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Timestamp: 2016-10-24 10:44:02+00:00
Document Index: 151635659

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'in fine', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 97', 'ATF ', 'in fine', 'art. 97', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 271']

4A_391/2014 (29.10.2014)
4A_391/2014 � � Arr�t du 29 octobre 2014
repr�sent�s par Me Sidonie Morvan,
repr�sent�s par Me Nils De Dardel,
recours contre l'arr�t rendu le 19 mai 2014 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
D�s le 1er janvier 2003, A.Z.________ et B.Z.________ ont pris � bail un local commercial de 24 m� destin� � l'exploitation d'un salon de coiffure, au rez-de-chauss�e d'un b�timent sis dans le centre de Gen�ve. Le contrat �tait r�siliable pour le 31 d�cembre de chaque ann�e, la premi�re fois pour le 31 d�cembre 2007. Depuis le 1er janvier 2010, le loyer annuel s'�l�ve � 11'076 fr., frais accessoires en sus.
Le rez-de-chauss�e comprend deux autres locaux commerciaux, respectivement affect�s � l'exploitation d'un caf�-librairie et d'un bar-restaurant japonais; les �tages comprennent dix logements.
Le salon de coiffure des locataires Z.________ est dot� de toilettes. Le caf�-librairie et le bar-restaurant en sont d�pourvus; le personnel et la client�le de ces �tablissements utilisent un WC accessible dans le hall du b�timent.
A.X.________ et B.X.________ sont devenus propri�taires de l'immeuble et bailleurs des locaux d�s le mois de f�vrier 2009. Le 31 mars 2011, ils ont r�sili� le bail des locataires Z.________ avec effet au 31 d�cembre 2012. Invit�s � motiver ce cong�, ils ont communiqu� que le WC commun dans le hall engendrait des difficult�s et qu'ils projetaient d'y mettre fin par d'importantes transformations, avec r�vision de � tout le concept des locaux du caf�-librairie et du salon de coiffure �.
En temps utile, devant l'autorit� de conciliation comp�tente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, A.Z.________ et B.Z.________ ont ouvert action contre A.X.________ et B.X.________. A titre principal, ils r�clamaient l'annulation du cong�; � titre subsidiaire, ils r�clamaient la prolongation du bail pour une dur�e de six ans, jusqu'au 31 d�cembre 2018.
Les d�fendeurs ont conclu principalement � l'irrecevabilit� de la demande et subsidiairement au rejet de l'action.
Le tribunal a interrog� les parties et entendu divers t�moins. Il a notamment entendu U.________; celui-ci exploite une entreprise individuelle consacr�e aux activit�s � en rapport avec l'immobilier, [telles] que contr�le des devis, investissements, courtage en immobilier, r�novations de biens immobiliers �. Le t�moin n'est pas architecte; les d�fendeurs l'ont n�anmoins consult� en vue d'un r�am�nagement des toilettes du rez-de-chauss�e. Selon sa d�position, les travaux n�cessitent des interventions lourdes pendant une dur�e d'un mois et demi � deux mois, incompatibles avec la pr�sence de locataires. Le projet est r�alisable et les autorisations n�cessaires seraient faciles � obtenir. Le t�moin n'a pas pr�par� de document autre qu'une lettre dat�e du 25 avril 2012, pr�sente au dossier; il l'a adress�e � ses clients apr�s deux visites des lieux, pour leur expliquer que la configuration des toilettes du rez-de-chauss�e � ne correspond plus aux normes � et n�cessite une � r�habilitation compl�te �; il a pr�cis� que pour des raisons de s�curit� et d'hygi�ne, il n'est pas possible d'entreprendre des travaux en poursuivant l'exploitation du restaurant et du salon de coiffure. Les normes auxquelles il faisait allusion �taient celles � du bon sens �.
Par jugement du 6 septembre 2013, le tribunal a accueilli l'action et annul� le cong�.
La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a statu� le 19 mai 2014 sur l'appel des d�fendeurs; elle a confirm� le jugement.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, les d�fendeurs requi�rent le Tribunal f�d�ral de constater la validit� du cong�.
Les demandeurs ont ouvert action en annulation du cong� sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, lequel pr�voit que la r�siliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux r�gles de la bonne foi.
Selon la jurisprudence, cette disposition prot�ge le locataire contre le cong� purement chicanier qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un pr�texte. Le locataire est aussi prot�g� en cas de disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence; il l'est �galement lorsque le bailleur use de son droit de mani�re inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conf�r�e proc�de � la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacr�s par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de la partie donnant cong� � l'autre constitue un abus de droit � manifeste � aux termes de cette derni�re disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 120 II 31 consid. 4a p. 32; voir aussi arr�t 4A_31/2014 du 27 ao�t 2014, consid. 4.1, destin� � la publication; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 61/62).
L'art. 271 al. 1 CO laisse en principe subsister le droit du bailleur de r�silier le contrat dans le but d'adapter la mani�re d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme � ses int�r�ts; le bailleur peut ainsi l�gitimement vouloir se procurer un rendement plus �lev� (ATF 136 III 190 consid. 3 in fine p. 194). En particulier, le bailleur peut l�gitimement vouloir une transformation ou r�novation tr�s importante des locaux lou�s afin d'en augmenter la valeur. Une op�ration de grande ampleur, comportant notamment des modifications dans la distribution des locaux, le remplacement des cuisines, salles de bains et autres installations, et le renouvellement des sols et rev�tements muraux, peut n�cessiter la restitution des locaux par leur locataire et, par cons�quent, la r�siliation du bail. La r�siliation se justifie aussi lorsque le locataire se d�clare pr�t � rester dans les locaux pendant de pareils travaux, et � s'accommoder des inconv�nients qui en r�sulteront, quand sa pr�sence serait de nature � entra�ner un accroissement des difficult�s, du co�t et de la dur�e de l'entreprise. La r�siliation n'est alors pas contraire aux r�gles de la bonne foi.
Ce cong� est en revanche annulable s'il appara�t que la pr�sence du locataire ne compliquerait pas les travaux, notamment en cas de r�novation moins importante, ou ne les compliquerait que de mani�re insignifiante. Il est donc n�cessaire d'appr�cier l'importance des travaux envisag�s et de d�terminer s'ils n�cessitent que le b�timent ou les locaux en cause soient vid�s de leurs occupants; le cong� est annulable si cette appr�ciation est impossible faute de renseignements suffisants. Le locataire a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui permette d'appr�cier ses chances de contester le cong� avec succ�s; il doit notamment recevoir, en cas de projet de transformation, des informations suffisamment pr�cises pour qu'il puisse �valuer la r�alit� des intentions du bailleur et la g�ne que sa pr�sence entra�nerait dans l'ex�cution des travaux (arr�t pr�cit� 4A_31/2014, loc. cit.; ATF 135 III 112 consid. 4.2 p. 119).
La r�siliation est par ailleurs annulable lorsque le projet du bailleur appara�t objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute �vidence incompatible avec les r�gles du droit administratif applicable et que le bailleur n'obtiendra donc pas les autorisations n�cessaires; la preuve de l'impossibilit� objective incombe alors au locataire. La validit� du cong� ne suppose pas que le bailleur ait d�j� obtenu ces autorisations, ni m�me qu'il ait d�j� d�pos� les documents dont elles d�pendent (arr�t 4A_31/2014, loc. cit.; voir aussi ATF 136 III 190 consid. 4 p. 194/195).
La validit� d'un cong� doit �tre appr�ci�e en fonction des circonstances pr�sentes au moment de cette manifestation de volont� (arr�t 4A_31/2014, loc. cit.; ATF 138 III 59 consid. 2.1 i.f. p. 62; 109 II 153 consid. 3b p. 156). En �lucider le motif rel�ve de la constatation des faits (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192; 115 II 484 consid. 2b p. 486), de sorte que, sous r�serve du contr�le restreint pr�vu par les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF, ce point �chappe � l'examen du Tribunal f�d�ral. Les d�ductions op�r�es ou � op�rer sur la base d'indices - tels que des faits post�rieurs au cong�, propres � en d�noter r�trospectivement le motif (cf. arr�ts 4A_155/2013 du 21 octobre 2013, consid. 2.3, et 4A_623/2010 du 2 f�vrier 2011, consid. 2.4) - rel�vent elles aussi de la constatation des faits (ATF 117 II 256 consid. 2b p. 258; 136 III 486 consid. 5 p. 489; 128 III 390 consid. 4.3.3 in fine p. 398).
Les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF habilitent le Tribunal f�d�ral � compl�ter ou rectifier m�me d'office les constatations de fait qui se r�v�lent manifestement inexactes, c'est-�-dire arbitraires aux termes de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 133 II 249 consid. 1.1.2 p. 252). Les constatations de fait sont arbitraires lorsque l'autorit� omet de prendre en consid�ration, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, sur la base des �l�ments recueillis, elle parvient � des constatations insoutenables (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560). Au reste, en vertu de l'art. 105 al. 1 LTF, le Tribunal f�d�ral est li� par les constatations de l'autorit� pr�c�dente.
A l'instar du Tribunal des baux et loyers, la Cour de justice constate que les d�fendeurs n'ont mandat� aucun architecte ni ing�nieur aux fins de d�velopper leur projet de transformation, et que ce projet n'est concr�tis� par aucun document technique ou administratif, ni par aucun devis. Selon la d�cision attaqu�e, les d�fendeurs ont seulement pr�tendu avoir r�fl�chi � une transformation des locaux, sans que ce projet ne f�t clairement d�fini; ils n'ont en particulier fourni aucun plan ni esquisse du � concept � qu'ils disent vouloir mettre en oeuvre. Ils ont �galement fait allusion � un autre projet de travaux, � �tudier plus tard, concernant le bar-restaurant japonais. Leurs d�clarations sont incoh�rentes en tant qu'ils pr�tendent vouloir maintenir le WC accessible dans le hall alors que les habitants des �tages se plaignent des nuisances engendr�es par son utilisation. La Cour juge que dans ces conditions, le projet de transformation n'est pas suffisamment concret et d�velopp� pour qu'il soit possible d'appr�cier s'il pourrait ou ne pourrait pas, raisonnablement, �tre ex�cut� sans que les locataires n'�vacuent les locaux. Elle retient que le projet ainsi all�gu� n'est pas un motif de cong� objectif, s�rieux et digne de protection; elle confirme donc l'annulation fond�e sur l'art. 271 al. 1 CO.
A l'appui du recours en mati�re civile, les d�fendeurs se plaignent d'une constatation arbitraire des faits et d'une application incorrecte du droit; ils n'avancent toutefois que des moyens inconsistants. Les r�clamations que les locataires des �tages ont �lev�es � l'encontre des nuisances provenant du caf�-librairie, r�sultant notamment de l'utilisation du WC accessible dans le hall, ne d�montrent pas qu'un r�am�nagement des locaux sanitaires du rez-de-chauss�e ne puisse pas s'accomplir sans mettre fin � l'exploitation du salon de coiffure. A elles seules, les affirmations du t�moin U.________ ne prouvent pas de mani�re certaine et indiscutable qu'un r�am�nagement de ce genre n�cessite imp�rativement l'�vacuation des locataires; il n'est donc pas question d'une constatation manifestement inexacte des faits. Les d�fendeurs arguent inutilement de la d�pense � cons�quente � qu'entra�nerait l'�laboration d'un projet de transformation concret, comprenant des plans et d'autres documents techniques, car du point de vue d'un propri�taire r�ellement d�sireux d'entreprendre des travaux, il s'agit de frais indispensables � exposer de toute mani�re, quelles que soient le retard et les difficult�s � pr�voir jusqu'� la restitution des locaux occup�s par des locataires. Il importe peu que des plans puissent �tre �labor�s � en quelques semaines seulement �. Il ne suffit pas d'avoir pr�tendument � expliqu� de mani�re parfaitement claire la nature du projet �; il faut en outre, comme on l'a vu, avoir mis les locataires en mesure d'appr�cier la g�ne que leur pr�sence entra�nerait dans l'ex�cution des travaux envisag�s. Cette exigence n'a pas �t� satisfaite, de sorte que la Cour de justice a d�ment confirm� l'annulation du cong�. Pour le surplus, il n'est pas n�cessaire de v�rifier si les motifs de sa d�cision r�sistent en tous points aux critiques des d�fendeurs.
Les d�fendeurs acquitteront un �molument judiciaire de 2'000 francs.
Les d�fendeurs verseront solidairement entre eux une indemnit� de 2'500 fr. aux demandeurs, cr�anciers solidaires, � titre de d�pens.