Source: http://docplayer.fi/1113595-Isannointi-2012-konalan-ostoskeskus-uudistuu.html
Timestamp: 2017-08-17 19:37:25+00:00
Document Index: 5342255

Matched Legal Cases: ['kko ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ']

ISÄNNÖINTI Konalan ostoskeskus uudistuu - PDF
ISÄNNÖINTI Konalan ostoskeskus uudistuu
Download "ISÄNNÖINTI 2012. Konalan ostoskeskus uudistuu"
1 ISÄNNÖINTI SAARINEN ISÄNNÖINTI SAARINEN - Laatua ja luotettavuutta - Konalan ostoskeskus uudistuu Tässä numerossa: Energiatehokkuuden parantaminen S. 6 Huoneistoremontti ja muutostyöt S. 7 Oikeustapauksia asuntokaupan vastuista S. 8 Konalan ostoskeskus korjaustöiden aikaan helmikuussa 2012 Konalan ostoskeskus on yksi pääkaupunkiseudun vanhimpia ja pienimpiä liikekeskuksia. Arkkitehti Erkki Karvisen piirtämän ostoskeskuksen ensimmäinen osa valmistui vuonna 1963 ja arkkitehti Walter Schnitzlerin suunnittelema toinen osa vuonna Vuonna 1991 saatiin lupa kesäterassin rakentamiselle. Liikerakennuksessa alkoi viime syksynä melko mittava ulkopintojen korjaustyö, joka valmistuu 2012 kevään kuluessa. Jatkuu sivulla 4 Taloussuunnittelu asuntoosakeyhtiössä S.9 Putkiremontti Vaskirinteessä Kaivokselassa sijaitseva Asunto Oy Vaskirinne on vuosina rakennettu taloyhtiö. Taloyhtiössä on vireillä putkiremontti. -Hankesuunnittelu alkoi keväällä 2010 ja itse korjaustyö alkaa näillä näkymin keväällä 2013, sanoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja, DI Kaisa Kauko. Vaskirinne on iso taloyhtiö, yli asuinneliötä ja 216 huoneistoa. Näin suuressa taloyhtiössä on valtaisa määrä putkia ja vesi- ja viemärilaitteistoja. Vesijohdot uusittiin taloyhtiössä 14 vuotta sitten. Silloin päädyttiin selvityksen pohjalta siihen, että viemärit ovat niin hyvässä kunnossa, että niiden uusiminen ei ole toistaiseksi ajankohtaista. -Jälkikäteen ajatellen voi sanoa, että ehkä olisi ollut viisasta uusia viemäritkin samassa yhteydessä. Silloin säästettiin, mutta nyt on jälleen iso projekti edessä. Toisaalta viemäreiden elinkaarta voitiin pidentää monella vuodella, sanoo Kauko. Jatkuu sivulla 3 Auktorisoinnin merkitys isännöinnissä kasvaa Vesivuoto S.10 S. 11
2 2 Huhtikuu 2012 AJANKOHTAISTA Kevät etenee vauhdilla ja pitkään odotettu kesä on taas ovella. Mennyt talvi yllätti jälleen. Lunta tuli ennalta arvaamattoman paljon. Talonmiehet ja huoltomiehet ansaitsevat reilun tunnustuksen. He olivat kovalla koetuksella useiden viikkojen ajan. Kattolumien pudottajille viime talvet ovat tuottaneet paljon työtä. Alalle on tullut runsaasti uusia yrittäjiä, mutta palvelujen taso on ollut melkoisen kirjavaa. Olemme toimistossamme onnistuneet vuosien mittaan löytämään lumen pudotukseen luotettavia yhteistyökumppaneita. Lumien pudottaminen katoilta ei ole joka miehen hommaa. Vuosikymmenien myötä on tullut kokemusta siitäkin, mitä vahinkoja kattojen rikkoontuminen aiheuttaa ja maksaa. Työhön liittyy myös paljon turvallisuus- ja työsuojeluun liittyviä asioita, jotka koskevat asukkaita ja työn suorittajia. Kevät on perinteisesti isännöintialan kiireisintä aikaa. Tilinpäätökset, talousarviot, tulevan kesäkauden työt ja saneeraukset suunnitellaan ja päätetään kevään aikana. Isännöimissämme taloissa tuleva kesäkausi tuo mukanaan koko kirjon erilaisia korjauksia. Erityisesti julkisivu-urakat ovat haastavia. Vaikka suunnitteluun ja valvontaan panostetaan paljon, niin urakan lopputulokseen vaikuttaa kuitenkin viime kädessä työntekijä. Julkisivusaneeraushan on pääosin käsityötä. Nykyinen urakointijärjestelmä, jossa suuren osan töistä tekee jokin aliurakoitsija, vaikeuttaa usein projektin läpivientiä. Pääurakoitsijan työnjohto onkin ratkaisevassa osassa. Elämme vielä yhtiökokousten aikaa. Valitettavan vähän osakkaita osallistuu yhtiökokouksiin tutkimusten mukaan prosenttia. Se on melko vähän, kun ajatellaan, että yhtiökokouksissa päätetään kansallisvarallisuuteemme ja jokaisen omaan talouteen vaikuttavista asioista. Yhtiökokous on ylivoimaisesti parhain paikka vaikuttaa oman taloyhtiön kehitykseen ja hyvinvointiin. Edellisessä lehdessämme oli Marko Pirttijärven artikkeli piha-alueen merkityksestä asumisviihtyvyyteen. Artikkeli sai runsaasti positiivista palautetta. Pirttijärven sanoma oli, että hyvässä kunnossa oleva piha kertoo talon asukkaista ja heidän arvostuksestaan kiinteistöään kohtaan. Kunnostettu ja hyvin hoidettu piha-alue lisää todellakin merkittävästi asumisviihtyvyyttä ja turvallisuutta sekä nostaa varmuudella asuntojen arvoa ja arvostusta. Pienelläkin panostuksella voi saada aikaan hyvää jälkeä pihamaalla. Nyt kun lumet ovat sulaneet, onkin oikea aika tehdä katselmuksia pihalla ja suunnitella parannuksia ja hoitotoimenpiteitä. Aimo Saarinen toimitusjohtaja Isännöinti Saarinen Oy ISÄNNÖINTI SAARINEN OY YLI KOLMEKYMMENTÄ VUOTTA AMMATTI-ISÄNNÖINTIÄ ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti Päätoimittaja: Aimo Saarinen Tuotanto: Seppo Käkelä Osoite: Isännöinti Saarinen Oy Louhijantie 2 B Vantaa Vaihde: (09) Sähköposti: Ulkoasu ja taitto: Studio Ink Oy/ Ari Helminen Paino: Salon Lehtitehdas Oy 2012
3 3 Putkiremontti Vaskirinteessä Jatkoa etusivulta Vuosina suoritettiin patteriventtiilien uusinta ja patteriverkoston tasapainotus. Vuonna 2008 uusittiin kellaritiloissa kulkevien pohjaviemäreiden tarkistuskaivot. Nyt on vireillä kaikkien pysty- ja vaakaviemäreiden uusiminen. -Niissä on jo esiintynyt vuotoja ja ongelmia sen verran, että nyt on viimein putkiremontin aika. Lämpöverkosto ja patterit on todettu niin hyväkuntoisiksi, että niitä ei vielä uusita, toteaa Kauko. Vuonna 2009 yhtiö pyysi tarjouksia hankesuunnitelman tekemisestä. Valittu rakennuttajakonsultti laati hankesuunnitteluraportin, joka valmistui syksyllä Sitten neuvoteltiin konsultin kanssa erilaisista vaihtoehdoista, esimerkiksi voidaanko jotain putkistoja pinnoittaa ja mitä tehdään kylpyhuoneille, joista suurin osa on alkuperäisessä kunnossa. Kaikissa kylpyhuoneissa tehtiin myös pintapuolinen kosteuskartoitus. -Neuvottelujen ja eri vaihtoehtojen harkinnan jälkeen hallitus päätyi esittämään yhtiökokoukselle, että viemärit uusitaan ja kaikki kylpyhuoneet korjataan niin, että taloyhtiö ottaa vastuun märkätilojen kunnostamisesta. Lattiakaivot ovat monin paikoin huonokuntoisia ja kylpyhuoneiden korjaushistoria on kovin vaihteleva. Todettiin, että putkien ja vesikalusteiden paikkoja voidaan kylpyhuoneissa remontin yhteydessä muuttaa tarpeen mukaan. Tässä vaiheessa arvio on se, että pohjaviemärit voidaan korjata ns. sukitusmenetelmällä, koska niiden kunto on siihen sopiva. Muut viemäriputket siis uusitaan. Vaihtoehtoina on, että nykyiset putket poistetaan ja tilalle asennetaan uudet tai että vanhat jäävät paikoilleen ja uudet putket tuodaan uusia reittejä myöten. -Pohjaviemäreitä lukuun ottamatta päädyimme ns. perinteiseen ratkaisuun sen johdosta, että kylpyhuoneet ovat pääsoin kunnostuksen tarpeessa ja siksi, että putkissa käytettävistä pinnoitteista ei ole vielä pitkällä aikavälillä kaikilta osin riittävästi kokemuksia, ja haluamme näin toimia varman päälle, jatkaa Kauko. Lattiakaivot ovat monin paikoin huonokuntoisia ja kylpyhuoneiden korjaushistoria on kovin vaihteleva. Asia vietiin ylimääräiseen yhtiökokoukseen, jossa asukkaille ja osakkaille selostettiin korjaustoimenpiteitä. Jo sitä ennen oli pidetty asukastilaisuus, jossa rakennuttajakonsultti ja hallituksen jäsenet selvittivät remonttia ja vastasivat asukkaiden kysymyksiin. Yhtiökokouksessa pidetyn äänestyksen tulos oli hallituksen esityksen mukainen. -Näin suuressa korjaustyössä on aivan välttämätöntä, että asukkaat saavat riittävästi tietoa siitä, miksi ja miten korjataan ja mitä kaikki maksaa. Tämän hetken arvio on, että kustannukset ovat noin 500 euroa/asuinneliömetri, sanoo Kauko. Tilaisuuksissa asukkaille esiteltiin, paljonko korjaus eri huoneistotyypeille maksaa ja mitä korjauksia asukkaat voivat tehdä samassa yhteydessä omalla kustannuksella. Taloyhtiön sähkö- ja telejärjestelmä uusitaan remontin yhteydessä. Niiden uusiminen tässä yhteydessä on teknisesti ja taloudellisesti järkevää. Kaikkiin huoneistoihin tulee sähköiset viestintäyhteydet. Suunnittelun alla on vielä, voitaisiinko korjaustyön yhteydessä tehdä jotakin korvausilman saannin ja energiatehokkuuden hyväksi. Kysymykseen tulisivat ehkä jotkut pienet uudistukset. Tilaisuuksissa asukkaille esiteltiin, paljonko korjaus eri huoneistotyypeille maksaa. -Olemme selvittäneet huoneistokohtaisten vesimittareiden asentamista. Niitä varten tehtiin jo osittain varaukset vuoden 1998 putkiremontissa. Vanhojen talojen korjausrakentamisessa tulee huomioida se, että talot ovat kovin yksilöllisiä. Suunnittelu vaatii huolellisuutta ja hyvää ammattitaitoa ja myös varautumista yllätyksiin, kertoo Kauko. Keväällä 2011 taloyhtiö pyysi suunnittelutarjoukset. Ne saatiin syksyllä Tarjouksen tehneitä haastateltiin ja selvitettiin Kaisa Kauko heidän aikaisempia suunnittelukohteita. Nyt suunnitteluprosessi on käynnissä. Tarkoitus on, että suunnittelu olisi valmis syksyllä Sitten päätetään yksityiskohtaisesta ja lopullisesta korjaustyön sisällöstä ja pyydetään urakkatarjoukset. -Olemme ajatelleet, että varsinainen korjaustyö alkaisi keväällä Selvityksen alla on vielä monia asioita. Sokkelitilojen kunto ja käyttö on niin ikään tarkastelun alla. Kaisa Kauko tuli taloyhtiön hallitukseen vuonna Nyt hän on toiminut muutaman vuoden hallituksen puheenjohtajana. Hän on koulutukseltaan lvi-alan diplomi-insinööri ja työskentelee ympäristöministeriössä. Työtehtäviin kuuluvat muun muassa kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistojen rakentamismääräykset ja rakennusten terveellisyyteen liittyvät asiat. Mikä innoittaa panostamaan taloyhtiön hallitustyöskentelyyn? Suunnittelun alla on vielä, voitaisiinko korjaustyön yhteydessä tehdä jotakin korvausilman saannin ja energiatehokkuuden hyväksi. -Kipinä tuli jossakin yhtiökokouksessa, jossa käsiteltiin lvi-asioita. Mietin sitä, että oma koulutukseni ja ammattini antaa valmiuksia käsitellä tällaisia kiinteistönhoitoon ja rakentamiseen liittyviä asioita. Toisaalta ajattelin, että hallitustyöskentelystä ja taloyhtiön asioiden hoidosta voi olla hyötyä omassa työssäni. Olen todennut, että kentältä tuleva kokemus ja tieto ovat hyödyksi. Onhan tässä sitä paitsi kysymyksessä oma koti ja taloyhtiö, toteaa Kauko. Hän sanoo, että hallitustyöskentely on ollut sopuisaa ja rakentavaa, vaikka kaikista asioista ei ihan aina yksimielisiä ole oltukaan. Myös hallituksen yhteistyö isännöitsijän kanssa on toiminut hyvin. -Hallituksen on tehtävä päätöksiä ja kannettava vastuu päätöksenteosta sekä esiteltävä asioita yhtiökokoukselle. Näin isossa taloyhtiössä tapahtuu kaikenlaista ja kompromissejäkin joudutaan joskus luonnollisesti tekemään. Seppo Käkelä
4 4 Konalan ostoskeskus uudistuu Jatkoa etusivulta Liiketiloja on yhteensä kahdeksan kappaletta ja niiden pinta-ala on 1279 m 2. Ostoskeskus kuuluu Asunto Oy Konalanvuoreen, liiketilojen lisäksi yhtiössä on kolme erillistä asuinrakennusta, joissa on 60 asuinhuoneistoa. Liiketiloja on yhteensä kahdeksan kappaletta ja niiden pinta-ala on 1279 m2. Alueella on ollut pitkään vireillä kaavamuutos; liiketilojen paikalle oli suunnitteilla rakentaa asuntoja. Kaavamuutos ei kuitenkaan edennyt ja liikerakennus päätettiin korjata. -Uudistyötä on pitkään suunniteltu ja odotettu. Asukkaat odottavat mielenkiinnolla korjaustyön valmistumista. Muutamia liikkeitä on ollut ennen remonttia tyhjänä. Nyt ostoskeskukseen toivotaan uusia liikkeitä, sanoo taloyhtiön isännöitsijä Jalo Linjakumpu. Korjaus käsittää peltikattojen uudistuksen ja yläpohjan lämpöeristyksen nykyvaatimusten mukaisesti ja ulkoseinien puuverhoilun uudistamisen ja eristyksen. Korjaustyö on näiltä osin hyvin perusteellinen. Rakennusten ilme Konalan ostoskeskus korjaustöiden aikaan helmikuussa 2012 muuttuu milteipä uutta vastaavaksi, toteaa rakennustyön valvoja Matti-Pekka Mäntylä Mavape Oy:stä. Kuivauksen uusi suunta Pyykki kuivaksi jopa tunnissa Esteri-ilmankuivaajat puhaltavat kuivan ja lämpimän ilman pyykin alle. Siksi pyykin kuivaus on todella nopeaa ja tehokasta - esimerkiksi 7 kg korkeateholingottua pyykkiä kuivuu tunnissa. Säästää kuivausenergiaa Esteri-ilmankuivaaja toimii lämpöpumpulla. Se kondensoi kosteuden ilmasta vedeksi ja palauttaa lämmön takaisin huoneeseen. Perinteiseen kuivaushuoneeseen verrattuna energiaa säästyy jopa 80 %. Automaattinen pysäytys Esterissä on uusi Humi-kosteustunnistusohjaus, joka pysäyttää ilmankuivaajan, kun pyykki on kuivaa. Painat vain nappia, ja Esteri hoitaa loput. Energiaa säästyy, kun kone ei käy turhaan. Lisää Esterin ylivoimaisista ominaisuuksista Kaakelikaari 8, Vantaa puhelin (09) Alue-edustajat: Suur-Helsinki Kim Karling, Harri Karling, Kaakkois-Suomi Arto Tulkki, Lounais-Suomi Arto Wallenius, Pirkanmaa Jan Lehtonen, Keski-Suomi Kari Tiihonen, Pohjanmaa Arto Kuparinen, Itä-Suomi Kari Järveläinen, Pohjois-Suomi Pekka Kurttila, ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Laatua ja luotettavuutta Ota yhteyttä tai soita
5 5 Vaarallisen jätteen kierrätyskampanja käynnistynyt Ongelmajäte on nyt vaarallinen jäte HSY-Ympäristöpalvelut yhteistyökumppaneineen käynnisti huhtikuun alussa vaarallisen jätteen keräyskampanjan. Pieni mutta vaarallinen - kampanja on suunnattu kuluttajille ja pk-yrityksiin. Teemana on se, että ongelmajäte on nyt vaarallinen jäte. Kampanjaan osallistuu 28 kunnan jätelaitosta- ja yhtiötä ympäri Suomea. Mukana on myös useita vesihuoltolaitoksia, paristojen ja kannettavien akkujen keräyksestä vastaava tuottajayhteisö Rescer Oy ja ajoneuvoakkuja keräävä tuottajayhteisö Akkukierrätys Pb Oy. Tavoitteena on saada ihmiset kiinnittämään huomiota vaarallisiin jätteisiin ja kannustaa niiden oikeaan lajitteluun ja palauttamiseen. Tavoitteena on myös estää viemäriverkostoihin ja vesistöihin kohdistuvaa kuormitusta. PIENI MUTTA VAARALLINEN Vaarallinen jäte on jätettä, Tavoitteena on saada ihmiset kiinnittämään huomiota vaarallisiin jätteisiin ja kannustaa niiden oikeaan lajitteluun ja palauttamiseen. joka voi aiheuttaa vaaraa sekä ihmisille että ympäristölle. Vaarallinen jäte voi olla pienikokoinen ja ensisilmäyksellä viattoman oloinen, mutta väärään paikkaan joutuessaan se aiheuttaa haittaa terveydelle ja ympäristölle. Siksi vaarallisen jätteen lajittelu ja oikeanlainen käsittely on tärkeää. MIKÄ ON VAARALLINEN JÄTE? Vaaralliset jätteet sisältävät aineita, jotka jo pieninä määrinä voivat olla haitallisia tai vaarallisia sekä ihmisille että ympäristölle. Vaarallisiksi jätteiksi luokitellaan esimerkiksi lääkeaineet, jäteöljyt sekä muut öljyiset jätteet, kannettavat akut ja useat paristot, ajoneuvoakut, liuottimet, liimat, lakat, maalijätteet, torjunta-aineet, painekyllästetty puu, energiansäästölamput ja loisteputket. Kattavan luettelon vaarallisista jätteistä ja niiden keräyspaikoista löydät kierrätys.infosta (Lähde: Vikapäivystys 24h Täyden palvelun hissitalo Huolto ja kunnossapito Peruskorjaukset ja modernisoinnit Uusien hissien myynti ja asennus Kaikki merkit ja mallit koko Suomen alueella Puh. (09) Tollinpolku 2, Helsinki HISSIT LIUKUPORTAAT AUTOMAATTIOVET
6 6 Energiatehokkuuden parantaminen Energiatehokkuuden parantaminen kohdistuu myös olemassa olevaan rakennuskantaan, vaikka julkisuudessa on toistaiseksi esitetty erittäin vähän korjaamiseen soveltuvia kustannustehokkaita ratkaisuja. Asia on nousemassa hiilidioksidipäästöjen ansiosta keskeiseen asemaan. Toistaiseksi energiatehokkuuskeskustelut ovat kohdistuneet uudistuotantoon, vaikka korjausrakentamiseen ollaan hyvää vauhtia laatimassa rakentamismääräyksiä. Korjausrakentamisen kansalliset säädökset tulee olla julkaistuna heinäkuussa 2012, ja niiden soveltaminen alkaa vuoden 2013 alussa. Korjaustarpeet kasvavat edelleen taloyhtiöissä, koska luvulla rakennetut asuinkerros- ja rivitalot ovat korjausiässä. Edellä mainittuina ajankohtina on rakennettu suurin osa Suomen asuinkerros- ja rivitalokannasta. Taloyhtiöiltä puuttuu kuitenkin tietoa kustannustehokkaista korjauskonsepteista, hyvistä toimintatavoista ja pätevistä tekijöistä. Taloyhtiöiden hallitusten, osakkaiden ja isännöitsijöiden onkin pohdittava, mitä parannuksia kiinteistöissä on järkevää tehdä ja miten ne voidaan toteuttaa järkevin kustannuksin, hallitusti, laadukkaasti ja ympäristöä säästäen. Parannuksia pitää tehdä myös ajattelutavoissa ja asenteissa, niin taloyhtiöissä kuin niille palveluja tarjoavissa yrityksissä. Taloyhtiöissä onkin edistettävä käyttäjälähtöistä ja suunnitelmallista sekä kustannusettä energiatehokasta korjausrakentamista. Palvelua tarjoavien yritysten on välitettävä taloyhtiöille tietoa oikeista ja hyviksi koetuista korjaustavoista, uusista ratkaisuista ja palvelukonsepteista sekä rahoitusmahdollisuuksista. Ammattilaisten on panostettava rohkeaan ja käytännönläheiseen kehitystyöhön ja sen tulosten kansantajuistamiseen. Energiatehokkuustoimien taloudellinen kannattavuus on usein vaikeasti perusteltavissa, jos lähtökohtana on pelkästään energiatehokkuuden parantaminen. Takaisinmaksuajat ovat nykyisillä Energiatehokkuustoimien taloudellinen kannattavuus on usein vaikeasti perusteltavissa, jos lähtökohtana on pelkästään energiatehokkuuden parantaminen. energiahinnoilla liian pitkiä. Jos korjauksiin joudutaan joka tapauksessa, energiatehokkuuden mukaanotto voi olla kannattavaa. Olemassa olevan rakennuskannan kustannustehokkaita korjauskonsepteja on kehitettävä asiakaslähtöisesti. Konseptien kehittämiselle on selvä tarve koska esimerkiksi luvun asuinkerrostalokanta on rakennusjärjestelmineen samankaltaista. Korjaustoimien kannattavuutta voidaan edistää korjauskonseptien kanssa yhteensopivien integroitujen ratkaisujen kehittämisellä. Hyvänä esimerkkinä on lämpöpumppujärjestelmät, jotka voidaan integroida rakennuksen lämmitysjärjestelmään. Jari Virta Energiatehokkuuden edistäminen olemassa olevassa rakennuskannassa edellyttää säädösohjauksen lisäksi taloudellista ohjausta ja informaatio-ohjausta. Näiden ohjauskeinojen linkittäminen sopivalla tavalla lienee selkein tapa energiatehokkuuden edistämiseen. Pelkällä säädösohjauksella voidaan pahimmassa tapauksessa hidastaa korjausrakentamista. Käytännössä eurot ratkaisevat. Energiakorjausten suunnittelussa ja päätösvaiheessa joudutaan lähes poikkeuksetta pohtimaan investoinnin hyötyjä monesta näkökulmasta. Taloyhtiöiden osakkaat, omistajat, haluavat tietää, mitä he investoinnillaan saavat. Yleensä esille nousee useita kysymyksiä, kuten mihin vaivaan ratkaisua haetaan ja miten? Mitä se maksaa? Miltä se näyttää? Mitä hyötyä siitä on osakkaille henkilökohtaisesti? Näihin kysymyksiin on saatava ymmärrettävät vastaukset ennen kuin osakkaalta edellytetään päätöstä. Energiatehokkuuskorjausten oheistuotteena saadaan yleensä parantunut sisäilman laatu ja paremmat viihtyisyystekijät. Nämä asiat unohtuvat helposti korjaustoimien kannattavuutta arvioitaessa. Taloyhtiössä ei pidä unohtaa myöskään arvotekijöiden muutosta koska kiinteistön arvo saattaa jopa nousta korjaustoimen seurauksena. Taloyhtiön kannattaakin käyttää parasta saatavilla olevaa asiantuntemusta korjaustoimien suunnittelussa ja päätösten valmistelussa, vaikka se tuo lisäkuluja. Hyvin valmisteltu on puoliksi päätetty. Jari Virta kehityspäällikkö, DI Suomen Kiinteistöliitto Varmista isännöinnin laatu. Valitse ISA -auktorisoitu yritys. ISA-auktorisointi kertoo isännöintiyrityksen toiminnan laadusta ja luotettavuudesta. Det Norske Veritas auditoi ISA/isännöintiyritykset. Auktorisoinnin taustalla ovat Suomen Isännöintiliitto ja Suomen Kiinteistöliitto. Kun taloyhtiön hallitus hakee luotettavaa isännöitikumppania kannattaa varmistaa, että tarjoajalla on ISA-auktorisointi. Auktorisoidut ISA-yritykset löydät osoitteesta:
7 7 Huoneistoremontti ja muutostyöt Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas on velvollinen ilmoittamaan kirjallisesti kaikista huoneistonsa muutos- ja kunnossapitotöistä taloyhtiölle ( isännöintitoimistoon ) etukäteen. Näin ollen Isännöinti Saarinen Oy valvoo ja dokumentoi osakkaiden teettämät remontit. Isännöintitoimisto on velvollinen perustamaan muutostyörekisterin, johon tiedot muutostöistä tallennetaan. Huoneistokohtaisista muutostöistä tulee merkintä isännöitsijätodistukseen. Valvonnan tarkoitus on varmistaa, että remontit suoritetaan hyvän rakennustavan sekä rakennusmääräysten mukaisesti. Näin ollen osakas on velvollinen korvaamaan asianmukaisesta valvonnasta aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Muutostyön kustannukset ovat kokonaisuudessaan osakkeen omistajan vastuulla. Vastuu koskee myös urakoitsijoita, joita omistaja käyttää. Kannattaa siis aina tarkistaa, että urakoitsija on pätevä ja että urakoitsijan vastuuvakuutus on kunnossa. Mikäli muutostyö vaatii taloyhtiön hallituksen erillistä käsittelyä tai rakennuslupaa, ei toimenpiteitä muutostyön osalta saa aloittaa ennen luvan myöntämistä. Ennen remontin aloittamista Toimita täytetty remonttiilmoitus isännöitsijälle. Remontin saa aloittaa vasta sitten, kun taloyhtiön hallitus tai isännöitsijä on toimittanut kirjallisen luvan remonttiin Taloyhtiön ja isännöitsijän pitämät tarkastukset ja katselmukset veloitetaan palveluhinnaston mukaisesti. Palkkion maksaa kokonaan osakas uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan. Mistä toimenpiteistä ei tarvitse ilmoittaa? -pintojen maalauksesta -tapetoinnista -uusien vaatekaappien rakentamisesta vanhojen tilalle -keittiönkaappien ovien vaihdosta -avoimelle seinäpinnalle kiinnitettävistä kaapeista Yleisiä ohjeita tarkastusta ja remonttia varten Remontit ja muutostyöt on suoritettava hyvän rakennustavan, viranomaismääräysten sekä käytettävien tuotteiden valmistajien ohjeiden mukaisesti. Osakas on velvollinen tiedottamaan remontista esim. rapun ilmoitustaululla, mikäli remontista aiheutuu häiriötä muille asukkaille. Remontista rappukäytävään aiheutunut pöly ja lika on siivottava pois. Tämä ei kuulu taloyhtiön normaalin siivouksen piiriin. Remonttijätteitä ei saa viedä taloyhtiön jätepisteisiin vaan ne on vietävä niille kuuluvaan paikkaan, kuten esim. Sorttiasemalle. Laminaatin tai parketin poisto Laminaatin sekä parketin alle on asennettava tarvittava äänieristys ja äänieristyksestä on tehtävä selvitys muutostyöhakemukseen. Keittiö Liesituuletinta ei saa asentaa keittiön poistoilmakanavaan. Ilmanvaihtoventtiiliä ei saa peittää millään, vaan ilman Muutostyön kustannukset ovat kokonaisuudessaan osakkeen omistajan vastuulla. on päästävä vaihtumaan venttiilin kautta esteettömästi. Kylpyhuone Kylpyhuoneremontissa ennen vesieristystä tehdään tarkastus, jossa selvitetään, että pohjatyöt ovat kunnossa. Tämä tarkastus tehdään, kun kylpyhuone on jo muuten valmis vesieristyksen asennukseen. Vesieristyksen asennuksen jälkeen tarkastetaan vedeneritys. Kun kylpyhuone on kokonaisuudessaan valmis, suoritetaan vielä lopputarkastus. Ulkoseiniä vasten asennettavat kiinteät kalusteet Vaatekomeroita tai muita pinta-alaltaan laajoja kiinteitä rakennelmia, joissa on oma seinä talon ulkoseinää ( ei rappukäytävän seinä ) vasten, tulee asentaa niin, että ulkoseinän ja rakennelman väliin jää pieni tuuletusväli, jossa ilma pääsee esteettömästi vaihtumaan. Työaika Tee/teetä työt klo välisenä aikana, jotta melusta olisi mahdollisimman vähän haittaa naapureille. Varsinkaan sunnuntaisin ei äänekkäitä töitä tulisi tehdä lainkaan. Jos on pakko työskennellä sunnuntaisin, sovi asiasta ennakolta naapurien kanssa. Jätteet ja yleisten tilojen siisteys remontissa Remonttijätteitä ei saa laittaa yhtiön jätehuollon vastuulla. Kun jätettä tulee vähän, kuljeta se itse kaatopaikalle ja jos sitä runsaasti, niin vaihtolava on hyvä ratkaisu. Naapureillasikin saattaa olla omat jätteensä kuormaan, jolloin poistokustannukset jakaantuvat useammalle. Selvitä ensi HSY:n säännöt remonttijätteen erottelusta. Näin saatat pienentää jätekustannuksia. Mikäli asuntoremonttisi vuoksi taloyhtiö joutuu teettämään ylimääräisen siivouksen, kasvattaa se remonttibudjettiasi. Vesikatkokset Jos remontti aiheuttaa vesikatkoksia, on veden sulkemisesta sovittava huoltoyhtiön/ talonmiehen kanssa hyvissä ajoin. Katkoista on erityisesti ilmoitettava talon muille asukkaille. Suunnittele vesijohtotöiden ajoitus hyvin, jotta vettä ei tarvitse katkaista usein ja pitkäksi aikaa. Pesukoneiden asennukset Pesukoneiden asennuksessa on aina oltava asianmukaiset, pesukoneille hyväksytyt liitännät. Lisätietoja saat alan ammattilaisilta. Vesieristystyöt Vesieristystöissä on oltava erityisen huolellinen, sillä niissä tehdään useimmin kalliiksi tulevia virheitä. Käytä ammattilaisia! Ota yhteyttä isännöitsijään, ennen kuin aloitat remontin, jossa tehdään vesieristys. Isännöitsijä selvittää sinulle mahdolliset taloyhtiökohtaiset ohjeet ja rajoitukset. Tulityöt Mahdollisiin tulitöihin tarvitaan aina asianmukaiset luvat. Sähkötyöt Sähkötöitä saavat tehdä vain alan ammattilaiset. Älä siis tee niitä itse. Asukas saa vaihtaa lamput ja kiinnittää kattokruunut, mutta niissäkin pitää olla varovainen. Tiedota ympäristöäsi Ilmoita naapureillesi ajoissa remontin alkamisesta esim. kirjelappusella ja ilmoitustaululle laitetulla viestillä. Mainitse myös remontin arvioitu kesto ja pahoittele työstä aiheutuvan melun haittoja. Varaa riittävästi aikaa remontille, niin lopputuloskin on hyvä. Lähde: Sujuvaa kiinteistönpitoa Kiinteistönpito on helppoa, kun sitä ohjataan kuntoarvion ja pitkän tähtäimen suunnitelman avulla. Kuivauspäivystys Uudenmaan alueella 24h / 7pv p NYT TALOYHTIÖN kuntoon kannattaa panostaa. Suunnitelmallisuus tuo paitsi säästöjä kiinteistönpitoon, myös päätöksenteko ja hallinto sujuvat. Kysy lisää p Kiinteistönpidon perustyökalut: taloyhtiön kuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma PTS taloyhtiön kuntosopimus RS30 tuhoeläin- ja lintutorjunnat vesivahinkojen kuivaus- ja kosteudenhallintapalvelut
8 8 Oikeustapauksia asuntokaupan vastuista Useimmat asuntokauppariidat käydään myyjän ja ostajan välillä. Kaupassa on kuitenkin myös muita osapuolia, joiden vastuiden perusteet ovat viime aikoina olleet oikeuksien ratkaisujen kohteena. Tässä artikkelissa esitellään kaksi tuoretta korkeimman oikeuden ratkaisua. Ensimmäisessä kiistanaiheena oli isännöitsijäntodistuksessa ollut virhe. Jälkimmäinen koskee kiinteistönvälittäjän vastuuta annetuista tiedoista. Kuka voi vaatia korvausta isännöitsijältä isännöitsijäntodistuksen virheestä? KKO 2010:17 Asiassa oli kysymys mm. siitä, että isännöitsijätodistuksessa oli virhe, kun osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pinta-alasta käsitti rakennusluvan ulkopuolelle jääviä neliöitä. Ostaja vaati kanteella sekä kaupan purkamista että kiinteistönvälittäjän ja isännöitsijän maksamaan hänelle vahingonkorvausta. Isännöitsijä vetosi siihen, että asuntokauppalain 7 :n 1 momentin mukaan isännöitsijätodistuksen antajan vastuu on toissijaista siten, että asuntoosakkeiden myyjällä oli takautumisoikeus isännöitsijää kohtaan silloin, kun joutui itse kaupan vastuuseen virheen vuoksi. Korkein oikeus ratkaisi käräjäoikeuden ja hovioikeuden välituomion jälkeen tehdyn valituksen siten, että vaatimus voitiin kohdistaa myös suoraan isännöitsijään. Päätöksen perustelujen mukaan ei ollut perusteita tulkita asuntokauppalain säännöstä niin, että se sulkisi pois ostajan oikeuden vaatia asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen tai puutteellisen isännöitsijätodistuksen johdosta aiheutuneista vahingosta. Näin ollen asuntokauppalain säännös ei estänyt korvausvaatimuksen esittämistä myös suoraan ostajalta isännöitsijälle. Kiinteistönvälittäjän vastuu KKO 2009:81 Asiassa oli kysymys kiinteistönvälittäjän vastuusta annetuista tiedoista. Ostajalle ei kauppaa tehtäessä esitetty asunto-osakeyhtiössä teetet- Petteri Kuhanen. tyä putkiston kuntotutkimusta. Kauppa tehtiin vuonna 2002, isännöitsijätodistuksessa oli maininta, että yhtiössä oli tehty putkiston kuntotutkimus vuonna Remontti toteutui vuonna Korkein oikeus katsoi, että kuntotutkimuksesta ilmenee olennaisia tietoja. Välittäjän olisi tiedot saatuaan pitänyt perehtyä tutkimukseen ja annettava siitä ilmenevät tiedot. Ostaja vaati vahingonkorvauksena euroa. Korkein oikeus tuomitsi euroa odotettua aikaisemmin toteutuneen putkiremontin aiheuttamana vahinkona. Ratkaisu on yksi kiinteistönvälittäjän vastuun ankaroitumista osoittavista ratkaisuista. Ratkaisussa KKO 2003:61 Korkein oikeus katsoi, että välittäjä oli vastuussa myyjän ohella ostajalle virheellisen pinta-alatiedon aiheuttamasta vahingosta. Välittäjän ja myyjän keskinäisessä suhteessa vastuun katsottiin kuuluvan kokonaan välittäjälle. Sekä ratkaisussa KKO 2009:81 että KKO 2003:61 välittäjän argumenttina oli se, että oikea tieto olisi vain vaikuttanut kauppahintaan ja vahingonkorvauksen kautta ostaja sai tavallaan perusteetonta etua. Tälle argumentille ei Korkeimman oikeuden ratkaisussa annettu painoarvoa. Välittäjän vastuu ammattilaisena näyttääkin siten jopa tavallaan rangaistuksenluonteiselta Petteri Kuhanen asianajaja, OTL, VT Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
9 9 Taloussuunnittelu asunto-osakeyhtiössä Hyvän taloussuunnittelun avulla voidaan toteuttaa taloyhtiön toiminta-ajatusta ja tavoitteita sekä varmistaa toiminnan jatkuvuus ja varojen riittävyys. Toimittaessa suunnitelmallisesti voidaan rahoitus saada toimimaan oikea-aikaisesti eli että rahaa on riittävästi juuri silloin kun sitä tarvitaan. Tärkeätä on selvittää hyvissä ajoin myös tarvittavat rahoituslähteet. Maksuvalmiussuunnittelu Vuositasolla puhumme lyhyen ajan maksuvalmiussuunnittelusta. Vastikkeet, vuokrat ja käyttökorvaukset kertyvät vuoden mittaan tasaisesti. Maksupiikkejä muodostavat muun muassa syksyllä suoritettavat kiinteistöverot ja kiinteistövakuutusmaksut. Öljylämmitteisissä taloissa voivat lämmitysöljyn ostot aiheuttaa maksuvaikeusongelmia. Hyvänä sääntönä pidetään sitä, että taloyhtiöllä olisi vähintään noin kuukauden tuottoja vastaava ylimääräistä rahaa käytettävissä. Tietysti taloyhtiö voi pitää luotollista shekkitiliä. Sellaiseen turvautuminen toistuvasti ei ole kuitenkaan kovinkaan kannattavaa. Pitkän ajan talous- ja rahoitussuunnittelu On tärkeätä, että taloyhtiöllä olisi suunnitelma siitä, miten osakkaat haluavat rahoittaa pitkäkestoisia investointeja kuten esimerkiksi suurempia korjaushankkeita. Kunnossapitotarveselvityksessä tai korjausohjelmassa esitettyjä korjauksia voidaan varautua On tärkeätä, että taloyhtiöllä olisi suunnitelma siitä, miten osakkaat haluavat rahoittaa pitkäkestoisia investointeja kuten esimerkiksi suurempia korjaushankkeita. hoitamaan joko osakkaiden suorituksilla ja/tai lainoituksella. Osakkailta voidaan kerätä korjausvastiketta normaalin hoitovastikkeen lisäksi. Mikä yhtiöllä on omaisuutta, niin sen käyttäminen rahoituksessa on tietysti aina mahdollista. Tällaista omaisuutta voivat olla muun muassa huoneistot, varastot ja käyttämätön rakennusoikeus luvulta lähtien hyvin merkittäviä lisärahoitusmuotoja ovat olleet korjaus- ja energia-avustukset. Lainarahoitusta haettaessa on aina varauduttava siihen, että rahoituslaitokset vaativat tarvittavat vakuudet. Pitkän ajan korjaustarpeita ja rahoitusta suunniteltaessa on huomioitava niiden oikeanlainen ajoitus ja jaksotus. Osakkaiden kannalta on tärkeätä, että heidän maksurasitus on pitkällä aikavälillä mahdollisimman tasainen. Se ei saa missään vaiheessa muodostua kohtuuttomaksi. Esimerkiksi pääomavastike ei saisi vuosikausia olla moninkertainen verrattuna normaaliin hoitovastikkeeseen Kimmo Paasikoski isännöitsijä, ekonomi, AIT Isännöinti Saarinen Oy (09) SOITA fax (09) Oikein tehty putki remontti nostaa asuntosi arvoa. PÄIVYSTYS HÄTÄPALVELU Kaikki aukaisemisesta lukitsemiseen Lukkoliike Helsinki, Lukkoliike Espoo, Lukkoliike Vantaa, Lukkoseppä 24h. PÄÄKAUPUNKI SEUTU JYVÄSKYLÄ LAHTI HÄMEEN LINNA
10 10 Auktorisoinnin merkitys isännöinnissä kasvaa Asunto-osakeyhtiöitä edustava Suomen Kiinteistöliitto ja Suomen Isännöintiliitto perustivat Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n 25 vuotta sitten. Arvioiden mukaan tällä hetkellä kaksikolmasosaa kerrostaloyhtiöistä on auktorisoitujen isännöintiyritysten hoidossa. Määrä on kasvanut tasaisesti vuosien mittaan. Yhdistyksen asiamiehenä on vuodesta 1999 lähtien toiminut varatuomari Jarmo Asikainen. Miksi taloyhtiön kannattaa valita auktorisoitu isännöintiyritys? Isännöinnin kaltaisissa asiantuntijatehtävissä osaaminen tulee paitsi kouluttautumisen varsinkin tekemisen kautta. Taloyhtiö ostaa isännöintiyritykseltä asiantuntemusta ja osaamista. Taloyhtiön hallituksen tulee voida luottaa, että isännöitsijä ja isännöintiyritys toimivat ammattimaisesti ja asiakkaan edun mukaisesti ja että näillä osaajilla on ajantasaiset tiedot taloyhtiön hallinnoimisesta ja ylläpidosta. Taloyhtiön ja isännöintiyrityksen välinen sopimussuhde on siis luottamussuhde. ISA:n tarkoituksena on aina ollut korostaa isännöintiyritysten osaamista. Auktorisoinnin vaatimukset edellyttävät jatkuvaa kouluttautumista ja ajan tasalla pysymistä. Tässä on apuna myös Det Norske Veritaksen toimesta säännöllisin väliajoin tehtävät yrityskohtaiset auditoinnit, joissa yrityksen toimintaa käydään läpi. Samalla pyritään löytämään sellaisia työskentelytapoja, joita voidaan edelleen kehittää. Auktorisointi vaatii yrityksiä siis jatkuvaan toimintojensa kehittämiseen. Miten ISA valvoo isännöintiyrityksiä? Yritysten toimintaa käydään läpi kolmen vuoden välein tehtävissä auditoinneissa. Aiemmin auditointeja tekivät ISA:n ja Kiinteistöalan Koulutuskeskuksen kouluttamat auditoijat, jotka olivat pääosin ammatti-isännöitsijöitä. Muutama vuosi sitten auditointi päätettiin hankkia Det Norske Veritakselta tavoitteena aiempaa yhdenmukaisemmat auditoinnit ja auktorisointivaatimusten todentamistavat. Lisäksi alan ulkopuolisen laitoksen käyttäminen on lisännyt auditointimenettelyn uskottavuutta. Näin saadaan kehitysideoita yritysten käyttöön aiempaa tehokkaammin. Tämän lisäksi ISA:lla on erityinen valvontamenettely, jossa kantelun ISA:lle isännöintiyrityksen toiminnasta voi tehdä taloyhtiön hallitus tai tilintarkastaja. Tarvittaessa tapahtumia voidaan todentaa myös kohdennetulla auditoinnilla. Jos katsotaan, ettei isännöintiyrityksen menettely ole ollut auktorisointiedellytysten tai hyvän isännöintitavan mukaista, voi seurauksena olla huomautus tai varoitus ja viime kädessä auktorisoinnin peruuttaminenkin. Jarmo Asikainen Lisäksi yritysten tulee tehdä vuosi-ilmoitus toiminnastaan. Mitä muuta etua auktorisoidusta isännöintiyrityksestä on taloyhtiölle? Isännöinnin kaltaisissa asiantuntijatehtävissä osaaminen tulee paitsi kouluttautumisen varsinkin tekemisen kautta. Auktorisoidut yritykset ovat tyypillisesti alalla pitkään toimineita samoin kuin niissä työskentelevä henkilöstö. Tässä on se luotettavan osaamisen perusta, johon taloyhtiöt voivat nojautua SK
11 11 PAKINA Kettis Vesivuoto Asunto Oy Tuulensuussa todettiin vesivuoto. Sitä oli jatkunut jo pitkään. Öisin tehdyt mittariluennat osoittivat, että vuotoa tapahtui tuntikausia yöaikaan. Välillä se loppui ja alkoi kohta uudestaan. Kuunneltiin, tutkittiin ja ihmeteltiin. Vuodon paikallistaminen oli vaikeaa. Lopulta vuoto löytyi vihjeiden perusteella Konttisen keittiöstä. Siellä oli kirkasta ainetta tuottava pieni tuotantolaitos, joka toimi sähköllä ja vedellä. Sähköä tarvittiin keittämiseen ja kylmää virtaavaa vettä koloniputkessa jäähdyttämään höyrystynyt keitos itse tuotteeksi kirkkaaksi sellaiseksi. Naapurit kiukustuivat siinä määrin, että asiasta tehtiin rikosilmoitus. Kuulusteluissa Konttiselta tiedusteltiin muun muassa hänen kirkkaan juoman myynnistä saamaa taloudellista hyötyä. Hän laskeskeli asiaa näin: -No, siihen mäskiin nyt ei ole juuri mitään mennyt, kun muijan työpaikalta on saatu ilmaiseksi sokeri ja ne muut tarveaineet. Siis siihen mäskiin, josta se itse aine tehdään. Niin, ja meidän talossahan on ilmainen yhteissähkö ja vesihän ei maksa mitään, kun se kuuluu siihen hoitovastikkeeseen. Niin eipä siinä paljon kuluja ole ollut. Ihan puhdasta tavaraa on tullut ihan ilmaiseksi. Tulopuoltahan siinä ei ole minkäänlaista, kun sitä on tehty etupäässä niin kuin itselle ja sukulaisille ja joillekin tutuille. Sinne muijan työpaikallehan sitä on jonkin verran mennyt, kun sieltä on ne aineet järjestynyt. -Enempi tappiollista hommaa se on siinä mielessä ollut, kun siihen menee aikaa niin mahdottomasti. Se on niin hirveän hidasta puuhaa, kun ne laitteet on niin pienet. Joskus, kun on vieraita ollut ja sinne muijan työpaikalle on pitänyt pänikkä laittaa, niin melkein se on aina kaikki mennyt saman tien eikä ole oikein riittänytkään, vaikka olisi alvariinsa liruttanut, valitteli Konttinen. Kiinteistöliitto Uusimaan taloissa osataan tehdä oikeita päätöksiä KIINTEISTÖLIITTO Uusimaa PUOLUEETONTA TUKEA TALOYHTIÖSI PÄÄTÖKSIIN Kiinteistöliitto Uusimaa on yli taloyhtiön palvelujärjestö. 11 asiantuntijan voimin neuvomme, koulutamme ja tiedotamme kaikissa taloyhtiön asioissa: laki, hallinto, talous, tekniikka ja työsuhde. Jäsenpalvelumme ja kattavat netisivumme antavat taloyhtiösi hallitukselle hyvät eväät hallinnoida yhtiötä yhdessä isännöitsijän kanssa. Noin 40 sentillä asunnolta kuussa palvelut ovat käytettävissäsi. Onko taloyhtiösi jo jäsen? ASIANTUNTIJAT APUNASI Käy tutustumassa tai soita (09) (keskus). TALOYHTIÖN VANKKA KIVIJALKA STYRELSENS OCH DISPONENTENS STÖD PÅ SVENSKA FINLANDS SVENSKA FASTIGHETSFÖRENING
12 12 Auktorisoitu vahinkoalan urakoitsija AVU Vesivahinkojen kartoitus Irtoveden poisto Kosteusmittaukset Kuivausurakointi ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Laatua ja luotettavuutta WD Kuivaus Oy, Nihtisillankuja 3 A, Espoo Puhelin Fax Ota yhteyttä tai soita KATTOTUTKA-PALVELU TARKASTUS KORJAUS KUNNOSSAPITO Vesikaton järjestelmällisesti suunniteltu hoito alkaa kuntotarkastuksesta, jolla kartoitetaan korjausta tai huoltoa vaativat kohdat. Kuntotarkastuksen tulosten perusteella laaditaan korjaus- ja huoltosuunnitelma budjetteineen ja toimenpideaikatauluineen. Kuntotarkastus ja suoritettavat toimenpiteet antavat hyvä lähtökohdan vesikaton kunnon jatkuvalle seurannalle. Kunnossapito perustuu sopimukseen, jonka mukaisesti Kattotutka Oy sitoutuu vastaamaan sovituista toimenpiteistä jatkuvasti. Kunnossapitosopimukseen voidaan liittää myös aika ajoin tarvittavia lisäpalveluja, esim. lumen pudotukset ja turvalaitteiden asennukset. Teemme myös yksittäisiä toimeksiantoja kattojen korjaamiseksi.