Source: http://docplayer.fi/99857355-Halkomisen-tarkoituksenmukainen-jakotapa-tilushalkominen-vai-kokonaisarvohalkominen.html
Timestamp: 2019-01-23 18:49:28+00:00
Document Index: 19734507

Matched Legal Cases: ['de lege ferenda', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'De lege ferenda', 'de lege ferenda', 'kko ', 'KKO ', 'tuomioistuin ', 'kko ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'kko ']

Halkomisen tarkoituksenmukainen jakotapa. tilushalkominen vai kokonaisarvohalkominen? - PDF
Halkomisen tarkoituksenmukainen jakotapa. tilushalkominen vai kokonaisarvohalkominen?
Download "Halkomisen tarkoituksenmukainen jakotapa. tilushalkominen vai kokonaisarvohalkominen?"
1 Halkomisen tarkoituksenmukainen jakotapa tilushalkominen vai kokonaisarvohalkominen? Lapin yliopisto Oikeustieteiden tiedekunta Maisteritutkielma Heini Papinsaari Ympäristöoikeus Kevät 2018
2 Lapin yliopisto, oikeustieteiden tiedekunta Työn nimi: Halkomisen tarkoituksenmukainen jakotapa tilushalkominen vai kokonaisarvohalkominen? Tekijä: Heini Papinsaari Opetuskokonaisuus ja oppiaine: Ympäristöoikeus Työn laji: Tutkielma X Laudaturtyö Lisensiaatintyö Kirjallinen työ Sivumäärä: XI + 91 Vuosi: 2018 Tiivistelmä: Halkominen on yhteisomistussuhteen purkamiseen tarkoitettu kiinteistötoimitus, joka voidaan tehdä käyttäen tilushalkomista tai kokonaisarvohalkomista. Tilushalkominen on kiinteistönmuodostamislain mukaan ensisijainen halkomisen jakotapa. Kokonaisarvohalkominen voidaan toimittaa kahdessa tapauksessa: jos kaikki jako-osakkaat siitä sopivat tai jos se on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Tutkimuksen tarkoituksena on oikeusdogmaattisesti tarkastella voimassa olevan kiinteistönmuodostamislain halkomisen jakotapaan liittyvää sääntelyä sekä aihetta koskevaa korkeimman oikeuden ja maaoikeuden ratkaisukäytäntöä. Tutkimus sisältää myös kaksi empiirisen oikeustutkimuksen keinoin toteutettavaa osiota: toimituskäytännön tutkimisen sekä asiantuntijakyselyn. Maanmittauslaitoksen toimituspöytäkirjoja tarkastelemalla tutkimuksessa tavoitteena on selvittää, kuinka halkomistoimituksissa käytettyjen jakotapojen määrät jakautuvat sekä miten ja miksi tiettyyn jakotapaan päädytään. Kiinteistönmuodostamislain muutostarvetta kartoitetaan asiantuntijakyselyn tukemana. Tutkimus sisältää de lege ferenda - näkökulman, sillä työn perimmäisenä tavoitteena on selvittää, tulisiko halkomisen jakotapaa koskevaa lainsäädäntöä muuttaa ja jos tulisi, miksi ja miten. Kokonaisarvohalkomisen on tutkimuksessa osoitettu olevan lähes kaikkiin tilanteisiin sopiva halkomisen jakotapa, jolla tilikorvaukset ja siten veroseuraamukset saadaan tilushalkomista paremmin minimoitua. Kokonaisarvohalkominen on asianosaisten helppo ymmärtää sekä toimitusinsinööreille miellyttävä käyttää. Tilushalkomisten osuus tehdyistä halkomistoimituksista on tänä päivänä 12 prosentin luokkaa. Vaikka tilushalkominen on voimassa olevan lain mukaan ensisijainen halkomisen jakotapa, on kokonaisarvohalkominen käytännössä, de facto, muodostunut ensisijaiseksi jakotavaksi. Tämän vuoksi lain muutostarve on todellinen. Lakimuutos voidaan toteuttaa siten, ettei tilushalkomisen tekemistä sallita enää lainkaan ja samalla kokonaisarvohalkomisen käyttöalaa laajennetaan poistamalla osittelusta poikkeamisen rajat. Kevyempi tapa toteuttaa lakimuutos on tilushalkomisen säilyttäminen toissijaisena jakotapana, johon voidaan päätyä silloin, jos kaikki jako-osakkaat siitä sopivat tai sen katsotaan olevan tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Koska tavoitteena on saada halkomisesta yhä houkuttelevampi vaihtoehto jakosopimuksella lohkomiselle, on tärkeää saada prosessi mahdollisimman halvaksi, nopeaksi ja oikeusvarmaksi. Näihin tarpeisiin kokonaisarvohalkominen vastaa tilushalkomista paremmin. Avainsanat: halkominen, halkomismenetelmä, jakotapa, tilushalkominen, kokonaisarvohalkominen, empiirinen oikeustutkimus Suostun tutkielman luovuttamiseen Rovaniemen hovioikeuden käyttöön X Suostun tutkielman luovuttamiseen kirjastossa käytettäväksi X Suostun tutkielman luovuttamiseen Lapin maakuntakirjastossa käytettäväksi X II
3 Sisällysluettelo Sisällysluettelo... III Lähteet... VI Lyhenteet... XI Kuvaluettelo... XI 1 Johdanto Tutkimuksen tausta Tutkimusongelma, tavoitteet, menetelmät ja rajaus Tutkimuksen viitekehys ja rakenne Halkominen kiinteistötoimituksena Määritelmä ja käsitteet Yleistä Jakoperuste Jakosuunnitelma Osittelusta poikkeaminen Osittamisrajoitukset Halkomistoimituksen vaiheet ja muutoksenhaku Yhteishalkominen Halkomisen historiallinen ja oikeudellinen kehitys Osittamisrajoituksista osittamisvapauteen Kokonaisuudistus ja kokonaisarvohalkomisen kehittyminen Halkominen nykypäivänä Halkomisen jakotavat Tilushalkominen Kokonaisarvohalkominen Halkomisen jakotavan valinta Asianosaisten välinen sopimus Tarkoituksenmukaisuus Korkeimman oikeuden tapaukset ja niiden merkitys Korkeimman oikeuden ratkaisut ennakkopäätöksinä Tapaus KKO 2007: Tapaus KKO 2017: Jaettavaan kohteeseen liittyvät ominaisuudet III
4 3.4.1 Kohteen koko ja arvo Omaisuusosat Odotusarvo epävarmuustekijänä Muut huomioitavat seikat Hinnanmuutosriskit ja arviointivirheet Ongelmana liian aikaisin tehty päätös jakotavasta Tilikorvauksiin liittyvä problematiikka Panttioikeuden haltijan aseman suoja Prosessin joustavuus, nopeus ja kustannukset Halkomisen jakotapa maaoikeuskäytännössä Maaoikeuksien tuomiot Itä-Suomen maaoikeus, I jaosto, , Dnro 98/ Itä-Suomen maaoikeus, I jaosto, , Dnro 98/ Etelä-Suomen maaoikeus, III jaosto, , Dnro 98/ Mikkelin käräjäoikeus, , Dnro M01/ Mikkelin käräjäoikeus, , Dnro M02/ Hämeenlinnan käräjäoikeus, , Dnro 03/ Vantaan käräjäoikeus, , Dnro M04/ Mikkelin käräjäoikeus, , Dnro M08/ Vantaan käräjäoikeus, , Dnro M13/ Vantaan käräjäoikeus, , Dnro M14/ Lapin käräjäoikeus, , Dnro M14/ Yhteenveto ja pohdinta Halkomisen jakotapa toimituskäytännössä nykypäivänä Käytettävän aineiston valinta, rajaus ja kerääminen Toimituspöytäkirjoista kerätyt tiedot Käytetty jakotapa toimituksissa Jakotapojen määrien jakautuminen Alueellisena erona Ahvenanmaa Jakotapaan päätyminen sopimuksella tai päätöksellä Sopimusten ja päätösten jakautuminen Sopimukset Päätökset Päätöksen perustelut tilushalkomisen käyttämisestä IV
5 5.5.1 Lain ensisijaisuus Tehokkuus Hallinnanjakosopimus Kokonaisarvohalkomisen estyminen Päätöksen perustelut kokonaisarvohalkomisen käyttämisestä Tarkoituksenmukainen halkomistulos Tilikorvauksien minimoiminen ja verotus Aikaisempien tietojen hyödynnettävyys Viittaus ratkaisuun KKO 2007: Muut perustelut Kiinteistötyypin vaikutus jakotavan valintaan Kiinteistötyyppien luokittelu ja toimitusten jakautuminen Pääosin maa- ja metsätalousmaa Pienehkö rakennusalue Ranta-alue Useita eri omaisuusosia Tilikorvaukset toimituksissa Erityistarkastelussa jakotavastaan riitaisat toimitukset Täsmäotos aineistosta Tulokset ja havainnot Halkomisen jakotapa KML:n voimaantullessa Kysymyksenasettelu ja aineisto Tulokset ja havainnot Kiinteistönmuodostamislain 50 :n muutostarve Asiantuntijakyselyn sisältö ja kohdejoukko Tulokset ja havainnot Lain muutostarve kyselyn perusteella Argumentit tilushalkomisen sallimisen puolesta Argumentit tilushalkomisesta luopumisen puolesta Muita huomioita Johtopäätökset ja yhteenveto LIITE 1 Asiantuntijakysely V
6 Lähteet Kirjalliset lähteet Haataja, Kyösti Maanjaot ja talojärjestelmä. Suomalaisen lakimiesyhdistyksen julkaisuja, B-sarja N:o 37. Porvoo. 864 s. Hatunen, Sampo Maaoikeudet lakkaavat itsenäisinä tuomioistuimina. Maankäyttö 1/2001. s. 48. Saatavissa: Hirvonen, Ari Mitkä metodit? Opas oikeustieteen metodologiaan. Yleisen oikeustieteen julkaisuja 17. Helsinki. ISBN s. Hollo, Erkki J Maankäyttö- ja vesioikeus. Talentum Media Oy. Helsinki. ISBN s. Husa, Jaakko, Mutanen, Anu ja Pohjolainen, Teuvo Kirjoitetaan juridiikkaa. Talentum Media Oy. Helsinki. ISBN s. Hyvönen, Veikko O Kiinteistönmuodostamisoikeus I - Yleiset opit. Espoo. ISBN s Hyvönen, Veikko O Kiinteistönmuodostamisoikeus II - Kiinteistötoimitukset. Espoo. ISBN s. Hyvönen, Veikko O Kokonaisarvomenetelmä halkomisessa. Teoksessa Juhlajulkaisu Leena Kartio / Suomalaisen lakimiesyhdistyksen julkaisuja, C- sarja N:o 39. Helsinki. ISBN s Keinänen, Anssi ja Väätänen, Ulla Empiirinen oikeustutkimus - Mitä ja milloin? Referee-artikkeli. Julkaistu Edilexissä : 21 s. Majamaa, Vesa ja Markkula, Markku Kiinteistönmuodostamislaki. Edita Publishing Oy. ISBN s. Mattjus, Maisa ja Heiska, Eila Uusjaon verotuskysymykset. [PDF]. Saatavissa: Mattila, Päivi ja Heinonen, Tuomo Kokonaisarviointi halkomistoimituksessa. Maanmittauslaitos, kiinteistötietokeskus. Kokonaisarviointihalkominen-projektin loppuraportti. Määttä, Tapio KKO 2007:22 Halkomismenetelmän valinta. Teoksessa KKO:n ratkaisut kommentein 2007:1. Toim. Timonen Pekka. Helsinki. ISBN s VI
7 Määttä, Tapio Metodinen pluralismi oikeustieteessä Ympäristöoikeudellisen tutkimuksen suuntaukset ja menetelmät. Teoksessa Oikeustieteellinen opinnäyte - Artikkeleita oikeustieteellisten opinnäytteiden vaatimuksista, metodista ja arvostelusta. Toim. Miettinen Tarmo. ISBN: Tekijät ja Edita Publishing Oy. s Määttä, Tapio KKO 2017:1 Halkomismenetelmän valinta. Teoksessa KKO:n ratkaisut kommentein 2017:1. Toim. Timonen Pekka. Helsinki. Alma Talent Fokus -teos. Saatavissa: Rantakivi, Esko Halkomisen uudet tuulet toimitusinsinöörin näkökulmasta. Maankäyttö 2/2005. s Tolonen, Hannu Oikeuslähdeoppi. WSOY Lakitieto. Helsinki. ISBN s Vitikainen, Arvo Halkomistoimitus uudistumassa. Maankäyttö 3/1999. s Vitikainen, Arvo Halkominen ja yhteisen alueen jako. Aalto-yliopisto, Maanmittaustieteiden laitos. Helsinki. ISBN s. [PDF]. Saatavissa: Vitikainen, Arvo Kiinteistötekniikan perusteet. Aalto-yliopisto, Maankäyttötieteiden laitos. Aalto-yliopiston julkaisusarja Tiede + teknologia 11/2014. Helsinki. ISBN s. [PDF]. Saatavissa: Internet-lähteet Aalto-yliopiston insinööritieteiden korkeakoulu, Rakennetun ympäristön laitos: Tilikorvaukset tilushalkomisessa. [Viitattu ]. Saatavissa: Korkein oikeus: Ennakkopäätökset. [Viitattu ]. Saatavissa: Korkein oikeus: Valituslupahakemus ja valitus. [Viitattu ]. Saatavissa: Maanmittauslaitos: Kiinteistön jakaminen. [Viitattu ]. Saatavissa: VII
8 Maanmittauslaitos: Toimitusmenettelyn käsikirja. [Viitattu ]. Saatavissa: Oikeus: Maaoikeusasiat. [Viitattu ]. Saatavissa: Verohallinto: Varainsiirtoverotuksen yhtenäistämisohje Diaarinumero A47/200/2017. [Viitattu ]. Saatavissa: Virallislähteet Ahvenanmaan itsehallintolaki (1144/1991) Ahvenanmaan maanhankintalaki (3/1975) Asetus jakolaitoksesta (82/1916, kumottu) Asetus maatilojen osittamisesta (1895, kumottu) Hallituksen esitys eduskunnalle kiinteistönmuodostamista koskevan lainsäädännön uudistamisesta (HE 227/1994 vp) Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi kiinteistönmuodostamislain ja eräistä naapuruussuhteista annetun lain muuttamisesta (HE 65/2005 vp) Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi kiinteistönmuodostamislain ja eräiden siihen liittyvien lakien muuttamisesta (HE 265/2009 vp) Jakolaki (604/1951, kumottu) Kiinteistönmuodostamisasetus (1189/1996) Kiinteistönmuodostamislaki (554/1995) Laki eräistä yhteisomistussuhteista, yhteisomistuslaki (180/1958) Laki kiinteistönmuodostamislain muuttamisesta (1159/2005) Laki kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta, lunastuslaki (603/1977) Maakaari (540/1995) Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) Rakennussuojelulaki (60/1985, kumottu) VIII
9 Suomen perustuslaki (731/1999) Tuloverolaki (1535/1992) Varainsiirtoverolaki (931/1996) Muut lähteet Kemppainen, Juha Toimituspöytäkirja Toimitusnumero Keskusverolautakunnan päätös 1995/81. MML Intranet > JAKOinfo > Toimitukset > Tilasto. [Viitattu ]. MML Intranet > TIETO-tuotannon tuki > Ohjeistus > Toimitukset > Halkomisen toimituskustannusten arviointi. [Viitattu ]. Henkilökohtaiset tiedonannot Kivipelto, Taavi ja Lukin, Petri Henkilökohtainen tiedonanto Kivipelto, Taavi Henkilökohtainen tiedonanto Still, Mikael Henkilökohtainen tiedonanto Oikeustapaukset Korkeimman oikeuden ratkaisut KKO 2004:26 KKO 2004:27 KKO 2007:22 KKO 2017:1 Maaoikeuden ratkaisut Etelä-Suomen maaoikeus, III jaosto, , Dnro 98/23 Hämeenlinnan käräjäoikeus, , Dnro 03/746 Itä-Suomen maaoikeus, I jaosto, , Dnro 98/11 Itä-Suomen maaoikeus, I jaosto, , Dnro 98/013 Itä-Suomen maaoikeus, II jaosto, , Dnro 00/018 IX
10 Lapin käräjäoikeus, , Dnro M14/2716 Mikkelin käräjäoikeus, , Dnro M01/044 Mikkelin käräjäoikeus, , Dnro M02/1578 Mikkelin käräjäoikeus, , Dnro M08/2775 Vantaan käräjäoikeus, , Dnro M04/2420 Vantaan käräjäoikeus, , Dnro M13/18813 Vantaan käräjäoikeus, , Dnro M14/10265 X
11 Lyhenteet AJ HE KKO KMA KML KäO MK MO MRL PL RakSL TMK YhtOmL Asetus jakolaitoksesta Hallituksen esitys Korkein oikeus Kiinteistönmuodostamisasetus Kiinteistönmuodostamislaki Käräjäoikeus Maakaari Maaoikeus Maankäyttö- ja rakennuslaki Perustuslaki Rakennussuojelulaki Toimitusmenettelyn käsikirja Laki eräistä yhteisomistussuhteista Kuvaluettelo KUVA 1 TUTKIMUKSEN VIITEKEHYS, RAKENNE, MENETELMÄT JA AINEISTOT PÄÄPIIRTEISSÄÄN KUVA 2 ANALYSOIDUT MAAOIKEUSTAPAUKSET KUVA 3 RAUENNEET JA SIKSEEN JÄTETYT TOIMITUKSET SEKÄ LOPULLINEN AINEISTO KUVA 4 KÄYTETTY JAKOTAPA HALKOMISTOIMITUKSISSA KUVA 5 PÄÄTÖSTEN JA SOPIMUSTEN SUHDE SEKÄ JAKOTAPOJEN JAKAUTUMINEN SOPIMUKSISSA KUVA 6 JAKOTAVAN JAKAUTUMINEN TILUSHALKOMISTEN JA KOKONAISARVOHALKOMISTEN KESKEN ERI KIINTEISTÖTYYPEILLÄ KUVA 7 TILIKORVAUSTEN JAKAUTUMINEN ERI LUOKKIIN TILUSHALKOMISESSA JA KOKONAISARVOHALKOMISESSA KUVA 8 JAKOTAVAN JAKAUTUMINEN JAKOTAPAA KOSKEVISSA TOIMITUSMIESTEN PÄÄTÖKSISSÄ ERIKSEEN RIITAISISSA TOIMITUKSISSA JA KAIKISSA TOIMITUKSISSA KUVA 9 AJAN VAIKUTUS TILUSHALKOMISTEN OSUUTEEN XI
12 1 Johdanto 1.1 Tutkimuksen tausta Halkominen kiinteistönmuodostamistoimituksena on tilan tai tilojen yhteisomistuksen purkamiseen oiva toimitus, joita tehdään Maanmittauslaitoksella vuosittain hieman yli 200 kappaletta 1. Tilushalkominen on jo vanhastaan tunnettu ja käytetty halkomisen jakotapa eli halkomismenetelmä, jonka rinnalle voimaan tullut kiinteistönmuodostamislaki (KML, 554/1995) toi uuden menetelmän: kokonaisarvohalkomisen. Kiinteistönmuodostamislaki asettaa tilushalkomisen ensisijaiseksi halkomisen jakotavaksi kokonaisarvohalkomiseen nähden. Lainsäädännön muuttaminen saattaisi kuitenkin olla tarpeen, sillä toimituskentältä kantautuneiden näkemysten perusteella kokonaisarvohalkominen vastaa monessa tapauksessa tilushalkomista paremmin nykyajan tarpeisiin halkomisen jakotapana. Tällaisen käsityksen saa myös tarkastelemalla kahta aihetta koskevaa korkeimman oikeuden tapausta, joista tuoreenmassa korkein oikeus päätyi tosin tilushalkomisen kannalle sen lain mukaisen ensisijaisuuden takia, vaikka mahdollisesti kokonaisarvohalkominen olisi myös tässä tapauksessa ollut kokonaisuutena tarkastellen parempi vaihtoehto. Halkomisen jakotapoja etuineen, haittoineen ja riskineen sekä valintaa niiden välillä on käsitelty jonkin verran kirjallisuudessa ja artikkeleissa 1990-luvun loppupuolella ja 2000-luvun alussa, mutta ajantasainen ja muutostarpeita koskeva tutkimus aiheesta puuttuu kokonaan. Tämän vuoksi aihe on tutkimisen arvoinen. Toisaalta aiheen suhteellisen niukka käsittely kirjallisuudessa ja artikkeleissa tuo omat haasteensa hyvän maisteritasoisen tutkielman tekemiselle. Toisaalta se taas antaa mahdollisuuden luoda kokonaan uutta, ajankohtaista tietoa aiheesta, minkä toivon kompensoivan kirjallisten lähteiden määrää. Korkeimman oikeuden tapaus KKO 2017:1 toimi omalta osaltani inspiraation lähteenä suorittaa tutkimus halkomisen jakotapoihin liittyvästä aiheesta. Samoihin aikoihin myös Maanmittauslaitos havaitsi jakotapoja koskevan problematiikan lainsäädännön ja käytännön tarpeiden välillä ja halusi teettää aiheesta tutkimuksen. Tiemme kohtasivat ja päädyin tekemään tämän tutkimuksen Maanmittauslaitoksen toimeksiannosta työsuhteessa kolmen kuukauden ajan helmi-toukokuussa 2018 Maanmittauslaitoksen Pasilan toimipisteellä. 1 Loppuunsaatetut toimitukset Maanmittauslaitoksen JAKOinfon ( ) mukaan 238 kpl (2015), 212 kpl (2016) ja 206 kpl (2017). 1
13 1.2 Tutkimusongelma, tavoitteet, menetelmät ja rajaus Tässä tutkielmassa on tarkoitus lainsäädännön, oikeuskäytännön ja kirjallisuuden kautta tarkastella kahta halkomisen jakotapaa: tilushalkomista ja kokonaisarvohalkomista. Tutkimuksessa tuodaan esiin molempien jakotapojen vahvuuksia ja heikkouksia eri tyyppisillä alueilla ja erilaisissa tilanteissa sekä niihin liittyviä riskejä. Kahden korkeimman oikeuden tapauksen, KKO 2007:22 ja KKO 2017:1, lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan maaoikeuskäytäntöä. Varsinaisessa tutkimuksessa mielenkiinto keskittyy halkomisen nykytilaan. Ikään kuin tutkimuksen esikysymyksenä on, kumpaa jakotapaa pääosin käytetään halkomistoimituksissa tänä päivänä ja miksi? Tutkimuksessa tuotetaan tilasto jakotapojen käyttämisen välisestä suhteesta ja pyritään löytämään ne objektiiviset faktat, millä perusteilla jompaankumpaan jakotapaan toimituksessa päädytään. Mikäli kokonaisarvohalkomisen käyttäminen tilushalkomiseen nähden osoittautuu tutkimuksen hypoteesin mukaisesti dominoivaksi, tullaan työssä pohtimaan myös lainsäädännön muutostarpeita. Varsinainen tutkimuksen tutkimuskysymys kuuluukin, tulisiko halkomisen jakotapaa koskevaa lainsäädäntöä muuttaa ja jos tulisi, miksi ja miten? Tutkimuksen tutkimusongelmaan pyritään vastaamaan seuraavien toisiinsa kytkeytyvien tutkimussuuntausten ja -menetelmien avulla: 1) Lainopillinen eli oikeusdogmaattinen tutkimusote. 2) Empiirinen oikeustutkimus. 3) De lege ferenda -näkökulma. Tämän tutkimuksen yksi tutkimuksellinen suuntaus on lainoppi, joka on yleinen metodi ympäristöoikeudessa. 2 Lainopin tutkimuskohteena on voimassaoleva oikeus ja sen keskeinen tehtävä on oikeussäännösten tulkinta ja systematisointi. 3 Tutkimus ei kuitenkaan ole puhtaasti oikeusdogmaattinen, vaan niin sanottu yhdistelmätutkimus, jossa lainoppiin yhdistyy muita tiedonintressejä ja menetelmiä. 4 Toinen tutkimuksen varsinainen tutkimussuuntaus onkin empiirinen oikeustutkimus, jonka kohteena on oikeudellinen ilmiö. Menetelmällisen ehdon mukaan empiirisessä oikeustutki- 2 Määttä 2016, s Hirvonen 2011, s. 21; Keinänen ja Väätänen 2015, s Määttä 2016, s
14 muksessa käytetään yhteiskuntatieteellisiä empiirisen tutkimuksen metodeja kokemusperäisen tiedon hankintaan, analysointiin ja päätelmien tekemiseen. Tutkimuskohdetta koskevan ehdon mukaan empiirisessä oikeustutkimuksessa tutkimuksen kohteena tulee olla sellainen yhteiskunnallinen ilmiö, jolla on yhteys oikeuden maailmaan, esimerkiksi oikeudellisten toimijoiden päätöksenteko, toimintatavat, arvot ja asenteet sekä lakien synty ja lainsäädäntöön vaikuttaminen. 5 Tutkimuksessa täyttyy empiirisen oikeustutkimuksen sekä menetelmällinen että tutkimuskohdetta koskeva ehto, kun aineisto tutkimuksen empiirisessä osassa muodostuu halkomistoimitusten toimituspöytäkirjoista sekä asiantuntijoille suunnatun kyselyn vastauksista lain muutostarvetta koskien. Päämetodi tutkimuksen empiirisessä osissa on laadullinen eli kvalitatiivinen, mutta tutkimus käsittää myös määrällisen eli kvantitatiivisen metodin piirteitä tutkimuksen sisältäessä lukumääriin ja prosentteihin liittyviä kysymyksiä ja tuloksia. 6 Tutkimus käsittää myös de lege ferenda -näkökulman. Läpi tutkimuksen kartoitetaan halkomisen jakotapaa koskevia ongelmakohtia ja lain kehittämistarpeita tutkimalla ja analysoimalla lainsäädäntöä ja sen soveltamiskäytäntöä toimitus- ja oikeuskäytännössä. Loppu viimein asiantuntijoille suunnatun kyselyn tulokset huomioon ottaen esitetään tutkijan näkemys siitä, minkälainen kyseessä olevan oikeussäännön tulisi tulevaisuudessa olla. Tutkimuskysymykset muodostavat tutkielmalle luonnollisen rajauksen. Työssä keskitytään nimenomaan halkomisen jakotapaan liittyvään problematiikkaan, eikä halkomiseen liittyviin muihin ongelmiin sen vuoksi tässä tutkimuksessa ole syytä pureutua. Teoriaosuudessa alussa luvussa 2.1 Määritelmä ja käsitteet halkomiseen liittyvät yleiset käsitteet on silti syytä käydä läpi, sillä siten muodostetaan pohja halkomisen jakotapaa koskevalle tutkimukselle. Tutkielmani aiheen ja rajauksen vuoksi oikeusvertaileva tutkimusote ei ole tutkimuksessa tarkoituksenmukainen, jonka vuoksi myös vieraskieliset lähteet jäävät työssäni vähäisiksi. 1.3 Tutkimuksen viitekehys ja rakenne Tutkimus on oikeustieteellinen tutkimus ja sen aihe halkominen, tarkemmin määriteltynä halkomisen jakotapa, kuuluu ympäristöoikeuden viitekehykseen ja sen osa-alueeseen kiinteistönmuodostamisoikeuteen, jonka kannalta keskeisin säädös on vuodelta 1995 peräisin oleva kiinteistönmuodostamislaki (KML, 554/1995). 5 Keinänen ja Väätänen 2015, s Keinänen ja Väätänen 2015, s. 7. 3
15 Tutkielman rakenne jakautuu seitsemään päälukuun. Ensimmäisessä pääluvussa eli johdannossa selvitetään tutkimuksen taustaa, tavoitteita ja rajausta sekä esitellään tutkimusongelma ja tutkimusmenetelmät. Lisäksi johdannossa käydään läpi tutkimuksen viitekehys ja rakenne. Toinen ja kolmas pääluku muodostavat tutkimuksen teoriaosuuden. Toisessa pääluvussa käsitellään halkomista yleisesti kiinteistönmuodostamistoimituksena keskeisimpien käsitteiden määrittelyn kautta, käydään läpi halkomisen oikeushistoriallista taustaa sekä esitellään halkomisen jakotavat, tilushalkominen ja kokonaisarvohalkominen. Kolmas pääluku pureutuu teoriapohjalta halkomisen jakotavan valintaan ja valintaan vaikuttaviin seikkoihin sekä esittelee kirjallisuuden ja korkeimman oikeuden tapausten kautta menetelmien vahvuuksia, heikkouksia sekä niihin liittyviä riskejä. Neljännessä pääluvussa tutkitaan halkomisen jakotapaa koskevia maaoikeusratkaisuja, joissa erityistä huomiota kiinnitetään tuomion perusteluihin. Viides ja kuudes pääluku pureutuvat tutkimuksen ytimeen. Viidennessä pääluvussa tarkastellaan toimituskäytäntöä nykypäivänä ja ennen kaikkea selvitetään, kuinka toimituksissa käytettyjen jakotapojen määrät jakautuvat sekä miten ja miksi tiettyyn jakotapaan päädytään. Kuudennen pääluvun tarkoitus on selvittää kiinteistönmuodostamislain muutostarvetta asiantuntijakyselyn tukemana. Seitsemännen pääluvun johtopäätökset on luotu peilaten neljännen, viidennen ja kuudennen pääluvun tutkimustuloksia teoriaosuuden antamaan taustatietoon. Kuvan 1 mukainen kaavio havainnollistaa tutkimuksen viitekehystä sekä tutkimuksen rakennetta eri osa-alueineen. Lisäksi kaaviosta käy ilmi tutkimuksessa käytetyt menetelmät ja aineistot tutkimuksen eri osaalueilla. Tavoitteena on, että tutkimus on kokonaisuudessaan johdonmukaisesti etenevä, ja että jokainen tutkimuksen osa-alue muodostaa oman selkeän kokonaisuutensa. 4
16 Kuva 1 Tutkimuksen viitekehys, rakenne, menetelmät ja aineistot pääpiirteissään. 5
17 2 Halkominen kiinteistötoimituksena 2.1 Määritelmä ja käsitteet Yleistä Halkominen on lohkomisen ohella toinen kiinteistönmuodostamistoimitus tai yleisemmin kiinteistötoimitus, jolla kiinteistö jaetaan eli ositetaan. 7 Molemmista toimituksista säädetään kiinteistönmuodostamislaissa (KML, 554/1995). Halkomista voidaan pitää kiinteistön osittamisen perusmuotona, sillä toisin kuin lohkomisessa, halkomisessa koko kiinteistö aidosti jaetaan uusiksi itsenäisiksi kiinteistöiksi. Lohkomisessa puolestaan on kyse jonkin tietyn alueen erottamisesta, jolloin jäljelle jäävän kiinteistön voidaan periaatteessa nähdä jäävän entiselleen. 8 Lohkominen on halkomista huomattavasti yleisempi kiinteistötoimitus: kun vuonna 2015 lohkomisia tehtiin Maanmittauslaitoksen toimesta runsaat ja kuntien toimesta lähes kappaletta, halkomisia suoritettiin samana vuonna vain 233 kappaletta. 9 Yleisesti määrät ovat viime vuosina pyörineet 200 halkomisen paremmalla puolella. 10 Halkomistoimituksen tarkoituksena on joko purkaa tilan yhteisomistus tai jakaa tila useiksi tiloiksi tai tontti useiksi tonteiksi omistajan tahdon perusteella. 11 Majamaan ja Markkulan mukaan usein halkomisessa on kyse tilan yhteisomistuksen purkamisesta tilanteessa, jossa yhteisomistajat eivät ole päässeet sopimukseen tilansa jakamisesta määräaloina. 12 Hakemuskompetenssi eli oikeus hakea halkomistoimitusta on KML 47.1 :n mukaan tilan tai sen määräosan omistajalla, jolla on lainhuuto tilaan tai sen määräosaan. 13 Tehdyn halkomishakemuksen perusteella annetaan toimitusmääräys. Ilman uutta toimitusmääräystä voidaan asianomaisen toimitusinsinöörille esittämän pyynnön johdosta myös asianomaisen osuuden erottaminen suorittaa samassa toimituksessa, vaikka hän ei olisikaan toimitusta itse hakenut, 7 Kolmantena kiinteistön osittamistoimituksena on olemassa vielä uusjako, mutta tämän työn kannalta sillä ei ole merkitystä ja vertailua, siltä osin kuin se on tarpeellista, tehdään vain lohkomisen ja halkomisen välillä. 8 Hollo 2006, s Majamaa ja Markkula 2016, s MML Intranet: Tilasto. 11 Maanmittauslaitos: Toimitusmenettelyn käsikirja, luku Majamaa ja Markkula 2016, s Majamaan ja Markkula (2016, s. 78) huomauttavat, että jos aviopuolisoille on myönnetty lainhuuto tilaan yhteisesti, yhteisomistusosuuksien on katsottu olevan lähtökohtaisesti pääluvun mukaisia, eikä uutta lainhuutoa määräosiin kummallekin puolisolle ole edellytetty. Sen sijaan jakamattoman kuolinpesän osakkaiden kesken on ensin toimitettava perinnönjako, jossa vahvistetaan osakkaiden määräosuudet tilaan. Kun lainhuudot on näihin määräosiin myönnetty, voidaan tilan halkominen toimittaa perillisten tai näiden seuraajien kesken. 6
18 kunhan hänellä vain on oikeus hakea osuutensa erottamista jaettavana olevasta tilasta. Edellytyksenä on myös, että asianomainen on esittänyt toimitusinsinöörille selvityksen oikeudestaan tällaiseen erottamiseen. 14 KML 4 :n nojalla päätösvaltaa halkomistoimituksessa käyttävät toimitusmiehet, joita ovat toimitusinsinööri ja kaksi uskottua miestä. Uskotut miehet ovat toimitusmiehistön niin sanottuja maallikkojäseniä. 15 Toimitusinsinööri voi kuitenkin KML 4 :n nojalla myös yksin ratkaista halkomiseen liittyvät asiat, jos uskottujen miesten käyttämistä ei katsota tarpeelliseksi eikä kukaan asianosainen uskottujen miesten käyttämistä vaadi. Hyvin harvassa toimituksessa uskottujen miesten käyttäminen on enää tarpeellista, mikä kuvaa Rantakiven mukaan toimitusten sopuisaa luonnetta. 16 Uskottujen miesten käyttämättömyyteen vaikuttaa kuitenkin Kivipellon mukaan toimitusten sopuisan luonteen sijasta ennemminkin se, että KML:n myötä uskottuja miehiä ei enää ollut pakko käyttää sekä se, että uskottujen miesten antama lisäarvo on maanviljelyn vähentymisen myötä selvästi vähentynyt, kun enää pellon tuottokyvyn arvioiminen ei halkomistoimituksessa ole siinä määrin tärkeää kuin ennen. Myös toimintatapa halkomisessa on joustavampi ilman uskottuja miehiä Jakoperuste Jakoperuste tarkoittaa sitä oikeudellista perustetta, jonka mukaan kiinteistön osittaminen suoritetaan. Toisin kuin lohkomisessa, jossa jakoperusteena on tavallisesti kiinteistöstä erotettavan alueen suuruuden määrittävä määräalan kauppakirja tai muu asiakirja 18, halkomisessa jakoperusteena on pääsääntöisesti osittamistavan määräävä suhdeluku eli määräosa, joka vastaa osakkaan omistamaa osuutta kiinteistöstä. Tästä yleisestä jakoperusteesta säädetään KML 49.1 :ssä. Koska halkomisen tarkoituksena on jakaa kiinteistö omistajien kesken yhtäläisiin, yleensä pääluvun mukaisiin osuuksiin, jakoperusteena ei lohkomiseen tapaan ole alueellisesti määritelty kohde. Jollei toisin ole sovittu, halkomisen lähtötilanteessa ei siis ole ennakoitavissa, minkä alueen kiinteistöstä kukin yhteisomistaja tulee saamaan. 19 Yleisen jakoperusteen lisäksi halkomisessa on olemassa kaksi erityistä jakoperustetta. Näistä ensimmäinen koskee omiin nimiin halkomista. KML 49.1 :n nojalla jos halkominen suoritetaan tilan omistajan lukuun, jakoperusteena ovat hänen määräämänsä osuudet. Näin tilan 14 Hollo 2006, s Majamaa ja Markkula 2016, s Rantakivi 2005, s Kivipelto Esimerkiksi tonttijako. 19 Hollo 2006, s. 241,
19 omistajalla on aina oikeus hakea tilansa halkomista samalla tapaa, kuin hän voi hakea myös lohkomista ilman, että määräalaa on luovutettu. Tämän tyyppinen jaettavan kohteen ainoan omistajan hakema halkominen voi tavallisesti tulla kysymykseen silloin, jos omistaja haluaa jo ennakolta halkoa kiinteistön perillistensä pääluvun mukaisessa suhteessa. 20 Toinen erityinen jakoperuste on KML 49.2 :n nojalla sovintojakoon perustuva nautinta. Sovintojako voi tulla jakoperusteeksi vain, jos tilan yhteisomistajat ovat pitkäaikaisesti, vähintään noin 20 vuotta, hallinneet jaettavan tilan alueita sopimallaan tavalla ja yhdessä haluavat käyttää tätä nautintasuhdetta halkomisen perustana tai toimitusinsinööri katsoo nautintasuhteen käyttämisen halkomisen perustana olevan kohtuullista. Jos sovintojakoa ei voida käyttää jakoperusteena, halkominen toimitetaan yleisen jakoperusteen mukaan osakkaiden omistamien osalukujen perusteella Jakosuunnitelma Jakolaissa (JL, 604/1951) tarkoitettua jakoehdotusta vastaa KML:ssa jakosuunnitelma, josta on annettu niin aineellisia kuin menettelyllisiäkin säännöksiä. 22 Aineellisiin säännöksiin, lähinnä KML 52 :n pariin, palaamme myöhemmin tässä tutkielmassa tilushalkomista koskevassa luvussa Tilushalkominen. Jakosuunnitelmaa koskevia prosessuaalisia säännöksiä ovat KML 54 sekä kiinteistönmuodostamisasetuksen (KMA, 1189/1996) 28. KML 54.1 :n mukaan jakosuunnitelma on halkomistoimituksessa laadittava asiakirja, jossa esitetään jakoperuste, muodostettavat tilat, perustettavat yhteiset alueet sekä tilojen osuudet yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin, yksityiset erityiset etuudet, rasitteet sekä tieoikeudet. Lisäksi jakosuunnitelmassa esitetään halkomisen johdosta maksettavat korvaukset. Jakosuunnitelma on tosin KML 54.2 :n nojalla mahdollista laatia myös osittaisena siten, että korvauskysymyksistä päättäminen ajoittuu vasta myöhempään vaiheeseen, jos se on halkomisen kannalta tarkoituksenmukaista. Tällöin jakosuunnitelman käsittelyn yhteydessä päätetään vain tilusten jaosta, yhteisistä alueista ja tilojen osuuksista niihin, erityisistä etuuksista sekä rasitteista ja tieoikeuksista. Korvauksista esitetään vain alustavat arviot, ja lopulliset korvaukset määrätään ja muut halkomisen loppuunsaattamiseksi tarpeelliset toimenpiteet tehdään vasta jakosuunnitelman saatua lainvoiman. 20 Hollo 2006, s Hollo 2006, s. 257; Vitikainen 2011, s Majamaa ja Markkula 2006, s
20 KML 54.1 :n toinen virke sisältää säännöksen jakosuunnitelman esittämisestä ja käsittelystä. Säännöksen mukaan halkomisen toimituskokouksessa asianosaisille selostetaan jakosuunnitelma ja sen perusteet sekä varataan mahdollisuus tutustua jakosuunnitelmaan. Asianosaiset saavat tehdä jakosuunnitelmaa koskevia muistutuksia, joiden käsittelyn jälkeen tehdään päätös siitä, miten halkominen toimitetaan, ja saatetaan halkominen loppuun. Hyvösen mukaan vanha talouskeskus saattaa tuottaa jakosuunnitelmassa silloin tällöin vaikeuksia, jos useat osakkaat tahtoisivat saada sen omaan osuuteensa. Tällaisessa tilanteessa etusijaan vaikuttavia tekijöitä vanhan talouskeskuksen ympärille muodostuvan tilan saamiseksi ovat muun muassa sitoumukset uuden talouskeskuksen perustamisesta toiselle osakkaalle aiheutuvien kustannusten maksamiseen, viljelyn jatkaminen vanhasta talouskeskuksesta käsin ja tähän liittyvät asumistarpeet sekä osakkaan mahdollisuudet hyödyntää vanhan talouskeskuksen rakennuksia. Myös sillä on Hyvösen merkitystä, jos toinen osakas omistaa jo läheisyydessä sijaitsevan toisen talouskeskuksen, joka vastaa hänen tarvettaan. 23 KMA 28 :n nojalla voidaan halkomisessa muodostettujen tilojen antaminen ratkaista arvalla, jos halkomisessa muodostetut tilat voidaan yhtä hyvin antaa useammalle osakkaista eivätkä nämä osakkaat sovi, kenelle heistä mikin tila on tuleva Osittelusta poikkeaminen KML 51 sisältää säännökset poikkeamisesta jakoperusteen mukaisesta tilusmäärästä tai kokonaisarvosta. Sopimusvapaus halkomisen toteuttamistavassa on KML 51.1 :n nojalla varsin laaja. Säännöksen mukaan halkomisessa on nimittäin mahdollista poiketa muodostettavalle tilalle jakoperusteen mukaan tulevasta tilusmäärästä tai omaisuuden kokonaisarvosta, jos kaikki osakkaat siitä sopivat ja se on tarkoituksenmukaisten kiinteistöjen muodostamiseksi tarpeen. Hyvösen mukaan halkomisen suorittaminen ilman poikkeamista lainkaan osittelusta ei usein käytännössä ole mahdollista, eivätkä usein asianosaisetkaan sitä tahdo. Rajojen, teiden ja valtaojien muodostamat tarkoituksenmukaiset tiluslohkot harvoin jakautuvat täsmällisesti osuuksien mukaan. Osittelusta poikkeamiseen usein halkomisessa päädytäänkin, jotta aluetta voidaan käyttää tarkoituksenmukaisina kokonaisuuksina tarpeettomasti niitä pirstomatta Hyvönen 2001, s Hyvönen 2001, s
21 Myös ilman osakkaiden suostumusta voidaan jakoperusteesta poiketa KML 51.2 :n nojalla, mikäli säännöksessä luetellut edellytykset täyttyvät. Ensinnäkin poikkeamisen tulee olla tärkeää tarkoituksenmukaisten tilojen muodostamiseksi. Toiseksi poikkeamisesta ei saa aiheutua kenellekään osakkaalle huomattavaa haittaa eikä kolmanneksi minkään muodostettavan tilan tilusmäärä tai tilaan tulevan omaisuuden kokonaisarvo saa olla enempää kuin 30 prosenttia yli tai enempää kuin 10 prosenttia alle sen, mikä sille jakoperusteen mukaan kuuluisi. Jos kuitenkin poikkeaminen on tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi välttämätöntä, saadaan KML 51.3 :n nojalla jakoperusteesta poiketa osakkaiden suostumuksetta enintään 30 prosenttia alle jakoperusteen, kunhan jakoperusteesta poikkeaminen ei aiheuta kenellekään osakkaalle huomattavaa haittaa. Vuodelta 2005 peräisin olevalla kiinteistönmuodostamislain muuttamisesta annetulla lailla (1159/2005) osittelusta poikkeamisen rajoja nostetiin. Lain esitöistä HE 65/2005 vp selviää, että osittelusta poikkeamisen silloiset rajat, 20 prosenttia ylöspäin ja 10 prosenttia alaspäin, olivat eräissä tapauksissa liian ahtaat järkevän lopputuloksen saamiseksi varsinkin alueeltaan pienehköjä rakennettuja tiloja halottaessa. Osittelusta voidaan poiketa kahdella tavalla ja nämä poikkeamisen lajit on mahdollista erottaa toisistaan. Osittelusta voidaan nimittäin poiketa jakoperusteeseen nähden KML 51 :n mukaisena yleispoikkeamana taikka tilus- tai omaisuuslajien kesken erillispoikkeamana. Yleispoikkeama on mahdollinen ja siihen liittyvät menetykset korvataan sekä kokonaisarvohalkomisessa että tilushalkomisessa, mikäli edellä käsitellyn KML 51 :n edellytykset täyttyvät. Erillispoikkeamasta tilushalkomisessa säätää puolestaan KML 52.1, jonka sisältöön palaamme myöhemmin luvussa Tilushalkominen. Kokonaisarvohalkomisessa ei sen sijaan erillispoikkeamaa korvata erikseen, sillä se korvautuu jakosuunnitelman mukaan toisenlaisena omaisuuslajina Osittamisrajoitukset Kiinteistönmuodostamislain säännökset eivät ohjaa alueiden käyttöä. KML:n nojalla ei myöskään ratkaista sitä, mihin tarkoitukseen jotakin aluetta saadaan käyttää, vaan nämä ratkaisut tehdään kaavoituksessa ja rakennuslupamenettelyssä. KML:ssa rakentamisen edellytyksiä ja kiinteistönmuodostamista ei kuitenkaan ole kokonaan erotettu toisistaan, vaan rakentamisen ohjaamiseksi on lakiin sisällytetty eräitä kiinteistönmuodostamista koskevia osittamisrajoituksia, jotka rajoittavat rakennuspaikan muodostamista Hyvönen 2001, s Vitikainen 2014, s
22 Halkomisessa tulee muiden edellytysten lisäksi pyrkiä noudattamaan maankäytön suunnittelusta johtuvia osittamisrajoituksia. KML 53.1 :n mukaan mitä lain 32 :ssä säädetään lohkomisesta, on soveltuvin osin voimassa myös halkomisessa. Niin ikään KML 53.1 :ssä säädetään, että sitovan tonttijaon alueella tontti voidaan jakaa halkomalla, jos kiinteistöt voidaan muodostaa tonttijaon mukaisesti. Tilanteessa, jossa halkominen toimitetaan asemakaava-alueen ulkopuolella, on KML 53.2 :n nojalla ne kiinteistöt, joihin tulee kuulumaan rakennuslupaa edellyttäviä rakennuksia, muodostettava mahdollisuuksien mukaan siten, että ne täyttävät maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL, 132/1999) ja sen nojalla annetuissa säännöksissä ja määräyksissä 27 rakennuspaikalle asetetut vaatimukset. Kaavoitettavana olevan alueen osalta KML 53.3 :n nojalla halkomistoimituksessa on pyrittävä mahdollisuuksien mukaan ottamaan huomioon laadittava kaava alueella, jolla on voimassa rakennuskielto yleiskaavan tai asemakaavan laatimista varten tai kaavan laatiminen muutoin on vireillä. Mitään vähimmäisrajoituksia halkomisissa muodostettavien kiinteistöjen pinta-alojen suhteen ei kiinteistönmuodostamislaki kuitenkaan sisällä. Nykysäännösten mukaan kaavamääräysten ja kaavan noudattaminen asemakaava-alueen ulkopuolella ei ole halkomisen ja osittamisen ehdoton edellytys. Toimitus on mahdollista suorittaa jopa kaavan vastaisesti. Kuitenkin asianosaisten oikeuksien ja oikeusturvan kannalta lopputuloksessa syntyvien tilojen rakennuskelpoisuus tämän kaltaisissa tilanteissa on syytä varmistaa. Toisaalta tietoa siitä, täyttävätkö uudet syntyvät tilat rakennuspaikan vaatimukset vai eivät, tarvitaan myös tilan arvoa arvioitaessa. Vaikka vastuu asiasta jää loppupeleissä asianosaisille itselleen, on toimitusinsinöörillä kuitenkin tärkeä rooli asian selventämisessä asianosaisille. 28 Jos tilan jakaminen ei yhteisomistajien kesken ole kuitenkaan de facto mahdollista esimerkiksi tilan vähäisen pinta-alan tai vähäisten rakennusoikeuksien vuoksi, yhteisomistus on mahdollista purkaa eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (YhtOmL, 180/1958) mukaisessa menettelyssä. 29 Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2004:27 perusteella toimitusinsinööri ei kuitenkaan voi omalla päätöksellään keskeyttää halkomista jaettavan alueen kaavatilanteen selkeyttämiseksi, jos yksikin jako-osakas vaatii jaon jatkamista. Jos kuitenkin 27 Hallituksen esityksen HE 265/2009 vp mukaan MRL:n nojalla annetut säännökset ja määräykset kattavat esimerkiksi vahvistetun yleiskaavan ja kunnan rakennusjärjestyksen. 28 Kemppainen Majamaa ja Markkula 2016, s
23 kaikki osakkaat olisivat toimituksen keskeyttämisen kannalla ja epäselvyyden voitaisiin olettaa ratkeavan kohtuullisessa ajassa, olisi tilanne toinen Halkomistoimituksen vaiheet ja muutoksenhaku Lainsäätäjä on halkomistoimituksessa pyrkinyt aikaisempaa joustavampaan ja yksinkertaisempaan menettelyyn. 31 Kiinteistönmuodostamislaki toikin mukanaan mahdollisuuden yksivaiheiseen menettelyyn. Sen periaatteena on, että jakosuunnitelma esitetään asianosaisille yhdessä tilikorvauslaskelmien kanssa ja sekä jakosuunnitelman että tilikorvausten osalta toimituksesta voidaan valittaa maaoikeuteen vasta sen lopettamisen jälkeen. 32 Maaoikeus (MO) on käräjäoikeuden (KäO) osasto, joka käsittelee kiinteistötoimituksista aiheutuvia riitoja ja valituksia, ja siten myös halkomistoimitusten päätöksistä tehtyjä valituksia. Maaoikeuden ratkaisusta haetaan puolestaan muutosta korkeimmalta oikeudelta. 33 Korkein oikeus ottaa käsiteltäväkseen ainoastaan ne asiat, joissa se myöntää valitusluvan. 34 Useimmissa tapauksissa maaoikeuden tuomio on lopullinen, sillä korkein oikeus antaa valitusluvan vain noin 10 prosentissa valituslupahakemuksista. 35 Yksivaiheisen toimituksen tavoitteena lainsäätäjällä oli, että heti toimituksen alussa kaikki ongelmat tuodaan avoimeen keskusteluun ja valittaminen on mahdollista vasta toimituksen lopussa eli erillinen muutoksenhaku kesken yksivaiheisen toimituksen ei ole mahdollinen. Normaalitapauksessa tämä toimineekin varsin hyvin pienillä ja keskisuurilla tiloilla, mutta mitä suurempi ja moniongelmaisempi tila on, sitä enemmän vaiheita toimitus usein tarvitsee, jotta voidaan mahdollisen muutoksenhaun tapahtuessa minimoida toimitusmiesten tekemää turhaa työtä sekä kustannuksia. 36 Hyvönen huomauttaa, kuinka jakotapaa koskevaa ratkaisua ei ole KML 54.1 :ssä säädetty esitettäväksi jakosuunnitelmassa. Sen sijaan muodostettavat tilat siinä tulee esittää, josta seuraa se, että jakotapa on tällöin kuitenkin tunnettava. Näin riitainen jakotapaa koskeva kysymys näyttää siirtyvän asianosaisten ja tuomioistuinten ratkaistavaksi. Yksivaiheisessa me- 30 Majamaa ja Markkula 2016, s Hyvönen 2008, s Vitikainen 1999, s Oikeus: Maaoikeusasiat. 34 Korkein oikeus: Valituslupahakemus ja valitus. 35 Hatunen 2001, s Hyvönen 2008, s
24 nettelyssä tämä johtaa toimitusinsinöörin kannalta kaksinkertaiseen työhön, mikäli tuomioistuin muuttaa halkomisen jakotapaa, sillä se tapahtuu silloin vasta toimituksen lopettamisen jälkeen. 37 KML 54.2 säätää kaksivaiheisesta halkomisesta, jota käytetään, jos se on halkomisen suorittamisen kannalta tarkoituksenmukaista. Tällöin jakosuunnitelmaa koskevasta toimitusmiesten tekemästä päätöksestä saa asianosainen erikseen toimituksen kuluessa valittaa ja se lainvoimaistuu ennen lopullisten korvauksien määräämistä ja halkomistoimituksen lopettamista. 38 Sen sijaan jakosuunnitelman yhteydessä esitettyjen alustavien tilikorvauksien ja niiden perustelujen osalta muutoksenhaku ei kesken toimituksen ole mahdollinen, koska muutosta voi hakea vain toimituksessa lopullisesti ratkaistuihin asioihin. 39 Jakolain mukaisessa halkomismenettelyssä oli säännönmukaisesti tapana käyttää kaksivaiheista halkomista ja siihen käytännössä usein päädytään myös nykyisten säännösten nojalla suurtiloilla ja moniongelmaisissa tapauksissa. 40 Majamaan ja Markkulan mukaan tilushalkominen on nykyäänkin pääsääntöisesti kaksivaiheinen. 41 Hallituksen esityksen HE 227/1994 vp mukaan etenkin riitaisissa toimituksissa saattaa olla tarkoituksenmukaista jakaa toimitus yhden sijasta kahteen vaiheeseen tai Hyvösen mukaan vaikeissa tapauksissa jopa kolmeen vaiheeseen. Jos kuitenkin toimitus uhkaa kiinteistönmuodostamislain säännösten nojalla kasvaa neli- tai viisivaiheiseksi, on Hyvösen mukaan jokin pahasti pielessä. 42 Halkomistoimituksen muutoksenhaku järjestyy erikseen KML 232 :n mukaan toimituksen kestäessä erillisvalituksena ja KML 231 :n mukaan päävalituksena toimituksen lopettamisen jälkeen. Toimituksessa tehtyyn päätökseen, joka koskee halkomisen jakotapaa, haetaan KML :n 13 kohdan nojalla muutosta toimituksen kestäessä, jos valitusosoitus on annettu. Tällä voidaankin tehokkaasti estää kaksinkertaisen työn riskiä maaoikeuden muuttaessa jakotapaa. 37 Hyvönen 2008, s Hollo 2006, s Majamaa ja Markkula 2016, s Hyvönen 2008, s Majamaa ja Markkula 2016, s Hyvönen 2008, s. 68,
25 2.1.7 Yhteishalkominen KML 47.2 koskee yhteishalkomista ja se tarkoittaa useiden, samoille omistajille määräosin kuuluvien kiinteistöjen osittamista samanaikaisesti. 43 Yhteishalkominen voidaan siis toimittaa tilanteessa, jossa jaettava käyttöyksikkö 44 muodostuu useasta eri tilasta. 45 Yhteishalkominen saattaa usein tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, jos kuolinpesässä on useita kiinteistöjä, joiden yhteisomistus halutaan purkaa. 46 Luonnollisesti ennen yhteishalkomista tulee kuolinpesässä kuitenkin tehdä perinnönjako, jossa kuolinpesän osakkaiden omistusosuuksien suuruudet määritellään ja joidenka perusteella nämä osuudet lainhuudatetaan. Jakamattoman kuolinpesän osakas ei siten voi hakea pesään kuuluvien tilojen halkomista. 47 Yhteishalkomisen edellytyksenä on, että jaettavana oleviin kiinteistöihin kohdistuvat rasitukset ovat yhteneväiset. Muutoin yhteishalkomisen kohteena olevaan aluekokonaisuuteen sovelletaan pääosin yhden tilan halkomisen edellytyksiä. 48 Yhteishalkomisella on kaksi tehtävää: hillitä tilojen pirstoutumista sekä vähentää toimitusmenettelyn tarvetta. Yhteishalkomisen vaihtoehtona on kiinteistön yhdistämisen edellytysten täyttyessä tilojen yhdistäminen, jonka jälkeen halkomalla jaetaan muodostunut tila. 49 KML 48.1 :n mukaan kaikki osakkaat voivat sopia yhteishalkomisesta. Jolleivat kaikki osakkaat yhteishalkomisesta sovi ja joku osakas sitä vaatii, voidaan yhteishalkominen toimitusinsinöörin päätöksellä suorittaa, jos se on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Majamaan ja Markkulan mukaan käytännössä lähes aina lienee tarkoituksenmukaisempaa suorittaa yhteishalkominen esimerkiksi viiden tilan muodostamassa jakokunnassa kuin halkominen kullakin tilalla erikseen, mikä lähes väistämättä johtaa pirstoutuneeseen tilussijoitukseen. 50 Yhteishalkominen voidaan toimittaa myös osittaisena KML 47.3 :n nojalla. Tällöin jaettavan alueen tiloilla tulee olla pääasiassa samat omistajat, mutta täysin identtinen omistuksen ei täydy olla. Tällöin kukin osaomistaja saa hänelle muodostettaviin tiloihin tiluksia vain 43 Hollo 2006, s Käyttöyksiköllä Majamaa ja Markkula (2016, s. 82) tarkoittavat yhtenäistä taloudellista kokonaisuutta kuten maatilaa tai useasta kiinteistötunnuksesta muodostuvaa rakennuspaikkaa. 45 Majamaa ja Markkula 2016, s Hollo 2006, s Maanmittauslaitos: Kiinteistön jakaminen. 48 Hollo 2006, s. 256, Hollo 2006, s Majamaa ja Markkula 2016, s
26 niiden tilojen tiluksista, joihin hänellä on osuutta. Säännöksen mukaan osakkailla on kuitenkin oikeus sopia tilusten antamisesta muistakin tiloista. Muutoin osittaiseen yhteishalkomiseen sovelletaan, mitä yhteishalkomisesta säädetään. 2.2 Halkomisen historiallinen ja oikeudellinen kehitys Osittamisrajoituksista osittamisvapauteen Halkomisen kehitystä on mielenkiintoista tarkastella historiallisesti sekä lainsäädännön kehittymisen kautta oikeudellisesti. Vanhimmat keskiaikaiset säännökset eivät sisältäneet nimenomaisia talon halkomista tai osakkaiden kesken tapahtuvaa tilan jakamista koskevia säännöksiä, vaikkakin voidaan osoittaa joitakin tähän liittyviä kuninkaallisia kirjeitä. 51 Käytännössä halkomista eli tilan jakamista osakkaiden kesken on kuitenkin esiintynyt jo varhain, koska osakkaat ovat sitä tahtoneet ja laki ei ole sitä kieltänyt. 52 Jo keskiajalta nykyaikaan asti ovat säädökset sisältäneet vaihtelevissa määrin osittamisen ja samalla halkomisen rajoittamista koskevia säännöksiä. Historiallisesti finanssipoliittiset osittamisrajoitukset pyrkivät kolmeen keskeiseen päämäärään. Ensinnäkin maaveron maksajien lukumäärän väheneminen tuli estää rajoittamalla maaomaisuuden keskittymistä liian harvoihin tai verovapaisiin käsiin. Toiseksi veronmaksukyvyn heikkeneminen piti estää rajoittamalla maan pirstoutumista liian pieniin osiin liian monelle ja kolmanneksi maan säilymistä suvussa pidettiin tärkeänä. Näitä tavoitteita toteutettiin lukuisissa säännöstöissä, joista tärkeimpinä voidaan mainita veronalaisen maan vähentämisenkielto, osittamisrajoitukset sekä sukulunastus. 53 Historiallisista syistä tilushalkomista ja jyvityshalkomista on käsitelty halkomisen eri lajeina eikä synonyymeinä. Tilushalkomisella tarkoitettiin vanhastaan osakkaiden itse, ilman jyvitystä, suorittamaa halkomista, jossa sarkajaossa olleet sarat halottiin pituussuuntaan kahden tai useamman osakkaan kesken. Vasta vuoden 1848 maanmittausohjesääntö järjesti halkomisen viralliseksi maanmittaustoimitukseksi toimitusinsinöörin johdolla. Tämä halkominen perustui ensimmäistä kertaa jyvitykseen lakisääteisenä maanmittaustoimituksena, vaikka jyvityshalkominen tunnettiin käytännössä jo paljon aikaisemmin 1700-luvulla. Käytännössä käsitteet ovat sittemmin yhdentyneet tarkoittamaan samaa halkomismenetelmää. 54 Myös 51 Hyvönen 2001, s Haataja 1949, s Hyvönen 2001, s Hyvönen 2001, s
27 tässä tutkimuksessa, kuten myös esimerkiksi Maanmittauslaitoksen Toimitusmenettelyn käsikirjassa 55, jyvityshalkomisella tarkoitetaan samaa halkomismenetelmää kuin tilushalkomisella. Asetuksessa maatilojen osittamisesta (OA, 1895), joka annettiin vuonna 1895, koottiin yhteen lukuisat osittamista koskevat säännökset ja määräykset sekä kehitettiin osittamista vapaampaan suuntaan liberaalisen ajan vaatimusten mukaisesti. Vaikka täysi osittamisvapaus sai kannatusta vuoden 1887 prinsiippikomitean, vuoden 1887 lainvalmistelukunnan sekä vuoden 1891 valtiopäivien tahoilta, osittamisrajoitukset eivät kuitenkaan poistuneet. Vuoden 1894 valtiopäivät hyväksyivät esityksen mukaisesti halkomalla muodostettavan tilan elinkelpoisuuden vähimmäisvaatimuksiksi eräin poikkeuksin sekä 1/300 manttaalin että viiden hehtaarin rajan samanaikaisesti. Tältä pohjalta halkomisessa muodostettavan uuden tilan elinkelpoisuutta valvottiin vuoden 1916 jakolainsäädännön voimaantuloon asti. 56 Osittamisvapauden periaate omaksuttiin vasta vuoden 1916 jakolainsäädännössä. Asetuksen jakolaitoksesta (AJ, 82/1916) 24 ja 27 :n mukaan halkominen sallittiin tilan tai määräosan omistajan vaatimuksesta kuinka pieniin osiin tahansa. Vielä lainvalmistelutöissä tilan elinkelpoisuuteen perustuvat halkomisrajoitukset olivat pitkään mukana, mutta ennen kaikkea sosiaalisista syistä eduskunta päätti niistä lopulta luopua kokonaan. Liberaalinen ja sosiaalinen syy ovat olleet osittamisrajoitusten poistamisen kaksi keskeistä syytä. Nämä pitävät sisällään omistajan vapaan määräämisvallan toteuttamisen sekä tilattoman väestön maansaannin edistämisen. 57 Vuodelta 1951 peräisin olevan jakolain määräykset eivät tuoneet oleellisia muutoksia halkomissäännöksiin. Jakolain halkomista koskeva 20, kuten myöskin lohkomista koskeva 181 rakentuivat AJ:n tapaan osittamisvapauden periaatteelle Kokonaisuudistus ja kokonaisarvohalkomisen kehittyminen Vuoden 1995 kiinteistönmuodostamislaki on pyrkinyt parantamaan kiinteistöjärjestelmän selvyyttä ja luotettavuutta. Tällä kiinteistönmuodostamisoikeuden kokonaisuudistuksella pyrittiin kokonaisvaltaisesti parantamaan kiinteistörakennetta edistämällä tilusjärjestelyjen 55 Maanmittauslaitos: Toimitusmenettelyn käsikirja, luku Hyvönen 2001, s Hyvönen 2001, s Hyvönen 2001, s
28 suorittamista sekä yksinkertaistamaan, nopeuttamaan ja yhdenmukaistamaan kiinteistötoimituksissa noudatettavaa menettelyä ja sitä kautta parantamaan palvelua ja alentamaan toimituskustannuksia. 59 Miten vuoden 1995 kiinteistönmuodostamislaki sitten muutti halkomista? Pääpiirteissään halkomistoimitus pysyi uuden lain myötä entisellään jakolakiin verrattuna. Kuitenkin joitakin pitkään kypsyneitä olennaisia uudistuksia uusi laki toi mukanaan. Näistä isoin ja tämän tutkimuksen kannalta merkittävin muutos oli kokonaisarvohalkomisen mukaantulo kokonaan uutena menetelmänä halkomisessa. Uusi laki toi mukanaan myös yksivaiheisen halkomisen sekä edellä esitellyn yhteishalkomisen 60, joka voi yhtä hyvin olla niin tilushalkominen kuin kokonaisarvohalkominenkin. 61 Kokonaisarvohalkominen on kuitenkin Hyvösen mukaan periaatteessa ollut olemassa jo ennen kiinteistönmuodostamislakiakin. Vanhojen maamittareiden perimätiedon mukaan on halkomista jo aiemminkin suoritettu niin sanottuna pomausjakona, jossa kokonaisarvoihin perustuva halkominen toteutettiin toimitusinsinöörin suorittaman arvion sekä asianosaisten sopimuksen mukaan siten, että jälkikäteen jyväluvut laskettiin paperilla vastaamaan jakoperustetta ja asianosaisten sopimuksen mukaista jakotulosta eikä näin ollen tilikorvauksia tullut asianosaisten välillä suoritettavaksi lainkaan. Myöhemmin sama tulos ilman jyvälukujen laskemista voitiin lain mukaan saavuttaa toimitusinsinöörin kaupanvahvistajana vahvistamassa sovintojaossa, jota seurasi tähän jakosopimukseen perustuva lohkominen. Käytännössä yhteisomistuksen purkamistapana jakosopimukseen perustuva lohkominen muodostuikin ennen KML:n voimaantuloa Hyvösen mukaan selvästi yleisemmäksi kuin jyvitykseen perustuva halkominen. 62 Kokonaisarvoon perustuvan jakotoimituksen isänä voidaan pitää maanmittausinsinööri Vilho Airasta, joka tunnetaan kokonaisarvohalkomisen varhaisena kannattajana. Hän työskenteli maanmittarina vuosina eri puolella Suomea useissa eri kunnissa ja toimi Suomen Maanmittariyhdistyksen asettamassa uusjakotoimikunnassa, jonka tehtävänä oli uusjakolainsäädännön kehittäminen. Jo tuohon aikaan Airas suositteli kokonaisarvojen laskemista ja niihin perustuvaa jakotoimitusta ja suorittikin työssään halkomisia 59 Hyvönen 2008, s Kivipellon (2018) mukaan jakolain aikana oli kuitenkin mahdollista tehdä halkomisuusjako, joka oli käytännössä sama asia kuin yhteishalkominen. 61 Hyvönen 2008, s Hyvönen 2008, s
29 pomaushalkomisina. 63 Voidaankin hyvällä syyllä todeta Airaksen olleen aikaansa edellä, mitä tulee halkomismenetelmiin. Sen sijaan toinen ääripää, Teknillisen korkeakoulun maanjako-opin 64 professorinakin toiminut Arvid Wiiala, oli jyvityksen vankkumaton kannattaja ja puolustaja. Hän moitti jyvityksen arvostelijoita siitä, että nämä esittivät vain ongelmakohtia, joita on vaikea poistaa jyvityksestä luopumalla tai sitä muuttamalla, koska nämä ongelmakohdat koskevat menetelmien valinnasta ja toteuttamisesta riippumatta yleisesti arviointia. Suomen Maanmittariyhdistyksen asettama uusjakotoimikunta oli ehdottanut laissa säädettäväksi, että Maanmittaushallitus 65 voisi antaa luvan jakotoimituksen suorittamiseen kokeiluna muullakin tavoin kuin jyvitykseen perustuvana. Tämä ei kuitenkaan Wiialalle käynyt, vaan hän suhtautui kokonaisarvomenetelmään kielteisesti erityisesti halkomisessa, koska se johtaisi hänen mukaansa kaksinkertaiseen arvoon: ennen jakoa koko tilan arvoon sekä jaon jälkeen osuuksista muodostettujen tilojen arvoihin, ja näin tuleva mahdollinen menetys pitäisi tilittää jako-osuuksien mukaan. Wiiala saavutti jyvitystä puolustavalla linjallaan luottamuksen Maanmittaushallituksen ylimmässä johdossa, jota ei kokonaisarvohalkominen sanottavasti kiinnostanut pitkiin aikoihin. 66 Vasta vuonna 1979 Maanmittaushallituksen pääjohtaja Lauri Kanteen johtama Kiinteistönmuodostamiskomitea II ehdotti, että perinteisen halkomistavan rinnalle omaksuttaisiin toinen halkomistapa, kiinteistön kokonaisjako. Ehdotuksessa tämä halkomistapa perustui asianosaisten sopimukseen. Nykyiseen muotoonsa kokonaisarvohalkominen on kehittynyt Kiinteistönmuodostamistyöryhmässä 1990-luvulla ja hallituksen esityksen perustelut seuraavatkin tätä työryhmän mietintöä. Perustelut ovat kuitenkin niukkasanaisia eikä selviä esimerkkejä vaihtoehtojen sovelluksista ole esitetty. Maanmittaushallituksen kiinteistöosaston arviointijaostossa käynnistettiin vuonna 1993 tutkimusprojekti kokonaisarvohalkomisesta, jonka tutkimustulokset on julkaistu vuosina 1995 ja 1998 loppuraportteina 67 käytäntöä varten. 68 Näistä aikaisempaa raporttia on myös tässä tutkimuksessa hyödynnetty seuraavien lukujen aikana. 63 Hyvönen 2008, s Myöhemmin kiinteistöopin. 65 Maanmittauslaitoksen edeltäjä vuoteen 1994 asti. 66 Hyvönen 2008, s Päivi Mattila - Tuomo Heinonen: Kokonaisarviointi halkomistoimituksessa, Kokonaisarvohalkominen-projektin loppuraportti, Maanmittauslaitos 1995, sekä Mikko Uimonen - Päivi Mattila - Risto Peltola: Kokonaisarvioinnin kehittäminen, KOKO-projektin loppuraportti, Maanmittauslaitos Hyvönen 2008, s
30 2.2.3 Halkominen nykypäivänä Nykypäivänä ei enää päde 1960-luvulla saakka ulottunut lähtötilanne, jonka mukaan halottavasta tilasta muodostetaan yleisesti useampia maataloustuotantoon tarkoitettuja tiloja. Sitä vastoin nykypäivänä halkomista käytetään enemmän myös erilaisten omaisuusosien, kuten metsien, rantarakennuspaikkojen ja vapaa-ajankäyttöön soveltuvien rakennusten jakamiseen tilan yhteisomistajien kesken sekä Pohjanmaalla sovintojakotilanteiden purkuun. 69 Myös halkomisen maine kiinteistötoimituksena on aikojen saatossa muuttunut. Vielä viime vuosituhannella halkominen nähtiin kalliina ja aikaa vievänä toimituksena, joka tulee kyseeseen lähinnä riitaisissa tapauksissa, joissa kiinteistö pitää saada jaetuksi. Nykyään kuitenkin, osin Maanmittauslaitoksen aktiivisen kannustamisen ansioista, halkominen ei enää ole vain riitatoimitus, vaan yhtä varteenotettava tapa jakaa kiinteistö kuin lohkominenkin. 70 Myös Rantakiven mukaan halkominen on ollut karistamassa riitaisan ja aikaa vievän toimituksen leimaa harteiltaan. 71 Halkomisessa saadaan aina ammattitaitoisen tekijän, kiinteistösuunnitteluun ja -arviointiin perehtyneen toimitusinsinöörin laatima suunnitelma tilussijoituksesta ja sitä kautta sekä asiakkaan että kiinteistöjärjestelmän kannalta laadultaan parempi, luotettavampi ja varmemmin oikeudenmukainen jakotulos kuin tilapäisin voimin tehdyssä jakosopimuksessa. 72 Halkomistoimitus on kiinteistötoimituksena niin sanottu avaimet käteen -paketti, jossa kiinteistö jaetaan luotettavasti ja oikeudenmukaisesti ja koko prosessi käydään alusta loppuun samassa toimituksessa, josta kiinteistön jakamisen kustannus muodostuu. Verrattuna jakosopimuksella lohkomiseen, jossa usein pitää käyttää lainoppineita henkilöitä jaon aikaansaamiseksi, saattaa halkominen loppupeleissä tulla jopa halvemmaksi. 73 Halkomistoimituksen kustannukseen vaikuttaa kuitenkin moni seikka. Maanmittauslaitoksen ARTO-prosessissa 74 on laskettu malli halkomisen toimituskustannusten arvioimisen helpottamiseksi, jotta asiakkaalle voidaan antaa edes suuruusluokkaa kuvaava hinta-arvio halkomisen toimituskustannuksista. Mallissa toimituskustannusten arviointi perustuu halotta- 69 Vitikainen 1999, s Kivipelto ja Lukin Rantakivi 2005, s Hyvönen 2001, s. 245; Vitikainen 1999, s Kivipelto ja Lukin Arviointitoimitusprosessi, johon kuuluvat toimitukset, joiden pääsisältönä on kiinteistöarviointi ja korvausten määrääminen. 19
31 van tilan pinta-alaan, halottavasta tilasta muodostettavien tilojen lukumäärään sekä halottavalla tilalla olevien omaisuusosien lukumäärään. Malli perustuu toteutuneisiin toimituskustannuksiin ja toimii parhaiten niin sanotuissa keskimääräisissä halkomisissa. Malli ei kuitenkaan päde erikoisemmissa tapauksissa, esimerkiksi hyvin pienissä halkomisissa. Lisäksi jokaisella halkomisen kohteella on laskentamallin huomioimien tekijöiden lisäksi myös omat erityispiirteensä, jotka saattavat vaikuttaa kustannuksiin joko pienentävästi tai suurentavasti. Erityispiirteistä merkittävin lienee osakkaiden sopuisuus, joka vaikuttaa merkittävästi halkomisen toimituskustannukseen. Erittäin riitainen halkominen saattaa maksaa jopa tuplasti enemmän kuin saman tilan halkominen sopuisasti ja joustavasti Halkomisen jakotavat Päätös tai sopimus halkomisen jakotavasta eli halkomismenetelmän valinta on oleellinen osa halkomistoimitusta. Ennen halkomismenetelmän valintaan liittyvän problematiikan käsittelemistä on kuitenkin syytä esitellä nämä kaksi lain tuntemaa halkomisen jakotapaa: tilushalkominen sekä kokonaisarvohalkominen Tilushalkominen Määritelmä Tilushalkominen eli jyvityshalkominen on niin sanottu perinteinen halkomismenetelmä, jossa jakoperuste osoittaa tilusmäärän jakautumistavan. 76 Tilushalkomisesta säädetään KML 50.1 :ssä, jonka mukaan osakkaalle muodostettavan tilan tulee saada se tilusmäärä, joka jyvityksen ja jakoperusteen mukaan sille kuuluu. Tilushalkomisessa tilan maapohja siis jyvitetään ja jaetaan siten, että osakkaiden saamien tilusten maapohjan arvot vastaavat osakkaiden emätilan omistusosuuksia. 77 Muut omaisuusosat kuin maa- ja vesitilukset jakaantuvat osakkaiden kesken sen mukaan, miten ne sijaitsevat tiluksilla. Näin ollen esimerkiksi yhteisten rakennusten, puuston, soraetuuksien tai ranta-alueiden raha-arvon jakoperusteen mukainen jakautuminen osakkaiden välillä todetaan lopullisesti vasta jakorajojen käymisen jälkeen. Osakkaiden välisillä tilikorvauksilla 78 tasataan lopuksi mahdolliset arvoerot MML Intranet: Halkomisen toimituskustannusten arviointi. 76 Hollo 2006, s Vitikainen 1999, s Tilikorvauksista lisää luvussa Tilikorvaukset tilushalkomisessa. 79 Majamaa ja Markkula 2016, s
32 KML 52.1 säätää tilusten sijoittamisesta sekä jakamisesta osakkaiden kesken tilushalkomisessa. Säännöksen mukaan tilukset on halkomisessa sijoitettava mahdollisuuksien mukaan siten, että jokainen muodostettava tila saa tarkoituksenmukaiseen käyttöönsä soveltuvan tilussijoituksen. Lisäksi säännöksen nojalla jokaiselle tilalle on pyrittävä antamaan eri käyttötarkoituksiin soveltuvia tiluksia jakoperusteen mukaan, jolleivat osakkaat toisin sovi tai erityinen syy muuta vaadi Jyvitysarviointi Kiinteistönmuodostamislain sisältävät jyvitysarviointia koskevat säännökset, jotka soveltuvat käytettäväksi arvioinnin ja suunnittelun apuvälineenä tilushalkomisen lisäksi myös uusjaossa, yhteisen alueen jaossa sekä tilusvaihdossa. 80 KML :n nojalla jyvityksellä määritetään eri tilusten väliset suhteelliset arvot. Jyvityksessä otetaan tavallisesti huomioon maapohjan arvo ilman siihen liittyviä ainesosia. Tosin poikkeuksena on metsätalouteen käytettävä metsä, jonka osalta jyvityksessä otetaan huomioon metsätyyppiä vastaava keskimääräinen puusto paikkakunnalla. 81 Jyvitystä varten KML :n nojalla erotellaan erilaiset tilukset toimituksen tarkoituksen vaatimalla tavalla ja määritetään kullekin tilukselle jyväluku, joka osoittaa tiluksen arvon verrattuna toisten tilusten arvoihin. Tiluksen jyväluku ilmoitetaan suhdelukuna tai euromääräisenä arvona pyöristettynä sopivaksi kokonaisluvuksi ja tiluksen jyvitysarvo puolestaan saadaan, kun jyväluku kerrotaan tiluksen pinta-alalla. 82 Miten kunkin tiluksen jyväluku sitten määritetään, siitä säätää KML 196. Säännöksen mukaan jyvityksessä kullekin tilukselle määritetään jyväluku tiluksen kauppa-arvon, tuottoarvon tai kestävän tuottokyvyn perusteella. Jyväluvun määrittämisessä otetaan huomioon tiluksen käyttötarkoitus ja käyttömahdollisuudet, laatu ja sijainti sekä muut tiluksen arvoon vaikuttavat tekijät. Jos kuitenkin samassa toimituksessa tiluksia jyvitetään eri perusteiden mukaan, on eri perusteiden mukaan jyvitetyt tilukset verrattava keskenään kauppa-arvon tai tuottoarvon mukaan. KML 197 sisältää säännökset pellon tai muun maatalouskäytössä olevan tiluksen sekä metsän jyvitysarvioinnista. Pykälän ensimmäisen momentin mukaan jyväluku määritetään 80 Maanmittauslaitos: Toimitusmenettelyn käsikirja, luku Maanmittauslaitos: Toimitusmenettelyn käsikirja, luku Maanmittauslaitos: Toimitusmenettelyn käsikirja, luku
33 kestävän tuottokyvyn perusteella, jos pellon tai muun maatalouskäytössä olevan tiluksen jyvitysperusteena pidetään tiluksen käyttöä maatalouteen. Jos puolestaan tiluksen jyvitysperusteena pidetään tiluksen käyttöä metsätalouteen, KML :n nojalla jyväluku määritetään kestävän tuottokyvyn perusteella siten, että jyvälukuun sisältyy tiluksen metsätyyppiä vastaava keskimääräinen puusto paikkakunnalla. Kyseinen säännös vastaa jakolain :n mukaista menettelyä. Mattilan ja Heinosen mukaan metsän jyvitysmenettely johtaa käytännössä siihen, että sen jälkeen, kun puusto on arvioitu, joudutaan erikseen määrittämään metsän ja viljellyn maan arvosuhde sekä erottamaan jyvityksessä mukana olleen puuston arvo erikseen arvioidusta puustosta. 83 Erityisarvomaan jyvityksestä säädetään KML :ssä. Säännöksen mukaan jyväluvut tilukselle määritetään kauppa-arvon tai tuottoarvon perusteella, jos jyvitettävillä tiluksilla on yleisesti erityisarvoa rakentamiseen, maa-ainesten ottoon, virkistykseen tai muuhun sellaiseen erityiseen tarkoitukseen käytettynä. Jos taas jyvitettävistä tiluksista vain vähäisellä osalla on erityisarvoa ja erityisarvo on suuri verrattuna tiluksilla maa- tai metsätalouteen taikka kalastukseen käytettynä olevaan arvoon, tilukset jyvitetään KML :n nojalla KML 197 :ssä mainittujen käyttötarkoitusten perusteella, jolleivat asianosaiset sovi toisin. Tällaisessa tilanteessa, kun tiluksen jyväluku on määritetty ottamatta huomioon tiluksen erityisarvoa, korvataan erityisarvon ja jyvityksessä käytetyn arvon ero rahana. Mattilan ja Heinosen mukaan erityisarvot pystytään yleensä arvioimaan riittävän luotettavasti eikä jaon suorittaminen KML :n mukaisesti erityisarvot jyvittäen loukkaa kenenkään oikeutta, mikäli tulevaisuudessa tapahtuvat arvonmuutokset ovat samansuuntaiset sekä erityisarvon että peruselinkeinon harjoittamisen mukaan arvioidulla alueella. Erityisarvojen jyvittämisen voidaankin nähdä olevan ikään kuin välimuoto siirryttäessä menettelyyn, jossa halkominen suoritetaan kokonaisarvohalkomisena Tilikorvaukset tilushalkomisessa Tilushalkomisessa jyvitystä täydennetään tilikorvauksilla, minkä vuoksi jyvityksessä käytetty arvohetki ja olosuhteet tulee kirjata toimitusasiakirjassa selostettaviin jyvityksen perusteisiin. Erityisesti viljellyn maan ja erityiskäytön perusteella arvioitavien tilusten osalta tulee 83 Mattila ja Heinonen 1995, s Mattila ja Heinonen 1995, s
34 aina tapauskohtaisesti harkita, mikä osa arvioinnista hoidetaan jyvityksessä ja mikä osa puolestaan jää tilikorvauksiin. 85 Jos tiluksilla olevaa erityisarvoa ei siis pystytä ottamaan huomioon jyvityksessä, on erityisarvo tilitettävä KML :n nojalla. Tilanteessa, jossa jaettavaan tilaan kuuluu rantaa, on Majamaan ja Markkulan mukaan usein välttämätöntä tehdä erityisarvon tili ranta-alueesta, ellei rantaviivaa ja sillä olevaa rakennusoikeutta saada jaettua tilusten jaossa jako-osakkaiden omistusosuuksia vastaavasti. 86 Tilushalkomisessa tavallisesti tehtäviä tilejä ovat rakennus- ja puustotilit. 87 Rakennustili on tehtävä, mikäli tilan osakkaiden yhteisessä omistuksessa olevien rakennusten ja laitteiden jaosta ei tilushalkomisessa saada aikaan kohtuulliseksi katsottavaa sopimusta jako-osakkaiden kesken. Rakennukset voidaan arvioida esimerkiksi rakennuskustannus-, kustannussuhde- tai tilakustannusmenetelmällä. Puustotilillä puolestaan tasataan puuston arvon epätasaista jakautumista osakkaiden kesken. Puustotilissä määritetään kunkin osakaan saamilla metsätiluksilla olevan puuston arvo eli metsän arvo ilman maapohjan arvoa. Puustotilin laskennassa määritetään kuvioittain puuston kokonaisarvo puuston kuutiomäärien ja annettujen hintatietojen perusteella ja näin edelleen jako-osakkaan saama puuston arvo. 88 Puustotiliä ei pidä sekoittaa puuttuvan tuottopuuston tiliin, jotka ovat täysin eri asioita. Puuttuvan tuottopuuston tili täytyy tilushalkomisessa tehdä oikeudenmukaisen halkomislopputuloksen saavuttamiseksi tilanteessa, jossa metsätilus vaihtuu muuhun maankäyttölajiin tai avohakattuun metsään, jolloin metsän jyvityksessä huomioon otettu tuottopuusto puuttuu. 89 Tällöin metsää osuuttaan enemmän saava osakas on oikeutettu saamaan osittelunsa mukaisen metsän jyvitysarvon ylittävältä osalta keskimääräisen puuston arvon suuruisen korvauksen johtuen siitä, että metsätiluksille on laskettu keskimääräisen puuston arvon mukainen osa puustoa liikaa. Tämä taas johtuu siitä, että metsän jyvitykseen sisältyy maapohjan ohella kyseenomaisella metsätyypillä oleva keskimääräinen puusto, kun taas puustotilissä käsitellään tiluksilla olevaa todellisuuspuustoa. Jos osakkaat saavat metsää kukin osittelunsa mukaan, ei puuttuvan tuottopuuston tiliä ole tarpeen tehdä Maanmittauslaitos: Toimitusmenettelyn käsikirja, luku Majamaa ja Markkula 2016, s Majamaa ja Markkula 2016, s Aalto-yliopiston insinööritieteiden korkeakoulu: Tilikorvaukset tilushalkomisessa. 89 Majamaa ja Markkula 2016, s Aalto-yliopiston insinööritieteiden korkeakoulu: Tilikorvaukset tilushalkomisessa. 23
35 Tilushalkomisessa voi tulla erillispoikkeaman lisäksi korvattavaksi myös yleispoikkeama. Jos halottavaan tilaan kuuluva omaisuus ei jakaudu muodostettavien tilojen kesken jakoperusteen mukaan, maksetaan erotuksesta KML 51.4 :n nojalla korvaus. Tilushalkomisessa yleispoikkeaman mukainen osittelusta poikkeamisen tili on tehtävä puuttuvan jyvitysarvon korvaamiseksi tilanteessa, jossa tarkoituksenmukaisen jaon aikaansaamiseksi on jouduttu poikkeamaan kokonaisosittelusta KML 51 :ssä säädetyin tavoin. Tilin tekemiseksi tulee määrittää jyväyksikön hinta. 91 KML 52.2 :n mukaan tilukset tulee jakaa niin, etteivät 51.4 :n mukaiset korvaukset tule kohtuuttoman suuriksi. KML:n perusteluista ei ilmene, milloin korvaukset olisivat kohtuuttoman suuria. Varmastikin euromääräisen rajan vetäminen on hieman vaikeaa, sillä jokainen halkomisen kohde on erilainen ja niitä on tarkasteltava kutakin tapausta omanaan Kokonaisarvohalkominen Määritelmä Halkominen on voitu alkaen tehdä tilushalkomisen sijasta tietyin edellytyksin myös kokonaisarvohalkomisena, jolloin kullekin osakkaalle muodostetaan tila, joka kokonaisarvoltaan vastaa hänen omistamaansa osuutta. Kokonaisarvohalkomisessa tilan jakamisessa otetaan siis huomioon kaikki kiinteistöön kuuluva omaisuus, ei pelkästään maatiluksia. Jos päädytään halkomisen suorittamiseen kokonaisarvohalkomisena, poiketaan siitä lähtökohtaisesta periaatteesta, jonka mukaan kullakin osakkaalla on oikeus saada eri omaisuusosista osuuttaan vastaava osa. Näin ollen eri käyttötarkoituksia olevia maa-alueita ei siis tarvitse kokonaisarvohalkomisessa pyrkiä jakamaan jakoperusteen mukaan kaikkien osakkaiden kesken, millä on vaikutusta muun muassa maksettavien tilikorvauksien suuruuksiin. 92 Kokonaisarvohalkomisesta säädetään KML 50.2 :ssä, joskaan lakiteksti ei sisällä sanaa kokonaisarvohalkominen. Säännöksen mukaan sen estämättä, mitä tilushalkomista koskevassa kyseessä olevan pykälän 1 momentissa säädetään, halkominen voidaan tietyin edellytyksin toimittaa siten, että kullekin osakkaalle muodostettavaan tilaan tulevien tiluksien, puuston, rakennusten, kiinteiden laitteiden ja rakennelmien, yhteisalueosuuksien ja erityisten etuuksien yhteinen arvo vastaa osakkaalle jakoperusteen mukaan kuuluvaa osuutta koko halottavan tilan vastaavasta arvosta. Kokonaisarvohalkomisessa on siis pohjimmiltaan kyse siitä, 91 Aalto-yliopiston insinööritieteiden korkeakoulu: Tilikorvaukset tilushalkomisessa. 92 Majamaa ja Markkula 2016, s
36 että siinä määritellään muodostettavien tilojen rahamääräiset kokonaisarvot, joissa ovat mukana niin maatilukset kuin muukin omaisuus. Kukin osakas saa sitten kokonaisarvoltaan osuuttaan vastaavan tilan. 93 Näin ollen mahdollista esimerkiksi on, että yksi osakas saa osuutensa erotetuksi metsäkiinteistönä, toinen peltoina ehkä edelleen vuokrattaviksi, kolmas entisen talouskeskuksen vapaa-ajan käyttöön ja neljäs rantatontin Eri omaisuusosien arviointi Arvioinnin asema kokonaisarvohalkomistoimituksessa on keskeinen. 95 KML:n säännökset kokonaisarvioinnin suorittamisesta ovat kuitenkin vähäiset ja osin jopa epäselvät, eikä esimerkiksi arvioimisperusteista yhteisen arvon tai kokonaisarvon määrittämiseksi ole laissa nimenomaisia säännöksiä. 96 Mattila ja Heinonen ovatkin lähestyneet eri omaisuusosien arviointia kokonaisarvohalkomisessa niiden periaatteiden mukaan, joita käytetään kiinteistöjen vapaaehtoisessa myynti- ja ostoarvioinnissa. 97 Kokonaisarvohalkomisessa eri omaisuusosien arvioinnin suorittavat toimitusmiehet käyttäen tarvittaessa asiantuntija-apua. Metsän teknisen inventoinnin suorittaa usein metsäalan erityisasiantuntija esimerkiksi Suomen metsäkeskukselta tai metsänhoitoyhdistyksestä. Myös rakennusten arvioinnin osalta toimitusmiehet voivat käyttää tarvittaessa asiantuntijaapua. 98 Arviointiteoreettisesti tarkastellen arviointimenetelmät kokonaisarvohalkomisessa voidaan jakaa alakäsitteisiin käyttöyksikkösidonnaisuuden tai arvolajin perusteella. Käyttöyksikkösidonnaisuuden mukaan menetelmät ovat kokonaisarvomenetelmä ja erillisarvomenetelmä. Arvolajiperusteisia arviointimenetelmiä ovat puolestaan kauppa-arvomenetelmä, tuottoarvomenetelmä, kustannusarvomenetelmä sekä yhdistelmämenetelmä. Yleinen arviointimenetelmä kokonaisarvohalkomisessa on kokonaisarvomenetelmä ja sen puitteissa kauppa-arvomenetelmä, mutta myös muita arviolajiperusteisia arviointimenetelmiä voidaan käyttää. Huomionarvoista on kuitenkin se, että käytännön arviointitoiminnassa ei aina ole mahdollista soveltaa tavoitemenetelmiä. Ongelmaksi voi muodostua esimerkiksi maatilojen 93 Majamaa ja Markkula 2016, s Mattila ja Heinonen 1995, s Mattila ja Heinonen 1995, s Mattila ja Heinonen 1995, s. 50; Hyvönen 1998, s Mattila ja Heinonen 1995, s Maanmittauslaitos: Toimitusmenettelyn käsikirja, luku
37 osalta kauppahinta-aineiston riittämättömyys ja hintatutkimusten puute. Luotettavampaan lopputulokseen päästäneen tällöin soveltamalla erillisarvomenetelmää Yhteinen arvo Mattilan ja Heinosen mukaan KML:n lakitekstiä 50.2 :n osalta koskien yhteistä arvoa voidaan tulkita kahdella tavalla. Näistä ensimmäisen tulkinnan mukaan yhteinen arvo tarkoittaa kokonaisarvoa ja arviointimenetelmä valitaan sen mukaisesti. Toisen tulkinnan mukaan yhteinen arvo on yhteenlaskettu arvo, jolloin kukin laissa lueteltu omaisuusosa on ensin arvioitava erikseen, jonka jälkeen sekä halottavan tilan että osakkaille muodostettavien tilojen arvot saadaan omaisuusosien yhteenlaskettuna arvona. Tulkintaero on ratkaiseva yksittäisen osakkaan saaman osuuden arvioimisen kannalta. Jos yhteisen arvon tulkinnaksi otetaan jälkimmäinen vaihtoehto, on arviointiteoreettisesti kyse erillisarvomenetelmän erillisarvojen bruttosumma-arvon muodostamisesta. 100 Lain yksityiskohtaisissa perusteluissa eli hallituksen esityksessä HE 227/1994 vp on asia kuitenkin ilmaistu selvemmin: muodostetaan kullekin osakkaalle tila, joka kokonaisarvoltaan vastaa hänen omistamaansa osuutta. Tällöin alkuperäisen halottavan tilan kokonaisarvo ei kuitenkaan yleensä ole sama kuin uusien tilojen kokonaisarvojen summa. 101 Ongelma johtuu siitä, että kokonaisarvo on omaisuusmassan funktio, eivätkä omaisuusosien arvot aina ole yhteismitallisia keskenään: usein omaisuusosan arvo liittyy kiinteästi kokonaisuuteen, mutta toisaalta taas joku omaisuusosa voi hyvin olla arvokas erillisenäkin. Kokonaisarvon korjausta tukkualennuksen tapaan ei kuitenkaan lakitekstin nojalla tehdä. 102 Hyvösen mukaan koska KML 50.2 :ssä tavoitellaan tilan esineoikeudellista ulottuvuutta 103, omaisuusosien yhteisen arvon määritelmään KML 50.2 :ssä olisi pitänyt ottaa lopuksi yleinen ryhmä eli kaikki muut tilaan kuuluvat ainesosat ja tarpeistot. Hyvönen kummastelee rasitteiden puuttumista yhteisestä arvosta, kun rasitteet kuitenkin ovat mukana KML 2.1 :n mukaisessa ulottuvuuden määritelmässä ja kun lisäksi vanhat kalastusrasitteet tai maa-aines- 99 Mattila ja Heinonen 1995, s Mattila ja Heinonen 1995, s Mattila ja Heinonen 1995, s Hyvönen 2001, s Ei siis tavoitella pelkästään kiinteistötoimituksessa vahvistettavaa ja kiinteistörekisteriin merkittävää KML 2.1 :n mukaista ulottuvuutta. 26
38 ten ottamisrasitteet voivat olla hyvinkin arvokkaita. Hyvösen mukaan kaikki esineoikeudelliseen tilaan kuuluvat ainesosat ja tarpeistot tulee luonnollisesti ottaa mukaan yhteiseen arvoon kokonaisarvohalkomista tehtäessä Tilikorvaukset kokonaisarvohalkomisessa Kokonaishalkomisessa osittelusta poikkeamisesta johtuvien tilikorvauksien määräytyminen on lähtökohtaisesti huomattavasti yksinkertaisempaa kuin tilushalkomisessa. Kokonaisarvohalkomisessa voi lain nojalla tulla korvattavaksi vain KML 51 :n mukainen yleispoikkeama tapauksessa, jossa poiketaan muodostettavalle tilalle jakoperusteen mukaan tulevasta omaisuuden kokonaisarvosta. Osittelusta poikkeamisen takia toimituksessa voidaan määrätä tilikorvauksia maksettavaksi osakkaalta toiselle. KML :n nojalla tilikorvaussaamisen varmistamiseksi on korvausvelvollisen jaossa samaan kiinteistöön mahdollista vahvistaa lakisääteinen panttioikeus MK 20 luvun mukaisesti. Saamisen tulee olla vähintään 1000 euron suuruinen, jotta se voidaan kirjata kiinteistöä kohden lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. 105 Niin ikään KML :n mukaan toimitusinsinöörin on ilmoitettava kirjaamisviranomaisena toimivalle Maanmittauslaitokselle tästä lakisääteisestä panttioikeudesta. Myös puuston myyntiä ja käyttämistä voidaan tilusten haltuunoton jälkeen KML :n nojalla rajoittaa, jotta korvaussaaminen saadaan turvattua. 104 Hyvönen 2001, s Majamaa ja Markkula 2016, s
39 3 Halkomisen jakotavan valinta Tilushalkominen on kiinteistönmuodostamislain mukaan ensisijainen halkomisen jakotapa. Kokonaisarvohalkominen voidaan toimittaa KML 50.2 :n mukaan kahdessa tapauksessa: jos kaikki jako-osakkaat siitä sopivat tai jos se on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Tutkimuksessa valintatilannetta koskeva mielenkiinto kohdistuu nimenomaan siihen, milloin kokonaisarvohalkominen voi tulla käytettäväksi tarkoituksenmukaisuusperusteella. Lähinnä kirjallisuuden ja kahden korkeimman oikeuden ratkaisun perusteluiden pohjalta tässä pääluvussa tuodaan esille molempien menetelmien vahvuuksia ja heikkouksia sekä niihin liittyviä riskejä, joilla saattaa olla vaikutusta siihen, kumpaan menetelmään halkomisessa lopulta päädytään. 3.1 Asianosaisten välinen sopimus Pohdittaessa halkomisessa käytettävää jakotapaa, asianosaisten välinen sopimus on pääsääntö. Asianosaiset voivat aina sopia halkomisessa käytettävästä jakotavasta päätyen joko tilushalkomiseen tai kokonaisarvohalkomiseen, ja toimitusmiesten on tätä sopimusta noudatettava. 106 Huomionarvoista on se, että kaikkien jako-osakkaiden tulee yhdessä sopia kokonaisarvohalkomisen käyttämisestä, kun taas halkomisen suorittamiseen tilushalkomisena lain mukaan riittää, että saapuvilla olevat osakkaat siitä sopivat. 107 Määtän mukaan kokonaisarvohalkominen on käytännössä muodostunut tilushalkomista yleisemmäksi halkomismenetelmäksi, mutta tämä perustuu juurikin asianosaisten välisiin sopimuksiin. 108 Mitään ongelmaa halkomisen jakotapaan liittyen ei luonnollisesti pitäisi olla, jos osapuolten välillä vallitsee siitä yksimielisyys. 3.2 Tarkoituksenmukaisuus Osapuolten välisen sopimuksen puuttuessa tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saavuttaminen muodostuu ratkaisevaksi ja toimitusmiehillä on viimekädessä valta päättää jakotavasta. 109 Kokonaisarvohalkomiseen voidaan siis KML 50.2 :n nojalla päätyä myös ilman osakkaiden välistä sopimusta halkomisen jakotavasta, jos halkomisen suorittaminen kokonaisarvohalkomisena on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Päätös 106 Hyvönen 2008, s Hyvönen 2001, s Määttä 2007, s Hyvönen 2008, s
40 siitä, onko kokonaisarvohalkominen tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi, on korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2017:1 perusteluiden mukaan tehtävä aina tapauskohtaisiin olosuhteisiin perustuvan arvion pohjalta. Tarkoituksenmukaisuutta ei ole määritelty laissa ja sen merkityssisältö vaihtelee tapauskohtaisesti, mutta käsite ei kuitenkaan tulkinnallisesti ole täysin avoin. 110 Hollon mukaan tarkoituksenmukaisuus viittaa alueiden käyttötarkoitukseen, keskinäiseen sijaintiin, muotoon ja tieyhteyksiin sekä alueen rakentuneisuuteen. 111 Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2017:1 perusteluiden mukaan tarkoituksenmukaisuus on sidoksissa jaettavan kohteen laatuun sekä tilusten käyttöön ja arvonmuodostukseen. Tarkoituksenmukaisuus on pohjimmiltaan seikka, jota arvioidaan oikeudellisin ja halkomisen tavoitteisiin perustuvin kriteerein. 112 Tarkoituksenmukainen halkomistulos on aina saavutettava siten, että lakia voidaan noudattaa. Hyvönen muistuttaakin, että KML 51 :n säännökset poikkeamisesta jakoperusteen mukaisesta tilusmäärästä tai kokonaisarvosta sekä KML 52 :n vaatimukset tilusten sijoittamisesta ja kohtuullisista tilikorvauksista toimituksessa tulee ottaa huomioon siten, että niiden pitäisi pysyä säännöksissä sallituissa rajoissa, elleivät jako-osakkaat toisin sovi. 113 Molemmilla jakotavoilla on siten omat täsmälliset lakisääteiset edellytyksensä, joita on jo tarkemmin tässä tutkimuksessa käsitelty luvussa 2.3 Halkomisen jakotavat. 3.3 Korkeimman oikeuden tapaukset ja niiden merkitys Korkeimman oikeuden ratkaisut ennakkopäätöksinä Korkein oikeus käyttää Suomessa ylintä tuomiovaltaa ja sen keskeisin tehtävä on antaa ennakkopäätöksiä sellaisista kysymyksistä, joihin laki ei anna selvää vastausta. Ennakkopäätöksillä annetaan siis oikeusohjeita tulevien vastaavien oikeusriitojen varalle sekä pyritään varmistamaan, että lakia tulkitaan samalla tavalla tuomioistuimissa eri puolilla Suomea. 114 Sitovaa ennakkotapauksen arvoa ei kuitenkaan korkeimman oikeuden ratkaisuillakaan Suomessa ole, vaan ne kuuluvat yhdessä lain esitöiden kanssa heikosti velvoittaviin oikeuslähteisiin. Tolonen kuitenkin toteaa, että korkeimman oikeuden ratkaisujen tosiasiallinen käyttö 110 Määttä 2007, s Hollo 2006, s Määttä 2007, s Hyvönen 2008, s Korkein oikeus: Ennakkopäätökset. 29
41 on lisääntynyt viimeisten kymmenien vuosien aikana ja voidaankin sanoa niiden merkityksen olevan tosiasiallisesti, de facto, sitova. Viittaaminen KKO:n päätöksiin alemmissa tuomioistuimissa on kuitenkin Tolosen mukaan pikemminkin poikkeus kuin sääntö. 115 Korkein oikeus on koko historiansa aikana antanut kaksi halkomismenetelmän valintaa koskevaa ratkaisua: KKO 2007:22 ja KKO 2017:1. Ennakkotapauksellisen luonteensa vuoksi näitä KKO:n ratkaisuja ja niiden perusteluja on mielekästä tutkia jo tässä pääluvussa, vaikka halkomisen jakotapaa koskevaa oikeuskäytäntöä maaoikeusratkaisujen valossa tarkastellaan vasta seuraavassa pääluvussa Tapaus KKO 2007:22 Tapauksessa KKO 2007:22 oli kyse kahden tilan yhteishalkomisesta, joiden pinta-ala yhteensä oli 322 hehtaaria. Jaettavalla alueella sijaitsi muuhun jaon kohteena olevaan omaisuuteen nähden arvokas kartanokeskus sekä osalla tiluksista oli kaavoituksesta ja rakentamismahdollisuuksista johtuvaa huomattavaa odotusarvoa. Halkominen toteutettiin toimituksessa tilushalkomisena, mutta maaoikeus 116 ja korkein oikeus sen sijaan päätyivät kokonaisarvohalkomisen kannalle. Korkein oikeus perusteli kantaansa arvokkaan kartanokeskuksen säilyttämisellä, tilusten tarpeettoman pirstomisen ehkäisemisellä, tarkoituksenmukaisten tiluskokonaisuuksien aikaansaamisella sekä tilikorvauksiin liittyvien ongelmien välttämisellä. Mikä merkitys ratkaisulla on ollut toimituskäytännössä halkomistavan valintaa koskevissa ongelmissa? Kirjallisuuden perusteella voidaan todeta, ettei juuri mikään. Vuonna 2007 korkeimman oikeuden ratkaisun antamisen jälkeen Määttä otaksui, ettei ratkaisulla halottavan kohteen erityispiirteiden takia liene juurikaan merkitystä halkomismenetelmän valintaa yleisesti linjaavassa merkityksessä eikä kokonaisarvohalkomisen käyttämisen kynnys siten arvioitavan ratkaisun seurauksena juurikaan tule laskemaan aikaisempaan käytäntöön verrattuna tilanteessa, jossa osakkaat eivät kokonaisarvohalkomisesta yksimielisesti sovi. Sen sijaan tuomion perusteluissa esitetyllä argumentaatiolla voi Määtän mukaan olla merkitystä ratkaisun antamisen jälkeisissä halkomistavan valintatilanteissa Tolonen 2003, s Maaoikeuden ratkaisu on selostettu luvussa Määttä 2007, s
42 3.3.3 Tapaus KKO 2017:1 Tuoreenmassa korkeimman oikeuden halkomismenetelmän valintaa koskevassa tapauksessa KKO 2017:1 oli kyse kuuden tilan muodostamasta tilakokonaisuudesta, jonka kokonaispinta-ala oli noin 530 hehtaaria. Suurin osa halkomisen kohteena olevan alueen tiluksista oli sellaista metsämaata, jolla ei ollut todettu olevan erityisarvoja. Siten jaettava alue oli hyvin erityyppinen kuin jaettava alue tapauksessa KKO 2007:22. Halkominen toteutettiin toimituksessa kokonaisarvohalkomisena, jonka kannalle myös maaoikeus ratkaisussaan 118 päätyi. Sen sijaan korkeimman oikeuden näkemyksen mukaan toimitus olisi pitänyt suorittaa tilushalkomisena. Korkein oikeus perusteluissaan katsoo jääneen näyttämättä, että kokonaisuutena arvioiden tarkoituksenmukainen halkomistulos edellyttäisi poikkeamista KML 50 :n mukaisesta ensisijaisesta halkomistavasta eli tilushalkomisesta. Korkein oikeus antoi siis ratkaisevan merkityksen nimenomaan tilushalkomisen ensisijaisuudelle kiinteistönmuodostamislaissa. Ratkaisu KKO 2017:1 vahvistaa tilushalkomisen asemaa ensisijaisena halkomismenetelmänä tilanteissa, joissa asianosaisilla ei ole sopimusta jakotavasta. Määtän mukaan tällaisissa sopimuksettomissa tilanteissa ratkaisu nostanee näyttökynnystä siitä, että tarkoituksenmukainen halkomistulos todella edellyttää poikkeamista lain lähtökohtana olevasta halkomistavasta eli tilushalkomisesta. Jos kyseessä on maa- ja metsätila vähäisine rakennuksineen, ei tilushalkomista varsinkaan tällaisessa tapauksessa tulisi Määtän näkemyksen mukaan sivuuttaa liian kevyesti. 119 Korkein oikeus ratkaisunsa perusteluissa toteaa, kuinka kokonaisarvohalkominen on tosiasiassa saanut toimituskäytännössä lainsäädännöllistä lähtökohtaa laajemman soveltamisalan. Määttä kuitenkin toteaa, että kokonaisarvohalkomisen käyttöalan laajentaminen edellyttää lainsäädännön muuttamista, eikä se siten voi tapahtua vain oikeus- ja toimituskäytännön kautta Jaettavaan kohteeseen liittyvät ominaisuudet Kohteen koko ja arvo Jaettavan kohteen koolla on omalta osaltaan merkitystä toimitusmiesten tehdessä päätöstä käytettävästä jakotavasta halkomistoimituksessa. Hallituksen esityksen HE 227/1994 vp 118 Maaoikeuden ratkaisu on selostettu luvussa Määttä Määttä
43 mukaan kokonaisarvohalkominen on etenkin pienten tilojen osalta usein ainoa järkevä jakotapa. Majamaa ja Markkula selittävät tätä sillä, että pienen tilan tilushalkomisessa tilikorvaukset tulevat helposti todella suuriksi, jopa kohtuuttoman suuriksi, mitä kiinteistönmuodostamislain mukaan tulee välttää. 121 Pitää kuitenkin muistaa, että kokonaisarvohalkomisen valintaa rajoittavat säännökset osittelusta poikkeamisesta, jolloin pienehköllä pinta-alalla oleva arvokas rakennus ei välttämättä sovi osittelusta poikkeamisen prosenttirajoihin, minkä vuoksi kokonaisarvohalkomisen käyttäminen estyy tilanteessa. 122 Jaon kohteen ollessa huomattavan arvokas, tekee järkevä toimitusinsinööri ennen jakotavasta päättämistä asianosaisia kuultuaan laskelmia erilaisista vaihtoehdoista ja niiden toteuttamismahdollisuuksista. 123 Näkisin, että kohteen arvolla ei ole itsessään mainittavaa merkitystä jakotapaa valittaessa, vaan enemmän vaikutusta on muilla seikoilla, kuten juurikin kohteen pinta-alalla sekä seuraavassa luvussa käsiteltävillä kohteeseen kuuluvilla eri omaisuusosilla, niiden määrillä sekä keskinäisillä arvoilla Omaisuusosat Tilushalkomista koskevat säännökset ovat jo varhain laadittu sellaista tyyppitapausta varten, jossa tuottokyvyltään yhtäläiset pellot ja metsät jaetaan maa- ja metsätalouden harjoittamista sekä elinkeinon jatkamista varten harvalukuisten osakkaiden kesken. 124 Myös korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2007:22 lausunut, että tilushalkominen on tarkoitettu alun perin maan jakoon alueilla, joilla maan arvo perustuu sen pysyvään käyttöön maa- ja metsätalousmaana. Tällaisten tuottokyvyltään yhtäläisten peltojen ja metsien tasajakoon tilushalkominen soveltuu edelleenkin erittäin hyvin. 125 Ongelmallinen halkomiskohde on pienehkö pinta-alainen rakennuspaikka, jolla sijaitsee arvokas rakennus. 126 Mikäli rakennuspaikalla ei ole rakennusta ja rakennuspaikka on jaettavissa esimerkiksi kahdelle jako-osakkaalle omiksi rakennuspaikoikseen, ei halkomismene- 121 Majamaa ja Markkula 2016, s Hyvönen 2001, s Majamaa ja Markkula 2016, s Hyvönen 2008, s Hyvönen 2008, s Hyvönen 2001, s
44 telmän valinnalla liene juurikaan merkitystä, vaan sekä tilushalkomisella että kokonaisarvohalkomisella tehtynä lopputulos lienee kutakuinkin sama. 127 Eri asia sitten on, että usein tällaisessa tapauksessa toimitusmiesten tulisi periaatteessa käyttää tilushalkomista sen lainmukaisen ensisijaisuuden takia, mikäli asianosaisilla ei asiasta ole sopimusta. Mitä enemmän erilaisia ja keskenään eriarvoisia omaisuusosia halkomisen kohteena oleva alue sisältää, sitä todennäköisemmin kokonaisarvohalkominen sopii tilushalkomista paremmin halkomisen jakotavaksi. Jos halottava tila sisältää esimerkiksi suojeltavia kohteita, maaainesten ottoalueita, kaavoitettuja tai kaavoitettavia rantarakennusalueita, asemakaava-alueita sekä odotusarvoalueita, johtaa perinteinen tilushalkominen helposti monipalstaisuuteen ja tilusten pirstoutumiseen, suuriin tilikorvauksiin, jakoperusteesta poikkeamiseen tai muutoin epäonnistuneeseen ja sopimattomaan halkomistulokseen. Tällaisen moniongelmaisen tapauksen halkomiseen kokonaisarvohalkominen on parempi vaihtoehto. 128 Kokonaisarvohalkomisen käyttäminen on usein tarkoituksenmukainen jakotapa myös alueella, jolla halottavan tilan eri osat ovat huomattavan eriarvoisia. Majamaa ja Markkula antavat tästä esimerkkinä Etelä-Suomessa sijaitsevan merenrantaan rajoittuvan pienehkön maatilan Odotusarvo epävarmuustekijänä Tilaan kohdistuva odotusarvo on epävarmuustekijä, jolla eräissä tapauksissa voi olla omalta osaltaan merkitystä jakotapaa valittaessa. Tiluksilla saattaa olla esimerkiksi kaavoituksesta ja rakentamismahdollisuuksista johtuvaa huomattavaa odotusarvoa, kuten korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 2007:22. Ratkaisunsa perusteluissa korkein oikeus otti kantaa odotusarvoon halkomismenetelmän valintaan vaikuttavana seikkana. Korkeimman oikeuden mukaan odotusarvon määrittelemiseen liittyy epävarmuutta, koska kysymys on monista tekijöistä riippuvista maankäyttöön kohdistuvista tulevaisuuden odotuksista. Tapauksessa maankäytön muuttumisen ajankohtaan, kohdentumiseen ja tehokkuuteen liittyi huomattavia arviointivaikeuksia ja riskejä, sillä asemakaava-alueeseen rajoittuvalla noin 100 hehtaarin suuruisella osalla selvitysaluetta, jolla tilusten odotusarvo oli suurimmillaan, ei vielä ollut olemassa edes alustavia kaavaluonnoksia. Kumpikaan halkomismenetelmä ei ole ongelmaton odotusarvosta johtuvan erityisarvon huomioimisen osalta. 130 Odotusarvon perusongelma tulee korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 127 Kivipelto ja Lukin Hyvönen 2008, s Majamaa ja Markkula 2016, s Määttä 2007, s
45 2007:22 perustelujen mukaan esiin etenkin kokonaisarvohalkomisessa. Tilushalkomisessa osapuolille voidaan ajatella jaettavan samassa määrin odotusarvomaata. Korkein oikeus kuitenkin perusteluissaan huomauttaa, että myös kokonaisarvohalkomisessa selvitysaluetta voidaan jakaa molemmille jako-osakkaille, joskin kyseisessä tapauksessa kartanokeskuksen saavan jako-osakkaan osuuteen tulisi todennäköisesti vähemmän tällaista maata. Korkein oikeus ei kuitenkaan nähnyt halkomistavan valinnalla olevan tapauksessa ratkaisevaa merkitystä eikä sen poistavan odotusarvoon liittyvää perusongelmaa. Odotusarvoon liittyvän riskin poistaminen tai vähentäminen edellyttää korkeimman oikeuden mukaan lähempää selvitystä kaavoitusratkaisuista, erityisesti rakennusmaan sijainnista. Sellaista ei kuitenkaan korkeimmalla oikeudella ollut käytettävissään tapausta ratkaistessaan. Vaikka odotusarvosta johtuvan ongelman käsittelyn kannalta ei halkomismenetelmän valinnalla korkeimman oikeuden näkemyksen mukaan ollutkaan tapauksessa merkitystä, asetelma voi kuitenkin Määtän mukaan olla eri sellaisessa tilanteessa, jossa kaavoitus on edennyt pidemmälle. 131 Korkein oikeus ei kuitenkaan ollut ratkaisussaan KKO 2007:22 täysin yksimielinen. Eri mieltä ollut jäsen kallistui tilushalkomisen kannalle, koska kokonaisarvohalkomiseen liittyi hänen näkemyksensä mukaan ilmeinen vaara jaon lopputuloksen muodostumisesta epäoikeudenmukaiseksi sen takia, että osalle halottavaa aluetta oli odotettavissa maapohjan poikkeuksellisen suuri arvonnousu. Eri mieltä olleen jäsenen mukaan tilushalkomisella voitiin kokonaisarvohalkomiseen verrattuna selvästi pienentää vireillä olevasta kaavasta johtuvaa riskiä maapohjan arvonnousun epätasaisesta jakautumisesta osapuolten välillä. 3.5 Muut huomioitavat seikat Hinnanmuutosriskit ja arviointivirheet Johtuen erilaisten omaisuusosien keskittymisestä eri osakkaiden käsiin, saattaa kokonaisarvohalkomiseen liittyä tilushalkomista suurempi riski jonkin maankäyttölajin arvonalenemisesta ja sitä kautta epäoikeudenmukaisesta jaosta, vaikkakin arvonalenemisesta johtuva epäoikeudenmukaisuus voi ilmetä vasta vuosia myöhemmin. Tällainen tilanne on käsillä, jos kokonaisarvohalkomisessa yksipuolisesti jotakin maankäyttölajia saaneen osakkaan kiinteistö menettää huomattavasti arvoansa toisen osakkaan saaman kiinteistön arvoon nähden. 132 Kokonaisarvohalkomisen yhteydessä tapahtuvassa arvioinnissa toimitusinsinöörin 131 Määttä 2007, s Vitikainen 1999, s. 22; Mattila ja Heinonen 1995, s
46 onkin tiedostettava eri omaisuuslajien hintasuhteiden muutosherkkyys, varsinkin maan eteläisissä osissa sekä suurempien kysyntäkeskusten läheisyydessä, joissa hinnanmuutokset ovat tavallisesti kaikkien voimakkaimpia. Mahdollisuuksien mukaan toimitusmiesten tulisi jakaa riskialtista omaisuuslajia tasaisesti osakkaiden kesken, jos hinnanmuutosriski havaitaan ilmeiseksi. Vähintään toimitusinsinöörin tulee kertoa riskin olemassaolosta osakkaille, jotta he voivat esittää mielipiteensä asiasta. 133 Tilushalkomisessa samanlaista riskiä ei Mattilan ja Heinosen mukaan periaatteessa ole kaikille kaikkea -periaatteen vuoksi. Täysin vapaa arvonalenemisesta aiheutuvasta riskistä ei tilushalkominenkaan kuitenkaan ole, sillä esimerkiksi rakennuksien ja erityisarvoa sisältävien ranta-alueiden jakamista tasan ei tilushalkomisessakaan edellytetä, vaan poikkeamat osittelusta tasataan tilien avulla. 134 Kivipelto kuitenkin huomauttaa, että tämä kaikille kaikkea -periaate ei enää nykypäivänä läheskään aina toteudu, vaan halkomistoimituksessa tehtävää jakoa ohjaa enemmänkin pyrkimys tarkoituksenmukaisen jaon suorittamiseksi. 135 Kokonaisarvohalkominen on tilushalkomiseen verrattuna Mattilan ja Heinosen mukaan vastuullisempi ja arvioinnin kannalta vaikeampi toimitus, jossa arviointivirheet näkyvät selvästi. 136 Kivipelto kuitenkin huomauttaa, että kokonaisarvohalkominen on maanomistajan kannalta ymmärrettävämpi, mistä johtuu mahdollisten arviointivirheiden näkyminen selvemmin. Samat virheet kuitenkin sisältyvät myös tilushalkomiseen, koska molemmat menetelmät perustuvat arviointiin. Kivipelto painottaakin, kuinka asiakasnäkökulmasta selkeys ja ymmärrettävyys ovat tavoiteltavia ominaisuuksia, mikä osaltaan puoltaa kokonaisarvohalkomisen käyttämistä. 137 Hyvösen mukaan varmistellakseen muun muassa osakkaiden välistä oikeudenmukaisuutta, toimitusinsinöörit ovat eräissä tapauksissa kallistuneet vanhaan ja turvalliseen tilushalkomiseen ehkä silloinkin, kun kokonaisarvohalkominen olisi saattanut tuottaa tarkoituksenmukaisemman halkomistuloksen. Näin Hyvösen mukaan etenkin KML:n voimaantulon alkuvuosina, kun vanhaan menetelmään oli toimitusinsinööreillä suurempi rutiini Mattila ja Heinonen 1995, s Mattila ja Heinonen 1995, s Kivipelto Mattila ja Heinonen 1995, s. 64, Kivipelto Hyvönen 2008, s
47 3.5.2 Ongelmana liian aikaisin tehty päätös jakotavasta Liian aikaisin ja puutteellisin tiedoin tehty jakotapaa koskeva päätös voi horjuttaa koko halkomistuloksen tarkoituksenmukaisuutta. Hyvönen on esitellyt artikkelissaan 139 Itä-Suomen maaoikeuden antamaa tuomiota, jonka perusteella tämä riski koskee nimenomaan tilushalkomista. Tapauksessa halkomisen kohteena oli Pyhtäällä sijaitseva 341 hehtaarin suuruinen tila, joka käsitti maa- ja metsätalousmaata, asuin- ja lomarakennuspaikkoja sekä kymmenen asuinrakennusta ja 23 muuta rakennusta. Toimitusmiehet päätyivät alkukokouksessa tehdyssä päätöksessään tilushalkomiseen perustellen sitä jako-osakkaiden sopimuksen puutteella, lain ensisijaisuudella sekä sillä, että molemmilla jakotavoilla voidaan saavuttaa sama lopputulos. Päätöksestä ei valitettu ja se saavutti siten lainvoiman. Maaoikeudessa valittajat vaativat muun muassa jakosuunnitelman kumoamista sekä sitä, että he saavat osuuttaan vastaavan osan kartanokeskuksesta ja sen rakennuksista. Tämän vaatimuksen osalta maaoikeus muun ohella lausui, etteivät kartanomiljöön eheys ja siihen liittyvät valtakunnalliset suojeluintressit tule turvatuiksi Museoviraston lausunnossa tarkoitetulla tavalla, jos kartanokeskus jaetaan eri osakkaille. Tämän vuoksi oli maaoikeuden mukaan olemassa KML 52.1 :ssä tarkoitettu erityinen syy, joka vaatii, ettei kysymyksessä olevaa kartanomiljöötä voitu jakaa kysymyksessä olevien tilojen kesken. Muutoin maaoikeus katsoi, että tilushalkomisessa KML 51.1 :ssä tarkoitetut enimmäispoikkeamat tarkoittavat vain poikkeamista jaettavista tilusmääristä jakoperusteeseen verrattuna ja tarvittavat tilikorvaukset määrätään erikseen jakosuunnitelman saatua lainvoiman. Toimituksessa toimitusinsinöörin tehtävänä oli jakaa tilukset tilushalkomisella siten, etteivät KML:ssa tarkoitetut tilikorvaukset tule kohtuuttoman suuriksi. Koska tilikorvausten määräämisvaiheessa jakotapa ja jakosuunnitelma olivat jo lainvoimaisia, oli toimitusinsinöörin arvioitava tilikorvaukset pieniksi voidakseen noudattaa KML 52.2 :ää. Myöhemmin Vantaan käräjäoikeuden maaoikeutena tekemässä tuomiossa 140 käsiteltiin näitä toimituksessa tehtyjä arviointeja ja päärakennuksen arvoa nostettiin MO:n toimesta. Lopulta huomattavan suurta rakennustiliä onnistuttiin jossakin määrin tasoittamaan puustotilissä. 141 Hyvönen on artikkelissaan kommentoinut, kuinka toimituksessa tarkoituksenmukaista jakotulosta tavoiteltiin lähinnä jakosuunnitelmassa. Koska alustaviakaan arvioita ei ollut tehty 139 Hyvönen Tuomio on Arkissa salassa pidettävä, mutta Hyvönen (2008, s. 73) on kommentoinut sitä artikkelissaan. 141 Hyvönen 2008, s
48 toimituksessa, olivat rahamääräiset tilikorvaukset olleet asianosaisilta ja jopa toimitusmiehiltä pimennossa. Kokonaisuutena suurtilan tilushalkominen näyttäisi siis Hyvösen mukaan merkitsevän ratkaisujen tekemistä pimennossa ja lopullisen halkomistuloksen saamista mahdollisesti vasta oikeudenkäyntien jälkeen. Tässä tapauksessa olisi luonnollisesti päädytty kokonaisarvohalkomiseen, jos tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saavuttamista olisi pidetty alusta asti päämääränä. Tilushalkomisen reunaehdot, tiluksien jakautuminen eri käyttötarkoituksiin jakoperusteen mukaan sekä kohtuulliset tilikorvaukset, jäivät toimituksessa saavuttamatta. Kokonaisarvohalkomisella erittäin suuret tilikorvaukset olisi voitu välttää Tilikorvauksiin liittyvä problematiikka Halkomiseen liittyvät tilikorvaukset osakkaalta osakkaalle ovat seikka, joka tulee huomioida ja jolla saattaa olla vaikutusta tehtäessä lopullista valintaa jakotavasta. Jos osakkaiden välisiä tilikorvauksia halutaan välttää, on kokonaisarvohalkominen tilushalkomista parempi vaihtoehto. Koska tilushalkomisessa ei mielenkiinto vielä suunnitteluvaiheessa kohdistu rakennusten, puuston ja rantojen arvoon, on riski tilikorvausten muodostumisesta kohtuuttoman suuriksi huomattava. 143 Tämä siitäkin huolimatta, että KML 52.2 :ssä nimenomaan säädetään, että tilukset on jaettava niin, etteivät tilikorvaukset tule kohtuuttoman suuriksi. Ongelmallista on, että tilushalkomisessa rahakorvauksiin liittyvät ongelmat ratkaistaan tavallisesti vasta toimituksen loppuvaiheessa, jolloin keskeisiin ratkaisuihin ei voida enää puuttua niiden lainvoimaisuuden takia. 144 Rahallisen vastikkeen verotuksen osalta sovelletaan keskusverolautakunnan päätöstä 1995/81, jonka mukaan maksettu korvaus rinnastetaan kiinteistön hankintahintaan ja saatu korvaus puolestaan luovutushintaan. Näin ollen halkomistoimituksessa saatu tilikorvaus on kiinteistön luovutushintaan rinnastettavaa tuloa, jota verotetaan tuloverolain (TVL, 1535/1992) 45 :n luovutusvoittosäännösten mukaan. 145 Tilikorvauksen maksajalle tästä hinnanerokorvauksesta verottaja puolestaan määrää varainsiirtoveron maksettavaksi varainsiirtoverolain (VSVL, 931/1996) 4 :n nojalla Hyvönen 2008, s Mattila ja Heinonen 1995, s Hyvönen 2008, s Mattjus ja Heiska 2014, s Verohallinto: Varainsiirtoverotuksen yhtenäistämisohje, luku
49 Koska kokonaisarvohalkominen minimoi maksettavat tilikorvaukset, on se asianosaisten verotuksen kannalta tilushalkomista parempi vaihtoehto. 147 Korkein oikeus on joutunut ratkaisussaan KKO 2007:22 ottamaan kantaa siihen, mikä merkitys on annettava sille, että toinen osakas vastustaa suuren korvauksen vastaanottamista tilushalkomisessa. Korkeimman oikeuden näkemyksen mukaan tapauksessa KKO 2007:22 veroseuraamuksiin perustuva kielteinen kanta suurien korvausten vastaanottamiseen ei voi olla vailla merkitystä halkomisen jakotapaa valittaessa, koska osakkaalla on kuitenkin oikeus saada osuutensa halkomisen kohteesta ensi sijassa kiinteänä omaisuutena. Tapauksessa KKO 2017:1 korkein oikeus on kuitenkin todennut, että korvausten vastustamisen vaikutusta arvioitaessa merkitystä on myös korvausten arvioidulla määrällä siten, että vaikutus kasvaa, mitä suuremmat arvioidut korvaukset ovat. Hyvönen ottaa artikkelissaan kantaa Suomen perustuslain (PL, 731/1999) mukaiseen omaisuudensuojaan ja kysyy, onko tilikorvauksen saajan vastoin tahtoaan luovutettava omaisuuttaan tilushalkomisessa jokseenkin näennäistä ja varovasti arvioitua tilikorvausta vastaan ja kaiken lisäksi maksettava tästä luovutusvoitosta vielä veroa. Kun otetaan huomioon, että luovutus perustuu pakkolunastuksen tapaiseen viranomaisen päätökseen eikä vapaaehtoiseen oikeustoimeen, Hyvönen pohtii, onko tämän tapainen, ilman täyttä korvausta tehtävä pakkolunastus yksityiseen tarpeeseen perustuslain 15 :n mukaisen omaisuudensuojasäännöksen vastainen. 148 Perustuslain 106 :n mukaan, jos tuomioistuimen käsiteltävänä olevassa asiassa lain säännöksen soveltaminen olisi ilmeisessä ristiriidassa perustuslain kanssa, tuomioistuimen on annettava etusija perustuslain säännökselle. Koska tilikorvaus perustuu tavallisessa lainsäätämisjärjestyksessä säädettyyn lakiin, kuuluu se siten PL 106 :n soveltamisalaan, jos edellytykset ilmeisestä ristiriidasta täyttyvät muutoin. Korkein oikeus on äänestyksen jälkeen antanut ongelmaan liittyvän ennakkoratkaisun KKO 2004:26 rakennussuojelun toimenpidekieltoon liittyvästä korvauskysymyksestä. Ratkaisu on annettu vanhan rakennussuojelulain (RakSL, 60/1985) ollessa voimassa. Ratkaisussaan korkein oikeus katsoi, että RakSL 11 :ssä ilmeneviä täyden korvauksen periaatteita oli sovellettava vahingon korvaamiseen välittömästi PL 15 :n nojalla, vaikka RakSL:ssa ei ollut lainkaan säännöstä toimenpidekiellon aiheuttaman menetyksen korvaamisesta eikä sitä ollut tarkoitettukaan korvattavaksi. Korkeimman oikeuden mukaan korvaus oli määrättävä kiin- 147 Mattila ja Heinonen 1995, s Hyvönen 2008, s
50 teän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (LunL, 603/1977) mukaisessa lunastus- ja korvaustoimituksessa. Hyvösen mukaan vastaavasti voitaneen perustella tilikorvaukseen liittyvästä pakkoluovutuksesta aiheutuvien menetysten korvaamista lunastustoimituksessa. Hyvösen käsityksen mukaan jopa perustuslain perustelujen valossa ristiriita näyttää ilmeiseltä eikä siten pakkolunastus veroseuraamuksineen ilman täyttä korvausta voine sopia perustuslain omaisuudensuojan puitteisiin Panttioikeuden haltijan aseman suoja Kiinteistöä voidaan käyttää velan vakuutena ja tavallisesti tällöin siihen kohdistuu kiinnitys tai useita kiinnityksiä. Maakaaren (MK, 540/1995) 16 luvun 10.2 :n nojalla kiinteistöön vahvistettu kiinnitys kohdistuu täysimääräisesti kiinteistöstä halkomalla muodostettuihin kiinteistöihin. Sen sijaan kiinteistön osuuksiin vahvistetut kiinnitykset jäävät halkomisessa vain osuuden omistajan rasitukseksi jaon jälkeen. 150 Tämä seuraa MK 16 luvun 10.1 :stä, jossa säädetään, että kiinteistön määräosaan vahvistettu kiinnitys kohdistuu kiinteistötoimituksen jälkeen siihen kiinteistöön, joka määräosasta on muodostettu. Saman säännöksen mukaan jos kiinnitetty määräosa sisältyy johonkin muodostettuun kiinteistöön, kiinnitys kohdistuu määräosan omistajan osuuteen tästä kiinteistöstä. Ongelmia halkomisessa panttioikeuden haltijan suojan kannalta saattaa aiheuttaa maksettavat tilikorvaukset. KML koskee tilikorvauksen tallettamista tilanteessa, jossa panttioikeuden haltijan oikeus saattaa muutoin vaarantua. Jos esimerkiksi halkomistoimituksessa kiinteistön omistajalle osittelusta poikkeamisen seurauksena on määrätty maksettavaksi suuruudeltaan merkittävä korvaus ja kiinteistön arvo on tämän vuoksi siinä määrin alentunut, että kiinteistöön kohdistuva panttioikeuden haltijan oikeus saattaa vaarantua, on omistajalle tuleva korvaus korkoineen määrättävä talletettavaksi aluehallintovirastoon. Säännöksen mukaan panttioikeuden haltijalla on talletettuun korvaukseen sama oikeus kuin kiinteistöönkin. Mattilan ja Heinosen mukaan panttioikeuden haltijoiden asemaa voitaisiin parantaa tekemällä heistä asianosaisia, joilla olisi mahdollisuus valittaa toimituksessa tehdyistä päätöksistä. 151 Niin kauan kuin tämä ei ole mahdollista, on KML :n mukainen talletus hyvä keino varmistaa panttioikeuden haltijan asemaa ja vielä parempi keino: maksettavien tilikorvausten minimointi. 149 Hyvönen 2008, s Rantakivi 2005, s Mattila ja Heinonen 1995, s
51 3.5.5 Prosessin joustavuus, nopeus ja kustannukset Hyvösen mukaan nykyisten KML:n säännösten joustavuus suo toimitusinsinöörille vapaita käsiä monissa sellaisissa kohdissa, jotka ennen kiinteistönmuodostamislain voimaan tuloa oli tiukasti sidottu lakisääteiseen menettelytapaan. 152 Kokonaisarvohalkomisessa voidaan tilushalkomista tehokkaammin noudattaa osakkaiden toivomuksia jaosta. Tällä tavoin prosessi saadaan kokonaisvaltaisena havainnolliseksi ja osakkailla on aidosti mahdollisuus vaikuttaa asioihin. Tämä taas parantaa osakkaiden oikeusturvaa, nopeuttaa prosessia sekä vähentää oikeudenkäynnin tarvetta. 153 Korkein oikeus on tapauksen KKO 2017:1 perusteluissa todennut, että kokonaisarvohalkominen on tilushalkomiseen verrattuna menettelyllisesti joustavampi vaihtoehto, mistä aiheutuu ajan ja kustannusten säästöä toimituksessa. Korkeimman oikeuden mukaan halkomistoimituksen kesto tai toimituskustannusten suuruus eivät kuitenkaan ole olennaisesti merkityksellisiä seikkoja harkittaessa sitä, edellyttääkö tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saavuttaminen kokonaisarvohalkomisen käyttämistä halkomistapana tilushalkomisen asemasta. Vaikka toimitusmenettelyn nopeuttaminen ja toimituskustannusten alentaminen ovat sinänsä olleet KML:n säätämisen yleisiä tavoitteita ja niillä on lisäksi taloudellista merkitystä asianosaisille, ei Määtän mukaan ratkaisun perusteella jako-osakkaan toivomuksien, menettelyn joustavuuden tai kustannuksien pitäisi yksin riittää perusteeksi käyttää kokonaisarvohalkomista Hyvönen 2008, s Hyvönen 2001, s Määttä
52 4 Halkomisen jakotapa maaoikeuskäytännössä Tässä pääluvussa tarkastellaan halkomisen jakotapaa maaoikeuskäytännössä 11 tuomion kautta. Maaoikeuskäytäntöä on tutkimuksessa tarkoituksenmukaista analysoida, koska korkeimman oikeuden tapauksia aiheesta löytyy vain edellä esitellyt kaksi kappaletta. Maaoikeustapauksissa erityisesti huomiota kiinnitetään ensinnäkin maaoikeuden tuomioon eli päätyikö se muuttamaan toimituksessa tehtyä päätöstä ja jos päätyi, kumpaan suuntaan muutos tapahtui. Toiseksi huomio kiinnittyy tuomion perusteluihin. Muutamassa tapauksessa tulen tapauksen esittelyn jälkeen kommentoimaan ratkaisua, mikäli olen ollut siitä maaoikeuden kanssa eri mieltä. Lopuissa olen hyväksynyt maaoikeuden tuomion. Pääluvun viimeinen luku sisältää yhteenvetoa ja pohdintaa ratkaisuihin sekä niiden perusteluihin liittyen. 4.1 Maaoikeuksien tuomiot Itä-Suomen maaoikeus, I jaosto, , Dnro 98/11 Itä-Suomen maaoikeuden tekemä tuomio koski Sysmän kunnassa sijainneen reilun viiden hehtaarin suuruisen tilan halkomista kaavoittamattomalla ranta-alueella. Tilalla sijaitsi hirsinen saunarakennus, erillinen varastorakennus sekä 460 metriä Päijänteen rantaviivaa. Ranta-alue omasi rakentamisesta johtuvaa odotusarvoa, mutta asianosaiset eivät olleet hakeneet poikkeuslupaa rakennusoikeuden määrän selvittämiseksi alkukokouksessa tarkoitetulla tavalla. Toimitusmiehet päätyivät toimituskokouksessa tekemässään päätöksessä suorittamaan halkomisen jyvitykseen perustuen tilushalkomisena. Päätöstä perusteltiin sillä, että halottavan tilan kokonaisarvo riippuu suuresti mahdollisten rakennuspaikkojen määrästä, ja niiden selvittäminen luotettavasti on vaikeaa ilman ympäristökeskuksen poikkeuslupaa tai kaavoitusta. Tilushalkomisella kukin jako-osakas saa ainakin osuutensa verran maata tilan jyvitysarvosta. Lisäksi kokonaisarvohalkomisen soveltaminen voi johtaa epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen tai olla jopa mahdotonta. Mahdollisten tilikorvausten ei toimitusmiehet havainneet poikkeavan merkittävästi sen perusteella, tehdäänkö toimitus kokonaisarvohalkomisena vai tilushalkomisena. Maaoikeus tuomiossaan totesi, ettei rakennusoikeuden määrään liittyvän epätietoisuuden takia ole luotettavasti selvitettävissä kiinteistönmuodostamislain 50.2 :ssä tarkoitettua tilan kokonaisarvoa, jonka perusteella jako tulisi sanotun lain kohdan edellyttämällä tavalla suorittaa. Maaoikeus hyväksyi toimitusmiesten perustelut korjaten vain erään pienen kirjoitus- 41
53 virheen ja katsoi, ettei halkomisen suorittaminen kokonaisarvohalkomisena ole tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Maaoikeuden tuomio jäi lopulliseksi ratkaisuksi, sillä korkein oikeus ei antamassaan päätöksessä 155 myöntänyt tuomioon valituslupaa Itä-Suomen maaoikeus, I jaosto, , Dnro 98/013 Halkomisen jakotapaa koskevasta riitaisuudesta kesken toimituksen antoi Itä-Suomen maaoikeus tuomionsa Yhteishalkomisen kohteena oli Tohmajärven kunnan Onkamon kylässä sijainneet kaksi tilaa, joiden pinta-ala oli yhteensä noin 38,3 hehtaaria. Kohde sisälsi metsätalousmaata, rannan virkistysarvoa sekä kaksi rantarakennuspaikkaa, joista toisella sijaitsi rakennuksia. Toimitusmiehet päätyivät jakotapaa koskevassa päätöksessään tilushalkomiseen perustellen sitä sillä, että kaksi jako-osakasta olivat kieltäytyneet hyväksymästä kokonaisarvohalkomista. Maaoikeus tuomiossaan kritisoi toimitusmiesten perusteluja koskien päätöstä suorittaa halkominen tilushalkomisena ja totesi, että KML 50.2 :n mukaan kokonaisarvohalkomisen suorittaminen ei välttämättä edellytä kaikkien jako-osakkaiden hyväksymistä, vaan siihen voidaan myös toimitusinsinöörin päätöksellä päätyä, mikäli halkomistoimituksen suorittaminen kokonaisarvohalkomisena on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Maaoikeus kritisoi toimitusmiesten toimintaa myös siltä osin, että he eivät olleet toimituksessa ratkaisseet, minkä vaihtoehtoisen jakosuunnitelman mukaisesti halkominen tulisi tilushalkomisena suoritettavaksi, eivätkä myöskään arvioineet sitä, millaiseen halkomistulokseen jyvitykseen perustuvaa yhteishalkomismenetelmää käyttäen voitaisiin päästä verrattuna kokonaisarvohalkomisena saavutettavaan halkomistulokseen. Maaoikeuden mukaan toimitusmiehet eivät olisi saaneet ennen mainitunlaisen vertailun suorittamista ratkaista lopullisesti käytettävää jakotapaa. Maaoikeus päätyi näillä perusteilla kumoamaan toimitusmiesten tekemän päätöksen halkomisen jakotavasta ja palauttamaan asian toimitusmiehille, joiden tuli se ottaa uudelleen käsiteltäväkseen ja menetellä siinä lain mukaisesti ottaen huomioon maaoikeuden tekemä tuo- 155 Korkeimman oikeuden päätös KKO nro 199 (M98/135). 42
54 mio. Todetaan, että toimituksessa käytiin läpi arviointeja sekä useita kokonaisarvohalkomisena tehtyjä jakosuunnitelmia ennen lopullisen jakotavan valintaa. Lopulta halkominen suoritettiin kokonaisarvohalkomisena kaikkien jako-osakkaiden hyväksynnän perusteella Etelä-Suomen maaoikeus, III jaosto, , Dnro 98/23 Etelä-Suomen maaoikeus antamallaan tuomiolla ratkaisi halkomisen jakotapaa koskevan riitaisuuden. Toimituksessa oli kysymys halkomisesta 23,118 hehtaarin suuruisella, pieneen sisäjärveen rajoittuvalla tilalla. Tila, jonka arvo muodostui ranta-asemakaavan mukaisesta metsätalousalueesta, oli toimituksessa tarkoitus jakaa yhdeksään osaan. Tarkoituksena ei kuitenkaan ollut itsenäisten metsätalousyksiköiden muodostaminen, vaan lisäalueiden jakaminen jo muodostettujen ranta-asemakaavatonttien yhteyteen ja siten jo osin toimitetun perinnönjaon jatkaminen ja täydentäminen. Toimitusmiehet päättivät suorittaa halkomisen kokonaisarvohalkomisena, koska näkivät sen suorittamisen olevan tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Tämä siksi, että tilushalkomisella halottaessa rakennuspaikkojen vieressä olevilla ranta-alueilla rannan mukanaan tuoma erityisarvo jakaantuisi epätasaisesti ja vain osalle jako-osakkaista. Erityisarvon epätasainen jakaantuminen taas johtaisi tilushalkomisessa mahdollisesti suuriin tilikorvauksiin. Kokonaisarvohalkomisella voitiin toimitusmiesten mukaan saavuttaa tarkoituksenmukaisempi halkomistulos ilman merkittäviä tilikorvauksia. Johtuen jaettavan kohteen luonteesta rantatonttien lisämaana, tulisi maaoikeuden mukaan molemmissa tapauksissa jakoehdotus olemaan hyvin pitkälle samanlainen. Tapauksessa eroksi halkomistapojen välillä jäi viime kädessä se, käytetäänkö rahaa tilikorvausten maksamiseen vai ei. Maaoikeuden mukaan tilushalkomisessa puuston erilaisuuden sekä rannan epätasaisen jakautumisen takia tilikorvaukset nousisivat markkaan tai mahdollisesti vielä suuremmiksikin. Kokonaisarvohalkomisessa ei merkittäviä tilikorvauksia sen sijaan tulisi maksettavaksi, koska kukin osakas saisi palstan, joka olisi kooltaan tilushalkomisen palstaa suurempi tai pienempi sen mukaan, millainen puusto sillä olisi ja miten paljon rantaa se saisi. Maaoikeus tuomiossaan totesi, että ne palstat, jotka osakkaat tulevat halkomisessa saamaan, eivät ole metsätaloudellisesti merkittäviä eikä niiden tulevalla puuntuottokyvyllä ole suurtakaan merkitystä saajalleen. Kysymys on perinnönjaon jatkamisesta ja kokonaisarvohalkominen on tarkoitettu juuri sellaisia tapauksia varten. Maaoikeuden mukaan tilikorvaukset tai se, ettei niitä tule määrättäväksi, ovat tärkeä osa halkomistoimitusta. Maaoikeus tuomiossaan 43
55 katsoi, että KML 50.2 :n edellytys kokonaisarvohalkomiselle täyttyi ja hylkäsi valituksen. Maaoikeuden tuomio jäi lopulliseksi ratkaisuksi, sillä korkein oikeus ei tekemässään päätöksessä 156 myöntänyt tuomioon valituslupaa Mikkelin käräjäoikeus, , Dnro M01/044 Vehkalahden kunnassa sijaitsevan Mäntlahdenhovi-nimisen noin 56,9 hehtaarin suuruisen tilan halkomistoimitus päätyi jakotavasta tehdyn valituksen vuoksi käsiteltäväksi Mikkelin käräjäoikeuteen, joka antoi asiasta maaoikeutena tuomionsa Tilan alueella sijaitsivat vanhat loma-asuntokäytössä olleet Mäntlahdenhovin rakennukset. Lisäksi tilan alueella oli vahvistettu ranta-asemakaava, jonka mukaan tilan alueella oli yhteensä 23 rakennuspaikkaa, joista kolme oli rakennettu. Toimitusmiehet päätyivät halkomisen suorittamiseen kokonaisarvohalkomisena, koska se heidän näkemyksensä mukaan oli tarpeen tarkoituksenmukaisen jakotuloksen saamiseksi. Päätöstään toimitusmiehet perustelivat sillä, että tilan arvo koostuu suureksi osaksi rantaasemakaavatonteista, eikä kumpikaan jako-osakas saa toimeentuloaan halottavan tilan metsän tuotosta. Tilalla ei myöskään ollut lainkaan viljelyksiä. Lisäksi toimitusmiehet lausuivat, kuinka kokonaisarvohalkominen tulee kustannuksiltaan jyvityshalkomista edullisemmaksi, koska jälkimmäisessä kaikki tilukset olisi kartoitettava ja jyvitettävä, kun taas kokonaisarvohalkomisessa voidaan todennäköisesti hyödyntää metsänarvioon liittyvää karttaa. Maaoikeuden ratkaisun perustelut ovat hyvin kattavat ja yksityiskohtaiset ja asiaa on tuomiossa tarkasteltu monesta eri näkökulmasta. Hyvönen on artikkelissaan luokitellut tuomion perustelut seuraavasti kuuteen osaan: 1) sovellettava säännös, 2) oikeuskäytäntö ja kaavamääräykset, 3) tilusten sijoitusta ja tilikorvauksia koskevat säännökset, 4) osittelusta poikkeaminen, 5) menettelyn tarkoituksenmukaisuus, ja 6) tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saaminen. 157 Seuraavassa tuon esille perusteluista maaoikeuden ratkaisun kannalta merkittävimmät. Maaoikeus lausui lain lähtökohdan olevan, että toimitus tehdään kokonaisarvohalkomisena, kun kaikki asianosaiset sopivat asiasta. Muussa tapauksessa toimitus suoritetaan jyvityshalkomisena, ellei tarkoituksenmukainen halkomistulos vaadi kokonaisarvohalkomista. Olennaisin kysymys maaoikeudessa jakotapaa koskevan riita-asian ratkaisun kannalta on se, 156 Korkeimman oikeuden päätös KKO nro 1409 (M99/31). 157 Hyvönen 2008, s
56 onko kokonaisarvohalkominen tarpeen tarkoituksenmukaisen jakotuloksen saamiseksi halottavalla tilalla. Maaoikeuden mukaan merkityksellisiä seikkoja tällöin ovat ainakin jaettavan kohteen pinta-ala ja palstaluku, tuleeko asianosaisten kesken suoritettavaksi kohtuuttoman suuria tilikorvauksia, onko jaettava alue perustuotantomaata vai erityisarvomaata, onko tarkoituksenmukaisen jakotuloksen saamiseksi todennäköisesti huomattavasti poikettava osittelusta sekä se, johtaako tietty jakotapa tilusten pirstoutumiseen. Maaoikeus tuomiossaan selvitti, kuinka jyvityshalkomista koskeva säännöstö on aikanaan säädetty ja tarkoitettu maankäytön kannalta stabiileissa olosuhteissa tapahtuvaan maanjakoon maa- ja metsätalousalueilla. Säännöstön sisällyttäminen voimaan tulleeseen kiinteistönmuodostamislakiin uuden kokonaisarvohalkomista koskevan säännöstön rinnalle oli toki maaoikeuden mukaan perusteltua. Tässä tapauksessa kysymys oli kuitenkin muusta kuin pelkkää maa- ja metsätalousarvoa omaavan maan jakamisesta. Maaoikeus totesi, että kokonaisarvohalkominen on tarkoituksenmukaisempi tapa jakaa sellainen kiinteistö, jonka arvo koostuu pääosin kaavoitetuista rakennuspaikoista, rantojen erityisarvosta sekä rakennuksista. Maaoikeus tuo tuomiossaan esiin, kuinka toimitusmiehet perustelivat päätöstään toimittaa kokonaisarvohalkominen osin jyvityshalkomisen toimituskustannusten suuruudella sekä osin tilusten kartoitukseen ja jyvitykseen liittyvillä seikoilla. Maaoikeuden mukaan nämä asiat eivät kuitenkaan kuulu KML 50 :n 2 momentissa tarkoitettuun halkomistuloksen tarkoituksenmukaisuuden arviointiin, vaikka mainituilla seikoilla onkin asianosaisille taloudellista merkitystä. Maaoikeuden mukaan toimitusmiesten päätös kokonaisarvohalkomisen käyttämisestä on kuitenkin tarkoituksenmukainen myös toimitusmenettelyn kannalta. KML 52.2 :n nojalla tilukset on jaettava niin, etteivät 51 :n 4 momentissa tarkoitetut korvaukset tule kohtuuttoman suuriksi. Maaoikeus tuomiossaan totesi, kuinka kiinteistönmuodostamislain perusteluista ei ilmene, milloin KML 51.2 :n 158 mukaiset tilikorvaukset olisivat kohtuuttoman suuria. Maaoikeus katsoi, että yleistä useimpiin tapauksiin soveltuvaa ohjetta on vaikeaa antaa, vaan kutakin tapausta on tarkasteltava omanaan. Maaoikeuden mukaan korvausten suuruuteen sekä niiden kohtuuttomuuden harkintaan vaikuttanee jaettavan omaisuuden absoluuttisen arvon suuruus sekä jako-osakkaiden halukkuus ja mahdollisuudet korvausten suorittamiseen. 158 Nykyään KML
57 Maaoikeuden mukaan mikäli tilusten jako tehtäisiin tilushalkomisella jakaen tiluksia maankäyttölajeittain jakoperusteen mukaan ja ottamalla huomioon KML 52.2, johtaisi se todennäköisesti tilusten pirstoutumiseen. Muussa tapauksessa tilushalkomisessa tilikorvaukset saattaisivat maaoikeuden näkemyksen mukaan muodostua kohtuuttoman suuriksi. Perusteluihinsa viitaten maaoikeus päätyi tuomiossaan siihen, että kokonaisarvohalkomisen suorittaminen on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi ja hylkäsi valituksen Mikkelin käräjäoikeus, , Dnro M02/1578 Mikkelin käräjäoikeus sai käsiteltäväkseen halkomisen jakotapaa koskevan riitaisuuden ja antoi siitä tuomionsa Valituksenalaisessa toimituksessa halkomisen kohteena oli perinteinen maa- ja metsätalouskäytössä ollut kolmen tilan muodostama kokonaisuus. Toimituksessa jako-osakkaat eivät olleet sopineet jakotavasta, joten asiasta päättäminen oli jäänyt toimitusinsinöörin tehtäväksi. Toimitusinsinööri päätyi halkomisen suorittamiseen kokonaisarvohalkomisena, mutta ei lainkaan perustellut päätöstään. Valittaja vaati valituksessaan toimituksen suorittamista jyvityshalkomisena, jossa tilojen pinta-ala jaettaisiin jakoperusteen mukaan. Maaoikeus totesi, että olennaista tämän asian ratkaisun kannalta on se, onko kokonaisarvohalkominen tarpeen tarkoituksenmukaisen lopputuloksen aikaansaamiseksi. Tilushalkomisen käyttämistä kyseisessä tapauksessa puolsi maaoikeuden mukaan se, että näin on mahdollista ottaa huomioon tiluksien jakaminen KML 52 :n mukaisesti koskien tilussijoitusta sekä eri käyttötarkoituksiin soveltuvien tiluksien jakamista jako-osakkaille. Maaoikeus tuomiossaan totesi, että kokonaisarvohalkominen on KML:ssa rajattu ensisijaisesti asianosaisten sopimukseen perustuvaksi jakotavaksi, joka tietyiltä elementeiltään muistuttaa jakosopimukseen perustuvaa tilojen jakoa lohkomalla. Koska asian yhteydessä ei ollut toimitusinsinöörin päätöksissä eikä liioin jako-osakkaiden lausumissakaan esitetty sellaisia seikkoja, joiden mukaan kokonaisarvohalkomisen toimittaminen olisi ollut tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi, katsoi maaoikeus, että valituksenalainen toimitus on suoritettava KML 50 :n 1 momentin pääsäännönmukaisena jyvityshalkomisena ja näin ollen kumosi toimitusinsinöörin ratkaisun jakotapaa koskien Hämeenlinnan käräjäoikeus, , Dnro 03/746 Hämeenlinnan käräjäoikeus antoi halkomisen jakotapaa koskevan tuomionsa Valituksenalaisessa toimituksessa halkomisen kohteena oli Tuuloksen kunnassa sijaitseva tila, 46
58 joka sisälsi metsää, yhden rantarakennuspaikan sekä talouskeskuksen heikkokuntoisine rakennuksineen. Toimituksessa päädyttiin halkomisen suorittamiseen kokonaisarvohalkomisena, koska tilushalkominen olisi johtanut epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen korvauksista aiheutuvien veroseuraamusten takia. Valittaja vaati maaoikeudessa toimitusta suoritettavaksi tilushalkomisena viitaten vaatimuksensa perusteluissa lain esitöihin sekä vanhaan oikeuskäytäntöön. Valittaja oli myös valmis rahakorvauksiin. Maaoikeus katsoi ratkaisussaan, että maapohja, rakennukset ja tilikorvaukset voidaan tässä tapauksessa jakaa tasapuolisemman lopputuloksen aikaansaamiseksi siten, että asiassa huomioidaan rantarakennuspaikan ja metsien erityinen arvo. Mikäli rantarakennuspaikka, talouskeskus ja sen länsipuolella sijaitseva metsä tulisivat samalle jako-osakkaalle, aiheuttaisi tämä tilushalkomisessa todennäköisesti tilikorvauksien vastaanottamista ja sitä kautta veroseuraamuksia muille jako-osakkaille. Veroseuraamukset, joita ei voi maaoikeuden mukaan jättää ilman merkitystä, jäävät kokonaisarvohalkomisessa vähäisemmiksi. Näin ollen maaoikeus katsoi, että kokonaisarvohalkominen on tarkoituksenmukaisempi jakotapa ja hylkäsi valituksen Vantaan käräjäoikeus, , Dnro M04/2420 Korkeimman oikeuden ratkaisua KKO 2007:22 edeltäneen maaoikeuden tuomion antoi Vantaan käräjäoikeus Yhteishalkomisena toteutettavan halkomisen kohteena olivat kaksi tilaa, joiden yhteispinta-ala oli noin 322 hehtaaria. Jaettavalla alueella sijaitsi muuhun jaon kohteena olevaan omaisuuteen nähden arvokas kartanokeskus sekä osalla tiluksista oli kaavoituksesta ja rakentamismahdollisuuksista johtuvaa huomattavaa odotusarvoa. Toimitusmiehet päätyivät ratkaisussaan tilushalkomiseen perustellen päätöstään ennen kaikkea odotusarvomaan arvon vaikealla määrittämisellä ja siitä johtuvilla ongelmilla kokonaisarvohalkomisessa. Kokonaisarvohalkomisessa pitäisi vaihtaa rakennukset odotusarvomaahan, jotta kumpikin osapuoli saisi yhtä arvokkaan osan kiinteistöistä. Toimitusmiesten mukaan kokonaisarvohalkomisessa on tilushalkomiseen verrattuna olemassa suurempi vaara, että tulos on epäoikeudenmukainen. Tilushalkomisessa tilukset jaetaan KML 52.1 :n mukaan, jolloin odotusarvomaa jakautuu molemmille jako-osakkaille. Lisäksi päätöstä toimituksessa perusteltiin sillä, että tilushalkomisella voidaan saavuttaa tarkoituksenmukainen jakotulos ja se on lain mukaan ensisijainen jakotapa. Tilikorvauksien osalta lausuttiin, että halkomisen suorittaminen tilushalkomisella tuottaisi suuret tilikorvaukset ja veroseuraamuk- 47
59 set etenkin, jos päärakennus, sivurakennukset ja ratsastukseen liittyvät talousrakennukset jaettaisiin yhdelle jako-osakkaalle. Toimituksessa kuitenkin myös todettiin, etteivät tilikorvaukset muodostu kohtuuttoman suuriksi verrattuna kiinteistön kokonaisarvoon. Maaoikeudessa ongelma tiivistyi siihen, tulevatko tilikorvaukset tilushalkomisessa kohtuuttoman suuriksi. Maaoikeus totesi, kuinka lakitekstissä tai sen perusteluissa ei ole täsmennetty sitä, minkä kriteerien perusteella kohtuuttomuutta tulee arvostella, mutta viittasi hallituksen esitykseen HE 227/1994 vp, jonka mukaan kokonaisarvohalkominen on otettu lakiin suurten rahakorvausten välttämiseksi. Maaoikeuden mukaan korvauksen kohtuullisuutta arvioitaessa pitää huomioida, että halkomisen kohde on suuri ja arvokas kokonaisuus, jonka kohdalla niin tilusten arvot kuin korvauksetkin ovat luonnollisesti määrältään suuria. Korvauksen määrä suhteessa halottavan kohteen ja muodostettavien tilojen arvoon ei kuitenkaan tulisi olemana kohtuuttoman suuri. Maaoikeus viittasi tuomiossaan Maanmittauslaitoksen Toimitusmenettelyn käsikirjaan, jonka mukaan huomiota on kiinnitettävä asianosaisten henkilökohtaisiin toivomuksiin muun muassa tilikorvausten maksuvalmiuden osalta. Tapauksessa päärakennuksessa asuneet jakoosakkaat olivat valmiita suorittamaan korvauksen siinä todennäköisessä tilanteessa, että päärakennus jaetaan heille. Toiset jako-osakkaat olivat kuitenkin erityisesti veroseuraamusten vuoksi vastustaneet sitä, että he joutuisivat vastaanottamaan suuren korvauksen. Maaoikeus tuomiossaan katsoi, että vastaavalla tavalla kuin otetaan huomioon maksajan maksuhalukkuus, pitää huomioon ottaa myös korvauksen saajan halukkuus vastaanottaa korvaus. Kohtuuttomuutta arvioitaessa merkityksellistä oli maaoikeuden mukaan lisäksi se, että vaikkakin korvaus olisi kohtuullinen suhteessa tilan arvoon, sen määrä euroissa tulisi kuitenkin tapauksessa olemaan kohtuuttoman suuri eikä korvauksen oletettu saaja ollut sitä halukas vastaanottamaan. Näillä perustein maaoikeus päätyi tuomiossaan siihen, että suoritettaessa halkominen tilushalkomisena, korvaus tulisi kohtuuttoman suureksi ja siitä syystä kokonaisarvohalkominen on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Näin ollen maaoikeus muutti toimitusmiesten päätöstä siten, että määräsi halkomisen suoritettavaksi kokonaisarvohalkomisena ja palautti asian toimitusmiehille halkomisen jatkamista varten. Todetaan, että tapaus tosiaan eteni ensimmäisenä halkomisen jakotapaa koskevana tapauksena korkeimpaan oikeuteen saakka, joka pysytti maaoikeuden ratkaisun kokonaisarvohalkomisesta. 48
60 4.1.8 Mikkelin käräjäoikeus, , Dnro M08/2775 Mikkelin käräjäoikeus antoi halkomisen jakotapaa koskevan tuomionsa Valituksenalaisessa toimituksessa halkominen suoritettiin yhteishalkomisena ja jaettavien tilojen pinta-ala oli yhteensä 19,57 hehtaaria. Tilat sijaitsivat Kangasniemen kunnassa ja olivat olleet pääasiallisesti metsätalouskäytössä, mutta rantaosayleiskaavan mukaan halottavan tilan alueella saaressa oli myös viisi rantarakennuspaikkaa, joista yksi oli rakennettu. Metsätaloudellisten arvojen osuus tilan kokonaisarvosta oli selvästi pienempi kuin rantarakennusoikeuden arvo. Toimitusmiehet päätyivät päätöksessään toimituksen suorittamiseen kokonaisarvohalkomisena katsoen, että sitä käyttämällä on saatavissa aikaiseksi tarkoituksenmukainen jakotulos. Valittaja puolestaan valituksessaan katsoi, että tarkoituksenmukainen jakotulos on saatavissa aikaan myös tilushalkomisella, jolloin kokonaisarvohalkominen toissijaisena vaihtoehtona ei tule kysymykseen. Maaoikeus lausui, että halkomistapaa koskevan ratkaisun kannalta oleellista on se, onko kokonaisarvohalkominen tarpeen tarkoituksenmukaisen jakotuloksen saamiseksi tiloja jaettaessa. Maaoikeus päätyi tuomiossaan kokonaisarvohalkomiseen, koska sen suorittaminen halottaessa tilukset kolmeen osaan on jaettavien tilusten pinta-ala ja metsänhoidon järjestäminen sekä tiluksilla oleva rakennusoikeus ja sen arvo huomioon ottaen tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Lisäksi vältetään myös tilikorvaukset, joiden arvioiduilla määrillä ei kuitenkaan maaoikeuden mukaan ollut sinänsä ratkaisevaa merkitystä tässä jakotapakysymyksessä. Toimitusmiesten päätöstä ei siten maaoikeudessa muutettu Vantaan käräjäoikeus, , Dnro M13/18813 Tuoreempaa halkomisen jakotavan valintaa koskevaa maaoikeuskäytäntöä edustaa Vantaan käräjäoikeuden antama tuomio. Valituksenalaisessa toimituksessa oli kysymys yhteishalkomisesta Espoon Suvisaaristossa. Halkomisen kohde oli yhteensä 5,8 hehtaaria. Tilalla sijaitsi kolme vapaa-ajan rakennusta, joista merkittävin oli kaksikerroksinen vuonna 1912 valmistunut jugend-vaikutteinen puuhuvila. Lisäksi kohde omasi kaavoituksesta johtuvaa odotusarvoa, sillä halottavalle alueelle oli vireillä olevan yleiskaavan kaava-aineistossa sijoitettu huvilan lisäksi 13 vapaa-ajan rakennusta. Maaoikeus päätyi ratkaisussaan toimitusinsinöörin tavoin kokonaisarvohalkomiseen. Maaoikeus vertasi tapausta korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2007:22 todeten, että kummassakaan ei ollut kysymys halkomisen tyyppitapauksesta. Halkomisen kohteen arvo ei 49
61 tässä tapauksessa miltään osin perustunut alkutuotantoon, vaan sillä oli kauttaaltaan erityisarvoa rakennusmaana. Maaoikeus tuomiossaan selvitti, että tilushalkomisen käyttäminen ei tässä tapauksessa vähennä sen epävarmuuden vaikutusta, jonka vireillä oleva kaava tilanteessa arvioinnille aiheuttaa, vaan molempia menetelmiä käyttämällä epävarmuuden vaikutus vaikuttaa aivan samalla tavalla. Toisin kuin tapauksessa KKO 2007:22, jossa pyrkimys tilikorvausten pienentämiseen olisi johtanut kartanomiljöön pirstoutumiseen, ei tällaista uhkaa tässä tapauksessa ollut, koska halottavalla alueella oli vain yksi arvokas rakennus. Maaoikeus totesi, kuinka tilushalkomisen on lainsäädännössä asetettu ensisijaiseksi jakotavaksi ja kokonaisarvohalkomisesta voidaan ilman jako-osakkaiden sopimusta käyttää, mikäli se on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Maaoikeuden käsityksen mukaan lain sanamuoto jättää toimitusmiehille harkintavaltaa arviointitavan valitsemisessa, koska laissa ei edellytetä, että kokonaisarvohalkominen olisi välttämätöntä tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Maaoikeuden mukaan voidaan pitää perusteltuna oikeuskäytännössä ja kirjallisuudessa esitetyn perusteella sellaista tulkintaa, että jakotavan valintaan liittyvä harkintavalta on laajempi sellaisissa tilanteissa, joissa tiluksien arvo perustuu merkittäviltä osin muuhun kuin alkutuotantoon. Maaoikeus totesi tilusten arvon olevan huomattavan korkea olemassa olevien rakennusten arvoon verrattuna. Maaoikeuden käsityksen mukaan tilushalkomiseen liittyvä rakennustilikorvaus saattaisi euromääräisesti kohota huomattavaksi, mutta jäisi kuitenkin alhaiseksi verrattuna halottavan omaisuuden muuhun arvoon. Maaoikeus piti kuitenkin tilanteessa tarkoituksenmukaisempana, että rakennuksen arvo otetaan huomioon siten, kuin se kokonaisarvohalkomisessa tulisi huomioon otettavaksi. Maaoikeus totesi, että mahdolliset ongelmat valittajien viittaamien määrättävien korvausten ja niitä seuraavien veroseuraamusten kannalta eivät ole kokonaisarvohalkomisessa suurempia kuin tilushalkomisessa. Maaoikeus piti tässä tilanteessa kokonaisarvohalkomiseen päätynyttä toimitusinsinöörin päätöstä harkintavallan piiriin kuuluvana ja tarkoituksenmukaisena ratkaisuna ja hylkäsi näin valituksen. Oman oikeudellisen näkemykseni mukaan kokonaisarvohalkominen lienee tapauksessa ollut halkomisen kohde huomioon ottaen tarkoituksenmukaisempi ja käyttökelpoisempi jakotapa maaoikeudenkin siihen päätyessä, mutta ratkaisun perustelut tuntuvat hieman ontuvilta. Maaoikeuden mukaan molempia menetelmiä käyttämällä vireillä olevasta kaavasta aiheutuvan epävarmuuden vaikutus vaikuttaa aivan samalla tavalla. Tilikorvauksetkin olisivat maaoikeuden mukaan tilushalkomisessa jääneet alhaisiksi verrattuna halottavan omaisuuden muuhun arvoon. Nämä seikat huomioon ottaen en välttämättä näe syytä sille, miksi voimassa 50
62 olevan lain mukaisesta tilushalkomisen ensisijaisuudesta olisi pitänyt poiketa, kun nähtävästi myös sillä olisi tapauksessa voitu saavuttaa tarkoituksenmukainen jakotulos Vantaan käräjäoikeus, , Dnro M14/10265 Vantaan käräjäoikeus antoi vuonna 2014 myös toisen halkomisen jakotapaa koskeva tuomion Tapauksessa halkomisen kohde oli 3,4 hehtaarin suuruinen ja sisälsi pääasiassa viljelyksessä olevaa peltoa. Kohde sijaitsi asemakaava-alueella ja ohjeellisissa asemakaavoissa alueet oli osoitettu erilaisiksi yleisiksi alueiksi sekä teollisuusrakennusten korttelialueeksi. Asemakaavoja oltiin kuitenkin muuttamassa siten, että asemakaavaluonnoksessa teollisuusrakennusten korttelialueet oli osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Kohteeseen sisältyi siten rakentamiseen liittyvää odotusarvoa. Toimitusinsinööri oli päätynyt suorittamaan halkomisen kokonaisarvohalkomisena perustellen päätöstään sillä, että jyvityshalkomista käyttämällä aiheutuisi tilikorvauksia, jotka heikentäisivät halkomistuloksen tarkoituksenmukaisuutta. Tapauksessa toimitusinsinööri antoi päätöksestään valitusosoituksen. Toinen jako-osakas valitti päätöksestä kesken toimituksen maaoikeuteen ja vaati halkomisen suorittamista tilushalkomisena jyvitysarvoja käyttäen. Vastauksessaan toinen jako-osakas vaati valituksen hylkäämistä. Maaoikeuden arvioitavaksi tuli, onko halkominen tarpeen tehdä kokonaisarvohalkomisena tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Maaoikeus ratkaisussaan totesi, että vaikka halkomisen kohde nykyisellään olikin maa- ja metsätalouskäytössä, ei tilan arvo todennäköisesti perustu pelkästään maa- ja metsätaloudelliseen arvoon, vaan voimassa olevien rakennuskaavojen ja mahdollisesti asemakaavan muutoksen mukanaan tuomaan rakennusmaan arvoon ja käyttötarkoituksen tehostumiseen perustuvaan odotusarvoon. Mahdollisen asemakaavan muutoksen ajankohta ja sisältö aiheuttavat epävarmuutta arviointiin, mutta maaoikeuden mukaan tämä epävarmuus kuitenkin vaikuttaa samalla tavoin sekä tilushalkomisessa että kokonaisarvohalkomisessa. Myös tässä tuomiossaan maaoikeus totesi, kuinka tilushalkominen on lainsäädännössä asetettu ensisijaiseksi jakotavaksi ja kokonaisarvohalkomista voidaan ilman jako-osakkaiden sopimusta käyttää, mikäli se on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Maaoikeuden käsityksen mukaan lain sanamuoto jättää toimitusmiehille harkintavaltaa arviointitavan valitsemisessa, koska laissa ei edellytetä, että kokonaisarvohalkominen olisi välttämätöntä tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Maaoikeuden mukaan voidaan pitää perusteltuna oikeuskäytännössä ja kirjallisuudessa esitetyn perusteella sellaista 51
63 tulkintaa, että jakotavan valintaan liittyvä harkintavalta on laajempi sellaisissa tilanteissa, joissa tiluksien arvo perustuu merkittäviltä osin muuhun kuin maa- ja metsätalouteen. Tässä tapauksessa maaoikeus piti todennäköisenä, että maapohjan arvo on huomattavasti korkeampi kuin rakennusten ja puuston arvo, eikä sen vuoksi tilushalkomisessakaan tilikorvaukset nousisi huomattaviksi. Maaoikeus piti kuitenkin tarkoituksenmukaisempana, että rakennusten ja puuston arvo otetaan huomioon siten, kuin ne kokonaisarvohalkomisessa tulisi huomioon otettavaksi. Maaoikeus piti tässä tilanteessa kokonaisarvohalkomiseen päätynyttä toimitusinsinöörin päätöstä harkintavallan piiriin kuuluvana ja tarkoituksenmukaisena ratkaisuna. Näin ollen toimitusratkaisua ei muutettu. Huomioidaan, että tuomiolla ja sen perusteluilla on hyvin paljon yhtäläisyyksiä edellisessä kappaleessa käsitellyn, Vantaan käräjäoikeuden antaman tuomion kanssa. Tämä johtuu varmasti osaltaan siitä, että niin käräjätuomari kuin maaoikeusinsinöörikin olivat molemmissa käsittelyissä samat, mutta myös siitä, että halkomisen kohteet olivat hieman samankaltaisia molempien sisältäessä rakentamiseen liittyvää odotusarvomaata. Kuten ei annetussa tuomiossakaan, myöskään tässä tapauksessa kokonaisarvohalkominen ei mielestäni välttämättä olisi ollut tarpeen tarkoituksenmukaisen jakotuloksen saamiseksi. Kun odotusarvomaa olisi ollut jaettavissa myös tilushalkomisella tasapuolisesti molemmille jako-osakkaille, eivätkä tilikorvauksetkaan maaoikeuden näkemyksen mukaan olisi nousseet huomattavan suuriksi, en näe syytä sille, miksi lain mukaisesta tilushalkomisen ensisijaisuudesta olisi pitänyt poiketa. Se, että kokonaisarvohalkominen on tarkoituksenmukainen tai jopa tarkoituksenmukaisempi jakotapa, ei voimassa olevan lain mukaan ole syy päätyä siihen, jos myös tilushalkomisella voidaan saavuttaa tarkoituksenmukainen halkomistulos. Toisaalta tuomiot osoittavat, että jakotavan valintaan liittyvä harkintavalta lienee de facto tullut lain alkuperäistä tarkoitusta laajemmaksi varsinkin tilanteissa, joissa tiluksien arvo perustuu merkittäviltä osin muuhun kuin maa- ja metsätalouteen Lapin käräjäoikeus, , Dnro M14/2716 Korkeimman oikeuden ratkaisua KKO 2017:1 edeltäneen maaoikeuden tuomion antoi Lapin käräjäoikeus Halkomisen kohteena oli kuuden tilan muodostama tilakokonaisuus, jonka kokonaispinta-ala oli noin 530 hehtaaria. Suurin osa halkomisen kohteena olevan alueen tiluksista oli sellaista metsämaata, jolla ei ollut todettu olevan erityisarvoja. Sopimusta tilan jakamisesta oli asianosaisten toimesta yritetty tehdä jo vuodesta 2006 alkaen huonolla menestyksellä, minkä vuoksi toinen asianosaisista päätyi hakemaan toimitusta. 52
64 Halkomistoimituksessa toimitusmiehet katsoivat, että toimituksen suorittaminen kokonaisarvohalkomisena on tarpeen tarkoituksenmukaisen jakotuloksen aikaansaamiseksi. Toimitusmiehet pitivät kokonaisarvohalkomista tarkoituksenmukaisimpana jakotapana, koska se mahdollistaa parhaiten kunkin jako-osakkaan tarpeiden ja toiveiden toteuttamisen sekä erilaisten arvojen huomioimisen jaossa. Maaoikeus puolestaan ratkaisussaan lausui, että jaon kohteena oleva tilakokonaisuus on jaettavissa niin tilus- kuin kokonaisarvohalkomisenakin. Hieman yllättäen maaoikeus kuitenkin päätyi ratkaisussaan toimitusmiesten tavoin kokonaisarvohalkomiseen perustellen ratkaisuaan sillä, ettei se voi sanoa, että toimitusmiesten harkitsema ratkaisu ei olisi tarkoituksenmukainen. Näin ollen maaoikeudella ei sanomansa mukaan ollut perusteita muuttaa toimitusmiesten jakotavasta antamaa päätöstä. Kokonaisarvohalkomisella aikaan saatava halkomistulos olisi esitetty huomioiden varmasti ollutkin tarkoituksenmukainen. Kyse on kuitenkin siitä, onko kokonaisarvohalkominen tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Koska voimassa olevan lain mukaan tilushalkominen on ensisijainen jakotapa, tulee siihen päätyä, mikäli kokonaisarvohalkominen ei ole tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Pelkkä kokonaisarvohalkomisella saatava tarkoituksenmukainen halkomistulos ei siis sinällään riitä. Tähän myös KKO ratkaisussaan KKO 2017:1 päätyi kumoten MO:n tuomion ja määräten halkomisen suoritettavaksi tilushalkomisena. Tässä yhteydessä mainitaan kuitenkin sellainen mielenkiintoinen käänne, että lopulta toimituksen jatkuessa asianosaiset tekivät jakosopimuksen ja siten halkomistoimitus jätettiin sillensä. Tilushalkomista ei siis koskaan tehty. 4.2 Yhteenveto ja pohdinta Tutkielmassa käsiteltiin yhteensä 11 maaoikeuden tapausta koskien halkomisen jakotapaa. Oheinen kuvan 2 mukainen taulukko havainnollistaa tapauksia sekä niissä käytettyjä halkomisen jakotapoja erikseen toimituksessa, maaoikeudessa sekä korkeimmassa oikeudessa. Kuva 2 Analysoidut maaoikeustapaukset. 53