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Timestamp: 2016-10-27 04:56:38+00:00
Document Index: 232834814

Matched Legal Cases: ["l'article 37", "l'article 35", 'art. 292', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 292', 'art. 26', 'art. 18', 'art. 29', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 51', 'art. 112', 'art. 51', 'art. 36', 'in fine', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 52', 'art. 74', 'art. 74', 'art. 113', 'art. 90', 'art. 117', 'art. 75', 'art. 114', 'art. 100', 'art. 117', 'art. 115', 'art. 119', 'ATF ', 'art. 116', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 1', 'ATF ', 'art. 1', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 10', 'art. 66', 'art. 68']

5A_690/2011 (10.01.2012)
tous les deux repr�sent�s par Me Monica Bertholet, avocate,
Communaut� des copropri�taires d'�tages de l'immeuble sis rue A.________,
repr�sent�e par Me Olivier Wasmer, avocat,
changement d'affectation d'une unit� d'�tage,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre civile, du 26 ao�t 2011.
A.a L'immeuble sis rue A.________ et rue B.________ � C.________ est constitu� en propri�t� par �tages depuis 1985.
X._________ et Y.________ sont copropri�taires pour moiti� chacun de l'unit� d'�tage no 2620-68, situ�e au rez-de-chauss�e de cet immeuble, part de copropri�t� qu'ils ont respectivement acquise le 4 septembre 2000 et le 9 juin 2005.
D'apr�s le registre foncier, le rez-de-chauss�e de l'immeuble est destin� � l'activit� commerciale et les �tages � l'habitation.
A.b Depuis 1998, la "Communaut� des copropri�taires d'�tages de l'immeuble sis rue A.________," (ci-apr�s CCE) est r�gie par le r�glement d'administration et d'utilisation de la copropri�t� (ci-apr�s RAUC) "type", �dition 1997, �labor� par le Groupement des propri�taires d'appartement de la Chambre genevoise immobili�re et la Soci�t� des r�gisseurs de Gen�ve. Ce r�glement et les modifications qui y ont �t� apport�es sont mentionn�s au registre foncier.
Jusqu'au 12 avril 2010, le RAUC pr�voyait notamment:
Les parties priv�es et les parties communes ne peuvent servir qu'� l'usage auquel elles sont destin�es (al. 1). Les changements d'affectation des parties priv�es doivent �tre autoris�s par une d�cision de l'Assembl�e des copropri�taires prise � la double majorit� d�finie � l'article 37 du r�glement (al. 2). Les changements d'affectation des parties communes doivent �tre autoris�s par une d�cision de l'Assembl�e g�n�rale prise � l'unanimit� (al. 3).
Art. 37 - D�cisions prises � la majorit� double
Lorsqu'une double majorit� est exig�e par la loi ou les dispositions du pr�sent r�glement, les d�cisions ne peuvent �tre prises que si les copropri�taires formant la majorit� des voix exprim�es telle que pr�vue � l'article 35 al. 2, poss�dent en outre, leurs parts r�unies, plus de la moiti� de la chose (al. 1).
A.c Le rez-de-chauss�e de l'immeuble est actuellement occup� par une agence de location de voitures, un pressing, un magasin d'�lectrom�nager ainsi qu'un bar � caf�; la lic�it� de l'exploitation de ce dernier commerce au sein de l'unit� d'�tage appartenant � X.________ et � Y.________ fait l'objet du pr�sent litige.
Un "faux trottoir", ou terrasse, partie commune de l'immeuble, longe les vitrines de ces diff�rentes arcades.
Jusqu'en 2007, l'arcade commerciale constitu�e sous l'unit� d'�tage de X.________ et de Y.________ a �t� lou�e � divers commer�ants, lesquels y ont successivement exploit� un magasin de chaussures, un magasin d'accessoires et une librairie-agence de voyage. Le "faux trottoir" �tait alors utilis� pour exposer une partie des marchandises � vendre.
A.d Au d�but de l'ann�e 2008, les susnomm�s ont entrepris d'importants travaux dans l'arcade en vue de l'ouverture d'un caf�-bar.
D�s ao�t 2008, D.________ en a d�but� l'exploitation, sous l'enseigne E.________ Bar Caf�. L'attention du nouveau locataire, au b�n�fice d'un contrat de bail d'une dur�e de dix ans, a �t� attir�e sur le fait qu'un changement d'affectation de l'arcade par rapport � l'agence de voyage qui y �tait exploit�e auparavant n�cessitait diverses autorisations, notamment celle de la CCE. Celle-ci n'a pas �t� requise.
D.________ a �galement install� trois tables et neuf chaises sur le "faux trottoir" longeant la vitrine de l'arcade, constituant ainsi une terrasse pour le caf�-bar. L'�tablissement, ouvert du lundi au samedi de 7h00 � 02h00 et le dimanche de 08h00 � 02h00, propose des boissons et une petite restauration chaude (sandwiches et paninis).
A.e D�s le d�but des travaux pr�cit�s, la CCE ainsi que divers copropri�taires ont manifest� leur d�saccord au projet de X.________ et Y.________, en vain. Ils ont notamment requis la cessation des travaux, contraires, selon eux, au RAUC et � la volont� de la majorit� des copropri�taires, lesquels avaient d�j� eu l'occasion de s'exprimer contre le changement d'affectation des lots, quel qu'il soit, au cours de diverses assembl�es g�n�rales, notamment les 18 septembre 2001 et 20 d�cembre 2006.
Le 19 juin 2008, l'assembl�e g�n�rale a attir� l'attention de X.________ sur le fait qu'il allait lui �tre prochainement demand� de remettre dans son �tat d'origine l'arcade dont elle �tait copropri�taire.
B.a.a Le 27 ao�t 2008, la CCE a assign� X.________ et Y.________ devant le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve, concluant � ce qu'il soit notamment ordonn� aux int�ress�s de "remettre en �tat" leur arcade commerciale dans un d�lai de 30 jours, ainsi que d'enlever la terrasse install�e sur les parties communes dans un d�lai de 15 jours, le tout sous la menace des peines pr�vues � l'art. 292 CP.
B.a.b En cours de proc�dure, le 12 avril 2010, une modification du RAUC, notamment de ses art. 10 et 37, a �t� approuv�e par l'assembl�e g�n�rale � la double majorit�. Cette modification impliquait en substance: 1) l'exigence d'un vote � la double majorit� pr�alablement � tout changement d'affectation commerciale des arcades du rez-de-chauss�e; 2) l'interdiction de principe, sans possibilit� de recours � une approbation de l'assembl�e des copropri�taires, de certaines activit�s commerciales jug�es nuisibles, telles que caf�, bar, restaurant et activit�s li�es au commerce du sexe (art. 10 let. e RAUC); 3) l'interdiction de principe, sans possibilit� de recours � une approbation de l'assembl�e, de tout changement de destination d'un local-d�p�t en sous-sol.
X.________ et Y.________, qui ont vot� contre les modifications adopt�es, ont saisi le Tribunal de premi�re instance d'une action en annulation de la d�cision du 12 avril 2010. L'instruction de la proc�dure a �t� suspendue jusqu'� droit jug� dans la pr�sente cause.
B.b Par jugement du 23 septembre 2010, le Tribunal de premi�re instance a ordonn� � X.________ et Y.________ de cesser, dans le d�lai d'un mois d�s l'entr�e en force du jugement, d'affecter leur arcade � l'exploitation d'un caf�-bar (ch. 1), dit que cette injonction �tait prononc�e sous la menace de la peine pr�vue � l'art. 292 CP (ch. 2), condamn� les int�ress�s aux frais et d�pens (ch. 3 et 4) et d�bout� les parties de toutes autres conclusions (ch. 5).
Statuant le 26 ao�t 2011 sur appel de X.________ et Y.________, la Cour de justice a confirm� le jugement attaqu� et d�bout� les parties de toutes autres conclusions. L'arr�t a �t� notifi� aux parties le 1er septembre 2011.
Par acte du 30 septembre 2011, X.________ et Y.________ (ci-apr�s les recourants) d�posent un recours en mati�re civile et un recours constitutionnel subsidiaire devant le Tribunal f�d�ral. Ils concluent principalement � l'annulation de l'arr�t cantonal et � sa r�forme en ce sens que la CCE (ci-apr�s l'intim�e) est d�bout�e de l'int�gralit� des conclusions prises aux termes de sa demande du 27 ao�t 2008; subsidiairement, ils r�clament le renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision. A l'appui de leurs conclusions, les recourants invoquent une atteinte injustifi�e � leur garantie de la propri�t� et � leur libert� �conomique (art. 26 et 27 Cst.) ainsi que l'application arbitraire des art. 18 CO et 8 CC; ils se plaignent �galement d'un d�ni de justice formel et mat�riel (art. 29 Cst.).
Invit�es � se d�terminer, la cour cantonale s'est r�f�r�e aux consid�rants de son arr�t, tandis que l'intim�e a conclu � ce que les recourants soient d�bout�s de leur recours.
La requ�te d'effet suspensif form�e par les recourants a �t� admise par ordonnance pr�sidentielle du 19 octobre 2011.
Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 133 III 489 consid. 3, 462 consid. 2, p. 465).
1.1.1 Le recours en mati�re civile n'est ouvert que si la valeur litigieuse minimale fix�e par la loi, en l'esp�ce 30'000 fr., est atteinte (art. 74 al. 1 let. b LTF). C'est le montant litigieux devant la derni�re instance cantonale qui est d�terminant (art. 51 al. 1 let. a LTF) et celle-ci doit le mentionner dans son arr�t (art. 112 al. 1 let. d LTF). Lorsque les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent d�termin�e, le Tribunal f�d�ral fixe la valeur litigieuse selon son appr�ciation (art. 51 al. 2 LTF), comme sous l'ancien droit (art. 36 al. 2 OJ; cf. Message concernant la r�vision totale de l'organisation judiciaire f�d�rale du 28 f�vrier 2001, in FF 2001, ch. 4.1.2.6 in fine, p. 4099). Ce contr�le d'office ne suppl�e toutefois pas au d�faut d'indication de la valeur litigieuse: il n'appartient pas en effet au Tribunal f�d�ral de proc�der lui-m�me � des investigations pour d�terminer cette valeur, si elle ne r�sulte pas d'embl�e des constatations de la d�cision attaqu�e (art. 105 al. 1 LTF) ou d'autres �l�ments ressortant du dossier (ATF 136 III 60 consid. 1.1.1 et les r�f�rences). Le recourant doit ainsi donner, conform�ment � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, les �l�ments suffisants pour permettre au Tribunal de c�ans d'estimer ais�ment la valeur litigieuse sous peine d'irrecevabilit�. Celui-ci n'est toutefois li� ni par l'estimation de la partie recourante ou un accord des parties, ni par une estimation manifestement erron�e de l'autorit� cantonale (ATF 136 III 60 consid. 1.1.1).
1.1.2 La Cour de justice n'a pas arr�t� la valeur litigieuse, se contentant d'observer qu'elle �tait ind�termin�e, mais � tout le moins sup�rieure � 8'000 fr. Les recourants affirment qu'elle serait sup�rieure � 30'000 fr. Ils soutiennent � cet �gard que, dans l'hypoth�se o� leur recours serait rejet�, ils seraient contraints de mettre un terme pr�matur� au contrat de bail conclu avec l'exploitant du caf�-bar, d�marche qui serait in�vitablement accompagn�e de pertes de loyers; les �quipements sp�cifiques � l'exploitation d'un caf�-bar devraient en outre �tre d�mont�s et l'interdiction en cause restreindrait les possibilit�s de relocation ult�rieure. Les recourants remarquent enfin que la proc�dure aurait g�n�r� d'importants frais judiciaires, qu'ils chiffrent actuellement � 20'000 fr.
Ce dernier argument n'est manifestement pas pertinent pour chiffrer la valeur litigieuse. Quant aux autres �l�ments �galement invoqu�s, s'il est �vident qu'ils ont des impacts �conomiques, les recourants ne prennent toutefois pas la peine de les chiffrer. Il s'ensuit qu'il est donc impossible de constater d'embl�e et avec certitude que leur addition atteint bien la somme de 30'000 fr. (art. 52 LTF). Faute de constatations ou d'�l�ments d'appr�ciation permettant au Tribunal f�d�ral de fixer ais�ment la valeur litigieuse, le recours en mati�re civile est donc irrecevable au regard de l'art. 74 al. 1 let. b LTF.
1.2 Dans la mesure o� les recourants ne pr�tendent pas que leur recours soul�verait une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF), il reste � d�terminer s'il est recevable au titre de recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 ss LTF).
Dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF applicable par renvoi de l'art. 117 LTF), rendue par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF applicable par renvoi de l'art. 114 LTF), le recours est en principe recevable. Il a �galement �t� d�pos� en temps utile (art. 100 al. 1 LTF applicable par renvoi de l'art. 117 LTF), par les parties qui ont pris part � la proc�dure devant l'autorit� pr�c�dente et d�montrent un int�r�t juridique � la modification de l'arr�t attaqu� (art. 115 LTF).
1.3 Contrairement � ce qu'affirment les recourants, ils n'ont pas d�pos� deux recours dans un seul m�moire comme le leur permet l'art. 119 LTF. Ils n'ont au contraire form� qu'un seul recours, intitul� � la fois recours en mati�re civile et recours constitutionnel subsidiaire. Il r�sulte du consid�rant qui pr�c�de qu'en tant que recours en mati�re civile, le recours est irrecevable. A lui seul, l'intitul� erron� d'un recours ne nuit cependant pas � son auteur, pour autant que les conditions d'une conversion en la voie de droit ad�quate soient r�unies (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382 et les arr�ts cit�s). C'est le cas en l'esp�ce, de sorte qu'il convient de traiter l'�criture comme un recours constitutionnel subsidiaire. Seule peut en cons�quence �tre invoqu�e la violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF).
La Cour cantonale a laiss� ind�cise la question de savoir si l'exploitation d'un caf�-bar au sein de la part d'�tages des appelants �tait ou non conforme aux dispositions du r�glement de la PPE dans sa teneur ant�rieure au 12 avril 2010, date de l'adoption par l'intim�e des nouvelles dispositions r�glementaires. La juridiction a en effet consid�r� que la modification r�glementaire vot�e � cette derni�re date pr�voyait express�ment que les activit�s commerciales telles que caf� et bar �taient d�sormais interdites au sein d'une arcade commerciale (art. 10 let. e RAUC). Cette d�cision ne contenait aucune r�serve en faveur des �tablissements d'ores et d�j� exploit�s, de sorte qu'elle d�ployait un effet obligatoire pour tous les propri�taires d'�tages. En l'absence d'indices contraires recueillis dans le cadre de la pr�sente proc�dure, il ne pouvait �tre retenu que l'interdiction vot�e le 12 avril 2010 devrait �tre consid�r�e comme absolument nulle, faute pour celle-ci de consacrer a priori une violation des r�gles de forme importantes ou d'aller � l'encontre de la structure fondamentale de la propri�t� par �tages. Il s'ensuivait que, dans la mesure o� les recourants n'avaient pas sollicit� de mesures provisionnelles dans le cadre de la proc�dure en annulation de la d�cision du 12 avril 2010, l'interdiction d'exploitation vot�e d�ployait actuellement ses effets, le juge saisi de l'action en annulation dans le cadre de la proc�dure parall�le ne s'�tant pas encore prononc� sur la validit� de cette d�cision.
3.1 Les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir interpr�t� le nouvel art. 10 let. e RAUC de mani�re insoutenable et ce, sans qu'aucun all�gu� des parties ne l'y invit�t. La Cour de justice ne pouvait en effet d�duire qu'en l'absence de r�serve en faveur des �tablissements d'ores et d�j� exploit�s avant le vote du 12 avril 2010, les nouvelles dispositions s'appliqueraient �galement ipso jure � ces derniers. L'absence de pr�cision � cet �gard dans les articles nouvellement adopt�s ne permettait pas en effet de leur imposer un effet r�troactif, les recourants soulignant au demeurant qu'ils s'�taient pr�valu de la nullit� desdites dispositions dans le cadre de la proc�dure en annulation de la d�cision les adoptant.
L'intim�e soutient � ce propos que les recourants n'avaient pas requis de mesures provisionnelles � l'appui de leur action en annulation de la d�cision prise le 12 avril 2010, de sorte que la nouvelle r�glementation leur �tait actuellement applicable. De surcro�t, l'application de l'effet r�troactif n'aurait aucune cons�quence juridique d�s lors qu'il s'agissait uniquement de cesser une activit� commerciale qui n'avait jamais �t� approuv�e par l'assembl�e g�n�rale et qui �tait contest�e depuis le d�but des travaux en 2008.
3.2 L'art. 1 Tit. fin. CC pose le principe g�n�ral de la non-r�troactivit� des lois: les effets juridiques de faits ant�rieurs � l'entr�e en vigueur du code civil continuent ainsi � �tre r�gis par les dispositions du droit sous l'empire duquel ces faits se sont produits (al. 1), principe que l'alin�a 2 r�p�te en ce qui concerne les effets juridiques des actes accomplis avant l'entr�e en vigueur du nouveau droit, tandis que les faits post�rieurs � l'entr�e en vigueur du nouveau droit sont r�gis par celui-ci (al. 3; ATF 133 II 105 consid. 2.1.1 et la r�f�rence cit�e). Le rattachement d'un rapport d'obligation au droit en vigueur au moment de sa constitution, tel que le pr�voit l'art. 1 al. 1 Tit. fin. CC, vise � prot�ger la confiance subjective des parties, qui ont soumis leurs relations � un droit mat�riel qui leur �tait connu, et tend aussi � emp�cher que des droits valablement acquis par un acte juridique soient enlev�s � leur titulaire par le seul effet de la loi (ATF 133 III 105 consid. 2.1.1 et la r�f�rence).
En d�rogation au principe g�n�ral de non-r�troactivit� pos� par l'art. 1 Tit. fin. CC, l'art. 2 Tit. fin. CC pr�voit que les r�gles �tablies dans l'int�r�t de l'ordre public et des moeurs sont applicables, d�s leur entr�e en vigueur, � tous les faits pour lesquels la loi n'a pas pr�vu d'exception (al. 1); en cons�quence, les dispositions de l'ancien droit, qui, d'apr�s le droit nouveau, sont contraires � l'ordre public ou aux moeurs, ne peuvent plus recevoir d'application (al. 2; ATF 133 III 105 consid. 2.1.2 et les r�f�rences).
Ces diff�rents principes ont une port�e g�n�rale (ATF 116 II 63 consid. 3a; cf. PAUL-HENRI STEINAUER, Le titre pr�liminaire du Code civil in: Trait� de droit priv� suisse, tome II/1, 2009, n. 115) et trouvent syst�matiquement application dans le domaine du droit priv� lorsque les dispositions de droit transitoire font d�faut ou manquent de clart� (ATF 131 III 327 consid. 4; 126 III 421 consid. 3c; MARKUS VISCHER, in Basler Kommentar, ZGB II, 3e �d. 2007, n. 2 ad art. 1 Tit. fin. CC).
3.3 A supposer qu'en cours de proc�dure, l'intim�e e�t all�gu� l'effet r�troactif du nouveau r�glement, les principes sus-expos�s ne permettaient pas � la Cour de justice de d�duire, sans faire preuve d'arbitraire, de l'absence de r�serve li�e au droit transitoire l'application imm�diate dudit r�glement � des situations existantes et ex�cut�es en conformit� de l'ancienne r�glementation.
La cause doit par cons�quent lui �tre renvoy�e afin qu'elle d�termine si, conform�ment au r�glement en vigueur au d�but 2008, l'exploitation de l'arcade commerciale en caf�-bar constituait un changement d'affectation soumis � l'approbation de l'assembl�e des copropri�taires prise � la double majorit� (art. 10 al. 2 de l'ancien r�glement). Dans la n�gative, elle devra encore se prononcer sur la conclusion relative � l'enl�vement de la terrasse install�e sur le faux trottoir (partie commune), question qui n'a pas �t� examin�e par les instances cantonales successives, le Tribunal de premi�re instance ayant jug� que l'exploitation de l'arcade en caf�-bar contrevenait au r�glement ant�rieur � 2010 et la Cour de justice au nouveau r�glement.
Le sort du litige �tant scell� par le consid�rant pr�c�dent, les autres griefs soulev�s par les recourants deviennent ainsi sans objet.
En d�finitive, le recours en mati�re civile est irrecevable tandis que le recours constitutionnel subsidiaire doit �tre admis, l'arr�t cantonal annul� et la cause renvoy�e � la Cour de justice pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants. Les frais judiciaires sont mis � la charge de l'intim�e qui succombe (art. 66 al. 1 LTF); celle-ci versera en outre une indemnit� de d�pens aux recourants (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recours constitutionnel subsidiaire est admis, l'arr�t attaqu� annul� et la cause renvoy�e � la cour cantonale pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants.
Une indemnit� de 3'000 fr., � payer aux recourants � titre de d�pens, est mise � la charge de l'intim�e.