Source: https://www.fulsoft.cz/33/opravy-na-pronajate-nemovite-veci-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EljkAYWsMnw3T72sVfYzR4xrJfTGJxQrnQ/
Timestamp: 2018-04-23 09:34:49+00:00
Document Index: 25725709

Matched Legal Cases: ['§ 2207', 'zákona č. 89', '§ 2257', '§ 2', '§ 4', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 4', '§ 6', '§ 4', '§ 5', '§ 7', '§ 2207', '§ 7', '§ 9', '§ 2207', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 28', '§ 7', '§ 9']

Opravy na pronajaté nemovité věci | Fulsoft.cz - Zákony, judikatura a literatura 2018
Opravy na pronajaté nemovité věci
Velmi často provozuje lékař svou lékařskou praxi v části nemovité věci pronajaté od fyzické nebo právnické osoby. Vzniká otázka, jak daňově ošetřit opravy na pronajaté nemovité věci, které pro výkon své činnosti hodlá nájemce provést.
NahoruNájem nemovité věci v NOZ
Jak vyplývá z § 2207 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ”), po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.
V případě nájmu bytu a nájmu domu, nájemce podle § 2257 NOZ provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Vymezením pojmů běžná údržba a drobné úpravy související s užíváním bytu se zabývá nařízení vlády č. 308/2015 Sb. účinné od 1. 1. 2016.
V § 2 tohoto nařízení se uvádí, že běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g) tohoto nařízení, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Za drobné opravy se podle § 3 tohoto nařízení považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů. Drobné opravy podle jejich věcného vymezení jsou specifikovány v § 4 nařízení.
V § 5 nařízení je dále uvedeno, že podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.
Z § 6 nařízení vyplývá, že přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a § 5 nařízení v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.
Poznamenáváme, že nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. zrušil mimo jiné i zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor.
Pokud si tedy najme fyzická osoba od cizí osoby nemovitou věc k výkonu podnikatelské činnosti, provádí nezbytné opravy pronajímatel, anebo nájemce, pokud se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal. U nájemce s příjmy podle § 7 ZDP budou výdaje na ostatní údržbu a opravu najatých prostor sloužících k činnosti, ze které plynou příjmy ze samostatné činnosti, daňovým výdajem nájemce, pokud nájemní smlouva nebo jiné ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem obsahuje povinnost nájemce podílet se na údržbě nebo opravě pronajatého prostoru.
NahoruOpravu zajišťuje a hradí pronajímatel
Pokud opravu na najatém majetku provede v souladu s § 2207 NOZ pronajímatel a rovněž ji uhradí, jsou výdaje (náklady) na tuto opravu daňově uznatelným výdajem na dosažení, zajištění a udržení příjmů pronajímatele. V případě, že by však pronajímatel uplatňoval výdaje z nájmu procentem z příjmů podle § 7 odst. 7 ZDP (najímaná nemovitá věc je zahrnuta v jeho obchodním majetku) nebo podle § 9 odst. 4 ZDP (najímaná nemovitá věc není zahrnuta v obchodním majetku), byly by u něho výdaje na opravy součástí takto vypočtených paušálních výdajů.
NahoruOpravu zajišťuje a hradí nájemce jako součást úhrady nájemného
Nájemce se v souladu s § 2207 NOZ zavázal, že provede opravu na najaté nemovité věci se souhlasem pronajímatele. Předpokládejme, že výdaje vynaložené nájemcem jsou kompenzovány s nájemným. Výdaje (náklady) na opravu jsou pak u nájemce daňově uznatelným výdajem podle § 24 odst. 2 písm. h) ZDP bod 1.
U vlastníka (pronajímatele) jde o zdanitelný příjem ve formě nepeněžního plnění nájemného (pronajímatel má však nižší zdanitelný příjem z nájemného). Ve smyslu bodu 1 k § 24 odst. 1 ZDP pokynu GFŘ č. D-22 se za daňové výdaje podle § 24 odst. 1 zákona považuje také u vlastníka hodnota nepeněžního plnění nájemného hrazená nájemcem za předpokladu, že nepeněžní plnění má charakter daňových výdajů (např. oprav). Má-li nepeněžní plnění nájemného formu technického zhodnocení majetku, může vlastník jako daňový výdaj uplatnit odpisy ze zvýšené vstupní (zůstatkové) ceny tohoto majetku, pokud jej podle § 28 odst. 3 zákona neodpisuje nájemce.
Částka za opravu v prokázané výši prvotně vynaložená a uhrazená nájemcem představuje tak u pronajímatele výdaj na dosažení, zajištění a udržení příjmů. V případě, že by však pronajímatel uplatňoval výdaje z nájmu procentem z příjmů podle § 7 odst. 7 nebo § 9 odst. 4…