Source: http://www.mieterhilfe-verein.de/Ratgeber/mieterhoehungen/
Timestamp: 2018-03-17 18:19:51
Document Index: 144795354

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 558', '§ 559', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 559', '§ 559', '§ 555']

Mieterhöhungen - Mieterhilfe e. V. Saarbrücken — Mieterhilfe e. V. Saarbrücken
Grundsätzlich gilt hier, dass eine Mieterhöhung durch den Vermieter nur nach den gesetzlichen Vorschriften erfolgen kann.
Die entsprechenden Regelungen sind in den §§ 557 ff. BGB geregelt.
Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Dies ist in § 558 BGB geregelt. Des Weiteren ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen möglich. Dies ist in § 559 BGB geregelt. Beide Mieterhöhungsverlangen können auch kombiniert werden.
Die Mieterhöhung gem. §§ 558 ff. BGB betrifft die Anpassung der Nettomiete an die ortsübliche Vergleichsmiete ohne dass der Vermieter hierfür Modernisierungsmaßnahmen durchführen muss. Hierzu muss zunächst die bestehende Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Des Weiteren darf sich die Miete – bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % (so genannte Kappungsgrenze) erhöhen. In diesem Zusammenhang ist jedoch zu beachten, dass der Vermieter berechtigt ist, die bestehende Miete bereits bei seiner ersten Mieterhöhung um 20 % zu erhöhen, falls dies der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Logischerweise kann dann die Miete in den nächsten drei Jahren nicht mehr erhöht werden.
Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu übermitteln und zu begründen.
Zur Begründung kommen in der Praxis im Wesentlichen drei Formen in Betracht:
Begründung mittels eines Mietspiegels gemäß den gesetzlichen Regelungen in §§ 558 c, 558 d BGB.
Begründung mittels eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Begründung mit entsprechenden Entgelten für einzelne vergleichbare Wohnungen, hierbei müssen mindestens 3 solche Wohnungen benannt werden.
Im Saarland existiert nur für die Stadt Homburg ein Mietspiegel, der den gesetzlichen Anforderungen der §§ 558 c, 558 d BGB entspricht. Insbesondere genügen hier nicht so genannte Mietpreistabellen oder Mietspiegel von Maklern oder Wohnungsgesellschaften. Dies sind keine Mietspiegel, die den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und können nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden.
Da die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mittels eines Sachverständigengutachtens auf Vermieterseite erhebliche Kosten verursacht, wird ein solches Gutachten nur ausnahmsweise zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden.
Der in der Praxis relevante Fall ist somit das Mieterhöhungsverlangen unter Berufung auf das bereits entrichtete Entgelt für mindestens 3 Vergleichswohnungen. In diesem Zusammenhang ist wichtig, dass die angegebenen Wohnungen für den Mieter identifizierbar sein müssen, d. h. es muss auch z. B. die Lage der Wohnung in einem Mehrfamilienhaus genau angegeben werden.
Ist die Mieterhöhung ordnungsgemäß begründet und entspricht sie auch sonst den gesetzlichen Vorgaben (Kappungsgrenze, Zeitraum), so muss der Mieter dieser Mieterhöhung zustimmen, nach Zustimmung schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht rechtzeitig zu, so kann ihn der Vermieter – innerhalb eines begrenzten Zeitraums – auf Zustimmung verklagen.
Sofern der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung durchgeführt hat, so kann er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies ist in § 559 BGB geregelt.
Die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, welche eine Mieterhöhung gem. § 559 BGB begründen können, sind in § 555 b BGB aufgeführt. Zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen existiert eine umfangreiche Rechtsprechung, deren Darstellung hier den entsprechenden Rahmen sprengen würde, insoweit wenden Sie sich bitte mit Ihrem konkreten Problem an die Fachanwälte der Mieterhilfe e. V.
Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass Instandsetzungs-/Erhaltungsmaßnahmen keine Modernisierung darstellen und deren Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen, hierbei soll die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme beschrieben werden sowie der voraus-sichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierung.
Des Weiteren ist die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen.
Nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter gegen-über die Mieterhöhung in Textform zu übermitteln und diese Mieterhöhung detailliert zu begründen bzw. zu erläutern. Hierbei müssen die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen auf-gelistet und deren Kosten aufgezeigt werden. Des Weiteren sind die auf die Wohnung des Mieters entfallenden Kosten auszuweisen und dem Mieter gegenüber – rechnerisch – nachvollziehbar zu erläutern. Es ist dann die erhöhte Miete anzugeben (für die Wohnung aufgewendete Kosten der Modernisierung mal 11 % : 12 Monate).
Der Mieter schuldet dann die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung. Diese Frist verlängert sich um weitere 6 Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt.
Im Falle einer Mieterhöhung normiert das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter. Bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters kann der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Im Falle dieser Kündigung des Mietverhältnisses tritt dann die Mieterhöhung nicht ein.
Dieses Sonderkündigungsrecht wird insbesondere dann relevant, wenn im zugrunde liegenden Mietvertrag das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung (maximal bis zu 4 Jahren) ausgeschlossen ist.