Source: http://www.actlegal-wmwp.com/wohnrechtliche-judikatur-des-ogh-newsletter-september-2017/
Timestamp: 2019-05-24 13:26:46
Document Index: 368253434

Matched Legal Cases: ['OGH', '§30', '§30', '§287', '§30', '§30', '§16', '§523', '§24', '§24', '§24', '§29', '§29', '§17', '§17', '§25', '§2', '§17', '§20', '§25', '§2', '§28', '§3', '§28', '§29', '§3', '§28', '§29', '§29', '§16', '§2', '§17', '§17', '§ 835', '§17', '§17', '§17', '§16', '§16', '§16']

Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter September 2017 – Wiedenbauer Mutz Winkler & Partner Rechtsanwälte GmbH
8 Ob 35/17f – Bei einer Handlung eines Mieters gegen das Eigentum, die Sittlichkeit und körperliche Sicherheit des Vermieters oder anderer Bewohner des Hauses wird der Kündigungsgrund des §30 Abs 2 Z3 3.Fall MRG bereits durch die Begehung der Tat verwirklicht
Gemäß §30 Abs 2 Z3 3. Fall MRG kann ein Mieter vorzeitig gekündigt werden, wenn er gegenüber dem Mieter oder einem Mitbewohner des Hauses eine mit Strafe bedrohte Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit begeht. In diesem Fall hatte der Mieter einen anderen Bewohner der Wohnhausanlage im Hof mit einem Messer attackiert und mit Faustschlägen verletzt. Aufgrund dessen war er wegen Begehung einer mit Strafe bedrohten Handlung im Zustand voller Berauschung (§287 StGB) rechtskräftig verurteilt worden. Für den Kündigungsgrund der Begehung einer mit Strafe bedrohten Handlung ist nicht erforderlich, dass dadurch den Bewohnern das Zusammenleben verleidet wurde (1 Ob 169/03i immolex 2004/29 [Iby]). Der Kündigungsgrund wird schon durch die Tat selbst verwirklicht, ohne dass es auf ein „Gesamtverhalten“ oder auf eine ungünstige Zukunftsprognose ankommt (RIS-Justiz RS0070257 [T2] = 2 Ob 242/06m; Würth/ Zingher/ Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 §30 MRG Rz 25 mwN, Prader, Manz Wohnrecht MRG5.00 §30 Rz 11).
5 Ob 30/17y – Änderungen an einem im Wohnungseigentum stehenden Haus durch einen Wohnungseigentümer bedürfen der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Liegt diese nicht vor, kann die Entfernung, Wiederherstellung und zukünftige Unterlassung gefordert werden
Ein Miteigentümer hatte an der Außenwand des Hauses einen Balkon errichtet, der durch Stahlkonsolen abgestützt wurde. Ein anderer Miteigentümer begehrte deren Entfernung mangels Vorliegen der erforderlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Gegen einen Wohnungseigentümer, der ohne die vorherige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer Änderungen (iSd §16 Abs 2 WEG) vornimmt, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer im streitigen Rechtsweg vorgehen (§523 ABGB) und die Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustandes sowie gegebenenfalls die Unterlassung zukünftiger Änderungen begehren (RIS-Justiz RS0083156). In einem solchen Verfahren ist die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung und die eigenmächtige Anmaßung als Vorfrage über die Berechtigung des Unterlassungs- und Wiederherstellungsbegehrens zu prüfen. Die Genehmigungsfähigkeit ist allerdings nicht Gegenstand eines solchen Verfahrens (RIS-Justiz RS0083156 [T1, T20]). Kein eigenmächtiges Handeln liegt dann vor, wenn zuvor die Zustimmung der Miteigentümer eingeholt wurde. Eine Verpflichtung der anderen Wohnungseigentümer einer Änderung zuzustimmen kann sich aus einem Vertrag ergeben. In diesem Fall hatte der klagende Miteigentümer sich keine besonderen technischen Ausführungen des Balkons bei der Abgabe seiner Zustimmungserklärung ausbedungen. Er hatte die sich objektiv aus den Plänen ergebenden Ausführungen widerspruchslos akzeptiert, keine vertraglichen Vorkehrungen getroffen, die darauf hätten schließen lassen, dass ihm eine bestimmte Art der Errichtung des Balkons wesentlich gewesen wäre, keine Nachforschungen betrieben und erst zwei Jahre nach der Errichtung des Balkons die Art der Errichtung mittels Konsolen an der Außenmauer beanstandet. Aus diesem Verhalten wurde der Schluss gezogen, dass die Zustimmungserklärung des Klägers keinen bestimmten Einschränkungen unterlegen hat.
5 Ob 20/17b – Abgrenzung Unternehmenspacht und Geschäftsraummiete
Bei der Abgrenzung kommt es immer auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls an (RIS-Justiz RS0031183, RS0020486 [T2], RS0020513 [T5], RS0020338 [T10], RS0020398 [T13], RS0020451 [T15]). Indikator für eine Unternehmenspacht ist, wenn Betriebsmittel und/oder eine Gewerbeberechtigung zur Verfügung gestellt werden und der vereinbarte Zins abhängig von der Höhe des erzielten Umsatzes ist (vgl RIS-Justiz RS0020398 [T2], RS0020513 [T15], RS0020486, RS0020586]. Das wichtigste Kriterium ist jedoch die Betriebspflicht, wenn diese auf einem wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers an der Art des Betriebs und an seinem Bestehen sowie seiner Weiterführung beruht (RIS-Justiz RS0020361, RS0020451 [T6, T16], RS0020513 [T14]). Die räumliche Einbindung des Unternehmens des Bestandnehmers in das Unternehmen des Bestandgebers (RIS-Justiz RS0020319) und/oder dessen Funktion als Nebenbetrieb (RIS-Justiz RS0020355), ist nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes sogar beim Fehlen einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung, ausreichendes Indiz für das Vorliegen einer Unternehmenspacht (8 Ob 108/04x).
5 Ob 19/17f – Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft können durch neuerliche Beschlussfassung wieder widerrufen oder geändert werden
Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft schlossen anlässlich von strittigen Sanierungsmaßnahmen des gemeinsamen Hauses eine gerichtliche Vereinbarung in einem Vorverfahren. Hinsichtlich eines außen gelegenen Stiegenaufgangs wurde festgehalten, dass dieser durch Aufbringung eines rutsch-winterfesten Bodenbelages (Fliesen oder Stein) saniert werden soll. Knapp ein Jahr später wurde sich anlässlich einer Eigentümerversammlung für eine Sanierung in Granit ausgesprochen. Ein entsprechender Umlaufbeschluss wurde mit dem Protokoll über die Eigentümerversammlung sämtlichen Wohnungseigentümern übermittelt. Die Antragsgegner erklärten sich mit der vorgeschlagenen Sanierung der Treppe in Granit einverstanden. Der Antragsteller jedoch nicht. In weiterer Folge begehrte er die Aufhebung dieses Mehrheitsbeschlusses, hilfsweise die Feststellung dessen Rechtsunwirksamkeit. Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft sind in Form von Beschlüssen zu fassen, für welche keine besondere Formerfordernisse bestehen (§24 Abs 1 WEG). Eine Eigenbindung der Eigentümergemeinschaft an ihre Beschlüsse besteht nicht. Die Eigentümergemeinschaft kann auch einen endgültig wirksamen Beschluss im Wege einer neuerlichen Beschlussfassung wieder widerrufen oder ändern (5 Ob 42/09a; Löcker in Hausmann/ Vonkilch WEG³ §24 WEG Rz 102). Da die in einem gerichtlichen Vorverfahren getroffene Vereinbarung nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes (allenfalls) einen Mehrheitsbeschluss darstellt, könne dieser kein Hindernis für eine neuerliche Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft sein.
5 Ob 111/17k – Abgrenzung eines einheitlichen Bestandsobjekts zu einem getrennten
Ob im Falle der separaten Anmietung, Bezeichnung und Vorschreibung des Mietzinses für mehrere Bestandsobjekte ein einheitliches Bestandsobjekt vorliegt, richtet sich nach dem Übereinstimmenden Willen der Parteien (RIS-Justiz RS0020405 [T12]; 5 Ob 227/16t).
5 Ob 63/17a – Anfechtungsfristen für Maßnahmen der Liegenschaftsverwaltung
Beschlüsse über Maßnahmen der Liegenschaftsverwaltung können aus formellen Gründen gemäß §24 Abs 6 WEG innerhalb eines Monats ab dem Hausanschlag angefochten werden. Beschlüsse über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung gemäß §29 Abs 1 WEG können darüber hinaus innerhalb von drei bzw sechs Monaten (bei unterbliebener Verständigung des Wohnungseigentümers von der beabsichtigten Beschlussfassung und von ihrem Gegenstand) ab Hausanschlag aus inhaltlichen Gründen angefochten werden. Die Anfechtung nach §29 WEG führt nicht zu einer Verlängerung der einmonatigen Anfechtungsfrist aufgrund formeller Mängel (RIS-Justiz RS0120359).
5 Ob 6/17v – Verpflichtung des Wärmeabgebers zur richtigen Rechnungslegung
Gemäß §17 Abs 1 Satz 1 HeizKG ist der Wärmeabgeber verpflichtet Rechnung zu legen. Die Abrechnung hat inhaltlich richtig (§§17 – 19 HeizKG) zu erfolgen. Dies kann im außerstreitigen Verfahren (§25 HeizKG) durchgesetzt werden (RIS-Justiz RS0122665 [T2]; RS0116552 [T5]). Als Wärmeabgeber gilt derjenige, der (1) eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage im eigenen Namen betreibt und Wärme unmittelbar an die Wärmeabnehmer weiter gibt oder (2) Wärme von dem Erzeuger übernimmt und im eigenen Namen an die Wärmeabnehmer weiter gibt. Ist die Eigentümergemeinschaft Wärmeabgeberin gemäß §2 Z 3 HeizKG, ist diese (§17 Abs 1 Satz 1 HeizKG) und neben ihr auch der Verwalter der Liegenschaft (§20 Abs 3 WEG) dem einzelnen Miteigentümer gegenüber zur Legung einer inhaltlich richtigen Abrechnung nach den Regelungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes verpflichtet. Wird zunächst nur die Eigentümergemeinschaft belangt, ist der Verwalter dem Verfahren gemäß §25 Abs 3 letzter Satz HeizKG von Amts wegen dem Verfahren als Partei beizuziehen.
5 Ob 98/17y – Grundsätzlich sind alle Wohnungseigentümer anteilig zur Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft verpflichtet
Der Antragsteller bekämpfte eine Jahresabrechnung hinsichtlich allen Eigentümern nach Anteilen vorgeschriebenen Kosten für die Sanierung an den Terrassen des Hauses, zwecks Feuchtigkeitsisolierung. Dies wurde damit begründet, dass im Wohnungseigentumsvertrag eine gesonderte Vereinbarung über die Tragung der Kosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung, unter anderem von Balkonen, Terrassen samt Wand- und Deckenputz […] und des jeweiligen Fußbodenaufbaus ab Rohdecke des Wohnungseigentumsobjekts getroffen worden sei. Der Oberste Gerichtshof folgte dieser Ansicht nicht. An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden (siehe dazu Würth/ Zingher/ Kovanyi aaO §2 WEG Rz 23). Nach der Vertragsauslegung in diesem Einzelfall sei davon auszugehen, dass Kosten für die Instandhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft nicht von dem Wohnungseigentumsvertrag betroffen waren und nicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer überwälzt werden sollen. Jene Bereiche eines Hauses, die die „Außenhaut“ darstellen, stellen die allgemeinen Teile des Hauses dar (RIS-Justiz RS0069976; RS0083334 [T3]; H. Löcker in Hausmann/ Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³, §28 WEG Rz 54; Würth/ Zingher/ Kovanyi Miet- und Wohnrecht23 §3 MRG Rz 11 je mwN). Die verfahrensgegenständlichen Feuchtigkeitsabdichtungen an den Terrassen haben die Außenhaut und somit allgemeine Teile des Hauses betroffen.
5 Ob 82/17w – Abgrenzung außerordentliche und ordentliche Verwaltung nach dem WEG
Die Eigentümergemeinschaft fasste einen Beschluss, wonach der Kellerabgang und die Kellermauer saniert werden. Nur die Mauer war aber baufällig. Trotzdem sollte die gesamte Kellerstiege erneuert werden, samt Abbruch und Erneuerung der Bodenplatte und der Querwände. Dieser Beschluss wurde in der Folge von einem Miteigentümer bekämpft. Von einer Maßnahme ordentlicher Verwaltung ist dann auszugehen, wenn die Erhaltung „in jeweils ortsüblichem Standard“ erfolgt. Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen gehören auch dann noch zur Erhaltung, wenn es sich dabei um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustandes handelt oder es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden. Ein echter Verbesserungsaufwand gemäß §28 Abs 1 Z 1 WEG, §29 Abs 1 WEG kann aber nicht der Mieteigentümergemeinschaft aufgebürdet werden (RIS-Justiz RS0083121). Auch wenn eine „Erhaltung“ iSd §3 Abs 1 MRG und §28 Abs 1 Z 1 WEG auch zu einer „Verbesserung“ führen kann, ohne dass dadurch eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung vorliegt, setzt dies in der Regel eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit, einen bestehenden Mangel oder zumindest eine Schadensgeneigtheit voraus (RIS-Justiz RS0116998). Da nicht bloß Maßnahmen die der Erhaltung der baufälligen Außenmauer des Kellerabgangs dienten, beschlossen waren, handelt es sich um eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme. Für den Fall einer außerordentlichen Verwaltung hat das Gericht gemäß §29 Abs 2 WEG einen Beschluss dann aufzuheben, wenn die Veränderungen den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde (Z 1) oder die Kosten der Veränderung – unter Berücksichtigung auf der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten – nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten (Z 2). Im Falle der Z 2 ist der Beschluss der Eigentümergemeinschaft aufrecht zu erhalten, wenn der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit übernommen wird oder es sich dabei um eine Verbesserung handelt, die allen Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht (§29 Abs 3 WEG). Da die Maßnahme in diesem Fall nicht aus der Rücklage gedeckt werden konnte, noch zum Vorteil aller Wohnungseigentümer war, war der Beschluss aufzuheben.
5 Ob 102/17m – Lagezuschlag bei in Gründerzeitvierteln (1870 – 1917) gelegenen Wohnungen
Mietzinsvereinbarungen wonach der Hauptmietzins den zulässigen Mietzins übersteigt, sind unwirksam. Der Vermieter ist dann dazu verpflichtet die zu viel geleisteten Beträge zurück zu bezahlen. Gemäß §16 Abs 4 2. Halbsatz MRG ist ein Lagezuschlag nach Abs 3 Z 3 leg cit nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§2 Abs 3 RichtWG). Die durchschnittliche Lage ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen (RIS-Justiz RS0111204). Eine Lage (Wohnumgebung) mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, ist höchstens als durchschnittlich einzustufen und als Merkmal einer Normwohnung zu qualifizieren (5 Ob 188/14d mwN). Es besteht aber die Möglichkeit des Gegenbeweises, wonach das konkrete Wohnviertel zu einem „Nicht-(mehr-)Gründerzeitviertel gehört (zB Ersatz einer solchen Anzahl von Gründerzeitgebäuden durch Neubauten, sodass diese nicht mehr überwiegen) (5 Ob 43/17k).
5 Ob 7/17s – Materielle Voraussetzung für eine Benützungsregelung gemäß §17 Abs 2 WEG ist, dass die allgemeinen Gebrauchsbefugnisse eines Mit- und Wohnungseigentümers (und nur dieser) in Sondernutzungsrechte an bestimmten Teilen dieser allgemeinen Teile umgestaltet werden
Die Antragstellerinnen beantragten (unter Bezugnahme auf die §§17 Abs 2, 52 Abs 1 Z 3 WEG und § 835 ABGB) eine gerichtliche Benützungsregelung betreffend gemeinschaftlicher Räume und Flächen im Keller des Hauses. Im Sinne der ursprünglichen Widmung gemäß Wohnungseigentumsvertrag sollte der als „Trockenraum“ bezeichnete Raum als gemeinschaftlicher Trockenraum, der als „Waschküche“ bezeichnete Raum als gemeinschaftliche Waschküche, der mit „Fahrräder/ Kinderwägen“ bezeichnete Raum als Fahrradabstellraum und der „Hackplatz“ als Raum zur Aufbewahrung der gemeinschaftlichen Haus- und Gartengeräte genutzt werden. Der Antragsgegner wandte dem ein, dass die Mehrheit der Parteien im Haus mit der seit Jahrzehnten geübten Gebrauchsordnung einverstanden sei, eine entsprechende Benützungsregelung vorliege und ein wichtiger Grund zu deren Änderung nicht gegeben sei. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer eine gerichtliche Regelung über die Benützung allgemeiner Teile der Liegenschaft oder die gerichtliche Abänderung einer bestehenden Regelung aus wichtigen Gründen beantragen (§17 Abs 2 WEG). Da die allgemeinen Teile einer Liegenschaft im ideellen Miteigentum aller Wohnungseigentümer stehen, ist Wesen einer Benützungsregelung, dass diese allgemeinen Gebrauchsbefugnisse eines Mit- und Wohnungseigentümers (und nur dieser) in Sondernutzungsrechte an bestimmten Teilen dieser allgemeinen Teile umgestaltet werden (5 Ob 205/03p, 5 Ob 182/14x = RIS-Justiz RS0118535 [T1], RS0105691 [T6], RS0013633 [T1], RS0013206 [T17]). Da die Antragstellerinnen in ihrem Antrag inhaltlich nicht die Zuweisung von Sondernutzungsrechten begehrten, sondern die Klarstellung, Änderung oder Rückkehr zur ursprünglichen spezifischen Widmung bestimmter allgemeiner Teile, widerspricht dies der Rechtsnatur der Benützungsregelung gemäß §17 Abs 2 WEG (der Zuweisung von Sonderrechten an allgemeinen Teilen des Hauses). Mangels Erfüllung der materiellen Voraussetzungen einer Benützungsregelung nach §17 Abs 2 WEG war der Antrag daher abzuweisen (5 Ob 182/14x).
5 Ob 105/17b – Die Verjährung von Mietzinsüberzahlungen muss in dem Verfahren eingewandt werden, um Berücksichtigung zu finden
Der Mieter begehrte in dem Verfahren die Rückzahlung des über den gesetzlich zulässigen Hauptmietzins in den letzten Jahren zu viel geleisteten Mietzins samt Zinsen. Einen solchen Anspruch hindernde Umstände wie die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs müssen eingewandt werden, da sie nicht von Amts wegen wahrgenommen werden müssen (RIS-Justiz RS0070654 [T1]), um deren Zuspruch zu verhindern. Die Zahlungszeitpunkte von Zinsen für Mietzinsüberzahlungen müssen jeweils exakt, schlüssig und nachvollziehbar angegeben werden, um erfolgreich zugesprochen werden zu können (RIS-Justiz RS0106116 [T5]).
5 Ob 77/17k – Der Lagezuschlag nach §16 Abs 2 MRG unterliegt dem richterlichen Ermessen, dass sich an den in §16 Abs 2 MRG angeführten und von der Rechtsprechung weiter entwickelten Kriterien orientiert
Ob und in welcher Höhe Ab- oder Zuschläge vom bzw zum Richtwertmietzins gerechtfertigt sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. (RIS-Justiz RS0117881 [T1]; RS0116132 [T2]). §16 Abs 2 MRG orientiert sich dabei an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens. Es können nicht alle (auch die winzigsten) Ausstattungsdetails gesondert bewertet und die dadurch gewonnenen Zuschläge zusammen gezählt werden, sondern ist eine Gesamtschau geboten. Die Auflistung und Bewertung einzelner Faken kann daher nur ein Kontrollinstrument sein, währen die Justierung im Einzelfall nach richterlichem Ermessen zu erfolgen hat (RIS-Justiz RS0117881). Diese Ermessensübung ist im Interesse der Rechtssicherheit nur dann vom Obersten Gerichtshof zu prüfen, wenn es zu einer krassen Verkennung der Rechtslage gekommen ist (5 Ob 180/00g).
Wien/Klagenfurt, September 2017