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Timestamp: 2018-12-13 22:30:25+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 1137', 'art. 1135', 'art. 68', 'art. 1138', 'art. 1136', 'art. 68', 'art. 1136', 'art. 2377', 'art. 5', 'art, 1322', 'art. 1350', 'art. 69', 'art. 68', 'art. 1105', 'art. 111', 'art. 69', 'art. 1123', 'art. 69', 'art. 69', 'sentenza ', 'art. 69', 'art. 69', 'art. 69']

Guida alla Locazione ed al Condominio - 48 - LE TABELLE MILLESIMALI - www.dinamic.it
48 - LE TABELLE MILLESIMALI
* Cass. civ., sez. II. 28 giugno 1979, n. 3634, Intorbida e Rampichini c. Condominio di via Bianchini 25, Macerata ed altri e Principi ed altri, in Arch. loc. e cond. 1979, 398; e in Arch. civ. 1980, 46.
* Pret. civ. Taranto, I luglio 1986, n. 394, Neglia c. Cond. di via Fratelli Danisi, 14, Castellaneta, in Arch. loc. e cond. 1986, 711.
Posto che l’approvazione delle tabelle millesimali costituisce atto negoziale, la stessa non può che essere effettuata o dalla parte personalmente o da procuratore speciale, munito di procura ad hoc, notarile o autenticata da notaio, non essendo sufficiente, a tal fine, una mera delega, peraltro soltanto indicata nel verbale di assemblea e nemmeno allegata allo stesso o comunque prodotta dal convenuto. ma in ogni caso inidonea allo scopo.
* Trib. civ. Firenze, sez. II, 25 giugno 1991, n. 1252, Barafani c. Condominio di Via La Farina, n. 40, di Firenze. in Arch. loc. e cond. 1992, 380.
* Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1994. n. 6501, Condominio Via Sette Chiese 290 - Roma c. Nuova Lidia Srl.
La deliberazione assembleare adottata a maggioranza, che approvi le tabelle millesirnali o il regolamento non contrattuale relativi alla ripartizione delle spese, è inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro trenta giorni, a norma deli’art. 1137 c.c.. atteso che le attribuzioni dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., sono circoscritte all’amministrazione dei beni comuni nel rispetto dei criteri fissati dalla legge o dalla volontà unanime dei condomini.
Qualora la formazione delle tabelle millesimali venga adottata dall’assemblea condominiale a maggioranza, la relativa deliberazione assembleare, che per essere valida deve raggiungere la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio (art. 68, comma secondo, disp. att. cod. civ., in relazione all’art. 1138, comma terzo, e all’art. 1136, comma secondo cod. civ.), non impegna gli assenti ed i dissenzienti, richiedendosi per la formazione delle tabelle millesimali il consenso di tutti i condomini; gli assenti e i dissenzienti, di conseguenza possono far valere non solo la nullità assoluta della deliberazione, denunziando l’eventuale mancanza nella deliberazione approvata del numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti o la mancanza della metà del valore dell’edificio, ma anche la nullità relativa costituita dalla loro mancata adesione.
Qualora la formazione delle tabelle millesimali venga adottata dall’assemblea condominiale a maggioranza, la relativa deliberazione assembleare che per essere valida deve raggiungere la maggioranza degli interventi e la metà del valore dell’edificio (art. 68, comma terzo, e all’art. 1136, comma secondo, cod. civ.), non impegna gli assenti e i dissenzienti, richiedendosi per la formazione delle tabelle millesimali il consenso di tutti i condomini; gli assenti e i dissenzienti, di conseguenza, possono fare valere non solo la nullità assoluta della deliberazione denunziando l’eventuale mancanza sulla deliberazione approvata del numero dei voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti o la mancanza della metà del valore dell’edificio, ma anche la nullità relativa costituita dalla loro mancata adesione.
Qualora la delibera assembleare di un condominio di edificio venga annullata (nella specie: per mancata formazione delle tabelle millesimali), alla manifestazione di voto, a suo tempo espressa dai singoli condomini che concorsero alla sua approvazione, non può attribuirsi l’efficacia di un’assunzione di obblighi a titolo personale nei confronti dei terzi. Infatti, le manifestazioni di voto espresso dai singoli condomini, essendo diretta a formare la volontà dell’assemblea con effetto vincolante per tutti i condomini, anche dissenzienti o assenti, vincolano i soggetti che lo hanno espresso soltanto a condizione che si formi una valida deliberazione assembleare. Peraltro, in base al principio dell’apparenza accolto dall’art. 2377, comma secondo, c.c. per le società ed applicabile, per identità di ratio, anche in tenia di condominio, restano salvi, è sono, pertanto, azionabili nei confronti del condominio e dei singoli condomini i diritti acquistati da terzi in buona fede, in esecuzione della deliberazione impugnata, anteriormente al suo annullamento.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 10 ottobre 1988, n. 02 Rampazzo c. Condominio di Via Marco Polo n. 7, Milano, in Arch. loc. e cond. 1989, 730.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 7 giugno 1990, n. 01 Bellavita c. Condominio di Corso Sempione n. 67, Milano, in Arch. loc. e cond. 1991, 135.
In tema di condominio degli edifici, la validità dell’approvazione da parte dell’assemblea dei condomini del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo dell’esercizio successivo non postula che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per il bilancia delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore. Sono, pertanto, valide le deliberazioni assembleari con le quali si stabilisce che il bilancia preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, eventualmente aumentato di una certa percentuale, in tal modo risultando determinate, per riferimento alle spese dell’anno precedente, sia la somma complessivamente stanziata, sia quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione fra i singoli condomini deriva automaticamente dall’applicazione delle tabelle millesimali.
Nelle cooperative edilizie a contributo statale, ai sensi degli artt. 201 e segg. del rd. 28 aprile 1938, n. 1165, la stipulazione del primo mutua individuale, con l’acquisto da parte dell’assegnatario della proprietà dell’alloggio, segna il momento in cui l’edificio passa dal regime di proprietà indivisa, facente capo alla cooperativa, a quello di proprietà frazionata, con la formazione di con domanda di revisione delle tabelle millesimali, e, prima della decisione sia già decorso l’indicato quinquennio, deve essere condominio cui partecipa la cooperativa stessa per le unità non ancora trasferite in proprietà ai rispettivi assegnatari, e, al contempo, determina la devoluzione delle controversie condominiali alla cognizione delle apposite commissioni di vigilanza, per la durata di cinque anni, al termine dei quali subentra la giurisdizione del giudica ordinario. Pertanto, qualora il giudice ordinario sia adito affermata la giurisdizione del giudice medesimo, a ciò non ostando il principio della perpetuatio iurisdictionis, di cui all’art. 5 cod. proc. civ., il quale vale a rendere insensibile a mutamenti sopravvenuti la competenza giurisdizionale sussistente e ai momento della domanda, noi ad escludere quella in origine carente, ma intervenuta prima della decisione.
* Cass. civ., sez. un., 5 dicembre 1987., n. 9106, Guarini c. Ministero dei lavori pubblici e altri, in Arch. loc. e cond. 1988, 383.
La disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata, in base al principio dell’autonomia contrattuale enunciato dall’art, 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso anche per facta concludentia dovendo, però, in ogni caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente dal quale possa desumersi, per Il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale. (Nella specie la C.S. in base all’enunciato principio ha confermato la decisione dei giudici del merito che aveva escluso la formazione di un nuovo accordo negoziale per facta concludentia con riguardo ad un applicazione di diversi criteri di ripartizione delle spese condominiali, ancorché avutasi per diversi anni, ma senza la consapevolezza della diversità di quei criteri e delle tabelle millesimali relative).
* Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1991, n. 7884. Sabbadini e altro c. Cond. di via Piero della Francesca di Milano, in Arch. loc. e cond. 1992, 68.
L’accettazione delle tabelle millesimali – desumibile anche da fatti concludenti, come il costante pagamento delle quote condominiali in base ad esse dovuto – non ne esclude l’impugnabilità, ex art. 69, 1, att. c.c., per obiettiva divergenza del valore considerato rispetto a quello reale, sempre che questa discenda da errori di fatto, attinenti alle caratteristiche degli elementi necessari, ex art. 68 att. c.c., per la valutazione o di diritto, in ordine alla identificazione degli elementi stessi, restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza di apprezzamenti soggettivi nella stima commerciale di questi ultimi, con la conseguenza che non costituisce errore idoneo a fondare la suddetta impugnativa l’attribuzione alle unità immobiliari del piano terreno – obbiettivamente destinate per conformazione strutturale ad attività commerciali – di un valore più elevato rispetto a quello derivante dal mero calcolo della superficie e della cubatura.
Il provvedimento camerale con il quale la corte d’appello, in sede di reclamo contro il decreto del tribunale, in totale riforma ai questo, dichiari improponibile l’istanza proposta dai condomini, in sede di volontaria giurisdizione, a norma dell’art. 1105, ultimo comma, c.c., in quanto non attinente all’amministrazione della cosa comune, bensì rivolta ad ottenere l’approvazione e la declaratoria di validità di un regolamento condominiale con le relative tabelle millesimrìali, proponibile solo in sede contenziosa. non presenta i requisiti della difinitività e della decisorietà, non essendo in nessun modo idoneo ad incidere in via definitiva su posizioni di diritto soggettivo in conflitto; e di conseguenza non é impugnabile con il ricorso ‘per cassazione ex art. 111 Cost.
L’accettazione, da parte dei condomini, della tabella millesimale predisposta dal venditore-costruttore ed allegata ai singoli contratti di vendita dà luogo ad una convenzione sui criteri di ripartizione delle spese che, anche se si discosta da quelli fissati dalla legge per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio, è vincolata tra le parti, attesa la derogabilità dei predetti criteri legali, salva la possibilità di revisione delle tabelle millesimali per errore sul valore effettivo delle singole unità immobiliari. prevista dal art. 69 att. c.c..
Le clausole del regolamento condominiale che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei condomini. È pertanto nulla, in quanto adottata in assenza di un condomino, la delibera assembleare con la quale venga affidato ad un tecnico specializzato l’incarico di formare le tabelle millesimali. Detta delibera, pur costituendo un atto prodromico alla modifica del criterio di ripartizione delle spese reca comunque un danno ai condomino assente, il quale è pertanto legittimato ad impugnarla.
L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approvo le spese stesse e non a seguito della successiva delibero di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il fruttò di una semplice operazione matematica. Pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata.
Le spese di riscaldamento devono essere ripartite tra i condomini sulla base di tabelle millesimalf approvate in’ via definitiva e con l’unanimità dei consensi. (Fattispecie di delibera assembleare con la quale l’amministratore di condominio veniva incaricato di applicare, ai tini di una nuova ripartizione delle spese di riscaldamento tra i condomini, una tabella millesimnale provvisoria, in attesa dell’approvazione di quella definitiva).
In tema di riparto di spese condominiali. i condomini, oltre a poter derogare convenzionalmente al criterio di cui all’art. 1123 cod. civ., possono altresì adottare, anche a maggioranza, un criterio di ripartizione provvisorio e temporaneo che consenta di far fronte alle spese annuali di manutenzione e gestione dei servizi comuni, i cui versamenti devono allora essere considerati a titolo di acconto e salvo il conguaglio da operare successivamente, anche in caso di non ancora avvenuta approvazione definitiva delle tabelle millesimali.
* Trib. civ. Roma, sez. V. 24 marzo 1988, c. 4563. Valrose Srl c. Condominio Via Casal Saraceno 6l/65 Roma, in Arch. loc. e cond. 1989, 115.
In tema di condominio di edifici, l’errore che ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod civ. determina la revisione delle tabelle millesimali consiste non nell’errore che con riguardo all’atto di approvazione delle tabelle stesse vizia il consenso del condominio, come disciplinato dagli artt. 1428 e seguenti cod. civ., ma nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, atteso che nell’art. 69 citato l’errore non viene riferito al consenso del condominio all’approvazione delle tabelle bensì obbiettivamente ai valori in essa contenuti, comportandone la revisione e non l’annullamento dell’atto di approvazione.
* Class. civ., sez. II, 21 luglio 1988, n. 4734, Cortesi e altri c. Società Tre Effe, in Arch. loc. e cond. 1989, 693; Arch. civ. 1989, 31.
In tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegare al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero con sentenza del giudice a norma dell’art. 69 disp. att. cod. civ., nonostante le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari a seguito delle mutate condizioni dell’edificio, la ripartizione delle spese condominiali è legittimamente effettuato in conformità delle tabelle stesse, con la conseguenza che il condominio, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, ove intenda contestare il criterio di ripartizione, deve proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 31 maggio 1988, n. 3701, Torre c. Cond. di Via Canevari, 29, Genova, in Arch. loc. e cond. 1988 707.
La richiesta di revisione delle tabelle miliesimali condominiali deve essere proposta in contradittorio di tutti i condomini e non contro il condominio cumulativamente rappresentato dallo amministratore, in quanto l’oggetto della controversia esorbita dall’ambito delle cose o interessi comuni ed incide su diritti esclusivi dei singoli condomini, sicché la rappresentanza dell’amministratore ne resta esclusa anche dal lato passivo.
In tema di condominio nodi edifici la deliberazione assembleare, adottata a maggioranza, che modifichi le tabelle millesimali relative alla ripartizione delle spese è inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo, e non è quindi soggetta al termine di impugnazione di tremila giorni previsto per le deliberazioni annullabili: allo stesso modo sono nulle — e quindi impugnabili senza limitazione di tempo — le delibere con le quali, successivamente, sulla base delle tabelle illegittimamente modificate, siano determinati i contributi da corrispondere da parte dei singoli condomini, per il principio che l’atto nullo non produce alcun effetto e non può essere convalidato dal decorso del tempo.
In materia di condominio negli edifici, la sussistenza di una sopraelevazione no implica necessariamente la revisione delle tabelle millesimali, le quali ex art. 69, n. 2 delle disposizioni att. e trans. c.c., possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) sono se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 21 dicembre 1992, Cazzaniga c. Condominio di Via Petrella n. 20 di Milano e Avallone, in Arch. loc. e cond. 1993, 778,
* Cass. civ., sez. un., 9 luglio 1997, n. 6222, Grimaldi c. Cond. Via Livorno 14, Genova, in Arch. loc. e cond. 1997, 600.
La revisione delle tabelle millesimali è possibile anche se l’errore nella valutazione delle unità immobiliari è stato determinato dall’applicazione dei criteri stabiliti dal R.D. 15gennaio 1934 n. 56, richiamati nel regolamento condominiale, perché l’ultrattività pattizia — in quanto in esso recepita — di tale normativa, non esclude l’errore, rilevabile in base alla successiva normativa del nuovo codice civile — che l’ha abrogata — e non già al momento della sua commissione.