Source: https://www.immobilio.it/threads/azioni-legali-contro-subaffitto-parziale-cosa-si-rischia.29072/
Timestamp: 2017-05-25 14:29:30+00:00
Document Index: 111638179

Matched Legal Cases: ['art. 21', 'art. 3', 'art. 2723', 'art. 21', 'art. 59', 'art. 3', 'sentenza ']

Azioni legali contro subaffitto parziale. cosa si rischia? | immobilio - Forum Immobiliare
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Discussione in 'Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto' iniziata da rollypolly, 16 Ottobre 2013.
Buongiorno a voi tutti, mi sono appena iscritto per sottoporre agli occhi dei più esperti la mia problematica, ringraziandovi anticipatamenre per l'attenzione... mi rendo conto che sono stati giá afffintati argomenti simili, ma ci tenevo a spiegare il mio nello specifico..
Da 3 anni vivo in affitto in una casa con due miei colleghi, il contratto di locazione è regolarmente rinnovato annualmente ed è intestato a me. Il proprietario di casa è perfettamente a conoscenza del fatto che siamo in tre a casa e che ci dividiamo le spese e per lui non c'è alcun problema. Nonostante ció nel contratto di locazione è specificato il divieto di sublocare l'immobile. Di recente in seguito a dei litigi che ho avuto con uno dei miei coinquilini, questi ha deciso di andar via di casa minacciandomi di intraprendere vie legali e di fare segnalazioni all'agenzia delle entrate per denunciare il fatto che io percepisca un subaffitto in nero. Adesso io mi chiedo come possa dire che io abbia percepito dei soldi quando ci siamo semplicemente divisi le spese d'affitto ed inoltre mi chiedo se e a quale tipo di sanzioni potrei andare incontro. Inoltre, cosa potrei fare a questo punto per tutelarmi da queste eventuali azioni legali e cosa dovrei fare per regolarizzare la mia posizione, ammesso che sia in difetto? Grazie mille attendo fiducioso dei chiarimenti
il prossimo bonifico al Locatore specifica le quote e i nominativi di chi versa.
rollypolly ha scritto:
Da 3 anni vivo in affitto in una casa con due miei colleghi, il contratto di locazione è regolarmente rinnovato annualmente ed è intestato a me. Il proprietario di casa è perfettamente a conoscenza del fatto che siamo in tre a casa e che ci dividiamo le spese e per lui non c'è alcun problema. Nonostante ció nel contratto di locazione è specificato il divieto di sublocare l'immobile. Di recente in seguito a dei litigi che ho avuto con uno dei miei coinquilini, questi ha deciso di andar via di casa minacciandomi di intraprendere vie legali e di fare segnalazioni all'agenzia delle entrate per denunciare il fatto che io percepisca un subaffitto in nero. Adesso io mi chiedo come possa dire che io abbia percepito dei soldi quando ci siamo semplicemente divisi le spese d'affitto ed inoltre mi chiedo se e a quale tipo di sanzioni potrei andare incontro. Inoltre, cosa potrei fare a questo punto per tutelarmi da queste eventuali azioni legali e cosa dovrei fare per regolarizzare la mia posizione, ammesso che sia in difetto?Clicca per allargare...
Se ben capisco, tu - unico intestatario di un contratto di locazione ad uso abitativo - hai condiviso con soggetti terzi il godimento di un immobile. Va premesso che non è facile distinguere la sublocazione dalla mera ospitalità, dal comodato e dalla cessione. Pertanto, con tutte le cautele del caso:
a) Non si tratta (pare) di ospitalità limitata nel tempo (scrivi: da 3 anni vivo in affitto in una casa con due miei colleghi);
b) Non si tratta (pare) di comodato gratuito (scrivi: ci siamo semplicemente divisi le spese d’affitto);
c) Non si tratta (pare) di cessione parziale di contratto. Il cessionario, in caso di cessione parziale di contratto, versa una quota del canone, a proprio nome, direttamente al locatore (sia pure tramite il cedente), non già al cedente;
Il caso di specie parrebbe configurarsi come un rapporto di sublocazione parziale con il tacito consenso del locatore (scrivi: per lui non c’è alcun problema). Si ha, infatti, sublocazione parziale quando un conduttore, pur continuando a rimanere nell’appartamento, concede ad altri il godimento di determinate parti, con esclusione di altre, affinchè la usino insieme a lui.
I coinquilini (subconduttori) si sono relazionati direttamente con te (sublocatore) non con il locatore originario, in buona sostanza è a te che periodicamente versano una quota di canone, una quota di spese condominiali, una quota delle utenze a rete (acqua, energia elettrica ecc.), in quanto partecipano attivamente alle spese o alla conduzione dell’immobile. Messa in altri termini, i tuoi coinquilini non si limitano a concorrere nelle spese riferibili all’uso del bene, ma versano un corrispettivo che si traduce per te in un risparmio su i tuoi esborsi di conduttore, mediante proporzionale recupero del canone che devi al locatore.
Nel caso, infatti, in cui sia dato in godimento ad un terzo, verso un corrispettivo (che può anche essere uguale o inferiore a quello della locazione), parte dell’immobile, non è configurabile una cessione parziale del contratto di locazione, bensì una vera e propria sublocazione parziale. Sotto tale profilo, l’art. 21 (ancora vigente) della legge n°253/1950 – richiamato dall’art. 3, comma 1-bis del DL 22 dicembre 2008, n°200 - prevede la presunzione di sublocazione nei casi in cui l’immobile sia occupato da persone che non sono al servizio o ospiti del conduttore e né a questo legate da vincolo di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti con carattere transitorio.
Come uscirne, a questo punto? Nutro qualche dubbio che il coinquilino che se ne è andato vada in Agenzia a denunciare il subaffitto o si rivolga ad un giudice: denunciare una sublocazione parziale è difficile se non si riesce ad avere prove inconfutabili (contratto di sublocazione, testimonianza del subconduttore che rimane, tracciamenti bancari ecc.). Si consiglia di risolvere la questione in maniera extragiudiziale e di regolarizzare il rapporto con il coinquilino che rimane, con il consenso preventivo del locatore (che può anche essere manifestato in separata pattuizione), registrando un regolare contratto di sublocazione parziale, indicando la persona del subconduttore. Si ricorda che qualsiasi importo percepito da chi subaffitta parte del proprio alloggio va dichiarato in dichiarazione dei redditi come reddito diverso (quadro RL): il reddito da dichiarare è la differenza tra i canoni percepiti dal sublocatore e quelli versati al locatore commisurati proporzionalmente alla parte dell’immobile sublocata: poniamo che il canone di locazione sia € 600,00 e tu sublochi parzialmente a € 400,00 metà dell’immobile (1/2) che ti è stato locato, i proventi derivanti dalla sublocazione ammontano a € 100,00 (400 – 600/2).
A Bagudi, Antonello e Sim piace questo elemento.
Pennylove sei stata di una chiarezza e di una disponibilità unica.
Infatti la mia intenzione era proprio quella di regolarizzare la mia posizione stipulando un contratto di sublocazione con l'altro inquilino.
A questo punto però mi sorgono delle domande: posso fare un contratto di sublocazione anche se il contratto di locazione ha come clausola scritta il divieto di sublocare, considerando comunque che il proprietario mi darebbe il suo consenso?
In ogni caso il contratto annuale scade a dicembre e a gennaio lo farei rinnovare togliendo questa clausola.
Poi mi chiedo.. regolarizzando la mia posizione, e ricevendo un controllo dell'agenzia delle entrate, sono a posto o comunque ho da temere per il periodo precedente?
Per quanto riguarda la somma da dichiarare.. io effettivamente pago 700 e sublocherei due stanze a 150 euro ricevendo 300 euro mensili.. devo quindi dichiarare 300-(700/3)?
non penso che risolva, se espressamente vietata la sublocazione[DOUBLEPOST=1382168937,1382168769][/DOUBLEPOST]sarebbe bene rifare il contratto togliendo la clausola di sublocazione
Aggiungo che so per certo che lui sicursmente fará leva sulle bollette del telefono a lui intestate durante tutto il periodo per dimostrare la sua permanenza in casa. Io vorrei regolarizzare la mia posizione al 100%, pagare quello che c'è da pagare e stare tranquillo, se necessario andrei io stesso all'agenzia delle entrate a dichiarare la mia posizione e "costituirmi", pagando, per I due anni precedenti piuttosto che ricevere un controllo e pagare una multa.. cosa potrei fare?
ovvero un ravvedimento operoso
Aggiungo che so per certo che lui sicursmente fará leva sulle bollette del telefono a lui intestate durante tutto il periodo per dimostrare la sua permanenza in casa. Io vorrei regolarizzare la mia posizione al 100%, pagare quello che c'è da pagare e stare tranquillo, se necessario andrei io stesso all'agenzia delle entrate a dichiarare la mia posizione e "costituirmi", pagando, per I due anni precedenti piuttosto che ricevere un controllo e pagare una multa.. cosa potrei fare?Clicca per allargare...
Penso che potresti fare uan scrittura privata con il proprietario, retrodatata, nella quale il proprietario, in deroga all'art. del contratto in cui è vietato il subaffitto, ti concede di affittare due stanze con uso delle parti comuni.
Per quanto riguarda la somma da dichiarare.. io effettivamente pago 700 e sublocherei due stanze a 150 euro ricevendo 300 euro mensili.. devo quindi dichiarare 300-(700/3)?Clicca per allargare...
ll negozio dispositivo che prevede il divieto di sublocazione totale o parziale non comporta la sua applicabilità per tutta la durata del contratto, potendo tu, in un momento successivo (non necessariamente in sede di rinnovo), accordarti con il locatore per la sublocazione parziale dell’immobile: in tal caso potrai essere ammesso a provare il successivo consenso del locatore nei limiti che sono fissati dall’art. 2723 del codice civile che recita: “Qualora si alleghi che, dopo la formazione di un documento, è stato stipulato un patto aggiunto o contrario al contenuto di esso, l’autorità giudiziaria può consentire la prova per testimoni soltanto se, avuto riguardo alla qualità delle parti, alla natura del contratto e a ogni altra circostanza, appare verosimile che siano state fatte aggiunte o modifiche verbali”.
Rimane comunque consigliabile formalizzare il nuovo patto, in deroga rispetto al precedente accordo di divieto di sublocazione, in forma scritta (che può essere registrato, nell’esigenza di assicurare certezza e trasparenza all’accordo locatizio, come modifica del contratto originale): il tuo contratto dovrebbe, infatti, riportare questa clausola “Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto”.
Mi pare di capire che i rapporti tra te e il locatore siano buoni e che il locatore – come tanti - non voglia accollarsi gli oneri di gestire la mobilità interna all’alloggio, avendo scelto te, unico conduttore (magari perché referente conosciuto e fidato) a cui cedere questa incombenza (a lui probabilmente sgradita). Presta comunque attenzione a quello che andrai a sottoscrivere e, in particolare, alla presenza di una clausola risolutiva espressa nel caso di inadempimento di comunicazione scritta di sublocazione: in questo caso il locatore, se intende avvalersi della suddetta prescrizione, può opporre la risoluzione del contratto di locazione al conduttore perché quest’ultimo non gli ha comunicato l’avvenuta sublocazione parziale, senza che il giudice possa in seguito svolgere qualsivoglia indagine sulla gravità o meno dell’inadempimento.
A questo punto, dovrai spedire preventivamente (ossia prima che il contratto di sublocazione inizi) al locatore una lettera raccomandata contenente i dati identificativi del subconduttore (in modo che il locatore possa eventualmente esprimere il suo gradimento ed esercitare eventuali azioni legali), la durata della sublocazione (la medesima prevista nel tuo contratto oppure un arco temporale inferiore: non può essere superiore perché la sublocazione è un rapporto derivato dal rapporto locativo originale) e il numero dei locali concessi in sublocazione (come prova a fini dichiarativi) e portare poi in registrazione il contratto all’Agenzia delle Entrate: per la sublocazione (per la quale non è possibile applicare la cedolare secca) valgono le stesse regole fiscali in materia di imposte indirette previste per la locazione, vale a dire il DPR n°642/1972 (imposta di registro) e il DPR n°131/1986 (imposta di bollo) a cui, per non tediare, ti rimando.
Riguardo ai proventi (mensili) da sublocazione parziale da dichiarare, posto l’immobile 3/3, supponiamo che tu sublochi 1/3 dell’immobile a Caio e 1/3 a Sempronio, conservando per te 1/3 dell’immobile, i proventi da sublocazione ammonterebbero a € 0,00 (reddito negativo):
Reddito da sublocazione a Caio = 150 – (700 x 1/3) = 150 – 233 =0
Reddito da sublocazione a Sempronio = 150 – (700 x 1/3) = 150 – 223 = 0
Pertanto, nel rigo RL10 in colonna 1 (Redditi) dovrai indicare il reddito da sublocazione percepito, ammontante a € 3.600,00 e in colonna 2 (Spese) le spese sostenute inerenti alla produzione del reddito, corrispondenti, nel caso di specie, ai canoni di locazione commisurati proporzionalmente alla parte dell’immobile sublocata parzialmente (2/3), ammontante a € 5.600,00 (8.400 x 2/3).
Passando ora al quesito riguardante eventuali controlli da parte dell’Amministrazione finanziaria, a mio avviso, tre sono le considerazioni da farsi.
La prima. Non è per nulla agevole provare l’esistenza di un subcontratto. Proprio per questa ragione, la legge pone l’onere della prova a tuo carico, sei tu che devi vincere la presunzione relativa di esistenza di sublocazione dettata dall’art. 21 della legge n°253/1950, ripreso dal comma 7 dell’art. 59 della legge n°392/1978, adducendo gli specifici motivi che tu ritieni non portino a configurare la sublocazione.
La seconda riguarda le possibili conseguenze della pregressa sublocazione non regolarizzata: è evidente che qui si ripropone, con poche varianti, la stessa situazione di un contratto in nero fra locatore e conduttore. Ne deriva che in caso di sublocazione non registrata, sono plausibilmente applicabili le medesime norme sanzionatorie, previste dal comma 8 dell’art. 3 del D.Lgs. n°23/2011, per chi non registra un contratto di locazione entro i termini stabiliti dalla legge. Pertanto, il subconduttore che intendesse perseguire l’obiettivo di far emergere fiscalmente la sublocazione, potrebbe segnalare il caso all’Agenzia delle Entrate e ottenere (sempre che il subconduttore lo voglia, perché sarebbe veramente una forzatura, nel caso in cui egli volesse chiudere il rapporto sublocativo, prolungargli l’agonia per altri 4 anni) un contratto “catastale” 4+4, ad un canone annuo ridotto, pari al triplo della rendita catastale. Ora, ammettendo che il subconduttore sia tentato dalla delazione fiscale, gli converrebbe economicamente compiere questo passo? Ma soprattutto. A che pro, se ha lasciato definitivamente l’alloggio?
Le cose, però (come sempre in Italia) non sono così semplici. Le norme sanzionatorie sopra menzionate non si applicherebbero qualora il rapporto di sublocazione fosse nato prima del 7 aprile 2011, ossia prima dell’entrata in vigore del D.Lgs. n°23/2011: così ha stabilito cinque giorni fa il Tribunale di Napoli in una sentenza (n°11429/013) relativa ad un contratto di locazione ad uso abitativo non registrato (in buona sostanza, la disciplina sanzionatoria del D.Lgs. n°23/2011 per il Tribunale di Napoli non è retroattiva), con la conseguenza che, nel caso di specie - se l'ufficio di competenza si adeguasse alla pronuncia sopra menzionata (cosa, peraltro, non agevole, avendo quest'ultima effetti civilistici) - l’irregolarità in discorso (se non accertata d’ufficio) andrebbe sanata con l’applicazione della sanzione piena (120% imposta di registro + interessi + imposta ecc.), non essendo più possibile fare ricorso all’istituto del ravvedimento operoso (oltre l’anno le irregolarità non sono più ravvedibili): in pratica basterebbe presentare autodenuncia presso l’ufficio di competenza, l’ufficio accerterebbe le imposte evase, liquidando il cumulo tributario.
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