Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/uciazliwi-lokatorzy-mieszkan-komunalnych,221,p.html
Timestamp: 2019-06-20 18:16:40+00:00
Document Index: 41123625

Matched Legal Cases: ['art. 415', 'art. 230', 'art. 6', 'art. 232', 'art. 46', 'art. 140', 'art. 74', 'art. 244', 'art. 13']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-06-07
Mam mieszkanie własnościowe w bloku, w którym są również lokale komunalne. Zamieszkują je osoby pijące, awanturujące się, zalegające z czynszem. Jest tak od lat. Cierpią z tego powodu właściciele mieszkań. Urząd gminy o wszystkim wie, ale nie reaguje. Chciałam sprzedać swoje mieszkanie, bezskutecznie. Biuro nieruchomości orzekło: owszem, mieszkanie ładne, po kapitalnym remoncie, ale kiedy klienci zapytywali o sąsiedztwo, rezygnowali, nie chcąc żyć w patologicznym środowisku. Poradzono mi zejść z ceną poniżej wartości mieszkania. Jeśli aż tak obniżę cenę, czy będę mogła domagać się od urzędu gminy rekompensaty wyrównującej do właściwej wartości mojego lokalu? Proszę o radę!
Jeśli nie ma woli porozumienia (np. w zakresie zawarcia ugody), to żadne roszczenie – zwłaszcza w sprawie dyskusyjnej – „samo się nie załatwi”. Dotyczy to, między innymi, roszczeń odszkodowawczych, w tym z tytułu tak zwanych deliktów cywilnych – art. 415 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.). Mieszkania komunalne należą do określonej gminy (miejskiej lub wiejskiej), a więc podlegają szczególnemu reżimowi prawnemu; taki reżim dotyczy także wydatkowania pieniędzy publicznych. Stanowiska (zwłaszcza wiodące) w jednostkach samorządu terytorialnego na ogół mają charakter polityczny, więc nawet przysłowiowy zdrowy rozsądek przemawia przeciwko wydatkowaniu pieniędzy publicznych w sposób, który mógłby narazić decydentów na różne zarzuty – np. korupcyjne lub dotyczące „trwonienia grosza publicznego” – również w przypadku zarzutów bezzasadnych. Urzędnicy niższego szczebla (np. zajmujący się lokalami komunalnymi) pracują w realiach podległości służbowej, więc również oni – nawet dla tak zwanego świętego spokoju – będą woleli unikać wypłacania odszkodowań bez wyroku sądowego; takie są (nie tylko w Polsce) realia: ludzie pracują w celu utrzymania siebie i swoich bliskich, więc zależy im na utrzymaniu pracy.
Oczywiście, można podjąć korespondencję z organami danej gminy – jednak większej skuteczności proszę spodziewać się w zakresie zmiany miejsca zamieszkania określonych lokatorów mieszkań komunalnych niż w przypadku żądania odszkodowania. Na ogół w gminach można korzystać z godzin przyjęć osób urzędowych – czy to w czasie specjalnie na to wyznaczonym, czy to prosząc o spotkanie w innym terminie (np. z uwagi na wagę sprawy).
Roszczeń cywilnych dochodzi się na ogół w postępowaniach cywilnych – to jest prowadzonych według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). W takich sprawach (zwłaszcza rzeczywiście spornych) szczególnie ważna jest odpowiednia aktywność (art. 230 K.p.c.) oraz wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c.
Różne czynniki mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości (art. 46 K.c.) oraz tytułów prawnych do mieszkań – w tym: prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jednym z takich czynników jest otoczenie – zarówno przyrodnicze, jak i techniczne (np.: drogi, usługi, placówki handlowe i oświatowe), jak i społeczne (np.: uciążliwi sąsiedzi, sąsiedztwo tak zwanych celebrytów). Zachęcam do racjonalnego ujęcia zagadnienia – w czym powinno pomóc uspokojenie emocji. Jeżeli czyjeś mieszkanie zyskuje na wartości (np. z uwagi na zamieszkanie w pobliżu przez kilka szeroko lubianych osób publicznych lub w związku z powstaniem w pobliżu szkoły), to na ogół właściciel takiego mieszkania byłby oburzony, gdyby zażądano od niego wynagrodzenia za wzrost wartości, która nie jest jego zasługą. Można mieć świetne (np. pod względem technicznym mieszkanie) w jakiejś „pipidówce” lub w „dzielnicy cudów”, ale w takich uwarunkowaniach trudno byłoby liczyć na ceny „z Manhattanu”. Kto w takim przypadku miałby i komu płacić odszkodowanie – a zwłaszcza za co oraz czyim kosztem (np. kosztem podatników utrzymujących gminę, która jest mało atrakcyjna)?
Niekiedy rzeczywiście można domagać się odszkodowania, ale zwłaszcza w przypadku wystąpienia skutków czyichś złośliwych działań lub następstw działalności gospodarczej (a więc nastawionej na zysk). Trudno byłoby uznać (w znakomitej większości sytuacji) działalnością nastawioną na zysk wynajmowanie mieszkań z gminnego zasobu mieszkaniowego. Wielu urzędników prawdopodobnie wolałoby unikać wynajmowania składników mienia gminnego tak zwanym trudnym lokatorom. Gminom przysługuje własność lokali – czyli prawo określone ustawowo treścią artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Na ogół znacznie łatwiej osiąga się pożytki z wynajmu, jeżeli najemcami są osoby z tak zwanych wyższych sfer – choć i w „dobrych domach” dzieją się prawdziwe dramaty (niekiedy za „przesłoną obłudy”). Gminy jednak są ustawowo zobowiązane udostępniać lokale mieszkalne osobom spełniającym określone kryteria – wśród tych kryteriów prawnych brak abstynencji (np. od alkoholu).
Odnoszę wrażenie, że Pani pominęła parę rozwiązań, w tym roszczenia przewidziane w artykule 13 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który stanowi:
„1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienie.
2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.”
Ponownie zachęcam Panią do rozważenia różnych aspektów. To powinno pomóc opracować strategię działania w tej sytuacji – niewątpliwie trudnej, a przynajmniej uciążliwej (zapewne także dla innych osób, w tym być może dla części lokatorów mieszkań komunalnych).
Z całą pewnością – w zakresie samego prawa cywilnego – nie jest sprawą osób trzecich (w tym Pani) zagadnienie zalegania z czynszami najemców cudzych lokali. Określenie z wyłączeniem innych osób, zawarte w art. 140 K.c., ma bardzo duże znaczenie. Wyżej wspomniany kontekst prawnego zobowiązania gmin do udostępniania lokali komunalnych jest przejawem prawa publicznego. Właśnie prawo publiczne może dawać określone środki oddziaływania na władze danej gminy. Człowiek (zwłaszcza mieszkający na obszarze tejże gminy) jest uprawniony zadawać pytania w trybie dostępu do informacji publicznej – pytania takie mogłyby np. dotyczyć wysokości zaległości czynszowych lub wartości szkód w lokalach komunalnych lub budynkach z mieszkaniami komunalnymi. Informacje z tego zakresu można by przedstawiać opinii publicznej lub instytucjom władnym nadzorować jednostki samorządu terytorialnego, np. regionalnej izbie obrachunkowej lub wojewodzie. Jak widać, prawo publiczne może dawać określone możliwości oddziaływania na gminy, np. w zakresie gospodarowania mieszkaniami komunalnymi.
Proszę zastanowić się nad tym, co byłaby Pani w stanie udowodnić (ewentualnie także inne zainteresowane osoby): Złośliwość władz gminy (poza przypadkami uporczywego lekceważenia zgłaszanych im problemów), czy określone naganne zachowania poszczególnych osób? Dowody z materiałów policyjnych (np. związanych z interwencjami) mogłyby stanowić dowód – podobnie jak nagrania, np. związane z funkcjonowaniem systemu monitorowania nieruchomości (o czym można zdecydować we wspólnocie mieszkaniowej).
Wydaje się mało prawdopodobne wygranie (zwłaszcza w tak zwanym prostym procesie cywilnym) sprawy o odszkodowanie w związku ze sprzedaniem przez Panią mieszkania za cenę, którą Pani uważa za mało atrakcyjną. Wprawdzie nie można tego zupełnie wykluczyć, ale naprawdę lepiej dysponować dowodami na okoliczność informowania władz gminy o istniejącym problemie. Dokumenty mają na ogół duże znaczenie dowodowe, szczególnie art. 74 K.c. w związku z art. 244 i następnymi K.p.c. Wśród dowodów mogłyby być – poza materiałami z interwencji policyjnych – przykładowo: kopie pism (składanych za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłanych listami poleconymi, i to najlepiej „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) protokoły oględzin budynku (np. przez urzędników administrujących lokalami komunalnymi lub przez wspólnotę mieszkaniową).
Przypominam, że także Pani przysługuje możność wystąpienia na drogę sądową – w celu doprowadzenia do rozwiązania umowy między daną gminą a nagannie zachowującym się lokatorem mieszkania komunalnego (art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów). Bez chociażby prób doprowadzenia do poprawy sytuacji, np. przez: wytoczenie takiego powództwa lub przez wprowadzenie rozwiązań organizacyjnych (np. monitoring) we wspólnocie mieszkaniowej – może być trudno wygrać sprawę cywilną o zasądzenie odszkodowania (szczególnie zaś w związku z odczuwaniem stresu). Proponuję w swej strategii uwzględnić także opinię publiczną – nie tylko przez informowanie dziennikarzy o problemie, ale również inaczej (np. przez pisanie petycji do władz publicznych).
Mam nadzieję, że podane wskazówki pomogą dobrze załatwić tę złożoną i trudną sprawę, w której „pewnego sposobu” nie ma.
▸ Przekroczenie minimum dochodowego przy najmie mieszkania komunalnego