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Timestamp: 2016-09-25 05:27:23
Document Index: 272312554

Matched Legal Cases: ['Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 82', 'Art. 83', 'Art. 89', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 106', 'BGE', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_70/2016 � � Urteil vom 4. August 2016
vertreten durch Rechtsanw�lte Dr. Gaudenz Schwitter und Nicole Tschirky,
Die A.________ AG ist Eigent�merin der in der Dorfzone liegenden Parzelle Nr. xxx, Grundbuch Salenstein. Sie stellte am 20. November 2012 ein Baubewilligungsgesuch f�r den Abbruch der bestehenden Bauten auf diesem Grundst�ck und f�r den Neubau von zwei Mehrfamilienh�usern mit Tiefgarage und Zufahrtsstrasse. Dagegen erhoben u.a. G.________ und die Erbengemeinschaft B.________ Einsprache. Diese wies die Politische Gemeinde Salenstein am 27. Februar 2013 ab und erteilte mit Entscheid vom 22. M�rz 2013 der A.________ AG die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen. W�hrend der dagegen von den Einsprechern erhobene Rekurs an das Departement f�r Bau und Umwelt des Kantons Thurgau (DBU) erfolglos blieb, hiess das Verwaltungsgericht deren Eingabe mit Urteil vom 21. Januar 2015 gut. Die dagegen von der A.________ AG erhobene Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten hiess das Bundesgericht am 26. Oktober 2015 gut, weil die Begr�ndung im angefochtenen Entscheid widerspr�chlich war und der Entscheid im Ergebnis willk�rlich erschien, und wies die Sache zur neuen Beurteilung an das Verwaltungsgericht zur�ck (Verfahren 1C_208/2015).
Das Verwaltungsgericht hiess die von den Einsprechern erhobene Beschwerde mit Urteil vom 16. Dezember 2015 erneut gut und hob den Rekursentscheid des DBU sowie den Einspracheentscheid und die Baubewilligung der Politischen Gemeinde Salenstein auf, weil das Grundst�ck durch das Bauvorhaben �bernutzt w�rde.
Gegen diesen Entscheid gelangt die A.________ AG mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 10. Februar 2016 an das Bundesgericht und beantragt dessen Aufhebung sowie die R�ckweisung der Angelegenheit zur neuen Beurteilung an das Verwaltungsgericht.
G.________ und die Erbengemeinschaft B.________ (Beschwerdegegner) schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Verwaltungsgericht beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das DBU verzichtet auf eine Stellungnahme. Die Politische Gemeinde Salenstein hat sich nicht vernehmen lassen. Die Beschwerdef�hrerin h�lt in der Replik an ihren Antr�gen fest.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid �ber die Aufhebung einer Baubewilligung, der das Verfahren abschliesst (Art. 86 Abs. 1 lit. d, Art. 90 BGG). Dagegen steht die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 lit. a BGG); ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerdef�hrerin, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, ist als Baugesuchstellerin zur Beschwerdef�hrung befugt (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist grunds�tzlich einzutreten.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht ger�gt werden (Art. 95 lit. a BGG). Dieses wendet das Bundesgericht grunds�tzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willk�rliche Anwendung von kantonalem Recht - pr�ft es dagegen nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und gen�gend begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232; 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; je mit Hinweisen).
2.1.�Wie bereits im Verfahren 1C_208/2015 wird auch vorliegend nicht bestritten, dass das Baugesuch noch nach der alten Verordnung des Regierungsrats zum Planungs- und Baugesetz vom 26. M�rz 1996 (aPBV/TG; RB 700.1) zu beurteilen ist. Nach dessen � 11 Abs. 1 gilt die Fl�che der vom Baugesuch erfassten, baulich noch nicht ausgenutzten Grundst�cke oder Grundst�ckteile der Bauzonen als anrechenbare Landfl�che. Dazu hinzugenommen werden k�nnen f�r die �nderung �ffentlicher Verkehrsfl�chen abzutretende Fl�chen, sofern sich dadurch die Ausn�tzung auf dem Baugrundst�ck um weniger als 10 % erh�ht (Abs. 2 Ziff. 2), oder die H�lfte der Grundfl�che von Tiefgaragen f�r den eigenen Bedarf (Abs. 2 Ziff. 3). Nicht zur anrechenbaren Landfl�che werden indes Wald, �ffentliche Gew�sser und bestehende oder im Gestaltungsplan vorgesehene oder im Strassenprojekt enthaltene �ffentliche Verkehrsfl�chen gerechnet (Abs. 3).
2.2.�Im Falle eines bundesgerichtlichen R�ckweisungsentscheids hat die mit der neuen Entscheidung befasste kantonale Instanz ihrem Urteil die rechtliche Beurteilung, mit der die R�ckweisung begr�ndet wird, zu Grunde zu legen. Jene bindet auch das Bundesgericht, falls ihm die Sache erneut unterbreitet wird. Aufgrund dieser Bindungswirkung ist es den erneut mit der Sache befassten Gerichten wie auch den Parteien - abgesehen von allenfalls zul�ssigen Noven - verwehrt, der �berpr�fung einen anderen als den bisherigen Sachverhalt zu Grunde zu legen oder die Sache unter rechtlichen Gesichtspunkten zu pr�fen, die im R�ckweisungsentscheid ausdr�cklich abgelehnt oder �berhaupt nicht in Erw�gung gezogen worden sind. Das Verfahren wird nur insoweit neu in Gang gesetzt, als dies notwendig ist, um den verbindlichen Erw�gungen des Bundesgerichts Rechnung zu tragen (BGE 135 III 334 E. 2 f. S. 335 f.; 133 III 201 E. 4.2 S. 208; 116 II 220 E. 4a S. 222; je mit Hinweisen).
2.3.�Das Bundesgericht erwog im R�ckweisungsentscheid im Wesentlichen, die Beschwerdef�hrerin verm�ge nicht in rechtsgen�glicher Weise aufzuzeigen, inwiefern die Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach es sich bei der Zufahrtsstrasse um eine �ffentliche Verkehrsfl�che im Sinne von � 11 Abs. 3 aPBV/TG handle, willk�rlich sei (vgl. E. 2.5). Indes sei die Begr�ndung des Verwaltungsgerichts hinsichtlich der Nichtanrechenbarkeit der Strassenfl�che f�r die Berechnung der Ausn�tzung widerspr�chlich und das Ergebnis willk�rlich. Die Angelegenheit sei deshalb zu neuer Beurteilung unter dem Gesichtswinkel von � 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Diese werde sich gegebenenfalls auch mit den noch nicht gepr�ften Vorbringen auseinanderzusetzen haben (E. 2.6).
Die Vorinstanz durfte im neuen Entscheid somit zu Recht davon ausgehen, dass die Zufahrtsstrasse eine �ffentliche Verkehrsfl�che darstellt, die grunds�tzlich nicht zur anrechenbaren Landfl�che gez�hlt wird. Dieser Aspekt ist vom Bundesgericht bereits beurteilt worden, weshalb darauf im vorliegenden Verfahren nicht zur�ckzukommen ist. Die in diesem Zusammenhang erhobenen Einw�nde der Beschwerdef�hrerin sowie ihre Forderung, die massgebliche Verkehrsfl�che m�sse insoweit reduziert werden, als sie als private Hauszufahrt diene, sind somit unbeachtlich. Verfahrensgegenstand bildet einzig die Frage, ob sich die Ausn�tzung auf dem Baugrundst�ck durch den Einbezug der abzutretenden Fl�che der Zufahrtsstrasse nach � 11 Abs. 2 Ziff. 2 PBV/TG um weniger als 10 % erh�ht, so dass diese zur anrechenbaren Landfl�che hinzugenommen werden darf.
2.4.�Das Verwaltungsgericht bemerkte dazu, Sinn und Zweck von � 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG sei zu vermeiden, dass bei einer Abtretung eines als �ffentliche Verkehrsfl�che vorgesehenen Grundst�ckteils auf der restlichen Parzellenfl�che eine �berm�ssig grosse Baute errichtet werde. Im vorliegenden Fall betrage die Mehrausn�tzung, die sich aufgrund der Fl�che der geplanten Zufahrtsstrasse von rund 200 m
2�bei einer Ausn�tzungsziffer von 0.7 ergebe, d.h. zus�tzliche 140 m
2�Bruttogeschossfl�che, im Verh�ltnis zu der aufgrund der Grundst�cksfl�che ohne die Zufahrtsstrasse erlaubten Ausn�tzung einer Bruttogeschossfl�che von 1'108.8 m
2, mehr als 10 %, n�mlich 12.63 %. Damit werde die Voraussetzung f�r die ausnahmsweise zul�ssige Anrechnung einer �ffentlichen Verkehrsfl�che gem�ss � 11 Abs. 2 Ziff. 2 PBV/TG nicht erf�llt. Aus gesetzessystematischen Gr�nden sei nicht zul�ssig, bei dieser Berechnung bereits die H�lfte der f�r den eigenen Bedarf vorgesehenen Tiefgaragenfl�che im Sinne von � 11 Abs. 2 Ziff. 3 aPBV/TG hinzuzurechnen. Selbst wenn aber dieser sog. Tiefgaragenbonus von vorliegend 347.95 m
2�mitber�cksichtigt w�rde, f�hrte dies zu keinem anderen Ergebnis, da die Mehrausn�tzung weiterhin mehr als 10 %, n�mlich 10.35 %, betr�ge. Insoweit k�nne die projektierte Zufahrt f�r die Ausn�tzung nicht zur anrechenbaren Landfl�che hinzugerechnet werden. Die Baubewilligung sei mithin zu Unrecht erteilt worden.
2.5.�Die Beschwerdef�hrerin erblickt darin eine Verletzung des Willk�rverbots und des Gleichbehandlungsgebots. Zwar stimmt sie dem von der Vorinstanz angef�hrten Sinn und Zweck von � 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG zu. Im Gegensatz zu dieser ist sie aber der Ansicht, dass die Voraussetzung dieser Bestimmung vorliegend erf�llt ist. Anhand von Berechnungen, in denen die 10 %-Schwelle einhaltende Verkehrsfl�chen eingesetzt werden, versucht sie aufzuzeigen, dass das Bauprojekt die in der Dorfzone erlaubte Ausn�tzungsziffer von 0.7 einh�lt. Mit diesen fiktiven Beispielen zielt sie jedoch am Verfahrensgegenstand vorbei und vermag nicht darzutun, dass im hier zu beurteilenden Fall die Fl�che der Zufahrtsstrasse von rund 200 m
2�zur anrechenbaren Landfl�che hinzugerechnet werden darf. Daf�r ist nach der vertretbaren Auffassung der Vorinstanz von � 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG das Verh�ltnis zwischen der aufgrund der Verkehrsfl�che zus�tzlich ausn�tzbaren Bruttogeschossfl�che und jener, die aufgrund des vom Baugesuch erfassten Grundst�ckteils ohne die Zufahrtsstrasse zul�ssig ist, ausschlaggebend. Die vom Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid dazu angestellten Berechnungen (vgl. E. 2.5) sind nicht zu beanstanden. Sie wirken sich sogar zugunsten der Beschwerdef�hrerin aus, da aufgrund des rechtsverbindlichen Erschliessungsplans vom 20. Februar 2012 und mit den Beschwerdegegnern davon auszugehen ist, dass die Fl�che der geplanten Zufahrtsstrasse tats�chlich noch gr�sser sein d�rfte als die von der Vorinstanz angef�hrten 200 m
Zudem kann entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin nicht gesagt werden, die Vorinstanz lege � 11 Abs. 2 aPBV/TG willk�rlich aus, wenn sie den sog. Tiefgaragenbonus nach Ziff. 3 nicht in die Bezugsgr�sse f�r die Berechnung der Mehrausn�tzung nach Ziff. 2 miteinbezieht. Vielmehr handelt es sich bei den in Abs. 2 aufgef�hrten Anrechnungsm�glichkeiten an die massgebliche Landfl�che allesamt um Privilegien, die nur ausnahmsweise bei Vorliegen der in den jeweiligen Ziffern aufgef�hrten, besonderen Voraussetzungen Anwendung finden. Es erscheint daher nicht unhaltbar, wenn die Vorinstanz die sich aus der grunds�tzlich anrechenbaren Landfl�che ergebende Bruttogeschossfl�che f�r die Berechnung nach Ziff. 2 herangezogen hat, ohne dabei den Tiefgaragenbonus nach Ziff. 3 miteinzubeziehen. �berdies k�me die Mehrausn�tzung unbestrittenermassen auch bei einer Ber�cksichtigung der H�lfte der Tiefgaragenfl�che auf �ber 10 % zu liegen, weshalb der Vorinstanz jedenfalls im Ergebnis keine Willk�r vorgeworfen werden kann.
2.6.�Nicht gefolgt werden kann der Beschwerdef�hrerin ferner, soweit sie vorbringt, die Auslegung des Verwaltungsgerichts f�hre dazu, dass eine Baute bei einer Abtretung einer Verkehrsfl�che an die Gemeinde auf einem kleinen, nicht aber auf einem grossen Grundst�ck realisiert werden k�nnte. Vielmehr ist das Gegenteil der Fall: Die Mehrausn�tzung aufgrund der �ffentlichen Verkehrsfl�che f�llt im Verh�ltnis zu gr�sseren Baugrundst�cken weniger stark ins Gewicht als bei kleineren, weshalb die f�r die Anrechnung massgebliche 10 %-Schwelle eher eingehalten wird. Insoweit erweist sich dieser Einwand als unbegr�ndet. Daran verm�gen auch die in der Replik angef�hrten Erl�uterungen nichts zu �ndern.
2.7.�Schliesslich macht die Beschwerdef�hrerin geltend, die Ausn�tzung auf dem Baugrundst�ck erh�he sich lediglich um 9.99 %, wenn die grossz�gig geplante Zufahrt um 7 m
2�bzw. um 42 m
2�verkleinert w�rde. Dies sei ohne Weiteres m�glich und h�tte vom Verwaltungsgericht in einer mit der Baubewilligung verkn�pften Nebenbestimmung angeordnet werden k�nnen. Die Aufhebung der Bauerlaubnis alleine wegen eines solchen Mangels sei deshalb �berspitzt formalistisch, willk�rlich und unverh�ltnism�ssig.
Nach � 93 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 16. August 1995 des Kantons Thurgau (aPBG/TG; RB 700) kann die Baubewilligung mit Bedingungen, Auflagen oder Befristungen verbunden werden. Die Beschwerdef�hrerin und das Verwaltungsgericht f�hren dazu �bereinstimmend aus, dass nach der kantonalen Praxis die Heilung eines Mangels ausser Betracht f�llt, wenn das Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht.
Wie bereits ausgef�hrt, betr�gt die mit der abzutretenden Verkehrsfl�che verbundene Mehrausn�tzung 12.35 %. Um unter die nach � 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG f�r die Anrechnung einer �ffentlichen Verkehrsfl�che massgebliche Schwelle von 10 % zu fallen, m�sste das Projekt erheblich angepasst werden und die Fl�che der geplanten Zufahrtsstrasse um mehr als einen Viertel verkleinert werden. Dass die notwendigen Anpassungen geringer ausfielen, wenn der Tiefgaragenbonus mitber�cksichtigt w�rde, ist unmassgeblich, h�lt doch dessen Ausserachtlassung im Rahmen der Berechnung im Sinne von � 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG nach dem Vorerw�hnten vor Bundesrecht stand. Wenn die Vorinstanz bei dieser Sachlage somit eine Bewilligungserteilung unter Auflagen nicht in Betracht zog, k�nnen ihr keine Verfassungsverletzungen vorgeworfen werden.
2.8.�Da es nach dem soeben Ausgef�hrten vertretbar ist, die Verkehrsfl�che der geplanten Zufahrtsstrasse nicht zur anrechenbaren Landfl�che hinzuzurechnen, �bersteigt das Bauprojekt mit einer Bruttogeschossfl�che von 1'540.6 m
2�auch bei einem Einbezug des Tiefgaragenbonus und dem Abzug f�r eine energieeffiziente Bauweise die in der Dorfzone zul�ssige Ausn�tzung. Insoweit hat die Vorinstanz die Baubewilligung zu Recht aufgehoben.
Die Beschwerde erweist sich als unbegr�ndet und ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdef�hrerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG) und sie hat den privaten Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientsch�digung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Die Beschwerdef�hrerin hat die privaten Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde Salenstein, dem Departement f�r Bau und Umwelt des Kantons Thurgau und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.