Source: http://temidacontrasm.info/category/akcje/
Timestamp: 2017-11-21 13:33:14+00:00
Document Index: 18279734

Matched Legal Cases: ['art.4', 'art 12', 'art. 15', 'art. 49', 'art. 54', 'art.240']

AKCJE | TEMIDA contra SM
AKCJECategory Archives
KTO zapłaci za „układ”?
Ciąg dalszy dziejejów SM „Śródmieście” w Łodzi i związanych z nią długów w jakie ją „wpędził” oslawiony „król Mannhatanu”, czyli niejaki Diduch.
Już od kilkunastu lat było wiadomo, że „radosna”(?, a może raczej „przestępcza) „tfurczość gospodarcza” tego pożal się Boże prezia, wpędziła tą SM w NIEWYPŁACALNOŚĆ. Wszyscy to wiedzieli, tylko ci którzy go mimo wszystko kredytowali dalej – jakby nie. Albo raczej wiedzieli, tylko wychodzili z zalożenia – „spółdzielcy i tak zapłacą” Okazuje się, że to założenie chyba było słuszne, bo w dniu 4.X.2016r sąd na wniosek Rady(?) Nadzorczej(?) tej SM zmienił jej upadłość z likwidacyjnej na „ukladową”.
I tu natychmiast pojawia się pytanie:
– W czyim interesie wystąpiła ta RN z takim wnioskiem?
-KTO zapłaci za ten „układ”?
Odpowiedź na te pytania zawarta jest w tym opracowaniu z strony:
https://wolnesrodmiescie.pl/index.php?topic=62.msg129;topicseen#msg129
„Po blisko dwóch latach działania, Syndyk, Zarząd i Rada Nadzorcza dopięli swego, sąd wydał blisko dwa tygodnie temu postanowienie o przekształceniu upadłości likwidacyjnej w układową. Spróbuję w poniższej analizie zastanowić się, co oznacza dla nas Układ i ile będzie kosztował każdego z lokatorów Spółdzielni.
Na początek ustalmy kilka ważnych faktów
Przede wszystkim coraz nas w Spółdzielni mniej. Postanowienie o przekształceniu upadłości w układową wymienia w zasobach spółdzielni 2065 lokale mieszkalnych i 422 użytkowe. W sumie 2487. Niestety od czerwca spółdzielnię opuściły 2 kolejne nieruchomości także, liczbę tę musimy zmniejszyć do 2337. Liczba za chwilę będzie nam potrzebna.
Sąd i spółdzielnia zgodnie oceniają zobowiązania spółdzielni na około 26 mln po uwzględnieniu warunków układowych z wierzycielami.
Zarząd w opublikowanej 21 października informacji ocenia czas potrzebny na spłatę Układ na o co najmniej 5 lat. Autor Układu Paweł Marciniak podczas spotkania 29 czerwca wymienił 62 miesięczne raty Układu i tą liczbą będziemy się posługiwać.
Czy wierzyciele na pewno zgodzą się na układ?
Osobiście zgadzam się z opinią sądu, że majątek spółdzielni jest zbyt mały, by z jego sprzedaży zaspokoić wszystkich wierzycieli. Wierzyciele nie hipotecznych odzyskaliby w wyniku upadłości likwidacji niewiele albo nic.
Oczywiście większość wierzycieli, których ma objąć Układ stanowią mieszkańcy spółdzielni i dla nich opłacalność Układu nie jest już tak oczywista. Odzyskają oni drobne kwoty rzędu kilkuset złotych, ale zmuszeni będą płacić przez wiele lat czynsze w obecnej wysokości. Sąd i Spółdzielnia reklamują to jako nieponoszenie dodatkowych obciążeń, ale powiedzmy to sobie wprost. Czynsze są zawyżone. Jak bardzo? Spróbuję bazując na ogólnie dostępnych danych odpowiedzieć na to pytanie.
Z czego spłacimy układ?
Ponieważ wiele osób wyrażało swoje wątpliwości, co do możliwości spłaty wielomilionowych długów przez spółdzielnię, warto przedstawić wskazane przez Sąd źródła finansowania układu (str. 6 postanowienia o przekształceniu upadłości):
Garaż wielopoziomowy (12 mln)
Egzekucja zaległych czynszów
Nierozliczone koszty eksploatacyjne (10 mln)
Dochody z bieżącej działalności spółdzielni
Fundusz remontowy z lat ubiegłych
Posiadane środki pieniężne (8,5 mln na koniec lipca 2016)
O ile sprzedaż garażu i egzekucja zaległych należności czynszowych nie wymagają chyba komentarza, pozwolę sobie przybliżyć pozostałe źródła.
Nierozliczone koszty eksploatacyjne
Przede wszystkim należy zaznaczyć, że art.4 i 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uniemożliwia spółdzielni przeznaczanie naszych opłat eksploatacyjnych na inne cele niż eksploatacja nieruchomości. Zgodnie z ustawą ewentualna różnica między wpływami a kosztami jest przenoszona na kolejny rok. Syndyk więc, aby móc legalnie spłacać zadłużenie spółdzielni z opłat eksploatacyjnych stworzył pojęcie Nierozliczonych Kosztów Eksploatacyjnych. Syndyk skalkulował rozdmuchane do niebotycznych rozmiarów koszty eksploatacyjne z poprzenich lat i obciążył nimi poszczególnie nieruchomości. Ponieważ, jak lubi powtarzać pani Grzybowska: „Długi trzeba spłacać”, Zarząd będzie nas teraz w majestacie prawa skwapliwie rozliczał z tych wyprowadzonych ze Spółdzielni pieniędzy.
Dobra wiadomość jest taka, że Nierozliczone Koszty Eksploatacyjne są ograniczone. Zgodnie z Wynikowym Zestawieniem Kosztów (http://srodmiescie.lodz.pl/wp-content/uploads/2015/09/wynikowe_zestawienia1.pdf) za 2014 ich suma wynosi blisko 10 mln i sukcesywnie je spłacany. Nie wiemy oczywiście w jakim zakresie zostały spłacone do tej pory, ani kiedy zostaną przez nas spłacone w całości. Czy wtedy nasze opłaty eksploatacyjne zostaną obniżone do poziomu realnych kosztów? Na razie nikt nawet o tym nie wspomina, pominę więc ten wątek w kolejnych obliczeniach.
Dochód bieżącej działalności spółdzielni
Jak wspomniałem wcześniej Spółdzielnia nie może osiągnąć dochodu z utrzymania i eksploatacji nieruchomości, którymi zarządza. Skąd więc dochód, o którym pisze sąd? Pochodzić musi z pobocznej działalności gospodarczej spółdzielni, nie związana z jej głową działalnością. Może to być wynajem lokali należących do spółdzielni, wynajem powierzchni reklamowych, czy opłata za dzierżawę miejsca pod anteny GSM. Podejrzewam, że opłaty za powierzchnie wspólne wygrodzone kratami spółdzielnia również traktuje w ten sposób. Oczywiście w przypadku naszej Spółdzielni nie znamy dokładnych źródeł ani wartości tych dochodów. Trzeba jednak założyć, iż są one dość niskie. Sąd wartość posiadanych przez spółdzielnie lokali użytkowych (różnego rodzaju) wycenił w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości na 3 mln zł. Wspomina też o 8 lokalach mieszkalnych posiadanych przez Spółdzielnię. Trudno sobie wyobrazić, by tak skromny majątek wygenerował miesięczne dochody znaczącej wartości. Co więcej w miarę jak spółdzielnia będzie sprzedawać posiadane lokale, przychody te będą jeszcze maleć.
O ile prawo pozornie chroni nasze opłaty eksploatacyjne, to w sprawie funduszu remontowego polski sejm i sądy zostawiły Spółdzielni otwartą furtkę na pokrywanie strat z tego funduszu. Intestacja przepisów w tej kwestii budzi pewne kontrowersje na przykład tutaj http://temidacontrasm.info/podstawowe-fundusze-w-sm/, ale w mojej ocenie (i ocenie sądu niestety) spółdzielnia może wykorzystywać fundusz remontowy z poprzedniego roku do pokrywania strat bilansowych. Krótkie wyjaśnienie tego tutaj: http://ksiegowosc.infor.pl/wiadomosci/46872,Straty-mozna-pokryc-z-funduszu-remontowego.html
Jedyny problem Spółdzielni to fakt, że zgodnie z paragrafem 26 statutu sposób pokrycia straty Spółdzielni należy do wyłącznych kompetencji Walnego Zgromadzenia. Ale nie miejmy złudzeń. Za każdym razem będzie to wybór między remontami albo rabunkową likwidacją spółdzielni. Nie bez powodu Syndyk remontował nieruchomości bardzo ostrożnie. Tak samo postępować będzie nowy Zarząd. O poważniejszych remontach możemy zapomnieć do 2022. Pozycja czynszowa funduszu remontowego powinna od 2 lat nazywać się „zrzutka na Diducha”.
Posiadane środki pieniężne
Zakładam, że sąd mówiąc o posiadanych środkach pieniężnych ma na myśli przywoływane w postanowieniu o zmianie trybu upadłości kwoty. Ostatnia z nich pochodzi z 31 lipca i wynosi ponad 8,5 miliona, co stanowi więc około 1/3 zadłużenia spółdzielni. Wydaje się, że kwota ta to suma, którą udało się uzyskać Syndykowi ze wszystkich wcześniej wymienionych źródeł w ciągu ostatnich 2 lat. Warto zauważyć, że 29 czerwca Syndyk ujawnił, iż zbył nieruchomości o wartości ponad 1 mln zł i odzyskał wierzytelności o wartości blisko 1,4 miliona złotych. Oznacza to, że około 6 mln z posiadanych przez Spółdzielnię zasobów pieniężnych pochodzi z naszych kieszeni.
Ile wynoszą rzeczywiste koszty eksploatacyjne
Zanim pozwolę sobie skalkulować, ile będzie kosztować nas układ musimy określić, ile wynoszą rzeczywiste koszty eksploatacyjne naszych nieruchomości. Jest to jedna z najpilniej strzeżonych tajemnic Spółdzielni. Mimo że mamy listopad 2016, nie posiadamy rozliczenia kosztów z roku ubiegłego.
Generalnie statystyczne koszty eksploatacyjne mieszkań wynosiły w Polsce w 2014 roku 2,34 zł za metr (http://stat.gov.pl/files/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5492/7/10/1/gospodarka_mieszkaniowa_2014.pdf str. 27). Tu warto zwócić uwagę, iż od lat raporty GUS wskazują, że najniższe koszty zarządzania występują we wspólnotach. Historie o mitycznej efektywności ekonomicznej Spółdzielni w zarządzaniu nieruchomościami radzę wkładać między bajki.
Nie musimy w tej kwestii bazować wyłącznie na ogólnopolskich statystykach. Udało się nam uzyskać informacje na temat kosztów eksploatacyjnych w jednej z niedawno wyodrębnionych wspólnot. Mowa tu o dość typowym dla naszej spółdzielni 14 piętrowym wieżowcu. Opłata eksploatacyjna wynosi tam 2.2 zł za metr. Co istotne, brak w rozliczeniu tej wspólnoty dodatkowych składników eksploatacyjnych, które występują na naszych rozliczeniach ze Spółdzielnią. Porównawcza tabela poniżej. Jako bazową stawkę eksploatacyjną przyjąłem 3,5 zł jako najpowszechniejszą wśród naszych nieruchomości.
Porównanie kosztów eksploatacyjnych w Spółdzielni i Wspólnocie
Opłata Spółdzielnia [zł] Wspólnota [zł]
Stawka Eksploatacja 3.5 2.2
Moc zamówiona 0.12 0
Eksploatacja węzłów cieplnych 0.41 0 zł
Abonament wodomierzy 2,8 / 50 = 0.056 0
Winda 18 / 50 = 0.42 0
Suma 4.506 2.2
Jak widać rzeczywista stawka eksploatacyjna dla 50 metrowego mieszkania wynosi u nas 4,5 zł i przewyższa stawkę we wspólnocie o 2,3 zł (ponad 50%!).
Ile każdy dołoży do układu?
Znając koszty eksploatacyjne możemy obliczyć, ile kosztować nas będzie układ. Oczywiście całkowita suma jaką każdy lokator dołoży do układu zależy od indywidualnych stawek eksploatacyjnych w danej nieruchomości i wielkości mieszkania. Wkrótce udostępnimy interaktywny Kalkulator Układowy, w którym każdy będzie mógł samodzielnie obliczyć kosz układu.
Nie natrafiłem nigdzie na całkowitą powierzchnię lokali należących do Spółdzielni. Dla poniższej analizy przyjmuję, że przeciętny lokal liczy 50 m2. Podobnie pozostałe składniki czynszu starałem się określić na podstawie znanych mi występujących w Spółdzielni stawek. Dla Funduszu Remontowego przyjąłem stawkę 1,5 zł i założyłem, że 15% funduszu będzie przeznaczana na niemożliwe do uniknięcia doraźne remonty.
Średni koszt układu dla właściciela mieszkania o powierzchni 50m
Okres Nadwyżka Kosztów Eksploatacyjnych Fundusz Remontowy (85%) Suma
Miesięcznie 115 63.75 178.75
Rocznie 1380 765 2145
Cały układ (62 miesiące) 7130 3952.5 11082.5
Koszt układu dla wszystkich mieszkańców spółdzielni (2337 lokali)
Miesięcznie 268755 148983.75 417738.75
Rocznie 3225060 1787805 5012865
Cały układ (62 miesiące) 16662810 9236992.5 25899802.5
Powyższa suma nie zawiera ponad 10mln które nadpłaciliśmy od 1 październik a 2014 roku, ale tych pieniędzy nie odzyskamy bez względu na rodzaj upadłości.
Na ile racjonalne są wydatki spółdzielni?
Suma, którą uzyskaliśmy powyżej niekoniecznie musi zostać przeznaczona na spłatę zadłużenia. Jeśli Spółdzielnia zarządza nieruchomościami mniej efektywnie niż wspólnota lub wprost wyprowadza pieniądze ze Spółdzielni jej koszty będą większe niż wspólnoty, ale wciąż musimy zaliczyć tę różnicę na poczet naszych strat wynikających z tkwienia w Spółdzielni.
Zwracam na to uwagę, ponieważ porównałem również koszty utrzymania ruchu wind we wspólnocie i Spółdzielni. Wydatek ten jest wyodrębniony w naszych co miesięcznych rozliczeniach. W przypadku wspólnoty roczny koszt utrzymania 2 wind wynosi teraz około 5000 zł rocznie. Poprzednio w Spółdzielni wynosił ponad 25 tysięcy. Pięciokrotna różnica! W jednym i drugim przypadku opłata ta nie zawiera kosztów energii elektrycznej zużywanej przez windę, ani nie generuje funduszu przeznaczonego na wymianę wind. Skąd tak duża różnica trudno mi wyjaśnić inaczej niż przez wyjątkową sympatię, jaką daży spółdzielnia spółke cywilną Winda. Niestety uczucie to sporo nas kosztuje, a windy wciąż mamy z lat 80 tych.
5 lat na spłatę 5,5 mln?
Nawet pobieżna analiza postanowienia o przekształceniu upadłości prowadzi do jeszcze jednego istotnego pytania. Skoro spółdzielnia w ciągu 2 lat zgromadziła 8,5 mln zł i sprzeda garaż wart 12 mln, to dlaczego spłatę pozostałych 5,5 mln planuje rozłożyć aż na 5 lat? Milion na rok to wyjątkowo powściągliwe tempo spłat w porównaniu do obecnego. Oczekuję, że uzyskamy odpowiedź na to pytanie jeszcze przed Walnym Zgromadzeniem, choć pewne poszlaki zdradził Paweł Marcianiak podczas spotkania 29 czerwca. Podał on harmonogram spłat Układu opiewający nie na 26 mln, ale na ponad 38 mln. Podejrzewam że kwota 26 mln dotyczy jedynie aktualnych zobowiązań spółdzielni. Wierzyciele, którzy przystąpią do Układu zrzekną się swoich odsetek, ale trudno tego oczekiwać po wierzycielach Hipotecznych. Spółdzielnia będzie się układać z nimi na podstawie odrębnych umów, a skuteczność Pana Marciniaka w negocjacjach z nimi jest praktycznie żadna. Sądzę że 38 mln to rzeczywista kwota, którą przyjdzie nam spłacać przez 5 lat. Proszę zwrócić uwagę, że po odliczeniu od niej wartości garażu (12 mln) i posiadanych środków pieniężnych (8,5+ mln) Spółdzielnia w tym wariancie potrzebujena na spłatę około 18 mln zł. Jest to co prawda aż o 8 mln więcej niż suma jaką przyjdzie nam według powyższej kalkulacji dołożyć do układu, ale pamiętajmy że Zarząd i Rada Nadzorcza z pewnością chcą mieć z Układu też coś dla siebie.
Mam nadzieję, że moje powyższe rozważania przybliżyły przynajmniej części z Państwa skalę grabieży którą uprawia od dwóch lat Syndyk, Zarząd i tzw. Nowa Rada Nadzorcza. W obliczu zbliżającego się Walnego Zgromadzeniem najwyższy czas byśmy zaczeli zadawać nie wygodne pytania i zmusili Spółdzielnie do respektowania naszych interesów.
W żadnym wypadku proszę nie traktować powyższego tekstu jako prawdy objawionej. Jeśli dostrzegają Państwo jakieś słabe punkty mojego rozumowania, tradycyjnie zachęcam do polemiki i dyskusji. Podejrzewam też, że wiele danych, które tu starałem się w przybliżeniu oszacować jest dostępna w KRS dla osób wpisanych na listę wierzytelności. Te osoby szczególnie zachęcam do publikowania na Forum.”
No właśnie! Tradycyjne obciążanie KOSZTAMI złych decyzji kredytowych TYCH, którzy nie mieli z nimi nic wspólnego. Ba, nawet najmniejszego wpływu na nie nie mieli. A ci, którzy udzielali tych złych kredytów jeszcze na nich zarobią (odsetki).
„Lobby prezesowskie” w natarciu!
Mało, mało, ciągle mało! Tylko tak można określić ciągłe dążenia „lobby prezesowskiego” do jak największego ograniczenia roli członków spółdzielni.
Najnowszym przejawem takiego działania jest projekt nowelizacji ustawy „Prawo Spółdzielcze” złożony do laski marszałkowskiej przez posłów PSL, .N (co nie może być zaskoczeniem) i o dziwo przez posłów z ugrupowania Kukiz^15. Nawet „twarzą” tej nowelizacji jest posłanka z Kukiz^15, Pani Agnieszka Scigaj.
To link do tego projektu: http://orka.sejm.gov.pl/Druki8ka.nsf/Projekty/8-020-290-2016/$file/8-020-290-2016.pdf
Wśród wielu („w sumie” jest to 3 strony) zapisów nowelizacyjnych, będących w zasadzie „kosmetyką” ustawy, ukryto cztery niezwykle niekorzystne dla spółdzielców zmiany jej treści. Oto one z komentarzem dlaczego są niekorzystne:
„art. 15 § otrzymuje brzmienie:
– Czyli wystarczy, gdy jako członkowie SM pozostaną prezes i v-prezes zarządu + np. gł. księgowy, a wtedy cały majątek SM będzie należał do nich. I NIKT IM NIC NIE ZROBI, bo wszystko będzie „lege artis”.
„w art. 49 po §5 dodaje się § 6 i 7. w brzmieniu:
-Jest do bardzo znaczące utrudnienie, gdyż jego treść wymusza bardzo poprawne prawnie sformułowanie tego uzasadnienia, bo będzie miała kolosalne znaczenie w Sądzie Pracy, gdy odwołany złoży do niego pozew o przywrócenie. Nie wystarczy np. ogólne sformułowanie „w związku z nieudzieleniem absolutorium przez WZ.”
„art. 54 § 1. otrzymuje brzmienie:
„§ 1. Jeżeli zarząd jest wieloosobowy, sposób reprezentacji spółdzielni określa statut.
Jeżeli statut nie zawiera żadnych postanowień w tym zakresie, oświadczenia woli za spółdzielnię składają dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu i pełnomocnik.”
„w art.240:po § 2. dodaje się
§ 2a i 2b. w brzmieniu: „§ 2a. Dla realizacji celu określonego w § 2 związki rewizyjne mogą zakładać lub przystępować do spółdzielczych podmiotów prowadzących działalność gospodarczą lub innych podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, które działają na rzecz spółdzielni lub ruchu spółdzielczego.”
– Chyba nie trzeba pisać jakim zagrożeniem jest przekształcenie organu kontrolnego dla spółdzielni, jakim jest „związek rewizyjny” (pomijam to jak one rzeczywiście działają), w organizm stricte gospodarczy, który dodatkowo będzie mógł „wchodzić” w stosunki gospodarcze z tymi, których ma kontrolować. Nie ulega natomiast wątpliwości, ze ten zapis ma umożliwić związkom rewizyjnym STANIE SIĘ BENEFICJENTAMI PROGRAMU „MIESZKANIE+”.
Fury prezesów
Jedna z nowych uczestniczek naszej witryny, bardzo aktywna osoba, rzuciła w którymś z swoich komentarzy hasło, aby opublikować na naszej witrynie zdjęcia aut, jakimi jeżdżą prezesi polskich SM.
POMYSŁ TEN JEST NIEZWYKLE CIEKAWY I WART NASZEGO ZAINTERESOWANIA!!!!
Proponuję właśnie w tym wpisie umieszczać te zdjecia, lącznie z oceną wartości, a także zdjęcia REZYDENCJI I WILLI prezesów. Nie martwcie się, że w komentarzach będą one nieczytelne – postaramy się je uwypuklić. Możecie je przesyłać także na nasze adresy mailowe, podane w „Kontakt”. Ta lista, podobnie jak i lista polityków w parlamencie przeciwnych nam, będzie stale dostępna , po”kliknięciu” na „AKCJE” w zakładce z prawej strony „Kategorie” i podobnie jak tamtą, po otwarciu jej , bedzie ją można komentowac.
Z swojej strony proponuję na pierwsze miejsce Lexusa prezia Barańskiego z „Pojezierza” i zdjęcie jego pałacyku.
1. najemny, sezonowy pracownik spółdzielców, prezes zarządu SM „pojezierze” w Olsztynie Barański:
„Fura”: Lexus GS450 (Hybrydowy); ceny od 70tys za 7-letnie autko; nowy ok, 250tys.
Ten gość obok auta to właśnie prezio Barański. Kierowca z przodu nie wyceniony.
„Domeczek”: wyceniony na min.1 mln PLN
2. Najemny, sezonowy pracownik spółdzielców, prezes zarządu SM „Przylesie” w Koszalinie:
Fura: Opel Isygnia („Ful wypas”); ceny nowych od 90tys zł
„Domeczek”: