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Timestamp: 2020-08-14 22:28:18+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 1755', 'art. 1754', 'sentenza ', 'art. 1755', 'art. 2932', 'art. 2932', 'Cass. Sez. ', 'art. 1755', 'art. 1755', 'art. 1454', 'art. 1385', 'art. 832', 'art. 1376', 'art. 1140']

La provvigione è sempre dovuta al mediatore?
Si è già avuto modo di affrontare il tema del mediatore immobiliare (comunemente, anche se non in modo giuridicamente corretto, chiamato agente immobiliare), delle disposizioni legislative che ne regolano l’operato (codice civile art. 1755 e ss oltre alla normativa speciale), ai requisiti richiesti al fine di professionalizzarne la figura.
Spendiamo poche righe solo per ricordare che l’art. 1754 cc definisce mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza e rappresentanza”. Il mediatore pertanto è quel professionista ha quindi lo scopo di far concludere un affare a due soggetti, venditore ed acquirente, o conduttore e locatore, che egli mette in contatto.
Oggi soffermiamo la nostra attenzione su un particolare aspetto, anche grazie alla sentenza della Corte di Cassazione che è di recente intervenuta sul tema (la nr. 7781 del 10.4.2020), ossia quello del “se e quando” matura il diritto alla provvigione.
Partiamo da quello che sul punto dispone il codice civile e, in particolare, partiamo dalla lettura dell’art. 1755 cc primo comma “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare e' concluso per effetto del suo intervento” .
La domanda rispetto alla quale spesso sorgono contrasti tra le parti è “quando vi è la conclusione dell’affare?”. Per fornire la risposta, però, è necessario attribuire il corretto significato al termine “affare”.
Con questa espressione si fa riferimento a quella situazione che si verifica quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
Concluso l’affare come anzi inteso il mediatore matura il diritto alla provvigione.
Di contro, alcun diritto sorge qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso.
Si versa in questa ipotesi, ad esempio, nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero sia stato stipulato un cd. “preliminare di preliminare” che costituisce un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento.
Esso, infatti, pur essendo di per sè stesso valido ed efficace (e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015)) non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito. In tal caso la parte, infatti, può solo soltanto invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio.
Un tema strettamente collegato a quanto sopra esposto, è quello se la provvigione sia dovuta ad ogni mediatore, nel caso ne siano intervenuti più di uno nell’affare poi concluso.
La risposta che viene data dalla Corte di Cassazione (ordinanza nr. 869/18) è positiva e fonda le sue ragioni nel fatto che l’intervento di un successivo mediatore non interrompe il nesso di causalità tra l’attività del primo mediatore e la conclusione dell’affare.
Ma, il tema del diritto alla provvigione non si può ritenere esaurito qui in quanto altro elemento che deve essere esaminato è quello esposto nel secondo comma dell’art. 1755 cc che dispone in merito alla quantificazione della provvigione.
In particolare la norma così recita “La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.
Nel consegue, quindi, che in difetto di prova di pattuizione sul quantum, di tariffe professionali o di usi (ricavabili per esempio presso le Camere di Commercio) la quantificazione della provvigione dovuta al mediatore - atteso il carattere sussidiario dei criteri previsti in ordine successivo dall'art. 1755, comma 2, c.c. è affidata al Giudice che deve provvedere secondo equità.
Pertanto è opportuno determinare sempre il quantum in modo tale da evitare di dover avviare contenziosi dinnanzi l’Autorità Giudiziaria competente.
STIPULARE IL DEFINITIVO “ENTRO E NON OLTRE”: MA COSA VUOL DIRE?
Il contratto preliminare, descritto dall’articolo 1351 del codice civile, è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare, in un momento successivo e secondo modalità concordate, il contratto di compravendita definitivo (il cd rogito), del quale se ne determinano gli elementi essenziali.
È dunque il negozio redatto in forma scritta con il quale il proprietario dell’immobile (promissario venditore) si impegna a vendere all’altra parte (promittente acquirente), che si impegna a comprare al prezzo pattuito.
Dal preliminare nasce solo l’obbligo di contrarre; gli effetti tipici della compravendita si produrranno, infatti, in un momento successivo e precisamente alla data dalle parti solitamente indicata per il rogito.
Quindi il contratto preliminare è un contratto obbligatorio che vincola le parti a concludere un successivo contratto ove può accadere che i due contraenti decidano di inserire il giorno entro il quale deve essere concluso il contratto definitivo oppure no. Qualora si verifichi questa ultima ipotesi va precisato che il contratto rimane comunque valido ed efficace e la fissazione del termine avviene da parte del giudice adito da uno dei contraenti. Qualora non vi sia un termine di adempimento fissato dalle parti e qualora che nessuna si attivi nei confronti dell’altra, né in via giudiziale né in via stragiudiziale, la giurisprudenza ha applicato gli ordinari termini di prescrizione ritenendo peraltro che essi decorrano dal giorno della stipulazione del contratto preliminare, contrariamente alla regola della inesigibilità immediata delle prestazioni da esso scaturenti.
Si consideri il caso in cui le parti contraenti inseriscano la data e poi non venga rispettata da una delle due. Ebbene vi sono non solo delle conseguenze, ma queste sono diverse a seconda che il termine sia considerato perentorio od ordinatorio. Infatti non è così scontato considerarlo perentorio per il solo fatto che vi è l’espressione “entro e non oltre” nel contratto preliminare. Le ragioni? Le ha precisate la Corte di Cassazione specificando che il termine viene qualificato dal giudice come essenziale soltanto valutando le espressioni delle parti, la natura e l’oggetto del contratto. Se dall’insieme di questi elementi risulta inequivocabilmente che, scaduta la data per il definitivo, viene meno anche l’utilità economica del contratto, allora il termine potrà considerarsi essenziale.
Ora se a seguito delle valutazione il termine fosse considerato essenziale, il suo mancato rispetto comporta la risoluzione del contratto e la restituzione della caparra confirmatoria (o del doppio).
Diversamente nel caso non sia rispettato un termine considerato “semplice”, il contratto continua ad essere efficace. Allora si pone, qui, un altro problema. Questo contratto rimane efficace “per sempre”?
La risposta è negativa: in tal caso la parte adempiente deve provvedere ad inviare tramite una raccomandata una diffida ad adempiere di cui all’art. 1454 cod. civ. Detto articolo prevede che il decorso del termine di 15 giorni indicato nella lettera comporta la risoluzione di diritto del contratto.
La disposizione nello specifico stabilisce infatti che “alla parte inadempiente l’altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s’intenderà senz’altro risoluto. Il termine non può essere inferiore a 15 giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore. Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto“.
Una volta che è intervenuta la risoluzione del contratto, vuoi a seguito del termine essenziale vuoi a seguito di diffida ad adempiere, la parte non inadempiente potrà trattenere la caparra confirmatoria ricevuta.
Quale è infatti la funzione di questa caparra?
E’ una somma di denaro che alla firma del preliminare il promittente venditore riceve dal promissario acquirente a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni giuridiche che quest’ultimo di è assunto.
Tanto è vero che se il promittente acquirente fosse inadempiente dovrebbe restituire il doppio della caparra; se lo fosse il promissario venditore dovrebbe versare il doppio della caparra ricevuta.
Se vi fosse, invece, adempimento delle rispettive obbligazioni viene meno la funzione di garanzia e, quindi, la somma di denaro propria della caparra e pertanto questa dovrà essere restituita o imputata alla prestazione stessa.
Fermo quanto sopra si segnala che l’art. 1385 terzo comma cc prevede, comunque, la possibilità per la parte non inadempiente di ottenere l'adempimento del contratto ovvero la risoluzione dello stesso (e in ogni caso l’integrale risarcimento del danno) secondo le regole generali.
Ma come si presenta la caparra confirmatoria? Essa è un patto contrattuale a natura reale in quanto le parti concordemente convengono che l’una consegni all’altra, per l’appunto una somma di denaro o una quantità di cose fungibili (ossia di beni che possono essere scambiati con altri dello stesso genere). In quanto patto contrattuale esso accede ad un negozio principale con la conseguenza che in caso di declaratoria di nullità di quest’ultimo, colui che ha versato la caparra (cd solvens) ha diritto alla restituzione in quanto è venuto meno il titolo che aveva giustificato la dazione della somma di denaro.
VENDITA PROPRIETÀ - ACQUISTO NUDA PROPRIETÀ = RIMANE DIRITTO DI USUFRUTTO in capo al venditore
Qualora venga concluso un contratto di compravendita avente ad oggetto la proprietà o la nuda proprietà si verifica la conclusione di un contratto.
Tuttavia l’oggetto è differente dal momento che in quest’ultimo caso l’oggetto è il “solo” diritto di nuda proprietà sul bene in quanto l’acquirente non ne può usufruire immediatamente, come avviene, invece, nella prima situazione.
Quali sono le ragioni che portano le persone a compiere questa operazione economica?
Lato venditore la risposta può essere ravvisata nel fatto di reperire una immediata disponibilità economica, mentre lato acquirente può essere individuata nel fatto di voler fare un investimento economico non avendo la necessità e l’urgenza di andare ad abitare in quella casa.
Con la vendita, il precedente proprietario quindi rimane ad abitare all’interno della casa per un determinato periodo definito in sede di contrattazione o sino alla sua morte. Ed è proprio il valore di mercato dell’immobile e l’età dell’usufruttuario che determina il valore della nuda proprietà, valore che poi si rivaluta nel tempo secondo precisi coefficienti aggiornati dal Ministero delle Finanze.
Rimanendo all’interno dell’immobile l’usufruttuario deve utilizzare il bene con diligenza e deve farsi carico di tutte le spese di ordinaria manutenzione e della tassa di proprietà ove dovute. Infatti secondo l'articolo 1008 cc "l'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito". Le spese di straordinaria manutenzione, invece, rimangono a carico del nudo proprietario.
Acquistare LA proprietà significa, invece, acquistare il diritto disciplinato dall’art. 832 cc che così dispone “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”. Ne consegue che la proprietà è un diritto reale perché è un diritto sulla res, ossia sulla cosa indipendentemente da chi sia la persona titolare del diritto. E’ un diritto tipico, in quanto previsto dalla legge, che si trasferisce con il consenso delle parti ai sensi e per gli effetti dell’art. 1376 cc.
Diverso dalla proprietà è poi il possesso che l’art. 1140 cc definisce come “il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa”.
Infine dal possesso deve essere tenuta distinta la detenzione che è quella situazione che si verifica quando un soggetto riconosce che la cosa che detiene non è la sua. Ed è proprio questo l’elemento che distingue il possesso dalla detenzione, ossia l’elemento psicologico.
Infatti mentre il possesso presuppone il cd animus possidendi, ossia la volontà di comportarsi come titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale, la detenzione presuppone, invece, l’animus detenendi, ossia il riconoscimento dell’altruità del diritto di proprietà. La detenzione di solito nasce con un contratto, non necessariamente scritto. L’ipotesi principale è il comodato, ma può essere anche un contratto di locazione, di noleggio.
Vi è da chiedersi ora se il soggetto può trasformare la detenzione che ha della cosa in possesso.
La risposta è positiva purchè questa non rimanga una volontà interna alla persona ma venga dalla stessa esteriorizzata.
Ad esempio in caso di locazione, il conduttore è un detentore. Se il soggetto non volesse più essere tale dovrebbe mutare il suo animus da detenendi a possidendi e quindi alla scadenza del contratto dovrebbe rimanere all’interno dell’immobile e non dovrebbe pagare il canone.
A fronte quindi di una stessa situazione di fatto, molte solo le situazioni di diritto che si possono profilare e che è bene conoscere.
Avv.Elisa Boreatti
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