Source: https://www.lexconsult.it/documenti.xhtml?cat=13&scat=21
Timestamp: 2019-05-26 08:15:15+00:00
Document Index: 45615051

Matched Legal Cases: ['art.8', 'art. 42', 'art 1418', 'art. 1418', 'art. 1418', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 7', 'art. 8', 'sentenza ']

Home Area documenti Quesiti	Prelazione-Avviamento
Nº 4919
Data 26/05/2014
QUESITO N. 557: Inefficacia dell’invito alla prelazione. Se la denuntiatio al conduttore ad uso non abitativo è valida qualora sia sottoscritta da uno solo dei locatori
QUESITO N. 544: PRELAZIONE AGRARIA: MODALITA’ E TERMINI. SE L’EVENTUALE RICHIESTA DI INFORMAZIONI DA PARTE DEL CONFINANTE A SEGUITO DELL’ INVITO AD ESERCITARE LA PRELAZIONE EQUIVALE A RINUNCIA.
Nº 4719
Nº 4702
QUESITO N.491: Prelazione agraria. Modalità operative per l’agente immobiliare laddove abbia ritirato proposta di acquisto da parte di uno dei confinanti, prima ancora che il promittente venditore abbia invitato alla prelazione tutti gli aventi diritto.
Nº 4531
QUESITO N. 438: Il diritto di avviamento nell'ipotesi di nuova locazione commerciale.
Nº 4429
Nº 4362
Nº 4298
QUESITO N. 395: Se in caso di vendita di un fondo agricolo, occupato di fatto (cioè senza atto scritto) da un colono ma con più confinanti coltivatori diritti tutti invitati alla prelazione, esistono dei criteri per stabilire a chi di essi spetti il
QUESITO N. 353: Se rientra nella responsabilità del notaio l’accertamento della sussistenza del diritto di prelazione in capo al confinante che sia andato in pensione.-
Nº 3694
Data 07/01/2010
QUESITO N. 345: Se per esercitare il diritto di prelazione agraria bisogna, oltre che essere coltivatore diretto, avere requisiti di età e se non li si ha si può far intervenire i figli anch’essi coltivatori diretti ma non intestatari del fondo.-
Nº 3561
Quesito n. 341 : Se la prelazione agraria spetta all’usufruttuario o al nudo proprietario del fondo confinante.-
L’istituto della prelazione attribuisce ad un determinato soggetto il diritto di essere preferito ad altri, a parità di condizioni, qualora decida di concludere un determinato contratto. Tale istituto non obbliga il soggetto che concede la prelazione alla stipula del contratto, ma lo vincola qualora decide di addivenirne. Il diritto del prelazionario non è legato al contratto finale, ma consiste nell’essere preferito ad altri, a parità di condizioni.- La prelazione può essere legale o volontaria.- Nel novero delle prelazioni legali rientra la prelazione agraria disciplinata dall’art.8 della legge 590 del 1965, che dispone che: “in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria,a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”.- Come si evince dalla lettura della norma scopo della prelazione agraria è quello di collegare la proprietà del fondo agricolo con il soggetto che con la sua opera determina lo sfruttamento del suolo, senza peraltro privare il proprietario del suo diritto, ma soltanto condizionandone l’esercizio a vantaggio di una determinata categoria di soggetti, i quali, sfruttando la redditività della terra, beneficiano di una sorta di rapporto privilegiato tra proprietà e soggetto lavoratore.- Dal tenore della norma è possibile individuare non solo i soggetti titolari del diritto di prelazione, ma anche le condizioni e i requisiti previsti dal legislatore per poter correttamente esercitare il suddetto diritto.- Soffermandosi sul requisito soggettivo, più problematico a livello interpretativo rispetto agli altri, la prima questione che si pone è se l’elencazione che si rinviene nella norma è da considerarsi tassativa o meno. Se si aderisce alla prima soluzione prospettata non si potrà parlare di diritto di prelazione in capo al conduttore il cui titolo sia invalido, o addirittura mancante. Riguardo al titolo invalido non vi sono dispute giurisprudenziali nel considerare inesistente il diritto di prelazione. Maggiori dubbi sono sorti invece riguardo alla possibilità che il prelazionario sia in effetti un coltivatore di fatto. Nonostante la soluzione estensiva sia aderente alla ratio della legge la Cassazione con orientamento unanime considera tassativa l’elencazione della legge (Cass. 19 novembre 1979, n. 6048).- Il particolare interesse che riveste la questione ha spesso coinvolto la Corte Costituzionale che ha dichiarato manifestamente infondata l’eccezione di incostituzionalità delle leggi agrarie per contrasto con l’art. 42, terzo comma della Costituzione, vertendosi in tema di limitazioni del diritto di proprietà (Corte Costituzionale 26 gennaio 1990, n. 32).- Altro aspetto che merita di essere segnalato attiene al particolare interesse pubblico che caratterizza tutta la normativa sulla prelazione agraria. Infatti non pochi problemi interpretativi sono sorti riguardo alla disciplina applicabile in caso di violazione delle norme agrarie. Ci si chiedeva se tale violazione integrasse un’ipotesi di nullità virtuale, ex art 1418, prima comma del codice civile. La Giurisprudenza, con orientamento maggioritario, ha messo a tacere ogni dubbio, sostenendo che la violazione di una norma imperativa non dà luogo necessariamente alla nullità del contratto giacché l'art. 1418, primo comma, cod. civ., con l'inciso "salvo che la legge disponga diversamente", esclude tale sanzione ove sia predisposto un meccanismo idoneo a realizzare ugualmente gli effetti voluti della norma, indipendentemente dalla sua concreta esperibilità e dal conseguimento reale degli effetti voluti e che pertanto la vendita di un fondo compiuta senza il rispetto delle norme sul diritto di prelazione di cui agli artt. 8 della legge n. 590 del 1965 e 7 della legge n. 817 del 1971, non è viziata da nullità ai sensi dell’art. 1418 c.c., sussistendo il rimedio del riscatto (Cass. 24/05003, n. 8236).- L’art. 7 della legge n. 817 del 1971, ha esteso il diritto di prelazione agraria anche al “al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”.- Con tale modifica il legislatore ha affiancato alla figura della prelazione cd comune che incide sul fondo messo in vendita a favore del coltivatore diretto insediato sul fondo stesso, quella del confinante che avvantaggia il proprietario coltivatore diretto del fondo confinante a quello messo in vendita.- Obiettivo del legislatore, soprattutto dopo la modifica è quello di favorire il consolidamento e accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni agricoli, incentivando la formazione di imprese coltivatrici di più ampie dimensioni.- Per stabilire se il diritto di prelazione spetti all’usufruttuario o al nudo proprietario confinante è necessario analizzare quelli che sono i requisiti oggettivi e soggettivi che il legislatore impone affinchè si possa correttamente esercitare il diritto di prelazione.- Dal tenore dell’ art. 7 della legge citata si evince che le condizioni perché operi la prelazione agraria del confinante sono le seguenti: a) sul piano oggettivo occorre la contiguità dei fondi; b) sul piano soggettivo occorre che sul fondo contiguo sia insediato un proprietario coltivatore diretto; c) sempre sul piano soggettivo, come elemento di esclusione, occorre che sul fondo posto in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido.- Riguardo al concetto di contiguità dei fondi esso è stato ritenuto corrispondente o a quello di confinanza in senso giuridicamente proprio, oppure a quello di contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione (Cass. 3 aprile 1990, n. 2767); sia questa linea di demarcazione meramente ideale oppure materializzata con muri, siepi, recinzioni o altri segnali; e comunque con esclusione del concetto di contiguità allorquando si verifica la c.d. contiguità funzionale, ossia quando i fondi sono separati ma idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria (Cass. 6 agosto 2002, n. 11779).- Dal tenore letterale dell’art. 7 della legge n. 817 del 1971 emerge che il diritto di prelazione spetta al confinante purché egli sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante.- Occorre, poi, che ricorrano nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall'art. 8 della legge 590 del 1965 per il coltivatore del fondo posto in vendita, cui il citato art. 7 rinvia e, quindi, anche la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà (Cass. 16/06/2005, n. 12963).- Necessaria ai fini della prelazione è anche la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente che costituisce, a norma dell'articolo 8 primo comma della legge n. 590 del 1965, condizione anch’essa per l'insorgenza del diritto di prelazione in capo al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante.- Occorre, ancora, che i fondi confinanti con quello del quale si chiede il riscatto siano coltivati direttamente dal proprietario, in quanto solo in questo caso si attua, con l'accorpamento, lo scopo normativamente perseguito, ovvero la formazione di imprese dirette coltivatrici di più ampie dimensioni, più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico, laddove l'esercizio della prelazione non è previsto in favore di chi sul fondo eserciti l'allevamento del bestiame o di chi eserciti attività di coltivatore diretto su fondi diversi rispetto a quelli confinanti ( Cass. 04/02/2002, n. 2505).- Altro requisito indicato dalla legge è che sul fondo messo in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido. Infatti la presenza sul fondo messo in vendita di un coltivatore diretto, anche se rinunciatario, esclude l’esercizio della prelazione da parte del proprietario confinante (Cass. 21 aprile 2005, n. 8369).- Rispetto al caso concreto non si contesta l’esistenza dei requisiti indicati alle lettere a) e c).- Occorre invece soffermarsi sul requisito soggettivo di cui alla lettera b), che prescrive, come abbiamo già anticipato, che il diritto di prelazione spetta al confinante purchè sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante.- Solo per ragioni di chiarezza si ricorda che mentre la proprietà è il diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo delle cose, l’usufrutto è un diritto reale di godimento e consiste nella facoltà di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.- In altre parole, l’usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso del bene di cui ha l’usufrutto e di trarre dal bene tutte le utilità che potrebbe avere il proprietario, ma comunque presuppone il riconoscimento della terzietà dello stesso. Infatti, ai sensi dell’articolo 1001 c.c., alla scadenza del rapporto l’usufruttuario è tenuto a restituire il bene che ha formato oggetto del suo diritto nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo l’ordinario deterioramento derivante dal godimento.- Quando su un bene è costituito il diritto di usufrutto a favore di una persona la situazione nella quale viene a trovarsi il proprietario, spogliato di ogni utilità economica fino all’estinzione dell’usufrutto, si definisce nuda proprietà. La costituzione dell’usufrutto comporta che il proprietario perde la disponibilità materiale del proprio bene, ma non anche il diritto di proprietà che per quanto svuotato del godimento resta a lui intestato.- Alla luce delle disposizioni di legge e della stessa ratio delle norma ammettere che il diritto di prelazione spetti all’usufruttuario significherebbe non solo violare il disposto della norma che parla infatti di “proprietario”, ma anche vanificare la ratio dell’istituto, volto a garantire l’accorpamento dei fondi. Non vi è chi non veda l’impossibilità di realizzare tale obiettivo in capo all’usufruttuario dato il carattere temporaneo del suo diritto.- Rispetto, invece, alla posizione del nudo proprietario sicuramente non vi è contestazione rispetto al suo titolo di proprietà. Problemi interpretativi si pongono invece con riferimento alla sua posizione di coltivatore diretto. Infatti secondo alcune decisioni della Cassazione la qualifica di coltivatore diretto deve inerire alla conduzione del terreno confinante con quello in vendita, altre accordano la prelazione agraria al proprietario del fondo confinante che sia coltivatore diretto senza che però rilevi la conduzione del fondo.- Aderendo a tale ultimo orientamento è possibile affermare che il diritto di prelazione spetta anche al nudo proprietario, in quanto anch’esso è titolare del diritto di proprietà. (Tribunale di Pinerolo 24 febbraio 1988).- Il diritto ad esercitare la prelazione agraria spetterebbe al solo nudo proprietario, unico titolare del diritto di proprietà e non anche all’usufruttuario.-
QUESITO N. 312: Se spetta l’indennità di avviamento ad una società che ha ricevuto disdetta dal locatore, ma, che prima della scadenza del contratto, viene messa in liquidazione.-
QUESITO N.308: Se un fabbricato e un terreno agricolo separati da una strada, ma appartenenti allo stesso proprietario, possono essere venduti liberi da pesi nel caso in cui il terreno, ma non il fabbricato, sia affittato in virtù di un accordo verbale.
Nº 2380
Data 04/04/2008
Nº 2360
Data 21/03/2008
QUESITO N. 281: Se è configurabile il diritto di prelazione agraria su un immobile ad uso abitativo costruito su terreno agricolo.-
Nº 2351
Data 14/01/2008
QUESITO N. 255: Se è possibile l’esercizio del diritto di prelazione agraria, ex art. 8 legge 26 maggio 1965, n. 590, su un terreno che ricade nella zona “F1”del piano regolatore generale.-
Data 13/10/2007
QUESITO N. 236: Se i box costruiti sotto la vigenza della c.d. legge “ponte” possono essere alienati a terzi senza riconoscere il diritto di prelazione al proprietario dell’appartamento di cui costituiscono pertinenza.-
QUESITO N. 208: A chi spetta il diritto di prelazione agraria nel caso vi siano più confinanti coltivatori diretti?
Data 23/05/2007
QUESITO N. 206: Se il confinante di un fondo agricolo può essere preferito al coltivatore diretto nella vendita dello stesso.-
Nº 3173
Data 26/03/2007
QUESITO N. 171: Nel caso di vendita di un immobile locato per l’esercizio di una attività professionale, spetta al conduttore il diritto di prelazione e di riscatto?
Nº 2671
QUESITO N. 153: Se è possibile vendere un terreno agricolo con permesso di costruire una casa colonica liberamente, anche ad un privato o è necessario che l’ acquirente rivesta particolari qualifiche, quale quella di coltivatore diretto
Data 09/11/2006
QUESITO N. 140: Se sussiste il diritto di prelazione relativamente ad un locale commerciale gestito da un soggetto che a seguito di sentenza di divisione giudiziale ha avuto il diritto ad esercitare nell’immobile un’attività commerciale.-
Data 07/11/2006
QUESITO N. 138: Se nel caso di vendita di un locale commerciale sublocato a terzi, il diritto di prelazione spetti al conduttore o al subconduttore.-
Data 15/06/2005
QUESITO N. 104: Se il proprietario di un immobile ricevuto per donazione in uno ad un cortile rimasto in comunione con gli altri eredi, è tenuto, stante la proprietà comune del cortile, a concedere la prelazione agli stessi nella vendita dell'intero
Nº 1201
Data 08/06/2005
QUESITO N. 103: Se il proprietario alienante deve riconoscere il diritto di prelazione agraria quando i fondi confinandi sono separati da una strada interponderale o vicinale.-
Nº 1183
Data 24/05/2005
QUESITO N.102 : Se in presenza di una pluralità di coltivatori diretti proprietari di terreni diversi, tutti confinanti con il fondo rustico posto in vendita, a chi spetta il diritto di prelazione
Data 23/12/2003
Data 13/11/2003
QUESITO N. 058: Se spetta il diritto di prelazione e il diritto all'avviamento commerciale al conduttore di un locale adibito ad uso vetrina
Data 05/09/2003
QUESITO N. 052: Se in caso di vendita di un terreno rientrante nella zona edificabile di completamento è escluso il diritto di prelazione
Nº 3034
Data 19/04/2003
QUESITO N. 043: Se in caso di vendita di un terreno poi scoperto avente destinazione urbanistica, spetta il diritto di prelazione agraria
Data 03/04/2003
QUESITO N. 027: Se spetta all'attuale proprietario di un locale commerciale sito in un condominio il pagamento delle spese riguardanti lavori già eseguiti, ma che al momento della loro approvazione egli non era ancora proprietario
Data 24/02/2003
QUESITO N. 020: Se in caso di vendita di un terreno agricolo e di un fabbricato rurale il diritto di prelazione agraria del confinante spetta solo in riferimento al terreno o si estende anche al fabbricato
QUESITO N. 016: Se il nudo proprietario in caso di vendita della nuda proprietà ha l'obbligo di offrirlo in prelazione al conduttore nonostante la mancata comunicazione dell'avvenuta locazione da parte dell'usufruttuario