Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/rueckwirkende-festsetzung-des-grundsteuermessbetrages.25509/
Timestamp: 2020-07-10 21:28:14
Document Index: 238814075

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 199', '§22', '§181', '§170', '§ 560', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§22', '§22', '§28', '§31', '§29', '§ 29']

Rückwirkende Festsetzung des Grundsteuermessbetrages
Diskutiere Rückwirkende Festsetzung des Grundsteuermessbetrages im Themen aus unserem Portal Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo an die Fachleute, wenn bei einem Mehrfamilienhaus die " öffentlich geförderte " Eigenschaft weggefallen ist, wurde bei mir bisher immer...
#1 immodream, 26.05.2020
wenn bei einem Mehrfamilienhaus die " öffentlich geförderte " Eigenschaft weggefallen ist, wurde bei mir bisher immer umgehend und zeitnah der Einheitswert und der Grundsteuermessbetrag erhöht.
Jetzt ist folgender Fall eingetreten:
Bei einem Objekt ist zum 31.12.2010 die Eigenschaft " öffentlich gefördert " weggefallen.
Aber erst Jetzt hat das Finanzamt reagiert und rückwirkend ab 1.1.2016 den Einheitswert und damit auch den Grundsteuermessbetrag erhöht .
Bevor ich lange google , stelle ich hier an die Fachleute folgende Fragen:
Aufgrund welcher gesetzlichen Grundlagen darf der Bescheid rückwirkend 4 Jahre geändert werden?
Welche gesetzliche Grundlagen gibt es, den Mietern rückwirkend die erhöhte Grundsteuer durch geänderte Betriebskosten-Abrechnungen in Rechnung zu stellen.
Schau mal hier: Rückwirkende Festsetzung des Grundsteuermessbetrages. Dort wird jeder fündig!
#2 Andres, 26.05.2020
Die steuerliche Seite erschlägt @taxpert bestimmt noch. Ich übernehme solange mal das Zivilrecht:
Die Frage muss umgekehrt lauten: Da es sich unzweifelhaft um Betriebskosten handelt, wäre zu begründen, warum ein Mieter diese Kosten nicht mehr tragen müsste. Die Antwort hängt davon ab, welche Gründe der Mieter ins Feld führt, aus denen er meint, die erhöhte Grundsteuer nicht bezahlen zu müssen. Die zwei häufigsten dürften sein:
Ausschlussfrist für Abrechnungen, § 556 Abs. 3 BGB. Dort heißt es allerdings am Ende von Satz 3: "[...] es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten." Das trifft hier zu: Der Vermieter kann nur die Grundsteuer abrechnen, die von ihm erhoben wurde.
Verjährung. Die Verjährungsfrist hat für diese Nachforderung allerdings noch nicht einmal begonnen, § 199 Abs. 1 BGB, insbesondere dort die Nr. 1.
Wenn der Mieter weitere Gründe vorbringen sollte, teile ich dir auch dazu gerne meine Meinung mit.
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#3 immodream, 26.05.2020
Hallo Andres ,
danke erst einmal für die erste Argumentationshilfe gegenüber den Mietern .
Ich denke hier vor allem an die Mieter, deren Miete irgendeine Behörde zahlt.
Diesen Mietern ist die Höhe der abgerechneten Betriebskosten eh egal.
Nur wir wollen gleich die entsprechende rechtliche Grundlage als Argumentationshilfe mitliefern.
#4 ehrenwertes Haus, 26.05.2020
Den Mietern wird die NK-Abrechnung nur solange egal sein, wie das vollständig vom Amt übernommen wird.
Rückwirkend über die Jahre summiert sich das im Verhältnis zum Mindesteinkommen aus staatlichen Töpfen heftig auf.
Ich weiß ja nicht wie die SB bei dir drauf sind. Von anderen Gemeinden weiß ich, dass solche Nachforderungen von den Ämtern erst mal geblockt werden und die Mieter das selber zahlen sollen. Ob diese Vorgehensweise korrekt ist oder nicht, steht auf einem anderen Stück totem Holz.
#5 GSR600, 26.05.2020
Wir hatten so einen Fall schon, da gibt es allerdings eine Frist innerhalb der du die Nachberechnung dem Mieter zustellen musst.
Kann morgen gerne nachschauen.
#6 immodream, 26.05.2020
Hallo ehrenwertes Haus ,
die Jobcenter sind in den letzten Jahren bei der Begleichung der BK Nachzahlung sehr sparsam.
Wenn ein Mieter bei einer BK Abrechnung nachzahlen muß, schlage ich immer vor, die Vorauszahlung zu erhöhen, damit im nächsten Jahr möglichst eine Nachzahlung vermieden wird.
Ich renn da 7,50 € manchmal Monatelang hinterher .
Z. B. mein Vorschlag, 10 € / Monat mehr an BK Vorauszahlung zu überweisen .
Das macht das Jobcenter 3 Monate und zahlt dann wieder die alte , um 10 € verminderte BK- Vorauszahlung.
Das heißt im nächsten Jahr wahrscheinlich wieder BK Nachzahlung .
Daher wird auch freiwillig nicht mehr an Hartz4 Empfänger vermietet.
Es reicht mir, wenn gute Mieter wegen Krankheit und Arbeitslosigkeit in Hartz4 kommen .
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#7 taxpert, 27.05.2020
§22 Abs.1 BewG i.V.m. §181 Abs.1 AO i.V.m. §170 Abs.1 AO.
Kurzversion: Die Festsetzungsverjährung beträgt auch hier 4 Jahre!
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#8 Olbi, 27.05.2020
Noch kurz als Anmerkung zu @Andres Ausführungen:
Du musst innerhalb von drei Monaten nach Erhalt der Unterlagen, in Anlehnung an § 560 II BGB, die Korrektur durchführen. (VIII ZR 264/12)
Keine Erfüllungsgehilfen sind Versorgungsträger oder staatliche Behörden oder Einrichtungen, darum hat der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten. (vgl. vgl. BGH NJW 2013, 456 Rn 11; zur Verjährung und zur Fälligkeit; NJW 2006, 3350 = NZM 2006, 740; betr. Grundsteuer; LG Rostock WuM 2009, 232; LG Düsseldorf NJW 2011, 688; Blank/Börstinghaus/Blank BGB § 556 Rn205; Staudinger/Artz, 2018, Rn. 109b).
BeckOK BGB/Wiederhold BGB § 556 Rn. 129
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#9 Dr.ErichMüller-Kit, 27.05.2020
Das kann ich auch bestätigen taxpert, diese Frist gilt auch für andere behördlichen Nachforderung.
#Immodream
Auch hier zeigt sich mal wieder deutlich, die Arbeitsagentur ist ein denkbar problematischer Gegenüber für den Vermieter!
Ich persönlich musste einen Sachbearbeiter sogar schon schriftlich auffordern, sich an die eigenen Sozialgesetze SGB II zu halten.
#10 Papabär, 27.05.2020
Das könnte daran liegen, dass die Agenturen so rein garnichts mit der KdU zu tun haben. Sie kümmern sich nur um ALG I - und das ist keine Sozial- sondern eine Versicherungsleistung.
Falls das ein SB der Agentur für Arbeit war, kann ich verstehen wenn der Fragezeichen in den Augen hatte. (Hilfsweise in schallendes Gelächter ausgebrochen ist.)
Zuständig wäre hier das Jobcenter. Und ja, da gibt es einzelne SB, die ich auch schon mal gefragt habe ob sie das SGB II schon mal in der Hand hatten. Zu anderen JC habe ich aber einen recht guten Draht (z.B. habe ich seit der Sache mit der großzügigen Spende sogar die Durchwahl eines stellv. Amtsleiters). Im vorliegenden Fall ist das JC zwar verpflichtet, die tatsächlichen Kosten zu übernehmen sofern diese angemessen sind (§22 Abs. 1 SGB II), die Feststellung der Angemessenheit unterliegt aber örtlichen Richtlinien (nebst einem gewissen Handlungsspielraum des SB ... der muss seine Entscheidungen aber ggf. begründen).
Ich kann immer nur jedem Vermieter empfehlen, sich diese Richtlinien zu Gemüte zu führen. Falls die auf der HP des jeweiligen Jobcenters nicht veröffentlicht sein solte, einfach die Suchmaschine des geringsten Misstrauens nach "Harald Thome KdU" befragen. Dort gibt es zwar keine Garantie auf Vollständigkeit und Aktualität ... die ist auf den Behördenseiten aber oft ebenfalls mehr Wunsch als Realität.
Für die ganz harten Fälle - also wenn das JC einen Sachverhalt abweichend von den eigenen KdU Richtlinien bewertet, auf eine Auslegungsverordnung verweist die im Internet nicht zu finden ist und von der Behörde auch nicht herausgegeben wird, und der Entscheidungsträger auch dem Leistungsempfänger keine nachvollziehbare Begründung abliefert, haben die meisten Kommunen ein sog. Kundenreklamationsmanagement. Das will zwar meistens erst gesucht werden, aber die Mitarbeiter dort sind meiner Erfahrung nach für Probleme recht zugänglich (sofern man dort nicht gleich als erstes anruft und dem SB im JC der Vorgang nicht einmal bekannt ist).
#11 immodream, 27.05.2020
ich habe ähnliche Einheitswertbescheide überprüft, die nach dem Wegfall " öffentlich gefördert " erstellt worden sind.
Der Bescheid ist nachvollziehbar, die 4 Jahre Festsetzungsverjährung sind auch von euch bestätigt worden.
Also werden wir in den "sauren Apfel beißen " unsere Forderungen korrekt zu berechnen und von unseren Mietern freundlich nachfordern.
Wir werden sie auch nicht damit trösten können, das sie durch die Schlampigkeit des Finanzamtes 6 Jahre lang die erhöhte Grundsteuer gespart haben.
Für die Mieter ist es schlicht und ergreifend eine ganz " normale " Mieterhöhung, egal wer davon profitiert.
Danke nochmals für die schnellen und auch quellensicheren Antworten
PS : Ich kann ja dann in einem Jahr mal darüber schreiben , wie hoch die Erfolgsquote gewesen ist und wie sich Mietervereine , Anwälte und Jobcenter verhalten haben.
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#12 taxpert, 28.05.2020
durch die Schlampigkeit des Finanzamtes
Hier muss ich jetzt aber mal eine Lanze für die Kollegen in der Bewertung brechen!
Ein Grund für die fehlende Verfassungsmäßigkeit der derzeitigen Grundsteuer war die fehlende gesetzliche Regelung für den Informatonsfluss zu den Bewertungsstellen um wirklich alle relevanten Umstände zu kennen!
§22 Abs.4 BewG sagt, dass eine Wertfortschreibung vorzunehmen ist, wenn dem FA bekannt wird, das die Wertgrenzen überschritten sind. Nach §28 BewG besteht zwar eine ErklärungsPFLICHT des Eigentümers, diese bezeiht sich jedoch ausschließlich auf den Hauptfeststellungszeitpunkt, also den 01.01.1964. Für Wertfortschreibungen besteht keine automatische Erklärungspflicht des Eigentümers, ja -im Gegensatz z.B. zum Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht, §31 ErbStG- noch nicht einmal eine Anzeigeverpflichtung! Auf gut deutsch: der Eigentümer kann sich zurücklehnen und einfach warten, wann das FA von den wertsteigernden bzw. wertmindernden Tatsachen erfährt! Erst wenn er/sie zur Abgabe einer Erklärung aufgefordert wird, muss die Erklärung abgegeben werden.
Seine Informationen erhält das FA ausschließlich über §29 BewG. Die Absäzte 1 un d2 kann man dabei getrost vergessen, da sie nur die Feststellung auf den 01.01.1964 betreffen. Insoweit ist auch hier der Eigentümer aussen vor! Die Hauptinformationen kommen natürlich von Notaren und Grundbuchämtern, betreffen aber nur die Zurechnungsfortschreibung und nicht die Wertfortschreibung. Die Informationen für die Wertfortschreibungen, also z.B. Baufertigstellungsanzeigen, Anzeige des Wegfalls einer Vergünstingung sollten eigentlich von den eigentlichen Nutznießern der Wertfortschriebungen, den Städten und Gemeinden, kommen!
Wenn hier also jemand schlampig gearbeitet hat, dann auf kommunaler Ebene und nicht beim FA!
taxpert, der genügend bewohnte Häuser kennt, die auch nach über zehn Jahren als "unbebaute Grundstücke" bewertet sind!
#13 Dschei2, 28.05.2020
Ich hatte auch mal den Fall, dass eine Erhöhung der Grundsteuer (also eine Erhöhung der Gemeinde, nicht des Einheitswertes) 2 Jahre im Nachhinein kam.
Das habe ich den Mietern nachberechnet, die schon diese 2 Jahre bei uns gewohnt haben. Aber diejenigen, die erst eingezogen waren, wollte ich damit nicht belasten, da ich nicht wusste, ob das rechtens war und diejenigen, die schon länger ausgezogen waren, denen konnte ich doch auch keine nachträgliche Rechnung dafür schreiben. D.h. für diese Wohnungen habe ich die Kosten dann selber getragen.
Wie ist es denn rein rechtlich? Hätte ich die Kosten auch von den neu eingezogenen Mietern verlangen können?
#14 immodream, 28.05.2020
es handelt sich aber hier nicht um einen Verkauf oder andere Änderung der Besitzverhältnisse.
Es war die Eigenschaft " öffentlich gefördert " weggefallen .
Wie da der Informationsfluss funktioniert weis ich nicht .
Hat aber bei mehreren anderen Objekten zeitnah funktioniert .
Ich verstehe ja, das du deine Kollegen in Schutz nimmst.
#15 Duncan, 28.05.2020
rein theoretisch hätte also die Stadt, oder wer/was auch immer die Förderung gewährt und nach Ablauf halt auch widerrufen hat, genau dies dem FA mitteilen müssen, schon aus eigenem Interesse, weil die Grundsteuer landet ja wieder bei der Stadt. Da der steuerbegünstigende Tatbestand wohl schon vor 6 Jahren weggefallen ist, da FA aber "nur" 4 Jahre rückwirkend festsetzen darf und die Stadt halt erst so spät gemeldet hat, hat die Stadt den Schaden eines durch mangelnde Organisation begründeten Steuerausfalls in Höhe der Differenz über 2 Jahre.
Nun lass es auch noch im FA etwas gehangen haben und ein paar Monate mögen sich da erklären lassen, die "Hauptschuld" dürfte bei der Stadt liegen.
Könnte man sich mal merken und dem Kämmerer vor die Füße werfen, wenn mal wieder gemeckert wird man habe zuwenig Geld...
#16 immodream, 28.05.2020
durch die Eigenschaft " öffentlich gefördert " wohnen in diesem Objekt immer noch zahlreiche Mieter, die irgendwelche staatliche Leistungen erhalten.
Hätte die Stadt rechtzeitig dafür gesorgt, das die Grundsteuer erhöht worden wäre, hätten die anderen Abteilungen höhere Betriebskosten zahlen müssen.
Ist also irgendwie von linker in die rechte Tasche.
Nur jetzt wird der Vermieter wieder auf einem Teil Betriebskosten sitzen bleiben.
#17 taxpert, 29.05.2020
Zitat von § 29 Abs.3 BewG:
Die nach Bundes- oder Landesrecht zuständigen Behörden haben den Finanzbehörden die rechtlichen und tatsächlichen Umstände mitzuteilen, ... . Den Behörden stehen die Stellen gleich, die für die Sicherung der Zweckbestimmung der Wohnungen zuständig sind, die auf der Grundlage des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, des Wohnungsbaugesetzes für das Saarland oder auf der Grundlage des Wohnraumförderungsgesetzes gefördert worden sind.
Da ein normaler Bearbeiter vom Steuerrecht hinsichtlich der Einheitsbewertung genauso viel Ahnung hat wie von der Rückseite des Mondes, wirst Du dir vorstellen können, wie gut da Kommunikation läuft, selbst wenn es bei denen in den Arbeitsanweisungen steht!
Nun lass es auch noch im FA etwas gehangen haben
Da es um Verjährung geht, müsste diese "hängen" immer über den Jahreswechsel stattgefunden haben. Das wie lange spielt dann keine Rolle mehr. Es ist aber leider häufig so, dass der Schreibtisch kurz vor Weihnachten noch aufgeräumt wird und auch solche Vorgänge somit mit Posteingangsstempel "27.12.2019, Frühleerung" eingehen.
#18 Pitty, 03.06.2020
Besteht hier nicht eine Schadensersatzpflicht? Wäre der Bescheid rechtzeitig um zeitnah erstellt, so hätte man die Kosten weiterreichen können und es wäre bei Dir ein durchlaufender Posten.
#19 immobiliensammler, 03.06.2020
Guter Witz, Schadensersatzpflicht aus Amtspflichtverletzung, theoretisch sicher ja aber mit am schwersten durchzusetzen.
Mal wieder ein Fall aus meiner Erinnerung: In Nürnberg besteht eine Satzung, wonach Gehwege von den Hauseigentümern ab ich glaube 7 Uhr geräumt sein müssen. Eine Frau stürzt im Winter nach 7 Uhr vor einem städtischen Schulgebäude und bricht sich den Arm. Es ging dann um Schmerzensgeld, Argumentation der Stadt war sie hätte so viele Gebäude dass sie nicht gewährleisten könne, dass um 7 Uhr überall geräumt sei. Und der Witz dazu: Vor Gericht ist sie wirklich damit durchgekommen, die Einhaltung der Satzung (die sie aber für andere selbst erlassen hat) sei ihr nicht zuzumuten. Ich habe dann mal laut gedacht (habe in Nürnberg aber leider nicht mehrere Gebäude): Ich habe in Nürnberg so viele Mehrfamilienhäuser, ich fange um 6 Uhr zu räumen an und bin dann halt gegen 12 Uhr fertig. Ob ich mit der Argumentation wohl durchkommen würde?
#20 Dr.ErichMüller-Kit, 03.06.2020
Genau das ist die staatliche Arroganz hier städtisch.
Das Recht und die Vorschriften werden von den Behörden nicht immer ernst genommen.
Immosammler ein schönes Beispiel, ich hätte noch weitere...….
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