Source: http://www.mdr-recht.de/58731.htm
Timestamp: 2019-08-22 08:36:06
Document Index: 304042919

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 320', 'BGH', '§546', '§543', '§543', 'BGH']

BGH v. 10.4.2019 - VIII ZR 39/18
Behauptung der MÃ¤ngelbeseitigung reicht nicht fÃ¼r Entfallen des Leistungsverweigerungsrechts des Mieters
TrÃ¤gt der Vermieter in einem auf Zahlung rÃ¼ckstÃ¤ndiger Miete gerichteten Prozess vor, der vom Mieter angezeigte zwischen den Parteien streitige Mangel sei von ihm wÃ¤hrend des Verfahrens beseitigt worden, ist diese Behauptung jedenfalls fÃ¼r sich genommen nicht geeignet, den Zweck des vom Mieter hinsichtlich HÃ¶he und Dauer in angemessener Weise ausgeÃ¼bten Leistungsverweigerungsrechts gem. Â§ 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB als verfehlt anzusehen.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung, die im Eigentum der KlÃ¤gerin stand. Es kam zu Schimmelbefall in der Wohnung, den die Beklagten der Hausverwaltung der KlÃ¤gerin anzeigten. Die Beklagten minderten die Bruttomiete spÃ¤ter um 20% und machten zudem ein ZurÃ¼ckbehaltungsrecht in HÃ¶he von weiteren 60% der Bruttomiete geltend, welches sie Ã¼ber einen Zeitraum von 5 Monaten vollzogen.
Die KlÃ¤gerin kÃ¼ndigte das MietverhÃ¤ltnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Mit der Klage nimmt die KlÃ¤gerin die Beklagten auf RÃ¤umung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung der von den Beklagten nicht gezahlten Mieten unter Berufung auf eine Mietminderung und ein ZurÃ¼ckbehaltungsrecht.
Das AG verurteilte die Beklagten zur Zahlung der zurÃ¼ckgehaltenen Miete, wies jedoch eine weitergehende Zahlungsklage wegen der Mietminderung sowie die RÃ¤umungsklage ab. Auf Berufung der KlÃ¤gerin verurteilte das LG die Beklagten auch zur RÃ¤umung und Herausgabe der Wohnung. Der BGH hob die Entscheidung des LG auf, soweit sie zum Nachteil der Beklagten entschieden worden war und wies sie zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurÃ¼ck.
Die KlÃ¤gerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf RÃ¤umung und Herausgabe der Wohnung gem. Â§Â§546 Abs. 1, 985 BGB. Das MietverhÃ¤ltnis der Parteien ist nicht schon durch die auf Â§543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB gestÃ¼tzte auÃŸerordentliche KÃ¼ndigung der KlÃ¤gerin beendet worden, weil ein hinsichtlich nicht bezahlter Miete zunÃ¤chst bestehendes ZurÃ¼ckbehaltungsrecht der Beklagten jedenfalls entfallen sei, als die KlÃ¤gerin jegliche weitere Mangelbeseitigung abgelehnt hat.
GrundsÃ¤tzlich liegt fÃ¼r eine auÃŸerordentliche KÃ¼ndigung eines MietverhÃ¤ltnisses durch den Vermieter ein KÃ¼ndigungsrecht vor, wenn der Mieter Ã¼ber mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in HÃ¶he eines Betrages in Verzug ist, der die Miete fÃ¼r zwei Monate erreicht. Dies ist hier durch die zurÃ¼ckbehaltene Miete der Fall.
Die Beklagten befanden sich allerdings zum Zeitpunkt der KÃ¼ndigung nicht mit der Zahlung dieses Betrags in Verzug, weil ein zunÃ¤chst wegen des Schimmelbefalls in der Wohnung bestehendes ZurÃ¼ckbehaltungsrecht der Beklagten vorlag. Das ZurÃ¼ckbehaltungsrecht soll den Zweck erfÃ¼llen, den Vermieter durch den dadurch ausgeÃ¼bten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten und deshalb entfÃ¤llt, wenn dieser Zweck verfehlt wird oder nicht mehr erreicht werden kann. Daher endet das ZurÃ¼ckbehaltungsrecht nicht nur bei der Beseitigung des Mangels, sondern auch unter anderem bei Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses oder wenn der Mieter die Mangelbeseitigung nicht duldet. Anders verhÃ¤lt es sich hingegen, wenn die Vermieterin lediglich behauptet, sie habe den Mangel schon beseitigt. Dies genÃ¼gt, wie auch im konkreten Fall, nicht aus, um das ZurÃ¼ckbehaltungsrecht des Mieters entfallen zu lassen.
UngeklÃ¤rt blieb bisher, ob die KlÃ¤gerin den Mangel tatsÃ¤chlich zum behaupteten Zeitpunkt beseitigte. Sollte dies der Fall sein, so waren die Mieter ab dem Zeitpunkt der Beseitigung zur Zahlung der zurÃ¼ckbehaltenen Miete verpflichtet, was im vorliegenden Fall ein auÃŸerordentliches KÃ¼ndigungsrecht der KlÃ¤gerin gem. Â§543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB begrÃ¼nden wÃ¼rde.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 16.05.2019 16:16
Quelle: BGH online vom 10.4.2019