Source: http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/rauchen-in-der-mietwohnung.html?druckversion
Timestamp: 2018-12-18 10:46:56
Document Index: 242580227

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§541', '§573', '§543', 'BGH']

Der Bundesgerichtshof hat entschieden. War früher das Rauchen gang und gäbe, standen Zigarettenigel und automatische Spender auf jedem Büro- und Wohnzimmertisch, hat sich die öffentliche Meinung in Bezug auf das Rauchen erheblich gewandelt. Das Rauchen unterliegt derzeit einer weitgehenden gesellschaftlichen Ächtung. An diese Neuorientierung knüpfen sich geänderte Erwartungen der Vermieter und Mieter.
Konkret ging es beim Urteil des achten Senats des Bundesgerichtshofs vom 05.03.2008, AZ: VIII ZR 37/07, um die Frage, ob das exzessive Rauchen in einer Wohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehe. Diese Frage war lange strittig, denn sie unterliegt in großen Teilen den eingangs erwähnten gesellschaftlichen Rahmenbedingungen.
Diese haben sich nach Überzeugung des Gerichts gewandelt, so dass der BGH urteilte, dass zumindest exzessives Rauchen in einer Mietwohnung grundsätzlich über den vereinbarten bzw. üblichen vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung hinausgeht.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen [...]beseitigen lassen
In seinem Urteil vom 28.06.06 argumentierte der BGH bereits ähnlich.
Der Vermieter machte geltend, durch das unablässige Rauchen in der Wohnung während der Mietzeit von zwei Jahren seien Lacke vergilbt, Farbe und Geruch hätten sich so in Tapeten eingefressen, dass eine Neutapezierung und ein Streichen der Türen und Fenster erforderlich gewesen wäre.
Gleichwohl, so der BGH, standen dem Vermieter im konkreten Fall keine Schadensersatzansprüche zu. Der Vermieter verwendete nämlich eine unwirksame Kausel, die Schönheitsreparaturen betreffend. Da der Mieter so nicht verpflichtet war Schönheitsreparaturen durchzuführen, hätte der Vermieter darlegen müssen, dass ihm ein Schaden entstanden ist, der nur mit einem Aufwand zu beheben gewesen wäre, der über den normalen Schönheitsreparaturen gelegen hätte. Das konnte der Vermieter nicht und so wurde die Klage abgewiesen.
Der BGH erkante also darauf, dass Rauchen in der Mietwohnung zwar eine über den vertragsgemäßen Gebrauch liegende Nutzung darstelle, an entsprechende Folgerungen knüpfte er jedoch weitergehende Bedingungen.
Das Urteil erlaubt einen kurzen Ausblick auf die kommende Entscheidungspraxis der Gerichte:
Starkes Rauchen in der Wohnung
kann im Einzelfall als Rechtsfolge haben:
Unterlassungsansprüche des Vermieters, eine Klage nach §541 BGB wird möglich.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters für eine normale Kündigung, §573 BGB - nach erfolgloser berechtigter Abmahnung - wird gegeben sein, wenn das Rauchen in der Mietwohnung im Mietvertrag ausgeschlossen ist;
Fristlose Kündigung des Vermieters bei erheblicher Vertragsverletzung, §543 BGB,
Hierfür sind die Vorausetzungen eng gesetzt: Es muß eine erhebliche Beeinträchtigung des Vermieters vorliegen. Soweit die Folgen des Rauchens durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, wird allgemein kein Grund für eine fristlose Kündigung bestehen, aber:
Wenn der Vermieter als überzeugter Nichtraucher nur Nichtraucher in der Wohnung akzeptiert und eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen ist, kann zumindest starkes Rauchen in der Mietwohnung im Einzelfall einen Kündigungsgrund ergeben.
Hierbei sind jedoch die Umstände des Einzelfalls entscheidend: Es kommt auch auf den Grad der Beeinträchtigung der Nachbarn und übrigen Hausbewohner an und darauf, ob ein vernünftiger Vermieter in einem solchen Moment eine Kündigung ausspräche.
Insbesondere wird abzuwägen sein zwischen dem Eingriff in die Persönlichkeitsrechte des Mieters, der in seiner privaten Wohnung grundsätzlich machen darf was er möchte und dem Interesse des Vermieters am Erhalt und vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache.
Wenn ein gelegentlicher Besuch des Mieters raucht, dürfte das in jedem Fall hinzunehmen sein. Der Durchschnittsraucher wird von einer Kündigung nicht betroffen sein, der exzessive Raucher läuft Gefahr, dass ihm nach erfolglosen Abmahnungen fristlos gekündigt wird.
Fazit: Damit steht zum heutigen Zeitpunkt fest: Gelegentliches bis normalen Rauchen in der Mietsache stellt keine Vertragspflichtverletzung dar. Geht der Rauchkonsum über das "Übliche" hinaus (Kettenrauchen, z.B. mehr als eine oder zwei Schachteln Zigaretten am Tag), stehen dem Vermieter nach der neuen Rechtsprechung die entsprechenden rechtlichen Mittel zur Beseitigung dieses übermäßigen Gebrauchs zur Verfügung.
Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 05.03.2008 zu Urteil AZ VIII ZR 37/07.