Source: https://www.ra-kotz.de/haftung-des-bodengutachters-gegenueber-dem-grundstueckerwerbers.htm
Timestamp: 2019-11-14 09:42:16
Document Index: 107100308

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 3', '§ 634', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 97']

Haftung des Bodengutachters gegenüber dem Grundstückerwerbers
OLG Koblenz, Az.: 2 U 678/14, Urteil vom 20.08.2015
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 6. Zivilkammer – Einzelrichter – des Landgerichts Mainz vom 02.05.2014, Az. 6 O 82/12, wird zurückgewiesen.
3. Das unter Ziff. 1 genannte Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die gegen ihn gerichtete Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Sicherheit kann durch Stellung einer unwiderruflichen selbstschuldnerischen Bürgschaft einer in der Bundesrepublik Deutschland als Zoll- oder Steuerbürge zugelassenen Bank oder Sparkasse erbracht werden.
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Im Jahr 2004 interessierte sich der Kläger für den Erwerb eines gewerblich genutzten Grundstücks nebst aufstehender Gebäude und darin vorhandener Produktionsanlagen aus der Insolvenzmasse der …[A] GmbH & Co KG. Er beabsichtigte dort seinerseits ein galvanisches Beschichtungsunternehmen zu betreiben. Ein von ihm in Auftrag gegebener Businessplan enthielt den Hinweis:
“Um Haftungsansprüche aus evtl. Bodenverunreinigungen oder Umweltschäden, verursacht durch die Firma …[A] GmbH & Co KG, auszuschließen sollten entsprechende vertragliche Vereinbarungen bei dem Erwerb der Immobilie getroffen werden. Die Kosten für die Entsorgung von auf dem Gelände lagernden Altanlagen werden von der Firma …[A] GmbH & Co KG getragen, bzw. mit dem Kaufpreis verrechnet.”
Der Kläger nahm daraufhin Kontakt zu den Beklagten auf, die unter dem Namen “…[B]” ein Institut für Baustoff-, Boden- und Umweltprüfungen betreiben. Diese unterbreiteten am 23.3.2004 der – hinter der …[A] GmbH & Co KG als Hausbank stehenden und auch als Finanzierungsinstitut des Klägers vorgesehenen – Sparkasse …[C] ein “Angebot zur Durchführung von orientierenden Untersuchungen im Hinblick auf altlastverdächtige Flächen” (Bl. 79 f. d.A.), in welchem es heißt:
“Abschließend weisen wir noch mal schriftlich daraufhin, dass sich das vorliegende Angebot wie vereinbart nur auf die unbefestigten Außenbereiche bezieht.”
Die Beauftragung durch die Sparkasse …[C] erfolgte vor dem Hintergrund, dass diese die Kosten der Begutachtung wie auch einer eventuell vorzunehmenden Bodensanierung im Falle eines Erwerbes der Immobilie durch den Kläger (teilweise) übernehmen sollte. Den Beklagten war bewusst, dass das Ergebnis ihrer Untersuchungen für die Kaufentscheidung des Klägers von grundlegender Bedeutung war; die einzelnen Untersuchungsmaßnahmen stimmten sie mit dem Kläger ab. In der Folgezeit nahmen die Beklagten verschiedene (oberflächennahe) Bewuchs- und Bodenproben und zogen an drei – aufgrund eines rund 20 Jahre früher liegenden Schadensfalles – bereits vorhandenen Messstellen (davon zwei an den jeweils gegenüberliegenden Grundstücksgrenzen, eine mittig unterhalb des errichteten Gebäudes) Grundwasserproben. Mit Telefax vom 18.6.2004 (Anl. K 13) übermittelten die Beklagten an die Sparkasse sowie den Kläger eine Kurzzusammenfassung der Ergebnisse der durchgeführten Untersuchungen. Darin findet sich der Hinweis, dass die “Ergebnisse der Wasserproben … keine Hinweise auf eine Schadstoffkontamination” ergeben hätten sowie folgendes Fazit:
“Im Messstellenbereich von OB2 und RKS 1 wurden nutzungsbedingte erhöhte Schadstoffkonzentrationen festgestellt. Nach erfolgter Sanierung (z.B. durch Bodenaustausch) und anschließender Freimessung des zuzuordnenden Messstellenbereichs, kann der unbefestigte Außenbereich des Firmengeländes …[A] auf der Grundlage der durchgeführten orientierenden Untersuchungen als altlastenfrei eingestuft werden.”
Das ausführliche – im Ergebnis gleichartige – Gutachten fertigten die Antragsgegner am 6.8.2004 (Anl. K 12).
Auf das genannte Telefaxschreiben hin gründete der Kläger die …[D] GmbH, nahm am 25.6.2004 – persönlich – diverse Förder-, Investitions- und Existenzgründungskredite über insgesamt mehr als 450.000 € auf und stellte diese Beträge der neu gegründeten Gesellschaft zur Verfügung. Die …[D] GmbH erwarb durch notariellen Kaufvertrag vom 2.8.2004 das in Rede stehende Grundstück in …[Z] nebst aufstehenden Gebäuden und darin befindlichem Inventar zu einem Kaufpreis von 200.000 €. Der notarielle Vertrag wies auf weiterhin vorhandene Altlasten und Bodenverunreinigungen hin, wobei die Sparkasse …[C] sich verpflichtete, bis zur Höhe des von der …[D] GmbH zu zahlenden Kaufpreises von 200.000 € die Entsorgungskosten für die Beseitigung der Bodenverunreinigung und sonstigen Altlasten zu tragen sowie Sanierungsmaßnahmen an den Gebäuden vorzunehmen. Einer als Anlage zum notariellen Kaufvertrag genommenen Aufstellung (Anl. K 35, Bl. 203 d.A.) war zu entnehmen, dass für die Untersuchung und Sanierung der Bodenverunreinigungen insgesamt 19.000 € eingeplant waren (wobei ergänzend auf eine bestehende Bodenversicherung verwiesen wurde), für die Entsorgung von im Gebäude lagernden Sonderabfallstoffen insgesamt 78.000 € sowie für die Gebäudesanierung als solche (Risse, Dacheindeckung) insgesamt 97.000 €.
In der Folge wurde der von den Beklagten als belastet bewertete Außenbereich des Grundstücks saniert. Der neu eingebrachte Boden wies keine erhöhten Schadstoffe auf. Eine fachgerechte Freimessung an der Sohle der ausgehobenen Sanierungsfläche erfolgte nicht. Die …[D] GmbH nahm ihren Geschäftsbetrieb auf. Besondere Belastungen – sei es durch weitergehende Sanierungsmaßnahmen des Bodens oder Setzungsschäden der Gebäude – erwuchsen ihr in den Folgejahren nicht. Dennoch musste die Gesellschaft bereits nach zwei Jahren ihrerseits Insolvenz anmelden. Das Insolvenzverfahren wurde mangels Masse eingestellt.
Ab diesem Zeitraum begann der Kläger die Beklagten als für seine persönlichen finanziellen Schwierigkeiten verantwortlich anzusehen. Auf eine entsprechende Anfrage seines späteren Prozessbevollmächtigten erhielt er von der Struktur- und Genehmigungsdirektion Nord (SGD) am …..2008 (Anl. K 7) die Mitteilung, dass für das Firmengelände eine abschließende bodenschutzrechtliche Bewertung nicht möglich sei. So sei das Gelände zwar nicht in das “Altlastenkataster” eingetragen, liege aber teilweise innerhalb einer kartierten Altablagerung (hier: nicht zugelassene Deponie). Auf einem benachbarten Grundstück seien stark erhöhte Schwermetallgehalte festgestellt worden, die auch in das Firmengelände hineinreichen könnten, ohne dass die durchgeführte Sanierungsmaßnahme – mangels Freimessung des Untergrundes vor Wiederverfüllung – als gesichert erfolgreich eingestuft werden könne. 2007 vorgenommene Grundwasserproben hätten im Abstrom gegenüber dem Zustrom deutlich erhöhte Chrom- und Cyanidgehalte ergeben, was für eine aus dem Grundstück herrührende Grundwasserverunreinigung spreche. Bis zu einer endgültigen Widerlegung bestünden deshalb weiterhin Verdachtsmomente, das Gelände sei als “altlastverdächtige Fläche” einzustufen.
Mit seiner Klage – soweit in der Berufungsinstanz noch weiter verfolgt – macht der Kläger gegenüber den Beklagten Freistellung von den Zahlungspflichten aus den von ihm im Zusammenhang mit der Unternehmensgründung aufgenommenen Darlehen sowie Feststellung einer Ersatzpflicht für künftige Schäden geltend. Er vertritt die Auffassung, das von den Beklagten erstattete Gutachten sei unzutreffend, zumindest aber unzureichend gewesen. Ohne die Pflichtverletzung der Beklagten hätte er nicht in die …[D] GmbH investiert und wäre demnach auch nicht den Zahlungspflichten aus den aufgenommenen Darlehen ausgesetzt.
Das Landgericht hat Beweis erhoben über die Frage des Umfanges des erteilten Gutachtenauftrages durch Vernehmung von insgesamt drei Zeugen. Es hat mit seinem angefochtenen Urteil, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen und sich zur Begründung darauf gestützt, dass das Gutachten von den Beklagten weder pflichtwidrig mangelhaft erstellt worden sei noch dass sich hieraus der geltend gemachte Schaden kausal begründe. Die – ohnehin nur orientierende – Untersuchung sei auf den unbefestigten Außenbereich beschränkt gewesen; nur auf diesen habe sich auch die Telefaxnachricht vom 18.6.2004 bezogen. Dies sei dem Kläger bekannt gewesen. Eine Einsichtnahme in das Altlastenkataster sei beklagtenseits nicht geschuldet gewesen; ebenso wenig eine Freimessung durch die Beklagten selbst. Jedenfalls liege kein kausaler Schaden vor. Der Kläger habe nicht dargelegt, dass die finanziellen Schwierigkeiten der …[D] GmbH auf eine Belastung mit Kosten für eine Altlastensanierung zurückzuführen seien. Der Kläger selbst habe vorgetragen, dass es ihm bei seiner Kaufentscheidung im Wesentlichen darum gegangen sei, nicht mit Sanierungskosten belastet zu werden. Nicht auf die Altlastenfreiheit als solche, sondern nur auf die Vermeidung eines eigenen Einstehenmüssens für damit verbundene Kosten sei es dem Kläger angekommen. Soweit der Kläger insoweit aus dem – auf den unbefestigten Außenbereich beschränkten – Gutachten zu weitgehende Schlüsse gezogen habe, sei dies den Beklagten nicht anzulasten. Dass dem Kläger bekannt gewesen sei, dass für eine eindeutige Aussage über Belastungen weitere Untersuchungen notwendig seien, habe der Zeuge Dr. …[E] glaubhaft bestätigt. Auf die Einzelheiten der Urteilsbegründung im übrigen, insbesondere die weiteren rechtlichen Ausführungen sowie die konkrete Antragstellung der Parteien wird Bezug genommen.
Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung, mit welcher er beantragt,
1. die Beklagten zu verurteilen, ihn von Zahlungspflichten aus den Darlehen vom 16.6.2004 in Höhe von 40.000 € (Nr. 61…95), des …[F]-Förderkredits vom 16.6.2004 in Höhe von 162.000 € (Nr. 61…87), dem Darlehen vom 17.6.2004 in Höhe von 30.000 € (Nr. 60…51), dem …[G]-Eigenkapitalhilfedarlehen in Höhe von 85.000 € vom 25.6.2004 (Nr. 61…79), dem Förderkredit der …[F]-Mittelstandsbank vom 27.4.2005 in Höhe von 119.000 € (Nr. 61…05) sowie vom Kontokorrentkredit über den Betrag von 40.000 € (Nr. 10…81), jeweils abgeschlossen bei der Sparkasse …[C], in Höhe von 558.000,62 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit freizuhalten;
2. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, ihm weitere Schäden zu ersetzen, die ihm im Vertrauen auf die Richtigkeit des Gutachtens der Beklagten vom 6.8.2004 im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks …[Y]Str. .., …[Z] noch entstehen werden.
Zur Begründung macht er geltend, dass das Landgericht unzutreffend von einem beschränkten Untersuchungsumfang ausgegangen sei. Das Landgericht habe die Aussage des Zeugen Dr. …[E] überbewertet und verkannt, dass die Grundwassermessungen sowie die entnommenen Bewuchsproben bereits einen weitergehenden Untersuchungsauftrag belegten. Entsprechend werde auch in dem von den Beklagten erstatteten Gutachten differenziert. Dass dem Kläger zwei unterschiedliche Angebotsversionen (Anl. K 12a und K 38) zugeleitet worden seien, habe das Landgericht ebenfalls unberücksichtigt gelassen. Weder der Kläger selbst noch weitere von ihm benannte Zeugen seien zum tatsächlich besprochenen Untersuchungsumfang angehört bzw. vernommen worden. Unabhängig vom Untersuchungsumfang sei das Gutachten der Beklagten mangelhaft gewesen. Dies zeige sich schon daran, dass das Grundstück heute noch unter Altlastenverdacht stehe. Die Messwerte der Grundwasserproben hätten nach § 3 Abs. 4 BBodSchV eine anschließende Detailuntersuchung geboten und seien von den Beklagten pflichtwidrig als unbedenklich eingestuft worden. Eine abschließende Einschätzung sei auf Grundlage dieser Messwerte noch nicht möglich gewesen. Zudem hätten die Beklagten versäumt, vorhandene bodenbezogene Informationen bei Behörden einzuholen. Die bei den Grundwassermessungen angewandte Messmethodik sei fehlerhaft gewesen; ebenso der Hinweis im Faxbericht auf einen Bodenaustausch und anschließende Freimessung. Im Hinblick auf die alles entscheidende Frage für den Erwerb des Grundstücks, ob durch den Erwerb das Risiko begründet werde, erhebliche Sanierungsaufwendungen tragen zu müssen, habe das Gutachten eine unzutreffende Entscheidungsgrundlage geliefert. Nur die kleine, bekannte Teilbelastung des Grundstücks habe er bewusst hingenommen, nicht aber weitere Belastungen. Die vom Zeugen Dr. …[E] angeblich erteilten Hinweise seien schon deshalb nicht berücksichtigungsfähig, da der Beklagte zu 2. in Abrede gestellt habe, dass überhaupt ein diesbezügliches Treffen des Zeugen mit dem Kläger stattgefunden habe, und sich die Beklagten auch in sonstiger Weise diese Angaben des Zeugen nicht zu Eigen gemacht hätten. Auch inhaltlich vermöge die Aussage des Zeugen nicht zu überzeugen, da dieser den bereits im Jahr 1999 in das Gesetz eingefügten Begriff der orientierenden Untersuchung für das hier relevante Jahr 2004 als noch nicht gültige Gesetzeslage eingestuft habe. Eventuelle Kosten für weitere Untersuchungsmaßnahmen seien für den Kläger nicht relevant gewesen, da er nicht Auftraggeber des Gutachtens gewesen sei. Da klägerseits das negative Interesse als Schaden geltend gemacht werde, könne dahinstehen, ob finanzielle Belastungen aus der Sanierung tatsächlich zur Insolvenz des Unternehmens geführt hätten. Der Schaden bestehe vorliegend darin, dass er das Grundstück erworben und sich damit ein zumindest latentes Umweltrisiko aufgebürdet habe, welches er gerade nicht habe tragen wollen. Von zentraler Bedeutung sei für ihn gewesen, mögliche Altlasten auf dem gesamten Grundstück auszuschließen, um aus solchen nicht mit möglichen Sanierungskosten belastet zu werden. Ein solch ruinöses Risiko habe er keinesfalls tragen wollen. In Kenntnis der vorhandenen Grundwasserbelastungen sowie Altablagerungen hätte er die Darlehensmittel nicht aufgenommen und Grundstück und Betrieb nicht erworben. Dies bestätige sich auch durch den vorab erstellten Businessplan. Dass eigentliche Grundstückserwerberin die …[D] GmbH gewesen sei, bleibe für seine eigene Aktivlegitimation unschädlich, da er Finanzgeber und Alleingesellschafter der Gesellschaft gewesen sei, so dass ihm der bei der Gesellschaft eingetretene Schaden zuzurechnen sei, da er durch den bei der Gesellschaft eingetretenen Wertverlust selbst in seinem Vermögen geschädigt worden sei. Der Schaden sei dabei bereits mit Erwerb des Grundstücks eingetreten, ohne dass es darauf ankomme, inwieweit die SGD tatsächlich Sanierungsmaßnahmen angeordnet habe. Sein Vermögensschaden liege darin, ein altlastenrisikobehaftetes Unternehmen statt eines Unternehmens eben ohne Sanierungskostenrisiko erworben und finanziert zu haben. Eine volle Brauchbarkeit des erworbenen Grundstücks für das Vermögen der …[D] GmbH sei nicht gewährleistet gewesen. Aus dem Umstand der Insolvenz der …[D] GmbH könne nicht deren Unrentabilität gefolgert werden, zumal eine anfängliche Rentabilität durch den Businessplan belegt sei. Diese Insolvenz bilde lediglich einen weiteren Schaden, der den bereits eingetretenen Erstschaden allerdings nicht entfallen lasse. Dabei stehe auch die Insolvenz als Zweitschaden mit der schädigenden Handlung der Beklagten im Zusammenhang, da ein werthaltiges Grundstück als Sicherungsmittel für weitere Kreditmittel, mit denen die Gesellschaft hätte saniert werden können, hätte eingesetzt werden können oder auch einen Verkauf des Unternehmens en bloc ermöglicht hätte. Die Beklagten hafteten damit auch für aus ihrer Pflichtwidrigkeit resultierende Folgeschäden.
Die Beklagten, die Zurückweisung der Berufung beantragen, verteidigen das landgerichtliche Urteil. Die Messergebnisse im Zustrom und Abstrom des Grundwassers seien in der gleichen Größenordnung, so dass die gemessene Belastung nicht durch den Untersuchungsgegenstand verursacht sein könne. Die Beweisaufnahme habe belegt, dass dem Kläger angesichts der Kosten weiterer Untersuchungen die getroffenen Feststellungen der Beklagten offensichtlich genügt hätten. Das finanzielle Scheitern des Unternehmens sei gerade nicht auf eine Kostenbelastung bedingt durch eine Altlastensanierung zurückzuführen.
Hinsichtlich des Vorbringens im übrigen wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Erklärungen anlässlich der mündlichen Verhandlungen Bezug genommen.
Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat – zumindest soweit es sich auf das Fehlen eines kausalen Schadens gestützt hat – zu Recht einen Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß §§ 634Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen über einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter verneint.
Dabei spricht viel dafür, dass der Kläger – auch wenn er selbst nicht Vertragspartner der Beklagten war – in den Schutzbereich des zwischen der Sparkasse …[C] und den Beklagten geschlossenen Gutachtervertrages einbezogen worden sein dürfte, da maßgebliche Verhandlungen über den Umfang der durchzuführenden Untersuchungen mit ihm geführt worden waren und den Beklagten bewusst war, dass die Kaufentscheidung des Klägers maßgeblich von ihren Untersuchungsergebnissen abhängen werde. Zweifelhaft erscheint indes, ob den Beklagten hier eine Pflichtverletzung vorgeworfen werden kann. Diese könnte vor allem darin zu sehen sein, dass die Beklagten keine Untersuchungen des Bodens unterhalb der Gebäude durchgeführt haben und eventuell die gezogenen Grundwasserproben zum Anlass hätten nehmen müssen, ihrem Auftraggeber oder auch unmittelbar dem Kläger ergänzende Untersuchungen zu empfehlen. Dagegen spricht, dass ihnen ausdrücklich nur eine orientierende Untersuchung in Auftrag gegeben worden war, so dass sowohl für die Sparkasse als eigentliche Auftraggeberin wie auch für den Kläger – über den das Angebot der Beklagten an die Sparkasse geleitet worden war – deutlich erkennbar war, dass eine sämtliche Details erfassende Untersuchung nicht beauftragt war. Noch deutlicher geht dies aus dem – zumindest in dem an die Sparkasse gerichteten Schreiben enthaltenen – ergänzenden Zusatz hervor, dass nur der unbefestigte Außenbereich Untersuchungsgegenstand gewesen sei. Andererseits haben die Beklagten eine Grundwasserprobe auch unterhalb des Gebäudes genommen, wodurch sie zu erkennen gaben, dass doch keine strikte Beschränkung auf den unbefestigten Außenbereich erfolge. Hinsichtlich dieser gezogenen Grundwasserproben bleibt schließlich offen, ob allein deren – bei allen drei Proben gegebene – Überschreitung der zulässigen Grenzwerte den Beklagten bereits Veranlassung geboten hätte, ihren Auftraggebern ergänzende Untersuchungen zu empfehlen, oder ob sie – wie geschehen – die Messergebnisse als unauffällig einstufen durften, da sämtliche gemessenen Werte in ähnlicher Weise den zulässigen Grenzwert überstiegen, so dass hieraus der Rückschluss gezogen werden durfte, dass aus dem Grundstück selbst jedenfalls keine zusätzliche Kontamination in das Grundwasser gelangt. Dass die SGD im Jahr 2007 – nach Beendigung einer eigenen, das Grundstück gefährdenden Geschäftstätigkeit der …[D] GmbH – eine aus dem Grundstück herrührende Grundwasserverunreinigung für möglich erachtete, lässt dabei keine hinreichenden Rückschlüsse auf eine bereits im Jahr 2004 bestehende Kontamination des Grundstücks zu. Zumindest spricht nach der landgerichtlichen Beweisaufnahme und Beweiswürdigung viel dafür, dass dem Kläger – schon 2004, wenn auch zeitlich nicht mehr genauer eingrenzbar – bekannt gewesen ist, dass für eine eindeutige Aussage über die Belastung des gesamten Grundstücks weitere kostenintensive Bohrungen unterhalb der versiegelten Fläche vorzunehmen gewesen wären.
Eine abschließende Klärung dieser Fragen kann dahinstehen, da der Kläger hier – selbst wenn man eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten ihm gegenüber unterstellt – keinen ersatzfähigen Schaden, der in zurechenbarer Weise auf diese Pflichtverletzung zurückzuführen ist, geltend macht.
Der Kläger macht mit seiner Klage hier ausdrücklich das negative Interesse als Schaden geltend, ist danach also so zu stellen, wie er stehen würde, wenn die Beklagten – unterstellt, sie hätten ihn pflichtwidrig nicht auf das Erfordernis der Durchführung weitergehender Detailuntersuchungen hingewiesen – den versäumten Hinweis erteilt hätten.
Für diesen Fall mangelt es bereits an einem hinreichend substantiierten Vortrag des Klägers, dass er dann von einer Gründung und Finanzierung der …[D] GmbH und einem Erwerb des Grundstücks durch diese Abstand genommen hätte. Naheliegender ist, dass der Kläger dann gegenüber der Verkäuferseite auf weitergehende Untersuchungen des Bodens bestanden hätte, zumal er selbst in seinem Vortrag betont, dass die Kosten derartiger Untersuchungen ohnehin von der Sparkasse als Auftraggeberin zu tragen gewesen wären. Selbst wenn man insoweit berücksichtigt, dass eine solche Kostenübernahme durch die Sparkasse nach dem Kaufvertrag auf einen Gesamtbetrag von 200.000 € begrenzt war, der durch die bei Vertragsschluss bereits feststehenden Sanierungsmaßnahmen weitgehend erschöpft war, so dass auf Grundlage der hier tatsächlich getroffenen vertraglichen Vereinbarungen weitergehende Untersuchungen möglicherweise zumindest in Teilen doch das eigene Vermögen des Klägers betroffen hätten, belegt dies noch nicht eine mutmaßliche Abstandnahme vom Erwerb des Grundstücks. Vielmehr sah bereits der Businessplan des Klägers vor, “entsprechende vertragliche Vereinbarungen bei dem Erwerb der Immobilie” zu treffen und die “Kosten für die Entsorgung von auf dem Gelände lagernden Altanlagen” von der Verkäuferin tragen zu lassen oder mit dem Kaufpreis zu verrechnen. Angesichts des offenkundigen Interesses der Sparkasse, das sich anbahnende Geschäft – von welchem die Sparkasse doppelt profitieren konnte, indem das in Abwicklung befindliche Engagement der …[A] GmbH & Co KG endlich zum Abschluss gebracht und gleichzeitig der Kläger als neuer Kreditkunde gewonnen werden sollte – nicht scheitern zu lassen, spricht viel dafür, dass der Kläger weitere Zugeständnisse hätte aushandeln können und der Kaufvertrag dann mit angepassten Konditionen – beispielsweise Kostenzusagen für konkret durchgeführte Untersuchungsmaßnahmen oder eventuell künftig von der SGD angeordnete Sanierungsmaßnahmen – geschlossen worden wäre. Ob für das Firmengelände damals wirklich weitergehender Sanierungsbedarf bestand, muss als offen eingestuft werden. Das der SGD zur Kenntnis gelangte Gutachten der Beklagten vom 6.8.2004 hat diese jedenfalls nicht zum Anlass für ein Tätigwerden genommen, obwohl – nach den Ausführungen im Schreiben vom 21.8.2008 – schon damals auffällige Chromwerte im Grundwasser festgestellt worden sein sollen.
Der vorliegende Fall ist dabei auch nicht mit dem Sachverhalt der vom Kläger herangezogenen, ein Wertpapierdienstleistungsunternehmen betreffenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8.3.2005 (BGHZ 162, 306) vergleichbar. Dort war das empfohlene Wertpapier für die vom Anleger verfolgten Anlageziele von vornherein nicht geeignet und wäre dies auch durch weitergehende Beratung nicht geworden. Nach den Grundsätzen des beratungskonformen Verhaltens hätte der dortige Anleger daher bei ordnungsgemäßer Aufklärung von einem Erwerb der Wertpapiere sicher Abstand genommen, so dass er unmittelbar mit deren Erwerb einen Schaden erlitten hat. Hier hingegen hätte im Falle einer Hinweiserteilung durch die Beklagten auf das Erfordernis weitergehender Untersuchungen nicht zwingend eine Abstandnahme vom Erwerb im Raum gestanden, da – anders als bei dem empfohlenen Wertpapier – gerade (noch) nicht gesichert war, ob das Grundstück für die Zwecke des Klägers tatsächlich untauglich war. Beratungskonformes Verhalten des Klägers wäre danach – sowohl im Hinblick auf den unterstellten Hinweis der Beklagten wie auch im Hinblick auf die Empfehlung der Existenzgründungsberaterin – die Aufnahme von Nachverhandlungen mit der Verkäuferseite über die Durchführung weitergehender Untersuchungen gewesen. Dass sich die Vermögenssituation des Klägers in diesem Fall heute anders darstellen würde, kann nicht als gesichert angenommen werden. Die schlichte Behauptung des Klägers, den Erwerb des Grundstücks durch die …[D] GmbH dann nicht realisiert zu haben, genügt insoweit jedenfalls nicht.
Unabhängig davon mangelt es jedenfalls an einem eigenen Schaden des Klägers, der auf den – unterstellt – versäumten Hinweis der Beklagten zurückzuführen wäre. Dabei verkennt der Senat nicht, dass bei einem Alleingesellschafter einer GmbH ein – wie hier – eigentlich der Gesellschaft entstandener Schaden (denn in deren Vermögen befindet sich das dem Altlastverdacht ausgesetzte Grundstück) in vollem Umfange auf den dahinter stehenden Gesellschafter durchwirkt, da eine Minderung des Gesellschaftsvermögens automatisch den zum Vermögen des Gesellschafters zählenden Anteilswert in gleicher Weise reduziert (vgl. BGH, NJW-RR 1995, 864). Dies gilt indes nur, solange den Gesellschaftsanteilen ohne das schädigende Ereignis noch ein eigenständiger Wert beizumessen gewesen wäre. Daran mangelt es hier bereits für den Zeitpunkt des Grundstückserwerbs durch die …[D] GmbH.
Auch wenn die Existenzgründungsberaterin des Klägers in dem von ihr erarbeiteten Businessplan der Geschäftsidee des Klägers eine positive Prognose bescheinigt hat (belastbare Anknüpfungspunkte für die prognostizierte Erhöhung des Umsatzes von 400.000 € auf 2.000.000 € bei gleichzeitiger Reduzierung der Personalquote trotz Umstellung vom 2-Schicht auf einen 3-Schicht-Betrieb werden dabei allerdings nicht aufgezeigt), belegt die tatsächliche wirtschaftliche Entwicklung, dass die …[D] GmbH von vornherein nicht wirtschaftlich lebensfähig war. Ohne dass der Kläger, obwohl der Senat mit Beschluss vom 22.4.2015 auf diese Problematik hingewiesen hatte, konkrete Punkte hätte benennen können, die nach Aufnahme des Geschäftsbetriebs zu unerwarteten Belastungen geführt hätten, musste die …[D] GmbH bereits nach zwei Jahren ihre Geschäftstätigkeit aufgeben und hatte dabei das gesamte Betriebsvermögen – der Kläger hatte insoweit nahezu 500.000 € als Eigenkapital, Gesellschafterdarlehen oder Eigenleistungen eingebracht – in einer Weise verbraucht, dass das Insolvenzverfahren mangels Masse eingestellt werden musste. Eine Sonderbelastung aus einer eventuellen Altlastsanierung – sei es durch Bodenaustausch oder Gebäudesanierung – war der Gesellschaft dabei gerade nicht erwachsen. Weder hatten insoweit kostenauslösende Maßnahmen tatsächlich umgesetzt werden müssen noch hatte die …[D] GmbH aufgrund entsprechender Ankündigungen der SGD bilanzielle Rückstellungen für drohende Sanierungsmaßnahmen bilden müssen. Vielmehr waren bis zur Insolvenzantragsstellung weder dem Kläger und/oder der …[D] GmbH noch deren Geschäftspartnern solche eventuell drohenden Sanierungskosten bewusst, so dass keiner der Beteiligten derartige Überlegungen in sein wirtschaftliches Handeln hätte einfließen lassen können. Ohne jegliche, vom Businessplan – der selbst für das Worst-case-Szenario die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft als gesichert einstufte – nicht vorhergesehene Zusatzbelastungen hat sich damit das Geschäftsmodell der …[D] GmbH als so verlustbehaftet herausgestellt, dass binnen zwei Jahren die Unternehmensreserven verbraucht waren.
Insoweit ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannt, dass ein “nicht lebensfähiger und infolge wachsender Verschuldung sowie mangelnder Rentabilität nach vernünftigen kaufmännischen Grundsätzen zu liquidierender Betrieb ein Objekt wäre, das den Keim der Vernichtung in sich trägt und deshalb wertlos ist” (vgl. BGH, WM 68, 1214). Solche Nachteile, die durch die hier nach kaufmännischen Grundsätzen bereits von Anfang an gebotene Liquidation ohnedies eintreten würden, brauchen die Beklagten daher nicht zu ersetzen. In der Person des Klägers als Alleingesellschafter der von vornherein “wertlosen” …[D] GmbH bedeutet dies, dass seine in die Gesellschaft getätigten Investitionen schon im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks durch die Gesellschaft als nicht mehr werthaltig einzustufen waren, so dass selbst dann, wenn die …[D] GmbH hier in ein altlastverdächtiges Grundstück investiert haben sollte, dies zu keinen weitergehenden Vermögensnachteilen beim Kläger geführt hätte. Umgekehrt hätte der Erwerb eines gesichert altlastfreien Grundstücks seine Vermögenssituation nicht verbessert, da auch bei dieser Sachlage die …[D] GmbH im Hinblick auf ihr beabsichtigtes Geschäftsmodell “wertlos” geblieben wäre. Die Gesellschaftsanteile und Gesellschafterdarlehen des Klägers waren danach von Anfang an am Markt durch die Investition in eine letztlich – unabhängig von einem von sämtlichen Teilnehmern des Wirtschaftsverkehrs erst nachträglich bemerkten Altlastverdacht – nicht rentable Geschäftsidee wertlos geworden.
Der Kläger kann dabei auch nicht geltend machen, dass er mit einem altlastenfreien und damit werthaltigen Grundstück die Insolvenz der Gesellschaft hätte abwenden können. Diese Argumentation verkennt bereits im Ansatz, dass das Grundstück schon umfassend belastet war. So hatten sowohl die Existenzgründungsberaterin (Investitionsplan zum Businessplan) wie auch die Sparkasse (vgl. Anl. 1 zum Darlehensvertrag vom 25.6.2004, Anl. K 15) den Wert des Grundstücks nebst Aufbauten (ohne Grunderwerbsteuer) auf 150.000 € geschätzt. Parallel wurde zugunsten der Sparkasse eine erstrangige Grundschuld über 150.000 € bestellt (vgl. Anl. K 16). Der Wert des von der Sparkasse damals als altlastfrei eingestuften Grundstücks war damit ausgeschöpft. Als Sicherungsmittel für weitere Kreditmittel hätte es auch ohne den – erst lange nach Insolvenzbeantragung aufgetauchten – Altlastverdacht somit nicht mehr zur Verfügung gestanden.
Dass ein Verkauf des Unternehmens en bloc – eine Altlastenfreiheit des Grundstücks unterstellt – zu einem Erlös geführt hätte, der eine vollständige Befriedigung sämtlicher Fremdgläubiger der …[D] GmbH ermöglicht hätte, so dass anschließend noch ein Restbetrag zur Weiterleitung an den Kläger verblieben wäre, kann seinem Vortrag nicht entnommen werden. Entsprechende Darlegungen wären aber erforderlich gewesen, um zu belegen, dass den Investitionen des Klägers trotz der eingetretenen Insolvenz doch noch ein Restwert zugekommen wäre, welcher erst durch den auf dem Grundstück liegenden Altlastverdacht in Wegfall geraten sei.
Nur ergänzend soll daher noch darauf verwiesen werden, dass für Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung vertraglicher Pflichten allgemein anerkannt ist (vgl. nur BGH, NJW 1990, 2057), dass ein Schaden nur dann zu ersetzen ist, wenn er in den Schutzbereich der verletzten Vorschrift fällt. Das ist dann der Fall, wenn es sich um Folgen handelt, die im Bereich der Gefahren liegen, um deretwillen die Rechtsnorm erlassen wurde. Notwendig ist ein Zusammenhang mit der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage, nicht nur eine bloß zufällige äußere Verbindung.
Im vorliegenden Fall hätte der Zweck einer etwaigen Vertragspflicht der Beklagten zur Unterrichtung des Klägers über die nach ihren Untersuchungen nicht (gänzlich) auszuschließende Gefahr von auf dem Grundstück vorhandenen Altlasten, die nur mittels Durchführung kostenintensiver weiterer Detailuntersuchungen hätte ausgeräumt werden können, darin bestanden, den Kläger von finanziellen Nachteilen, die aus dem nachträglichen Entdecken solcher Altlasten resultieren könnten, freizuhalten. Dies belegt deutlich der für den Kläger erstellte Businessplan, der für den Fall eines bestehenden Altlastverdachts gerade nicht die Abstandnahme vom Grundstückserwerb vorsah, sondern nur empfahl, “entsprechende vertragliche Vereinbarungen bei dem Erwerb der Immobilie” zu treffen. “Die Kosten für die Entsorgung von auf dem Gelände lagernden Altanlagen werden von der Firma …[A] GmbH & Co KG getragen, bzw. mit dem Kaufpreis verrechnet.” Sinn und Zweck einer die Beklagten – unterstellt – treffenden Unterrichtungspflicht wäre es dagegen nicht gewesen, den Kläger vor Vermögensdispositionen zu bewahren, die sich aus anderen Gründen als wirtschaftlich nachteilig herausstellen würden.
Das Risiko einer Belastung mit aus Altlasten resultierenden Sanierungskosten ist nicht eingetreten. Das Grundstück wird – auch Jahre nach der Einstellung des galvanischen Betriebs – nicht im Altlastenregister geführt; behördliche Anordnungen zur Altlastensanierung sind nicht ergangen. Der unterlassene Hinweis der Beklagten auf das im Ergebnis nicht eingetretene Risiko kann daher nicht dazu führen, dass der Kläger alle Nachteile, die seine Entscheidung für eine Investition in den dort geführten galvanischen Betrieb mit sich gebracht hat, auf die Beklagten abwälzen darf. Das von den Beklagten erstattete Gutachten sollte den Kläger nämlich nicht vor einer Investition in einen letztlich nicht rentabel zu führenden Betrieb schützen, sondern diente nur dazu sicherzustellen, dass ein eigentlich rentabler Betrieb nicht durch Sonderbelastungen aus der Sanierung von bereits vorher vorhandenen Altlasten unrentabel wird.
Der Kläger kann sich dabei auch nicht darauf berufen, dass der Erwerb eines altlastverdächtigen Grundstücks als Erstschaden hier auch in die Phase des durch die Insolvenz eingetretenen Zweitschadens fortgewirkt habe. Wie bereits oben dargelegt ist der vom Kläger und/oder seiner Gesellschaft erlittene Totalverlust gerade unabhängig von einer Werthaltigkeit des Grundstücks eingetreten. Die Vernichtung einer Sache verursacht aber dann keinen Schaden, wenn die Vernichtung auf Grund von Umständen, die bereits vor der tatsächlichen Vernichtung gegeben waren, ohnehin binnen kurzem erfolgt wäre, wenn mithin im Zeitpunkt der tatsächlichen Vernichtung die anderweite unvermeidbare Vernichtung bereits sicher war (vgl BGHZ 20, 275; 29, 207). Dieser Grundsatz kann, auch wenn hier keine Sache vernichtet wurde, auf die Liquidation der …[D] GmbH entsprechend übertragen werden. Die hier gegebene Liquidation der Gesellschaft als Eigentümerin eines weiterhin altlastverdächtigen Grundstücks wäre nämlich bei gleichartigem Geschäftsmodell auch dann zum gleichen Zeitpunkt eingetreten, wenn zum Vermögen der Gesellschaft ein gesichert altlastenfreies Grundstück gezählt hätte, so dass also auch dann “die anderweite unvermeidbare Vernichtung (hier: Liquidation) bereits sicher” gewesen wäre.
Auch das Feststellungsbegehren des Klägers bleibt ohne Erfolg. Als Anknüpfungspunkt für künftige Schäden käme grundsätzlich in Betracht, dass seitens der SGD in Bezug auf das Firmengelände Maßnahmen eingeleitet würden, um von dem Eigentümer eine Untersuchung des Grundstücks oder die Beseitigung von dort vorgefundenen Altlasten zu verlangen. Eigentümer dieses Grundstücks ist indes die insolvente …[D] GmbH, so dass dem Kläger persönlich bei einem entsprechenden Tätigwerden der SGD keine Vermögensnachteile mehr drohen. Anhaltspunkte für einen möglichen Durchgriff auf den Kläger persönlich sind nicht ersichtlich und werden von ihm auch nicht dargelegt. Indirekte Vermögensnachteile durch einen bei der …[D] GmbH eintretenden Vermögensverlust scheiden wiederum aus, nachdem seine Gesellschaftsanteile wie auch sonstige ursprünglich eventuell gegenüber der Gesellschaft bestehende Ansprüche durch die eingetretene masselose Insolvenz bereits wertlos geworden waren, eine Nachschusspflicht für den Kläger als GmbH-Gesellschafter aber auf Grundlage seines Vortrages nicht im Raum steht.
Die Nebenentscheidungen ergehen nach §§ 97Abs. 1, 708 Nr. 10,711 ZPO.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis zu 600.000,00 € festgesetzt.
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