Source: https://consultation.avocat.fr/blog/fabrice-pommier/article-26030-lettre-d-information-en-droit-immobilier-octobre-2018-n-112.html
Timestamp: 2019-12-15 11:27:34+00:00
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Lettre d'information en droit immobilier (octobre 2018 - n°112) | par Me Fabrice POMMIER
Par Me Fabrice POMMIER
Gens du voyage et lutte contre les installations ilicites
L'article 322-4-1 du code pénal sanctionne d'une peine d'emprisonnement et d'une amende le fait de s'installer en réunion, en vue d'y établir une habitation, même temporaire, sur un terrain appartenant soit à une commune ayant satisfait à ses obligations en matière d'accueil de gens du voyage, soit à tout autre propriétaire autre qu'une commune, sans être en mesure de justifier d'une autorisation.
La loi n°2018-957 du 7 novembre 2018, relative à l'accueil des gens du voyage et à la lutte contre les installations illicites, a renforcé cette incrimination pénale et doublé les sanctions dont elle est assortie.
Agendas d'accessibilité programmée: suivi de l'avancement
L'ordonnance n°2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d'habitation et de la voirie pour les personnes handicapées a créé un outil, l'agenda d'accessibilité programmée (Ad'AP), permettant de prolonger au-delà de 2015 le délai pour effectuer les travaux de mise en accessibilité des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public.
Un arrêté ministériel du 14 septembre 2018 (JORF n°0234 du 10 octobre 2018, texte n°12) définit le contenu minimal des points de situation et des bilans des travaux et autres actions de mise en accessibilité réalisés qui devront être communiqués à l'autorité administrative ayant approuvé l'agenda à l'issue de la première année à compter de la date d'approbation de cet agenda puis à la moitié de sa durée.
Bail d'habitation: logement indécent et absence de relogement du locataire
Par arrêt du 26 septembre 2018 (CA Toulouse., n°18/00456, JurisData n°2018-017078), la cour d'appel de Toulouse a jugé que, si le logement loué ne répond pas aux critères de décence, le bailleur n'est pas tenu de fournir un autre logement au locataire, seuls des travaux de mise en conformité pouvant être exigés dans les conditions et selon la procédure prévue à l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire n'est donc pas fondé à demander la condamnation sous astreinte du bailleur à le reloger avec sa famille.
Bail d'habitation : pas de résiliation du bail en l'absence de manquement à l'obligation de jouissance paisible deux ans après les faits litigieux
Par arrêt du 13 septembre 2018 (CA Paris n°16/02839, JurisData n°2018-015659), la cour d'appel de Paris a retenu que, la locataire ayant déféré aux injonctions de la ville et mis fin aux odeurs, nuisances et insalubrité de son logement dans les deux ans suivant l'assignation en justice et ayant par ailleurs adhéré au système de désinsectisation mis en oeuvre par le bailleur, il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail.
Bail commercial : conséquence de l'absence de DPE et d'ERNMT joints au bail
Par arrêt du 26 juin 2018 (CA Montpellier n°15/09863), la cour d'appel de Montpellier a estimé, d'une part, que l'obligation d'annexer au bail un DPE n'est qu'informative et que la loi ne prévoit pas de sanction, et, d'autre part, que celle d'annexer un Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT, devenu ESRIS puis ERP) ne peut entrainer la résolution du bail que si son absence constitue un grave manquement.
En effet, l'article L.134-3-1 du code de la construction et de l'habitation précise que le DPE "est joint à des fins d'information au contrat de location" et l'article L.125-5 du code de l'environnement dispose qu'à défaut d'annexion d'un ERNMT au bail commercial, "l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix".
Bail d’habitation : le bailleur est responsable du bon fonctionnement du chauffage
Par arrêt du 11 octobre 2018 (3ème Civ., n°17-21.286, FS-D), la Cour de cassation a rappelé que le bailleur est responsable du bon fonctionnement du chauffage au titre de son obligation d'assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux. Les juges d'appel avaient pour leur part rejeté les demandes du locataire aux motifs qu'aucune précision n'était fournie quant aux causes des coupures de chauffage, dont rien n'indiquait qu'elles soient imputables au bailleur, et que ce dernier ne peut être tenu des dysfonctionnements ponctuels des appareils dont il doit assurer l'entretien.
Bail commercial : bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire et défaut d'immatriculation du preneur au RCS
Par arrêt du 25 octobre 2018 (3ème Civ., n°17-26.126, F-P+B+I), la Cour de cassation a jugé que: "ayant relevé que le preneur avait été laissé en possession à l'expiration du premier bail dérogatoire, la cour d'appel (...) a retenu à bon droit (...) que l'inscription au registre du commerce et des sociétés n'est pas nécessaire pour que s'opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux".
En effet, ce n'est qu'à l'occasion du renouvellement du bail que la condition d'immatriculation doit être remplie.
Bail commercial : instance en résiliation du bail et dénonciation au créancier inscrit
Un créancier inscrit sur un fonds de commerce a recherché la responsabilité de l'huissier et de l'avocat du bailleur faute de lui avoir dénoncé une assignation en référé afin de constatation de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial.
Par un arrêt du 25 octobre 2018 (3ème Civ., n°17-16.828, FS-P+B), la Cour de cassation a censuré les juges d'appel qui ont retenu que la mission confiée à l'avocat du bailleur ne consistait qu'à rédiger l'assignation en vue de la résiliation du bail et que l'huissier de justice, à qui incombait de signifier l'assignation au créancier inscrit, doit être tenu pour responsable de l'erreur ayant consisté à requérir un état des inscriptions sur le fonds de commerce du locataire auprès du tribunal de grande instance du lieu du siège de la société et non auprès de celui du lieu d'exploitation du fonds de commerce.
Par ailleurs, la Cour suprême a également censuré les juges d'appel pour avoir rejeté la demande d'indemnisation du créancier inscrit au motif que le préjudice de ce dernier, qui consiste en une perte de chance de se faire payer sa créance sur le prix de vente du fonds de commerce, n'existe que si le fonds avait une valeur patrimoniale et que ce créancier inscrit ne justifiait pas d'une valeur du fonds à la date de l'assignation en résiliation.
Bail commercial : refus de renouvellement et indemnité d'éviction
Par arrêt du 13 septembre 2018 (3ème Civ., n°17-22.719, F-D), la Cour de cassation a estimé que la pénalité de 1% par jour de retard encourue par le preneur évincé en cas de non remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, ne peut être encourue si celui-ci justifie d'une impossibilité absolue de restitution complète des lieux dans le délai légal. "Ayant souverainement retenu que, si la société locataire avait tardé dans ses démarches pour obtenir la complète libération des lieux au 10 mai 2016, elle s'était heurtée à l'opposition de l'autorité administrative qui lui avait signifié que la procédure d'expulsion ne présentait pas les garanties de relogement dont devaient bénéficier les derniers occupants en application de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation et ne pouvait être poursuivie, la cour d'appel (...) a pu en déduire que la société locataire justifiait d'une impossibilité absolue de restitution complète des lieux dans le délai légal et que la pénalité de 1% par jour de retard encourue ne pouvait être appliquée".
En l'espèce, le locataire évincé exploitait un fonds de commerce d'hôtel dit meublé, rendant plus compliqué la restitution des lieux.
Bail commercial: impossibilité d'exercice de l'activité du locataire et responsabilité de l'agent immobiiler et du notaire rédacteur
Par arrêt du 10 octobre 2018 (3ème Civ., n°16-16.870, FS-P+B), la Cour de cassation a infirmé la décision de la cour d'appel de Rennes qui a rejeté l'action judiciaire engagée contre l'agent immobilier et le notaire rédacteur par un locataire qui se plaignait de l'impossibilité d'exercer son activité dans les locaux loués en raison d'une interdiction résultant du plan local d'urbanisme.
La cour d'appel avait notamment estimé que le notaire rédacteur des actes de cession de droit au bail et de bail était exonéré de son devoir de conseil envers la SCI bailleresse en raison de la profession exercée par son gérant, lui-même notaire, qui disposait ainsi des compétences nécessaires pour ne pas se méprendre sur l'étendue des vérifications qu'il devait effectuer avant de proposer la location des locaux.
Bail commercial : nullité absolue d'une clause d'adhésion à une association de commerçants
Par arrêt du 11 octobre 2018 (3ème Civ., n°17-23.211, FS-P+B), la Cour de cassation a approuvé la cour d'appel de Douai qui a jugé qu'est entachée de nullité absolue, en ce qu'elle entrave la liberté de ne pas adhérer à une association ou de s'en retirer en tout temps, la clause qui stipulait, en ses alinéas 1 et 2, que la société locataire ne s'était pas engagée à participer aux frais de promotion et d'animation du centre commercial, mais à adhérer à l'association des commerçants et, en son alinéa 3, qu'en cas de retrait, le preneur restait tenu de régler à l'association sa participation financière aux dépenses engagées pour l'animation du centre commercial. La cour d'appel en a donc exactement déduit que la société locataire ne s'était pas directement engagée à participer aux frais de fonctionnement de l'association et que la demande en paiement des cotisations devait être rejetée.
Construction : secteur professionnel déclaré et refus de garantie
Par arrêt du 18 octobre 2018 (3ème Civ., n°17-23.741, FS-P+B+R+I), la Cour de cassation a jugé que: "Ayant relevé que le constructeur avait souscrit un contrat d'assurance garantissant uniquement les travaux de techniques courantes correspondant aux activités de gros oeuvre, plâtrerie - cloisons sèches, charpentes et ossatures bois, couverture - zinguerie, plomberie - installations sanitaires, menuiserie - PVC et que le maître d'ouvrage avait conclu avec le constructeur un contrat de construction de maison individuelle, garage, piscine, mur de clôture et restauration d'un cabanon en pierre, la cour d'appel en a déduit à bon droit que, l'activité de construction de maison individuelle n'ayant pas été déclarée, les demandes en garantie formées par le maître d'ouvrage devaient être rejetées (...)".
Construction : constatation d'un dommage par la cour d'appel
Par arrêt du 4 octobre 2018 (3ème Civ, n°17-17.190, FS-B+P+I), la Cour de cassation a rappelé que la cour d'appel qui constate l'existence d'un dommage doit en évaluer le montant. En l'espèce, la cour d'appel avait rejeté les demandes "faute pour les acquéreurs de justifier du montant des travaux de reprise les concernant spécifiquement".
Construction : fin du contrat d'entreprise
Par arrêt du 6 septembre 2018 (3ème Civ., n°17-21.155, FS-P+B+I), la Cour de cassation a jugé que le contrat d'entreprise prend fin à la réception de l'ouvrage avec ou sans réserves, et non pas à la levée des réserves ou à la reddition des comptes.
On notera que la norme AFNOR considère que la réception libère l'entrepreneur de toutes ses obligations contractuelles, à l'exception de la garantie de parfait achèvement, qui couvre normalement la levée des réserves.
Construction : résiliation aux torts réciproques des parties
Par arrêt du 6 septembre 2018 (3ème Civ., n°17-22.026, FS-P+B+I), la Cour de cassation a confirmé la décision d'une cour d'appel ayant prononcé la résiliation d'un marché aux torts réciproques des parties au motif que ces dernières n'avaient, ni l'une, ni l'autre, voulu sérieusement poursuivre l'exécution du contrat après le dépôt du rapport d'expertise.
Construction : absence de contrat d'architecte écrit et charge de la preuve
Par arrêt du 6 septembre 2018 (3ème Civ., n°17-21.329, FS-P+B+I), la Cour de cassation a jugé que: "En l'absence d'écrit, la charge de la preuve de l'étendue de la mission incombe à l'architecte, une simple proposition de contrat ne pouvant avoir la moindre valeur probatoire".
Vente d'immeuble : mandat apparent du mandataire du vendeur et ratification de l'acte
Par arrêt du 12 septembre 2018 (3ème Civ., n°17-10.952, F-D), la Cour de cassation a jugé que: "Viole les dispositions de l'article 1998 du code civil la cour d'appel qui annule l'acte de vente en retenant que le mandataire n'avait pas le pouvoir de consentir au nom des autres coïndivisaires à la vente au prix fixé dans l'acte, sans rechercher si l'acquéreur pouvait légitimement croire que le mandataire avait qualité pour signer l'acte de vente dans les termes retenus".
De plus, "viole les dispositions de l'article 1998 du code civil la cour d'appel qui annule le contrat de bail, associé à l'acte de vente, en retenant que ce contrat comportait des actes de disposition que le mandataire ne pouvait valablement consentir en vertu de la procuration reçue des autres coïndivisaires sans rechercher si l'exécution, pendant plusieurs années, du contrat de bail par les mandants, n'avait pas emporté ratification par ceux-ci du mandat litigieux".
Droits réels : la publicité foncière n'est pas constitutive de droit
Par arrêt du 18 octobre 2018 (3ème Civ., n°17-26.734, FS-P+B+I), la Cour de cassation a rappelé que "la publicité foncière n'est pas constitutive de droits, les corrections et annotations apportées par le service de la publicité foncière ne peuvent avoir pour effet de modifier la nature d'un droit de propriété résultant d'actes antérieurement publiés".
Vente d'immeuble à construire et nullité relative
Par arrêt du 4 octobre 2018 (3ème Civ., n°16-22.095, FS-P+B), la Cour de cassation a énoncé que la nullité d'ordre public encourue pour le non-respect des règles impératives régissant la vente d'immeuble à construire est relative, l'objet étant d'assurer la seule protection de l'acquéreur.
Vente d'immeuble : inexactitude de la superficie et manquement du notaire à son obligation de conseil
Par arrêt du 16 octobre 2018 (CA Paris, n°17/07450, JurisData n°2018-018091), la cour d'appel de Paris a rappelé que l'acquéreur d'un bien immobilier en copropriété ayant découvert à l'occasion de sa revente qu'il présentait une moindre superficie apparaît fondé à rechercher la responsabilité du notaire ayant reçu la vente initiale. Si le notaire ne peut être responsable des conséquences d'un fait dont il n'a pas eu connaissance, et s'il n'est pas tenu d'effectuer des vérifications procédant d'une situation qu'il ignore, il lui appartient en revanche, lorsque les éléments dont il dispose lui permettent de déceler des difficultés ou de douter de l'exactitude des déclarations des parties ou de la clarté d'une situation, de procéder à des investigations complémentaires ou à tout le moins d'interroger les parties en présence aux fins de les conseiller et d'assurer l'efficacité de son acte. Or les contradictions apparaissant dans les surfaces et dans la description du bien étaient de nature à faire douter de l'exactitude de la surface déclarée par le vendeur et devaient conduire le notaire, qui était en possession du règlement de copropriété, à interroger les parties sur ces incohérences apparentes. Il en était d'autant plus ainsi qu'une partie du bien était constituée d'un droit de jouissance exclusive du toit terrasse, dont il n'était pas fourni de plan, alors que le notaire ne peut raisonnablement ignorer les difficultés susceptibles de se poser en raison de constructions sur un toit terrasse et doit se montrer particulièrement vigilant à ce titre.
Copropriété : transformation d'une cave en local d'habitation
Par arrêt du 6 septembre 2018 (3ème Civ., n°17-22.172, F-D), la Cour de cassation a approuvé la décision d'une cour d'appel ayant condamné un copropriétaire à remettre en l'état initial une cave transformée en local d'habitation aux motifs que le règlement de copropriété stipulait que les occupants de l'immeuble devaient observer et exécuter les règlements d'hygiène, de ville et de police, que l'article L.1331-22 du code de la santé publique prévoit que les caves ne peuvent pas être mises à disposition aux fins d'habitation nonobstant l'existence d'ouvertures en partie haute et qu'un constat d'huissier de justice confirmait que le local était situé au-dessous de la surface du sol naturel et que les fenêtres situées en partie haute donnaient sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n'était pas conforme au caractère "bourgeois" de la copropriété, laquelle ne comportait que de grands appartements.
Agent immobilier: régime fiscal de la vente et responsabilité
Par arrêt du 2 octobre 2018 (CA Rennes, n°17/04524, Jurisdata n°2018-016879), la cour d'appel de Rennes a jugé que l'agent immobilier est tenu à l'égard de son mandant d'un devoir d'information et de conseil afin de permettre à celui-ci d'opérer un choix éclairé et notamment de prendre en connaissance de cause la décision de vendre ou non son bien immobilier. Si l'on ne peut attendre d'un agent immobilier une parfaite connaissance du droit fiscal, n'étant pas un professionnel en la matière, il doit, en revanche, être en mesure de préciser à son client si la vente relève du domaine des droits de mutation ordinaires ou de celui de la TVA immobilière à la charge du vendeur.