Source: http://www.rechteasy.at/index.php/Mietvertrag
Timestamp: 2018-12-16 00:04:29
Document Index: 107764805

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 1', '§ 30', '§ 1096', 'OGH', '§ 879', '§ 16', '§ 6', 'Art 16', 'Art 9']

Mietvertrag – Recht Easy …wissen wo man nachsieht!
Der Mietvertrag ist ein Rechtsgeschäft, das den Vermieter verpflichtet, dem Mieter die vermietete Sache zu überlassen. Im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermieter die Zahlung der Miete. Das Mietrechtsgesetz gilt für die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen und Geschäftsräumlichkeiten aller Art (= Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes).
1 Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes
2 Preisschutz
2.1 Hauptmietzins
2.1.1 Freier Mietzins
2.1.2 Angemessener Hauptmietzins
2.1.3 Richtwert-Mietzins
2.1.4 Kategorie D-Mietzins
2.1.5 Untermietzins
2.2 Ausstattungskategorien
5 Mietrechtliches Außerstreitverfahren
5.1 Kostenpflicht der Außerstreitverfahren
5.2 Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofs
5.3 Neue Kategoriebeträge ab September 2006
5.4 Verwaltungskosten-Pauschale für die Jahre 2006–2010
6 Mietvertrag im IPR
Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes
Das Mietrechtsgesetz findet auf folgende Mietverhältnisse keine Anwendung (= Vollausnahmebereich nach § 1 Abs. 2 MRG):
Ferienwohnung (Zweitwohnung zu Erholungs- oder Freizeitzwecken)
Ein- oder Zweifamilienhaus (ein ausgebauter Dachboden zählt dabei nicht mit)
Mietgegenstände in Heimen
Betreubares Wohnen und sozialpädagogische Wohnformen
Geschäftslokale befristet auf maximal sechs Monate
Dienst-, Werks- oder Naturalwohnungen (der Vermieter muß dabei nicht der Dienstgeber sein)
bis sechs Monate befristetes Mietverhältnis einer Kategorie A- oder B-Wohnung aufgrund beruflich bedingtem Ortswechsel
Vermietung im Rahmen von Beherbergungs-, Garagierungs-, Speditions-, Lagerhaus- oder Verkehrsbetrieben
Das Mietrechtsgesetz findet auf Mietverhältnisse in folgenden Mietgegenständen nur teilweise Anwendung (= Teilanwendungsbereich nach § 1 Abs. 4 MRG mit Kündigungsschutz, Eintrittsrecht im Todesfall sowie Kautionsbestimmungen):
Mietgegenstände im frei finanziert (ohne öffentlicher Wohnbauförderung) errichteten Neubau mit Baubewilligung nach dem 1. Juli 1953
Mietgegenstände in Zubauten mit Baubewilligung nach dem 1. Oktober 2006
Mietgegenstände, an welchen Wohnungseigentum begründet ist in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 9. Mai 1945
Mietgegenstände in neu ausgebauten Dachböden und Aufbauten sowie erst auszubauenden Rohdachböden und Aufstockungen mit Baubewilligung nach dem 1. Jänner 2002.
Eine besondere Form der Teilanwendung des MRG bildet das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Im Wesentlichen unterscheidet sich hier die Mietzinsbildung von Regelungen des MRG (Kostendeckungsprinzip).
Die beiden Schutzwirkungen des Mietrechtsgesetzes sind Preis- und Kündigungsschutz.
Anteil für besondere Aufwendungen (Gemeinschaftsanlagen wie z.B. Waschküche)
Entgelt für mitvermietete Einrichtung (z.B. Möbelmiete) und sonstige Leistungen des Vermieters
Ein freier Mietzins ohne Beschränkung nach oben (ausgenommen: Wucher) kann nur in Mietverhältnissen, die der Voll- oder Teilausnahme des MRG unterliegen sowie für welche begünstigte Rückzahlung von Wohnhaus-Wiederaufbaumittel nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971 getätigt wird, vorgeschrieben werden.
Miete von Wohnungen der Kategorien A und B mit mehr als 130 qm Wohnnutzfläche welche spätestens sechs bzw. zwölf Monate nach einer Verbesserung vermietet wurden
Miete in Mietgegenständen, für welche begünstigte Rückzahlung von Wohnhaus-Wiederaufbaumittel nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987 getätigt wird
Richtwert-Mietzins
Die Umstände, die zum sogenannten Lagezuschlag - dem Zuschlag zum Richtwert nach der regionalen Lage - führten, müssen spätestens bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich mitgeteilt werden. Der Hinweis auf die Lage "außerhalb eines (abgewohnten, Anm.) Gründerzeitviertels" ist dafür nicht ausreichend.[1]
Kategorie D-Mietzins
Ein Kategorie D-Mietzins kann im Vollanwendungsbereich des MRG vorgeschrieben werden, wenn kein angemessener Mietzins vereinbart werden kann. Eine Wohnung der Ausstattungskategorie D hat keinen Wasseranschluss bzw. keine Toilette im Wohnungsinneren und ist entweder in brauchbarem oder unbrauchbarem Zustand. Als brauchbar gilt die Wohnung dann, wenn keine der Bewohnbarkeit erheblich entgegenstehende Hindernisse (z.B. Gesundheitsgefährdung durch veraltete Elektrik) vorliegen.
Für die Mietzins-Höhe kommen im Vollanwendungsbereich des MRG Ausstattungskategorien zur Anwendung.
brauchbarer Zustand (das heißt funktionell in Ordnung). Keine der Bewohnbarkeit erheblich entgegenstehenden Hindernisse wie z.B. Gesundheitsgefährdung durch veraltete Elektrik. Optische Mängel spielen dabei keine Rolle.
(zusätzlicher) Warmwasseranschluss ausserhalb des Badezimmers bzw. der Badenische
Die Merkmale der Kategorie „B“ gleichen jenen von Kategorie A, jedoch ohne der Mindestgröße von 30 m², ohne Heizung und ohne zusätzlichen Warmwasser außerhalb des Badezimmers bzw. der Badenische.
Kategorie „D“ siehe Kategorie D-Mietzins
Der Kündigungsschutz umfasst sowohl einen umfassenden Auflösungsschutz des Mietverhältnisses als auch Befristungsregelungen. Der Kündigungsschutz gilt nicht für die Vollausnahmen von der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes, wie zum Beispiel für Mietverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser.
Im § 30 Mietrechtsgesetz sind die Kündigungsbeschränkungen geregelt. Der Absatz (1) lautet Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn:
Eigenbedarf und Ersatzbeschaffung
Geregelt in § 1096 ABGB. Der Bestandgeber hat die Sache dem Bestandnehmer nicht nur in brauchbarem Zustand zu übergeben, sondern auch zu erhalten. Der Bestandgeber darf den Bestandnehmer in der Ausübung seines Rechtes nicht stören u hat Störungen durch Dritte zu unterbinden. Bei nicht gehöriger Erfüllung dieser Pflichten wird der Bestandnehmer ex lege von der Pflicht zur Zinszahlung befreit.
Bestimmte im Mietrechtsgesetz (MRG) festgelegte mietrechtliche Verfahren werden seit 1922 im Außerstreitverfahren und nicht im streitigen Verfahren geführt. Obwohl sich in den mietrechtlichen Verfahren die Parteien an das Gericht wenden, um Interessenkonflikte zu klären, also alle Kennzeichen eines streitigen Verfahrens vorhanden sind, gelten die Regeln des Außerstreitsverfahrens. Dies bedeutet vor allem für die Mieter einen erleichterten Rechtzugang.
In der ersten oder zweiten Instanz können sich die Parteien selbst vertreten oder durch eigenberechtigte Personen vertreten lassen. Berechtigte, d.h. überregional tätige Interessensvertretungen können eine oder mehrere Parteien bis in die letzte Instanz vertreten, ohne dass Rechtanwaltspflicht besteht. Diese Regelung wird vor allem von den Mietern genutzt. Mieterorganisationen finanzieren sich aus Mitgliedsbeiträgen und vertreten ihre Mitglieder auf eigene Kosten. Dadurch ist es auch Mietern ohne Rechtsschutzversicherung möglich, ohne Kostenrisiko ihre Interessen bei Gericht geltend zu machen.
Kostenpflicht der Außerstreitverfahren
Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofs
In einer hohe Wellen schlagenden Entscheidung vom 11. Oktober 2006 (7Ob78/06f, sogenannte "Klauselentscheidung") hat der OGH erstmals häufig verwendete Vertragsklauseln eines großen Wiener Hausverwalters durchleuchtet. Grund dafür war eine Verbandsklage der Arbeiterkammer. Vor dem Hintergrund des Konsumentenschutzgesetzes wurden viele der Vertragsklauseln als ungültig erkannt, was dazu führt, dass nicht nur die betreffende Klausel sondern die gesamte Bestimmung, die die beanstandete Klausel enthält, ungültig wird. Einige der Klauseln wurden aber auch aufgrund Verstoßes gegen § 879/3 ABGB gerügt, der Vorschrift über die gröbliche Benachteiligung eines Vertragspartners. Im Unterschied zu konsumentenrechtlichen Bestimmungen gilt dieser Paragraf auch bei gewerblichen Mietern. Dieses Urteil gilt als richtungsweisend im österreichischen Mietrecht und hebt die Rolle des Wohnungsmieters als Konsument hervor.
Die neuen Kategoriebeträge sind seit dem 1. September 2006 "mietrechtlich wirksam", d.h. sie sind für neue Mietzinsvereinbarungen ab 1. September 2006 gültig.
Bei der Wertanpassung müsse die Formerfordernisse des § 16 Abs. 9 MRG beachtet werden. Das Begehren auf Erhöhung des Kategoriemietzinses aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung ist dem Hauptmieter in einem nach dem 1. September eingehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin bekannt zu geben.
Verwaltungskosten-Pauschale für die Jahre 2006–2010
Durch den Indexsprung für die Kategoriebeträge erhöht sich ab 1. September 2006 das der Kat. A entsprechende mietrechtliche Verwaltungskosten-Pauschale von derzeit € 2,77 auf € 2,91 per m² Nutzfläche und Jahr. Für das Jahr 2006 ergibt sich somit ein Mischsatz von € 2,82 pro m² Nutzfläche und Jahr." Für die Jahre 2009 und 2010 beträgt das Verwaltungskosten-Pauschale € 3,08/m² (ab 1. September 2008).
Mietvertrag im IPR
Grundsätzlich wäre Rom I VO relevant weil es sich um vertragliche Schuldverhältnisse handelt allerdings sind wohn- und mietrechtliche Regelungen des WEG und MRG oft Eingriffsnormen die wegen ihres hohen Anwendungsinteresses keinen kollisionsrechtlichen Regelungen zugänglich sind. Sie gelten unabhängig vom IPR. Auch bestimmte AN- Schutzregelungen sowie die §§ 6 KschG, 864a und 879 Abs. § ABGB sind Eingriffsnormen. Art 16 Rom II und Art 9 Rom I berücksichtigen nationale Eingriffsnormen.
Christian Prader, Mietrechtsgesetz, MRG und ABGB-Mietrecht |Auflage 2, Manz'Sche Verlags- u. Universitätsbuchhandlung, Wien, 2006, ISBN 3-214-13557-0
Wolfgang Dirnbacher: MRG: das Mietrechtsgesetz. ÖVI Immobilienakademie, Wien 2006, ISBN 3-902266-06-6.
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