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Timestamp: 2019-03-24 22:17:56
Document Index: 18600551

Matched Legal Cases: ['Artículo 37', 'artículo 46', 'ARTÍCULO 59', 'artículo 60', 'Artículo 49', 'artículo 194', 'Artículo 45', 'artículo 41']

Las votaciones en la propiedad horizontal – Copropietarios
Publicada en 11 febrero, 2016 30 octubre, 2018 por Gustavo Molina
El proceso de votación es el efecto de votar y hace referencia al acto de aprobar o desaprobar un tema. Las votaciones en el régimen de Propiedad Horizontal se efectúan aprobando o desaprobando una propuesta y el valor del voto de una persona corresponde al porcentaje del coeficiente habitacional de la cual es propietario.
En la ley 675 de 2001 de propiedad horizontal, Capitulo X, Artículo 37 segundo párrafo: “Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.”
En este capitulo se hace referencia a los porcentajes de votación en las asambleas, también incluiremos la asistencia a una Asamblea como si fuese una de las votaciones; ya que en el sentido práctico se asemejan mucho.
Para que una Asamblea Ordinaria o Extraordinaria pueda empezar debe haber como mínimo un 51% de los coeficientes de copropiedad en la Asamblea.
Una vez comenzada la asamblea, pueden haber dos tipos de votaciones, basados en los porcentajes de las mismas:
Las votaciones que no requieren de mayoría calificada solo requieren la mayoría de los asistentes a la asamblea.
Las que requieren de mayoría calificada, esto quiere decir que para la decisión sea efectiva, esta debe contar con mínimo el 70% de los coeficientes de la copropiedad y 75% para disolución o reconstrucción de la propiedad.
Las decisiones que requieren mayoría calificada son:
Liquidación y disolución.”
Adicional a esto y aunque la Ley 675 de 2001 no contempla que se límite el derecho al voto a los morosos, existe la jurisprudencia SU509 de 2001 que permite restringir el derecho al voto las personas que se encuentran en mora.
Al final de este artículo podrás descargar un libro de Excel que te puede servir para gestionar las votaciones de una asamblea.
La primera hola “Asistencia” permite gestionar la asistencia a la asamblea, en el puedes colocar los números de identificación de las copropiedades, los asistentes a la reunión, si son copropietarios o representantes y el coeficiente de la copropiedad, los garajes y depósitos asociados, la sumatoria de los coeficientes y la asistencia a la reunión.
En la parte superior de la misma se encuentra en color rojo el texto que debes cambiar para personalizar el libro, adicionalmente tiene algunos datos a manera de ejemplo para mostrar los porcentajes.
Esta hoja es importante porque una vez finalizada la asamblea sirve como soporte al acta y para cobro de sanciones por inasistencia.
La segunda hoja “Votaciones” permite la gestión de votaciones en la que la decisión es “Si” o “No”. En esta hoja en la celda A4 se puede parametrizar si la votación requiere de mayoría calificada o no lo requiere y en la celda A5 se puede configurar si la votación incluye el voto de los morosos.
La tercera hoja “Votación Múltiple” sirve cuando hay más de una opción, la hoja está elaborada para manejar cuatro opciones, ejemplo cuando se postulan varias personas para la presidencia de la asamblea.
A continuación encontrarás el enlace para descargar el libro de Excel para las votaciones, Se avisa que el formato aquí expuesto se entrega tal como es, exonerándonos de cualquier responsabilidad por su uso o errores en él formato.
Si requieres registrar múltiples votaciones “Elección consejo, presupuesto, condonación de intereses, comité de convivencia”, basta con duplicar la hoja de cálculo.
Siéntase libre de usar los formatos aquí referenciados, sin embargo, si tienes dudas o encuentras algo que se pueda mejorar, cambiarte o simplemente te ha gustado este artículo no olvides comentar o regalarnos un like.
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35 comentarios en “Las votaciones en la propiedad horizontal”
HAAM dice:
23 diciembre, 2016 a las 4:11 am
Gracias, esperamos seguir aportando información que sea de utilidad en lo relacionado con el tema de P.H.
12 marzo, 2017 a las 9:42 am
Buenos días, quisiera saber si un proyecto que no fue aprobado por mayoría calificada en la asamblea general de copropietarios, se puede presentar el mismo proyecto en las próximas asambleas para ponerlo de nuevo en consideración de aprobación.
12 marzo, 2017 a las 12:31 pm
Imaginamos que en el proyecto se corrigieron los planteamientos con los que la mayoría no estuvo de acuerdo. De ser así, preséntelo y buena suerte.
jaime anaya dice:
buenas tardes podria decirme si un propietario esta moroso y paga en la misma asamblea queda habilitado para votar
31 marzo, 2017 a las 8:10 pm
Siempre se hace esencial consultar el reglamento, porque es en éste donde se señalan las previsiones al respecto: si prohibe o no.
En caso que no se haga alguna previsión al respecto, no se le puede impedir a estos morosos que participen con voz y voto en la asamblea.
Alvaro merino dice:
30 marzo, 2017 a las 9:52 am
Para la mayoría calificada se toma de la asistencia o del total de coeficientes?
Favor leer los siguientes artículos: “… ARTICULO 39. REUNIONES. La Asamblea general se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
PARÁGRAFO 1. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.
PARÁGRAFO 2. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.
ARTICULO 40º. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).
ARTICULO 41º. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá validamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo”.
César zornosa dice:
3 abril, 2017 a las 6:33 pm
Para una asamblea ordinaria que terminó sin cuorum para aprobar 4 puntos faltantes, y se disolvió por este motivo, cuál es la acción a seguir………..
12 mayo, 2017 a las 2:50 pm
La respuesta la encuentra en la Ley de Régimen de P.H. (Ley 675 de 2001), en los siguientes:
“ARTICULO 39. REUNIONES. La Asamblea general se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
ARTICULO 41º. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo”.
No se encuentra la respuesta en los artículos de la ley
Favor decirme a qué se refiere. Gracias.
12 mayo, 2017 a las 2:47 am
Las votaciones en asambleas generales ordinarias o extraordinarias, entre otras en Propiedad Horizontal serán siempre un tema interesante a tratar. Veo con preocupación que por disminuir el tiempo de las asambleas se cometen algunos errores que posteriormente pueden llevar a la nulidad de las decisiones, en una asamblea son varias las decisiones a tomar y varios los puntos donde habrá votación. Para cada punto se debe verificar que se cuenta con el quórum establecido por la ley 675 de 2001 para tomar decisiones válidas en cada tipo de asamblea, este nuevo llamado a lista debe realizarse ; desafortunadamente la misma asamblea, consejos de administración e incluso administradores desconocen los problemas que esto puede traer y las fallas que se están cometiendo. El derecho al voto debe respetarse , el voto es individual y se debe registrar el sentido en el que se emitió, quién lo hizo, en que calidad y la unidad privada que representa (casa, apartamento, local, etc…), de no realizarse así nos encontramos en decisiones donde votaron muchas personas que no debían hacerlo; ajenos a la asamblea, varias personas por una misma unidad privada, personas sin poderes y otros, sin dejar atrás que un misma persona llega a votar dos veces en el mismo punto.
La pedagogía al respecto se hace necesaria y obligatoria, incluyendo y haciéndola extensiva a aquellas copropiedades que cuentan con revisor fiscal , quien en muchos casos pasa por alto algo tan importante como el derecho al voto, su adecuado conteo y contabilización. Ese cuento de electo o decisión tomada por “unanimidad” debe dejarse atrás, si se dejan atrás las malas prácticas; poco a poco será mejor la vida y la convivenci en la Propiedad Horizontal en Colombia.
17 mayo, 2017 a las 7:15 pm
buenas : ¿ es verdad que ninguna persona podrá representar a mas de 2 copropietarios incluida su propiedad? en la asamblea
20 mayo, 2017 a las 11:50 am
Como se ha dicho en reiterada ocasiones, la Asamblea de Propietarios es el máximo órgano dentro de la P.H. y deja establecidos los lineamientos a seguir para el Edificio o Conjunto. Si el reglamento de la P.H. donde usted reside establece que son máximo 2, incluida su propiedad, es legal que así lo exijan.
María del Pilar Rubio dice:
20 mayo, 2017 a las 2:43 pm
Cuál es el porcentaje de votos que se requieren para aprobar una propuesta que exige mayoría calificada. Entiendo que se requiere el 70% de asistencia de acuerdo con los coeficientes. Pero en el momento de votar cuanto debe ser el porcentaje de votos a favor para aprobar una propuesta? es la mitad más uno de los coeficientes de los asistentes?
Favor dirigirse a nuestro siguiente enlace: http://www.copropietarios.com.co/archivos/85
10 junio, 2017 a las 9:33 pm
La asistencia es del 70% y la votación de mayoría calificada del 70 %
7 mayo, 2018 a las 2:48 am
Cuando hablamos de mayoría calificada es por que estamos frente a una decisión como se establece en el articulo 46 de la ley 675 de 2001, para cumplr con esta se requiere que lq votqcion sea como minimo del
28 diciembre, 2018 a las 10:02 pm
Conforme al artículo 46 de la Ley 675 de 2001, en las siguientes decisiones de la asamblea general de copropietarios se necesita de una mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que conforman el edificio o conjunto, determinándose así el voto porcentual calificado:
5. Reforma a los estatutos y al reglamento.
7.Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el sesenta y cinco por ciento(75%)
8. Cambio de destinación genérica de os bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
10. liquidación y disolución de la propiedad horizontal.”
Orlando Garcìa B dice:
16 junio, 2017 a las 4:55 pm
Buenas tardes, por favor me pueden informar si en una asamblea cuya asistencia es del 38% se puede aprobar multa para los copropietarios que no asistan a ellas?
En mi unidad residencial no ha habido asistencia mayoritaria en ninguna asamblea y queremos aprobar multas para los propietarios que no asistan.
Cuàl es el porcentaje mínimo para poder aprobar las multas? Es necesaria mayoría calificada?
Muchìsimas gracias por su gentil respuesta.
16 julio, 2017 a las 5:36 pm
Reiteradamente, se ha dicho que la Asamblea de Propietarios es el ente principal de una propiedad horizontal y es la que establece las multas y sanciones para los actos que lo ameriten. “De las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias
ARTÍCULO 59. Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones: Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.
Ver Concepto del Min. Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial 53886 de 2011.
PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley”.
Orlando Garcìa Bedoya dice:
Tenemos asamblea de copropietarios el próximo mes de marzo y necesito saber si puedo proponer la aprobaciòn de una multa para los propietarios que no asistan, pues nunca hemos tenido un asistencia superior al 55%.
Mi pregunta: en caso de que asista el 51%, con este porcentaje podríamos aprobar la multa para las personas que no asistan el año próximo, es deciar a la asamblea de marzo de 2019?
Orlando Garcìa Bedoya
Cc:8.270.868
El artículo 60 de la Ley 675 de 2001 determina que: “Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la
asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el
reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición
se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad
horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e
impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia
o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de
proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la
infracción, el daño causado y la reincidencia.
Parágrafo. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas
objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada
evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del
artículo precedente, de la presente ley”.
Pero, la sanción aplicable será la que se determine en el reglamento de propiedad horizontal, que en lo que se refiere a las multas, no puede exceder 2 veces el valor de las expensas mensuales a cargo del sancionado. Debe tenerse en cuenta que si el reglamento establece multas por una cantidad mayor, estas se tienen por no escritas, pues en ningún caso sus disposiciones no pueden vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley.
si una copropiedad mixta la votacion es por coeficiente o por voto nominal para decisiones no economicas de acuerda a la sentencia de la corte
Ya se respondió este tema.
Elizabeth Rodríguez Guáqueta dice:
Buenos días, en mi conjunto, durante la Asamblea General, se voto y aprobo un aumento igual al del salario mínimo y de no hacer retroactivos (se comenzo a cobrar la cuota de admón desde mayo con este aumento), pero, cosa que creo sea gravísima, no se voto para la aprobación del presupuesto, (y de consecuencia, no se hicieron los ajustes debidos por el “no al retroactivo”. La administradora dice, que ya no se puede hacer nada, que el contador y la revisora ya dieron su “aval” y de consecuencia es como si lo hubieran aprobado, que este fue puesto en la cartilla y que es el que queda aprobado (pecado que en la cartilla se presentaron dos, uno con aumento del ipc y el otro con el aumento del salario mínimo), pero aprovechando esta situación, ella y todos los que trabajan en la oficina de admón, se aumentaron el salario con el aumento del salario mínimo y con retroactivo, alegando que en el acta no aparece nada sobre que ellos no podían hacer este aumento. ¿Qué podemos hacer? Gracias por su respuesta.
28 diciembre, 2018 a las 10:35 pm
Toda decisión tomada por la asamblea de propietarios, siempre que sea tomada según lo establecido por la ley o por el reglamento de P.H., es de obligatorio cumplimiento para todos los que hacen parte de la propiedad horizontal. Sinembargo, en los casos en que las decisiones no se hayan tomado de acuerdo a la ley o al reglamento, en algunos casos lo ideal no es desobedecer, sino impugnar la decisión, ya que la ley tuvo en cuenta estos mecanismos para este tipo de circunstancias.
Artículo 49 de la Ley 675 de 2001: “Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
Las decisiones de la asamblea se pueden impugnar dentro de los dos meses siguientes a la comunicación o publicación del acta en la que consta la decisión a impugnar. Esto significa que los dos meses no necesariamente se cuentan desde la fecha en que se celebró la asamblea, sino desde la fecha en que se comunica o publica el acta respectiva, lo cual no se hace sino hasta que el acta ha sido aprobada, y el acta no siempre se aprueba en la misma fecha en que se realiza la asamblea”.
Ernesto Camacho Rodriguez dice:
29 junio, 2018 a las 8:35 pm
En un Conjunto Residencial, un propietario tiene cinco (5) inmuebles, puede otorgar poder a cinco (5) personas para ser representado en la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria? Cuál es el soporte Legal del SI o del NO? Agradezco su pronta atención, Gracias.
28 diciembre, 2018 a las 10:52 pm
Entendemos que esta persona es dueña de 5 copropiedades dentro de un mismo conjunto, por lo cual cada una de estas unidades residenciales es independiente y autónoma de las otras, salvo que es una misma persona la propietaria, pero esta circunstancia se toma como si fueran 5 propietarios diferentes.
Otra situación es lo que tiene que ver con la representación de propietario, pues puede dar varios poderes a una sola, o dar poder a 5 personas distintas. Todo depende de lo que se haya señalado en el reglamento de P.H.
La Ley 675 de 2001 y el Código de Comercio son ambiguos en cuanto a este tema, porque no establecen un límite de representación, por lo que esto debe establecerse de forma estatutaria, como ya se dijo.
14 marzo, 2019 a las 6:59 pm
se que ya han realizado varias preguntas relacionadas con el tema de las votaciones. pero aun tengo una duda ¿para la aprobación del presupuesto se requiere mayoría del coeficiente del edificio o de los asistentes a la reunión? gracias
La Ley 675 de 2001 señala el quórum que se debe tomar decisiones:
“Artículo 45.Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
Parágrafo. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley”.
Una cosa es el quórum deliberatorio y otra el quórum decisorio. El deliberatorio es el número necesario de propietarios y su porcentaje que permita iniciar una reunión, formalmente, para deliberar, discutir y no necesariamente para decidir.
El decisorio es el que está conformado por el quórum necesario para quienes tomen decisiones positivas o negativas. En éste ya se deliberó inicialmente.
Favor dirigirse al siguiente enlace: http://www.copropietarios.com.co/archivos/85
Antonio Arroyo Vergara dice:
16 marzo, 2019 a las 11:54 am
Una pregunta: En mi conjunto se aprobó un aumento del 28% en la couta de admon, además un cobro adicional para cubrir un déficit de variis años, muchos somo nuevos propietarios y tendríamos q cubrir este deficit. Mi pregunta es: Cual es el porcentaje necesario para q sea aprobado esta decisión? Si la asamblea inició con quorun, y la mayoría se retiró, la minoría q quedó para la votación puede tomar esta decisión? como queda esta decisión en el acta?, podemos impugnarla? Es cierto q los q se reriran delegan su votación en los que quedan?. Mil gracias.
21 marzo, 2019 a las 12:29 pm