Source: http://www.juramagazin.de/52495.html
Timestamp: 2020-02-21 14:31:38
Document Index: 203458035

Matched Legal Cases: ['§ 155', '§ 162', '§ 142', '§ 154', '§ 28', '§ 27']

Eine Gemeinde muss die Sanierungssatzung aufheben, wenn die Sanierung durchgeführt ist oder sich als undurchführbar erweist oder die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird 268. Ein Ermessen steht der Gemeinde nicht zu. Liegen diese Voraussetzungen nur für einen Teil des Sanierungsgebiets vor, ist die Satzung für dieses Teilgebiet aufzuheben. Zu berücksichtigen ist dabei auch, dass das Sanierungsrecht für den Sanierungsabschluss die vollständige Beseitigung aller städtebaulichen Missstände nicht zwingend verlangt.
Das Hinausschieben der gesetzlich gebotenen Aufhebung von Sanierungssatzungen ist in der Regel mit erheblichen Nachteilen für die Gemeinden verbunden. Als Beispiele hierfür sind zu nennen:
- vermeidbarer Aufwand für die längere Betreuung der Maßnahmen,
- unnötig lange Bindung von Fördermitteln, die sich zu Lasten der Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen anderer Gemeinden auswirkt,
- Erschwernisse bei der Ermittlung der für die Feststellung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen maßgeblichen Grundlagen,
- Verzögerung der Abrechnung der Sanierungsmaßnahmen,
- Akzeptanzprobleme bei den betroffenen Grundstückseigentümern mit der Folge aufwendiger Anhörungsverfahren und eines erhöhten Risikos von Rechtsbehelfsverfahren.
Verfahrensweise bei der Erhebung von Ausgleichsbeträgen
Für 26 der insgesamt 54 Sanierungsgebiete, deren Satzungen die Gemeinden für das gesamte Gebiet oder für Teilgebiete aufgehoben hatten, wurden keine Ausgleichsbeträge festgesetzt, weil dies aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich war. Zum Teil waren Ablösevereinbarungen geschlossen worden oder es waren - ohne dass Gutachten vorlagen - nach Auffassung der Gemeinden keine sanierungsbedingten Wertsteigerungen eingetreten. In anderen Fällen waren die Bodenwerterhöhungen so geringfügig, dass gemäß § 155 Abs. 3 BauGB von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags abgesehen wurde.
Für die übrigen 28 Sanierungsgebiete gaben die Gemeinden an, Ausgleichsbeträge nach dem Abschluss oder Teilabschluss der Sanierung erhoben zu haben. In etlichen Fällen lag ein erheblicher Zeitraum zwischen der Aufhebung der Sanierungssatzung und der Erhebung. Dies war unwirtschaftlich, da die Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen dem Sanierungsvermögen verspätet zuflossen.
Zur Vermeidung finanzieller Nachteile sollten die Gemeinden, sofern keine Ablösevereinbarungen geschlossen wurden, die Ausgleichsbeträge zeitnah nach Aufhebung der Sanierungssatzung erheben und die dafür erforderlichen Gutachten frühzeitig einholen.
Für 19 Grundstücke in vier Gemeinden war wegen Eintritts der Verjährung 269 die Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nicht mehr möglich. Dadurch bedingte Einnahmeausfälle gehen in voller Höhe zu Lasten der Gemeinden 270.
Einige Gemeinden beachteten beim Erlass der Bescheide über die Ausgleichsbeträge nicht die Eigentümerwechsel.
Ausgleichsbetragspflichtig ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung Eigentümer des Grundstücks ist. Weil Grundstücksverkäufe nach Aufhebung der Sanierungssatzung nicht mehr der gemeindlichen Genehmigungspflicht unterliegen, erhält die Gemeinde von Eigentumsübertragungen i. d. R. keine Kenntnis.
In den Fällen, in denen das Eigentum an einem ausgleichsbetragspflichtigen Grundstück zwischen Satzungsaufhebung und Ausgleichsbetragserhebung ohne Kenntnis der Gemeinde gewechselt hatte, mussten Bescheide aufgehoben und die ausgleichsbetragspflichtigen Grundstückseigentümer ermittelt werden. Dadurch entstand zusätzlicher Verwaltungsaufwand. Es wird daher empfohlen, Übersichten über die Grundstückseigentümer zum Zeitpunkt der Satzungsaufhebung zu fertigen. § 162 Abs. 1 BauGB. Zum 1. Januar 2007 wurde als weiterer Aufhebungsgrund hinzugefügt, dass die nach § 142 Abs. 3 Satz 3 oder 4 BauGB für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.
Im Rahmen der Prüfung hat das Ministerium des Innern und für Sport hierzu erklärt, in die entsprechenden Abrechnungen seien fiktiv Einnahmen in Höhe der nicht erhobenen Ausgleichsbeträge einzustellen. Gegebenenfalls seien zu viel gezahlte Fördermittel zurückzufordern und Zinsen zu berechnen (vgl. Jahresbericht 2009 Nr. 5 Tz. 2.1.2, a. a. O.).
Eine Stadt hatte in vielen Fällen, in denen Ausgleichsbeträge gefordert wurden, mit den betreffenden Grundstückseigentümern Tilgungsdarlehen gemäß § 154 Abs. 5 BauGB vereinbart. Die Ansprüche wurden nicht dinglich gesichert.
Eine Sicherung des Tilgungsdarlehens durch ein Grundpfandrecht ist erforderlich, da Ausgleichsbeträge und folglich auch die Tilgungsdarlehen keine öffentlichen Lasten sind und somit Ansprüche von Gemeinden bei einer möglichen Zwangsversteigerung von Grundstücken nicht vorrangig befriedigt werden. Dies kann zu Einnahmeausfällen führen, da sehr oft die Einnahmen aus der Zwangsversteigerung nicht ausreichen, um die noch offen stehenden Beträge zu decken.
Ausgleich vor Abschluss der Sanierung
Die Gemeinde kann von Grundstückseigentümern Vorauszahlungen auf den Ausgleichsbetrag verlangen, sobald auf deren Grundstücken eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist. Die Erhebung steht im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde.
Von der Möglichkeit, Vorauszahlungen zu erheben, machten die Gemeinden nur in geringem Umfang Gebrauch. Erheben Gemeinden keine Vorauszahlungen, obwohl die Voraussetzungen dafür vorliegen, erhalten sie i. d. R. zeitweise mehr Zuweisungen als notwendig. Die hierdurch gebundenen Fördermittel stehen anderen Sanierungsgemeinden nicht zur Verfügung. Nach den förderrechtlichen Bestimmungen sollen Zuwendungsempfänger frühzeitig von der Möglichkeit der Erhebung von Vorauszahlungen unter Würdigung der rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten Gebrauch machen.
Gemeinden, die Vorauszahlungen erhoben hatten, gaben an, aus den Erfahrungen für die weitere Erhebung gelernt zu haben. Dies betraf zum Beispiel die Zeitnähe der Erhebung zu den durchgeführten Maßnahmen, den Umgang mit Eigentümern und deren Akzeptanz für die Erhebung. Zudem wurden frühzeitig Grundlagen für die endgültige Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen geschaffen.
Einige Gemeinden erhoben erst Vorauszahlungen, als die Sanierungsmaßnahmen bereits vollständig oder im Wesentlichen durchgeführt waren. Dies war nicht zulässig, da die Gemeinden verpflichtet waren, die Sanierungssatzungen für das Gesamtgebiet oder Teilgebiete aufzuheben, Ausgleichsbeträge zu erheben und die Sanierungsmaßnahmen abzurechnen.
Ablösungen Gemeinden können vor Abschluss der Sanierung die Ablösung des Ausgleichsbetrags im Ganzen zulassen. Die Vorteile von Ablösevereinbarungen bestehen neben der erhöhten Rechtssicherheit darin, dass den Gemeinden sanierungsbedingte Einnahmen bereits während der Sanierung zufließen.
Gemeinden schlossen in 53 Sanierungsgebieten Ablösevereinbarungen und erzielten dadurch Einnahmen von mehr als 13,3 Mio. Nach stichprobenhaften Erhebungen führten ca. 10 % der Verhandlungen mit Grundstückseigentümern zu keinem Vertragsabschluss.
Folgende typische Fehler wurden festgestellt:
- Oftmals wurden Ablösevereinbarungen erst geschlossen, als die Sanierung bereits durchgeführt war. Da die Gemeinden gesetzlich verpflichtet waren, die Sanierungssatzungen aufzuheben und Ausgleichsbeträge zu erheben, bestand zu diesem Zeitpunkt für Ablösevereinbarungen kein Raum mehr. Darüber hinaus verzögerte das Hinausschieben der Aufhebung der Satzungen die Abrechnung der Sanierungsmaßnahmen und führte zu einem vermeidbaren Verwaltungsaufwand auf Seiten der Kommunen und der beteiligten Landesbehörden.
- Entgegen den gesetzlichen Bestimmungen schlossen Gemeinden Ablösevereinbarungen auch noch nach Aufhebung der Sanierungssatzungen.
- Gemeinden vereinbarten häufig Ablösebeträge aufgrund nicht mehr aktueller Wertermittlungsstichtage. Eine Gemeinde hatte zwischen dem Wertermittlungsstichtag und dem Abschluss der Ablösevereinbarungen weitere Maßnahmen durchgeführt, so dass die gutachtlich ermittelten Bodenwerterhöhungen zum Zeitpunkt der Vereinbarung nicht mehr zutreffend waren.
Ablösebeträge müssen dem Grunde und der Höhe nach dem Erkenntnisstand zum Zeitpunkt der Ablösung entsprechen. Es ist Aufgabe der Gemeinde, Ablösebeträge zutreffend zu ermitteln. Auch ein Gutachten entbindet die Gemeinde nicht von dieser Verantwortung. Sie darf daher einen gutachtlich ermittelten Wert nicht übernehmen, wenn die Wertermittlung erkennbar nicht oder nicht mehr zutreffend ist.
Die fehlerhafte Vereinbarung von Ablösebeträgen führte häufig dazu, dass Sanierungseinnahmen nicht rechtzeitig und nicht in der gesetzlichen Höhe erhoben wurden. Eine fehlerhafte Anwendung gesetzlicher Bestimmungen kann für die Gemeinden förderrechtliche Konsequenzen zur Folge haben 272. Gemeinden können beim Abschluss von Ablösevereinbarungen zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahmen auch einen höheren Betrag als den Ausgleichsbetrag vereinbaren. Dies ist je nach Verfahrensstand insbesondere dann gerechtfertigt, wenn sich der Ablösebetrag der Höhe nach noch nicht mit hinreichender Sicherheit ermitteln lässt.
Da die rechtliche und tatsächliche Neuordnung eines Sanierungsgebiets zum Zeitpunkt der Ablösung noch nicht abgeschlossen ist, muss nach § 28 Abs. 1 i. V. m. § 27 Abs. 2 der Wertermittlungsverordnung 273) der Neuordnungswert für das Grundstück unter Berücksichtigung des Zustands des Sanierungsgebiets nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme sowie der Wartezeit vom Zeitpunkt der Ablösung bis zum Abschluss der noch vorgesehenen Maßnahmen ermittelt werden. Diese Wartezeit wird in der Regel durch eine Diskontierung berücksichtigt.
Bei Wertermittlungen zum Abschluss von Ablösevereinbarungen ist daher zwischen der bereits eingetretenen sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zum Zeitpunkt der Ablösevereinbarung (Refinanzierung) und der zu prognostizierenden Bodenwerterhöhung aufgrund noch ausstehender Sanierungsvorhaben (Vorfinanzierung) zu unterscheiden.
Nur die zu prognostizierende sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung darf abgezinst werden.
Wird nicht zwischen bereits durchgeführten und den noch geplanten Sanierungsmaßnahmen unterschieden, besteht die Gefahr, dass der Gesamtbetrag der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung abgezinst wird und dadurch Einnahmeverluste entstehen.
Abschläge auf Ablösebeträge
Für insgesamt 1.078 Grundstücke in 13 Sanierungsgebieten gewährten Gemeinden Abschläge von bis zu 35 % auf die ermittelten Ausgleichsbeträge. Hierdurch minderten sich die Einnahmen der Gemeinden um 3,2 Mio.. Überwiegend wurden die Abschläge bei Ablösungen vor Aufhebung der Sanierungssatzungen vereinbart.
Für sieben Sanierungsgebiete machten die Gemeinden keine Angaben zu den vereinnahmten Beträgen.
Das Ministerium des Innern und für Sport hat erklärt, im Rahmen der jährlichen Antragstellung oder der jährlichen Pflichtvorlage werde die Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion die Kosten- und Finanzierungsübersichten verstärkt unter diesen Aspekten prüfen und die adäquaten förderrechtlichen Konsequenzen ziehen (vgl. Jahresbericht 2009 Nr. 5, Tz. 2.2.1, a. a. O.). Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung ­ WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081).