Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/8065/brak-ewidencji-kosztow/
Timestamp: 2019-01-21 17:11:49+00:00
Document Index: 18002563

Matched Legal Cases: ['art 13', 'art. 13', 'Art. 25', 'art. 13', 'art. 14', 'Art.23', 'art. 13', 'art. 15', 'Art. 13']

Wspolnota Mieszkaniowa - Brak ewidencji kosztów
Dyskusja: Brak ewidencji kosztów
CommentAuthorzetor2
W ciągu ostatnich paru lat wielokrotnie czerpałem wiedzę z tego forum. Dziś w końcu zarejestrowałem się aby zadać Wam pytanie. Mam nadzieję, że brak stażu na forum nie zniechęci Was do pomocy w mojej sprawie.
Wiem, że temat podziału kosztów na miejsca garażowe i mieszkania był wałkowany wielokrotnie, jednak tam nie znalazłem odpowiedzi. Trochę też zmieniło się prawo.
1. Jestem współwłaścicielem lokalu, który jest halą garażową, we Wspólnocie mieszkaniowej. Inaczej mówiąc kupiłem w budynku tylko miejsce postojowe.
2. Wspólnota przegłosowała sobie plan gospodarczy, że
- mam ponosić koszta utrzymania NW wedle udziału - około 80zł/mc. To jest OK.
- dodatkowo mam ponosić koszta utrzymania lokalu garażowego (około 70zł /mc). Samo w sobie to też jest OK. Problemem jest sposób ich naliczenia.
Wiem, że podstawą dla obu kosztów jest art 13 UWL :
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, (...), uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości
Zgodnie z tym co wyczytałem tu na forum, WM ma prawo obciążać mnie wydatkami związanymi na utrzymanie lokalu ale ma obowiązek prowadzenia ewidencji tych kosztów. Kwota 70zł wydaje mi się mocno zawyżoną (229 miejsc postojowych), ale moje wątpliwości budzi sposób jej wyliczenia.
WM zamiast prowadzić ewidencję kosztów dla lokalu garażowego po prostu podzieliła sobie wszelkie koszty WM według metrażu i uznała to jako koszt utrzymania lokalu garażowego.
Przyjmijmy dla uproszczenia, że udział powierzchni garażu do całego budynku to 30% : 70%. Właściciele miejsc postojowych są obciążani:
- 30% ( prawie wszystkich ) kosztów WM jako koszt utrzymania lokalu garażowego
- (30% z pozostałych 70%) czyli 21% jako koszt utrzymania NW.
Razem daje to 51% całości
Co do podziału kosztów ZNW na podstawie udziałów (powierzchni) nie mam żadnych zastrzeżeń.
Pytanie 1. Czy mogę zakwestionować sposób rozliczania kosztów utrzymania lokalu na podstawie powierzchni a nie ewidencji? (minęło 6 tyg od uchwały)
Pytanie 2. Czy WM, nie mając powierzonego Zarządu lokalem garażowym, może mnie obciążać za co chce (np mycie lamp w garażu 2 razy w tygodniu czy ochronę) czy może to robić wyłącznie w uzasadnionym przypadku (naprawy techniczne, usuwanie usterek plam oleju itp) i dokumentując każdy wydatek.
zetor2 2. Wspólnota przegłosowała sobie plan gospodarczy, że
Kwota 70zł wydaje mi się mocno zawyżoną (229 miejsc postojowych), ale moje wątpliwości budzi sposób jej wyliczenia.
Czy te kwoty zostały narzucone bez żadnego wyliczania , czy to sa twoje wyliczenia "dla przyjmijmy uproszczenia"?
zetor2 Pytanie 1. Czy mogę zakwestionować sposób rozliczania kosztów utrzymania lokalu na podstawie powierzchni a nie ewidencji? (minęło 6 tyg od uchwały)
zawsze jak tobie szkodzą , a co ?
zetor2 Pytanie 2. Czy WM, nie mając powierzonego Zarządu lokalem garażowym, może mnie obciążać za co chce (np mycie lamp w garażu 2 razy w tygodniu czy ochronę) czy może to robić wyłącznie w uzasadnionym przypadku (naprawy techniczne, usuwanie usterek plam oleju itp) i dokumentując każdy wydatek.
WM może ciebie obciążyć za utrzymanie części wspólnej, jakie wynikają z przypisanego udziału do pomieszczenia garażu wielostanowiskowego.( koszt X udział X 1/229) UoWL ; UoGN ;
Dzięki Kuba za szybką odpowiedź. To Twoimi postami sprzed 2 lat się posiłkowałem przy pisaniu tego wątku.
Jednak nie wiem czy dobrze się zrozumieliśmy.
Mi nie chodzi o to, że kwestionuję koszty na utrzymanie części wspólnej. Płacę za posiadanie a nie użytkowanie.
Moje wątpliwości budzi jedynie dodatkowa kwota za utrzymanie lokalu, bez żadnej ewidencji, a jedynie na podstawie proporcji w powierzchni.
Efekt jest taki, że jako właściciel wyłącznie 1 miejsca w garażu, za utrzymanie (Nieruchomości Wspólnej + Garażu) płacę podwójnie - raz jako koszt utrzymania NW (tu nie mam wątpliwości) i drugi raz jako koszt utrzymania garażu. Dodam, że Zarządca WM nie ma żadnego uprawnienia do zarządu lokalem garażowym ani w AN ani w żadnej umowie.
zetor2: Moje wątpliwości budzi jedynie dodatkowa kwota za utrzymanie lokalu, bez żadnej ewidencji, a jedynie na podstawie proporcji w powierzchni.
Efekt jest taki, że jako właściciel wyłącznie 1 miejsca w garażu, za utrzymanie (Nieruchomości Wspólnej + Garażu) płacę podwójnie - raz jako koszt utrzymania NW (tu nie mam wątpliwości) i drugi raz jako koszt utrzymania garażu.
Dodam, że Zarządca WM nie ma żadnego uprawnienia do zarządu lokalem garażowym ani w AN ani w żadnej umowie.
Uważam, że nie płacisz podwójnie . To tak jak lokalem mieszkalnym
Płacisz koszty utrzymania lokalu i koszty związane z utrzymaniem NW (udział)
z Garażem / MP jest podobnie .
Jeżeli WM potrafi wyodrębnić koszty na utrzymanie pomieszczenia - garażu wielostanowiskowego.( sprzątanie , EE, konserwacja bieżąca, ect). Te wyliczanki zaliczek winny wynikać też z umów zawartych przez Zarząd na obsługę nieruchomości.
Macie wybrany Zarząd ?
zetor2: Dodam, że Zarządca WM nie ma żadnego uprawnienia do zarządu lokalem garażowym ani w AN ani w żadnej umowie.
i nie musi bo mu za to nie płacisz , dla niego jest to kula u nogi . On powinien się zajmować tylko częścią wspólna i za to mu płacisz . UoWL ; UoGN ;
No właśnie problem w tym, że WM nie potrafi, więc sobie podzielili proporcjonalnie po m2 powierzchni. Taki podział kosztów bardzo odbiega od faktycznych kosztów utrzymania lokalu garażowego. Kiedyś pisałeś, że WM ma obowiązek ewidencjonowania takich kosztów.
Problem w tym, że Zarząd, firma administrująca, sprzątająca i ochrona są narzuceni przez dewelopera od 5 lat i ciężko ich odwołać (chociaż jest światełko w tunelu). Koszty śmierdzą na kilometr, bo mieszkam w bliźniaczym bloku obok z Zarządem właścicielskim. Jedynie garaż mam po sąsiedzku.
Czy dobrze rozumiem, że jeżeli WM chce mnie obciążyć jakimś kosztem, nie mając ze mną żadnej umowy na zarządzanie garażem, to musi
- mieć podstawę prawną, że musiał za mnie coś wykonać (dostarczyć media, sprzątanie, przeglądy obowiązkowe) i mógł mnie za to obciążyć. (tu jest OK bo art. 13 UWL)
- na nim spoczywa obowiązek udokumentowania rzeczywistych kosztów jakie w związku z tym poniósł. (tu widać, że takiej dokumentacji nie ma, po prostu dzieli sobie koszty w sposób odbiegający od rzeczywistych kosztów)
zetor2: No właśnie problem w tym, że WM nie potrafi, więc sobie podzielili proporcjonalnie po m2 powierzchni.
jak wyliczyli m2 dla MP?
jak nie potrafi podzielić kosztów ? ....przecież jak Zarząd zleca wymienianę spalonych żarówek w garażu to wiadomo ile to kosztowało, jak wykonano przegląd p-poz w garażu to się zna cenę usługi itd.
zetor2: Problem w tym, że Zarząd,firma administrująca, sprzątająca i ochrona są narzuceni przez dewelopera od 5 lat i ciężko ich odwołać (chociaż jest światełko w tunelu). Koszty śmierdzą na kilometr, bo mieszkam w bliźniaczym bloku obok z Zarządem właścicielskim. Jedynie garaż mam po sąsiedzku.
tego to ja nie rozumiem. Co, źle wykonują usługi na rzecz wspólnoty?
Jak większość właścicielei lokali nie chce tych usług, to się ich nie zamawia . Widocznie większość się na to zgadza
Tak na marginesie . Członków Zarządu WM wybierają właściciele lokali a nie Deweloper .
Koszty śmierdzą na kilometr, bo mieszkam w bliźniaczym bloku obok z Zarządem właścicielskim.
Jedynie garaż mam po sąsiedzku.
Hmm ... no cóż , "wiedzą sąsiedzi kto na czym siedzi" UoWL ; UoGN ;
Tu nie chodzi o żarówki, bo one może są ewidencjonowane. Materiały do konserwacji to 2zł miesięcznie - olać to.
Dzisiaj dostałem umowę WM z firmą sprzątającą (podmioty powiązane) na kwotę zryczałtowaną 9000 brutto /m-c z 2003r. Być może stawka poszła trochę w górę. Umowa zawiera grafik i listę rzeczy do sprzątania w ramach usługi. "Na oko" w garażu to jest 1/10, a 9/10 części wspólne, nie da się tego dokładnie określić, bo nikt w godzinach tego nie rozlicza.
Miesięcznie chcą za utrzymanie czystości w lokalu 27zł od 229 osób czyli około 6100 od lokalu garażowego. Oczywiście do tego koszty utrzymania NW.
Liczników na energię elektryczną w garażu także nie ma, płacimy 20zł od miejsca czyli 4580zł miesięcznie za 30-40 lamp. To nie są rzeczywiste koszty.
Niestety mieszkańcy przez 5 lat nie przegłosowali nic a nic, poza ostatnim planem gospodarczym, którego teraz w większości żałują. Wszyscy mieli wszystko w d... ale jest światełko w tunelu, bo poczuli na własnej kieszeni opłaty za garaże. Wybór zarządu i firm obsługujących dokonał deweloper jako jedyny właściciel - przed podpisaniem pierwszego aktu.
My w swoim bloku na pierwszym spotkaniu mieszkańców się ich pozbyliśmy, sąsiadom się to nie udało. Pozostaje mi walka o swoje pomiędzy mną w WM.
Czy to co robi WM (swobodne obciążanie lokalu garażowego bez ewidencji - chodzi głównie o prąd i sprzątanie) mogę jakoś powstrzymać?
zetor2 "Na oko" w garażu to jest 1/10, a 9/10 części wspólne, nie da się tego dokładnie określić, bo nikt w godzinach tego nie rozlicza.
nie na oko... koszty powinny wynikać z harmonogramu usług , przecież garaż (nie mylić z MP , bo te powinni sprzątać sami właściciele) nie jest sprzątany ( zamiatany ) codziennie , Koszty powinny być wyodrębnione.
zetor2 Liczników na energię elektryczną w garażu także nie ma, płacimy 20zł od miejsca czyli 4580zł miesięcznie za 30-40 lamp. To nie są rzeczywiste koszty.
Bo może nie ma możliwości technicznej rozdzielenia instalacji EE i ekonomicznie nie uzasadnione. UoWL ; UoGN ;
zetor2: 1. Jestem współwłaścicielem lokalu, który jest halą garażową, we Wspólnocie mieszkaniowej. Inaczej mówiąc kupiłem w budynku tylko miejsce postojowe.
Jedno wyklucza drugie. Albo kupiłeś miejsce postojowe (wątpię), albo kupiłeś udział w hali garażowej z przypisanym prawem użytkowania określonego miejsca w tej hali. Jeżeli hala garażowa jest odrębnym lokalem, na co wskazują twoje późniejsze komentarze, to wspólnota mieszkaniowa nie ma nic do żadnych lamp ani sprzątania w waszym lokalu, i nie może was obciążać żadnymi kosztami z tego tytułu.
Czy mogę zakwestionować sposób rozliczania kosztów utrzymania lokalu na podstawie powierzchni a nie ewidencji?
Co to znaczy "na podstawie ewidencji"? Ewidencji czego?
(minęło 6 tyg od uchwały)
To już nie możesz. A właściwie: kwestionować możesz wiecznie, ale nie możesz już zaskarżyć uchwały.
Ten mechanizm rozliczania kosztów wygląda na absurdalny. Ale najlepiej by było, gdybyś zacytował dokładnie treść uchwały w tym przedmiocie.
Czy WM, nie mając powierzonego Zarządu lokalem garażowym, może mnie obciążać za co chce (np mycie lamp w garażu
Jak poprzednio: nie może.
czy ochronę
Ochrona nieruchomości wspólnoty jest kosztem NW, więc może - proporcjonalnie do twojego udziału w NW.
Umowa zawiera grafik i listę rzeczy do sprzątania w ramach usługi. "Na oko" w garażu to jest 1/10, a 9/10 części wspólne,
Nikt wam nie może sprzątać na siłę w waszym prywatnym lokalu, jakim jest hala garażowa. Traktuj halę tak, jak prywatne mieszkanie: czy w twoim prywatnym mieszkaniu wspólnota wyznacza terminy sprzątania przez zewnętrzną firmę? Nie? To w prywatniej hali garażowej też nie.
Podsumujmy, czyli zgadzasz się z moim poglądem, że Zarządca, chcąc obciążać lokal kosztami utrzymania, powinien je ewidencjonować, w możliwie staranny sposób, reprezentujący faktyczne koszty?
Jeżeli tak, to co mogę zrobić jeżeli uważam, że tego nie robi w sposób wystarczająco rzetelny, przez co ponoszą szkodę?
zetor2: Podsumujmy, czyli zgadzasz się z moim poglądem, że Zarządca, chcąc obciążać lokal kosztami utrzymania, powinien je ewidencjonować, w możliwie staranny sposób, reprezentujący faktyczne koszty?
to jak prowadzona jest ewidencja pozaksięgowa WM określają właściciele lokali podejmując stosowną uchwałę .
To w niej należy zapisać, jak mają być dzielone koszty , taki podział ma też wynikać z umów zawartych przez Zarząd na obsługę nieruchomości . Administrator ma wykonać taką uchwałę .
Możesz zaskarżyć do sądu .
Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy
Ja bym najpierw próbował negocjować z Zarządem, aby zmienili "podział" zaliczek i kosztów. UoWL ; UoGN ;
1. Tak chodzi o udział w hali garażowej z przypisanym prawem użytkowania określonego miejsca w tej hali.
2. Z tego co rozumiem, to Wspólnota może wykonać za mnie obowiązki, jakie ciążą na mnie jako na właścicielu lokalu, jeżeli ich sam nie wykonuję a wynikają z prawa. Nie mam wątpliwości, że mają prawo mnie obciążyć kosztem przeglądów p.poż., naprawą bramy garażowej (droga ewakuacji) czy usunięciem plamy oleju. Nie wiem tylko:
- gdzie jest granica
- jak to muszą udokumentować
- jak mogę to zakwestionować.
Wiem, że minęło 6 tygodni od uchwały, która zawierała te absurdalne sposoby liczenia kosztów, ale czy ta uchwała nie wykracza poza UWL?
Uporządkujmy nazewnictwo. Co masz konkretnie na myśli pisząc o obciążaniu lokalu kosztami utrzymania? Chodzi ci o obciążanie lokalu kosztami utrzymania NW?, kosztami utrzymania samego lokalu? (jakimi konkretnie?), jednymi i drugimi? Co konkretnie kwestionujesz?
Niezależnie od wszystkiego koszty muszą być rzetelnie ewidencjonowane. Zawsze. Nie opieraj się w tej kwestii na postawie "ja uważam", tylko przekonaj się, czyli idź do siedziby zarządcy i sam obejrzyj księgi ewidencji kosztów.
Nowy doklejony: 08.02.18 23:40
zetor2: Z tego co rozumiem, to Wspólnota może wykonać za mnie obowiązki, jakie ciążą na mnie jako na właścicielu lokalu, jeżeli ich sam nie wykonuję a wynikają z prawa.
Co masz na myśli? Szybciej dojdziemy do sedna sprawy, jeżeli zrezygnujesz z ogólnikowych definicji na rzecz twardych konkretów.
Nie mam wątpliwości, że mają prawo mnie obciążyć kosztem przeglądów p.poż., naprawą bramy garażowej (droga ewakuacji) czy usunięciem plamy oleju.
Granica jest bardzo prosta: obciążać cię można proporcjonalnie do twojego udziału kosztami NW, a kosztami eksploatacyjnymi hali garażowej tylko takimi (proporcjonalnie do twojego udziału w hali garażowej), które wynikają z pośrednictwa wspólnoty w dostarczaniu mediów dla hali garażowej: wody, prądu, ciepła.
ale czy ta uchwała nie wykracza poza UWL?
Z twojego dotychczasowego opisu wynika, że wykracza.
Radziłbym sprawdzenie zapisów w twoim akcie notarialnym, bo jeżeli przez waszą halę garażową prowadzi droga ewakuacyjna, to być może macie w AN zapis o prawie wspólnoty do utrzymania i konserwacji elementów związanych z zabezpieczeniem tej drogi.
Wątpliwości mam co do kosztów oznaczonych gwiazdką.
Nie tyle co do istoty ich ponoszenia co do absurdalnego sposobu ich szacowania.
zetor2 sprawdziłeś źródłowe dokumenty jakim sa faktury za rok poprzedni i jak jest prowadzona ewidencja pozaksięgowa WM ? ciągle pokazujesz efekt końcowy, po kalkulacji jednostkowej . UoWL ; UoGN ;
Próbowałem uzyskać odpowiedzi u źródła i oto co otrzymałem
Uprzejmie informuję, iż w dniu 26.11.2017r zostały podjęte uchwały min. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2017 rok uchwałą nr 4/2017.
Jak widać nikt nie patrzy na ewidencję (faktury) tylko sobie udziałami obciążyli lokal dwukrotnie (za utrzymanie NW i za eksploatację).
Co ja mogę w tej sytuacji zrobić? Przecież nie mogę po prostu przestać płacić części eksploatacyjnej. Nawet jak nie mają racji....
Panowie, czy to tak trudno pojąć?
Zetor2 wskazuje na sytuację, gdzie o sposobie i kosztach zarządu lokalem garażowym decyduje WM.
O kosztach zarządu lokalem/garażem decydować mają jego właściciele. Analogicznie, moje mieszkanie, ja wynajmuję gosposię na moich warunkach za określoną stawkę i zakres usługi i... czy ma mieć 60 czy 25 lat i dłuuuugie nogi.
Oczywiście, obsługa garażu przez podwykonawców zatrudnianych przez wspólnotę wydaje się optymalna, jednak taki stosunek musi być odrębny od obsługi NW i tym bardziej nie powinny te koszty znajdować się w planie gospodarczym wspólnoty tylko w planie gosp. właścicieli garażu (jeśli będą mieli kaprys taki plan sobie stworzyć)
Czyli nie sprawdziłeś jakie były koszty, które można zaliczyć do kosztów utrzymania garażu wielostanowiskowego.
Naliczone koszty na miejsce postojowe w hali garażowej wynikają z nowelizacji Ustawy o własności lokali z 2015 roku,
bzdura , taki podział obowiązywał od 1995 roku
Plan gospodarczy buduje sie na podstawie kosztów z poprzedniego okresu (roku) powiększony o współczynnik 1,1 . To nie może być wzięte z sufitu. UoWL ; UoGN ;
zetor2: dodatkowo kosztmi eksploatacji garażu zgodnie z przypadjącym udziałem w nieruchomości wspólnej.
i to jest clou sprawy. Poszli na skróty i wymyślili że garaż będzie tako quasi NW
Czy o kosztach utrzymaniu decyduje WM ? Tak, np. ustala stawki za media zużyte w lokalu jak CW i CO i ect. UoWL ; UoGN ;
KubaP: Czyli nie sprawdziłeś jakie były koszty, które można zaliczyć do kosztów utrzymania garażu wielostanowiskowego.
Nie wiem gdzie to mogę sprawdzić, UWL nic o tym nie mówi. Nie mam wątpliwości, że wszystko co jest niezbędne do zapewnienia bezpieczeństwa i porządku w lokalu.
Uchwała mówi o 4 pozycjach, które wymieniłem 3 posty wyżej
Na moje prośby o wyjaśnienie otrzymałem odpowiedź jak powyżej.
Jeszcze jeden zapis z mojego AN:
Pełnomocnik Spółki oraz Kupujący oświadczają, że nabywców udziałów w
lokalach niemieszkalnych – garażach obciążać będą koszty używania i utrzymania tego
lokalu, o których mowa w art. 13 i art. 14 ustawy o własności lokali, a także koszty zarządu
nieruchomością wspólną – ponoszone proporcjonalnie do wysokości udziałów w
Poszli na skróty i wymyślili że garaż będzie tako quasi NW
jak czegoś nie rozumiesz to zapytaj a nie oceniaj UoWL ; UoGN ;
CommentTime9-02-2018 [Ważne]
azygnerski: Panowie, czy to tak trudno pojąć?
O kosztach zarządu lokalem/garażem decydować mają jego właściciele.
Czyż nie to piszę od początku?
Naliczanie kosztów od miejsca postojowego jest błędne.
Powinno być od udziału w hali, a nie od miejsca- ale jeżeli wszystkie wasze udziały są jednakowe, to wynik wyjdzie taki sam, czy to liczony od udziału, czy od miejsca postojowego.
miejsca postojowe zostały obciążone kosztami eksploatacji hali zgodnie z udziałem NW.
uważam, że jest poprawne ( koszt X 1/229 MP)
oczywiście waszym zadniem decydować uznaniowo UoWL ; UoGN ;
Prostując - udziały są równe 1/229
Jak widzicie ta uchwała jest absurdalna. Ale jest. Zarządca (mam nadzieję, że jego dni są policzone) ma to gdzieś. Tylko co ja mogę teraz zrobić. Z kim rozmawiać?
zetor2: Prostując - udziały są równe 1/229
zetor2: Jak widzicie ta uchwała jest absurdalna.
Uważam, że nie, jeśli jest oparta na kosztach utrzymania garażu wielostanowiskowego z ubiegłego roku
zetor2: Z kim rozmawiać?
z Zarządem WM UoWL ; UoGN ;
Czy o kosztach utrzymaniu decyduje WM ? Tak, np. ustala stawki za media zużyte w lokalu jak CW i CO i ect.
No ale nie może postawić sobie hotspota na moim piętrze i kazać sobie lokalom na moim piętrze płacić za WiFi.
zetor2:
na twoi piętrze nie, bo obciążyłbym wszystkie lokale, które z niego korzystają, a wspólnocie zapłaciłbym tzw pożytek (najem czesci wspólnych) . Utrzymanie takiego hostspota nie jest kosztem WM, tylko moim UoWL ; UoGN ;
zetor2: Tylko co ja mogę teraz zrobić. Z kim rozmawiać?
Rozmawiać zawsze trzeba.
1. Jeżeli uchwała została podjęta, to zmiany można dokonać tylko podejmując nową uchwałę. Spróbuj przekonać do tego wspólnotę.
2. Jeżeli uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, to bieg 6-tygodniowego terminu liczy się od dnia powiadomienia cię o uchwale, a nie od dnia jej przegłosowania.
To w zasadzie jedyne opcje - pomijając batalię sądową o niepewnym wyniku.
Dla logicznie myślących, to oczywiste
Nie dla KubyP, najprostsze zagadnienie potrafi skomplikować i będzie się upierał...
a nie od dnia jej przegłosowania.
winno być "od dnia jej głosowania" (na zebraniu) UoWL ; UoGN ;
Ale na jakiej zasadzie WM decyduje o tym czy ma sprzątać w garażu i rozliczać koszty.
To powinno wynikać z jakiegoś stosunku, umowy
Jak dla mnie ta uchwała nie ma podstaw.
Została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wynik dostałem e-mailem. Nigdy nie wyrażałem zgody na taką formę komunikacji
Czy mogę zarządać od WM ewidencji kosztów a następnie (powołując się na brak uzasadnienia) wnieść sprzeciw/reklamację z żadaniem przeksięgowania wpłaconych kwot za eksploatację kwot na poczet utrzymania NW?
azygnerski: Dla logicznie myślących, to oczywiste
http://www.zarzadca.eu/dyskusja/8065/brak-ewidencji-kosztow/#Item_23
Gdzie twoja stopka zginęła ? UoWL ; UoGN ;
azygnerski: Ale na jakiej zasadzie WM decyduje o tym czy ma sprzątać w garażu i rozliczać koszty. To powinno wynikać z jakiegoś stosunku, umowy
Egzo: Nikt wam nie może sprzątać na siłę w waszym prywatnym lokalu, jakim jest hala garażowa. Traktuj halę tak, jak prywatne mieszkanie: czy w twoim prywatnym mieszkaniu wspólnota wyznacza terminy sprzątania przez zewnętrzną firmę? Nie? To w prywatniej hali garażowej też nie.
azygnerski: Jak dla mnie ta uchwała nie ma podstaw.
Uchwała została podjęta. Jaki widzisz tryb obalenia tej uchwały, skoro minął termin zawity?
no i co mi linkujesz...?
KubaP: Gdzie twoja stopka zginęła ?
ta pokazująca jak się zbłaźniłeś? Mogę dodać ponownie
Panie MdM czy tak jak wolisz MDM
zetor2: Została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wynik dostałem e-mailem. Nigdy nie wyrażałem zgody na taką formę komunikacji
wynik jest mało istotny ważna jest treść . Z powiadomienia ( także mailem) musi wynikać od jakiego dnia treść uchwały obowiązuje .
6 tygodni na zaskarżenie liczy sie od daty powiadomienia ( data otrzymani maila)
Art.23.3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
zetor2: Czy mogę zarządać od WM ewidencji kosztów a następnie (powołując się na brak uzasadnienia) wnieść sprzeciw/reklamację z żadaniem przeksięgowania wpłaconych kwot za eksploatację kwot na poczet utrzymania NW?
Nie wiem o co chodzi z tym przeksięgowaniem? UoWL ; UoGN ;
To nie ma znaczenia - zostałeś powiadomiony. Zatem termin 6-tyg. biegnie od dnia otrzymania przez ciebie e-maila.
Przecież nikt ci tego nie zabroni.
Uchwała mówi o ustaleniu zaliczki na poczet utrzymania miejsca postojowego.
Za wodę także płacę zaliczkę. Gdy nie zużyję wody to mam prawo żądać od WM zwrotu nadpłaty. Może te pieniądze będą do odzyskania.
chyba innego wyjścia nie ma, wątpię, żeby zarząd sie zreflektował, teraz trzeba udowadniać, że nie jest się wielbłądem.
zetor2: Uchwała mówi o ustaleniu zaliczki na poczet utrzymania miejsca postojowego.
przecież co roku rozlicza sie koszty utrzymania garażu i porównuje sie z naliczonymi zaliczkami , Takie rozliczenie powinien otrzymać każdy właściciel po podjęciu uchwały o rozliczeniu strat i nadwyżek wynikających ze SF. UoWL ; UoGN ;
Zgadza się. Po zakończeniu roku zaliczki powinny zostać rozliczone, a nadpłaty na kosztach eksploatacji lokalu zwrócone właścicielowi danego lokalu.
woda tak,
prąd - jeśli opomiarowany garaż
sprzątanie i serwis tech. - wątpię, może raczej wzrosnąć o mat eksploatacyjne (chyba, ze są wliczone do zaliczki)
Po dyskusji z Wami dochodzę do wniosku, że wyśle im mniej więcej takie wezwanie. Będę wdzięczny za uwagi.
Niniejszym wzywam Wspólnotę Mieszkaniową do rozliczenia zaliczek za 2017r, wpłaconych przez współwłaścicieli hali garażowej na poczet eksploatacji lokalu garażowego, z uwzględnieniem uwag zawartych poniżej w uzasadnieniu.
zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej „uwl”):
„1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.”
Jak więc z powyższego wynika, właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a na pokrycie tych kosztów wpłacają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 uwl).
Niezależnie od zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele ponoszą za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej część wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali.
Wpłaty właścicieli na pokrycie tych kosztów dokonywane są również w formie zaliczkowej.
Okresy i zasady rozliczeń tych wpłat nie są regulowane przepisami ustawy o własności lokali, lecz uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Projekt zasad rozliczeń jest z reguły przygotowywany przez administratora nieruchomości, a następnie akceptowany przez zarząd i uchwalany przez właścicieli lokali.
Środki pieniężne na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, które to środki nie stanowią ani własności wspólnoty, ani nie były objęte wspólnością, lecz stanowią fundusze właścicieli lokali, to podjęte uchwały co do innego przeznaczenia tych funduszy oznaczają dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione.
Wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie są partycypowaniem w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Po zakończeniu roku obrachunkowego wspólnota winna wskazać, ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci, itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli, i w przypadku, gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel.
Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona jedynie do podejmowania decyzji dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym nie ma żadnych uprawnień do dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się.
W roku 2017r. zostały pobrane następujące zaliczki na poczet eksploatacji lokalu garażowego.
Energia elektryczna – lokal garażowy
Rzeczywista energia elektryczna dostarczona do lokalu powinna zostać rozliczona według wskazań licznika, o ile instalacja elektryczna w lokalu garażowym stanowi niezależną instalację z własnym licznikiem.
W przeciwnym przypadku, zgodnie z orzecznictwem sądowym, cała instalacja elektryczna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące oświetlenia lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system dostarczania energii elektrycznej, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej.
Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że energia doprowadzana jest zarówno do lokalu garażowego, jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Innymi słowy, składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza lokalem garażowym, jak i elementy instalacji znajdujące się w lokalu.
W związku z powyższym w przypadku, gdy instalacja elektryczna w garażu nie posiada własnego licznika, obciążanie właścicieli lokalu garażowego kosztem energii elektrycznej jako udział w koszcie całej instalacji elektrycznej budynku jest nieuprawnione. W związku z tym, zaliczka na poczet energii elektrycznej z tytułu eksploatacji garażu powinna być zwrócona w całości.
Utrzymanie czystości – lokal garażowy, serwis techniczny – lokal garażowy
W związku z tym, że Wspólnota mieszkaniowa nie ma podstaw do zarządzania lokalem garażowym, może jedynie wykonywać prace w ramach tzw. wykonania zastępczego, gdy właściciel lokalu garażowego nie wywiązuje się z ustawowych obowiązków z Art. 13 uwl., obciążając go kosztami.
Działania te przekraczają zadania zarządu zwykłego. W związku z tym podstawą do obciążenia kosztami właścicieli lokalu garażowego mogą być jedynie niezbędne, uzasadnione i udokumentowane działania, w których Wspólnota mieszkaniowa wkracza w kompetencje właściciela lokalu.
W związku z tym, wnoszę o rozliczenie wraz z udokumentowaniem wszelkich działań i kosztów jakie Wspólnota poniosła. Nieuprawnionym jest żądanie zapłaty za usługi, na które nie było podstawy prawnej.
W szczególności za uzasadnione działania można rozumieć:
- usuwanie niebezpiecznych płynów eksploatacyjnych z samochodów
- naprawa urządzeń w przypadku, gdy ma to na celu ochronę dobra wspólnego
- wykonywanie przeglądów lokalu wymaganych prawem
Nie ma uzasadnienia usługa mycia kloszy lamp czy posadzki. Niedopuszczalne jest także ryczałtowe dzielenie kosztów nie mające odzwierciedlenia w kosztach rzeczywistych
Przeglądy obowiązkowe – lokal garażowy, materiały do konserwacji – lokal garażowy
Wnoszę o szczegółowe wyjaśnienie sposobu rozliczenia tych kosztów. Czy wynikają one z faktur czy również są one naliczane jako ryczałt od kosztów utrzymania części wspólnych
zetor2: Po dyskusji z Wami dochodzę do wniosku, że wyśle im mniej więcej takie wezwanie. Będę wdzięczny za uwagi.
Po pierwsze: czy to są MP czy boksy garażowe?
Po drugie : nie lepiej najpierw porozmawiać z Zarządem WM /Administratorem by nie wyjść na wichrzyciela, oszołoma?
Po trzecie : ten tekst popełniony wyżej - trzeba nad nim jeszcze popracować , jak dla mnie jest obecnie "misz-masz" .
Po czwarte: jak Ci teraz wyliczą to za MP zapłacisz zaliczkę ok 160 zł/m-c. UoWL ; UoGN ;
2. Rozmawiałem, zacytowałem ich odpowiedź, stoją na stanowisku, że robią to dobrze. Kontakt z nimi to dramat. Wiem, że sytuacja jest problemem dla ułamka właścicieli, bo cały ten cyrk to tylko przelewanie kasy pomiędzy kieszeniami właścicieli miejsc postojowych a właścicielami mieszkań. W związku z tym, że większość z nich ma to i to, to sumarycznie wychodzą prawie na zero.
3. dlatego wkleiłem go tu na forum, licząc na Waszą pomoc.
4. zaliczka całościowa wynosi 150zł (z FR). Pozwolili sobie na korektę za cały rok wstecz. Zapłaciłem im tysiaka ot tak. Wiem, że pozostałe lata też chcą wyrównać, więc kwoty idą w tysiącach.
1. to nie pisz w "garażu" , tylko w "garażu wielostanowiskowym z miejscami do parkowania " a gdzie chodzi o 1 MP to pisz "miejsce postojowe" a nie "garaż".
2. Jakie pytanie taka odpowiedź , wina leży po obu stronach .
3. jestem "leń" a nie "korektor - recenzent"
4 . bo tak wyliczą, jak odejmą od NW te koszty, które powstały w garażu wielostanowiskowym z miejscami do parkowania. Utrzymanie MP to nie jest tani koszt .
zetor2 cały ten cyrk to tylko przelewanie kasy pomiędzy kieszeniami właścicieli miejsc postojowych a właścicielami garaży.
W związku z tym, że większość z nich ma to i to, to sumarycznie wychodzą prawie na zero.
pozwolę sobie mieć inny pogląd w tym temacie .
Właściciele boksów garażowych powinni płacić za służebnościowy przejazdu właścicielom miejsc postojowych. Czyli przepływ powinien być w drugą stronę. UoWL ; UoGN ;