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Timestamp: 2016-10-23 14:24:41
Document Index: 280296873

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 20', 'Art. 19', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 20', 'Art. 22', 'Art. 22', 'Art. 20', 'Art. 22', 'Art. 19']

122 II 24635. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 17. Juni 1996 i.S. Schweizerische Bundesbahnen, Kreisdirektion III, gegen First Church of Christ, Scientist, und Eidgen�ssische Sch�tzungskommission, Kreis 10 (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Expropriation partielle, immeuble (avec b�timent utilis� comme lieu de culte) � grever d'une servitude pour la construction d'un tunnel et pour l'exploitation ferroviaire, calcul de l'indemnit�. Si l'utilisation actuelle d'un bien-fonds b�ti ne procure aucun revenu et qu'il n'est pas envisageable d'en obtenir un par une transformation du b�timent, l'indemnit� due en raison de la constitution, par la voie de l'expropriation, d'une servitude pour la construction d'un tunnel et pour l'exploitation ferroviaire doit �tre d�termin�e sur la base de la moins-value que la parcelle subit, comme terrain constructible, � cause des restrictions � son utilisation souterraine entra�n�es par la servitude. Faits � partir de page 247
Die religi�se Gemeinschaft "First Church of Christ, Scientist" ist Eigent�merin der rund 4000 m2 umfassenden Parzelle Nr. 2823 in Z�rich-Hottingen. Das nahezu rechteckige Grundst�ck liegt in der Wohnzone B (4 Geschosse, Wohnanteil 75%) zwischen der Merkur-, der Kreuzb�hl- und der Kreuzstrasse und grenzt auf der vierten Seite an ein Schulhaus-Areal. Auf der Parzelle stehen eine Kirche, die in den dreissiger Jahren erstellt worden ist, sowie eine ebenfalls kirchlichen Zwecken dienende Anbaute.
Die Liegenschaft der "First Church of Christ, Scientist" ist f�r den Bau der - inzwischen erstellten und in Betrieb genommenen - Z�rcher S-Bahn bzw. der zwei von Stadelhofen nach Stettbach f�hrenden S-Bahn-Tunnels beansprucht worden. Die beiden in einem Abstand von rund 17 m verlaufenden Tunnelr�hren durchqueren das Kirchengrundst�ck in einer Tiefe von 7 bis 8 m von der Oberfl�che bis zum Tunnelscheitel. In einem Kubus von 6 m Breite ab Tunnelachse und 3,55 m H�he ab Tunnelscheitel besteht ein Bauverbot. �ber diesen Kuben darf die - gleichm�ssige - Baubelastung 1,5 kg/cm2 nicht �berschreiten. Zwischen den beiden R�hren verbleibt somit nur noch ein rund 12 m breiter baulich frei nutzbarer Raum.
Da die f�r den Bau und den Betrieb der S-Bahn erforderlichen Dienstbarkeiten nicht freih�ndig erworben werden konnten, liessen die Schweizerischen Bundesbahnen (SBB), Kreisdirektion III, durch den Pr�sidenten der Eidgen�ssischen Sch�tzungskommission, Kreis 10, gegen die "First Church of Christ, Scientist" ein Enteignungsverfahren er�ffnen. Nach der Einigungsverhandlung, an der sich die Parteien nur zum Teil verst�ndigen konnten, sowie weiteren erfolglosen Vergleichsverhandlungen verpflichtete die Eidgen�ssische Sch�tzungskommission, Kreis 10, die SBB mit Urteil vom 16. Dezember 1991, der Enteigneten f�r die Einr�umung des Tunnelbau- und Eisenbahnbetriebsservituts eine Entsch�digung von BGE 122 II 246 S. 248Fr. 2'611'000.-- zu bezahlen, verzinsbar ab Datum der vorzeitigen Besitzeinweisung.
Die Schweizerischen Bundesbahnen, Kreisdirektion III, haben gegen den Entscheid der Sch�tzungskommission Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass der Enteigneten f�r die Einr�umung des Tunnelbau- und Eisenbahnbetriebsservituts keine Entsch�digung zustehe; eventuell sei die Entsch�digung gerichtlich neu festzusetzen. Das Bundesgericht heisst die Beschwerde teilweise gut und legt die Entsch�digung f�r die Teilenteignung auf Fr. 2'400'000.-- fest.
2. a) Die Sch�tzungskommission ist bei der Entsch�digungsbemessung davon ausgegangen, dass die zwangsweise einger�umten Dienstbarkeiten die Enteignete daran hinderten, unter den bestehenden Kirchenbauten im Bereich der Tunnelr�hren weitere Untergeschosse - zwei Geschosse mit Parkfl�chen und eines mit Lagerr�umen, Archiven und technischen Einrichtungen - zu errichten. Sie hat weiter angenommen, dass sich die j�hrliche Miete f�r jeden Parkplatz auf Fr. 2'400.-- und f�r die Lagerfl�chen auf Fr. 140.--/m2 belaufen h�tte; daraus ergebe sich, kapitalisiert zu 6,5%, ein Bruttoertragswert von Fr. 36'923.-- pro Autoabstellplatz sowie von Fr. 2'153.-- pro m2 Lagerfl�che. Die Baukosten f�r den unterirdischen Kubus veranschlagte die Sch�tzungskommission auf Fr. 390.--/m3 oder Fr. 25'272.-- f�r jeden Abstellplatz und Fr. 1'053.-- pro m2 Lagerfl�che. Kapitalisiert resultiere somit ein Ertragsverlust von Fr. 485.--/m2 f�r die Parkfl�che und von Fr. 1'100.--/m2 f�r die Lagerfl�che, woraus ein (gewichteter) Mittelwert von Fr. 690.--/m2 berechnet werden k�nne. Bezogen auf die Gesamtfl�che von 3784 m2, die infolge des Tunnelbaus eingeb�sst werde, ergebe sich demnach ein Schaden von Fr. 2'611'000.--. Einen weiteren Minderwert der von der Enteignung nicht betroffenen Grundst�cksteile hat die Sch�tzungskommission verneint.
b) In ihrer Beschwerde kritisieren die SBB nicht in erster Linie die von der Sch�tzungskommission angestellten Berechnungen, sondern die diesen zugrundeliegenden Annahmen. Einerseits heben sie hervor, dass Parkh�user kaum noch bewilligt w�rden und f�r Lager- und Archivr�ume angesichts der kirchlichen Nutzung der Liegenschaft kein Bedarf bestehe. Andererseits BGE 122 II 246 S. 249machen die Enteignerinnen geltend, dass die Kosten f�r die unterirdische Erweiterung der bestehenden �berbauung ein Mehrfaches des von der Sch�tzungskommission angenommen Betrages von Fr. 390.--/m3 ausmachen w�rden und daher ein solcher Ausbau ein Verlustgesch�ft w�re. Im �brigen d�rfe ohnehin nicht von einer kommerziellen Nutzung als sog. besseren Verwendung im Sinne von Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes �ber die Enteignung (EntG, SR 711) des fraglichen Grundst�cks ausgegangen werden, da eine solche nach den eigenen Erkl�rungen der Enteigneten h�chst unwahrscheinlich sei.
Die SBB kommen daher zum Schluss, dass der Kirche f�r die ihr auf dem Enteignungswege auferlegten Servitute keine Entsch�digung zuzusprechen sei, und sie betonen, dass die teilenteignete Liegenschaft durch die Z�rcher S-Bahn und die dadurch verbesserte Erreichbarkeit als �berkommunale Begegnungsst�tte der Kirchgemeinschaft wesentlich aufgewertet worden sei.
3. Die SBB beanstanden die von der Sch�tzungskommission angestellte Schadensberechnung mit gutem Grund. Nach einhelliger Auffassung der bundesgerichtlichen Experten ist es tats�chlich ausgeschlossen, unter den bestehenden Geb�uden die ins Auge gefassten Untergeschosse zu einem Kostenaufwand von bloss Fr. 390.--/m3 zu errichten. Zu diesen Kosten k�nnte das unterirdische Bauvolumen bei den gegebenen geologischen Verh�ltnissen nur erstellt werden, wenn das fragliche Grundst�ck noch frei von Bauten w�re. Die Sch�tzungskommission hat also �bersehen, dass die bestehenden Geb�ude nicht nur h�tten unterfangen, sondern auch neu abgest�tzt werden m�ssen. Der f�r den Erweiterungsbau erforderliche finanzielle Aufwand h�tte sich daher auf das Zwei- bis Dreifache des von der Sch�tzungskommission eingesetzten Betrages belaufen und jede Rendite illusorisch werden lassen. Den Annahmen der Sch�tzungskommission ist somit nicht zu folgen. Das heisst allerdings, wie sich aus dem folgenden ergibt, noch nicht, dass der Enteigneten kein Entsch�digungsanspruch zustehe.
4. Dienstbarkeiten sind keine Marktg�ter, keine Handelsware und weisen daher keinen Verkehrswert im Sinne von Art. 19 lit. a EntG auf. Werden, wie hier, Dienstbarkeiten auf dem Enteignungswege auf einem Grundst�ck errichtet, oder wird ein bestehendes Servitut zwangsweise aufgehoben oder eingeschr�nkt, so gelangen f�r die Bemessung der Entsch�digung die Regeln �ber die Teilenteignung gem�ss Art. 19 lit. b EntG zur Anwendung. Nach der sog. Differenzmethode hat der Enteignete im ersten Fall Anspruch auf Ersatz der Wertdifferenz, die sich zwischen dem Verkehrswert des unbelasteten und BGE 122 II 246 S. 250jenem des belasteten Grundst�cks ergibt; im zweiten Fall ist ihm der Unterschied zu verg�ten, die sich aus der Gegen�berstellung des Wertes des servitutsbeg�nstigten Grundst�cks und jenem des Bodens ohne Dienstbarkeitsberechtigung ergibt. Neben diesem Minderwert sind allf�llige weitere Nachteile zu ersetzen, die sich nach dem gew�hnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (Art. 19 lit. c EntG). Massgebend ist in jedem Fall die Verm�genslage des Enteigneten (BGE 102 Ib 173 E. 2, 121 II 436 E. 8a; s.a. BGE 114 Ib 321 E. 3, BGE 106 Ib 241 E. 3 S. 245, je mit Hinweisen).
Aus diesen Grunds�tzen ergibt sich hier folgendes:
a) Der Verkehrswert der enteigneten Liegenschaft entspricht dem Erl�s, der bei Ver�usserung im freien Handel am massgebenden Stichtag objektiverweise h�tte erzielt werden k�nnen (BGE 106 Ib 223 E. 3a; HESS/WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, N. 50 zu Art. 19 EntG). Bei der Bestimmung des Preises, den irgendein K�ufer f�r die Liegenschaft bezahlt h�tte, ist zun�chst davon auszugehen, dass es nach den Darlegungen der Experten ausgeschlossen ist, das Kirchengeb�ude und die Anbauten einem Umbau zu unterziehen, der eine nach Bauordnung zul�ssige und gewinnbringende Nutzung erlauben w�rde. Die bestehenden Kirchenbauten m�ssen daher - ungeachtet der bemerkenswerten Bauart und der keineswegs billigen Ausf�hrung - wirtschaftlich als Abbruchobjekte betrachtet werden, f�r die ein Erwerber nichts oder h�chstens einen symbolischen Preis bezahlen w�rde. Unter diesen Umst�nden besteht der Wert der Liegenschaft allein im Wert des Bodens als Bauland. Als Baugrundst�ck weist die umstrittene Parzelle eine nahezu ideale Form und Fl�che auf und befindet sich zudem an g�nstiger Gesch�ftslage in N�he des Stadtzentrums. Ihr Wert darf daher nach Meinung der Experten im Vergleich mit den im bundesgerichtlichen Urteil vom 6. November 1991 i.S. Staat Z�rich gegen Erben de Stoutz (E. 2b) genannten Preisen, die den Parteien bekannt sind, auf insgesamt 16 Millionen Franken festgesetzt werden, was ungef�hr einem Quadratmeterpreis von Fr. 4'000.-- entspricht.
b) Die Errichtung der f�r den Bau und Betrieb der Eisenbahnanlagen notwendigen Servitute hat zur Folge, dass die durch die Bauordnung an sich nicht begrenzte unterirdische bauliche Nutzung der Parzelle auf ein einziges Untergeschoss beschr�nkt wird. Weiter m�sste ein Neubau wegen der Belastungsbeschr�nkung auf eine Fundamentplatte gestellt werden, die zwischen und neben den Tunnelr�hren abgest�tzt werden m�sste. Der Bau eines BGE 122 II 246 S. 251solchen Fundamentes verursacht betr�chtliche Mehrkosten. Diese Verteuerung der Baukosten sowie die geschilderte Einschr�nkung der unterirdischen Nutzung f�hren zu einem Minderwert der Liegenschaft, der nach Auffassung der bundesgerichtlichen Experten die H�he von 15% des Verkehrswertes erreicht, sich also auf 2,4 Millionen Franken bel�uft. Das Bundesgericht hat keinen Anlass, von dieser Sch�tzung seiner Gutachter und der hiezu vorgebrachten Begr�ndung - die weder auf einem Irrtum beruht noch Widerspr�che enth�lt oder l�ckenhaft w�re - abzuweichen.
c) Die Enteignerinnen wenden gegen diese Betrachtungsweise ein, die Enteignete beabsichtige nach ihrer eigenen Darstellung nicht, die heutige Nutzung ihres Grundst�cks aufzugeben, dieses zu verkaufen oder selbst neu zu �berbauen. Es d�rfe daher nicht von einer besseren Verwendung im Sinne von Art. 20 Abs. 1 EntG ausgegangen werden. Dieser Einwand ist jedoch unbehelflich. Ausschlaggebend ist hier wie dargelegt allein, dass die heutigen Bauten auf dem enteigneten Grundst�ck rein wirtschaftlich betrachtet keinen Wert aufweisen, dass sich der Wert des Grundst�cks in dessen Baulandqualit�t konzentriert und dass dieser Baulandwert durch das Werk der Enteignerinnen beeintr�chtigt worden ist. Die Enteignete hat dadurch eine wirtschaftliche Einbusse erlitten, f�r die sie entsch�digt werden muss.
Im weiteren kann der Umstand, dass das Kirchengeb�ude als Werk von Architekt Hans Hofmann im kommunalen Inventar der allenfalls sch�tzenswerten Bauten verzeichnet ist, ebenfalls nicht zu einer Reduktion oder zur Streichung der Enteignungsentsch�digung f�hren. Die Aufnahme in das Inventar hat nur zur Folge, dass am fraglichen Objekt ohne Bewilligung der zust�ndigen Beh�rde keine tats�chlichen Ver�nderungen vorgenommen werden k�nnen. Dieses Ver�nderungsverbot f�llt jedoch dahin, wenn innert Jahresfrist keine endg�ltige Schutzmassnahme angeordnet wird (vgl. � 209 des Z�rcher Gesetzes �ber die Raumplanung und das �ffentliche Baurecht vom 7. September 1975). Eine solche Unterschutzstellung ist bisher nicht erfolgt. Sollte die Kirche in Zukunft tats�chlich einmal zum Denkmalschutzobjekt erkl�rt werden, so wird im dannzumaligen Entsch�digungsverfahren wegen materieller Enteignung den Eisenbahn-Dienstbarkeiten und der dadurch bewirkten Entwertung der Liegenschaft Rechnung getragen werden m�ssen. W�rde also der eingetretene Schaden heute nicht ersetzt, so h�tte die Eigent�merin auch keine M�glichkeit, sich in einem sp�teren Verfahren schadlos zu halten.
Schliesslich liesse es sich entgegen der Meinung der Enteignerinnen nicht rechtfertigen, die Enteignungsentsch�digung im Hinblick auf die durch den Bahnbau bewirkte Verbesserung der Verkehrs- und Erschliessungsverh�ltnisse zu mindern. Der Betrieb der S-Bahn bringt keinen Sondervorteil f�r die Enteignete, sondern kommt allen Anwohnern zugute und kann daher nicht an die Enteignungsentsch�digung angerechnet werden (vgl. Art. 22 EntG; HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 4 zu Art. 22 EntG).
102 IB 173,
Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes �ber die Enteignung (EntG, SR 711),
Art. 22 EntG,
Art. 19 lit. b EntG suite... ,