Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/kautionsrueckzahlungsklage-aufrechnung-des-vermieters-mit-gegenforderungen/
Timestamp: 2019-11-16 02:51:27
Document Index: 271165367

Matched Legal Cases: ['§ 560', '§ 273', '§ 296', '§ 156', '§ 387', '§ 388', '§ 560', '§ 366', '§ 556', '§ 242', '§ 556']

AG Charlottenburg, Az.: 231 C 387/16, Urteil vom 25.01.2017
1. Die Klage wird in Höhe von 108,10 € als derzeit unbegründet abgewiesen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Zwischen den Parteien bestand seit 01.11.2011 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in … Berlin, welches durch Kündigung der Beklagten zum 31.10.2015 endete. Die Klägerin hatte bei Einzug eine Kaution in Höhe von 1.845,- € gezahlt.
Vertraglich waren eine Nettomiete von 615,- € sowie Vorschüsse in Höhe von 200,- € auf die kalten Betriebskosten und 100,- € auf die Heizkosten vereinbart, zusammen 915,- €.
Nach Übersendung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2012 kam es zu Schriftverkehr zwischen den Parteien über die Höhe der Betriebskosten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlagen K5 und K6 zur Replik (Bl. 45, 46 d.A.) verwiesen. Am 02.12.2013 schrieb die Beklagte schließlich, sie werde eine Veränderung der Betriebskostenvorschüsse nach § 560 Abs. 4 und 5 BGB vornehmen und ab Dezember 2013 nur noch 114,50 € auf die Betriebskosen und somit insgesamt 829,50 € an den Beklagten zahlen (Anlage K7 zur Replik, Bl. 47 d.A.). Die Hausverwaltung des Klägers regierte mit Schreiben vom 27.01.2014 (Anlage B1 zur Klageerwiderung, Bl. 41 d.A.), in dem sie eine Herabsetzung der Betriebskostenvorschüsse ablehnte.
Am 31.10.2014 rechnete der Beklagte über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2013 ab. Es ergab sich hinsichtlich Heizkosten eine Nachzahlung von 147,49 € und hinsichtlich der kalten Betriebskosten eine Nachzahlung von 219,84 €. Dabei waren bei den kalten Betriebskosten 2.400,- € Vorschüsse (= 200,- € pro Monat) als Sollvorauszahlung eingestellt.
Am 16.10.2015 rechnete der Beklagte über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2014 ab. Es ergab sich hinsichtlich der Heizkosten ein Guthaben von 233,67 € und hinsichtlich kalten Betriebskosten ein Guthaben von 218,27 €; dabei waren bei den kalten Betriebskosten erneut 2.400,- € Vorschüsse (= 200,- € pro Monat) als Sollvorauszahlung eingestellt.
Mit Schreiben vom 08.03.2016 rechnete die Hausverwaltung gegenüber der Klägerin die Kaution ab (Anlage K3 zur Klageschrift, Bl. 21 d.A.). Sie errechnete ein Kautionsguthaben einschließlich Zinsen in Höhe von 1.858,38 €, zuzüglich eines „restl. Guthabens aus Abrechnungen“ in Höhe von 45,22 € und zog sodann „zu wenig gezahlte Mieten Dez.13 bis Aug. 15 mtl. je 85,50 €“ ab. Schließlich verweigerte die Hausverwaltung die Auszahlung des sich ergebenden Restbetrages in Höhe von unter Hinweis auf die noch ausstehende Abrechnung für das Jahr 2015.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 08.04.2016 forderte die Klägerin den Beklagten zur Auszahlung des in der Abrechnung aufgeführten Guthabens auf. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K4 zur Klageschrift (Bl. 22, 23 d.A.) verwiesen.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.219,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.04.2016 und 139,83 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen.
Er ist der Ansicht, dass kein Anspruch der Klägerin auf Auszahlung der restlichen Kaution bestehe. Die Forderung sei aufgrund Aufrechnung erloschen, da die Klägerin die Nettomiete ab Dezember 2013 monatlich um 85,50 € unterzahlt habe. Die Abrechnungen seien korrekt, da die Klägerin zur Herabsetzung der Vorschüsse nicht berechtigt gewesen sei und die Hausverwaltung der Kürzung der Betriebskostenvorschüsse ausdrücklich widersprochen habe. Daher habe der Beklagte die Zahlungen der Klägerin auf die Betriebskostenvorschüsse verrechnen dürfen.
Die Klägerin repliziert, dass eine Zahlungsbestimmung auf die Nettomiete vorgelegen habe. Die Abrechnungen seien daher unrichtig, eine Abrechnung nach Sollvorschüssen nicht zulässig und eine nachträgliche Korrektur aufgrund Fristablaufs nicht mehr möglich. Ein Zurückbehaltungsrecht bestehe nicht, da die letzte Abrechnung erhebliche Guthaben ausgewiesen habe.
Die Klage ist in Höhe von 108,10 € derzeit unbegründet, im Übrigen unbegründet.
In Höhe von 108,10 € ist der – in dieser Höhe unstreitige – Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin nicht fällig, da der Beklagte ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB wegen der zum maßgeblichen Zeitpunkt (§ 296a ZPO) noch ausstehenden Abrechnung über die Betriebskosten 2015 zustand. Keine der Parteien hat vorgetragen, dass eine Abrechnung erfolgt ist, weshalb eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO angezeigt wäre.
Entgegen der Ansicht der Klägerin besteht das Zurückbehaltungsrecht, obwohl die letzte Abrechnung (bei Zugrundelegung der Sollvorauszahlungen) ein Guthaben ergab. Denn die vorhergehende Abrechnung für das Jahr 2013 ergab trotz vollständiger Einstellung der Vorauszahlungen einen erheblichen Nachzahlungsbetrag. Angesichts der Geringfügigkeit des einbehaltenen Betrages erscheint daher keineswegs ausgeschlossen, dass für das Jahr 2015 sich jedenfalls wieder ein Nachzahlungsanspruch in ähnlicher Höhe ergibt. Die Klägerin hat schließlich auf die Abrechnung 2013 ebenfalls keine Zahlungen geleistet, so dass es für den Beklagten auch nicht zumutbar ist, den Betrag auszuzahlen; denn der Sicherung von zukünftigen Forderungen des Vermieters dient gerade die Kaution.
Es wurde auf derzeitige Unbegründetheit tenoriert, damit der Klägerin diese Forderung nicht der Rechtskraft fähig aberkannt wird. Vielmehr besteht die Forderung derzeit unstreitig, sie ist nur nicht durchsetzbar. Aufgrund der Abrechnung für das Jahr 2015 wird sich zeigen, ob noch weitere Gegenforderungen des Beklagten bestehen und sodann kann entweder er oder die Klägerin die Aufrechnung hinsichtlich der 108,10 € erklären, oder aber es erfolgt wie angekündigt eine Auszahlung; so oder so sollte sich ein weiterer Rechtstreit eigentlich vermeiden lassen.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 1.111,50 €. Zwar ist unstreitig, dass ein Kautionsrückzahlungsanspruch in dieser Höhe entstanden ist, jedoch ist dieser gemäß § 387 BGB durch die bereits vorprozessual seitens des Beklagten durch seine Hausverwaltung gemäß § 388 BGB erklärte Aufrechnung erloschen. Denn der Beklagte hatte gegen die Klägerin einen Gegenanspruch in dieser Höhe, der sich aus dreizehn Einzelforderungen zu je 85,50 € für die Monate Dezember 2013 bis einschließlich Dezember 2014 zusammensetzt.
Unstreitig hat die Klägerin in den streitgegenständlichen Monaten jeweils 85,50 € weniger gezahlt als insgesamt vertraglich vereinbart.
Die Klägerin war nicht gemäß § 560 Abs. 4 BGB zur Herabsetzung von Vorschüssen berechtigt, da die hierfür Voraussetzungen nicht vorliegen. Sie behauptet schon gar nicht, dass sich aus der Abrechnung für das Jahr 2012 ergab, dass die Betriebkostenvorschüsse aufgrund eines Abrechnungsergebnisses zu hoch waren; vielmehr ergibt sich aus der vorprozessualen Korrespondenz, dass sie nur der Auffassung sei, bestimmte Positionen wären aufgrund der Art ihrer Nutzung von ihr nicht in der ausgewiesenen Höhe geschuldet und daher herab zu setzen oder zu streichen. Die Klägerin schuldete daher im gesamten streitgegenständlichen Zeitraum die Vorschüsse in der im Mietvertrag vereinbarten Höhe.
Entgegen der im anwaltlichen Mahnschreiben geäußerten Auffassung hat die Klägerin auch nicht ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht, um Druck hinsichtlich einer Korrektur der Abrechnungen auszuüben; darum ging es ihr gar nicht, sondern wie ausgeführt um eine von ihr so angenommene Unangemessenheit des Umlagemaßstabs. Im Übrigen wäre dies auch widersprüchlich zu dem sonstigen Vortrag der Klägerin, denn dann wären die Betriebkostenvorauszahlungen mit Beendigung des Mietverhältnisses und damit einher gehendem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts gerade erst fällig geworden und könnten daher noch geltend gemacht werden.
Der Beklagte wiederum hat die Minderzahlungen nicht widerspruchslos hingenommen, sondern vielmehr binnen noch angemessener Frist dem ausdrücklich widersprochen und die Beklagte zur Zahlung der weiterhin geschuldeten Vorschüsse aufgefordert. Darauf hat nun wieder die Klägerin nicht mehr reagiert. Insoweit ist schon fraglich, ob überhaupt eine für den Beklagten bindende Zahlungsbestimmung gemäß § 366 BGB vorgelegen hat. Es spricht vieles dafür, dass der Beklagte als Vermieter aufgrund des vertragsuntreuen Verhaltens der Beklagten die Verrechnung dennoch so vornehmen durfte, wie geschehen, nämlich in voller Höhe zunächst auf die Vorschüsse. Dies kann aber dahin stehen. Denn die Klägerin hat diese Art der Verrechnung ihrer Zahlungen und die darauf basierenden Abrechnungen jedenfalls später akzeptiert. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Klägerin in Kenntnis ihrer unberechtigten Minderzahlungen den Abrechnungen nach Sollvorschüssen nicht widersprochen hat, sondern vielmehr sogar ein sich saldiert ergebenes Guthaben gefordert. Hätte sie dies hingegen auf die unzutreffende Abrechnung hingewiesen, wäre aufgrund der Abrechnungen jeweils schon im Oktober der Folgejahre bis zum Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB noch ausreichend Zeit zur Neuabrechnung aufgrund der tatsächlich geleisteten Vorschüsse gewesen wäre. Dann aber hätte die Klägerin erhebliche Nachzahlungen auf die Abrechnungen geschuldet: Denn der ohnehin bestehende Nachzahlungsbetrag aus der Abrechnung für das Jahr 2013 hätte sich um 85,50 € auf 453,83 € erhöht und die Abrechnung für das Jahr 2014 hätte hinsichtlich der kalten Betriebskosten einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 807,73 € ergeben und damit insgesamt – nach Abzug des gleich bleibenden Guthabens aus der Heizkostenabrechnung – eine Nachzahlung in Höhe von 574,06 €. Aus den Abrechnungen 2013 und 2014 hätte die Klägerin daher bei Einstellung der tatsächlichen Vorauszahlungen insgesamt 1.027,89 € zahlen müssen. Aus dem vorprozessualen anwaltlichen Mahnschreiben ergibt sich aber, dass sie das „einbehaltene(…) Guthaben(…)“ aus den Abrechnungen vom Beklagten fordert, womit sie erneut und nunmehr sogar ausdrücklich bestätigt dass die Abrechnung so verbleibt wie vom Beklagten vorgenommen, da sich andernfalls kein Guthaben zu ihren Gunsten ergeben hätte.
Im Übrigen ist das Verhalten der Klägerin in seiner Gesamtschau in derart treuwidrig, dass es ihr nach § 242 BGB ohnehin verwehrt wäre, Erfüllung hinsichtlich der Nettomiete einzuwenden: Sie hat ohne Anspruch hierauf die Mietzahlungen gekürzt, obwohl der Vermieter dem ausdrücklich widerspricht, hat anschließend für die Jahre 2013 und 2014 Abrechnungen entgegen genommen, aus welchen ersichtlich ist, dass vermieterseits die vollen Sollvorschüsse eingestellt wurden, so dass sich insgesamt statt eines erheblichen Nachzahlungsbetrages ein Guthaben ergab, fordert dann die Auszahlung dieses Guthabens neben der Rückzahlung der Kaution in Höhe der Minderzahlungen, bezieht sich darauf, dass wegen der Abrechnungsreife Betriebskostenvorschüsse nicht mehr geschuldet seien, jedoch die zu ihren Gunsten nach Sollvorschüssen erstellten Abrechnung unwirksam, wobei aber zugleich dem Beklagten eine Neuabrechnung unter Berücksichtigung der geminderten Vorschüsse nicht möglich sein soll, da die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB dagegen stehe. Die Klägerin versucht damit, verschiedene gesetzlich geregelte oder von der Rechtsprechung entwickelten Instrumente, die dem Mieterschutz dienen sollen, so zu kombinieren, dass ihre Vertragsverletzung zu einem ihr als Mieterin unstreitig objektiv nicht zustehenden finanziellen Vorteil führt, was erkennbar nicht mit der Rechtsordnung in Einklang steht.
Dem Antrag auf Ersatz der Nebenforderung ebenfalls nicht zu entsprechen. Gegenstand der anwaltlichen Abmahnung waren neben der wie oben ausgeführt nicht bestehenden Forderungen noch weitere 10x 88,50 € betreffend das Jahr 2015, von dem die Klägerin in der Klageschrift selbst zugestand, dass insoweit ohne Zweifel noch Vorschüsse gefordert werden konnten, so dass kein Anspruch bestand, und schließlich die 108,10 €, bezüglich derer wie zu I.) ausgeführt noch keine Fälligkeit vorlag.