Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/mieter-insolvent-so-bleiben-vermieter-nicht-im-regen-stehen.html
Timestamp: 2018-12-10 11:38:55
Document Index: 48455964

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 87', '§543', 'BGH', 'BGH', '§112', '§ 119', '§ 108', '§ 109', '§ 169', 'BGH', '§ 562', '§ 196', '§ 129']

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Wenn der Mieter insolvent geht, haben Vermieter oft das Nachsehen. Denn meist ist schon die eine oder andere Mietzahlung ausgeblieben. Können sie das Geld noch einfordern? Und dürfen sie wegen Mietrückstand kündigen? Ein Leitfaden für den Insolvenzfall.
Wenn der Mieter insolvent ist, wird sein Vermögen in die Insolvenzmasse gespült. Vermieter können hier aber noch handeln. Foto: iStock/Suchota
Erst landet nur ein Teil der Miete auf dem Konto, dann kommt die Zahlung zu spät – meist sind es nur kleine Anzeichen, an denen Vermieter erahnen, dass ein Mieter finanziell überfordert ist. Flattert einige Zeit später ein Brief vom Insolvenzverwalter ins Haus, ist der Schock darum meist groß. Denn die bisher aufgelaufenen Mietschulden können Vermieter nun nur noch einfordern, indem sie sich in die Schlange der Gläubiger einreihen. Ob sich das lohnt? Und welche anderen Möglichkeiten haben sie, die Mietschulden einzutreiben? Hier gibt es Orientierung:
Mieter insolvent oder im Zahlungsrückstand? Das können Vermieter tun
Fall 1: Wenn der Mieter keinen Insolvenzantrag gestellt hat
Fall 2: Wenn das Insolvenzverfahren noch nicht eröffnet ist
Fall 3: Ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens
Lohnt sich das Insolvenzverfahren für den Vermieter?
Schritt für Schritt: Mietschulden über Insolvenzverfahren eintreiben
Befriedigungsabreden mit Mietern: lohnend oder nicht?
So können sich Vermieter vor insolventen Mietern schützen
Nina Haverkamp, Fachanwältin für Insolvenzrecht bei AHS Rechtsanwälte in Bonn. Foto: www.ahs-kanzlei.de
Wenn der Mieter mit seinen Zahlungen hinterherhinkt, sollten Vermieter möglichst früh reagieren: indem sie den Mieter darauf hinweisen oder ihn bei mangelnder Einsicht abmahnen. Denn: „Dass der Mieter Insolvenz angemeldet hat, erfährt der Vermieter in der Regel erst spät“, sagt Nina Haverkamp, Fachanwältin für Insolvenzrecht in Bonn. Denn Mieter seien im laufenden Mietverhältnis nicht verpflichtet, mitzuteilen, wenn sie Insolvenz beantragen.
Ob bereits ein Insolvenzverfahren eröffnet ist, können Vermieter zumindest online erfahren: Auf www.insolvenzbekanntmachungen.de. Wenn ein Insolvenzverfahren eröffnet ist, wird der Beschluss laut der Rechtsexpertin veröffentlicht. Andernfalls erfahre der Vermieter erst von dem Verfahren, wenn das Schreiben vom Insolvenzverwalter im Briefkasten liege.
Je nachdem, ob der Mieter bereits einen Insolvenzantrag gestellt hat oder nicht, hat der Vermieter unterschiedliche Handlungsmöglichkeiten:
In diesem Fall hat der Vermieter noch alle Handlungsmöglichkeiten, so Haverkamp: Er kann…
das Gespräch mit dem Mieter suchen – ist er zahlungswillig, hat aber einen Zahlungsengpass, kann eine Ratenzahlungsvereinbarung eine Lösung sein. Dabei bekommt der Mieter das Recht eingeräumt, den Rückstand in mehreren Teilzahlungen zu begleichen.
auf die Kaution zugreifen. Im laufenden Mietverhältnis ist dies aber nur in Ausnahmefällen möglich: Wenn die Forderungen des Vermieters rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet sind (BGH, Az.: VIII ZR 234/13).
von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Jedoch sind Haushaltsgegenstände des Mieters nicht pfändbar, und selten finden Vermieter Gemälde oder antike Münzensammlungen.
ein Mahnverfahren in die Wege leiten. Dieses ist weniger zeit- und kostenintensiv als ein Klageverfahren und der Vermieter erhält so unkompliziert einen Zahlungstitel. Wehrt sich der Mieter, kann daraus aber auch ein Klageverfahren werden.
ein Klageverfahren kann der Vermieter ebenfalls veranlassen. Dabei kann er die Zahlungsklage wegen nicht gezahlter Miete erheben, und diese eventuell mit einer Räumungsklageverbinden.
unter Umständen dem Mieter wegen Zahlungsverzug fristlos kündigen.
Wer noch vor der Insolvenz des Mieters handelt, hat Glück. Denn: „Eine bereits ausgesprochene Kündigung bleibt wirksam, und eine bereits eingereichte Räumungsklage wird weiterhin ausgeführt“, so Haverkamp. Aber: „Hat der Vermieter einen Zahlungstitel erstritten und der Mieter meldet Insolvenz an, so kann er dennoch nichts mehr einfordern.“ Der Grund: Der Mieter ist nicht mehr prozessführungsbefugt. Der Vermieter könnte Mietrückstände also nur noch über das Insolvenzverfahren eintreiben (vgl. § 87 InsO).
Wann dürfen Vermieter wegen Zahlungsverzug oder Mietrückstand kündigen?
Vermieter können ihren Mietern wegen finanziellen Unregelmäßigkeiten fristlos kündigen, wenn:
Die Miete mindestens zwei Monate hintereinander nicht gezahlt wird oder nur zum Teil, sodass der Rückstand einen nicht unerheblichen Teil der Miete ausmacht (§543, Abs. 2 Nr. 3a BGB).
Die Miete über mehrere Monate hinweg nur zum Teil gezahlt wird, sodass sich insgesamt ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten anhäuft.
Die Miete ständig zu spät überwiesen wird und der Vermieter seinen Mieter bereits einmal deshalb abgemahnt hat (BGH, Az.: VIII ZR 364/04).
Damit die Miete als rechtzeitig überwiesen zählt, muss der Mieter die Überweisung spätestens am dritten Werktag eines Monats bei seiner Bank anweisen (BGH, Az.: VIII ZR 222/15).
Fall 2: Wenn der Mieter Insolvenz beantragt hat, das Verfahren aber noch nicht eröffnet ist
Offiziell pleite: Hat der Mieter den Insolvenzantrag bereits gestellt, kann der Vermieter zunächst nur begrenzt handeln. Foto: iStock/sUs_angel
Hat sich bereits ein Mietrückstand angestaut und der Mieter den Insolvenzantrag gestellt, hat der Vermieter schlechte Karten. Denn:
In der Regel ist laut Insolvenzordnung keine fristlose Kündigung – etwa wegen Zahlungsverzugs – mehr möglich (§112 InsO). Wenn der Vermieter eine Klausel mit einem Sonderkündigungsrecht wegen Insolvenz vereinbart hat, ist diese unwirksam (§ 119 InsO).
Bisherige Mietrückstände oder Schadensersatzforderungen des Vermieters sind in der Regel Insolvenzforderungen und können ab der Eröffnung des Insolvenzverfahrens zur Insolvenztabelle angemeldet werden (§ 108 Abs. 3 InsO). In dieser Tabelle werden alle angemeldeten und vom Insolvenzverwalter geprüften Forderungen der Gläubiger aufgelistet.
Andre Kraus, Fachanwalt für Insolvenzrecht, Partner der Kraus Ghendler Anwaltskanzlei. Foto: anwalt-kg.de
In der Regel dauert dies eine bis sechs Wochen ab Antragstellung des Mieters, bis das zuständige Amtsgericht das Insolvenzverfahren eröffnet. „Am gleichen Tag wird der Vermieter vom Insolvenzverwalter angeschrieben“, erklärt Andre Kraus, Fachanwalt für Insolvenzrecht von der Anwaltskanzlei Kraus Ghendler. In dem Brief werde der Vermieter darüber informiert, dass er seine Forderung – also die Altschulden des Mieters – zur Insolvenztabelle anmelden kann. „Außerdem erteilt der Verwalter in der Regel eine Freigabeerklärung für die laufenden Forderungen des Vermieters (§ 109 InsO).“ Diese werde in der Regel mit Ablauf einer dreimonatigen Frist ab dem Monat der Insolvenzeröffnung wirksam.
Die Folge: Zunächst tritt der Insolvenzverwalter an die Stelle des Mieters und muss für die laufenden Mietkosten aufkommen. Der Vermieter kann gegenüber dem Mieter keines seiner Rechte durchsetzen. Nach Ablauf der Frist ist dies wieder aufgehoben.
Das heißt, bevor die Freigabeerklärung wirksam wird:
Der Vermieter kann weiterhin nicht kündigen.
Wurde eine Kaution hinterlegt, so wird diese laut Rechtsanwalt Kraus mit in die Insolvenzmasse aufgenommen– der Vermieter kann nicht darauf zugreifen.
Die laufenden Mietkosten muss der Insolvenzverwalter zahlen (§ 169InsO).
Hat der Vermieter vor dem Insolvenzantrag des Mieters einen Zahlungstitel erwirkt, so kann er diesen nun nicht mehr vollstrecken.
Sobald die Freigabe wirksam ist, hat der Vermieter wieder alle seine Rechte zurück. Das heißt:
Neu anfallende Mietschulden kann der Vermieter direkt vom Mieter einfordern, nicht beim Insolvenzverwalter.
Auf die Kaution kann er laut Rechtsexperten nun wieder zugreifen.
Er darf dem Mieter nun wieder wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen. Hierbei zählen auch bereits angestaute Altschulden (BGH, Az.: VIII ZR 19/14).
Die Altschulden des Mieters vor Beantragung des Insolvenzverfahrens muss der Vermieter aber über die Insolvenztabelle eintreiben.
Lohnt es sich, die Hand aufzuhalten? Wer als Vermieter Mietschulden über das Insolvenzverfahren eintreiben will, bekommt nur in bestimmten Fällen einen guten Teil des Geldes zurück. Foto: pingpao/fotolia.com
„Anstelle des Vermieters würde ich es von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, ob ich den Weg des Insolvenzverfahrens gehe“, rät Rechtsexperte Kraus. Seit 2014 bestehe die Möglichkeit einer Insolvenzverkürzung von sechs auf fünf oder drei Jahre. Diese gehe mit einer gewissen Rückzahlung einher – bei der Verkürzung auf drei Jahre sei dies ein Betrag von 35 Prozent der ursprünglichen Forderung. „Dann lohnt es sich, die eigenen Forderungen gegen einen Mieter anzumelden“, rät Kraus.
Insbesondere besserverdienende, aber in Verbindlichkeiten geratene Schuldner, würden eine solche Verkürzung nach Möglichkeit wählen. Laut Kraus trifft dies auf rund einen von zehn Insolvenzfällen zu.
So lassen sich Mietschulden über das Insolvenzverfahren eintreiben
Wenn Vermieter Forderungen stellen wollen, müssen sie rasch handeln. Das heißt:
Vermietern rät Haverkamp, im Falle eines Insolvenzverfahrens unverzüglich beim zuständigen Gericht Akteneinsicht zu beantragen. Denn die Informationspolitik der Gerichte sei meist eher dürftig. In den Akten kann der Vermieter Berichte des Insolvenzverfahrens, Schriftverkehr und Insolvenzantrag einsehen.
2. Anwalt kontaktieren & prüfen, ob sich der Aufwand lohnt
Nicht ohne meinen Anwalt: Wenn der Mieter insolvent ist, sollten Vermieter Rechtsberatung einholen. Foto: fotofabrika/fotolia.com
Es lohnt oft, einen Fachanwalt zu beauftragen:
Zum einen, weil die Formulierungen in den Akten meist sehr juristisch gehalten sind. Zum anderen, weil dieser einschätzen kann, wie gut die Chancen des Vermieters stehen. Denn seine Forderungen sind in der Regel nur Insolvenzforderungen und werden nachrangig beglichen.
„Am Ende erhält er meist nur eine Quote von rund drei Prozent aus der Gesamtinsolvenzmasse“, so die Rechtsexpertin.
3. Zur Insolvenztabelle anmelden
Will der Vermieter seine Forderungen zur Insolvenztabelle anmelden, so muss er dies schriftlich tun. „In der Regel bekommt der Vermieter vom Insolvenzverwalter ein Formular zugeschickt, das er ausfüllt“, erklärt Rechtsanwalt Kraus. Das gehört in die Anmeldung:
Angemeldet werden können Forderungen für die Zeit vor Stellen des Insolvenzantrags, etwa nicht gezahlte Mieten oder rückständige Betriebskosten.
Auch Sicherungsrechte müssen angezeigt werden – etwa das Vermieterpfandrecht oder rechtskräftige Zahlungs- und Räumungstitel. In der Regel übernimmt der Insolvenzverwalter dann die Durchsetzung der Rechte.
Alle Forderungen müssen in der Regel durch Belege nachgewiesen werden – „Zum Beispiel durch den Mietvertrag oder Nebenkostenabrechnungen“, erklärt Kraus.
Soll ein Rechtsanwalt die Interessen des Vermieters wahrnehmen, so muss die Vertretung des jeweiligen Rechtsanwalts schriftlich mitgeteilt werden – inklusive einer entsprechenden Vollmacht.
Die Anmeldung zur Insolvenztablelle sollten Vermieter unmittelbar an den Insolvenzverwalter senden. Foto: Andrey Popov/fotolia.com
Die Forderungsanmeldung – also Anschreiben, Forderungsanmeldung und Belege – sind in zweifacher Ausfertigung unmittelbar an das Büro des Insolvenzverwalters zu senden.
Wie lange der Vermieter dafür Zeit hat, steht im Eröffnungsbeschluss des Insolvenzgerichtes, das auch amtlich veröffentlicht wird. Wer die Frist versäumt, kann aber auch nachträglich noch seine Insolvenzforderungen anmelden, gegen eine Bearbeitungsgebühr im unteren zweistelligen Bereich.
4. Das Vermieterpfandrecht im Insolvenzfall: nur in Einzelfällen wirkungsvoll
Das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) ermöglicht es dem Vermieter, bei rückständigen Forderungen aus dem Mietverhältnis das Hab und Gut des Mieters in der Wohnung zu pfänden. Ein Großteil der Gegenstände ist jedoch davor geschützt: „Alles, was in einen normalen Haushalt gehört“, so die Rechtsanwältin, „auch Gegenstände, die der Mieter zur Berufsausübung braucht.“ Laptop, Fernseher oder Einbauküche sind also tabu – und Designklassiker oder teure Gemälde dürften sich in der Wohnung des Mieters nur selten finden. Daher lohnt sich dieses Vorgehen nur in Einzelfällen.
Im Insolvenzfall vollzieht der Verwalter die Pfändung und zahlt den Vermieter dann aus. Das Recht kann aber laut Haverkamp nur für Mietrückstände der letzten zwölf Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingefordert werden. Andere Forderungen sind davon ausgenommen.
„Das Vermieterpfandrecht ist ein stumpfes Schwert. Meist haben insolvente Mieter keine pfändbaren Gegenstände. Ich habe hunderte Insolvenzverfahren erlebt und nur einmal war etwas Pfändbares dabei – eine Waffensammlung.“
— Nina Haverkamp, Fachanwältin für Insolvenzrecht bei AHS Rechtsanwälte Köln und Bonn.
5. Schlussverteilung im Insolvenzverfahren
ach einigen Jahren bekommt der Vermieter endlich sein Geld zurück – zumindest teilweise. Foto: Screeny/fotolia.com
Bis zum Ende eines Insolvenzverfahrens vergeht viel Zeit: „Drei bis sechs Jahre kann es dauern“, so Haverkamp. Wenn das gesamte Vermögen des Mieters verwertet – also zu Geld gemacht – wurde, kommt es zur Schlussverteilung (§ 196 InsO).
Der Vermieter wird dann meist mit einer Quote an dem Geld im Insolvenztopf beteiligt. Diese liegt meist zwischen zwei und fünf Prozent – laut Rechtsanwältin Haverkamp sind drei Prozent üblich.
Nur bei einem verkürzten Verfahren bestehe laut Rechtsexperten Kraus Aussicht auf eine Beteiligung im zweistelligen Bereich.
In einigen Fällen versuchen Mieter, bereits vor dem Insolvenzverfahren mit dem Vermieter sogenannte Befriedigungsabreden treffen. Ein Beispiel: Der Mieter hat Mietschulden und kann sie voraussichtlich nicht begleichen. Darum bietet er dem Vermieter an, zumindest 50 Prozent der ausstehenden Mietkosten zu bezahlen, damit sind sie quitt.
Solche Abreden sind mit Vorsicht zu genießen, denn im Insolvenzfall kann der Verwalter sie später anfechten (§ 129 InsO). Ist er erfolgreich, verschwindet das Geld in den Topf der Insolvenzmasse und wird erst am Ende des Verfahrens an die Gläubiger verteilt. Das heißt, der Topf wird etwas größer – und der Vermieter bekommt nur einen Bruchteil daraus.
Das Anfechten einer Befriedigungsabrede ist laut Haverkamp bis zu zehn Jahre rückwirkend möglich. Das Risiko sei besonders hoch für alles, was ein bis drei Monate vor dem Insolvenzantrag vereinbart wurde. Sie rät: „Vermieter können durchaus Abreden treffen, sie müssen aber das Risiko bedenken, dass sie das Geld eventuell nicht behalten dürfen.“
Insolventen Mieter vermeiden: Vorsorge bleibt das beste Rezept
Vermietern rät Nina Haverkamp, Fachanwältin für Insolvenzrecht, zur Vorsorge. Denn: „Wenn der Mieter Insolvenz beantragt, ist es extrem frustrierend, umso länger man die Schulden hat auflaufen lassen“, so Haverkamp. „Im Vorfeld sollten sich Vermieter darum möglichst konsequent verhalten.“ Sie sollten:
Die maximale Kautionshöhe vereinbaren.
Mietrückstände nicht aufsummieren lassen, sondern rasch einfordern.
Schon bei einem halben oder einem Monat Mietrückstand anmahnen.
Lesen Sie hier, wie Sie einen solventen Mieter finden.