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Timestamp: 2020-08-05 10:15:10+00:00
Document Index: 30386107

Matched Legal Cases: ['art. 7', 'art. 1', 'art. 40', 'art. 40', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 16', 'art. 3', 'art. 16', 'art. 3', 'art. 16', 'art. 67', 'art. 68', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 10']

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La fiscalità in materia notarile
a cura di Raffaele Trabace
AGEVOLAZIONI PER TRASFERIMENTI DI INTERI FABBRICATI NEI CONFRONTI DI IMPRESE DI COSTRUZIONE O DI RISTRUTTURAZIONE – ART. 7, D.L. 30 APRILE 2019, N. 34 IN VIGORE DAL 1° MAGGIO 2019 CONVERTITO DALLA LEGGE …
di Raffaele Trabace
AGEVOLAZIONI PER TRASFERIMENTI DI INTERI FABBRICATI NEI CONFRONTI DI IMPRESE DI COSTRUZIONE O DI RISTRUTTURAZIONE – ART. 7 D.L. 30 aprile 2019, n. 34 IN VIGORE DAL 1° maggio 2019 CONVERTITO DALLA LEGGE 28 giugno 2019 n. 58 (sesta parte).
15 Novembre 2019Raffaele TrabaceTassazione IMPOSTA DI REGISTRO: Euro 200 IMPOSTA IPOTECARIA: Euro 200 IMPOSTA CATASTALE: Euro 200 IMPOSTA DI BOLLO: Euro 230 TASSA IPOTECARIA: Euro 35 VOLTURA CATASTALE: Euro 55 Normativa Imposte di registro, ipotecaria e catastale: art. 7, D.L. 30 aprile 2019, n. 34 Imposta di bollo: art. 1, comma 1-bis, n. 1), D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 642 Tassa ipotecaria: n. 1.1, Tabella, D.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 Voltura: n.1.2, Tabella, D.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347. Ipotesi in relazione alle tipologie di fabbricati. Confronto tra tassazione ordinaria e tassazione agevolata 1) Fabbricati abitativi 1A) Cedente che non agisce nell’esercizio di impresa/arte/professione Tassazione ordinaria Tassazione agevolata REGISTRO: 9% REGISTRO: Euro 200 IPOTECARIA: Euro 50 IPOTECARIA: Euro 200 CATASTALE: Euro 50 CATASTALE: Euro 200 1B) Cedente: = impresa costruttrice/di recupero – decorsi cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento – in assenza di opzione per l’imposizione – = impresa non costruttrice/di recupero [Per le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa, l’opzione per l’imposizione può essere manifestata soltanto dall’impresa costruttrice, decorso il quinquennio dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento. In deroga al principio di alternatività Iva/Registro, ai sensi dell’art. 40 del T.U.R. alle cessioni esenti di fabbricati abitativi si applica l’imposta di registro in misura proporzionale] Tassazione ordinaria Tassazione agevolata IVA: Esente IVA: Esente REGISTRO: 9% REGISTRO: Euro 200 IPOTECARIA: Euro 50 IPOTECARIA: Euro 200 CATASTALE: Euro 50 CATASTALE: Euro 200 1C) Cedente: = impresa costruttrice/di recupero nel quinquennio dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento Tassazione ordinaria Tassazione agevolata IVA: imponibile IVA: imponibile REGISTRO: Euro 200 REGISTRO: Euro 200 IPOTECARIA: Euro 200 IPOTECARIA: Euro 200 CATASTALE: Euro 200 CATASTALE: Euro 200 2) Fabbricati strumentali per natura 2A) Cedente: soggetto che non agisce nell’esercizio di impresa/arte/professione Tassazione ordinaria Tassazione agevolata REGISTRO: 9% REGISTRO: Euro 200 IPOTECARIA: Euro 50 IPOTECARIA: Euro 200 CATASTALE: Euro 50 CATASTALE:Euro 200 2B) Cedente: = impresa costruttrice/di recupero – decorsi cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento – = impresa non costruttrice/di recupero Tassazione ordinaria Tassazione agevolata IVA: esente IVA:esente REGISTRO:Euro 200 REGISTRO: Euro 200 IPOTECARIA: 3% IPOTECARIA:Euro 200 CATASTALE:1% CATASTALE: Euro 200 2C) Cedente: = impresa costruttrice/di recupero nel quinquennio dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento – = impresa non costruttrice/di recupero in presenza di opzione per l’imposizione. [Ipotesi meramente teorica, per quanto attiene alla cessione da impresa costruttrice/di recupero, considerato che un fabbricato da poco costruito non si presta a formare oggetto del procedimento per l’applicazione della disciplina in commento – Comunque in questo caso la tassazione ordinaria e quella agevolata coincidono relativamente all’imposta di registro, applicabile in misura fissa in base al principio di alternatività di cui all’art. 40 del T.U.R., ma differiscono per quanto attiene alle ipotecaria e catastale, considerato che l’agevolazione non riguarda l’imposta sul valore aggiunto e che il regime di tassazione ordinario, relativo alle cessioni di immobili strumentali per natura, prevede l’applicazione delle dette imposte ipotecaria e catastale cd rinforzate anche per le cessioni Iva/imponibili] Tassazione ordinaria Tassazione agevolata IVA: imponibile IVA: imponibile REGISTRO: Euro 200 REGISTRO: Euro 200 IPOTECARIA:3% IPOTECARIA:Euro 200 CATASTALE:1% CATASTALE: Euro 200 3) Cessioni di fabbricati non rientranti nel perimetro applicativo dell’art. 10 del d.P.R. n. 633/1972, quali: fabbricati non ultimati; fabbricati collabenti; ruderi di fabbricati 3A) Cedente che non agisce nell’esercizio di impresa/arte/professione Tassazione ordinaria Tassazione agevolata REGISTRO: 9% REGISTRO: Euro 200 IPOTECARIA: Euro 50 IPOTECARIA: Euro 200 CATASTALE: Euro 50 CATASTALE: Euro 200 3B) Cedente che agisce nell’esercizio di impresa/arte/professione [Attesa la finalità della norma di favorire il “recupero” del patrimonio edilizio esistente, per le cessioni in campo Iva dovrebbe essere l’ipotesi più frequente; con il rinvio all’art. 10 del d.P.R. n. 633/1972, evidentemente il legislatore “dimentica” che le cessioni degli immobili in argomento, in assenza di identificazione catastale propria dei fabbricati esistenti, rientrano nella disciplina generale delle cessioni di beni effettuate nell’esercizio di imprese di cui agli artt. 1 e 2 del d.P.R. n. 633/1972. E, pertanto, normalmente fuori del perimetro applicativo della disciplina di cui al citato art. 10, applicabile su base catastale alle cessioni di fabbricati abitativi (art. 10, n.8-bis) e di fabbricati strumentali per natura (art. 10, n. 8-ter)] Tassazione ordinaria Tassazione agevolata IVA: imponibile IVA: imponibile REGISTRO: Euro 200 REGISTRO: Euro 200 IPOTECARIA: Euro 200 IPOTECARIA:Euro 200 CATASTALE: Euro 200 CATASTALE: Euro 200....
AGEVOLAZIONI PER TRASFERIMENTI DI INTERI FABBRICATI NEI CONFRONTI DI IMPRESE DI COSTRUZIONE O DI RISTRUTTURAZIONE – ART. 7 D.L. 30 aprile 2019, n. 34 IN VIGORE DAL 1° maggio 2019 CONVERTITO DALLA LEGGE 28 giugno 2019 n. 58 (quinta parte).
15 Novembre 2019Raffaele TrabaceDecadenza In base al secondo comma dell’art. 7 citato: “Nel caso in cui non si verificano le condizioni di cui al primo periodo, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dall’acquisto dell’immobile di cui al secondo periodo.” La disposizione riproduce in linea di massima quella relativa alla decadenza dall’agevolazione relativa ai trasferimenti, in esenzione da Iva, di fabbricati a destinazione abitativa effettuati nei confronti di imprese di rivendita, prevista dall’art. 1 del T.U.R. in base alla disciplina in vigore fino al 31 dicembre 2013. La relativa norma sulla decadenza, contenuta nella Nota II-ter) all’art. 1, T.U.R., del seguente tenore “Ove non si realizzi la condizione, alla quale è subordinata l’applicazione dell’aliquota dell’1 per cento, del trasferimento entro il triennio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si rende applicabile una soprattassa del 30 per cento oltre gli interessi di mora …”, prevedeva quale conseguenza la reviviscenza del regime fiscale ordinario, con applicazione proporzionale, oltre che dell’ imposta di registro anche delle imposte ipotecaria e catastale, queste ultime allora applicabili, per i trasferimenti immobiliari, nella misura rispettivamente del 2 e 1 per cento. La norma in commento, sulla scia di un metodo di legiferare improvvisato e approssimativo, riprende un criterio decadenziale riferito a un sistema impositivo di tipo proporzionale per le imposte di registro, ipotecaria e catastale, non tenendo conto che con effetto dal 1° gennaio 2014, per i trasferimenti rientranti nel perimetro di applicazione dell’art. 1 del T.U.R., le imposte ipotecaria e catastale sono ora dovute nella misura fissa di Euro 50 ciascuna, il che comporterà, quale logica conseguenza, che nei casi di decadenza saranno dovute l’imposta di registro proporzionale del 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 50 ciascuna, oltre alla sanzione e agli interessi di mora, da computarsi, ovviamente, soltanto sull’imposta di registro. Nell’ipotesi, invece, di cessione di fabbricato strumentale per natura effettuata nell’esercizio di impresa, soggetta/imponibile/esente da Iva, saranno dovute, per effetto della decadenza, le imposte ipotecaria e catastale proporzionali rispettivamente del 3 e 1 per cento, oltre alla sanzione e agli interessi di mora da computarsi su queste ultime imposte e non sull’imposta di registro, in quanto applicabile a tali cessioni nella misura fissa di Euro 200....
AGEVOLAZIONI PER TRASFERIMENTI DI INTERI FABBRICATI NEI CONFRONTI DI IMPRESE DI COSTRUZIONE O DI RISTRUTTURAZIONE – ART. 7 D.L. 30 aprile 2019, n. 34 IN VIGORE DAL 1° maggio 2019 CONVERTITO DALLA LEGGE 28 giugno 2019 n. 58 (quarta parte).
15 Novembre 2019Raffaele TrabaceDetrazioni fiscali Sotto il profilo delle detrazioni fiscali di cui all’art. 16-bis, n. 3, del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, per i futuri acquirenti delle unità immobiliari facenti parte dei fabbricati oggetto di intervento, bisogna tenere presente:che gli interventi di demolizione e fedele ricostruzione con la stessa volumetria del fabbricato preesistente si considerano ristrutturazione edilizia; che gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, si considerano nel complesso come nuova costruzione. In pratica, mentre ai fini della fruizione dell’agevolazione in commento i due tipi di intervento sono equiparati, ai fini della detrazione il beneficio risulta precluso nell’ ipotesi di cui al n. 2. Con particolare riferimento agli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche, l’AE ritiene ammissibile la detrazione, purché concretizzino un intervento di “ristrutturazione edilizia” e non un intervento di “nuova costruzione”, quali definiti dall’art. 3 del Testo Unico dell’edilizia e a condizione che dal titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera consiste in un intervento di “conservazione del patrimonio edilizio esistente.” (Cfr. Risoluzione 27 aprile 2018, n. 34/E) Con riferimento a un interpello relativo a un intervento qualificato dal provvedimento edilizio come di “ristrutturazione edilizia”, ma consistente nella ristrutturazione senza demolizione del fabbricato preesistente, con ampliamento dello stesso, l’AE ritiene ammissibile la detrazione soltanto per le spese riferibili alla parte esistente, atteso che quelle riferite all’ampliamento, in quanto questo considerato “nuova costruzione”, non rientrano tra quelle ammesse alla detrazione. (Cfr. Risposta a Interpello n. 150 del 21 maggio 2019) La detrazione cui all’art. 16-bis, n. 3 del T.u.i.r. spetta attualmente all’acquirente (o assegnatario da cooperativa edilizia) in ragione del 50% del valore degli interventi che si assume in misura pari al 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante dall’atto di compravendita (o di assegnazione) e comunque entro l’importo massimo di euro 96.000,00, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, alle seguenti condizioni: – che l’unità abitativa e relative pertinenze facciano parte di un fabbricato sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, di cui all’art. 3, comma 1, lettere c) e d), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380; – che l’intervento sia stato eseguito da impresa di costruzione (o di ristrutturazione immobiliare o da cooperativa edilizia) e riguardi l’intero fabbricato; – che l’acquisto (o l’assegnazione) sia effettuato entro 18 mesi dal termine dei lavori. Salvo ulteriori proroghe, dal 2020 la detrazione ritorna nei limiti di cui all’art. 16-bis citato, nell’aliquota del 36%, assunta in misura pari al 25% del prezzo, entro l’importo massimo di euro 48.000,00....
AGEVOLAZIONI PER TRASFERIMENTI DI INTERI FABBRICATI NEI CONFRONTI DI IMPRESE DI COSTRUZIONE O DI RISTRUTTURAZIONE – ART. 7 D.L. 30 aprile 2019, n. 34 IN VIGORE DAL 1° maggio 2019 CONVERTITO DALLA LEGGE 28 giugno 2019 n. 58 (terza parte).
15 Novembre 2019Raffaele TrabacePlusvalenze immobiliari In merito va ricordato che ai sensi dell’art. 67, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (T.U.I.R.), sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, tra le altre: = le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione siano state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari; = in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Ai sensi dell’art. 68 del T.U.I.R., le plusvalenze sono costituite: dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Relativamente alle cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, l’imposta sulla plusvalenza realizzata può essere assolta nei modi ordinari oppure avvalendosi del meccanismo di cui all’art. 1, comma 496, legge 23 dicembre 2005, n. 266, mediante pagamento di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito nella misura del 20%, con apposita dichiarazione resa al notaio in sede di atto di cessione. Il meccanismo di tassazione sostitutivo non è applicabile ai terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, le cui cessioni a titolo oneroso sono in ogni caso idonee a realizzare plusvalenze tassabili ordinariamente, anche se gli immobili stessi siano pervenuti per successione o siano posseduti da più di cinque anni. Il costo dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Per i terreni acquistati per successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente e dell’imposta di successione. L’art. 7, legge 28 dicembre 2001, n. 448 (Legge finanziaria 2002), introduce un meccanismo che consente di rideterminare il valore di terreni edificabili e a destinazione agricola a una data stabilita dalla legge, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva da applicare sul valore risultante da apposita perizia giurata di stima. Il valore così rideterminato può essere assunto, in luogo del costo storico, ai fini del calcolo della plusvalenza nascente dalla cessione ai sensi degli artt. 67 e 68 del T.u.i.r. Il co. 6° dell’art. 7 citato, stabilisce che “La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola, di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale”. La disciplina subisce nel tempo una serie di modifiche e proroghe, le ultime portate dall’art. 1, commi 1053 e 1054, legge 30 dicembre 2018, n. 145, (Legge di Bilancio 2019) che prevedono: quali nuovi termini1° gennaio 2019: data di possesso dei terreni da rivalutare:30 giugno 2019: termine per il versamento dell’imposta sostitutiva in unica soluzione, ovvero della prima rata, in caso di rateizzazione in tre annualità di pari importo;30 giugno 2019: termine per la redazione della perizia di stima;quale aliquota dell’imposta sostitutiva10%....
AGEVOLAZIONI PER TRASFERIMENTI DI INTERI FABBRICATI NEI CONFRONTI DI IMPRESE DI COSTRUZIONE O DI RISTRUTTURAZIONE – ART. 7 D.L. 30 aprile 2019, n. 34 IN VIGORE DAL 1° maggio 2019 CONVERTITO DALLA LEGGE 28 giugno 2019 n. 58 (seconda parte).
15 Novembre 2019Raffaele TrabaceRiflessi sulle imposte dirette Dalla prospettiva della parte cedente che non agisca nell’esercizio di impresa, arte o professione, bisogna non sottovalutare il rischio che il trasferimento possa essere riqualificato da parte dall’AE come cessione di area edificabile, con conseguente assoggettamento a tassazione, ai sensi degli artt. 67 e 68 del T.u.i.r., delle plusvalenze realizzate. Tanto sulla base della considerazione che secondo l’AE, ai fini della riqualificazione, sarebbero elementi utili, determinanti e “coerenti con le disposizioni normative vigenti“ proprio quelli che rappresentano il fondamento della norma agevolativa in commento, vale a dire: la presenza di un permesso di demolizione e ricostruzione già rilasciato o l’esistenza di un piano urbanistico di recupero o riqualificazione dell’area su cui sorge il fabbricato;la cessione dell’immobile ad un’impresa di costruzioni che, sulla base di concessione edilizia già esistente o in corso di ottenimento, demolisca successivamente all’acquisto il fabbricato e ne costruisca un altro avente caratteristiche diverse da quello preesistente;il prezzo di cessione del fabbricato qualora fosse superiore al valore venale dello stesso ed in linea con il prezzo di mercato delle aree edificabili. Sulla questione della riqualificazione si assiste attualmente a un elevato numero di contenziosi tra Amministrazione finanziaria e contribuenti a livello di CTP e CTR, con alternanza di esiti in favore dell’una o degli altri. Per una delle vicende giunte in Cassazione, la Corte ritiene che “sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”; di conseguenza, non possono rientrare tra le stesse le cessioni aventi ad oggetto non un terreno “suscettibile di utilizzazione edificatoria” ma un terreno sul quale insorge un fabbricato, e che quindi è da ritenersi già edificato … nulla rileva … che il capannone insorga su terreno che abbia una ulteriore potenzialità edificatoria, o che in base a non oggettivamente riscontrate …intenzioni delle parti, il capannone medesimo sia stato destinato alla demolizione.” (Cfr. Cass. Civ. Sez. V, Sent., 21-02-2014, n. 4150) Diversa l’ipotesi in cui la parte acquirente attui la ristrutturazione del fabbricato esistente senza procedere alla sua demolizione, nel qual caso i principi sulla riqualificazione, sanciti dall’AE per le fattispecie di cui sopra, sarebbero comunque inapplicabili. Sulla questione in generale, sarebbe opportuno che l’AE manifestasse con chiarezza la sua posizione, auspicabilmente di segno opposto rispetto a quella tenuta finora, onde evitare che la prospettiva impositiva in capo al cedente privato possa rappresentare un freno all’applicazione pratica della nuova disciplina....
AGEVOLAZIONI PER TRASFERIMENTI DI INTERI FABBRICATI NEI CONFRONTI DI IMPRESE DI COSTRUZIONE O DI RISTRUTTURAZIONE – ART. 7 D.L. 30 aprile 2019, n. 34 IN VIGORE DAL 1° maggio 2019 CONVERTITO DALLA LEGGE 28 giugno 2019 n. 58 (prima parte).
11 Luglio 2019Raffaele TrabaceNorma nel decreto legge Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, nonché all’alienazione degli stessi, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui non si verificano le condizioni di cui al primo periodo, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dall’acquisto dell’immobile di cui al secondo periodo. Norma nella legge di conversione in itinere Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare “anche in caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633,” che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla “ristrutturazione edilizia, ivi compresa la” demolizione e ricostruzione degli stessi, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, nonché all’alienazione degli stessi “anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato”, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui non si verificano le condizioni di cui al primo periodo, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dall’acquisto dell’immobile di cui al secondo periodo. Modifiche/precisazioni nella norma “convertita” Nei trasferimenti si intendono ricomprese anche le cessioni in ambito Iva, di cui all’art. 10, d.P.R. n. 633/1972.Oggetto dell’intervento è “la ristrutturazione”, ivi compresa la demolizione e ricostruzione.La successiva alienazione può essere fatta anche per singole unità e deve riguardare almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato. Durata Può fruire delle agevolazioni l’acquisto effettuato nel periodo dal 1° maggio 2018 al 31 dicembre 2021. Cedenti Soggetti che non agiscono nell’esercizio di impresa Soggetti che effettuano le cessioni nell’esercizio di impresa Cessionari La norma parla di “imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare”. Si può ritenere pertanto: = che le imprese debbano rivestire tale qualifica sia sotto il profilo formale sia sotto quello sostanziale, così come chiarito a suo tempo dall’AE con la Circolare 11 luglio 1996, n. 182/E, emanata a seguito dell’entrata in vigore del nuovo regime delle cessioni Iva di cui al decreto-legge 20 giugno 1996, n. 323, secondo cui è necessario “avere riguardo a due elementi: il primo, formale, riferito a quelle imprese che, costituite in forma societaria, prevedano, nello statuto o nei patti sociali, quale oggetto sociale prevalente o principale l’ attività sopra indicata, il secondo, sostanziale, costituito dall’effettivo svolgimento, in via esclusiva o principale, di tale attività, dovendosi considerare a tal fine non soltanto il codice di attività attribuito ai fini dell’ IVA, ma anche, e preferibilmente nel caso di impresa già operante, il volume di affari nell’esercizio immediatamente precedente”; OPPURE = che l’espressione usata dal legislatore non intenda identificare un particolare tipo di impresa e che pertanto possano accedere al beneficio anche “le imprese diverse che comunque si impegnino a realizzare e poi concretamente realizzino quanto richiesto dalla norma, eventualmente anche dando i lavori in appalto a terzi.” (Cfr. CNN – Studio n. 82-2019/T) Oggetto La norma parla di “interi fabbricati” senza ulteriori specificazioni. Si può ritenere pertanto che possano essere agevolati gli acquisti di qualsiasi tipo di fabbricato esistente, rientrante in una qualsiasi delle categorie di classificazione catastale, quindi sia i fabbricati a destinazione abitativa, di cui alla categoria catastale A, esclusa A/10, sia i fabbricati cd strumentali per natura, vale a dire i fabbricati che per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, identificati catastalmente con le categorie B, C, D, E e A/10. Attesa la finalità della norma di “rinnovare” parte del patrimonio edilizio esistente, anche sotto il profilo della disciplina antisismica e della certificazione energetica degli edifici, si devono ritenere agevolabili, a maggior ragione, gli acquisti di fabbricati collabenti, identificati in catasto con la categoria F2, ivi compresi i ruderi di fabbricati interessati da eventi sismici. Salvo che per il riferimento alla classe energetica, la norma non specifica in ordine alla tipologia di fabbricato risultante dall’intervento di ristrutturazione, per cui si può ritenere che lo stesso possa essere sia un edificio destinato alla residenza sia un edificio con destinazione diversa. Condizioni Entro dieci anni dall’atto di acquisto, la parte acquirente: deve provvedere alla ristrutturazione edilizia, ivi compresa la demolizione e ricostruzione degli stessi, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche;deve procedere all’alienazione del “nuovo” fabbricato in unica soluzione con unico atto o anche per quote o per singole unità che rappresentino almeno il 75% del nuovo volume. Le condizioni di cui sub 1. e 2. devono ricorrere entrambe. Per quanto non espressamente richiesto dalla norma, si ritiene opportuno che la parte acquirente, oltre a richiedere l’applicazione dell’agevolazione, renda in atto anche la dichiarazione di impegno a ottemperare, nei termini previsti, alle condizioni di cui sopra, dichiarando altresì di essere a conoscenza che la mancanza dell’una o dell’altra comporta la decadenza dai benefici, di cui infra....
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