Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0111-kdib3-1-4012-170-2018-3-ik
Timestamp: 2018-06-20 00:13:31+00:00
Document Index: 48529087

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 3', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 43', 'art. 29']

0111-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0111-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK
W zakresie nieuznania czynności zbycia nieruchomości za niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 28 lutego 2018 r. (data wpływu 8 marca 2018 r.), uzupełnionym pismem z 30 kwietnia 2018 r. (data wpływu 8 maja 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
W dniu 8 marca 2018 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania czynności zbycia nieruchomości za niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.
Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 30 kwietnia 2018 r. (data wpływu 8 maja 2018 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 20 kwietnia 2018 r. znak: 0111-KDIB4.4014.94.2018.2.AD, 0111-KDIB3-1.4012.170.2018.2.IK.
Wnioskodawca - N Spółka Akcyjna z siedzibą w W. - planuje założenie spółki komandytowej o projektowanej nazwie N x Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej odpowiednio „Spółka”). Planowany adres Spółki to: A. Zgodnie z przyjętym założeniem, Wnioskodawca ma być komandytariuszem Spółki.
W toku uzgodnień pomiędzy spółkami wchodzącymi w skład grupy kapitałowej Ne. ustalono, że komplementariuszem Spółki ma być spółka o firmie Nx Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - która jeszcze nie została zawiązana. Dalszych działań organizacyjnych dotyczących zawiązania Spółki nie podjęto, albowiem nie są one konieczne i uzasadnione do czasu uzyskania wnioskowanej interpretacji. Treść tej interpretacji wpłynie bowiem na ocenę biznesową projektu i decyzję o jego prowadzeniu.
Zgodnie z przyjętym założeniem Spółka ma zakupić następujące nieruchomości:
nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 240,00 m2, położoną w W., stanowiącą działkę gruntu numer ewidencyjny 46/11 w obrębie ewidencyjnym 2-11-09, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej „Nieruchomość 1”);
nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 414,00 m2, położoną w W., stanowiącą działkę gruntu numer ewidencyjny 46/9 w obrębie ewidencyjnym 2-11-09, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej „Nieruchomość 2”);
nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 1.355,00 m2, położoną w W., stanowiącą działkę gruntu numer ewidencyjny 46/12 w obrębie ewidencyjnym 2-11-09, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej „Nieruchomość 3”);
nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 414,00 m2, położoną w W., stanowiącą działkę gruntu numer ewidencyjny 46/10 w obrębie ewidencyjnym 2-11-09, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej „Nieruchomość 4”);
nieruchomość zabudowaną o powierzchni 5.897,00 m2, położonej w W., stanowiącej działkę gruntu numer ewidencyjny 25/5 w obrębie ewidencyjnym 2-11-09, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej „Nieruchomość 5”)
-łącznie zwane dalej „Nieruchomościami” lub „Nieruchomościami 1-5”.
Współwłaścicielami Nieruchomości 1 są: A. C. - której przysługuje udział 1/4 w jej współwłasności, jej córki: K. B. i A. P., którym przysługują udziały po 1/8 oraz H. S. i jego żona M., którym na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej przysługuje udział 1/2.
A. C. nabyła udział 1/4 we współwłasności Nieruchomości 1 w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 2005 r., co stwierdzone zostało prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 15 października 2009 r. Udział 1/4 we współwłasności Nieruchomości 1 we współwłasności z tym dniem także jej mąż J.C. Ponadto na podstawie ww. postanowienia udział 1/2 we współwłasności Nieruchomości 2 nabyli w drodze zasiedzenia, na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej H. i M. S.
W dniu 20 czerwca 2006 r., w drodze spadku po J. C., K. B. i A. P. nabyły udziały we współwłasności Nieruchomości 1, wynoszące 1/8 każdy - co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 13 stycznia 2009 r.
Nieruchomość 1 nie jest i nigdy nie była oddana do korzystania innym podmiotem na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy. Współwłaściciele wykorzystywali ją na cele prywatne, jako działkę rekreacyjną.
Żaden ze współwłaścicieli Nieruchomości 1 nie prowadzi i nie prowadził w przeszłości działalności gospodarczej, jak również nie jest i nigdy nie był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
Współwłaścicielami Nieruchomości 2 są: A. C. - której przysługuje udział 1/2 w jej współwłasności oraz K. B. i A. P., którym przysługują udziały po 1/4.
A. C. nabyła udział 1/2 we współwłasności Nieruchomości 2 w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 2005 r., co stwierdzone zostało prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 15 października 2009 r. Udział 1/2 we współwłasności Nieruchomości 2 nabył w drodze zasiedzenia z tym dniem także jej mąż J. C.
W dniu 20 czerwca 2006 r., w drodze spadku po J. C., K. B. i A. P. nabyły udziały we współwłasności 2, wynoszące 1/4 każdy - co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 13 stycznia 2009 r.
Nieruchomość 2 nie jest i nigdy nie była oddana do korzystania innym podmiotem na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy. Współwłaściciele wykorzystywali ją na cele prywatne, jako działkę rekreacyjną.
Żaden ze współwłaścicieli Nieruchomości 2 nie prowadzi i nie prowadził w przeszłości działalności gospodarczej, jak również nie jest i nigdy nie był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Współwłaścicielami Nieruchomości 3 są: I. O., której przysługuje udział 3/4 w jej współwłasności i jej córka J. J., której przysługuje udział 1/4 w jej współwłasności.
I. O. nabyła własność Nieruchomości 3 wraz z mężem, E. O., na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej, z dniem 4 listopada 1971 r., na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z dnia 26 października 1971 r. i aktu własności ziemi wydanego w dniu 26 czerwca 1972 r. przez Prezydium Powiatowej Rady Narodowej, sprostowanego postanowieniem Urzędu Dzielnicowego z dnia 8 lutego 1978 r.
W dniu 11 stycznia 2005 r., w drodze spadku po E. O., I. O. oraz J. J. nabyły udziały we współwłasności Nieruchomości 3, wynoszące 1/4 każdy - co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 23 maja 2005 r.
Nieruchomość 3 była do 2014 r. zabudowana budynkiem gospodarczym (wówczas został rozebrany). Budynek był w latach 1986-2007 wynajmowany kolejno trzem podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą.
I. O., ani J. J. nie prowadzą i nie prowadziły działalności gospodarczej, jak również nie są i nigdy nie były zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni.
Właścicielami Nieruchomości 4, na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej, są H. i M. S. Własność Nieruchomości nabyli oni w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 2005 r., co stwierdzone zostało prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 15 października 2009 r. Nieruchomość 4 nie jest i nigdy nie były oddana przez p. S. do korzystania innym podmiotem na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy. Właściciele wykorzystywali ją na cele prywatne, jako działki rekreacyjne.
H. i M. O. nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, jak również nie są i nigdy nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Właścicielami Nieruchomości 5, na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej, są Z. i H. T.
Nabyli oni własność Nieruchomości 5 na podstawie umowy o dożywocie zawartej w dniu 18 listopada 1985 r.
Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1935 r.
H. i Z. T. nie oddawali Nieruchomości do korzystania innym podmiotem na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy, lecz wykorzystywali ją na własne cele mieszkaniowe.
H i Z. T. nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, jak również nie są i nigdy nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
W dalszej części wniosku właściciele Nieruchomości 1-5 będą łącznie zwani Sprzedającymi.
Obecnie Sprzedający zawarli przedwstępne umowę sprzedaży (objęte jednym aktem notarialnym), zobowiązujące ich do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz innego podmiotu (dalej „Kupujący”), będącego spółką wchodzącą w skład grupy kapitałowej, do której należy Wnioskodawca. Zgodnie z przyjętym założeniem Kupujący ma przenieść na Spółkę wszelkie prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej. Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie powyższych praw i obowiązków.
Zgodnie z przyjętym założeniem, w chwili zawarcia ostatecznych umów sprzedaży Spółka będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.
Sprzedający nie ogłaszali zamiaru zbycia Nieruchomości - to Kupujący zgłosił się do nich z ofertą ich zakupu.
Celem zakupu Nieruchomości jest realizacja przez Spółkę na Nieruchomościach oraz na wskazanych w umowach przedwstępnych nieruchomościach sąsiednich inwestycji deweloperskiej - budowy obiektów o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia, w celu sprzedaży lokali znajdujących się w tych obiektach.
Sprzedający udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane, w rozumieniu z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane - tytułem ich użyczenia.
Zgodnie z umową przedwstępną, w przypadku uzyskania przez Kupującego najpóźniej do dnia 31 stycznia 2021 r. ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, która zezwalać będzie na wybudowanie na Nieruchomościach i nieruchomościach sąsiednich w ramach planowanej inwestycji budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i ewentualnych usług („PUMiU”) większej niż 14.500 m2, Sprzedającym będzie przysługiwać wynagrodzenie dodatkowe. Wynagrodzenie to stanowić będzie iloczyn określonej w umowach przedwstępnych stawki za m2 oraz każdego 1 m2 ponad wartość 14.500 m2 PUM i PUU dla Inwestycji (dalej „Wynagrodzenie Dodatkowe”).
Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Po pierwsze, Nieruchomości nie są i nie były dotychczas wykorzystywane przez żadnego ze Sprzedających prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedający wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele prywatne.
w drodze zasiedzenia, w 2005 r. - dotyczy to nabycia przez państwa S. Nieruchomości 4 oraz udziału we współwłasności Nieruchomości 1, a także nabycia przez A. C. udziałów we współwłasności Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2,
w drodze spadku - dotyczy to nabycia przez K. B. i A. P. udziałów we współwłasności Nieruchomości 1 i 2 (w 2006 r.) oraz nabycia przez I. O. i J. J. udziałów we współwłasności Nieruchomości 3 (w 2005 r.),
na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z dnia 26 października 1971 r. - dotyczy to nabycia przez I. O. udziału we współwłasności Nieruchomości 3 (w 1971 r.),
na podstawie umowy o dożywocie - dotyczy to nabycia Nieruchomości 5 przez państwa T. (w 1985 r.).
Powoduje to, że sprzedaż Nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Całokształt przedstawionych okoliczności powoduje więc, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedającym nie będzie przysługiwał status podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co przemawia za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawców, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Sprzedający dokonali sprzedaży ww. lokalu w październiku 2012 r. Przyczyną sprzedaży by zamiar uzyskania środków pieniężnych z tego tytułu i przeznaczenia ich na pokrycie bieżących potrzeb w przyszłości.
I. O. - nie wykorzystywała, ani nie wykorzystuje gruntu na cele działalności objętej zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług - ani opodatkowanej, ani zwolnionej,
J. J. - nie wykorzystywała, ani nie wykorzystuje gruntu na cele działalności objętej zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług - ani opodatkowanej, ani zwolnionej,
I. O. z tytułu nabycia gruntów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
J. J. z tytułu nabycia gruntów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jeśli chodzi natomiast o ustalenie, kiedy budynek został zajęty przez pierwszego użytkownika w ogóle (bez względu na to, czy nastąpiło to w wykonaniu czynności opodatkowanych VAT), to mając na uwadze wskazany wiek budynku, Sprzedający nie dysponują informacjami pozwalającymi na ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) przedmiotowego budynku, ani w ramach jakiej czynności to nastąpiło.
Spółka będzie wykonywać wyłącznie czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
W toku uzgodnień pomiędzy spółkami wchodzącymi w skład grupy kapitałowej Ne. ustalono, że komplementariuszem przyszłej spółki (tj. Nx Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa) ma być spółka o firmie Nx Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (która jeszcze nie została zawiązana), a jej komandytariuszem ma być Wnioskodawca – N.
Dalszych działań organizacyjnych nie podjęto, albowiem nie są one konieczne i uzasadnione do czasu uzyskania wnioskowanej interpretacji. Treść tej interpretacji wpłynie bowiem na ocenę biznesową projektu i decyzję o jego prowadzeniu.
W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1-5 na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie Nieruchomości?
W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1-5 na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od kwoty Wynagrodzenia Dodatkowego?
Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że nowopowstała Spółka, w której Wnioskodawca będzie komandytariuszem zamierza nabyć od Sprzedających 5 ewidencyjnie wyodrębnionych działek gruntu.
Działka niezabudowana o nr ewidencyjnym 46/11, której współwłaścicielami są A C. – ¼ udziału, K. B., A.P. – po 1/8 udziału oraz państwo S. – ½ udziału.
Działka niezabudowana o nr ewidencyjnym 46/9, której współwłaścicielami są A. C. – ½ udziału, K. B. i A. P. – po ¼ udziału.
Działka niezabudowana, której współwłaścicielami są I. O. – ¾ udziału i J. J. – ¼ udziału.
Działka niezabudowana, której właścicielami są H.M. S. – wspólność ustawowa małżeńska.
Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym – której właścicielami są państwo T. – wspólność ustawowa małżeńska.
Obecnie Sprzedający zawarli przedwstępna umowę sprzedaży, zobowiązującą ich do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz innego podmiotu, będącego spółką wchodzącą w skład grupy kapitałowej, do której należy Wnioskodawca. Zgodnie z przyjętym założeniem Kupujący ma przenieść na Spółkę wszelkie prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej. Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie powyższych praw i obowiązków.
Odnosząc się zatem do budynku mieszkalnego posadowionego na działce 25/5 należy stwierdzić, że jego dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż od momentu pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż dwa lata. W konsekwencji, również dostawa działki, na której posadowiony został budynek, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku - zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.
Odnosząc się zaś do pytania oznaczonego we wniosku nr 3, dotyczącego prawa do odliczenia podatku od towarów i usług od kwoty Wynagrodzenia Dodatkowego w pierwszej kolejności wskazać należy, że: jak wskazał Wnioskodawca, Wynagrodzenie Dodatkowe przysługuje w przypadku uzyskania przez Kupującego czyli Wnioskodawcę najpóźniej do dnia 31 stycznia 2021 r. ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, która zezwalać będzie na wybudowanie na Działkach i nieruchomościach sąsiednich w ramach planowanej inwestycji budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i ewentualnych usług większej niż 15.500 m2, Sprzedającym będzie przysługiwać wynagrodzenie dodatkowe. Wynagrodzenie to stanowić będzie iloczyn określonej w umowach przedwstępnych stawki za m2 oraz każdego 1 m2 ponad wartość 14.500 m2 PUM i PUU dla Inwestycji.
W umowie sprzedaży Wynagrodzenie Dodatkowe nie będzie określone jako element ceny za dostawę Nieruchomości.
Skoro Sprzedający w określonych wyżej warunkach uzyska cenę wyższą to oznacza, że Dodatkowe Wynagrodzenie będzie stanowił element podstawy opodatkowania z tytułu dostawy opisanych we wniosku Działek.
0111-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK