Source: https://www.jusmeum.de/urteil/bgh/e7a3a4806105f8b40a66bd3836e58a70d4c3af79d7aac6f953f5f6b988aa4b86
Timestamp: 2019-09-21 23:39:09
Document Index: 214694216

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 3', '§ 3', '§ 5', '§ 7', '§ 578', '§ 7', '§ 5', '§ 560', '§ 315', 'BGH', '§ 550', '§ 580', '§ 3', '§ 578', '§ 5', '§ 560', '§ 126', '§ 560', '§ 560', '§ 560', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 9', '§ 3', '§ 8', '§ 550', '§ 7']

BGH, XII ZR 65/13: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 05.02.2014, XII ZR 65/13
Aktenzeichen: XII ZR 65/13
XII ZR 65/13 Verkündet am: 5. Februar 2014 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
BGB § 550 Satz 1
a) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. September 2012 ­ XII ZR 112/10 ­ NJW 2013, 41).
BGH, Urteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - OLG Frankfurt am Main LG Frankfurt am Main
vom 5. Februar 2014 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterin
Weber-Monecke und die Richter Schilling, Dr. Nedden-Boeger und Guhling
Die Revision gegen das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 18. März 2013 wird auf Kosten
1Die Klägerin macht als Vermieterin gegen die Beklagte Zahlungsansprüche aus einem Mietvertrag über Gewerberäume geltend.
2Mit schriftlichem Vertrag vom 30. März 2005 vermietete die Klägerin
noch fertig zu stellende Büro- und Lagerräume, anteilige Gemeinschaftsflächen
und Parkplätze an die Beklagte. Nach § 3 Ziffer 1 des Vertrags sollte die Mietzeit mit Übergabe des Mietobjekts beginnen, die voraussichtlich am 15. August
2005, spätestens jedoch am 1. September 2005 erfolgen sollte. Zur Mietdauer
enthält der Vertrag in § 3 Ziffer 2 folgende Regelung:
"Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 5 Jahren geschlossen, gerechnet ab dem Tage der Übergabe gem. 3.1, d.h. die Mietzeit endet zum 31.08.2010.
Die Mieterin hat die einmalige Option eine Verlängerung des Vertrages um 5 Jahre zu verlangen. …"
3Als monatliche Nettomiete vereinbarten die Parteien 13.035,32 € und als
monatliche Nettovorauszahlung auf die anfallenden Nebenkosten einen Betrag
von 2.061,90 €, so dass sich die anfängliche Bruttogesamtmiete einschließlich
des damals gültigen Mehrwertsteuersatzes von 16 % auf 17.512,77 € belief.
4Zur Höhe der Nebenkostenvorauszahlung bestimmt § 5 Ziffer 1 letzter
Absatz des Mietvertrags:
"Sich aus einer Nebenkostenvorauszahlung ergebende Guthaben bzw. Nachforderungen sind unverzüglich gegenseitig auszugleichen. In diesen Fällen sowie bei einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten, darf seitens der Vermieterin der monatlich zu zahlende Vorschuss entsprechend neu festgesetzt werden."
5Die Höhe der Nettomiete war bis 31. Dezember 2008 festgeschrieben.
Ab Januar 2009 galt laut § 7 Ziffer 1 Absatz 2 des Mietvertrags:
"Danach ändert sich der vereinbarte Mietzins jeweils zum 01.01. in dem gleichen Ausmaß, in dem sich der vom Statistischen Bundesamt … festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland insgesamt … nach oben oder unten geändert hat. Die Anpassung der jeweils geänderten Miete erfolgt automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres durch schriftliche Mitteilung des Vermieters. Der Zeitpunkt der Mitteilung hat keinen Einfluss auf das Inkrafttreten der Mieterhöhung."
6Neben einer doppelten Schriftformklausel enthielt der Vertrag auch eine
Schriftformheilungsklausel.
7Die Mieträume wurden am 26. September 2005 übergeben. Nachdem
die Nebenkostenabrechnung für die Mietzeit im Jahr 2005 zu einer Nachforderung von rund 5.200 € netto geführt hatte, teilte die Klägerin der Beklagten mit
Schreiben vom 18. Juni 2007 mit, dass eine Anpassung der Vorauszahlung
notwendig sei und die Nebenkostenvorauszahlung sich ab August 2007 auf
monatlich 3.391,47 € netto belaufe. Diesen Betrag bezahlte die Beklagte in der
Folgezeit.
9In einem an die Beklagte gerichteten Schreiben vom 31. März 2009 errechnete die Klägerin auf der Grundlage der seit Mietbeginn erfolgten Steigerung des Verbraucherpreisindex eine ab 1. Januar 2009 eingetretene Erhöhung
der Nettomiete von 752,28 €. Sie bat um Nachzahlung von jeweils 895,21 €
(inklusive Mehrwertsteuer) für die Monate Januar bis März 2009 sowie um Entrichtung des erhöhten Betrags ab April 2009.
10Während eine Zahlung für April 2009 unterblieb, weil die entsprechende
Lastschrift der Klägerin rückgebucht wurde (wofür der Klägerin Kosten in Höhe
von 24 € entstanden), zahlte die Beklagte für die Monate Mai bis September
2009 jeweils 20.443,09 €. Ab Oktober 2009 verweigerte sie unter Verweis auf
die Kündigung jede Zahlung. Am 21. Juli 2011 wurde der Klägerin aus einer von
der Beklagten als Sicherheit gestellten Bankbürgschaft ein Betrag von 52.457 €
11Die Klägerin hat mit ihrer Klage die Restmieten für Januar bis März 2009
von insgesamt 2.685,63 € und für die Monate April 2009 sowie Oktober 2009
bis einschließlich August 2010 jeweils 20.443,09 € begehrt. Außerdem hat sie
für die Jahre 2008 und 2009 noch offene Nebenkosten sowie Rückbuchungskosten geltend gemacht.
12 Mit Schreiben vom 3. März 2009 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis "fristgerecht zum Ablauf des 30. September 2009".
Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 196.686,44 € nebst Zinsen
stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht den
ausgeurteilten Betrag auf 163.406,44 € nebst gestaffelter Zinsen herabgesetzt.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr
Klageabweisungsbegehren weiter.
13Die Revision hat keinen Erfolg.
14Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 708 veröffentlichte Entscheidung im Wesentlichen wie folgt begründet:
15Der Mietvertrag sei wirksam ­ insbesondere unter Einhaltung der Schriftform gemäß §§ 578 Abs. 2, 550, 126 BGB ­ bis zum 31. August 2010 befristet
gewesen. Der Beginn sei hinreichend bestimmbar, zumal mit dem 1. September
2005 ein spätester Zeitpunkt genannt sei; das Mietzeitende sei eindeutig auf
den 31. August 2010 bestimmt. Die Erhöhung der Nebenkosten stehe der Wahrung der Schriftform nicht entgegen. Sie sei aufgrund ihres Umfangs zwar kein
unwesentlicher Vertragsbestandteil. Die Parteien hätten insofern aber keine
wirksame Vereinbarung getroffen, weil diese jedenfalls nicht schriftlich erfolgt
sei und ihrer Wirksamkeit daher das im Vertrag wirksam vereinbarte doppelte
Schriftformerfordernis entgegenstehe. Die Kündigung greife auch nicht als außerordentliche durch. Denn ein wichtiger Grund, der der Beklagten ein Festhalten am Vertrag bis zum vertragsgemäßen Ablauf unzumutbar gemacht hätte,
habe nicht bestanden.
16Ab dem 1. Januar 2009 habe die Gesamtmiete monatlich 20.443,09 €
betragen. Die in § 7 Ziffer 1 vereinbarte Indexklausel sei wirksam, weil die Klägerin als Vermieterin unter Berücksichtigung der Verlängerungsoption eine Ver-
tragsbindung für zehn Jahre eingegangen sei und die Klausel nicht nur eine
Erhöhung, sondern auch eine Verminderung der Miete zulasse. Der Zeitpunkt
der Erhöhungsmitteilung sei ohne Einfluss auf das Inkrafttreten der Mieterhöhung, so dass sich die Nettomiete ab Januar 2009 auf 13.787,60 € belaufen
habe. Hinzu komme die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung von netto
3.391,47 €. Obwohl sie nicht wirksam vereinbart worden sei, könne die Klägerin
sie verlangen, weil ihr ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zustimmung zugestanden habe. Denn gemäß dem zulässigen § 5 Ziffer 1 letzter Absatz des Vertrags, der sinngemäß der gesetzlichen Regelung für Wohnraummietverhältnisse
in § 560 Abs. 4 BGB entspreche, habe sie den monatlich zu zahlenden Vorschuss neu festsetzen dürfen. Das entsprechende Erhöhungsverlangen der
Klägerin sei unabhängig von Schriftformerfordernissen wirksam, weil es sich
nicht um eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien, sondern um eine einseitige Erklärung (§ 315 Abs. 2 BGB) handele. Die Ansprüche der Klägerin beliefen
sich daher nach Verrechnung der Bürgschaft auf insgesamt 163.406,44 €.
17Die Revision ist unbeschränkt zugelassen.
18Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der Frage der Wirksamkeit
einer zwischen Kaufleuten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarten
doppelten Schriftformklausel insbesondere in Verbindung mit einer Schriftformheilungsklausel zugelassen. Dass diese Frage letztlich allein bei der Zinsforderung relevant sei, stehe dem nicht entgegen.
19Bereits aus diesen Ausführungen ergibt sich zweifelsfrei, dass das Berufungsgericht keine Beschränkung der Revisionszulassung auf den Zinsaus-
spruch vornehmen, sondern lediglich seine Zulassungsmotivation mitteilen wollte. Dem entsprechend enthält der Tenor des Berufungsurteils keine Einschränkung. Zwar kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung auch aus den
Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergeben. Dann muss aber aus den
Gründen der Wille des Berufungsgerichts, die Revision in bestimmter Hinsicht
zu beschränken, klar und eindeutig hervorgehen, was hier nicht der Fall ist. Im
Zweifel ist ohnedies nicht anzunehmen, dass das Berufungsgericht beabsichtigt
hat, die Nebenforderungen von der Hauptforderung zu trennen (vgl. BGH Urteil
vom 9. März 2012 ­ V ZR 147/11 ­ NJW 2012, 2796 Rn. 14).
20Die Ausführungen im angefochtenen Urteil halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, ohne dass es auf die vom Berufungsgericht für zulassungsrelevant gehaltenen Rechtsfragen ankommt. Die Revision macht ohne
Erfolg geltend, wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB gelte das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit geschlossen, so dass es durch die Kündigung
vom 3. März 2009 gemäß § 580 a Abs. 2 BGB mit Ablauf des 30. September
2009 beendet worden sei.
211. Mit Recht - und von der Revision nicht angegriffen - ist das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass die in § 3 Ziffern 1 und 2 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarungen zur Vertragsdauer dem Schriftformerfordernis
22Nach ständiger Rechtsprechung des Senats müssen sich gemäß §§ 578
Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB bei einem für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Miet- oder Pachtvertrag die wesentlichen Vertragsbedingungen
­ insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses ­ aus der Vertragsurkunde ergeben. Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im
Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Ausreichend ist daher, dass die Parteien die Laufzeit des Vertrags festlegen und den Vertragsbeginn an den Zeitpunkt der Übergabe des
Mietobjekts knüpfen. Hierfür besteht gerade bei der hier vorliegenden Vermietung von im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertig gestellten Räumen (Vermietung vom Reißbrett) ein erhebliches praktisches Bedürfnis (Senatsurteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 21 ff. mwN).
Im vorliegenden Fall haben die Parteien nicht nur die vertragliche Laufzeit festgelegt und als Vertragsbeginn den Übergabezeitpunkt bestimmt, sondern darüber hinaus mit dem 31. August 2010 im Vertrag ein konkretes Datum vereinbart, zu dem der Vertrag enden sollte.
232. Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen ab August 2007
habe nicht dazu geführt, dass das Vertragsverhältnis wegen Verstoßes gegen
das Schriftformerfordernis als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen
24a) Der Klägerin war in § 5 Ziffer 1 letzter Absatz Satz 2 des Mietvertrags
das Recht eingeräumt, die Höhe der Vorauszahlungen unter anderem dann neu
festzusetzen, wenn sich - wie hier schon für die ersten Vertragsmonate ab September 2005 - aus der Nebenkostenabrechnung eine entsprechende Nachforderung ergab. Wie das Oberlandesgericht zutreffend ausgeführt hat, entspricht
diese Klausel sinngemäß dem nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbaren § 560 Abs. 4 BGB. Dieser gewährt den Vertragsparteien das Recht, durch
einseitige, in Textform gemäß § 126 b BGB abzugebende Willenserklärung eine
Anpassung der Vorauszahlungshöhe zu bewirken, ohne dass es der Zustimmung der Gegenseite bedarf (vgl. MünchKommBGB/M. Schmid 6. Aufl. § 560
Rn. 35; Palandt/Weidenkaff BGB 73. Aufl. § 560 Rn. 17; BeckOK BGB/Schüller
[Stand: 1. November 2013] § 560 Rn. 22).
25Damit korrespondierend besteht der Regelungsgehalt der vorliegenden
Vertragsklausel darin, dass die Klägerin eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung gegenüber der Mieterin herbeiführen
konnte und nicht lediglich berechtigt war, eine Zustimmung der Beklagten zur
Vertragsänderung zu verlangen. Soweit die dahingehende Auslegung durch
das Oberlandesgericht ­ das allerdings insoweit ebenfalls von einer einseitigen
Erklärung der Klägerin ausgegangen ist ­ noch nicht erfolgt ist, kann der Senat
sie selbst vornehmen, weil weitere Ausführungen hierzu nicht zu erwarten sind.
Bereits der Wortlaut der Vertragsbestimmung ist eindeutig, indem ein Recht der
Vermieterin zur Neufestsetzung statuiert wird. Entsprechend sind die Parteien
im Übrigen auch vorgegangen: Die Klägerin hat der Beklagten den ab August
2007 zu zahlenden höheren Vorschussbetrag mitgeteilt, die Beklagte hat dieser
Aufforderung ohne Abgabe weiterer Erklärungen Folge geleistet.
26b) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien
bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren,
dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der
Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (Senatsurteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 31; vgl.
auch Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10 - NJW 2012, 2187 zur Klauselkontrolle eines Leistungsbestimmungsrechts des Vermieters die Änderung
der Miete betreffend).
27c) Die mit der einseitigen, auf Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung
gerichteten Willenserklärung der Klägerin verbundene Änderung der von der
Beklagten geschuldeten Gesamtmiete unterlag nicht dem Schriftformerfordernis
des § 550 Satz 1 BGB.
28aa) Der Senat hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es eine
Reihe von Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen
Mietvertrags zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend
gewährleisten kann. Dies gilt unter anderem für die einem Grundstückserwerber
wichtige Kenntnis, bis zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverhältnis besteht. Enthält die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption zu Gunsten
des Mieters, kann der Grundstückserwerber der Urkunde nicht entnehmen, ob
der Mieter diese Option vor dem Eigentumsübergang ausgeübt hat oder nicht,
so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald enden oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Der Erwerber des
Grundstücks ist aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Verlängerungsoption hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls
bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen (Senatsurteile vom
24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 25 und vom 2. Mai 2007
­ XII ZR 178/04 - NJW 2007, 3273 Rn. 27).
29bb) Nicht anders liegt es bei der streitgegenständlichen Klausel zur Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen. Auch sie eröffnet einer Vertragspartei - dem Vermieter - in zulässiger Weise das Recht, durch eine einseitige
Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Sie soll eine flexible
Anpassung der Vorauszahlungshöhe ermöglichen und ist daher gerade auch
bei einem auf mehrere Jahre befristeten Mietvertrag sinnvoll. Die entsprechende Erklärung kann aber, ebenso wie die Ausübung einer Verlängerungsoption,
nicht Bestandteil der von § 550 BGB geforderten Vertragsurkunde sein. Dem
Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers ist dadurch ausreichend
Rechnung getragen, dass ihn die entsprechende Vertragsbestimmung deutlich
darauf hinweist, dass eine die Vorauszahlungshöhe gegenüber der Vertragsurkunde ändernde Festsetzung erfolgt sein kann.
begründet ebenfalls keinen Formmangel i.S.d. § 550 Satz 1 BGB. Die Beklagte
macht dies auch nicht geltend.
31a) Die auf den Verbraucherpreisindex abstellende Wertsicherungsklausel
ist wirksam, was sich seit dem 14. September 2007 nach dem Preisklauselgesetz richtet (vgl. § 9 PrKG; Senatsurteil vom 13. November 2013
­ XII ZR 142/12 - NJW 2014, 52 Rn. 24). Unabhängig davon, ob die Zulässigkeitsvoraussetzungen gemäß § 3 Abs. 1 Buchst. e PrKG vorliegen, fehlt es an
der nach § 8 PrKG erforderlichen Feststellung der Unwirksamkeit.
32b) Nach der vertraglichen Bestimmung tritt die Anpassung der Miete ab
dem Jahr 2009 automatisch jeweils zum Jahresanfang ein. Die entsprechende
vertragliche Vereinbarung ist bereits im ursprünglichen Mietvertrag enthalten
und entspricht daher dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB. Soweit
die Klausel eine schriftliche Mitteilung des Vermieters vorsieht, hat diese nach
der tatrichterlichen Auslegung rein deklaratorischen Charakter. Dies trifft nicht
auf rechtliche Bedenken, Revisionsrügen sind insoweit auch nicht erhoben.
33 3. Die auf der Grundlage der in § 7 Ziffer 1 Abs. 2 des Mietvertrags enthaltenen Indexklausel mit Wirkung ab 1. Januar 2009 erfolgte Mieterhöhung
4. Ebenfalls revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist schließlich, dass
das Berufungsgericht das Vorliegen eines die Beklagte zur außerordentlichen
Kündigung berechtigenden wichtigen Grundes verneint hat. Die Revision erinnert hiergegen nichts.
345. Mithin ist das Oberlandesgericht mit Recht zu dem Ergebnis gelangt,
dass das Mietverhältnis erst mit Ablauf des 31. August 2010 geendet hat und
die Beklagte bis zu diesem Zeitpunkt die Mietzahlungen schuldet.
35Einwände gegen die Angemessenheit der Vorauszahlungshöhe oder den
Umfang der Mietindexierung hat die Beklagte nicht erhoben. Die Revision wendet sich auch nicht gegen die weiteren vom Berufungsgericht in die Forderungsberechnung eingestellten Positionen.
LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 21.06.2012 - 2-11 O 42/11 -
OLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 18.03.2013 - 2 U 179/12 -
XII ZR 65/13
Anpassung, Wichtiger grund, Mietvertrag, Anschluss, Nebenkosten, Vermieter, Einfluss, Nachforderung, Urkunde, Vermietung