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Timestamp: 2019-08-21 22:32:21+00:00
Document Index: 233131034

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CA Besançon 10/10/2007-1
Compte séparé ouvert au nom du syndicat
Compte ouvert avant la désignation d’un nouveau syndic
Régime antérieur à la réforme SRU
Pérennité de la controverse
Avant nos commentaires, nous reproduisons :
- l’arrêt de la Cour d’appel de Besançon (sur renvoi) du 10 octobre 2007
- l’arrêt de la Cour de cassation du 22 novembre 2005
Cour d’appel de Besançon chambre civile 1 10 octobre 2007
Décision attaquée : Tribunal de grande instance de Strasbourg du 14 décembre 2000
S / renvoi de cassation du 22 novembre 2005 d’un arrêt de la Cour d’appel de COLMAR en date du 16 octobre 2003 sur appel d’un jugement du tribunal de grande instance de STRASBOURG en date du 14 décembre 2000 RG No 99 / 2965
N° de pourvoi: 06/490
Monsieur Gunther X...
Madame Annie Y..., épouse X...
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 9, RUE WALDTEUFEL, représenté par son syndic la SARL L’Immobilière Marne-A Hidalgo-
Par délibération en date du 22 juin 1999, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 9, rue Waldteufel à STRASBOURG a décidé, notamment, de faire procéder au remplacement de la colonne principale d’alimentation en eau froide de l’immeuble par une nouvelle colonne en cuivre, chaque copropriétaire devant faire son affaire personnelle des canalisations de distribution à l’intérieur de son appartement.
Les époux X... ayant sollicité l’annulation de cette délibération ainsi que la constatation de la nullité du mandat du syndic en faisant valoir que celui-ci n’avait pas soumis au vote de l’assemblée générale la décision d’ouvrir ou non un compte bancaire séparé au nom de la copropriété, ils ont été déboutés de leurs demandes par jugement du tribunal de grande instance de STRASBOURG, en date du 14 décembre 2000, confirmé par arrêt de la Cour d’appel de COLMAR, du 16 octobre 2003.
Cet arrêt a été cassé dans toutes ses dispositions par arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, en date du 22 novembre 2005, au motif que la Cour d’appel de COLMAR avait dénaturé les termes clairs et précis des conclusions des époux X..., lesquels prétendaient qu’aucune assemblée générale n’avait décidé de l’ouverture d’un compte séparé depuis la nomination du syndic.
Les époux X... concluent à l’infirmation du jugement rendu le 14 décembre 2000 par le tribunal de grande instance de STRASBOURG et demandent
- que soit constatée la nullité du mandat du syndic,
-que soit prononcée l’annulation de l’ensemble des résolutions prises lors de l’assemblée générale du 22 juin 1999,
-que le syndicat des copropriétaires soit condamné à leur payer une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.
S’agissant du mandat du syndic, les époux X... rappellent qu’en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit, à peine de nullité de plein droit de son mandat, soumettre au vote de l’assemblée générale au moins tous les trois ans la décision d’ouvrir ou non un compte séparé au nom du syndicat. Ils soutiennent que cette obligation s’impose au syndic même si le syndicat est déjà titulaire d’un compte séparé, et qu’elle n’a pas été respectée en l’espèce, le compte séparé ayant été ouvert le 5 décembre 1988 sans délibération de l’assemblée générale, et les délibérations ultérieures n’ayant statué que sur son maintien.
Au soutien de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 juin 1999, les appelants font valoir :
-que, par lettre du 1er juin 1999, ils avaient sollicité, conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, que soit inscrite à l’ordre du jour la question de la majorité requise pour statuer sur le remplacement de la colonne d’alimentation en eau, et que l’absence de délibération sur cette question entraîne la nullité de la résolution ayant décidé les travaux,
-qu’alors qu’il existait deux colonnes d’alimentation en eau, l’assemblée générale s’est prononcée uniquement sur le remplacement de celle desservant les toilettes, ce qui ne nécessitait pas la modification des canalisations de distribution intérieure des appartements, de sorte que, en l’absence de vote sur ce point, l’assemblée générale ne pouvait mettre à la charge de chaque copropriétaire des travaux concernant les parties privatives,
-que le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 1999 est nul, pour avoir été signé par le seul syndic.
Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation des appelants au paiement d’une somme de 5 000 €, en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.
En ce qui concerne le mandat du syndic, le syndicat intimé expose qu’il existait en l’espèce un compte séparé au nom de la copropriété ouvert avant l’entrée en vigueur de la loi du 31 décembre 1985, à une date où, par conséquent, une délibération de l’assemblée générale n’était pas nécessaire, et que le maintien de ce compte a été approuvé par l’assemblée générale suivant délibérations des 22 mai 1991, 18 avril 1994 et 9 juin 1997, les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ayant ainsi été respectées. Il ajoute qu’en tout état de cause, la nullité du mandat du syndic n’affecterait pas la validité de l’assemblée générale du 22 juin 1999.
Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 juin 1999, le syndicat des copropriétaires soutient :
-que les époux X... sont irrecevables à contester la validité des résolutions en faveur desquelles ils ont voté, en particulier celle portant sur le remplacement de la colonne d’alimentation en eau,
-que la lettre des époux X... en date du 1er juin 1999 avait été communiquée à tous les copropriétaires avant l’assemblée, qu’elle a été évoquée lors de l’assemblée, que les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ont donc bien été respectées, et qu’au surplus, la lettre précitée, eu égard à son imprécision, ne constituait pas une demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour,
-que, contrairement à ce qui est soutenu par les époux X..., et conformément à ce qui a été noté au procès-verbal de l’assemblée générale, celle-ci a bien décidé de laisser à la charge de chaque copropriétaire les éventuels travaux de modification des canalisations de distribution intérieure de son appartement,
-que le défaut de signature du procès-verbal de l’assemblée générale par le président et les scrutateurs n’entraîne pas la nullité des délibérations, dès lors qu’il n’existe aucun doute sur la teneur et la véracité du procès-verbal établi par le syndic, tous les copropriétaires présents ayant attesté de la parfaite conformité de ce procès-verbal par rapport aux débats et aux votes de l’assemblée.
La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance en date du 4 septembre 2007.
La nullité du mandat du syndic
Attendu qu’aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 31 décembre 1985 applicable en l’espèce, le syndic est chargé de soumettre au vote de l’assemblée générale, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d’ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires ; que, faute par le syndic de le faire, son mandat est nul de plein droit ;
Attendu que, si l’obligation faite au syndic s’impose à lui-même dans le cas où un compte séparé existe déjà, la question soumise dans cette hypothèse à l’assemblée générale ne peut être que celle du maintien ou non du compte séparé antérieurement ouvert ;
Attendu que, pour que les dispositions légales soient respectées, il suffit que le syndic provoque une délibération de l’assemblée générale, au moins tous les trois ans, sur l’option qui lui est ouverte de maintenir ou non un compte bancaire séparé ;
Attendu qu’en l’espèce la SARL IMMOBILIÈRE DE LA MARNE a été désignée comme syndic par délibération du 22 juin 1984 et a été reconduite régulièrement dans cette fonction depuis cette date ; que la copropriété était titulaire d’un compte séparé ouvert à la Banque Populaire d’Alsace depuis le 13 avril 1967, clôturé le 18 février 1991 ; qu’un nouveau compte séparé a été ouvert par le syndic au Crédit Mutuel le 5 décembre 1988 ; que le maintien de ce dernier compte séparé a été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires suivant délibérations du 22 mai 1991, du 18 avril 1994 et du 9 juin 1997 ;
Attendu qu’il apparaît ainsi :
- que, lors de l’entrée en vigueur de la loi du 31 décembre 1985, il existait déjà un compte séparé, ouvert régulièrement puisqu’avant cette loi une délibération de l’assemblée générale n’était pas nécessaire ;
- que, depuis, l’assemblée générale s’est prononcée à trois reprises pour le maintien d’un tel compte ;
Attendu qu’à supposer que la nullité du mandat du syndic ait pu être encourue faute de délibération de l’assemblée générale sur le maintien d’un compte séparé durant une période de plus de trois ans entre 1985 et 1991, cette nullité n’a pas été constatée avant les délibérations qui, depuis 1991, ont approuvé le maintien du compte séparé, et qui, par conséquent, ont régularisé la situation et validé le mandat du syndic ;
Attendu en tout cas que, lors de l’assemblée générale du 22 juin 1999, dont la validité est contestée, il existait une délibération datant de moins de trois ans (celle du 9 juin 1997) s’étant prononcée sur le maintien d’un compte séparé ; qu’il s’ensuit que le mandat du syndic était valable à cette date ;
Attendu qu’il convient donc de rejeter la demande des appelants tendant à faire constater la nullité du mandat du syndic, et de confirmer sur ce point le jugement déféré ;
La nullité des délibérations de l’assemblée générale du 22 juin 1999
La nullité du procès-verbal
Attendu que l’absence de signature du président et des scrutateurs sur le procès-verbal de délibération de l’assemblée générale des copropriétaires n’entraîne pas, à elle seule, la nullité de l’assemblée générale ; qu’il incombe à celui qui se prévaut de cette irrégularité de prouver qu’elle lui a causé un préjudice ;
Or attendu qu’en l’espèce, les époux X... ne rapportent pas la preuve d’un tel préjudice ; qu’en particulier, ils ne démontrent pas que les énonciations du procès-verbal litigieux seraient erronées ;
Attendu en effet que leurs contestations reposent sur de pures allégations, alors que, si le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 1999 n’a été signé que par le syndic, sa véracité est attestée par tous les autres copropriétaires, étant observé que la copropriété ne compte que quatre appartements, que la présidente du bureau, Alison Z..., l’une des deux scrutatrices, Martine C... (l’autre étant Madame X...) et un troisième copropriétaire, Jean-Georges D... ont, par des attestations régulièrement versées aux débats, approuvé intégralement le procès-verbal établi par le syndic ;
Attendu qu’il sera donc considéré que le procès-verbal litigieux est valable et ses énonciations exactes ;
L’absence de vote sur les travaux concernant les parties privatives
Attendu que le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 1999 comporte la mention suivante :
” Après discussion, la résolution suivante est soumise au vote de l’assemblée générale :
L’assemblée générale approuve le remplacement par l’entreprise SANDRATHERM de la colonne principale d’alimentation en eau froide galvanisée par une nouvelle colonne en cuivre, avec installation de compteurs d’eau individuels. Il est précisé que chaque copropriétaire devra faire son affaire personnelle en ce qui concerne la distribution intérieure de son appartement.
Mise au voix, cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents “ ;
Attendu que cette résolution est sans ambiguïté en ce qui concerne la pose de compteurs d’eau individuels et l’obligation de chaque copropriétaire d’assumer la modification ou le remplacement des conduites d’eau dans ses parties privatives ;
Attendu par ailleurs que, la résolution ayant été adoptée à l’unanimité, les époux X..., qui étaient présents à l’assemblée générale et qui ont donc voté en faveur de cette résolution, sont irrecevables en leur contestation sur ce point ;
Le respect des dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967
Attendu que par courrier en date du 1er juin 1999 les époux X... ont demandé que soit inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 juin 1999 le point suivant : “ parties communes, rappel du règlement de copropriété et conséquences en ce qui concerne les majorités requises quant à leur modification “ ;
Attendu que, s’agissant d’un simple rappel des dispositions du règlement de copropriété concernant la majorité requise pour modifier les parties communes, cette question, qui ne concernait aucun point précis, ne justifiait pas un vote de l’assemblée générale ; qu’il ne peut donc pas être reproché au syndic de ne pas l’avoir inscrite à l’ordre du jour ;
Attendu que l’absence de délibération de l’assemblée générale sur l’additif à l’ordre du jour invoqué par les époux X... est donc sans incidence sur la validité de l’assemblée générale ;
Attendu qu’en définitive, le jugement déféré, dont la Cour adopte pour le surplus les motifs, sera intégralement confirmé ;
Les dépens et les frais non compris dans les dépens
Attendu que les époux X..., qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des frais exposés par l’intimé en cause d’appel et non compris dans les dépens, ces condamnations emportant nécessairement rejet de la propre demande des appelants tendant à ce qu’il soit fait application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile en leur faveur ;
La Cour, statuant en audience publique, contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,
DÉCLARE l’appel des époux X... recevable mais non fondé ;
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu, le 14 décembre 2000, par le tribunal de grande instance de STRASBOURG ;
Ajoutant audit jugement,
CONDAMNE les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires du 9, rue Waldteufel, la somme de 3 000 € (TROIS MILLE EUROS), au titre des frais exposés par ce dernier en cause d’appel et non compris dans les dépens ;
REJETTE la demande des époux X... fondée sur l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;
CONDAMNE les époux X... aux dépens d’appel, avec droit pour la SCP DUMONT-PAUTHIER, avoué, de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.
Cour de cassation civile 3e 22 novembre 2005
N° de pourvoi: 04-17879
Décision attaquée : cour d'appel de Colmar (2e chambre civile, section A) du 16 octobre 2003
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 16 octobre 2003), que les époux X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires (le syndicat) en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 1999 et constatation de la nullité du mandat du syndic ; que le syndicat ayant reconnu le bien-fondé de la demande d'annulation de cette assemblée et une nouvelle assemblée ayant été tenue le 22 juin 1999, les époux X... en ont demandé l'annulation ;
Attendu que pour rejeter la demande des époux X..., l'arrêt retient qu'en ce qui concerne l'ouverture d'un compte séparé, dès lors qu'un tel compte a été ouvert dans des conditions qui ne sont pas remises en cause en la présente instance, la question posée à l'assemblée en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être que celle du maintien ou de la suppression de ce compte ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel qu'aucune assemblée générale n'avait décidé de l'ouverture d'un compte séparé depuis la nomination du syndic, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces conclusions, a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 octobre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du ... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et du syndicat des copropriétaires du ... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille cinq.
Sept années de procédure ! Deux arrêts d’appel ! Un arrêt de la Cour de cassation ! Tant de frais et de soucis pour une affaire aussi modeste !
Le principal intérêt de la diffusion de l’arrêt est de montrer un aspect irritant du contentieux de la copropriété : les controverses relatives au compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat.
Le syndicat était titulaire d’un compte bancaire séparé depuis le 13 avril 1967 !
La Société immobilière de la Marne, désignée comme syndic le 22 juin 1984, a tout naturellement repris le maniement de ce compte bancaire, ouvert avant la promulgation de la loi Bonnemaison du 31 décembre 1985.
Celle ci a imposé aux syndics « de soumettre au vote de l’assemblée générale, lors de sa désignation et au moins tous les trois ans, la décision d’ouvrir ou non un compte bancaire séparé ». A la lettre du texte, l’obligation était neutralisée dans le cas où le compte bancaire séparé était en place antérieurement à la désignation d’un nouveau syndic. Le texte n’imposait pas de délibérer tout les trois ans sur la question de la fermeture d’un compte séparé ouvert.
C’est pourtant cette dernière solution qui a été adoptée par la Cour de cassation qui a jugé que l’assemblée devait aussi être mise en mesure périodiquement de décider la fermeture du compte !
En vingt ans, plusieurs milliers d’assemblées générales ont été annulées pour la plus grande joie de copropriétaires mal intentionnés.
La Cour d’appel de Colmar avait retenu « qu'en ce qui concerne l'ouverture d'un compte séparé, dès lors qu'un tel compte a été ouvert dans des conditions qui ne sont pas remises en cause en la présente instance, la question posée à l'assemblée en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être que celle du maintien ou de la suppression de ce compte ; »
La Cour de cassation a jugé « qu'en statuant ainsi, alors que les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel qu'aucune assemblée générale n'avait décidé de l'ouverture d'un compte séparé depuis la nomination du syndic, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces conclusions, a violé le texte susvisé ; »
La Cour d’appel de Besançon, sur renvoi, a sans doute répondu plus précisément aux conclusions des copropriétaires contestataires, mais elle a repris la solution pratique de Colmar : « lors de l’assemblée générale du 22 juin 1999, dont la validité est contestée, il existait une délibération datant de moins de trois ans (celle du 9 juin 1997) s’étant prononcée sur le maintien d’un compte séparé ; qu’il s’ensuit que le mandat du syndic était valable à cette date » ;
Le législateur s’est avéré incapable de mettre un terme aux actions de guérilla relatives au compte séparé. La modification apportée par la loi SRU du 13 décembre 2000 a généré d’autres types de litiges.
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 9 avril 2008 montre que vingt trois ans après la mise en place du dispositif Bonnemaison, on ne sait pas encore très bien ce qu’est un compte séparé. (voir l’arrêt)