Source: http://avvocatochiaraconsani.blogspot.com/2011/08/spese-condominiali-carico.html
Timestamp: 2018-12-13 01:29:26+00:00
Document Index: 96231481

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art 63', 'art 63', 'art 63', 'art-63', 'art 63']

La norma fonda il principio della c.d. “ambulatorietà passiva” delle obbligazioni condominiali, e determina un criterio volto ad agevolare il Condominio nella riscossione dei crediti grazie al quale, in caso di disaccordo fra venditore e acquirente, l’amministratore del Condominio potrà rivolgersi indifferentemente all’acquirente o al venditore per la riscossione delle obbligazioni condominiali relative all’anno in corso ovvero a quello precedente l’intervenuta compravendita, salva la facoltà dell’acquirente di esercitare azione di regresso verso il venditore per quanto pagato in eccedenza.
Fattispecie: all’acquirente viene chiesto di pagare spese riguardanti opere di carattere straordinario eseguite sull’immobile successivamente all’acquisto, ma autorizzate con una delibera assembleare che risale a prima dell’atto di compravendita, alla quale non ha partecipato, e della quale potrebbe anche essere completamente ignaro, qualora non ne fosse mai stato informato e/o non fossero state previste particolari clausole specifiche nella proposta di acquisto, oppure nel contratto preliminare.
Secondo una parte della giurisprudenza il momento chiave in cui passano oneri e onori è da considerarsi la data del rogito notarile, indipendentemente dal fatto che la delibera sia stata antecedente all’atto di compravendita; in altre parole, fino al rogito notarile paga il vecchio proprietario, mentre con il passaggio di proprietà l’acquirente si assume anche l’onere delle spese straordinarie, sebbene non le abbia deliberate e/o non ne fosse addirittura a conoscenza. (In questo ultimo caso si pone un’ulteriore problematica collegabile alla buona fede dell’acquirente e al fatto che, se avesse conosciuto tali spese, avrebbe comprato a un prezzo differente.)
In altre sentenze la Corte di Cassazione ha stabilito che l’obbligo del condomino di pagare i contributi sorge nel momento della concreta esecuzione dei lavori occorrenti per la manutenzione e quindi nel momento che si rende necessaria l’effettuazione della spesa (Cassazione, Sentenza 16 giugno – 9 settembre 2008, n. 23345, Suprema Corte di Cassazione n. 6323 del 18 aprile 2003, Corte di Cassazione 26 gennaio 2000, n. 857, in Arch. loc., 2000, 419, e 17 maggio 1997, n. 4393, in Foro It., 1998, I, 2204.)
Quindi, l’obbligazione di ciascun condomino, di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa (Cassazione – sentenza n. 6323/2003).
Recentemente la giurisprudenza si è pronunciata nuovamente sulla questione della ripartizione delle spese condominiali di straordinaria amministrazione ed ha individuato come momento essenziale per determinare chi deve pagare tali spese non la data del rogito notarile, ma la titolarità del bene alla data in cui c’è stata la delibera condominiale. Tale opinione, ha la sua ragione nel fatto che solo il vecchio proprietario poteva proporre, controllare ed eventualmente opporsi a tale decisione.
La Suprema Corte con sentenza n. 24654/2010 ha ritenuto che l’obbligo di pagare i contributi per le spese riguardanti opere di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio grava su colui che era proprietario al momento dell’adozione della delibera di approvazione delle spese stesse, a nulla rilevando il momento di effettiva esecuzione dei lavori.
Per ciò secondo l’orientamento più recente nel caso di vendita di un appartamento, è tenuto alla spesa chi riveste la qualità di condomino al momento in cui viene adottata la delibera che autorizza il compimento di tali atti di amministrazione straordinaria.
Nonostante pertanto la responsabilità solidale ai sensi dell’art 63 delle disp. Att. Codice civile tra acquirente e venditore, l’acquirente, richiesto del pagamento da parte del condominio per spese deliberate prima del rogito, è tenuto a pagare ma ha azione di rivalsa nei confronti del venditore.
RIMEDI CONTRATTUALI:
Per ovviare a questi problemi, suggeriamo prima del rogito di:
3) Informarsi tramite l’Amministratore se ci sono lavori straordinari già deliberati e/o in fase di delibera ed eventualmente puntualizzare tali aspetti in sede di contratto;
LA CLAUSOLA A VALIDITA’ PARZIALE:
Bisogna, poi, a tal proposito menzionare le problematiche sottese alla stesura della cosiddetta Clausola a validità parziale.
Tale clausola è inserita nell’atto di compravendita e con essa il venditore si assume ogni onere in ordine a spese pregresse od a interventi deliberati prima della cessione del bene, ma la clausola ha efficacia esclusivamente tra le prati contraenti e non è opponibile al condominio.
Nulla, perciò impedisce all’amministratore condominiale di rivolgersi comunque all’acquirente, salvo il diritto di quest’ultimo di esercitare la specifica azione di rivalsa nei confronti del venditore.
Pubblicato da Avvocato Chiara Consani a 02:56
Etichette: art 63 disp attuative, atto notarile, condominio, delibera condominiale, esecuzione delibera condominiale, spese condominiali
Anonimo 5 maggio 2012 17:30
OK CON LA PROPOSTA O IL ROGITO E` POSSIBILE INSERIRE CLAUSOLE A TUTELA, SPEFICICANDO IN MERITO.
NON FIDATEVI MAI DELLE ASTE DEI TRIBUNALI, QUANTO DI PEGGIO, IN TERMINI DI TRASPARENZA E CORRETTEZZA DI INFORMAZIONE. ESPERIENZA PERSONALE, DOCUMENTABILE. VI POSSONO SALTARE FUORI SPESE IMPROVVISE ANCHE DI DECINE DI MIGLIAIA DI EURO, OCCULTATE IN PERIZIA. DOPO OVVIAMENTE LA COLPA NON E` DI NESSUNO. BASTA LEGGERSI LE CLAUSOLE VESSATORIE PER CAPIRLO.
INOLTRE SE LA BANCA NON VI CONCEDE IL MUTUO, IL TRIBUNALE INSERISCE ALTRE CLAUSOLE VESSATORIE DOVE PERDETE MIGLIAIA DI EURO VERSATI, E SE LA SUCCESSIVA ASTA VIENE AGGIUDICATA AD UN PREZZO INFERIORE VI CHIEDE ANCHE QUELLA DIFFERENZA.
QUINDI SAPPIATE CHE TRIBUNALE, NON VUOL DIRE TUTELA.
Per quanto riguarda l`articolo, ottimo.
Ma rendiamoci conto di che razza di sistema abbiamo, sentenze contro sentenze, si, ma, forse, una approssimazione penosa e inaccettabile per una cosa che dovrebbe essere semplice: se fosse scritta a dovere da chi e` pagato. Un sistema che alimenta il contenzioso,
che poi riempe i tribunali, che poi non riescono a fare fronte, e che paghiamo noi.
Tutto perche` uno un giorno, non ha saputo scrivere due righe in italiano chiaro e trasparente, che non siano interpretabili a seconda degli umori.
Ribaltiamo questo sistema, perche` e` quello che sta portando allo sfascio tutte la nostra eccellenza, riducendoci in un Paese povero.
Anonimo 29 ottobre 2013 02:38
e' il notaio che deve tutelare gli interessi del compratore..se in rogito ha trascritto la dicitura fatti salvi i diritti dell'acquirente .pone a carico del venditore spese pregresse l'atto notarile
puo' esonerare l'acquirente dal pagamento di spese condominiali richiestegli
Anonimo 29 ottobre 2013 02:40
era una domanda ..interrogativa ... mancano i punti di domanda scusate
Avv. Chiara Consani 26 novembre 2013 04:09
L'esonero dell'acquirente per le spese condominiali può riguardare la sola responsabilità interna tra venditore e acquirente ma non la responsabilità esterna di cui all'art 63 disp. Att comma 3 c.c.
Prego di contattarmi via mail.
Avv. Chiara Consani 26 novembre 2013 04:06
http://avvocatochiaraconsani.blogspot.it/2013/11/sepse-condomiali-il-nuovo-art-63-comma.html
lucrezia denic 2 novembre 2015 14:41
Gentilissima avvocato. Sto per comprare appartamento. Ci sono dei lavori di ristrutturazione esterni costosi.. Avevamo contrattato 220.000€ + 10.000€ x spese ristrutturazione a carico mio. La signora però non ha pagato da gennaio 2015 le rate da 600€ mensili. Addice che ha pagato la metà e pagherei io l'altra metà. Faremo rogito a giugno 2016. Ha aggiunto postilla che devo pagare io..anche il2015. Tenga conto che le spese sono approssimativamente preventivate e sicuramente sfideranno. Mi dica come comportarmi.
Anonimo 30 novembre 2013 12:55
egr avvocato,il 29/11/13 mattina hopresso notaio atto preliminare di vendita di un appartamento quale parte venditrice.è stato specificato che le spese di manutenzione ordinaria/straordinaria nn incrementative del valore immobile già deliberate saranno a mio carico,mentre spese straordinaria manutenzione/amministrative incrementative valore del fabbricato deliberate dal giorno del preliminare a carico dell'acquirente.il venditore si impegna sin d'ora a delegare l'acquirente a rappresentarla nelle assemblee che dovessero essere indette a partire da oggi.il mio problema è il seguente: è stata mia dimenticanza dire che nella serata del 29/11/2013 c'era una riunione in 2convocazione di cui mi è stata data convocazione il 18/11/13.non ho assistito alla riunione.premetto che app è disabitato,non ne faccio uso.all'ordine giorno c'era anche proposta per lavori alle facciate int/est,cornicioni,pensilline,impermealizzazione torrino scale,chianche calpestio,ripristino prima rampa scale. è stato dato incarico a un geometra di fare capitolato completo con relative voci di spesa.vuol dire che hanno approvato i lavori?dovrò pagare io tutte le spese?l'atto di compravendita verrà concluso entro il 31/01/2014. la ringrazio se vorrà rispondermi,purtroppo sono del tutto inesperta per queste cose.la ringrazio
Bruno Alovisio 16 marzo 2014 09:07
Caso specifico: Immobile in vendita forzosa a seguito di pignoramento da parte del Condominio. Consapevoile de fatto che in base all'art 63 cod. di att. c.c. le spese condominiali eventualmente non pagate dall'esecutante spettano "per l'anno di gestion in corso e quello precedente" al nuovo acquirente ( aggiudciatario) chiedo all'Ammonsitratore di fornirmi i costi pendenti. Ovviamente mi presenta il tabellare del consuntivo di gestione del 2012/2013 e quello a preventivo de 2013/2014. Il contenzioso nasce laddove tra le spese spettanti l'Ammonistratore insiste nell'inserire anche quelle "personali" (oltre 3.000 euro) e quelle sostenute per la pubblicita istituzionale prevista a carico del Creditore procedente per la vendita del bene (pubblicita d'asta) - circa due mila euro.
Da quanto appurato, per spese condominiali vanno intese quelle “necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione" (Art. 1123 codice civile)
Le spese personali non sono pertanto “spese condominiali” ma spese per il recupero dei crediti verso il condomino (in effetti altri non morosi non hanno spese e non sono rapportate a criteri di proporzionalità). Sarà l’avvocato del condominio a dover richiederne il rimborso direttamente alla Procedura esecutiva (Giudice) od, in via subordinata ad un recupero proporzionale tra tutti i condomini.
La stessa cosa per le spese di pubblicità ( sono sempre pese sostenute dal Condominio per il recupero dei propri crediti).
E' una tesi sostenibile? Io penso proprio di si.
Anonimo 19 marzo 2014 07:24
Salve ho una domanda: l'amministratore del condominio afferma quanto segue: "al momento del rogito sarà necessario produrre una lettera liberatoria
firmata dall'amministratore in cui si dichiara che l'immobile è privo di
debiti, nel caso da lei prospettato non sarà possibile fornire questo
documento e quindi il rogito non verrà effettuato"
Nena1 19 febbraio 2016 23:50
Buongiorno, nel caso in cui le spese straordinarie che aumentano il valore dell'immobile vengano deliberate prima del rogito sono a carico del venditore ma se il pagamento avviene in più rate anche dopo il rogito sono a carico del venditore x gli anni successivi?o vanno a carico del acquirente che ne era fin dall'inizio a conoscenza tanto è che l'importo di vendita comprendeva il fatto che bisognava fare i lavori?
Avvocato chiara Consani 24 febbraio 2016 02:25
Per favore scrivere alla seguente mail chiara.consani@virgilio.it
Anonimo 20 marzo 2016 12:34
Gent.ma avvocato, avrei un quesito da porgerle, le espongo i fatti:
ho acquistato casa con rogito il 24/02/2011, nel condominio erano presenti cause iniziate nel 2010 e delle quali non sono stato messo accorrente se non per una sola, per tutelarmi nell'atto ho fatto mettere la clausola "....al riguardo le parti stabiliscono che l'alea economica derivante dalla definizione giudiziaria di dette procedure rimarrà ad esclusivo carico di parte venditrice....". Nel 2015 abbiamo avuto le prime sentenze che vedono soccombere il condominio, alla luce di quanto esposto chi è tenuto a pagare i risarcimenti e le spese legali? devo anticipare i pagamenti e poi rivalermi sul venditore o con la clausola l'amministratore deve richiedere le spese al venditore?
grazie per l'attenzione e in attesa di riscontro porgo cordiali saluti
Buy Contact Lenses 27 luglio 2017 02:38
Anonimo 6 febbraio 2018 06:57
Buongiorno vorrei sapere chi dovrà pagare le spese condominiali in caso in care notaio al momento del rogito mi ha presentato solo liberatoria del riscaldamento e non quella con le cose condominiali?
PERDITA DEI BENEFICI FISCALI PRIMA CASA.