Source: https://decisions.fct-cf.gc.ca/fc-cf/decisions/fr/item/52098/index.do?q=bokenfohr&iframe=true
Timestamp: 2020-07-12 20:16:56+00:00
Document Index: 203550799

Matched Legal Cases: ["l'article 87", "l'article 104", "l'article 87", "l'article 105", "l'article 87", "l'article 104", "l'article 88", "l'article 90", "l'article 97", "l'article 98", "l'article 104", "l'article 8", "l'article 90", "l'article 97", "l'article 97", "l'article 98", "l'article 97", "l'article 98", "l'article 105", "l'article 19", "l'article 87", "l'article 98", "l'article 105", "l'article 98", "l'article 90", "l'article 105", "l'article 98", "l'article 90", "l'article 98", "l'article 90", "l'article 105", "l'article 90", "l'article 105", "l'article 98", "l'article 98", "l'article 105", "l'article 105"]

Alliance Pipeline Ltd. c. Fast - Cour fédérale
Décisions > Décisions de la Cour fédérale > Alliance Pipeline Ltd. c. Fast
/fc-cf/decisions/en/item/52098/index.do?q=bokenfohr&alternatelocale=en
Alliance Pipeline Ltd. c. Fast
Référence neutre 2003 CFPI 642
Numéro de dossier T-644-01
Date : 20030523
Dossier : T-644-01
Référence : 2003 CFPI 642
OTTAWA (ONTARIO), le 23 mai 2003
En présence de Madame le juge Dolores M. Hansen
BRIAN PETER FAST et TERESA GEORGINA FAST
[1] Il s'agit d'un appel d'une ordonnance rendue par le comité d'arbitrage sur les pipelines (le comité) au sujet du montant de l'avance sur le montant de l'indemnité que l'appelante Alliance Pipeline Ltd. (Alliance) doit payer à Brian Peter Fast et à Theresa Georgina Fast (les intimés) en vue d'acquérir des servitudes permanentes et temporaires sur les terrains de ceux-ci pour la construction d'un pipeline.
[2] À la demande des parties, le présent appel et l'appel interjeté par Alliance contre une décision rendue par le comité au sujet du montant d'une avance payable à Joe et à Lil Bokenfohr dans le dossier du greffe T-645-01 (Bokenfohr) ont été entendus ensemble. À maints égards, les motifs qui sont prononcés en l'espèce et dans l'appel Bokenfohr se ressemblent.
[3] L'appelante possède et exploite la partie canadienne d'une conduite principale de gaz naturel et d'installations connexes qui viennent d'être construites, depuis le nord-est de la Colombie-Britannique jusqu'à un point situé près de Chicago (Illinois). La partie canadienne du pipeline prend fin à la frontière canado-américaine près d'Elmore (Saskatchewan).
[4] Le 3 juillet 1997, Alliance a demandé à l'Office national de l'énergie (l'ONE), conformément à la partie III de la Loi sur l'Office national de l'énergie (la Loi sur l'ONE), un certificat d'utilité publique autorisant la construction et l'exploitation du pipeline. Alliance a obtenu l'approbation de l'ONE pour la construction du pipeline le 26 novembre 1998.
[5] En vertu de l'article 87 de la Loi sur l'ONE, une compagnie de pipeline qui a besoin de terrains pour une section ou partie de pipeline signifie aux propriétaires des terrains un avis décrivant, entre autres choses, les terrains dont elle a besoin et contenant les détails de l'indemnité qu'elle offre pour ces terrains. Alliance a signifié l'avis requis aux intimés en déclarant avoir besoin d'une servitude permanente sur 3,95 acres en tout ainsi que d'un espace de travail temporaire d'une superficie de 3,25 acres en tout sur un quart de section de leurs terrains. L'indemnité offerte dans l'avis était de 450 $ l'acre pour la servitude permanente et de 225 $ l'acre pour l'espace de travail temporaire.
[6] L'indemnité qu'Alliance a offerte était fondée sur la valeur marchande en bloc l'acre (la valeur marchande en bloc) des terrains nus des intimés. On calcule la valeur marchande en bloc en déterminant la valeur marchande de l'unité visée par un titre dans laquelle les terrains nécessaires sont situés et en la divisant par le nombre d'acres compris dans l'unité visée par un titre. Compte tenu d'une étude du marché immobilier effectuée par un évaluateur immobilier qualifié, la valeur marchande estimative en bloc des terrains des intimés était de 450 $ l'acre.
[7] Alliance a fait une autre offre d'indemnisation aux intimés aux fins du règlement et de l'acquisition de la servitude de gré à gré. Alliance a offert aux intimés une indemnité de 1 450 $ l'acre pour la servitude permanente et de 475 $ l'acre pour l'espace de travail temporaire.
[8] Selon Alliance, l'offre était fondée sur les indemnités payées par d'autres compagnies de pipeline qui exerçaient leurs activités dans la région, y compris des compagnies sous réglementation provinciale qui doivent payer un montant supplémentaire de 500 $ l'acre en tant que [traduction] « frais d'accès » en vertu de la Surface Rights Act de l'Alberta, S.A. 1983, ch. 27.1 pour des droits d'accès permanents.
[9] Alliance affirme qu'en faisant l'offre supplémentaire, elle voulait mener à bonne fin son programme d'acquisition de terrains en temps opportun, éviter les retards dans les travaux de construction et éviter des procédures d'arbitrage coûteuses. Alliance a reconnu qu'en pratique, elle devrait verser aux propriétaires une indemnité correspondant aux montants qu'ils avaient l'habitude de recevoir des compagnies de pipeline sous réglementation provinciale, et ce, peu importe le montant auquel ils avaient droit en vertu de la Loi sur l'ONE.
[10] Les intimés ont refusé l'offre de règlement d'Alliance. Alliance a demandé une ordonnance lui accordant le droit d'accès en vue d'acquérir les droits nécessaires sur les terrains des intimés conformément à l'article 104 de la Loi sur l'ONE. L'ONE a rendu une ordonnance accordant un droit d'accès à Alliance et Alliance a alors versé aux intimés une avance représentant la totalité de l'indemnité mentionnée dans l'avis signifié en vertu de l'article 87, c'est-à-dire un montant de 450 $ l'acre pour la servitude permanente et un montant de 225 $ l'acre pour l'espace de travail temporaire.
[11] Par la suite, conformément à l'article 105 de la Loi sur l'ONE, les intimés ont demandé qu'une décision soit rendue par arbitrage au sujet du montant qu'il convenait de verser en tant qu'avance sur le montant de l'indemnité à payer pour l'acquisition des droits sur leurs terrains.
[12] Dans l'examen qui suit du cadre législatif, seules certaines parties de chacune des dispositions se rapportant à l'appel ici en cause sont citées. La Loi sur l'ONE énonce les procédures par lesquelles il est possible d'acquérir des terrains privés pour un pipeline. Une fois qu'un certificat d'utilité publique est délivré, la compagnie de pipeline doit donner un avis aux propriétaires touchés conformément aux dispositions de l'article 87 de la Loi sur l'ONE, qui est ainsi libellé :
e) un exposé de la procédure de négociation et d'arbitrage prévu à la présente partie à défaut d'entente sur quelque question concernant l'indemnité à payer.
[13] Lorsqu'il est impossible d'acquérir de gré à gré un droit sur les terrains nécessaires, un droit d'accès peut être accordé au moyen d'une ordonnance rendue par l'ONE, conformément à l'article 104 de la Loi sur l'ONE, à condition que la compagnie ait satisfait à certaines exigences applicables aux avis et aux renseignements :
(2) L'Office ne peut rendre l'ordonnance visée au paragraphe (1) que si la compagnie qui la demande le convainc que le propriétaire des terrains a, au moins trente jours et au plus soixante jours avant cette date, reçu signification d'un avis indiquant :
[14] À défaut d'entente entre la compagnie et le propriétaire sur le montant de l'indemnité à payer en vertu de la Loi sur l'ONE, l'article 88 permet à l'une ou l'autre partie de demander que la question fasse l'objet d'une négociation. Selon le paragraphe 88(1), le montant de l'indemnité à payer en vertu de la Loi ou toute question touchant l'indemnité peut faire l'objet d'une négociation. De plus, la partie qui veut passer outre à la négociation peut, en vertu de l'article 90, demander que les questions d'indemnité visées au paragraphe 88(1) soient réglées par arbitrage.
[15] Les éléments dont le comité d'arbitrage doit tenir compte en réglant une question d'indemnité sont énoncés à l'article 97 :
97. (1) An Arbitration Committee shall determine all compensation matters referred to in a notice of arbitration served on it and in doing so shall consider the following factors where applicable :
[16] En vertu de l'article 98, le comité d'arbitrage est autorisé à décider du type de paiement, des intérêts payables et des autres dispositions à inclure dans la décision par laquelle l'indemnité est accordée. Cette disposition est ainsi libellée :
(4) Le comité d'arbitrage peut ordonner à la compagnie de verser, sur le montant de l'indemnité, des intérêts au taux le plus bas auquel les banques accordent des prêts commerciaux à risque minimum aux emprunteurs jouissant du meilleur crédit et qui est fixé et publié par la Banque du Canada pour le mois, selon le cas, au cours duquel :
[17] L'article 86 dont il est fait mention au paragraphe 98(3) est ainsi libellé :
(2) L'accord d'acquisition doit prévoir :
[18] La délivrance d'une ordonnance accordant un droit d'accès en vertu de l'article 104 peut également donner lieu à des procédures d'arbitrage visant à permettre de déterminer le montant de l'avance payable au titre de l'indemnité. L'article 105 est ainsi libellé :
[19] En plus de ces dispositions de la Loi sur l'ONE, la compagnie qui veut s'opposer à un avis d'arbitrage, conformément à l'article 8 des Règles de 1986 sur la procédure des comités d'arbitrage sur les pipe-lines, DORS/86-787, doit déposer une réponse auprès du comité. La réponse doit :
Arguments invoqués par les parties devant le comité
[20] Pour connaître le contexte dans lequel s'inscrivent la décision du comité et les questions soulevées dans cet appel, il faut énoncer brièvement les arguments que les parties ont invoqués devant le comité. Les parties s'entendent pour dire qu'une avance payée sur le montant de l'indemnité vise à dédommager provisoirement dans une certaine mesure le propriétaire en attendant qu'une décision définitive soit rendue par arbitrage au sujet de l'indemnité. De plus, la Loi sur l'ONE n'énonce pas de lignes directrices au sujet de la détermination du montant de l'avance. Enfin, la détermination du montant de l'avance se rapporte uniquement à l'acquisition des terrains et non aux dommages-intérêts qui pourraient être demandés par suite de la construction du pipeline.
[21] Compte tenu de ces paramètres, les parties ne s'entendaient pas sur l'approche que le comité devait adopter en déterminant si le montant de l'avance était adéquat. Alliance a pris la position selon laquelle la détermination du montant de l'avance ne devrait pas être confondue avec la détermination du montant final de l'indemnité payable en vertu de la Loi sur l'ONE. Plus précisément, Alliance a soutenu que la question de savoir si l'indemnité finale doit être fondée sur les types de marchés conclus ou sur la valeur en bloc devrait être reportée jusqu'à l'audience portant sur le montant de l'indemnité payable en vertu de la Loi sur l'ONE et que la détermination de cette question ne relevait pas de la compétence du comité. Alliance a soutenu que le comité devrait se fonder sur trois propositions générales. Premièrement, il devrait se demander s'il existe un fondement objectivement valable justifiant le montant de l'avance versée aux propriétaires au titre de l'indemnité. Deuxièmement, il devrait se demander si le montant de l'avance est en corrélation étroite avec l'indemnité à laquelle les propriétaires auraient probablement droit par suite de l'acquisition de leurs terrains en vertu de la Loi sur l'ONE. Troisièmement, il devrait se demander si le montant de l'avance, tel qu'il le fixe, nuit à la position de l'une ou l'autre partie pour ce qui est de la détermination finale de l'indemnité à laquelle les propriétaires auraient droit conformément à l'arbitrage prévu à l'article 90 de la Loi sur l'ONE.
[22] Alliance a fait remarquer que même si les intimés se sont vu offrir un règlement fondé sur les types de marchés conclus, il ne faudrait pas confondre cette offre avec la valeur marchande à laquelle on arrive en vertu de la Loi sur l'ONE. Alliance a maintenu que sa position, à savoir que la valeur marchande devrait être déterminée par la valeur en bloc, était entièrement étayée par les dispositions de la Loi sur l'ONE. Par conséquent, il existait un fondement objectivement valable justifiant l'avance et l'avance était liée à l'indemnité que les intimés auraient probablement le droit de recevoir en vertu de la Loi sur l'ONE.
[23] Enfin, étant donné qu'une avance représentant la totalité de la valeur marchande a été versée aux intimés, Alliance a soutenu qu'aucun montant additionnel ne devrait être payé en attendant le règlement final de la question de l'indemnité.
[24] Par contre, les intimés ont soutenu que le comité devrait se demander laquelle des deux offres d'Alliance avait été faite de bonne foi et était conforme aux dispositions de la Loi sur l'ONE. Les intimés ont pris la position selon laquelle le montant de l'offre de règlement faite par Alliance, laquelle a, selon cette dernière, été faite de bonne foi et était fondée sur les montants versés aux autres propriétaires de la région à titre d'indemnité est un montant adéquat à payer pour l'avance en attendant l'arbitrage final. Les intimés maintiennent que l'indemnité prévue par la Loi sur l'ONE ne correspond pas simplement à la valeur marchande en bloc des terrains. Ils affirment que l'indemnité envisagée par la Loi sur l'ONE devrait être interprétée d'une façon plus générale. Ils affirment que l'indemnité se rapporte à l' « ensemble des droits » que la compagnie acquiert. À leur avis, le montant de l'indemnité devrait donc tenir compte de divers autres éléments tels le droit de la compagnie de prendre les terrains, la reconnaissance de la valeur majorée d'une parcelle plus petite, et l'incitation pour la compagnie à éviter des procédures d'arbitrage longues et coûteuses. Les intimés soutiennent que la meilleure mesure de l'indemnité qu'il convient de payer pour l' « ensemble des droits » que la compagnie a acquis est celle qui est librement négociée avec d'autres propriétaires des environs, compte tenu de tous les éléments concernant chaque partie.
[25] Lors de l'audience relative à l'arbitrage, la preuve a été présentée par trois représentants d'Alliance : M. Hushion et M. McCall, employés d'Alliance, et M. Wasmuth, évaluateur qualifié. Les intimés n'ont pas présenté leur propre témoignage de vive voix, mais ils ont contre-interrogé les témoins d'Alliance.
[26] Dans ses motifs, le comité a fait remarquer qu'étant donné qu'un certain nombre d'arguments et de prétentions des parties étaient semblables à ceux qui étaient invoqués dans l'arbitrage Bokenfohr, il ne réitérerait pas les points soulevés dans cette décision-là. Il faut donc se reporter aux motifs de l'affaire Bokenfohr afin d'apprécier pleinement le fondement de la décision rendue par le comité en l'espèce. Dans la décision Bokenfohr, le comité souscrivait en fait à la position prise par Alliance, à savoir que l'avance devrait, dans la mesure du possible, être liée au montant final de l'indemnité payable. Le comité a également reconnu qu'au moment où l'avance est payée, les éléments pertinents aux fins de la détermination définitive du montant de l'indemnité ne sont peut être pas tous connus et que des éléments connus peuvent changer avec le temps. Toutefois, de l'avis du comité, l'avance devrait refléter les [traduction] « éléments qui, selon ce que sait réellement la compagnie, serviront en fin de compte de fondement aux dispositions qui auront été négociées librement au sujet de l'indemnité » . À la suite d'un examen des dispositions pertinentes de la législation et en particulier de l'article 97, le comité a conclu que l'indemnité prévue par la Loi sur l'ONE est déterminée d'une façon plus générale qu'elle ne l'est au moyen de la formule arithmétique utilisée par Alliance. En outre, lorsqu'il existe d'autres éléments et que ces éléments sont raisonnablement connus, il n'existe, de l'avis du comité, aucun fondement permettant de limiter le montant de l'avance à la formule en bloc préconisée par Alliance.
[27] En l'espèce, le comité a fait remarquer qu'en plus des dispositions de l'article 97 de la Loi sur l'ONE, les Règles de 1986 sur la procédure des comités d'arbitrage sur les pipe-lines, précitées, exigent que la compagnie fournisse une évaluation indiquant tous les faits dont elle a tenu compte en arrivant au montant de l'indemnité offerte au propriétaire et mentionne les autres éléments qui pourraient influer sur la valeur des terrains. Le comité a fait remarquer que même si l'évaluation fournie par Alliance était limitée à la valeur marchande en bloc, M. Hushion a témoigné au sujet des autres éléments.
[28] Monsieur Hushion a témoigné que l'offre de règlement qu'Alliance a faite aux intimés était conforme à l'indemnité offerte à de nombreux propriétaires de la région et acceptée par ceux-ci et qu'elle correspondait aux montants [traduction] « habituellement payés par les exploitants de pipelines dans la région » . Il a témoigné que les autres compagnies de pipeline exerçant leurs activités dans la région payaient un montant de 950 $ l'acre pour l'achat de servitudes similaires. De plus, ces compagnies, qui étaient réglementées par la province, devaient payer des frais de 500 $ l'acre. Le témoin a expliqué que [traduction] « l'un représente une estimation de la valeur marchande, alors que l'autre est le genre de prix établi par ces compagnies » .
[29] Compte tenu de cette preuve ainsi que des alinéas 97(1)a) et i) et du paragraphe 97(2), le comité à tiré la conclusion suivante :
[traduction] [...] ces chiffres établissent la meilleure preuve du genre d'indemnité qu'il convient d'accorder pour une emprise sur ces terrains ainsi que pour les autres éléments ou l' « ensemble des droits » qui l'accompagnent.
[30] Le comité a noté qu'aucune preuve n'avait été présentée au sujet des caractéristiques précises des terrains des intimés qui influeraient sur l'indemnité et qu'il n'existait aucune preuve contraire au sujet de la valeur en bloc ou de la valeur fondée sur une petite parcelle.
[31] Le comité a également reconnu l'incitation importante qui existe pour les exploitants de pipelines lorsqu'il s'agit de régler les questions d'indemnisation de gré à gré en temps opportun et la nécessité pour les exploitants de pipelines d'être considérés comme traitant les voisins d'une façon équitable. De plus, le comité a dit qu'il ne voulait pas décourager les offres d'indemnisation généreuses en [traduction] « exigeant simplement que l'exploitant du pipeline respecte son offre la plus élevée » .
[32] Le comité à conclu ce qui suit :
[traduction] Toutefois, compte tenu de la preuve, et notamment des éléments susmentionnés, nous sommes d'avis que la preuve mise à notre disposition exige que le montant de 1 450 $ mentionné dans la preuve de M. Hushion soit celui qui s'applique. Nous ordonnons donc que l'avance corresponde à ce montant, la moitié du montant devant se rapporter à l'espace de travail et à la servitude temporaire.
[33] Enfin, le comité a mentionné l'article 98 de la Loi sur l'ONE, qui permet au propriétaire de choisir de recevoir l'indemnité sous forme de paiement forfaitaire ou de versements périodiques. De l'avis du comité, cette disposition ne se limite pas aux ordonnances finales accordant l'indemnité. Le comité a donc ordonné que l'avance soit payée sous forme de versements périodiques comme l'avaient demandé les propriétaires.
[34] L'appelante soulève les points litigieux suivants :
1. Le comité a-t-il commis une erreur de droit en omettant de tenir compte des principes d'indemnisation codifiés à l'article 97 de la Loi sur l'ONE et de les interpréter de la façon appropriée et en particulier :
a) Le comité a-t-il omis de tenir compte de la valeur marchande des terrains compte tenu de leur utilisation optimale et a-t-il plutôt accordé une importance exclusive aux règlements qu'Alliance avait conclus avec d'autres propriétaires de terrains situés près des terrains des intimés?
b) Le comité a-t-il omis de tenir compte, en vertu du sous-alinéa 97(1)i), d'autres considérations telles que la valeur résiduelle et la valeur de réversion des terrains des intimés?
2. Le comité a-t-il commis une erreur en appliquant les frais d'accès de 500 $ que les compagnies sous réglementation provinciale sont tenues de payer en vertu de la Surface Rights Act de l'Alberta, précitée, aux terrains acquis en vertu de la Loi sur l'ONE?
3. Le comité a-t-il commis une erreur en concluant que l'article 98 de la Loi sur l'ONE s'applique aux avances sur le montant de l'indemnité déterminée dans le cadre de l'arbitrage prévu a l'article 105 de la Loi sur l'ONE?
Question 1a) : Le comité a-t-il omis de tenir compte de la valeur marchande des terrains compte tenu de leur utilisation optimale et a-t-il plutôt accordé une importance exclusive aux règlements qu'Alliance avait conclus avec d'autres propriétaires de terrains situés près des terrains des intimés?
[35] Il est soutenu que le comité a commis une erreur dans sa décision lorsqu'il a accordé de l'importance aux règlements qu'Alliance avait conclus avec d'autres propriétaires de la région plutôt qu'à la valeur marchande des terrains et qu'il a tenu compte de ces règlements.
[36] Les prétentions d'Alliance sont axées sur l'assertion selon laquelle la détermination du montant de l'indemnité doit être fondée sur une évaluation de l'utilisation optimale des terrains qui pouvait raisonnablement être faite par le propriétaire plutôt que sur la valeur des terrains pour la compagnie de pipeline aux fins de leur utilisation en tant que servitude.
[37] Alliance maintient que le [traduction] « facteur primordial » à prendre en considération dans la détermination de l'indemnité à payer pour l'acquisition des terrains en vertu de la Loi sur l'ONE se rapporte à la valeur marchande des terrains que la compagnie doit prendre. Le paragraphe 97(2) définit la valeur marchande comme étant la somme qui aurait été obtenue sur le marché libre.
[38] De plus, Alliance signale que les facteurs à prendre en considération dans une évaluation aux fins de la détermination de l'indemnité selon les Règles de 1986 sur la procédure des comités d'arbitrage sur les pipe-lines étayent son point de vue, à savoir que l' « utilisation optimale » du terrain que peut faire le propriétaire est destinée à servir de fondement à une évaluation visant à permettre de déterminer la valeur marchande des terrains acquis en vertu de la Loi sur l'ONE. En l'espèce, Alliance affirme que l'utilisation optimale des terrains en question se rattache à l'agriculture.
[39] Compte tenu de ces propositions, Alliance soutient que l'approche du comité n'est pas correcte, et ce, pour deux raisons.
[40] En premier lieu, ces règlements indiquent des montants d'indemnité qui tiennent compte de facteurs étrangers. Ils comprennent les frais d'accès de 500 $ l'acre qui sont payés par les compagnies sous réglementation provinciale. De plus, ils tiennent compte de facteurs tels que le désir d'Alliance de mener à bonne fin son programme d'acquisition de terrains en temps opportun, de maintenir de bonnes relations publiques et son image en tant que compagnie se comportant en bon citoyen et d'éviter une procédure d'arbitrage coûteuse.
[41] En second lieu, en tenant compte de ces règlements, le comité a de fait adopté une approche fondée sur les types de marchés conclus en vue d'établir la valeur des servitudes. Alliance soutient que cette approche n'est pas correcte et qu'elle va à l'encontre des principes fondamentaux d'évaluation immobilière tels qu'ils sont codifiés par la Loi sur l'ONE.
[42] Alliance déclare qu'il n'existe pas de marché pour les servitudes de pipelines puisqu'on ne peut pas dire que pareilles servitudes sont négociées sur un marché libre. Les règlements relatifs aux indemnités à payer pour les servitudes de pipelines qui sont accordées sous le « spectre de l'expropriation » ne peuvent donc pas vraiment être considérés comme étant négociés sur le marché libre au sens du paragraphe 97(2).
[43] Sur ce point, Alliance soutient que la méthode d'évaluation en bloc est plus compatible avec le régime prévu par la Loi sur l'ONE. Il existe de fait un marché pour les unités pourvues d'un titre sur lesquelles les servitudes sont acquises. De l'avis d'Alliance, cela rend son approche plus appropriée que l'approche fondée sur les types de marchés conclus que le comité a adoptée.
[44] Alliance maintient également que l'approche fondée sur les types de marchés conclus est théoriquement illogique, compte tenu du champ d'application national de la Loi sur l'ONE et des caractéristiques physiques des aménagements liés aux pipelines. Alliance affirme qu'étant donné que la Loi sur l'ONE réglemente l'aménagement de pipelines partout au Canada, les principes d'indemnisation des propriétaires doivent être uniformes partout au Canada. L'appelante soutient qu'en adoptant une approche fondée sur les types de marchés conclus, le comité a été influencé d'une façon non appropriée par le fait qu'il y a beaucoup de pipelines dans le nord de l'Alberta, mais qu'il n'existerait pas de preuves au sujet des types de marchés conclus si le pipeline traversait de nombreuses régions du Canada.
[45] Quant aux caractéristiques physiques, Alliance soutient que l'approche fondée sur les types de marchés conclus ne se prête fondamentalement pas aux aménagements liés aux pipelines, et ce, à cause de leur nature linéaire. L'approche fondée sur les types de marchés conclus ne tient pas compte de la valeur intrinsèque des terrains que traverse le pipeline. Étant donné que le long du pipeline, les propriétaires ne seront séparés que par une clôture, si l'approche fondée sur les types de marchés conclus était employée, tous les propriétaires toucheraient la même indemnité pour leurs terrains, indépendamment de caractéristiques particulières telles que la proximité de municipalités, la qualité du sol et la productivité des terrains.
[46] Dans leurs arguments écrits, les intimés n'ont pas traité des arguments précis avancés par Alliance dans cet appel. Ils se fondent plutôt sur les prétentions qu'ils ont soumises au comité et sur les brefs arguments qui ont été présentés oralement à l'audition de l'appel. En général, les intimés prennent la position selon laquelle les arguments de l'appelante se rapportent à des questions pertinentes aux fins de la détermination du montant final de l'indemnité et qu'il ne s'agissait pas de questions que le comité devait trancher.
[47] Les intimés affirment qu'Alliance a choisi de se fonder exclusivement sur la valeur marchande en bloc pour déterminer le montant de l'avance. De l'avis des intimés, le comité a correctement conclu que l'avance devrait avoir un certain rapport avec le montant final de l'indemnité; il a conclu que ce montant devrait être supérieur à la valeur en bloc et il a fondé sa décision sur la preuve disponible.
[48] Eu égard aux circonstances de l'affaire, le comité n'a commis aucune erreur susceptible de révision en tenant compte de la preuve relative aux règlements qu'Alliance avait conclus avec d'autres propriétaires et de l'offre de règlement qui avait été faite aux intimés et en se fondant sur cette preuve et sur cette offre. L'assertion d'Alliance selon laquelle le montant de l'avance devrait être limité à la valeur marchande en bloc est incompatible avec la position selon laquelle il devrait exister une corrélation étroite entre le montant de l'avance et l'indemnité finale à laquelle le propriétaire aurait probablement droit en vertu de la Loi sur l'ONE et n'est pas étayée par les dispositions de la Loi sur l'ONE. Étant donné que les mots « valeur » et « indemnité » sont séparés aux alinéas 87b) et c) et compte tenu de l'énumération des facteurs figurant au paragraphe 97(1) de la Loi sur l'ONE, il est clair que la valeur marchande n'est que l'un des éléments dont il faut tenir compte dans la détermination de l'indemnité. À mon avis, le comité a correctement conclu que le montant de l'avance devrait avoir un certain rapport avec le montant final de l'indemnité et, par conséquent, que l'avance devrait être fondée sur quelque chose de plus que la valeur marchande en bloc.
[49] La seule preuve dont disposait le comité, à part la preuve présentée par Alliance au sujet de la valeur marchande en bloc, se rapportait au montant de l'indemnité qui était payé par les autres exploitants de la région, lequel servait de son côté de fondement aux règlements qu'Alliance avait conclus avec les autres propriétaires et à l'offre de règlement qu'elle avait faite aux intimés. Le comité, qui reconnaissait que l'indemnité prévue par la Loi sur l'ONE a un fondement plus général que la valeur marchande en bloc, s'est appuyé à bon droit sur la preuve relative aux règlements afin d'arriver dans une certaine mesure au montant final de l'indemnité à payer. Il est clair que les règlements conclus avec les autres propriétaires et l'offre de règlement qui a été faite aux intimés tiennent compte d'une gamme d'éléments, mais le témoin d'Alliance lui-même a déclaré que le montant global de l'offre de règlement qui a été faite aux intimés représentait le « prix » établi par les autres exploitants de pipelines de la région. Je note également que, dans les arguments qu'elle a soumis au comité, Alliance a cherché à se fonder sur l'offre de règlement qu'elle avait faite aux intimés pour établir la « bonne foi » dont elle avait fait preuve dans le cadre de la négociation. Comme le comité l'a dit, il s'agit de la [traduction] « meilleure preuve » qui existe au sujet du genre d'indemnité qu'il convient d'accorder pour l'acquisition des servitudes de pipelines dans la région où sont situés les terrains des intimés. En outre, il n'existait aucune preuve contraire au sujet de la valeur ou des caractéristiques particulières de la propriété des intimés. Comme l'avocat des intimés l'a soutenu avec justesse dans l'argumentation orale relative à la preuve dont disposait le comité, [traduction] « le comité n'avait que ce qui était mis à sa disposition » .
[50] De plus, la question de savoir si c'est la méthode d'évaluation en bloc ou l'approche fondée sur les types de marchés conclus qui est la plus conforme au régime législatif et qui devrait être adoptée aux fins de la détermination du montant final de l'indemnité prévue par la Loi sur l'ONE n'était pas en cause devant le comité. De fait, les avocats ont convenu que le règlement de cette question et de toute autre question relative à la détermination du montant final de l'indemnité ne relevait pas du mandat du comité. Je retiens l'argument des intimés selon lequel l'appelante tente de débattre le bien-fondé de la détermination du montant final de l'indemnité.
Question 1b) : Le comité a-t-il omis de tenir compte, en vertu du sous-alinéa 97(1)i), d'autres considérations telles que la valeur résiduelle et la valeur de réversion des terrains des intimés?
[51] Alliance affirme que le comité a commis une erreur en omettant de tenir compte de la valeur résiduelle et de la valeur de réversion des terrains pour les intimés dans son examen des « autres éléments » mentionnés au sous-alinéa 97(1)i) de la Loi sur l'ONE.
[52] Alliance se fonde sur la décision que la Cour d'appel de l'Alberta a rendue dans l'affaire Cochin Pipe Lines Ltd. c. Rattray et al. (1980) 117 D.L.R. (3d) 442. Les questions soulevées dans cet appel se rapportaient à la détermination de l'indemnité effectuée par l'arbitre conformément à la Loi sur l'Office national de l'énergie, S.R.C. 1970, ch. N-6, soit la loi qui s'appliquait avant la législation actuelle, pour la prise d'une servitude relative à un pipeline. L'une des questions soulevées par l'appelante était que l'arbitre avait omis d'évaluer le droit résiduel sur l'emprise pour le propriétaire et de le défalquer de la valeur des terrains qui avaient été pris. En particulier, Alliance se fonde sur les remarques suivantes que le juge Haddad a faites à la page 451 :
[traduction] [...] lorsqu'il existe un droit résiduel en faveur d'un propriétaire, la valeur de ce droit, dans le cadre de la détermination de l'indemnité, ne peut pas être omise. [...] En prenant en considération la valeur résiduelle, le tribunal qui est tenu de fixer le montant de l'indemnité doit apprécier la preuve en vue de déterminer cette valeur.
[53] Le juge Haddad a conclu qu'eu égard aux circonstances de l'affaire, l'existence d'un droit résiduel ne pouvait pas être contestée, mais il a également fait remarquer ce qui suit, à la page 452 :
[traduction] [...] en fait, l'appelante n'a fait aucun effort à l'audience pour attribuer une valeur au résidu et, de fait, aucune preuve n'a été soumise à l'appui d'une valeur résiduelle. Il ressort de l'examen du dossier que, dans ce cas-ci, l'appelante n'a pas décidé de soulever ce point lors de l'expropriation ou au cours de l'audience relative à l'arbitrage. Dans la mesure où je puis le constater, elle s'est abstenue d'avancer la thèse selon laquelle l'arbitre devait tenir compte de ce droit en fixant le montant de l'indemnité. La question de l'intérêt résiduel est soulevée par l'appelante pour la première fois en appel.
[54] La conclusion tirée par la Cour est particulièrement pertinente en ce qui concerne les faits de la présente espèce et l'argument avancé par Alliance. En l'absence de preuve à l'appui d'une valeur résiduelle, le juge Haddad a conclu, à la page 454, que la Cour ne devrait pas [traduction] « tenter d'évaluer arbitrairement le droit résiduel » .
[55] En l'espèce, Alliance a raison de dire que le comité n'a pas expressément traité, dans ses motifs, de la question de la valeur résiduelle et de la valeur de réversion des terrains dans la présente affaire ou dans l'affaire Bokenfohr. Toutefois, Alliance reconnaît également qu'aucune preuve n'a été soumise au sujet de la valeur résiduelle et de la valeur de réversion des terrains des intimés. Sans faire de remarques au sujet du contenu des « autres éléments » mentionnés au sous-alinéa 97(1)i) de la Loi sur l'ONE, étant donné l'absence de quelque élément de preuve se rapportant aux valeurs de tout droit résiduel ou droit de réversion, je ne puis conclure que le comité a commis une erreur en omettant d'en tenir compte dans sa décision.
Question 2 : Le comité a-t-il commis une erreur en appliquant les frais d'accès de 500 $ que les compagnies sous réglementation provinciale sont tenues de payer en vertu de la Surface Rights Act de l'Alberta, précitée, aux terrains acquis en vertu de la Loi sur l'ONE?
[56] L'article 19 de la Surface Rights Act, précitée, exige qu'une compagnie paie des frais d'accès de 500 $ l'acre en plus de toute indemnité payable à l'égard du droit d'accès. Alliance soutient qu'en se fondant sur ses offres de règlement comme meilleur indicateur du montant de l'indemnité auquel les intimés auront en fin de compte droit, le comité impose des frais provinciaux à un organisme sous réglementation fédérale. En outre, étant donné que l'article 19 de la Surface Rights Act, précitée, prévoit que les frais viennent s'ajouter à toute indemnité payable, l'imposition de ces frais ne relevait clairement pas de la compétence du comité.
[57] Alliance soutient également que le comité a commis une erreur en appliquant l'équivalent des frais d'accès à l'espace de travail temporaire même s'il n'était pas établi que d'autres exploitants de la région payaient de tels frais ou que ce montant était inclus dans ses offres de règlement.
[58] Le premier argument avancé par Alliance sur ce point est analogue à l'argument qui a déjà été examiné dans ces motifs, à savoir qu'en se fondant sur les règlements conclus par Alliance, on incorpore des éléments étrangers, y compris les frais d'accès de 500 $ l'acre, dans la détermination du montant de l'indemnité finale. Les motifs justifiant le rejet de cet argument-là s'appliquent à l'argument dont il est ici question et ne seront pas répétés ici. Le fait que le comité se fonde sur l'opinion d'Alliance elle-même pour ce qui est du niveau approprié des prix dans la région des intimés n'équivaut pas à l'imposition de frais provinciaux.
[59] Quant au deuxième argument qu'Alliance a invoqué sur ce point, comme il en a déjà été fait mention, le comité a conclu que le montant de l'avance pour l'espace de travail temporaire devrait correspondre à la moitié du montant de l'avance qui est accordée pour la servitude permanente. À mon avis, le fait que le comité a calculé ainsi le montant de l'avance pour l'espace de travail temporaire reflète le raisonnement selon lequel le montant global de 1 450 $ était la meilleure mesure dont il disposait au sujet de l'indemnité relative à l'acquisition de la servitude permanente et est conforme à l'approche d'Alliance elle-même lorsqu'il s'agit d'attribuer une valeur à l'espace de travail temporaire. Il est clair qu'Alliance n'a pas tenu compte de l'équivalent des frais d'accès dans son offre de règlement pour l'espace de travail temporaire, mais, dans l'offre qu'elle a faite en vertu de l'article 87, elle a calculé le montant pour l'espace de travail temporaire comme s'élevant à la moitié du montant qu'elle était prête à payer pour la servitude permanente. À mon avis, le comité n'a pas commis d'erreur en adoptant la même approche dans son calcul du montant de l'avance pour l'espace de travail temporaire.
Question 3 : Le comité a-t-il commis une erreur en concluant que l'article 98 de la Loi sur l'ONE s'applique aux avances sur le montant de l'indemnité déterminé dans le cadre de l'arbitrage prévu à l'article 105 de la Loi sur l'ONE?
[60] Alliance soutient que, [traduction] « par son libellé même » , l'article 98 s'applique uniquement après que le comité a décidé de l'indemnité à payer conformément à l'article 90 de la Loi sur l'ONE. Alliance soutient qu'étant donné que, dans ce cas-ci, le comité a uniquement fixé le montant de l'avance à payer conformément à l'article 105, l'article 98 ne s'applique pas.
[61] Alliance affirme également que l'avance vise à dédommager provisoirement le propriétaire en attendant l'issue de l'arbitrage fondé sur l'article 90 ou une entente entre les parties. L'appelante affirme qu'interpréter l'article 98 comme s'appliquant aux avances [traduction] « aboutit à un résultat ridicule » . Ainsi, si une décision relative à l'avance permet au propriétaire de choisir, en vertu du paragraphe 98(1), de recevoir l'avance sous forme de paiement forfaitaire ou de versements périodiques, cela voudrait dire que ces paiements seraient alors susceptibles de révision en vertu des paragraphes 98(2) et (3).
[62] Je retiens l'argument d'Alliance sur ce point. Comme il en a ci-dessus été fait mention, la procédure d'arbitrage peut être entamée en vertu de l'article 90 ou de l'article 105 de la Loi sur l'ONE. L'article 90 prévoit l'arbitrage à l'égard de toute question d'indemnisation visée au paragraphe 88(1). Les questions visées au paragraphe 88(1) se rapportent au montant de l'indemnité à payer pour l'achat des terrains, aux dommages causés par les activités de la compagnie et à toute question touchant l'indemnité. L'article 105 crée un droit à une avance sur le montant de l'indemnité lorsqu'un droit d'accès immédiat a été accordé ainsi que le droit de faire déterminer le montant de l'avance par arbitrage.
[63] L'article 98 s'applique à une « indemnité » . Toutefois, étant donné la distinction claire qui existe dans la législation entre les décisions relatives au montant de l'indemnité finale, à l'article 90, et le montant de l'avance, à l'article 105, à mon avis, une détermination du montant de l'avance ne se rapporte pas à l'indemnité prévue à l'article 98. Indépendamment de l'applicabilité de l'article 98 aux décisions fondées sur l'article 105, le libellé précis de l'article 105, à savoir « demandant que la question soit réglée par arbitrage » , limite à mon avis la portée d'un arbitrage fondé sur cette disposition à la détermination du montant de l'avance.
[64] Pour ces motifs, l'ordonnance du comité est modifiée et la directive selon laquelle l'avance doit être payée sous forme de versements périodiques comme l'ont demandé les intimés est supprimée. À tous les autres égards, l'appel est rejeté, les dépens étant adjugés aux intimés.
1. L'ordonnance du comité est modifiée et la directive selon laquelle l'avance doit être payée sous forme de versements périodiques comme l'ont demandé les intimés est supprimée.
2. À tous les autres égards, l'appel est rejeté, les dépens étant adjugés aux intimés.
BRIAN PETER FAST
TERESA GEORGINA FAST
DATE DE L'AUDIENCE : Le 18 avril 2002
MOTIFS DU JUGEMENT : Madame le juge Hansen
DATE DES MOTIFS : Le 23 mai 2003
M. Lars H. Olthafer POUR L'APPELANTE
M. Darryl Carter, c.r. POUR L'INTIMÉ
Fraser Milner Casgrain POUR L'APPELANTE
Carter Lock & Horrigan POUR L'INTIMÉ