Source: https://www.notariofranciscorosales.com/hipotecas-limites-en-comisiones-intereses-de-demora-y-pactos-de-vencimiento-anticipado/
Timestamp: 2019-11-13 01:56:47
Document Index: 245626792

Matched Legal Cases: ['artículo 85', 'artículo 87', 'artículo 20', 'artículo 7', 'artículo 1108', 'artículo 576', 'artículo 23', 'artículo 1535', 'artículo 7', 'artículo 10']

Hipotecas: Limites en comisiones y cláusulas de vencimiento anticipado
Hipotecas: Límites en comisiones, intereses de demora, y pactos de vencimiento anticipado
consumo, hipoteca, hipotecas
En materia de protección de consumidores y usuarios, como en tantas materias, nos encontramos ante una normativa y jurisprudencia dispersa y en ocasiones contradictoria, siendo el préstamo hipotecario un ejemplo más de esta amalgama de normas, sentencias y resoluciones.
Me resulta profesionalmente dificilísimo estar atento a la última sentencia, o la última disposición en materia de préstamos hipotecarios.
Siempre me pregunto estando yo legalmente obligado a conocerla y aplicarla, si a duras penas las conozco ¿como las va a conocer el ciudadano?.
Sobre estas últimas será necesaria una entrada especial que analice el art 12 y 130 de la Ley hipotecaria, el art 84 de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios, la errática, cambiante y sectaria postura de la dirección general de los registros y del notariado, la postura del Tribunal Supremo, y la evolución de la Ley de Enjuiciamiento civil, temas sobre los que poco a poco iré escribiendo (aunque un resumen en parte se encuentra en la entrada en la que critico la resolución de la dgrn de 18 de Noviembre de 2013.
Pretendo aquí hacer un resumen con sus correspondientes enlaces para facilitar la consulta, y pido a los amables y pacientes lectores que si olvido alguna o se van enterando de alguna novedad, vayan contestando a esta entrada para poco a poco ir tener actualizada la misma.
Esta entrada se encuentra resumida en mi web, pero aquí amplio dicho resumen, enlazo los textos aludidos, y expreso algunas opiniones personales, pero sobre todo pido colaboración y participación, tanto en los errores que se detecten como en las omisiones que se encuentren o vayan surgiendo, pues muchas son las dudas que tenemos y consultas que se nos plantean, pero encontrar la norma o resolución muchísimas veces es muy difícil.
NORMAS LEGALES QUE IMPONEN LIMITACIONES EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
1.- El redondeo del interés ordinario por encima de 1/8 de punto (0.125% –DA 12 Ley 44/2002 de 22 de Noviembre).
2.- El interés de demora en los préstamos o créditos para la compra de vivienda habitual, garantizados con hipoteca sobre dicha vivienda habitual, no podrá superar 3 veces el interés legal del dinero y no podrá ser capitalizado (art 114-3 LH tras la ley 1/2013).
Este tema actualmente están siendo profundamente debatido en los tribunales de justicia, y como botón de muestra baste citar: El auto de la sección 3 de la Audiencia Provincial de Castellón de 18 de Diciembre de 2013 (que considera abusivo un interés de demora del 19% en un préstamo hipotecario anterior a la ley 1/2013, y pese a que el banco sólo demandaba el interés de demora con los límites del actual art 114); o la sección 28 de la Audiencia Provincial de Madrid de 28 de Julio de 2013 (fundamento duodécimo) siendo extraordinariamente recomendable leer el tratamiento que de ambas sentencias realiza el profesor Jesús Alfaro Águila Real en su Blog (tiene tres entradas, aunque sólo enlazo a una).
La AP de Madrid el 28 de Junio de 2013 que en materia de intereses de demora (y no distingue si el préstamo hipotecario recae o no sobre una vivienda o si es o no para financiar la adquisición de una vivienda, fija una serie de criterios interesantísimos en el indicado fundamento duodécimo:
La Directiva 93/13/CEE considera, en su anexo, que sería abusivo imponer al consumidor que no cumpla con sus obligaciones una indemnización desproporcionadamente alta.
El artículo 85.6 del RDL 1/2007 del TRLGDCU, considera abusiva una cláusula que suponga la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor o usuario que no hubiera cumplido con sus obligaciones.
El artículo 87.6 del mismo cuerpo legal es contrario a la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.
Para comprender si existe desproporción, dicha sentencia toma en cuenta las referencias más significativas que nos proporciona el propio ordenamiento jurídico, tales como:
El artículo 20.4 de la Ley 16/2011 de Crédito al consumo (que suplió a la Ley 7/1995 y ya contenía una regla similar en su art. 19.4 ), que se refiere a 2,5 veces del interés legal del dinero.
El artículo 7 de la Ley 3/2004 de lucha contra la morosidad en las operaciones mercantiles, contempla el tipo de interés del BCE más 7 puntos.
La Ley 50/1980 del contrato de seguro contempla un interés de demora que será el tipo legal incrementado en un 50 % (y sólo si la aseguradora dejase pasar dos años sin indemnizar al asegurado, se aplicaría al empresario asegurador 20 % vs. 19%).
La regla dispositiva sobre los intereses moratorios que está señalada por ley, con carácter general, en el artículo 1108 del C. Civil, contempla, a falta de otra específica, el pago del interés legal.
Los denominados intereses procesales están señalados por ley, en el artículo 576 de la LEC, a falta de norma especial o previsión convencional, en el tipo del interés legal del dinero incrementado en dos puntos.
El problema que tenemos Notarios y Registradores es el de fijar exactamente cual es la cifra en la que el interés de demora es abusivo y cuál es la que no lo sería, esto es, cuando hay, o deja de haber la desproporción a la que alude la normativa estatal y comunitaria. El tema ha sido abordado definitivamente por la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015 (confirmada por otras de 18 Febrero de 2016 y 3 de Junio de 2016) considerando abusivo todo interés de demora que supere en dos puntos el interés remuneratorio pactado.
En los préstamos o créditos concedidos a personas físicas garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial no puede ser superior al interés remuneratorio mas tres puntos y no podrá ser capitalizado (art 25.1 Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 de 15 de Marzo)
Resulta musa que curioso que dicha norma prohiba el pacto en contra (incluso si el interés pactado es más beneficioso al deudor).
3.- La imposición al deudor de pagos e impuestos que por ley correspondan al acreedor (art 89.3 LGDCOU), en este punto hay que recordar que el sujeto pasivo del ITP AJD (art 68.2 del RD 828/1995) es el prestatario (a mi entender en clara prueba de la verdadera preocupación que el legislador tiene por el consumidor), aunque no entra en el ámbito de este post cito la STJE 16 de enero de 2014 que definitivamente zanja el tema del pacto en las compraventas hechas por empresarios o profesionales a consumidores imponiendo a estos el pago de la llamada “plusvalía municipal”, considerando dicho pacto abusivo.
El sujeto pasivo del ITP AJD (art 29.2 de la ley de dicho impuesto) es el prestamista (independientemente de si el préstamo está o no sujeto a la LCCi).
El art 14 Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 de 15 de Marzo impone al prestamita los aranceles notariales (salvo las copias que son de quien las solicite) y los aranceles registrales (pero sólo para los préstamos sujetos a dicha ley)
4.- El cobro de comisiones por amortización anticipada o compensaciones por desistimiento más allá de los límites legales (art 8 Ley 41/2007). Dicho límite si el préstamo o crédito hipotecario recae sobre un vivienda y el prestatario es persona física o jurídica que tribute por el régimen es el de las empresas de reducida dimensión: es el 0.5% si la amortización anticipada es en los cinco primeros años de la vida del préstamo, y del 0.25% si se produce pasados los cinco primeros años de la vida del préstamo.
Si el préstamo es posterior al 17 de junio de 2019 (y está sujeto a dicha ley) se aplican los límites impuestos por el artículo 23 de la ley 5/2019 de 15 de marzo que son:
Si el préstamo es a interés fijo, no puede la amortización anticipada superar el 2% en los diez primeros años de la vida del préstamo y del 1.5% pasados los diez primeros años.
Si el préstamo es a interés variable, hay que optar entre el 0.15% durante los cinco primeros años de la vida del préstamo o el 0.25 durante los tres primeros años de la vida del préstamo; vencido el plazo elegido (y sólo caben una de las dos opciones) no cabe cobrar comisión alguna.
Si la amortización anticipada es por subrogación (siempre que la hipoteca afecte a bienes residenciales y prestatario, fiador o hipotecante sean personas físicas) cambiando el tipo de interés fijo por uno variable, cabe cobrar un 0.15% si es en los tres primeros años de la vida del préstamo (no cabe cobrar esta comisión si la subrogación es pasados tres años, o si el préstamo de variable pasa a ser fijo tras la subrogación -art 23.6 ley 5/2019-)
5.- El cobro de comisión por riesgo de tipo de interés si se amortiza anticipadamente un préstamo a interés variable si la revisión del tipo de interés se realice en un periodo igual o inferior a un año (art 9 Ley 41/2007).
6.- Caso de subrogación de acreedor, el cobro de comisión por subrogación más allá de los límites legales, que es el 1% si el préstamo o crédito no recae sobre una vivienda y/o el prestatario o no es persona física, o siendo jurídica, no tributa por e régmen de las empesas de reducida dimensón (art 3 Ley 2/94 en relación al art 8 Ley 41/2007) si así fuere la comisión será la ya citada del 0.5% o 0.25% según la amortización se produzca en los cinco primeros años o pasados los cinco primeros años de vida del préstamo.
Se exceptua lo visto anteriormente.
7.- En la novación para ampliar el plazo de amortización, el cobro de una comisión más allá del 0.1% (art 10 Ley 2/94 de 30 de Marzo, tras la reforma del art 16.4 de la ley 36/2003 de 11 de Noviembre).
8.- El cobro de comisiones por cancelación: Así lo establece la memoria del Banco de Espña del año 2009 relativa a las buenas prácticas bancarias.
9.- El pacto que permita al acreedor hipotecario resolver anticipadamente el préstamo por el impago de menos de tres meses (art 693.2 LEC tras la ley 1/2013 de 14 de Mayo) novedad importante, pues contradice el fundamento de derecho décimo de la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Noviembre de 2009, que posteriormente se analizará.
Tras la LCIi y respecto a los préstamos sometidos a la misma.
Cuotas que supongan el 3% del capital prestado o al menos 12 cuotas si es la en la primera mitad de la vida del préstamo
Cuotas que supongan el 5% del capital prestado o al menos 15 cuotas si es la en la primera mitad de la vida del préstamo
En todo caso es preciso previo requerimiento de pago dando un plazo de un mes para que dicho pago se produzca
CLÁUSULAS ABUSIVAS EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS SEGÚN JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO
STS 792/2009 de 16 de Diciembre
1.- Cláusula que declare vencido anticipadamente el préstamo por cualquier embargo o disminución de la solvencia patrimonial del deudor. Pues el art 1129 hace perder al deudor el derecho a plazo si por actos propios disminuyen las garantías, pero aquí se va más allá, pues no se habla de insolvencia, sino de cualquier embargo (vrg por una multa de tráfico) o cualquier disminución de la solvencia del deudor, lo que da a la entidad una facultad discreccional máxime si no se prevee la posibilidad del prestatario de constituir nuevas garantías.
2.- Cláusula que declare vencido anticipadamente el préstamo por determindos arrendamientos (complejo fundamento duodécimo de la STS 16 de Diciembre de 2009, que además hay que combinar conla actual ley 4/2013 de 4 de Junio que ha realizado importantes cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos). Tres son las cláusulas rechazadas
El prestatario no podrá sin el consentimiento del banco celebrar contrato de arrendamiento en el que se anticipen rentas o se pacte una renta neta inferior al 5% del tipo de subasta…ni en el caso de arrendamiento de vivienda por plazo superior al minimo legal de cinco años (hoy tres -art 9 LAU).
En caso de arrendar el prestatario la finca hipotecada durante la vigencia del préstamo, el prestatario se compromete a realizarlo según el art 219.2 RH. Es decir, se deberá de arrendar por renta anual que capitalizada al 6% cubra la responsabilidad total asegurada.
Quedará resuelto anticipadamente el préstamo, por el arrendamiento de la finca hipotecada, con una renta que no cubra la cuota de amortización, más los gastos e impuestos que la graven, y la percepción de rentas anticipadas, sin expresa autorización de la entidad prestamista.
Para rechazar estas cláusulas el tribunal supremo se basa en dos premisas
No puede el acreedor hipotecario pretender, y menos imponer una prohibición de arrendamiento.
El art 13.3 LAU (actualmente con una redacción contraria a la existente al tiempo de la sentencia) al dar al arrendatario el derecho a permanecer en la vivienda aunque se ejecute la hipoteca, merma los derechos del acreedor en la ejecución. Sin embargo esto ahora sólo sucede si el arrendamiento está inscrito antes de la hipoteca (art 13 LAU).
Rechazando las tres primeras cláusulas indicadas y con estas premisas (que forzosamente hay que reinterpretar con la nueva normativa), entiende el TS razonable la inclusión en el contrato de cláusulas que mantengan la integridad de la garantía, sin que ello implique desequilibrio, salvo que la garantía resulte desproporcionada, y llega a las siguientes conclusiones:
La limitación de la facultad de arrendar del hipotecante sólo cabe en viviendas (entiendo que la actual normativa hace esta sentencia desfasada, pues si está arrendada con anterioridad ya lo sabe el banco, y si se arrienda con posterioridad la ejecución provoca la extinción del contrato de arrendamiento según el actual art 13 LAU).
Es válido el pacto de vencimiento anticipado por arrendamientos dañosos o gravosos, entendiendo por tales los que supongan una minusvaloración de la finca en caso de ejecución forzosa de la hipoteca, bien por haberse pactado rentas bajas o por anticipo de rentas.
Que no hay una única forma de determinar cuando la renta minusvalore los derechos de ejecución del arrendador. Así cabe: la del art 219.2º RH, también que el arrendamiento no contenga cláusula de estabilización o que aún teniéndola la renta anual capitalizada al interés legal del dinero más un 50% no cubra o el valor de subasta o el total de responsabilidad (Resolución de la DGRN 28 de Enero de 1998) o que la renta sea superior al 15% del precio de subasta (Resolución de la DGRN 22 de Marzo de 2001).
3.- Cláusula que prohíba al arrendatario arrendar el bien hipotecado o que prohíba arrendar sin el consentimiento del banco (fundamento duodécimo de la STS 16 de Diciembre de 2009) porque contradice la regla general de rechazar las prohibiciones de disponer impuestas en actos onerosos (vgr art 27LH).
4.- Cláusula que prohíba al hipotecante vender el bien hipotecado o que le prohíba vender sin el consentimiento del banco (por los mismos argumentos antes dichos) o que exija autorización del banco para que la venta se haga subrogándose el comprador en el préstamo hipotecario (fundamento decimotercero STS 16 de Diciembre de 2009), pues una cosa es que el banco acepte o no la subrogación del comprador y otra distinta que acepte la venta.
5.- Cláusula en la que el prestatario renuncia a ser notificado de la cesión del crédito. (fundamento decimocuarto de la STS 16 de Diciembre de 2009) pues esta cesión priva al consumidor de derecho de compensar su deuda con créditos que tenga contra la entidad (art 1255 Cc). Advierte el TS que el art 151 de la Ley Hipotecaria permite la cesión sin dar conocimiento al deudor, pero hace al cedente responsable de los perjuicios que el deudor sufra por ello (cosa que no sucedería con la renuncia) y considera que la posibilidad de renuncia del art 242 que permite el Reglamento Hipotecario, sólo es admisible si no conculca la normativa en materia de consumo (dado el principio de jerarquía normativa). Dejo para un trabajo especial el análisis del artículo 1535 del Código civil que en el caso de venta de un crédito litigioso el deudor pueda extinguirlo pagando al comprado el precio que pagó. Este artículo en los tiempos actuales es de gran importancia, pues se aplica a todos los préstamos hipotecarios en fase de ejecución, que debido a la actual reforma de sistema financiero está siendo transmitido de las más diversas formas (especialmente a los conocidos como “fondos buitre) aunque no es de aplicación a los préstamos hipotecarios transferidos al SAREB (art 36 RD 24/2012 de 31 de Agosto).
6.- Cláusula que declare vencido anticipadamente el préstamo por incumplimiento de alguna de sus prestaciones accesorias. (fundamento vigésimo de la STS 16 de Diciembre de 2009) pues esta cláusula sólo se centra en un incumplimiento por una de las partes, y sólo sería factible ante el incumplimiento de las obligaciones de especial relevancia, siendo necesario estudiar cada caso particular para determinar la relevancia de la obligación incumplida. Otra interpretación dejaría la resolución del contrato a la voluntad discrecional de la entidad acreedora.
7.- Cláusula que declare vencido anticipadamente el préstamo hipotecario si no se inscribe el mismo en el Registro de la Propiedad por cualquier causa. (fundamento vigesimoprimero de la STS 16 de diciembre de 2009) pues no se distingue si la causa es o no imputable al prestatario, dado que la falta de inscripción puede estar provocada por los propios agentes de la entidad (tanto por no realizar las comprobaciones pertinentes en el Registro de la Propiedad antes de formalizar el contrato, como por no redactar debidamente el mismo o por no gestionarlo adecuadamente).
8.- El pacto que de derecho a la entidad a cobrar intereses por cuotas de capital aplazadas y no vencidas STS 2 de Noviembre de 2000.
9 Pacto de imponer al hipotecante todos los gastos derivados de la operación STS 23 Diciembre 2015.
NO SON INSCRIBIBLES SEGÚN LA DIRECCION GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO LAS SIGUIENTE CLÁUSULAS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
1.- La cláusula que prohíba al deudor disponer del bien hipotecado sin el consentimiento expreso del acreedor (Resolución de 16 de Agosto de 2011).
2.- La cláusula que haga vencer anticipadamente el préstamo en caso de no otorgar el prestatario escritura pública de obras nuevas realizadas en la finca (Resolución 8 de Junio de 2011 -fundamento 10-), por no tener naturaleza financiera.
3.- Por ser contrarias al art 1129.1 del Código Civil que hace al deudor perder el derecho al plazo si tras contraída la obligación resulta insolvente y no garantiza la deuda (Resolución 8 de Junio de 2011 -fundamento 11-) se rechaza la inscripción de las siguientes cláusulas:
Falsedad en las declaraciones del deudor que hubieran sido base para la concesión del préstamo
Si de los informes de auditoría emitidos conforme a principios contables generalmente aceptados, la sociedad deudora fuera calificada negativamente.
Invalidez sobrevenida de las garantías ofrecidas u obligaciones contraídas en el préstamo.
No cumplimiento de ratios
Falta de adhesión de garantes.
NO SON ABUSIVAS SEGÚN EL TRIBUNAL SUPREMO LAS SIGUIENTES CLÁUSULAS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
1.- Las cláusulas hipotecarias que garanticen las costas derivadas de la ejecución de la hipoteca. Pues no se trata de un pacto sobre costas, esto es, un pacto del que resulte que en todo caso de ejecución -que es cuando se producen las costas- éstas serán de cuenta del prestatario, sino de un pacto por el que la hipoteca cubrirá las eventuales costas No cabe desconocer que el art 575 LEC tras la ley 1/2013 de 14 de Mayo cuando se ejecute una hipoteca sobre la vivienda habitual (no especifica si del deudor, del hipotecante no deudor o del tercero que adquiera bienes hipotecado -por lo que habrán de incluirse los tres supuestos) las costas exigibles al deudor no podrán superar el 5% de la cantidad reclamada.
2.- El pacto que permita al prestamista liquidar la deuda unilateralmente para proceder a la ejecución (fundamento de derecho sexto de la sts 17 de Noviembre de 2009). Pues se trata de un pacto procesal que permite acreditar uno de los requisitos procesales para que pueda despacharse la ejecución, cual es la liquidez o determinación de la deuda, y tal pacto no impide la impugnación de la cantidad expresada en la certificación bancaria mediante la oposición correspondiente.
3. Pacto que permita al banco compensar el saldo negativo de la cuenta en la que se carga la hipoteca con saldos positivos de otras cuentas que el o los prestatarios tenga con la entidad prestamista (fundamento de derecho séptimo de la sts 17 de Noviembre de 2009). Pues no produce desequilibrio con la entidad bancaria, y es válida al amparo del art 1255 Cc ello sin perjuicio del riesgo que el deudor asume por la conducta de otros codeudores; diferente sería -según el TS- que quien acepte esta situación por pacto expreso, sepa el alcance del mismo.
Luis Muñiz 06/03/2014 at 5:33 pm Responder
He leído atentamente tu trabajo sobre la protección de consumidores en materia de préstamos y créditos, y te tengo que felicitar por lo amplia y completa que es.
En general todo lo que que relacionas en cuanto a las limitaciones, cláusulas abusivas declaradas por el Tribunal Supremo, las que ha declarado no abusivas y las cláusulas no inscribibles según la DGRN, son las que nosotros solemos poner como advertencias en nuestras minutas y comentarlas en el despacho antes de firmar las escrituras.
Hay alguna mención reciente de las que no tenía conocimiento, como es el caso de las reflejadas en la sentencia de la Audiencia provincial de Madrid Sección 12 sobre lo abusivo de los intereses remuneratorios (22 %) que tendremos en cuenta a partir de ahora en nuestra notaría. http://notariatoro22.es/blog/wp-content/uploads/2014/02/AP-Madrid-Sec-12-resol-701-2013-Inter%C3%A9s-Abusivo.pdf
También es muy interesante la incidencia de los arrendamientos a la vista de la nueva LAU y la ejecución hipotecaria.
En resumen, creo que es una entrada completa y muy ejemplificativa para el trabajo diario de la profesión.
Nos gusta tu blog, te seguimos y te invitamos a participar en el nuestro http://notariatoro22.es/blog/
Francisco Rosales 07/03/2014 at 1:09 pm Responder
Muchas gracias por el comentario y la novedosa aportación en materia de intereses remuneratorios.
Encantado de participar en vuestro blog, que sigo atentamente desde hace tiempo y considero muy completo y educativo (ojala mas compañeros se animen a participar en las nuevas tecnologías -bueeeno no tan nuevas- pues creo que la imagen del Notariado se vera reforzada, y sobre todo habrá algo muy necesario hoy en que es una información rigurossa
DAVID SANCHEZ 25/03/2014 at 1:26 pm Responder
Yo tengo una hipoteca con xxxx desde el año 2007. Tenia firmado un pacto no incluido en la escritura de la hipoteca, de una bajada de interes si cumplia unos requisitos (tener con ellos tarjetas, seguro de hogar, nomina domiciliada, etc).
Comprobando si tenia o no la clausula suelo me he dado cuenta de que no me habian aplicado la bajada de intereses por cumplir las condiciones del pacto.
He ido a la entidad y me han comentado que no me pueden aplicar el pacto porque lo tenia que haber reclamado en su dia y que ese pacto ya no esta en vigor.
Puedo reclamar algo o me tengo que aguantar?
Francisco Rosales 25/03/2014 at 8:44 pm Responder
Con su permiso me he tomado la libertad de editar su comentario para evitar toda alusión a la entidad concreta (pues creo que ello sólo acabaría provocando problemas para Ud y para mi).
En contestación a su pregunta, la posibilidad de hipoteca con interés bonificado en función del grado de vinculación con la entidad, es un fenómeno muy extendido entre las diversas entidades de crédito, pero el caso que me comenta, en el que dichas bonificaciones en el tipo de interés no se reflejan en la escritura, sino en un documento privado me deja completamente descolocado, pues no tengo noticia de que así suceda.
Ante todo le recomendaría que lea bien y detenidamente el documento (pues muchas veces creemos que un documento dice una cosa y en realidad dice otra).
De ser cierto lo que Ud cuenta (que en todo caso lo es, pues la oferta que le hicieron es clara -distinto es la prueba-) indiscutiblemente dicho documento le vincula a Ud y la entidad, y no tenía Ud que haber reclamado nada, pues simplemente la entidad ha realizado un cobro indebido.
Le recomiendo que contacte Ud un abogado que estudie su caso, pero la argumentación que le han dado (tal y como Ud me la cuenta) no me convence nada.
Lamento no poder ayudarle más, pero más que un problema notarial tiene un problema judicial y en eso un abogado indiscutiblemente le ayudará mejor que yo (en todo caso encantado de poder ayudarle en la medida de mis limitadas posibilidades)
Carlos 03/06/2014 at 6:22 pm Responder
Buenas tardes, después de haber leído detenidamente todos los comentarios, me gustaría, si fuera posible, me aclarasen una duda.
Tengo una hipoteca firmada en 2004 por importe inferior a 150.000€, en las escrituras hay una cláusula que dice que RENUNCIO al derecho de revisar la oferta vinculante en los 3 días anteriores a la firma de escritura.
La orden de mayo de 1994 en su artículo 7 así lo recoge, (que puedo renunciar), pero nadie en su pleno juicio renuncia a un derecho de saber que lo tiene, por eso, he investigado y me gustaría que me confirmasen, si esta cláusula es abusiva y alguna sentencia que lo avale.
La fecha de la oferta vinculante y de escrituras son del mismo día, cuando debería de ser de tres días si no hubiera “renuncia previa”, o mejor dicho, impuesta por el banco.
He leído algo sobre la ley de consumidores y en otras web, pero me pierdo un poco y me gustaría ir a “tiro fijo”.
Francisco Rosales 03/06/2014 at 7:12 pm Responder
Ir “a tiro fijo” en estos temas es prácticamente imposible, pero intentaré aclarar tu duda.
Lo de que a nadie en su sano juicio renunciaría al derecho a examinar la escritura es algo que de obvio se explica por si mismo, y efectivamente tienes toda la razón; aunque en contra puedo decirte que mi experiencia es: que las partes tratan de firmar lo más rápido posible, y que incluso me apremian en la lectura, renunciando de esa forma a que alguien imparcial (de hecho la única persona imparcial que hay en la firma de una hipoteca es el Notario) les explique detenidamente lo que están haciendo (evidentemente es algo relativamente habitual, pero desconozco tu caso) pues nos pongamos como nos pongamos difícilmente una persona normal entenderá una oferta vinculante.
Sinceramente veo dudoso que la cláusula sea abusiva, entre otras cosas porque probablemente no venga como cláusula contractual, sino como advertencia Notarial (la diferencia es importante, pero dudo que tengas interés en tecnicismos, por lo que eludo hablar de ello, aunque por supuesto si quieres lo hago).
Más que de una cláusula, estamos hablando de un derecho, y de una renuncia de derechos impuesta unilateralmente por el banco, que podría caer en el ámbito del artículo 10 de la ley de defensa de consumidores y usuarios, que no sólo declara nula la renuncia previa (en este caso es simultanea), sino por fraude.
Es imposible en tu caso renunciar a un derecho que: no sólo no hubiera renunciado de haberlo sabido, sino que es que incluso habiéndolo sabido tampoco hubiera podido ejercer.
Si la fecha de la oferta vinculante es igual a la de la escritura, es evidente que jamás pudiste ejercer el derecho que tienes a examinar la escritura (que es el derecho al que se refiere el artículo que citas, y que no habla del derecho a examinar la oferta vinculante, por cierto si habla de que la firma se debe de producir en la Notaria ¿fue así?); aunque también pudiste haberte tomado un tiempo de reflexión, y haber aplazado el otorgamiento de la escritura unos días, aunque desconozco los motivos por los que no quisiste hacerlo, supongo que sabes que la oferta vinculante tiene una duración de 10 días.
El no ser abogado y no tener práctica judicial me impide lamentablemente darte un mejor asesoramiento, aunque te recomiendo que acudas a un especialista.
En todo caso, a mi modesto entender, más que el formalismo de si hubo o no oferta vinculante, el problema es si hay o no alguna cláusula abusiva y cual es esa cláusula, así como si fuiste o no bien informado.
Espero que tengas suerte, y si quieres contarme cual es la cláusula en cuestión que te molesta o si quieres saber la diferencia entre una cláusula y una advertencia notarial, aquí me tienes.
Maria 21/10/2014 at 4:32 pm Responder
En primer lugar agradecerle su articulo y comentarle mi caso particular.
Soy una exempleada de una entidad financiera y durante 13 años presté mis servicios en esta y en la cual contraté mi hipoteca. He sufrido un despido calificado como improcedente.
Me gustaría que me diese su opinión sobre una clausula que aparece en mi contrato de hipoteca y que me hace estar muy preocupada. Dice “que el banco puede cancelar de manera unilateral el contrato de hipoteca en caso de extinción de la relación laboral”.
¿Podría la entidad cancelarme la hipoteca la entidad, aunque se trate de un despido improcedente?
Quedaría muy agradecida si pudiera resolverme esta duda.
Francisco Rosales 21/10/2014 at 6:16 pm Responder
Tu caso es el de un post que tengo rumiando desde hace tiempo y que no me atrevo a escribir, y que iría sobre la lamentable situación tuya y de tus compañeros.
Te aclaro que mi contestación es a título estríctamente particular, pero creo que sin duda no sólo es abusiva esa cláusula, sino que es algo más que criticable cómo se tratan unas hipotecas fruto de una negociación colectiva, y que entiendo que el asunto va mucho más allá del mero consumo, siendo incluso competente la jurisdicción laboral.
Por mi experiencia, y si me permites una broma (de mal gusto, pero real) casi que puedo darte la enhorabuena, pues dudo muchísimo que el banco se atreva a pedir el vencimiento anticipado del préstamo, y tranquila, que si lo hace y procede a la ejecución actualmente podrás oponerte a la misma.
Digo que casi te doy la enhorabuena, porque conocidas son las cláusulas de préstamos a empleados de entidades de crédito que fijan unos intereses bajos, pero que en caso de cese de la relación laboral automáticamente suben muy por encima de mercado, y he tenido dos experiencias lamentables:
.- Una muy parecida a la tuya, en la que tras el despido objetivo tu compañero firmó una novación de préstamo más que discutible.
.- La otra era tan lamentable, que la causa de subida del tipo de interés era el “cese por cualquier causa de la relación laboral” y tu pobre compañero simplemente falleció, con lo que automáticamente la viuda vió las consecuencias de la cláusula (este caso además fué especialmente dramático, pues era el director de una territorial y sus propios compañeros no cabían en el asombro, cuando comprobaron como la “maquinita del demonio” automáticmente ajustaba el interés, y no había manera humana de cambiarlo).
No se si considerarás mis palabras algo cínicas, pero cree que si no fuera porque no es el primer caso que veo, la historia es increible, y ver como tratan algunos a quienes hasta hace dos días eran compañeros de trabajo, y por mero azar ahora están en el otro lado, me ha dejado ya pensando más de una vez, e incluso he empezado varios post, pero no se cómo expresar con palabras el drama humano que hay tras ello.
Un abrazo y mucha suerte (insisto que dudo mucho que el Banco opte por el vencimiento anticipado, pero que es lamentable la cláusula, y que no sólo es abusiva, sino que puede que conculque derechos fundamentales de los trabajadores -aunque yo de derecho laboral se más bien poco-)
Maria 23/10/2014 at 10:23 pm Responder
En primer lugar agradecerle su comentario, porque siempre es un placer encontrarse con una persona que entiende muy bién estas situaciones Kafkianas que para alguién ajeno a este mundillo les puedan parecer irreales. Y si, hay veces que piensas que todo esto deberia estar regulado en el ámbito laboral, empleados con jornadas interminables y en una situación de total desigualdad con respecto a la entidad financiera.
Mi caso concreto,es un poco particular, porque en ninguna de las clausulas se menciona las condiciones que se me aplicarian en el caso de extinción de la relación laboral. Simplemente es al final de la escritura en el apartado de otros supuestos de vencimiento anticipado cuando se hace referencia a “si por cualquier causa se extinguiera la relación laboral….”.
Es un poco duro que después de 13 años y como consecuencia de un despido improcedente y arbitrario(que no han tenido ningún próblema en admitir, pagan y ya está) , no se hasta que punto me podrian obligar a realizar una novación (como ya he indicado antes no aparece nada sobre diferencial a aplicar en caso de extinción de la relación laboral), bajo la amenaza de cancelar la hipoteca amparandose en la cláusula de otros supuestos de vto anticipado. Considero (sin ser una experta en materia juridica), que es una clausula abusiva desde el momento en que la entidad te puede despedir en cuando quiera, (aunque admita la improcedencia) y castigarte de nuevo mediante la cancelación de la hipoteca.
Muchisimas gracias por darle una nota de humor y un abrazo
Carlos 03/09/2015 at 2:24 pm Responder
Hola, gracias por el blog, es muy interesante. Mi caso es un poco raro…o así lo veo yo. Tengo la típica cláusula del 0,5% si me voy a otro banco (por subrogación de acreedor), y digo “típica” porque mucha gente pregunta por ella en internet. Pero tengo otra del 2% de comisión por variación de condiciones. Mi pregunta es, si consigo un banco que me mejore el tipo de interés, ¿no podría mi banco actual “quedarse” conmigo, con lo mismo que me ofrece el otro, pero cobrándome cuatro veces más por la cláusula dichosa, con lo que me traería más cuenta irme? ¿alguna norma/sentencia defiende al consumidor para que, o bien le dejen ir, o se quede como cliente, pero sin pagar la dichosa comisión? muchas gracias de antemano
Francisco Rosales 03/09/2015 at 3:02 pm Responder
En el fondo es casi imposible evitar que te vayas al nuevo banco si pagas esa comisión del 0,5%, no sólo porque difícilmente un banco va a querer quedarse con un cliente que no quiere serlo, sino porque determinar si hay o no mejora en las condiciones del préstamo, es algo que en último término decide el deudor.
Pingback:	Prácticas bancarias abusivas | Taller de derechos
María 09/06/2017 at 2:09 am Responder
Hola soy María mi caso es q cada vez q me paso un día después del dia2 me cobran 35 euros mi pregunta se puede reclamar gracias muy amable
Francisco Rosales 09/06/2017 at 7:19 am Responder
Me hablas de la comisión por reclamación de cuotas impagadas, y la jurisprudencia es clara al decir que es una comisión válida; más para su cobro no basta con que se deje de pagar la cuota, sino que ha de reclamarse, acreditarse dicha reclamación y los gastos ocasionados por la misma.
Lo que no cabe es cobrar dicha comisión simplemente por el mero retraso, si el banco no ha hecho nada más.
A mi juicio puedes reclamar, otra cosa es que te recomiendo que acudas a un abogado y no se si te compensarían los gastos reclamados en relación a sus honorarios.
Otra solución es pedir ayuda a una asociación de consumidores, o formular reclamación directamente: bien ante el servicio de atención al cliente del banco (a veces funciona) bien pedir la hoja de reclamaciones.
JuanRa 04/07/2017 at 12:40 pm Responder
Estoy preparando toda la documentación para reclamar al banco los gastos de formalización de la hipoteca.
Pero hay una comisión que no tengo claro si puedo reclamarla o no.
Me cobran una comisión por subrogación por cambio de deudor de 690€ (0,5% del valor de la hipoteca).
Esa comisión puedo reclamarla, o es legal?
Francisco Rosales 04/07/2017 at 12:52 pm Responder
Ninguna sentencia hay al respecto, más para reclamar una comisión lo primero que tienes es que haberla pagado; lo más sensato es que consultes con un abogado.
Piloto 06/02/2018 at 2:33 am Responder
Hola D. Francisco.
Soy propietario del 50% de un piso, y el otro 50% mi pareja (no estamos inscritos en ningún registro de parejas de hecho), nos quedan 2 años de hipoteca, la cual esta al día de pagos 650€ al mes.
Yo llevo 9 años en paro y mi pareja tiene una pensión de viudedad de 850€, como esta claro con estos ingresos no podíamos atender la hipoteca y vivir.
Así que una hija de mi pareja nos dejaba todos los meses 500€ para ayudarnos en el pago de la hipoteca, así que ahora yo trabajo y ella ahora tiene su propia hipoteca, quiero empezar a devolérle lo prestado, que en su totalidad son unos 54.000€.
Mi PREGUNTA es, si puedo garantizarle la devolución de dicha cantidad haciendo una hipoteca a su favor por el valor de la deuda.
Si es afirmativo que gastos tendría, Notario, registro y AJD, fiscalmente tendría alguna repercusión por ejemplo en su IRPF u otro tipo de impuesto.
Gracias por adelantado, y como siempre un sobresaliente en todos sus artículos.
Francisco Rosales 06/02/2018 at 8:17 am Responder
Hola Piloto.
Por supuesto que puedes constituir hipoteca en garantía de un reconocimiento de deuda, aunque igual con el mero reconocimiento de deuda en escritura (que es título ejecutivo) hay suficiente y es más económico (pues no hay que pagar gastos registrales ni impuesto de actos jurídicos documentados)
Por lo demás para repercusiones fiscales de una escritura, es más sensato acudir a un asesor fiscal.