Source: http://www.juramagazin.de/tatrichter.html
Timestamp: 2019-03-22 01:57:51
Document Index: 5380235

Matched Legal Cases: ['§ 315', '§ 3', '§ 157', '§ 286', '§ 3', '§ 286', '§ 3', '§ 138']

﻿ Tatrichter
Der Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage hilft der Rev. ebenfalls nicht weiter. Inwieweit ein bestimmter Umstand - hier etwa die Vorstellung der Parteien, die Preisbindung für Grundstücke werde bestehen bleiben - Geschäftsgrundlage gewesen ist, hat in erster Linie der Tatrichter zu entscheiden. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist es nicht vorstellbar, dass die Parteien bei einem Vertrag auf die Dauer von 99 Jahren von der Fortdauer derartiger dirigistischer Bindungen in einem einzelnen Marktbereich für die ganze Vertragszeit ausgegangen sein könnten. Ob damit allerdings das Vorhandensein einer Geschäftsgrundlage rechtsirrtumsfrei verneint wird, mag zweifelhaft sein. Das kann jedoch hier dahingestellt bleiben, weil auf jeden Fall - wie noch dargelegt wird die Hilfsbegründung des angef. Urt., wonach die zuerkannte Erbbauzinserhöhung für den Beklagten kein untragbares Ergebnis bedeutet, rechtlich nicht zu beanstanden ist. Ebenso wenig ist bei der gegebenen Sachlage Raum für eine Entscheidung nach billigem Ermessen gemäß §§ 315ff BGB. Angesichts des Fehlens einer Automatik führt die Vertragsauslegung des Oberlandesgerichts auch nicht, wie die Rev. meint, zur Anwendung des § 3 WährG; darauf hat übrigens der Beklagte selbst in seiner Ber-Begründung zutreffend hingewiesen.
Entgegen der Rechtsauffassung der Rev. beruht das angef. Urteil auf keiner Verletzung des § 157 BGB, des § 286 ZPO oder der Beweislastregeln.
Bei diesen Rügen geht es insbesondere um die Wendung in § 3 des Erbbaurechtsvertrages, die Anpassung des Erbbauzinses an die veränderten Verhältnisse solle im Rahmen der jeweils geltenden preisrechtlichen Bestimmungen erfolgen. Das Berufungsgericht hat anfänglich dahingestellt gelassen, ob mit diesen Worten - weil bei Bestehen preisrechtlicher Bestimmungen eine von ihnen abweichende wirksame Anpassung kaum denkbar gewesen wäre - etwas Überflüssiges gesagt worden sei, oder ob umgekehrt mit dem Ausdruck jeweils sowohl das Bestehen solcher Bestimmungen als auch ihr Nichtbestehen erfasst werde und habe erfaßt werden sollen. Im angef. Urteil heißt es dann aber weiter: Dass letzteres nicht der Sinn der Klausel sei, habe der Beklagte weder unter Beweis gestellt noch lägen Anhaltspunkte dafür vor; es sei sogar völlig unwahrscheinlich; infolgedessen bilde mit dem Wortlaut auch der Wegfall jeglicher Preisbindung für Grundstücke Grundlage und Maßstab für die Anpassung.
Dass diese Ausführungen denkgesetzwidrig seien, kann der Rev. nicht eingeräumt werden. Ersichtlich wollte der BerRichter die Frage, was der streitige Vertragspassus bedeute, letzten Endes nicht unentschieden lassen, obgleich er zunächst von Dahin gestellt bleiben sprach. Vielmehr hat er sich im weiteren Verlauf seiner Überlegungen für die zweite der angeführten beiden Auslegungsmöglichkeiten entschlossen, d. h. dafür, dass jener Passus nach dem Willen der Vertragschließenden auch den Zustand, wie er nach einem Wegfall sämtlicher Preisbindungen auf dem Grundstücksmarkt bestehen würde, habe regeln sollen; ursächlich für seinen Entschluss, die Klausel in diesem Sinne auszulegen, war neben dem Umstand, dass der Beklagte für eine gegenteilige Auslegung keinerlei Tatsachenstoff geliefert hatte, der Gedanke, ein solches Gegenteil widerspräche auch aller Wahrscheinlichkeit und fände in dem festgestellten Sachverhalt keine Grundlage. Diese Auslegung - wonach also für die Erbbauzins-Anpassung maßgebend sein sollte, was in preisrechtlicher Hinsicht jeweils Rechtens sein würde, und nach Wegfall jeglicher Preisbindung eben die Preise auf dem freien Grundstücksmarkt den Ausschlag geben sollten - erweist sich als möglich und lässt keinen Rechtsverstoß erkennen.
Auf das, was die Rev. gegen die erste Alternative - Überflüssigkeit der angeführten Worte - einwendet, kommt es angesichts des endgültigen Auslegungsergebnisses nicht mehr an. Fehl geht ihre Rüge, der Ausdruck jeweils könne schlechterdings nicht das Nichtbestehen preisrechtlicher Vorschriften umfassen; denn die - vom Tatrichter bejahte - Möglichkeit, damit sei die im Zeitpunkt der Anpassung geltende Rechtslage gemeint, die auch durch das Fehlen einer Preisbindung für Grundstücke gekennzeichnet sein könne, lässt sich nicht ausschließen und liegt sogar nahe. Ob das Berufungsgericht bei seiner Vertragsauslegung maßgeblich auf Beweisfälligkeit des Beklagten abgestellt hat oder ob nicht vielmehr die übrigen Erwägungen, insbesondere die völlige Unwahrscheinlichkeit eines abweichenden Vertragswillens, den Ausschlag gegeben hat, mag auf sich beruhen, da jedenfalls die Beweislastregeln entgegen der Ansicht der Rev. nicht verletzt sind: Zwar stellt die Auslegung von Verträgen eine vom Richterau erfüllende Aufgabe dar, die mit der Beweislast an sich nicht unmittelbar zu tun hat; ist aber eine für die Auslegung wesentliche Tatsache aus der Vertragsurkunde nicht ersichtlich - so verhält es sich hier mit der Behauptung des Beklagten, die Vertragschließenden seien von einem Bestehen bleiben der Preisbindung während der gesamten Erbbauzeit ausgegangen -, dann trifft die Partei, die sich auf diese Tatsache beruft, die Darlegungs- und Beweislast.
Die Rev. rügt nach § 286 ZPO Nichtbeachtung des Umstandes, dass die Wohnung im Hause des Beklagten die er anderweitig vermietet hat, nach wie vor preisgebunden ist und ihm dafür nur eine dem erhöhten Erbbauzins keineswegs entsprechende Kostenmiete gezahlt wird; mit Rücksicht hierauf, so meint sie, hätte auch dem Erhöhungsverlangen der Xi. nicht in voller Höhe stattgegeben werden dürfen. Mit diesem bereits in den Vorinstanzen erhobenen Einwand hat sich jedoch das Berufungsgericht auseinandergesetzt und ihn für nicht stichhaltig erachtet: Der Erbbaurechtsvertrag biete keinen Anhalt dafür, dass zu den in § 3 genannten preisrechtlichen Bestimmungen auch die Bindung des Bea an eine Kostenmiete für die Einliegerwohnung zu rechnen sei und dass solche rechnerischen Erwägungen darunter verstanden worden wären. Diese Vertragsauslegung ist rechtsirrtumsfrei und bindet daher das RevQer.
Die von der Rev. demgegenüber hervorgehobenen Nachteile bei der Vermietung, wie sie dem Beklagten infolge der vertraglichen Regelung erwachsen, werden laut tatrichterlicher Würdigung bis zu einem gewissen Grade dadurch aufgewogen, dass er wegen der nach Vertragsabschluss noch jahrelang fortdauernden Preisbindung für Grundstücke nur einen geringen Erbbauzins zu entrichten brauchte und die damals günstigeren Baupreise ausnutzen konnte.
Zu Unrecht erblickt die Rev. in dem Erhöhungsverlangen der Kläger einen Verstoß gegen Treu und Glauben. Das Berufungsgericht hat ein solcher Vorwurf des Beklagten auf Grund sorgfältiger Abwägung der beiderseitigen Interessen die innere Berechtigung abgesprochen, wobei es insbesondere einleuchtend auf die für ihn überaus günstige Auswirkung der vertraglichen Abreden über die ursprüngliche Erbbauzinshöhe hinwies; diese hätten ihm lange Zeit hindurch eine Dauernutzung des Grundstücks ermöglicht bei eigentümerähnlicher Stellung und ohne echten Kapitalaufwand, d. h. zu einem laufenden Entgelt, das mit allen sonstigen wirtschaftlichen Prinzipien im Widerspruch gestanden habe. Wenn die Rev. dem entgegenhält, die Kläger habe während jener Zeit nichts eingebüßt, weil sie sich trotz bestehender Preisbindung zum Vertrag entschlossen und dieser ihr auch die damals gesetzlich zulässige Nutzung eingebracht habe, ist das nicht stichhaltig; denn festgestelltermaßen hoffte die Kläger bei Vertragsabschluss, die Grundstückspreise würden in absehbarer Zeit nicht mehr gebunden sein, und es ist nicht auszuschließen, dass sie sich bloß wegen dieser Erwartung zu einer für sie zunächst nicht vorteilhaften Erbbauzinsregelung bereit gefunden hat.
Für die Annahme der Rev., dass sogar § 138 BGB verletzt sein könne, fehlt es nach dem bisherigen Sach- und Streitstand an jeder tatsächlichen Grundlage, zumal in subjektiver Hinsicht.
Mit den vorstehenden Ausführungen ist indessen noch keineswegs abschließend darüber entschieden worden, ob auch für die gesamte weitere Erbbauzeit ein Festhalten der Kläger an der, Vertragsregelung, wie sie das Oberlandesgericht im angef. Urteil ausgelegt hat, nicht eines Tages doch zu einer unzumutbaren Belastung des Beklagten führen könnte.