Source: http://www.internationales-immobilienrecht.de/category/slowakei
Timestamp: 2018-03-20 07:58:43
Document Index: 142080897

Matched Legal Cases: ['§ 663', '§ 685', '§ 717', '§ 719', '§ 720', '§ 721', '§ 55', '§489', '§ 630', '§ 161', '§ 664', '§ 679', '§ 665', '§ 679', '§ 668', '§ 670', '§ 665', '§ 666', '§ 667', '§ 667', '§ 671', '§ 517', '§ 682', '§ 681', '§ 676', '§ 677', '§ 680', '§ 48', '§ 579', '§ 685', '§ 12', '§ 4', '§ 5', '§ 673', '§ 684', '§ 420', '§ 440', '§ 671', '§ 634', '§ 115', '§ 6', '§ 9', '§ 45']

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Rechtliche Regelung des Mietverhältnisses in der Slowakischen Republik
Rechtliche Regelung des Mietverhältnisses in der Slowakei (Dr. Maroš Tóth, MBA)
Die Miete als Rechtsverhältnis, auf Grund dessen ein Beteiligter (Vermieter) dem anderen Beteiligten (Mieter) eine Sache (Mietgegenstand) überlässt, damit er diese vorübergehend, in vereinbartem Zeitraum oder ohne zeitliche Abgrenzung nutzt oder daraus auch Nutzen zieht wird in der Slowakischen Republik insbesondere im Gesetz Nr. 40/1964 Slg. Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung späterer Vorschriften (nachfolgend auch als „BGB“) geregelt.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch werden im Siebten Hauptstück des achten Teils unter der Bezeichnung „Mietvertrag“ außer dem allgemeinen Instituts des Mietvertrags (§ 663 bis 684) auch diese Mietarten gesondert geregelt:
Wohnungsmiete (§ 685 bis 716 BGB) [1]
Miete von Wohnräumen in Einrichtungen, bestimmt zum Dauerwohnen (§ 717 bis 718 BGB)
Untermiete der Wohnung, bzw. eines Teils davon (§ 719 BGB)
Miete und Untermiete von Gewerberäumen (§ 720 BGB)
Gewerbliche Miete von beweglichen Sachen (§ 721 bis 723 BGB).
Die Sonderbestimmungen hinsichtlich der Miete sind auch im § 55 ff BGB enthalten, in dem der Verbrauchervertrag über das Recht, das Gebäude oder einen Teil davon in Zeitabschnitten zu nutzen, sog. Timesharing als Sonderart des Verbrauchervertrags geregelt wird [2].
Das Gesetz Nr. 513/1991 Slg. Handelsgesetzbuch in der Fassung späterer Vorschriften (nachfolgend auch als „HGB“) enthält keine allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag, dort werden nur zwei Arten der Mietverträge geregelt:
Vertrag über den Kauf einer Mietsache (§489 bis 496 HGB)
Vertrag über die Miete eines Verkehrsmittels (§ 630 bis 637 HGB).
Zwischen den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Mietvertrag und den Regelungen von einzelnen Mietarten besteht das Verhältnis einer allgemeinen Regelung (lex generalis) zur Sonderregelung (lex specialis).
In Bezug auf den Umfang der betreffenden Problematik wird die folgende Auslegung neben der allgemeinen Regelung des Mietvertrags insbesondere auf die Problematik der Miete und Untermiete von Gewerberäumen gerichtet, die im Gesetz Nr. 116/1990 Slg. über die Miete und Untermiete von Gewerberäumen in der Fassung späterer Vorschriften geregelt ist. Gemäß diesem Gesetz werden unter Gewerberäumen Räume oder Komplexe von Räumen verstanden, die laut der Entscheidung der Baubehörde zu anderen Zwecken als zum Wohnen bestimmt sind. Für Gewerberäume werden weder Wohnungszubehör noch gemeinsame Räumlichkeiten des Hauses gehalten. Das zitierte Gesetz bezieht sich auch auf Wohnungen, bei denen eine Zustimmung zum deren Nutzung zu Gewerbezwecken erteilt wurde. Die Zuständigkeit von Gemeinden bezüglich der Miete und Untermiete von Gewerberäumen wird im Gesetz Nr. 500/1991 Slg. in der Fassung späterer Vorschriften geregelt.
Entstehung des Mietverhältnisses
Ein Mietverhältnis kann auf Grund des Mietvertrags, der Gerichtsentscheidung oder direkt aus dem Gesetz entstehen.
Ein Mietverhältnis entsteht in der Regel auf Grund eines Mietvertrags. Im Allgemeinen bedarf man für dessen Abschluss keiner Schriftform, die Vertragsparteien können sich allerdings auf einer solchen Form einigen [3]. Die Schriftform wird beim Vertrag über die Miete der Gewerberäume verlangt. Die Nichteinhaltung der gesetzlich festgelegten Schriftform hat eine absolute Nichtigkeit der Handlung zur Folge. Auch die Nichteinhaltung der vereinbarten Schriftform verursacht die Ungültigkeit der Handlung, in diesem Fall handelt es sich jedoch um eine relative Ungültigkeit.
Der Mietvertrag wird zwischen Vermieter und Mieter geschlossen. Vermieter und Mieter kann grundsätzlich jedwede natürliche oder juristische Person, wie auch der Staat, sein [4].
Gegenstand des Mietvertrags kann jedwede Sache, ob bewegliche oder unbewegliche, sein, die einen tauglichen Gegenstand von bürgerlich-rechtlichen Verhältnissen darstellt. Da der Mieter nach der Beendigung der Miete verpflichtet ist, dieselbe Sache zurückzugeben, muss die Sache (Gegenstand der Miete) individuell bestimmt werden. Gegenstand der Miete kann die Sache als Ganzes oder ein Teil davon sein.
Das Mietverhältnis hat immer einen vorübergehenden Charakter, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob der Vermieter dem Mieter den Mietgegenstand befristet oder unbefristet überlässt.
Das Mietverhältnis auf Grund des Mietvertrags entsteht, sobald die Vertragsparteien die wesentlichen Erfordernisse des Vertrags vereinbart haben. Die wesentlichen Erfordernisse eines Mietvertrags, ohne die ein solcher nicht entstehen kann, sind: Bestimmung der Vertragsparteien, Mietgegenstand und Mietzins. Der Vertrag über die Miete der Gewerberäume muss enthalten: Gegenstand und Zweck der Miete, Höhe und Fälligkeit des Mietzinses und die Form dessen Entrichtung und falls es sich nicht um eine unbefristete Miete handelt, dann die Mietdauer. Inhalt des Mietvertrags bilden in der Regel auch weitere Bestandteile, wie z.B. Art der Übergabe der Sache, Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, Abmachungen hinsichtlich der Mietbeendigung usw. Deren Abwesenheit verursacht jedoch keine Ungültigkeit des Vertrags, in dem Fall findet die gesetzliche Regelung Anwendung.
In gesetzlich bestimmten Sonderfällen kann das Mietverhältnis auch auf Grund einer Gerichtsentscheidung entstehen, durch die laut § 161 Abs. 3 des Gesetzes Nr. 99/1963 Slg. Zivilprozessordnung in der gültigen Fassung der Wille des Vermieters ersetzt wird [5].
Entstehung der Miete direkt aus dem Gesetz
Wie bereits erwähnt wurde, gilt der Abschluss des Mietvertrags als eine grundlegende Art der Entstehung des Mietverhältnisses. Die Miete kann allerdings auch direkt aus dem Gesetz (ex lege) entstehen, falls eine bestimmte rechtliche Tatsache eintritt, mit welcher das Gesetz die Entstehung des jeweiligen Verhältnisses verbindet. Z.B. falls der Mietgegenstand keine Wohnung ist, ist bei befristeten Mietverhältnissen die sog. konkludente Erneuerung der Miete möglich [6].
Der Mietvertrag ist ein synalagmatisches Verhältnis, d.h. die Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters sind gegenseitig. Dem subjektiven Recht des Einen entspricht daher die Pflicht des Anderen und umgekehrt.
Die allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, die die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien aus dem Mietverhältnis regeln, haben dispositiven Charakter. Es liegt daher an der Vereinbarung der Vertragsparteien, ob sie die gegenseitigen Rechte und Pflichten abweichend regeln oder die gesetzliche Regelung in Anspruch nehmen. Falls die Vertragsparteien nicht anders vereinbart haben, gilt die folgende Regelung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten den einschlägigen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches entsprechend.
Der Vermieter ist verpflichtet, die vermietete Sache dem Mieter in einem zur vereinbarten Nutzung geeigneten Zustand, oder falls keine Nutzungsart vereinbart wurde, zur gewöhnlichen Nutzung, zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand auf seine Kosten zu erhalten (§ 664 BGB).
Die zitierte Bestimmung enthält zwei grundlegende Pflichten des Vermieters. Die Überlassung der Sache dem Mieter in einem zur vereinbarten oder gewöhnlichen Nutzung geeigneten Zustand hat einen einmaligen Charakter. Die Nichterfüllung dieser Pflicht wird mit der Möglichkeit des Mieters, vom Vertrag laut § 679 Abs. 1 und 2 BGB zurückzutreten, sanktioniert.
Das Wesen der Miete ist die entgeltliche Aneignung des Nutzwertes einer Sache durch einen Nichteigentümer. Da der Vermieter Eigentümer der Sache verbleibt, ist er verpflichtet, sich um die Sache zu kümmern, und somit ihre vereinbarte bzw. übliche Nutzung durch den Mieter zu ermöglichen. Der Vermieter ist also verpflichtet, die Sache auf eigene Kosten in einem für die vereinbarte oder übliche Nutzung geeigneten Zustand zu erhalten und zwar während der ganzen Mietdauer [7]. Die Nichterfüllung dieser Pflicht wird mit der Möglichkeit des Mieters, sich der Entrichtung des Mietzinses zu enthalten, sanktioniert. Der Mieter ist nicht verpflichtet, Mietzins zu bezahlen, falls er die vermietete Sache, wegen Mängeln an der Sache, die er nicht verursacht hat, nicht auf die vereinbarte Art nutzen konnte oder falls die Nutzungsart nicht entsprechend dem Charakter und der Bestimmung der Sache vereinbart wurde. Falls er aus diesen Gründen die vermietete Sache nur beschränkt nutzen kann, hat er Anspruch auf einen angemessenen Mietnachlass. Das Gesetz spezifiziert den angemessenen Mietnachlass nicht näher, es bestimmt allerdings die Pflicht des Vermieters, sich die Kosten, die er gespart hat, und den Preis der Vorteile, die er davon gezogen hat, dass der Mieter die Sache nur beschränkt genutzt hat, anzurechnen. Das Recht, den Mietzins nicht zu bezahlen, ergibt sich direkt aus dem Gesetz, der Mieter braucht dieses nicht direkt beim Vermieter gesondert geltend zu machen. Das Recht auf Gewährung eines Mietnachlasses, muss beim Vermieter ohne unnötigen Verzug geltend gemacht werden. Das Recht erlischt, falls es innerhalb von sechs Monaten nach dem Tag, an dem die Tatsachen zustande gekommen sind, die dieses Recht begründen, nicht geltend gemacht wird [8]. Im gegebenen Fall kommt es also zum Zusammentreffen der subjektiven („ohne unnötigen Verzug“) und der objektiven Präklusivfrist („sechs Monate nach dem Tag, an dem die Tatsachen zustande gekommen sind, die das Recht begründen“), die von materiell-rechtlichem Charakter hat [9].
Das Gesetz Nr. 116/1990 Slg. regelt den Anspruch des Mieters bzw. des Untermieters der Gewerberäume auf einen verhältnismäßigen Mietnachlass, falls der Mieter die Gewerberäume nur deshalb beschränkt nutzen kann, weil der Vermieter seine Pflichten aus dem Vertrag oder diesem Gesetz nicht erfüllt.
In diesem Zusammenhang regelt das Bürgerliche Gesetzbuch die Pflicht des Mieters, dem Vermieter ohne unnötigen Verzug den Bedarf der Reparaturen, die vom Vermieter durchzuführen sind, mitzuteilen. Die Mitteilung kann in beliebiger Form erfolgen. Vom Bürgerlichen Gesetzbuch wird nicht näher definiert, welche Abänderungen der Vermieter trägt. Falls die Vertragsparteien nicht anders vereinbart haben, und falls der Mietgegenstand keine Wohnung ist, trägt der Vermieter alle Kosten. Bei Verletzung der Meldepflicht ist der Mieter für den dadurch verursachten Schaden verantwortlich und hat keine Ansprüche, die ihm anderweitig zustehen würden, falls er den Mangel dem Vermieter rechtzeitig mitteilen würde. Falls dem Mieter Kosten für eine Reparatur der Sache entstanden sind, zu der der Vermieter verpflichtet war, hat er Anspruch auf Rückerstattung dieser Kosten, falls die Reparatur mit der Zustimmung des Vermieters vorgenommen wurde oder falls der Vermieter die Reparatur nicht ohne unnötigen Verzug gewährleistet hat, obwohl ihm der Reparaturbedarf mitgeteilt worden ist. Ansonsten kann der Mieter nur das fordern, um was sich der Vermieter bereichert hat.
Der Vermieter haftet nicht nur für eventuelle faktische Mängel an der Sache, sondern auch für Rechtsmängel, die die Ausübung des Nutzungsrechtes des Mieters unmöglich machen oder einschränken könnten. Falls ein Dritter Rechte an der Sache geltend macht, die mit den Rechten des Mieters nicht vereinbar sind, ist der Vermieter verpflichtet, notwendige Rechtsmaßnahmen zum Schutz des Mieters zu treffen. Das Rechtsschutzmittel (z.B. Bestreitungsklage, Klage auf Herausgabe der Sache) ist von dem geltend gemachten Recht eines Dritten bezüglich der Sache abhängig. Falls der Vermieter dies in angemessener Frist nicht macht oder falls seine Maßnahmen nicht erfolgreich sind, kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten [10].
Sofern nicht anders vereinbart, ist der Mieter berechtigt, die Sache auf die im Vertrag festgelegte Art und Weise, entsprechend dem Charakter und der Bestimmung der Sache, zu nutzen (§ 665 BGB).
Das Grundrecht des Mieters ist die ordnungsgemäße Nutzung der vermieteten Sache, d.h. Nutzung der Sache auf die im Vertrag bestimmte Art und Weise oder auf eine Art und Weise, die dem Charakter und der Bestimmung der Sache entspricht. Der Mieter von Gewerberäumen ist berechtigt, die Gewerberäume im vertraglich vereinbarten Umfang zu nutzen.
Der Mieter hat das Recht, den Mietgegenstand zu nutzen. Falls er beginnt, dieses Recht in Anspruch zu nehmen, folgt ihm daraus die Pflicht, die Sache ordnungsgemäß zu nutzen. Das Gesetz konzipiert die eigentliche Nutzung der Sache durch den Mieter auch als seine Pflicht in zwei Fällen:
falls es so vereinbart wurde, oder
falls die Nichtnutzung der Sache zu deren Abwertung mehr beitragen würde als ihre Nutzung.
Die Nichteinhaltung dieser Pflicht, d.h. falls der Mieter, trotz einer schriftlichen Warnung die vermietete Sache nutzt bzw. nicht nutzt, oder falls er die Nutzung der Sache auf eine solche Art und Weise duldet, dass dem Vermieter ein Schaden entsteht, oder dass diesem ein beträchtlicher Schaden droht, sanktioniert das Gesetz mit der Möglichkeit des Vermieters, jederzeit vom Vertrag zurückzutreten (§ 679 Abs.3 BGB).
Das Nutzungsrecht des Mieters kann aufgrund der Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches in zwei Fällen eingeschränkt werden:
Der Mieter ist verpflichtet, eine Einschränkung in der Nutzung der vermieteten Sache zu dulden, und zwar im Ausmaß, der zur Durchführung von Reparaturen und Instandhaltung der Sache notwendig ist (§ 668 Abs. 2 BGB), ansonsten haftet er für den Schaden, der infolge der Verletzung dieser Pflicht entstanden ist;
im Falle einer gemeinsamen Miete der Wohnung durch ein Ehepaar, ermöglicht das Gesetz, dass das Gericht, auf Antrag eines Ehepartners oder eines geschiedenen Ehepartners, das Nutzungsrecht des anderen Ehepartners einschränkt, oder diesen von der Nutzung vollständig ausschließt (705a BGB) [11] .
Der Mieter ist verpflichtet, sich darum zu kümmern, dass an der Sache kein Schaden entsteht (§ 670 BGB).
Diese Pflicht resultiert aus der Stellung des Mieters als des abgeleiteten Inhabers der Sache (Detentor). Der Mieter ist nur dann verpflichtet, die Sache versichern zu lassen, falls dies der Vertrag bestimmt.
Falls es zur Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung der vermieteten Sache infolge ihres Missbrauchs gekommen ist, haftet der Mieter auch für Schäden, die von Personen verursacht worden sind, denen er Zugang zu der vermieteten Sache ermöglicht hat. Er haftet jedoch nicht für einen Zufall [12]. Schadenersatz kann nur innerhalb der sechsmonatigen Präklusivfrist nach der Rückgabe der vermieteten Sache beim Gericht geltend gemacht werden.
Der Vermieter ist berechtigt, Zugang zu der Sache zu verlangen, zwecks Kontrolle, ob der Mieter die Sache ordnungsgemäß nutzt (§ 665 BGB zweiter Satz).
Der Berechtigung des Mieters, den Mietgegenstand zu nutzen, entspricht das Recht des Vermieters zu kontrollieren, ob der Mieter die Sache ordnungsgemäß nutzt. Zu diesem Zweck ist er berechtigt, den Zugang zur vermieteten Sache zu fordern. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Vermieter den Mietgegenstand jederzeit direkt kontrollieren darf. Die Ausübung des Rechtes des Vermieters auf Kontrolle hängt insbesondere von der Vereinbarung der Vertragsparteien ab, in der Regel wird dies im Mietvertrag verankert. Sollte der Mieter den Vermieter an der Ausübung des Rechts hindern, kann darüber auf Antrag des Vermieters das Gericht entscheiden.
Der Mieter ist berechtigt, die vermietete Sache unterzuvermieten, sofern der Vertrag nicht anders bestimmt (§ 666 BGB).
Das bedeutet, dass der Mieter die vermietete Sache an einen Dritten untermieten kann, falls diese Möglichkeit durch den Mietvertrag nicht ganz ausgeschlossen, bzw. durch z.B. einen Antrag auf die Zustimmung des Vermieters beschränkt wird. Falls der Mieter den Mietgegenstand im Widerspruch mit dem Vertrag untervermieten würde, hat der Vermieter das Recht, vom Vertrag zurückzutreten.
Der Mieter der Gewerberäume ist nur mit der Zustimmung des Vermieters berechtigt, die Gewerberäume oder einen Teil davon für bestimmte Zeit unterzuvermieten. Diese Zustimmung bedarf keiner Schriftform, so wie z.B. bei der Untermiete einer Wohnung (Teils einer Wohnung).
Mit der Zustimmung des Vermieters ist der Mieter berechtigt, Änderungen an der Sache vorzunehmen (§ 667 BGB).
Die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs lösen Situationen, wo Änderungen am Mietgegenstand mit wie auch ohne die Zustimmung des Vermieters vorgenommen wurden.
Die Zustimmung kann in jedweder Form, sogar nachträglich, d.h. nach der Vornahme der Änderungen erteilt werden. Sofern die Vertragsparteien nicht anders vereinbart haben, kann der Mieter die Erstattung der Kosten im Zusammenhang mit der Vornahme der Änderungen nur dann verlangen, falls sich der Vermieter dazu verpflichtet hat, und zwar erst nach der Beendigung der Miete und dem Abzug der Abwertung der Änderungen, zu der es in der Zwischenzeit infolge der Nutzung der Sache gekommen ist. Andernfalls (der Vermieter hat der Veränderung zugestimmt, hat sich allerdings zur Erstattung der Kosten nicht verpflichtet), kann der Mieter nach der Beendigung der Miete den Gegenwert der Aufwertung der Sache verlangen.
Falls der Mieter Änderungen an der Sache ohne die Zustimmung des Vermieters vornimmt, hat er nicht nur keinen Anspruch auf die Erstattung der aufgewandten Kosten, sondern ist auch verpflichtet, nach der Beendigung der Miete, die Sache auf eigene Kosten in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Falls infolge der vorgenommenen Änderungen dem Vermieter an der Sache ein beträchtlicher Schaden zu entstehen droht, ist der Vermieter berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten (§ 667 Abs. 2 BGB).
Der Mieter ist verpflichtet, den Mietzins zu bezahlen (§ 671 BGB).
Der Mietzins kann aus einer einmaligen oder wiederholten Geld- oder Sachleistung bestehen. In der Regel bestimmt der Mietvertrag die Höhe und Zahlungsform des Mietzinses. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mietvertrag nicht entsteht, wenn diese nicht bestimmt werden. Es reicht, falls die Vertragsparteien den Mietvertrag als entgeltlich vereinbaren, auf die Bestimmung der Höhe und Zahlungsform des Mietzinses findet die gesetzliche Regelung Anwendung [13]. Falls der Mieter in Verzug mit der Entrichtung des Mietzinses gerät, kann der Vermieter unter den im § 517 BGB geregelten Bedingungen, vom Vertrag zurücktreten, bzw. neben der Leistung auch Verzugszinsen fordern. Falls es sich um keine Wohnung oder Gewerberäume handelt, kann der Vermieter auch dann vom Vertrag zurücktreten, falls der Mieter, obwohl ermahnt, den fälligen Mietzins nicht einmal bis zur Fälligkeit des weiteren Mietzinses bezahlt hat, und falls dieser Zeitraum kürzer als drei Monate ist, innerhalb von drei Monaten bezahlt hat oder falls angesichts der rechtskräftigen Entscheidung eines zuständigen Organs die vermietete Sache zu räumen ist.
Das Gesetz bietet dem Vermieter der Immobilie einen Schutz im Zusammenhang mit der angeführten Pflicht des Mieters dadurch, dass es ihm zur Sicherung des Mietzinses ein Pfandrecht an beweglichen Sachen, die sich auf der vermieteten Sache befinden und dem Mieter oder Personen, die mit ihm im gemeinsamen Haushalt leben, gehören, mit Ausnahme von Sachen, die von der Vollstreckung der Entscheidung ausgeschlossen sind, zuerkennt. Dem Vermieter der Immobilie entsteht also unter folgenden kumulativen Bedingungen ein Pfandrecht an beweglichen Sachen zur Sicherung des Mietzinses:
es muss sich um bewegliche Sachen handeln, die sich auf der vermieteten Sache befinden (d.h. es kann sich um kein z.B. vor dem Haus geparktes Kraftfahrzeug handeln),
die beweglichen Sachen gehören dem Mieter oder Personen, die mit ihm im gemeinsamen Haushalt leben (d.h. das Pfandrecht entsteht nicht an den Sachen, die z.B. dem Untermieter des Mieters gehören),
es muss sich um bewegliche Sachen handeln, die nicht von der Vollstreckung der Entscheidung ausgeschlossen sind [14].
Das Pfandrecht des Vermieters entsteht direkt aus dem Gesetz (ex lege), falls die angeführten Bedingungen für die Entstehung des Pfandrechts erfüllt sind, d.h., zu dem Zeitpunkt der Verbringung der beweglichen Sache auf die vermietete Immobilie bzw. in die vermietete Immobilie. Eine Registrierung im Notariellen Zentralen Pfandrechtsregister ist nicht erforderlich. Das Pfandrecht hindert den Eigentümer der beweglichen Sachen nicht an der Verfügung darüber. Im Interesse der eventuellen Realisierung des Pfandrechts an betreffenden Sachen ist deren Auflistung aufzustellen, da das Pfandrecht erlischt, falls die Sachen entfernt werden, bevor sie von einer gerichtlich beauftragten Person aufgenommen wurden, es sei denn, diese würden auf amtliche Anordnung entfernt werden, und der Vermieter meldet seine Rechte innerhalb von acht Tagen nach der Vollstreckung beim Gericht an. Falls der Mieter umzieht oder Sachen entfernt werden, obwohl der Mietzins nicht bezahlt oder gesichert ist, kann der Vermieter Sachen auf eigene Gefahr einbehalten, er muss jedoch innerhalb von acht Tagen eine Auflistung durch eine gerichtlich beauftragte Person beantragen [15], oder die Sachen herausgeben. Das Pfandrecht des Vermieters sichert seinen Anspruch auf fälligen Mietzins, es sichert jedoch keine anderen Ansprüche des Vermieters, die er gegen den Mieter hat z.B. Schadenersatzanspruch.
Nach der Beendigung der Miete ist der Mieter verpflichtet, die vermietete Sache zurückzugeben (§ 682 BGB).
Der Mieter ist verpflichtet, die vermietete Sache in einem Zustand zurückzugeben, der der vereinbarten Nutzungsart entspricht, sonst in dem Zustand, wie er diese übernommen hat, mit Berücksichtigung der üblichen Abnutzung. Sofern die Vertragsparteien nicht anders vereinbart haben, ist der Mieter verpflichtet, die Sache ohne unnötigen Verzug nach der Beendigung der Miete, auf eine Art und Weise die dem Mietgegenstand und -zweck entspricht, zurückzugeben.
Falls der Mietgegenstand eine Immobilie war und die Vertragsparteien nicht anders vereinbart haben, ist der Mieter verpflichtet, nach der eingereichten Kündigung oder drei Monate vor der Beendigung der Miete und Rückgabe der Sache, dem Mietinteressenten eine Besichtigung der Sache in der Anwesenheit des Vermieters oder seines Vertreters zu ermöglichen. Der Mieter darf durch die Besichtigung nicht unnötig belästigt werden (§ 681 BGB).
Beendigung der Miete
Das Mietverhältnis kann aufgrund von verschiedenen rechtlichen Tatsachen enden:
Eine auf bestimmte Zeit geschlossene Miete endet mit Ablauf der Zeit, für die sie vereinbart wurde, sofern der Vermieter mit dem Mieter nicht anders vereinbart oder es zu keiner konkludenten Erneuerung der Miete laut § 676 Abs. 2 BGB kommt.
Falls es zu keiner Vereinbarung des Vermieters mit dem Mieter kommt, kann die auf bestimmte Zeit geschlossene Miete nur durch Kündigung beendet werden. Die Kündigung ist eine einseitige Rechtshandlung, die vom Vermieter wie auch vom Mieter vorgenommen werden kann. Hinsichtlich der Kündigung schreibt § 677 weder eine Form noch Kündigungsgründe vor, die Vertragsparteien können diese jedoch vereinbaren. Der Mietvertrag kann bei Immobilienmieten mit einer dreimonatigen Frist und bei Mieten von beweglichen Sachen mit einer einmonatigen Frist gekündigt werden, sofern das Gesetz nicht anders bestimmt [16]. Einen spezifischen Fall der Kündigung stellt die Kündigung wegen Eigentumswechsel der gemieteten Sache dar. Falls es zum Eigentumswechsel hinsichtlich der vermieteten Sache kommt, tritt der Erwerber in die rechtliche Stellung des Vermieters, und der Mieter ist berechtigt, sich von seinen Verpflichtungen gegen den ursprünglichen Eigentümer zu entbinden, gleich nachdem ihm der Wechsel mitgeteilt oder durch den Erwerber nachgewiesen worden ist. Falls es zum Eigentumswechsel an einer Immobilie kommt, kann der Mietvertrag aus diesem Grund nur vom Mieter gekündigt werden, und zwar auch dann, falls der Vertrag für bestimmte Zeit geschlossen wurde; die Kündigung muss jedoch in der nächsten Kündigungsperiode eingereicht werden, sofern eine solche gesetzlich oder vertraglich vereinbart wurde. Beim Eigentumswechsel hinsichtlich einer beweglichen Sache kann der Vertrag auch vom Erwerber gekündigt werden (§ 680 BGB).
Die Mietkündigung ist bei der Miete von Gewerberäumen gesondert geregelt. Eine solche für bestimmte Zeit vereinbarte Miete kann vor dem Ablauf der Zeit nur aus den taxativ im Gesetz bestimmten Gründen schriftlich gekündigt werden [17], und zwar seitens des Mieters wie auch des Vermieters. Falls die Miete auf unbestimmte Zeit geschlossen wird, ist der Vermieter wie auch der Mieter berechtigt, den Vertrag ohne Angabe von Gründen zu kündigen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Die Kündigung bedarf der Schriftform. Sofern nicht anders vereinbart wurde, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate und wird von dem ersten Tag des Folgemonats nach der Zustellung der Kündigung gerechnet [18].
Angesichts des Grundsatzes der Willensautonomie der Vertragsparteien ist es offensichtlich, dass beide Mietarten, d.h. Miete auf bestimmte Zeit wie auch Miete auf unbestimmte Zeit, durch Vereinbarung der Vertragsparteien beendet werden können.
Zum Erlöschen des Mietverhältnisses kann es auch infolge des Rücktritts vom Mietvertrag durch jedwede der Vertragsparteien kommen. Laut § 48 Abs. 2 kann vom Mietvertrag nur in den im Bürgerlichen Gesetzbuch oder den durch die Teilnehmer vereinbarten Fällen zurückgetreten werden. Durch Rücktritt vom Vertrag wird der Vertrag von Anfang an außer Kraft gesetzt, sofern die Parteien nicht anders vereinbart haben.
Zum Erlöschen des Mietverhältnisses kommt es genauso infolge der Zerstörung der vermieteten Sache. Falls der Mietgegenstand zerstört wurde, ist der Vermieter nicht verpflichtet, diesen wieder herzustellen. Auch falls er diesen wiederherstellen würde, hat das nicht die Erneuerung des ursprünglichen Mietverhältnisses zu Folge.
Das Mietverhältnis erlischt mit dem Tod einer der Vertragsparteien im Sinne von § 579 BGB nur falls dieses Verhältnis auf ihre Person gebunden wurde. Die Miete von Gewerberäumen erlischt mit dem Tod des Mieters, falls seine Erben innerhalb der festgelegten Frist dem Vermieter nicht mitteilen, dass sie die Miete fortsetzen und genauso mit dem Erlöschen der juristischen Person, falls diese der Mieter ist.
Aus dem oben Angeführten folgt, dass die Rechtsregelung des Mietvertrags und des Mietverhältnisses als solchen in der Slowakischen Republik, das Prinzip des freien Willens der Vertragsparteien voll respektiert. Unter Berücksichtigung der Besonderheiten, die aus dem spezifischen Charakter mancher Sachen (der potenziellen Mietvertragsgegenständen) resultieren, regelt das Gesetz flexibel den Inhalt des Mietverhältnisses. Das bedeutet, dass es den Parteien des Mietvertrags ermöglicht, die gegenseitigen Rechte und Pflichten unterschiedlich zu regeln. Um einen Grundrahmen für die Entstehung des Mietverhältnisses zu bieten, regelt es nur die Grundanforderungen, die auf die Willensäußerung der Vertragsparteien gestellt werden, deren Nichteinhaltung in der Regel mit der Ungültigkeit der Rechtshandlung sanktioniert wird.
Die Slowakische Republik erfüllt ebenfalls kontinuierlich die übernommenen internationalen Verpflichtungen, im gegebenen Fall speziell im Bereich des Verbraucherschutzes.
[1] In der Slowakischen Republik gibt es gewisse Kategorien von Wohnungen, die einem Sonderrechtsregime unterliegen. Konkret handelt es sich um sog. Genossenschaftswohnungen, Dienstwohnungen, Sonderbestimmungswohnungen und Wohnungen in Sonderbestimmungshäusern. Außer in § 685 bis 684 BHB wird die Miete dieser Wohnungen auch in der Satzung einzelner Wohnungsgenossenschaften und im Gesetz Nr. 189/1992 Slg. über die Regelung einzelner Verhältnisse im Zusammenhang mit der Miete von Wohnungen und mit Ersatzwohnungen in der Fassung späterer Vorschriften, geregelt.
[2] Die betreffende Regelung wurde in das Bürgerliche Gesetzbuch durch dessen Novelle auf Grund des Gesetzes Nr. 150/2004 Slg. aufgenommen, durch die mit Wirksamkeit zum 1. April 2004 in die Rechtsordnung der Slowakischen Republik die Richtlinie des Rates Nr. 93/13/EWG vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen, die Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates Nr. 94/47/EG vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien und die Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates Nr. 1999/44/EG vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter, übernommen wurde.
[3] In der Praxis kommt die Schriftform insbesondere bei Mietverträgen, deren Gegenstand eine Immobilie ist, vor.
[4] Nur im Falle der Miete von Dienstwohnungen, Sonderbestimmungswohnungen und Wohnungen in Sonderbestimmungshäusern legt das Gesetz Nr. 189/1992 Slg. genau fest, welche Personen deren Mieter sein können. Eine gewisse Einschränkung bezieht sich auch auf die Miete einer Genossenschaftswohnung, bei der die Satzung der Wohnungsgenossenschaft näher regelt, mit wem die Wohnungsgenossenschaft einen Mietvertrag über die Nutzung der Genossenschaftswohnung schließen kann. Der Verbrauchervertrag über das Recht auf Nutzung des Gebäudes oder eines Teils davon in Zeitabschnitten (Timesharing) wird zwischen dem Verbraucher und Lieferanten dieses Rechts vereinbart. Bei einer gewerblichen Miete von beweglichen Sachen kann nur ein Unternehmer als Vermieter auftreten.
[5] z.B. gemäß § 12 Abs. 2 des Gesetzes Nr. 87/1991 Slg. über außergerichtliche Rehabilitation und § 4 des Gesetzes Nr. 116/1990 Slg.
[6] Falls der Mieter die Sachen auch nach der Mietbeendigung nutzt und vom Vermieter wird dagegen beim Gericht kein Antrag auf Herausgabe der Sache oder auf Räumung der Immobilie innerhalb von 30 Tagen eingereicht, wird der Mietvertrag zu denselben Bedingungen erneuert, zu welchen er ursprünglich vereinbart wurde. Die Miete, vereinbart auf länger als ein Jahr, wird jeweils um ein Jahr erneuert, die Miete, vereinbart auf kürzere Zeit, wird für diese Dauer erneuert.
[7] Bei der Miete der Gewerberäume hat der Mieter die mit der gewöhnlichen Unterhaltung zusammenhängenden Kosten zu tragen (§ 5 Abs. 3 des Gesetzes Nr. 116/1990 Slg.).
[8] § 673 ff BGB
[9] In der Praxis ist angesichts der Disposivität der zitierten Bestimmungen z.B. eine Vereinbarung der Vertragsparteien möglich, laut der der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem Zustand übergibt, der nicht für die vereinbarten Nutzung geeignet ist, wobei der Mieter diese gegen eine Mietzinskompensation in einen tauglichen Zustand bringt, bzw. er wird diese gegen einen Mietnachlass im gegebenen Zustand selbst erhalten. Es ist offensichtlich, dass im gegeben Fall die Bestimmungen über die Sanktionen bei der Verletzung beider Pflichten nicht angewandt werden.
[10] § 684 BGB
[11] Im gegebenen Fall handelt es sich um Situationen, wenn aufgrund von physischer oder psychischer Gewalt oder der Gefahr einer solchen Gewalt im Verhältnis zum Ehepartner oder zum geschiedenen Ehepartner als dem gemeinsamen Wohnungsbenutzer oder zu einer nahe stehenden Person, die mit ihm zusammen in der Wohnung wohnt, ein weiteres Zusammenleben unerträglich geworden ist. Der Gesetzgeber reagierte so auf die Notwendigkeit, sich mit der Problematik der häuslichen Gewalt auseinanderzusetzen.
[12] Die Haftung des Mieters ist in beiden Fällen im Sinne von §§ 420 ff BGB auf der präsumierten Verschuldung begründet. Falls der Mieter den Schaden ersetzt hat, der von Personen, denen er Zugang zur vermieteten Sache ermöglicht hat, verursacht wurde, hat er diesen Personen gegenüber Rückanspruch im Sinne von § 440 BGB.
[13] Sofern die Vertragsparteien nicht anders vereinbart haben, ist der Mieter verpflichtet, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses übliche Miete, unter Berücksichtigung des Wertes der vermieteten Sache und der Art ihrer Nutzung, zu bezahlen, und zwar falls es sich um landwirtschaftliche oder Waldgründstücke handelt halbjährlich im Nachhinein zum 1. April und 1. Oktober, bei anderen Mieten monatlich im Nachhinein (§ 671 BGB), sofern Sondervorschriften nicht anders bestimmen (z.B. laut § 634 Abs. 2 HGB).
[14] Laut § 115 Gesetz Nr. 233/1995 Slg. in der Fassung späterer Vorschriften, handelt es sich um die Sachen des Mieters bzw. der Personen, die mit ihm im gemeinsamen Haushalt leben, die von diesen unabweisbar zur Befriedigung von ihren materiellen Bedürfnissen und den materiellen Bedürfnissen ihrer Familien oder zur Erfüllung ihrer Arbeitsaufgaben oder zu ihrer unternehmerischen Tätigkeit gebraucht, oder solche Sachen, deren Verkauf im Widerspruch mit den moralischen Grundsätzen wäre, wie z.B. Unterwäsche, Schuhe, Sanitätsmaterial, Trauring usw.
[15] Mit Wirksamkeit vom 1.11.2008 (Novelle des BGB Ges Nr. 379/2008 Slg.) kann die zur Auflistung der beweglichen Sache gerichtlich beauftragte Person auch der Gerichtsvollzieher sein. Hinsichtlich der fehlenden verfahrensrechtlichen Regelung der Zwangsversteigerung kann im gegebenen Fall die unmittelbare Auflistung durch den Gerichtsvollzieher jedoch in der Praxis nicht geltend gemacht werden.
[16] Z.B. § 6 des Gesetzes Nr. 504/2003 Slg. über die Miete von landwirtschaftlichen Grundstücken, landwirtschaftlichem Betrieb und Waldgründstücken und über die Änderung von einigen Gesetzen.
[17] Im Sinne von § 9 Abs. 2 und 3 des Gesetzes Nr. 116/1990 Slg. kann der Vermieter den Vertrag aus ähnlichen Gründen wie bei der Kündigung der Wohnungsmiete kündigen. Der Mieter kann kündigen z.B. wenn er die Tauglichkeit verliert, die Tätigkeit zu betreiben, für die er die Gewerberäume gemietet hat.
[18] Gesondert ist die Möglichkeit der Kündigung des Mietvertrags im Falle der Konkurserklärung laut § 45 Abs. 4 Gesetz Nr. 7/2005 Slg. über Konkurs und Umstrukturierung in der Fassung späterer Vorschriften geregelt.