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Timestamp: 2018-10-17 04:11:08
Document Index: 227691863

Matched Legal Cases: ['§ 28', '§ 812', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 241', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 551', '§ 551', '§ 535', '§ 1', 'BGH', 'BGH', '§ 543', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 885', '§ 885', '§ 280', '§ 690']

Stolpersteine des Mietrechts und wie ich sie vermeide - ppt herunterladen
Veröffentlicht von:Stefan Winkler Geändert vor 11 Monaten
Präsentation zum Thema: "Stolpersteine des Mietrechts und wie ich sie vermeide"— Präsentation transkript:
1 Stolpersteine des Mietrechts und wie ich sie vermeide
SCHULZ  SOZIEN RECHTSANWÄLTE NOTARE FACHANWÄLTE Stolpersteine des Mietrechts und wie ich sie vermeide Wichtige Information für Vermieter und Mieter
2 Zu meiner Person: Dr. Dirk Rütten LL.M. Jahrgang 1978 Rechtsanwalt seit 2007 Fachanwalt für Arbeitsrecht Fachanwalt für Familienrecht • Absolvent des Aufbaustudiengangs Wirtschafts- und Steuerrecht der Ruhr-Universität-Bochum Dozententätigkeit auf verschiedensten Veranstaltungen
3 • Stolpersteine des Mietrechts und wie ich sie vermeide
Agenda: • Stolpersteine des Mietrechts und wie ich sie vermeide Klassische Problemkreise und Fehlerquellen des Mietrechts - und aktuelle Rechtsprechung hierzu - Schönheitsreparaturen Kaution Haustiere Nebenkostenabrechnung Räumung
4 Schönheitsreparaturen:
Die Renovierungsverpflichtung obliegt grds. dem Vermieter (Vgl. 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das gesetzliche Leitbild ist nicht verpflichtend. Nahezu jeder Mietvertrag weicht in der Praxis davon ab. Problem: Viele Formularmietverträge sind unwirksam. Die Unwirksamkeit der Formularklausel führt zu Anwendbarkeit der gesetzlichen Regelung.
5 Schönheitsreparaturen:
Was sind Schönheitsreparaturen? Das BGB definiert diesen Begriff nicht. In der Praxis wird der Begriff idR zu weit verstanden. Die Rechtsprechung orientiert sich an § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV. (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz)
6 Schönheitsreparaturen sind:
Als Schönheitsreparaturen wird angesehen: Tapezieren Anstreichen von Wänden und Decken Streichen von Holz-Fußboden Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre Streichen von Türen, Fenstern und der Außentür (jeweils von innen)
7 Keine Schönheitsreparaturen sind:
Das Abschleifen oder Versiegeln von Parkett Das Erneuern des zerschlissenen Teppichbodens Das Streichen von Sockel- oder Fußleisten Putzarbeiten an der Decke Das Verspachteln und Verpressen von Rissen Rechtsfolge: Die Aufbürdung unzulässiger Arbeiten führt zur Nichtigkeit der Klausel. (Keine geltungserhaltende Reduktion von AGB)
8 Rechtsfolge nichtiger Schönheitsreparaturklausel:
Es gilt die gesetzliche Regelung. Der Mieter ist nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Ggf. Ersatzanspruch des Mieters gemäß § 812 BGB (vermieterseitig erteilte Anweisung und nichtige Klausel)
9 Typische Fehler bei Schönheitsreparaturklauseln:
Umfang der Renovierungen (Überschreiten der Schwelle zur Instandsetzung) Verwendung von Abgeltungsklauseln Starre Fristenpläne Verwendung von Farbwahlklauseln Zu eng gefasste Endrenovierungsklausel
10 Starrer Fristenplan: Der „starre Fristenplan“ ist der häufigste Fehler im Rahmen der Renovierungsklauseln. Häufig findet sich folgende Klausel: „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad und WC alle drei Jahre sowie in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.“
11 Starrer Fristenplan: Derartige Klauseln sind unzulässig, da sie den Mieter unzulässig benachteiligen: BGH, Urteil vom 5. April 2016, Az.: VIII ZR 178/05 Grundsätzlich ist es möglich das Mieter während der Mietzeit verpflichtet werden, aber nicht nach einem starren Zeitplan. Abweichungen sind zuzulassen, insbesondere dann, wenn die Wände noch keine Gebrauchsspuren aufweisen. (BGH, Urteil vom 5. April 2016, Az.: VIII ZR 178/05)
12 Farbwahlklauseln: • Farbwahlklauseln sind Klauseln, die den Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses an eine bestimmte farbliche Ausgestaltung binden. Hierbei ist zwischen Farbwahlklauseln und Rückgabeklauseln zu unterscheiden. Farbwahlklauseln regeln Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses.
13 Rückgabeklauseln: • Rückgabeklauseln bestimmen die Farbgebung der Wohnung bei Auszug. Farbwahlklauseln sind unzulässig. Sie binden den Mieter auch während er in der Wohnung lebt, wodurch sie ihn unzulässig einschränken. (BGH Urteil vom 18. Februar 2009, AZ VIII ZR 166/08; BGH Urteil vom 20. Januar 2010, AZ VIII ZR 50/04) Rückgabeklauseln sind hingegen grundsätzlich zulässig. (BGH Urteil vom , Az.: VIII ZR 283/07)
14 Rückgabeklausel: Die Interessenlage ist anders als bei Farbwahlklauseln. Für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses besteht kein schützenswertes Interesse des Mieters, die Wohnung entsprechend seiner farblichen Gestaltung zu bewohnen. Das Interesse des Vermieters, die Wohnung in einem Zustand farblicher Gestaltung zurückzuhalten, die möglichst vielen Mietinteressenten entspricht, ist vorrangig.
15 Rückgabeklauseln und ihre Tücken:
Grundsätzlich gilt jedoch: Auch Rückgabeklauseln dürfen den Gestaltungsspielraum des Mieters nicht unzulässig einschränken. Beispiele: Zulässig: Die Mietsache in „neutralen, hellen und deckenden Farben und Tapeten zurückzugeben“. Zulässig: Rückgabeverpflichtung der Mietsache im Farbton der Übergabe oder in hellem Farbton.
16 Rückgabeklauseln und ihre Tücken:
Unzulässig: Die Mietsachen hinsichtlich Decke, Fenster und Türen sind weiß gestrichen zurückzugeben (BGH Beschluss vom Az.: VIII ZR 198/10). Fazit: Echte Farbwahlklauseln, die eine Farbvorgabe während des laufenden Mietverhältnisses normieren sind unzulässig; zulässig ist es den Zustand bei Rückgabe der Mietsache zu normieren.
17 Farbwahlklausel: Auch reine Rückgabeklauseln müssen dem Mieter ein gewisses Mindestmaß an Gestaltungsspielraum belassen Beachte: Auch ohne explizite Rückgabeklausel treffen den Mieter Pflichten. Die Mietsache ist in einem Zustand zurückzugeben, der eine baldige Weitervermietung ermöglicht. (§§ 241 Abs. 2, 280 BGB). Bzgl. der Farbwahl bedeutet, dass kräftige Farben wie blau dunkelbraun oder rot unzulässig sind.
18 Endrenovierungsklausel:
Endrenovierungsklauseln sind Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Mietsache renoviert zurückzugeben. Endrenovierungsklauseln sind unzulässig, wenn sie den Mieter verpflichten die Wohnung im tadellosen Zustand zurückzugeben egal ob die Wohnung renovierungsbedürftig ist oder nicht. (BGH, Urt. v , Az.: VIII ZR 166/08)
19 Endrenovierungsklausel:
Die Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen iSd § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Sie nimmt nicht Bezug auf den individuellen Zustand der Wohnung, sondern verpflichtet den Mieter unterschiedslos zur Renovierung. Endrenovierungsklauseln kommen in folgenden Konstellationen vor:
20 Endrenovierungsklausel (Fallkonstellationen):
Der Mieter übernimmt die Wohnung unrenoviert und wird zur Endrenovierung verpflichtet (unzulässig). Der Mieter wird verpflichtet in gewissen Zeitabständen zu tapezieren und zu streichen und die Wohnung entrenoviert zu übergeben (unzulässig). Der Mieter erhält die Wohnung renoviert und muss diese – ungeachtet des konkreten Zustandes – frisch renoviert zurückgeben (unzulässig).
21 Endrenovierungsklausel:
Fazit: Endrenovierungsklauseln sind grds. zulässig. Auf die konkrete Fallgestaltung kommt es an. Der konkrete Zustand der Wohnung bei Übergabe muss Berücksichtigung finden.
22 Umfang der Renovierungen:
Klauseln, die den zulässigen Renovierungsumfang überschreiten, sind unwirksam. „Schönheitsreparaturen sind fachgerecht wie folgt auszuführen: tapezieren, anstreichen der Wände und Decken, reinigen und abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung des Pakets, Reinigung von Teppichböden, Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“ (häufigste Klausel in der Vergangenheit) xxx
23 Abgeltungsklausel: Abgeltungsklauseln sind Klauseln, durch die der Mieter pauschale Kosten tragen muss, wenn er vor Ablauf der Schönheitsreparaturenfrist auszieht. Vielfach finden sich in Mietverträgen Abgeltungsklauseln folgenden Inhaltes:
24 Abgeltungsklausel: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er zur Abgeltung seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten den Schönheitsreparaturen nachkommen.“
25 Abgeltungsklausel: Raum Nutzungsdauer Anteil vom Kostenvoranschlag Küche Monate % Küche Monate % Wohnzimmer 12 Monate % Wohnzimmer 24 Monate %
26 Abgeltungsklausel: Derartige Abgeltungsklauseln sind unzulässig. Der tatsächliche Zustand der Wohnung bleibt unberücksichtigt. Der Mieter wäre auch dann verpflichtet zu zahlen, wenn die Wohnung sich im perfekten Zustand befinden würde. (BGH, Urt. v , Az.: VIII ZR 52/06)
27 Abgeltungsklausel: Achtung Rechtsprechungsänderung: Dies gilt nach neuer Rechtsprechung des BGH sogar dann, wenn die Quotenabgeltungsklausel den tatsächlichen Zustand der Wohnung beim Auszug berücksichtigt. (BGH vom 18. März 2015 Aktenzeichen VIII. ZR 242/13) Grund: Der Mieter kann seinen Kostenanteil bei Auszug nicht verlässlich ermitteln und wird durch die Klausel folglich benachteiligt.
28 Haustiere: Früher: Generalklausel im Mietvertrag. „Das Halten von Haustieren ist verboten“. Ein generelles Tierhalteverbot benachteiligt den Mieter unangemessen. Nicht jede Tierhaltung wirkt sich in der Praxis auf die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Wohnraummieter aus. (BGH, Urt. v ; VIII. ZR 10/92)
29 Haustiere: Später: „Generelles Halteverbot für Hunde und Katzen“. Vertragspassus der Gelsenkirchener Genossenschaft: Zusatzvereinbarung durch die das neue Mitglied sich verpflichtet „Keine Hunde und Katzen zu halten“. Die Klausel wurde vom BGH gekippt. (BGH, Urt. v. 20.März 2013 Az.: VIII ZR 168/12)
30 Haustiere: Das Verbot ist unangemessen, da die Klausel die Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos verbietet. Es wird keine Rücksicht auf die besondere Fallgestaltung und Interessenlage des Einzelfalls genommen. Verboten ist demnach auch das Halten eines Therapie- bzw. Blindenhundes, selbst wenn von diesem keine Störungen ausgehen. ( BGH, Urt. v. 20.März 2013 Az.: VIII ZR 168/12)
31 Haustiere: Heutige Standardklausel: Nicht störende Kleintiere sind grundsätzlich zulässig. Nicht störende Kleintiere sind: Kleinnager (Hamster, Meerschweinchen), Zierfische. Aber auch: harmlose Echsen (AG Essen 9 C 109/95); ungiftige Schlangen, Minischweine. (AG München 413 C 12648/04)
32 Haustiere: Keine eindeutige Rechtsprechung bei: Ratten, Frettchen (Frettchen unzulässig nach: AG Köln, Az.: 2 C 340/11) Ebenso problematisch: Ziervögel: Eine eindeutige Rechtsprechung ist nicht feststellbar. Teile der Rspr. halten eine generelle Untersagung zulässig. (Stichwort: Lärmbelästigung)
33 Haustiere: Unabhängig von der Zulässigkeit der Untersagung der Tierhaltung durch Formularmietvertrag gilt: Exotische Tiere, die der Gefahrtier-VO NRW unterliegen, dürfen generell nicht gehalten werden. (Wölfe, giftige Spinnen und Frösche, Großkatzen, etc.) • bei Hunden gilt es zu differenzieren: Größe und Charakter des Wohngebietes.
34 Haustiere: • Rechtsfolge: • Ein Verstoß gegen das Tierhalteverbot begründet das Recht zur Abmahnung. Bei Fortsetzung der Tierhaltung droht Kündigung. (LG Hildesheim Az.: 7 S 4/06) • Ist die „Tierverbotsklausel“ unwirksam, so ist die Tierhaltung dem Grundsatz nach zulässig.
35 Haustiere: Bei Störungen gilt die Interessen des Tierhalters denen der anderen Mietvertragsparteien in Abwägung zu bringen. Fazit: Die Rechtsprechung ist sehr unübersichtlich; besteht Interesse an Rechtsklarheit, so empfiehlt es sich bei Anmietung individualvertraglich Klarheit zu schaffen!
36 Kaution: Die Kaution sichert Forderungen aus dem Mietverhältnis. Die Kaution ist auf das dreifache der Nettokaltmiete gedeckelt. (Vgl. § 551 Abs. 1 BGB) Die Kaution kann ratenweise gezahlt werden. Die erste Kautionszahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren zwei Raten werden mit den weiteren Teilzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB) fällig.
37 Kaution: Sie sichert zudem Forderungen, die sich aus der Beendigung des Mietverhältnisses ergeben. Beschädigungen anlässlich der Rückgabe der Mietsache. Nachforderung aus später erstellten Nebenkostenabrechnungen.
38 Kaution: Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten? Eine explizite gesetzliche Regelung gibt es nicht. Die Einbehaltungsdauer bemisst sich anhand der oben genannten Zwecke. Erlöschen die Gegenrechte des Vermieters besteht kein Recht mehr die Kaution einzubehalten. Beschädigung der Mietsache unterliegen der sechsmonatigen Verjährungsfrist.
39 Kaution: Die sechsmonatige Verjährungsfrist beginnt ab Auszug und ordnungsgemäßer Übergabe der Mietsache. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen vermeintlicher Beschädigungen an der Mietsache scheidet nach sechs Monaten folglich aus. Ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich zu erwartender Nebenkostennachforderung ist eingeschränkt möglich. Es muss eine Nebenkostennachforderung zu erwarten sein.
40 Kaution: Nur möglich, wenn es in der Vergangenheit zu Nachzahlungen gekommen ist. Diese Nachzahlung aus der Vergangenheit dürfen nicht bereits durch erhöhte Vorauszahlungen berücksichtigt sein. Die Zurückbehaltung der Kaution nach sechs Monatsfrist ist auf einen angemessenen Teil der Kaution zu beschränken
41 Nebenkosten: NK bilden den häufigsten Streitpunkt im Verhältnis Vermieter Mieter. Ca % der Nebenkostenabrechnungen weisen formelle oder materielle Mängel auf. Die gesetzliche Grundkonzeption sieht vor, dass der Vermieter die Nebenkosten trägt. (Vgl. § 535 Abs. 1 BGB) Soll hiervon abgewichen werden, so bedarf es einer (wirksamen) Vereinbarung.
42 Was sind Nebenkosten: Nur Kostenarten, die in der Betriebskostenverordnung genannt sind, kommen als umlegbare NK in Betracht. Legaldefinition Betriebskosten: § 1 Abs. 2 Satz 1 Betriebskostenverordnung - BetrKV
43 Was sind Nebenkosten: Dies sind folgende Kosten: Grundsteuer Wasser, Abwasser Heizung, Warmwasser Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart Gemeinschaftsantenne, Einrichtung für Wäschepflege
44 Keine Nebenkosten sind:
Personal- und Sachkosten für die Bewirtschaftung des Objektes Kosten für Steuerberater, Rechtsanwalt und Kosten für die Prüfung der Jahresabschlüsse Bankgebühren Kosten für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung (Rückausnahme Heizkostenabrechnung) Portkosten, (Negativ)Zinsen
45 Praxisprobleme Nebenkosten:
Nur die im Mietvertrag explizit genannten Nebenkosten können umgelegt werden. „Vergessene Nebenkosten“ können nicht umgelegt werden, diese verbleiben beim Vermieter. Umlagefähig ist nur, was konkret anfällt. NK die im MV drin stehen, aber nicht anfallen, kann der Vermieter nicht erheben. (diesbzgl. NK sorgsam prüfen)
46 Praxisprobleme Nebenkosten:
Der Verweis auf die Betriebskostenverordnung wird von der Rechtsprechung als wirksame Vereinbarung akzeptiert. (BGH WM 2004, 290; OLG Frankfurt WM 2000, 411) Grund: Der Mieter kann erkennen, was auf ihn zukommt; einer expliziten Nennung der einzelnen Kostenpositionen im Vertrag bedarf es somit nicht.
47 Problem sprachlicher Ungenauigkeit:
Häufig sind Klauseln sprachlich nicht präzise genug gefasst. Zu unbestimmt sind Klauseln, nach denen der Mieter: • „Kosten für Nebenkosten zu zahlen hat“ • „Die Nebenkosten trägt“ • „Betriebskostenvorauszahlungen“ ohne nähere Differenzierung verlangt werden. Rechtsfolge: Es bleibt bei der gesetzlichen Regelung. Der Vermieter trägt die Nebenkosten.
48 Nebenkostenabrechnungen & „unklare Begrifflichkeiten“:
Nebenkostenpauschale vs. Nebenkostenvorauszahlung. Häufig wird (sprachlich) nicht hinreichend zwischen Nebenkostenpauschale und Nebenkostenvorauszahlung differenziert. Beispiele: „Betriebskostenpauschale über die einmal im Jahr abgerechnet wird“ „abzurechnende Pauschale“ „Vorauspauschale“
49 Nebenkostenabrechnungen & „unklare Begrifflichkeiten“:
Da es sich bei Mietformularverträgen um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, gehen Unklarheiten zu Lasten des Verwenders. Verwender ist meist der Vermieter, da er den Mietvertrag stellt.
50 Probleme bei Pauschalen:
Meist gehen somit Unklarheiten zulasten des Vermieters! Auf eine klare Begriffswahl ist deswegen tunlichst zu achten! Die für den Mieter günstigere Regelung kann je nach Einzelfall die Vorauszahlung oder die Pauschale sein. Praxistipp: Achten Sie bei Mietvertragsabschluss auf die richtige Wahl der Fachtermini und prüfen Sie, ob die Nebenkosten realistisch angesetzt worden.
51 Nebenkosten – Wahl einer realistischen Höhe:
Realistischerweise sollten als Heizkostenvorauszahlung monatliche Beträge zwischen 1,10 € und 1,30 € pro qm angesetzt werden. Die sogenannten kalten Nebenkosten schwanken (kommunal) stärker, hier sind zwischen ein 1 € und 1,50 € anzusetzen.
52 Praxisprobleme einzelne Nebenkostenpositionen:
Auch innerhalb in der einzelnen Nebenkostenposition gilt es hinreichende Bestimmtheit zu gewährleisten: Zu unbestimmt sind demnach Klauseln nach denen: „Hausgebühren“ oder „Grundbesitzabgaben“ vom Mieter zu zahlen sind.
53 Probleme bei Pauschalen:
Hiermit sind jedoch nicht unerhebliche Risiken verbunden: Wird eine Nebenkostenpauschale vereinbart, ergibt sich folgende Risikoverteilung: Der Vermieter kann beim Mieter nichts nachfordern. Eine Abrechnung braucht nicht erstellt zu werden Reichen die monatlichen Pauschalzahlung des Mieters nicht, trägt der Vermieter die Differenz.
54 Probleme bei Pauschalen:
Im umgekehrten Fall trägt der Mieter das Risiko. Rückerstattungen sind ausgeschlossen.
55 Einzelne Problemkreise:
Praxistipp: Als Mieter ist man folglich gut beraten sich die (anonymisierte) Nebenkostenabrechnung des Vormieters vom Vermieter aushändigen zu lassen. Als Vermieter sollte man darauf achten, die Nebenkosten realistisch anzusetzen. Anderenfalls ist Ärger mit den zukünftigen Mieter vorprogrammiert, da es zu Nachzahlungen kommt.
56 Einzelne Problemkreise:
Zahlungsrückstände bei Nebenkostenvorauszahlungen begründen dasselbe Kündigungsrecht wie Rückstände bei der Grundmiete (BGH GE 2012, 1162) In der Folge besteht ein Kündigungsrecht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB besteht. „2-Monatsmietenformel“
57 Mindestanforderungen Nebenkostenabrechnung:
Der BGH (BGH WuM 2012, 405; BGH WuM 82, 207) fordert, dass die Nebenkostenabrechnung so gestaltet sein muss, dass ein durchschnittlicher, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter, der nicht täglich mit Nebenkostenabrechnung zu tun hat, diese nachvollziehen und überprüfen kann. Die Grundanforderungen der Rechtsprechung sind hierbei übersichtlich.
58 Formale Anforderungen an Nebenkostenabrechnungen:
Die konkrete Bezeichnung des Objektes, auf das sich die Abrechnung bezieht Die Benennung des Abrechnungszeitraums Die Angabe des zugrunde liegenden Verteilungsschlüssels Die Zusammenstellung der Gesamtkosten für jede Nebenkostenart Die Berechnung des Mieteranteils für die einzelnen Betriebskostenarten Die Verrechnung der monatlichen Vorauszahlungen des Mieters
59 Abrechnungsfristen: Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein (Vgl. 556 Abs.: 3 Satz 2 BGB). Wird die Frist nicht eingehalten, so verliert der Vermieter das Recht Nebenkosten nachzufordern. Die Frist wird durch Zusendung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt.
60 Nebenkosten - Fristen:
Nach Ablauf der zwölf Monatsfrist ist eine Korrektur zulasten des Mieters unzulässig (BGH WM 2005,61). Innerhalb der laufenden Frist darf der Vermieter auch zum Nachteil des Mieters die Nebenkostenabrechnung korrigieren. Der Mieter hat etwaige Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung binnen Jahresfrist vorzubringen.
61 Nebenkostenabrechnung - typische Fehler:
Mögliche Fehler sind: Die Nebenkostenpositionen decken sich nicht mit den belegbaren Aufwand des Vermieters Finden sich die Gesamtsummen in den Belegen wieder? Passen die Belege zur Einkunftsart? Die Kosten sind fehlerhaft berechnet worden. (Additionsfehler, doppelter Ansatz der Positionen)
62 Nebenkostenabrechnung - typische Fehler:
Es wurde der falsche Verteilerschlüssel gewählt (stimmen Verteilerschlüssel im MV und in NK-Abrechung überein? ) Es wurden Kosten in Ansatz gebracht, die nicht umlegbar sind (Mietvertrag überprüfen!)
63 Die Räumung: In der Praxis hat sich neben der klassischen Räumung eine neue Form der Räumung etabliert (Berliner Modell). Die Räumung nach dem Berliner Modell ist eine besondere Form der Zwangsräumung. Sie beschränkt sich darauf die Wohnungsräumung auf Herausgabe des Besitzes, d. h. auf Besitzeinräumung zu beschränken. Seit dem 1. Mai 2013 ist sie in § 885 a ZPO geregelt
64 Die Räumung: Die Räumung nach Berliner Modell stellt ein ggü. der herkömmlichen Räumung kostengünstigeres Verfahren dar. Klassische Räumung vs. Berliner Modell Bei der klassischen Räumung wird Der Mieter durch den Gerichtsvollzieher außer Besitz gesetzt (insoweit sind beide Räumungen gleich)
65 Die klassische Räumung:
Der in der Wohnung befindliche Hausrat wird verbracht (Umzugswagen) und kostenpflichtig eingelagert. Der Vermieter ist hierfür kostenvorschusspflichtig. Die Kosten der Zwangsvollstreckung betragen ca € können (jedenfalls theoretisch) beim Mieter regressiert werden. (häufig erfolglos)
66 Die klassische Räumung:
Vorteil: der Vermieter muss sich um relativ wenig kümmern, da der Gerichtsvollzieher die Einlagerung der Gegenstände veranlasst. Nachteil: Die Räumung ist der kostenintensiv und die Erstattung der vorverauslagten Kosten fraglich.
67 Räumung nach dem Berliner Modell:
Der Räumungsantrag wird darauf beschränkt den Mieter außer Besitz zu setzen und den Vermieter in den Besitz einzuweisen. Der Auftrag an den Gerichtsvollzieher wird insoweit beschränkt. Faktisch beschränkt sich die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers darauf die Schlösser tauschen zu lassen. (Kostenvorschuss ca. 350 bis 500 €)
68 Ablauf einer Räumung nach Berliner Modell:
Was geschieht mit den Sachen des Mieters? Hier gilt es zu differenzieren: Es ist zwischen drei Arten von Gegenständen zu unterscheiden: pfändbare Gegenstände - an diesen kann der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend machen
69 Ablauf einer Räumung nach Berliner Modell:
Unpfändbare Gegenstände kann der Vermieter zunächst in Besitz nehmen, muss jedoch auf Verlangen des Mieters sofort herausgeben. Abfall kann sofort entsorgt werden. Problem: wie lange sind die unpfändbaren Sachen aufzubewahren? Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage gibt es nicht.
70 Räumung nach dem Berliner Modell:
In der derzeitigen Praxis orientiert man sich an § 885 a Abs. 4 ZPO. Demnach geht man auch hier von einer Aufbewahrungsfrist von zumindest einem Monat nach erfolgter Räumung aus. Die Kosten der Räumung nach Berliner Modell können somit auf eine Summe von ca. 500 € gedeckt werden.
71 Räumung nach dem Berliner Modell:
Im Ergebnis kann der Vermieter die Sachen des Mieters – sofern sie nicht abgeholt werden – entweder nach Monatsfrist vernichten oder verwerten zur Befriedigung seiner Rückstände verwerten. Für Beschädigungen an den Sachen des Mieters haftet der Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1 und 823 Abs. 1 BGB. Der Schadensnachweis ist hier allerdings kaum zu führen:
72 Räumung nach dem Berliner Modell:
Der Mieter muss nachweisen was in der Wohnung war. Hierfür sind Zeugen erforderlich. Er muss Nachweis für die Anschaffungswerte tätigen, durch Rechnung oder durch Zeugen.
73 Räumung nach dem Berliner Modell:
Möbel und Wohnraum sind nach zehn Jahren abgeschrieben → Der Wertersatz tendiert somit gegen Null. Die Haftung des Vermieters beschränkt sich jedoch auf die Sorgfalt die dieser in eigenen Angelegenheiten pflegt. (§ 690 BGB)
74 Das Berliner Modell (Fazit & Praxistipps):
Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Räumung durch Fotos. Seien Sie bei der Räumung anwesend! Hierauf haben Sie einen Anspruch! Bringen Sie bereits bei der Kündigung zum Ausdruck das nach Berliner Modell geräumt wird Ist ernsthaft mit der Fortschaffung pfändbaren Gegenstände zu rechnen?
75 Räumung nach dem Berliner Modell:
Lassen Sie sich die Inventarliste der entsorgten Gegenstände vom Entsorgungsunternehmen gegenzeichnen.
Besuchen Sie uns auf unserer Homepage oder in unserer Kanzlei. Zweigertstraße Hattinger Straße 397	Alter Militärring 14-16 45130 Essen Bochum Köln Telefon: / Telefon: / Telefon: 0221/ Telefax: : / Telefax: / Fax: 0221/
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