Source: https://www.ra-kotz.de/grundstuecksbewertung.htm
Timestamp: 2018-02-21 17:30:23
Document Index: 161770535

Matched Legal Cases: ['§ 826', '§ 839', '§ 839', '§ 839', 'BGH', 'BGH', '§ 407', '§ 826', 'Art. 2', '§ 839', 'Art. 229', '§ 8', 'Art. 12', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 42', 'BGH', 'BGH', '§ 74']

Sachverständigenhaftung für Grundstücks- und Gebäudebewertung (hier Zwangsversteigerung) - RA Kotz
Az.: VI ZR 312/02
Zur Haftung eines im Zwangsversteigerungsverfahren gerichtlich beauftragten Sachverständigen für Grundstücks- und Gebäudebewertung gegenüber dem Ersteigerer.
Der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Mai 2003 für Recht erkannt:
Er behauptet, das Grundstück sei nur 865.000 DM wert, weil die Nutzflächen geringer und die Mieten niedriger seien als im Gutachten vom Beklagten angegeben. Bei Kenntnis der richtigen Umstände hätte er nur 665.000 DM geboten. Ausgehend von der Relation zwischen dem abgegebenen Gebot und dem vom Beklagten geschätzten Verkehrswert wäre ihm unter Zugrundelegung des niedrigeren Grundstückswerts von 865.000 DM der Zuschlag bereits bei diesem Gebot in Höhe von 77 % des Verkehrswerts erteilt worden. Die Auswertung von 100 Zuschlägen von Januar 1999 bis Dezember 2000 in der Statistik eines Amtsgerichts habe nämlich ergeben, daß die erzielten Versteigerungseriöse im Durchschnitt 68,32 % des zugrunde gelegten Verkehrswertes betrügen. Der Kläger macht einen Gesamtschaden von 150.000DM geltend, von dem er mit der Klage einen Teilbetrag von 100.000 DM fordert. Er ist der Ansicht, der Beklagte hafte wegen sittenwidriger vorsätzlicher Schädigung, denn er habe die Grundlagen der Schätzung nur nachlässig ermittelt und seine Angaben “ins Blaue” gemacht. Seiner Aufgabe habe er sich leichtfertig und gewissenlos entledigt.
Die Voraussetzungen für eine Haftung nach § 826 BGB lägen ebenfalls nicht vor. Es seien weder Anhaltspunkte dafür gegeben, daß der Beklagte bei Erstellung seines Gutachtens – dessen Fehlerhaftigkeit unterstellt – in leichtfertiger Weise wissentlich unrichtige Angaben gemacht habe, noch sei ersichtlich, daß er in Verfolgung eines eigenen Vorteils, ohne Rücksicht auf die Belange Dritter gehandelt und/oder sich über bereits geltend gemachte Bedenken hinweggesetzt habe oder daß es ihm aus sonstigen Gründen gleichgültig gewesen sei, ob und ggfs. welche Folgen sein leichtfertiges Verhalten habe.
3. Zu Recht hat das Berufungsgericht unter den gegebenen Umständen eine Haftung des Beklagten nach § 839 Abs. 1 BGB nicht in Erwägung gezogen. Gerichtliche Sachverständige werden, auch wenn sie öffentlich bestellt sind – was für den Beklagten unstreitig zutrifft -, durch die gerichtliche Beauftragung nicht Beamte im haftungsrechtlichen Sinn. Sie haften deshalb, wenn sie schuldhaft ein objektiv unrichtiges Gutachten erstatten, nicht nach § 839 BGB (vgl. Staudinger/Wurm, BGB, 2002, § 839a Rdn. 1 m.w.N.; BGH, Urteil vom 6. Februar 2003 – III ZR 44/02- ZfIR 2003, 260). Etwas anderes gilt, wenn die Erstattung von gerichtlichen Sachverständigengutachten – wie etwa beim Gutachterausschuß – im Rahmen einer normalen Amtstätigkeit erfolgt (vgl. dazu BGH, Urteil vom 6. Februar 2003 – III ZR 44/02 – aaO).
Im vorliegenden Fall war der Beklagte zwar aufgrund der öffentlichen Bestellung zur Übernahme des Auftrags aufgrund seiner Ernennung zum gerichtlichen Sachverständigen verpflichtet (§ 407 Abs. 1 ZPO), doch blieb er weiterhin Privatperson und haftet deshalb für Vermögensschäden aufgrund eines fehlerhaften Gutachtens lediglich unter den Voraussetzungen des § 826 BGB. Die durch Art. 2 Nr. 5 des Zweiten Gesetzes zur Änderung schadensersatzrechtlicher Vorschriften vom 19. Juli 2002 (BGBI. l S. 2674) mit § 839a BGB geschaffene, eigenständige Anspruchsgrundlage für die Haftung des gerichtlichen Sachverständigen findet im Streitfall noch keine Anwendung, weil die Gesetzesänderung nur greift, wenn das schädigende Ereignis nach dem 31. Juli 2002 eingetreten ist (vgl. Art. 229 § 8 Abs. 1 EGBGB in der Fassung des Art. 12 des Zweiten Gesetzes zur Änderung schadensersatzrechtlicher Vorschriften aaO). Der Kläger hat das Grundstück aber bereits am 16. Mai 2000 ersteigert.
4. In Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht hält auch die Revision zutreffend als Voraussetzung für eine Haftung wegen sittenwidriger vorsätzlicher Schädigung eines Dritten durch ein fehlerhaftes Gutachten für erforderlich, daß der Sachverständige bei der Erstellung des Gutachtens leichtfertig und gewissenlos und mindestens mit bedingtem Vorsatz gehandelt hat (vgl. Senatsurteil vom 24. September 1991 – VI ZR 293/90- VersR 1991, 1413). Die Erstattung eines fehlerhaften Gutachtens reicht dafür nicht aus. Hinzutreten muß vielmehr, daß sich der Sachverständige etwa durch nachlässige Ermittlungen zu den Grundlagen seines Auftrages oder gar durch “ins Blaue” gemachte Angaben der Gutachtensaufgabe leichtfertig entledigt und damit eine Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Adressaten des Gutachtens und den in seinem Informationsbereich stehenden Dritten an den Tag gelegt hat, die angesichts der Bedeutung, die das Gutachten für deren Entschließungen hatte, und der von ihm in Anspruch genommenen Kompetenz als gewissenlos bezeichnet werden muß (vgl. Senatsurteile vom 24. September 1991 – VI ZR 293/90 – aaO; vom 12. Dezember 1978 – VI ZR 132/77 – VersR 1979, 283, 284; BGH, Urteil vom 18. Juni 1962 – VII ZR 237/60 – VersR 1962, 803, 804).
Nach dem im Berufungsurteil festgestellten Sachverhalt sind solche besonderen Umstände, die die Erledigung des Gutachtensauftrags durch den Beklagten als sittenwidrig erscheinen lassen könnten, nicht gegeben. Ob das Verhalten des Beklagten als sittenwidrig anzusehen ist und ob das Berufungsgericht die Gesamtumstände des Falles in erforderlichem Umfang gewürdigt hat, unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung (vgl. Senatsurteile vom 25. März 2003 – VI ZR 175/02 – VersR 2003, 653, vorgesehen zur Veröffentlichung in BGHZ; vom 10. Juli 2001 – VI ZR 160/00 – VersR 2001, 1431, 1432; vom 22. Januar 1991 – VI ZR 107/90 – VersR 1991, 597; BGH, Urteil vom 30. Oktober 1990 – IX ZR 9/90 – NJW 1991, 353, 354 m.w.N.).
Unter diesen Umständen ist der Vorwurf der Nachlässigkeit bei der Ermittlung der Anknüpfungstatsachen gegenüber dem Beklagten aber nicht gerechtfertigt. Der Zutritt zum Objekt kann im Zwangsversteigerungsverfahren vom Vollstreckungsgericht weder für sich noch für den Sachverständigen erzwungen werden. Es ist allein Sache des Vollstreckungsschuldners, wem er Zutritt gewährt (Zeller/Stöber, aaO, Rdn. 10.5 und § 42 Rdn. 3). Nur wenn die Möglichkeit besteht, die dem Gutachten zugrunde liegenden Fakten gesichert zu erheben, ist dem Sachverständigen, der das Gutachten auf einer ungesicherten Tatsachengrundlage erstattet, Nachlässigkeit anzulasten. Sind hingegen dem Sachverständigen die für die Beurteilung maßgeblichen Umstände nicht bekannt und bleiben seine Bemühungen zur Absicherung der Anknüpfungstatsachen erfolglos, so darf er sein Gutachten auch auf Unterstellungen aufbauen, muß dies aber im Gutachten kenntlich machen (vgl. BGHZ 127, 378, 387 und BGH, Urteil vom 2. November 1983 – IVa ZR 20/82 – NJW 1984, 355, 356; Zeller/Stöber, ZVG, 17. Aufl., § 74a Rdn. 10.6). Dies hat der Beklagte durch zahlreiche Einzelhinweise in seinem Gutachten getan.
b) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Vorwurf des sittenwidrigen Handelns auch nicht deshalb begründet, weil der Beklagte es unterlassen hat, bereits eingangs des Gutachtens allgemein auf die eingeschränkte Möglichkeit der Erhebung der tatsächlichen Bewertungsfaktoren hinzuweisen. Hierzu besteht keine rechtliche Verpflichtung. Das Berufungsgericht hält deshalb einen entsprechenden Hinweis mit Recht lediglich für wünschenswert. Daß allein das Fehlen eines zusammenfassenden Hinweises in der Einleitung des Gutachtens nicht geeignet ist, das Verhalten des Beklagten als rücksichts- oder gewissenlos zu qualifizieren, hat das Berufungsgericht zutreffend hervorgehoben. Der Auffassung der Revision, das Gutachten rufe beim Leser den Eindruck hervor, daß es gänzlich auf vom Sachverständigen geprüften Zahlen beruhe, kann angesichts der vielen Hinweise auf Schätzungen und Vermutungen nicht gefolgt werden.