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Timestamp: 2016-10-28 12:30:41
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⭐Instandsetzung und Instandhaltung Welche Aufgaben treffen den Verwalter?
Instandsetzung und Instandhaltung Welche Aufgaben treffen den Verwalter?
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1 XXVI. Naumburgseminar Wohnungseigentum 3. und 4 November 2011 Instandsetzung und Instandhaltung Welche Aufgaben treffen den Verwalter? Richter am Kammergericht Dr. Oliver Elzer2 A Grundsätzliches B Einführung in die Begriffe C Erhaltungsmanagement I. Feststellungen II. Hinweise III. Angebote IV. Beschlussfassung/Sanierungsbeschluss V. Kosten D Baumanagement I. Auftragsvergabe II. Bauüberwachung III. Abnahme IV. Sonstiges E Musterbeschluss F Haftungsfragen Agenda3 A. Grundsätzliches4 Grundsätzliches Stellen Sie jede Frage, die Ihnen wichtig erscheint! Wahrscheinlich ist die Frage auch für andere wichtig! Bringen Sie soviel wie möglich Ihre Bringen Sie soviel wie möglich Ihre persönlichen Erfahrungen ein. Die Diskussion wird alle bereichern!5 Tipps am Anfang Setzen Sie sich in Bezug auf Instandsetzungen/Instandhaltungen jeweils so genau wie möglich mit der konkret in der jeweiligen WEG-Anlage geltenden Gemeinschaftsordnung auseinander! Verallgemeinern Sie nicht! Vorstellbar sind vor allem Regelungen zum Beschlussquorum und zum Umlageschlüssel!6 Tipps am Anfang Legen Sie eine vereinbarte Regelung eng aus! Bei Zweifeln reden Sie mit den Wohnungseigentümern, wie diese die Regelung angewendet wissen wollen! Wenden Sie das Gesetz nur an, wenn die konkrete Gemeinschaftsordnung keine Regelungen enthält! Seien Sie sich klar, dass sich hinter den Begriff der Instandsetzung ein weites Feld verbirgt!7 Tipps am Anfang Wir reden nur über das gemeinschaftliche Eigentum! Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören auch ist nichts anderes vereinbart die einem Sondernutzungsrecht (besser: Sondergebrauchsrecht) unterliegenden Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums! Haben Sie sich geirrt, muss dieses den Wohnungseigentümern mitgeteilt werden!8 Tipps am Anfang Wir reden nur über Instandsetzung und Instandhaltung! Wir reden nicht über Modernisierungen oder bauliche Veränderungen! Wir reden nicht über eilige Erhaltungsmaßnahmen i.s.v. 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG!9 Exkurs: 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen.10 Exkurs: 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG Dringend sind Fälle, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulassen. Bsp.: Ausfall der Heizungsanlage, Brand, Explosion, Rohrbruch, Sturm, Überschwemmung. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG deckt grundsätzlich nur solche Maßnahmen, die die Gefahrenlage beseitigen, nicht aber solche, die der dauernden Behebung der Schadensursache dienen. Soweit der Verwalter, um Verträge zu schließen, ggü. Dritten auftreten muss, besitzt er für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine gesetzliche Vertretungsmacht.11 B. Einführung in die Begriffe12 Instandhaltung/Instandsetzung im WEG 16 Abs. 2: Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. 16 Abs. 4 S. 1: Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.13 Instandhaltung/Instandsetzung im WEG 21 Abs. 5: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere Nr. 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; Nr. 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; 27 Abs. 1 Nr. 2: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;14 Instandhaltung/Instandsetzung im WEG 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3: Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen; 28 Abs. 1 S. 1 Nr. 3: Der Wirtschaftsplan enthält die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.15 Begriff der Instandhaltung Instandhaltung ist der Inbegriff der Maßnahmen, die geeignet sind, um normale und verbrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen zu beseitigen und vor drohenden Schäden schützen. Die Maßnahmen müssen dazu dienen, den bei der Begründung des Wohnungseigentums bestehenden technisch einwandfreien, gebrauchs- und funktionsfähigen Zustand sowie den bestimmungsgemäßen Gebrauch einer baulichen Anlage aufrechtzuerhalten. Dies geschieht durch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen.16 28 Abs. 1 Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.17 Begriff der Instandsetzung Unter einer Instandsetzung kann im Grundsatz die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands gesehen werden. Eine Instandsetzung bezweckt im Gegensatz zu einer Instandhaltung nicht die Sicherung, sondern die Wiederherstellung eines einmal vorhanden gewesenen Zustandes und des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Unter eine Instandsetzung lässt sich so die Beseitigung von größeren Schäden und Mängeln fassen, die zb durch Alterung, Abnutzung, Witterungseinflüsse (vgl. 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV), unterlassene oder unzureichende Durchführungen der laufenden Instandhaltungen oder durch Einwirkung Dritter entstanden sind oder auf außergewöhnlichen Umständen und Ereignissen beruhen.18 Oberbegriff Erhaltungsmaßnahmen Instandhaltung Instandsetzung Der Begriff Erhaltungsmaßnahmen oder Erhaltung ist Oberbegriff für Instandhaltung und Instandsetzung. Vgl. auch den geplanten 555a Abs. 1 BGB. 555a BGB. Erhaltungsmaßnahmen (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder zur Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).19 KG, Beschluss vom W 362/08 5 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung erlegt es dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten auf, die Terrassenflächen bestimmungsgemäß zu verwenden und voll zu unterhalten und zu pflegen, und zwar auf eigene Kosten. KG: Die Bestimmung umfasst es als nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter nicht, dass über die Instandhaltung und deren Kosten hinaus weitergehend auch die Instandsetzung und die dadurch entstehenden Kosten auf den Sondernutzungsberechtigten allein abgewälzt werden sollen.20 BGH, Urteil vom V ZR 33/09 7 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung: Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten. Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen der Wohnung sind jedoch von den Wohnungseigentümern auf ihre Kosten zu beseitigen. BGH: Für eine Beschlussfassung, dass den einzelnen Wohnungseigentümern Instandhaltungskosten überbürdet werden, fehlt es den Wohnungseigentümern an der Beschlusskompetenz.21 OLG München, Beschluss vom Wx 1/11 4 der Gemeinschaftsordnung: Der Sondernutzungsberechtigte die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der seiner Sondernutzung unterliegenden Gegenstände tragen, insbesondere Grundstücksflächen. Die Wohnungseigentümer streiten, ob unter diese Regelung auch Baumfällkosten fallen. OLG München: Zur Instandhaltung einer Grundstücksfläche gehört es auch, dass sich auf derselben keine Gegenstände befinden, die eine Gefährdung darstellen, wie dies bei abgestorbenen Bäumen der Fall sein kann.22 Instandsetzungen im engeren Sinne im weiteren Sinne 21 Abs.5 Nr. 2 WEG Ersatzbeschaffungen erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums 22 Abs. 3 WEG: modernisierende Instandsetzungen Verkehrspflichten23 Umsetzen Feststellen Beschluss Hinweisen C. Erhaltungsmanagement Vorschlagen24 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Was aber ist erforderlich? Beschluss Umsetzen Vorschlagen Feststellen Hinweisen25 Überblick: Der Verwalter hat die für eine Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen festzustellen; auf die Erforderlichkeit der für eine Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen hinzuweisen; Angebote einzuholen; auf einen Beschluss zur Erhaltung hinzuwirken. Beschluss Umsetzen Vorschlagen Feststellen Hinweisen26 Exkurs: 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG Es bedarf nicht des Weges über 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, soweit die Brücke des 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG greift: Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen.27 Exkurs: 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG ~ Betriebsunfall? 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG Geschäftsführung Feststellen Hinweisen Einholen Hinwirken laufend? 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 WEG Vertretungsmacht28 Exkurs: laufend erforderlich laufend = regelmäßig wiederkehrend = alltäglich?29 Fälle Reparatur der Dachrinne? Auswechseln von Glühbirnen? Austausch gesprungener Fensterscheiben? Heizungsreparatur? Wartungsverträge, Reinigungs- und Hausmeisterverträge? Tipp: Nutzen Sie 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG in der Regel nicht!30 Exkurs: Verwaltervertrag 2 Abs. 4 eines Verwaltervertrages lautet: Zur Erfüllung der Aufgaben aus dem Verwaltervertrag (Wartung, Reparaturen, Mängelbeseitigung usw.) kann der Verwalter Fachleute und Fachfirmen hinzuziehen. Die Kosten der Beauftragung Dritter trägt die Eigentümergemeinschaft. Aufträge an Dritte dürfen, wenn die Auftragssumme netto im Einzelfall 5000 EUR übersteigt, nur mit Zustimmung des Beirats vergeben werden. LG München I, Urteil vom S 19282/09 Die Klausel führt zu einer unangemessenen Benachteiligung der Wohnungseigentümer entgegen 242 BGB. Die Klausel stellt in der konkreten Form einen gravierenden Eingriff in das grundlegende Kompetenzgefüge bei Maßnahmen der Instandhaltung bzw. Instandsetzung dar.31 Exkurs: Verwaltervertrag Wohl h.m. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Verwalter im Verwaltervertrag selbst ermächtigen, bis zu einer festgelegten Obergrenze ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft selbstständig Reparaturaufträge zu vergeben. Die Obergrenze muss auch klären, was bei mehreren Maßnahmen gilt. Die Höhe ist von der konkreten Anlage abhängig. Kritik. Der Verwaltervertrag ist grundsätzlich kein Ort für eine Übertagung von Kompetenz.32 Umsetzen Feststellen Beschluss Hinweisen I. Feststellungen Vorschlagen33 Feststellungen Der Verwalter muss die konkrete WEG-Anlage wenn kein besonderer Anlass besteht regelmäßig (Vorschlag: zweimal jährlich) begehen, um Erhaltungsfragen zu klären (OLG München, Beschluss vom Wx 46/07) Besonderer Anlass sind u.a.: Naturereignisse; Hinweise der Wohnungseigentümer oder von Mietern (diesen ist unverzüglich nachzugehen!); das Alter der Anlage; Gesetze. Beschluss Umsetzen Vorschlagen Feststellen Hinweisen34 Gemeinschaftliches Eigentum Beschluss Umsetzen Vorschlag en Feststellen Hinweisen das Grundstück; Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden; Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.35 Sondereigentum OLG München, Beschluss vom Wx 156/05 Die Verpflichtung zur Ermittlung von Mängeln und Schäden betrifft auch solche Ursachen, die im Sondereigentum auftreten, deren Ursachen aber im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums liegen. Tritt in einer Wohnung ein Wasserschaden auf, dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, so hat der Verwalter unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Bei einer schuldhaften Verletzung dieser Pflicht haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Schadensursache ausschließlich im Sondereigentum liegt.36 einige Test-Fragen Muss der Verwalter in der Regel das Dach begehen? Nein (OLG Zweibrücken, NJW-RR 1991, 1301) Ist der Verwalter in der Regel verpflichtet, Regenwasser-Fallrohre nach Verstopfungen hin zu? untersuchen? Nein (KG, NZM 1999, 131) Muss der Verwalter Feuchtigkeitsproblemen nachgehen? Ja (OLG München, ZWE 2007, 100)37 Maßstab OLG München, Beschluss vom Wx 156/05 Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Der Verwalter haftet für Vorsatz und jede Form von Fahrlässigkeit ( 276 BGB). Maßstab ist die Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter bei der zu erfüllenden Aufgabe aufgewandt hätte (s.a. LG Hamburg, ZMR 2011, 502) Dem Verwalter ist jedenfalls diejenige Sorgfalt abzuverlangen, die ein Eigentümer bei der Instandhaltung seiner eigenen Liegenschaft anwenden würde. Vorschlagen38 Feststellungen Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Bei der Begehung kann und sollte wenigstens einmal ein Bausachverständiger den Verwalter begleiten. Dessen Kosten sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft tragen. Dieses ist aber in der Regel vorher mit den Wohnungseigentümern zu besprechen und entsprechend zu beschließen. Ziel sollte es sein, gemeinsam mit dem Bausachverständigen eine Instandhaltungsplanung zu erstellen. Vorschlagen39 Instandsetzungsplan Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Ein Instandsetzungsplan enthält eine Prognose, zu welchen Zeitpunkten welche Instandsetzungsmaßnahmen voraussichtlich erforderlich werden und wie ihnen zu begegnen ist. In einen solchen Instandsetzungsplan sind sämtliche bekannten Mängel des Gemeinschaftseigentums einzustellen bzw. erwartete Reparaturen. Die in den Instandsetzungsplan aufgenommenen Daten sind am besten aufgrund einer jährlichen Begehung der WEG-Anlage bei neuen Erkenntnissen anzupassen. Stehen mehrere Mängel des Gemeinschaftseigentums fest, muss der Plan bei neu erkannten Mängeln aktualisieren. Unzulässig ist es, die eine Instandsetzungsplanung ohne Überprüfung blind abzuarbeiten. Fehlen Mittel, sind ggf die Mittel für die Instandhaltungsrückstellung prospektiv zu erhöhen, ggf. ist über Sonderumlagen nachzudenken.40 Exkurs: 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG Ergeben die Feststellungen des Verwalters, dass Gefahr im Verzug ist und eine Maßnahme keinen Aufschub bis zu einer Entscheidung der Wohnungseigentümer verträgt, muss er sofort das Notwendige aber auch nur das Notwendige in die Wege leiten.41 Umsetzen Feststellen Beschluss Hinweisen II. Hinweise Vorschlagen42 Der Grundsatz Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Der Verwalter hat aktiv (= von sich aus) erforderlichen Nachrichten zu geben. Dies bedeutet: Mitteilung aller der Wohnungseigentümergemeinschaft/den Wohnungseigentümern unbekannten Informationen, die diese soweit über den Stand der Dinge unterrichten, damit sie sachgerechte Entscheidungen für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen, ihre Rechte als Wohnungseigentümer/Verband wahrnehmen und Pflichten als Wohnungseigentümer/Verband erfüllen können.43 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Informationen Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Umfassende Unterrichtung der Wohnungseigentümer in der nächsten Versammlung vom ermittelten Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarfs. Unterrichtung, wie dem Bedarf entgegen zu treten ist. Ggf. Vorschlag, den Umfang/die Ursache durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen.44 Darf der Verwalter Dritten vertrauen? Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Auf die Empfehlungen von Fachleuten darf sich der Verwalter verlassen. Aber: Ein Wohnungseigentumsverwalter, der in der Eigentümerversammlung ohne ausreichende Überprüfung unrichtige Tatsachenbehauptungen aufstellt, haftet auf Schadenersatz, wenn aufgrund der unrichtigen Darstellung ein für die Eigentümer nachteiliger Beschluss gefasst wird (OLG München, Beschluss vom Wx 32/10)45 Dringlichkeit, die hinter 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG zurückbleibt Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Hier: Ermessensreduzierung auf Null.46 Hilfsmittel Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Fotos Powerpoint Aussagen Dritter. Am besten ist es in der Regel, den Verwaltungsbeirat bei der Begehung hinzuzuziehen. Dieser kann dann von seinen Eindrücken berichten.47 Umsetzen Feststellen Beschluss Hinweisen III. Angebote Vorschlagen48 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Informationen Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Damit die Wohnungseigentümer sachgerecht entscheiden und einen Mangel beurteilen können, wird es in aller Regel erforderlich sein, dass der Verwalter für klar erkannte Mängel Angebote (in der Regel mindestens 3) zur Behebung einholt.49 Probleme der Vergleichbarkeit Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Einheitspreisangebote/Alternativpositionen Pauschalfestpreis?50 Umsetzen Feststellen Beschluss Hinweisen IV. Beschlussfassung: Der Sanierungsbeschluss Vorschlagen51 Grundsätzliches Entschließen sich die Wohnungseigentümer für eine Erhaltungsmaßnahme, bedarf es jedenfalls bei größeren Maßnahmen in der Regel mehrerer Beschlüsse auf mehreren Versammlungen! Grundlagenbeschluss konkreter Maßnahmebeschluss ggf. Mängelbeschlüsse usw.52 Der Grundlagenbeschluss Der Grundlagenbeschluss erfolgt, nachdem die Wohnungseigentümer von der Notwendigkeit einer Instandsetzung/Instandhaltung erfahren haben, aber das wirkliche Ausmaß und die notwendigen Arbeiten nicht bekannt sind. Ziel des Grundlagenbeschlusses ist es, den eigentlichen Sanierungsbeschluss vorzubereiten.53 Muster-Grundlagenbeschluss Der Verwalter hat auf [Beschreibung des Mangels] hingewiesen. Vor diesem Hintergrund wird Folgendes beschlossen: Der Sachverständige [Name, Adresse] soll begutachten, wie [Beschreibung des Mangels] entgegenzutreten ist und welche Kosten entstehen. Der Verwalter wird ermächtigt, den Sachverständigen entsprechend zu beauftragen. Kostenrahmen: EUR. Nach Vorlage des Gutachtens soll der Verwalter sofern nach der Begutachtung ein Einschreiten als dringlich erscheint zu einer außerordentlichen Versammlung laden. Gegenstand ist das Gutachten und das weitere Vorgehen.54 Ladungsfragen (für beide Beschlüsse) Bei der Ladung sollte bei der Benennung der baulichen Veränderung, über die abzustimmen ist, besondere Sorgfalt aufgewandt werden. Hier genügt anders als im Übrigen in vielen anderen Fällen in der Regel keine schlagwortartige Ankündigung. Vielmehr muss jedem Wohnungseigentümer klar werden, was gewollt ist, welchen Umfang die Maßnahme hat und mit welchen Beeinträchtigungen zu rechnen ist. Zur Erläuterung kann und sollte auf Anlagen Bezug genommen werden. Dr. OliverElzer55 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Informationen Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Vor Beschlussfassung: Informationen zu einschlägigen Gesetzen, etwa: EnEV, BGB, aber auch WEG; Finanzierung; nach Ansicht Einiger Informationen zu Fördermöglichkeiten.56 Beschlussfassung Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Für eine Maßnahme der Instandsetzung bedarf es nur einer einfachen Mehrheit der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer.57 Bestimmtheit Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Der Grundlagenbeschluss und der Sanierungsbeschluss sindso sorgfältig wie nur möglich zu formulieren. In aller Regel ist auf Anlagen (Gutachten, Angebote, Zeichnungen, Lichtbilder) zur Erläuterung zu verweisen. Der Beschluss muss auch so vollständig wie möglich sein!58 OLG Hamm, Beschluss vom W 88/06 Tagesordnungspunkt 4. Die Schäden an den Balkonen in dem Umfang zu sanieren, die technisch notwendig sind, und nicht nach den ursprünglichen Entwürfen des Architekten-Büro I1, F. Die Firma T, F soll den Auftrag erhalten. Der Beschluss ist für ungültig zu erklären, weil er inhaltlich nicht hinreichend bestimmt ist. Denn er legt nicht offen, welche Instandsetzungsmaßnahmen im Einzelnen durchgeführt werden sollen, insbesondere was unter technisch notwendig zu verstehen ist. Auch nimmt er insoweit nicht Bezug auf ein Schreiben eines Architekten oder einen Kostenvoranschlag eines Handwerkers oder ein Sachverständigengutachten oder o.ä., aus dem man die Art und den Umfang der beschlossenen Maßnahmen entnehmen könnte, vielmehr grenzt er sich nur ab von den ursprünglichen Entwürfen des Architekten-Büro I1, die nicht gelten sollen.59 BGH, Urteil vom V ZR 197/10 Der Verwalter muss Beschlüsse auch dann gemäß dem ihm bekannten Willen der Wohnungseigentümer durchführen, wenn dieser im Beschlusswortlaut nicht zum Ausdruck kommt. Er muss etwa berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer bei einem Instandsetzungsbeschluss von einem bestimmten (geschätzten) Kostenaufwand ausgehen. Die Vergabe weit über diese Schätzung hinausgehender Aufträge ist dann nicht vom Beschluss gedeckt und auftragswidrig; dem Verwalter steht kein Aufwendungsersatzanspruch nach 670 BGB zu.60 Können die Wohnungseigentümer Fragen auf den Verwalter delegieren? Da einer Eigentümerversammlung grundsätzlich die Entscheidung über Art und Umfang von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten vorbehalten ist, kann diese Entscheidung nicht auf den Verwalter im Beschlusswege übertragen werden. Dies folgt aus dem Zusammenspiel der Regelungen in den 20, 21, 27 und 29 WEG. Die danach der Eigentümerversammlung vorbehaltene Entscheidung über Art und Umfang von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen kann grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung auf ein anderes Organ delegiert werden. OLG München, Beschluss vom Wx 46/0761 Mieter Umsetzen Feststellen Beschluss Hinweisen Vorschlagen 554 Abs. 1 BGB. (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. geplanter 555a BGB Erhaltungsmaßnahmen. (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder zur Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). (2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden. (3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.62 Tipp In der Versammlungen (den Versammlungen) kann ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Dieses müssen die Wohnungseigentümer Dieses müssen die Wohnungseigentümer allerdings beschließen!63 Tipp! Ohne Beschluss kann der Verwalter wenn nicht Not am Mann ist nichts unternehmen! Ohne Beschluss haftet der Verwalter für Sanierungen! Ohne Beschluss kann der Verwalter abbestellt werden! Ergo: Handeln Sie nur aufgrund klarer Ermächtigungen der Wohnungseigentümer!64 Niederschrift Ist es gelungen, das dem Wohnungseigentümer Erlaubte im Beschluss selbst ausreichend klar zu beschreiben, ist für die Niederschrift insoweit keine Besonderheit zu beachten. Anders liegt es, wenn der Beschluss aus Gründen der Klarstellung auf eine Baugenehmigung, Bauplanung, Baubeschreibung, Lichtbilder usw. verweist. In diesem Falle müssen die in Bezug genommenen Anlagen m.e. Anlage der Niederschrift sein, mit dieser fest verbunden werden und mit dieser gesammelt werden. Dr. OliverElzer65 Beschluss-Sammlung Hier gilt das zur Niederschrift Gesagte entsprechend. Dr. OliverElzer66 Niederschrift In der Niederschrift kann der Verwalter klarstellen, dass er die Wohnungseigentümer ausreichend und umfassend informiert und über das zu erreichende Beschlussquorum aufgeklärt hat. Ferner ist hier der Ort, Weisungen der Wohnungseigentümer zu dokumentieren. Dr. OliverElzer67 Umsetzen Feststellen Beschluss Hinweisen V. Kosten Vorschlagen68 Grundsatz: 16 Abs. 2 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.69 Mittelaufbringung Entnahme der Mittel aus der Instandhaltungsrückstellung Erhebung einer (ggf. ergänzenden) Sonderumlage Abschluss eines Darlehnsvertrages im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft (hier ist streitig, ob der Beschluss zum Abschluss des Darlehnsvertrages ordnungsmäßig wäre). Fördermittel70 Höhe Kosten der eigentlichen Maßnahme + 10 % Kosten eines ggf. beauftragten Sachverständigen Kosten für ggf. vereinbarte Sonderhonorare des Verwalters71 648 BGB (1) 1Der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerks kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen.72 648a BGB (1) 1Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 vom Hundert des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen.73 Schulze-Hagen, ZWE 2010, 72, 75 Nicht sicherbar sind die Vergütungsansprüche für Renovierungsarbeiten, die für Konstruktion, Bestand, Erhaltung und Benutzbarkeit des Gebäudes nicht von wesentlicher Bedeutung sind. Denn das sind keine Arbeiten für ein Bauwerk. Das gilt auch für isoliert beauftragte Abbruch- und Altlastenbeseitigungsarbeiten. Zu den nicht sicherbaren Renovierungsarbeiten gehören zum Beispiel: Hausanstrich ohne Substanzerhaltung, nachträglicher Einbau einer Alarmanlage in ein Wohnhaus, nachträgliches Anbringen einer Lichtreklame. Sicherbare Bauleistungen sind beispielsweise: Einbau eines Aufzugs in ein Gebäude, substanzerhaltende Fassadensanierung, substanzerhaltende Dachsanierung.74 16 Abs. 4 WEG: eine Möglichkeit? Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.75 BGH, Urteil vom V ZR 164/09 Eine Anlage besteht aus drei Gebäuden; neben zwei Neubauten eine Villa aus dem Jahre 1922, deren Dach undicht ist. Die Sanierung kostet Mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen die Eigentümer der beiden Neubauten gem. 16 Abs. 4 WEG, dass die Kosten von den beiden Eigentümern der Einheiten in der Villa zu tragen sind. Diese fechten den Beschluss an. Haben sie damit im Ergebnis Erfolg? Der BGH gibt der Anfechtung statt, weil die für den Einzelfall beschlossene Änderung der Kostenverteilung einen Anspruch der betroffenen Eigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst, was den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft76 Folgerungen Ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen Beschlüsse gem. 16 Abs. 4 WEG nur noch dann, wenn künftige Baumaßnahmen keinen Gleichbehandlungsanspruch auslösen. Das ist etwa der Fall, wenn die Maßnahmen an allen gleichartigen Teilen (z.b. Balkone oder Fenstern) beschlossen werden oder gleichartige Teile nicht existieren.77 Tipp Stellen Sie in Ihrem Beschlussvorschlag klar, was gilt, wenn das Quorum des 16 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht erreicht wird: Dann soll 16 Abs. 2 WEG zur Anwendung kommen. Dann soll die Maßnahme nicht durchgeführt werden.78 Tipp Zur Frage der Darstellung der mehrjähriger Sanierungen im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung siehe zuletzt Müller, ZWE 2011, 200 ff.79 Umsetzen Feststellen Beschluss Hinweisen D. Baumanagement Vorschlagen80 I. Auftragsvergabe81 Vertretungsmacht Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG. Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft und mit Wirkung für und gegen sie die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen. 2. Oder: Konkludente Ermächtigung mit Blick auf 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG? 3. Oder: Besondere Ermächtigung nach 27 Abs. 1 S. 1 Nr. 7 WEG? M.E. geht nur der dritte Weg!82 Einzelheiten Vertragsschluss: mit wem? zu welchen Konditionen? Tipp: Dieses muss der Beschluss bestimmen! wann? Unverzüglich? erst wenn Geld vorhanden ist? Tipp: Dieses muss der Beschluss bestimmen!83 II. Bauüberwachung84 Bauüberwachung: durch den Verwalter Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Bauüberwachung Gesetz Vereinbarung85 Bauüberwachung: von Gesetzes wegen Beschluss Umsetzen Feststellen Hinweisen Vorschlagen Aus 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG folgt die Pflicht des Verwalters, Instandhaltungsund Instandsetzungsarbeiten zu überwachen (OLG Köln, NZM 2001, 470). Der Verwalter nimmt gegenüber den ausführenden Unternehmen und den bauleitenden Architekten die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft wie ein Bauherr wahr (BGH, ZWE 2011, 209, 211); daher hat er die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten so zu überwachen, wie sie ein sonstiger Bauherr ohne ein Verschulden gegen sich selbst überwachen würde (OLG Frankfurt, ZMR 2009, 620). Etwa Baubetreuung und Prüfung des Aufmaßes Bauleitung (OLG Köln, NZM 2001, 470) stellen besondere Leistungen der Verwaltung dar (OLG Düsseldorf, NZM 1999, 267, 269). Mehr anzeigen
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