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Timestamp: 2019-03-26 23:18:28
Document Index: 15927940

Matched Legal Cases: ['§34', '§ 124', '§34', '§5', '§ 9', '§34', '§ 9', '§124', '§ 123', '§ 123', '§ 30', '§ 34']

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Erschließungsvertrag Grundstück mit Stadt
25.12.2010 12:06 |
Liebe Anwältin,
Vorweg wünsche ich erst einmal Frohe Weihnachten!
Ich habe eine Frage bezüglich einer notwendigen Erschließungsmaßnahme als Voraussetzung zur Bebaubarkeit eines Grundstückes. Dieses Baugrundstück wollen 6 Freunde von mir und ich in einer Bauherrengemeinschaft gemeinsam vom Eigentümer kaufen. Wir können das teilerschlossen zu einem günstigen Kaufpreis erwerben oder erschlossen zu teureren Konditionen. Im Folgenden möchte ich kurz die Sachlage skizzieren. Ich hoffe, dass ich alle relevanten Informationen für eine Beurteilung nennen kann:
Grundstück und Grundstückslage
Das Grundstück befindet sich im einem Vorort der Stadt Hürth (Nordrhein-Westfalen). Innerhalb dieses Vorortes liegt es direkt am Ortsrand, d.h. eine geteerte Straße verbindet das Grundstück und die bereits vorhandene Ortsbebauung. Um es noch einmal plakativer zu beschreiben: auf der einen Seite der bereits existierenden Straße befindet sich das Grundstück, auf der gegenüberliegenden Seite befinden sich 2 Wohnhäuser und ein mittelgroßer Gärtnerreibertrieb mit Verkaufsgebäude. Diese liegen mit dem Eingangsbereich z.T. an den von der skizzieren Straße abgehenden Seitenstraßen, allerdings mit der Grundstücksfläche direkt an der Straße. Das Grundstück selbst liegt etwas unterhalb der Straße (ca. 1,5 bis 2 m), so dass eine kleine Böschung zu dem Grundstück hin existiert.
Das Grundstück ist ca. 4.200 qm groß mit einer Tiefe von 35 m und Länge von 120 m. Vormals handelte es sich beim dem Grundstück um eine Ackerfläche, welche der ehemalige Bauer nun nach seinem Ruhestand veräußern möchte. Unterhalb (in der Verlängerung der genannten Straße) des Grundstückes liegt der dazugehörige Bauernhof, welcher weiterhin im Besitz des jetzigen Grundstückseigentümers bleiben wird.
Bebaubarkeit nach Innenbereichssatzung
Die Bebaubarkeit des Grundstückes richtet sich nach einer vom Rat der Stadt Hürth beschlossenen Innenbereichssatzung nach §34 BauGB. Hier steht in der Beschreibung des Bürgermeisters: "Damit die Ergänzungsfläche mit Wohngebäuden bebaut werden kann, ist zwischen dem Eigentümer und den Stadtwerken ein Erschießungsvertrag nach § 124 Baugesetzbuch abzuschließen, der eine Fahrbahnverbreiterung sowie die Neuanlage eines Gehweges für die zu erschließenden Baugrundstücke notwendig macht. Die Stadtwerke werden die Bedingungen für einen Erschließungsvertrag und die Ausbaukosten darlegen."
In der Bekanntmachung der Verbundenen Innenbereichssatzung nach §34 BauGB steht Folgendes unter §5 Festsetzungen nach § 9 (1) BauGB: "Gemäß §34 (5) Satz 2 BauGB werden einzelne Festsetzungen nach § 9 BauGB getroffen……Die Verkehrsfläche der Vorgebirgsstraße ist durch eine Fahrbahnverbreiterung und um einen Gehweg auf der Nordseite auf insgesamt 7,75 m/9,45 m Breite auszubauen."
Anmerkungen im Marklerprospekt zu den Erschließungsfragen
Im Marklerprospekt steht Folgendes zu den Erschließungsfragen: "Das Baugebiet ist teilerschlossen. Zusätzliche Erschließungsmaßnahmen sind durchzuführen. Mit der Stadt wurde abgestimmt, dass die Straße im Bereich der zu bebauenden Grundstücke im Sinne vorläufiger Maßnahmen weiter erschlossen werden soll ohne dass damit eine endgültige Erschließung im Sinne des Bestimmungen des BauGB verbunden ist. Diese soll eventuellen später erforderlich werdenden Regelungen vorbehalten bleiben. Vor dem Hintergrund dieser mündlich getroffenen Vereinbarung sollen im Rahmen eines mit der Stadt abzuschließenden Erschließungsvertrages gem. §124 ff. BauGB von dem potentiellen Investor folgende Aufwendungen getätigt werden: (konkretisiert im nächsten Gliederungspunkt "Von dem potentiellen Investor erwartete Erschließungsmaßnahmen"; Anmerkung des Verfassers).
Vorbehaltlich des Ergebnisses der endgültigen Prüfung einer einheitlichen Gesamtlösung der Erschließungsproblematik versprach die Stadt zu prüfen, ob diese analog zu den gesetzlichen erschließungsrechtlichen Regelungen 10% der entstehenden Erschließungskosten übernehmen werde (Anmerkung des Verfassers: zwischenzeitlich abgelehnt aufgrund leerer "Kassen" als Begründung). Weiter waren die Beteiligten der stattgefundenen Unterredung sich darüber einig, dass mit der vorgesehenen Erschließungsmaßnahme eine endgültige Regelung der Erschließung der Straße im Sinne der §§ 123 ff. BauGB nicht verbunden sei und dass sich in der Zukunft die Notwendigekeit einer "erstmaligen", neuen Herstellung der Erschließungsanlage ergeben könne, was alsdann mit den entsprechenden Kosten (Beiträge nach dem BauGB pp.) verbunden sei.
Nach einer bei der Stadt vorgenommenen Grobschätzung der im Zuge der jetzt vorgesehenen Maßnahme entstehenden Kosten belaufen sich diese auf einen Betrag von bis zu etwa 290.000,00 €.
Zwischenzeitlich ist die Stadt schriftlich aufgefordert worden, eine detaillierte Aufstellung der von ihr von dem potentiellen Investor erwarteten Erschließungsmaßnahmen mit dem Entwurf eines hierauf abgestimmten Erschließungsvertrages sowie den entsprechenden Plänen vorzulegen."
Von dem potentiellen Investor erwartete Erschließungsmaßnahmen
Die Stadt hat folgende Erschließungsanforderungen zu Lasten des Erschließers bzw. Grundstückeigentümers erlassen (als Anlage zu diesem Schreiben der Stadt befindet sich in Entwurfsplan, welcher die Punkte verdeutlicht):
1.	Neubau der Straße im Rahmen eines Erschließungsvertrages, d.h. Erneuerung der Fahrbahn (ca. 875 qm) einschließlich des Unterbaus. Neubau eines Gehweges auf der Nordseite einschließlich der Böschungssicherung. Erneuerung des alten Gehweges (beide Gehwege ca. 523 qm), sowie Erneuerung/Ergänzung der Straßenbeleuchtung.
2.	Die Erneuerung des Kanals ist aus heutiger Sicht nicht erforderlich. Allerdings ist de Herstellung aller Hausanschlüsse und Anschluss an den bestehenden Kanal erforderlich. Neuverlegung der Hauptleitung Wasser nebst Hausanschlüsse erforderlich.
3.	Unentgeldliche Übertragung inklusive Nebenkosten der zusätzlich erforderlichen Straßenfläche (ca. 250 qm) des Grundstückes an die Stadt.
4.	Zusätzlich sind Vereinbarungen mit allen Versorgungsträgern bezüglich der Leitungen und Kostenübernahme zu treffen.
5.	Sämtliche Ingenieur- und Vermessungskosten sind zu tragen.
6.	Personalkosten für die technische und verwaltungsmäßige Begleitung der Stadt sind zu tragen.
7.	Diverses, z.B. Entsorgung PAK-haltiges (Teerpech) Marterial bzw. unvorhergesehenes während der Erschließung sind zu tragen.
8.	Änderungen bzw. zusätzliche Forderungen bleiben vorbehalten.
Folgende Anmerkungen möchte ich zu den einzelnen Punkten vornehmen:
ad 1.	Wie bereits beschrieben befindet sich das Grundstück an einer bereits existierenden geteerten Straße, welche über Jahre befahren wird. Diese Straße war früher wohl ein Feldweg, welcher im Laufe der Jahre weiter ausgebaut wurde. Der Zustand der Straße ist nicht besser oder schlechter als die übrigen Straßen in der Gegend. Ein Bürgersteig an der direkten Grundstücksseite fehlt jedoch.
Allerdings umfasst die Erschließungsanforderungen auch einen Bereich der Straße der gar nicht an das Grundstück grenzt. Das ist eine Länge von ca. 40 bis 50 zusätzlichen Metern an Straße, die gar nicht an das Grundstück grenzen. Das ist die Fläche unterhalb des Grundstückes, worauf der Bauernhof des jetzigen Eigentümers steht. Zudem ist laienhaft formuliert die eine Hälfte der Straße gerechterweise den dem Grundstücke gegenüber liegenden Wohnhäusern und dem Gärtnerreibertrieb zugehörig. Der erwähnte alte Gehweg befindet sich auf der anderen Straßenseite unterhalt des Grundstücks und ist m.E. überhaupt nicht dem eigentlichen Grundstück zuzuordnen.
ad 3.	Kann eine Stadt das einfordern, ein Grundstück unentgeltlich zu überlassen in diesem Zusammenhang, um eine Straße zu erweitern?
Ich habe den Eindruck, dass die Stadt auf Kosten des jetzigen Grundstückeigentümers bzw. Investors (meine 6 Freunde und ich) die bestehende Straße ohne große Not (da noch befahrbar) restaurieren lassen möchte und sich dabei möglichst großen Spielraum für die Zukunft lässt.
Ich bin bereit, den fehlenden Gehweg auf der Grundstücksseite herzustellen, da dieser wirklich fehlt und zu einer Straße ein Gehweg gehört. Auch die Sicherung der Böschung damit die Straße nicht abrutschen kann würde ich ohne weiteres zu meinen Aufgaben zählen. Hausanschlüsse und Versorgungsanschlüsse sind ebenso selbstverständlich.
Aber warum soll ich eine komplette Straße bezahlen, welche auf der gegenüberliegenden Seite auch noch Anwohnerparteien hat und am unteren Ende der Straße auf beiden Seiten Anwohnerparteien hat. Die Lachen sich doch ins Fäustchen, wenn ich auf meine Kosten die Straße und Bürgersteig und die Straßenbeleuchtung für sie mit erneuere, oder?
Ich hoffe ich habe diesen verworrenen Sachverhalt einigermaßen verständlich formuliert. Nun komme ich nach zahlreichen Informationen zu meinen Fragen:
1.	Für mich lese ich aus den Forderungen der Stadt heraus. dass sie nur die Bebaubarkeit des ehemaligen Ackers genehmigt, wenn auch die umfangreiche Erschließungsmaßnahmen auf Kosten des Eigentümers bzw. Investors durchgeführt werden und sonst die Bebauung verweigert wird? Ist die Stadt grundsätzlich berechtigt solche umfangreichen Forderungen zu stellen, dass eine gesamte Straße (selbst nicht angrenzende Bereiche) zu erneuern ist, obwohl die Straße in einem eigentlich ordentlichen Zustand ist? Die Stadt könnte ja auch fordern, dass die Straße mit Gold zu pflastern ist, ehe eine Baugenehmigung erteilt wird, oder?
2.	Grundsätzlich müssen sich meines Wissens Städte und Kommunen an Erschließungsmaßnahmen mit eine gewissen Prozentsatz beteiligen? Ist die Stadt berechtigt, diese Beteiligung zu verweigern mit dem Verweis, dass die "Kassen" leer seien? Kann ich dann nicht eine Erstattung/nachträgliche Beteiligung fordern, wenn die "Kassen" wieder voll sind?
3.	Für den Fall, dass die Stadt berechtigt ist, dass ich die ganze Straße erschließen muss, gibt es nicht eine gesetzliche Pflicht, dass die angrenzenden Parteien einen Teil der Erschließungskosten tragen müssen im dargelegten Fall?
4.	Im Marklerexpose wird beschrieben. "…dass mit der vorgesehenen Erschließungsmaßnahme eine endgültige Regelung der Erschließung der Straße im Sinne der §§ 123 ff. BauGB nicht verbunden sei und dass sich in der Zukunft die Notwendigekeit einer "erstmaligen", neuen Herstellung der Erschließungsanlage ergeben könne, was alsdann mit den entsprechenden Kosten (Beiträge nach dem BauGB pp.) verbunden sei. " Ist das eine Hintertür der Stadt? Was soll denn noch erschlossen werden, wenn bereits die ganze Straße erneuert wurde?
Ich weiß, dass der Text sehr umfangreich ist, aber ich habe diese Form gewählt, um einen möglichst umfangreiches Bild zu vermitteln.
Wichtig für mich ist zu wissen, ob da die Stadt versucht auf Kosten des Besitzers die Straße erneuern zu lassen und dabei die Unwissenheit nutzt, ob die Stadt überhaupt so eine Forderung stellen darf.
Welche Taktik sollte ich gegenüber der Stadt beim Erwerb des Grundstückes haben, denn wir beabsichtigen das Grundstück zu kaufen.
Vielen Dank für ihre Mühen! Ihre Informationen werden mit Sicherheit weiterhelfen.
P.S.: Wenn sie aus dem Raum Köln kommen und wir das Grundstück dann kaufen, benötige ich einen Fachanwalt zum Abschluss des Erschließungsvertrages mit der Stadt.
Können sie auch so etwas leisten?
Grundstück Erschließung Gemeinde Grundstück Kosten
1.	Für mich lese ich aus den Forderungen der Stadt heraus. dass sie nur die Bebaubarkeit des ehemaligen Ackers genehmigt, wenn auch die umfangreiche Erschließungsmaßnahmen auf Kosten des Eigentümers bzw. Investors durchgeführt werden und sonst die Bebauung verweigert wird? Ist die Stadt grundsätzlich berechtigt solche umfangreichen Forderungen zu stellen, dass eine gesamte Straße (selbst nicht angrenzende Bereiche) zu erneuern ist, obwohl die Straße in einem eigentlich ordentlichen Zustand ist?
Die Baugenehmigung kann erst erteilt werden, wenn die Erschließung gesichert ist. Da Sie beabsichtigen eine großere Wohnanlage zu bauen, wird die bereits vorhandene Infrastruktur für den Straßenbau nicht ausreichen.
Nein. Die Gemeinde hat eine Erschließungskostenlast, nicht aber die Erschließungskostenpflichtt. Diese Last kann zu der Pflicht in bestimmten Baugebieten nach § 30 BauGB werden, nicht aber in dem nach § 34 BauGB. Das stimmt nicht so, aber die Gemeinde können ein Teil der künftigen Beitragseinnahmen aus der erschlosseenen Gebieten an das ausführende Unternehmen abtreten. Allerdings hat die Gemeinde Enteignungspflicht bezüglich einiger Gründstücke, die in die Erschließung eingezogen werden müssen. Man müsste das schon vertraglich in getrennten Klauseln regeln und mit einer salvatorischen Klausel absichern. Dann könnte man isoliert gegen solche Vereinbarungen vorgehen. Gemeint ist dieser Punkt: 3.	Unentgeldliche Übertragung inklusive Nebenkosten der zusätzlich erforderlichen Straßenfläche (ca. 250 qm) des Grundstückes an die Stadt.
Nein. So wie Sie meinen- nicht. Aber denen kann kommunale Beiträge aufgrund einer gesetzlichen Pflicht auferlegt werden, wodurch sie die Kosten zahlen werden. Sie bekommen dadurch aber gar nichts, sondern die Stadt.
Aus meiner Sicht haben Sie das nur getan, um später - bei Erlass von Beitragsbescheiden für künftige Einwohner des Gebietes- sagen zu können. Das wird nicht wegen der Leistungen des Unternehmens erhoben, sondern wegen anderen Leistungen hins. der neuen Erschließungsanlage.
Sie müssen natürlich rechtliche Möglichkeiten der Vertragsgestaltung kennen und damit offen mit der Stadt verhandeln. Sie müssen sich zu jedem einzelnen Punkt äußern. Dazu benötigen Sie ein weiteres anwaltliches Gutachten, das Ihre Verhandlungspositionen stärken würde. Die Unwirksamkeit des Vertrages in einigen Punkten würde Ihnen nicht unbedingt einen Schaden zufügen. Man muss aber ziemlich sicher den Vertrag ausgestalten.
Ich komme nicht aus dem Raum Köln, könnte aber einen Erschließungsvertrag entwerfen.
Nachfrage vom Fragesteller	25.12.2010 | 16:55
Hallo Herr Koca,
vielen Dank für die Beantwortung der Frage. Ich bin nun ein wenig schlauer, allerdings noch nicht so schlau wie ich sein wollte.
Sie schreiben, dass wohl die vorhandene Infragstruktur für den Straßenbau nicht ausreichend ist. Hier stellt sich eine Frage wie das zu bemessen ist. Woran misst sich das, ob es ausreichend ist. Es ist ja momentan eine Straße vorhanden, die auch befahren wird und verkehrstüchtig ist. Meine gestellte Frage war, ob die Stadt so umfangreiche Forderungen stellen kann, dass selbst die verkehrstüchtige bestehende Straße erneuert werden muss. Oder ob es nicht ausreichen würde die Infrastruktur einer Erschließung auf die Herrichtung des genannten Bürgersteiger (der wirklich fehlt) und wegen mir noch die Straßenbeleuchtung zu begrenzen. Gerade diese in meinen Augen unnötig hohen Forderungen sind mit immensen Kosten verbunden. Ist also irgendwie gesetzlich geregelt, was als angemessene Infrastruktur angesehen werden kann die für eine Erschließung von Nöten ist oder liegt das einzig und alleine im ermessen des Bauamtes liegt.
Dann ist hier Hinweis gut, dass die Stadt kommunale Beiträge an die übrigen Anwohner erheben kann. Ist das denkbar in diesem Fall und kann die Stadt diese Beiträge dann an die Investorengruppe als Anteil an den Erschließungsmaßnahmen weiterleiten?
zu dem taktischen Vorgehen:
Können sie die von ihnen beschriebene Möglichkeiten der Vertragsgestaltung beispielhaft erläutern? Ich kann mir derzeit nicht darunter vorstellen.
zu dem Erschließungsvertrag:
Sie schreiben, dass sie einen Erschließungsvertrag erstellen können. Wie würde ich dann vorgehen und was würde mich eine solche anwaltliche Beratung bei der Vertragserstellung ungefähr kosten?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.12.2010 | 20:42
Die ist eher eine (vermessungs-)technische Frage, als eine rechtliche. Rechtlich gesehen ist ein beitragsfähiger Erschließungsaufwand alles, was ermöglicht die Fläche entsprechend der baurechtlichen Vorschriften zu nutzen. Das entscheidet aber später ein Ingenieur. Sie können z.B. auch behaupten, das Grundstück sei schon erschlossen, einen Tiefbauingenieur mit dem Ausarbeiten eines Gutachtens beauftragen, und dann auf das Ergebnis des Gutachtens warten, und schließlich alles der Gemeinde mit dem Antrag auf Baugenehmigung vorlegen. Sagt die Gemeinde dennoch: wir bleiben bei unserer Meinung, so müssen Sie weiter gegen die Gemeinde auf Erteilung der Baugenehmigung klagen. Das ist ein sehr mühsamer Weg. Das Gericht würde dann einen dritten Sachverständigen beauftragen, um zu beurteilen, ob das Grundstück zum Zeitpunkt der Bauwerkherstellung erschlossen sein wird. Was daraus kommen wird, lässt sich schwierig voraussagen. Allerdings, wenn eine größere Wohnsiedlung entstehen soll, ist sehr wahrscheinlich, dass die vorhandene Infrastruktur nicht ausreichen wird.
Grundsätzlich unterscheiden sich die Beiträge- oder Gebührennutzung für das E-Netz, Wasserwerke, Gas, Heizung als Kosten der Erschließung von den Kosten für den Straßenbau, die auch als Erschließungskosten zu verstehen sind. Für die letzteren m u s s sich die Gemeinde mit mindestens 10 % an den Erschließungskosten beteiligen. Die Kosten für den Erwerb der Baugrundstücke oder deren Enteignung können auch getrennt behandelt werden. Es gibt auch dafür mehrere Möglichkeiten.
Für die Kosten der Nutzung der Abwasseranlagen, Elektoversorgungsanlagen, Wasserleitungen kann etwas anderes vereinbart werden.
Sie können zB getrennt die Kosten für die Erschließung an das Straßennetz und gesondert an das Elektro- oder Wassernetz vereinbaren. Sie können auch die Kostensperre vereinbaren, weil Sie von voraussichtlichen Kosten in Höhe von 290.000 gesprochen haben. Alles, was gesagt worden ist, kann gesondert vereinbart werden. Wenn die Gemeinde jetzt keinen Geld das zu zahlen hat, kann vereinbart werden, dies später durch die Abtretung der erhöhten Forderungen aus Nutzungsbeiträgen zu kompensieren und dies zu verzinsen hat.
Die Kosten richten sich nach dem Gegenstandwert. Das würde sich in Ihrem Fall aber lohnen, weil der Geschäftswert bei 290.000 € liegt. Sie hätten aber z.B. auf einen Schlag mit der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestbeteiligung von 10% an Kosten durch die Gemeinde bereits voraussichtlich 29.000 € weniger zu leisten gehabt. Es gäbe auch andere Möglichkeiten, sich an der Erschließung zu beteiligen, z.B. Kanalisation, Wasserversorgung etc. Das müsste man dann aber vereinbaren. Sie sollten natürlich die Erschließungspläne der Gemeinde und Kostenrechnung für die 290.000 vorlegen. Dann könnte man sich zu jedem Punkt gesondert äußern, sich darauf beziehen und sagen, wie hoch die Kosten sein sollen, was die Tragung Ihrerseits und was die der Gegenseite ist. Bisher wurde Ihnen immer gesagt, Sie oder die Bauherrengruppe sollen alle Kosten tragen, weil die Gemeinde kein Geld hat. Die Gemeinde wird aber Forderungen gegenüber der neuen Einwohner haben und sie hat auch gesetzliche Mindestvorgaben zu erfüllen. Man soll aber meiner Meinung nach politisch oder diplomatisch (und nicht einen Rechtsstreit auslösen) vorgehen und sich einsichtig zeigen, dafür aber auch auf eigene Leistungen aufzeigen und verlangen, dass dies entsprechend (Zinsen + Beteiligung an den Kosten) berücksichtigt wird. Jedenfalls haben Sie eine bessere Verhandlungsposition.
Ich hoffe die Nachfrage ausreichend beantwortet zu haben. Sie können mich über Mail kontaktieren, falls Sie Interesse an weiterer Beratung haben.
Ergänzung vom Anwalt 25.12.2010 | 20:55
Die Kosten würden bei 2841,00 netto (wenn Sie nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind, sind noch 19% MwSt hinzuzurechnen) liegen.
Zufahrt zum Grundstück gesperrt
Grundstück abgetrennt /Baugenehmigung liegt vor - Wer trägt Kosten der Erschließung?
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