Source: http://www.orsinosala.com/en/notizie/23-diritto-civile/56-il-condominio
Timestamp: 2019-12-06 22:41:36+00:00
Document Index: 99590736

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1122', 'art. 1123', 'art. 1126', 'art. 1125', 'art. 1126', 'art. 1129', 'art. 1137', 'art. 1138']

HOMEHOMENEWS DA PUBBLICAREDIRITTO CIVILEIL CONDOMINIO
Concetti interessanti e novità introdotte con la riforma entrata in vigore il 18 giugno 2013 (Legge 11 dicembre 2012 n. 220).
Articolo aggiornato al 7.01.2014
Definizione di condominio ed elenco delle parti comuni
Il condominio è disciplinato dagli articoli 1117-1139 del c.c. e la giurisprudenza lo ha definito come un mero ente di gestione delle cose comuni, sprovvisto di personalità giuridica. Ciò nonostante il condominio deve avere un suo codice fiscale e deve provvedere ad effettuare alcuni adempimenti di natura fiscale, dovendo subire in caso contrario le conseguenti sanzioni.
Il condominio si costituisce con la vendita della prima unità immobiliare di uno stabile costituito da una pluralità di unità immobiliari.
L’art. 1117 c.c. elenca i beni che si presuppongono di proprietà comune fra i condomini, in relazione alla loro funzione e al loro collegamento strutturale con le unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Art. 1117 c.c. Parti comuni nell’edificio
L’articolo pone una presunzione di condominialità per i beni indicati nel suddetto articolo, tuttavia tale elenco non è tassativo ma solo esemplificativo.
Divieti dei condomini
L’art. 1122 c.c. vieta ad ogni singolo condomino la facoltà di apportare modifiche sostanziali all’interno del proprio appartamento, nonché l’istallazione di impianti su parti comuni che possano arrecare danni. A titolo esemplificativo è assolutamente vietato abbattere un muro maestro all’interno di una unità abitativa che è parte di un condominio.
Il divieto di apportare modifiche nelle singole proprietà dei condomini è stato espressamente previsto dal legislatore in quanto, viceversa, si sarebbe applicato il principio generale insito nella proprietà che costituisce il diritto assoluto per eccellenza, e quindi i singoli proprietari avrebbero avuto la massima libertà, nel rispetto comunque dell’ordinamento giuridico.
Pertanto, allo scopo di impedire un abuso della proprietà immobiliare da parte del singolo condomino in pregiudizio dei diritti degli altri condomini, il legislatore ha quindi previsto espressamente il divieto di uso indiscriminato del proprio bene.
Con la legge del 2012, il legislatore ha introdotto nel codice civile gli articoli 1122 bis e 1122 ter che disciplinano l’installazione degli impianti di ricezione radiotelevisiva, pannelli solari e videosorveglianza.
Art. 1122 c.c. (Opere su parti di proprietà o uso individuale)
Art. 1122-bis c.c. (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili)
Art. 1122-ter c.c. (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni)
I limiti che vengono posti dal legislatore ai comportamenti individuali riguardano principalmente i seguenti divieti:
1) recare pregiudizio alla stabilità dell’edificio condominiale;
2) alterare il decoro del medesimo;
3) provocare immissione di fumi, odori, acque;
4) violare la disciplina delle distanze legali e, in genere, dei diritti reali di ciascun condomino, quale ad esempio, creare una servitù a favore di un altro stabile;
5) ridurre in modo sensibile l’utilità che della cosa comune ne ricava anche un solo condomino.
La gestione del condominio comporta l’obbligo di effettuare alcune spese al fine di garantire la costante funzionalità di alcuni servizi e la perenne conservazione delle parti comuni.
Le regole per la ripartizione e riscossione delle spese tra i condomini sono disciplinate dai seguenti articoli.
Art. 1123 c.c. Ripartizione delle spese.
Art. 63 – Disposizioni attuative del codice civile
Art. 67 comma ottavo – Disposizione attuative del codice civile
Nel condominio sussistono spese che sono relative a strutture immobiliari e installazioni che servono a tutti i condomini. Anche se sovente tali spazi comuni vengano utilizzati solo da alcuni condomini, le spese per la loro manutenzione/conservazione devono essere ripartite tra tutti i condomini indistintamente (ripartizione sul valore millesimale attribuito a ciascuna proprietà).
Infatti per la ripartizione della spese si deve tenere conto l’utilizzo potenziale che i condomini possono farne della cosa comune.
Diversamente, se si tratta di cose effettivamente destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
In ogni caso i criteri per la ripartizione delle spese condominiali stabilite dall’art. 1123 c.c. possono essere derogati con una convenzione unanime tra i condomini.
Esempi di ripartizione delle spese condominiali.
1) Ripartizione delle spese di manutenzione della impermeabilizzazione che copre i box posti sotto il cortile o sotto il giardino condominiale
Nel tempo è sorta una diatriba in ordine alla suddivisione delle spese di manutenzione relative alla manutenzione della impermeabilizzazione che copre i box posti sotto il cortile o sotto il giardino condominiale.
Infatti parte della giurisprudenza ha equiparato questa fattispecie a quella di un solaio divisorio tra due differenti proprietà e quindi ritiene che la spesa debba essere per metà a carico dei proprietari dei box e per metà a carico di tutti i condomini (tra i quali rientrano anche i proprietari dei sottostanti box). Per altra parte della giurisprudenza viceversa questa fattispecie sarebbe assimilabile a quella della copertura effettuata da un lastrico solare e pertanto la spesa si dovrebbe porre per due terzi a carico dei proprietari del box e per il restante terzo a carico del condominio (tra i quali rientrano sempre i proprietari dei sottostanti box).
Sul punto si segnala che la recente giurisprudenza ha privilegiato il primo orientamento.
2) Riparazione dei balconi
I balconi costituiscono pertinenze accessorie degli appartamenti dai quali vi si accede unicamente dai singoli appartamenti, gli stessi sono pertanto di proprietà esclusiva, eccettuato il caso in cui ai balconi si acceda dal vano scale o dai pianerottoli condominiali.
Pertanto, nel caso in cui i balconi siano di proprietà esclusiva, le spese sono di competenza dei singoli condomini escluse, però, le spese che servono alla conservazione del decoro architettonico dell’intero edificio rappresentato dai frontalini, dai marcapiano, dai fregi e dalle cimase dei balconi medesimi.
3) Ripartizione delle spese
La ripartizione delle spese deve essere effettuata dall’amministratore in base alle tabelle millesimali esistenti nel condominio.
4) Ripartizione delle spese condominiali tra venditore e acquirente
Sussiste la solidarietà passiva, tra alienante ed acquirente, per cui l’acquirente deve pagare le spese condominiali non corrisposte dal precedente proprietario, solo per la gestione nel corso della quale avviene il trasferimento di proprietà e per la gestione immediatamente precedente e non anche per quelle anteriori, anche se nel riparto consuntivo si richiama un saldo relativo a più gestioni condominiali.
Inoltre, spesso sorge il problema di stabilire a chi devono essere addebitate le spese relative ad interventi di natura straordinaria effettuati a cavallo della compravendita e deliberati prima di tale atto. Sul punto, la giurisprudenza maggioritaria ritiene che se la delibera che ha approvato le spese straordinarie è antecedente all’atto di compravendita, queste devono essere corrisposte dal venditore.
Ripartizione delle spese per scale e ascensori
Art. 1124 c.c. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
Il legislatore ha fissato il criterio in base al quale le spese vanno ripartite per metà in ragione all’altezza del piano e per metà in ragione del valore millesimale di ogni unità immobiliare.
Tale criterio originariamente previsto solo per la ripartizione delle spese relative alle scale è stato utilizzato per analogia anche per l’ascensore per poi essere espressamente previsto con la riforma del 2012.
Ripartizione delle spese per soffitti e volte
Art. 1125 c.c. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.
Caso particolare: qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle spese non si applica l’art. 1126 c.c., ma si applica per analogia l’art. 1125 c.c. Cass. n. 10858/2010
Ripartizione delle spese per i lastrici solari
Art. 1126 c.c. Lastrici solari di uso esclusivo.
Può capitare che la copertura del condominio sia costituita da un lastrico solare al quale è attribuita la funzione di terrazza, alla quale si accede direttamente dall’appartamento confinante.
Se tale bene funge da copertura ai piani sottostanti ed è di proprietà esclusiva di uno o più condomini, l’utilità del lastrico solare in parte è a favore di tutti i condomini ed in parte è a favore del condomino proprietario.
In tal caso il legislatore ha stabilito che la ripartizione delle spese avvenga secondo la proporzione di cui all’art. 1126 c.c. e pertanto un terzo delle spese sostenute per la sostituzione e/o riparazione della impermeabilizzazione è a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare e in due terzi a carico di coloro che ne sono sottostanti.
Spese effettuate in proprio
Il legislatore di fatto vieta ad un singolo condomino di poter effettuare spese per la manutenzione del condominio, in quanto la competenza è dell’amministratore (in tal caso il condomino non ha diritto ad alcun rimborso). Tuttavia il singolo condomino è autorizzato ad agire personalmente se una parte comune dell’edificio possa subire danni irreparabile nel caso non ci sia un intervento tempestivo.
Quindi per avere diritto al rimborso della spesa affrontata, il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare che ne sussisteva l’urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo.
Ai sensi dell’art. 1129 c.c. nell’ipotesi in cui il condominio sia costituito da più di otto condomini è obbligatoria la nomina di un amministratore (il calcolo si effettua sui proprietari delle singole unità immobiliari, piuttosto che su queste ultime, pertanto ai fini del calcolo, un condomino può essere anche proprietario di più unità immobiliari).
L’amministratore deve essere votato dalla maggioranza dei condomini rappresentanti almeno la metà del valore millesimale.
La durata dell’amministratore è di un anno, con possibilità di rinnovo, e può essere revocato dall’assemblea anche senza giusta causa (In verità si discute se la durata dell’amministratore sia in realtà biennale con rinnovo, anche tacito, per il secondo anno).
I compiti dell’amministratore sono descritti in forma generale dai seguenti articoli
Art. 1130 c.c. Attribuzioni dell'amministratore.
Art. 1130-bis c.c. Rendiconto condominiale.
Art 71 – ter Disposizioni attuative codice civile
Provvedimenti dell’amministratore
Affinché il condominio possa funzionare regolarmente, il legislatore ha fornito all’amministratore dei poteri specifici per l’espletamento del suo mandato. L’attività posta in essere dall’amministratore, nel corretto svolgimento delle proprie funzioni, è infatti obbligatoria per tutti i condomini.
L’amministratore di condominio quando agisce nei limiti dei poteri attribuitogli dalla legge o da quelli conferitogli dall’assemblea, rappresenta il condominio e pertanto ove abbia speso il nome del condominio, contrae obbligazioni per conto dello stesso.
Di conseguenza nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei propri poteri, abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzati dall’urgenza e abbia speso il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato, con conseguente diretta esigibilità da parte dei terzi contraenti dell’adempimento delle relative obbligazioni.
L’assemblea dei condomini costituisce l’organo deliberativo del condominio e rappresenta il luogo dove la volontà di tutti i partecipanti si forma per decidere modi e tempi della gestione dello stabile e della convivenza tra i condomini.
Le attribuzioni dell’assemblea condominiale possono avere ad oggetto:
conferma dell’amministrazione e della sua retribuzione, nonché la nomina o sua revoca;
approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo di gestione;
opere di manutenzione straordinaria e costituzione di un fondo per tali opere;
promuovere azioni giudiziarie;
autorizzazione ad effettuare innovazioni;
modifica del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali;
ricostruzione dell’edificio nel caso del suo perimento;
nomina facoltativa di un consiglio di condominio;
modificazione delle destinazioni d’uso dei beni comuni;
tutela della destinazione d’uso dei beni condominiali;
imposizioni delle garanzie al singolo che intenda installare impianti individuali di ricezione radio e televisiva e di produzione di energia di fonti rinnovabili;
installazione di impianti di videosorveglianza;
imposizione all’amministrazione di munirsi di polizza assicurativa per la responsabilità civile;
giudizio inerente ai provvedimenti assunti autonomamente dall’amministratore;
imposizioni di sanzioni al condominio che abbia violato le disposizioni del regolamento di condominio;
interventi finalizzati al superamento delle barriere architettoniche, all’attuazione del piano energetico nazionale, allo sviluppo delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite.
Art. 1136 c.c. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
Se non diversamente segnalato le maggioranze indicate nella tabella sono necessarie sia per l’assemblea di prima e seconda convocazione.
Modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni
4/5 dei partecipanti al condominio
e i 4/5 del valore dell'edificio (800 m)
Opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
Maggioranza degli intervenuti
e almeno la metà del valore dell'edificio (500 m).
Opere e interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico, per realizzare parcheggi e altre innovazioni.
e almeno la metà del valore dell'edificio (500m).
Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva.
Installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
ed almeno i 2/3 del valore dell'edificio (667 m).
Installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni.
Revoca dell'amministratore.
Nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
e almeno la metà del valore dell'edificio (500 m)
Costituzione dell'assemblea.
Intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'intero edificio (667 m),
e la maggioranza dei partecipanti al condominio
Intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'intero edificio (334 m),
e 1/3 dei partecipanti al condominio
Approvazione della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (500 m).
Approvazione della maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio (334 m).
Devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti:
la maggioranza degli intervenuti
e almeno la metà del valore dell'edificio (500 m),
le seguenti deliberazioni:
nomina e la revoca dell'amministratore;
liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore;
ricostruzione dell'edificio o alle riparazioni straordinarie di notevole entità;
cessazione di attività di singoli condomini che incidano negativamente sull’uso delle parti comuni;
opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
approvazione dei lavori di carattere urgente eseguiti senza approvazione
e almeno 2/3 (334 m) del valore dell’edificio
innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
modifica alle parti comuni per l’installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
Approvazione e modifica del regolamento condominiale.
e almeno la metà del valore dell’edificio (500 m).
Modifica della tabella millesimale.
UNANIMITA’ (1000 m).
La tabella può essere modificata anche nell’interesse di un solo condomino con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (500 m), nei seguenti casi:
quando risulta che è conseguenza di un errore;
quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Attivazione da parte dell'amministratore di un sito internet del condominio da cui poter estrarre tutte la documentazione relativa all’amministrazione e attività di condominio.
Mediazione in materia di condominio.
Innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche
Interventi in parti comuni di edifici volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione di fonti rinnovabili di energia
e almeno 1/3 del valore dell'edificio (334 m).
Innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore.
e almeno la metà del valore dell'edificio (334 m.)
Validità delle delibere assembleari e loro impugnazione
La giurisprudenza è concorde nel ritenere che devono considerarsi nulle (e pertanto prive di effetti giuridici) SOLO le delibere prive degli elementi essenziali, vale a dire:
- oggetto impossibile o illecito;
- oggetto che esula dalla competenza assembleare;
Devono pertanto considerarsi annullabili (e non nulle) tutte le altre delibere invalide, come quelle approvate da una maggioranza inferiore da quella prevista o le delibere convocate in difetto di comunicazione, anche nei confronti di un solo condomino, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale.
Ai sensi dell’art. 1137 c.c., nei confronti di tutte le delibere annullabili, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di TRENTA giorni, che decorre dalla data di deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Dissenso di un condomino dalle liti condominiali
Art. 1132 c.c. Dissenso dei condomini rispetto alle liti.
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Il rendiconto annuale redatto dall’amministratore
Al termine della gestione annuale l’amministratore deve presentare per l’approvazione dell’assemblea condominiale il rendiconto.
Il rendiconto deve essere almeno composto dal:
- consuntivo dell’annualità trascorsa;
- preventivo per l’annualità a venire.
Il rendiconto non necessita di alcuna particolare forma, tuttavia con le modifiche introdotte dalla legge n. 220/2012 il legislatore ha imposto la tenuta del registro di contabilità di tutte le entrate e uscite del condominio, che devono essere annotate entro trenta giorni dalla loro effettuazione.
Entro 180 giorni dalla data di chiusura dell’esercizio gestionale, l’amministratore deve convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale che viene approvato con le seguenti maggioranze:
Assemblea di prima convocazione
Approvato con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (500 m).
Assemblea di seconda convocazione
L’amministratore ha l’obbligo di trasmettere ai condomini il rendiconto prima dell’assemblea indetta per l’approvazione.
Una volta approvato il rendiconto questo diviene definitivo e può essere impugnato nei normali termini per l’impugnazione delle delibere assembleari (30 giorni).
Scaduto tale termine, nel caso venisse riscontrata una irregolarità del rendiconto, i condomini possono soltanto esperire una domanda di risarcimento nei confronti dell’amministratore.
La riforma del 2012 ha introdotto inoltre la facoltà per l’assemblea di nominare un revisore che controlli gli anni pregressi della gestione condominiale.
Crediti dell’amministratore
Per i crediti dell’amministratore nei confronti del condominio, questi può agire direttamente nei confronti dei singoli condomini morosi, in quanto tra di loro sussiste una obbligazione di natura parziaria e non solidale di ciascun condomino nei confronti del condominio.
Tuttavia non è sufficiente per l’amministratore dimostrare il proprio credito evidenziando il solo disavanzo di cassa, in quanto per lo stesso è necessario attestare di aver saldato alcune fatture del condominio con denaro proprio.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130.Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
Il regolamento di condominio non ha natura contrattuale, in quanto è espressione delle attribuzioni assembleari e come tale, seppur anche sia stato approvato con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, può essere modificato dalla maggioranza dei condomini.
Il regolamento di condominio ha invece natura contrattuale e pertanto deve essere approvato e modificato con il consenso unanime di tutti i condomini, solo nelle parti in cui esorbiti dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuiti dall’assemblea, contenendo pertanto disposizioni che incidano sui diritti dei proprietari.
Si segnala infine che l’obbligo del regolamento, quando il numero dei condomini è superiore a dieci, di cui all’art. 1138 c.c., pone un obbligo ai singoli condomini e non a carico del venditore delle singole unità abitative.