Source: https://studiolegalebellotti.com/news/le-sanzioni-condominiali-di-cui-allart-70-disp-att-del-c-c/
Timestamp: 2019-07-17 21:42:21+00:00
Document Index: 35525073

Matched Legal Cases: ['art 70', 'art. 70', 'art. 70', 'art. 70', 'art. 70', 'art. 70', 'art 70', 'art.70']

Le sanzioni condominiali di cui all'art 70 disp. att. del c.c. - Studio legale Bellotti
da Samuele Bellotti | 26 Feb 2019 | News | 0 commenti
A che punto siamo con l’utilizzo concreto delle sanzioni condominiali previste dall’art. 70 delle disposizione attuative del codice civile?
L’art. 70 delle disp. att. del c.c. prevede che in caso di infrazioni alregolamento condominiale possa essere stabilito all’interno dello stesso, una norma che imponga al condomino autore della violazione il pagamento di una somma di denaro, il cui ammontare, dopo la riforma del diritto condominiale del 2012, può giungere fino a € 200,00 o, in caso recidiva fino ad € 800,00. La norma, inoltre, dispone che i proventi derivanti dalle sanzioni irrogate vadano destinati al pagamento delle spese ordinarie.
I limiti dell’istituto delle sanzioni condominiali non si fermano, però a quanto finora detto; anche il previsto aumento a causa della recidiva presenta una forte criticità. Il concetto di recidiva a cui fa riferimento l’art. 70 disp. att. del c.c. viene mutato dal diritto penale: con il termine di recidiva, infatti, si intende il ripetersi nel corso del tempo di più comportamenti sanzionabili commessi dal medesimo soggetto. Qualora quindi il condomino nel corso degli anni violi per più volte il regolamento, egli potrà essere condannato ad una sanzione che giunge fino a € 800,00. Ma fino a quando una violazione può essere determinante ai fini della recidiva? In altri termini, se un condomino compie una violazione nel gennaio 2019, esso dovrà essere considerato recidivo se compie un’altra violazione nel gennaio del 2029? Anche questa domanda non trova una risposta nell’art. 70 disp. att. del c.c.; per ragioni di buon senso, sarebbe logico e consigliabile che ai fini della recidiva si tengano in considerazione solo violazioni vicine, o relativamente vicine nel tempo. A parere di chi scrive, infatti, un uso eccessivamente dilatato del concetto di recidiva descritto dall’art. 70 disp. att. del c.c. potrebbe costituire un caso di abuso del diritto, e nello specifico di abuso del potere sanzionatorio, che, ancora una volta (sic!), avrebbe come conseguenza il favorire la litigiosità e fornirebbe un ulteriore motivo di contestazione innanzi al giudice.
Si ha invece il regolamento contrattuale, quando lo stesso viene unilateralmente predisposto dal costruttore ed inserito o richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari. Contrariamente al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza della assemblea e non promana da tale organo, ma viene accettato dai condomini nel momento dell’acquisto delle unità abitative. Inoltre, se tale tipologia di regolamento, come accade sempre, viene trascritto presso le Conservatorie Immobiliari o richiamato nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, essi vincoleranno anche i nuovi proprietari che entrano a far parte della compagine condominiale.
La Corte di Cassazione (da ultimo Cass. Civ, Sez.II, n.840 del 16.01.2014) ha ritenuto che l’art 70 disp. att. del c.c. sia norma derogabile da un diverso accordo stipulato dalla unanimità dei condomini. Per tale motivo, è ben possibile che un regolamento di natura contrattuale possa stabilire tra le sue norme delle sanzioni di un ammontare superiore a quanto stabilito dalle norme del codice civile, come è ben possibile che l’autonomia negoziale dei condomini possa stabilire delle modalità applicative che possano andare a colmare le numerose difficoltà applicative che l’istituto presenta. Per fare un esempio è assolutamente possibile che un regolamento contrattuale preveda la possibilità che i proventi delle sanzioni condominiali invece che essere imputati al pagamento delle spese ordinarie, come prevede l’art.70 disp. att. c.c., finiscano in un fondo di spesa destinato alla realizzazione di lavori straordinari.