Source: http://www.portal-realit.cz/2475/muze-pronajimatel-uctovat-elektrinu-vytapeni-plyn-ci-vodu-pausalem/
Timestamp: 2019-01-22 12:39:01+00:00
Document Index: 57087138

Matched Legal Cases: ['§ 686', '§ 686', '§ 696', '§ 696', '§ 686', '§ 36', '§ 36']

Múže pronajímatel účtovat elektřinu, vytápění, plyn či vodu paušálem?Magazín Portál realit | Magazín Portál realit
Pokud patříte mezi pronajímatele, kteří nesnáší zbytečnou administrativu, nejste sami.
Zatímco nájemní smlouvu všichni považují za klíčový dokument, každoroční vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu je pak pro řadu pronajímatelů jen nenáviděným papírováním.
Pokud se navíc nájemci v bytě často mění, vyúčtování služeb (vzhledem k nutnosti zjišťovat ceny jednotlivých složek služeb a vypočítávat jejich spotřebu), je pak pro řadu pronajímatelů skutečnou noční můrou.
Je tedy možné se vyúčtování služeb vyhnout a účtovat je např. paušálem?
Pronajímatel by se tak (např. na základě spotřeby z minulých let) dohodnul v nájemní smlouvě s nájemcem, že mu bude za uvedené služby účtovat pouze částku X. Nájemce by věděl, že bude – bez ohledu na spotřebu – platit každý měsíc za vodu, teplo, elektřinu a vytápění právě jen X. A při skončení nájmu by už žádné vyúčtování nebylo nutné.
Co na to říká občanský zákoník?
Podle § 686 ObčZ musí být částka, kterou nájemce platí za plnění spojené s užíváním bytu uvedena v nájemní smlouvě samostatně, tj. nelze je uvádět společně s nájmem v jedné částce.
ObčZ § 686 (1): Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. <
Od roku 2011 potom dle § 696 platí, že se obě strany mohou dohodnout na způsobu výpočtu této úhrady za plnění spojená s užíváním bytu.
ObčZ § 696 (6): Nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak, způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení stanoví zvláštní právní předpis. <
Z výše uvedeného tedy vyplývá, že pokud si nájemce a pronajímatel nestanoví ve smlouvě něco jiného, řídí se výpočet úhrady za plnění spojená s užíváním bytu cenovým výměrem Ministerstva financí č. 01/2013.
Podle výměru se za takové služby poskytované pronajímatelem považují:
– osvětlení a úklid společných prostor v domě
– dodávka pitné vody, dodávka teplé vody
– odvádění odpadních vod kanalizacemi
– užívání výtahu
– kontrola a čistění komínů
– odvoz splašků a čistění žump
– vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou
– případně další služby, sjednané v nájemní smlouvě
Vyjmenované služby zajišťuje tedy pronajímatel vždy (přestože nejsou v nájemní smlouvě výslovně uvedeny) a nájemce je povinen je platit. Chce-li nájemce po pronajímateli, aby zajistil i další služby (např. internet, ostrahu, úklid vlastního bytu apod.), musí být výslovně uvedeny v nájemní smlouvě. (Současně platí, že pokud tyto „ostatní“ služby nejsou v nájemní smlouvě uvedeny, nájemce je platit nemusí.)
Dle občanského zákoníku tedy nic nebrání v tom, aby si pronajímatel sjednal s nájemcem (přiměřenou) paušální úhradu za plnění spojená s užíváním bytu. A vyúčtováním se pak po uplynutí roku nebo skončení nájmu už nemusí trápit.
Pozor ale na to, že paušální účtování služeb bude mít daňové dopady:
Pokud pronajímatel vybírá od nájemce zálohy na služby a následně potom provádí jejich vyúčtování dle faktur jejich dodavatelů, tyto příjmy nejsou jeho zdanitelným příjmem:
„Součástí nájemného z bytů nebo jejich částí podle ustanovení § 686 a 696 občanského zákoníku nejsou úhrady za ceny služeb spojených s užíváním bytu. Zálohy na ceny služeb (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které pronajímatel po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje pronajímatel do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů. Poskytuje-li některé služby sám pronajímatel, jsou zálohy na ceny těchto služeb zdanitelným příjmem pronajímatele.“ (Dle pokynu GFŘ č. D-6) <
Jestliže ale po uplynutí roku k žádnému vyúčtování mezi nájemcem a pronajímatelem nedochází (protože nájemce zaplatil služby paušálem), stává se celý příjem paušálního „poplatku“ za služby zdanitelným příjmem pronajímatele. (Částky zaplacené jejich dodavatelům se ale pak také stávají na druhé straně uznatelným výdajem.)
Paušálem vybírané poplatky za služby se rovněž započítávají do obratu DPH:
Předmětem daně z přidané hodnoty totiž nejsou úhrady za ty energie a služby související s nájmem, pokud plátce, který tyto úplaty požaduje uhradit, splní podmínky vymezené v § 36 odst. 11 ZDPH, tzn. pouze je nájemci přeúčtuje.
ZDPH § 36 (11): Do základu daně se nezahrnuje částka, kterou plátce obdržel od jiné osoby na úhradu částky vynaložené jménem a na účet této jiné osoby. Podmínkou je, že přijatá částka nepřevýší uhrazené částky za jinou osobu a plátce si u plnění uhrazeného za jinou osobu neuplatní nárok na odpočet daně.<
Úhradu za služby spojené s užíváním bytu si tedy pronajímatel a nájemce mohou stanovit paušálem. Pronajímatel však musí domyslet daňové dopady takového kroku a spočítat si, zda je pro něj toto administrativní zjednodušení skutečně tak výhodné. (Nehledě na riziko, že nájemce spotřebuje ve službách mnohem více, než s jakým odběrem kalkuloval pronajímatel při stanovení paušální platby.)
Starší články Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
Nové články Novinky na realitním trhu v roce 2015