Source: https://www.gerencie.com/terminacion-del-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda-urbana.html
Timestamp: 2020-08-10 16:20:53
Document Index: 255958528

Matched Legal Cases: ['artículo 21', 'artículo 22', 'artículo 22', 'artículo 23', 'artículo 24', 'artículo 24', 'artículo 25', 'artículo 2005']

Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana | Gerencie.com.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser terminado en común acuerdo entre arrendador y arrendatario, o por unilateralmente por cualquiera de ellos si se configura una justa causa para la terminación.
Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por mutuo acuerdo.
Terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador.
Terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador con justa causa.
Terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador sin justa causa.
Indemnización que debe pagar el arrendador al arrendatario por la terminación del contrato de arrendamiento.
Forma de pagar las indemnizaciones al arrendatario.
Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda por parte del arrendatario.
Terminación el contrato de arrendamiento vivienda por el arrendatario con justa causa.
Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda por parte del arrendatario sin justa causa.
Indemnizaciones que debe pagar el arrendatario por terminar el contrato de arrendamiento.
Pago de la indemnización a favor del arrendador.
Plazo para la restitución del inmueble o vivienda.
Formas de notificación de la terminación del contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento surge por un acuerdo de voluntades entre las partes, y en la misma forma puede finalizar.
Señala el artículo 21 de la ley 820 de 2003:
«Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.»
No hace falta que existe causa legal o contractual para la terminación. Es suficiente con que las partes lleguen a un acuerdo muto, un acuerdo que es negociado a satisfacción de las dos partes.
El arrendador unilateralmente puede terminar el contrato de arrendamiento en las condiciones que señala la ley pagando las indemnizaciones a que haya lugar.
La ley expresamente dispone cuándo y por qué se puede terminar el contrato de arrendamiento por parte del arrendador.
El arrendador puede terminar válidamente el contrato de arrendamiento por las siguientes causales que señala el artículo 22 de la ley 820 de 2003:
En estos casos el arrendador no debe indemnizar al arrendatario pues la culpa de la terminación es del arrendatario debido a sus incumplimientos.
Si no existe una de las justas causas señaladas anteriormente, el arrendador podrá terminar el contrato de arrendamiento unilateralmente en los siguientes casos:
Naturalmente que es necesario indemnizar al arrendatario por cuanto se trata de una terminación en la que él no ha tenido culpa, sino que se debe a circunstancias consideradas por la ley en favor del arrendador.
En los siguientes casos el arrendador que termine el contrato de arrendamiento sin la existencia de una causal legal o válida debe indemnizar al arrendatario:
En el caso de terminar el contrato de arrendamiento durante las prórrogas: 3 meses de arrendamiento.
Cuando el contrato lleve más 4 o más años de vigencia: 1.5 meses de arrendamiento.
Por las siguientes causales no se debe pagar ninguna indemnización, pero se debe constituir una garantía para el cumplimiento de las causales alegadas:
En estos casos como la terminación del contrato de arrendamiento se debe a una causa legal, no se paga indemnización, pero se debe constituir una garantía en los términos del artículo 22 de la ley 820 de 2003:
No es una indemnización que se paga al arrendatario sino una caución para garantizar que las causales alegadas por el arrendador se cumplan, y si no se cumplen, entonces el arrendatario puede exigir el cumplimiento de esa garantía a su favor.
Por ejemplo, si el arrendador argumenta que necesita el inmueble para vivir en él y luego no vive allí, entonces el arrendatario puede exigir el pago de la garantía constituida, que es de 6 meses de arriendo.
El plazo para que se cumpla la causal alegada por el arrendador para terminar el contrato es de 6 meses.
No hay que olvidar que debe mediar preaviso no inferior a 3 meses, pues de lo contrario el contrato se entiende renovado por un tiempo igual al anterior.
Cuando haya lugar a que el arrendador pague una indemnización al arrendatario por la terminación del contrato de arrendamiento, esa indemnización no se paga al arrendador directamente, sino que se constituye una garantía.
Dice el literal b del artículo 23 de la ley 820 del 2003:
«Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.»
Esa indemnización se pagará cuando el arrendatario restituya el inmueble.
Si el arrendatario no restituye el inmueble dentro del término legal, el arrendador tiene derecho a que se le reintegre la garantía constituida, es decir, el arrendatario pierde el derecho a recibir la indemnización y el arrendador podrá iniciar el proceso de restitución de inmueble.
El arrendatario (quien toma en arriendo), también puede terminar el contrato de arrendamiento unilateralmente, ya sea por una justa causa o porque es su voluntad.
El artículo 24 de la ley 820 de 2003 contempla que el arrendatario puede terminar el contrato de arrendamiento con justa causa en los siguientes casos:
En estos casos naturalmente no hay que pagar ninguna indemnización pues ha sido culpa del arrendador.
Si no existe una justa causa para terminar el contrato de arrendamiento, igual el arrendatario puede terminarlo si esa es su voluntad.
El artículo 24 de la ley 820 considera las siguientes situaciones:
Antes de finalizar el contrato, es decir, durante su ejecución.
Si el contrato de arrendamiento es de un año, por ejemplo, si a los 6 meses el arrendatario no quiere vivir más en esa casa, notifica al arrendador de su decisión de terminar el contrato y le indemniza con tres meses de arrendamiento.
«El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.»
Si se termina el contrato de arrendamiento y el arrendatario no quiere renovarlo o prorrogarlo no está obligado a hacerlo, pero debe notificar esa decisión al arrendador con tres meses de anticipación y no requiere pagar ninguna indemnización.
Si la notificación no se hace dentro de los tres meses que señala la norma, el contrato se entiende renovado automáticamente, y su terminación implicará pagar la indemnización de 3 meses antes señalada, por cuanto el contrato ya se renovó por ministerio de la ley.
El arrendatario debe indemnizar al arrendador únicamente cuando se dan los siguientes supuestos:
Termina el contrato de arrendamiento sin una justa causa, y
Lo termina antes de que finalice el contrato.
La indemnización será igual a tres meses de arrendamiento.
Igual que con la indemnización que debe pagar el arrendador en favor del arrendatario, esta no es pagada directamente al arrendador, sino que se constituye una garantía en su favor.
Dice el literal b) del artículo 25 de la ley 820 de 2003:
«Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.»
La indemnización se paga cuando el arrendador reciba el inmueble, y si no lo recibe, pierde la indemnización y el arrendatario podrá hacer entrega al inmueble a la autoridad competente del municipio respectivo.
Una vez terminado el contrato de arrendamiento se debe restituir el inmueble, pues la ley no consideró plazo alguno.
De hecho, el artículo 2005 del código civil señala que «El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento», sin otorgar plazo alguno para la restitución.
Lo que sucede es que, como vimos, en algunos casos la ley exige un preaviso de tres meses, y de allí se ha entendido que el inquilino tiene tres meses para entregar el inmueble, pero técnicamente el inmueble se ha de entregar cuando termina el contrato de arrendamiento, sea por justa causa o no, con preaviso o no.
Ahora, si la terminación del contrato de arrendamiento está sujeta al preaviso y este no se notifica en el término legal, el contrato continúa vigente y no hay obligación de restitución.
La ley en ninguna parte ha fijado el plazo que el arrendatario tiene para restituir el inmueble una vez finaliza el contrato.
Por último, las partes libremente pueden acordar una fecha para la entrega del inmueble, pero si no hay acuerdo, es necesario iniciar el proceso de restitución y será el juez quien indique la fecha de lanzamiento o desahucio.
Dependiendo de la razón o causa de la terminación del contrato de arrendamiento así es la forma de notificación.
En los casos en que se debe preavisar a la contraparte por disposición legal, la notificación se debe hacer por correo certificado.
Cuando la terminación se da por incumplimiento, la notificación puede hacer directamente entregando la carta de terminación al interesado con su respectivo recibido.
En cualquiera de los dos casos se trata de poder probar la notificación de terminación del contrato, sólo que en el primer caso la ley exige una formalidad especial que es el correo certificado.
Contrato de arrendamiento durante emergencia Covid – 19
junio 12th, 2020 a las 11:43 am
Buenos días, llegué a un acuerdo con el dueño del apartamento le indique que a la hora de cerrar el acuerdo deseo que rompamos en contrato original para así asegurarme de dejar el trato bein cerrado, él dice que debe guardar el contrato y que solamente me entragará un papel como paz y salvo. Eso se puede hacer? gracias, la verdad no confio mucho en esa persona.
junio 30th, 2020 a las 8:41 am
Buenos dias soy arrendataria de un inmueble y tengo una pregunta, en reiteradas ocasiones hemos informado a la inmobiliaria que las personas que ocupan el tercer piso hacen ruido todo el dia, despues de las 10 pm gritan, corren y ahora con la cuarentena hacen fiesta y no respetan el decreto de no hacer fiestas, entran y salen personas ajenas al edificio, primero lo hicimos en forma verbal y ahora pasamos una carta y que ellos no pueden hacer nada para solucionarnos el problema. que cuando vuelva a ocurrir estos hechos debemos llamar a la policia. ya lo hcimos y las personas del tercer piso no hacen caso. esto es causal de dar por terminado el contrato de arrendamiento y que tengo que hacer para no incurrir en multas por parte de la inmobiliaria.