Source: http://www.servat.unibe.ch/dfr/bge/c1128206.html
Timestamp: 2020-02-24 22:23:59+00:00
Document Index: 296631335

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 39', 'art. 9', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 95', 'art. 116', 'art. 134', 'art. 134', 'art. 15', 'art. 25', 'art. 45', 'art. 53', 'art. 45', 'art. 145', 'art. 156', 'art. 106', 'art. 256', 'art. 134', 'art. 259', 'art. 134', 'art. 135', 'art. 45', 'ATF ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 23']

DFR - BGE 128 I 206
BGE 128 I 206
Art. 49 BV; Genfer Gesetze über die Abbrüche, Umbauten und Renovierungen von Wohnhäusern (LDTR) sowie über die Anwendung des SchKG (LALP); Zwangsverwertung von Wohnungen im Stockwerkeigentum; Pflicht zum gesamthaften Verkauf der Wohnungen; Veräusserungsbewilligung. Art. 134 ff. SchKG, Art. 45 ff. VZG.
Die dem Betreibungs- und Konkursamt auferlegte Verpflichtung, die Wohnungen zusammen zu verkaufen und um eine vorherige Bewilligung zu ersuchen, widerspricht Bundesrecht, insbesondere Art. 134 SchKG (E. 5).
La loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, du 25 janvier 1996 (ci-après: LDTR; RS/GE L 5/20), a pour but la préservation de l'habitat et des conditions de vie existants, en prévoyant notamment des restrictions quant à l'aliénation des appartements destinés à la location (art. 1 al. 2 let. c). Ces mesures figurent à l'art. 39 (auparavant, art. 9A) de la loi, dont la teneur était la suivante:
1 L'aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de
droits de copropriété d'étages ou de parties d'étages, d'actions, de parts
sociales), d'un appartement à usage d'habitation, jusqu'alors offert en
location, est soumise à autorisation dans la mesure où l'appartement
entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de
logements où sévit la pénurie.
2 Le département refuse l'autorisation lorsqu'un motif prépondérant
d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose. L'intérêt public et
l'intérêt général résident dans le maintien, en période de pénurie de
logements, de l'affectation locative des appartements loués.
3...[Exception concernant l'acquisition du logement par le locataire en
a) a été dès sa construction soumis au régime de la propriété par étages
ou à une forme de propriété analogue;
b) était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étages
ou à une forme de propriété analogue et qu'il avait déjà été cédé de
manière individualisée;
d) a fait une fois au moins l'objet d'une autorisation d'aliéner en
L'autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une
autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise
en vente simultanée, pour des motifs d'assainissement financier, de
plusieurs appartements à usage d'habitation ayant été mis en propriété par
étages et jusqu'alors offerts en location, avec pour condition que
l'acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve
d'une autorisation individualisée au sens du présent alinéa.
6 En cas de vente aux enchères ou de gré à gré portant sur plusieurs
appartements à usage d'habitation ayant été mis en propriété par étages et
jusqu'alors offerts en location, l'office des poursuites et faillites est
tenu de les vendre en bloc, avec comme condition que l'acquéreur ne peut
les revendre que sous la même forme, sous réserve de l'obtention d'une
autorisation individualisée au sens de l'alinéa 4. L'office doit requérir
l'autorisation d'aliéner les appartements mis en vente aux enchères avant
de procéder à la vente. Le registre foncier rejette les réquisitions de
transfert de propriété qui ne sont pas au bénéfice d'une autorisation
d'aliéner en force.
1 Les préposés sont également tenus de respecter les dispositions
légales cantonales applicables à la mise en vente d'objets immobiliers,
notamment la LDTR.
2 En cas de vente de gré à gré ou aux enchères d'appartements à usage
d'habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts
en location, le préposé est tenu de requérir au préalable l'autorisation
d'aliéner l'appartement mis en vente conformément à la loi précitée.
3 En cas de vente portant sur plusieurs appartements offerts en location
et soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété
analogue au sens de l'art. 39, alinéa 1, de la loi précitée, l'office des
poursuites et faillites est tenu de les vendre en bloc, conformément à
l'art. 39, alinéa 6, de la loi précitée. Il informe l'acquéreur qu'il ne
pourra les revendre que sous la même forme, sous réserve de l'obtention
d'une autorisation individualisée au sens de l'art. 39, alinéa 4, de la
loi précitée. Cette mention doit figurer dans les publications de vente.
4 Les décisions prises par les offices des poursuites et faillites en
vertu du présent article sont susceptibles d'un recours conformément aux
voies de recours prévues dans la loi précitée (chapitre X).
Le Grand Conseil conclut au rejet des recours dans la mesure où ils sont recevables. L'Office fédéral de la justice (OFJ) a indiqué que l'approbation fédérale avait été accordée, le 27 mars 2002, "sous la réserve que cette modification législative puisse faire l'objet d'une interprétation conforme au droit fédéral".
5.1 La vente forcée d'immeubles peut avoir lieu après une poursuite par voie de saisie, après une poursuite en réalisation de gage, ensuite d'une faillite ou dans le cadre d'un concordat. Dans le premier cas, les immeubles sont saisis lorsque les meubles ne suffisent pas à couvrir le montant de la créance (art. 95 al. 2 LP). La réalisation a lieu dans les délais prévus aux art. 116 al. 1 et 133 al. 1 LP. L'office arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse (art. 134 LP). Les conditions de vente peuvent être attaquées par la voie de la plainte et du recours aux autorités de surveillance, notamment au motif qu'elles ne permettraient pas d'escompter le résultat le plus avantageux (GILLIÉRON, op. cit., n. 15 ad art. 134 LP). Fondée sur l'art. 15 LP, l'ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI; RS 281.42) précise notamment les actes préparatoires (art. 25 à 32), les conditions de vente (art. 45 à 52) et les enchères et l'adjudication (art. 53 à 72). Les conditions de vente doivent notamment préciser, lorsque la vente porte sur plusieurs immeubles, si ceux-ci sont mis en vente en bloc, par lots ou par parcelle (art. 45 al. 1 let. b ORFI). Dans la poursuite en réalisation de gage, la réalisation, dans le délai prévu à l'art. 145 LP, est soumise aux mêmes principes (art. 156 al. 1 LP). Les art. 106a à 108 ORFI portent sur la réalisation des immeubles en copropriété, et sur les droits de gages portant sur plusieurs immeubles. Dans le cas d'une faillite, l'immeuble tombe dans la masse et est réalisé par l'administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent préférable (art. 256 al. 1 LP). Les art. 134 à 137 LP sont notamment applicables par analogie aux enchères (art. 259 LP).
5.2.1 De manière générale, l'exigence d'une autorisation préalable du Département genevois de l'aménagement, de l'équipement et du logement (DAEL) vient s'ajouter aux conditions fixées aux art. 134 ss LP. Or, l'art. 135 LP énumère les diverses conditions des enchères, précisées de manière très détaillée aux art. 45 à 52 ORFI. Il n'y a pas, dans ce contexte, de place pour des conditions supplémentaires posées par le droit public cantonal, tel l'octroi d'une autorisation fondée sur la LDTR. Telle qu'elle est prévue par le droit cantonal, l'exigence d'une autorisation préalable institue une procédure incidente - comprenant également, le cas échéant, la voie de recours prévue par la LDTR - dans le cadre de la réalisation forcée, qui n'est pas prévue par le droit fédéral; elle impose en outre l'intervention d'une autorité tierce (le DAEL), alors que toutes les mesures d'exécution doivent être prises par le seul office.
5.2.4 Dans ses arrêts précédents (ATF 113 Ia 128 consid. 7a p. 133-134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arrêts cités), le Tribunal fédéral a déjà affirmé que la réglementation de la LDTR correspond à un intérêt public évident, et que celui-ci peut l'emporter sur l'intérêt de l'aliénateur à retirer de la vente le meilleur bénéfice (arrêt 1P.2/1999 du 19 avril 1999, consid. 2f; arrêt 1P.321/1990 du 26 mars 1991). L'ensemble de cette jurisprudence se rapporte toutefois aux ventes ordinaires, pour lesquelles l'intérêt purement économique de l'aliénateur peut céder le pas devant l'intérêt public lié à la conservation du parc immobilier locatif. Il en va autrement en matière d'exécution forcée, car la recherche des conditions les plus favorables ne procède plus d'un simple intérêt privé, mais constitue une exigence imposée par le droit fédéral, dans l'intérêt non seulement du créancier, mais aussi du débiteur, qu'il y a lieu de protéger en évitant de vendre plus d'immeubles qu'il n'est nécessaire pour satisfaire le créancier poursuivant en capital, intérêts et frais, tout en protégeant au mieux les intérêts du créancier poursuivant et d'éventuels autres créanciers de rangs postérieurs (ATF 126 III 33 consid. 2 p. 34 concernant la poursuite en réalisation de gage). L'interdiction de vendre plus d'immeubles que nécessaire pour satisfaire le créancier poursuivant fait ainsi obstacle à une vente en bloc de tous les immeubles remis en gage, lorsque la créance peut être satisfaite par la vente de quelques immeubles seulement.
Cette opinion n'est pas défendable: l'art. 22 LP ne fonde en rien une compétence des cantons pour déroger à la LP pour des motifs d'intérêt public. Cette disposition, comme l'indique son titre, régit la procédure de plainte et permet une intervention d'office de l'autorité de surveillance; elle ne fait que préciser, en s'inspirant de la jurisprudence du Tribunal fédéral, les causes et les conséquences de la nullité de différents actes de poursuite. Les "dispositions" visées à l'art. 22 al. 1 LP n'ont pas le caractère général que leur prête le Grand Conseil: il s'agit essentiellement des règles impératives du droit de poursuite que doivent respecter les organes d'exécution forcée (FF 1991 III 45-46; voir les nombreux exemples cités par GILLIÉRON, op. cit., n. 11 ss ad art. 22 LP). Il ne s'agit dès lors nullement d'une attribution de compétence en faveur des cantons. Celle-ci, dont la portée restreinte est rappelée ci-dessus, est définie aux art. 23 ss LP.