Source: https://www.marcociceri.it/vendita-con-patto-di-riscatto/i-soggetti-del-contratto/obblighi-e-diritti-del-compratore-nella-vendita-con-riscatto/
Timestamp: 2019-05-21 00:00:38+00:00
Document Index: 71061949

Matched Legal Cases: ['art. 1502', 'art. 1359', 'art. 1359', 'art. 1503', 'art. 1359', 'art 2966', 'art. 1502', 'art. 1502', 'art. 1150', 'art. 1502', 'art. 1502', 'art. 1004', 'art. 821', 'art 1502', 'art. 985', 'art. 1502']

La vendita con patto di riscatto: obblighi e diritti del compratore
Scorrendo la normativa dedicata alla vendita con patto di riscatto ( artt. 1500 – 1509 cod. civ. ) , si può notare che il legislatore ha dedicato il solo art. 1502 cod. civ. alla regolamentazione dei diritti e dei corrispondenti obblighi facenti capo alle parti per quanto riguarda le spese effettuate sulla cosa.
Il problema consiste nello stabilire con esattezza quali siano i diritti e gli obblighi delle parti in pendenza del termine stabilito per il riscatto e nell’individuazione di quali azioni siano consentite al compratore ed al venditore a tutela dei rispettivi diritti soggettivi.
Come già osservato parlando della natura giuridica delle posizioni interinali rivestite dalle due parti, la soluzione a detti problemi applicativi è stata data, dalla dottrina e giurisprudenza maggioritaria, con un espresso richiamo alle norme in tema di condizione.
Tra gli obblighi facenti capo al compratore vi in primis quelli volti a consentire che l’esercizio del riscatto da parte del venditore possa adempiere pienamente alla funzione a cui è preposto l’istituto, con ciò riferendosi in particolare all’obbligo del compratore di mantenere il bene nelle condizioni originarie.
Ciò significa, in primo luogo, che sussiste un obbligo di custodia e conservazione del bene a carico del compratore: in caso di deterioramento del bene, il venditore che voglia esercitare il riscatto avrà, secondo i più, una pretesa risarcitoria per inadempimento contrattuale (1); di altro avviso sono coloro (2) che parlano invece di responsabilità aquiliana sulla base della presunta retroattività della dichiarazione di riscatto .
Ne deriva quindi un obbligo per il compratore di sostenere quelle spese necessarie alla conservazione del bene, salvo poi il diritto di rimborso in sede di riscatto anche in base ai principi di carattere generali concernenti l’esecuzione in buona fede dei contratti di cui agli artt. 1175 e 1375 cod. civ.
Il compratore si deve inoltre astenere dal compiere sulla cosa tutte quelle modificazioni materiali e giuridiche che possano alterare in modo rilevante lo stato del bene, di modo che il venditore possa non avere più interesse al suo recupero.
Ciò è dovuto principalmente a due ragioni; la prima è che il ritorno della proprietà in capo all’alienante non costituisce un nuovo scambio e quindi non si è in presenza di un rapporto sinallagmatico; la seconda ragione si basa sul tenore letterale degli artt. 1502 e 1503 cod. civ. che non sembrano consentire deroghe.
In ogni caso, la pretesa risarcitoria del venditore è subordinata all’efficace esercizio del riscatto; in mancanza di questo e prima dell’esercizio, il venditore si può avvalere solo dei rimedi conservativi.
Tra i comportamenti dovuti da parte del compratore vi è poi senz’altro quello di astenersi da interventi, sia di natura colposa che dolosa, volti a impedire o rendere difficoltoso l’esercizio del riscatto da parte dell’alienante.
Anche in questo caso, la ragione di tale onere di comportamento è dettata dai principi generali di buona fede durate l’esecuzione dei contratti ( artt. 1175 e 1375 cod. civ. ). Sul punto la dottrina è divisa tra due opinioni: da una parte vi è chi (3) ammette una applicazione analogica della norma relativa alla finzione di avveramento di cui all’art. 1359 cod. civ. prevista per i negozi condizionati , per cui, nel caso in cui il compratore impedisca l’esercizio del riscatto del venditore con proprio comportamento doloso o colposo, la condizione ( rectius, il riscatto ) dovrà considerarsi come avvenuta.
Della medesima opinione è la giurisprudenza dominante (4), la quale precisa che la finzione di avveramento di cui all’art. 1359 cod. civ. deve ritenersi operante, sempre che il venditore abbia a sua volta adempiuto, nei limiti in cui gli è stato possibile, agli obblighi di cui all’art. 1503 cod. civ..
Di diversa opinione sono invece coloro che ritengono non applicabile la norma sulla finzione di avveramento della condizione , argomentando sulla base della presunta natura eccezionale dell’art. 1359 cod. civ. e sul fatto che il comportamento doloso del compratore, implicando di fatto un riconoscimento del diritto di riscatto della controparte, ne impedisce la decadenza ai sensi dell’art 2966 cod. civ., determinando così una rimessione in termini in favore del venditore (5).
Secondo tale ordine di idee, il comportamento del compratore sarebbe esclusivamente fonte di responsabilità per danni ( contrattuale o aquiliana ).
Verifichiamo ora quali sono i diritti e i poteri del compratore sul bene acquistato.
Innanzitutto occorre osservare che, sino al momento dell’ esercizio del diritto di riscatto, il compratore deve considerarsi come proprietario del bene in modo pieno ed esclusivo , fatte salve le limitazioni finalizzate al pieno recupero del bene da parte del proprietario; ciò significa che, in quanto proprietario attuale della cosa, il compratore può far valere tutti i rimedi che ritiene opportuni per evitare turbative nel godimento provenienti da terzi
Egli può intraprendere quindi ogni tipo di azione, sia cautelare che definitiva, contro le lesioni provenienti da terzi; può chiedere il risarcimento del danno ; può fare ricorso, ovviamente, alla tutela possessoria. Sotto tale profilo, la tutela assicurata al compratore non soffre limitazioni.
Per quanto riguarda invece i poteri di gestione della cosa, la normativa è piuttosto sommaria e gli interpreti hanno cercato di integrarla mediante il ricorso in via analogica a situazioni similari; più esattamente, si è cercato di individuare il principio ispiratore della disciplina prevista per i rimborsi spese di cui all’art. 1502 cod. civ. cercando di inquadrarla nell’ambito di altri istituti codicistici.
Così, alcuni interpreti, laddove l’art. 1502 cod. civ. prevede il diritto di rimborso delle “spese necessarie e, nei limiti dell’aumento, di quelle che hanno aumentato il valore della cosa” hanno ravvisato una somiglianza con l’art. 1150 cod. civ. dettato per il possesso in mala fede.
Altri ancora hanno messo in evidenza che il trattamento riservato al compratore è similare , sotto altro profilo , a quello del possessore di buona fede: il punto di “contatto” , secondo tale opinione, è la previsione del diritto di ritenzione all’art. 1502 comma 2° cod. civ.; ancora a sostegno di ciò si argomenta che, nelle more dell’esercizio del riscatto, il possesso del compratore è pieno e soprattutto non è lesivo del diritto altrui.
Secondo un’altra corrente di pensiero (6), la scarna disciplina dell’ art. 1502 cod. civ. non consente di operare una ricostruzione né in direzione del possesso di buona fede, né in quello del possesso in mala fede; piuttosto si afferma l’applicabilità, ai fini di integrare le lacune della disciplina, degli artt. 985 e 986 cod. civ. in tema di usufrutto.
L’analogia sarebbe consentita dal fatto che sia nell’usufrutto che nella vendita con riscatto vi è la consapevolezza che il bene è destinato a rientrare nella disponibilità del concedente / riscattante; in ambedue i casi la legge, al fine di non rendere troppo difficoltoso il recupero del bene , ha posto delle limitazioni al rimborso delle spese fatte per le migliorie.
Inoltre, in entrambi gli istituti vi è l’esigenza, sempre in vista del ritorno del bene nel patrimonio del disponente / alienante, di conservare il bene medesimo nelle originarie condizioni materiali e giuridiche e di non alterarne la destinazione economica.
Sulla base di questa ricostruzione i diritti / poteri del compratore possono sintetizzarsi nei termini che seguono.
Egli ha diritto a ricevere il rimborso per le spese sostenute per la conservazione della cosa, affinché non perisse o si deteriorasse; di queste, il rimborso concernerebbe solo le spese straordinarie in quanto le spese ordinarie sono a carico del compratore in relazione al suo diritto di fare propri i frutti ( arg. ex art. 1004 1005 comma 1° e 2°e art. 821, comma 3° cod. civ. ).
Se vi è stato aumento del valore della cosa, il compratore ha diritto di ricevere, in forza dell’art 1502 comma 1° cod. civ., la minor somma tra l’importo delle spese sostenute e l’aumento di valore della cosa ; si può osservare che, sul punto, la previsione è identica a quella dell’art. 985 comma 1° e 2° cod. civ.
L’art. 1502 cod. civ. non aggiunge altro sulle migliorie e sul rimborso spettante al compratore.
Richiamando le disposizioni sull’usufrutto, il compratore non dovrà in ogni caso alterare la destinazione economica del bene; nel caso ciò avvenga, il riscattante può pretendere il ripristino del bene e, ove non sia possibile, il risarcimento del danno.
Nell’ipotesi in cui siano state apportate delle migliorie, il compratore ha il diritto di toglierle in caso di esercizio del riscatto, ma soltanto qualora ciò si possa fare senza nocumento della cosa e salvo che il riscattante preferisca mantenerle , dovendo corrispondere in tale caso la minor somma tra le spese sostenute e il maggior valore .
Secondo alcuni (7), il compratore avrebbe diritto anche al rimborso delle spese voluttuarie semprechè non siano eccessive e siano rapportabili ad un aumento di valore della cosa.
(1) Così ad es. C.M. BIANCA, op. cit., p. 592 ss.
(2) D. RUBINO, op. cit., I ediz., p. 786; GRECO e COTTINO, op. cit., p. 345.
Nel caso in cui il compratore si sia reso responsabile di una cattiva custodia che abbia determinato il deterioramento del bene, ovvero abbia apportato modificazioni allo stesso che ne abbiano diminuito il valore, la dottrina non ritiene ammissibile una proporzionale riduzione del prezzo del riscatto.
(3) GRECO e COTTINO, op. cit. , p. 348 .
(4) Tra le tante, v., Cass., 16 giugno 1956, n. 2126, in Giust. civ., 1956, I, p. 1025; Cass., 15 febbraio 1958, n. 499, in Foro it., Rep. 1958, voce Vendita, n. 182 ; Cass., 26 maggio 1964, n. 1297, in Foroit., Rep. 1964, voce Vendita, n. 86.
(5) Per questa posizione, A. LUMINOSO, op. cit., p. 345 ; dello stesso avviso Trib. Palermo, 16 maggio 1952, in Giur. it., Rep. 1952, voce Vendita, n. 194.
(6) A. LUMINOSO, op. cit., p. 348.
(7) C. M. BIANCA, op. cit., p. 598 e nota 10.