Source: https://avvocatobaraldo.it/contratto-di-locazione-non-registrato-e-canone/
Timestamp: 2020-07-12 09:46:33+00:00
Document Index: 13939269

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 1418', 'art. 1458', 'art. 1458', 'art. 1458', 'art. 1453', 'sentenza ', 'art. 1', 'art. 2033', 'art. 1458', 'art. 2043', 'art. 2041']

Contratto di locazione non registrato e canone - Avvocato Alessandro Baraldo a Monselice e Este per Padova e Rovigo
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Il canone di affitto è dovuto ?
La nullità del contratto di locazione
Cosa succede se il contratto di locazione non è stato registrato ?
Il contratto è nullo o inefficace ?
Il locatore può pretendere ugualmente il canone quale indennità di occupazione dell’immobile ?
Canone di locazione e affitto non registrato
LA RISPOSTA ARRIVA DA UN CASO DECISO NELLE AULE DI GIUSTIZIA.
La Corte d’appello di Bologna decidendo un processo che coinvolgeva la risoluzione di tali quesiti, aveva ritenuto che:
(a) il contratto di locazione non registrato è inefficace;
(b) l’inefficacia del contratto non esime l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile.
invece, successivamente adita per la risoluzione delle contraddizioni di diritto espresse dal giudice di secondo grado, con sentenza del 13/12/2016, n. 25503, si è espressa diversamente su tali questioni,
la Corte d’appello ha trascurato di dichiarare la nullità del contratto di locazione;
non ha fatto applicazione degli effetti tipici della nullità.
Sul primo punto la Cassazione così motiva:
Questa interpretazione della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, non può tuttavia essere condivisa.
Non solo per l’insuperabile argomento letterale, ma anche alla luce dell’autorevole lettura che della norma in esame ha dato la Corte costituzionale con la sentenza 5.12.2007 n. 420, ove si afferma che la norma in esame ha elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”.
Sul secondo punto la Cassazione così motiva:
(a) l’avere ritenuto applicabile al caso di specie l’art. 1458 c.c. , norma che disciplina la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e non gli effetti della nullità, i quali sono invece disciplinati dalle norme sull’indebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (nel caso di sussistenza degli altri presupposti dell’illecito extracontrattuale), ovvero da quelle sull’ingiustificato arricchimento, come misura residuale;
Per meglio comprendere l’ambito d’intervento del Supremo Consesso, si riporta quanto la Corte d’Appello aveva deciso sulle questioni patrimoniali:
(b) il corrispettivo al locatore è dovuto “ai sensi dell’art. 1458 c.c. , anche in ipotesi di riconosciuta nullità o inefficacia della locazione”;
La Cassazione ha criticato duramente questa impostazione motivando come segue.
3.4.2. In secondo luogo, la Corte d’appello ha malamente applicato l’art. 1458 c.c. , norma che disciplina gli effetti della risoluzione per inadempimento.
Ma le norme sulla risoluzione dei contratti ( art. 1453 c.c. e ss.) non vengono in rilievo al cospetto d’un contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti, nemmeno nel caso di contratto di durata.
La Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza di secondo grado, indicando al giudice del rinvio i seguenti principi di diritto da osservare:
(a) il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346;
(b) la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c. , e non dall’art. 1458 c.c. ; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. , od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..
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