Source: https://vermieter-notruf.de/tag/mieterhoehung/
Timestamp: 2019-01-22 10:54:45
Document Index: 304060033

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 557', '§ 556', '§ 556', '§ 558', '§ 558', '§ 557', '§ 558', '§ 573', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 546', '§ 280']

Mieterhöhung Archive - Ver-/Mieter-Notruf
Nachdem in letzter Zeit hier einige Beiträge zur Frage der Mieterhöhung veröffentlicht wurden, darf ich heute auf meinen Artikel hierzu bei anwalt.de hinweisen:
Die Erhöhung der Monatsmiete (Rechtstipp von Rechtsanwalt Thomas Hummel)
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 22. März 2018 Tags Mieterhöhung
Eine Möglichkeit der Mieterhöhung ist die sog. Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Dabei wird bereits im Mietvertrag festgelegt, wie hoch die Miete in den kommenden Jahren sein wird.
Eine explizite Mieterhöhung zum Ortsüblichen ist dann weder notwendig noch zulässig (§ 557a Abs. 2). Zudem muss sich jede Mietstaffel gemäß Abs. 3 an der Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g) messen lassen, damit sind Staffelerhöhungen über 10 % in Mietpreisbremsegebieten faktisch ausgeschlossen (§ 556d Abs. 1). Andererseits gilt aber die Kappungsgrenze von 15 bzw. 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3) nicht.
Allerdings gibt eine Staffelmiete natürlich beiden Parteien eine gewisse Sicherheit, da sie den Verlauf der Miethöhe bereits von vornherein wissen. Rechtlich ist diese Vereinbarung auch deutlich sicherer als ein Mieterhöhungsverlangen bis zur Vergleichsmiete, deren Höhe sich nie definitiv festlegen lässt. Der Mieter ist insofern auch beruhigt, dass er nicht mit einer übermäßigen Erhöhung überrascht werden kann.
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 29. März 2017 23. September 2016 Tags Mieterhöhung, Mietpreisbremse, Mietvertrag
Artikel auf anwalt.de: Die Erhöhung der Wohnungsmiete
Warum kann man die Wohnungsmiete überhaupt erhöhen? Und welchen Mechanismus sollte man wählen? Staffelmiete, Indexmiete oder Erhöhung zur Vergleichsmiete?
Dazu habe ich mich in einem Überblicksartikel auf dem renommierten Portal anwalt.de geäußert:
Wollen auch Sie die Wohnungsmiete erhöhen? Rechtsanwalt Thomas Hummel hilft:
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 9. Januar 2017 21. Januar 2017 Tags Mieterhöhung
Die formelle und materielle Wirksamkeit der Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss stets begründet werden. Dafür beruft man sich häufig auf einen Mietspiegel oder auf Vergleichswohnungen, seltener auf ein teures Gutachten. Diese Begründungspflicht ist aber nur ein formeller Teil der Mieterhöhung – ohne solche Begründung ist die Erhöhung von vornherein unzulässig.
Eine andere Frage ist dagegen, ob die Mieterhöhung auch materiell zulässig ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn die neue Miete auch tatsächlich nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Ob dies der Fall ist, wird aber nicht schon durch die Begründung des Vermieters belegt, sondern durch das Gericht festgestellt, häufig unter Zuziehung eines Sachverständigen.
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 9. Dezember 2016 23. September 2016 Tags Gutachten, Mieterhöhung
Nicht nur die Miete der Wohnung an sich, auch die für die Garage will man als Vermieter ab zu erhöhen. Gerade in Großstädten sind Stellplätze, Garagen oder Tiefgaragenparkplätze mittlerweile ziemlich teuer geworden – eine Erhöhung der Miete um einige Euro ist also von Zeit zu Zeit durchaus anzudenken.
Dabei stellt sich die Frage, nach welchen Vorschriften die Mieterhöhung umzusetzen ist. Zieht man die Regelungen über die Wohnungsmiete (§ 557 bis 561 BGB) heran, ist in jedem Fall eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Miete (§ 558) erlaubt; der Vermieter hat ein Recht darauf, dass der Mieter der Erhöhung zustimmt. Im allgemeinen Mietrecht, das bspw. auf Gewerberäume anzuwenden ist, gibt es dagegen keine Mieterhöhungsvorschriften; der Vermieter kann aber über das Druckmittel der Änderungskündigung den alten Vertrag beenden und einen neuen mit höherer Miete anbieten (Umkehrschluss aus § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Garage Teil der Wohnung?
Man muss also entscheiden, ob der Stellplatz nun eine Art Zubehör zur Wohnung oder vielmehr eine eigens gemietete Sache ist. Diese Entscheidung fällt in zwei Konstellationen sehr leicht: Hat der Mieter nur den Stellplatz beim Vermieter gemietet und keine Wohnung dazu, kann der Stellplatz nicht dem Wohnungsmietrecht unterfallen. Ist der Stellplatz oder die Garage dagegen im Wohnungsmietvertrag aufgeführt und nur eine Gesamtmiete für Wohnung und Platz vereinbart, handelt es sich offensichtlich bei beidem um eine Einheit.
Entscheidung anhand Indizien
Sind die Mietpreise für Wohnung und Garage im Mietvertrag separat aufgeführt oder gibt es zwei eigenständige Verträge, muss anhand der Umstände entschieden werden, ob die Garage zur Wohnung gehört. Indizien dafür sind:
Gleichzeitiges Anmieten beider von Garage und Wohnung.
Der Stellplatz „gehört“ zur Wohnung, ist bspw. entsprechend ausgeschildert.
Keine Indizien gegen eine Einheit sind:
Der Stellplatz befindet sich auf einem anderen Grundstück.
Die Mieten werden durch separate Überweisungen bezahlt.
Indizien gegen die Einheit sind aber:
Spätere Anmietung des Stellplatzes, weil dieser zufällig frei geworden ist.
Ausdrückliche Vereinbarung, dass kein einheitliches Mietverhältnis gewollt ist.
Die Rechtsprechung verfolgt dabei grundsätzlich die Tendenz, eher ein einheitliches Mietverhältnis anzunehmen und damit den Mieter auch hinsichtlich seiner Garage vollumfänglich zu schützen. Denn dann sind nicht nur die Mieterhöhungsvorschriften, sondern auch bspw. der Kündigungsschutz des Mieters voll anwendbar, insbesondere kann die Garage nicht separat gekündigt werden.
Mieterhöhung für die Gesamtwohnung
Soll die Miete für die gesamte Wohnung einschließlich einer Garage oder eines Stellplatzes erhöht werden, ist bei der Feststellung der ortsüblichen Miete darauf abzustellen, wie hoch der Preis für eine derartige Wohnung als Gesamtpaket ist. Die Garage ist also kein eigener Gegenstand mehr, für den eine eigene Mieterhöhung festgesetzt wird, sondern die Garage ist ein Rechnungsposten, der zu einer höheren Wohnungsmiete führt – genau wie ein Kellerraum oder eine Einbauküche.
Trotzdem dürfte es aber unschädlich sein, wenn man die Garage getrennt aufführt und insoweit eine anteilige Mieterhöhung festsetzt. Dies dient durchaus auch der Transparenz und beugt Nachfragen des Mieters vor, vor allem dann, wenn die Garage auch bisher schon separat im Mietvertrag steht.
Miete laut Mietvertrag:
Wohnung 700 Euro
Garage 30 Euro
Wohnung 800 Euro
An sich wäre es nach dem oben Gesagten korrekter, von einer auf 840 Euro netto plus 120 Euro Nebenkosten erhöhten Miete zu sprechen. Es spricht aber auch nichts dagegen, Wohnung und Garage aufzuteilen.
Dass die Garage um 33 % vom 30 auf 40 Euro verteuert wird, widerspricht daher auch nicht der 20-Prozent-Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB. Denn erhöht wird ja die Gesamtnettomiete von 730 auf 840 Euro, was nur einem Plus von 15 % entspricht.
Mieterhöhung isoliert für die Garage
Ist die Garage tatsächlich separat vermietet, kann die insoweit fällige Miete am einfachsten durch das Angebot einer Vertragsänderung erhöht werden. Man übersendet dem Mieter einen Zusatz zum Mietvertrag, der eine neue Miete enthält, und bittet ihn um Unterzeichnung. Zu anderen Schritten wie einer Änderungskündigung muss man dann regelmäßig nicht greifen.
Bei Abschluss des Mietvertrags wäre hier aber von vornherein an eine Staffelmiete (z.B. 5 Euro Mieterhöhung alle zwei Jahre) zu denken. Auch kann man im Nichtwohnraum-Bereich eine Bestimmung aufnehmen, nach der der Vermieter die Miete selbstständig durch Erklärung anpassen kann.
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 8. Oktober 2016 7. Oktober 2016 Tags Mieterhöhung, Mietvertrag, Nebenkosten, Vermieter
Wohngemeinschaften (WGs) bilden mittlerweile, vor allem in Universitätsstädten, einen erheblichen Anteil am Wohnungsmarkt. Trotzdem besteht häufig noch große Unsicherheit dahingehend, wie die Vermietung an eine WG erfolgt.
Was zählt alles zu einer Wohngemeinschaft?
Der Begriff der WG ist nicht eindeutig definiert, in aller Regel versteht man darunter aber, dass ganz einfach jeder Mieter ein bestimmtes Zimmer benutzt, während man die Gemeinschaftsräume wie Küche, Bad, Gang, Balkon, Keller etc. zusammen verwendet.
Sieht das BGB einen WG-Mietvertrag vor? „Wie man an eine WG vermietet“ weiterlesen
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 15. September 2016 15. September 2016 Tags Hauptmieter, Mieterhöhung, Mietvertrag, Untermieter, Vermieter, Vertragsgestaltung
Dies kann niemanden, der sich ernsthaft mit den gesetzlichen Grundlagen und der Praxis des Mietrechts in Deutschland beschäftigt, wirklich verwundern. Denn die allermeisten Vermieter, vor allem Privatleute, erhöhen die Miete selten bis nie. In jedem Fall bleiben sie fast immer hinter den Maximalmöglichkeiten des BGB zurück. „Die Auswirkungen der Mietpreisbremse“ weiterlesen
Das Recht der Mieterhöhungen ist mittlerweile äußerst kompliziert. Heute befassen wir uns nur einmal mit einem kleinen Teilaspekt davon, nämlich der Begründung der Mieterhöhung.
§ 558a schreibt vor, dass das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters schriftlich oder in Textform begründet werden muss. Die Begründung bezieht sich dabei nicht auf die eigentlichen Gründe für die Mieterhöhung, sondern darauf, warum die neue Miete angemessen ist. Dies kann auf folgende Weise belegt werden:
Mietspiegel (§§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558c, 558d)
Datenbankauskunft (§§ 558a Abs. 2 Nr. 2, 558e)
Sachverständigengutachten (§§ 558a Abs. 2 Nr. 3)
Vergleichswohnungen (§§ 558a Abs. 2 Nr. 4)
Einem nicht oder unzureichend begründeten Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter nicht zustimmen. Es muss dann also ein neues Verlangen erklärt werden, das dementsprechend erst zu einem späteren Zeitpunkt wirkt. Daher ist es sehr ratsam, sich frühzeitig professionelle Hilfe zu holen, damit die höhere Miete möglichst bald wirkt – hier sollte man nicht an der falschen Stelle sparen.
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 1. November 2015 28. Juni 2016 Tags Mieterhöhung
Entschädigung für zu späte Räumung
Gibt der Mieter die Wohnung zu spät zurück, räumt er also nach dem vereinbarten oder sich aus der Kündigung ergebenden Termin, muss der Vermieter einen Ersatzanspruch haben.
Insoweit ist der Vermieter nicht auf das allgemeine Schuldrecht angewiesen, der Anspruch ergibt sich aus der Spezialnorm des § 546a BGB. Hauptvorteil gegenüber § 280 BGB ist die verschuldensunabhängige Haftung, der Mieter muss also auch dann zahlen, wenn er nichts „dafür“ kann.
Die Entschädigungshöhe ist ebenfalls relativ positiv für den Vermieter: Er kann gemäß Abs. 1 sowohl die vertraglich vereinbarten Monatsmiete als auch die örtliche Vergleichsmiete verlangen. Auf diese Weise entsteht also eine automatische Mieterhöhung während der ausstehenden Räumung. Darüberhinaus kann auch ein weiterer Schaden gemäß Abs. 2 geltend gemacht werden, z.B. die Kosten der Rechtsverfolgung oder auch die Differenz zu einem Mietpreis, den ein anderer Interessent nachgewiesenermaßen bezahlt hätte.
Zu beachten ist aber stets, dass ein nicht unerheblicher Anteil der Mieter, die trotz erfolgter Kündigung nicht freiwillig ausziehen, finanziell wenig flüssig ist. Ein Schadenersatzanspruch ist also möglicherweise schwer durchsetzbar. Daher müssen frühzeitig Maßnahmen zur Anspruchssicherung getroffen werden.
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 3. April 2015 5. Juli 2016 Tags Auszug, Kündigung, Mieterhöhung, Räumung, Schadenersatz, Vermieter, Verschulden, verspätete Rückgabe