Source: http://www.servat.unibe.ch/dfr/bge/c3121408.html
Timestamp: 2017-11-25 03:57:46+00:00
Document Index: 175230512

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'arrêt ', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'art. 263', 'ATF ', 'art. 263', 'art. 266', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 263', 'arrêt ', 'arrêt ', 'ATF ']

DFR - BGE 121 III 408
BGE 121 III 408
Übertragung einer Geschäftsmiete von bestimmter Dauer - Haftung des bisherigen Mieters (Art. 263 Abs. 4 OR).
Wird einem den Vertrag übernehmenden Mieter wegen Verzugs vorzeitig gekündigt und verlässt er die gemieteten Räumlichkeiten nicht, so haftet der bisherige Mieter solidarisch für die Entschädigung während der unerlaubten Weiternutzung, und zwar bis zum Ablauf des Mietvertrags oder bis zu zwei Jahren seit der Übertragung, falls die Vertragsdauer darüber hinausgeht (E. 3 und 4).
Par contrat du 16 juin 1988, A. a remis à bail à J. des locaux à l'usage d'un café-restaurant, à Yverdon-les-Bains. Le bail était conclu pour dix ans, du 1er septembre 1988 au 30 septembre 1998, puis se renouvelait de cinq ans en cinq ans.
a) Le 11 février 1992, A. a fait notifier à J. un commandement de payer les sommes de 5'055 fr., plus intérêts à 5% dès le 1er novembre 1991 et 5'055 fr., plus intérêts à 5% dès le 1er décembre 1991, à titre de loyers de novembre et décembre 1991. Le Président du Tribunal civil du district d'Yverdon a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition formée par J.
b) Peu auparavant, dans une lettre du 3 mars 1992 envoyée sous deux plis séparés, A. avait mis en demeure J. et M. de payer dans les trente jours la somme de 25'920 fr. 10 - représentant les loyers impayés de novembre 1991 à mars 1992 plus divers frais -, sous peine de résiliation du bail selon l'art. 257d CO. Aucun des destinataires n'a réagi à cette sommation.
J. a interjeté un recours en réforme au Tribunal fédéral. Il concluait à la réforme de l'arrêt attaqué dans le sens qu'il ne devait pas à A. le montant de 25'275 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 juin 1992, représentant l'indemnité pour occupation illicite des locaux pour les mois de juin à octobre 1992; il demandait également le maintien de l'opposition à la seconde poursuite à concurrence de ce montant. Le Tribunal fédéral a rejeté le recours et confirmé le jugement attaqué.
3.- En cas de transfert d'un bail portant sur un local commercial, le locataire sortant est, en principe, libéré de ses obligations envers le bailleur; il reste toutefois solidairement responsable avec le tiers jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi, mais dans tous les cas, pendant deux ans au plus (art. 263 al. 4 CO).
b) Pour sa part, le demandeur conteste qu'une dette ne dérivant pas du bail, comme l'indemnité pour occupation illicite, puisse être mise à sa charge au titre de la responsabilité solidaire de l'art. 263 al. 4 CO. (...)
4.- a) L'art. 263 CO a été introduit lors de la révision de 1990. L'alinéa 4 de cette disposition n'est pas des plus clairs, particulièrement dans sa version française. Il faut ainsi se référer aux textes allemand et italien pour comprendre qu'en cas de bail de durée indéterminée, le locataire sortant répond solidairement avec le tiers jusqu'au prochain terme contractuel ou légal pour lequel il pouvait dénoncer le contrat (Message du 27 mars 1985 concernant la révision du droit du bail, in FF 1985 I, p. 1425; BARBEY, Le transfert du bail commercial (art. 263 CO), in SJ 1992 p. 45; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e éd., p. 274; USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 34, p. 327; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 87).
L'art. 263 al. 4 CO ne précise pas non plus l'étendue de la responsabilité solidaire du locataire transférant. Selon la majeure partie des auteurs, il est débiteur de toutes les obligations contractuelles dérivant du bail tel qu'il existait au moment du transfert, qu'elles soient nées avant ou après cette date (HIGI, Commentaire zurichois, n. 57 ad art. 263 CO; JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail commercial, in 8e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 18; contra: BARBEY, op.cit., p. 45 à 47); cela signifie en particulier que le preneur sortant peut être solidairement redevable envers le bailleur non seulement du loyer, mais également, par exemple, des dommages-intérêts dus par le nouveau locataire à la suite de dégâts que celui-ci a causés dans les locaux loués (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 274; USPI, op.cit., n. 35, p. 327; WESSNER, Le nouveau droit du bail à loyer - Les dispositions générales, in 6e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1990, p. 19).
b) La loi s'interprète en premier lieu d'après sa lettre (interprétation littérale). Si le texte légal n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, le juge recherchera la véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec d'autres dispositions légales, de son contexte (interprétation systématique), du but poursuivi, singulièrement de l'intérêt protégé, (interprétation téléologique) ainsi que de la volonté du législateur telle qu'elle ressort notamment des travaux préparatoires (interprétation historique) (ATF 121 V 58 consid. 3b p. 60, 119 II 353 consid. 5 p. 355, 119 Ia 241 consid. 7a p. 248, 118 Ib 448 consid. 3c p. 452, 117 Ia 328 consid. 3a p. 331 et les arrêts cités).
c) Aux termes de l'art. 263 al. 4 CO, l'une des limites à la responsabilité du locataire sortant est "la résiliation [du bail] selon le contrat ou la loi". A s'en tenir strictement aux mots, le texte de la norme ne distingue pas entre résiliations légales ordinaire (art. 266a et 266d CO) et extraordinaire (art. 257d, 257f, 266g à 266i CO). On pourrait donc soutenir que n'importe quelle résiliation selon la loi - y compris celle qui, comme en l'espèce, fait suite à la demeure du locataire (art. 257d CO) - met un terme à la responsabilité du locataire transférant. Mais l'absence de précision à ce sujet peut signifier tout aussi bien que seul le congé ordinaire est déterminant pour faire cesser la responsabilité du locataire précédent avant l'échéance du délai de deux ans. L'interprétation littérale ne permet ainsi pas de dégager le sens véritable de l'art. 263 al. 4 CO.
Il résulte ainsi de l'interprétation téléologique - la seule propre en l'espèce à apporter une réponse au problème posé - que la solution adoptée dans l'arrêt déféré est conforme au droit fédéral. Il convient cependant de noter au passage qu'elle ne saurait se fonder sur la jurisprudence consacrée à l'arrêt publié aux ATF 116 II 512 consid. 3, contrairement à ce que la cour cantonale affirme. Dans cet arrêt, rendu sous l'ancien droit, le Tribunal fédéral a logiquement dénié au locataire sortant le droit de se départir du contrat après la cession ou le transfert du bail; il ne s'est en revanche pas prononcé sur l'étendue de la responsabilité du cédant.