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Timestamp: 2017-10-17 18:46:56+00:00
Document Index: 161822895

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'in fine']

4A_409/2016 13.09.2016
4A_409/2016, 4A_411/2016
Le 15 novembre 1995, A.________ a pris à bail un appartement de trois pièces au troisième étage d'un bâtiment d'habitation sis à Pully, avenue... n° 81. Il a plus tard pris à bail une place de stationnement à l'extérieur du bâtiment. Le 11 janvier 2010, la bailleresse Z.________ SA a résilié les baux avec effet au 30 avril suivant pour la place extérieure et au 30 septembre pour l'appartement.
Tous les congés ont été signifiés sur formule officielle et accompagnés d'une lettre explicative ainsi rédigée:
Au cours de l'été de 2007, Z.________ SA a mandaté un bureau d'architecture afin d'étudier le potentiel constructible de la propriété en maintenant les bâtiments existants ou en en construisant de nouveaux. Le mandataire présenta six variantes comprenant, pour chacune d'elles, une estimation du coût et une description détaillée. Ces variantes impliquaient la construction d'un ou de plusieurs bâtiments et, pour certaines d'entre elles, la démolition de l'un ou de l'autre des deux édifices présents, ou des deux, et leur rénovation s'ils étaient conservés.
Z.________ SA a ouvert action contre A.________, B.________ et C.________, D.________, H.E.________ et F.E.________, F.________, H.G.________ et F.G.________, H.H.________ et F.H.________ devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, par requêtes du 19 ou du 21 décembre 2012. Tous les défendeurs devaient être condamnés à évacuer les biens loués par eux, au plus tard le 31 mai 2013; la demanderesse devait être autorisée à requérir l'évacuation forcée par la force publique.
Agissant conjointement par la voie du recours en matière civile, les défendeurs requièrent le Tribunal fédéral d'annuler l'ensemble des congés. Des demandes de jonction des causes, d'effet suspensif et de suspension de la procédure sont jointes au recours.
A une date inconnue mais postérieure au 5 avril 2005, outre les locaux qu'il occupe dans le bâtiment n° 81, F.________ est devenu locataire d'une chambre indépendante au quatrième étage et d'un appartement d'une pièce au rez-de-chaussée du bâtiment voisin n° 83. Le 8 octobre 2009, il a encore pris à bail un garage dans ce même bâtiment. Le 11 janvier 2010 et le 3 avril 2013, la bailleresse a résilié les baux avec effet au 30 avril 2010 pour la chambre et l'appartement, et au 30 avril 2013 pour le garage.
Z.________ SA a ouvert action contre F.________, H.I.________ et F.I.________, J.________ et K.________ devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, par requêtes du 21 décembre 2012. Tous les défendeurs devaient être condamnés à évacuer les biens loués par eux, au plus tard le 31 mai 2013; la demanderesse devait être autorisée à requérir l'évacuation forcée par la force publique.
En raison de leur connexité, il se justifie de joindre l'ensemble des causes et de statuer par un arrêt unique.
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer correspondant à la durée minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, durée qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être signifié. Il faut prendre ici en considération, s'il y a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO. Pour le calcul de la valeur litigieuse, cette période de protection s'écoule dès la date de la décision attaquée (ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 111 II 384 consid. 1 p. 386).
L'art. 271 al. 1 CO laisse en principe subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts; le bailleur peut ainsi légitimement vouloir se procurer un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 3 in fine p. 194).
La demanderesse a résilié presque tous les baux à loyer le 11 janvier 2010, soit huit jours avant d'introduire ses demandes de permis de construire qui tendaient notamment aux rénovations et transformations des deux bâtiments habités par des locataires. Il est donc hors de doute que les résiliations s'inscrivaient dans un projet alors mûrement préparé et développé.
Les défendeurs font état de l'entretien régulier des deux bâtiments et ils affirment que des travaux de rénovation importants ont déjà été exécutés en 1978 et 1989. Ils contestent que les travaux encore prévus soient objectivement nécessaires. Ils soutiennent que le projet en cours n'est pas le vrai motif des résiliations mais un simple prétexte, et que ces congés doivent seulement permettre à la demanderesse de chasser « les locataires en place depuis plusieurs décennies au bénéfice de loyers au-dessous du marché » en vue de relouer à prix plus élevés et accroître le rendement de son bien. L'opération est à leur avis purement lucrative et spéculative. Ils observent que « comme toute société commerciale, [la demanderesse] entend faire du profit et rendre compte à ses actionnaires ».
Les recours se révèlent privés de fondement, ce qui conduit à leur rejet. A titre de parties qui succombent, leurs auteurs doivent acquitter les émoluments à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels l'adverse partie peut prétendre pour avoir pris position sur les demandes de suspension de la procédure et d'effet suspensif.
Les demandes de suspension sont rejetées.
Les défendeurs A.________, B.________ et C.________, D.________, H.E.________ et F.E.________, F.________, H.G.________ et F.G.________, H.H.________ et F.H.________ acquitteront un émolument judiciaire de 4'000 francs.
Ces défendeurs verseront une indemnité de 1'600 fr. à la demanderesse, à titre de dépens et solidairement entre eux.
Les défendeurs F.________, H.I.________ et F.I.________, J.________ et K.________ acquitteront un émolument judiciaire de 2'000 francs.
Ces défendeurs verseront une indemnité de 800 fr. à la demanderesse, à titre de dépens et solidairement entre eux.