Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/114033-steuerlicher-mehraufwand-durch-niessbracuh-vermeiden
Timestamp: 2019-01-18 00:12:10
Document Index: 266755824

Matched Legal Cases: ['§ 20', '§ 14', '§ 22', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 38', '§ 40', '§ 4', '§ 5', '§ 42', '§ 4', '§ 5', '§ 11', '§ 14']

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Steuerlicher Mehraufwand durch NieÃŸbracuh vermeiden
Stand: 10.07.2015
Wir planen von den Eltern meiner Frau ein Doppelhaushälfte inkl. dem Grundstück ab zukaufen. Die Doppelhaushälfte besteht aus zwei Wohnungen. Ein Einliegerwohnung im Kellergeschosch (ca. 60m²) und einer Wohnung über EG und DG (ca. 120m²).
Die Schwiegereltern möchten für ihre Altervorsorge/Sicherung das Nießbrauchrecht für die Einliegerwohnung, was für uns auch OK ist. Nur ist uns jetzt nicht ganz klar, welches Nießbrauchrecht für sie und uns das richtige ist. Geplant ist, dass die Schwiegereltern die komplette Miete der Einliegerwohnung (ca. EUR 350) erhalten bzw. später die Wohnung selber nutzen können. Reparatur und Instandhaltung der Wohnung soll bei uns bleiben. Ebenfalls die Nebenkostenabrechnung.
Bei der Recherche nach Nießbrauchrecht sind wir nun darauf gestoßen, dass in diesem Fall wohl ein Bruchteilsnießbrauch in Frage kommt, da die Schwiegerletern nur das Nießbrauch für einen Teil der Doppelhaushälfte erhalten.
Was wir in diesem Zusammenhang recherchiert haben, ist dass wir in diese Fall keine AfA für diesen Teil des Nießbrauches und ebenfalls Grundstücks- bzw. Erhaltungsaufwendungen durch den Eigentümer auch nicht steuerlich geltend machen können.
Unsere Frage ist nun, wie wir das ganze Sinnvoll regeln können, da für die Schwiegereltern bedingt durch ihre Rente usw. durch die geplanten Mieteinahmen Steuerlich keine Mehraufwände für sie entstehen. D.h. Grundstücks- bzw. Erhaltungsaufwendungen durch ihren Nießbrauch ist kein steuerlicher Vorteil für sie.
Für uns allerdings würde das bedeuten, dass wir entsprechende Grundstücks- bzw. Erhaltungsaufwendungen für die Einliegerwohnung nicht steuerlich geltend machen können. Das ginge nur über "Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch", oder? Nur verstehen wir da nicht, wie hier das ganze geregelt werden muss. Die Schwiegerelten müssten an uns dann ein Nießbrauchsentgelt an uns zahlen. Wie hoch muss dass denn sein, damit wir und die Schwiegereltern keine Steuerlichen Nachtieile daraus ziehen?
Und gibt es ggfls. noch eine andere Nießbrauchregelung, die für uns interessant sein könnte?
Ich finde die Lösung über den Bruchteilsnießbrauch ziemlich kompliziert und letztendlich für das Gewollte ungeeignet. Ich empfehle Ihnen daher zunächst, über eine ganz andere Lösung nachzudenken. Ich denke, daß das hier Gewollte sich besser durch die Zahlung einer Leibrente realisieren läßt. Hier dürften Sie die steuerlichen Möglichkeiten besser und einfacher ausnutzen können.
Im Kaufvertrag wird die Leibrente ja mit zum Kaufpreis hinzugezählt. Dazu wird die Rente steuerlich in eine unbeachtliche Vermögensumschichtung (Tilgungsanteil auf den Kaufpreis) und einen steuerrelevanten Zinsanteil aufgespaltet.
Insoweit (von den Rechtsfolgen) sind die » Renten mit Kaufpreisraten (der Höhe nach abänderbare und zeitlich befristete Gegenleistungen als gestundeter Kaufpreis) vergleichbar, wo die Gegenleistung auch in einen steuerrelevanten Zinsanteil (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG) und einen Tilgungsanteil aufgeteilt wird. Eine ggf. vereinbarte Wertsicherungsklausel verändert nicht den Charakter der Rente, da der »innere« Wert der Rente gleich bleibt.
Steuerlich ist dann der kapitalisierte Rentenbarwert (gem. § 14 BewG) zu ermitteln. Bei einer gleichmäßigen Rente ist diese dann bei Ihnen abzugsfähig als Sonderausgabe mit Ertragsanteil. Bei Ihren Eltern ist der Vorgang steuerbar gem. § 22 EStG mit dem Ertragsanteil der Rente, was sich aber bei denen nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht auswirkt.
Sie hätten dann steuerlich folgende Vorteile: Die volle AfA auf den Kaufpreis (Zahlung + Tilgungsanteil Rente), Sonderausgabe bei laufender Zahlung, komplette Abzugsfähigkeit von Grundstücks- und Erhaltungsaufwendungen. Der Nachteil wäre, die Mieteinnahmen müßten Sie versteuern.
Bei Ihren Eltern wäre die Leibrente mit dem Ertragsanteil zu versteuern, das wären aber auch die Mieteinnahmen.
Der entgeltliche Nießbrauch wird wie folgt steuerlich behandelt: Hinsichtlich der steuerlichen Behandlung beim entgeltlichen Nießbrauch, hat dies zur Folge, daß Sie durch die Einnahmen weiter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen und damit auch weiterhin zum Werbungskostenabzug, insbesondere zum Abzug der Gebäude-AfA, berechtigt sind. Bei Ihnen ist das für die Nießbrauchsbestellung gezahlte Entgelt grundsätzlich im Jahr des Zuflusses als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Erfolgt eine Vorausleistung für mehr als fünf Jahre, können die Einnahmen auf den Zeitraum verteilt werden, für den die Zahlung geleistet wird (§ 11 Abs. 1 S. 3 EStG;)
Ihre Eltern können die Aufwendungen für den Erwerb des Nießbrauchsrechts als Werbungskosten abziehen. Allerdings sind bei Leistung einer Einmalzahlung die Rechtsfolgen des § 11 Abs. 1 S. 3 und § 11 Abs. 2 S. 3 EStG zu beachten. Dort steht:
(1) 1Einnahmen sind innerhalb des Kalenderjahres bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind. 2Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die dem Steuerpflichtigen kurze Zeit vor Beginn oder kurze Zeit nach Beendigung des Kalenderjahres, zu dem sie wirtschaftlich gehören, zugeflossen sind, gelten als in diesem Kalenderjahr bezogen. 3Der Steuerpflichtige kann Einnahmen, die auf einer Nutzungsüberlassung im Sinne des Absatzes 2 Satz 3 beruhen, insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird. 4Für Einnahmen aus nichtselbständiger Arbeit gilt § 38a Absatz 1 Satz 2 und 3 und § 40 Absatz 3 Satz 2. 5Die Vorschriften über die Gewinnermittlung (§ 4 Absatz 1, § 5) bleiben unberührt.
(2) 1Ausgaben sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. 2Für regelmäßig wiederkehrende Ausgaben gilt Absatz 1 Satz 2 entsprechend. 3Werden Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet, sind sie insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird. 4Satz 3 ist auf ein Damnum oder Disagio nicht anzuwenden, soweit dieses marktüblich ist. 5§ 42 der Abgabenordnung bleibt unberührt. 6Die Vorschriften über die Gewinnermittlung (§ 4 Absatz 1, § 5) bleiben unberührt.
Bei Ihren Eltern ist nach § 11 Abs. 2 S. 3 EStG die Vorauszahlungen für eine Nutzungsüberlassung auf den Zeitraum der Nutzung gleichmäßig zu verteilen, da die Nutzungsüberlassung mehr als fünf Jahre beträgt. Dies gilt auch bei einer entgeltlichen Nießbrauchsbestellung. Der Sofortabzug einer Einmalzahlung wäre nur dann möglich, wenn die Laufzeit nicht mehr als fünf Jahre beträgt, was nicht gewollt ist.
Bei einer Nießbrauchsbestellung auf Lebenszeit sind die Aufwendungen für den Erwerb des Nießbrauchs auf die mutmaßliche Lebenszeit der betreffenden Person zu verteilen, sofern diese mehr als fünf Jahre beträgt. Dabei ist die Lebenserwartung nach der jeweils aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes zu bestimmen (§ 14 Abs. 1 BewG).
Wie hoch daß Nießbrauchentgelt sein muß, das Ihre Eltern zahlen müssen, um keine Nachteile zu haben, müßte durch einen Steuerberater ermittelt werden. Da wir eine progressive Besteuerung haben, kann ich dies so nicht ermitteln. Das Finanzamt wird für die erforderliche Enteldleistung aber den Marktpreis ermitteln. Wird dieser nicht erreicht, gilt dies dann als teilentgeltlicher Nießbrauch.
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