Source: http://www.romacondominio.it/domande-risposte-condominio.asp
Timestamp: 2017-08-22 07:13:22+00:00
Document Index: 178691274

Matched Legal Cases: ['art. 1136', 'art. 70', 'art. 1131', 'art. 70', 'art. 1130', 'sentenza ', 'art. 1131', 'art. 63', 'art. 1384', 'art. 70', 'art.63']

Domande e Risposte: i dubbi piu' frequenti dei Condomini (RomaCondominio.it). Amministratore Tucci, telefona allo 06/64810517
Domande e Risposte: i dubbi piu' frequenti dei Condomini (RomaCondominio.it)
Cos'e' un Condominio, qual'è la definizione di Condominio?
Nell'ordinamento italiano, il condominio è un tipo particolare di comunione. Si verifica quando in un edificio con più unità immobiliari due o più persone sono ciascuna proprietaria di una parte di esse in via esclusiva: queste persone sono comproprietarie delle parti comuni.
Chi è e che cosa fa l'amministratore del condominio?
L'amministratore è l'organo che esegue le deliberazioni dell’assemblea, riscuote i contributi dai condomini ed eroga le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redige il rendiconto annuale (Bilancio condominiale), rappresenta il condominio nei procedimenti giudiziari nei quali è parte.
L'amministratore di condominio dura in carica un anno, ma può essere revocato in ogni momento, salvi i danni. Nomina, revoca e determinazione della retribuzione dell'amministratore spettano all'assemblea con la maggioranza dei presenti (anche per delega) all'assemblea che rappresentino "un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio" (art. 1136 2° comma).
L'amministratore può essere revocato dal Tribunale, su istanza di almeno un condomino, quando vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione, quando non rende il conto per due anni consecutivi o quando, essendogli stato notificato un atto di citazione, non ne informa tempestivamente l'assemblea dei condomini.
Il costo (tariffa) di un amministratore di condominio varia in base alle caratteristiche del condominio, il numero degli appartamenti (condomini) e le parti in comune dell'edificio.
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Cosa sono le parti comuni dell'edificio?
Come avvengono le ripartizioni delle spese condominiali tra proprietario e inquilino e tra condomini?
Le spese condominiali sono distinte in: ordinarie (pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizie degrassatori, riscaldamento centralizzato) e straordinarie (rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo). Se il contratto di locazione non prescrive altrimenti, sono a carico degli inquilini gli oneri per la manutenzione ordinaria, sono a carico dei proprietari gli oneri per la manutenzione straordinaria. Se il riscaldamento è condominiale, l'installazione di un contabilizzatore permette di ripartire parte delle spese in base ai consumi di ogni unità immobiliare, anziché in base ai millesimi riscaldamento. L'assemblea con apposita delibera stabilisce la percentuale da imputare in millesimi riscaldamento e quella da imputare sulla base dei consumi dei ripartitori. L'amministratore di condominio provvede a fine anno a far rilevare i consumi da tecnici autorizzati e a ripartire la spesa. Con questo accorgimento, l'onere è simile a quello che si avrebbe con il riscaldamento autonomo, con il vantaggio della maggiore efficienza (minori consumi) tipica delle caldaie condominiali.
Il singolo condomino ha diritto a distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, senza che questo sia previsto espressamente dal regolamento condiminiale ovvero previa delibera dell'assemblea, restando tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Tale diritto non sussiste se dal suo distacco derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
L'assemblea di condominio può deliberare (all'unanimità) modifiche al Regolamento di condominio per introdurre sanzioni pecuniarie a carico di chi viola il Regolamento.Malgrado ciò l'importo della sanzione non può superare quanto previsto dalle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile essendo l'art. 70 inderogabile. La sanzione è stabilita in lire 100. L'interpretazione è rigida, l'esecuzione è compito dell'Ammninistratore. Tali sanzioni pecuniarie includono penali o interessi di mora per il mancato e/o ritardato pagamento di rate condominiali. La penale in sè è legittima essendo il Regolamento richiamato in atti pubblici (quali i rogiti notarili) e inserito nei pubblici registri, ma non può essere superiore al tasso di interesse legale.
L'Amministratore ha facoltà di irrogare sanzioni pecuniarie ai condòmini che non rispettano il Regolamento, senza previa delibera dell'assemblea (art. 1131), quando il Regolamento lo preveda espressamente (art. 70), ed è obbligato a irrorare tali sanzioni, secondo un'intepretazione per la quale è tenuto (art. 1130) a "curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio" (Cassazione, sentenza n. 14735 del 26 giugno 2006), e soprattutto a "riscuotere i contributi […] per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni" (art. 1131, comma 3). La riscossione è quindi responsabilità dell'amministratore, il sollecito scritto o telefonico non è obbligatorio prima dell'ingiunzione di pagamento. Compete all'Amministratore la scelta di affidare a un avvocato il compito dell'ingiunzione dei pagamenti.
In base all'art. 63, "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione".
Quindi, l'Amministratore può comminare sanzioni pecuniarie ovvero ottenere dal giudice, al pari dell'Avvocato incaricato dal condominio, decreti ingiuntivi di pagamento immediatamente esecutivi, nonostante opposizione. È sufficiente un piano di ripartizione delle spese approvato dall'Assemblea, sia preventivo che consuntivo: la presenza di un consuntivo di spese non è più condizione per l'ingiunzione di pagamento, né è richiesto il consenso dei condomini (Art.63 disp. Att. codice civile, R.D.318/1942, sentenze Cassazione 24299/08 e 6323/03).
L'entità della sanzione può essere impugnata presso il giudice ordinario o di pace, che può ridurla anche d'ufficio (art. 1384, Cassazione Sentenza 18128/05 del 13/09/2005) se è manifestamente eccessiva o se il condomino ha parzialmente adempiuto alle sue obbligazioni e non è stata ridotta la sanzione a suo carico. In base all'art. 70 c.c., che stabilisce che la sanzione non può superare una cifra simbolica (100 delle vecchie lire), praticamente qualunque sanzione potrebbe essere dichiarata illegittima.
Penale o interessi di mora, entrambi proporzionali al ritardo di pagamento, dovrebbero in ogni caso avere un massimale espresso in valore assoluto o meglio in percentuale della somma dovuta, non potendo questa superare la soglia di usura (legge n. 108 del 1996): un massimale si applica normalmente nei contratti fra aziende, e il tasso antiusura è il riferimento massimo per gli interessi di mora applicati alle multe, ovvero per ritardati pagamenti da parte di varie società private.
Perchè il nuovo proprietario risponde delle quote insolute del vecchio proprietario?
L'art.63 delle disposizione per l' attuazione del c.c. attribuisce all'amministratore di condominio il potere di agire in giudizio, nei confronti dei condomini morosi, con un ricorso per decreto ingiuntivo sulla base dello stato di ripartizione (bilancio preventivo o bilancio consuntivo) approvato dall'assemblea dei condomini.
Il provvedimento di ingiunzione viene emesso, dall'Autorità giudiziria, immediatamente esecutivo nonostante l'eventuale opposizione del condomino moroso.