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Timestamp: 2016-10-27 15:18:36+00:00
Document Index: 144414071

Matched Legal Cases: ['art. 54', 'art. 48', 'ATF ', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 63', 'art. 64', 'art. 55', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 22', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 156', 'art. 159']

4C.56/2004 (16.06.2004)
4C.56/2004 /ech
d�fendeur et recourant, repr�sent� par Me Mike Hornung,
demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Dominique Burger.
contrat de bail � loyer; �vacuation,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 8 d�cembre 2003.
Le 27 avril 1989, A.________ a conclu un bail avec la soci�t� Y.________ portant sur une surface de 760 m2 situ�e dans un centre commercial, dans lequel il exploite des salles de cin�ma depuis 1974. L'�ch�ance du bail a �t� fix�e au 31 ao�t 2001. Par courrier du 12 d�cembre 1998, A.________, craignant la concurrence des salles de cin�ma pr�vues � Z.________, a demand� � la nouvelle propri�taire, X.________, de repenser de mani�re globale les acc�s au cin�ma et de l'autoriser � adjoindre une ou deux salles suppl�mentaires. Le 4 juillet 2000, des plans de transformation du centre commercial, comportant un projet d'agrandissement d'une des salles de cin�ma, ont �t� �tablis � la demande de la bailleresse.
A partir du mois de novembre 2000, le locataire a accus� des retards dans le paiement du loyer. Par courrier du 8 f�vrier 2001, il a demand� � la bailleresse de se d�terminer sur les transformations; si celles-ci ne se faisaient pas, il serait oblig� de r�fl�chir s'il �tait opportun de continuer � exploiter les salles de cin�ma. Le contrat de bail prenant fin le 31 ao�t 2001, il priait la r�gie de lui rendre une r�ponse avant le 28 f�vrier 2001. Celle-ci lui a �crit, le 12 f�vrier 2001, qu'elle esp�rait recevoir rapidement une r�ponse concernant l'�tude de faisabilit� financi�re qu'elle avait demand�e au sujet des diff�rentes possibilit�s de r�am�nagement. Le 20 mars 2001, la bailleresse a mis le locataire en demeure de s'acquitter des arri�r�s de loyer. Plus aucune correspondance n'a �t� �chang�e jusqu'au 23 ao�t 2001, date � laquelle la r�gie a invit� le locataire � prendre contact avec elle, afin de convenir d'un rendez-vous pour l'�tat des lieux de sortie. Celui-ci a r�pondu qu'il n'entendait pas cesser l'exploitation de ces surfaces et qu'il n'avait pas encore amorti l'investissement de 1'800'000 fr. consenti en 1982. Le 11 septembre 2001, la r�gie a indiqu� que la propri�taire n'envisageait pas de conclure un nouveau bail et pr�cisait que tout versement � partir du mois de septembre 2001 serait per�u comme une indemnit� pour occupation illicite des locaux.
Le 1er octobre 2001, la propri�taire a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve d'une requ�te en �vacuation. La cause n'a pas �t� concili�e. Devant le Tribunal des baux et loyers, A.________ a conclu, principalement, au d�boutement de la bailleresse, � la restitution du d�lai pour requ�rir une prolongation du bail et � l'octroi d'une premi�re prolongation de 4 ans et, reconventionnellement, � ce qu'elle l'indemnise � concurrence de 201'722 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 1er mars 2002.
Par jugement du 29 ao�t 2002, le Tribunal des baux et loyers a condamn� A.________ � �vacuer imm�diatement de sa personne et de ses biens les locaux lou�s et l'a d�bout� de toutes ses conclusions.
Statuant sur appel du locataire, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� le jugement le 8 d�cembre 2003.
A.________ exerce un recours en r�forme contre cet arr�t. Il demande que X.________ soit d�bout�e de sa requ�te et condamn�e � lui verser le montant de 201'722 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 1er mars 2002. Celle-ci propose le rejet du recours. Par arr�t de ce jour, le Tribunal f�d�ral a d�clar� irrecevable le recours de droit public form� en parall�le par A.________.
Suite � l'ordonnance du 17 mars 2004 rendue par le Pr�sident de la Cour de c�ans, A.________ a fourni les s�ret�s en garantie des d�pens requises par la bailleresse.
1.1 Interjet� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) par la personne qui a succomb� dans ses conclusions au fond, et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ), sur une contestation civile (ATF 103 II 247 consid. 1 p. 249), le recours est en principe recevable.
1.2 Il ressort de l'acte de recours que le recourant, qui conclut principalement au rejet de la requ�te en �vacuation, estime que le bail a �t� reconduit tacitement. Conform�ment � l'art. 266 al. 2 CO, celui-ci deviendrait, dans cette hypoth�se, un contrat de dur�e ind�termin�e. La valeur litigieuse se d�termine alors selon le loyer d� pour la p�riode pendant laquelle le contrat aurait subsist�, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un cong� aurait pu �tre donn� (cf. ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 384 consid. 1 p. 385; Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, in SJ 2000 II p. 28). Compte tenu du loyer annuel de 71'664 fr. et du d�lai l�gal de cong� de six mois, la valeur litigieuse de 8'000 fr. fix�e � l'art. 46 OJ est largement d�pass�e. Elle l'est �galement pour la demande reconventionnelle.
1.3 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il n'y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ). Dans la mesure o� un recourant pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106 et les r�f�rences cit�es).
Le d�fendeur reproche � l'autorit� cantonale d'avoir m�connu la notion de faute dans la responsabilit� pr�contractuelle. En sollicitant l'�tablissement de plans d'agrandissement du cin�ma, en indiquant en f�vrier 2001 qu'elle attendait une r�ponse relative au financement d'�ventuels travaux et en l'autorisant en mai 2001 � installer une vitrine d'affichage, la demanderesse l'aurait maintenu dans l'id�e que son bail serait reconduit. Le d�fendeur pouvait en d�duire de bonne foi que les discussions au sujet de l'am�nagement des locaux se poursuivraient d�s que la demanderesse disposerait de la r�ponse demand�e. Ce n'est qu'en ao�t 2001, alors qu'il �tait trop tard pour requ�rir une prolongation de bail, que la demanderesse lui aurait fait part de sa v�ritable intention. Le dommage qu'il aurait subi de ce fait comporterait les frais inutilement engag�s pour l'installation de la vitrine ext�rieure et la valeur r�siduelle d'exploitation des installations techniques des cin�mas.
2.1 Il ne ressort pas des constatations de l'autorit� cantonale que la demanderesse aurait autoris� le demandeur � installer une vitrine d'affichage en mai 2001. Il n'y a donc pas lieu de tenir compte de cette all�gation (consid. 1.3). La cour cantonale a uniquement retenu que le locataire a, en juin 2000, transmis � la bailleresse un projet pour l'am�nagement de la vitrine ext�rieure d'affichage.
2.2 La conclusion par actes concluants d'un nouveau bail � la suite de la fin d'un contrat � dur�e d�termin�e est en g�n�ral admise lorsque, durant une p�riode assez longue, le bailleur s'est abstenu de faire valoir la fin des rapports contractuels, d'exiger la restitution de la chose lou�e (ATF 119 II 147 consid. 5 p. 156) et a continu� � encaisser r�guli�rement le m�me loyer sans formuler aucune remarque (cf. arr�t non publi� 4C.475/1993 du 28 mars 1995, consid. 4a/cc). Ces conditions ne sont manifestement pas remplies en l'esp�ce, la d�fenderesse ayant clairement fait savoir, le 23 ao�t 2001, qu'elle souhaitait r�cup�rer les locaux � l'�ch�ance du bail. Se pose toutefois la question de savoir si le comportement de la bailleresse, pr�tendument contraire aux r�gles de la bonne foi, peut entra�ner la reconduction du bail, comme semble le soutenir le d�fendeur. Ce point peut toutefois demeurer ind�cis en l'esp�ce d�s lors que, comme on le verra, il ne peut �tre reproch� � la d�fenderesse d'avoir adopt� un comportement contraire aux r�gles de la bonne foi.
2.3 Les r�gles de la bonne foi commandent la conduite des pourparlers, dont l'ouverture cr�e une relation juridique entre les interlocuteurs et leur imposent des devoirs r�ciproques. Au nombre de ceux-ci figurent l'obligation de n�gocier s�rieusement, conform�ment � ses v�ritables intentions (ATF 125 III 86 consid. 3c p. 89; 121 III 350 consid. 6c p. 354; 105 II 75 consid. 2a p. 80). La violation des r�gles de la bonne foi, � ce stade, constitue une culpa in contrahendo et entra�ne la responsabilit� pr�contractuelle de son auteur, lorsque l'autre partie a subi de ce fait un dommage en relation de causalit� avec le comportement en cause (ATF 121 III 350 consid. 6d p. 356 et 7a). Cela �tant, chaque partie a le droit de rompre les pourparlers sans �tre oblig�e d'en donner les raisons. Ce n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une culpa in contrahendo sera retenue en cas de rupture des pourparlers (Kramer, Commentaire bernois, art. 22 CO n. 13). En principe, la partie qui engage des frais avant la conclusion du contrat, le fait � ses risques et p�rils (arr�t 4C.152/2001 du 29 octobre 2001, publi� in SJ 2002 I 164, consid. 3a et les r�f�rences cit�es). L'�tablissement des circonstances dans lesquelles se sont d�roul�s les pourparlers et la d�termination de la volont� des parties rel�vent du fait, qui ne peut �tre revu dans la proc�dure du recours en r�forme (art. 63 al. 2 OJ; ATF 126 II 171 consid. 4c/bb p. 182; 123 III 165 consid. 3a p. 168 et les arr�ts cit�s).
2.4 Au vu de ce qui pr�c�de, une culpa in contrahendo ne peut �tre admise du simple fait que la bailleresse aurait eu connaissance des d�penses engag�es par le d�fendeur en vue de l'am�nagement de la vitrine ext�rieure d'affichage. Il en va de m�me des investissements relatifs � l'installation technique des salles de cin�ma, qui, au demeurant, ne sauraient �tre mis en relation avec les discussions r�centes entre les parties, puisqu'ils ont �t� effectu�s en 1982.
La cour cantonale a retenu de mani�re � lier la Cour de c�ans (art. 63 al. 2 OJ) que le d�fendeur �tait conscient du fait que la bailleresse n'avait pris, en f�vrier 2001, aucune d�cision s'agissant de l'ex�cution d'�ventuels travaux. Celle-ci a certes �tudi� la possibilit� d'entreprendre des travaux d'agrandissement du cin�ma; l'autorit� cantonale a cependant constat� qu'elle n'a jamais donn� d'assurances au locataire quant � l'ex�cution de ceux-ci. Il ne ressort pas davantage de l'arr�t querell� que la bailleresse aurait donn� des assurances quant � la reconduction du bail ind�pendamment de la r�alisation des travaux, de mani�re � entretenir chez le d�fendeur l'espoir infond� que son contrat serait reconduit de toute mani�re. Selon les constatations de la cour cantonale, le d�fendeur s'interrogeait sur l'opportunit� de continuer � exploiter les deux salles, si les travaux sollicit�s n'�taient pas entrepris. Il ne partait donc pas de l'id�e d'une reconduction aux m�mes conditions. Or, il ne ressort pas de l'arr�t querell� que des �l�ments essentiels d'un �ventuel nouveau bail, tels que le loyer ou la dur�e du bail, auraient �t� r�gl�s, voire m�me discut�s entre les parties. Dans ces circonstances, l'on ne voit pas en quoi l'on pourrait reprocher � la demanderesse d'avoir adopt� un comportement contraire aux r�gles de la bonne foi lorsqu'elle a exig� la restitution des locaux au terme du bail. C'est ainsi � bon droit que l'autorit� cantonale a confirm� l'�vacuation prononc�e par le Tribunal des baux et loyers.
2.5 En l'absence de comportement contraire � la bonne foi de la part de la demanderesse, il n'y a pas lieu d'examiner plus avant les pr�tentions reconventionnelles que fait valoir le d�fendeur sur la base de la culpa in contrahendo.
En conclusion, le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable, aux frais de son auteur (art. 156 al. 1 OJ), qui devra verser une indemnit� de d�pens � la demanderesse (art. 159 al. 1 OJ).
Le recourant versera � l'intim�e une indemnit� de 7'000 fr. � titre de d�pens. Cette indemnit� sera pay�e au moyen des s�ret�s d�pos�es � la caisse du Tribunal f�d�ral.