Source: http://www.immoblog-muc.de/tag/gewerbliches-mietrecht/page/8/
Timestamp: 2018-03-19 22:21:03
Document Index: 219258962

Matched Legal Cases: ['§ 635', 'BGH', '§ 635', '§ 280', 'BGH', '§ 249', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 540', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 46', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Gewerbliches Mietrecht - 8/9 - Münchner Immobilien Blog
Home Posts tagged "Gewerbliches Mietrecht" (Page 8)
§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/28 §§
Ausgestellt am 27. November 2012	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Gewerbliches Mietrecht: Rücknahme einer wirksamen Kündigung
• Bau- und Architektenrecht: Unverhältnismäßige Mängelbeseitigung
• Grundstücksrecht: Notarielle Form
• Wohnungseigentumsrecht: Räum- und Streupflicht durch Beschluss?
Gewerbliches Mietrecht: Rücknahme einer wirksamen Kündigung
Ein Mietverhältnis, das durch eine Kündigung wirksam beendet worden ist, kann nicht dadurch wieder aufleben, dass der Vermieter die Kündigung zurücknimmt. Mit Zugang der wirksamen Kündigung wird das Mietverhältnis beendet. Auch wenn die Vertragspartner sich einvernehmlich über die Rücknahme der Kündigung einigen, bleibt es beendet. Die Einigung kann also keine Fortsetzung des früheren Vertragsverhältnisses bewirken. Vielmehr bedarf es einer Einigung der Parteien auf Begründung eines neuen Mietverhältnisses, das zu den alten Bedingungen fortgesetzt werden soll. Ein solcher Neuvertrag setzt ein hierauf gerichtetes Angebot und die entsprechende Annahmeerklärung voraus. Sind derartige Willenserklärungen nicht feststellbar, kann allein in der Aufrechterhaltung der Besitzverhältnisse und Zahlung der Nutzungsentschädigung kein konkludenter Neuabschluss des gekündigten Vertrages gesehen werden, so das OLG Koblenz.
Das OLG Koblenz macht mit dieser Entscheidung noch einmal deutlich, dass die in der Praxis des Öfteren ausgesprochene einfache Erklärung seitens des Vermieters, die Kündigung werde zurückgenommen, nicht ausreicht, um ein Mietverhältnis fortzusetzen. Vielmehr ist das Mietverhältnis beendet. Es bedarf deutlicher Willenserklärungen der Parteien, dass ein neuer Vertrag zu den alten Bedingungen geschlossen werden soll. Die Mietvertragsparteien sollten daher in einem solchen Fall stets klarstellende schriftliche Erklärungen abgeben.
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 15. Februar 2012, 5 U 1159/11 – www.jurisweb.de
Bau- und Architektenrecht: Unverhältnismäßige Mängelbeseitigung
Darf der Unternehmer die Beseitigung von Mängeln gemäß § 635 Abs. 3 BGB wegen unverhältnismäßigen Kosten verweigern, so steht dem Besteller nach Ansicht des BGH trotzdem ein Anspruch auf Schadensersatz für schuldhaft verursachte Werkmängel zu. Zwar fehlt es an einer entsprechenden Regelung für den Fall der Leistungsverweigerung gemäß § 635 Abs. 3 BGB, es bestehe jedoch kein Zweifel, dass der Gesetzgeber auch für diesen Fall einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung unter den Voraussetzungen von §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB eröffnen wollte.
Die Entscheidung des BGH kann nur richtig sein, würde es sonst bedeuten der Besteller stünde trotz mangelhafter Leistung des Werkunternehmers ohne Schadensersatzanspruch. In welcher Höhe der Unternehmer Schadensersatz zu leisten hat, ergibt sich nach den Vorschriften zum allgemeinen Schadensrecht in §§ 249 ff. BGB.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Oktober 2012, VII ZR 179/11 – www.bundesgerichtshof.de
Grundstücksrecht: Notarielle Form
Verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie formunwirksam zu deren Rückkauf, so wird diese Verpflichtung nicht dadurch wirksam, dass ein Dritter auf Veranlassung oder Vermittlung des Verkäufers die Immobilie formgerecht kauft, so der BGH.
Die Käufer kauften mit notariellem Vertrag eine Wohnung. In einem zweiten, privatschriftlichen Vertrag verpflichtete sich der Verkäufer zum Rückkauf der Wohnung. Diesen Rückkauf forderten die Käufer später ein, woraufhin eine Bauträgergesellschaft die Wohnung auf Veranlassung des Verkäufers gekauft hat, später jedoch vom Vertrag zurückgetreten ist. Die Käufer verlangten erneut den Rückkauf vom Verkäufer.
Ohne Erfolg. Die Rückkaufsverpflichtung hätte der notariellen Beurkundung bedurft und war deshalb nichtig. Der formunwirksame Vorvertrag kann durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages geheilt werden und zwar auch dann, wenn den Vorvertrag eine Person (der Verkäufer), den formwirksamen Kaufvertrag hingegen eine von diesem benannte andere Person (die Bauträgergesellschaft) schließt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass bereits der Vorvertrag die Verpflichtung zum Verkauf an den Dritten regelt. Dies war vorliegend nicht vereinbart. Deshalb hatte nur ein Kaufvertrag mit dem Verkäufer den Formmangel heilen können.
Regeln Verträge den Erwerb von Grundstücken, ist deren Formbedürftigkeit sorgfältig zu prüfen. Praxisrelevant ist dies nicht nur bei Bauträgerverträgen, sondern auch bei der Formulierung von An- und Vorkaufsrechten in Mietverträgen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 176/11 – www.bundesgerichtshof.de
Wohnungseigentumsrecht: Räum- und Streupflicht durch Beschluss?
§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/27 §§
Ausgestellt am 8. November 2012	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Aufklärungspflicht bei Unterdimensionierung einer vermeintlich ökologischen Heizung?
• Bau- und Architektenrecht: Zurückbehaltungsrecht bei mangelhafter Leistung
• Gewerbliches Mietrecht: Kosten für das Management
• Gewerbliches Mietrecht: Informationen über Untermieter
Grundstücksrecht: Aufklärungspflicht bei Unterdimensionierung einer vermeintlich ökologischen Heizung?
Beim Verkauf eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks ist unzweifelhaft „die Nutzung als Wohnhaus“ vorausgesetzte Verwendung. Notwendiger Bestandteil einer solchen Nutzung ist die Möglichkeit der ausreichenden Beheizung. Ist diese Möglichkeit nicht zu den üblichen Kosten gegeben, liegt ein Mangel vor, stellte das OLG Brandenburg klar. Eine Haftung des Verkäufers für diesen Mangel ergebe sich jedoch dann nicht, wenn diesem nicht nachweisbar ist, dass er dem Käufer gegenüber bewusst falsche oder geschönte Energieverbrauchswerte angegeben hat. Im zugrunde liegenden Fall war ein Haus mit einer Wärmepumpenanlage als Heizung verkauft worden. Der Käufer musste dann jedoch feststellen, dass bereits ab einer Außentemperatur von -3° C die Wärmepumpenleistung zur Beheizung nicht mehr ausreichte, sondern zusätzlich die für extreme Wetterlagen als Zusatz installierten elektrischen Heizpatronen angeschaltet werden mussten. Dies führte zu einem extrem hohen Stromverbrauch. Da das Heizungssystem dem Käufer jedoch grundsätzlich bekannt war und der Verkäufer sogar die Energieverbrauchswerte der vorausgegangenen Jahre offen gelegt hatte, lehnte das Gericht die Haftung ab.
Die Entscheidung macht deutlich, dass beim Hauskauf gerade der Energieverbrauch im Fokus der Kaufvertragsparteien stehen sollte. Allein durch die Übergabe von Energierechnungen oder Wärmebedarfsausweisen treffen die Parteien noch keine haftungsbegründende Beschaffenheitsvereinbarung. So etwas müsste im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. Wird jedoch im Gegenteil – wie üblich – ein genereller Haftungsausschluss im Kaufvertrag vereinbart, dann haftet der Verkäufer nur dann, wenn man ihm eine arglistige Täuschung nachweisen könnte. Hierfür müsste der (nur schwer zu erbringende) Beweis geführt werden, dass der Verkäufer entweder die durchschnittlich pro Jahr anfallenden Stromkosten nicht korrekt angegeben oder er das Haus immer nur unzureichend beheizt hat.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 16. August 2012, 5 U 145/09 – www.ibr-online.de
Bau- und Architektenrecht: Zurückbehaltungsrecht bei mangelhafter Leistung
Ist die Werkleistung mangelhaft, kann der Auftraggeber ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und zwar in Höhe der dreifachen Mängelbeseitigungskosten. Dies gilt grundsätzlich auch bei geringfügigen Mängeln, so das OLG Karlsruhe. Der Auftraggeber hatte unter Hinweis auf diverse Mängel der Bauausführung die Rechnung des Auftragnehmers insgesamt zurückgewiesen. Hierauf erhob Letzterer Klage. Er hielt es u. a. für schlichtweg treuwidrig, dass sein Auftraggeber auch geringfügige Mängel zum Anlass nahm, die Zahlung bis zur Beseitigung zu verweigern. Das Gericht wollte dem nicht folgen.
Auch nach Abnahme der Bauleistungen hat der Auftraggeber noch die Möglichkeit, die Zahlung auf die Schlussrechnung bis zur Beseitigung der festgestellten Mängel zu verweigern. Häufig ist gerade der Einbehalt in Höhe der dreifachen Mängelbeseitigungskosten ein Garant für die zügige Abarbeitung der festgestellten Mängel. Einschränkungen gelten üblicherweise da, wo Mangel und Restlohnforderung in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Im vorliegenden Fall war die Summe aller Mängel beträchtlich, einzelne Positionen machten indes nicht einmal 1 Prozent des restlichen Werklohns aus. Im Ergebnis ist die Entscheidung damit sicherlich richtig. Es bleibt aber abzuwarten, wie ein Gericht über nur eine einzelne Mängelposition und ein hierauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht entschieden hätte. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat sich hierzu bislang noch nicht positionieren müssen.
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 16. April 2010, 4 U 146/08; BGH, Beschluss vom 06. September 2012, VII ZR 83/10 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen), IBRRS 87694
Gewerbliches Mietrecht: Kosten für das Management
Die vertraglich vereinbarte Umlage von „Kosten für das Management“ in einem Gewerberaummietvertrag ist intransparent und nach Grund und Höhe unbestimmt, so das OLG Düsseldorf. Sie umfasst nämlich auch die Kosten der rechtlichen und steuerlichen Beratung des Vermieters und benachteiligt den gewerblichen Mieter daher unangemessen. Die unwirksame Klausel kann auch nicht auf einen wirksamen Teil, nämlich die Umlage von „Verwaltungskosten“, reduziert werden, weil nach Streichung des unwirksamen Teils keine sinnvoll anwendbare Restregelung verbleibt.
Die vertragliche Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ als „Verwaltungskosten“ auf den Gewerbemieter ist unproblematisch möglich, selbst wenn diese Kosten nicht im Einzelnen erläutert oder beziffert sind (siehe unser newsletter immobilienrecht vom 29.08.2012). Der Begriff der Verwaltungskosten wird allerdings auch – anders als die Kosten für das Management – in der Betriebskostenverordnung definiert. So hat auch der BGH bereits mit Urteil vom 03.08.2011, XII ZR 205/09, festgestellt, dass die Kosten des „Center-Managements“ im Gewerberaummietvertrag definiert sein müssen, weil andernfalls eine Abgrenzung zu den Verwaltungskosten nicht möglich ist (siehe unser newsletter immobilienrecht vom 14.09.2011).
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21. Juli 2011, I-24 U 153/10, ZMR 2012, 438
Gewerbliches Mietrecht: Informationen über Untermieter
Während eines bereits laufenden Untermietverhältnisses ist der (Haupt-)Mieter gegenüber dem Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, Informationen zum Untermietverhältnis zu erteilen, so das OLG Düsseldorf. In dem zu entscheidenden Fall hatten die in das Mietverhältnis neu eingetretenen Erwerber eines Gewerbeobjekts den Gewerbemieter um Auskunft über das bestehende Untermietverhältnis gebeten, insbesondere auch über die Höhe des Untermietzinses. Zur Begründung verwiesen die neuen Vermieter auf § 540 BGB. Diese Vorschrift, so das Gericht, käme aber nur zu Beginn eines Untermietverhältnisses zur Anwendung. Danach könne sich ein solcher Anspruch nur noch aus Treu und Glauben ergeben und zwar nur dann, wenn ein besonderes Informationsinteresse gegeben sei. Reine Neugier reiche nicht aus.
Der Gewerberaummieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung. In der Praxis sieht der Mietvertrag oftmals aber entsprechende Regelungen vor. Diese können die ganz generelle Erlaubnis des Vermieters oder z. B. nur für mit dem Mieter verbundene Unternehmen beinhalten. Oft ist auch vereinbart, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Liegt ein solcher wichtiger Grund nicht vor, hat der Mieter dann einen entsprechenden Anspruch. Damit der Vermieter über die Erlaubnis entscheiden kann, hat er gegenüber dem Mieter nach Ansicht des BGH einen Anspruch auf Auskunft über alle wesentlichen Bedingungen der geplanten Untervermietung (BGH, Urteil vom 15. November 2006, XII ZR 92/04).
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 20. September 2012, I 10 U 33/12, BeckRS 2012, 20551
§§ Newsletter Immobilienrecht 2012 / 18 §§
Ausgestellt am 1. August 2012	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
Gewerbliches Mietrecht: Mitanpassungsklausel mit Ermessenspielraum
Grundstücksrecht: Nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum
Bau- und Architektenrecht: Umfang der Bedarfsermittlung
Wohnungseigentumsrecht: Anfechtungsklagen bei Untergemeinschaften
Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Vermieter bei Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete die Miete nach billigem Ermessen erhöhen oder reduzieren kann, ist wirksam. Nach Auffassung des BGH benachteiligt dies den Mieter nicht unangemessen, da insbesondere der Anlass der Mietänderung, die Bezugsgröße und der Umfang der Mietanpassung klar formuliert sind. Die angemessene Miete meint die orts- und marktübliche Miete. Der Begriff ist hinreichend bestimmt, so der BGH. Dies gelte auch für den Maßstab für eine mögliche Mietpreisanpassung. Eine solche liegt zwar im Ermessen des Vermieters, komme aber für den Mieter erkennbar nur dann in Betracht, wenn dies der allgemeinen Preisentwicklung bei den genannten Bezugsgrößen entspreche.
Leistungsbestimmungsvorbehalte sind ein geeignetes Instrument, das Gleichgewicht zwischen Preis und Leistung zu bewahren. Sie können den Vermieter vor dem Risiko einer langfristigen Kalkulation und den Mieter vor anderweitigen Zuschlägen des Vermieters – insbesondere einer höhere Miete von Anbeginn – schützen. Aufgrund der weitreichenden Auswirkung der Klausel sollte sie mit höchster Sorgfalt – bestenfalls mit Hilfe eines spezialisierten Rechtsanwalts – formuliert werden.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. Mai 2012, XII ZR 79/10 – www.bundesgerichtshof.de
Sollen erst nach Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen eingeräumt werden, kann sich der Aufteiler dieses Recht zwar in der Teilungserklärung vorbehalten. Der Vorbehalt muss jedoch inhaltlich so bestimmt sein, dass daraus zweifelsfrei ersichtlich ist, welche Teile des Gemeinschaftseigentums davon betroffen sind. Die Formulierung, die den aufteilenden Eigentümer dazu befugt „Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung“ zuzuordnen, genügt diesen Anforderungen nicht. Sie lässt offen, auf welche Flächen des Gemeinschaftseigentums sich die Befugnis bezieht. Infolge der Begrenzung auf „Teile“ der Gartenflächen kann der Vorbehalt auch nicht als Befugnis verstanden werden, an sämtlichen Gartenflächen Sondernutzungsrechte zu begründen.
Dass sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen kann, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und den Inhalt dann erst näher zu bestimmen, ist in der Praxis sehr beliebt. Sie lässt dem Aufteiler maximalen Entscheidungsspielraum, ob und welche Fläche welcher Einheit zugeordnet wird. Bei Formulierung eines solchen Begründungsvorbehalts muss jedoch der so genannte sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz beachtet werden. Andernfalls sind solche Regelungen unwirksam und die Zuordnung von Sondernutzungsflächen nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich. Deshalb sind die betroffenen Flächen so zu bezeichnen, dass zweifelsfrei feststeht, welche Teile des Gemeinschaftseigentums als Sondernutzungsfläche anzusehen sind. Es kann weiter sinnvollerweise geregelt werden, dass der Aufteiler einstweilen zur Nutzung der Flächen berechtigt ist. Andernfalls sind alle Eigentümer bis zur Zuordnung berechtigt, die Flächen zu nutzen. Zu beachten ist auch, dass das Recht zur Zuordnung erlischt, wenn der Aufteiler nicht mehr Eigentümer ist, z. B. weil er die letzte Wohnung verkauft hat.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Januar 2012 , V ZR 125/11 – www.bundesgerichtshof.de
Der Architekt schuldet eine funktionsfähige Planung und zwar auch unter Berücksichtigung des individuellen Verwendungszwecks und der Nutzervorgaben. Im Rahmen der Grundlagenermittlung muss der Architekt mit dem Bauherrn daher dessen konkrete Vorstellungen und Ziele erörtern. Diese Bedarfsplanung geht nun allerdings nicht so weit, dass sogar künftige Trends oder ein künftiges, nicht explizit geäußertes Nutzerverhalten zu berücksichtigen wäre, so das OLG Braunschweig. Zur Entscheidung stand der Vorwurf des Bauherren, dass sein Architekt bei Planung des „Parkliftsystems“ habe erkennen können/müssen, dass die zum damaligen Zeitpunkt übliche Fahrzeughöhe von 150 cm zukünftig nicht mehr ausreichen werde angesichts des sich abzeichnenden Trends hin zum Geländewagen. Der Architekt müsse daher für die Kosten der Erweiterung auf 180 cm aufkommen. Weit gefehlt, so die oberen Landesrichter. Der Architekt sei nicht gehalten, bei der Planung immer und ständig Maximalanforderungen zu berücksichtigen, sofern er hierzu nicht klare Vorgaben vom Bauherrn erhalten habe.
Das Verwendungsrisiko einer Immobilie liegt beim Eigentümer. Es empfiehlt sich daher dringend, dem Architekten klare Vorgaben zu machen, um sicher zu stellen, dass die geplante Nutzung so auch technisch möglich ist und zwar im Hinblick auf die gesamte Immobilie.
Fundstelle: OLG Braunschweig, Urteil vom 16. Dezember 2010, 8 U 123/08; BGH, Beschluss vom 12. April 2012, VII ZR 14/11 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) – www.bundesgerichtshof.de
Auch in Wohnungseigentümergemeinschaften, die aus mehreren Untergemeinschaften bestehen, ist eine Anfechtungsklage gegen alle übrigen Eigentümer zu richten, selbst wenn diese Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen haben. Denn eine Anfechtungsklage ist nach § 46 WEG immer gegen alle übrigen Eigentümer zu richten. Die Vorschrift kann nicht einschränkend ausgelegt werden, auch dann nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung die Unterteilung der WEG in Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz vorsieht. Im vom BGH entschiedenen Fall sah die Gemeinschaftsordnung sieben Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz und jeweiligem Ausschluss des Stimmrechtes der anderen Eigentümer vor.
Zur Klarstellung: „alle übrige Eigentümer“ sind Klagegegner; gemeint sind die anderen Eigentümer der gesamten Wohnanlage, nicht nur der Untergemeinschaft. Lesenswert zu diesem Problem ist vor allem eine am 11. November 2011 ergangene Entscheidung des BGH, die die nun noch einmal bestätigten Feststellungen ausführlich herleitet (Aktenzeichen: V ZR 45/11). Für die Praxis bedeutet diese Rechtsprechung die Entschärfung eines weiteren formalen Risikos bei der Beschlussanfechtungsklage. Sie gilt auch für eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 02. März 2012, V ZR 89 /11 – www.bundesgerichtshof.de