Source: http://domoforum.it/2013/08/compravendita-immobiliare/
Timestamp: 2018-09-18 20:59:54+00:00
Document Index: 178849313

Matched Legal Cases: ['art 1325', 'art. 1321', 'art. 1326', 'art. 1418', 'art. 1321', 'art 1325', 'art. 1418', 'art. 1326', 'art. 2932']

Domoforum » Compravendita immobiliare, il contratto preliminare
Compravendita immobiliare, il contratto preliminare
art 1325 del c.c., art. 1321 del Codice Civile, art. 1326 C.C., art. 1418 C.C., Cassazione n° 8.038 del 2 aprile 2009., contratto preliminare, preliminare di preliminare, proposta accettata, requisiti essenziali del contratto
Il contratto preliminare riproduce l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente, a determinate condizioni, a concludere il contratto definitivo, che, nel caso della cessione di un diritto immobiliare sarà idoneo a sortire effetti traslativi.
Secondo l’art. 1321 del Codice Civile, il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale.
I requisiti essenziali del contratto elencati all’art 1325 del c.c. sono:
l’accordo delle parti (o consenso): l’incontro delle volontà delle parti che si divide in espressa e tacita
l’oggetto: la prestazione che deve essere eseguita dal debitore in favore del creditore; dev’essere: POSSIBILE (quando è un qualcosa che esiste o può venire ad esistenza), LECITA (quando non è contrario a norme imperative, all’ordine pubblico ed al buon costume) DETERMINATA o DETERMINABILE (quando viene determinata quantità e qualità);
la forma: il modo in cui si manifesta la volontà. Per i contratti immobiliari è richiesta la forma scritta affinché il contratto sia valido.
La mancanza anche di uno solo di questi requisiti genera nullità del contratto (art. 1418 C.C.)
Differenze tra contratto preliminare e contratto concluso per accettazione di proposta.
La differenza tra il contratto preliminare di cui sopra ed il contratto concluso con la presa visione dell’accettazione di una proposta, ex art. 1326 C.C. (di cui si è trattato agli articoli “la proposta d’acquisto” e “Proposta irrevocabile o no”) è in parte lessicale ed in parte formale, anche se sostanzialmente le due fattispecie sono molto simili.
Nel caso del contratto concluso per accettazione di una proposta ci troviamo di fronte a due volontà negoziali distinte di cui una, la parte proponente, esprime e detta determinate condizioni alle quali si impegna (irrevocabilmente per un certo periodo o no) ad acquistare e la seconda, ricevendo la proposta, comunica la sua accettazione la quale giunta nella sfera conoscitiva del proponente produce l’effetto di concludere il contratto, ovvero comunica alla parte proponente diverse condizioni alle quali essa si obbliga di accettare la proposta, costituendo così una controproposta la cui accettazione da parte del proponente conclude il contratto.
Nel contratto preliminare le due volontà negoziali “convengono” invece congiuntamente le condizioni, e si sottoscrivono per obbligarsi reciprocamente.
Gli effetti obbligatori sono i medesimi e perciò sono nulle quelle proposte che contengono la previsione di redigere un contratto preliminare entro un dato periodo.
Infatti non ci si può obbligare ad obbligarsi nuovamente, come sancisce la Sentenza della Corte di Cassazione n° 8.038 del 2 aprile 2009.
E’ nullo il cosiddetto preliminare di preliminare, cioè quel contratto in cui ci si obbliga a contrare un successivo contratto che obbligherà le parti a stipulare poi il definitivo.
Tuttavia è sempre possibile, dopo aver concluso un contratto con l’accettazione di una proposta, decidere di sottoscrivere un contratto preliminare che modifichi integri o rinnovi le prececedenti obbligazioni.
E’ necessario che tale evenienza non sia però già prevista nella proposta come successiva obbligazione, poichè ciò la renderebbe nulla.
Molte agenzie, per permettere alle parti, dopo che il contratto si è concluso per accettazione della proposta, di incontrarsi, scambiarsi la caparra, e meglio stipulare i dettagli, indicano nel modulo di proposta una frase del tipo: “… sarà facoltà delle parti eventualmente sottoscrivere entro il …., in occasione del versamento della caparra, una scrittura riepilogativa ed integrativa delle pattuizioni già concluse…”
Differenze tra contratto preliminare e contratto definitivo
La distinzione tra preliminare e definitivo, può in concreto risultare problematica a causa della terminologia usata dai contraenti, come anche dall’anticipazione di taluni effetti finali del contratto (la consegna del bene, il pagamento del prezzo).
Ciò che conta, ai fini della qualificazione dell’accordo in chiave di preliminare, è che possa considerarsi la comune volontà delle parti di obbligazione reciproca alla futura conclusione di un contratto con effetti traslativi finali (Cass. Civ. Sez.II, 14036/07).
Il preliminare è un vero contratto, che deve contenere, oltre al prezzo, anche tutti i patti accessori relativi alla vendita, con cui le parti si impegnano reciprocamente ad addivenire al rogito.
Con il preliminare non si acquista nulla, ci si obbliga a vendere e comprare nel futuro.
Tuttavia chi, dopo il preliminare, non intenda procedere alla vendita, può vedersi chiamato in giudizio perché sia il giudice a trasferire l’immobile (ai sensi dell’art. 2932 C.C.) oppure può perdere la caparra versata o dover restituire il doppio di quella ricevuta.
Si tratta dunque di uno strumento importante, da utilizzare tutte le volte che si voglia aver certezza di chiudere l’affare ma sia necessario del tempo prima di stipulare la vendita, ad esempio per chiedere un mutuo.
Il preliminare può essere redatto con scrittura privata semplice o con l’intervento del notaio, di seguito le differenze.
Preliminare “privato”
Questo preliminare può essere predisposto dagli stessi contraenti, dall’agenzia immobiliare o da professionisti e viene firmato dalle parti personalmente; deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di stipula.
Sconta l’imposta di bollo, l’imposta fissa di registro (168,00 €), oltre che l’imposta di registro dello 0,50% sulla caparra e del 3% sugli acconti di prezzo percepiti dalla firma del preliminare al rogito.
L’imposta riscossa sulla caparra e sugli acconti viene però recuperata detraendola dall’imposta di registro che si paga al rogito.
Il suo limite è che ha valore fra i contraenti ma non può essere fatto valere nei confronti dei terzi, cioè non è opponibile.
Ciò significa che di fatto l’immobile può essere venduto a terzi dal proprietario infedele, nonostante l’esistenza del contratto preliminare privato, certamente un comportamento illegittimo, che comporta la necessità di risarcire i danni, ma si tratta di un obbligo solo teorico, perché spesso chi intende frodare sparisce nel nulla con i soldi incassati.
Ancora: eventuali creditori del proprietario possono pignorare il bene o iscrivere ipoteca, se costui non paga i propri debiti, senza che ciò possa essere evitato in alcun modo dalla presenza del preliminare privato.
Pensiamo a quante ipoteche legali Equitalia sono state iscritte su immobili di contribuenti non in regola con i pagamenti.
Inoltre, in caso di fallimento del proprietario, cosa che purtroppo talvolta accade, l’acquirente non riuscirà a recuperare praticamente alcuna somma sugli acconti versati.
Dunque, questo preliminare può essere adottato con tranquillità a patto di avere massima fiducia nel venditore ed essere certi che non sia gravato da debiti.
Segue “il Contratto preliminare da trascriversi.”