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Timestamp: 2017-11-24 16:49:01+00:00
Document Index: 266783587

Matched Legal Cases: ["l'article 5", "l'article 2", "l'article 18", "l'article 12", "l'article 20", "l'article 18", "l'article 12", "l'article 12", "l'article 12", "l'article 13", "l'article 664"]

GC: LE STATUT DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES DIVISES PAR ETAGES OU PAR APPARTEMENTS (DECRET N° 49-259 DU 23 FEVRIER 1949 PORTANT REGLEMENT DU STATUT DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES DIVISES PAR ETAGES OU PAR APPARTEMENTS)
LE STATUT DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES DIVISES PAR ETAGES OU PAR APPARTEMENTS (DECRET N° 49-259 DU 23 FEVRIER 1949 PORTANT REGLEMENT DU STATUT DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES DIVISES PAR ETAGES OU PAR APPARTEMENTS)
(DECRET N° 49-259 DU 23 FEVRIER 1949 PORTANT REGLEMENT DU STATUT
DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES DIVISES PAR ETAGES OU PAR APPARTEMENTS)
Le présent décret est applicable uniquement aux immeubles situés dans les régions, agglomérations et sites de l'Afrique Occidentale Française énumérés à l'article 5 de l'arrêté ministériel du 8 août 1946 susvisé ou de tous centres qui pourront être désignés par arrêté du gouverneur général et immatriculés ou en cours d'immatriculation.
En ce qui concerne les immeubles soumis au régime hypothécaire du Code civil situés au Sénégal, ils devront faire obligatoirement l'objet d'une réquisition d'immatriculation avant toute division par étages ou par appartements pour pouvoir bénéficier des dispositions du présent décret.
Aucun retrait d'une réquisition d'immatriculation en cours concernant les immeubles visés aux deux paragraphes précédents, ne peut être effectué jusqu'à l'établissement du titre.
Sont valablement constituées sous les différentes formes reconnues par la législation en vigueur, même si elles n'ont pas pour but de partager un bénéfice, les sociétés ayant pour objet soit la construction ou l'acquisition d'immeubles, en vue de leur division par étages ou par appartements destinés à être attribués aux associés ou aliénés à des tiers, en propriété ou en jouissance, soit la gestion et l'entretien de ces immeubles ainsi divisés.
Si la réalisation effective de l'objet social nécessite des appels de fonds supplémentaires, les associés sont tenus de souscrire à ceux-ci, proportionnellement à leurs engagements et quelle que soit la forme de la société.
S'ils ne souscrivent pas ou s'ils ne remplissent pas leurs obligations, ils ne peuvent prétendre à l'attribution exclusive en propriété, par voie de partage en nature de la fraction d'immeubles pour laquelle ils ont vocation non plus qu'à se maintenir dans la jouissance exclusive de cette fraction.
Si un associé ne souscrit pas, proportionnellement à ses engagements, aux appels de fonds supplémentaires nécessités par la réalisation effective de l'objet social ou s'il ne remplit pas ses obligations, ses droits de toute nature dans l'actif social, y compris ceux afférents à la jouissance d'une fraction d'immeubles, pourront être, un mois après la sommation de payer ou d'exécuter faite à personne ou à domicile élu et restée sans effet, mis en vente publique, à la requête des représentants de la société autorisée par une décision prise par les associés possédants au moins les trois quarts du capital social.
Cette mise en vente sera notifiée, par lettre recommandée avec accusé de réception, à l'associé défaillant ainsi qu'à tous les autres associés et publiée dans les journaux d'annonces légales du lieu du siège social. Quinze jours après l'envoi de ces lettres recommandées et de cette publication, la vente pourra avoir lieu. Ce délai sera toutefois augmenté de huit jours lorsque la notification aura dû être faite dans une localité située au-delà de 150 kilomètres du siège du tribunal compétent.
Il y sera procédé en une seule fois pour le compte et aux risques de l'associé défaillant.
Les dispositions des articles qui précèdent s'appliquent aux associés antérieurement constitués dans le même but.
( DECRET N° 98-119 DU 6/3/1998)
Les sociétés civiles dont l'objet rentre dans les prévisions de l'article 2 pourront, nonobstant toute clause contraire des statuts, et quelle que soit la date de leur constitution, prononcer leur dissolution à la double majorité des deux tiers du capital et du nombre des associés.
Lorsque différents étages ou appartements d'un immeuble appartiennent à divers propriétaires, ceux-ci, à défaut de titres contraires, sont présumés être copropriétaires du sol et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un d'eux, tels que les cours, murs, toitures et gros œuvres, les planchers, les escaliers et ascenseurs, la loge du concierge, les passages et corridors, les appareils de climatisation et les canalisations de toutes sortes, à l'exception de celles se trouvant à l'intérieur de chaque local. Les coffres, gaines et têtes de cheminées sont aussi priorité commune.
Les cloisons séparatrices de deux appartements appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires de ces appartements ou fractions.
II est pourvu à la bonne jouissance et administration communes par un règlement de copropriété, objet d'une convention générale ou de l'engagement de chacun des intéressés.
Ce règlement oblige les différents propriétaires et tous leurs ayants cause. A l'égard toutefois des ayants cause à titre particulier des parties au règlement, celui-ci n'est obligatoire qu'après avoir été déposé à la conservation de la propriété foncière, pour mention sur les titres fonciers intéressés, ainsi qu'il est prévu à l'article 18.
La clause compromissoire est admise dans le règlement dé copropriété en vue des difficultés relatives à son application.
En l'absence d'un règlement ou en ce qui concerne les points qu'il n'aurait pas prévus, l'administration des parties communes appartient au syndicat des copropriétaires dont les décisions seront obligatoires, pourvu qu'elles aient été prises à la majorité des voix de tous les intéressés dûment convoqués, présents ou représentés par un mandataire régulier, chacun d'eux disposant d'un nombre de voix proportionnel à l'importance de ses droits dans l'immeuble.
Le syndicat des copropriétaires, statuant à une double majorité, comprenant plus de la moitié d'entre eux et les trois quarts au moins des voix, pourra établir un règlement des copropriétaires ou apporter des additions et modifications au règlement existant, lesquels règlements, additions et modifications, seront obligatoires, comme il est dit à l'article précédent et sous les mêmes conditions d'inscription sur les titres fonciers.
Au cas où une fraction d'immeuble fait l'objet d'un usufruit, son titulaire est membre de droit du syndicat, au même titre et dans les mêmes conditions que le nu propriétaire. Au cas de désaccord entre l'usufruitier et propriétaire, il n'est tenu compte que du vote de celui d'entre eux qui aura à verser effectivement une part contributaire.
Si une fraction d'immeuble devient la propriété indivise de plusieurs personnes, celles-ci doivent désigner l'une d'elles comme mandataire pour les représenter au sein du syndicat.
Les pouvoirs du syndicat statuant ou non par voie de règlement et à quelque majorité que ce soit, sont limités aux mesures d'application collective concernant exclusivement la jouissance et l'administration des parties communes. A la majorité des voix, le syndicat pourra imposer toutes assurances collectives ou individuelles relatives aux risques qui menacent l'immeuble ou les propriétaires dans leur ensemble.
Il pourra également autoriser à la double majorité prévue au deuxième alinéa du présent article et aux frais de ceux des propriétaires qui en feront la demande, tous travaux et toutes installations dont il ne pourrait résulter qu'un accroissement de valeur pour l'ensemble ou quelque partie de l'immeuble, et ce dans les conditions et aux charges d'indemnité ou autres qu'il déterminera dans l'intérêt des copropriétaires.
En cas de destruction par incendie ou autrement, les copropriétaires seront tenus, au point de vue de la reconstruction, et sauf convention contraire, de se conformer à la décision qui sera prise par le syndicat des copropriétaires statuant à la double majorité prévue à l'alinéa 2 de l'article 12.
Dans le cas ou le syndicat déciderait la reconstruction, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit seraient, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectés par privilège à la reconstruction.
Les contestations relatives à l'administration et à la jouissance des parties communes de l'immeuble, seront à défaut de compromis, instruites et jugées conformément au droit commun.
DISPOSITIONS CONCERNANT L'APPLICATION DU REGIME FONCIER AUX IMMEUBLES
DIVISES PAR ETAGES OU PAR APPARTEMENTS
Dans le cas de division d'immeubles par étages ou par appartements, il est établi par voie de morcellement du titre foncier original, des titres fonciers distincts relatifs à chaque fraction divise appartenant à un copropriétaire de l'immeuble.
Un titre foncier spécial est, s'il y a lieu, établi également au nom de l'usufruitier.
A cet effet, outre les actes constitutifs de droits de propriété relatifs à la fraction devant faire l'objet d'un titre divis distinct, le règlement de copropriété sera déposé à la conservation de la propriété foncière pour qu'il produise ses effets entre les parties et soit rendu opposable aux tiers.
Les plans architecturaux des parties indivises communes de l'immeuble, du rez-de-chaussée, des étages et de chaque fraction divise, sont en même temps déposés. Sur le plan du rez-de-chaussée figure une échelle verticale de hauteur d'étage.
En outre, toutes les fractions divises ou indivises sont affectées sur ces plans d'un numéro définitif.
Il n'est procédé à aucun bornage des fractions divises de l'immeuble, mais il est dressé un procès-verbal descriptif des parties indivises communes et un procès-verbal détaillé de chaque fraction divise avec référence au premier, le tout au vu des plans architecturaux déposés et, le cas échéant, après transport sur les lieux.
Les surfaces des fractions données par ces plans, ainsi que leur hauteur d'après l'échelle verticale, sont mentionnées avec rappel de la superficie du terrain indivis sur lequel l'immeuble a été édifié.
Il est établi dans les mêmes conditions, pour être annexé au titre parcellaire, un plan des parties indivises communes comportant toutes coupes nécessaires, ainsi qu'un plan de la fraction divise objet de ce titre, avec coupes et échelle verticale de hauteur correspondante.
Le titre original formant base de l'immeuble divisé en fractions comporte spécialement la description sommaire des parties indivises ainsi que la mention sommaire des clauses principales du règlement de copropriété.
Les morcellements de fractions divises y sont régulièrement mentionnés lors de leur exécution.
En outre, toutes mentions, inscriptions ou prénotations, de quelque nature qu'elles soient, affectant par la suite un titre relatif à une fraction divise de l'immeuble, y sont sommairement relatées d'office, à titre de référence.
Si le duplicatum du titre original n'est pas déposé, le conservateur notifie les références ainsi portées sur le titre original au détenteur de son duplicatum, avec sommation d'avoir à le déposer à la conservation foncière en vue de sa mise à jour.
Tout titre original formant base de l'immeuble, lorsqu'il ne s'applique plus qu'à des parties indivises communes, est porté d'office au nom du syndicat des copropriétaires.
Son duplicatum est délivré au syndic qui en devient le détendeur légal.
Les titres divis distincts, établis en suite de morcellement, comportent la description détaillée des fractions en cause, avec indication de leur surface et de leur hauteur architecturales, ainsi que la description sommaire des parties indivises les intéressant.
La superficie du terrain indivis, sur lequel est édifié l'immeuble, y est rappelée.
Au titre original de base de l'immeuble sont annexés :
2° le plan des parties indivises communes, établi dans les conditions spécifiées à l'article 20 ci-dessus ;
3° les plans architecturaux du rez-de-chaussée et des étages visés à l'article 18 ci-dessus.
Si plusieurs fractions de l'immeuble deviennent la propriété d'une même personne, la fusion des titres fonciers distincts peut être requise pour former bloc. Si l'ensemble des fractions de l'immeuble devient la propriété d'une seule personne et que, de ce fait, le syndicat des copropriétaires n'existe plus, la fusion de tous les titres parcellaires avec le titre original peut être requise. Dans ce cas, celui-ci est porté d'office par le conservateur au nom du propriétaire de l'ensemble des fractions de l'immeuble, dès qu'il a connaissance de la disparition du syndicat.
Il est institué une hypothèque forcée au profit du syndicat des copropriétaires pour garantir le payement :
1° de la part contributive de copropriétaires aux frais annuels de gérance, de concierge, d'éclairage, de chauffage, de climatisation, d'entretien, de réparations courantes, d'assurance, d'impôts ou taxes diverses incombant au syndicat et dont le montant présumé aura été arrêté par la majorité de ses membres, au cas où le règlement de copropriété n'aurait pas stipulé à cet effet une hypothèque conventionnelle, où si celle-ci apparaît, par la suite insuffisante ;
2° de toute part contributive pouvant être ultérieurement fixée par le syndicat, à la double majorité prévue par l'alinéa 2 de l'article 12, pour dépenses et frais exceptionnels (grosses réparations, etc.). Cette hypothèque porte sur la part divise de chaque copropriétaire dans l'immeuble et, ensemble, sur sa part indivise dans les parties communes de l'immeuble.
Le syndicat peut subroger, à la double majorité, à la double majorité prévue au deuxième alinéa de l'article 12, dans le bénéfice de cette hypothèque, toute personne ou collectivité qui aurait pu faire l'avance de fonds.
Le syndicat, pourra également, à la même majorité, céder l'antériorité du rang de cette hypothèque au profit d'un organisme de crédit immobilier, pour tout emprunt bénéficiant à l'ensemble des propriétaires, ou même à un seul de ceux-ci.
Aucun fractionnement d'un appartement ne peut être réalisé par vole de partage ou autrement, sauf disposition contraire du règlement de copropriété, sans l'accord du syndicat statuant à la double majorité prévue au deuxième alinéa de l'article 12.
Tout transfert des droits d'un propriétaire d'une fraction divise de l'immeuble porté également sur sa quote-part dans les droits indivis de tous les copropriétaires.
Est rendu applicable l'article 13 de la loi du 28 juin 1938 réglant le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements aux termes duquel est abrogé l'article 664 du Code.