Source: http://www.schrottimmobilie.de/der-aktuelle-kommentar.html
Timestamp: 2016-05-30 20:15:27
Document Index: 81425379

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 280', 'BGH', '§ 138', '§ 812']

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Schäfer • Riedl • ES legal „Der aktuelle Kommentar“ Chemnitz – Immobilien ? Warten auf Flüchtlingsunterbringung ?
In Chemnitz ist nach unserer fast 20jährigen Erfahrung der „größte Marktplatz“ für überteuert verkaufte Immobilien, leider auch mit immensem Leerstandsrisko. Seit der Wende wurden sog. Sanierungsobjekte bis zu dreimal „aufgehübscht“ und neu an Investoren der alten Bundesländer verkauft. Das Wort Schrottimmobilie aus Sicht der Investoren konnte und kann treffender für einen Standort nicht gelten.
Und hier beginnt der Zynismus. Betrogene Immobilienerwerber beginnen sich zu Tausenden an einen Strohhalm zu klammern. Flüchtlingsunterbringung. „Fast jede 2. Wohnung in unserer Beratung betrifft bundesweit den Standort Chemnitz,“ so RA Schäfer, „ die Aussichten auf einen dauerhaften Leerstand in Chemnitz nach ca 10-15 Jahren nach Ablauf einer Sanierung ist leider fast sicher. So die schlichte Statistik.“ Aber aktuell klammern sich die Erwerber an den Strohhalm, dass die Stadt schon auf Sie zukommen werde, wo es soviel Wohnraum gibt, müsse doch angemietet oder angekauft werden. „Wir erklären dann erstmal den Anlegern, dass dies ganz und gar nicht der dezentralen, quotalen Unterbringung der Flüchtlinge in den Bundesländern und Kommunen entspricht, auch wenn die Logik dafür spreche, vorhandenen Wohnraum zu nutzen, “ so weiter RA Schäfer.
Daher muss unseres Erachtens weiterhin empfohlen werden, am Standort Chemnitz (ebenso zB in Plauen oder Zwickau) die Sanierungsobjekte (meist um 1900/1910) spätestens nach Ablauf von 10 Jahren im noch vermieteten Zustand bestmöglich zu veräußern. Käufer sind praktisch ausschließlich wiederum Kapitalanleger, keine Selbstnutzer, so daß die Rendite stimmen muss. „Klar ist jedoch, daß die Wohnungen im Schnitt zwischen 20.000 und 30.000 Euro erbringen, die ursprünglich Euro 100.000 gekostet haben. Es geht nur darum, Schadensbegrenzung zu betreiben,“ so abschließend RA Schäfer. Immerhin können unterstützt durch unsere Kanzlei im Monat fünf bis zehn Wohnungen allein in Chemnitz veräußert werden. „Betongold“ ? oder
Einmal Schrottimmobilie, immer Schrottimmobilie ?
Eine Schrottimmobilie ist eine Wohnung oder ein Objekt, das ursprünglich wie heute bei weitem nicht den Wert hatte und hat, den der Kapitalanleger dereinst bezahlt hatte. Solche Immobilien befinden sich zB oft in den neuen Bundesländern, schlechten Lagen in Berlin, häufig auch in Ballungszentren Nordrhein Westfalens oder strukturschwachen Regionen Norddeutschlands. Laufende Mieterwechsel, immer häufiger werdende Leerstände, steigende Hausgeldzahlungen, neuerliche Sanierungskosten. Die Objekte laufen oft dem Kollaps systematisch entgegen. Soweit frühere Verkäufer oder finanzierende Banken davon sprechen, man solle die Immobilie besser behalten, die Preise würde ja steigen, ist das geradezu grotesk. Die Aussagen kommen aus bloßem Eigennutz. Sie wollen „Ruhe“ haben, alles soll möglichst wie bisher weiterlaufen, der Darlehensnehmer tapfer weiterzahlen, der Verkäufer nicht etwaigen Schadensersatzansprüchen ausgesetzt sein. Das Wort Betongold macht dann noch die Runde und unterstützt die „verlogene“ Aussage dieser Beteiligten. „Letztlich ist es nur das – leider irrationale – Prinzip Hoffnung, das viele Anleger die Augen verschließen läßt,“ so weiter RA Schäfer, „sie sollten oft nur eines , so schnell wie möglich sich von Ihrer existenzbedrohenden Immobilie trennen und die ggf. noch bestehende Finanzierung regeln. Bei wirtschaftlichen Problemen kommen viele Banken mit Verzichten oder Teilverzichten häufig entgegen. Nur solange eine Immobilie noch vermietet ist, kann sie wenigstens einigermaßen manierlich an einen professionellen Kapitalanleger weiterveräußert werden.“ Es gilt schlicht, einmal Schrottimmobilie, immer Schrottimmobilie ! Im Zuge einer Erstberatung – die wir in vielen Fällen dringlich empfehlen, geht es darum, welche inhaltlichen und zeitlichen, Möglichkeiten unter Berücksichtigung der individuellen Situation bestehen, sich von der Immobilie und/oder der Finanzierung bestmöglich zu trennen. Bei unseren rund 5000 Abwicklungs- und Vergleichsfällen haben rechtliche Gegebenheiten überwiegend eine untergeordnete Rolle gespielt.
Geschädigte Anleger aus Berlin, den Neuen Bundesländern und Nordrhein-Westfalen - Die nächste Welle an Schrottimmobilien-Verkäufen läuft
Man kann es drehen und wenden, wie man möchte. Es gibt eben rund 500.000 Immobilien in Deutschland, die in einem Kreislauf sind, der auf eine Abzocke durch Aufkäuferfirmen, Strukturvertrieben und Banken ausgerichtet sind. In den 90er Jahren bis zu Beginn dieses Jahrtausends waren in erster Linie Anleger aus Baden-Württemberg und Bayern betroffen. Die Immobilien wurden zu einem Großteil zu geringsten Kaufpreisen aufgekauft, leicht aufgehübscht, teilweise saniert und wurden und werden in jüngster Zeit nun weiterverkauft an Anleger vornehmlich in Berlin, den neuen Bundesländern und Nordrhein-Westfalen. Je frühzeitiger sich der Anleger über seine Situation um Finanzierung und Objekterwerb bewusst wird, um so besser. „Wir spüren deutlich, dass in unserer Berliner Kanzlei immer mehr Nachfragen im Zuge von Erstberatungen erfolgen“, so RA Ralph Schäfer, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. „Wichtig ist einfach, dass die geschädigten Anleger nicht die Augen vor ihrer Situation verschließen, sondern baldmöglichst ein sinnvolles Vorgehen in Angriff nehmen“, so weiter Schäfer. Um ein Vorgehen gegenüber Verkäufer, Vermittler, häufig auch der Bank, zu überprüfen, ist fast in jedem Falle sinnvoll, eine Erstberatung durchzuführen. „Für eine solche Erstberatung nehmen wir uns dann gerne zwei Stunden persönlich Zeit, um ein sinnvolles Vorgehen, nicht nur juristisch, sondern auch wirtschaftlich, für den Erwerber beurteilen zu können“, ergänzt Schäfer.
Haftung der Bank für „Prognose“ des Vermittlers bei Schrottimmobilien ? Der BGH hat im Urteil vom 15.10.2013 (XI ZR 51/11) bei der Haftung von Schadensersatzansprüchen im Falle der sog. Lehmann-Zertifikate ausdrücklich eine Haftung auch für eine falsche Prognose des Vermittlers oder der Bank bestätigt, soweit es sich um eine nicht vertretbare Prognose handelte. Diese Überlegung geht natürlich sehr weit, da eine Prognose als subjektive Gegebenheit idR gerade keine Haftung auslöst. Wer jedoch wissen konnte oder wissen mußte, daß seine Prognose nie eingreifen würde, der haftet auf Schadensersatz.
Dieser Gedanke ist für bestimmte Bereiche und Objekte auch für die Schrottimmobilien-Rechtsprechung unseres Erachtens übertragbar. Fast immer heißt es in den Verkaufsgesprächen, die Immobilie könne mit Sicherheit nach 10 Jahren mit Gewinn veräußert werden. Als Aufklärungspflichtverletzung taugt dies nicht, da es sich um eine bloße Anpreisung handelt. Wer jedoch eine solche Prognose zB bei Sanierungsobjekten der Stadt Chemnitz machte, der wußte als „Profi“ sehr wohl, daß eine solche Immobilie nie und nimmer ansatzweise zu selben Preis, geschweige denn mit Gewinn verkauft werden kann, weder kurzfristig noch in 10 Jahren. Selbst ein Sachverständiger bestätigte jüngst in einer unserer mündlichen Verhandlungen beim OLG Frankfurt, daß „man“ sich in Chemnitz zwischenzeitlich lange bewußt sei, einen „geteilten“ Markt zu haben, der quasi eine Spezialität dieser Stadt ausmacht. Für 100.000 Euro an einem Tag als Sanierungsobjekt erworben, schon am nächsten Tag nur noch 30.000 Euro als Gebrauchtimmobilie wert, einen solchen Wertverlust schafft man kaum mit Möbeln.
Wir werden diesen Gedanken des BGH aufgreifen und sind gespannt, wie „leicht“ die idR bankenfreundliche Rechtsprechung bei Schrottimmobilien in den Instanzen dieses Argument vom Tisch fegen möchte. Plausibilitätsprüfung bei Veräußerung von Schrottimmobilien ?
Beim Vertrieb von Geldkapitalanlagen ist zwischenzeitlich von der Rechtsprechung anerkannt, daß Anlagevermittler und Anlageberater, jeweils in unterschiedlicher Form auch dafür haften, daß die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Anlagekonzepts gewährleistet ist.
Es entstand hieraus die Pflicht zur Überprüfung der Renditeberechnung, zur Prüfung der Angaben im Prospekt, daneben eine Prüfung einer personalisierten Modell-Berechnung. Beim Anlageberater kommt zudem eine Auswertung der Wirtschaftspresse und deren Konsequenzen hinzu, ebenso eine Überprüfung der Seriosität und Bonität der sog. Schlüsselpersonen. Desweiteren muß der Berater auch die im Prospekt enthaltene Investitionsplanung auf Unstimmigkeiten überprüfen. Dies alles ist von der umfangreichen Rechtsprechung des BGH abgesegnet.
Irgendwie merkwürdig. Aber beim Thema Verkauf und Finanzierung überteuerter Immobilien als Kapitalanlagen spielen diese Punkt allesamt keine Rolle. Und dies, obgleich es einfach ist, unter die benannten Gesichtspunkte auch genau die bekannten „Beratungsgespräche“ von Vermittlern bei Schrottimmobilien zu sehen. Vorgelegte falsche, oft sogar frei erfundene Berechnungen über Wertentwicklungen der Immobilie, Steuervorteile, monatliche Aufwand sind nichts anderes als oft sogar vorsätzlich unrichtige Angaben zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Kapitalanlage.
Wie so oft geht es aber nicht nur um Verkäufer und Vermittler, sollte mithin je ausnahmsweise die Bank aufgrund eienr Haftungszurechnung nach § 278 BGB oder über institutionalisiertes Zusammenwirken haften, wäre dies natürlich zu Lasten der Bank eine – von der bankenfreundlichen Rechsprechung ungewollte - Haftungsausweitung- Schrottimmobilien – Ein neues Feld für Städte und Gemeinden ?
Obwohl es nach wie vor sicher rund 500.000 Erwerber von überteuerten Immobilien in Deutschland gibt, die aktuell mancherorts in der (wohl falschen) Hoffnung auf steigende Immobilienpreise für Ihre Wohnungen leben, tut sich jetzt ein neues Feld für den Begriff „Schrottimmobilien“ auf. Die Städte und Gemeinden, vornehmlich in den neuen Bundesländern, Nordrhein-Westfalen, Niedersachen und Schleswig-Holstein, haben das Wort sich zu eigen gemacht.
„Dort hat man gemerkt, daß es nämlich en masse Objekte gibt, die gänzlich leer stehen, die Eigentümer sich dann nicht mehr in der Lage sahen, Grundsteuer, allgemeine Strom- und Anschlußkosten zu bezahlen,“ so RA Ralph Schäfer, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. Jetzt will man diese Objekte leichter abreißen lassen, vorallem aber seitens der Kommunen gegen die Eigentümer vorgehen. „Soweit es sich hier um gewerbliche Investoren oder vermögende private Eigentümer handelt, die sich mit dem jeweiligen Objekt verzockt haben, mag das in Ordnung sein, aber wir kennen eine Vielzahl von Objekten, bei denen sogenannte kleine Leute den falschen Versprechungen von Vertrieben aufgesessen sind und die nun auch gegenüber der Kommune bluten sollen,“ so weiter RA Schäfer. Ein weiteres Problemfeld neben der Finanzierung tut sich also ggf. für die Käufer sogenannter Schrottimmobilien auf.
„Da bleibt nur eines nach unserer Auffassung,“ ergänzt Schäfer, „solange die Immobilie einigermaßen sicher vermietet ist und nicht in einer wirklich attraktiven Lage und guten Zustand befindet, so schnell wie möglich trennen von der Immobilie. Eurokrise hin oder her. Aus einer potentiellen Problemimmobilie wird keine Perle, die man behalten soll. Das ist unsere Meinung.“
Neben der Abwicklung des Bankdarlehens sollte daher stets auch die Frage sein, sich zum richtigen Zeitpunkt von der Immobilie zu trennen. Mehr und mehr begleiten wir anwaltlich Immobilienverwertungen, selbst wenn das Darlehen noch einige Zeit fortbesteht oder nur umgeschuldet wird. Im Einzelfall muß dies immer ganz genau überprüft werden.
4.000 allein 2011 verkaufte Schrottimmobilien in Berlin!
Erster „Mitternachtsnotar“ aus Berlin haftet womöglich wegen Betrugs und Bildung einer kriminellen Vereinigung
Ordnungsvorschriften für Notare werden verschärft
Gesellschaft, Politik und Recht sind im Wandel. Noch schaffen es die Banken mit Unterstützung der „blinden“ Politik (insbesondere CDU, SPD und Grünen), die „armen Banken“ gegen die existenzbedrohten, vielleicht 500.000 geschädigten Immobilienkapitalanleger zu verteidigen. Für die Vermittlerfront tritt im Übrigen, wenn auch bei weitem nicht so erfolgreich wie im Falle der Banken, die FDP als Lobbyist auf. Mit der „politischen Hilfe“ der Gerichte, allen voran dem Bereich des Kammergerichts Berlin, ging dies bislang sehr gut. Bemerkenswerterweise haften Verkäufer, Vermittler, Initiatoren, aktuell nun auch Notare, im Rahmen derselben Vorgänge relativ rasch, nicht jedoch die Banken.
Soweit Obergerichte bei der ohnehin bestehenden Bankenfreundlichkeit z. B. die Rechtsprechung des BGH zur Frage von Schadensersatzansprüchen bei Sittenwidrigkeit ignorieren, ist der Rechtsstaat auf eine harte Probe gestellt. Welche Grenzen auch für Gerichte sich hierbei ergeben, zeigt sich nicht zuletzt nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 19.03.2013 zur Frage von häufig nicht eingehaltenen gesetzlichen Voraussetzungen bei sogenannten Deals im Strafrecht.
Besonders das Kammergericht Berlin und die dortigen Landgerichte, früher als eher erwerberfreundlich bekannt, dürfen getrost als „Hardliner-Gerichte“ im Bereich der Bankenhaftung bei geschädigten Erwerbern sogenannter Schrottimmobilien gelten. Soweit z. B. fast alle Senate des Kammergerichts Berlin trotz zumindest widersprüchlicher Rechtsprechung zur Frage der Anforderungen an eine Sittenwidrigkeit ohne mündliche Verhandlung Berufungen zurückweist, wird einem Darlehensnehmer bewusst eine Revisionsmöglichkeit abgeschnitten und eine „Inselrechtsprechung“ zementiert. Wir erachten dies auch unsererseits als zumindest unrechtmäßig im Sinne der Anwendung zivilrechtlicher Vorschriften. Ob es darüber hinaus auch strafrechtlich im Lichte der benannten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts bedenklich ist, erscheint zumindest diskutabel. Alle Gerichte müssen sich an Gesetze und höchstrichterliche Rechtsprechung halten. Ein „Zurechtbiegen“ erscheint gerade im Falle der Haftung von Banken und deren „Schutz“ mehr als bedenklich.
Richtig ist, dass der Bundesgerichtshof nur in Ausnahmefällen Haftungen von Banken zulässt, diese Möglichkeiten sollten aber nicht auch noch durch eine unsägliche Rechtsprechung, gerade des Kammergerichts Berlin (bei drei von vier befassten Senaten), beschnitten werden. Dabei hilft es nur bedingt, wenn neuerdings, bezeichnenderweise gerade wiederum in Berlin, nunmehr Notare durch Verstoß gegen eine Formvorschrift zu Haftungsgegnern gemacht werden sollen. Dies ist zwar sicherlich zutreffend, wie auch der BGH am 07.02.2013 es ausgeführt hat, der Verdacht liegt jedoch nahe, dass dies wiederum ein bewusstes Ablenkungsmanöver zugunsten der Banken darstellt.
Vorbildlich sind dabei im Übrigen neuerdings die früher umgekehrt eher sehr bankenfreundlichen Gerichte in Frankfurt, die sich zumindest in zweiter Instanz sehr intensiv mit der Fragestellung sittenwidrig überteuerter Schrottimmobilien im Rahmen der Bankenhaftung beschäftigen. Es stünde allen Gerichten gut zu Gesicht, in dieser Ernsthaftigkeit mit geschädigten Anlegern umzugehen, deren Existenz häufig vernichtet wurde.
Haftungszurechnung zu Lasten einer Bank? Bei Haftungsüberlegungen aufgrund von Falschaufklärung oder Sittenwidrigkeit, auch bei überteuerten Immobilien, stellt sich stets die Frage, wer haftet überhaupt.
Ob Vermittler, Anlageberater, Makler oder ähnliches, diese Beteiligten werden mehr oder minder mit leichten Differenzierungen sehr rasch für eine Haftung durch die Rechtsprechung herangezogen. Dass diese Personen dann häufig für einen Bauträger, einen Verkäufer oder einen Initiator eines geschlossenen Immobilienfonds tätig sind, wird weiterhin selten problematisiert. Diese Beteiligten haften daher im Regelfall ebenso. Die die Immobilienkapitalanlage gleichzeitig finanzierende Bank kann jedoch nach Auffassung der Rechtsprechung (und nach dem Willen der Politik!) leider nur sehr selten in Anspruch genommen werden. Nur unter dem Gesichtspunkt des sogenannten „Wissensvorsprungs“ haftet im Regelfall die Bank für eine Falschaufklärung eines Vermittlers/Beraters und die Trauben für einen solchen Wissensvorsprung werden immer noch sehr hoch gehängt, daran können Entscheidungen einer dem Grundsatz nach nach wie vor bankenfreundlichen Rechtsprechung nichts ändern. Absurd ist es jedoch, dies aus dogmatischen oder systematischen Gründen ableiten zu wollen. Die Fallgruppe des „institutionalisierten Zusammenwirkens“ zwischen Bank und Verkäufer wurde im Rahmen der Leitentscheidung des BGH vom 16.05.2006 quasi erfunden, um unter nach wie vor nicht klar bestimmbaren, letztlich häufig restriktiv nach Ermessen einzelner Gerichte aufgestellter Kriterien, in einzelnen Fällen zu einer Haftung der Bank zu gelangen.
Allerdings sind „Randentscheidungen“ bemerkenswert, die die Rechtsprechung in diesem Zusammenhang aktuell fällt, bei der immer wieder ein Paragraph ins Rampenlicht drängt, den die Banken fürchten wie der „Teufel das Weihwasser“, es geht um § 278 BGB. Soweit eine Person unmittelbar für eine Bank tätig wird, z. B. in deren Räumen Vermittlungstätigkeiten durchführt, erfolgt eine unmittelbare Haftungszurechnung etwaiger Falschberatung und Falschaufklärung. Das Urteil des Kammergerichts Berlin vom 31.05.2012 (Aktenzeichen: 12 U 218/10) wird mit Vehemenz von der Bankenwelt bedauert und quasi als Fehltritt apostrophiert. Ähnliches gilt für die Entscheidung des OLG Dresden vom 28.06.2012 im Rahmen einer Zurechnung einer Kenntnis der Sittenwidrigkeit durch Prüfungspflichten bei einer Vollfinanzierung einer überteuerten Schrottimmobilie (OLG Dresden, Urteil vom 28.06.2012, Aktenzeichen: 9 U 1758/11).
Bei der Frage offenbarungspflichtiger Vertriebsprovisionen seitens einer Bank hat der BGH dann auch den „Trick“ einer Sparkasse akzeptiert, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft als GmbH zu gründen und diese die Beratungen durchführen zu lassen, um einer Offenbarungspflicht der Vergütung zu entgehen (BGH, Urteil vom 19.07.2012, Aktenzeichen: III ZR 308/11).
Um es im Klartext zu sagen: Jede Rechtsmeinung im Zusammenhang mit einer etwaigen Haftungszurechnung ist ergebnisorientiert. Ohne Mühe gelingt es, für eine bankenfreundliche oder bankenunfreundliche Haltung Argumente zu finden. Alles andere ist schlicht heuchlerisch. Bedauerlich ist, dass die Politik das Thema entweder nicht interessiert oder die Lobby der Bankenverbände einfach zu dominierend ist, um dem mitunter üblen Treiben der Banken einen Riegel vorzuschieben.
Es bleibt also häufig dabei: Verbraucherschutz gibt es in Deutschland für alle Bereiche. Er gilt weitestgehend nicht im Bereich des Vertriebs finanzierter überteuerter Immobilienkapitalanlagen. Falsche Aussagen eines später fast immer in die Insolvenz gehenden Vermittlers (wie auch des Verkäufers/Bauträgers) können nur selten der Bank, die die „Schrottimmobilie finanziert“, angelastet werden. Vor allen Dingen Großbanken erlauben sich in Sachvorträgen vor Gericht, sich sogar als „good guys“ darzustellen, die Erwerber als „gierige Steuersparer“.
Während erfreulicherweise in einigen Regionen Deutschlands, insbesondere in süddeutschen Großstädten, Hamburg und Berlin, die Immobilienpreise auch von älteren Objekten mitunter steigen, bleibt ein Immobilienmarkt aus rein strukturellen Gründen nur mit dem Stichwort „Katastrophe“ zu beschreiben. Der Gesamtbereich Plauen-Zwickau-Chemnitz hat augenscheinlich eine erkennbar 5-stellige Zahl von Leerständen aufgrund gesunkener und immer weiter sinkender Einwohnerzahlen. Örtliche wie überregionale Bauträger haben auf Teufel kommt raus, beginnend Anfang der 90er Jahre und teilweise jetzt zum dritten Mal, Gebrauchtimmobilien saniert. Es handelt sich häufig um Objekte mit Ursprungsbaujahr 1900 und 10 bis 20 Wohnungseinheiten. Diese sind schon seit mehr als 10 Jahren häufig nach kurzer Zeit praktisch unverkäuflich oder weisen nur „Erinnerungswerte“ von EUR 1.000,-- oder EUR 2.000,-- auf. Soweit der Eigentümer als Kapitalanleger „Glück“ hat, kann er bei nachhaltiger Vermietung der Wohnung noch eine 6- bis 8-fache Jahresnettokaltmiete erzielen. Aufgrund exorbitanter Hausgeldzahlungen liegt die Nettokaltmiete häufig bei kleinen oder mittleren Einheiten nur bei EUR 100,-- oder EUR 200,--, so dass sich dann häufig Werte der Immobilie von EUR 10.000,-- oder EUR 20.000,-- ergeben.
Bezahlt hat der Kapitalanleger jedoch stets, sei es Anfang der 90er Jahre oder auch noch vor 5 Jahren, Beträge in 3-facher oder 4-facher Höhe. Oft sogar mit Unterstützung von Kommunen, die „Unterstützungsschreiben“ für örtliche Bauträger im Sanierungsbereich verfasst haben, dann wieder unterstützt durch Strukturvertriebe wurden heillos überteuerte Immobilienkapitalanlagen veräußert, die unmittelbar nach dem Kauf nur noch 1/3 oder 1/4 Wert haben.
Bauträger/Verkäufer und Vermittler sind nach kurzer Zeit wirtschaftlich häufig nicht mehr greifbar, die Banken haften nur sehr selten aus rechtlichen Gründen auf Schadensersatz und Rückabwicklung. Erwerber stehen dann häufig vor einem Desaster. „Vor kurzer Zeit hatten wir bei uns einen Fall, bei dem tatsächlich 8 Jahre zuvor dieselbe Wohnung, damals finanziert durch eine andere Bank, wieder bei uns auf dem Tisch zur Überprüfung lag“, so RA Schäfer, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und Seniorpartner der Kanzlei Schäfer, Riedl, Baetcke. „Die Wohnung wurde über uns vom damaligen Erwerber zu einem Schnäppchenpreis an einen Aufkäufer zwangsweise veräußert, dieser hat sie dann aufgehübscht und nach kurzer Zeit wieder zu einem heillos überteuerten Betrag weiterveräußert.“
Auf Erwerberseite ist jedenfalls größte Vorsicht geboten, wenn mit bunten Prospekten blumige Äußerungen zu „blühenden Entwicklungen“ von bestimmten Städten gemacht werden, bei denen schlicht und ergreifend ein massives Überangebot an Wohnraum ohnehin besteht, weil eben (leider) eine Vielzahl von Einwohnern in den vergangenen 20 Jahren abgewandert sind, umgekehrt jedoch noch derselbe Wohnungsbestand vorhanden ist. Mieter ziehen dann im Übrigen gerne nach Sanierung eines Objekts in der Nachbarschaft in dieses um, da es natürlich attraktiver ist. 3 oder 5 Jahre später geht dieses Spiel dann weiter, bis dann auch das vor einigen Jahren noch „schönere Objekt“ wieder komplett leersteht. Eine Schrottimmobilie im „ewigen Kreislauf“.
Dem Vernehmen nach soll die Fraktion der Grünen im Bundestag intensive Bemühungen durchführen, die Gesetzeslage zugunsten von Erwerbern überteuerter Immobilien (sogenannter Schrottimmobilien) zu verändern. Da nach wie vor wohl über 500.000 Immobilien am Markt sind, die immer wieder von windigen Vertrieben oft zunächst aufgekauft und dann weiter veräußert werden, wäre eine generelle, gegebenenfalls spezialgesetzliche Regelung mehr als wünschenswert.
Die rein dogmatisch angesetzten Änderungen im formalen Kreditrecht Anfang des Jahrtausends waren und sind in der Praxis nur ein „Feigenblatt“ für die Politik. Wie so oft hat sich die jeweilige Regierung von den mächtigsten Lobbyisten, die entweder aus dem Bankenbereich oder aus dem Vertrieb stammen, lediglich dazu veranlasst gesehen, letztlich kosmetische Gesetzesänderungen herbeizuführen. Es bedarf jedoch einer generellen Regelung, dass völlig außer Frage ist, dass durch falsche Versprechungen eines Vermittlers, der „aus einer Hand“ den Kaufvertrag und die Finanzierung beibringt, dadurch nicht nur eine Haftung bei sich selbst, sondern automatisch dem Verkäufer und vor allem auch der Bank auslöst. Alles andere widerspricht der Lebenswirklichkeit. Das gesamte Instrumentarium einer nur in Ausnahmefällen möglichen Haftung der Bank aufgrund institutionalisierten Zusammenwirkens der Beteiligten, die der Erwerber nachweisen muss, dient einzig allein dem Schutz der Banken. Vertriebe haben es einfach, sie „kommen und gehen“, das heißt diese Betriebe verschwinden durch Insolvenz häufig schon nach 1 oder 2 Jahren wieder vom Markt, auch professionelle Verkäufer, vor allem auch Aufkäuferfirmen von Gebrauchtobjekten, sind nicht viel länger wirtschaftlich greifbar. Der Verbraucherschutz in Deutschland und Europa hält für alles und jedes Mechanismen bereit, um Verbraucher zu schützen. In einem Bereich ist dies nicht der Fall, dem Erwerb überteuerter, bankenfinanzierter Immobilienkapitalanlagen. Stets wird die „Gier“ der Erwerber nach Steuervorteilen als Grund vorangestellt, hier keine Schutzwürdigkeit für den Erwerber zu erkennen. In Wahrheit sind die Vorgehensweisen der skrupellosen Vertriebe so, dass sie selbst Personengruppen, die gar keine oder nur geringe Steuervorteile überhaupt beziehen können oder absehbar in Rente gehen, Objekte verkaufen und Finanzierungen dazu abschließen. Dies führt dann häufig zum wirtschaftlichen Ruin dieser Erwerber.
Es gilt mithin, eine solche Initiative zur Gesetzesänderung zu unterstützen, die im Übrigen dann auch bei weitem mehr Rechtsklarheit bei Streitfällen mit sich bringen würde. Vielleicht lässt dann auch die „Gier“ der Banken, allen voran großen Geschäftsbanken und Online-Banken, nach, überfinanzierte Darlehen abzuschließen, deren Wertberichtigungsbedarf bei korrekter Sicherheitenbewertung schon von vorneherein erkennbar wäre. Soweit eine Bank jedoch ohnehin ihr Geld im Wesentlichen mit dem „Wertpapierhandel“ verdient hat und heute noch tut, ist ihr oft ihr eigener Wertberichtigungsbedarf im Bereich von Immobilienfinanzierungen augenscheinlich nicht so wichtig gewesen, noch viel weniger natürlich das Schicksal einzelner geschädigter Kapitalanleger, gegenüber denen man teilweise bis heute in brutalster Form vorgehen kann und darf. Die Rechtsprechung und Gesetzeslage gestattet dies!
Im Rahmen der Neuerungen im Rahmen gesetzlicher Regelungen zur Anlageberatung, insbesondere durch das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) gehen die gesamten gesetzlichen Regelungen an der Problematik überteuerter Immobilienkapitalanlagen (sogenannte Schrottimmobilien) vollständig vorbei. Während die „bösen Banken“ künftig bei Anlageberatungen in sehr verschärfter Form nicht nur im Eigeninteresse – wie dies in gesetzlichen Regelungen unterstellt ist – handeln darf, sondern im Interesse des Kunden handeln muss, werden freien Anlageberatern und damit auch sogenannten Strukturvertrieben, quasi Freibriefe erteilt, künftig in selber Form wie bislang in oft skrupelloser Weise vorzugehen. Diese Differenzierung ist durch nichts gerechtfertigt. Zu bewundern ist allerdings, wie die freien Anlageberater durch eine Klientelpolitik der FDP und dort vor allem dem früheren Wirtschaftsminister, Herrn Brüderle, es geschafft haben, besser gestellt zu werden als Banken. Legt man die Situation bei der Vermittlung von Immobilienkapitalanlagen zugrunde, ist nämlich die Bank selbst nie der „Böse“, sondern sind dies gerade stets „freie Vertriebe“, die in nicht nur unqualifizierter Form sondern häufig auch mit schon fast kriminellen Machenschaften tätig sind und Versprechungen tätigen, dass ohnehin überteuert verkaufte Immobilien noch im Wert steigen und risikolose Kapitalanlagen und Altersvorsorgen darstellen. Die rechtliche Situation stellt sich aktuell so dar, dass der Bank dann allenfalls in der Regel das Verhalten eines solchen „freien Vermittlers“ unter bestimmten Gesichtspunkten zurechenbar ist. Haben also diese freien Vermittler einen „Freibrief“ in selber Form wie die Bank ihre Vertriebe zu gestalten, so werden davon auch die Banken jedenfalls im Bereich von überfinanzierten Immobilienkapitalanlagen profitieren. Die Banken selbst führen nur sehr selten Beratungsgespräche im Rahmen der Finanzierung oder gar im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie durch. Folglich werden sie unter dem Strich von den gesetzlichen Neuregelungen absurderweise dahingehend profitieren, als dass Fehler des Vertriebes (z.B. auch im Hinblick auf die Aufklärung bezüglich Innenprovisionen) auf sie durchschlagen. Auf die Eigenhaftung der Bank in diesem Zusammenhang kommt es mithin selten an.
Außerhalb des Themas überfinanzierter, das heißt überteuerter Immobilien, darf man im übrigen darüber streiten, ob für die Banken aus der Praxis heraus die Anforderungen nicht tatsächlich zu hoch sind. Den Banken unterstellt man grundsätzlich „unlauteres Vorgehen“, sogenannten freien Vermittlern jedoch nicht. Diese erhalten einen Deckmantel über ihre Tätigkeit deswegen gelegt, weil im Unterschied zum Vorgehen einer Bank ein Anleger jederzeit wissen müsse, dass ein freier Vermittler Geld mit Provisionen Dritter verdienen müsse und deswegen damit stets auch im Eigeninteresse handle. Diese Differenzierungen gehen letztlich an der Lebenswirklichkeit gerade bei Schrottimmobilien-Finanzierungen völlig vorbei. Es bleibt zu hoffen, dass die Gesetzgebung dies in absehbarer Zeit erkennt.
Im Zuge einer Haftung für institutionalisiertes Zusammenwirken hat der Bundesgerichtshof in zahlreichen Entscheidungen die Fallgruppe „objektive Sittenwidrigkeit“ eingeführt. Diese liegt grundsätzlich dann vor, wenn beim Erwerb der Immobilie ein auffälliges Mißverhältnis zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie entstanden ist. Ein solches auffälliges Mißverhältnis wird seit jeher von der Rechtsprechung bejaht, wenn eine doppelte oder nahezu doppelte Überteuerung der Immobilie vorlag.
Ein wiederum sehr pragmatisches Indiz hat der BGH sodann für die Bewertung der Sittenwidrigkeit eingeführt, indem er als maßgebliches Kriterium die 14-fache Jahreskaltmiete herangezogen hat, mithin den ursprünglichen Ertragswert der Immobilie als Maßstab eingeführt hat. Dies ist allein deswegen nachvollziehbar, da Wohnungen, die ein Kapitalanleger erwirbt, im Regelfall ohnehin nur wiederum für Kapitalanleger zum späteren Weitererwerb von Interesse sind. Dann wiederum zählen Sachwertkriterien für die Kaufpreisbemessung in keinster Weise. Eine Vielzahl von Immobilien der 90er Jahre, die als überfinanzierte Objekte (sogenannte Schrofttimmobilien) veräußert worden sind, können daher als objektiv sittenwidrig bewertet werden, noch mehr in Teilen gilt dies für Gebrauchtimmobilien, die bestimmte Banken gerade in den neuen Bundesländern hauptsächlich in den Jahren 2002 bis 2008 finanziert haben. Hierbei handelt es sich in der Regel um Zweitmarktimmobilien, die in den 90er Jahren saniert worden sind und bei denen bereits der Ersterwerb „notleidend“ wurde und sodann für einen Aufkauf der Immobilie durch professionelle, institutionelle Anleger führte.
Fragwürdig ist nun, auf welche Weise die Bank für eine objektive Sittenwidrigkeit haftet und welche Rechtsfolgen eingreifen. Der BGH hat unter dem Gesichtspunkt des institutionalisierten Zusammenwirkens eine Haftung der Bank im Rahmen einer objektiven Sittenwidrigkeit angenommen, dies jedoch nicht präzise bis heute dogmatisch abgegrenzt. Die Fallgruppe „objektive Sittenwidrigkeit“ wird unter Schadensersatzgesichtspunkte gefasst, die zu einer ausnahmsweisen Haftung der Bank im Hinblick auf eine Zurechnung nach dem benannten Kriterium der institutionalisierten Zusammenarbeit führen. Ein solches wird wiederum zwischenzeitlich wesentlich leichter als noch vor rund einem Jahr seitens der Banken, allen voran im Bereich des OLG Stuttgart, angenommen. Kann ein Erwerber darlegen, dass ein Gutteil oder gar eine Mehrzahl von Finanzierungen in einem Objekt durch die selbe Bank erfolgt ist, wird es der Bank praktisch nicht mehr gelingen können, das institutionalisierte Zusammenwirken vom Tisch zu bringen.
Die Frage stellt sich jedoch dann, ob und inwieweit weitere Voraussetzungen für eine Haftung der Bank unter dem Gesichtspunkt objektive Sittenwidrigkeit und institutionalisiertes Zusammenwirken vorliegen müssen. Bei einem Schadensersatzanspruch (§ 280 BGB) ist natürlich grundsätzlich ein Verschulden erforderlich. Dieses wird im Hinblick auf Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers bei einer Haftung der Bank in seinem Nachweis deswegen erschwert, weil ein „arglistiges Verschweigen“ des Vermittlers verlangt wird. Eine objektive Sittenwidrigkeit, die der Vermittler natürlich nicht kennt, kann natürlich auch zu keiner Arglist führen. Der BGH verlangt aber auch gerade in keinster Weise ausdrücklich eine solche Arglist im Falle der objektiven Sittenwidrigkeit. Umgekehrt schließt der Begriff „objektive Sittenwidrigkeit“ die Voraussetzung eines Verschuldens begrifflich schon aus.
Man wird deswegen dazu kommen müssen, dass ein solcher Schadensersatzanspruch als quasi Untergruppe einer Pflichtverletzung des Vermittlers, die der Bank ausnahmsweise zufällt, verschuldensunabhängig erfolgen muss, hilfsweise allenfalls eine im Regelfall zu vermutende - auch leichte – Fahrlässigkeit genügen läßt.
Ein völlig anderer Gesichtspunkt ist unseres Erachtens nach, weshalb nicht ein institutionalisiertes Zusammenwirken auch auf die eigentliche Rechtsfolge einer objektiven Sittenwidrigkeit durchschlägt (§ 138 BGB), in dem schlicht ein Rückabwicklungsanspruch gemäß §§ 812, ff BGB entsteht, der ohnehin verschuldensunabhängig ist. Bei Ihren rechtlichen Begründungen und Überprüfungen von Tatbestandsvoraussetzungen haben augenscheinlich alle Instanzgerichte das Problem, welche Voraussetzungen eigentlich für einen Schadensersatzanspruch oder gegebenenfalls einen Bereicherungsanspruch überhaupt verlangt werden. Rechtsdogmatisch reicht eben bei einer objektiven Sittenwidrigkeit eine genau solche aus, um zu einer Unwirksamkeit des Vertrages zu gelangen und mithin zu einer Rückabwicklung. Um dies auf den Darlehensvertrag durchschlagen zu lassen, ist zusätzlich das institutionalisierte Zusammenwirken erforderlich. Mehr an Voraussetzungen kann es rechtsdogmatisch nicht geben.
Mithin kann nach einer solchen Einschätzung eine Vielzahl von Fällen künftig für Erwerber gegebenenfalls von Nutzen sein, um Ansprüche gegenüber Banken durchzusetzen. Wichtig ist allerdings, dass in einer Vielzahl von Altfällen Ende 2011 die sogenannte „absolute Verjährung“ eingreift, so dass ein Handlungsbedarf geboten ist. Warnung vor besonderer Ablösevariante
Eine geradezu heimtückische Methode hat eine namhafte Bausparkasse entwickelt, als sie vor Ablauf der Zinsbindung im Jahr 2007 im Hinblick auf eine 2002 in Chemnitz noch finanzierte Sanierungsimmobilie entdeckte, dass zumindest im Jahr 2007 die Immobilie nur noch 20% des Finanzierungswertes hatte. Die Finanzierung war in zwei Teildarlehen bereits ursprünglich aufgesplittet und mit Bausparverträgen versehen worden, die weit unter den Regelsparbeiträgen monatlich bespart werden sollten und dementsprechend auch nur geringe Werte aufbauten, geschweige denn in absehbarer Zeit zu einer Ablösung der tilgungsfreien Darlehen führen konnten. Die Bausparkasse kam nämlich auf die Idee, sich hinter dem Rücken des Erwerbers mit einer andern Bank aus dem Bereich des Volks- und Raiffeisenverbandes in Verbindung zu setzen, um dieser die Übernahme des zweiten Darlehens schmackhaft zu machen und dies vor dem Wissenshintergrund, dass die Erwerber auch eine selbstgenutzte, finanzierte Immobilie hatten. Diese war noch im Rahmen einer laufenden Finanzierung gegenüber einem anderen Darlehensgeber zurückzuzahlen. Dieses Darlehen verlief völlig programmgemäß mit marktadäquaten Zinsen, die Zinsbindung lief erst im Jahr 2010 aus. Die Bausparkasse besuchte dann die Erwerber und schlug vor, aufgrund besserer Zinsen doch den zweiten Darlehensbetrag bei der anderen Bank zu finanzieren. Diese Bank könne dann gleich auch die Finanzierung der selbstgenutzten Wohnimmobilie übernehmen, die zu einem nicht unbeträchtlichen Teil bereits schuldenfrei war. Die Bausparkasse veranlaßte dann, dass die besagte andere Bank aus dem Volks- und Raiffeisenbankbereich einen Darlehensvertrag mit zwei Teildarlehen den Erwerbern übermittelte und diese mit einem komplizierten Verbund aus Sicherheiten (neu eingetragene und ganz oder teilweise abgetretene weitere Grundschulden) die Neufinanzierung vornahm. Die Finanzierung der praktisch wertlosen Immobilie in Chemnitz spielte dabei keine Rolle. Sowohl die Bausparkasse wie auch die neu finanzierende Bank sind vollständig über die bislang von einer völlig anderen Bank finanzierten Eigenheimimmobilien abgedeckt. Die Erwerber konnten dieses wahrhaft schmutzige Spiel nicht durchschauen und zahlen bis heute für das eine Teildarlehen, das neu abgeschlossen wurde, über drei Jahre hinweg noch Bereitstellungszinsen, nachdem ihnen vorgegaukelt wurde, dass sie künftig eine günstigere Finanzierung ihrer „Schrottimmobilie“ in Chemnitz haben würden, tatsächlich hat die Bausparkasse ihr Risiko minimiert und die zweite nunmehr ins Spiel gekommene Bank ein völlig abgesichertes Darlehen erhalten. Sie, lieber Leser dieser Zeilen, haben dies nicht verstanden? Kein Problem, die Erwerber hatten dies auch nicht. Die Banken haben dies sehr wohl verstanden und mit einem üblen Trick eine Finanzierung gerettet, während den Erwerbern nun droht, ihr mühsam erspartes Wohngebäude zu verlieren, da sie den beiden Banken im wahrsten Sinne des Wortes auf den Leim gegangen sind.
Es kann nur dringlichst angeraten werden, bei jeder Art von bankenseits gewünschter und empfohlener Umfinanzierung vorher den Rat eines Dritten, eines Steuerberaters, eines Anwalts oder unabhängigen Finanzierungsberaters einzuziehen. Banken verdienen nicht mehr, aber auch nicht weniger Respekt wie jeder Autohändler, Bäcker oder Reiseveranstalter. Leider ist seit Jahrzehnten in den Köpfen der Menschen immer noch ein „besonderes Vertrauen“ zu Banken eingespeichert. Doch gerade beim Thema „Schrottimmobilien“ und deren Finanzierung sollten potentielle Kapitalanleger und Erwerber äußerst vorsichtig sein.