Source: https://www.123recht.de/article.asp?a=32050
Timestamp: 2020-02-21 07:28:08
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH']

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Die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln hat bei vielen Vermietern Unsicherheit erzeugt, ob sie weiterhin mit ihren Mietern vereinbaren können, dass diese die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder bei Mietende durchzuführen haben. Eine solche Vereinbarung ist selbstverständlich auch durch Formularmietvertrag grundsätzlich weiterhin möglich - allerdings hat die BGH-Rechtsprechung seit 2004 enge Grenzen vorgegeben, die eingehalten werden müssen, damit sie nicht unwirksam ist.
dass eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, innerhalb "starrer" Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (BGH vom 23.6.2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2486),
dass eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam ist und dies im Zusammenspiel mit einer an sich wirksamen Fristenklausel zur Unwirksamkeit beider Klauseln führen kann (BGH vom 25.6.2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192),
dass eine Formularklausel, die dem Mieter vorschreibt, dass er bei der Renovierung "nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen" darf, unwirksam ist (BGH vom 28.3.2007 - VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743),
dass eine Abgeltungsklausel, die dem Mieter eine anteilige Kostentragungspflicht für bei Mietende noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam ist, wenn sie an eine starre Abgeltungsquote anknüpft (BGH vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778). Eine Abgeltungsklausel ist nach der weiteren Rechtsprechung des BGH immer dann unwirksam, wenn sie allein nach Zeitablauf bemessen wird, eine unterdurchschnittliche Abnutzung deshalb nicht berücksichtigt, die Klausel nicht eindeutig und klar formuliert ist, der Kostenvoranschlag verbindlich ist oder dem Mieter keine Abwendungsbefugnis durch eigene Renovierungsarbeiten ermöglicht wird.
dass er für neu abgeschlossene Mietverträge die Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren in Zukunft möglicherweise als zu kurz bemessen ansehen wird (BGH vom 26.9.2007 - VIII ZR 143/06 NJW 2007, 3632).
Zu guter Letzt hat der BGH nun auch noch entschieden, dass der Vermieter den wirtschaftlichen Nachteil, den er durch eine unwirksame Klausel erleidet, nicht dadurch kompensieren kann, dass er bei der Mieterhöhung einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete packt (BGH vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07).
Die Korrektur und damit Abänderung alter Mietverträge mit unwirksamen Klauseln ist dem Vermieter nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Einseitige Vertragsänderungen sind nicht zulässig. In der Regel wird der Mieter einer für ihn nachteiligen Vertragsänderung aber nur zustimmen, wenn er dafür eine Gegenleistung erhält. Generelle Empfehlungen können hier nicht ausgesprochen worden - aber der Verzicht auf Mieterhöhungen sei als Beispiel genannt. Letztlich wird es hier auf das Verhandlungsgeschick des Vermieters ankommen.
Auf Fristenpläne sollte entweder verzichtet werden (was nach Rechtsprechung des BGH zulässig ist), oder diese sollten den Anforderungen der Rechtsprechung genügend formuliert werden. Ein Fristenplan ist nur wirksam, wenn er sprachlich durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder "normalerweise" aufgeweicht wird. Beispiele sollten angeführt werden, z.B. durch folgende Klausel (siehe Kappus, NZM 2006, 8): "Die in Abs. 1 für den Mieter enthaltenen Dekorationsintervalle können sich im Einzelfall auf Grund eines vom Üblichen abweichenden Wohnverhaltens des Mieters verkürzen oder verlängern, etwa wenn in der Wohnung nicht geraucht wird, der Mieter die Wohnung - z.B. als Wochenendheimfahrer oder sonst häufig Ortsabwesender (z.B. reiselustiger Pensionär) - nicht als ständigen Lebensmittelpunkt nutzt oder wenn keine Kinder bzw. frei laufende Tiere dauerhaft in seinem Haushalt leben, die erfahrungsgemäß verstärkt Gebrauchsspuren verursachen."
Vor dem Hintergrund der BGH-Entscheidung vom 26.09.2007 sollten die Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren nicht mehr verwendet werden. Angesichts veränderter Wohnverhältnisse und verbesserte Dekorationsmaterialien empfiehlt der dem zuständigen VIII. Zivilsenat des BGH bis Ende Mai 006 angehörige Richter am BGH a.d. Beyer eine Verwendung von Regelfristen von 5, 8 und 10 Jahren als sichersten Weg (Beyer in NJW 2008, 2067). Bei Verwendung der bisherigen Regelfristen riskieren Vermieter, dass diese vom BGH "gekippt" werden, mit der Folge, dass die Schönheitsreparaturklausel dann trotz aller weichen Fristen vollständig unwirksam wird.
Die Formulierung einer wirksamen Abgeltungsklausel ist besonders schwierig. Eine wirksame Klausel ist derzeit, soweit ersichtlich nicht bekannt. Richter am BGH a.D. Beyer (NJW 2008, 2071) schlägt folgende Formulierung vor, gibt aber zugleich zu bedenken, dass auch diese möglicherweise einer Überprüfung durch seine nun zuständigen Kollegen vom BGH nicht standhalten wird :
"Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Renovierung noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufenen Jahren gestaffelte Quote der Kosten einer vollen Renovierung zu tragen. Die Quote ist auf der Grundlage eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags zu berechnen. In besonders gelagerten Ausnahmefällen, in denen nach der Lebenserfahrung von einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung auszugehen ist (z.B. längere berufsbedingte Abwesenheit des Mieters), ist der Vermieter verpflichtet, die Quote angemessen herabzusetzen."
Schönheitsreparaturen sind nach § 535 BGB Sache des Vermieters. Sie können auch nach den jüngsten BGH-Entscheidungen weiter durch Vereinbarung auf den Mieter abgewälzt werden. Eine solche Vereinbarung ist aber unwirksam, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Vermieter sollten beachten: Weniger ist oft mehr: Wer als Vermieter zuviel bis ins kleinste Detail regeln will, geht das Risiko ein, dass die Gesamtheit der Klauseln zu Schönheitsreparaturen einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand hält und der Mieter am Ende weder renovieren, noch anteilige Kosten zahlen muss.
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