Source: http://www.meinmietrecht.de/artikel/betriebskosten-rechtsprechungsuebersicht-2009/
Timestamp: 2017-12-11 11:37:35
Document Index: 195406003

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 204', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 35', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 5', '§ 5', '§ 1', 'BGH', 'BGH']

Betriebskosten – Rechtsprechungsübersicht 2009 – Mietrecht Siegen
Betriebskosten – Rechtsprechungsübersicht 2009
Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zu Betriebskosten im Mietverhältnis der Jahre 2008/09
– BGH, NJW-RR 2009, 86 –
Nach § 556 III 2 BGB hat der Vermieter über Betriebskos­tenvorauszahlungen innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, die Verspätung ist unverschuldet (§ 556 III 3 BGB). Im jetzt vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter fristgerecht abgerechnet und innerhalb der Jahresfrist auch noch Zahlungsklage erhoben. Nach Ablauf der Ausschluss­frist besserte er die mit dem Mangel eines teilweise unver­ständlichen Verteilerschlüssels behaftete Abrechnung im lau­fenden Rechtsstreit nach. Der BGH hat dazu festgestellt, dass der Ablauf der Ausschlussfrist nach § 556 III 3 BGB nicht durch Klageerhebung (§ 204 I Nr. 1 BGB) gehemmt wird. Ferner kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass inhaltlich un­klare Betriebskostenschlüssel wie „HB-KOSTEN“ oder „AUFZ“, wenn sie nicht erläutert sind, dazu führen, dass die Abrechnung bereits formell unrichtig ist.
– BGH, NJW 2009, 283 –
– BGH, NJW 2009, 667 –
– BGH, NJW 2009, 2197 –
5. „Nutzloser“ Aufzug
Jahrelang war streitig, ob im Rahmen wirksam überbürdeter Nebenkostentragungspflicht ein Erdgeschossmieter die Kos­ten eines Aufzugs anteilig mittragen muss. Der BGH hat dies schließlich mit dem Argument bejaht, eine einheitliche, generalisierende Betrachtungsweise erfordere es, Benachtei­ligungen im Detail hinzunehmen. In Abgrenzung hier hat der BGH nun entschieden, die generalisierende Betrachtungs­weise sei dann nicht mehr zulässig, wenn ein Mieter von der Nutzung des Aufzugs ausgeschlossen sei, weil jener in einem anderen Gebäudeteil liege. Die Frage, ob etwas anderes gel­te, wenn der Mieter mit diesem Aufzug den Keller oder Gemeinschaftseinrichtungen erreichen könne, hat er aller­dings offen gelassen. Diese Ansicht dürfte die Praxis vor erhebliche Abrechnungsschwierigkeiten stellen, da nun bei größeren Gebäudekomplexen genau festzustellen ist, welcher Mieter welche Teile „wie“ nutzen kann.
– BGH, NJW 2009, 2058 –
– LG Frankfurt a. M., NJW-RR 2009, 736 –
7. Aufgliederung von Kosten in der Abrechnung
Zur Frage, wie eine Betriebskostenabrechnung formell auf­gebaut sein muss, hat der BGH bereits mehrfach entschieden. Die Feststellung: „Wie stark dabei die einzelnen Kosten­arten aufgegliedert sein müssen, ist bislang nicht abschlie­ßend geklärt“, hat den BGH nun zwar nicht bewogen, eine abschließende Klärung herbeizuführen; er hat sich aber we­nigstens zweier Teilbereiche angenommen: So dürfen Frisch- und Schmutzwasser zu einer Position zusammengefasst und nach dem Zähler für Frischwasser abgerechnet werden, sofern es keinen Schmutzwasserzähler gibt; Sach- und Haft­pflichtversicherung dürfen unter einer einheitlichen Posi­tion „Versicherung“ ausgewiesen werden.
– BGH NJW-RR 2009, 1383; BGH NJW 2009, 3575 –
– BGH, NJW 2009, 3644; BGH NJW 2010, 1065 –
– BGH, NJW 2009, 2575 –
10. Bescheinigung „haushaltsnaher Dienstleistungen“
Nach § 35 a EStG kann der Mieter in den Genuss einer Steuerverminderung gelangen, wenn der Vermieter ihm zu­sammen mit der Betriebskostenabrechnung bescheinigt, wel­che „haushaltsnahen Dienst- oder Handwerkerleistungen“ darin enthalten sind. Ob der Vermieter allerdings zur Aus­stellung einer solchen Bescheinigung verpflichtet ist, ist noch nicht abschließend geklärt. Das AG Berlin-Charlottenburghat eine solche Verpflichtung im Anschluss an die Literaturbejaht.
– AG Berlin-Charlottenburg, MM 2009, 299 –
Weicht der in der Nebenkostenabrechnung angegebene und verwendete Abrechnungsschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, ist dies nach Ansicht des BGH für den Mieter (durch Vergleich der Abrechnung mit dem Vertrag) unschwer zu erkennen, die Abweichung ist deshalb kein formeller Mangel, sondern „nur“ ein inhaltlicher Fehler. Anders verhält es sich dagegen, wenn der Verteilerschlüssel in der Abrechnung unverständlich ist. In einem jetzt vom BGH entschiedenen Fall hieß es in einer Nebenkosten­abrechnung in der Rubrik „Erläuterung der Verteilerschlüs­sel“, dass die Umlage nach „Quadratmeter Wohnfläche * Monat“ erfolge. Daneben standen in der Spalte „Gesamtkos­ten“ die Zahl 3816,00 und in der Spalte „Ihr Anteil“ unterei­nander die Zahlen 1176,00 und 12,00. Dem Argument des Vermieters, es lasse sich erkennen, dass mit „12″ die Anzahl der Monate gemeint sei und dass die beiden anderen Zahlen die Einzel- und Gesamtquadratmeter multipliziert mit 12 seien, ist der BGH nicht gefolgt. Er hält die Abrechnung aus sich heraus für unverständlich und wegen dieses formellen Mangels für unwirksam. Bei dieser Sichtweise ist es kon­sequent, dass der BGH im Anschluss daran entschieden hat, unterschiedliche und in ihrer Abweichung nicht nach­vollziehbare Flächen- und Verbrauchswerte aus verschiede­nen Zeiträumen seien nur ein materieller und kein formeller Mangel der Abrechnung, solange nur jede Abrechnung für sich nachvollziehbar sei.
– BGH, NJW 2008, 2258 –
– BGH, NJW 2008, 2328 –
– LG Berlin, NJW-RR 2008, 822 –
– AG Annaberg, NZM 2008, 686 –
15. Nutzergruppenzähler als Bedingung einer „Vorerfassung“ nach § 5 II 1 HeizkostenVO
Nach § 5 II 1 HeizkostenVO muss dann, wenn die Heiz­energie von einer in § 1 I HeizkostenVO bestimmten Anlage (bspw. Fernwärme) bezogen wird und der Verbrauch der Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen ermittelt wird (bspw. teils durch Wärmemengenzähler und teils durch Heiz­kostenverteiler), eine „Vorerfassung“ der Anteile der Nutzer­gruppen am Gesamtverbrauch erfolgen und danach erst sind die Kosten innerhalb der Nutzergruppen zu verteilen. Der BGH hat dazu festgestellt, dass dies auch dann gilt, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. Insbesondere ge­nügt es in diesem Fall nicht, den Anteil der einen Gruppe am Gesamtverbrauch zu messen und den anderen Anteil durch Differenzrechnung zu ermitteln.
– BGH, NJW-RR 2008, 1542 –