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Timestamp: 2019-09-23 10:26:22
Document Index: 321115252

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', '§ 1', '§ 305', '§ 307', '§ 535', '§ 556', '§ 305', '§ 307', '§ 535', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 5', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 305', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 305', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', '§ 307', '§ 1', '§ 26', 'BGH', '§ 535', 'BGH', '§ 280', 'BGH', '§ 535', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 6']

BGH, 09.12.2009 - XII ZR 109/08 - dejure.org
https://dejure.org/2009,532
BGH, 09.12.2009 - XII ZR 109/08 (https://dejure.org/2009,532)
BGH, Entscheidung vom 09.12.2009 - XII ZR 109/08 (https://dejure.org/2009,532)
BGH, Entscheidung vom 09. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 (https://dejure.org/2009,532)
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BGB §§ 305c, 307, 535, 556; BetrKV § 1
Mietrecht: Zur Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten im gewerblichen Mietvertrag
BGB § 305c; BGB § 307; BGB § 535; BGB § 556
Klausel in Mietvertrag über Geschäftsräume betreffend Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" nicht AGB-widrig
Zulässigkeit der Festlegung einer Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume; Zulässigkeit einer niedrigen Festlegung von "Kosten der kaufmännischen und technischen ...
Umlage von Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung in AGB eines Geschäftsraum-Mietvertrags
Hausverwaltungskosten - Umlageklausel in Mietvertrag
Zur Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten im gewerblichen Mietvertrag
BGB § 305; BGB § 307; BGB § 535; BGB § 556
Umlage von Verwaltungskosten unter "sonstige Betriebskosten"
Umlage von Hausverwaltungskosten
Die Kosten der Hausverwaltung sind im gewerblichen Mietverhältnis auf den Mieter umlegbar
AGB-Umlage der Verwaltungskosten in Mietverträgen zulässig
Umlage von "Hausverwaltungskosten"
Umlage von Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung durch Formularklausel wirksam
Vermieter kann Verwaltungskosten durch AGB auf Gewerbemieter umlegen
Klausel zur Umlegung der Verwaltungskosten
vnwi.de (Entscheidungsbesprechung)
Umlage der Verwalterkosten auf den Gewerbemieter (RA Bernhard C. Koch)
Verwaltungskosten in gewerblichen Mietverträgen: BGH betont Umlagefähigkeit und gibt Hinweise für die wirksame Umsetzung (Frank David Endebrock)
BGH bekräftigt die Umlagefähigkeit von Kosten der Hausverwaltung
treubau.de (Interview mit Bezug zur Entscheidung)
Zur Frage der buchhalterisch richtigen Ausweisung der Instandhaltungsrückstellung in der Abrechnung des WEG-Verwalters
Verwaltungskosten bei Gewerberaum II: Sind "hintere" Kosten weniger wichtig? (IMR 2010, 93)
Verwaltungskosten bei Gewerberaum III: Um welche Kosten handelt es sich konkret? (IMR 2010, 94)
Verwaltungskosten bei Gewerberaum IV: Intransparenz bei "Mischklauseln"? (IMR 2010, 1018)
Verwaltungskosten bei Gewerberaum I: BGH erklärt AGB-Umlage für zulässig! (IMR 2010, 92)
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 09.12.2009, Az.: XII ZR 109/08 (Kosten der kaufmännischen und Hausverwaltung)" von weiland RiBayObLG Dr. Michael J. Schmid, original erschienen in: ZMR 2010, 351 - 355.
Kurznachricht zu "Möglichkeiten der Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" auf den gewerblichen Mieter" von RA/Notar Dr. Thomas Lang und RAin Dr. Bettina Johst, original erschienen in: ZfIR 2010, 233 - 236.
LG Köln, 22.08.2007 - 14 O 276/06
OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07
BGHZ 183, 299
NJW 2010, 671
MDR 2010, 313
NZM 2010, 123
ZMR 2010, 351
NJ 2011, 135
BGH, 27.01.2010 - XII ZR 22/07
Gewerberaummiete: Angemessene Frist für die Abrechnung vorausgezahlter …
Auch das Verwalterhonorar ist bei der Geschäftsraummiete umlagefähig (vgl. Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - juris Tz. 8 ff.).
BGH, 26.07.2012 - VII ZR 262/11
Überraschende Entgeltklausel für Eintrag in ein Internet - Branchenverzeichnis …
Überraschenden Inhalt hat eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen dann, wenn sie von den Erwartungen des Vertragspartners deutlich abweicht und dieser mit ihr den Umständen nach vernünftigerweise nicht zu rechnen braucht (BGH, Urteile vom 17. Mai 1982 - VII ZR 316/81, BGHZ 84, 109, 113; vom 18. Mai 1995 - IX ZR 108/94, BGHZ 130, 19, 25; vom 11. Dezember 2003 - III ZR 118/03, NJW-RR 2004, 780 unter II 2 d aa; vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, NJW 2010, 671 Rn. 12; jeweils m.w.N.).
Das ist etwa der Fall, wenn sie in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (im Anschluss an BGH, 9. Dezember 2009, XII ZR 109/08, NJW 2010, 671).
Aus der Stellung der Klausel kann sich ein Überraschungseffekt vielmehr dann ergeben, wenn diese in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - NJW 2010, 671 Tz. 16 f.).
Bei der Bewertung der Transparenz ist auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen (Senatsurteile vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - NJW 2010, 671 Tz. 22; vom 7. Mai 2008 - XII ZR 5/06 - GuT 2008, 339 Tz. 18; vom 16. Mai 2007 - XII ZR 13/05 - NZM 2007, 516 Tz. 14 und vom 12. Juli 2006 - XII ZR 39/04 - NJW 2006, 3057 Tz. 14 f.).
BGH, 10.09.2014 - XII ZR 56/11
Formularmietvertrag über Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum: …
Die Umlage von "Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (im Anschluss an Senatsurteile vom 9. Dezember 2009, XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 und vom 26. September 2012, XII ZR 112/10, NJW 2013, 41).
Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 8 ff.;… vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 7 ff.;… vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 8 ff.;… vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 11 ff. …und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 23 f.).
Der Mieter ist vor überhöhten Forderungen insoweit durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter etwa dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erfasster Kosten freizustellen (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11 …und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 11).
Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, können sie von dem gewerblichen Mieter wenigstens im Groben abgeschätzt werden (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 12 mwN …und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 11).
Deshalb musste die Klägerin als gewerbliche Mieterin aufgrund der Beschreibung der Kostenposition auch ohne zusätzliche Aufklärung oder Bezifferung der Kosten damit rechnen, dass die Kosten in dieser Größenordnung anfallen werden (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 13 …und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 12).
Aus der Stellung der Klausel könnte sich ein Überraschungseffekt vielmehr nur dann ergeben, wenn diese in einem systematischen Zusammenhang stehen würde, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (vgl. Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 16 f. …und vom 21. Juli 2010 - XII ZR 189/08 - NJW 2010, 3152 Rn. 27).
Aus der Überschrift "Nebenkosten" und dem Umstand, dass die Verwaltungskosten nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten gehören, folgt nichts anderes (vgl. auch BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 17).
Hätte die Klägerin nähere Angaben über die Kosten erhalten wollen, hätte sie insoweit nachfragen müssen (vgl. Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 19 f. …und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 16).
Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Vertragspartners (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 22).
Verbleibende Unklarheiten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Klauselverwenders (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 ff.;… vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 9;… vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 18;… vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 12 ff. …und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 24).
Vielmehr ist, soweit sich Kostenpositionen teilweise überschneiden, bei der Betriebskostenabrechnung darauf Bedacht zu nehmen, dass Kosten nicht doppelt abgerechnet werden (vgl. Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 25 …und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 24).
Soweit der Senat bei einer Klausel, die Verwaltungskosten enthielt, einen Verstoß gegen das Transparenzgebot angenommen hat (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85), waren im entschiedenen Fall die Verwaltungskosten Teil einer wesentlich umfangreicheren Regelung, die auch Versicherungs- und Instandhaltungskosten einschloss und schon im Hinblick auf den Umfang des Gesamtobjekts, auf das sich die Kosten bezogen, unklar war (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 28 …und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 25 ff.).
BGH, 24.02.2010 - XII ZR 69/08
Gewerberaummiete: Formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter
Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2009, XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299).
Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
Der in § 5 des Mietvertrages verwendete Begriff der "Verwaltungskosten" ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt m.w.N.).
Auch die Herausnahme der Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der BetrKV hindert nicht daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition zurückzugreifen (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt m.w.N.).
Verbleibende Unklarheiten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwenders (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
Vielmehr sind die Verwaltungskosten als Gemeinkosten von den Kosten von Dienst- oder Werkleistungen im Rahmen einer konkreten Instandhaltungsmaßnahme zu trennen (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
Vielmehr hatte die Klägerin, etwa wegen eines möglichen Verwalterwechsels, ein legitimes Interesse an der variablen Ausgestaltung der Kostenregelung und war die Beklagte als Geschäftsraummieterin in der Lage, die entstehenden Kosten wenigstens im Groben abzuschätzen (vgl. Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt m.w.N. auch zur Abgrenzung von der bisherigen Senatsrechtsprechung).
BGH, 21.06.2016 - VI ZR 475/15
Formularvertrag mit einem Kraftfahrzeuggutachter: Inhaltskontrolle für eine …
Eine Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen hat einen überraschenden Inhalt i.S.v. § 305c Abs. 1 BGB, wenn sie von den Erwartungen des Vertragspartners deutlich abweicht und dieser mit ihr den Umständen nach vernünftigerweise nicht zu rechnen braucht (…vgl. BGH, Urteile vom 28. Mai 2014 - VIII ZR 241/13, ZMR 2014, 966 Rn. 19; vom 18. Mai 1995 - IX ZR 108/94, BGHZ 130, 19, 25;… vom 1. Oktober 2014 - VII ZR 344/13, NZBau 2014, 757 Rn. 14; vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 Rn. 12; vom 11. Dezember 2003 - III ZR 118/03, WM 2004, 278, 280;… vom 26. Juli 2012 - VII ZR 262/11, MDR 2012, 1247 Rn. 10; vom 30. Juni 1995 - V ZR 184/94, BGHZ 130, 150, 154).
BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10
Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum: Formularklausel über die …
Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird durch all dies aber nicht grundlegend in Frage gestellt (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 24 f., vgl. auch Senatsurteile vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NZM 2010, 279 Rn. 9 …und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 8).
aa) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Senatsentscheidung vom 9. Dezember 2009 (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671).
Zwar hatte der Senat dort ausgeführt, dass an der wirksamen Übertragung von Verwaltungskosten Bedenken bestehen könnten, wenn in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen in wesentlichen Bereichen gleichartige Kosten - wie etwa die des Centermanagements - neben die Verwaltungskosten gestellt werden und dadurch Unklarheiten entstehen (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 26).
BGH, 03.08.2011 - XII ZR 205/09
Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle der formularmäßig vereinbarten Tragung …
b) Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671;… siehe auch Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 8 ff.).
Der im Mietvertrag verwendete Begriff der "Verwaltungskosten" ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteile vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 9 und BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 mwN).
Auch die Herausnahme der Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der Betriebskostenverordnung hindert nicht daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition zurückzugreifen (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 24 mwN).
Verbleibende Unklarheiten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwenders (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 25).
Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, können sie von dem gewerblichen Mieter wenigstens im Groben abgeschätzt werden (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 27 f. mwN;… vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 11 …und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 11).
Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten ist der Mieter schließlich durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend geschützt, das den Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11 …und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 19).
Denn gerade weil die Klägerin daneben unter Buchstabe h) auch "Kosten für Verwaltung" und unter Buchstabe r) fernerhin "Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume" verlangt, ist nicht ersichtlich, welche anderen Kosten unter dem Begriff "Center-Manager" anfallen (vgl. KG KGR 2004, 21, 22; s. auch Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 26).
Weil der Umfang der durch den "Center-Manager" zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein "Ortsüblichen und Notwendigen" eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 27 f. mwN…, vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 11 …und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 11).
BGH, 04.05.2011 - XII ZR 112/09
Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle für eine Klausel über …
Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte - mit der hier streitgegenständlichen Klausel inhaltsgleichen - Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" nicht überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB ist und den Mieter auch nicht im Sinne von § 307 BGB unangemessen benachteiligt (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671; siehe auch Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739).
Etwas anderes ergibt sich weder aus der Art der Kosten noch aus den sonstigen Umständen (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 9).
Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter etwa dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11).
Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, können sie von dem gewerblichen Mieter wenigstens im Groben abgeschätzt werden (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 12 mwN).
Demnach mussten die Beklagten als gewerbliche Mieter aufgrund der Beschreibung der Kostenposition ("Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung") auch ohne zusätzliche Aufklärung oder Bezifferung der Kosten damit rechnen, dass Kosten in dieser Größenordnung anfallen werden (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 13).
Ein solcher Vertrauenstatbestand erfordert vielmehr das Vorliegen besonderer Umstände (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 14 mwN).
Zur weiteren Begründung nimmt der Senat auf seine Entscheidung vom 9. Dezember 2009 Bezug (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 16 ff.).
Hätten die Beklagten nähere Angaben über die Kosten haben wollen, hätten sie insoweit nachfragen müssen (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 20).
a) Der Senat hat bereits entschieden, dass die Klausel nicht wegen Verstoßes gegen das - vom Berufungsgericht nicht erwogene - Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist (zur Begründung im Einzelnen siehe Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 21 ff.;… s. auch Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 7 ff.).
Der Senat hat in seinem Urteil vom 9. Dezember 2009 ausgeführt, dass die Umlegung von Verwaltungskosten bei der Geschäftsraummiete nicht ungewöhnlich ist (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 10 mwN;… s. auch Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 511).
Zudem erlaubt die streitgegenständliche Klausel dem Vermieter nur, die Verwaltungskosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umzulegen; demgemäß wird der Mieter - wie oben bereits ausgeführt - vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11 f. …und vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 11).
In der Geschäftsraummiete können die Kosten der Verwaltung jedoch auch formularmäßig auf dem Mieter auferlegt werden; Klauseln dieser Art sind weder überraschend (§ 305c Abs. 1 BGB) noch intransparent (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), weil zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. BerechnungsVO zurückgegriffen werden (BGH, Urteile vom 9.12.2009 - XII ZR 109/08 - Rn. 10 ff., vom 24.2.2010 - XII ZR 69/08 - Rn. 7 ff. …und vom 10.9.2014 - XII ZR 56/11 - Rn. 11 ff.; Ludley, NZM 2006, 851 ff.; Günter, WuM 2012, 587, 594; Streyl, NZM 2014, 409, 411 und 414; Wichert, ZMR 2014, 612, 617;… Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 87).
Richtig ist lediglich, dass der Vermieter auch bei den Verwaltungskosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot unterliegt; auch ist eine Vertragsbestimmung über deren Umlage dahin zu verstehen, dass der Vermieter die Verwaltungskosten nur im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen kann (BGH, Urteile vom 9.12.2009 aaO., Rn. 12, …und vom 10.9.2014 aaO., Rn. 14).
Setzt sich der Vermieter darüber hinweg und veranlasst er den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er auch in der Geschäftsraummiete eine aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist deshalb insoweit gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 BGB zur Freihaltung des Mieters verpflichtet (BGH, Urteile vom 9.12.2009 - XII ZR 109/08 - Rn. 11…, vom 24.2.2010 - XII ZR 69/08 - Rn. 11…, vom 13.10.2010 - XII ZR 129/09 - Rn. 16 ff., vom 4.5.2011 - XII ZR 112/09 - Rn. 11 …und vom 17.12.1014 - XII ZR 170/13 - Rn. 10 f.; Günter, WuM 2012, 587, 595;… Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 88;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77a mwN.).
OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14
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