Source: https://www.rechtenvastgoed.nl/category/huur/
Timestamp: 2019-07-23 10:02:55+00:00
Document Index: 24739205

Matched Legal Cases: ['Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ']

Huur Archieven - Recht & Vastgoed.nl
Dringend eigen gebruik woonruimte: zelf gaan bewonen
Er kunnen er diverse situaties zijn waarin een eigenaar zijn verhuurde woning zelf wil of moet gaan bewonen. Men kan denken aan een echtscheiding, gezinsuitbreiding of financiële problemen. De verhuurder kan de huurovereenkomst proberen op te zeggen wanneer hij het verhuurde dringend nodig heeft. Dit is geregeld in artikel 7:274 BW.
Uit dit webartikel zal blijken dat de rechter streng toetst. Een beroep op dringend eigen gebruik vanwege de wens om zelf in de verhuurde woning te gaan wonen wordt niet altijd toegekend. Naast zelfbewoning kan ook renovatie een reden zijn om een beroep te doen op dringend eigen gebruik. Deze andere reden zal evenwel niet in dit webartikel worden besproken.
Overzicht: vereisten
Artikel 7:274 lid 1 BW noemt limitatief de redenen waarom een verhuurder van woonruimte een huurovereenkomst kan opzeggen. Op basis hiervan kan de rechter een beëindigingsvordering toewijzen. Een van die gronden is ‘dringend eigen gebruik’ uit artikel 7:274 lid 1 onder c BW.
Er gelden drie cumulatieve vereisten voor huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik:
de verhuurder heeft de woonruimte zo dringend nodig, dat van hem na afweging van alle betrokken belangen niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd;
bovendien moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Artikel 7:274 lid 5 BW vermeldt nog twee nevenvereisten. Ten vierde dient de verhuurder (zo nodig) een huisvestingsvergunning te kunnen tonen. Dit geldt niet in alle gevallen en komt hier verder niet aan bod. Ten vijfde moet de verhuurder langer dan drie jaar verhuren. Op dit vereiste wordt dieper ingegaan in een ander webartikel.
Allereerst is vereist dat de verhuurder de woning ‘dringend’ nodig heeft om er zelf in te gaan wonen. Hierna bespreek ik jurisprudentie waaruit blijkt of al dan niet sprake is van deze ‘dringendheid’. Vooraf meld ik alvast dat voor het aannemen van dringend eigen gebruik niet is vereist dat er geen andere oplossing denkbaar is.[1]
Uit het feit dat de verhuurder zelf geen woonruimte heeft kan een noodzaak worden afgeleid om de verhuurde woning zelf in gebruik te nemen.[2] Zo’n situatie kan bijvoorbeeld na een echtscheiding ontstaan. Toch wordt alsnog onderzocht of van de verhuurder kan worden verwacht dat hij elders een woning gaat huren of kopen. Daarbij wordt gekeken naar de vraag of zijn inkomen dit toelaat.[3] Als de verhuurder een laag inkomen heeft wordt rekening gehouden met het mislopen van huurtoeslag vanwege de eigendom van de verhuurde woning.[4]
Daarnaast kan worden gekeken naar het belang dat de verhuurder heeft bij de specifieke locatie van de verhuurde woning.[5] Heeft hij in de nabijheid werk? Of een omgangsregeling met een kind dat in de buurt woont?[6]
Een verhuurder kan zelf de omstandigheden in het leven hebben geroepen die ertoe hebben geleid dat hij de verhuurde woonruimte dringend zelf nodig heeft. Dit doet niet af aan de ‘dringendheid’.[7] Maar dit kan wel een rol spelen bij de hierna te bespreken belangenafweging.[8]
De woonruimte van de verhuurder kan te krap zijn geworden vanwege gezinsuitbreiding. Het staat buiten kijf dat de verhuurder het recht heeft om zijn leven naar eigen keuze in te richten.[9] Wanneer hij als gevolg daarvan in een woning woont met slechts één slaapkamer voor drie kinderen, dan biedt deze woning redelijkerwijs niet voldoende ruimte. Gezinsuitbreiding kan op zichzelf dus niet als argument tegen hem worden gebruikt.
Reeds op basis van de leefomstandigheden van het gezin van de verhuurder zou geoordeeld kunnen worden dat de verhuurder de verhuurde ruimte dringend nodig heeft.[10] Dit speelt eens te meer wanneer de huurder en de verhuurder in één pand wonen. Maar ook dan wordt kritisch getoetst of wel degelijk sprake is van dringendheid. Daarbij wordt gelet op alle omstandigheden van het geval. Is de woning groter dan een benchmark die geldt voor een aantal personen?[11] Welke kamers bevinden zich in de woning en hoe worden ze gebruikt? Indien dit mogelijk is kan van de verhuurder worden verlangd dat hij zijn huis anders inricht.[12] Heeft de verhuurder ook een werkruimte ingericht? Kan de verhuurder niet elders een werkruimte huren? Kon hij niet aan zien komen dat hij noodgedwongen elders op zoek moest gaan naar een werkruimte?[13]
De noodzaak om elders te gaan wonen moet dus echt dringend zijn. Wanneer een verhuurder passende woonruimte heeft is deze dringendheid er niet. Soms mag daardoor van de verhuurder worden verwacht dat hij in een dure of grote woning blijft wonen, ook al heeft hij dit niet nodig. Of dat hij in een woning blijft wonen waar hij een traumatische ervaring heeft meegemaakt.[14] Het voorgaande zegt namelijk meer iets over de wens om de reeds bewoonde woning te verlaten en juist minder over de wens om nu juist specifiek de verhuurde woning te gaan bewonen.
Bij de beoordeling van de dringendheid, maar ook van de andere relevante belangen, gaat het om de actuele situatie. Oftewel: de (relevante) belangen die aanwezig zijn ten tijde van de rechterlijke uitspraak.[15] Soms kunnen toekomstige omstandigheden meespelen wanneer duidelijk is dat deze sowieso gaan intreden. Maar wanneer de verhuurder bijvoorbeeld dichter bij zijn familie wil wonen omdat zij verderop in de toekomst elkaar zullen gaan verzorgen, dan is dat nog te ver in de toekomst om dat nu als eigen belang te kunnen aanmerken.[16]
Kunnen financiële redenen zorgen voor ‘dringendheid’? Dat ligt er aan. Kostenreductie kan worden beschouwd als een bijkomende omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid. Dit speelde een rol in een zaak waarbij een advocaat wegens toegenomen arbeidsongeschiktheid de behoefte kreeg om een kantoor aan huis te houden.[17]
Nadat de verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend zelf moet gaan bewonen, wordt vervolgens nagegaan of zijn behoefte zo dringend is, dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst zal voortduren. Daarbij worden de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen. Het belang van de huurder is er natuurlijk in gelegen dat hij de woning niet hoeft te verlaten.
Alle omstandigheden van het concrete geval dienen in deze belangenafweging te worden meegewogen.[18] De rechter mag geen relevante omstandigheden buiten beschouwing laten.[19] Uiteraard mag de rechter wel belangen buiten beschouwing laten die niet relevant zijn. Daaronder kunnen ook louter toekomstige omstandigheden vallen.[20]
De wet bevat geen regels over het gewicht dat aan bepaalde belangen dient te worden toegekend. Wel moet aan het einde van de rechterlijke toets duidelijk zijn dat de belangen van de verhuurder met een marge zwaarder moeten wegen dan die van de huurder. Het verhuurdersbelang moet immers dermate dringend zijn, dat voortzetting van de huur niet van de verhuurder kan worden gevergd.
Indien de belangen van de huurder op het eerste gezicht zwaarwegend zijn, dan kan dat betekenen dat hogere eisen gelden voor de stelplicht van de verhuurder. Omgekeerd worden ook aan het verweer van de huurder hoge eisen gesteld, wanneer de belangen van de verhuurder zwaarwegend zijn. De feitenrechter heeft een grote beoordelingsvrijheid.
De belangen van de verhuurder kunnen twee keer een rol spelen: eerst bij de drempeltoets of überhaupt sprake is van dringend eigen gebruik en vervolgens bij de afweging van de wederzijdse belangen.[21] Dit betekent dat bijvoorbeeld de vraag of de verhuurder niet alsnog elders passende woonruimte kan vinden hier dus weer een rol speelt. Er is dus sprake van een overlap.[22] Eenzelfde overlap geldt overigens ook met het derde wettelijke vereiste. In het kader van de belangenafweging kan dus ook al worden meegewogen of de huurder elders passende woonruimte kan vinden. Dit was niet het geval bij een huurder die beeldend kunstenaar was, veel licht nodig had in huis, al erg lang huurde, gehecht was aan de buurt, en een dusdanig laag inkomen had dat zij geen in de nabijheid geen vergelijkbare woonruimte kon huren.[23]
Bij een afweging van de belangen aan de zijde van de huurder gaat het primair om het woonbelang. Er komt geen gewicht toe aan eventuele hobby’s die de huurder in of bij het gehuurde uitoefent.[24] Wanneer een huurder zich beroept op zijn medische toestand, zal hij moeten onderbouwen waarom zijn medische toestand het noodzakelijk maakt dat hij in de woning blijft wonen.[25]
Ook wordt geen rekening gehouden met de belangen van personen die geen medehuurders van het gehuurde zijn en er niet anderszins met toestemming van de verhuurder verblijven.[26] Dit wekt geen verbazing. Vaak moet de huurder begrijpen dat de verhuurder redelijke bezwaren heeft tegen hun aanwezigheid.[27] Bovendien is hun aanwezigheid in strijd met de eventueel overeengekomen algemene bepalingen voor woonruimte.
Bij de belangenafweging wordt nadrukkelijk wel rekening gehouden met de leeftijd van de huurder en de duur van de huurperiode.[28] De huurder kan er langer wonen dan dat de verhuurder eigenaar is. Het feit dat de verhuurder een object in verhuurde staat heeft gekocht kan in het nadeel van de verhuurder meewegen.[29] Overigens hoeft het niet altijd zo te zijn dat een lange duur van de huur zwaarder weegt dan financiële belangen van de verhuurder.[30]
Bij de belangenafweging kan meewegen dat de verhuurder een forse financiële vergoeding had aangeboden, ruim boven het wettelijke minimum. De navolgende rechtszaken speelden in Amsterdam. In de ene zaak werd de aangeboden vergoeding beschouwd als tegemoetkoming aan de meest klemmende belangen van de huurder.[31] De scherpe kanten van de huurbeëindiging werden hiermee verzacht. In de andere zaak werd geoordeeld dat met zo’n vergoeding niet werd tegemoet gekomen aan de belangen van de huurder, omdat het belang van de huurder bij voortzetting van de huur niet van financiële aard is.[32] Kortom: het aanbieden van een forse tegemoetkoming biedt niet altijd soelaas. Als een verhuurder een aanbod doet, kan hij er later wel aan worden gebonden. De deur wordt opengehouden voor een extra financiële compensatie voor investeringen van de huurder in het gehuurde.[33]
Wanneer de verhuurder in financiële problemen zit, kan in het kader van de belangenafweging worden bekeken of de verhuurder zichzelf in die problemen heeft gebracht. Zo ja, dan kan dit in het nadeel van de verhuurder meegewogen worden.[34] Een eerdere toezegging aan de zijde van de huurder om te vertrekken wanneer de verhuurder in problemen zou komen kan meewegen in de belangenafweging.[35]
Wanneer de huurprijs relatief laag is hoeft dit juist niet altijd in het voordeel van de huurder te zijn. Een huurder hoeft niet altijd te verwachten dat hij tegen dergelijk gunstige huurprijsvoorwaarden tot het einde ter tijden zal kunnen blijven huren. Dit geldt zeker niet wanneer een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten. Het verstrijken van deze termijn vormt weliswaar op zichzelf geen reden voor beëindiging van de huurovereenkomst, maar legt wel gewicht in de schaal bij de belangenafweging.[36]
Andere passende woonruimte beschikbaar?
Tenslotte moet voldoende aannemelijk zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De hierboven besproken overlap van argumenten is ook hier van toepassing. De wederzijdse belangen van huurder en verhuurder kunnen ook bij deze vraag een belangrijke rol spelen.[37]
De verhuurder kan de beschikbaarheid van passende woonruimte aantonen aan de hand van aanbiedingen van makelaarskantoren, advertenties, etcetera.[38] De verhuurder kan maar beter concrete woningen aanwijzen waar de huurder ook kan gaan wonen. Hij kan ook inzicht geven in de wijze waarop een lokale woningstichting woningen toewijst. Dit is vooral relevant als de woningstichting sneller woningen toewijst aan doorstromers, mensen met een hoge anciënniteit in de regio, enzovoorts.[39] Het tegenovergestelde geldt voor de huurder. Deze kan aantonen dat hij ondanks inschrijving bij woningbouworganisaties op korte termijn geen kans maakt op een passende woning en dat het verwerven van een koopwoning geen haalbare kaart is, gezien diens financiële situatie.[40]
De verhuurder hoeft de passende woonruimte niet zelf aan te bieden. Als de verhuurder via zijn netwerk specifiek een andere vergelijkbare woning kan aanbieden kan hij dit deze mogelijk wel uitbuiten. Als de huurder dit aanbod namelijk afwijst, kan dit in diens nadeel zijn.
De verhuurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat het voor de huurder mogelijk is om andere passende woonruimte te verkrijgen.[41] Deze stelplicht wordt toegespitst op de omstandigheden van het geval, zonder dat dus sprake is van een volledige bewijsvoering.[42] Dat er vervangende woonruimte beschikbaar is, moet enige handen en voeten hebben voor de rechter.[43] De verhuurder voldoet niet aan zijn stelplicht als hij zonder toelichting slechts stelt dat er elders passende woonruimte beschikbaar is voor de huurder.[44]
Een andere woonruimte kan ook passend zijn als deze mogelijk niet hetzelfde woongenot zal bieden, en/of de huurder voor deze woning meer huur zal moeten betalen.[45] Een woonruimte op een minder bijzondere locatie kan ook passend zijn.[46] Een woonruimte met een grotere tuin dan gewenst kan ook passend zijn.[47] Voor meer informatie wordt verwezen naar de Asser Serie, Huurrecht, paragraaf 11.7.III.
De rechter mag mede gewicht toekennen aan de omstandigheid dat de huurder – hoewel hij op de hoogte is van de dringende behoefte van de verhuurder – onvoldoende eigen activiteit heeft ontplooid om zelf passende woonruimte te vinden.[48]
Wat verder nog relevant is
De opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ moet van tevoren blijken uit een brief die naar de huurder is gezonden. Als de huurder niet instemt met de opzegging, kan de verhuurder een gerechtelijke procedure starten.
De opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist per welke datum de huurovereenkomst eindigt. Zie artikel 7:272 lid 1 BW. De rechter zal de beslissing dus niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren, tenzij overduidelijk is dat de huurder slechts probeert om een kansloze zaak te rekken. Daarvan is niet snel sprake.[49]
De rechter bepaalt het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Als het gevorderde eindmoment inmiddels is verstreken kan de rechter een nieuw tijdstip vaststellen. De rechter kan kiezen voor een langere ontruimingstermijn wanneer er geen absolute zekerheid bestaat dat de huurder binnen een overzienbare termijn een geschikte alternatieve huurwoning zal vinden. Ook het woonbelang van de huurder en de omstandigheid dat de huurovereenkomst lang duurde kunnen redenen zijn om een langere ontruimingstermijn te gunnen.[50] Ditzelfde geldt indien de huurder vanwege zijn leeftijd of medische beperking extra keuzevrijheid gegeven moet worden bij het kiezen van een andere woning.[51]
De verhuurder is schadeplichtig indien naderhand mocht blijken dat hij nooit de wil had om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen. Zie artikel 7:276 BW. Tot dat moment heeft de rechter een ruime vrijheid om aan te nemen dat de verhuurder het gehuurde wél in gebruik zal nemen.
Indien de verhuurder de verhuurde woning dringend nodig heeft, kan hij eisen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Er moet dan niet alleen blijken van ‘dringendheid’, maar ook moet de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvallen. Daarnaast moet duidelijk zijn dat de huurder elders passende woonruimte kan vinden.
[1] Zie onder meer HR 26 april 1985, NJ 1985,802
[2] Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135
[3] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838
[4] Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135
[5] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838
[6] Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135
[7] Hoge Raad 9 december 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4713, NJ 1984/307, m.nt. P.A. Stein (Erdogan).
[8] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265
[9] Gerechtshof Amsterdam 6 december 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5237
[10] Gerechtshof Amsterdam 28 april 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1642
[11] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221
[12] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221
[13] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221
[14] Rechtbank Leeuwarden 21 maart 2012, ECLI:NL:RBLEE:2012:BW2990
[15] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265. Zie ook Hoge Raad 24 mei 1957, NJ 1957/485 (Schotman/Bartels) en Hoge Raad 17 februari 1978, NJ 1978/391 (Martojo/Van der Lans
[16] Rechtbank Amsterdam 20 mei 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BO1207
[17] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459
[18]Kamerstukken I 1978/79, 14249, 113a, p.2 (MvA).
[19]Hoge Raad 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2931, NJ 2000/32, m.nt. P.A. Stein (Haagoort/Leeuwenburg).
[20] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265
[21] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265
[22]Hoge Raad 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0735, NJ 1992/812 (Reinders/Ebbens), rov. 3.3.
[23] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221
[24] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916; Anders Rechtbank Amsterdam 13 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2208, waarin hieraan wel weinig gewicht werd toegekend.
[25] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459; Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135
[26] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916
[27] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916. Zie ook artikel 7:221 BW.
[28] Gerechtshof Amsterdam 6 december 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5237; Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851; Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135
[29] Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851
[30] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 6 juli 2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:7817
[31] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838
[32] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221
[33] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916
[34] Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851
[35] Gerechtshof Leeuwarden 19 oktober 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BO1434
[36] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916
[37] Zie ook Hoe Raad 4 november 1988, ECLI:NL:HR:1988:AB8914, NJ 1989/125 (Overmeijer/Kenc), rov. 3.2.
[38]Kamerstukken II, 1978/79, 14249, 20 (NEV)
[39] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838
[40] Rechtbank Leeuwarden 21 maart 2012, ECLI:NL:RBLEE:2012:BW2990
[41]Kamerstukken II, 1978/79, 14249, 20 (NEV)
[42] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265
[43]A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265
[44] Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851
[45] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459; Zie ook Hoge Raad 24 januari 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0485, NJ 1992/301 (Best/Best).
[46] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838
[47] Rechtbank Rotterdam 23 september 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BL2374
[48]Hoge Raad 4 november 1988, ECLI:NL:HR:1988:AB8914, NJ 1989/125 (Overmeijer/Kenc).
[49] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459
[50] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838
[51]Rechtbank Rotterdam 23 september 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BL2374
Schadevergoeding voor huurder vanwege werkzaamheden aan de woning
Aan een huurwoning moeten soms dringende werkzaamheden worden verricht. Wanneer een huurder tijdens deze werkzaamheden in de woning blijft wonen, kan hij hiervan hinder ondervinden. Heeft de huurder in dat geval recht op een schadevergoeding? Of recht op tijdelijke verlaging van de huur?
Niet iedere overlastgevende klus geeft recht op een schadevergoeding. In dit webartikel wordt de wettelijke grondslag besproken voor het toewijzen van een schadevergoeding. Daarna volgt een aantal opmerkingen over de wijze waarop de hoogte van de schadevergoeding kan worden bepaald.
Schadevergoeding als keerzijde van de gedoogplicht
Een huurder moet bijna altijd gedogen dat de verhuurder op eigen initiatief dringende werkzaamheden uitvoert. In een groot aantal gevallen zal de huurder ook moeten toestaan dat de verhuurder renovatiewerkzaamheden verricht. De gedoogplicht is geregeld in artikel 7:220 BW. Dit wetsartikel plaatst tegenover deze gedoogplicht een verplichting om de schade van de huurder te vergoeden. Deze verplichtingen zijn kortom onlosmakelijk met elkaar verbonden.[1] In een ander artikel wordt dieper ingegaan op deze gedoogplicht.
Door mee te werken doet de huurder geen afstand van het recht op schadevergoeding of (tijdelijke) vermindering van de huurprijs. Soms kan de huurder ook ontbinding vorderen van de huurovereenkomst; dit laatste wordt hier niet verder besproken.
Artikel 7:220 lid 1 BW regelt het bovenstaande voor dringende werkzaamheden. Artikel 7:220 lid 2 BW regelt dat het bovenstaande eveneens van toepassing is voor renovatiewerkzaamheden waarbij de huurder in de tussentijd in de woning blijft wonen. De verhuurder behoort in dat geval een redelijk voorstel te doen aan de huurder.
Specifiek voor renovatiewerkzaamheden, of een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden, geldt nog dat gekeken moet worden of de huurder als gevolg van de renovatiewerkzaamheden genoodzaakt is om de woning te verlaten. In dat geval heeft de huurder namelijk recht op een minimumvergoeding, zoals besproken in een ander artikel.
Voor het verschil tussen enerzijds dringende werkzaamheden en anderzijds renovatiewerkzaamheden wordt verwezen naar een ander artikel. Daarnaast zal een huurder moeten gedogen dat een verhuurder gebreken aan de woning komt verhelpen, ondanks de daaruit voortvloeiende hinder.
De vraag of een huurder daadwerkelijk recht heeft op schadevergoeding vanwege de aanwezigheid van een (door de renovatiewerkzaamheden veroorzaakt) gebrek, wordt overigens niet door art. 7:220 BW beantwoord.[2] Dit wordt bepaald door toepassing van de ‘gebrekenregeling’, zie hierna.
Vormen de werkzaamheden een gebrek?
Een verhuurder heeft onder andere de verplichting om een huurder het rustig (huur)genot te verschaffen, zie artikel 7:203 BW. Werkzaamheden die overlast veroorzaken, vormen een inbreuk op dit rustig huurgenot.[3] Ook al is het maar tijdelijk.
Wanneer de werkzaamheden kunnen worden aangemerkt als een gebrek in de zin artikel 7:204 lid 2, dan staat voor de huurder de mogelijkheid open om huurvermindering te eisen, zie artikel 7:207 BW. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om op grond van artikel 7:208 BW schadevergoeding te eisen.
Het is vaste jurisprudentie dat een verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van iedere vorm van hinder die de huurder ondervindt door een renovatie. Er moet sprake zijn van hinder die een tekortkoming vormt in het verstrekken van huurgenot en die aan de verhuurder is toe te rekenen. Of hiervan sprake is hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval.[4]
Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is pas sprake als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Wanneer iemand woonruimte huurt met de bedoeling daar voor langere tijd te verblijven, kan hij niet verwachten dat hij gedurende de huurovereenkomst niet zal worden geconfronteerd met werkzaamheden die het genot tijdelijk verminderen.[5] De woning moet immers in goede staat worden gehouden en moet blijven voldoen aan de eisen van de tijd. En het is vrijwel onvermijdelijk dat een huurder tijdens werkzaamheden minder huurgenot heeft.[6]
De mate van overlast moet in feite uitstijgen boven hetgeen de huurder in redelijkheid had mogen verwachten.[7] Hiervan zijn weinig voorbeelden te noemen in de jurisprudentie. Eén rechtszaak springt er wel uit. Hierbij was sprake van groot achterstallig onderhoud waarbij alle noodzakelijke werkzaamheden, zowel binnen als buiten de woning, aaneengesloten plaatsvonden. Deze extreme stapeling van werkzaamheden was de nadrukkelijke keuze van de verhuurder. Hierdoor zouden de werkzaamheden per woning tenminste 3 á 4 weken duren. Bovendien had de verhuurder niet gezorgd voor tijdelijke woonruimte elders terwijl dit wel op zijn plaats zou zijn geweest. Op grond van artikel 7:208 BW werd een schadevergoeding toegekend voor de hinder en het ongemak dat de huurder had ondervonden.[8]
Immateriële schadevergoeding?
Het recht op ongestoord woongenot moet gezien worden als een persoonlijk recht. Aantasting van het ongestoord woongenot tast een benadeelde aan in zijn persoon. Dit betreft daarom in beginsel nadeel in de zin van artikel 6:106 BW dat voor vergoeding in aanmerking komt.[9] De huurder zal moeten stellen en onderbouwen dat hij deze vorm van (immateriële) schade heeft geleden.[10]
Hierboven is al besproken dat niet iedere overlast vanwege werkzaamheden recht geeft op een schadevergoeding. Het moet gaan om een hinder waar de huurder redelijkerwijs geen rekening mee heeft kunnen houden. De verhuurder kan voorzieningen treffen om de overlast te beperken. Zo kan de verhuurder een douchewoning of wisselwoning aanbieden, waarin de huurder tijdens de dringende werkzaamheden terecht kan om te koken of voor zijn persoonlijke hygiëne.[11]
Als een huurder in de woning is gebleven terwijl een tijdelijk vertrek naar een andere woning genoodzaakt was geweest, dan kan voor de hoogte van de schadevergoeding aansluiting worden gezocht bij de maandelijks te betalen huur.[12] Wanneer een groep huurders tegelijk procedeert kan aansluiting worden gezocht bij hun gemiddelde maandelijkse huur.[13] Vervolgens wordt gekeken hoe lang de directe hinder van de werkzaamheden heeft geduurd. Een huurder kan dus bij dermate ernstige hinder vorderen dat hij voor de overlastperiode geen huur verschuldigd is.
Wanneer een huurder voor bepaalde werkzaamheden niet had hoeven te verhuizen, dan kan de rechter ex aequo et bono een vergoeding vaststellen.[14] Mijns inziens moet dan wel alsnog sprake zijn geweest van ernstige hinder.
Is er ruimte voor matiging van de schadevergoeding omdat als gevolg van de werkzaamheden het woongenot voor de huurder is toegenomen? Nee, dit doet niets af aan de ondervonden hinder en ongemak.[15] Bovendien trekt de verhuurder ook voordeel uit het eindresultaat.
Opvallend genoeg oordeelde het Gerechtshof Leeuwarden dat het feit dat de hinderlijke werkzaamheden gericht waren op verbetering (kortom: renovatie) juist niet leidt tot een vermindering van de huurprijs of tot een schadevergoeding. De achterliggende feiten zijn wel belangrijk bij dit oordeel. In deze zaak speelde mede een rol dat de verhuurder de huurprijs niet heeft verhoogd. De huurder verbleef een groot deel van de tijd in zijn woning en de verhuurder heeft het transport van de meubels naar de tijdelijke wisselwoning voor zijn rekening genomen. De verhuurder had al eerder nog een bedrag van € 1.000,- ter compensatie aangeboden, welk bedrag het hof, mede in verhouding tot de omvang van de huurprijs, redelijk en billijk voorkwam.[16]
Is er ruimte voor matiging van de schadevergoeding wanneer aan de huurders geen huurverhoging is doorberekend? Wanneer de verhuurder uit eigen beweging eerder heeft afgezien van de mogelijkheid om de doorgevoerde verbeteringen door te berekenen in de huur, kan dit achteraf geen reden zijn om de schadevergoeding te matigen.[17]
De wet regelt dat een huurder die hinder ondervindt van werkzaamheden recht heeft op een schadevergoeding. In de praktijk blijkt echter dat deze schadevergoeding niet snel wordt toegekend. In veel uitspraken wordt beargumenteerd dat een huurder simpelweg rekening moet houden met een tijdelijke beperking van het huurgenot. Bij hinder waar de huurder redelijkerwijs geen rekening mee had kunnen houden kan nog wel een schadevergoeding worden toegekend.
[1] MvT, Kamerstukken II (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 6
[2] Rechtbank Breda 28 november 2007, ECLI:NL:RBBRE:2007:BB9004
[3] Rechtbank Breda 1 juli 2009, ECLI:NL:RBBRE:2009:BJ1340
[4] Hoge Raad 7 december 2001, NJ 2002, 26; Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816
[5] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober ECLI:NL:RBMNE:2015:7316; Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816
[6] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober ECLI:NL:RBMNE:2015:7316
[7] Rechtbank Breda 1 juli 2009, ECLI:NL:RBBRE:2009:BJ1340
[8] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816
[9] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816
[10] Gerechtshof Leeuwarden 21 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV8259
[11] Rechtbank Midden-Nederland 27 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4581
[12] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816
[13] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816
[14] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816
[15] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816
[16] Gerechtshof Leeuwarden 21 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV8259
[17] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816
Hoogte van de verhuiskostenvergoeding
Wanneer een huurder genoodzaakt is om een woning tijdelijk te verlaten als gevolg van renovatie, heeft hij recht op een verhuiskostenvergoeding. Dit is geregeld in artikel 7:220 lid 5 BW. Het betreft hier een door de Minister vastgestelde vaste vergoeding.
In dit webartikel wordt besproken wat de hoogte is van deze tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Daarnaast wordt besproken of deze vergoeding kan worden gematigd en of de verhuurder bepaalde kosten kan verrekenen met deze vergoeding. Voor de vraag wanneer een huurder in aanmerking komt voor een verhuiskostenvergoeding bij renovatie en voortzetting van de huurovereenkomst wordt verwezen naar een ander artikel.
Ministerieel vastgestelde vergoeding
Artikel 7:220 lid 6 BW regelt dat de verhuiskostenvergoeding een mimimumbijdrage betreft. Deze wordt door de Minister vastgesteld. Jaarlijks wordt deze vergoeding voor 1 maart gewijzigd, voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Met ingang van 28 februari 2017 bedroeg deze € 5.910 euro. Recente verhogingen worden gepubliceerd op de website van de Rijksoverheid.
Een huurder heeft aanspraak op dit forfaitaire bedrag onafhankelijk van de hoogte van de daadwerkelijk gemaakte verhuiskosten. Wanneer het minimumbedrag wordt toegekend, laat dit het recht op vergoeding van aanvullende schade, die niet door de verhuiskostenbijdrage wordt gedekt, onverlet, zie artikel 7:220 lid 1 BW.[1]
De minimumbijdrage geldt niet per verhuisbeweging. Indien de huurder tijdelijk elders wordt gehuisvest en na de renovatie terugkeert in zijn oorspronkelijke woning wordt dat beschouwd als één verhuizing. De huurder heeft dan recht op éénmaal de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.[2] Het maakt daarbij niet uit hoe lang de huisvesting elders duurt.[3] Zelfs indien de periode dat de huurder elders moet verblijven kort is, geldt het minimumbedrag.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de minimumbijdrage redelijk wordt geacht bij een renovatie. In beginsel is daarbij niet van belang of de (hele) inboedel wordt verhuisd. Gelet op het forfaitaire karakter van de vergoeding is evenmin van belang in hoeverre de verhuizing kosten met zich meebrengt.[4]
Waarom wordt er een minimumbedrag gehanteerd? Het is de bedoeling van de wetgever geweest om de huurder zekerheid te verschaffen en de rechterlijke macht minder te belasten met discussies over de vraag wat een billijke vergoeding zou kunnen zijn.
Maar wat als vaststaat dat de huurder weliswaar kosten heeft moeten maken in verband met de renovatie vanwege de verhuizing en de inrichting van het tijdelijke verblijf, maar dat zijn werkelijke kosten slechts een fractie zijn van de wettelijke minumumvergoeding?
Het beginsel dat bij renovatie en de daaruit voortspruitende noodzaak tot verhuizen (altijd) een forfaitaire vergoeding verschuldigd is, is niet zo hard dat er geen uitzonderingen mogelijk zijn.[5] In sommige gevallen kan toekenning van het volledige bedrag niet aanvaardbaar zijn.
Bijvoorbeeld in een geval waarin iemand slechts kleding en wat huishoudartikelen moet meenemen naar een wisselwoning. De rechter zag in een dergelijk geval een reden om de vergoeding op een lager bedrag vast te stellen, te weten op € 1.500,-.[6] De grondslag voor deze matiging wordt gevormd door artikel 6:248 lid 2 BW.
Een huurder die een woning gemeubileerd huurt kan geen aanspraak maken op de forfaitaire vergoeding, maar moeten aantonen waarom hij alsnog recht heeft op een bepaalde verhuiskostenvergoeding.[7]
Daarnaast werden in de parlementaire geschiedenis gevallen genoemd zoals de (onzelfstandige) bejaardenwoningen met meer dan vijf bewoners en de onzelfstandige woonruimte, anders gezegd: kamers. Voor deze categorieën is in de wetsgeschiedenis (al dan niet terloops) een bedrag van € 1.000,- voorgesteld, omdat er in de gevallen van zelfstandige woonruimte minder hoge kosten worden gemaakt.[8]
Verrekening met door de verhuurder gemaakte kosten
Wanneer een verhuurder aanbiedt om in plaats van de verhuiskostenbijdrage gebruik te maken van vervangende (ik neem aan: gemeubileerde) woonruimte, hoeft de huurder dit in beginsel niet te aanvaarden.[9]
Echter, wanneer een huurder tijdelijk geen huur hoeft te betalen voor de te renoveren woning (huurcompensatie), en van een andere woning gebruik kan maken zonder kosten voor water en energie, kan het onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om de volledige forfaitaire verhuiskostenvergoeding toe te kennen zonder daarop enige vergoeding in mindering te brengen.[10] De vergoeding voor het gebruik van een volwaardige wisselwoning is al eens ex aequo et bono bepaald op € 5 per dag.[11]
Maar let op, het enkele feit dat de verhuurder tussendoor aan de huurder een douchewoning ter beschikking heeft gesteld, brengt op zichzelf niet altijd met zich dat het redelijk is dat de verhuurder de dientengevolge gemaakte kosten in mindering brengt.[12] Dit geldt te meer wanneer de douchewoning ook door andere huurders van het complex wordt gebruikt.
Ook een ongemakkenvergoeding (die strekt ter compensatie van overlast) kan in mindering worden gebracht op de toe te kennen verhuiskostenvergoeding.[13] Dit geldt echter niet per definitie voor alle vergoedingen die de verhuurder gaandeweg het traject aan de huurder verstrekt. De verhuurder moet onderbouwen in hoeverre het verstrekken van iedere vergoeding of voorziening een drukkend effect heeft gehad op de door de huurder gemaakte verhuis- en inrichtingskosten.[14]
Wanneer een huurder genoodzaakt is om een woning tijdelijk te verlaten als gevolg van renovatie, heeft hij recht op een verhuiskostenvergoeding. Het betreft hier een minimumbedrag. De huurder kan daarbovenop nog aanvullende schadevergoeding eisen. Het is niet altijd redelijk om het minimumbedrag toe te kennen aan een huurder. In dit webartikel werden situaties besproken waarin de vergoeding werd gematigd, of waarin door de verhuurder gemaakte kosten werden verrekend met de vergoeding.
[1] Gerechtshof Arnhem 22 april 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BF5693
[2] MvT besproken in Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316
[3] MvT besproken in Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316
[4] Gerechtshof Den Haag 29 januari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2244
[5] Rechtbank Midden-Nederland 4 januari 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:359
[6] Rechtbank Midden-Nederland 4 januari 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:359
[7] Gerechtshof Leeuwarden 19 oktober 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BO1434
[8] Handelingen Tweede Kamer, 2009-2010, 31528, nummer 13, pagina 958, het verslag van de bijeenkomst op 13 oktober 2009
[9] Gerechtshof Arnhem 22 april 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BF5693
[10] Gerechtshof Den Haag 12 februari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ6051
[11] Gerechtshof Den Haag 12 februari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ6051
[12] Gerechtshof Den Haag 12 februari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ6051
[13] Gerechtshof Den Haag 12 februari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ6051
[14] Gerechtshof Den Haag 12 februari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ6051
De verhuiskostenvergoeding bij renovatie van woonruimte
Een huurwoning moet soms worden gerenoveerd. Meestal kan de huurder na de renovatie terugkeren in de woning. Soms kan de renovatie niet plaatsvinden zonder het beëindigen van een huurovereenkomst. In dit webartikel wordt de focus gelegd op renovatie met behoud van de huurovereenkomst.
Wanneer een huurder als gevolg van renovatie genoodzaakt is om een woning tijdelijk te verlaten, heeft hij recht op een verhuiskostenvergoeding. Dit is geregeld in artikel 7:220 lid 5 BW. In dit webartikel wordt besproken in welke gevallen een huurder recht heeft op deze tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
Overigens zijn er nog andere situaties denkbaar waarin een huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Deze situaties worden niet in dit webartikel besproken. Ook wordt hier niet besproken of een huurder anderszins recht heeft op schadevergoeding vanwege dringende werkzaamheden of werkzaamheden om gebreken te herstellen (zie dit andere artikel). In een ander artikel wordt besproken hoe de hoogte van deze verhuiskostenvergoeding wordt vastgesteld.
Een huurder moet bijna altijd gedogen dat de verhuurder op eigen initiatief renovatiewerkzaamheden of dringende werkzaamheden uitvoert (zie ook dit artikel). Daar tegenover staat dat de verhuurder verplicht is om de schade die de huurder hierdoor lijdt te vergoeden. Dit is onlosmakelijk verbonden met de gedoogplicht van de huurder.[1]
Specifiek voor renovatie geldt dat de huurder recht heeft op een door de minister vastgestelde minimale verhuiskostenvergoeding, zie artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Deze regeling is van dwingend recht.[2] Ook al verwijst artikel 7:242 lid 1 en 2 BW er niet naar.[3]
Dwingend recht betekent dat de huurder hiervan niet kan afwijken in een renovatievoorstel. Een huurder kan bij acceptatie van een renovatievoorstel geen afstand doen van deze schadevergoeding.[4] Sterker nog: het maakt niet uit of de verhuiskostenvergoeding al dan niet in het renovatievoorstel is opgenomen. Deze is immers op grond van de wet verschuldigd.[5] Het maakt ook niet uit of een huurder binnen de wettelijke termijn een procedure is gestart om de redelijkheid van een renovatievoorstel te betwisten.[6] Het voorgaande wil ik overigens wel nuanceren. Soms zijn redenen aanwezig om de verhuiskostenvergoeding te matigen, zie dit artikel.
Misschien zou het bovenstaande anders zijn indien de huurder, nadat hem duidelijk was gemaakt wat de wettelijke regeling inhoudt, daar expliciet afstand van heeft gedaan. Men spreekt dan van het bewust afstand doen van een recht.[7]
Wanneer is de verhuiskostenvergoeding verschuldigd?
Een verhuurder is bij renovatie de wettelijke verhuiskostenvergoeding verschuldigd indien aan twee voorwaarden is voldaan: 1) De werkzaamheden zien op renovatie en niet op dringend onderhoud, en 2) er is sprake van een situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de tussentijd in de woning blijft wonen.
Hierna zal dieper worden ingegaan op ieder van deze twee voorwaarden. Impliciet is er een derde voorwaarde, namelijk dat de huurder ook daadwerkelijk is verhuisd. Deze voorwaarde is relevant wanneer de huurder tijdens of na afloop van de renovatie aanspraak maakt op de vergoeding.
Voorwaarde 1: er is daadwerkelijk sprake van renovatie
De huurder heeft alleen recht op de minimale verhuiskostenvergoeding wanneer sprake is van renovatie. Artikel 7:220 lid 2, derde zin, BW bepaalt dat onder renovatie wordt verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit wordt afgeleid dat renovatie moet leiden tot een toename van het woongenot.[8]
Er is geen sprake van renovatie indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid.[9] Ook is geen sprake van toename van het woongenot wanneer een gebrek in de woning wordt opgeheven, hoewel dat zeker het woongenot zal verbeteren.[10] De huurder krijgt door het opheffen van een gebrek immers niet meer woongenot. Hooguit wordt de woning weer in de toestand gebracht die aanwezig was voordat het gebrek ontstond.
Er is een verschil tussen renovatie en dringende werkzaamheden. Het begrip dringende werkzaamheden in artikel 7:220 lid 1 BW ziet op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden.[11] Anders dan bij renovatie zijn dringende werkzaamheden dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot.[12] Er hoeft dan ook geen huurverhoging aan gekoppeld te worden.[13]
Voor uitsluitend het verrichten van dringende werkzaamheden kan geen verhuiskostenvergoeding worden toegekend.[14] Ook al zorgen deze werkzaamheden er voor dat een verhuizing noodzakelijk is.[15] Wel kan de huurder in dat geval recht hebben op een schadevergoeding, zie eveneens artikel 7:220 lid 1 BW en dit webartikel.
Wel kan in een concreet geval sprake zijn van samenloop van enerzijds renovatie en anderzijds dringende werkzaamheden.[16] De huurder heeft bij dit soort ‘groot onderhoud’ recht op een verhuiskostenvergoeding indien de renovatiewerkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de andere werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.[17] Voor meer informatie verwijs ik naar de volgende paragraaf.
Daarnaast kan sprake zijn van een samenloop van enerzijds renovatie en anderzijds herstel van gebreken. In dat geval moet gekeken worden welke van de twee soorten werkzaamheden er voor hebben gezorgd dat de huurder moet verhuizen. Wanneer de huurder moet verhuizen vanwege de herstelwerkzaamheden en de daaropvolgende renovatiewerkzaamheden slechts bijzaak zijn, dan heeft de huurder geen recht op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding.[18] De huurder kan dan eventueel wel recht hebben op een schadevergoeding die is gebaseerd op een andere wettelijke grondslag.
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, dan wel van dringende werkzaamheden, dan wel van samenloop van beide, een beoordeling vergt van de omstandigheden van dat geval.[19] Hierna wordt een aantal uitspraken besproken.
Zo is er al eens geoordeeld dat geen sprake is van renovatie als de keuken, het sanitair en de tegels van de badkamer en het toilet worden vervangen op een reguliere wijze zonder bijzondere toevoegingen. Het woongenot werd hiermee niet vergroot. Dit betrof onderhoud waarbij ‘nieuw voor oud’ plaatsvond, wat eens in de zoveel jaren nodig is bij gewoon gebruik.[20]
Het klassieke geval waarin enkel glas wordt vervangen door dubbel glas en nieuwe kozijnen, gecombineerd met een huurprijsverhoging, is al eens op voorhand aangemerkt als een combinatie van onderhoud en renovatie.[21]
Van renovatie is ook sprake bij een verbouwing waarbij de volledige voor- en achtergevel werden vervangen alsmede de leidingen, het tegelwerk, de radiatoren, de vensterbanken, de keuken en het sanitair. Hierbij werd aangenomen dat sprake is van een vernieuwing die het woongenot verbetert.[22]
Wat als de huurder zelf kiest voor extra verbeteringen bovenop dringende werkzaamheden? Is dan ook ineens sprake van renovatie? De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het niet van belang is of de renovatie een initiatief is van de huurder dan wel de verhuurder. Ook indien (extra) renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd op verzoek van de huurder, kan deze aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding, mits de renovatie uiteraard (tijdelijke) verhuizing noodzakelijk maakt.[23]
Voorwaarde 2: huurder kan niet in de woning blijven
De verhuiskostenvergoeding is slechts verschuldigd indien de renovatiewerkzaamheden het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.[24] Er wordt niet gekeken naar de gevolgen die andere werkzaamheden met zich meebrengen. [25] Oftewel, de verhuizing moet ook echt het gevolg zijn van de renovatiewerkzaamheden. Wanneer is hiervan sprake?
Allereerst wordt gekeken naar de aard en omvang van de renovatiewerkzaamheden. Er is niet zo snel sprake van een noodzaak tot verhuizing. Niet elke vorm van overlast door de uitgevoerde renovatie zal leiden tot de conclusie dat een verhuizing noodzakelijk is, ook niet wanneer een verhuizing voor een huurder zou zijn te prefereren.[26] Lawaai en stofoverlast zijn op zichzelf onvoldoende om een noodzaak tot verhuizing aan te nemen.[27]
Ook is het niet voldoende wanneer een keuken langer dan twee dagen onbruikbaar is geweest en het toilet circa één dag onbruikbaar is geweest.[28] Het is een feit van algemene bekendheid dat verbouwing van een keuken of een toilet kan plaatsvinden terwijl een woning bewoond blijft, zelfs wanneer deze één of twee dagen onbruikbaar zijn.[29] Van een huurder kan ook worden verlangd dat hij iets verderop gebruik maakt van een ‘douchewoning’ voor zijn persoonlijke verzorging. [30] Dit laatste maakt een verhuizing naar een andere woning niet noodzakelijk.
Er zijn natuurlijk wel grenzen van wat van een huurder kan worden verwacht. Een huurder is genoodzaakt tijdelijk te verhuizen als hij gedurende zestien dagen in de koudste periode van het jaar regelmatig geen functionerende verwarming heeft, voor zijn persoonlijke hygiëne zou zijn aangewezen op voorzieningen buiten de woning, en slechts gebruik zou kunnen maken van een beperkte, geïmproviseerde kookgelegenheid.[31]
Van een huurder kan niet worden verwacht dat hij gedurende vijf weken in de woning blijft en geluidsoverlast, stofontwikkeling en een asbestanering trotseert, terwijl hij regelmatig de normale voorzieningen (keuken, douche, toilet, verwarming) niet kan gebruiken en in alle vertrekken wordt gewerkt.[32] Ook al had de verhuurder deels buiten de woning enkele normale voorzieningen getroffen.
Een noodzaak om te verhuizen werd ook aangenomen in een kwestie waarbij gedurende ruim vier (deels koude) maanden gas, elektriciteit en water regelmatig moesten worden afgesloten in verband met onder andere het vernieuwen van de keuken en het sanitair, verplaatsing van de badkamer, vervanging van de vloer, ramen, stuckwerk en het infrezen van leidingen.[33]
Ten tweede kunnen andere, vaak persoonlijke omstandigheden aan de zijde van de huurder, er voor zorgen dat een noodzaak tot verhuizen bestaat. Men kan dan denken aan de gezondheidstoestand van de huurder[34], aan een zwangerschap die niet vlekkeloos verloopt[35], het feit dat de huurder nachtdiensten draait[36] of de gezinssamenstelling.
Een renovatie kan een enorme impact hebben op het leven en de gezondheid van een specifieke individuele huurder. Bijvoorbeeld een huurder die als gevolg hiervan een dwangneurose heeft ontwikkeld, verslaafd is geraakt aan kalmerende medicijnen en 16 kilo is afgevallen.[37] Dit maakte een tijdelijke verhuizing naar een passende vervangende woning noodzakelijk, zodat de huurder zo min mogelijk geconfronteerd werd met de renovatie.
Ten derde kan gewicht worden toegekend aan het feit dat een renovatieproject behoorlijke vertraging heeft opgelopen en voor meer onrust en overlast heeft gezorgd dan waar verhuurder en huurder aanvankelijk op hadden gerekend.[38]
Het ligt op de weg van de huurder om te stellen en, bij betwisting, te bewijzen dat een verhuizing noodzakelijk was.[39] De noodzaak tot verhuizen wordt ondersteund doordat de huurder ook daadwerkelijk tijdelijk bij iemand anders is ingetrokken.[40] Slechts uit het feit dat de verhuurder zekerheidshalve maatregelen neemt, zoals het tijdelijk aanbieden van een andere woning, kan niet worden aangenomen dat de noodzaak tot verhuizen aanwezig was.[41] Dit kan de verhuurder namelijk ook uit coulance doen om het ongemak te beperken.[42]
Wanneer de werkzaamheden strikt genomen wel kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder er desalniettemin voor kiest om gebruik te maken van een aangeboden wisselwoning, dan is geen verhuiskostenregeling verschuldigd.[43]
Het vereiste van daadwerkelijke verhuizing
De verhuiskostenregeling geldt niet voor gevallen waarin de huurder tijdens een renovatie in de woning blijft wonen. De huurder verhuist dan immers niet.[44] De huurder die tijdens de renovatie in de woning blijft wonen kan bij eventuele overlast, kosten of schade aanspraak maken op huurvermindering of schadevergoeding, zie artikel 7:220, lid 2 jo. lid 1 BW. Dit wordt besproken in een ander artikel.
Een huurder die uit eigen beweging (vooruitlopend op het moment dat de renovatie van de woning onomkeerbaar gaat plaatsvinden) verhuist, kan geen aanspraak maken op de verhuiskostenregeling.[45]
Voor een tijdelijke verhuizing naar bijvoorbeeld een wisselwoning kan dus een verhuiskostenvergoeding worden toegekend.[46] Ook als dit is ingegeven door de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Het maakt niet uit hoe lang het verblijf elders duurt.[47] Zelfs indien de periode dat de huurder elders moet verblijven kort is, geldt het minimumbedrag. In sommige omstandigheden kan de wettelijke minimumvergoeding wel worden aangepast, zie daarvoor een ander artikel over de hoogte van de verhuiskostenvergoeding.
Wanneer een huurder genoodzaakt is om een woning tijdelijk te verlaten als gevolg van renovatie, heeft hij recht op een verhuiskostenvergoeding. In dit webartikel is besproken wanneer sprake is van een renovatie en wanneer sprake is van een noodzaak om de woning te verlaten. In een ander artikel wordt besproken hoe de hoogte van deze verhuiskostenvergoeding wordt vastgesteld.
[2] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726; Anders: Rechtbank Midden-Nederland 1 april 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7341
[3] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726
[4] Zie ook Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4103
[5] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316
[7] Rechtbank Limburg 14 december 2016, ECLI:NL:RBLIM:2016:10744
[8] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726
[9] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726. vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 328 (Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 26
[10] Rechtbank Limburg 14 december 2016, ECLI:NL:RBLIM:2016:10744
[11] Vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 321, 324 en 333 (Kamerstukken II 1997-1998, 28 089, nr. 3, p. 30, Kamerstukken II 1999-2000, 28 089, nr. 6, p. 22, en Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 29
[12] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726
[13] Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:232
[14] MvT Kamerstukken II (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 4, NV Kamerstukken II (2008-09) 31 528 nr. 7, p. 6-7
[15] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726
[16] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726
[17] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726; Vgl. Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 5-7
[18] Rechtbank Limburg 14 december 2016, ECLI:NL:RBLIM:2016:10744
[19] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726; Zie ook Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4103
[20] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 maart 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1354
[21] Rechtbank Amsterdam 24 september 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BK2060. Zie voor dubbel glas tevens Rechtbank Rotterdam 14 november 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BZ2697
[22] Gerechtshof Arnhem 22 april 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BF5693
[23] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726; Gerechtshof Amsterdam 20 april 2010,, WR 2010/115; Rechtbank Limburg 14 december 2016, ECLI:NL:RBLIM:2016:10744; Deels anders: Gerechtshof Amsterdam 4 oktober 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BZ1999
[24] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726; Zie ook Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4103
[25] MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.
[26] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794
[27] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 maart 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1354; Gerechtshof Amsterdam 16 december 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5415
[28] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794
[29] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794
[30] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 maart 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1354
[31] Gerechtshof Amsterdam 20 april 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN4093
[32] Gerechtshof Den Haag 29 januari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2244
[33] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2 juni 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:3900
[34] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794
[35] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794
[36] Gerechtshof Arnhem 22 april 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BF5693
[37] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316
[38] Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4103
[39] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794
[40] Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4103
[41] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794; Anders: Gerechtshof Amsterdam 9 december 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BO8187
[42] Rechtbank Midden-Nederland 27 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4581
[43] MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4, besproken in Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316
[44] MvT besproken in Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316
[45] MvT besproken in Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316
[46] MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.
[47] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316
Gemengde huurovereenkomst woonruimte en 230a-bedrijfsruimte
De wet maakt onderscheid tussen diverse huurregimes: woonruimte, 290-bedrijfsruimte voor horeca en middenstand en 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte). De praktijk laat zich echter niet altijd in hokjes duwen. Er worden geregeld huurovereenkomsten gesloten voor panden waarbij het gebruik als woonruimte en bedrijfsruimte door elkaar lopen, zoals een atelier.
In dit webartikel wordt de focus gelegd op de huurovereenkomst waarbij sprake is van zowel huur van overige bedrijfsruimte als woonruimte. Welke wettelijke regels zijn van toepassing op deze combinatie? En hoe wordt dit vastgesteld? Voor de combinatie woonruimte en winkel- of horecaruimte geldt een ander stappenplan, dat hier buiten beschouwing wordt gelaten.
Verschillende huurregimes kunnen vaak niet naast elkaar
In het algemeen geldt dat wanneer een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten, de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn. Dit is geregeld in artikel 6:215 BW. Dit geldt echter niet wanneer deze wettelijke bepalingen niet verenigbaar zijn of wanneer de regels behorend bij de ene overeenkomst zich vanwege de aard van die overeenkomst anderszins verzetten tegen toepassing bij de andere overeenkomst.
Veel wettelijke regels die specifiek verbonden zijn aan de huur van woonruimte laten zich niet combineren met de regels behorend bij de huur van overige bedrijfsruimte. Zo bieden de regels rondom het eindigen van de huur van overige bedrijfsruimte veel minder bescherming dan bij woonruimte (huurbescherming). De contractspartijen mogen niet afwijken van de dwingendrechtelijke regels voor de huur van woonruimte. Zij hebben niet de vrijheid om de huur van woonruimte contractueel te bestempelen als huur van bedrijfsruimte.[1]
Wat nu te doen wanneer beide huurvormen in één overeenkomst zijn vervat? Allereerst zal gekeken moeten worden naar de vraag of in het specifieke geval splitsing mogelijk is tussen de verschillende huurregimes.
Wel of geen splitsing mogelijk?
Het gaat hier om gevallen waarin één huurovereenkomst is gesloten, als gevolg waarvan zowel woonruimte als 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte) wordt gehuurd.
Denkbaar is dat volledig kan worden gesplitst tot op het niveau van (gedeelten van) gebouwen met een enkelvoudig gebruik. Voor zover splitsing mogelijk is, kan per (gedeelte van) een gebouw worden vastgesteld welk huurregime van toepassing is; dit regime wordt dan bepaald door het enkelvoudige gebruik daarvan als woonruimte of 230a-bedrijfsruimte.
Voor de beantwoording van de vraag of splitsing mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval. Onder deze omstandigheden vallen het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.[2]
In de praktijk zijn ontelbaar verschillende situaties mogelijk. Op voorhand geldt dat aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toekomt. Zelfs niet wanneer sprake is van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.[3] Uiteraard kan wel meewegen of een woning en bedrijfsruimte ieder een eigen ingang hebben, dat de woning en de bedrijfsruimte niet met elkaar verboden zijn en hun eigen nutsvoorzieningen hebben.[4]
Eén van de belangrijke onderdelen van de rechterlijke toets is hetgeen partijen omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde. Daarbij kan relevant zijn of het gehuurde is aangepast naar de wensen van de huurder. Wat de bedoeling is van partijen kan soms pas worden herleid door decennia terug te gaan naar de aanvang van de huurovereenkomst. Misschien is hiervan nog correspondentie te vinden.
De bedoeling van partijen kan soms worden afgeleid uit de wijze waarop de huurprijs is berekend. Zo kan de huurprijs zijn gebaseerd op één prijs per vierkante meter zonder onderscheid te maken tussen bedrijfsruimte en woonruimte.[5] Dit laatste heeft vaak de bijkomstigheid dat de huurder naar behoefte de ruimte anders kan indelen. Wanneer de huur jaarlijks is verhoogd op de wijze die geldt voor de huur van woonruimte kan dit ook relevant zijn.[6] De spiegelbeeldsituatie is ook mogelijk, namelijk dat in overleg is gekozen voor belaste huur, hetwelk duidt op de huur van bedrijfsruimte.[7]
Er zijn situaties denkbaar waarbij splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde te zeer afbreuk zou doen aan hetgeen partijen bij het begin van de huur voor ogen stond.[8] Een voorbeeld is een complex dat als geheel beschikbaar was gesteld aan een coöperatieve werkgemeenschap en conform de doelstellingen van deze huurder in gebruik was voor woon- en werkruimte.[9] De mogelijkheden van de werkgemeenschap zouden worden ingeperkt wanneer als gevolg van een splitsing de huur van sommige onderdelen zou kunnen worden opgezegd. Dit laatste was juist niet wat partijen bij de aanvang van de huur voor ogen stond. Een complicerende factor was bovendien het wisselende ledenbestand van de werkgemeenschap, en daarmee ook een wisselend feitelijk gebruik van het gebouw. Tel daarbij op dat sommige bedrijfsruimtes onderling waren verbonden en (ook) via elkaar bereikbaar waren, en ook dat in enkele gevallen de sanitaire voorzieningen onderling werden gedeeld.
De feitelijke benaming van de huurovereenkomst is niet van invloed op de vraag of splitsing mogelijk is. De feitelijke situatie en niet de bewoordingen moeten het uitgangspunt zijn.[10]
Splitsing niet mogelijk: wat dan?
Denkbaar is dat splitsing niet mogelijk is. Soms is het zelfs mogelijk dat splitsing ten aanzien van bepaalde onderdelen van het gebouw wel mogelijk is en ten aanzien van andere niet. Als een splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten deels of geheel niet mogelijk is, is op de gehele huurovereenkomst slechts één huurregime van toepassing.
Doordat de wettelijke bepalingen rondom de huur van woonruimte (semi)dwingend van aard zijn, geldt bij de combinatie woonruimte/230a-ruimte dat het gehuurde in zijn geheel als woonruimte wordt aangemerkt. Echter, hier bestaat een uitzondering op. Wanneer de gehuurde ruimte, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is, kunnen alsnog de wettelijke bepalingen behorende bij de huur van overige bedrijfsruimte van toepassing zijn. Daarbij wordt in belangrijke mate betekenis toegekend aan het vloeroppervlak dat als woning in gebruik is, afgezet tegen de oppervlakte van het bedrijfsmatig verhuurde, alsmede aan het aantal vertrekken.[11]
In veel gepubliceerde uitspraken is het de verhuurder die voor hem gunstige gevolgen wil verbinden aan zijn conclusie dat het huurregime voor bedrijfsruimte van toepassing is. De verhuurder dient zijn stellingen goed te onderbouwen, althans in overwegende mate te stellen en zo nodig te bewijzen.[12] Hierna worden de gezichtspunten uit het hierboven aangehaalde arrest Fuks/Recourt besproken aan de hand van lagere rechtspraak.
Voor wat betreft de verhouding tussen de oppervlakte van woonruimte en bedrijfsruimte het navolgende. Het is niet zo dat een simpele rekensom in alle gevallen mogelijk is. Met name niet wanneer de diverse onderdelen van het gehuurde wisselend worden gebruikt, zowel in tijd als in functie.[13] Men kan wel hardop betwijfelen of een gebouw in overwegende mate in gebruik is als bedrijfsruimte als het woongedeelte in oppervlak vrijwel gelijk is aan het bedrijfsgedeelte.[14] In dat laatste geval zouden normaal gesproken de regels van woonruimte moeten prevaleren.
Het feit dat in belangrijke mate betekenis toekomt aan de vloeroppervlakte wil nog niet zeggen dat aan andere omstandigheden geen gewicht zou toekomen. De verhouding tussen het oppervlak aan bedrijfsruimte en het oppervlak aan woonruimte is niet van doorslaggevend belang. Maar ook als ervan moet worden uitgegaan dat de verhouding in het voordeel van de woonruimte zou uitvallen, moet worden gelet op de inrichting en hetgeen de huurder en verhuurder omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. In dat geval kan alsnog worden geoordeeld dat de huur voornamelijk betrekking had op bedrijfsruimte.[15]
Voor wat betreft de verwachtingen van de contractspartijen geldt het volgende. Wanneer de woonfunctie volgens de bedoeling van partijen primair was, dan prevaleert het woonruimteregime, mede gelet op het dwingendrechtelijke karakter van de woonruimtebepalingen. Dit is ook het geval wanneer het huurcontract dus iets anders vermeldt.[16]
Wel moet onderscheid gemaakt worden tussen de situatie waarin van aanvang af duidelijk is dat zowel woonruimte als bedrijfsruimte wordt gehuurd en de situatie waarin het gehuurde gaandeweg twee functies krijgt. De huurder is natuurlijk niet zo maar gerechtigd om de bestemming van (een deel van) het gehuurde te wijzigen.[17]
Uiteraard kunnen de verwachtingen van partijen zijn beïnvloed door de aard van het gehuurde. Dit speelde in het geval waarin oorspronkelijk een ruimte van een machinefabriek werd gehuurd.[18] Maar let dus wel: ook de partijbedoeling is ook hier niet doorslaggevend; er zal ook gekeken moeten worden naar de andere elementen van de hierboven genoemde toets.[19]
Voor wat betreft de ondergeschiktheid in bouwkundige zin het navolgende. Het feit dat de (voordeur van de) woonruimte bijvoorbeeld niet kan worden bereikt zonder de bedrijfsruimte te doorkruisen is van belang bij de kwalificatie van de huurovereenkomst.[20]
De bestuursrechtelijke bestemming van het gehuurde is in dit verband niet relevant.[21] Wat publiekrechtelijk al dan niet was toegestaan kan in dit verband niet doorslaggevend zijn.[22]
Soms wordt een huurovereenkomst gesloten voor een pand waarbij het gebruik als woonruimte en bedrijfsruimte door elkaar lopen. In dit artikel zijn verwijsregels besproken. Hiermee kan worden vastgesteld welke wettelijke huurregels van toepassing zijn op de (ver)huur van één of meerdere delen van het gehuurde dan wel op de totale gehuurde ruimte.
[1] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 juni 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR2495
[2] Hoge Raad 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737
[3] Hoge Raad 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 21 november 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5099
[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 21 november 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5099
[5] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7142
[6] Gerechtshof Amsterdam 31 januari 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BV4292
[7] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275
[8] Mede gelet op het zogenaamde Haviltexcriterium.
[9] Zie Hoge Raad 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737; Een klein deel was overigens in gebruik als 290-bedrijfsruimte.
[10] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7142
[11] Hoge Raad 5 november 1993, NJ 1994, 228 (Fuks/Recourt), zie ook Hoge Raad 3 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI1596; Gerechtshof Amsterdam 31 januari 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BV4292
[12] Gerechtshof Amsterdam 27 november 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BZ1998
[13] Gerechtshof Den Haag 18 augustus 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2304
[14] A-G Langemeijer 3 oktober 2013, ECLI:NL:PHR:2003:AI1596
[15] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275
[16] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 juni 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR2495
[17] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 juni 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR2495
[18] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275
[19] Hoge Raad 3 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI1596
[20] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275
[21] Gerechtshof Amsterdam 31 januari 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BV4292
[22] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275
Hoogte van de verhuiskostenvergoeding bij bedrijfshuur: algemeen deel
In een eerder webartikel werd besproken wanneer een huurder van 290-bedrijfsruimte aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuiskosten en inrichtingskosten bij opzegging van de huurovereenkomst. Dit wordt hierna de ‘verhuiskostenvergoeding’ genoemd. De verhuiskostenvergoeding die de rechter toekent is echter geen volledige vergoeding van alle kosten die de huurder zal maken.
In dit webartikel wordt in algemene termen besproken hoe de hoogte van deze vergoeding wordt vastgesteld. Dit webartikel maakt onderdeel uit van een drieluik. In het eerdere webartikel werd dus besproken in welke gevallen een huurder van bedrijfsruimte aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding. In een derde webartikel zal ik ingaan op een aantal individuele schadeposten.
Artikel 7:297 BW geeft de huurder geen recht op een volledige vergoeding van kosten om zijn onderneming te verhuizen naar een ander bedrijfspand en dat pand opnieuw in te richten.[1] Artikel 7:297 lid 1 BW geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid. De wet vermeldt duidelijk: de rechter kan een tegemoetkoming in de kosten vaststellen. De ruimte die deze bevoegdheid biedt, correspondeert met de vrijheid die de rechter heeft bij begroting van schade in het algemeen (artikelen 6:97 en 6:105 BW).[2]
De keuze om geen volledige schadevergoeding toe te kennen is te billijken. Een huurder van bedrijfsruimte is een ondernemer. Het feit dat een huurovereenkomst wordt beëindigd maakt onderdeel uit van diens bedrijfsrisico.[3] Een huurder moet beseffen dat een huurovereenkomst niet oneindig is (zelfs al is deze voor onbepaalde tijd).
De rechter houdt slechts rekening met kosten die een rechtstreeks gevolg zijn van de beëindiging van de huurovereenkomst. Oftewel: de kosten van de verhuizing naar een andere locatie en de herinrichting aldaar.[4] Kosten die gemoeid zijn met het leeg opleveren van het gehuurde behoren mijns inziens niet tot de schade.[5] Dit was een verplichting die de huurder toch al had. Een uitzondering kan worden gemaakt voor demontage van bepaalde zaken (zie het derde webartikel).
De huurder krijgt dus in beginsel geen tegemoetkoming voor de gedane investeringen. Het is immers de vrijheid van de ondernemer om bovengemiddelde investeringen te doen.[6] De tegemoetkoming ziet evenmin op door hem aangebrachte verbeteringen aan het gehuurde of op door hem tijdens de huurperiode opgebouwde (of reeds betaalde) goodwill. Soms wordt hierop een uitzondering gemaakt. Op de goodwill zal in het derde webartikel nader worden ingegaan.
Uit de wet vloeit geen verplichting voort om bij het einde van de huur, bij wijze van schadevergoeding, aan de huurder een andere bedrijfsruimte aan te bieden.[7] Een dergelijke verplichting voor de verhuurder ligt overigens ook niet in de rede, omdat deze in de meeste gevallen feitelijk niet uitvoerbaar zal zijn.
Correcties en andere relevante omstandigheden
Een rechter zal een opsomming maken van allerlei kostenposten. Maar bij de uiteindelijke bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming gaat het niet alleen om de omvang van de individuele kosten. De rechter kan in allerlei omstandigheden een reden zien om de tegemoetkoming te beperken.
De rechter zal rekening houden met alle relevante omstandigheden, zoals de vergelijkbaarheid van de inrichting in de oude en in de nieuwe bedrijfsruimte, de ouderdom van de achtergebleven inrichting, etc.[8] Er moet rekening gehouden worden met een correctie ‘nieuw voor oud’.[9] Er kan rekening worden gehouden met de reeds gedane afschrijvingen en de huidige boekwaarde van de inventaris.[10] Overigens hoeft het feit dat de oude inventaris is afschreven er niet toe te leiden dat er geen enkele vergoeding meer voor zou moeten worden betaald wanneer deze nog steeds bruikbaar is.[11]
Ook de duur van de huurrelatie kan relevant zijn; huurrelaties zijn nu eenmaal niet oneindig.[12] Hoe langer de huurrelatie, hoe groter de correctie die de rechter kan toepassen.[13] Daarnaast kan de reden waarom de verhuurder de huur wilde laten eindigen een rol spelen.[14]
Ook kan rekening worden gehouden met het feit dat een huurder van de gelegenheid gebruik heeft gemaakt om elders een groter vloeroppervlak te gaan huren, waarbij ook meer ruimte is voor extra apparatuur.[15] Wanneer de inrichtingskosten per m2 worden berekend, dan krijgt de huurder slechts een vergoeding die gelijk staat aan de oppervlakte die hij reeds huurde. Het uitgangspunt moet zijn een gelijkwaardige inrichting, als die waarover de huurder in het gehuurde beschikte. Er is wel een uitzondering mogelijk. Als ten tijde van het vaststellen van de verhuiskostenvergoeding vast staat dat een huurder elders geen locatie kan vinden met een vergelijke oppervlakte (zoals een plaats op een versplein), dan kan dit eveneens meewegen bij het bepalen van de hoogte van de vergoeding.[16]
Aan het feit dat de huurder elders een hogere huurprijs moet gaan betalen kan geen vergoedingsrecht worden gekoppeld.[17] Opvallend genoeg kan bij de hoogte van de vergoeding wel rekening worden gehouden met het feit dat de huurder voor een vergelijkbare of grotere bedrijfsruimte elders minder huur gaat betalen.[18]
Zeker in het geval van horeca kan relevant zijn of er in de omgeving horecabedrijven ter overname zijn aangeboden. Overname is vaak goedkoper dan elders geheel opnieuw beginnen. Wanneer de huurder ondanks de mogelijkheid tot overname elders geheel opnieuw wil beginnen hoeven deze extra kosten niet volledig afgewenteld te worden op de verhuurder.[19]
De vergoeding kan alles overziend dus naar redelijkheid worden vastgesteld. De rechter heeft dus een zekere vrijheid bij het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming. Die gaat zelfs zo ver dat een rechter soms eerst een optelsom maakt van de totale schadeposten en vervolgens slechts een breukdeel toedeelt aan de huurder.[20]
Het kan raadzaam zijn om ter onderbouwing van de gevorderde kosten een deskundigenrapport in te dienen. Dit kan een rapport zijn van iemand die deskundig is een bepaalde branche, bijvoorbeeld een makelaar of taxateur die is gespecialiseerd in horeca. Wanneer de verhuurder onvoldoende verweer voert, is het voor een rechter eenvoudig om zich voor de berekening van de tegemoetkoming te beroepen op deze rapportage.
Een verhuurder kan bezwaren hebben tegen de berekeningswijze en de grondslag van de in de rapportage genoemde bedragen. De verhuurder wordt dan aangeraden om een contraexpertise in het geding te brengen. Immers, hoe professioneler de deskundige van de huurder, hoe meer er van het verweer van de verhuurder verwacht kan worden.[21]
Het is vaak niet voldoende om in zijn algemeenheid te onderbouwen dat een verhuizing een bepaald bedrag per gehuurde m2 kost.[22] De huurder wordt daarom aangeraden om diens concrete schadeposten met bewijsstukken te onderbouwen. Let er op dat de aankoopbonnen van leveranciers van bouwmaterialen terug te voeren zijn op de inrichting van de nieuwe bedrijfsruimte.[23] Wanneer een eisende partij onvoldoende zijn stellingen onderbouwt kan de rechter overigens wel een berekening van een verwerende partij volgen die is gebaseerd op een standaard bedrag per m2, bijvoorbeeld vermeld in het Reed Business taxatieboekje.[24]
De huurder zal zijn schade in de procedure moeten onderbouwen, juist ook omdat de verhuurder bij toekenning van een tegemoetkoming in de kosten nog de mogelijkheid moet hebben om de beëindigingsvordering alsnog in te trekken. Om deze reden kan de huurder niet verzoeken om te worden verwezen naar een schadestaatprocedure wanneer hij zijn schade onvoldoende onderbouwt.[25] Vooral bij Rechtbank krijgen huurders na de zitting nog wel de gelegenheid om de verhuiskosten aan te tonen.[26] Heel soms meldt de rechter zelfs welke stukken hij daartoe wil ontvangen.[27]
Wanneer de huurder in hoger beroep de door haar gestelde kosten nog steeds niet heeft onderbouwd, kan de rechter een verzoek om in de gelegenheid gesteld te worden tot het indienen van een nadere onderbouwing passeren.[28] Het ligt immers op de weg van de huurder om deze kosten direct te onderbouwen met bewijsstukken.[29] Het Gerechtshof kan dan bij wijze van schatting een tegemoetkoming vaststellen.[30]
Wanneer de beëindigingsvordering is ingesteld in een voorlopige voorzieningenprocedure is het niet mogelijk om uitgebreid te beoordelen wat de juiste omvang is van eventuele verhuis- en inrichtingskosten.[31] In zo’n procedure kan ook geen deskundige worden ingeschakeld. Wel kan de voorzieningenrechter een voorschot toekennen en hier eventueel voorwaarden aan verbinden.[32]
De huurder kan ook vorderen dat de verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de verhuiskostenvergoeding. Het is logisch om de wettelijke rente te laten starten vanaf de datum dat het vonnis aan de verhuurder betekend moet worden nadat de verhuurder niet tot betaling is overgegaan.
Een huurder van 290-bedrijfsruimte die wordt geconfronteerd met een opzegging door de verhuurder, heeft geen recht op een volledige vergoeding van de kosten die hij zal moeten maken om te verhuizen. De rechter kan slechts volstaan met een geschatte tegemoetkoming. Daarbij kunnen allerlei omstandigheden een rol spelen die in dit webartikel zijn besproken.
[1] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897 ; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047
[2] AG Wissink 28 maart 2014, ECLI:NL:PHR:2014:240
[3] Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089
[4] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422
[5] Zie ook Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 februari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552
[6] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388
[7] Rechtbank Utrecht 29 augustus 2012, ECLI:NL:RBUTR:2012:BX6420
[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3242 ; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047
[9] Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422
[10] Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386; Rechtbank Almelo 28 februari 2012, ECLI:NL:RBALM:2012:BV7295
[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3242;
[13] Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546;
[14] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 februari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552
[15] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047
[16] Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juli 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR2040
[17] Gerechtshof Arnhem 23 juni 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ8602
[18] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047
[19] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3242
[20] Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:4260
[21] Zie bijvoorbeeld in Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897
[22] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 februari 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BQ2523
[23] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047
[24] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0577; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388
[25] Rechtbank Arnhem 27 juni 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW9938; Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4555;Zie ook Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386
[26] Rechtbank Amsterdam 27 augustus 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5805; Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386; Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4555
[27] Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386; Rechtbank Utrecht 9 september 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BJ7387
[28] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 april 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BI1735; Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873
[29] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873
[30] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873
[31] Rechtbank Zwolle-Lelystad 21 juli 2006, ECLI:NL:RBZLY:2006:AY8057
[32] Rechtbank Zwolle-Lelystad 21 juli 2006, ECLI:NL:RBZLY:2006:AY8057
Verhuiskostenvergoeding bij bedrijfshuur: wanneer?
Een huurder van 290-bedrijfsruimte wiens huurovereenkomst wordt opgezegd kan vragen om een tegemoetkoming in de verhuiskosten en inrichtingskosten. Dit is geregeld in artikel 7:297 BW. Hierna zal ik dit kortweg de ‘verhuiskostenvergoeding’ noemen.
Het is echter niet zo dat deze huurder daar in alle gevallen recht op heeft. In dit webartikel wordt besproken wanneer een huurder van bedrijfsruimte recht heeft op een verhuiskostenvergoeding.
Dit webartikel maakt onderdeel uit van een drieluik. In een tweede webartikel zal worden besproken hoe de hoogte van deze vergoeding in het algemeen wordt vastgesteld. In een derde webartikel zal ik ingaan op een aantal individuele schadeposten.
Er kan slechts een verhuiskostenvergoeding worden toegekend bij de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Het gaat hier dus om horecaruimte of winkelruimte. Daarnaast moet de huurovereenkomst eindigen als gevolg van een tussentijdse opzegging door de verhuurder. Voor de duidelijkheid: dit geldt niet als de huurovereenkomst wordt ontbonden vanwege een tekortkoming zijdens de huurder.
Niet alleen de hoofdhuurder kan verzoeken om een verhuiskostenvergoeding. Ook diegene aan wie bevoegd is onderverhuurd kan dit doen.[1] Als vaststaat dat zowel de huurder als de bevoegd onderhuurder kosten zullen moeten maken vanwege de verhuizing kan zelfs aan hen beiden een vergoeding worden toegekend. Uiteraard mag er geen overlap zijn in de schadeposten.[2]
Bij de vraag of de rechter gebruik zal maken van de bevoegdheid om een tegemoetkoming toe te kennen, dienen alle omstandigheden van het geval in ogenschouw te worden genomen.[3] Hieronder kunnen ook vallen de verwachtingen die de huurder redelijkerwijs kan hebben gehad bij de aanvang van de huur, de mate waarin de verhuurder de huurder heeft laten verbouwen na het aangaan van de huur en het voordeel dat de verhuurder zelf trekt uit een beroep op dringend eigen gebruik.[4] Voor wat betreft de vraag hoe hoog de vergoeding zal zijn wordt verwezen naar de twee andere webartikelen die ik in de inleiding heb genoemd.
Slechts in geval van daadwerkelijke verhuizing
Bij een beroep op artikel 7:297 lid 1 BW zal de huurder aannemelijk moeten maken dat hij met kosten zal worden geconfronteerd. Het gaat veelal om een vergoeding van nog te maken kosten. Van groot belang is dat de rechter de overtuiging heeft dat de huurder elders opnieuw een onderneming zal starten. Oftewel: dat het aannemelijk is dat de huurder daadwerkelijk zal verhuizen.
Het is niet noodzakelijk dat de huurder al een ander concreet vestigingsadres op het oog heeft wanneer hij verzoekt om een tegemoetkoming in de kosten. Van een huurder mag niet worden geëist dat hij de exploitatie van het bedrijf direct aansluitend op een andere locatie voortzet.[5] De huurder krijgt dus de kans om rond te kijken op zoek naar een nieuwe locatie die voor hem geschikt is. Dit geldt zeker in het geval van horeca, waarbij de ondernemer voor zijn levensonderhoud voornamelijk afhankelijk is van de inkomsten die hij uit zijn horecabedrijf heeft.[6] Maar let wel: wanneer de huurder nog geen concrete andere locatie heeft gevonden, kan hij minder duidelijk maken welke kosten hij precies heeft. Als een huurder niet specificeert of en zo ja waar hij zijn onderneming gaat voortzetten kan de vergoeding in een voor hem nadelig geval bijvoorbeeld beperkt blijven tot kosten rondom de verhuizing en opslag van inventaris.[7]
De rechter kan voorwaarden verbinden aan het toekennen van een tegemoetkoming.[8] Dit speelt voornamelijk in kwesties waarbij nog geen duidelijkheid bestaat of de verhuurder een nieuwe huurlocatie zal vinden. Zo’n voorwaarde kan bijvoorbeeld zijn dat de huurder de onderneming, zoals die was ten tijde van de opzegging, binnen een zekere periode na beëindiging van de huurovereenkomst daadwerkelijk verplaatst binnen een zekere straal en aldaar voortzet. Artikel 6:105 BW biedt de mogelijkheid om voorwaarden, te verbinden aan een toe te kennen schadevergoeding, zoals in dit geval de voorwaarde van daadwerkelijke verhuizing.[9] Specifieke voorwaarden voorkomen daarbij executiegeschillen.[10] Wanneer de rechter het echt aannemelijk acht dat de huurder zal verhuizen, is hij soms niet geneigd om voorwaarden te verbinden aan het toekennen van een vergoeding.[11]
Soms heeft de rechter niet de overtuiging dat een huurder zal verhuizen. In een kwestie waarbij de ondernemer vier jaren nadat hij te horen kreeg dat de huur zou gaan eindigen en negen maanden na de concrete ontruiming nog geen concrete plannen had, terwijl het personeel wel ontslagen was, werd daarom geen verhuiskostenvergoeding toegekend.[12] Wanneer de huurder openlijk betwijfelt of hij een nieuwe huurlocatie zal vinden kan de rechter de vordering tot vaststelling van een verhuiskostenvergoeding ook afwijzen.[13]
Wanneer de huurder slechts bewijs aanbiedt van de door hem te verrichten verhuizing en het opnieuw inrichten van zijn exploitatie, maar verder niets daaromtrent stelt, kan de rechter zijn vordering tot vaststelling van een verhuiskostenvergoeding terzijde stellen.[14] De huurder kan dus maar beter zo snel mogelijk in de gerechtelijke procedure duidelijkheid verschaffen over zijn plannen.
Wordt ‘dezelfde’ onderneming voortgezet?
Er ontstaat regelmatig discussie over de vraag of het eigenlijk wel dezelfde onderneming is die elders wordt voortgezet. Het maakt niet uit of de huurder een grotere vloeroppervlakte zal gaan huren.[15] Het gaat er niet om of een ander pand exact dezelfde indeling heeft. In het geval van een pizzeria maakte het niet uit dat de pizza’s op de nieuwe locatie niet meer konden worden genuttigd; de pizza’s konden daar nog steeds gebakken worden.[16]
Wel moet gekeken naar de aard van de onderneming in combinatie met de geografische afstand tot de nieuwe locatie. Als het een (horeca)onderneming betreft, dan blijft het volgens sommige rechters dezelfde onderneming wanneer deze naar een locatie buiten de gemeentegrenzen verhuist.[17] De geografische afstand hoeft volgens sommige rechters zelfs hoegenaamd geen rol te spelen.[18] Dat is anders wanneer het een vestiging betreft van een keten met een hoge dekkingsgraad in het gehele land, zoals een supermarkt of detailhandelketen met veel vestigingen.[19] Wanneer dan niet binnen een bepaalde straal wordt verhuisd, kan moeilijk worden vastgesteld of er sprake is van het voortzetten van dezelfde onderneming.
Is het relevant dat de huurder elders zijn onderneming voortzet in samenwerking met een andere ondernemer die tot op dat moment buiten beeld was? Impliciet is geoordeeld dat dit niet uitmaakt voor het recht op een verhuiskostenvergoeding.[20]
De huurder moet natuurlijk wel vragen om de tegemoetkoming. Dit hoeft niet nadrukkelijk in de vorm van een eis in reconventie.
De hoofdregel is dat de rechter gelijktijdig beslist over zowel de vraag of de huurovereenkomst mag eindigen alsook welke tegemoetkoming de verhuurder alsdan zal moeten betalen. Hierop zijn uitzonderingen mogelijk, zoals in het geval waarin de verhuurder van tevoren al aangeeft dat hij zijn vordering tot beëindiging van de huur toch niet zal intrekken, ongeacht de hoogte van de verhuiskostenvergoeding.
Wanneer een vergoeding wordt vastgesteld, kan de rechter de verhuurder in de gelegenheid stellen om zijn vordering strekkende tot beëindiging van de huur alsnog in te trekken. Dit is geregeld in artikel 7:297 lid 2 BW. Van de huurder wordt dan veelal geen antwoordakte verwacht.[21] Wanneer de verhuurder zijn beëindigingsverzoek intrekt, kan de rechter direct een uitspraak doen over de proceskosten, zie ook artikel 7:297 lid 3 BW.[22]
De rechter kan besluiten om de verhuurder niet in de gelegenheid te stellen om zijn vordering in te trekken omdat de verhuurder tijdens de zitting uitdrukkelijk afstand heeft gedaan van die bevoegdheid.[23] De verhuurder krijgt vaak ook geen mogelijkheid om diens vordering in te trekken wanneer de huurbeëindiging reeds feitelijk is uitgevoerd.[24]
Een huurder van 290-bedrijfsruimte wiens huurovereenkomst wordt opgezegd kan vragen om een tegemoetkoming in de verhuiskosten en inrichtingskosten. De huurder moet dan wel aannemelijk maken dat hij zijn onderneming daadwerkelijk zal verhuizen en dat hij elders daadwerkelijk eenzelfde onderneming zal starten.
[1] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 april 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BI1735
[2] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 april 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BI1735
[3] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873
[4] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873
[5] Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP3872
[6] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422;
[7] Rechtbank Amsterdam 29 maart 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BM1680
[8] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422; Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388
[9] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ5078
[10] AG Wissink 28 maart 2014, ECLI:NL:PHR:2014:240
[11] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897
[12] Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP3872
[13] Rechtbank Midden-Nederland 12 juni 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:CA3469
[14] Rechtbank Oost-Brabant 13 juni 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:CA3292
[16] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047
[17] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047
[18] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422
[19] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ5078; Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:4260
[20] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089
[21] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873
[22] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873
[23] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897; Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:4260; Rechtbank Amsterdam 22 mei 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:9377
[24] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047; Anders: Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089