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Timestamp: 2016-10-24 12:37:55
Document Index: 83026025

Matched Legal Cases: ['Art. 730', 'BGE', 'Art. 1', 'Art. 3', 'BGE', 'Art. 108', 'BGE', 'BGE', 'Art. 730', 'Art. 730', 'Art. 739', 'Art. 739', 'BGE', 'Art. 739', 'Art. 971', 'BGE', 'BGE', 'Art. 655', 'Art. 731', 'Art. 958', 'Art. 972', 'Art. 958', 'Art. 730', 'BGE', 'Art. 736', 'Art. 736', 'Art. 736', 'BGE', 'Art. 736', 'Art. 730', 'Art. 971', 'Art. 958', 'Art. 736']

87 I 31152. Urteil der II. Zivilabteilung vom 6. Juli 1961 i.S. Kurhaus Rosenlaui A.-G. gegen Regierungsrat des Kantons Bern.
Contenu possible d'une servitude fonci�re. Art. 730 et 739 CC. 1. L'objet d'une servitude fonci�re peut consister dans le droit d'utiliser le fonds grev� d'une mani�re d�termin�e, pour satisfaire les besoins actuels de l'entreprise sise sur le fonds dominant, besoins qui grandiront vraisemblablement � l'avenir sans jamais toucher toutefois le fonds tout entier. 2. On ne peut inscrire dans le registre foncier une servitude fonci�re assortie d'une condition suspensive ou r�solutoire. Faits � partir de page 311
A.- Am 15. Juni 1960 hat die Kurhaus Rosenlaui AG ihr Hotelgrundst�ck (Geb�ude mit Umschwung, rund 102 Aren) an Ernst Kehrli verkauft. Zugleich hat sie zu Gunsten des Kaufgrundst�cks zwei Dienstbarkeiten einger�umt:
1. zu Lasten der angrenzenden Alp Rosenlaui (Grundst�ck Nr. 595, bestehend aus 30 Kuhrechten Weide und BGE 87 I 311 S. 312rund 23, 13 Hektaren Wald) ein dauerndes und unk�ndbares "Ben�tzungsrecht", umschrieben als "das Recht, die f�r den Hotelbetrieb erforderlichen Parkpl�tze auf dem belasteten Grundst�ck zu erstellen und dieselben zu unterhalten... Zum Schutze der parkierten Fahrzeuge gegen das weidende Vieh hat der Eigent�mer des berechtigten Grundst�cks die Parkpl�tze auf dem belasteten Grundst�ck soweit notwendig einzuz�unen.";
2. zu Lasten der erw�hnten Alp (Nr. 595) und eines weitern Grundst�cks Nr. 597 (72 Aren Alpweide) eine dauernde und unk�ndbare "Gewerbebeschr�nkung" des Inhaltes, dass auf den beiden belasteten Grundst�cken ohne ausdr�ckliche Zustimmung des Hotelbesitzers kein Gastwirtschaftsbetrieb gef�hrt werden d�rfe. Dieser Begriff wird anschliessend genau gem�ss Art. 1 des bernischen Gesetzes vom 8. Mai 1938 �ber das Gastwirtschaftsgewerbe umschrieben. Beigef�gt ist folgende Klausel:
Wird der Gastwirtschaftsbetrieb im Sinne von Art. 3 Ziffer 1 und 2 des Gesetzes �ber das Gastwirtschaftsgewerbe auf dem berechtigten Grundst�ck dauernd eingestellt, so f�llt die Gewerbebeschr�nkung dahin und der Eigent�mer der belasteten Grundst�cke kann die L�schung der Gewerbebeschr�nkung verlangen.
B.- Der Grundbuchf�hrer von Oberhasli hat die Eintragung des Kauf- und Dienstbarkeitsvertrages abgelehnt, weil die r�umliche Ausdehnung des "Ben�tzungsrechtes" nicht genau umgrenzt und die der "Gewerbebeschr�nkung" angef�gte aufl�sende Bedingung unzul�ssig sei.
C.- �ber die Abweisung der Anmeldung beschwerte sich die Verk�uferin beim Regierungsrat des Kantons Bern, doch hat dieser die angefochtene Verf�gung mit Entscheid vom 7. Februar 1961 gesch�tzt und die Beschwerde abgewiesen.
D.- Gegen diesen Entscheid richtet sich die vorliegende Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Verk�uferin an das Bundesgericht. Sie h�lt am Antrag fest, es sei die Eintragung des Kauf- und Dienstbarkeitsvertrages vom 15. Juni BGE 87 I 311 S. 3131960 zu verf�gen, und erhebt Anspruch auf R�ckerstattung der kantonalen Verfahrenskosten.
Der Antrag des eidgen�ssischen Justiz- und Polizeidepartementes im Vernehmlassungsverfahren nach Art. 108 OG geht auf Gutheissung der Beschwerde.
1. Dass das "Ben�tzungsrecht" mangels genauer r�umlicher Umgrenzung der zu Parkpl�tzen zur Verf�gung stehenden Bodenfl�che nicht als Grunddienstbarkeit eintragungsf�hig sei, kann dem Regierungsrate nicht zugegeben werden. L�ge es in der Absicht der Vertragsparteien, diesem Zwecke nur eine bestimmte Teilfl�che des belasteten Alpgrundst�cks dienstbar zu machen, so bed�rfte es freilich der n�hern Festlegung nach Umfang, Gestalt und Ortslage, was nach den zutreffenden Ausf�hrungen des angefochtenen Entscheides am besten durch Einzeichnung auf einem dem Vertrag beizuf�genden Plane geschehen k�nnte. Nun geht aber der Vertragswille, laut dem einfach auf die - jeweiligen - Bed�rfnisse des auf dem berechtigten Grundst�ck gef�hrten Hotelbetriebes abstellenden Vertragstext, dahin, die zu Parkpl�tzen dienende Bodenfl�che nach Lage und Umfang eben nicht ein- f�r allemal genau zu bezeichnen. Die Vertragsparteien rechnen, wie sich auch aus den Eingaben der Beschwerdef�hrerin ergibt, von vornherein mit einer zuk�nftigen betr�chtlichen Erh�hung des Bedarfs an solchen Abstellm�glichkeiten f�r die Hotelg�ste, namentlich im Hinblick auf einen Ausbau der Zufahrtstrasse. Die Beschwerdef�hrerin ist willens, diese vorauszusehende Entwicklung zu ber�cksichtigen, und bietet deshalb Hand zur Einr�umung einer nicht auf den gegenw�rtigen Bedarf beschr�nkten, sondern auf Anpassung an zuk�nftigen Mehrbedarf angelegten Dienstbarkeit.BGE 87 I 311 S. 314
Somit entspricht die hinsichtlich der Parkierungsfl�che unbestimmte Fassung der Dienstbarkeit dem wahren Vertragswillen, w�hrend die von den kantonalen Grundbuchbeh�rden verlangte genaue r�umliche Umgrenzung diesem Willen zuwider liefe und nicht geeignet w�re, den wahren (gewollten) Inhalt der Dienstbarkeit f�r jeden Dritten erkennbar zu machen (vgl. BGE 44 II 397; WALDIS, Das Nachbarrecht, 4. Auflage, S. 8, N. 33).
Es verst�sst nicht gegen objektive Rechtsnormen, eine Dienstbarkeit auf solche Weise f�r wechselnde, in Zukunft steigende Bed�rfnisse des berechtigten Grundst�cks einzur�umen. Im vorliegenden Fall ist auch nicht etwa zu bef�rchten, dass jemals die ganze Alp von 30 Kuhrechten Weide und 23 ha Wald zu Parkpl�tzen f�r den benachbarten Hotelbetrieb in Anspruch genommen werden k�nnte und so das Eigentum an der Alp nicht mehr bloss gem�ss Art. 730 ZGB eingeschr�nkt, sondern v�llig entleert w�rde (vgl. LIVER, N. 63/64 der Einleitung zum 21. Titel des ZGB, und N. 7 zu Art. 730). Das Alpgrundst�ck eignet sich �brigens sicher nur zum Teil zu solchem Gebrauch. Ferner steht nichts entgegen, die Parkierungsm�glichkeit (wozu es nicht �berall besonderer baulicher Massnahmen bedarf) wie in zeitlicher, so auch in r�umlicher Hinsicht als ungemessene Dienstbarkeit zu errichten. Die Last ruht auf dem Grundst�ck als solchem, nicht auf bestimmt umgrenzten Teilfl�chen, und als Massstab ihres Umfanges durfte nach dem Gesagten das jeweilige Bed�rfnis des auf dem berechtigten Grundst�ck gef�hrten Hotelbetriebes bezeichnet werden. Angesichts dieses Dienstbarkeitsinhaltes liegt endlich bei st�rkerer Inanspruchnahme infolge steigenden Bedarfs keine durch Art. 739 ZGB verp�nte Mehrbelastung vor. Das Recht wird alsdann einfach gem�ss seiner vertraglichen Zweckbestimmung intensiver ausge�bt. Art. 739 verbietet derartige Dienstbarkeitsvereinbarungen nicht, sondern will dem Eigent�mer des belasteten Grundst�cks bloss solche Mehrbelastungen nicht zumuten, die durch den vertraglichen, BGE 87 I 311 S. 315allenfalls auf Anpassung an eine voraussichtliche �nderung der Verh�ltnisse angelegten Rechtsinhalt nicht mehr gedeckt w�ren (vgl. LEEMANN, N. 2 zu Art. 739 ZGB).
Die Justizdirektion des Kantons Bern h�lt endlich eine bestimmte r�umliche Umgrenzung der zum Parkieren benutzbaren Bodenfl�che f�r notwendig, um einen "gutgl�ubigen Erwerber" des belasteten Alpgrundst�ckes vor falschen Annahmen zu bewahren, zu denen er sich durch die zum Schutz gegen das weidende Vieh angebrachte Umz�unung k�nnte verleiten lassen. Allein ein zuk�nftiger Erwerber dieses Grundst�cks wird sich nicht auf die summarische Benennung der Dienstbarkeit im Hauptbuch und auf einen allf�lligen Augenschein verlassen d�rfen, sondern den als Beleg dienenden, den eigentlichen Inhalt des "Ben�tzungsrechtes" angebenden Dienstbarkeitsvertrag einsehen m�ssen (vgl. HOMBERGER, N. 20 zu Art. 971 ZGB). Er wird dann ebenso wie der heutige Eigent�mer damit zu rechnen haben, dass die r�umliche Belastung entsprechend den Bed�rfnissen des Hotelbetriebes zunimmt. Nach alldem beanstandet der angefochtene Entscheid die Umschreibung des "Ben�tzungsrechtes" ohne gen�genden Grund. Keinesfalls bedarf es zur Orientierung Dritter einer inhaltlichen �nderung des Vertrages. Man k�nnte sich h�chstens fragen, ob die Ber�cksichtigung des "jeweiligen" Bedarfs f�r den Hotelbetrieb noch deutlicher ausgedr�ckt werden k�nnte, als wie es geschehen ist. Indessen erscheint ein Irrtum hier�ber angesichts des Vertragstextes als ausgeschlossen.
2. Im zweiten Punkt wendet sich die Beschwerde gegen die Ansicht des Regierungsrates, es sei unzul�ssig, eine aufl�send bedingte Dienstbarkeit in das Grundbuch einzutragen. Indessen folgt der angefochtene Entscheid hierin der st�ndigen Grundbuchpraxis des Bundesrates (vgl. ZBGR 1 S. 3 ff., 2 S. 109 ff., 10 S. 149 ff.). In gleichem Sinne hat sich das Bundesgericht in BGE 52 II 40, freilich nur beil�ufig, ge�ussert. In der Lehre sind die Ansichten geteilt. Die einen Autoren treten der erw�hnten Rechtsprechung BGE 87 I 311 S. 316bei (vgl. HAAB, N. 8 zu Art. 655; LEEMANN, N. 21 zu Art. 731; F. JENNY, Das Legalit�tsprinzip im schweizerischen Grundbuchrecht, in ZBGR 11 S. 193; SCHATZMANN, Eintragungsf�higkeit der dinglichen Rechte..., Diss. 1939, S. 86 ff., mit gewissen Einschr�nkungen; unentschieden OSTERTAG, einerseits N. 1 zu Art. 958 f�r Zulassung, N. 3 zu Art. 972 f�r Ablehnung derart bedingter Dienstbarkeiten). Andere Lehrmeinungen sprechen sich f�r Eintragungsf�higkeit aufl�send bedingter Dienstbarkeiten aus (namentlich H. PFISTER, Der Inhalt der Dienstbarkeit, in ZSR NF 52 S. 369/70; HOMBERGER, N. 8 und 9 zu Art. 958 ZGB; so auch SCH�NBERG, Grundbuchpraxis, 1924, S. 22 ff.). Eine kritische Sichtung der Standpunkte findet sich bei LIVER (N. 66-72 zu Art. 730 ZGB), der anerkennt, dass sich die Praxis auf den Grundsatz der Klarheit, �bersichtlichkeit und Geschlossenheit des Grundbuches st�tzen l�sst, jedoch findet, es werde damit wohl schutzw�rdigen Interessen, denen das Grundbuch letzten Endes dienen sollte, zu wenig Beachtung geschenkt. Die Frage verdient neu gepr�ft zu werden, zumal der Chef des eidgen�ssischen Grundbuchamtes, G. EGGEN, dies k�rzlich als w�nschenswert bezeichnet hat (ZBGR 39 S. 133-135) und sich das eidgen�ssische Justiz- und Polizeidepartement zur vorliegenden Beschwerde im Sinne der Gutheissung auch in diesem Punkte vernehmen l�sst.
K�me einer die Dienstbarkeit aufl�send bedingenden Klausel nur die Bedeutung eines pers�nlichen Rechtes gegen�ber dem Vertragspartner zu, an das kein Dritter gebunden w�re und das daher das Grundbuch nicht ber�hren w�rde (wie SCH�NBERG a.a.O. anzunehmen scheint; vgl. auch ZBGR 9 S. 120/21), so d�rften die Grundbuchbeh�rden ohne Bedenken an einer solchen Klausel vorbeisehen, den Vertrag also deren ungeachtet eintragen. Nun ist aber (was HOMBERGER a.a.O. zutreffend hervorhebt) eine solche Klausel, wenn sie vorbehaltlos lautet, dahin zu verstehen, dass auch ein Dritterwerber des Grundst�cks daraus berechtigt bzw. daran gebunden BGE 87 I 311 S. 317w�re (wobei offen bleiben kann, ob die Dienstbarkeit mit dem Eintritt der Bedingung von selbst dahinfiele, oder ob dieses Ereignis nur einen Anspruch auf L�schung entstehen liesse, die erst den Untergang der Dienstbarkeit herbeif�hren w�rde). Um dieser Wirkung gegen�ber Dritten willen, die mancherlei Unsicherheit in sich birgt, erscheint es nun nach wie vor als gerechtfertigt, Bedingungen - aufl�sende ebenso wie aufschiebende - bei Dienstbarkeiten nicht zuzulassen, also aufl�send bedingte gleich wie aufschiebend bedingte Dienstbarkeiten nicht einzutragen. Dass die Bedingung mitunter ernstlichen Interessen dienen k�nnte, ist zuzugeben. Immerhin besteht die M�glichkeit, durch genaue Umschreibung des Dienstbarkeitszweckes in �hnlicher Weise, wie es durch Aufstellung einer aufl�senden Bedingung geschehen k�nnte, daf�r zu sorgen, dass der belastete Grundeigent�mer bei grundlegender Ver�nderung der Verh�ltnisse die L�schung der Dienstbarkeit gem�ss Art. 736 Abs. 1, allenfalls Abs. 2, ZGB verlangen kann. Die Beschwerdef�hrerin erkl�rt denn auch in der Beschwerde an das Bundesgericht: "Die von uns gew�hlte Formulierung ist nichts anderes als ein Anwendungsfall von Art. 736 ZGB. Die Gewerbebeschr�nkung ist bereits durch Art. 736 resolutiv bedingt. Durch die beanstandete Vertragsbestimmung wurde an der gem�ss Gesetz bereits bestehenden Rechtslage nichts ge�ndert." Trifft dies zu, so ist die Aufl�sungsklausel des Vertrages ohnehin �berfl�ssig. Im �brigen handelt es sich bei dem im Vertrage vorgesehenen Aufl�sungsgrund der "dauernden" Einstellung des Gastwirtschaftsbetriebes auf dem berechtigten Grundst�ck um einen Sachverhalt, �ber dessen Eintritt unter Umst�nden in guten Treuen gestritten werden k�nnte. In grunds�tzlicher Hinsicht ist an der Rechtsprechung festzuhalten. Kann doch nicht zweifelhaft sein, dass vertragliche Bedingungen, von denen der Fortbestand einer Dienstbarkeit abh�ngig gemacht w�rde, im allgemeinen geeignet w�ren, Unsicherheit zu schaffen und die Klarheit des Grundbuches zu beeintr�chtigen.
BGE 87 I 311 S. 318Ob aber im einzelnen Falle mehr oder weniger grosse Interessen an solcher Bedingtheit des Rechtes vorhanden seien und anderseits nach dem Inhalt der Bedingung nicht ernstlich mit sp�tern Streitigkeiten zu rechnen sei, dar�ber kann sich der Grundbuchf�hrer nicht leicht ein sicheres Urteil bilden. Jedenfalls w�rde die Amtsf�hrung durch eine solche Pr�fungspflicht in betr�chtlichem Mass erschwert. Die vom Bundesrat befolgte Grundbuchpraxis hat den Vorteil, auch diese Unzuk�mmlichkeit zu vermeiden. Es besteht somit kein gen�gender Grund, davon abzugehen, zumal die gesetzlichen L�schungs- und Verlegungsgr�nde (Art. 736 und 742 ZGB) gewichtige Interessen des belasteten Grundeigent�mers in weitem Masse ber�cksichtigen.
Die Beschwerde wird, soweit sie sich auf das Ben�tzungsrecht bezieht, gutgeheissen, im �brigen abgewiesen.
Art. 730 et 739 CC,
Art. 971 ZGB suite... ,
Art. 958 ZGB,
Art. 736 und 742 ZGB