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Timestamp: 2019-10-22 08:35:02
Document Index: 373561412

Matched Legal Cases: ['§ 4', '§ 2', '§ 4', '§ 2', 'Art. 27', '§ 3', '§ 4', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 3', '§ 4', '§ 4', '§ 3', '§ 18', '§ 31', '§ 19', '§ 10']

Erneute öffentliche Auslegung und Behördenbeteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB;
Die Beschlussvorlage wurde am 29.11.2016 in das Gremieninfo eingestellt. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.
Der Stadtrat hat mit Beschluss vom 11.12.2012 die Ausweisung eines Wohnbaugebietes für die Grundstücke (Fl.Nrn. 549 und 541 der Gemarkung Grafing) nordwestlich der Aiblinger Straße/südlich des ALDI-Marktes (Glonner Straße) eingeleitet. Die vorbereitende Bauleitplanung wurde mit der Änderung des Flächennutzungsplans (13. Änderung) abgeschlossen, die am 24.04.2015 in Kraft getreten ist.
Am 04.11.2014 konnte der Stadtrat dann auch die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets (§ 4 BauNVO) beschließen. Der Aufstellungsbeschluss vom 04.11.2014 wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO ortsüblich bekanntgemacht im Amtsblatt der Stadt Grafing vom 31.07.2015. Gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) in der Zeit vom 07.09.2015 bis 09.10.2015 durch Unterrichtung in der Bauverwaltung. Am 14.10.2015 wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und auch Gelegenheit zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und den Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB gegeben.
Die Stellungnahmen der frühzeitigen Bürger- und Öffentlichkeitsbeteiligung wurden vom Bau‑, Werk- und Umweltausschuss in der Sitzung am 15.03.2016 geprüft und der unter Berücksichtigung des Abwägungsergebnisses geänderte Bebauungsplanentwurf gebilligt sowie dessen Auslegung beschlossen. Das Prüfungsergebnis wurde den Einwendungsführern mitgeteilt.
Aufgrund des Planungsfortschritts musste dann im Vollzug des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik 2015 der städtebauliche Sicherungsvertrag für die sozialverträgliche Wohnraumversorgung zum Abschluss gebracht werden. Dieser wurde am 27.09.2016 vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss und am 07.10.2016 vom Stadtrat beschlossen.
Die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) des Bebauungsplans (Entwurf vom 15.03.2016) mit Begründung und Umweltbericht sowie den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen hat in der Zeit vom 08.08.2016 bis 09.09.2016 sattgefunden; Ort und Dauer der Auslegung wurden am 29.07.2016 ortsüblich im Amtsblatt der Stadt Grafing bekanntgemacht. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 04.08.2016 von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt und zur Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB aufgefordert.
Die Stellungnahmen aus dem Beteiligungsverfahren wurden vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann am 27.09.2016 geprüft. Aufgrund von verschiedenen Planänderungen wurde ein erneutes Beteiligungsverfahren erforderlich (§ 4a Abs. 3 BauGB). Das Prüfungsergebnis wurde den Einwendungsführern mitgeteilt. Die erneute öffentliche Auslegung (§§ 4a Abs. 3 i.V.m. §§ 3 Abs. 2 BauGB) des Bebauungsplans mit Begründung und Umweltbericht sowie den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen hat in der Zeit vom 10.10.2016 bis 11.11.2016 sattgefunden; Ort und Dauer der Auslegung wurden am 23.09.2016 ortsüblich im Amtsblatt der Stadt Grafing bekanntgemacht.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 07.10.2016 von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt und zur Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB aufgefordert.
Beim erneuten Beteiligungsverfahren nach § 4a Abs. 3 i.V.m. §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgebracht von:
3. Architekturbüro Labonte, Rosenheim
4. WBD Immobilien GmbH, Grafing b.M.
5. Gesundheitsamt Ebersberg
6. Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern
2.1 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 17.11.2016, Az.: P-2015-2532)
Die Oberkanten FFB der Gebäude werden in Festsetzung 5.1 auf eine NN-Kote bezogen. In der Nähe der Gebäude sollte deshalb für einen unveränderlichen Punkt (z.B. Kanaldeckel) die Höhe über NN als Bezugspunkt angegeben werden.
Das Planzeichen für die zulässige Geschossigkeit in Festsetzung A 3.2 ist im Vergleich zur Festsetzung A 3.1 irreführend. Während bei dem Planzeichen II+D ein Dachgeschoss auf dem zweiten Vollgeschossen zulässig ist, muss bei Planzeichen III+T das Terrassengeschoss im dritten Vollgeschoss errichtet werden. Zur Klarstellung wird empfohlen, eine unterschiedliche Darstellung zu wählen – z.B. das „T“ ohne Pluszeichen oder in Klammern anzufügen.
Werden Höhenmaße im Bebauungsplan festgesetzt, dann wird verlangt (was sich von selbst versteht), dass die erforderlichen Bezugspunkte genau festgelegt werden (§ 18 Abs. 1 BauGB). Für die Festsetzung zur Wandhöhe wird als unterer Bezugspunkt die Geländeoberkante festgesetzt, welche wiederum mindestens 15 cm unter der OK FFB-EG liegen muss. Die Höhe der OK FFB-EG wird durch die Maßangabe über Normalnull in unveränderbarer Weise bestimmt.
Gerne können als vorhandene Bezugspunkte auch die Deckel der nächstgelegenen Kanalschächte in der Planzeichnung ergänzt werden:
a) Kanalendschacht Nr. 1013 – Aiblinger Straße/Ecke Klausenweg mit 522,66 müNN
b) Kanalendschacht „Aldi“ bei der Zufahrt Fl.Nr. 551/9 mit 523,37 müNN
Der Festsetzung zur zulässigen Anzahl der Vollgeschosse in A.3.2 liegt ein Redaktionsversehen zugrunde. Richtig muss es heißen:
II+T höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse, hier drei, davon das Dachgeschoss als Terrassengeschoss mit 2/3 der Grundfläche des darunter liegenden Vollgeschosses.
III+T höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse, hier vier, davon das Dachgeschoss als Terrassengeschoss mit 2/3 der Grundfläche des darunter liegenden Vollgeschosses.
Es wird auf die immissionsschutzfachlichen Stellungnahmen vom 16.11.2015 und 07.09.2016 verwiesen. Die immissionsschutzfachlichen Anregungen aus den letzten Stellungnahmen wurden vollständig in den Bebauungsplan eingearbeitet. Weitere Anregungen sind nicht erforderlich.
Der jetzt vorliegende Bebauungsplanentwurf wurde zuletzt mit Beschluss vom 27.09.2016 geändert.
Die Änderungen betrafen
- Verschiebungen der Bauräume B9 und B12 im Süden des Baugebietes zur Straße hin
- Verlängerung der Lärmschutzwand
- Festsetzung der Höhenlage der Gebäude
Gerade die Verlängerung des Bauraumes B9/B12 machte eine nochmalige Ermittlung der Immissionsbelastung erforderlich, da die Häuser näher an die Aiblinger Straße herangerückt wurden. Auch die Festsetzung der Höhenlage war zu berücksichtigen.
Mit dem neuerlichen Schallschutzgutachten vom 04.11.2016 erfolgt der Nachweis, dass auch unter Berücksichtigung der Planänderungen die von der Stadt verfolgten Abwägungsgrundsätze eingehalten werden können.
So werden an allen Außenwohnbereichen (Erdgeschoss) zumindest die Immissionsrichtwerte der 16. BImSchV eingehalten (tagsüber 59 dB(A) und nachts 49 dB(A)).
An den lärmabgewandten Seiten werden die Orientierungswerte der DIN 18005 (55/45 dB(A)) mit nur wenigen Ausnahmen erreicht und erlauben bei der festgesetzten Grundrissorientierung dann die notwendige Wohnruhe für schutzwürdige Aufenthaltsräume. Die Überschreitungen treten nur im Randbereich auf und bleiben innerhalb der Immissionsrichtwerte der 16. BImSchV. Angesichts des dringend erforderlichen Wohnraums ist eine Wohngebietsausweisung im Nahbereich der Aiblinger Straße und den beschriebenen Lärmbelastungen im Hinblick auf den Belang der gesunden Wohnverhältnisse noch zu rechtfertigen.
Beim Haus 10 ergaben die Veränderungen, dass an der Westseite jetzt keine Verkehrslärmbelastungen von mehr als 45 dB(A) nachts mehr auftreten. Die bisherige Festsetzung mit dem Planzeichen 12.4 (Lärmschutzmaßnahmen) kann damit entfallen.
Gemäß Beschlussprotokoll der Stadt Grafing konnte die naturschutzfachliche Stellungnahme vom 29.09.2016 aufgrund der verspäteten Abgabe in der Abwägung des Stadtrates Grafing nicht mehr berücksichtigt werden. Nach Aussagen der Stadt soll dies jedoch in diesem Anschlussverfahren erfolgen.
Wir dürfen deshalb auf die bereits ergangene nachstehende Stellungnahme verweisen, sie wird im Wortlaut wiederholt:
Die Stadt Grafing möchte mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Aiblinger Straße“ die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Allgemeinen Wohngebietes, insbesondere zur Deckung des sozial- und familiengerechten Wohnbedarfs, schaffen.
Die geplante Wohnbebauung schließt unmittelbar an den Discountermarkt Aldi an und folgt im weiteren östlichen und südlichen Verlauf der Aiblinger Straße. Im Westen grenzt das neue Baugebiet an die offene Landschaft und bildet einen neuen Ortsrand. Hier sollte in besonderem Maße auf eine qualifizierte Ortsrandeingrünung geachtet werden.
Neben einer ausführlichen Begründung liegt den Bebauungsplanunterlagen auch ein Umweltbericht des Fachbüros Goslich vom 15.03.2016 bei.
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen zu o.g. Bebauungsplan keine grundsätzlichen Einwände und Bedenken. Um die Beachtung nachfolgender Erfordernisse wird jedoch gebeten:
1. Aufgrund der exponierten Ortsrandlage kommt der Einbindung des westlichen Ortsrandes in die freie Landschaft eine besondere Bedeutung zu. Wir bitten deshalb, den ca. 80 m offenen Ortsrandverlauf im Bauquartier Nr. 1 mit zumindest einer „privaten Grünflächenfestsetzung“ zu schließen. Bei einer späteren Anschlussbebauung könnte dieser „Ortsrand auf Zeit“ wieder aufgelöst werden. Auch sollten in diesem Zusammenhang die weiterführenden Erschließungsstraßen und der Wendehammer nicht bis an die Grenze des Bebauungsplanes geführt werden.
2. Die geplante Erschließung des Baugebietes von der Glonner Straße aus stellt ebenfalls einen naturschutzrechtlichen Eingriff dar, der in der Gesamtbilanzierung abzuarbeiten wäre.
3. Aufgrund der dichten Bebauung und der kleinen innerörtlichen Grünflächen raten wir innerhalb des Neubaugebietes von den Pflanzempfehlungen für Bäume der 1. Wuchsklasse (Buche, Eiche, Linde, etc.) ab. Wir bitten hier, in der Plandarstellung zu differenzieren. Auch bitten wir, bei den Pflanzgeboten für Sträucher auf den öffentlichen Grünflächen aus ökologischen Gründen ausschließlich standortheimische Arten zu benennen.
4. Bei der Eingriffsbilanzierung in den engen Bebauungsquartieren mit einer festgesetzten GRZ von <0,35 halten wir aufgrund der dargestellten Funktionsflächen einen Ausgleichsfaktor von mindesten 0,35 für erforderlich. Die engen Bauquartiere mit ihrem hohen Erschließungsbedarf lösen eine besondere Eingriffsschwere aus (hoher Versiegelungsgrad). Um Nachbilanzierung wird gebeten.
5. Wir weisen darauf hin, dass die erforderlichen Ausgleichsflächen und die ökologische Aufwertung noch vor Satzungsbeschluss einvernehmlich mit der UNB abzustimmen sind.
In der Beratung wurde bedauert, dass in der Pflanzliste keine Ziersträucher, wie z.B. Flieder oder Forsythien, enthalten sind. Solche „standorttypische Wild- und Ziersträucher“ sollen auch in den dortigen Gärten zulässig sein.
Hierzu wurde erklärt, dass der Bebauungsplan (A.10.3) die Festsetzung trifft, dass nur standortheimische Gehölze zulässig sind. Die Pflanzliste benennt eine Auswahl solcher Bäume und Sträucher und stellt – deshalb auch in den Hinweisen – nur eine Empfehlung dar. Die Pflanzung der genannten Ziersträucher ist im privaten Grundstücksbereich in der Vollzugspraxis unproblematisch. Dennoch soll auf diese Ziersträucher aufgrund ihrer geringen ökologischen Bedeutung möglichst verzichtet werden und deshalb nicht „empfohlen werden“. Gerade in einem äußerst dichten Baugebiet ist hierauf zu achten.
Die Einwendung hinsichtlich der fehlenden Ortsrandeingrünung im Westen wird zurückgewiesen. Der Bebauungsplan berücksichtigt bereits die bauliche Weiterentwicklung nach Westen hin. Der großflächige Siedlungsrücksprung zwischen der Aiblinger Straße und der Glonner Straße soll in absehbarer Zeit bevorzugt für den Wohnsiedlungsbau entwickelt werden.
Der Hausgarten vor dem Bauraum B1 hat lediglich noch eine Tiefe von 7,50 m. Bedenkt man die dort noch anschließenden Terrassen/Balkone, dann bleibt hier auch kein Raum für eine vernünftige Ortsrandeingrünung. Hinzu kommt, dass zur Deckung des Stellplatzbedarfs voraussichtlich das ganze Grundstück durch eine Tiefgarage unterbaut wird und sich damit Einschränkungen für die geforderte Bepflanzung ergeben.
Die Erschließungsstraße von der Glonner Straße ist bereits im Bebauungsplan „SO – Großflächiger Einzelhandel Glonner Straße (Aldi)“ vom 26.06.2013 festgesetzt. Dieser Eingriff ist nicht dem gegenständlichen Bebauungsplan zuzurechnen und muss damit nicht bei der Ermittlung des Ausgleichsumfangs berücksichtigt werden.
Dem Beschlussvorschlag, in den Hinweisen (B.10) den Zusatz „und andere Wild- und Ziersträucher“ ersatzlos zu streichen, wird nicht entsprochen.
In Ziffer 10.3 ist für die Festsetzung der Baumpflanzung die Verwendung von Bäumen 2. Wuchsklasse festzusetzen. In Ziffer 10 ist hinter den Bäumen der 1. Wuchsklasse der Klammerzusatz (= nur auf öffentlichen Flächen) und bei den Bäumen der 2. Wuchsklasse (= private Grünflächen) zu ergänzen. Damit wird den Anregungen dem Grunde nach Rechnung getragen.
Der Ausgleichsfaktor wurde bereits aus eigenem Anlass für das gesamte Plangebiet einheitlich auf 0,35 festgesetzt. Damit wurde der Einwendung Rechnung getragen.
Eine Abstimmung der Ausgleichsmaßnahmen mit der Unteren Naturschutzbehörde vor dem Satzungsbeschluss ist aus Termingründen entfallen. Um sicherzustellen, dass die Ausgleichsmaßnahmen den fachlichen Anforderungen genügen, wurde davon abgesehen, diese durch den Erschließungsträger herstellen zu lassen. Die Umsetzung der Ausgleichsfläche erfolgt durch die Stadt gegen Kostenerstattung durch den Erschließungsträger. Damit ist sichergestellt, dass die konkrete Art der Ausgleichsmaßnahmen im Benehmen mit der Unteren Naturschutzbehörde festgelegt werden können. Eine verbindliche Festlegung im Bebauungsplan – und damit schon vor Satzungsbeschluss – ist damit nicht notwendig.
2.2 Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 11.10.2016, Az.: 24.2-8291-EBE)
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gab zuletzt mit Schreiben vom 26.08.2016 eine Stellungnahme ab.
Darin kamen wir zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegensteht.
Da sich die Planung (Fassung vom 07.10.2016) in landesplanerisch relevanten Gesichtspunkten nicht geändert hat, ist eine erneute Bewertung aus unserer Sicht nicht veranlasst. Dem Vorhaben kann weiterhin zugestimmt werden.
2.3 Architekturbüro Ludwig Labonte, Rosenheim (E-Mail vom 03.11.2016)
Im Auftrag der Bauherrin wurde die Vergrößerung der Fläche für die Tiefgaragenzufahrt beantragt. Beigefügt ist eine Flächendarstellung, deren Grundlage die Rampensituation, die sich für eine Großgarage ergibt, darstellt. Die bisherige im Bebauungsplan festgesetzte Größe der Tiefgarageneinfahrt ist dort grün schraffiert, die benötigte und hiermit beantragte Größe ist blau umrandet. Es wurde um eine Plankorrektur gebeten, da mit der kleinen Tiefgarageneinfahrtsdarstellung im bisherigen Bebauungsplan eine Zufahrts- und Ausfahrtssituation mit dem geforderten Fußweg für Großgaragen (über 1.000 m² Tiefgaragenfläche inkl. Rampe) nicht realisiert werden kann.
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss war sich darüber einig, von einer weiteren Bebauungsplananpassung abzusehen und wie von der Verwaltung vorgeschlagen, notwendige Abweichungen im Rahmen einer Befreiung zu beurteilen.
Bereits mit der vorausgegangenen Stellungnahme wurde eine Korrektur der Festsetzung zur TG-Zufahrt begehrt. Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat am 27.09.2016 die Vergrößerung der festgesetzten Zufahrtsfläche beschlossen und gleichzeitig erklärt, dass notwendige Abweichungen im Rahmen einer Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) beurteilt werden.
Zur Festsetzung ist anzumerken, dass der Bebauungsplan die für den Geschosswohnungsbau vorgesehenen Gebietsteile fast vollständig mit Flächen für Tiefgaragen festsetzt. Zusätzlich werden bei den Bauräumen B2 und B6 noch Zufahrtsbereiche festgesetzt (§ 19 Abs. 1 Nr. 4 BauGB). Die in Pfeilrichtung nochmals rot-strichliert (15.3 PlanzV) dargestellte Fläche soll den Verlauf der Rampe konkretisieren.
Es besteht jedoch kein Zwang, das Rampenbauwerk auf diese Fläche zu beschränken. Überschreitungen dieser „Rampenfläche“ stellen damit keine Abweichung zum Bebauungsplan dar, solange das Rampenbauwerk innerhalb der (großflächig) festgesetzten TG-Fläche bleibt. Das zeigt sich auch am Beispiel B1 – dort kann die Lage der Rampe (und deren Einhausung) frei festgelegt werde, da von der Festsetzung der Zufahrt abgesehen wurde.
Jedenfalls wäre für die als Planskizze dargestellte Überschreitung der „Rampenfläche“ jederzeit eine Befreiung zu rechtfertigen. Eine (nochmalige) Anpassung des Bebauungsplanes erfolgt deshalb nicht.
2.4 WBD Immobilien GmbH, Grafing b.M. (Schreiben vom 10.11.2016)
Wir bitten um Änderung/Abweichung des Bebauungsplanes „Aiblinger Straße“ zu folgenden Punkten:
1. Verlegung der TG-Rampeneinhausung und der Zufahrt/Abfahrt in den südlichen Bereich (siehe beiliegenden Plan).
2. Überschreitung der Baulinien für die Tiefgarage und Unterbauung der Straße, St.P1., CP`s (in beiliegendem Plan gelb schraffiert).
Auch hier wird die Einwendung auf nochmalige Änderung hinsichtlich der Tiefgaragenflächen zurückgewiesen. Über mögliche Abweichungen zum Bebauungsplan hinsichtlich der Lage der TG-Zufahrt ist dann im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden. Durch den jetzt vorgeschlagenen geänderten Standort wären die Grundzüge der Planung nicht berührt, weshalb eine Befreiung im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren auch tatsächlich erteilt werden kann.
Der Bebauungsplanentwurf unterstellt den Bau einer gemeinsamen Tiefgarage für die Häuser B2–B7. Nach den letzten Erkenntnissen ist aber auch denkbar, dass die beiden potentiellen Bauherren zwei getrennte Tiefgaragen auf den Grundstücken Fl.Nrn. 551 und 549 errichten. Damit wäre der bisherige Standort ohnehin in Frage zu stellen. Die Planung der Tiefgarage durch die Bauherren ist aber noch nicht endgültig geklärt.
Die begehrte Verlegung der TG-Rampe an die Südseite von B4 ist städtebaulich vertretbar. Der vorgeschlagene Standort ist nachvollziehbar. Allein dort stehen ausreichend Flächen für das notwendige Zufahrtsbauwerk zur Verfügung. Mit der Verlegung wird die Benutzbarkeit des nördlichen Fußweges (also im Bereich der bisher festgesetzten TG-Zufahrt) als Feuerwehrzufahrt verbessert.
2.5 Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 07.11.2016)
Das gesamte Gebiet muss über einen Anschluss an die zentrale Wasserversorgung und an die öffentliche Kanalisation verfügen. Solle der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden, weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:
Auf die Beschlussfassung vom 15.03.2016 (TOP 10, Nr. 2.18) zur vollständig inhaltsgleichen Stellungnahme vom 09.11.2015 wird verwiesen.
(Schreiben vom 10.11.2016)
Auf die Beschlussfassung vom 27.09.2016 (TOP 8, Nr. 2.5) zur vollständig inhaltsgleichen Stellungnahme vom 05.09.2016 wird verwiesen.
3.1 Der Bebauungsplan „Aiblinger Straße“ für das Gebiet südlich des ALDI-Marktes und nordwestlich der Aiblinger Straße (Fl.Nrn. 549 und 541 der Gemarkung Grafing) vom 07.10.2016, gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, wird unter Berücksichtigung der in Ziffer 2 festgelegten Korrekturen gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung einschl. der Begründung beschlossen.
letzte Änderung: 22.10.2019 10:18:30