita, o se viceversa a
questi fini possa ritenersi sufficiente un qualsivoglia inizio dei lavori (71).
Eccessivamente restrittivo sembra essere a questo proposito il pensiero del Salis, secondo
il quale solo il compimento delle parti essenziali dell'opera impedirebbe il decorso del
termine di prescrizione (72). In realt� � da ritenere che in conformit� ai principi
generali qualsiasi atto di esercizio del diritto implichi interruzione della prescrizione;
ne consegue che anche in materia di superficie l'inizio della costruzione, inteso quale
esercizio del diritto di costruire, interrompe il decorso del termine di prescrizione
(73); semprech� si tratti di atti univoci finalizzati alla realizzazione dell'edificio
Diversa potrebbe per� essere la soluzione nel caso in cui il superficiario, avendo il
diritto di erigere tre villini, ne realizzi solo due; decorsi vent'anni � ragionevole
ritenere che il diritto di completare l'opera programmata, con riferimento alle porzioni
di suolo non occupate, sia venuto meno per prescrizione (75).
Un discorso differente occorre invece fare per quel che riguarda la propriet�
superficiaria, vale a dire la propriet� separata della costruzione. La dottrina concorda
infatti nel senso di escludere che il non uso comporti estinzione di un tale diritto (76).
Al pari che in materia di propriet�, tra le facolt� che competono al proprietario
superficiario rientra sicuramente anche quella di non utilizzare il suo bene. La
propriet� superficiaria, come la propriet�, non � infatti ritenuta suscettibile di
prescrizione per non uso. Parimenti non si estingue per non uso il relativo possesso,
salvo che altri non si siano appropriati della cosa.
D) Sebbene non specificamente previsto, il diritto di superficie in conformit� ai
principi generali si estingue altres� per rinunzia. La rinunzia pu� concernere sia il
diritto di costruire che quello di mantenere la costruzione sul suolo. A questi fini
occorre per� un atto unilaterale di rinuncia in forma scritta (art. 1350, n. 5, c.c.),
debitamente trascritto (art. 2643, n. 5, c.c.).
E) Il diritto di superficie pu� estinguersi anche in virt� di una condizione risolutiva.
Il verificarsi della condizione risolutiva ne determina l'estinzione ex tunc (art. 1360
c.c.). Ne consegue l'estinzione di ogni diritto costituito dal superficiario, salvo il
disposto dell'art. 1606 c.c. in materia di locazione; in conformit� ai principi generali
i diritti costituiti dal dominus soli si estendono viceversa alla costruzione.
F) Sebbene si tratti di un evento raro, anche il perimento del suolo comporta
immancabilmente l'estinzione del diritto di superficie. Si pensi per esempio al caso in
cui in seguito ad un innalzamento del livello del mare il terreno risulti
irrimediabilmente sommerso dall'acqua, o ancora al caso in cui il fondo sia occupato
permanentemente dal letto di un fiume, di un lago, o ancora sprofondi in un dirupo, e
Viceversa nel caso in cui si tratti di un diritto di sopraelevazione, � da ritenere che
in caso di crollo dell'edificio, il diritto di superficie non si estingua, con conseguente
possibilit� di riedificare la sopraelevazione nel caso in cui la costruzione sottostante
venga ricostruita. Salva ovviamente l'estinzione del diritto di ricostruire per non uso
protratto per vent'anni (art. 954, c. 4�, c.c.).
G) Il diritto di superficie pu� infine estinguersi per consolidazione, vale a dire per
unione della superficie e della propriet� del suolo nella stessa persona.
18. La tutela
Il superficiario pu� esperire a tutela del suo diritto ogni rimedio di carattere
petitorio o possessorio previsto dall'ordinamento.
In particolare sotto il profilo delle azioni petitorie il proprietario superficiario �
legittimato ad esperire le normali azioni previste a difesa della propriet� (77);
nonch�, sempre in conformit� dei principi generali, le normali azioni di accertamento
Parimenti il possessore a titolo di diritto di superficie � legittimato ad esperire le
azioni a tutela del possesso, nonch� le azioni di denunzia di nuova opera e di danno
Sempre in conformit� dei principi generali sar� possibile chiedere il risarcimento dei
danni ai sensi dell'art. 2043 c.c., o ancora il risarcimento in forma specifica ai sensi
dell'art. 2058 c.c.
Si consideri tuttavia che le azioni delittuali, diversamente da quelle reipersecutorie,
presuppongono nel nostro ordinamento la prova del dolo o della colpa.
Ai fini del risarcimento in forma specifica ai sensi dell'art. 2058 c.c. occorre pertanto:
a) in primo luogo la prova del dolo o della colpa; b) in secondo luogo tener conto che
l'azione si prescrive nel termine di appena cinque anni (art. 2947 c.c.), mentre l'azione
di rimessione in pristino � esercitabile fin tanto che il terzo non ha acquistato il
diritto per usucapione; c) in terzo luogo che la reintegrazione in forma specifica pu�
essere concessa soltanto nel caso in cui non risulti eccessivamente onerosa; limite che
viceversa non opera in materia di rimedi reipersecutori (79).
51- DE CUPIS, La propriet� superficiaria degli stabilimenti baleari, in Riv. dir. civ.,
1988, I, p. 349. 52- PUGLIESE, op. cit., p. 580; Cons. Stato, 20 agosto 1996, n. 931, Foro amm., 1996, p.
2305. 53- Cass., Sez. Un., 16 marzo 1980, n. 1369; Cass. 27 febbraio 1980, n. 1369; Cass., Sez.
Un., 21 ottobre 1983, n. 6176; TAR Emilia-Romagna, Parma, 16 gennaio 1995, n. 22, in Foro
amm., 1995, p. 2350. 54- Cass. 27 aprile 1993, n. 4962. 55- C. conti, sez. contr., 8 marzo 1996, n. 53, in Riv. Corte Conti, 1996, p. 23. 56- Cass. 7 ottobre 1994, n. 8197. 57- Cass. 25 maggio 1983, n. 3607. 58- Trib. Napoli, 15 dicembre 1980, in Foro napol., 1981, I, p. 34; Cass. 28 dicembre
1961, n. 2835; Cass., Sez. Un., 7 ottobre 1994, n. 8197. 59- Cass. 2 aprile 1996, n. 3055. 60- Art. 3, c. 77�, l. n. 545/1995; art. 3, c. 75�, l. n. 662/1996. 61- A. CANDIAN, Conseguenze civilistiche del vincolo urbanistico di destinazione afferente
i parcheggi: giurisprudenza e legislazione a confronto, in Quadrimestre, 1990, p. 104;
GAMBARO, op. cit., pp. 305-309. 62- P. RESCIGNO, Per uno studio sulla propriet�, in Riv. dir. civ., 1972, pp. 46-48; ID.,
Propriet� (dir. priv.), in Enc. dir., Milano, 1988, vol. XXXVII, p. 276; COMPORTI,
Contributo allo studio del diritto reale, Milano, 1977, p. 243 ss.; ID., Diritti reali in
generale, in Trattato di diritto civile, diretto da A. Cicu-F. Messineo, continuato da L.
Mengoni, Milano, 1980; F. ROMANO, Diritto e obbligo nella teoria del diritto reale,
Napoli, 1967, pp. 115, 204. 63- Cass. 30 marzo 1995, n. 3804. 64- BIGLIAZZI GERI, Oneri reali e obbligazioni propter rem, in Trattato di diritto
privato, diretto da A. Cicu-F. Messineo, continuato da L. Mengoni, Milano, 1985. 65- PUGLIESE, op. cit., p. 604. 66- Cass. 29 ottobre 1983, n. 6441. 67- C. Conti, sez. contr., 8 marzo 1996, n. 53, in Cons. Stato, 1996, II, p. 1375. 68- PUGLIESE, op. cit., p. 605. 69- PUGLIESE, op. cit., p. 610. 70- P. GALLO, Possesso, in Trattato di diritto privato, diretto da M. Bessone. 71- PASETTI, op. cit., p. 1484. 72- SALIS, op. cit., p. 122. 73- PUGLIESE, op. cit., p. 618. 74- PALERMO, op. cit., p. 36. 75- Cfr., PUGLIESE, op. cit., p. 619. 76- GALGANO, op. cit., p. 488; BESSONE-DI PAOLO, op. cit., p. 2; PASETTI, op. cit., p.
484. 77- FERRERI, Rivendicazione, in Dig. IV ed., sez. civ., Torino, 1998, vol. XVIII, p. 94. 78- DE MARTINO, Della propriet�, in Commentario del codice civile Scialoja-Branca,
Bologna-Roma, 1976, p. 534. 79- Cass. 25 giugno 1991, n. 7124; Cass. 29 ottobre 1997, n. 7124; Cass. 13 novembre 1997,
n. 11221. Autore : Prof. Paolo Gallo
Erasmi.it, Portale Italiano di
Utilit� Giuridiche
Responsabile Avv. Francesco Erasmi
Webmaster Roberto Santoro
I - 04019 Terracina (LT) - Via
del Porto 24, Sc. E Telefono 0773.702883 - Mobile 338.4051835
Telefax 0773.702706 - e-mail info@erasmi.it
Web www.erasmi.it