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Timestamp: 2016-10-28 23:54:43
Document Index: 324984382

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 74', 'BGE', 'Art. 42', 'Art. 106', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 97', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 257', 'Art. 266', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'BGE', 'BGE', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 266', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 117', 'Art. 257', 'Art. 2', 'Art. 64', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_541/2015 � � Urteil vom 20. Mai 2016
A.________ (Mieterin, Gesuchsgegnerin, Beschwerdef�hrerin) bewohnt seit dem 1. Juli 2009 eine 4.5-Zimmerwohnung an der Strasse U.________ in V.________. Mit Einschreiben vom 14. April 2015 mahnten B.________ und C.________ (Vermieterinnen, Gesuchstellerinnen, Beschwerdegegnerinnen), vertreten durch die D.________ AG, einen Mietzinsausstand von �ber Fr. 1'700.-- f�r den Monat April 2015 und setzten der Mieterin eine Zahlungsfrist von 30 Tagen f�r dessen Begleichung, widrigenfalls ihr die K�ndigung des Mietverh�ltnisses angedroht wurde. Am 28. Mai 2015 k�ndigten die Vermieterinnen den Mietvertrag fristlos per 30. Juni 2015 wegen Zahlungsr�ckstands.
B.a.�Mit Eingabe vom 2. Juli 2015 machten die Vermieterinnen beim Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt ein Begehren um Mieterausweisung gem�ss Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren F�llen) anh�ngig. Am 11. August 2015 fand eine m�ndliche Verhandlung statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht die Mieterin an, die gemieteten R�umlichkeiten bis sp�testens 30. September 2015 zu verlassen. Wenn die Mieterin innert dieser Frist nicht ausgezogen sei, werde auf Antrag der Vermieterinnen die R�umung vollzogen.
B.b.�Gegen diesen Entscheid hat die Mieterin am 14. September 2015 Berufung beim Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt eingereicht. Dieses wies die Berufung mit Entscheid vom 24. September 2015 ab.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdef�hrerin dem Bundesgericht, der Entscheid des Appellationsgerichts vom 24. September 2015 sowie der Entscheid des Zivilgerichts vom 11. August 2015 betreffend Ausweisung inklusive die Verf�gung vom 2. September 2015 betreffend unentgeltliche Rechtspflege seien aufzuheben. Das Ausweisungsgesuch sei abzuweisen und festzustellen, dass die ausserordentliche K�ndigung vom 28. Mai 2015 nichtig sei. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Sodann beantragt die Beschwerdef�hrerin, es sei ihr sowohl f�r das bundesgerichtliche Verfahren als auch f�r die beiden kantonalen Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu gew�hren.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 17. November 2015 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
Mit Schreiben der Instruktionsrichterin vom 24. Februar 2016 wurde die Beschwerdef�hrerin aufgefordert, weitere Unterlagen einzureichen. Dem kam die Beschwerdef�hrerin mit Eingabe vom 26. Februar 2016 nach.
Der angefochtene Entscheid des Appellationsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG. Da die Mieterin im Rahmen des Ausweisungsverfahrens die Nichtigkeit der K�ndigung geltend macht, mithin nicht allein die Ausweisung, sondern auch die K�ndigung streitig ist, �bersteigt der Streitwert bei einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'700.-- die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen F�llen (BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 mit Hinweisen). Die Beschwerde in Zivilsachen ist demnach - unter Vorbehalt einer rechtsgen�glichen Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 BGG) - zul�ssig.
2.1.�Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen. Mit Blick auf die Begr�ndungspflicht der beschwerdef�hrenden Partei (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Beh�rde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3 S. 584; 135 III 397 E. 1.4 S. 400).
2.2.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu geh�ren sowohl die Feststellungen �ber den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene �ber den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen �ber den Prozesssachverhalt, namentlich die Antr�ge der Parteien, ihre Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Er�rterungen, Prozesserkl�rungen und Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer Expertise oder die Feststellungen anl�sslich eines Augenscheins (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
3.1.�Unbestritten ist, dass sich die Beschwerdef�hrerin mit der Zahlung der Miete f�r den Monat April 2015 im R�ckstand befand. Aus diesem Grund haben die Beschwerdegegnerinnen bzw. die Liegenschaftsverwaltung der Beschwerdef�hrerin mit Schreiben vom 14. April 2015 angedroht, den Mietvertrag im Falle der Nichtbezahlung des Mietausstandes zu k�ndigen:
Bei der Kontrolle unserer Buchhaltung stellten wir fest, dass Sie mit den Mietzinszahlungen im Verzug sind. Gest�tzt auf OR Art. 257d Abs. 1 setzen wir Ihnen eine Zahlungsfrist von 30 (...) Tagen. Nachfolgend finden Sie eine Zusammenstellung des noch ausstehenden Betrages: (...). Nach ungen�tztem Ablauf dieser First sehen wir uns leider gezwungen, das Mietverh�ltnis zu k�ndigen und die Betreibung einzuleiten".
3.2.�Anders als die erste Instanz, die unter Hinweis auf BGE 136 III 196 erwog, die K�ndigungsandrohung und damit auch die K�ndigung seien g�ltig erfolgt, kam die Vorinstanz zum Schluss, dass es sich um eine formell mangelhafte K�ndigung handle, da die K�ndigungsandrohung nur in allgemeiner Form erfolgt sei und keine ausdr�ckliche Androhung einer fristlosen K�ndigung enthalten habe. Dieser Mangel f�hre jedoch nicht zur Unwirksamkeit der K�ndigungsandrohung und damit zur Nichtigkeit der K�ndigung. Denn drohe der Vermieter lediglich in allgemeiner Weise mit der K�ndigung, verwirke er damit nur das Recht das Mietverh�ltnis ausserordentlich zu k�ndigen. Das Recht, ordentlich zu k�nden, bleibe ihm jedoch erhalten. Folglich gelte die K�ndigung nach der Regelung von Art. 266a Abs. 2 OR f�r den n�chstm�glichen Termin; die K�ndigung entfalte ihre Wirkung somit per 31. August 2015. Da das Zivilgericht die Ausweisung der Beschwerdef�hrerin sp�testens auf den 30. September 2015 angeordnet habe, sei der erstinstanzliche Entscheid daher im Ergebnis nicht zu beanstanden.
3.3.�Diese Auffassung wird von der Beschwerdef�hrerin ger�gt, welche ausf�hrt, eine mangelhafte K�ndigung gem�ss Art. 257d OR k�nne nicht in Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR in eine ordentliche K�ndigung umgewandelt werden. Die K�ndigung sei materiell aufgrund der fehlerhaften K�ndigungsandrohung nicht statthaft und damit unwirksam bzw. nichtig.
4.1.�Ist der Mieter nach der �bernahme der Mietsache mit der Zahlung f�lliger Mietzinse im R�ckstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unben�tztem Ablauf der Frist das Mietverh�ltnis gek�ndigt werde; diese Frist betr�gt im Fall der Wohnraummiete mindestens dreissig Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats k�ndigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
4.2.�Art. 257d OR beinhaltet ein zweistufiges Vorgehen des Vermieters: In einem ersten Schritt hat der Vermieter den Mieter zur fristgem�ssen Zahlung des Mietzinses aufzufordern, und zwar mit dem Hinweis darauf, dass er, falls die Zahlung ausbleibt, die K�ndigung aussprechen wird. Dem Mieter muss unmissverst�ndlich und ausdr�cklich mitgeteilt werden, dass sich der Vermieter bei ausgebliebener Zahlung innert Frist, die K�ndigung des Mietverh�ltnisses vorbeh�lt. Die Fristansetzung muss folglich klar und deutlich abgefasst sein; ein blosser Verweis auf Art. 257d OR gen�gt nicht (BGE 136 III 196 E. 2.4.1 S. 198 mit Hinweisen; vgl. auch Urteil 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 2.1). Nachdem der Vermieter den Ablauf der Frist abgewartet hat, steht ihm dann die M�glichkeit zu, in einem zweiten Schritt das Mietverh�ltnis durch ausserordentliche K�ndigung zu beenden (BGE 119 II 147 E. 3a S. 150).
Wie das Zivilgericht zutreffend festgehalten hat, gen�gt es, wenn das Schreiben nach Art. 257d Abs. 1 OR klar und deutlich die K�ndigung androht. Eine ausdr�ckliche Bezeichnung dieser K�ndigung als ausserordentlich bzw. fristlos ist nicht erforderlich (BGE 136 III 196 E. 2.4.1 S. 198 mit Hinweisen; anders: unpublizierte Urteile 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 2.1 sowie 4A_350/2015 vom 25. August 2015 E. 4.1.2). Dem Adressaten muss bei Erhalt des Schreibens nach Art. 257d Abs. 1 OR klar sein, dass ihm bei Nichtbezahlung sofort gek�ndigt wird. Es ist nicht ersichtlich, weshalb jemand bei Nichtbezahlung nur mit einer ordentlichen K�ndigung rechnen muss; denn das zweistufige Vorgehen nach Art. 257d OR ist nur f�r ausserordentliche K�ndigungen vorgeschrieben - eine ordentliche K�ndigung muss nicht eigens angedroht werden, um g�ltig zu sein. Dass sich der Vermieter bei der K�ndigungserkl�rung gem�ss Art. 257d Abs. 2 OR sodann entscheiden muss, ob er eine fristlose oder eine ordentliche K�ndigung erkl�rt, �ndert daran nichts. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz kann jedoch eine (unwirksame) ausserordentliche K�ndigung nicht in eine (wirksame) ordentliche K�ndigung umgewandelt werden; Art. 266a Abs. 2 OR dient ausschliesslich dazu, eine bez�glich Fristen und/oder Termine fehlerhafte K�ndigung zu korrigieren (BGE 135 III 441 E. 3.3 S. 445 mit Hinweisen).
4.3.�Die Beschwerdegegnerinnen setzten der Beschwerdef�hrerin im Schreiben vom 14. April 2015 ausdr�cklich eine dreissigt�gige Zahlungsfrist gem�ss Art. 257d Abs. 1 OR und stellten bei Nichtbezahlung innert Frist die K�ndigung des Mietverh�ltnisses in Aussicht. Aus diesem unmittelbaren Zusammenhang zwischen der Zahlungsaufforderung und der K�ndigungsandrohung wird auch f�r einen juristischen Laien klar, dass die Beschwerdegegnerinnen damit eine K�ndigung wegen Zahlungsr�ckstands mit den entsprechenden gesetzlichen Fristen und keine Beendigung des Vertrages nach der festen Vertragsdauer ank�ndigten. Damit musste die Beschwerdef�hrerin erkennen, dass ihr eine ausserordentliche K�ndigung drohte.
Die K�ndigung ist somit - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - g�ltig erfolgt und das Mietverh�ltnis ist seit dem 30. Juni 2015 beendet. Auch wenn die Vorinstanz ihrem Entscheid somit eine falsche Begr�ndung zugrunde legt, ist angesichts dessen, dass sie hinsichtlich der Ausweisung der Beschwerdef�hrerin das erstinstanzliche Urteil best�tigt hat, der Entscheid im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Die Beschwerdef�hrerin macht sodann geltend, es seien ihr f�r beide kantonale Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu gew�hren, da ihre Rechtsbegehren nicht zum vornherein als aussichtslos angesehen werden k�nnten.
Soweit ihre R�ge �berhaupt den Begr�ndungsanforderungen gen�gt (vgl. E. 2 hiervor), ist eine Verletzung von Art. 117 lit. b ZPO nicht ersichtlich: Denn die Berufung der Beschwerdef�hrerin auf den Formmangel war von Anfang an rechtsmissbr�uchlich (Urteile 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.5, 4C.124/2005 vom 26. Juli 2005 E. 3.2 f. und 4C.88/2003 vom 1. Juli 2003 E. 3.1 f. betr. nicht eingehaltene Zahlungsfrist von 30 Tagen, wenn anschliessend der Ausstand trotzdem nicht bezahlt wird). Es ist erstellt, dass bereits im August 2015 ein Zahlungsr�ckstand der Beschwerdef�hrerin f�r f�llige Mietzinsen in der H�he von Fr. 8'700.-- bestanden hat, wie sich dies dem Verhandlungsprotokoll des Zivilgerichts vom 11. August 2015 entnehmen l�sst und von der Beschwerdef�hrerin nicht bestritten wurde. Nach Angaben der Beschwerdegegnerinnen in ihrer Vernehmlassung zur aufschiebenden Wirkung vom 22. Oktober 2015 bel�uft sich dieser Zahlungsr�ckstand in der Zwischenzeit auf �ber Fr. 18'000.--, weshalb die Beschwerdef�hrerin aufgefordert wurde, dazu Stellung zu nehmen (vgl. Sachverhalt lit. E.). Mit ihren mit Schreiben vom 26. Februar 2016 eingereichten Belegen, konnte sie jedoch lediglich die Bezahlung eines Betrages von Fr. 3'748.90 nachweisen. Ihren Ausf�hrungen kann zudem nicht entnommen werden, dass sie diesen hohen Zahlungsr�ckstand beglichen h�tte, dies auch nicht, nachdem sie von den Beschwerdegegnerinnen in ihrer Vernehmlassung darauf hingewiesen wurde. Der Mietzins wurde auch nicht direkt - zumindest bis M�rz 2016 - durch die Sozialhilfe an die Beschwerdegegnerinnen bezahlt; aus den von der Beschwerdef�hrerin eingereichten Unterlagen (ihre Kontoausz�ge sowie die Verf�gungen der Sozialhilfe) geht vielmehr hervor, dass die Beschwerdef�hrerin von der Sozialhilfe monatlich die H�lfte des Mietzinses ausbezahlt erhalten hat, diesen Mietzinsanteil den Beschwerdegegnerinnen jedoch nicht weitergeleitet hat.
Indem sich die Beschwerdef�hrerin auf die Unwirksamkeit der K�ndigung infolge eines angeblichen Formmangels beruft, obwohl sie seit �ber einem Jahr ihren Mieterpflichten nicht mehr ordnungsgem�ss nachkommt, missbrauchte sie den Schutzzweck von Art. 257d Abs. 1 OR. Die Anrufung des behaupteten Formmangels erfolgt damit ohne sch�tzenswertes Interesse (vgl. Art. 2 Abs. 2 ZGB; vgl. Urteil 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.5 mit Hinweisen). Entsprechend waren die Begehren der Beschwerdef�hrerin unabh�ngig von den unterschiedlichen Begr�ndungen der beiden kantonalen Instanzen von Anfang an aussichtslos.
Nach dem Gesagten erweisen sich die R�gen der Beschwerdef�hrerin allesamt als unbegr�ndet. Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit �berhaupt darauf eingetreten werden kann. Da sie von vornherein aussichtslos war (vgl. E. 5), kann dem Gesuch der Beschwerdef�hrerin um unentgeltliche Rechtspflege f�r das bundesgerichtliche Verfahren nicht entsprochen werden (Art. 64 Abs. 1 BGG). Damit wird die Beschwerdef�hrerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdegegnerinnen mussten in der Sache selber nicht Stellung nehmen. Es ist ihnen daher keine Parteientsch�digung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 1 BGG).