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Timestamp: 2018-09-23 08:21:41+00:00
Document Index: 230066471

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art.21', 'art 42', 'art 15', 'art.15', 'art.42']

Universimmo.com - renouvellement contrat
renouvellement contrat Imprimer le sujet
Posté - 06 janv. 2018 : 21:40:08
Lors de sa dernière réunion, le CS a pris la décision de ne pas renouveler le contrat de maintenance de notre installation de chauffage avec le prestataire jusqu'alors titulaire du marché d'un montant d'environ 20 000€.
Peut-on considérer que cette prise de position ne soit que du ressort du CS alors que le problème du renouvellement de contrat n'a même pas été évoqué lors de la dernière AG?
1 Posté - 06 janv. 2018 : 22:10:32
ce n'est pas le CS qui décide
il faudrait connaitre le dossier: peut^tre y a t il des problèmes avec l’exécution des prestations du contrat, peut être est ce pour faire une mise en concurrence...?
2 Posté - 07 janv. 2018 : 07:58:02
Dans le CR de réunion du CS qui annonce la décision, il est précisé que:
- la qualité de service du prestataire actuel n'est pas jugée satisfaisante (ce qui n'a jamais été évoqué en AG)
- 3 propositions ont été examinées et on a retenu celle jugée satisfaisante et de plus la moins chère;
Ceci étant peut-on admettre la décision du CS étant précisé que, par décision de l'AG, "le CS pourra statuer seul, pour les marchés, les travaux et les contrats de fournitures conclus pour l'entretien général de la copropriété, en dessous de 5 000€ HT, avec un plafond de 15 000€ par année et ce sans qu'il soit nécessaire de convoquer une AG..." ?
3 Posté - 07 janv. 2018 : 08:03:55
Le CS peut tout à fait conseiller au syndic de résilier un contrat dans les délais légaux, sans attendre une AG, pour mettre en concurrence, l'ancien chauffagiste pouvant faire acte d'une nouvelle candidature.
Le CS peut estimer que la prestation ne convient pas, et là aussi conseiller au syndic d'arrêter le contrat dans les conditions légales.
On ne peut pas sans arrêt faire des AGs pour les contrats courants quand les dates de résiliation ne coïncident pas.
je viens de lire votre nouveau message, ce qui confirme ce que j'ai émis.
Pour moi, il y a rien d'anormal dans ce fonctionnement dans la mesure où le prestataire choisi fait la même prestation que l'ancien et qui correspond à ce qui a été décidé par une AG en son temps et que le budget est respecté.
Pour moi, c'est la marche normale. La prochaine AG peut aussi ratifier cette démarche si on le souhaite.
4 Posté - 07 janv. 2018 : 09:28:26
Merci beaucoup pour cet avis très circonstancié.
5 Posté - 07 janv. 2018 : 09:56:22
vous avez donc mis le montant de consultation de l'AG à partir de 15 000€...
6 Posté - 07 janv. 2018 : 09:58:38
Tant que le nouveau contrat de maintenance ne dépasse pas d'un centime l'ancien contrat, vous n'êtes pas tenu de faire une AG.
Faites juste attention à bien résilier l'ancien à temps dans les termes de votre contrat.
Vous l'expliquerez ensuite lors de l'AG dans votre compte rendu d'action du CS
7 Posté - 07 janv. 2018 : 11:05:33
dan69 : le CS peut se saisir de TOUS les dossiers concernant le SDC- la loi de la copropriété - par conséquent, se pencher sur tous les contrats est dans sa mission.
Il peut aussi prendre conseil auprès d'expert; ce sont des frais du SDC.
Mais, il n'émet que des avis. Il a obligation de rendre compte de sa mission dans un arapport annuel joint à l'OdJ.
Il donne son avis au syndic ET à l'AG; AG est la seule décisionnaire.
Dans le cas de contrat de maintenance, d'assurance, .... qui sont des charges de fonctionnement courant, l'AG a adopté un budget et un cout pour chaque contrat.
Le syndic peut donc changer de contrat dans la limite du budget; et il suivra ou non l'avis émis par le CS.
Attention, ces changements ne doivent revoir à la baisse les garanties proposées dans ses contrats.
Sauf faute des fournisseurs, le syndic ne pourra pas résilier ce contrat avant la date d'échéance.
Le CS et le syndic doivent rendre des comptes à l'AG; les copros doivent demander les raisons de ce changement de contrat au syndic et au CS lors de l'aG.
8 Posté - 07 janv. 2018 : 21:29:09
Ce n'est pas exact : il faut parler des "conditions essentielles" du contrat, pour chacune des parties.
Il est certain que l'échéancier des contrats "courants" du syndicat ne permet pas, très souvent, de passer par l'AG pour leur dénonciation et leur renouvellement.
Dans la mesure ou les conditions essentielles n'en sont pas notablement modifiées, tant pour le prix mais aussi (surtout) pour les prestations au profit du syndicat, le syndic peut engager les actions nécessaires.
Passer d'un contrat de 20.000 € à 20.800 avec des prestations nouvelles ou un peu plus favorables au syndicat n'est pas outrepasser les pouvoirs du syndic.
Du syndic !
Qui doit s'appuyer sur l'avis du CS, qu'il demandera par écrit, y compris s'il y a mise en concurrence..
Etant entendu que c'est le syndic qui peut seul résilier un contrat et en souscrire un autre au nom du syndicat, et non le CS.
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2018 21:30:58
9 Posté - 07 janv. 2018 : 22:20:16
Gédehem, je parlais évidemment de contrat à l'identique
10 Posté - 08 janv. 2018 : 22:45:08
ce qui me choque et n’a pas été relevé jusqu’à présent ,c’est ce qu’a écrit dan69 :Ceci étant peut-on admettre la décision du CS étant précisé que, par décision de l'AG, "le CS pourra statuer seul, pour les marchés, les travaux et les contrats de fournitures conclus pour l'entretien général de la copropriété, en dessous de 5 000€ HT, avec un plafond de 15 000€ par année et ce sans qu'il soit nécessaire de convoquer une AG..."
Ainsi donc l’AG peut autoriser un CS à dépenser 15000€ pour de l’entretien alors qu’il y a un syndic avec un budget, des décisions d’AG pour les travaux du 14-2 et une procédure pour les travaux urgents et pour finir des mandats au CS ou à d’autres donnés par l’AG pour un acte expressément déterminé. Ce genre de chèque en blanc au CS me semble dépourvu de toute légalité ! ! !
11 Posté - 09 janv. 2018 : 00:02:44
Sans doute, mais la décision prise par cette AG n'ayant pas été contestée dans les 2 mois, elle s'applique !
Ceci étant, il n'est pas dit que la résiliation comme le nouveau contrat aient été réalisés par le CS lui-même.
Il s'agissait peut être d'une décision du CS sur un "avis" donné au syndic (il faut résilier le contrat en cours et passer celui-ci), d'où la confusion.
12 Posté - 09 janv. 2018 : 15:50:32
Négatif : les articles 14-1 et 14-2 de la loi sont d'ordre public : une telle décision doit être réputée non écrite ! Autrement dit c'est comme si elle n'avait jamais été prise.
Édité par - rédaction Universimmo le 09 janv. 2018 15:50:45
13 Posté - 09 janv. 2018 : 16:18:49
Sur le principe, vous avez raison : comme cela est relevé dans d'autres cas, c'est une "non décision", l'AG n'ayant pas compétence pour décider contre les textes.
Sauf que c'est au juge de le constater en cas de litige.
C'est par exemple au copropriétaire de contester l'imputation qui lui est faite de telle charge par le syndic, la dite charge découlant d'une "non décision" ....
Si personne ne la conteste, une "non décision" s'applique ..... (*)
Dans le cas exposé, il s'agissant de "remplacer" un contrat existant par un autre, sans doute dans des conditions similaires. Le budget correspondant (14-1 ou 2) devait donc bien exister.
(*) on le sait avec des états datés 'folklo', personne ne pouvant contester les demandes (abusives) du syndic (chantage à la vente).
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2018 16:22:05
14 Posté - 11 janv. 2018 : 15:16:18
Un copropriétaire peut refuser de payer sa quote-part : si le syndic engage une procédure, il la perdra à tous les coups, ce qui va mettre la pagaille dans la copropriété ! Il vaut mieux éviter...
Donc, même non contestée, la décision reste inapplicable...
15 Posté - 11 janv. 2018 : 15:48:46
Tant qu'elle existe elle n'est pas une non décision.
ce que vous indiquez, Rédaction universimmo c'est qu'un non-exécution d'une telle décision s'impose (je ne vois pas ou pas encore de non-décision, tant que le Juge nel'a pas ordonné).
Mais est-ce que quelqu'un pourrait reprocher au syndic d'avoir appliqué une décision d'AG? Impossible puisque c'est le mandat
Est-ce que quelqu'un pourrait faire grief au syndic de ne pas appliquer. Sur le principe, oui puisque le mandat ne serait pas exécuté.
Le copropriétaire qui agit contre ce que vous appelez non-décision agit contre le syndicat qui est le fautif.
Le syndic risque lui une action contre lui-même (Mise en route de sa propre assurance... hausse de la cotisation,....) qu'il certes gagner mais qui peu lui couter
Édité par - ribouldingue le 11 janv. 2018 15:58:33
16 Posté - 11 janv. 2018 : 16:01:02
Vous abordez ici la notion de "décision" susceptible d'être contestée selon L.42.
Ou non, si elle est 'inexistante"...
Notion de "décision" définie par la Cour de cassation (28.04.1993) : " ..disposition adoptée par l'AG qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe".
Ou encore, selon CA Paris 17.041998 " l'adoption d'une position définitive consacrée par un vote" (*)
Reste la pseudo "décision" sans existence juridique ..... pour laquelle le délai de contestation des 2 mois n'est pas applicable, puisqu'il n'y aurait pas "décision"....
C'est là que les choses "se corsent" ......
Car s'il y a litige, cela restera soumis à l'appréciation du juge.
Ainsi une décision d'AG prise "contre" une disposition légale, ou hors du champ de compétence du syndicat .... Qui va en 'juger' ?
Il y a une 1/2 feuille de papier à cigarette entre une disposition ou clause "non écrite", qui n'a jamais existé, et une décision sans existence juridique, qui n'oblige à rien.
Pour la décision d'AG sans existence (inexistence juridique), le délai des 2 mois n'est pas applicable, puisqu'il ne concerne que la contestation des "vraies" décisions ....
Pour les "fausses", la CA de Paris (21.03.2002, in AJDI 2002) a estimé que sa contestation relevait de l'al.1 de L.42 : délai 10 ans ....
Délai durant lequel il serait possible d'invoquer l'inexistence de la décision.
Après ces 10 ans ? Peut être aussi ...... qui sait ?
D'où le tri à faire entre les 'vraies' et 'fausses' décisions.
Sur le présent sujet (il faut bien y revenir ), un contrat de maintenance de la chaufferie existait, le budget nécessaire sans aucun doute prévu au budget prévisionnel.
Comme cela arrive parfois, ce contrat a été résilié pour en souscrire un autre, à des conditions similaires voire plus avantageuses pour le syndicat.
Il n'y a pas alors nécessité d'en passer par l'AG.
Etant entedu que tous ces actes sont passés par le syndic, le Cs ne pouvant ici émettre qu'un 'avis' faute d'une délégation de pouvoir donnée par une AG (D.art.21).
(*) on parle bien de l'adoption d'une position définitive, et non de l'adoption d'une proposition, le sens de cette position étant indifférent (ceci pour ceux qui mélangent "position" avec "sens de la position", ou "adoption d'une décision" avec "adoption de la proposition", .. suivez mon regard .... )
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2018 16:15:39
17 Posté - 11 janv. 2018 : 16:49:24
Il n'y a pas que l'art 42 qui peut être évoqué mais l'art 15 "Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic."
Ci-joint un excellent article sur le sujet.
http://guegan-avocat-immobilier.com...orpietaires/
18 Posté - 11 janv. 2018 : 18:10:55
Sans vouloir vous offenser, la possibilité de recours offerte à tout copropriétaire par l'art.15 n'a rien à voir avec ce dont nous parlons ....: l'inexistence d'une 'décision', qui ne pourrait être objet d'une contestation puisque sans effet..
Dont la solution reste : le syndic ayant mis en œuvre une décision d'AG qui serait 'inexistante' (contraire aux textes ou hors compétence du syndicat), il faut porter le litige devant un juge pour faire reconnaitre l'irrégularité ....
Top chrono ..... : 18 mois à 2 ans
On en reste donc à l'art.42, qui traite de la contestation des décisions d'AG, ou des actions personnelles, entre copropriétaires ou entre copropriétaires et le syndicat ....
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2018 18:14:24