Source: https://rechtsanwalt-und-mietrecht.de/flaechendefizit-flaechenabweichungen-mietmangel/
Timestamp: 2018-03-20 15:34:06
Document Index: 298711042

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 42', 'BGH', '§ 42', 'BGH', '§ 536', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 199', 'BGH', '§ 539', '§ 44', 'BGH', '§ 199', '§ 536']

Flächendefizite / Flächenabweichungen als Mietmangel
Flächendefizite/Flächenabweichungen als Mietmangel
Bei Mieträumen kommt es schnell zum Streit um die angemietete Fläche. Eine Flächenabweichung kann sich als Mangel mit der Folge einer Mietminderung darstellen. Zu den Themen Flächenabweichung bzw. Flächendefizit, Flächenabweichung als Mangel sowie Verjährung von Bereicherungsansprüchen des Mieters benenne ich nachfolgend einige Gerichtsentscheidungen, die zu den jeweiligen Themenkreisen getroffen wurden (die unterstrichenen Links können Sie anklicken – es öffnet sich dann die genannte Gerichtsentscheidung in einem neuen Fenster).
Im Allgemeinen ist die Flächenangabe in einem Mietvertrag nicht nur unverbindliche Objektbeschreibung, sondern Beschaffenheitsvereinbarung. Die Wohnfläche bzw. die Fläche des Geschäftsraumes muss nicht ausdrücklich als „vereinbart“ bezeichnet sein.
Die Berechnung richtet sich heute bei Wohnräumen nach der Wohnflächenverordnung, vor dem 1. Januar 2004 ggf. nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz.
Die Vorschriften zur Berechnung der Flächen bei Wohnräumen können in der Regel auf Geschäftsräume entsprechend Anwendung finden.
Leitsatz des Urteils des BGH vom 24. März 2004 – VIII ZR 44/03
Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, können im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden.
Leitsatz des Urteils des BGH vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06
Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.
Abweichung als Mangel
Der BGH zementiert die Erheblichkeitsschwelle für eine Flächenabweichung bei 10 Prozent. Dies gilt sowohl für die Wohnraum- als auch für die Geschäftsraummiete. Weist eine gemietete Wohnung danach eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, ist dies grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im S des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar.
Leitsatz des Urteils des BGH vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03
Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.
Leitsätze eines Urteils des BGH vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/10)
a) Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.“- Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 133/03).
Leitsatz des Urteils des BGH vom 02.03.2011 – VIII ZR 209/10
Für Bereicherungsansprüche des Mieters ist die dreijährige Regelverjährung gemäß § 199 Abs. 1 BGB maßgeblich. Dies bedeutet aber nicht, dass Bereicherungsansprüche nur drei Jahre rückwirkend geltend gemacht werden können. Vielmehr beginnt die Verjährungsfrist regelmäßig erst mit der Kenntnis von den Tatsachen, aus denen sich der Bereicherungsanspruch ergibt. Der Zeitpunkt der Kenntniserlangung dürfte in der Regel der Zeitpunkt sein, in dem der Mieter durch Nachmessen Kenntnis davon erhält, dass die Flächenabweichung bzw. das Flächendefizit vorliegt.
s. o. BGH vom 24. März 2004, Gründe zu II. 1. c:
Entgegen der Ansicht der Revision scheitern Ansprüche der Beklagten nicht daran, dass die Flächenabweichung ihr etwa bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben wäre (§ 539 BGB a.F.). Selbst wenn die Beklagte gewusst hätte, dass die lichte Höhe unter Dachschrägen nach den aufgeführten Vorschriften nicht oder nur zum Teil berücksichtigt wird, konnte von ihr nicht erwartet werden, allein nach dem optischen Eindruck die anrechenbare Wohnfläche gemäß DIN 283 oder § 44 II. BVO auch nur annähernd einzuschätzen.
Urteil des LG Krefeld vom 7.11.2012, 2 S 23/12, aus den Gründen zu II. 3.:
… auch für den Verjährungsbeginn ist Kenntnis von der Flächenabweichung notwendig (BGH NZM 2011, 627). Da es für den Verjährungsbeginn gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB und ebenso für die Kenntnis gem. § 536b BGB nur auf Tatsachenkenntnis und nicht auf die Kenntnis der Rechtslage ankommt, ist die Kenntnis der Kantenlänge aller Räume und die Raumhöhe ausreichend, nicht aber die nur mit Rechtskenntnis (etwa der Wohnflächenverordnung) und rechtlicher Bewertung zu bewerkstelligende Errechnung der Flächenzahl in m² (Börstinghaus NJW 2011, 3546; Jacoby InfoM 2011, 367). Die Kenntnis von Kantenlänge bzw. Raumhöhe hat der Mieter nicht schon auf Grund bloßen Ansehens bei Nutzung der Mieträume, sondern erst durch Nachmessen.
Der Mieter, der zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, muss diese von sich aus durchführen. … | mehr