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Timestamp: 2020-01-20 23:45:33
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Matched Legal Cases: ['artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 5', 'artículo 6', 'artículo 13', 'artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 398', 'artículo 10', 'artículo 5', 'artículo 19', 'artículo 9', 'Artículo 22', 'artículo 9']

Ley de Propiedad Horizontal Actualizada 2019 | Noticias de Tasaciones CBRE
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Ley de Propiedad Horizontal Actualizada 2019
Regulación de la Propiedad Horizontal
Resumen de la Ley de Propiedad Horizontal 2019
La Ley de Propiedad Horizontal es la ley que regula las comunidades de vecinos y propietarios.
Para entender en que se basa la Ley de Propiedad Horizontal y conocer todos los elementos que comprenden esta Ley es necesario conocer el concepto de Propiedad Horizontal.
Según artículo 396 del Código Civil:
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute…
Todos estos elementos de la Propiedad Horizontal corresponden a los elementos arquitectónicos tales como suelo, techos, cimentaciones, etc. También todos los elementos comunes como portal, escaleras, corredores, etc. Es decir, todos los elementos y zonas hasta la entrada del espacio privativo y aquellos elementos materiales o judiciales que sean indivisibles.
Para ser más concreto en el artículo 396 del código civil indica que en la Propiedad horizontal
Recapitulando un poco toda esta información, la propiedad horizontal corresponde a todos los elementos de las comunidades de bienes o comunidades de vecinos que no son bienes privativos (vivienda) y que están en copropiedad, de los cuales se permite hacer un adecuado uso individual o común.
Este tipo de propiedad está Regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal y su texto original está publicado en el «BOE» núm. 176, de 23/07/1960.
Esta Ley ha sido modificada en múltiples ocasiones y publicada en los Siguientes Boletines Oficiales del Estado:
La última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal y por la cual se rige este tipo de propiedad es la Modificación publicada el 05/03/2019
En el artículo Primero se indica el objeto principal de esta ley, la regulación de la Propiedad especial que según artículo 396 del Código Civil se denomina Propiedad Horizontal.
También este artículo considera como local las partes de un edificio que se pueden aprovechar de forma independiente por tener salida desde un elemento común de la comunidad o a la vía pública directamente.
En el artículo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal se indica que la ley se aplicará a las comunidades de propietarios constituidas según el artículo 5 y a aquellas comunidades que cumplan los requisitos en el artículo de la Propiedad Horizontal del Código Civil (396).
Esta ley regirá a este tipo de comunidades en todo lo relativo al régimen jurídico y en derechos y obligaciones.
a) A cada piso y local le corresponde el derecho singular y exclusivo de un espacio de aprovechamiento independiente y delimitado con todos los elementos (arquitectónicos e instalaciones) comprendidos en sus límites y aquellos que a pesar de que estén fuera de los límites se hayan señalado en el título.
b) Cada dueño es copropietario de los elementos y servicios restantes.
También en este artículo se establece que cada piso o local tiene una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo para determinar la participación en las cargas y beneficios.
Todos los propietarios pueden disfrutar de su derecho sin alterar los elementos que lo integran y sin afectar a las obligaciones de este tipo de propiedad.
No es posible la acción de división de aquellos elementos regulados con la finalidad de dejar de estar regulado por esta ley.
El artículo quinto está relacionado con el título consecutivo de la propiedad el cual:
Describe el inmueble en su conjunto con cada piso o local con las circunstancias de la legislación hipotecaria los servicios e instalaciones del inmueble y la extensión de los pisos, así como garaje, sótanos, etc.
En el título se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local teniendo en cuenta superficie útil de cada piso o local con relación al total del inmueble, su situación y el uso de los elementos comunes.
También en el título se puede establecer un estatuto que indique el uso del edificio, los diferentes pisos o locales, instalaciones, servicios, gastos, administración y gobierno, conservación yu reparaciones, siempre que no perjudique a terceros ni reglas prohibidas por la ley.
El artículo 6 indica que los propietarios pueden establecer normas de régimen interior para regular la convivencia y la utilización de servicios comunes dentro de los límites de la ley y los estatutos mientras estas normas no se hayan establecido para tomar acuerdos sobre la administración.
El artículo séptimo de la Ley de Propiedad Horizontal habla sobre la Modificación de elementos y uso de la propiedad. En el artículo se indica que el propietario puede modificar los elementos o servicios siempre y cuando no altere la seguridad, la estructura, su configuración o estado exteriores o perjudique a otro propietario. No podrá realizar alteraciones en ningún otro elemento y si ve la necesidad de reparación urgente debe avisarlo de forma inmediata al administrador.
Por otra parte, en el artículo se indica que el propietario no tiene permitido desarrollar actividades prohibidas en los estatutos o que resulten dañinas, molestas, peligrosas, etc., para el inmueble y el resto de propietarios. Si esto no se cumple el presidente puede iniciar acciones judiciales.
Se deroga por la disposición derogatoria única.1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.
En este artículo se establecen las obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes (generales o privativos) de cualquiera de los propietarios.
b) Mantener en buen estado su propio piso o local e instalaciones privativas.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir todas las acciones requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes.
e) Contribuir acorde a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales.
Si se adquiere un local o vivienda en régimen de propiedad horizontal, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios sostener los gastos generales de los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Aquella persona que se disponga a vender o transmitir el piso o local debe declarar que está al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o indicar aquellos que debe.
f) Se tiene que contribuir acorde a la cuota de participación al fondo de reserva de la comunidad de propietarios para obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal.
El fondo de reserva nunca podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario. Este fondo se puede utilizar para contratar un seguro que cubra los daños o un contrato de mantenimiento permanente.
g) Debes responder ante los titulares del inmueble de las infracciones y daños cometidos en el uso y relaciones con los propietarios.
h) La obligación de comunicar cualquier tipo de citación o notificación relativa a la comunidad al secretario a través de un medio que permita tener constancia de la recepción de la notificación.Para citaciones o comunicaciones al propietario se enviarán al domicilio del mismo. Una vez intentada una citación o notificación se podrá comunicar a través del tablón de anuncios de la comunidad, o en un lugar visible de uso general habilitado para este tipo de comunicaciones indicando la fecha y los motivos por los que se utiliza esta forma de comunicación, siempre firmada el secretario de la comunidad y aprobado por el presidente bueno del presidente.
i) El Deber de comunicar a al secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Si alguien incumple esta obligación seguirá siendo el responsable de las deudas con la comunidad. Esto ocurrirá siempre y cuando cualquier miembro del los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 tenga constancia de este cambio de titularidad o si aquella transmisión de titularidad es muy clara.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se considerarán como gastos generales aquellos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que sin haber utilizado un servicio común se exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
En este artículo se regula todo lo relacionado con el sostenimiento y conservación del inmueble.
1. A continuación se indican todas aquellas actuaciones obligatorias sin necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios:
a) Trabajos y obras necesarias para mantenimiento y conservación del inmueble, para cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad y aquellas impuestas por la Administración para cumplir el deber legal de conservación.
b) Obras necesarias para garantizarla accesibilidad universal y las solicitadas por propietarios que en su vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años siempre el que el importe repercutido anualmente (descontadas las subvenciones o ayudas públicas) no sea mayor que doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
c) Permitir ocupar las zonas comunes durante el tiempo que duren las obras expuestas en las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división o aumento de pisos o locales y sus anejos cuando estas reformas se hagan a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
En todas estas actuaciones obligatorias los propietarios deberán pagar el coste correspondiente de la derrama y aquellos que se opongan o retrasen el pago injustificadamente responderán a posibles sanciones.
Por otro lado, siempre requerirán autorización administrativa para la modificación del los elementos complejo inmobiliario indicados en artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos. También cuando 3/5 partes de los propietarios (siendo 375 partes de la cuota de participación), solicite la división o aumento de los pisos o elementos comunes, construcción de nuevas plantas, alteraciones de la estructura (incluido el cerramiento de las terrazas y modificaciones para mejorar la eficiencia energética).
El presidente y los vicepresidentes son nombrados de entre los propietarios mediante votación, turnos rotatorios anuales o sorteo. Siempre se debe aceptar el nombramiento; en caso de no poder se debe solicitar a un juez la imposibilidad de ejercer el cargo por razones justificadas (durante un mes desde el comienzo del cargo). El presidente sera el representante legal de la comunidad y los vicepresidentes deben apoyar y sustituir al presidente en situaciones de ausencias o imposibilidades.
El presidente también podrá ejercer las funciones del secretario y del administrador salvo que en la junta o los estatutos se apruebe que estos cargos deben ser independientes al presidente( sea una única persona o varias ya sean propietarios o profesionales reconocidos).
Si la comunidad no tiene más de 4 propietarios estos pueden acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si está indicado en los estatutos.
La Junta de propietarios tiene que nombrar y remover a las personas de los cargos del artículo anterior, aprobar el plan de gastos, presupuestos y ejecución de obras de la comunidad, aprobar o cambiar los estatutos y normas y decidir en todos los asuntos de interés para la comunidad.
En las juntas de propietarios participará un propietario o representante del mismo con un voto para las decisiones. Si existen viviendas o locales con más de un propietario estos deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas. Si el piso o local está alquilado el responsable del voto y la asistencia es del propietario, que salvo que este indique lo contrario, será representado por la persona alquilada.
Si un propietario no está al corriente de pagos (siempre que no este en un proceso judicial de impugnación del pago), podrá asistir y participar en las juntas pero no tendrá derecho a votar en las decisiones.
La Junta de propietarios se tiene que reunir al menos una vez al año para aprobar los presupuestos. Esta convocatoria la realiza el presidente(u otros órganos) con al menos 6 días de antelación en la que se indican los puntos a tratar y se aceptan peticiones por parte de los demás propietarios.
1. La comunidad no puede repercutir el coste instalaciones de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, instalación de sistemas comunes o privativos para el aprovechamiento de energías renovables o infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (las nuevas estructuras se considerarán elemento común).
2. Se tiene que tener la mayoría de votos a favor cuando se quieran realizar obras de accesibilidad sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b). La comunidad estará obligada al pago de las mismas.
3. Es necesario el voto favorable de 3/5 partes de los propietarios para aprobar o cancelar servicios de portería, conserjería, vigilancia, etc., supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. Al no ser de que 3/5 partes del total voten a favor de la obra (cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades), en ese caso los propietarios que no votaron a favor no estará obligado ni se modificará su cuota, al no ser de que decida utilizar las ventajas que se generen con la obra (ya que debería abonar gastos y mantenimiento).
5. Se podrá instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio (en la plaza del interesado). Unicamente se deberá avisar previamente a la comunidad y el coste y consumo de la electricidad son asumidos por el interesado.
6. Se necesita el total de votos a favor de los propietarios para aprobar acuerdos que no estén regulados en este artículo y que impliquen la aprobación o modificación de las reglas del título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos.
8. Aquellos propietarios que no hayan podido ejercer su voto para un acuerdo o para casos donde la reforma sea de uso privativo, se contabilizarán los votos como a favor. Una vez que se les comunique estos propietarios podrían cambiar su voto.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble las asumirá el propietario del piso actual del momento en el que se exige pagar la derrama.
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
¿Cuándo pueden ser impugnables ante los tribunales los acuerdos de la Junta de propietarios?
2. Los propietarios que pueden solicitar la impugnación de estos acuerdos son aquellos que hayan salvado su voto en la Junta, los que se hayan ausentado o aquellos a los que se les haya prohibido de forma ilegítima su derecho a voto siempre y cuando estos propietarios estén al corriente de pago de la totalidad de las deudas.
En el artículo 19 se hace mención al acta de juntas. Es obligatorio que los acuerdos de las juntas se queden reflejados en un libro de actas(que guardará el secretario) en el que se refleje la fecha y lugar de la junta, los motivos de la convocatoria, el carácter ordinario o extraordinario de la junta, los asistentes, sus cargos, los representados, el orden del día y los acuerdos adoptados. El acta deberá cerrarse con la firma del presidente y secretario.
El administrador es el encargado de velar por el buen estado del inmueble y solicitar las medidas pertinentes, preparar el plan de gastos y como hacerlos frente, encargarse de que se cumplan los acuerdos de las obras, efectuar pagos y cobros y si fuera administrador-secretario actuar como tal.
En este artículo se citan las diferentes ventajas y requisitos para solicitar proceso monitorio. Es decir, procesos jurídicos de resolución rápida donde la petición inicial del proceso jurídico no necesita de la intervención de un abogado o procurador.
1. El propietario debe cumplir las obligaciones de los apartados e) y f) del artículo 9 deberán como y cuando se haya indicado en la junta. Si esto no ocurre y la junta está de acuerdo se podrá exigir judicialmente del proceso monitorio.
2. Este procedimiento monitorio se podrá solicitar siempre que el secretario justifique la deuda, el presidente de el visto bueno y los propietarios hayan sido informados.
3. A demás de la deuda se puede reclamar los gastos del requerimiento (previo pago) siempre que se demuestre y justifique estos gastos.
4. La petición inicial del proceso puede ir dirigido al propietario anterior de la vivienda si este es quien debe responder con el pago pudiendo ejercer el derecho de repetición contra el actual propietario. Esta situación ocurre de en el caso contrario, donde la reclamación puede ir contra el titular y este ejercer su derecho de repetición contra el anterior dueño.
5. Si el propietario con deudas se opone a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar un embargo preventivo de los bienes necesarios para cubrir la deuda.
6. El deudor debe pagar los honorarios si si se utilizan los servicios de un abogado o procurador en la solicitud inicial del proceso monitorio.
Para todo lo relacionado con las deudas de la comunidad, el Artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal establece los siguientes puntos:
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. La persona que solicita el pago puede dirigirse a cada uno de los propietarios previo requerimiento de pago.
2. Un propietario puede oponerse al requerimiento del primer apartado si justifica que está al corriente de pagos.
Si el propietario o propietarios deudores pagan en el acto de requerimiento también se tienen que hacer cargo de la parte proporcional de los costes causados.
La Ley de Propiedad Horizontal deja de regir las normas en una comunidad cuando:
Primero. Cuando se destruya el edificio, salvo un acuerdo en contrario, siempre que el coste de la reconstrucción sea más de 50% del valor de la finca al momento de ocurrir el siniestro (si el exceso del coste no está cubierto por un seguro).
El artículo veinticuatro establece los requisitos para que los complejos inmobiliarios privados se rijan por la Ley de Propiedad Horizontal.
1. Los requisitos que tienen que reunir son:
a) El complejo debe estar formado por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuya finalidad sea las viviendas o locales.
b) Los propietarios de estos inmuebles tienen que ser copropietarios de elementos, instalaciones o servicios del complejo indivisibles.
2. Los complejos que cumplan los apartados anteriores podrán:
a) Constituirse como una sola comunidad de propietarios estando regulados íntegramente por la Ley de Propiedad Horizontal.
b) Constituirse como una agrupación de comunidades de propietarios. Para esto el título constitutivo de la agrupación de comunidades deberá contener la descripción del complejo y todos sus elementos, instalaciones, servicios, etc. También contemplará la cuota de participación de cada una de las comunidades y estas deben contribuir a los gastos generales. El título constitutivo de la comunidad deberá estar formalizado y firmado por el propietario del complejo o por cada uno de los presidentes de las diferentes comunidades una vez se consigan la mayoría de los votos de los propietarios a favor de este tipo de complejo.
3. La agrupación de comunidades tendrá la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por esta Ley de Propiedad Horizontal con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación que representarán a los propietarios de cada comunidad (Salvo acuerdo contrario).
b) Para aquellos acuerdos que se requiera de la mayoría de votos, deberán haberse conseguido previamente en cada una de las comunidades de la agrupación.
c) Lo reglado en el artículo 9 sobre el fondo de reserva no se aplicara a la comunidad agrupada (salvo acuerdo contrario) .
Las competencias de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos y servicios comunes y los acuerdos que decidan no podrán imponerse a los órganos de gobierno de cada una de las comunidades.
4. Los complejos inmobiliarios privados que no sean ninguna de las formas jurídicas del apartado 2 se les aplicarán las mismas especialidades del apartado anterior, a demás de los pactos y reglas que establezcan entre sí los copropietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal regirá todas las comunidades de propietarios sin importal el momento de su creación o sus estatutos que no podrán contradecir a esta ley.
En un plazo de dos años desde la publicación de la Ley de Propiedad Horizontal en el «Boletín Oficial del Estado», las comunidades de propietarios tienen que adapatar sus estatutos si contradicen la ley.
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