Source: https://www.saos.org.pl/judgments/401835
Timestamp: 2020-06-04 07:49:52+00:00
Document Index: 32399829

Matched Legal Cases: ['art. 4', 'art. 100', 'art. 217', 'art. 217', 'art. 227', 'art. 233', 'art. 233', 'art. 278', 'art. 278', 'art. 286', 'art. 328', 'art. 328', 'art. 368', 'art. 368', 'art. 368', 'art. 380', 'art. 385', 'art. 481', 'art. 481', 'art. 481', 'art. 6', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 1', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 481', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 4', 'art. 233', 'art. 328', 'art. 217', 'art. 227', 'art. 278', 'art. 286', 'art. 380', 'art. 328', 'art. 368', 'art. 328', 'art. 217', 'art. 227', 'art. 278', 'art. 286', 'art. 49', 'art. 233', 'art. 4', 'art. 5', 'art. 4', 'art. 386', 'art. 481', 'art. 385', 'art. 100', 'art. 100']

XIII Ga 520/19 Szczegóły orzeczenia - System Analizy Orzeczeń Sądowych - SAOS
XIII Ga 520/19
Ryszard Badio Beata Matysik Iwona Godlewska
art. 4 ust. 1^1^ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 - )
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 - art. 100; art. 217; art. 217 § 3; art. 227; art. 233; art. 233 § 1; art. 278; art. 278 § 1; art. 286; art. 328; art. 328 § 2; art. 368; art. 368 § 1; art. 368 § 1 pkt. 4; art. 380; art. 385)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 - art. 481; art. 481 § 1; art. 481 § 2; art. 6)
Ustawa z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 1982 r. Nr 30, poz. 210 - art. 4)
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 - art. 4; art. 4 ust. 1(1); art. 4 ust. 4)
I ACa 206/15 VII GC 1162/19 XIII GC 1610/17 XIII GC 2407/16 XIII GCo 860/12
Sygnatura akt XIII Ga 520/19
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 14 listopada 2018 r., w sprawie XIII GC 1610/17 z powództwa (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z (...) w K. przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. o zapłatę, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi orzekł w sposób następujący:
1. zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 58.432,77 zł z odsetkami ustawowymi:
a) od kwoty 15.906,64 zł od dnia 21 listopada 2011 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie do dnia 1 stycznia 2016 r do dnia zapłaty;
b) od kwoty 16.141,84 zł od dnia 21 grudnia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie do dnia 1 stycznia 2016 r do dnia zapłaty;
c) od kwoty 10.531,65 zł od dnia 21 stycznia 2012 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie do dnia 1 stycznia 2016 r do dnia zapłaty
d) od kwoty 15.852,63 zł od dnia 21 lutego 2012 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie do dnia 1 stycznia 2016 r do dnia zapłaty;
2. umorzył postępowanie w pozostałym zakresie;
3. zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 15.591,88 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;
4. nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi kwotę 745,90 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.
Rozstrzygnięcie zapadło w wyniku następujących ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd pierwszej instancji:
W dniu 11 sierpnia 2009 r. został podpisany akt notarialny dotyczący sprzedaży budynku przy ulicy (...) o łącznej powierzchni 1.399 m ( 2 )na rzecz (...). Sprzedającej (...) przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego. Lokal użytkowy był przystosowany do użytkowania jako kryty basen, stanowił jednak część nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. W dniu 22 września 2009 roku dokonano aktem notarialnym zmiany umowy sprzedaży, modyfikując powierzchnię lokalu użytkowego, wskazując łączną powierzchnię 1.346,01 m ( 2).
Zgodnie z § 4 ust. 3 Statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w brzmieniu obowiązującym od dnia 29 stycznia 2007 r. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzać nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mienie jej członków.
Zgodnie z § 4 ust. 3 Statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w brzmieniu obowiązującym od dnia 29 stycznia 2007 r. Spółdzielnia może zarządzać nieruchomościami niewymienionymi w ustępie poprzedzającym na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielem) tych nieruchomości.
Zgodnie z §48 ust. 4 Statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w brzmieniu obowiązującym od dnia 29 stycznia 2007 r., właściciele lokali nie będący członkami Spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, a nadto uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Zgodnie z ustępem 7 tego artykułu koszty eksploatacji i utrzymywania obejmują w szczególności wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem instalacji i urządzeń technicznych (dźwigi, instalacje gazowe, elektryczne, c.o., ccw, wod.kan., p.poż., urządzenia wentylacyjne, instalacje i urządzenia do odbioru RTV, domofony), koszty dostawy energii cieplnej na potrzeby ogrzewania lokali i podgrzewania wody, dostawy wody i odprowadzania ścieków, utrzymania porządku i wywozu nieczystości, podatki i opłaty lokalne, opłaty za użytkowanie wieczyste, składki na ubezpieczenia majątkowe i OC, koszty obsługi finansowej, koszty zarządu i obsługi nieruchomością oraz odpisy na fundusz remontowy spółdzielni. § 48 ust. 8 wskazuje, że koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych ustala się proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej. Udział ten odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do sumy powierzchni wszystkich lokal łącznie z pomieszczeniami przynależnymi w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość. Ustęp 10 wskazuje, że wysokość opłat ustalana jest na podstawie planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni na dany rok.
Jednocześnie § 48 Statutu Spółdzielni nie przewidywał w ramach kosztów eksploatacji działalności społeczno-kulturalnej Spółdzielni. Opłata z tego tytułu powiększała stawkę czynszową o kwotę 0,30 zł/m 2.
Wysokość zadłużenia według specyfikacji zadłużenia pozwanej wobec powódki wyniosła za okres od listopada 2011 roku do lutego 2012 roku 59.290,26 złotych kwoty głównej oraz 27.735,07 złotych odsetek. W analizowanym okresie pozwana nie wpłaciła żadnej kwoty.
W dniu 2 listopada 2011 roku powódka wystawiła na rzecz pozwanej fakturę o numerze (...) z terminem płatności do dnia 20 listopada 2011 roku na kwotę 16.452,99 złotych.
W dniu 1 grudnia 2011 roku powódka wystawiła na rzecz pozwanej fakturę o numerze (...) z terminem płatności do dnia 20 grudnia 2011 roku na kwotę 16.452,99 złotych.
W dniu 2 stycznia 2012 roku powódka wystawiła na rzecz pozwanej fakturę o numerze (...) z terminem płatności do dnia 20 stycznia 2012 roku na kwotę 16.452,99 złotych.
W dniu 1 lutego 2012 roku powódka wystawiła na rzecz pozwanej fakturę o numerze (...) z terminem płatności do dnia 20 lutego 2012 roku na kwotę 15.852,63 złotych.
W dniu 12 stycznia 2012 roku powódka wystawiła fakturę korygującą związaną z rozliczeniem zaliczek na centralne ogrzewanie. Korekta wyniosła dotyczyła faktury za styczeń 2012 r. i wyniosła 5.921,34 złotych.
(...) Spółdzielnia Mieszkaniowa podjęła uchwały dotyczące regulaminów rozliczania kosztów ciepła (uchwała nr (...)), wody i odprowadzania ścieków (uchwała (...), (...)), odpisu na fundusz remontowy część A z przeznaczeniem na działania energooszczędne (uchwała nr (...)), gospodarki zasobami mieszkaniowymi (uchwała nr (...), (...)), przyjęcia zaktualizowanej strategii ekonomicznej (...) na lata 2004-2013 (uchwała nr (...)), urealnienia stawki opłaty stałej za prowadzenie spraw związanych z indywidualnym rozliczaniem wody (uchwała nr (...)), uchwalenia zryczałtowanej wysokości opłaty miesięcznej od 1 lokalu wnoszonej przez osiedla na koszty działalności (...)(uchwała nr (...)), uchwalenia zryczałtowanej wysokości opłaty miesięcznej od 1 lokalu wnoszonej przez członków na koszty działalności (...) (uchwała nr (...), uchwała nr (...)).
Uchwałą Rady osiedla (...) nr (...) z dnia 22 listopada 2006 r. została zmieniona stawka opłaty za lokal użytkowy z kwoty 7,41 zł za m 2 do kwoty 8,22 zł za m 2. Nowe stawki obowiązywały od dnia 1 stycznia 2007 r.
Osiedle (...) jest częścią (...) Spółdzielni Mieszkaniowej. Powódka jest jedną z największych spółdzielni w P.. Spółdzielnia składa się z 16 administracji obsługujących 17 osiedli. Pozwana nie jest członkiem spółdzielni, nabyła lokal będący w zasobach spółdzielni. Poprzednik pozwanej, co do tego lokalu był członkiem spółdzielni. Pozwana jest obciążana kosztami dotyczącymi części kosztów ogólno-spółdzielczych, kosztami osiedla oraz kosztami tej konkretnej nieruchomości. Na koszty administracji składają się koszty wynagrodzenia pracowników, zakładowy fundusz świadczeń socjalnych, koszty BHP, koszty transportu, opłata telekomunikacyjna, koszty bankowe, materiały biurowe. Do tzw. innych kosztów wliczają się płace pracowników pozostałych, narzuty na te prace, materiały dla konserwatorów, opłata za wieczyste użytkowanie terenu, podatek od nieruchomości, czyszczenie kominów, ubezpieczenie, pielęgnacja zieleni, odśnieżanie, ochrona pożarowa, kontrola szczelności instalacji, deratyzacja. Trzecia grupa to koszty energii elektrycznej, wywóz nieczystości, usługi gospodarzy terenu, odczyty wody, legalizacja wodomierzy. Gdyby pozwana była członkiem spółdzielni, byłaby obciążana tymi samymi kosztami. Spółdzielnia wykonuje wszelkie czynności co do nieruchomości pozwanej, tak samo jak wobec innych nieruchomości. Odśnieżanie wykonywane jest w odpowiedniej kolejności. W pierwszej kolejności odśnieżane jest wejście do budynku, a następnie wejście do basenu. W tej nieruchomości znajduje się normlany blok mieszkalny. Nie ma żadnej różnicy między wykonywaniem czynności zarządczych i administracyjnych między obiema częściami nieruchomości. Istnieje regulamin rozliczania kosztów ciepła. Pozwana obciążana jest kosztami energii elektrycznej tylko za energię użytkowaną na zewnątrz. Część wspólna nieruchomości to dachy, drogi, parking, klatka schodowa. Te części były modernizowane w różnych okresach czasu, tymi kosztami byli obciążeni wszyscy w związku z istnieniem funduszu remontowego. Pozwana powinna płacić na fundusz remontowy, ale tego nie zrobiła. Nie wykonywano naprawy dachu nad basenem. Był remont dachu nad częścią mieszkalną, dach pokrywał również część lokalu pozwanej.
Strony prowadziły negocjacje, ale nie zawarły umowy regulującej sposób zarządzania lokalem pozwanej. Działalność basenowa została zakończona, a część wyposażenia została przeniesiona do W.. Pozwana spółka wykorzystuje lokal przy ul. (...) jako podręczny magazyn na różne wyposażenia. Wszystkie czynności spółka wykonuje we własnym zakresie przez pracowników bądź firmy zewnętrzne. Koszty utrzymania lokalu pozwana ponosi we własnym zakresie, gdyż ma bezpośrednie umowy z dostawcami mediów i sama za nie płaci, pośrednictwo spółdzielni nie jest potrzebne. Powód nie wykonuje żadnych czynności związanych z utrzymywaniem powierzchni przed częścią nieruchomości należącej do pozwanej. Dyrektor ds. finansowo-inwestycyjnych bywał wcześniej ok. 3-4 razy w miesiącu, co było uzależnione od inwestycji w tym regionie. Pozwana ma plany inwestycyjne w odniesieniu do nieruchomości, polegające na wykorzystaniu budynku na hostel.
Pozwana nie wystosowała żadnego pisma, że w związku z zaprzestaniem prowadzenia działalności, nie chce być obciążana np. kosztami wywozu nieczystości.
Rada Osiedla ustala stawki za opłaty eksploatacyjne, ta stawka jest uzależniona od powierzchni. Stawka została ustalona dla (...) i do chwili obecnej nie została zmieniona. Obniżki dla (...)u dotyczyły ogólnej eksploatacji, nie zaś stawek za energię cieplną. Roczny plan remontów jest planowany dla całego osiedla. Zebrania mieszkańców są otwarte, pozwany może w nich uczestniczyć; jest zawiadamiany przez informację znajdującą się na klatkach schodowych. Jest jeden fundusz remontowy mający na celu zachowanie właściwego stanu całego osiedla. Remonty robione są w zakresie części wspólnych, a nie poszczególnych lokali. Pozwana partycypuje w remontach, z uwagi na fakt, że partycypuje w funduszu remontowym. W aktach sprawy są również faktury za usługi transportowe, świadczone na rzecz osiedla. Serwis techniczny to natomiast jednostka techniczna powoda. Serwis techniczny pozostaje w gotowości 24 h na dobę, składa się z pracowników spółdzielni. Na koniec miesiąca sporządzany jest protokół z wykonywania usług utrzymywania czystości. Pod koniec miesiąca zawsze było posprzątane. Nie ma możliwości, żeby pozwana miała podpisana odrębną umowę na oświetlenie terenu na zewnątrz. Nie ma również możliwości, aby pozwana poza umową z powódką miała zawartą umowę z zakładem ciepłowniczym na dostarczanie ciepła do ogrzania budynku.
Stawka na fundusz remontowy nie była zmieniania; jest wyższa dla pozwanej niż dla lokalu mieszkalnego, gdyż wynika to z faktu, że (...) prowadziła działalność gospodarczą. Prace remontowe w całym osiedlu wynikają z uchwały o przyjęciu planu remontów na dany rok, a na to z kolei mają wpływ przeglądy wiosenne i jesienne oraz przeglądy wynikające z prawa budowlanego.
Na składniki kalkulacyjne faktury wystawianej przez powoda na rzecz pozwanego składały się: opłata eksploatacyjna, wywóz nieczystości stałych, woda zimna z zaliczką na nieczystości, podgrzewanie wody, zaliczka na koszty CO, koszty rozliczania wody, legalizacja wodomierzy.
Podstawą podziału kosztów jest powierzchnia użytkowa lokalu. Finansowanie wszystkich obiektów na osiedlu odbywa się ze wspólnej kasy. Cały czas do lokalu pozwanego dostarczane jest ciepło. Energia cieplna do budynku głównego dostarczana jest siecią, która idzie też do budynku. Nie ma możliwości technicznej dostarczania ciepła do lokalu pozwanego z pominięciem sieci ciepłowniczych spółdzielni.
Faktury w zakresie (...), którego koszty dotyczą całej spółdzielni, są dzielone na poszczególne osiedla, stosownie do powierzchni użytkowej, stąd kwota przypadająca na 1m 2 jest taka sama w całej spółdzielni.
Nieruchomość, w której mieści się basen to budynek mieszkalny plus zaplecze z basenem. Ten budynek posadowiony jest na jednej działce i objęty jedną księgą wieczystą, w której nie ma innych budynków. Basen i budynek są integralną częścią. Pozwana jest obciążana za energię elektryczną w zakresie oświetlenia zewnętrznego i dojścia do basenu.
Pozwana była obciążana stawką za wywóz śmieci w kwocie 0,24m 2 chociaż nieruchomość była zamknięta i nie generowała odpadów.
Dnia 1 kwietnia 2008 r. weszły w życie dwie uchwały – nr (...)Rady Nadzorczej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 29 stycznia 2008 r. i (...) Zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 18 marca 2008 r. Zgodnie ze Statutem powódki do Kompetencji Rady Nadzorczej (...) należy m.in. zatwierdzanie struktury organizacyjnej Spółdzielni oraz budżetu (...), w tym Funduszu płac, a także uchwalanie wysokości opłat obciążających z tego tytułu wszystkie lokale (§ 89 pkt 24 Statutu). Zgodnie z § 94 ust. 2 pkt 5 Statutu powódki do kompetencji Zarządu (...) należy ustalanie jednostkowych stawek kosztów opłat za korzystanie z mienia Spółdzielni, za usługi i pozostałe świadczenia, nie zastrzeżone do kompetencji innych organów. Na tej podstawie Zarząd (...) podjął uchwałę (...), w której ustalił opłatę za usługę wykonywania zarządu i administracji przez(...)w odniesieniu do użytkowników lokali nie będących członkami Spółdzielni – 0,88 zł/m2/miesiąc.
Po pomniejszeniu stawki eksploatacyjnej za metr kwadratowy o opłatę z tytułu wywozu śmieci oraz o stawkę z tytułu działalności społeczno-kulturalnej, stawka wyniosłaby 7,68 zł/m ( 2). Stawkę tę należy zwiększyć o opłatę na (...)w wysokości 0,88 zł/m ( 2). Stawka zasadna dla nieruchomości pozwanego wynosiła zatem 8,56 zł/m ( 2).
W konsekwencji, koszt wskazany na każdej z faktur objętych sporem został zawyżony o kwotę 546,35 złotych. Niemniej, w rozliczeniu należało uwzględnić korektę z tytułu nadpłaty C.O. w kwocie „-1.327,90 złotych brutto”. Łącznie zatem pozwana została w spornym okresie obciążona nadmiernie kwotą 857,49 złotych brutto.
W dniu 21 marca 2016 roku powódka wezwał pozwaną do zapłaty należności z faktur objętych niniejszym procesem. W dniu 19 grudnia 2012 roku powódka zawezwała pozwaną do zawarcia próby ugodowej. W dniu 5 kwietnia 2013 roku w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi na rozprawie w sprawie XIII GCo 860/12 nie doszło do zawarcia ugody.
Ustalając stan faktyczny Sąd Rejonowy pominął opinię biegłej B. K. (1). Zdaniem Sądu Rejonowego opinia ta nie uwzględniała specyfiki podmiotu jakim jest Spółdzielnia Mieszkaniowa. Charakter rozliczeń spółdzielni ze swoimi członkami oraz podmiotami, które nie będąc członkami spółdzielni posiadają prawa spółdzielcze do lokali jest odmienny niż w przypadku innych podmiotów gospodarczych. Specyfika ta wynika po pierwsze z bezwynikowego charakteru działania spółdzielni, po drugie z pełnionych funkcji w obrocie gospodarczym, w tym funkcji społecznych. Zasadniczy błąd biegłej wynikał z zastosowania do rozliczeń pomiędzy stronami § 4 ust. 4 statutu spółdzielni (k.24odw.), choć spółdzielnia w odniesieniu do spornego lokalu zarządzała własnym mieniem i po między stronami nie doszło do zawarcia umowy o zarząd mieniem pozwanej. Przyjęcie przez biegłą wyjściowego założenia, że nieruchomość powinna być rozliczana w oparciu o umowę o zarząd stanowiło zasadniczy błąd o charakterze metodologicznym. Błąd ten położył się cieniem na dalsze ustalenia biegłej i w konsekwencji rzutował na wadliwe wyliczenia oraz wnioski opinii, prowadząc w konsekwencji do konieczności powołania innego biegłego i oparcia się na kolejnej opinii przy wyrokowaniu. Sąd Rejonowy zauważył, że lokal pozwanej stanowił spółdzielcze prawo a zatem powód z mocy § 4 ust. 3 statutu (k.24) miał prawny obowiązek sprawować zarząd nad nieruchomością na zasadach tożsamych, jakie obowiązywały w odniesieniu do innych lokali w ramach spółdzielni. Biegła B. K. (1) nie miała zatem podstaw dla pominięcia szeregu kosztów przypisanych do lokalu pozwanej tylko z uwagi na brak umowy o zarząd lokalem (opinia, k. 673, k. 674, k. 675).
Zdaniem Sądu Rejonowego biegła błędnie wyciągnęła szereg wniosków z faktu braku umowy o zarząd lokalem, ale także z faktu, że lokal ten nie był wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem. W konsekwencji biegła pominęła w swoich wyliczeniach część kosztów wymienionych w § 48 statutu spółdzielni do czego nie miała podstaw, wobec stosowania do lokalu pozwanej dyspozycji § 4 ust. 3 statutu. Wyłączone przez biegłą koszty wymienione w treści opinii na k. 678-680 pominięte zostały przez biegłą w sposób niezasadny. Stąd wnioski opinii, jako oparte o wadliwe założenia wstępne i niezasadnie eliminujące poszczególne pozycje kosztowe, doprowadziły do błędnych wyników i zaniżenia wysokości zobowiązania pozwanej. W przekonaniu Sądu pierwszej instancji błędnie także wyeliminowano koszt ciepła i energii elektrycznej na podstawie dwóch przesłanek: że basen jest nieczynny oraz że pozwana podpisała umowy na dostawę z gestorami ( (...) S.A. i (...) sp. z o.o.). Biegła pominęła bowiem obowiązek pozwanej w partycypowaniu w kosztach części wspólnych budynku, który również pozwaną obciążał w ramach posiadania lokalu w nieruchomości wielolokalowej.
Zdaniem Sądu Rejonowego biegła przyjęła – w zasadzie dowolnie – że basen „ jest w gruncie rzeczy wyodrębniony i trudno tu określić jakieś wspólności w tym konkretnym przypadku” (k.742). Biegła również dowolnie przyjęła, że klatki schodowe stanowiły część wspólną budynku, ale tylko dla części mieszkalnej, „ bowiem użytkownicy basenu z klatek schodowych nie korzystają” (k.742). W tym zakresie biegła nie tylko dokonała autorskiej wykładni pojęcia wyodrębnionej części budynku jak i części wspólnej, ale swoje potoczne rozumienie tych pojęć (pojęć o charakterze techniczno-prawnym) przeniosła na sferę wniosków, co do kosztów obciążających pozwanego. W ocenie Sądu Rejonowego również błędnie biegła utożsamiała konieczność ponoszenia wydatków na fundusz remontowy z byciem beneficjentem faktycznych prac remontowych. Zdaniem biegłej, co stanowi w istocie zaprzeczenie sposobu gromadzenia środków w ramach spółdzielni, pozwany powinien płacić tyle, ile jest wydawane na jego część nieruchomości (k.743). Powyższe uchybienia nie pozwalają na dokonanie korekty opinii biegłej, bowiem nakładałyby na Sąd konieczność samodzielnego, ponownego przeliczenia wszystkich kosztów, co prowadziłoby do zastąpienia fachowych obliczeń biegłego sądowego wyliczeniami Sądu, nie mającymi waloru wiedzy specjalnej.
Podsumowując, Sąd Rejonowy wskazał, że opinia biegłej, tak pisemna jak i jej obszerne ustne wyjaśnienia (k.738-743) nie była w żadnym stopniu przydatna dla rozstrzygnięcia sporu i została – ze względu na wskazane uchybienia – pominięta przy ustaleniach faktycznych w sprawie.
Odnośnie przesłuchania świadków: T. B., A. K., A. Ś. i U. D. Sąd na wniosek obu stron postępowania załączył protokoły z przesłuchania świadków ze sprawy XIII GC 2407/16. Świadkowie zeznawali na te same okoliczności w każdym z równolegle toczonych postępowań zaś przedmiot sporu i pełnomocnicy stron były tożsame. Zdaniem Sądu Rejonowego odstąpienie od zasady bezpośredniości było w takiej sytuacji dopuszczalne – za zgodą stron (k.788) – w celu usprawnienia postępowania, zmniejszenia jego kosztów (dojazd świadków do Sądu) oraz zmniejszenia uciążliwości społecznej związanej z rozpoznawaniem sprawy (poświęcenie przez świadków jednego dnia na ponowne złożenie tożsamych zeznań lub na potwierdzenie odczytanych zeznań).
Odnośnie zeznań A. K. Sąd Rejonowy oparł się na nich jedynie w części, ustalając w oparciu o nie okoliczności poboczne dla rozstrzygnięcia. Zdaniem Sądu Rejonowego świadek nie był wiarygodny twierdząc, że lokal dawnego basenu jest samowystarczalny jeżeli chodzi o zaopatrzenie w ciepło i energię elektryczną. Na podstawie zeznań świadków strony powodowej Sąd ustalił, że nieruchomość ma wykonane przyłącza które dostarczają prąd i ciepło do całego budynku, zaś podpisane z dostawcami (...) S.A. i (...) sp. z o.o. umowy były realizowane w oparciu o przyłącza spółdzielni. Opłacanie tych umów na podstawie podlicznika nie wyłączało zatem konieczności ponoszenia kosztów utrzymania przyłącza oraz kosztów części wspólnych nieruchomości.
Sąd Rejonowy oddalił wnioski strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego B. K. (1) (k.935, argumentując, że biegła zastosowała oczywiście błędną metodologię sporządzania opinii, nie uwzględniającą specyfiki działalności spółdzielni mieszkaniowej i charakteru prawnego lokalu pozwanej.
Sąd Rejonowy oddalił wniosek o wykonanie opinii przez innego biegłego z zakresu rachunkowości, ponieważ opinia biegłego B. T. była opinią pełną, rzetelną i prawidłowo skonstruowaną. Kolejna opinia wobec niezasadności zarzutów odnośnie opinii drugiego z biegłych znaczenie wydłużyłaby postępowanie, zwiększyła jego koszty a nie byłaby uzasadniona z prakseologicznego punktu widzenia.
Wobec oświadczenia biegłego o zupełności materiału źródłowego dla potrzeb wydawanej opinii Sąd Rejonowy oddalił również wniosek o załączenie dokumentacji wnioskowanej przez pełnomocnika strony pozwanej w piśmie z dnia 2 lipca 2018 roku. Jednocześnie uznał, że wniosek ten był dalece spóźniony w kontekście postępowania, które toczyło się od 2015 roku, nadto, strony toczyły szereg sporów równoległych i znały treść wzajemnej argumentacji.
Mając na uwadze powyższe Sąd Rejonowy uznał, że powództwo było zasadne w przeważającej części. W zakresie zaś, w jakim podlegało cofnięciu ze zrzeczeniem się roszczenia, Sąd Rejonowy umorzył postępowanie.
Sąd Rejonowy zauważył, że źródłem stosunku prawnego pomiędzy stronami procesu była ustawa. Pozwana stałą się stroną stosunku prawnego z powódką w dacie zakupu prawa do spółdzielczego lokalu użytkowego. Zgodnie z art. 4 ust. 1 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni. Ponadto art. 4 ust. 4 wskazuje, iż właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.
Sąd Rejonowy stwierdził też, że do oceny stosunku prawnego stron miał również zastosowanie Statut (...) Spółdzielni Mieszkaniowej obowiązujący od dnia 29 stycznia 2007 r. W ocenie Sądu Rejonowego kluczowe było rozważenie, czy zastosowanie powinien mieć §4 ust 3 statutu czy § 4 ust. 4 statutu Spółdzielni. Bezspornym była okoliczność, że stron nie łączyła umowa. Z tego choćby względu nie można było prowadzić analizy kosztów ponoszonych przez pozwaną z uwzględnieniem regulacji § 4 ust. 4 statutu. Przyjęcie takiego – wadliwego – klucza przypisania kosztów rodziło konsekwencję w postaci eliminacji szeregu pozycji za które zgodnie ze statutem § 48 pozwana odpowiadała. Powyższe było przyczyną odmowy oparcia się Sądu Rejonowego na opinii biegłej B. K. (1). § 4 ust. 4 statutu stanowi normatywne powtórzenie art. 1 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, Spółdzielnia może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości. Brak takiej umowy powodował jednak zastosowanie opisanego w § 4 ust. 3 statutu uprawnienia powoda do obciążania pozwanej kosztami działalności spółdzielni. Sąd pierwszej instancji zauważył, że wskazana regulacja, uzupełniająca podstawę ustawową stanowi przykład realizacji ustawowego obowiązku partycypacji w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania zarówno przez członków spółdzielni, jak i osoby nie posiadające takiego statusu, ale zamieszkujące osiedle lub posiadających lokale użytkowe na osiedlu. Ustalanie wysokości opłat w odniesieniu do metrażu powierzchni użytkowej lokali jest mechanizmem często stosowanym w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych. Podział taki jest podziałem obiektywnym i był znany pozwanej w dacie nabycia prawa do lokalu. Odniesienie wysokości kosztów do powierzchni użytkowej lokalu nie pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, gdy jest stosowane jednolicie wobec wszystkich mieszkańców osiedla.
W związku z powyższym Sąd Rejonowy zauważył potrzebę wyjaśnienia co w odniesieniu do specyficznego lokalu, służącego od momenty powstania jako basem a w okresie objętym sporem w zasadzie jako magazyn, oznacza pojęcie z art. 4 ust. 1 1 ustawy „na takich samych zasadach”. W ocenie Sądu Rejonowego nie można odejść od konstytucyjnej zasady równości przy wykładni pojęcia ustawowego. Pojęcie „na takich samych zasadach” oznacza, że wszyscy adresaci tej normy prawnej, charakteryzujący się daną cechą istotną w równym stopniu, mają być traktowani tak samo, a więc według jednakowej miary, bez zróżnicowania dyskryminującego lub faworyzującego. Takie kryterium klasyfikacji spełnia zasada jednolitego ustalania kosztów eksploatacji i utrzymania terenów wspólnych dla członków spółdzielni i innych mieszkańców osiedla odpowiednio do powierzchni jego lokalu lub domu.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje pojęć: „koszty eksploatacji” czy „kosztów utrzymania nieruchomości”, ani też ich szczegółowo nie rozróżnia, jednakże zdaniem Sądu Rejonowego oczywistym jest, że chodzi w nich o koszty związane bezpośrednio z nieruchomością i szeroko pojętym jej utrzymaniem, czy konserwacją. Sąd pierwszej instancji odwołał się do wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2015 roku, sygn. akt I ACa 206/15, który wyjaśnił, że „odwołując się do zasady samodzielności finansowej spółdzielni, uznać trzeba, że w skład ww. rodzajów kosztów wchodzą zarówno wszystkie koszty usług dostarczanych do nieruchomości (tj. dostawy wody, energii, gazu, odbiór ścieków, oczyszczania itp.), jak i koszty bieżącej konserwacji, napraw i remontów (wraz z kosztami prowadzenia stosownej dokumentacji i kosztami administracyjnymi, podatkami czy opłatami) oraz koszty utrzymania i konserwacji urządzeń technicznych położonych w obrębie nieruchomości, zieleni i urządzeń małej architektury, konserwacji i oczyszczania dróg, placów, chodników itp., a także podatek od nieruchomości i za wieczyste użytkowanie oraz koszty zarządzania nieruchomością”.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Rejonowy stwierdził, że na właścicielach lokali niebędących członkami Spółdzielni, spoczywa w świetle zacytowanych powyżej przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz przytoczonego Statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej, obowiązek uiszczania opłat, na które składają się koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokal, a także związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Sporne w niniejszej sprawie było zatem jakie koszty należało przyjąć dla dalszych obliczeń, przy bezspornym metrażu lokalu użytkowego. Sąd Rejonowy jako punkt wyjścia przyjął pozycje opłat eksploatacyjnych ujętych na fakturach i poddał je weryfikacji odnosząc do poszczególnych uchwał Spółdzielni i treści § 48 Statutu. Opłaty te zostały przez powoda nieznacznie jedynie zawyżone. Wysokość wskazanych opłat zaś została ustalona w oparciu o wariant II opinii biegłego B. T., ponieważ biegły dla Sądu przygotował trzy wersje rozliczenia, z których każda różniła się pozycjami kosztowymi, wybór właściwego klucza podziału pozostawiając Sądowi.
Sąd Rejonowy zauważył, że biegły w swoich wyliczeniach uznał, że stawka eksploatacyjna 8,22 zł m ( 2) jest zawyżona o stawkę z tytułu wywozu śmieci w kwocie 0,24 zł m ( 2) oraz o stawkę z tytułu działalności społeczno-kulturalnej w kwocie 0,30 zł m ( 2). Po uwzględnieniu powyższego stawka czynszowa winna wynosić 7,68 zł. Biegły zaproponował II wariant obliczeń uwzględniający stawkę 0,88 zł/m ( 2) dotyczącą opłaty na (...), łącznie z którym stawka czynszowa powinna wynosić 8,56 zł/m ( 2). Sąd Rejonowy uznał za zasadne przyjąć stawkę wskazaną przez biegłego w wariancie II oraz jego wyliczenia związane z należnymi opłatami. Sąd pierwszej instancji podzielił bowiem stanowisko powódki, że wspominana opłata 0,88 zł/m ( 2) została uchwalona przez odpowiedni organ strony powodowej w sposób prawem przewidziany, w odpowiednim trybie, zgodnie ze statutem i obciążały stronę pozwaną.
Odnosząc się do zarzutów wywiedzionych przez stronę pozwaną w odniesieniu do przedmiotowej opinii (k. 916-924 oraz k. 940-958), Sąd Rejonowy uznał je za niezasadne. Sąd pierwszej instancji ustalił najpierw czy biegły dysponował pełnym zakresem dokumentacji źródłowej związanej z kosztami ponoszonymi przez powodową spółdzielnię i uznał, że biegły miał w tym zakresie umocowanie do zwracania się do powoda o niezbędne materiały, które miałyby stanowić podstawę naliczenia poszczególnych pozycji kosztowych. Sąd Rejonowy zauważył, że biegły zwracał się do powoda o przedstawienie dokumentacji a także analizował dokumentację księgową spółdzielni. Wpływ i rejestrację dokumentów wskazywała notatka załączona do opinii głównej (k.815) zatytułowana „ścieżka obiegu dokumentów” podpisana przez głównego księgowego M. J.. Biegły przyjął również za podstawę swoich ustaleń notatkę A. Ś. z dnia 16 maja 2018 roku odnośnie braku nakładów na lokal pozwanej oraz odnośnie dostosowywania wydatków do obowiązującej stawki, która przez okres sporu nie uległa zmianie. Treść notatki pokrywała się przy tym z treścią zeznań świadka, zatem zarzut oparcia się na tych informacjach, a ściślej na notatce wygenerowanej na potrzeby niniejszego postępowania nie był w ocenie Sądu Rejonowego zasadny, gdyż notatka ta nie stanowiła nowych informacji nie popartych wcześniejszymi dokumentami źródłowymi, a jedynie podsumowywała dostępną wiedzę w odniesieniu do gromadzenia i dystrybucji środków przez powoda.
Sąd Rejonowy zauważył, że biegły w opinii głównej zwrócił uwagę na braki w materiale źródłowym odnośnie przede wszystkim (...). Strona powodowa uzupełniła te braki załączając do pisma z dnia 22 czerwca 2018 roku: Regulamin Zarządu (...) zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Nadzorczej (...) z dnia 28 maja 1996 roku oraz protokół posiedzenia zarządu, którego wyciąg załączono do pozwu (k.834-847). Na tej podstawie Sąd Rejonowy mógł zweryfikować zasadność obciążenia pozwanej stawką 0,88 zł/m ( 2) za(...). Koszty te były uzasadnione i obowiązywały w powodowej spółdzielni w okresie, w jakim doszło do nabycia prawa do lokalu użytkowego.
Sąd Rejonowy zauważył, że na etapie opinii ustnej uzupełniającej biegły B. T. oświadczył, że wnioskowana w uwagach do opinii pisemnej dokumentacja przez stronę pozwaną nie wniosłaby nic do opinii, zaś biegły miał dostęp do pełnej dokumentacji w powodowej spółdzielni. Otrzymał wszystkie dokumenty, o które się zwracał i w konsekwencji „miał zupełny materiał do wydania opinii” (k. 934odw.).
Sąd Rejonowy odniósł się do zarzutu pozwanego, że biegły nie ustalił, czy opłaty naliczane przez powódkę znajdują odzwierciedlenie w rzeczywistych kosztach ponoszonych przez powódkę i czy uwzględniają rzeczywiste plany powódki wynikające z powziętych uchwał. W ocenie Sądu Rejonowego właśnie takie ustalenia biegły poczynił, wskazując przy tym, że planowanie wydatków zwłaszcza o charakterze remontowym zaburza fakt, że od nabycia lokalu pozwana nie ponosiła na rzecz spółdzielni żadnych opłat wynikających z art. 4 prawa spółdzielczego. Sytuacja ta całkowicie zaburza czytelny mechanizm gromadzenia środków i planowania wydatków, powodując, że powódka nie mogła zmieniać swoich planów dotyczących remontów nie mając żadnych wpływów ze znacznej części nieruchomości. W zasadzie w dużej mierze uporczywą postawą pozwana paraliżowała prace na nieruchomości, w której posiada lokal użytkowy. Zarzut zatem, że na nieruchomości przy ul. (...) nie prowadzono prac remontowych od 2009 roku ma charakter obosieczny. W ocenie Sądu Rejonowego przyczyną takiego stanu rzeczy była postawa samej pozwanej.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Rejonowy opinię biegłego B. T. przyjął za podstawę ustalenia zakresu zobowiązania pozwanej.
W rozbiciu na poszczególne okresy pozwany powinien zatem zapłacić kwoty:
a) za fakturę o numerze (...) - kwotę 15.906,64 zł,
b) za fakturę o numerze (...) - kwotę 16.141,84 zł,
c) za fakturę o numerze (...) objętą następnie fakturą korygującą za rozliczenie ciepła, kwotę 10.531,65 zł,
d) za fakturę o numerze (...) kwotę 15.852,63 zł;
Łącznie wysokość zobowiązania pozwanej wyniosła zatem 58.432,77 zł zasądzona w punkcie 1 wyroku. O odsetkach ustawowych i odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd Rejonowy orzekł zgodnie z treścią art. 481 § 1 i 2 k.c., zasądzając je, zgodnie z żądaniem powoda, po upływie terminów płatności faktur objętych pozwem w niniejszej sprawie.
W apelacji od przedstawionego wyżej wyroku pozwana zarzuciła:
1. nierozpoznanie istoty sprawy - poprzez pominięcie i nie odniesienie się w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku do merytorycznych zarzutów podnoszonych przez pozwaną co do wysokości opłat naliczanych przez powódkę, które wskazywały na to, że opłaty, którymi obciążana jest pozwana kształtowane są w sposób całkowicie dowolny, a więc sprzeczny z art. 4 ust. 1(1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a nadto w sposób sprzeczny z treścią statutu powodowej spółdzielni oraz uchwalonych przez powódkę regulaminów, skoro: poziom naliczanych za lokal pozwanej opłat, co najmniej od 2007 roku jest blisko trzykrotnie wyższy od rzecz, rzeczywistych kosztów przypisywanych przez powódkę do tego lokalu, na co pozwana szeroko wskazywała m.in. w piśmie z dnia 15 października 2018 roku odnosząc się do konkretnych zestawień księgowych przedstawionych przez stronę powodową, do czego Sąd I instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku w żaden sposób się nie odniósł, podsumowując stanowisko pozwanej jedynie ogólnym, lakonicznym stwierdzeniem przedstawionym na stronie 16 uzasadnienia wyroku, które jednak nie zawiera jakiejkolwiek merytorycznej analizy faktów wynikających z materiału zebranego w sprawie;
2. naruszenie art. 6 k.c. w zw. z art. 4 ust. 1(1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że powódka udowodniła okoliczności, z których wywodzi skutki prawne, w sytuacji, gdy:
a) w toku postępowania nie przedstawiła dowodów, pozwalających na weryfikację sposobu kalkulacji oraz wysokości opłat, którymi obciążyła pozwaną w okresie objętym sporem, w tym przede wszystkim w odniesieniu do opłat na fundusz remontowy - albowiem nie przedstawiła uchwał Rady Osiedla (...) określających stosownie do § 103 ust. 1 pkt 1 Statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej kosztów remontów planowanych do wykonania w latach 2008-2012, w tym w szczególności w roku 2011 oraz 2012, których dotyczy spór w niniejszej sprawie, a które to koszty determinują wysokość stawki eksploatacyjnej ustalonej dla poszczególnych lokali;
b) powódka nie wykazała, że naliczane przez nią opłaty za lokal pozwanej, są adekwatne do rzeczywistego poziomu ponoszonych przez powódkę kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, o których mowa w przepisie art. 4 ust. 1(1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tym bardziej, że § 48 ust. 10 statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej, jak również § 37 Regulaminu Kosztów (...) Zasobami Mieszkaniowymi i ustalania opłat w (...) Spółdzielni Mieszkaniowe wskazują, że opłaty za lokale winny być przez powódkę ustalane corocznie, tymczasem z ustaleń Sądu przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia wynika, że stawka dla lokalu pozwanej została określoną uchwałą i Rady Osiedla (...) z listopada 2006 roku i to do ustalonej wówczas stawki, powódka w kolejnych latach rzekomo dostosowuje swoje wydatki, którego to założenia, materiał dowodowy zebrany w sprawie jednak w żaden sposób nie potwierdza, albowiem zestawienia kosztów za okres od 2007 do 2012 roku dowodzą, że koszty przypisane przez powódkę do lokalu pozwanej, były we wskazanym okresie blisko trzykrotnie niższe, od wysokości naliczanych za przedmiotowy lokal opłat, co dowodzi ich nieadekwatności do rzeczywistych wydatków, a tym samym rażącego zawyżenia:
3. naruszenie art. 4 ust. 1(1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z § 48 statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej - poprzez ich niewłaściwą wykładnię i w konsekwencji błędne uznanie, że:
a) wysokość opłat obciążających pozwaną została ustalona w sposób prawidłowy - podczas gdy przedstawiony przez powoda sposób ich naliczenia jest całkowicie sprzeczny z treścią statutu powódki oraz uchwalanych przez powódki regulaminów;
b) opłaty objęte żądaniem pozwu wpisują się w zakres kosztów wymienionych w treści powołanego przepisu - w sytuacji, gdy powódka obciąża pozwaną wszelkimi kosztami prowadzonej działalności, wskazywanymi jako część opłaty eksploatacyjnej, co do których w sprawie me zostało udowodnione, że stanowią one koszty, o których mową w art. 4 ust. 1(1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stosownie do którego, podmiot posiadający spółdzielcze prawo do lokalu, nie będący członkiem spółdzielni, może ponosić jedynie koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości, w części przypadającej na jego lokal, oraz koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, co zdaniem pozwanej oznacza, że koszty obciążające wskazany podmiot nie mora obejmować ogólnych kosztów działalności spółdzielni, nie związanych z nieruchomościami:
c) według stanowiska wyrażonego przez Sąd I instancji na stronie 13-14 uzasadnienia wyroku, konstytucyjna zasada równości wymaga, aby wszyscy adresaci normy prawnej byli traktowani jednakowo, a więc według jednakowej miary, bez zróżnicowanego dyskryminującego traktowania, gdy jednocześnie z ustaleń Sadu przedstawionych na stronie 7 uzasadnienia wyroku wprost wynika, że stawka remontowa dla lokalu pozwanej jest wyższa, niż dla pozostałych lokali mieszczących się w tej samej nieruchomości, do czego Sad również w żaden sposób się nie odniósł, a co w oczywisty sposób stanowi naruszenie konstytucyjnej zasady równości, a zarazem naruszenie powołanego wyżej przepisu;
4. naruszenie art. 4 ust. 1(1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z § 89 pkt 24 oraz § 94 ust. 2 pkt 5 statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej - poprzez ich błędną wykładnię prowadzącą do uznania, że opłata na (...)w kwocie 0,88 za 1 m2 została ustalona przez powódkę w sposób prawidłowy:
a) podczas gdy opłata ta została ustalona przez zarząd spółdzielni, natomiast zgodnie z § 89 pkt 24 statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej, wyłączna kompetencja do ustalenia budżetu(...)oraz stawki z tego tytułu obciążającej wszystkie typy lokalu, została zastrzeżona dla Rady Nadzorczej spółdzielni, co powoduje, że zarząd powódki nie miał prawa do ustalenia stawki z tego tytułu w trybie § 94 ust. 2 pkt 5 statutu powódki - skoro przepis ten może znaleźć zastosowanie jedynie do spraw nie zastrzeżonych do kompetencji innych organów, a taka sytuacja w rzeczonym przypadku nie zachodzi;
b) gdy tymczasem w opłacie tej, skalkulowane są koszty działalności społeczno- kulturowej, którymi pozwana nie będąca członkiem spółdzielni nie może być obciążana, czego Sąd I instancji w ogóle nie wziął pod uwagę.
5. naruszenie art. art. 6 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 1(1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - poprzez ich niewłaściwą wykładnię sprowadzającą się do przyjęcia, że bezwynikowa zasada działalności spółdzielni mieszkaniowej uzasadnia prawo spółdzielni do całkowicie dowolnego kształtowania wysokości kosztów, którymi obciąża członków spółdzielni oraz podmioty posiadające spółdzielcze prawo do lokali nie będące członkami spółdzielni - dopuszczając do sytuacji, w której nadwyżka przychodów wynikających z naliczonych w/w podmiotom opłat nad rzeczywisty mi kosztami, które z tych opłat mają być finansowane, może sięgać przeszło 100.000.00 zł rocznie, w sytuacji, gdy opłaty eksploatacyjne za lokale oraz nieruchomości w świetle powołanych przepisów powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania.
6. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. - poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę dowodów, polegającą na:
a) dowolnym przyznaniu mocy dowodowej opinii biegłego sądowego B. T. — w sytuacji, gdy;
opinia ta jest rażąco nierzetelna, albowiem wnioski opinii nie dość, że zostały oparte przez biegłego na gołosłownych i zupełnie nieweryfikowalnych twierdzeniach przedstawicieli strony powodowej, a nie rzeczowej analizie przedstawionej przez powódkę dokumentacji, np. w zakresie rzekomego dostosowywania przez powódkę wydatków w latach 2007- 2012 do ustalonej w 2006 roku dla lokalu pozwanej stawki, to w dodatku w żadnej sposób nie korespondują z przedłożonymi do akt sprawy przez powódkę dokumentami księgowymi tj. zestawieniami kosztów oraz sprawozdaniami z wykonania remontów w latach 2007-2012. do czego również Sąd I instancji w treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku w nawet najmniejszy sposób sic nie odniósł:
opinia biegłego jest wzajemnie sprzeczna, skoro biegły z jednej strony wskazuje, że opłata dla lokalu pozwanej ustalana jest co roku, by następnie stwierdzić, że została ustalona w roku 2006 i od tego czasu nie była zmieniona, a ponadto z uwagi na fakt, iż biegły w toku ustnych wyjaśnień wprost przyznał, że nie badał wyników spółdzielni zwłaszcza w odniesieniu do lokalu pozwanej, gdy tymczasem w opinii pisemnej wskazuje, że wyniki finansowe są właśnie jednym z podstawowych danych, branych pod uwagę przy ustaleniu opłat dla poszczególnych lokali;
biegły w czasie ustnych wyjaśnień wprost przyznał, że w ogóle nie analizował sposobu ustalenia oraz wysokości stawek na fundusz remontowy, w tym w szczególności w zakresie funduszu remontowego cześć B, gdy tymczasem stawka na fundusz remontowy stanowi 60 % opłaty naliczanej pozwanej - a jednocześnie znajdujące się w aktach sprawy zestawienia wydatków remontowych za lata 2006-2012, jednoznacznie wskazują, że stawka remontowa dla lokalu pozwanej już w roku 2007 była wielokrotnie wyższa, od rzeczywistych kosztów przypisanych przez powódkę do lokalu pozwanej z tego tytułu;
przyjęta za podstawę tej opinii ocena dokumentacji powódki, została zweryfikowana przez biegłego w sposób wybitnie wybiórczy i pobieżny, a w szczególności, gdy biegły sądowy całkowicie pominął chociażby konsekwencje wynikające z treści statutu powodowej spółdzielni oraz uchwalonych przez nią regulaminów, co doprowadziło do uznania przez biegłego za prawidłową opłatę eksploatacyjną w wysokości 8,56 zł za 1 m2 za okres 2011 i 2012 roku - w sytuacji. gdy przedmiotem „rzekomej” weryfikacji przez biegłego, była co najwyżej opłata ustalona na rok 2007 — wynikająca z uchwały rady Osiedla (...) z 22 listopada 2006 roku - a nie analiza opłat dla okresu objętego sporem w niniejszej sprawie, skoro biegły w żaden sposób nie zweryfikował ani planu kosztów na rok 2011 i 2012, ani też uchwał Rady Osiedla (...), które określają wartość planowanych w remontów w osiedlu graniczna mających wpływających na wysokość pobieranych opłat, co zdaniem pozwanej w pełni uzasadnia wiosek, że biegły w rzeczywistości nie dokonał merytorycznej weryfikacji twierdzeń i dokumentów przedstawionych przez powódkę, z góry przyjmując, że są one prawdziwe i prawidłowe;
b) dowolną ocenę osobowego materiału dowodowego, poprzez odmówienie przyznania wiarygodności zeznaniom świadka A. K., w sytuacji, gdy zeznania świadka wskazujące na to, że pozwana zawarła indywidualną umowę na dostawę ciepła do przedmiotowego lokalu, korespondują z treścią dokumentu w postaci umowy załączonej przez pozwaną do akt sprawy, a jednocześnie wszelkie przeciwne twierdzenia powódki poza gołosłownymi twierdzeniami jej przedstawicieli, nie zostały w żaden sposób udowodnione.
7. naruszenie art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. i art. 286 k.p.c. w zw. z art. 380 k.p.c. - poprzez oddalenie postanowieniem z dnia 8 października 2018 roku wniosku pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego z zakresu księgowości i rachunkowości - na okoliczność - ustalenia prawidłowej wysokości opłat za lokal przy ul. (...) w K., która winna ponosić strona pozwana - w sytuacji, gdy wniosek ten był całkowicie usprawiedliwiony skoro opinia bieglej B. K. (2) została przez Sąd uznana za wadliwą, a jednocześnie z uwagi na skalę uchybień popełnionych przez biegłego B. T. sporządzona niego opinia okazuje się zupełnie nieprzydatna dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
8. naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. - poprzez:
a) pominięcie w treści uzasadnienia wyroku stanowiska pozwanej, obejmującego merytoryczne zarzuty wobec treści i metodologii opinii biegłego, w odniesieniu do przedstawionej przez powoda dokumentacji księgowej, w tym w szczególności argumentacji pozwanej przedstawionej w piśmie pozwanej z dnia 15 października 2018 roku,
b) sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego wyroku w sposób nie pozwalający na jego kontrolę instancyjną, w tym w szczególności uniemożliwiający kontrolę tego, jaki wpływ na ocenę zasadności roszczenia powoda dochodzonego pozwem w niniejszej sprawie, miały wyartykułowane przez pozwaną w toku sprawy zarzuty co do wysokości tego roszczenia, poparte gruntowną analizą przedstawionej przez powódkę dokumentacji księgowej, do których w ostateczności Sąd I instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku w ogóle się nie odniósł.
Na podstawie przedstawionych wyżej zarzutów pozwana wniosła o:
9. uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, wraz z pozostawieniem temu sądowi rozstrzygnięcia w zakresie kosztów postępowania za postępowanie przed Sądem I i II instancji, ewentualnie o:
10. dopuszczenie na zasadzie przepisu art. 368 § 1 pkt 4 k.p.c. już na etapie postępowania apelacyjnego - dowodu z opinii innego biegłego sądowego z zakresu księgowości i rachunkowości - który na podstawie dokumentów znajdujących się w aktach sprawy oraz ewentualnie siedzibie powoda ustali wysokość opłat, jakie w okresie objętym żądaniem pozwu zobowiązany był uiszczać pozwany, z uwzględnieniem stanowisk stron niniejszego sporu, oraz aktów regulujących działalność powodowej spółdzielni a następnie o:
11. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu za obie instancje wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm prawem przewidzianych.
W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego.
Na etapie odwoławczym pozwana złożyła dokumenty w postaci protokołów z posiedzeń Rady Osiedla (...): z dnia 18 czerwca 2008 r. (nr (...)), z dnia 16 grudnia 2009 r. (nr (...)), z dnia 17 listopada 2010 r. (nr (...)), z dnia 20 kwietnia 2011 r. (nr (...)), z dnia 26 września 2011 r (nr (...)), z dnia 28 maj 2011 r. (nr (...)), z dnia 28 listopada 2011 r. (nr(...)), z dnia 28 maja 2012 r. (nr (...)) oraz z dnia 29 października 2012 r. (nr (...)).
(protokoły z posiedzeń Rady Osiedla k. 1088 – 1108).
Uznając poprawność argumentacji pozwanej, że nie mogła ona powołać się na wymienione wyżej dowody przed zakończeniem postępowania przed Sądem pierwszej instancji, gdyż otrzymała je od powódki w innej sprawie (prowadzonej przed Sądem Rejonowym w Katowicach pod numerem VII GC 1162/19) w dniu 24 września 2019 r. Sąd Okręgowy przyjął w poczet materiału dowodowego wymienione wyżej dokumenty (protokół k. 1137 odw.) i w oparciu o nowy materiał dowodowy ustalił, że:
1. zagrożony budżet powódki w związku z bardzo dużym wzrostem wykonania parkingu przy ulicy (...) był podstawą podjęcia uchwały o podniesieniu stawek na fundusz remontowy B w roku 2008 z kwoty 1 zł/m 2 do kwoty 1,20 zł/m 2 (uchwała nr 3/2008 k 1114);
2. spodziewany ujemny wynik finansowy powódki, wzrost kosztów materiałów i usług remontowych był podstawą podjęcia uchwały o zwiększeniu stawki na fundusz remontowy B, od 1 lutego 2011 r., z poziomu 1,20 zł/m 2 do poziomu 1,30 zł/m 2 (uchwała nr 5/2010 k. 1115 odw i 1116);
3. w spornym okresie przełomu roku 2011 i 2012 obowiązująca w powodowej spółdzielni wysokość odpisu na fundusz remontowy B wynosiła 1,42 zł za metr kwadratowy powierzchni. Podwyższenie stawki nastąpiło w związku nadwyżką kosztów utrzymania nieruchomości przy ulicy (...) (407.808 zł), a wpływów na fundusz remontowy z tej nieruchomości (147.800). (uchwała nr 3/2011, obowiązująca od 1 sierpnia 2011 r. k. 1117 odw, i uchwała nr 6/2011 obowiązująca od 1 stycznia 2012 r.);
4. Rada Nadzorcza powódki w roku 2012 sygnalizowała istnienie ujemnego salda na funduszu remontowym A i wnioskowała o przesunięcie części wpływów z osiedli z funduszu remontowego A do części B, przeznaczając tę kwotę na spłatę zadłużeń wynikających z wykonania w ramach strategii ekonomicznej prac modernizacyjno-remontowych. Osiedle (...) zostało obciążone zadłużeniem w kwocie 25.258,92 zł i z tego tytułu Rada Osiedla podjęła uchwałę o przesunięciu między funduszem A i B kwoty 0,18 zł/m 2, co wiązało się z podniesieniem stawki na fundusz B z kwoty 1,42 zł/m 2 do 1,60 zł/m 2 począwszy od dnia 1 października 2012 r. (uchwała nr 4/12 k. 1124 odw.)
5. na rok 2010 Rada Osiedla uchwaliła plan remontów, ustalając planowane wpływy i wydatki na kwotę 447.960 zł (uchwała nr 8/2009 k. 1126 odw.);
6. na rok 2012 Rada Osiedla uchwaliła plan remontów, ustalając planowane wpływy i wydatki na kwotę 436.480 zł, uchwaliła też plan kosztów i przychodów dotyczących eksploatacji określając przychody na poziomie 2.537.800,00 zł, a koszty na poziomie 2.545.680,00 zł (uchwała nr 10 i 11/2011 k. 1128 odw.);
7. w związku z korektą stawki na fundusz remontowy Rada Osiedla dokonała korektę planu remontów na rok 2012 ustalając, że wpływy z odpisów wyniosą 426.999,00 zł, a koszty 422.999,00 zł. Jednocześnie Rada Osiedla dokonała korekty założeń gospodarczo-ekonomicznych na eksploatacji za rok 2012, ustalając wpływy na 2.543.520,00 zł, a koszty na 2.473.570,00 (uchwała nr 5/2012 k. 1124 odw., uchwała nr 6/2012 k. 1125).
8. podczas posiedzenia Rady Osiedla (...) w dniu 29 października 2012. przewodnicząca E. C. poinformowała, że w roku 2013, w planie remontów części B należy uwzględnić odpis na fundusz remontowy A w wysokości 0,20 zł/m 2 na miesiąc, co daje kwotę 51.600 zł. Jest to pokrycie zadłużenia, jakie posiada Osiedle w związku z kredytami zaciągniętymi na docieplenia budynków. Osiedle (...) z tego tytułu jest zadłużone na 3.600.000 zł, a kwota 51.600 zł zostanie zdjęta z z wpływów na fundusz remontowy B. (protokół k. 1132)
9. Podczas tego samego posiedzenia A. Ś. poinformował od dodatnim wyniku na kosztach eksploatacji w zakresie energii elektrycznej i w związku z tym zaproponował, aby zmniejszyć o 5 groszy za metr kwadratowy odpis na ten cel i w tym samym zakresie zwiększyć odpis na fundusz remontowy B, ze względu na niedobory w sferze kosztów eksploatacyjnych (protokół k. 1132).
Sąd Okręgowy zaakceptował i przyjął za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej instancji, za wyjątkiem tych, poczynionych w oparciu o opinię biegłego B. T., które nie dały się pogodzić z treścią przedstawionych poniżej rozważań lub pozostawały w opozycji do ustaleń poczynionych przez Sąd Okręgowy na podstawie dokumentów złożonych przez pozwaną na etapie postępowania apelacyjnego.
Wbrew stanowisku skarżącej Sąd Rejonowy rozpoznał istotę sprawy, gdyż orzekł w sposób precyzyjny o roszczeniu stanowiącym przedmiot postępowania, to jest o wysokości zobowiązania ciążącego na pozwanej spółce za okres od 1 listopada 2011 r. do 28 lutego 2012 r.
Zagadnienie, postawione przez pozwaną, o rzekomej dowolności kształtowania przez powódkę opłat, którymi jest ona obciążana z tytułu zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego zostało ocenione przez Sąd pierwszej instancji, który odrzucił ten zarzut, odwołując się do opinii biegłego B. T.. Czy stanowisko Sądu pierwszej instancji było uprawnione, czy też należało je uznać za wadliwe nie mieści się w pojęciu „nierozpoznania istoty sprawy”. Sprawa została bowiem rozpoznania, a jedynie prawidłowość rozpoznania podlega ocenie przez pryzmat innych zarzutów.
Chybiony okazał się również zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c.. Jak wynika z przedstawionych powyżej, bogatych fragmentów uzasadnienia sporządzonego przez Sąd pierwszej instancji wielokrotnie odpowiadał on na stawiane przez pozwaną zarzuty. Wypowiedział się też w przedmiocie dokumentacji źródłowej będącej podstawą wydania opinii przez biegłego B. T. wskazując, że biegły miał możliwość analiz dokumentów znajdujących się w zasobach powódki, a nie załączonych do akt. Takiej metody badawczej nie zakwestionowała również sama pozwana, domagając się, aby kolejny biegły wyznaczony w toku postępowania apelacyjnego wydał nową opinię na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy oraz w siedzibie powódki.
Wnioski postawione przez Sąd pierwszej instancji oparte zostały na podstawie określonych dowodów, co może być łatwo zweryfikowane na etapie odwoławczym. Fakt, że Sąd pierwszej instancji odrzucił zarzuty pozwanej co do wysokości zobowiązania nie oznacza, że uzasadnienie wyroku zostało sporządzone w sposób uniemożliwiający jego kontrolę instancyjną. Sąd Okręgowy mógł samodzielnie ocenić dokonaną przez pozwaną spółkę analizy złożonej przez powódkę dokumentacji księgowej, a zatem był w stanie zweryfikować zarówno poprawność rozumowania skarżącej, jak i poprawność rozumowania Sądu pierwszej instancji. Było to szczególnie ułatwione po złożeniu nowych dokumentów w postępowaniu apelacyjnym.
Załączanie nowych dokumentów spowodowało, że zbędne stało się dopuszczenie na etapie postępowania odwoławczego dowodu z opinii kolejnego biegłego z zakresu księgowości i rachunkowości. Spór między stronami nie dotyczył przecież kwestii prawidłowości zapisów księgowych w księgach rachunkowych powódki, czy też analizy jej sprawozdania finansowego, ale prawidłowości zastosowanych względem pozwanej stawek opłat eksploatacyjnych w kontekście obowiązujących przepisów prawa powszechnego i uchwał. Znając wiążącą wysokość stawek, jakie pozwana powinna płacić za metr kwadratowy powierzchni użytkowej swojego lokalu oraz jego powierzchnię, a także treść uchwał sankcjonujących obciążenie konkretnymi opłatami z tytułu korzystania z nieruchomości wspólnej każdy mógł poczynić stosowną operację matematyczną, tym bardziej, że zasadniczy trzon opinii sporządzonej przez biegłego B. T., dotyczący oceny podstawy do pobierania przez Spółdzielnię określonych opłat (za wyjątkiem opłaty za dostawę ciepła i opłaty na (...)) nie został w apelacji zakwestionowany. Z tej przyczyny Sąd Okręgowy uznał, że wniosek dowodowy pozwanej zawarty w apelacji podlega oddalaniu, jako zbędny. W związku z powyższym całkowicie chybiony okazał się również zarzut oznaczony w apelacji punktem 7, a dotyczący naruszenia art. 217 § 3 k.p.c., w zw. z art. 227 k.p.c., w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. i art. 286 k.p.c..
Sąd Okręgowy nie podzielił także zarzutu oznaczonego punktem 6 b). Sąd pierwszej instancji nie odmówił przecież wiarygodności zeznaniom świadka A. K. co do zawarcia przez pozwaną indywidualnej umowy na dostawę ciepła do lokalu, ale uznał, że kwestia ta nie ma znaczenia w przedmiotowej sprawie. Ocenę taką należało uznać za prawidłową skoro pozwana nie została obciążona kosztami ogrzewania lokalu, ale przypadającymi proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni kosztami utrzymania wspólnego przyłącza. Na potrzeby niniejszego postępowania pozwana powinna też zauważyć, że z tytułu kosztów ciepła została obciążona łącznymi opłatami w kwocie 4.726,92 zł (suma pozycji 5 brutto z każdej faktury) zaś tytułem faktury korygującej do rozliczenia za styczeń 2012 ujęto zwrot nadpłaty w kwocie 5.921,34 zł brutto. W istocie więc w spornych czterech miesiącach pozwana uzyskała więcej niż straciła, co oznacza, że ochrony przed opłatą za centralne ogrzewanie powinna poszukiwać w innych procesach wytoczonych jej przez powódkę.
Sąd Rejonowy nie podzielił również zarzutu wadliwej oceny dowodu w postaci opinii biegłego B. T.. Sąd Rejonowy ocenił ten dowód w sposób wszechstronny, nie dysponując uchwałami określającymi wysokość stawek odpisu na fundusz remontowy stosowany dla innych lokali, a także nie dysponując planami remontów oraz założeniami gospodarczo-ekonomicznymi.
Złożenie nowych dowodów pozwoliło w sposób bardziej szczegółowy spojrzeć wysokość zobowiązań pozwanej. Podkreślić jednak należy, że pozwana wadliwie interpretuje dokumenty księgowe powódki złożone do akt sprawy przy opinii biegłego T. na okoliczność kosztów obciążających lokal pozwanej spółki (k. 817 – 826). W dokumentach tych, w kolumnie dotyczącej lokali spółdzielczych użytkowych, wskazana została kwota 52.994,28 zł za rok 2011 (k. 824) oraz 46.643,64 za rok 2012 (k. 826). Wartości te odpowiadają sumie realnych wydatków związanych z lokalem powódki w zakresie tej części opłaty eksploatacyjnej, przypadającej na pozwaną, która nie dotyczyła składek na fundusze remontowe A i B. Wartości te nie dotyczą również opłat ujętych w fakturach pozwanego, związanych z dostawą ciepła. Oznacza, to że oprócz odpisów na fundusz remontowy, średnio miesięcznie na pozwaną przypadła kwota ok. 4.400 zł w roku 2011 i 3.880 zł w roku 2012. Są to wartości zbliżone do tych uzyskanych przez biegłą B. K. (1) (k. 689). Mimo, że są to wartości znacznie niższe niż żądane przez powódkę także one nie są płacone przez pozwaną. Pozwana przyjęła bowiem specyficzną metodę współpracy z powódką, polegającą na zaniechaniu jakichkolwiek płatności, chociaż w części wydatków realnie poniesionych na utrzymanie nieruchomości, w której znajduje się lokal, zobowiązania swojego nie powinna kwestionować. Zauważyć trzeba, że według biegłej K. dług pozwanej za sporne miesiące wynosi 13.390,02 zł i kwota ta powinna dawno być zapłacona przez pozwaną, jako bezsporna.
W dalszych rozważaniach należy uwzględnić zapis § 48 ust. 7 i § 48 ust. 10 statutu Spółdzielni. Zgodnie § 48 ust. 7 statutu koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi obejmują w szczególności: wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem instalacji i urządzeń technicznych (dźwigi, instalacje gazowe, elektryczne, co, ccw, wod-kan, p.-poż, urządzenia wentylacyjne, urządzenia i odbioru sygnału RTV, domofony) koszt dostawy energii cieplnej na potrzeby ogrzewania lokali i podgrzewania wody, dostawy wody i odprowadzania ścieków, utrzymania porządku i wywozu nieczystości, utrzymania porządku i wywozu nieczystości, podatki i opłaty lokalne, opłaty za użytkowanie wieczyste, opłaty za ubezpieczenie majątkowe i OC, koszty obsługi finansowej, koszty zarządu i administrowania nieruchomością oraz odpisy na fundusz remontowy Spółdzielni. Zgodnie z § 48 ust. 10 statutu wysokość opłat jest ustalana na podstawie planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni (gzm) na dany rok, ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów eksploatacji i utrzymania poszczególnych nieruchomości oraz planu remontów przyjętych przez właściwe organy Spółdzielni.
W dalszych rozważaniach należy też uwzględnić Regulamin rozliczania kosztów gospodarki mieszkaniowej i ustalania opłat (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (k. 75 – 80), w którym wyjaśniono szereg pojęć, w tym pojęcia „nieruchomość wspólna”, „mienie Spółdzielni”. W zakresie pojęcia „koszty gzm” regulamin wyjaśnia, że składają się nań również odpisy na fundusz remontowy A, przeznaczony na działania energooszczędne i legalizację i wyminę wodomierzy – odpisy ustalane przez Walne Zgromadzenie Spółdzielni oraz odpisy na fundusz remontowy B, przeznaczony na inne remonty w tym remonty dźwigów – odpisy ustalane przez Rady Osiedli.
Z powyższego wywieść należy dwa podstawowe wnioski:
Po pierwsze, fundusze remontowe A i B składają się z odpisów płaconych zaliczkowo. Tworzenie funduszu zawsze polega na tym, że gromadzone są środki pieniężne na potrzeby przyszłych wydatków. Oznacza to, że wydatki z tych funduszy na realizację celów statutowych uzależnione są od wpływów uzyskanych od spółdzielców i od innych podmiotów, w których władaniu znajdują się lokale spółdzielcze. Brak tych wpływów może więc uniemożliwić realizację planu remontów, przyjętego przez Rady Osiedli, lub doprowadzić do konieczności przesunięcia środków pieniężnych. Taki stan polegający na znacznym niedoborze wpływów ujawnił się na przykład w roku 2011 r., co zostało opisane w punkcie 3 protokołu nr 4/2/2011 Rady Osiedla (...) z dnia 20 kwietnia 2011 r. (k. 1117 odw).
Po drugie, skoro organem uprawnionym do tworzenia planów są Rady Osiedli to oczywistym jest, że plany te obejmują całe osiedle, a nie poszczególne nieruchomości, wchodzące w jego skład. Spółdzielnia nie musiała więc przedstawiać planów remontów dla nieruchomości, w której położony jest lokal pozwanej, aby móc domagać się od niej zaliczek na fundusze remontowe. Zgodnie z treścią § 49 ust. 3 Statutu spółdzielni w związku z art. 49 ust. 8 właściciele lokali nie będący członami obowiązani są do uiszczania opłat bez wezwania, z góry na 20 dnia każdego miesiąca. Dotyczy to także tej części opłat, które przeznaczane są na fundusze remontowe.
W oparciu o dokumenty załączone przez pozwaną w postępowaniu apelacyjnym wskazać należy, że planty remontów były przez Spółdzielnię sporządzane. Przykładowo na rok 2012, po korekcie (...) Osiedla (...) zaplanowała że wpływy z odpisów wyniosą 426.999,00 zł, a koszty remontów wyniosą 422.999,00 zł. Należy uznać, że w roku poprzedzającym wartości te były podobne. Jeśli wziąć pod uwagę tę wartość i pomnożyć ją przez 5%, gdyż tyle powierzchni użytkowej według pozwanej zajmuje ona w całym osiedlu to uzyskamy kwotę 21.349,95 zł rocznie, czyli około 1.780 zł miesięcznie. Wskazać jednak trzeba, że zgodnie z informacją pozyskaną z dokumentów załączonych przez samą pozwaną procentowy udział pozwanej w powierzchni użytkowej osiedla mógł być większy. Wynika to z informacji podanej podczas posiedzenia Rady Osiedla (...) w dniu 29 października 2012 r. przez przewodniczącą E. C.. Poinformowała ona, że w roku 2013, w planie remontów części B należy uwzględnić odpis na fundusz remontowy A w wysokości 0,20 zł/m 2 na miesiąc co daje kwotę 51.600 zł. Jest to pokrycie zadłużenia jakie posiada Osiedle w związku z kredytami zaciągniętymi na docieplenia budynków (protokół k. 1132). Skoro całe osiedle w roku 2012 zostało obciążone dodatkową kwotą 0,20 zł/m 2 co dało kwotę 51.600 zł rocznie, to łatwo obliczyć, że całe osiedle dysponowało powierzchnią: 51.600 zł na rok / 0,20 zł/m 2 miesięcznie / 12 miesięcy = 21.500 m 2. Posiadając tę wartość oraz wiedząc jaką powierzchnię ma lokal pozwanej można ustalić, że jest to 6,26 % całej powierzchni. Idąc dalej można przyjąć, że w zakresie funduszu remontowego B pozwana powinna być obciążona w roku 2012 kwotą 422.999,00 zł x 6,26% = 26.479,74, co miesięcznie przekłada się na kwotę ok. 2.200 zł. Pamiętać należy, że jest to jednak tylko odpis na fundusz remontowy B. Jeśli wziąć pod uwagę odpis na fundusz remontowy A, którego w gruncie rzeczy pozwana nie zakwestionowała, a który określony został kwotą łączną 1,56 zł/m 2 powierzchni (uchwała z 22 listopada 2006 r. k. 71), to uzyskujemy w zakresie funduszu remontowego A odpis w kwocie ok. 2.100 zł. Łączny odpis na fundusz remontowy obciążający pozwaną w skali miesiąca mógł więc wynieść ok. 4.300 zł. Jeśli więc wziąć pod uwagę tę wartość oraz wartości uzyskane z analizy dokumentów kosztowych załączonych przy opinii biegłego T., a znajdujących się w aktach sprawy na kartach 817 – 826, oraz jeśli wziąć pod uwagę opłaty związane z dostawą ciepła, można w sposób bardzo przybliżony założyć, że suma opłat ciążących na pozwanej w skali miesiąca na przełomie roku 2011 i 2012 przekraczała kwotę 10.000 zł miesięcznie.
Do podobnego wyniku można dojść analizując uchwałę nr 6/2012 (k. 1125), w której Rada Osiedla dokonała korekty do założeń gospodarczo – ekonomicznych na eksploatacji za rok 2012 planując wpływy na poziomie 2.543.520 zł, zaś wydatki na poziomie 2.473.570 zł. W odróżnieniu od planu remontów założenia gospodarczo – ekonomiczne obejmują wszystkie wydatki związane z funkcjonowaniem osiedla. Skoro więc suma wydatków osiedla została ustalona na kwotę 2.473.570 zł, to proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni pozwaną powinno obciążać 6,26% tej wartości, czyli 154.845 zł rocznie, co daje miesięcznie kwotę 12.903,75 zł.
Przedstawione wyżej obliczenia nie są wiążące. Sąd Okręgowy poczynił jej jedynie w celu obnażenia słabości zarzutu naruszenia prawa procesowego art. 233 § 1 k.p.c., co wynikało z wadliwej oceny przez pozwaną jej zobowiązania jedynie przez pryzmat kosztów realnie poniesionych przez powódkę w związku z utrzymaniem budynku, w którym znajduje się lokal, bez uwzględnienia odpisów na fundusz remontowy.
Przedstawione przez pozwaną dokumenty świadczą o tym, że corocznie pozwana planowała zarówno remonty, jak i inne wydatki. To, czy plany te zostały zrealizowane nie jest przedmiotem postępowania, gdyż okoliczność ta nie zwalania członków spółdzielni i właścicieli lokali od obowiązku comiesięcznego wnoszenia opłat. Jak słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji, kupując lokal będący w zasobach spółdzielni mieszkaniowej pozwana powinna mieć świadomość tego, jakie wydatki będą na niej ciążyły.
Przedstawione przez pozwaną na etapie apelacyjnym dokumenty dowiodły również, że powódka nie była w stanie realizować robót termomodernizacyjnych budynków jedynie z odpisów czynionych na poczet funduszu remontowego A. Na roboty te został zaciągnięty kredyt, który w zakresie kwoty 3.600.000 zł ciąży na Osiedlu (...). Jak wynika z dokumentów, z tego tytułu czynione są przesunięcia finansowe między funduszem remontowym B i A, co powinno być wzięte pod uwagę przez skarżącą przy analizie realnych kosztów prac remontowych. W związku z powyższym Sąd Okręgowy uznał za chybiony zarzut oznaczony w apelacji punktem 2 oraz punktem 5.
Mając na uwadze jedynie ryczałtowe obliczenia przedstawione powyżej należało uznać, że pozwaną powinna obciążać miesięcznie opłata mieszcząca się między kwotą 10.000 zł, a 12.900 zł, a zatem opłata znacznie mniejsza niż wynikająca z przedłożonych faktur. Poszukując odpowiedzi na pytanie o zasadność wyższych opłat stosowanych przez powódkę Sąd Okręgowy uznał, że nie znajdują on usprawiedliwienia w obowiązujących przepisach.
Sąd Okręgowy uznał za usprawiedliwiony zarzut apelacji oznaczony punktem 3, w zakresie dotyczącym naruszenia konstytucyjnej zasady równości. Jak wynika z treści art. 4 ust. 1 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (a także jak wynika z treści § 48 statutu Spółdzielni) osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5 (który nie ma w tej sprawie zastosowania).
Takie same zasady pokrywania kosztów mogą się oczywiście różnić, gdy chodzi od lokale mieszkalne i lokale użytkowe. Innymi słowy, muszą być jednakowe zasady dla lokali mieszkalnych i jednakowe zasady dla lokali użytkowych. Nie wolno jednak ustalać opłat w tym także opłat na fundusz remontowy na poziomie wyższym tylko dlatego, że chodzi o lokale użytkowe. Jeśli charakter lokalu lub rodzaj prowadzonej w nim działalności powoduje wyższe koszty po stronie spółdzielni, musi ona przedstawić kalkulację uzasadniającą wyższe opłaty. W każdym razie nie może być subiektywizmu i dowolności w ustalaniu obciążeń związanych z lokalami, także użytkowymi. Skoro więc w przedmiotowej spawie Spółdzielnie nie przedstawiła żadnej kalkulacji uzasadniającej wyższe opłaty na fundusz remontowy dla lokalu użytkowego pozwanej, a okoliczności sprawy wskazują, że lokal ten nie generuje w gruncie rzeczy żadnych ponadprzeciętnych kosztów, gdyż nie jest eksploatowany jako basen, a zatem z substancji budynku i infrastruktury Spółdzielni nie korzysta nieograniczona grupa klientów, to należało uznać, że opłata ukształtowana dla poprzednika pozwanej w roku 2006 nie mogła się utrzymać w latach kolejnych, bez narażenia się na zarzut naruszenia art. 4 ust. 1 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i konstytucyjnej zasady równości.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy uznał, że stawka za metr kwadratowy powierzchni określona przez biegłego B. T. kwotą 7,68 zł (obejmująca odpis na fundusz remontowy B w kwocie 3,50 zł, czyli o 2,08 zł więcej niż stawka dla członków spółdzielni, która wynosiła 1,42 zł) powinna być obniżona do poziomu 5,60 zł (7,68-2,08). Uwzględniając powierzchnię lokalu pozwanej - 1.346,01 m 2, pozwana powinna więc płacić 7.537,65 zł netto.
Do wartości podanej powyżej należało doliczyć koszty działalności (...), jednak nie w kwocie 0,88 zł/m ( 2) (co dawałoby 1.184,84 zł netto miesięcznie), ale w kwocie 322 zł netto miesięcznie. Sąd Okręgowy podzielił zarzut zamieszczony w punkcie 6 apelacji, że opłata na (...) ta została ustalona przez zarząd spółdzielni, czyli organ nieuprawniony. Zgodnie z § 89 pkt 24 statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej, wyłączna kompetencja do ustalenia budżetu (...)oraz stawki z tego tytułu obciążającej wszystkie typy lokalu, została zastrzeżona dla Rady Nadzorczej spółdzielni, co powoduje, że zarząd powódki nie miał prawa do ustalenia stawki z tego tytułu w trybie § 94 ust. 2 pkt 5 statutu powódki - skoro przepis ten może znaleźć zastosowanie jedynie do spraw nie zastrzeżonych do kompetencji innych organów, a taka sytuacja w rzeczonym przypadku nie zachodziła. Ponieważ w aktach sprawy znajduje się uchwała Rady Nadzorczej (czyli organu uprawnionego) nr (...), mocą której opłaty obciążające spółdzielców i właścicieli lokali mogły zostać powiększone o 23 zł za każde rozpoczęte 60 m ( 2) powierzchni, należało uznać, że każdą fakturę dla pozwanej powódka mogła podwyższyć o kwotę 322 zł netto.
Łączne obciążenie pozwanej w zakresie opłaty eksploatacyjnej wynosiło więc 7.537,65 zł + 322 zł = 7.859,65 zł netto, czyli po doliczeniu podatku VAT – 9.667,36 zł. Do wartości tej Sąd Okręgowy doliczył inne wartości znajdujące się fakturach powoda (w kwotach brutto). Były one bowiem analizowane przez biegłego B. T. i nie zostały przez niego zakwestionowane. Były to kwoty: 319,81 zł, 50,53 zł, 1,61 zł, 1.331,82 zł (w fakturze ostatniej 731,46 zł), 10,81 zł, 0,91 zł i 19,29 zł. To pozwoliło ustalić wartość zobowiązania pozwanej w każdym spornym miesiącu na kwotę 11.402,15 zł, zaś w lutym 2012 r. – kwotą 10.801,79 zł. Uwzględniając zaś korektę faktury za styczeń 2012 r. z tytułu rozliczenia CO, wartość zobowiązania w tym miesiącu uległa zmniejszeniu do kwoty 5.480,82 zł.
Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy uznał, że zachodzą podstawy do zmiany zaskarżonego wyroku zna podstawie art. 386 § 1 na wyrok przedstawiony w sentencji tj. zasądzający kwoty wskazane powyżej wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dat wskazanych przez powódkę, umarzający postępowanie w części, w jakiej powództwo zostało cofnięte i oddalający powództwo w pozostałym zakresie.
Co do zasądzonych odsetek należy wyjaśnić, że także przed datą 1 stycznia 2016 r. należały się ona za opóźnienie, co wynikało z treści art. 481 § 1 k.c. Zmieniony wyrok, w części zasądzającej uwzględniał więc odsetki ustawowe za opóźnienie od daty wymagalności każdej należności, co ułatwiło redakcję orzeczenia.
W pozostałym zakresie apelacja pozwanej podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.
Porównując treść zmienionego wyroku do wartości przedmiotu sporu należało uznać, że w pierwszej instancji powódka odniosła sukces zakresie 66%, co nakazywało stosunkowe rozliczenie kosztów tej instancji na podstawie art. 100 k.p.c.. Ponieważ suma kosztów poniesionych przez strony przed Sadem Rejonowym zamknęła się kwotą 22.791,88 zł, a pozwaną powinno obciążyć 66% tej sumy, należało uznać, że tytułem kosztów pozwana powinna ponieść 15.042,00 zł. Ponieważ pozwana w pierwszej instancji wydatkowała kwotę 7.217 zł, różnica w kwocie 7.826 zł została zasądzona od niej na rzecz powódki w punkcie I.4. zmienionego wyroku.
Przy uwzględnieniu tego samego mechanizmu Sąd Okręgowy rozliczył w punkcie I.5 zmienionego wyroku koszty poniesione tymczasowo przez Skarb Państwa – Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi w kwocie 745,90 zł. Częścią stanowiącą 66% tej kwoty została obciążona pozwana, zaś częścią stanowiącą 34% - powódka.
Przy uwzględnieniu mechanizmu, określonego w art. 100 k.p.c. Sąd Okręgowy rozliczył także koszty postępowania apelacyjnego. Pozwana, która przegrała apelację w zakresie 66% wartości przedmiotu zaskarżenia zobowiązana była do poniesienia 66% ogólnej sumy kosztów tego etapu postępowania. Skoro koszty te zamknęły się kwotą 8.322,00 zł, to pozwana powinna ponieść 5.493 zł. Ponieważ pozwana zapłaciła opłatę od apelacji – 2922 zł i poniosła koszty zastępstwa procesowego w kwocie 2.700 zł (czyli łącznie 5.622,00 zł, Sąd Okręgowy uznał, że zachodzą warunki do wzajemnego zniesienia kosztów postępowania między stronami. Realnie poniesione przez strony wydatki są bowiem zbliżone do powinności wynikającej z wyniku postępowania.
Beata Matysik Ryszard Badio Iwona Godlewska