Source: http://www.avvocato-gerardo-petrucci.it/locazione/normativa/
Timestamp: 2020-02-17 21:06:03+00:00
Document Index: 119201392

Matched Legal Cases: ['art. 34', 'art. 28', 'art. 40', 'art.38', 'art.39', 'art.40', 'art. 34']

avvocato gerardo petrucci torre del greco
Detrazione affitto, non occorre cambiare residenza
In base alla legge per godere delle agevolazioni prima casa non è necessaria la residenza nell'appartamento ma solo l'attestazione del domicilio che può essere autocertificato, ovvero l'utilizzo dell'immobile come abitazione principale. Lo stabilisce l'articolo 16 del Tuir, il Testo unico delle imposte sui redditi, secondo il quale il bonus spetta spetta "Ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale", senza richiedere la residenza anagrafica
Indennità di avviamento nei contratti commerciali
La legge 392/78 prevede un indennizzo per le attività commerciali che a seguito di uno sfratto, o comunque di una disdetta del locatore, perdono la propria clientela, subendo un danno economico in termini di "avviamento". L'art. 34 stabilisce infatti che il locatore debba corrispondere, prima del rilascio dell'unità immobiliare locata da parte del conduttore, un'indennità compensatrice dell'avviamento commerciale perso dal conduttore stesso. L'indennità è calcolata in 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto dal conduttore e 21 nell'ipotesi d'attività alberghiera; l'importo di cui trattasi poi viene raddoppiato qualora il locatore, sfruttando commercialmente l'avviamento realizzato dal conduttore, destini l'unità immobiliare rilasciata ad un'attività identica o comunque merceologicamente affine a quella esercitata dal conduttore uscente
Diritto di prelazione nella locazione
La Legge n. 392/1978 prevede la prelazione del conduttore ove il locatore intenda locare a terzi l'immobile utilizzato a fini non abitativi. Tale diritto viene riconosciuto solo ai conduttori che esercitano, nei locali concessi in locazione, attività che comportano contatti diretti con il pubblico e matura alla seconda scadenza del contratto, cioè dopo che lo stesso si è rinnovato ex lege secondo le previsioni dell'art. 28 della legge n. 392/1978. Non beneficia della prelazione il conduttore receduto dal contratto (anche se lo stesso si è risolto per inadempimento del conduttore medesimo) e l'inquilino sottoposto a procedura concorsuale. Complessivamente si tratta di una tutela legale (art. 40) meno incisiva della prelazione sull'acquisto dell'immobile. Infatti, gli obblighi del locatore che intenda affittare a terzi l'immobile si concretizzano essenzialmente nella comunicazione al conduttore delle offerte di locazione ricevute. In assenza di offerte l'obbligo in parola non sussiste. La norma si rivela quindi facilmente eludibile, considerato che per l'inquilino non è possibile sapere se effettivamente il locatore abbia ricevuto le offerte in questione. Se il locatore riceve offerte di terzi che lo inducono a ritenere conveniente la nuova locazione dell'immobile è tenuto a comunicare tali offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza del contratto. Qualora il conduttore intenda esercitare la prelazione sulla nuova locazione, deve, a sua volta, comunicare mediante raccomandata con avviso di ricevimento indirizzata al locatore la sua offerta (che deve essere uguale a quella che gli è stata comunicata dal locatore). L'offerta del conduttore deve pervenire al locatore entro 30 giorni dalla ricezione della comunicazione del locatore stesso.
Particolarità dei contratti non abitativi
- il diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile (art.38 legge 392/78)
- il diritto di riscatto (art.39 legge 392/78)
- il diritto di prelazione in caso di nuova locazione (art.40 legge 392/78)
- l'indennità di avviamento (art. 34 legge 392/78).
Tali istituti si applicano solo agli immobili all'interno dei quali il conduttore svolga attività che comportano il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, con le seguenti esclusioni:
- le attività professionali
- le attività di natura transitoria
- le attività svolte all'interno di immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradale o autostradale, alberghi e villaggi turistici.