Source: http://www.notariadesevillanervion.com/2009/01/
Timestamp: 2019-04-23 21:49:48
Document Index: 368797468

Matched Legal Cases: ['artículo 182', 'artículo 182', 'artículo 182', 'artículo 182', 'artículo 182', 'artículo 10', 'artículo 10', 'artículo 17', 'artículo 26', 'artículo 26', 'artículo 53', 'artículo 10', 'artículo 26', 'artículo 149', 'artículo 149', 'artículo 26', 'artículo 238', 'artículo 65', 'artículo 154', 'artículo 405', 'artículo 66', 'artículo 26', 'artículo 66']

NOTARIA DE NERVIÓN: enero 2009
Los aranceles notariales son los mismos para todos los notarios y están fijados por el gobierno mediante Real Decreto. Para su consulta puede verse el siguiente enlace:
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28111
Para la minuta de un documento públicos hay que tener en consideración en primer lugar si el documento es de cuantía (compraventa, hipoteca, partición de herencia, constitución de sociedad) o se trata de un documento sin cuantía (testamento, poderes, capitulaciones, actas). Y en segundo lugar la minuta tiene en cuenta el número de folios del documento firmado y las copias autorizadas y simples que se expiden.
A) Documentos sin cuantía. 1. Por los instrumentos públicos sin cuantía se percibirán las siguientes cantidades:
a) Poderes en general: 30,05 €.
b) Poderes para pleitos: 15,02 €.
c) Actas: 36,06 €.
d) Testamentos, por otorgante: 30,05 €.
e) Capitulaciones matrimoniales: 30,05 €.
f) Demás documentos (estado civil, emancipación, reconocimiento de filiación, etc.): 30,05 €. En los poderes, si hubiere más de dos poderdantes, se percibirán 6,01 € por cada uno de exceso, y por cada apoderado que exceda de seis, 0,60 €.
B) Documentos de cuantía.
a) Cuando el valor no exceda de 6.010,12 €: 90,15 €.
2. Los derechos establecidos en el apartado 1, se reducirán en un 25 por 100 en los préstamos y créditos personales o con garantía hipotecaria.La reducción alcanzará un 50 por 100 en Segundas o posteriores transmisiones de edificios y viviendas que hayan obtenido calificación de actuación protegible y en la subrogación, con o sin simultánea novación, y la novación modificativa de los préstamos hipotecarios.
C) Las copias y cédulas autorizadas y su nota de expedición, en su caso, devengarán 3,00 € por cada folio o parte de él. A partir del duodécimo folio inclusive, se percibirá la mitad de la cantidad anterior. 2. Las copias simples devengarán a razón de 0,60 € por folio.
D) Los folios de matriz, a partir del quinto folio inclusive, devengarán 3,00 € por cara escrita. En los casos de subrogación y novación modificativa de préstamos hipotecarios los folios de la matriz no devengarán cantidad alguna hasta el décimo folio inclusive.
Publicado por Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez en 10:59 140 comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Notaría
Certificado de ultimas voluntades: Su obtención a través de notario.
La obtención de testamentos a través de las notarías españolas se ha puesto en marcha. Se trata de un servicio que funciona gracias a la creación de una red telemática que conecta a este colectivo con el Registro General de Actos de Última Voluntad, que depende del Ministerio de Justicia.
El desarrollo de esta tecnología es fruto de un convenio suscrito entre el Ministerio de Justicia y la Agencia Notarial de Certificación (ANCERT), sociedad constituida por el Consejo General de Notariado.
En virtud de este acuerdo, los ciudadanos podrán acudir a cualquier notario para solicitar el certificado de últimas voluntades sin tener que acudir físicamente al Registro General de Actos de Última Voluntad de la Dirección General de Registros y Notariado. Un aspecto reseñable de este nuevo formato de certificado de últimas voluntades lo constituye el hecho de ser un documento firmado electrónicamente (con firma electrónica).
Esta posibilidad de solicitar el testamento a través de una notaría es una alternativa que complementa a las existentes. Hasta ahora, las vías para solicitar el certificado eran la presencial o por correo, tanto el autor del certificado (en vida), como cualquier otro solicitante que aportara la documentación necesaria, una vez transcurridos 15 días hábiles desde el fallecimiento del causante.
En ambos casos es imprescindible pagar una tasa (3,40 euros) a través del formulario 790 (disponible en las Gerencias Territoriales de Justicia, en los Registros Civiles, en los Registros del Ministerio de Justicia o a través de Internet). Además, es necesario justificar el pago de la tasa o certificación mecánica de la autoliquidación en el banco o caja de ahorros.
Con la nueva vía que posibilita la obtención del certificado a través de las notarías, el solicitante puede satisfacer el pago en cualquier banco o caja de ahorros colaboradora en la recaudación tributaria -la práctica totalidad de las mismas-, en la notaría o en el portal web del Ministerio de Justicia, cumplimentando el modelo 790 y realizando el pago a través de la pasarela de pagos de la Agencia Tributaria.
Publicado por Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez en 18:03 No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
La petición por internet de nota simple al Registro de la Propiedad.
El Servicio de Información Interactiva de los Registradores de la Propiedad de España permite realizar peticiones de: notas simples y notas de localización. El enlace para su petición es https://www.registradores.org:444/propiedad/pags/condiciones/instrucciones.jsp
Para las preguntas más precuentes:
Para realizar la solicitud, se dispondrá de tres opciones de búsqueda:
Recibir un correo electrónico diario informándole que no ha habido cambios sobre la finca.
Recibir un correo electrónico con la información registral correspondiente si se opera cualquier cambio en el folio registral o finca designados por el usuario.
La información solicitada será facturada directamente al usuario por el Registrador que la expida a razón de 9,02 euros por finca.
La nota de localización proporciona información meramente instrumental que tiene como objeto facilitar la localización del registro, provincia y municipio una determinada persona tiene bienes o derechos inscritos.La búsqueda se realiza introduciendo los datos del titular sobre el que se desea realizar la consulta de manera similar a la indicada anteriormente en el apartado Búsqueda por titular
La información solicitada será facturada directamente al usuario por el Registrador que la expida a razón de 9,02 euros por petición.
Para la mayor comodidad de los usuarios de este servicio se comunica que se ha realizado una consulta a la Dirección General de Tributos, resuelta el día 30 de Abril de 1999, (Nº de consulta 0680-99) de la que resulta que: "Las facturas,...,podrán ser remitidas a través de Internet a su destinatario, el cual procedería con sus propios medios (impresora) a la confección material de la factura original".
Por ello el usuario del servicio deberá de imprimir la factura emitida a través de este servicio a los efectos de su conservación, y deducción en su caso.
Publicado por Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez en 12:38 1 comentario: Enlaces a esta entrada
La oficina virtual del catastro: La referencia catastral como código de identificación de las fincas urbanas y rústicas
La Oficina Virtual es la ventanilla telemática de la Dirección General del Catastro para la atención al usuario. A través de la OVC los ciudadanos, las Administraciones públicas, la Administración de Justicia y las demás Instituciones colaboradoras, como los notarios y registradores de la propiedad, pueden realizar consultas, obtener certificados y realizar algunas de las gestiones que venían realizando en las Gerencias del Catastro.
Acceso a la Oficina Virtual del Catastro
Qué es la referencia catastral.
Qué ocurre si se incumple esta obligación.
Qué ventajas tiene aportar la referencia catastral.
Tríptico Referencia Catastral
PREGUNTAS FRECUENTES ACERCA DE LA BÚSQUEDA DEREFERENCIAS CATASTRALES EN LA OFICINA VIRTUAL DEL CATASTROE IMPRESIÓN DE ETIQUETAS
ACCESO A LA LOCALIZACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL Y A LA IMPRESIÓN DE ETIQUETAS
Publicado por Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez en 12:38 No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Moratoria parcial en el pago de determinadas hipotecas
Entre las médidas económicas aprobadas por el Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda figura una moratoria temporal parcial en el pago de las hipotecas que tiene como requisitos acumulativos para solicitarla:
1.- Que la hipoteca sea para garantía de un préstamo.
2.- Que el destino del préstamo sea la adquisición de su vivienda habitual
3.- Que la hipoteca sea contratada antes del 1º de septiembre de 2008
4 - Que el importe inicial de la hipoteca sea inferior a 170.000 euros
5.- Que no se encuentre en situación de mora
6.- Que el solicitante lleve desempleado tres meses o pasar a estarlo antes del 1 de enero de 2010 y cobrar prestación por desempleo contributiva o no contributiva, o que sea trabajador autónomo que haya cesado su negocio hace tres meses o acredite ingresos anuales inferiores a tres veces del IPREM (algo más de 18.900 euros), o por último sea pensionista de viudedad por fallecimiento ocurrido una vez concertado el préstamo hipotecario y, en todo caso, en fecha posterior al 1 de septiembre de 2008.
7.- La aplicación de esta medida exigirá el acuerdo entre el interesado y la entidad de crédito.
8.- El máximo de la moratoria será del 50 por ciento del importe de las cuotas mensuales que se devenguen por el préstamo hipotecario entre el 1 de enero de 2009 y el 31 de diciembre de 2010 y hasta 500 euros mensuales en total y aunque haya varios deudores. Las cantidades se compensarán a partir de 1 de enero de 2011 mediante su prorrateo entre las mensualidades que resten con un límite máximo de 10 años.
PDF (2008/19437; 8 págs. - 74 KB.)
Publicado por Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez en 10:50 No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Esta sección le proporcionará la información necesaria para constituir y operar en España a través de cualquier tipo de sociedad mercantil.
1. Trámites previos a la escritura de constitución2. Escritura de constitución3. Trámites posteriores a la escritura de constitución
Publicado por Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez en 13:58 No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Tema 5. Los testigos en los documentos públicos. Escuela Notarial. Notaría de Nervión
Hay tres clases de testigos: Instrumentales, asertorios y de conocimiento.
I.-Los testigos instrumentales son los que presencian el acto de la lectura, consentimiento, firma y autorización de una escritura pública.
Es necesaria la intervención de dos testigos instrumentales en la escritura públicas cuando lo estime conveniente el notario o alguno de los otorgantes, no sepa o no puede leer ni escribir.
Así el sordo puede conocer el contenido del documento a través de los intérpretes de signos, y puede firmar sin necesidad de testigos. Y el ciego puede firmar el documento si se hace constar que ha prestado su conformidad a la lectura hecha por el notario. Por tanto, la intervención de testigos respecto a sordos y ciegos se reduce a los supuestos de que no sepan o no puedan escribir. Y en todo caso será necesaria la intervención de testigos instrumentales en los casos de analfabetos (que ni leen ni escriben) y de personas que estén imposibilitadas para firmar por enfermedad o defecto físico.
Los testigos instrumentales han de ser:-
a.- Mayores de edad o emancipados.
b.- De nacionalidad española o extranjera con domicilio en España que comprendan y hablen suficientemente el idioma español.
c.- No tener ninguna causa de incompatibilidad para ser testigos. No pueden ser testigos instrumentales las personas con discapacidad psíquica, los invidentes, los sordos y los mudos, el cónyuge o persona con análoga relación de afectividad y los parientes dentro del cuarto grado de consaguinidad (hasta primos hermanos) y segundo de afinidad (hasta cuñados) del notario autorizante o del otorgante. Tampoco pueden ser testigos los empleados de los notarios y los condenados por falsedad en documento público o mercantil o por falso testimonio. (1)
En los testamentos hay reglas especiales y se exige obligatoriamente la concurrencia de dos testigos instrumentales cuando el testador declare que no sabe o no puede firmar, cuando sea ciego o declare que no puede leer por si el testamento y cuando el testador o el notario lo soliciten. Además si el testador es sordo y no puede leer (supuesto muy excepcional, es decir sería un sordo que además fuera analfabeto, o un sordo que fuera también ciego) los testigos deben declaran en el testamento que lo han leído y que es conforme con la voluntad del testador.
En los testamentos no pueden ser testigos los menores de edad, los ciegos, sordos y mudos, los que no entiendan el idioma del testador, los que no estén en su sano juicio, el cónyuge o pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad del notario autorizante o de sus empleados. Tampoco pueden ser testigos los herederos y legatarios instituidos en el testamento ni sus parientes con los mismos límites, salvo que el legado sea de un objeto mueble o cantidad de poca importancia.
Y por último en cuanto a la huella digital de uno los índices de la mano, sólo será necesaria cuando el notario lo estime conveniente en el caso de que no conozca a algunos de los comparecientes o conociéndolos estos no sepan o no puedan firmar. Es decir se puede prescindir de esta impresión, pero puede ser conveniente hacerla. Como criterio hay que exigirla siempre que el otorgante no pueda o sepa firmar.
II.- Los testigos asertorios son los que intervienen en un documento público a los solos efectos de formular una declaración de verdad o falsedad acerca de las manifestaciones de los comparecientes. Son testigos asertorios los que intervienen en las actas de notoriedad (de declaración de herederos, de inmatriculación de fincas, de exceso de cabida, de sustituciones hereditarias). A estos testigos asertorios les afectan las mismas incompatibilidades que a los testigos instrumentales, pero por excepción se permiten que en las actas de notoriedad de declaración de herederos puedan ser testigos los parientes del fallecido que no tenga interés directo en la sucesión (por tanto pueden serlo los hermanos, sobrinos, primos, cuñados y suegros). En las actas de notoriedad para inmatriculación los testigos tienen que ser vecinos del término municipal donde se encuentra la finca que se pretenden inmatricular.
III.- Los testigos de conocimiento son los que intervienen a los solos efectos de identificar a los otorgantes. Tienen las mismas incompatibilidades que los instrumentales con la excepción de que pueden actuar como testigos de conocimientos los empleados del notario y los parientes de los comparecientes o del notario. Es interesante destacar esto y no salir a buscar un testigo de conocimiento cuando el testigo puede ser un pariente del otorgante o un empleado.
Los testigos de conocimiento pueden ser a la vez testigos instrumentales si cumplen los requisitos exigidos para estos.
Los testigos, ya sean instrumentales, asertorios o de conocimiento debe constar en la comparecencia y su número es siempre dos.
(1) La notario Inmaculada Espiñeira de Soto escribe sobre la última reforma del artículo 182 del Reglamento Notarial: " El BOE de 17 de septiembre de 2011 publica el Real Decreto 1276/2011, de 16 de septiembre de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad. Entrada en vigor al día siguiente de su publicación.
La Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y su Protocolo Facultativo fueron aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la Asamblea General de las Naciones Unidas, ONU.
Ambos, son tratados internacionales que recogen los derechos de las personas con discapacidad así como las obligaciones de los Estados Parte de promover, proteger y asegurar esos derechos.
Esta Convención es el resultado de un largo proceso, en el que participaron varios actores: Estados miembros de la ONU, Observadores de la ONU, cuerpos y organizaciones de especial relevancia de la ONU, Relator Especial sobre Discapacidad, instituciones de derechos humanos nacionales, y organizaciones no gubernamentales, entre las que tuvieron un papel destacado las organizaciones de personas con discapacidad y sus familias.
Este Real Decreto en su artículo séptimo modifica el Reglamento de Organización y Régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, concretamente el párrafo 1º del artículo 182 en materia de testigos, que queda redactado como sigue, “Son incapaces o inhábiles para intervenir como testigos en la escritura: «1.º Las personas que no posean el discernimiento necesario para conocer y para declarar o para comprender el acto o contrato a que el instrumento público se refiere.»
Antes el artículo 182 nos decía: “Son incapaces o inhábiles para intervenir como testigos en la escritura:
1.º Las personas con discapacidad psíquica, los invidentes, los sordos y los mudos”.
La Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, hecha en Nueva York el 13 de diciembre de 2006 nos vincula e insta a los Estados Parte a adoptar las medidas pertinentes (y por tanto, también jurídico-legislativas) para que las personas con discapacidad reciban el apoyo que puedan necesitar para ejercitar su capacidad jurídica; en el contexto de la discapacidad o capacidad diferente, la terminología empleada, los matices son cuestiones de enorme calado pues reflejan la concepción que se tenga sobre la discapacidad; por ello, de forma respetuosa y acorde con el espíritu y letra de la Convención, el párrafo 1 del artículo 182, dice: “Son incapaces o inhábiles para intervenir como testigos en la escritura:
1.º Las personas que no posean el discernimiento necesario para conocer y para declarar o para comprender el acto o contrato a que el instrumento público se refiere”.
Las normas jurídicas que regulan directamente la discapacidad o que aluden a ella, aunque sea de forma tangencial, deben tener presente que regulan o aluden a una materia que incide de forma sustancial en la dignidad (libertad e integridad) de la persona y han de desempeñar su cometido cubriendo todas las posibles gradaciones del amplio arco-iris que supone la discapacidad de manera que se apliquen de modo personalizado, que se adapten a la realidad y situación concreta de cada persona con discapacidad.
Sostener, por ejemplo, que toda persona con discapacidad psíquica por el mero hecho de tener dicha discapacidad, es inhábil para ser testigo de conocimiento en una escritura, es mantener una visión contraria a una concepción social de la discapacidad. La Convención reconoce que la discapacidad es un concepto que evoluciona y que resulta de la interacción entre las personas con deficiencias y las barreras debidas a la actitud y al entorno, barreras que evitan la participación plena y efectiva en la sociedad de una persona con discapacidad, en igualdad de condiciones con las demás.
Esta reforma implica también un reconocimiento a la labor social del Notariado, la norma confía en nosotros porque prestamos asesoramiento informado; de nuestro asesoramiento dependerá, en buena medida, la comprensión del acto o contrato a que el instrumento público se refiere y a que hace referencia el número 1 del artículo 182 del RN."
La modificación de fincas: Segregación, división, agrupación y agregación
A) LA SEGREGACION:
Sólo se puede segregar una porción de finca, ya sea rustica o urbana, siempre que se tenga licencia municipal de segregación o declaración de su innecesariedad. La licencia de segregación tiene una validez de tres meses. La licencia no tiene que ser interpretada en un sentido literal: Así se autoriza para segregar 80 metros de una finca de 500 el interesado puede o bien segregar la mayor o bien segregar la menor (que será lo habitual) o bien dividir la finca en dos.
En la escritura de segregación hay que reseñar el lindero o punto cardinal de la finca matriz por donde se efectúa la segregación. Después de describir la finca segregada es preciso también describir la situación en que queda la finca matriz que ahora se denominada finca resto. A veces sucede que de la finca matriz se han practicado sucesivas segregaciones y algunas no todavía no se han inscrito, en este caso se puede indicar que la finca matriz tiene la superficie que resulta de la última segregación practicada aunque esta no coincida con la que resulta del Registro.
La escritura de segregación tiene que contener un requerimiento expreso del segregante para que se notifique la segregación al Ayuntamiento correspondiente mediante el envío de copia autorizada.
En las fincas rústicas la división o segregación, además de contar con la correspondiente licencia o declaración de su innecesariedad, debe hacerse respetando la unidad mínima de cultivo que (salvo contadas excepciones) es de dos mil quinientos metros para fincas de regadío y dos hectáreas y media para las fincas de secano. La segregación que se haga sin respetar esta limitación es nula, por eso es importante reseñar en toda descripción de finca rustica que es finca indivisible por debajo de la unidad mínima de cultivo. No obstante se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:
b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia.
c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de adquisición preferente (retracto) establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.
En cuanto a la segregaciones de parte de pisos o locales comerciales que están en régimen de propiedad horizontal hasta la reforma de la LPH de junio 2013 no se requería licencia municipal pero si autorización de la comunidad de propietarios o previsión estatutaria que permita la segregación sin necesidad de acuerdo de la comunidad. Esta modificación supone una alteración de las cuotas.
El art. 10, 3 b de la Ley de Propiedad Horizontal tras su modificación por la ley 8/2013 de 26 de junio, exige autorización administrativa para la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes y para el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte. Este requisito no queda enervado por contar en los estatutos de la división horizontal del edificio la posibilidad de llevar a cabo segregaciones sin necesidad de autorización de la junta de propietarios. Por tanto, para cualquier segregación, agrupación o división de fincas en una PH es preciso obtener licencia expresa, y aprobación por la junta de propietarios (3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas), aun cuando la posibilidad de segregar, agrupar o dividir componentes, se encuentre recogida en los estatutos de la Comunidad
La DG en la Resolución de 20 de marzo de 2014 llega a la conclusión de que toda segregación de vivienda o local, precisa autorización administrativa “en todo caso”, ya que su omisión constituye defecto que impide la inscripción registral de la operación. Por ello cualquier modificación del régimen de propiedad horizontal que aumente o disminuya el número de elementos privativos, se encuentra sujeto a la necesidad de autorización administrativa, como requisito imprescindible para la inscripción.
B) LA DIVISION.
La legislación urbanística prohibe la división de fincas rusticas que den lugar a núcleos de población. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística en fincas rústicas aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente.
C) LA AGRUPACION:
La agrupación resulta de la fusión de dos o más fincas registrales que se reúnen para formar una nueva. El gravamen de IAJD también es del uno por ciento. Puede agruparse fincas de distintos propietarios o con distinto carácter, es decir fincas que sean gananciales de los cónyuges con fincas privativas de uno sólo de ellos, en estos casos de debe precisar en la agrupación el porcentaje de participación de cada agrupante en la finca resultante de la agrupación. Así si A y B aportan cada una finca de 500 metros en la finca agrupada se constituye un pro indiviso del 50 por ciento. También cabe la posibilidad de agrupar fincas que no sean colindantes que tengan una finalidad común de explotación.
D) LA AGREGACION.
La agregación supone añadir a una finca inscrita una finca o porción segregada de otra finca. La finca que se agrega, o la suma de las fincas que se agreguen, no puede ser superior a la quinta parte de la finca receptora de la agregación.
Resolución de 15 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado: La segregación de un piso no requiere licencia administrativa si se demuestra la antigüedad de la división física del inmueble.
Con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, para llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad.
No hay duda, y así se afirmó en las Resoluciones de 20 de marzo y 28 de mayo de 2014, que tras la redacción dada al artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la realización de algún acto de división, segregación o agregación, con la finalidad recogida en dicho precepto, respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento. Sin embargo este requerimiento no es pleno, ya que se condiciona en el inciso final del párrafo primero de la letra b) antes transcrito a que «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo), precepto con el que está estrechamente relacionado, operando ambos de forma complementaria. En consecuencia, ha de verificarse a continuación si concurren en el supuesto debatido las circunstancias que eximen la previa obtención de la autorización administrativa exigida por el registrador de la Propiedad en su nota de calificación.
Dispone el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo que «no será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos».
A tal efecto, se ha de comenzar atendiendo a los antecedentes normativos de la disposición objeto de análisis, que se pueden encontrar, de modo más claro, en el artículo 53.a del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, que establece «no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión».
Este criterio recogido en el citado precepto reglamentario ha quedado ahora confirmado y elevado a rango legal (con lo que han de darse por superados los reparos doctrinales a su aplicación generalizada), pues la exigencia de autorización administrativa para este tipo de actos, es decir, la creación de un nuevo elemento privativo por vía de segregación, agregación o división de otro preexistente, no sólo se impone en el citado artículo 10.3.b de la Ley sobre propiedad horizontal, sino que encuentra también reflejo en el artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, referido a los actos de constitución o modificación de conjuntos inmobiliarios, habiendo sido redactados ambos preceptos por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el día 28 de junio de 2013. Normativa que según la disposición final decimonovena tiene el carácter de legislación básica, debiendo ser interpretados y aplicados ambos preceptos de forma coordinada dada la estrecha relación existente entre los mismos, en cuanto expresión de una misma idea: la constitución o modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación.
Por tanto, es la propia normativa estatal la que impone la necesidad de autorización administrativa previa, y lo hace simultáneamente en ambos supuestos y en virtud de la reforma introducida por una misma Ley (Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas), que incide coordinadamente en dos normas estatales. La primera, garantiza la igualdad en el ejercicio de los derechos vinculados a la propiedad del suelo, que tiene naturaleza estatutaria, determinando los derechos y deberes urbanísticos del propietario (texto refundido de la Ley de suelo); mientras que la segunda (Ley sobre propiedad horizontal), tiene un contenido más puramente civil. Los títulos competenciales que amparan dicha modificación resultan de la disposición final decimonovena, número 1, que establece que «la presente Ley tiene el carácter de legislación básica sobre bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 149.1.13. ª de la Constitución». Añadiéndose en el número 2, apartado 2.º, en relación con los artículos 17 del texto refundido Ley de suelo y 10.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, que se redactan «al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª y 18.ª de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia sobre legislación civil, procedimiento administrativo común, legislación sobre expropiación forzosa y el sistema de responsabilidad de las Administraciones Públicas».
En el caso objeto de este recurso parece claro que, tratándose de la división en dos de un departamento privativo de una propiedad horizontal, concurren los presupuestos fácticos que determinan la exigencia de la referida autorización administrativa en los términos expuestos, sin que concurran ninguna de las dos excepciones contempladas en el artículo 26.6 de texto refundido de la Ley de suelo.
No obstante lo anterior, procede cuestionarse ahora si, como plantea el notario recurrente, el hecho de acreditar que la división del elemento número tres de la propiedad horizontal en dos tuvo físicamente lugar hace más de ocho años (como se desprende de la manifestación realizada por el arquitecto don J. P. L. en la escritura calificada), implica la posibilidad de practicar la inscripción sin necesidad de licencia o autorización administrativa previa.
Es cierto que este Centro Directivo (vid. Resoluciones señaladas en los «Vistos»), siguiendo la estela de la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido señalando el problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, entendiendo que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, incluso aunque el otorgamiento de ésta se haya producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposiciones transitorias tercera y cuarta del Código Civil–. Pero también es verdad que, a partir de su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 ha admitido la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. De esta forma se ha admitido la inscripción de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
La jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, a saber, una situación que presenta similitudes a la de «fuera de ordenación» –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears de 16 de septiembre de 2005 y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013, vid. también el artículo 238.1.c) de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana–.
El artículo 65.2, en relación al 73, de la anterior Ley 10/1990, de 23 de octubre, de disciplina urbanística, y el actual artículo 154.1 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo de las Islas Baleares, establecen un plazo de ocho años para la actuación de protección de legalidad. En el supuesto de hecho de este expediente consta acreditado por declaración expresa del arquitecto compareciente en la escritura de división del elemento independiente del edificio en propiedad horizontal, que la «situación fáctica de individualidad e independencia de ambos elementos privativos se remonta a hace más de ocho años, circunstancia que acredita y certifica por su conocimiento del edificio desde hace años». Además no consta la existencia de anotación preventiva de iniciación de expediente de disciplina urbanística. Resulta por tanto de aplicación la doctrina sentada por este Centro Directivo para este tipo de casos, procediendo la estimación del recurso en cuanto a este defecto.
Res. de 16 de febrero de 2016: La segregación de finca hipotecada no precisa del consentimiento del acreedor hipotecario.
Se debate en este recurso la inscripción de una escritura pública por la que los titulares de dos fincas registrales proceden a segregar dos habitaciones de una de ellas para agregarlas a la otra finca registral. Los comparecientes en la escritura modifican las fincas descritas, en el sentido de segregar 19,66 metros cuadrados de la primera, para agregarlos después a la segunda. La finca que se segrega consta gravada con hipoteca y en el mismo documento notarial, cuya inscripción ahora se suspende, el notario advierte a los comparecientes que la hipoteca que grava la finca continúa tanto sobre la finca matriz como sobre la porción segregada salvo que el acreedor hipotecario dé su consentimiento.
La registradora suspende la inscripción solicitada al apreciar el defecto subsanable de
que al estar una de las fincas objeto de la escritura, hipotecada, debe comparecer el banco
para autorizar las operaciones.
El principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación realizada en la finca original, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria); segundo, es principio básico de nuestro sistema, que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria), y tercero, que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente –cfr. Resolución de 27 de diciembre de 2010–, aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen de propiedad se ajustarán a su normativa específica.
La protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se articulará a través de las normas que regulan la extensión objetiva de la hipoteca y su indivisibilidad –cfr. artículos 109 a 112 y 122 a 125 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 8 de marzo de 2013– y las propias normas hipotecarias sobre tratamiento registral de divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones –artículos 47 a 50 del Reglamento Hipotecario–, basadas en la subsistencia inalterada de las cargas existentes, a falta de consentimiento de su titular, por aplicación de los principios registrales de prioridad, legitimación y tracto sucesivo –17, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria, en relación al artículo 405 del Código Civil–, todo ello, sin perjuicio de admitir la conveniencia de tal intervención para evitar los problemas que pudieran derivarse con posterioridad, singularmente en caso de ejecución y que habrían de resolverse, en tal caso, en el seno del respectivo procedimiento.
En conclusión, el recurso debe ser estimado, no siendo preciso el consentimiento del acreedor hipotecario para inscribir la segregación y posterior agregación de la parte segregada a otra finca, pues el gravamen hipotecario seguirá gravando inalterado la finca.
Res. de 12 de julio 2016: Se trata de dilucidar en este expediente si, adjudicándose los dos únicos herederos en una partición hereditaria una finca no urbanizable por mitad y proindiviso, debe acreditarse la obtención de la correspondiente licencia urbanística de parcelación o declaración municipal de su innecesariedad, exigidas por el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de Diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía para inscribir los actos que considera reveladores de una posible parcelación urbanística, entre los que se encuentra, a juicio del registrador, el que es objeto del documento calificado.
El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece en su artículo 26.2: «La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva».Además, en el supuesto al que se refiere este recurso, adquiere relevancia a estos efectos lo dispuesto en los artículos 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y 8 del Decreto 60/2010, de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía. El artículo 66 de la Ley andaluza 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (en la redacción dada al mismo por la Ley 13/2005 de dicha Comunidad Autónoma), en lo que aquí afecta dispone: «3. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad», e incluye como actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas «pro indiviso» de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable y sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. Añade el precepto que no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.
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