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Timestamp: 2013-05-22 10:09:40
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Matched Legal Cases: ['§ 577', '§ 577', '§ 573', '§ 573', '§ 577', '§ 573', '§ 577', '§ 573', '§ 577', '§ 573', '§ 577', '§ 573']

Kündigung nach Wohnungsumwandlung Mietrecht, Wohnungseigentum
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Kündigung nach Wohnungsumwandlung
| 31.01.2012 15:38 | Preis: ***,00 € |
ich habe im Juli 2011 von einer Wohnungsbaugesellschaft eine vermietete Wohnung erworben. Das Haus war zuvor ein reines Mietwohnhaus gewesen. Ich habe den Mietvertrag Ende Juli 2011 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Mieter wohnt dort seit 2002. Nun habe ich ein Schreiben erhalten, wonach eine Kündigung (Mietrecht) frühestens nach Ablauf von drei Jahren, also 2014, möglich sei. Die Baugesellschaft hatte mich darüber nicht aufgeklärt.
Ich benötige die Wohnung dringend selbst, stehe sonst vielleicht sogar selbst bald auf der Straße.
Frage: Gibt es irgendeine Möglichkeit, dass ich den Vertrag zeitnah kündigen und in die Wohnung einziehen kann?
Eine Einigung mit dem Mieter ist ausgeschlossen.
Sofern Sie einen möglichen Lösungsweg aufzeigen können, werde ich Sie gerne auch direkt kontaktieren, um eine Lösung zu finden.
Falls die Antwort auf meine Frage "Nein" oder ähnlich lauten sollte, nehmen Sie die Frage bitte nicht an.
31.01.2012 | 17:21
38 Bewertungen	Sehr geehrter Fragesteller, vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefergehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann. Im Falle einer Wohnungsumwandlung greift die Kündigungsbeschränkung nach § 577 a BGB. Nach § 577 a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber einer vermieteten Wohnung, bei der erst nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dann das Wohnungseigentum veräußert worden ist, frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung auf die berechtigten Interessen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 (Eigenbedarf) und Nr. 3 (wirtschaftliche Verwertung) BGB zur Kündigung (Mietrecht) berufen. Eine Kündigung (Mietrecht) nach § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB (schuldhafte Pflichtverletzung) wäre daneben jedoch möglich, so dass in diesem Fall die Sperrfristen nicht gelten würden (s. Palandt-Weidenkaff, § 577 a Rn. 4). Die schuldhafte Pflichtverletzung muss sich auf eine Haupt- oder Nebenpflicht des Mieters beziehen. Beispiele wären z.B. Zahlungsrückstand, fortgesetzte Verspätungen mit den Mietzahlungen, vertragswidriger Gebrauch (unerlaubte Tierhaltung trotz Abmahnung, Nichtbeheizen im Winter, Überbelegung,) unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte sowie Belästigungen des Vermieters oder anderer Mieter (s. dazu Palandt-Weidenkaff, § 573, Rn. 13). Weitere Gründe wären denkbar.
Gegebenfalls liegt bei Ihnen bereits eine der genannten Situationen oder eine ähnliche Situation vor. Dies müsste sich aus Ihren Unterlagen, Ergebnisse der Befragungen der Nachbarn usw. ergeben, die mir leider nicht vorliegen.
Im Zusammenhang mit § 577 a BGB ist daneben auch zu beachten, wann die Wohnungsumwandlung stattgefunden und wann der Beginn der Sperrfrist begonnen hat. So beginnt die Sperrfrist mit dem Beginn des ersten (!) Eigentumserwerbs, d.h. mit dessen Eintragung in das Grundbuch. Daher sollte man klären, ob Sie als erster Erwerber anzusehen sind oder nicht und ob die Fristberechnung mit Fristende zu 2014 korrekt berechnet worden ist, falls kein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt. Schließlich ist auch zu beachten, dass die Frist nach § 577 a Abs. 2 BGB ggf. sogar länger als drei Jahre sein kann und auch beim Ablauf der jeweils geltenden Frist noch die Voraussetzungen der §§ 573 ff. BGB vollständig vorliegen müssen.
Zunächst sollte man daher noch einmal einen Blick in die kompletten Unterlagen zur Wohnung (Kontoauszüge (wenn vorhanden), Schriftwechsel mit dem Mieter, der Verwaltung usw.) werfen, wann die Frist nach § 577 a BGB beginnt und wann sie endet und ob ggf. eine Grund für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegen könnte.
Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion. Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.
Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, stehe ich Ihnen als Rechtsanwalt sehr gern auch weiterhin zur Verfügung, um mit Ihnen die Sachlage nach einem eigenen Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen. Eine (außer-) gerichtliche Vertretung könnte ich mit Standort Bonn (ca. 40 Min entfernt von Ihnen und vom wahrscheinlich zuständigen Gericht) später auch übernehmen, wenn diese sinnvoll erscheint und deswegen gewählt werden sollte.
31.01.2012 | 18:59
Sehr geehrter Fragensteller, nachdem Sie erklären, dass die Baugesellschaft Sie über die Kündigungsfristen nach Umwandlung nicht aufgeklärt hatte, könnten ggf. auch Ansprüche gegenüber der Baugesellschaft geltend gemacht werden. Hier sind insbesondere auch Verjährungsvorschriften zu beachten. Wichtig ist vor allem eine Einsichtnahme in sämtliche vorhandene und ggf. anzufordernde Unterlagen. Sollte ich von Ihnen keine Rückmeldung mehr erhalten, so empfehle ich Ihnen, sich zeitnah mit einem örtlichen Rechtsanwalt in Kontakt zu setzen, um einen späteren Rechtsverlust zu vermeiden.
31.01.2012 | 19:23
P.P.S.: Insbesondere jedoch wegen des von Ihnen geschilderten Umstands, dass Sie zu befürchten hätten, "sonst vielleicht sogar selbst bald auf der Straße" zu stehen, sollten Sie zeitnah einen Rechtsanwalt beauftragen, um durch seine Beauftragung eventuelle Nachteile verhindern zu können. Der beauftragte Rechtsanwalt wird dann sämtliche vorhandene Urteile einsehen, ob nicht doch ein besonderer Kündigungsgrund vorhanden sein könnte, auf den man sich schließlich berufen könnte, und dann mit einer entsprechenden Vollmacht alle notwendigen rechtlichen Schritte einleiten. Angesichts der fehlenden Unterlagen und ausführlicheren Sachverhaltsschilderungen, bei denen auch notwendige Nachfragen geklärt werden müssten, ist mir derzeit keine abschließende Beurteilung bzw. ein Rat, was konkret zu tun wäre möglich. Insbesondere aus diesem Grund sollten Sie einen Rechtsanwalt aufsuchen, der sie anhand sämtlicher Unterlagen beraten kann, was in Ihrer Situation möglich ist und welche rechtlichen Schritte (zeitnah) eingeleitet werden müssen, um Rechtsnachteile vermeiden zu können. Mit freundlichem Gruß
2012-02-02 | 11:55
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