Source: https://www.schneider-immobilienbewertung.de/tag/bgh/
Timestamp: 2018-09-19 18:40:25
Document Index: 238738364

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 7', 'BGH']

BGH ▷ Immobilienbewertung Lutz Schneider
Wenn im Mietvertrag eine falsche Wohnflächenangabe steht, richtet sich die Berechnung der Nebenkosten grundsätzlich nach der tatsächlichen Wohnfläche. Das hat der BGH für Fälle entschieden, in denen die Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise entsprechend den Wohnflächenanteilen umgelegt werden. Der BGH gibt damit seine bisherige Rechtsprechung hierzu auf.
Damit war der Mieter jedoch nicht einverstanden und forderte für das Jahr 2013 die Rückzahlung von 26,55 € sowie für 2014 einen Betrag von 15,91 €. Nachdem der Vermieter sich geweigert hatte, kürzte der Mieter entsprechend die nachfolgenden Mietzahlungen.
Der Mieter berief sich darauf, dass der Vermieter von einem zu geringen Guthaben ausgegangen sei. Für die Berechnung der Nebenkosten sei die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl und nicht die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Der Vermieter verklagte ihn auf Nachzahlung der gekürzten Miete i. H. v. insgesamt 42,46 €.
Der BGH schloss sich der Auffassung der beiden Vorinstanzen an und wies die Revision des Mieters zurück. Dem Vermieter steht die geforderte Zahlung zu. Denn er war zutreffend davon ausgegangen, dass für die Berechnung der Nebenkosten die tatsächliche Wohnfläche entscheidend ist. Demgegenüber ist die Angabe im Mietvertrag über die „vereinbarte Wohnfläche“ irrelevant.
Hiermit hat der BGH seiner früheren Rechtsprechung, wie etwa dem Urteil vom 31.10.2007 (VIII ZR 261/06), eine Absage erteilt. Er verweist dabei auch darauf, dass sich nichts anderes aus der § 7 Abs. 1 Satz 5 der Heizkostenverordnung ergibt. Denn im Rahmen der Heizkostenverordnung wird auch auf den objektiven Maßstab der anerkannten Regeln der Technik Bezug genommen. Im Übrigen wird hier nur eine objektive Berechnung der Betriebskosten den Interessen der Beteiligten gerecht.
Dies bedeutet, dass lediglich bei Geltendmachung einer Mietminderung eine Rolle spielt, ob die Abweichung der Wohnfläche unter 10 % liegt. Hier ist normalerweise eine Minderung der Miete aufgrund der Abweichung ausgeschlossen, weil diese eine erhebliche Abweichung voraussetzt. Ansonsten handelt es sich um keinen Mietmangel. Anders sieht es jedoch im Bereich der Berechnung der Betriebskosten aus.
Hinweis von Lutz Schneider Immobilienbewertung
Die neue Entscheidung des BGH ist zu begrüßen. Sie hat zur Konsequenz, dass Mieter besser nachmessen sollten, wie groß ihre Wohnung tatsächlich ist. Ansonsten besteht das Risiko, dass der Vermieter nachträglich eine Nachzahlung fordert, wenn die Wohnung in Wirklichkeit größer ist.
Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die Betriebskosten nach der Wohnfläche als Verteilungsmaßstab richten. Hierzu reicht es aus, dass er oder seine Angestellten z. B. bei einer Renovierung oder anderen handwerklichen Arbeiten feststellen, dass die Wohnung in Wirklichkeit größer ist.
Wenn umgekehrt der Mieter feststellt, dass die Wohnung in Wirklichkeit kleiner ist, kommt ein Rückzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich der zu viel gezahlten Nebenkosten in Betracht, wenn diese nach der Wohnfläche ermittelt worden sind.
Als Mieter sollten Sie bei Abweichungen ein Wohnflächengutachten erstellen lassen.