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Timestamp: 2017-08-23 18:18:52
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Dauerkonflikt Jahresabrechnung - PDF
Dauerkonflikt Jahresabrechnung
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1 Kurzdokumentation zum Extraforum des Verbands der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.v. Dauerkonflikt Jahresabrechnung 19. / 20. August 2005 Burg Schnellenberg bei Attendorn Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter 1
2 2 Extraforum Dauerkonflikt Jahresabrechnung
3 Dauerkonflikt Jahresabrechnung Programm des Extraforums Freitag, 19. August Uhr Dr. Wolfgang Gottschalg, Vorsitzender Richter am OLG Düsseldorf: Darstellung der herrschenden Rechtsprechung (Einnahmen- und Ausgabenprinzip) - Gesamt- und Einzelabrechnung - Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage Kurzfassung ab Seite Uhr Dr. Lothar Briesemeister, Vorsitzender Richter am Kammergericht Berlin: Abrechnung von Sonderumlagen und verbrauchsabhängiger Kosten, zwischenjähriger Eigentümerwechsel Kurzfassung ab Seite Uhr Dr. Karl-Heinz Stähling, Diplom-Kaufmann, Köln: Unbefriedigende Konsequenzen der herrschenden Rechtsprechung, dargestellt an Fallbeispielen Kurzfassung ab Seite Uhr Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese und Schriftleiter der ZMR: Konflikte zwischen WEG- und Mietabrechnung Kurzfassung ab Seite Uhr Dr. Georg Jennißen, Rechtsanwalt in Köln und Verfasser des Buchs Die Jahresabrechnung nach dem WEG : Lösung der Probleme durch Abrechnung nach Leistungsprinzip? Kurzfassung ab Seite Uhr Michael Drasdo, Rechtsanwalt, Neuss: Muss die Einzelabrechnung zwingend aus der Gesamtabrechnung entwickelt werden? Kurzfassung ab Seite 31 ab Uhr Diskussion der Teilnehmer mit den Referenten Samstag, 20. August Uhr Axel Frohne, Vorstandsmitglied des Verbandes der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter: Zusammenfassung der Diskussionsergebnisse des Vortags Uhr Prof. Dr. Martin Häublein, Freie Universität Berlin: Bewertung der Diskussionsergebnisse Uhr Dr. Michael Casser, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter: Fazit der Veranstaltung / Veröffentlichung der Ergebnisse in den Fachmedien Uhr Tagungsende Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter 3
4 Thema Jahresabrechnung: Eine Lösung ist in Sicht Der Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.v. (VNWI) ist auf dem besten Weg, eine Musterlösung für die Jahresabrechnung zu entwickeln, mit der Immobilienverwalter allen wesentlichen Anforderungen einer Jahresabrechnung gerecht werden können. Ein diskussions- und arbeitsreiches Wochenende auf Burg Schnellenberg bei Attendorn brachte wesentliche Fortschritte auf diesem Weg: Zahlreiche Mitglieder setzten sich intensiv mit dem Dauerkonflikt Jahresabrechnung, so der Titel unseres Extraforums, auseinander. Unterstützt wurden sie dabei von hochkarätigen Referenten. Im Spannungsfeld der widerstreitenden Ansprüche, die Immobilienverwalter bei der Erstellung der Jahresabrechnung zu berücksichtigen haben, will der VNWI, einen Minimalkonsens erreichen (so Vorsitzender Dr. Michael Casser), der nach Möglichkeit auch in die Gerichte transportiert werden sein. Denn leider steht zu befürchten, das die geplante Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Hinblick auf die Jahresabrechnung zu keinen Verbesserungen führen wird. Kernfrage der Tagung: Ist die herrschende Meinung noch zu halten? Ist die herrschende Meinung noch zu halten? hieß es in der Einladung zum Extraforum. Damit wurde vor allem auf die offene Frage abgehoben, ob das Gesetz wirklich zwingend das Einnahmen- und Ausgabenprinzip für die Jahresabrechnung vorschreibt. Das große Interesse der Mitglieder an der Tagung und ihr Engagement in den Diskussionen verdeutlichten außerdem: Aus der Begriffsverwirrung und der zunehmenden Uneinheitlichkeit der Rechtsprechung einerseits sowie den verschiedenartigen Formbildern bei der Abrechnung andererseits resultieren für die Verwalter eine Fülle weiterer offener Fragen. Ein paar Beispiele: Der Gesetzgeber durchbricht das Zufluss/Abfluss-Prinzip bereits bei der Heizkostenabrechnung und die Rechtsprechung bei der Behandling der Instandhaltungsrücklage wann und in welchen Umfang bestehen darüber hinaus Abgrenzungsnotwendigkeiten? Provoziert die neue BGH-Rechtsprechung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Sondereigentumskosten (Wasser, Müll, Kabelgebühren) nicht ebenfalls Abgrenzungen? Muss die Einzelabrechnung für den Sondereigentümer wirklich zwingend aus der Gesamtabrechnung für das gesamte Objekt erfolgen? Muss es wirklich hingenommen werden, dass WEG- und Mietrecht bei der Abrechnung nicht kongruent sind? Das einleitende Referat von Dr. Wolfgang Gottschalg, der die wichtigsten Punkte der herrschenden Rechtsprechung zusammenfasste, bildete den idealen Ausgangspunkt für eine konstruktive Debatte. Gestützt auf die Ergebnisse dieser Tagung arbeitet der VNWI jetzt zielstrebig auf eine Musterlösung für die Jahresabrechnung zu. Die Rechenwerke Gesamtund Einzelabrechnung sollen den beiden wichtigsten grundsätzlichen Anforderungen besser gerecht werden, als dies bislang der Fall ist. Zum einem muss sie den Eigentümern eine effektive Kontrolle des Verwalters ermöglichen und deshalb auch für betriebswirtschaftliche Laien transparent, verständlich und nachprüfbar sein. Zum anderen muss sie die Bewirtschaftungs- und Instandsetzungskosten korrekt anhand des richtigen Schlüssels auf die Eigentümer verteilen. Die Versammlung auf Burg Schnellenberg war sich einig, dass bei der Gesamtabrechnung aller Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft eine zusätzliche Darstellung 4 Extraforum Dauerkonflikt Jahresabrechnung
5 der Entwicklung der Kontostände mehr Transparenz bringt. Nur auf dieser Basis kann ein Verwaltungsbeirat die Plausibilität der Rechnungslegung überprüfen. Einig war man sich auch, dass sich die Einzel- aus der Gesamtabrechnung entwickeln muss wie eng der Zusammenhang sein muss, blieb allerdings umstritten. Klar wurde jedoch, dass die meisten Verwalter den Verzicht auf eine sklavische Abhängigkeit (Rechtsanwalt Michael Drasdo) unterstützen. Die Grundanforderung jedenfalls ist klar: Ein Eigentümer muss über die Einzelabrechnung verbindlich Auskunft darüber erhalten, welchen Betrag er am Ende der Wirtschaftsperiode noch zu zahlen hat bzw. erstattet bekommt. Mit diesem Ziel verbanden sich auf Burg Schnellenberg auch die Forderungen mehrerer Diskussionsteilnehmer nach einer nicht nur perioden-, sondern durchgängig leistungsgerechten Abrechnung aller Betriebs- und Instandhaltungskosten. Mit zahlreichen konkreten Beispielen aus ihrer täglichen Praxis verdeutlichten die Verbandsmitglieder die schon in den Referaten von Dr. Lothar Briesemeister und Dr. Karl-Heinz Stähling dargestellte Problematik, wie sie etwa bei der Abrechnung von Sonderumlagen, bei der Zuordnung der verbrauchsabhängigen Kosten (Kaltwasser, Warmwasser, Heizung), beim zwischenjährigen Eigentümerwechsel, bei der Abrechnung von Versicherungsschäden, der Erfassung von Fehlbuchungen oder auch der Abwicklung von Insolvenzfällen zutage tritt. Ein Lösungsansatz: leistungsgerechte Abrechnung aller Betriebs- und Instandhaltungskosten Ein in der Praxis häufig vorkommender Fall, der beispielhaft besprochen wurde: Zahlt der Versicherer beispielsweise nach einem Brandschaden zunächst einen pauschalen Vorschuss und erfolgt die Ausgabe für die Reparatur des Schadens nicht in der selben Wirtschaftsperiode, entstehen über längere Zeit hinweg Ungleichgewichte zwischen dem Wohngeld, das der Eigentümer zu zahlen hat, und den Erstattungen, die ihm gutgeschrieben werden können. Denn aufgrund der Einnahme in Jahr 1 erhält der Eigentümer im Jahr 2 zunächst Geld erstattet, das zum Zeitpunkt der Erstattung wegen der mittlerweile erfolgten Reparatur eigentlich schon ausgegeben ist. Nach dem Jahr 2 muss der Eigentümer über eine erhöhte Umlage die entstandene Liquiditätslücke wieder ausgleichen. Breit diskutierte die Versammlung in diesem Zusammenhang auch das Thema Instandhaltungsrücklage. Erfahrungsgemäß herrscht bei vielen Eigentümergemeinschaften eine beträchtliche Differenz zwischen Soll und Ist, weil die Instandhaltungsrücklage mangels anderer Möglichkeiten als Liquiditätsreserve benutzt wird. Die Instandhaltungsrücklage, stellte Dr. Stähling noch einmal klar, sei kein Geldbetrag, sondern ein Passivposten, der im Idealfall durch Geld gedeckt ist. Mehrere Redner plädierten für deutlich mehr Flexibilität bei der Vermögensbildung der Eigentümergemeinschaften; sie forderten insbesondere eine gesonderte Liquiditätsrücklage, um die Instandhaltungsrücklage nicht länger zweckentfremden zu müssen. Instandhaltungsrücklage nicht als Liquiditätsreserve benutzen Verschärft wird die Abrechnungsproblematik bekanntlich durch die Unterschiede zwischen WEG- und Mietrecht, die Dr. Olaf Riecke ( Das sind zwei nicht kompatible Abrechnungsmodalitäten ) in seinem Beitrag zusammenfasste. Die Abrechnung des Vermieters mit dem Mieter muss den Vorgaben des Mietrechts folgen. Dieses orientiert sich ausschließlich am Leistungsprinzip, klar im Gegensatz zum Zufluss/Abfluss-Prinzip des WEG-Rechts. Konsequenz: Der Vermieter muss anhand der ihm vom Verwalter überlassenen Unterlagen eine gesonderte Abrechnung der umlagefähigen Kosten für den Mieter erstellen was in der Praxis häufig zu Konflikten darüber führt, welche Kosten unter diese Rubrik fallen. Zu einem großen Teil gelöst werden könnten die meisten bei der Tagung dargestellten Probleme, wenn bei der Jahresabrechnung stärker als von der herrschenden Rechtsprechung bisher zugelassen das Leistungsprinzip angewendet werden könnte. Das verdeutlichte vor allem der Beitrag von Dr. Georg Jennißen. Natürlich ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Struktur nicht auf Gewinnerzielung, sondern auf Kostendeckung ausgerichtet und damit nicht mit einem Unternehmen vergleichbar. Doch die Bildung von Rechnungsabgrenzungsposten oder der Ausweis von Sollstellungen in Anlehnung an eine Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter 5
6 Unternehmensbilanz verbessern die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung beträchtlich und werden den tatsächlichen Gegebenheiten besser gerecht als die reine Darstellung der getätigten Einnahmen und Ausgaben. In der Frage, ob für die intensivere Rechnungsabgrenzung ein Beschluss der Eigentümerversammlung oder eine Vereinbarung in der Teilungserklärung vorliegen müssen, gingen die Meinungen auseinander. Musterlösung mit zwingend notwendigen und informativen Elementen Die Versammlung war sich einig, dass ein von Georg Jennißen und Karl-Heinz Stähling gemeinsam erarbeiteter Vorschlag die Basis der Musterlösung des Verbandes der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter bilden soll. Jennißen unterscheidet zwischen zwingend notwendigen Bestandteilen einer Jahresabrechnung, die der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorgelegt werden müssen, und zusätzlichen Elementen, die lediglich der Information der Eigentümer dienen. Zu den zwingend notwendigen Bestandteilen zählen: die Ermittlung der Abrechnungsspitze, der Schlüssel für die Kostenverteilung, die Heizkostenabrechnung, die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage (bestehend aus Darstellungen der tatsächlichen Liquiditätsentwicklung und der Soll-Rücklage) sowie die Darstellung der Entwicklung aller Bankkonten der Gemeinschaft. Als informative Elemente empfiehlt Jennißen einen zusammenfassenden Finanzstatus zum Stichtag (Vermögen, Forderungen, Verbindlichkeiten) sowie einen erläuternden Bericht, der die einzelnen Positionen der Jahresabrechnung und ihre aktuelle Entwicklung beschreibt. Letzterer hat für den Verwalter gleichzeitig dokumentarischen Charakter. Kurzfassungen der Referate des Extraforums auf Burg Schnellenberg finden Sie auf den folgenden Seiten. Die Originaltexte stehen auf der Homepage des VNWI zum Download bereit: 6 Extraforum Dauerkonflikt Jahresabrechnung
7 Dr. Wolfgang Gottschalg, Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Düsseldorf Die herrschende Rechtsprechung zur Jahresabrechnung (Einnahmen- und Ausgabenprinzip) Stark gekürzte Fassung, Originaltext unter: I. Funktion der Jahresabrechnung und gesetzliche Grundlagen (...) Die Jahresabrechnung hat zwei Funktionen: Sie dient einmal der Kontrolle des Verwalters und zum anderen der Feststellung, in welcher Höhe die Wohnungseigentümer Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums leisten müssen. Damit wird die Beitragspflicht des Wohnungseigentümers für das jeweilige Abrechnungsjahr festgelegt. (...) Als Sonderform der Rechnungslegung für ein Kalenderjahr unterliegt sie der allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmung für die Rechenschaftspflicht gem. 259 BGB. II. Einnahmen- und Ausgabenprinzip als gesetzliches Modell 1. Kein kaufmännischer Jahresabschluss Wegen der unterschiedlichen Zielsetzung einer Wohnungseigentümergemeinschaft und eines kaufmännischen Unternehmens ist die Jahresgesamtabrechnung nicht in Form einer Bilanz mit Rechnungsabgrenzungsposten, sondern als einfache Einnahmen-Ausgabenrechnung aufzustellen. Dies (...) ist (...) in Übereinstimmung mit der Funktion der Jahresabrechnung zwingend geboten (...) (...) Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft hat (...) nicht die Funktion, einen unternehmerischen Erfolg zu ermitteln. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ihrer Struktur nach nicht auf Gewinnerzielung, sondern auf Kostendeckung ausgerichtet (...). 2. Nachvollziehbarkeit und Transparenz (...) die Abrechnung des Verwalters (muss) so beschaffen sein, dass der normale Wohnungseigentümer das Rechenwerk verstehen und nachvollziehen kann. Daraus ergeben sich die Postulate der Verständlichkeit und Transparenz (...). Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr enthalten. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Die tatsächlichen Beträge sind nach dem Zufluss- und Abflussprinzip einander gegenüberzustellen. Forderungen oder Verbindlichkeiten der Gemeinschaft sind grundsätzlich nicht in die Abrechnung aufzunehmen. Der Beschluss über die Genehmigung einer Abrechnung, die nach den Grundsätzen einer Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung erstellt ist oder in der Elemente einer Jahresab- Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter 7
8 rechnung, einer Gewinn- und Verlustrechnung und einer Bilanz miteinander verbunden sind, entspricht mithin nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (...) Die Buchführung des Verwalters muss den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Buchführung entsprechen, insbesondere dem Dokumentations- und dem Belegprinzip genügen; die Aufzeichnungen müssen folglich vollständig, richtig, periodengerecht und geordnet sein (...). 3. Abdingbarkeit Das (...) Modell der Einnahmen- und Ausgabenrechung ist abdingbar. Wünschen die Eigentümer eine Jahresabrechnung, die durch die Berücksichtigung offener Forderungen und Verbindlichkeiten, die Vornahme von Rechnungsabgrenzungen und die Angabe eines Vermögensstatus einer Bestands- und Erfolgsrechnung im Sinne des HGB entspricht, bedarf dies einer Vereinbarung; ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht (...). (...) Im Rahmen der gesetzlichen Einnahmen- und Ausgabenrechnung gibt es keine vorgeschriebene Form. Hinzunehmen ist jede Darstellungsart, die den Anforderungen an Bestimmtheit und Klarheit genügt (...). 8 Extraforum Dauerkonflikt Jahresabrechnung III. Bestandteile der Jahresabrechnung 1. Gesamtabrechnung Die Jahresabrechnung hat sämtliche Einnahmen und Ausgaben des abzurechnenden Wirtschaftsjahres einander gegenüberzustellen, ohne Rücksicht darauf, ob die zugrunde liegenden Vorgänge, insbesondere Schuldverpflichtungen, im Abrechnungszeitraum begründet worden sind. Aufzunehmen sind nur die tatsächlichen Einnahmen und mit wenigen Ausnahmen nur die tatsächlichen Ausgaben, und zwar auch dann, wenn sie zu Unrecht getätigt worden sind. (...) Die Ansätze für Einnahmen und Ausgaben (...) sind nach ihrem Grund soweit aufzuschlüsseln, dass sich ihre Berechtigung beurteilen lässt. (...) In die Gesamtabrechnung (sind) grundsätzlich keine Sollbeträge aufzunehmen. Abweichend von diesem Grundsatz und über die anerkannten Ausnahmen bei der verbrauchsbezogenen Abrechnung insbesondere nach der Heizkostenverordnung hinaus, hat das Kammergericht keine Bedenken, auch Wohngeldrückstände und offene Verbindlichkeiten, soweit die Beträge annähernd gleich hoch sind und offene Rechnungen, wenn der Eigentümerkreis bei der Beschlussfassung und beim Entstehen der Außenverbindlichkeit identisch ist, in die Jahresabrechnung einzustellen (...). Dieser Ansicht kann vom Ansatz her nicht gefolgt werden, da das Liquiditätsprinzip, welches die Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, hierdurch so grundlegend durchbrochen wird, dass die Jahresabrechnung und die Stimmigkeit der Konten nicht mehr nachprüfbar sind. Bestandteil der Gesamtabrechnung ist auch die Darstellung und Entwicklung der Kontenstände und der lnstandhaltungsrücklage. (...) Die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage soll den Wohnungseigentümern die Überprüfung ermöglichen, ob die Rücklage für erforderliche größere Instandsetzungsmaßnahmen ausreicht oder ob die Erhebung einer Sonderumlage geboten ist (...) 2. Einzelabrechnung (...) Die Jahresabrechnung muss eine Einzelaufteilung des Gesamtergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer mit Angabe der angewendeten Kostenverteilungsschlüssel enthalten. Kosten, die nicht in der Gesamtabrechnung enthalten sind, können auch nicht in die Einzelab-
9 rechnung eingehen (...). Von besonderer Bedeutung (...) ist die Verwendung des richtigen Verteilungsschlüssels, differenziert nach Kostenarten und den Vorgaben des 16 Abs. 2 WEG, der Teilungserklärung oder einer sonstigen Vereinbarung. (...) Von dem Grundsatz, dass die Einzelabrechnungen mit der Gesamtabrechnung korrespondieren müssen, sind Ausnahmen anerkannt, wenn es um die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung geht. Eine Abweichung zwischen Gesamt- und Einzelabrechnung kommt auch dann in Betracht, wenn ein Wohnungseigentümer im Januar mit entsprechender Tilgungsbestimmung das Wohngeld für den Monat Dezember des Vorjahres zahlt. (...) Wesentlicher Bestandteil der Einzelabrechnung ist die Gegenüberstellung des von dem einzelnen Wohnungseigentümer auf der Grundlage der Jahresabrechnung geschuldeten Betrags und der von ihm hierauf geleisteten Vorauszahlungen mit dem sich daraus ergebenden Saldo in Form eines Fehlbetrages oder einer Überzahlung. Die Einzelabrechnung darf sich nicht darauf beschränken, den Anteil an den Gesamtkosten festzulegen, sondern muss auch eine Verrechnung mit den Wohngeldvorschüssen enthalten. (...) IV. Besonderheiten der Darstellung der Instandhaltungsrücklage Bei der lnstandhaltungsrücklage handelt es sich nicht um eine Ausgabe im üblichen Sinne. Es geht nicht darum, tatsächlich angefallene Lasten und Kosten abzurechnen, sondern um die Bildung eines für einen besonderen Zweck bestimmten Vermögens der Gemeinschaft. Dieses Ziel gebietet es, die lnstandhaltungsrücklage in der Jahresgesamtabrechnung mit dem selben Betrag anzusetzen wie im Wirtschaftsplan, und in den Einzelabrechnungen die die säumigen Wohnungseigentümer betreffenden Salden auszuweisen. (...) (Es ist zweckmäßig) über die lnstandhaltungsrücklage gesondert abzurechnen und die Fehlbeträge als solche gesondert auszuweisen. Instandhaltungsrücklage gesondert abrechnen und Fehlbeträge ausweisen Bei der ausnahmsweise zulässigen Zuführung des Soll-Betrages zur Instandhaltungsrücklage handelt es sich also um den Ansatz einer fiktiven Ausgabe, die eigentlich dem Grundsatz der Einnahmen- und Ausgabenrechnung widerspricht. Analog zu den fiktiven Ausgaben der Zuführungsbeträge zu den Rückstellungen sind auch die Entnahmen aus der Rücklage als fiktive Einnahmen in die Jahresabrechnung einzustellen. (...) V. Fazit Aufgrund der vorstehenden Ausführungen komme ich zu folgenden Feststellungen: (1) Das von der herrschenden Rechtsprechung vertretene Einnahmen- und Ausgabenprinzip ist keine richterrechtliche Rechtsschöpfung, sondern beruht auf den gesetzlichen Vorgaben, entspricht der Art der Wirtschaftsführung der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Nachvollziehbarkeit für den durchschnittlichen Wohnungseigentümer. (2) Das gesetzliche Modell ist nur im Wege der Vereinbarung, nicht aber durch Eigentümerbeschluss abdingbar. Einzelheiten der rechnerischen Darstellung sind disponibel, sofern den Transparenzanforderungen genügt wird. Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter 9
10 Dr. Lothar Briesemeister, Vorsitzender Richter am Kammergericht, Berlin: Die Abrechnung von Sonderumlagen und verbrauchsabhängigen Kosten, zwischenjähriger Eigentümerwechsel und sonstige Unregelmäßigkeiten Stark gekürzte Fassung, Originaltext unter: A. Abrechnung von Sonderumlagen I. Normale Liquiditätsumlage Der Verwalter stellt fest, dass die Ansätze nicht ausreichen. Er lässt während des Wirtschaftsjahrs eine allgemeine Sonderumlage beschließen. (...) Sofern nichts anderes bestimmt ist, wird die Sonderumlage neben den laufenden monatlichen Beitragsvorschüssen sofort zahlbar sein. Die finanziellen Mittel der Sonderumlage fließen in die allgemeine Gemeinschaftskasse und werden mit der nächsten Jahresabrechnung abgerechnet. II. Umlage wegen Zahlungsunfähigkeit Stellt der Verwalter fest, dass der Liquiditätsmangel (...) darauf (beruht), dass ein oder mehrere Wohnungseigentümer nicht mehr zahlungsfähig sind, wird er ebenfalls eine Sonderumlage vorschlagen. Dabei ist zu beachten, dass damit immer sämtliche Wohnungseigentümer belastet werden müssen, obwohl vorauszusehen ist, dass die Zahlungsunfähigen auch diese Sonderumlage nicht aufbringen werden. (...) III. Zweckbestimmte Reparaturumlage Der allgemeinen Sonderumlage sind die zweckbestimmten Sonderumlagen gegenüberzustellen (...). (...) Nicht selten wird sich eine (...) große Instandsetzung (...) über das Kalenderjahr hinaus erstrecken. Hier taucht die Frage auf ob etwaige Zwischenzahlungen an die Handwerker bereits in dem betreffenden Wirtschaftsjahr abgerechnet werden müssen. (...) Nachfolgende Wohnungseigentümer könnten sich darüber beschweren, dass die lnstandsetzungskosten nicht im Jahr ihrer Bezahlung abgerechnet worden sind, und damit vielleicht sogar Recht bekommen. 1. Sonderregelungen über Abrechnung Ein etwas sichererer Weg bei mehrjährigen lnstandsetzungsarbeiten, die zudem erst nach ihrem Abschluss abgerechnet werden sollen, geht über eine ausdrückliche vorherige beschlussmäßige Festlegung, dass aus Vereinfachungsgründen so verfahren werden soll. (...) 2. Ergänzung der Abrechnung = Nachholung (...) Im Ergebnis wird dies wegen der Dauer gerichtlicher Verfahren darauf hinauslaufen, dass mit der Abrechnung im nächsten Jahr die Ergänzung nachgeholt wird. Wenn dann ohnehin der Rest der lntandsetzungskosten abzurechnen ist, kommt das selbe Ergebnis heraus, als wenn im zweiten Jahr erstmalig die Gesamtsumme abgerechnet wird. 10 Extraforum Dauerkonflikt Jahresabrechnung
11 3. Eigentümerwechsel während der aufgeschobenen Abrechnung (...) Da der ausscheidende Wohnungseigentümer sich gegen die Nichtberücksichtigung der Ausgaben im ersten abzurechnenden Wirtschaftsjahr kaum wehren wird, stellt sich nur die Frage, ob der Nachfolger sich mit Erfolg gegen die Nachbelastung wehren kann. Da auch vergessene Ausgaben eines Wirtschaftsjahrs in der nächsten Wirtschaftsperiode abgerechnet werden können, wird er sich gegen die erstmalige Belastung mit tatsächlich angefallenen Ausgaben, (...) nicht wenden können. (...) B. Abrechnung verbrauchsabhängiger Kosten I. Vorrang der Teilungserklärung Die interne Aufteilung der Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums kann in der Teilungserklärung geregelt sein. Diese Regelung kann auch zwischen einzelnen Betriebskosten differenzieren. (...). Fehlt ein klarer Verteilungsschlüssel oder fehlen Verbrauchsmessgeräte, kann die besondere Kostenverteilung nicht durchgeführt werden. Es muss auf den allgemeinen Kostenschlüssel zurückgegriffen werden. (...) II. Heizkosten / Warmwasser Für den großen Sektor der Kosten für Heizung und Warmwasser gibt die Heizkostenverordnung die Möglichkeit, durch Mehrheitsbeschluss festzulegen, dass zwischen 50 bis 70 % verbrauchsabhängig abzurechnen sind, wenn nicht die Teilungserklärung innerhalb dieser Grenzen bereits eine verbindliche Regelung trifft. (...) III. Kosten des Sondereigentums und Beschlusskompetenz für andere verbrauchsabhängige Abrechnungen (Kaltwasser/Abwasser, Kabelgebühren, Müllgebühren) (...) (Die) Kaltwasserentscheidung (...) (des) BGH (...) ist (...) missverstanden worden, dass die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft (...) völlig fehlt. Das kann aber nur gelten, wenn die Versorgungseinrichtungen unmittelbar Verträge mit dem einzelnen Wohnungseigentümer schließen (...). Andere Versorgungsunternehmen bestehen darauf, Verträge nur mit dem Grundstückseigentümer (...), abzuschließen (...). In diesen Fällen wird die Versorgung der Sondereigentumseinheiten allein deshalb zu einer Gemeinschaftsangelegenheit, weil der Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen (obligatorisch oder fakultativ) über die Gemeinschaft läuft (...). IV. Vorherige Ausübung der Beschlusskompetenz Die Kaltwasserentscheidung wird aber auch (...) missverstanden, (...), dass die verbrauchsabhängige Abrechnung automatisch eintreten soll. (...) Dabei wird verkannt, dass entweder vor Beginn des Wirtschaftsjahres oder zumindest bis zu dessen Ende verbindlich festgestellt sein muss, ob nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel oder nach einem besonderen Schlüssel abgerechnet werden soll. (...) V. Vorläufige Geltung oder Bestandskraft des Mehrheitsbeschlusses Mit der Beschlusskompetenz für die Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung bestimmter Kostensparten stellt sich die rechtstechnische Frage, ab wann genau diese spezielle Kostenverteilung in Kraft tritt. (...) (Es) ist an eine alte BGH- Entscheidung anzuknüpfen, wonach die allgemeine Kostenverteilung solange gilt, bis die Änderung nicht nur beschlossen, sondern bestandskräftig geworden ist. (...) C. Zwischenjähriger Eigentümerwechsel I. Gerechtigkeitslücke? (...) Von der Gerechtigkeit her ist es ein Problem, dass über die Jahresabrechnung 2005 ein erst in diesem Jahr eingetretener neuer Eigentümer mit abstimmt über eine Wirtschaftsführung im Jahr 2004, mit der er nichts zu tun hat, für die er aber selbst ggf. noch die Abrechnungsspitze tragen muss. Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter 11
12 Gemeinschaft als teilrechtsfähige Verbandsperson II. Gegenargumente Das Gesetz sieht nicht vor, dass der WEG-Verwalter Nachricht von einer Umschreibung des Wohnungseigentums im Grundbuch erhält. Nach einer neuen Entscheidung des BGH (...) entsteht durch die gemeinsame Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums eine teilrechtsfähige Verbandsperson mit einem Verwaltungsvermögen. Die Vorstellung, dass für die Gemeinschaft der Veräußerer und der Erwerber einer Wohnung eine Einheit bilden, wird dadurch gestärkt. (...). Eine Notwendigkeit, die Jahresabrechnung unmittelbar auch für den Eigentümerwechsel nutzbar zu machen, besteht nicht. III. Zuschlag in der Zwangsversteigerung (...) Der Ersteigerer (soll) die Lasten erst vom Zuschlag an zu tragen haben (...). Dies ist nach der bisherigen Rechtsprechungspraxis zu relativieren für Jahresabrechnungen mit ihren Abrechnungsspitzen (...) und für Liquiditätssonderumlagen (...). Diese Auffassung könnte ins Wanken geraten, wenn sich die zu erwartende Rechtsprechung für Insolvenz- und Zwangsverwaltungsfälle auch auf die Ersteigerung übertragen lassen sollte. (...) D. Sonderfall Insolvenz I. Gegenstand der Insolvenz Anders als bei der Zwangsverwaltung wird bei der Insolvenz das gesamte Vermögen des Schuldners (...) in die Verwaltung des lnsolvenzverwalters überführt. II. Bisherige Fälligkeitstheorie Obwohl der Zahlungsausfall des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers bereits feststand, war (er) nach einer BGH-Rechtsprechung (...) in die Beschlussfassung über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung einzubeziehen, um die Beitragspflichten auch gegen ihn fällig zu stellen. Der lnsolvenzverwalter musste dafür aus der Masse aufkommen (...). III. Jetzige Einschränkung der Zahlungspflicht Es steht zu erwarten, das diese Rechtsprechung (...) demnächst aufgegeben wird. (...) Wofür haftet die lnsolvenzmasse nun? Zum einen für die nach Insolvenzeröffnung fällig werdenden monatlichen Beitragsvorschüsse, zum anderen für Ausgaben, die vom WEG- Verwalter nach Insolvenzeröffnung aus der Gemeinschaftskasse getätigt werden. (...) Ersteigerer darf mit Altschulden belastet werden IV. Erwerber und Ersteigerer Nimmt man auch die Zwangsversteigerung als Unterfall der Zwangsvollstreckung, stellt sich die Frage, ob die eingeschränkte Haftung des lnsolvenzverwalters für Altschulden (...) auch auf den Ersteigerer zu übertragen ist. (...) Nach geltender Auffassung gilt vorerst die BGH- Doktorin im Falle der Zwangsversteigerung fort, dass der Ersteigerer durch erstmalige Jahresabrechnung(en) auch mit,,altschulden der Gemeinschaft belastet werden darf (...) E. Sonderfall Zwangsverwaltung I. Gegenstand der Zwangsverwaltung Die Zwangsverwaltung einer Wohnung ist ein Unterfall der Vollstreckung von Zahlungstiteln. (...) II. Zwangsverwalter neben Wohnungseigentümer Das Besondere (...) ist, dass dem Wohnungseigentümer die Vermögensverwaltung nur in Bezug auf die Wohnung entzogen wird und aus deren Erträgen die titulierte Schuld nebst Zinsen und Kosten getilgt werden soll. (...) 12 Extraforum Dauerkonflikt Jahresabrechnung
13 III. Eingeschränkte Zahlungspflicht des Zwangsverwalters (...) Das entscheidende und unwiderlegbare Argument ist, dass die Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein rechtsgeschäftlicher Akt ist und durch (...) Verwaltungsmaßnahmen nicht die Zahlungsansprüche gegen die vom Zwangsverwalter verwaltete Masse (...) vergrößert werden dürfen. (...) F. Sonderbelastungen einzelner Wohnungseigentümer I. Fehlende Beschlusskompetenz zur Festlegung von Sonderpflichten Umstritten ist, ob die Eigentümergemeinschaft durch gesonderten Mehrheitsbeschluss Sonderpflichten für ihre Mitglieder begründen kann, etwa die Beseitigung einer baulichen Veränderung oder auch die Zahlung von Schadensersatz in bestimmter Höhe. Richtiger Auffassung nach besteht hierfür keine Beschlusskompetenz. (...) II. Beschlusskompetenz im Rahmen der Jahresabrechnung (...) (Es) kann die Frage auftauchen, ob den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung über die Abrechnung nur der allgemeine Kostenverteilungsschlüssel zur Verfügung steht oder sie Ausgaben, für die nur ein bestimmter Wohnungseigentümer haftbar ist, zu 100 % (...) in die betreffende Einzelabrechnung einsetzen dürfen (...). Weil für die Regelung der Sonderbelastung ein praktisches Bedürfnis besteht, wird die Aufnahme (...) in die Gesamtabrechnung und die vollständige Verlagerung in die betreffende Einzelabrechnung (...) zugelassen. (...) III. Trennung von der Jahresabrechnung bei Streit über Berechtigung Als Mittellösung hat das KG darauf abgestellt, dass das Anfechtungsverfahren regelmäßig nicht mit der Klärung von Sonderpflichten einzelner Wohnungseigentümer belastet werden darf. (...) G. Ausblick I. Problemfeld Anknüpfungspunkt der Jahresabrechnung Der Maßstab der Kostenverteilung ist entweder der Teilungserklärung oder 16 Abs.2 WEG zu entnehmen, der von (...) Kosten und Erträgen spricht. 28 WEG behandelt dagegen (...) Ausgaben und Einnahmen. (...) Für die praktische Anwendung sollte (...) überlegt werden, woran die (...) Abrechnung anknüpfen soll. Die h. M. knüpft wohl an die Führung der Gemeinschaftskasse durch den Verwalter an (...). Ein zweiter Ansatzpunkt wäre der beschlossene Wirtschaftsplan als Zwischenstation zur Jahresabrechnung (...). Als dritte Variante wäre (...) zu überlegen, ob die teilrechtsfähige Verbandsperson mit ihrer Jahresabrechnung (...) anknüpfen muss. II. Problemfeld Berechtigung der Ausgaben Die bisherige Praxis steht auf dem Standpunkt, dass alle Einnahmen und Ausgaben (...) in die Jahresabrechnung einzustellen sind. Dabei soll es nicht darauf ankommen, ob die Ausgaben zu Recht getätigt worden sind oder nicht. Vielmehr soll die umfassende Darstellung (...) gerade die Grundlage für spätere Auseinandersetzungen über die Berechtigung der Ausgaben bilden. (...). Grundsätzlich sollte (...) daran festgehalten werden, dass die materielle Berechtigung der Ausgaben im Anfechtungsverfahren nicht geprüft wird. Bei umstrittenen Punkten sollte in der Eigentümerversammlung gesondert abgestimmt werden. Dabei taucht (...) das weitere Problem auf, ob diese gesonderte Beschlussfassung (...) in der Ladung angekündigt werden muss (...). Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter 13
14 Dr. Karl-Heinz Stähling, Diplom-Kaufmann, Köln Unbefriedigende Konsequenzen der herrschenden Rechtsprechung, dargestellt an Fallbeispielen Stark gekürzte Fassung, Originaltext unter: 1. Einführung Die herrschende Rechtsmeinung (...) (setzt) die Begriffe Einnahmen und Ausgaben (...) mit Einzahlungen und Auszahlungen gleich (...). Ausnahmen werden lediglich für die (...) Heizungs- und ggf. Warmwasserkostenabrechnung sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (Sollverbuchung) zugelassen. (...) Dabei wird in heroischer Vereinfachung unterstellt, dass über die Gleichung Kontenstand per zzgl. Einnahmen i.s. von Gesamteinzahlungen abzgl. Ausgaben i.s. von Gesamtauszahlungen = Kontenstand per die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung nachvollzogen werden kann. (...) Erfahrungen aus der Verwaltungspraxis zeigen (...), dass die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung eine Reihe von nachgelagerten Problemen mit sich bringt, die sich nur durch periodengerechte Abgrenzung vermeiden lassen. (...) 2. Abrechnung von Bewirtschaftungskosten 2.1 Umlagefähige Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung Die Frage, ob der Verwalter (...) einen getrennten Ausweis umlagefähiger und nicht umlagefähiger Kosten vornehmen muss, braucht (...) nicht vertieft zu werden. Moderne Hausverwaltungssoftware bietet (...) diese Möglichkeit (...) Verbrauchsabhängige Kosten Für die (...) Heizungs- und Warmwasserkostenabrechnung ist die Zulässigkeit des Abweichens vom Einnahmen-Ausgaben-Prinzip aufgrund der (...) Heizkostenverordnung weithin unbestritten (...). Zu Problemen kann jedoch eine verbrauchsabhängige Abrechnung von Kaltwasserkosten und Schmutzwassergebühren führen. (...) (vgl. Fallbeispiel 1). Diese Zahlungen entsprechen naturgemäß nicht den Kosten des im Kalenderjahr tatsächlich angefallenen Verbrauches, wobei im Idealfall die Abweichungen zwischen der Summe der Zahlungen und den Kosten des Verbrauches nur geringfügig ist. Erfahrungen aus der Verwaltungspraxis zeigen jedoch, dass es häufig zu spürbaren Abweichungen kommt (...). Eine Verschärfung dieses Problems tritt dadurch ein, dass die vom Wasserversorger ermittelten Verbräuche zur Grundlage des Gebührenbescheides für Schmutzwasser gemacht werden. (...) 14 Extraforum Dauerkonflikt Jahresabrechnung
15 Es ist evident, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung mehr oder weniger zufällig geleisteter Zahlungen eines Kalenderjahres wenig sinnvoll ist. Als erfreulich kann daher eine neuere (...) Entscheidung des OLG Köln (...) bezeichnet werden, wonach bei verbrauchsabhängiger Abrechnung von Kaltwasserkosten und Kanalbenutzungsgebühren eine periodengerechte Abgrenzung nicht nur zugelassen, sondern sogar (...) gefordert wird. Das OLG Köln bezieht sich (...) auf eine ähnlich lautende Entscheidung des BayObLG aus dem Jahre 2002 (...) Verbrauchsunabhängig abgerechnete Kosten (...) Für Versicherungs- und Wartungsverträge gilt, dass (...) etwaige Probleme bereits im Vorfeld eliminiert werden können. Dies kann zum einen durch Anpassung der Vertragslaufzeiten an das Kalenderjahr erfolgen, zum anderen durch den Verzicht auf vorfällige Zahlungen. Sofern Vertragspartner (...) Jahresrechnungen vorfällig versenden und Skontoabzüge gewähren, ist darauf zu achten, dass der Zahlungsabschluss vom Gemeinschaftskonto erst in den ersten Tagen des neuen Jahres erfolgt. Bei Hausreinigungs- und Hausmeisterkosten ist (...) die Möglichkeit gegeben, die erst im Folgejahr fälligen Lohnnebenkosten für den Monat Dezember (...) vorfällig noch im alten Jahr zu begleichen. (...). Bei den zwar verbrauchsabhängig entstehenden, jedoch nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten des Allgemeinstroms und der Wasserversorgung sowie der Kanalbenutzungsgebühren (...) erfolgen (die Zahlungen) aufgrund der Anforderungen der Versorgungsunternehmen bzw. (...) des Bescheides der Gemeinde. Eine Angleichung der Wohngeldabrechnung an das (...) Leistungsprinzip ist hier lediglich (...) möglich, indem zum Jahresende Zählerstände abgelesen und (...) Abgrenzungspositionen gebildet werden. Die Beachtung des Einnahmen-Ausgaben-Prinzips für diese Kostenarten führt regelmäßig dazu, dass eine streng am Leistungsprinzip orientierte Mieternebenkostenabrechnung für den einzelnen Eigentümer nur mit erheblichem Mehraufwand möglich ist: Der vermietende Eigentümer müsste sich beim Verwalter die Zählerstände zum Jahresende besorgen (...) und die Verbrauchswerte mit den Verrechnungspreisen bewerten (...). In der Praxis wird dieser Aufwand erfahrungsgemäß selten betrieben (...) Das Fallbeispiel 1 zeigt jedoch, dass selbst bei nur geringfügigen Schwankungen in den Fallbeispiel 1: Wasserkosten / Schmutzwassergebühren Abrechnungsjahr des Versorgers bis Abrechnungsjahr 1 (07/01 bis 06/02): Verbrauch m³ à 1,50 = ,00 gezahlte Abschläge 07/01 bis 06/02 (12 x 1.250,00) = ,00 Abrechnungssaldo = 0,00 Festlegung neuer Abschlag: monatlich 1.250,00 Ausgaben Kalenderjahr 2 (Verbrauch m³): 6 x 1.250,00 = 7.500,00 Saldo Jahresabrechnung = 0,00 6 x 1.250,00 = 7.500,00 Gesamtzahlungen = ,00 Abrechnungsjahr 2 (07/02 bis 06/03): Verbrauch m³ à 1,50 = ,00 gezahlte Abschläge 07/02 bis 06/03 (12 x 1.250,00) = ,00 Nachzahlung = 1.500,00 Festlegung neuer Abschlag: monatlich 1.375,00 Ausgaben Kalenderjahr 3 (Verbrauch m³): 6 x 1.250,00 = 7.500,00 Nachzahlung Jahresabrechnung = 1.500,00 6 x 1.375,00 = 8.250,00 Gesamtzahlungen = ,00 Abrechnungsjahr 3 (07/03 bis 06/04): Verbrauch m³ à 1,50 = ,00 gezahlte Abschläge 07/03 bis 06/04 (12 x 1.375,00) = ,00 Abrechnungsguthaben = 3.000,00 Festlegung neuer Abschlag: monatlich 1.125,00 Ausgaben Kalenderjahr 4 (Verbrauch m³): 6 x 1.375,00 = ,00 Guthaben Jahresabrechnung = ,00 6 x 1.125,00 = 6.750,00 Gesamtzahlungen = ,00 Abrechnungsjahr 4 (07/04 bis 06/05): Verbrauch m³ à 1,50 = ,00 gezahlte Abschläge 07/03 bis 06/04 (12 x 1.125,00) = ,00 Nachzahlung = 1.500,00 Festlegung neuer Abschlag: monatlich 1.250,00 Ausgaben Kalenderjahr 5 (Verbrauch m³): 6 x 1.125,00 = ,00 Nachzahlung Jahresabrechnung = ,00 6 x 1.250,00 = 7.500,00 Gesamtzahlungen = ,00 Gegenüberstellung Kosten des Verbrauchs und Zahlungen je Kalenderjahr Kalenderjahr cbm Kosten Zahlungen Summe Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter 15
16 tatsächlichen Verbrauchsmengen eine Selbstverstärkung der Schwankung in den Zahlungsströmen (...) auch ohne Änderungen der Einheitspreise eintritt. Leistungsstörungen auf der Ebene des Versorgers können die Effekte verstärken (...). Weist die Wohngeldabrechnung des Verwalters in solchen Fällen die Bewirtschaftungskosten unter strenger Beachtung des Einnahmen-Ausgaben-Prinzips aus, ist sie für den vermietenden Eigentümer nicht als Grundlage für die Mieternebenkostenabrechnung geeignet. Auch bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung ist daher die Bildung eines Abgrenzungspostens zum Ausweis der dem tatsächlichen Wasserverbrauchs entsprechenden Kosten zu befürworten. Die Vorteile überwiegen deutlich den ggfls. als nachteilig empfundenen Effekt, dass die Darstellung der Kontenentwicklung komplexer wird. (...) 2.2. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (...) Für die Verwaltungskosten ist davon auszugehen, dass der größte Teil, insbesondere das Verwalterhonorar, im Zeitraum der Leistung auch zur Auszahlung kommt. Lediglich für Positionen wie Auslagen und Vergütungen von Beiratsmitgliedern (...) (werden) Rechnungen oft erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellt und bezahlt (...). Bei den Kosten der laufenden Instandhaltung werden regelmäßig Reparaturen, die in der Schlussphase des Kalenderjahres zur Ausführung gelangten, erst zu Beginn des Folgejahres bezahlt. Sofern es sich um kleinere Reparaturen handelt, erscheint dies vernachlässigbar. Lediglich für den Fall, dass eine größere Reparaturmaßnahme, für die im Wirtschaftsplan eine Dotierung in der Position laufende Instandhaltung vorgesehen war (...) erst zu Beginn des Folgejahres bezahlt wird, ist das Ergebnis unbefriedigend: Die von den Eigentümern (...) erbrachten Vorauszahlungen werden ihnen im Folgejahr anteilig bezogen auf diese Reparaturmaßnahme (...) zurückerstattet. Der Wirtschaftsplan für das Folgejahr muss diese Maßnahme daher nochmals enthalten, so dass die Eigentümer somit ein zweites Mal mit ihren Vorauszahlungen zu dieser Maßnahme herangezogen werden, während sie auf die im Vorjahr geleisteten Zahlungen ein Abrechnungsguthaben erstattet erhalten. Es empfiehlt sich daher, für die Finanzierung größerer Einzelmaßnahmen regelmäßig die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage zu beschließen (...). Fallbeispiel 2: 3. Erfassung von Kontenbewegungen, die nicht Bewirtschaftungskosten sind (...) Drei hauptsächliche Fallgruppen sind wie folgt zu unterscheiden: 3.1 Abrechnung von Versicherungsschäden Versicherungsschäden Beispiel 1: Im Dezember des Jahres 1 ereignet sich in der WEG Musterstraße ein Rohrbruchschaden. Die Aufwendungen zur Schadenbeseitigung belaufen sich auf 5.000,00 und werden vom Verwalter vor Jahresende an die ausführenden Firmen bezahlt. Die Entschädigung des Versicherers geht erst im Februar des Jahres 2 auf dem Verwalterkonto ein. Beispiel 2: Kurz vor Ende des Jahres 1 kommt es in einer Wohnung der WEG Musterstraße zu einem Brand mit erheblichem Sachschaden. Die Gebäudeversicherungsgesellschaft schaltet einen Regulierer ein, der den Versicherer anweist, zunächst eine à-conto- Zahlung in Höhe von ,00 auf das Gemeinschaftskonto anzuweisen. Bis zum Ende des Jahres eins werden hiervon schadenbedingte Aufwendungen in Höhe von 8.000,00 bezahlt. Regelmäßig tritt (...) der Fall auf, dass für Versicherungsschäden, die sich in der Schlussphase des Kalenderjahres ereignen (...), die Maßnahmen zur Schadenbeseitigung noch im alten Jahr vom Verwalter bezahlt werden, die Entschädigungsleistung der Versicherung jedoch erst im Folgejahr nach Einreichung sämtlicher (...) Rechnungen ausgeglichen wird (s. Fallbeispiel 2). Bei strenger Beachtung des Einnahmen-Ausgaben-Prinzips (...) werden die Eigentümer zu einer Nachzahlung veranlagt, die zu einem Zeitpunkt beschlossen und fällig gestellt wird, zu dem die Eigentümergemeinschaft den Entschädigungsbetrag (...) in der Regel längst vereinnahmt hat. In der Folgeabrechnung wird die Entschädigung entsprechend als Erlös verbucht und somit im Frühjahr des übernächsten Jahres anteilig als Guthaben zurückerstattet. 16 Extraforum Dauerkonflikt Jahresabrechnung
17 Aus der Sicht des einzelnen Eigentümers mag dies ärgerlich (...). Für die Eigentümergemeinschaft ist jedoch keinerlei Schaden entstanden, vielmehr stand (...) zusätzliche Liquidität zur Verfügung. Sofern daraus der Schluss gezogen wird, die periodengerechte Abgrenzung von Versicherungsschäden sei abzulehnen, ist dies voreilig. Der in der Praxis zugegebenermaßen seltenere Fall von Vorschussleistungen des Versicherers (...) macht dies deutlich (s. Fallbeispiel 2). (...) Der nicht verbrauchte Vorschuss taucht per Saldo als Erlös in der Jahresabrechnung auf und wird somit als Guthaben an die Eigentümer verteilt. Im Folgejahr werden die Leistungen, für die der Vorschuss gedacht war, bezahlt, so dass sie in der Abrechnung des Folgejahres als Kosten auftauchen. Die darauf entfallenden Nachzahlungen werden somit erst im Frühjahr des dritten Jahres geleistet. (Der) (...) Gemeinschaft (...) (wurde) Liquidität in Höhe des zunächst nicht verbrauchten Vorschusses (...) entzogen (...). Diese Liquiditätsbelastung muss für den gesamten Zeitraum aus dem Vermögen der Gemeinschaft (i.d.r. = Instandhaltungsrücklage) zwischenfinanziert werden. Dies würde vermieden, wenn in Höhe des zum Ende des ersten Jahres nicht verbrauchten Vorschusses ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten gebildet wird, gegen den die zu Beginn des zweiten Jahres erfolgenden Zahlungen für die Schadenbeseitigung ausgebucht würden. 3.2 Erfassung von Fehlbuchungen (...) Der (...) Fall tritt ein, wenn zum Ende des Abrechnungsjahres das Konto einer Eigentümergemeinschaft versehentlich zu Unrecht belastet wird und die Behebung des Fehlers erst im nächsten Jahr erfolgt (aktive Fehlbuchung, s. Fallbeispiel 3). Bei Einstellung des versehentlich abgeflossenen Betrags unter die in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Ausgaben tritt derselbe Effekt ein wie unter 3.1 (...) erläutert. (...) Soweit (...) immer wieder betont wird, dass auch unberechtigte Ausgaben in die Jahresabrechnung einzustellen sind, ist dies (...) sinnvoll, sofern bis zum Zeitpunkt der Erstellung bzw. Prüfung der Jahresabrechnung keine Korrektur vorgenommen wurde und eine Rückerstattung insgesamt fraglich ist. Dies dürfte insbesondere für unberechtigte Entnahmen aus dem Verwaltungsvermögen durch den Verwalter (Veruntreuung) zutreffen. Bei versehentlichen (aktiven) Fehlbuchungen (...) ist die Anwendung des Einnahmen-Ausgaben-Prinzips aus ökonomischen Gründen nicht sinnvoll, andererseits auch nicht schädlich. Fallbeispiel 3: Fehlbuchungen Vor Aufbruch in den Weihnachtsurlaub sichtet Verwalter Mustermann die Konten der von ihm verwalteten Eigentümergemeinschaften. Für die WEG Musterring ordnet er eine Umbuchung von ,00 vom Girokonto auf das Festgeldkonto an, da er lt. Verwaltervertrag verpflichtet ist, die Instandhaltungsrücklage spätestens zum Jahresende verzinslich anzulegen. Versehentlich trägt Mustermann eine falsche Empfänger- Konto-Nr. ein, so dass das Geld auf dem Konto der ebenfalls von ihm verwalteten WEG Friesenring landet. Anfang Januar, nach Rückkehr aus seinem Urlaub, bemerkt Mustermann den Fehler und veranlasst eine entsprechende Korrekturbuchung. Umgekehrt führt die versehentlich erhaltene Einnahme, die erst im Folgejahr zurückgezahlt werden kann (passive Fehlbuchung), zu dem wenig überzeugenden Ergebnis einer Verbuchung als Erlös, somit Guthabenausschüttung zu einem Zeitpunkt, zu dem die passive Fehlbuchung bereits wieder zum Ausgleich gebracht wurde. Die Verbuchung als Verbindlichkeit im Rahmen der Jahresabrechnung (...) verhindert, dass dieser Liquiditätsabfluss (...) über den Zeitraum eines ganzen Jahres zwischenzufinanzieren wäre. 3.3 Gemeinsame Einrichtungen mehrerer Liegenschaften In der Praxis ist der Fall technischer Einrichtungen, die von mehreren rechtlich selbständigen Eigentümergemeinschaften genutzt werden, genau so anzutreffen, wie die Inanspruchnahme von Dienstleistungen (z.b. Hausmeisterservice) durch mehrere Gemeinschaften in einem einheitlichen Vertrag. (...) Die Abrechnung der entstehenden Bewirtschaftungskosten erfolgt in der Regel dergestalt, dass von den mitversorgten Liegenschaften monatliche Abschlagszahlungen auf der Basis einer Kostenschätzung (...) geleistet werden. Über die nach Ablauf des Jahres feststehenden Kosten wird (...) eine Abrechnungsspitze ermittelt und ausgeglichen. Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter 17
18 Fallbeispiel 4: Gemeinsame Einrichtungen mehrerer WEG s Beispiel 1: Zur Erzielung von Kostenvorteilen beschäftigt die WEG Bayernring 1 einen hauptberuflichen Hausmeister, der zu gleichen Teilen auch für die benachbarte WEG Bayernring 3 zuständig ist. Die WEG Bayernring 3 erstattet Kosten in Höhe von monatlich 1.500,00 auf das Konto der WEG Bayernring 1. Aufgrund mangelnder Kontodeckung werden in den Monaten November und Dezember des Jahres 1 die Zahlungen vom kontoführenden Institut der WEG Bayernring 3 nicht ausgeführt Beispiel 2: Die Heizungsanlage der WEG Eichenhöhe 1-3 versorgt auch die benachbarten Häuser Eichenhöhe 4-6 und Eichenhöhe 7-9 mit Wärme. Die mitversorgten Blöcke zahlen monatliche Abschläge von jeweils 5.000,00 zur Deckung der Heizkosten sowie anfallender Reparaturen. Gegen Ende des Jahres 1 müssen unerwartet Kessel und Brenner der Heizzentrale ausgetauscht werden. Die auf die Häuser Eichenhöhe 4-6 und 7-9 entfallenden Kosten sind jeweils in Höhe von ,00 nicht durch die geleisteten Abschlagszahlungen gedeckt. Für den Fall der Abrechnung von Heizkosten (...) kann eine periodengerechte Abgrenzung dabei nach denselben Grundsätzen vorgenommen werden wie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Für nicht der Heizkostenverordnung unterliegende Kosten (Hausmeisterei, bei zentraler Heizung Reparaturen) treten im Prinzip dieselben Probleme auf, wie unter 3.1 und 3.2 beschrieben: Sofern größere Kostenanteile (s. Fallbeispiel 4) von der führenden Eigentümergemeinschaft im alten Jahr bezahlt wurden, die auf die mit versorgten Blökke entfallenden Kosten jedoch erst im Folgejahr erstattet werden, ergeben sich bei Beachtung des Einnahmen-Ausgaben-Prinzips dieselben positiven Liquiditätseffekte für die Gemeinschaft mit entsprechend nachteiligen Auswirkungen in den Einzelabrechnungen der Eigentümer. Zur Vermeidung bietet sich (...) die Bildung einer separaten Instandhaltungsrücklage an (...). Nicht über die Bildung einer speziellen Rücklage lässt sich das Problem der Phasenverschiebung bei gemeinschaftlich vergebenen Dienstleistungen lösen. Die verspätet geleistete Abschlagszahlung einer beteiligten Eigentümergemeinschaft würde dort zu entsprechend niedrigeren Kosten, somit anteiligen Guthaben in deren Jahresabrechnung führen, die zu einem Zeitpunkt zur Auszahlung gelangen, zu dem die nachträgliche Bezahlung der Leistung bereits erfolgt ist. Auch hier wäre damit die Liquiditätssituation der säumigen Eigentümergemeinschaft (...) geschwächt (...). Bei der führenden WEG wäre der Liquiditätseffekt umgekehrt (...). Die Bildung von Abgrenzungspositionen führt (...) zu deutlich besseren Ergebnissen. 18 Extraforum Dauerkonflikt Jahresabrechnung 4. Zusammenfassende Betrachtung von Liquidität und Vermögen einer WEG Die an Fallbeispielen durchgeführten Betrachtungen (...) führen zu einigen verallgemeinernden Überlegungen (...). Im Regelfall ist davon auszugehen, dass die einzige Art der Vermögensbildung einer Eigentümergemeinschaft die Instandhaltungsrücklage (..) ist. (...) (Mittlerweile wird) auch nach überwiegender Auffassung der Obergerichte (...) die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage mit dem im Wirtschaftsplan vorgesehenen Wert wie eine Kostenposition in der Jahresabrechnung verbucht (...) ( Sollverbuchung ) (...). Die Frage, inwieweit diese buchhalterisch fortgeschriebene Rücklage zum Abrechnungsstichtag durch liquide Mittel (möglichst in verzinslicher Anlage) gedeckt ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Hierbei ist zwischen zufälligen und systematischen Einflussfaktoren zu unterscheiden. 4.1 Systematische Liquiditätseffekte einer Zentralheizung (...) Eine Öl-Zentralheizung verursacht eine permanente Kapitalbindung durch die Bevorratung von Heizöl. In der Jahresabrechnung wird dies deutlich durch den Wert des (...) Restbestandes im Tank, der (..) abzugrenzen ist. Die hierdurch eintretende Kapitalbindung verhindert regelmäßig, dass die Instandhaltungsrücklage vollständig durch liquide Mittel gedeckt ist. Lediglich bei Auftreten zufälliger positiver Liquiditätseffekte (siehe 4.2) ist (...) eine (...) vollständige Deckung der Rücklage durch liquide Mittel herzustellen (...). Umgekehrt führt eine zentrale Gas- oder Fernwärmeheizung mit monatlicher Abrechnung (...) dazu, dass (...) eine permanente Schonung der Liquidität eintritt. Da zum Abrechnungsstichtag die Kosten des Wärmeverbrauches zumindest für den Monat Dezember noch nicht in Rechnung gestellt wurden, (...), steht in Höhe dieser Kosten jeweils Liquidität zur Verfügung. Eigentümergemeinschaften mit einer derart abgerechneten Zentralheizung sollten daher regelmäßig eine vollständige Deckung der Rücklage durch liquide Mittel erreichen. Erfahrungsgemäß ist (...) sogar von einer Überdeckung auszugehen (...).
19 (...) (Gelegentlich wird auch) bezüglich der Abrechnung von Heizkosten eine strenge Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung (gefordert). Hierzu wird vorgeschlagen, dass das bezahlte, jedoch noch nicht verbrauchte Öl nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel unter die Ausgaben der Jahresabrechnung eingestellt wird, um eine leichtere Nachvollziehbarkeit der abgerechneten Kosten (...) zu ermöglichen (...). Hinsichtlich der Auswirkungen einer solchen Vorgehensweise gilt Ähnliches wie bei den in Abschnitt 3 untersuchten Beispielfällen (...) 4.2 Zufällige Liquiditätseffekte Die Liquidität der Eigentümergemeinschaft wird (...) durch folgende Faktoren beeinflusst: Über- oder Unterschreitung der Kostenansätze des Wirtschaftsplanes Auftreten von Hausgeldausfällen durchlaufende Posten, die zum Abrechnungsstichtag nicht ausgeglichen sind (s.o. Abschn. 3.). Für alle diese Effekte gilt, dass sie unabhängig davon auftreten, ob Rechnungsabgrenzungspositionen gebildet wurden (...). Im Falle der Verbuchung eines durchlaufenden Postens als Ausgabe in der Jahresabrechnung erhöht dieser die Forderung, die sich gegen die Eigentümer aus den Einzelabrechnungen ergibt. Im Falle der Bildung eines Abgrenzungspostens wird er als Forderung gegen einen Dritten ausgewiesen. Allein die Tatsache, dass diese Position einen Zahlungsabfluss in der Abrechnungsperiode darstellt, ist liquiditätswirksam. 4.3 Funktion des Gemeinschaftsvermögens Beschränkt sich die Eigentümergemeinschaft (...) darauf, entsprechend dem gesetzlichen Leitbild eine Instandhaltungsrückstellung / -rücklage zu bilden, kommt dieser automatisch auch die Funktion zu, temporäre Defizite, die sich aus den oben beschriebenen (...) Liquiditätseffekten ergeben, zwischenzufinanzieren. Dieser Effekt tritt unabhängig davon ein, ob die Jahresabrechnung als reine Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung konzipiert wurde oder unter Bildung von Rechnungsabgrenzungsposten nach dem Leistungsprinzip. Inwieweit die Instandhaltungsrücklage durch liquide Mittel gedeckt ist und zu welchem Teil sie zur Zwischenfinanzierung von Defiziten herangezogen wird, lässt sich am besten aus einem in Bilanzform erstellten Vermögensstatus erkennen. Vor dem Hintergrund, dass die Instandhaltungsrücklage entsprechend ihrer Zweckbestimmung möglichst vollständig in liquider Form zur Verfügung stehen sollte, ergibt sich die Überlegung, ein separates Vermögen mit dem Titel Liquiditätsreserve zu bilden. (...) Eine spezielle Variante der Liquiditätsreserve, die Ölrücklage, ist (...) im süddeutschen Wirtschaftsraum seit vielen Jahren verbreitet. 5. Fazit Die Beispielfälle zeigen (...), dass die reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung zu unbefriedigenden Ergebnissen führt. Bei den Bewirtschaftungskosten wird hauptsächlich die fehlende Kongruenz zu der am Leistungsprinzip orientierten Mieternebenkostenabrechnung bemängelt. Die Defizite bei der Behandlung sonstiger Kontenbewegungen ergeben sich aus eher allgemein ökonomischen Überlegungen. Periodengerechte Abgrenzungen führen zu deutlichen Verbesserungen in den Abrechnungsergebnissen, ohne die Nachvollziehbarkeit nennenswert zu beeinträchtigen. Empfehlenswert ist die Darstellung der finanziellen Situation der Gemeinschaft zum Abrechnungsstichtag in einem Vermögensstatus. Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter 19
20 Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese: Konflikte zwischen WEG- und Mietabrechnung Stark gekürzte Fassung, Originaltext unter: 5 Thesen zur Umlegung der Betriebskosten Im WEG- und Mietrecht gelten mit dem Zufluss- und Abflussprinzip einerseits und dem Leistungsprinzip andererseits nicht kompatible Abrechnungsmodalitäten. Auch wenn eine Mietnebenkostenabrechnung niemals 100-prozentig alle Kosten nach dem Verursacherprinzip zuordnen kann, so rechtfertigt dies doch nicht die teilweise Übernahme der WEG-Jahresabrechnung unter bloßer Kürzung um die Positionen lnstandhaltungsrücklage, Verwaltervergütung und den sonstigen nach dem konkreten Mietvertrag nicht umlagefähigen Kosten. Hinsichtlich der nicht erst im Verbrauchsjahr, sondern bereits im Vorjahr gezahlten Betriebskosten hinkt die Mietnebenkostenabrechnung der WEG- Abrechnung mindestens um ein Jahr hinterher. Selbst wenn Abrechnungsungerechtigkeiten nur bei einem Mieterwechsel aufträten, wäre dies jedenfalls bei größeren Verwaltungseinheiten faktisch der Normalfall. Bei Bindung des Mieters an die WEG-Abrechnung bestünden Manipulationsmöglichkeiten der Wohnungseigentümer zulasten der vermietenden Sondereigentümer, für die solche Kosten dann lediglich durchlaufende Posten wären. Nach bisheriger Rechtsprechung schuldet der SE- und Mietenverwalter beim Ausscheiden zum Ende des Wirtschaftsjahres noch die Erstellung der Jahresabrechnung (...), während im WEG diese Verpflichtung dem neuen WE-Verwalter obliegen soll (...). Grundsätzliches 1. Bei der Vermietung von Wohnungseigentum bzw. von gewerblich genutztem Teileigentum gelten grundsätzlich dieselben mietrechtlichen Vorschriften wie bei der Vermietung eines Einzelhauses oder einer Wohnung bzw. gewerblichen Einheit in einem nicht nach WEG aufgeteilten Gebäude. Der Vermieter (...) hat grundsätzlich dieselben Pflichten und kann sich nicht darauf berufen, bei der Betriebskostenabrechnung nur deshalb anders (besser) behandelt zu werden, weil ihm nicht alle Einheiten des Gebäudes gehören (...). 2. Die Aufstellung der (Betriebskosten-)Abrechnung mit dem Mieter schuldet der WEG- Verwalter nicht, es sei denn, der Eigentümer hat mit ihm zusätzlich einen (Sondereigentums-)Verwaltervertrag abgeschlossen, der ebenfalls ein Geschäftsbesorgungsvertrag ( 675 BGB) mit überwiegend dienst- und teils werkvertraglichem Charakter ist (...).Die Berechtigung der getätigten Ausgaben ist für die Jahresabrechnung nach 28 WEG unerheblich. Die Aufnahme unberechtigter Ausgaben macht die Jahresabrechnung also nicht etwa unrichtig. Regelmäßig bestehen aber in solchem Falle Ersatzansprüche gegen den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat, was für die Frage der Entlastung relevant wird (...). 20 Extraforum Dauerkonflikt Jahresabrechnung
Wohngeld-/Hausgeldabrechnung
Mitglied im Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.v. IMMOBILIEN DITTMANN KG informiert... Wohngeld-/Hausgeldabrechnung 1. Allgemeines Das Wort "Abrechnung" ist im Wohnungseigentumsgesetz