Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3978-PGP.html?identifiant=BOI-RFPI-SPEC-40-20-20160530
Timestamp: 2018-08-14 23:17:27+00:00
Document Index: 149718820

Matched Legal Cases: ["l'article 31", "l'article 31", '§ 20', '§ 110', "l'article 31", "l'article 31", "l'article 156", "l'article 156", '§ 1']

3978-PGPRFPI - Revenus fonciers - Dispositif « Ancien Malraux » - Dépenses éligibles, modalités et conditions d'application2
BOI-RFPI-SPEC-40-20-20160530
2016-05-30T16:44:47.000+02:00
Les dépenses prises en compte pour déterminer la fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global, comprennent, outre les charges déductibles dans les conditions de droit commun, certaines dépenses spécifiques aux opérations de restauration immobilière limitativement énumérées au b ter du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI).
Aux termes des dispositions du 1° du I de l'article 31 du CGI, les charges foncières de droit commun comprennent, notamment, les frais d’administration et de gestion, les dépenses de travaux, autres que de construction, reconstruction et agrandissement, les impôts locaux, les primes d'assurance, les provisions pour charges de copropriété, les intérêts et frais d'emprunt, etc.
En outre, les propriétaires sont également autorisés à déduire les autres frais qu’ils ont supportés, à la condition que ces dépenses soient engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier, au sens de l’article 13 du CGI.
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-RFPI-BASE-20.
Consécutifs aux travaux de démolition déductibles (cf. B-1 § 20), ils s'entendent des travaux de reprise d'œuvre indispensables à la mise hors d'air ou hors d'eau du bâtiment ou de la partie du bâtiment subsistant ainsi que les retraitements architecturaux de murs nouvellement dégagés. Ces travaux ne visent donc que les reconstitutions de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants, que ces reconstitutions soient partielles ou totales (par exemple : création de toitures après remise à niveau d'immeubles bâtis).
Les travaux ayant pour objet la transformation en logement de locaux précédemment affectés à un autre usage (commercial, professionnel, etc.) ne peuvent être considérés comme effectués sur des locaux d'habitation et n'ouvrent pas droit au bénéfice du dispositif " Ancien Malraux". Ils s'analysent généralement en des travaux de reconstruction ou d'agrandissement (BOI-RFPI-BASE-20-30). Dès lors, les dépenses correspondantes ne sont pas non plus déductibles des revenus fonciers du contribuable qui les réalise, quand bien même les travaux de transformation auraient été déclarés d'utilité publique.
Lorsque les travaux de transformation sont réalisés sur un immeuble comportant à la fois des locaux d'habitation donnés en location et des locaux affectés à un autre usage (local occupé par son propriétaire ou local loué à un usage commercial par exemple) ou précédemment affectés à un autre usage et transformés en logements locatifs (à l'exception des cas de réaffectation à l'habitation - cf. B-5 § 110), les dépenses propres à ces derniers doivent être exclues des charges pouvant participer à la constitution d'un déficit foncier. Quant aux dépenses afférentes à l'immeuble pris dans son ensemble (tel un ravalement ou une réfection de la toiture), elles doivent être réparties entre les locaux d'habitation donnés en location et les locaux affectés à un autre usage ou précédemment affectés à un autre usage et transformés en logements locatifs. Seule la fraction afférente aux locaux éligibles peut être admise en déduction.
Le b ter du 1° du I de l'article 31 du CGI autorise, dans le cadre des opérations de restauration immobilière, la déduction des travaux de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation mais ayant perdu cet usage, dont la conservation est conforme soit au plan de sauvegarde et de mise en valeur, soit à la déclaration d'utilité publique des travaux de restauration.
Alors que les travaux ayant pour effet de permettre l'aménagement à usage d'habitation de locaux précédemment affectés à un autre usage sont en principe assimilés à des travaux de reconstruction expressément exclus par la loi des charges déductibles des revenus fonciers, les dispositions du b ter du 1° du I de l'article 31 du CGI autorisent, dans le cadre du dispositif " Ancien Malraux", et lorsque l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation a pris fin, la déduction des dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration que nécessite le retour à usage d'habitation d'un immeuble. Les travaux de démolition, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants demeurent bien entendu déductibles.
Les travaux qui demeurent non déductibles sont ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants ou d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.
Le 3° du I de l'article 156 du CGI pose le principe selon lequel les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux qui résultent de dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 €, à la condition que l'immeuble concerné soit affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu.
La fraction des déficits fonciers qui ne peut être imputée sur le revenu global (fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou qui résulte des intérêts d'emprunt) s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes conformément au premier alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI.
Pour plus de précisions sur les obligations déclaratives relatives à l'engagement de location, il convient de se reporter au I § 1 et suivants du BOI-RFPI-SPEC-40-30.
Cela étant, en cas de fusion de SCPI régies par les articles L. 214-114 et suivants du code monétaire et financier, le transfert de l'immeuble dans le patrimoine de la société absorbante ou de la nouvelle société ne constitue pas un cas d'interruption de la durée de location de six ans. De même, l'échange de droits sociaux résultant de la fusion ne constitue pas non plus un cas d'interruption du délai de conservation de leurs parts par les associés.
L'engagement de location de six ans court à compter de la prise d'effet du bail. La location doit elle-même prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration. Dans les immeubles collectifs, l'achèvement est apprécié distinctement pour chaque appartement. Pour plus de précisions sur la notion d'achèvement, il convient de se reporter au BOI-IF-TFB-10-60-20.
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