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Timestamp: 2017-11-21 21:00:59
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La inmatriculación por doble título tras la Ley 13/2015 - Blog - José Carmelo Llopis - Notario
Como ya expuse en uno de los primeros posts de este blog, a mi entender la reforma debía mantener el sistema actual de doble título y regular el expediente de dominio como un acto de jurisdicción voluntaria de tramitación notarial pero complementaria con otros medios. El legislador opta por esta vía, en parte, puesto que yo pedía que además se aprovechara para mejorar la inmatriculación por doble título. Entonces la pregunta es:
¿Se ha mejorado la inmatriculación por doble título?
Afortunadamente, al legislador no le ha dado por llamar a la inmatriculación por doble título ni procedimiento ni expediente. Pero sí que ha cambiado radicalmente la configuración y uso de este medio de inmatriculación.
Por tanto, voy a intentar valorar, analizando el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, si se ha mejorado o empeorado el sistema. No obstante, advierto que una valoración real de sus consecuencias únicamente podrá darse cuando llevemos aplicando el nuevo sistema durante un tiempo, como es lógico.
La inmatriculación por doble título antes de la Ley 13/2015 de 24 de junio.
Cuando una persona acude a una Notaría con la típica y todavía frecuente pregunta, sobre todo en Notarías de corte rural: ¿Cómo puedo tener una escritura de mi terreno?, se le explica que una escritura se le puede hacer si cumple ciertos requisitos, como por ejemplo que al no presentar título de propiedad público, tenga al menos la finca catastrada a su nombre y justifique de algún modo el título por el que adquirió.
En estos casos, la solución dependerá de que la finca haya sido adquirida por herencia, por aportación de gananciales, por extinción de condominio o por cualquier otro título, pues este primer documento intentará recrear el título del que carece la persona. Y en algunos casos, hasta tributará y todo. Por reconocimiento de dominio, nada menos. Luego el coste disuasorio de esta actuación no es imputable al importe de la minuta notarial.
Pero si el preguntante lo que quiere es inscribir la finca en el Registro de la Propiedad, tras intentar averiguar el porqué de ese deseo, se le explica que necesita un segundo documento notarial que diga que él es efectivamente el titular de la finca.
Ese segundo documento, si el compareciente no tiene voluntad de transmitir la finca, es un acta de notoriedad complementaria de título público en la que se comprueba que es titular. Pero si tiene voluntad de transmitir la finca, esa segunda escritura será el título inmatriculador. Por ejemplo: Un padre que hereda una finca y luego se la dona al hijo. Un matrimonio que aporta a gananciales una finca y la vende a un tercero.
Eso es todo. Como se ve, el hecho de que una persona quisiera tener un documento público, por el que incluso muchas veces hasta pagaba impuestos, se veía normalmente como una “fábrica de títulos inmatriculadores”. Cierto es que en ocasiones, dicho título se otorgaba de manera coetánea con el título de transmisión, pero por la única razón de que antes de ese momento, quien había pasado cuarenta años sin escritura, no se preocupaba en hacerla. Y es que lo cierto es que esa persona no necesita ni una escritura ni un Registro que le diga que es dueño. Tampoco necesita escuchar que se está inventando documentos (que nunca ha querido hacer) para que el comprador pueda inscribir.
El artículo 205 de la Ley Hipotecaria tras el 1 de noviembre de 2015.
A grandes rasgos, el artículo 205 en su redacción actual plantea algunas diferencias de matiz y otras sustantivas. A mi juicio, la más llamativa es que se ha eliminado el acta de notoriedad complementaria de título público, quizás para reconducir la inmatriculación de fincas de uno u otro modo al expediente de dominio notarial.
A pesar de eso, hay que tener en cuenta que dicho expediente de dominio requiere que se acredite al Notario mediante título de propiedad la titularidad de la finca, luego nada parece obstar a que se otorgue un título público y en vez de acta de notoriedad se acuda al expediente de dominio.
Por otro lado, durante el análisis del artículo 205, me remitiré a este magnífico post de mi compañero Francisco Mariño, pues ya se ha ocupado él de analizar acertadamente muchas de las cuestiones que plantea este nuevo sistema de inmatriculación. Recomiendo encarecidamente la lectura atenta tanto del post como de los comentarios.
Primer requisito: Que la finca no esté inmatriculada.
Comienza el párrafo primero del artículo 205 diciendo que: “Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona”. Aquí nada cambia, la anterior regulación contenía, si bien en frases distintas, la misma previsión.
Recordemos en primer lugar que el artículo se refiere a la inscripción de derechos, que debemos entender como la primera inscripción de dominio de una finca en el Registro de la Propiedad, con la que se abre folio registral. Por tanto, para poder inmatricular lo primero que debemos comprobar es que la finca carezca de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Dice el artículo que no deben estar inscritos los mismos derechos a favor de otra persona. Entiendo que tampoco a favor del otorgante, aunque no lo diga expresamente, pues en ambos casos se generaría una situación de doble inmatriculación que debería después ser subsanada por el expediente o procedimiento especial.
Por ello, podría valorarse la idoneidad de solicitar, como en algunos casos se hacía en las actas complementarias, certificación registral de no constar la finca que se pretende inmatricular inscrita en el Registro. Ello, ab initio, debería eliminar cualquier tipo de duda fundada que el Registrador alegara después.
Segundo requisito: Doble título con un año entre ambos.
Continua diciendo qué es lo que será inscribible: “los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”
Aquí sí encontramos diferencias con la redacción anterior, en la que se aludía a títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siendo esa adquisición fehaciente, como vimos, la realizada con otro título o la acreditada con acta de notoriedad complementaria.
¿Qué es lo que se deberá entonces presentar? Lo primero, un título público actual que contenga un negocio jurídico traslativo, entendiendo por tal aquél que documente públicamente una transmisión de bienes o derechos. Indudablemente encontraremos la escritura de compraventa, de donación, de permuta o de herencia, pero tal y como apunta mi compañero Francisco Mariño, parece que la intención de la norma es combatir las aportaciones a gananciales o las extinciones de condominio como títulos inmatriculadores.
A pesar de esto, hay que tener en cuenta que el calificativo de título traslativo sólo se exige respecto del título público inmatriculador, no se exige respecto del título público previo, que únicamente debe documentar, como antes, una adquisición. Por ello, entiendo que no debería haber obstáculo en seguir considerando tanto las aportaciones a gananciales como las extinciones de condominio como título apto para complementar el título inmatriculador, por cuanto documentan sin género de duda una adquisición. Otra cosa es que, por otros motivos, haya reticencias a admitir dichos títulos. La Dirección General tendrá la última palabra, cuando comiencen a llegar los recursos sobre el tema.
Es más, creo que hasta debe quedar reforzada su aptitud como título previo pues la Dirección General se ha manifestado sobre su carácter de título suficiente para acreditar adquisición, si bien negaba su validez a efectos inmatriculadores cuando se evidenciaba que el título se había creado instrumental y artificialmente. Si ahora se fija un plazo de un año entre títulos, precisamente para evitar la creación de títulos, ese plazo ya debería ser garantía suficiente, sin que proceda cuestionarse si el negocio que documenta la adquisición es o no suficiente. Que lo debe ser.
La persona que otorgue ese título público debe acreditar que adquirió la propiedad al menos un año antes del otorgamiento, y deberá acreditarlo presentando también título público. Comparto la conclusión de Francisco Mariño, relativa a que en los títulos hereditarios la fecha que habrá que tomar como referencia es la del fallecimiento del causante, y ello con independencia de la fecha en que se practique la partición. Y ello a pesar de que imagino que esta conclusión, que mi compañero razona con tanta claridad en el post que antes he enlazado, llegará hasta la Dirección General. Espero equivocarme, pero me da a mí que no.
Tercer requisito: Identidad en la descripción de la finca.
Sigue el artículo 205 exigiendo identidad en la descripción de la finca, del siguiente modo: “siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto”.
La identidad debe darse en la descripción de la finca que se produzca en los dos títulos, cosa que no será problema cuando los títulos sean “nuevos”, o al menos cuando, no siéndolo, hayan sido descritos con arreglo a la certificación catastral descriptiva y gráfica. Dicho de otro modo, el título previo debe describir la finca de manera idéntica al título inmatriculador, y éste debe coincidir con la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Aún así, estoy con mi compañero Francisco Mariño en su reflexión a propósito del concepto de correspondencia entre finca y certificación catastral, que reproduzco a continuación: “podría defenderse que existe correspondencia, y como tal identidad para practicar la inmatriculación, cuando las diferencias de superficie entre el título inmatriculable y la certificación catastral descriptiva y gráfica no superen el 10%, lo que supondría recuperar la inicial posición de la DGRN, de la que las últimas resoluciones se habían apartado exigiendo una coincidencia total”.
Cuarto requisito: Inexistencia de dudas fundadas
Llegamos ahora al verdadero problema de fondo de toda inmatriculación: La duda fundada del Registrador. Continúa el artículo 205 diciendo que: El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
La dos verificaciones que el Registrador debe de hacer no dejan de ser, básicamente, la misma: Que la finca que se pretende inmatricular no conste ya, total o parcialmente, inscrita a favor de nadie. Se pueden ver dos pasos (primero verificar falta de previa inscripción y luego coincidencia total o parcial con otra finca), pero en definitiva lo que se pretende es evitar la doble inmatriculación total o parcial.
La duda del Registrador debe ser fundada. Eso quiere decir que debe exponer razonada y fundadamente los argumentos que permitan conocer la duda sobre la coincidencia total o parcial. Y aquí creo que no toda duda debe permitirse: No se habla de dudas sobre la identidad de la finca, ni sobre si sus linderos son o han sido fijos, ni sobre si existe un camino privado en la finca. La única duda debe estar basada en la coincidencia total o parcial con otra inscrita, para lo cual al menos se debería expresar con qué finca o fincas hay dudas y por qué las hay, y todo ello razonada y fundadamente.
Finaliza el artículo con un supuesto especial de duda fundada: la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas.
Efectos de la inmatriculación en el Registro de la Propiedad
Pongamos que hemos conseguido con éxito evitar las suspicacias de creación de título y las misteriosas dudas fundadas, por lo que nuestros títulos permiten la inmatriculación. En ese caso, del artículo 205 extraemos que el Registrados:
-Procederá a extender la inscripción del derecho de dominio.
-Notificará la inmatriculación al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca.
-Ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas.
Me surge aquí la duda sobre cómo va a conocer el Registrador la existencia de poseedores de hecho o titulares de cargas, ya que al no existir ningún tipo de información previa registral, la única documentación de la que dispone es de los títulos presentados. Si de esos títulos no se deriva la existencia de ningún poseedor o acreedor, entiendo que esas notificaciones no procederán.
Aún así, lo cierto es que el contenido de esa notificación está más o menos claro: que se ha inmatriculado una finca. Lo que ya no está tan claro es qué deben hacer o ante quién deben acudir los colidantes para exponer sus quejas u obstáculos, de haberlos. Parece que simplemente es una llamada de atención, para su conocimiento.
Por otro lado, manteniendo la existencia del edicto y la suspensión de la fe pública registral del artículo 207, que ahora veremos, veo excesiva la notificación a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes. Dicho de otro modo: Si todos los posibles afectados van a ser personalmente notificados ¿por qué suspender la fe pública registral?
Quizás la respuesta sea que mientras que en el expediente de dominio a éstos se les permite oposición, en este caso se les notifica de un hecho ya consumado, obligándoles a acudir a los Tribunales para intentar desvirtuar la inmatriculación realizada.
Otra cosa es que se entienda que eso es motivo suficiente para mantener una inmatriculación “congelada” durante dos años. Se podría haber arbitrado una forma de acortar ese plazo, que es a todas luces excesivo si algún notificado quiere reclamar. O lo que es lo mismo: un plazo largo, como son los dos años, se explica si no hay notificación. Habiéndola, un plazo de por ejemplo seis meses sería más razonable.
Y es que el artículo 207 mantiene la suspensión por dos años de la fe pública registral para esta vía de inmatriculación, por entender que tiene menos garantías para terceros afectados. Dice el artículo 207 que: Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a (…) el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.
Dice la Disposición Transitoria Única que: Todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. A efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el artículo 205 o en el artículo 206, sólo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro de la propiedad.
Por tanto, a partir del 1 de noviembre de 2015 tenemos claro (más o menos) el procedimiento. El problema lo tenemos con los títulos previos a esa fecha. De la Disposición Transitoria, en lo que afecta al 205, debemos entender que el procedimiento se continuará rigiendo conforme a la normativa anterior, siempre que éste se haya comenzado antes del 1 de noviembre, lo que implica que el título inmatriculador esté presentado en el Registro de la Propiedad.
Eso no quiere decir otra cosa, a mi juicio, que si el título inmatriculador junto con el título previo, están presentados antes de esa fecha, se procederá conforme a la normativa anterior. En sentido contrario, quiere decir que aunque tenga los dos títulos con fecha anterior al 1 de noviembre, si no media un año entre ellos, y no tengo el inmatriculador presentado en el Registro, se me aplicará la normativa nueva.
En el mismo sentido para las actas de notoriedad, pero con la idea de que el procedimiento está iniciado desde el momento del requerimiento, no al cerrar el acta. De ese modo, un acta complementaria que se inicie antes del 1 de noviembre de 2015, aunque se cierre con posterioridad a esa fecha, deberá ser admisible para complementar un título público que esté presentado en el Registro.
Otra cuestión que defiende mi compañero y amigo José Luis Navarro Comín es la de que el título se haya presentado antes del 1 de noviembre pero el asiento haya caducado, siendo de la opinión de que la mera presentación antes de dicha fecha permite continuar aplicando la normativa anterior, pues la caducidad del asiento no elimina el hecho de que se haya presentado y tomado razón de él ya en el Registro de la Propiedad.
Continúa con su razonamiento diciendo que, presentado el título, y aún calificado negativamente, el Registrador ya no puede decir calificar nada nuevo de él, pues está perfecto a falta de acta complementaria. Por tanto, opina que aunque no esté vigente el asiento se puede abrir acta antes del 1 de noviembre y cerrarla después y debe inscribirse.
Pero va más allá, ya que siguiendo ese concepto, si esa situación se da después del 1 de noviembre, entiende que sería posible defender, aunque difícil de admitir en la práctica, que conforme a la Transitoria ese procedimiento ya se ha iniciado, siendo el procedimiento el de “título más acta complementaria”, por lo que no haría falta que el acta estuviera iniciada antes del 1 de noviembre, pues el procedimiento para inmatricular es complementar con acta el título publico inmatriculador. Entiende que lo que debe estar iniciado es no el acta si no el procedimiento (uno de los previstos) para inmatricular, y por tanto habiendo título presentado ya se ha iniciado el procedimiento.
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