Source: https://www.mietrechtsiegen.de/wohnungseigentuemer-minderheitenquorum/
Timestamp: 2018-08-22 08:18:26
Document Index: 234980581

Matched Legal Cases: ['§ 522', '§ 522', '§ 542', 'BGH', '§ 546', 'BGH', 'BGH', '§ 24', '§ 130', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 122', '§ 37', '§ 50', '§ 24', '§ 940', '§ 43', '§ 21', '§ 24', '§ 24', '§ 43', '§ 935', '§ 21', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 25', '§ 24', '§ 24', '§ 126', 'BGH', '§ 24', '§ 24', '§ 25', '§ 130', '§ 37', 'BGH', '§ 104', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 130', '§ 145', 'BGH', '§ 104', '§ 130', '§ 133', '§ 164', '§ 182', '§ 104', '§ 24', '§ 145', '§ 355', '§ 130', 'BGH', '§ 24', '§ 37', '§ 122', '§ 50', '§ 45', '§ 122', '§ 45', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 130', '§ 24', '§ 130', 'BGH', '§ 24', '§ 182', '§ 182', '§ 183', '§ 657', '§ 104', '§ 657', '§ 658', '§ 2247', '§ 104', '§ 2253', '§ 2254', '§ 2255']

Wohnungseigentümer – Minderheitenquorum
LG Koblenz, Az.: 2 S 16/18 WEG, Beschluss vom 07.06.2018
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Mainz vom 06.03.2018 – 74 C 5/18 – gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen
Der Klägerin wird eine Frist zur Stellungnahme gesetzt bis zum 25.06.2018.
Die Voraussetzungen nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO sind nach Auffassung der Kammer gegeben. Die Berufung der Klägerin hat keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten, zumal nach § 542 Abs. 2 ZPO die Revision generell ausgeschlossen ist (vgl. BGHZ 152, 195) und auch eine Zulassung nach § 546 ZPO nicht die Revision eröffnet (vgl. BGHZ 113, 362; NJW 2003, 1531). Auch eine Rechtsbeschwerde gegen den hiermit angekündigten Verwerfungsbeschluss ist unzulässig (vgl. BGH NJW 2002, 3783; MDR 2003, 1007).
Im Wege der einstweiligen Verfügung begehrt die Verfügungsklägerin (im Folgenden nur noch Klägerin) die Verpflichtung der Verfügungsbeklagten (im Folgenden nur noch Beklagten) zu Einladung zu einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung.
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Die Klägerin ist Miteigentümerin der Wohnungseigentümergemeinschaft ###-Straße 3, 5, 7, 9, 11,13 in Mainz, der die Regelungen der Teilungserklärung vom 10.05.2002 nebst Nachträgen zu Grunde liegen (vgl. GA Bl. 14ff). Die Beklagte ist Verwalterin der WEG. Die Mehrhausanlage besteht aus 156 Sondereigentumseinheiten in Form von Wohnungseigentum und weiteren Teileigentumseinheiten in Form von Kfz-Stellplätzen in der Tiefgarage. 76 Sondereigentumseinheiten stehen im Eigentum der Klägerin, davon 15 Teileigentumseinheiten. Insgesamt gibt es 80 Miteigentümer in der Eigentümergemeinschaft.
Auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 10.01.2017 beschloss die Eigentümergemeinschaft unter TOP 4 die Sanierung der in den einzelnen Häusern befindlichen Stränge (Abwasser, Lüftung, Warm- und Kaltwasser, Heizung, siehe Beispiel für einen Strang ASt 5, Blatt 84 der Akte) gemäß der Planung des Ingenieurbüros L### (Protokoll der Eigentümerversammlung vom 10.1.2017, Ast 4, Blatt 81 der Akte). Gefasst wurden weitere damit zusammenhängende Beschlüsse, unter anderem beschloss die Eigentümergemeinschaft unter TOP 5 eine Sonderumlage zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme in Höhe von 3.936.465,62 Euro, zahlbar in zwei Raten. Auf die Miteigentumsanteile der Klägerin entfallen dabei 1.980.000 Euro. Hintergrund dieser sogenannten großen Rohleitungs- bzw. Strangsanierung sind unter anderem ein seit längerem bestehender Legionellenbefall in den Trinkwasserleitungen sowie Probleme mit dem Brandschutz. Sämtliche Rohrleitungen haben mittlerweile ein Alter von 44 Jahren und wurden seit Bau der Eigentumsanlage nicht mehr grundsaniert.
Die genannten Beschlüsse wurden durch die Klägerin angefochten. Diesbezüglich wird das Verfahren 74 C 13/17 AG Mainz geführt. Im Wege der einstweiligen Verfügung versuchte die Klägerin eine bis zur Entscheidung in der Hauptsache über die Wirksamkeit der gefassten Beschlüsse eine aufschiebende Wirkung dahingehend zu erreichen, dass ein Baustopp zu veranlassen sei. Ihre diesbezügliche Klage im Verfahren 73 C 19/17 wurde mit Urteil der Kammer vom 28.12.2017 (2 S 18/17 LG Koblenz) abgewiesen, das der Klägerin am 31.8.2017 zugestellt wurde. Die Kammer war der Ansicht, dass die streitigen Beschlüsse weder aus Gründen der mangelnden funktionellen noch sachlichen Beschlusszuständigkeit der Gesamteigentümergemeinschaft zu beanstanden seien. Im Verfahren 74 C 18/17 AG Mainz klagt die Wohnungseigentümergemeinschaft im Urkundsverfahren gegen die Klägerin auf Zahlung des auf sie entfallenden Anteils der Sonderumlage.
Der ursprüngliche Zeitplan für die Sanierung der Maßnahme (avisiert war ein Beginn ab März 2017) konnte nicht eingehalten werden, da der Sonderumlagenanteil der Klägerin bis heute fehlt.
Während der laufenden Verfahren ließ die Klägerin die Maßnahmen, die am 10.01.2017 durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen wurden, nochmals von anderen Architekten und Bauingenieuren überprüfen, unter anderem dem Ingenieurbüro M###. Sie kam zu dem Ergebnis, dass es nicht notwendig ist, sämtliche Leitungen zu erneuern, sondern lediglich die Trinkwasserleitungen und die sich soweit dann hieraus ergebenden Anforderungen des Brandschutzes und der Abluft. Die Klägerin ermittelte hierfür Kosten von 1,1 Millionen Euro (Kostenschätzung des Ingenieurbüros M### vom 11.07.2017 einschließlich Darstellung des Konzeptes, ASt 5, Bl. 84 der Akte).
Die Klägerin informierte die Eigentümer durch ein Rundschreiben über ihre Ergebnisse. Am 20.11.2017 fand eine Eigentümerversammlung statt.
Mit Schreiben vom 21.12.2017 (ASt 7, Blatt 97 der Akte) richtete die Klägerin und 21 weitere Eigentümer ein Einberufungsverlangen für eine außerordentliche Eigentümerversammlung an die Beklagte. Entsprechende Schreiben, unterschrieben von diesen Eigentümern, waren beigefügt (Bl. 105 RS ff. der Akte), wobei sich aus den Daten unter den entsprechenden Schreiben ergibt, dass die Eigentümer ihre Unterschriften zwischen dem 21.11.2017 bis einschließlich 21.12.2017 geleistet haben. Auf dieser Versammlung sollte über die Aufhebung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 10.1.2017 TOP 4 und TOP 5 und das reduzierte Sanierungskonzept abgestimmt werden. Dieses Schreiben wurde der Beklagte am 22.12.2017 persönlich zugestellt. Bis zum Ablauf der dort gesetzten Frist vom 19.1.2018 reagierte die Beklagte nicht.
Einige der Eigentümer widerriefen die von Ihnen abgegebene Forderung nach Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mittlerweile wieder. Im Einzelnen stellt sich dies nun wie folgt dar:
Mit Schreiben vom 21.12.2017 an die Eigentümer teilte die Beklagte mit, dass sich der Beginn der Strangsanierung, die für den 5.3.2018 vorgesehen war, verschieben wird. Als Start der Sanierung ist nunmehr der 6.8.2018 vorgesehen.
Ein Abwarten auf ein Hauptsacheverfahren würde ihr Minderheitenrecht gem. § 24 Absatz 2 WEG letztendlich unterlaufen, wenn zwischenzeitlich Aufträge in erheblichem Umfang vergeben und die Sanierungsarbeiten bereits beginnen würden. Eine Verurteilung zur Zahlung des auf sie entfallenden Anteils der Sonderumlage im Urkundsverfahren sei nun zeitnah zu erwarten, so dass die WEG dann auch über die finanziellen Mittel zum Abschluss der Bauverträge verfüge. Die Umsetzung der Sanierungsbeschlüsse zu TOP 4 vom 10.01.2017 stünde an ab März 2018; dies belege auch der Inhalt des Zeitenplans gemäß Anlage Ast 3 b (GA Bl. 75ff).
Die Verfügungsklägerin hat erstinstanzlich beantragt:
Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ………..in Mainz einzuberufen, mit folgender Tagesordnung:
TOP 1 – Begrüßung und Feststellung der Beschlussfähigkeit
1) TOP 2 – 1) die Eigentümergemeinschaft, beschließt die Aufhebung der Beschlüsse zur Sanierung und Finanzierung der gemeinschaftlichen Ver- und Entsorgungssysteme aus der Versammlung vom 10.1.2017, zu den Tagesordnungspunkten vier und hinsichtlich der Finanzierung derselben, zu TOP 5
2) Die Eigentümergemeinschaft beschließt stattdessen, eine Sanierung in reduziertem Umfange durchzuführen:
– Strangsanierung der Trinkwasserleitungen (Kalt und Warm), sowie die Installation von Abluftventilatoren mit Brandschutzgehäuse,
– Hierzu zugehörige Baustelleneinrichtung einschließlich, soweit notwendig, WC und Dusch-Container
– Soweit notwendig, die Öffnung der Schachtwände, Sanitäranlagen demontieren; entsprechende Rohrleitungen demontieren und neue Leitungen installieren, Anschlüsse vornehmen an vorhandene Armaturen
– Die Ertüchtigung des Brandschutzes durch Installation und zwar in der F 90 als Schachtwand ausgebildet und die oben genannten Abluftventilatoren.
Die oben beschriebenen Maßnahmen gemäß Aufstellung und Kostenschätzung des Ingenieurbüros …….vom 11.7.2017 in einem finanziellen Rahmen bis zu 1.080.312,32 Euro brutto zuzüglich voraussichtlicher Ingenieurhonorare für die Leistungsphasen 1-9 in Höhe von 119.000,00 Euro.
3) Die Eigentümer beschließen, dass der Verwalter ermächtigt und beauftragt wird, drei Angebote von Ingenieurbüros für die Leistungsphasen 1-9 zu dem unter Ziffer 2 näher bezeichneten Vorhaben einzuholen. Die weiteren Schritte, insbesondere die Beauftragung des entsprechenden Ingenieurbüros als auch insbesondere die Vergabe von Leistungen an die Werkunternehmen, erfolgen mit gesonderter Beschlussfassung, insoweit dann die Angebote vorliegen. Dies gilt dann auch für entsprechende Finanzierungsbeschlüsse. (Ende des Entwurfs einer Tagesordnung).
Die Verfügungsbeklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat hierzu vorgetragen: Ein Verfügungsgrund bestehe nicht; es fehle die Eilbedürftigkeit. Die Antragstellerin habe schon längst tätig werden müssen, spätestens aber im letzten Jahr und nicht jetzt erst kurz bevor die Sanierung aktuell anstehe. Bereits auf der Eigentümerversammlung vom 20. 11.2017 hätte über die Anträge der Klägerin entschieden werden können, zumindest hätte die Eigentümerversammlung über die Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung beschließen können (vgl. GA Bl. 172ff). Da das nötige Quorum mittlerweile nicht mehr gegeben sei, da -unstreitig-diverse Eigentümer ihre Aufforderung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung widerrufen hätten, sei die Beklagte auch nicht mehr verpflichtet, eine Einladung zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung einzuberufen. Die Regelung des § 130 Abs. 1 S. 2 BGB und die sich hieraus ergebende Bindungswirkung sei nicht auf das Einberufungsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEG übertragbar. Der Antrag sei auch rechtsmissbräuchlich. Das Ergebnis des bereits zum Nachteil der Klägerin entschiedenen einstweiligen Rechtsschutzverfahrens dürfe durch das jetzige Vorgehen der Klägerin nicht ins Gegenteil verkehrt werden; die Angelegenheit sei bereits Gegenstand einer Eigentümerversammlung gewesen. Der Klägerin sei zuzumuten, den Ausgang des Verfahrens 74 C 13/17, in welchem sie die ursprünglichen Beschlüsse angefochten habe, abzuwarten. Der Beginn der Sanierungsarbeiten sei nun für Anfang August 2018 vorgesehen (GA Bl 182/183).
Das Amtsgericht Mainz hat mit Urteil vom 06.03.2018 die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es zusammenfassend ausgeführt, dass die Klage zulässig aber nicht begründet sei, weil ein Verfügungsanspruch nicht mehr bestehe. Zwar hatte die Klägerin ursprünglich einen Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 24 Abs. 2 WEG auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung; auch ein Einberufungsverlangen sei zunächst wirksam gestellt worden. Durch die Widerrufe einzelner Eigentümer – nur noch 12 Eigentümer verfolgten das Einberufungsverlangen weiter – sei das gesetzlich geforderte Viertel + 1 (21 Eigentümer), das Quorum des § 24 Abs. 2 WEG, unterschritten worden. Das einmalgestellte Einberufungsverlangen könne widerrufen bzw. zurückgenommen werden, auch wenn dies gesetzlich nicht geregelt sei. Hierfür spreche der Vergleich mit ähnlichen Vorschriften, die das Einberufungsverlangen durch eine Minderheit behandeln wie § 122 AktG, 45 GenG, § 37 BGB und § 50 GmbHG. Der Widerruf sei formal korrekt jeweils in der Form des § 24 Abs. 2 WEG erfolgt.
Mit ihrer am 11.04.2018 eingegangenen Berufung verfolgt die Verfügungsklägerin ihre bereits erstinstanzlich gestellten Klageanträge weiter und rügen die Verletzung materiellen Rechts.
Die Berufung der Verfügungsklägerin dürfte nach Ansicht der Kammer aufgrund Ergebnisses ihrer Beratung keinen Erfolg haben.
Das Amtsgericht hat zu Recht die Klage abgewiesen.
Die Voraussetzungen für den Erlass der begehrten einstweiligen Verfügung gemäß § 940 ZPO liegen nicht vor, da zumindest der notwendige Verfügungsanspruch fehlt.
1. Die Klägerin ist zur Erhebung der Klage nach § 43 Nr. 3 WEG prozessführungsbefugt.
Zwar ist allgemein anerkannt, dass der einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch gegen den Verwalter nicht ohne einen ermächtigenden Beschluss der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen kann. In Ausnahmefällen ist jedoch der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, einen grundsätzlich den Wohnungseigentümern zustehenden Anspruch gerichtlich geltend zu machen. Dies gilt insbesondere dann, wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer der Anspruch als Individualanspruch alleine zusteht; hierzu zählen Ansprüche beim Streit um die ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG (vgl. BayObLG, Beschluss vom 19.03.2003, 2Z BR 10/03), insbesondere, wenn der Verwalter seine Pflicht zur Einberufung der Versammlung verletzt (vgl. Kümmel / Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 24 Rdnr. 15). Diese nach § 24 Abs. 2 WEG dem Verwalter obliegende Pflicht geht im Falle ihrer Verletzung durch den Verwalter nicht auf die Wohnungseigentümer über; ihre Einhaltung kann in diesem Fall vielmehr von jedem Eigentümer im gerichtlichen Verfahren nach § 43 Nr. 3 WEG mit dem Ziel verfolgt werden, dass der Verwalter auf seine Pflicht hingewiesen wird (so BayObLG, Beschluss vom 27.01.1970, 2Z BR 22/69; BayObLG, Beschluss vom 25.06.1992, 2Z BR 25/92). Der Klage fehlt nicht deshalb das Rechtsschutzbedürfnis, weil der Kläger sich selbst zur Einberufung einer Versammlung ermächtigen lassen könnte. Die Einberufung einer Versammlung ist originäre Aufgabe des Verwalters. Ein Einzeleigentümer muss den Zeit- und Kostenaufwand einer Einberufung nicht auf sich nehmen (vgl. Kümmel / Vandenhouten, a. a. O.)
2. Bei besonderer Dringlichkeit kann nach §§ 935, 940 ZPO der Verwalter im Wege einstweiliger Verfügung in Anspruch genommen werden. Der Verfügungsanspruch ergibt sich aus § 21 Abs. 4 WEG. Da die angestrebte einstweilige Verfügung in Form einer Leistungsverfügung die Hauptsache vorwegnehmen würde, sind an das Vorliegen des Verfügungsgrundes hohe Anforderungen zu stellen. Der Antragsteller muss glaubhaft machen, dass ihm durch die mit der Durchführung des Hauptsacheverfahrens verbundene Verzögerung der Eigentümerversammlung ein erheblicher und irreparabler Schaden droht. (vgl. LG München, ZMR 2011, 839).
3. Ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten gemäß § 24 Abs. 2 WEG auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung besteht (nicht) mehr.
Die Vorschrift bezweckt den Schutz der Minderheit und soll als Ausfluss des Mitgliedschaftsrechts die Ausübung der an die Eigentümerversammlung gebundenen Rechte gewährleisten, vor allem des Rechts auf Beschlussfassung (vgl. Schultzky in: Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 24 Rdnr. 7).
Der Verwalter hat zu einer solchen außerordentlichen Eigentümerversammlung einzuladen, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird (§ 24 Abs. 2, 2. Halbsatz WEG). Das Einberufungsverlangen müssen mehr als 25 % aller Eigentümer – gerechnet nach Köpfen – mittragen. Steht eine Wohnungseigentumseinheit im Bruchteilseigentum mehrerer Personen, zählen die Bruchteilsberechtigten nur als ein Kopf. Das Einberufungsverlangen muss in diesem Fall analog § 25 Abs. 2 WEG von allen Bruchteilsberechtigten mitgetragen werden (vgl. Kümmel / Vandenhouten a. a. O., § 24 Rdnr. 8). Das Minderheitenquorum berechnet sich auch dann nach Köpfen, wenn das Stimmrecht einem anderen Kriterium – etwa Miteigentumsanteilen oder Anzahl der Einheiten – folgt (vgl. OLG Hamm, NJW 1973, 2300). Das Minderheitenquorum muss zunächst im Zeitpunkt des Zugangs des Einberufungsverlangens beim Verwalter erfüllt sein (vgl. Kümmel / Vandenhouten, a. a. O., § 24 Rdnr. 10.).
Das Einberufungsverlangen muss schriftlich erklärt werden. Dies setzt gemäß § 126 BGB die eigenhändige Unterschrift des Erklärenden voraus. Ein Telefaxschreiben erfüllt das Schriftformerfordernis nicht (vgl. BGH NJW 1997, 3169). Die Eigentümer müssen das Einberufungsverlangen nicht in einer Urkunde erklären. Es genügt, wenn mehrere Eigentümer unabhängig voneinander die Durchführung einer Eigentümerversammlung mit inhaltsgleichen Tagesordnungspunkten verlangen (vgl. BayObLG WuM 1990, 464).
In dem Einberufungsverlangen müssen dem Verwalter der Zweck und die Gründe für die Durchführung der Eigentümerversammlung mitgeteilt werden; hieran sind allerdings nur geringe Anforderungen zu stellen. Die Eigentümer müssen lediglich zum Ausdruck bringen, welche Angelegenheiten in der Versammlung behandelt werden sollen und warum nicht bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung abgewartet werden könne.
Den Zeitpunkt der Versammlung bestimmt der Verwalter, ihm ist dabei ein Ermessenspielraum eingeräumt (vgl. BayObLG WuM 1991, 131). Der Ermessenspielraum ist bei einer erst zweieinhalb Monate nach Eingang des Einberufungsverlangens stattfindenden Versammlung überschritten (vgl. BayObLG NZM 2003, 317). In der Regel sollte die Versammlung binnen 2 Wochen einberufen werden und binnen Monatsfrist stattfinden (vgl. Kümmel / Vandenhouten, a. a. O., § 24 Rdnr. 13 m. w. N.).
4. Die Voraussetzungen des § 24 Abs. 2 WEG lagen ursprünglich einmal vor. Ein Einberufungsverlangen war zunächst wirksam gestellt worden.
Im Zeitpunkt des Zugangs des Aufforderungsverlangens war das gesetzliche Quorum erfüllt. Unstreitig setzt sich die Wohnungseigentümergemeinschaft aus 80 Miteigentümern (Kopfanzahl) zusammen. Am 22.12.2017 wurde der Beklagten das Einberufungsverlangen von 22 Eigentümern übergeben. 22 von 80 Eigentümern stellen mehr als das geforderte Viertel + mindestens 1 (21) Eigentümer. Keine Auswirkungen hat es insoweit, als für die Bruchteilseigentümer Eheleute T### und T### nur der Ehemann selbst unterschrieben hat und mithin das Einberufungsverlangen in diesem Fall analog § 25 Abs. 2 WEG nicht von allen Bruchteilsberechtigten – schriftlich – mitgetragen wurde, da auch unter Nichtberücksichtigung dieser Miteigentümer immer noch Einberufungsverlangen von 21 Eigentümern – und damit in Erfüllung des Quorums abgegeben wurden.
Soweit diverse Eigentümer ihre Erklärungen später widerrufen haben verhinderte dies zunächst nicht, dass ihre Erklärungen zunächst einmal wirksam waren. Nur dann, wenn der Widerruf vorher oder gleichzeitig mit der Aufforderung zur Einladung zu einer Eigentümerversammlung zugegangen wäre (§ 130 Absatz 1 Satz 2 BGB analog), wäre die Erklärung rechtlich nicht wirksam geworden. Dies war aber nicht der Fall.
Einzig die Eigentümerin Fuchs setzte sich vor der Übergabe des Schreibens am 22.12.2017 mit der Beklagten in Verbindung. Nach dem unstreitigen Vortrag in der mündlichen Verhandlung erster Instanz seitens des Objektbetreuers N###, der wohl als zur Entgegennahme von Willenserklärungen gegenüber der Beklagten bevollmächtigt war, kontaktierte ihn die Eigentümerin Fuchs, bevor die Beklagte das Schreiben der Klägerin erhielt. Auf Nachfrage des Gerichts, was sie denn konkret gesagt habe, gab Herr N### an, sie habe erklärt, er solle vorbeikommen, sie wolle mit ihm über die von ihr unterzeichnete Erklärung reden. Damit sagte sie aber in dem Telefonat gerade nicht, dass sie an ihrer Erklärung nicht mehr festhalten wolle.
Unerheblich ist, dass der Eigentümer …..möglicherweise vor Zugang des Schreibens vom 22.12.2017 gegenüber der Verwaltungsbeirätin Schönfeld geäußert hat, er wolle an der Erklärung nicht mehr festhalten. Diese war nicht zum Empfang von Willenserklärungen gegenüber der Be-
klagten bevollmächtigt. Im Übrigen konnte die Beklagte in der Verhandlung erster Instanz auch nicht sagen, wann genau (die Äußerung kann auch zwischen dem 23.12.2017 und dem 10.1.2018 gefallen sein) und was exakt der Eigentümer …..gegenüber der Verwaltungsbeirätin geäußert hatte.
Soweit ansonsten nach dem 22.12.2017 die Aufforderungen zur Einladung zu einer Eigentümerversammlung widerrufen wurden, konnte dies die Wirksamkeit des Einberufungsverlangens nicht verhindern.
5. Das Einberufungsverlangen ist lediglich eine geschäftsähnliche Handlung (Münchner Kommentar BGB-Arnold, 7. Aufl: 2015, BGB § 37, Rn. 6) und keine Willenserklärung. Denn eine Willenserklärung ist eine private Äußerung einer Person, die auf die Herbeiführung einer rechtlichen Wirkung gerichtet und rechtlich bindend ist (vgl. BGHZ 145,343, 346) bzw. eine Äußerung einer Person, die auf die Herbeiführung einer Rechtfolge gerichtet ist, die eintritt, weil sie gewollt ist.
Dies trifft auf das sogenannte Einberufungsverlangen nicht zu. Denn sie ist nur eine Willensäußerung oder Mitteilung, an die das Gesetz Rechtsfolgen knüpft, selbst wenn sie nicht gewollt sind. Hingegen ist eine Stimmabgabe im Rahmen eines zur Abstimmung gestellten Beschlusses einer Eigentümerversammlung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Versammlungsleiter, auf die die allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen der §§ 104 – 185 BGB Anwendung finden (vgl. BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 37/02 -, BGHZ, 152, 63/67). Nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter kann diese nicht mehr widerrufen werden (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 254/11 -, MDR 2012, 577); denn nach § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB wird eine Willenserklärung mit ihrem Zugang wirksam und bindet den Erklärenden (vgl. § 145 Abs. 1 BGB).
Über die geschäftsähnlichen Handlungen enthält das Gesetz keine allgemeinen Regelungen. Regelmäßig werden sie indes in dem Bewusstsein oder gar in der Absicht vorgenommen, dass damit Rechtsfolgen ausgelöst werden. Insoweit besteht eine Ähnlichkeit mit den Rechtsgeschäften. Daher sind vielfach die Regeln über Rechtsgeschäfte entsprechend anzuwenden (vgl BGH 47, 357; NJW 1989, 1792). Das gilt etwa für die Geschäftsfähigkeit (§§ 104ff), das Wirksamwerden (§§ 130ff), die Auslegung (§ 133), die Stellvertretung (§§ 164ff), die Zustimmung (§§ 182ff). Jedoch werden unter den geschäftsähnlichen Handlungen sehr verschiedenartige Fallgruppen zusammengefasst. Deshalb ist jeweils zu prüfen, inwieweit sie einem Rechtsgeschäft ähneln und welche Bestimmungen daher einer analogen Anwendung fähig sind; eine Analogie darf also niemals schematisch vorgenommen werden. (Müller in: Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, Einleitung vor § 104). Ihre analoge Anwendung ist nur dann geboten, wenn es eine planwidrige Regelungslücke gibt und die Interessenlage vergleichbar ist.
6. Auch die Kammer ist der Auffassung, dass das Quorum des § 24 Absatz 2 WEG nicht nur im Zeitpunkt des Zugangs des Einberufungsverlangens beim Verwalter vorliegen muss, sondern es muss auch noch bis zur tatsächlichen Einladung zur Eigentümerversammlung durch diesen bzw. im Schluss der mündlichen Verhandlung fortbestehen, wenn der Verwalter dem Verlangen nicht nachkommt und ein Minderheiteneigentümer gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen muss, um den Verwalter zur Einladung verpflichten zu lassen. Dies ist hier nicht der Fall.
Durch die schriftlichen Rücknahmeerklärungen diverser Eigentümer ist nunmehr das Quorum nicht mehr erfüllt. Die Anzahl der Eigentümer ist unter das gesetzlich geforderte Viertel + 1 (21 Eigentümer) gefallen. Nur noch 12 Eigentümer verfolgen das Einberufungsverlangen derzeit weiter.
Das einmal gestellte Einberufungsverlangen kann zurückgenommen werden. Die Tatsache, dass die Rücknahme des Einberufungsverlangens gesetzlich nicht geregelt ist, steht der Zulässigkeit desselben nicht entgegen.
Grundsätzlich kann man sich von einmal wirksam gewordene Willenserklärungen nur unter bestimmten, im Einzelnen gesetzlich geregelten Voraussetzungen wieder lösen. Gerade dann, wenn Willenserklärungen auf den Abschluss eines Vertrages gerichtet sind (§§ 145 ff. BGB), gebietet dies schon der Schutz des Vertrauens des anderen Teils auf die Wirksamkeit der Willenserklärung. Um sich von einer einmal abgegeben Willenserklärung wieder lösen zu können, sieht das BGB neben der Anfechtung in bestimmten Fällen auch ein Widerrufsrecht vor (vgl. § 355 BGB: Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen – Fernabsatzvertrag, Haustürgeschäft, Verbraucherdarlehensvertrag, Verbraucherbauvertrag). Der Schutz des Verbrauchers wird in diesen Fällen höher gewichtet als das Vertrauen des Vertragspartners auf den Fortbestand des Rechtsgeschäfts.
Bei hier gegebenen geschäftsähnlichen Handlungen, d.h. Erklärungen, die auf einen tatsächlichen Erfolg gerichtet sind und deren Rechtsfolgen kraft Gesetzes eintreten, wie hier das Einberufungsverlangen, ist die Regelung des § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. die daraus abzuleitende zukünftige Bindungswirkung nach Zugang beim Verwalter nicht in analoger Weise übertragbar.
Notwendig hierfür wäre eine planwidrige Regelungslücke oder eine im Hinblick auf eine Willenserklärung und deren Rechtsfolgen vergleichbare Interessenlage. Denn die Grundsätze über die Willenserklärungen können nicht schematisch auf geschäftsähnliche Handlungen übertragen werden. Vielmehr ist jedem Handlungstyp seiner Eigenart und seiner typischen Interessenlage Rechnung zu tragen (BGH NJW 2001, 289).
Es liegt weder eine Regelungslücke vor, noch ist eine vergleichbare Interessenlage im Hinblick auf die Folgen einer Willenserklärung gegeben.
Zum einen ist der Empfänger des Verlangens – der Verwalter (der Beklagte) – nicht in gleicher Weise schutzbedürftig, wie der der Adressat einer mit rechtsgeschäftlichem Bindungswillen abgegebenen Willenserklärung.
Zudem gilt folgendes: § 24 Abs 2 WEG knüpft die Einberufungspflicht des Verwalters an das Vorliegen des Minderheitenquorums; insofern handelt es sich um eine Einberufungsvoraussetzung. Im Zeitpunkt des Zugangs beim Verwalter muss das Einberufungsverlangen von mehr als 1/4 der Wohnungseigentümer unterstützt werden, was anhand der erforderlichen Unterschriften ermittelt werden kann. Insofern korrespondiert die wohnungseigentumsrechtliche Regelung mit vergleichbaren Bestimmungen im Vereins- und Gesellschaftsrecht (§§ 37 BGB, § 122 1 AktG, § 50 GmbHG, § 45 GenG).
Mit Blick auf die dortigen Bestimmungen ist diskussionswürdig, ob das Quorum von mehr als 1/4 der Wohnungseigentümer auch nach dem Zugang beim Verwalter unverändert bestehen bleiben muss oder ob Veränderungen im Personenkreis der die Einberufung fordernden Wohnungseigentümer bis zur Ladung des Verwalters oder aber dem Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in einem Rechtsstreit unerheblich sind. Vorstellbar ist, dass der Verwalter auf das formgerecht zugegangene Verlangen von mehr als 1/4 der Wohnungseigentümer die Versammlung einberuft, im Versammlungszeitpunkt oder bereits zuvor aber die Mindestquote nicht mehr gegeben ist, weil einige Wohnungseigentümer – wie hier gegeben – ihr Einberufungsverlangen aufgegeben bzw. zurückgenommen haben.
Im Gesellschaftsrecht – speziell für die AG – vertritt die obergerichtliche Rechtsprechung die Auffassung, dass für die Einberufung einer Hauptversammlung auf Verlangen einer Aktionärsminderheit eine Kontinuität des Minderheitenquorums in dem Sinne erforderlich ist, dass die Aktionäre, die sich nach § 122 I AktG erfolglos an den Vorstand gewandt haben, auch mit der Mindestquote das gerichtliche Ermächtigungsverfahren bis zum Zeitpunkt der letzten Tatsachenentscheidung betreiben. Für die vergleichbare Ermächtigungsvorschrift des § 45 III GenG ist das RG davon ausgegangen, dass die Mindestzahl der die Einberufung verlangenden Minderheit nicht nur zur Zeit der Erteilung der Ermächtigung, sondern auch zur Zeit der Einberufung der Versammlung noch gegeben sein muss.
Ob diese Rechtsprechung auf das Wohnungseigentumsrecht übertragbar ist oder nicht, kann offenbleiben, obwohl die Kammer der Ansicht des Amtsgerichts unter der nachfolgenden Einschränkung folgt, zumal nach der Gesetzesbegründung (vgl. 1 BR-Drucksache vom 15.12.1950/26.1.1951, S. 23 zu § 24 WEG) die genannte Bestimmung des § 24 WEG sich eindeutig an die Vorschriften des Vereinsrechts anlehnen und mithin bei der Auslegung des § 24 WEG heranzuziehen sind. Denn eine entsprechende Anwendung der genannten vereins- und gesellschaftsrechtlichen Vorschriften zum Minderheitenquorum ist schon deshalb nicht geboten, weil eine planwidrige Gesetzeslücke im Wohnungseigentumsrecht nicht vorliegt. Das Erreichen des Minderheitenquorums des § 24 Abs. 2 WEG ist eine Einberufungsvoraussetzung, nicht mehr und nicht weniger. Sie ist mithin lediglich eine geschäftsähnliche Handlung.
Im Falle eines Einberufungsverlangens ist eine Rücknahme daher ohne Präklusion durch § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB desselben möglich und beachtlich (so auch Staudinger-Häublein, BGB, 2018, § 24, Rn 51). Dies auch deshalb, weil die hier entgegenstehende Vorschrift des § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB auch nicht entsprechend anwendbar ist (vgl. BGHZ 100, 264, 267).
Die Möglichkeit, ein Einberufungsverlangen an den Verwalter zu richten stellt, begründet für den Minderheiteneigentümer einen rechtlichen Vorteil. Sollte der Minderheiteneigentümer sich dieses Vorteils wieder begeben wollen, so ist kein Grund ersichtlich, warum er dies nicht dürfen sollte. Auf Seiten des Erklärungsempfängers, des zur Einberufung verpflichteten Verwalters, ist kein Nachteil zu erkennen, der es geböte, den Eigentümer an seinem einmal wirksam gewordenen Einberufungsverlangen festzuhalten. Aber auch die weiteren Minderheiteneigentümer, die das Einberufungsverlangen unterstützen, sind nicht in gleicher Weise schutzbedürftig wie ein Vertragspartner. Der Gesetzgeber hat mit der Festlegung eines bestimmten Minderheitenquorums das Minderheitenrecht von Anfang an nur für den Fall eingeräumt, dass das Quorum auch erfüllt ist. Ein Vertrauen der übrigen Minderheiteneigentümer, ein Einberufungsverlangen mit weniger als einem Viertel der Eigentümer durchsetzen zu können, konnte sich daher gar nicht bilden.
Davon, dass ein Einberufungsverlangen auch nach Zugang an einen Verwalter „widerrufen“ werden kann, geht das Oberlandesgericht Hamm in seinem Beschluss vom 02.07.2001 aus (vgl. WuM 2001, 461ff).
Die gegen die Zulässigkeit einer Rücknahme von Einberufungsverlangen einzelner Eigentümer vorgebrachten Argumente der Klägerin verfangen indes nicht. Denn § 24 Abs. 2 WEG bezweckt wie zuvor dargelegt – allein den Schutz der Minderheit und soll als Ausfluss des Mitgliedschaftsrechts die Ausübung der an die Eigentümerversammlung gebundenen Rechte gewährleisten, vor allem des Rechts auf Beschlussfassung. Wenn allerdings einzelne Miteigentümer auf ihre Rechte verzichten wollen, so ist dies wiederum ebenfalls hinzunehmen. Es ist nämlich nicht zu erkennen, wieso es geboten sein sollte, eine Versammlung durchzuführen, obwohl einzelne Eigentümer von der Notwendigkeit einer solchen nicht mehr überzeugt sind.
Aber auch im Rahmen anderer geschäftsähnlicher Handlungen ist eine Rücknahme als zulässig erachtet worden.
Ein Vergleich mit der Zustimmung nach § 182 BGB, die ebenfalls eine geschäftsähnliche Handlung ist (vgl. Ellenberg in: Palandt, BGB, 77. Aufl., Einf. vor § 182 Rdnr. 3, zeigt, dass eine indirekte Begünstigung eines Dritten nicht in gleichem Maße schutzwürdig sein muss wie die des Erklärungsempfängers. Die Einwilligung, d.h. die vorherige Zustimmung, ist grds. bis zur Vornahme des Rechtsgeschäftes widerruflich (§ 183 BGB). Auch hier wird derjenige, der aufgrund der Einwilligung nunmehr ein Rechtsgeschäft vornehmen könnte, indirekt durch diese begünstigt, sein Vertrauen wird aber nicht geschützt, sondern nur das des Rechtsgeschäftspartners (denn nach Abschluss desselben kann die Einwilligung nicht mehr widerrufen werden).
Für die Auslobung nach § 657 BGB, ebenfalls eine geschäftsähnliche Handlung (vgl. Ellenberger in: Palandt, a. a. O., Übbl 11 vor § 104), gilt nichts anderes. Diese kann bis zur Vornahme der Handlung, also bei Herbeiführung des Erfolges, d. h. eines durch den Erfolg qualifizierten Form des Verhaltens, nach § 657 BGB frei widerrufen werden (§ 658 BGB). Übertragen auf das hier streitgegenständliche Einberufungsverlangen wäre dies der Ausspruch der Ladung zu einer Eigentümerversammlung.
Ähnliches gilt für das Testament nach § 2247 BGB, welche ebenfalls eine solche geschäftsähnliche Handlung ist (vgl. Ellenberger in: Palandt, a. a. O., Übbl 11 vor § 104), das jederzeit im Ganzen oder nur zu Teilen widerrufen werden kann (§ 2253 BGB), entweder durch Errichtung eines neuen Testamentes (§ 2254 BGB), Vernichtung oder Veränderung (§ 2255 BGB) oder gar durch bloße Rücknahme aus der amtlichen Verwahrung), wobei das Rückgabeverlangen selbst wiederum auch keine Willenserklärung sondern lediglich eine geschäftsähnliche Handlung darstellt (vgl. OLG Hamm, MDR 2012, 1349-1350).
7. Dem Beklagten ### wird daher zur Vermeidung weiterer Kosten die Zurücknahme seiner Berufung empfohlen. Denn im Falle der Berufungsrücknahme ermäßigen sich die Gerichtsgebühren von 4,0 auf 2,0 Gebühren (vgl. Nr. 1222 Kostenverzeichnis zum GKG).
Asbestbelastung einer Mietwohnung – Schadensersatzanspruch des Mieters WEG – Verwalterwahl – Anfechtung
Verwirkung des Rechts auf Nebenkostenabrechnung
Betriebskosten – Abrechnung von konkreten Nebenkosten
Instandsetzungspflicht – Übertragung auf einzelnen Sondereigentümer – Verjährung
Eintritt in Mietverhältnis nach Tod des Mieters
Heizperiode – durch Vermieter geschuldete Raumtemperatur
Klage auf künftige Mietwohnungsräumung vor Ablauf der Widerspruchsfrist
Sittenwidrige Mieterschädigung – Aufspaltung der Miete in SGB II-Leistungen und Zusatzentgelt
WEG: Änderung der Kostenverteilung durch Beschluss mit einfacher Mehrheit
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