Source: https://mieterschutzbund.net/mietrechte
Timestamp: 2017-08-19 16:52:34
Document Index: 254669311

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Mieterschutzbund Mülheim und Umgebung e.V. | Mietrecht
Hier finden Sie Antworten zu den häufigsten Problemen im Mietrecht. Klicken Sie einfach den entsprechenden Begriff an und schon erscheint eine Erklärung.
Ist Ihnen ein Problem bekannt, dass in der Auflistung fehlt? Gerne nehmen wir Anregungen entgegen und ergänzen unsere Liste.
Bei einer Verstopfung des Abflussrohres stellt sich oft die Frage, wer die Kosten für die Beseitigung zu tragen hat. Hier gilt das Verursacherprinzip. Die Beweislast liegt allerdings beim Vermieter. Hat der Mieter den Abfluss somit nicht mutwillig oder grob fahrlässig verstopft, handelt es sich um eine typische Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters, die dieser zu bezahlen hat.
Grundsätzlich ist vor Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich.
Ob gegebenenfalls eine Ausnahme vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Eine Ausnahme liegt unter anderem dann vor, wenn das Vergehen so schwerwiegend ist, dass dies sogar einen Straftatbestand erfüllt. Es ist jedoch immer auf den Einzelfall abzustellen.
In vielen Mietverträgen findet sich die Regelung, dass Änderungen des Mietvertrages der Schriftform bedürfen. Diese Regelung ist jedoch unwirksam. Hierzu hat das Landgericht München entschieden, dass Änderungen und Ergänzungen auch in einer anderen Form z. B. mündlich vereinbart werden können. Aber Vorsicht! Alles muss bewiesen werden, machen Sie daher nichts ohne gute Zeugen!
Vorgedruckte Mietverträge enthalten zahlreiche Regelungen, über die nicht verhandelt wird. Es handelt sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, die einer speziellen Inhaltskontrolle unterliegen. Immer wieder kommt es vor, dass Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen und der Mieter nicht mit ihnen rechnen musste.
Viele mietrechtliche Probleme entstehen erst rund um die Beendigung des Mietverhältnisses. In welchem Zustand ist die Wohnung zurückzugeben?
Was ist bei der Wohnungsrückgabe zu beachten? Wann bekommt man die Kaution zurück? Als Faustregel sollte man sich merken: Eine Wohnung ist grundsätzlich im ordentlichen Zustand in hellen Farbtönen mit geschlossenen Bohrlöchern zu übergeben. Lassen Sie von einem Dritten die gesamte leere Wohnung fotografieren. Der Dritte sollte auch bei der Übergabe als Zeuge anwesend sein. Unterschreiben Sie ein Übergabeprotokoll nur, wenn Sie mit dem Inhalt einverstanden sind. SIE SIND NICHT ZUR UNTERSCHRIFT VERPFLICHTET!!!
Problematisch sind asbesthaltige Nachtspeichergeräte.
Welches Gerät asbesthaltig ist, können Sie in der Regel bei den Umweltämtern der Stadtverwaltungen unter Vorlage der Gerätenummer und der Gerätebezeichnung (Fabrikat etc.) erfragen. Betroffen sind meist nur wenige Fabrikate aus den frühen siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts. Das Problem erledigt sich daher bald von selbst.
Nach der Mietrechtsreform 2001 sind einfach befristete Mietverträge nicht mehr gültig. Bis zum 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge genießen allerdings Bestandsschutz.
Heute gilt, dass der befristete Mietvertrag einen Qualifizierungsgrund (Eigenbedarf nach Ablauf der Befristung etc.) enthalten muss, um wirksam zu sein.
Statt einfacher Befristungen lässt der BGH allerdings einen Kündigungsausschluss für maximal vier Jahre zu.
Nach der Energiesparverordnung muss jeder Vermieter vor Abschluss eines neuen Mietvertrages ungefragt einen Energieausweis für das Gebäude vorlegen.
Wer eine Wohnung anmieten möchte, kann sich anhand des Energieausweises und eines sogenannten Vergleichswertes ein Bild über die Höhe der Heizkosten machen. Eine besser gedämmte Wohnung mit niedrigerem Energieverbrauch ist auf Dauer günstiger als eine schlecht gedämmte; Mieter sollten sich für die besser isolierten Gebäude entscheiden. So soll nach dem Willen des Gesetzgebers der Druck auf die Hausbesitzer steigen, die Dämmung ihrer Gebäude, aber auch zum Beispiel die Heizung, auf dem modernsten Stand zu halten. Es rechnet sich, eine etwas höhere Grundmiete für ein wärmegedämmtes Gebäude zu bezahlen und dafür mit geringeren Heizkosten und weniger Feuchtigkeitsschäden belohnt zu werden. Zusätzlich zum Energieausweis sollte man sich auch immer die letzten beiden Heizkostenabrechnungen des Vormieters zeigen lassen.
Fristlose Kündigungen sind sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite nur im Ausnahmefall möglich und werden von den Gerichten in der Regel nicht anerkannt. Auf Mieterseite muss nachgewiesen werden, dass es unzumutbar ist, die Kündigungsfrist in der Wohnung abzuwarten, sprich diese muss objektiv unbewohnbar sein. Der Kündigungsgrund sollte grundsätzlich nicht länger als zwei bis vier Wochen bekannt sein.
Auf Vermieterseite kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, wenn der Mieter mit Mietzahlungen im Rückstand ist.
Hierbei müssen Sie beachten, dass es grundsätzlich nicht gestattet ist, einen Holzkohlegrill auf dem Balkon zu betreiben.
Auch im Garten müssen Sie sich eine Stelle aussuchen, die geeignet ist, andere Mitmieter nicht durch Qualm und übermäßige Gerüche zu beeinträchtigen.
Die Nutzung von Elektro- oder Gasgrills wird von den meisten Vermietern gestattet, allerdings oft mit einer Begrenzung auf maximal einen Tag pro Woche und solange sich andere Mieter durch die Gerüche nicht nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen.
Hier ist zu beachten, dass die Heizkostenverordnung in der ab 01.01.2009 geltenden Fassung zwingend Anwendung finden muss.
Die Heizkostenabrechnung muss übersichtlich und klar gegliedert sein und den Anteil der Verbrauchswerte sowie der Kosten, die nach Wohnfläche berechnet werden, ausweisen.
Des weiteren dürfen die Heiznebenkosten (Schornsteinfeger, Wartung, Abrechnungsservice etc.) aufgelistet sein.
Durch die erheblichen Kostensteigerungen in den letzten Jahren, sollte bei Mietvertragsabschluss darauf geachtet werden, dass auf keinen Fall eine zu geringe Heizkostenvorauszahlung vereinbart wird. Viele Vermieter neigen leider dazu, die Vorauszahlungsbeträge so gering wie möglich zu halten, um eine scheinbar günstige Miete anbieten zu können. Dieser Schuss geht in der Regel nach hinten los, wenn dann am Jahresende eine hohe Nachzahlung zu leisten ist. Fallen die Energiepreise und errechnen sich am Ende Guthaben, kann die Vorauszahlung immer noch gekürzt werden.
Zu beachten ist, dass seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 eine 12monatige Abrechnungsfrist gilt. Danach sind Nachzahlungen nicht mehr fällig, Guthaben können aber herausverlangt werden.
Kappungsgrenze bedeutet, dass die Miete für eine Wohnung innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % steigen darf. Für Gebiete mit "besonderer Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen" besteht die Möglichkeit der Bundesländer, per Verordnung eine 15 %-ige Begrenzung einzuführen. Davon profitieren im wesentlichen Großstädte wie München, Hamburg, Köln etc., in denen Wohnraum äußerst knapp ist.
Eine Kaution sollte zurückgezahlt werden, wenn das Mietverhältnis beendet wurde und die Wohnung vertragsgemäß übergeben worden ist. Diese Regel ist leider mittlerweile zur Ausnahme geworden. Viele Vermieter versuchen angesichts des Leerstandes, die Kautionen einzubehalten, um so auf Kosten der Mieter Renovierungen durchführen zu können. Renovierte Wohnungen sind selbstverständlich leichter weiterzuvermieten.
Haben Sie Ihre Pflichten als Mieter erfüllt, will Ihr Vermieter die Kaution aber so lange wie möglich behalten, haben Sie sechs Monate lang keine Chance, eine Kautionsrückzahlungsklage einzureichen. Ist noch über Nebenkosten abzurechnen, kann Ihr Vermieter auch nach Ablauf der 6-Monatsfrist einen Teilbetrag – etwa in Höhe der Nachforderung der letzten Nebenkostenabrechnung zuzüglich Kostenerhöhungen – einbehalten. Eine Klage auf Rückzahlung der Kaution sollte dies beachten und einen Vorwegabzug berücksichtigen. Nach einer neueren Entscheidung des Oberlandesgerichtes Düsseldorf soll ein Mieter sogar erst dann auf Rückzahlung der Kaution klagen können, wenn über sämtliche Nebenkosten endgültig abgerechnet worden ist.
Grundsätzlich sind Familien mit Kindern vor Kündigungen geschützt, soweit sich diese ausschließlich auf Kinderlärm beziehen.
Kinderlärm darf jedoch nicht ein noch erträgliches Maß überschreiten. Aber auch dies gibt es:
Vor einiger Zeit musste eine Familie mit vier Kindern (2, 4, 6 und 8 Jahre) eine städtische Sozialwohnung in Duisburg-Neumühl räumen, weil sich die anderen Mieter durch den Kinderlärm belästigt fühlten. Die Familie fand weder beim Vermieter noch beim Richter Verständnis.
In der Hauptverhandlung bei Amtsgericht Duisburg-Hamborn musste sich die Familie zudem noch lange Monologe des unverschämten und offensichtlich befangenen Amtsrichters über die Verdienste der Wohnungsgesellschaft und die Erziehungsmethoden des Richters anhören.
Die Kostenmiete gilt bei öffentlich finanzierten Wohnungen / Sozialwohnungen. Der Vermieter darf nur die Miete fordern, die die Wohnung tatsächlich „kostet“. Enthalten sind jedoch auch Instandhaltungs- und Verwaltungspauschalen. Diese werden regelmäßig per Gesetz erhöht und dann auch an die Mieter weitergegeben.
Wichtig ist, dass Sie bei einer Kostenmiete keine Miete gemäß Mietspiegel vereinbaren können. Der Vorteil einer Kostenmiete besteht immer noch darin, dass diese in der Regel wegen der öffentlichen Förderung wesentlich günstiger ist als die Miete für eine frei finanzierte Wohnung.
Die früher geltenden langen Kündigungsfristen von 6, 9 und 12 Monaten auf Mieterseite sind mittlerweile entfallen. Grundsätzlich gilt für den Mieter die dreimonatige Kündigungsfrist, es sei denn, es ist im Mietvertrag individuell etwas anderes vereinbart worden. Obwohl dies nur selten der Fall sein wird, ist es ratsam, vor Abgabe der Kündigungserklärung einen Blick in den Mietvertrag zu werden.
Beschwerden über Lärm von Mitmietern nehmen immer mehr zu. Die Gründe sind vielfältig, die Beweislage schwierig. Auf jeden Fall müssen detaillierte Lärmprotokolle nach Datum, Uhrzeit und Art der Lärmbelästigung geführt werden, damit der Vermieter sich ein Bild von den Beeinträchtigungen machen kann. Schreiben Sie keine langen Aufsätze, sondern bleiben Sie sachlich und kurz und nehmen Sie andere Mitmieter ins Boot, die die Protokolle ebenfalls unterschreiben. Ansonsten steht meist Aussage gegen Aussage.
Laden Sie hier unser vorgefertigtes Lärmprotokoll herunter: Lärmprotokoll.pdf
Die Maklerprovision beträgt 2,38 Nettokaltmieten und ist zukünftig nicht mehr vom Mieter, sondern nach dem "Bestellerprinzip" vom Vermieter zu bezahlen.
Die Mieterhöhung einer frei finanzierten Wohnung muss begründet werden. Begründungsmittel ist in 99 % aller Fälle der Mietspiegel. Dieser wird grundsätzlich von den Mietspiegelkommissionen erstellt. In der Regel besteht diese aus Vertretern der Stadtverwaltung, der Eigentümer- und der Mietervertretungen sowie einiger Wohnungsgesellschaften und auch des Rings deutscher Makler. Den Mietspiegel kann man bei den entsprechenden Institutionen und Stadtverwaltungen erhalten.
Die Städte Mülheim und Oberhausen haben qualifizierte Mietspiegel erstellt. Dies bedeutet, dass die darin enthaltenen Werte repräsentativ erfragt worden sind. Die Mietspiegel sind gängiges Beweismittel im Rahmen eines Mieterhöhungsprozesses.
Enthält die Mieterhöhung daher keine Begründung, können Sie grundsätzlich davon ausgehen, dass diese per se unwirksam ist.
Ansonsten muss sich Zustand, Ausstattung und Lage Ihrer Wohnung in der Beschreibung im Rahmen der Mieterhöhung wiederfinden, damit die Mieterhöhung wirksam werden kann.
Achten Sie darauf, dass Ihnen eine zweimonatige Zustimmungsfrist eingeräumt wurde, damit Sie in dieser Zeit auch Ihr Sonderkündigungsrecht wahrnehmen können.
Für Sozialwohnungen gelten Sonderregelungen. Insbesondere ist der Mietspiegel hier nicht anwendbar.
Weitere Begründungsmöglichkeit für eine Mieterhöhung sind Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten.
In Städten, die qualifizierte Mietspiegel aufgestellt haben, ist dieses Begründungsmittel jedoch ungebräuchlich.
Welche Miethöhe für Ihre Wohnung maßgeblich ist, ergibt sich aus den Mietspiegeln der einzelnen Städte. Die Städte Mülheim, Oberhausen und Essen haben qualifizierte Mietspiegel aufgestellt, das heißt, die in den Mietspiegeln enthaltenen Werte sind repräsentativ erfragt worden. Diese Mietspiegel sind im Rahmen eines Mieterhöhungsprozesses anerkannte Beweismittel vor Gericht und daher auch bei Mieterhöhungen ausschlaggebend. Die Mietspiegel erhält man bei den jeweiligen Stadtverwaltungen, bei den Haus- und Grundbesitzervereinen und die Mitglieder des Mieterschutzbundes natürlich auch beim Mieterschutzbund.
Mit der Mietpreisbremse sollen in den boomenden Großstädten Preissprünge bei Neuvermietungen von bis zu 40 % gedeckelt werden. Bei Neuvermietungen darf der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Bundesländer sind ermächtigt, per Verordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Dort greift die Mietpreisbremse für die Dauer von maximal fünf Jahren. Danach muss neu entschieden werden. Bei der Anwendung ist zu unterscheiden zwischen der nicht modernisierten Bestandswohnung, der modernisierten Bestandswohnung, der umfassend modernisierten Bestandswohnung und der Neubauwohnung oder besser, der erstmals genutzten Wohnung. Für jede dieser Kategorien gelten Sonderregelungen, die dringend beachtet werden sollten.
Ein Vermieter darf grundsätzlich modernisieren. In der Regel besteht eine Duldungspflicht auf Seiten des Mieters. Handelt es sich um energieeinsparende Modernisierungen (neue Fenster, Wärmedämmung, neue Heizungsanlagen etc.) können 11 % der reinen Modernisierungskosten als Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Grundsätzlich kann nicht verboten werden, in den eigenen Räumen Musik zu hören oder selbst zu musizieren. Der Mieter hat sogar einen Anspruch darauf, mindestens zwei Stunden täglich auf seinem Instrument zu spielen. Allerdings müssen auch hier die Mittags- und Nachtruhezeiten eingehalten werden. Es gilt hier ebenfalls das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, so dass die Geräuschentwicklung auf Zimmerlautstärke reduziert werden muss ( siehe auch BGH V ZB 11/98 ).
Nach einer kürzlich ergangenen BGH Entscheidung kann das Rauchen auf dem Balkon eingeschränkt und nur zu bestimmten Zeiten erlaubt werden, wenn die Nutzung des Nachbarbalkons durch den Zigarettenqualm übermässig beeinträchtigt wird.
Rauchmelderpflicht NW
Spätestens bis 01.01.2017 müssen Vermieter Rauchmelder in den Kinder- Schlafzimmern und Fluren, die als Fluchtweg dienen, montieren lassen.
Verliert ein Mieter seinen Schlüssel, muss er die Kosten für den Austausch des Schlosses oder der Schließanlage tragen. Ausnahme: der Schlüssel wurde ohne Mitschuld des Mieters gestohlen oder ist unwiederbringlich verloren gegangen (z.B. im Meer versunken). Der Vermieter muss sofort informiert werden, auch, wenn ein Dritter den Schlüssel verloren hat. Vorsicht: Haftpflichtversicherungen versichern oftmals nur den Verlust eines fremden Schlüssels! Kostenersatz ist erst zu leisten, wenn ein neues Schloß bzw. eine neue Schließanlage eingebaut wurde. Grundsätzlich besteht ein Anspruch auf Ersatz aller Schlüssel, also auch der auf eigene Kosten angefertigten.
Die Schnee- und Eisbeseitigungsverpflichtung trifft zunächst einmal per Satzung der Gemeinde den Wohnungseigentümer. Dieser kann diese Verpflichtung per Mietvertrag auf einen oder mehrere Mieter übertragen.
Leider hat sich die Regel, dass sich alle Mieter eines Mietshauses an der Schnee- und Eisbeseitigung beteiligen müssen, immer noch nicht überall durchgesetzt. In vielen Mietverträgen ist immer noch verankert, dass der Erdgeschossmieter insoweit verpflichtet ist. Zu einer einseitigen Änderung des Mietvertrages ist der Vermieter nicht berechtigt.
Hier sollte jeder Mieter darauf achten, schon bei Mietvertragsabschluss die Weichen für den späteren Auszug zu stellen. Muss bei Einzug renoviert werden, sollte auf jeden Fall ein handschriftlicher Zusatz in den Mietvertrag aufgenommen werden, dass die Wohnung bei Auszug unrenoviert zurückzugeben ist. Zwar hat der BGH kürzlich entschieden, dass eine unangemessene Benachteiligung vorliege, wenn bei Einzug und bei Auszug renoviert werden müsse (VIII ZR 185/14) - ein handschriftlicher Zusatz im Mietvertrag kann aber auf keinen Fall schaden.
In letzter Zeit sind für den Mieter günstige BGH-Entscheidungen zum Thema Schönheitsreparaturen ergangen. Enthält der Mietvertrag einen starren Fristenplan, so ist diese Klausel unwirksam.
Dieser äußerst wichtige Punkt sollte auf jeden Fall schon bei Mietvertragsabschluss geklärt werden. Lassen Sie sich nicht auf mündliche Absprachen ein. Wechselt der Vermieter, dann zählen diese mündlichen Absprachen möglicherweise nicht mehr.
Wollen Sie sich während des laufenden Mietverhältnisses einen Hund oder eine Katze anschaffen, so ist auf jeden Fall die Genehmigung des Vermieters erforderlich, wenn der Mietvertrag dies in gültiger Form vorsieht. Bei einer Katze haben Sie zum Glück den Anspruch auf Genehmigung, nicht jedoch bei einem Hund. Laut Oberlandesgericht Düsseldorf gilt eine Ausnahme bei einem Yorkshireterrier, weil dieser extrem klein sei.
Bei Kleintieren (Wellensittiche, Meerschweinchen, Hamster etc.) besteht kein Genehmigungsvorbehalt des Vermieters.
Ausnahmeregelungen gelten für Blindenhunde.
Betriebskosten werden laut Gesetz nach Wohnfläche umgelegt, wenn Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart haben. Allerdings kann der Umlageschlüssel unter Umständen unter zwei Voraussetzungen auch einseitig vom Vermieter bestimmt werden, wenn der Umlageschlüssel üblich und sachgerecht ist und sich der Vermieter das Bestimmungsrecht im Mietvertrag vorbehalten hat. Dieses Recht hat er nur einmal! ( BGH ZR 257/13 )
Wird eine Mietwohnung während der Mietdauer in eine Eigentumswohnung umgewandelt, besteht eine Drei-Jahres-Wartefrist, ehe wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung gekündigt werden darf. Dies gilt neuerdings auch, wenn der Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an eine Mehrheit von Erwerbern veräußert wird. Zudem besteht ein Vorkaufsrecht für den bisherigen Mieter.
Hierzu hat der Bundesgerichtshof entschieden:
"Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen, bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen".
Entscheidend ist, dass die Umstellung im laufenden Mietverhältnis erfolgt. Schließen Sie den Mietvertrag erst ab, nachdem bereits ein Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen worden ist, können Sie sich dagegen nicht mehr wehren.
Maßgeblich ist in erster Linie die Wohnflächenverordnung. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten um mehr als 10 Prozent ab, können Sie die Reduzierung der Miete und sogar Rückzahlungsansprüche für Miete und Betriebskosten geltend machen. Die 10% Regelung gilt nicht mehr bei Mieterhöhungen.
Zweifamilienhauskündigung
Vielen Mietern ist nicht bekannt, dass Vermietern ein Sonderkündigungsrecht in Zweifamilienhäusern zusteht, wenn diese eine der beiden Wohnungen selbst bewohnen und die zweite Wohnung vermietet wird (Einliegerwohnung).
Eine solche Kündigung muss keine Begründung enthalten und lediglich die Kündigungsfrist um drei Monate verlängern.
Wir warnen daher dringend vor der Anmietung einer solchen Wohnung, da dieses Sonderkündigungsrecht in geradezu ausufernder Weise schon bei kleinsten Missstimmigkeiten in Anspruch genommen wird. Manchmal reicht es schon aus, wenn Mieter Fragen zur Nebenkostenabrechnung haben.