Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Ansprueche-des-Mieters-bei-Instandhaltungsarbeiten-in-Mietwohnung--f173553.html
Timestamp: 2019-07-22 06:27:15
Document Index: 204269989

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 254', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543']

www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumMieteAnsprüche des Mieters be...
| 29.01.2012 19:20 |
In einer ca. 50 m² großen 2- Zimmer- Mietwohnung musste in einem der beiden Zimmer (ca. 20 m²) ein umfangreicher Bauschaden behoben werden.
Ursache des Schadens war ein verdeckter Baumangel, der lange vor Einzug des Mieters und auch lange vor Erwerb der Eigentumswohnung entstanden war und kürzlich sichtbar geworden war. Die den Mangel verursachende Firma ist erloschen.
Der Termin der Arbeiten war mit dem Mieter abgesprochen.
Die monatliche Nettokaltmiete für die Wohnung beträgt ca.350 €, die Bruttokaltmiete ca. 430 €.
In der Wohnung wohnt ein Erwachsener und ein 10- jähriges Kind.
Durch die Bauarbeiten musste das eine der beiden in etwa gleich großen Zimmer weitgehend leergeräumt werden und war von Montagmorgen bis Freitagmittag nicht nutzbar. Nach Beendigung der Arbeiten wurde das Zimmer besenrein übergeben.
Für die Zeit der Bauarbeiten (plus jeweils ein „Umräumtag" vor und nach Beendigung der Arbeiten) bot der Vermieter dem Mieter als Ersatzraum eine direkt neben der genannten Wohnung liegende unbewohnte, möblierte 1- Zimmerwohnung zur kostenlosen Nutzung an. Der Wohnraum in dieser Einzimmerwohnung entsprach in Größe und Ausstattung in etwa dem nicht nutzbaren Raum in der 2- Zimmerwohnung. Beide Wohnungen liegen in demselben Stockwerk direkt nebeneinander.
Entgegen dem mündlich geäußerten Einverständnis nahm der Mieter das Angebot nicht wahr und mietete stattdessen ohne vorherige Absprache mit dem Vermieter in einem circa 8 km entfernt liegenden Ort eine möblierte 2- Zimmerwohnung an.
Nach Beendigung der Arbeiten zog der Mieter seine Forderungen ohne vorherige Ankündigung von der übernächsten Mietzahlung ab. Da sich, wie sich später heraus stellte, diese Forderungen auf insgesamt ca. zwei Nettokaltmieten summieren, blieb die monatliche Überweisung komplett aus.
Der Mieter war einige Monate vor den Bauarbeiten aufgrund mehrfach verspäteter Mietzahlung bereits förmlich abgemahnt worden. Nach Ausbleiben der aktuellen Miete stellte der Vermieter dem Mieter eine zweite Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung zu, worin er den Mieter zur Zahlung innerhalb einer 2- Wochen- Frist aufforderte. Für den Fall des Nichtzahlens innerhalb dieser Frist kündigte er an, das Mietverhältnis zu kündigen.
Die Zahlung blieb aus, stattdessen ging beim Vermieter eine Aufstellung mit Forderungen des Mieters wie folgt ein:
A Erstattung der Mietkosten für die eigenständig angemietete Ersatzwohnung in Höhe von 360 €.
B Erstattung der Aufwendungen für Fahrten zwischen beiden Wohnungen 15 Stunden á 7,50 €.
C Mietminderung von 50% der vertraglichen Miete für 6 Tage
D 20 Stunden á 7,50 für Aus- und Einräumen sowie Putzen
E Der Mieter fordert weiterhin einen Stundensatz (á 7,50 €) für Zeiten, in denen er anwesend war,
als Handwerker im Vorfeld Begutachtungen und vorbereitende Arbeiten durchgeführt haben.
Ein Nachweis über entstandene Aufwendungen (z.B. zu A)) wurde nicht vorgelegt.
Der Begriff „Aufrechnung" taucht im Mietvertrag nicht auf.
Der Vermieter erkennt nur einen geringen Teil dieser Forderungen als berechtigt an.
1) War der Vermieter überhaupt verpflichtet, Ersatzwohnraum zur Verfügung zu stellen,
oder sind die Ansprüche des Mieters durch Zahlung einer Mietminderung abgegolten?
2) Falls Ersatzwohnraum gestellt werden muss: Hat der Vermieter durch das Anbieten der 1-
Zimmer- Nachbarwohnung dieser Pflicht Genüge getan?
3) Welche der Forderungen A, B, C, D, E des Mieters sind vom Grund her berechtigt?
4) Welche der vom Grund her berechtigten Forderungen A, B, C, D des Mieters sind in welcher
Höhe berechtigt?
4) Kann der Mieter berechtigte Forderungen ohne förmliche Vorankündigung von der Miete
5) Ist der Vermieter angesichts der Sachlage berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen?
…falls ja: Liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vor?
…falls nein: Wie kann der Vermieter unberechtigt einbehaltene Zahlungen vom Mieter erlangen?
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Im Ergebnis ist hier voranzustellen, dass Ihrem Mieter lediglich Ansprüche aus Mietminderung nach § 536 BGB zustehen. Weitergehende Ansprüche sind nicht ersichtlich.
Sie waren nicht verpflichtet, dem Mieter eine Ersatzwohnung zu stellen. Dies ist Ihnen freigestellt. Der Mieter hat in diesem von Ihnen geschilderten Fall lediglich einen Anspruch auf eine angemessene Mietminderung.
Der Mieter ist für den Fall, dass die Wohnung nach der Überlassung an ihn einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Insofern ist der Mieter tatsächlich zur Herabsetzung des Mietzinses berechtigt, sodass Position C auch der Höhe nach berechtigt sein dürfte (Frage 4).
Die Mietminderung kann er ohne förmliche Ankündigung vom Mietzins abziehen. Sie erfolgt vielmehr kraft Gesetzes nach § 536 BGB (Frage 5).
Grundsätzlich ist der Mieter hinsichtlich der Voraussetzungen des § 536 BGB Darlegungs – und Beweispflichtig. Er muss die Umstände im Streitfall prozessual nachweisen, die ihn zur Mietminderung berechtigen.
Selbst für den Fall, dass der Mangel die Tauglichkeit zum vertragsmäßen Gebrauch völlig aufhebt normiert das Mietrecht keine Verpflichtung des Vermieters auf Stellung einer Ersatzwohnung. Diese Antwort gilt entsprechend für Ihre zweite Frage.
2) Welche der Forderungen A, B, C, D, E des Mieters sind vom Grund her berechtigt?
Zu folgenden Positionen:
Diese Ansprüche stehen dem Mieter aus folgenden Erwägungen nicht zu:
Gemäß § 536 a Abs.1 1.Alt BGB kann der Mieter für den Fall dass bei Vertragsschluss ein Mangel im Sinne des § 536 vorhanden ist unbeschadet der Rechte aus § 536 verschuldensunabhängig Schadensersatz verlangen. Insofern hätte der Mieter gem. § 536 a Abs.1 1.Alt. durchaus einen Anspruch auf Ersatz der Positionen A und B gehabt, sofern Sie ihm keine gleichwertige Ersatzwohnung angeboten hätten. Dies haben Sie allerdings getan, sodass ihm aus der anlässlich der Arbeiten nicht mehr nutzbaren Zimmer per se kein Schaden entstanden ist. Dieser ist ihm nur durch seine Anmietung einer anderen Wohnung entstanden. Sodass schon aus Kausalitätsgründen nicht Sie für diese Vermögensaufwendung seitens des Mieters ursächlich waren. Es bestand für den Mieter auch kein objektiver in der von Ihnen angebotenen Wohnung liegender Grund, eine andere Wohnung anzumieten. Denn sie war in Größe und Qualität identisch mit dem nicht mehr nutzbaren Zimmer.
Es ist aus Sicht eines Außenstehenden unter Heranziehung Ihrer Bereitstellung einer identischen und angemessenen Ersatzwohnung schlicht nicht nachvollziehbar warum er sich eine Wohnung angemietet hat. Zudem hat der Mieter mit der Anmietung einer anderen Wohnung gem. § 254 Abs.2 gegen die Ihn treffende Schadensminderungspflicht verstoßen, indem er nicht die von Ihnen angebotene annahm. Er hat es unterlassen, den Schaden abzuwenden oder zu mindern.
Zur Position E:
E Der Mieter fordert weiterhin einen Stundensatz (á 7,50 €) für Zeiten, in denen er anwesend war, als Handwerker im Vorfeld Begutachtungen und vorbereitende Arbeiten durchgeführt haben.
Für diese Position ist keinerlei Anspruchsgrundlage ersichtlich aus der er diesen Posten gegen Sie geltend machen könnte. Allein durch seine Anwesenheit entstehen ihm keinerlei Ansprüche. Anders sähe der Fall aus, wenn er bei der Begutachtung und den vorbereitenden Arbeiten selbst fachmännisch mit ihrem Einverständnis tätig gewesen sein sollte.
3) Ist der Vermieter angesichts der Sachlage berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen?
Sie können das Mietverhältnis gem. § 543 BGB bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen, wenn
der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Nachfrage vom Fragesteller	30.01.2012 | 12:03
danke für Ihre bisherige Antwort, die in wichtigen Punkten bereits deutlich, ausführlich und aufschlussreich war.
Zur Beantwortung der Frage 5)
Ist der Vermieter angesichts der Sachlage berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen?
benötige ich (nicht nur allgemein, sondern auf Grundlage des hier dargestellten Sachverhalts) noch größere Klarheit:
Im Sachverhalt hatte ich ausgeführt:
„Der Mieter war einige Monate vor den Bauarbeiten aufgrund mehrfach verspäteter Mietzahlung bereits förmlich abgemahnt worden. Nach Ausbleiben der aktuellen Miete stellte der Vermieter dem Mieter eine zweite Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung zu, worin er den Mieter zur Zahlung innerhalb einer 2- Wochen- Frist aufforderte. Für den Fall des Nichtzahlens innerhalb dieser Frist kündigte er an, das Mietverhältnis zu kündigen.
Die Zahlung blieb aus, stattdessen ging beim Vermieter eine Aufstellung mit Forderungen des Mieters … ein"
„Da sich (..) diese Forderungen auf insgesamt ca. zwei Nettokaltmieten summieren, blieb die monatliche Überweisung komplett aus."
Hinsichtlich der Frage 5) wiederhole/präzisiere ich den zeitlichen Ablauf::
1 Der Mieter hat Mitte 2011 dreimal die Miete (in einem Fall erheblich) verspätet bezahlt und…
2…daraufhin eine Abmahnung erhalten.
3 In den folgenden vier Monaten ging die Miete vollständig und pünktlich ein.
4 Die Miete Januar blieb aus. Diese Miete hätte aufgrund berechtigter Mietminderungsforderungen des Mieters gemindert werden dürfen (siehe Ihre Antwort), sie gar nicht zu entrichten, beruhte auf unberechtigten Forderungen (ebenda).
5 zweite Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung mit Fristsetzung und Ankündigung Kündigung (siehe Sachverhalt)
6 Mieter zahlt nicht innerhalb dieser Frist (und auch nicht danach).
Nachfrage: Ist zu diesem (heutigen) Zeitpunkt eine fristgemäße/fristlose Kündigung (z.B. wegen ständig verspäteter Mietzahlung) begründet?
7 Wie ich per formloser Mitteilung erfahren habe, will der Mieter die Februar- Miete komplett entrichten,…
8 …den Rest seiner (unberechtigten) Forderungen will er mit der Märzmiete verrechnen.
Nachfrage: Falls die vorhergehende Frage mit „Nein" zu beantworten ist: Ist nach Eingang der unberechtigterweise geminderten Märzmiete eine (fristlose/fristgemäße?) Kündigung begründet?
Da der Mieter hier offenbar taktisch handelt (vgl. Ihre allgemeinen Ausführungen zu dieser Frage in Ihrer Antwort „zwei aufeinanderfolgende Monate"), scheint es hilfreich hinsichtlich des Begriffs „zwei Monatsmieten" weiter zu präzisieren:
Zur Erinnerung (siehe Sachverhalt): „Die monatliche Nettokaltmiete für die Wohnung beträgt ca.350 €, die Bruttokaltmiete ca. 430 €."
- Die Summe aller Forderungen (berechtigte plus unberechtigte) liegt bei 720,-€, also bei etwas mehr als zwei NKM, aber weniger als zwei Bruttokaltmieten.
Nachfrage: Welche Miete meint der § 543 BGB: NKM oder BKM?
Entscheidender als diese exakten Zahlen scheint mir zu sein, dass die Summe der berechtigten Forderungen bei weniger als der Hälfte einer Nettokaltmiete liegt.
Da die Frage 5) nach einer gerechtfertigten Reaktion des Vermieters auf das Vorgehen des Mieters letztendlich ein entscheidender Punkt der Anfrage war, bitte ich um eine klärende Beantwortung auf Grundlage des in meiner Frage geschilderten Sachverhaltes.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.01.2012 | 13:30
gerne beantworte ich unter Berücksichtigung Ihrer Präzisierungen Ihre Nachfrage wie folgt:
§ 543 Abs.2 Nr. 3 BGB meint die Bruttokaltmiete einschließlich aller Nebenkosten.
1. Liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vor?
Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs.2 Nr.3 BGB wäre nur bei einem Mietzahlungsrückstand in Höhe von mindestens ca. 860,00 € wirksam (§ 543 BGB meint Bruttokaltmiete). In Ihrem Fall beläuft sich der Rückstand Ihres Mieters auf ca. 720 €, sodass eine fristlose Kündigung jedenfalls nach § 543 Abs.2 Nr.3 derzeit noch nicht in Betracht kommt. Aber:
Eine fristlose Kündigung kommt jedoch gemäß § 543 Abs.3 unter folgenden Voraussetzungen in Betracht:
Sie haben im Zusammenhang mit der offenkundig ständig verspäteten Zahlung der vollständigen Miete, die Möglichkeit den bestehenden Mietvertrag nach § 543 Abs.3 S.1 BGB fristlos zu kündigen. Denn in der regelmäßig nicht pünktlichen, unvollständigen oder gänzlichen Ausbleiben der Begleichung der fälligen Mieten ist eine Verletzung einer den Mieter treffenden mietvertraglichen Hauptpflicht zur pünktlichen Zahlung zu sehen, die Sie nicht tatenlos hinnehmen müssen, da Sie schlicht auf die Zahlungen angewiesen sind und insoweit Ihr Interesse an der pünktlichen Zahlung eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Voraussetzung ist, dass Sie den Mieter zuvor zur pünktlichen Zahlung in Verbindung mit der Androhung der fristlosen Kündigung abgemahnt haben, was Sie offenkundig auch getan haben.
2. Wie kann der Vermieter unberechtigt einbehaltene Zahlungen vom Mieter erlangen?
Er ist zum Ausgleich der offenen Mietzahlungen (abzüglich Mietminderung) aus dem noch bestehenden Mietvertrag verpflichtet. Sie sollten diese offene Forderung (in Höhe der „einbehaltene Zahlungen" für unberechtigte Schadensersatzforderungen) – sofern noch nicht bereits erfolgt – anmahnen, denn Sie haben aus Mietvertrag einen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses abzüglich Mietminderung. Der Mieter kann lediglich die Mietminderung in Abzug bringen.
Sollten Sie eine weitergehende Beratung wünschen können Sie mich gerne per email kontaktieren.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen in der Sache weiterhelfen und verbleibe
Bewertung des Fragestellers 05.02.2012 | 17:46
"Fragen zu detailreichem Sachverhalt (teilweise auf Nachfragen)umfassend beantwortet"