Source: https://findok.bmf.gv.at/findok?stammNr=119312
Timestamp: 2019-10-23 23:26:46
Document Index: 386385140

Matched Legal Cases: ['§ 1072', '§ 30', '§ 1118', '§ 33', '§ 200', '§ 15', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 33', '§ 1072', '§ 1072', '§ 1092', '§ 1072', '§ 1090', '§ 1072', '§ 1072', '§ 26', '§ 17', '§ 17', '§ 26', '§ 26', '§ 15', '§ 200']

Der Pächterin eingeräumtes Vorpachtrecht ist als Option auf Vertragsverlängerung ausgestaltet - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 23.05.2018, RV/7101263/2016
Der Pächterin eingeräumtes Vorpachtrecht ist als Option auf Vertragsverlängerung ausgestaltet
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin Dr. R in der Beschwerdesache Bf, über die Beschwerde vom 02.11.2015 gegen den Bescheid der belangten Behörde Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel vom 16.10.2015, ERFNR x betreffend Gebühren zu Recht erkannt:
Am 28. Juli 2015 wurde dem Finanzamt für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel ein zwischen der Verpächterin, der GmbH und der Firma als Pächterin (Beschwerdeführerin) abgeschlossener Pachtvertrag angezeigt.
Der der belangten Behörde vorgelegten Präambel und aus dem Vertragstext geht auszugsweise Folgendes hervor:
"Der Verpächter ist Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigter von Liegenschaften mit einem Flächenausmaß von rund 20.000 m² in Ort. Der Verpächter beabsichtigt, auf diesen Liegenschaften unter anderem ein Einkaufszentrum zu errichten. Pachtgegenstand ist eine Pachtfläche mit ca. 483,43 m² mit der Bezeichnung Top Nr. 31 im Obergeschoss. Der Pachtvertrag ist ab wechselseitiger Unterfertigung für beide Vertragsteile verbindlich. Das Pachtverhältnis beginnt am Tag der Übergabe des Pachtgegenstandes und wird auf die bestimmte Zeit von zehn Jahren abgeschlossen. Das Pachtverhältnis endet sohin zehn Jahre nach der Übergabe durch Zeitablauf, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Der Verpächter räumt dem Pächter ein zweimaliges Vorpachtrecht an dem Pachtgegenstand ein. Die §§ 1072 ABGB gelten analog mit der Abweichung, dass nicht der Pachtvertrag mit dem Dritten vorzulegen ist, sondern nur die wesentlichen Vertragsinhalte dieses Pachtvertrages mit dem Dritten zu nennen sind und dass der Pächter bis längstens 12 Monate vor Ablauf dieses Vertrages (bzw. der verlängerten Vertragsperiode) mitzuteilen hat, ob er von seinem Vorpachtrecht Gebrauch macht, widrigenfalls dieses Vorpachtrecht erlischt. Im Fall der Ausübung des Vorpachtrechtes endet das zweite Pachtverhältnis nach Ablauf von fünf Jahren ab Beendigung dieses ersten Pachtvertrages, das dritte Pachtverhältnis endet nach Ablauf von fünf Jahren ab Beendigung des zweiten Pachtvertrages. Weiters wird ein Pachtzins in Höhe des zuletzt vom Pächter auf Grund dieses Vertrages zu bezahlenden Pachtzinses samt Nebenkosten vereinbart. Alle übrigen Vereinbarungen dieses Pachtvertrages - mit Ausnahme des Vorpachtrechtes - gelten bei Ausübung des Vorpachtrechtes uneingeschränkt auch für das zweite und das dritte Pachtverhältnis.
Ungeachtet der vertraglichen Befristung sowie jeglicher sonstiger dem Verpächter auf Grund des Vertrages gemäß Teil B Z 4.2 oder von Gesetztes wegen zustehender Kündigungsrechte und sonstiger Rechte ist der Verpächter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 30 MRG berechtigt, den Pachtvertrag mit einmonatiger Kündigungsfrist zum Monatsletzten zu kündigen, wobei eine Kündigung auf Grund eines vom Pächter gesetzten Kündigungsgrundes erst nach zweimaliger, erfolgloser Mahnung unter Setzung einer Nachfrist von jeweils mindestens 10 Werktagen zulässig ist.
Teil A Z 5 des Vertrages: Pachtzins netto EUR 6.284,59 zuzüglich Umsatzsteuer. Umsatzpacht: 7 Prozent des in einem Kalenderjahr erzielten Nettoumsatzes im Pachtobjekt zuzüglich Umsatzsteuer, wobei der im entsprechenden Kalenderjahr bereits bezahlte Netto-Basispachtzins auf den ermittelten Netto-Umsatzpachtzins des jeweiligen Kalenderjahres in Anrechnung zu bringen ist. Die Differenz aus dem Umsatzpachtzins und dem Basispachtzins ist binnen 14 Tagen nach Erhalt der Vorschreibung zur Zahlung fällig. Neben Betriebs- und Nebenkosten wurde die Entrichtung eines Werbekostenbeitrages von netto EUR 1 pro m² pro Monat sowie ein einmaliger Werbekostenbeitrag für die Eröffnung des Einkaufszentrums in Höhe von EUR 5.000 plus Umsatzsteuer vereinbart. Die Übergabe des Einkaufzentrums erfolgt voraussichtlich im Herbst 2016.
Teil B Z 4.2.: Unabhängig von der im Teil B Z 4.1. vereinbarten Befristung ist der Verpächter berechtigt, diesen Vertrag mittels eingeschriebenem Brief an den Pächter mit sofortiger Wirkung zu kündigen und aufzulösen, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt: Nichtentrichtung des Pachtzinses, der Betriebskosten und des Werbekostenbeitrages trotz zweimaliger Mahnung, erheblich nachteiliger Gebrauch des Pachtgegenstandes durch den Pächter im Sinne des § 1118 ABGB. Als weitere Kündigungsgründe wurden beispielsweise der Nichtabschluss einer angemessenen Versicherung, die Vornahme baulicher Veränderungen ohne Zustimmung des Verpächters, die Nichteinhaltung des Konkurrenzverbotes und die vertragswidrige Weitergabe des Pachtgegenstandes angeführt.
Mit Bescheid vom 16. Oktober 2015 setzte das Finanzamt für den gegenständlichen Bestandvertrag gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 Z 1 GebG iVm § 200 Abs. 1 BAO vorläufig eine Gebühr ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 2.391.115,68 iHv EUR 23.911,16 gegenüber der Beschwerdeführerin fest.
Das Finanzamt begründete dies wie folgt: " Da nach dem Ergebnis des Ermittlungsverfahrens der Umfang der Abgabenpflicht noch ungewiss ist, erfolgt die Vorschreibung vorläufig. Bemessungsgrundlage: Monatliche Mindestpacht x Dauer zzgl. Umsatzsteuer, monatliche Neben- und Werbekostenvorauszahlung x m²x vereinbarte Dauer (EUR 5 +1 x 483,43 x 12 x 18) zzgl. Umsatzsteuer. Die Dauer setzt sich zusammen aus bestimmte Dauer /10 Jahre sowie zweimalig ausübbares Vorpachtrecht mit Verlängerung (jeweils fünf Jahre). Gemäß § 15 Abs. 1 BewG darf der Gesamtwert von Nutzungen und Leistungen, die auf bestimmte Zeit beschränkt sind, das 18-fache des Jahreswertes nicht übersteigen."
In der gegen diesen Bescheid fristgerecht erhobenen Beschwerde wurde die fehlerhafte Berechnung der Bemessungsgrundlage eingewendet. Der Vertrag sei als unbefristet anzusehen und daher nur mit 36 Monaten als Bemessungsgrundlage zu vergebühren, da im Punkt 4.3. des Pachtvertrages geregelt sei, dass der Bestandgeber im Sinne des
§ 30 MRG bei Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit kündigen könne. Nach dem Erkenntnis des VwGH vom 17.9.1990, 90/15/0034 sei ein Mietvertrag, in dem der Vermieter jederzeit jedoch nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes iSd § 30 MRG kündigen könne, aus Sicht des Gebührengesetzes als unbefristeter Vertrag zu werten. Zwei Rechtssätze mit Verweis auf dieses Judikat und die relevanten Punkte aus der Gebührenrichtlinie wurden vorgelegt.
Mit Beschwerdevorentscheidung vom 24. November 2015 wurde die Beschwerde als unbegründet abgewiesen. Begründet wurde dies vom Finanzamt damit, dass die vertraglich vereinbarte Anwendung eines wichtigen Grundes im Sinne des § 30 MRG mit der Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG, wie vom VwGH gefordert, nicht gleichzusetzen sei. Im Sinne des bedeute "ähnlich, entsprechend". Durch diese Beifügung sei klargestellt, dass auf den vorliegenden Pachtvertrag das MRG nicht anwendbar sei. Das Kündigungsrecht des Verpächters sei auf einzelne, im Vertrag vereinbarte Kündigungsgründe eingeschränkt.
Dagegen wurde der Vorlageantrag eingebracht. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin stehe es den Vertragsparteien im Sinne der Vertragsautonomie frei, den Inhalt des MRG oder Teile davon zum Vertragsinhalt zu machen. Für die Annahme einer unbestimmten Vertragsdauer sei maßgeblich, dass keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten vorliege. Nach der Judikatur des VwGH könne dann noch von einer Beschränkung auf einzelne im Vertrag genannte Kündigungsmöglichkeiten gesprochen werden, wenn nicht alle im § 30 Abs. 2 MRG genannten Gründe vereinbart werden. Im gegenständlichen Pachtvertrag seien sämtliche Kündigungsgründe des § 30 MRG vereinbart worden. Daran ändere auch die gewählte Formulierung "im Sinne des" nichts. Die Vertragsparteien würden bei Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen nicht über die Nichtanwendbarkeit des MRG frei entscheiden können. Bei Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 (2) MRG habe eine Einzelfallprüfung zu unterbleiben. Die Vereinbarung aller Kündigungsmöglichkeiten nach § 30 Abs. 2 MRG werde nach der Rechtsprechung der Vereinbarung (im Einzelfall zu prüfender) "ausnahmsweise bestehende Kündigungsmöglichkeiten" als Gegenteil gegenübergestellt. Von einer solchen Beschränkung auf einzelne, ausnahmsweise im Vertrag ausdrücklich bezeichnete "Sonderkündigungsfälle" oder einem einmalig (nur zu einem bestimmten Termin) zur Verfügung stehendem Kündigungsrecht könne bei Vereinbarung aller Kündigungsmöglichkeiten nach § 30 Abs. 2 MRG nicht die Rede sei. Wegen der Fixierung sämtlicher Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG liege im vorliegenden Fall ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vor.
Der Pachtvertrag vom 22.7.2015 normiert in dessen Teil A Punkt 4 Z1 – wie bereits im Sachverhalt ausgeführt – dass das Pachtverhältnis am Tag der Übergabe des Pachtgegenstandes beginnt und auf bestimmte Dauer von zehn Jahren abgeschlossen wird und ohne Kündigung durch Zeitablauf (10 Jahre nach Übergabe) endet. In Punkt 4.2 des Vertrages räumte der Verpächter dem Pächter ein zweimalig ausübbares Vorpachtrecht am vertragsgegenständlichen Pachtgegenstand ein. Bis längstens 12 Monate vor Ablauf des Vertrages (bzw. der verlängerten Vertragsperiode) hat der Pächter mitzuteilen, ob er von seinem Vorpachtrecht Gebrauch macht. Im Falle der Ausübung des Vorpachtrechtes endet das zweite Pachtverhältnis nach Ablauf von fünf Jahren ab Beendigung dieses ersten Pachtvertrages, das dritte Pachtverhältnis endet nach Ablauf von fünf Jahren ab Beendigung des zweiten Pachtvertrages.
In Teil A Z 4.3 des Vertrages wurde vereinbart, dass der Verpächter ungeachtet der vertraglichen Befristung sowie unbeschadet jeglicher sonstiger dem Verpächter aufgrund des Vertrages gemäß Teil B Z 4.2 oder von Gesetzes wegen zustehender Kündigungsrechte berechtigt ist, bei Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 30 MRG den Pachtvertrag zu kündigen. Als wichtige Kündigungsgründe des Verpächters wurden im Teil B Z 4.2 beispielsweise die Nichtentrichtung des Pachtzinses, ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Pachtgegenstand oder von den Allgemeinflächen, die nicht fristgerechte Eröffnung des Pachtgegenstandes, Vornahme baulicher Veränderungen ohne Zustimmung des Verpächters, vertragswidrige Weitergabe des Pachtgegenstandes, nicht Nachkommen der Betriebspflicht genannt.
Z 10, 11, 12 u. 15 hier ausscheidet.
Außerdem hat der gegenständliche Pachtvertrag eine Geschäftsfläche in einem Einkaufszentrum zum Gegenstand und handelt es sich bei der Bestandgeberin um eine juristische Person, bei der eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach § 30 Abs. 2 Z. 9 MRG nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes voraussetzen würde, dass die juristische Person die von ihr verpachteten Räumlichkeiten zur Erfüllung ihres Zweckes, also für ihren Betrieb, dringend benötigt (vgl. BFG 06.02.2017, RV/7105923/2015 mit Judikaturhinweisen).
Zum Kündigungsgrund des § 30 Abs. 2 Z. 2 MRG ist zu sagen, dass der vereinbarte Pachtzins hier nicht ganz oder teilweise in eigenen Dienstleistungen des Pächters besteht. Als Entgelt für die Überlassung der Bestandsache wurde ein wertgesicherter, monatlicher Mindestpachtzins sowie ein Umsatzpachtzins und die Tragung diverser Nebenkosten festgelegt. Die Betriebspflicht der Pächterin hat keinen Entgeltcharakter und hat sich diese nicht zur Erbringung von Dienstleistungen gegenüber der Verpächterin verpflichtet. Der Kündigungsgrund nach § 30 Abs. 2 Z 2 MRG kann daher im gegenständlichen Fall von der Beschwerdeführerin ebenfalls nicht geltend gemacht werden.
Auch wenn im vorliegenden Fall im Teil B Z 4.2 des Pachtvertrages diverse Gründe, die den Pächter zur Kündigung des Vertrages berechtigen, angeführt wurden, sind damit bei weitem nicht alle in Betracht kommenden Kündigungsgründe des § 30 MRG in die Vertragsbestimmungen übernommen worden.
Die Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, dass die mit Vertragspunkt Teil A Z 4.3 erfolgte schriftliche Vereinbarung aller Kündigungsgründe gemäß § 30 Abs. 2 MRG jedenfalls zur gebührenrechtlichen Qualifikation des vorliegenden Pachtvertrages als einen auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandvertrag zu führen habe. Dies ergebe sich aus der einschlägigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes sowie dem Inhalt der Gebührenrichtlinien zu Rz 705.
Da in Rz 705 der Gebührenrichtlinien ausdrücklich auf das Erkenntnis des VwGH vom 11.9.1990, 90/15/0034 verwiesen wird, war dem Finanzamt mit der Beurteilung des vorliegenden Bestandvertrages als auf bestimmte Dauer abgeschlossen, kein gegen den Inhalt der Rz 705 der Gebührenrichtlinien gerichtetes Verhalten vorzuwerfen. Hinzu kommt, dass in Rz 705 ausdrücklich auf Rz 710 verwiesen wird, wonach Bestandverträge dann als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen zu gelten haben, wenn die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit lautet oder eine Vereinbarung über die Dauer fehlt und auch sonst im Vertrag kein Anhaltspunkt enthalten ist, auf welche Dauer sich die Vertragsparteien binden wollten. Diese Voraussetzungen liegen beim vorliegenden Pachtvertrag allerdings nicht vor.
Der Pachtvertrag vom 22. Juli 2015 lässt unzweifelhaft einen Bindungswillen der Vertragsparteien hinsichtlich der Pachtdauer erkennen. Bei den ausdrücklich bezeichneten Kündigungsgründen, aus denen der Vertrag auch schon während der vereinbarten Pachtdauer vom Vermieter aufgelöst werden kann, handelt es sich um eine gezielte Auswahl von den in § 30 Abs. 2 MRG enthaltenen Kündigungsgründen und es ist unter diesen Auflösungsmöglichkeiten keine, die nach ihrem Gewicht und ihrer Wahrscheinlichkeit die Gewähr für die Möglichkeit einer vorzeitigen Beendigung des Vertrages bietet.
Die der Verpächterin zuzuordnenden Kündigungsgründe sind also nicht von so umfassender Natur, dass die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Pachtvertrages gegeben ist, weshalb im Sinne des § 33 TP 5 Abs. 3 GebG 1957 die grundsätzlich vereinbarte Bindung der Vertragsparteien durch die im Pachtvertrag bezeichneten Kündigungsmöglichkeiten nicht aufgehoben werden kann.
Im konkreten Fall wurde jedoch kein Präsentationsrecht, sondern ein Vorpachtrecht vereinbart. Vorpachtvereinbarungen werden grundsätzlich analog den Bestimmungen über das Vorkaufsrecht nach den §§ 1072 ff ABGB behandelt (Aicher in Rummel2 Rz 32 zu § 1072 mwN; Würth in Rummel2 Rz 6 zu §§ 1092-1094; Binder in Schwimann, ABGB Rz 7 zu § 1072 und Rz 38 zu § 1090; Klang in Klang2 V 10; Koziol/Welser10 I 332). Das Vorkaufsrecht ist nach vorherrschender Lehre ein Gestaltungsrecht, welches zum bevorzugten Erwerb einer Sache berechtigt (Verschraegen in Kletecka/Schauer,
ABGB-ON 1.05, § 1072 Rz 1). Es steht unter der Bedingung, dass der Vorkaufsverpflichtete die Sache verkaufen will.
Es beschränkt den Verpflichteten nicht in seiner Freiheit, überhaupt zu verkaufen, und auch nicht in der Gestaltung des Vertragsinhaltes. Lediglich der Käufer ist durch die Person des Vorkaufsberechtigten vorgegeben. Der Begünstigte erhält dadurch das an seine Person gebundene Gestaltungsrecht, ein Vertragsverhältnis durch einseitige Erklärung ohne Mitwirkung der Gegenseite zustande zu bringen (10 Ob 76/07h; zitiert in Aicher in Rummel/Lukas, ABGB4, § 1072 Rz 1).
Die Vorvertragstheorie gilt als überwunden (Aicher in Rummel, w.o. Rz 2 mwN) und es wird in einem Vorkaufsrecht ein Unterfall des Optionsrecht gesehen (vgl. Aicher w.o. Rz 39). Ein Vorvertrag enthält die Verpflichtung, erst künftig einen Vertrag zu schließen, gewährt dem Berechtigten damit einen Anspruch auf Vertragsabschluss. Eine Option gewährt dem Berechtigten hingegen durch einseitige Erklärung ohne neuerlichen Vertragsabschluss das Schuldverhältnis hervorzurufen.
Nach der nun vorherrschenden Lehre wird das Vorkaufsrecht (und damit ebenso: das Vorbestandsrecht) als Gestaltungsrecht angesehen, bei dem ein Vertragsverhältnis durch einseitige Erklärung ohne Mitwirkung der Gegenseite zustande kommt.
Die gegenständliche Vereinbarung geht in ihrer Textierung von drei Vertragsperioden aus, wovon die erste mit einer Bestandzeit von 10 Jahren bestimmt ist. Das darüber hinaus eingeräumte zweimalige Vorbestandsrecht von jeweils 5 Jahren, wird durch eine einseitige Erklärung der Bestandnehmerin ausgeübt. Die Bestandnehmerin tritt auch nicht in einen mit einem Dritten ausgehandelten Vertrag ein, sondern gelten im Falle der Weitervermietung die bereits im gegenständlichen Vertrag ausgehandelten Vereinbarungen weiter. Die Beschwerdeführerin kann auf ihr Recht verzichten und muss dies in diesem Fall bis längstens 12 Monate vor Vertragsablauf mitteilen. In dieser Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses kommt dieser ein zweimaliges Optionsrecht auf Vertragsverlängerung zu. Es liegt ein inhaltlich schon vorausbestimmtes Vertragsverhältnis vor, das durch Ausübung der Option eine Verlängerung der ursprünglich befristeten Vertragsdauer bewirkt.
Gemäß § 26 GebG 1957 gelten für die Bewertung gebührenpflichtiger Gegenstände grundsätzlich die Vorschriften des Bewertungsgesetzes 1955 mit der Maßgabe, dass bedingte Leistungen und Lasten als unbedingte, betagte Leistungen und Lasten als sofort fällige zu behandeln sind.
Auch gemäß § 17 Abs. 4 GebG 1957 ist es auf die Entstehung der Gebührenschuld ohne Einfluss, ob die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäftes von einer Bedingung oder von der Genehmigung eines der Beteiligten abhängt. Der Gesetzgeber hat damit klargestellt, dass er eine Bedingung, die in der Genehmigung durch einen der Vertragsteile gelegen ist, als dem Eintritt der Gebührenpflicht nicht entgegenstehend behandeln will.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bedeutet eine Vertragsverlängerung durch Optionsausübung nichts anderes als die Beifügung einer Potestativbedingung, bei deren Eintritt sich die Geltungsdauer eines Vertrages verlängert (Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band I, § 17 Rz 31 und die darin zitierte VwGH-Judikatur; vgl. VwGH 12.9.2017, Ra 2015/16/0061). Eine solche Bedingung ist nach § 26 GebG 1957 zu behandeln, sodass die Gebühr von dem Entgelt zu entrichten ist, das auf die Summe der ursprünglich vereinbarten und vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeiten entfällt (Fellner, w.o., § 26 Rz 41). Das Finanzamt ist daher zu Recht von einer bestimmten Zeit von 20 Jahren ausgegangen und hat den Gesamtwert der Leistungen - limitiert nach § 15 Abs. 1 BewG - mit dem Achtzehnfachen in Ansatz gebracht.
Die rechnerische Ermittlung des Jahreswertes des Entgelts ausgehend vom Basispachtzins samt den im Vertrag ziffernmäßig genannten Nebenkosten war im bisherigen Verfahren unstrittig. Da der Beobachtungszeitraum noch zu kurz ist - die Eröffnung des Einkaufszentrums erfolgte am 11.10.2016, um feststellen zu können, wie hoch im Durchschnitt der Jahre der umsatzabhängige Pachtzins und die Höhe der Nebenkosten sind, wird der angefochtene Bescheid auch hinsichtlich der Vorläufigkeit der Abgabenfestsetzung nach § 200 Abs. 1 BAO nicht abgeändert.
ECLI:AT:BFG:2018:RV.7101263.2016
Findok-Nr: 119312.1, aufgenommen am: 15.06.2018 09:31:40, Dokument-ID: 2460dc20-36e8-4ce8-ad24-8e969b143ebf, Segment-ID: 646957cb-e98d-4e26-8aed-e113d2a175f4