Source: http://duszynska.eu/odszkodowanie-za-nieruchomosci-wywlaszczone-z-przeznaczeniem-pod-drogi-publiczne/
Timestamp: 2020-02-28 06:15:20+00:00
Document Index: 22420746

Matched Legal Cases: ['art. 12', 'art. 18', 'art. 128', 'art. 130', 'art. 134', 'art. 149', 'art. 151', 'art. 159', 'art. 154', 'art. 7']

ODSZKODOWANIE ZA NIERUCHOMOŚCI WYWŁASZCZONE Z PRZEZNACZENIEM POD DROGI PUBLICZNE | Kancelaria Adwokacka Aleksandra Duszynska
Wywłaszczenie może być dokonane jedynie za odszkodowaniem. Zasada ta nie doznaje wyjątków do tego stopnia, że ewentualne zrzeczenie się prawa do odszkodowania jeszcze przed jego ustaleniem jest nieważne.
W praktyce najczęściej dziś spotykanymi formami wywłaszczenia jest odjęcie prawa własności nieruchomości z przeznaczeniem pod budowę dróg publicznych. Odbywa się to w dwóch odmiennych co do przesłanek i procedury trybach. W pierwszym z nich wywłaszczenie dokonywane jest mocą ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zwanej specustawą drogową. Inicjatorem postępowania jest jednostka publiczna zainteresowana nabyciem nieruchomości na której chce lub musi zrealizować inwestycję drogową, a nie było to możliwe na drodze cywilnoprawnej. Natomiast w drugim wypadku drogi publiczne powstają w związku z podziałem nieruchomości, celem obsługi komunikacyjnych nowo powstałych działek, bowiem zasadą jest iż nieruchomości muszą posiadać dostęp do drogi publicznej. Z uwagi na szczególny status własnościowy dróg publicznych, które nie mogą być przedmiotem własności prywatnej, właściwa jednostka z mocy prawa nabywa własność wydzielonych dróg z dniem, w którym decyzja administracyjna zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.
Pomimo zasadniczych różnic obu wspomnianych trybów, zasady wymiaru odszkodowania za przejęte nieruchomości są właściwie tożsame, z uwzględnieniem różnic wynikających wprost ze specustawy drogowej, lecz dotyczących nie tyle sposobu szacowania wartości nieruchomości, co zasad wypłaty odszkodowania.
Stosownie do treści art. 12 ust. 5 specustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18, zgodnie z ust. 1 którego, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jak wskazano powyżej, specustawa nie reguluje kompleksowo problematyki procedury ustalania i wypłaty odszkodowania za utracone prawo własności i w tej kwestii odsyła do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, która zagadnienie to reguluje w Rozdziale 5 Działu III (art. 128 – 135). Wśród znajdujących odpowiednie zastosowanie znajduje się m. in. art. 130 ust. 2 u.g.n., który stanowi, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z kolei łączna lektura ust. 1 i 2 art. 134 u.g.n. wskazuje, iż podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą ustala się z uwzględnieniem cech danej nieruchomości, wśród których ustawodawca wymienia rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości, a ponadto w oparciu o aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Zagadnieniu wyceny nieruchomości poświęcony został Dział IV u.g.n., który w Rozdziale 1 (art. 149-159) ustanawia obowiązujące reguły prawne dotyczące określania wartości nieruchomości. Jak głosi art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
Z kolei w art. 159 u.g.n. znalazło się upoważnienie do wydania rozporządzenia, na podstawie którego uchwalone zostało wykonawcze wobec ustawy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, którego regulacje również posiadają moc wiążącą dla podmiotów zaangażowanych w proces szacowania wartości nieruchomości i w sposób szczegółowy regulują procedurę szacowania wartości nieruchomości. § 36 w.n.o.s. określa zasady obowiązujące dla wyceny nieruchomości komunikacyjnych w różnych wariantach jej przeznaczenia obowiązującego w dacie wywłaszczenia. W ust. 1 stanowi on, iż wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Natomiast § 36 ust. 4 w.n.o.s. określa zasady obowiązujące w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową. Wtedy to wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.
Najwięcej praktycznych wątpliwości powstaje na gruncie wykładni § 36 ust. 4 zd. 2 w.n.o.s. Źródła problemu należy upatrywać w, jak się wydaje, niefortunnym sposobie redakcji omawianego przepisu, w którym to ustawodawca w pierwszej kolejności wskazuje na wyjątek, zaś dopiero w drugiej na obowiązującą zasadę. Nie ulega jednak wątpliwości, że wartość nieruchomości przeznaczonych pod komunikację szacuje się w oparciu o dane transakcyjne z lokalnego rynku nieruchomości komunikacyjnych. Dopiero zaś brak takich danych umożliwia szacowanie w oparciu o dane z lokalnego rynku nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym w sąsiedztwie nieruchomości wycenianej. Warto zauważyć, że mamy wtedy do czynienia z przyjęciem fikcji jakoby nieruchomość drogowa była de facto nieruchomością o odmiennym przeznaczeniu, np. mieszkaniowym lub usługowym. Jednak ustawodawca zdecydował się na takie rozwiązanie, które ponadto stanowi wyjątek od obowiązującej zasady, że w razie branych z lokalnego rynku nieruchomości danego rodzaju, można posłużyć się danymi z innego rynku lokalnego, charakteryzującego się podobnymi parametrami. W zdecydowanej większości wypadków przyjęte rozwiązanie jest korzystne dla byłych właścicieli nieruchomości, w których jak najlepiej pojętym interesie leży, ażeby dane z lokalnego rynku nieruchomości drogowych okazały się niewystarczające. Wtedy bowiem wywłaszczona nieruchomość zostanie wyceniona tak jakby była nieruchomością mieszkaniową czy usługową, co znacznie podniesie jej wartość, a tym samym kwotę należnego odszkodowania.
Trzeba pamiętać, że brak danych z lokalnego rynku nieruchomości drogowych, o którym mowa w § 36 ust. 4 zd. 2 w.n.o.s. w praktyce sprowadza się do danych ilościowych. Rynek nieruchomości drogowych charakteryzuje specyfika wynikająca po pierwsze z ograniczonego kręgu potencjalnych nabywców a po drugie z zawsze przymusowej sytuacji sprzedającego, który musi liczyć się z tym, że w razie odmowy sprzedaży nieruchomości dojdzie do jej wywłaszczenia. Wobec tego charakterystyczna dla analizy transakcji relacja ceny do poszczególnych atrybutów cenotwórczych (cech) może być trudna do uchwycenia i przełożenia na konkretne wartości. Stąd też dokonywane wyceny są niejednokrotnie przedmiotem krytyki i to zarówno ze strony wywłaszczonych jak i organu zobowiązanego do zapłaty odszkodowania.
Na podstawie obowiązujących przepisów do dokonywania wyceny nieruchomości uprawnieni są wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi (art. 7 u.g.n.), którzy ponadto podlegają wewnętrznym regułom zrzeszającego ich samorządu zawodowego ujętym w szczególności w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny uchwalonych przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.