Source: https://vermieter-notruf.de/2014/11/lg-bonn-urteil-vom-5-juni-2014-az-6-s-17313/
Timestamp: 2019-07-18 00:41:24
Document Index: 70760791

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 554', '§ 543', '§ 535', '§ 556', '§ 535', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 271', '§ 271', '§ 546', '§ 280', '§ 254']

LG Bonn, Urteil vom 5. Juni 2014, Az. 6 S 173/13 - Ver-/Mieter-Notruf
Im Übrigen wird es aufgehoben und die Klage wird abgewiesen.
Mit Mietvertrag vom 29.09.2011 vermietete der Kläger an die Beklagten die Souterrainwohnung im Hause (…). Vereinbart wurde eine Kaution i.H.v. 600,00 EUR in bar, die am 09.10.2011 geleistet wurde. Die Nettokaltmiete betrug 295,00 EUR zuzüglich Nebenkosten i.H.v. 85 EUR, so dass die monatliche Miete 390,00 EUR ab dem 1.10.2011 betrug. Hinsichtlich der monatlichen Nebenkostenzahlung von 85,00 EUR wurde der Zusatz „V.Z“ aufgenommen. Hinsichtlich der weiteren Details des Mietvertrages wird auf die als Anlage K 1 zur Akte gereichte Kopie des Mietvertrages Bezug genommen (…).
Mit Schreiben vom 07.11.2011 kündigte der Beklagte zu 1) das Mietverhältnis, wobei der Kläger sich mit einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2012 einverstanden erklärte. In diesem Schreiben kündigte der Beklagte zu 1) an, dass er am Samstag, den 26.11.2011 ausziehen werde und dass die Übergabe am Nachmittag zwischen 14:00 und 17:00 Uhr erfolgen könne. Hinsichtlich der weiteren Details der Kündigungserklärung und der Antwort des Klägers wird auf Anlage K 2 (…) Bezug genommen.
Zweitinstanzlich legten die Beklagten das Kündigungsschreiben vom 17.11.2011 vor (…), wonach die Kündigung auf das ungenehmigte Betreten der in Rede stehenden Wohnung durch den Kläger gestützt wurde. In diesem Schreiben wurde nochmals angekündigt, dass der Beklagte zu 1) am 26.11.2011 „definitiv“ ausziehen werde.
Nachdem erstinstanzlich noch streitig gewesen war, ob die Beklagten dem Kläger am 29.11.2011 die Übergabe der Schlüssel zur in Rede stehenden Mietsache an der Haustür des Klägers angeboten haben, wie die Beklagten behauptet hatten, stellte der Kläger den Sachvortrag der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 12.05.2014 insoweit unstreitig. Der Kläger führte zu den Gründen der Ablehnung der Schlüsselentgegennahme aus, dass er sich „überfallen“ gefühlt habe und dass er auf einem ordnungsgemäßen Wohnungsübergabetermin habe bestehen wollen. Zudem habe er verhindern wollen, dass die Schlüsselentgegennahme als Anerkenntnis der fristlosen Kündigung oder als Mietaufhebungsvertrag missverstanden werden würde.
Dem Amtsgericht ist im Ergebnis darin zu folgen, dass die fristlose Kündigung der Beklagten unwirksam war. Dies scheitert indes nicht an einer fehlenden Begründung – die Kündigungserklärung vom 17.11.2011 enthält den vermeintlichen Hausfriedensbruch des Klägers als Begründung – sondern daran, dass das etwaige ungenehmigte Betreten der Mieträumlichkeiten durch den Kläger keine außerordentliche Kündigung ohne vorhergehende Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB gerechtfertigt hat. Die Voraussetzungen der Entbehrlichkeit der Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 BGB liegen auch im Falle des Hausfriedensbruchs nicht ohne Weiteres vor (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 10. Auflage, § 543, Rn. 187 ff. m.w.N.). Das schlichte ungenehmigte Betreten der Wohnung – auch unterstellt, dies wäre als Hausfriedensbruch einzustufen – rechtfertigt keine Entbehrlichkeit der Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB. Erst bei Hinzutreten erschwerender Umstände – wie etwa eines tätlichen Angriffs – ist die Abmahnung in solchen Fällen entbehrlich (vgl. AG Münster WuM 2007, 19). Die etwaig gegenteilige Auffassung des LG Berlin (WuM 1999, 332) ist überholt, da sich diese Entscheidung auf § 554a BGB in der damals gültigen Fassung bezog, wonach, anders als nach dem heute maßgeblichen § 543 BGB, keine Abmahnungspflicht gesetzlich geregelt war. Damit schulden die Beklagten den Mietzins für den Zeitraum Dezember 2011 bis Februar 2012 – bis zum Zeitpunkt der auch vom Kläger akzeptierten ordentlichen Kündigung – gemäß § 535 Abs. 2 BGB. In der Höhe ist inzwischen allerdings nur noch die monatliche Nettokaltmiete geschuldet und nicht zusätzlich die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen. Nach Eintritt der Abrechnungsreife der Nebenkosten gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB sind die Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr geschuldet. Dies gilt für den Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB ebenso wie für denjenigen gemäß § 546a BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 10. Auflage, § 546a, Rn. 57). Abrechnungsreife trat für 2012 mit Ablauf des 31.12.2013 ein. Der ggf. noch geschuldete Mietzins bzw. die noch geschuldete Vorenthaltungsentschädigung entspricht also für 2012 dem Kaltmietzins i.H.v. 295,00 € monatlich. Somit steht dem Kläger für die Miete im Zeitraum Dezember 2011 – Februar 2012 insgesamt ein Betrag von 885,00 € zu.
Soweit der Kläger gegen diese rechtliche Würdigung im Schriftsatz vom 23.05.2014 mit der Rechtsprechung des OLG Düsseldorf (VersR 1989, 46), des KG Berlin (NZM 2000, 92), des OLG Dresden (NZM 2000, 827) und mit der Literaturmeinung von Lammel (Wohnraummietrecht, § 546, Rn. 11), Roth (Bamberger-Roth, § 546, Rn. 19) und Bieber (MüKo BGB, § 546, Rn. 16) argumentiert, wobei diese Auffassungen teilweise danach differenzieren, welcher Zeitraum zwischen Rückgabeangebot und Vertragsende liegen, rechtfertigt dies keine abweichende Beurteilung. Die Kammer ist mit Streyl der Auffassung, dass der Anspruch aus § 546 BGB grundsätzlich unabhängig vom Zeitraum bis zum Vertragsende erfüllbar ist und dass der Mieter bereits vor Vertragsende erfüllen darf, sofern keine besonderen Umstände vorliegen. Die (etwaige) Gegenauffassung (jedenfalls das KG Berlin verneint schlechthin undifferenziert ein Erfüllungsrecht des Mieters vor Vertragsende – dort Übergabeangebot 1 Woche vor Weihnachten, Vertragsende 31.12.) steht nach Auffassung der Kammer insbesondere nicht im Einklang mit § 271 Abs. 2 BGB, wonach der Schuldner im Zweifel vor der vertraglich bestimmten Zeit (hier dem Vertragsende) leisten darf. Der Kläger hat hier keine Umstände dargetan, die die Annahme eines Ausnahmefalls abweichend von dieser zugunsten der Beklagten geltenden Zweifelsregelung rechtfertigen könnten. Soweit der Kläger einwandte, dass er durch das überraschende Übergabeangebot „überfallen“ worden sei und dass ein ordnungsgemäßer Übergabetermin hätte durchgeführt werden müssen und dass er durch die Ablehnung der Entgegennahme der Schlüssel vor Mietvertragsende im Februar 2012 einer etwaigen konkludenten Zustimmung zu einer vorzeitigen Mietvertragsbeendigung habe begegnen wollen, rechtfertigt dies nicht die Annahme eines solchen Ausnahmefalls abweichend von der Zweifelsregelung des § 271 Abs. 2 BGB. Es kann dabei auch offen bleiben, ob der Vermieter in Fällen einer unangekündigten Schlüsselübergabe, durch welche ein ordnungsgemäßer Wohnungsübergabetermin vereitelt wird, die Annahme der Schlüssel ausnahmsweise – jedenfalls für eine gewisse Zeit – verweigern darf, also dann nicht in Annahmeverzug gerät (so auch tendenziell Schmidt-Futterer/Streyl, 10. Auflage, § 546, Rn. 77, wonach eine Rückgabe „zur Unzeit“ nicht verlangt werden kann). Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Denn der Kläger wurde nicht „überfallen“, also nicht überrascht, sondern ihm war die beabsichtigte Schlüssel- und Wohnungsübergabe Ende November 2011 konkret angeboten und angekündigt worden mit Schreiben vom 07.11.2011 (…), auf welches er auch antwortete. Diese Ankündigung wurde im Kündigungsschreiben vom 17.11.2011 sogar wiederholt. Sofern dem Kläger ein vorbereiteter Übergabetermin wichtig war, hätte er mit den Beklagten einen konkreten Übergabetermin für Ende November 2011 vereinbaren müssen und können, in welchem er zweckmäßigerweise auch im Übergabeprotokoll hätte festhalten können, dass die Schlüsselannahme seinerseits nicht als Mietaufhebungsvertrag bzw. „Anerkenntnis“ der fristlosen Kündigung zu verstehen ist. Dies hätte aber sowieso nur eine „Vorsichtsmaßnahme“ dargestellt, da nach der Rechtsprechung die schlichte Entgegennahme der Schlüssel nicht ausreicht, um einen – vom Mieter zu beweisenden – konkludenten Mietaufhebungsvertrag zu diesem Zeitpunkt anzunehmen.
Dem Kläger steht ein Anspruch i.H.v. 124,75 € für den Austausch des Schlosses gemäß §§ 280, 286, 535, 546 BGB zu, wovon auch das Amtsgericht ausging. Zum Zeitpunkt des Schlossaustausches hatte der Kläger den Annahmeverzug durch seine Aufforderung im Schreiben vom 10.04.2012, die Wohnungsschlüssel zurückzugeben, bereits beendet, so dass die Beklagten nunmehr im Schuldnerverzug waren. Der kausale Schaden bestand in den nachgewiesenen Kosten des Schlossaustausches i.H.v. 124,75 € entsprechend der Rechnung vom 04.01.2013 (…). Die Einwände der Beklagten hiergegen sind nicht nachvollziehbar. Anspruchskürzendes Mitverschulden des Klägers gemäß § 254 BGB liegt nicht vor. Nachdem der Beklagte nunmehr seit dem 10.04.2012 fast 9 Monate auf die Rückgabe der Schlüssel gewartet hatte, durfte der Kläger sich (schon lange) gehalten sehen, das Schloss auszutauschen. Die Beklagten sind für ihren Sachvortrag der postalischen Rückgabe der Schlüssel beweisfällig geblieben.
Insgesamt bestehen also Zahlungsansprüche i.H.v. 1009,75 € (= 885,00 € + 124,75 €) zugunsten des Klägers.
Im Ergebnis ergibt sich daraus ein Zahlungsanspruch des Klägers i.H.v. 239,75 € (= 1009,75 € – 600,00 € – 170,00 €).
Berufungswert: 1634,75 €.
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 5. November 2014 15. November 2014 Tags Abmahnung, außerordentliche Kündigung, Auszug, fristlose Kündigung, Hausfriedensbruch, Kaution, Kündigung, Leistung, Mietvertrag, Nebenkosten, Schlüsselübergabe, Urteil, Vermieter, Zustimmung
2 Gedanken zu „LG Bonn, Urteil vom 5. Juni 2014, Az. 6 S 173/13“
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