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Timestamp: 2016-10-21 14:53:59+00:00
Document Index: 28910583

Matched Legal Cases: ['art. 24', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 26', 'art. 34', 'art. 24', 'ATF ', 'art. 103', 'art. 114', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 22', 'ATF ', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 41', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 24', 'art. 11', 'art. 180', 'art. 24', 'ATF ', 'art. 24', 'ATF ', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 22', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 41', 'art. 24', 'art. 24', 'ATF ', 'art. 26', 'art. 156']

du Tribunal f�d�ral, Reeb, F�raud et Fonjallaz.
recourant, repr�sent� par Me Fran�ois Bolsterli, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Gen�ve,
r�novation et agrandissement d'un b�timent d'habitation sis en zone agricole,
recours de droit administratif contre l'arr�t du Tribunal administratif du canton de Gen�ve du 20 janvier 2004.
X.________ est propri�taire de la parcelle n� 2213 de la commune de Choulex, � proximit� du hameau de Chevrier. Cette parcelle de 3'004 m�tres carr�s, sise en zone agricole, a �t� d�tach�e de la parcelle voisine lors de son acquisition par le p�re de X.________, au d�but des ann�es septante. Elle accueille une ancienne d�pendance en bois de 56 m�tres carr�s ainsi qu'un poulailler d�saffect� de 8 m�tres carr�s. Selon les indications fournies par la commune de Choulex le 2 avril 2003, l'ancienne d�pendance a �t� rendue habitable par le pr�c�dent propri�taire, Y.________, qui y logeait ses ouvriers agricoles dans les ann�es cinquante d�j�, alors qu'il �tait mara�cher. Elle a �t� utilis�e comme r�sidence secondaire par Z.________, puis par son fils, X.________; elle comporte actuellement une chambre, une cuisine, des sanitaires, un s�jour et une terrasse couverte. Elle est aliment�e en �lectricit� et raccord�e au r�seau d'�vacuation des eaux claires et des eaux us�es.
Le 21 janvier 2002, X.________ a requis l'autorisation de r�nover et d'agrandir l'ancienne d�pendance par l'adjonction d'une chambre de 14,5 m�tres carr�s, dans l'intention d'y �tablir son domicile principal. Par d�cision du 26 juin 2002, le D�partement de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement du canton de Gen�ve (ci-apr�s: le D�partement) a refus� de d�livrer l'autorisation de construire sollicit�e au motif que la transformation et l'agrandissement projet�s n'�taient pas conformes � l'affectation agricole de la zone et que l'octroi d'une autorisation d�rogatoire fond�e sur les art. 24 et 24c de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire (LAT; RS 700) n'entrait pas en ligne de compte, la destination du b�timent en cause en habitation n'ayant jamais �t� autoris�e et l'agrandissement envisag� n'�tant pas impos� par sa destination.
Statuant le 3 juillet 2003 sur recours du propri�taire, la Commission cantonale de recours en mati�re de constructions a annul� cette d�cision et a invit� le D�partement � d�livrer l'autorisation sollicit�e. Elle a estim� que le b�timent litigieux �tait vou� � l'habitation depuis plus de cinquante ans et qu'il pouvait de ce fait �tre agrandi dans les limites pr�vues par l'art. 24c LAT.
Au terme d'un arr�t rendu le 20 janvier 2004, le Tribunal administratif du canton de Gen�ve (ci-apr�s: le Tribunal administratif ou la cour cantonale) a admis le recours form� par le D�partement contre cette d�cision qu'il a annul�e. Il a consid�r� que l'ancienne d�pendance n'�tait pas conforme � l'affectation agricole de la zone, en tant qu'elle servait � l'habitation d'un non-agriculteur, et que son implantation hors de la zone � b�tir n'�tait pas impos�e par sa destination, de sorte qu'une autorisation de construire � titre d�rogatoire au sens de l'art. 24 LAT n'entrait pas en ligne de compte. Il a estim� que le logement de personnes n'ayant aucun rapport avec l'agriculture constituait un changement d'affectation qui n'aurait pas �t� autoris� dans les ann�es cinquante, ce qui excluait l'application de l'art. 24c LAT. Il a encore relev� que la prescription trentenaire n'avait pas pour effet de l�galiser la situation, mais qu'elle s'opposait tout au plus au r�tablissement de l'�tat conforme au droit.
Agissant par la voie du recours de droit administratif, X.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler cet arr�t, d'inviter le D�partement � lui d�livrer l'autorisation de construire sollicit�e et de condamner l'Etat de Gen�ve aux d�pens de la proc�dure de recours tant devant le Tribunal f�d�ral que devant le Tribunal administratif; � titre subsidiaire, il conclut au renvoi du dossier � cette derni�re autorit� pour qu'elle confirme la d�cision de la Commission cantonale de recours en mati�re de constructions, le cas �ch�ant, pour instruction compl�mentaire dans le sens des consid�rants. Il se plaint d'une mauvaise application des art. 24a et 24c LAT, d'une constatation inexacte et incompl�te des faits pertinents et d'une violation de l'art. 26 Cst.
Le Tribunal administratif se r�f�re � son arr�t. Le D�partement et l'Office f�d�ral du d�veloppement territorial concluent au rejet du recours.
Aux termes de l'art. 34 al. 1 LAT, la voie du recours de droit administratif est ouverte contre les d�cisions prises, comme en l'esp�ce, par l'autorit� cantonale de derni�re instance � propos de la reconnaissance de la conformit� � l'affectation de la zone de constructions et d'installations sises hors de la zone � b�tir et sur des demandes de d�rogation selon les art. 24 � 24d LAT. C'est �galement par cette voie que le recourant doit faire valoir la violation de ses droits constitutionnels, tels que la garantie de la propri�t� priv�e ou le droit d'�tre entendu (ATF 125 II 1 consid. 2a p. 5; 122 IV 8 consid. 1b p. 11 et les arr�ts cit�s). En tant que propri�taire de la parcelle litigieuse et requ�rant d�bout� de l'autorisation de transformer et d'agrandir le b�timent d'habitation qui y est �rig�, X.________ a un int�r�t digne de protection � l'annulation de l'arr�t attaqu� au sens de l'art. 103 let. a OJ. Les autres exigences de recevabilit� du recours de droit administratif sont au surplus remplies, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en mati�re.
Le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit f�d�ral sans �tre li� par les motifs invoqu�s, mais il ne peut aller au-del� des conclusions des parties (art. 114 al. 1 OJ). Il peut ainsi admettre le recours pour d'autres raisons que celles invoqu�es par le recourant ou, au contraire, confirmer la d�cision attaqu�e pour d'autres motifs que ceux retenus par l'autorit� intim�e (ATF 128 II 34 consid. 1c p. 37). Il est cependant li� par les faits tels qu'ils ont �t� constat�s par le Tribunal administratif, � moins qu'ils ne soient manifestement inexacts ou incomplets (art. 105 al. 2 OJ).
Le recourant ne conteste pas � juste titre que la construction litigieuse n'est pas conforme � la destination de la zone agricole et qu'une autorisation de construire ne pouvait lui �tre accord�e sur la base de l'art. 22 al. 2 LAT (cf. ATF 112 Ib 404 consid. 3 p. 406; arr�t A.421/1985 du 25 f�vrier 1986 consid. 2 paru � la RDAF 1986 p. 287). Il pr�tend en revanche que les conditions pos�es � l'octroi d'une autorisation d�rogatoire fond�e sur l'art. 24c LAT �taient r�alis�es. Il soutient que l'affectation de l'ancienne d�pendance � l'habitation est intervenue de mani�re licite, de sorte qu'il devrait b�n�ficier des possibilit�s d'agrandissement offertes par cette disposition, et se plaint sur ce point d'une constatation inexacte et incompl�te des faits. Il affirme en outre qu'en raison de la prescription, l'usage de l'ancienne d�pendance comme habitation devrait �tre consid�r� comme licite et que l'art. 24c LAT serait applicable.
3.1 Selon cette disposition, les constructions et installations sises hors de la zone � b�tir, qui peuvent �tre utilis�es conform�ment � leur destination mais qui ne sont plus conformes � l'affectation de la zone, b�n�ficient en principe de la garantie de la situation acquise (al. 1). L'autorit� comp�tente peut autoriser la r�novation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesur� ou leur reconstruction, pour autant que les b�timents aient �t� �rig�s ou transform�s l�galement. Dans tous les cas, les exigences majeures de l'am�nagement du territoire doivent �tre satisfaites (al. 2).
Le champ d'application de l'art. 24c LAT est restreint aux constructions et aux installations sises hors de la zone � b�tir, qui ne sont plus conformes � l'affectation de la zone � la suite d'un changement de r�glementation. La garantie de la situation acquise ne profite ainsi qu'aux constructions �rig�es ou transform�es de mani�re conforme au droit mat�riel en vigueur � l'�poque (art. 41 de l'ordonnance sur l'am�nagement du territoire [OAT; RS 700.1]; ATF 127 II 209 consid. 2c p. 212), soit avant le 1er juillet 1972, date de l'entr�e en vigueur de la loi f�d�rale du 8 octobre 1971 sur la protection des eaux contre la pollution qui a introduit express�ment le principe de la s�paration du territoire b�ti et non b�ti (ATF 129 II 396 consid. 4.2.1 p. 398, confirm� en dernier lieu dans un arr�t 1A.17/2004 du 18 mai 2004, consid. 2).
3.2 En l'esp�ce, le b�timent litigieux �tait � l'origine inscrit au cadastre comme d�pendance en bois et n'�tait pas affect� � l'habitation. Selon une lettre de la commune de Choulex du 2 avril 2003, qui se fonde sur le t�moignage d'anciens du village, il s'agissait d'un pavillon que son pr�c�dent propri�taire a rendu habitable dans les ann�es cinquante aux fins d'y loger ses ouvriers agricoles, sans que l'on sache si ce changement d'affectation a ou non �t� autoris�. Cette question pouvait demeurer ind�cise. A supposer que tel soit le cas, il est �tabli que Y.________ avait cess� son activit� de mara�cher et qu'il ne logeait plus d'employ�s dans l'ancienne d�pendance lorsque le p�re du recourant, Z.________, en a fait l'acquisition en 1971 pour en faire sa maison de week-end, avant de la c�der � son fils pour le m�me usage en 1983. La question de savoir si le pr�c�dent propri�taire avait d�j� utilis� l'ancienne d�pendance pour son habitation personnelle, avant de la vendre au p�re du recourant peut rester ouverte, car dans tous les cas, cette nouvelle affectation est intervenue avant le 1er juillet 1972, date tenue pour d�terminante pour l'application de l'art. 24c LAT. Or, une telle affectation n'�tait pas conforme � la destination de la cinqui�me zone agricole (5� zone B), destin�e aux exploitations et habitations rurales et aux grands domaines de plaisance, en vertu de l'art. 11 al. 6 de la loi genevoise sur les constructions et installations diverses du 25 mars 1961 (LCI), alors en vigueur, et ne pouvait �tre admise qu'au b�n�fice d'une autorisation d�rogatoire fond�e sur l'art. 180A LCI, dont rien n'indique qu'elle ait �t� requise et d�livr�e (cf. arr�t A.421/1985 du 25 f�vrier 1986 consid. 2 paru � la RDAF 1986 p. 287). En l'absence d'une telle autorisation, dont il appartenait au recourant d'�tablir la r�alit�, d�s lors qu'il entendait en tirer argument (cf. arr�t 1A.163/1994 du 16 f�vrier 1995 consid. 4a), la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en admettant que l'ancienne d�pendance avait �t� si ce n'est construite, du moins transform�e ill�galement et en tenant l'art. 24c LAT pour inapplicable, �tant pr�cis� que la notion de transformation vis�e par cette disposition s'entend �galement d'un changement d'affectation (ATF 113 Ib 303 consid. 3b p. 305/306; arr�t 1A.247/1997 du 15 janvier 1998 consid. 2a publi� in RDAF 1998 I p. 158 et les r�f�rences cit�es). Le fait qu'une telle affectation perdure depuis plus de trente ans sans intervention des autorit�s communales et cantonales n'a pas pour effet de la rendre licite et de permettre l'application de l'art. 24c LAT, mais s'oppose tout au plus � une remise en �tat des lieux (ATF 107 Ia 121 consid. 1a p. 123; 105 Ib 265 consid. 6a p. 270). Sur ce point, le recours est mal fond�.
Le recourant pr�tend enfin que son projet pourrait �tre autoris� par une application combin�e des art. 24a et 24c LAT.
Comme le rel�ve le D�partement dans ses observations, l'application de l'art. 24a LAT n'entre pas en consid�ration en l'esp�ce, puisque la demande d'autorisation litigieuse concerne non pas un changement d'affectation, mais une r�novation et un agrandissement d'un b�timent existant n�cessitant des travaux de transformation au sens de l'art. 22 al. 1 LAT. De plus, l'affectation de l'ancienne d�pendance utilis�e pour loger des ouvriers agricoles � l'habitation de personnes sans lien avec l'agriculture est intervenue avant l'entr�e en vigueur de l'art. 24a LAT. Au surplus, � supposer que ce changement d'affectation puisse �tre tenu pour conforme � cette disposition, il est douteux que celle-ci permette un agrandissement ult�rieur du b�timent fond� sur l'art. 24c LAT. Suivant le message du Conseil f�d�ral du 26 mai 1996 relatif � une r�vision partielle de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire, la transformation d'un logement agricole en une habitation sans rapport avec l'agriculture doit �tre consid�r� comme un changement complet d'affectation qui exclut tout agrandissement ult�rieur (FF 1996 III 512). Si cette argumentation, d�velopp�e dans le cadre de l'art. 24d LAT, devait �galement valoir pour les changements d'affectation autoris�s en application de l'art. 24a LAT (cf. en ce sens, Office f�d�ral du d�veloppement territorial, Nouveau droit de l'am�nagement du territoire, Explications relatives � l'OAT, Berne 2001, ch. 2.4.3 ad art. 41, p. 43), le b�timent litigieux ne pourrait plus �tre agrandi parce que le changement d'affectation survenu � la fin des ann�es soixante ou, au plus tard, au d�but des ann�es septante a �puis� les possibilit�s de transformation offertes par l'art. 24c LAT. Dans la mesure o� l'art. 24a LAT n'entre pas en consid�ration, cette question peut toutefois demeurer ind�cise.
Le r�sultat auquel aboutit l'arr�t attaqu� n'est pas contraire � la garantie constitutionnelle de la propri�t�, �tant donn� qu'elle ne prot�ge que l'exercice l�gal de la propri�t� (ATF 111 Ib 213 consid. 6c p. 225 et les r�f�rences cit�es). Le grief tir� de la violation de l'art. 26 al. 1 Cst. est ainsi mal fond�.
Le recours doit par cons�quent �tre rejet� aux frais du recourant, qui succombe (art. 156 al. 1 OJ). Il n'y a pas lieu � d'allouer des d�pens aux autorit�s concern�es.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie au mandataire du recourant, au D�partement de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement et au Tribunal administratif du canton de Gen�ve ainsi qu'� l'Office f�d�ral du d�veloppement territorial.