Source: https://netzwerk.bistech.de/faqs?id=92
Timestamp: 2020-05-29 23:28:37
Document Index: 52041361

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Problem beim Umzug?
RENOVIEREN -JA- ABER WIE DENN RICHTIG
Ruhe bewahren und Streit vermeiden!
Wenn Mieter ausziehen, kommt es oft zum Streit über das Renovieren der Wohnung. Doch viele Mietverträge enthalten ungültige Klauseln.
Wichtige Regeln für Mieter und Vermieter ...
Die Farbe blättert von den Fensterrahmen, die ehemals weißen Wände schimmern gelb, und der Teppich im Wohnzimmer zeigt noch die Spuren der letzten Geburtstagsfeier. Kein Problem, solange man nicht vorhat, auszuziehen. Sonst ist der Ärger programmiert: Nicht selten verlangt der Vermieter die vollständige Renovierung der Wohnung und beruft sich auf den Mietvertrag.
Längst nicht jede Klausel zu Schönheitsreparaturen ist aber auch wirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zahlreichen Urteilen die Ansprüche der Vermieter zurechtgestutzt und sich auf die Seite der Mieter geschlagen. Dabei gilt grundsätzlich: Der Mieter muß nur das ausbessern, was er auch tatsächlich „abgewohnt" hat. Verdonnert der Vermieter ihn per Vertrag zu umfangreicheren Streichaktionen, geht der Schuß in der Regel nach hinten los. Der Mieter darf solche unwirksamen Klauseln ignorieren.
Mit jeder Entscheidung wird das Recht rund ums Malern, Tapezieren und Putzen aber auch komplizierter. Laut Deutschem Mieterbund (DMB) ist der Beratungsbedarf rund um das Thema Schönheitsreparaturen in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen. Und in der aktuellen Prozeßstatistik des DMB rangiert das Thema auf Platz Sieben.
Wohnen hinterläßt Spuren ...
Die Schönheitsreparaturen betreffen alles, was sich durch normales Wohnen abnutzt.
Zu den Schönheitsreparaturen zählen:
Reinigen von Teppichböden, wenn nicht extra vereinbart.
Arbeiten am Mauerwerk ...
Diese Arbeiten sind Sache des Vermieters - egal was im Vertrag steht.
Hier kann der Vermieter Schadenersatz verlangen. Der Mieter braucht jedoch nur den Zeitwert ersetzen. Unter Umständen übernimmt die Haftpflichtversicherung des Mieters die Reparaturkosten.
Wann soll denn renoviert werden?
Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, für den Erhalt der Wohnung zu sorgen. Doch die Realität sieht anders aus: Die meisten Mietverträge wälzen die Verpflichtung zum Streichen und Tapezieren auf die Mieter ab. Die müssen jedoch nur renovieren, wenn die Regelung im Mietvertrag auch gültig ist. Der BGH hat in jüngster Zeit immer häufiger Klauseln in Mietvertragsformularen für unwirksam erklärt, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Regelungen, die dem Mieter zu umfangreiche oder zu häufige Arbeiten aufbürden, sind stets unwirksam.
Der Zustand der Wohnung entscheidet ...
So hat der BGH etwa die sogenannten Endrenovierungsklauseln gekippt, die den Mieter beim Auszug zu einer Renovierung verpflichten - unabhängig von der Dauer des Mietvertrages und dem Zustand der Wohnung (Az. VIII ZR 302/02, 335/02). Auch die Klausel „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben" ist unwirksam, entschied der BGH (Az. VIII ZR 316/06). Durch eine solche Bestimmung werde der Mieter unangemessen benachteiligt. Denn ein Mieter, der die Wohnung lediglich für einen sehr kurzen Zeitraum genutzt hat, muß nicht alles renovieren.
Daher darf der Mieter auch eine Vertragsklausel ignorieren, nach der er unabhängig von der Wohndauer und unabhängig von den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug alle Tapeten entfernen muß (BGH, Az. VIII ZR 152/05 und 109/05).
Viele Mietverträge enthalten deshalb zwei Klauseln, wonach die Renovierung während der Mietdauer und am Ende zu erfolgen hat. Ist jedoch auch nur eine der beiden Klauseln unwirksam, fällt der ganze Abschnitt in sich zusammen.
Vorteil für den Mieter: „Ist die Klausel nichtig, kann der Mieter sich entspannt zurücklehnen", sagt der Deutschen Mieterbund. Ohne Vertrag gilt das Gesetz, und danach ist laut § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Vermieter in der Pflicht. Der Mieter muß dann überhaupt nicht renovieren.
Unwirksame Klausel - keine Renovierung ...
In welchen Abständen ist eine Renovierung von Nöten?
Grundsätzlich rechtmäßig sind Klauseln, die den Mieter verpflichten, in regelmäßigen zeitlichen Abständen zu renovieren.
Folgende Fristen sieht der BGH bisher als zulässige Richtwerte an:
Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre
Der Vermieter kann die Arbeiten innerhalb dieser Fristen im Allgemeinen auch dann fordern, wenn der Mietvertrag nur eine allgemeine Formulierung wie „Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen" enthält.
Starre Fristen sind ungültig ...
der Teufel steckt allerdings im Detail. Handelt es sich um eine starre Regelung, die dem Mieter die Renovierung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung aufbürdet, ist die Klausel unwirksam.
Beispiel: „Der Mieter ist verpflichtet, Bad, Küche und Dusche alle drei Jahre zu streichen." Wird eine solche Klausel noch durch Zusätze wie „immer", „auf jeden Fall" oder „stets" verstärkt, ist die Sache erst recht klar: Der Mieter muß nichts machen (BGH, Az. VIII ZR 361/03; 178/05; 152/05).
Schwächt der Vermieter die Klausel jedoch durch „in der Regel", „grundsätzlich" oder „im Allgemeinen" ab, kann die Regelung wirksam sein. Beispiel: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, wenn sie erforderlich sind. Im Allgemeinen ist das bei Badezimmern alle drei Jahre ... der Fall."
Ist ein Fachmann Vorraussetzung ...
In vielen Verträgen verlangt der Vermieter, daß ein Meisterbetrieb Maler- oder Tapezierarbeiten erledigt. Darauf hat er lediglich dann Anspruch, sofern der Mieter keine ausreichende Qualifikation besitzt. Der BGH kippte kürzlich eine Klausel, die den Mieter verpflichtete, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausführen zu lassen (Az. VIII ZR 294/09). Diese Vertragsvereinbarung könnte dahingehend verstanden werden, daß Eigenleistungen des Mieters einschließlich der Hinzuziehung von Freunden oder Bekannten verboten sind, und die Durchführung der Schönheitsreparaturen statt dessen immer durch eine Fachfirma erfolgen müßte. Hierzu könne der Mieter aber nicht verpflichtet werden, so die Richter. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart hielt jedoch einen Passus für zulässig, wonach der Mieter die Wohnung beim Auszug „fachmännisch renoviert" übergeben muß (OLG Stuttgart, Az.8 RE miet 2/92).
Der Eigentümer kann nach Ansicht von Mietrechtsexperten auch nicht fordern, daß die Wohnung stets komplett neu tapeziert wird. Eine Raufasertapete darf getrost mehrfach überstrichen werden.
„Mittlerer Art und Güte"
Daß alles bedeutet: Der Eigentümer muß sich mit der Leistung zufriedengeben, soweit die Ausführung „fachgerecht erfolgte". Pfusch braucht er indes nicht zu dulden. Das Ergebnis der Streichaktion in Eigenregie oder mit Freunden des Mieters muß in jedem Fall den Qualitätsanforderungen eines Fachunternehmen entsprechen - gute Art und Güte, nennt der Jurist das.
Vermieter berechnet die anteiligen Kosten?
Enthalten die Verträge wirksame Fristenregelungen, versucht wiederum der ein oder andere Mieter seinen Pflichten zu entgehen, indem er einfach kurz vor Ablauf der Drei-, Fünf- oder Siebenjahresfrist kündigt. Der Vermieter darf sich jedoch für diesen Fall im Vertrag einen finanziellen Ausgleich ausbedingen. So kann der Vertrag vorsehen, daß der Mieter 20 Prozent der Renovierungskosten übernimmt, wenn der Einzug oder die letzte Schönheitsreparatur länger als ein Jahr zurückliegt; 40 Prozent, wenn seitdem mehr als zwei Jahre vergangen sind usw. Die Höhe der anteiligen Renovierungskosten basiert fast immer auf einem Kostenvoranschlag, den der Vermieter von einem Malerfachbetrieb hat erstellen lassen.
Kein Geld bei Fehlern in der Fristenregelung ...
Voraussetzung ist allerdings, daß diese sogenannte Abgeltungsklausel überhaupt gültig ist. Hat der Vermieter schon bei der Fristenregel Fehler gemacht, muß der Mieter auch keinen Anteil an der Renovierung zahlen (BGH, Az. VIII ZR 52/06). Gleiches gilt, wenn die Klausel schlichtweg unverständlich ist (BGH; Az. VIII ZR 95/07; 143/06). Beispiel: „Die Mieträume sind ... in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen ... befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind ..." Nach Ansicht des BGH könne bei dieser Formulierung kein Mieter wissen, ob und wann er renovieren oder anteilige Renovierungskosten tragen muß.
Unbestimmte Klauseln ...
Kommt jedoch der Auszug, sollten die Wände wieder dem „normalen Geschmack" entsprechend gestrichen werden. Exzentrische Farben wie Schwarz, Dunkelblau oder Knallrot mögen dem einen oder anderen gut gefallen haben, sind aber sicher nicht jedermanns Sache.
Unwirksam ist jedoch die Regelung, der Mieter dürfe nur „mit der Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen". Nach Ansicht des BGH ist eine solche Klausel zu unbestimmt, der Mieter wisse nicht, was darunter zu verstehen sei (BGH, Az. VIII ZR 199/06).
Weitere Details welche zu Beachten sind ...
Auch hat der BGH entschieden, daß der Vermieter keine konkreten Farb- oder Tapetenauflagen für die Renovierung während der Mietzeit machen darf (Az. VIII ZR 224/07; 166/08). Über solche „Farbwahlklauseln" bestimmen Wohnungseigentümer etwa, daß die Mieter in neutralen, deckenden oder hellen Farben streichen müssen. „Der Mieter darf sich im Lauf der Wohnzeit nach seinem eigenen Geschmack einrichten. Vorgaben hinsichtlich Tapeten oder Farben sind unzulässig - und damit ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam.
Kostenerstattung an den Mieter ...
Wer aufgrund einer unwirksamen Klausel glaubt, zu Renovierungen verpflichtet zu sein, kann tatsächlich nach einem BGH-Urteil einen Ausgleich vom Vermieter verlangen (Az. VIII ZR 302/07). Hat der Mieter streichen lassen, muß der Vermieter seine Auslagen ersetzen - soweit diese angemessen waren. Hat der Mieter selbst zu Pinsel und Farbe gegriffen, darf er die Materialkosten und einen Ausgleich für die entgangene Freizeit verlangen.
Mieter müssen sich beeilen ...
Wer dieses Recht geltend machen möchte, sollte sich allerdings sputen. Erst kürzlich entschied der BGH nämlich, daß dieser Anspruch bereits sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses verjährt (Az. VIII ZR 195/10). Bislang waren die meisten Juristen davon ausgegangen, daß die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren greift. Für Mieterbund-Direktor Siebenkotten bringt der BGH-Spruch absurde Ergebnisse: „Viele Mieter wissen zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht, daß sie überhaupt einen derartigen Anspruch gehabt haben."
Vertrag ändern oder gar die Miete erhöhen?
Immer mehr Vermieter bleiben auf den Tapezier- und Malerkosten sitzen, weil ihre Klauseln unwirksam sind. Das OLG Karlsruhe hatte sich ursprünglich auf ihre Seite geschlagen: „Vermieter können bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen einen Zuschlag zur Miete verlangen", urteilten die Richter. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen habe Entgeltcharakter und werde regelmäßig bei der Bemessung der Miethöhe einkalkuliert (Az. 7 U 186/06).
Anders sah das aber der BGH und urteilte zugunsten der Mieter: Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, muß der Mieter nicht renovieren - der Vermieter kann dann aber weder eine Änderung des Mietvertrags fordern noch einen Mietzuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete geltend machen (BGH, Az. VIII ZR 181/07; 118/07).
Einschränkung für Sozialwohnungen ...
Anderes gilt laut BGH für Sozialwohnungen. Hier dürfen die Vermieter einen Zuschlag zur sogenannten Kostenmiete fordern, wenn die Regelung zu Schönheitsreparaturen unwirksam ist und damit der Vermieter selbst renovieren muß (Az. VIII ZR 118/07; VIII ZR 181/07). Die Kostenmiete ist die Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Sie ist anders als bei frei finanzierten Wohnungen nicht frei vereinbar.
Darf der Vermieter die Kaution verrechen?
„Wenn Sie nicht renovieren, behalte ich einen Teil der Kaution." Ob der Vermieter so vorgehen darf, hängt davon ab, ob er die Renovierung verlangen kann. Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, ist der Mieter auch nicht in der Pflicht. Damit darf der Eigentümer auch nicht die Kaution einbehalten.
Doch recht haben und recht bekommen ist zweierlei. Behält der Eigentümer dennoch einen Teil der Mietsicherheit für die Renovierung ein, müssen Mieter vor Gericht und die Kaution einklagen. Einziger Vorteil: Im Prozeß muß der Richter klären, wer für die Renovierung zuständig war.
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