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Timestamp: 2019-09-22 19:00:36+00:00
Document Index: 175913699

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In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico reale e riferibile all'immobile
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Corte di Cassazione, sezioni unite civili, Sentenza 22 marzo 2019, n. 8230.
Sentenza 22 marzo 2019, n. 8230
In presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto e’ valido a prescindere dal profilo della conformita’ o della difformita’ della costruzione realizzata al titolo menzionato.
Il Tribunale adito rigettava ogni domanda e la decisione veniva integralmente confermata, con sentenza n. 3253 del 2013, dalla Corte di appello di Napoli, che, ribadita l’infondatezza dell’azione revocatoria, escludeva, per quanto ancora interessa, la dedotta nullita’ del contratto impugnato, nonostante la difformita’ del fabbricato rispetto al progetto assentito, e cio’ in quanto gli estremi della concessione edilizia risultavano menzionati nel contratto stesso, avendo ivi le venditrici reso le dichiarazioni previste dalla L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40. Tali articoli, rilevava la Corte distrettuale, non riguardavano, infatti, la regolarita’ urbanistica sostanziale dell’immobile dedotto in contratto (ossia l’effettiva conformita’ dell’opera edilizia allo strumento concessorio menzionato nell’atto di trasferimento), ma sanzionavano la sola violazione dell’obbligo, di natura meramente formale, di indicare nel contratto gli estremi della concessione o della domanda di sanatoria, al fine di disincentivare l’abusivismo e di tutelare l’affidamento della parte acquirente.
1. Il contrasto nella giurisprudenza della seconda Sezione di questa Corte, che queste Sezioni Unite sono chiamate a dirimere, riguarda l’interpretazione della sanzione di nullita’ prevista dala L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40, e articolo 46 del TU n. 380 del 2001 entrato in vigore il 30.6.2003 (l’originaria data del 30.6.2001, disposta dall’articolo 138 del TU, e’ stata prorogata di un anno dal Decreto Legge n. 411 del 2001, articolo 5 bis, comma 1, convertito con modificazioni dalla L. n. 463 del 2001, e di un ulteriore anno dal Decreto Legge n. 122 del 2002, articolo 2, comma 1, convertito con modificazioni dalla L. n. 185 del 2002). Va precisato che il caso in esame e’ disciplinato dall’articolo 46 del TU del 2001, dato che la nullita’ riguarda, in tesi, la vendita immobiliare in data 1.6.2005, ai rogiti (OMISSIS), da potere di (OMISSIS) e di (OMISSIS), per i rispettivi diritti, in favore di (OMISSIS) e (OMISSIS); mentre l’abuso edilizio, che il ricorrente afferma aver compiuto nei beni oggetto di tale negozio, ricade nella disciplina della L. n. 47 del 1985, essendo intervenuto dopo l’acquisto, asseritamente simulato, delle venditrici avvenuto il 23.10.2001 ed a seguito della concessione edilizia n. 98 del 17.12.2001, titolo che, com’e’ incontroverso, e’ stato menzionato nell’atto impugnato. Per il resto, la precisazione e’ priva di rilevanza, come pure sottolinea il PG, trattandosi di disposizioni sostanzialmente analoghe.
2.3. La successiva L. 28 gennaio 1977, n. 10 (c.d. legge Bucalossi) ha posto il principio secondo cui ogni attivita’ comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e la relativa esecuzione e’ subordinata a concessione da parte del sindaco (articolo 1). La sostituzione della licenza con la concessione edilizia (cfr. articolo 21) non ha, peraltro, comportato modifiche sostanziali dal punto di vista giuridico, in quanto la nuova concessione a edificare non ha attribuito nuovi diritti, ma ha svolto una funzione sostanzialmente analoga all’antica licenza: accertare la ricorrenza delle condizioni previste dall’ordinamento per l’esercizio dello jus aedificandi (cfr. Corte Cost. n. 5 del 1980).
2.4. Col testo unico dell’edilizia di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono stati definiti i tipi d’intervento edilizio (articolo 3), e’ stato previsto uno specifico titolo abilitativo per ciascuna tipologia di intervento, ed individuati casi di attivita’ completamente libere. In particolare, la concessione e’ stata sostituita dal permesso di costruire (articolo 10), sono stati indicati gli interventi realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attivita’ (gia’ denuncia di inizio attivita’) (articolo 22) anche in sostituzione del permesso (articolo 23, quale modificato dal Decreto Legislativo n. 222 del 2016, articolo 3, comma 1 lettera g)), sono stati codificati i lavori che si reputano eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformita’ o con variazioni essenziali (articolo 31), enunciate le condizioni in presenza delle quali ricorre “l’essenzialita'” della variazione al progetto approvato, che deve essere stabilita dalle Regioni (articolo 32).
3.1. L’inosservanza dei precetti posti dalla normativa urbanistica, da sempre variamente sanzionata sotto un profilo amministrativo, con la distruzione, o la sospensione dei lavori, o la demolizione del manufatto contrario al PRG o al titolo abilitativo o con l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale (L. n. 2359 del 1865, articolo 90; articolo 26 Legge Urbanistica; L. n. 765 del 1967, articolo 6; L. n. 10 del 1977, articolo 15; L. n. 47 del 1985, articolo 7, e Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 40) e penale, con fattispecie contravvenzionali (articolo 41 Legge Urbanistica; L. n. 765 del 1967, articolo 13; L. n. 10 del 1977, articolo 17; L. n. 47 del 1985, articolo 20; Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 44), ha avuto la sua prima disciplina in riferimento alla sorte degli atti tra privati aventi ad oggetto diritti reali su fabbricati irregolari sotto il profilo urbanistico con la L. n. 10 del 1977, il cui articolo 15, comma 7, ha previsto, per quanto interessa in questa sede, che: “Gli atti giuridici aventi per oggetto unita’ edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”, disposizione che era stata preceduta dalla L. n. 765 del 1967, articolo 10, che, nel modificare l’articolo 31 della Legge Urbanistica, aveva disposto la nullita’ delle compravendite di terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale nel medesimo caso in cui “da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza” di una lottizzazione autorizzata.
3.2. La L. 28 febbraio 1985, n. 47, denominata “Norme in materia di controllo dell’attivita’ urbanistico – edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie” ed emanata appunto al duplice scopo di reprimere il fenomeno dell’abusivismo e di sanare il pregresso, ha rimodulato la sanzione di nullita’, disponendo all’articolo 17, comma 1, che: “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione e’ iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’articolo 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitu'”. Analogamente ha disposto il successivo articolo 40, comma 2, che, in relazione agli atti aventi per oggetto diritti reali (esclusi diritti di garanzia e servitu’) riferiti a costruzioni realizzate prima dell’entrata in vigore della legge stessa, ha previsto quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazione dell’alienante la licenza e la concessione in sanatoria (che la legge introduceva), la domanda di concessione corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell’oblazione o la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’opera era stata iniziata prima del 2 settembre 1967.
3.3. La menzionata L. n. 47 del 1985, articolo 17, e’ stato abrogato (l’articolo 40 e’ invece rimasto in vigore) dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 136, a far data dalla sua entrata in vigore, ma e’ stato sostanzialmente riprodotto dal medesimo Decreto del Presidente della Repubblica n. 380, articolo 46, intitolato “Nullita’ degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 (L. 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 17; Decreto Legge n. 23 aprile 1985, n. 146, articolo 8)” secondo cui: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione e’ iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitu'”. Il comma 4, della norma in esame prevede, anch’esso, la possibilita’ di conferma nell’ipotesi in cui la mancata indicazione nell’atto degli estremi del titolo non sia dipesa dall’inesistenza del titolo stesso.
5.1. In riferimento alle disposizioni della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40, la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 8685 del 1999) nel rimarcare la differenza col pregresso regime, ha sottolineato che dette norme mirano a reprimere e a scoraggiare gli abusi edilizi e, derivando dalla mancata indicazione nell’atto, da parte dell’alienante, degli estremi della concessione (ad edificare o in sanatoria), non hanno alcun riguardo allo stato di buona o mala fede dell’acquirente. La nuova sanzione, da esse prevista, costituisce un’ipotesi di nullita’ assoluta, come tale suscettibile di esser fatta valere da chiunque vi abbia interesse, rilevabile d’ufficio dal giudice ex articolo 1421 c.c., e riconducibile all’articolo 1418 c.c., u.c., quale ipotesi di nullita’ formale e non virtuale, conclusione che non e’ smentita dalla possibilita’ di successiva conferma degli atti viziati mediante la redazione di altro atto, reputato un semplice rimedio convalidante, “consentito soltanto nel caso che le carenze della precedente stipulazione siano meramente formali e non siano dipese, quindi, dall’insussistenza, all’epoca di essa, dei requisiti sostanziali per la commerciabilita’ del bene”.
La natura formale della nullita’ e’ stata confermata da Cass. n. 8147 del 2000, che, dopo averne posto in evidenza il duplice obiettivo di soddisfare l’esigenza di tutela dell’affidamento dell’acquirente e l’esigenza di prevenzione degli abusi, ha osservato che le prescritte dichiarazioni costituiscono requisito formale del contratto, sicche’ e’ la loro assenza “che di per se’ comporta la nullita’ dell’atto, a prescindere cioe’ dalla regolarita’ dell’immobile che ne costituisce l’oggetto”, in altri termini: “l’irregolarita’ del bene non rileva di per se’, ma solo in quanto preclude la conferma dell’atto. Simmetricamente, la regolarita’ del bene sotto il profilo urbanistico non rileva in se’, ma solo in quanto consente la conferma dell’atto”. In tale arresto, e’ stata, in particolare, esclusa la fondatezza della tesi, secondo cui accanto a tale nullita’ avrebbe dovuto ravvisarsi una nullita’ sostanziale (per la difformita’ della costruzione rispetto al titolo abilitativo), sul rilevo che ove “il legislatore avesse voluto attribuire diretta rilevanza alla non conformita’ dei beni alla normativa urbanistica, con o senza il “filtro” della prescrizione di forma, si dovrebbe finire per considerare valido, al di la’ delle indicazioni, l’atto che riguardi beni comunque in regola con le norme urbanistiche”, evidenziando che, in tal modo, si sarebbe svuotata la portata precettiva della previsione della conferma degli atti e cosi’ vanificato “l’apprezzabile tentativo operato dal legislatore di trovare una soluzione che non solo costituisca uno strumento di lotta contro l’abusivismo, ma che soddisfi anche l’interesse dell’acquirente alla (esatta) conoscenza delle condizioni del bene oggetto del contratto”.
5.2. Tale ricostruzione sistematica e’ stata poi seguita dalla giurisprudenza successiva, tra le altre: la sentenza n. 5068 del 2001 (rigettando il motivo di ricorso avverso una sentenza emessa ex articolo 2932 c.c.) ha riaffermato il principio della natura formale delle nullita’ in esame; la sentenza n. 5898 del 2004, ne ha ribadito la riconducibilita’ all’articolo 1418 c.c., u.c., e la sua configurabilita’ nella mancata indicazione nell’atto degli estremi della concessione, confermando che la sanzione non prende in considerazione l’ipotesi della conformita’ o meno dell’edificio rispetto al titolo urbanistico, e che la nullita’ del contratto di compravendita e’ prevista a prescindere dalla regolarita’ dell’immobile che ne costituisce l’oggetto; la sentenza n. 26970 del 2005 ha aggiunto che tale conclusione consegue alla rigidita’ della previsione normativa; la sentenza n. 7534 del 2004 ha sottolineato il principio secondo cui le norme che sanciscono la nullita’ degli atti sia in base alla L. n. 10 del 1977, articolo 15, che in base alla L. n. 47 del 1985, articolo 40, ponendo limiti all’autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicche’ esse non possono applicate ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste; la sentenza n. 16876 del 2013, pur ritenendo interessante la tesi della c.d. nullita’ sostanziale, ha confermato che i canoni normativi dell’interpretazione della legge non consentono di attribuire al testo normativo un significato che prescinda o superi le espressioni formali in cui si articola, e che i casi di nullita’ previsti dalla norma di cui all’articolo 40 – mancata indicazione degli estremi della licenza edilizia, ovvero dell’inizio della costruzione prima del 1967 – sono tassativi e non estensibili per analogia.
5.3. In base a tale impostazione, la questione della negoziabilita’ di immobili affetti da irregolarita’ urbanistiche, non sanate o non sanabili, e’ stata risolta nella giurisprudenza di questa Corte sul piano dell’inadempimento, in modo in sostanza non difforme da quanto si era ritenuto in riferimento alle disposizioni della legge Bucalossi. In particolare, in tema di preliminare, la sentenza n. 27129 del 2006 ha ritenuto inadempimento di non scarsa importanza – tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata – il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile costruito in violazione di un vincolo di inedificabilita’ assoluta e al di fuori di ogni possibilita’ di regolarizzazione; e la sentenza n. 20714 del 2012 ha affermato che la presentazione dell’istanza di condono edilizio e del pagamento delle prime due rate dell’oblazione presuppone che la domanda in questione sia connotata dai requisiti minimi perche’ possa essere presa in esame, con probabilita’ di accoglimento, dalla P.A., in difetto delle quali il preliminare di vendita puo’ essere risolto per colpa del promittente venditore. In tema di vendita, poi, la sentenza n. 25357 2014 (in fattispecie in cui il convenuto con azione di evizione aveva chiamato in manleva i propri venditori) ha affermato che la responsabilita’ dell’alienante di un immobile affetto da irregolarita’ edilizie si applica, indipendentemente dalla prestazione di una garanzia in tal senso, salva l’ipotesi della conoscenza della medesima irregolarita’.
5.5. Il diverso indirizzo si e’, pero’, concretizzato con la sentenza n. 23591 del 2013. Con tale decisione, si e’, appunto, affermato che il contratto avente ad oggetto un bene irregolare dal punto di vista edilizio e’ affetto da nullita’ sostanziale. Cio’ e’ stato ritenuto, anzitutto, sulla base dello scopo perseguito dalla norma, che e’ stato individuato in quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico; inoltre, e’ stata posta in evidenza l’incongruita’ di un sistema che sanzioni con la nullita’ per motivi meramente formali atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico, o in corso di regolarizzazione, e consenta, invece, il valido trasferimento di immobili non regolari, lasciando alle parti interessate la possibilita’ di assumere l’iniziativa di risolverli sul piano dell’inadempimento contrattuale, o, addirittura, di eludere consensualmente lo scopo perseguito dal legislatore, stipulando il contratto ed immediatamente dopo concludendo una transazione con la quale il compratore rinunziasse al diritto a far valere l’inadempimento della controparte. Si e’ sottolineato, ancora, che il maggior rigore voluto dal legislatore, con L. n. 47 del 1985, rispetto a quello previsto dalla legge Ponte – che prevedeva la nullita’ degli atti giuridici aventi per oggetto unita’ edilizie costruite in assenza di concessione, ove da essi non risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancata concessione – resterebbe vanificato se, per gli atti in questione, si riconoscesse all’acquirente la sola tutela prevista per l’inadempimento. La sentenza in esame ha poi evidenziato che, nonostante la sua “non perfetta formulazione”, la lettera della L. n. 47 del 1985, articolo 40, consente di desumere “l’affermazione del principio generale della nullita’ (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullita’ (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali e’ in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi”. Conclusione avvalorata dal comma 3, del medesimo articolo, che consente la conferma dell’atto, con conseguente salvezza dalla nullita’, solo, nel caso in cui la mancanza delle dichiarazioni o il deposito dei documenti non siano dipesi dall’insussistenza della licenza o della concessione o dall’inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati; conferma che non avrebbe senso se tali atti fossero ab origine validi, e ferma restando la responsabilita’ per inadempimento del venditore.
6.1. Come si e’ detto in narrativa, l’ordinanza di rimessione invita queste Sezioni Unite a riconsiderare l’indirizzo piu’ recente, non mancando di sottolineare come la tesi della nullita’ virtuale da esso propugnato: a) non trova un solido riscontro nella lettera della legge; b) puo’ risultare foriera di notevoli complicazioni nella prassi applicativa, con conseguente rischio per la parte acquirente, esposta alla declaratoria di nullita’ pur in situazioni in cui aveva fatto incolpevole affidamento sulla validita’ dell’atto; c) impone, in tal caso, di precisare la nozione di irregolarita’ urbanistica che da’ luogo alla nullita’, ed eventualmente di chiarire se sia applicabile alla materia degli atti ad effetti reali, la nozione tra variazione essenziale e non essenziale elaborata in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.
Tale disvalore, in effetti, si coglie non solo in riferimento alle sanzioni penali ed amministrative variamente graduate che reprimono direttamente la commissione di abusi edilizi (di cui si e’ gia’ detto e su cui infra), ma, in generale, in relazione alla percezione negativa di cio’ che circonda il bene abusivo. Tanto si desume dalla giurisprudenza che ritiene nulli per illiceita’ dell’oggetto i contratti d’appalto aventi ad oggetto la costruzione di un immobile senza titolo abilitativo (Cass. n. 7961 del 2016; n. 13969 del 2011 e cfr., pure, n. 3913 del 2009; n. 2187 del 2011; n. 30703 del 2018), o non suscettibili di indennizzo espropriativo gli edifici costruiti abusivamente (a meno che, alla data dell’esproprio, sia stata avanzata domanda di sanatoria, pur non ancora scrutinata dalla P.A., ma con favorevole valutazione prognostica, Decreto del Presidente della Repubblica n. 327 del 2001, articolo 38, comma 2 bis, Cass. n. 18694 del 2016; n. 10458 del 2017; n. 645 del 2018), ed, in assoluto, in relazione al valore conformativo della proprieta’ riconosciuto alla disciplina urbanistica (Cass. SU n. 183 del 2001 e successive conformi). Inoltre, l’importanza della veridicita’ delle dichiarazioni dell’alienante, affermata dalla menzionata sentenza n. 20258 del 2009, ha trovato seguito nella successiva giurisprudenza in tema di contratto preliminare (Cass. n. 52 del 2010; n. 8081 del 2014).
6.4. Il Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46, dichiara, infatti, invalidi quegli atti da cui non constino (ove da essi non risultino) gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ovvero gli estremi della segnalazione certificata di inizio attivita’, con la precisazione che tali elementi devono risultare per dichiarazione dell’alienante. Nella disposizione di cui alla L. n. 47 del 1985, articolo 17, la dichiarazione deve avere ad oggetto, coerentemente alla disciplina abilitativa allora vigente, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria, laddove l’articolo 40, della menzionata L. n. 47, consente di stipulare validamente, oltre che con l’indicazione degli estremi della licenza o della concessione in sanatoria, anche con l’allegazione della relativa domanda e versamento delle prime rate di oblazione, o con la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l’inizio della costruzione in epoca anteriore al 2 settembre 1967.
6.5. Pare, dunque, che il principio generale di nullita’ riferita agli immobili non in regola urbanisticamente che la giurisprudenza c.d. sostanzialista ritiene di poter desumere da tale contesto normativo, sottolineando l’intenzione del legislatore di renderli tout court incommerciabili, costituisca un’opzione esegetica che ne trascende il significato letterale e che non e’, dunque, ossequiosa del fondamentale canone di cui all’articolo 12 preleggi, comma 1, che impone all’interprete di attribuire alla legge il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la loro connessione. La lettera della norma costituisce, infatti, un limite invalicabile dell’interpretazione, che e’ uno strumento percettivo e recettivo e non anche correttivo o sostitutivo della voluntas legis (cfr. Cass. n. 12144 del 2016), tanto che, in tema di eccesso di potere giurisdizionale riferito all’attivita’ legislativa, queste Sezioni Unite hanno affermato che l’attivita’ interpretativa e’, appunto, segnata dal limite di tolleranza ed elasticita’ del significante testuale (cfr. Cass. S.U. n. 15144 del 2011; n. 27341 del 2014).
6.7. Da tanto, consegue che la nullita’ comminata dalle disposizioni in esame non puo’ esser sussunta nell’orbita della nullita’ c.d. virtuale di cui all’articolo 1418 c.c., comma 1, che presupporrebbe l’esistenza di una norma imperativa ed il generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili, e tale divieto, proprio come registra l’ordinanza di rimessione, non trova riscontro in seno allo jus positum, che, piuttosto, enuncia specifiche ipotesi di nullita’. Ne’ la conclusione puo’ fondarsi nella previsione della conferma degli atti nulli, mediante la redazione di un atto aggiuntivo, contemplata per l’ipotesi in cui la mancata indicazione dei prescritti elementi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati (di cui si e’ detto ai §§ 3.2. e 3.3.), in quanto tale conferma e l’atto aggiuntivo che la contiene presuppongono, bensi’, che il titolo e la documentazione sussistano (cfr. infra), ma, di per se’, non implicano che l’edificio oggetto del negozio ne rispecchi fedelmente il contenuto.
6.8. Per completezza d’indagine, ancorche’ la giurisprudenza qui esaminata non ne tratti, va aggiunto che la tesi sostanzialista non puo’ fondarsi sul disposto di cui all’articolo 1418 c.c., comma 2. La consentita disposizione testamentaria in ordine ad immobili non regolari urbanisticamente, e comunque la possibilita’ del loro trasferimento per successione mortis causa, la loro attitudine a costituire garanzie reali, la loro idoneita’, inoltre, ad esser contemplati in seno agli atti inter vivos (valga per tutti la locazione) ed in seno ad atti costituenti diritti reali di servitu’ escludono che il loro modo di atteggiarsi possa di per se’ solo valere ad integrare le vietate ipotesi d’illiceita’ o d’impossibilita’ dell’oggetto, o, ancora d’illiceita’ della prestazione (che, in tesi, dovrebbero colpire tutti gli atti e, dunque, anche quelli esentati) o della causa per contrarieta’ a norme imperative o al buon costume, dovendo, peraltro, confermarsi l’esattezza della giurisprudenza richiamata al § 4.1. (Cass. n. 6466 del 1990; n. 2631 del 1984) che per l’ipotesi qui in esame (e che peraltro e’ quella piu’ rilevante nella pratica) evidenzia che l’oggetto della compravendita, secondo la definizione data dall’articolo 1470 c.c., e’ il trasferimento della proprieta’ della res, che, in se’, non e’ suscettibile di valutazione in termini di liceita’ o illiceita’, attenendo l’illecito all’attivita’ della sua produzione, e, considerato che la regolarita’ urbanistica del bene e’ estranea alla causa della compravendita, tradizionalmente definita nello scambio – cosa contro prezzo – che ne costituisce la sua funzione economica e sociale, ed altresi’ il suo effetto essenziale.
7.2. La distinzione in termini di variazioni essenziali e non essenziali, elaborata dalla giurisprudenza di questa Corte in tema di contratto preliminare ed alla quale si riferisce l’ordinanza di rimessione, non e’ pertanto utile al fine di definire l’ambito della nullita’ del contratto, tenuto conto, peraltro, che la moltiplicazione dei titoli abilitativi, cui si e’ sopra accennato al § 2.4., previsti in riferimento all’attivita’ edilizia da eseguire (minuziosamente indicata), comporterebbe, come correttamente rilevato dal PG nelle sue conclusioni, un sistema sostanzialmente indeterminato, affidato a graduazioni di irregolarita’ urbanistica di concreta difficile identificazione ed, in definitiva, inammissibilmente affidato all’arbitrio dell’interprete. Il che mal si concilia con le esigenze di salvaguardia della sicurezza e della certezza del traffico giuridico e spiega la cautela dalla prevalente giurisprudenza di questa Corte, da ultimo ricordata da Cass. n. 111659 del 2018, all’uso dello strumento civilistico della nullita’ quale indiretta forma di controllo amministrativo sulla regolarita’ urbanistica degli immobili.
In tale valutazione, potra’, ben a ragione, incidere la sanzione della demolizione che il Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 31, commi 2 e 3, prevede nei confronti sia del costruttore che del proprietario in caso d’interventi edilizi eseguiti non solo in assenza di permesso, ma anche in totale difformita’ dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32. Tale sanzione, come chiarito dalla giurisprudenza amministrativa (Ad Plenaria Cons. Stato n. 9 del 2017), ha, infatti, carattere reale e non incontra limiti per il decorso del tempo e cio’ in quanto l’abuso costituisce un illecito permanente, e l’eventuale inerzia dell’Amministrazione non e’ idonea ne’ a sanarlo o ad ingenerare aspettative giuridicamente qualificate, ne’ a privarla del potere di adottare l’ordine di demolizione, configurandosi, anzi, la responsabilita’ (articolo 31 cit., comma 4 bis) in capo al dirigente o al funzionario responsabili dell’omissione o del ritardo nell’adozione di siffatto atto, che resta, appunto, doveroso, nonostante il decorso del tempo.
8.1. Valutato al lume dei principi appena esposti, il primo motivo, con cui si denuncia la violazione della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40, e’ dunque insussistente. Premesso che nella specie e’ applicabile, come si e’ esposto al § 1.1., la disposizione di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46, avente analogo contenuto, e rilevato che l’esatta indicazione della norma violata non costituisce un requisito autonomo del ricorso, il motivo richiama, infatti, apertamente la tesi che ricollega l’invalidita’ del contratto al profilo sostanziale della conformita’ del bene allo strumento concessorio menzionato nell’atto di trasferimento, ossia si fonda sulla giurisprudenza c.d. sostanzialista, propugnata dalle sentenze Cass. n. 2359 del 2013; n. 25811 del 2014 e n. 18261 del 2015, che e’ stata qui sconfessata.
Tale errore non ha, tuttavia, inciso sull’esito della decisione, avendo i giudici del merito accertato che l’atto in Notar (OMISSIS) dell’1.6.2005, impugnato dall’odierno ricorrente, conteneva le prescritte dichiarazioni delle venditrici, e concluso per la validita’ dell’atto, a prescindere dalla conformita’ delle opere realizzate rispetto a quelle assentite. L’esistenza del titolo abilitativo riferibile all’immobile – che e’ appunto, cio’ che rileva- e’ rimasta, in tal modo, accertata.