Source: http://moessinger.ch/fachbegriffe/
Timestamp: 2017-06-29 03:49:00
Document Index: 23091829

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'Art. 641', 'Art. 652', 'Art. 942', 'Art. 943', 'Art. 269', 'Art. 17', 'Art. 253', 'Art. 646', 'Art. 257', 'Art. 4', 'Art. 275', 'Art. 269', 'Art. 712', 'Art. 269', 'Art. 16', 'Art. 14', 'Art. 34']

Fachbegriffe – Mössinger Immobilien
Abschreibung Planmässige Herabsetzung des Gebäudewertes in der Buchhaltung und Kostenrechnung. Durch A. wird der technischen, wirtschaftlichen und modischen Altersentwertung eines Bauwerks Rechnung getragen.
Agglomeration Stadt und die mit ihr verwachsenen, rechtlich selbständigen Vororte.
Akonto Vorauszahlung des Mieters für Nebenkosten.
Alleineigentum Ausschliessliches, ungeteiltes Eigentum einer einzelnen Person an einer Sache.
Amortisation Periodische Rückzahlung eines Hypothekarkredits.
Indirekte Amortisation Die Amortisationsbeträge werden nicht unmittelbar zur Tilgung verwendet, sondern zur Absicherung gegen die finanziellen Folgen von Tod oder Erwerbsunfähigkeit sowie zwecks Steuerersparnis in einer Lebensversicherungspolice angelegt. Die Schuld wird erst bei Auszahlung der Police getilgt.
Anfangsmietzins Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbarter Mietzins.
Anlagewert, Anlagekosten 1) Kaufpreis der Liegenschaft (Erwerbskosten), zuzüglich der bei der Handänderung anfallenden Steuern, Gebühren, Spesen und Provisionen.
2) Erstellungskosten bzw. Gestehungskosten; Summe aus Bodenwert, Bauwert und Baunebenkosten.
Annuität regelmässige Zahlung in gleichbleibender Höhe, die sich aus Hypothekarzins- und Amortisationsanteil zusammensetzt.
Assekuranzwert Versicherungswert.
Attikawohnung Wohnung in zurückversetztem oberstem Geschoss.
Ausbaugrad Prozentuales Verhältnis zwischen der vorhandenen und der rechtlich zulässigen Bruttogeschossfläche.
Ausbesserung kleiner Unterhalt
Ausnützungsziffer (AZ) Verhältnis zwischen Parzellenfläche und Bruttogeschossfläche; definiert die maximal zulässige überbauung eines Grundstücks. Beispiel: Bei einer Parzellenfläche von 1000 m2 und einer Ausnützungsziffer von 0,6 darf die Bruttogeschossfläche 600 m2 nicht überschreiten.
Auszug Vorzeitiger Beendigung eines Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist. Der Mieter muss ein Begehren um vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter muss dem Begehren entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann.
Bauerwartungsland Unerschlossenes Land ausserhalb der Bauzone, das seiner Lage nach in absehbarer Zeit als Bauland in Betracht kommt.
Baugespann Stangen mit Winkellatten; zeigt die künftige Gestalt und Ausdehnung eines projektierten Neubaus oder Umbaus.
Bauherr Auftraggeber einer Bauinvestition; bestellt beim Unternehmer ein Bauwerk.
Baukostenindex (BKI) Zahlenreihe, die teuerungsbedingte Veränderungen der Erstellungskosten von Mehrfamilienhäusern beschreibt. Indexzahlen werden von den statistischen ämtern der Städte Bern und Zürich und der Gebäudeversicherung des Kantons Luzern halbjährlich mit Stichtag 1. April und 1. Oktober sowie vom Statistischen Amt des Kantons Genf jährlich mit Stichtag 1. April veröffentlicht.
Baukredit Kontokorrentkredit zur Abwicklung der während der Bauzeit anfallenden Zahlungen; ist in der Regel 1/2 Prozentpunkt höher verzinslich als eine Hypothek. Nach Fertigstellung des Gebäudes wird der B. konsolidiert, d.h. in eine zinsgünstigere Hypothek umgewandelt.
Baulinie Definiert den Abstand, den ein Neubau gegenüber Verkehrsflächen und öffentlichen Anlagen zu wahren hat.
Baumassenziffer Volumenziffer.
Baunebenkosten Bestandteile des Anlagewertes, die nicht bereits im Bodenwert oder Bauwert enthalten sind; z.B. Garten- und Kanalisationsarbeiten, Architektenhonorare, während der Bauzeit anfallende Zinsen und Versicherungsprämien sowie Handänderungssteuern, Spesen und Provisionen.
Baurecht 1) Befugnis auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten.
Bausparen Steuerbegünstigtes Ansparen von Eigenkapital zwecks Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums, beispielsweise im Rahmen der freiwilligen, gebundenen Selbstvorsorge (3. Säule).
Bauwert 1) Erstellungswert des Gebäudes gemäss den Bauabrechnungen der Handwerker und Bauunternehmer.
Belastungsgrenze, Pfandbelastungsgrenze Prozentualer Anteil des Liegenschaftswertes, der hypothekarisch belehnt werden darf.
Belegungsdichte Zahl der Bewohner je besetzte Wohnung; gemäss eidg. Volkszählung 1990 gesamtschweizerisch durchschnittlich 2,4 Personen.
Belehnungsgrenze Prozentualer Anteil des Anlagewertes, den Banken und andere Kreditgeber mittels Hypothekarkrediten zu finanzieren bereit sind.
Betriebskosten Öffentliche Abgaben, Versicherungskosten, Hauswartungskosten sowie Heizungs- und Warmwasserkosten. B. fallen im Unterschied zu Unterhaltskosten regelmässig in jeder Abrechnungsperiode an und meist in nur wenig veränderlicher Höhe.
Bewirtschaftungskosten Sammelbegriff für die Betriebskosten, die Unterhaltskosten, die Abschreibungen und die Risikoprämie.
Bodenwert, Landwert Verkehrswert des unüberbauten Bodens. Bei überbauten Grundstücken wird der B. aus der Differenz von Bauwert- und Ertragswertschätzung ermittelt (Methode der Rückwärtsrechnung). Daneben findet auch die Lageklassenmethode Anwendung. Sie beruht auf der Beobachtung, dass Liegenschaften mit übereinstimmenden Lagemerkmalen annähernd das gleiche Verhältnis von B. und Bauwert aufweisen. Durch Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Schätzung des Bauwertes kann auf den B. geschlossen werden.
Bruttogeschossfläche (BGF) Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte, abzüglich aller nicht dem Wohnen und nicht dem Arbeiten dienenden und hierfür nicht verwendbaren Flächen.
Bruttorendite (BR) Rendite einer Liegenschaft (Ertrag in Verhältnis gesetzt zur Kaptitalisierung).
Bruttowohnfläche Fläche sämtlicher innerhalb einer Wohnung liegender Wohnräume, Nebenräume, Gänge und Treppen; nicht aber ausserhalb liegende Flächen, wie Treppenhäuser, Terrassen und offene Balkone sowie nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume.
Buchwert Der um den Betrag der periodischen Abschreibungen herabgesetzte Anlagewert (Anschaffungswert); Wert der Liegenschaft in der Bilanz.
Depot Kaution, Sicherheitsleistung zur Begleichung offener Mietzinse oder zur Sicherstellung für ausserordentliche Abnützung bei Auszug eines Mieters. Das Depot darf drei Monatsmietzinse nicht übersteigen und muss zum üblichen Zinsfuss für Spareinlagen verzinst werden (Art. 257e OR).
Dienstbarkeit Servitut Im Grundbuch vorgemerkte Belastung eines Grundstücks zugunsten einer Person (Wohnrecht, Nutzniessung) oder zugunsten eines anderen Grundstücks (z.B. Wegrecht).
Duplex-Wohnung Maisonette-Wohnung Wohnung auf zwei Stockwerken.
Eigenkapital (EK) Risikotragendes Kapital. Differenz zwischen Liegenschaftswert (Verkehrswert oder Anlagewert) und Fremdkapital.
Eigenmietwert Von den Steuerbehörden festgesetzter Mietwert einer vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung; Teil der Bemessungsgrundlage für die Einkommensbesteuerung.
Eigentum Umfassendes Nutzungs- und Verfügungsrecht über eine Sache. “Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen. Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren” (Art. 641 ZGB) . Das Eigentum an einem Grundstück beinhaltet insbesondere das Recht, es zu bebauen, es zu verkaufen, anderen Rechte daraneinzuräumen, es zu vermieten, zu verpachten und zu vererben.
Ersatzmieter Tritt anstelle des bisherigen Mieters in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Will der bisherige Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist beenden, muss er ein Begehren um vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter hat dem Begehren zu entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann.
Erschliessung Schaffung der Infrastruktur für die überbauung eines Grundstücks
Fein-Erschliessung: Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen.
Grob-Eerschliessung: Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie mit Strassen und Wegen.
Ertragswert Liegenschaftsschätzung auf der Basis der Mieterträge.
Ertragswertmethode Der E. wird durch Division des jährlichen Mietertrages (oder des Mietwertes) mit einem angemessenen Kapitalisierungszinsfuss berechnet. Der Kapitalisierungszinsfuss liegt bei Mehrfamilienhäusern je nach Art und Alter des Gebäudes 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinsfuss für 1. Hypotheken.
Etage Stockwerk.
Fahrnis Fahrhabe, Mobilie; Gegenstand, der nicht fest mit dem Boden verbunden ist und seine räumliche Lage beliebig verändern kann.
Feinerschliessung siehe Erschliessung.
Festzinshypothek Hypothekarkredit mit fixem Zinssatz und fester Laufzeit von in der Regel zwischen 2 und 10 Jahren. Der Kreditnehmer sichert sich gegen das Risiko von Zinserhöhungen ab, kann dafür aber auch nicht von allfälligen Zinssenkungen profitieren.
Formular Kantonal genehmigtes, amtliches Der Vermieter muss dem Mieter Mietzinserhöhungen und Begehren um andere Vertragsänderungen sowie Kündigungen auf einem vom Kanton genehmigten (amtlichen) Formular mitteilen, andernfalls sind die Mitteilungen nichtig.
Fremdkapital (FK) Schulden; Verbindlichkeiten des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern in Form von Hypothekarkrediten und Darlehen.
Generalunternehmer (GU) Bauunternehmer; übernimmt als alleiniger Vertragspartner des Bauherrn die Gesamtverantwortung für die Ausführung von Bauten. Er garantiert Qualität, Termin und Preis.
Gesamteigentum “Haben mehrere Personen, die durch Gesetzesvorschrift oder Vertrag zu einer Gemeinschaft verbunden sind, eine Sache kraft ihrer Gemeinschaft zu Eigentum, so sind sie Gesamteigentümer, und es geht das Recht eines jeden auf die ganze Sache” (Art. 652 ZGB).
Geschoss Horizontaler Gebäudeabschnitt auf der gleichen Ebene angeordnete Räume eines Bauwerks.
Erd-Geschoss, Parterre.
Voll-Geschoss, erstreckt sich über die gesamte Gebäudegrundfläche.
Gewinn Saldo aus Ertrag und Aufwand. Ein negativer Saldo entspricht einem Verlust. Der Gewinn stellt die Belohnung für eingegangene unternehmerische Risiken dar. Die Aussicht auf Gewinn ist die zentrale Triebfeder wirtschaftlichen Handelns.
Groberschliessung Siehe Erschliessung.
Grundbuch Amtliches Verzeichnis der an Grundstücken bestehenden Rechte und Pflichten. “Das G. besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen und Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuche” (Art. 942 ZGB).
Grundeigentum Eigentum an Grundstücken.
Grundpfandrecht Sammelbegriff für Grundpfandverschreibungen (Hypotheken), Schuldbriefe und Gülten.
Grundpfandverschreibung Hypothek.
Grundstück Festbegrenzter Teil der Bodenfläche, mit oder ohne Bauten. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch zählt neben den Liegenschaften auch Miteigentumsanteile (einschliesslich Stockwerkeigentum), Bergwerke oder selbständige und dauernde Rechte (z.B. das Baurecht) zu den Grundstücken (Art. 943 ZGB).
Grundstückgewinnsteuer Kantons- und/oder Gemeindesteuer auf der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten von Grundstücken.
Grundpfandrecht Verkehrsfähige Forderung, für die nur das Grundstück haftet.
Güterschatzung Siehe Steuerwert.
Handänderungssteuer, Handänderungsgebühr Abgabe für die Vornahme der Rechtshandlung, durch welche Eigentum an Grundstücken übertragen wird; hat sich geschichtlich aus der Notariatsgebühr und Grundbuchtaxe entwickelt; wird teils vom Kanton, teils von den Gemeinden erhoben.
Heimfall Am Ende der Baurechtsdauer geht das Eigentum an einem im Baurecht errichteten Bauwerk auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem Bauberechtigten eine angemessene Entschädigung (Heimfallentschädigung) zu leisten.
Heizgradtage (HGT) Heizgradtagzahl Temperaturkennzahl, die Rückschlüsse auf klimabedingte Veränderungen des Heizenergieverbrauchs gestattet; dient der Kontrolle des Heizungsbetriebs. Die Heizgradtage werden monatlich von der Schweizerischen Meteorologischen Anstalt (SMA) gemäss SIA-Norm 381/3 berechnet.
Honorar, Maklerhonorar Entgelt des Immobilieneigentümers an den Makler für die Vermittlung eines Mieters oder Käufers.
Hypothek, Grundpfandverschreibung 1) Im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht auf einem Grundstück, das den Gläubigern zur Sicherung ihrer Forderungen gegenüber dem Grundeigentümer dient.
Hypothek variable, konventionelle, weitverbreiteter Grundpfandkredit mit variablem Zinssatz und mit kurzer, meist sechsmonatiger Kündigungsfrist. Aufgrund der kurzen Kündigungsfrist kann der Hypothekarzinssatz rasch an veränderte Kapitalmarktbedingungen angepasst werden. Hypotheken können in mehreren Rängen begründet werden, die sich hinsichtlich Verzinsung und Art der Amortisation unterscheiden.
Die 1. Hypothek macht ungefähr zwei Drittel des Anlagewerts der Liegenschaft aus, ist in der Regel nicht amortisationspflichtig.
Die 2. Hypothek ist meist innert 15 bis 25 Jahren zu tilgen und ist in der Regel 1/2 bis 1 Prozentpunkt höher verzinslich als die 1. Hypothek.
Immobilie, Liegenschaft Immobilienfonds Gemeinschaftliche Kapitalanlage in Liegenschaften, die von einer Fondsleitung nach dem Grundsatz der Risikoverteilung für Rechnung der Anleger verwaltet wird.
Immobilienmakler Vermittelt dem Immobilienbesitzer einen Käufer oder Mieter für seine Liegenschaft.
Indexklausel Vertragliche Vereinbarung, wonach die Anpassung des Mietzinses an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen einem Index folgt. Indexklauseln sind nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird (Art. 269b OR). Die Mietzinserhöhung darf die Zunahme des Landesindexes der Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 17 VMWG).
Instandhaltung, Wartung Periodisch durchgeführte Kontrolle, Pflege, vorsorglicher Ersatz von Gebäudeteilen und Teilen der Haustechnik.
Instandstellung Instandsetzung, Renovation.
Institutionelle Anleger Grossinvestoren mit regelmässigem Anlagebedarf; im Immobiliensektor vor allem Versicherungen, Pensionskassen, Vorsorgestiftungen und Anlagefonds.
Investition (werterhaltende) Unterhalt, Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die der Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache dienen.
Investition (wertvermehrende) Modernisierung, Verbesserungen an der Mietsache durch neue, bisher nicht vorhandene Einrichtungen; Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die über die Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache hinausgehen.
Kapital Risikotragendes Eigenkapital.
Kapitalisierungsfaktor Kehrwert des Kapitalisierungszinsfusses.
Kapitalisierungszinsfuss Zinssatz, mit dem der Jahresmietertrag aufgezinst (kapitalisiert) wird, um den Ertragswert zu schätzen.
Kapitalkosten Hypothekar- und Darlehenszinsen für das in einer Immobilie investierte Fremdkapital sowie kalkulatorische Zinsen für das vom Eigentümer eingebrachte Eigenkapital.
Kataster 1) Grundstückverzeichnis.
Katasterschatzung Katasterwert, steueramtliche Grundstückschätzung (Kantone Luzern, Solothurn, Basel-Landschaft).
Kaufkraftsicherung Teuerung auf dem risikotragenden Kapital.
Kaufsrecht Kaufoption Recht, aber nicht Pflicht, ein Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu den im voraus festgelegten Konditionen, namentlich dem abgemachten Kaufpreis, zu erwerben.
Kaution Siehe Depot.
Konsolidierung Umwandlung eines Baukredits in eine Hypothek.
Konsortium Arbeitsgemeinschaft von Unternehmern, die sich im gleichen Werkvertrag zur Ausführung von Bauarbeiten verpflichten.
Konsumentenpreisindex Landesindex der Konsumentenpreise.
Kostenmiete Ordnungspolitisches Prinzip, wonach der Mietpreis den Rahmen der kostendeckenden Brutto-Rendite nicht überschreiten darf und Mietzinserhöhungen mit entsprechenden Kostensteigerungen begründet werden müssen.
Kündigung Mitteilung über die Auflösung eines Vertragsverhältnisses. Bei Mietverhältnissen mit unbestimmter Dauer ist die Kündigung nur auf einen ortsüblichen Kündigungstermin hin zulässig, falls der Mietvertrag keine andere Regelung vorsieht (Ausnahme: Auszug, vorzeitiger).
Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) Die Zahlenreihe widerspiegelt die Preisentwicklung der für die privaten Haushalte bedeutsamen Waren und Dienstleistungen. Die vom Bundesamt für Statistik (BFS) monatlich veröffentlichte Indexzahl gibt Aufschluss darüber, in welchem Umfang die Lebenshaltung infolge von Preisveränderungen, aber unbeeinflusst durch änderungen im Konsumverhalten oder durch Veränderungen der Güterqualitäten teurer oder billiger geworden ist.
Landwert Siehe Bodenwert.
Leerwohnungsziffer Prozentuales Verhältnis der Leerwohnungen zum Gesamtwohnungsbestand. Als leerstehende Wohnungen gelten alle bewohnbaren, unbesetzten Wohnungen und Einfamilienhäuser, die zu dauernder Vermietung oder zum Kauf angeboten werden. Die Zahl der Leerwohnungen wird vom Bundesamt für Statistik (BFS) jährlich mit Stichtag 1. Juni ermittelt.
Lex Friedrich, Furgler, von Moos Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Das Gesetz regelt, inwieweit Personen mit Wohnsitz im Ausland Grundstücke in der Schweiz erwerben dürfen.
Liegenschaft Bebaute oder unbebaute Bodenparzelle (Grundstück).
Liegenschaftsaufwand Gemäss handelsrechtlichen oder steuerrechtlichen Bestimmungen erfasster Wert der im Rahmen der Nutzung einer Immobilie verbrauchten Güter und Dienstleistungen. Zum Liegenschaftsaufwand zählen der Fremdkapitalzins, der Betriebsaufwand, der Unterhaltsaufwand und die Abschreibungen. Vertraglich ausgeschiedene Nebenkosten und kalkulatorische Liegenschaftskosten stellen keinen Liegenschaftsaufwand dar.
Liegenschaftskosten Wert aller in einer Abrechnungsperiode für die Bereitstellung von Wohn- und Geschäftsraum verbrauchten Güter und Dienstleistungen, einschliesslich der auf dem Grundstück lastenden Objektsteuern (Liegenschaftssteuern). Kalkulatorische Liegenschaftskosten. sind Kosten, die keine Entsprechung beim Liegenschaftsaufwand finden. Es handelt sich um die Eigenkapitalzinsen, den Unternehmerlohn und die Risikoprämie. Diese Kosten müssen aus dem Gewinn gemäss buchhalterischer Erfolgsrechnung gedeckt werden.
Liegenschaftssteuer Grundsteuer Wird in 14 Kantonen zusätzlich zur Vermögens- bzw. Kapitalsteuer auf dem Grundeigentum erhoben.
Liquidationswert Liquidationserlös Verkehrswert einer Liegenschaft anlässlich einer Zwangsverwertung oder eines Notverkaufs.
Loft Englisch, im ursprünglichen Sinn Dachboden, Speicher. Beliebe Wohnform durch Umnutzung von brachliegenden Industrieliegenschaften und Fabriken.
Maklerhonorar Entgelt des Immobilieneigentümers an den Immobilien-Makler für die Vermittlung eines Mieters oder Käufers.
Maisonette-Wohnung Duplex-Wohnung Wohnung auf zwei Stockwerken.
Marktmiete Ordnungspolitisches Prinzip, wonach die Mietpreisbildung im freien Wechselspiel von Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt erfolgt.
Miete Zeitweise überlassung einer Sache gegen die Entrichtung eines Mietpreises. Die gesetzlichen Bestimmungen über die Miete sind im Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 253 ff. OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.
Mietertrag Aufgrund handelsrechtlicher Bestimmungen ermittelter Wert der mit der Vermietung erbrachten Leistung. Der Mietertrag (Bruttomietertrag) entspricht dem vertraglich vereinbarten Mietpreis abzüglich Nebenkosten, geschmälert um Zahlungsausfälle infolge Illiquidität oder mangelnder Zahlungsbereitschaft des Mieters.
Netto-Mietertrag wird aus dem Mietertrag abzüglich der Fremdkapitalzinsen, des Betriebsaufwandes, des Unterhaltsaufwandes, jedoch ohne Abzug der Abschreibungen, der Eigenkapitalzinsen, des Unternehmerlohns und der Risikoprämie berechnet.
Mietpreis, Mietzins Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die überlassung der Mietsache schuldet.
Brutto-Mietzins Mietpreis einschliesslich allfälliger, gesondert berechneter Nebenkosten.
Netto-Mietzins Mietpreis abzüglich Nebenkosten.
Orts- oder quartierüblicher Mietzins, Vergleichsmiete, anhand einer Auswahl von Wohnungen oder Geschäftsräumen, die einander hinsichtlich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode entsprechen, ermittelter Mietpreis.
Mietpreisindex Zahlenreihe, die Veränderungen der Wohnungsmietpreise beschreibt. Der vom Bundesamt für Statistik (BFS) quartalsweise berechnete Index der Wohnungsmiete geht als Teilindex in die Berechnung des Landesindexes der Konsumentenpreise ein.
Mietpreiskataster Verzeichnis der orts- oder quartierüblichen Mietpreise.
Mietvertrag Paritätischer Zwischen Vermieter- und Mieterverbänden ausgehandelter und gemeinschaftlich herausgegebener Mustervertrag.
Mietwert Summe der auf Dauer erzielbaren Mieterträge eines Jahres. Der M. weicht vom aktuellen Jahresmietertrag ab, sofern bei der Neuvermietung am Wohnungsmarkt ein auf Dauer höherer Mietpreis erzielt werden könnte.
Mietzins Siehe Mietpreis.
Minimalsteuer Wird in einigen Kantonen auf dem Grundeigentum erhoben, sofern die ordentlichen Einkommens- oder Kapitalsteuern einen Mindestbetrag unterschreiten.
Miteigentum “Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer” (Art. 646 ZGB).
Mobilie Siehe Fahrnis, Fahrhabe.
Modernisierung Investition, wertvermehrende.
Nebenkosten (NK) Sind für vertraglich vereinbarte Leistungen des Vermieters zu entrichten, die nicht bereits im Mietzins inbegriffen sind; z.B. die Kosten für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Hausbetreuung, Allgemeinstrom, Wasser/Abwasser, Serviceabonnement für Waschautomaten und Tumbler, Kehrichtabfuhr, Gartenunterhalt, Gebäudeversicherung und Verwaltung. N. werden vom Mieter für eine Abrechnungsperiode durch Pauschalbeträge abgegolten oder durch Akontozahlungen vorgeschossen. Die Nebenkosten müssen den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen (Art. 257b OR). Bei der Pauschalierung muss der Vermieter auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 VMWG).
Nettorendite (NR) Rendite.
Neuwert Versicherungswert; Betrag, der für die Erstellung eines neuwertigen Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaus erforderlich ist. Der Neuwert wird regelmässig der Bauteuerung angepasst. Die Altersentwertung des Gebäudes findet keine Berücksichtigung.
Nutzniessung, Niessbrauch Gibt dem Berechtigten den vollen Genuss an einem fremden Vermögenswert.
Orts- oder Quartierüblichkeit Orts- und Quartierüblichkeit Mietpreis, Mietzins, orts- oder quartierüblicher. Der Mietzins des Vermieters darf orts- oder quartierüblichen Vergleichsmietzinse nicht wesentlich übersteigen.
Pacht Zeitweise überlassung einer nutzbaren Sache (z.B. landwirtschaftliches Grundstück, Hotel, Betrieb) oder eines nutzbaren Rechts (z.B. Fischereirecht) zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder Erträgnisse gegen Entrichtung eines Pachtzinses. Die gesetzlichen Bestimmungen über die P. sind im Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 275 ff. OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.
Pachtzins Entgelt für die Pacht.
Parterre Erdgeschoss Zu ebener Erde gelegener Gebäudeabschnitt
Hoch-Parterre eine halbe Treppe über dem Erdboden gelegenes Geschoss.
Perimeterbeitrag Rückvergütung von Erschliessungskosten an das Gemeinwesen.
Pfandbelastungsgrenze Siehe Belastungsgrenze.
Promotor Initiant einer Bauinvestition, ohne Absicht, die Immobilie auf Dauer im Eigentum zu halten.
Rahmenmietvertrag Zwischen Vermieter- und Mieterverbänden ausgehandelter und vom Bund allgemeinverbindlich erklärter Mietvertrag.
Rang Bestimmt die Reihenfolge, in der die Pfandgläubiger im Falle der Pfandverwertung aus dem Liquidationserlös befriedigt werden.
Realwert Sachwert, Substanzwert Anlagewert abzüglich der seit der Erstellung bzw. dem Kauf eingetretenen Altersentwertung des Gebäudes. Die seit dem Kauf oder der Erstellung eingetretene Bauteuerung sowie Wertänderungen des Bodens werden in die Schätzung einbezogen. Der R. entspricht dem Wiedererstellungswert der Liegenschaft in dem qualitativen Zustand, in dem sie sich im Zeitpunkt der Schätzung befindet.
Rendite Verhältnis von periodischem Ertrag zu investiertem Kapital; die Rendite ist eine Rentabilitätskennziffer. Brutto-Rendite (BR) prozentuales Verhältnis von jährlichem Mietertrag zum Anlagewert.
Kostendeckende Brutto-Rendite (KBR) wird berechnet, indem statt des jährlichen Mietertrags der jährliche kostendeckende Mietpreis gemäss Liegenschaftskostenrechnung in obige Formel eingesetzt wird. Bei Einfamilienhäusern liegt die kostendeckende Brutto-Rendite. erfahrungsgemäss um 1-2 Prozentpunkte, bei Mehrfamilienhäusern um 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken.
Netto-Rendite (NR) prozentuales Verhältnis von jährlichem Nettomietertrag zum Eigenkapital.
Renovation Instandsetzung, Instandstellung Massnahmen zur Behebung von Mängeln, die durch Abnutzung oder Witterungseinflüsse entstanden sind; Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes eines Gebäudes oder von Teilen davon.
Rückkaufsrecht Recht des Verkäufers, eine Liegenschaft zu den im voraus festgelegten Bedingungen zurückzukaufen.
Sachwert Siehe Realwert.
Sanierung 1) Umfassender Umbau und Modernisierung einer Liegenschaft zwecks Wiederherstellung der Rentabilität.
Schlichtungsbehörde Schlichtungsstelle Aus Vertretern der Vermieter und Mieter paritätisch zusammengesetztes Gremium, das bei Mietstreitigkeiten eine Einigung zwischen den Parteien anstrebt.
Schuldbrief Grundpfandrecht; verkehrsfähige Forderung, für die das Grundstück und der Schuldner mit seinem persönlichen Vermögen haften.
Servitut Siehe Dienstbarkeit.
Sicherheitsleistung Siehe Depot.
Sperrfrist Zeitlich begrenztes Veräusserungsverbot für Grundstücke.
Staffelmiete Vertragliche Vereinbarung, wonach sich der Mietpreis periodisch um einen frankenmässig festgelegten Betrag erhöht. Der Mietvertrag muss für mindestens drei Jahre abgeschlossen werden (Art. 269c OR).
Steuerwert Katasterwert, Güterschatzung, amtlicher Wert Liegenschaftsschätzung gemäss kantonalem Steuergesetz. Die Schätzung dient als Bemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer, die Liegenschaftssteuer, die Minimalsteuer, die Erbschafts- und Schenkungssteuer oder – über die Berechnung des Eigenmietwerts – für die Einkommenssteuer.
Stockwerkeigentum (StWE) Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschlieslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a ZGB). 1965 eingeführte Sonderform des Miteigentums.
Submission Öffentliche Ausschreibung zwecks Vergabe von Bauarbeiten an denjenigen, der das günstigste Angebot abgibt.
Substanzwert Siehe Realwert.
Teuerung Auf dem risikotragenden Kapital, Kaufkraftsicherung. Schutz des in einer Liegenschaft investierten Eigenkapitals vor der Geldentwertung . Gemäss Mietrecht sind Mietzinserhöhungen in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen (Art. 269a lit. e OR). Eine mit dem Teuerungsausgleich begründete Mietzinserhöhung darf 40% des seit der letzten Mietzinsanpassung zu verzeichnenden Anstiegs des Landesindexes der Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 16 VMWG).
Tilgung Siehe Amortisation.
Totalunternehmer (TU) Bauunternehmer; übernimmt als alleiniger Vertragspartner des Bauherrn die Gesamtverantwortung für die Planung und Ausführung von Bauten; garantiert Qualität, Termin und Preis. Der T. übernimmt im Gegensatz zum Generalunternehmer auch die Aufgabe des Architekten.
Überbauungsziffer Verhältnis zwischen der Gebäudegrundfläche und der Grundstücksfläche; definiert die maximal zulässige überbauung eines Grundstücks.
Überholungen Umfassende Massnahmen am Gebäude, die neben wertvermehrenden reglmässig auch umfangreiche werterhaltende Investitionen beinhalten. Eine umfassende ü. liegt vor, wenn mehrere Teile der Gebäudehülle oder des Gebäudeinneren gleichzeitig erneuert werden. Gemäss Mietrecht dürfen 50 bis 70% der Kosten auf die Mietpreise überwälzt werden (Art. 14 VMWG).
Umbau In aller Regel bewilligungspflichtige bauliche Veränderung, durch die eine neue Raumaufteilung oder anders nutzbare Räume geschaffen werden.
Umsatzmiete Bemessung der Mietpreise für Geschäftsräumlichkeiten in Abhängigkeit vom Geschäftsverlauf des Mieters.
Unterhalt Aufrechterhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustands einer Liegenschaft.
Kleiner Unterhalt, siehe Ausbesserung, kleine
Unterhaltskosten Fallen bei der Beseitigung der durch Abnutzung und Witterungseinwirkung hervorgerufenen baulichen Mängel an. Unterhaltkosten entstehen im Unterschied zu Betriebskosten mehrheitlich unregelmässig und meist in stark schwankender Höhe.
Untermiete Weitervermietung einer Wohnung oder von Teilen davon durch den Mieter an einen Dritten.
Verbesserung (wertvermehrende) Siehe Investition (wertvermehrende).
Vergleichsmiete Siehe Mietpreis, orts- oder quartierüblicher.
Verkehrswert Kaufpreis/Verkaufspreis Preis, der für eine Liegenschaft tatsächlich erzielt wurde oder unter normalen Verhältnissen voraussichtlich hätte erzielt werden können. In der Praxis der Liegenschaftsschätzung wird der Verkehrswert überbauter Grundstücke aus den unabhängig voneinander errechneten Grössen Realwert und Ertragswert bestimmt. Bei Einfamilienhäusern wird dem Realwert, bei Mehrfamilienhäusern dem Ertragswert mehr Gewicht beigemessen.
Versicherungswert Siehe Assekuranzwert
Volumenziffer Baumassenziffer Verhältnis zwischen dem oberirdischen Gebäudevolumen und der Grundstücksfläche; definiert die maximal zulässige überbauung eines Grundstücks.
Vorkaufsrecht Recht, bei einem allfälligen späteren Verkauf statt eines Dritten in den Kaufvertrag einzutreten.
Gesetzliches Vorkaufsrecht steht dem Vorkaufsberechtigten von Gesetzes wegen zu.
Limitiertes Vorkaufsrecht ist mit einem zum voraus fest bestimmten Kaufpreis ausgestattet.
Wert, amtlicher Siehe Steuerwert.
Wohndichte Zahl der Bewohner pro Wohnraum; gemäss eidg. Volkszählung 1980 gesamtschweizerisch 0,70 Personen.
Wohneigentümerquote Wohneigentumsquote Anteil der Haushalte, die Eigentümer ihrer Erstwohnung (Eigenheim, Eigentumswohnung) sind; gemäss eidg. Volkszählung 1990 gesamtschweizerisch 31,3%.
Erweiterte Wohneigentümerquote umfasst auch jene Haushalte, die nicht Eigentümer ihrer Erstwohnung sind, aber über Eigentum an Wohnungen (Zweit- und Ferienwohnungen, Mietwohnungen) verfügen; gemäss Mikrozensus 1986 gesamtschweizerisch rund 34%.
Wohneigentum Für alle Titel der vom Schweizerischen Hauseigentümerverband 1992 lancierten eidgenössischen Volksinitiative zwecks Aufnahme eines Art. 34octies in die Schweizerische Bundesverfassung (BV). Die Initiative verlangt Massnahmen zur Förderung des Bau- und Wohnsparens sowie massvolle Eigenmietwerte. Die Eigenmietwerte sollen nicht mehr erhöht werden, solange der Eigentümer oder der überlebende Ehegatte das Eigenheim selber bewohnt.
Wohneigentumsförderung Massnahmen zwecks breiterer Streuung des selbstgenutzten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums. Das Postulat der W. ist in den Artikeln 34sexies und 34quater der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) verankert. Der Bund erleichtert den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum u.a. durch Massnahmen im Rahmen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG).
Wohnrecht Befugnis, in einem Gebäude oder Teilen desselben zu wohnen. Ein im Grundbuch vorgemerktes W. bleibt bei einem Verkauf des Grundstücks bestehen, ist jedoch nicht auf andere Personen übertragbar.
Wohnung Räume (auch einzelner Raum), die für die dauernde Unterkunft von Personen geeignet und bestimmt sind.
Zeitwert Versicherungswert Neuwert abzüglich Wertminderungen, die infolge Alters, Abnutzung oder mangelnden Unterhalts eingetreten sind.
Zins Preis für die leihweise überlassung von Kapital.
Mietzins Entgelt für die (vorübergehende) überlassung einer Mietsache zum Gebrauch. Synonym Mietpreis. Der Mietzins für Wohnungen wird üblicherweise als frankenmässig bezeichneter Betrag pro Monat und nicht als Zinssatz ausgewiesen. Beispiel: Der Mietzins beträgt Fr. 1400.- monatlich. Der Mietzins für Geschäftsräume wird üblicherweise in Franken pro Quadratmeter und Jahr ausgewiesen.
Zinssatz, Zinsfuss Preis für die leihweise überlassung von Kapital, ausgedrückt als Quote des Kapitals (meist in Prozent) pro rata temporis (meist pro Jahr). Beispiel: Der Zinssatz beträgt 5% pro Jahr.
Zinsstufenhypothek Hypothekarkreditmodell, bei dem anfängliche Zinsermässigungen gegenüber dem Satz für variable Hypotheken in späteren Jahren durch entsprechende Erhöhungen ausgeglichen werden; mildert die finanzielle Anfangsbelastung unmittelbar nach dem Erwerb.