Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp3-443-819-14-4-jf
Timestamp: 2018-03-21 22:49:30+00:00
Document Index: 80048439

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 16', 'art. 2', 'art. 2', 'SA/Gd ', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 88', 'art. 88', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 88', 'art. 86', 'art. 43', 'art. 1', 'art. 88', 'art. 88', 'FSK ', 'art. 2', 'art. 86', 'art. 15', 'art. 114', 'art. 119', 'art. 120', 'art. 124', 'art. 86', 'art. 7', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 29', 'art. 41', 'art. 41', 'art. 88', 'art. 2', 'art. 16', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 14', 'art. 14', 'SA/Gd ', 'FSK ', 'art. 43']

Prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości oraz określenie wartości początkowej obiektu
IPPP3/443-819/14-4/JFinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 sierpnia 2014 r. (data wpływu 22 sierpnia 2014 r.) uzupełnionym w dniu 12 listopada 2014 r. (data wpływu 14 listopada 2014 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 5 listopada 2014 r. (skutecznie doręczone w dniu 12 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
prawa do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości – jest prawidłowe,
W dniu 22 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości oraz określenia „wartości początkowej” obiektu na potrzeby stosowania art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT. Wniosek uzupełniony został w dniu 12 listopada 2014 r. (data wpływu 14 listopada 2014 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 5 listopada 2014 r.
Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest obrót nieruchomościami na własny rachunek, realizacja projektów deweloperskich, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i usługowych oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.
Spółka zamierza nabyć nieruchomość w celach inwestycyjnych, tj. do budowy na niej budynków z lokalami przeznaczonymi do sprzedaży.
W celu realizacji powyższej inwestycji Spółka wstąpiła w dniu 7 sierpnia 2014 roku w prawa i obowiązki kupującego wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży („Umowa przedwstępna”) zawartej w dniu 5 czerwca 2013 roku pomiędzy spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, jako kupującym („Kupujący”), a spółką akcyjną, jako sprzedającym („Sprzedający”). Kupujący oraz Sprzedający mają siedzibę na terytorium Polski oraz są zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy VAT.
Przedmiotem Umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży („Umowa sprzedaży”) prawa użytkowania wieczystego albo prawa własności zabudowanej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem 24 o powierzchni 9.430 m2 („Nieruchomość”). W momencie podpisania Umowy przedwstępnej Sprzedający był wpisany jako użytkownik wieczysty Nieruchomości oraz właściciel budynków, budowli i urządzeń budowlanych posadowionych na gruncie i stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności.
Dla obszaru, na którym znajduje się Nieruchomość, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z § 84 Uchwały, teren na którym znajduje się Nieruchomość został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi.
Przed zawarciem Umowy sprzedaży, Nieruchomość zostanie wniesiona przez Sprzedającego aportem do Spółki komandytowo-akcyjnej („SKA”) w zamian za akcje. Z tytułu transakcji Sprzedający wystawi na rzecz SKA fakturę, w której nie zostanie naliczona kwota podatku VAT z uwagi na zastosowane przez niego zwolnienia dla tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 i 10a ustawy o VAT.
Nieruchomość zabudowana jest następującymi budynkami, wybudowanymi przez Sprzedającego:
Budynek administracyjno-produkcyjny wybudowany w 1979 roku o numerze inwentarzowym 100/000093. Od 2004 roku do 2011 roku Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie budynku, przy czym w każdym z tych lat wartość poszczególnych ulepszeń nie przekroczyła 30% jego wartości początkowej zaktualizowanej o poprzednie ulepszenia. W stosunku do poniesionych wydatków na ulepszenia przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Po ulepszeniu budynek był częściowo wynajmowany, wraz z możliwością korzystania przez najemców z części wspólnych budynku, przez co najmniej 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości. W okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą nie dokonano ulepszeń.
Hala chemii wybudowana w 1974 roku o numerze inwentarzowym 100/000094. Od 2004 roku do 2011 roku Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie budynku, przy czym w każdym z tych lat wartość poszczególnych ulepszeń nie przekroczyła 30% jego wartości początkowej zaktualizowanej o poprzednie ulepszenia. W stosunku do poniesionych wydatków na ulepszenia przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Po ulepszeniu budynek był częściowo wynajmowany, wraz z możliwością korzystania przez najemców z części wspólnych budynku, przez co najmniej 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości. W okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą nie dokonano ulepszeń.
Hala mechaniczna wybudowana w 1974 roku o numerze inwentarzowym 100/000095. Od 2004 roku do 2011 roku Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie budynku, przy czym w każdym z tych lat wartość poszczególnych ulepszeń nie przekroczyła 30% jego wartości początkowej zaktualizowanej o poprzednie ulepszenia. W stosunku do poniesionych wydatków na ulepszenia przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Po ulepszeniu budynek był częściowo wynajmowany wraz z możliwością korzystania przez najemców z części wspólnych budynku, przez co najmniej 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości. W okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą nie dokonano ulepszeń.
Budynek magazynowy wybudowany w 1984 roku o numerze inwentarzowym 100/000096. Budynek był częściowo wynajmowany, wraz z możliwością korzystania przez najemców z części wspólnych budynku, przez co najmniej 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości. W okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą nie dokonano ulepszeń.
Budynek magazynowy wybudowany w 1984 roku o numerze inwentarzowym 100/000097. Budynek był częściowo wynajmowany, wraz z możliwością korzystania przez najemców z części wspólnych budynku, przez co najmniej 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości. W okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą nie dokonano ulepszeń.
Budynek portierni wybudowany w 1974 roku o numerze inwentarzowym 100/000264. Budynek był częściowo wynajmowany, wraz z możliwością korzystania przez najemców z części wspólnych budynku, przez co najmniej 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości. W okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą nie dokonano ulepszeń.
Wszystkie niewynajmowane powierzchnie budynków („powierzchnie techniczne”) były wykorzystywane przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych VAT przez co najmniej 5 lat przed planowaną datą dokonania aportu Nieruchomości do SKA (były związane z obsługą najemców).
Na Nieruchomości znajdują się również budowle, takie jak: asfaltowy wjazd oraz asfaltowy plac postojowy („budowle”), budowie te zostały wybudowane przed 1993 rokiem. Ponadto, w okresie poprzedzającym co najmniej 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości, budowle były faktycznie udostępniane najemcom budynków do korzystania na podstawie zawartych umów najmu lokali (i w zamian za czynsz najmu, który stanowił wynagrodzenie z tytułu czynności opodatkowanych VAT), a ponadto częściowo budowle te były przedmiotem odrębnych umów wynajmu (również podlegających opodatkowaniu VAT).
Budowle nie były ulepszane w rozumieniu ustawy o CIT, lub wartość poszczególnych ulepszeń nie stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budowli zaktualizowanych o poprzednie ulepszenia, w każdym kolejnym roku podatkowym.
SKA będzie wykorzystywała niewynajmowane części budynków na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. W wyniku aportu, na SKA zostaną także przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z Umowy przedwstępnej oraz istniejących na dzień wniesienia wkładu umów z najemcami Nieruchomości. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy zostanie dokonana przez SKA, z którą zostanie zawarta Umowa sprzedaży. Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od momentu dokonania aportu Nieruchomości do SKA, ale nie wcześniej niż w grudniu 2014 roku.
SKA ma siedzibę na terytorium Polski oraz będzie przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości zarejestrowana w Polsce jako czynny podatnik VAT. SKA po nabyciu Nieruchomości nie będzie ponosiła wydatków na ulepszenie Nieruchomości.
Strony Umowy przedwstępnej uzgodniły cenę za prawo użytkowania wieczystego / lub prawo własności gruntu, wraz z zabudowaniami w przyrzeczonej Umowie sprzedaży. Strony Umowy przedwstępnej uzgodniły także, że część ceny zostanie uregulowana w formie zaliczek. W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości strony Umowy przedwstępnej wskazały, że uzgodnione zaliczki nie stanowią zadatku w rozumieniu kodeksu cywilnego. Ponadto, strony Umowy przedwstępnej przewidziały możliwość dokonania zapłaty ceny sprzedaży Nieruchomości poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności.
Po wstąpieniu w prawa i obowiązki Kupującego z Umowy przedwstępnej, oraz dokonaniu aportu do SKA przez Sprzedającego, Wnioskodawca zamierza uregulować zaliczki na rzecz SKA, a także zapłacić cenę sprzedaży Nieruchomości, jeżeli dojdzie do zawarcia przyrzeczonej Umowy sprzedaży.
Opisane zdarzenie przyszłe stanowi również przedmiot wniosku o interpretację indywidualną, który został złożony przez SKA równolegle z niniejszym wnioskiem.
W odpowiedzi na wezwanie uzupełniono wniosek wskazując że:
łączna wartość wydatków poniesionych przez Sprzedającego (w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego) na ulepszenie budynku, liczona kumulatywnie od momentu rozpoczęcia amortyzacji przekroczyła 30% (historycznej) wartości początkowej budynku (ustalonej na moment rozpoczęcia amortyzacji) w 2007 roku,
łączna wartość wydatków poniesionych przez Sprzedającego (w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego) na ulepszenie budynku, liczona kumulatywnie od początku 2008 roku do dnia dzisiejszego nie przekroczyła 30% wartości początkowej budynku zaktualizowanej o ulepszenia dokonane do końca 2007 roku, ani (historycznej) wartości początkowej budynku ustalonej na moment rozpoczęcia amortyzacji,
w stosunku do hali chemii, wybudowanej w 1974 roku, o numerze inwentarzowym 100/000094, łączna wartość wydatków poniesionych przez Sprzedającego (w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego) na ulepszenie budynku, liczona kumulatywnie od momentu rozpoczęcia amortyzacji do dnia dzisiejszego nie przekroczyła 30% (historycznej) wartości początkowej budynku (ustalonej na moment rozpoczęcia amortyzacji),
w stosunku do hali mechanicznej, wybudowanej w 1974 roku, o numerze inwentarzowym 100/000095, łączna wartość wydatków poniesionych przez Sprzedającego (w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego) na ulepszenie budynku, liczona kumulatywnie od momentu rozpoczęcia amortyzacji do dnia dzisiejszego nie przekroczyła 30% (historycznej) wartości początkowej budynku (ustalonej na moment rozpoczęcia amortyzacji),
w stosunku do budynku magazynowego, wybudowanego w 1984 roku, o numerze inwentarzowym 100/000096, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku od momentu rozpoczęcia amortyzacji do dnia dzisiejszego,
w stosunku do budynku magazynowego, wybudowanego w 1984 roku, o numerze inwentarzowym 100/000097, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku od momentu rozpoczęcia amortyzacji do dnia dzisiejszego,
w stosunku do budynku portierni, wybudowanego w 1974 roku, o numerze inwentarzowym 100/000264, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku od momentu rozpoczęcia amortyzacji do dnia dzisiejszego,
w stosunku do budowli Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie od momentu przyjęcia do używania do dnia dzisiejszego albo łączna wartość wydatków poniesionych przez Sprzedającego na ulepszenia budowli (w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego), liczona kumulatywnie od momentu przyjęcia do używania do dnia dzisiejszego nie przekroczyła 30% (historycznej) wartości początkowej budowli (ustalonej na moment przyjęcia do używania).
W związku z powyższym, Wnioskodawca wskazuje, iż jedynie w stosunku do budynku administracyjno-produkcyjnego, wybudowanego w 1979 roku, o numerze inwentarzowym 100/000093 Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie budynku (w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego) przekraczające 30% wartości początkowej tego obiektu. Wartość wydatków na ulepszenie budynku liczona kumulatywnie od dnia rozpoczęcia amortyzacji przekroczyła 30% historycznej wartości początkowej budynku w 2007 roku. Wydatki na ulepszenie poniesione w późniejszym okresie nie przekroczyły 30% historycznej wartości początkowej budynku zaktualizowanej o ulepszenia dokonane do końca 2007 roku.
Wnioskodawca wskazuje, że budynek administracyjno-produkcyjny, wybudowany w 1979 roku, o numerze inwentarzowym 100/000093, od 2007 roku był wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych przez Sprzedającego przez co najmniej 5 lat od daty dokonania jego ulepszeń, które liczone kumulatywnie spowodowały przekroczenie progu 30% (historycznej) wartości początkowej ustalonej na moment rozpoczęcia amortyzacji.
Pozostałe budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości nie były przedmiotem ulepszenia, którego wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej. Stąd też w odniesieniu do tych obiektów nie jest konieczne badanie przesłanek zastosowania art. 43 ust. 7a ustawy o VAT (tzn. badanie, czy obiekty te były wykorzystywane przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat).
Tym samym Wnioskodawca oświadcza, że budynki, budowle lub ich części, w stosunku do których Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego, były w stanie ulepszonym wykorzystywane przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.
Wnioskodawca wskakuje, że budynek administracyjno-produkcyjny, wybudowany w 1979 roku, o numerze inwentarzowym 100/000093, był po 2007 roku częściowo wynajmowany, na podstawie umów najmu/dzierżawy. Natomiast w pozostałej części był wykorzystywany do czynności opodatkowanych tj., obsługi najemców, co czyni zadość przestankom określonym w art. 43 ust. 7a ustawy o VAT.
Wnioskodawca zaznacza, że w jego ocenie wartość początkowa, o której mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, oznacza w przypadku Sprzedającego wartość początkową ustaloną zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z praktyką stosowania tych przepisów, pierwotna wartość początkowa ustalona na moment rozpoczęcia amortyzacji (z chwili wytworzenia) jest w każdym kolejnym roku podatkowym aktualizowana o dokonane w poprzednim roku podatkowym ulepszenia, niezależnie od tego, czy ulepszenia te w danym roku przekraczają lub nie przekraczają 30% pierwotnej wartości początkowej ustalonej na moment rozpoczęcia amortyzacji (z chwili wytworzenia).
Z tego względu, na potrzeby stosowania art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, należy odnosić wydatki poniesione na ulepszenie środka trwałego w danym roku podatkowym do wartości początkowej obliczonej jako pierwotna wartość początkowa ustalona na moment rozpoczęcia amortyzacji (z chwili wytworzenia) powiększona o wartość ulepszeń dokonanych w każdym kolejnym roku podatkowym (poprzedzającym rok podatkowy dla którego dokonuje się obliczenia), także jeżeli łączna wartość ulepszeń z tych lat nie stanowi co najmniej 30% pierwotnej wartości początkowej ustalonej na moment rozpoczęcia amortyzacji (z chwili wytworzenia). Innymi słowy, wartość ulepszeń należy odnosić do wartości początkowej ustalonej na dzień 1 stycznia roku podatkowego, w którym dokonuje się ulepszeń (która to wartość jest zaktualizowana o wszystkie ulepszenia dokonane w poprzednich latach).
Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych w imieniu Ministra Finansów. Przykładowo można wskazać na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 grudnia 2009 roku (ILPP1/443-1119/09-2/AI) lub na interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 15 czerwca 2009 roku (IPPP1-443-303/09-3/PR), w której organ stwierdził, że:
„(...) należy wskazać, iż z brzmienia przepisu art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy w świetle przytoczonego wyżej treści art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osobo prawnych, jasno wynika, że wartość początkową środków trwałych powiększa się o sumę wydatków poniesionych w związku z ich ulepszeniem.
(...) odwoływanie się po każdym ulepszeniu do wartości „historycznej” jest błędne, gdyż zgodnie z powyższym wnioskowaniem właściwym jest odniesienie się do wartości początkowej, nakładów poczynionych w związku z ulepszeniem nieruchomości, które następnie podwyższają jej wartość początkową. Każde kolejne wydatki ponoszone na ulepszenie budynku/budowli należy porównywać z wartością początkową powiększoną o wartość dotychczasowych ulepszeń.”
Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy, przy obliczaniu wartości procentowej ulepszeń, na potrzeby stosowania art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, należy brać pod uwagę jedynie wartość jednostkowego ulepszenia, dokonanego w danym roku podatkowym. W szczególności nieprawidłowe byłoby sumowanie wartości ulepszeń dokonanych na przestrzeni lat podatkowych, poprzedzających rok, dla którego dokonywane jest obliczenie. Potwierdza to literalna wykładnia art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, w którym mowa jest o wydatkach na „ulepszeniu”, a nie wydatkach na „ulepszenia”.
Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo, w prawomocnym wyroku WSA w Gdańsku z 27 maja 2010 roku (I SA/Gd 213/10), sąd uznał, iż: „Ustawodawca używa sformułowania „ulepszenie” w liczbie pojedynczej. W rezultacie należy przez to rozumieć jedynie jedno konkretne ulepszenie, nie zaś ich sumę. Gdyby ustawodawca chciał, aby każda następna modernizacja po przekroczeniu progu 30% powodowała ponowne pierwsze zasiedlenie, użyłby formy liczby mnogiej lub też odniósłby się do procesu ulepszania obiektu”.
Czy sprzedaż Nieruchomości przez SKA, opisana w zdarzeniu przyszłym, będzie stanowiła czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie:
art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b w zakresie tych części Nieruchomości, które były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w okresie poprzedzającym 2 lata od dokonania sprzedaży Nieruchomości, tj. budowli, wynajmowanych części budynków, powierzchni wspólnych udostępnionych najemcom oraz odpowiadającej im wartości urządzenia budowlanego,
art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w zakresie tych części Nieruchomości, które nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia przed dniem dokonania aportu Nieruchomości do SKA, tj. niewynajmowanych powierzchni technicznych oraz odpowiadającej im wartości urządzenia budowlanego,
- w związku z czym dostawa gruntu, na którym znajduje się Nieruchomość również będzie stanowiła czynność zwolnioną z opodatkowania VAT, a w konsekwencji Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT z faktur dokumentujących sprzedaż, wystawionych przez SKA, na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT...
Sprzedaż Nieruchomości przez SKA, opisana w zdarzeniu przyszłym, będzie stanowiła czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie:
- w związku z czym dostawa gruntu, na którym znajduje się Nieruchomość również będzie stanowiła czynność zwolnioną z opodatkowania VAT, a w konsekwencji Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT z faktur dokumentujących sprzedaż, wystawionych przez SKA, na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.
Sprzedaż Nieruchomości jako odpłatna dostawa towarów
W ramach opisanych w zdarzeniu przyszłym transakcji aportu oraz sprzedaży Nieruchomości dojdzie do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości albo do przeniesienia prawa własności Nieruchomości, wraz z prawem własności budynków znajdujących się na Nieruchomości, kolejno na SKA oraz na Spółkę. W związku z transakcją dojdzie więc niewątpliwie do przeniesienia władztwa ekonomicznego nad Nieruchomością na oba wymienione podmioty. Transakcje będą stanowiły dostawę towarów, gdyż budynki, budowie oraz nieruchomości gruntowe są przedmiotami materialnymi, a więc: rzeczami, natomiast zbycie użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów na mocy przepisu art. 7 ust. l pkt 7 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT.
Sprzedający otrzyma z tytułu aportu Nieruchomości nowe akcje. Natomiast SKA otrzyma od Wnioskodawcy z tytułu dokonania sprzedaży Nieruchomości cenę, która będzie stanowiła zapłatę za przeniesienie praw będących przedmiotem Umowy sprzedaży. Dostawa towarów dokonana przez Sprzedającego oraz SKA będzie więc odpłatna.
W związku z powyższym, opisane w zdarzeniu przyszłym aport Nieruchomości do SKA oraz sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Działanie Sprzedającego oraz SKA w charakterze podatnika VAT
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są, między innymi, osoby prawne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei w rnyśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, kwalifikując jako podatników wszystkie podmioty prowadzące określoną działalność w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedający oraz SKA będą działać z tytułu aportu oraz sprzedaży Nieruchomości jako podatnicy VAT, ponieważ Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług oraz będzie wykorzystywana w tym celu przez SKA.
W ramach planowanej transakcji dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości gruntowej wraz z budynkami i budowlami, jako jej częściami składowymi, albo do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności do budynków i budowli. Dostawa będzie więc dotyczyła zarówno gruntu jak i budynków oraz budowli. Jednakże zgodnie z art. 29 ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten oznacza, że w podstawie opodatkowania dotyczącej dostawy budynków i budowli uwzględnia się wartości gruntu, w przypadku przeniesienia własności nieruchomości, lub prawa użytkowania wieczystego, w przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.
Z powyższego wynika, że kwalifikacja podatkowa gruntu zabudowanego podąża za kwalifikacją podatkową budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie. W konsekwencji, aport i sprzedaż Nieruchomości będą stanowiły dostawę budynków i budowli na gruncie ustawy o VAT, gdyż przeniesienie praw do gruntu nie będzie stanowiło odrębnego przedmiotu opodatkowania.
Sprzedaż zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT
Zgodnie z art. 43 ust. l pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków lub budowli, z wyjątkiem gdy:
Z opisanego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego wynika, że wszystkie budynki są w części wynajmowane przez co najmniej 2 lata przed datą sprzedaży Nieruchomości. W ciągu ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą nie zostały i nie zostaną dokonane ulepszenia, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków zaktualizowanej o poprzednie ulepszenia, w każdym kolejnym roku. Z tego względu, w stosunku do wynajmowanych części budynków, pierwsze zasiedlenie miało miejsce wcześniej niż 2 lata przed planowanym dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości.
Podobnie, budowle znajdujące się na Nieruchomości były oddane w najem co najmniej 2 lata przed datą sprzedaży Nieruchomości lub faktycznie wykorzystywane przez ten okres przez najemców. W stosunku do budowli także nie zostały dokonane ulepszenia w ciągu ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budowli zaktualizowanej o poprzednie ulepszenia, w każdym kolejnym roku. Takie ulepszenia nie zostaną również dokonane do dnia sprzedaży.
W konsekwencji dostawa budowli oraz budynków - w części dotyczącej powierzchni wynajmowanych oraz powierzchni wspólnych wykorzystywanych faktycznie przez najemców w związku z zawartymi umowami najmu (a więc faktycznie oddane do użytkowania na podstawie zawartych umów najmu) - będzie podlegała - co do zasady - zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Podobnie zwolnieniu z opodatkowania będzie podlegała odpowiadająca wynajmowanej części budynków wartość gruntu oraz wartość urządzenia budowlanego.
W rezultacie, sprzedaż budowli oraz budynków - w części dotyczącej powierzchni wynajmowanych lub powierzchni wspólnych wykorzystywanych przez najemców - będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Powyższe zwolnienie nie znajdzie natomiast zastosowania w stosunku do dostawy budynków w części odpowiadającej wartości niewynajmowanej powierzchni technicznej budynków. Pierwsze zasiedlenie tej części budynków nastąpi z chwilą dokonania aportu Nieruchomości do SKA. Dostawa realizowana przez Sprzedającego będzie więc dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a dostawa realizowana przez SKA na rzecz Wnioskodawcy będzie dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Z tego względu wystąpią przesłanki wyłączające zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków lub budowli nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że;
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to byty one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
W odniesieniu do aportu Nieruchomości do SKA należy zauważyć, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych przy budowie budynków znajdujących się na Nieruchomości. Wszystkie budynki zostały bowiem wzniesione przed wprowadzeniem podatku VAT. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków lub wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów zaktualizowanej o poprzednie ulepszenia, w poszczególnych latach. Z powyższych względów zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.
Z kolei odnosząc się do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki należy zauważyć, że SKA nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do niewynajmowanych powierzchni technicznych budynków, ponieważ jak wskazano wyżej, aport tych budynków do SKA będzie podlegał zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Tym samym z tytułu tej transakcji nie wystąpi podatek VAT podlegający odliczeniu. Jednocześnie SKA nie dokona ulepszeń budynków znajdujących się na Nieruchomości. W konsekwencji spełnione zostaną warunki do zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zwolnienie to znajdzie zastosowanie także w zakresie wartości gruntu, która przypada na niewynajmowaną powierzchnię techniczną budynków wchodzących w skład Nieruchomości, jak i do wartości urządzenia budowlanego.
Twierdzenie, iż w sytuacji, gdy przy nabyciu budynków podatek VAT należny nie jest naliczany, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie przysługuje, wynika m.in. z interpretacji indywidualnych wydawanych w imieniu Ministra Finansów. Przykładowo można wskazać na interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 4 października 2013 roku, sygn. IPPP2/443-795/13-2/AO, w której organ stwierdził, iż: „(...) nie podziela poglądu Wnioskodawcy, iż warunek o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT może być spełniony wyłącznie w sytuacji gdy w związku z transakcją przyjęcia Nieruchomości powstała określona kwota podatku VAT (...). Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Zgodnie z powyższym podstawowym warunkiem, wynikającym z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług decydującym o prawie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego jest związek zakupów z czynnościami opodatkowanymi. Jednocześnie prawo to obostrzone zostało przez ustawodawcę wyłączeniami prawa do odliczenia tj. m.in. w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu. W takiej sytuacji podmiot nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego. Biorąc powyższe pod uwagę zasadnym jest twierdzenie, iż przepis art. 43 art. 1 pkt 10a ustawy o VAT będzie miał zastosowanie w przedmiotowej sprawie tj. w sytuacji gdy podatek VAT w związku z uzyskaniem praw do Nieruchomości w ogóle nie wystąpił.”
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowi podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktura dokumentująca transakcję, która jest zwolniona z opodatkowania.
Biorąc pod uwagę fakt, że sprzedaż Nieruchomości tj. budowli, wynajmowanych części budynków, powierzchni wspólnych udostępnionych najemcom, niewynajmowanych powierzchni technicznych budynków oraz urządzenia budowlanego, będzie podlegać zwolnieniu z VAT, wystawienie przez SKA faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości według stawki wynoszącej 23% spowoduje, że Spółka nie będzie miała prawa do odliczenia VAT z takiej faktury na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.
Interes prawny Spółki z zakresie wydania interpretacji indywidualnej
Zdaniem Wnioskodawcy, posiada on interes prawny w tym, aby została wobec niego wydana interpretacja indywidualna w zakresie żądanym niniejszym wnioskiem.
Charakter opodatkowania transakcji opisanych w zdarzeniu przyszłym na gruncie ustawy o VAT ma istotne znaczenie dla zakresu prawa do odliczenia podatku VAT przysługującemu Wnioskodawcy w przypadku realizacji sprzedaży Nieruchomości. Kwalifikacja transakcji na gruncie ustawy o VAT wpływa także na istnienie obowiązku podatkowego Spółki w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.
Istnienie interesu prawnego nabywcy nieruchomości w zakresie określenia charakteru opodatkowania VAT transakcji zostało potwierdzone w interpretacjach indywidualnych wydawanych w imieniu Ministra Finansów. Przykładowo można wskazać na:
Interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 15 maja 2014 roku (sygn. IPPB2/436-152/14-2/MZ),
Interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 15 maja 2014 roku (sygn. ILPP1/443-155/14-4/JSK).
Również w orzecznictwie NSA przesądzono o istnieniu interesu prawnego nabywcy nieruchomości. Przykładowo można wskazać na wyrok NSA z 15 lipca 2014 roku, sygn. I FSK 1204/13.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości uznaje się za prawidłowe oraz w zakresie określenia „wartości początkowej” obiektu na potrzeby stosowania art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT uznaje się za nieprawidłowe.
Stosownie do przepisu art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Kwotę podatku naliczonego – w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy – stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki (tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych). Należy jednak podkreślić, że aby mogło dojść do odliczenia musi wystąpić kwota podatku VAT, tzn. przy nabyciu towaru bądź usługi musi zostać naliczony podatek VAT. Oznacza to, że w przypadku transakcji kupna/sprzedaży towarów bądź usług, gdzie nie zostaje naliczony podatek VAT (niepodlegających opodatkowaniu lub zwolnionych od podatku) - nie występuje kwota podatku do odliczenia, stąd przepisy dotyczące odliczenia nie mają wówczas zastosowania.
W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również (...) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Zatem zarówno sprzedaż prawa własności gruntu (zbycie użytkowania wieczystego gruntu) jak i zabudowanej Nieruchomości stanowi dostawę towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. Niemniej, aby określona czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi być dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług.
Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Kwestią wymagającą rozstrzygnięcia w analizowanej sprawie jest ustalenie, czy SKA będzie zobowiązana do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, a więc czy czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wyjaśnienie tej wątpliwości uzależnione jest od stwierdzenia, czy sprzedając opisaną Nieruchomość SKA wykonuje działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, i działa w tym zakresie jako podatnik podatku VAT, a także czy transakcja nie korzysta ze zwolnienia od podatku.
W świetle przytoczonych wyżej regulacji prawnych zauważyć należy, że SKA w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości występuje jako podatnik VAT, gdyż przedmiot sprzedaży wykorzystuje do swej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.
Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć sprzedaż, a także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Podkreślić należy w tym miejscu, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwości dysponowania nimi, używania ich jak właściciel. Obiekty te nie muszą zostać faktycznie zamieszkane przez nabywcę, aby były oddane do użytkowania.
Zaznaczyć również należy, że wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 14 ustawy ma zastosowanie również do części budynku lub budowli. To powoduje, że może wystąpić sytuacja, że pierwsze zasiedlenie może mieć miejsce jedynie w stosunku do części budynku lub budowli.
Jednocześnie stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Analiza przytoczonych przepisów oraz przedstawionego zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, że dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż warunkiem do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, określonego w powyższym przepisie, jest wykorzystywanie towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów.
Natomiast, jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość stanowiąca przedmiot planowanej transakcji jest wykorzystywana przez SKA do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. W świetle powyższej okoliczności, do transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie miało zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W związku z tym, w odniesieniu do opodatkowania planowanej transakcji dostawy budynków, budowli oraz urządzenia budowlanego, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że na Nieruchomości znajdują się budynki jak również budowle, takie jak: asfaltowy wjazd oraz asfaltowy plac postojowy oraz urządzenie budowlane w postaci ogrodzenia trwale związanego z gruntem, które jest związane funkcjonalnie z budynkami, służąc ich prawidłowemu użytkowaniu.
W tym miejscu należy zauważyć, że z uwagi na brak definicji „budynków” i „budowli” w ustawie o podatku od towarów i usług należy przytoczyć przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.).
W myśl art. 3 pkt 1 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć:
Przez budynek, zgodnie z art. 3 pkt 2 ww. ustawy, należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, budowlą jest obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Stosownie do art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.
Natomiast art. 3 pkt 9 ww. ustawy wskazuje, że urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
Tym samym budowle w postaci asfaltowego placu postojowego oraz asfaltowego wjazdu spełniają definicję budowli zawartą odpowiednio w art. 3 pkt 3 i 3a ustawy Prawo budowlane.
Natomiast w odniesieniu do ogrodzenia znajdującego się na Nieruchomości, należy wskazać, że ogrodzenie zgodnie z Prawem budowlanym nie mieści się w definicji budowli. Budowlami są wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowo wymienione w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Obiekty, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli.
Należy również podkreślić, że ogrodzenie nie ma wpływu na opodatkowanie sprzedaży gruntu, na którym się ono znajduje. W analizowanej sprawie o wysokości opodatkowania sprzedaży gruntu decyduje zatem tylko wysokość opodatkowania sprzedaży budynków i budowli.
Jak wynika z wniosku budynki wybudowane zostały w latach 1974-1984 natomiast budowle – przed 1993 rokiem. Wnioskodawca wskazał również, że wszystkie budynki były częściowo wynajmowane wraz z możliwością korzystania przez najemców z części wspólnych budynku, przez co najmniej 2 lata przed planowaną sprzedażą. Budowle takie jak: asfaltowy wjazd oraz asfaltowy plac postojowy, w okresie poprzedzającym co najmniej 2 lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości, były faktycznie udostępniane najemcom budynków do korzystania na podstawie zawartych umów najmu lokali (i w zamian za czynsz najmu, który stanowił wynagrodzenie z tytułu czynności opodatkowanych VAT), a ponadto częściowo budowle te były przedmiotem odrębnych umów wynajmu (również podlegających opodatkowaniu VAT).
Zatem należy stwierdzić, że w stosunku do tych części budynków, które były częściowo wynajmowane wraz z możliwością korzystania przez najemców z części wspólnych, oraz w stosunku do ww. budowli doszło już do pierwszego ich zasiedlenia w tej części, a ponadto od momentu pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż 2 lata.
Należy tu wspomnieć, że jak wskazał Wnioskodawca, jedynie w stosunku do budynku administracyjno-produkcyjnego, wybudowanego w 1979 roku, o numerze inwentarzowym 100/000093 Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie budynku (w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego) przekraczające 30% wartości początkowej tego obiektu. Wartość wydatków na ulepszenie budynku liczona kumulatywnie od dnia rozpoczęcia amortyzacji przekroczyła 30% historycznej wartości początkowej budynku w 2007 roku.
Zatem w przypadku tego budynku, momentem jego pierwszego zasiedlenia w stosunku do tej części, która była przedmiotem najmu, należy utożsamiać z momentem wynajmu, który miał miejsce po dokonaniu powyższych ulepszeń w 2007 roku, przy czym jak wskazał Wnioskodawca, wszystkie budynki były częściowo wynajmowane przez co najmniej 2 lata przed planowaną sprzedażą zatem również w odniesieniu do części tego budynku, od momentu pierwszego jego zasiedlenia w tej części minął okres dłuższy niż 2 lata.
Tym samym należy stwierdzić, że budowle (tj. asfaltowy wjazd oraz asfaltowy plac postojowy) w całości oraz budynki (tj. budynek administracyjno-produkcyjny, hala chemii, hala mechaniczna, dwa budynki magazynowe, budynek portierni) – w części, w której były wynajmowane, były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a od momentu tego zasiedlenia do chwili Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
W związku z tym dostawa tych budowli oraz budynków – w części dotyczącej powierzchni wynajmowanych oraz powierzchni wspólnych wykorzystywanych faktycznie przez najemców w związku z zawartymi umowami najmu (a więc faktycznie oddanych do użytkowania na podstawie zawartych umów najmu), będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W stosunku natomiast do części powierzchni budynków niewynajmowanych dotychczas (niebędących częściami wspólnymi budynku, które to jak wynika z opisu sprawy były przedmiotem najmu – najemcy w związku z zawartymi umowami najmu mieli prawo korzystać z części wspólnych budynku), należy stwierdzić, że w momencie ich aportu przez Sprzedającego do SKA dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia. Zatem, skoro pomiędzy aportem a ich sprzedażą przez SKA na rzecz Wnioskodawcy upłynie okres krótszy niż dwa lata, dostawa tych części budynków nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W tym przypadku, przy braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy dokonać analizy możliwości zwolnienia od podatku czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Jak wynika z opisu sprawy SKA nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, gdyż na fakturze dokumentującej aport Nieruchomości nie została naliczona kwota podatku VAT. Ponadto, SKA nie będzie ponosiła wydatków na ulepszenie Nieruchomości.
Zatem dostawa budynków (tj. budynku administracyjno-produkcyjnego, hali chemii, hali mechanicznej, dwóch budynków magazynowych, budynków portierni) - w części, w której nie były wynajmowane, będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy.
Jak wskazano wyżej, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli trwale z gruntem związanych albo ich części, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazuje, że Spółka zamierza nabyć Nieruchomość w celach inwestycyjnych, tj. do budowy na niej budynków z lokalami przeznaczonymi do sprzedaży.
Zatem nabytą Nieruchomość Wnioskodawca będzie wykorzystywał do działalności opodatkowanej.
Niemniej jednak w analizowanej sprawie, jak wskazano wyżej dostawa Nieruchomości będzie korzystała za zwolnienia od podatku w części na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 10 ustawy a w części na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Zatem, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wystawionych przez SKA.
Zatem stanowisko Spółki w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości należy uznać za prawidłowe.
Odnosząc się do określenia przez Wnioskodawcę „wartości początkowej” poszczególnych nieruchomości należy wskazać, że Wnioskodawca we własnym stanowisku w sprawie uzasadniając moment powstania pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, wskazuje, że: „w ciągu ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą nie zostały i nie zostaną dokonane ulepszenia, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków zaktualizowanej o poprzednie ulepszenia, w każdym kolejnym roku. (...) W stosunku do budowli także nie zostały dokonane ulepszenia w ciągu ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budowli zaktualizowanej o poprzednie ulepszenia, w każdym kolejnym roku”.
W myśl art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 851, z późn. zm.), środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji. Przepis ten nie odnosi się do pojęcia remontu, przez który należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji.
Zawarte wprost w ustawie o VAT (art. 2 pkt 14 ustawy) odniesienie do przepisów o podatku dochodowym wskazuje, że spełnienie warunku utraty statusu pierwszego zasiedlenia w wyniku ulepszenia budynku ma miejsce, jeśli:
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w części dotyczącej określenia „wartości początkowej” obiektu na potrzeby stosowania art. 2 pkt 14 lit. b ustawy, należy uznać za nieprawidłowe.
W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych sygn. ILPP1/443-1119/09-2/AI oraz IPPP1-443-303/09-3/PR, tut. Organ wyjaśnia, że powołane przez Wnioskodawcę interpretacje indywidualne nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości analizowanej kwestii. Zgodnie z art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, Minister właściwy do spraw finansów publicznych dąży do zapewnienia jednolitego stosowania prawa podatkowego przez organy podatkowe oraz organy kontroli skarbowej, przy uwzględnieniu orzecznictwa sądów oraz Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości.
Organ podkreśla, że w identycznym stanie prawnym i identycznym stanie faktycznym rozstrzygnięcia powinny być identyczne. Cel ten osiągany jest poprzez zastosowanie odpowiednich przepisów Ordynacji podatkowej. Zauważyć w tym miejscu należy, że interpretacje rozbieżne bądź wątpliwe mogą być poddane weryfikacji w trybie art. 14e § 1 tej ustawy, zgodnie z którym „Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, z urzędu, zmienić wydaną interpretację ogólną lub indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość (...)”.
Oznacza to, że interpretacje indywidualne wydawane przez upoważnione do tego organy każdorazowo podlegają analizie i weryfikacji, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, Minister Finansów może zmienić nieprawidłową interpretację indywidualną.
W odniesieniu do powołanego przez Spółkę wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego sygn. I SA/Gd 213/10, należy stwierdzić, że Wnioskodawca powołał korzystne dla siebie rozstrzygnięcie potwierdzające jego stanowisko. Organ podatkowy wskazuje, że w orzecznictwie administracyjnym występują w tym zakresie odmienne poglądy zaprezentowane m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2011 r. – sygn. akt I FSK 1605/10. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, przy wykładni art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT „ sięganie do dyrektywy interpretacyjnej jaką jest wykładnia systemowa zewnętrzna było nieuzasadnione. Przepis bowiem w swojej treści jest jasny. Jeżeli dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. A zatem dokonujący ulepszeń budynku przez ponoszenie wydatków w kwocie wyższej niż 30% traci prawo do zwolnienia. Brak jest podstaw, aby w świetle brzmienia tego przepisu rozbijać kwotę tych ulepszeń na poszczególne lata i nie wliczać do sumy wszystkich kwot objętych barierą 30%”.
IPPB2/436-152/14-2/MZ | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP3/443-819/14-4/JF