Source: https://immobilienmarkt-magazin.de/2019/06/
Timestamp: 2020-05-31 03:41:11
Document Index: 329794855

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 287']

Juni 2019 - IMMOBILIENMARKT
Veröffentlicht am 25. Juni 2019 23. April 2019
Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35).
Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.
BGH, Urteil vom 22.8.2018; VIII ZR 277/16
Der Mieter beruft sich auf die BGH-Rechtsprechung (vgl. Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14), wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.
Der Vermieter war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Mieter und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Mieter von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.
Die formaljuristische Entscheidung hat zur Folge, dass der Vermieter entweder seinen Anspruch gegen den Vormieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durchsetzen muss, oder einen Vertrag mit Vor- UND Nachmieter schließen muss, in dem sich der Nachmieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen für den Vormieter verpflichtet. Allerdings muss er wohl hierfür einen „angemessenen“ Ausgleich erhalten. Damit verlagert sich der Streit lediglich hin zur Frage, was „angemessen“ ist. Angemessen dürfte der Betrag sein, der für eine Renovierung der Wohnung erforderlich ist, um die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dann kann – und sollte? – der Vermieter aber gleich auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vormieter bestehen, um dem Streit über die „Angemessenheit“ der Gegenleistung zu entgehen.
Fachanwältin für Miet-/ WEG-Recht
Veröffentlicht am 21. Juni 2019 23. April 2019
Fast unbemerkt von der Öffentlichkeit veränderte der Bundesgerichtshof zuletzt die Baubranche. Seit dem Urteil vom 22.02. 2018, VII ZR 46/17 ist Schluss mit der Geltendmachung sogenannter fiktiven Mängelbeseitigungskosten in einem Baurechtsprozess. Konnte der Auftraggeber in der Vergangenheit aufgrund der jahrzehntelangen Rechtsprechung noch ohne Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten die fiktiven Kosten der Mangelbeseitigung geltend machen, ist diese Möglichkeit nunmehr für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden beendet. Konnte der Geschädigte zuvor einen Kostenvoranschlag vorlegen und mit dem erstrittenen Geld in den Urlaub fahren, ist dies künftig nicht mehr möglich.
Begründet wird die – kurz gesagt – durch den Bundesgerichtshof damit,
dass mit dem Mangel das Vermögen des Geschädigten noch nicht in Höhe der Mangelbeseitigungskosten gemindert sei. Der Vermögensschaden trete erst mit der tatsächlich durchgeführten Mangelbeseitigung ein. Die bisherige fiktive Schadensberechnung habe häufig zu einer so genannten Überkompensation geführt und damit zu einer nach allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen nicht gerechtfertigten Bereicherung des Auftraggebers.
D. h. ohne Durchführung der Mangelbeseitigung kann nunmehr der eingetretene Schaden lediglich im Wege einer Vermögensbilanz oder einer Schätzung beziffert werden. Bei der Erstellung der Vermögensbilanz wird der Schaden anhand der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Auftraggebers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel, der sich auch aus einem Mindererlös im Verkaufsfall ableiten lasse, ermittelt. Die Feststellung des Schadens kann in einem gerichtlichen Verfahren auch im Wege einer Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls erfolgen.
Praxishinweis: Wie in einer Gebrauchsanweisung dekliniert der Bundesgerichtshof in seiner weit über den Einzelfall hinausgehenden Grundsatzentscheidung die Ansprüche des Auftraggebers, der einen Mangel nicht beseitigen lässt, durch. Es sind daher alle laufenden Auseinandersetzungen, insbesondere laufende gerichtliche Verfahren danach zu überprüfen, ob fiktive Mangelbeseitigungskosten geltend gemacht werden. Gegebenenfalls sind die laufenden Verfahren zur Vermeidung von Rechtsverlusten umzustellen. Gegebenenfalls ist auf eine so genannte Kostenvorschussklage umzustellen. Das Urteil stärkt insbesondere die Rechte von Bauunternehmen, Architekten und Ingenieuren. Denn der Auftraggeber kann bei Belassen des Mangels nur in einem deutlich geringeren Umfang als bisher Schadenersatzzahlungen durchsetzen.
Veröffentlicht am 18. Juni 2019 23. April 2019
Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Herausgabe einer Liste mit den E-Mail-Adressen der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung.
Zwar ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine „Eigentümerliste“ – mit Namen und Anschrift – zu führen und ggf. zu übergeben, hierunter fallen jedoch keine E-Mail-Adressen.
LG Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018 – Az. 25 S 22/18
Die Kläger sind Wohnungseigentümer, der Kläger zu 2) ist Beiratsvorsitzender. Sie verlangen von der beklagten Verwaltung die Aktualisierung der Eigentümerliste und Herausgabe der vollständigen Liste mit Namen, Postanschrift und E-Mail-Adressen aller Wohnungseigentümer. Das Amtsgericht hat die beklagte Verwaltung verurteilt, eine aktualisierte und vollständige Liste mit Namen und Postanschrift aller Wohnungseigentümer herauszugeben. Den Anspruch auf Herausgabe der E-Mail-Adressen hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Die Berufung der Kläger gegen dieses Urteil blieb erfolglos.
Das Landgericht Düsseldorf verneint den Anspruch auf Herausgabe der E-Mail-Adressen. Der Verwalter ist, wie das Gericht ausführt, gehalten eine „Eigentümerliste“ zu führen. Der Verwalter ist auch verpflichtet, einzelnen Wohnungseigentümern auf deren Verlangen die Namen aller Wohnungseigentümer und ihre ladungsfähige Anschrift mitzuteilen. Dies soll nach der Rechtsprechung dazu dienen, eine praktikable und reibungslose Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu gewährleisten. Ein weitergehender Anspruch ist nicht gegeben und lässt sich auch nicht aus dem technischen Fortschritt herleiten bzw. daraus, dass es kostengünstiger und praktikabler sei, wenn die Wohnungseigentümer untereinander mittels E-Mail kommunizieren könnten. Zwar kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht geltend machen, dass die anderen Wohnungseigentümer seinen Namen und seine Anschrift aus Datenschutzgründen nicht erfahren dürfen, weil gegenüber anderen Wohnungseigentümern kein Geheimhaltungsinteresse besteht. Dies gilt aber nach Auffassung des Landgerichts nicht für die E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer. Eine über ein allgemeines Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen hinausreichende Mitteilungspflicht der Verwaltung in Bezug auf sämtliche E-Mail-Adressen – die teilweise gar nicht vorliegen – trägt dem auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht aufgehobenen und durch die Einführung der Datenschutzgrundverordnung nochmals gestärkten Recht auf informationelle Selbstbestimmung des einzelnen Wohnungseigentümers nicht hinreichend Rechnung. Ein solches Auskunftsrecht berücksichtigt nicht ausreichend, dass es schützenswerte Gründe von Eigentümern geben mag, nicht von anderen Miteigentümern mittels E-Mail kontaktiert zu werden.
Für den Verwalter folgt daraus als Konsequenz, dass er mit der Herausgabe von E-Mail-Anschriften zurückhaltend sein sollte und sich ggf. von den einzelnen Wohnungseigentümern die Ermächtigung erteilen lassen sollte, dass sie mit der Herausgabe der E-Mail-Anschrift Einverständnis erklären. Dass den Wohnungseigentümern durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen die Möglichkeit bleibt, auch die dort vermerkten E-Mail-Anschriften zur Kenntnis zu nehmen und ggf. zu nutzen, steht der Verneinung des Anspruchs auf Aktualisierung und Herausgabe der E-Mail-Anschriften der Wohnungseigentümer durch die Verwaltung nicht entgegen.
Veröffentlicht am 14. Juni 2019 23. April 2019
Bild von Tomicek/LBS
Veröffentlicht am 11. Juni 2019 23. April 2019
Redaktion: Astrid Grabener Journalistin
Redaktionsschluss: 01.04.2019
Grafik: Leo Kont Grabener Verlag GmbH
Produktion: Petra Matzen Grabener Verlag GmbH
Klappenbroschur 108 Seiten 19 x 21 cm 1. Auﬂage
ISBN 978-3-925573-873 21,00 Euro [D]
Stresemannplatz 4 24103 Kiel
Telefon 0431 – 560 1 560 Telefax 0431 – 560 1 580
E-Mail info@grabener-verlag.de
Veröffentlicht am 7. Juni 2019 23. April 2019
Er fürchtete um die Parkplätze vor seinem Haus
Es passte einem Anwohner ganz und gar nicht, als er feststellte, dass unmittelbar vor seinem Grundstück zwei Ladesäulen für Elektrofahrzeuge (mit jeweils zwei Anschlüssen) aufgestellt werden sollten. Damit gingen für die Nutzer anderer Fahrzeugarten vier Parkplätze verloren, denn diese speziellen Stellflächen müssen stets für Elektroautos freigehalten werden. Es handle sich außerdem um eine Art „Tankstelle“, die einer besonderen baurechtlichen Genehmigung bedürfe, führte der Kläger aus. Er versuchte, mit einem Eilantrag den bereits laufenden Bau zu stoppen.
Ladestationen hätten nichts mit herkömmlichen Tankstellen zu tun, befanden die Richter des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes. Sie glichen in Form und Ausprägung eher Parkscheinautomaten. Eine Kommune dürfe sie grundsätzlich ohne Baugenehmigung aufstellen. Die Juristen wiesen darauf hin, dass es im Sinne aller zum ungehinderten Verkehrsfluss mit Elektromobilen nötig sei, eine ausreichende Zahl von Lademöglichkeiten zu bieten.
Veröffentlicht am 4. Juni 2019 23. April 2019
Beim Baukindergeld unbedingt auf die
Fristen achten!
Formalitäten sind lästig, vor allem, wenn man ohnehin schon viele Termine hat. Aber oft bedeuten sie auch bares Geld! Wie beim Baukindergeld – denn den Zuschuss erhält nur, wer den Antrag fristgerecht stellt und die Nachweise rechtzeitig hochlädt. Die Termine für die Förderung sollten Familien unbedingt ernst nehmen! Denn werden Fristen verpasst, verfällt der Anspruch auf den Zuschuss. Die Experten vom Ratgeberportal:
FragenZumBaukindergeld.de erklären, was Familien wissen müssen.
2. Die zweite Frist für das Baukindergeld betrifft das Hochladen der Nachweise wie Meldebestätigung, Steuerbescheid und Grundbuchauszug. Wenn der Antrag auf Baukindergeld von der KfW bestätigt wurde, haben die Antragsteller ab diesem Zeitpunkt drei Monate Zeit, ihre Nachweise im Zuschussportal der KfW hochzuladen. Für alle Baukindergeld - Anträge, die bis zum 31.03.2019 gestellt wurden, endet diese Frist einheitlich am 30.06.2019.