Source: https://www.anwalt.de/rechtstipps/mieterhoehung-bei-wohnflaechenabweichung_149907.html
Timestamp: 2019-01-16 17:20:06
Document Index: 239010927

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 558', 'BGH', '§ 313', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Dem Urteil des BGH lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit 156,95 m² angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche hingegen ist um 33,95 Prozent größer; beträgt mithin 210,43 m². Nachdem der Vermieterin die tatsächliche Wohnflächengröße bekannt wurde, begehrte sie von ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (geltende Kappungsgrenze in Berlin wie auch in Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung der Miete.
Der BGH entschied nun, zwar solle dem Vermieter die Norm des § 558 BGB ermöglichen eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen, sodass bei dem Erhöhungsverlangen faktisch der objektive Wohnwert maßgeblich ist. Allerdings muss im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens dennoch die geltende Kappungsgrenze berücksichtigt werden. Dementsprechend kann ein Vermieter in derart gelagerten Fallkonstellationen die vereinbarte Miete eben auch dann, wenn, wie im zugrunde liegenden Fall, die tatsächliche Wohnfläche wesentlich größer ist als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche, nur bis zur Kappungsgrenze erhöhen. Eine derartige Sachverhaltskonstellation führe, so der BGH weiter, auch nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).
Infolgedessen konnte die Vermieterin von ihrem Mieter wirksam nur die Zustimmung zu einer Erhöhung der vertraglich bestimmten Miete um 15 % verlangen.
Obwohl nicht wirklich erkennbar ist, weshalb der BGH hier (bei einer Abweichung von 33,95 %) dazu Veranlassung hatte, soll ausweislich der Mitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshofes, die sogenannte 10%-Rechtsprechung aufgegeben worden sein. Nach dieser bisher geltenden BGH-Rechtsprechung waren Rechtsfolgen für ein Mieterhöhungsverlangen lediglich in Fallkonstellationen mit einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % verbunden. Eine Abweichung von weniger als 10 % war mithin bislang irrelevant.
Somit kann der Vermieter unter den vorgenannten Voraussetzungen eine Kündigung auf einen derartigen Zahlungsrückstand stützen. Wobei anzumerken bleibt, dass der BGH hierüber noch nicht entschieden hat.