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Timestamp: 2016-10-01 03:12:02+00:00
Document Index: 313272205

Matched Legal Cases: ['art. 36', 'art. 11', 'art. 29', 'ATF ', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 34', 'art. 34', 'ATF ', 'art. 89', 'art. 89', 'ATF ', 'art. 29', 'art. 11', 'art. 29', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 11', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 111', 'art. 109', 'art. 11', 'art. 49', 'art. 29', 'art. 29', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 10', 'art. 42', 'art. 29', 'ATF ', 'art. 29', 'ATF ', 'art. 47', 'art. 47', 'art. 10', 'art. 11', 'art. 26', 'art. 26', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 66']

1C_592/2015 � � Arr�t du 27 juillet 2016
1. Association A.________, c/o M. B.________, pr�sident,
tous repr�sent�s par Me Yvan Henzer, avocat,
�M.________ SA, repr�sent�e par Me Philippe Richard, avocat,
Municipalit� de Pully, avenue du Prieur� 2, case postale 63, 1009 Pully, repr�sent�e par Me Philippe-Edouard Journot, avocat,
permis de construire, droit d'�tre entendu, d�ni de justice formel,
M.________ SA, dont le si�ge social est � Zurich, est propri�taire de la parcelle n� 3256 du registre foncier de la commune de Pully. D'une surface totale de 4'313 m�, dont 3'461 m� en place-jardin, elle est class�e dans la zone de moyenne densit� du plan g�n�ral d'affectation de la Commune de Pully au sens des art. 36 et 37 du r�glement communal sur l'am�nagement du territoire et les constructions adopt� le 18 mai 2011 et approuv� par le d�partement comp�tent le 27 avril 2012 (ci-apr�s: RCATC).
Ce bien-fonds supporte actuellement un ensemble architectural nomm� "Jardin city" constitu� d'un b�timent d'habitation avec affectation mixte (ECA n� 1783), abritant des logements et deux commerces, ainsi qu'un immeuble d'habitation (ECA n� 1711); ces �difices sont respectivement situ�s � l'avenue C.-F Ramuz 81 et 83. Devant la fa�ade sud du b�timent n� 1711 se trouve une grande terrasse en belv�d�re avec des escaliers semi-circulaires. Cette terrasse est sur�lev�e par un mur de sout�nement et elle fait face � un vaste jardin de plus de 3'000 m� situ� dans la partie sud. L'ensemble form� par ces b�timents date du premier tiers du XX
e�si�cle; il figure au recensement architectural du canton de Vaud depuis 2000, avec la note 3.
Le 11 janvier 2010, M.________ SA a r�sili� l'ensemble des baux d'habitation et commerciaux des b�timents n
os�1783 et 1711, avec effet au 30 avril 2010. Ces r�siliations, motiv�es par le souhait d'entreprendre d'importants travaux incompatibles, selon la propri�taire, avec le maintien des locataires, ont �t� contest�es; le Tribunal des baux du canton de Vaud, saisi de ces causes, n'a pas encore statu�.
Le 19 janvier 2010, M.________ SA a requis aupr�s de la Municipalit� de Pully la d�livrance d'un permis de construire un b�timent d'habitation de 8 logements avec garage souterrain annexe et place de jeu ext�rieure dans la partie sud de la parcelle n� 3256. Simultan�ment, M.________ SA a d�pos� une demande d'autorisation pour la transformation et la r�novation des b�timents d'habitation existants (ECA n
os�1783 et 1711), ainsi que pour la cr�ation d'un parking ext�rieur et la d�molition des garages box adjacents � l'�difice n� 1783.
Les b�timents existants �tant pour l'essentiel compos�s de logements lou�s, M.________ SA a requis une autorisation sp�ciale fond�e sur la loi du 4 mars 1985 concernant la d�molition, la transformation et la r�novation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements � d'autres fins que l'habitation (LDTR; RS/VD 840.15). Cette demande a �t� transmise au Service de l'�conomie, du logement et du tourisme (ci-apr�s: SELT; actuellement Division logement du Service des communes et du logement du D�partement des institutions et de la s�curit�).
Mis � l'enqu�te publique entre le 5 mai et le 3 juin 2010, les projets ont notamment suscit� l'opposition de l'Association A.________; cette derni�re, pr�sid�e par B.________, a �t� constitu�e dans le but d'obtenir l'annulation des r�siliations �voqu�es pr�c�demment et de s'opposer � la destruction de cet ensemble architectural. B.________, C.________, D.________, E.E.________ et F.E.________, G.________, H.H.________ et G.H.________, I.I.________, J.I.________, K.I.________, L.I.________ (ci-apr�s �galement: Association A.________ et consorts), tous locataires des immeubles existants, ont �galement form� opposition � titre individuel.
Le 3 juin 2010, le SELT a inform� M.________ SA qu'il souhaitait faire une visite des appartements pour se rendre compte de l'�tat des locaux et �valuer la n�cessit� d'entreprendre les travaux envisag�s dans le cadre de l'application de la LDTR. Il attirait l'attention de la propri�taire sur son obligation d'informer les locataires de cette visite (cf. art. 11 du r�glement du 6 mai 1988 de la LDTR [RLDTR; RS/VD 840.15.1]). La visite des b�timents a eu lieu le 23 juin 2010. Les locataires ont �t� pr�alablement inform�s de cette visite par un avis affich� dans le hall d'entr�e des b�timents.
Le projet de transformation et de r�novation des b�timents existants a fait l'objet d'une synth�se �tablie le 11 avril 2011 par la Centrale des autorisations de construire (CAMAC); celle-ci contient les pr�avis et autorisations sp�ciales d�livr�s par les services cantonaux concern�s; elle reproduit en particulier l'autorisation sp�ciale du SELT octroy�e sous certaines conditions li�es au contr�le des loyers selon la LDTR et justifiant la n�cessit� des travaux notamment par une am�lioration du bilan thermique des constructions.
Pour le projet de nouveau b�timent, une premi�re synth�se CAMAC a �t� adress�e � la municipalit�, avec un pr�avis favorable conditionnel du Service immeubles, patrimoine et logistique, section monuments et sites (ci-apr�s: SIPAL). Ce service pr�conisait notamment le maintien des am�nagements ext�rieurs pr�sents au sud de la parcelle, � savoir les murs de sout�nement et la terrasse en belv�d�re avec escaliers semi-circulaires.
Le 4 octobre 2012, M.________ SA a adress� � la municipalit� un projet modifi� assurant le maintien des am�nagements mis en �vidence par le SIPAL. Sur les plans nouvellement �tablis figurent �galement d'autres r�visions du projet dont une modification du gabarit de la construction projet�e et diff�rents changements li�s au garage souterrain et au parking ext�rieur.
Ces modifications ont �t� soumises � une enqu�te compl�mentaire ouverte le 24 novembre 2012; les opposants d�sign�s pr�c�demment, intervenus � l'occasion de la premi�re enqu�te publique, ont form� opposition. Ces changements ont par ailleurs fait l'objet d'un pr�avis favorable du SELT, lequel figure dans une nouvelle synth�se CAMAC du 20 d�cembre 2012.
Par d�cisions du 22 mai 2013, la Municipalit� de Pully a lev� les oppositions et d�livr� le permis de construire le nouveau b�timent d'habitation et ses am�nagements. Elle a assorti l'octroi du permis d'un certain nombre de conditions parmi lesquelles figure la cession � titre gratuit d'une surface de 60 m� de terrain pour la cr�ation d'un trottoir au sud de la parcelle.
Par d�cisions s�par�es du m�me jour, la municipalit� a lev� les oppositions et d�livr� l'autorisation de transformer et de r�nover les deux b�timents existants. Elle a �galement assorti l'octroi de ce permis de plusieurs conditions dont le maintien de la terrasse en belv�d�re avec ses escaliers semi-circulaires.
Par acte du 24 juin 2013, l'Association A.________ et consorts ont recouru contre les d�cisions de la municipalit� levant leurs oppositions et d�livrant les autorisations de construire.
Apr�s avoir proc�d� � une inspection locale, le 28 avril 2014, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� le recours. La cour cantonale a en substance jug� que les travaux de r�novation rev�taient un caract�re indispensable au sens de la LDTR. L'instance pr�c�dente a �galement consid�r� que le projet, dans son ensemble, respectait les prescriptions en mati�re d'utilisation du sol.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, B.________, C.________, D.________, E.E.________ et F.E.________, G.________, H.H.________ et G.H.________, I.I.________, J.I.________, K.I.________, L.I.________, ainsi que l'Association A.________, demandent principalement au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t attaqu�; subsidiairement, ils concluent � sa r�forme en ce sens que les permis de construire d�livr�s par la Municipalit� de Pully sont annul�s.
Se r�f�rant aux consid�rants de son arr�t, le Tribunal cantonal conclut au rejet du recours. La Municipalit� de Pully et le Service des communes et du logement demandent �galement au Tribunal f�d�ral de rejeter le recours; il en va de m�me de l'intim�e. Aux termes de leurs observations ult�rieures, les parties ont confirm� leurs conclusions respectives.
Le Tribunal f�d�ral examine d'office sa comp�tence (art. 29 al. 1 LTF) et contr�le librement les conditions de recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 141 IV 298 consid. 1.1 p. 299).
1.1.�Dirig� contre une d�cision rendue dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e.
1.2.�En tant que voisins directs d'une construction nouvelle, d'une part, et locataires de logements entrant dans la cat�gorie o� s�vit la p�nurie, d'autre part, les recourants - personnes physiques - sont particuli�rement touch�s par l'arr�t attaqu�, qui autorise les projets qu'ils tiennent pour contraire � la loi cantonale sur l'am�nagement du territoire et les constructions du 4 d�cembre 1985 (LATC; RS/VD 700.11) et � la LDTR (au sujet de la qualit� pour agir des voisins locataires, cf. HEINZ AEMISEGGER, Commentaire LAT, 2010, n. 87 ad art. 34 LAT et les r�f�rences; AEMISEGGER/HAAG, Petit commentaire pratique de la protection juridique en mati�re d'am�nagement du territoire, 2010, n. 87 ad art. 34 LAT et la r�f�rence � l'ATF 133 II 353 consid. 3.1); ils peuvent � cet �gard se pr�valoir d'un int�r�t personnel et digne de protection � son annulation ou � sa modification. Ils ont d�s lors qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Les autres conditions de recevabilit� sont remplies si bien qu'il convient d'entrer en mati�re.
Dans ces circonstances, la question de la qualit� pour agir de l'Association A.________, dont il ne ressort pas du m�moire de recours qu'elle remplirait � titre personnel les exigences de l'art. 89 al. 1 LTF (cf. arr�t 1C_453/2014 du 23 f�vrier 2015 consid. 6, publi� in RDAF 2015 I 465; s'agissant de l'exigence d'all�gation, cf. ATF 125 I 173 consid. 1b p. 175) ni que les conditions d'un recours corporatif seraient r�alis�es (� ce sujet, cf. arr�t 1C_453/2014 pr�cit� consid. 6), peut souffrir de demeurer ind�cise.
Dans un premier grief d'ordre formel, invoquant l'art. 29 al. 2 Cst. ainsi que l'art. 11 du r�glement du 6 mai 1988 appliquant la LDTR (RLDTR; RS/VD 840.15.1), les recourants d�noncent une violation de leur droit d'�tre entendus. Ils soutiennent en particulier ne pas avoir �t� associ�s � l'expertise du b�timent effectu�e par le SELT et d'avoir ainsi �t� injustement �cart�s de l'administration d'une preuve essentielle. Ils estiment que l'affichage d'avis informant les locataires de la date de l'expertise dans le hall d'entr�e serait � cet �gard insuffisant; ils reprochent en particulier au d�partement de n'avoir pas inform� directement leur avocat de cette d�marche.
Le droit d'�tre entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. comprend notamment le droit pour le justiciable de s'expliquer avant qu'une d�cision ne soit prise � son d�triment, celui de fournir des preuves quant aux faits de nature � influer sur le sort de la d�cision, celui d'avoir acc�s au dossier, celui de participer � l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se d�terminer � leur propos (ATF 141 V 557 consid. 3.1 p. 564; 126 I 15 consid. 2a/aa p. 16 s.; 124 V 180 consid. 1a p. 181; 372 consid. 3b p. 375). En fait �galement partie le droit d'�tre repr�sent� et assist� en proc�dure (ATF 119 Ia 261 consid. 6a), qui ne peut �tre limit� que dans des affaires de peu d'importance qui ne pr�sentent pas de questions difficiles � r�soudre (ATF 105 Ia 288; H�FELIN/M�LLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5
�me��d., Zurich 2006, p. 365 n� 1704).
En droit cantonal, dans le cadre de l'application de la LDTR, l'art. 11 al. 1 RLDTR pr�voit qu'une consultation d'un repr�sentant des locataires et du propri�taire est effectu�e lorsqu'une expertise technique du b�timent est n�cessaire; les repr�sentants sont entendus � cette occasion. Le d�partement communique par �crit la date de la consultation au propri�taire. Il joint � sa correspondance un avis destin� aux locataires.
Les griefs de violation des droits fondamentaux et des dispositions de droit cantonal sont soumis � des exigences de motivation accrues (art. 106 al. 2 LTF). La partie recourante doit alors indiquer les principes constitutionnels qui n'auraient pas �t� respect�s et expliquer de mani�re claire et pr�cise en quoi ces principes auraient �t� viol�s; de m�me, elle doit citer les dispositions du droit cantonal dont elle se pr�vaut et d�montrer en quoi ces dispositions auraient �t� appliqu�es arbitrairement ou d'une autre mani�re contraire au droit (cf. ATF 136 II 489 consid. 2.8 p. 494; 133 IV 286 consid. 1.4 p. 287).
2.2.�Il ressort de l'arr�t attaqu� et du dossier que le SELT a pr�par�, pour chacun des deux immeubles, un avis aux locataires, transmis � la g�rance repr�sentant l'intim�e pour �tre affich� dans les halls d'entr�e. Sur chaque avis, il est indiqu� le jour et l'heure de la visite des lieux pr�vue par le SELT, avec la pr�cision suivante: "par cet avis, tous les locataires sont inform�s de cette visite et ont la possibilit� d'�tre entendus ou repr�sent�s � cette occasion".
Devant la Cour de c�ans, les recourants ne pr�tendent pas que ces avis n'auraient pas �t� affich�s. Ils reconnaissent par ailleurs que la communication de ce type de visite est sp�cialement r�gl�e par le droit cantonal; comme on l'a vu, ce dernier pr�voit express�ment la communication par le biais de l'affichage d'avis �tablis � l'attention des locataires. Or, en l'esp�ce, c'est pr�cis�ment cette mani�re de proc�der qu'a adopt�e l'administration cantonale et les recourants n'expliquent pas en quoi l'instance pr�c�dente aurait vers� dans l'arbitraire en l'avalisant. La r�f�rence � l'arr�t cantonal AC.2004.0111 du 30 juin 2015 (consid. 3) ne leur est � cet �gard d'aucun secours: dans cette affaire, les locataires n'avaient pas pu avoir connaissance du projet de r�novation, ce dernier ayant �t� dispens� d'enqu�te publique (cf. art. 111 LATC); tel n'est en revanche pas le cas, en l'occurrence, les projets ayant �t� mis � l'enqu�te conform�ment � l'art. 109 LATC, proc�dure au cours de laquelle les recourants auraient - selon la cour cantonale - pu former opposition, ce qu'ils ne remettent d'ailleurs pas en cause. Il ressort en outre de ce pr�c�dent que les locataires n'avaient pas �t� invit�s � participer � l'expertise, contrairement au cas pr�sent, les recourants reconnaissant ici d'ailleurs l'existence des avis �tablis par le SELT. Ceux-ci pr�tendent n�anmoins - sous la plume de leur conseil - ignorer quand ces avis ont �t� affich�s et si les locataires ont effectivement pu prendre leurs dispositions pour participer � la visite; par cette critique, qui rel�ve de la pure conjecture, les recourants remettent en cause les constatations du Tribunal cantonal sans toutefois d�montrer que les faits auraient �t� �tablis arbitrairement sur ce point. Pour le surplus, ils n'expliquent pas non plus en quoi la communication par le biais d'avis serait - comme ils le pr�tendent - insuffisante � permettre aux locataires de comprendre l'importance de cette visite.
Les recourants ne sauraient enfin rien d�duire du fait que cette communication n'a pas �t� adress�e � leur mandataire, lequel s'�tait pourtant d�ment constitu� devant le SELT. Tout d'abord, s'il est vrai qu'une communication doit en principe avoir lieu par acte individuel adress� � l'int�ress�, la loi peut cependant pr�voir des exceptions (cf. PIERRE MOOR ET AL., Droit administratif, vol. II, 3
e��d., 2011, p. 352); or en l'esp�ce, on l'a vu, l'art. 11 RLDTR pr�voit un r�gime diff�rent, respect� en l'occurrence par l'administration cantonale. Par ailleurs, le contexte de l'affaire d�montre que les locataires recourants sont grandement investis et concern�s par la cause au point, notamment, de cr�er une association de d�fense; on pouvait d�s lors de bonne foi attendre de ceux-ci qu'ils communiquent la pr�sence de l'avis � leur repr�sentant, dans l'hypoth�se o� son contenu susciterait des interrogations (en droit f�d�ral, cf. � ce sujet JEAN-MAURICE FR�SARD, Commentaire LTF, 2
e��d., 2014, n. 15 ad art. 49 LTF).
2.3.�En d�finitive, le droit d'�tre entendus des recourants n'a, sous cet angle, pas �t� viol�, ceux-ci ayant �t� d�ment inform�s de la mise en oeuvre d'une expertise dans les formes prescrites par le droit cantonal, dont l'application au cas d'esp�ce n'appara�t au demeurant pas arbitraire. Le grief doit partant �tre �cart� dans la mesure de sa recevabilit�.
Se pr�valant ici encore de l'art. 29 al. 2 Cst., les recourants estiment que l'instance pr�c�dente aurait � tort refus� de faire droit � leur r�quisition tendant � la mise en oeuvre d'une expertise portant sur la mesure des surfaces brutes de plancher, violant en cela leur droit d'�tre entendus.
3.1.�Comme on l'a vu, le droit d'�tre entendu garanti � l'art. 29 al. 2 Cst. comprend pour le justiciable le droit d'offrir des preuves quant aux faits de nature � influer sur le sort de la d�cision et de participer � l'administration des preuves (cf. consid. 2.1 ci-dessus); cette garantie constitutionnelle n'emp�che pas l'autorit� de mettre un terme � l'instruction lorsque les preuves administr�es lui ont permis de former sa conviction et que, proc�dant d'une mani�re non arbitraire � une appr�ciation anticip�e des preuves qui lui sont encore propos�es, elle a la certitude qu'elles ne pourraient l'amener � modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 429; 119 Ib 492 consid. 5b/bb pp. 505 s.; cf. �galement ATF 137 III 208 consid. 2.2 p. 210).
3.2.�En l'esp�ce, se fondant sur la fiche de calculs �tablie le 17 juin 2014 par le service technique communal, dont il ressort, pour l'ensemble du projet, une surface b�tie de 862.17 m
2, la cour cantonale a jug� que celui-ci respectait le coefficient d'utilisation du sol (ci-apr�s: COS) de 20 % d�fini � l'art. 10 RCATC: la parcelle n� 3256 pr�sentant une superficie de 4'313 m
2, la surface b�tie maximale autoris�e s'�l�ve � 862.60 m
Sans r�ellement remettre en cause ces mesures, les recourants soutiennent qu'en raison de la faible marge entre la surface du projet et le maximum r�glementaire (0,43 m
2) il serait "incompr�hensible que les juges vaudois aient refus� de mettre en oeuvre l'expertise requise, qui �tait la seule mesure propre � s'assurer que les chiffres [de] la commune �taient les bons". Ils reprochent �galement � la cour cantonale de n'avoir pas expliqu� pourquoi elle se fiait aux calculs de la municipalit�.
Ce faisant, les recourants cherchent - sous couvert d'une violation du droit d'�tre entendu - � remettre en cause les dimensions du projet retenues par l'instance pr�c�dente, sans toutefois �tablir le caract�re arbitraire de ces constatations. Ils ne prennent en particulier pas le soin de d�montrer que ces chiffres seraient contraires aux diff�rents plans vers�s au dossier; se limiter � affirmer que les mesures auraient �volu� de la premi�re fiche de calcul du 4 octobre 2012 � celle du 17 juin 2014 est � cet �gard insuffisant: on rappellera que le projet a subi diff�rentes modifications suite aux oppositions et aux pr�avis des services de l'Etat, dont on ne peut exclure qu'elles soient � l'origine de ces diff�rences. Enfin, en reprochant � l'instance pr�c�dente de n'avoir pas expliqu� pourquoi elle se fiait � ces chiffres - pourtant �tablis par le service technique communal sp�cialis� -, les recourants perdent de vue que l'exigence de motivation quant au caract�re arbitraire de l'appr�ciation des preuves leur incombe, sous peine d'irrecevabilit�.
Insuffisamment motiv� au regard des exigences des art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF, le pr�sent grief est irrecevable.
Les recourants soutiennent que la terrasse en belv�d�re et le local situ� en-dessous auraient d� �tre pris en consid�ration dans le calcul du COS. Ils reprochent � l'instance pr�c�dente d'avoir commis un d�ni de justice formel en ne se pronon�ant pas sur ces points alors qu'ils avaient �t� soulev�s devant elle.
4.1.�La jurisprudence d�duit du droit d'�tre entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir pour le juge de motiver sa d�cision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours � bon escient. Pour r�pondre � ces exigences, le juge doit mentionner, au moins bri�vement, les motifs qui l'ont guid� et sur lesquels il a fond� sa d�cision, de mani�re � ce que l'int�ress� puisse se rendre compte de la port�e de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 138 IV 81 consid. 2.2 p. 84; 134 I 83 consid. 4.1 p. 88 et les r�f�rences). La motivation peut �tre implicite et r�sulter des diff�rents consid�rants de la d�cision (arr�ts 2C_23/2009 du 25 mai 2009 consid. 3.1, publi� in RDAF 2009 II p. 434; 1B_501/2012 du 10 octobre 2012 consid. 3.1; 1B_121/2010 du 16 juin 2010 consid. 2.1). En revanche, une autorit� se rend coupable d'un d�ni de justice formel prohib� par l'art. 29 al. 2 Cst. lorsqu'elle omet de se prononcer sur des griefs qui pr�sentent une certaine pertinence ou de prendre en consid�ration des all�gu�s et arguments importants pour la d�cision � rendre (cf. ATF 133 III 235 consid. 5.2 p. 248; 126 I 97 consid. 2b p. 102; 125 III 440 consid. 2a p. 441).
4.2.�Il ressort de l'art. 47 al. 1 LATC que le l�gislateur cantonal a d�l�gu� aux communes la comp�tence de fixer de mani�re pr�cise dans leurs plans et r�glements d'affectation les prescriptions relatives � la mesure de l'utilisation du sol ("pouvoir formateur" des communes, cf. BENO�T BOVAY ET AL., Droit f�d�ral et vaudois de la construction, 4
e��d., 2010, n. 1.3.2 ad art. 47 LATC), par quoi il faut entendre �galement la d�finition du COS. Comme la jurisprudence cantonale le rappelle r�guli�rement (cf. arr�t AC.2016.0035 du 16 juin 2016 consid. 4b et les nombreux arr�ts cantonaux cit�s), les communes peuvent pr�ciser dans leur r�glement quels sont les �l�ments � prendre en consid�ration dans la surface b�tie pour le calcul du COS.
A l'art. 10 RCATC, premi�re phrase, le l�gislateur communal d�finit l'indice d'occupation du sol comme �tant le rapport num�rique entre la surface b�tie d�terminante et la surface constructible de la parcelle. L'art. 11 al. 1 RCATC pr�cise que la surface d�terminante est la projection sur un plan horizontal du volume b�ti y compris les parties saillantes du b�timent; cette surface doit �galement tenir compte des d�pendances telles que d�finies � l'art. 26 RCATC, en principe � hauteur de 50 % de leur surface (art. 26 al. 2 RCATC), pour autant que celle-ci d�passe 36 m
2�(al. 3). L'art. 11 al. 2 RCATC pr�voit enfin une s�rie d'�l�ments qui ne doivent pas �tre pris en consid�ration dans la surface d�terminante; au nombre de ceux-ci figurent notamment les balcons ouverts, les balcons-loggias et les jardins d'hiver d'une saillie ne d�passant pas 2.50 m par rapport � la fa�ade (let. d).
4.3.�En l'esp�ce, il ressort du dossier cantonal que les recourants ont, � la suite de la production des fiches de calcul du 17 juin 2014, sur lesquelles est fond�e l'analyse de l'instance pr�c�dente, reproch� � l'autorit� communale de n'avoir retenu, dans le calcul du COS y figurant, ni la terrasse en belv�d�re ni le local situ� en-dessous.
A l'examen de l'arr�t attaqu�, il appara�t que le Tribunal cantonal ne s'est pas formellement prononc� sur ce grief, retenant dans ses consid�rants les mesures reproduites dans les fiches techniques de juin 2014. Cela �tant et contrairement � ce que soutient l'intim�e, la cour cantonale ne pouvait pas - pour peu qu'il ne s'agisse pas d'une omission - se contenter d'exclure implicitement la terrasse et le local litigieux du calcul du COS. En effet, compte tenu des dimensions de ces am�nagements, plus particuli�rement de la profondeur de la terrasse (qui avoisine les 5 m, en son centre, selon les plans d'enqu�te) et de son importante emprise au sol, on ne peut d'embl�e exclure que ceux-ci auraient d� �tre compris dans la surface b�tie d�terminante au sens de l'art. 11 RCATC, l'indice d'occupation du sol tendant pr�cis�ment � assurer une proportion raisonnable entre les parties construites d'une parcelle et les espaces libres de construction (cf. ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Am�nagement du territoire, construction, expropriation, 2001, n. 878, p. 384). On ne saurait pas non plus partager sans r�serve l'opinion de la commune lorsqu'elle se r�f�re � une d�finition de la notion de terrasse couverte donn�e par la doctrine (BENO�T BOVAY ET AL., op. cit., Glossaire p. 647) pour exclure le belv�d�re - non couvert - de cette surface: cette d�finition, d�duite d'un cas d'application particulier, ne peut s'appliquer�
mutatis mutandis�aux am�nagements litigieux, le r�glement communal d�finissant de mani�re autonome - sur d�l�gation du l�gislateur cantonal - les �l�ments � prendre en consid�ration dans la mesure du COS. Il s'ensuit que les arguments soulev�s par les recourants ne sont de prime abord pas d�nu�s de pertinence; il n'appartient pas au Tribunal f�d�ral de se prononcer pour premi�re fois sur ces questions, qu'il incombe, � ce stade, � la cour cantonale de trancher.
4.4.�Sur le vu de ce qui pr�c�de, le grief tir� d'un d�ni de justice s'av�re fond�; le recours doit partant �tre admis pour ce motif formel sans qu'il y ait lieu d'examiner les griefs de fond soulev�s par les recourants. Le dossier est en cons�quence retourn� � l'instance pr�c�dente afin qu'elle statue sur la question de la prise en compte, dans la surface d�terminante, de la terrasse en belv�d�re et du local situ� en-dessous de celle-ci.
Les consid�rants qui pr�c�dent conduisent � l'admission du recours et � l'annulation de l'arr�t attaqu�. La cause est renvoy�e au Tribunal cantonal pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Conform�ment aux art. 66 al. 1 et 68 al. 2 LTF, les frais de la pr�sente proc�dure, de m�me que les d�pens allou�s aux recourants, sont mis � la charge de l'intim�e qui, � ce stade, succombe.
Une indemnit� de d�pens de 3'000 fr. est allou�e aux recourants, solidairement entre eux, � la charge de l'intim�e.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties et de la Municipalit� de Pully, au Service des communes et du logement du canton de Vaud ainsi qu'au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.