Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=XII%20ZR%20308/02
Timestamp: 2019-12-14 23:13:36
Document Index: 78920459

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 9', '§ 307', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH']

BGH, 06.04.2005 - XII ZR 308/02 - dejure.org
https://dejure.org/2005,630
BGH, 06.04.2005 - XII ZR 308/02 (https://dejure.org/2005,630)
BGH, Entscheidung vom 06.04.2005 - XII ZR 308/02 (https://dejure.org/2005,630)
BGH, Entscheidung vom 06. April 2005 - XII ZR 308/02 (https://dejure.org/2005,630)
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Kumulation von Renovierungsklauseln im gewerblichen Mietvertrag
Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen ; Formularmietverträge über Geschäftsräume; Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung und Beschädigung
Zur Unwirksamkeit der Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen über Geschäftsräume
BGB § 536 (a.F.); AGBG § 9
Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen im Gewerbemietvertrag
Endrenovierung und turnusmäßige Schönheitsreparaturen auch bei Gewerbeverträgen unzulässig - Firmen / Gewerbe
Endrenovierungsklausel "in renoviertem Zustand zurückzugeben"
Keine Endrenovierung vereinbaren - Dies gilt jetzt auch für Geschäftsräume
Unwirksamkeit einer Endrenovierungsklausel in Verbindung mit der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch bei Formular-Geschäftsraummietverträgen
Schönheitsreparaturen durch den Gewerberaummieter bei gleichzeitiger Verpflichtung zur Endrenovierung
Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag über Gewerberäume unwirksam
Unwirksamkeit einer Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen im Gewerbemietvertrag (IBR 2005, 642)
Zusammenfassung von "Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den gewerblichen Mieter" von VorsRiOLG Hans-Georg Eckert, original erschienen in: ZfIR 2005, 673 - 678.
MDR 2005, 1041
NZM 2005, 504
ZMR 2005, 527
WM 2005, 1677
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Auffassung für Formularmietverträge über Geschäftsräume angeschlossen (Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02, NJW 2005, 2006).
Für die Übertragung der Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht auf gewerbliche Mietverhältnisse spreche zudem die Entscheidung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 6. April 2005 (XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006).
Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber in diesen Vorschriften nicht geregelt und deswegen an § 307 BGB zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen gilt (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 206, 207).
Selbst wenn der gewerbliche Mieter die Problematik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, dass ihm die örtliche Marktsituation die Abwehr einer solchen - seine gesetzlichen Rechte beschneidenden - Klausel ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006 f.).
Denn auch im Verkehr mit Unternehmen ist nicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall, sondern auf eine überindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise abzustellen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2008).
Der XII. Zivilsenat (vgl. NJW 2005, 2006, 2007) hat außerdem bereits in seiner Entscheidung zur Unwirksamkeit der Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen die Rechtsprechung zur Wohnraummiete übernommen, welche sanktioniert, dass dem Mieter in diesen Fällen ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wird.
aa) Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist (BGH Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 - NJW 1998, 3114, 3115; Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007).
Das könne zum Beispiel der Fall sein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden Art häufig abschließe, er deshalb mit den Risiken des Geschäfts vielfach besser vertraut sei und dadurch zu einer entsprechenden Vorsorge in der Lage sei (BGH NJW 2005, 2006, 2007).
Es ist zwar anerkannt, dass summierende Effekte innerhalb desselben Regelungskomplexes zu berücksichtigen sind und deshalb eine an sich wirksame AGBKlausel unangemessen werden kann (vgl. BGH 3. April 1998 - V ZR 6/97 - NJW 1998, 2600, 2602; BGH 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006; BGH 5. April 2006 - VIII ZR 163/05 - NJW 2006, 2116, 2117; BAG 4. März 2004 - 8 AZR 196/03 - BAGE 110, 8, 22; BAG 11. April 2006 - 9 AZR 557/05 - AP BGB § 307 Nr. 17, auch zur Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung vorgesehen), doch besteht bei unterstellter Unwirksamkeit der die Urlaubserteilung regelnden Klausel keine die Klägerin unzumutbar belastende Situation.
Für die Übertragung der "Starre-Fristen-Rechtsprechung" auf den hier vorliegenden gewerblichen Mietvertrag spricht auch die Entscheidung des für das gewerbliche Mietrecht zuständigen XII. Zivilsenat vom 6.4.2005 (BGH, DWW 2005, 289 = GuT 2005, 160 = MDR 2005, 1041 = NJW 2005, 2006 = NZM 2005, 504 = WuM 2005, 667 = ZMR 2005, 527).
Überbürdet er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird (vgl. BGH, IBR 2005, 642).*).
Soll der Mieter das Objekt zum Mietende in renoviertem Zustand zurückgeben, so handelt es sich bei einer dahingehenden formularvertraglichen Vereinbarung um eine "Endrenovierungsklausel" (vgl. nur beispielhaft BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02, Rz. 7-11), worauf die oben genannten Grundsätze anwendbar sind und woraus die Unwirksamkeit der Klausel folgt.
Wegen dieser langjährigen Übung, die nach Auffassung des BGH bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat dieser es gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (BGH RE v. 30.10.1984, WuM 1985, 46 - VIII ARZ 1/84; Urt. v. 6.4.2005, NJW 2005, 2006 - XII ZR 308/02).
LG Frankenthal, 19.11.2014 - 2 S 173/14
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