Source: http://www.ramatzka.de/vorsicht-bei-der-formulierung-einer-nachzahlungsverpflichtung/
Timestamp: 2020-04-02 12:13:50
Document Index: 363152206

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 11', '§ 176', '§ 11', '§ 307', 'BGH', 'BGH']

Vorsicht bei der Formulierung einer Nachzahlungsverpflichtung « Rechtsanwalt Matthias Matzka
Bei der Formulierung einer Nachzahlungsverpflichtung ist Vorsicht geboten, wie ein vom BGH entschiedener Fall zeigt.
Eine Gemeinde hatte mit einem städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 BauGB Grundstücke als Bauplatz veräußert mit der Verpflichtung, innerhalb von acht Jahren nach Vertragsschluss auf diesen ein bezugsfertiges Wohnhaus zu errichten (vgl. § 176 BauGB), dieses ab Bezugsfertigkeit acht Jahre lang selbst zu bewohnen und während dieser Zeit nicht zu veräußern. Für den Fall des Verstoßes gegen die Bauverpflichtung wurde der Gemeinde das Recht eingeräumt, die Grundstücke gegen Rückerstattung des Kaufpreises zurück zu erwerben. Für den Fall des Verstoßes gegen die Selbstnutzungspflicht verpflichteten sich die Käufer zu einer Zahlung von 5 € pro Quadratmeter und für den Fall der Veräußerung der Grundstücke vor Ablauf von acht Jahren ab Bezugsfertigkeit an Dritte, bei denen es sich nicht um seit mindestens drei Jahren auf dem Gebiet der Gemeinde wohnhafte näher bestimmte Verwandte oder den Ehegatten handelt, zu einer Zahlung von 25 € pro Quadratmeter.
Diese Nachzahlungsverpflichtung verstößt gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung im Sinne des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB und ist unwirksam. Die Rechtsfrage, ob die Klausel einer Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB standhält, kommt es daher nicht an (bisher vom BGH offen gelassen).
Die von der Gemeinde verwendete Zuzahlungsklausel ist unangemessen, weil sie die Käufern eine Zuzahlungsverpflichtung auferlegt, die unabhängig von einer Verkehrswertsteigerung des Grundstücks und damit unabhängig von einem tatsächlichen Vorteil der Erwerber ist. Eine vorteilsunabhängige Nachzahlungsklausel lässt sich nicht mit dem Zweck der Verhinderung von Bodenspekulationen rechtfertigen. Beschränkungen, die die öffentliche Hand dem Käufer auferlegt, entsprechen nur dann dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, wenn sie geeignet und erforderlich sind, um das Erreichen der zulässigerweise verfolgten Zwecke im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpolitik für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Der Pflicht zur Zahlung eines hiervon unabhängigen Betrages kommt dagegen ein strafähnlicher Charakter zu und geht damit über das verfolgte Ziel hinaus.
Ebenso wenig vermag ein Interesse der Gemeinde an einer Selbstnutzung der Immobilie durch den Käufer die Nachzahlungsklausel zu rechtfertigen. Da eine Selbstnutzungsverpflichtung nicht eine zwangsweise durchsetzbare Primärverpflichtung des Käufers, sondern lediglich eine Obliegenheit begründet, ist die Auferlegung dieser Zuzahlungspflicht nicht geeignet, die angestrebte Selbstnutzung durch die Käufer zu erreichen. Will die Gemeinde langfristig Einfluss auf die Nutzerstruktur nehmen, könnte sie dies beispielsweise dadurch erreichen, dass sie mit ihrem Vertragspartner ein Wiederkaufsrecht für den Fall der vorzeitigen Veräußerung der Immobilie vereinbart.
Die Angemessenheit der Zuzahlungsklausel ergibt nicht daraus, dass dann keine Zuzahlung zu leisten ist, wenn der Erwerber das Grundstück an seine seit mindestens drei Jahren in der Gemeinde wohnhaften Kinder, Geschwister, Verwandte in gerade Linie oder den Ehegatten verkauft. Eine Ausnahmeregelung, die angesichts ihres stark begrenzten Anwendungsbereiches in den überwiegenden Fällen gar nicht zum Tragen kommen kann, vermag an der Unangemessenheit der Nachzahlungsklausel nichts zu ändern.
(BGH, Urteil vom 20. April 2018 – V ZR 169/17 -)