Source: http://www.agenziabozzo.it/Ita/Domande_Risposte.shtm
Timestamp: 2018-06-24 06:41:34+00:00
Document Index: 103465165

Matched Legal Cases: ['art.10', 'art. 2', 'art.1', 'art.47', 'art.7', 'art. 43', 'art. 52', 'art. 12']

DISCLAIMER - CAVEAT LECTOR
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Marcello Bozzo bozzo@agenziabozzo.it
1.0 COMPRARE
3.0 VENDERE
4.0 PROCEDURE DI VENDITA
5.0 LE TASSE SUGLI IMMOBILI
6.0 ELENCO COMPLETO DELLE CATEGORIE CATASTALI
7.0 VENDITA DELLA NUDA PROPRIETA' - USUFRUTTO
1.1 Posso acquistare da solo, senza l’Agenzia?
1.2 Conviene acquistare da soli?
1.3 Cosa devo fare acquistando da solo?
1.4 Come faccio per evitare brutte sorprese?
1.5 Quali sono i rischi comprando da soli?
1.6 Quali pratiche debbo svolgere comprando da solo?
1.7 Cos'è la visura catastale?
1.8 Cos’è la conformità urbanistica?
1.9 Posso evitare la stipula del “Compromesso di Vendita”?
1.10 Se non stipulo un compromesso, quali rischi corro?
1.11 Se ho bisogno di un mutuo?
1.12 Chi sceglie il Notaio?
1.13 Chi paga l’onorario del Notaio?
1.14 Chi è l’Agente Immobiliare?
1.15 Vi sono molti “mediatori” abusivi: posso utilizzarli ugualmente?
1.16 Da che cosa è regolata la professione di Agente Immobiliare?
1.17 Se un mediatore occasionale od un procacciatore d’affari mi chiede una provvigione per avermi aiutato nell’affare, devo pagarlo?
1.18 Come faccio a sapere se colui al quale mi rivolgo è veramente un Agente Immobiliare professionale?
1.19 Conviene comprare con l’Agenzia?
1.20 Cosa fa l’Agente Immobiliare?
1.21 L'incarico di vendita:
1.22 La proposta di acquisto:
1.23 Presentazione della proposta di acquisto:
1.24 Accettazione:
1.25 Compromesso:
1.26 Documenti:
1.27 Ulteriori elementi necessari:
1.28 In sintesi, cos’altro fa per me l’Agenzia Immobiliare?
1.29 Perché devo pagare la commissione dell’Agenzia?
1.30 Devo pagare la commissione dell’Agenzia in ogni caso?
1.31 Cosa rischio nei confronti dell’Agenzia in caso di mancata conclusione dell’affare?
1.32 Come posso sfruttare al meglio le qualità dell’Agente Immobiliare?
1.33 Quali sono i compiti dell’Agenzia?
1.34 Se mi occorre un mutuo od un finanziamento l’Agenzia mi può aiutare?
1.35 Con il rogito notarile il compito dell’Agenzia è terminato?
1.36 Quali altri servizi mi offre l’Agenzia Bozzo?
1.37 Questi servizi extra sono a pagamento?
1.38 A quanto ammonta la provvigione d’Agenzia?
1.39 Come opero nella scelta dell’Agenzia?
1.40 Meglio un’Agenzia locale radicata nel territorio oppure una grande organizzazione?
1.41 C'è diversità di trattamento?
1.42 Può un'Agenzia locale offrirmi ampia disponibilità di scelta?
1.43 Quando conviene rivolgersi ad una grossa organizzazione?
1.44 Come faccio a scegliere un’Agenzia affidabile?
1.45 Perché dovrei scegliere l'Agenzia Bozzo per comprare una casa?
1.46 Quali altri servizi gratuiti propone l’Agenzia Bozzo?
1.47 Cos’è il Programma di Ricerca ed Acquisto in Esclusiva?
1.48 Quali sono i vantaggi che offre alle parti il Programma di Ricerca ed Acquisto in Esclusiva?
1.49 Quanto mi costerà aderire al Programma di Ricerca ed Acquisto in Esclusiva?
1.50 Chi verrà a conoscenza della mia richiesta?
1.51 Se acquisto dalla Vostra Agenzia dopo la scadenza del Programma?
2.0 PROCEDURE h torna su
2.7 L'accettazione della Proposta di Acquisto
2.12 Posso trascrivere il Compromesso nei Registri Immobiliari?
2.20 L’Atto di Vendita
2.26 La parte di denaro mutuata viene corrisposta subito al Venditore?
3.1 Posso vendere il mio immobile da solo?
3.2 E' consigliabile vendere da solo?
3.3 Come faccio a conoscere il valore reale del mio immobile?
3.4 Che differenza c'è tra perizia e valutazione?
3.5 Quali sono i vantaggi se vendo con l'Agenzia?
3.6 Come scegliere l'Agenzia giusta?
3.7 Perché è importante l’anzianità di servizio dell’Agente Immobiliare professionale?
3.8 Quali altri requisiti deve possedere il buon Agente Immobiliare professionale?
4.0 PROCEDURE DI VENDITA h torna su
4.1 Cos’è il Mandato a Vendere?
4.2 Cosa deve contenereil Mandato a Vendere?
4.3 Cos’è il Mandato a Vendere Non in Esclusiva?
4.4 Quali i vantaggi e quali gli svantaggi del Mandato a Vendere Non in Esclusiva?
4.5 Cos’è il Mandato a Vendere in Esclusiva?
4.6 Quali i vantaggi e quali gli svantaggi del Mandato a Vendere in Esclusiva?
4.7 Motivare l'Agente conviene?
4.8 In sintesi, se penso di vendere, cosa mi offre l’Agenzia Bozzo?
4.9 Com’è la procedura di vendita dell’Agenzia Bozzo?
4.10 Cos’è il supporto post-vendita?
4.11 In concreto cosa farà per me?
4.12 Il Decalogo di Marcello
5.1 Quali tasse deve pagare il venditore di un immobile?
5.2 Quali tasse devo pagare acquistando una casa?
5.2.1 L'Imposta di Registro
5.3 Cos’è l’Imposta ipotecaria?
5.4 Chi paga l’Imposta ipotecaria?
5.5 Devo pagare l’Imposta ipotecaria anche se compro una prima casa?
5.6 L’Imposta catastale
5.7 L’Imposta catastale è uguale in tutti i casi?
5.8 Se ho diritto alle agevolazioni per prima casa?
5.8.1 Agevolazioni prima casa
5.9 Quando devo pagare l’Iva?
5.10 Le tasse sono uguali per tutte le categorie di acquirenti?
5.11 Su quale base viene quantificata la Tassa di Registro?
5.12 Se dichiaro meno di quanto ho realmente pagato?
5.13 Cos’è l’accertamento?
5.14 A quali condizioni posso chiedere le agevolazioni per la prima casa?
5.15 Quali requisiti deve avere l’abitazione?
5.16 Quali requisiti deve avere l’acquirente?
5.17 A quanto ammonta la Tassa di Registro per l’acquisto della “prima casa” da un privato?
5.18 Cosa mi succede se in 18 mesi non riesco a prendervi la residenza?
5.19 Vi sono cause di decadenza dalle agevolazioni per l'acquisto di una "prima casa"?
5.20 A quanto ammontano le altre tasse per l’acquisto della “prima casa” da un privato?
5.21 Chi sono i beneficiari della Circolare 19/2001?
5.22 A quanto ammonta la Tassa di Registro per l’acquisto di seconde case da un privato?
5.23 A quanto ammonta l’Iva per l’acquisto della “prima casa” da una società?
5.24 A quanto ammonta l’Iva se compro un immobile da una società non immobiliare?
5.25 E volendo rilevare una società?
5.26 Se voglio cambiare la mia prima casa?
5.27 E se per la nuova casa l’imposta è diversa da quella precedente?
5.28 Se compro un immobile non censito?
5.29 Se voglio comprare un terreno agricolo?
5.30 Se voglio comprare un box?
5.31 Su quale base viene quantificata l’Iva?
5.32 Cosa sono i “moltiplicatori catastali”?
5.33 A quanto ammontano i “moltiplicatori catastali”?
6.0 ELENCO COMPLETO DELLE CATEGORIE CATASTALI h torna su
6.1 Le categorie
6.2 CATEGORIA A
6.3 CATEGORIA B
6.4 CATEGORIA C
6.5 CATEGORIA D
6.6 CATEGORIA E
6.7 CATEGORIA F
Certamente, ed alcuni venditori se lo augurano. I motivi per cui una persona intende effettuare da sola un’operazione immobiliare possono essere diversi: compravendita di quote tra parenti, conoscenza personale, asta giudiziaria, acquisto diretto o riscatto da Enti od Istituzioni, assegnazioni, acquisto da cooperativa ed altri casi analoghi. Generalmente il primo motivo per comprare da soli è quello di risparmiare la commissione dell’Agenzia.
Salvi i casi particolari, in generale no. Nella maggioranza dei casi è bene tenere sempre presente che agendo da soli è necessario essere preparati ad affrontare qualunque situazione senza la collaborazione di un esperto della materia, per cui è indispensabile essere certi di avere la padronanza di ogni aspetto tecnico, giuridico, legale e finanziario della compravendita immobiliare.
Prima di tutto sarà utile valutare il più esattamente possibile il reale valore di mercato di ciò che si intende acquistare. Si renderà pertanto necessario visitare un gran numero di immobili, rispondere alle sole inserzioni private, contattare molte persone, chiedere ai vicini, al portiere, agli amici e conoscenti, stando però particolarmente attenti alla correttezza di queste persone: non tutti sono propensi a farvi un favore gratuitamente e l’eventuale “compenso” che il vostro venditore elargisce loro a vostra insaputa lo pagherete comunque voi.
Mentre l’Agente Immobiliare Professionale si confronta quotidianamente con tutte le problematiche inerenti le transazioni immobiliari e conosce perfettamente tutti i procedimenti per tutelarvi nel miglior modo possibile, acquistando da soli dovrete fidarvi di voi stessi, della vostra conoscenza del mercato e della vostra specifica competenza giuridica e tecnica nel ramo immobiliare. Evitate sopratutto i “consigli” degli amici più o meno interessati: è già così facile sbagliare da soli!
Nonostante tutte le precauzioni che dovrete prendere, nella vostra ricerca è possibile che dobbiate comunque incappare vostro malgrado in agenzie immobiliari: sia perché hanno l’incarico esclusivo a vendere, od in quanto è la loro la pubblicità che avete letto o l’inserzione cui avete risposto o scoprite dopo che è un intermediario la persona cui l’amico vi ha presentato od alla quale il proprietario vi ha indirizzato per farvi visitare l’immobile: tanto basta perché vi vediate presentare la richiesta di una provvigione di cui non ne conoscevate prioritariamente l’entità, e che potrà variare tra il 3% ed il 6% del prezzo dell’appartamento. In questo caso, anche se di un’agenzia che agisse in maniera così subdola ci sarebbe comunque poco da fidarsi, potrebbe esservi andata ancora bene: molto peggio sarebbe se incappaste in un privato che sapesse approfittare della vostra poca esperienza per affibbiarvi il classico “bidone” super ipotecato o che rivelasse troppo tardi difetti o servitù tali da sminuirne paurosamente il valore, vanificando in un giorno il sudore ed il sogno di anni.
Diversi e complessi sono i passaggi e gli adempimenti necessari per acquistare una casa, ed in ognuno di essi si può nascondere l’insidia: tenete presente che chi vi vuole imbrogliare è sicuramente più esperto di voi, e l’acquirente fai-da-te è la sua vittima ideale.
Acquistando da soli dovrete:
• Assicurarvi che il prezzo che pagherete sia conforme al valore di mercato, altrimenti in caso voleste rivendere l’immobile non ricuperereste il vostro denaro.
• Accertarvi, recandovi presso gli uffici del Catasto e nel Comune ove è sito l’immobile, della regolarità urbanistica e della conformità del bene rispetto anche alle planimetrie ivi depositate, e se esso è intestato alla persona che ve lo venderà, mediante la Visura Catastale e la Conformità Urbanistica.
• Se il bene è stato oggetto di condono o sanatoria verificarne il buon fine e la liquidazione delle sanzioni e/o degli oneri di urbanizzazione qualora richiesti e di tutte le pendenze anche erariali presso gli uffici competenti.
• Verificare, presso gli appositi Registri che sull’immobile non vi siano gravami, trascrizioni ipotecarie, servitù passive, debiti o liti pendenti.
• Laddove esista un’Amministrazione Condominiale sarà utile accertarsi, presso l’Amministratore, che non vi siano spese ordinarie o straordinarie pregresse e neppure deliberazioni assembleari che prevedano lavori straordinari ancorché non iniziati né finanziati: pur se la legge, fatti salvi casi straordinari o pattuizioni diverse, preveda che il loro pagamento spetti a colui che era proprietario nel momento della decisione, in caso non venissero pagati l’Amministratore avrà diritto di chiederli al nuovo proprietario il quale avrà sì il diritto di rivalsa, ma a prezzo di lunghe e costose azioni giudiziarie.
• Accertarsi che il Venditore sia in possesso del Decreto di Conformità degli Impianti (legge 46/1990).
Per avere tutte queste informazioni sarà necessario l’assenso esplicito del Venditore sulla base del Decreto Legislativo 30 giugno 2003, n.196 (Codice in materia di protezione dei dati personali). In caso negativo sarà opportuna la massima cautela ed affidarsi ad un esperto, che comunque andrà pagato.
1.7 Cos’è la visura catastale?
La visura catastale è un elemento importantissimo: questo documento non solo serve per individuare la rendita catastale dell'immobile per conoscere l’ammontare dell’ICI che andrete a pagare, ma è anche un elemento fondamentale per ricercare tutte quelle informazioni sull'immobile quali: l'attuale titolarità, la grandezza e l’indirizzo esatto.
Per evitare sgradevoli sorprese o peggio, truffe, occorre, prima di stipulare qualsiasi tipo di accordo, eseguire una "radiografia" completa dello stato di fatto dell'immobile, compresa la rispondenza tra lo stato effettivo dell'abitazione e le planimetrie presenti in Comune.
La conformità urbanistica dell'immobile è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'abitazione e le sue planimetrie depositate in Comune. La conformità urbanistica dell'abitazione è un elemento essenziale per la stipula di qualsiasi atto di compravendita: la legge del 28 Febbraio 1985 n°47 rende nulli tutti gli atti stipulati successivamente per quegli immobili che non siano corrispondenti alle planimetrie approvate al momento della Concessione Edilizia o successive varianti.
Se agite da soli e non siete un esperto né intendete consultarne uno, potete anche evitare di stipulare il “compromesso”. Non sottoscrivete documenti predisposti dal Venditore se non dopo averli almeno sottoposti al giudizio di un professionista (notaio, avvocato, commercialista, agente immobiliare esperto): meglio andare direttamente al rogito portando al vostro Notaio di fiducia tutta la documentazione raccolta, compreso l’atto di provenienza (ovvero il documento con il quale chi vi vende è venuto in possesso del bene) che provvederà alla redazione dell’Atto di Vendita.
Quelli degli accordi presi sulla parola: dopo esservi accordati verbalmente su tutti i punti (prezzo, termini di pagamento, data di consegna dell’immobile, ecc.) ed aver fornito al Notaio scelto la necessaria documentazione, la controparte può sempre cambiare idea o gli accordi precedentemente presi sino all’ultimo momento, che è quello della firma dell’Atto di Vendita.
In questo caso sarete chiamati a pagare comunque il Notaio per gli adempimenti da lui effettuati per vostro conto sull’immobile (visure catastali, ipotecarie, rilascio certificati, bolli, onorario, ecc.) e senza possibilità di recupero delle spese.
Generalmente chi ha bisogno di un finanziamento per l’acquisto di un immobile per prima cosa si rivolge alla propria banca: in quanto già cliente conosciuto ed a rischio “valutato” sarà più facile ottenere un mutuo calibrato per le sue esigenze o disponibilità. Tuttavia, data la molteplicità dei tipi di prodotti ed i differenti costi aggiuntivi, è comunque sempre opportuno ottenere diversi preventivi visitando pazientemente altri istituti bancari o finanziari. L’importante, oltre che ottenere il miglior tasso di interesse e farsi stampare una simulazione cronologica delle rate e dell’entità dei rimborsi, è farsi chiarire tutte le spese, le condizioni ed i costi aggiuntivi inerenti. Agendo da soli e presumendo che non siate esperti finanziari, non siate precipitosi nella scelta: si tratta pur sempre di un contratto che vi legherà per molti anni a coloro che infine sceglierete.
Generalmente la scelta del Notaio viene fatta dall’Acquirente in quanto è opportuno che sia un professionista di sua fiducia. Se operate attraverso un’Agenzia e non avete un vostro Notaio potrete farvelo suggerire dall’Agenzia stessa: sicuramente saprà indicarvi il professionista più adatto alle Vostre esigenze e nella maggior parte dei casi potrete usufruire di un miglior trattamento che il Notaio riserva ai Clienti dell’Agenzia.
Salvi eventuali patti contrari, è l’Acquirente che paga il Notaio in quanto egli lavora essenzialmente per lui. Fino a poco tempo fa tutti i notai praticavano più o meno le stesse tariffe consigliate dall’Ordine dei Notai, espresse in percentuale sull’ammontare del valore del bene compravenduto. Per effetto della legge antitrust ora le tariffe sono libere. Pertanto si può tranquillamente chiedere un preventivo della spesa anche a più notai tra quelli che godono della vostra fiducia.
L’Agente immobiliare è colui che mette in relazione le due parti per la conclusione di un affare. In Italia, fino a non molti anni fa, la compravendita di immobili era caratterizzata da una prassi contrattuale molto semplificata, contenuta nelle fasi essenziali dell’atto di vendita. Questa prassi è andata progressivamente dilatandosi in conseguenza sia del diversificarsi delle forme di proprietà che dall’ampliarsi delle norme legislative che regolano la materia, tanto da richiedere al mediatore immobiliare, il cui compito si limitava solo a quello di riunire le figure di chi voleva vendere con chi voleva comprare, ad una completa padronanza della materia anche dal punto di vista legale e normativo.
No. E’ illegale e non conviene per più motivi: a differenza dell’Agente Immobiliare, il mediatore abusivo non ha nessun titolo riconosciuto, non ha seguito e superato con esami alcun corso di studi sulla materia, non ha la responsabilità legale dell’Agente Immobiliare professionale né è coperto da apposita assicurazione obbligatoria sul suo operato a favore del Cliente.
1.16 Da che cosa è regolata la professione dell’Agente Immobiliare?
L’attività dell’Agente Immobiliare professionale è regolata dalla legge 3 febbraio 1989, n°39 e da una serie di norme a garanzia del Cliente. Per questo il Legislatore ha imposto il divieto di esercitare l’attività di mediatore fuori da ogni regola: nell’interesse ultimo del pubblico.
1.17 Se un “mediatore occasionale” od un “procacciatore d’affari” mi chiede una provvigione per avermi aiutato nell’affare, devo pagarlo?
Assolutamente no: la Legge vieta di pagare provvigioni o mediazioni a qualunque titolo a chi non è Agente Immobiliare regolarmente iscritto per l’anno in corso. Chiunque, per poter esercitare ed avere diritto alla provvigione deve essere iscritto nei Ruoli degli Agenti Immobiliari della Camera di Commercio ed attenersi a tutte le normative legali che ne conseguono.
E’ semplice: gli chieda di mostrarle il tesserino con foto rilasciatogli dalla Camera di Commercio e si accerti che sia valido per l’anno in corso. Se effettivamente è un Agente Immobiliare professionale sarà ben lieto di esibirlo: sa che la Sua richiesta è una salvaguardia per Lei e per il buon nome della sua Categoria.
I motivi per cui una persona intende effettuare un’operazione immobiliare per mezzo di un’Agenzia o di un Agente Immobiliare Professionale possono essere molteplici:
a) Poter visitare subito, ed in numero certamente maggiore che cercandoli da solo, gli immobili rispondenti ai requisiti richiesti, senza perdere tempo in inutili, estenuanti, demoralizzanti (talvolta costose e per lo più infruttuose) ricerche in proprio.
b) Poter affrontare qualunque situazione con la collaborazione di un professionista della materia avente la padronanza di ogni aspetto giuridico, legale, finanziario della compravendita immobiliare e che lo assista in tutte le fasi dell’operazione ed oltre.
c) Potersi avvalere di un esperto che controlli ed accerti per proprio conto di tutti i dettagli interessanti l’immobile che si intende acquistare e che garantisca la correttezza dell’operazione.
d) Poter valutare esattamente il reale prezzo di mercato di ciò che si intende acquistare.
e) Evitare il pericolo che la controparte si riveli poco affidabile o possa approfittare della vostra poca esperienza per affibbiarvi il classico “bidone” super ipotecato o che l’acquisto fatto rivelasse troppo tardi difetti o servitù tali da sminuirne in modo consistente il valore, vanificando in un giorno il sudore ed il sogno di anni.
f) Poter avere in anticipo una esatta quantificazione di tutte le spese accessorie inerenti e conseguenti l’acquisto che si intende fare.
g) Affidare l’espletamento di tutte le molteplici pratiche conseguenti l’acquisto ad un proprio fiduciario in grado di portare a buon fine l’intera operazione.
h) Avere la collaborazione di un esperto introdotto nel sistema creditizio per la ricerca del mutuo o del finanziamento più sicuro e conveniente.
Essenzialmente egli opera per fasi successive che possono così riassumersi:
L’aspirante venditore sottoscrive un mandato di vendita od una lettera d’incarico che consegna all'agente immobiliare, impegnandosi per un tempo determinato ad affidargli un bene immobile ai fini di una futura vendita.
L’agente immobiliare in possesso dell'incarico o del mandato di vendita cerca sul mercato il potenziale acquirente, facendogli sottoscrivere un documento (solitamente un modulo prestampato) definito appunto "proposta d’acquisto".
L’Agente Immobiliare presenta al proprietario la proposta d’acquisto.
L’Agente Immobiliare, in caso di assenso del proprietario alle condizioni descritte nella proposta d’acquisto, gli farà sottoscrivere l’accettazione della proposta e ne darà comunicazione al Proponente nel più breve tempo possibile.
L’Agente Immobiliare predisporrà il testo del contratto preliminare convocando le parti per la sua stipulazione.
L’Agente Immobiliare curerà l’inoltro della necessaria documentazione al notaio scelto sino alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita.
Ovviamente l’Agente Immobiliare professionale si impegnerà a fare tutto il necessario onde gestire con competenza ed in sicurezza il delicato iter per l'acquisto della casa, nell’interesse della buona conclusione dell’affare.
L’Agente Immobiliare professionale locale può aiutarti in molti modi:
• Ha le maggiori informazioni su quanto vi è in vendita in loco.
• Ha accesso ai listini di tutte le Agenzie consorziate o collegate.
• Ti fornisce le indispensabili informazioni basilari sulle transazioni immobiliari.
• Ricerca e ti presenta le forme di finanziamento e di investimento più adeguate alle tue esigenze.
• Collabora con te alla ricerca del miglior rapporto qualità – prezzo in base alle tue esigenze.
• Presenta per tuo conto le tue offerte alla parte venditrice sino al raggiungimento dell’accordo.
• Redige e predispone i documenti contenenti tutte le necessarie clausole per un acquisto più sicuro dal punto legale e giuridico, dalla Proposta di Acquisto al Compromesso, alle garanzie fidejussorie, assicurative, procura le visure ipotecarie, catastali, ecc. in collaborazione con il Notaio di tua fiducia per la stesura dell’atto.
• Svolge per tuo conto le incombenze inerenti e conseguenti all’acquisto: adempimenti burocratici, assistenza per l’allaccio utenze, domiciliazione pagamenti, lettura contatori, ispezioni tecniche, servizi, interventi manutentivi o ristrutturazioni, ecc.
• Ti assiste fattivamente sino alla definitiva conclusione dell’operazione, ed oltre.
Colui che si rivolge ad un’Agenzia sarà disposto a pagare equamente il Professionista per tutto il lavoro ch’egli svolgerà nel suo interesse allo scopo di affiancarlo e consigliarlo per il meglio lungo tutto il processo di acquisizione svolto con la massima sicurezza possibile dall’inizio sino alla positiva conclusione dell’affare.
L’Agente Immobiliare percepisce il suo compenso unicamente ad affare concluso e salvi patti contrari nulla gli è dovuto in caso di mancata conclusione dell’affare. Per conclusione dell’affare si intende la sottoscrizione, da ambo le parti, di un compromesso od analogo documento anche redatto in forma privata con valenza giuridica che documenti l’avvenuto accordo. Pertanto la conclusione di un contratto preliminare di compravendita per il tramite dell'agenzia comporta per questa, sempre e già da quel momento il diritto a richiedere la provvigione e ciò vale anche se successivamente decidete di rinunciare all'affare o non addivenite alla stipula del rogito notarile.
Nulla: il rischio è a carico dell’Agente Immobiliare, ed è quello di impegnare a vuoto il proprio tempo e denaro; egli “investe” in promozioni e pubblicità sugli immobili a lui affidati a sue sole spese e passa molto del suo tempo in visite, sopralluoghi, ispezioni, ricerche catastali, spese telefoniche, ecc. per ogni immobile in cui crede e che è lieto di proporre al suo Cliente, senza tuttavia conoscere l’esito finale del suo operato.
E’ evidente che se tra il Cliente e l’Agente Immobiliare si instaura un buon clima di fiducia reciproca, l’Agente metterà in gioco tutta la sua esperienza e le sue capacità sforzandosi in ogni modo e con tutti i mezzi per accontentare il buon Cliente, anche indagando tra i Colleghi pur di esaudirne al meglio le esigenze.
Per l’Agenzia il processo inizia con la ricerca dell’immobile più adatto alle esigenze del Cliente. Prosegue accompagnandolo nelle varie visite illustrandogli pregi, difetti e quanto di sua conoscenza sui vari immobili, collaborando alla scelta del Cliente con il consiglio della sua esperienza. Ricordiamo che l'Agente immobiliare ha l'obbligo di informare le parti di tutte le circostanze idonee a porle in grado di valutare la convenienza e la sicurezza dell'operazione economica proposta.
Individuato l’immobile, il suo compito sarà quello di mediare tra i reciproci interessi e le aspettative di ciascuna delle parti sino a trovare un accordo soddisfacente per tutti.
A questo punto l’Agenzia inizierà la raccolta delle informazioni e della documentazione sull’immobile: venditore, titolo di possesso, situazione legale, catastale ed ipotecaria, assenza di liti, debiti, privilegi, servitù, ecc.
Definito positivamente questo importante aspetto, l’Agenzia si incaricherà di redigere una Proposta di Acquisto per conto del Cliente che presenterà al Venditore.
All’accettazione di questa da parte del Venditore l’Agenzia collaborerà alla redazione di un Compromesso di Vendita tra le parti e, curandone la puntuale esecuzione degli accordi ivi stabiliti, trasmetterà al Notaio scelto la documentazione necessaria assistendo e seguendo l’iter sino al rogito notarile.
Certamente. La prestazione di servizi collaterali e complementari alla vendita immobiliare fa parte del bagaglio di servizi che ogni buona Agenzia offre ai suoi Clienti: la ricerca di mutui o finanziamenti alle migliori condizioni del mercato e adatti alle specifiche esigenze del proprio Cliente rientra fra questi.
Generalmente sì: ad affare positivamente definito e concluso il compito dell’Agenzia è legalmente terminato. Tuttavia un’Agenzia qualificata offre molti altri utili servizi.
Se, dopo aver acquistato, volesse modificare gli spazi interni, ristrutturare o più semplicemente arredare la sua nuova casa, ci avvaliamo della collaborazione dei più qualificati
• Ingegneri ed Architetti
• Geometri ed Assistenti di Cantiere
• Arredatori di Interni
• Imprese ed Artigiani edili
• Elettricisti ed Impiantisti per il trattamento del clima
• Tecnici di Automazione porte e cancelli, impianti di sicurezza, blindature
• Realizzazione e mantenimento giardini
• Impianti di irrigazione automatica giardini e terrazze
• Imbianchini e pittori
• Traslochi e sgomberi
• Pulizie ed assistenza domestica
• Assicurazioni idonee per ogni rischio: polizze incendio, Responsabilità Civile, infortuni e vita.
• Mutui e finanziamenti per l’acquisto e la ristrutturazione con i maggiori Istituti di Credito.
Insieme possiamo collaborare con il nostro Cliente e ricercare le migliori soluzioni per avere la sua casa come la vuole, chiavi in mano, e continuare ad usufruire anche per il futuro dei più qualificati e collaudati prestatori d’opera.
Questi servizi di consulenza e ricerca di collaboratori sono per tradizione da noi compresi nel pagamento della provvigione. Per essi nessun extra è dovuto né richiesto. In generale, per le Agenzie che assicurano di voler praticare con voi lo stesso benefit, accertatevene facendovelo mettere per iscritto al momento del pagamento della provvigione.
Come sono diversi i metodi operativi e la capacità delle Agenzie, diverse sono le tariffe provvigionali da esse richieste (anche se i due elementi quasi mai vanno d’accordo).
Il loro ammontare, una volta affidato alle norme ed agli usi di piazza, ora è demandato alla libera contrattazione delle parti. Generalmente le provvigioni richieste possono variare tra il tre ed il sei per cento sul prezzo dell’immobile venduto. E’ pertanto necessario stabilire il loro ammontare prima di affidarsi all’Agenzia, possibilmente sottoscrivendo insieme all’Agente un modulo di Mandato a Vendere o chiedere che nella Proposta di Acquisto l’ammontare della provvigione venga chiaramente espresso.
A questo punto il problema sarà: chi scegliere? La maggior parte delle transazioni di immobili in Italia avvengono per il tramite delle agenzie immobiliari. La concorrenza è diventata particolarmente agguerrita e non sempre le agenzie usano metodi corretti per richiamare i clienti e per portare a termine i contratti. Mancando la conoscenza diretta, nell’odierno proliferare di nuove agenzie o di nuove iniziative commerciali dell’intermediazione talvolta ci si affida al caso, alla vicinanza od alla insistente pubblicità miracolistica della grossa organizzazione, che però in buona parte dei casi fa poi condurre l’Agenzia da giovani avventizi poco esperti. Pertanto, prima di rivolgersi ad un’agenzia, è opportuno essere informati sulle questioni più importanti. Questo è lo scopo delle presenti pagine.
Dipende molto da dove si vuole acquistare e da che cosa si richiede all’Agenzia: è un pò come acquistare la verdura dal negozio amico sotto casa che toglie prima gli scarti, piuttosto che nel grande magazzino dove acquisti a scatola chiusa. Con la differenza che i costi di intermediazione del “grande magazzino” sono in genere più elevati di quelli del “negozio amico”: possono chiedervi una provvigione tra il 4, il 5 od anche il 6% e più.
1.41 C’è diversità di trattamento?
Il trattamento personalizzato che è in grado di offrire l’Agenzia locale dove il contatto si ha subito con il titolare in genere è molto più flessibile alle vostre esigenze di quello “standard” che possono dare le “grosse” organizzazioni dove il potere decisionale è lontano ed impersonale.
1.42 Può un’Agenzia locale offrirmi ampia disponibilità di scelta?
Anche le Agenzie locali hanno una propria rete consolidata di colleghi con i quali hanno da tempo rapporti stabili di reciproca fiducia, in caso di ricerche particolari, mirate od a largo raggio.
Inoltre, specie nei centri minori, l’Agenzia locale è la prima ad avere le maggiori informazioni su quanto vi è in vendita sul posto. L’Agenzia locale è il momento catalizzatore di tutte le notizie, le iniziative, le novità, le presenti o future disponibilità, la tendenza del mercato locale, insomma di ciò che “si muove” e che l’Agente mette volentieri al servizio del proprio Cliente.
Per gli imprenditori edili o per i professionisti esperti operanti nel campo dell’edilizia che dispongono di proprio staff tecnico e che non hanno un particolare interesse verso specifiche aree definite, può essere opportuna la segnalazione di operazioni immobiliari ovunque esse si trovino. In questo caso può essere loro utile purché sappiano valutare autonomamente la qualità ed i possibili sviluppi di fattibilità dell’operazione loro proposta.
Purtroppo la serietà e la fiducia sono qualità talmente importanti quanto poco appariscenti e per nulla pubblicizzabili. Tuttavia l’Agente Immobiliare che le possiede in molti casi è iscritto all’Albo degli Agenti Immobiliari presso la Camera di Commercio del luogo ove opera con successo e con ottimi precedenti da molti anni ed è membro di un’importante Associazione di Categoria che lo aggiorna professionalmente e che obbliga i suoi membri a seguire un severo Codice Deontologico. Egli si preoccupa di cautelare al massimo il Cliente assicurandosi contro eventuali danni patrimoniali causatigli involontariamente: il Professionista serio sa che il Cliente soddisfatto è la sua vera ricchezza e la sua principale motivazione. Sapendo che ogni volta l’Agente Immobiliare mette in gioco la propria reputazione, egli agirà al massimo delle sue capacità professionali.
Il fattore più importante resta comunque l’anzianità di servizio nello stesso luogo. Per avere questa caratteristica non ci sono trucchi: ci vogliono unicamente tanti anni di buona reputazione e non esistono scorciatoie!
1.45 Perché dovrei scegliere l’Agenzia Bozzo per comprare una casa?
Marcello Bozzo può aiutarti…
• Ti fornisce tutta l'assistenza seguendoti lungo tutto l’iter della transazione immobiliare.
• Redige e predispone i documenti contenenti tutte le necessarie clausole per un acquisto legalmente e giuridicamente valido, dalla Proposta di Acquisto al Compromesso, alle eventuali garanzie fidejussorie, assicurative, alle visure ipotecarie, catastali, ecc. in collaborazione con il Notaio di tua fiducia.
• Svolge per tuo conto gli atti conseguenti all’acquisto: adempimenti burocratici, allaccio utenze, domiciliazione pagamenti, lettura contatori, ispezioni tecniche, ecc.
• Ti assiste fattivamente sino alla definitiva conclusione dell’operazione ed oltre.
Propone il Programma di Ricerca ed Acquisto in Esclusiva. Chi non ha visto almeno una volta una casa talmente bella da desiderare di acquistarla, od una ubicazione così incantevole da sognare di acquistarvi una casa? Chi non si è sentito dire almeno una volta, rispondendo ad un'inserzione :"mi spiace, l'abbiamo venduta ieri"?
Con il nostro Programma di Ricerca in Esclusiva il desiderio di arrivare per primi può diventare realtà!
E’ un impegno, limitato nel tempo stabilito dal Cliente, all’acquisto di un immobile unicamente tramite i servizi della nostra Agenzia. In cambio di ciò offriamo, per la durata del programma, condizioni ed agevolazioni particolarmente vantaggiose.
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1.48 Quali sono i vantaggi per le parti che offre il Programma di Ricerca ed Acquisto in Esclusiva?
I Proprietari che ci affidano la vendita dei loro immobili vedranno dal canto loro moltiplicate le possibilità di una vendita rapida anche grazie alle persone che aderiscono al nostro Programma di Ricerca ed Acquisto in Esclusiva le quali, sempre fortemente motivate, determinate ed immediatamente pronte una volta reperito l'oggetto giusto al giusto prezzo, rappresentano un prezioso "portafoglio Clienti" che fa sicuramente risparmiare tempo e denaro al venditore avveduto.
Non costa nulla. L’adesione al Programma è gratuita: per questo servizio non verrà richiesta alcuna somma extra oltre alla normale provvigione sul prezzo di acquisto e solo ed esclusivamente in caso di affare concluso.
Nessuno. Le Sue richieste saranno ovviamente tenute da noi riservate sin tanto che il proprietario dell’immobile da Lei desiderato non sarà realmente interessato alla sua vendita. Non appena ciò si verificherà, Lei sarà immediatamente e riservatamente informato prima che l’immobile venga immesso sul mercato ed esca pubblicizzato sui listini delle Agenzie.
L’adesione al Programma è facoltativa. Se l’adesione al Programma fosse scaduta e non fosse dal Cliente rinnovata, si ripristineranno semplicemente le usuali condizioni di Vendita.
2.0 PROCEDURE DI ACQUISTO h torna su
Quando, da soli o con l'aiuto dell'Agenzia Immobiliare, si è trovato l’immobile che si intende acquistare e viene raggiunto un accordo sul suo prezzo, inizia il processo di acquisizione con la sottoscrizione della Proposta di Acquisto. E’ il primo passo di una procedura che deve essere seguita con cura e precisione, per evitare possibili brutte sorprese sempre in agguato.
Il primo passo è proprio la proposta irrevocabile d'acquisto, che il compratore invia al venditore, a mezzo dell’Agente Immobiliare, nella quale egli si impegna ad acquistare la casa alle condizioni e al prezzo che è stato concordato verbalmente in precedenza o che egli intende pagare.
Nella proposta irrevocabile d'acquisto devono essere presenti i seguenti elementi indispensabili:
1. La data ed il luogo della sua formulazione.
2. I dati del Proponente e quelli del Proprietario.
3. L’indirizzo e la descrizione della casa.
4. Il prezzo che si intende pagare per l’acquisto della casa.
5. La data entro la quale il venditore deve accettare la proposta (termine di validità della proposta).
6. La data entro la quale intende stipulare un eventuale compromesso.
7. I tempi ed i modi dei pagamenti.
8. La data entro la quale si stipulerà il rogito notarile.
9. Dove e presso quale Notaio si intende rogitare.
La proposta impegna solo l'acquirente sino al termine di validità ch’egli stesso ha stabilito. Se il Proprietario non risponde entro il termine fissato dal Proponente, quest'ultimo non ha assolutamente alcun obbligo.
Il venditore è libero di rifiutare la Proposta, ma se l'accetta sottoscrivendola e ritirando l’assegno (che a quel punto diventerà caparra) l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta.
È un atto stipulato tra il Promittente Venditore ed il Promissario Acquirente che precede il rogito vero e proprio. Il suo nome ufficiale è "Promessa di Vendita".
Si tratta di un documento di carattere privato fra le parti (non deve, infatti, essere obbligatoriamente redatto da un notaio), nel quale però sono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto finale di compravendita vero e proprio, detto "rogito notarile" o più semplicemente “rogito”.
Con questo contratto l'acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite.
Obbligo di registrazione: l'art.10 della Tariffa allegata al T.U. 131/1986 prevede l'obbligo della registrazione del compromesso. Per la sua registrazione è dovuta l'imposta di registro nella misura fissa di € 200.
L'obbligo di registrazione delle scritture non autenticate contenenti preliminari soggetti ad IVA sussiste solo in presenza di caparre.
Parimenti è sempre soggetto a registrazione il compromesso concluso per scrittura privata se il venditore è un privato che non agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione.
Non è soggetto a registrazione il compromesso di vendita concluso per scrittura privata se il promittente la vendita è un'impresa e se il preliminare non contiene caparre. In presenza di caparre è sempre obbligatoria la registrazione del compromesso.
Sono obbligati alla registrazione: i contraenti per le scritture private non autenticate, i notai, i funzionari dello Stato per gli atti da registrare d'ufficio, gli agenti d'affari in mediazione per le scritture private non autenticate stipulate a seguito del loro intervento, solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta.
All'Ufficio del Registro si versa l'imposta fissa più lo 0,5% della caparra confirmatoria, ovvero il 3% dell'acconto (le imposte proporzionali dello 0,5% e del 3% si scomputano al momento dell’atto notarile).
Alla Conservatoria dei Registri Immobiliari si paga la sola imposta fissa. In questo caso va usata la carta da bollo e il notaio deve redigere l'atto od autenticare le firme.
Anche i benefici riconosciuti agli acquirenti di immobili da costruire, agli effetti del D.Lgs. 122/2005, presuppongono l'esistenza di un compromesso stipulato in data certa.
Altro vantaggio è quello di evitare che la casa venga venduta contemporaneamente a qualcun altro perché prevalgono i diritti di chi lo ha registrato per primo. Lo svantaggio è il costo complessivo dell'operazione: bisogna aggiungere anche i costi del notaio e l'imposta di trascrizione, che non si recupera se la casa è venduta dal costruttore.
• I dati completi dei contraenti.
• Il prezzo dell’immobile.
• I mezzi di pagamento e le relative scadenze.
• La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze, confini).
• La data del rogito notarile od il termine entro il quale va stipulato.
• Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie).
• Regolarità rispetto alle norme edilizie ed agli impianti.
• Versamento di acconto, caparra penitenziale o caparra confirmatoria.
• Il titolo del possesso con la data di inizio ed eventuali limitazioni.
• L’eventuale clausola dell’arbitrato in caso di disaccordo o di rescissione (che eviterà o accorcerà i tempi giudiziari).
L'acconto è semplicemente un anticipo sul prezzo. Dunque, se l'affare non viene concluso, lo stesso importo viene restituito non importa per colpa di chi, e senza altre conseguenze.
La clausola penitenziale permette ad ambedue contraenti di recedere dal contratto prima del rogito pagando una penale. Se però tutti e due sono d'accordo sul non procedere oltre con la vendita, potranno risolvere la cosa firmando un accordo che li scioglie dall’impegno ed evitando così di far scattare la clausola. In caso non vi fosse accordo perché solo l’Acquirente ha cambiato idea, il Venditore trattiene la caparra penitenziale a titolo di risarcimento. Se a cambiare idea è il Venditore, l’Acquirente avrà diritto a ricevere il doppio della caparra versata ed i rapporti terminano così.
La caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro od altre cose fungibili che l'acquirente dà al venditore prima della conclusione dell'affare a garanzia del suo buon esito. Se la compravendita va a monte per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra, raddoppiata, all'acquirente. In ogni caso, il danneggiato può scegliere se rinunciare alla caparra e ottenere invece in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.
Questo adempimento è l'ultimo atto del processo: il rogito, ovvero l'atto di compravendita vero e proprio ed è redatto da un Notaio. Si può anche redigerlo da soli limitandosi a far autenticare le firme dal Notaio. Questa soluzione però è assolutamente sconsigliabile a chi non abbia grande familiarità con la Legge, perché commettere errori nella formulazione dell'atto è facilissimo. Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con aggiunte o precisazioni che si siano nel frattempo rese necessarie.
Il notaio provvede per legge alla stipula od all’autenticazione dell’atto di vendita. Senza il suo intervento ogni reale passaggio di proprietà è nullo. Egli provvede altresì ad effettuare i controlli sull'esistenza o meno di ipoteche, altri vincoli, o irregolarità edilizie. Il venditore dovrà fornire tutta la documentazione che il notaio gli richiederà.
Dal 1° gennaio 1998 oltre al resto della documentazione al rogito notarile va allegata la "Dichiarazione di Conformità degli Impianti" alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990) esistenti nell'immobile, rilasciata da tecnici abilitati.
Se la casa risulta già in regola il Venditore potrà inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarità dell'immobile con valore di atto notorio. Resta tuttavia l'obbligo da parte del Venditore della consegna all'Acquirente dell’Attestato di Certificazione Energetica (cd. ACE), ovvero del documento, redatto secondo la relativa normativa, attestante la prestazione, l’efficienza ed il rendimento energetico di un edificio e contenente le raccomandazioni per il miglioramento della prestazione energetica del medesimo (art. 2, comma 3, all. A al d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311).
L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con un documento valido di identità, il tesserino del Codice Fiscale ed il denaro necessario al saldo.
I mezzi di pagamento più comuni sono l'assegno circolare (preferito perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), più raramente vengono utilizzati i contanti, peraltro limitati alle somme consentite ed i semplici assegni bancari (se il venditore è certo della loro copertura) oppure le cambiali, anche solo per una parte del saldo.
Certamente. Uno dei motivi per cui si vende da soli può essere quello di risparmiare la provvigione dell’Agenzia. A fronte di quest’unico dato positivo, molti sono i lati negativi ed i possibili pericoli in agguato. Per chi non conosce a fondo la materia come l’Agente Immobiliare che da anni quotidianamente “la mastica”, il processo di una vendita tranquilla e sicura è pari a quello di attraversare una giungla senza guida dove i pericoli sono celati ovunque.
3.2 E’ consigliabile vendere da solo?
Solo in pochi casi:
• Se si è in grado di ricavare da soli una corretta valutazione dell’immobile da vendere in quel preciso momento e di conseguenza si conosce il giusto prezzo di mercato al momento della vendita. Altrimenti se si chiede troppo si perde tempo e denaro, se troppo poco si perde denaro.
• Se si conoscono le tecniche di marketing e si sanno sfruttare razionalmente i media utili per il bacino di utenza del vostro immobile in particolare. Ad esempio, sarebbe perfettamente inutile pubblicizzare la lussuosa villa di Cannes sul giornale locale delle inserzioni gratuite o la vendita del piccolo locale di periferia sulla rivista inglese patinata. Le differenze del bacino di utenza tra i diversi media utilizzabili sono molto più consistenti ed omogenee di quanto normalmente si pensi e solo l’esperienza insegna le varie distinzioni, fatte sulla base delle caratteristiche proprie dell’immobile, che si traducono poi in efficacia, rapidità e risparmio.
• Se si conosce altrettanto bene la parte giuridico – normativa del processo di vendita immobiliare e la prassi da seguire con precisione per evitare di impegnarsi in condizioni e prezzi che non erano quelli previsti. E’ facile, per chi non è quotidianamente avvezzo ad evitare trappole anche solo contrattuali, con tutte le carte che si devono firmare, cadere preda di acquirenti professionisti o speculatori senza scrupoli firmando un contratto che contenga una clausola dall’apparenza innocua ma dall’effetto devastante.
• Se, acquisite tutte le informazioni aggiornate del mercato immobiliare e si ha già una persona fidata e con le disponibilità necessarie che intende acquistare al giusto prezzo, ebbene, avete vinto la lotteria: vendete da soli!
Uno degli elementi determinanti per iniziare nel migliore modo la vendita di un immobile è ricercare nel modo più preciso possibile il valore di mercato del proprio bene. Per questo potrebbe essere utile interpellare un professionista per ottenere una perizia od una valutazione dell’immobile.
3.4 Che differenza c’è tra perizia e valutazione?
La perizia e la valutazione si differenziano tra loro per la forma in cui sono elaborate: la perizia è in genere eseguita con il metodo analitico (ovvero determina il valore del bene analizzando dettagliatamente i dati tecnico-matematici e gli elementi intrinseci che la compongono), mentre la valutazione è redatta utilizzando il metodo sintetico, più semplice e meno tecnico. La definizione a priori che un immobile in una determinata zona ha una valore è un'operazione delicata, in quanto può provocare una errata valutazione del bene ed in conseguenza una perdita di tempo nel proporre l'immobile ad un prezzo fuori mercato, rischiando così di non trovare potenziali acquirenti.
La perizia o valutazione di un immobile non può perciò corrispondere solo alla semplice operazione matematica mq. x prezzo al mq., bensì necessita di una conoscenza approfondita del mercato immobiliare e delle sue tendenze e variazioni in continua evoluzione.
Il valore finale è determinato da un'insieme di componenti che soltanto l'esperienza e la sensibilità pratica dell'Agente Immobiliare che opera da anni nel settore riescono a definire.
Quindi sarà necessario considerare i parametri utili per la determinazione del più probabile valore di vendita dell'immobile. Presa in considerazione la superficie commerciale, cioè la sommatoria algebrica delle diverse tipologie di superfici (area calpestabile, muri perimetrali confinanti, balconi, terrazzi, lastrico solare, solai, cantine, mansarde, giardino, altre pertinenze) si calcola l'incidenza in percentuale (%) che esse hanno nella determinazione della superficie commerciale complessiva. Vengono poi esaminati la posizione, la vista, il piano, l'esposizione, le condizioni interne ed esterne dell'immobile, la rumorosità ambientale, l’accessibilità ai servizi in genere, ecc.
A garanzia di una corretta valutazione, è consigliabile affidarsi ad un Agente Immobiliare competente ed esperto che svolge regolarmente questa attività da anni.
3.5 Quali sono i vantaggi se vendo con l’Agenzia?
Conoscendo in tempo reale la consistenza ed il prezzo finale del recente venduto nel mercato locale, l’Agente Immobiliare professionale può fattivamente collaborare con il Venditore per ricercare il prezzo più corretto per il suo immobile e per una sua esatta valutazione: un immobile correttamente prezzato è per metà venduto!
• Fornisce tutte le informazioni utili per la migliore vendita dell’immobile.
• Moltiplica notevolmente l’esposizione e la pubblicizzazione dell’immobile sui media più efficaci senza nessun costo aggiuntivo.
• Illustra l’immobile nel modo più obiettivo ed onesto, esaltandone i pregi ma senza nasconderne eventuali difetti.
• Organizza le visite all’immobile nel modo più opportuno e meno invasivo possibile.
• Fornisce un rapporto periodico sull’andamento del processo di vendita.
• Ricerca il più appropriato acquirente, con il suo consenso fornisce al Venditore informativa sullo stesso, intavola con lui le trattative acquisendo le condizioni economiche più eque e conformi sino ad assisterlo alla sottoscrizione di una Proposta di Acquisto che verrà prontamente sottoposta al Venditore.
• Assiste le parti con scrupolo nel processo di vendita sino alla positiva conclusione dell’operazione.
• Effettua per conto delle due parti tutte le operazioni inerenti e conseguenti la vendita (cancellazione / sostituzione dall’elenco dei contribuenti ICI e Tasse RSU, trasferimenti utenze, conguagli amministrativi, ecc.).
3.6 Come scegliere l’Agenzia giusta?
La serietà, la fiducia e l’esperienza sono le basi su cui è opportuno fondare la propria scelta. Tuttavia sono qualità talmente importanti quanto poco appariscenti e ancor meno pubblicizzabili.
La miglior cosa è optare per un’Agenzia che opera nel luogo ove è sito l’immobile od in quello da Voi scelto: l’Agenzia locale concentra la sua maggiore attenzione sul territorio dove opera, che deve ben conoscere e deve essere in grado di dirvi i valori di eri, di oggi, la sua resa e le previsioni sul domani del Vostro investimento affinchè possiate avere tutti gli elementi per poter decidere con oculatezza.
E’ anche bene diffidare di chi propone valutazioni eccessive: questo ha lo scopo di allettare il Cliente con false promesse od improbabili speranze solo per ottenere l'incarico di vendita in esclusiva, rischiando così di allontanare l'acquirente realmente interessato con il risultato di presentarVi, nel tempo, offerte al ribasso.
Se non potete affidarvi alla conoscenza diretta informatevi sull’”anzianità di servizio” dell’Agente Immobiliare locale. E’ un parametro importantissimo: chi da molti anni regolarmente opera nello stesso luogo, specie se in un piccolo contesto, significa che ha operato bene e con successo.
Nelle piccole e medie città dove tutti conoscono l’altrui operato, l’operatore “chiacchierato” per il poco scrupolo, la poca correttezza o che vuol vendere ad ogni costo anche occultando quanto conosce può resistere per qualche anno, ma non può durare per molto tempo.
Informatevi e chiedete anche presso più persone tra la gente del posto: generalmente non hanno un interesse specifico e tutti sanno che per costruirsi una buona reputazione ci vogliono anni ed anni di condotta trasparente, mentre basta poco per distruggerla in modo irreparabile.
Inoltre l’Agente operante sul posto da più anni ha accumulato maggiori vantaggi della conoscenza dei luoghi che Vi tornerà utilissima nella Vostra operazione in quanto possiede ed è in grado di mettere a Vostra disposizione un bagaglio di lunga e preziosa esperienza maturata direttamente sul campo.
Oltre ad informarsi da quanti anni svolge la professione di Agente Immobiliare (c’è scritto sul suo tesserino rilasciatogli dalla Camera di Commercio che deve obbligatoriamente possedere) sarà importante conoscere:
• Se è membro di Associazioni di Categoria e quali (fatevi mostrare la tessera di iscrizione: una importante Associazione di Categoria obbliga l’Agente Immobiliare a seguire un severo Codice Deontologico, pena l’espulsione).
• Qual è la strategia di promozione che intende seguire per il successo dell’operazione?
• Come e con quali scadenze intende tenervi informati sullo stato e sul progresso dell’operazione?
• Che percentuale vi chiederà a buon fine dell’operazione? (fatevelo sempre mettere per iscritto nel Mandato a Vendere o nella Proposta d’Acquisto).
• Che tipo di Mandato intende farvi sottoscrivere? Che durata avrà? E’ previsto il rinnovo tacito per una sola volta?
• I moduli prestampati eventualmente utilizzati sono stati depositati alla CCIAA a garanzia dell’assenza di clausole vessatorie?
Sulla base delle risposte che otterrete, la scelta del buon Professionista sarà certamente più facile. Egli sa che il Cliente soddisfatto è la sua vera ricchezza e la sua principale motivazione e risponderà di buon grado alle Vostre domande.
Il Mandato a Vendere è un contratto che, sottoscritto dalle parti, ovvero fra l’Agente Immobiliare ed il proprietario di un immobile, fissa i tempi e le modalità tramite i quali il proprietario stesso affida l’esecuzione delle pratiche per la sua vendita (la più importante delle quali è la ricerca di idoneo acquirente) ad una Agenzia Immobiliare.
4.2 Cosa deve contenere il Mandato a Vendere?
Il Mandato a Vendere (o conferimento di incarico) deve contenere:
• gli estremi dell'iscrizione al Ruolo dell'agente immobiliare e, nel caso il conferimento venga steso su di un modulo prestampato, deve essere citato che è stato depositato presso la CCIA.
• la durata dell'incarico e le eventuali clausole di rinnovo.
• l'entità della provvigione e le eventuali spese autorizzate.
• l'esatta identificazione dell’immobile e dei suoi accessori o pertinenze.
• il prezzo minimo di vendita.
• le eventuali condizioni minime di pagamento.
• la descrizione di eventuali ipoteche, vincoli e limiti alla commerciabilità dell'immobile.
• le clausole relative alle penalità previste in caso di interruzione o revoca anzitempo dell'incarico (con particolare attenzione).
E’ consigliabile fare sempre attenzione prima di firmare un incarico di vendita immobiliare.
Il Mandato a Vendere Non in Esclusiva è un contratto che, sottoscritto dalle parti, ovvero fra l’Agente Immobiliare ed il proprietario di un immobile, fissa i tempi e le modalità tramite i quali il proprietario stesso affida l’esecuzione delle pratiche per la sua vendita (la più importante delle quali è la ricerca di idoneo acquirente) ad una Agenzia Immobiliare, riservandosi anch’esso la facoltà di venderlo o di affidarne il compito anche a più Agenzie.
I vantaggi del Mandato a Vendere non in Esclusiva sono più apparenti che reali. In alcuni casi il proprietario pensa che affidarne la vendita a più Agenzie mettendole di fatto in concorrenza tra di loro gli faccia vendere più rapidamente l’immobile al prezzo più alto, oltre alla possibilità di trovare egli stesso l’acquirente e risparmiare così la provvigione.
Nella pratica in generale gli effetti sono molto diversi:
• L’Agente Immobiliare che non ha l’esclusiva non può permettersi di investire molto del suo tempo e del suo denaro in promozioni e pubblicità per un bene che altri operatori meno corretti possono offrire sul mercato spesso promettendolo a condizioni diverse da quelle concordate senza neppure essere certi del loro accoglimento. Il risultato finale sarà l’esatto contrario di quello voluto dal venditore.
• La provvigione richiesta dall’Agenzia seria, se intende comunque svolgere un buon lavoro, essendo maggiore il rischio di perdere tempo e denaro sarà più elevata che non quella praticata con il Mandato in Esclusiva.
• Le varie Agenzie concorrenti proponenti l’affare, pur di accaparrarsi lo stesso cliente (che ovviamente fa il giro delle Agenzie che offrono lo stesso prodotto reclamizzato) offriranno l’immobile alle condizioni più basse possibili in concorrenza tra di loro.
Il Mandato a Vendere in Esclusiva è un contratto che, sottoscritto dalle parti, fissa i tempi e le modalità tramite i quali il proprietario di un immobile affida la sua vendita per un tempo determinato esclusivamente ad una Agenzia Immobiliare.
4.6 Quali i vantaggi del Mandato a Vendere in Esclusiva?
L’Agenzia Immobiliare professionale incaricata di una vendita con Mandato in Esclusiva viene posta dal Venditore nelle condizioni di svolgere al meglio il suo lavoro per un tempo determinato.
L’Agente potrà fissare un buon budget di spese pubblicitarie mirate alla massima resa e dedicare molto tempo alla buona riuscita dell’operazione.
Questo in genere determina anche favorevoli presupposti per la fissazione dell’entità della provvigione richiesta verso il minimo praticato e mette l’Agenzia stessa in grado di svolgere le trattative nelle migliori condizioni e con le massime garanzie nell’interesse finale di ambo le parti per la buona conclusione dell’affare.
4.7 Motivare l’Agente conviene?
Il Mandato di Vendita in Esclusiva è un potente strumento per incentivare l’Agente a dare il meglio di sé, sforzandosi al massimo nell’ottenere buoni risultati dal proprio lavoro. Gli Agenti più motivati traggono soprattutto dalla soddisfazione del proprio Cliente lo stimolo al loro continuo miglioramento professionale, e la passione con cui vanno sempre alla ricerca di nuove opportunità e nuove tecnologie è uno stimolo per potersi elevare sempre di più nell’ambito della loro professione e poter dare sempre il meglio di sé.
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• Organizza i sopralluoghi all’immobile e razionalizza gli appuntamenti per le visite con le persone veramente motivate allo scopo di provocare il minor impatto possibile all’immobile ed ai suoi abitanti.
• Reperito il potenziale acquirente riceverà la sua Proposta di Acquisto che, redatta con la sua collaborazione e corredata di assegno a garanzia dell’efficacia della proposta stessa, la trasmetterà al Proprietario il quale, in caso di accettazione della Proposta stessa, la sottoscriverà ricevendone l’assegno accluso a titolo di caparra.
• Inizierà così il processo di vendita vero e proprio, nel quale l’Agente Immobiliare sarà sempre al fianco delle Parti per proseguire il suo lavoro di coordinamento sia tra di loro che tra le Parti e le Istituzioni, la ricerca e la collaborazione con il Notaio che, prima di ricevere l’atto di compravendita effettuerà tutte le pratiche necessarie (esame provenienze, conformità dell’immobile, visure catastali ed ipotecarie, ecc.).
Con la conclusione dell’atto notarile il lavoro dell’Agente Immobiliare sembra finito. Non è così per l’Agenzia Bozzo: il nostro lavoro non si esaurisce con la vendita della casa; la preferenza che i Clienti più attenti ci hanno accordato in quattro decenni di attività è anche dovuta all’esperienza maturata che ci permette di fornire al Cliente collaborazione e supporto per la soluzione di tutte le tematiche concernenti la casa, per i grandi e piccoli interventi che fanno seguito all’alienazione della proprietà.
L’Agenzia Bozzo si curerà offrendo i servizi:
• della cessazione o volturazione delle utenze in capo al nuovo Proprietario (luce, gas, acqua, telefono, ecc.) fornendo agli Enti gli estremi per la liquidazione finale dei consumi precedenti.
• della cancellazione dagli elenchi comunali dei contribuenti ICI e RSU.
• di effettuare la ripartizione delle spese condominiali sulla base delle rispettive competenze amministrative.
• di svolgere tutte le incombenze attinenti alla chiusura dell’esercizio della proprietà.
• di provvedere alla ricerca di idonea Impresa di Traslochi fornendo preventivi di spesa.
• di coordinare tempi e modi dell’intervento del traslocatore presso l’immobile.
• di provvedere alla ricerca di personale per lo sgombero ed allo smaltimento del contenuto residuale dell’immobile comprese le pulizie finali (esclusi i costi vivi delle operazioni).
• di occuparsi della consegna definitiva dell’immobile al nuovo proprietario nelle migliori condizioni.
• di far sì che ogni vendita non sia soltanto la conclusione di una trattativa, ma soprattutto l'inizio di un lungo rapporto di fiducia con tutti coloro che quotidianamente ci contattano per l'acquisto o la vendita di un immobile.
• di mettere la passione per il nostro lavoro a vantaggio del nostro Cliente.
“C’è soltanto un capo: il Cliente. Egli può licenziare chiunque di noi, dal titolare in giù, semplicemente spendendo i suoi denari altrove” – Sam Walton
4. Cortesia e servizio saranno le basi delle tue relazioni con il Cliente.
10. La buona reputazione è l'unico bene durevole e l'unica qualità per cui ci si ricorderà di te.
5.0 LE TASSE SUGLI IMMOBILI h torna su
Al momento dell’introduzione dell’I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili) è stata abolita l’Invim (Imposta sull’Incremento del Valore degli Immobili), una tassa dal calcolo complicato che colpiva la differenza tra il prezzo di acquisto (o di dieci anni prima della data di vendita se la data di acquisto fosse stata antecedente) ed il prezzo di vendita. Tassa che non teneva conto però del modificato potere d’acquisto avvenuto nel decennio. Per questo era chiamata “tassa sulla svalutazione”.
Essendo stata abolita nel 1992, dal primo gennaio 2002 l'Invim non si paga più. Pertanto il venditore di un immobile non deve pagare alcuna tassa.
Al momento del rogito notarile alla parte acquirente si applicano l’Imposta di Registro od alternativamente l’Iva a seconda che il venditore sia una persona fisica od una società, oltre all’Imposta ipotecaria ed all’Imposta catastale. Le imposte (registro, imposte ipotecaria e catastale) vengono versate al Notaio dall’Acquirente al termine della stipula dell’Atto ed il Notaio le verserà all’Erario al momento della registrazione dell’atto stesso entro i venti giorni successivi alla stipula.
5.2.1 Imposta di Registro
L'Imposta di Registro è una imposta indiretta che colpisce gli atti scritti aventi effetto giuridico. I principali soggetti passivi dell'imposta sono i soggetti obbligati alla registrazione di una operazione (trasferimenti di proprietà, contratti, verbali, operazioni societarie, atti autenticati ecc.). L'imposta di registro può essere applicata in misura fissa su ogni atto, diventando in tal modo una tassa, oppure essere applicata in misura proporzionale al valore dell'atto registrato. L'onere dell'imposta di registro è sempre sostenuto dai soggetti che richiedono la registrazione di un atto.
Il pagamento dell'imposta di registro può essere effettuato dalle parti contraenti, dai notai, dalle cancellerie, o dai pubblici ufficiali. L'Imposta di Registro è regolata dal TU dell'Imposta di Registro, il D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986.
A partire dal 1° gennaio 2014, per i trasferimenti di immobili fuori dal campo di applicazione dell' Iva vi sono tre sole aliquote dell'imposta di registro: 2% per la prima casa, 9% per tutti gli altri beni immobili, 12%, a determinate condizioni per i terreni agricoli e relative pertinenze. L'imposta di registro dovuta non può essere in ogni caso inferiore a 1.000 euro. Inoltre, passa da 168 a 200 euro l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecarie e catastali previste in misura fissa per gli atti soggetti a Iva.
Questa imposta grava sulla trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei pubblici Registri immobiliari. Oltre che per l’acquirente di una casa o di altri diritti reali di godimento su beni immobili (cioè di usufrutto, di servitù, di superficie, di uso e di abitazione), questa tassa riguarda anche le successioni (cioè l’eredità), le donazioni e le ipoteche.
Al pagamento normalmente provvede il notaio. L’imposta si paga all’Agenzia del Territorio dei Pubblici Registri Immobiliari nella cui circoscrizione si trovano gli immobili. Se chi vende è un’impresa immobiliare o l’impresa che ha costruito l'immobile, oppure un’impresa che ha ristrutturato un immobile che già esisteva, chi compra paga l’imposta ipotecaria in misura fissa di 200 euro.
Questa somma è da pagare anche se l’acquirente ha diritto alle agevolazioni per la prima casa. Negli altri casi la base su cui viene calcolata l’imposta è la stessa che si utilizza per il calcolo dell'imposta di registro: nei casi più frequenti, quelli in cui non è dovuta l’Iva, l’aliquota da pagare è del 2%.
Questa imposta comporta la registrazione al Catasto dei trasferimenti immobiliari eseguiti per operazioni uguali a quelle previste per l'imposta ipotecaria e si paga all’Ufficio del Catasto.
La somma da pagare cambia a seconda che si compri da un privato o da un’impresa: se chi vende è l’impresa che ha costruito l'immobile, oppure un’impresa immobiliare o un’impresa che ha ristrutturato un immobile preesistente l’imposta è stabilita nella misura fissa di 200 euro. Se invece si compra da una società di tipo diverso l’imposta si paga in modo proporzionale.
Se chi compra ha diritto alle agevolazioni per la prima casa sia che compri da un privato o da una società paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 200 euro.
5.8.1 Agevolazioni prima casa - chiarimenti dall`Agenzia delle entrate 7 giugno 2010 (report Italia | fonte Ance)
Benefici fiscali per la prima casa riconosciuti anche per l`acquisto di pertinenze ad abitazione comprata senza usufruire dell'agevolazione e per l'ampliamento della stessa. Allo stesso modo, il contribuente non decade dall'agevolazione se vende la casa acquistata da meno di 5 anni e la riacquista entro un anno all'estero.
Queste le principali novità contenute nella Circolare n. 31/E del 07-06-2010 dell'Agenzia delle Entrate, contenente le risposte ad una serie di dubbi interpretativi sull'applicazione delle agevolazioni prima casa, di cui alla Nota II-bis all`art.1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986.
In particolare, l`Agenzia in merito alle agevolazioni fiscali per l`acquisto della prima casa ha fornito i propri chiarimenti sulle seguenti ipotesi:
- acquisto di un box da destinare a pertinenza di immobile abitativo acquistato prima dell`istituzione dei benefici prima casa:
in tal caso, l`Agenzia delle Entrate ha riconosciuto l`agevolazione, nonostante il punto 3, della citata Nota II-bis e la C.M. n.19/E/2001 richiedano espressamente, ai fini del riconoscimento del beneficio fiscale per le pertinenze, che l`abitazione principale sia stata acquisita con gli stessi benefici.
Un`interpretazione restrittiva, secondo l`Amministrazione, contrasterebbe, infatti, con l`obiettivo del Legislatore che è quello di agevolare l`acquisto delle case non di lusso e delle sue pertinenze, in osservanza al principio costituzionale (art.47, comma 2, Cost.) secondo il quale la Repubblica favorisce l`accesso del risparmio popolare alla proprietà dell`abitazione;
- acquisto di una cantina da destinare a pertinenza di un immobile non agevolato perché acquistato allo stato rustico:
anche in tal caso, l`Amministrazione finanziaria ha ammesso le agevolazioni prima casa anche per l`acquisto di un locale da destinare a pertinenza di un`abitazione principale per la quale non si è fruito del regime agevolato perché acquistata allo stato rustico.
Nello specifico, il contribuente non aveva goduto dei benefici prima casa in quanto, all`epoca del trasferimento, non era riconosciuta la spettanza della suddette agevolazioni per le cessioni di immobili non ultimati soggetti ad imposta di registro.
Infatti, se ai fini IVA, il n. 21, Tabella A, Parte II, D.P.R. 633/1972 prevede espressamente l`applicazione dell`aliquota IVA ridotta al 4% per l`acquisto di abitazioni non di lusso, ancorché non ultimate, ai fini dell`imposta di registro, l'applicabilità del trattamento fiscale di favore e` stata riconosciuta soltanto in via interpretativa, con la Circolare n.19/E del 1° marzo 2001.
In tale ipotesi, con la C.M. 31/E/2010, l`Agenzia ha precisato che, ai fini del godimento del regime di favore, l`acquirente dovrà dichiarare, nell`atto di acquisto della pertinenza, di essere in possesso dei requisiti di legge al momento del rogito;
- acquisto di una unità immobiliare per ampliamento di abitazione acquistata senza l`agevolazione prima casa per difetto dei requisiti:
l`Agenzia delle Entrate ha chiarito che i benefici prima casa sono riconosciuti anche nell`ipotesi in cui il contribuente intenda comprare un immobile per ampliare l`abitazione precedentemente acquistata senza usufruire del regime di favore, per difetto dei requisiti al momento del rogito (nella fattispecie in questione il contribuente era già titolare di un altro appartamento acquisito con il trattamento agevolato).
A tal proposito, l`Agenzia ricorda che anche in passato era già intervenuta su alcuni casi simili, in cui aveva riconosciuto l`applicazione del beneficio (acquisto contemporaneo di due alloggi contigui destinati ad essere uniti - Risoluzione n.25/E del 25 febbraio 2005; acquisto di un alloggio da accorpare al primo già acquisito in regime di favore - Circolare n.38/E del 12 agosto 2005; acquisto di un`abitazione destinata ad ampliarne un`altra che non ha beneficiato del regime di favore perché non ancora vigente - Risoluzione n.142/E del 4 giugno 2009).
Lo stesso orientamento è stato confermato anche dalla Corte di Cassazione (Sent. n.563, del 22 gennaio 1998, e Sent. n.10981, del 14 maggio 2007) secondo cui le agevolazioni prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinate dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un`unica unità abitativa.
L`Agenzia specifica poi che, per la spettanza del beneficio, e` necessario che l`appartamento risultante dall`accorpamento dei due alloggi rientri in ogni caso nella tipologia di immobile non di lusso, e che ricorrano tutti i requisiti di cui alla Nota II-bis, ovvero:
1. ubicazione dell`immobile nel comune in cui l`acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall`acquisto la propria residenza;
2. dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altri immobili siti nello stesso comune.
Al tal riguardo, L`Agenzia precisa che nell`ipotesi di acquisto di alloggio da accorpare ad altro contiguo, già di proprietà, la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune, dovrà intendersi riferita ad immobili diversi da quello da ampliare;
3. dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa;
4. alienazione infraquinquennale dell`immobile agevolato e successivo acquisto dell`abitazione principale:
nel caso di rivendita di un immobile agevolato, prima che siano trascorsi 5 anni, e di acquisto, entro l`anno successivo, di altra casa da adibire ad abitazione principale, non si decade dai benefici fruiti anche se nel frattempo il contribuente è entrato in possesso di un ulteriore immobile nello stesso comune in cui è situato quello che si vuole riacquistare.
Come noto, il punto 4 della Nota II-bis dispone la decadenza dal regime agevolato in caso di vendita dell`immobile prima che sia decorso un quinquennio dal suo acquisto.
A tal proposito, la perdita dei benefici può essere evitata acquistando, entro un anno dalla vendita, un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Non e` quindi di ostacolo alla conservazione del regime di favore fruito il possesso di un ulteriore immobile nello stesso comune.
Tale ultima circostanza impedisce però l`accesso alle stesse agevolazioni in relazione al secondo acquisto e al credito d`imposta, previsto dall`art.7 della legge 448/1998, in caso di riacquisto della prima casa;
5. riacquisto di immobile sito fuori del territorio nazionale;
anche l`acquisto di una casa all`estero effettuato entro un anno dalla vendita della prima casa, avvenuta prima che siano trascorsi 5 anni, garantisce la conservazione dei benefici fruiti.
In merito, l`Agenzia specifica che lo scopo del fisco italiano è quello di appurare che la casa oggetto del nuovo acquisto sia effettivamente destinata ad abitazione principale del contribuente.
La Circolare n. 31/E afferma, quindi, che si deve trattare di una casa ubicata in uno Stato con il quale sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l`immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale. (Fonte: Ance)
Quando il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore dell’edilizia, ad esempio un’impresa di costruzioni, un’impresa edile che è stata titolare della concessione edilizia o che ha ristrutturato o restaurato l’immobile.
No: vengono applicate aliquote distinte per l’acquisto di una “prima casa” ovvero ad uso residenziale e per l’acquisto di altre case (seconda casa, ecc.). Vi è inoltre una diversa aliquota per le diverse destinazioni degli immobili.
La base imponibile per l’applicazione dell’Imposta di Registro è data dal valore dell’immobile dichiarato nell’atto.
Se il contribuente ha dichiarato in atto un valore non inferiore a quello determinato su base catastale, l’ufficio non procede alla rettifica di valore.
Le disposizioni della Finanziaria 2006 in materia di determinazione della base imponibile catastale nei trasferimenti immobiliari, introdotte dal comma 497 della legge n. 266/2005 hanno infatti stabilito che per le compravendite di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze fra persone fisiche non agenti nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, su richiesta resa dalla parte acquirente al notaio all'atto della cessione, la base imponibile ai fini dell'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in deroga a quanto previsto dall'art. 43 del DPR 131/86, è costituita dal valore catastale dell'immobile, determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, di detto DPR, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Tale disposizione non si applica per le vendite giudiziarie, le vendite forzate ed i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria. In questo caso è possibile per l’ufficio procedere comunque all’accertamento (Circolare n. 7 del 7/02/06).
Se l’ufficio reputa che il valore dei beni trasferiti sia superiore a quello indicato nell’atto, provvede alla rettifica ed alla liquidazione della maggiore imposta dovuta oltre alle sanzioni ed agli interessi, e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell’imposta (pena la decadenza) un apposito avviso.
Per ottenere lo sconto fiscale devono ricorrere i requisiti e le condizioni fissate dalle leggi 549/95, 448/98, 488/99 e 388/2000.
• non deve essere di lusso (i requisiti sono quelli stabiliti dal decreto ministeriale 2 agosto 1969).
• deve essere situata nel Comune dove l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora.
• se l'acquirente è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere ubicato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende.
• può essere ovunque in Italia se l'acquirente è emigrato all'estero.
• di avere la residenza, o di stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare.
• di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da comprare.
• di non possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa.
• Per fruire del regime fiscale agevolativo non è più richiesto, come in precedenza, che l'immobile acquistato sia destinato a propria abitazione principale.
• L'acquirente non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni oltre ad una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente dimora abitualmente (valgono le risultanze dei registri anagrafici).
• Se la vendita della prima abitazione avviene dopo i 5 anni dall'acquisto non si decade dalle agevolazioni concesse all'atto della compravendita.
Al 3% sul valore dichiarato per l’immobile principale ad uso residenziale in cui si richiedano le agevolazioni per la “prima casa”. Se non è ancora ivi residente (perché la casa acquistata è ancora occupata od ancora in costruzione, ecc.) l’acquirente ha comunque 18 mesi di tempo, a partire dalla data del rogito notarile, per trasferire la residenza nel comune dove è ubicato l’immobile acquistato.
In questo caso è necessario, prima della scadenza dei 18 mesi, recarsi presso l’Ufficio e notificarlo: se si tratta di una dilazione per reali motivazioni contingenti dimostrabili (per esempio un ritardo nella costruzione o nella ristrutturazione o nel rilascio da parte del precedente occupante) l’ufficio ha facoltà di prolungare il termine di un periodo ragionevole logicamente attinente alla razio della legge.
5.19 Vi sono cause di decadenza dalle agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”?
Decade dalle agevolazioni il contribuente che:
• abbia prestato una dichiarazione falsa sulla sussistenza dei requisiti;
• abbia deciso di rivendere o di trasferire anche a titolo gratuito immobili acquistati con i benefici della prima casa prima della scadenza dei 5 anni dalla data del rogito.
Oltre alla perdita delle agevolazioni, in questi casi si applica una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre che gli interessi di mora.
La penalizzazione non si applica nel caso in cui il venditore riacquisti entro un anno dall'alienazione dell'immobile comprando un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Anzi in questo caso scatta il credito d'imposta.
L’Imposta di registro si paga nella misura fissa di € 200,00.
L’Imposta ipotecaria per acquisto di immobile prima casa non di lusso (sono stimati di lusso i fabbricati con categoria A/1, A/8, A/9), da un soggetto privato: € 50,00;
Acquisto di immobile non prima casa da un privato: € 50,00;
Acquisto di immobile prima casa da impresa (con IVA al 4%): € 200,00.
L’Imposta catastale per donazione e successione è soggetto ad imposta catastale fissa di € 200,00 se almeno uno dei beneficiari dichiara di essere in possesso dei requisiti per ottenere le agevolazioni sulla prima casa. In tutti gli altri casi si applica l’imposta con l’aliquota ordinaria dell’1%.
• Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un’ impresa prima del 22 maggio 1993 con l’ Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993. In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell’immobile venduto era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto.
Chi ha fatto costruire in proprio con contratto di appalto la precedente prima casa da un’impresa anche anteriormente al 22 maggio 1993.
• Il contratto di appalto deve essere stato a suo tempo registrato ed alla data di consegna dell’immobile venduto il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l’acquisto della prima casa.
• Chi riacquistando una prima casa ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici di prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.
• Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all’ imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due case), ma in modo proporzionale rispetto all’unico immobile interessato.
• Chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di Tassa di Registro od Iva dal singolo comproprietario per la propria quota.
• Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta finito, non non rientri nella categoria di lusso.
• Chi vende una casa ereditata o ricevuta in donazione, se il defunto o il donatore l’aveva acquistata con i benefici della prima casa.
• Il credito d’ imposta si trasferisce agli eredi e va riportato nella denuncia di successione e va ad incrementare l’imponibile tassabile.
• Chi acquista od ha acquistato e rivenduto un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici e studi privati), ma di fatto adibito a prima casa, a condizione che possa dimostrarne l’effettiva destinazione.
Ammonta al 10% sul valore dichiarato per tutti gli immobili dove non si richieda l’agevolazione per la prima casa e su tutti gli immobili ad esclusione di quello dove l’agevolazione è stata richiesta. Per gli immobili di interesse storico, artistico od archeologico l’aliquota è del 3%.
Ammonta al 4% sul valore dichiarato per l’immobile dove si richieda l’agevolazione per la prima casa.
L’Iva del 20% sul valore dichiarato per l’acquisto di tutti gli immobili quando la parte venditrice è una società nel cui oggetto sociale non sia prevista la compravendita di proprietà immobiliari.
Tuttavia, qualora la proprietà immobiliare sia posseduta da una società, anziché trasferire il bene è possibile trasferire le quote della società stessa; in questo caso l’acquirente dovrà pagare un’imposta fissa di 1.000 euro circa, diventando così titolare della società la quale a sua volta è proprietaria dell’immobile.
In questo caso si deve prestare la massima cautela: con essa si rilevano sia i crediti che gli eventuali debiti. E’ necessario conoscere tutto della società che si intende rilevare e, a meno che voi stessi non lo siate, la collaborazione di un esperto in materia è indispensabile.
Dal 1° gennaio 1999 chi entro un anno dalla vendita della precedente prima casa ne compera un'altra da destinare a prima casa ha diritto ad un credito (bonus fiscale) pari all'imposta di registro o all' Iva pagata sul primo acquisto agevolato.
Pertanto chi ha acquistato la prima casa dopo il 24 aprile 1982 (data di entrata in vigore della legge "Formica" N° 168/82) usufruendo delle agevolazioni per la prima casa e vuole cambiarla per comperarne un'altra, può utilizzare lo sconto fiscale. E' invece escluso dall'agevolazione chi prima del 23 maggio 1993 ha acquistato la prima casa da un'impresa o da una società immobiliare pagando l'Iva del 4%, in quanto l'aliquota non era agevolata ma ordinaria.
La circolare dell'Agenzia delle Entrate N° 19 del 1° marzo 2001 ha esteso la validità del bonus fiscale anche per gli acquisti fatti prima del 22 maggio 1993 per gli immobili comprati o fatti costruire da un'impresa, e prima del 30 dicembre 1993 per quelli di cui si era assegnatari in cooperativa.
Se per l’acquisto della nuova casa si prevede un' imposta superiore al credito fiscale spettante, si paga solo la differenza. Viceversa, se il bonus fiscale dovesse essere superiore all'importo dell'Imposta di Registro o dell’Iva da pagare per la nuova casa, la parte di credito eccedente non darà luogo a rimborso e quindi andrà perduta.
Esistono ancora, sia pure in misura sempre minore, vecchi rustici o ruderi o case coloniche non censite a catasto. Per il calcolo delle imposte dovute sui trasferimenti di proprietà degli immobili non censiti le parti possono utilizzare una rendita presunta per determinarne il valore catastale, ossia la rendita che gli stessi contraenti propongono. In questo caso è necessario dichiarare espressamente nell’atto notarile l’intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall’art. 12 della legge 154/88. La rendita catastale attribuita verrà notificata al contribuente dall’Ufficio del Territorio. Nel caso in cui il valore determinato dall’Ufficio sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello della rendita dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l’imposta dovuta oltre ed unitamente agli interessi, che verranno calcolati dall’Ufficio a partire dalla data della notifica al contribuente.
• Si paga il 18% sul valore dichiarato per il terreno edificabile o agricolo se è una persona fisica.
• Si paga l’11% sul valore dichiarato per il terreno agricolo se si dichiara di possedere i requisiti per essere considerato un imprenditore agricolo e si hanno tre anni di tempo dal momento del rogito notarile per dimostrare di aver acquisito tale posizione.
• Si paga il 4% sul valore dichiarato per il terreno agricolo se si dichiara di possedere i requisiti per essere considerato coltivatore diretto e si hanno tre anni di tempo dal momento del rogito notarile per dimostrare di aver acquisito tale posizione.
5.30 Se voglio comperare un box?
• L'acquisto del box auto da un privato come pertinenza di un'immobile implica il pagamento del 7% di imposta di registro, l'1% di imposta catastale e il 2% di imposta ipotecaria.
• L’acquisto di un box auto da un privato come pertinenza della prima casa: è possibile applicare una imposizione agevolata, pari al 3% di imposta di registro e 129,11 euro per l'imposta ipotecaria e per l'imposta catastale.
• L’acquisto del box auto da una impresa di costruzioni, da una società o da venditore soggetto IVA, implica il pagamento del 10% di imposta sul valore aggiunto e di 129,11 euro sia per l'imposta catastale che per l'imposta ipotecaria.
• L’acquisto di un box auto da un’impresa di costruzioni o da un venditore soggetto ad IVA come pertinenza della prima casa: aliquota IVA ridotta al 4% oltre l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale.
• L’agevolazione prima casa spetta per una pertinenza per ogni categoria catastale e cioè una sola cantina o soffitta per la categoria C2, un solo garage per la categoria C6 e/o una sola tettoia (chiusa o aperta) per la categoria C.
In tutti gli altri casi si applica l'imposta sul valore aggiunto del 20%.
Per le vendite soggette ad Iva la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti.
Se il contribuente ha dichiarato nell’atto di vendita del fabbricato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l’Ufficio non procede alla rettifica, salvo che da altri atti e documenti anche contabili dell’impresa non risulti un corrispettivo superiore.
Generalmente i valori catastali degli immobili sono inferiori al loro valore reale ed il loro adeguamento risulta un’operazione complessa. Onde provvedere al loro aggiornamento sono stati istituiti due metodi: la rivalutazione della rendita catastale che si applica su tutta la tassazione immobiliare ed i “moltiplicatori catastali” che vengono applicati solo ai fini dell’imposta di registro e delle imposte catastali ed ipotecarie. Il Governo ha fissato recentemente i moltiplicatori indicati all'articolo 52 del D.P.R.131/86 ed aggiornati dal D.M. 14.12.1991 e succ.
I valori catastali utilizzati nelle compravendite immobiliari vengono determinati moltiplicando la rendita catastale (che dev’essere rivalutata del 5%) per i seguenti coefficenti:
A - per i fabbricati di categoria A, B (abitazioni) e C si moltiplica la rendita catastale per 126
B - per i fabbricati di categoria C/1(negozi e botteghe) ed E si moltiplica la r.c. per 42,84
C - per i fabbricati di categoria A/10 (uffici e studi privati)e D si moltiplica la r. c. per 63
D - per i terreni non edificabili si moltiplica il reddito dominicale per 112,5
6.1 Le categorie sotto elencate vengono assegnate alle unità immobiliari al fine di poter attribuire la rendita catastale. Esse vengono suddivise in sei gruppi:
6.3 CATEGORIA B h torna su
6.5 CATEGORIA D h torna su
D/11 Scuole e laboratori scientifici privati.
D/12 Posti barca in porti turistici e stabilimenti balneari.
6.7 CATEGORIA F h torna su
F/1 Area urbana.
F/2 Unità immobiliare collabente.
F/4 Unità immobiliari in corso di definizione.
F/5 Lastrico solare. Questo gruppo di immobili è stato istituito con decreto ministero delle Finanze n°28 del 02-01-1998
Attenzione: le normative e le aliquote sin qui riportate possono subire variazioni o riforme da parte delle autorità competenti.
Prima di utilizzarle consultate un Vostro Consulente di fiducia.
7.0 LA VENDITA DELLA NUDA PROPRIETA'
Le motivazioni che suggeriscono questo tipo di contratto sono diverse: motivi fiscali, ereditari, stabilizzazione di rapporti familiari, ecc. Tuttavia la ragione maggiore riguarda gli anziani che, vendendo la nuda proprietà, si assicurano una determinata somma di denaro pur mantenendo per tutta la vita il possesso della propria abitazione.
Il diritto di usufrutto permette all'usufruttuario di mantenere il possesso dell'abitazione per un determinato periodo o, come nella maggioranza dei casi, per tutta la sua vita. L'usufruttuario potrà abitare o dare in affitto la sua abitazione.
L'imposta di registro (le aliquote e le agevolazioni sono uguali a quelle della vendita della proprietà intera) si paga al momento della separazione tra nuda proprietà ed usufrutto, ma non al momento del ricongiungimento: in questo modo si evitano le tasse di successione qualora dovute.
Calcolo del valore dell'usufrutto (e, specularmente, della nuda proprietà):
USUFRUTTO VITALIZIO ED USUFRUTTO A TERMINE
Invitiamo coloro che intendessero approfondire a visitare il sito dell' Avvocato Anna Andreani, molto ben documentato. h torna su
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ce ne scusiamo ma non ci assumiamo alcuna responsabilità
e per questo rimandiamo al Disclaimer posto all’incipit.
Vi saremo tuttavia particolarmente grati se vorrete segnalarcelo.