Source: https://www.business-netz.com/Recht/5990/2012-05-16/Erhoehung-der-Vorauszahlung-bei-Fehler-in-Nebenkostenabrechnung-unzulaessig
Timestamp: 2019-05-19 21:02:28
Document Index: 325478232

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 560', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Erhöhung der Vorauszahlung bei Fehler in Nebenkostenabrechnung durch Vermieter unzulässig
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Mieter zahlen Vorauszahlung wegen Fehler in Nebenkostenabrechnung durch Vermieter nicht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat gestern zwei Entscheidungen zu der Frage getroffen, ob ein Vermieter zur Erhöhung von Vorauszahlungen bei Nebenkosten (Betriebskosten) auch dann berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Nebenkostenabrechnung inhaltliche Fehler aufweist. Der Vermieter hatte in beiden Fällen mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 die Vorauszahlungen erhöht und diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis angepasst. Die zugrunde gelegten Abrechnungen bezüglich 2004 enthielten allerdings inhaltliche Fehler auf und wurden von den Mietern deshalb beanstandet. Bei korrekter Abrechnung hätten die Mieter keinerlei Nachzahlung leisten müssen. Im Verfahren VIII ZR 245/11 zahlten die Mieter seit 2006 nur einen Teil der geforderten Erhöhungsbeträge der Vorauszahlung. Im Verfahren VIII ZR 246/11 zahlte der Mieter die Erhöhungsbeträge überhaupt nicht. Der Vermieter kündigte daraufhin beide Mietverhältnisse wegen des Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen wurden allerdings in den Vorinstanzen abgewiesen.
Korrekte Abrechnung ist Voraussetzung zur Erhöhung der Vorauszahlung bei Nebenkosten
Die dagegen gerichtete Revision hatte auch vor dem BGH keinen Erfolg. Ein Vermieter ist zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur dann berechtigt, wenn diese auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Der BGH habe zwar bisher die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge nur die formell ordnungsgemäße Abrechnung. Diese Rechtsprechung gibt der BGH ausdrücklich auf. Bei dieser Sichtweise werde nämlich der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Periode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten sogar so weit gehen, dass ein Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden dürfe, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteile (BGH, Urteile vom 15.05.2012; Az.: VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).
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