Source: http://www.mdr-recht.de/61121.htm
Timestamp: 2020-03-31 09:31:18
Document Index: 335041824

Matched Legal Cases: ['§ 550', '§ 535', '§ 549', '§ 578', 'Art. 43', 'Art. 21', 'Art. 21', 'Art. 24', 'Art. 43', '§ 550']

Gewerberaummiete â€“ Die Entwicklungen der Rechtsprechung im 1. Halbjahr 2019 (Burbulla, MDR 2019, 1413)
Die wesentlichen wirtschaftlichen Vertragsbedingungen werden in der Gewerberaummiete in einer Vielzahl von Prozessen immer wieder neu verhandelt. Dementsprechend zeichnet sich auch die Rechtsprechung auf diesem Gebiet durch stÃ¤ndige Fortschreibungen und Weiterentwicklungen aus. Dieser Beitrag befasst sich mit den fÃ¼r die Praxis relevanten (obergerichtlichen) Entscheidungen zur Gewerberaummiete aus dem 1. Halbjahr 2019. Diese reichen von der Abgrenzung zwischen Gewerberaum- und WohnraummietvertrÃ¤gen, dem â€žDauerbrennerâ€œ der gesetzlichen Schriftform, Ã¼ber Regelungen zur Miete und den Betriebs- und Nebenkosten bis hin zu Betriebspflichten, KonkurrenzschutzausschlÃ¼ssen sowie prozessualen Besonderheiten, insbesondere RÃ¤umungsverfÃ¼gungen gegen Dritte.
1. Abgrenzung von Gewerbe- und Wohnraummiete
2. Landpachtvertrag: RÃ¼ckÃ¼bertragung mitverpachteter ZahlungsansprÃ¼che
3. Vertragsschluss: Bestimmung der â€žrichtigenâ€œ Vertragspartei
4. Schriftform (Â§ 550 BGB)
a) Heilung eines SchriftformverstoÃŸes durch einen Nachtrag
b) Firmenstempel als â€žVertretungshinweisâ€œ
c) Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes infolge vorangegangener Nutzung
d) Unbeachtlichkeit von FlÃ¤chenangaben fÃ¼r die Bestimmung des Mietgegenstandes
e) Mietzeit: Ãœbergabe und Mietende
f) Mietanpassung infolge automatischer Wertsicherungsklausel
5. Miete und â€žAbkopplungsklauselnâ€œ: Anerkannte oder rechtskrÃ¤ftig festgestellte Forderungen
6. Betriebs- und Nebenkosten
a) Individuelle Umlagevereinbarung bei einer Anwaltskanzlei
b) Heizkosten einer Warmluftheizung
c) Wirtschaftlichkeitsgebot: PrÃ¼fung von (Grund-)Steuerbescheiden
d) Betriebskostenabrechnung: Unsubstantiiertes Bestreiten ohne vorherige Belegeinsicht
e) VerjÃ¤hrung und Verwirkung der Abrechnung
7. Betriebspflichten und Konkurrenzschutz
a) Klauselkombination: Betriebspflicht und Ausschluss von Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutz
b) â€žPrÃ¤sens-Apothekeâ€œ: Kein Umstellen auf Versand-Handel
c) Kein Wegfall der GeschÃ¤ftsgrundlage bei UmsatzrÃ¼ckgang
8. Mietzeit und KÃ¼ndigung
a) Vertragsstrafe bei verspÃ¤teter Ãœbergabe und KÃ¼ndigung
b) Unbefristete Verschiebung des Ãœbergabetermins durch den Vermieter
c) KÃ¼ndigung: Beweis der Botenzustellung
d) LeerstandsflÃ¤chen im Einkaufszentrum
9. GewÃ¤hrleistung â€“ Ã¶ffentlich-rechtliche GebrauchsbeschrÃ¤nkungen/Nutzungsuntersagung
10. Instandhaltung, Instandsetzung und SchÃ¶nheitsreparaturen sowie UmbaumaÃŸnahmen
a) Unwirksamkeit von SchÃ¶nheitsreparaturklauseln bei unrenovierten MietflÃ¤chen
b) Keine Duldungspflicht von umfangreichen UmbaumaÃŸnahmen
11. RÃ¼ckgabe der Mietsache
a) VerjÃ¤hrungsbeginn bei Annahmeverzug
b) Treuwidrigkeit des Herausgabeverlangens bei Verpflichtung zur (RÃ¼ck-)Ãœbergabe)
c) Belassen der Mieter-Einrichtungen auf dem GrundstÃ¼ck im â€žInsolvenzfallâ€œ
12. Prozessrecht
a) Aussetzung des Verfahrens bei Tod des Mieters
b) Einstweilige RÃ¤umungsverfÃ¼gung auch bei GewerberÃ¤umen
c) Schadensersatz: Untervermietung zwecks Abwendung der RÃ¤umungsvollstreckung
Die Qualifizierung eines MietverhÃ¤ltnisses als Wohnraum- oder als Gewerberaummiete hat erhebliche Bedeutung fÃ¼r die anwendbaren gesetzlichen Regelungen. Das Mietrecht des BGB enthÃ¤lt zwar einen fÃ¼r beide Mietarten anwendbaren allgemeinen Teil (Â§Â§ 535 bis 548 BGB); wÃ¤hrend daneben aber fÃ¼r WohnraummietverhÃ¤ltnisse die besonderen mietrechtlichen Bestimmungen der Â§Â§ 549 bis 577 a BGB insgesamt gelten, verweist Â§ 578 BGB fÃ¼r die Gewerberaummiete nur auf einzelne Normen aus diesem Unterkapitel. Entscheidendes Kriterium fÃ¼r die Einordnung ist die vertragliche Zweckbestimmung der RÃ¤ume. Ein MietverhÃ¤ltnis Ã¼ber GewerberÃ¤ume liegt danach vor, wenn die RÃ¤ume nach der zwischen den Parteien getroffenen Zweckbestimmung gewerblichen Zwecken dienen sollen. Werden Wohnungen von einer juristischen Person (einer UG) angemietet und diese vereinbarungsgemÃ¤ÃŸ Dritten zu Wohnzwecken Ã¼berlassen, liegt ein gewerblicher Mietvertrag vor. Das folgt daraus, dass die Mieterin als juristische Person schon begrifflich die MietrÃ¤ume nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten kann.
Bei der Verpachtung von landwirtschaftlichen FlÃ¤chen stehen regelmÃ¤ÃŸig bei Beendigung der Pachtzeit RÃ¼ckÃ¼bertragungsansprÃ¼che von mitverpachteten ZahlungsansprÃ¼chen in Frage, die dem PÃ¤chter aufgrund der Bewirtschaftung der PachtflÃ¤chen zugewiesen worden sind. Sind in einem Landpachtvertrag ZahlungsansprÃ¼che nach Art. 43 der Verordnung (EG) Nr. 1782/2003 mitverpachtet und entfÃ¤llt deren GÃ¼ltigkeit wÃ¤hrend der Pachtdauer aufgrund der Regelung des Art. 21 Abs. 2 VO (EU) Nr. 1307/2013, kann sich aus einer ergÃ¤nzenden Vertragsauslegung ergeben, dass der PÃ¤chter die ihm wegen der Bewirtschaftung der PachtflÃ¤che auf seinen Antrag gem. Art. 21 Abs. 1, Art. 24 Abs. 1 VO (EU) Nr. 1307/2013 neu zugewiesenen ZahlungsansprÃ¼che nach Beendigung des PachtverhÃ¤ltnisses auf den VerpÃ¤chter zu Ã¼bertragen hat.
Denn ZahlungsansprÃ¼che nach Art. 43 ff. VO (EU) Nr. 1782/2003 werden aufgrund der Bewirtschaftung landwirtschaftlicher FlÃ¤chen und nicht aufgrund des Eigentums an landwirtschaftlichen FlÃ¤chen zugewiesen. Deshalb wÃ¤re es ein nicht gerechtfertigter â€žZufallsgewinnâ€œ eines PÃ¤chters, wenn er die neuen ZahlungsansprÃ¼che behalten dÃ¼rfte und nach Ende des Pachtvertrages landwirtschaftliche FlÃ¤chen billiger pachten kÃ¶nnte, als wenn er zusÃ¤tzlich ZahlungsansprÃ¼che hinzupachten oder sonst hinzuerwerben mÃ¼sste. HÃ¤tten die (redlichen) Parteien die GesetzesÃ¤nderung bedacht, hÃ¤tten sie unter Fortschreibung des vertraglichen Regelungsprogramms vereinbart, dass der PÃ¤chter nach Pachtende zu der Ãœbertragung der neu erworbenen ZahlungsansprÃ¼che an den VerpÃ¤chter oder an eine von diesem bestimmte Person verpflichtet wÃ¤re.
Die Parteien eines Mietvertrages werden allein durch den zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag bestimmt. FÃ¼r die Stellung als Mietvertragspartei ist daher entscheidend, wer als Mieter im Vertrag aufgefÃ¼hrt ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat. Daran Ã¤ndert sich mit dem KG (ausnahmsweise) auch nichts dadurch, dass der Unterschrift der Stempelaufdruck einer Firma beigefÃ¼gt ist. Denn hieraus folgt nicht zwingend, dass der VertragsschlieÃŸende den Vertrag ausschlieÃŸlich im Namen der Gesellschaft abgeschlossen hat.
Einzelfragen um die gesetzliche Schriftform (Â§ 550 BGB) beschÃ¤ftigen die Rechtsprechung fortlaufend. Dies deshalb, da die fÃ¼r langfristige MietvertrÃ¤ge geregelte gesetzliche Schriftform in der Praxis von enormer (wirtschaftlicher) Bedeutung ist. Wird die Schriftform nicht eingehalten, ist der Mietvertrag (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 12.12.2019 15:08
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