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Timestamp: 2016-10-24 23:37:53
Document Index: 142935680

Matched Legal Cases: ['Art. 54', 'Art. 48', 'Art. 274', 'BGE', 'Art. 46', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 55', 'Art. 43', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 63', 'Art. 64', 'Art. 257', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159', 'Art. 63']

vertreten durch F�rsprecher Samuel Huwiler.
Die Einwohnergemeinde der Stadt Bern (Kl�gerin) vermietete A.________ (Beklagter) ein Ladenlokal samt Lagerr�umen und WC/Lavabo an der Strasse B.________ in Bern. Der monatliche Mietzins betrug Fr. 1'620.-- (inkl. Nebenkosten), jeweils monatlich im voraus zahlbar. Der Beklagte bezahlte den Mietzins f�r den Monat Mai 2006 nicht. Am 12. Mai 2006 sandte ihm die Kl�gerin einen eingeschriebenen Brief mit dem Betreff "Letzte Mahnung/K�ndigungsandrohung". Darin wurde auf den Mietzinsausstand von Fr. 1'620.-- f�r den Monat Mai 2006 hingewiesen und f�r die Bezahlung des Ausstands eine 30-t�gige Zahlungsfrist angesetzt, unter Androhung der K�ndigung im Fall der Nichtbezahlung. Die Zahlung erfolgte nicht. Am 23. Juni 2006 k�ndigte die Kl�gerin den Mietvertrag per 31. Juli 2006.
Der Beklagte focht die K�ndigung beim Mietamt der Stadt Bern an. Die Kl�gerin begehrte demgegen�ber beim Gerichtspr�sidenten 1 des Gerichtskreises VIII Bern-Laupen die Ausweisung des Beklagten. Mit Entscheid vom 14. September 2006 wies der Gerichtspr�sident, bei dem zufolge Kompetenzattraktion beide Verfahren gef�hrt wurden, das Begehren auf Ung�ltigerkl�rung der K�ndigung ab und verurteilte den Beklagten, das Ladenlokal innert 3 Tagen ab Erhalt des Entscheids zu r�umen und zu verlassen.
Dagegen appellierte der Beklagte erfolglos an das Obergericht des Kantons Bern. Dieses wies mit Entscheid vom 7. Dezember 2006 die K�ndigungsanfechtung ab und verurteilte den Beklagten, die von ihm benutzten R�umlichkeiten (Ladenlokal im Erdgeschoss samt Lagerr�umen und WC/Lavabo) an der Strasse B.________, 3011 Bern, bis sp�testens Freitag, 22.12.2006, 12.00 Uhr, zu r�umen und zu verlassen.
Der Beklagte beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, die K�ndigung vom 23. Juni 2006 ung�ltig zu erkl�ren und den Exmissionsentscheid aufzuheben. Ausserdem ersucht er um Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
Die Kl�gerin beantragt die Abweisung des Rechtsmittels, soweit darauf einzutreten sei.
Das eingereichte Rechtsmittel wird daher als Berufung behandelt, womit das Gesuch um aufschiebende Wirkung hinf�llig wird (Art. 54 Abs. 2 OG).
Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein berufungsf�higer Endentscheid im Sinne von Art. 48 Abs. 1 OG, nachdem das Gericht in Anwendung von Art. 274g Abs. 1 lit. a OR mit voller Kognition sowohl �ber die K�ndigungsanfechtung als auch �ber das Ausweisungsbegehren entschieden hat (vgl. BGE 122 III 92 E. 2d; 119 II 141 E. 4b, 241 E. 4b). Sodann �bersteigt der Streitwert bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'620.-- die Grenze nach Art. 46 OG (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR und Urteil 4C.198/2004 vom 6. Juli 2004, E. 2.2; BGE 111 II 384 E. 1).
Nach Art. 55 Abs. 1 lit. c OG ist in der Berufungsschrift anzugeben, welche Bundesrechtss�tze der angefochtene Entscheid verletzt und inwiefern er gegen sie verst�sst. Fehl am Platz sind R�gen der Verletzung von Verfassungsrecht (Art. 43 Abs. 1 Satz 2 OG) und Ausf�hrungen, die sich in unzul�ssiger Weise gegen die tats�chlichen Feststellungen und gegen die Beweisw�rdigung der Vorinstanz richten. Auf solche R�gen wird nicht eingetreten (BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106, 136 E. 1.4; 127 III 73 E. 6a S. 81, 248 E. 2c, 543 E. 2c S. 547).
Ist der Mieter nach der �bernahme der Sache mit der Zahlung f�lliger Mietzinse oder Nebenkosten im R�ckstand, so kann ihm der Vermieter nach Art. 257d Abs. 1 OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unben�tztem Ablauf der Frist das Mietverh�ltnis gek�ndigt werde. Diese Frist betr�gt bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats k�ndigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
3.1 Der Beklagte r�gt, der angefochtene Entscheid verletze Art. 257d OR. Denn die Ansetzung einer Zahlungsfrist und die K�ndigungsandrohung sei nicht "formg�ltig" erfolgt, weshalb wegen des zwingenden Charakters von Art. 257d OR die K�ndigung vom 23. Juni 2006 nicht rechtens und demzufolge nicht g�ltig sei. Es treffe nicht zu, dass ihm Meldung �ber den Einschreibebrief der Kl�gerin gemacht worden sei, weder durch einen Avis in seinem Postfach noch durch eine m�ndliche Mitteilung. Die Erw�gung der Vorinstanz, ihm sei am 15. Mai 2006 die Abholungseinladung f�r die Zahlungsfristansetzung ins Postfach gelegt worden, sei unrichtig.
3.2 Die Vorinstanz gelangte in W�rdigung der Beweise zum Ergebnis, dass die Abholungseinladung f�r das Schreiben betreffend Zahlungsfristansetzung und K�ndigungsandrohung dem Beklagten am 15. Mai 2006 ins Postfach gelegt worden sei. Nach der Vorinstanz hinderte namentlich auch der Umstand, dass auf dem Briefumschlag zwischen dem Namen des Beklagten und dessen Adresse noch das Advokaturb�ro C.________ erschien, nicht die korrekte Zustellung. Was der Beklagte dagegen vorbringt, ist unzul�ssige Kritik an der vorinstanzlichen Beweisw�rdigung. Er schildert seine eigene Darstellung des Sachverhalts und beschreibt, wie seiner Meinung nach die Abl�ufe bei der Post bei Eingang eines Einschreibebriefes an einen Postfachinhaber erfolgen. Mit seinen Ausf�hrungen wendet er sich in unzul�ssiger Weise gegen die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, ohne jedoch Sachverhaltsr�gen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG zu erheben. Demnach kann auf seine Vorbringen nicht eingetreten werden (vgl. Erw�gung 2) und eine Verletzung von Art. 257d OR ist nicht dargetan.
3.3 Ferner r�gt der Beklagte, die Vorinstanz habe durch den Verzicht auf die Befragung des Posthalters, Herr D.________, die Abnahme eines beantragten Beweismittels verweigert, das f�r den Ausgang des Verfahrens wohl eine entscheidende Rolle gespielt h�tte. Ebenso wenig sei nachvollziehbar, weshalb die beantragte Edition des "Retour-Buches" der Poststelle Belp nicht vorgenommen worden sei.
Soweit er damit eine Verletzung seines Beweisf�hrungsanspruchs nach Art. 8 ZGB geltend machen will, erweist sich die R�ge als unbegr�ndet. Die Vorinstanz erachtete die Einvernahme von Herrn D.________ als unn�tig, da sie aufgrund der vorliegenden Beweise, insbesondere Track & Trace und des Schreibens der Post, �berzeugt war, die Avisierung sei erfolgt und Herr D.________ behandle als Posthalter wohl derart viele Avisierungen, dass er zum spezifischen Fall kaum genauere Angaben werde machen k�nnen, als die vorhandenen Beweismittel bereits belegten. Da das zur Edition beantragte "Retour-Buch" offiziell nicht mehr gef�hrt werde, sei nicht davon auszugehen, dass es pr�zisere Angaben als Track & Trace enthalte.
Mit diesem Vorgehen hat die Vorinstanz den bundesrechtlichen Beweisf�hrungsanspruch nicht verletzt. Denn dieser schliesst insbesondere die vorweggenommene Beweisw�rdigung nicht aus (BGE 126 III 315 E. 4a; 122 III 219 E. 3c S. 223, je mit Hinweisen). Eine beschr�nkte Beweisabnahme verletzt Art. 8 ZGB nicht, wenn der Richter schon nach deren Ergebnis von der Sachdarstellung einer Partei �berzeugt ist, gegenteilige Behauptungen also f�r unbewiesen h�lt (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 602 mit Hinweisen).
3.4 Schliesslich bringt der Beklagte vor, die im Zusammenhang mit Zahlungsaufforderungen nach Art. 257d OR zur Anwendung gelangende eingeschr�nkte Empfangstheorie (BGE 119 II 147 E. 2) gelte nicht, wenn der Absender den Brief nachweislich falsch adressiert habe und der Eingang des Briefes dem Adressaten nie mitgeteilt worden sei. Diese R�ge geht von vornherein fehl, weil sie auf Tatsachen aufbaut, die so nicht festgestellt wurden. Wie ausgef�hrt, stellte die Vorinstanz fest, dass die Abholungseinladung f�r das Schreiben betreffend Zahlungsfristansetzung und K�ndigungsandrohung dem Beklagten am 15. Mai 2006 ins Postfach gelegt worden sei und der Umstand, wonach auf dem Briefumschlag zwischen dem Namen des Beklagten und dessen Adresse noch das Advokaturb�ro C.________ erschien, die korrekte Zustellung nicht gehindert habe. Ist also davon auszugehen, dass die Mitteilung am 15. Mai 2006 im Postfach lag, gilt die Sendung mit dem Ablauf der siebent�gigen Abholfrist, mithin am 22. Mai 2006, als in Empfang genommen. Dies hat die Vorinstanz zutreffend erkannt und eine Bundesrechtsverletzung ist nicht ersichtlich.
Die Berufung ist demnach abzuweisen, soweit - mit Blick auf die gr�sstenteils im Bereich des Sachverhalts angesiedelten R�gen - �berhaupt darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beklagte kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Die Vorinstanz setzte dem Beklagten Frist, um bis am 22. Dezember 2006, 12.00 Uhr, das Mietobjekt zu r�umen und zu verlassen. Der Beklagte stellt keinen (Eventual-)Antrag, diese Frist zu verl�ngern. Demzufolge ist keine neue Frist anzusetzen (Art. 63 Abs. 1 OG), was bedeutet, dass der Beklagte mit Rechtskraft dieses Urteils das Mietobjekt sofort zu r�umen und zu verlassen hat.