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Timestamp: 2016-10-25 03:12:47+00:00
Document Index: 54878777

Matched Legal Cases: ['art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 63', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 1', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 2', 'art. 18', 'art. 2', 'art. 63', 'art. 18', 'art. 1']

115 II 8315. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 11 janvier 1989 dans la cause S.I. E. contre C. (recours en r�forme)
Art. 18 al. 3 AMSL. Nullit� d'une r�siliation du bail signifi�e � l'occasion d'une majoration de loyer. L'application de l'art. 18 al. 3 AMSL suppose que la r�siliation se trouve en rapport direct avec une majoration de loyer. Tel est le cas si elle a pour but de placer le locataire devant l'alternative de quitter les locaux ou de payer un loyer major�. Lorsque cette condition est remplie, peu importe que le bailleur ait manifest� l'intention de r�silier apr�s ou avant une majoration de loyer. Faits � partir de page 83
A.- Selon un contrat de bail du 15 octobre 1981, conclu pour une dur�e de 5 ans avec �ch�ance au 30 avril 1987, la S.I. E., propri�taire d'un immeuble � Gen�ve, loue � C. des locaux commerciaux. Le capital-actions de la soci�t� propri�taire a chang� de mains en 1985 et 1986. Par lettre du 5 septembre 1986, la bailleresse a signifi� au locataire son cong� pour l'�ch�ance du 30 avril 1987.
B.- Le 9 octobre 1986, C. a d�pos� une requ�te en prolongation du bail. En cours d'instance il a invoqu� la nullit� du cong�, en faisant valoir que la r�siliation n'avait pour but que d'obtenir du locataire une hausse de loyer substantielle, ce qui entra�nerait sa nullit� selon l'art. 18 al. 3 AMSL.
Par jugement du 15 octobre 1987, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� nul et de nul effet le cong� notifi� le 5 septembre 1986.
La Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a confirm� ce jugement par arr�t du 24 juin 1988.
C.- La d�fenderesse recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral en concluant principalement � ce que la r�siliation du bail notifi�e le 5 septembre 1986 soit reconnue valable, subsidiairement au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour qu'elle examine le m�rite de ses conclusions subsidiaires, tendant � la prolongation du bail.
2. Aux termes de l'art. 18 al. 3 AMSL, une r�siliation signifi�e par le bailleur � l'occasion d'une majoration de loyer est nulle (texte allemand: "im Zusammenhang mit"). La Chambre d'appel consid�re que cette disposition vise �galement le cong� qui pr�c�de une majoration. Examinant ensuite les circonstances de l'esp�ce, elle parvient � la conclusion que la r�siliation a �t� dict�e par la volont� de la d�fenderesse d'imposer post�rieurement au demandeur une majoration du loyer.
La d�fenderesse reproche � l'autorit� cantonale une interpr�tation extensive de l'art. 18 al. 3 AMSL. Elle conteste d'abord avoir voulu placer le demandeur devant le dilemme de devoir accepter une hausse de loyer sous la menace d'un cong� et s'en prend aux crit�res retenus dans l'arr�t attaqu� pour parvenir � cette conclusion. Elle soutient ensuite que seul un cong� post�rieur � une augmentation de loyer devrait �tre consid�r� comme une pression interdite par l'art. 18 al. 3 AMSL.
3. Lorsque la Chambre d'appel retient que "la r�siliation �tait ... dict�e par la volont� de la bailleresse d'imposer post�rieurement au preneur une majoration", elle constate la volont� r�elle d'une partie, constatation qui appartient au fait et qui lie en cons�quence le Tribunal f�d�ral dans le cadre d'un recours en r�forme (art. 63 BGE 115 II 83 S. 85al. 2 OJ; ATF 113 II 27, ATF 110 II 292). Dans la mesure o� la d�fenderesse s'en prend aux �l�ments desquels l'autorit� cantonale a d�duit cette volont�, elle critique de mani�re inadmissible l'appr�ciation des preuves. Son recours est �galement irrecevable en tant qu'il se borne � se r�f�rer au m�moire d'appel (ATF 110 II 78 consid. 1).
4. a) Il reste � d�terminer si l'art. 18 al. 3 AMSL est applicable lorsque le bailleur a r�sili� le contrat pour imposer ult�rieurement une augmentation du loyer mais qu'il n'est pas �tabli qu'il aurait adress� une demande dans ce sens au locataire ou m�me que des pourparlers auraient eu lieu entre eux en vue d'une continuation du bail � des conditions plus on�reuses.
b) Pour admettre en l'esp�ce la nullit� de la r�siliation, la Chambre d'appel s'est fond�e sur certains auteurs et sur sa jurisprudence non publi�e selon laquelle la r�siliation tombe sous le coup des art. 18 al. 3 et 31 AMSL lorsque, post�rieurement � sa notification, le bailleur prend l'initiative de proposer au locataire une majoration du prix convenu, alors que cette r�siliation serait valable si l'initiative est prise par le preneur. Selon RAISSIG/SCHWANDER (Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen, 3e �d. p. 173 s.), auteurs auxquels se r�f�re l'arr�t attaqu�, il importe peu que la r�siliation intervienne avant, en m�me temps que, ou apr�s la signification de la hausse du loyer. La m�me opinion est exprim�e par GM�R/PREROST/TR�MPY (Mietrecht f�r die Praxis, 3e �d. p. 99). Ces deux ouvrages se r�f�rent notamment � un arr�t de l'Obergericht de Zurich (ZR 1978 n. 119) selon lequel le crit�re d�terminant est de savoir si la hausse de loyer a une importance telle que son refus aurait suffi � provoquer une r�siliation du bail. Le Tribunal d'appel de B�le-Ville a repris ce consid�rant (BJM 1981 p. 200).
La d�fenderesse conteste cette interpr�tation de l'art. 18 al. 3 AMSL en faisant valoir que, raisonnablement, seul un cong� post�rieur � une majoration de loyer devrait pouvoir �tre consid�r� comme une pression interdite, "faute de quoi il faudrait, chaque fois qu'un propri�taire notifie un cong� � un locataire, soup�onner qu'il proc�de � un acte simul�, et qu'en r�alit�, il voudrait peut-�tre autre chose". Elle se r�f�re � une jurisprudence non publi�e du Tribunal f�d�ral cit�e par EGLI (Aper�u de la jurisprudence r�cente du Tribunal f�d�ral en application de l'AMSL, in RJB 1988 p. 63). Cette jurisprudence est �galement �voqu�e par BARBEY (Pratique r�cente en mati�re d'AMSL, 5e S�minaire sur le bail � loyer, BGE 115 II 83 S. 86Neuch�tel 1988, p. 22 ch. 5) et BASTIAN (Pratique r�cente en mati�re d'AMSL, 3e S�minaire sur le bail � loyer, Neuch�tel 1984, p. 11).
c) Le Tribunal f�d�ral a jug� dans un arr�t non publi� D. contre P. du 10 juin 1980 que la sanction de la nullit� pr�vue par l'art. 18 al. 3 AMSL ne s'appliquait qu'� une r�siliation se trouvant en rapport direct avec une majoration de loyer. Il s'est fond� sur le contexte, la ratio legis et la gen�se de cette disposition: l'art. 18 al. 3 fait suite � deux r�gles fixant la fa�on dont doit proc�der le bailleur qui a l'intention de majorer le loyer contractuel et la forme que doit rev�tir la notification au locataire de cette majoration; le but de l'arr�t� - prot�ger les locataires contre les loyers abusifs ou d'autres pr�tentions abusives des bailleurs, art. 1er AMSL - et le fait qu'il s'agit d'une loi sp�ciale inclinent � une interpr�tation plut�t restrictive; le Message du Conseil f�d�ral (FF 1972 I 1234) relevait express�ment, sans avoir �t� contredit lors des d�bats parlementaires, que l'art. 18 al. 3, qui �vite que le locataire ne doive n�gocier sous une menace de r�siliation, est sans effet sur la r�siliation qui vise non pas � obtenir une majoration de loyer, mais � �teindre le bail.
Il n'y a pas de raison de revenir sur cette jurisprudence. La r�siliation n'est en rapport direct avec une majoration de loyer que si elle a pour but de placer le locataire devant l'alternative de quitter les locaux ou de payer un loyer major�. L'art. 18 al. 3 vise � �viter que le locataire ne se trouve en fait dans une situation de contrainte. Il tend ainsi � emp�cher un certain r�sultat (interdiction de but, Zweckverbot), de sorte que tous les moyens qui cherchent � parvenir � ce r�sultat �ludent la loi et sont partant illicites (DESCHENAUX, Le titre pr�liminaire du Code civil, in Trait� de droit civil suisse, II, 1, p. 148; MERZ, n. 90 ad art. 2 CC). Peu importe d�s lors, ainsi que l'a jug� avec raison la cour cantonale, que le bailleur ait manifest� l'intention de r�silier apr�s ou avant une majoration de loyer, du moment que ses d�marches ont pour effet de placer le locataire dans une situation de contrainte en ce qui concerne l'acceptation de cette majoration.
d) En l'esp�ce, il ressort des constatations souveraines de l'arr�t attaqu� (cf. consid. 3 ci-dessus) que la d�fenderesse n'a r�sili� le bail que dans l'intention d'en proposer par la suite la reconduction au locataire moyennant un loyer major�. Cette intention se serait concr�tis�e si une proc�dure n'avait pas �t� introduite entre-temps par le preneur, tendant � faire d�clarer nulle la r�siliation et prolonger le bail. Cette fa�on de proc�der, visant � parvenir au BGE 115 II 83 S. 87r�sultat prohib� par l'art. 18 al. 3 AMSL, constitue une fraude � la loi qui doit �tre sanctionn�e de la m�me mani�re qu'une violation de cette disposition, sans qu'il soit n�cessaire de recourir � la notion d'abus de droit (DESCHENAUX, op.cit., p. 149; MERZ, n. 93 ad art. 2 CC). La cour cantonale a donc admis avec raison la nullit� du cong� litigieux.
110 II 292,
art. 63 BGE 115 II 83 S. 85al. 2 OJ,
art. 18 al. 3 et 31 AMSL suite... ,
art. 1er AMSL