Source: http://www.bdidu.fr/archive/2015/01/27/convention-d-occupation-precaire-et-publication-5536495.html
Timestamp: 2018-04-25 19:53:56+00:00
Document Index: 264025589

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1015", 'arrêt ', "l'article 30", "l'article 2", "l'article 28", "l'article 28", "l'article 30", "l'article 28", "l'article 30"]

Convention d'occupation précaire et publication - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Petit traité du procès administratif 2015/2016
Prescription de l'action en responsabilité contre le notaire
03h32 27 janv. 2015
Convention d'occupation précaire et publication
Cet arrêt juge qu'une convention d'occupation précaire, n'étant pas un bail, n'a pas à être publiée pour être opposable aux tiers, quelle que soit sa durée :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 19 mars 2013), que l'établissement public France Télécom a, par acte du 22 mai 1995, consenti à l'établissement public La Poste, aux droits de laquelle vient la société La Poste (La Poste), une convention d'occupation précaire pour une durée de 30 ans courant à compter du 1er janvier 1994 et portant sur un immeuble appartenant au domaine public ; qu'un avenant portant modification du propriétaire bailleur a été signé le 21 avril 1997, la société France Télécom ayant été transformée en société anonyme par la loi du 26 juillet 1996 qui a déclassé les biens de la personne morale de droit public France Télécom et les a transférés à la nouvelle société de droit privé ; que la société France Télécom a vendu l'immeuble le 29 décembre 1999 à la société Méditerranée immobilier, aux droits de laquelle vient la SCI Scirolius (la SCI) ; que la SCI a, le 19 septembre 2007, délivré à La Poste un congé à effet au 1er juillet 2008 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce, puis l'a assignée en expulsion ;
1°/ que lorsqu'un congé est délivré au locataire, ce congé produit effet, dans les termes où il a été signifié, quelle que soit l'appréciation qu'on puisse porter sur son fondement juridique, dès lors qu'il n'a pas été contesté dans le délai de deux ans ; qu'en l'espèce, il était constant, et il n'était pas contesté, que La Poste n'a pas contesté le congé délivré le 19 septembre 2007 dans le délai de deux ans qui lui était imparti ; qu'en décidant, en cet état, de rejeter la demande de la SCI Sciriolus invitant le juge à constater que La Poste était sans droit ni titre du fait du congé et de l'absence de contestation, les juges du fond ont violé les articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce ;
2°/ qu'il importe peu qu'il y ait une contestation sur la qualification de la convention et qu'en définitive, le juge décide, notamment, que la convention ne relève pas des baux commerciaux ; qu'en effet, une telle contestation ne peut être élevée que dans le cadre d'une contestation formulée dans le délai de deux ans ; que de ce point de vue, l'arrêt a été rendu en violation des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce ;
3°/ que dès lors que la SCI Sciriolus demandait formellement que le juge constate que La Poste était sans droit ni titre, faute d'avoir contesté le congé du 19 septembre 2007, dans le délai de deux ans, les juges du fond ne pouvaient statuer sans s'expliquer sur la forclusion découlant de ce délai ; que faute de ce faire, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce ;
Sur le quatrième moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de lui déclarer opposables la convention du 22 mai 1995 et l'avenant du 21 avril 1997, alors, selon le moyen, que le bail de plus de douze ans, qui n'a pas été publié, peu important la connaissance qu'en a l'acquéreur, est inopposable pour la période excédant douze ans ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 30 3° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;
AUX MOTIFS EXPRESSEMENT DECLARES COMME SUBSTITUES A CEUX DU PREMIER JUGE QUE « les parties conviennent que la convention précaire établie le 22 mai 1995 entre l'établissement public France Télécom et celui tout autant public La Poste a date certaine et à ce titre, est opposable à la SCI Sciriolus pour avoir été dûment enregistrée à la recette des impôts de Montpellier Ouest le 11 juillet 1995 ; que de même, les locaux occupés par La Poste faisant alors partie du domaine public de France Télécom à la date de la signature de la convention d'occupation, seule une convention précaire et temporaire pouvait exister, laquelle exclut implicitement l'application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, en stipulant qu'elle "s'inspire des dispositions du code civil sur le louage" ; que les parties signataires convenaient, en ce qui concerne les locaux de bureaux, entre autres dispositions : * une durée de la location de 30 ans, commençant le 1er janvier 1994 et prenant fin le 30 décembre 2003 ; * la possibilité d'une reprise, en cours de contrat, des locaux par l'exploitant propriétaire ne pouvant intervenir que pour une raison impérieuse, "bien que s'agissant d'une convention précaire" ; * le renouvellement de la convention, au terme de celle-ci, par tacite reconduction, pour une durée de neuf ans, ledit renouvellement ne pouvant être refusé par le propriétaire que pour vendre les locaux, objet de la convention ou pour les occuper lui-même ; * le paiement d'une indemnité fixée à trois fois ou une fois le montant de la redevance payée la dernière année, selon que 1 ' éviction de l'occupant intervient au terme de la convention ou d'une période de renouvellement de 9 ans ; * en cas de vente de l'immeuble ou des locaux loués, le fait de tenir le nouveau propriétaire aux obligations imposées à l'exploitant propriétaire par la présente convention ; qu'il est tout aussi constant que par l'effet de la loi n° 96-660 du 26 juillet 1996, l'immeuble abritant les locaux, objet de cette convention précaire, est sorti du domaine public pour avoir été transféré de plein droit à l'entreprise nationale France Télécom, au 31 décembre 1996, et déclassé à cette même date ; que lors, l'avenant n° 1 "portant modification du propriétaire bailleur", signé le 21 avril 1997 entre la SA France Télécom et l'établissement public La Poste, a consacré ce transfert aux termes de son article 1 tandis que l'article 2 stipule que : "Tous les autres termes du contrat sont inchangés " ; qu'il s'en évince toutefois que, contrairement à ce que laisse entendre la SCI Sciriolus, la convention du 22 mai 1995 et cet avenant forment un tout indivisible dont le sort ne saurait être dissocié, les deux actes procédant toujours d'une économie commune ; qu'ainsi, la SCI Sciriolus est inopérante à solliciter la caducité de la convention du 22 mai 1995 par suite du déclassement de l'immeuble dont s'agit et à se prévaloir notamment du caractère "illégitime" des motifs de précarité à la date de cette convention, tout en revendiquant la requalification de l'avenant du 21 avril 1997 en une nouvelle convention de bail qui relèverait désormais du statut des baux commerciaux ; qu'en effet, la décision de déclassement du bien comprenant les locaux occupés par La Poste et d'en transférer la propriété pleine et entière à la société France Télécom, devenue société de droit privé, ne peut avoir affecté la nature de la convention précaire d'occupation alors qu'aux termes ni de l'avenant précité ni de dispositions ultérieures, aucune des parties n'a entendu nover leurs relations, une telle intention ne pouvant se présumer ; que la SCI Sciriolus et la SA La Poste demeurent liées par la convention précaire du 22 mai 1995 et son avenant n° 1 du 21 avril 1997, dont le terme est toujours fixé au 31 décembre 2023, sauf à ce qu'une reprise par le propriétaire soit justifiée par une raison impérieuse ; qu'en conséquence, par des motifs substitués, la cour confirmera la décision déférée en ce qu'elle a débouté la SCI Sciriolus de sa demande de caducité de la convention précaire du 22 mai 1995 et y ajoutant, dira n'y avoir lieu à application du statut de baux commerciaux entre elle et la SA La Poste, ni de ce chef, à requalification de la "convention" du 21 avril 1997 » ;
AUX MOTIFS QUE « A l'appui de sa fin de non-recevoir tirée de l'inopposabilité du "bail commercial du 21 avril 1997", la SC1 Sciriolus se prévaut des articles combinés 28 10 b et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, relatifs aux baux d'une durée de plus de douze années qui sont, s'ils n'ont été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques ; qu'il n'est pas sérieusement discuté que les dispositions de l'article 28 1° b du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière peuvent trouver application dès que la convention liant les parties, même de caractère précaire, constitue un bail de plus de douze ans au sens de l'article 28 précité ; que de même, il ne peut pas être contesté que la SC1 Sciriolus qui a succédé, dans la propriété de l'immeuble, à la société Méditerranée Immobilier, suivant acte authentique du 28 juin 2002, laquelle avait elle-même succédé à la SA France Télécom, suivant acte authentique du 21 décembre 1999, tient ses droits du même auteur que La Poste, en qualité d'ayant cause à titre particulier ; que toutefois, pour pouvoir opposer à cette dernière le défaut de publicité, la SC1 Sciriolus doit avoir la qualité de tiers au sens de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, à la condition de ne pas être de mauvaise foi, c'est-à-dire de ne pas avoir eu connaissance de l'acte antérieur ; qu'aux termes de son acte d'acquisition de l'immeuble comprenant les locaux litigieux, en date du 28 juin 2002, auprès de la société Méditerranée Immobilier, la SC1 Sciriolus avait une parfaitement connaissance de l'existence de plusieurs baux faisant l'objet des biens vendus et précisément de la "convention précaire au profit de La Poste, résultant d'un acte sous seing privé en date à Montpellier, du 22 mai 1995, avec avenant sous seing privé en date du 21 avril 1997", l'acquéreur déclarant "avoir parfaite connaissance de ces baux par suite d'une remise d'une copie qui lui en a été faite avant ce jour, par le vendeur" et dispensant "le notaire d'en rapporter la teneur aux présentes" ; qu'il en était tout: autant lors de la vente de l'immeuble consentie précédemment, suivant acte du 21 décembre 1999, par la SA France Télécom au profit de la société Méditerranée Immobilier ; qu'aussi, à la date d'acquisition par elle de l'immeuble dont s'agit, soit le 28 juin 2002, force est de constater que la durée de douze années requise par l'article 28 1° b du décret du 4 janvier 1955 n'était pas atteinte et ne pouvait l'être qu'à compter du 22 mai 2007 tandis que pendant près de cinq ans, la SCI Sciriolus, en sa qualité de bailleur de La Poste, avait une parfaite connaissance de la convention antérieure du 22 mai 1995 et de l'avenant du 21 avril 1997 ; qu'une telle connaissance, avant même que les dispositions du décret du 4 janvier 1955 puissent être appliquées, suffit pour écarter les règles de la publicité foncière ; que la convention du mai 1995 et l'avenant du 21 avril 1997 sont donc opposables à la SCI Sciriolus dont la fin de non-recevoir soulevée à cet effet sera rejetée et le jugement déféré confirmé à ce titre » ;
ALORS QUE le bail de plus de douze ans, qui n'a pas été publié, peu important la connaissance qu'en a l'acquéreur, est inopposable pour la période excédant douze ans ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 30 3° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955."