Source: http://perso.numericable.fr/~clerenmon/marseille.et.la.rouviere/juridique/coprotexte.htm
Timestamp: 2019-01-19 08:15:53+00:00
Document Index: 264520486

Matched Legal Cases: ["l'article 25", 'art.21', "l'article 22", "l'article 24", 'art.14', "l'article 24", "l'article 25", "l'article 26", "l'article 25", "l'article 25", "l'article 24", "l'article 24", "l'article 18", "l'article 5", 'arrêt ']

copropriétés : comment s'appuyer sur les textes de lois ?
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appel de provisions pour charges
Si le syndic n’a pas fait voter le budget pour l’exercice qui suit celui en cours, il ne pourra faire d’appel à provisions avant d’avoir convoqué l’assemblée et fait voter ce budget, dans ce cas, le copropriétaire sera redevable immédiatement de sa quote-part après le vote positif de l’assemblée.
appel de provisions pour charges lettres de relance facturées par le syndic
Le syndic ne doit pas facturer des frais de relance aux copropriétaires même si cela est indiqué dans son contrat. Ce contrat le lie au syndicat des copropriétaires et non au copropriétaire lui-même.
Cassation 3ème chambre civ. des 24 mai 1989 et 2 novembre 1994
Seul le montant des frais postaux est remboursé au syndicat par le copropriétaire défaillant.
article 29 du décret de 1967
La convocation à l'assemblée générale peut être notifiée aux copropriétaires soit contre émargement (par un préposé du syndic) soit par envoi en recommandé avec accusé de réception.
assemblée générale : décision
Il y a décision de l'assemblée générale quand :
-la résolution a été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée
-une délibération s'est déroulée
-un vote a suivi
-un procès verbal a été établi mentionnant le nombre total de tantièmes obtenus ainsi que le nombre de tantièmes des votes nons, nuls, abstentions, et le nom des opposants.
Il ne peut y avoir de votes avec réserves, auquel cas il n'y a pas décision.
assemblée générale : décision, qui peut contester ?
Seuls les copropriétaires peuvent contester une décision de l'assemblée.
Pour contester il faut être opposant ou défaillant.
Un copropriétaire qui a voté pour une résolution ne peut plus la contester.
Un copropriétaire est défaillant quand il n'est ni présent ni représenté à l'assemblée.
Un copropriétaire qui représente un autre copropriétaire mais ne signe pas la feuille de présence pour son propre compte peut être considéré comme défaillant.
Un copropriétaire doit faire inscrire sur la feuille de présence son heure de départ et le dernier vote auquel il a pris part avant de quitter la salle pour être considéré comme défaillant pour les votes qui suivront.
assemblée générale : délégation de pouvoir
Une délégation de pouvoir donnée en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à tout autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Elle ne peut en aucun cas priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic
Décret du 17 mars 1967, art.21
assemblée générale : feuille de présence
Le jour de l'Assemblée générale, il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéas 2 et 3) modifié et de l'article 24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Le syndic doit vérifier qu'elle mentionne le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire, il doit également vérifier que les délégations dont sont porteurs les copropriétaires sont correctement établies et correspondent aux règles légales sur le cumul des mandats.
La feuille de présence est certifiée exacte par le président de séance de l'assemblée.
Décret du 17 mars 1967, art.14
assemblée générale : feuille de présence, cause de nullité de l'assemblée
L'absence de feuille de présence est une cause de nullité de l'assemblée
assemblée générale : feuille de présence, communication aux copropriétaires
Un copropriétaire peut réclamer la délivrance, à ses frais, par le syndic, détenteur légal, d'une copie de la feuille de présence d'une assemblée générale, dans la mesure où cette demande ne présente aucun caractère abusif et est fondée sur l'intérêt à agir du copropriétaire.
assemblée générale : les majorités requises
La majorité simple avec l'article 24 :
Elle nécessite la majorité simple des votants déduction faite des votes abstentionnistes et nuls.
Ce qui veut dire par exemple sur 100 votes avec 40 votes "oui", 30 votes "non" et 30 abstentions et nuls, le vote est annoncé comme : acquis avec 40 votes "oui" et 30 votes "non" sur 70 votes retenus.
La majorité absolue avec l'article 25 :
Elle nécessite la majorité simple de l'ensemble des tantièmes de la copropriété.
Ce qui veut dire que pour une copropriété comprenant au total 5000 tantièmes, une résolution sera adoptée avec 2501 tantièmes, et c'est pour cette raison qu'il faut le quorum (plus de 2501 tantièmes présents et représentés) pour pouvoir voter des résolutions avec cet article.
La majorité double avec l'article 26 :
Elle nécessite la " double majorité " définie par l'accord de la moitié plus un de tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier et les deux tiers de tous les tantièmes.
Ce qui veut dire que pour une copropriété de 500 copropriétaires et rassemblant 3000 tantièmes, une résolution sera adoptée si elle est votée positivement par 251 copropriétaires et obtient 2000 tantièmes.
La majorité avec l'article 25-1 :
Pour une résolution votée avec l'article 25, si la majorité requise n'est pas obtenue, mais que le vote est positif avec le tiers de la majorité qualifiée il est possible de faire immédiatement un second vote avec l'article 24.
Ce qui veut dire que pour une copropriété comprenant 3000 tantièmes, avec en présence pour le vote de 2001 tantièmes, une résolution qui aura obtenue 1000 tantièmes sera refusée, mais ayant obtenue le tiers des 3000 tantièmes, un nouveau vote pourra se dérouler avec l'article 24 (majorité simple).
loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 décembre 2000
L'absence de notification du procès-verbal de l'assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants n'entraîne pas la nullité des délibérations, mais le délai de deux mois pour contester l'assemblée ne court pas et le copropriétaire défaillant ou opposant peut contester pendant dix ans.
Le procès-verbal doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier aux copropriétaires opposants, défaillants ou qui sont en droit de former un recours.
Le point de départ du délai de deux mois part du lendemain du jour ou la lettre recommandée a été présentée pour la première fois.
(décret n° 2000-293 du 4 avril 2000)
assemblée générale : réserve (question écrite)
Le copropriétaire, qui veut voir apparaître sur le procès verbal de l'assemblée général la question qu'il a posée en cours de débat, sur la régularité d'une délibération avec la réponse qui lui a été faite, doit faire signer par le président de séance, le document qu'il aura établi et conservera comme preuve sur lequel on lira : réserve écrite (sur la délibération n°..) à reproduire avec la réponse sur le procès verbal de l'assemblée générale, suivi par le texte de la réserve proprement dite. Un double de ce document sera remis au président.
assemblée générale : quitus
Donner quitus n’est pas un acte anodin. Lorsque l’assemblée donne quitus au syndic, cela signifie qu’il a correctement géré la copropriété en tous domaines, et que sa responsabilité ne peut plus être mise en cause.
Mais le quitus peut être donné avec réserve, et il n’exonère pas le syndic pour des faits dont le syndicat ne peut avoir eu connaissance au moment du vote.
Doivent être considérées comme communes l'ossature et la maçonnerie des balcons, et comme privatifs les sols desdits balcons.
Le règlement de copropriété peut valablement ranger dans les parties privatives les balcons et leurs balustrades.
loi du 10 juillet 1965, article 3 n°19
Le budget prévisionnel en principe annuel ne concerne que la gestion courante.
Il peut être établi par référence à l'année précédente avec application d'un coefficient.
Il peut être voté même si les comptes précédents n'ont pas été approuvés et si le quitus n'a pas été donné au syndic.
Le syndic ne peut engager de dépenses (sauf urgence) sans l'autorisation de l'assemblée, et les provisions sur charges ne peuvent être appelées si le budget n'a pas été voté.
En ce sens pour un exercice qui se termine au 31 décembre 2002 par exemple, l'assemblée générale réunie courant 2003 devra voter le budget 2004.
L'obligation faite au syndic d'établir les carnets d'entretien d’immeubles en copropriété et de les tenir à jour, est inscrite à l'article 18 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et relève de la gestion courante.
Le carnet d'entretien, dont le contenu est fixé par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 ne provoque pas une rémunération spécifique du syndic que ce soit pour son établissement et, par la suite, pour sa mise à jour.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de
l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
loi du 10 juillet 1965, article 10
Contrat du syndic incidence sur le copropriétaire
Le contrat de syndic n’établit pas de lien bilatéral direct entre le syndic et chacun des copropriétaires. Il lie simplement le syndic au syndicat (sauf stipulation contraire dans le règlement de copropriété introduite par une délibération spéciale de l'assemblée générale). Le syndic n’est donc pas fondé à se prévaloir des clauses de son contrat pour recouvrer directement auprès des copropriétaires des sommes dont il était convenu qu’elles seraient à la charge du syndicat. De même, le syndic ne peut prétendre obtenir de l’acquéreur d’un lot –s’il n’est pas d’accord- des frais de mutation pour son inscription dans les comptes de la copropriété.
dégât des eaux : réparation
•casse l’arrêt de la cour d’appel de Lyon qui avait retenu un abattement pour vétusté sur la réparation d’un dégât des eaux.
•note que la cour d’appel de Lyon a violé l’article 1382 du code civil qui oblige la personne ayant causé un dommage à une autre par sa faute à le réparer.
•ajoute que la victime doit être replacée exactement dans la situation antérieure au sinistre.
Cassation 2ème chambre civile ., 23 janvier 2003 nº 01-00.200 _ nº 47 P + B
façades, balcons : modifications
Il n'est pas nécessaire de faire une demande de permis de construire pour la réfection ou modification d'une façade, mais simplement une déclaration par l'intermédiaire d'un imprimé "cerfa " n° 50014#41 avec l'intitulé " DECLARATION DE TRAVAUX EXEMPTES DE PERMIS DE CONSTRUIRE" (article L.422-2 ou L.441-2 du code de l'urbanisme)
Cet imprimé fait apparaître la rubrique 32 qui énumère les travaux concernés, et on peut lire : ouvertures de fenêtre, adjonction de balcons
Les pièces à joindre : schéma ou photographies des façades à modifier faisant apparaître l'état existant et les modifications projetées.
syndicat secondaire : représentation
Le syndicat secondaire disposant de plein droit d'au moins un siège au sein du conseil syndical principal, est repésenté par le nombre de conseillers qui est prévu au règlement de copropriété, à défaut par le règlement intérieur du conseil syndical principal approuvé par l'assemblée générale. Ces conseillers sont élus par les membres du syndicat secondaire réunis en assemblée générale. Le nombre de conseillers syndicaux du syndicat secondaire doit être proportionnel aux tantièmes représentatifs de ses lots, par rapport aux tantièmes représentatifs des lots du syndicat principal.
tantièmes, millièmes
Un ensemble immobilier est représenté par un certain nombre de parts définies comme des tantièmes.
Lorsque le nombre de tantièmes est égal à 1000, on parle de millièmes
Et quand il est égal à 10 000, on parle de dix millièmes
La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civil.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société.
loi du 10 juillet 1965, article 33
travaux votés après et avant la vente d'un lot
Les travaux qui ont été votés (définis et chiffrés) en assemblée générale avant la signature du compromis de vente d'un lot sont à la charge du vendeur.
Les travaux qui sont été votés en assemblée générale après la signature du compromis de vente sont à la charge de l'acquéreur du lot.