Source: http://www.fimaa.it/Newsletter24Ore/01102007Newsletter%20N.%206%20-%20quindicinale%20de%20%93Il%20Sole%2024%20Ore%94/20070706-Newsletter-Fima.htm
Timestamp: 2014-04-19 17:01:04+00:00
Document Index: 138276381

Matched Legal Cases: ['art. 117', 'art. 25', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza\n', 'art. 1158', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1384', 'art. 1384', 'art. 7', 'art. 1385', 'art. 74', 'art. 35', 'art. 52', 'art. 34', 'art 14', 'art. 1', 'art.\n14', 'art. 9', 'art. 51', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 52', 'art. 132', 'art. 133']

Professionisti24 - Edilizia Immobili
Il Sole 24 ORE - Casa24 Il Sole 24 Ore
preliminare vale come obbligo
Lombardia. Respinte le presunzioni dell'ufficio del Registro
fittizia va provata
�Canoni pi�
bassi con l'alleanza pubblico privato�
Ritardi. Il
gioco delle scadenze
il vero start
Sconto Ici con
tetto a 50mila euro Il limite di reddito esclude solo il 3,4% dei
azzerata da Bergamo a Cagliari
Bonus-affitti
tutti i contratti - Sconti Ici: cumulo di agevolazioni statali e locali
� Proroga di tre anni per 36 e 55%
La casa pi�
tassata in Europa
maglia nera del Fisco sugli affitti
case. I metodi alternativi interessano soprattutto il segmento delle
milleformule
mutui: maxi prestito della Bce.
Trichet: la
volatilit� non aiuta la crescita economica
punibile chi occupa una casa popolare
deboli al riparo dal codice penale se "sbagliano" per necessit�
- Notai. Cassazione �morbida�. Ammesso l'atto con usucapione non certificata.
negligenza se dal contratto si desume la consapevolezza del rischio da parte
Contratti� - Poteri del giudice di riduzione
tratte da Consulente Immobiliare
Affitti per
studenti, Roma e Milano le citt� pi� care
immobiliari, 10.739 domande per accedere al fondo
per fine anno, un calo delle compravendite
gli acquisti di immobili all�estero da parte di italiani
spagnole in crisi
acquista a New York
Lombarda, crescono ricavi e investimenti
per il risparmio energetico, circa 130 domande al giorno
pesano (soprattutto sugli immobili) le tasse comunali
agevolati, a settembre tasso al 4,75%
il costo del denaro in Europa
Mutui nel
primo trimestre del 2007
dei costi albergo-seconda casa
investe a Vimercate
Suisse Asset Management ha acquisito l��Aurora Building�
Allianz ha venduto un pacchetto di immobili alla tedesca IVG
i criteri per determinare il valore �normale� dei fabbricati
Con provvedimento del 27 luglio
scorso, l'Agenzia delle entrate ha stabilito i criteri per determinare il
valore degli immobili oggetto di compravendita, ai fini dell'IVA, delle
imposte sui redditi e dell'imposta di registro, in attuazione della Finanziaria
2007. Il punto di riferimento per il calcolo del valore normale � l'OMI,
Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del territorio, che ogni
sei mesi rileva le quotazioni minime e massime dei fabbricati in base a
- Stop alla vendita frazionata di case nell�ambito di complessi ricettivi
A fronte del fenomeno in
crescente espansione, soprattutto nelle zone di villeggiatura, della vendita frazionata delle strutture turistico-ricettive
nella forma di appartamenti da destinare a civile abitazione, la regione Toscana
� recentemente intervenuta con una circolare interpretativa. La regione
intende in tal modo porre un freno a un'attivit� che realizza il sostanziale
mutamento di destinazione d'uso di tali fabbricati prospettando le gravi
sanzioni applicabili, sia sotto il profilo della disciplina turistica sia,
soprattutto, di quella urbanistico-edilizia. La
circolare, approvata con delib. Giunta reg. n. 289
del 23 aprile 2007 (B.U. n. 19 del 9 maggio 2007), sebbene specificamente
riferita alla disciplina regionale, delinea conclusioni che poggiano sui
principi propri della materia urbanistica e che sono pertanto valide per
situazioni analoghe seppure nell'ambito di altre regioni.
IL RINNOVO TACITO DEL 2002 HA UNA DURATA DI 6 ANNI
ADEGUAMENTO ISTAT LIBERO NEI CONTRATTI �4 PI� 4�
TRIBUTI VARI - LA CESSIONE DEL PRELIMINARE SCONTA L'ALIQUOTA DEL 3%
IMPOSTE E TRIBUTI VARI - LA MULTIPROPRIET� FRUISCE DEL
Rassegna di legislazione e
Istituto Nazionale di Statistica del 20 settembre 2007
per la Solidariet� Sociale del 17 settembre 2007
Agenzia delle Entrate del 20 settembre 2007, n. 257
Agenzia delle Entrate del 20 settembre 2007, n. 256
Cassazione, Sez. III Civ., Sentenza del 22 agosto 2007 n. 17833
Locazione (contratto
di) - Immobile adibito alle attivit� (Legge sull'equo canone, articoli 27 e
42) - Recesso del conduttore prima della scadenza - Gravi motivi - Senza
preavviso - Risarcimento danno subito dal locatore - Presupposti.
Cassazione, Sez. III Civ., Sentenza del 5 giugno 2007 n. 13087
Risoluzione del contratto per inadempimento - Da parte del conduttore
comproprietario del bene - Condanna di rilascio in favore dell�altro
comproprietario - Ammissibilit� - Esclusione.
Cassazione Sez. I Civ., Sentenza del 5 giugno 2007, n. 13184
- Agenzia (contratto di) - Validit� - Iscrizione dell'agente negli appositi
ruoli - Nullit� - Violazione della direttiva Ce - Inapplicabilit� della
disciplina al mediatore
di Bologna, Sez. II, Sentenza 17 aprile 2007, n. 837
- Procacciamento d�affari - Distinzione - Criteri.
di Roma, Sez. X, Sentenza 15 febbraio 200,7 r.g. n. 5329/03
(in genere) - Risoluzione - Inadempimento - Contraente non inadempiente -
Diritto di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta - Mancata prova del
danno subito - Obbligo di restituzione della caparra - Sussiste.
Cassazione, Sez. Tri., Sentenza 24 agosto 2007, n. 18008
ICI �
Attribuzione o modifica della rendita catastale � Efficacia
Tratto da Consulente
Immobiliare n. 799
Societ� ed enti che optano per
la tassazione consolidata ai sensi degli artt.
117129 del TUIR
Comunicazione all�Agenzia delle
entrate dell�opzione di cui all�art. 117 del TUIR, in caso di soggetti con
chiusura del periodo d�imposta al 31.3
Il modello di comunicazione,
disponibile sul sito Internet dell�Agenzia delle entrate, deve essere
presentato esclusivamente in via telematica direttamente o tramite
Soggetti IVA in regime di
franchigia (con volume d�affari non superiore a 7.000 euro)
all�Agenzia delle entrate dell�ammontare complessivo dei corrispettivi
delle cessioni di beni e delle prestazioni di servizi effettuate dall�1.1
al 31.8.2007
Presentazione telematica:
- mediante intermediari
Persone fisiche titolari di
reddito d�impresa, di lavoro autonomo e di partecipazione, societ�
semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate
Presentazione, in modalit� telematica,
della dichiarazione Unico 2007
Per le sole persone fisiche, �
possibile consegnare la dichiarazione a un ufficio locale dell�Agenzia
delle entrate abilitato a fornire il servizio telematico
Soggetti che, tramite
comportamenti concludenti, hanno esercitato o revocato l�opzione per regimi
di determinazione dell�IVA e/o delle imposte dirette o per regimi contabili
diversi da quelli ordinariamente loro applicabili
Comunicazione dell�esercizio o
della revoca dell�opzione per i soggetti che non presentano la
dichiarazione dei redditi unificata e che la inviano telepaticamente
I soggetti tenuti alla
presentazione della dichiarazione IVA effettuano la comunicazione nella dichiarazione
stessa. I soggetti esonerati dalla presentazione della dichiarazione IVA
annuale effettuano la comunicazione con le stesse modalit� e termini
previsti per la presentazione della dichiarazione dei redditi utilizzando
la specifica modulistica relativa alla dichiarazione annuale IVA
Intestatario del mezzo di
trasporto utilizzato nell�esercizio di impresa
Rilevazione dei chilometri
dall�apposito dispositivo esistente nel veicolo e annotazione sulla scheda carburanti
(mensile o trimestrale)
La scheda carburante deve
essere istituita mensilmente o trimestralmente per ciascun veicolo a motore
utilizzato nell�esercizio di impresa, arte o professione. In ogni caso,
l�annotazione deve avvenire prima della registrazione della scheda
carburanti nel registro previsto dall�art. 25, D.P.R. 633/1972 (registro
Enti non commerciali non
Dichiarazione relativa agli
acquisti intracomunitari,� registrati o soggetti a registrazione nel
mese precedente (mod. INTRA-12) con indicazione dell�IVA dovuta, e
contestuale versamento
Presentazione all�Ufficio
dell�Agenzia delle entrate in duplice copia. L�obbligo della presentazione
della dichiarazione non sussiste quando nel mese precedente non siano stati
registrati acquisti intracomunitari
Titolari di contratti di
Versamento dell�imposta di
registro sui contratti di locazione nuovi o la cui annualit� decorre
dall�1.9. I contratti di locazione, dopo il versamento dell�imposta autoliquidata, devono essere registrati entro 30 giorni
dalla data degli atti
A meno che non si ricorra alla
registrazione telematica, prima di presentare alla registrazione i
contratti di locazione occorre calcolare l�imposta dovuta e versarla presso
qualsiasi concessionario della riscossione, banca o ufficio postale
utilizzando il mod. F23. La copia dell�attestato di versamento va poi
consegnata entro 30 giorni dalla data del contratto (per gli immobili
urbani) all�Ufficio locale dell�Agenzia delle Entrate insieme alla
richiesta di registrazione compilata sull�apposito stampato in
distribuzione presso l�Ufficio
Enti che effettuano operazioni
di credito a medio e lungo termine e altre operazioni di credito
relativa alle operazioni effettuate nel primo semestre dell�esercizio
Ufficio dell�Agenzia delle
entrate competente. L�Ufficio annota su un esemplare della dichiarazione
l�ammontare dell�imposta dovuta e lo restituisce all�ente che deve effettuare
il pagamento entro 30 giorni
Sostituti di imposta che
effettuano le ritenute sui redditi previste dagli artt.
23, 24, 25, 25-bis e 29, D.P.R. 600/1973 tenuti al rilascio delle
Trasmissione all�Agenzia delle entrate
del mod. 770 semplificato contenente i dati fiscali e contributivi
contenuti nelle certificazioni rilasciate ai contribuenti
Soggetti IRES con esercizio non
coincidente con l�anno solare
dei redditi (mod. Unico SC) in modalit� telematica per le societ� di
capitali e gli enti commerciali residenti che hanno chiuso il periodo
d�imposta al 28.2.2007 (il termine � l�ultimo giorno del 7� mese successivo
a quello di chiusura dell�esercizio)
Persone fisiche, societ�
semplici, societ� di persone e soggetti equiparati non titolari di partita
Versamento della quinta rata relativa
al saldo di IRPEF e IRAP e al 1�acconto di IRPEF e IRAP dovuto in base alla
dichiarazione Unico Persone fisiche o Unico Societ� di Persone.
Sull�importo dovuto vanno
applicati gli interessi
Il versamento va fatto,
utilizzando il mod. F24, esclusivamente in via telematica per i titolari di
partita IVA, con le seguenti modalit�:
- direttamente mediante il
servizio Entratel o Fisconline
o ricorrendo ai servizi di remote/home banking
(CBI) offerti dagli istituti di credito;
- tramite gli intermediari abilitati
a Entratel
Versamento, con maggiorazione
dello 0,40%, della quarta rata relativa al saldo di IRPEF e IRAP e al 1�
acconto di IRPEF e IRAP dovuto in base alla dichiarazione Unico Persone
fisiche o Unico Societ� di Persone. Sull�importo dovuto vanno applicati gli
partita IVA,� con le seguenti
- tramite gli intermediari
abilitati a Entratel
Contribuenti che si avvalgono dell�assistenza
Il contribuente comunica al
sostituto di imposta di non voler effettuare il secondo o unico acconto
dell�IRPEF o di volerlo effettuare in misura inferiore rispetto a quello
indicato nel mod. 730-3
La comunicazione pu� essere
consegnata al sostituto in base a uno schema libero
stima il valore degli immobili
di edifici e patrimoni immobiliari
Il Sole-24 Ore del luned�
data: 2007-10-01 - pag:
Il contenuto vincola tutti Prg, presunzione di conoscenza�� Il Prg � una prescrizione di ordine generale e i
vincoli in esso contenuti non possono qualificarsi come oneri non apparenti. E
non � necessaria la loro indicazione ad esempio nel contratto di compravendita
La Cassazione, con la decisione 4971/07, ha infatti affermato che le
prescrizioni del Prg, una volta approvate e
pubblicate,hanno valore di prescrizioni di ordine generale di contenuto
normativo, come tali assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte
dei destinatari, sicch� i vincoli da essi imposti non possono qualificarsi come
oneri non apparenti gravanti sull'immobile secondo la previsione dell'articolo
1489 del Codice civile, e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore
come fonte di responsabilit� del venditore che non li abbia eventualmente
dichiarati nel contratto.
Il principio si applica anche ai programmi di fabbricazione, equiparabili ai
Prg, dettando, anche con riguardo all'imposizione di
vincoli di destinazione sulla propriet� privata, prescrizioni di ordine
generale, di contenuto normativo e di piena conoscibilit� dei destinatari.
Nello stesso ambito interpretativo si � affermato che le deliberazioni dei
consigli comunali di individuazione delle aree da utilizzare per gli interventi
di edilizia popolare acquistano efficacia all'esito dell'approvazione
dell'organo di controllo,con conseguente presunzione di conoscenza da parte dei
cittadini, sicch� deve escludersi che il compratore di un fondo, il quale
assuma di avere ignorato, nel momento di conclusione della vendita, successivo
all'approvazione, i vincoli urbanistici cui � soggetto in virt� di
delibera-zioni siffatte, possa invocare la garanzia ex articolo 1489, per gli
oneri non apparenti e non dichiarati. Resta salva l'eventuale responsabilit�
assunta dal venditore con la dichiarazione di garanzia circa la libert�
dell'immobile alienato ove sia riferibile anche ai vincoli derivanti da
strumenti urbanistici ( Cassazione 2581/83).
L'articolo 1489,viceversa,riconosce al compratore il potere di domandare la
risoluzione del con-tratto o la riduzione del prezzo nei casi in cui la cosa
venduta risulti gravata da oneri o da diritti (reali o personali) non
apparenti, dal medesimo ignorati e non dichiarati dal venditore, che limitino
il godimento della cosa. I due rimedi sono alternativi, in relazione alla
diversit� dei presupposti, e possono essere esperiti nello stesso giudizio, in
via, rispettivamente, principale e subordinata.
La risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo sono esperibili anche
nei casi in cui non sia ascrivibile al venditore colpa o dolo. La scelta non �
rimessa all'arbitrio del compratore: l'ammissibilit� della risoluzione �
limitata alla sola ipotesi che il compratore non avrebbe acquistato la cosa se
fosse statoa conoscenza dell'esistenza del diritto
del terzo o dell'onere.
Il compratore ha poi diritto anche al risarcimento del danno il quale
presuppone invece la colpa del venditore e non necessariamente la sua malafede,
in quanto detto diritto al risarcimento trova fondamento nelle norme generali
in materia d'inadempimento.
Vendita di cosa futura Il preliminare vale come obbligo� Di Maurizio de Tilla La Cassazione torna sulla controversa natura giuridica della vendita di cosa
futura. Con la decisione 4888/ 07
ha infatti affermato che a differenza del preliminare di
vendita di cosa futura, che ha per contenuto solo la stipulazione di un
successivo contratto definitivo, il contratto di vendita di cosa futura non
costituisce un negozio in formazione, suscettibile soltanto di effetti
preliminari, ma un con-tratto di vendita obbligatoria, perfetto ab initio e attributivo
del diritto all'acquisto nel momento in cui la cosa venga a esistenza.
Senza che possa rilevare la stipulazione, prevista per un'epoca successiva,
dell'atto pubblico necessario alla trascrizione del trasferimento immobiliare,
rappresentando questa una riproduzione formale del contratto originario, nella
quale le dichiarazioni delle parti stesse assumono valore storico-
rappresentativo e non manifestazione di una nuova volont�.
Qualsiasi sia la interpretazione da dare, non si pu� riconoscere che nella
vendita di cosa futura l'effetto traslativo si verifica nel momento in cui il
bene viene a esistenza nella sua completezza (Cassazione 6851/01). Il venire a
esistenza non comporta per� la completezza integrale del bene essendo
sufficiente che questo venga a trovarsi con le caratteristiche essenziali in
riferimento alla sua destinazione economica (Cassazione 1219/ 83). Non �,
quindi, sufficiente la realizzazione del solo scheletro in cemento armato,
potendo solo ritenersi irrilevante che l'immobile manchi di alcune rifiniture o
di qualche accessorio non indispensabile per la sua utilizzazione ( Cassazione
2126/97).
Nel caso in cui la vendita abbia a oggetto un immobile in costruzione �
necessario che l'atto contrattuale indichi, a pena di nullit�, gli estremi
della concessione (Cassazione 18129/ 06).
L'articolo 1472 del Codice civile � che regola la vendita di cosa futura ��
derogabile e perci� l'effetto del trasferimento pu� essere differito a un
momento successivo dalle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale.
Qualora la cosa non venga a esistenza il contratto � nullo.
Nel caso poi che vi sia colpa del venditore, il quale abbia impedito la
nascita del diritto o non abbia compiuto quanto doveva, questi�
tenuto al risarcimento del danno. A conferma di ci� si � stabilito che per la
liberazione del debitore dalla responsabilit� per l'inadempimento non �
sufficiente l'obiettiva impossibilit� della prestazione, ma � necessaria anche
l'assenza di colpa del debitore. Pertanto, il venditore di un immobile da
costruirsi non pu� ritenersi esonerato dalla responsabilit� per il solo fatto
dell'impossibilit� di realizzare l'opera, a causa di divieto dell'autorit�
amministrativa, ove tale divieto sia prevedibile, secondo la comune diligenza.
Il rimedio della garanzia per vizi, apprestato dall'articolo 1490 del Codice
civile a tutela del compratore, opera anche nella vendita di cosa futura
(Cassazione 5202/07). Si applicano, altres�, a tale fattispecie la garanzia per
mancanza di qualit� e i principi sulla consegna dell'aliud
pro alio (Tribunale Salerno 26 aprile 2005). Garanzie
che possono essere escluse con patto espresso o tacito. PROMESSA GARANTITA Non � un negozio giuridico in formazione ma attribuisce il diritto
all'acquisto nel momento in cui il bene venga a esistenza
Ctr Lombardia. Respinte le presunzioni
dell'ufficio del Registro L'interposizione fittizia va provata� DI
Giampaolo Piagnerelli Negli
atti di compravendita l'interposizione fittizia deve sempre essere provata con
elementi certi e concreti. Non � possibile, pertanto, ritenere che ricorra
questa figura nella cessione di un terreno che sia stato precedentemente
oggetto di donazione tra madre e figli e che l'atto di liberalit� sia avvenuto
in prossimit� dell'alienazione del bene. � questo in sintesi il contenuto della
sentenza della Ctr della Lombardia n. 61/2/07.
giudici milanesi, condividendo in pieno le conclusioni a cui era giunta la
Commissione tributaria provinciale di Varese, hanno ritenuto che il semplice
rapporto di parentela e i tempi ravvicinati tra gli atti di donazione e la
successiva venditanon potessero in alcun modo
giustificare un accertamento induttivo in base al quale venivano chieste al
soggetto donante maggiori somme per gli anni 1998 e 1999 per un importo
complessivo di circa 700 milioni di lire.
conclusione dei giudici di secondo grado � che l'operazione non fosse
precostituita al conseguimento di un maggior costo deducibile ai fini della
determinazione della plusvalenza tassabile, cos� come, invece, sostenuto a pi�
riprese dall'ente. Quest'ultimo avrebbe, infatti, dovuto motivare l'avviso di
accertamento in ben altro modo.
caso concreto non ricorrevano affatto gli elementi richiesti dal comma 3
dell'articolo 37 del Dpr 600/73, ossia presunzioni
gravi, precise e concordanti.
sentenza si legge in proposito che nell'interposizione fittizia, da una parte
si ha un soggetto (interponente) che si avvale di un altro soggetto
(interposto) per attribuire a quest'ultimo - che non compie alcuna attivit�
giuridicamente rilevante e quindi meritevole di tutela - redditi di cui
l'interponente medesimo ha l'effettivo possesso, e ci� con l'evidente finalit�
di conseguire un indebito vantaggio fiscale. Nella vicenda,la circostanza che l'Ufficio
si fosse limitato a ricordare lo stretto rapporto di parentela nella donazione
e la sequenza delle operazioni poste in essere in un breve arco di tempo
(donazione effettuata il 30 marzo 1998 e compravendita il 27 maggio 1998) non
poteva certamente determinare il disconoscimento o addirittura la
riqualificazione di atti o negozi giuridici posti in essere in maniera
ingannevole (sul punto si veda anche la sentenza della Cassazione, terza
sezione civile, 3 ottobre 2000 n. 13090).
finanziario,per concludere, se avesse voluto dimostrare quello che in realt� ha
"supposto" solo induttivamente, avrebbe dovuto effettuare indagini
bancarie � oppure attivit� istruttorie nei confronti del soggetto terzo
acquirente � che potessero evidenziare come fosse fittizia l'operazione messa
in atto dalla famiglia, ovvero che le somme percepite dal donatario/ cedente in
sede di compravenditafossero in realt� confluite
direttamente o indirettamente nel patrimonio del donante.
CONCLUSIONE Il
legame di parentela e i tempi ravvicinati tra donazione e vendita non
dimostrano la presenza di operazioni elusive
�Canoni pi� bassi con l'alleanza pubblico privato�� INTERVISTA Roberto Pinza Di
Rossella Bocciarelli ROMA
fa molto piacere che il presidente del Consiglio abbia detto che la casa � il
fiore all'occhiello di questa manovra. Io ho sempre sostenuto che se c'era una
bandierina da piantare sulla Finanziaria del 2008, questa bandierina dovesse
chiamarsi casa�. Il viceministro dell'Economia,
Roberto Pinza,� particolarmente soddisfatto dell'impostazione della Finanziaria
appena varata. E ne difende a spada tratta coerenza e organicit�.
� stato detto che questa manovra � un caleidoscopio, dove si vede di tutto un
per idea: per esempio, il tema dell'abitazione in questa manovra viene
affrontato in modo molto organico e compatto, perch� si interviene per
problemi. C'� ad esempio il problema di agevolare l'acquisto? Si porta la tassa
di registro all'1% per comperare immobili che fanno parte di programmi di
edilizia residenziale. Secondo problema: viene diminuito il costo connesso alla
titolarit� della casa oppure all'utilizzo mediante locazione, perch� la
riduzione dell'Ici diminuisce il costo della
propriet� della casa e la detraibilit� degli affitti per redditi fino a 15 o
30mila euro, a seconda dei casi, diminuisce il costo dell'immobile in
godimento. Inoltre, c'� l'attenzione alla "qualit�" della casa, con
la proroga delle agevolazioni per le ristrutturazioni e per il risparmio
slogan che � stato molto agitato � anche quello dell'intervento
"sociale" in edilizia.
non a caso. Qui le norme di rilievo sono due: la prima � un intervento classico,
che sancisce il ritorno a forme di edilizia pubblica sociale, con cifre
consistenti a mio parere. Serve a risolvere difficolt� acute, quelle di persone
che non riescono a pagare un canone: in tutti i paesi del mondo, l'edilizia
sociale � edilizia pubblica per definizione. Qui viene realizzato, con molta
elasticit�, un programma straordinario: a metterlo in atto possono essere ex Iacp, Comuni e anche la Cassa depositi e prestiti, che pu�
firmare apposite convenzioni. Ma c'� anche una seconda norma, che io reputo
Governo si � chiesto: come facciamo a incrementare il patrimonio immobiliare
destinato a locazione? Qui non siamo pi� nell'ambito dell'edilizia sociale tout
court. C'� la necessit� di garantire un canone sostenibile a quelle famiglie
che vivono di reddito fisso e che in questi anni hanno visto lievitare gli
affitti. Per esempio, a Roma ormai l'affitto medio per un appartamento di 90 metri quadrati
� 1.500 euro al mese. La norma dice: lo Stato mette un po' di soldi, poi si
costituisce una societ� di scopo e spetter� a questa societ� trovare gli
strumenti finanziari giusti, con una partecipazione totale o anche parziale del
soggetto pubblico, facendo quindi appello a quei capitali privati che oggi
investono nel cosiddetto housing sociale, per
realizzare case che potranno essere date a un affitto "sostenibile".
Questo � uno strumento nuovo. � un po' come se fosse una Siiq,
un grande fondo immobiliare specializzato in locazioni, ma del settore
ne sono. Ha presente il Fondo infrastrutture F2i? � lo stesso schema. Si crea
una societ� che � asoggetto pubblico o accoglie anche
capitali privati. Oggi sono molti i soggetti privati, in giro per il mondo,
disponibili a investire in edilizia, non per cercare un guadagno speculativo ma
per poter contare su un rendimento costante. Sono fondi pensione, banche,
fondazioni. Per esempio, Cariplo sta gi� facendo l'housing sociale. Cos� alla fine l'appartamento, invece di
costare, che so, 1200 euro al mese, magari ne costa 900.
lo stanziamento previsto per il 2007 � di soli 150 milioni.
ma le ricordo che in questo campo si pu� contare sull'effetto- leva garantito
dal credito. In pi�, c'� la possibilit� dell'apporto dei privati, che pu� anche
essere consistente.
�Varato
uno strumento per favorire l'housing sociale con
l'intervento degli investitori� �Portata all'1% la tassa di registro per
comprare immobili inseriti in piani di edilizia residenziale� Soddisfatto.
Roberto Pinza, viceministro all'Economia top
Ritardi. Il gioco delle scadenze A gennaio il vero start� Di
Ar. Bi.
comunicazione all'agenzia del Territorio da parte dei Comuni della opzione catastale
scelta, da effettuare entro il 3 ottobre, avvia il processo di decentramento
dell'anagrafe degli immobili. Esso comincer� a concretizzarsi a gennaio: la
data del 1 novembre prevista dalla Finanziaria 2007 per il passaggio ai Comuni
della gestione del Ca-tasto � stata di fatto superata dai ritardi che si sono
accumulati nell'adozione dei provvedimenti attuativi.
primo passaggio che si deve realizzare, subito dopo la comunicazione delle
opzioni decise, � il monitoraggio delle scelte effettuate dai Comuni: lo far�
l'agenzia del Territorio entro il 18 ottobre.
esiti di tale monitoraggio vanno comunicati ai tavoli tecnici di coordinamento
tra Anci e Territorio istituiti in tutte le Regioni e
a livello nazionale. Questi organismi sono chiamati nell'immediato a esprimere
il proprio parere sulla ammissibilit� delle forme associative realizzate dai
Comuni. Successivamente dovranno esprimersi sulle proposte di trasferimenti
finanziari e di personale e sui casi in cui i Comuni non saranno in grado di mantenere
gli attuali standard di qualit� dei servizi erogati, circostanza che legittima
la decisione assunta nelle sedi di concertazione della surrogazione delle
amministrazioni inadempienti.
concreto avvio da parte dei singoli Comuni delle funzioni catastali che essi
hanno scelto di gestire avviene con la stipula della convenzione con l'agenzia
del Territorio. La convenzione deve disciplinare le modalit� di svolgimento
delle attivit� e i reciproci rapporti, a partire dalle modalit� di accesso alla
il termine di stipula delle convenzioni � prevista l'emanazione dei
provvedimenti che attribuiranno concretamente ai singoli enti le risorse
finanziarie e il personale, e il varo del Dpcm per la
attribuzione ai Comuni delle risorse previste dal Dl 262/06 per il
miglioramento dei dati catastali, risorse stimate in circa 10 milioni di euro.
data: 2007-09-30 - pag:
tetto a 50mila euro Il limite di reddito esclude solo il 3,4% dei contribuenti
Imposta azzerata da Bergamo a Cagliari� Negli
sconti Ici sulla prima casa spunta in extremis il
tetto di reddito, assente dalle bozze della Finanziaria di venerd�.
taglio dell'imposta, secondo quanto si apprende dalle slide di presentazione della
manovra predisposte ieri dal Governo, potranno accedere solo i contribuenti con
reddito fino a 50mila euro. Confermati, invece, sia il limite massimo della
nuova detrazione ( 200 euro a contribuente) sia il parametro di calcolo, cio�
l'1,33 per mille del valore catastale dell'immobile.
rafforzano, dunque, gli strumenti per tutelare l'equit� dello sgravio,
indispensabili viste le modalit� di calcolo scelte dal Governo, che fanno
crescere il beneficio insieme al valore catastale dell'immobile (e all'imposta
da pagare). Il parametro dell'1,33 per mille abbuona infatti 66,5 euro ogni
50mila euro di valore dell'immobile (assumento come
base i valori catastali rivalutati), per cui la dote arriva a 133 euro per un
appartamento da 100ila euro e tocca i 199 euro quando l'abitazione ne vale
150mila. Da l� in poi si raggiunge la barriera dei 200 euro, oltre ai quali lo
sconto statale non sale.
LE REGOLE BASE Il parametro La
detrazione ulteriore disposta dalla Finanziaria � pari all'1,33 per mille del
valore catastale dell'immobile. All'aumento del valore catastale cresce quindi
anche lo sconto, con un effetto importante anche nel caso di aggiornamento dei
valori I limiti di reddito Per
godere della detrazione ulteriore occorre avere un reddito individuale non
superiore ai 50mila euro. Se uno dei proprietari dell'immobile non supera
questo limite, quindi, potr� fruire della quota di detrazione a lui spettante Il tetto allo sconto La
detrazione ulteriore dal 2008 non pu� in nessun caso superare i 200 euro. Il
totale dello sconto di legge arriva dunque a 303,29 euro (200+103,29 di
detrazione base) ma cresce se il Comune delibera detrazioni pi� generose
Sole-24 Ore del luned�
2007-10-01 - pag: 7
Bonus-affitti senza esclusioni� Premio a tutti i contratti - Sconti Ici: cumulo di
agevolazioni statali e locali Di Saverio Fossati Molto rumore sugli sconti Ici (costano poco all'Erario), che in fondo sono sempre 200
euro regalati a decine di milioni di italiani, un contentino agli inquilini e
mezzo miliardo per l'edilizia pubblica (si veda l'articolo in basso). Ma tre
anni di detrazioni veramente corpose per ristrutturazioni e risparmio
energetico significano che il Fisco si impegna davvero sulla casa. Vediamo in
ordine le principali disposizioni immobiliari della Finanziaria 2007, prima che
passino dalla sartoria parlamentare�
RISTRUTTURAZIONI � Proroga di tre anni per 36 e 55%� Il
Ddl per la Finanziaria 2008 proroga per il triennio
2008-2010 la
detrazione Irpef del 36% per le
ristrutturazioni edilizie, nonch� lo sconto del 55% per le spese di
proroga � anche prevista, dal 2008 al 2010, per l'applicazione dell'Iva con
l'aliquota del 10% agli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria,
interventi di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia
e ristrutturazione urbanistica, realizzati su fabbricatia
prevalente destinazione abitativa privata.
il 36% il nuovo
differi-mentosiapplicaanchenelca-sodiinterventiriguardantiin-teri fabbricati,
eseguiti dal 1ڠgennaio2008daimpreseecooperative
edilizie, che provvedono alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile
La casa pi� tassata in Europa
Tratto da Il Sole 24 ORE Luned� 24 Settembre 2007
Fisco amaro sulla casa. N� pu�
consolare che la nostra Ici si collochi a livelli ben inferiori
rispetto alle imposte locali di molti altri Paesi, Regno Unito, Francia e
Germania in testa.
L'indagine realizzata per il
Sole-24 Ore del Luned� dall'ufficio studi di Arpe�Federpropriet�
e Confappi mostra infatti che l'Italia si colloca ai
vertici nello scenario europeo in base al peso tributario sugli immobili
residenziali. Non che all'estero siano tutte rose e fiori, specialmente - un
po' a sorpresa - nella vicina Svizzera. Ma se si guarda al livello della
tassazione sulle compravendite e, soprattutto, a quello sugli affitti, il
nostro Paese ha ben poche carte da giocare. Su un canone di 18mila euro,
l'Italia subisce di gran lunga la pressione tributaria maggiore: oltre 5.300
euro se ne vanno in tasse. E di tasse sulle abitazioni il Fisco ne incassa
oltre 21 miliardi all'anno: la dote pi� ricca va allo Stato, ma i Comuni si
"consolano" con oltre 7,5 miliardi tra Ici
e tassa rifiuti.
Italia maglia nera del Fisco sugli affitti � un testa a testa con la Svizzera. L'unica consolazione alla mazzata fiscale
sulla propriet� immobiliare italiana viene proprio dal confronto con altri
Paesi, ma si tratta di un dato che va osservato con attenzione: il gravame sui
canoni di locazione, infatti, � pesantissimo e fa balzare l'Italia a un poco
invidiabile primo posto. Mentre, a sorpresa, l'indagine sulla fiscalit�
immobiliare in Europa, elaborata da Confappi e Arpe-Federpropriet� in collaborazione con il �Sole-24 Ore�
rivela che la tanto vituperata Ici si confronta con
imposte omologhe ancora meno sopportabili, specialmente
in Francia e Regno Unito.
Affittare per l'Erario
Colpiscono soprattutto le percentuali d'imposta italiane sui canoni lordi di
locazione: praticamente il 30%: su un affitto di 1.000 euro al mese, 300
finiscono in tasse, poi c'� la manutenzione e, naturalmente (anche se a parte),
l'Ici. Di fatto ne resta la met�. In Gran
Bretagna, sullo stesso canone, l'imposizione sul reddito � pari a zero (grazie
al gioco delle detrazioni) ma la Council tax (molto simile all'Ici)
viaggia sui 1.500 euro: in concreto, per�, la redditivit� netta di un canone di
quell'ordine di grandezze � molto pi� alta. A
considerare la situazione italiana si comincia a capire perch�, ogni volta che
si affronta la possibilit� di un'aliquota secca del 20% sui canoni di
locazione, c'� sempre la marcia indietro finale: di fatto rinunciare a un terzo
delle imposte su una base imponibile cos� importante non � una scelta da poco.
C'� sempre la speranza che l'aliquota bassa attragga gli evasori fiscali ma, al
punto in cui siamo, � una speranza davvero labile. Tuttavia sarebbe un atto di
buona volont� fiscale con effetti probabilmente benefici su un mercato delle
locazioni che oggi, nelle citt�, taglia fuori i ceti medio-bassi.
In Irlanda, per esempio, si paga il 20% secco che viene trattenuto direttamente
dal canone dovuto dall'inquilino. Anche la Svizzera non scherza, con il suo
48,56% nel quale per� entrano anche le imposte sulla propriet� per
l'impossibilit� di separarne gli effetti da quelle sui redditi. Inoltre nella
Confederazione queste ultime sono diversificate fra imposte federali, cantonali
e comunali.
La famiglia dell'Ici
Ecco la sorpresa: Austria, Danimarca, Germania, ma soprattutto Francia e
Regno Unito sono severissimi con le imposte locali sulla casa, in Svizzera non
si ride mentre in Italia, e soprattutto Portogallo, Irlanda e Grecia la
situazione � pi� rosea.
La Council tax, come
detto, pesa quasi il doppio che in Italia, mentre in Francia fra taxe fonci�re (che comprende
anche la raccolta rifiuti) e taxe d'habitation si superano tranquillamente i duemila euro, con
l'eccezione di Parigi che viaggia sui mille o poco pi�. In Germania (dove la
base imponibile sono incredibilmente i valori del 1935 con coefficienti
d'aggiornamento) la Grundsteuer B pesa per importi fra 1.200
e i 2.310 euro a seconda della citt� per un appartamento del valore di 100mila
euro. In Irlanda, dove peraltro anche le tasse sui redditi da locazione sono
leggere, non esistono imposte comunali sulla propriet�: una fortuna che neppure
il piccolo tributo del 2% sui redditi che eccedono 22.800 euro riesce a
offuscare.
Speculazione s� o no
Sulla valutazione circa il fatto che la rivendita della casa rappresenti una
speculazione in Europa si seguono, evidentemente, orientamenti diversi. In
Italia, come si sa, � considerato un peccato veniale, con numerose eccezioni
che premiano chi vende per ricomprare subito la propria abitazione e che vede
un'aliquota accettabile pari al 20% del guadagno (dopo cinque anni
dall'acquisto, peraltro, non si paga pi� nulla). Il nostro Paese si allinea
cos� con il Portogallo, dove c'� l'aliquota secca del 25% (dimezzata se si
riacquista). Tasse amare, ancora, in Svizzera, dove sono i cantoni a incamerare
imposte che variano dal 25% al 50% sul capital gain. Inoltre, se il possesso �
stato inferiore ai cinque anni (quattro in alcuni cantoni) le aliquote
aumentano in genere del 50 per cento. L'Austria non � proprio un paradiso
fiscale per chi rivende casa, ma tutto sommato � accettabile: si paga il 17%
sui guadagni realizzati (al netto dalle spese), ma bisogna evitare la rivendita
entro i 5 anni perch� l'aliquota raddoppia. Regno Unito, Germania e Francia
sono, in progressione, i Paesi meno generosi con chi rivende la propria casa.
In Germania si scontano le normali aliquote dell'imposta sui redditi sulle
rivendite effettuate entro dieci anni dall'acquisto, nel Regno Unito discorso
analogo (senza scadenza temporale, ma con esclusione dell'abitazione
principale). In Francia l'imposta media � sul 27%, ma dopo 15 anni
dall'acquisto di fatto si sterilizza, e l'abitazione principale � esclusa.
Seconde case. I metodi
alternativi interessano soprattutto il segmento delle abitazioni per le vacanze
Acquisti milleformule
Sono circa 820mila all'anno le compravendite di case in Italia e, tra
queste, c'� spazio anche per qualche formula innovativa di acquisto. Che, a
ragione di un certo tradizionalismo degli italiani in materia di casa, si manifesta
soprattutto sul segmento delle seconde o terze abitazioni, quelle case-vacanza
che, come sottolinea Nomisma nel rapporto realizzato
ad agosto con la Federazione agenti immobiliari, negli ultimi 12 mesi hanno
ripreso crescere dopo un biennio di rallentamento. Con l'offerta che aumenta e
la domanda che si fa pi� selettiva. Oltre alla classica propriet� piena, ecco
qualche tipologia d'acquisto alternativa. Intanto la nuda propriet� che, nata
con il boom dei prezzi degli anni 1985-1990, si adatta a chi vuole investire
senza pretendere di godere subito del bene. La sua caratteristica � quella di
scindere la propriet� dall'utilizzo, rimandando il loro ricongiungimento alla
morte dell'usufruttuario, che sino ad allora � libero di abitare la casa o
affittarla intascando il canone. �� un mercato in crescita, che conta circa
55mila transazioni l'anno�, stima Alessandro Ghisolfi,
responsabile dell'ufficio studi Ubh.
Il vantaggio per l'acquirente (spesso un genitore che pensa al futuro del
figlio) arriva sino al 50% sul prezzo di mercato, sulla base principalmente di
due variabili: il numero degli usufruttuari e la loro et�. Al ricomporsi della
piena propriet� nessuna tassa � dovuta; l'Ici � a
carico dell'usufruttuario; questi non pu� per nessun motivo modificare la
destinazione d'uso; se alla morte dell'usufruttuario la casa � occupata da un
inquilino si segue il normale iter dei contratti di locazione; il coniuge
dell'usufruttuario, in regime di comunione dei beni, eredita il diritto ad
abitare in quella casa anche se non compare in prima persona come
usufruttuario. Risponde invece alle esigenze di chi vuole una seconda casa per
le vacanze senza sborsare l'intero capitale la formula della multipropriet�. Un
sistema un po' in crisi negli ultimi anni soprattutto per il lievitare delle
spese condominiali e la difficolt� a rivendere o a usufruire dei circuiti di
scambio, visto che non sempre le mete a catalogo (oltre 150 quelle, ad esempio,
del colosso nordamericano Rci, bersaglio di molte
lamentele) sono effettivamente disponibili e le prenotazioni richiedono largo
Secondo l'Ote (l'Organizzazione per il timesharing in Europa) la crescita annuale delle unit� in
multipropriet� � del 2% e nel 2006 sono state 125mila le persone che hanno
acquistato con questa formula in Italia, di cui 110mila gli italiani. Se si
rinuncia a cambiare ogni anno, la scelta pu� funzionare. Ma la multipropriet�
oggi lascia spazio al timesharing, la vacanza a tempo
e spesso con la formula "a punti" che danno diritto a un determinato
periodo di vacanza in localit� a scelta. Domina Vacanze ha deciso di dismettere i tour operator e investire tutto sul timesharing. �Proponiamo � spiega l'a.d.
Paolo Michelozzi � camere d'hotel con tutti i
servizi. I prezzi variano a seconda delle localit� e dei periodi. A Sharm El Sheik
tre-quattro posti-letto in agosto, a Natale e
Capodanno prevedono un costo d'acquisto di 20mila euro e spese annuali da 300 a 500 euro�. Pi� cara
Cortina d'Ampezzo, dove per sei posti-letto per una settimana in alta stagione
occorrono 140mila euro. Le regole sulla multipropriet�, su cui peraltro
l'Europa intende ampliare le tutele, dicono che il bene acquistato pu� essere
venduto e lasciato in eredit�.
Altro acquisto fuori del comune � quello di una propriet� data in concessione,
con contratto a termine, normalmente di 50 o 60 anni (si veda Casa&Case del 18 agosto). Importata da Gran Bretagna e
Usa, da noi � una modalit� di nicchia, anche per la poca offerta. Interessanti
le proposte nelle marine dei porti, terreni demaniali affidati alle
amministrazioni locali e da queste a societ� private che, a loro volta, ne
commercializzazione. A Marina di Varazze,
al Porto antico di Genova, a Marinara di Ravenna, a Marina di Scarlino si trovano alloggi a prezzi di mercato (cio� alti),
essendo il vero appeal dell'operazione legato alla posizione esclusiva e alla
possibilit� di abbinare il posto barca.
Tratto da Il Sole 24 ORE Sabato 22 Settembre 2007
Crisi mutui: maxi prestito della Bce.
Trichet: la volatilit� non aiuta la crescita economica
Nella giornata di ieri un non meglio precisato istituto ha ottenuto dalla
Banca centrale europea liquidit� per quasi 4 miliardi di euro, facendo ricorso
allo strumento del �lending facility�,
che consente di ottenere prestiti pronti contro termine a un giorno (overnight) presentando diversi tipi di asset
a garanzia. Lo ha comunicato oggi la Bce, precisando
- secondo quanto riporta Dow Jones
- che l'ammontare del prestito � stato di 3,883 miliardi di euro e che � stato
assegnato ad un tasso del 5%. La Bce non ha
specificato la finalit� per cui e' stata portata a termine l'operazione. � la
somma pi� elevata concessa con questa modalit� di finanziamento - molto
onerosa, cui le banche ricorrono quando sono a corto di liquidit� - degli
ultimi tre anni (ottobre 2004). Secondo gli esperti, � un ulteriore segnale del
fatto che il pericolo del �credit crunch� non �
E nel giorno in cui l'euro ha fatto segnare il suo nuovo record sul
biglietto verde (oggi � arrivato a 1,4184 dollari) il presidente della Banca
Centrale, intervistato da una tv olandese, � intervenuto sul problema dei cambi
sostenendo che �l'eccessiva volatilit� non favorisce la crescita economica�. Il
banchiere ha fatto poi un confronto con gli altri istituti. �Altre banche
centrali si trovano con economie in situazioni diverse rispetto a quella
europea e dispongono di strumenti diversi. Personalmente sono fiducioso sul
lavoro realizzato da parte delle altre banche centrali�. Trichet �
tornato poi a sottolineare l'importanza che la Bce,
per essere credibile, persegua il proprio mandato sulla stabilit� dei prezzi,
un obiettivo ancor pi� importante �nelle fasi di turbolenza e crescente
incertezza�. �La stabilit� dei prezzi - ha detto - � fondamentale per la
crescita economica e per l'occupazione. Dall'introduzione dell'euro sono stati
creati 14 milioni di nuovi posti di lavoro nell'Eurozona,
un numero superiore anche a quanto fatto negli Stati Uniti�.
Tratto da Il Sole 24 ORE del 27
Non sempre punibile chi occupa una casa
Soggetti deboli al riparo dal codice penale se
"sbagliano" per necessit�
Con una breve sentenza, la Cassazione sembra rafforzare ulteriormente il
"diritto all'abitazione" delle persone in oggettive difficolt�
economiche, pur con tutte le precisazioni del caso. I giudici
"congelano" - per ora - la multa inflitta a una donna accusata del
reato di occupazione abusiva di immobile di propriet� dell'Istituto autonomo
case popolari e rinviano il fascicolo ai colleghi di merito, affinch� prendano
in considerazione tutti i motivi che sono dietro il suo gesto. Il codice
penale, infatti, prevede che non sia punibile chi agisce per salvare "se
stesso o altri da un danno grave". Il danno grave, precisa la Cassazione,
non � solo una lesione fisica, ma pu� essere anche il pregiudizio di un diritto
fondamentale garantito dalla Costituzione. E tra le situazioni da tutelare al
massimo, ricorda la Corte, c'� appunto il diritto all'abitazione, poich� la
casa "rientra tra i bisogni primari dell'individuo". Ad avviso dei
massimi giudici italiani, prima di confermare la condanna penale alla donna, i
giudici dovranno Compiere un'accurata indagine sulla situazione complessiva:
dalla mancanza di denaro che le impedisce di rivolgersi al mercato immobiliare
alla necessit� di tutelare la salute del figlio piccolo (altro valore
fondamentale). Sar� ora una nuova sezione della Corte di appello di Roma a dire
se l'occupazione abusiva era davvero inevitabile e necessaria
Tratto da Il Sole 24 ORE del 26 Settembre 2007
Compravendita - Notai.
Cassazione �morbida�. Ammesso l'atto con usucapione non certificata.
negligenza se dal contratto si desume la
consapevolezza del rischio da parte dell'acquirente Non � nullo il contratto di compravendita se il cedente ha maturato la
propriet� non giuridicamente ma per usucapione. E non c'� negligenza nel notaio
che non avverte di questo l'acquirente. Con la sentenza 2485/07, la Corte di Cassazione
� intervenuta sulla responsabilit� notarile in atti di alienazione di beni
immobili a titolo di usucapione. In pratica, per la Corte non � nullo il
contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di propriet� di
un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo
sufficiente al compimento dell'usucapione, sebbene l'acquisto della propriet�
da parte sua non sia stato giudizialmente accertato
in contraddittorio con il precedente proprietario. Inoltre, non incorre in
responsabilit� per negligenza professionale il notaio che, nell'ipotesi in cui
il venditore assumeva di avere acquistato la propriet� per usucapione senza
accertamento giudiziale, non ha avvertito l'acquirente del rischio. Ma solo se
nell'atto viene espressamente inserita una clausola dalla quale si capisce che
l'acquirente era comunque consapevole del rischio. L'usucapione. L'affermazione secondo cui chi ha maturato i requisiti per
l'usucapione pu� disporre del bene anche se non ha ancora ottenuto la sentenza
dichiarativa crea non pochi "imbarazzi" nel professionista che
stipula atti. In particolare, secondo un orientamento giurisprudenziale,
�l'usucapione � un modo di acquisto originario, ma essa non opera
automaticamente con il possesso ventennale, bens� in presenza di un possesso,
pieno ed esclusivo, corrispondente all'esercizio del diritto di propriet� o di
altro diritto reale idoneo a determinare la prescrizione acquisitiva�.
Condizioni che devono essere vagliate dal giudice e pertanto, sino a quando non
vi � l'accertamento giudiziale dell'acquisizione di propriet� (art. 1158 del
Codice civile), l'acquisto non pu� essere dichiarato dal possessore. Sul punto
la Cassazione � nella sentenza numero 2485/2007 � afferma che se si dovesse
aderire alla tesi contraria �si verificherebbe la strana situazione per cui chi
ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del
bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente.
Come ci� sia compatibile con il normale diritto di propriet� non viene
chiarito�.
Il notaio. Il notaio ha comunque imprescindibili doveri di informazione nei
confronti delle parti: il mancato assolvimento dei doveri di informazione
comporta infatti responsabilit� civili e deontologiche. Pi� specificamente, il
notaio deve avvertire le parti (e soprattutto la parte acquirente)
dell'opportunit� di far precedere la stipula dalla sentenza dichiarativa
dell'usucapione. Deve ammonire che la dichiarazione del venditore di essere
proprietario �per possesso ultraventennale continuo e pacifico� non pu� essere
oggetto di verifica da parte del notaio e della "rischiosit�"
dell'atto perfezionato senza sentenza dichiarativa e dunque, dell'acquisto. (Commento tratto dal quotidiano "Il Sole 24 Ore", Norme e
Tributi, del 18 settembre 2007, pag. 37 a cura di
Antonio Montesano)
�- Poteri del giudice di riduzione della
clausola penale (Cass. 28 settembre 2006, n.
21066)
La sentenza in commento ha per oggetto la domanda di risoluzione per
inadempimento del promittente venditore di un
contratto preliminare di vendita immobiliare a cui accede una clausola penale.
Questa inizialmente ridotta in primo grado veniva invece rimessa nella misura
contrattuale a seguito dell'appello, inopinatamente esperito dalla societ�
Soltanto al sesto motivo di doglianza fa capolino la questione della penale,
proposta peraltro in maniera sostanzialmente consequenziale al presupposto che
l'inadempimento stesse tutto dalla parte del promissario
acquirente e nessuna colpa fosse addebitabile alla societ� venditrice.
La Corte di Cassazione ha rigettato i cinque motivi precedenti, ritenendo
assolutamente provato e sorretto da congrua motivazione la sentenza che ha
addossato la responsabilit� dell'inadempimento in toto
alla societ� venditrice. Soffermandosi sul sesto motivo, in cui si deduce
violazione dell'art. 1384 cod. civ., la Corte per� ha
risposto ad un'osservazione del ricorrente secondo cui erroneamente la Corte di
merito in appello avrebbe riportato la penale nella misura stabilita nel
contratto per il fatto che le parti avevano espressamente pattuito la sua non
riducibilit� "anche in deroga all'art. 1384 cod. civ.".
La Corte ha condiviso questa osservazione e ha colto l'occasione per
ribadire, precisandone un profilo, il potere del giudice di ridurre la penale a
(Stralcio di commento tratto dalla rivista "Diritto & Pratica
delle Societ�" Il Sole 24 Ore, del 24 settembre 2007 n. 17, pag. 76 a cura di
Vincenzo Cuffaro) top
News in breve tratte da Consulente
Requisizioni di alloggi
L�ANCE, associazione dei costruttori, ha dato notizia della decisione n. 10
dell�Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato del 30 luglio 2007 con la quale
sono state stabilite le condizioni di legittimit� delle ordinanze del sindaco
per la requisizione in uso di alloggi privati. In particolare, il Consiglio di
Stato ha annullato provvedimenti di requisizione del comune di Palermo assunti
per reperire alloggi da utilizzare in situazioni abitative imprevedibili, come
crolli, sfratti e fenomeni di grave indigenza. Secondo il Consiglio di Stato,
il potere di requisizione previsto in via generale dall�art. 7 della legge
2248/1865 da parte del prefetto pu� essere esercitato dal sindaco in caso di
eccezionali motivi di attuale grave necessit� e urgenza e non per trovare
soluzioni a situazioni imprevedibili che si verificheranno nel futuro.
Affitti per studenti, Roma e Milano le citt� pi� care
Un�indagine del centro studi del gruppo immobiliare Toscano rileva che il
50% degli acquisti di immobili per investimento sono finalizzati a cedere poi
l�alloggio acquistato in affitto a studenti fuori sede. Le citt� pi� care per
le locazioni a studenti sono Roma e Milano: a Roma il costo per stanza oscilla
tra i 310 euro e i 480 euro al mese, con punte che possono arrivare a oltre 600
euro/mese per gli immobili ubicati nei pressi delle varie universit�; a Milano
la media dei prezzi � anche pi� elevata e le indagini rilevano canoni fino a
700 euro al mese per un posto letto. Altre citt� che si segnalano per il
caro-affitti sono Firenze e Bologna (canoni fino a 335 e 312 euro/mese per
stanza) seguite da Catania, Salerno, Messina, Cagliari e Palermo (canoni anche
di 500 euro/mese in taluni casi) e in minor misura da Napoli e Bari (intorno ai
200 euro al mese). Come � noto l�impulso alla messa a disposizione di nuovi
alloggi per studenti a canoni controllati � uno degli obiettivi di politica
abitativa del Governo attraverso varie iniziative di costruzione di nuove case
e di convenzionamento con i proprietari di immobili
esistenti, iniziative che dovrebbero essere coordinate dalle amministrazioni
Fallimenti immobiliari, 10.739 domande per accedere al fondo
La Consap, che gestisce il fondo destinato a
risarcire le vittime dei fallimenti delle imprese di costruzione, ha comunicato
che le domande di accesso al fondo hanno raggiunto la quota di 10.739 per
complessivi 801,3 milioni di euro. Le istanze possono essere presentate fino al
31 dicembre di quest�anno. Nel frattempo, crescono molto lentamente le risorse
che dovrebbero finanziare i risarcimenti del fondo, cio� i proventi delle
polizze fideiussorie che devono essere costituite da
parte dei costruttori a garanzia degli acquirenti per le nuove compravendite
immobiliari. Attualmente risultano disponibili risorse derivanti dalle polizze
per 7,5 milioni di euro a fronte, come gi� detto, di domande per 801,3 milioni.
Tempi delle esecuzioni immobiliari
Il Consiglio Superiore della Magistratura ha effettuato un esame
dell�andamento delle procedure esecutive immobiliari dei principali tribunali
delle grandi e medie citt� rilevando una diminuzione rispetto al 2001 da 67 a 52 mesi di
durata media delle procedure con una diminuzione del 22%. L�effetto deriva
dalla riforma legislativa entrata in vigore nel 2006 che dovrebbe allineare
l�Italia alle altre nazioni, le quali peraltro continuano a essere molto
lontane: la media generale � infatti di 12 mesi per una vendita all�incanto con
punte minime di 9 mesi in Germania. Complessivamente, in cinque anni il numero
di procedure esecutive pendenti � diminuito del 27% nonostante il gran numero
di nuovi pignoramenti immobiliari stimabili nel +25% l�anno. Da ricordare che
la nuova legislazione ha previsto l�estensione della delega delle procedure
dai tribunali a professionisti privati, oltre che ai notai come gi� in
precedenza consentito.
Previsto, per fine anno, un calo delle compravendite
La conseguenza della crisi finanziaria mondiale, ascrivibile in buona misura
ai mutui immobiliari americani, rischia di avere conseguenze negative sui
mercati europei sebbene non direttamente coinvolti in modo grave dal problema
della rimborsabilit� dei mutui. In Italia il report di UBH (Professione Casa, Grimaldi
e REXFIN) prevede a fine anno una diminuzione di compravendite nell�ordine di
circa il 3%, per un totale di 820 mila atti. Il calo ipotizzato � gi�
concretamente rilevabile soprattutto nel nord. I prezzi dovrebbero invece
restare stabili nelle grandi citt�, mentre nei medi centri dovrebbe proseguire
la tendenza ai lievi aumenti degli ultimi mesi. Statico � il settore delle
locazioni, con canoni fermi e acquisti per investimento in diminuzione.
Aumentano gli acquisti di immobili all�estero da parte di
Secondo Scenari Immobiliari nel primo semestre del 2007 gli italiani hanno
acquistato all�estero 10.800 immobili con un aumento del 13,7% rispetto allo
scorso anno. Per la fine dell�anno si stima un aumento finale del 16% e 3.500
case acquistate pi� del 2006 per un totale valutabile in 26.000 (in quattro
anni +71%). Tra le mete preferite si segnalano nell�ultimo periodo soprattutto
Spagna, Grecia e Turchia per l�acquisto di case al mare da parte di giovani
famiglie. Diminuiscono, invece, gli acquisti in Francia, Inghilterra, Svizzera
e Irlanda mentre restano stabili le preferenze per Stati Uniti e Paesi dell�Est
Europa. Scenari Immobiliari segnala anche che gli acquisti di immobili italiani
da parte di stranieri non hanno avuto grande sviluppo a causa degli elevati
costi fiscali e accessori per le compravendite immobiliari. In particolare, in
questa classifica l�Italia � in coda assieme al Belgio e alla Francia mentre
Inghilterra, Germania, Spagna e Austria incentivano maggiormente gli
acquirenti. Scenari Immobiliari ha fornito anche la rilevazione delle tendenze
del mercato nella prima parte del 2007 per ci� che riguarda gli acquisti di
case da parte di lavoratori immigrati. Il dato complessivo mostra una
diminuzione del 6% rispetto al primo semestre del 2006 e riflette la situazione
generale che vede una certa flessione di vendite. Peraltro ormai gli stranieri
coprono una quota di circa il 18% del mercato e la proiezione del 2007 prevede
140.000 compravendite con un aumento del 6,9% per un valore immobiliare di 17,2
miliardi di euro (+12,4% rispetto al 2006). La maggiore incidenza di immigrati
sui mercati immobiliari locali � massima in citt� medie industriali come
Alessandria (31,5%!), Vercelli, Prato, Brescia oltre che Roma e Torino
(rispettivamente 23 e 17% di acquisti da parte di stranieri). In altre grandi
citt� come Firenze, Milano, Genova e Bologna la percentuale � inferiore sebbene
in valore assoluto le vendite che coinvolgono immigrati sono comunque molte. La
provenienza degli acquirenti conferma il sensibile incremento degli immigrati,
comunitari e non, provenienti dall�Europa dell�Est, mentre restano stabili
cinesi, indiani e sudamericani e diminuiscono i nordafricani e i filippini.
Agenzie spagnole in crisi
La FIAIP ha dato notizia che secondo fonti locali il 30% delle agenzie
spagnole potrebbe essere costretta a chiudere nel 2007 in
conseguenza della crisi dei mutui che sta portando verso una forte flessione
del mercato immobiliare, gi� rilevabile a partire dal secondo trimestre del
2007 e ora in via di accentuazione.
Risanamento acquista a New York
Il gruppo immobiliare Risanamento ha acquistato un importante palazzo di 24 mila
metri quadrati in Madison Avenue a un prezzo di 276
milioni di euro in parte autofinanziati e in parte
reperiti con l�assistenza di Deutsche Bank. L�acquisizione � stata resa possibile dalla
situazione di fluidit� del mercato americano dopo la crisi dei mutui e si
inquadra nella strategia di acquisizioni mirate all�estero del gruppo guidato
da Luigi Zunino.
Immobiliare Lombarda, crescono ricavi e investimenti
Il semestre del gruppo immobiliare si � chiuso con un utile di 3,9
milioni di euro in aumento del 77% rispetto ai 2,2 milioni precedenti. Nel
frattempo sono cresciuti anche i ricavi e gli investimenti.
Agevolazioni per il risparmio energetico, circa 130 domande al
L�ENEA ha comunicato i primi dati sulle domande pervenute per
usufruire della detrazione fiscale del 55% a fronte degli interventi per
conseguire risparmi energetici ai sensi del D.M. 19 febbraio 2007. Per
conseguire questa agevolazione � infatti tra l�altro prescritto l�invio
all�ENEA dell�attestazione di certificazione energetica e della scheda
informativa relativa agli interventi realizzati, come previsto dalla circ. min.
n. 152/E del 5 luglio 2007. Al momento il flusso delle domande � costante
(circa 130 istanze al giorno) e l�ENEA ne ha censite otre 10 mila riguardanti
per lo pi� sostituzione di infissi, rifacimento di pareti, installazione di
pannelli solari e sostituzione di caldaie per una spesa media di 11 mila euro
per intervento. Il numero verde dedicato dell�ENEA � 800985280.
Quanto pesano (soprattutto sugli immobili) le tasse comunali
Un�indagine dell�Associazione degli artigiani di Mestre rileva che le
imposte comunali, provinciali e regionali pesano su ogni abitante per 1.434,13
euro all�anno. Gli oneri pi� alti sono pagati dai cittadini di Milano (2.082
euro/anno), Venezia, Aosta, Bologna, Pavia, Mantova, Como, Lecco, Sondrio,
Cremona e Roma. In coda alla graduatoria Caltanissetta,
Agrigento ed Enna.
Mutui agevolati, a settembre tasso al 4,75%
Nel mese di settembre la misura dei tassi agevolati che si applicano
ai mutui per l�edilizia popolare � rimasta stabile. Infatti, il valore �
confermato al 5,63% che risulta dalla somma tra il tasso rilevato sul mercato,
pari al 4,75%, e delle spese per commissioni attualmente pari allo 0,98%. Lo
scorso anno (settembre 2006) il tasso di riferimento era al 5,05% e due anni fa
(settembre 2005), al 3,90%. Di conseguenza la tendenza agli aumenti � risultata
contenuta negli ultimi dodici mesi rispetto all�anno precedente.
Non aumenta il costo del denaro in Europa
Banca Centrale Europea ha confermato al 4% il costo
del denaro in Europa e non ha quindi aumentato ulteriormente i tassi come si
prevedeva qualche tempo fa. Si tratta di una conseguenza della crisi dei mutui
americani che induce le banche a mantenere pi� accessibile il credito.
Ricordiamo che dal dicembre del 2005 a oggi la
BCE ha aumentato per otto volte il costo del denaro portandolo dal 2,25% al 4%
(ultimo aumento giugno 2007), con la conseguenza tra le altre di incrementare
il costo delle rate mensili per chi ha contratto mutui a tasso variabile.
Mutui nel primo trimestre del 2007
La Banca per la Casa del gruppo UniCredit
rileva una flessione dell�1,59% nelle somme erogate per mutui immobiliari
rispetto all�analogo periodo del 2006 (14,2 miliardi di euro a fronte di
14,431). La flessione � pi� marcata nelle isole e nel nord-ovest, mentre sud,
centro e nord-est sono stabili o in lieve aumento. La regione con il maggior
numero dei mutui � la Lombardia, sebbene in calo, seguita dal Lazio e
dall�Emilia Romagna; in quest�ultima nel 2007 si rileva un sensibile aumento
delle erogazioni.
Paragone dei costi albergo-seconda casa
Da un�elaborazione de Il Sole 24 ORE, basata sulla comparazione tra i
costi medi degli alberghi nelle localit� di villeggiatura e spese di gestione
di una seconda casa, emerge che un soggiorno di due settimane l�anno rende
l�immobile di propriet� sufficientemente competitivo. Infatti, in quindici
giorni gli oneri condominiali e di gestione vengono ammortizzati meglio a
confronto del costo di un soggiorno in un albergo a tre stelle. La convenienza
di avere casa propria � maggiore nelle localit� pi� prestigiose ma anche nei
centri di villeggiatura per famiglie l�indagine rileva un certo vantaggio della
seconda casa rispetto all�albergo. Naturalmente il presupposto della
comparazione e del vantaggio dell�immobile di propriet� � che i costi di
acquisto della casa al mare o in montagna siano recuperati nel tempo
dall�aumento di valore del capitale investito grazie alla rivalutazione
Segro, un
REIT inglese quotato a Londra e Parigi, ha annunciato a fine agosto il suo
primo investimento in Italia, e precisamente a Vimercate,
nei pressi di Milano. Si tratta di un business park di oltre 70 mila mq, con
ampliamento potenziale per altri 50 mila, venduto per 84 milioni di euro dalla
britannica societ� di fund management Europa Capital,
che ha comunque dichiarato l�intenzione di continuare a investire nel nostro
Paese. Il complesso, uffici e laboratori, vede come principale conduttore il
Gruppo Alcatel Lucent. Il
rendimento dichiarato � del 7,4%. Segro opera in 11
Paesi, ha propriet� per 4,9 miliardi di sterline, per una superficie di circa
330 mila mq. (Paola G. Lunghini)
Credit Suisse Asset Management ha acquisito l��Aurora Building�
Grosso deal a fine agosto a Glasgow: Credit Suisse
Asset Management ha acquisito � per il proprio Fon-
do immobiliare CS Euroreal � �Aurora Building�, forse
l�edificio a uffici (di classe A) pi� famoso della citt� scozzese, per un
importo che non � stato rivelato. Voci di mercato ritengono comunque che la
transazione debba essere avvenuta intorno ai 90 milioni di sterline. Il
venditore � Commercial Estate Group. L�edificio, di 9
piani e circa 17 mila metri quadrati, era stato completato nel 2006. Tra gli
inquilini figurano anche le note societ� immobiliari Cushman&Wakefield
e Knight Frank e la banca BNP Paribas.
(Paola G. Lunghini)
Il Gruppo Allianz ha
venduto un pacchetto di immobili alla tedesca IVG
Il Gruppo assicurativo-finanziario Allianz ha venduto in agosto un pacchetto di immobili alla
quotata tedesca IVG. Il valore della transazione � di circa 1,3 miliardi di
euro e le propriet�, tutte occupate da Allianz, si
trovano a Francoforte, Amburgo, Stoccarda e nei pressi di Monaco. Poich� il
mercato appare positivo, il Gruppo � che detiene in Germania ancora l�85% circa
del proprio portafoglio � sta valutando una seconda maxi-cessione. A oggi IVG
ha AUM (asset under management, cio� immobili in
gestione) per 19 miliardi di euro. (Paola G. Lunghini)
LOCAZIONI - IL RINNOVO TACITO DEL 2002 HA
UNA DURATA DI 6 ANNI
Nel 1978 stipulai un contratto di locazione per un panificio con
durata di 12 anni (6 + 6 anni). Nel 1990, alla scadenza, lo rinnovai per altri
12 anni (6 + 6 anni). Nel 2002, ossia alla successiva scadenza, non vi � stato
alcun accordo, n� disdetta del proprietario. La mia domanda �: il contratto si
� rinnovato tacitamente per altri 12 anni (6 + 6 anni) o soltanto per 6 anni?
P. P. - POMIGLIANO D'ARCO -----
Il contratto nel 2002 si � rinnovato tacitamente solo per 6 anni, al
termine dei quali, ove non intervenga tempestiva disdetta, il contratto stesso
si rinnover� per ulteriori 6 anni.
(Quesito tratto dalla rubrica
L'Esperto Risponde, Il Sole 24 Ore del 10 settembre 2007 n. 70)
LOCAZIONI - ADEGUAMENTO ISTAT LIBERO NEI CONTRATTI �4 PI� 4�
� vero che dal 2007 l'adeguamento all'Istat
per i canoni di affitto sono totalmente a carico dell'inquilino? Michele GALLO - PORRETTA TERME ----- Prima del 31 dicembre 1998 - data
di entrata in vigore della legge 431/98 - vigeva, nelle locazioni abitative,
l'articolo 24 legge 392/78, per il quale, a partire dal secondo anno di
locazione, il canone poteva essere aggiornato annualmente del 75% dell'indice Istat. A seguito dell'abrogazione dell'articolo 24, legge
392/78 - a opera dell'articolo 14 comma 4, legge 431/98 - nelle locazioni
abitative cosiddette libere - stipulate a norma dell'articolo 2 comma 1, legge
431/98 (durata 4 anni + 4) - le parti possono definire liberamente la
percentuale di aggiornamento del canone e, dunque, anche il 100% della
variazione Istat. (Quesito tratto dalla rubrica
IMPOSTE E TRIBUTI VARI - LA CESSIONE DEL PRELIMINARE
SCONTA L'ALIQUOTA DEL 3%
Ho rilevato da un privato il
compromesso di un appartamento in costruzione come prima abitazione. Nel primo
compromesso stipulato tra l'impresa e il primo acquirente, il prezzo
dell'immobile era stato fissato in 141.000 euro. Il privato, nel cedere il
compromesso, ha aumentato il prezzo a 185.000 euro, che � il costo complessivo
dell'operazione. Su quale importo devo pagare l'Iva al costruttore nel rogito
finale? A. V. - FIUMICINO ----- In primo luogo, bisogna
distinguere, nella somma totale di 185.000 euro, il prezzo corrisposto al
venditore/costruttore per l'acquisto dell'immobile dal corrispettivo pagato per
la cessione all'originario promissario acquirente.
Sul prezzo effettivamente pagato al costruttore per l'immobile - che dovrebbe
essere quello di 141.000 euro e che sar� comunque quello indicato nell'atto
definitivo - andr� applicata la corrispondente Iva. La somma di 44.000 euro, che
emerge dalla differenza tra i 185.000 euro che il lettore indica come �costo
complessivo� dell'operazione e il prezzo dell'immobile di 141.000 euro, sembra
invece rappresentare appunto il �corrispettivo� della cessione del contratto
preliminare. La cessione del contratto �, come tale, soggetta a registrazione
sulla base imponibile costituita dal corrispettivo pattuito per la cessione del
contratto e dal valore delle prestazioni residue, ai sensi dell'articolo 43,
lettera b) del Testo unico di registro (Dpr 131/86).
Nel caso in esame, trattandosi di cessione di preliminare, non ci sono
prestazioni rimaste ineseguite, e quindi sar�
rilevante, come base imponibile, solo il corrispettivo. Ai sensi dell'articolo
31 del Dpr 131/86, risulterebbe applicabile
l'aliquota applicabile al contratto ceduto. La registrazione del contratto
preliminare, per�, avviene in misura fissa. Ci si pu� chiedere, quindi, se nel
caso in questione la cessione possa essere registrata ugualmente in misura
fissa, cos� che il corrispettivo di 44.000 euro non sia fiscalmente rilevante.
La soluzione non sembra del tutto convincente, perch� dalle norme richiamate
emerge chiaramente che la legge di registro considera la cessione del contratto
soggetta a tassazione proporzionale. La norma dell'articolo 31, nei suoi due
commi, lo rende evidente. Poich�, nel caso specifico, un'aliquota proporzionale
non � direttamente rilevabile, sembra coerente fare ricorso alla norma
residuale di cui all'articolo 9 della Tariffa Parte I del Dpr
131/86 per cui in presenza di prestazioni patrimoniali non diversamente tassate
si applica l'aliquota del 3 per cento. Il quesito non indica, poi, se ci
fossero gi� stati versamenti di acconti prezzo (con relativa fatturazione
soggetta a Iva a carico dell'originario promissario
acquirente) e/o di caparre confirmatorie. Questi
elementi porrebbero, infatti tutta una serie di ulteriori problemi, sia di
imposta di registro sia Iva. (Quesito tratto dalla rubrica L'Esperto Risponde,
Il Sole 24 Ore del 10 settembre 2007 n. 70)
Sto per acquistare una quota di
multipropriet� con atto notarile. Il notaio rogante ritiene che debba pagare le
imposte di registro e catastali sul prezzo dichiarato e non sul valore
catastale del bene che � sensibilmente inferiore. In base ad altri pareri
acquisiti da un commercialista e da un notaio amici, invece, potrei beneficiare
delle agevolazioni di cui all'articolo 1, comma 497, della legge 266/2005,
poich� la multipropriet� � un immobile a uso abitativo (categoria catastale
A/2) e avrei anche diritto alla riduzione del 30% degli onorari notarili. Chi
ha ragione? A. S. - ROMA ----- Il meccanismo del cosiddetto prezzo
valore (quindi, il calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali
sul valore catastale dell'immobile, a prescindere dal prezzo dichiarato), � da
ritenere applicabile anche al trasferimento di multi-propriet�. L'uso di questo
termine, infatti, a partire dal decreto legislativo 427/98 implica il
trasferimento di un diritto reale, al pari, ad esempio, dell'usufrutto o
dell'abitazione. La norma dell'articolo 1, comma 497, della legge 266/2005, per
la verit�, parla genericamente di cessioni, senza precisare se vi sia compresa
la sola propriet� oppure se essa comprenda anche il trasferimento di altri
diritti reali minori (usufrutto, uso, abitazione e, come visto, la
multipropriet� immobiliare). Tuttavia, diverse norme che usano la stessa
terminologia vengono in aiuto in questo ultimo senso. In primo luogo lo stesso
articolo 43, lettera a), del Dpr 131/86 che � quello
derogato appunto dalla norma sul prezzo valore; ma anche l'articolo 2 del Dpr 633/72; l'articolo 1 del Dpr
346/90; l'articolo 13 della legge 383/2001; l'articolo 9 comma 5, del Dpr 917/86. In questo senso, si � pronunciato anche uno
studio del Consiglio nazionale del Notariato. (Quesito tratto dalla rubrica
Rassegna di legislazione e giurisprudenza
Indici dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai e impiegati, per il mese di agosto 2007, che si pubblicano
ai sensi dell'articolo 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle
locazioni di immobili urbani) ed ai sensi dell'articolo 54 della legge del 27
dicembre 1997, n. 449 (Misure per la stabilizzazione della finanza
pubblica). (G.U. del 20 settembre 2007, n.
Comunicato Ministero per la
Solidariet� Sociale del 17 settembre 2007 Finanziamento di progetti
finalizzati a favorire l'inclusione sociale dei migranti e dei loro familiari.
(Avviso n. 1/2007)
(G.U. del 17 settembre 2007, n.
Risoluzione Agenzia delle Entrate del 20 settembre 2007, n. 257
Istanza di interpello - Imposta di
registro - D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - Ordinanza di accoglimento o rigetto
delle domande giudiziali di manutenzione o reintegrazione nel possesso Risoluzione Agenzia delle Entrate del 20 settembre 2007, n. 256
Consulenza giuridica - Trattamento
fiscale dei terreni su cui insistono i fabbricati - Articolo 36, comma 7-bis
del decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006 .
III Civ., Sentenza del 22 agosto 2007 n. 17833
Locazione (contratto di) - Immobile adibito alle
attivit� (Legge sull'equo canone, articoli 27 e 42) - Recesso del conduttore
prima della scadenza - Gravi motivi - Senza preavviso - Risarcimento danno
subito dal locatore - Presupposti.
Il conduttore che per gravi motivi recede dal contratto di locazione di
immobile destinato ad una delle attivit� indicate dalla Legge sull'equo canone,
articoli 27 e 42 prima della scadenza del termine di durata, senza il preavviso
prescritto dal citato articolo 27, u.c. e' tenuto al risarcimento dei danni che
il locatore provi di avere subito per l'anticipata restituzione dell'immobile,
salvo il caso in cui dimostri che l'immobile e' stato egualmente utilizzato dal
locatore direttamente o indirettamente. Corte di Cassazione, Sez.
III Civ., Sentenza del 5 giugno 2007 n. 13087
Locazione - Risoluzione del contratto per
inadempimento - Da parte del conduttore comproprietario del bene - Condanna di
rilascio in favore dell�altro comproprietario - Ammissibilit� - Esclusione.
Anche quando venga pronunciata la
risoluzione del contratto di locazione (o di affitto), avente a oggetto un bene
comune locato a uno dei proprietari, per inadempimento del conduttore, questi,
avendo diritto al godimento dello stesso in proporzione della sua quota, non
pu� essere condannato al rilascio del bene medesimo all�altro comproprietario,
restando invece ai comunisti di disciplinare l�ordinaria amministrazione della
cosa comune senza privare alcuno dei contitolari del bene delle sue facolt� di
godimento e cos� eventualmente di ricorrere, in caso di persistente disaccordo,
all�autorit� giudiziaria, ai sensi dell�articolo 1105, ultimo comma, del Cc, per la nomina di amministratore. Corte di Cassazione Sez. I Civ., Sentenza del 5 giugno 2007, n. 13184 Mediazione - Agenzia (contratto di) -
Validit� - Iscrizione dell'agente negli appositi ruoli - Nullit� - Violazione
della direttiva Ce - Inapplicabilit� della disciplina al mediatore
18 dicembre 1986 n. 653, relativa al coordinamento dei diritti degli Stati
membri concernenti gli agenti commerciali indipendenti, osta che una normativa
nazionale subordini la validit� del contratto di agenzia alla iscrizione
dell'agente di commercio in apposito albo. La citata direttiva, peraltro,
riguarda la figura dell'agente commerciale, per tale definendosi la persona
che, in qualit� di intermediario indipendente � incaricata in maniera
permanente di trattare per un'altra persona... chiamata preponente,
la vendita o l'acquisto di merci, ovvero di trattare e di concludere dette
operazioni in nome e per conto del proponente. Tale direttiva non si rivolge -
quindi - al mediatore, il quale agisce in posizione di terziet�
rispetto ai contraenti posti in atto, a tale stregua differenziandosi
dall'agente di commercio che attua invece una collaborazione abituale e
professionale con altro imprenditore. Tribunale di Bologna, Sez. II, Sentenza 17 aprile 2007, n. 837 Mediazione - Procacciamento d�affari -
Distinzione - Criteri.
La mediazione (artt.
1754 ss. c.c.) ed il contratto atipico di procacciamento d�affari si
distinguono sotto il profilo della posizione di imparzialit� del mediatore
rispetto a quella del procacciatore il quale agisce su incarico di una delle
parti interessate alla conclusione dell�affare e dalla quale, pur non essendo a
questa legato da un rapporto stabile ed organico (a differenza dell�agente) pu�
pretendere il compenso. Tribunale di Roma, Sez. X, Sentenza 15 febbraio 200,7 r.g. n.
5329/03 Contratti (in genere) - Risoluzione -
Inadempimento - Contraente non inadempiente - Diritto di trattenere la
caparra confirmatoria ricevuta - Mancata prova del danno subito - Obbligo
di restituzione della caparra - Sussiste. In tema di risoluzione del
contratto per inadempimento, non pu� essere accolta la domanda formulata dal
contraente non inadempiente di trattenere la caparra confirmatoria
ricevuta, qualora sia stato accertato il mancato adempimento dell�onere di
provare la sussistenza e l�entit� del danno subito. Infatti, l�art. 1385,
secondo comma, c.c. non risulta applicabile quando la parte non inadempiente,
anzich� recedere dal contratto, decide di domandare la risoluzione dello
stesso. In tale ipotesi, il diritto al risarcimento del danno resta
disciplinato dalle norme generali, pertanto, il pregiudizio subito dovr� essere
provato nell�an e nel quantum con la conseguenza che,
in difetto di tale prova, la funzione di garanzia della caparra si esaurisce e
la stessa, anche sussistendo una pronuncia di risoluzione del contratto per
colpa dell�altro contraente, deve essere restituita. Corte di Cassazione, Sez. Tri., Sentenza 24 agosto 2007, n.
ICI � Attribuzione o modifica della rendita
catastale � Efficacia
Ribadendo un proprio consolidato
orientamento, la Cassazione conferma che solo dall�1.1.2000 gli atti di
attribuzione o di modifica della rendita catastale sono efficaci dal giorno
della loro notificazione. In relazione agli atti comportanti attribuzione di
rendita adottati fino al 31.12.1999, anche se notificati successivamente a tale
data, invece, il Comune pu� legittimamente richiedere l�Ici
dovuta in base al classamento, poich� gli atti stessi
avranno effetto dalla data di adozione e non da quella di notifica. In
quest�ultimo caso non pu�, infatti, applicarsi l�art. 74, co.
1, L. 21.11.2000,
n. 342.
Definiti i criteri per determinare il valore
�normale� dei fabbricati Tratto da: Consulente Immobiliare
15 settembre 2007, N. 799
provvedimento del 27 luglio scorso, l'Agenzia delle entrate ha stabilito i
criteri per determinare il valore degli immobili oggetto di compravendita, ai
fini dell'IVA, delle imposte sui redditi e dell'imposta di registro, in attuazione
della Finanziaria 2007. Il punto di riferimento per il calcolo del valore
normale � l'OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del
territorio, che ogni sei mesi rileva le quotazioni minime e massime dei
fabbricati in base a coordinate spaziali e temporali.
A seguito dei provvedimenti emanati
con l'art. 35 del D.L. 223/2006, convertito dalla legge 248/2006 � stata
rimossa la disposizione dell'art. 52 comma 4, del D.P.R. 131/1986 che, nel caso
di trasferimenti immobiliari effettuati a qualunque titolo, impediva agli
Uffici delle Entrate di rettificare il valore dichiarato, qualora fosse
risultato uguale o superiore a quello catastale, risultante dalla
capitalizzazione della rendita dei fabbricati, con le sole eccezioni di
cessione di abitazioni a favore di persone fisiche non titolari di partita IVA
e di quelle relative alle successioni e donazioni (art. 34, T.
U. 346/1990).
In sostanza, pertanto, qualora nei
trasferimenti di fabbricati e/o diritti reali relativi, effettuati anche in
regime IVA, il valore dichiarato non dovr� pi� essere confrontato con quello
catastale ma con quello normale praticato sul mercato per immobili similari
posti nella stessa zona, rilevabili dalle mercuriali o listini della Camera di
Commercio competente, come precisato dall'art 14 del D.P.R. 633/1972 a cui il
provvedimento rimanda.
Di conseguenza il legislatore, con
l'art. 1, comma 307 della legge 296/2006 (Finanziaria 2007), ha disposto che i
criteri per individuare detto valore normale avrebbero dovuto essere precisati
dal direttore dell'Agenzia delle entrate, che difatti ha emanato un apposito
provvedimento, datato 27 luglio 2007.
utilizzo del valore normale
Il documento stabilisce, in primo
luogo, che il valore normale dei fabbricati � quello periodicamente fissato
dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del territorio e deve
essere applicato ai fini fiscali nel calcolo degli imponibili:
a. dell'imposta sul valore aggiunto, di cui all'art.
14 del D.P.R. 633/1973;
b. delle imposte dirette di cui all'art. 9 comma 3,
del D.P.R. 917/1986;
c. delle imposte di registro, catastali e ipotecarie di cui all'art. 51, comma
D.P.R. 131/1986. In particolare, il valore normale deve corrispondere a quello
unitario, definito semestralmente dall'OMI, per la zona omogenea di riferimento
nel territorio di ciascun comune, per fabbricati di ogni destinazione,
moltiplicato per la superficie catastale (calcolata in base ai criteri
dell'art. 3 del D.P.R. 138/1998), comprensiva delle murature interne ed esterne,
il 50% per quelle in confine, il 30% per i balconi, il 15% per i terrazzi fino
a 25 mq e il 5% per la parte eccedente, il 50% delle cantine con accesso
diretto (sottonegozi o cantinette), il 25% per
cantine e soffitte, il 50% per i retri dei negozi (tabella 1).
della consistenza catastale dei gruppi ordinari espressa in metri quadrati
Criteri di calcolo delle superfici:
la superficie catastale comprende per intero le murature interne, quelle
perimetrali (fino a un max di cm 50), oltre al 50% di
quelle in comunione (fino a un max di cm 25),
arrotondata al metro quadro. La superficie delle pertinenze e dei vani
accessori, al servizio indiretto di quelli principali, entra nel computo fino a
un massimo della met� dei vani principali per le categorie dei Gruppi P e R. La
superficie dei locali principali e loro accessori diretti o loro porzioni,
aventi altezza interna inferiore a m 1,50, non entra nel computo della
Categorie ATTUALI Categorie FUTURE DESTINAZIONE funzionale PERCENTUALE DI SUPERFICIE DA
CONSIDERARE NELLA CONSISTENZA CATASTALE NOTE Locali principali Accessori diretti Accessori indiretti cantine,
soffitte Balconi e terrazze al piano
Balconi e terrazze non a
livello Aree scoperte esclusive Collegati Non collegati Fino a mq 25 Oltre Fino a mq 25 Oltre Fino a superficie totale unit�
Oltre superficie tot. unit�
Senza limite A/1 R/1 Abitazioni signorili 100 100 50 25 30 10 15 5 10 2 0 (1) Da computare solo per la
quota eccedente il quintuplo della superficie totale dell'unit� A/2 R/1 Abitazioni civili 100 100 50 25 30 10 15 5 10 2 0 A/3 R/1 Abitazioni economiche 100 100 50 25 30 10 15 5 10 2 0 A/4 R/1 Abitazioni popolari 100 100 50 25 30 10 15 5 10 2 0 A/5 R/1 Abitazioni ultrapopolari 100 100 50 25 30 10 15 5 10 2 0 A/6 R/3 Abitazioni di tipo rurale 100 100 50 25 30 10 15 5 10 2 0 A/7 R/2 Abitazioni di tipo rurale 100 100 50 25 30 10 15 5 10 (1) 2 (1) 0 A/8 R/2 Abitazioni in villa 100 100 50 25 30 10 15 5 10 (1) 2 (1) 0 A/9 P/5 Castelli ed edif.
storici 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 0 A/10 T/7 Uffici e studi profession. 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 10 A/11 R/3 Abitazioni tipiche 100 100 50 25 30 10 15 5 10 2 0 B/1 P/1 Residenze collettive 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 0 Rendita con stima diretta
B/2 P/2 Ospedali 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 0 B/3 P/3 Prigioni e riformatori 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 0 B/4 P/4 Uffici pubblici 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 0 B/5 P/4 Scuole 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 0 B/6 P/5 Musei e Gallerie 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 0 B/7 V/4 Cappelle private ..... ...... ..... ..... ..... ..... ..... ..... ..... ..... ...... B/8 T/2 Depositi sott.
derrate 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 10 C/1 T/1 Negozi e botteghe 100 50 50 25 10 10 10 10 0 0 20 Rendita con stima diretta C/2 T/2 Magazzini e depositi 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 10 C/3 T/2 Laboratori 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 10 C/4 T/3 Locali per eserc.
sportivi 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 10 C/5 V/5 Stabilimenti balneari ..... ..... ..... ..... ..... ..... ..... ..... ..... ..... ..... A/2-D/2 T/4 Pensioni 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 10 C/6 R/4 Boxes e
posti auto di pertinenza abitazioni 100 50 0 0 0 0 0 0 10 2 0 C/6 T/5 Autosilos,
autorimesse e parcheggi di tipo pubblico 100 100 50 25 10 10 10 10 0 0 10 C/6 T/6 Stalle, scuderie e simili 100 100 0 0 0 0 0 0 0 0 10 C/7 T/2 Tettoie 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 D/1: 10 Z/1:10 Unit� speciali a destinazione
terziaria e produttiva prive di consistenza: Rendita determinata con stima
diretta E/1: 9 V/1: 7 Unit� speciali per funzioni pubbliche
e di interesse collettivo prive di consistenza: Rendita determinata con stima
diretta Tuttavia, non sempre le tipologie
di immobili rilevate dall'OMI sono corrispondenti a quelle catastali, per cui
al provvedimento � annesso un allegato che indica le procedure per stabilire il
valore normale, dato dalla media fra il valore unitario minimo e massimo
indicato dall'OMI, corretto con alcuni coefficienti in diminuzione fino al 20%,
per le abitazioni di tipo popolare, ultrapopolare e rurale, partendo da quelle
economiche o in aumento per quelle in ville, fino al 10%, abitazioni signorili
e castelli, fino al 50%, partendo dal valore OMI dei villini.
Sono altres� previste riduzioni
delle superfici fra 45 e 150 mq, nonch� coefficienti d'incremento da 0,2 a 1 per
considerare il livello di piano (tabella 2).
Esempi di calcolo del valore
normale di fabbricati le cui tipologie non sono rilevate dall'OMI
unit� Categoria Piano Superficie
catastale Correttivo di
corretta K1 Correttivo superficie
K2 Correttivo di
piano Calcolo K K=(K1+3xK2) /4 Valore mq
medio OMI Valore
normale Val. OMI x K Abit. popolare A/4 1 75 : 1,05 71,43 0,50 0,40 18,16 2.000 36.314 Abit. ultrapop. A/5 2 48 : 1,10 43,64 0,80 0,50 28,30 1.500 42.453 Abit. rurale A/6 T 80 : 1,20 66,67 0,50 0,20 16,82 1.000 16.817 Villa A/8 vari 250 x 1,10 275,00 1,00 1,00 275,75 3.000 827.250 Castello A/9 vari 500 x 1,50 750,00 1,00 1,00 750,75 2.500 1.876.875 Nb.- Il calcolo � basato sulla
formula inserita nell'allegato: valore normale = (Val. OMI min + max) /2xK, dove K=(K1+3xK2) /4 Le
metodologie di misurazione nei mercati immobiliari
I criteri di calcolo della
superficie catastale, peraltro, coincidono solo in linea di massima con quelli
utilizzati dalle mercuriali pubblicate dalle associazioni dei mediatori (Fiaip), dagli Agenti immobiliari di Milano (Caam), dai borsini immobiliari di Milano, Torino, Roma
ecc., che si riferiscono ai metodi rilevati dalle Commissioni provinciali degli
Usi e Consuetudini locali, le quali applicano per balconi, terrazzi, cantine
percentuali pi� elevate, considerano la superficie dei retri di negozi al 100%
e al totale, e aggiungono in proporzione millesimale
a ciascuna unit� immobiliare la superficie delle parti comuni (atrio, scale,
corridoi soffitte e cantine, locali comuni, cortili e aree scoperte ecc.).
Ovviamente le difformit� fra i due
sistemi influenzano i valori unitari indicati nei predetti listini, che
appaiono generalmente pi� bassi di quelli OMI, che peraltro con detti istituti
e con Scenari Immobiliari, Nomisma, Cresme ha stipulato apposite convenzioni di collaborazione.
Ovviamente, i valori normali come
sopra calcolati potranno essere modificati dagli
Uffici delle Entrate anche in base
ad altri parametri dell'edificio, quali la vetust� o il particolare degrado, lo
stato di conservazione, lo stato di occupazione per contratti in essere, ma
anche per la presenza di eventuali vincoli di carattere storico-artistico
dell'edificio, ovvero per destinazione di Piano regolatore, se preordinati
all'esproprio.
Potranno, inoltre, essere
utilizzate tutte le informazioni in possesso degli uffici medesimi, quali gli
accertamenti divenuti definitivi per fabbricati similari, ubicati nella zona o
per atti stipulati nel precedente triennio, ma anche per offerte di vendita al
pubblico tramite i media.
Nel caso di trasferimenti di
immobili o diritti reali relativi, quindi escludendo le compravendite di
abitazioni da parte di persone fisiche, non titolari di partita IVA, per i
quali le imposte indirette si assolvono in base al valore catastale e dei
trasferimenti per mortis causa o donazioni, purch�
l'agevolazione venga richiesta e si dichiari in atto il prezzo effettivamente
pagato (art. 1, comma 497, legge 266/2005), gli Uffici delle Entrate potranno
effettuare le rettifiche dei valori dichiarati, ogni qualvolta risultassero
inferiori a quello normale, anche nel caso di cessioni in regime di IVA, che
comporteranno rettifiche anche del volume d'affari annuo dichiarato.
Il provvedimento in esame pone
finalmente un punto fermo su una questione della massima importanza, costituita
dalla definizione del valore normale, richiamato nella normativa fiscale
diretta, indiretta e di valore aggiunto, che per il futuro � destinata a influenzare
il comportamento dei contribuenti, i quali prima di stipulare un atto dovranno
verificare se il prezzo concordato per la vendita di fabbricati risulti congruo
rispetto a quello dell'OMI, che ormai costituisce il riferimento ufficiale di
comparazione, per i trasferimenti immobiliari, eliminando quasi del tutto lo
spazio per eventuali contenziosi.
Le conseguenze non mancheranno di
farsi sentire, riducendo grandemente l'area dell'evasione ed elusione dalle predette imposte, in precedenza legalmente
praticate, in vigenza dell'art. 52 comma 4, del D.P.R. 131/1986, ormai di fatto
superato, comportando peraltro un'impennata nei costi fiscali di acquisto dei
fabbricati, diversi dalle abitazioni, che si rifletteranno sulle imposte
dirette (plusvalenze), in quanto in base a una proiezione fatta su 11
capoluoghi di provincia, su abitazioni, uffici, negozi e capannoni, ne Il Sole
24 ORE del 13 agosto 2007, � risultata una divergenza fra il valore catastale e
quello normale medio del 150%. Per quanto concerne la parte strettamente
tecnico-estimale del provvedimento, sar� opportuno che l'OMI in futuro provveda
a rilevare anche i valori degli immobili di vecchia costruzione di tipo
popolare e di ogni tipologia effettivamente presente sul mercato, per evitare
l'artificiosa procedura di trasformazione dei valori, varata con l'allegato al
provvedimento, eccessivamente complessa e nient'affatto flessibile.
TOSCANA - Stop alla vendita frazionata di
case nell�ambito di complessi ricettivi
Tratto da: Consulente Immobiliare
fronte del fenomeno in crescente espansione, soprattutto nelle zone di
villeggiatura, della vendita frazionata delle strutture turistico-ricettive
� recentemente intervenuta con una circolare interpretativa. La regione intende
in tal modo porre un freno a un'attivit� che realizza il sostanziale mutamento
di destinazione d'uso di tali fabbricati prospettando le gravi sanzioni
applicabili, sia sotto il profilo della disciplina turistica sia, soprattutto,
di quella urbanistico-edilizia. La circolare,
approvata con delib. Giunta reg. n. 289 del 23 aprile
2007 (B.U. n. 19 del 9 maggio 2007), sebbene specificamente riferita alla
disciplina regionale, delinea conclusioni che poggiano sui principi propri
della materia urbanistica e che sono pertanto valide per situazioni analoghe
seppure nell'ambito di altre regioni.
singoli appartamenti nell'ambito di complessi ricettivi La circolare, come espressamente
riportato nelle premesse della deliberazione di approvazione, trae origine
dalla problematica evidenziata da numerosi comuni della vendita frazionata
delle strutture turistico-alberghiere per ricavarne
residenze civili. L'operazione determina una sostanziale violazione delle
disposizioni urbanistiche, in quanto se ne determina un utilizzo diverso da
quello assentito. La differenza
tra civili abitazioni, alberghi e residenze turistico-alberghiere
(RTA) Gli alberghi e le residenze turistico-alberghiere (RTA) fanno entrambi parte della
categoria delle strutture ricettive alberghiere, con la differenza della
prevalenza delle camere (che debbono essere almeno il 60%), per gli alberghi
e delle unit� abitative (con servizio autonomo di cucina), per le residenze turistico-alberghiere (L.R.
42/2000). Tanto gli alberghi quanto le residenze turistico-alberghiere
sono, tuttavia, accomunate dai seguenti due profili essenziali:
- si tratta di esercizi unitari dal punto di vista gestionale e aperti al
- si collocano entrambi in strutture edilizie funzionalmente altrettanto
Costituiscono, pertanto, pubblici esercizi unitari sia dal punto di vista
gestionale sia strutturale e, come tali, non possono essere utilizzati per
singole parti. La differenza
rispetto ai condomini L'unitariet� gestionale e il
collocamento nell'ambito di strutture anch'esse unitarie sotto il profilo edilizio
differenziano gli alberghi e le RTA dai condomini, che costituiscono invece
la sommatoria di unit� abitative con destinazione e uso autonomi. La
destinazione d'uso necessaria per la realizzazione degli alberghi e delle RTA Le RTA e gli alberghi, in virt�
della loro destinazione, possono essere realizzati solamente nelle aree per
le quali gli strumenti urbanistici comunali dispongano di un'apposita
destinazione d'uso turistico-ricettiva. Una volta
realizzati e nel caso in cui gli stessi strumenti urbanistici prevedano tale
destinazione in via esclusiva, non ne sar� consentito alcun mutamento di
destinazione d'uso. Non
consentita la vendita a scopo residenziale di porzioni di RTA La vendita di porzioni di un
immobile avente destinazione turistico-ricettiva
(albergo o RTA), laddove le porzioni corrispondano a singole unit� abitative
e la vendita persegua lo scopo di consentirne un uso residenziale, determina
la commissione di un abuso sia sotto il profilo della disciplina del turismo
che con riferimento agli aspetti propriamente edilizi e urbanistici. Le sanzioni Le sanzioni applicabili sono in
relazione ai due differenti profili coinvolti. In particolare:
- sotto il profilo della disciplina del turismo sar� attivabile il
procedimento di cessazione dell'attivit� nonch� le sanzioni amministrative
conseguenti e quelle specifiche ulteriori in materia di classificazione delle
strutture ricettive e in materia di pubblicit� dei prezzi delle attrezzature
e dei servizi ricettivi (artt. 41, 42 e 80 della L.R. 42/2000);
- dal punto di vista urbanistico-edilizio, la
circolare ipotizza il concretizzarsi delle seguenti tipologie di abusi, con
conseguente applicabilit� delle relative sanzioni sia amministrative che
a. esecuzione di opere in totale difformit�
- in quanto, per definizione contenuta all'art. 132 della L.R.
1/2005, sono tali le opere che comportano �la realizzazione di un organismo
edilizio integralmente diverso per caratteristiche ... di utilizzazione da
quello oggetto del permesso di costruire�;
b. variazione essenziale - in quanto, per
definizione contenuta all'art. 133 della medesima legge 1/2005, costituiscono
variazioni essenziali al progetto approvato le opere abusivamente eseguite
nel corso dei lavori quando �si verifichi ... un mutamento della destinazione
d'uso che implichi altra destinazione non consentita dallo strumento della
pianificazione territoriale ovvero dagli atti di governo del territorio
vigenti o adottati�. Le
conseguenze di carattere catastale Con riferimento alla disciplina
catastale la circolare, pur precisando che si tratta di materia non
direttamente di competenza regionale, osserva che la residenza turistico-alberghiera (RTA) costituisce struttura
unitaria e pertanto tutto il complesso andrebbe classificato in categoria D
mentre non risulta possibile che una parte di essa venga classificata in una
categoria e una parte in altra categoria. A tale proposito la circolare
invita i comuni a comunicare agli uffici catastali copia dei permessi di costruire
rilasciati per RTA in modo da favorire la loro corretta classificazione. Le case
appartamenti vacanze Con riferimento alle case
appartamenti vacanze (CAV), la circolare precisa che tali strutture, al pari
di quelle che possono essere utilizzate per altre tipologie di impresa turistico-ricettiva (come, per esempio, affittacamere),
sono civili abitazioni. In quanto tali sono assoggettate alla disciplina
urbanistica ed edilizia prevista per queste ultime, con obbligo tassativo
della gestione unitaria e applicazione della disciplina civilistica
del contratto alberghiero. Per tali strutture la circolare non ritiene
pertanto possibile prevederne negli strumenti urbanistici la realizzazione in
aree con esclusiva destinazione turistico-ricettiva.
Libri, riviste e software
di Tamborrino
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Come si calcola il valore degli immobili
� un tema indubbiamente difficile, sia per il presente (valore attuale) ed
ancor pi� difficile per il passato (valore iniziale, riferito ad anni o lustri
addietro). Questo volume vuole soltanto essere una guida pratica per il lettore
alle prese, volta per volta, con problemi fiscali, con dubbi sulla validit� o
meno di un determinato affare, con la ricerca di temi convincenti ed attuali a
sostegno di determinate prestazioni professionali, tra cui principalmente, le
perizie e le mediazioni. Vengono esaminati esclusivamente i fabbricati urbani,
ad uso abitazione, o terziario o promiscuo, prescindendo dagli edifici a
destinazione speciale.
e patrimoni immobiliari Il Sole 24 ORE
di Andrea Ciaramella, Barbara
Pisani e Oliviero Tronconi Edizione: 2 Commento e descrizione
Il volume si pone l'obiettivo di
fornire agli operatori professionali del settore immobiliare uno strumento in
grado di inquadrare organicamente i molteplici aspetti che hanno
caratterizzato, e ancor pi� caratterizzeranno in futuro, le dinamiche evolutive
e innovative del settore. Nella prima parte del volume si approfondiscono le
tematiche inerenti l'area dell'asset e del property management: da alcune riflessioni relative
all'innovazione del ciclo edile, di cui la gestione immobiliare occupa un ruolo
strategico, alla descrizione degli scenari e delle dinamiche, dei modelli
operativi, delle esperienze e delle nuove professionalit� che caratterizzano il
settore. La seconda parte, invece, � dedicata al facility
management e vi si riportano le esperienze di alcuni importanti operatori;
interventi che consentono di riflettere sulle pi� importanti esperienze
realizzate nel nostro Paese, ma che soprattutto permettono di fare il punto
sulla trasformazione complessiva del mondo delle imprese e della societ�, in
uno scenario profondamente differente rispetto anche solo a pochi anni orsono.
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