Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Gospodarka_mieszkaniowa_gminy-ebook/p0201577i020
Timestamp: 2019-01-22 00:21:29+00:00
Document Index: 125752819

Matched Legal Cases: ['art. 222', 'art. 688', 'art. 662', 'art. 681', 'art. 6', 'art. 676', 'art. 684', 'art. 677']

Gospodarka mieszkaniowa gminy [Maciej J. Nowak] << KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE
Autor: Maciej J. Nowak Liczba stron: 151
ISBN: 978-83-255-6331-8 Rok wydania: 2014
1. Wstęp Problematyka związana z gospodarką mieszkaniową na szcze- blu gminnym obejmuje szereg zróżnicowanych zagadnień. Naj- ważniejsze związane z nią przepisy znajdują się w ustawie z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.; dalej: OchrLokU), ale do pełnej analizy niezbęd- ne są również co najmniej przepisy ustawy z 23.4.1964 r. – Ko- deks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121; dalej: KC), regula- cje dotyczące towarzystw budownictwa społecznego oraz ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: GospNierU). Ustawowym zada- niem własnym gmin jest bowiem zaspokajanie potrzeb miesz- kaniowych członków wspólnoty samorządowej. Podstawowym instrumentem, który ma służyć temu celowi jest mieszkaniowy za- sób gminy. Oczywiście zadanie związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych może być różnie realizowane w poszczególnych gminach. Uwarunkowania w tym zakresie zależą m.in. od sytuacji społecznej w gminie oraz jej możliwości rozwojowych. Tym nie- mniej w każdym przypadku organy gmin w jakimś stopniu będą musiały przeanalizować kwestie dotyczące umów najmu, praw najemców lokali, praw do lokali socjalnych, czy – w dużej czę- ści przypadków – funkcjonowania towarzystw budownictwa spo- łecznego. Książka jest skierowana przede wszystkim do pracowników urzędów gmin (starostw powiatowych i urzędów marszałkow- skich), zarządców nieruchomości oraz najemców lokali publicz- nych. Z uwagi na swój szeroki zakres może być również wsparciem dla wynajmujących i najemców lokali prywatnych (zarówno miesz- kaniowych, jak i komercyjnych). Na potrzeby publikacji dokonano 2 1. Wstęp analizy kluczowych przepisów, orzeczeń i tez doktryn związanych z gospodarką mieszkaniową. Rozdział pierwszy zawiera charakterystykę najważniejszych uwarunkowań i konsekwencji związanych z zawarciem umowy naj- mu (w szczególności najmu lokalu). W rozdziale drugim dokonano charakterystyki najważniejszych obowiązków gminy jako jednost- ki wynajmującej oraz podmiotu publicznego odpowiedzialnego za gospodarkę mieszkaniową na szczeblu lokalnym (uwzględniono również w tym kontekście konieczność podejmowania przez radę gminy stosownych uchwał). W rozdziale trzecim skoncentrowa- no się na wypowiedzeniu umowy oraz uwarunkowaniach związa- nych z postępowaniem przed sądami cywilnymi. Rozdział czwar- ty odnosi się przede wszystkim do lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych, a rozdział piąty – do szczególnej formy zaspokaja- nia potrzeb mieszkaniowych, realizowanej przez towarzystwa bu- downictwa społecznego. W rozdziale szóstym dokonano analizy wybranych przepisów GospNierU, które będą odgrywały bardzo ważną rolę w relacjach pomiędzy gminą jako wynajmującym a na- jemcami (chodzi tu przede wszystkim o prawo pierwszeństwa na- bycia wynajmowanej nieruchomości oraz bonifikatę przy zbywa- niu nieruchomości). Całość uzupełniają wzory zapisów umownych oraz wzory pism w postępowaniach cywilnych. Nie należy ich traktować jako peł- nych umów, lecz raczej jako inspirację przy tworzeniu umów uwzględniających konkretne okoliczności związane z relacją po- między wynajmującym a najemcą. W tym kontekście na pewno mogą się przydać wybrane, zasygnalizowane w książce przepisy umowne. Pozostaje wyrazić nadzieję, że książka okaże się pomocna w wielu praktycznych sytuacjach, które będą się wiązać z kwestia- mi gospodarki mieszkaniowej. 2. Najem lokali 2.1. Wprowadzenie Organy gminy, podejmując działania związane z gospodarką mieszkaniową, muszą, poza przepisami OchrLokU i innych ustaw szczególnych, uwzględniać przede wszystkim przepisy KC, które określają m.in. kluczowe zasady dotyczące najmu lokali. Oczywiście regulacje KC obejmują znacznie szerszy zakres sytuacji i stanów fak- tycznych (przykładowo mogą się one odnosić zarówno do najmu rze- czy ruchomych, jak też prywatnych lokali komercyjnych). Przy oka- zji wykładni poszczególnych przepisów wspomnianej ustawy trzeba również zweryfikować, czy nie odnoszą się one do sytuacji i przy- padków wykraczających poza gospodarkę mieszkaniową w gminie – a w niniejszej pracy akurat ta perspektywa jest brana pod uwagę. Należy również pamiętać o zasadzie lex specialis derogat legi generali, zgodnie z którą przepisy szczególne – również te doty- czące najmu zawarte w innych ustawach – w razie rozbieżności wypierają przepisy ogólne zawarte w KC. Przy uwzględnieniu po- wyższego, przeanalizowanie przepisów KC dotyczących najmu powinno stanowić pierwszy element szerszej analizy uwarunko- wań prawnych gospodarki mieszkaniowej. 2.2. Podstawowe obowiązki wynikające z umowy najmu Stronami umowy najmu są wynajmujący i najemca. Kodeks cy- wilny określa przede wszystkim podstawowe relacje wynikające ze stosunku najmu. Najważniejsze obowiązki stron niniejszej umowy sprowadzają się ze strony: 1) wynajmującego – do oddania przedmiotu najmu (czyli np. lo- kalu) do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony; 4 2. Najem lokali 2) najemcy – do zapłaty na rzecz wynajmującego czynszu ozna- czonego w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. W tym kontekście można powołać wyrok SN, zgodnie z któ- rym podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie czyn- szu, a działania osób trzecich nie mogą tego obowiązku uchylić. Zachowania osób, na podstawie których korzystanie przez najem- cę z przedmiotu najmu staje się niemożliwe, mogą być zwalcza- ne przez samego najemcę1. Zachowania te nie wpływają jednak na obowiązki najemcy dotyczące zapłaty czynszu. Z drugiej strony niniejsza teza nie może być nadmiernie rozszerzana i należy pa- miętać, że za zapewnienie warunków do eksploatacji przedmiotu najmu wskazanych w umowie odpowiada przede wszystkim wy- najmujący. Najem stanowi umowę: 1) zobowiązującą – oznacza to, że wywołuje ona skutki obliga- cyjne; rzeczywiste skutki związane z zamierzeniami stron mogą mieć miejsce dopiero po podpisaniu umowy; z uwagi na powyższe warto w umowie dokładnie określić tryb, w oparciu o który nastąpi wykonanie umowy; 2) odpłatną; 3) wzajemną – wywołującą skutki dla obu stron. Przy wykonaniu umowy najmu lokali kluczowym etapem jest wydanie przedmiotu najmu. Zwłaszcza w bardziej skomplikowa- nych (zarówno pod względem technicznym, jak i pod względem stanu relacji pomiędzy stronami) przypadkach zalecane jest spo- rządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym strony do- kładnie określiłyby stan lokalu. Pozwoli to zapobiec w przyszłości potencjalnym roszczeniom i jednocześnie dokładnie zweryfikować stan ewentualnych zniszczeń dokonanych przez najemcę w trakcie trwania umowy. Protokół jest również przydatny w sytuacji, gdy stosunek najmu ustaje, a lokal przekazywany jest przez najemcę wynajmującemu. Również po przekazaniu lokalu u obydwu stron mogą pojawić się zróżnicowane roszczenia, dla oceny których za- warte w protokole zapisy mogą być decydujące. Jeżeli przy wyda- niu przedmiotu najmu nie jest podpisywany protokół zdawczo-od- 1 Wyr. SN z 6.4.2004 r., I CK 513/03. 2.2. Podstawowe obowiązki wynikające z umowy najmu 5 biorczy, każda ze stron umowy w celu własnego zabezpieczenia może zaprosić do lokalu potencjalnych świadków. Osoby te mogą zaznajomić się z jego stanem, co umożliwi im przekazanie swoich spostrzeżeń przed sądem w ramach ewentualnego postępowania sądowego (które powinno być oczywiście ostatecznością). Wynajmujący nie musi być właścicielem wynajmowanej rzeczy. Wystarczy, aby dysponował względem niej prawem, na podstawie którego mógłby oddać ją innej osobie do używania. Wynajmują- cym może być zatem np. najemca (z innego stosunku prawnego) lub biorący rzecz w użyczenie. Potwierdza to orzecznictwo. Sąd Apelacyjny w Katowicach wskazał, że aby oddać nieruchomość w najem nie jest konieczne, by wynajmujący był jej właścicielem. Wystarczy bowiem, żeby władał lokalem w taki sposób, aby za- pewnić najemcy korzystanie z niego w ramach danego stosunku prawnego – takie władanie jest charakterystyczne dla zarządzania nieruchomością2. Samo pojęcie zarządzania nieruchomością nale- ży jednak traktować jako niezależne od wynajmowania lokalu, cho- ciażby z tego względu, że wymagałoby ono pewnego doprecyzo- wania od strony prawnej. Przedmiotem najmu może być zarówno cała rzecz (np. nieruchomość lokalowa), jak i jej część (np. jeden pokój w lokalu). Zwłaszcza w tym ostatnim przypadku przedmiot najmu powinien zostać określony bardzo precyzyjnie. Najem doty- czy zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Do umowy najmu pod wieloma względami zbliżone są umowa dzierżawy oraz umowa użyczenia. W pierwszym przypadku naj- ważniejszym czynnikiem odróżniającym jest możliwość pobiera- nia przez dzierżawcę pożytków z rzeczy. Oczywiście sama nazwa umowy nie przesądza o jej brzmieniu. Jeżeli będzie z niej wynikać, że biorący rzecz w używanie będzie mógł pobierać pożytki, nawet pomimo innego formalnego określenia, będzie to umowa dzier- żawy. Pamiętać trzeba również o tym, że przedmiotem dzierżawy mogą być tylko takie rzeczy, których charakter dopuszcza przyno- szenie przez nie pożytków. Z drugiej strony wskazać jednak na- leży, że rzeczy przynoszące pożytki mogą być również przedmio- tem najmu pod warunkiem, iż najemca nie będzie uprawniony do 2 Wyr. SA w Katowicach z 21.4.2009 r., V ACa 67/09. 6 2. Najem lokali pobierania pożytków3. Bardzo dużo będzie zależało od konkretne- go stanu faktycznego i szczegółowych ustaleń pomiędzy stronami. Tworzenie zamkniętych katalogów rzeczy mogących być przed- miotem najmu lub dzierżawy jest zatem nieuzasadnione. Umowa użyczenia z kolei odróżnia się od umowy najmu tym, że nie ma w jej przypadku obowiązku płatności czynszu. Zawierana będzie zatem w nieco innych okolicznościach. Wskazać można również, że w umowie najmu istnieje możli- wość zastrzeżenia warunku rozwiązującego albo zawieszającego. Sąd Najwyższy wskazał, że nie widzi powodów, aby prawo wynika- jące z umowy najmu nie mogło być wpisane do księgi wieczystej4. Powyższe możliwości mogą być uwzględniane w sytuacjach, gdy będą one niezbędne dla ochrony poszczególnych interesów stron. Jak wynika z przedstawionych powyżej tez, najemca może pod- nająć przedmiot najmu. Co do zasady, występuje tutaj reguła, zgod- nie z którą oddanie przedmiotu najmu w podnajem (lub bezpłatne używanie) przez najemcę może zostać dokonane w każdym przy- padku, chyba że wynajmujący się temu sprzeciwia (albo umowa najmu stanowi inaczej). Zasada ta została mocno zmodyfikowana przy najmie lokali. W tym przypadku bez zgody wynajmującego najemca nigdy nie może oddać lokalu lub jego części w podnajem lub bezpłatne używanie. W związku z powyższym, to niejako na najemcy ciąży obowiązek uzyskania zgody wynajmującego. Zgoda wynajmującego powinna zostać zatem wyrażona w: 1) umowie, lub 2) oświadczeniu wynajmującego. Nawet w sytuacji braku wymaganej zgody wynajmującego na podnajem, umowa zawarta między najemcą a osobą podnajmują- cą lokal jest ważna. Tym niemniej zawieranie takich umów może grozić ich szybkim rozwiązaniem, wynikającym z działania wynaj- mującego (np. wypowiedzenia umowy najmu głównemu najemcy). Negatywne konsekwencje mogą obciążyć również kolejnego na- jemcę, który powinien rozważyć skierowanie roszczeń odszkodo- wawczych związanych z poniesionymi stratami względem osoby, która wydała mu rzecz. 3 Wyr. SA w Poznaniu z 5.3.2013 r., I ACa 83/13. 4 Post. SN z 7.1.2009 r., III CSK 233/08. 2.2. Podstawowe obowiązki wynikające z umowy najmu 7 Dodać można, że zgoda wynajmującego na podnajem lub inne przekazanie lokalu nie będzie wymagana tylko w przypadku, gdy lokal oddawany jest osobie, względem której najemca jest obcią- żony obowiązkiem alimentacyjnym. Kwestie związane z alimen- tami oraz ochroną osób posiadających uprawnienia są w różnym stopniu w przepisach prawa cywilnego traktowane jako specyficz- ne. Z tego względu zrozumiałe jest, że różnicują one sytuację stron w ramach najmu. Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się prze- pisy KC o ochronie prawa własności. Dotyczy to przede wszyst- kim przepisów zawartych w art. 222 wspomnianej ustawy. W opar- ciu o ten przepis najemcy lokalu przysługuje roszczenie: 1) windykacyjne – czyli roszczenie o wydanie przedmiotu najmu – lokalu – przeciwko osobie faktycznie nim władającej (tzw. roszczenie nieposiadającego właściciela przeciwko posiadają- cemu niewłaścicielowi); 2) negatoryjne – czyli roszczenie o zaprzestanie innych niż po- zbawienie lokalu naruszeń praw najemcy – sprowadzać się one mogą do blokowania dostępu do lokalu lub do pogarszania wa- runków mieszkaniowych (np. przez nadmierny hałas). Trzeba także pamiętać, że najemca jest posiadaczem loka- lu i w związku z powyższym może – gdy jest to potrzebne – kie- rować roszczenia posesoryjne. Będzie on mógł skorzystać z nich, np. w sytuacji, gdy właściciel lokalu pod jego nieobecność wymie- ni klucze do niego chcąc zablokować dostęp najemcy. Wówczas najemca nie musi udowadniać konkretnego stanu prawnego, w tym swoich praw do nieruchomości, ale może skupić się na żądaniu przywrócenia posiadania. Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Wybór należy do stron umowy. Przy tej okazji należy jednak pamiętać o regułach przewidzianych w KC, tj.: 1) najem lokalu mieszkalnego może być zawarty maksymalnie na okres 10 lat; nawet jeżeli strony zawarłyby umowę najmu na okres np. 11 lat – to skutki związane z czasem oznaczonym trwać będą przez 10 lat, a w jedenastym roku umowa zmieni się w zawartą na czas nieoznaczony; 8 2. Najem lokali 2) w przypadku, gdy najem lokalu związany jest z celami gospo- darczymi – maksymalny okres jego obowiązywania wynosi 30 lat; 3) umowa najmu nieruchomości zawarta na czas dłuższy niż rok wymaga formy pisemnej. Przy braku realizacji powyższego, należy ją uznać za zawartą na czas nieoznaczony (niezależnie od ustaleń stron w tym zakresie); 4) ustawowe terminy wypowiedzenia najmu zgodnie z ogólnymi przepisami KC są następujące, tj. gdy czynsz jest płatny: a) w odstępach dłuższych niż miesiąc – na 3 miesiące na- przód (na koniec kwartału kalendarzowego), b) miesięcznie – na miesiąc naprzód (na koniec kwartału ka- lendarzowego), c) w krótszych odstępach – na 3 dni naprzód. Jednakże do ostatniej z wymienionych zasad dodać trzeba, że zgodnie z art. 688 KC w sytuacji, gdy czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesią- ca kalendarzowego. Jeżeli czynsz płatny jest w innych odstępach – obowiązują terminy wskazane powyżej. 2.3. Naprawy w ramach lokalu stanowiącego przedmiot najmu Jeden z najważniejszych problemów związanych z obowiązy- waniem umowy najmu lokalu dotyczyć może nakładów stron umo- wy na przedmiot najmu. Zgodnie z art. 662 KC, wynajmujący po- winien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i jednocześnie utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Powyższa zasada wymaga pewnego doprecyzowa- nia w oparciu o orzecznictwo. Co do zasady, lokator wynajmujący lokal nie ma obowiązku partycypowania w kosztach eksploatacji i remontu bieżącego budynku5. Jednak w sytuacji, gdy rzecz uległa zniszczeniu wskutek okoliczności, za które wynajmujący nie po- nosi odpowiedzialności, nie ma on obowiązku przywracania stanu 5 Wyr. SN z 19.2.1968 r., I CR 73/68. 2.3. Naprawy w ramach lokalu stanowiącego przedmiot najmu 9 poprzedniego. W kontekście obowiązków wynajmującego można zwrócić uwagę na: 1) zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urzą- dzeń związanych z budynkiem, umożliwiających korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycz- nej, czy też dźwigów osobowych; 2) wymianę zużytych elementów wyposażenia lokalu w razie od- dania lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę; 3) utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomiesz- czeń służących do wspólnego użytku mieszkańców6. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy ob- ciążają najemcę. Zgodnie z art. 681 KC, do tego rodzaju drobnych nakładów należą w szczególności: 1) drobne naprawy podłóg, drzwi i okien; 2) malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wej- ściowych; 3) drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapew- niających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Już na tym etapie zastrzec należy, że przedmiotowy przepis ma zastosowanie tylko w sytuacji, gdy strony umowy tak postanowią oraz gdy lokal będący przedmiotem umowy nie wchodzi w skład publicznej gospodarki mieszkaniowej7. W tym ostatnim przypad- ku, jeszcze bardziej szczegółowy zakres obowiązków obu stron zo- stał określony w art. 6b ust. 2 OchrLokU (omówionym w dalszej części książki). Zgodnie z art. 676 KC, jeżeli najemca ulepszył rzecz naję- tą, wynajmujący może według swego wyboru zatrzymać ulep- szenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (sprzed dokonania nakładów). Jednakże najlepszym rozwiązaniem wydaje się takie, kiedy nakła- dy poniesione przez najemcę mogą po wygaśnięciu umowy naj- mu przypaść na rzecz wynajmującego. W większości przypadków takie rozwiązanie wydawać się może najwygodniejsze, zwłasz- 6 A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III Zobowiązania. Część szczególna, Warszawa 2010, s. 361–362. 7 Wyr. NSA z 9.12.2011 r., I OSK 904/11. 10 2. Najem lokali cza przy niższym czynszu. Oczywiście, jeżeli strony uznają to za stosowne, mogą rozliczać się także na inne sposoby – posiadają w tym zakresie swobodę umów. Warto jednak na wcześniejszym etapie precyzyjnie określić zasady związane z rozliczeniem. Jeśli nie są one doprecyzowane, istnieje ryzyko konfliktu stron i trud- ności z jego wyjaśnianiem. Nie zawsze również występuje prak- tyczna możliwość przejęcia nakładów przez opuszczającego lokal wynajmującego, a nawet jeżeli tego rodzaju ewentualność teore- tycznie występuje – problemy mogą pojawić się przy jej realizacji – np. wymontowaniu założonych przez najemcę urządzeń związa- nych z ochroną lokalu przed włamaniem. Najemca może – zgodnie z art. 684 KC – założyć w wynaję- tym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon i inne podobne urządzenia. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy założenie tego typu instalacji sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Ewentualne tego rodzaju niebez- pieczeństwo powinien wykazać wynajmujący. W przypadku gdy jest to niezbędne, najemca może oczekiwać współdziałania wynaj- mującego – również w sytuacjach, które mogą budzić wątpliwości co do zakresu obowiązków stron. Zdarzyć się może również sytuacja, w ramach której w wyniku eksploatacji lokalu dokonana zostanie przez najemcę szkoda (lub nawet tylko pogorszenie przedmiotu najmu). Z drugiej strony – na- jemca może mieć względem wynajmującego roszczenia dotyczące zwrotu nakładów lub nadpłaconego czynszu. Pewnym rozwiąza- niem pierwszego problemu, zwłaszcza z punktu widzenia wynaj- mującego, może być kaucja zabezpieczająca uszkodzenia dokona- ne przez najemcę. Rozwiązanie to nie jest uregulowane w KC, ale zgodnie z zasadą swobody umów w każdym przypadku, gdy stro- ny uznają to za stosowne, można umieścić kaucję w umowie. Nie- zależnie od powyższego należy wskazać, że zgodnie z art. 677 KC wskazane powyżej roszczenia ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Jest to zatem termin krótszy w od- niesieniu do podstawowych terminów przedawnienia, czyli 10 lat i 3 lat w sprawach o świadczenia okresowe.
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Gospodarka_mieszkaniowa_gminy-ebookRO/p0201577i020" target="_blank" title="Gospodarka mieszkaniowa gminy [Maciej J. Nowak] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Gospodarka mieszkaniowa gminy [Maciej J. Nowak] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>