Source: http://hypotheca-europae.net/Bericht-Griechenland.htm
Timestamp: 2017-10-23 04:10:28+00:00
Document Index: 66652170

Matched Legal Cases: ["l'article 1034", "l'article 1036", "l'article 1034", "l'article 1037", "l'article 1051", "l'article 1208", "l'article 1200", "l'article 791", "l'article 1188", "l'article 997", "l'article 1008", "l'article 532", "l'article 565", "l'article 25", "l'article 33", "l'article 281", "l'article 27", "l'article 11", "l'article 11", "l'article 27", "l'article 904", '§2', "l'article 905", "l'article 975", "l'article 976", "l'article 537", "l'article 539", "l'article 539"]

by Cathérine Cotsaki, avocat au bareau d´Athène
WARNING: the material contained in these notes is a simplified guide to some of the major topics in Greece land registration and mortgage law. It is not intended as a substitute for legal advice on individual transactions, and does not necessarily stand on its own. Whilst the contents are believed to be correct, the author cannot accept any responsibility for errors or omissions.
LE CREDIT HYPOTHECAIRE EN EUROPE
LE DROIT DES HYPOTHEQUES ET DES REGISTRES IMMOBILIERS
RAPPORT CONCERNANT LA LEGISLATION HELLENIQUE
Dans le monde actuel des affaires et pas seulement, où l'obtention d'un prêt de la part d'une institution bancaire ou simplement d'un particulier devient souvent une nécessité impérative vue la difficulté des intéressés de réunir les fonds nécessaires pour établir une entreprise, promouvoir leurs activités, acheter une maison ou même une voiture, les garanties que l'emprunteur est en mesure de fournir acquièrent une importance majeure étant donné qu'elles sont déterminantes pour l'obtention ou pas du prêt demandé.
Outre le prêt, la question de la garantie se pose lorsqu'une des parties accorde à l'autre un crédit, notamment en cas de vente de biens meubles ou immeubles.
Les garanties peuvent être de différentes sortes. Dans le contexte de cet exposé, nous allons examiner uniquement les sûretés réelles constituées sur des immeubles selon la Législation Hellénique, en garantie du paiement d'une somme quelconque, qu'il s'agisse du remboursement d'un prêt ou de l'apurement d'une autre dette.
I. LE MARCHE IMMOBILIER ET LA SECURITE JURIDIQUE
Sans exclure les cas où un bien meuble peut avoir une valeur extrêmement importante, en général les biens immobiliers valent plus que les biens meubles. Ceci n'est qu'une des raisons pour lesquelles le Législateur a, dans tous les pays, pris soin de mettre sur pied des règles plus strictes et sévères pour ce qui est de la vente des immeubles, de l'acquisition de leur propriété, de leur construction etc. En effet, un immeuble est souvent un bien vital pour son propriétaire ce qui est rarement le cas pour un bien meuble. D'un autre côté, la possession d'un bien meuble permet de présumer - à juste titre - que celui qui l'a en est le propriétaire. Il n'en est pas de même pour les immeubles. Aussi, le Législateur devait-il mettre en place des règles qui permettent à tout tiers de vérifier d'une manière infaillible qui est le propriétaire d'un ou de plusieurs immeubles l'intéressant pour une raison ou pour une autre.
1. L’ ACQUISITION DE LA PROPRIETE
1.1. L'article 1033 du Code Civil Hellénique prévoit que, pour transférer la propriété d'un immeuble, il faut un accord entre le propriétaire et l'acquéreur au sujet du transfert de la propriété pour une cause légitime, à savoir pour cause de vente, de donation, d'échange ou autre, ainsi que la transcription de l'acte y afférent.
L'accord relatif au transfert de la propriété d'un immeuble est obligatoirement établi par acte notarié, lequel doit être transcrit dans les Registres du Service de la Conservation des Titres Fonciers compétent, qui est celui dans le ressort duquel est situé l'immeuble. La transcription assure la notoriété requise, qui permet aux tiers de vérifier qui est le propriétaire d'un immeuble précis.
Nous tenons, cependant, à signaler dès à présent que, si la transciption est nécessaire pour que le transfert de la propriété d'un bien immeuble se fasse, elle ne porte pas de remède à d'autres défauts juridiques, qui font que le transfert ne s'opère pas, comme il sera exposé en détail ci-dessous.
1.2. Par contre, l'article 1034 du Code Civil Hellénique, s'il demande l'accord des parties au sujet du transfert de la propriété d'un bien meuble, n'impose guère d'acte notarié et de transcription. Les parties sont, bien entendu, libres de faire dresser un acte notarié pour procéder au transfert de la propriété d'un bien meuble, mais ceci est extrêmement rare et en tout cas n'est pas imposé par la Loi.
L'accord des parties quant au transfert de la propriété d'un bien meuble peut être oral, sauf quelques exceptions où la Loi exige un accord écrit, fût-il sous seing privé, comme c'est le cas des navires et aéronefs, où la Loi exige un accord écrit, mais se contente d'un acte sous seing privé, qui doit toutefois être transcrit dans le Registre des Navires ou dans le Registre des Aéronefs, selon le cas.
Pour que la propriété d'un bien meuble soit transférée, la tradition de sa possession par le propriétaire à l'acquéreur est nécessaire. La tradition de la possession est l'acte matériel qui confère une notoriété à laquelle les tiers peuvent se fier - à condition qu'ils soient de bonne foi - puisque l'article 1036 prévoit que l'acquéreur d'un bien meuble suivant l'article 1034 en devient propriétaire, même si la chose n'appartenait pas à l'aliénateur, pour autant que l’acquéreur fût de bonne foi.
Conformément à l'article 1037, l'acquéreur est de mauvaise foi, s'il sait que la chose n'appartient pas en propriété à l'aliénateur ou s'il ignore ce fait par suite de négligence grave.
Il ressort de ce qui précède que la propriété d'un immeuble ne peut être transférée que par son propriétaire légitime. Autrement, le transfert ne s'opère pas, même si celui qui prétend en être propriétaire sans l'être est en possession ou détient l'immeuble et même si l'acquéreur est de bonne foi et même si l'accord entre les parties relatif au transfert de la propriété de l'immeuble revêt la forme d'un acte notarié dûment transcrit.
Par conséquent, tout tiers intéressé, qui procède à la vérification des titres de propriété d'une personne physique ou morale relativement à un ou plusieurs immeubles, ne peut pas se contenter de vérifier que l'acte notarié au moyen duquel la personne en question a acquis l’immeuble est dûment transcrit. Encore lui faudra – t – il vérifier que l'aliénateur était bien le propriétaire de l'immeuble dont il a transféré la propriété. Pour ce faire, les titres de propriété de l'aliénateur aussi devront être vérifiés, ainsi que les titres de l'auteur de celui-ci et ainsi de suite, jusqu'à ce qu'une période de vingt ans vers l'arrière à dater du jour où la vérification est faite, soit couverte par des titres réguliers et dûment transcrits, étant donné qu'alors, même si les titres antérieurs étaient entâchés de défauts juridiques, ceux-ci seraient effacés par la prescription acquisitive, même si celui qui a procédé à l'aliénation du bien immeuble en cause avant la période susdite de vingt ans était de mauvaise foi lorsqu'il a acquis l'immeuble, car – dans cette hypothèse - la propriété de l'immeuble serait de toute façon acquise par usucapion extraordinaire (article 1045 du Code Civil Hellénique). Si l’aliénateur était de bonne foi, la propriété serait acquise par usucapion ordinaire, laquelle s'accomplit en dix ans (article 1041 du Code Civil Hellénique), pour autant que la possession de l'immeuble soit fondée sur un titre légitime. Un titre putatif suffit pour l'usucapion ordinaire, si la bonne foi du possesseur est justifiée. Il convient de noter que, pendant la période de vingt ou de dix ans susdites, celui qui allègue avoir acquis la propriété de l'immeuble par usucapion (ordinaire ou extraordinaire) doit en avoir eu la possession d'une manière constante et ininterrompue. L'usucapion est interrompue par la perte de la possession. Mais si celui qui a perdu la possession la recouvre dans un délai d'un an ou même plus tard mais alors au moyen d'une action intentée dans l'année de la dépossession, l'interruption est réputée ne pas avoir eu lieu (article 1048 du Code Civil). Par application de l'article 1051 du même Code que dessus, toute personne ayant la possession d'un bien est en droit d'ajouter au temps de sa propre usucapion celui de l'usucapion de son auteur.
La bonne ou la mauvaise foi de l'acquéreur n'est donc pas sans objet, même en matière d'acquistion de la propriété d'un immeuble puisqu'elle en détermine le temps d'acquisition par usucapion.
Tout ce qui précède joue un rôle capital dans le système actuellement en vigueur en Grèce concernant la transcription des titres et la vérification des droits réels de l'aliénateur sur un immeuble précis.
1.3. Les Registres dans lesquels sont transcrits les actes au moyen desquels sont constitués ou transférés des droits réels sur des immeubles sont accessibles à tout intéressé par l'intermédiaire d'un avocat. En effet, la Loi prévoit que seuls les avocats sont autorisés à effectuer des vérifications dans les Registres des Services de la Conservation des Titres Fonciers, à l'entrée desquels une pancarte est affichée à cet égard. Cette mesure a été prise pour garantir aux avocats l'exclusivité de ce travail. Malheureusement, cette règle est souvent enfreinte.
Les honoraires de l'avocat pour la vérification de titres fonciers sont fixés par des règles de droit impératives à un minimum de un et demi pour cent (1,5%) sur la valeur de l'immeuble.
Le Législateur a voulu protéger les avocats d'une autre manière également. Aussi, il y a une vingtaine d'années a-t-il imposé l'obligation pour chaque partie à un acte notarié quelconque ( et pas nécessairement relatif au transfert de la propriété d'un immeuble ou à la constitution d'un droit réel relatif à un immeuble ) d'être assistée par un avocat près le Tribunal dans le ressort territorial duquel siège le Notaire qui dresse l'acte, lequel est établi sur base d'un projet rédigé par les avocats comparants.
La comparution d'un avocat pour chaque partie contractante est nécessaire lorsque la valeur de l'objet de l'acte notarié excède cinq millions (5.000.000) de drachmes quand il est situé dans le Département de l'Attique ou de sept cent cinquante mille ( 750.000 ) drachmes lorsqu'il est situé dans d'autres Départements du Territoire de la Grèce.
L'acte peut être dressé par un Notaire exerçant dans n'importe quel endroit du Territoire de la Grèce et pas nécessairement par un Notaire exerçant dans la région territoriale dans laquelle est situé l'immeuble, lorsqu'il s'agit d'un acte notarié ayant pour objet un immeuble.
Un acte notarié peut être également signé par devant un Consul de Grèce accrédité après d’un autre pays, étant donné que nos Consuls font fonction de Notaire à l'étranger. Si un acte relatif au transfert de la propriété d'un immeuble est signé par devant un Consul de Grèce à l'étranger, celui-ci doit annexer à l'acte qu'il dressera tous les documents que devrait annexer le Notaire si l'acte était signé en Grèce. Il devra notamment annexer une copie de la déclaration d’impôt de mutation de propriété foncière. L'impôt de mutation est mis à charge de l'acheteur. Bien entendu, les parties peuvent en convenir autrement entre elles, mais cet accord n'est pas opposable au Fisc, dont les réclamations sont, d'ailleurs, garanties par l'immeuble lui-même, tant en ce qui concerne l'acquéreur, puisque le Fisc a un privilège général sur tous les biens meubles et immeubles de tous ses débiteurs, qu'en ce qui concerne les propriétaires précédents, pour autant que les réclamations du Fisc contre ces derniers se rapportent aux trois dernières années qui précèdent le transfert de la propriété.
Le calcul de l'impôt de mutation de propriété immobilière se fait sur base de la valeur dite "objective" attribuée aux immeubles par le Ministère des Finances. Ce système de fixation d'une valeur déterminée pour chaque mètre carré de terrain ou d'immeuble construit, qui varie selon l'endroit où est situé l'immeuble, a été instauré il y a une quinzaine d'années environ. Pour le moment, il n'est d'application que dans une partie du territoire, qui grandit de plus en plus, avec pour but d'être appliqué sur tout le territoire. L'utilité pratique de ce système est évidente. En effet, avant sa mise en vigueur, les personnes concernées déclaraient comme valeur de l'immeuble le montant qu'elles considéraient approprié. Le Service des Impôts n'acceptait quasiment jamais le montant déclaré par les intéressés et fixait l'assiette de calcul de l'impôt en faisant usage d'éléments comparatifs, c'est-à-dire des valeurs qui avaient été déclarées par d'autres intéressés pour des immeubles situés dans la même région ou bien des valeurs que le Service des Impôts avait lui-même attribuées à d'autres immeubles de la région et qui avaient été acceptées, soit délibérément par les intéressés soit en vertu d'un jugement rendu par les Tribunaux Administratifs compétents. La plupart du temps, un compromis était trouvé entre les particuliers et le Service des Impôts, mais, souvent, les personnes tenues de payer l'impôt devaient avoir recours à la Justice, lorsqu'elles considéraient d'une manière fondée selon elles que la valeur attribuée par le Service des Impôts à l'immeuble était excessive. Ce qui précède est toujours d'application concernant les immeubles situés dans des régions où le système de la valeur "objective" n'est pas encore d'application.
Le Ministère des Finances est en droit, par application des dispositions légales y afférentes, de revoir les valeurs "objectives" qu'il attribue aux immeubles tous les deux ans. En général, cette révision aboutit à une augmentation, mais dans les quinze ans d'existence de ce système nous avons connu une révision à sens contraire, c'est-à-dire une révision qui a eu pour résultat la diminution des valeurs "objectives".
Bien entendu, si le prix de vente déclaré par l'acheteur et le vendeur est supérieur à la valeur de l'immeuble telle qu'elle découle du calcul effectué sur base des Tables des valeurs objectives établies par le Ministère des Finances, qui sont chaque fois en vigueur, ce prix supérieur constituera l'assiette de calcul de l'impôt de mutation de la propriété de l'immeuble.
1.4. Comme il a été exposé ci-dessus, le transfert de la propriété d'un immeuble, ainsi que la constitution d'un droit réel ayant pour objet un immeuble, ne s'accomplissent que lorsque l'acte notarié y afférent est transcrit dans les Registres tenus par le Service de la Conservation des Titres Fonciers, dans le ressort duquel est situé l'immeuble. Il existe un Service de Conservation de Titres Fonciers dans le ressort territorial de chaque Tribunal de Paix.
Contrairement à ce qui se passe en cas de transfert de la propriété d'un bien meuble, les droits réels des tiers qui grèvent éventuellement l'immeuble ne sont pas éteints par le transfert de la propriété de l'immeuble, à moins que la propriété n'en soit transférée à la suite d'une vente aux enchères publiques.
2. LES REGISTRES FONCIERS
Tenue et organisation des Registres, informations contenues dans les Registres et autres sujets y afférents.
2.1. Chaque Service de Conservation de Titres Fonciers tient différents Registres relatifs aux droits de propriété ayant pour objet un immeuble, aux différentes charges réelles grevant un immeuble, ainsi qu'aux actions judiciaires ayant pour objet un immeuble.
a. Plus précisément, il existe dans chaque Service de Conservation de Titres Fonciers, tout d’abord, un index alphabétique, dans lequel sont répertoriées toutes les personnes qui sont propriétaires d'immeubles situés dans le ressort territorial du Service précis. Près du nom de chaque personne physique ou morale enregistrée dans cet index, il existe un ou plusieurs numéros qui sont le ou les numéros, du ou des casiers de la personne concernée.
Celui qui veut vérifier si une personne a effectivement sur un immeuble prècis les droits, dont elle se prévaut, commencera par consulter l'index alphabétique pour repérer le numéro de la case ou des cases de cette personne. Ensuite, il recherchera les Registres des casiers, qui portent chacun, au dos ou sur une étiquette, le premier et le dernier numéro des casiers qu'il contient. Après avoir repérer le Registre contenant le ou les casiers qui l'intéressent, la personne qui procède à la vérification étudiera ce ou ces casiers, qui regroupent les éléments suivants : (a) le numéro d'ordre des actes transcrits au nom de la personne dont les titres sont vérifiés, (b) les références ( notamment le numéro et la date ) de l'acte transcrit, le prénom et le nom du Notaire lorsque l'acte transcrit est un acte notarié ou l'indication de l'Autorité, qui a émis l'acte transcrit s'il s'agit, par exemple, d'un jugement, d'une décision administrative etc, (c) la superficie de l'immeuble, (d) le genre d'immeuble dont il s'agit (terrain, bâtiment) (et dans cette denière hypothèse, s'il s'agit d'une maison, d'un appartement etc) , (e) le droit dont il s'agit (droit de propriété, droit d'usufruit, droit d'habitation, servitude etc) et le pourcentage à concurrence duquel le droit en question appartient au titulaire du casier dont les prénom(s), nom, nom du père et de la mère, profession et adresse sont inscrits en tête du casier,(f) l'objet juridique de l'acte transcrit (transfert de propriété, constitution d'un droit réel, constitution de droits de propriété distincts sur un même bâtiment, qui est divisé en propriétés horizontales distinctes ou sur un même terrain, qui est divisé en propriétés verticales distinctes, mais en indivision, suppression d’un droit réel etc…) et la qualification (achat, héritage etc) du titre constituant la cause légitime d'acquisition du droit en cause, (g) l'emplacement exact de l'immeuble, (h) le numéro du Volume dans lequel l'acte (notarié ou autre) a été transcrit et le folio correspondant et (i) les références du titre en vertu duquel l'aliénateur de l'immeuble ou celui qui constitue un droit réel sur un immeuble en faveur d'une autre personne a acquis ses droits sur l'immeuble en question.
S'il y a plusieurs inscriptions dans le casier, celui qui procède à la vérification recherchera l'inscription concernant l'immeuble qui l'intéresse. Sur base des éléments de cette inscription, il retrouvera pour l'étudier l'acte qui a été transcrit dans le Volume et au folio indiqués dans le casier. L'étude de l'acte lui permettra de retrouver le propriétaire précédent de l'immeuble de qui le propriétaire actuel tient ses droits, pour lequel il refera exactement le même "trajet" que pour le propriétaire actuel, à savoir : index, répertoire des casiers, étude du casier, recherche dans celui-ci de l'inscription concernant l'immeuble précis, recherche dans le Volume et au folio auxquels cette inscription renvoie pour y repérer l'acte au moyen duquel le propriétaire précédent a acquis la propriété de l'immeuble et ainsi de suite pour tous les propriétaires précédents, jusqu'à ce qu'il couvre, en allant vers l'arrière, vingt ans au moins. En effet, s'il est établi que dans la période de vingt ans, qui précède la date de la vérification, la propriété de l’immeuble a été légitimement transférée de personne en personne, il peut être considéré que le droit du propriétaire actuel ne peut être contesté, puisque toute action en revendication éventuelle serait écartée, même si un des actes de transfert de propriété intervenu pendant la période susdite de vingt ans venait à être annulé ou déclaré nul et non avenu, étant donné que le propriétaire actuel soulèverait valablement l'exception de la prescription acquisitive ou usucapion, laquelle est accomplie en vingt ans, même au cas où celui qui s'en prévaut était de mauvaise foi au moment où il est entré en possession de l'immeuble, selon ce qui a été exposé ci-dessus.
Lorsque les divers transferts de propriété se sont faits au moyen d'actes légitimes - ne fût-ce qu'en apparence ( acte putatif, lorsque, par exemple, l'acte notarié de vente est signé pour compte du vendeur par un mandataire, qui fait usage d'une procuration révoquée à l'insu de l'acheteur ) - et légalement transcrits, le propriétaire actuel peut se prévaloir de la prescription acquisitive, qui s'accomplit dix ans après l'entrée en possession de l'immeuble. Mais il faudra qu'il prouve que tant lui-même, que ses auteurs étaient de bonne foi quant à l'existence d'un droit de propriété dans le chef de celui qui leur a "transféré" la propriété de l'immeuble, ce qui sera très souvent difficile. Aussi, pour être tout à fait certain, il faut couvrir la période de vingt ans qui précède le transfert projeté de la propriété de l'immeuble, puisque celle-ci est de toute façon acquise par celui qui a possédé un immeuble en propre, - c’est – à – dire soit avec la conviction d’en être devenu légalement la propriétaire (usucapion ordinaire) soit en sachant qu’il n’en est pas le propriétaire mais dans le bat de le devenir (usucapion extraordinaire) - pendant vingt ans, même en l'absence de tout titre et même s'il était de mauvaise foi.
b. En ce qui concerne les charges grevant un immeuble, à savoir les hypothèques, mais aussi les saisies, les actions en revendication et autres actions judiciaires ayant pour objet un immeuble ou un droit réel immobilier, il faut noter qu'en Grèce, à l'heure actuelle, deux systèmes différents sont appliqués par les Services de Conservation de Titres Fonciers.
Il ressort de ce qui précède que la simple détention d’un immeuble en vertu, par exemple, d’un contrat de bail, n’est non seulement pas suffisante, mais elle exclut l’acquisition de la propriété par usucapion puisque le détenteur ne possède pas le bien en propre dans le sens exposé ci – dessus, mais en vertu d’un accord avec le titulaire légitime du droit concédé.
i. Selon le premier système, le répertoire alphabétique, qui renvoie au casier de la personne dont les titres sont vérifiés, contient trois colonnes additionnelles : la première concerne les hypothèques, la deuxième les saisies et la troisième les actions en revendication, les actions en sortie d'indivision et toute autre action judiciaire qui, selon les dispositions légales y afférentes, doit être transcrite. Si l'immeuble est grevé d'une hypothèque, le numéro du Volume des Hypothèques est mentionné dans la colonne correspondante, ainsi que le folio et le numéro d'ordre. Ces éléments permettront de retrouver l'inscription hypothécaire, qui est en fait un résumé de l'acte en vertu duquel l'hypothèque a été inscrite. Le résumé de l'acte constitutif de l'hypothèque, qui sera repéré selon ce qui précède, contiendra les références du Volume où l'acte entier constitutif de l'hypothèque pourra être retrouvé. Si l'hypothèque est levée, une annotation y afférente sera faite en marge du résumé de son inscription. Cette annotation contiendra les références de l'acte au moyen duquel mainlevée de l'hypothèque aura été donnée, la date de la transcription de l'acte de mainlevée et les références du Volume contenant cet acte. L'annotation est datée et signée par le Conservateur des Hypothèques.
Ce qui est décrit ci-dessus concernant les hypothèques s'applique aux saisies également, en ce sens que le processus est le même. Mais les saisies sont inscrites dans des Registres autres que les Registres des Hypothèques. Elles sont inscrites dans les Registres des Saisies, en résumé tout comme les hypothèques, qui indique le numéro du Volume où l'acte de saisie peut être retrouvé.
Quant aux actions judiciaires transcrites, dans la colonne correspondante l'on retrouvera le numéro du Volume dans lequel est classée une copie de l'assignation, de la requête, etc, introduites en Justice contre celui qui est inscrit comme étant le propriétaire du bien immeuble et lesquelles ont pour objet l'immeuble en question.
Ce qui a été exposé concernant la radiation éventuelle de l'hypothèque vaut également pour la saisie, ainsi que pour toute action judiciaire transcrite au cas où celle-ci aurait été soit accueillie, soit rejetée au moyen d'un jugement coulé en force de chose jugée. Si aucune annotation n'existe en marge de l'inscription de l'action, cela veut dire qu'elle est toujours pendante et qu'il faut la retrouver au Greffe du Tribunal auprès duquel elle a été introduite. Le grand problème relatif aux différentes actions judiciaires ayant pour objet un immeuble surgit au cas où l'affaire a été abandonnée à un moment donné par le demandeur, mais tacitement, c'est-à-dire sans qu'il ne se désiste formellement de celle-ci. Si vingt ans ne se sont pas accomplis à dater du dernier acte de procédure relatif au procès, il ne pourra jamais y avoir certitude quant à l'intention du demandeur de ramener son action au rôle à plaider ou, d'une manière plus générale, de reprendre la procédure.
i.i. Le deuxième système de répertorier les charges grevant un immeuble, prises dans le sens indiqué ci-dessus, consiste à disposer d'un index alphabétique différent de celui dans lequel sont répertoriées les personnes physiques ou morales propriétaires d'un ou de plusieurs immeubles. Ce deuxième index alphabétique contient dans des colonnes différentes les références des Volumes dans lesquels sont transcrites les charges seulement, s’il en est. Dans ce système, après avoir vérifié les titres de propriété selon le processus décrit ci-dessus, il faut recourir à l'index alphabétique concernant les charges, dans lequel sont répertoriées uniquement les personnes dont les immeubles sont grevés d'une charge quelconque. Dans certains cas peu nombreux, le Service de la Conservation des Titres Fonciers dispose de trois index alphabétiques, le premier pour répertorier les personnes physiques ou morales propriétaires d'un ou de plusieurs biens immobiliers, le deuxième pour répertorier les personnes physiques ou morales dont le ou les biens immeubles sont grevés d'une hypothèque ou d'une saisie et le troisième pour répertorier les personnes physiques ou morales contre lesquelles une action a été engagée en Justice ayant pour objet un ou plusieurs immeubles, dont elles sont propriétaires.
3. LES ACTES ASSUJETTIS A LA TRANSCRIPTION
3.1. Par application des articles 1192 et 1193 du Code Civil Hellénique, sont assujettis à la transcription les actes suivants :
les actes entre vifs, y compris les donations à cause de mort, par lesquels un droit réel portant sur un immeuble est constitué, transféré ou supprimé;
les attributions judiciaires, ainsi que les attributions et adjudications effectuées par l'Autorité Publique, de la propriété d'un immeuble ou d'un droit réel portant sur un immeuble;
les procès-verbaux de division d'un immeuble par la voie judiciaire;
les sentences judiciaires en dernier ressort condamnant à faire une déclaration de volonté au sujet d'un acte juridique concernant un droit réel portant sur un bien immeuble;
toute acceptation de succession ou de legs lorsque, en vertu de cette acceptation, l'héritier ou le légataire acquièrent un immeuble faisant partie de la succession ou un droit réel sur un immeuble faisant partie de la succession ou un droit réel sur un bien immeuble d'autrui ou bien lorsqu'un droit de cette nature est supprimé.
Faute de transcription dans les cas cités ci-dessus, le transfert de la propiété de l'immeuble, ainsi que la constitution, le transfert ou la suppression du droit réel sur l' immeuble ne s'opèrent pas.
Le droit de propriété est transféré et le droit immobilier est considéré constitué à dater du jour de la transcription de l'acte y afférent.
Cependant, en cas de succession, la propriété ou tout autre droit réel sur un immeuble sont considérés avoir été acquis par l'héritier ou le légataire à partir du décès du de cujus, sous réserve des dispositions relatives aux conditions suspensives. En effet, la dévolution successorale intervient de par la Loi dès le jour du décès. Les héritiers peuvent refuser expressément l'héritage dans un délai de quatre mois, à condition qu'il ne se soient pas occupés de la gestion, de l'entretien, etc. des biens successoraux. Faute de refus dans les formes prévues par la Loi, l'héritage est considéré accepté de plein droit.
L'acceptation d'une succession ou d'un legs - qui intervient de toute façon ipso jure par l'accomplissement de la période de quatre mois susmentionnée - doit, pour être inscrite lorsqu'elle porte sur des immeubles, se faire par un acte public et, plus précisément, par un acte notarié ou par une déclaration au Greffier du Tribunal de Première Instance compétent. A la place de l'acceptation de la succession, l’on peut faire transcrire le certificat d'hérédité, qui est émis par le Greffier du même Tribunal que dessus en exécution d'un jugement du Tribunal lui ordonnant d'émettre pareil certificat, lequel jugement est rendu après requête d'un, de certains ou de tous les héritiers et - théoriquement tout du moins - de toute autre personne justifiant d'un intérêt légal relatif à l'émission d'un certificat d'hérédité.
Par application de l'article 1208 du Code Civil, les baux d'une durée supérieure à neuf ans sont également transcrits au Service de la Conservation des Titres Fonciers dans le ressort duquel est situé l'immeuble loué.
Les actes assujettis à la transcription, autres que les senteces et autres actes judiciaires et les actes de l'Autorité Administrative, revêtent obligatoirement la forme de l'acte notarié.
La transcription est nulle si l'identification de l'immeuble ne résulte pas de l'acte transcrit.
3.2. La transcription consiste dans le fait d'enregistrer un résumé de l'acte à transcrire dans le Registre des Transcriptions par ordre chronologique de production. Le résumé contient les principales mentions distinctives de l'acte. L'enregistrement est également certifié sur l'acte transcrit, lequel est conservé par le Service de la Conservation des Titres Fonciers. Les actes transcrits sont reliés en Volumes.
La demande de transcription est formulée soit par le Notaire, qui a dressé l'acte, soit par quiconque justifie d'un intérêt légal concernant la transcription. Ce dernier agit soit personnellement, soit par l'intermédiaire de son avocat.
Selon l'article 1200 du Code Civil, les Registres Fonciers sont publics et accessibles à quiconque veut les consulter. Ceci n'est pas en contradiction avec ce qui a été exposé ci-dessus, à savoir que la vérification des titres fonciers est en principe réservée aux avocats. En effet, un avocat consultera les Registres Fonciers à la demande d'un client, qui pour une raison ou pour une autre souhaite recueillir des informations contenues dans les Registres en question. D'ailleurs, le Conservateur des Titres Fonciers est tenu de délivrer à ceux qui en font la demande des copies, attestations ou résumés du contenu des Registres. Ces demandes peuvent être signées par l'intéressé directement et non pas nécessairement par son avocat.
3.3. Si un contrat transcrit, relatif à un immeuble, a été conclu par erreur ou par suite de tromperie ou de menace et, après avoir été attaqué, a été annulé par sentence judiciaire rendue en dernier ressort, les effets de l'annulation se produisent à partir du jour où mention de cette sentence a été faite en marge du contrat transcrit.
L'annulation d'un contrat relatif à un immeuble, conclu par erreur ou par suite de tromperie ou de menace et transcrit, n'entraîne pas la suppression des droits réels acquis par des tiers en vertu du contrat en question. Ceci revient à dire que - dans les cas susdits - l'annulation a des effets entre les parties seulement.
3.4. S'il y a affluence de transcriptions et si le Conservateur des Titres Fonciers ne peut pas les transcrire toutes le même jour, il dresse un procès-verbal concernant celles qui ne sont pas transcrites, en les notant par ordre de production. Leur transcription dans le Registre y afférent s'effectue suivant l'ordre de leur inscription sur le procès-verbal, le Conservateur ne pouvant procéder à d'autres transcriptions avant de les avoir effectuées. Pareilles transcriptions sont réputées avoir été faites à la date de la rédaction du procès-verbal dont question ci-dessus.
Parmi plusieurs transcriptions opérées le même jour au sujet de droits portant sur le même immeuble, la priorité est accordée à celle qui est fondée sur le titre le plus ancien, la différence de temps fût-elle minime.
S'il advient qu'une transcription et une inscription d'hypothèque portant sur le même immeuble soient effectuées le même jour, la priorité est accordée à celle d'entre elles qui a été enregistrée la première, même si la différence de temps est minime.
RECOURS CONTRE LE CONSERVATEUR DES TITRES FONCIERS.
Par application des dispositions de l'article 791 du Code de Procédure Civile, si le Conservateur des Titres Fonciers refuse de procéder à la transcription d'un acte ou d'une décision, qui se réfèrent à la constitution, le transfert ou la suppression de droits réels ou au moyen desquels sont inscrites ou radiées des saisies, des assignations, des oppositions, etc, il a l'obligation de mentionner en marge du Registre, dans lequel il aurait dû effectuer la transcription, son refus de procéder à celle-ci, ainsi que les raisons de son refus.
Le différend créé par le refus du Conservateur est tranché par le Tribunal de Première Instance dans le ressort territorial duquel se trouve le Conservateur, sur requête de quiconque justifie d'un intérêt légal à cette fin. Cette requête est inscrite dans le même Registre que dessus. Le Tribunal siège en matière grâcieuse. Son jugement est notifié par les soins du Greffier au Conservateur, qui est obligé d'agir comme il lui est ordonné par le Tribunal et, au cas où la requête est rejetée, mentionner cela dans le Registre susdit.
La transcription, l'annotation ou la mainlevée, qui sont faites sur base du jugement susmentionné, sont considérées avoir été faites à dater du jour où la requête y afférente a été soumise au Conservateur.
De même, si le Conservateur refuse de délivrer copie d'un acte transcrit, un résumé de celui-ci ou un certificat relatif à sa transcription, le même Tribunal que dessus - statuant en matière grâcieuse, sur requête de toute partie concernée - décide si le Conservateur doit ou ne doit pas délivrer les documents, qui lui sont demandés.
Par contre, il n'existe pas de recours spécifique contre le fait que le Conservateur a procédé à la transcription, qui lui a été demandée. Lorsque la transcription a été faite, elle ne peut être radiée que si elle est reconnue, au moyen d'un jugement que rend le Tribunal compétent, nulle et non avenue, parce que faite contrairement à la Loi ou bien si l'acte transcrit lui-même est reconnu nul ou annulé par le Tribunal compétent, à la suite d'une procédure ordinaire qui sera engagée par toute personne justifiant d'un intérêt légal pour que l'acte ou l'inscription soient annulés ou déclarés nuls. Il ne s'agira pas d'une procédure dirigée contre le Conservateur, mais d'une procédure entamée - par exemple - par le propriétaire précédent de l'immeuble contre l'acheteur, le donateur, l'héritier réservataire, qui a été écarté de la succession au moyen d'un testament qu'il attaque en nullité ou en nullité partielle etc.
II. DU BIEN IMMOBILIER COMME GARANTIE DE PRET
1. LES CHARGES ET LES SURETES REELLES ET LEUR INTERET.
L'article 973 du Code Civil énumère d'une manière limitative ( numerus clausus ) les droits, qui confèrent sur la chose un pouvoir direct à l'encontre de quiconque. Il s'agit des droits réels,qui sont : (a) la propriété, (b) servitudes, (c) le gage et (d)l'hypothèque.
La propriété peut porter, évidemment, tant sur des biens meubles que sur des biens immeubles. Les servitudes portent uniquement sur des biens immeubles. Le gage peut être constitué uniquement sur des biens meubles et l'hypothèque ne peut être constituée - sauf exception - que sur des biens immeubles. Exceptionnellement, une hypothèque peut être constituée sur un navire, sur un aéronef ou, par application des dispositions de la Loi no 4112/1929, lorsqu'elle est constituée en garantie d'un prêt accordé à une société industrielle, sur un terrain lui appartenant en propriété, sur l'ensemble des machines aussi qui sont liées au sol. D'habitude, les prêts dont question ci-dessus sont des prêts accordés par des Banques.
Dans les lignes qui suivent, seront examinées uniquement les servitudes et l'hypothèque.
Ensuite, nous examinerons de quelles autres manières le bien immobilier peut servir de garantie de prêt.
1.1. Les servitudes
Les servitudes se distinguent en servitudes foncières et servitudes personnelles.
a. Les servitudes foncières.
Un immeuble peut être grevé ( fonds servant ), au profit de quiconque serait propriétaire d'un autre immeuble ( fonds dominant ), d'un droit réel lui procurant une utilité quelconque ( servitude foncière ). Par exemple, le fonds servant peut être grevé d'un droit réel de passage au profit de l'immeuble dominant. La servitude foncière est constituée en faveur de l'immeuble dominant, en ce sens que, si le propriétaire de celui-ci change, la servitude continuera à exister en faveur du nouveau propriétaire. Par contre, lorsqu'il s'agit d'une servitude personnelle, elle est constituée en faveur d'une personne physique précise.
Les servitudes foncières sont constituées soit par acte notarié, qui est transcrit dans les Registres Fonciers, soit par usucapion ordinaire ( exercice du droit de la part d'une ou de plusieurs personnes de bonne foi, sur base d'un titre légitime, fût-il putatif, qui se succèdent - le terme "se succèdent" étant pris au sens large du terme et non pas dans le sens de la succession héréditaire seulement - pendant dix ans ) ou extraordinaire ( exercice du droit pendant vingt ans, même si la ou les personnes qui l'exercent sont de mauvaise foi ).
b. Les servitudes personnelles
Un immeuble peut être grevé d'un droit réel de servitude personnelle conférant à une personne déterminée un certain pouvoir ou lui offrant une certaine utilité relativement au fonds servant. Il s'agit des servitudes personnelles restreintes.
b.a. En fait, par application de l'article 1188 du Code Civil Hellénique, tout ce qui peut faire l'objet d'une servitude foncière peut faire l'objet d'une servitude personnelle, mais l'utilité offerte par le fonds servant l'est en faveur d'une personne déterminée et non pas en faveur d'un fonds déterminé quel qu’en soit le propriétaire comme dans le cas des servitudes réelles. La servitude personnelle restreinte est, donc, liée à la personne du bénéficiaire et non pas à un fonds dominant. Par exemple, le droit de passage, qui grèverait un fonds en faveur d'une personne physique ou morale déterminée seulement serait une servitude foncière seulement. Si cette personne venait à disparaître, la servitude serait éteinte ipso facto.
Outre les servitudes personnelles restreintes, il existe des servitudes personnelles beaucoup plus importantes, qui sont l'usufruit et le droit d'habitation.
b.b. L’usufruit
La servitude personnelle d'usufruit consiste dans le droit réel de l'usufruitier de faire entièrement usage d'un bien meuble ou immeuble appartenant à autrui et d'en percevoir les fruits, à charge d'en conserver intégralement la substance.
L'usufruit sur un bien immeuble est constitué soit par acte juridique, soit par usucapion. Lorsque l'usufruit d'un bien immeuble est constitué par acte juridique, celui-ci doit nécessairement revêtir la forme d'acte notarié et doit être transcrit.
L'usufruit d'un immeuble est acquis par usucapion de la même manière que la propriété d'un immeuble.
L'usufruit peut aussi être constitué sur une part indivise de l'immeuble.
L'usufruitier est tenu, à la fin de l'usufruit, de restituer l'immeuble au propriétaire.
L'usufruit n'est pas cessible, sauf stipulation différente. Par contre, l'exercice de l'usufruit peut en être transféré à autrui pour une durée ne dépassant pas celle de l'usufruit.
Si l'usufruitier décède, l'usufruit s'éteint. L'usufruit constitué au profit d'une personne morale disparaît en même temps que celle-ci.
L'usufruit s'éteint dès qu'il se confond avec la propriété sur la tête d'une seule et même personne.
L'usufruit s'éteint par déclaration unilatérale de renonciation adressée par le bénéficiaire au propriétaire. En matière d'immeubles, la déclaration susdite se fait par acte notarié, qui est signifié au propriétaire et doit être transcrit dans le Registre Foncier.
b.c. Le droit d’habitation
La servitude personnelle d'habitation consiste dans le droit réel et exclusif du bénéficiaire d'user du bâtiment d'autrui ou d'un appartement de ce bâtiment, pour y habiter.
Le titulaire du droit d'habitation a le droit d'habiter dans le bâtiment avec sa famille et le personnel domestique correspondant à sa situation sociale.
Le droit d'habitation est incessible et s'éteint par le décès du bénéficiaire.
En matière de droit d'habitation sont applicables, mutatis mutandis, les dispositions relatives à l'usufruit d'immeuble pour autant qu'elles soient compatibles avec la nature du droit d'habitation.
Comme indiqué ci-dessus, les servitudes tant foncières, que personnelles, sont constituées, transférées ou abrogées, en vertu d'actes notariés, qui doivent être transcrits dans les Registres Fonciers. Plus précisément, la transcription se fait dans les mêmes Registres et de la même manière que les actes constitutifs, translatifs, etc. d'un droit de propriété d'immeuble.
2. Les servitudes, à l'exception peut-être de l'usufruit, ne présentent strictement aucun intérêt comme moyen éventuel de garantie d'un prêt. Par contre, l'hypothèque est la seule charge immobilière, qui puisse constituer une sûreté substantielle de la créance qu'elle garantit.
2.1. L'hypothèque
Il peut être constitué sur l'immeuble d'autrui un droit réel d'hypothèque pour garantir une créance, le créancier se faisant payer sur la chose par privilège. L'hypothèque est un droit accessoire. Elle peut être acquise pour garantir aussi une créance future ou conditionnelle.
L'hypothèque, qui est régie par les articles 1257 et suivants du Code Civil, est une des sûretés les plus importantes qui peuvent être fournies par le débiteur, d'une part du fait qu'un immeuble perd rarement sa valeur ( au contraire, celle-ci est susceptible d'augmenter et même considérablement, notamment à l'heure actuelle, en ce qui concerne la Grèce tout du moins, où la construction connaît une effervescence croissante due, surtout, aux Jeux Olympiques de l'année 2004, qui doivent avoir lieu à Athènes ) et, d'autre part, du fait du droit de suite qui a pour résultat que, même si l'immeuble grevé de l'hypothèque est vendu, il continue à constituer une sûreté réelle pour le créancier, puisque l'hypothèque n'est pas affectée par le transfert de la propriété de l’immeuble à un tiers.
Tout immeuble susceptible d'aliénation peut être grevé d'hypothèque. L'usufruit des immeubles susceptibles d'aliénation peut lui-même être grevé d'hypothèque.
Ne sont pas susceptibles d'aliénation les immeubles appartenant au domaine public ( monuments ), ceux destinés à l'usage public ( parcs, places publiques ), les terrains caractérisés comme forestiers, les terrains dont le sol ou le sous-sol contiennent des biens archéologiques, etc.
2.2. Pour inscrire une hypothèque sur un immeuble, il faut disposer d'un titre conférant le droit de procéder à cette inscription. L'hypothèque est constituée à dater de la transcription du titre en question dans le Registre des Hypothèques tenu par le Service de la Conservation des Hypothèques, qui se confond avec le Service de la Conservation des Titres Fonciers, les fonctions de Conservateur des Titres Fonciers et celles de Conservateur des Hypothèques étant en fait exercées par la même personne.
Les titres, qui donnent le droit d'inscrire une hypothèque sur un ou plusieurs immeubles, sont :
la sentence judiciaire et
la volonté des particuliers
Possèdent en vertu de la Loi un titre pour inscrire une hypothèque :
le Fisc, sur les immeubles de ses débiteurs pour des créances du chef d'impôts arriérés.
le Fisc, les Municipalités, les établissements religieux ou d'intérêt public, ainsi que les personnes morales de droit public, sur les immeubles de leurs administrateurs ou des cautions de ceux-ci, pour leurs créances du chef de l'administration.
les personnes placées sous l'autorité parentale ou sous tutelle, sur les biens de leurs parents ou tuteurs, en raison du patrimoine administré par ceux-ci et des créances, qui découlent de l'administration.
chacun des époux, pour ses réclamations du fait de l'augmentation du patrimoine de l'autre.
les légataires, sur les immeubles de la succession, pour leurs créances.
les héritiers sur les immeubles de la succession, pour le paiement destiné à la péréquation des parts héréditaires, ainsi que pour la revendication des parts échues à chacun d'eux.
les créanciers hypothécaires, qui tiennent leur hypothèque de la volonté de celui dont elle grève le ou les immeubles, pour les intérêts arriérés de la créance, ainsi que pour les frais d'inscription de l'hypothèque ou les frais judiciaires, tant que l'immeuble hypothéqué n'a pas été transféré à un tiers.
Confèrent un titre pour obtenir une hypothèque, si elles allouent une somme d'argent ou une prestation susceptible d'être évaluée en argent, les sentences rendues en dernier ressort par les juridictions civiles, pénales et administratives ou par d'autres juridictions spéciales, ainsi que les sentences exécutoires des arbitres ou des Tribunaux étrangers.
L'ordre de paiement d'une somme d'argent, qui est rendu par le Juge du Tribunal de Première Instance compétent sur requête du créancier selon la procédure sommaire prévue par les articles 623 et suivants du Code de Procédure Civile, constitue un titre pour l'inscription d'une hypothèque si elle n'est plus susceptible d'opposition, soit parce que le délai d'opposition est révolu, soit parce que l'opposition formée par le débiteur a été rejetée.
2.3. Le droit d'inscrire une hypothèque en vertu de la Loi ou d'une sentence judiciaire s'étend à tous les immeubles du débiteur, sauf disposition différente de la Loi. Ceci ne veut pas dire que l'hypothèque peut être inscrite d'une manière générale sur tous les immeubles du débiteur, mais que le créancier a le droit de choisir le ou les immeubles qu'il considère les plus appropriés, sur lesquels il fera inscrire l'hypothèque pour une somme déterminée.
Le droit d'inscrire une hypothèque peut être accordé délibérément au créancier soit par le débiteur lui-même sur un ou plusieurs immeubles lui appartenant en propriété ( ou sur leur usufruit ) ou par un tiers en faveur du débiteur sur un ou plusieurs immeubles appartenant au tiers (ou sur leur usufruit ).
En principe, le droit d'inscrire une hypothèque, lorsqu'il est accordé de plein gré par le débiteur ou par un tiers en faveur du débiteur nécessite une déclaration unilatérale faite par devant Notaire, dans laquelle l'immeuble grevé de l'hypothèque doit être décrit d'une manière très détaillée. De même, la créance garantie par l'hypothèque doit être définie d'une manière précise dans ce même acte notarié, qui sera ensuite transcrit, selon la procédure décrite ci-dessus, dans le Registre approprié du Service de la Conservation des Titres Fonciers.
L'hypothèque étant un droit accessoire, elle présuppose l'existence d'une créance dont le recouvrement sera garanti par elle. La cause génératrice de la créance importe peu, du moment que le débiteur reconnaît son existence et est disposé à accorder au créancier une sûreté réelle, qui lui garantisse la récupération du montant correspondant. En général, le droit d'inscrire une hypothèque est accordé au créancier en même temps que naît la créance de celui-ci, même si elle n'est pas immédiatement exigible.
2.4. Nous donnerons, dans les lignes qui suivent, des exemples pratiques qui, de notre avis, sont les plus caractéristiques.
2.4.1.Nous prendrons tout d'abord l'exemple de la vente d'un immeuble dans l'hypothèse où le prix n'en est pas acquitté dans son entièreté par l'acheteur au moment de la signature de l'acte notarié de vente. Pour sauvegarder sa créance relative à la portion du prix pour laquelle le vendeur accorde un crédit à l'acheteur, le vendeur demandera des garanties telles que l'acceptation de la part de l'acheteur d'une ou de plusieurs traites ( selon que le solde du prix doit être payé en une ou en plusieurs tranches ), dont l'échéance coïncidera avec celle de l'échéance de chacune des tranches au moyen desquelles l'acheteur s'engage à verser au vendeur la part du prix qu'il reste lui devoir, l'émission par l'acheteur de billets à ordre du vendeur, dont les échéances coïncideront avec celles des tranches du solde restant dû du prix de vente, l'émission par l'acheteur de chèques à l'ordre du vendeur (post-datés), qui fournissent au vendeur une garantie plus solide, en ce sens que l'émission d'un chèque non provisionné constituant en Grèce une infraction pénale poursuivie sur plainte de la partie lésée, la présence de chèques sera plus contraignante pour l'acheteur que la présence de lettres de change ou de billets à ordre.
Mais en toute hypothèse, le vendeur - s'il est prudent - demandera à l'acheteur de lui accorder le droit d'inscrire une hypothèque sur l' immeuble même qui est vendu. L'acheteur devra accorder ce droit sachant que, s'il refuse, le vendeur ne vendra pas. Mais le vendeur inscrira rarement l'hypothèque tout de suite, car pareille inscription entraîne des frais très considérables qui sont de l'ordre de six pour cent (6%) environ calculés sur le montant garanti par l'hypothèque. Souvent, une solution intermédiaire sera trouvée consistant à inscrire une hypothèque pour une petite partie seulement du montant du prix de vente restant dû par l'acheteur et à inscrire pour le reste une hypothèque provisoire - dont il sera question in extenso ci-dessous - l'inscription de laquelle entraîne des frais de loin inférieurs à ceux de l'inscription d'une hypothèque, c’est – à – dire des frais de l’ordre de 0,75% du montant de la créance.
Le problème qui se pose est de savoir quel est le rang de l'hypothèque, que l'acheteur accordera au vendeur. Si l'acheteur n'a pas l'intention d'obtenir un prêt auprès d'une Banque, l'hypothèque, dont il accordera le droit d'inscription au vendeur, aura le premier rang. Mais si l'acheteur a l'intention d'obtenir un prêt bancaire, il faudra nécessairement qu'il réserve le droit d'inscription d'une hypothèque de premier rang à la Banque, autrement il ne pourra pas obtenir de prêt, à moins qu'il n'ait d'autres garanties suffisantes à fournir à la Banque. S'il veut conserver le premier rang pour l'hypothèque qu'il accordera à la Banque, il ne sera en mesure d'accorder au vendeur qu'une hypothèque de deuxième rang. La question de savoir si le vendeur acceptera ou pas déborde du présent exposé.
L'acte de vente d'un immeuble devant nécessairement revêtir la forme de l'acte notarié, le droit d'inscription d'hypothèque sera accordé par l'acheteur au vendeur dans le contexte de l'acte de vente même. C'est-à-dire que, dans le cas de ce premier exemple, l'acte unilatéral au moyen duquel le débiteur accorde au créancier le droit d'inscrire une d'hypothèque est contenu dans l'acte notarié de vente, à savoir dans le contrat d'achat-vente de l'immeuble, lequel d'ailleurs n'appartient pas encore à l'acheteur qui accorde le droit d'hypothèque, puisque la propriété ne lui en sera transférée qu'à partir de la transcription de cet acte dans le Registre correspondant du Service de la Conservation des Titres Fonciers compétent. Ceci constitue une sorte de dérogation à la règle selon laquele celui qui accorde le droit d'inscription d'hypothèque sur un immeuble doit en être le propriétaire.
En effet, dans le cas de l'exemple choisi ci-dessus, l'acheteur n'est pas encore propriétaire et néanmoins il accorde un droit d'inscription d'hypothèque sur l'immeuble, qui ne lui appartient pas encore. Mais ce droit est accordé à celui qui est encore propriétaire de l'immeuble. C'est pour cela qu'il ne s'agit pas d'une vraie dérogation à la règle susmentionnée, qui interdit d'accorder un droit d'inscription d'hypothèque sur un immeuble appartenant à un tiers sans l'assentiment de celui-ci. Dans le cas de la vente d'un immeuble, il y a enchevêtrement des intérêts et les parties sont directement concernées par le règlement de leurs rapports : ce ne sont pas des tiers, mais des co-contractants qui règlent librement leurs droits et obligations, dans le cadre tracé par la Loi, bien entendu.
4.2.2 Le second exemple concerne l'hypothèque, qui est accordée pour garantir une créance découlant d'un contrat de prêt. Que le prêt soit accordé par une Banque ou par un particulier, il ne doit nullement revêtir la forme d'un acte notarié. Par contre, l'hypothèque ne peut être constituée que par acte notarié, qui est ensuite transcrit dans le Registre des Hypothèques. Si les parties voulaient combiner l'acte de prêt avec l'acte d'octroi du droit d'inscription d'hypothèque, c'est-à-dire si elles voulaient que le prêt et l'hypothèque fassent l'objet d'un seul et même acte, il faudrait dresser un acte notarié ayant pour objet tant le prêt, que l'octroi du droit d'inscrire une hypothèque en garantie du remboursement du prêt. Cette formule n'est pratiquement jamais appliquée, car elle est coûteuse, étant donné que le frais de l’acte s’élèvent dans cette hypothèse à sept et 0,5 pour cent (7,5%) du montant, qui sera garanti par l’hypothèque :
Aussi, le prêteur, que ce soit une Banque ou un particulier, optera pour un contrat de prêt sous seing privé. Ensuite, le droit de timbre devra être versé, qui sera de trois et 0,6 pour cent (3,6%) si tant le prêteur que l'emprunteur sont des particuliers et de deux et 0,4 pour cent (2,4%) si l'une des parties est une entreprise commerciale et que le prêt a trait à ses activités. Le prêteur prendra soin d'inclure dans le contrat de prêt une clause par application de laquelle l'emprunteur s'engage à accorder au prêteur le droit d'inscrire hypothèque sur un immeuble lui appartenant. Si l'immeuble, qui sera grevé de l'hypothèque, appartient à un tiers, le tiers devra signer lui aussi le contrat de prêt comme partie intervenant au contrat "par ailleurs", c'est-à-dire en qualité de caution en fait, puisque le remboursement du prêt sera garanti par son immeuble. Dans les deux hypothèses, le prêteur prendra soin d'inclure dans le contrat de prêt une autre clause aussi, par application de laquelle le montant du prêt ne sera versé à l'emprunteur que lorsque sera signé par devant Notaire l'acte unilatéral accordant au prêteur le droit de prendre hypothèque sur l'immeuble, que ce soit celui de l'emprunteur ou celui du tiers.
L'emprunteur ou le tiers se présenteront chez le Notaire, signeront l'acte unilatéral d'octroi du droit d'inscription d'hypothèque, dont une expédition sera remise au prêteur, qui devra alors verser le montant du prêt en prenant soin de faire inscrire simultanément l'hypothèque dans les Registres des Hypothèques du Service de la Conservation des Titres Fonciers compétent.
Si le prêteur est une Banque, l'inscription de l'hypothèque sera faite immédiatement, la Banque n'ayant pas à se préoccuper des frais, puisque ceux-ci sont mis à charge de l'emprunteur, par application d'une clause y afférente qui est comprise dans le contrat de prêt. Si le prêteur est un particulier, il prendra peut-être le risque de ne pas faire inscrire l'hypothèque immédiatement, en acceptant d'avance les conséquences préjudiciables que pareille attitude entraînera peut-être pour lui.
Toujours est-il que les Banques resteront préoccupées par l'importance des frais de l'inscription de l'hypothèque, en ce sens qu'ils constituent une charge additionnelle pour leur clientèle, puisqu'ils viennent s'ajouter aux intérêts, excessivement élevés jusqu'il y a peu longtemps en Grèce, que la Banque est en droit de percevoir.
Aussi, pour dissuader le moins possible leur clientèle de demander des prêts, la pratique des Banques a forgé une formule selon laquelle l'emprunteur accorde à la Banque le droit d'inscrire une hypothèque de premier rang pour un montant souvent dérisoire, non seulement uniquement pour que la Banque se garantisse le premier rang, mais pour qu’elle soit en mesure de diligenter la procédure de la vente publique lorsque sa créance deviendra exigible. Quant au reste du montant du prêt, l'emprunteur accepte qu'une inscription provisoire d'hypothèque soit faite sur son immeuble en garantie du remboursement du prêt ( si l'immeuble appartient à un tiers, c'est bien entendu le tiers qui acceptera que cette inscription provisoire d'hypothèque soit faite sur son immeuble ).
Supposons, maintenant, que l'emprunteur ou le tiers ait accordé une deuxième hypothèque à un autre créancier, qui viendrait activer la procédure de la réalisation de l'hypothèque ( vente aux enchères publiques ) : la créance de la Banque garantie par l'hypothèque de premier rang serait satisfaite par priorité mais, dans l'exemple choisi, la créance en question serait d'un montant très peu élevé. Aussi, pour récupérer par priorité le montant garanti par l'inscription provisoire d'hypothèque, la Banque devrait-elle convertir celle – ci en hypothèque, ce qui nécessite un titre exécutoire. Le contrat de prêt sous seing privé n'en étant pas un, la Banque devrait très rapidement engager une procédure judiciaire pour obtenir un ordre de paiement contre l'emprunteur. Ceci peut, effectivement, se passer très vite. Mais, si l'emprunteur fait opposition contre l'ordre de paiement lorsque celui-ci lui sera notifié avec commandement de payer, la conversion ne pourra se faire que lorsque l'opposition sera vidée. La plupart des fois, ceci nécessitera des mois, si pas des années. Dans cette hypothèse, l'immeuble sera vendu et le produit de la vente sera distribué - après déduction du montant garanti par l'hypothèque de premier rang inscrite en faveur de la Banque, lequel sera versé à celle-ci - aux autres créanciers hypothécaires éventuels – au deuxième créancier hypothécaire dans l’exemple ci – dessus - si bien que, si les autres créances garanties d'hypothèques venaient à absorber le reste du prix de la vente aux enchères, la Banque se retrouverait dans l'impossibilité de récupérer le solde de sa créance, lequel, dans notre exemple pris dans la pratique des Banques en Grèce, représenterait la plus grosse partie du montant du prêt, la créance garantie par une inscription hypothécaire provisoire n’étant colloqué qu’ à titre éventuel, tant qu'elle n'est pas convertie en hypothèque. Aussi, serait-il prudent, tant pour les Banques, que pour tout prêteur d'argent en général, de garantir l'entiéreté de leurs créances au moyen d'une hypothèque dûment inscrite, quitte à conclure un peu moins de prêts ou quitte même à prendre en charge tous les frais ou une partie des frais, le risque de se trouver dans l'impossiblité de récupérer le montant du prêt étant plus important. Tout dépend, évidemment, de la prudence et du degré du risque que l'emprunteur est disposé à prendre.
Une formule intermédiaire, qui pourrait être appliquée, consisterait à faire revêtir le contrat de prêt de la forme de l'acte notarié. Ceci entraînerait les frais dont il a été question ci-dessus, mais présenterait l'avantage que, l'acte notarié pouvant être déclaré par les parties exécutoire dès sa signature, si l'hypothèque n'était inscrite que pour une petite somme, tandis que le reste du montant du prêt était garanti par une inscription provisoire d'hypothèque, la conversion de celle-ci en hypothèque pourrait se faire très rapidement, en vertu de l'acte notarié même. Ainsi, le risque de non récupération serait lié, dans cette hypoyhèse à des éléments objectifs ( insuffisance du prix de la vente publique ) et non pas à l'absence de grantie suffisante.
4.2.4. L'inscription d'une prénotation hypothécaire se fait uniquement en vertu d'une décision judiciaire.
La prénotation hypothécaire est inscrite de la même manière que l'hypothèque.
La prénotation ne confère qu'un droit de priorité pour obtenir l'hypothèque. Dès que la créance est allouée en dernier ressort, la prénotation est convertie en hypothèque, laquelle est réputée inscrite depuis le jour de la prénotation.
La conversion de la prénotation hypothécaire en hypothèque n'est pas empêchée du fait que l'immeuble est passé à la propriété d'un tiers.
En fait, l'inscription provisoire d'hypothèque est une mesure conservatoire ordonnée par le Tribunal sur requête de la personne justifiant d'un intérêt légal à cette fin. Cependant, il est très fréquent que le débiteur d'une somme d'argent soit d'accord pour que son créancier procède à une inscription hypothécaire provisoire sur un ou plusieurs immeubles lui appartenant en propriété. Même alors, c'est-à-dire même lorsqu'il y a assentiment du débiteur, il faut nécessairement que l'inscription provisoire d'hypothèque soit ordonnée par un jugement du Tribunal compétent.
Lorsque le débiteur est d'accord, les choses se passent en pratique ainsi: le créancier introduit une requête auprès du Juge du Tribunal de Première Instance dans le ressort duquel se trouve le domicile du débiteur ou bien est situé l'immeuble. Au moment même du dépôt de la requête, il se présente ensemble avec le défendeur au Juge, le défendeur marque son consentement et le juge rend un jugement d'expédient ordonnant l'inscription hypothécaire provisoire sur un ou plusieurs immeubles du défendeur.
La prénotation hypothécaire est inscrite de la même manière que l'hypothèque, c'est-à-dire qu'elle doit être enregistrée dans les Registres des Hypothèques du Service de la Conservation des Titres Fonciers dans le ressort duquel est situé l'immeuble, qui sera prénoté.
Comme il a été exposé ci-dessus, il est très fréquent que le débiteur soit d’accord pour qu’une prénotation hypothécaire soit inscrite sur un ou plusieurs immeubles lui appartenant. Ceci se produit surtout en cas de prêt bancaire où l’emprunteur doit fournir des sûretés. S’il a des immeubles, il acceptera volontiers qu’ une prénotation hypothécaire soit inscrite le concernant en faveur de la Banque. Malgré le consentement de l’emprunteur, la Banque devra déposer auprès du Tribunal compétent une requête de mesures conservatoires, dans laquelle il sera spécifiquement demandé qu’une prénotation hypothécaire soit inscrite pour sauvegarder sa créance découlant de la convention de prêt, sur un ou plusieurs immeubles de l’emprunteur.
Si l’immeuble a fait l’objet d’une exécution forcée, avant la conversion de la prénotation en hypothèque, la créance garantie par la prénotation est colloquée à titre éventuel et l’immeuble passe libre à l’acquéreur à partir du moment où il a payé le prix de l’adjudication. Par contre, si l’immeuble fait l’objet d’une exécution forcée après la conversion de la prénotation en hypothèque, la créance sauvegardée par celle-ci est privilégiée de la même manière qu’elle l’aurait été s’il y avait eu inscription d’hypothèque dès le départ, sans prénotation auparavant. L’immeuble passe libre à l’acquéreur du moment qu’il a payé le prix de l’adjudication, c’est-à-dire que l’hypothèque, tout comme la prénotation hypothaire, est éteinte, mais la créance garantie par l’hypothèque est colloquée à titre privilégié. Conformément aux dispositions y afférentes du Code de Procédure Civile, les créanciers se partagent le prix de l’adjudication à concurrence de deux tiers (2 /3) pour les créanciers hypothécaires et les personnes en droit de demander remboursement des frais de conservation de l’immeuble et d'un tiers (1/3) pour les créanciers ayant un privilège général ( le Fisc pour des réclamations fiscales, les organismes de sécurité sociale, etc.) et ce, après déduction du montant payé par l'adjudicataire des frais de la procédure. La reliquat – s’il en existe – est distribué aux créanciers chirographaires au marc le franc.
Tout comme l’hypothèque, la prénotation hypothécaire peut être inscrite sur un ou plusieurs immeubles appartenant, non pas au débiteur, mais à un tiers, avec le consentement de celui-ci bien entendu.
La prénotation hypothécaire interrompt la prescription de la créance au profit de celui dont elle garantit le droit. Si elle est radiée, la prescription est réputée n'avoir pas été interrompue.
4.2.5. Celui qui cède sciemment en hypothèque un immeuble appartenant à autrui ou dissimule au créancier les restrictions et charges de sa propriété est tenu d'acquitter la dette immédiatement s'il ne peut pas fournir une autre hypothèque garantissant la dette de la même manière que l'hypothèque précédente. Si le comportement de celui qui a cédé la première hypothèque sur un immeuble, qui ne lui appartient pas, a provoqué des dommages à d'autres personnes, il est tenu à la réparation de ceux-ci.
L'inscription de l'hypothèque a toujours lieu pour une somme d'argent déterminée. Si le titre en vertu duquel il est procédé à l'inscription de l'hypothèque n'énonce pas une somme déterminée, celui qui demande l'inscription doit fixer une somme ne fut-ce que d'une manière approximative. Toutefois, le débiteur a le droit d'exiger que cette somme soit ramenée à la mesure appropriée.
L'hypothèque inscrite en vertu de la Loi ou d'une sentence judiciaire sur plusieurs immeubles du débiteur peut être limitée à la demande de celui-ci, à ceux des immeubles dont la valeur garantit suffisamment la créance.
Si l'immeuble n'appartient pas au moment de l'inscription de l'hypothèque à celui qui la fournit, l'inscription est nulle. Elle n'est pas validée par la ratification, par application du principe qu'il ne peut être remédié à la nullité et que pour être valable l'acte nul doit être répété. Même l'acquisition subséquente de l'immeuble de la part du débiteur, qui a voulu y inscrire une hypothèque avant qu'il n'en soit propriétaire, ne rend pas cette inscription valable, toujours par application du principe qu'aucun remède ne peut être apporté à la nullité.
4.2.6. Le rang de priorité des hypothèques est déterminé par la date de leur inscription.
Toutes les hypothèques inscrites le même jour ont le même rang.
Deux ou plusieurs crénciers ayant des hypothèques ou des prénotations hypothécaires, sur le même immeuble, lesquelles ont été inscrites successivement à des dates différentes, peuvent interchanger le rang de celles-ci par acte notarié. Annotation est faite de cela dans le Registre des Hypothèques en face de l'inscription correspondante.
L'inscription de l'hypothèque interrompt la prescription de la créance au profit de celui dont elle garantit le droit. Si l'hypothèque est radiée, la prescription est censée n'avoir pas été interrompue.
L'hypothèque est un droit indivisible
L'hypothèque s'étend sur l'immeuble hypothéqué entier, ainsi qu'à ses parties constitutives et à ses accessoires.
Si une chose mobilière formant partie constitutive ou accessoire de l'immeuble hypothéqué en a été détachée et transférée à un tiers, le créancier hypothécaire n'a pas le droit de la réclamer à l'encontre de celui-ci.
S'il y a lieu de craindre une détérioration ou une dépréciation de la valeur l'immeuble hypothéqué, de la faute du débiteur, le créancier a le droit d'exiger soit l'omission ou la suppression des actes préjudiciables, soit l'acquittement immédiat de la dette, soit qu'une autre hypothèque semblable à la précédente lui soit fournie. Il n'est pas exclu que le créancier soit en droit de demander dédommagement en vertu des dispositions relatives aux actes illicites ( articles 914 et suivants du Code Civil ).
Lorsque l'immeuble hypothéqué est un bâtiment, le créancier a le droit de l'assurer contre l'incendie ou tout autre risque, aux frais du débiteur. Il s'agit là d'une règle que les Banques appliquent serupuleusement, en général lorsqu'elles accordent un prêt hypothécaire.
Il faut noter que si le débiteur n'acquitte pas les primes d'assurance, le créancier peut exiger le paiement immédiat de la dette en vertu des dispositions du deuxième alinéa de l'aricle 1285 du Code Civil.
En cas d'assurance de l'immeuble hypothéqué, le droit d'hypothèque s'exerce également sur l'indemnité due en vertu de l'assurance. Le créancier est tenu d'en consigner le montant dans un établissement public en vue de la procédure de la collocation des créances. Cependant, si le bien hypothéqué est un bâtiment, le débiteur a le droit, dans les six mois à compter du sinistre, d'exiger que le montant en question soit affecté au rétablissement du sinistre. Si le rétablissement n'a pas lieu dans un délai d'un an à partir du paiement de l'indemnité, le montant de celle-ci est consigné dans un établissement public en vue de la procédure de collocation.
En cas d'expropriation forcée de l'immeuble hypothéqué, le droit d'hypothèque est exercé sur l'indemnité. Celle-ci est consignée dans un établissement public et la procédure de collocation des créances est poursuivie. Nous reviendrons sur la collocation des créances plus bas dans le présent texte.
4.2.7. Si le capital de la créance garantie par l'hypothèque a été inscrit comme productif d'intérêts, l'hypothèque, quel que soit celui qui se trouve être le propriétaire de l'immeuble, garantit également et au même rang d'inscription que le capital les intérêts arriérés d'une année avant la saisie éventuelle de l'immeuble, quel que soit le saisissant, ainsi que les intérêts postérieurs à la saisie jusqu'au remboursement de la dette ou jusqu'à ce que la table de collocation devienne irrévocable.
4.2.8. L'inscription d'une hypothèque ne prive pas le propriétaire de l'immeuble du droit de constituer sur le même immeuble d'autres hypothèques au profit d'autres personnes. Cependant, le propriétaire de l'immeuble et le créancier peuvent conclure une convention au moyen de laquelle le propriétaire de l'immeuble s'engage à ne pas accorder d'autres hypothèques sur l'immeuble en cause. Si cette convention est inscrite dans le Registre des Hypothèques, elle peut être opposée aux tiers qui acquièrent une hypothèque sur base d'un titre émanant de la volonté du propriétaire de l'immeuble, c'est-à-dire d'une hypothèque qui ne découle pas de la Loi ou qui n'est pas inscrite en vertu d'une décision judiciaire.
4.2.9. Le créancier a le droit d'exiger du débiteur l'acquittement de sa dette en exerçant, à son choix, soit l'action découlant de l'acte générateur de la créance, soit l'action réelle découlant de l'hypothèque. L'exercice de l'action découlant de l'acte générateur de la créance n'exclut pas l'exercice de l'action réelle découlant de l'hypothèque.
Le débiteur peut poursuivre par l'action réelle l'acquittement de la dette au moyen de l'aliénation forcée de l'immeuble hypothéqué, dès que la dette devient exigible. L'aliénation forcée de l'immeuble hypothéqué se fait par vente publique selon ce qui sera exposé en détail plus bas.
Le créancier hypothécaire, qui ne reçoit pas satisfaction de sa créance à travers l'immeuble hypothéqué, a le droit de se retourner contre toute personne tenue de payer en exerçant contre elle l'action qui découle de l'acte générateur de la créance garantie par l'hypothèque.
Le tiers propriétaire, qui a fourni l'hypothèque, ainsi que le tiers qui se trouve en possession de l'immeuble en vertu d'un titre légitime peuvent être assignés par le créancier, lequel en exerçant l'action réelle découlant de l'hypothèque est en droit de poursuivre la récupération de sa créance au moyen de l'exécution forcée sur l'immeuble. Ce risque du le tiers propriétaire, qui a fourni l'hypothèque ou du tiers possesseur de l'immeuble est écarté s’ils acquittent toutes les créances hypothécaires, dans la mesure où elles sont garanties par l'hypothèque.
L'exécution à l'encontre du tiers propriétaire ou possesseur se poursuit conformément aux dispositions du Code de Procédure Civile. Si après paiement des créanciers privilégiés, des créanciers hypothécaires et des créanciers chirographaires, qui sont payés au marc le franc, il reste un reliquat quelconque du prix d'adjudication, celui-ci est remis au tiers.
Le tiers, propriétaire ou possesseur de l'immeuble hypothéqué, n'est tenu que jusque la valeur de l'immeuble, à moins qu'il ne se soit engagé personnellement vis-à-vis du créancier au remboursement de la dette.
Si l'hypothèque a été constituée en garantie d'un cautionnement, le tiers propriétaire ou possesseur de l'immeuble hypothéqué a le droit d'exiger que le débiteur principal soit actionné en premier lieu à moins que la caution ne se soit désistée du droit de soulever l’exception de discussion prévue par l’article 855 du Code Civil.
Si le tiers propriétaire ou possesseur de l'immeuble hypothéqué paye la dette hypothécaire ou s'il est dépossédé de l'immeuble par suite de l'adjudication, il est subrogé aux droits du créancier hypothécaire.
La priorité entre les créanciers hypothécaires est réglée suivant l'ordre chronologique d'inscription de leurs hypothèques.
Les créanciers dont les hypothèques ont été inscrites le même jour sont payés au marc le franc.
Toute personne quelconque peut requérir l'enregistrement d'un acte octroyant le droit d'inscription d'une hypothèque en sa faveur ou en faveur d'un tiers.
La requête aux fins d'inscription d'une hypothèque au profit d'autrui peut être déposée, notamment : par le créancier du débiteur, si celui-ci néglige de faire inscrire l'hypothèque à son profit, par la caution, si le créancier néglige de faire inscrire une hypothèque qu'il possède à l'encontre du débiteur principal, par le tuteur, le subrogé tuteur ou tout parent concernant l'inscription d'hypothèque, au profit du pupille, sur les immeubles du tuteur.
Est nulle toute convention entre époux à l'effet de ne pas faire inscrire l'hypothèque que chacun d’eux peut faire inscrire en vertu de la Loi sur les immeubles de l’autre pour garantir sa réclamation du chef de l'augmentation du patrimoine de l'autre époux.
Celui qui demande l'inscription de l'hypothèque doit soumettre au Service de la Conservation des Titres Fonciers compétent le titre en vertu duquel sera inscrite l'hypothèque, ainsi que deux résumés de celui-ci.
Le résumé, dont question ci-dessus, doit contenir, impérativement, les prénom (1), nom de famille, domicile et profession du créancier et du débiteur, la date et la nature du titre, la somme garantie par l'hypothèque, la date d'échéance de la dette, la description de l'immeuble avec indication de sa nature, de sa situation et de ses limites.
Le créancier hypothécaire est tenu de notifier au débiteur - à moins que celui-ci n'ait concouru à l'inscription - une copie du résumé susdit et ce, dans les huit jours qui suivent l'inscription.
Une hypothèque peut être inscrite sur des immeubles d'une personne décédée. L'inscription peut être opérée au nom de la personne décédée, sans mention de ses héritiers.
Par application des paragraphes 1, 3 et 4 de l'article 997 du Code de Procédure Civile, l'aliénation de l'immeuble saisi par le débiteur est interdite et elle est nulle à l'égard du saisissant et des créanciers, qui ont annoncé leurs créances. S'il s'agit d'un immeuble hypothéqué, ce qui précède est valable également pour le tiers propriétaire et le possesseur, qui ne peuvent pas aliéner l'immeuble hypothéqué.
L'enregistrement d'une hypothèque, fondée sur n'importe quel titre, qui est faite après l'inscription de la saisie de l'immeuble dans le Registre des Saisies n'est pas opposable au saisissant et aux créanciers, qui ont annoncé leurs créances. La conversion de la prénotation hypothécaire en hypothèque, effectuée après l'inscription de la saisie, est opposable au saisissant et aux créanciers qui ont annoncé leurs créances, à condition que l'inscription de la prénotation ait eu lieu avant l'inscription de la saisie.
S'il advient qu'une inscription de saisie - exécution et une inscription d'hypothèque portant sur le même immeuble soient effectuées le même jour, la priorité est accordée à celle d'entr'elles qui a été enregistrée la première, la différence de temps fût-elle minime. Il en est de même en ce qui concerne la saisie – conservatoire.
En cas de cession ou de mise en gage d'une créance hypothécaire, mention est faite de la cession ou de la mise en gage sur la colonne y afférente du Registre des Hypothèques, à la diligence du cessionnaire ou du créancier gagiste, qui répondent de tout préjudice résultant de leurs omissions èventuelles à cet égard.
La diminution de la somme garantie par l’hypothèque ou la mainlevée de l’hypothèque d’une partie des immeubles hypothéqués, ainsi que la modification des modalités de la dette ne sont notées que sur sentence judiciaire ou avec le consentement des parties établi par acte notarié.
Les fautes et omissions relatives à l'inscription, lorsqu'elles sont imputables aux parties, ne sont rectifiées qu'en vertu des mêmes pièces qui sont requises pour la première inscription.
Les rectifications sont valables à partir du jour où elles sont effectuées.
Sauf stipulation contraire, les frais d'inscription de l'hypothèque sont à la charge du débiteur, mais sont avancés par celui qui demande l'inscription. Il en est de même des frais de la prénotation hypothécaire, si celle-ci est convertie en hypothèque.
L'hypothèque s'éteint par l'extinction de la créance, quelle que soit la manière de laquelle intervient l‘extinction.
L'hypothèque s'éteint également par la disparition totale de l'immeuble hypothéqué, par la renonciation du créancier, par la vente aux enchères de l'immeuble hypothéqué et le paiement du prix d'adjudication de la part de l'adjudicataire et par l'expiration du délai pour lequel l'hypothèque a été accordée.
Il est intéressant de noter sur ce point que, conformément au paragraphe 1 de l'article 1008 du Code de Procédure Civile, s'il y a consentement du créancier hypothécaire, l'enchérisseur peut accepter la créance hypothécaire sur l'immeuble, l'hypothèque restant valable. Dans ce cas, l'enchérisseur peut être dispensé d'une partie du prix de l'adjudication, qui corresponde à la dette garantie par l'hypothèque.
La renonciation au droit d'hypothèque se fait par déclaration unilatérale par devant Notaire.
Cette renonciation ne supprime pas l'action découlant de l'acte générateur de la créance garantie par l'hypothèque, qui peut être dirigée contre toute personne tenue au paiement du montant de la créance en cause.
L'hypothèque s'éteint aussi par la prescription de la créance et par la réunion en la même personne du droit de propriété de l'immeuble et du droit d'hypothèque sur celui-ci.
La prénotation hypothécaire s'éteint pour les mêmes motifs que l'hypothèque et en outre par la révocation du jugement qui l'a ordonnée. Elle s'éteint aussi si elle n'a pas été convertie en hypothèque dans les quatre-vingt-dix jours à compter du jugement, qui alloue la créance, lorsqu’il est coulé en force de chose jugée.
Les hypothèques inscrites sont radiées du Registre des Hypothèques soit avec le consentement du créancier, soit en vertu d'un jugement coulé en force de chose jugée.
Le consentement du créancier pour la mainlevée est donné unilatéralement par devant Notaire.
Si le créancier ne consent pas à la mainlevée, toute personne justifiant d'un intérêt légal à cette fin peut introduire une assignation par devant le Tribunal compétent ayant pour but que soit ordonnée la mainlevée. Pareille assignation sera reçue, notamment, si la créance garantie par l'hypothèque a été payée.
D'une manière plus générale, le Tribunal ordonne la radiation si l'hypothèque est éteinte ou si son inscription est nulle.
L'inscription de l'hypothèque est nulle s'il en résulte une incertitude au sujet de la personne du créancier ou du débiteur ou de l'immeuble hypothéqué ou du montant de la créance garantie, si elle n'est pas datée et si elle a été effectuée en vertu d'un titre nul.
La prénotation hypothécaire est radiée soit par consentement du créancier donné par acte notarié, soit sur production d'un jugement révoquant celui qui avait ordonné son inscription ou d'un jugement ordonnant sa radiation ou si quatre-vingt-dix jours se sont écoulés depuis que la créance a été allouée en dernier ressort sans que la prénotation n'ait été convertie en hypothèque. La radiation se fait à la demande de quiconque justifie un intèrêt légal à cette fin.
Si l'hypothèque est radiée, son rang est pris par celle qui la suit .
L'hypothèque éteinte ne renaît point. Si elle est inscrite de nouveau, elle n’est valable qu’à partir de la date de la nouvelle inscription.
La radiation de l'hypothèque ou de l'inscription hypothécaire provisoire est annotée dans le Registres des Hypothèques en face de l'inscription de l'hypothèque ou de la prénotation hypothécaire.
Les actes du Service des Hypothèques ont autorité d'actes publics s'ils sont effectués selon les conditions de la Loi. Il en est de même des copies tirées du Registre des Hypothèques.
Les Registres des Hypothèques sont numérotés à la page et paraphés par le Président du Tribunal civil avant toute inscription. Le nombre des pages est certifié à la fin du Registre.
Toutes les quantités dont il est fait mention dans les Registres des Hypothèques sont énoncées en chiffres et en toutes lettres.
Le Conservateur des Hypothèques doit signer de sa propre main toutes les inscriptions, prénotations hypothécaires et radiations. Il doit également rassembler en Volumes séparés les résumés, ainsi que toutes les autres pièces requises pour l'inscription des hypothèques.
Le Conservateur des Hypothèques est tenu de dédommager la partie lésée pour tout acte ou omission commis dans l'accomplissement de ses fonctions.
4.2.10. En cas de cession d'une créance garantie par une hypothèque, celle-ci est cédée ensemble avec la créance qu'elle garantit.
Le cessionnaire n'acquiert de droits à l'égard du débiteur et des tiers qu'à partir du moment où le cédant notifie la cession au débiteur.
En cas de vente d'un immeuble grevé d'hypothèque, si le vendeur et l'acheteur conviennent que la dette du vendeur garantie par l'hypothèque sera apurée par l'acheteur, l'acheteur est subrogé au vendeur relativement à la dette et le vendeur est libéré si le créancier ne refuse pas par écrit le changement du débiteur dans un délai de six mois à dater du jour où ce changement lui est notifié par écrit. La notification en question est faite après la transcription de l'acte notarié de vente. La notification susdite est faite exclusivement de la part du vendeur et c'est au vendeur que le créancier doit adresser sa réponse. Le vendeur porte sans retard à la connaissance de l'acheteur la réponse du créancier ( article 476 du Code Civil).
4.2.11. Il ressort de ce qui précède que l'hypothèque est une sûreté réelle extrêmement solide et que si le prêteur a pris soin de vérifier que la valeur de l'immeuble, qui sera grevé de l'hypothèque, est considèrablement supérieure au montant du prêt et des intérêts, même si lors de la vente aux enchères publiques le prix de l'adjudication est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, le prêteur pourra malgré tout récupérer la somme qui lui est due.
Il n'en reste pas moins que le créancier ne pourra procéder à la réalisation de l'hypothèque qu'en vertu d'un titre exécutoire qui lui permettra de faire procéder à la vente publique du bien grevé de l'hypothèque dans le but de recevoir remboursement de sa créance au travers du prix de l'adjudication. Si l'acte juridique générateur de la créance est un acte notarié, les parties auront sans doute convenu - et ce sera là une exigence du créancier - de déclarer l'acte exécutoire, étant entendu qu'il ne pourra être procédé à l'exécution forcée en veru de cet acte que lorsque la dette qui en découle sera devenue exigible. Cela ne sera pas le cas si l'acte générateur de la créance garantie par l'hypothèque est un acte sous seing privé, hypothèse dans laquelle le créancier devra obtenir un jugement en dernier ressort lui allouant sa créance avant de pouvoir procèder à l'exècution, selon ce qui a été exposé en détail ci-dessus.
5. Il convient de se pencher sur d'autres formules qui peuvent être appliquées afin que le bien immobilier garantisse le paiement d'une dette. Ces formules sont praticables essentiellement quand il s'agit de transfert de la propriété d'un bien immobilier en vertu d'un contrat onéreux où le nouvel acquéreur ne s'acquitte pas immédiatement de ses obligations. Nous prendrons de nouveau l'exemple de la vente d'un immeuble où le vendeur fait crédit à l'acheteur pour l'entiéreté ou une partie du prix. Outre l'hypothèque, le vendeur dispose des moyens suivants pour garantir l'encaissement du montant, qui lui reste dû :
a. la rétention de la propriété, dont question à l'article 532 du Code Civil, qui prévoit que s'il a été stipulé que le vendeur conservera la propriété jusqu'à apurement intègral du prix, il n’y a transfert de propriété à l'acheteur que lorsque celui-ci s'est acquitté de l'entiereté du prix de vente convenu. En fait, il s'agit d'une clause suspensive du transfert de la propriété.
b. le pacte de rachat ( réméré ) dont question à l'article 565 du Code Civil, qui prévoit qu'en vertu du pacte de rachat le vendeur a le droit de reprendre la chose, moyennant un prix convenu, dans un délai déterminé. En pratique, le prix de rachat qui sera convenu sera égal au montant de la créance du vendeur, en capital, intérêts et frais.
Le délai de rachat est de cinq ans, même si les parties n'ont pas expressément convenu de sa durée ou si celle convenue dépasse les cinq ans.
Le rachat est accompli par la déclaration du vendeur à l'acheteur qu'il exerce la faculté de réméré. La forme prévue par la Loi pour le contrat de vente est également requise pour la déclaration de rachat. (acte notarié en cas d’immeuble).
Le rachat étant accompli, l'acheteur doit restituer la chose avec ses accessoires, exempte des charges dont il l'aurait éventuellement grevée avant le rachat, tandis que, de son côte, le vendeur doit rembourser le prix.
Il ressort de ce qui précède que l'emprunteur-vendeur ne prendrait pas de risque puisque le rachat de son immeuble dépendrait uniquement de lui. De son côté, le prêteur-acheteur garderait définitivement l'immeuble si l'emprunteur-vendeur n'était pas en mesure de faire usage du pacte de rachat. Bien entendu, cette formule ne pourrait être appliquée qu'à des prêts dont la durée n'excéderait pas cinq ans.
Le pacte de rachat pourrait, théoriquement être appliqué non seulement en cas de vente d'un immeuble, mais aussi en cas de contrat de prêt de la manière suivante: l'emprunteur pourrait vendre un immeuble lui appartenant au prêteur et faire inclure dans le contrat de vente un pacte de rachat, conformément auquel l'emprunteur ( vendeur ) pourrait racheter l'immeuble dans un délai égal à celui de la durée du prêt pour un prix déterminé, qui serait égal au montant du prêt majoré des intérêts et des frais. Cependant, pareille formule serait périlleuse car l'emprunteur - vendeur pourrait obtenir l'annulation de l'acte de vente en alléguant qu'il s'agit d'un transfert fiduciaire de la propriété de l'immeuble, qui n'est acceptable dans la Législation Hellénique qu'en ce qui concerne un bien mobilier seulement, le transfert de la propriété d'un immeuble en garantie d'une dette ne constituant pas une cause légitime du transfert de la propriété d’un bien immeuble. Or, comme il a été exposé ci – dessus, la présence d’une cause légitime est une condition sine qua non pour que le transfert de a propriété d’un bien immeuble soit effectué (article 1033 du Code Civil).
En effet, les causes légitimes de transfert de la propriété d'un immeuble sont la vente, l'échange, la donation, l'héritage et les causes légitimes prévues par la Loi, telles que, par exemple, le transfert par l'un des époux à l'autre d'une partie des immeubles acquis durant le mariage. Le garantie d’une dette n’étant pas prévue parmi les causes légitimes du transfert de la propriété d’un bien immeuble, le pacte de rachat d'un immeuble ne peut pas constituer en Grèce un moyen de garantie d'un prêt.
c. La condition résolutoire, par application de laquelle, si l'acheteur n'apure pas sa dette, la propriété est automatiquement acquise de nouveau par le vendeur initial. Si une partie du prix a été versée au départ par l'acheteur et que la condition résolutoire s'accomplit, le vendeur doit, en principe, restituer le montant qu'il a perçu. Mais, en général, l'acte notarié de vente contenant une condition résolutoire prévoira que, si celle-ci s'accomplit, le montant initialement perçu par le vendeur sera conservé par lui à titre de dommages-intérêts forfaitaires pour la résiliation de la vente.
En cas de vente d’immeubles avec condition résolutoire, celle - ci est notée dans le casier du propriétaire. Elle n’est radiée que lorsqu’il y a lieu, sur production de la part de l’intéressé de documents prouvant qu’elle a été levée.
6. Protection du consommateur.
Dans la Législation Hellénique il n'existe pas de particularités juridiques protectrices du consommateur.
III. LE PRET HYPOTHECAIRE TRANSFRONTALIER ET LES SURETES REELLES
1. L'hypothèque et la créance garantie par elle peuvent relever de deux ordres juridiques différents.
Plus particulièrement, si la créance découle d'une convention, les parties sont libres de choisir le Droit qui régira cette convention, tant par application des dispositions y afférentes de la Convention de Rome de 1980, à laquelle la Grèce a adhéré au moyen de la Loi 1792/1988, que par application de l'article 25 du Code Civil Hellénique, qui continue à avoir un champ d'application lorsque une des partie contractantes n'a pas adhéré à la Convention de Rome, lequel prévoit que les obligations contractuelles sont régies par le Droit auquel les parties se sont soumises. Cette règle pose le même principe que la Convention de Rome.
Cependant, l'article 33 du Code Civil prévoit qu'une disposition de Droit étranger n'est pas applicable, si son application se heurte aux bonnes moeurs ou, en général, à l'ordre public. Cette règle constitue une sorte de limite de la liberté des parties contractantes.
D'ailleurs, l'article 281 du Code Civil prévoit que l'exercice d'un droit est prohibé s'il dépasse manifestement les limites imposées par la bonne foi ou les bonnes moeurs ou par son but social ou économique. Il s'agit d'une autre limite du champ d'action des parties.
Mises ensemble et analysées, les dispositions légales susmentionnées permettent de dire que bien qu'en principe les parties soient libres de choisir n'importe quel Droit pour régir leurs rapports contractuels, cette liberté sera limitée par deux éléments: primo, si le Droit choisi contient des dispositions contraires aux bonnes moeurs ou à l'ordre public interne de la Grèce, elles seront écartées et secundo, si les parties exercent d'une manière abusive leur droit de choisir le Droit qui régira leurs rapports contractuels, dans le but, par exemple, d'écarter l'application de règles impératives contenues dans la Législation Hellénique, lesquelles, pour une raison ou pour une aurte, leur sont dèfavorables, le choix d'un Droit étranger n'empêchera pas l'application des dispositions impératives du Droit Hellénique, dont les parties auraient intentionnellement voulu éviter l'application. D'ailleurs, le non respect de règles de droit impératives enfreint, en général, l'ordre public d'un Etat, si pas les bonnes moeurs qui y prévalent.
En ce qui concerne l'hypothèque, celle-ci sera toujours régie par le Droit Hellénique et ce, par application de l'article 27 du Code Civil, qui prévoit que la possession et les droits réels sur les biens meubles ou immeubles sont régis par le Droit du pays où ces biens sont situés. Par conséquent, si le bien grevé d'hypothèque se trouve en Grèce, c'est la lex rei sitae, à savoir le Droit Hellénique, qui sera d'application.
Il convient de signaler que l'article 11 du même Code que dessus prévoit que l'acte juridique est valable quant à la forme s'il est conforme soit au Droit qui en règle le contenu, soit au Droit du lieu où il est accompli, soit au Droit national de toutes les parties. Dans le cas de l'hypothèque, l'acte juridique au moyen duquel l'hypothèque est accordée est régi par la Loi Hellénique, laquelle prévoit que cet acte doit revêtir la forme de l'acte notarié. L'acte au moyen duquel l'hypothèque est conférée devra, donc, revêtir la forme notariée par application de cette première option offerte par l'article 11. Quant à la deuxième option, à savoir le Droit du lieu où il est accompli, ce sera encore une fois la Législation Hellénique, puisque l'acte notarié devra être établi soit par un Notaire grec en Grèce, soit par un Consul de Grèce faisant fonction de Notaire à l'étranger. En ce qui concerne la troisième option, à savoir le Droit national de toutes les parties, elle est écartée par l'article 27 susmentionné, car si les parties ne étaient pas de nationalité hellénique, mais d'une autre nationalité, l'application du Droit national des parties évincerait l'application de la lex rei sitae, c'est-à-dire, en l'espèce, du Droit Hellénique, dont les dispositions applicables aux biens immobiliers et aux droits réels sur des immeubles sont, en général, des règles d'ordre public.
En conclusion, le contrat générateur de la créance, par exemple le contrat de prêt, peut être régi par un Droit étranger, tandis que l'hypothèque est nécessairement régie par le Droit Hellénique.
2. Une hypothèque peut garantir une créance libellée en monnaie étrangère, mais l'inscription hypothécaire devra obligatoirement mentionner aussi le montant équivalent en drachmes sur base de la parité du jour de l'inscription. Cela cessera d'être d'application pour ce qui concerne les monnaies de la zone de l'euro à partir de l'année prochaine, mais continuera à être valable pour ce qui est des autres monnaies ( qui seront converties en euros et non plus en drachmes ), essentiellement pour permettre de calculer les droits d'inscription de l'hypothèque et la somme qui doit être payée à ce titre, en drachmes actuellement et en euros à partir de l'année 2002.
L'article 291 du Code Civil prévoit qu'une dette pécuniaire en monnaie étrangère payable en Grèce peut être apurée par le débiteur, s'il le souhaite, dans la monnaie du pays, selon la parité de la monnaie étrangère par rapport à la drachme à la date où s'effectue le paiement, sauf accord contraire des parties.
Bien que l'article susdit donnait, depuis la mise en vigueur du Code Civil en 1941, la possibilité - théoriquement de conclure un accord ayant pour objet une prestation pécuniaire en monnaie étrangère, en pratique le champ d'application de l'article en question était fort limité, étant donné que jusqu'à la libéralisation de la circulation des capitaux entre la Grèce et les autres Etats Membres de la Communauté Economique Européenne ( mais aussi entre la Grèce et les Etats tiers ), qui a commencé graduellement en 1986, mais n'a été achevée qu'en 1993, la Grèce ayant formulé des réserves, notamment concernant ses ressortissants quant, à la libre circulation des capitaux, qui ont été d'ailleurs prolongées si bien que la libéralisation totale a pris beaucoup plus de temps que celui prévu dans le contexte du Traité au moyen duquel la Grèce a adhéré à la Communauté Economique Européenne, une obligation contractuelle ne pouvait être libellée et apurée en monnaie étrangère que dans des cas exceptionnels, dont le plus important et le plus courant était le commerce extérieur. Encore fallait - il obtenir une licence d'importation et les documents de transport n'étaient remis à l'importateur que par l'intermédiaire d'une Banque, soit contre paiement du prix des marchandises importées au comptant, soit contre acceptation de la part de l'importateur d'effets de commerce en garantie du paiement du prix des marchandises importées au cas où l'exportateur étranger aurait accordé un crédit à cet égard.
IV. L'EXPLOITATION DES SURETES
Nous ne dirons rien de nouveau en signalant que le créancier hypothécaire ne devient pas propriétaire de l'immeuble grevé de l'hypothèque. Lorsque la créance devient exigible, il est en droit d'activer l'hypothèque par le biais de l'exécution forcée sur l'immeuble grevé de celle-ci. Mais, pour procéder à l'exécution forcée, le créancier doit disposer d'un titre exécutoire.
Conformément à l'article 904 du Code de Procédure Civile, sont des titres exécutoires:
a. les jugements coulés en force de chose jugée, ainsi que les jugements qui ont été déclarés exécutoires par provision;
b. les sentences arbitrales;
c. les procès-verbaux des audiences des Tribunaux contenant un compromis ou la fixation des dépens judiciaires;
d. les actes notariés
e. les ordres de paiement et les ordres de restitution de l'usage d'un bien immeuble donné en location, à partir du moment où ils ne sont plus susceptibles d'opposition ou que l'opposition éventuellement formée contre eux par le débiteur a été rejetée au moyen d'un jugement coulé en force de chose jugée.
f. les titres étrangers, qui ont été déclarés exécutoires;
g. les ordonnances et les actes reconnus par la Loi comme titres exécutoires.
2. Un titre étranger peut être déclaré exécutoire en Grèce lorsque les conditions prévues par les dispositions combinées des aricles 905 et 323 §2 à 5 du Code de Procédure Civile sont réunies.
Plus particulièrement, l'article 905 du Code de Procédure Civile prévoit que, sous réserve de ce qui est prévu par les Conventions Internationales, l'exécution forcée peut avoir lieu en Grèce sur base d'un titre étranger à partir du moment où celui-ci est déclaré exécutoire au moyen d'un jugement du Tribunal de Première Instance ayant compétence de lieu ( c'est-à-dire du Tribunal de Première Instance dans le ressort duquel se trouve le domicile ou, à défaut, la résidence du débiteur et si le débiteur n'a ni domicile ni résidence sur le Territoire Hellénique, le Tribunal de Première Instance d'Athènes ).
Le Tribunal susdit déclare le titre étranger exécutoire à condition que celui-ci soit exécutoire par application du Droit de l'Etat dans lequel il a été rendu et à condition encore qu'il ne soit pas contraire aux bonnes moeurs et à l'ordre public.
3. Si le titre étranger est un jugement rendu par un Tribunal étranger, il faut en outre qu'il soit coulé en force de chose jugée selon le Droit de l'Etat où il a été rendu, que l'affaire fût de la compétence des Tribunaux de l'Etat auquel appartient le Tribunal qui a rendu le jugement et ce, conformément aux dispositions y afférentes du Droit Hellénique, que le justiciable, qui a perdu le procès, n'ait pas été privé du droit de défense et, en général, de participation au procès et, enfin, que le jugement étranger ne soit pas contraire à un jugement rendu par un Tribunal Grec dans la même affaire, lequel a force de chose jugée pour les justiciables concernés par le jugement du Tribunal étranger.
Un jugement rendu par un Tribunal d'un Etat Membre de la CEE en matière civile et commerciale peut être revêtu de l'exequatur en Grèce par application des dispositions de la Convention de Bruxelles en date du 27 septembre 1968, que la Grèce a ratifiée par la Loi No 1814/1988, entrée en vigueur le 1er avril 1989, qui prévoit une procédure plus sommaire et des conditions plus simples que celles énumérées ci-dessus.
4. A la lumière de ce qui précède, l'exécution forcée ayant pour objet la récupération d'une créance garantie par une hypothèque inscrite sur un immeuble situé en Grèce peut être poursuivie au moyen d'un acte notarié signé par devant Notaire à l'étranger, pour autant que l'acte en question soit déclaré exécutoire en Grèce. Référence est faite, bien entendu, à l'acte générateur de la créance et non pas à l'acte d'inscription de l'hypothèque, qui doit être nécessairement signé par devant un Notaire Grec ou un Consul Grec faisant fonction de Notaire à l'étranger, comme il a été ci – dessus.
5. Il n'est pas exclu que le créancier hypothécaire dispose dès le départ d'un titre exécutoire. Il s'agira des cas où la créance garantie par l'hypothèque découle d'un acte notarié contenant une clause stipulant que, faute d'exécution par l'une ou l'autre des parties contractantes d'une obligation pécuniaire lui incombant, l'autre partie contractante pourra procéder à l'exécution forcée sur les biens patrimoniaux du débiteur en vertu de l'acte notarié lui-même, qu'elles conviennent de déclarer exécutoire, sans avoir recours à la Justice. Ceci n’est d’application qu’en ce qui concerne les actes notariés signés en Grèce, les actes notariés signés à l’étranger devant d’abord être déclarés exécutoires en Grèce.
Si le créancier ne dispose pas dès le début d’un titre exécutoire il devra obtenir un autre titre exécutoire parmi ceux mentionnés ci-dessus sub (a), (b), (c), (d), (e) et (f) les actes mentionnés sub (g) étant essentiellement des actes de l'Administration reconnus exécutoires par la Loi ayant pour objet l'encaissement de la part du Fisc, des entités juridiques régies par le Droit Public, les Organismes de Sécurité Sociale etc…, des taxes, redevances et autres droits, qui leur sont dus.
L'obtention d'un titre exécutoire après l'échéance de la dette, c'est-à-dire après que celle-ci sera devenue exigible, prendra un temps assez long, même si les conditions sont réunies pour que le créancier obtienne un ordre de paiement, lequel est rendu à la suite d'une procédure sommaire. En effet, si le débiteur venait à faire opposition, le procès qui serait ouvert au moyen de celle-ci, durerait aussi longtemps presque que le procès, qui serait ouvert au cas où le créancier introduisait en Justice une action ordinaire au fond. D'où l'importance de faire revêtir la convention génératrice de la créance de la forme de l'acte notarié.
5.1. Le titre exécutoire obtenu, le créancier hypothécaire peut procéder à l'exécution forcée sur un ou plusieurs biens meubles ou immeubles faisant partie du patrimoine de son débiteur. Il n'est pas obligé de procéder à l'exécution forcée sur l'immeuble grevé de l'hypothèque, mais il va sans dire que c'est cet immeuble qu'il choisira puisque - comme il sera démontré ci-dessous - sa créance sera satisfaite par priorité au moyen du produit de la vente publique de l'immeuble grevé de l'hypothèque, ce qui ne serait pas le cas si l’exécution forcée portait sur d’autres biens patrimoniaux de débiteur.
5.1.1. L'exécution forcée est pratiquée par un huissier de Justice et un Notaire, selon la procédure décrite ci-dessous.
Le premier acte de la procédure de l'exécution forcée consiste à faire notifier au défendeur par huissier de Justice une photocopie certifiée conforme de la grosse et copie du titre exécutoire ensemble avec un commandement de payer les sommes dues. Dès que trois jours ouvrables s’écoulent à dater de la signification-commandement susmentionnée, le créancier poursuivant est en droit de donner instructions, qui sont obligatoirement données par écrit à l'huissier de Justice instrumentant afin que celui-ci procède à l'exécution du titre. Ces instructions doivent contenir - entre autres - l'indication des objets sur lesquels le titre doit être exécuté. Lorsqu'il s'agira d'une créance hypothécaire, il sera demandé à l'huissier de procéder à l'exécution au moyen de la saisie et de la mise en vente publique de l'immeuble grevé de l'hypothèque.
Dans le courant des trois jours susmentionnés, qui interviennent entre la signification-commandement du titre exécutoire et le jour où l'huissier est autorisé de procéder à la saisie, le débiteur peut, en introduisant une requête auprès du Tribunal de Première Instance siégeant en matière de mesures conservatoires, demander - dans les cas et aux conditions prévues par la Loi- que soit ordonné le sursis de l'exécution du titre exécutoire.
Le Tribunal peut accorder le sursis avec ou sans caution, s'il considère que l'exécution forcée provoquera un préjudice irréparable au requérant.
Si le sursis est accordé, la procédure est bloquée jusqu'à ce qu'un jugement en dernier ressort intervienne sur le recours, que le débiteur devra généralement avoir introduit auprès du Tribunal compétent avant de déposer sa requête en sursis d'exécution.
Si la requête en sursis est rejetée ou si le débiteur n'a pas demandé le sursis, l'huissier de Justice procèdera, lorsque les trois jours susmentionnés seront passés, à la saisie de l'immeuble hyporthéqué, conformément aux instructions écrites qui lui seront données sur le texte même de la grosse et copie du titre exécutoire, dont l'huissier doit être porteur au moment de la saisie et jusqu'à ce que ce document soit déposé au Notaire, qui sera désigné pour effectuer la vente aux enchères publiques.
Il faut noter - et ceci met justement en exergue l'importance de l'hypothèque et son utilité - que le créancier chirographaire poursuivant n'a aucun privilège vis-à-vis des autres créanciers du débiteur contre qui est poursuivie l'exécution forcée , qui annonceront en bonne et due forme et en temps utile leurs créances respectives.
5.1.2. L'huissier de Justice instrumentant doit dresser un procès-verbal de la saisie-exécution qu'il opère, lequel doit contenir - entre autres - une description détaillée de l'immeuble saisi, ainsi que de la créance en récupération de laquelle il est procédé à la saisie-exécution. Dans ce même procès-verbal, l'huissier de Justice doit mentionner le jour et le lieu où l'immeuble hypothéqué saisi sera vendu en vente aux enchères publiques, ainsi que le nom du Notaire, qui effectuera la vente et le prix de la première offre, qui représente – en général, mais pas obligatoirement – la moitié de la valeur attribué par l’huissier à l’immeuble dans le contexte de ce même procès - verbal de saisie. Il est rappelé que, si l’immeuble est situé dans une région où le système de la valeur ‘’objective’’ attribuée par le Ministère des Finances aux immeubles est d’application, le valeur, qui sera attribué par l’huissier à l’immeuble, ne pourra pas être inférieure à sa valeur ‘’objective’’ susdite.
Une copie ou un résumé du procès-verbal de saisie doit être notifiée au débiteur, au propriétaire ou à celui quia la possession de l'immeuble grevé de l'hypothèque si c’est un tiers, ainsi qu'au Conservateur des Titres Fonciers dans le ressort territorial duquel est situé l'immeuble saisi.
Une fois ces notifications faites, l'huissier de Justice doit déposer le titre exécutoire auprès du Notaire désigné pour effectuer la vente publique, ensemble avec le procès-verbal de notification du commandement, le procès-verbal de saisie et le procès-verbal de sa notification de celui – ci au débiteur et au Conservateur des Titres Fonciers.
A partir du jour de la notification du procès-verbal de saisie selon ce qui précède, il est interdit au débiteur de disposer de l'immeuble saisi. Si, malgré cette interdiction, il y a disposition de l'immeuble saisi, celle-ci est nulle en faveur du créancier poursuivant et des créanciers qui ont déclaré leurs créances avant la disposition.
La saisie-exécution doit être inscrite dans les Registres des Saisies du Service de la Conservation des Titres Fonciers dans le ressort duquel est situé l'immeuble.
Le Conservateur des Titres Fonciers doit inscrire la saisie dans le Registre spécial des Saisies, le jour même où la copie du procès-verbal de la saisie lui est notifiée.
Après l’inscription susdite, il est interdit d'imposer une nouvelle saisie -exécution sur l’immeuble saisie et ce, sous peine de nullité de la deuxième saisie-exécution.
Par contre, une saisie-exécution peut être imposée sur des biens immeubles déjà saisis conservatoirement. L'inverse n'est pas d'application.
L'huissier de Justice nomme un séquestre de l'immeuble saisi, qui est placé sous la garde de celui-ci.
Celui qui détient l'immeuble lorsque la saisie est imposée est désigné comme séquestre par l'huissier instrumentant.
L'huissier de Justice instrumentant doit publier dix jours au moins avant le jour de la vente publique le résumé du procès-verbal de saisie dans le journal principal édité dans la Municipalité ou la Commune du ressort territorial de laquelle relève le lieu de la vente aux enchères publiques.
Les formalités susdites de publicité sont prévues par la Loi sous peine de nullité de la vente publique.
En Grèce, la vente aux enchères se tient toujours le mercredi, entre midi et deux heures de l'après-midi, dans une salle spécialement aménagée à cette fin, mise à disposition par les Municipalités et les Communes.
La vente aux enchères d'un immeuble ne peut avoir lieu avant que quarante jours ne s'écoulent à partir du jour où la saisie-exécution a été imposée. La vente aux enchères publiques ne peut pas avoir lieu pendant la période de temps du 1er août au 15 septembre de chaque année calendaire.
5.1.3. Au jour fixé, le Notaire procède à la vente aux enchères publiques de l'immeuble saisi selon la procédure suivante.
L'immeuble est adjugé au plus offrant après qu'une invitation pour une offre supérieure aura été formulée trois fois par le Notaire.
L'adjudicataire a l'obligation de payer le prix au Notaire, qui effectue la vente, au comptant dès que l'adjudication a lieu. Le Notaire doit déposer à la Caisse des Prêts et Consignations le produit de la vente, au plus tard le troisième jour ouvrable après le jour de la vente.
Si l'adjudicataire ne paye pas le prix, le Notaire doit le sommer dans les deux jours qui suivent de payer le montant dû. La sommation est notifiée par voie d'huissier. Si l'adjudicataire ne paye pas dans les cinq jours ouvrables qui suivent la sommation, l'adjudication devient caduque et les enchérisseurs suivants sont invités à payer, à un jour fixe, le montant qu'ils avaient offert.
Si, de l'avis du Notaire, il est impossible ou particulièrement difficile, pour des raisons qui doivent être consignées dans un procès-verbal dressé à cette fin, d'inviter les enchérisseurs suivants ou si l'invitation susmentionnée n'a pas de résultat, une nouvelle vente aux enchères a lieu, qui est diligentée par le Notaire en charge de la vente publique initiale ou bien par le créancier poursuivant ou bien par le débiteur ou bien par le tiers propriétaire de l'immeuble ou encore par tout créancier, qui a déclaré sa créance, du moment que celle-ci découle d'un titre exécutoire.
L'adjudicataire initial, qui n'a pas payé le prix, ne peut pas participer aux nouvelles enchères, mais il peut, jusqu'à ce qu'elles commencent, verser le montant dû, majoré des intérêts moratoires, ainsi que des frais et demander que l'immeuble lui soit adjugé.
Si le prix obtenu lors des premières enchères n'est pas obtenu lors des nouvelles enchères, le premier adjudicataire, qui n'a pas payé le prix, est obligé de verser la différence, majorée des intérêts moratoires.
Si l'adjudicataire aux nouvelles enchères ne verse pas, lui non plus, le prix, de nouvelles enchères peuvent avoir lieu de la même manière que celle exposée ci-dessus.
Si aucun enchérisseur ne se présente, l'immeuble est adjugé au créancier poursuivant – hypothécaire ou pas - s'il le demande, au prix de la première offre fixée dans le procès-verbal de saisie. Si pareille demande n'est pas soumise, une nouvelle vente aux enchères se tient dans les quarante jours qui suivent.
S'il n'y a pas d'adjudication lors de la nouvelle vente aux enchères non plus, le Tribunal compétent peut, à la requête de toute personne justifiant d'un intérêt légal, ordonner qu'une nouvelle vente aux enchères se fasse dans les trente jours, avec le même prix ou avec un prix inférieur à la première offre. Le Tribunal peut également autoriser le Notaire de vendre librement l'immeuble saisi au saisissant ou à un tiers, pour un prix fixé par le Tribunal.
Si la nouvelle vente aux enchères est restée sans résultat ou si la vente libre n'a pas pu avoir lieu, le Tribunal peut lever la saisie et ordonner qu'une nouvelle vente aux enchères se fasse plus tard, avec le même prix ou avec un prix inférieur à celui de la première offre.
5.1.4. Comme il a été exposé ci-dessus, la vente aux enchères publiques se termine par l'adjudication.
Si l'adjudicataire est le créancier hypothécaire, le Notaire peut lui permettre de ne pas verser une partie du prix correspondante à tout ou partie du montant de la créance garantie par l'hypothèque, jusqu'à ce que la Table de collocation devienne dèfinitive.
Jusqu'à ce que l'adjudication ait lieu, le débiteur ou le tiers propriétaire de l'immeuble grevé de l'hypothèque a le droit d'acquitter les frais et les créances du créancier poursuivant l'exécution forcée et des autres créanciers, qui ont un titre exécutoire, qui ont déclaré leurs créances et dont les déclarations ont été inscrites dans les Livres des Saisies du Service de la Conservation des Titres Fonciers dans le ressort territorial duquel est situé l'immeuble, afin de reprendre possession de l'immeuble saisi.
5.1.5. Si le prix est suffisant pour satisfaire tant le créancier poursuivant la saisie, que les créanciers qui ont déclaré leurs créances, le Notaire paye à chacun le montant lui revenant, après avoir déduit les frais de l'exécution.
Si le prix de la vente aux enchères n'est pas suffisant pour satisfaire les créanciers susdits, le Notaire dresse une Table de collocation. La collocation des créanciers se fait de la manière suivante : sont colloqués les premiers les créanciers ayant un privilège général, dont les plus importants sont le Fisc, les Municipalités, les Communes, pour leurs créances relatives à des taxes, redevances etc… qui leur sont dues pour l'année dans le courant de laquelle s'est tenue la vente aux enchères, ainsi que l'année précédente et les réclamations des Organismes de Sécurité Sociale générées pendant les deux années précédant le jour où la vente aux enchères a eu lieu.
Viennent ensuite les créanciers ayant un privilège spécial. Sont assorties d'un privilège spécial, notamment, les réclamations pour les dépenses concernant la conservation du bien.
S'il y a concours de privilèges généraux prévus par l'article 975 du Code de Procédure Civile et de privilèges spéciaux prévus par l'article 976 du Code de Procédure Civile, les privilèges généraux sont préférés.
Il est attribué aux crèances assorties de privilèges généraux un tiers (1/3) du montant du prix de la vente aux enchères disponible pour être versé aux créanciers, tandis que les autres deux tiers (2/3) sont versés aux créanciers ayant un privilège spécial relatif aux dèpenses exposées pour la conservation du bien et aux créanciers hypothécaires. ( L’hypothèque est traitée par la Loi comme étant un privilège spécial, de même que le gage constitué sur un ou plusieurs biens mobiliers ).
Le solde restant éventuellement de la portion destinée aux privilèges généraux et aux privilèges spéciaux, telles que ces portions sont définies dans le paragraphe précédent, est utilisé pour satisfaire, le cas échéant, les créances non satisfaites de l'autre catégorie. Le solde éventuellement restant après la satisfaction des créanciers ayant un privilège général, un privilège spécial ou une hypothèque est distribué aux créanciers restants.
Le créancier hypothécaire ayant une hypothèque de premier rang absorbera l'entièreté de la portion du prix de vente revenant à cette catégorie de créanciers, c'est-à-dire aux créanciers hypothécaires, le créancier ayant éventuellement une hypothèque de deuxième rang ne pouvant être satisfait - en tout ou en partie - que s'il reste un montant quelconque à distribuer après satisfaction totale du créancier ayant une hypothèque de premier rang et ainsi de suite pour les créanciers ayant une hypothèque de troisième, quatrième, cinquième etc…rang .
Chaque enchérisseur doit déposer, soit en espèces, soit au moyen d'une lettre de garantie bancaire, soit au moyen d'un chèque émis par une Banque, une caution égale à un tiers (1/3) au moins du montant de la première offre.
5.1.6. Si entre le jour fixé pour la vente aux enchères et le jour de la saisie il y a un intervalle de plus de quatre mois, tout créancier, dont la créance est fondée sur un titre exécutoire et qui a fait notifier au débiteur un commandement de payer, peut demander au Tribunal compétent de lui permettre de poursuivre la procédure de l'exécution.
5.1.7. Sur requête du saisi, laquelle doit être déposée sous peine d'irrecevabilité au moins cinq jours ouvrables avant le jour fixé pour la vente publique, le Tribunal compétent peut ordonner le sursis de la procédure de la vente (article 1000 du Code de Procédure Civile). Le sursis ne peut pas être supérieur à six mois à dater du jour initialement fixé pour la vente publique. Si la durée du sursis initial est inférieure à six mois, il est permis d'octroyer un deuxième sursis si des raisons exceptionnelles concourent à cette fin. Les sursis ne peuvent pas excéder six mois en tout. Lorsqu'il est accordé, le sursis est conditionné au paiement : (a) des frais de la procédure de la vente aux enchères et (b) d'un quart au moins du montant dû en capital au créancier poursuivant la saisie, sauf si pour des raisons exceptionnelles le Tribunal fixe ce montant à une portion inférieure à un quart du montant de la créance.
5.1.8. L'article 1001 A du Code de Procédure Civile prévoit qu'en cas de saisie d'immeubles où des entreprises industrielles, artisanales, hôtelières ou touristiques ou d'autres unités de production sont installées, qui disposent d'équipements et constituent un ensemble économique, si plus d'un immeuble ont été saisis au moyen du même procès-verbal de saisie, ils sont mis en vente publique ensemble s'ils constituent, du point de vue fonctionnel, une unité qui dessert l'entreprise ou l'unité de production, qui est installée sur l'un d'eux.
Toute les règles applicables à l'exécution forcée sont d'ordre public à de très rares exceptions près.
Les créanciers, qui ont fait inscrire sur l'immeuble vendu aux enchères une prénotation hypothécaires, sont colloqués à titre éventuel.
5.1.9. L'article 1019 du Code de Procédure Civile prévoit que si la vente publique n'a pas eu lieu dans un délai d'un an à dater du jour où la saisie a été imposée ou bien si de nouvelles enchères n'ont pas eu lieu dans un délai de six mois à dater du jour de la première vente, la saisie-exécution cesse d'être valable en vertu d'un jugement rendu par le Tribunal de Paix dans le ressort duquel a été imposée la saisie et ce, à la demande de quiconque justifie d'un intérêt légal à cette fin. S'il y a eu sursis de l'exécution, la période du sursis n'est pas comptée dans la période d'un an susmentionnée.
5.1.10. Si la procédure de l’exécution forcée n’est pas activée par la créancier, le créancier hypothécaire devra annoncer sa créance au Notaire qui effectue la vente aux enchères publiques dans un délai de quinze jours à dater de la vente publique. La créance garantie par l’hypothèque sera colloqué alors de la manière décrite ci – dessus.
6.Outre l'exécution forcée sur un immeuble au moyen de la mise en vente publique de celui-ci, tout créancier peut demander du Tribunal de Première Instance compétent siégeant en matière de Mesures Conservatoires d'ordonner la gestion forcée d'un immeuble.
6.1. L'immeuble se trouve sous gestion forcée à partir du moment où le jugement y afférent est notifié au débiteur.
A dater de la notification du jugement, le débiteur est privé de la gestion de l'immeuble.
Le jugement ordonnant la gestion forcée d'un immeuble désigne également le gestionnaire, qui gèrera l'immeuble dans le but de récupérer un montant suffisant pour satisfaire le créancier saisissant et les créanciers, qui ont déclaré leurs créances, en prenant soin toutefois de maintenir l'immeuble en bon état et d'éviter des actes qui portent atteinte à sa valeur.
Le créancier, qui demande la mise de l'immeuble sous gestion forcée, doit avoir un titre exécutoire et doit avoir fait notifier un commandement de payer au débiteur.
6.1.2. Le jugement qui ordonne la mise sous gestion forcée d'un immeuble doit être inscrit, par les soins du créancier qui l'a demandée dans le Livre des Saisies tenu dans le Service de la Conservation des Titres Fonciers dans le ressort territorial duquel est situé l'immeuble.
L'inscription susdite n'empêche pas le transfert de la propriété de l'immeuble, lequel continue cependant à se trouver sous gestion forcée après la vente.
Si l'immeuble est saisi - par le même créancier ou par un autre - la gestion forcée cesse à dater du jour où la vente publique a lieu. De même, la gestion forcée cesse si le débiteur est déclaré en faillite. Dans les deux cas qui précèdent, quiconque justifie d'un intérêt légal peut demander la radiation de l'inscription relative à la gestion forcée.
Le débiteur peut être nommé gestionnaire si le Tribunal considère que cela est indiqué aux fins de la meilleure gestion de l'immeuble. Si le débiteur est nommé gestionnaire, le Tribunal nomme en même temps un superviseur.
6.1.3. La gestion forcée d'un immeuble ne peut pas être prononcée dans les cas suivants:
a. si le Tribunal considère que les revenus de l'immeuble ne peuvent pas satisfaire la créance du demandeur dans un délai raisonnable;
b. si le Tribunal estime que le montant de la créance ne justifie pas la mise sous gestion forcée de l'immeuble;
c. s'il s'agit d'un immeuble de petite valeur, dont le Tribunal estime que la gestion forcée ne serait pas rentable.
6.1.4. La gestion forcée prend fin au moyen d'un jugement que rend le Tribunal de Première Instance du lieu où est situé l'immeuble, à la requête du débiteur ou du créancier ou de toute autre personne justifiant d'un intérêt légal, dans les cas suivants:
a. si toutes les créances de celui qui a demandé la gestion forcée, ainsi que des créanciers qui ont déclaré leurs créances, ont été satisfaites.
b. si le Tribunal estime que la continuation de la gestion forcée n'est pas indiquée ou porte préjudice aux intérêts du débiteur et
c. si le créancier, qui a demandé la gestion forcée, n'a pas pris soin, dans un délai raisonnable à dater du jour où le jugement ordonnant la gestion forcée a été notifié au débiteur, que celui qui a été désigné comme gestionnaire entreprenne ses fonctions.
Lorsque, sur base du jugement susdit - quand il devient définitif - il est procédé à la radiation de l'annotation, qui avait été faite dans les Registres des Saisies au sujet de la gestion forcée, celle-ci cesse ipso facto.
V. DES SURETES REELES EN CAS DE FAILLITE DU DEBITEUR
Par application de l'article 537 du Code de Commerce, toute hypothèque, qui est inscrite en vertu d'un titre privé ou d'un jugement en garantie d'une dette du failli antérieure à l'inscription de l'hypothèque, est nulle si elle a été faite pendant la période suspecte, c'est-à-dire à dater du jour que le Tribunal a fixé comme étant celui de la cessation des paiements du commerçant déclaré en faillite ou dix jours avant cette date. Il en est de même des inscriptions provisoires d'hypothèque.
D'autre part, l'article 539 du Code de Commerce prévoit que les titres valablement acquis aux fins d'inscription d'une hypothèque peuvent être transcrits jusqu'au jour de la publication du jugement qui déclare la faillite. Les transcriptions faites après la cessation des paiements ou durant la période de dix jours, qui précède la cessation des paiements, peuvent être déclarées nulles, si plus de quinze jours sont intervenus entre la date du titre en vertu duquel l'hypothèque est inscrite et l'inscription de celle-ci. Le délai susdit est prolongé d'un jour pour toute distance de quatre kilomètres entre le lieu où le droit d'inscription d'hypothèque a été obtenu et le lieu de l'inscription de l'hypothèque.
Ce qui précède ne s'applique pas aux hypothèques qui sont inscrites en vertu de la Loi.
La différence des questions régies par les deux articles susmentionnés est évidente. L'article 537 prévoit la nullité de l'acte juridique établi volontairement par le failli, au moyen duquel il accorde un droit d'hypothèque à un tiers, qui avait déjà une créance contre le failli, ainsi que la nullité du droit d'hypothèque découlant d'un jugement visant la garantie d’une créance antérieure, lorsque l'acte est établi ou que le jugement intervient après la date de la cessation des paiements du failli ou dix jours avant cette date. Par contre, l'article 539 prévoit la possibilité d'annuler - à la demande de quiconque justifie d'un intérêt légal à cette fin et, bien entendu, du syndic en premier lieu - l'inscription d'une hypothèque, qui se fait en vertu d'un acte privé du failli ou en vertu d'un jugement judiciaire, qui existaient avant la date de la cessation des paiements, mais qui sont transcrits après cette date ou dans les dix jours qui précèdent celle-ci et que le délai intervenant entre la date du titre, qui sera transcrit (acte privé ou jugement) et la date de l'inscription de l'hypothèque est supérieur à quinze jours.
VI. LA STANDARDISATION
De notre avis, une standardisation du régime immobilier et des sûretés réelles constituées sur l'immeuble - référence étant faite essentiellement à l'hypothèque - devrait être recherchée dans la mesure du possible.
Les Etats Membres de la Communauté Economique Européenne constituent déjà un marché pratiquement unifié, dans plusieurs secteurs à tout le moins. Par conséquent, il est incontestable que le banquier allemand, français, anglais ou espagnol doit pouvoir prendre des décisions rapides quant à l'acceptation d'une sûreté réelle, qui leur est offerte sur un immeuble situé, par exemple, en Grèce.
Or, dans l'état actuel des choses, la vérification des titres fonciers, qui est faite à partir du nom du propriétaire actuel de l'immeuble et doit couvrir une période de vingt ans vers l'arrière, est extrêmement difficile et onéreuse. De plus, elle nécessite beaucoup de temps quand, pour couvrir la période de vingt ans susdite, l'avocat doit étudier, vingt cinquante, cent actes notariés ou même plus, avant de pouvoir répondre si oui ou non l'immeuble faisant l'objet de la vérification appartient bien ou n'appartient pas à celui qui s'en présente comme propriétaire.
Il était incontestable que ce régime devait changer, de sorte que tout intéressé - grec ou étranger - puisse être fixé beaucoup plus rapidement. C'est la raison pour laquelle l'Etat Hellénique a mis sur pied une oeuvre d'une envergure très considérable, qui consiste à l'établissement d'un Cadastre National. Pour ce faire, tout propriétaire d’immeuble est appelé à le déclarer dans le cadre du recensement des immeubles, qui est effectué présentement en Grèce. Les travaux préparatoires ont commencé déjà depuis plusieurs années et en dureront encore plusieurs, mais à la fin de cette oeuvre gigantesque, tout le pays sera cadastré, tout immeuble sera identifié en tant qu'immeuble et disposera d'un casier dans lequel seront transcrits tous les actes le concernant. Outre la facilitation de la vérification, ce système fournira des garanties plus sûres, en ce sens que, comme dans tous les pays qui disposent d'un cadastre, si un acte n'est pas transcrit et noté dans le casier de l'immeuble ( et non pas du propriètaire, ce qui ne fournit qu'une sécurité relative pour les raisons exposées ci-dessus ) , il ne pourra pas - en principe tout du moins - être opposé au tiers de bonne foi.
La standardisation s'impose, donc - à notre avis en tout cas - vu la fréquence constamment croissante des transactions, non seulement entre des entreprises et/ou des particuliers qui résident dans les différents Etats de la CEE, mais aussi des transactions entre résidants d'un Etat Européen et résidents de n'importe quel autre Etat, qui n'est pas Membre de la CEE (comme, notamment, les Etats-Unis, la Suisse, le Japon). Ce nouvel état de choses est plus frappant en Grèce et dans les autres Etats ( par exemple l'Espagne ), qui connaissaient une réglementation du change, c'est-à-dire où la circulation des capitaux devait faire l'objet d'autorisations préalables et n'était possibe que dans les cas et dans les conditions prévus par la Loi. En effet, avant la libre circulation des capitaux, une entreprise installée en Grèce ne pouvait – par exemple - contracter un prêt à l'étranger qu'après l'autorisation expresse du Comité Monétaire de la Banque de Grèce, celle-ci étant l'organe qui non seulement supervise les Banques commerciales, mais qui établit et structure le régime bancaire en viqueur en Grèce, au moyen d'études et de propositions soumises au Ministère des Finances et au moyen d'Actes de son Gouverneur, qui sont établis sur base d'une délégation de pouvoirs à cette fin, prévue par la Loi ou par des Décrets Présidentiels promulgués en exécution de celle-ci.
En ce qui concerne, maintenant, l'introduction dans les systèmes juridiques, qui se basent sur le système romano-germanique, de notions contenues dans le système juridique anglo-saxon, telle que la floating charge, elle créerait effectivement des problèmes d'adaptation mais au début seulement, croyons-nous. Nous sommes d'avis que l’introduction de pareilles notions en vaut la peine, non seulement dans un but de standardisation, mais aussi dans le but d'introduire dans les différents systèmes juridiques des nouvelles notions flexibles et fournissant en même temps une garantie certaine, ce qui aboutirait sûrement à l'expansion des affaires.
D'ailleurs, même dans les systèmes juridiques qui se basent sur le système juridique romano-germanique, il existe d'importantes différences entre les sûretés prévues par chaque Législation. Par exemple, le Droit Hellénique ne connaît pas la dette foncière que connaît le Droit Allemand. Il ne connaît pas encore le nantissement du fonds de commerce, pour lequel cependant une Loi est en voie d'élaboration. Il est incontestable que le fait de pouvoir constituer une garantie sur son fonds de commerce permettra à plusieurs hommes d'affaires, qui ne disposent pas d'immeubles, de contracter des prêts dans le but d'une expansion de leurs entreprises, avec tous les effets positifs de cela sur l'économie nationale.
Il est intéressant de noter que la notion de la floating charge fait également à l'heure actuelle l'objet d'un projet de Loi en Grèce. Nous croyons, quant à nous, qu'il est rassurant pour le débiteur de savoir qu'il peut disposer de l'immeuble faisant l'objet de la garantie qu'il a accordée à son créancier, du moment qu'un autre bien patrimonial lui appartenant sera substitié à l'immeuble en question, d'autant plus que souvent l'emprunteur accorde une sûreté sur un bien qui constitue, peut-être, son seul bien patrimonial sur le moment. Or, quelque temps après, il se peut qu'il acquière d'autres biens patrimoniaux, qui pourraient constituer pour le prêteur une garantie tout aussi suffisante que la première, tandis que le fait pour l’emprunteur de libérer le bien initialement grevé en faveur du prêteur pourrait être d'une importance majeure. Par exemple, l'emprunteur pourrait vendre l'immeuble et utiliser le prix de vente pour l'expansion de son entreprise. Ceci serait très intéressant pour lui sans nuire aux intérêts du prêteur, puisqu'un autre bien viendrait se substituer à titre de garantie à celui initialement grevé en sa faveur. Il est évident que dans tous les systèmes juridiques une substitution de la première garantie par une autre est concevable, mais elle entraîne des formalités, des frais et du temps, qui sont au détriment de la conclusion de nouvelles affaires. D'où l'intérêt de la floating charge. C'est pour cela que nous ne croyons pas que son introduction dans nos systèmes juridiques de provenance romano-germanique soit un inconvénient.
Bien entendu, l'introduction dans une Législation, qui ne les connaît pas, de notions telles que celles mentionnées ci-dessus, à savoir la dette foncière, la floating charge, le nantissement du fonds de commerce, nécessitent des soins particuliers du Législateur pour préserver l'emprunteur ou, d'une manière plus générale, le débiteur, qui d'habitude est la partie la plus faible (consommateur), afin que soit préservé l'équilibre indispensable entre ses intérêts et ceux du créancier. D'où la nécessité d'organiser ces nouvelles notions en incluant dans toute Législation concernée des règles, qui empêcheraient des abus de la part du prêteur et du créancier en général, ainsi que l'imposition au débiteur de restrictions plus lourdes qu'il ne le faut.
Athènes, le 25 février 2001
Catherine Cotsaki
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