Source: http://www.refrago.de/Mieterhoehung_Was_ist_bei_einer_Mieterhoehung_zu_beachten.frage310.html
Timestamp: 2016-07-29 00:03:57
Document Index: 395910596

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 561', '§ 558', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 561', '§ 8', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 11', '§ 557', '§ 557', 'BGH']

Mieterhöhung: Was ist bei einer Mieterhöhung zu beachten? | refrago
vorgestern kommentierte Markus JungVermieter behält Wohnungs­schlüssel: Welche Rechte stehen dem ...
Rechtsfragen Fachartikel Urteile Service Freitag, 29.07.2016
Die Erhöhung der Miete für Wohnraum ist für den Vermieter nicht so einfach, wie man das vielleicht denken mag. Es gibt viele Dinge, die er beachten muss. Welche das sind, soll durch diese Rechtsfrage geklärt werden.
Was ist bei einer Mieterhöhung zu beachten?Was der Vermieter bei der Mieterhöhung beachten muss, richtet sich danach, ob die Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete erhöht werden soll oder die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsarbeiten erfolgt (vgl. Die Mieterhöhung: Informationen zur Rechtslage rund um die Mieterhöhung). Zudem spielt es eine Rolle, ob es sich beim Mietobjekt um öffentlich geförderten Wohnraum handelt und ob im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde. Zu beachten ist darüber hinaus, dass eine Mieterhöhung auch durch Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zustande kommen kann (§ 557 Abs. 1 BGB). In einem solchen Fall sind außer der schriftlichen Fixierung der Vereinbarung keine besonderen Anforderungen zu stellen. Es kann zudem auch der umgekehrte Fall schriftlich vereinbart werden, nämlich der Ausschluss oder die Begrenzung einer zukünftigen Mieterhöhung.Was ist bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu beachten?Wann kann die Mieterhöhung erklärt werden?Die Mieterhöhung zwecks Anpassung mit der örtlichen Vergleichsmiete kann 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung verlangt werden. Sie tritt aber erst 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung in Kraft (vgl. § 558 Abs. 1 BGB). Wie ist die Mieterhöhung zu erklären?Das Mieterhöhungsverlangen muss gegenüber dem Mieter schriftlich erklärt werden und ihn zur Zustimmung auffordern. Es muss außerdem über eine nachvollziehbare Begründung für die Mieterhöhung verfügen (vgl. § 558a Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss also darlegen, warum er die erhöhte Miete für ortsüblich hält. Er kann dabei gemäß § 558a Abs. 2 BGB auf folgende Dinge Bezug nehmen:o Mietspiegel Zu beachten ist, dass bei Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels, der Vermieter verpflichtet ist, diesen zwingend mit beizufügen (§ 558a Abs. 3 BGB). Dies gilt unabhängig davon welches Begründungsmittel er eigentlich wählt. o Auskunft aus einer Mietdatenbank o begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten SachverständigenDie Kosten für die Beauftragung eines Sachverständigen kann der Vermieter nach Ansicht des Landgerichts Mainz nicht vom Mieter ersetzt verlangen (Landgericht Mainz, Beschluss vom 20.01.2004, Az. 3 T 16/04). o Mieten mindestens dreier vergleichbarer WohnungenUm wie viel kann die Miete erhöht werden?Die Miete kann grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Diese bemisst sich nach der Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort gezahlt wurden. Vom Mieter selbst vorgenommene Wohnwertverbesserungen bleiben dabei grundsätzlich außer Betracht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.07.2010, Az. VIII ZR 315/09). Eine zweite Einschränkung erfährt die Mieterhöhung durch die sogenannte Kappungsgrenze. Diese beträgt in der Regel 20 % innerhalb von drei Jahren.Ab welchem Zeitpunkt gilt die Mieterhöhung?Dem Mieter steht nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens eine Überlegungsfrist von zwei Monaten zuzüglich des Monats, in dem das Verlangen ihm zuging, zu. In dieser Zeit kann er seine Zustimmung erteilen oder nicht. Erteilt er seine Zustimmung, tritt die Mieterhöhung mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens in Kraft (§ 558b Abs. 1 BGB). Dem Vermieter steht es aber frei, die Erhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt geltend zu machen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.09.2013, Az. VIII ZR 280/12). Die Mieterhöhung tritt jedoch dann nicht ein, wenn der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB Gebrauch macht und wenn der Mieter zu Recht seine Zustimmung verweigern durfte.Was tun bei verweigerter Zustimmung des Mieters?Wenn der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert, kann der Vermieter Klage auf Zustimmungserteilung erheben. Er muss dies innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist des Mieters tun (§ 558b Abs. 2 BGB). Zahlt der Mieter jedoch die erhöhte Miete vorbehaltlos, so kann dies für eine stillschweigende Zustimmung sprechen (Amtsgericht München, Urteil vom 14.08.2013, Az. 452 C 11426/13, ebenso Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 02.09.2009, Az. 6 C 280/09).Welche Anforderungen gibt es an der Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsarbeiten?Wann kann die Mieterhöhung erklärt werden?Die Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten kann nach Abschluss der Arbeiten erklärt werden (§ 559 Abs. 1 BGB).Wie ist sie zu erklären?Die Mieterhöhung ist schriftlich zu erklären und muss zudem die zugrundeliegende Berechnung sowie eine Erläuterung dazu enthalten (§ 559b Abs. 1 BGB). Der Mieter ist berechtigt die der Berechnung zugrundeliegenden Unterlagen einzusehen. Auf seine Zustimmung kommt es jedoch nicht an.Um wie viel kann die Miete erhöht werden?Die Miete kann bis zu 11 % der für die Wohnung angefallenen Modernisierungskosten erhöht werden (§ 559 Abs. 1 BGB). Von den Kosten sind jedoch staatliche Fördergelder sowie Zinsvorteile abzuziehen (§ 559a BGB). Ebenso abzuziehen sind Kosten, die der Instandhaltung und Instandsetzung zuzurechnen sind (§ 559 Abs. 2 BGB). Eine Kappungsgrenze ist nicht zu beachten.Ab welchem Zeitpunkt gilt die Mieterhöhung?Die Mieterhöhung tritt mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung in Kraft. Sie kann sich jedoch um sechs Monate verlängern, wenn der Vermieter die Modernisierungsarbeiten nicht vorher angekündigt hat und wenn die tatsächliche Mieterhöhung um 10 % höher ausfällt als die angekündigte (§ 559 Abs. 2 BGB).Dem Mieter steht jedoch ein Sonderkündigungsrecht zu. Kündigt er demnach bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung, tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft (§ 561 BGB).Was gilt für eine Mieterhöhung bei öffentlich gefördertem Wohnraum?Wann kann die Mieterhöhung erklärt werden?Im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnraums darf der Vermieter nur die Miete verlangen, die zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist (§ 8 Abs. 1 des Wohnbindungsgesetzes – WoBindG). Zahlt der Mieter aber eine niedrigere Miete als diese sogenannte Kostenmiete, kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen (§ 10 Abs. 1 WoBindG).Wie ist die Mieterhöhung zu erklären?Die Mieterhöhung ist schriftlich zu erklären und muss eine Berechnung sowie Erläuterung beinhalten (§ 10 Abs. 1 WoBindG).Um wie viel kann die Miete erhöht werden?Die Miete kann bis zur Kostenmiete erhöht werden.Ab welchem Zeitpunkt gilt die Mieterhöhung?Die Mieterhöhung tritt mit Ablauf des Monats in Kraft, in dem die Mieterhöhungserklärung dem Mieter zugegangen ist. Ist die Erklärung nach dem 15. eines Monats zugegangen, so tritt die Mieterhöhung erst mit dem Ablauf des darauf folgenden Monats in Kraft (§ 10 Abs. 2 WoBindG). Die Mieterhöhung tritt jedoch dann nicht ein, wenn der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG Gebrauch macht.Auf was kommt es bei einer Mieterhöhung bei einer Staffel- bzw. Indexmiete an?Liegt einem Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a BGB) bzw. Indexmiete (§ 557b BGB) zugrunde, kann die Miete nur im Rahmen des vereinbarten erhöht werden. Eine Ausnahme besteht bei der Indexmiete. Bei der kann die Miete auch nach erfolgter Modernisierung erhöht werden.Lesen Sie mehr zu diesem Thema hier: Die Mieterhöhung: Informationen zur Rechtslage rund um die Mieterhöhung
http://www.refrago.de/Mieterhoehung_Was_ist_bei_einer_Mieterhoehung_zu_beachten.frage310.htmlBewertung: 4.3 (max. 5) - 3 Abstimmungsergebnisse Bitte bewerten Sie diesen Artikel.0
Kommentare (1) NameE-Mail-Adresse (wird nicht veröffentlicht) Ihr Kommentar MusterkommentarRechtsanwalt Michael MusterMuster Rechtsanwältepräsentiert vom Deutschen Anwaltsregisterschrieb neulichMusterallee 27a, 08151 Musterdorfwww.anwaltsregister.defacebookGoogle+XINGTwitterSeien Sie als Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt mit Ihrer Kompentenz da präsent, wo potentielle Mandanten ihre Probleme diskutieren!Jacobs schrieb am 26.07.2015Kann ein Vermieter eine Mieterhöhung für ein Jahr rückwirkendverlangen Beispiel vom 01.08.2014 zahlbar am 01.08 2015 und weiter Monatlich Zugestellt am 25.07.2015Wegen Deckung der Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten.Mir ist das irgendwie nicht klar.DankeMfg. NameE-Mail-Adresse (wird nicht veröffentlicht) Ihr Kommentar Unsere neuesten Rechtsfragen
»Tierarzthaftung: Haftet der Tierarzt bei einem Behandlungsfehler genauso wie der Humanmediziner? (28.07.2016)»Online-Kredite: Welche Rechte hat der Verbraucher? (28.07.2016)»Hund im Sommer im heißen Auto eingesperrt: Darf man ein Autofenster einschlagen, um den Hund zu retten? (27.07.2016)»Vermieter behält Wohnungs­schlüssel: Welche Rechte stehen dem Mieter zu, wenn der Vermieter noch einen Schlüssel zur Wohnung hat? (26.07.2016)»Sitzen bleiben: Was können Eltern gegen eine fehlende Versetzung ihres Kindes in die nächste Jahrgangs­stufe tun? (25.07.2016)»Ab welcher Menge ist der Besitz von Cannabis strafbar? (24.07.2016)Mehr finden Sie hier»
»Urteil: Karlsruher Anwalt darf Bayerns Innen­minister „ganz wunderbares Inzuchtsprodukt“ nennen (28.07.2016)»Neue Telefon­abzocke: Falsche Bankberater und Staats­anwälte zocken Kunden telefonisch ab (28.07.2016)»Kann man wegen fehlender Fitness gekündigt werden? (28.07.2016)»Personal­gespräche - Dürfen Arbeit­nehmer mit ihrem Smartphone das Gespräch aufnehmen? (28.07.2016)»Neues Sexualstrafrecht: Nie wieder „Zu Dir oder zu mir?“ - Dinge, die Sie beim Sex jetzt besser lassen sollten (28.07.2016)»Prozess um Kita-Platz: Stadt München muss Kosten für Luxus-Kita übernehmen (28.07.2016)Mehr finden Sie hier»
Gewaltsamer Racheakt eines Mieters gegen Nachbarn rechtfertigt fristlose Kündigung des Mieters (28.07.2016)Stilllegung eines Müllschluckers rechtfertigt keine Modernisierungs­miet­erhöhung (27.07.2016)Zahlungsverzug des Mieters einer Eigentumswohnung: Verwalter haftet für verspätete Unterrichtung des Wohnungseigentümers sowie verspäteter Kündigung (26.07.2016)Kein Schadens­ersatz­anspruch des Vermieters wegen Austausch des Haustürschlosses bei unverschuldetem Diebstahl der Haustürschlüssel (21.07.2016) Aktuelle Urteile zum Thema „Mieterhöhung“
Stilllegung eines Müllschluckers rechtfertigt keine Modernisierungs­miet­erhöhung (27.07.2016)Zustimmungs­erklärung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden (08.07.2016)BGH: Miet­erhöhungs­verlangen für Einfamilienhaus kann mit nicht einschlägigem Mietspiegel begründet werden (01.07.2016)Formell unwirksames Miet­erhöhungs­verlangen: Vermieter hält zur Begründung herangezogenen qualifizierten Mietspiegel für nicht qualifiziert (21.06.2016) Sie brauchen Hilfe vom Profi?