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Timestamp: 2019-10-22 15:21:52+00:00
Document Index: 327333263

Matched Legal Cases: ['art. 19', 'art.25', 'art.25', 'arrêt ', 'art.25', "l'article 25", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 25", 'art.19', 'art.19', "l'article 17", "l'article 25", "l'article 25", 'arrêt ', "l'article 25", "l'article 19", 'art.25', 'art.25', 'arrêt ', "l'article 25", "l'article 24", "l'article 25", "l'article 24", "l'article 25", "l'article 24", "l'article 25", "l'article 25", "l'article 24", "l'article 25", "l'article 17"]

141 Posté - 14 sept. 2019 : 16:59:53
Encore une fois, il s'agit là d'une construction intellectuelle, d'une opinion selon sa propre vision de l'affaire.
La question posée ici soulève des points de droit sans lien avec nos approches, nos visions, nos opinions.
Pour ma part, je ne les expose pas, n'en fait pas état. (*)
A une question précise posée, il faut une réponse aussi précise que possible, appuyée en droit sur les textes en vigueur.
Qui plus est, les opinions personnelles, aussi pertinentes ou intéressantes soient elles, peuvent induire en erreur.
Comme ici : "qu'un syndicat n'est pas dépourvu de syndic quand il subsiste une possibilité légale de renouveler le mandat non expiré du syndic en place "
Quelles dispositions vous permettent d'affirmer cela ??
On attend toujours la citation de dispositions qui le préciseraient.
Il faut cesser de relancer sans fin de telles affirmations sans aucun fondement.
L'AG appelée à désigner le syndic ne l'ayant pas fait, il n'existe AUCUNE autre possibilité légale que d'en passer par le juge
L.17 en pose le principe, D.46 en précise la procédure.
Sur la possibilité de convoquer une autre AG, elle existait déjà en 1965 : dernier alinéa de l'art. 19 du projet de loi, devenu art.25.
Alinéa abrogé en 2000, transféré à l'art.25-1 alors créé.
L'arrêt de 1970 que j'expose plus haut a écarté cette possibilité de l'art.25 : "c'est a bon droit que la cour d'appel a écarte l'application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 .....", faisant justement référence à L.17 et D.46, seuls concernés.
Seuls L.17 et D.46 répondent à la question posée lorsque l'AG, convoquée à cet effet, n'a pas désigné le syndic, et que le syndic s'en trouve alors automatiquement dépourvu.
On en pense ce que l'on veut, mais c'est ainsi, sans autre 'possibilité légale' que le recours au juge.
(*) d'autant qu'étant dans des syndicats de forme coopératif, je n'ai pas du tout le soucis de la mise en œuvre de L.17.
Édité par - Gédehem le 14 sept. 2019 17:27:35
142 Posté - 15 sept. 2019 : 12:50:45
Séance au sénat, le 08/06/1965, amendement sur un certain projet de loi :
[url=https://ibb.co/kJVp8wc] [/url]
Ceci ne démontre-t-il pas la prédominance de L.25 sur L.17 al.3 (voire même al.2 dans sa rédaction actuelle) ?
...Et par conséquent, que le défaut de nomination du syndic n'est pas forcément le résultat d'une décision infructueuse de toute réunion de l'assemblée générale.
Pour revenir au sujet sur L.17, trouvé dans un tiroir un vieil arrêt toujours d'actualité sur Dans le même sens, un autre arrêt de 1979 (16.01.1979 in Gazette du Palais de 1979 P.221), désolé je n'ai pas d'autre référence.
" (...)qu'en second lieu, en l'etat des constatations precitees, impliquant que ]et le president du tribunal de grande la designation du syndic provisoire n'avait pas ete ratifiee, les pouvoirs de ce dernier avaient pris fin par la reunion de l'assemblee generale, ; (...)"
..... Rappel du L.17 , sauf erreur, de l'époque :
143 Posté - 15 sept. 2019 : 15:28:19
Dans l'arrêt de 1970 cité, c'était l'objet de l'AG convoquée par le syndic provisoire 2 mois avant l'échéance d'une année.
"Qu'a cette première assemblée générale, aucune décision n'a été prise soit pour ratifier la désignation de la société foncière des champs-élysées soit pour nommer un autre syndic; "
Alors que la mission du syndic provisoire était initialement d'un an, la convocation de l'AG 2 mois avant cette échéance a entrainé extinction du mandat faute de ratification.
Aucun syndic n'ayant été désigné "syndicat automatiquement dépourvu de syndic".
D'où > L.17 > procédure D.46. puisque " :
c'est a bon droit que la cour d'appel a écarté l'application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ", dont la possibilité d'une autre AG (dernier al.art.19/25) faute d'un syndic pour la convoquer.
Lorsque l'AG ne désigne pas de syndic, comme on le lui demande, le syndicat en est automatiquement et aussitôt dépourvu, conformément au principe énoncé L.17..
Aucune ambiguïté. Il n'existe aucune exception ou dérogation.
La seule 'possibilité légale' pour désigner le syndic, ici c'est une obligation imposée par les textes : le recours au juge, selon la procédure D.46 existant depuis 1965.
La situation est toute simple, clairement exposée, la procédure limpide depuis 1965, depuis plus de 5O ans !
Renforcée en 2015.
Il est incompréhensible qu'en 2019 on passe encore des pages et des pages à élucubrer, à lancer des affirmations plus fantaisistes les unes que les autres sur un point qui prend 5 lignes.
PS : pour les curieux, ils peuvent consulter le JO du 3 avril 1965 (Année 1965 n°19 Ass.Nat.) qui rapporte les débats lors de l'adoption de la loi de 65.
On notera par exemple (avec amusement ?) l'amendement sur l'art.19 (notre 25) la mention " Sont prises à la majorité des voix ....." étant remplacée par "Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix ...", "amendement de pure forme" selon le Garde des Sceaux d'alors ..(Jean Foyer).
La possibilité d'une autre AG était prévue après le point e), le dernier de cet article.
Édité par - Gédehem le 15 sept. 2019 15:59:12
144 Posté - 15 sept. 2019 : 16:18:35
Bravo à Stéphane qui m'a très heureusement devancé.
Nous nous trouvons une fois de plus devant un problème de langue française éclairé par les travaux parlementaires.
Le premier alinéa de l'article 17 pose deux règles générales :
- Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale
- Leur exécution est confiée à un syndic
Le second alinéa traite le cas particulier de la désignation du syndic provisoire issu du règlement de copropriété
Les pouvoirs du syndic provisoire prennent fin par la réunion de l'assemblée générale en l'absence de ratification
Le troisième alinéa est lié au second et il s'inscrit encore dans le cas particulier du syndic provisoire
Tout copropriétaire peut alors demander la désignation d'un syndic judiciaire
Dans l'ouvrage de Mme Kischinewsky Broquisse vous constaterez que tout cela est dans le n° 378 " Nomination du syndic par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties "
Dans l'ouvrage de M Capoulade on retrouve la phrase de Gedehem : " Le syndic provisoire ne peut bénéficier des dispositions de l'article 25-1 al. 2 de la loi, à défaut de ratification au cours de la première assemblée convoquée dans l'année. Ses fonctions cessant alors de plein droit il n'a plus qualité pour convoquer la seconde assemblée prévue par l'article 25-1 al 2 "
A l'appui vient l'arrêt du 26 mars 1997 n° 95-15915.
Toute l'argumentation de Gedehem est exacte mais dans le seul cas d'un syndic provisoire.
A contrario, dans les autres cas le syndic dont le mandat court jusqu'au 30 septembre peut bénéficier des dispositions de l'article 25-1 al. 2 de la loi et convoquer une ultime assemblée de secours
145 Posté - 15 sept. 2019 : 17:15:45
Encore une fois, QUELLE DISPOSITION PREVOIT CETTE POSSIBILITE ??
Il ne faut pas inventer, L.17 énonce exactement le contraire.
Lorsqu'un texte est modifié, il faut se mettre à jour.
L.17 version 2015 :
"Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. "
L'alinea 2 traite explicitement la question du syndic provisoire, sa ratification.
L'alinéa 3 énonce un principe lorsque l'AG ne désigne pas de syndic, sans distinction de provisoire ou non. (*)
L'alinéa 4 traite des autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic.
D.46 et D.47 précisent la procédure selon les al. 3 et 4.
Aucune de ces dispositions ne prévoit de dérogation ou d'exception quant à la prolongation d'un mandat du syndic, qu'il soit provisoire ou non.
Pas de ratification du syndic provisoire ou pas de désignation d'un syndic : syndicat dépourvu de syndic.
(*) Al. 2 se réfère au " syndic provisoire".
Al. 2 et 3 parlent "du syndic" en général, qu'il soit provisoire ou non.
Pas de ratification/désignation par l'AG convoquée à cet effet > plus de syndic.
Aucune dérogation.
Édité par - Gédehem le 15 sept. 2019 17:27:16
146 Posté - 15 sept. 2019 : 17:36:17
Non Gedehem. Maintenant la rigolade est terminée
Une règle a contrario est un vraie règle.
L'article 17 s'applique aux syndics provisoires, c'est tout.
147 Posté - 15 sept. 2019 : 19:35:28
L.17 s'applique évidemment de manière générale.
Seul L'al.2 ne concerne que le syndic provisoire !
L'amendement que je cite dans mon message précédent l'explique fort bien : l'al.3 du projet ne concernait que la première réunion, et cela a été corrigé on ne peut plus clairement :
"faire disparaître la référence au syndic provisoire et l'étendre à la généralité en référence à l'article 19 (L25 de l'époque)".
En expliquant que L.17 al.3 est aussi soumis à L25 (et aujourd'hui à 25-1 aussi) , on comprend facilement que le couperet de Gédehem n'est pas la réunion appelée à désigner le syndic, mais la constatation de l'incapacité de l'assemblée à le faire : si le mandat courre encore, il n'y a pas lieu de considérer l'assemblée incapable. Elle ne le sera que lorsqu'elle n'aura pas su désigner son syndic avant la fin du mandat en cours.
On constate même dans l'évolution de ce 2ième alinéa que le référence à la "première réunion" à disparue, allant en toute logique dans le même sens : pourquoi un syndic provisoire ne pourrait-il pas faire d'AG au milieu de son mandat ? (ou suis-je trop naïf?)
Interpréter que "l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet" désigne "toute réunion de l'assemblée convoquée à cet effet", ce qui n'est à l'évidence pas le cas, est votre erreur d'interprétation de texte.
En considérant cette expression comme, tout simplement, "l'assemblée générale" (dans le sens de l'organe décisionnaire du syndicat), tout devient instantanément plus cohérent, logique, fluide :
L25-1 peut s'appliquer ; pas de révocation "couperet" (guillotinesque!) par défaut de désignation, ni nul besoin de recourir au juge alors qu'un mandat est encore en cours !
148 Posté - 15 sept. 2019 : 21:58:41
Désolé, mais je ne comprends pas bien ....
".17 s'applique évidemment de manière générale.
Les Al. 3 et 4 concernent la situation du syndicat (défaut de syndic), du fait de l'AG, de sa carence à décider (3), pour toutes autres causes indépendantes de l'AG (4).
Pour l'al. 3, le défaut de désignation du syndic par l'AG s'entend ici en général : que ce soit lors de la 1er AG du syndicat, ou lors d'une AG dont l'ODJ prévoit la désignation du syndic.
Il n'est fait aucune distinction.
Pardon, mais c'est votre interprétation, votre vision !
L.17 "A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné ....." n'identifie pas telle AG, ni même tel type de syndic, provisoire ou non.
Comprendre qu'il s'agirait là de la 1ère AG, et uniquement, et spécifiquement le syndic provisoire, pose question ......
La nomination judiciaire du syndic suppose qu'une AG se soit réunie et que les copropriétaires n'aient pu parvenir à désigner un syndic à la majorité légale (Cass 6.10.1999) , ou que les copropriétaires ont décidé de ne pas accepter la réélection du syndic sortant seul candidat (Cass. 20.02.2002, cité dans Loy et Copro).
Toute AG convoquée pour désigner le syndic est concernée.
on comprend facilement que le couperet de Gédehem n'est pas la réunion appelée à désigner le syndic, mais la constatation de l'incapacité de l'assemblée à le faire : si le mandat courre encore, il n'y a pas lieu de considérer l'assemblée incapable. Elle ne le sera que lorsqu'elle n'aura pas su désigner son syndic avant la fin du mandat en cours.
Ce n'est pas "mon" couperet mais celui des textes.
Exposé difficile à suivre ....
L'AG est dans l'incapacité de désigner le syndic ... mais elle n'est pas incapable si le mandat court toujours ....
Diantre diantre ...
C'est dans quel dispositif le mandat qui court encore ?
Pas dans L.17.
L.18 prévoit explicitement un décalage entre l'extinction du mandat du sortant (sous entendu : si la date échéance initiale le permet) et la date de prise de fonction du nouveau syndic.
Il y a bien une dérogation, mais uniquement lorsqu'un nouveau syndic est désigné.
Il faut donc que l'AG désigne un syndic.
Ni l'art.25 ni l'art.25-1 ne prévoient une telle dérogation lorsque l'AG n'a pu le désigner.
L.25 fixe une règle de majorité, 25-1 autorise l'organisation d'un second scrutin lors de la même AG, sous condition.
Il n'existe aucune mention quant à la poursuite éventuelle du mandat du syndic lorsque l'AG ne le désigne pas, en est incapable.
C'est une construction intellectuelle, pas une règle.
En revanche, L.17 précise exactement ce qu'il en est lorsque l'AG ne désigne pas le syndic, sans aucune exception : le syndicat en est dépourvu.
Faute de dérogation comme dans le 18, le sortant ne court plus.
Encore une fois (101ème ...?) , quel élément pour appuyer l'hypothèse de la continuation du mandat du sortant faute de décision de l'AG ?
Quelle disposition, quel texte mentionnerait une dérogation ou une exception au principe L.17 : pas de désignation = plus de syndic. ?
PS : On la dit et redit ici : lorsque l'AG est appelée à désigner le syndic, elle DOIT le désigner, même à contre cœur si le sortant dont on ne veut plus est seul candidat.
Édité par - Gédehem le 15 sept. 2019 22:03:51
149 Posté - 15 sept. 2019 : 23:37:02
Le dernier mot de JPM est pour le moins énigmatique...
La nomination judiciaire du syndic suppose aussi que l'AG n'a plus capacité à le faire , précision apportée par l'amendement que j'ai cité.
… L'application de L17 al.3 suppose en effet que la désignation du syndic a été posée lors d'une réunion. L'inverse n'est pas vrai.
Une réunion n'a peut-être pas désigné le syndic dont le mandat était pour s'éteindre qqes mois plus tard : et alors ?
Vous appelez le juge parce que vous pensez que l'Assemblée Générale s'est révélée incapable, alors qu'il ne s'agissait que d'une réunion 'infructueuse'. L'Assemblée Générale (au sens de l'organe du syndicat) a toujours la possibilité de réaliser cette décision lors d'une réunion ultérieure durant le mandat encore en cours : "l'Assemblée Générale" est encore capable !
Si si, dans L17, depuis 65... Les délibérations parlementaires ne laisse pas de place au doute !
…Il faut un syndic, c'est L.17 al.1 qui le dit !
(re?)Voyez l'amendement que j'ai cité.
Encore une fois, un défaut de nomination à l'issue d'une réunion de l'AG n'est pas un défaut de nomination de la part de l'AG.
Édité par - Stéphane le 15 sept. 2019 23:38:34
150 Posté - 16 sept. 2019 : 00:25:50
J'ai effectivement généralisé trop largement. Rectification donc :
*Les alinéas 2 et 3 de l'article ne concernent que le syndic provisoire.
L'alinéa 3 est lié à l'alinéa 2. L'arrêt du 8 janvier 1970 concerne d'ailleurs un syndic provisoire (Cf Jurisclasseur Copropriété Fasc 88-20 n° 13)
L'alinéa 4 concerne tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic.
Feu M Vigneron dans le jurisclasseur écarte la position de Gedehem en écrivant à propos de l'absence de syndic :
" Tel est évidemment le cas lorsque l'assemblée générale, d'abord réunie pour se prononcer à la majorité de l'article 25, puis pour statuer à la majorité de l'article 24, n'a pu prendre une décision à cette majorité "
Dans les autres cas (que celui du syndic provisoire), il n'y a pas de déchéance immédiate du syndic.
Édité par - JPM le 16 sept. 2019 00:30:06
151 Posté - 16 sept. 2019 : 01:24:32
La réforme de 2015 est venue préciser les choses.
Sur la base des anciennes rédactions , "lorsque le syndicat n'a pu parvenir à nommer le syndic "
- cassation 22.06.1993 pourvoi 91-19327
- cassation 20.02.2002 pourvoi 00-14276
Pour l'alinéa 3, il concerne aussi bien le syndic provisoire que le syndic 'normal' :
Lorsque l'AG ne désigne pas de syndic il n'y plus de syndic, provisoire ou non.
A noter que D.46 pris pour son application ne les distingue pas non plus.
Je ne vois pas du tout où feu Vigneron écarte ma lecture du "syndicat dépourvu de syndic faute de décision" :
"Tel est évidemment le cas lorsque l'assemblée générale, d'abord réunie pour se prononcer à la majorité de l'article 25, puis pour statuer à la majorité de l'article 24, n'a pu prendre une décision à cette majorité "
Tel est évidemment le cas à l'issu des éventuels 2 tours prévus par les textes, à la maj.25 ou à la 24 si passerelle 25-1 possible
La procédure prévue étant épuisée sans qu'un syndic soit désigné, le syndicat est dépourvu de syndic.
Sur la poursuite de mandat du sortant, aucune disposition ne la prévoit, ni la mentionne, hormis L.18, jusqu'à la prise de fonction du suivant qui a été désigné.
Un syndic a bien été désigné. Avec prise d'effet différée du mandat, d'où la dérogation pour le sortant.
Lorsqu'aucun syndic n'est désigné, il n'y a aucune dérogation : plus de syndic.
"Encore une fois, un défaut de nomination à l'issue d'une réunion de l'AG n'est pas un défaut de nomination de la part de l'AG."
Comprend qui peut ......
Édité par - Gédehem le 16 sept. 2019 01:40:11
152 Posté - 16 sept. 2019 : 09:07:20
"Tel est évidemment le cas lorsque l'assemblée générale, d'abord réunie pour se prononcer à la majorité de l'article 25, , n'a pu prendre une décision à cette majorité "
puis pour statuer à la majorité de l'article 24
Vous dîtes qu'après le vote inefficace à la majorité de l'article 25 le syndic est déchu. Il ne peut pas y avoir de second vote.
153 Posté - 16 sept. 2019 : 09:27:57
JPM, il faut mettre des lunettes
""Tel est évidemment le cas lorsque l'assemblée générale, d'abord réunie pour se prononcer à la majorité de l'article 25, puis pour statuer à la majorité de l'article 24, n'a pu prendre une décision à cette majorité "
La procédure prévue étant épuisée sans qu'un syndic soit désigné, le syndicat est dépourvu de syndic."
Gedehem, ni moi, n' avons contesté la possibilité du 25-1.
154 Posté - 16 sept. 2019 : 11:05:52
JBt22 vous n'êtes pas dans le sujet.
Notre sujet : Le mandat du syndic court jusqu'au 30 septembre soit 15 mois
A l'assemblée ordinaire annuelle Le nombre des voix recueillies tant par le syndic à renouveler que par son concurrent ne permettait pas un second vote immédiat, mais seulement une nouvelle assemblée à convoquer dans les trois mois de l'assemblée impuissante conformément à l'article 25-1 alinéa 2.
Je dis qu'en l'absence d'élection d'un autre syndic et de renouvellement du syndic, ce dernier conserve son mandat jusqu'au 30 septembre et peut convoquer une ultime assemblée.
Gedehem dit que l'impuissance de l'assemblée générale vaut déchéance immédiate du syndic et extinction de son mandat d'où la nécessité de la désignation d'un syndic judiciaire. Le mandat ne court plus jusqu'au 30eptembre
Donc Gedehem n'applique pas l'alinéa 2 de l'article 17 et vous le suivez dans cette voie.
Édité par - JPM le 16 sept. 2019 11:20:02
155 Posté - 16 sept. 2019 : 20:38:06
L'amendement 11 de la commission sur la législation porté par M. Voyant adopté par le sénat le 08 juin 1965 implique sans équivoque que la désignation du syndic peut avoir lieu lors d'une seconde réunion de l'assemblée générale.
"C'est un amendement de forme"
Édité par - Stéphane le 16 sept. 2019 20:48:59