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Timestamp: 2019-05-25 00:25:58
Document Index: 37176035

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'BGH']

Verwaltungspraxis: Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze
Im Falle einer beabsichtigten Mieterhöhung ist nicht auf die im Rahmen einer Beschaffenheitsvereinbarung bestimmte Wohnungsgröße, sondern auf die tatsächliche Wohnungsgröße abzustellen. Gleichzeitig ist allerdings die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB anwendbar.
Klägerin und Beklagter streiten um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. In dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Ein von der Klägerin im Jahr 2013 veranlasstes Aufmaß der Wohnung ergab eine tatsächliche Wohnfläche von 210,43 qm. Im Jahr 2013 verlangte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 629,75 EUR auf 937,52 EUR. Dies stützte sie zum einen darauf, dass sie wegen der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % berechtigt sei, die Miete entsprechend, nämlich auf 843,06 EUR, anzupassen. Zum anderen machte sie geltend, auch zur Anhebung der Miete gemäß § 558 BGB berechtigt zu sein; insoweit begehrte sie eine zum Anpassungsbetrag von 843,06 EUR hinzukommende Mieterhöhung um 94,46 EUR, insgesamt also künftig 937,52 EUR. Der Beklagte stimmte nur einer Mieterhöhung um 94,46 EUR monatlich zu. Nachdem das AG Berlin-Charlottenburg und das LG Berlin die Klage abgewiesen haben, verfolgt die Klägerin ihren Antrag mit der Revision vor dem BGH weiter.
Die Revision bleibe allerdings ohne Erfolg, so der BGH. Das Berufungsgericht habe richtig entschieden, dass die Klägerin eine Anpassung der Miete nur im Rahmen des § 558 BGB unter Beachtung der Kappungsgrenze verlangen könne; insoweit habe der Beklagte aber bereits vorprozessual seine Zustimmung erteilt. Nach der Rechtsprechung des Senats beinhalte die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe zwar im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung mit der Folge eines Mangels, wenn diese um mehr als 10 % unterschritten werde. Das bedeute jedoch nicht, dass mit einer solchen bei Vertragsschluss getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung auch die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellende Größe der Wohnung in gleicher Weise durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festgelegt ist. Vielmehr sei jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die in § 557 Abs. 3 Hs. 1 BGB vorgeschriebene Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich sei alleine die tatsächliche Wohnungsgröße. Der Gesetzgeber habe zum Ausdruck gebracht, dass er alleine auf den objektiven Wohnwert habe abstellen wollen. Subjektiven Elementen, zu denen auch Vereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkmalen zählen, habe er dagegen keinen Raum geben wollen. Anhaltspunkte für einen die überschießende Wohnfläche von vornherein aus jeder künftigen Mieterhöhung herausnehmenden Verzicht der damaligen Vermieterin habe das Berufungsgericht nicht festgestellt. Sie ergäben sich insbesondere nicht schon aus dem Umstand, dass die getroffene Beschaffenheitsvereinbarung von einer kleineren als der tatsächlichen Wohnfläche ausgeht. Entgegen der Auffassung der Revision fände allerdings gleichzeitig auch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB Anwendung. Die Ausgangsmiete bestimme sich nämlich nicht danach, wie sie möglicherweise - fiktiv - hätte gebildet werden können. Soweit der Senat bisher entschieden habe, dass in Fällen, in denen die Abweichungen zwischen der tatsächlichen und der vereinbarten Wohnfläche mehr als 10 % betragen, die Abweichungen gegebenenfalls nach den Grundsätzen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage berücksichtigungsfähig sein und dann sogar unter Außerachtlassung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zum Tragen kommen könnten, halte der Senat daran nicht fest.
Im Falle einer beabsichtigten Mieterhöhung ist auf die tatsächliche Wohnungsgröße abzustellen. Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich, im Vorfeld einer Neuvermietung die tatsächliche Wohnungsgröße zu ermitteln. Wenn dem Mietverhältnis tatsächlich eine fiktive Wohnungsgröße zugrunde gelegt werden soll, so müsste dies im Mietvertrag ausdrücklich auch bezogen auf die jeweiligen Rechtsfolgen so vereinbart werden.
Urteil des BGH vom 18.11.2015, Az.: VIII ZR 266/14