Source: https://www.conjur.com.br/2019-jan-16/opiniao-incursao-recente-legislativo-contratos-imoveis
Timestamp: 2019-04-22 00:51:12+00:00
Document Index: 18487411

Matched Legal Cases: ['artigo 35', 'artigo 43', 'artigo 67', 'artigo 416', 'artigo 833', 'artigo 67', 'artigo 67', 'artigo 395', 'artigo 67', 'artigo 63', 'artigo 67', 'artigo 67', 'artigo 43']

ConJur - Opinião: A incursão recente do Legislativo nos contratos de imóveis
A incursão recente do Poder Legislativo nos contratos de compra e venda de imóveis
16 de janeiro de 2019, 6h39
Por Felipe Nobrega e Felipe Mauad
A norma supracitada, dentre outros pontos, agregou os artigos 35-A, 43-A e 67-A à Lei n. 4.591/64, de modo a consolidar cláusulas contratuais que, há muito, já vinham sendo aplicadas no mercado de imóveis brasileiro e que eram questionadas, judicialmente, por adquirentes de unidades imobiliárias.
Este artigo possui o objetivo de examinar algumas dessas novas disposições trazidas pelo Poder Legislativo. Na primeira parte deste breve estudo, se fará um relato do atual mercado imobiliário do país e a defasagem normativa acerca dos distratos contratuais suprida, agora, pela Lei n. 13.786/2018. Em sua parte dois, este escorço intelectual se debruçará sob os artigos 35-A, 43-A e 67-A da Lei n. 4.591/64. Por fim, apresentar-se-á uma sucinta conclusão.
A necessidade de promulgação da lei 13.786/2018
Como cediço, o legislador encontra-se limitado pelo seu próprio tempo, de modo que, quando da promulgação da Lei n. 4.591/64, não se tinha a exata ciência das dimensões a que chegariam as atividades da construção civil brasileira.
Destarte, ao longo dos anos, buscando acompanhar a sociedade legislada e os seus anseios, foram sendo introduzidos artigos na norma que regula as incorporações imobiliárias.
Inobstante essas atualizações normativas, não há como se olvidar que existia um impasse acerca da resolução de contratos de compra e venda de imóveis. Afinal, tendo se consolidado que um adquirente de imóvel poderia pugnar por uma rescisão contratual, existia palpável dúvida quanto à quantia a ser retida por parte das empresas do ramo imobiliário.
As obscuridades em sublinho foram trazidas ao conhecimento do Poder Judiciário que, eventualmente, pacificou jurisprudência no sentido de que, existindo culpa do comprador pelo desfazimento prematuro do negócio, deveria se permitir com que as construtoras/incorporadoras retivessem, como um mínimo indenizatório, de 10% a 25% dos valores pagos na vigência do pacto avençado.
Para chegar à “dosimetria” da retenção em questão o julgador deveria, nos termos do pacífico posicionamento do STJ, levar em consideração as particularidades de cada caso concreto[1]
Ocorre que esse largo campo de atuação dos magistrados, de um certo viés, acabara por trazer uma espécie de insegurança jurídica, eis que, muitas vezes, decidia-se por uma retenção em patamar mínimo em uma mesma casuística em que se teve, anteriormente, uma decisão por uma retenção em patamar superior.
É dizer, lamentavelmente, diversos magistrados vinham adotando um genérico posicionamento de que, em qualquer hipótese, a despeito das provas colacionadas aos autos e rechaçando-se pleitos de produção de prova que evidenciariam os prejuízos suportados pelas construtoras, o promitente comprador desistente faria jus a perceber 90% dos valores pagos durante a vigência contratual.
Em inúmeras demandas com esse pano de fundo, sequer o tempo em que o imóvel se manteve à disposição do comprador era levado em consideração. Inclusive, mesmo que um adquirente quedasse em mora por anos na quitação do preço, se via uma drástica redução da retenção a ser operada para o patamar de 10%, ou seja, uma mesma minoração aplicada, por exemplo, em favor de comprador que havia desistido do pacto em menos de 1 (um) ano da assinatura do instrumento de venda e compra.
Em sentido similar, se acabava por ignorar que, com a rescisão da compra e venda, os imóveis acabariam retornando ao patrimônio das empresas vendedoras e, conseguintemente, trariam prejuízos que, com a operação de venda, se tornaram inesperadas, tais quais, por exemplo, o pagamento de verbas de condomínio e impostos.
Em casos mais graves, com a solicitação de distratos durante a construção do empreendimento (em especial aqueles incursos no regime de afetação), diversas construtoras se viram descapitalizadas no meio do processo de incorporação e, conseguintemente, suportaram atrasos na data de conclusão ajustada, o que, logicamente, acarretou em pagamento de indenizações aos demais adquirentes.
Veja-se que, com uma mínima retenção, ainda mais se considerando que as empresas devolvem os valores remanescentes da constrição na forma atualizada, é certo que, por conta da crise do mercado imobiliário, um determinado adquirente de imóvel poderia voltar ao mercado e adquirir o mesmo bem por preço inferior ao praticado na assinatura da primeira avença, o que levou a um aumento das pretensões resilitórias e a um calvário da comercialização de imóveis[2].
E mais, autorizada doutrina já previa que a retenção de apenas 10% era irrisória e, corolário lógico, incapaz de compensar a construtora quanto aos gastos organizacionais e despesas de comercialização de seus produtos. A respeito do que se pontua, tem-se como oportuno mencionar o entendimento de Melhim Namem Chalhub[3]:
Visando o estabelecimento de pena convencional em nível razoável, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios e empresas incorporadoras da capital federal firmaram ‘Termo de Compromisso’ n° 142/97, reformulado pelo ‘termo’ n° 460/01, que limita a multa penal compensatória a 10% do valor atualizado do contrato, em caso de rescisão por culpa do adquirente, antes da entrega da unidade imobiliária, devendo a devolução ser efetivada ‘na mesma periodicidade e índice contratual utilizados nos pagamentos efetuados pelo consumidor’.
O percentual fixado nesse patamar é um pouco inferior, em ordem de grandeza, ao montante dos custos suportados pelo incorporador com a organização do empreendimento, em proporção, e com as despesas de comercialização.
Continua, em nota de rodapé, ainda defendendo que haveria de se permitir constrição superior a 10% dos valores pagos pelo adquirente desistente, o doutrinador em evidência salientando que “é nesse sentido a mais recente orientação da jurisprudência, de que são exemplos o REsp 59.870-SP e a Apelação Cível 099.224-4/6, da 3ª Câmara de Direito Privado do TJSP. Quanto ao REsp, diz o voto do Min. Carlos Alberto Direito: ‘Não se pode transformar o contrato de compra e venda em um contrato de poupança, e a tanto equivale um contrato que autorizasse o comprador de um imóvel, financiado por 10 anos, a pedir a devolução do que pagou porque no quinto ano não tinha condições de as obrigações que assumiu. Não haveria mais segurança em contrato de compra e venda de imóveis”.[4]
Com efeito, era cada vez mais concreto que a retenção mínima de 10% dos valores pagos pelo comprador desistente era completamente defasada, mormente no que tange à recomposição patrimonial das empresas do mercado da construção civil pelos prejuízos atrelados ao desfazimento dos contratos de venda e compra antes da tradição.
Dessa forma, pode-se perceber que era importante um maior controle legal a respeito da limitação da retenção realizada pelas incorporadoras em distrato por culpa do comprador, o que culminou na recente promulgação da Lei n. 13.786/2018.
A nova legislação que rege os distratos
Esclarecidos os desenhos que levaram com que o legislador trabalhasse para fins de estabelecer uma segurança quando da ocorrência de distratos de contratos que envolvam venda e compra de imóveis, merecem ser tecidas considerações acerca de alguns pontos da Lei n. 13.786/2018.
Como dito, a normativa em lume incluiu os artigos 35-A, 43-A e 67-A na Lei n. 4.591/64.
De plano, é possível se observar que o artigo 35-A estabelecido na norma em referência traz uma série de requisitos que deverão ser respeitados pelos contratos que envolvam a compra e venda de imóveis no território nacional. Confira-se:
Notadamente, essas características insculpidas no texto legal buscam trazer uma maior transparência aos negócios jurídicos que envolvam a compra e venda de imóveis, de modo a facilitar a cognição dos adquirentes quanto aos termos do ajuste em que se imitiram.
A respeito da adição do artigo 43-A à Lei n. 4.4.591/64, tem-se a positivação do entendimento jurisprudencial pela legalidade da cláusula prevendo a extensão do prazo de conclusão de obra em 180 (cento e oitenta) dias corridos. A propósito:
Por outro lado, considerando a expressa menção a “180 (cento e oitenta) dias corridos”, rechaça-se a legalidade de cláusula contratual de eventual expansão de prazo para obtenção da Carta de Habite-se prevendo tolerância maior que aquele período, ou, em dias úteis.
No mais, a nova normativa deixa evidente que, ultrapassados os 180 dias de tolerância, as construtoras poderão ser obrigadas a pagar multa em favor dos compradores. Inclusive, a respeito das multas indicadas nos §1º e §2º daquela disposição de lei, estabeleceu-se, ao menos em contratos de aquisição de imóvel, que não merece prosperar eventual tentativa dos adquirentes de cumular o recebimento de multa compensatória com multa moratória na hipótese de atraso de entrega de obra.
Veja-se, de todo modo, que os adquirentes de unidade imobiliária, atualmente, se encontram debaixo de uma tutela legal que dispensa maiores interpretações. Tem-se, assim, uma maior segurança acerca do dever de indenizar das construtoras na situação de desrespeito ao prazo de conclusão de obra estipulado, em especial porque se estabeleceu uma reparação específica e a ser realizada por meio de pagamento de importes com base de cálculo, alíquota e periodicidade bem definidas (um por cento do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato).
Especificamente quanto ao artigo 67-A da Lei n. 4.591/64, podem ser destacadas a higidez da estipulação de cláusula penal em patamar de até 25% dos valores pagos por um adquirente desistente/inadimplente em contratos envolvendo imóveis não incursos no regime de afetação e a possibilidade de cumulação daquela penalidade mínima com perdas e danos, a exemplo do permissivo do parágrafo único do artigo 416 do Código Civilista.
Em que pese essa indicação de cumulatividade, fez-se uma limitação, não aplicável na hipótese de o comprador inadimplente/desistente ter se imitido na posse do bem, à constrição da totalidade dos valores pagos pelo comprador, ou seja, ainda que os prejuízos suportados pelas empresas do ramo da construção civil sejam superiores aos valores quitados tem-se esse “teto”. In verbis:
Com relação à rescisão de contratos que se encontram sob a guarida dos artigos 31-A e seguintes da Lei n. 4.591/64, nota-se a previsão de uma retenção de até 50% dos valores pagos a título de mínimo indenizatório, é dizer, cláusula penal. A propósito, observe-se o §5º do artigo em cotejo:
Certamente, essa disposição fora colocada por conta do interesse em se proteger, no regime de afetação, o empreendimento e demais compradores. Diz-se isso, porquanto os artigos 31-A a 31-F da Lei em análise foram insculpidos para permitir com que o terreno cru, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à atividade incorporadora fossem apartados do patrimônio geral de determinada empresa e destinados apenas à atividade construtiva que se propôs a fazer aquela incorporadora, ou seja, ao empreendimento a ser erguido.
Em outras palavras, deu o legislador uma tutela especial a essa atividade construtiva, fazendo com que os patrimônios destinados à construção do empreendimento restassem excluídos dos riscos de constrição por dívidas ou obrigações estranhas à sua verdadeira serventia, a exemplo do que ocorre no caso do bem de família. Nas palavras de Caio Mário da Silva Pereira[5]:
“Os bens existem no patrimônio do titular, ora com o encargo de serem transferidos para outrem, ora sob a condição de o serem em determinadas circunstâncias, e, então, poderão, ou não, ser transmitidos ou permanecer em definitivo.
Mas sempre como massa de bens e não como um patrimônio distinto do sujeito. Por uma questão de linguagem, às vezes são estes acervos bonitários apelidados de ‘patrimônios separados’, em atenção aos fins a que se destinam certos bens, ou às circunstâncias de se impor ao sujeito a sua discriminação, ou pela necessidade de se administrarem de maneira especial. Não obstante, porém, a separação de tais acervos ou massas, o patrimônio do indivíduo há de ser tratado como unidade, em razão da unidade subjetiva das relações jurídicas”.
Portanto, o regime de afetação, mesmo porque todos os valores pagos pelos compradores de imóveis de um determinado empreendimento são revertidos em prol daquela própria construção, buscou trazer uma segurança maior ao mercado imobiliário. Reforçando essa ideia é que o Código dos Ritos atual previu, no inciso XII de seu artigo 833, a impenhorabilidade dos “créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.”
Assim, tentou o Poder Legislativo, por meio do §5º do artigo 67-A supratranscrito, proteger a construção como um todo e os demais adquirentes de que a construtora se encontre, em razão de muitos distratos, sem meios de concluir a obra proposta. Até com base nessa justificativa é que, naquele parágrafo legal, se pontua que a devolução de valores advindos das rescisões só ocorrerá após a expedição da Carta de Habite-se e, destarte, após a conclusão da obra.
Também, verifica-se importante avanço ao permitir que as empresas construtoras retenham valores para quitar com encargos condominiais e de impostos direcionados ao imóvel.
Através do inciso II do artigo 67-A aqui em lume, privilegiou-se fazer com que os entes condominiais não tivessem obstadas as suas atividades por discussão levada a cabo entre vendedora e comprador. Manifestando-se diferentemente, em caso de distrato, já se tem, na mesma linha do artigo 395 do Código Civilista, esclarecida a responsabilidade do comprador inadimplente/desistente pelos ônus provenientes da sua mora, de modo que o ente condominial poderá direcionar a sua pretensão àquela pessoa (ou, diante do caráter propter rem daquelas verbas, à construtora que, desde logo, possui positivado uma espécie de direito de regresso).
Por fim, é de rigor realçar que, mais uma vez, fez constar o legislador que, realizado o procedimento de leilão (judicial ou extrajudicial), há de se aplicar os pressupostos legais específicos. Verifique-se o §14º do artigo 67-A em questão:
Ao trazer essa situação, pode-se afirmar que o Poder Legislativo suscita a necessidade de que as incorporadoras, incorrendo em gastos com aqueles procedimentos de leilão, deverão ser ressarcidas, nos exatos termos do artigo 63 e parágrafos da própria Lei n. 4.591/64. Obviamente, a limitação imposta na máxima da integralidade dos valores pagos pelo comprador inadimplente/desistente é aplicável nessa hipótese.
Existem, ainda, diversas disposições trazidas nos parágrafos do artigo 67-A da Lei n. 4.591/64, contudo, apesar de interessantes, estas são cristalinas e dispensam maiores comentários, mesmo porque este trabalho se limita a interpretar as questões mais nodais das novas inteligências legais.
Com base nos comentários suscitados, visualiza-se que, de fato, o mercado imobiliário necessitava de um maior amparo legal no regramento que rege as relações de venda e compra de imóveis, em especial na celeuma atrelada à possibilidade de rescisão de negócio jurídico e percentual de retenção a ser aplicado pelas construtoras não culpadas pela finalização do pacto.
Evidentemente, não havia como se manter uma insegurança jurídica a respeito daqueles negócios, cabendo ao legislador trazer, minimamente, as bases de eventuais términos contratuais por inadimplência/desinteresse dos adquirentes, o que fora cumprido com a edição da Lei n. 13.786/2018.
É por esse motivo que se entende que no artigo 67-A da lei de incorporações são indicados parâmetros justos de retenção de importes, diminuindo drasticamente a discricionariedade observada no Poder Judiciário durante os últimos anos e, ainda, indicativo de ilegitimidade das construtoras para fins de responder pelo pagamento de impostos e taxas condominiais inerentes ao período em que o imóvel esteve à disposição do comprador desistente/inadimplente mediante o pagamento do preço (sem, de toda sorte, impedir que, diante do caráter propter rem de tais cobranças, estas sejam destinadas à construtora que terá um direito de regresso).
Outrossim, a nova norma trouxe importantes considerações quanto à impossibilidade de cumulação de multa compensatória e moratória, concluindo-se, com a edição do § 3º do artigo 43-A trazido pela Lei n. 13.876/2018, que, no presente momento, tem-se expressa vedação a respeito de pedidos nesse sentido.
Por todos esses pontos, diz-se que, apesar de curtos, os novos dispositivos legais apresentados e colocados em vigor são de suma importância para todo um segmento tão presente no mercado brasileiro, sendo certo que a interpretação destes ajustes por parte dos julgadores deve ser aguardada com ansiedade.
https://opiniao.estadao.com.br/noticias/geral,distratos-agravam-a-crise-no-setor-imobiliario,70001757016. Acesso em 29.12.2018.
CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporação Imobiliária, 2ª ed., Rio de Janeiro: Renovar, 2005.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, 20. ed., rev. e atual. de acordo com o Código Civil de 2002. Atualizadora: Maria Celina Bodin de Moraes. Rio de Janeiro: Forense, 2004, v. I.
STJ. AgInt nos EDcl no AREsp 1337449/GO, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 20/11/2018. Disponível em: http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?livre=%22entre+10%+e+25%%22&&b=ACOR&thesaurus=JURIDICO&p=true. Acesso em: 29.12.2018.
[1]STJ. AgInt nos EDcl no AREsp 1337449/GO, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 20/11/2018. Disponível em: http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?livre=%22entre+10%+e+25%%22&&b=ACOR&thesaurus=JURIDICO&p=true. Acesso em: 29.12.2018.
[2]https://opiniao.estadao.com.br/noticias/geral,distratos-agravam-a-crise-no-setor-imobiliario,70001757016. Acesso em: 29.12.2018.
[3]CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporação Imobiliária, 2ª ed., Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p. 383
[4]CHALHUB, Melhim Namem. 2005, loc. cit.
[5]PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, 20. ed., rev. e atual. de acordo com o Código Civil de 2002. Atualizadora: Maria Celina Bodin de Moraes. Rio de Janeiro: Forense, 2004, v. I, p. 396
Felipe Nobrega é especialista em Direito Empresarial e advogado do Mudrovitsch Advogados.
Felipe Mauad é especialista em Direito Administrativo e advogado do Mudrovitsch Advogados.
Revista Consultor Jurídico, 16 de janeiro de 2019, 6h39
Carlos (Advogado Sócio de Escritório) 16 de janeiro de 2019, 12h48
Se este é o entendimento para efeitos futuros, muito provavelmente fatos pretéritos, que inclui o direito adquirido, a coisa julgada e o ato jurídico perfeito, jamais poderão ser alcançados por tais normas." (SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL - RE 362.584/DF. Rel. Ministra Ellen Gracie. Primeira Turma. Julgamento).
Imóveis e distrair...
6345 (Advogado Autônomo) 16 de janeiro de 2019, 12h06
Smj, por encomenda dos empresários, obrigar o comprador de imóvel de incorporadora a contratar corretor é um absurdo legislativo, passível de questionamento judicial. E então OAB E MP?