Source: http://www.zarzadca.pl/komentarze/693-zmiana-sposobu-zarzadu-w-malej-wspolnocie
Timestamp: 2017-06-23 01:49:30+00:00
Document Index: 24254222

Matched Legal Cases: ['art. 18', 'art. 19', 'art. 199', 'art. 611', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 19', 'art. 25', 'art. 202']

Zmiana sposobu zarządu w małej wspólnocie
KomentarzeZmiana sposobu zarządu w małej wspólnocie
Zmiana sposobu zarządu w małej wspólnocie	Email	10
Wtorek, 10 listopad 2009 02:00	Anna Kondrasiuk
Jeżeli do wyodrębniania lokali w małej wspólnocie dochodzi sukcesywnie, w pierwszym akcie notarialnym można przyjąć, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie na zasadach wynikających z rozdziału IV ustawy o własności lokali. W ten sposób możliwe jest wyłączenie stosowania podstanowień kodeksu cywilnego dotyczących sposobu podejmowania decyzji i skuteczne wyłączenie zasady jednomyślności. Zmieniony sposób zarządu będzie miał zastosowanie również wobec kolejnych nabywców lokali.
Dewloperzy często umieszczają w umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokali zapisy dotyczące sposobu zarządu, jednak zwykle czynią to w tzw. dużych wspólnotach w celu powierzenia jego sprawowania zarządcy. Podstawę takich działań stanowi art. 18 ustawy o własności lokali, przepis ten ma także zastosowanie do wspólnot mniejszych, w których położonych jest mniej niż osiem lokali.
Ustawa o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. ma zastosowanie do wszystkich wspólnot mieszkaniowych, niezależnie od ich wielkości, jednakże regulacje związane z zarządem nieruchomością zawarte w rozdziale 4 dotyczą wyłącznie tzw. dużych wspólnot. Przesądza o tym art. 19 tej ustawy: jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy o współwlasności zawarte w Kodeksie cywilnym (art. 199 do 208 kc) i Kodeksie postępowania cywilnego (art. 611 - 616 k.pc.). Małą wspólnotę od dużej w sferze organizacyjnej odróżnia przede wszystkim bezpośredni a więc sprawowany przez samych właścicieli zarząd, podczas gdy w dużej powołany w tym celu organ (zarząd pośredni). Cechuje ją też większy rygoryzm prawny w sferze decyzyjnej, ponieważ do czynności przekarczających zarząd zwykły konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli (podczas, gdy w dużych decyduje większość).
Zarząd małą wspólnotą może być zatem bardzo utrudniony, w szczególności w konfliktowych sytuacjach. W literaturze zgodnie przyjmuje się, że właściciele mogą jednak zmienić wynikający z kodeksu cywilnego sposób zarządu, mogą ustalić reżim wynikający z ustawy o własności lokali. Jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły, "niewątpliwie ustalenie sposobu wykonywania zarządu wymaga zgodnego oświadczenia woli wszystkich współwłaścicieli" (por. Prawo rzeczowe Edward Gniewek, C.H. Beck, Warszawa 1997, s. 139).
Jak dalece dopuszczalne jest kształtowamie ustawowego reżimu zarządzania, w szczególności czy właściciele mogą zastąpić zasadę jednomyślności zasadą podejmowania decyzji w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu większością głosów? Na plan pierwszy wyłania się zatem konieczność ustalenia granic swobody właścicieli. W odniesieniu do zmiany sposobu zarządu zastosowanie ma zasada swobody umów, która ograniczna jest przepisami bezwględnie obowiązującymi, a więc takimi które służą realizacji zasad demokratyzmu, tj. udziału właścicieli w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną i prawa do sądu. Poza tym właściciele mogą przyjąć własny, odmienny od ustawowego sposób zarządu nieruchomością wspólną, np, że do spraw związanych z zarządem ich nieruchomością zastosowanie będzie miała w całości lub w części ustawa o własności lokali. Odstąpienie od zasady jednomyślności nie narusza norm iuris cogentis, o ile nastąpi w sposób prawem przewidziany, a więc z poszanowaniem reguł wynikających z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Właściciele lokali w małej wspólnocie mogą zatem zmienić sposób zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, na zasadzie art. 18 ust. 2, przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
W uzasadnieniu wyroku z dnia 13 grudnia 2006 r (sygn. akt: I ACa 589/06) Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyraził pogląd, że zmiana sposobu zarządu może polegać na zastosowaniu zasad określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. począwszy od art. 19. W uchwale z dnia 7 października 2009 r. (sygn. III CZP 60/09) Sąd Najwyższy przedstawił zapatrywanie, że właściciele lokali w małej wspólnocie mogą poprzez zmianę sposobu zarządu dopuścić możliwość stosowania art. 25 ustawy o własności lokali. Przepis ten umożliwia zaskarżenie decyzji ogółu właścicieli, na zmodyfikowanych niż wynikające z art. 202 i 199 kodeksu cywilnego zasadach (inne podstawy, ustalenie 6-cio tygodniowego terminu).