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Timestamp: 2018-02-21 21:21:12
Document Index: 39928186

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 128', '§ 2', '§ 2', '§ 573', '§ 573', '§ 575', '§ 557', '§ 564', '§ 573', '§ 575', '§ 573', '§ 575', '§ 307', '§ 307', '§ 573', '§ 2', '§ 307']

ᐅ vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit - Mietrecht - JuraForum.de
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vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit
Dieses Thema "ᐅ vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von sumo677, 21. September 2005.
sumo677 Boardneuling 21.09.2005, 16:54
angenommen es handelt sich um einen Mietvertrag mit Mindestlaufzeit von z.B. 2 Jahren, welche Möglichkeiten gibt es, das Mindestmietverhältnis schon frühzeitig zu beenden? Zählen z.B. Ortswechsel aus beruflichen Gründen als Sonderkündigungsgrund? Könnte ein Nachmieter gestellt werden?
Atlantis V.I.P. 21.09.2005, 17:35
AW: vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit
Von Interesse wäre hier, ob und wie die lange Vertragslaufzeit im Vertrag denn begründet wurde!! Möglicherweise ist die Befristung nämlich unwirksam!
sumo677 Boardneuling 22.09.2005, 09:20
angenommen im Vertrag wurde gar nichts begründet, und es wurde nur durch makler mitgeteilt, daß dies so vom Eigentümer gewünscht sei, um keinen zu großen Mieterwechsel zu haben.
Atlantis V.I.P. 22.09.2005, 10:22
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen
Ist keiner der oben genannten Gründe SCHRIFTLICH im Vertrag oder sonst mitgeteilt worden, so gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ist mit den gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar.
sumo677 Boardneuling 22.09.2005, 11:45
Danke erstmal! Also auch wenn im Vertrag etwas ähnliches wie.... "Vertrag kann nicht vor XX.XX.XXXX gekündigt werden", heißt das, OHNE schriftliche Begründung im Vertrag (schneller Mieterwechsel) kann die Mindestmietzeit quasi ignoriert werden?
Atlantis V.I.P. 22.09.2005, 15:15
DAS ist ja was GANZ Anderes!!!!!!!!!!
Das ist keine Befristung, sondern ein Kündigungsausschluss. Seltsamer Weise vertritt der BGH hier die Auffassung, dass ein solcher zulässig sei. Die Begründung ist hierbei sehr formalistisch gehalten und widerspricht m.E. dem Zweck des Gesetzes. Aber wenn der BGH das sagt, dann sollte man sich zunächst an diese Auslegung halten.
Die genannte Regelung ist in der Form aber wohl wirksam.
sumo677 Boardneuling 23.09.2005, 13:41
Das heißt, selbst bei driftigen Gründen wie Ortswechsel kommt man nicht aus dem Vertrag raus?
Atlantis V.I.P. 23.09.2005, 17:22
Ein berufbedingter Ortswechsel berechtigt selbst bei einem echten Zeitmietvertrag nicht zu einer außerordentlichen Kündigung. So reichen etwa Familienzuwachs oder eine schwere Erkrankung des Mieters nicht aus, um eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen.
Hierbei handelt es sich nämlich durchweg um Umstände, die -ebenso wie der berufsbedingte Ortswechsel- allein in der Risikosphäre des Mieters belegen sind und auf die der Vermieter keinerlei Einfluss nehmen kann. Es ist deshalb nicht einsichtig, warum dem Vermieter hierfür das rechtliche (und wirtschafliche) Risiko übertragen werden soll. Dieses Risiko muss allein der Mieter tragen!
sumo677 Boardneuling 23.09.2005, 17:28
Vielen Dank für den "Rechtsbeistand" und die Hilfe!
Hammurabi Aktives Mitglied 27.09.2005, 17:03
In Nachgang noch das aktuelle Urteil des BGH zur Frage formularmäßiger Kündigungsausschlüsse, falls es noch von Interesse ist -leider noch ohne Leitsätze.
VIII ZR 2/04 Verkündet am:
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß
§ 128 Abs. 2 ZPO nach Verzicht auf eine Schriftsatzfrist am 8. Juli 2004 durch die
Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst und
Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 6. Zivilkammer
des Landgerichts Hannover vom 3. Dezember 2003 aufgehoben
und das Urteil des Amtsgerichts Hameln vom 13. Juni
2003 abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 780  nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 390 
vom 5. Februar 2003 bis 5. März 2003 und aus 780  seit dem
6. März 2003 zu zahlen.
Der Kläger vermietete der Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom
21. Februar 2002 eine Wohnung in seinem Haus A. straße in B.
ab dem 16. März 2002 zu einer Bruttomiete von 390 . § 2 Nr. 2 des
Mietvertrages lautet:
"Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Der Mietvertrag kann
von beiden vertragsschließenden Parteien frühestens zum
31. März 2003 gekündigt werden."
Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29. Oktober
2002 zum 31. Januar 2003 und räumte die Wohnung. Für Februar und März
2003 zahlte sie keine Miete.
Mit seiner Klage verlangt der Kläger Zahlung von Miete in Höhe von insgesamt
780  für die Monate Februar und März 2003 nebst Zinsen. Die Beklagte
hat widerklagend die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis zum
31. Januar 2003 beendet worden ist, und zuletzt beantragt festzustellen, daß
das Widerklagebegehren in der Hauptsache erledigt sei.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.
Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen.
Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der
Kläger seine in erster Instanz gestellten Anträge weiter.
Die von der Beklagten zum 31. Januar 2003 ausgesprochene Kündigung
sei nicht durch § 2 Nr. 2 des Mietvertrages ausgeschlossen gewesen, da diese
Vereinbarung gemäß § 573 c Abs. 4 BGB analog in Verbindung mit § 573 c
Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sei. Der Regelungsbereich dieser Vorschrift sei
nicht nur dann betroffen, wenn die Kündigungsfrist selbst zum Nachteil des Mieters
verlängert werde, sondern in entsprechender Anwendung auch, wenn der
gleiche Zweck, nämlich die Verlängerung der Kündigungsmöglichkeiten zu Lasten
des Mieters, durch einen zeitweisen vertraglichen Kündigungsausschluß
erreicht werden solle. Die gesetzlichen Vorschriften enthielten auch nach der
Mietrechtsreform insoweit eine Lücke, als die Frage des Kündigungsausschlusses
nicht ausdrücklich geregelt worden sei. Die gesetzliche Regelung lasse im
Zusammenhang mit den Vorschriften zur Neuregelung des Zeitmietvertrages
gemäß § 575 BGB und der Staffelmiete nach § 557 a BGB jedoch den Gesetzeszweck
der Mietrechtsreform erkennen, im Interesse der Mobilität des Mieters
diesem die Möglichkeit zu eröffnen, ein Mietverhältnis so rasch wie möglich,
und zwar innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten,
beenden zu können. Aus dieser vom Gesetzgeber als zwingend ausgestalteten
Fristenregelung lasse sich der Schluß ziehen, daß, wenn bereits die Veränderung
nur eines Teils des Rechts zu Lasten des Mieters ausgeschlossen sei, erst
recht die zeitliche Versagung des Rechts als Ganzes unzulässig sei. Ferner
bedeute die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses faktisch eine Fortführung
des durch die Reform abgeschafften Zeitmietvertrages mit Verlängerungsoption
gemäß § 564 c BGB a.F. und liefe damit dem gesetzgeberischen Zweck
Die zulässige Revision des Klägers ist auch in der Sache begründet.
Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR
81/03, NJW 2004, 1448) entschieden hat, verstößt die Vereinbarung eines zeitlich
begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts durch eine
Individualvereinbarung weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575
Abs. 4 BGB. § 573 c Abs. 4 BGB ist schon deshalb nicht einschlägig, weil die
Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des Kün-
digungsrechts - das vorliegend gerade im Streit ist - schon voraussetzt (Senat,
aaO unter II 1 a). Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes
spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarungen. Vielmehr
geht die Begründung des Regierungsentwurfes zu § 575 BGB davon aus,
daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum
beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553, S. 69,
Senat, aaO unter II 1 b).
Wie der Senat inzwischen mehrfach entschieden hat, ist ein beidseitiger,
zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß grundsätzlich auch dann wirksam,
wenn er in einem Formularmietvertrag vereinbart ist (Senat, Urteil vom 30. Juni
2004 - VIII ZR 379/03, WuM 2004, 542; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR
294/03, WuM 2004, 543). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß
nach der Reform des Mietrechts weiterhin die Möglichkeit besteht, einen unbefristeten
Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festgelegten
Zeitraum - hier für etwas über ein Jahr - das Recht zur ordentlichen Kündigung
auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung
im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB
greift ebenfalls nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c
Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts
(Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 aaO unter II 1 c und Senatsurteil vom
30. Juni 2004 aaO unter II 1). Letztlich ist die Regelung, wie sie von den Parteien
in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages getroffen wurde, angesichts des Willens des
Gesetzgebers auch nicht nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.
Da die Kündigung durch die Beklagte das Mietverhältnis nicht schon zum
31. Januar 2003, sondern erst zum 31. März 2003 beendete, steht dem Kläger
ein Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate Februar und März 2003 zu.
Dementsprechend ist die Widerklage unbegründet. Das Berufungsurteil ist daher
aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist entsprechend den Anträgen
des Klägers abzuändern.
Dr. Deppert Ball Wiechers