Source: http://dimagb.de/info/vertrag/vobprax1.html
Timestamp: 2018-05-21 06:52:29
Document Index: 92164312

Matched Legal Cases: ['§ 648', '§12', '§ 649', '§ 8', '§ 9', '§6', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 1', '§ 2', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 649', 'BGH', 'BGH', '§ 648', '§ 648', '§ 17', '§ 17', 'BGH', 'BGH', '§ 633', '§ 638', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 15', '§ 15', '§ 15', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 195', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 195', 'BGH', '§52', '§58', '§ 2', '§ 3', '§13', '§7', '§10', '§7', '§11', '§12', '§ 3', '§ 4', '§ 10', 'BGH', '§623', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 8', '§15', '§ 648']

DIMaGB.de - Infobereich: Aus der Praxis des Bauens (VOB, HOAI)
Nun ist es ja nicht so, dass nur die Bauträger die schwarzen Schafe sind oder als solche hingestellt werden. Apropos "schwarze Schafe": wie fühlt sich ein weißes Schaf in einer Herde schwarzer?
Dies betrifft ja auch andere Berufssparten wie Handwerker und Bauunternehmen. Einige Beispiele trage ich hier zusammen, wie es gerade kommt.
Im 1. Teil auf dieser Seite (sozusagen als theoretische Grundlagen):
Kündigung eines Werkvertrags durch den Auftragnehmer
Die einvernehmliche Aufhebung eines Bauvertrags
Vertragsstrafe am Bau
Im 2. Teil auf dieser Seite (ein bisschen VOB, ein bisschen HOAI):
Wie ein Bauvorhaben zu Ende gehen kann
Wenn die Eigentümer einen Dummen suchen
Rechnungsprüfung (Prüffrist)
Gemeinsames Aufmass  Wirkung der Verweigerung
Bauüberwachung und Schadenersatz
Wirkung des Prüfvermerks eines Architekten auf der Rechnung
Nachtrag verweigert - Arbeitseinstellung zulässig ?
Nachtrag und Nachlass
Abgrenzung der zusätzlichen Leistung zu einem bestehenden Werkvertrag
von einem selbständigen Auftrag
Auftragserteilung durch einen Generalübernehmer für den Bauherrn
Beweisverteilung bei Pauschalpreis und Leistungsumfang
Zur Sicherungsbürgschaft nach § 648 a BGB
Nichterbrachte Bauhandwerkersicherung nach 648 a BGB
Wie wird der Schadensersatz ermittelt?
Sicherheitsleistung durch Einzahlung auf ein Sperrkonto
AGB in Bauverträgen - Sicherheitseinbehalt
Generalunternehmer muss für Mängel am Haus einstehen
Generalauftragnehmer darf Haftung nicht abwälzen
Im Werkvertragsrecht verjähren Baumängel ...
Abrechnung des gekündigten Bauvertrags
Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Vertragsstrafe
Insolvenz des Bauherrn
Haftung - Bauüberwachung durch Architekten
Ohne Auftrag kein Werklohn
Vollständigkeitsklausel in einem Bauvertrag
Prospekthaftung beim Bauträgermodell
Meine Berufsphilosophie mag manchem überholt vorkommen, allein die Praxis beweist,
dass es damit ganz gut funktioniert. Dies soll das folgende Beispiel belegen:
"... wir möchten uns auf diesem Wege ausdrücklich für die angenehme Zusammenarbeit und die
prompte Bezahlung unserer Leistungen bedanken. Beides kommt in unserer Branche leider
nicht oft vor. Wir wünschen der Familie Mohr viel Glück in dem neuen Haus und Herrn Bumann
viel Erfolg in seiner Tätigkeit. ..."
Die Zusammenarbeit war wirklich gut, so solle s ja auch sein.
Beginnen wir mit dem Beispiel eines renitenten Malers (Einzelunternehmen), der sich vorgenommen hat, mit seinem Auftraggeber Haschmisch zu spielen. Als der Bauherr die Faxen dicke hatte, bat er mich um Unterstützung. Die kam in Form der Teilnahme an einer Zwischenabnahme und mittels meines Schreibens:
Ihr Auftraggeber für die Malerarbeiten, Ehepaar X., hat mich bevollmächtigt, mich mit Ihnen betreffs Zwischenrechnung und Abnahme in Verbindung zu setzen. Um von einer gemeinsamen Basis auszugehen, sei festgehalten, dass es sich um einen pauschalen Werkvertrag handelt.
Ihr Hinweis auf Unebenheiten und fehlende Materialtrennfugen (Schreiben vom xx.xx.2001) wurde an die Bauleitung weitergegeben. Da Ihnen die Situation auf dieser Baustelle bekannt ist bitten wir Sie um ein Angebot für die Nachbesserungsarbeiten.
Zu Ihrem Schreiben vom xx.xx.2001 ist zunächst festzustellen, dass die beauftragten Leistungen noch nicht fertig gestellt sind, sondern nur ein Teil davon. Bezüglich einer Abnahme gem. VOB/B §12 ist Übereinstimmung bei AG und AN festzustellen. Vereinbaren Sie deshalb bitte einen Termin mit mir.
In Bezug auf das Laminat muss Ihnen Ihr AG widersprechen. Es gibt sehr wohl Buche 3-Stab mittel in Gewerbequalität. Diese Qualitäten nennen sich bei Fa. Woodstock "Patio" und "Villa SLS". Auch Ihr Großhändler führt diese Qualitäten, wie Ihr AG recherchiert hat.
Des weiteren werden Sie aufgefordert, die Verlegung von Trittschall inkl. Dampfsperre unter dem Laminat durchzuführen, so wie Sie das in den anderen Reihenhäusern ebenso getan haben. Es geht hier um die Einhaltung der Regeln der Technik.
Betreffs der Wandhalterungen der Heizkörper weise ich Sie darauf hin, dass Sie einen Pauschalvertrag über die Malerarbeiten abgeschlossen haben. Hierbei handelt es sich um einen Werkvertrag, bei dem der AG davon ausgeht, dass damit die Malerarbeiten an sich beauftragt sind.
Wenn Sie jetzt im nachhinein behaupten, dass die Halterungen nicht dazu gehörten, nimmt das der vertraglichen Vereinbarung die Glaubwürdigkeit. Sie müssen vor Vertragsabschluss darauf hinweisen, was - nach Ihrer Auffassung - alles nicht zum Pauschalvertrag einer Gesamtleistung gehören mag.
Zu Ihrer Rechnung vom xx.xx.2001 teile ich Ihnen mit, dass ich Ihren AG empfehlen werde, 4.500,00 DM zzgl. USt zu zahlen. Da keine Abschläge vereinbart wurden, ist dies Entgegenkommen genug. Außerdem müssen dem AG Sicherheiten gegeben sein. Voraussetzung ist, dass dieses leidliche Thema Heizkörperhalterungen vom Tisch kommt.
Ihre Rechnung vom 10.xx.2001 mit Zahlungsziel bis 15.xx.01 erhielt Ihr AG am 19.xx.01 (Poststempel vom 18.xx.01). Auch dies sind formelle Sachen, die man als AN vermeiden sollte.
Bei unserem Abnahmetermin (von mir aus je eher desto besser) werden wir uns abschließend zu dem Thema Laminat verständigen. Weiterhin wollen Sie bitte vortragen, wie Sie Ihre Arbeiten im KG nachbessern wollen, die Sie trotz vorhandener Feuchte ausgeführt haben, und wie die vom Vertrag abweichende Farbqualität der Wandfarbe zu verrechnen sein wird.
Wichtig ist eine gemeinsame Zustandsfeststellung zur Sicherung etwaiger Forderungen gegen H.A. wegen Nachbesserungsarbeiten, deshalb ist mir an einer kurzfristigen Terminvereinbarung gelegen.
Vielleicht ist dem aufmerksamen Leser aufgefallen, dass die Passage mit den nicht vereinbarten Abschlagzahlungen nicht ganz o.k. ist. Warum? Das können Sie im Beitrag über das Werkvertragsrecht nachlesen.
Grundsätzlich ist es aber falsch, wenn der AN eine Schlussrechnung stellt, wenn er noch gar nicht fertig ist. Wenn der Herr Maler dann noch versucht, den AG für dumm zu verkaufen und falsches Material unterzujubeln, hört der Spaß langsam auf. Der Zwischenabnahme folgte ein wenig erfreulicher Schriftwechsel, stets getreu dem Motto: ich schlauer Handwerker - Du dummer Bauherr. Der Grundtenor war unüberhörbar: erst wenn ich überzahlt werde, mache ich weiter und was zum Vertrag gehört, lege ich fest.
Deshalb musste ich dem Bauherrn zu einer Kündigung des Vertrages raten. Das macht man nicht mal eben schnell und aus Emotionen heraus. Hier gilt es gut abzuwägen. Denn als Bauleiter oder Berater ist man zuerst Treuhänder.
ich würde wie folgt reagieren (Schreiben): Von: X. ... An: M. ...
Kündigung des Vertrages, Schadenersatz
mit Ihrem Schreiben vom xx.xx.2001 bestätigen Sie wiederholt, dass Sie unseren Aufforderungen zur Mängelbeseitigung auf keinen Fall nachzukommen gedenken.
Am xx.xx.2001 haben wir eine Zwischenabnahme durchgeführt, das müssen Sie nicht ständig wiederholen. Mit dem Protokoll zur Zwischenabnahme ist lediglich dokumentiert, dass
1. eine Schlussabnahme durchzuführen ist und dass
2. die gelben Verfärbungen da noch nicht zu sehen waren.
Inzwischen erfolgte Arbeiten durch die H.A. zum Beseitigen von Rissen haben gar nichts mit der Gelbverfärbung zu tun. Von einer Beschädigung der Decken- und Wandflächen dadurch kann nicht die Rede sein.
Zu Ihrer Bemerkung der Ablehnung der Gewährleistung ist zu bemerken, dass aufgrund wesentlicher Mängel, die zum Zeitpunkt der Zwischenabnahme nicht bekannt waren, eine Gewährleistung gar nicht eintreten konnte.
Aufgrund Ihrer Verweigerung zur Ablieferung einer einwandfreien Leistung kündige ich hiermit das Vertragsverhältnis mit Ihnen. Die Flächen werden nunmehr durch Dritte nachgebessert. Aufgrund der durch die Gelbverfärbung unbrauchbar gewordenen Leistung steht Ihnen keine Vergütung hierfür zu, so dass Sie überzahlt sind.
Für entstehende Mehrkosten, die aus Ihrer Schlechtleistung und unterlassenen Nachbesserung resultieren, mache ich hiermit meine Forderungen geltend. der genaue Betrag, welcher von Ihnen zurückzuzahlen ist, wird Ihnen noch mitgeteilt.
Begründung: es hat keinen Sinn, das Vertragsverhältnis weiterzuführen
Diesem Rat folgte der Bauherr, um dann prompt wieder einen frechen Brief vom Maler zu erhalten. Der Bauherr war zunächst verunsichert und schickte mir eine E-Mail:
Herr M. weist die Kündigung zurück. Sein Schreiben sende ich Ihnen als Fax. Da ich nicht verstand, was er mit seiner Beteiligung an der Beseitigung der Schäden seitens der Bauleitung meint, habe ich ihn gestern abend angerufen und erfahren: Er habe mit der Bauleitung folgende Vereinbarung getroffen: Die Bauleitung läßt sämtliche Malerarbeiten ausführen - einschließlich der ausstehenden Arbeiten lt. Zwischenprotokoll v. xx.xx.01. Herr M. zahlt dafür an die Bauleitung.
Ich fragte auch nach der Gewährleistung. Seine Antwort: "Ich kann keine Gewährleistung geben, da ja andere Maler darüber gegangen sind."
Ich habe ihn auf meine Mängelanzeigen angesprochen, die er ignoriert habe, und darauf hingewiesen, dass lediglich eine Zwischenabnahme stattgefunden habe. Seine Antwort: "Eine Schlussabnahme können wir ja noch machen"?! Was nun? Ich sehe nicht ein, dass ich x.xxx,-- DM für mangelhafte Malerarbeiten bezahle ohne Gewährleistung. Was ist z.B. mit den gelben Verfärbungen? Nach ein paar Wochen können sie wieder sichtbar werden, dann jedoch ist das allein mein Problem.
Es ist unglaublich, dass allein das Thema "Malerarbeiten", zu einem riesigen Problem ausgewachsen ist. Ich brauche wieder Ihre Hilfe.
Diese Frage war schnell beantwortet (wozu gibt es E-Mails?):
das Schreiben beantworten Sie besser nicht. Sie sollten auch nicht mehr mit M. reden, er ist ja gekündigt. Warum?: Mängel, die er nicht nachbessern will (was er uns ja auch schriftlich bestätigt hat). Wenn Sie ihm Gelegenheit geben, den Rest zu streichen, kassiert er alles. So ist er in der Beweispflicht.
mfg M. Bumann
Die letzte Zuckung war dann die Androhung einer Klage, auf die wir heute noch warten.
Immer wieder kommt es zwischen Bauherren und Auftragnehmer, sei es eine Handwerksfirma oder auch ein Bauträger, zu Störungen im Vertragsverhältnis. Hierbei stellt sich dann die Frage, ob und unter welchen Voraus-setzungen, insbesondere mit welchen Konsequenzen, eine Kündigung des Vertrages durch den Auftraggeber ausgesprochen werden kann.
Haben die Vertragsparteien keine Vereinbarungen über die Kündigung getroffen, so kann der Auftraggeber jederzeit frei ein Vertragsverhältnis kündigen (§ 649 BGB/§ 8 Nr. 1 VOB/B). Die Kündigung kann fristlos und ohne jede Begründung erfolgen. Erfolgt die Kündigung nicht aus wichtigem Grund, hat dies jedoch zur Folge, dass der Werk-unternehmer einen Anspruch auf seinen vollen Werklohn hat, d.h. auch für die nicht ausgeführten Leistungen. Jedoch muss er sich das abziehen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Kosten erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.
Wesentlich ist hierbei, dass der Bauunternehmer diese ersparten Aufwendungen in einer eventuellen prozessua-len Auseinandersetzung lediglich darlegen muss, während der Auftraggeber verpflichtet und beweisbelastet dafür ist, dass sich der Auftragnehmer höhere Aufwendungen erspart hat. Da der Gegenbeweis praktisch kaum möglich ist, ist der Auftragnehmer gegebenenfalls verpflichtet, seine gesamte Kalkulation offen zu legen, sofern er den entgangenen Gewinn geltend macht. Denn anderenfalls wäre es für den Auftraggeber praktisch unmöglich, den Gegenbeweis zu führen, weil er keinerlei Einzelkenntnisse über den Betrieb des Auftragnehmers haben kann.
wenn der Werkunternehmer seine Zahlungen eingestellt hat,
wenn der Werkunternehmer ihm während der Bauausführung gesetzte Fristen zur Mängelbeseitigung oder zur Vertragserfüllung fruchtlos verstreichen lässt,
wenn der Werkunternehmer trotz entsprechender Fristsetzung nicht dafür sorgt, dass die Baustelle in einem Umfang bestückt wird, die die Einhaltung von vertraglich vereinbarten Vertragsfristen ermöglichst,
wenn ein sonstiger wichtiger Grund, d.h. grobe Vertragsverletzungen durch den Auftragnehmer vorliegen.
Die Frage, ob ein wichtiger Grund zum Ausspruch einer Kündigung tatsächlich vorliegt oder nicht, ist eine Frage, die nur sehr schwer im Einzelfall zu beurteilen ist. Denn häufig bestehen bereits während der Bauausführung Streitigkeiten darüber, ob eine konkrete Bauausführung tatsächlich mangelhaft ist oder nicht. Stützt sich der Bau-herr nun im Rahmen der Kündigung auf eine gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung, die der Bauunternehmer nicht eingehalten hat, stellt sich dann aber später heraus, dass die Ausführung technisch tatsächlich zulässig war, so entstehen die erheblichen Konsequenzen der Abrechnungsmöglichkeit durch den Bauunternehmer, wie diese oben bei freier Kündigung ohne wichtigen Grund dargestellt sind.
Von der Kündigung eines Werkvertrages sollte daher nur dann Gebrauch gemacht werden, wenn mit höchst mög-licher Sicherheit festgestellt werden kann, dass ein wichtiger Grund vorliegt und der Bauherr nicht Gefahr läuft, auch für noch nicht erbrachte Leistungen zahlen zu müssen, selbst dann, wenn sich der Unternehmer die er-sparten Aufwendungen abziehen lassen muss. Denn der hierdurch eintretende Schaden kann im Einzelfall erheblich sein.
Quelle : Info-Recht 05/2002 RA Heinicke&Kollegen
Während der Auftraggeber einen Bauvertrag jederzeit kündigen kann, steht das Kündigungsrecht einem Unter-nehmer nur unter bestimmten Voraussetzungen zu. Eine Kündigung nach BGB-Bauvertrag kann nur erfolgen, wenn
· der Auftraggeber seine Mitwirkungspflichten verletzt und
· der Unternehmer dem Auftraggeber eine angemessene Frist zur Nachholung der Handlung verbunden mit der Erklärung gesetzt hat, dass er den Vertrag kündigt, wenn diese Handlung nicht innerhalb der Frist vorgenommen wird.
Läuft diese Frist fruchtlos ab, so gilt der Bauvertrag als aufgehoben.
Mitwirkungshandlungen des Auftraggebers sind zum Beispiel:
Herbeiführung aller öffentlich-rechtlichen Genehmigungen und Erlaubnisse
Aufrechterhaltung der allgemeinen Ordnung auf der Baustelle
Pflicht zur Koordination aller am Bau Beteiligten
Bereitstellung des Baugrundstücks
Erbringung der notwendigen Vorarbeiten
Bereitstellen von Plänen und sonstigen für die Ausführung erforderlichen Unterlagen
Die VOB gibt dem Bauunternehmer in § 9 zwei weitere Kündigungsmöglichkeiten, nämlich
wenn der Auftraggeber eine ihm obliegende Handlung unterlässt und dadurch den Auftragnehmer außerstande setzt, die Leistung auszuführen oder
Darüber hinaus ist eine Kündigung des Auftragnehmers immer aus wichtigem Grund zulässig. Auch hier stellt sich regelmäßig die Frage, ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt. Dieser wird dann beispielsweise angenommen,
wenn der Auftraggeber darauf besteht, dass eine Bauleistung in bestimmter Form ausgeführt wird, die tatsächlich zu einem Mangel führen würde
wenn der Bauherr in größerem Umfang Arbeiten schwarz durch Mitarbeiter des Unternehmers ausführen lässt
wenn der Bauherr insolvent wird und Insolvenzantrag stellt
wenn der Bauherr fällige Zahlungen nachhaltig und endgültig verweigert.
Die Kündigung hat nach den Vorschriften der VOB zwingend schriftlich zu erfolgen.
Hat der Werkunternehmer wirksam aus wichtigem Grund gekündigt, so ist er berechtigt, die von ihm bereits erbrachten Leistungen vertragsgemäß abzurechnen und darüber hinaus Schadensersatz geltend zu machen hin-sichtlich der Beträge, die auf die noch nicht erbrachten Leistungen entfallen. Hierbei muss er die Grundlagen der Berechnung des Entschädigungsanspruchs darlegen, also Aufwendungen herausrechnen, die er sich durch die Nichtausführung der Restarbeiten erspart hat.
Ist das Verhältnis zwischen Bauherren und Werkunternehmer erst einmal zerrüttet, haben häufig beide Vertragsparteien Interesse daran, den Werkvertrag aufzuheben. Die einvernehmliche Aufhebung eines Werkvertrags ist im Hinblick auf die bestehende Vertragsfreiheit jederzeit, auch mündlich, möglich.
Konsequenzen können sich jedoch im Rahmen der abzurechnenden Leistungen ergeben. Haben die Parteien eines Werkvertrags nämlich keine Vereinbarung darüber getroffen, wie abzurechnen ist, wird dann, wenn ein wichtiger Grund für die Vertragsaufhebung durch eine der Vertragsparteien nicht gegeben wurde, abgerechnet, wie bei Kündigung eines Werkvertrags durch den Auftraggeber ohne wichtigen Grund, d.h. dem Werkunternehmer steht die volle Vergütung abzüglich der ersparten Aufwendungen zu. Erfolgte die Vertragsaufhebung aufgrund einer Vertragsverletzung einer der Vertragsparteien, ist je nachdem, wer die Vertragsverletzung begangen hat, entsprechend der Kündigung bei Vorliegen eines wichtigen Grundes abzurechnen.
Da häufig streitig ist, ob ein wichtiger Grund zur Vertragsaufhebung vorliegt, wer diesen gegebenenfalls zu ver-treten hat und da sich oftmals ergibt, dass sich sowohl Bauunternehmer als auch Auftraggeber nicht ganz ord-nungsgemäß verhalten haben, kann diese, je nachdem, zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen.
Tipp: Es empfiehlt sich daher dringendst, in einer Aufhebungsvereinbarung eine Regelung zu treffen, entweder dahingehend, dass die vom Bauunternehmer erbrachten Leistungen nach dem Bautenstand abzurechnen sind und darüber hinausgehende Ansprüche nicht bestehen oder, soweit die Aufhebung durch den Auftraggeber verschuldet wurde, dass der Bauunternehmer den Bautenstand abrechnet und er darüber hinaus den Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen geltend machen kann. Derartige eindeutige Regelungen tragen dazu bei, dass spätere prozessuale Streitigkeiten vermieden werden können und geben Rechtssicherheit.
Hin und wieder bringt die Praxis Beispiele hervor, die vertraglich gesehen ein bisschen VOB und ein bisschen HOAI, auf jeden Fall aber Haftungsfragen beinhalten. Oft haben die Situationen eines gemeinsam: es darf nichts kosten. Wohin das führt und was dabei zu beachten ist, erfahren Sie hier.
Beispiel 1: Wenn die Eigentümer einen Dummen suchen
Situation: Eine Eigentumswohnanlage hat zahlreiche Wasserschäden, die auf Tauwasser zurückzuführen sind. Mit Haftung und Gewährleistung ist nicht viel los, weil weder Architekt noch Bauträger noch existent sind. Also hält man nach jemandem Ausschau, der für wenig Geld alles saniert und darüber hinaus auch gleich noch die Gewährleistung für alle weiteren verdeckten Mängel übernimmt.
Auch in solch einem Falle kann geholfen werden, wie das hier zitierte Angebot zeigt:
zunächst danke ich für das entgegengebrachte Interesse und die Möglichkeit der Abgabe eines Angebotes. Um mir ein Bild zu verschaffen, habe ich einige Unterlagen angesehen und eine kurze Ortsbesichtigung durchgeführt.
Das Problem bei diesem BV besteht darin, dass grundlegende konstruktive Fehler bereits in der Planung gemacht wurden, welche im Zuge der Bauausführung nicht erkannt und korrigiert wurden. Dazu kommt, dass weder Architekt noch Bauträger existent sind.
Somit befinden Sie sich in der äußerst unangenehmen Situation, Eigentümer eines mangelbehafteten Bauwerks zu sein und niemanden in die Haftung nehmen zu können. Insofern ist Ihr Wunsch verständlich, dieses Manko zu beseitigen. Jedoch dürfte dieser Anspruch m.E. an der Realität scheitern.
Versetzen Sie sich in die Lage des potenziellen Auftragnehmers: warum sollte dieser für relativ wenig Ertrag ein relativ hohes Risiko eingehen? Demzufolge erscheint es aussichtslos, im Rahmen eines Auftrages über Reparaturen bzw. Schadensbegrenzungsmaßnahmen jemanden in die Rolle des Pauschalgewährleisters zu bringen.
Für Ihren konkreten Fall sehe ich 3 Möglichkeiten:
1. Sie gewinnen einen Planer, der sich für die LPh 5-8 beauftragen lässt, sowie eine ausführende Firma, die Gewährleistung nach VOB übernimmt. Das wird nur funktionieren, wenn die Bauausführung in der Konsequenz alle Maßnahmen beinhaltet, die eine Berichtigung konstruktiver Details nach den Regeln der Technik vorsieht. Dies bedeutet u.a.:
Teilfreizug der DG-Wohnung wegen großflächigen Aufnehmens der Gipskarton-Beplankung sowie Teilen der Dacheindeckung
Betonschneidearbeiten zum Abkoppeln der Balkone zum Herstellen einer thermischen Trennung, anschließendes Aufständern
Umfangreiche Stemm-, Beton- und Mauerarbeiten zur Gewährleistung der Einbaumöglichkeiten der erforderlichen Dämmebenen
anschließend Wiederherstellung des Fassadenputzes, wobei sich insbesondere farbliche Absätze nicht vermeiden lassen
komplettes Aufnehmen der Terrassenaufbauten, Neuaufbau
Für die ausführende Firma wird sich die zu übernehmende Gewährleistung nur auf die Leistungen beziehen, die auf der Grundlage von Vorgaben in Bild und Text (Leistungsbeschreibung) ausgeführt wurden.
Somit ergibt sich für den Planer die alleinige Verantwortung einschließlich nicht erkennbarer Baumängel und -fehler. In Relation zum errichteten Bauwerk stehen hier Risiko und Ertrag in keinem akzeptablen Verhältnis.
2. Sie einigen sich mit einem Planer darauf, dass es sich um einen Auftrag handelt, der die Erarbeitung, Vorbereitung und Überwachung von Reparatur- und Sanierungsmassnahmen an einem mangelbehafteten Neubau beinhaltet. Hierbei kann es sich nur um das Finden von optimalen Lösungen handeln, welche einen überschaubaren Kostenrahmen sichern.
Demzufolge kann sich eine Haftung lediglich auf offensichtliche etwaige Fehler bei der Beurteilung betrachteter Situationen einzelner Bauwerksteile handeln. Man muss sich darüber im Klaren sein, dass die festgelegten Maßnahmen nicht sofort zum vollständigen Erfolg führen bzw. eine Kostenoptimierung eine völlige Mangelfreiheit ausschließt.
3. Sie verzichten gänzlich auf einen Planer und lassen sich die Leistungen von einer Firma direkt anbieten. Oft haben ausführende Unternehmen ab einem gewissen Level das erforderliche ingenieurtechnische Knowhow. Wichtig ist, dass die Firma groß genug ist, die zu vereinbarende Gewährleistungsfrist von 5 Jahren zu überstehen.
Anhand dieser kurzen Erläuterungen sehen Sie, dass es als erstes unerlässlich ist, dass von Ihnen eine ganz klare Aufgabenstellung formuliert wird. Sie müssen sich als erstes einig sein, wie viel Sie ausgeben wollen und was Sie genau erreichen wollen und vom Auftragnehmer erwarten.
Dazu benötigen Sie einen Kostenvergleich als Entscheidungsgrundlage. Ohne gesonderte Beauftragung wird Ihnen das niemand liefern. Sofern dieser Kostenvergleich in einem Hauptauftrag enthalten ist, ist diese Leistung zwar integriert, jedoch für eine grundlegende Entscheidung vor Beauftragung käme sie zu spät.
Deshalb schlage ich Ihnen folgende Verfahrensweise vor:
Sie formulieren in der Eigentümerversammlung eine konkrete Aufgabenliste zu den Instandsetzungen (Prioritäten, Kostenrahmen)
Sie beauftragen eine Kostenermittlung, die Varianten und Eventualitäten berücksichtigt; diese biete ich Ihnen an für x.xxx,- DM zzgl. 16% Ust., realisierbar nach Beauftragung in der 10. KW
Nach Erhalt der Kostenermittlung können Sie sich entscheiden, wie Sie weiter verfahren (Variante 1-3 s.o.); eine weiterführende fachliche Beratung biete ich gem. HOAI §6 zum Stundensatz von xxx,00 DM zzgl. 16% Ust. an (Fahrzeit xx,- DM/h).
Ein weitergehendes Angebot kann ich Ihnen derzeit nicht unterbreiten. Dafür bitte ich aus den dargelegten Gründen um Ihr Verständnis.
Gleichzeitig möchte ich auf wichtige Passagen im Gutachten verweisen, die Sie bei Ihrer Meinungsbildung berücksichtigen sollten.
Blatt 22, 2. Absatz: "Die Belüftung und...": der längere Zeitraum ist nunmehr gegeben, soll also das Gutachten ergänzt werden?
Blatt 24, 2. Absatz: "Weiterhin sind die innenseitig angeordneten ...": man überlege sich die Auswirkungen auf die Raumsituation (Bodenbelag, Malerarbeiten usw)
Blatt 24, 3. Absatz: "Darüber hinaus ist sicherzustellen, dass ...": was soll diese missverständliche Formulierung aussagen? - den Gutachter fragen
Blatt 24, 4. Absatz: "Auszuschließen ist eine mögliche Taubildung ... nicht." (!)
Versuchen kann man´ s ja. Ob sich ein Depp gefunden hat oder ob die Sache mit Haftungsausschluss zum Tragen kam, entzieht sich meiner Kenntnis.
Ein für Bauherren erfreuliches Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) gefällt: Hat der Bauherr als Auftraggeber die Schlussrechnung erst nach Ablauf der zweimonatigen Prüfungsfrist des Paragraphen 16 Nummer 3 Absatz 1 VOB/B geprüft und anschließend Einwendungen erhoben, sind diese nicht schon deshalb verwirkt, weil die Prüfungsfrist abgelaufen ist. Vielmehr kann sich der Unternehmer nur dann auf die Verwirkung berufen, wenn er wegen des Zeitablaufs oder anderer auf dem Verhalten des Auftraggebers beruhender Umstände darauf vertraut hat und darauf vertrauen durfte, dass der Auftraggeber seine Rechte nicht mehr geltend machen wird.
Quelle : BBG News August 2001
Gemeinsames Aufmaß  Wirkung der Verweigerung
(BGH, Urteil vom 22.5.2003, Az. VII ZR 143/02)
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes hat der Auftragnehmer einen Anspruch auf ein gemeinsames Aufmaß, wenn er berechtigt ist, die Abnahme zu verlangen. Die Verpflichtung zur Teilnahme am gemeinsamen Aufmaß ergibt sich aus der im Bauvertrag geltenden beiderseitigen Pflicht zur Kooperation. Kommt es nicht zum gemeinsamen Aufmaß, weil der Auftraggeber unberechtigt fernbleibt, so kann das beim Streit über die Abrechnung prozessuale Bedeutung haben. Es rechtfertigt allerdings noch keine prozessualen Konsequenzen zu Lasten des Auftraggebers. Es genügt, die Richtigkeit des einseitig genommen Aufmasses zu bestreiten, solange unter zumutbaren Bedingungen ein neues Aufmaß noch erstellt oder das einseitig genommene Aufmaß noch überprüft werden kann. Ist jedoch ein neues Aufmaß nicht mehr möglich, dann hat der Auftraggeber vorzutragen und zu beweisen, welche Massen zutreffend oder dass die vom Auftragnehmer angesetzten Massen unzutreffend sind.
Quelle : Info-Recht 09/2003 RA Heinicke&Kollegen
Wirkung des Prüfvermerks eines Architekten
auf der Rechnung des Unternehmers
Der Kläger macht im vorliegenden Rechtsstreit Werklohn für Bauarbeiten geltend. Nach Abschluss der Arbeiten hatten die Architekten des Bauherren die Schlussrechnung geprüft, teilweise gekürzt. Diese geprüften Rechnungen übersandten die Architekten an den Bauunternehmer. Die vom Architekten übersandte Abrechnungsbestätigung enthielt folgenden Hinweis:
Der Auftragnehmer erkennt durch Unterschrift die vorstehende Abrechnung an. Weitere Forderungen an den Auftraggeber oder dessen Vertreter bestehen nicht.
Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Bauherr die Abrechnung des Bauunternehmers beanstandet und machte Zurückbehaltungsrechte wegen Baumängeln geltend. Der BGH hat in seiner Entscheidung festgestellt, dass der Bauherr mit seinen Einwendungen gegen die Schlussrechnung nicht ausgeschlossen sei. Denn der Prüfvermerk eines Architekten sei eine Wissenserklärung dem Auftraggeber gegenüber, dass die Rechnung fachlich und rechnerisch richtig sei. Eine rechtsgeschäftliche Erklärung sei hier nicht enthalten. Auch der Zusatz stelle kein Angebot zum Abschluss eines kausalen Schuldanerkenntnisses dar. Aus diesem Grunde könne der Bauherr vollumfänglich seine Einwendungen gegen die Schlussrechnung immer noch erheben.
Den wegen unzureichender Bauüberwachung auf Schadensersatz in Anspruch genommenen Architekten kann u. U. die sekundäre Darlegungslast zur Ausführung und zum Umfang seiner Kontrollen treffen.
Als durch mangelhafte Bauüberwachung hervorgerufen können nur die Mängel gelten, die normalerweise bei ordnungsgemäßer Leistung des Architekten erkannt worden wären Das Ausmaß der Überwachungspflicht hängt vor allem auch von der Bedeutung und Schwierigkeit des jeweiligen Bauabschnitts ab.
Bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten trifft den Architekten keine Überwachungspflicht.
Nur Handwerksleistungen, die regelmäßig mit einer hohen Fehlerquote verbunden oder besonders wichtige Bauabschnitte betreffen, sind entweder bei Ausführung zu überwachen oder nach ihrer Fertigstellung zu kontrollieren. Der bauüberwachende Architekt muss sich allerdings auch davon überzeugen, dass das ausführende Unternehmen überhaupt zuverlässig und in der Lage ist, die beauftragten Arbeiten ordnungsgemäß auszuführen.
Befindet sich ein Unternehmen in einer wirtschaftlichen Krise, muss der Architekt dem Rechnung tragen und seine Kontrollen so ausdehnen, dass er das von Insolvenz bedrohte Unternehmen bei jedem Arbeitsschritt im Auge behält.
1. Bestreitet der Auftraggeber eine - hier erhebliche - nachträgliche Änderung des Bauentwurfs und lehnt er Nachtragsverhandlungen ab, so steht dem Auftragnehmer ein Recht zu, die Arbeiten einzustellen.
2. Dem Auftragnehmer ist nicht zuzumuten, die Werkleistung in Kenntnis der Tatsache, dass er seinen Vergütungsanspruch nur mit gerichtlicher Hilfe wird durchsetzen können, als Vorleistung zu erbringen. ...
Der AN hatte gemäß § 1 Nr.3, § 2 Nr.5 VOB/B einen Anspruch auf Änderung der Preisvereinbarung. Diese hat der AG verweigert. Daher war der AN zur Arbeitseinstellung berechtigt. ... Man sollte daher im Interesse eines ungestörten Bauablaufs Interimslösungen anstreben: z.B. Vereinbarung zusätzlicher Sicherheiten, Gutachterverfahren, Mediation...
Quelle : BBG News Januar 2002
Nachtrag und Nachlaß
Ein Bauunternehmer führte für einen Bauherrn an dessen Bauvorhaben Metallbau- und Fassadenarbeiten durch. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen gewährte der Bauunternehmer Nachlässe in unterschiedlicher Höhe. Neben anderen Forderungen macht der Unternehmer wegen zusätzlicher Leistungen Nachtragsforderungen geltend, in die er die im Ursprungsauftrag vereinbarten Nachlässe nicht aufgenommen hat.
Der Bauherr ist der Auffassung, dass diese Nachlässe auch auf die Nachtragspositionen gewährt werden müssten. Das OLG folgt dieser Rechtsauffassung nicht. Es hat entschieden, dass der Bauunternehmer die Nachlässe aus dem Hauptauftrag nicht auf die Nachtragspositionen habe übernehmen müssen. Zwar liege es nahe den Nachlass auch auf Nachtragspositionen zu erstrecken, wenn ein pauschaler Nachlass in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes auf die Hauptauftragssumme vereinbart worden sei.
Dies gelte dagegen nicht, wenn der Preis für die Nachträge konkret und ohne Bezug auf den Hauptauftrag kalkuliert worden sei.
Quelle: bbg news April/Mai 2003
BGH Urteil vom 13.12.2001, AZ: VII ZR 28/00
In der Praxis ist immer wieder umstritten, ob bei einem Zusatzauftrag nur eine Erweiterung des ursprünglichen Auftrages oder ein gesonderter Auftrag vorliegt. Dies kann insbesondere für die Fälligkeit der Werklohnforderung und die Frage, ob die Abnahme verlangt und eine Schlussrechnung gestellt werden kann, von Entscheidung sein.
Im vorliegenden Fall hatten die Parteien einen VOB Bauvertrag geschlossen. Während der Ausführung der Arbeiten verhandelten die Parteien über eine Aufstockung des Gebäudes mit einem Dachgeschoss.
Im Anschluss daran kam es zu Streitigkeiten über die Frage der Mangelhaftigkeit des Werks. Der Werkunternehmer hat daraufhin seinen vollen Werklohn eingeklagt. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage mangels Fälligkeit abgewiesen, der BGH hat diese Urteile aufgehoben und den Rechtsstreit zur weiteren Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Das Berufungsgericht war noch der Meinung, der Vertrag über die Aufstockung des Gebäudes stelle eine zusätzliche Leistung dar. Da die Abnahme abgelehnt worden sei und ein Mangel durch den Sachverständigen festgestellt wurde, bestünden noch die Erfüllungsansprüche. Da die Mängel nicht beseitigt seien, sei die Klageforderung nicht fällig.
Der Bundesgerichtshof hat dieses Urteil aufgehoben. Er führt aus, dass die Vereinbarung über die Aufstockung nicht eine Ergänzung des ursprünglichen Bauvertrages sei, sondern das rechtlich zwei selbständige Verträge vorlägen.
Zwei selbständige Verträge würden immer dann vorliegen, wenn die Leistung des einen Vertrages in keinem Zusammenhang mit dem Leistungsziel des zweiten Vertrages steht. Vorliegend habe der erste Vertrag die Rohbauleistungen über Keller-, Erd- und zwei Obergeschosse eines Möbelverkaufsgebäudes zum Gegenstand gehabt, Gegenstand des zweiten Vertrages sei die Aufstockung des Gebäudes um ein Dachgeschoss gewesen. Die Leistungsziele beider Verträge stünden daher in keinem Zusammenhang. Die Werkleistungen seien daher aus beiden Verträgen jeweils für sich zu bewerten und Mängel an der Werkleistung des einen Vertrages führe aus diesem Grunde auch nicht zu einer Mangelhaftigkeit der Leistung aus dem zweiten Vertrag. Daher habe die Abnahmereife des ersten Vertrages jedenfalls vorgelegen, so dass das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und der Rechtsstreit zur weiteren Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen war.
BGH-Urteil vom 27.06.2002, Aktenzeichen: VII ZR 272/01
Im vorliegenden Fall hatte ein Bauherr eine Baumaßnahme einem Generalübernehmer übertragen, und zwar zur Errichtung eines schlüsselfertigen Hauses. In dem Bauvertrag war in den allgemeinen Geschäftsbedingungen des Generalübernehmers festgehalten, dass dieser bevollmächtigt sei, Bauleistungen im Namen des Bauherrn zu vergeben.
Der Generalübernehmer erteilte dann Aufträge im Namen des Bauherrn aufgrund dieser Klausel. Der Bauherr wurde für diese Leistungen von den ausführenden Firmen in Anspruch genommen im Hinblick auf diese vertragliche Regelung.
Der BGH entschied, dass eine wirksame Bevollmächtigung nicht vorliege. Denn eine vom Generalübernehmer in einem Vertrag über die Errichtung eines schlüsselfertigen Hauses verwendete Klausel, die ihn bevollmächtigt, die Bauleistung im Namen des Auftraggebers zu vergeben, ist für den Auftraggeber überraschend und demnach unwirksam.
Quelle : Info-Recht 09/2002 RA Heinicke&Kollegen
OLG Nürnberg, Urteil vom 18.04.2002
Ein Bauunternehmer erbringt zu einem Pauschalpreis von DM 34.800,00 eine Altbausanierung. Teilarbeiten in Form von Abschottungsaufbau, Deckenremontage und Demontage der Abschottungen lässt der Bauherr mit eigenen Arbeitskräften ausführen. Der Unternehmer verlangt den restlichen Pauschalpreis in Höhe von DM 19.000,00, dessen Zahlung der Bauherr unter anderem wegen der von ihm selbst durchgeführten Arbeiten verweigert. Strittig ist, ob diese Arbeiten überhaupt Gegenstand des Pauschalpreisvertrages waren.
Das OLG Nürnberg vertritt die Meinung, dass der Unternehmer beweisen muss, dass die streitigen Leistungen nicht Gegenstand des Pauschalpreisvertrages sind. Wie auch hinsichtlich der Höhe eines vereinbarten Pauschalpreises hält es den Unternehmer für beweispflichtig, wenn die Gegenseite einen anderen, größeren Leistungsumfang oder einen geringeren Pauschalpreis behauptet. Es argumentiert, in beiden Fällen ginge es letztlich um eine höhere Vergütung, sowohl beim Nachweis eines höheren Vertragspreises als auch beim Nachweis eines geringeren Leistungsumfangs für einen feststehenden Pauschalpreis.
In der Durchführung von Leistungen durch den Bauherrn sieht das Gericht allerdings eine konkludente freie Kündigung nach § 649 BGB, weshalb der Unternehmer den vollen Pauschalpreis verlangen kann (soweit bewiesen), nur gekürzt um die ersparten Aufwendungen und anderweitigen Erwerb. Hierfür ist der Unternehmer darlegungspflichtig, der Bauherr jedoch beweispflichtig. Da der Bauherr im vorliegenden Fall diesen Beweis nicht führen konnte, wurde er zur Zahlung des nachgewiesenen Pauschalpreises verurteilt.
Quelle : Info-Recht 08/2002 RA Heinicke&Kollegen
BGH Urteil vom 24.01.2002, AZ: IX ZR 204/00
Durch Generalunternehmervertrag hatte der Bauherr einen GU beauftragt, ein Gebäude schlüsselfertig zu erstellen. Es war vereinbart, dass die Auftraggeberin eine Finanzierungsbürgschaft Zug um Zug gegen eine von dem GU zu erbringende Vertragserfüllungsbürgschaft zu stellen habe. Beide Bürgschaften sollten auf erstes Anfordern zahlbar sein.
Die Bank weigerte sich, nach dem der GU dem Auftraggeber eine Rechnung übersandt hatte, die er nicht bezahlt hatte, an den GU Zahlung zu leisten.
Der BGH hat in seiner Entscheidung festgestellt, dass die Bank zur Zahlung verpflichtet ist. Denn Einwände des Bürgen gegen den Anspruch sind in einem Erstprozess, der hier als Urkundenprozess geführt wurde, nur dann beachtlich, sofern sich deren Berechtigung aus dem unstreitigen Sachverhalt oder dem Inhalt der Vertragsurkunde ohne weiteres ergibt. Diese Einwände beziehen sich auch auf den Inhalt der Sicherungsabrede, wenn der Bürgschaftsvertrag nur deren Erfüllung dient. Eine rechtsmissbräuchliche Geltendmachung liege nicht vor. Die Klage sei daher begründet.
(LG Leipzig BauR 2002, 973)
Ein Bauvertrag endet durch Nichterbringung einer Bauhandwerkersicherheit. Der Werkunternehmer begehrt pauschalen Schadensersatz wegen nicht erfolgter Stellung der Bauhandwerkersicherheit auch für die nicht mehr erbrachten Leistungen gemäß § 648 a, Abs. 5 BGB. Für die Berechnung der Schadensersatzforderung legt er den kompletten Vertragspreis zugrunde. Der AN wendet sich dagegen und führt aus, der Schaden sei geringer als die gesetzliche Vermutung in Höhe von 5 % (§ 648 a, Abs. 5 BGB), da der Werkunternehmer nicht mit einem Gewinn von 5 % am Bauvorhaben hätte arbeiten können.
Das Landgericht hält den Einwand des geringeren Gewinnes des Bauunternehmens für unbeachtlich. Der insoweit beweisbelastete AG müsste detailliert darlegen, weshalb der Schaden durch die Aufhebung des Vertrages geringer gewesen sei. Hierfür reicht eine bloß pauschale Behauptung nicht aus, da es sich bei einer diesbezüglichen Beweisaufnahme um einen Ausforschungsbeweis handeln würde. Der Bauhandwerker dringt mit seiner Forderung deshalb überwiegend durch. Er muss sich allerdings vom Bruttovertragspreis geleistete Zahlungen abziehen lassen. Strom-, Wasser- und Versicherungskosten müssen ebenfalls, soweit vereinbart, zum Abzug gebracht werden. Gleichermaßen unberücksichtigt bleibt die Mehrwertsteuer, da es sich bei selbiger nicht um einen Schaden sondern um einen Durchlaufkostenfaktor handelt. Vereinbarte Nachträge hingegen werden der Vertragssumme hinzugerechnet.
Praxistipp: Eine Einheitlichkeit der Rechtssprechung hinsichtlich der Abrechnung des pauschalen Schadensersatzes hat sich noch nicht herausgebildet. Darüber hinaus ist in jedem Falle bezüglich der Nachfristsetzung, die zur Aufhebung des Vertrages (ohne Aussprechen einer Kündigung!) führt, zu beachten, dass diese finanziell auch nachteilig sein kann. Häufig wird es sinnvoller sein, nur die Leistung im Hinblick auf nicht erbrachte Bauhandwerkersicherheit zu verweigern, da dann häufig der AG eine freie Kündigung vornehmen wird, die zur Folge hat, dass nicht nur 5 % der restlichen Vertragssumme zu erlangen sind, sondern die volle Vertragssumme abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs. Besonders bei nichtkörperlichen Leistungen, also Planungsleistungen wird dies meist die günstigere Variante des Vorgehens sein.
Quelle : Info-Recht 11/2002 RA Heinicke&Kollegen
LG Leipzig Baurecht 2001, 1920
Bei einem VOB/B-Vertrag setzt der Auftragnehmer dem Auftraggeber Nachfrist, den Sicherheitseinbehalt auf ein gemeinsames Konto einzuzahlen. Der Auftraggeber begibt sich zu einer Bank, um ein Und-Konto mit Auftragnehmer und Auftraggeber zusammen als Kontoinhaber zu eröffnen. Die Kontoeröffnungsunterlagen sendet er vor Fristablauf dem Auftragnehmer zu, der jedoch weder mitwirkt noch sich irgendwie äußert. Der Auftragnehmer klagt dann unter Berufung auf § 17 Nr. 6 Abs. 3 Satz 2 VOB/B den Sicherheitseinbehalt ein.
Hiermit hat er keinen Erfolg, weil er sich nicht darauf berufen kann, dass die Nachfrist zur Einzahlung des Einbehaltes auf ein Sperrkonto abgelaufen sei. Er selbst hat nämlich seine Mitwirkungsverpflichtung zur Eröffnung des Kontos verletzt, weshalb er sich nicht auf die abgelaufene Frist berufen kann. Ein Sperrkonto im Sinne von § 17 Nr. 5 VOB/B ist ein Konto, über das beide Parteien nur gemeinsam verfügen können. Nach Auffassung des LG Leipzig ist dies nur bei so genannten Und-Konten (beide Beteiligten sind Kontoinhaber und gemeinsam verfügungsberechtigt) gegeben. Nicht ausreichend ist die Einrichtung eines auf den Auftraggeber lautenden Kontos mit Sperrvermerk zu Gunsten des Auftragnehmers (anderer Ansicht OLG Dresden IBR 99,529), zumal selbiges auch nicht insolvenzfest ist.
Quelle : Info-Recht 07/2002 RA Heinicke&Kollegen
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 17. 6.2003, Az.: 23 U 234/02)
Das Oberlandesgericht in Düsseldorf hat entschieden, dass eine Klausel in einem Bauvertrag, nach der der Besteller 5 Prozent der Auftragssumme bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist als Sicherheit einbehalten darf gegen Treu und Glauben verstößt. Solch eine Klausel benachteiligt den Vertragspartner unangemessen. Der Unternehmer trägt nämlich das Insolvenzrisiko des Bestellers erheblich mit. Zudem ist die Unverzinslichkeit des Einbehalts eine unangemessene Abweichung vom Gesetz. Eine solche Klausel wäre wirksam, wenn dem Unternehmer eine Austauschsicherheit eröffnet wird, die ihn vom Insolvenzrisiko des Bestellers entlastet und eine angemessene Verzinsung gewährleistet.
Verpflichtung zur Stellung einer
in Bauverträgen
BGH-Urteil vom 18.04.2002, Aktenzeichen: VII ZR 192/01
Der Kläger, Bauherr eines Bauobjekts, schloss mit dem Beklagten, einem Bauunternehmer, einen Bauvertrag. In den allgemeinen Vertragsbedingungen war enthalten, dass der Unternehmer verpflichtet ist, eine Vertragserfüllungsbürgschaft zu stellen, die auf erstes Anfordern bezahlbar sei.
Entsprechend der herrschenden Rechtsprechung, dass eine Gewährleistungsbürgschaft auf erstes Anfordern in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht gefordert werden kann, hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung auch auf die Vertragserfüllungsbürgschaft übertragen. Denn eine Bürgschaft auf erstes Anfordern gehe zu Lasten des Auftragnehmers unangemessen über das Sicherungsbedürfnis des Auftraggebers hinaus. Denn der Auftraggeber könne dann die bürgende Bank ohne näheren Nachweis des Sicherungsfalls in Anspruch nehmen und die Auszahlung der Bürgschaftssumme verlangen. Der Auftragnehmer laufe dann Gefahr, dass die Bürgschaft in Anspruch genommen wird, obwohl er seine Arbeit ordnungsgemäß erbracht hat. Er müsse dann wiederum gegebenenfalls klageweise gegen den Auftraggeber vorgehen, trage insoweit aber das Risiko, dass der Auftraggeber zwischenzeitlich insolvent wird. Daher stehe eine Vertragserfüllungsbürgschaft auf erstes Anfordern im Widerspruch zu dem Grundgedanken des Werkvertragsrechts. Das Sicherungsmittel der einfachen Bürgschaft reicht vielmehr aus.
BGH, Beschluss vom 02.05.2002
Alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte (Wortlaut der MaBV),
Rückgewähr des vorausbezahlten Erwerbspreises
Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für Mängelbeseitigung nach § 633 Abs. 3 BGB alte Fassung
Ein Bauvorhaben ist erst dann abgeschlossen, wenn die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche abgelaufen ist. Diese beginnt mit der Abnahme des fertig gestellten Gebäudes und endet nach fünf Jahren (§ 638 Absatz 1 BGB). Im Einzelfall kann es jedoch verwehrt sein, sich auf die Verjährung zu berufen.
Der Architekt schuldet als Sachwalter des Bauherrn die unverzügliche und umfassende Aufklärung der Ursachen sichtbar gewordener Baumängel sowie eine sachkundige Unterrichtung über das Ergebnis der Untersuchung und der sich daraus ergebenden Rechtslage. Dies gelte auch bezüglich eigener Planungs- oder Aufsichtsfehler. Kommt er diesen Aufklärungspflichten nicht nach, kann er sich nicht darauf berufen, dass die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn verjährt sind.
Auf die Verjährung kann man sich dagegen berufen, wenn der Bauherr die behaupteten Mängel nicht ausreichend bestimmt.
Quelle : BBG News Juni 2001
Die Haftung des GmbH-Alleingesellschafters
BGH-Urteil vom 15.07.2002, Aktenzeichen: II ZR 225700
Im vorliegenden Fall machte ein Gläubiger einer GmbH seine Ansprüche gegen den geschäftsführenden Alleingesellschafter dieser GmbH geltend. Er stützte seine Ansprüche darauf, dass sich dieser aus den Grundsätzen über die Haftung des Vertreters wegen wirtschaftlichen Eigeninteresses ergäbe.
Der BGH hat in der vorgenannten Entscheidung die Klage abgewiesen und erklärt, dass nach gefestigter Rechtsprechung die Stellung des Handelnden als Alleingesellschafter noch keine persönliche Eigenhaftung begründet.
Wie in der Öffentlichkeit teilweise nur am Rande bemerkt wurde, hat der Gesetzgeber eine umfassende Novellierung des Schuldrechts im Auge. Das Schuldrechtsreformgesetz bringt eine Fülle von Neuerungen mit sich. Insbesondere im Bereich der Gewährleistung, dem Kaufrecht, dem Werkvertragsrecht und bei der Verjährung drohen erhebliche Rechtsnachteile.
Textauszug : ... Im Werkvertragsrecht verjähren Baumängel, wie bisher, nach 5 Jahren. Ansprüche wegen Mängeln an nicht körperlichen Werken verjähren (kenntnisabhängig) nach 3 Jahren, im übrigen bei körperlichen Werken außer Bauwerken nach 2 Jahren. ...
Quelle : Info-Recht 07/2001 RA Heinicke&Kollegen
BGH-Urteil vom 14.11.2002, Aktenzeichen: VII ZR 224/01
Ein Bauherr verlangt nach Beendigung eines Bauvertrags durch Kündigung von dem Bauunternehmer die Rückzahlung von Abschlagszahlungen. Der Bauunternehmer verlangt im Wege der Widerklage den Werklohn. Vorliegend wurde die VOB vereinbart. Das Gericht steht auf dem Standpunkt, dass der Rückzahlungsforderung hinsichtlich der Abschlags­zahlungen nur durch Vorlage einer prüfbaren Schlussrechnung entgegen getreten werden kann. Vorliegend war strittig, welche Anforderungen an die Prüfbarkeit der Schlussrechnung gestellt werden.
Vorliegend hatte das Landgericht die vorgenommene Abrechnung als verspätet zurück­gewiesen, war jedoch vom Berufungsgericht geprüft worden.
Der Bauunternehmer hatte in der Schlussrechnung die nach dem Pauschalvertrag zu erbringenden Leistungen in Teilleistungen gegliedert und nach der Urkalkulation bewertet. Dies entspricht den Anforderungen, die die Rechtsprechung an die Abrechnung eines gekündigten Pauschalvertrags stellt. Der Bauunternehmer hatte ferner Zusatzaufträge und Mehrungen aufgenommen, die in der Rechnung selbst nicht näher spezifiziert waren.
Diese Spezifikation befand sich jedoch in einer Anlage zur Schlussrechnung, und zwar in einer tabellarischen Aufstellung. Dies reicht für die Prüfbarkeit der Rechnung nach Auffassung des BGH aus. Unschädlich sei auch, dass die Maler-, Spengler- und Elektroarbeiten ohne Aufmaß bewertet und aufgeteilt worden seien. Denn die kalkulatorische Bewertung der Gesamtleistung ergebe sich aus der offen gelegten Urkalkulation.
Die Bewertung der Pachtenleistungen ergaben sich aus einer Anlage zur Schlussrechnung. Diese Anlagen sind jedenfalls zu berücksichtigen, soweit aufgrund der Anlagen eine Prüfung möglich ist. Vorliegend wurden auch die Angebote der Subunternehmer mit entsprechenden Kommentaren vorgelegt. Die Anlagen seien jedenfalls bei der Frage der Prüfbarkeit einer Schlussrechnung zu berücksichtigen.
Quelle : Info-Recht 01/2003 RA Heinicke&Kollegen
Der Bundesgerichtshof hat in Abweichung zur bisherigen Rechtsprechung ein neues Grundsatzurteil zur Vertragsstrafe erlassen. Dieses Urteil ist noch nicht veröffentlicht. Nach dieser neuen Entscheidung ist die
Vereinbarung einer Vertragsstrafe mit einer Höchstgrenze von 10% zumindest in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers unwirksam.
Der BGH hatte jedoch in früheren Urteilen eine Vertragsstrafe mit dieser Höchstgrenze noch für vertretbar erklärt. Aus diesem Grunde gewährt er einen Vertrauensschutz. Dieser Vertrauensschutz beinhaltet folgendes: Vertragsstrafenvereinbarungen, die vor Bekanntwerden des Urteils getroffen wurden und eine Höchstgrenze von 10% beinhalten, haben Bestand. Künftige Vertragsstrafenvereinbarungen, die über eine Höchstgrenze von 5% hinausgehen, werden allerdings unwirksam sein.
Auch diese Übergangsregelung hat der BGH nur für Bauverträge mit einem Bauvolumen bis ca. 6,65 Mio  für zulässig erklärt. Geht die Bausumme über diesen Betrag hinaus, führt die vereinbarte Höchstgrenze von über 5% zu einer Unwirksamkeit der gesamten Vertragsstrafenregelung.
Wenn der Neubau die finanziellen Mittel des Bauherren übersteigt, kann nicht der Architekt dafür haftbar gemacht werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Bauherren dem Architekten weder die Höhe der ihnen zur Verfügung stehenden Mittel mitgeteilt, noch eine Höchstgrenze vereinbart haben.
Nachdem die Bauherren festgestellt hatten, dass der Bau ihre Mittel übersteigen würde, kündigten sie den Bauvertrag und verklagten den Architekten auf Schadensersatz.
Das Oberlandesgericht Schleswig schmetterte die Klage allerdings ab. Begründung: Ein Anspruch des Bauherrn gegen seinen Architekten setze voraus, dass ein bestimmter Kostenrahmen vereinbart worden sei.
Architektenhonorar - Verjährung einer Teil-Schlussrechnung
OLG Schleswig, Urteil vom 25.10.2002 - 1 U 8/02
Erteilt der Architekt nach der Leistungsphase 8, § 15 HOAI, eine (falsche) Schlussrechnung, verjährt der Honoraranspruch für die Vergütung bis zur Leistungsphase 8, § 15 HOAI, auch wenn die übernommene Leistung der Leistungsphase 9, § 15 HOAI, noch nicht erbracht ist.
OLG Naumburg, Urteil vom 26.11.2002 - 11 U 234/01
1. Den wegen unzureichender Bauüberwachung auf Schadensersatz in Anspruch genommenen Architekten kann u.U. die sekundäre Darlegungslast zur Ausführung und zum Umfang seiner Kontrollen treffen.
2. Als durch mangelhafte Bauüberwachung hervorgerufen können nur die Mängel gelten, die normalerweise bei ordnungsgemäßer Leistung des Architekten erkannt worden wären
3. Das Ausmaß der Überwachungspflicht hängt vor allem auch von der Bedeutung und Schwierigkeit des jeweiligen Bauabschnitts ab. Bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten trifft den Architekten keine Überwachungspflicht. Nur Handwerksleistungen, die regelmäßig mit einer hohen Fehlerquote verbunden oder besonders wichtige Bauabschnitte betreffen, sind entweder bei Ausführung zu überwachen oder nach ihrer Fertigstellung zu kontrollieren.
4. Der bauüberwachende Architekt muss sich allerdings auch davon überzeugen, dass das ausführende Unternehmen überhaupt zuverlässig und in der Lage ist, die beauftragten Arbeiten ordnungsgemäß auszuführen.
5. Befindet sich ein Unternehmen in einer wirtschaftlichen Krise, muss der Architekt dem Rechnung tragen und seine Kontrollen so ausdehnen, dass er das von Insolvenz bedrohte Unternehmen bei jedem Arbeitsschritt im Auge behält.
Urteil des OLG Saarbrücken, Az: 8 U 141/03-33
Ein Hausbesitzer braucht nur für Arbeiten bezahlen, mit denen er einverstanden ist. Der Handwerker muss sich das Einverständnis des Eigentümers einholen, damit dessen Pflicht zur Zahlung entsteht. Z.B. kann nicht einfach das ganze Dach neu gemacht werden, wenn sich heraus stellt, dass es sanierungsbedürftig ist.
Häufig werden in Bauverträgen so genannte Vollständigkeitsklauseln verwendet. Diese sollen sicherstellen, dass durch eine angebotene Leistung auch sämtliche Nebenleistungen preislich erfasst und vergütet werden. Der BGH hatte sich mit folgender Klausel auseinander zu setzen:
Die Angebots- und Vertragspreise gelten für die fer-tige Leistung bzw. Lieferung frei Bau einschließlich Abladen und Verpackung. Für die angebotenen Leistungen übernimmt der Auftragnehmer die Verpflichtung der Vollständigkeit, d. h. Leistungen und Nebenleistungen, die sich aus den Positionen zwangsläufig ergeben, sind einzukalkulieren, auch wenn sie im Leistungsverzeichnis nicht ausdrücklich erwähnt sind. Der Bieter wird ausdrücklich angehalten, sich vor Kalkulation des Angebots von der Situation an Ort und Stelle zu informieren. Nachforderungen aufgrund unberücksichtigter Schwierigkeiten werden grundsätzlich nicht anerkannt.
Der BGH stellte fest, dass diese Klausel zumindest in Satz 1 grundsätzlich wirksam sei. Diese beinhalte nur die Verpflichtung, bei einer im Leistungsverzeichnis enthaltenen Position auch die notwendigen Neben- und Teilarbeiten kalkulatorisch vollständig zu berücksichtigen. Diese Klausel sei jedoch nicht etwa so auszulegen, dass auch das Risiko von Änderungen der ausgeführten Massen beim Auftragnehmer liege. Ist in einem Bauvertrag diese Klausel enthalten, so gehen Massenänderungen zu Lasten des Auftraggebers. Aufgrund dessen sei die Klausel in Satz 1 wirksam. Bedenken hatte der BGH jedoch, ob die Sätze 3 und 4 dieser Klausel einer Inhaltskontrolle durch die gesetzlichen Regelungen zu allgemeinen Geschäftsbedingungen standhalten würde, da diese eine umfassende Verpflichtung des Auftragnehmers zur Besichtigung der Baustelle beinhalten würde und die Ansprüche des Auftragnehmers bei Erschwerungen der Leistung, ob vorhersehbar oder nicht, einschränken würde. Da dies jedoch keine Streitfrage des vorliegenden Rechtsstreits war, ließ der Bundesgerichtshof diese Frage letztendlich offen.
BGH vom 26.02.2004, Aktenzeichen VII ZR 96/03
Quelle : Info-Recht 05/2004 RA Heinicke&Kollegen
Wann verjähren Prospekthaftungsansprüche beim Bauträgermodell ? Prospekthaftungsansprüche beim Bauträgermodell verjähren in der regelmäßigen Frist von 30 Jahren gemäß § 195 BGB a.F. (vor Schuldrechtsmodernisierung).
Problem/Sachverhalt : Der Beklagte war Alleingesellschafter einer inzwischen insolventen Bauträgergesellschaft, die in den Jahren 1991 bis 1993 eine Wohnanlage errichten ließ. Zur Gewinnung von Erwerbern dienten für die einzelnen Häuser erstellte inhaltsgleiche Prospekte. In diesen fehlte unter anderem der Hinweis auf die zu zahlende Innenprovision und waren die Angaben zur Wohnungsgröße unrichtig.
Entscheidung : Der BGH bestätigt die Verurteilung des Beklagten als sog. Hintermann des Bauträgermodells unter
Verweis auf seine Entscheidung vom 07.09.2000 wegen der unrichtigen Wohnflächenangaben. Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Innenprovisionen in einem Prospekt ausgewiesen werden müssen, entscheidet der BGH nicht. Für die Verjährung wendet der BGH die gleichen Grundsätze an wie beim Bauherrenmodell und bestätigt, dass Prospekthaftungsansprüche beim Bauträgermodell in der regelmäßigen Frist von 30 Jahren gemäß § 195 BGB a.F. (vor der Schuldrechtsreform) verjähren.
BGH-Urteil vom 14.10.2004, VII ZR 190/03
Quelle : Info-Recht 11/2004 RA Heinicke&Kollegen
Nachteile für den Bauherrn
Formulierungen, bei denen Sie auf der Hut sein müssen
Vor dem Bauvertrag : Sagen Sie genau was Sie wollen
Einige Urteile zum Thema
Bauherrenfreundliche Verträge
Bauverträge mit Bauträgern oder Generalunternehmern
(GU) sind nicht erst in den letzten Monaten in Mode gekommen. Gerade auf dem Sektor Einfamilienhausbau (EFH) dominiert diese Form der Vertragsgestaltung. Das Motiv für den Bauherrn ist nachvollziehbar: 1 Stück Haus für 1 Stück Geld von 1 Auftragnehmer - und natürlich die scheinbare Einsparung im Gegensatz zur Einzelbeauftragung der Gewerke mit separat beauftragter Planung und Bauüberwachung. Das hat in der Regel mit ökonomischen Zwängen zu tun.
Prinzipiell ist nichts gegen diese Form zu sagen, wird sie doch bei grossen Bauvorhaben auch praktiziert (auch wenn dies überhaupt nicht im Sinne der VOB ist). Alternativ gibt es auch GÜ-Modelle, bei denen der Generalübernehmer die Planung und Projektleitung übernimmt und die Bauausführung mit erledigt. Dies geschieht wohl fast ausnahmslos nur bei sehr grossen Vorhaben.
Aber gehen wir zurück zu unserem Beispiel des EFH, für dessen Errichtung genau dieselben gesetzlichen und bautechnischen Grundlagen gelten wie für ein Grossprojekt. Ob wir vom Bauträger oder vom GU sprechen, ist in der Betrachtung und im Ergebnis völlig gleich, geht es doch darum, dass ein Unternehmen sich beauftragen lässt und dabei sämtliche Leistungen dazukauft. Gerade beim Bauträger, der ja kein Bauunternehmen sein muss, wird deutlich, dass sich hier alles im kaufmännischen Bereich abspielt. Der Bauträger tritt mehr oder weniger als Händler auf, der Leistungen einkauft und diese im Paket weiterverkauft. Planerische und bautechnische Fachkunde sind hier weniger erforderlich, denn kaufmännisches Geschick. Denn letztendlich geht es darum, Gewinne zu erzielen.
Bis hier könnte man immer noch sagen, warum nicht so, ist doch in Ordnung so? Jedoch hat der ruinöse Preiswettbewerb dazu geführt, das die Gewinnmargen immer kleiner ausfallen. Das hat aber nichts am Ziel geändert, nämlich Gewinne zu erzielen. Ein karitatives Anliegen sollte man eher nicht unterstellen. Nun sollte man sich, als Bauherr im eigenen Interesse, fragen: wenn nur nach dem Preis gegangen wird, wie kann da noch erreicht werden, dass
- der Bauherr pünktlich und qualitativ gut (d.h. mangelfrei) bedient wird?
- der Ertrag für die Subunternehmer (Nachunternehmer) sichergestellt wird?
- der Gewinn für den GU/Bauträger auch noch abfällt?
Alle drei Ziele gleichzeitig erreicht man nicht. Beim "Zocken" um einen "günstigen Preis" geht der Bauträger weit mit - sonst könnte ja ein anderer den Auftrag bekommen. Auf seinen Gewinn will er nicht verzichten. Er wird zunächst erst mal geringwertigere Materialien vertraglich bei seinen Subunternehmern binden, das "Preisdrücken" stösst aber auch bei der verzweifeltsten Firma an ökonomische Grenzen. Wie dem auch sei: das Problem bleibt nunmehr bei den Subunternehmern hängen.
Auch die kleinste Firma muss, den Marktgesetzen gehorchend, Gewinne erzielen. Zumindest sind die Kosten zu decken, denn bei einer GmbH ist es allemal sinnvoll, das Jahr mit +/- 0 abzuschliessen. Dabei fliessen Gewinne in Ausschüttungen und in Investitionen. Die Kosten setzen sich aus Personal-, Material- und Gemeinkosten zusammen. Wo aber soll der Unternehmer sparen? Bei der Beantwortung dieser Frage wird schnell deutlich, dass das Problem letztendlich wieder beim Bauherren landet.
Bei den Gemeinkosten ist nicht viel zu sparen: wenn für den Unternehmer selbst nichts abfällt, wäre er dumm und muss ganz schnell sein Gewerbe beenden; Steuern und Abgaben kann man nicht sparen, dafür sorgt der Staat mit Verlass. Bei den meisten Kleinunternehmen ist es nicht so, dass alles im Überfluss da wäre. Und wenn der Unternehmer einen Daimler fährt, liegt das nicht daran, dass er zuviel Geld hat (steuerlich gesehen wäre er dumm, nur einen Fiat Uno zu lenken).
Bleiben also nur die Lohn- und die Materialkosten, wo man zuungunsten des Bauherrn sparen kann.
Dazu bleibt nicht viel zu erklären:
- Billiges Baumaterial kann nicht qualitativ gleichwertig sein wie teureres.
- Billige Arbeitskräfte können nicht so gut leisten wie normal (d.h. tariflich) bezahlte.
Beispiele: Es werden unqualifizierte, mitunter nicht der deutschgen Sprache mächtige Kräfte eingesetzt, mitunter werden ganze Bauvorhaben in Schwarzarbeit realsiert. Tarife werden unterschritten, was den Bauherrn nicht weiter interessiert, da er nur einen Endpreis genannt bekommt - und selbst wenn, er ist Ökonom und nicht Philanthrop.
Beim Material ist vieles im Nachhinein nicht mehr überprüfbar. So kann man andere als beauftragte (wenn überhaupt eine Spezifikation erfolgte) Qualitäten ausführen: Dämmmaterial mit höherer Gruppe der Wärmeleitfähigkeit, Folien mit anderem s(d)-Wert, Fensterverglasung ohne Bezeichnung im Scheibenzwischenraum, Putze und Mörtel unbekannter Herkunft und Normierung, ggf. noch mit Sand gestreckt, billige Fliesen mit hohem Abrieb und geringer Rutschfestigkeit, den Dichtungsanstrich hinter den Fliesen lässt man weg, Wahl des billigsten und ggf. eines ungeeigneten Abdichtungssystems, weniger Zement bei selbstgemischten Estrichen und Mörteln, bei Dämmung Styropor statt Mineralwolle, Wegfall von Schalldämmauflagern (z.B. bei Treppen), Kragbewehrung nicht thermisch getrennt (Wärmebrücken!), Unterschreitung der Rohdichten bei Mauerwerk (Tragfähigkeit, Schallschutz!), Holzbauteile ohne Holzschutz usw. usf.
Und woran spart der GU/Bauträger? Der scheinbare Preisvorteil bei Wegfall eines Planers/Überwachers kann nur theoretischer Natur sein - es sei denn, es wird nicht vorschriftsgemäss und gesetzeskonform geplant, ggf. ausgeführt (wenn es sich um einen GU handelt, der ja im Unterschied zum Bauträger auch selbst Bauleistungen erbringt) und überwacht. Das gereicht aber nun auch wieder nicht zum Vorteil des Bauherrn.
Grundsätzlich kann es sich nur um einen Werkvertrag handeln, der die Errichtung eines nutzungsfähigen, mangelfreien und genehmigungsfähigen Bauwerks einschliesslich der erforderlichen Planung unter Zugrundelegen der rechtlichen und bautechnischen Vorgaben beinhaltet. Aber - haben Sie so einen oder wenigstens ähnlichen Satz in einem GU-Vertrag gesehn, der die geschuldete Leistung genau und umfassend beschreibt?
Stattdessen sorgen schwammige Formulierungen sowohl zum Leistungsinhalt als auch zur Bauausführung immetr wieder für Überraschungen, wenn mitten in der Bauphase dem Bauherrn offeriert wird, was er zu beauftragen "vergessen" hat. Gehört die Statik zur vertraglichen Leistung? So genau steht es nicht darin. Was nützt aber dem Bauherrn ein Rechtsstreit (der kostet Geld und Zeit und das Haus wird davon auch nicht fertig) - also wird evtl. klein beigegeben und der Statiker bezahlt.
Fragen der Haftung bleiben unerwähnt, ebenso ist das Wort Gewährleistung ein Tabu, ganz zu schweigen von Sicherheitseinbehalten - alles zum Nachteil des Bauherrn.
Wichtig zu wissen: falls etwas schief geht, hält sich das Bauamt (oder welche Behörde auch immer) zuerst an den Bauherrn - auch und obwohl dessen Fachkunde nicht gegeben sein kann. Der steht dann oft im Regen - wegen für ihn ungünstig abgeschlossenen Vertrages. Grundlage ist die Regelung in der BauO, in Berlin in §52, in Brandenburg in §58 und in Zukunft hoffentlich bundesweit i.S.d. neuen Musterbauordnung (MBO).
Merken Sie sich dazu: was vertraglich nicht vereinbart ist, liegt nicht im Leistungsumfang des GU/Bauträgers - auch wenn der Bauherr glaubt, dass dies dazu gehören müsste. Und je ungenauer die Formulierungen im Bauvertrag, um so grösser der Spielraum des Auftragnehmers. Es sei denn, Nebenleistungen ergeben sich aus der Beauftragung z.B. nach einer DIN der VOB/B.
Was sind die Klassiker bei solcherart Verträgen, wo bereits vor Baubeginn erkennbar ist, dass der Bauherr benachteiligt wird? Das soll im folgenden behandelt werden. Leider ist es für den Bauherrn meist zu spät, wenn er ratsuchend den Fachmann aufsucht, wo bereits der Bauvertrag unterschrieben ist. Leider ist auch festzustellen, dass viele Bauherren mit mehr Sachkenntnis an den Kauf eines Pkw herangehen als an den Kauf eines Hauses, was ja doch ein Vielfaches teurer ist. Am falschen Ende sparen, wird für viele zum teuren Nachspiel. Gewiss, es gibt auch viele Beispiele für gutes Gelingen - aber woher kommen die enormen Zahlen für Schäden und Mängel am Bau, wenn Bauherren aus Ihrem Bekannten- und Verwandtenkreis allesamt kein "Pech" hatten?
§ 2 der MaBV zwingt den Bauträger/Baubetreuer zur Absicherung der vom Auftraggeber als Vorauszahlung erhaltenen Gelder mittels einer Bürgschaft oder einer Versicherung.
§ 3 der MaBV regelt die besonderen Sicherungspflichten für Bauträger. Dabei darf der Bauträger erst Gelder entgegennehmen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
die Baugenehmigung ist erteilt und
der Notar hat dem Käufer mitgeteilt, dass der Kaufvertrag rechtswirksam ist und etwaige für den Vollzug erforderliche Genehmigungen vorliegen und
dem Verkäufer sind keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt und
die Vormerkung ist im Grundbuch eingetragen und
die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Range vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, ist gesichert, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird.
Die Freistellung ist gesichert, wenn gewährleistet ist, dass die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, andernfalls unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme durch den Käufer.
Für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Kreditgeber des Verkäufers vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Käufer vertragsgemäß im Rahmen der folgenden Baufortschrittsraten bereits geleisteten Zahlungen (nach Zahlungsplan) bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen.
Über die Makler- und Bauträgerverordnung
können Sie sich im Infobereich kundig machen.
Ausserdem gibt es einen Beiträge zum
Werkvertragsrecht und zur
VOB/B 2000.
Natürlich kann man nicht alle GU und Bauträger über einen Kamm scheren, jedoch sind die schwarzen Schafe in der Herde so wenige nicht. Deshalb möchten wir Ihnen an einigen Beispielen erläutern, wo die
liegen. Wir behandeln das Thema nach Stichworten und beziehen uns auf uns bekannt gewordene Fälle.
Das sind eigentlich Unworte für einen GU-Vertrag. Gewährleistungsfristen werden nicht vereinbart, so dass nach 2 Jahren für den GU das Thema erledigt ist (siehe VOB/B §13). So lange halten auch schlechte Putze, Estriche und Abdichtungen. Wenn keine Sicherheit in Geld (i.d.R. 5% vom Auftrag, auslösbar durch Bürgschaft) hinterlegt wurde, stellt sich die Frage, was den GU motivieren soll, auftretende Mängel zügig auf seine Kosten zu beseitigen. Erst mal wird abgestritten, in der Hoffnung, der Bauherr gibt angesichts der Anwalts- und/oder Gutachterkosten beizeiten auf.
Was macht der GU, wenn er zu viele Schäden und Mängel hinterlassen hat und damit rechnen muss, auf dem Rechtsweg zu Regress verpflichtet zu werden? Er meldet Konkurs an, das ist für ihn komfortabler, als die Haftung zu regeln. Im Folgejahr macht er dann weiter, dann ist die Frau oder die Oma Gesellschafter der neuen GmbH, wieder "mit beschränkter Haftung". Der Bauherr kann einstweilen seine Fragen der Haftung (sprich Schadenersatz) und Haftung "an die Esse schreiben" - für alle Gewerke ist das Thema beendet.
Selbst wenn die Bauüberwachung zur vertraglich geschuldeten Leistung gehört, wird diese Leistung entweder nicht oder völlig unzureichend erbracht. Oft genug übernimmt der genervte Bauherr die Koordinierung der Handwerker, weil der Bauleiter des GU entweder nicht existiert oder selten anwesend ist. In den seltensten Fällen werden Sie es erleben, dass Ihnen der GU einen Bauzeitenplan (Bauablaufplan) vorlegt - auf die Vorlage eines Zahlungsplanes brauchen Sie nicht drängen, den gibt es "gratis" zum Vertrag.
Beauftragen Sie einen Planer gleichzeitig mit der Bauleitung, schuldet er Ihnen im Rahmen seines Werkvertrages ein mangelfreies Werk (auch wenn er es selbst nicht herstellt). Er ist natürlich daran interessiert, dass korrekt gearbeitet wird, weil er sonst in die Haftung genommen werden kann. Deshalb achtet er auf den richtigen Materialeinsatz, die Einhaltung der Technologien, auf Eignungsnachweise, Zwischenabnahmen usw. Warum sollte dies ein GU tun, der sich praktisch selbst überwacht? Es gibt sogar GU, die dem Bauherrn untersagen, die Baustelle vor Fertigstellung zu betreten (in dem Fall, wo der GU das Haus mitsamt Grundstück verkauft, glaubt er sich dazu im Recht). Im Vertrag steht oft: mit Schlüsselübergabe oder mit Einzug gilt der Bau als abgenommen (das stimmt übrigens nach VOB); vom Bauherrn festgestellte Mängel werden als "behauptete Mängel" im Protokoll festgehalten.
Kosten bei "Sonderwünschen"
sind oft die Unverfrorenheit in Steigerungsform. Hier werden dem Bauherrn Preise offeriert, die jenseits von Gut und Böse liegen. Hier hält sich der GU für alle vorangegangenen Sparzwänge schadlos. Oft lässt man den Bauherrn spüren, dass man als GU ihn "in der Hand hat". So kosten dann z.B. getönte Anstriche mehrere DM/m2 mehr, obwohl es sich um Pfennigkram handelt. Auch der Zusatz für Estrich bei Fussbodenheizung, der tütenweise der Mischung beigegeben wird, mutiert zum teuer bezahlten HighTech-Produkt. Armaturen werden auch ohne Blattgoldauflage sündhaft teuer usw. usf. Deshalb ist es wichtig, vor Vertragsabschluss zu wissen, was zum Einsatz kommt. Eine Bemusterung nach Vertragsabschluss ist mehr ein Ritual, wenn es überhaupt eine gibt. Für Anspruchslose ist dieses Thema nicht relevant.
Planung und Bauvorlage
Was manchem Bauherrn an Plänen angeboten wird, ist oft unbeschreiblich. Aber das eigentlich Unglaubliche ist, auf welcher Grundlage manche Bauherren einen Auftrag erteilen: ein Standard-Text als Baubeschreibung, unvollständig bemasste und beschriebene 100stel Pläne und ein Zahlungsplan. Die Statik kommt oft aus der Schublade (Haus ähnlich - Statik passt), oft gibt es keine und man baut aus dem Bauch heraus (der Kölner Dom steht ja auch noch, und damals gab es keine Statiker und Prüfingenieure).
Die Krönung der GU-Vertragskunst besteht in der Formulierung, dass Auflagen des Bauamtes (BWA, Gemeinde, Kreis) zu Änderungen des Entwurfs führen können. Wozu wird dann bereits jetzt ein Bauvertrag auf der Grundlage von Plänen und Beschreibungen geschlossen? Eins draufgesetzt wird, wenn der Bauherr zur Vergütung der Umplanung verpflichtet wird. Wie kann man ein Bauwerk zum Endpreis anbieten, wenn die Genehigungsfähigkeit des Entwurfs nicht gesichert ist? Wie kann man als Bauherr einen Vertrag unterschreiben, der den Auftragnehmer dafür nicht ausdrücklich in die Haftung nimmt?
Baubeschreibung / schwammige Formulierungen
Was ist eine "geflieste Küche" oder ein "gefliestes Bad"? Wenn ich als GU in der Küche eine Fliesenspiegekl von 2 m Länge an die Wand klebe und im Bad einen Teil der Wände 1m hoch fliese, habe ich meinen Vertrag eingehalten - auch wenn der Bauherr davon ausgeht, dass die Fussböden vollständig gefliest werden, die Wände im Bad umlaufend zargenhoch und in der Küche ein umlaufender Spiegel gefliest wird.
Isolierverglasung ist auch ein dehnbarer Begriff. Wenn der k-Wert vertraglich nicht festgelegt ist, werden Sie mit Erstaunen feststellen, dass Mindestwerte nach DIN nicht immer das sind, was man erhofft oder sich vorstellt. Natürlich muss man es nicht übertreiben, aber ob der k-Wert 0,8 oder 1,6 beträgt, macht sich bei den Heizkosten bemerkbar. Im übrigen nützt Ihnen die beste Verglasung nichts, wenn die Rahmen schlechte Werte besitzen und die Anschlüsse an das Bauwerk nicht detailliert sind.
Fam. E. aus L. liess sich ein Gebäude anbieten, das "im Niedrigenergiehaus- Standard" errichtet werden soll. Die beiliegende Planung beinhaltete 24er Aussenwände ohne weitere Dämmung, die Dachdämmung war nicht spezifiziert, die Trennwand zur anderen Doppelhaushälfte war eine 11er Wand, die Fenster sollten die berühmte "Isolierverglasung" (natürlich ohne jegliche k-Werte) erhalten. Was nützt dem Bauherrn dieses Angebot ohne Angabe des jährlichen Heizwärmebedarfs?
Vertragstexte / für den Bauherrn nachteilige Formulierungen
Da der Vertragstext i.d.R. vom GU kommt, könnnen Sie sich darauf verlassen, dass dieser zuerst an seine Vorteile und Sicherheiten denkt. Wenn sie nicht auf die Formulierungen achten, kann das schnell zu Ihrem Nachteil geraten.
Bsp.: Vertrag der Firma M.L. aus B. mit dem Bauherrn K. zum BV U. in K.
Zunächst ist festzustellen, dass für den Vertrag die VOB zugrundegelgt wurde. Warum dann Passagen der VOB ausgehebelt werden? Beantworten Sie sich die Frage selbst. Einige Passagen sind kommentiert, Sie erkennen das am Symbol.
§7 Vergütung für Planungsleistuntgen
Der Auftragnehmer haftet nicht dafür, dass das vom Auftraggeber gestellte Grundstück in der vertraglich vereinbarten Weise bebaubar ist oder dass überhaupt eine Baugenehmigung erteilt wird.
das bedeutet 100% Narrenfreiheit; die Planung gehört zum vertraglichen Umfang, ist gem. Zahlungsplan zu vergüten - aber ob der Bauherr etwas damit anfangen kann, bleibt dahingestellt
8.1 ... Abschlagzahlungen sind innerhalb einer Frist von 12 werktagen ... zu zahlen
nach VOB: 18 Tage
8.2 Die Schlußzahlung ist fällig sofort nach Vorlage der Schlußrechnung und Abnahme des Bauwerks.
nach VOB max. 8 Wochen, nur unstrittige Beträge sofort
8.4 Der Auftraggeber darf gegen Ansprüche des Auftragnehmers aus dem Bauvertrag nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen aufrechnen...
also nie oder nur wenn der Bauherr einen Rechtsstreit gewonnen hat; Warum sollte der AN Gegenansprüchen nicht widersprechen? Somit wird jeder angezeigte Mangel oder Schaden bestritten!
§10 Termine
Das Objekt ist fertigzustellen bis zum <Datum>. Dieser Fertigstellungstermin gilt jedoch nur, sofern die Baugenehmigung innerhalb einer Frist von 5 Monaten seit einreichung erteilt worden ist; dabei ist der Auftragnehmer verpflichtet, die Genehmigung innerhalb von 2 Monaten seit Vertragsschluß zu beantragen.
Was dauert wohl 2 Monate, um für ein 2-Familien-Haus den Bauantrag einzureichen? Würden Sie das bei einem Architekten akzeptieren? Wieso ist der AN nicht verpflichtet, die Baugenehmigung herbeizuführen? Das ist doch das eigentliche Anliegen der Genehmigungsplanung? Aber man hat ja mit §7 vorgesorgt. Im übrigen können nur falsche oder unvollständige Bauantragsunterlagen dazu führen, dass die Genehmigung nicht erteilt wird. Für die Dauer der Bearbeitung von Bauanträgen gibt es übrigens Ausführungsvorschriften für das Amt.
§11 Vergabe-Mitwirkung des Auftraggebers
Der Auftragnehmer ist frei darin, welche Drittunternehmen er einsetzt, um das Objekt zu errichten.
nach VOB ist er das nicht, dann ist das die Ausnahme und er benötigt die Zustimmung des AG
§12 Vorabnahme, Abnahme, Übergabe und Bezug
12.1 Sobald die Leistungen nach Ansicht des Auftragnehmers vollständig fertiggestellt sind, findet eine gemeinsame Vorabnahme ... statt.
die Leistung muss also nicht erbracht sein, es genügt dass der AN der Meinung ist; nach drei Nachterminen fand eine erneute Abnahme statt, zu diesem Zeitpunkt wurde gerade erst begonnen, das Treppengeländer zu montieren - somit baurechtlich nicht benutzbar
12.4 Nach der Abnahme hat der Auftraggeber die in der Schlußrechnung ausgewiesene Zahlung umgehend zu leisten. Sobald der Auftraggeber die Zahlung dieser Schlußrate nachweist, übergibt der Auftragnehmer dem Auftraggeber das Objekt und gestattet ihm den Bezug.
Zieht der Auftraggeber in das Objekt ohne vorherige Abnahe und/oder Übergabe und Bezugsgestattung ein, ... , sondern darüber hinaus auch eine Vertragsstrafe in Höhe von 2 % des Brutto-Pauschalpreises zu zahlen.
das hat nun mit der VOB überhaupt nichts mehr zu tun, ausser dass der AG mit Einzug die Mängel akzeptiert; aber: man lernt immer mal was Neues kennen, hier eine Vertragsstrafe für den AG. Eine Sicherheitsleistung ist übrigens im gesamten Vertrag nichts erwähnt.
Fazit: Nicht alles ist, wie es scheint. Gehen sie alles mit Vorsicht an. Sparen Sie nicht am falschen Ende. Bilden Sie sich Ihre eigene Meinung.
Aber was soll das Ganze, wenn es keine vernünftige Alternative gibt?
Bauherrenfreundliche Vertragsgestaltung - eine Alternative
Lesen Sie hier weitere Beispiele hervorrragender Vertragsformulierungen
Natürlich beziehe ich mich auf echte Dokumente, die ich hier anonym und auszugsweise wiedergebe. Die farbig gekennzeichneten Links verweisen auf andere Beiträge im Infobereich.
Auszüge aus der Bau- und Ausstattungsbeschreibung zum BV K. in B.
... Bei hochwertiger Verarbeitung finden die Wärme- und Schallschutzverordnung ebenso vollständige Berücksichtigung wie die technischen Empfehlungen der beauftragten Fachingenieure. ...
Was bedeutet "hochwertige Verarbeitung"? Als vertraglich zugesicherte Eigenschaft bedeutet dies: gar nichts. Denn "hochwertig" ist ein Begriff, der durch nichts definiert ist.
Schön, dass die gesetzlichen Vorschriften Berücksichtigung finden. Aber das ist ein Muss, weil die Wärmeschutzverordnung seit 1995 gilt (beachte: ab 02/2002 gilt die EnEV).
Also muss ein Wärmeschutznachweis (zumindest) und eigentlich auch eine Wärmebedarfsberechnung (wie sonst soll man die Heizflächenberechnung durchführen?) erfolgen. Lassen Sie sich dies zusichern und übergeben.
Der Schallschutz wird übrigens durch DIN 4109 geregelt. Eine Schallschutzverordnung ist uns nicht geläufig.
Interessant ist auch, dass Fachingenieure technische Empfehlungen aussprechen. Das ist aber im Vertragsverhältnis Bauträger / Unternehmer irrelevant, weil da nur Planungsvorgaben bzw. Leistungsbeschreibungen gelten.
Maximal erstellt ein Statiker die Genehmigungsplanung (achten Sie darauf, dass es wenigstens die gibt! - warum, können Sie hier [Vereinfachtes Verfahren] und hier [Bauen ohen Statik] lesen).
Die Elektroanlage wird pauschal beauftragt, da wird vorher nichts berechnet und geplant. das überlässt der bauträger i.d.R. dem ausführenden Unternehmen. Nicht viel anders ist es bei Heizung und Sanitär. Deshalb werden sie es selten erleben, dass eine Heizkörperauslegung berechnet wird.
2.2 Maurer-/Betonarbeiten:
... - Kelleraussenwände aus WU-Beton
2.3 Abdichtungsarbeiten
Die erdberührten Außenwände werden gemäss den geltenden Bestimmungen abgedichtet.
Was sind die "geltenden Bestimmungen"? Über Bauwerksabdichtungen können Sie sich hier im infobereich informieren. Die wesentliche Grundlage stellt die DIN 18195 dar, bei WU-Beton gelten einzelne Regelungen aus der DIN 1045, sonst ist dieses Abdichtungssystem technisch nicht weiter genormt. Erkundigen Sie sich zu WU-Beton im Infobereich.
3.1. Fenster- Fenstertüren und Verglasungen
Holzfenster und Holzfenstertüren gemäß Planung, Farbe gemäß Farbkonzept
Gemäss Planung bedeutet, wenn sie noch nicht vorliegt: irgendwie. Die Mindestanforderungen regelt die DIN 5034 Tageslicht in Innenräumen, i.d.R. ist von einer Fenstergrösse von 1/8 bis 1/10 der Nutzfläche bei bei Wohnräumen auszugehen. Entspricht dieses Mindestmass Ihren Vorstellungen von angenehmem Wohnen?
Ein Farbkonzept haben wir bei GU-/Bauträger-Verträgen noch nicht erlebt.
2-Scheiben-Iso-Verglasung ergibt, je nach Ausführung, uV-Werte von 0,9 bis 1,4 W/m2K. Ausserdem spielt der Rahmenanteil eine wichtige Rolle. Also: lassen Sie sich überraschen, was eingebaut wird.
2.1 Gründungsarbeiten
Alle Bauteile erhalten eine Bodenplatte aus WU-Beton, die auf einem Kiespolster mit Sauberkeitsschicht gegründet wird.
3.4 Estricharbeiten
In den Kellerräumen - Verbundestrich
Nirgendwo taucht hier das Wort Wärmedämmung auf (zum Vergleich: Aussenwände z.B. mit 24er Poroton wäre ausreichend). Geb´s Gott, dass gemäss WSchV geplant und ausgeführt wird, besser noch nach Regeln der Technik.
3.5 Tischlerarbeiten
... Türblätter in stabiler Ausführung, ...
Merke: jede im Handel erhältliche Tür ist "stabil", was auch immer das bedeuten mag. Oder haben Sie im Baumarkt schon mal eine Tür mit Wabenkern gesehen, die in sich zusammengesackt ist?
(Änderungen aufgrund behördlicher Viorgaben bleiben vorbehalten) Ebenso Änderungen, die keine Minderung in Bezug auf Eignung oder Qualität darstellen.
Genaugenommen bedeutet das, der Erwerber hat jede Änderung, die nicht baurechtlich relevant ist, hinzunehmen. Denn, eine Qualität, die nicht weiter definiert ist, bedeutet immer: Mindestanforderung bzw. Mindeststandard. Und den kann man nicht mindern oder unterbieten (oder doch?).
Auszüge aus dem Notarvertrag
3. Notar hat Grundbuch nicht eingesehen + Belehrung über Gefahren erfolgte bei Verlesung
Glauben Sie wirklich, dass die Belehrung verlesen wird? Warum ist sie dann nicht Bestandteil des Vertrages? Auch hier gilt: am Ende ist der Erwerber der Dumme. Und wieder die Frage: wofür bekommt der Notar sein Geld? Die Antwort lesen Sie in der Gebührenordnung. Auf jeden Fall ist es naiv und gefährlich zu denken, der Notar sei von Berufs wegen zu Ehrlichkeit, Gewissenhaftigkeit und Gründlichkeit verpflichtet.
§ 3.2 das Haus ist bezugsfertig, wenn die Arbeiten im wesentlichen abgeschlossen sind und der Einzug zumutbar ist
Was bedeutet "im wesentlichen abgeschlossen" und "der Einzug zumutbar"? Mit Sicherheit ist davon auszugehen, dass hier die Meinungen von Erwerbern und Bauträger weit auseinander gehen.
§ 4 3.+4. Verkäufer hat Gewährleistungsansprüche abzutreten + Gewährleistungsansprüche macht Käufer direkt an die Firmen geltend
Keine schlechte Regelung - zumindest für den Bauträger, der hat nach Abnahme seine Ruhe. Die eigentliche Frage ist doch wohl: wie soll das geschehen? Die praktikable Lösung wäre, der Bauträger hat Sicherheitseinbehalte in Geld und er übergibt Ihnen das zu den Konditionen der VOB. Es gibt hierbei allerdings ein kleines Problem zu beachten: die Verträge werden zwischen Bauträger und Unternehmen geschlossen - ist eine abtretung an Dritte nicht ausdrücklich vereinbart, war´s das.
Sie können sich im Infobereich zum Thema
§ 10 Mitarbeiter des Notars erhält Vollmacht unter Freistellung jeder persönlichen Haftung
Hier muss man dem Notar Hochachtung zollen, dass es ihm gelungen ist, diesen Narrenfreiheits-Paragrafen in den Vertrag zu schleusen. Wofür bekommt der Notar sein Geld, wenn er von jeder persönlichen Haftung freigestellt wird?
Versäumen Sie es nicht, sich auch zur Makler- und Bauträger-Verordnung zu informieren
In Zeiten schwacher Baukonjunktur haben es Anbieter von Bauleistungen schwer an neue Auftraege zu kommen. Der Wettbewerb zwischen den Dienstleistern und Lieferanten ist hart. Angebote werden scharf kalukuliert. Ueppige Gewinnspannen sind nicht mehr durchsetzbar. Nur wer mit attraktiven Angebotspreisen Bauherren fuer sich gewinnen und damit gegen die Konkurrenz bestehen kann, hat eine Chance zu ueberleben. Eigentlich haben wir es mit ausgesprochen bauherrenfreundlichen Zeiten zu tun.
Da es nur wenigen Anbietern von Bauleistungen gelingt, zu halbwegs auskoemmlichen Preisen zu kommen, sind diese gezwungen, alles daran zu setzen, damit die "geholten" Auftraege mit einem positiven Ergebnis abgeschlossen werden koennen.
Eine oft verfolgte Strategien ist dabei, unklare Vorgaben der Leistungsbeschreibung auszunutzen. Da zu verbauende Materialmengen durch die in der Regel genau spezifizierte Groesse des Hauses kaum zu beeinflussen sind, setzt man gezielt an der Qualitaet des verwendeten Materials an.
Viele Bauherren werden verwundert feststellen, dass sich ihr Vertragspartner nach der Auftragserteilung oftmals deutlich anders verhaelt.
Bei groesseren Baufirmen wird dies schon daran erkennbar, dass innerhalb des Unternehmens die Zustaendigkeit fuer die Durchfuehrung eines Bauvorhabens wechselt. Der immer zuvorkommende, freundlich laechelnde Vertriebsmitarbeiter uebergibt das Staffelholz nach der Auftragsvergabe an einen eher kuehlen Techniker, der sich unbeirrbar anschickt, den geschlossenen Vertrag Wort fuer Wort umsetzen zu wollen. Wohlgemerkt, nur die im Vertrag niedergeschriebenen Worte und nicht das, was im Rahmen der Verkaufsgespraeche bei Kaffee und Kuchen muendlich zugesagt oder in Aussicht gestellt wurde.
Will der angehende Bauherr sich frustrierende Erlebnisse in dieser Richtung ersparen, gibt es nur eins : Alles was im Zuge von Verkaufsverhandlungen besprochen wird, muss schriftlich festgehalten und Bestandteil des geschlossen Werk- bzw. Kaufvertrages werden. Ein geschickter Verkaeufer wird versuchen, dies zu umgehen mit Aussagen wie :
- Diese Dinge sind doch selbstverstaendlich ...
- Wir nehmen Kundenwuensche immer ernst ...
- Warum zweifeln Sie mein Wort denn an ...
- Unzufriedene Kunden koennen wir uns nicht leisten ...
- Absprachen von Mann zu Mann gelten doch ...
- Jetzt muesste ich eigentlich beleidigt sein ...
Lassen Sie sich nicht verunsichern. Bestehen Sie darauf, dass alle gegebenen Zusagen schriftlich fixiert werden. Vielleicht kommt anschliessend bei Ihnen sogar das Gefuehl auf, sich selbst geschadet zu haben, weil der vorher grosszuegige Verkaeufer ploetzlich zugeknoepft und knauserig erscheint. Troesten Sie sich, ohne schriftliche Vereinbarung haetten Sie wahrscheinlich auch nur den Standard bekommen.
Die Frage ist : Was nuetzt Ihnen ein schoener Angebotsvergleich nachdem Sie mit drei oder vier Firmen ueber Ihr Traumhaus verhandelt haben, wenn Sie sich nicht sicher sein koennen, bei wem Sie das, was muendlich besprochen wurde, am Ende auch wirklich erhalten. Sobald eine Absprache schriftlich fixiert und zusammen mit dem Vertrag unterschrieben wurde, haben Sie einen Rechtsanspruch erworben. Sie sind nicht mehr auf den Goodwill angewiesen.
Selbst wenn Ihr Vertragspartner guten Willens war, das muendlich zugesagte auch wirklich zu realisieren, koennen sich die Zeiten aendern. Wenn ein Auftrag in die roten Zahlen zu rutschen droht, wird der Unternehmer alles, was nicht unwiderruflich zugesagt wurde, rigoros streichen. Daran wird auch der nette Vertriebsmitarbeiter dann nichts aendern. In Vertraegen finden Sie vorzugsweise Floskeln wie :
- Fabrikat xyz oder aehnlich
- Fabrikat xyz oder gleichwertig
- gute Gebrauchsqualitaet
- Luxusausfuehrung
Da diese Floskeln keine verbindlichen Rueckschluesse auf die Qualitaet und damit den Preis einer Komponente zulassen, sind sie fuer eine hieb- und stichfeste Leistungsbeschreibung ungeeignet. In die Beschreibung Luxusausfuehrung kann man fast alles hinein interpretieren. Waehrend Sie bei einer Bidetarmatur in Luxusausfuehrung einen Einhebelmischer der Firma XY mit 14 karaetiger Goldauflage zu einem Peis von vielleicht 400 Euro vor Augen haben, stellt fuer den Bauunternehmer der einfache Einhebelmischer von Firma YZ zum Preis von 65 Euro bereits eine Luxusausfuehrung im Vergleich mit einer
billigen Zweihand-Mischbatterie dar.
Wenn Sie mit der qualitativen Ausstattung ganz bestimmte Vorstellungen vebinden, dann bringen Sie diese klar zum Ausdruck und legen Sie schriftlich in der Leistungs- Beschreibung fest : Bidet-Einhebelmischer, Fabrikat XY, Typ abc.
Wollen oder koennen Sie sich noch nicht explizit festlegen, besteht fuer Sie auch die Moeglichkeit in das Leistungverzeichnis aufzunehmen : Bidet-Einhebelmischer, verchromt, Material-Listenpreis 85 Euro.
Wollen Sie sich offenhalten, Materialien selbst zu beschaffen und dem Anbieter beizustellen koennte die Vereinbarung auch lauten : Bidet-Einhebelmischer, verchromt, Material-Gutschrift 75 Euro. Dieser Preis wird naturgemaess etwas niedriger liegen, da der Bauunternehmer hier ja keine Moeglichkeit hat, von seinem Haendler die ueblichen Einkaufsrabatte zu erhalten.
Am Ende muessen Sie - wie bereits erwaehnt - unbedingt darauf achten, dass dieses LV mit allen Vereinbarungen auch Bestandteil des geschlossenen Vertrages wird. Das LV muss also im Vertragstext als Vertragsgrundlage aufgefuehrt sein !
Quelle: B A U K O S T E N - I M - G R I F F Newsletter August / 2002
Autor: Dipl.Ing. Hans-Peter Schmitz, Abt Horchem Str. 17, 50374 Erftstadt
Telefon: 02235-75617, www.baukosten.com
Hier kommen einige Urteile in loser Folge:
Raten zu Ungunsten des Käufers
Rückzahlung von zu früh angeforderten Raten durch den Bauträger
Allgemeine Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrages und Schadenersatzanspruch
Haftung des Generalunternehmers für bereitgestellte Planung
Für den Fall, dass ein Bauträgervertrag die einzelnen
abweichend vom MaBV-Zahlungsplan regelt,
hat der BGH entschieden, dass die Makler- und Bauträgerverordnung kein Zivilrecht regelt.
Sie tritt nicht an die Stelle unwirksamer "Abschlagszahlungen". Der Bauträgervertrag erhält dann seine Vergütung erst, wenn das Werk vollständig und mangelfrei fertiggestellt ist.
Konsequenz dieses Urteils ist, dass sich "Abschlagszahlungen" im Bauträgervertrag am verunglückten gesetzlichen Leitbild des neuen §623a BGB messen lassen müssen. Danach gibt es Abschlagszahlungen nur noch, wenn es sich erstens um abgeschlossene Teile eines Werkes handelt und zweitens dem Besteller hieran Eigentum übertragen oder Sicherheit geleistet wird. Dies könnte für den klassischen Bauträgervertrag mit "Abschlagszahlungen" nach Makler- und Bauträgerverordnung das "Aus" bedeuten.
Quelle : BBG News April 04/2001
OLG München, Urteil vom 17.6.99, Aktenzeichen: 19 U 6498/99
Der Kläger kaufte von der Beklagten, die Bauträgerin ist, eine Eigentumswohnung. Die Zahlungsraten sollten frühestens nach Eintragung der Auflassungsvormerkung zur Zahlung fällig sein. Zur Eintragung der Auflassungsvormerkung kam es am 9.11.1997. Bereits zuvor hatte der Bauträger die ersten fünf Raten abgerufen und der Kläger hatte bezahlt. Der Bauträger hat mit den geleisteten Beträge seine eigenen Bankverbindlichkeiten vorzeitig zurückgeführt und Zinsaufwendungen über 56.000,00 DM erspart. Der Kläger verlangte diesen Betrag vom Bauträger heraus.
Das OLG München hat der Klage stattgegeben. Der Bundesgerichtshof hat die Revision nicht zur Entscheidung angenommen. Mit der Entgegennahme der Gelder vor der Eintragung der Auflassungsvormerkung hat der Bauträger gegen die Makler- und Bauträgerverordnung verstoßen und musste aus diesem Grunde sofortige Rückzahlung leisten. Der Auftraggeber habe daher einen Anspruch auf Rückzahlung gehabt. Dieser Anspruch erstreckt sich auch auf die Zinsvorteile, die der Bauträger dadurch erhalten hat, dass er die Gelder nicht sofort zurück erstattet hat.
Tipp: Interessant ist diese Entscheidung auch aus folgendem Grunde: Wird ein Bauträgervertrag rückabgewickelt und hat der Käufer bereits Zahlungen geleistet, so wird auch in diesem Fall der Bauträger verpflichtet sein, die von ihm ersparten Zinsaufwendungen an den Käufer herauszugeben. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Bauträgervertrag angefochten wird oder wenn die Wandelung (Rückgängigmachung des Vertrages) ausgesprochen wird.
Quelle : Info-Recht 03/2002 RA Heinicke&Kollegen
Die INFO-Recht können Sie hier bestellen: www.heinicke.com info-recht.
Der BGH hat in seiner Entscheidung klargelegt, dass die Klausel, dass der amtierende Notar angewiesen wird, den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann zu stellen, wenn der in bar zu entrichtende Kaufpreis voll bezahlt sei, unwirksam sei, weil er den Käufer hinsichtlich der Vorleistungs-pflicht unangemessen benachteilige und damit ein Verstoß gegen die gesetzlichen Vorschriften zu den allgemeinen Geschäftsbedingungen vorliege. Ferner hat der BGH auch die Aufrechnung mit den Schadenersatzansprüchen zugelassen, auch wenn hier Mängel am Gemeinschaftseigentum vorlagen. Nach der Rechtsprechung des BGH steht dem einzelnen Erwerber der Schadenersatzanspruch wegen eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum in Höhe der gesamten Mängelbeseitigungskosten zu. Der Erwerber ist jedoch grundsätzlich ohne einen dazu ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft daran gehindert, den Schadenersatzanspruch oder die Minderung mit Zahlung an sich selbst durchzusetzen.
Im vorliegenden Fall hat der BGH jedoch eine Aus-nahme gelten lassen, die dann eingreift, wenn die Interessen der Gemeinschaft an der Durchsetzung des gemeinschaftsbezogenen Anspruchs und die Interessen des Schuldners an einer übersichtlichen Haftungslage nicht berührt werden.
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OLG Oldenburg, Urteil vom 21.6.2000, Aktenzeichen: 2 U 82/00
Der Beklagte kaufte von einem Bauträger ein schlüsselfertiges Gebäude. Im Vertrag wurde vereinbart, dass Sonderwünsche und Änderungswünsche der Auftraggeber dem Bauträger schriftlich so rechtzeitig mitteilen muss, dass sie bei der Bauausführung berücksichtigt werden können und dass der Auftraggeber, d.h. der Käufer, die hierdurch entstehenden Mehrkosten trägt.
Der Käufer hat Sonderwunschaufträge erteilt. Der Werkunternehmer, der für den Bauträger die Bauleistung ausführte, stellte diese dem Käufer direkt in Rechnung.
Das OLG Oldenburg hat in diesem Fall entschieden, dass der Bauhandwerker Sonderwünsche dem Bauträger hätte in Rechnung stellen müssen, der sie wiederum gegenüber dem Bauherren abrechnen muss. Dies gilt jedenfalls dann, wenn bei der Absprache der Sonderwünsche nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wird.
Tipp: Häufig wird in Bauträgerverträgen vereinbart, dass Sonderwünsche dem Subunternehmer des Bauträgers unmittelbar in Auftrag zu geben sind und mit diesem auch unmittelbar abzurechnen sind. In diesen Fällen empfiehlt sich eine gesonderte Vereinbarung, dass aus Sonderwünschen resultierende Minderkosten auch den Kaufpreis mindern, dass also beispielsweise durch die Sonderwünsche entfallende Leistungen dem Käufer auch wieder gutgeschrieben werden.
Die INFO-Recht können Sie hier bestellen: www.heinicke.com info-recht
OLG Celle, Urteil vom 15.01.2003, AZ: 7U 64/00
Ein Bauunternehmer wurde mit der Durchführung von Dachdecker (Titel 1) und Dachklempnerarbeiten (Titel 2) schriftlich beauftragt. Später erhielt er einen Zusatzauftrag für Montage der Solbank-Abdeckungen in Kupfer (Titel 3), wobei er seine Leistungen für den Titel 3 soweit wie möglich auf der Basis des Titels 2 kalkulieren sollte. Der Auftragnehmer machte seine Vergütung unter Zugrundelegung der einschlägigen DIN 18339 für Dachklempnerarbeiten auch für Titel 3 geltend. Insbesondere macht er auch eine gesonderte Zulageposition nach der DIN 18339 geltend. Die Abrechnung entsprach zwar der DIN, jedoch sprach das OLG Celle die Zulageposition nicht zu. Es berief sich darauf, dass es Sache des Ausschreibenden sei, in dem LV die Abrechnung und die Abrechnungsmodalitäten im einzelnen zu beschreiben. Allein maßgeblich sei der Inhalt der Leistungsbeschreibung und nicht die Unterscheidung nach den DIN-Vorschriften zwischen Nebenleistungen und besonderen Leistungen. Technische Vertragsnormen der VOB/C seien ebenfalls allgemeine Geschäftsbedingungen, die nachrangig zu den vertraglich vereinbarten, individuellen Leistungsbeschreibungen sei.
GU haftet auch für beigestellte Planung wie für Eigenplanung.
Nach § 8 Nr. 2 Abs. 1 VOB/B darf der Auftraggeber kündigen, wenn der Auftragnehmer ein Insolvenzverfaren bzw. ein vergleichbares gesetzliches Verfahren beantragt oder ein solches Verfahren gegen ihn eröffnet bzw. die Eröffnung mangels Masse abgelehnt wird.
Quelle : BBG News April 2001
Das grundlegende Prinzip:
Sie beauftragen einen Planer nach HOAI mit den Leistungen nach §15 in den LPh 1- 9. Ggf. erbringt er auch andere Planungsleistungen für Sie: Statik, Haustechnik, Aussenanlagen. Vertragsgrundlage ist die HOAI.
Das ist ein Werkvertrag mit Haftungsanspruch für den Bauherrn.
Vom Planer lassen Sie sich eine ausreichende Haftpflichtversicherung nachweisen.
Dem Planer erteilen Sie Vollmacht für die Bauausführung.
Mit den gewerkeweisen AN werden 5% Sicherheit und 5 Jahre Gewährleistung vereinbart. Vertragsgrundlage ist die VOB, auch die AN werden nach Werkvertragsrecht beauftragt.
Gemäss einem zu vereinbarenden Zahlungsplan überweisen sie Raten an den Planer nach Bautenstand. Der Planer reicht an die Auftragnehmer Teilbeträge davon gemäss Bautenstand aus.
Zur Schlussrechnung werden die 5% Sicherheit für die Vertragserfüllung in 5% Sicherheit für die Gewährleistung überführt (Ablösung der Bürgschaft).
Die Sicherheit wird gewerkeweise über alle AN verteilt. Die Restauszahlung erfolgt nach Ablauf der Gewährleistungsfrist. Beim Planer bleibt die vertragliche Pflicht zur Bearbeitung von etwaigen Mangelanzeigen. Er verwaltet die Bürgschaften/Sicherheitsleistungen.
Sie müssen aber als Bauherr auch in der Lage sein, Ihre Bonität nachzuweisen.
Der Gesetzgeber hat daran gedacht: man spricht vom sogenannten Handwerkersicherungsgesetz,
was nichts anderes darstellt als den § 648 a BGB [Sicherheitsleistung des Bestellers].
Bsp.: Der Unternehmer hat mit Bauen begonnen. Gerüchteweise erfährt er von vermeintlichen finanziellen Problemen des Bauherrn. Um sich abzusichern, verlangt er eine Bürgschaft vom Bauherrn (analog der Vertragserfüllungsbürgschaft vom Unternehmer für den Bauherrn). Der Bauherr reagiert entrüstet ("was erlaubt der sich ..."), weil ja seine Finanzierung steht, und er verweigert dies. Daraufhin setzt ihm der Unternehmer eine Frist für das Beibringen der Sicherheit. Der Bauherr findet das anmassend und er reagiert nicht. Daraufhin stellt der Unternehmer seine Arbeiten vollends ein - und er ist im Recht damit.
Mein Tipp: Zu einem erfolgreichen Bauprojekt gehören drei:
Bauherr / Planer / Unternehmer
Jeder geht Risiken und Wagnisse ein, die gering gehalten werden sollen. Hier verrate ich nicht Neues: letztendlich geht es nur um das liebe Geld. Legen Sie HOAI und VOB als Vertragsgrundlagen zugrunde, weil gerade diese Gesetze Verbraucherschutz und Gläubigerschutz gleichzeitig bieten.
Sie werden immer wieder feststellen: die VOB ist für beide Seiten da. So wie der Bauherr Nachweise vom Unternehmer für dessen Leistungsfähigkeit und Fachkunde verlangen kann, steht es dem Unternehmer zu, sich bauherrenseitig abzusichern. Bei bestimmten Bauvorhaben genügt es, sich bei Vertragsabschluss den Finanzierungsnachweis heranzuziehen.