Source: http://www.jpm-copro.com/Etude%2011-1-2.htm
Timestamp: 2017-11-20 04:07:49+00:00
Document Index: 17035453

Matched Legal Cases: ["l'article 10", "l'article 10", 'arrêt ', 'arrêt\n', 'arrêt ', 'arrêt\n', 'arrêt ', 'arrêt ']

000423608
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I. État de répartition des charges
A. catégories et rubriques de charges
B. Les état de répartition complexes
1. tableaux ou grilles de répartition
2. les bases de répartition
C. répartition des charges exceptionnelles
II. plan comptable des charges (classe 6)
III. traitement automatisé de la répartition
IV. solutions jurisprudentielles spécifiques
A. antennes
C. chauffage et climatisation
E. contrôle d’accÈs
F. eau
3. traitements et Équipements liÉs
G. Équipements sportifs et de loisirs
H. escalier
I. espaces verts
J. parkings
K. procÉdure (frais de)
L. ravalement
M. sÉcuritÉ (services et Équipements de)
N. terrasses
O. ventilation
P. vide-ordures
Q. voirie
En second lieu, une opération purement technique, souvent automatisée, permet la répartition des masses entre les copropriétaires au prorata de leurs obligations contributives. Cette opération n’est réalisation qu’à la fin de l’exercice.
Nous présentons ici, principalement, la première de ces deux opérations. Pour une étude complète de la répartition des charges, veuillez vous reporter à l’étude 7/5.1.
On admet généralement qu'il existe deux catégories de charges :
· Celles visées par l'article 10 alinéa 1 (services et éléments d'équipement)
· Celles visées par l'article 10 alinéa 2 (conservation de l'immeuble)
Or un règlement de copropriété peut déterminer 10 catégories de charges s'il y a lieu. L'article D 1 précise que l’état de répartition : « indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges ».
Une catégorie de charges groupe les charges attachées
· à une partie commune (hall d'entrée)
· à un élément d'équipement commun et, le cas échéant au service lié (chaudière et chauffage)
· à un ensemble déterminé de parties communes (gros œuvre, couverture.)
· à un ensemble déterminé d'éléments d'équipement communs et, le cas échéant aux services liés (consommation d'eau, surpresseur)
· à un service (salaires et charges sociales de gardiennage),
lorsqu'elles sont réparties en fonction d'une même base de répartition, telle qu'elle est établie par un tableau ou une grille indiquant pour chaque lot concerné sa quote-part contributive. Dès lors :
· les charges communes générales
· les charges communes spéciales dans chacun des bâtiments A, B, C
· Les charges d'ascenseur dans chacun de ces bâtiments
· les charges de chauffage pour l'ensemble
sont huit catégories de charges qui font l'objet de huit colonnes dans l'état de répartition des charges,
Pour la présentation des comptes de charges, celles ci doivent, dans chaque catégorie, être groupées, selon leur nature, en rubriques. Sous chaque rubrique, chaque dépense constitue un article. Nous avons ainsi :
Salaire février
Salaire mars
Les articles sont, de préférence, classées chronologiquement.
On devra retrouver ces catégories et rubriques dans les documents de synthèse de fin d'exercice du nouveau régime comptable. On comprend aisément que le classement correct des dépenses doit être un souci constant du syndic. L’enregistrement des factures est effectué tout au long de l’exercice. Il impose une codification dont la qualité garantira celle des documents présentés aux copropriétaires.
Il faut toutefois préciser que ce mode de présentation, sans lui être réservé, concerne principalement le traitement des charges courantes, dites du budget prévisionnel, régies par l’article 14-1.
Dans les immeubles les plus simples, les charges peuvent n’être relatives qu’à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Il n’y a pas d’élément d’équipement commun et pas de service lié. Le seul service est celui de l’entretien de propreté. Toutes les charges sont alors réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots », c’est à dire en fonction des tantièmes des parties communes attachés à chacun des lots. Le règlement renvoie alors à une base unique , la quote-part des parties communes, parce qu’il n’existe qu’une seule catégorie de charges[1].
Dans les meilleurs cas, le règlement de copropriété comporte, pour chacune des catégories de charges un tableau dont chaque colonne correspond à une catégorie de charges et précise, pour chaque lot concerné, sa quote-part contributive dans la catégorie traitée.
Dans d’autres cas les articles du règlement de copropriété traitent successivement des différentes catégories et comportent des grilles précisant de la même manière les quotes-parts à prendre en considération.
Dans tous les cas, le tableau des quotes-parts a été établi mais il n’a pas toujours été inséré dans le règlement de copropriété. Il n’a donc pas été publié. Il est superflu d’insister sur les inconvénients de cette méthode.
a) Les bases de répartition consolidées
Il doit établir pour chacun des lots la liste complète des radiateurs installés et, en fonction de leurs caractéristiques techniques, calculer la surface chauffante de chaque radiateur puis le total des surfaces chauffantes pour chaque lot. Il doit ensuite établir un tableau faisant apparaître pour chacun des lots n° 1 à 35 le total des surfaces chauffantes. Ce tableau constitue le projet de grille de répartition à soumettre à l’assemblée générale pour approbation.
b) Les bases de répartition non consolidées
Dans certains cas, cette procédure n’a pas été entièrement respectée. Le tableau a été établi mais il n’a pas été publié et parfois même il n’a pas été soumis à l’approbation de l’assemblée générale. Il a été exploité par le syndic. Il reste toujours possible de consolider une grille de répartition mais cette régularisation, si elle est effectuée dans un environnement conflictuel, rend parfois nécessaire l’intervention d’un expert judiciaire. De plus, sa tardiveté interdit au syndicat de se prévaloir des infractions commises au détriment de la collectivité.
Les charges relatives aux travaux et opérations non compris dans le budget prévisionnel doivent être également réparties en fonction des catégories figurant dans l’état de répartition des charges, sauf dans le cas où il s’agirait d’améliorations régies par l’article L 30.
Dans ce cas la décision de l’assemblée doit fixer la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article L 36. Elle doit également fixer la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Le décret du 14 mars 2005, conformément aux exigences de l’article L 14-3, comporte un plan comptable imposé à tous les syndicats de copropriétaires. Dans ce plan comptable la classe 6 est bien entendu affectée aux charges du syndicat. Nous la reproduisons intégralement ci dessous. Les lignes en caractères normaux correspondent à des comptes imposés. Les lignes en italiques correspondent à des exemples de sous-comptes facultatifs mais autorisés :
Remarquons que les comptes 671 à 673 correspondent aux travaux visés par l’article L 14-2 (charges exceptionnelles).
Pour l’essentiel, tous les autres comptes correspondent à des charges courantes et permettent de respecter les modalités de présentation des documents de fin d’exercice. Ainsi les comptes 62 permettent de joindre à la convocation pour l’assemblée l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération (article D 11-II-2°)², ventilé le cas échéant en sept postes !
Les syndics, professionnels ou non, utilisent des logiciels de gestion automatisée des syndicats.
Dans la plupart des cas la répartition des charges est effectuée par le biais d’une comptabilité analytique dont les éléments sont établis en classe 9.
Le particularisme de la classe 9 est qu’on y retrouve le reflet fidèle de l’état de répartition des charges du règlement de copropriété. Les catégories de charges y figurent sous la forme de centres de regroupement affectés d’une numérotation spécifique étrangère à celle du plan comptable des charges et par exemple :
C1 Charges communes générales
C2 Travaux généraux
C5 Prestations
Cette numérotation peut fait l’objet d’une hiérarchisation appropriée d’une très grande souplesse (C210, C220, C230). Elle peut rappeler la division d’un groupe d’immeubles (C210A , C210B, C210C) pour les différents bâtiments.
Dans chacune de ces catégories et sous-catégories viendront s’insérer les articles de dépenses dans l’ordre des comptes et sous-comptes du plan comptable officiel. Ainsi la facture de location d’une salle pour la tenue de l’assemblée générale du syndicat est codifiée 9-C1500-61310 pour apparaître comme suit dans le compte général des charges
9C-1500 FRAIS D’ADMINISTRATION
61310 Location salle de réunion 160,12
Si le syndic est un professionnel, la codification comporte en outre le numéro attribué au syndicat concerné.
Ce mécanisme est également utilisé pour fournir les indications relatives aux charges locatives récupérables dans une catégorie comportant à ce titre une ventilation en pourcentage. C’est le cas pour les charges de gardiennage imputées pour 25% au propriétaire bailleur et pour 75% au locataire.
L’utilisation de la classe 9 permet de respecter les prescriptions nouvelles relatives à l’établissement du compte de gestion pour opérations courantes (annexe n°3 du décret comptable). Dans ce cas, ce sont les sous-totaux par catégories et sous-catégories de dépenses qui apparaîtront dans le tableau.
Au contraire le compte de gestion général (annexe n°2) fera apparaître les dépenses dans l’ordre précis des comptes et sous-comptes du plan comptable.
Ces traitements distincts, dont la nécessité n’est pas évidente, seront très astreignants pour les syndics ne disposant pas d’une comptabilité analytique.
Nous indiquons ci dessous les solutions pratiques généralement appliquées à différentes catégories de charges et rappelons les positions adoptées par la jurisprudence.
A. antennes et réseaux câblés
L’antenne collective classique (râteau) est un élément d’équipement commun.
Elle ne présente toutefois d’utilité que pour les fractions dans lesquelles il est raisonnablement concevable d’installer un poste de télévision. On doit donc appliquer le critère de l’utilité objective. Tout propriétaire d’un lot susceptible d’être raccordé doit participer aux frais d’installation, d’entretien et de remplacement des parties communes de l’installation au prorata des tantièmes de copropriété attachés à la fraction raccordée [2].
Mais les frais de raccordement à la colonne commune, généralement identiques pour tous les lots, constituent une charge individuelle. Les copropriétaires ne demandant pas le raccordement en sont exemptés.
L’imputation des charges relatives aux balcons dépend avant tout de la qualification juridique qui leur est donnée par le règlement de copropriété : partie commune ou partie privative.
Mais, en outre, il faut déterminer ce qu’il faut entendre exactement par balcon par rapport à l’ensemble de la façade. Il est techniquement défini comme une plate-forme à hauteur de plancher, faisant saillie sur la façade, fermée par une balustrade ou un garde-corps, parfois par une combinaison des deux. Dans les immeubles modernes, la structure de la plate-forme fait corps avec le gros-œuvre.
La bonne solution est de considérer que l’ensemble du balcon est une partie commune.
Les charges de chauffage comportent :
- les frais relatifs à la conduite et à l’entretien des installations de chauffage et ceux d’utilisation de l’énergie électrique pour le fonctionnement des appareillages (instruments de régulation, pompes, brûleurs, ventilateurs, etc.
- les frais de combustibles ou d’énergie
Les premiers sont indépendants de l’utilisation effective du service fourni par la chaufferie et l’ensemble de l’installation.
Les règlements de copropriété anciens ne tenaient généralement pas compte de cette distinction et répartissaient généralement les charges de chauffage au prorata des tantièmes de copropriété.
Après la promulgation de la loi de 1965, les auteurs de règlements de copropriété ont créé des bases de répartition fondées sur deux conceptions radicalement différentes de l’utilité :
- répartition en fonction des surfaces ou volumes chauffés. Dans ce cas tous les lots de volume identique contribuent pour des quotes-parts égales.
- répartition en fonction des puissances installées. Dans ce cas, un lot mal exposé ou mal isolé contribue pour une quote-part supérieure à celle d’un lot de volume identique mieux exposé et/ou mieux isolé. Il est en effet nécessaire de prévoir des radiateurs plus nombreux et/ou plus puissants dans le premier pour obtenir une température identique dans les deux.
Il est maintenant reconnu que le seconde solution est injuste mais ce mode de répartition subsiste dans un certain nombre de copropriétés.
Par ailleurs, les auteurs de règlements de copropriété ont généralement continué à ignorer la distinction entre les deux catégories de charges.
Plus tardivement, la première crise pétrolière a généré des campagnes en faveur des économies d’énergie. Il s’est avéré possible de mesurer les consommations individuelles. Ce contexte a incité les pouvoirs publics à établir un régime impératif de répartition des frais de chauffage incluant l’installation d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif.
Ce régime est établi par les articles L 131-1 à 6 et R 131-1 à 8 du CCH. Il est complété par les dispositions de l’arrêté du 30 septembre 1991. D’autres textes comportent des dispositions propres à la réalisation d’économies d’énergie.
L’article R 131-2 CCH dispose que « tout immeuble collectif, équipé d’un chauffage commun à tout ou parie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant, doit être équipé d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif. Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournir ou une grandeur représentative de celle-ci. »
L’article R 131-3 circonscrit le domaine d’application du texte précédant en énonçant six cas d’exemption.
Le régime légal reprend la distinction des charges chauffage indiquée plus haut.
Il la complète en distinguant, dans les frais de combustible ou d’énergie :
- les frais communs de combustible ou d’énergie qui sont calculés à raison de 50 % des dépenses de combustible ou d’énergie, ou d’un pourcentage pouvant être choisi entre 25 et 50 % et fixé par décision de l’assemblée générale. Ces frais communs sont répartis dans les conditions prévues par le règlement de copropriété.
- les frais individuels de combustible ou d’énergie qui sont calculés par différence entre les dépenses de combustible et d’énergie et le montant global des frais communs déterminé comme dessus. Le montant des frais individuels est réparti en fonction des indications fournies par les appareils de mesure.
Quant aux frais de conduite et d’entretien, ils restent répartis conformément aux dispositions du règlement de copropriété
Ce système sage et cohérent n’a pas reçu l’accueil qu’il méritait, faute d’avoir été accompagné par une information de bonne qualité et des mesures pratiques appropriées. Nombreux sont les immeubles assujettis à son application qui ne sont pas équipés. L’expérience montre de plus qu’à l’occasion de l’adaptation des règlements de copropriété prévue par l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, la mention de l’existence de ce régime a été omise.
Dans ces copropriétés non équipées, la répartition des charges de chauffage demeure soumise aux dispositions des règlements de copropriété. Les bases de répartition sont alors la surface ou le volume chauffé, les surfaces chauffantes (puissance installée) ou même plus simplement les tantièmes de copropriété. Ces solutions restent admises par la jurisprudence. Il est vrai que dans la grande majorité des cas, les tantièmes de copropriété sont en proportion des surfaces ou volumes chauffés.
Après 1965, dans un premier temps, on a considéré que les charges liées au service de la concierge devaient être réparties en fonction de l’utilité que ce service présentait pour chacun des lots. Il a été ainsi jugé que les lots « boutique » devaient être exonérés de toute contribution.
La Cour de cassation n’a pas suivi ce raisonnement. Elle a jugé à plusieurs reprises [3] que le service de la concierge présentait une utilité objective pour tous les lots, en ce compris les boutiques, les emplacements de stationnement et tous autres lots indépendants.
Une exception est admise cependant lorsqu’un groupe d’emplacements de stationnement est traité par une autre personne que la concierge ou par un prestataire de services spécialisé.
Les charges relatives aux dispositifs de contrôle d’accès sont réparties au prorata des tantièmes de copropriété [4] . Les moyens d’utilisation (cartes, badges, clés, boîtiers, etc.) sont imputés comme charges individuelles s’ils n’ont pas été payés lors de la remise.
Il existe des solutions différentes pour la consommation d’eau froide et la consommation d’eau chaude fournie par une installation collective.
En l’absence de compteurs individuels, la consommation d’eau froide est répartie au prorata des tantièmes de copropriété. [5] . Un forfait estimé peut être fixé pour la consommation d’eau nécessaire à l’entretien des parties communes.
Si tous les lots sont pourvus de compteurs, la consommation est répartie en fonction des indications du relevé des compteurs. La différence pouvant exister entre le total des consommations individuelles et la consommation enregistrée sur le compteur individuel correspond à la consommation pour l’entretien des parties communes.
Nonobstant quelques rares décisions, il n’est pas possible d’en effectuer la répartition en fonction du nombre de personnes occupant le lot. Ce système est d’ailleurs impossible à mettre en œuvre utilement, sauf dans quelques petits immeubles.
Notons également qu’un copropriétaire ne peut faire installer un compteur dans son lot et demander ensuite à ne payer que sa consommation ainsi enregistrée, le reste de la consommation étant réparti au prorata des tantièmes entre les autres lots.
Le coût de la fourniture d’eau chaude inclut d’une part celui de l’eau froide réchauffée, d’autre part celui de son réchauffement.
Pour certains auteurs ou praticiens, il faut y ajouter des coûts accessoires et notamment les coûts de maintenance de l’installation et, s’il y a lieu, de traitement de l’eau. Nous reviendrons sur ce point.
L’article R 131-10 CCH dispose que « lorsque les conditions de fourniture de l’eau chaude ne permettent pas de connaître la part des frais de combustible ou d’énergie entrant dans le prix de ladite fourniture, cette part l’objet, pour l’application du présent article, d’une estimation égale aux deux tiers au moins du prix total de l’eau chaude fournie par l’installation commune de l’immeuble ».
On doit donc considérer que le coût du réchauffement d’un mètre cube d’eau chaude doit être estimé au moins au double du coût du mètre cube d’eau froide. L’estimation peut être supérieure, en fonction des indications données par le chauffagiste du syndicat.
Il est possible de procéder à une estimation satisfaisante du coût du réchauffement d’un mètre cube d’eau chaude en fonction de facteurs propres à une installation déterminée.
Les éléments de ce calcul sont les suivants
- coût de l'eau froide,
- coût du réchauffement de l'eau froide,
- coût de l'électricité nécessaire au fonctionnement des installations de production et de distribution (pompes),
- coût de la maintenance des installations,
- coût du traitement de l'ECS.
Il est admis que la quantité d’énergie nécessaire pour élever la température d’un mètre cube d’eau de 1 degré centigrade est de 1,16 kWh.
Il faut tenir compte de pertes de rendement liées à l’installation de production d'eau chaude sanitaire (ECS) et à celle du circuit de distribution. Il existe généralement une boucle de recyclage qui assure la permanence de la circulation de l'eau chaude à la température requise dans le circuit même en l’absence de tout puisage. Ce mécanisme évite aux usagers d'avoir à soutirer de l'eau froide avant d'obtenir de l'eau chaude. Le taux de rendement doit normalement être au minimum de 70 %. La vétusté de l’installation ou l’insuffisance de son entretien peuvent générer un taux inférieur.
Si l’on retient les éléments de calcul suivants (pour une installation de chauffage au gaz) :
Prix du mètre cube d’eau froide : 3 €
Prix du kWh : 0,05 €
Température de l’eau froide à l’arrivée en chaufferie : 10 °
Température de l’eau chaude distribuée : 50 °
Réchauffement nécessaire : 50 – 10 = 40 °
L’énergie nécessaire pour obtenir un mètre cube d’ECS est ((1,16 x 40) x (100/70) = 66,35 kWh.
Le coût du réchauffement d’un mètre cube d’eau est donc 66, 35 x 0,05 = 3,32 €
Le prix du mètre cube d’eau chaude est donc : 3,32 + 3 = 6.32 €
La prise en compte des éléments fixes
Coût de l’électricité (fonctionnement des installations de production et de distribution
Coût de la maintenance des installations,
Coût du traitement de l’ECS.
appelle quelques observations.
Il est possible de les intégrer au coût global de l’eau chaude effectivement consommée. Cette solution a pour inconvénient de lier alors la contribution financière à l’utilisation alors qu’elle doit être liée à l’utilité.
Un copropriétaire n’utilisant pas l’ascenseur pour des raisons de convenance personnelle contribue néanmoins aux charges liées à l’appareil.
Dans le même sens, on doit noter que les dispositions des articles R 131-9 à 14 du CCH relatives à la répartition des frais de consommation d’ECS ne visent que les frais de combustible ou d’énergie.
Nous estimons en conséquence que ces frais doivent être répartis entre les lots desservis au prorata des tantièmes de copropriété. Cette solution a le mérite de faire contribuer plus justement les propriétaires faibles utilisateurs.
Il convient alors de ventiler, le cas échéant, les frais fixes entre ceux liés au chauffage et ceux liés à la production d’eau chaude car certains lots chauffés ne sont pas raccordés à la distribution d’ECS.
Les estimations habituellement présentées comme des références générales susceptibles d’être utilisées sans contrôle des données propres à chaque immeuble doivent être utilisées avec prudence. Il suffit de constater que les températures de l’eau à l’arrivée en chaufferie peuvent être sensiblement différentes en fonction de la localisation des immeubles.
Pour un immeuble déterminé, elles peuvent également varier dans le temps en fonction de la température extérieure ! Dans ces cas, il est opportun de déterminer une température moyenne.
Ces opérations exigent le concours d’un technicien. Dans la pratique il peut s’agir du chauffagiste. Nous conseillons de faire approuver par l’assemblée générale, de manière définitive et opposable aux copropriétaires, la formule de calcul. Pour chaque exercice, les facteurs du calcul et le résultat obtenu entre dans le cadre de l’approbation des comptes.
Que faire lorsque le règlement de copropriété comporte une clause relative à la répartition de l’eau chaude non conforme à ce mode de calcul ? Nous considérons que la décision de mise en œuvre d’une disposition réglementaire impérative ne doit pas alors être considérée comme une modification du règlement de copropriété mais comme une mise en conformité légalement obligatoire. Une décision prise à la majorité de l’article 24 doit alors être considérée comme suffisante.
Il est regrettable, surtout après l’insertion de l’article 49 dans la loi du 10 juillet 1965, que cette solution n’ait pas été clairement exprimée dans le statut de la copropriété.
3. traitement de l’eau et Équipements liÉs
La fourniture exige dans certains cas l’assistance de certains équipements comme les surpresseurs.
Il est parfois nécessaire de recourir à un traitement de l’eau chaude (adoucisseur, pompe doseuse pour un traitement anti-corrosion). Les charges liées à ces équipements et aux fournitures nécessaires sont incluses dans le coût de l’eau, froide ou chaude, qu’ils concernent.
Nous rappelons toutefois les observations formulées plus haut quant à la confusion entre l’utilisation et l’utilité.
On doit distinguer ici les équipements classiques laissés à la libre disposition des copropriétaires de ceux, plus sophistiqués, qui exigent une organisation de leur utilisation.
Les équipements classiques (terrain pour boulistes, golf miniature, terrain de volley) sont des parties communes pourvues d’un matériel assez modeste. Les charges liées sont réparties au prorata des tantièmes de copropriété. Le règlement de copropriété peut stipuler qu’elles sont réparties entre les lots à usage d’habitation seulement.
L’utilisation des piscines et terrains de tennis exige une organisation et les frais d’entretien sont sensiblement plus importants.
Ces éléments sont potentiellement à la disposition de tous les copropriétaires (ou autres occupants réguliers) et le règlement de copropriété peut dès lors prévoir la répartition des charges entre tous les lots ou du moins ceux destinés à l’habitation [6]
Mais, de fait, certains occupants ne fréquentent ni la piscine, ni surtout les tennis. Ils rechignent bien évidemment à en supporter les charges.
Il y a controverse sur la qualification juridique d’une piscine ou d’un terrain de tennis, -partie commune ou élément d’équipement commun-, dans le silence du règlement de copropriété. A notre avis, il s’agit de parties communes dès lors qu’elles sont liées au terrain.
Il n’est pas possible de les constituer en parties communes spéciales. M. Durand, qui ne joue pas au tennis, peut en effet vendre à M. Dupont qui est un joueur classé.
Une pratique courante, - surtout pour les tennis -, a été de constituer dès l’origine une association (loi de 1901) et d’insérer dans le règlement de copropriété une clause ainsi rédigée : « tout copropriétaire ou occupant pourra utiliser les installations du tennis, à condition d'être membre de l'association et de se conformer aux statuts et au règlement que l'association devra obligatoirement établir ».
Une convention entre le syndicat des copropriétaires et l’association fixe les modalités d’imputation des charges liées aux installations. Les charges d’exploitation courantes sont supportées par l’association et réparties entre ses membres.
Cette pratique a été contrariée par le principe de liberté d’association qui, selon la Cour européenne des droits de l’Homme, qui interdit toute obligation d’adhérer à une association. Dans le cas d’une association syndicale libre l’Assemblée plénière de la Cour de cassation [7] a validé l’exception tirée de cette interdiction en ces termes :
« Attendu que pour dire M. Palazzo tenu de régler ses cotisations, l'arrêt retient que l'obligation des colotis présente un caractère réel qui trouve son fondement dans l'approbation du règlement de construction et des statuts des différentes structures par l'autorité préfectorale et relève que ce règlement repris à l'acte d'acquisition fait obligation à chacun des acquéreurs d'être adhérent au club privé administrant l'ensemble attractif, sportif et culturel, peu importe qu'il soit érigé en association régie par la loi du 1er juillet 1901, toute démission du dit club doit être concomitante à l'aliénation du lot;
« Qu'en statuant ainsi alors que, hormis les cas ou la loi en décide autrement, nul n'est tenu d'adhérer à une association régie par la loi du 1er juillet 1901 ou, y ayant adhéré, d'en demeurer membre la Cour d'appel a violé le texte susvisé » Voir l’arrêt
Mais l’obligation d’adhérer est valide si les nageurs ou les tennismen sont groupés en une société civile !
C’est encore la Cour de cassation qui l’a jugé dans un arrêt du 08/07/1998. C’est donc la solution qu’il faut adopter. Il s’agissait cette fois d’une copropriété mais il faut noter que la société civile était propriétaire de deux lots qui comportaient toutes les installations sportives. Voir l’arrêt
Cette solution méritera pourtant une étude attentive. Elle implique en effet que la société civile soit propriétaire des installations et qu’elle supporte seule la charge financière des travaux importants.
Or dans la pratique, - qui reste courante -, des associations de joueurs, le syndicat des copropriétaires conserve la charge de ces travaux.
Dans les règlements de copropriété anciens, les charges afférentes à l’escalier, - notamment le coût des travaux de remise en peinture -, sont souvent réparties comme les charges d’ascenseur.
Or l’escalier est une partie commune et non pas un élément d’équipement commun. Les charges d’escalier doivent donc être réparties entre tous les lots, au prorata des tantièmes de copropriété [8] La Cour d’appel de Paris en a logiquement déduit que la clause du règlement de copropriété prévoyant pour les charges d’escalier un coefficient d’étage doit être réputée non écrite [9] .
Les dépenses relatives aux espaces verts entrent dans le cadre des charges communes générales et sont réparties au prorata des tantièmes de copropriété.
Les contestations à cet égard sont généralement venues des propriétaires d’emplacements de stationnant ne disposant pas d’un lot principal dans l’immeuble. Voir la rubrique ci dessous.
Les propriétaires de parkings en sous-sol de l’immeuble contribuent à toutes les charges communes générales, y compris les charges de ravalement.
Ils sont exemptés de toute contribution aux charges des éléments d’équipement qui ne présente aucune utilité pour leur lot (chauffage, antennes, vide-ordures, etc ..) Mais ils doivent contribuer aux charges des dispositifs de contrôle d’accès généraux ou propres aux groupes de parkings. Ils contribuent également aux charges liées directement aux parkings (porte automatique, fosses à graisse par exemple).
Ils doivent contribuer, nous l’avons vu plus haut, aux charges d’entretien et de gardiennage, sauf l’exception citée.
Les frais exposés par le syndicat pour un procès sont répartis entre tous les copropriétaires comme des charges communes générales. Il en va de même pour les condamnations prononcées contre le syndicat. La solution reste identique dans le cas d’un groupe d’immeubles si les copropriétaires de ceux ci ne sont pas constitués en syndicats secondaires. Peu importe que le procès concerne spécifiquement l’un des bâtiments.
On peut toutefois se demander si les copropriétaires des autres bâtiments pourraient se retourner contre les copropriétaires du bâtiment concerné qui auraient pris en assemblée spéciale une décision inique qui s’avérerait la source unique du litige.
Le ravalement d’un immeuble est toujours une opération d’entretien trop souvent limitée à une simple mise en propreté des façades. Pour les spécialistes avisés de la gestion immobilière, c’est au contraire une opération dont le champ est beaucoup plus étendu.
Dans tous les cas, les frais de ravalement sont répartis entre tous les copropriétaires du bâtiment concerné au prorata des tantièmes de copropriété.
Dans un groupe d’immeubles, le règlement de copropriété peut prévoir leur spécialisation par bâtiment.
Lors d’un ravalement il est procédé au traitement de parties définies comme privatives (fenêtres, persiennes et volets, garde-corps, etc.). Le coût de ces travaux fait l’objet d’une répartition individualisée. Mais il est courant de trouver dans le règlement de copropriété une clause prévoyant l’intégration du coût des travaux « privatifs » dans le montant global du coût du chantier. C’est une excellente solution.
Une opération de ravalement peut s’accompagner de travaux d’amélioration au sens propre du terme. Les charges générées par ces travaux sont réparties en fonction de la base fixée par la décision de l’assemblée générale.
Nous avons déjà évoqué les dispositifs de contrôle d’accès.
Dans les immeubles classiques il faut y ajouter les installations et matériels de prévention et lutte contre l’incendie. Ils présentent une utilité objective pour tous les lots et les charges liées sont réparties en fonction des tantièmes de copropriété.
La solution est identique pour les immeubles plus importants. Il peut s’agir d’immeubles de grande hauteur (IGH) ou comportant des lots occupés par des établissements recevant du public (ERP). Les équipements sont alors plus importants mais le mode de répartition reste identique.
Mais il est fréquent qu’un même immeuble comporte une partie destinée à l’habitation et une autre destinée à l’exercice d’activités exigeant un service de sécurité et des équipements spécifiques. A défaut de clause appropriée dans le règlement de copropriété, la jurisprudence admet alors le recours au critère de l’utilité [10]. Les charges du service de sécurité sont alors supportées exclusivement par les propriétaires des lots dont la nature, la destination et l’usage effectif rendent nécessaires les installations et services spécifiques.
La répartition des charges afférentes aux terrasses ne pose problème que lorsqu’un copropriétaire dispose d’un droit de jouissance exclusif sur une terrasse commune.
La répartition des charges est alors organisée soit par une clause du règlement de copropriété, soit par une convention établie lors de la concession du droit. Elle prévoit généralement que le syndicat conserve la charge des travaux de structure et d’étanchéité. Le bénéficiaire du droit supporte les frais d’entretien du revêtement (un dallage par exemple), mais aussi ceux de l’enlèvement des installations privatives et de leur remise en place à l’occasion de gros travaux.
La solution est identique lorsque le règlement de copropriété inclut la terrasse dans les parties privatives [11] . Mais la Cour de cassation a jugé que la clause du règlement de copropriété mettant les travaux d’étanchéité à la charge exclusive du bénéficiaire devait recevoir application [12] . C’est donc l’article 1134 du Code civil qui régit la matière.
Les charges liées à l’existence d’une installation de ventilation mécanique contrôlée (VMC) sont réparties en fonction des « besoins » propres à chaque lot. Comme ces besoins sont en fonction de leur volume on revient de fait aux problèmes posés par la répartition des frais de chauffage, et aux solutions qui leur ont été apportées.
On parle de VMC-gaz lorsqu’il existe dans les lots des appareils de combustion à gaz comme des chaudières murales. Il est nécessaire alors de prévoir des dispositifs de sécurité assurant la coupure du gaz en cas d’arrêt intempestif de la ventilation.
On a prétendu effectuer des distinctions savantes à propos des vide-ordures entre, d’une part, la gaine et le local de réception définis comme parties communes, et le conduit de chute défini comme élément d’équipement commun. D’où l’apparition d’un coefficient d’étage pour la répartition des charges afférentes à ce conduit ! Finalement la jurisprudence a admis la répartition de l’ensemble des charges au prorata des tantièmes. Certains règlements de copropriété appliquent la règle « un lot = une part » qui est aussi admissible.
On retrouve pour les voies et allées d’un ensemble immobilier important des controverses séculaires, pour ne pas dire millénaires ! C’est en effet à propos des chemins et sentiers d’exploitation que les juristes ont ferraillé sur des critères divers pour répartir les frais de leur entretien en fonction de l’utilité, de l’usage ou de l’utilisation.
Les allées qui mènent aux différents bâtiments doivent-elles être entretenues aux frais respectivement des propriétaires des lots de ces bâtiments ? Même question pour les voies qui permettent d’accéder aux différents groupes de garages ou d’emplacements de stationnement.
La Cour de cassation a opté pour une solution simple [13] . Le principe est que les charges liées aux voies et allées sont réparties comme charges communes générales. Il peut y avoir spécialisation de ces charges dans certains cas particuliers. Dans le cas de l’arrêt cité, des voies de desserte étaient exclusivement réservées à des bâtiments commerciaux. Il a été jugé que les charges liées à ces voies devaient être supportées par les propriétaires des lots commerciaux concernées.
Il est donc possible d’appliquer la même solution pour une voie desservant un groupe de garages.
[1] Bien qu’il s’agisse d’un service, les charges de l’entretien de propreté sont réparties au prorata des tantièmes.
[2] Cass. civ. 3e 10/05/1994 Loyers et copropriété 1994 n° 353
[3] Cass. civ. 3e 04/01/1991 JCP G 1991 IV 74 ; 27/11/1991 Administrer juillet 1992 p. 33 ; 09/12/1992 Loyers et copropriété 1993 n° 108
[4] Cass. civ. 21/11/2000 Loyers et copropriété 2001 n° 42 ; 20/12/2000 Loyers et copropriété 2001 n° 42
[5] Cass. civ. 3e 27/11/1991 Loyers et copropriété 1992 n°85
[6] CA Versailles, 16 avril 1992 : Rev. loyers 1993, p. 40
[7] Cassation ass. Plénière 09/02/2001
[8] Cass civ. 3e 22/03/1989 Loyers et copropriété mai 1989 n° 244
[9] CA Paris 23e B 11/10/2001 Dossier CSAB n° 102 novembre 2002 note Dunes.
[10] Cass. civ. 3e 14/12/2004 Administrer avril 2005 p. 35 note Bouyeure
[11] Cass civ. 3e 18/12/1996 Loyers et copropriété mars 1997 n° 90
[12] Cass civ. 16/09/2003 Administrer janvier 2004 p 38 note Bouyeure
[13] Cass civ. 3e 06/07/1988 Loyers et copropriété 1988 n° 407