Source: http://www.bdidu.fr/archive/2018/12/15/trop-de-neige-c-est-la-faute-du-syndicat-des-coproprietaires.html
Timestamp: 2020-06-05 03:36:53+00:00
Document Index: 82634034

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 14", "l'article 700", 'arrêt\n', "l'article 14", "l'article 14"]

Trop de neige : c'est la faute du syndicat des copropriétaires ! - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
06h32 19 déc. 2018
Voici un arrêt qui retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l'égard de copropriétaires en raison d'un amoncellement de neige.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 17 mars 2016), que Mme X... et M. Y..., se plaignant de la formation d'amas de neige obstruant les ouvertures du studio dont ils sont propriétaires, situé en rez-de-chaussée, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble[...] à Aix-les-Bains (le syndicat) en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que Mme X... et M. Y... produisaient un constat d'huissier de justice du 19 mars 2013 établissant qu'un monticule de neige d'environ trois mètres s'était constitué au droit de la toiture, devant les ouvertures du studio leur appartenant, ainsi que deux attestations de personnes ayant fréquenté ce studio, l'une depuis 1989, l'autre entre 1999 et 2011, qui avaient constaté à plusieurs reprises l'impossibilité d'ouvrir les volets de l'appartement à cause d'un amoncellement de neige, et que, si le fait dommageable n'était pas systématique l'hiver, il était récurrent, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, a pu retenir que le déneigement de la toiture participait de son entretien et en a exactement déduit que la circonstance que la neige accumulée sur la toiture causait un préjudice à l'un des copropriétaires engageait, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat et que celui-ci devait être condamné à indemniser Mme X... et M. Y... de leur préjudice de jouissance ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble[...] à Aix-les-Bains aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à Aix-les-Bains, et le condamne à payer à Mme Josiane X... et Mme Floriane Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...]
IL EST FAIT GRIEF d'avoir condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions des quatrième et cinquième alinéas de l'article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; que les époux Josiane X... et Pierre Y... invoquent un vice de construction de la toiture et le défaut d'entretien des parties communes affectant la toiture de l'immeuble et le parc de stationnement situé à l'arrière de celui-ci ; que le Syndicat des copropriétaires conteste tout vice de construction de la toiture et fait valoir que la bande de terrain bordant le studio des époux Josiane X... et Pierre Y... n'est pas une partie commune mais une partie indivise appartenant à sept copropriétaires, dont l'entretien ne lui incombe pas ; qu'il est néanmoins constant que la toiture de l'immeuble constitue une partie commune de l'immeuble, tandis que le déneigement de ladite toiture participe indiscutablement de l'entretien de cette dernière ; qu'ainsi, en application des dispositions précitées, le seul fait que la neige accumulée sur la toiture cause un préjudice à l'un des copropriétaires engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; que la preuve du fait dommageable et du préjudice en résultant incombe aux époux Josiane X... et Pierre Y..., qui en poursuivent la réparation ; que ces derniers produisent un constat d'huissier dressé le 19 mars 2013 dont les constatations et les photographies faites par l'huissier établissent que le pan côté route de la toiture est recouvert de neige bien qu'ensoleillé, alors que le pan, côté arrière, côté parking en est quasiment dépourvu bien qu'il ne bénéficie pas de soleil et qu'un monticule de neige d'environ trois mètres s'est constitué au droit de la toiture devant les ouvertures du rez-de-chaussée, dont celles du studio des époux Josiane X... et Pierre Y..., alors qu'aucun monticule ne s'est formé sur le devant du bâtiment ; que le Syndicat des copropriétaires ne conteste d'ailleurs pas le phénomène, mais fait valoir que les époux Josiane X... et Pierre Y... n'en prouve pas le quantum, précisant que les appelants ne prouvent pas la constitution systématique d'un monticule de trois mètres durant les dix années non prescrites ; que cette preuve est incontestablement rapportée pour l'hiver 2013, année du constat d'huissier précédemment évoqué ; qu'elle est complétée par deux attestations : l'une d'une personne relatant avoir été conviée régulièrement chez les époux Josiane X... et Pierre Y... au cours des années 1999 à 2011 et avoir constaté à plusieurs reprises l'impossibilité d'ouvrir les volets de l'appartement à cause d'un amoncellement de neige, la seconde émanant d'une personne ayant fait, depuis 1989, plusieurs séjours dans le studio objet du litige en ayant très peu pu ouvrir les volets et passé ses vacances à la lumière artificielle ; qu'il est donc établi que si le fait dommageable n'était pas systématique l'hiver, il était récurrent ; que sur le préjudice, le Syndicat des copropriétaires fait valoir, sans que les époux Josiane X... et Pierre Y... le contestent et en tout cas ne prouvent que cela est inexact, que ces derniers sont propriétaires d'un studio de 15 m2 ayant une porte d'entrée et une fenêtre affectées par les amoncellements de neige ; que les époux Josiane X... et Pierre Y... invoquent l'impossibilité de louer leur studio, mais n'établissent pas avoir voulu le louer ; que leur préjudice s'analyse donc comme une perte de jouissance pouvant être réparée par l'allocation de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts;
1°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles résultent des conclusions respectives des parties ; qu'en décidant que le Syndicat des copropriétaires avait manqué à son obligation d'entretien des parties communes, en s'abstenant de procéder au déneigement de la toiture, bien que Monsieur et Madame Y... aient uniquement invoqué, au titre d'un manquement du Syndicat des copropriétaires à son obligation d'entretien, le fait qu'ils n'aient pas déneigé le sol au pied de l'immeuble, la Cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile;
2°) ALORS QUE l'obligation d'entretien qui pèse sur le Syndicat des copropriétaires n'impose pas à celui-ci de procéder, en zone montagneuse et en période hivernale, à un déneigement permanent des toitures, dès lors que la sécurité des occupants et des tiers n'est pas menacée ; qu'en décidant néanmoins que le Syndicat des copropriétaires était tenu, au titre de son obligation d'entretien, de procéder au déneigement de la toiture de l'immeuble, de telle manière que la neige ne puisse chuter sur les parties privatives de l'immeuble, la Cour d'appel a violé l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
3°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles résultent des conclusions respectives des parties ; qu'en condamnant le Syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, afin de réparer leur préjudice de jouissance, bien que ces derniers aient uniquement invoqué un préjudice locatif, en faisant valoir que du fait de l'enneigement, ils avaient rencontré des difficultés pour louer leur studio, la Cour d'appel, qui a constaté que Monsieur et Madame Y... n'établissaient pas avoir voulu louer leur appartement, a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile."