Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/109863-vereinbarung-von-niessbrauchtrecht-mit-potenziellen-kaeufer
Timestamp: 2017-09-23 07:37:50
Document Index: 64571989

Matched Legal Cases: ['§ 1041', '§ 13', '§ 15', '§ 13', '§ 14', '§ 14']

ï»¿ Vereinbarung von NieÃŸbrauchtrecht mit potenziellen KÃ¤ufer
Vereinbarung von NieÃŸbrauchtrecht mit potenziellen KÃ¤ufer
In nächster Zeit beabsichtige ich ein landwirtschaftliches Anwesen zu verkaufen. Größe: 42,37 ar zum Teil noch im Betriebsvermögen. Im Privatvermögen sind das Wohnhaus und Teile der Hoffläche. Ich habe keine Kinder und lebe seit 21 Jahren mit einer Partnerin zusammen. Falls ein Vekauf zustande kommt, möchte ich ein Nießbrauchrecht für mich und meine Partnerin in Anspruch nehmen. Betreffend: Nutzung des Wohnhauses, der Garage und einer Brennereianlage + Teile des ökonomiegebaüdes, zwecks Holzlagerung, Unterbringung von Traktor und zwei Wagen. Ich bin im 75. Lebensjahr und meine Partnerin im 73.
Wer ist für Reparaturen zuständig z.B. Dach etc./ wer ist zahlungspflichtig ?
Kann dieser Nießbrauch auch gekündigt werden. Werden dann Rückzahlungen des neuen Eigentümers fällig.
Falls man aus gesundheitlichen Gründen hier nicht mehr wohnen kann.
Wie wird ein Wert des Nießbrauchs berechnet.
Ist im Kaufvertrag der Wert des Nießbrauchs, für das Finanzamt, anzugeben.
Ein Nießbrauchsrecht kann durch Vereinbarung hierüber mit einem potenziellen Käufer konkret gestaltet werden. Es kann und sollte detailliert im Notarkaufvertrag festgelegt und beschrieben werden. Hier sind z. B. die von Ihnen angesprochenen Punkte zu Dauer, Kostenlast etc. aufzunehmen. Insbesondere ist auch konkret zu beschreiben, auf welche Teile der Immobilie bzw. des Anwesens sich der Nießbrauch bezieht, so wie Sie es bereits in der Anfrage beschrieben haben.
Möglich ist sowohl eine befristete Bestellung mit fester Laufzeit als auch ein lebenslanger Nießbrauch.
Im Unterschied zu einem bloßen Wohnrecht ist der Begünstigte des Nießbrauchs über die Eigennutzung hinaus auch berechtigt, die Räume zu vermieten oder zu verpachten und die Einnahmen hieraus zu ziehen.
Bei der Bestellung können allerdings auch einzelne Nutzungen, wie Vermietung, ausgeschlossen werden.
Gemäß § 1041 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nur, soweit sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache dienen. Als gewöhnlich gelten solche Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig in kürzeren Abständen zu erwarten sind wie normale Verschleißreparaturen. Außergewöhnlich sind beispielsweise Dachsanierung oder andere bauliche Maßnahmen nach Ablauf der Lebensdauer (Erneuerung unsicher gewordener Elektroinstallation, Heizungserneuerung oder –umstellung). Auch hier kann die Kostentragungspflicht abweichend von der gesetzlichen Regelung vertraglich abweichend geregelt werden.
Eine Kündigung des Nießbrauchs ist nicht vorgesehen, vielmehr endet der Nießbrauch durch Fristablauf, Tod des Berechtigten oder einvernehmliche Aufhebung.
Wenn z.B. aus gesundheitlichen Gründen eine Eigennutzung nicht mehr erfolgen kann und auch eine Vermietung nicht infrage kommt, besteht die Möglichkeit, gegen Abfindungsleistung auf den Nießbrauch zu verzichten.
Für die Bewertung eines Nießbrauchs und auch einer eventuellen Abfindungshöhe ist das Bewertungsgesetz (BewG) heranzuziehen.
Wiederkehrende Nutzungen (Nießbrauch) sind nach §§ 13 ff. BewG grundsätzlich mit dem Kapitalwert anzusetzen, der nach folgender Formel ermittelt wird:
Jahreswert × Vervielfältiger = Kapitalwert
Als Jahreswert eines Nießbrauchsrechts ist nach den Grundsätzen des § 15 Abs. 3 BewG der Betrag anzusetzen, der im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt wird, wobei der reine Wohnwert mit einer marktüblichen Nettokaltmiete angesetzt wird. Die Aufnahme des Jahreswertes sollte in den Notarvertrag aufgenommen werden, anderenfalls würde eine Schätzung durch das Finanzamt erfolgen.
Ist das Nießbrauchsrecht auf eine bestimmte Zeit beschränkt, so bestimmt sich der Vervielfältiger nach § 13 Abs. 1 BewG i.V.m. III.1.2.1 und der Tabelle 6 des BMF (Bundesfinanzministerium)-Schreibens vom 10.10.2010 (BStBl I 2010, 810).
Handelt es sich dagegen um ein lebenslängliches Nießbrauchsrecht, bestimmt sich der Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG i.V.m. III.1.2.4 des BMF-Schreibens vom 10.10.2010 (BStBl I 2010, 810) und der vom BMF jährlich zu erstellenden Vervielfältigertabelle (§ 14 Abs. 1 Satz 4 BewG). Die Vervielfältiger ab dem 1.1.2012 sind im BMF-Schreiben vom 26.9.2011 (BStBl I 2011, 834) veröffentlicht. Hierbei ist Grundlage die durch das Statistische Bundesamt turnusmäßig herausgegebene Sterbetafel, der die statistische Lebenserwartung des Berechtigten bei Bestellung des Rechts zu entnehmen ist.
Vorliegend wäre der Kapitalwert des Nießbrauchs als Teil des Kaufpreises zu werten, also auch für die Höhe der Grunderwerbsteuer maßgeblich. Ergibt sich aus den späteren Umständen ein anderer als der vorhergesehene Kapitalwert, kann steuerrechtlich eine Korrektur vorgenommen werden.
Rechtsanwalt für Anwaltsrecht | Anwaltsrecht | Verkehrsrecht | Rentenrecht | Anwaltsrechnung | Beurkundungsgesetz | Immobilienerwerb | Niederschrift | Notar | Notaranderkonto | Notarhaftung | Notariat | notarielle Beurkundung | Notarrecht | Treuhandkonto | notarielle Beglaubigung