Source: http://lawfirm-bonn.de/sreparaturen.htm
Timestamp: 2017-12-17 00:35:57
Document Index: 152973768

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 548', 'BGH', '§ 548', '§ 8', '§ 8', '§ 307', '§ 535', '§ 535', '§ 538', '§ 326', '§ 546', '§ 536']

Mietrecht: Schönheitsreparaturen - Rechtsanwaltskanzlei Dr. Palm - ONLINE - INTERNET
Was ist bei Schönheitsreparaturen zu beachten?
Dürfen Reparaturkosten auf Mieter abgewälzt werden?
Zu baulichen Veränderungen der Mietsache
Nach dem Gesetz muss kein Mieter bei Auszug die Wohnung renovieren. Nach dem Gesetz sind die sog. Schönheitsreparaturen eine Angelegenheit des Vermieters. Nur wenn im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel aufgenommen wurde, muss der Mieter renovieren. Und das ist regelmäßig der Fall.
BGH: Die Pflicht zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen und die gleichzeitige Pflicht zur Endrenovierung sind unwirksam
Mit diesem Urteil gab der Bundesgerichtshof einem Mieter Recht, der die doppelte Renovierung verweigert hatte. Der BGH erläuterte, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter prinzipiell selbst noch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle. Dies gelte selbst für eine Endrenovierungsklausel, nach der der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur vornehmen muss, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen abgelaufen sind. Der Mieter werde jedoch unangemessen benachteiligt, wenn beide Regelungen in einem Mietvertrag zusammentreffen. In diesem Fall sind nach Auffassung des Gerichts beide Regelungen unwirksam.
Der BGH lehnt damit die Aufrechterhaltung der in einem getrennten Paragrafen und mit unterschiedlicher Überschrift im Vertragstext stehenden Schönheitsreparaturklausel ab: Beide Klauseln würden sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen und müssten deshalb ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden (BGH, VIII ZR 308/02).
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BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02: Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (Im Anschluss an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755).
Vermieter darf bei Schönheitsreparaturen höhere Miete verlangen
Ein Vermieter darf eine höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, wenn er für die Schönheitsreparaturen aufkommen muss (Amtsgericht Frankfurt/Main - Az.: 33 C 2479/05). Nach dem Richterspruch gilt dies auch dann, wenn im Mietvertrag zwar vereinbart ist, dass der Mieter die Kosten trägt, sich diese Klausel aber als unwirksam erweist. Das Gericht gab mit seinem Urteil der Klage eines Vermieters statt. Der Kläger hatte von seinem Mieter eine Mieterhöhung verlangt, die über der so genannten Mietspiegelmiete lag. Zur Begründung hatte er unter anderem geltend gemacht, dass er für die Schönheitsreparaturen aufkomme. Dem Mietspiegel liege jedoch die Erwartung zu Grunde, dass dies Sache des Mieters sei. Das Amtsgericht schloss sich dem an. Der Richter ließ insbesondere den Einwand des Mieters nicht gelten, er habe sich doch vertraglich zur Übernahme der Schönheitsreparaturen bereit erklärt. Da diese Klausel unwirksam sei, müsse sie rechtlich als nicht existent behandelt werden. Die Entscheidung des Amtsgerichts ist noch nicht rechtskräftig, da die Sache wegen ihrer Bedeutung inzwischen dem Landgericht Frankfurt als Berufungsinstanz vorliegt.
Schönheitsreparaturen als regelmäßige Pflicht
Mieter sind auch während eines laufenden Mietverhältnisses zur Renovierung ihrer Wohnung verpflichtet. D.h. der Mieter muss Schönheitsreparaturen ausführen, sobald das objektiv notwendig ist und selbstverständlich nur, wenn die Pflicht vertraglich wirksam vereinbart ist. Ein Vermieter bekam Recht, für die notwendigen Arbeiten an einer seit 47 Jahren (!) nicht in Stand gesetzten Wohnung vom Mieter einen Kostenvorschuss von einigen Tausend Euro zu fordern (BGH Aktz.: VIII ZR 192/04 vom 6. April 2005).
Der Mieter hatte sich mehrfach geweigert, die absolut notwendige Instandsetzung seiner abgewohnten Räume durchzuführen. Im Mietvertrag war vereinbart, dass Schönheitsreparaturen vom Mieter zu tragen seien, ohne dass irgendwelche Fristen genannt wurde. Der Vermieter ließ die Kosten für den Renovierungsbedarf ermitteln und verlangte einen entsprechenden Vorschuss.
Kommentar: Man sollte gleichwohl vorsichtig in der Übertragung dieses Falls auf andere Fälle sein. Der Fall ist äußerst extrem gelagert und objektive Notwendigkeit klingt zwar objektiv, aber tatsächlich mögen Sachverständige zu sehr unterschiedlichen Resultaten kommen. Wer wohnt schon in einer 47 Jahre lang mehr oder minder unrenovierten Wohnung?
Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen auch bei gewerblicher Miete unzulässig
Für Mietverträge über Wohnraum ist bekanntlich entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter ungeachtet des konkreten Zustandes einer Mietsache in vertraglich festgelegten Zeiträumen zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Für Mietverträge über Gewerberäume gilt diese Regeln nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (OLG Düsseldorf Az.: I-10 U 174/05)aber auch. Im konkreten Fall ging es um die Vermietung eines Ladenlokales zum Betrieb einer Änderungsschneiderei. Der Mietvertrag enthielt die Klausel: "Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen." Der Vermieter hatte auf Einhaltung dieser Verpflichtung beharrt und schließlich im Klagewege deren Feststellung verlangt. Nach Ansicht des Gerichts ist der Mieter gewerblicher Räume, soweit es um die Renovierungspflichten geht, nicht weniger schutzbedürftig als ein Wohnraummieter. Eine starre Fristenregelung benachteilige auch ihn unangemessen, weil sie ihn mit Renovierungspflichten belasten könne, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgingen. Eine solche Klausel müsse daher auch in Mietverträgen über Geschäftsräume als unwirksam angesehen werden.
Bundesgerichtshof stärkt Rechte der Mieter bei Renovierung
Renovierungspflichten für Mieter sind unwirksam, wenn sie einen starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung vorsehen. Damit gab der Bundesgerichtshof einem Mieter Recht, der laut Vertrag Küche, Bad und Toilette alle zwei, die übrigen Räume alle fünf Jahre renovieren sollte. Nach den Worten des BGH benachteiligt eine solche Klausel den Mieter unangemessen, wenn die Fristen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf gelten.
Weil Fristenplan und Renovierungspflicht sich nicht trennen lassen, ist der Mieter in diesem Fall laut BGH ganz von der Verpflichtung befreit. Nach den Worten des Karlsruher Gerichts ist die Klausel nicht lediglich als Richtlinie zu verstehen, nach der eine Renovierung im Normalfall nach Ablauf der Fristen angezeigt sei. Vielmehr liegt eine "starre" Fälligkeitsregelung vor, weil nach dem Wortlaut eine Renovierung spätestens nach Ablauf der genannten Fristen vorzunehmen sei. Dies verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, weil es dem Mieter eben auch dann Schönheitsreparaturen auferlege, wenn dafür gar kein Bedarf bestehe. Eine Richtlinie, die Ausnahmen vom Fristenplan zulässt, wäre nach Auffassung des Gerichts dagegen zulässig. Der BGH verwies auf einen in der Praxis verbreiteten Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums, wonach Schönheitsreparaturen "im allgemeinen" nach drei Jahren in Küchen und Bädern, nach fünf in Wohn- und Schlafräumen und nach sieben in Nebenräumen erforderlich werden. Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: VIII ZR 361/03 v. 02.08.2004).
Kommentar: Also im Grunde lässt sich dieser Fehler ganz leicht vermeiden durch einen kleinen Klauselzusatz. Man sollte auch Altverträge daraufhin überprüfen und ggf. ändern. Die vollständige Befreiung des Mieters von der vertraglich übertragenen Pflicht ist im Übrigen aber eine sehr rigorose Rechtsfolge, denn man muss sich fragen, ob es nicht in der Natur der Sache bzw. des Vertragszwecks liegt, die Renovierungspflichten auf den "Normalfall" zu beziehen. Der BGH sieht es jedenfalls anders.
Schönheitsreparaturen sind ein leidiges Dauerkapitel juristischer Auseinandersetzungen anlässlich der Beendigung eines Mietverhältnisses. Häufig sind sich die Parteien darüber im Unklaren, was sie eigentlich von der Gegenseite verlangen können, zudem auch die Mietverträge mitunter Pflichten festlegen, die im Widerspruch zum Gesetz stehen.
Wir helfen Ihnen gerne dabei, den Umfang dieser Ansprüche festzulegen und auch einverständliche Regelungen zu treffen, die insbesondere so aussehen können, dass der Mieter eine Zahlung leistet und dadurch die lästige Auseinandersetzung vermieden wird, ob die Schönheitsreparaturen auch wirklich im gebotenen Umfang durchgeführt worden sind.
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Schönheitsreparaturen sind die Arbeiten, die erforderlich sind, um Abnutzungen und Schäden zu beseitigen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstanden sind und die regelmäßig mit Malerarbeiten etc. zu erledigen sind. Reparaturen an elektrischen Vorrichtungen, oder Türschlössern werden regelmäßig nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen gezählt. Installateur-, Maurer-, Glaserarbeiten sind gleichfalls keine Schönheitsreparaturen. Das Abschleifen und Versiegeln von Dielen oder Parkettfußböden geht auch über Schönheitsreparaturen hinaus. Die Wiederherrichtung der Bausubstanz ist selbstverständlich keine Pflicht des Mieters.
Dübellöcher gehören wohl nach allgemeiner Meinung zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung. Sie müssen dann beseitigt zu werden, wenn laut Mietvertrag beim Auszug Reparaturen vereinbart worden sind - LG Köln - 1 S 130/99. 32 Dübellöcher im Bad für die übliche notwendige Ausstattung von Badezimmerarmaturen müssen nicht beseitigt werden, wenn keine Schönheitsreparaturen vereinbart sind - LG Hamburg - 307 S 50/01.
Von Schadensersatz spricht man, wenn Schäden zu beseitigen sind, die durch vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung entstanden sind.
Schönheitsreparaturen, die der Mieter erledigen soll, bedürfen einer wirksamen Verpflichtung des Mieters im Mietvertrag und den Ablauf von bestimmten Fristen; während Schäden, die der Mieter verursacht hat unverzüglich zu beseitigen sind. Wichtig für den Vermieter sind jedoch vor allem formale Voraussetzungen, die fast ständig unbeachtet bleiben und somit den Anspruch des Vermieters vereiteln können.
Eine gefährliche Frist: Es ist sowohl für Schönheitsreparaturen als auch für die Beseitigung von Schäden zu beachten, dass gem. § 548 Abs. 1 BGB Ersatzansprüche des Vermieters einer 6-monatigen Verjährungsfrist ab Rückgabe unterliegen.
So der BGH: Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen (Urteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 114/ 04).
Rückgabe von Wohnungen mit „Nikotinrückständen“
Die Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mieter einer Wohnung des Klägers in Hockenheim. Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Vermieter die Beklagten unter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab. Mit seiner Klage hat der Kläger von den Beklagten unter anderem Zahlung von Schadensersatz wegen der Kosten von Maler- und Reinigungsarbeiten an Wänden und Decken sowie an Türen und Türrahmen (der Reinigung von Fenstern sowie der Küche einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers begehrt. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage die Auszahlung einer Mietkaution verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage im Wesentlichen stattgegeben. Die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 124/05)hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers zurückgewiesen.
Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen steht dem Kläger hinsichtlich der Kosten für Malerarbeiten nicht zu. Sowohl § 8 Ziff. 2 und 3 des vom Kläger verwendeten Formularmietvertrags, die die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen regeln, als auch § 8 Ziff. 5, der eine Pflicht des Mieters zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses enthält, sind unwirksam. Diese Klauseln haben aus der Sicht eines verständigen Mieters die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Fristen von drei Jahren beziehungsweise von fünf Jahren auch dann zur Renovierung verpflichtet ist, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig ist. Wie der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden hat, benachteiligt eine solche "starre" Fälligkeitsregelung den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Unwirksamkeit der vorgenannten Fälligkeitsregelungen hat zugleich die Unwirksamkeit der entsprechenden Verpflichtungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge, weil es sich nicht um Fälligkeitsregelungen handelt, die von der Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen trennbar sind. Der Bundesgerichtshof hat auch das Vorliegen der Voraussetzungen für eine ergänzende Vertragsauslegung verneint. An die Stelle der unwirksamen Vertragsbestimmungen tritt die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach ist die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache, zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört, Sache des Vermieters.
Der Kläger kann Schadensersatz auch nicht wegen der von ihm geltend gemachten Verunreinigungen der Wohnung durch "Nikotinrückstände" verlangen, weil die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben. Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Liegt eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Der Bundesgerichtshof hat offen gelassen, ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat, weil ein solcher Fall hier nicht gegeben war. Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde, lag nicht vor. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter durch Tabakkonsum verursachte Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auch im Wege der formularvertraglichen Vereinbarung auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist. Doch an einer solchen wirksamen Vereinbarung fehlte es hier.
Von großer Bedeutung ist aber der Umstand, dass der Vermieter Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nur verlangen kann, wenn er den Mieter abgemahnt hat. Ohne diese Inverzugsetzung läuft nichts.
Die Rechtsprechung hat hierzu unmissverständlich entschieden, dass der Vermieter den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auffordern muss, die fälligen Schönheitsreparaturen durchzuführen und diese Aufforderung zudem eine Auflistung der Arbeiten enthalten muss, die fällig sind und vom Mieter durchzuführen sind. Es empfiehlt sich hierbei den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes für die Renovierungsarbeiten so zu modifizieren, dass die durchzuführenden Arbeiten (ohne Preisangabe) in Kopie zu übersenden sind.
Nur diese Ablehnungsandrohung verbunden mit der Mitteilung dieser Ersatzvornahme ist gem. § 326 BGB ausreichend, um den dem Vermieter zustehenden vertraglichen Erfüllungsanspruch in einen Zahlungsanspruch auf Schadensersatz umzuwandeln, der dann mit dem eventuellen Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufgerechnet werden kann. Dies alles muss innerhalb der 6-monatigen Verjährungsfrist geschehen, da anderenfalls sämtliche Ansprüche verjähren.
Die Verjährung mag durch Verhandlungen mit dem Mieter bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen gehemmt sein; die reichlich zweifelhafte Hemmung der Verjährungsfrist, das heißt der Stillstand des Ablaufs der Verjährungsfrist durch Verhandlungen sollte jedoch vermieden werden.
Die Unterbrechung der Verjährung, das heißt Beendigung des Ablaufs der Verjährungsfrist und Begründung einer neuen 6-monatigen Verjährungsfrist ist nur durch Klageerhebung möglich; mehrere außergerichtliche Abmahnungsschreiben sind insoweit unbeachtlich und unterbrechen nicht die Verjährung.
Nach diversen gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern gelten laut Bundesgerichtshof beginnend mit dem Einzug folgende Renovierungsfristen als angemessen - sind also wirksam, soweit es sich nicht (vgl. oben) um einen starren Fristenplan handelt:
alle drei Jahre für Küche, Bad und Dusche,
alle fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Diele, Flur und Toiletten sowie
alle sieben Jahre für sonstige Nebenräume der Wohnung (z.B. Abstellkammer).
Was gilt für Abgeltungsklauseln?
Vereinbarungen im Mietvertrag, nach denen der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses prozentual an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligt wird, wenn die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind, sind zulässig. An eine solche Klausel werden diverse Voraussetzungen geknüpft: Soll der Abgeltungsanspruch anhand eines Kostenvoranschlags beziffern, darf der nicht als verbindliche bezeichnet werden. Der Mieter hat selbst das Recht, einen Kostenvoranschlag einzuholen. Zudem muss der Mieter die Möglichkeit haben, selbst diese Arbeiten durchzuführen oder durchführen zu lassen. Die Quotierung muss sich an die üblichen Fristen halten. Die Klausel darf nur gelten für den Fall, dass die Fristen noch nicht abgelaufen sind.
Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, so muss er bei Beendigung des Mietverhältnisses nur renovieren, wenn die üblichen Renovierungsfristen seit Beginn des Mietvertrages bereits einmal abgelaufen sind und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist.
Darf der Mieter Schönheitsreparaturen selbst durchführen?
In vielen Mietverträgen liest man, dass Schönheitsreparaturen von einem Fachhandwerker oder einem Malerfachbetrieb ausgeführt werden müssen. Solche Vertragsklauseln sind unwirksam.
Alles, was der Vermieter verlangen kann, ist eine fachgerechte" Renovierung mittlerer Art und Güte", egal wer diese schließlich ausführt. Man kann die Wohnung also durchaus in Kosten sparender Eigenarbeit renovieren, solange das Ergebnis normalen Qualitätsanforderungen entspricht. Pfuscharbeit muss der Vermieter selbstverständlich nicht in Kauf nehmen, vor allem nicht beim Auszug. So sind die Gerichte relativ nachsichtig, wenn es um Renovierungsarbeiten während des laufenden Mietverhältnisses geht, wo letztlich nur der Mieter selbst mit seinem Werk" leben bzw. mit der Qualität zufrieden sein muss. Auch welche Tapeten er in dieser Zeit klebt oder welche Farben er bevorzugt, spielt während der Mietzeit keine Rolle. Erlaubt ist, was gefällt, so lange die Substanz der Mietsache keinen Schaden nimmt.
Wird die Wohnung zurückgegeben, dürfen hinsichtlich der Farbgestaltung von Wänden, Decken, Türen und Fenstern die Grenzen des normalen Geschmacks" nicht überschritten werden. So ästhetisch wertvoll ein Mieter pinkfarbene Heizkörper, Wände oder Fensterrahmen finden mag, sie verlassen den normalen Geschmack des Durchschnittsbürgers und müssen vom Vermieter auch nicht akzeptiert werden. Wird dagegen eine Raufasertapete weiß überstrichen, ist dies in Ordnung. Denn der Vermieter kann nicht erwarten, dass jedes Mal neu tapeziert wird. Vielmehr gehen die Gerichte davon aus, dass eine Raufasertapete drei und mehr Anstriche verträgt.
Dürfen Reparaturkosten vom Vermieter auf Mieter abgewälzt werden?
Im Mietvertrag muss genau festgelegt sein, welche Schäden an welchen Mietteilen gemeint sind. Zahlen muss der Mieter im Übrigen nur für solche Teile, die dem häufigen Gebrauch dienen. Die Höchstgrenze für die einzelne Reparatur darf 75 Euro nicht übersteigen. Anderenfalls handelt es sich nicht um eine Kleinreparatur. Die Obergrenze für alle Kleinreparaturen eines Jahres darf höchstens 300 Euro oder 10 % der Jahresmiete betragen. Das ist im Mietvertrag zu regeln. Der Mieter muss diese Kleinreparaturen nur zahlen, aber nicht in Auftrag geben müssen.
In Notfällen, wenn zum Beispiel im Winter die Heizung ausfällt oder der Heizkörper undicht ist, muss sofort gehandelt werden. Das übliche Verfahren der Mängelanzeige, das heißt der Vermieterinformation, würde dann viel zu lange dauern. Ist ein Anruf beim Vermieter, dem Hausmeister oder der Hausverwaltung erfolglos, weil die in der Notsituation nicht erreichbar sind, zum Beispiel am Wochenende oder über die Feiertage, kann der Mieter die Reparatur sofort selber in Auftrag geben. Der Vermieter muss alle Kosten ersetzen, die mit der Reparatur in Verbindung stehen. Ersetzen muss der Vermieter aber nur die notwendigen Kosten. Kann beispielsweise der undichte Heizkörper repariert werden, muss der Vermieter nicht den Austausch des kompletten Heizkörpers bezahlen.
Bauliche Maßnahmen des Mieters an der von ihm gemieteten Sache wie Wanddurchbrüche oder etwa Zwischenwände bedürfen grundsätzlich der vorherigen Einwilligung des Vermieters. Der Anspruch des Vermieters auf Entfernung unerlaubter baulicher Maßnahmen besteht grundsätzlich sofort. Spätestens kann dieser Anspruch aber bei Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden, da der Mieter zur ordnungsgemäßen Rückgabe verpflichtet ist (§ 546 BGB). Stimmt der Vermieter einer baulichen Veränderung der vorbezeichneten Art vor Baubeginn zu oder erklärt er später seine Genehmigung, behält sich jedoch zugleich gegenüber dem Mieter vor, dass bei Mietende wieder der ursprüngliche Zustand hergestellt wird, so ist der Mieter verpflichtet, die bauliche Maßnahme wieder zu entfernen. Das gilt unabhängig von dem Ausmaß der Baumaßnahme und der finanziellen Folgen.
Der Mieter hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz oder Entschädigung. Im Übrigen vertritt die Rechtsprechung die Ansicht, dass die Zustimmung ohne Entfernungsvorbehalt auch die Erklärung des Vermieters beinhaltet, er sei mit der baulichen Veränderung lediglich für die Dauer des Mietverhältnisses einverstanden. Bei Mietende kann also die Entfernung nach Mietende verlangt werden. Ausnahmen gelten für die Fälle: - Bauliche Maßnahmen des Mieters, die eine Mängelbeseitigung gemäß § 536a Abs. 2 BGB darstellen - Arbeiten des Mieters, die erforderlich sind, die Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen - Änderungen, die eine Anpassung an den technischen Fortschritt darstellen und als allgemeinüblich gelten.