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Timestamp: 2017-05-30 03:55:08
Document Index: 63824358

Matched Legal Cases: ['artículo 129', 'artículo 24', 'artículo 129', 'artículo 129', 'artículo 129', 'artículo 117', 'artículo 131', 'artículo 131', 'artículo 129', 'artículo 129', 'artículo 129', 'artículo 1', 'artículo 133', 'artículo 1', 'artículo 201', 'artículo 1']

1_9788498766653 by Editorial Tirant Lo Blanch - issuu
ESTUDIO Y FORMULARIOSRAFAEL GÓMEZ-FERRER SAPIÑA
Académico de número de la Real Academia Valenciana
de Jurisprudencia y LegislaciónValencia, 2009Copyright ® 2009
(http://www.tirant.com).© RAFAEL GÓMEZ-FERRER SAPIÑA© TIRANT LO BLANCH
I.S.B.N.: 978 - 84 - 9876 - 665 -3
PRÓLOGO .............................................................................................15PRESENTACIÓN .................................................................................171. PRECEDENTES .............................................................................
1.1. El Reglamento Hipotecario de 1915 .......................................
1.2. La Ley Hipotecaria de 1.944-1946 y su Reglamento de 14 de
febrero de 1947 ........................................................................
1.3. La modificación del Reglamento Hipotecario por el Real Decreto 2901/1992, de 22 de marzo ............................................
1.4. La constitucionalidad del procedimiento extrajudicial .........
1.5. La reforma del artículo 129 de la Ley Hipotecaria por la Ley
de Enjuiciamiento Civil 1/2000 ..............................................23
252. NATURALEZA DE LA VENTA EXTRAJUDICIAL ......................
2.1. Es una forma no judicial de realización del derecho del acreedor ............................................................................................
2.2. Es una forma pactada de hacer efectivo el derecho del acreedor
a enajenar el bien hipotecado y obtener la satisfacción de su
crédito ......................................................................................
2.3. Aunque realizada por medio de notario y no por juez no produce indefensión (artículo 24 de la Constitución Española) .
2.4. La venta extrajudicial por medio de notario constituye un
acto de la llamada jurisdicción voluntaria .............................613. CARACTERES DE SU REGULACIÓN LEGAL. DIFERENCIAS
CON LA REGULACIÓN ANTERIOR A LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL 1/2000 ...................................................................
4. REQUISITOS ..................................................................................
4.1. Hipotecas constituidas en garantía de “obligaciones cuya
cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo
previsto en el título y de los gastos de ejecución” ..................
4.2. Constancia de la posibilidad de su utilización en la escritura
de hipoteca y en estipulación separada de las restantes ......
4.3. Valor para la subasta ..............................................................
4.4. Domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones ..28
6162636367
848ÍNDICE4.5. Nombramiento de representante para la venta de la finca en
nombre del propietario............................................................
5. FORMALIDADES ...........................................................................
5.1. Notario hábil ...........................................................................
5.2. La constancia en acta de las formalidades ............................
5.3. Requerimiento al Notario .......................................................
5.4. Solicitud de la certificación al Registro ..................................
5.5. Requerimiento de pago al deudor...........................................
5.6. Notificación al tercer poseedor y a los titulares de derechos
sobre la finca............................................................................
5.7. Pago por el deudor, tercer poseedor, hipotecante no deudor, o
por titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a
la hipoteca ...............................................................................
5.8. El anuncio de las subastas y la notificación al titular de la
última inscripción de dominio ................................................
5.9. Las posturas por escrito antes de la celebración de las subastas ............................................................................................
5.10. La celebración de las subastas ..............................................
5.11. La primera subasta................................................................
5.12. La segunda subasta ...............................................................
5.13. La tercera subasta .................................................................
5.14. Liquidación de gastos ............................................................
5.15. Pago al acreedor .....................................................................
5.16. La protocolización del acta ....................................................89
1706. LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA O DE ADJUDICACIÓN ...........................................................................................1717. EL DESTINO DEL SOBRANTE ....................................................1798. LA ENTREGA DE LA POSESIÓN FÍSICA ...................................1839. LA SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO ................................18710. LAS RECLAMACIONES QUE NO SUSPENDEN EL PROCEDIMIENTO ..........................................................................................191SEGUNDA PARTE
I. EL REQUERIMIENTO AL NOTARIO ......................................195II. LA SOLICITUD DE LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL ........
2.1. Solicitud de la certificación registral ...................................201
201ÍNDICE2.2. Diligencia para hacer constar la solicitud de la certificación
registral ................................................................................
2.3. Diligencia para hacer constar que se ha recibido la certificación registral solicitada ....................................................9202
203III. EL REQUERIMIENTO AL DEUDOR .......................................
3.1. Cédula para el requerimiento ..............................................
3.2. Diligencia de imposibilidad de practicar el requerimiento
al deudor, desconocimiento del domicilio real del mismo, y
conclusión del acta ...............................................................
3.3. Diligencia de imposibilidad de practicar el requerimiento al
deudor tanto en el domicilio que figura en el Registro, como
en el real, y conclusión del acta ...........................................
3.4. Requerimiento con éxito al deudor ......................................
3.5. Requerimiento con éxito en el domicilio real del deudor
distinto del que figura en el Registro ..................................
3.6. Requerimiento con éxito al deudor en cualquier lugar por
prestarse voluntariamente a ello, después de fracasado el
intento de requerimiento en el domicilio que figura en el
Registro .................................................................................205
205IV. ACTITUDES POSIBLES DEL DEUDOR .................................
4.1. Diligencia de pago por el deudor ..........................................
4.2. El deudor no paga, pero desea efectuar manifestaciones ...217
218V. NOTIFICACIÓN DE LA INICIACIÓN DE LAS ACTUACIONES
A LA PERSONA A CUYO FAVOR RESULTE PRACTICADA
LA ÚLTIMA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO (DISTINTA DEL
DEUDOR) Y A LOS TITULARES DE CARGAS, GRAVÁMENES
Y ASIENTOS POSTERIORES A LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA ...........................................................................................
5.1. Cédula de notificación a la persona a cuyo favor resulte
practicada la última inscripción de dominio, así como a los
titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la
hipoteca que se realiza .........................................................
5.2. Diligencia de notificación al titular de la última inscripción
de dominio distinto del deudor ............................................
5.3. Diligencia de remisión de la cédula por correo con acuse de
recibo a la persona a cuyo favor resulte practicada la última
inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor ...........
5.4. Diligencia de notificación a los titulares de cargas, gravámenes
y asientos posteriores a la hipoteca que se realiza ...............
5.5. Diligencia de remisión de la cédula por correo con acuse de
inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor ...........208209
212215221221
22722910ÍNDICE5.6. Notificación por anuncios si los domicilios fueran desconocidos, no resultare posible la notificación por cédula o por
correo con acuse de recibo, o si el notario dudase de la efectiva
recepción de aquella .............................................................
5.6.1. Anuncio de venta extrajudicial.............................
5.6.2. Diligencia para hacer constar la publicación de los
anuncios .................................................................230
231VI. PAGO POR EL TERCER POSEEDOR ......................................233VII. PAGO POR UNO DE LOS TITULARES DE LAS CARGAS,
GRAVAMENES, O DERECHOS CONSIGNADOS EN EL REGISTRO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA ...............235VIII. LAS SUBASTAS .........................................................................
8.1. El anuncio de las subastas ...................................................
8.2. Escrito dirigido al Ayuntamiento, al Registro y al Director
de los Boletines donde debe ser publicado el anuncio de la
subasta ..................................................................................
8.3. Comunicación por correo certificado al titular de la última
inscripción de dominio, del lugar, día y hora fijados para la
8.4. Diligencia de remisión de anuncios y comienzo de su exposición .....................................................................................
8.5. Diligencia de incorporación de testimonio de la hoja del
Boletín correspondiente donde aparece publicado el anuncio
de las subastas .....................................................................
IX. PRIMERA SUBASTA CON POSTORES QUE REALIZAN
OFERTAS IGUALES O SUPERIORES AL PRECIO FIJADO
EN LA ESCRITURA PARA LA SUBASTA, PERSONALMENTE
O MEDIANTE PLIEGO CERRADO ..........................................
9.1. Diligencia de celebración de la primera subasta y remate a
favor de postor distinto del acreedor ...................................
9.2. Diligencia de celebración de la primera subasta y remate a
favor del acreedor a calidad de ceder a tercero ...................
9.3. Diligencia de notificación al postor en pliego cerrado que ha
resultado adjudicatario y no ha comparecido personalmente
a la licitación ........................................................................
9.3.1. Cédula de notificación ...........................................
9.3.2. Diligencia de notificación ......................................
9.4. Diligencia de consignación por el rematante de la diferencia
entre lo depositado para tomar parte en la subasta y el total
precio obtenido en la primera subasta ................................237
251253ÍNDICE9.5. Diligencia para hacer constar el incumplimiento de consignación del precio por el rematante y aprobación del remate
a postor posterior..................................................................
9.6. Diligencia de notificación al postor que ha resultado rematante
por incumplimiento de la obligación de pago por el anterior..
9.6.1. Cédula de notificación ...........................................
9.6.2. Diligencia de notificación ......................................
9.7. Diligencia de cesión del remate del acreedor a otra persona
9.8. Diligencia de cesión del remate a favor de acreedor posterior
a otra persona .......................................................................
9.9. Adjudicaciones todas fallidas por falta de consignación .....
9.10. Repetición de la primera subasta ......................................
X. PRIMERA SUBASTA SIN POSTURA ADMISIBLE ................
XI. ADJUDICACIÓN DE LA FINCA A LA ENTIDAD ACREEDORA EN PAGO DE SU CRÉDITO POR NO HABER HABIDO
POSTURA ADMISIBLE EN LA PRIMERA SUBASTA ...........
11.1.Adjudicación a favor del acreedor en pago de su crédito ..
11.2.Diligencia de cesión de la adjudicación del acreedor a otra
persona ................................................................................
XII. SEGUNDA SUBASTA CON POSTORES QUE REALIZAN
OFERTAS IGUALES O SUPERIORES AL 75 CIENTO DEL
PRECIO FIJADO EN LA ESCRITURA PARA LA SUBASTA,
PERSONALMENTE O MEDIANTE PLIEGO CERRADO ......
12.1. Diligencia de celebración de la segunda subasta y remate
a favor de postor distinto del acreedor ..............................
12.2. Diligencia de celebración de la segunda subasta y remate
a favor del acreedor a calidad de ceder a tercero ..............
12.3. Diligencia de notificación al postor en pliego cerrado y no ha
concurrido personalmente a la licitación, que ha resultado
adjudicatario. ......................................................................
12.3.1. Cédula de notificación ...........................................
12.3.2. Diligencia de notificación ......................................
12.4. Diligencia de consignación por el rematante de la diferencia
entre lo depositado para tomar parte en la subasta y el
total precio obtenido en la segunda subasta ....................
12.5. Diligencia para hacer constar el incumplimiento de consignación del precio por el rematante y aprobación del
remate a postor posterior ..................................................
12.6. Diligencia de notificación al postor que ha resultado rematante por incumplimiento de la obligación de pago por el
anterior .................................................................................
12.6.1. Cédula de notificación ...........................................
12.6.2. Diligencia de notificación ......................................11254
275277278279
28012ÍNDICE12.7. Diligencia de cesión del remate del acreedor a otra persona....................................................................................
12.8. Diligencia de cesión del remate a favor de acreedor posterior a otra persona .........................................................
12.9. Adjudicaciones todas fallidas por falta de consignación .
12.10.Repetición de la segunda subasta ....................................281
285XIII. SEGUNDA SUBASTA SIN POSTURA ADMISIBLE ...............287XIV. ADJUDICACIÓN DE LA FINCA AL ACREEDOR EN PAGO
DE SU CRÉDITO POR NO HABER POSTURA ADMISIBLE
EN LA SEGUNDA SUBASTA....................................................
14.1. Adjudicación a favor del acreedor en pago de su crédito ..
14.2. Diligencia de cesión de la adjudicación al acreedor a otra
persona ................................................................................289
289XV. TERCERA SUBASTA SIN SUJECIÓN A TIPO, CON LICITADORES QUE ACUDEN PERSONALMENTE O MEDIANTE
PLIEGO CERRADO, CON REMATE ........................................
15.1.Remate a favor del acreedor a calidad de ceder a tercero..
15.2. Remate a favor de postor distinto del acreedor y especialidades en la tercera subasta ................................................
15.2.1. Diligencia de subasta ............................................
15.2.2. Ofrecimiento de mejora de la postura del rematante
distinto del acreedor si fuere inferior al tipo de la
segunda subasta ....................................................
15.2.3. Licitación entre quienes han hecho la petición de
mejorar la postura ofrecida en la tercera subasta
15.2.4. Notificación al rematante en la tercera subasta
que no se ha mejorado la postura .........................
A) Cédula de notificación .....................................
B) Diligencia de notificación ................................
15.2.5. Notificación al rematante en la tercera subasta
que se ha mejorado la postura ..............................
A) Cédula de notificación ....................................
B) Diligencia de notificación...............................
15.2.6. El rematante en la tercera subasta al que se ha
mejorado la postura manifiesta su consentimiento
a que se reserve el depósito para el caso de incumplimiento ................................................................
15.3.Otras diligencias .................................................................
XVI. TERCERA SUBASTA SIN POSTURA ADMISIBLE, SUBASTA
DESIERTA ..................................................................................
16.1.Diligencia .............................................................................291293
309ÍNDICE1316.2. Diligencia de notificación al acreedor de haber resultado
desierta la tercera subasta ...............................................
16.2.1. Cédula de notificación ...........................................
16.2.2. Diligencia ...............................................................310
310XVII. CONCLUSIÓN DEL ACTA POR NO HABER HABIDO ADJUDICACIÓN EN LA TERCERA SUBASTA POR FALTA DE
LICITADORES (SUBASTA DESIERTA) Y POR NO HABER
SOLICITADO EL ACREEDOR LA ADJUDICACIÓN..............313XVIII. LIQUIDACIÓN DE DEPÓSITOS .............................................
18.1. Liquidación de los depósitos por incumplimiento de los
obligados a consignar el importe a que resultan obligados
18.2. Liquidación de los depósitos de los rematantes incumplidores para pago al acreedor y gastos de las subastas cuando
son suficientes y conclusión del acta..................................315
315316XIX. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA DE LA FINCA
SUBASTADA...............................................................................319XX. ESCRITURA PÚBLICA DE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR
DE LA FINCA HIPOTECADA ...................................................335XXI. ACTA DE LIQUIDACIÓN DEL SOBRANTE CONFORME A
LA RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS
REGISTROS Y DEL NOTARIADO DE 17 DE MARZO DE
1993..............................................................................................
21.1.. Reparto del sobrante entre los interesados conforme a lo
acordado por ellos por unanimidad .....................................
21.2.Entrega del sobrante al dueño de la finca por inexistencia
de cargas posteriores a la hipoteca ......................................
XXII. NOTA EN EL ACTA DONDE CONSTAN LAS FORMALIDADES PARA LA SUBASTA DE HABERSE AUTORIZADO EL
ACTA DE LIQUIDACIÓN DEL SOBRANTE CONFORME A
1993..............................................................................................327
338341PRÓLOGO
Cuando una Entidad financiera decide conceder un préstamo garantizado con hipoteca está obligada a representarse dos escenarios posibles. En
el primero, el plausible, el deudor cumple regularmente sus obligaciones
contractuales. En el segundo, el no deseado, el deudor no puede devolver
su préstamo y el Banco se ve obligado a ejecutar su garantía hipotecaria.
El Estado de Derecho, por su parte, está obligado a proporcionar al sistema
financiero procedimientos que, para ser efectivos, deberán ser moderadamente burocráticos, pero, sobre todo, rápidos, de forma que la dilación en
el tiempo no lastre en la ejecución la seguridad jurídica que la escritura
pública proporciona en el nacimiento.
Por otro lado, en el último decenio del siglo pasado y en lo que llevamos
de éste, los operadores jurídicos hemos asistido al crecimiento exponencial de
la litigiosidad, lo que ha conllevado el incremento necesario de los órganos
jurisdiccionales —jueces, fiscales y secretarios judiciales esencialmente— encargados de administrarla. Pero en tanto que la primera —la litigiosidad— lo
ha hecho geométricamente la segunda —el incremento de los órganos jurisdiccionales— sólo ha podido crecer aritméticamente por mor de limitaciones presupuestarias. La profesionalidad que garantiza la oposición y una especie de
dedicación casi monástica son los únicos factores que explican que la Justicia
siga siendo entendida por todos los ciudadanos como uno de los pilares inalterados del Estado de Derecho.
El fenómeno ha sido tan llamativo que ha venido a eclipsar nuestra percepción del nacimiento de una tendencia surgida al mismo tiempo en la propia
sociedad civil: La cada vez mayor importancia de la jurisdicción voluntaria y de
las fórmulas arbitrales. Tendencia bendecida por los poderes públicos y que permite derivar hacia instancias no jurisdiccionales tanto la solución de conflictos
que las partes pueden prevenir en el momento de la celebración del contrato
cuanto la ejecución de aquellas relaciones que nacen absolutamente pautadas
y en las que la oponibilidad de las excepciones personales, generalmente dilatorias, debe decaer ante la necesidad de asegurar una rápida ejecución que permita confiar en el sistema formal que la ampara. La proliferación de las Cortes
arbitrales, las cada vez más frecuentes cláusulas arbitrales en los contratos,
la solución de los conflictos de dominios en Internet, la jurisdicción arbitral de
consumo, o la solución habitual de los conflictos navieros son ejemplos suficientemente representantivos de esa tendencia.
Así las cosas llegamos al momento presente en el que tanto el legislador
cuanto la propia sociedad civil han tenido que echar mano de las herramientas jurídicas de que se disponía para prevenir o paliar los efectos de las crisis
económica que todos conocemos. En unos casos creando figuras nuevas incardinadas dentro de la autocomposición como los acuerdos de refinanciación; en16CÉSAR BELDA CASANOVAotros desempolvando instituciones en desuso, muy próximas a la jurisdicción
voluntaria, como la que en esta obra nos ocupa, pero cuya puesta en marcha
se ha revelado como una de las piezas del engranaje jurídico que más confianza puede proporcionar en la recuperación del crédito hipotecario: La venta
extrajudicial ante notario admitida para las hipotecas en el artículo 129 de la
Ley Hipotecaria por la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, respetuosa con la
doctrina de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.
La obra que el lector tiene entre sus manos participa de cuatro características que muy raramente —por desgracia— se dan al mismo tiempo en una
La primera sería la oportunidad. La venta extrajudicial constituye, como en
el libro se explica, un acto de jurisdicción voluntaria encomendado a los notarios, cuyo origen se encuentra en un pacto libremente estipulado por las partes
en el momento de la constitución de la hipoteca. Pero no por ello deja de estar
sujeto a un procedimiento tasado y rígido. Conocerlo en este momento va a ser
esencial para todos los operadores jurídicos del Derecho civil.
La segunda sería la de su componente práctico. Más de la mitad del libro se
encuentra dedicado a ofrecer formularios y minutas dirigidos tanto a notarios
cuanto a letrados que simplifican la redacción y orientan en los trámites.
La tercera —la altura científica— deriva necesariamente de la personalidad de su autor. Rafael Gómez-Ferrer Sapiña es jurista que necesita de pocas
presentaciones en el mundo jurídico. Notario, ha sido Decano de los Colegios
Notariales de Albacete y Valencia, y es en la actualidad Vicepresidente de
la Unión Internacional del Notariado Latino. Pero no es en esa parte de su
currículo donde debemos encontrar la legitimidad para ser el autor de estas
páginas, sino en el estudio y el conocimiento profundo sobre las dos materias
necesarias para construir este libro: La jurisdicción voluntaria y el Derecho
hipotecario. Nuestro autor ya publicó en 1999 el artículo con el que unos años
después ingresaría en la Academia de Legislación y Jurisprudencia valenciana: Un estudio sobre las subrogaciones activas hipotecarias; estudio que todavía sigue siendo el referente en la práctica documental de este tipo de operaciones financieras. Por otra parte en 1992 y este mismo año 2009 ha publicado
sendos artículos en la Revista Jurídica del Notariado sobre la Jurisdicción
Voluntaria y la función notarial, habiendo participado activamente en sucesivos borradores, antecedentes fundamentales de lo que esperemos que algún
día constituya la necesaria Ley de Jurisdicción Voluntaria española.
Por todo lo dicho, y por la utilidad que a buen seguro le obtendrá el lector
a este texto creo que su última característica es justo predicarla: Nos encontramos ante una obra necesaria. Bienvenida sea.
César Belda Casanova
Decano del Colegio Notarial de Valencia.PRIMERA PARTE
Constituye el objeto de estas páginas el estudio de la “venta extrajudicial del bien hipotecado” para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada con una hipoteca inmobiliaria, y de
las formalidades que deben ser observadas por el notario, encargado
por la ley, en su calidad de funcionario público, de que se cumplan los
trámites o formalidades exigidas por la norma que los regula.
El artículo 129 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946,
publicada en cumplimiento de lo ordenado por la disposición adicional de la Ley de 30 de diciembre de 1944 y en el artículo único de la
Ley de 31 de diciembre de 1945, fue objeto de nueva redacción por el
número 4 de la Disposición Final 9ª de la Ley 1/2000, de 7 de enero,
de Enjuiciamiento Civil (BOE del 8 de enero), que entró en vigor el
8 de enero de 2001, con el fin de adaptar la legalidad vigente hasta
entonces que regulaba el llamado “procedimiento ejecutivo extrajudicial”, a los pronunciamientos de la Sala de lo Civil del Tribunal
La Sala Primera, disintiendo de la opinión mantenida por
el propio órgano jurisdiccional supremo, Sala de lo Contencioso
Administrativo, declaró en varias de sus sentencias, que el precepto
del artículo 129 de la Ley Hipotecaria, en su redacción anterior a la
reforma por la Ley de Enjuiciamiento Civil, había sido derogado por
la Constitución Española de 27 de diciembre de 1978 (BOE del 29)
por ser contrario a la Constitución entendiendo, esencialmente, que
al hablar de “procedimiento ejecutivo” en realidad hacía referencia a
una “ejecución” cuya competencia el texto constitucional había otorgado en exclusiva a los juzgados y tribunales en su artículo 117.3.
Si se examina la jurisprudencia de los Juzgados, Audiencias y
Tribunal Supremo, así como las Resoluciones de la Dirección General
de los Registros y del Notariado1, se observa que no son muchas las
ocasiones en que un procedimiento, de los antes llamados de ejecución extrajudicial, hayan motivado sentencias o resoluciones sobre1En adelante la cita de las Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado se hará simplemente como Resolución, debiendo
entenderse procede de dicha Dirección del Ministerio de Justicia.20RAFAEL GÓMEZ-FERRER SAPIÑAla realización de los mismos, a diferencia del procedimiento de ejecución del antiguo artículo 131 de la Ley Hipotecaria (del que también
se dudó de su constitucionalidad, confirmada esta si, por el Tribunal
Constitucional), en primer lugar porque el número de los que se tramitaban no eran muchos, pues en el procedimiento notarial, a diferencia del regulado por el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, no era
necesaria la intervención de Letrado y Procurador de los tribunales,
razón por la que no se aconsejaba en exceso; en segundo lugar porque el fracaso del requerimiento al deudor en el domicilio que figuraba en el Registro hacía concluir el procedimiento; y finalmente,
porque finalizadas todas las actuaciones había que acudir al juzgado
a solicitar la entrega de la posesión, si el ejecutado no la entregaba
voluntariamente, al carecer el notario de “imperium” a diferencia del
Tales razones hacían infrecuentes los procedimientos en vía notarial, y en las ocasiones en que se requería la intervención del notario,
su actuación personal en el requerimiento al deudor, y en las notificaciones a los terceros poseedores, y titulares de cargas posteriores
a la hipoteca que se ejecutaba permitía una labor de información y
consejo a los requeridos y notificados de las consecuencias del impago, es decir la necesaria venta de la finca en subasta pública, que
frecuentemente el requerido pedía auxilio económico a todo el que
podía, especialmente a la familia, núcleo básico de la sociedad, y los
requerimientos formulados al notario con que se iniciaba e inician
las formalidades solían desistirse por los acreedores al pagar los
deudores lo debido hasta ese momento, aunque el acreedor hubiera
declarado —conforme a lo pactado— el vencimiento anticipado de la
totalidad de la obligación.
Por otra parte, no sólo la venta extrajudicial ante notario, si que
también el procedimiento judicial especial de ejecución hipotecaria,
actualmente residenciado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, como ha
dicho, con gracia, el profesor MONTERO AROCA2, como consecuencia de la caída en picado de los tipos de interés —en la época anterior
a la crisis que actualmente sufrimos— hizo “que las ejecuciones hipotecarias pasaron a ser una rara avis en los juzgados españoles”. Y
si esto ocurría con las ejecuciones hipotecarias judiciales, mucho más2MONTERO AROCA, JUAN: Tratado de ejecuciones hipotecarias. Tirant lo
Blanch. Valencia 2009, pág. 26.VENTA EXTRAJUDICIAL ANTE NOTARIO DEL INMUEBLE ...21con el procedimiento notarial de realización de la hipoteca, con la espada de Damocles de los pronunciamientos judiciales del Tribunal
Supremo, seguidos por las Audiencias y Juzgados, con relación a las
“ejecuciones” regidas por el artículo 129-II de la Ley Hipotecaria anterior a su modificación por la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.
Hoy la situación ha cambiado, pues aunque los tipos de interés
están más bajos, el número de los préstamos hipotecarios impagados
por los ciudadanos va en aumento, y con ello la necesidad, dolorosa,
de tener que volver a dedicar atención a las soluciones que ofrece el
ordenamiento jurídico para la realización de lo bienes hipotecados y
Ha sido la reforma del artículo 129 de la Ley Hipotecaria por la
Ley de Enjuiciamiento Civil, y los pronunciamientos tranquilizadores tras ella de algunos Tribunales y de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, la que ha estimulado a los acreedores, a
la vista del grandísimo trabajo que se acumula en los Juzgados como
consecuencia de la crisis económica, junto al tradicional de la falta
de Jueces, personal y medios de los juzgados, a acudir, de nuevo al
procedimiento notarial, por ser más rápido y económico.
En las páginas que siguen, y a la hora de interpretar los preceptos reglamentarios o llenar las lagunas del mismo se han tenido en
cuenta dos criterios:
El primero: Que sin perder de vista que la finalidad de la actuación notarial es lograr la satisfacción del interés del acreedor defraudado en su derecho de crédito, deben ser siempre respetados los del
deudor, parte débil —al menos en el momento de la realización de la
hipoteca— de la relación jurídica.
El segundo: que las soluciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil
da en el procedimiento judicial de ejecución deben ser tenidas en
cuenta para completar las lagunas de la regulación reglamentaria,
como el Tribunal Supremo afirmó en su Sentencia de 21 de noviembre de 2000.
En cuanto a los formularios que se contienen en esta obra no
pretenden otra cosa que hacer más fácil la vida, a mi, y a mis compañeros, pues todos sabemos que el disponer de ellos en ningún caso excusa, ni siquiera al autor, de revisarlos, ley en la mano, para
acertar en las decisiones personales. La vida es mucho más rica en
situaciones que las previstas en la ley, o por las limitadas luces inte-22RAFAEL GÓMEZ-FERRER SAPIÑAlectuales del autor que, en ocasiones, puede no ver los problemas o
adopta posiciones erróneas o que no se comparten.
Esperamos y deseamos que la crisis económica ceda lo antes posible, y que la necesidad de realización de las hipotecas desaparezca
porque los ciudadanos dispongan de trabajo para mantener a su familia y cumplir sus obligaciones.
Será motivo de íntima, y gran alegría, pienso sin dudar hasta en
el editor, que nadie tenga necesidad de leer o releer este libro si es
que alguien lo ha hecho.Mora de Rubielos (Teruel) Agosto de 2009.
RAFAEL GÓMEZ-FERRER SAPIÑA.1. PRECEDENTES
Junto a la acción directa de ejecución hipotecaria contra los bienes hipotecados, el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, redactado de
nuevo por la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, prevé la posibilidad
de convenir válidamente en la escritura de constitución de la hipoteca la venta extrajudicial del bien hipotecado por medio de notario y
con las formalidades fijadas por el Reglamento Hipotecario:
“Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta
extrajudicial del bien hipotecado conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el
caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se
realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento
Hipotecario”.Como destacó la Resolución de 28 de mayo de 2001: “El llamado
procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria cuenta con antecedentes históricos en nuestra tradición, pues, como ha puesto de
relieve este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 3
Jul. 1920 y 14 Jun. 1933), frente a la corriente germánica reflejada
en la edición latina del Fuero Juzgo —Ley 3.ª del título 6º, libro V,
que preceptuaba la intervención del Juez y la tasación de la prenda
y en el Fuero Real —Ley 1.ª del título 19, libro III, que ordenaba la
venta con mandado del Alcalde consejeramente— y encarnada en el
artículo 133 de la Ley Hipotecaria primitiva, según el cual, al vencimiento del plazo para el pago de la deuda, el acreedor podría pedir
que se despachase mandamiento judicial contra todos los bienes hipotecados, fue introduciéndose en nuestro Derecho el procedimiento
extrajudicial con raíces en el Derecho romano clásico, que, al conceder derecho al acreedor para que pudiese vender ‘la prenda’ si el
deudor no cumplía la obligación, y conciliándose con los precedentes
de la edición romanceada del Fuero Juzgo pasó a las Partidas (cfr.
leyes 41 y siguientes del título 13 de la Partida V --y, posteriormente,
al artículo 1.872 del Código civil, desenvuelto por la Jurisprudencia
y por el artículo 201 del RH de 1915”.
Por tanto, su origen se halla en el procedimiento de ejecución de
la prenda, y publicado el Código Civil comenzó una práctica notarial
consistente en pactar para la ejecución de las hipotecas un procedimiento inspirado en el previsto en el artículo 1.872 para la ejecución
de la prenda.All pages:34567891012131617181920InfoSaveLikeShareDownloadMore1_9788498766653 Published on Feb 26, 2010 ESTUDIO Y FORMULARIOS Notario de Valencia Académico de número de la Real Academia Valenciana de Jurisprudencia y Legislación RAFAEL GÓMEZ-FE...See MoretirantloblanchFollowRead moreRead moreSimilar toPopular nowJust for youGo explore