Source: http://www.rechtsprechung.saarland.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=sl&Datum=2013-12&Sort=16386&nr=4796&anz=28&pos=24&Frame=2
Timestamp: 2019-11-15 07:48:37
Document Index: 201464025

Matched Legal Cases: ['§ 52', '§ 47', '§ 2', '§ 34', '§ 2', '§ 34', '§ 34', '§ 2', '§ 1', '§ 34', '§ 2', '§ 11', '§ 34', '§ 34', '§ 2', '§ 11', '§ 2', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 2', '§ 34', '§ 2', '§ 2', '§ 34', '§ 79', '§ 113', 'Art. 14', '§ 76', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 31', '§ 31', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 2', '§ 2', '§ 35', '§ 34', '§ 11', '§ 2', '§ 2', '§ 35', '§ 34', '§ 2', '§ 2', '§ 30', '§ 34', '§ 34', '§ 11', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 11', '§ 34', '§ 2', '§ 2', '§ 30', '§ 2', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 35', '§ 2', '§ 1', '§ 34', '§ 31', '§ 36', '§ 2', '§ 2', '§ 34', '§ 34', '§ 2', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 11', '§ 34', '§ 11', '§ 11', '§ 34', '§ 34', '§ 11', '§ 34', '§ 2', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 2', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 11', '§ 34', '§ 162', '§ 154', '§ 124', '§ 63', '§ 52']

5 K 446/13
VG Saarlouis Urteil vom 4.12.2013, 5 K 446/13
Rechtsschutz einer Nachbargemeinde gegen eine Baugenehmigung für ein Factory-Outlet-Center im unbeplanten Innenbereich
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Der Streitwert wird auf 30.000,00 EUR festgesetzt (§§ 52, 63 Abs.2 GKG).
Die Klägerin wendet sich als Nachbargemeinde gegen eine Baugenehmigung, mit der der Beigeladenen der „Bau eines Einkaufszentrums durch Erweiterung vorhandener Fabrikverkaufsflächen durch Neubau und Umbau von Gebäuden sowie Einrichtung von Ausstellungs-, Gastronomie- und Gewerbeflächen (mit Lichtsignalanlage / Linksabbiegerspur)“ im unbeplanten Innenbereich der Gemeinde Wadgassen genehmigt wurde.
Das Vorhabengrundstück, das nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, grenzt nach Norden an die Bundesautobahn A 620, nach Osten an die Saarstraße und nach Südosten und Süden an Privatgrundstücke. Es handelt sich um das Gelände der ehemaligen Cristallerie Wadgassen, deren Glashüttenbetrieb im Jahre 1986 eingestellt wurde. Nördlich des Vorhabengrundstücks werden u.A. ein Outlet-Handel von Villeroy & Boch sowie ein Fliesenhandel betrieben.
Mit dem Bauschein vom 03.08.2011, der Gegenstand des Klageverfahrens 5 K 1820/13 (zuvor: 5 K 328/12) ist, erteilte der Beklagte der ... AG die Genehmigung zur „Erweiterung vorhandener Fabrikverkaufsflächen durch Neubau, Umbau und Umnutzung vorhandener Fabrikgebäude, Errichtung von Gastronomie- und Gewerbeflächen“. In den Vorbemerkungen ist der Gegenstand des Bauantrages u.a. wie folgt beschrieben:
- Gegenstand des Bauantrages vom 31.03.2009 ... ist die Erweiterung der auf dem Gelände der Alten Cristallerie in Wadgassen vorhandenen Fabrikverkaufsflächen durch Neubau bzw. Umbau vorhandener Fabrikgebäude (Gebäude 1 bis 4 und 6 – 8) sowie die Errichtung von Gastronomie- und Gewerbeflächen.
- Das Gebäude 5 ist nicht Gegenstand des Bauantrages. Es wurde mit Bauschein … vom 21.09.2010 genehmigt und ist hier nur nachrichtlich übernommen.
- Die Verkaufsfläche der … Gebäude beträgt 3.377,37 m2. Die Verkaufsfläche einschließlich der des Gebäudes 5 beträgt insgesamt 3.844,57 m2. Im einzelnen betragen die Verkaufsflächen:
- für das Gebäude 1:
679,22 m2
- für das Gebäude 2:
544,01 m2
- für das Gebäude 3:
626,45 m2
- für das Gebäude 4:
190,94 m2
- für das Gebäude 5:
467,20 m2
- für das Gebäude 6:
171,58 m2
- für das Gebäude 7:
- für das Gebäude 8:
695,42 m2
- Das Gelände soll künftig von der Saarstraße (L 168) aus angefahren werden. Jedoch soll die Ein- und Ausfahrt neu geschaffen werden und künftig über einen Minikreisverkehr mit Pförtner-Lichtsignalanlagen erfolgen.
Auflage 3.1 zum sonstigen Bauordnungsrecht lautet:
Für das Vorhaben sind insgesamt 375 notwendige Stellplätze auf dem Baugrundstück herzustellen (§ 47 Abs. 1 LBO). …
Gegen die Baugenehmigung vom 03.08.2011 erhob die Klägerin am 10.08.2011 Widerspruch und am 11.04.2012 Untätigkeitsklage – 5 K 357/12 -: Die Baugenehmigung verstoße gegen § 2 Abs. 2 BauGB und § 34 Abs. 3 BauGB.
Am 02.03.2012 zeigte die ... AG den Baubeginn zum 07.03.2012 an.
Mit dem Abänderungsbescheid vom 02.07.2012 konkretisierte der Beklagte die im Bauschein vom 03.08.2011 genannten Sortimente:
- Bekleidung einschließlich Ergänzungssortimente: Tücher, Kappen, Mützen, Krawatten, Socken, Strümpfe, Gürtel, Taschen, Schirme, Uhren, Schmuck, Sonnenbrillen ohne Sehhilfe
- Sportbekleidung und –schuhe einschließlich Ergänzungssortimente: Tücher, Kappen, Mützen, Socken, Strümpfe, Gürtel, Taschen, Schirme, Uhren, Schmuck, Sonnenbrillen ohne Sehhilfe
- Schuhe einschließlich Ergänzungssortimente: Tücher, Kappen, Mützen, Krawatten, Socken, Strümpfe, Gürtel, Taschen, Schirme, Uhren, Schmuck, Sonnenbrillen ohne Sehhilfe
- Wäsche einschließlich Ergänzungssortimente: Tücher, Socken, Strümpfe, Heimtextilien
- Haushaltswaren einschließlich Ergänzungssortimente: Tischdekoration, Tischdecken, Servietten, Platzsets, Wohnaccessoires
Zulässig ist bei allen Sortimenten einschließlich der Ergänzungssortimente nur der Verkauf von folgenden FOC-typischen Waren:
- Produkte des Vorjahres bzw. der vorherigen Saison
- Zweite-Wahl-Produkte mit kleinen Fehlern
- Produkte mit größeren Fehlern
- Produkte zu Markttestzwecken
- Exklusiv für den Fabrikverkauf hergestellte Produkte
- Restposten und Auslaufmodelle
- Artikel aus Überschussproduktionen
Mit Änderungsbescheid vom 25.07.2012 wurde die Baugenehmigung vom 03.08. 2011 insoweit abgeändert, als dass die Erschließung des Geländes anstelle des zuvor genehmigten Minikreisverkehrs mit Pförtner-Lichtsignalanlage nunmehr über eine Lichtsignalanlage (mit Linksabbiegerspur) und eine neue Zufahrt (Ein- und Ausfahrt) erfolgt.
Am 07.09.2012 beantragte die Klägerin die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage gegen die Baugenehmigung vom 03.08.2011 und den Abänderungsbescheid vom 02.07.2012 sowie die Einstellung der Bauarbeiten und des Betriebs. Zur Begründung machte sie u.A. geltend, die Baugenehmigung verstoße gegen das interkommunale Abstimmungsgebot des § 2 Abs. 2 BauGB und zu Lasten der Klägerin gegen § 34 Abs. 3 BauGB, eine die Nachbargemeinde schützende Rechtsnorm. Die Baugenehmigung sei aufgrund ihrer Unbestimmtheit auch nicht in der Lage, schädlichen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Klägerin entgegenzuwirken. Die „Sortimentskonkretisierung“ im Änderungsbescheid vom 02.07.2012 führe zu keinem anderen Ergebnis, weil zu jeder Warengruppe ein vielfältiges Programm von „Ergänzungssortimenten“ zugelassen worden sei, ohne dass ein sachlicher Bezug – etwa von Kappen, Mützen, Krawatten, Uhren, Schmuck und Sonnenbrillen für Schuhe – erkennbar sei. Bereits im Verwaltungsverfahren sei darauf hingewiesen worden, dass die Zulassung des FOC einen erheblichen schädlichen Einfluss auf die Innenstadtentwicklung im zentralen Versorgungsbereich der Klägerin habe. Das GMA-Gutachten vom August 2010 stelle keinen Nachweis dar, dass das FOC keine schädlichen Auswirkungen für den zentralen Versorgungsbereich der Klägerin ausübe. Die Ansiedlung verstoße auch gegen die Ziele der Raumordnung.
Der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage wurde mit Beschluss vom 17.10.2012 – 5 L 852/12 – zurückgewiesen. Nach der Erteilung der im vorliegenden Verfahren angegriffenen Baugenehmigung vom 06.12.2012 erklärten die Beteiligten das Beschwerdeverfahren beim Oberverwaltungsgericht des Saarlandes übereinstimmend für erledigt. Das OVG stellte daraufhin das Beschwerdeverfahren mit Beschluss vom 08.02.2013 – 2 B 317/12 – ein.
Mit dem vorliegend streitigen Bauschein vom 06.12.2012 erteilte der Beklagte der ... AG die Baugenehmigung zum „Bau eines Einkaufszentrums durch Erweiterung vorhandener Fabrikverkaufsflächen durch Neubau und Umbau von Gebäuden sowie Einrichtung von Ausstellungs-, Gastronomie- und Gewerbeflächen (mit Lichtsignalanlage / Linksabbiegerspur)“ auf dem Vorhabengrundstück. In den Vorbemerkungen ist der Gegenstand des Bauscheins u.a. wie folgt beschrieben:
- Gegenstand des Bauantrages vom 18.10.2012 ... ist die Erweiterung der auf dem Gelände der Alten Cristallerie in Wadgassen vorhandenen Fabrikverkaufsflächen durch Neubau bzw. Umbau vorhandener Fabrikgebäude (Gebäude 1, 2, 3, 4, 6 (Denkmal), 7 und 8) sowie die Errichtung von Ausstellungs-, Gastronomie- und Gewerbeflächen (mit Lichtsignalanlage / Linksabbiegerspur) bzw. der Bau eines Einkaufszentrums.
Hierzu gehört auch die Errichtung einer Trafostation (südlich von Gebäude 4), die Errichtung einer Lärmschutzwand (entlang der Nachbarflurstücke 46/7 und 46/5, Flur 05, Gemarkung Wadgassen, im Bereich der südwestlichen Ecke des Baugrundstücks) sowie die Errichtung von Außenanlagen mit insgesamt 425 Pkw-Stellplätzen (davon 3 Behinderten-Stellplätze) zuzüglich 2 Kleinstwagenstellplätzen.
- Das Gebäude 5 wurde mit Bauschein … vom 21.09.2010 genehmigt und ist hier nur nachrichtlich übernommen.
- Die Verkaufsfläche der … Gebäude beträgt 3.374,37 m2. Die Verkaufsfläche einschließlich der des Gebäudes 5 beträgt insgesamt 3.841,93 m2. Im einzelnen betragen die Verkaufsflächen:
353,71 m2
584,90 m2
672,40 m2
305,80 m2
(nur nachrichtlich übernommen)
779,55 m2
421,11 m2
Die Verkaufsfläche von insgesamt 3.841,93 m2 verteilt sich wie folgt auf folgende, einzelne Sortimente / Gebäude:
Bekleidung 1.921,17 m2
(< 2.600 m2 Bekleidung, GMA-Gutachten Mai und August 2012)
Gebäude 3 / Verkaufsfläche 31:
Gebäude 3 / Verkaufsfläche 31.1:
Gebäude 3 / Verkaufsfläche 32:
Gebäude 3 / Verkaufsfläche 33:
311,10 m2
672,41 m2
Gebäude 4 / Verkaufsfläche 42:
Gebäude 6 / Verkaufsfläche 63:
Gebäude 6 / Verkaufsfläche 64:
Gebäude 6 / Verkaufsfläche 65:
Gebäude 6 / Verkaufsfläche 66:
201,98 m2
681,97 m2
Gebäude 7 / Verkaufsfläche 71:
Gebäude 7 / Verkaufsfläche 72:
185,61 m2
Sportbekleidung 0 m2
(< 300 m2 Sportbekleidung/-schuhe, GMA-Gutachten Mai und August 2012)
Wäsche 175,97 m2
(< 350 m2 Wäsche, GMA-Gutachten Mai und August 2012)
Gebäude 4 / Verkaufsfläche 43:
Gebäude 6 / Verkaufsfläche 62:
Heimtextilien 245,60 m2
(< 250 m2 Heimtextilien, GMA-Gutachten Mai und August 2012)
Gebäude 1 / Verkaufsfläche 12:
50,00 m2 (von 353 m2)
Gebäude 2 / Verkaufsfläche 22:
Schuhe 646,55 m2
(< 650 m2 Schuhe, GMA-Gutachten Mai und August 2012)
Gebäude 2 / Verkaufsfläche 21:
389,31 m2
Gebäude 8 / Verkaufsfläche 83:
Haushaltswaren 597,20 m2
(< 600 m2 Haushaltswaren/GPK/Geschenkartikel, GMA-Gutachten Mai und August 2012)
Gebäude 5 / Verkaufsfläche 50:
130,00 m2 (von 353 m2)
Drogerie/Kosmetik 173,71 m2
(< 250 m2 Drogerie/Kosmetik, GMA-Gutachten Mai und August 2012)
173,71 m2 (von 353 m2)
Außerdem: Verkauf Gastronomie 81,73 m2
Gebäude 4 / Verkaufsfläche 44:
Gebäude 6 / Verkaufsfläche:
insgesamt Verkaufsfläche: 3.841,93 m3
Die Sortimente und deren Flächen passen zu den GMA-Gutachten von Mai und August 2012
Beschränkungen der Nutzung
Die Räume/Flächen in den Gebäuden 1 bis 8, die nicht als Verkaufsfläche/-raum bezeichnet sind, z.B. „Nebenraum“, „Lager“ und „(Zwischen-) Lager Shops“, sind bei der Berechnung der Größe der Verkaufsflächen nicht berücksichtigt und dürfen nicht als Verkaufsfläche genutzt werden. Die mit „Lager“ und „(Zwischen-) Lager Shops“ bezeichneten Räume/Flächen in den Gebäuden 1 bis 8 dürfen nur zu Lagerzwecken genutzt werden.
Die Gastronomie- und Ausstellungsfläche für wechselnde Kunst- und Museumsausstellungen darf nicht mit mehr als 199 Personen genutzt werden. Veranstaltungen mit mehr als 199 Personen sind gesondert zu beantragen.
Die Öffnungszeiten des Restaurants / der Gastronomie 004/41 (127 Sitzplätze) im Gebäude 4 sind: 8.00 Uhr bis 01.00 Uhr, wobei die der Außengastronomie aus immissionsschutzrechtlichen Gründen auf 22.00 Uhr zu beschränken ist (siehe Auflage 2.3.1 der Stellungnahme des Landesamtes für Umwelt- und Arbeitsschutz, LUA, vom 28.11.2012, ….).
Die Öffnungszeiten der Gastronomie und Ausstellung 010 und 011/BT6-O-1 (199 Personen) im Obergeschoss von Gebäude 6 (Denkmal) und der Eisdiele 016/65.2 (52 Sitzplätze) im Erdgeschoss von Gebäude 6 (Denkmal) sind: 8.00 Uhr bis 21.30 Uhr.
Die Öffnungszeiten des Einkaufszentrums, hierzu gehören auch die Schokoladen- sowie die Genussmanufaktur, sind: 8.00 Uhr bis 20.00 Uhr.
Stellplätze von 22.00 – 6.00 Uhr
Für das Restaurant / die Gastronomie 004/41 (127 Sitzplätze) im Gebäude 4 stehen in der Zeit von 22.00 – 6.00 Uhr insgesamt 73 Stellplätze zur Verfügung, davon 14 Stellplätze westlich von Gebäude 5 und 59 Stellplätze östlich der Gebäude 1 und 2. Zu dem übrigen Parkplatz ist eine Absperrung in diesem Zeitraum vorgesehen. – siehe „Lageplan Parken von 22.00 – 6.00 Uhr“.
In den mit dem grünen Stempel „Gehört zum Bauschein …“ versehenen Bauvorlagen (Seiten 80, 81 der Verwaltungsakten im Ordner 1/1) sind Sortiment und Warenangebot wie im Abänderungsbescheid vom 02.07.2012 angeführt eingegrenzt und konkretisiert.
Gegen diese noch der ... AG erteilte Genehmigung vom 06.12.2012 erhob die Klägerin am 17.12.2012 Widerspruch.
Die ... AG hat die Grundstücke einschließlich der Baugenehmigung im Februar 2013 an die Beigeladene verkauft und veräußert.
Am 05.03.2013 hat die Klägerin Untätigkeitsklage gegen die Baugenehmigung vom 06.12.2012 erhoben. Zur Begründung bezieht sie sich vollinhaltlich auf ihr Vorbringen im Klageverfahren 5 K 357/12.
Der Widerspruch der Klägerin wurde vom Kreisrechtsausschuss mit Widerspruchsbescheid vom 20.09.2013 aufgrund der mündlichen Verhandlung am 18.03.2013 zurückgewiesen: Die angegriffene Genehmigung verletze die Klägerin nicht in ihren Rechten. Das habe das Verwaltungsgericht im Verfahren 5 L 852/12 entschieden. Das streitige Vorhaben verstoße auch nicht gegen § 34 Abs. 3 BauGB, weil es ausweislich des Gutachtens der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche auf dem Gebiet der Klägerin erwarten lasse.
Mit Schriftsatz vom 26.11.2013 macht die Klägerin geltend, die angegriffene Baugenehmigung verletze zu ihren Lasten das interkommunale Abstimmungsgebot im Sinne von § 2 Abs. 2 BauGB. Diese gesetzliche Regelung gelte zwar vom Wortlaut her nur für die Bauleitplanung. Doch sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Regelung auch dann Rechtswirkung entfalte, wenn eine Nachbargemeinde gegen eine Einzelgenehmigung vorgehe und die Gemeinde dem Bauinteressenten unter Missachtung des Abstimmungsgebots einen Zulassungsanspruch verschafft habe.(BVerwG, Urteil vom 01.08.2002 – 4 C 5.01 -, BRS 65 Nr. 79 (DOC Zweibrücken)) Letzteres könne auch durch ein erteiltes Einvernehmen erfolgen.(OVG Lüneburg, Beschluss vom 30.11.2005 – 1 ME 172/05 -, ZfBR 2006, 168; VGH München, Beschluss vom 15.04.2002 – 2 CS 02.121 -, juris) Dagegen könne die Nachbargemeinde vorgehen.(BVerwG, Beschluss vom 22.12.2009 – 4 B 25.09 -, BRS 74 Nr. 9; OVG Koblenz, Urteil vom 03.11.2011 – 1 A 10270/11 -, BauR 2012, 206) Ursprünglich sei diese Rechtsprechung für Außenbereichsvorhaben entwickelt worden,(BVerwG, Urteil vom 01.08.2002 – 4 C 5.01 -, BRS 65 Nr. 79 (DOC Zweibrücken)) später aber auch auf Vorhaben im unbeplanten Innenbereich übertragen worden.(VG Würzburg, Beschluss vom 09.06.2011 – W 4 S 11.381 -, juris) Auch das Bundesverwaltungsgericht sei im Urteil vom 17.09.2003 – 4 C 14.01 -, BRS 66 Nr. 1, davon ausgegangen, dass der Grundgedanke, einer Umgehung des Abstimmungsgebots zu Lasten benachbarter Gemeinden entgegenzuwirken, auf den unbeplanten Innenbereich übertragen werden und ergänzend zur Begründung dafür herangezogen werden könne, die untätige Gemeinde einer (kommunalaufsichtlich durchsetzbaren) Planungspflicht aus § 1 Abs. 3 BauGB zu unterwerfen. Nur wenn die von der Nachbargemeinde angefochtene Genehmigung für das zu beurteilende Vorhaben auf der Grundlage von § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB rechtmäßig erteilt worden sei, bleibe für eine qualifizierte interkommunale Abstimmung im Sinne von § 2 Abs. 2 BauGB kein Raum. Füge sich ein Vorhaben indes wie vorliegend nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein, begründe das aufgrund des kommunalen Abstimmungsgebots ein Planungserfordernis. Das vom Beklagten zugelassene Vorhaben sei ein Einkaufszentrum in der Form eines FOC. Ein FOC erfülle in der Regel die Merkmale eines Einkaufszentrums, das aufgrund der Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO nicht nach § 34 BauGB zugelassen werden dürfe, weil sich in der näheren Umgebung kein Einkaufszentrum befinde. Die nähere Umgebung stelle sich entweder als faktisches Gewerbegebiet oder aber als Gemengelage im Verständnis von § 34 Abs. 1 BauGB dar. Der vorhandene Fabrikverkauf von Villeroy und Boch sei ein produktions-akzessorischer Einzelhandelsbetrieb gewesen, der kein Einkaufszentrum gewesen sei. Selbst als großflächiger Einzelhandelsbetrieb könne er nicht als Vorbild für das genehmigte Einkaufszentrum dienen. Für diesen Fall sei vom Bundesverwaltungsgericht im Urteil vom 22.12.2009 – 4 B 25.09 -, BRS 74 Nr. 9, anerkannt, dass sich die Nachbargemeinde dagegen mit Erfolg zur Wehr setzen könne. Das Gericht habe sich dabei nicht nur auf das Urteil vom 01.08.2002 – 4 C 5.01 -, BRS 65 Nr. 79, sondern auch auf das Urteil des OVG Mecklenburg-Vorpommern vom 05.11.2008 – 3 L 281/03 -, BRS 73 Nr. 10, gestützt, in dem die Anwendung von § 2 Abs. 2 BauGB für den Fall angenommen wurde, dass ein Vorhaben nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans entspreche. Ein Bedürfnis nach Abstimmung und planerischer Koordination zwischen zwei Gemeinden gebe es nicht nur, wenn überhaupt nicht geplant worden sei, sondern auch dann, wenn etwas anderes als das abstimmungsbedürftige Vorhaben geplant worden sei und deshalb dessen Auswirkungen mit den Nachbargemeinden weder abgestimmt noch abgewogen worden seien. Aus der Formulierung „Auch in diesem Fall“ könne sich die Nachbargemeinde gegen unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art zur Wehr setzen, lasse sich schließen, dass das interkommunale Abstimmungsgebot auch im unbeplanten Innenbereich gelten müsse.
Eine Nachbargemeinde könne sich mit Erfolg auf eine Verletzung des interkommunalen Abstimmungsgebots berufen, wenn ein Vorhaben objektiv rechtswidrig sei und die Gemeinde mittels eines Mitwirkungsakts die Voraussetzungen für die Erteilung der objektiv rechtswidrigen Genehmigung geschaffen habe. Der Mitwirkungsakt der Gemeinde sei vorliegend zum einen die Erteilung des Einvernehmens und zum anderen der Abschluss des Durchführungs- und Erschließungsvertrages sowie dessen zweimalige Anpassung und weiterhin in der Vereinbarung vom 24.07.2012 über die erforderliche Errichtung einer Lichtsignalanlage mit Linksabbiegespur. Ohne die Mitwirkungsakte hätte die Genehmigung nicht erteilt werden können.
Aus der Umgebung des Abstimmungsbedürfnisses ergebe sich die Betroffenheit der Klägerin. Die Auswirkungen des genehmigten Vorhabens beschränkten sich nicht auf das Gebiet der Standortgemeinde. Das FOC sei nicht darauf beschränkt, den örtlichen Bedarf zu decken. Schon aus § 11 Abs. 3 BauNVO folge, dass für ein Einkaufszentrum ein Abstimmungsbedarf im Sinne von § 2 Abs. 2 BauGB und ein Planungsbedürfnis unwiderleglich vermutet werde. Eine Beeinträchtigung der Rechte der Nachbargemeinde erfordere nicht, dass ein Kaufkraftabfluss von 10 % überschritten werde.(BVerwG, Beschluss vom 22.12.2009 – 4 B 25.09 -, BRS 74 Nr. 9; VG Stuttgart, Beschluss vom 15.09.2011 – 13 K 2157/11 -, juris)
Die angegriffene Baugenehmigung verstoße auch zu Lasten der Klägerin gegen § 34 Abs. 3 BauGB. Diese Regelung diene dem Schutz der Nachbargemeinde. Von dem genehmigten Vorhaben gingen schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Klägerin aus. Ob schädliche Auswirkungen in diesem Sinne zu erwarten seien, sei anhand einer Gesamtbetrachtung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.(BVerwG, Urteile vom 17.12.2009 – 4 C 1 und 2.08 -, BRS 74 Nrn. 99 und 97) Dabei seien die ökonomischen Zusammenhänge im Wege einer Prognose zu ermitteln und im Hinblick auf ihre städtebauliche Relevanz zu bewerten. Dabei könne auf die Kaufkraftabschöpfung bzw. Umsatzverteilung abgestellt werden.(BVerwG, Beschluss vom 12.02.2009 – 4 B 3.09 -, BRS 74 Nr. 101) Weiterhin seien die konkrete städtebauliche Situation, der Abstand des Vorhabens zum zentralen Versorgungsbereich sowie die Größe der Verkaufsfläche des neuen Vorhabens im Verhältnis zur Verkaufsfläche bestehender Vorhaben der gleichen Branche. Schädliche Auswirkungen seien von dem neuen Vorhaben zu erwarten, wenn es die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche so nachhaltig störe, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substantiell wahrnehmen könne.(BVerwG, Urteil vom 11.10.2007 – 4 C 7.07 -, BRS 71 Nr. 89) Vorliegend sei schon deshalb von schädlichen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Klägerin auszugehen, weil die erteilte Baugenehmigung das zulässige Sortiment nicht auf FOC-typische Produkte wie Vorjahres- oder Zweite-Wahl-Produkte und Restposten beschränke. Die maßgeblichen Untersuchungen der GMA im August 2010, vom 31.05.2012 und im August 2012 hätten explizit die Ansiedlung eines FOC untersucht. So sei etwa auf den Seiten 5 ff. der Untersuchung aus dem August 2010 ausdrücklich auf die Besonderheiten eines FOC abgestellt und (nur) deren Auswirkungen untersucht worden. Das habe aber im Bauschein keinen Niederschlag gefunden. Der habe ein Einkaufszentrum genehmigt. Unabhängig davon gehe schon das Gutachten der GMA auf Seite 35 davon aus, dass im Bereich der Mittelzentren die stärksten Auswirkungen des FOC gegenüber der Innenstadt der Klägerin zu erwarten seien. Die von der Klägerin in Auftrag gegebene gutachtliche Stellungnahme der Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbH komme auf den Seiten 25 ff. zu dem Ergebnis, dass für die zentralen Versorgungsbereiche der Klägerin der kritische Umsatzumlenkungsgrenzwert von 10 % durch die Ansiedlung des zugelassenen Vorhabens in allen relevanten Sortimentsgruppen überschritten werde. Für eine Verkaufsfläche von 2.000 m2 bei Bekleidung und Wäsche sei danach mit einer Umsatzlenkung von 14 – 15 % zu rechnen, für Schuhe mit 30 %. Bei Hausrat betrage die Umlenkungsquote gar über 50 %. Selbst wenn man die durch Markt und Standort angenommenen Verkaufsflächengrößen auf die mit der Baugenehmigung genehmigten Verkaufsflächen herunterrechne, bleibe es bei Überschreitungen der kritischen Schwelle von 10 % Umsatzlenkung. Zudem sei zu berücksichtigen, dass bereits weitere Baugenehmigungen auf dem Vorhabengrundstück für dann insgesamt 5.000 m2 Verkaufsfläche beantragt worden seien. Das von der GMA erstellte „Gutachten zu den Auswirkungen bei Ansiedlung eines Factory Outlet Centers (FOC) in Wadgassen“ vom August 2010 sowie die ergänzenden Stellungnahmen vom Mai und August 2012 könnten nicht zum Nachweis des Nichtvorliegens schädlicher Auswirkungen herangezogen werden. Die GMA gehe in ihrem Gutachten von einem deutlich zu großen, einem großen FOC (Zweibrücken) vergleichbaren Einzugsradius aus. Ein Einzugsgebiet mit 1.081.000 Einwohnern sei mit dem genehmigten Vorhaben nicht erreichbar. Ein FOC mit einem kleineren Einzugsbereich werde aber die Folge haben, dass die im Nahbereich wahrnehmbaren Auswirkungen erheblich intensiver ausfallen werden. Die GMA komme auf Seite 43 des Gutachtens aus dem Jahre 2010 auf eine Umsatzerwartung aus Zone III von rund 5,1 Mio. EUR. Da diese Zone bei realistischer Betrachtung eine deutlich geringere Ausbreitung haben müsse, müsse auch die Umsatzerwartung aus Zone III reduziert und die Umsatzerwartungen aus den Zonen I und II erhöht werden. Das würde indes die Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Klägerin deutlich erhöhen. Der Untersuchungsansatz der GMA führe darüber hinaus zu unscharfen Ergebnissen, weil diese die Konkurrenten in den benachbarten Zentren nach deren Umsatzschwerpunkt beurteile und nicht nach den Sortimenten in den Betrieben differenziere. Das Gleiche betreffe die pauschale Betrachtung der im FOC angebotenen Sortimentsgruppen ohne Berücksichtigung der besonderen Sortiments- und Angebotsformen, die eine sehr viel stärkere Fokussierung auf die betroffenen Betriebe zur Folge hätte. So konkurriere etwa ein Textildiscounter nicht mit den speziellen Angebotsformen einer Innenstadt. In einem FOC würden höherwertige Markentextilien angeboten, die in erhebliche Konkurrenz zu den vergleichbaren Angeboten im zentralen Versorgungsbereich träten. Auch die Plausibilitätsprüfung der Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbH komme zu dem Ergebnis, dass bei der Erhebung der projektrelevanten Sortimente durch die GMA nicht ausreichend differenziert worden sei. So sei etwa das komplette Bekleidungssegment als projektrelevant definiert worden, obwohl ein FOC nur geringe und genau definierte Ausschnitte des Bekleidungssegments anbiete. Auf diese Weise kämen keine hohen Umlenkungsquoten zustande.
Die GMA komme in ihrem Gutachten zu dem Ergebnis, dass insbesondere das Oberzentrum B-Stadt den Angebotsschwerpunkt im Einzugsgebiet darstelle, wo dann auch die größten Wettbewerbswirkungen durch das FOC entstünden. Die Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbH habe indes diverse größere Einzelhandelsbetriebe mit teilweise FOC-relevanten Sortimenten im zentralen Einzugsbereich der Klägerin festgestellt und komme deshalb zum Ergebnis, dass dort die größeren Verlusten entstünden, weil nicht die attraktivsten Standorte am meisten verlören, sondern eher die weniger attraktiven Standorte. Vorliegend sei davon auszugehen, dass sich die Einzugsbereiche des FOC und der Innenstadt der Klägerin überlagerten, was für B-Stadt nicht anzunehmen sei. Für schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Klägerin spreche auch die geringe Entfernung von nur rund 7 km vom FOC zum zentralen Versorgungsbereich der Klägerin. Aufgrund dieser geringen Entfernung verböten sich feste Schwellenwerte für die Bestimmung schädlicher Wirkungen. Die GMA gehe in der Stellungnahme vom August 2012 von einer Umverteilungsquote im zentralen Versorgungsbereich der Klägerin von 7 – 8 % aus. Die Wirkung werde im Sortiment Wäsche mit 6 % bis 7 % und im Sortiment Schuhe mit 5 % bis 6 % veranschlagt. Jedenfalls für diese Sortimente sei aufgrund der räumlichen Nähe des Vorhabens trotz Unterschreitens der 10 %-Marke mit schädlichen Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB zu rechnen.
die Baugenehmigung vom 06.12.2012 und den Widerspruchsbescheid vom 20.09.2013 aufzuheben und
den Beklagten zu verpflichten, gegenüber der bereits ins Werk gesetzten Ausnutzung des Bauscheins eine Nutzungsuntersagung zu erlassen.
Er nimmt zunächst auf den Inhalt des Widerspruchsbescheides Bezug. Darüber hinaus macht er geltend, ein sog. „Planungserfordernis“ sei im unbeplanten Innenbereich kein zu berücksichtigender Belang. Die Ziele der Raumordnung gehörten nicht zum Katalog der Tatbestandsmerkmale des § 34 Abs. 1 BauGB. Deshalb spiele die Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Landesentwicklungsplan „Siedlung“ keine Rolle. Auch das in § 2 Abs. 2 BauGB verankerte interkommunale Abstimmungsgebot bei der Aufstellung von Bauleitplänen greife bei nach § 34 BauGB zu beurteilenden Vorhaben nicht ein. Anders als bei Außenbereichsvorhaben, bei denen das Erfordernis einer förmlichen Planung einen sonstigen öffentlichen Belang darstelle, der der Zulässigkeit eines Vorhabens entgegenstehen könne, gebe es ein vergleichbares Einfallstor im unbeplanten Innenbereich nicht. Das sei im Beschluss vom 17.10.2012 – 5 L 852/12 – im Einzelnen ausgeführt.
Die Beigeladene stellt keinen förmlichen Antrag. Sie hält die Klage indes für unzulässig, soweit die Klägerin eine Verletzung von § 2 Abs. 2 BauGB rügt, im übrigen für unbegründet: Im unbeplanten Innenbereich sei § 2 Abs. 2 BauGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Anders als im Außenbereich sei im Rahmen von § 34 Abs. 1 BauGB nicht zu prüfen, ob dem Vorhaben öffentliche Belange entgegenstehen. Das sei vom Bundesverwaltungsgericht im Urteil vom 17.09.2003 – 4 C 14.01 – abschließend entschieden worden. Von dem zugelassenen Vorhaben gingen auch keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Klägerin aus. Die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg (GMA) habe im Jahre 2007 eine Wirkungsanalyse für ein FOC in Wadgassen erarbeitet. Die von der Klägerin vorgelegte Plausibilitätsprüfung der Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbH betreffe allein die Wirkungsanalyse aus dem Jahre 2007 und treffe keine Aussagen zu den für die angegriffene Baugenehmigung vom 06.12.2012 maßgeblichen Gutachten der GMA vom August 2010 und August 2012. Aufgrund der Änderung der Sortimentskundenkonzeption sei indes eine Neubetrachtung notwendig gewesen. Dafür habe die GMA im Juli 2010 in Wadgassen sowie den umliegenden Städten und Gemeinden eine Wettbewerbserhebung in den projektrelevanten Sortimenten vorgenommen und anschließend das Gutachten vom August 2010 erstellt. Dieses Gutachten komme zu dem Ergebnis, dass von dem geplanten FOC keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten seien. Das Gutachten habe den „ausgesprochen attraktiven Einzelhandelsbesatz“ in der Innenstadt der Klägerin sowie die Fachmarktstandtorte außerhalb aufgelistet. Im Hinblick auf die zu erwartenden Umverteilungswerte habe die GMA insbesondere für das Segment Sportbekleidung/ -schuhe eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche auf maximal 900 m2 vorgeschlagen. Die Beigeladene habe daraufhin die Verkaufsfläche für dieses Segment zunächst auf 300 m2 verringert. Die angegriffene Baugenehmigung sieht keine Verkaufsfläche mehr für dieses Sortiment vor. Ähnlich sei es mit den Sortimenten Wäsche und Schuhe. Hatte das Gutachten vom August 2010 noch Umverteilungsquoten von 9 % - 10 % prognostiziert, sei die Verkaufsfläche für Wäsche von ursprünglich 500 m2 auf später 350 m2 und nunmehr 175,97 m2 reduziert worden. Bei Schuhen seien ursprünglich 1.000 m2 vorgesehen gewesen und nunmehr 650 m2 genehmigt worden. Daraus resultierten die reduziert prognostizierten Umverteilungsquoten von 6 % - 7 % bzw. von 5 % bis 6 %. Bei Drogerie- und Kosmetikwaren betrage die angenommene Umverteilung maximal 3 % bis 4 %. Für das Sortiment Bekleidung habe das Gutachten auf der Grundlage einer Verkaufsfläche von 2.600 m2 eine Umverteilungsquote von 7 % - 8 % errechnete. Tatsächlich seien aber nur 1.921,17 m2 Verkaufsfläche genehmigt. Damit werde die Relevanzschwelle von 10 % deutlich unterschritten. Die Innenstadt der Klägerin werde vom Ergänzungsgutachten vom August 2012 als sehr stabile Einzelhandelslage mit einem abwechslungsreichen Angebotsmix aus Filialisten, inhabergeführten Fachgeschäften und dem Kaufhaus ... dargestellt, bei der zwar wettbewerbliche Wirkungen zu erwarten seien, nicht jedoch negative städtebauliche Wirkungen im Sinne von erhöhten Leerständen oder Trading-Down-Effekten. Zu berücksichtigen sei dabei, dass den Gutachten der GMA eine sogenannte Worst-Case-Betrachtung zu Grunde liege. So stammten zwar nur rund 2/3 der zu erwartenden Umsätze von Kunden aus den Zonen I und II des dargestellten Einzugsgebiets. Gleichwohl sei unterstellt worden, dass rund 80 % des zu erwartenden Umsatzes im Bekleidungssegment in diesen Zonen umverteilt werde. Der prognostizierte Einzugsradius sei entgegen der Einschätzung der Klägerin nicht zu groß angesetzt. Für die Zoneneinteilung sei von Entfernungen im Abstand von 15 Autofahrminuten ausgegangen worden. Die Einzugsgebiete größerer FOC seien deutlich größer. Zudem seien gerade die potentiellen Auswirkungen auf das nähere Umfeld bewertet worden. Die Rüge der Klägerin, das Bekleidungssegment sei zu groß angesetzt worden, sei nicht nachvollziehbar. Die GMA habe nur die Sortimente mit Innenstadtrelevanz in den Blick genommen. Weshalb darüber hinaus dahingehend zu differenzieren sei, ob es sich etwa um Zweite-Wahl-Artikel handele, erschließe sich nicht. Da diese im herkömmlichen Einzelhandel gar nicht verkauft würden, könne insoweit auch keine Umverteilung stattfinden.
Wegen des Sachverhalts im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten einschließlich der des einstweiligen Verfahrens 5 L 852/12 sowie der beigezogenen Verwaltungsakten verwiesen, der Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.
Die ursprünglich als Untätigkeitsklage fristgerecht erhobene Anfechtungsklage der Klägerin gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung ist auch nachdem die Klägerin den Widerspruchsbescheid zum Gegenstand des Klageverfahrens gemacht hat zulässig, aber im Ergebnis unbegründet.
Die Klägerin wird durch die Baugenehmigung des Beklagten vom 06.12.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides (§ 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO) nicht in ihren öffentlich-rechtlich geschützten Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Dementsprechend hat sie auch keinen Anspruch auf Erlass einer Nutzungsuntersagung.
Im Falle der Drittanfechtung einer Baugenehmigung ist diese allein daraufhin zu untersuchen, ob sie mit wehrfähigen Rechten gerade des Dritten zu vereinbaren ist. Dabei sind allein diejenigen Vorschriften des öffentlichen Rechts in den Blick zu nehmen, die durch die angefochtene Baugenehmigung umgesetzt werden und gerade den Schutz des konkret um Rechtsschutz nachsuchenden Dritten bezwecken sollen. Welchen Vorschriften des Baurechts drittschützende Funktion zukommt, ist jeweils nach Inhalt, Zweck und Wirkung der einzelnen Vorschrift darauf zu untersuchen, ob die spezielle Norm zumindest auch den Schutz des Dritten bezweckt. Dabei ist Zurückhaltung geboten und grundsätzlich ein strenger Maßstab anzulegen, um einer Ausuferung in Richtung auf eine verdeckte Popularklage zu begegnen sowie den verständlichen Bedürfnissen des Bauherrn nach Rechtssicherheit gerecht zu werden. Eine besondere subjektive Rechtsstellung des Dritten kann nur dann anerkannt werden, wenn der Kreis der geschützten Personen durch die Norm hinreichend klar gestellt wurde, wobei zu fragen ist, ob die Vorschrift gerade darauf abzielt, Baumaßnahmen oder Nutzungen zu verhindern, welche typischerweise Dritte schädigen oder gefährden. Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang das streitige Vorhaben mit den sonstigen Rechtsvorschriften in Einklang steht, ist für das Verfahren ohne Bedeutung. Dritte haben im Verwaltungsrechtsstreit kein Recht auf Einhaltung von Rechtsvorschriften, die nicht ihrem Schutz zu dienen bestimmt sind.
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer Baugenehmigung im Verhältnis zu einem Dritten ist die Genehmigungserteilung, weil der Genehmigungsinhaber mit der Erteilung der Genehmigung eine unter dem Schutz des Art. 14 GG stehende Rechtsposition erlangt, die ihm durch spätere Rechtsänderungen nicht mehr entzogen werden kann. Spätere Rechtsänderungen sind deshalb nur dann zu berücksichtigen, wenn sie sich zu Gunsten des Genehmigungsinhabers auswirken.(vgl. zur Baugenehmigung: BVerwG, Beschluss vom 22.10.1996 – 4 B 40.98 -, BRS 60 Nr. 178)
Nach § 76 Abs. 1 LBO ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Belange des Arbeitsschutzes der Errichtung und dem Betrieb der Anlage nicht entgegenstehen.
Bauplanungsrechtlich beurteilt sich die Zulässigkeit eines Vorhabens und damit auch die Abwehrmöglichkeit des Dritten allein nach den für das Vorhabengrundstück geltenden Rechtsnormen.(BVerwG, Urteil vom 28.10. 1993 - 4 C 5.93 -, BRS 55 Nr. 168 = NVwZ 1994, 686)
Das Vorhabengrundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, aber innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils von Wadgassen. Damit beurteilt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des genehmigten Vorhabens nach § 34 BauGB.
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Gemäß § 34 Abs. 2 BauGB beurteilt sich die Zulässigkeit eines Vorhabens, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete entspricht, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, nach der Art seiner baulichen Nutzung allein danach, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet zulässig ist; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden. Die Art der baulichen Nutzung gewährt Dritten innerhalb desselben Gebietes ein subjektives Abwehrrecht gegenüber nicht gebietsverträglichen Nutzungen. Dieser über das Rücksichtnahmegebot hinausgehende Gebietsgewährleistungsanspruch ist darauf gerichtet, Nutzungen abwehren zu können, die mit der Eigenart dieses Baugebiets nicht verträglich sind. Diese Regelung ist vorliegend indes unergiebig, weil die Nachbargemeinde nie innerhalb desselben Baugebietes wie das Vorhaben liegt.(BVerwG, Urteil vom 03.12.1998 - 4 C 7.98 -, BRS 60 Nr. 81) Der Nachbargemeinde steht deshalb kein Gebietserhaltungsanspruch zu.(vgl. Gerhard/Würtenberger, Gebietserhaltungsanspruch der Nachbargemeinde?, BauR 2010, 550)
Nach § 34 Abs. 3 BauGB dürfen von Vorhaben nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Diese Bestimmung gewährt der Nachbargemeinde Drittschutz gegen schädliche Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche.(Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 34 Rdnr. 86m (Stand: April 2010))
Greifen weder der Gebietsgewährleistungsanspruch noch § 34 Abs. 3 BauGB, kommen im Bereich des Bauplanungsrechts Abwehransprüche Dritter nur noch auf der Grundlage des im „Einfügensgebot des § 34 Abs. 1 BauGB verankerten sogenannten Gebotes der Rücksichtnahme in Betracht.(vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 18.10.2002 – 2 Q 3/02 -, S. 7)
Andere als die in § 34 Abs. 1 Sätze 1 und 2 sowie in Absätzen 2 und 3 BauGB bezeichneten städtebaulichen Voraussetzungen und Belange sind für die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht relevant; das betrifft sowohl ein etwaiges „Planungserfordernis“ als auch die Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung.(Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 34 Rdnr. 70 ff. mit Nachweisen) Damit gehen die Ausführungen der Klägerin im Verfahren gegen die erledigte Baugenehmigung vom 03.08.2011 etwa zur Vereinbarkeit der Baugenehmigung mit dem Landesentwicklungsplan „Umwelt“ ins Leere.
Zur Überzeugung der Kammer verletzt die Baugenehmigung vom 06.12.2012 keine öffentlich-rechtlich geschützten Rechte, die (auch) dem Schutz der Klägerin zu dienen bestimmt sind.
Die angegriffene Baugenehmigung lässt den „Bau eines Einkaufszentrums durch Erweiterung vorhandener Fabrikverkaufsflächen durch Neubau und Umbau von Gebäuden sowie Einrichtung von Ausstellungs-, Gastronomie- und Gewerbeflächen (mit Lichtsignalanlage / Linksabbiegerspur)“ zu.
Soweit die Klägerin meint, das interkommunale Abstimmungsgebot des § 2 Abs. 2 BauGB
Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sind aufeinander abzustimmen. Dabei können sich Gemeinden auch auf die ihnen durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen sowie auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen.
fände auch in solchen Fällen Anwendung, in denen – wie vorliegend – eine Gemeinde ihr Einvernehmen zu einem Vorhaben erteilt und/oder mit dem Vorhabenträger einen städtebaulichen Vertrag abgeschlossen habe, schließt sich die Kammer dieser Rechtsauffassung nicht an.
Zutreffend weist die Klägerin insoweit auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (vom 01.08.2002 – 4 C 5.01 -) zum FOC Zweibrücken hin. Dort ging es allerdings um ein Außenbereichsvorhaben, nachdem der Bebauungsplan sich als unwirksam erwiesen hatte. In diesem Zusammenhang wurde die Regelung des § 2 Abs. 2 BauGB als sonstiger Belang im Sinne von § 35 Abs. 2 und 3 BauGB angesehen, der einem nicht privilegierten Vorhaben im Außenbereich entgegensteht. Dieselbe rechtliche Situation lag dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 17.09.2003 – 4 C 14.01 – zugrunde, auf das sich die Klägerin ebenfalls stützt. Wörtlich heißt es in dem Urteil:
§ 34 Abs. 1 BauGB enthält keine Zulässigkeitsschranke in Gestalt „öffentlicher Belange“, die durch einen qualifizierten interkommunalen Abstimmungsbedarf (subjektiv-rechtlich) angereichert werden und der betroffenen Nachbargemeinde im Einzelfall ein vorhabenbezogenes Abwehrrecht verleihen könnte. Die Eigenart der näheren Umgebung umfasst nicht die städtebaulich nachteiligen Auswirkungen, die § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO näher bezeichnet.
Soweit sich das VG Würzburg im Beschluss vom 09.06.2011 – W 4 S 11.381 - zur Einschätzung, dass § 2 Abs. 2 BauGB wegen seines Schutzzweckes immer dann greifen müsse, wenn ein möglicherweise interkommunal bedeutsamer großflächiger Einzelhandelsbetrieb bzw. ein Einkaufszentrum zugelassen werde, auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 22.12.2009 – 4 B 25.09 – stützt, betraf auch dieser Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts ein Außenbereichsvorhaben. Dazu heißt es in dem Beschluss:
Der Senat hat ausgeführt, dass ein qualifizierter Abstimmungsbedarf i.S.d. § 2 Abs. 2 BauGB ein starkes Anzeichen dafür ist, dass die Zulassungsschranken, die § 35 Abs. 3 BauGB aufrichtet, nicht ausreichen, um ohne planerische Abwägung eine Entscheidung über die Zulässigkeit des beabsichtigten Vorhabens treffen zu können (Urteil vom 01.08.2002 – 4 C 5.01 -).
Damit gibt diese Entscheidung nichts für die Einschätzung her, das Bundesverwaltungsgericht könnte für ein nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilendes Vorhaben mit dem Regelungsgehalt von § 2 Abs. 2 BauGB eine weitere Zulässigkeitsschranke zugelassen haben.
Die Kammer teilt auch nicht die auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 22.09.2009 – 4 B 25.09 – und das Urteil des OVG Koblenz vom 03.11.2011 – 1 A 10270/11 – gestützte Einschätzung der Klägerin, dass § 2 Abs. 2 BauGB sowohl im Planbereich (§ 30 BauGB) als auch im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) Anwendung findet, wenn das mit einer Baugenehmigung zugelassene Vorhaben objektiv rechtswidrig ist.
In dem von der Klägerin zur Stützung ihrer Rechtsansicht herangezogenen Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 17.09.2003 – 4 C 14.01 -, BRS 66 Nr. 1, ging es um die Rechtmäßigkeit einer kommunalaufsichtlichen Anordnung, für einen bestimmten bisher unbeplanten Bereich einen Bebauungsplan aufzustellen. Wörtlich heißt es in der Entscheidung:
§ 34 Abs. 1 BauGB enthält keine Zulassungsschranke in Gestalt „öffentlicher Belange“, die durch einen qualifizierten interkommunalen Abstimmungsbedarf (subjektiv-rechtlich) angereichert werden und der betroffenen Nachbargemeinde im Einzelfall ein vorhabenbezogenes Abwehrrecht verleihen könnte. Die Eigenart der näheren Umgebung umfasst nicht die städtebaulich nachteiligen Auswirkungen, die § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO näher bezeichnet. Fernwirkungen dieser Art sind nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht zu berücksichtigen.
Dass die Anordnung der Kommunalaufsicht, für einen Bereich, in dem „die Grenzen, innerhalb derer sich die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe auf der Grundlage von § 34 Abs. 1 BauGB (bzw. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 3 BauNVO) auch im Hinblick auf die städtebaulichen Belange der betroffenen Nachbarstädte im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung noch steuern lässt, eindeutig überschritten“ sind, einen Bebauungsplan aufzustellen, rechtmäßig ist, überzeugt insbesondere auch mit Blick auf die Anknüpfung an das objektive Vorliegen der Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 BauGB, drängt jedoch zur Überzeugung der Kammer nicht zu dem Schluss, dass eine Nachbargemeinde im Anfechtungsprozess gegen eine Baugenehmigung für ein Einkaufszentrum (1.) die Prüfung verlangen kann, ob sich das Einkaufszentrum in die Eigenart der näheren Umgebung innerhalb der Standortgemeinde einfügt, und (2.) wenn das nicht der Fall sein sollte, in einer entsprechenden Anwendung von § 2 Abs. 2 BauGB die Aufhebung der Baugenehmigung erreichen kann. Eine solche Sichtweise erscheint zum einen gesetzessystematisch nicht geboten und zum anderen systemwidrig.
Für eine entsprechende Anwendung von § 2 Abs. 2 BauGB im unbeplanten Innenbereich fehlt es – anders als im beplanten Innenbereich (§ 30 BauGB) - an einer Regelungslücke, die Raum für eine solche Analogie bietet. Die Aufnahme des Schutzes zentraler Versorgungsbereiche im Bereich des Bauplanungsrechts erfolgte durch das Europarechtsänderungsgesetz Bau 2004 (BauGB-Novelle 2004). Dieses ergänzte § 2 Abs. 2 BauGB um Satz 2:
„Dabei können sich Gemeinden auch auf die ihnen durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen sowie auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen.“
Gleichzeitig führte das EAG Bau 2004 § 34 Abs. 3 BauGB ein:
„Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinde zu erwarten sein.“
Letztere Bestimmung geht auf die Regierungsvorlage zurück. Zur Begründung wurde in der Bundestagsdrucksache 15/2550 auf Seite 22 darauf hingewiesen, dass mit der Regelung städtebaulich nachteilige Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche vermieden werden sollen. Dies betreffe insbesondere Vorhaben des großflächigen Einzelhandels, deren städtebaulichen Auswirkungen über die nähere Umgebung hinausgingen; solche Fernwirkungen würden von § 34 Abs. 1 BauGB nicht erfasst. Auch würde die Möglichkeit, durch Aufstellung eines Bebauungsplans entsprechende städtebaulich nachteilige Vorhaben zu verhindern, teilweise nicht oder nicht rechtzeitig Gebrauch gemacht. Bei entsprechenden Fallkonstellationen könne die Regelung auch für andere Vorhaben als großflächige Einzelhandelsbetriebe Bedeutung haben. Die Vorschrift diene dem Schutz von zentralen Versorgungsbereichen, die sich aus planerischen Festlegungen, aber auch aus sonstigen planungsrechtlich nicht verbindlichen raumordnerischen und städtebaulichen Konzeptionen und nicht zuletzt auch aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen in der Gemeinde und in Nachbargemeinden ergeben könnten.(Söfker, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 34 Rdnrn. 6a und 83)
Der Gesetzgeber ist somit davon ausgegangen, dass der Schutz der zentralen Versorgungsbereiche der Nachbargemeinde im Außenbereich über den öffentlichen Belang (§ 35 Abs. 1 BauGB) des Erfordernisses förmlicher Planung erfolgt, im beplanten Innenbereich über das interkommunale Abstimmungsgebot (§ 2 Abs. 2 BauGB) in Verbindung mit dem Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 7 BauGB) und im unbeplanten Innenbereich über § 34 Abs. 3 BauGB. Insoweit blieb allein für die Fallkonstellation eine echte Regelungslücke, in der eine Gemeinde im beplanten Innenbereich durch Erteilung einer Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) oder Erteilung des Einvernehmens (§ 36 BauGB) ein planwidriges Vorhaben zulässt, das schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Nachbargemeinde erwarten lässt. Diese Regelungslücke hat das Bundesverwaltungsgericht durch eine analoge Anwendung von § 2 Abs. 2 BauGB geschlossen. Für eine solche entsprechende Anwendung von § 2 Abs. 2 BauGB im unbeplanten Innenbereich fehlt es indessen aufgrund der Regelung des § 34 Abs. 3 BauGB an der dafür erforderlichen Regelungslücke.
§ 34 Abs. 3 BauGB ist auch nicht etwa dahingehend zu verstehen, dass er nur für den Fall Anwendung gebietet, dass die Voraussetzungen der Absätze 1 und 2 erfüllt sind. Bereits der Wortlaut „Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 …“ spricht dafür, dass es sich um eine umfassende Regelung für den unbeplanten Innenbereich unabhängig davon handelt, ob alle Voraussetzungen des Einfügens (nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll) erfüllt sind. Anderenfalls hätte der Wortlaut sinngemäß lauten müssen „Von Vorhaben, die alle Voraussetzungen des Absatz 1 oder 2 erfüllen ….“. Auch die zuvor wiedergegebene Gesetzesbegründung lässt nicht ansatzweise den Schluss zu, der Bundesgesetzgeber habe eine Regelung zum Schutz vor schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder einer anderen Gemeinde nur für den Fall treffen wollen, dass das Vorhaben etwa das Maß der baulichen Nutzung in der näheren Umgebung nicht überschreitet oder aber auf ein Nachbargrundstück keine einmauernde Wirkung hat.
Auch den rechtsdogmatische Ansatz der Klägerin, für eine entsprechende Anwendung von § 2 Abs. 2 BauGB darauf abzustellen, ob sich das von der Nachbargemeinde angegriffene Vorhaben objektiv in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB einfügt, hält die Kammer für nicht zielführend. Denn für das Verhältnis zur Nachbargemeinde hat die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks von Rechts wegen keine Bedeutung, weil die Eigenart der näheren Umgebung im Verständnis von § 34 Abs. 1 BauGB stets standortsgemeindebezogen ist und an der Gemeindegrenze endet. Die analoge Anwendung einer Bestimmung für die Aufstellung von Bebauungsplänen an ein Kriterium anzuknüpfen, das von Rechts wegen keinen Bezug zur Nachbargemeinde hat, erscheint systemwidrig.
Die Frage des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung (§ 34 Abs. 1 BauGB) bezieht sich allein auf den (kleinräumigen) Bezugsrahmen innerhalb der Gemeinde. Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber das Erfordernis des Einfügens auf den im Vergleich zum Ortsteil engeren Begriff der näheren Umgebung bezieht, lässt sich folgern, dass die prägende Wirkung, die von diesen Merkmalen einerseits in Richtung auf das Vorhaben und andererseits in Richtung auf dessen räumliches Umfeld ausgeht, nicht über den Ortsteil hinausreicht und erst recht nicht den Fernwirkungen gleichzusetzen ist, wie sie unter Einschluss der Beeinträchtigung von Zielen der Raumordnung und Landesplanung in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO beschrieben sind. In welchem Umkreis die in § 34 Abs. 1 BauGB genannten Kriterien eine prägende Kraft entfalten, hängt nicht davon ab, welche Bedeutung dem Vorhaben über die nähere Umgebung hinaus für die Zuordnung von Nutzungen in dem für § 11 Abs. 3 BauNVO charakteristisch größeren städtebaulich-funktionalen Zusammenhang zukommt. Folgewirkungen der in § 11 Abs. 3 BauNVO bezeichneten Art besagen für sich genommen nichts darüber, ob das Vorhaben den Maßstäben gerecht wird, die sich beschränkt auf die in § 34 Abs. 1 BauGB genannten Merkmale aus der Bebauung ergeben, die in der näheren Umgebung vorhanden sind.(BVerwG, Urteil vom 11.03.1993 – 4 C 15.92 -, BRS 55 Nr. 174) Der BayVGH hat das im Urteil vom 18.12.1997 – 1 B 95.2014 -, BRS 59 Nr. 77, zusammengefasst, dass im Rahmen der gebundenen Entscheidung nach § 34 Abs. 1 BauGB kein Raum für eine Abwägung widerstreitender kommunaler Interessen ist.
Diese Auffassung entspricht zur Überzeugung der Kammer auch noch der aktuellen Rechtslage. Aus diesem Grund hat die Kammer auch keine Ortsbesichtigung zur Klärung der Frage durchgeführt, ob sich das vom Beklagten zugelassene Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Eine solche Ortsbesichtigung wäre im Übrigen auch dann nicht erforderlich gewesen, wenn man der Rechtsauffassung der Klägerin folgte, dass sich ein Einkaufszentrum (§ 11 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) per se nicht in die auch von großflächigen Einzelhandelsbetrieben geprägten näheren Umgebung einfügen könne.
Es erscheint der Kammer im Übrigen geradezu grotesk, wenn eine Nachbargemeinde unter Hinweis auf eine fehlende interkommunale Abstimmung die Aufhebung einer Baugenehmigung für ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich erreichen könnte, weil das zugelassene Vorhaben höher als die Umgebungsbebauung innerhalb der Standortgemeinde ist, eine größere überbaubare Grundstücksfläche als im Umfeld innerhalb der Standortgemeinde beansprucht oder aber auf das Nachbargrundstück eine einmauernde Wirkung hat.
Der Gesetzgeber hat zur Überzeugung des Gerichts mit § 34 Abs. 3 BauGB eine Regelung getroffen, um die Standort- wie die Nachbargemeinde im unbeplanten Innenbereich vor Gefahren für zentrale Versorgungsbereiche zu schützen. Die Kammer sieht es nicht als Aufgabe der Rechtsprechung an, diesen so konkret bezweckten Schutz im Wege der Analogie über den Regelungsgehalt der Norm hinaus zu erweitern.
Damit scheidet zur Überzeugung des Gerichts eine Aufhebung der angegriffenen Baugenehmigung unter dem Gesichtspunkt einer Verletzung des in § 2 Abs. 2 BauGB verankerten interkommunalen Abstimmungsgebots aus.
Zur Überzeugung des Gerichts verletzt die angegriffene Baugenehmigung die Klägerin auch nicht in ihrem Recht aus § 34 Abs. 3 BauGB.
Nach § 34 Abs. 3 BauGB dürfen von Vorhaben nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
Zweck der Vorschrift ist der Schutz der zentralen Versorgungsbereiche in den Gemeinden, ein erklärtes Ziel des Gesetzgebers des BauGB-Änderungsgesetzes 2004, das seinen Ausdruck auch in § 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB findet. Ziel des § 34 Abs. 3 BauGB ist die Erhaltung gewachsener städtebaulicher Strukturen und die Entwicklung integrierter Lagen auch im Interesse der verbrauchernahen Versorgung. Die Vorschrift schützt – wegen der grundsätzlichen Wettbewerbsneutralität des Planungsrechts(vgl. BVerwG, Beschluss vom 26.02.1997 – 4 NB 5.97 -,) – vor schädlichen städtebaulichen Auswirkungen. Zentrale Versorgungsbereiche sollen erhalten werden, weil ihnen eine herausragende Bedeutung für Bestand und Entwicklung von Städten und Gemeinden zukommt. Bezweckt wird nicht der Schutz der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe um ihrer selbst willen; schon gar nicht geht es um die Verhinderung von Konkurrenz. Angestrebt wird auch nicht die Förderung des Mittelstands oder im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels die Bevorzugung von Vollsortimentern im Verhältnis zu Discountern.(vgl. BVerwG, Urteile vom 24.11.2005 - 4 C 10.04 -, und vom 17.12.2009 – 4 C 1.08 -,) Mit der Regelung soll eine bestimmte städtebauliche Struktur erhalten werden, die sich durch Zentralität auszeichnet und eine diffuse Verteilung von Einrichtungen in die Fläche vermeidet.(Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 34 Rdnr. 83 (Stand: April 2010))
Bei dem Merkmal „schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche“ handelt es sich um eines, das § 34 Abs. 1 und 2 BauGB nicht kennt. Das Erfordernis des Einfügens wird nicht von über die nähere Umgebung hinausgehende Fernwirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche bestimmt.
Für die Frage, ob schädliche Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten sind, kommt es auf eine Prognose an.(vgl. BVerwG, Urteile vom 11.10.2007 - 4 C 7.07 -, und vom 17.12.2009 – 4 C 2.08 -,) Nicht ausreichend ist, wenn die schädlichen Auswirkungen lediglich möglich erscheinen; es muss eine hinreichend gesicherte Tatsachenbasis bestehen, mit der sich die Erwartung schädlicher Auswirkungen begründen lässt.(vgl. BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 – 4 C 1.08 -,) Insofern besteht ein Unterschied zu § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO.
Soweit die Klägerin gleichwohl meint, für die Beurteilung möglicher schädlicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in anderen Gemeinden könne auf die Vermutensregel des § 11 Abs. 3 Sätze 3 und 4 BauNVO zurückgegriffen werden, widerspricht das der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. Dieses hat im Beschluss vom 12.09.2009 – 4 B 3.09 – insoweit ausgeführt:
Dass die Vermutensregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 und 4 BauNVO für die bauplanungsrechtliche Beurteilung … im unbeplanten Innenbereich nach § 34 Abs. 1 und 3 BauGB nicht unmittelbar und entgegen der Auffassung der Beschwerde auch nicht entsprechend gilt, ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz. … § 34 Abs. 3 BauGB enthält insoweit keine Regelungslücke. Nach dieser Vorschrift ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn von ihm schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nicht „zu erwarten“ sind. Das Gesetz verlangt mithin eine Prognose. Eine nur unter bestimmten Voraussetzungen widerlegbare Regel, dass … schädliche Auswirkungen zu erwarten sind, stellt § 34 Abs. 3 BauGB – anders als § 11 Abs. 3 BauNVO – nicht auf. Im Rahmen dieser Prognose sind vielmehr alle Umstände des jeweiligen Einzelfalls in den Blick zu nehmen.
Ob ein Vorhaben schädliche Auswirkungen in diesem Sinne erwarten lässt, ist – wie die Klägerin zutreffend dargelegt hat - anhand einer Gesamtschau der Umstände zu beurteilen.(BVerwG, Urteile vom 17.12.2009 – 4 C 1. und 2.08 -, BRS 74 Nrn. 99 und 97) Dabei sind die ökonomischen Zusammenhänge im Wege einer Prognose zu ermitteln und im Hinblick auf ihre städtebauliche Relevanz zu bewerten. Insoweit kann auf die Kaufkraftabschöpfung bzw. Umsatzverteilung abgestellt werden.(BVerwG, Beschluss vom 12.09.2009 – 4 B 3.09 -, BRS 74 Nr. 101) Weitere Kriterien können die konkrete städtebauliche Situation, der Abstand des Vorhabens zum zentralen Versorgungsbereich sowie die Verkaufsfläche des Vorhabens im Verhältnis zur Verkaufsfläche bestehender Vorhaben der gleichen Branche sein. Schädliche Auswirkungen in diesem Sinne sind zu erwarten, wenn die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche so nachhaltig gestört wird, dass sie ihren Versorgungsauftrag nicht mehr substantiell wahrnehmen können.(BVerwG, Urteil vom 11.10.2007 – 4 C 7.07 -, BRS 71 Nr. 89)
Zur Feststellung des Kaufkraftabflusses ist ein Verkaufsflächenvergleich (Vergleich der Verkaufsfläche des Einzelhandelsvorhabens mit der gesamten branchenspezifischen Verkaufsfläche z.B. im Grund- und Nahversorgungszentrum) unter Berücksichtigung weiterer Umstände erforderlich, wie Abstand zwischen dem Vorhaben und dem betroffenen Versorgungsbereich, Gefährdung eines im zentralen Versorgungsbereich vorhandenen und für seine Funktion wichtigen „Magnetbetriebs“ oder „Frequenzbringer“, Kundenattraktivität des geplanten Vorhabens. Nicht ausgeschlossen – aber nicht stets erforderlich – sind stattdessen auch Marktgutachten zur Feststellung der voraussichtlichen Kaufkraftabflüsse, die für die Frage der Schädigung eines zentralen Versorgungsbereichs relevant sind.
Grundsätzlich ist es Aufgabe des Tatsachengerichts, die Methode zu bestimmen, anhand derer ein Kaufkraftabfluss prognostisch ermittelt wird, bzw. zu überprüfen, ob die von der Genehmigungsbehörde verwandte Methode zu beanstanden ist. Die Relation zwischen der Größe der Verkaufsfläche des Vorhabens und der Verkaufsfläche derselben Branche im betroffenen zentralen Versorgungsbereich ist eines von mehreren tauglichen Hilfsmitteln zur Quantifizierung eines erwarteten Kaufkraftabflusses. Ebenso können die voraussichtlichen Umsatzumverteilungen (Kaufkraftabflüsse) als maßgebliches Kriterium für die mit dem Begriff der schädlichen Auswirkungen erfassten Funktionsstörungen sein, so dass auch Marktgutachten herangezogen werden können.(vgl. BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 – 4 C 2.08 -,)
Entgegen der Einschätzung der Klägerin vermag die Kammer nicht zu erkennen, dass von dem zugelassenen FOC für den zentralen Versorgungsbereich der Klägerin schädliche Auswirkungen zu erwarten sind.
Vorliegend wurde die angegriffene Baugenehmigung auf der Grundlage des „Gutachtens zu den Auswirkungen der Ansiedlung eines Factory Outlet Centers (FOC) in Wadgassen der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (GMA) vom August 2010, der „zusammenfassenden Bewertung hinsichtlich der Anforderungen des Bauaufsichtsamtes … “ vom 31. Mai 2012 und der „Zusammenfassenden Stellungnahme zu den Auswirkungen eines FOC in Wadgassen“ der GMA vom August 2012 erteilt.
Die zusammenfassenden Bewertungen der GMA vom 31.05.2012 und August 2012 prognostizieren die Auswirkungen des FOC mit einer Gesamtverkaufsfläche von 4.817 m2 mit folgender Aufteilung, Umsatzerwartung und Umsatzverteilungswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Klägerin:
Sortiment Verkaufsfläche Umsatzerwartung in Mio. EUR Umverteilung SLS
Drogerie/Kosm.
max. 3 – 4 %
Haushaltswaren/
GPK/Geschenke
Mit der streitigen Baugenehmigung hat der Beklagte indes nur eine Verkaufsfläche von 3.377,37 qm zugelassen. Zusammen mit der Verkaufsfläche des bereits mit Bauschein vom 21.09.2010 genehmigten Gebäudes 5 beträgt die Verkaufsfläche des Einkaufszentrums insgesamt 3.844,57 qm und damit 1.119 qm oder 22,55 % weniger von der GMA geprüft. Geht man mit dem Gutachten von einer Umsatzerwartung von 1,0 Mio. EUR pro 250 m2 Verkaufsfläche aus, reduziert sich die Umsatzerwartung rechnerisch um rund 4,5 Mio. EUR. Die genehmigte Verkaufsfläche teilt sich wie folgt auf: Bekleidung 1.921,17 m2, Sportbekleidung 0 m2, Wäsche 175,97 m2, Schuhe 646,55 m2, Drogerie/Kosmetik 173,71 m2, Haushaltswaren 597,20 m2 und Heimtextilien 245,60 m2 und bleibt damit in allen Sortimenten unter den Flächen, die Gegenstand der Prognosen der GMA waren.
Dieser Verkaufsfläche des FOC von 3.842 m2 mit einem prognostizierten Umsatz von maximal 20,0 Mio. EUR (bei max. 4.961 m2 bzw. herabgerechnet 15,5 Mio. EUR) steht ausweislich des GMA Gutachtens vom August 2010 eine Verkaufsfläche im Bereich der Klägerin von 35.215 m2 mit einem Umsatz von 98,5 Mio. EUR gegenüber, von der 20.460 qm mit 60,4 Mio. EUR Umsatz auf zentrale Versorgungsbereiche entfallen. Die Umsatzerwartung aus Zone I, zu der die Klägerin gehört, prognostiziert das GMA Gutachten vom August 2010 auf 6,4 Mio. EUR, die Umsatzumverteilung aus dem Bereich der Klägerin auf insgesamt 4,1 Mio. EUR.
Das GMA-Gutachten vom August 2010 geht auf den Seiten 43 ff. davon aus, dass zur Ableitung möglicher städtebaulicher und versorgungsstruktureller Auswirkungen häufig ein Schwellenwert von 10 % Umverteilung angesetzt wird, der jedoch isoliert betrachtet nicht ausreicht. Darüber hinaus sei die konkrete städtebauliche Situation der möglicherweise betroffenen zentralen Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. So könnten auch bei Umverteilungsquoten von unter 10 % existenzgefährdende Effekte eintreten, etwa wenn die betroffenen Betriebe bereits heute an der Rentabilitätsgrenze lägen. Gleichzeitig müssten aber bei Umverteilungen von über 10 % nicht zwangsläufig negative Auswirkungen auftreten. Dies sei letztlich abhängig von der Leistungsfähigkeit der betroffenen Betriebe, deren Funktion innerhalb des Zentrums sowie der Stabilität der betroffenen Lage. Zu beachten sei darüber hinaus, welche Bedeutung die jeweiligen Branchen für das Zentrum ausübten (z.B. Leitbranche, ergänzendes Sortiment). Das Mittelzentrum Saarlouis verfügt ausweislich von Seite 33 des GMA-Gutachtens vom August 2010 über einen ausgesprochen attraktiven Einzelhandelsbesatz in der Innenstadt. Neben einer hohen städtebaulichen Qualität kann die Innenstadt regional ausstrahlende Magnetbetriebe wie das Kaufhaus Pieper mit verschiedenen Themenhäusern sowie Textilkaufhäuser wie Peek & Cloppenburg oder C & A vorweisen. Darüber hinaus sind noch eine Reihe von Filialisten v.a. aus dem Textilsektor zu nennen, die als „Marken“ innerhalb der Innenstadt eine wesentliche Kundenfrequenz erzeugen (z.B. Tom Tailor, Tally Weijl, Benetton, S’ Oliver, Bonita, Street One, Cecil). Daneben verfügt Saarlouis noch über eine Reihe leistungsstarker Fachmarktstandorte. Die stärksten prozentualen Umsatzrückgänge in Bezug auf alle FOC-relevanten Sortimente sind ausweislich von Seite 51 des GMA-Gutachtens vom August 2010 neben dem Oberzentrum B-Stadt im Mittelzentrum Saarlouis zu erwarten. Aber auch hier werden die Umsatzrückgänge mit Ausnahme des Sportbereichs branchenbezogen unterhalb einer kritischen Schwelle liegen, die negative städtebauliche Auswirkungen auslösen würde. Vor dem Hintergrund der Ergebnisse der Umsatzverteilungsberechnung ist zu empfehlen, die geprüften Verkaufsflächenobergrenzen für Sportbekleidung / -schuhe nicht voll auszunutzen, sondern auf max. 900 m2 VK zu begrenzen. In den weiteren Sortimenten ist eine volle Ausschöpfung der Verkaufsflächenobergrenzen darstellbar, ohne dass schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Wadgassen oder dem Umland zu erwarten sind. Die Ermittlungen der potentiellen städtebaulichen Auswirkungen beruhen auf der Maßgabe der konzepttreuen Umsetzung eines FOC am Standort „Cristallerie“ mit maximal 5.000 m2 Verkaufsfläche. Dabei wurde unterstellt, dass die Angebote des FOC aus Designer-, Premium- und Markenwaren bestehen werden; das Angebot soll sich aus Vorjahresware, Auslaufmodellen, Produktionsüberhängen und 2. Wahl-Produkten zusammensetzen und damit den klassischen Sortimenten und dem Konzept eines FOC entsprechen. Bei diesem Konzept sei nicht davon auszugehen, dass es sich perspektivisch in ein klassisches Einkaufszentrum umwandeln könnte. Dafür sei die Anordnung der Gebäude sowie die Aufteilung der Verkaufsräume nicht geeignet; es würde schon an einem Platz für einen großflächigen Magneten fehlen, der für ein Einkaufszentrum typisch ist (z.B. Textilkaufhaus, Elektrofachmarkt). Auch eine schleichende Umwandlung in ein klassisches Fachmarktzentrum, wie es beispielsweise in Bous vorhanden sei, sei angesichts der Antragsunterlagen nicht zu erwarten. Ein solches Fachmarktzentrum mit niedrigpreisigen Angeboten bei Textilien, Schuhen und Drogeriewaren werde grundsätzlich nur in Verbindung mit einem Lebensmittel-Magnet-Betrieb (Supermarkt, Lebensmitteldiscounter, SB-Warenhaus) gebaut. Auch hierfür fehlten die Voraussetzungen am Standort „Cristallerie“. Es sei folglich davon auszugehen, dass die Umsetzung mit einem FOC gelinge; dies auch vor dem Hintergrund, dass der Standort bereits seit vielen Jahren durch den Fabrikverkauf und die Freizeit- und Kulturnutzungen durch Villeroy & Boch sowie das Zweiradmuseum und das Deutsche Zeitungsmuseum vorgeprägt sei.
Gegen diese in sich stimmige und überzeugende Einschätzung vermag die Kammer nichts zu erinnern.
Soweit die Klägerin rügt, die Baugenehmigung beschränke das im genehmigten Einkaufszentrum feilzubietende Sortiment nicht auf solche Waren, die spezifisch für ein FOC seien, hat sich dieser Einwand in der mündlichen Verhandlung erledigt. Denn bereits aus den genehmigten Bauantragsunterlagen ergibt sich die Beschränkung, wie sie bereits Gegenstand des Ergänzungsbescheides vom 02.07.2012 zum Bauschein vom 03.08.2011 war. Aus dieser „Sortimentseingrenzung und Konkretisierung des Warenangebots“ auf „ausschließlich Waren und Factory-Outlet-typische Waren entsprechend der nachfolgenden Aufstellung“ ergibt sich zugleich, dass der Beklagte entgegen dem Wortlaut im Bauschein kein klassisches „Einkaufszentrum“, sondern ein Factory-Outlet-Center mit der dort üblichen Bandbreite, jedoch eingeschränkt auf die im Bauschein bezeichneten Sortimente mit der festgesetzten Verkaufsflächenobergrenze, zugelassen hat. Einer besonderen Regelung im Bauschein bedarf es nicht, wenn der Bauherr dieses Vorhaben zur Genehmigung gestellt hat.
Soweit die Klägerin weiterhin rügt, die GMA-Prognose gehe von einem zu großen Einzugsbereich des FOC Wadgassen aus, ist die Beigeladene dem mit dem zutreffenden Hinweis entgegengetreten, dass das Prognosegutachten die potentiellen Umsatzverteilungseffekte gerade in Bezug auf die Zonen I (15-Minuten-Fahrzeit-Radius) und II (30-Minuten-Fahrzeit-Radius) bestimme. Zudem vermag die Kammer die Argumentation der Klägerin nicht nachzuvollziehen, dass, wenn die potentiellen Kunden aus der Zone III nicht kommen sollten, der prognostizierte Umsatz dann aus den Zonen I und II komme und damit dort zu größeren Kaufkraftabflüssen führe. Das Prognosegutachten vom August 2010 geht für die Zone I von 206.400 Einwohnern (= 19 %) mit einer Kaufkraft von 189,2 Mio. EUR (= 22 %), für Zone II von 451.000 Einwohnern (= 42 %) mit einer Kaufkraft von 288,9 Mio. EUR (= 35 %) und für Zone III von 423.700 Einwohnern (= 39 %) mit einer Kaufkraft von 363,7 Mio. EUR (= 43 %) aus.
Die Annahme der Klägerin, ein Ausbleiben von Kunden aus der Zone III werde durch einen verstärkten Zustrom von Kunden aus der Zone I kompensiert (werden müssen), um die Rentabilität des gesamten Vorhabens zu sichern, fällt zur Überzeugung der Kammer allenfalls in den Bereich des theoretisch Möglichen, nicht aber des prognostizierbar Wahrscheinlichen. Vielmehr spricht angesichts der Kaufkraft innerhalb der Zone I und der feilgebotenen FOC-Waren wenig für die Wahrscheinlichkeit dieser Annahme.
Zutreffend hat die Klägerin darauf hingewiesen, dass es auch nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht auf starre Prozentsätze ankommt, um anzunehmen oder aber abzulehnen, dass von einem Vorhaben schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgehen. Das von ihr reklamierte Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 11.10.2007 – 4 C 7.07 – hat indes nicht auf (vorliegend) prognostizierte Umsatzumlenkungen, sondern primär auf den branchenspezifischen Verkaufsflächenvergleich abgestellt, und dazu ausgeführt, dass als weitere Faktoren für die Beurteilung der Auswirkungen als schädlich oder unschädlich auch der Abstand zwischen dem betrachteten Vorhaben und dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich, die Konstellation der „Vorschädigung“ des zentralen Versorgungsbereichs oder die Gefährdung eines im zentralen Versorgungsbereich vorhandenen „Magnetbetriebs“, der maßgebliche Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs hat, zu berücksichtigen sind.
Bezogen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Klägerin kommen die GMA-Gutachten auf der Grundlage von rund 5.000 m2 Verkaufsfläche zu Umverteilungsquoten, die zwischen 5 und 8 % liegen. Reduziert man die Werte rechnerisch um 22,55 % weniger zugelassene Verkaufsfläche, ergeben sich Umverteilungsquoten zwischen 4 und 6 %, die deutlich unterhalb des Schwellenwertes von 10 % liegen. Da die Klägerin selbst nicht geltend macht, ihr zentraler Versorgungsbereich sei „vorgeschädigt“ bzw. ein dort vorhandener „Magnetbetrieb“ sei gefährdet, spricht aus der Sicht der Kammer auch unter Berücksichtigung der geringen Entfernung von 7 km zwischen dem zugelassenen Vorhaben und dem zentralen Versorgungsbereich von Saarlouis nichts für eine im Verständnis von § 34 Abs. 3 BauGB ernsthafte Gefahr für den zentralen Versorgungsbereich von Saarlouis.
Vor diesem Hintergrund ist nicht davon auszugehen, dass das zugelassene FOC schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Klägerin hat.
Damit hat die Klägerin dann auch keinen Anspruch gegenüber dem Beklagten, der Beigeladenen die Nutzung zu untersagen.
Der Billigkeit im Sinne des § 162 Abs. 3 VwGO entspricht es nicht, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, da diese keinen Antrag gestellt und damit selbst kein Kostenrisiko übernommen hat (§ 154 Abs. 3 VwGO).
Die Berufung wird gemäß § 124 a Abs. 1 VwGO zugelassen.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 63 Abs. 2 i.V.m. § 52 Abs. 2 GKG. Nach Ziffer 9.7.2 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit beträgt der Streitwert im Falle der Klage einer Nachbargemeinde gegen eine Baugenehmigung 30.000 EUR.