Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=KG&Datum=15.05.2018&Aktenzeichen=21%20U%2090/17
Timestamp: 2019-07-20 06:15:16
Document Index: 250978918

Matched Legal Cases: ['§ 320', '§ 298', 'BGH', 'BGH', '§ 320', '§ 320']

KG, 15.05.2018 - 21 U 90/17 - dejure.org
https://dejure.org/2018,13973
KG, 15.05.2018 - 21 U 90/17 (https://dejure.org/2018,13973)
KG, Entscheidung vom 15.05.2018 - 21 U 90/17 (https://dejure.org/2018,13973)
KG, Entscheidung vom 15. Mai 2018 - 21 U 90/17 (https://dejure.org/2018,13973)
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Bauträgervertrag: Herstellungs- und Übergabepflicht des Bauträgers; Abnahmereife der Bauleistung; Verzugsschadensersatz bei verzögerter Übergabe der Wohneinheit
Wann ist der Bauträger mit der Bezugsfertigkeit einer Wohnung in Verzug? (IBR 2018, 509)
Wohnung nicht rechtzeitig fertig: Wie errechnet sich der Verzugsschaden des Erwerbers? (IBR 2018, 510)
LG Berlin, 22.02.2017 - 31 O 192/16
MDR 2018, 928
BauR 2018, 2035
In der zweiten Instanz verurteilte der Senat die Beklagte mit Urteil vom 15. Mai 2018 (21 U 90/17) zur Zahlung von 10.620,45 EUR nebst Zinsen an die Klägerin und wies die restliche Klage ab.
Der Schaden setzt sich im Wesentlichen aus denselben Positionen zusammen wie in dem vorangegangenen Verfahren betreffend den Verzugsschaden in den Jahren 2012 und 2013 (21 U 90/17).
Zur Begründung hat es sich im Wesentlichen auf das Urteil des Senats vom 15. Mai 2018 (21 U 90/17) bezogen.
Außerdem könne sich die Beklagte entgegen dem Urteil des Senats vom 15. Mai 2018 (21 U 90/17) gegenüber dem Verzugsschadensersatzanspruch der Klägerin nicht mit der Einrede des § 320 BGB verteidigen.
Der Senat kann zur Begründung seiner Entscheidung nicht ohne Weiteres auf sein Urteil vom 15. Mai 2018 (21 U 90/17) verweisen, obgleich dieses rechtskräftig ist, nachdem der Bundesgerichtshof die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin zurückgewiesen hat.
Der von den Parteien beauftragte Sachverständige Barth hatte am Vortag bestätigt, dass die Mängel an dem Parkett beseitigt waren (vgl. das Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17 unter II.1.b) bb) und cc)).
Insoweit kann auf das Urteil vom 15. Mai 2018 (21 U 90/17 unter II.1.b) cc)(1)) verwiesen werden.
Dass zur Einhaltung des Schallschutzes möglicherweise noch der Einbau von Schallschutzstreifen erforderlich war, die im Juli 2012 noch nicht vorhanden waren, ist unerheblich, da dieser Umstand der Bezugsfertigkeit nicht entgegensteht (vgl. Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17 unter II.1.b) cc)(1) (a)).
Der Senat war in seinem Urteil vom 15. Mai 2018 noch von Beseitigungskosten wegen nicht wesentlicher Mängel in Höhe von 3.000,- EUR, also einem Einbehalt von 6.000,- EUR ausgegangen (vgl. Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17, II.1.b) cc)(1) (b)).
Gegenüber dieser fälligen und einredefreien Forderung von 614.298,97 EUR - 10.000,00 EUR = 604.298,97 EUR hatte die Klägerin Zahlungen wegen der Wohneinheit (ohne Berücksichtigung der Stellplätze) in Höhe von 525.768,74 und weiteren 24.495,28 EUR (Schlussrate), also rund 550.000,- EUR geleistet (vgl. Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17, II.1.b) cc) (1) (d)).
Auch wenn die Beklagte keinen Nachweis über die Einhaltung der maßgeblichen Vorschriften schuldete (vgl. Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17), bestand damit kein unverhältnismäßiges Überzahlungsrisiko für die Klägerin: Sie konnte im Rahmen zweier Abnahmetermine die Bezugsfertigkeit der Wohneinheit überprüfen, wobei sie einen Sachverständigen hinzuziehen konnte, zudem stand ihr auch nach der Zahlung der Bezugsfertigkeitsrate und Übergabe der Wohnung noch die Erfüllungssicherheit in Höhe von 5 % der Vergütung zu für etwaige zuvor verborgene Mängel.
Auch wenn man zusätzlich zu ihren Gunsten ihren Schadensersatzanspruch in Höhe von 10.620,45 EUR berücksichtigt, der durch den Verzug der Beklagten bis zum 20. Juli 2012 aufgelaufen war (zuerkannt mit Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17) und mit dem sie gegenüber dem Anspruch der Beklagten hätte aufrechnen können, bleibt es bei einem Rückstand von mindestens rund 43.000,- EUR.
Allerdings ist zu beachten, dass die Pflicht des Bauträgers zur Übergabe einer bezugsfertigen Wohneinheit zwei Teile umfasst: Die Herstellungspflicht - insoweit ist der Bauträger vorleistungspflichtig - und die Übergabepflicht, die vom Bauträger nur Zug um Zug gegen Zahlung der Bezugsfertigkeitsrate zu erfüllen ist (vgl. KG, Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17).
Das ist der Fall, wenn der Erwerber dem Bauträger Zug um Zug gegen Übergabe der Wohneinheit nicht die vertraglich geschuldeten Zahlungen in Annahmeverzug begründender Form anbietet (§ 298 BGB, vgl. KG, Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17).
Für die Dauer des Zeitraums, in dem der Bauträger diese Einrede berechtigt geltend machen kann (im Folgenden auch: "Einredephase"), entfällt folglich sein Verzug und zwar auch dann, wenn der Bauträger die Einrede nicht ausdrücklich geltend gemacht haben sollte; es genügt, dass sie aus objektiver Sicht berechtigt gewesen wäre (vgl. BGH, Urteil vom 24. Oktober 2006, X ZR 124/03, Rz 34; Urteil vom 23. Mai 2003, V ZR 190/02; Urteil vom 6. Dezember 1991, V ZR 229/90, BGHZ 116, 244; KG, Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17).
Somit kann während einer Einredephase des Bauträgers kein mit Verzug begründeter Schadensersatzanspruch des Erwerbers entstehen (vgl. KG, Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17, m.w.N.).
Da die Beklagte somit noch vorleistungspflichtig war (vgl. KG, Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17), konnte sie sich noch nicht auf die Einrede des § 320 BGB berufen, da diese Norm gleichrangige Verpflichtungen beider Vertragsparteien voraussetzt.
Letzteres genügt, weil nicht nur eine tatsächlich geleistete Zahlung, sondern auch ein solches Angebot das Recht des Bauträgers beendet, die Übergabe der bezugsfertigen Wohnung gemäß § 320 BGB zu verweigern (KG; Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17).
Er schuldet nur mangelfreie Herstellung, nicht aber auch den außergerichtlichen Nachweis der Mangelfreiheit (vgl. KG, Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17).