Source: http://docplayer.se/39998829-Gransdragningen-mellan-bostadsfastigheter-och-jordbruksfastigheter-med-bostadshus-linnea-nilsson-ida-olofsson.html
Timestamp: 2018-01-22 18:18:26+00:00
Document Index: 35907632

Matched Legal Cases: ['HD ', 'Domstolen ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'HD ']

Gränsdragningen mellan bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter med bostadshus. Linnéa Nilsson Ida Olofsson - PDF
Download "Gränsdragningen mellan bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter med bostadshus. Linnéa Nilsson Ida Olofsson"
1 Gränsdragningen mellan bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter med bostadshus Linnéa Nilsson Ida Olofsson
2 Copyright Linnéa Nilsson och Ida Olofsson 2015 Båda författarna har gemensamt bidragit till hela examensarbetet. Fastighetsvetenskap Institutionen för Teknik och samhälle Lunds Tekniska Högskola Lunds Universitet Box Lund ISRN/LUTVDG/TVLM/15/5342 SE Tryckort: Lund 2
3 Gränsdragningen mellan bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter med bostadshus The demarcation between residential property units and agriculture property units with residential buildings Examensarbete utfört av/master of Science Thesis by: Linnéa Nilsson, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH Ida Olofsson, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH Handledare/Supervisor: Svante Nilsson, universitetsadjunkt, Fastighetsvetenskap, LTH, Lunds Universitet Helena Ljungqvist, förrättningslantmätare, Lantmäterimyndigheten i Helsingborgs kommun Examinator/Examiner: Malin Sjöstrand, universitetslektor, Fastighetsvetenskap, LTH, Lunds Universitet Opponent/Opponent: Christoffer Göransson, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH, Lunds Universitet Anton Stampe, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH, Lunds Universitet Nyckelord: Bostadsfastighet, jordbruksfastighet, fastighetsbildningslagen, fastighetsstorlek, fastighetstaxering, jordförvärvslagen, arrende, bygglov, strandskydd Keywords: Residential property unit, agriculture property unit, Real Property Formation Act, property unit size, property tax assessment, Land Acquisition Act, ground lease, building permit, protected shoreline 3
5 Abstract In 1991 there was an amendment in the Swedish Real Property Formation Act, which made it possible to form large residential property units with agriculture land for small livestock and crop production. In 1994 another amendment made it possible to form smaller agriculture property units than previously. In connection with this, demarcation problems occurred. The purpose of this master thesis is to investigate where the line between residential property units and agriculture property units with residential buildings goes in different Swedish laws. This study will also illustrate how the changes in the Real Property Formation Act in 1991 have affected the demarcation. The methods used are studies of literature, preparatory works, court cases, interviews and a study based on completed cadastral dossiers in Skåne, Sweden. It was found that there is a difference between the examined laws regarding the demarcation of the terms residential property unit and agriculture property unit. The biggest difference is between the Real Property Formation Act and the Property Tax Assessment Act. The Property Tax Assessment Act only allows residential units up to 2 hectare, while the Real Property Formation Act doesn t have a size limit for each purpose. This study shows that it s not easy to set a size limit of how big a residential property unit and how small an agriculture property unit with residential buildings should be. However, with all the collected material it s found that there should be a gap between the sizes. The result of this master thesis is that a residential property unit should not be any bigger than 10 hectare and an agriculture property unit with residential buildings should not be any smaller than 15 hectare. The cadastral surveyor still has to do an individual assessment on each property formation, and therefore can there be reasons for deviations from these size limits. 5
7 Sammanfattning År 1991 genomfördes ändringar i fastighetsbildningslagen som gjorde det möjligt att bilda stora bostadsfastigheter med mark för mindre djurhållning och växtodling, vilket tidigare inte ansågs lämpligt. År 1994 genomfördes ytterligare ändringar i FBL som innebar att det företagsekonomiska kravet på jordbruksfastigheter sänktes, vilket gjorde att man kunde bilda mindre jordbruksfastigheter för deltidsjordbruk än vad man tidigare kunde. Begreppen bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter behandlas i flera lagar, men begreppen skiljer sig åt i de olika lagarna. I och med ändringarna i FBL uppstod ett gränsdragningsproblem mellan bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter med bostadshus. Detta examensarbete redogör för var gränsen går mellan bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter med bostadshus i olika lagar samt belyser hur ändringarna som genomfördes i FBL 1991 och 1994 har påverkat gränsdragningen. De områden som studeras är fastighetsbildning, fastighetstaxering, jordförvärv, arrende, bygglov och strandskydd. Examensarbetet baseras på studier av litteratur, propositioner, lagkommentarer och rättsfall, intervjuer med sakkunniga samt en undersökning av förrättningsakter. Studien av begreppen bostadsfastighet och jordbruksfastighet visar att det finns en skillnad i gränsdragningen lagarna emellan. I JFL används definitionen från FTL, samma sak gäller för strandskydd där definitionen i FBL används. Den största skillnaden i begreppen finns mellan FBL och FTL. I FBL görs en bedömning om fastigheten är lämplig för sitt ändamål, medan det i FTL är storleken som avgör om den blir en småhusenhet eller lantbruksenhet. Vid en fastighetsbildning av en stor bostadsfastighet med kombinerat ändamål kommer fastigheten att taxeras som en lantbruksenhet om den överstiger 2 ha, vilket kan leda till viss förvirring. Innan lagändringen 1991 bildades inte så stora bostadsfastigheter, vilket gjorde att fastigheter inte fastighetsbildades och taxerades för olika ändamål. Ändamålen bostad och jordbruk har blivit mindre synkroniserade efter lagändringen. En lösning på detta problem skulle kunna vara att uppdatera taxeringsreglerna gällande den minsta storleken av en lantbruksenhet från nuvarande 2 ha till exempelvis 5 ha. Vid arrende är det upplåtelsens syfte som avgör vilken arrendeform som föreligger. Det finns en tydlig skillnad mellan bostads- och jordbruksarrende. Bostadsarrende är en upplåtelse av mark som inte är avsedd att brukas, medan ett jordbruksarrende syftar till att bruka den mark som upplåtes. Genom att det nu är möjligt att bilda större bostadsfastigheter med jordbruksmark har skillnaderna mellan ett bostadsarrende och en bostadsfastighet blivit större. Däremot har skillnaderna blivit mindre mellan ett jordbruksarrende och en jordbruksfastighet efter att det företagsekonomiska kravet i FBL 3 kap. 5 sänktes år 1994 då det inte finns något sådant krav på ett jordbruksarrende. 7
8 Vid en bygglovsprövning används inte begreppen bostadsfastighet och jordbruksfastighet, utan man ser istället till fastighetens förutsättningar för bebyggelse. Då fastighetens ändamål inte påverkar bedömningen om bygglov ska lämnas eller inte finns ingen synkronisering mellan FBL och bygglovslagstiftning. Samma regler i FBL gäller för fastighetsbildning för en lämplig storlek av fastigheten oavsett om fastigheten ligger inom eller utom strandskyddsområde. Bostadsfastigheter med jordbruksmark för kombinerat ändamål kan bildas inom strandskydd då markens användningsområde inte förändras, vilket inte påverkar strandskyddet. Man bör dock iaktta stor försiktighet vid bildandet av stora bostadsfastigheter inom strandskyddsområde, då risken finns att hemfridszonen utökas och allmänhetens tillträde till marken därmed begränsas. Det är svårt att sätta en gräns för hur stor en bostadsfastighet respektive hur liten en jordbruksfastighet med bostadshus kan vara. En enskild bedömning av varje fastighetsbildning behöver göras och hänsyn ska tas till förhållandena på platsen i fråga. Studierna i detta examensarbete har lett fram till slutsatsen att ett glapp bör finnas mellan den övre storleksgränsen för bostadsfastigheter och den undre gränsen för jordbruksfastigheter med bostadshus i Skåne. Jordbruksmarken i Skåne är värdefull och bildandet av allt för stora bostadsfastigheter kan komma att motverka jordbruksnäringen. Resultatet är att en fastighet för bostadsändamål med mindre djurhållning eller växtodling inte bör göras större än 10 ha och en jordbruksfastighet med bostadsfastighet bör inte göras mindre än 15 ha. Då en bedömning från fall till fall måste göras vid varje fastighetsbildning gällande fastighetens lämplighet för sitt ändamål kan dock avvikelser från dessa gränser göras om det finns skäl för det i förrättningen. 8
9 Förord Detta examensarbete på 30 högskolepoäng är det sista momentet i vår civilingenjörsutbildning inom lantmäteri. Examensarbetet har genomförts vid Fastighetsvetenskap på Lunds Tekniska Högskola och i samarbete med lantmäterimyndigheten i Helsingborgs kommun. Vi vill först och främst tacka våra handledare Svante Nilsson på LTH och Helena Ljungqvist på Helsingborgs kommun för värdefulla synpunkter under arbetets gång. Ett tack riktas även till Daniel Strand, lantmäterichef på Helsingborgs kommun för att vi fått lov att skriva vårt examensarbete hos er. Till sist vill vi tacka Fredrik Warnquist för den ursprungliga idén som ledde fram till detta examensarbete. Lund, den 26 maj 2015 Linnéa Nilsson och Ida Olofsson 9
11 Författningar och förkortningar BN Byggnadsnämnden FBL Fastighetsbildningslag (1970:998) FLM Förrättningslantmätare FTL Fastighetstaxeringslag (1979:1152) HD Högsta Domstolen JB Jordabalk (1970:994) JFL Jordförvärvslag (1979:230) LM Lantmäterimyndigheten MB Miljöbalk (1998:808) PBL Plan- och bygglag (2010:900) Prop. Proposition Begrepp Avstyckning Bostadsfastighet Fastighetsreglering Jordbruksfastighet Restfastighet/ stamfastighet Styckningslott Fastighetsbildningsåtgärd där en del av en fastighet avskiljs för att utgöra en ny fastighet Fastighet för bostadsändamål enligt FBL Fastighetsbildningsåtgärd där mark överförs från en fastighet eller samfällighet till en annan sådan enhet Fastighet för jordbruksändamål enligt FBL Den fastighet som blir kvar sedan en avstyckning har gjorts från en fastighet Område som avstyckas 11
13 Innehållsförteckning 1 INLEDNING Bakgrund Syfte Frågeställningar Metod Avgränsningar Felkällor Disposition FASTIGHETSBILDNING Lagstiftning före Ändringar i FBL möjlighet att bilda större bostadsfastigheter Ändringar i FBL år möjlighet att bilda mindre jordbruksfastigheter Storleksgräns på jordbruksfastigheter för bidrag Länsstyrelsens roll i fastighetsbildning Praktisk tillämpning av möjligheten att bilda större bostadsfasigheter och mindre jordbruksfastigheter Rättsfall Intervjuer FASTIGHETSTAXERING Taxeringsenheter Bostadsbyggnad på lantbruksenhet Tvåhektarsregeln Typkoder Bostadstaxering - avveckling eller förenkling JORDFÖRVÄRVSLAGEN Ändringar som genomfördes
14 4.2 När behövs förvärvstillstånd? Jordförvärvstillstånd för mindre lantbruksenheter Intervjuer ARRENDE Jordbruksarrende Bostadsarrende Gränsen mellan arrende och hyra Gränsen mellan jordbruks- och bostadsarrende Intervjuer BYGGLOV När ska bygglov lämnas? Bygglov och fastighetsbildning Intervjuer STRANDSKYDD Landsbygdsutveckling i strandnära områden (LIS) Fastighetsbildning inom strandskyddsområde Rättsfall Intervjuer STUDIE AV FÖRRÄTTNINGSAKTER ANALYS OCH DISKUSSION Begreppen bostad och jordbruk i olika lagar Gränsdragningens påverkan av ändringarna i FBL Storleksgräns mellan bostadsfastigheter och jordbruks-fastigheter SLUTSATSER Finns det en skillnad i gränsdragningen mellan olika lagar och vad får det i så fall för konsekvenser?
15 10.2 Var ändamålen i de olika lagarna synkroniserade före 1991 och borde de i så fall synkroniseras igen? Var bör storleksgränsen gå mellan en stor bostadsfastighet och en jordbruksfastighet med bostadshus? KÄLLFÖRTECKNING
17 1 Inledning 1.1 Bakgrund Alla fastigheter har ett särskilt ändamål, till exempel bostads- eller jordbruksändamål. Vid en lämplighetsprövning av en fastighet enligt FBL utgår man från ändamålet. Bostadsfastigheter innefattar fastigheter som är ämnade för boende. Dessa kan förutom tomtmark även bestå av jordbruksmark för mindre djurhållning, verksamhet eller odling. Jordbruksfastigheter kan bestå av jordbruksmark men även brukningscentrum med ekonomibyggnader, där ett bostadshus kan ingå. Det kan vara svårt att avgöra gränsdragningen mellan bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter där båda har ett bostadshus. I olika fastighetsrättsliga lagar gäller olika regler, vilket gör att tolkningen av vad som räknas som en bostadsfastighet och vad som räknas som en jordbruksfastighet skiljer sig åt. När ändringar infördes i FBL 1991 blev det tillåtet att bilda stora bostadsfastigheter med mark för mindre djurhållning och växtodling. Ytterligare ändringar i FBL genomfördes 1994 som sänkte det företagsekonomiska kravet på jordbruksfastigheter och därmed gjorde det möjligt att bilda mindre jordbruksfastigheter. Förändringen 1991 innebar exempelvis att lantmäterimyndigheten fastighetsbildar med ändamålet bostad men fastigheten taxeras som en lantbruksenhet vilket i sin tur aktiverar jordförvärvslagen. Dessa fastigheter som har olika ändamål i olika lagar är det som väckt intresset för detta examensarbete. Det är angeläget att belysa skillnader och likheter mellan de olika lagarna där begreppen bostads- och jordbruksfastigheter används för att tydliggöra vad som räknas som en bostadsfastighet respektive jordbruksfastighet gällande fastighetsbildning, taxering, förvärvslagstiftning, arrende, bygglov och strandskydd. 1.2 Syfte Syftet med examensarbetet är att redogöra för var gränsen går mellan bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter med bostadshus i olika lagar samt belysa hur ändringarna som genomfördes i fastighetsbildningslagen 1991 och 1994 har påverkat gränsdragningen. Om det är möjligt ska även förslag på lösningar på gränsdragningsproblematiken ges. 17
18 1.3 Frågeställningar Finns det en skillnad i gränsdragningen mellan olika lagar och vad får det i så fall för konsekvenser? Var ändamålen i de olika lagarna synkroniserade före 1991 och borde de i så fall synkroniseras igen? Var bör storleksgränsen gå mellan en stor bostadsfastighet och en jordbruksfastighet med bostadshus? 1.4 Metod För att uppnå syftet med examensarbetet ska litteraturstudier göras som omfattar reglerna i olika lagar gällande vad som anses vara en bostadsfastighet respektive en jordbruksfastighet med bostadshus. De lagar som ska studeras är sådana där begreppen bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter med bostadshus används, dessa anges i avgränsningarna för examensarbetet. Dessutom ska lagkommentarer, propositioner och handböcker studeras. En empirisk undersökning utförs även. Den kvantitativa delen består av en genomgång av lantmäteriförrättningar och rättsfall som berör stora bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter med bostadshus för att se hur man praktiskt har tillämpat reglerna. Den kvalitativa delen består av intervjuer med kunniga inom ämnet. Detta är lantmätare som har handlagt förrättningar inom ämnet samt personer med erfarenhet inom de olika områden som tas upp i kapitlen. För vidare presentation av de intervjuade, se kapitel 2.7, 4.6, 5.5, 6.3 och 7.4. Intervjuerna genomförs via personliga möten, telefon eller e-post. Litteraturstudierna i kombination med den empiriska undersökningen ska leda till förslag på möjliga lösningar på gränsdragningsproblematiken mellan bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter med bostadshus. 1.5 Avgränsningar Examensarbetet avgränsas till att undersöka vad som räknas som en bostadsfastighet respektive jordbruksfastighet med bostadshus gällande: Fastighetsbildning, FBL Taxering, FTL Förvärvslagstiftning, JFL Arrende, JB 8-10 kap Bygglov utom detaljplan, PBL Strandskydd, MB 7 kap 18
19 I kapitlet om arrende nämns gränsdragningen mellan jordbruksarrende och hyra. Detta analyseras inte vidare då det inte är frågeställningarna för detta examensarbete. Examensarbetet kommer att avgränsas till att behandla förrättningar som har gjorts inom Skåne, då en undersökning av akter inom hela Sverige hade blivit allt för omfattande för att hinna med inom ramen av detta examensarbete. En annan avgränsning som görs till följd av detta är att en undersökning av gränsdragningen mellan bostadsfastigheter och skogsbruksfastigheter inte kommer att göras, då Skåne till största del består av jordbruksmark. En avgränsning som har gjorts på grund av tidsbrist är att inte gå närmare in på de ekonomiska frågorna rörande fastigheters ändamål i olika lagar. 1.6 Felkällor Då utbudet av litteratur inom ämnesområdet är relativt begränsad har stor vikt lagts vid propositioner för inhämtning av fakta. Det hade varit önskvärt med mer variation i faktainsamlingen då risken finns att det blir en för ensidig tolkning med få källor. Resultatet av undersökningen av förrättningsakterna hade kunnat förbättras genom att notera och eventuellt sortera bort de fastigheter som ansågs olämpliga men där fastighetsbildningen ändå kunde genomföras enligt FBL 3 kap. 9. Dessutom kan den mänskliga faktorn ha spelat in som en felkälla, både vid sammanställningen av statistik över förrättningsakterna och vid tolkningen av litteratur. 1.7 Disposition Arbetet är uppdelat i följande kapitel. Kapitel 1. Inledning Examensarbetets bakgrund, syfte, metod och avgränsningar beskrivs. Kapitel 2. Fastighetsbildning Genomgång av nu gällande lagstiftning samt de ändringar som gjorts för att tillåta stora bostadsfastigheter och små jordbruksfastigheter. Lämpliga rättsfall granskas och beskrivs samt redogörelse för svar från intervjuer. Kapitel 3. Fastighetstaxering Genomgång av nu gällande lagstiftning om fastighetstaxering samt utredning om förslag till lagändring. Kapitel 4. Jordförvärvslagen Genomgång av nu gällande lagstiftning och hur lagstiftningen såg ut före ändringarna i JFL 1987 samt redogörelse för svar från intervjuer. 19
20 Kapitel 5. Arrende Genomgång av nu gällande lagstiftning, lämpliga rättsfall och redogörelse för svar från intervjuer. Kapitel 6. Bygglov Genomgång av nu gällande lagstiftning samt redogörelse för svar från intervju. Kapitel 7. Strandskydd Genomgång av nu gällande lagstiftning, rättsfall granskas och beskrivs samt redogörelse för svar från intervjuer. Kapitel 8. Studie av förrättningsakter Ett urval av förrättningar som genomförts sedan 1991 granskas för att ta fram vilket ändamål fastigheterna har bildats för samt dess storlek. Statistik över resultaten av studien sammanställs även. Kapitel 9. Analys och diskussion Analys och diskussion av det som tagits fram i undersökningen i de tidigare kapitlen utifrån arbetets frågeställningar. Kapitel 10. Slutsatser En sammanfattning av de slutsatser som examensarbetet har kommit fram till. 20
21 2 Fastighetsbildning 2.1 Lagstiftning före 1991 Fastighetsbildningslagen antogs 1970, och bildades för att samla den tidigare splittrade lagstiftningen om hur fastighetsbildning ska genomföras. Vid fastighetsbildning ska fastigheternas lämplighet prövas enligt FBL 3 kap. 1. För att fastighetsbildning ska få äga rum ska varje ingående fastighet bli varaktigt lämpad för sitt ändamål med hänsyn till dess belägenhet, omfång och övriga förutsättningar. Fastigheten ska även få en lämplig utformning och ha tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. För bostadsfastigheter gällde före 1991 att lämpligheten avseende storleken ansågs vara uppfyllt om fastighetens storlek inte var större än vad som kunde vara av en bostadstomts karaktär. Om mer mark lades till en bostadsfastighet bedömdes fastigheten bli så pass omfattande att den inte kunde utnyttjas stadigvarande. 1 I NJA 1976 s. 398 prövades bland annat storleken på en bostadsfastighet som skulle avstyckas. HD bedömde då att 2,1 ha var för stort för att kunna ses som ett tomtområde, och att en sådan avstyckning för bostadsändamål inte kunde genomföras. Däremot skulle 0,28 ha vara lämpligt som en bostadsfastighet. I NJA 1976 s. 429 prövades om en styckningslott som innefattade 0,4 ha tomtmark med bostadshus och ekonomibyggnader samt 1,3 ha åker för djurhållning uppfyllde lämplighetsvillkoren i FBL 3 kap. 1. HD ansåg där att det måste råda starka skäl för att få avstycka en så pass stor bostadsfastighet, vilket det ansågs göra i detta fall då fastigheten var ensligt belägen och omgavs av vidsträckta skogar. Den behövde därmed större areal än vad som vid tidpunkten var normalt för att kunna skapa en god boendemiljö. Ytterligare krav på fastighetsbildning gällande jordbruksfastigheter ställs i FBL 3 kap. 5. För att dessa skulle anses lämpliga för sitt ändamål skulle de ha sådan storlek, sammansättning och utformning att den skulle ge tillfredsställande lönsamhet hos det företag som bedrivs på fastigheten. Detta innebar att en jordbruksfastighet som minst skulle kunna ge brukaren och hans familj tillfredsställande bärgning Ändringar i FBL möjlighet att bilda större bostadsfastigheter Efter ändringar i jordbrukspolitiken på 1980-talet och därefter ändringar i jordförvärvslagen 1987 skapades nya möjligheter till att ha deltidsjordbruk. 3 Det blev 1 Prop. 1969:128 s. B Ibid s. B Prop. 1989/90:151 s
22 då nödvändigt med en ändring i FBL för att kunna möjliggöra fastighetsbildning för deltidsjordbruk. Lantmäteriverket fick i uppgift av regeringen att se över FBL, och kom i sin rapport fram till att en fastighet bör kunna om- eller nybildas för en kombination av flera olika ändamål. 4 Genom att ha denna typ av fastigheter skulle företagares möjligheter till inkomster kunna öka och det öppna landskapet skulle bevaras. Den 1 januari 1991 trädde de nya reglerna i FBL i kraft. Genom den nya lydelsen av 3 kap. 1 blev det möjligt att skapa större bostadsfastigheter med kombinerat ändamål såsom mindre växtodling eller djurhållning. De faktiska ändringar som gjordes i FBL 3 kap. 1 var enbart en omskrivning av vissa delar av paragrafen. Däremot i förarbetena till lagändringen gjordes uttalanden om att bostadsfastigheter förutom tomtmark även skulle kunna inrymma mark för mindre växtodling eller djurhållning. Detta ändrade tillämpningen av lämplighetsprövningen i FBL 3 kap. 1, och gjorde det möjligt att bilda stora bostadsfastigheter med jordbruksmark. 5 Bostadsfastigheter skulle efter lagändringen alltså kunna innehålla tomtmark, betesmark, åkermark, hagmark, skogsmark och annan mark. Det man ville uppnå med lagändringen var bland annat att vårda det öppna landskapet på landsbygden genom att bilda till exempel bostadsfastigheter med mindre djurhållning. 6 Bostadsfastigheter ska bildas så att de boende får en god miljö, och det är därför viktigt vid tillförande av mark att varaktighetskravet uppfylls och inget motstående intresse hindrar fastighetsbildningen. 7 I FBL 3 kap. 5 var det tidigare angett att en jordbruksfastighet ska ha tillfredsställande lönsamhet. Det ändrades 1991 till att företaget som ska bedrivas på fastigheten ska vara ekonomiskt godtagbart istället. Det nya lönsamhetsvillkoret innebar en sänkning av kravet på företagets lönsamhet. Tidigare hade företaget behövt ge ägaren full sysselsättning och inkomst, medan det nu enbart behövde vara ekonomiskt godtagbart. För att erhålla ett godtagbart ekonomiskt överskott ska intäkterna vara större än kostnaderna och även ge lön för det arbete som har utförts. Ett familjeföretag som är utvecklat eller har möjlighet till utveckling bidrar till att uppfylla en av jordbrukspolitikens grundläggande målsättning som är att gynna familjelantbruket, och uppfyller därmed lönsamhetsvillkoret. Deltidslantbruk uppfyller även det nya lönsamhetsvillkoret, om den som bedriver jordbruket får sin huvudsakliga inkomst från företaget på fastigheten. Om företaget endast ger en mindre del till brukarens inkomst så kan det ändå godtas, förutsatt att företaget uppfyller de regionalpolitiska målen eller om det gynnar intresset för vården av naturoch kulturmiljön. 8 4 Prop. 1989/90:151 s Ekbäck (2009) s Prop. 1989/90:151 s Ibid s Prop. 1989/90:151 s
23 Ofta är det inte möjligt att bilda tillräckligt lönsamma jordbruksföretag på glesbygden. För att bedöma om fastighetsbildning kan genomföras med hänsyn till att lönsamhetsvillkoret är uppfyllt ska de regionalpolitiska förutsättningarna vägas in i bedömningen. I områden där det är svårt att jordbruksföretaget i sig uppfyller lönsamhetsvillkoret kan jordbrukaren kombinera sitt företag med andra verksamheter som bidrar till att uppfylla de regionalpolitiska målen, vilket då ökar skälen till att genomföra fastighetsbildningen. Genom att ta hänsyn till detta kan man även acceptera en sämre arrondering av områden där olika verksamheter ingår. Det viktiga är att sysselsättningen och det ekonomiska resultatet totalt sett blir bättre. Mark som är intressant ur natur- och kulturmiljösynpunkt kan föras över till en fastighet även om jordbrukarens användning av marken inte är lönsam. Förutsättningarna för att detta ska kunna ske är att lantbrukaren hävdar marken och att avsikterna med marken är realistiska. För att stödja hävden kan bidrag ges av till exempel Naturvårdsverket för att de vill värna om miljön i fråga, och vid en fastighetsbildning måste ett samråd äga rum med berörd myndighet Ändringar i FBL år möjlighet att bilda mindre jordbruksfastigheter År 1994 genomfördes ytterligare ändringar i FBL som innebar att det blev möjligt att bilda mindre jord- och skogsbruksfastigheter än vad man tidigare kunde. Genom lagändringen infördes nya kriterier för bedömningen om en jord- eller skogsbruksfastighet var lämpad för sitt ändamål. Ändringar i FBL 3 kap. 5 innebar att istället för att vara ekonomiskt godtagbart ska det företag som ska bedrivas på en jordbruksfastighet ge ett godtagbart ekonomiskt utbyte. Dessutom ska man vid lämplighetsprövningen av en jordbruksfastighet ta hänsyn till om det är möjligt att kombinera företaget med någon annan varaktig verksamhet på orten. Särskild hänsyn ska även tas till intresset av att sysselsättning och bosättning i glesbygd främjas. 10 En lagändring behövdes då de traditionella, större jordbruken inte ensamma kunde ge tillräcklig sysselsättning och ekonomiskt tillskott för att ge en levande landsbygd. Det skedde även en ökning av bosättning och arbete i en tätort kombinerat med fritidsboende och fritidsjordbruk på landsbygden. Det blev då mer önskvärt att kunna bilda mindre jordbruksfastigheter för att tillgodose detta behov. Dessutom innebar jordbrukets minskade markutnyttjande att det inte längre var lika nödvändigt som tidigare att vara restriktiv med att bilda mindre jordbruksfastigheter. Genom att ge regionalpolitiska intressen större vikt vid lämplighetsprövningen av jordbruksfastigheter skulle det därmed kunna bli möjligt att bilda mindre jordbruksfastigheter Prop. 1989/90:151 s Prop. 1993/94:24 s Ibid s
24 Det företagsekonomiska krav som infördes 1991, att företaget som ska bedrivas på fastigheten ska ge ett godtagbart ekonomiskt utbyte, stod kvar som en del av lämplighetsprövningen även efter lagändringen Genom lagändringen blev det dessutom möjligt att kombinera jordbruksföretaget med annan varaktig verksamhet på orten, vilket leder till att mindre jordbruksfastigheter kan anses lämpliga även om brukarens huvudsakliga inkomst inte kommer från jordbruksföretaget. En sådan kompletterande verksamhet skulle kunna vara till exempel entreprenadrörelse, hantverk, hemslöjd, småindustri och liknande. För att kunna beakta verksamheten i lämplighetsprövningen av jordbruksföretaget krävs att den ligger på orten. Detta begrepp bör kunna omfatta ganska mycket, till exempel en tätort i samma kommun eller i en intilliggande kommun med pendlingsavstånd. För att en kombinationsverksamhet ska kunna beaktas vid lämplighetsprövningen vid fastighetsbildning av jordbruksfastigheter krävs att sökanden påstår att han eller hon avser att bedriva sådan verksamhet. 12 Genom lagändringen ska särskild hänsyn tas till att främja intresset för sysselsättning och bosättning i glesbygdsområden. Detta innebär att jordbruksföretag i glesbygd kan bedömas vara ekonomiskt godtagbara även om det inte uppfyller de normala kraven på ekonomiskt utbyte eller om det inte går att kombinera med annan varaktig verksamhet på orten. För att dessa mildare krav på ekonomiskt utbyte ska kunna godtas krävs dock att fastighetsbildningen ska främja de regionalpolitiska intressena, vilka är sysselsättning och bosättning. Detta anses uppfyllt om ägarna till de berörda fastigheterna redan är folkbokförda på orten sedan en tid tillbaka Storleksgräns på jordbruksfastigheter för bidrag Som lantbrukare kan man få gårdsstöd, vilket är ett arealbaserat inkomststöd. Gårdsstödet syftar till att gynna lantbruket, bidra till ökad konkurrenskraft och främja det öppna landskapet. 14 För att kunna få gårdsstöd krävs det att man har stödrätter. Stödrätt är en värdehandling som berättigar lantbrukaren till gårdsstöd. Det krävs en stödrätt för varje ha mark som man vill ha gårdsstöd för. Stödrätterna är giltiga för alla typer av jordbruksmark. Det finns dock en minimigräns för att kunna få gårdsstöd och denna är att man måste inneha minst 4 ha jordbruksmark samt stödrätter för minst 4 ha. Gårdsstödet beräknas sen på vilket värde stödrätterna har Länsstyrelsens roll i fastighetsbildning Länsstyrelsen har som uppgift att bevaka och samordna allmänna intressen, vilka är bestämda av lagar och förordningar. Dessa intressen berörs ofta vid 12 Prop. 1993/94:24 s Ibid s Jordbruksverket (2015a) 15 Jordbruksverket (2015b) 24
25 fastighetsbildning, och för att de allmänna intressena inte ska motverkas bör en avstämning göras med Länsstyrelsen. 16 Enligt FBL 4 kap. 25 ska LM vid fastighetsbildning samråda med myndigheter som berörs av åtgärden om det behövs. Samråd med Länsstyrelsen ska ske om förrättningslantmätaren anser att det finns risk för att förrättningsbeslutet kan komma att strida mot allmänna intressen, eller om denne inte kan eller har svårt att bedöma om beslutet är förenligt med allmänna intressen. Exempel på allmänna intressen är riksintressen, naturreservat och strandskydd. 17 Det behövs inte samråd med Länsstyrelsen i de fall då allmänna intressen redan är prövade, om det medför obetydlig förändring för de allmänna intressena eller om det inte enligt förrättningslantmätaren bedöms medföra någon skada för allmänna intressen Praktisk tillämpning av möjligheten att bilda större bostadsfastigheter och mindre jordbruksfastigheter Vid fastighetsbildning av bostadsfastigheter med jordbruksmark för kombinerat ändamål kan det ha betydelse för lämplighetsprövningen om fastigheten är avsedd att användas för permanent- eller fritidsboende. Fastighetsbildningen sker för bostadsändamål oavsett hur byggnaderna på fastigheten ska utnyttjas, men i beslutsskälen till förrättningen anges vilka omständigheter som är avsedda. Detta utgör på så vis grund till bedömningen om bland annat fastighetens utformning är lämplig för bostadsändamål. På samma sätt fastighetsbildas jordbruksfastigheter för jordbruksändamål, även om det finns bostadshus. 19 I Lantmäteriets handbok till FBL finns inga bestämda riktlinjer över hur mycket jordbruksmark som kan ingå i en bostadsfastighet. Hur stor en bostadsfastighet med mark för kombinerat ändamål kan vara för att anses lämplig måste avgöras från fall till fall, och fastighetsägarens önskemål väger därför tungt vid fastighetsbildningen. Storleken och utformningen bör dock vara sådan att den verksamhet som ska bedrivas på fastigheten kan utövas funktionellt. Vanligtvis bör bostadsfastigheter ligga i ett och samma skifte, men en bostadsfastighet med mark för kombinerat ändamål kan bestå av flera skiften, om omständigheterna är sådana att det anses lämpligt Rättsfall En undersökning av rättsfall som berör frågor om hur stor en bostadsfastighet kan vara och hur liten en jordbruksfastighet med bostadshus har gjorts. Nedan presenteras de rättsfall som anses mest relevanta för detta examensarbete. 16 Björn et al. (2010) s Af Klinteberg, Persson (2010) s.4 18 Ibid s Lantmäteriet (2013) s Ibid s
26 NJA 1981 s Restfastighet om 2,9 ha för bostadsändamål med kombinerad djurhållning godtogs Rättsfallet gällde en fastighetsreglering av mark från en jord- och skogsbruksfastighet till en annan fastighet med samma ändamål. Efter fastighetsregleringen skulle en restfastighet om 2,9 ha med fritidsbostadsändamål i kombination med fårskötsel och landskapsvård bildas. Fastighetsbildningsmyndigheten ställde in förrättningen med skäl av att restfastigheten inte ansågs lämplig för bostadsändamål med hänsyn till dess storlek. De två ursprungliga jord- och skogsbruksfastigheterna var inte var för sig bärkraftiga jordbruksfastigheter och kunde därmed inte säljas var för sig med hänsyn till den då gällande jordförvärvslagen. Tillsammans skulle de utgöra en bärkraftig jordbruksfastighet, men då de redan utnyttjades som en brukningsenhet ansåg inte fastighetsbildningsmyndigheten att den sökta fastighetsregleringen skulle innebära en förbättring av fastighetsindelningen totalt sett. HD ansåg att restfastigheten skulle få ett för stort omfång för att vara varaktigt lämpad som bostadsfastighet, och att fastighetsbildningen därmed stred mot FBL 3 kap. 1. Genom att fastighetsbildningen skulle ge en bärkraftig jordbruksfastighet ansåg dock HD att fastighetsindelningen totalt sett skulle bli bättre, och att fastighetsregleringen uppfyllde kraven i FBL 3 kap. 9 och därmed skulle få genomföras. Svea Hovrätt, , UÖ 17 Avstyckning av 8 ha för deltidsjordbruk godtogs inte Fallet handlade om en avstyckning av ett skogsområde om ca 8 ha för att bedriva bland annat jordbruk på deltid. Detta skulle kombineras med jakt- och fiskeverksamhet. Hovrätten ansåg att området var för litet för att uppfylla lönsamhetsvillkoret i FBL 3 kap. 5, även om jordbruket skulle kombineras med annan verksamhet på orten. Avstyckningen godtogs därför inte. Göta Hovrätt, Ö Fastighetsreglering av 5 ha till stor bostadsfastighet med djurhållning/veduttag godtogs Fallet handlade om en fastighetsreglering, där ca 5 ha mark skulle överföras från Sibbetorp 2:28 till Sibbetorp 2:26. De fem hektaren bestod främst av skogsmark men även betesmark. Då det behövdes mer betesmark skulle en del av skogsmarken avverkas och göras om till detta. Avsikten med fastighetsregleringen var att skapa en stor bostadsfastighet med djurhållning och veduttag. Skogsmarken bestod av produktiv skog men det ansågs inte vara ett hinder för att genomföra förrättningen. Åtgärden stred inte mot storlekskravet i FBL 3 kap 7 andra meningen då Sibbetorp 2:28 består av ca 200 ha och endast avstår några hektar till Sibbetorp 2:26. Hovrätten fann, mot bakgrund av 1994 års lagstiftning, att fastighetsregleringen ska tillåtas. 26
27 RH 2007:25 Avstyckning av brukningscentrum medförde betydelsefull olägenhet för jordbruksnäringen och kunde inte genomföras Fastigheten Stenåsen 1:40 bestod av 173 ha mark, både åker- och skogsmark. Det fanns ett bostadshus, en ladugård för mjölkproduktion och några mindre ekonomibyggnader belägna på fastigheten. Fastighetsägaren, som bodde ca tre mil ifrån Stenåsen 1:40, ansökte om en avstyckning för ett mindre område av fastigheten. Avstyckningen skulle bilda en bostadsfastighet med mindre djurhållning, vilket omfattade stamfastighetens brukningscentrum med tillhörande tomtmark om ca 1 ha. Dessutom skulle ett område om ca 8 ha betesmark läggas till styckningslotten. För att stamfastigheten skulle kunna fungera som ett effektivt företag även efter avstyckningen, måste stora kostnader läggas på nya ekonomibyggnader och bostadshus. Det var även tveksamt om denna ekonomiska belastning på jordbruket var godtagbart och om det medförde betydelsefull olägenhet för jordbruksnäringen. Hovrätten beslutade därför att åtgärden inte kunde genomföras och upphävde beslutet om avstyckningen. Hovrätten för västra Sverige, Ö Avstyckning av 2,6 ha för fritidsbostad godtogs inte Fallet gällde en avstyckning av 2,6 ha avsett för uppförande av fritidshus för sommarboende. Styckningslotten omfattade tomtmark samt skogsmark för uttag av husbehovsved, och förhandsbesked om uppförandet av fritidshus hade lämnats. En del av styckningslotten ingick i ett område av riksintresse för naturvård och friluftsliv samt berördes av strandskydd. En fastighet på 2,6 ha ansågs avsevärt större än vad som är normalt för bildande av fastigheter för fritidsändamål. Hovrätten anförde att det borde vara möjligt att lägga skogsmark av mindre omfattning till en bostadsfastighet. Styckningslottens storlek i förhållande till dess ändamål ansågs dock strida mot lämplighetsvillkoren i FBL 3 kap. 1. Dessutom ansågs den förhindra markens utnyttjande för det rörliga friluftslivet och avstyckningen godtogs därför inte. Hovrätten för västra Sverige, Ö Avstyckning av 11 ha för bostadsändamål med mindre djurhållning/odling godtogs inte Rättsfallet handlade om en avstyckning avseende nybildning av en stor bostadsfastighet. Brukningscentrum som bestod av ca 11 ha mark hade som syfte att bli en bostadsfastighet med mindre djurhållning och odling. Marken innefattade både betesmark och skogsmark. Efter den tänkta förrättningen skulle stamfastigheten bli 40 ha stor, bestående av skogsmark. För att kunna skapa en stor bostadsfastighet med mindre djurhållning/odling så måste ändamålet vara varaktigt och fastighetsbildningen ska inte hindras av motstående intresse. Dessutom får det inte medföra någon olägenhet av betydelse för jordbruksnäringen (FBL 3 kap. 6 ) eller att man minskar möjligheterna att kunna utnyttja skogen ekonomiskt (FBL 3 kap. 7 ). Bostadshuset var obebott då ägaren 27
28 själv bodde i en villa i närheten av fastigheten, därför kunde man inte anse att kriteriet i lagförarbetena, såsom att stimulera permanentbosättning i glesbygd, hade uppnåtts. Den skogsmark som fanns på styckningslotten var produktiv, och enligt prop. 1989/90: 151 s.22 får inte produktiv skogsmark ingå i en bostadsfastighet. Undantag kan göras då det är fråga om små arealer som saknar intresse för det aktiva skogsbruket. Fastighetsdomstolen ansåg att marken i fråga hade betydelse för det aktiva skogsbruket och alltså inte borde ingå i bostadsfastigheten. Styckningslotten var avsevärt större än vad som normalt kan anses ingå i en bostadsfastighet och stred därför mot FBL 3 kap 1. Fastighetsdomstolen fann därför att fastighetsbildningsbeslutet skulle undanröjas. Hovrätten meddelade inte prövningstillstånd och fastighetsdomstolens beslut fastställdes. 2.7 Intervjuer Intervjuer har genomförts med kunniga personer inom fastighetsbildning för att komplettera litteratur- och rättsfallsstudierna. Intervjuerna ger en insyn i hur lagändringarna i FBL har tillämpats i praktiken. För att få fram ett så pass bra resultat som möjligt från intervjuerna har ett medvetet urval av kunniga personer inom olika branscher gjorts. Detta ger olika synvinklar på gränsdragningsproblematiken, vilket är intressant för detta examensarbete. Från intervjuerna har det även framkommit att Länsstyrelsens syn på sin roll vid bildandet av stora bostadsfastigheter hade varit mycket relevant för examensarbetet. Länsstyrelsen i Skåne kontaktades men var tyvärr inte villiga att ställa upp på en intervju. De intervjuade personerna är: Lennart Bovin: Tidigare lantmäterichef och förrättningslantmätare på lantmäterimyndigheten i Helsingborgs kommun. Numera pensionär. 21 Peter Ekbäck: universitetslektor i fastighetsvetenskap och docent i fastighetsteknik, Kungliga Tekniska Högskolan. 22 Fredrik Bonde: advokat, Landahl Advokatbyrå AB. 23 Leif Norell: Teknologie Doktor, Lantmäteriet Gävle. 24 Henrik af Klinteberg: förrättningslantmätare, Jur Kand, Lantmäteriet Malmö Bovin (2015) 22 Ekbäck (2015) 23 Bonde (2015) 24 Norell (2015) 25 Af Klinteberg (2015) 28
29 Här följer de frågor och svar som tagits upp under intervjuerna. Alla intervjuade har inte lämnat svar på alla frågor. De som inte har svarat nämns därför inte under respektive fråga. Hur pass stor påverkan hade ändringarna i FBL 1991? Har det blivit fler ansökningar om stora bostadsfastigheter? Har lagändringarna fått den effekt man önskade? Vilka konsekvenser? Bovin anser att lagändringarna har uppfyllt sitt syfte, då det vid till exempel avstyckning av brukningscentrum från jordbruksfastigheter alltid numera är större arealer av styckningslotten än vad som var möjligt innan Konsekvenser av lagändringarna har blivit att sökanden säger att de planerar att ha till exempel hästar för att kunna få mer mark till sin bostadsfastighet, när de i vissa fall inte alls har planer på detta. En annan konsekvens blev att en konflikt skapades med byggnadsnämnderna. De var inte lika positiva till att bilda större bostadsfastigheter, då de misstänkte att sökanden hade för avsikt att stycka av och sälja vidare mark, vilket i sin tur skulle förtäta bebyggelsen. Enligt Ekbäck fick lagändringarna ett stort genomslag. Han säger att under tiden han jobbade som förrättningslantmätare i Norrtälje kommun bildades det stycken bostadsfastigheter med kompletterande ändamål per år. Tidigare hade denna typ av förrättningar endast kunnat ske vid speciella förhållanden och vid tillämpning av FBL 3 kap. 9. Ekbäck anser att lagändringen har fått den effekt man önskade i tätortsnära landsbygd, men kan inte svara helt säkert på hur stora konsekvenser den har fått i t.ex. skogsbygder eller Norrlands inland. Bonde påpekar att synen på bildandet av stora bostadsfastigheter har blivit liberalare efter lagändringarna. Enligt Norell blev det ett utslag i tillämpningen efter lagändringen Af Klinteberg säger att Lantbruksnämnden hade ett annat fokus tidigare. De bestämde vilka jordbruksfastigheter som skulle utökas. Efter lagändringen blev det en friare tolkning av lämplighetsbedömningen vid fastighetsbildning. FLM har en ramlagstiftning att följa och Länsstyrelsen ska vara bärare av jordbrukspolitiken. Enligt af Klinteberg finns det idag inga tydliga signaler från länsstyrelsen gällande jordbrukspolitiken riktade till Lantmäteriet i samråd. Länsstyrelsen i Skåne är aktiv i planprocesser och har generella uttalanden i media om att jordbruksmarken skall bevaras. Vad anser du om att bilda stora bostadsfastigheter med kombinerat ändamål på landsbygden? Gynnar det landsbygdsutvecklingen, eller motverkar det jordbruksnäringen? Bovin menar att möjligheten att bilda stora bostadsfastigheter gynnar landsbygden, då det bidrar till ett öppet landskap. Ekbäck tycker att det i de flesta fall gynnar landsbygdsutvecklingen. Han har svårt att tänka sig att stora bostadsfastigheter skulle bildas i så stor omfattning att det utgör någon olägenhet för jordbruksnäringen. Bonde anser att både landsbygdsutvecklingen och jordbruksnäringen är viktiga att ta hänsyn till, och ser inga bekymmer med att ha stora bostadsfastigheter på landsbygden. Det kan dock uppstå kollisioner mellan jordbruksföretag och bostäder, men detta är i 29
30 många fall inga problem. Norell anser att stora bostadsfastigheter generellt sett gynnar landsbygdsutvecklingen, men det är viktigt att ta hänsyn till att jordbruksnäringen inte motverkas. En bedömning görs i varje enskilt fall. Af Klinteberg menar på att det både gynnar och motverkar. Enligt honom är delar av den mark som avstyckas för stora bostadsfastigheter inte högproduktiv jordbruksmark. Problematiken gällande motverkande av jordbruksnäringen ligger inte i de stora bostadsfastigheter som bildas, utan i restfastigheten. Hästhagar går dock att plöja upp och återställa till jordbruksmark. Hur liten kan en jordbruksfastighet med bostadshus vara? Är det någon skillnad mellan heltid- och deltidsjordbruk? Bovin anser att ett fungerande deltidsjordbruk bör ha en areal på minst 10 ha. Ekbäck påpekar att en jordbruksfastighet måste vara så stor att den ger ett ekonomiskt tillskott till ägarens försörjning för att vara lämplig. Han menar att det inte går att fastställa någon generell gräns för detta, utan att det beror på fastighetens geografiska läge, markens produktionsförmåga samt vilken produktion som bedrivs. Detta gäller för deltidsjordbruk. Ett heltidsjordbruk behöver större areal, mer modern och kapitalkrävande utrustning samt mycket goda produktionsförutsättningar. Bonde kan inte ge några konkreta siffror på hur liten en jordbruksfastighet kan vara, utan säger att det skiljer sig i olika delar av landet. Norell menar att man inte generellt kan säga någon gräns för hur liten en jordbruksfastighet med bostadshus kan vara. Kombinationsverksamhet ska vägas in enligt FBL 3 kap. 5. I glesbygd ska det även tas särskild hänsyn till att bosättningen och sysselsättningen främjas, vilket gör att det kan bli ganska små arealer som krävs för att FBL 3 kap. 5 ska uppfyllas. Af Klinteberg säger att en jordbruksfastighet inte bör vara mindre än 24 ha på de bästa jordbruksmarkerna för att få ett godtagbart ekonomiskt utbyte. En schablonmässig studie gjordes häromåret med beaktande av belägenhet, jordklass, godtagbart avkastningskrav. Detta gäller för deltidsjordbruk som kan kombineras med annan verksamhet på orten. För heltidsjordbruk krävs större arealer. Är det någon skillnad på hur liten en jordbruksfastighet kan vara om den har bostadshus eller inte? Enligt Bovin brukar man inte nybilda mindre och obebyggda jordbruksfastigheter, utan i de fall denna typ av fastigheter bildas är det som restfastigheter vid avstyckning av brukningscentrum. Ett vanligt scenario för restfastigheter är att ägaren styckar av brukningscentrum för försäljning och behåller jordbruksmarken för att kunna arrendera ut den. Utan bostadshus bör en jordbruksfastighet vara som minst 5-10 ha för att kunna visa på lönsamhet vid utarrendering. Ekbäck tycker att det finns en skillnad mellan hur stor en jordbruksfastighet kan vara om den har bostadshus eller inte. En liten jordbruksfastighet kan inte självständigt användas till jord- eller skogsbruk. Om den inte har något bostadshus är fastigheten i sig inte lämplig till något ändamål, om den inte sambrukas med en närliggande jordbruksfastighet. Om 30
31 den istället har bostadshus kan den anses vara en stor bostadsfastighet, upp till den storlek där arealunderlaget möjliggör ett ekonomiskt tillskott till ägarens försörjning. Enligt Norell ska man undvika att bilda jordbruksfastigheter utan byggnader eller bygglov, då det normalt krävs byggnader för jordbruket. Af Klinteberg anser inte att det är någon skillnad om en jordbruksfastighet har bostadshus eller inte. Det pågår en omstrukturering av jordbruksmark i allmänhet och speciellt i Skåne, vilket försvårar bedömningarna. Hur stor kan en bostadsfastighet med kombinerat ändamål vara? Bovin säger att en bostadsfastighet med jordbruksmark som störst bör kunna vara 4-5 ha, och vanligtvis ligger runt 2-3 ha. Storleken beror dock på vilken verksamhet som ska bedrivas på fastigheten. Gränsen för en bostadsfastighet med hobbyverksamhet går vid ca 2 ha. Ekbäck nämner stora bostadsfastigheter där arealen har varit ha, och det är även där han skulle sätta gränsen. Om fastigheten blir större blir det istället tal om en jordbruksfastighet för deltidsbruk. Bonde säger ingen storleksgräns för vad han tror kan vara möjligt för en bostadsfastighet, men påpekar att 1-2 ha inte bör vara några problem. Norell menar att det inte går att säga något generellt om storleken. Enligt Af Klinteberg bildar man på Lantmäteriet i Malmö bostadsfastigheter upp till ca 4 ha, och om ansökningen avser en större bostadsfastighet samråder man med Länsstyrelsen. Ofta är det skatteverkets krav på taxering som indirekt styr ansökningarna. Görs det någon skillnad i bedömningen av hur stor en bostadsfastighet med kombinerat ändamål kan vara beroende på om ändamålet är växtodling eller djurhållning? Enligt Bovin och Bonde behövs mer mark till bete än till växtodling. Hur mycket mark som behövs till djurhållning beror dock på vilken typ och hur många djur man ska ha, menar både Bovin och Ekbäck. Om det finns större stallar i bra skick på fastigheten kan mer areal mark läggas till fastigheten än om stallarna är av sämre skick, säger Bovin. Norell tror dock inte att det görs någon skillnad mellan hur stor en bostadsfastighet kan vara om den har växtodling eller djurhållning. Af Klinteberg säger att det i praktiken inte görs någon skillnad. Man konstaterar endast att det är en bostadsfastighet med kombinerat ändamål. Oftast är det svårare att pröva lämpligheten av restfastigheten. Är det någon skillnad mellan hur stor en bostadsfastighet med kombinerat ändamål kan vara beroende på om den är avsedd för fritids- eller permanentboende? Bovin anser att en skillnad borde göras mellan fritids- och permanentboende. Bostadsfastigheter för permanentboende borde kunna göras större. Det är dock lättare att få skogsmark till sin fritidsfastighet, då dessa ofta ligger i mindre attraktiva lägen 31
32 där konkurrensen om marken är mindre. För en fritidsfastighet får storleken och produktionsinriktningen anpassas till vad som kan hanteras inom ramen för helger och semestrar, enligt Ekbäck. Fritidsfastigheter kan därmed göras mindre än permanentboende. Norell tycker att det görs skillnad i denna bedömning. Af Klinteberg menar att för bostadsfastigheter som endast innefattar tomtmark är det skillnad mellan fritids- och permanentboende. Han vet dock inte om det är någon skillnad för bostadsfastigheter med kombinerat ändamål. Vilka svårigheter kan uppstå vid lämplighetsprövningen av stora bostadsfastigheter med kompletterande ändamål? Den största svårigheten enligt Bovin är att bedöma hur mycket mark som behövs för den verksamhet som fastighetsägaren planerar att ha. Även konflikt med strandskydd kan uppstå. En svårighet som Ekbäck nämner är att bedöma sökandens planerade verksamhet och om denne har konkreta och sannolika avsikter samt om rätt kompetens finns. En annan svårighet kan vara att samordna verksamheten med eventuella tillstånd som behövs, till exempel bygglov, strandskyddsdispens och tillstånd till miljöfarlig verksamhet. Även Ekbäck nämner svårigheten att bedöma hur stor areal som behövs för den planerade verksamheten. Norell menar att en svårighet uppstår om det finns ett glapp eller inte mellan en stor bostadsfastighet och en liten jordbruksfastighet. Han anser att det i glesbygder inte är så väsentligt vilket ändamål man anger vid fastighetsbildningen, utan det viktiga är att det bildas en fastighet som gynnar bosättningen och sysselsättningen i glesbygden. Af Klinteberg anser att svårigheten är gränsdragningen. En bostadsfastighet med kombinerat ändamål ska vara brukbar för bostadsändamål, och det ska inte behövas större jordbruksmaskiner för att kunna bruka marken. Skiljer sig gränsdragningen i olika delar av Sverige? Det vill säga måste jordbruksfastigheter vara större där marken har en lägre klass för att vara lämpliga, så att skillnaderna mellan stora bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter blir större? Bovin har inget klart svar på frågan, men tror att det skiljer sig då det är mer konkurrerande intressen om jordbruksmarken i Skåne än längre upp i landet. Inte heller Ekbäck vet om det finns några regionala skillnader, men han pekar på att områden med sämre markförhållanden ofta utgör glesbygd och att det därför kan bildas mindre jordbruksfastigheter där då det gynnar regionalpolitiska intressen enligt FBL 3 kap. 5. Han spekulerar även i om man skulle kunna tillämpa ett liknande resonemang för stora bostadsfastigheter, det vill säga att för den planerade djurhållningen krävs ett större arealunderlag på grund av markens lägre produktivitet. Norell tror inte att gränsdragningen skiljer sig i olika delar av Sverige. Det är vanligare med glesbygd i norra Sverige och då spelar andra faktorer in än rent ekonomiska vid bedömningen av lämplighetsvillkoret i FBL 3 kap. 5. Af Klinteberg tycker att gränsdragningen skiljer sig på grund av avkastningskravet i FBL 3 kap
33 Det krävs större arealer för att få ett godtagbart ekonomiskt utbyte då marken har en lägre klass. Vilken roll har länsstyrelsen då det kommer till fastighetsbildning av stora bostadsfastigheter? Länsstyrelsen hade en stor roll innan lagändringarna, enligt Bovin. Denna roll blev mindre när ändringarna kom. Samråd om fastighetsbildning kan hållas med länsstyrelsen, men det görs sällan i praktiken. Länsstyrelsen har rätt att överklaga förrättningar, men gör det knappt idag. Norell säger att Länsstyrelsen dels är samrådspart och dels kan överklaga förrättningar. Policyn för överklaganden skiljer sig för de olika länsstyrelserna, vilket innebär att alla länsstyrelser inte överklagar lika ofta. Af Klinteberg säger att det främst är byggnadsnämnderna som kan komma med synpunkter i denna fråga. Indirekt ska Länsstyrelsen vara bärare av jordbrukspolitiken men detta avser snarast prövningarna av restfastigheterna. Idag finns inga tydliga signaler från Länsstyrelsen gällande jordbrukspolitiken riktat mot LM. I vilken utsträckning tar man hänsyn till de regionalpolitiska målen när man bedömer lönsamheten av en jordbruksfastighet? Bovin påpekar att man som enskild förrättningslantmätare inte funderar över de regionalpolitiska målen, utan man följer LM:s anvisningar som tar hänsyn till dessa mål. Ekbäck pekar på att man ska ta hänsyn till att intresset av sysselsättning och bosättning i glesbygd främjas, något som enligt hans erfarenhet även sker vid fastighetsbildning av jordbruksfastigheter. 33
35 3 Fastighetstaxering Allmän, förenklad och särskild fastighetstaxering regleras i FTL 1 kap. 1. Då en fastighet taxeras tas beslut om skatte- och avgiftspliktsförhållanden och en indelning av taxeringsenheter sker. Nästa steg är att besluta om vilken typ av taxeringsenhet fastigheten tillhör och vilket taxeringsvärde den har. 26 Allmän fastighetstaxering görs enligt en uppsatt tidsplan, vilket sker vartannat år. Olika taxeringsenheter genomgår den allmänna fastighetstaxeringen olika år, vilket då ger att de olika typerna av taxeringsenheter tas upp för allmän taxering vart sjätte år. Småhusenheter och lantbruksenheter tas även upp i den förenklade fastighetstaxeringen. Särskild fastighetstaxering sker varje år förutom då taxeringsenheten är objekt för allmän eller förenklad fastighetstaxering. 27 Ett nytt taxeringsvärde tas fram då fastigheten har förändrats eller tillkommit sedan den senaste fastighetstaxeringen för allmän eller förenklad taxering. För att ta beslut om fastighetstaxeringen behövs bland annat uppgifter om fastighetens storlek, ålder och standard. Dessa uppgifter används för att kunna göra en klassificering av fastighetens egenskaper. Grundläggande klassificering delar in fastigheten i byggnadstyper och ägoslag, vilket regleras i FTL 2 kap Enligt FTL 1 kap. 6 baseras fastighetstaxeringen på fastighetens användning och beskaffenhet vid taxeringsårets början. Denna tidpunkt kallas för beskaffenhetstidpunkt. Då det kommer till småhus innefattar beskaffenhet fastighetens ålder, standard, storlek, fastighetsrättsliga förhållanden, byggnadskategori och värdeordning samt övriga förhållanden som kan tänkas påverka fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet påverkar i sin tur taxeringsvärdet. Motsvarande gäller för lantbruksenheter Taxeringsenheter Med en taxeringsenhet avses en viss kombination av olika byggnadstyper och ägoslag enligt FTL 4 kap. 5. Sådan fastighet som är inrättad eller används för visst ändamål får sammanföras till en taxeringsenhet. Det finns sju olika enhetstyper, men i detta examensarbete behandlas av avgränsningsskäl endast två: småhusenheter och lantbruksenheter. Som småhusenhet räknas enligt FTL 4 kap. 5 fastigheter med småhus och tomtmark för sådan byggnad. Även enbart tomtmark eller enbart småhus kan räknas som en 26 Skatteverket (2012) s Ibid s Ibid s Ibid s
36 småhusenhet. Ett småhus definieras i FTL 2 kap. 2 som en byggnad som är inrättad till bostad för en eller två familjer. Som lantbruksenhet räknas enligt FTL 4 kap. 5 fastigheter med ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark och/eller skogligt impediment. En ekonomibyggnad definieras i FTL 2 kap. 2 som en byggnad som är inrättad för jord- eller skogsbruk och som inte är inrättad för bostadsändamål. Småhusenheter och bostadshus med tomtmark på lantbruksenheter ska betala skatt, enligt huvudregeln i FTL 3 kap. 1. Det finns dock undantag från huvudregeln och dessa anges i FTL 3 kap 2-4. I dessa undantag ingår bland annat ekonomibyggnader, åkermark och betesmark på lantbruksenheter Bostadsbyggnad på lantbruksenhet I de fall där ett småhus med tomtmark ligger på en lantbruksenhet ska detta ingå i lantbruksenheten. Det innebär att fastigheter som har bostadsbyggnader och samtidigt åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment ska taxeras som lantbruksenheter. En sådan bostadsbyggnad kan, till skillnad från bostadsbyggnad på fastighet med enbart tomtmark, vara inrättad till bostad för högst tio familjer för att räknas som småhus Tvåhektarsregeln Enligt FTL 2 kap. 4 ska mark indelas som tomtmark om den är bebyggd med annan byggnad än ekonomibyggnad med ett sammanlagt byggnadsvärde om minst kr. Mark räknas även som tomtmark om den är obebyggd men fastighetsbildad för bostadsändamål eller har ett giltigt bygglov eller förhandsbesked för bostadshus. Tvåhektarsregeln i FTL 2 kap. 4 innebär att marken till en fastighet i sin helhet ska utgöra tomtmark om den ligger i ett och samma ägoskifte samt att fastighetens totala areal inte är överstiger 2 ha. För att tvåhektarsregeln ska kunna tillämpas krävs dessutom att ingen del av fastigheten som marken hör till ska samtaxeras med någon annan fastighet. Om en fastighet med ekonomibyggnader har en areal som understiger 2 ha delas fastigheten dock upp i olika taxeringsenheter. Ekonomibyggnaden utgör en lantbruksenhet och resten av fastigheten utgör en småhusenhet. Om fastighetens areal överstiger 2 ha taxeras den hela fastigheten som en lantbruksenhet. 30 Skatteverket (2012) s Ibid s
37 Figur 1. Exempel på när tvåhektarsregeln kan tillämpas enligt FTL. 32 Figur 2. Exempel på när tvåhektarsregeln inte kan tillämpas enligt FTL. 33 Detta innebär att fastigheter med en storlek om mer än 2 ha taxeras som lantbruksenheter. Fastigheterna i figur 1 och 2 utgör typiska exempel på sådana fastigheter som har fastighetsbildats för bostadsändamål kombinerat med mindre växtodling eller djurhållning. Det faller då på fastighetens storlek om den ska taxeras 32 Skatteverket (2012) s Ibid s
38 som småhusenhet eller lantbruksenhet, vilket gör att två fastigheter med samma användning kan ha olika taxeringsenhetstyper. 3.3 Typkoder Vid fastighetstaxeringen får varje fastighet en typkod. Typkoden anger vilken taxeringsenhet fastigheten tilldelas, och används av Skatteverket av administrativa skäl. De typkoder som är relevanta i detta exjobb är 120 (lantbruksenhet, bebyggd) och 220 (småhusenhet, helårsbostad). Dessa typkoder gäller för 2014 och tidigare. Det är dessa som har använts vid urvalet av förrättningsakter, då de allra flesta alla förrättningar är gjorda 2014 eller tidigare. Från och med 2015 ändrades typkoderna för småhusenheter så att 220 omfattar bebyggda småhusenheter, det vill säga både helårs- och fritidsboende Bostadstaxering - avveckling eller förenkling Bostadstaxeringsutredningen lämnade i augusti 2012 en utredning som heter Bostadstaxering - avveckling eller förenkling. Utredningen har ännu inte medfört någon lagändring, men den har föreslagit två alternativ för regelverket för fastighetstaxering: 1. Hur man kan avveckla fastighetstaxeringen av bostäder och lantbruk. 2. Hur man avsevärt kan förenkla fastighetstaxeringen för bostäder. 35 I förenklingsdelen av utredningen finns en intressant del där det föreslås att storleksgränsen för bebyggd tomtmark utökas till 5 ha, istället för de 2 ha som gäller idag. Alltså kommer det i så fall att bli en ny femhektarsregel. Detta skulle innebära att enheter som idag taxeras som mindre lantbruksenheter istället taxeras som småhusenheter. 36 Mark som klassas som bete, åker eller skog på en lantbruksenhet blir då istället klassade som tomtmark. 37 År 2012 fanns det ca stycken bebyggda lantbruksenheter som har en areal som är mindre än 5 ha. Även definitionen av ekonomibyggnader föreslås ändras till en byggnad som används i yrkesmässig näringsverksamhet och som är inrättad för användning i jord- och skogsbruk och som inte är inrättad för bostadsändamål. Växthus och djurstall som används i näringsverksamhet utan anknytning till jordeller skogsbruk föreslås också att ingå i begreppet ekonomibyggnad. Om det finns bostadshus och ekonomibyggnader på en tomt som är mindre än 5 ha, ska ekonomibyggnaderna fortfarande klassas som lantbruksenheter Skatteverket (2015) 35 SOU 2012:52 s Ibid s Ibid s SOU 2012:52 s
39 År 2012 fanns det ca lantbruksenheter som innefattade både bostadshus och ekonomibyggnad samt med en areal som är mindre än 5 ha. Det innebär även att om det finns mindre stallbyggnad, växthus eller överloppsbyggnad på en småhusenhet, och användningen av dessa endast är för fastighetsägarens sport- eller hobbyintresse, ska dessa benämnas som komplementhus. Samtidigt som en lantbruksenhet, med en areal mindre än 5 ha, omklassas till en småhusenhet kommer inte fastigheten längre att omfattas av JFL. Detta sker då JFL endast omfattar fastigheter som är taxerade som lantbruksenheter. Följden av detta blir att länsstyrelsens arbete minskar och det blir även en lättnad för fastighetsägarna till de fastigheter som berörs SOU 2012:52 s
41 4 Jordförvärvslagen Jordförvärvslagen syftar till att kunna förhindra förvärv av jord- och skogsbruksfastigheter för vissa ägarkategorier för att kunna reglera vem som äger mark i glesbygden. I lagen anges att tillstånd krävs vid förvärv av fast egendom som är taxerad som lantbruksenhet, med vissa undantag. Detta ska ge bättre sysselsättning och boende i glesbygden samt förhindra att juridiska personer konkurrerar ut fysiska personer gällande markägandet i glesbygden och därmed ge en balans av markägandet Ändringar som genomfördes 1987 I slutet av 1980-talet kunde man konstatera att jordbruket hade så pass stor produktivitet att det uppstod ett kostsamt överskott. Detta gjorde att man inte längre behövde samma lagregleringar som storleksrationaliserade jordbruksfastigheter. År 1987 genomfördes ändringar i jordförvärvslagen för att göra det enklare att förbättra ägarförhållandena av jordbruksmarken. Innan 1987 syftade JFL till att styra fastighetsägandet på landsbygden för att skapa stora och bärkraftiga jordbruk. 41 Ändringarna som gjordes i jordförvärvslagen syftar till att man ska, ur en allmän synpunkt, främja lämplig utveckling av jordbruksföretag. Till skillnad mot den tidigare lagstiftningen ska man efter ändringarna ta hänsyn till regionalpolitiska förutsättningar när man bildar jordbruksföretag. Kraven på vägrat förvärvstillstånd har blivit mildare efter ändringarna De skäl som tidigare var angivna att de skall vägras tillstånd har nu omformulerats till att de får vägras tillstånd. Det har dessutom blivit lättare för juridiska personer att få förvärvstillstånd. 42 När jordförvärvslagen ändrades 1987 blev det lättare att förvärva jordbruksfastigheter för att använda till deltidsjordbruk. Tidigare kunde jordförvärvstillstånd vägras om marken behövdes för att storleksrationalisera jordbruksföretag eller förbättra jordbruksfastigheters arrondering. Denna bestämmelse togs bort och efter lagändringen kunde man endast vägra förvärvstillstånd av rationaliseringsskäl om det var angeläget ur allmän synpunkt. Det blev då lättare att få förvärvstillstånd, och förvärv av mindre jordbruksfastigheter blev därmed lättare att genomföra. Detta medförde att en förändring av FBL blev nödvändig, då det blev mer önskvärt att kunna fastighetsbilda både mindre jordbruksfastigheter och bostadsfastigheter med mark för deltidsjordbruk efter att förvärvsreglerna blev mildare Jordbruksverket, 2011, s Prop. 1986/87:122 s Ibid s Ibid s
42 4.2 När behövs förvärvstillstånd? Förvärvstillstånd krävs för förvärv av fastigheter som är taxerade som lantbruksenheter. Juridiska personer behöver alltid förvärvstillstånd vid förvärv av fastigheter, med undantag då fastigheten ligger i ett område som inte är glesbygdsområde och förvärvas från en annan juridisk person eller dödsbo. Fysiska personer behöver endast förvärvstillstånd vid köp, byte och gåva av fastigheter i glesbygdsområden, med undantag för om förvärvet sker från föräldrar, far- eller morföräldrar, make eller maka. 44 Glesbygd definieras i jordförvärvslagen som stora sammanhängande områden med gles bebyggelse och långa avstånd till sysselsättning eller service och skärgårdsområde, om det är av regionalpolitisk betydelse att sysselsättning eller bosättning inom områdena främjas. För att få förvärvstillstånd i glesbygden ska förvärvet främja bosättningen och sysselsättningen i glesbygden. Detta kan göras genom att förvärvaren bosätter sig på fastigheten eller kan visa att förvärvet varaktigt kommer att gynna sysselsättningen på orten. Om fastigheten är jordbruksdominerad måste förvärvaren dessutom kunna visa att fastigheten aktivt kommer att brukas. 45 Ansökan om förvärvstillstånd görs till länsstyrelsen senast inom tre månader från att förvärvshandlingen skrevs under. Om förvärvstillstånd inte beviljas eller söks inom den föreskrivna tiden blir hela förvärvet ogiltigt Jordförvärvstillstånd för mindre lantbruksenheter Jordförvärvslagen gäller fastigheter som är taxerade som lantbruksenheter. Det är alltså fastighetens taxering som avgör om jordförvärvstillstånd kan komma att krävas vid förvärv av fastigheten. Problem med gränsdragningen av om en fastighet ska räknas som en bostads- eller jordbruksfastighet uppkommer dock då en fastighet är taxerad som lantbruksenhet men i huvudsak används som bostad. För fastigheter där det huvudsakliga användningsområdet är bostad men som även har jordbruksmark för mindre växtodling eller djurhållning är arealen av jordbruksmark i en relativt liten storleksordning. Denna typ av fastigheter saknar intresse ur jordbrukspolitisk synpunkt, och för att förvärvstillstånd inte ska krävas vid förvärv av denna typ av fastigheter krävs att taxeringen ändras från jordbruksfastighet till annan fastighet Jordbruksverket, 2011, s Ibid, s Ibid, s Prop. 1986/87:122 s
43 4.4 Intervjuer Intervjuer har genomförts med kunniga personer inom förvärvslagstiftning för att komplettera litteratur- och rättsfallsstudierna. Intervjuerna ger en insyn i hur lagändringarna i JFL har tillämpats i praktiken. De intervjuade personerna är: Fredrik Bonde: advokat, Landahl Advokatbyrå AB. 48 Henrik af Klinteberg: förrättningslantmätare, Jur Kand, Lantmäteriet Malmö. 49 Här följer de frågor och svar som tagits upp under intervjuerna. De intervjuade har inte lämnat svar på alla frågor. De som inte har svarat nämns därför inte under respektive fråga. Behöver man jordförvärvstillstånd vid köp av en fastighet som är taxerad som lantbruksenhet men används för bostad med kombinerad djurhållning/växtodling? Enligt Bonde tittar man inte så mycket på vad fastigheten används till, utan man följer taxeringen strikt. Af Klinteberg påpekar att det står i klartext i JFL att taxeringen styr. Man tittar alltså inte på hur fastigheten i praktiken används. Har lagändringen 1987 gett den effekt om deltidsjordbruk som man önskade? Enligt af Klinteberg har det blivit mer jordbruksfastigheter på mindre arealer med specialodling. Dessa fastigheter blir dock oftast bostadsfastigheter. Hela jordbruksnäringen har påbörjat en omstrukturering till dels större enheter och dels mindre specialodlingar. Jordbruksföretag skiljer sig idag från begreppet jordbruksfastighet, alltså kan ett jordbruksföretag bedrivas på mer än en jordbruksfastighet. Detta komplicerar förrättningslantmätarens bedömningar enligt 3 kap FBL. 48 Bonde (2015) 49 Af Klinteberg (2015) 43
45 5 Arrende Arrende är en nyttjanderätt som innebär att jord upplåts mot vederlag. Den som upplåter mark benämns jordägare och den som nyttjar marken benämns arrendator. Arrendeavtal ska vara skriftliga och kan upplåtas för olika ändamål, där arrendatorn har egen besittning till det upplåtna området. 50 De arrendeformer som är intressanta för detta examensarbete är jordbruksarrende och bostadsarrende. För båda dessa gäller att lagreglerna är tvingande, vilket innebär att om någon del i avtalet strider mot bestämmelserna i JB 8-10 kap. är arrendatorn inte bunden av den delen. 5.1 Jordbruksarrende Jordbruksarrende är en upplåtelse av jord som har som syfte att brukas enligt de metoder som kännetecknar en näringsverksamhet. En definition av jordbruk saknas i lagtexten men tolkningen görs enligt föregående mening. I jordbruksarrende kan både betesmark och åkermark upplåtas. Jordbruksarrende kan delas upp i två olika typer, sidoarrende och gårdsarrende. Skillnaden mellan dessa två typer är att vid gårdsarrende ingår en bostad för arrendatorn, vilket det inte gör vid sidoarrende. 51 Det är inget krav att arrendatorn bor i bostadshuset vid gårdsarrende, och därför kan en arrendator inneha flera olika gårdsarrenden. En juridisk person kan dock inte ha ett gårdsarrende, då de inte kan ha någon bostad. 52 I detta examensarbete kommer endast gårdsarrende att behandlas, då examensarbetet handlar om gränsdragningen mellan begreppen bostad och jordbruk med bostadshus. Om det är fråga om ett gårdsarrende måste arrendetiden vara minst fem år enligt JB 9 kap. 2 2 st. Arrendeavtalen kan inte tecknas för mer än 25 år. 53 Arrendatorn har direkt besittningsskydd, och har därmed rätt att få arrendeavtalet förlängt även då jordägaren har sagt upp arrendet för avflyttning enligt JB 9 kap. 7 1 st. Arrendatorn har rätt till att få sitt fall gällande förlängning prövat i arrendenämnden enligt JB 9 kap 7 2 st. 5.2 Bostadsarrende Bostadsarrende är en upplåtelse av jord vars ändamål inte är jordbruk. Arrendatorn har på marken som är upplåten med bostadsarrende rätt att uppföra eller bibehålla bostadshus. För att ett bostadsarrende ska föreligga ska det dessutom inte vara uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än bostad till arrendatorn och dess närstående enligt JB 10 kap 1. Ett vanligt exempel 50 Larsson, Synnergren (2011) s Arrendenämnden (2014a) 52 Flodin (2014) 53 Arrendenämnden (2014b) 45
46 på bostadsarrende är upplåtelse av mark på del av en fastighet för att arrendatorn ska kunna uppföra ett fritidshus. Vid bostadsarrende äger arrendatorn själv bostadshuset, antingen genom att arrendatorn uppför det själv eller genom att denne övertar det från tidigare arrendator. Ett bostadsarrende upplåts på en bestämd tid, som får vara minst fem år och som längst arrendatorns livstid. Avtalet är dock inte bindande för längre tid än 50 år utom detaljplan och 25 år inom detaljplan. 54 Om ingen tid har bestämts gäller arrendet i fem år. Bostadsarrendatorn har, precis som jordbruksarrendatorn, ett direkt besittningsskydd. 5.3 Gränsen mellan arrende och hyra En upplåtelse av mark och byggnader kan ske både genom arrende och hyra. Hyresbestämmelserna ska alltid användas om ett avtal omfattar upplåtelse av hus och mark, om marken ska användas för annat än jordbruk eller trädgårdsodling i större omfattning enligt JB 12 kap. 1 2 st. Då man ska skilja på jordbruksarrende och hyra är det användningen av marken som avgör. Det enda arrendet där gränsdragningen mellan arrende och hyra kan bli svår är i princip jordbruksarrende. 55 Avgörande för gränsdragningen mellan jordbruksarrende och hyra är vad marken ska användas till. Om en upplåtelse med hus och mark sker, där det huvudsakliga ändamålet med upplåtelsen är att bruka marken föreligger ett jordbruksarrende. Om det centrala i upplåtelsen istället är huset blir det en kombinerad upplåtelse och ett hyresförhållande föreligger. 56 I SvJT 1919 ref. s. 53 ansågs en upplåtelse av en äng om ca 0,5 ha för årlig grässkörd vara ett jordbruksarrende. 57 I RBD 1982:39 var ett avtal för upplåtelse av stall, ridoch körvägar, travbana, parkeringsplats och rasthage betecknat som arrende. Då ingen mark för bete eller odling ingick i upplåtelsen kunde den inte betraktas som ett jordbruksarrende, utan bedömdes vara en kombinerad upplåtelse och reglerna för hyra skulle då gälla. I RBD 1975:4 hade parterna upprättat ett hyresavtal för nyttjande av boningshus, ekonomibyggnader och ca 7 ha åker- och betesmark. Marken användes av en hästuppfödare som även brukade jorden till odling av foder till sina hästar. Avtalet bedömdes därför vara felaktigt rubricerat och skulle vara ett jordbruksarrende då marken användes för jordbruksändamål. 54 Larsson, Synnergren (2011) s Ibid s Ibid s Flodin (2014) 46
47 5.4 Gränsen mellan jordbruks- och bostadsarrende För att mark ska upplåtas som jordbruksarrende krävs att marken upplåts för brukande. Det finns inga krav på hur stor areal den upplåtna marken ska ha för att arrendet ska räknas som ett jordbruksarrende, men arrendatorn måste ha som avsikt att använda marken för jordbruk. För att ett jordbruksarrende ska föreligga ska arrendatorn ha rätt att bruka marken, men behöver inte faktiskt utnyttja denna rätt. 58 För att ett bostadsarrende ska föreligga krävs att marken är upplåten för annat ändamål än jordbruk. Ett bostadsarrende kan alltså inte omfatta jordbruksmark om det uttryckligen står i arrendeavtalet att syftet med upplåtelsen är att marken ska brukas. Det är därför inte möjligt att upplåta ett bostadsarrende med mark som avses för mindre växtodling eller djurhållning, då syftet med upplåtelsen av sådan mark är att den ska brukas. Det blir då ett jordbruksarrende Intervjuer Intervjuer har genomförts med kunniga personer inom arrende för att komplettera litteratur- och rättsfallsstudierna. De intervjuade personerna är: Filip Herlitz, VD Argum. Jur Kand med med specialicering på arrenderätt. 60 Fredrik Bonde: advokat, Landahl Advokatbyrå AB. 61 Charlotte Odell Zinn, arrendespecialist, LRF Konsult. 62 Här följer de frågor och svar som tagits upp under intervjuerna. Alla intervjuade har inte lämnat svar på alla frågor. De som inte har svarat nämns därför inte under respektive fråga. Kan man upplåta tomt med jordbruksmark och bostadshus som bostadsarrende? Eller blir det alltid ett jordbruksarrende om jordbruksmark ingår, även om arealen är liten? Herlitz säger att det blir en fråga om antingen bostadshyra eller jordbruksarrende. Bostadsarrendet förutsätter att arrendatorn har rätt att uppföra och bibehålla huset. Det blir alltid bostadshyra om man upplåter en befintlig byggnad. Gränsdragningen mellan bostadshyra och jordbruksarrende framgår i JB 12 kap. 1. Där framgår om jorden ska användas för annat ändamål än jordbruk, eller för trädgårdsodling i mindre 58 Flodin (2014) 59 Larsson, Synnergren (2011), s Herlitz (2015) 61 Bonde (2015) 62 Odell Zinn (2015) 47
48 omfattning, ska 12 kap. om hyra tillämpas på upplåtelsen. I doktrinen diskuteras att 4-5 ha jordbruksmark räcker för att det ska kunna anses vara jordbruksarrende, men då krävs också att det framgår i avtalet att jorden får brukas. Med hänsyn till att det krävs minst 4 ha mark med stödrätter för att uppbära jordbruksstöd, har Herlitz svårt att se att en bostad med mindre areal än 4 ha skulle bedömas som jordbruksarrende. Saknas byggnad finns det ingen nedre gräns för storleken på ett jordbruksarrende, då är det helt och hållet ändamålet som styr. Bonde tror att det kan vara möjligt enligt definitionen av bostadsarrende, bara inte syftet är att bruka marken för då faller det in under jordbruksarrende. Odell Zinn refererar till definitionerna av bostadsarrende i JB 10 kap. 1 och jordbruksarrende i JB 9 kap. 1. Även om arealen är liten blir det ett jordbruksarrende om mark upplåts skriftligen för brukning mot vederlag. Vid upplåtelse av tomt med liten areal jordbruksmark och bostadshus, blir det då hyra istället för jordbruksarrende? Odell Zinn svarar att det blir hyra enligt JB 12 kap. Blir det någon skillnad i bestämmandet av arrendet om jordbruksmarken ska användas till hobbyverksamhet eller näringsverksamhet? Herlitz svarar nej på frågan, då det är ändamålet med upplåtelsen som styr. Ändamålet är jordbruk oavsett om det är hobby- eller näringsverksamhet. Enligt Herlitz handlar gränsdragningsfrågan i detta fall snarare om vad som kan klassas som ett jordbruk. Han ger som exempel att en rasthage för hästar inte är berättigad till jordbruksstöd, då det inte produceras någon gröda eller går att beta ordentligt. En vanlig beteshage är däremot stödberättigad och anses vara jordbruk. Bonde menar att definitionen av jordbruksarrende inte gör någon skillnad på hobby- eller näringsverksamhet, så länge jorden ska brukas. Dock kan en gränsdragningsproblematik finnas för vad som kan definieras som brukande av jorden. Ungefär hur liten areal kan ett jordbruksarrende ha? Herlitz menar att ett jordbruksarrende kan ha hur liten areal som helst, så länge ändamålet är jordbruk. Bonde kan inte ange någon minsta areal, men säger att man får titta på vad som kan ligga inom begreppet jordbruk. Odell Zinn menar att det är allmänt vedertaget att ett jordbruksarrende är ca 1 ha eller mer. 48
49 Hur stort kan ett bostadsarrende vara? Kan man upplåta hur stor mark som helst, bara syftet inte är att bruka den, eller får det inte vara mer mark än vad som kan antas vara en normal tomt? Enligt Herlitz kan ett bostadsarrende nog vara åtskilliga hektar så länge som det framgår att arrendatorn äger rätt att uppföra och bibehålla en byggnad för bostadsändamål. Vid en eventuell villkorsändring i samband med förlängning av arrendet skulle dock jordägaren sannolikt kunna minska arealen till en normal tomt det vill säga kvm. Det är inte ovanligt att bostadsarrenden utgörs av hela öar. Bonde anser att ett bostadsarrende bör vara så stort att man kan sköta tomten på ett rimligt sätt, och att det därmed inte bör vara allt för vidsträckt. Odell Zinn säger att ett bostadsarrende kan vara hur stort som helst. Vi har under en föreläsning i vår utbildning antecknat att det blir jordbruksarrende om upplåtelsen innefattar byggnad och mer än 1 ha mark och hyra om upplåtelsen innefattar byggnad och mindre än 1 ha mark. Gäller det eller är det bara riktlinjer? Enligt Herlitz är det först och främst avgörande att det i avtalet framgår att jorden ska användas för jordbruksändamål. Därefter får man pröva vilken del av upplåtelsen som är den mest väsentliga för att avgöra om det är fråga om jordbruksarrende eller hyra. Odell Zinn menar att det är allmänt vedertaget att ett jordbruksarrende är ca 1 ha eller mer. Har ändringarna i FBL 1991, som tillät bildandet av bostadsfastigheter med jordbruksmark för kombinerat ändamål, påverkat gränsdragningen mellan jordbruksarrende och bostadsarrende? Herlitz anser att ändringarna i FBL inte har haft någon påverkan på tillämpningen av de lagar som reglerar nyttjanderätter. Odell Zinn anser inte heller att lagändringarna har haft någon påverkan på gränsdragningen mellan jordbruksarrende och bostadsarrende. Har du stött på några gränsdragningsproblem mellan bostads- och jordbruksarrende? Kan du ge din syn på gränsdragningsproblematiken som finns? Herlitz tycker inte att det finns någon gränsdragningsproblematik mellan bostads- och jordbruksarrende. Däremot är det vanligt med gränsdragningsproblem mellan hyra och de olika arrendeformerna. 49
51 6 Bygglov Bygglov krävs vid uppförande av nya byggnader och tillbyggnader samt ändringar av byggnader, om ändringen innebär till exempel att byggnaden inreds för ett väsentligen annat ändamål eller om byggnaden inreds för ytterligare en bostad eller lokal enligt PBL 9 kap. 2. Vissa åtgärder är dock bygglovsbefriade, bland annat uppförande av ekonomibyggnader för jord- eller skogsbruk utom detaljplan och uppförande av komplementbyggnader på maximalt 15 kvm i omedelbar närhet av bostadshuset enligt PBL 9 kap Man får dessutom uppföra komplementbostadshus eller komplementbyggnader på maximalt 25 kvm i omedelbar närhet av bostadshuset utan bygglov enligt PBL 9 kap. 4a. Bygglov utfärdas av kommunens byggnadsnämnd. BN kan även utfärda förhandsbesked om bygglov, vilket är ett sätt för den som har tänkt vidta en bygglovspliktig åtgärd att tidigt få veta om åtgärden kan tillåtas på den tilltänkta platsen. Ett förhandsbesked är bindande vid den kommande prövningen om bygglovsansökan görs inom två år från det att förhandsbeskedet vann laga kraft enligt PBL 9 kap När ska bygglov lämnas? Bygglov på fastigheter som ligger utom detaljplan ska lämnas om åtgärden inte strider mot områdesbestämmelser eller inte förutsätter planläggning enligt PBL 9 kap 31. Bygglov får dock ändå lämnas om åtgärden innebär en liten avvikelse från områdesbestämmelserna och inte motverkar syftet med dem eller om åtgärden är av begränsad omfattning och är nödvändig för att området ska kunna användas eller bebyggas på ett ändamålsenligt sätt enligt PBL 3 kap. 31b. För att kunna lämna bygglov för sådana åtgärder som strider mot områdesbestämmelser krävs dock att åtgärden inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan eller begränsar rättigheter eller pågående verksamheter i omgivningen, enligt PBL 9 kap. 31e. För fastigheter som ligger på landsbygden är kraven inte lika stränga för att få bygglov som de är för fastigheter inom detaljplan. Det kan ändå finnas särskilda bestämmelser på landsbygden om det till exempel gäller en kulturmiljö. Om man vill bygga i närheten av en sjö, vattendrag eller havet gäller strandskyddsbestämmelserna och man behöver då ansöka om dispens från strandskyddet. På landsbygden, utanför sammanhållen bebyggelse, får man uppföra komplementbyggnader och även en liten tillbyggnad utan att söka bygglov. Om man vill genomföra någon av dessa åtgärder och det är närmare än 4,5 meter till tomtgränsen krävs ett godkännande från de grannar som berörs. Kommunen kan dock bestämma att små tillbyggnader och komplementbyggnader är bygglovspliktiga enligt PBL 9 kap 6. 51
52 6.2 Bygglov och fastighetsbildning Fastighetsbildning utom detaljplan ska alltid föregås av en planmässig bedömning, främst gällande översiktsplaneringen. I FBL 3 kap. 3 anges att fastighetsbildning utom detaljplan inte får ske om åtgärden försvårar områdets ändamålsenliga användning, föranleder olämplig bebyggelse eller motverkar lämplig planläggning av området. När prövningen av detta villkor gäller ny eller befintlig bebyggelse ska den göras av BN istället för LM. Om LM anser att bygglov är nödvändigt för att fastigheten ska bli lämplig kan de förelägga sökanden att lämna in bevis på att bygglov eller förhandsbesked finns enligt FBL 4 kap. 25. Fastighetsbildning sker för ett specifikt ändamål. Detta ändamål är dock inte ett beslut i sig, utan enbart en del av beslutsunderlaget. Det innebär att det ändamål som fastigheten har prövats för i förrättningsakten inte är avgörande för framtida bygglovsprövningar. 63 Vid fastighetsbildning utom detaljplanelagt område kan det ha betydelse om bygglov eller förhandsbesked har beviljats på den tilltänkta fastigheten. Genom att byggnationen då redan har prövats av BN anses fastigheten vara lämplig för bebyggelse. I NJA 1984 s. 122 ville man genomföra en avstyckning från en jordbruksfastighet. Styckningslottens ändamål var bostad. Bygglov hade redan beviljats för lotten och HD underströk att utfallet för bygglov och för fastighetsbildning ofta går hand i hand, vilket det också gjorde i detta fall. 6.3 Intervjuer En intervju har genomförts med Karen Thorén, bygglovsarkitekt på bygglovsavdelningen i Helsingborgs kommun för att få en byggnadsnämnds syn på bygglov av bostadshus på landsbygden. 64 Här följer de frågor och svar som togs upp under intervjun. Vilka skäl finns för att vägra bygglov på landsbygden? Bygglov kan vägras då byggnaden inte stämmer överens med kommunens översiktsplan eller om byggnaden ligger för nära störningar som till exempel växthus eller grisstall. Bygglov kan även vägras om den tänkta byggnaden ligger för nära en allmän väg. Hur nära en väg man får bygga regleras av Trafikverket. Dessutom kan buller, olycksrisk eller att en byggnads gestaltning inte passar in i omgivningen vara skäl till att vägra bygglov. 63 Lantmäteriet (2013) s Thorén (2015) 52
53 Är det vanligare att bevilja bygglov än att vägra? En bedömning från fall till fall görs om bygglov ska beviljas eller inte, och det är därför inte mer normalt att varken bevilja eller vägra. Gör man någon skillnad i bedömningen att lämna bygglov till bostadshus för en vanlig tomt jämfört med en stor bostadsfastighet med jordbruksmark för kompletterande ändamål på landsbygden? Tomtens storlek gör ingen skillnad i bedömningen om bygglov beviljas, utan man tittar på förutsättningarna som finns för bostadsbebyggelse. Gör man någon skillnad i bedömningen att lämna bygglov om fastigheten är en bostadsfastighet eller en jordbruksfastighet (taxerad/fastighetsbildad som det)? Nej, fastighetens ändamål gör ingen skillnad på bedömningen. Däremot om det är en jordbruksfastighet med till exempel djurproduktion i större skala kan störningar uppstå som gör att det inte är lämpligt att bygga ett bostadshus i närheten. Kan man känna sig tvingad att lämna bygglov? Om det inte finns några skäl att inte bevilja? Om det inte finns några hinder och bebyggelsen överensstämmer med översiktsplanen så finns det inga skäl till att inte bevilja bygglov. Vilka kriterier ska uppfyllas för att en bostadsfastighet ska vara lämplig enligt er? Det ska inte finnas några hinder och bebyggelsen ska anpassas efter den lokala byggnadstraditionen för att en fastighet ska vara lämplig som bostad. 53
55 7 Strandskydd Strandskyddet skapades år 1950 för att ge allmänheten möjlighet att vistas längs strandområden genom allemansrätten. Strandskyddet ska dessutom ge goda livsvillkor för växt- och djurlivet vid vattenområden samt bevara land- och vattenområden som är biologiskt värdefulla. 65 Alla stränder till hav, sjöar och vattendrag i Sverige omfattas av strandskyddet, oavsett vattenområdets storlek och om det ligger i gles- eller tätbebyggt område. Det generella strandskyddet gäller från strandkanten och 100 meter inåt land samt 100 meter ut i vattenområdet. En utvidgning av strandskyddsområdet på upp till 300 m kan göras av Länsstyrelsen om de anser att det behövs för att tillgodose strandskyddets syften. 66 Figur 3. Illustration av de områden som omfattas av strandskydd. 67 Inom strandskyddsområde är det förbjudet att bygga, anlägga, gräva eller på något sätt påverka området. Om man vill vidta någon av dessa åtgärder inom strandskyddsområde kan man ansöka om och erhålla dispens från strandskyddet. För att kunna erhålla dispensen måste det finna särskilt skäl och strandskyddets syfte får inte påverkas negativt. Särskilda skäl för att få dispens är då området (MB 7 kap. 18c ): är ianspråktaget (inom hemfridszon eller tomtplatsavgränsning) är väl avskilt från stranden behövs för anläggning som måste ligga vid vattnet behövs för att bygga ut redan existerande verksamhet 65 Boverket, Naturvårdsverket (2012) s Ibid s Boverket, Naturvårdsverket (2010) s. 5 55