Source: http://www.mdr-recht.de/60762.htm
Timestamp: 2020-01-23 23:12:56
Document Index: 201505286

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 362', '§ 666', '§ 1605', '§ 242', '§ 556', '§ 242']

LG Berlin v. 26.6.2019 - 65 S 55/19
Auskunftsanspruch des Mieters bezÃ¼glich Vormiete umfasst auch Belegvorlage
Fordert ein Mieter von seinem Vermieter eine Auskunft Ã¼ber Daten, die fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit der MiethÃ¶he maÃŸgeblich ist, wie insbesondere die HÃ¶he der Vormiete, umfasst der Auskunftsanspruch auch einen Anspruch auf Beleg der Behauptung des Vermieters, etwa in Form eines Vormietvertrages.
Die KlÃ¤ger sind Mieter einer von der Beklagten vermieteten Wohnung in Berlin. Sie schlossen im Jahr 2017 einen Mietvertrag mit der Beklagten. Die ortsÃ¼bliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel betrug bei Vertragsschluss 733 â‚¬. Die zulÃ¤ssige HÃ¶chstmiete war nach Â§ 556d Abs. 1 BGB i.V.m. der MietenbegrenzungsVO Berlin demnach 806 â‚¬, der Mietvertrag sah jedoch eine Nettokaltmiete von 1.300â‚¬ vor.
Auf das Auskunftsverlangen der KlÃ¤ger reagierte die Beklagte mit der Angabe, dass die Vormieter schon eine Nettokaltmiete in dieser HÃ¶he gezahlt hÃ¤tten. Weitere Angaben, wie insbesondere die geforderte Kopie des Vormietvertrages lieÃŸ die Beklagte unbeantwortet.
Hiergegen wendeten sich die KlÃ¤ger mit ihrer Klage. Aus ihrer Sicht bestÃ¼nde weiterhin ein Anspruch auf Auskunftserteilung bezÃ¼glich der Vormiete. Das AG wies die Klage ab. Der Auskunftsanspruch der KlÃ¤ger sei bereits erfÃ¼llt, da er sich auf die Abgabe einer WissenserklÃ¤rung beschrÃ¤nke. Die hiergegen gerichtete Berufung der KlÃ¤ger war vor dem LG erfolgreich.
Die Revision ist aufgrund ihrer grundsÃ¤tzlichen Bedeutung zuzulassen. Auch die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Frage ist durch die Neufassung des Â§ 556G BGB n.F. im Rahmen des Mietrechtanpassungsgesetzes 2019 weder gegenstandslos noch abschlieÃŸend beantwortet worden.
Die KlÃ¤ger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Auskunft Ã¼ber die HÃ¶he der Vormiete einschlieÃŸlich Belegvorlage aus Â§Â§ 556d Abs. 3, 556e Abs. 1 BGB a.F.
Die vom Vormieter gezahlte Miete maÃŸgeblich fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit der aktuellen MiethÃ¶he. Die HÃ¶he der Vormiete ist dem Mieter regelmÃ¤ÃŸig nicht bekannt. Der Vermieter ist daher dazu verpflichtet, auf Verlangen des Mieters Auskunft Ã¼ber die Tatsachen zu erteilen, die fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit der vereinbarten Miete maÃŸgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugÃ¤nglich sind und der Vermieter hierÃ¼ber unschwer Auskunft geben kann. Nach Â§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darf in Abweichung zu Â§ 556d Abs. 1 BGB eine Miete bis zur HÃ¶he der Vormiete vereinbart werden, wenn die vom vorherigen Mieter ein Jahr vor Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses geschuldete Miete hÃ¶her als die nach Â§ 556d Abs. 1 BGB zulÃ¤ssige Miete war.
Der Auskunftsanspruch der KlÃ¤ger ist nicht durch ErfÃ¼llung gem. Â§ 362 Abs. 1 BGB erloschen. Ob die Angabe der Vormiete bzw. die Angabe, die Vormiete sei genauso hoch wie die zwischen den Parteien vereinbarten Miete gewesen, ausreicht, ist in der Literatur umstritten und noch nicht hÃ¶chstrichterlich entschieden. Teilweise wird vertreten, dass sich der Auskunftsanspruch auf die Preisgabe der Information als solche beschrÃ¤nkt, ein Anspruch auf Vorlage von Belegen, etwa des Vertrages mit dem Vormieter bestehe nicht. Zweifel seien im Prozess zu beseitigen, eine Verpflichtung zur Vorlage von Belegen mÃ¼sse als Ausnahme gesetzlich ausdrÃ¼cklich geregelt sein, wie es etwa in Â§ 666 BGB oder in Â§ 1605 Abs. 1 Satz 2 BGB der Fall ist.
Die Gesetzesmaterialien sprechen jedoch fÃ¼r einen weitergehenden Anspruch auch auf Belegvorlage. Dort wird ausgefÃ¼hrt, dass die Auskunftspflicht des Mieters dem Umstand Rechnung trage, dass dem Mieter hÃ¤ufig die Tatsachen nicht bekannt sind, die er fÃ¼r die PrÃ¼fung der zulÃ¤ssigen MiethÃ¶he benÃ¶tige. Der Gesetzgeber bezieht sich insoweit auf die stÃ¤ndige Rechtsprechung im Rahmen von AuskunftsansprÃ¼chen nach Â§ 242 BGB, wonach es darauf ankommt, ob der Verpflichtete in der Lage sei, unschwer die zur Beseitigung einer Ungewissheit erforderliche Auskunft zu erteilen. Verlange der Mieter einen Nachweis Ã¼ber die HÃ¶he der Vormiete, sei der Vermieter i.d.R. befugt, dem Mieter ein geschwÃ¤rztes Vertragsdokument vorzulegen.
Der letztgenannten Ansicht ist zu folgen. Der Gesetzgeber hat seine Vorstellungen zum Umfang der Auskunftspflicht des Vermieters zuletzt in der BegrÃ¼ndung der Regelung in Â§ 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB n.F. konkretisiert, mit der i.R.d. Mietrechtsanpassungsgesetzes eine unaufgeforderte Auskunftspflicht Ã¼ber die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des VormietverhÃ¤ltnisses vor Abgabe der VertragserklÃ¤rung eingefÃ¼hrt wurde. Der Auskunftsanspruch aus Â§ 242 BGB umfasst zwar nicht grds. eine Pflicht zur Vorlage von Belegen. Sie kann aber verlangt werden, wenn der GlÃ¤ubiger auf die Vorlage von Belegen angewiesen ist. Dies ist bei einem MietverhÃ¤ltnis regelmÃ¤ÃŸig der Fall.
Ohne die zusÃ¤tzliche Sicherheit eines Belegs bezÃ¼glich der Vormiete, die der Mieter schon auÃŸergerichtlich erlangen kÃ¶nnte, kann gewÃ¤hrleistet werden, dass die Rechte des Mieters verkÃ¼rzt, Prozesse vermieden und Prozessrisiken sachlich begrÃ¼ndet abgeschÃ¤tzt werden. Der Mieter wÃ¤re dazu gedrÃ¤ngt, eine RÃ¼ckforderungs- und Feststellungsklage zu erheben, in der den Vermieter dann die Beweislast fÃ¼r die jeweils geltend gemachten AusnahmetatbestÃ¤nde trifft. Dieses Prozessrisiko ist dem Mieter nicht zumutbar.
FÃ¼r den in der Rechtsprechungsdatenbank der LÃ¤nder Berlin und Brandenburg verÃ¶ffentlichten Volltext des Urteils klicken Sie bitte hier.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 14.11.2019 15:12
Quelle: Berlin-Brandenburg Recht online