Source: http://www.wbrasilia.com/imoveis/Links/Condominio.htm
Timestamp: 2019-02-17 00:06:02+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 22', 'artigo 22', 'artigo 23', 'artigo 22', 'artigo 24', 'artigo 12']

Ser Síndico - Um exercício
Obrigações Fiscais e Sociais dos Condomínios
Na hora de Contratar uma Administradora
Manutenção Predial e Segurança
Assumir responsabilidades pelo gerenciamento do condomínio requer bom senso, disponibilidade e planejamento. Ao assumir o cargo, o síndico deverá ter em mãos uma avaliação das necessidades do condomínio e do conjunto dos moradores.
A condição de síndico é uma circunstância, não uma profissão. Por isso é importante que as eleições sejam constantes. Não é saudável que o mandato do síndico se transforme em uma ditadura. O síndico não é dono do prédio. É apenas aquele que, durante um determinado tempo, representa uma comunidade.
A Eleição - Vivendo em democracia :
Em todo condomínio deve existir a figura de um síndico que administre e seja responsável pelo seu funcionamento. Na forma prevista pela Convenção, será eleito um síndico, cujo mandato não poderá exceder dois anos, sendo permitida a sua reeleição. (Lei 4.591/64 - artigo 22).
*O critério eletivo é por maioria simples, ou seja, ganha quem tiver a metade dos votos mais um.
Lembramos que a lei fala em ELEIÇÃO e não em escolha ou sorteio, e, por isso, qualquer critério que não o eletivo, é nulo de pleno direito. Caso seja estabelecida uma remuneração para o síndico, o que deve ser previsto na Convenção, poderá ser através de um pró-labore ou isenção das cotas condominiais ordinárias.
Se você foi eleito síndico, saiba quais são as responsabilidades básicas :
a) Representar, ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns aos moradores.
b) Exercer a administração da edificação, ou do conjunto de edificações, no que diz respeito à sua vigilância, moralidade ou segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores.
c) Praticar os atos que lhe atribuírem as Leis, a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno.
d) Impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno do Condomínio.
e) Cumprir e fazer cumprir a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia de condôminos.
g) Manter arquivada toda a documentação relativa ao condomínio durante cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil.
(Lei 4.951/64 artigo 22)
Administrar um condomínio - Os verbos que farão parte do seu novo dia-a-dia
01. Organizar o quadro de funcionários, designando-lhes atribuições, deveres e obrigações.
02. Admitir e demitir empregados e estabelecer salários.
03. Contratar advogados, engenheiros, contadores e todo tipo de profissional necessário para a defesa dos interesses do condomínio.
04. Ter sob a sua guarda, para a transferência futura ao seu sucessor, todos os seus documentos, livros, valores, plantas, etc, de propriedade do condomínio.
05. Cobrar as cotas condominiais aprovadas por assembléia geral.
06. Receber e dar quitação em nome do condomínio.
07. Movimentar contas bancárias do condomínio.
08. Elaborar orçamento anual, com a participação do conselho consultivo.
09. Enviar, mensalmente, um resumo das receitas e despesas do condomínio para todos os condôminos.
10. Convocar as assembléias gerais ordinárias e extraordinárias.
Agora é com você e seu "Pessoal"
Contratar pessoal. Treinar pessoal. Pagar pessoal. Você terá um mini-exército trabalhando sob a sua administração. Zelador, Porteiro, Vigia, Ascensorista. A quantidade de empregados de um condomínio deve ser proporcional ao tamanho e à complexibilidade do edifício. Ter menos empregados que o necessário não vai trazer economia e sim custos adicionais com horas extras. Sem esquecer que isso compromete a segurança e a manutenção do condomínio.
Mesmo que você decida contratar uma empresa para fazer o recrutamento e uma pré-seleção, não abra mão de entrevistar, pelo menos, os finalistas. Procure saber o máximo sobre um funcionário antes de contratá-lo. Afinal, ele vai cuidar da sua casa e da casa das pessoas que elegeram você. As empresas costumam solicitar atestados de antecedentes criminais aos candidatos, mas confirme se esse procedimento foi realizado.
O Subsíndico e o Conselho Consultivo - Você não está sozinho
O subsíndico tem a função estratégica de substituir o síndico quando for necessário. Só porque você é síndico não significa que não pode tirar férias e viajar, ou até mesmo ficar doente. O conselho consultivo é o órgão de consulta e assessoramento do síndico, composto por três condôminos e igual número de suplentes, com mandatos que não poderão exceder dois anos, sendo permitida a reeleição (Lei 4.951/64 - artigo 23). O conselho é importante porque, além de opinar sobre os problemas do condomínio, "fiscaliza" a atuação do síndico. Todas as suas ações estarão sendo avaliadas previamente e a escolha das prioridades ficará mais fácil.
A figura do subsíndico, se prevista na Convenção, será eleita da mesma forma que o síndico e o mandato não poderá exceder a dois anos, sendo, também permitida a reeleição (Lei 4.951/64 - artigo 22). A principal função do subsíndico é substituir o síndico em seus impedimentos eventuais. Se o impedimento for definitivo, terá que ser convocada uma Assembléia Geral para eleger um novo síndico.
As Implicações Civis / Penais do Síndico - O síndico negligente pode responder civil ou criminalmente por atitudes ou acontecimentos relacionados ao condomínio. Por isso, uma assessoria especializada - pessoa física ou jurídica - é muito importante.
Uma vez por ano, deve ser realizada a Assembléia Geral Ordinária (AGO) dos condôminos, onde são discutidos temas da ordem do dia, é realizada a eleição do síndico e aprovadas pela maioria dos presentes as verbas para as despesas do condomínio. Essas verbas são calculadas sobre gastos com a conservação do edifício e a manutenção dos seus serviços para o exercício seguinte (Lei 4.951/64 - artigo 24).
Outras assembléias, no entanto, podem ser realizadas durante o ano. É o que se chama Assembléia Geral Extraordinária (AGE), que aborda assuntos não discutidos na AGO, de interesse geral e imediato. É o caso, por exemplo, de despesas extras, obras e modificação na Convenção.
Para a convocação de uma AGO ou AGE, deve ser feito um edital, com data, horário, local, ordem do dia e resumo da matéria a ser discutida. Quando a reunião termina, uma ata é elaborada, com assinaturas do presidente e do secretário. Os condôminos deverão ser comunicados sobre as deliberações, nos oito dias subseqüentes à assembléia.
Faça render ainda mais as assembléias :
Para atrair mais pessoas às assembléias, o síndico não pode esquecer de:
· Entregar a convocação de forma protocolada para todos os moradores.
· Estabelecer o horário da reunião, segundo a opinião dos condôminos.
· Divulgar a assembléia em cada cantinho do edifício. Lembre a todos que encontrar no elevador; espalhe diversos editais e avise os funcionários do prédio.
· Discutir exaustivamente com o conselho consultivo os assuntos que serão avaliados durante a reunião. Com esse apoio, você torna ainda mais claros os seus objetivos.
· Compor a pauta do dia com poucos itens, para facilitar a determinação de um horário aproximado para o término da reunião.
· Verificar as condições gerais do local, quanto à ventilação e à iluminação. Não esqueça de arrumar a sala, colocando cadeiras em círculo ou elipse. Assim não há posição dominante.
· Entrosar todos os membros do grupo. Apresente os novos moradores.
· Expor bem a pauta da reunião e ouvir as opiniões dos presentes. Isso é importantíssimo. Principalmente antes de uma votação.
· Evitar sair do assunto da ordem do dia. É por causa desses desvios de conversa que não sobra tempo para deliberar os temas pautados.
· Ter sempre à mão a Convenção e o Regulamento Interno. Em caso de dúvidas, não hesite em consulta-los.
Como a maior parte das Assembléias é marcada por uma participação que deixa a desejar, compreendendo uma média de presença de 10% a 15% do total de moradores, é bom criar outras formas de estimular a participação dos condôminos. Pode-se optar, por exemplo, por sorteio de prêmios, como uma assinatura de jornal, revista, ou TV a cabo.
Outra opção é a isenção de pagamento do condomínio num determinado mês. Para que essa idéia seja colocada em prática é necessário que ela seja discutida e aprovada em assembléia. Detalhe: o valor do brinde pode ser rateado entre todos os condôminos.
Obrigações Fiscais e Sociais do Condomínio
Um bom síndico não dorme no ponto. Todo mês, há sempre aquelas datas que não podem ser esquecidas. Existem meses no ano que também são especiais. Marque na sua agenda e tenha sempre tudo em dia. Mas, antes, preste atenção à relação das principais despesas ordinárias e extraordinárias de um condomínio.
· Consumo - água, energia, gás, telefone
· Manutenção / Conservação - elevadores, bombas, portões automáticos, piscina, etc
· Administrativas - honorários da administradora, impressos, correio, isenção do síndico
· Materiais - limpeza, peças de reposição, uniformes
· Emergência - vazamentos, entupimentos, quebras de bomba
· Benfeitorias - reformas, compra de equipamentos
PREVIDÊNCIA SOCIAL (INSS) - Recolher na GPS (Guia de Previdência Social) as contribuições relativas ao mês anterior, respeitando o dia 02 de cada mês. Se não for dia útil, antecipar o recolhimento.
5º dia útil do mês
FOLHA DE PAGAMENTO - Efetuar o pagamento dos funcionários até o quinto dia útil de cada mês.
FGTS - Efetuar os depósitos de 8,5% relativos às remunerações do mês anterior, respeitando sempre o dia 7 de cada mês. Se não for dia útil, antecipar.
CADASTRO DOS EMPREGADOS ADMITIDOS E DEMITIDOS - Enviar ao Ministério do Trabalho a relação de admissões e demissões ocorridas no mês anterior ao evento (CAGED - Lei 4.923/65).
PIS (1%) / FOLHA DE PAGAMENTO - Recolher até o dia 15 do mês subseqüente ao fato gerador, sem atualização, o PIS sobre a Folha de Pagamento do mês anterior. Se for feriado ou domingo, antecipar o pagamento.
ADIANTAMENTO SALARIAL - O empregador está obrigado pela Convenção Coletiva de Trabalho da Categoria a efetuar um adiantamento salarial de 40% do salário em tal período.
Observar a Convenção Coletiva Vigente
CONTRIBUIÇÃO ASSISTENCIAL DOS EMPREGADOS / MENSALIDADE SINDICAL DOS EMPREGADOS (CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA)
CONTRIBUIÇÃO SINDICAL PATRONAL / TAXA DE REVERSÃO PATRONAL
*O condomínio é isento do pagamento de IR, ou seja, de declarações perante a Receita Federal.
Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a cota que lhe couber em rateio. Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo a ele promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas. O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês e multa de até 20% sobre o débito (Lei 4.951/64 - artigo 12).
Os síndicos devem se garantir na lei para cobrar de inadimplentes
A inadimplência é um dos problemas mais sérios e freqüentes na administração de um condomínio. Mas, a Lei 4.951/64 dá muitas garantias aos síndicos, punindo os inadimplentes de maneira exemplar. Prevê, inclusive, a possibilidade de penhora dos bens de condôminos. Estes podem ter até mesmo o seu único imóvel penhorado pois, para o condomínio, o débito é da unidade, não importando se é ou não um bem da família.
As administradoras de condomínio têm facilitado a vida de síndicos e subsíndicos. O mercado está cada vez mais competitivo. Tome alguns cuidados antes de fechar um contrato.
· Pesquise. Não feche com a primeira empresa que surgir. Peça propostas a pelo menos, mais outras três administradoras.
· Certifique-se da qualidade dos serviços. Quando algum representante de administradora visitá-lo, peça uma listagem dos demais edifícios com os quais a empresa trabalha.
· Visite a empresa. Fique de olho nos profissionais. Além do auxílio nas questões burocráticas, a administradora deve apresentar um cuidado todo especial na área de recursos humanos, realizando, por exemplo, treinamentos periódicos de seus funcionários, com profissionais capacitados.
· Preste atenção à conta bancária. Veja se a empresa trabalha com sistema pool, no qual o dinheiro do condomínio fica na conta bancária da administradora, ou pelo sistema de conta bancária própria para cada condomínio. Neste caso, saiba que os moradores podem ter acesso aos extratos bancários, facilitando o controle dos recursos.
· Leia o contrato atentamente. Uma vez definida a empresa, leia e releia o contrato apresentado. Observe bem os serviços que serão prestados e se há cláusula especificando que a administradora é responsável pelo pagamento de multas ou despesas extra decorrentes de seus erros.
· Receita ou Despesa? Veja se a taxa de administração é aplicada sobre as despesas ou as receitas ordinárias e/ou extraordinárias. Defina, junto com o conselho, qual seria a forma mais conveniente para o seu prédio. Preste atenção, também, ao balance mensal, que deve coincidir com o período da movimentação financeira do condomínio.
· Não esqueça os detalhes. O contrato, normalmente, apresenta uma série de itens que fazem a diferença. Procure lê-los com atenção. Verifique o sistema de cobrança dos condôminos atrasados e o número de assembléias a que as administradoras devem comparecer durante o ano, sem cobrar.
*A administradora pode ser destituída mediante aviso-prévio de 30 ou 60 dias, conforme constar no contrato. "
1. Manual do Síndico e do Condomínio. SIMOES, Dr Luiz a. Ed. Ediouro.
2. Condomínio - Administração, Órgão Administrativo, Síndico, Assembléia. FRANCO, J. Nascimento - Rev. dos Tribunais
3. Condomínio Tradicional no Direito Civil. MALUF, Carlos Alberto Dabus. Ed. Saraiva.
4. Condomínio e Locações - Outras Questões. VILLAS BOAS, Darley - Edições Trabalhistas.
5. Condomínio Urbano. VILLAS BOAS, Darley. Ed. Destaque.
6. Condomínio. LOPES, João Batista.
7. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. MEZZARI, Mario Pazutti.
8. Revolucionando o Condomínio. SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira. Ed. Saraiva.
9. Condomínio Predial - Administração e Manutenção. ALBUQUERQUE, Rubens Correa de. Ed. Ediouro.