Source: http://www.gerontomigracion.uma.es/index.php?q=node/804
Timestamp: 2019-12-09 00:06:08
Document Index: 69472086

Matched Legal Cases: ['artículo 42', 'artículo 8', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 19', 'artículo 34', 'artículo 105', 'artículo 34', 'artículo 34', 'ARTÍCULO 34']

Amnistía urbanística de Fomento versus regularización de la Junta | Observatorio Europeo de Gerontomigraciones (OEG)
EL pasado 30 de mayo, el diario El País publicó una noticia con el título “Fomento estudia amnistía para miles de viviendas ilegales”, indicando que “en un documento plantea eludir las sentencias de demolición si hay un comprador de buena fe”. A los lectores de esta sección no les sorprenderá que este asunto no nos deje indiferente. Al contrario, la noticia cae sobre un terreno abonado durante la precampaña y campaña electoral a nivel nacional, autonómico y local por parte del PP, partido que ha criticado reiteradas veces a la Junta de Andalucía por su política urbanística, especialmente por las restricciones que plantea a la “libre iniciativa empresarial del sector de la construcción”, a través de normas como la LOUA, el POT de la Axarquía, el POT de Andalucía, etc., prometiendo que, cuando estuvieran en el poder, iban a derogar todas estas leyes para permitir que los pueblos prosperen con la construcción. Una cantata al ladrillo que, como una pesadilla, vuelve una y otra vez. En este terreno abonado, el decreto de regularización de viviendas en suelo no urbanizable que emitió la Junta de Andalucía a principios de este año, también fue caldo de cultivo para la campaña en las elecciones andaluzas, cuando el PP de nuevo aprovechó el tirón electoral de los miles de delincuentes urbanísticos repartidos en zonas como la Axarquía, Mijas, Chiclana, Medina Azahara, Almanzora, etc., donde se ha venido desarrollando la industria de la especulación urbanística de “la casa en el campo”, que reacios a seguir los procedimientos y asumir los costes de la regularización, demandaban simple y llanamente su legalización total sin condiciones, es decir, una amnistía en toda regla, sobre lo que el PP, hábilmente ,sembró esperanzas. Comprenderán ustedes, pues, que la noticia fuera totalmente creíble.
ANTE esta noticia, nos dispusimos a investigar cuáles son los fundamentos jurídicos y las razones políticas para preparar esta supuesta amnistía urbanística. Buscamos el documento que disparó esta noticia, titulado “Documento de alternativas a favor de la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbanas” –consultar AQUÍ- elaborado por el Ministerio de Fomento del Gobierno de España, actualmente en manos del Partido Popular. Una vez conseguido el documento, y tras leer su farragoso contenido, nos quedamos estupefactos. Para comprenderlo les invito a leer nuestras conclusiones:
1.- EN conjunto, este texto parte de un diagnóstico bastante certero de la realidad inmobiliaria española, y también apunta buena parte de las posibles alternativas de salida de los vicios y excesos cometidos, básicamente con el cambio de modelo expansivo hacia la rehabilitación y mejora cualitativa de lo ya existente. El problema es que a partir del texto diáfano que fue inicial se le han insertado una serie de medidas y disposiciones inconexas, especialmente de tipo neoliberal y aplicando términos del modelo económico que origina gran parte de las disfunciones iniciales. En todo caso son palabras ambiguas y extrañas a la regeneración urbana. Por ejemplo:
a) Una promoción nueva es más competitiva que una rehabilitación en términos de mercado inmediato, pero desplaza las cargas al largo plazo hacia la administración.
b) Gran parte de las motivaciones que justifican una rehabilitación, una reforma interior u otros cambios urbanos, son culturales, sociales, afectivas, identitarias, etcétera; sin embargo, por su mayor peso racional se suelen imponer frente a criterios mercantiles puros.
DE tal modo que de nada sirve el positivismo extremo de dar definiciones de tres o cuatro términos técnicos de urbanismo y vivienda, tal como aparece en el documento, y no describir qué es ser competitivo en urbanismo. Lejos de aceptar que en esta materia lo único competitivo es (o fue hasta hace poco) el mercado inmobiliario, omite aceptar principios más demostrados aplicables a las ciencias sociales que analizan los sistemas humanos complejos. El urbanismo lleva décadas volcando su enfoque, además de en la planificación (economía planificada es antítesis de especulación, pues si hay plan no hay cambios súbitos de valor), en términos como la cooperación, los bienes comunes y la acción colectiva. Aunque este tema pueda parecer tangencial, no deja de ser el sentido de la letra del artículo 42 de la Constitución española, nunca convenientemente desarrollado en leyes. En ningún caso cita un beneficiario de las plusvalías distinto de la comunidad, además de la consabida advertencia de la especulación como enemiga de los bienes públicos y del interés general.
2.- El proyecto inicialmente se presenta y justifica como una necesidad de potenciar el sector de la construcción, no a través de nuevas urbanizaciones, que se considera imposible en la situación actual, sino a través de la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Estas premisas no permiten atisbar ningún tipo de relación con la problemática de la u urbanización difusa en suelo rural o no urbanizable, y menos aún da a entender o justifica una amnistía sobre las viviendas ilegales construidas en suelo no urbanizable.
3.- Al contrario, en la sección “Estructura básica de posibles contenidos” todos los apartados hacen mención a actuaciones a realizar en suelo urbano, sobre viviendas ya construidas en las ciudades, no hace mención alguna a las viviendas aisladas en suelo rural. Más aún, en el apartado 5 (página 8) punto 3, especifica claramente: a1.-“Permitir una densidad de viviendas que haga posible reunir en un mismo espacio población suficiente para incentivar intercambios...” y a.2. “Favorecer la ocupación compacta y eficiente del suelo, desarrollando patrones de proximidad y potenciando las relaciones de vecindad.”. Más adelante abunda en otros elementos que apuntan hacia la noción de eficiencia y sostenibilidad urbanas, como la de edificios energéticamente eficientes y su contribución a la mitigación ante el cambio climático. Estos términos reflejan, al menos sobre el papel, el ánimo del legislador de potenciar la ciudad compacta y eficiente como modelo de desarrollo urbano, y al no mencionar otras fórmulas como la construcción diseminada o difusa en suelos no urbanos, está dando a entender que éste no es el modelo por el que se apuesta, al menos en esta sección.
4.- Una limitación que obliga al borrador a circunloquios e imprecisiones es el conflicto competencial, tanto el evidente con las propias CC.AA. (ordenación del territorio, protección del medio ambiente) como uno novedoso al bajar al ámbito de la rehabilitación urbana, el municipal. Al tener especial incidencia en grandes municipios y conurbaciones metropolitanas, la injerencia es aún mayor, de modo que el Título Segundo (conservación e ITE) solapa completamente a marcos normativos ya en plena madurez en ciudades como Sevilla y Málaga. Por ello dedica buena parte del Título Tercero y último a la regulación del marco de relaciones administrativas, mediante fórmulas de cooperación y coordinación. Claro que éstas dependen de la voluntad y oportunidad de conveniar, lo que traslada el objeto de una ley tan ambiciosa a una cuestión de acuerdos y pactos políticos, pero nunca con el impulso preceptivo de una norma superior. Mucho de ello apunta más al conflicto autonómico o a interés financiero inmediato, que a medidas de hondo calado estructural.
POR tanto, la innovación más evidente tiene que ver con un ámbito competencial estatal clave, que es la Ley del Suelo, que se modifica en la Disposición Adicional 1ª. Así se inicia con una redefinición de la ordenación del territorio más proteccionista adecuada a un enfoque ambiental y de interés general de dicha ley, a pesar de que data del año 2008. También está mejorado el proceso de participación e información pública acerca de los trámites de modificación urbana, en el apartado de derechos y deberes ciudadanos. La clave de modificación llega al redefinir el derecho de propiedad del suelo, y al someterlo al uso y disfrute conforme a su naturaleza, distinguiendo detalladamente los suelos rurales y urbanos con una extensa variedad de situaciones pero que en definitiva remiten a la legislación reguladora en cada caso, que resulta ser autonómica si exceptuamos las costas, los elementos hidrográficos de cuencas estatales, la Red Natura 2000 y los parques nacionales. También es exhaustiva la relación de valores ambientales, su mantenimiento y conservación, y la prevención de los riesgos ambientales susceptibles.
5.- En Disposición adicional primera, punto 9, destaca la incompleta redacción a la hora de considerar como suelo urbano a espacios con algunas carencias o deficiencias propias de éste, pero deja claro en un apartado un detalle de mucho significado en algunos territorios, y es que las vías de comunicación interurbanas no son calles ni viales que soporten infraestructura urbana (tráfico, redes, suministros, servicios)
6.- El documento recoge una serie de modificaciones a realizar sobre la legislación actual relacionada con el urbanismo (ley del suelo, ley hipotecaria, etc.) que incluyen elementos que en principio no guardan ninguna relación con la sección anterior, centrada en la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, lo que resulta un tanto desconcertante y también preocupante, porque en estas nuevas secciones, a diferencia de la sección anterior, no se justifican estos cambios, sino que simplemente se limitan a añadir, quitar o modificar párrafos o artículos enteros de la legislación anterior. Es preciso, entonces, acudir a la intuición para imaginar las intenciones del legislador, pero su justificación nadie la puede asumir más que su propia autoría. Destacamos aquí, pues, un elemento de opacidad que imposibilita el sano y necesario escrutinio democrático. Y sin duda nuestra recomendación es que divida este extenso documento en sus distintas secciones de forma independiente y las justifique debidamente.
7.- Con independencia de ello, nos parece relevante analizar algunas de las modificaciones que se propone al Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto 2/2008) (en adelante TRLS)
PUNTO 5 (pág.26). Propone una modificación del artículo 8 del TRLS sobre el “contenidos del derecho de propiedad del suelo y facultades”. En los apartados 1 (pág.26) y 2 (pág.27) no hay contradicción con el TRLS, viniendo a advertir que el propietario del suelo puede hacer lo que quiera en su territorio siempre y cuando cumpla con la legislación vigente en materia de urbanismo, medio ambiente, patrimonio, etc. Nada que objetar a esta parte.
PUNTO 6 (pág.27). En el apartado 3 (pág.27) propone una modificación del artículo 9 del TRLS, sobre “los deberes y cargas del derecho de propiedad” viene a resaltar el derecho del propietario de participar cuando su parcela vaya a pasar de rústica a urbana por iniciativa externa, lo cual nos parece justo.
PERO aquí hay varios aspectos preocupantes. Uno es la supresión de las obligaciones (deberes) del propietario con el suelo rústico. El artículo 9 del TRLS dice que el propietario tiene el deber de conservar e
se suelo para evitar incendios, erosión, pérdida de biodiversidad, etc., elementos que nos parece fundamentales y que sin embargo en esta modificación se eliminan.
EN el punto d) (pág.28) deja claro el derecho de hacer “usos y obras”, pero con “carácter provisional”, siempre que estén autorizadas por no contravenir la legislación vigente, advirtiendo de que pueden ser constitutivos de procesos de demolición “sin derecho a indemnización alguna”. Lo cual también nos parece bien
EN conclusión: esta modificación sí es relevante porque pone énfasis en los derechos (limitados por la legislación) e ignora las obligaciones que se aluden en el artículo 9 del TRLS.
PUNTO 13. Se añade un punto nuevo al artículo 19 del TRLS, que afecta también al artículo 34 de la Ley Hipotecaria. A nuestro juicio, en este punto nº 6 residen posiblemente los elementos clave de lo que se ha adelantado en algunos medios como una “amnistía urbanística”:
6. A los efectos de lo dispuesto en el artículo 105 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, será causa de imposibilidad legal de ejecutar una sentencia o acto administrativo firmes en virtud de los cuales haya de demolerse una edificación, el h echo de que los propietarios de todo o parte de la misma, hubieren adquirido su derecho con los requisitos establecidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y siempre que concurran las siguientes circunstancias: a.-Que la inscripción de la declaración de obra nueva resulte que la edificación se halla terminada y que la descripción de la misma, resultante de la inscripción, se ajusta al proyecto para el que se concedió el acto de autorización declarado ineficaz. b.-Que el título de adquisición del propietario sea de fecha posterior a la de inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada. c.-Que la edificación no esté situada sobre suelos de dominio público, o afectados por la legislación de protección o policía de éste, suelos de interés para la defensa nacional o suelos sujetos a protección especial en defensa de sus valores medioambientales. d.-Que la subsistencia de la edificación no sea susceptible de generar, por razón de sus características constructiva o su localización , peligro para las personas o para las cosas. No podrán oponerse a la restauración de la realidad física alterada aquellos propietarios que hayan inscrito sus derechos con posterioridad a la anotación preventiva de la incoación del expediente de disciplina urbanística, o a la anotación preventiva de la interposición del recurso contencioso administrativo.
DICHO de otro modo, se recurre a la legislación del Contencioso Administrativo para eliminar la posibilidad de sentencia de demolición para un grupo de situaciones de viviendas en suelo no urbanizable, utilizando el manido argumento, pero no por ello menos arbitrario, de la “buena fe” de los adquirientes, que aparece en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
ARTÍCULO 34. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
SE ignora con ello la legislación del Derecho Penal, que establece el delito urbanístico y las ordenanzas municipales (que están vinculadas a las leyes del suelo de las comunidades autónomas) que establecen igualmente la demolición aún en los casos que aquí aparecen como exoneratorios, incluida la buena fe, porque aunque la haya habido, se ha dañado de forma permanente la realidad urbanística y los intereses generales o públicos, como el derecho al medio ambiente, al paisaje, etc. Por otra parte, se ignora que un elemento clave para aplicar estas sentencias es haber construido en suelo no urbanizable, dando la sensación de que el legislador ignora que, al menos en la legislación urbanística de muchas comunidades, se preserva el suelo no urbanizable de toda tentativa de construcción que no sean los casos excepcionales que se contemplan normalmente en base a las explotaciones agropecuarias o de interés social.
IGNORAMOS hasta qué punto esta modificación de la ley puede tener carácter retroactivo, pensamos que no, que las sentencias en firme y las que están abiertas aún, son invulnerables a cualquier cambio que se haga en la legislación, por lo que no puede haber amnistía para ellos y en cualquier caso en el documento no aparece por ninguna parte su retroactividad, condición necesaria para que hablemos de una amnistía real. Lo que sí es preocupante es que establece un marco jurídico para el futuro, que restringe más el ámbito de aplicación de sentencias de demolición, pensamos que para los nuevos expedientes. Dicho de
otro modo, y con las reservas que asumimos por no haber entendido bien este borrador, no advertimos aquí ningún elemento que nos conduzca a lo que se ha venido llamando “amnistía urbanística”.
ESTAMOS ante un documento esencialmente técnico, lo que dificulta la lectura ágil, y además no justifica los cambios a realizar en la legislación vigente, lo que también dificulta la interpretación, el sentido y alcance político de los cambios, lo que introduce un elemento de opacidad inadmisible en el contexto de la participación ciudadana, que por definición no tiene por qué ser lega en estas temáticas.
ADVERTIMOS el sello político del PP en los planteamientos liberales sobre la propiedad privada, pero nos sorprende el alto grado de restricción con que aparece la pregonada “libertad de acción del propietario del suelo”, relegándolo siempre al respeto por la legalidad vigente. Tal es así que a veces nos parece un tono general legislativo más obstruccionista de lo que cabría esperar en una ideología liberal, lo cual en principio y con independencia de su origen, consideramos como un logro. No obstante, sería preciso leer artículo por artículo para advertir literalmente lo que se elimina o modifica para obtener una interpretación más acertada. En efecto, como se ha señalado en un caso, se advierte que el legislador resalta los derechos del propietario del suelo, pero ignora totalmente los deberes que se contempla en la legislación vigente, lo que es relevante para las responsabilidades ambientales.
CON todo, consideramos que el diario El País ha dado una falsa alarma al decir que este proyecto de reformas supondrá una amnistía urbanística. La única mención que hace sobre estos asuntos se refiere a que (a partir de la publicación de la ley, en su día) no se pueda decretar la demolición de una vivienda que haya sido construida de “buena fe”. Pero en ningún lado se dice que esto tendrá carácter retroactivo, que sería la condición necesaria para que fuera realmente una “amnistía”, es decir, que pueda paralizar los expedientes de demolición actualmente vigentes. Sin duda, de modificarse este artículo, las posibilidades de decretar demolición en el futuro se verán reducidas, al menos a nivel administrativo. Por otra parte, tenemos nuestras dudas de que el poder legislativo pueda entorpecer al poder judicial, ya que el delito urbanístico no ha sido abolido aún, por lo que no sería aplicable esta modificación.
VISTAS así las cosas, consideramos que la Junta de Andalucía da muchísimas más facilidades para evitar la demolición, al menos para las viviendas que no están en suelo protegido o con riesgos naturales, que son las que forman el grueso de la problemática. Con el decreto de regularización, la Junta no sólo elimina el carácter de delito a las viviendas ilegales, al reconocerlas y permitir su registro como propiedad, sino que da pie a que esta problemática siga en los próximos años mientras los ayuntamientos hagan el acostumbrado juego de abrir expedientes y guardarlos en la nevera hasta que prescriban. Ninguno aplicará el reglamento de disciplina urbanística, por lo que de hecho la Junta ha creado un mecanismo para urbanizar el campo y por tanto se ha cargado el concepto de suelo no urbanizable.