Source: http://studio-meuble-marseille.com/conditions-generales-de-location/
Timestamp: 2019-11-15 23:57:30+00:00
Document Index: 242030012

Matched Legal Cases: ['art. 8', 'art. 18', 'art. 17', 'art. 17', 'art. 6', 'art. 17', 'art. 23', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 8', 'art. 24']

Selon l’arrêté du 29 mai 2015
1. Etablissement du bail. 1.1. Forme et contenu du contrat. 1.2. Durée du contrat. 1.3. Conditions financières de la location. 1.3.1. Loyer. 1.3.1.1. Fixation du loyer initial. 1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat. 1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer. 1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des travaux. 1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail. 1.3.2. Charges locatives. 1.3.3. Contribution du locataire au partage des économies de charges. 1.3.4. Modalités de paiement. 1.4. Garanties. 1.4.1. Dépôt de garantie. 1.4.2. Garantie autonome. 1.4.3. Cautionnement. 1.5. Etat des lieux. 2. Droits et obligations des parties. 2.1. Obligations générales du bailleur. 2.2. Obligations générales du locataire. 3. Fin de contrat et sortie du logement. 3.1. Congés. 3.1.1. Congé délivré par le locataire. 3.1.2. Congé délivré par le bailleur. 3.2. Sortie du logement. 3.2.1. Etat des lieux de sortie. 3.2.2. Restitution du dépôt de garantie. 4. Règlement des litiges locatifs. 4.1. Règles de prescriptions. 4.2. Règlement amiable et conciliation. 4.3. Action en justice. 4.3.1. Généralités. 4.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit. 4.3.2.1. Mise en oeuvre de la clause résolutoire de plein droit. 4.3.2.2. Résiliation judicaire. 4.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et pouvoirs du juge. 4.4. Prévention des expulsions. 4.4.1. Le fonds de solidarité pour le logement. 4.4.2. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). 4.5. Procédure d’expulsion. 5. Contacts utiles.Préambule
Le régime de droit commun des baux d’habitation, applicable aux locations de logements constituant la résidence principale des locataires, est défini principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
La présente notice d’information rappelle les principaux droits et obligations des parties ainsi que certaines des voies de conciliation et de recours possibles pour régler leurs litiges.
Si la plupart des règles s’appliquent indifféremment à l’ensemble des locations, la loi prévoit certains aménagements pour les locations meublées ou les colocations afin de prendre en compte les spécificités attachées à ces catégories de location.
Pour prétendre à la qualification de meublé, un logement doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989).
Les colocations, définies comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, sont soumises au régime applicable le cas échéant aux locations nues ou meublées et aux règles spécifiques prévues par la loi en matière de colocation (art. 8-1).
• Location d’un logement nu :
• Location d’un logement meublé :
• 1.3.1. Loyer
o 1.3.1.1. Fixation du loyer initial
➢ Logements situés dans des « zones de tension du marché locatif » (art. 18) :
Pour l’ensemble des communes comprises dans ces zones, un décret fixe chaque année le montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement. Ainsi, au moment du changement de locataire, le loyer d’un bien ne peut plus excéder le dernier loyer appliqué, revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). L’augmentation de loyer peut être supérieure dans des cas particuliers : lorsque certains travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence sont réalisés par le bailleur ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué. Par ailleurs, les logements faisant l’objet d’une première location, les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois et les logements ayant fait l’objet, depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, sont exclus du champ de ce dispositif.
➢ Logements situés dans certaines « zones de tension du marché locatif » dotées d’un observatoire local des loyers agréé (art. 17 et 25-9) :
o 1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat
– 1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer (art. 17-1) :
– 1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des travaux (art. 6 et 17-1) :
o 1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail (art. 17-2 et 25-9)
➔ le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat (hors montant du complément de loyer) s’avère supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet. Il doit alors faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ;
➔ le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré publié par le préfet. Il doit alors faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du bail et dans les mêmes conditions de forme, qui ne peut être supérieure au loyer de référence minoré.
• 1.3.2. Charges locatives (art. 23)
(1) Décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.
• 1.3.3. Contribution du locataire au partage des économies de charges (art. 23-1)
• 1.3.4. Modalités de paiement
• 1.4.1. Dépôt de garantie (art. 22)
• 1.4.2. Garantie autonome (art. 22-1-1)
• 1.4.3. Cautionnement (art. 22-1)
o Exigibilité :
o Forme et contenu de l’acte de cautionnement :
o Durée de l’engagement :
– Engagement sans durée :
– Engagement à durée déterminée :
o Colocation (de logement loué nu ou meublé) (art. 8-1) :
Lors de la remise et de la restitution des clés, un état des lieux doit être établi. Ce document décrit l’état du logement loué avec précision, ainsi que les équipements qu’il comporte. En comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au départ du locataire, le bailleur pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire. A défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été délivré en bon état sauf si le locataire en apporte la preuve contraire ou si le bailleur a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.
• Délivrer un logement décent :
Si le logement ne satisfait pas ces caractéristiques, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité. A défaut de réponse de celui-ci à la demande de mise en conformité dans un délai de deux mois ou à défaut d’accord entre les parties, la commission départementale de conciliation peut être saisie par l’une ou l’autre des parties. A défaut de saisine ou d’accord constaté par la commission, le juge peut être saisi du litige aux fins de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
• Délivrer un logement en bon état :
• Entretenir le logement :
• Aménagements réalisés par le locataire :
• Usage du logement :
Le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement. Le logement loué est le domicile du locataire. A ce titre, il en a la jouissance exclusive et peut utiliser les lieux librement dans le respect du contrat de location et, le cas échéant, d’un règlement intérieur à l’immeuble. Il peut aussi inviter ou héberger les personnes de son choix. Dès lors, le bailleur n’a pas le droit d’imposer un droit de visite à son locataire en dehors de certaines circonstances (vente du logement, départ du locataire…), d’interdire l’accès au logement à des personnes autres que la famille du locataire, de pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire, de lui interdire d’avoir des animaux familiers, de lui interdire de fumer, etc.
(3) Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
• Paiement du loyer et des charges :
• Utilisation du logement :
• 3.1.1. Congé délivré par le locataire
o Motifs : le locataire peut donner congé à tout moment et sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à l’expiration d’un délai de préavis variable selon les circonstances de son départ.
o Forme : le locataire qui souhaite quitter son logement doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
o Effets : la réception de la lettre de congé par le bailleur fait courir un délai de préavis pendant lequel le locataire reste tenu au paiement de son loyer, même s’il a déjà quitté le logement, sauf si, en accord avec le locataire sortant, un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du délai de préavis.
o Durée du délai de préavis :
– Location nue :
– Location meublée :
• 3.1.2. Congé délivré par le bailleur
o Motifs : le bailleur peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail et dans trois cas :
o Forme et délais :
o Effet : si le locataire quitte le logement avant l’expiration du préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d’occupation du logement.
o Sanction du congé frauduleux : si le motif du congé ne correspond pas à la réalité, le locataire peut le contester devant le juge. Par ailleurs, le bailleur qui délivre un congé pour vendre ou pour habiter frauduleusement risque une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 € ou 30 000 € s’il s’agit d’une personne morale.
Présentation : pour régler certains litiges entre le bailleur et le locataire, il est possible de faire appel localement aux commissions départementales de conciliation (CDC), présentes dans chaque département et placées auprès des services de l’Etat. Cette commission est composée à parts égales de représentants des bailleurs et de représentants des locataires. Elle est compétente pour connaître des litiges de nature individuelle et des difficultés de nature collective. Toute démarche devant la CDC est gratuite.
• 4.3.1. Généralités
• 4.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit (art. 24)
o 4.3.2.1. Mise en oeuvre de la clause résolutoire de plein droit
o 4.3.2.2. Résiliation judiciaire
o 4.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et pouvoirs du juge
• Validité de l’expulsion :
• Trêve hivernale :
Durant la période dite de trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars, les locataires sont protégés et ne peuvent être expulsés. Ce délai supplémentaire doit être mis à profit pour activer tous les dispositifs de relogement. Cette trêve signifie que tout jugement ordonnant l’expulsion d’un locataire, passée en force de chose jugée, ne peut être exécuté de force pendant cette période de grâce. Elle s’applique même si le juge a ordonné des délais pour exécuter l’expulsion et que ces délais ont expiré, sauf si l’expulsion est engagée à l’encontre :
• Les ADIL : les agences départementales d’information sur le logement apportent au public un conseil gratuit, neutre et personnalisé sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement et leur proposent des solutions adaptées à leur cas personnel. Les ADIL assurent ainsi de nombreuses permanences sur l’ensemble du territoire (http://www.anil.org/votre-adil/).
• Les organismes payeurs des aides au logement :
– Caisses d’allocations familiales (CAF) ;
– Mutualité sociale agricole (MSA).
• Les associations représentatives des bailleurs et des locataires :
Maison de justice et du droit et point d’accès au droit : les maisons de justice et du droit et les points d’accès au droit accueillent gratuitement et anonymement les personnes rencontrant un problème juridique et/ou administratif. Le site http://www.annuaires.justice.gouv.fr/ vous permet de connaître, à partir de votre code postal, le point d’accès au droit ou la maison de justice et du droit le plus proche de votre domicile.
• Information administrative :
– ministère du Logement et de l’Habitat durable : http://www.logement.gouv.fr/
– site officiel de l’administration française : http://www.service-public.fr/ ;
– numéro unique de renseignement des usagers Allo Service Public : 3939 (coût : 0,15 € la minute en moyenne).
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