Source: https://www.vermieter-ratgeber.de/mietrechtsurteile/weiterer-mieter
Timestamp: 2020-02-18 07:24:30
Document Index: 74295462

Matched Legal Cases: ['§ 550', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 1', '§ 4', '§ 12', '§ 2', '§ 9', 'BGH', 'BGH', '§ 16', '§ 41']

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Weiterer Mieter
Hat ein Vermieter den Beitritt eines weiteren Mieters zu einem auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag unter Bezugnahme auf denselben schriftlich vereinbart und hat der bisherige Mieter dem formlos zugestimmt, so genügt dies der Schriftform.
14. Oktober 2009, 15:20 Uhr
Auch das Schriftformerfordernis des § 550 BGB ist im Streitfall beachtet. Nach § 550 BGB bedarf ein Mietvertrag, der wie derjenige des Streitfalles für längere Zeit als ein Jahr geschlossen ist, der Schriftform. Da es einen rechtlichen und wirtschaftlichen Unterschied macht, ob zwei Mieter Anspruch auf Überlassung der Mietsache haben und ob dem Vermieter statt einem zwei Mieter den Mietzins schulden, handelt es sich zunächst einmal nicht um eine nebensächliche Vertragsänderung, die bereits deshalb möglicherweise nicht der Schriftform bedurfte (vgl. BGHZ 65, 49 ff. m. w. N.). Allerdings ist im Streitfall die Schriftform dadurch gewahrt, dass die Klägerin und der Beklagte zu 2 durch den Nachtrag vom 31. März 2006, der auf den Mietvertrag vom 9. März 2006 ausdrücklich Bezug nimmt, den Mietbeitritt schriftlich dokumentiert haben. Das ergibt sich aus dem Schutzzweck des § 550 BGB. Die Regelung in § 550 BGB bezweckt in erster Linie den Schutz eines späteren Grundstückserwerbers. Dieser soll in die Lage versetzt werden, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrages zu unterrichten. Diese Funktion wird durch den im Nachtrag schriftlich fixierten Mietbeitritt des Beklagten zu 2 gewährleistet. Soweit der Regelung des § 550 BGB daneben in geringem Maße eine Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion zukommt, genügt auch insoweit der schriftliche Nachtrag. Dabei kann die Warnfunktion sich für den Streitfall nur auf den beitretenden Mieter beziehen.
Es kann dahinstehen, ob im Wege der (ergänzenden) Vertragsauslegung die Vereinbarung dahin zu verstehen ist, dass der Mietvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Zahlung der Mietsicherheit geschlossen worden ist. Die Beklagten können nicht mit Erfolg geltend machen, aufgrund des Umstandes, dass sie die Mietsicherheit nicht vollständig gezahlt hätten, läge ein wirksamer Mietvertrag gar nicht vor. Denn eine solche Vereinbarung hätten die Parteien einvernehmlich abbedungen. Die Regelung vor § 1 des Mietvertrages ist im Zusammenhang mit § 4.7 des Mietvertrages zu sehen, nach der die Mietsicherheit in drei Raten zahlbar sein sollte, die erste vor Übergabe und die zweite und die dritte Rate jeweils am 31. Juli und 31. August 2006. Nähme man das Vorliegen einer aufschiebenden Bedingung an, wäre die Vereinbarung deshalb dahin zu verstehen, dass Bedingungseintritt die nicht fristgerechte Zahlung der Mietsicherheit sein sollte. Die Beklagten tragen selbst vor, die Beklagte zu 1 hätte sich im Hinblick auf die zu zahlende zweite und dritte Rate der Mietsicherheit an die Klägerin gewandt, weil sie die zweite und dritte Rate nicht habe zahlen können. Sie habe gegenüber einer Mitarbeiterin der Klägerin hierauf hingewiesen und erklärt, sie wolle die Mietsicherheit so schnell wie möglich zahlen. Hierin ist das Angebot der Beklagten an die Klägerin zu sehen, in Abänderung des
Mietvertrages die im Mietvertrag geregelten Fristen zur Zahlung der Mietsicherheit entfallen zu lassen und auch den Mietvertrag im Hinblick auf die aufschiebende Bedingung abzuändern. Denn auch insoweit bedurfte es einer Änderung, weil ein Zahlungszeitpunkt nicht absehbar war, die Parteien aber ersichtlich einen wirksamen Mietvertrag wollten und eine dauerhafte Ungewissheit über den Bestand des Mietvertrages nicht im Interesse der Parteien war. Dieses Änderungsangebot hat die Klägerin, wie die Beklagten selbst geltend machen, durch schlüssiges Verhalten stillschweigend angenommen.
4. Der von den Beklagten hilfsweise zur Aufrechnung gestellte Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Verlegung der Gasleitung in Höhe von 2.610,86 Euro besteht nicht. Vielmehr besteht ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Rückbau bzw. auf Zahlung von Schadensersatz wegen unterbliebenem Rückbau.
Die Regelung in § 12 des Mietvertrages findet hinsichtlich der Gasleitung überhaupt keine Anwendung, weil es dort um konkrete Renovierungs- und Umbaumaßnahmen geht, die die Beklagten vorgenommen hatten und wegen der sie eine geringere Miete zu zahlen hatten. Zu diesen Renovierungs- und Umbaumaßnahmen gehörte die verlegte Gasleitung nicht. Im Übrigen wäre Rechtsfolge der dortigen vertraglichen Abrede, dass die Gasleitung entschädigungslos in das Eigentum der Klägerin übergegangen wäre und auch in diesem Fall ein Zahlungsanspruch der Beklagten nicht bestünde.
Die Wertfestsetzung erfolgt allein im Hinblick auf die anwaltlichen Gebühren nach dem Wert der Hauptsache (Nr. 3335 Abs. 1 1. Halbs. des Vergütungsverzeichnisses zu § 2 Abs. 2 RVG). Der Streitwert war auf einen Betrag in Höhe von 63.243,90 Euro festzusetzen. Auf den Antrag Ziff. 1 entfielen dabei 9.832,70 Euro. Der Wert des Antrages Ziff. 2 beträgt 53.411,20 Euro. Der Wert einer auf einen künftigen Mietausfall gerichteten Klage ist nach § 9 ZPO festzusetzen (vgl. BGH NZM 2004, 824 unter Hinweis auf BGH KostRspr. § 16 GKG Nr. 39). Der geltend gemachte Mietausfall ist auf wiederkehrende Leistungen oder Nutzungen gerichtet, der Schaden selbst ist noch nicht eingetreten, vielmehr ist ungewiss, ob vor dem 31. März 2011 eine anderweitige Vermietung erfolgen kann. Ist danach der 3,5fache Betrag der Jahresmiete anzusetzen, war nach Ansicht des Senates in insoweit entsprechender Anwendung des § 41 GKG nur die Nettomiete anzusetzen und im Übrigen für die ersten zehn Monate der aufgrund der Staffelmietabrede geringere Betrag. Zudem war im Hinblick auf den Festsetzungsantrag ein Abzug von 20 % vorzunehmen. Das führte zu folgender Berechnung: 10 Monate x 1.454 Euro + 32 Monate x 1.632 Euro = 66.764 Euro - 20 % = 53.411,20 Euro.
Aktenzeichen: 2 W 116/07
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