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Timestamp: 2016-10-28 10:23:55
Document Index: 67270045

Matched Legal Cases: ['Art. 55', 'BGE', 'BGE', 'Art. 63', 'BGE', 'Art. 55', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'BGE', 'BGE', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 63', 'Art. 64', 'Art. 274', 'Art. 55', 'Art. 156', 'Art. 159']

4C.365/2006 (16.01.2007)
4C.365/2006 /len
Kl�ger, Beklagter und Berufungskl�ger,
Kl�gerin, Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Walter Wagner.
Mietvertrag; missbr�uchliche K�ndigung,
Berufung gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, Pr�sident der III. Zivilkammer,
X.________ (Berufungskl�ger) betrieb in den von der Y.________ AG (Berufungsbeklagte) gemieteten R�umlichkeiten im Einkaufszentrum A.________-Center eine Chemische Reinigung. Den Mietvertrag f�r Gesch�ftsr�ume vom 8. Juli 2004 k�ndigte die Berufungsbeklagte mit Schreiben vom 11. Oktober 2005 per 20. April 2006.
Am 10. November 2005 gelangte der Berufungskl�ger an die Schlichtungsstelle f�r Miet- und Pachtverh�ltnisse des Gerichtskreises Werdenberg-Sargans. Er focht die K�ndigung als missbr�uchlich an und ersuchte eventualiter um erstmalige angemessene Erstreckung des Mietverh�ltnisses. Die Schlichtungsstelle erkannte mit Entscheid vom 22. Dezember 2005 auf G�ltigkeit der K�ndigung und erstreckte das gek�ndigte Mietverh�ltnis erstmalig bis zum 30. April 2007.
Beide Parteien akzeptierten diesen Entscheid nicht und gelangten an das Kreisgerichtspr�sidium Werdenberg-Sargans. Der Berufungskl�ger begehrte die Feststellung der Missbr�uchlichkeit der K�ndigung, allenfalls die Erstreckung bis zum 30. April 2009. Die Berufungsbeklagte beantragte die Abweisung dieser Begehren und die Verweigerung einer Erstreckung. Das angerufene Gericht behandelte die beiden Klagen in getrennten Verfahren. Es wies am 8. M�rz 2006 die Klage auf Anfechtung der K�ndigung ab und hiess diejenige auf Verweigerung der Erstreckung gut.
Gegen die beiden Urteile vom 8. M�rz 2006 erhob der Berufungskl�ger kantonale Berufung an das Kantonsgericht St. Gallen unter Aufrechterhaltung seiner vorinstanzlich gestellten Begehren. Das Kantonsgericht vereinigte die beiden Verfahren. Mit Entscheid vom 14. September 2006 wies es die Berufungen ab, reduzierte aber die vom Berufungskl�ger an die Berufungsbeklagte f�r deren erstinstanzliche Parteikosten zu bezahlende Entsch�digung auf Fr. 120.--.
Der Berufungskl�ger beantragt mit eidgen�ssischer Berufung, den Entscheid des Kantonsgerichts aufzuheben und festzustellen, dass die K�ndigung vom 11. Oktober 2005 missbr�uchlich sei. Allenfalls sei "die von der Schlichtungsstelle gew�hrte erstmalige Erstreckung um 3 Jahre auf 30. April 2009 zu gew�hren". Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Die Berufungsbeklagte beantragt, die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
2.1 Die Berufungsantr�ge sind zu begr�nden (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). In der Berufungsschrift ist anzugeben, welche Bundesrechtss�tze und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt sind. Dabei ist auf die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids einzugehen und im Einzelnen aufzuzeigen, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt (BGE 116 II 745 E. 3 S. 749). Auf nicht oder ungen�gend begr�ndete Begehren tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 105 II 308 E. 6 S. 316).
2.2 Im Berufungsverfahren hat das Bundesgericht seiner Entscheidung die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz als wahr und vollst�ndig zugrunde zu legen, es sei denn, diese beruhten auf einem offensichtlichen Versehen, seien unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen oder bed�rften der Erg�nzung, weil das kantonale Gericht in fehlerhafter Rechtsanwendung einen gesetzlichen Tatbestand nicht oder nicht hinreichend kl�rte, obgleich ihm die entscheidwesentlichen Behauptungen und Beweisantr�ge frist- und formgerecht unterbreitet wurden (vgl. Art. 63 und 64 OG; BGE 130 III 102 E. 2.2; 127 III 248 E. 2c). Die Partei, die den Sachverhalt berichtigt oder erg�nzt haben will, hat dar�ber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG; BGE 115 II 484 E. 2a).
Die vorliegende Berufungsschrift enth�lt zahlreiche Vorbringen, die �ber die tats�chlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil hinausgehen, ohne dass Sachverhaltsr�gen vorgetragen w�rden, die den genannten Begr�ndungsanforderungen entspr�chen. Insoweit ist der Berufungskl�ger nicht zu h�ren.
3.1 Die Vorinstanz befand, dass entgegen der Ansicht des Berufungskl�gers weder eine missbr�uchliche K�ndigung i.S.v. Art. 271 Abs. 1 OR noch eine solche i.S.v. Art. 271a Abs. 2 OR vorliege. Gegen die Verneinung einer missbr�uchlichen K�ndigung nach Art. 271a Abs. 2 OR bringt der Berufungskl�ger in seiner Berufungsschrift nichts vor. Hingegen wirft er der Vorinstanz im Zusammenhang mit der Generalklausel nach Art. 271 Abs. 1 OR vor, die angebotenen Beweise nicht oder nicht geh�rig abgenommen bzw. die seines Erachtens von der Berufungsbeklagten vorgeschobenen K�ndigungsgr�nde nicht �berpr�ft zu haben. Insbesondere h�tte die Vorinstanz den Wahrheitsgehalt des von der Berufungsbeklagten angegebenen Grundes, der Fluchtweg sei zwingend durch sein Gesch�ft zu bauen, abkl�ren m�ssen.
3.2 Bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen ist die K�ndigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verst�sst (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein solcher Verstoss ist zu bejahen, wenn die K�ndigung auf keinem sch�tzenswerten Interesse beruht und damit schikan�s ist oder zu einem krassen Missverh�ltnis berechtigter Interessen f�hren w�rde (BGE 132 III 737 E. 3.4.2 mit Hinweisen). Damit sich die Parteien ein Bild von der Interessenlage machen k�nnen, muss die K�ndigung auf Verlangen begr�ndet werden (Art. 271 Abs. 2 OR). Bei der Interessenabw�gung ist auf die wahren Interessen der Parteien abzustellen, weshalb bloss vorgeschobene K�ndigungsgr�nde insoweit unbeachtlich sind (BGE 120 II 31 E. 4a S. 33; Urteil 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005, E. 4.1, publ. in: SJ 2006 I S. 34 ff.; Urteil 4C. 267/2002 vom 18. November 2002, E. 2.2, publ. in: SJ 2003 I S. 261 ff.). Es gen�gt, wenn sich von mehreren angegebenen K�ndigungsgr�nden einer nicht als treuwidrig erweist (Urteil 4C.400/1998 vom 23. M�rz 1999, E. 4a und 4b, publ. in: mp 1999, S. 195 ff.). Das Motiv einer K�ndigung ist eine Tatfrage (BGE 127 III 86 E. 2a; 115 II 484 E. 2b S. 486).
3.3 Die Vorinstanz ging davon aus, die Berufungsbeklagte berufe sich gem�ss ihrem K�ndigungsschreiben vom 11. Oktober 2005 auf den geplanten Umbau und die Umstellung des A.________-Centers. Im Laufe des Verfahrens habe sie die anfangs vorgebrachte doppelte Begr�ndung der K�ndigung - Umbau und Umstellung des A.________-Centers - aufgegeben. Die zun�chst mit dem Argument des Fluchtweges geltend gemachten baulichen Gr�nde f�r die K�ndigung seien in den Hintergrund getreten, w�hrend die strategische Neuausrichtung des A.________-Centers verst�rkt geltend gemacht worden sei. Selbst wenn die Behauptung des Berufungskl�gers zutreffen sollte, dass eine bauliche L�sung m�glich sei, die den Bestand seiner Chemischen Reinigung unber�hrt liesse, heisse das nicht, dass die Berufungsbeklagte einen unrichtigen K�ndigungsgrund h�tte vorschieben wollen. Denn es sei m�glich, dass sich eine erste Einsch�tzung von Beh�rde und Berufungsbeklagter erst auf Nachfragen bei der Beh�rde als unrichtig erwiesen habe. Hinzu komme, dass jedenfalls die gesch�ftsstrategische Begr�ndung der K�ndigung nicht missbr�uchlich sei. Diese Begr�ndung entspreche den Tatsachen und bringe ein klares und legitimes Gesch�ftsinteresse der Berufungsbeklagten zum Ausdruck.
3.4 Da sich der K�ndigungsgrund der strategischen Neuausrichtung des A.________-Centers als den Tatsachen entsprechend und somit nicht als vorgeschoben erwies, brauchte die Vorinstanz entgegen der Ansicht des Berufungskl�gers nicht weiter zu pr�fen, ob der K�ndigungsgrund des Umbaus, insbesondere betreffend Fluchtweg, zutraf oder nicht. Vorliegend unbestritten ist, dass der festgestellte K�ndigungsgrund der strategischen Umstellung des A.________-Centers in rechtlicher Hinsicht als nicht missbr�uchlich zu qualifizieren ist.
4.1 Die Vorinstanz untersuchte eingehend, ob dem Berufungskl�ger nach Art. 272 OR eine Erstreckung zu gew�hren sei, und verneinte dies schliesslich. Bez�glich der Verweigerung der Erstreckung r�gt der Berufungskl�ger, die Vorinstanz habe f�lschlicherweise angenommen, dass er keine gen�genden Anstrengungen unternommen habe, um ein geeignetes Ersatzlokal zu finden.
Damit richtet er sich in unzul�ssiger Weise gegen die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz. Diese hat f�r das Bundesgericht verbindlich festgestellt, dass der Berufungskl�ger bis heute keine gen�genden Nachweise �ber seine Suchbem�hungen geliefert hat. Das Vorliegen von Suchbem�hungen ist im Zusammenhang mit dem geltend gemachten H�rtegrund der schwierigen Marktsituation (Art. 272 Abs. 2 lit. e OR) auch schon bei der erstmaligen Erstreckung zu ber�cksichtigen (Urteil 4C.425/2004 vom 9. M�rz 2005, E. 3.4 mit Hinweis; Weber, Basler Kommentar, N. 13 zu Art. 272 OR). Dagegen wendet sich der Berufungskl�ger zu Recht nicht. Er stellt den Erw�gungen der Vorinstanz lediglich seine eigene Darstellung der Sachlage gegen�ber und bringt zudem unzul�ssige Noven vor, so wenn er behauptet, er habe gute Chancen, im Juli 2008 eine entsprechende Mietfl�che zu erhalten. Unbehelflich sind auch seine Ausf�hrungen betreffend die Schliessung der Filiale in B.________, da es vorliegend um ein Ersatzobjekt in der Umgebung von A.________ geht. Der Berufungskl�ger begr�ndet im Zusammenhang mit seiner eigenen Sachverhaltsdarstellung keine Ausnahme von der Bindung des Bundesgerichts an die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG. Seine Vorbringen k�nnen daher nicht geh�rt werden (Erw�gung 2.2 hiervor).
4.2 Der Berufungskl�ger wirft der Vorinstanz vor, Art. 274d OR verletzt zu haben. Sie h�tte aufgrund der Untersuchungsmaxime s�mtliche Unterlagen bei der Urteilsfindung beiziehen m�ssen.
Mit diesem pauschalen, nicht n�her konkretisierten Vorwurf gen�gt der Berufungskl�ger den Begr�ndungsanforderungen an eine Berufung nicht (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG; Erw�gung 2.1 hiervor). Ohnehin hat die Vorinstanz unter Bezugnahme auf die soziale Untersuchungsmaxime gepr�ft, ob weitere Beweise abzunehmen seien. Sie konnte weder aufgrund der berufungskl�gerischen Ausf�hrungen im kantonalen Berufungsverfahren noch sonst Anhaltspunkte daf�r erkennen, dass das erstinstanzliche Zugest�ndnis des Berufungskl�gers, er "mache keinen Wind", solange bez�glich des h�ngigen Verfahrens keine Gewissheit bestehe, unrichtig protokolliert worden w�re. Welche Unterlagen oder sonstige Beweise die Vorinstanz �bergangen h�tte oder welche Vorbringen sie noch h�tte abkl�ren m�ssen, zeigt der Berufungskl�ger nicht auf.
4.3 Auf der Grundlage des von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalts ist eine bundesrechtswidrige Verweigerung einer Erstreckung weder dargetan noch ersichtlich.
Auf die Berufung kann gr�sstenteils nicht eingetreten werden. Im �brigen ist sie abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Berufungskl�ger kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Der Berufungskl�ger hat die Berufungsbeklagte f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.