Source: http://www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-4/3061-resoluciones-de-la-dgrn-numero-4-0-11341869375986857
Timestamp: 2019-03-24 14:03:08
Document Index: 130158374

Matched Legal Cases: ['artículo 241', 'artículo 1', 'artículo 82', 'artículo 82', 'artículo 205', 'ARTÍCULO 86', 'Artículo 86', 'artículo 24', 'artículo 18', 'artículo 1', 'artículo 1462', 'artículo 1', 'artículo 1261', 'artículo 1', 'artículo 378', 'artículo 98']

Resoluciones de la DGRN. Número 4
PODERES: "DE NUEVO SOBRE LA ALTIVA CONTUMACIA": PODERES. JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO.
Múltiples Resoluciones: de 12-Septiembre y 13-Septiembre-2005 (B.O.E. del 21 de Octubre de 2005), dos de 22 -septiembre, tres de 23-septiembre, una de 24-septiembre-2005 (B.O.E. del 27 de Octubre de 2005), siete de 24-septiembre, cinco de 27-septiembre, cuatro de 28-septiembre y cuatro de 29-septiembre-2005 (B.O.E. del 28 de octubre de 2005).
De nuevo la D.G.R.N. tiene que volver a resolver sobre cuestiones que ya han sido incansablemente decididas y que, con el mismo tesón, se vuelven a plantear. Utiliza idénticos argumentos en todas sus resoluciones que en los números anteriores ya se han comentado suficientemente y nosotros, en este caso, no vamos a caer en la contumacia de insistir en ello.
NOTIFICACIÓN DEL REGISTRO POR CORREO ELECTRÓNICO.
Resolución de 12-Septiembre-2005 (B.O.E del 21 de octubre de 2005). En el mismo sentido, las Resoluciónes 24-Septiembre-2005 (B.O.E. del 27 de Octubre de 2005) y 27-Septiembre-2005 (B.O.E. del 28 de Octubre de 2005).
En cuanto al fondo del asunto, el Centro Directivo vuelve a reiterar su conocidísima y, a la vez, incumplida doctrina sobre el juicio de suficiencia del notario en los poderes.
Como cuestión formal previa, resuelve la D.G.R.N. que para que se admita la notificación de defectos por vía telemática debe haberse admitido expresamente por el interesado al tiempo de presentación del título, o bien que haya habido previa presentación telemática de la escritura con firma electrónica.
DERECHOS REALES/HIPOTECARIO
HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN CREDITO: POSIBILIDAD DE PACTAR UN AUMENTO CONDICIONAL DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.
Resoluciones de 2 y 3 de Septiembre de 2.005 (B.O.E. del 19 y 20 de Octubre de 2.005). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Se otorga escritura de constitución de hipoteca en garantía de las obligaciones que surjan de un crédito formalizado el mismo día mediante póliza intervenida por el mismo Notario autorizante. En la escritura se fija una responsabilidad hipotecaria hasta un importe máximo por principal del crédito y otras cantidades complementarias por intereses ordinarios, de demora, por costas y por otros gastos suplidos, fijándose así la cifra de la responsabilidad máxima total de la que responde la finca hipotecadas. Además se pacta que, sin perjuicio de la eficacia inmediata de la constitución del derecho de hipoteca sobre la finca por el importe establecido anteriormente, las cantidades aseguradas por dicha hipoteca quedarán aumentadas en la cuantía que se detalla por cada concepto, si se cumple cualquiera de las condiciones que se detallan.
El Registrador de la Propiedad rechaza la inscripción solicitada porque considera que no es admisible la constitución de hipotecas bajo condición suspensiva.
La D.G.R.N., en una amplia y fundamentada resolución, estima el recurso en los aspectos más relevantes del mismo, conforme a los siguientes argumentos:
A).- En nuestro ordenamiento, el propietario puede disponer de sus bienes y, por ende, constituir gravámenes sobre ellos, sin más limitaciones que las esteblecidas en las leyes. No sólo se permite la constitución de nuevas figuras de derchos reales no específicamente previstas por el legislador, sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, en concreto, sujetarlos a condición, término o modo.
Pero es también cierto, que esa libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia "erga omnes" de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente o la determinación precisa de los contornos del drecho real.
Estos límites alcanzan especial significación en relación con la hipoteca, pues se imponen en defensa del deudor y en aras de la facilidad del tráfico jurídico inmobiliario, del crédito territorial y, en definitiva, del orden público económico.
Respetados esos límites, la hipoteca voluntaria, como fruto que es de la autonomía de la voluntad plasmada en un negocio jurídico, puede quedar sujeta a una condición, al igual que puede constituirse por plazo determinado.
B).- En el caso debatido, la situación de pendencia no afecta propiamente al derecho real de hipoteca en su integridad sino al aumento de la responsabilidad por ella garantizada, pues el crédito ha quedado perfectamente precisado en todos sus aspectos definidores y, siendo posible garantizar con hipoteca tan sólo una parte de un crédito, se admite que por vía de modificación o ampliación de la hipoteca existente pase ésta a dar cobertura real a otra parte del mismo crédito o al resto no garantizado, con el alcance que respecto de las partes y del tercero se ha encargado de precisar este Centro Directivo (Resoluciones de 17 de Enero y 8 de Junio de 2,002). Y ningún obstáculo habrá, dentro de ciertos límites estructurales, para que esa ampliación esté inicialmente prevista aunque afectada por la situación de pendencia derivada de la condición suspensiva a que se sujete y, por tanto, con las consecuencias propias del juego de la condición.
No se trata de un gravamen potencial, sino de un derecho de garantía actual de un crédito existente, que perjudica a los terceros adquirentes desde su constitución, si bien se modaliza la cobertura de dicho crédito de suerte que, además de la parte inicialmente asegurada, se extiende -si se cumple la condición- a otra parte también determinada.
C).- Existente conditione el derecho del acreedor hipotecario alcanza su plena extensión y con el rango que le confiere la inscripción, sin que pueda afirmarse, como hace el Registrador, que contraríe elemento estructural alguno del derecho real de hipoteca, pues el crédito garantizado quedó perfectamente determinado ab initio y con una preferencia que ha sido objeto de la debida publicidad erga omnes. Al constar registralmente la cuantía máxima de la obligación garantizada por la que será oponible la hipoteca en uno y otro caso (pendente o existente conditione), quedan suficiente protegidos los terceros.
Si se admite la posposición de rango ex artículo 241 del Reglamento Hipotecario, no puede haber impedimento a la constitución de una hipoteca señalando una responsabilidad que, de cumplirse la condición pactada, se vea ampliada automáticamente hasta la cantidad fijada, máxime si se tiene en cuenta que en tal caso no habrá titulares de derechos intermedios que debieran consentir el eventual perjuicio que la efectividad de ese "rango preferente" pudiera irrogarles.
D).- Además, sobre la concreta condición pactada en el caso debatido, la admite la D.G.R.N., pues consiste en que determinado tramo del crédito no haya sido completamente amortizado y no se haya otorgado escritura de cancelación de la hipoteca antes de determinada fecha, y señala que no se trata de una condición que afecte a la obligación garantizada y dependa de la exclusiva voluntad del deudor (cfr. artículo 1.115 del Código Civil), sino de una condición a la que se sujeta la efectividad de una garantía en favor del acreedor.
También se admiten las demás condiciones a que se somete la ampliación de la responsabilidad hipotecaria, por consistir en circunstancias reveladoras de un deterioro de la situación patrimonial del deudor y de los garantes o en la disminución del valor de la finca hipotecada y de la integridad de la garantía, y que constituyen una razón justificativa que ha de estimarse suficiente para la modalización del derecho real de hipoteca.
HIPOTECA EN GARANTIA DE CUENTA CORRIENTE. RECTIFICACION POR ACTA DEL 153 Reglamento Notarial.
Resolución de 23 de Julio de 2.005 (BOE de 13 de Octubre de 2.005). Descargar Resolución.
1). Se pretenden incrementar las responsabilidades derivándolas de cualquier débito vencido y no satisfecho que el acreedor pueda tener por cualquier título distinto al del contrato. La Dirección General entiende que constituye una de las llamadas "hipotecas flotantes", sin embargo, dado que el interesado consiente en la supresión de esta cláusula, no hace pronunciamiento expreso sobre el defecto.
2). Considera el Registrador que no se especifican suficientemente las partidas de abono y de cargo que han de ser asentadas en la cuenta de crédito. Sin embargo, la Dirección entiende que en el presente caso los aspectos esenciales de la obligación garantizada están suficientemente determinados ya que: a) están determinadas en sus líneas generales las obligaciones a cargar o asegurar -los elementos fundamentales de la obligación que resultan de la póliza figuran en la propia escritura de constitución de hipoteca-; b) no hay arbitrio del acreedor respecto de la inclusión de las partidas en la cuenta y, c) se pacta el efecto novatorio de las obligaciones cargadas.
3). Según el Registrador no resulta de la escritura el plazo de la liquidación de la cuenta y si es o no prorrogable (Art. 153 L.H.). Sin embargo para la Dirección en la cláusula general primera, se fija la fecha del vencimiento de la cuenta de crédito, señalándose que "el límite máximo del crédito se reducirá totalmente en dicha fecha", y respecto a la amortización se dispone que "será única al vencimiento". Por lo que ha de entenderse cumplida la previsión del Art.153 L.H.
4). No existe concordancia entre el número de póliza referida en la certificación del administrador único incorporada y el que consta en la escritura; y en la cláusula segunda figura como hipotecante "Tudela de Construcción SL" y del documento presentado parece ser el mismo "Tudela de Construcción SA". Respecto a estos defectos entiende el Centro Directivo que se trata de contradicciones de escasa importancia cuya interpretación correcta resulta de la calificación conjunta del documento: no existe discordancia entre el número que figura en la escritura y en la certificación, sino que en esta última se omiten algunos de sus dígitos referentes a códigos de la entidad y sucursal; y, respecto a las siglas de la entidad hipotecante, del contenido de la escritura y de lo señalado la comparecencia, así como de el acta de subsanación y del CIF, se desprende que es una SA.
5). En la escritura se había fijado el valor global de tasación de las fincas hipotecadas, tal extremo fue subsanado exclusivamente por el Notario mediante acta en la que expresa que se omitió "por olvido asignar un valor a cada una de las tres fincas hipotecadas y que es el coincidente con la responsabilidad por principal que se les asigna a cada una de ellas, omisión que, en consecuencia, debe entenderse subsanada". El Registrador considera que no cabe tal subsanación por acta, ya que habrá de ser determinado por los interesados. Señala la Dirección que mediante el Art. 153 del Reglamento Notarial, el Notario puede subsanar errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos, subsanación que puede afectar incluso a elementos relevantes del negocio, cuando, pese a tal relevancia, pueda comprobarse con claridad meridiana que se trata de mero error material, por resultar así del contexto del documento y de los inmediatamente anteriores y siguientes o de escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado; asimismo, el notario autorizante podrá tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en el momento del otorgamiento. Sin embargo, en el presente caso, a la vista de los términos empleados en el acta, debe concluirse que carece de la debida apoyatura documental y de base en el ámbito propio de los juicios del notario o de los hechos por él presenciados para llevar a cabo la subsanación sin intervención de los otorgantes, y por ello, debe mantenerse el defecto.
CANCELACIÓN DE HIPOTECA: INTERPRETACIÓN DEL ART. 82 DE LA LEY HIPOTECARIA.
Resolución de 7 de julio de 2005 (B.O.E. del 23 de Septiembre de 2005). Descargar Resolución.
Mediante instancia se solicita la cancelación de dos hipotecas en la que se alega «prescripción, de conformidad con el artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Ambas hipotecas se constituyeron en garantía de sendos préstamos que vencían a los seis años de su concesión, mediante escrituras otorgadas los días 2 de mayo y 4 de octubre de 1979. El Registrador suspende la cancelación solicitada porque, a su juicio, a la vista de los artículos 82 y 128 de la Ley Hipotecaria y la Disposición transitoria única de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código Civil de Cataluña, no ha transcurrido el plazo establecido en los preceptos citados (21 años desde su vencimiento).
La D.G.R.N. considera que el procedimiento de liberación de cargas prevenido en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria que contempla la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, es un supuesto de caducidad o extinción legal del derecho real inscrito, por el transcurso del plazo a que se refiere dicha norma. Y concluye confirmando que, en el presente caso no concurren los presupuestos temporales de dicha caducidad legal, al no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria.
RENUNCIA UNILATERAL DE LA HIPOTECA. CANCELACIÓN DE CRÉDITO CON GARANTÍA HIPOTECARIA.
Resoluciones de 24 y 26 de Septiembre de 2005 (B.O.E. del 28 de Octubre de 2005). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Se autoriza una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca en garantía de un crédito otorgada por una entidad de crédito. Se deniega la inscripción por dos motivos:
1º) .Insuficiencia de la acreditación de la representación alegada, resuelta con los mismos argumentos y en igual sentido que las comentadas en este y anteriores números de esta Revista.
2º). No ser bastante la causa indicada para la extinción de la obligación cubierta con la hipoteca, ya que "el reembolso de la cantidad acreditada no supone la extinción de la relación crediticia, puesto que el acreditado puede volver a disponer, dentro de los límites pactados, de la parte ya amortizada."
Respecto de este segundo argumento, la D.G.R.N. admite el recurso y revoca la calificación ya que una vez producida la renuncia indubitada "del derecho real de hipoteca resulta intranscendente, a la hora de reflejar en los asientos del Registro la cancelación de aquél, las disposiciones que la escritura contenga sobre las vicisitudes del crédito antes garantizado, las cuales, extinguido el gravamen, quedan limitadas al ámbito obligacional de las relaciones «inter partes»".
LA CONSIGNACIÓN JUDICIAL DE TODAS LAS CANTIDADES EXIGIDAS CON LA HIPOTECA, PERMITIRÍA CANCELARLA POR "DOCUMENTO JUDICIAL".
Resolución de 10 de Septiembre de 2.005 (B.O.E. de 19 de Octubre de 2.005). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro mandamiento de cancelación de una hipoteca que grava una determinada finca, así como de la nota al margen de la misma de expedición de la certificación de cargas. Se acompaña una diligencia de adición expedida por el Secretario judicial que expresa que el mandamiento de cancelación queda adicionado en el sentido de que la finca en cuestión se liquidó previamente a la celebración de la subasta el total de las cantidades por la que respondía la misma.
El Registrador cancela la nota de expedición de la certificación, denegando la cancelación de la hipoteca por entender que es necesaria la escritura pública otorgada por el acreedor hipotecario, o bien sentencia firme en procedimiento declarativo entablado contra él. El interesado recurre.
La D.G.R.N. desestima el recurso, señalando que es evidente que la regla general de cancelación de una hipoteca por pago es la escritura en la que el acreedor se da por pagado, o, en su defecto, la sentencia acreditativa de la extinción de la obligación garantizada. Esta regla tiene excepciones, pero la frase anteriormente transcrita, por su confusión, no es suficiente para excepcionar el presente supuesto. Si se acreditara que, como parece, ha habido consignación de todas las cantidades exigidas en el procedimiento, y que hubiera habido igualmente declaración judicial de estar la consignación bien hecha, el documento judicial correspondiente sería suficiente para la cancelación pretendida.
INMATRICULACIÓN DE FINCAS: EXTREMAR LAS PRECAUCIONES.
Resoluciones de: 26, 27, 28, 29 y 30 de Julio de 2005 (B.O.E. del 12 , 13, 18, 19 y 20 de Octubre de 2005). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Numerosas Resoluciones de la D.G.R.N., todas ellas idénticas en su conclusión, referidas a un supuesto de reciente difusión periodística ("Caso de Ciempozuelos"): en materia de inmatriculación por título público es preciso extremar las precauciones para evitar que la documentación que acredita la adquisición por el transmitente haya sido elaborada al sólo efecto de conseguir tal inmatriculación, circunstancia relevante en el caso recurrido, en el que la Sociedad que primero transmitió tiene como Administrador Único a la misma persona que ostenta tal condición respeto a la Sociedad adquirente final.
Estas precauciones, además, son aún más necesarias respecto de fincas rústicas sobre las que se va a iniciar un procedimiento urbanístico (como es el caso debatido), pues dicho procedimiento va a suponer la práctica imposibilidad de identificar unas parcelas que pueden estar inscritas, con otras que se pretende inmatricular.
Se confirma así la postura adoptada por la Circular de la Junta Directiva de este Colegio Notarial de Madrid, de fecha 12 de Julio de 2.005, en el sentido de "recomendar a los Notarios que extreman el celo en el cumplimiento de todos los requisitos exigidos por la Ley material para dar por acreditada la notoriedad de cualquier hecho urbanístico o para inmtaricular nuevos terrenos como excesos de cabida o a través del procedimiento de la doble inmatriculación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, incrementando para ello los requisitos y cautelas, y negando la autorización en cuanto surja o se intuya que puedan existir tramas o maquinaciones para abusar de esos procedimientos tan extraordinariamente concebidos para coordenadas totalmente diferentes de aquéllas que las que se pretende utilizar". Se recomienda, así, que salvo supuestos de terrenos rurales que son objeto de posesión manifiesta y continuada por el requirente o sus causahabientes, se extremen en todos los demás casos las garantías y cautelas, añadiendo a las pruebas testificales y a los edictos, cuantas pruebas documentales puedan obtenerse, y siempre la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica del terreno, anuncios claros e inteligibles en medios de comunicación real entre los interesados, notificaciones y requerimientos, incluso de jactancia, en su caso, a los colindantes, y, en general, cuantros medios de prueba considere necesarios el Notario, a su criterio, hasta llegar a la absoluta convicción en la notoriedad o en la legitimidad del hecho que sustenta lo que formaliza.
CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA VIGENCIA DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL: VIGENCIA DEL ARTÍCULO 86 DE LA LEY HIPOTECARIA.
Resolución de 21 de Julio de 2005 (B.O.E. del 12 de Octubre de 2005). Descargar Resolución.
Polémica Resolución que parece contradecir el criterio de la Instrucción de 12 de Diciembre de 2.002 de la propia Dirección General.
Se presenta en el Registro instancia privada solicitando la cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo practicada con fecha 30 de octubre de 1990, siendo su prorroga de fecha 24 de marzo de 1994.
El Registrador no practica la cancelación solicitada, basándose en la necesaria aplicación del Artículo 86 de la Ley Hipotecaria, pero en su redacción anterior a la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que, puesto en relación con el articulo 199-2 del Reglamento Hipotecario: las anotaciones preventivas prorrogadas quedaban vigentes, aun transcurridos los plazos señalados hasta que hubiese recaído resolución definitiva firme en el procedimiento que hubiere dado lugar a la misma.
La D.G.R.N. estima el recurso interpuesto y admite la cancelación por caducidad de una anotación preventiva prorrogada con anterioridad a la vigencia de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que, al presentarse la instancia, ya había transcurrido el plazo de cuatro años desde la entrada en vigor de la nueva normativa sobre prorrogas contenida en el articulo 86 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley de Enjuiciamiento Civil sin que se haya procurado una nueva prorroga de la anotación preventiva considerada. Interpreta, en consecuencia, que, transcurrido el indicado plazo, la anotación preventiva y su prorroga están caducadas y procede por tanto su cancelación.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN EN CASO DE INSCRIPCIÓN PENDIENTE DE RECURSO GUBERNATIVO: NO CABE AL SER ASIENTO INÚTIL.
Resoluciones de 14, 15, 16 y 17 de Septiembre de 2005 (B.O.E. del 17, 20 y 21 de Octubre, 2 y 3 de Noviembre de 2005). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Estando una inscripción pendiente de recurso gubernativo y, por tanto, suspendido el plazo de vigencia del asiento de presentación, se pretende obtener anotación preventiva de suspensión.
La D.G.R.N. rechaza tal posiblidad ya que, existiendo asiento de presentación, cuya vigencia está suspendida en tanto no se resuelva el recurso planteado, y teniendo en cuenta que los efectos de la futura inscripción, caso de practicarse, se retrotraerían a la fecha del asiento de presentación, la práctica de la anotación solicitada no produciría ningún efecto, como no fuera el de la confusión derivada de la existencia de un asiento inútil. Por lo tanto, debe rechazarse tal posiblidad no regulada expresamente en nuestra Legislación Hipotecaria.
ANOTACION DE DEMANDA DE NULIDAD DE HIPOTECA POSTERIOR A NOTA MARGINAL DE CERTIFICACION DE CARGAS.
Resolución de 20-julio- 2.005 (BOE del 13 de octubre de 2.005). Descargar Resolución.
La Dirección General, resuelve que la anotación que se pretende recae sobre fincas inscritas a nombre de persona distinta de aquéllas contra las que se dirige el procedimiento, por lo que es de plena aplicación el principio de tracto sucesivo que recoge el Art. 20 L.H.; Y por lo que se refiere a que nunca debió cancelarse la anotación preventiva de demanda anteriormente practicada, el recurso gubernativo no es el cauce adecuado para rectificar los asientos del Registro; no obstante, de acuerdo con el art. 131 L.H.-en la redacción dada por la actual LEC-, para que la anotación de demanda que cuestiona la validez y eficacia de la hipoteca se mantenga sin ser cancelado, es preciso que la anotación sea anterior a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, y por ello, dado que no estaba fundada en ninguna de las causas de suspensión u oposición de los artículos 695 a 697 LEC y que era posterior a la citada nota marginal, fue correctamente cancelada en virtud del correspondiente mandamiento de cancelación de cargas ordenado por el juez conocedor de la ejecución , al amparo del art. 134 de la Ley Hipotecaria.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA SOBRE DETERMINADA FINCA: TITULAR REGISTRAL NO DEMANDADO.
Resolución de 7 de Septiembre de 2005 (B.O.E. del 19 de Octubre de 2005). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro mandamiento ordenando, como medida cautelar, la anotación preventiva de demanda sobre determinada finca. En el Auto correspondiente, la Juez estima que, dándose razones suficientes y, en atención a evitar que el demandado pueda enajenar la finca a terceros de buena fe, acuerda, de conformidad con lo que establecen los artículos 726, 727, 728 y 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que no se notifique tal medida cautelar al demandado. El Registrador deniega la anotación por ser el titular registral persona distinta del demandado. El interesado recurre.
La D.G.R.N. confirma la calificación registral, pues la excepcionalidad de no tener que notificar al demandado no significa que pueda anotarse en el Registro la demanda cuando la finca está inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, pues entonces se incurriría en indefensión proscrita por el artículo 24 de la Constitución española. Dice el recurrente que, en este caso no se incurriría en indefensión pues el titular vendió en escritura pública la finca al demandado, pero con ello revela que tiene un procedimiento sencillo para conseguir la anotación, procedimiento consistente en presentar copia de dicha escritura en el Registro -copia que tiene derecho a obtener por ser interesado-, consiguiendo así la inscripción a favor del demandado, y, por tanto, la remoción del obstáculo existente para conseguir la anotación
PROPIEDAD HORIZONTAL: ES INSCRIBIBLE LA VENTA DE UN PISO DE UN EDIFICIO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL NO ADAPTADA A LA VIGENTE LEY.
Resolución de 12-Septiembre-2005 (B.O.E. del 21 de octubre de 2005). Descargar Resolución.
En el presente supuesto se transmite un local integrante de un Edificio dividido en Régimen de Propiedad Horizontal constituida antes de la Ley 49/1960. El Registrador suspende la inscripción al no constar la cuota de participación del mismo en la Comunidad, teniendo en cuenta la obligación de adaptación de los Estatutos de la Comunidad a la nueva Ley.
La D.G.R.N. rechaza el criterio del Registrador, señalando lo siguiente: La DT 1ª de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 establecía la obligatoriedad de que las Comunidades sujetas a régimen de propiedad horizontal con anterioridad a dicha Ley adaptaran sus Estatutos a lo dispuesto en la misma. Ahora bien, no constando dicha adaptación, ello no puede ser impedimento para la enajenación de los elementos privativos configurados en su día como propiedad independiente y así inscritos en el Registro, teniendo en cuenta, además, la presunción legal de igualdad de cuotas entre los indicados elementos, que resulta del art. 393 CC, vigente en aquél momento. Pretender otra cosa sería aplicar una prohibición de disponer que no está legalmente prevista para el caso de falta de adaptación estatutaria. Además, la modificación o adaptación estatutaria requiere la intervención de todos los propietarios de la Comunidad, por lo que tal modificación no puede realizarla el propietario individualmente.
CAMBIO EN LA TITULARIDAD DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS: INSCRIPCIÓN DE ACTA DE JUNTA CELEBRADA EN 1982.
Resolución de 23-julio-- 2.005 (BOE del 13 de octubre de 2.005). Descargar Resolución.
Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir en el año 2.000 un acta de protocolización de acuerdos de una comunidad de propietarios en régimen de Propiedad Horizontal adoptados por unanimidad en 1982.
La Dirección General confirma el defecto. Tratándose de modificar los estatutos de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal y apareciendo inscritos en el Registro derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, es necesario que dicha modificación cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente.
NOTIFICACIÓN DE DEFECTOS. DETERMINACIÓN DE ELEMENTOS DEL PRÉSTAMO.
Como cuestión previa de orden procedimental, se aborda la cuestión suscitada por el Notario en su escrito de recurso, referida al hecho de no habérsele notificado en forma legal el contenido de la nota de calificación, por haberle sido notificada por telefax y no por correo certificado con acuse de recibo.
La D.G.R.N. señala que del art. 322 LH resulta que para que se admita la notificación por vía telemática debe haberse admitido expresamente por el interesado al tiempo de presentación del título y quedar constancia fehaciente de que se ha producido. En otro caso y no pudiendo acreditarse que ha tenido lugar, se tendrá por no realizada, y el recurso no podrá rechazarse por extemporáneo.
Entrando en la cuestión de fondo objeto del recurso, presentada a inscripción una escritura de préstamo hipotecario, se rechaza su inscripción por no ser posible conocer la duración del préstamo concedido, los tipos de interés y las fechas de variación de los tipos. La D.G.R.N. da la razón al Notario: de los pactos establecidos en la escritura pueden determinarse los extremos anteriores, pues es un principio admitido en nuestro Derecho que determinados elementos del contrato de préstamo no estén cuantificados «ab initio», sino que basta que sean cuantificables o derivados del propio contrato mediante un simple ejercicio de interpretación sistemática.
RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL.
Resolución de 13 de Septiembre de 2005 (B.O.E. del 3 de Noviembre de 2005). Descargar Resolución.
Apareciendo una finca inscrita en 1977 a favor de unos esposos para su sociedad conyugal, se presenta ahora por la esposa instancia privada en la que se solicita la rectificación del carácter del bien, de ganancial a privativo, alegando que la compra la había efectuado ella sóla en estado de soltera, por adjudicación del Instituto Nacional de la Vivienda. La Registradora deniega la rectificación por falta de consentimiento del esposo.
La D.G.R.N. confirma la calificación ya que, tratándose más que de un error de concepto al extenderse el asiento, de un error en el título que lo motivó, para la rectificación de una inscripción motivada por un título erróneo ex Art. 40 letra d de la Ley Hipotecaria se exige el consentimiento de los titulares o la oportuna resolución judicial. Sólamente en casos excepcionales y en virtud de documentos fehacientes y auténticos que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes se puede lograr la rectificación cuando palmariamente resulte de los aportados que el asiento estaba erróneamente extendido y, en el presente supuesto de tales documentos se desprende lo contrario, ya que tanto el contrato de adjudicación como la escritura de venta se celebraron con posterioridad a la celebración del matrimonio.
TRACTO SUCESIVO REGISTRAL: DEBE BASARSE TAMBIÉN EN LA VALIDEZ DEL TRACTO SUCESIVO SUSTANTIVO, SI CONSTAN TRANSMISIONES INTERMEDIAS.
Resolución de 22 de Septiembre de 2.005 (B.O.E. del 4 de Noviembre de 2.005). Descargar Resolución.
Se elevan a públicos varios documentos privados de transmisión intermedios que se mencionan de modo que ahora, todos los titulares registrales transmiten la finca a otro compareciente.
El Registrador suspende la inscripción por falta de consentimiento de uno de los herederos del primer comprador.
El último comprador recurre alegando que se cumple el tracto sucesivo al constar el consentimiento de todos los que aparecen como titulares registrales.
La D.G.R.N. desestima el recurso, reiterando su doctrina de que no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente. El Registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado, lo que determina que procede cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, que deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral, pues es lo cierto que se reconoce la existencia de dos títulos de transmisión distintos y sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otro intermedio, lo que por exigencia de los principios de legalidad y tracto sucesivo material impone la calificación de la validez de ambas transmisiones.
TRANSMISIÓN DE VIVIENDAS DEL ANTIGUO I.N.V.
Resolución de 22 de Julio de 2.005 (BOE del 13 de Octubre de 2.005). Descargar Resolución.
El 1 de septiembre de 1960 el antiguo Instituto Nacional de la Vivienda, formalizó en documento privado con A, ya casado con B, una compraventa en la que se establecía que "una vez aceptadas las condiciones económicas se procederá a la transmisión de la propiedad al beneficiario" y "que el precio total de la transmisión y que figurará en la escritura será el que se señala en las condiciones económicas". Una vez fallecido A y formalizada acta de declaración de herederos a favor de sus tres hijos y su viuda B, y transferidas las competencias del INV a la Comunidad de Castilla-León, ésta subroga a dichos causahabientes en la titularidad de la vivienda y vende la finca referida a su viuda e hijos, en la proporción que fija la dicha declaración de herederos.
El Registrador rechaza la inscripción por falta de claridad en la forma en que se produce la transmisión, pues entiende que ha de explicitarse si, por no haber habido propiedad del causante y su esposa, se transfiere dicha propiedad en este momento, o, por el contrario, si la propiedad se transmitió antes del fallecimiento de la causante, en cuyo caso simplemente se elevaría a público el documento privado. Además, exige que se acompañe la declaración de herederos.
La Dirección General estima el recurso, y pone el acento de la transmisión, en la escritura de venta de la Comunidad a los causahabientes del fallecido, ya que en ella se dice que "aquella vende y éstos compran y adquieren, según el derecho que a cada uno corresponde2 y "la vendedora transmite y la compradora adquiere el pleno dominio y la posesión de la finca". Por otro lado rechaza la necesidad de acompañar el acta de declaración de herederos, cuando el art 76 del RH indica que basta "consignar en la escritura los particulares de dicha declaración de herederos, sin necesidad de acompañar la misma".
VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RUSTICA. SUELO NO URBANIZABLE.
Se vende el pleno dominio de una dieciseisava parte de una finca rústica de regadío. En la citada escritura, consta de que "se trata de suelo no urbanizable, que es nula toda parcelación a la unidad mínima de cultivo, y de que la misma no se puede dedicar a usos edificatorios ni urbanísticos".
El Registrador rechaza la inscripción y pone la transmisión en conocimiento del Ayuntamiento respectivo (en los términos que pide el art 79 del R Dto 1093/97), y esta Corporación contesta que "hay peligro objetivo de la formación, en ese lugar, de un núcleo de población", con lo cual la inscripción se rechaza definitivamente.
El Centro Directivo recuerda la sentencia del Tribunal Constitucional de 20 Marzo 1997, que vació prácticamente de contenido la Ley del Suelo de 1.992, y consideró que el urbanismo era competencia de la CC.AA., pero reconoce que determinadas materias (el concepto de propiedad o las normas relativas al Registro de la Propiedad) son competencia del Estado. Acepta, por tanto que la determinación de qué actos de naturaleza urbanística precisan licencia son competencia de las CC.AA., pero sin embargo es el Estado el que fija en qué casos debe acreditarse esa licencia para que el acto tenga acceso al Registro de la Propiedad. A la vista de ello, la Dirección General trata de combinar ambas legislaciones, estatal y autonómica, y llega a estas consecuencias:
A).- Según el art 66 de la Ley Urbanística Andaluza son actos reveladores de una posible parcelación urbanística los que recogen interposición de sociedades, asignaciones de uso, cuotas proindiviso, acciones o participaciones sociales, que pueden dar lugar a diversos titulares a quienes corresponde al uso individualizado de una porción de terreno. Y cualquier acto de parcelación urbanística, exige licencia.
B).- Desde el punto de vista estatal, los arts 78 y 79 del R Dto 1093/97 "han de ser interpretados en clave hipotecaria" y aunque tales preceptos hablan de parcelaciones ilegales, los mismos no pueden impedir la aplicación a los actos registrables de las normas urbanísticas autonómicas, incluyendo pues en aquellas expresiones (segregación o división) actos urbanísticos de distinta naturaleza.
En definitiva rechaza el recurso, principalmente a la vista de la resolución del Ayuntamiento, alegando la formación en la finca, cuya cuota se vende, de un núcleo de población.
EJERCICIO DE OPCION DE COMPRA.
Resolución de 23 de Julio de 2.005 (B.O.E. del 13 de Octubre de 2.005). Descargar Resolución.
Se formaliza una opción de compra, sobre varias fincas, por dos Sociedades mercantiles, inscrita en el Registro de la Propiedad . Con posterioridad a ello y en tiempo y forma, la concedente es notificada por la optante del ejercicio de la opción de compra, con lo cual, jurídicamente, se consuma la opción y se perfecciona la venta. A pesar de ello, se demandan mutuamente en relación con la opción concedida. La sociedad vende algunas de las fincas a un tercero, de suerte que el titular registral originario y concedente de la opción, ya no es el titular registral actual. Terminado el procedimiento judicial, la sentencia judicial reconoce ejercitada en tiempo y forma la opción de compra y ordena el otorgamiento de escritura de venta por parte de la concedente originaria a favor de la optante. Y ante la rebeldía de la primera y en nombre de ésta, se formaliza escritura de venta, por parte del juez, en nombre de la concedente a favor del optante .
El Registrador rechaza la inscripción porque no han intervenido en el procedimiento judicial (ni por tanto en la escritura), el tercer adquirente de algunas de las fincas.
La Dirección General desestima el recurso y sienta las siguientes conclusiones:
1.- El derecho de opción inscrito, se impone erga omnes, de suerte que su existencia afecta o perjudica a cualquier adquirente posterior.
2.- Inscrito el derecho de opción, el mismo no supone ninguna limitación o prohibición de disponer, de suerte que el titular registral puede perfectamente enajenar la finca, pero el comprador posterior toma conocimiento por el Registro de que existe una facultad preferente para adquirir a favor del optante.
3.- Adquirido el inmueble por un tercero, el optante puede exigir de éste (y no del concedente primitivo), como subrogado en el lugar de éste, la venta o la entrega de la cosa afectada.
4.- Ejercitada la opción en tiempo y forma, y a partir de la notificación de su ejercicio, la opción se consuma y queda perfeccionada la venta. Si se produjo la transmisión de la finca a un tercero es a éste y no al concedente a quien hay que pedirle (en su caso judicialmente) la entrega de la cosa.
COMPRAVENTA CON APLAZAMIENTO EN LA ENTREGA DE LA POSESIÓN: PUEDE HABER TRANSMISIÓN DEL DOMINIO AUNQUE SE APLACE LA ENTREGA MATERIAL.
Resolución de 8 de Septiembre de 2.005 (B.O.E. de 19 de Octubre de 2.005). Descargar Resolución.
Escritura de compraventa de varias fincas, con precio aplazado, en la que se pacta que "...la posesión se entregará en el momento en que se formalice el pago del resto del precio...". En el resto de la misma escritura se utilizan expresiones como las siguientes: «La mercantil X vende a las mercantiles Y y Z que adquieren...»; «Las fincas adquiridas en su conjunto...» «La transmisión se efectúa libre de cargas»; «La parte transmitente», «la parte adquirente...».
El Registrador suspende la inscripción por no haberse realizado la entrega de la posesión jurídica de las fincas, según lo establecido en la estipulación IV, en base a los artículos 605, 609 y 1462 del Código Civil, 1, 2 y 5 de la Ley Hipotecaria y 4 y 7 de su Reglamento. Los interesados recurren.
La D.G.R.N. estima el recurso, diciendo que cuando el párrafo segundo del artículo 1.462 del Código Civil exceptúa de la tradición instrumental el pacto en contrario, no se refiere al pacto excluyente del traspaso posesorio material de la cosa, sino al acuerdo impeditivo del hecho traditorio, pues la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aún cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio, de modo que, a pesar de la transmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega, mas tal hecho deberá valorarse como la regulación del modo en que ha de cumplirse la obligación de entregar al comprador una cosa ya ajena al vendedor, y no como exclusión inequívoca (tal como exige el párrafo segundo del artículo 1462) de tal efecto traditorio inherente a la escritura.
LIQUIDACIÓN PARCIAL DE LA SOCIEDAD CONYUGAL EN CONVENIO REGULADOR EN CUANTO A UN BIEN GANANCIAL.
Resolución de 6 de Septiembre de 2005 (B.O.E. del 5 de Noviembre de 2005). Descargar Resolución.
La cuestión que se debate en el presente recurso, consiste en decidir si un convenio regulador de separación, aprobado por sentencia judicial, en el que se adjudica al marido, entre otros bienes, una mitad indivisa de una finca inscrita en como ganancial, es inscribible en el Registro de la Propiedad o, por el contrario, como sostiene el Registrador, no puede acceder a él, por cuanto la otra mitad indivisa quedaría inscrita a nombre de una sociedad de gananciales disuelta, siendo así que el Código Civil impone que disuelta la sociedad de gananciales se procederá a su liquidación, la cual en su opinión debe ser íntegra.
La D.G.R.N. revoca la calificación registral, porque, aunque el artículo 1.396 del Código Civil determina que "Disuelta la sociedad de gananciales se procederá a su liquidación, que comenzará por un inventario del activo y del pasivo de la sociedad", no existe ningún plazo legal para que los cónyuges deban practicar las operaciones de liquidación, pudiendo permanecer de forma prolongada en el tiempo, una sociedad de gananciales disuelta y no liquidada, al igual que la formación del inventario, es una exigencia lógica para llevar a cabo correctamente el proceso liquidatorio, pero no una obligación jurídica de los cónyuges, aunque su no realización conforme a la ley imponga a los cónyuges especiales obligaciones y responsabilidades respecto de terceros.
Admite el Centro Directivo la existencia de convenios reguladores de separación y divorcio que no contengan la simultánea liquidación del régimen económico matrimonial o que lo hagan sólo parcialmente.
Cuestión distinta es que la adjudicación de parte de esa finca, no fuera realmente lo querido por los cónyuges, por incurrir en el error de creer que la otra mitad ya pertenece "por ganancialidad" (sic) al esposo adjudicatario. Mas en este caso, los cónyuges podrán proceder a complementar la liquidación, bien por el acuerdo mutuo bien judicialmente o en último caso, al ser un contrato que para su validez requiere de los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, pueden demandar su nulidad por vicios del consentimiento (artículo 1.301 del Código Civil).
HERENCIA Y DONACIÓN DEL USUFRUCTO SOBRE LA NUDA PROPIEDAD.
Resolución de 20 de Septiembre de 2005 (B.O.E. del 3 de Noviembre de 2005). Descargar Resolución.
Previa aceptación de una herencia- integrada por participaciones en pleno dominio y otras en nuda propiedad- se dona por uno de loa herederos adjudicatarios a su madre "todos y cada uno de sus derechos hereditarios adjudicados en la herencia, en pleno dominio". Se discute la interpretación de esa atribución "en pleno dominio": es decir si la misma se limita sólo a los bienes que el donante ostenta con esa plena titularidad, excluyendo, los que le pretenden en nuda propiedad; o por el contrario, se refiere a todas las participaciones, incluidas las que le pertenecen en nuda propiedad.
La D.G.R.N. estima el recurso e interpreta que la donación se refiere a todos los bienes (tanto los adjudicados en pleno dominio como en nuda propiedad), ya que se quieren donar, en pleno dominio, "todas las participaciones", sin exclusión, aunque algunas estén, de momento, gravadas con un usufructo. Además, no sería obstáculo para donar el pleno dominio de un bien, el que esté gravado con usufructo, ya que lo donado es el pleno dominio, para cuando se extinga el usufructo.
DERECHO DE ACRECER ENTRE COHEREDEROS.
Resolución de 19 de Septiembre de 2005 (B.O.E. del 4 de Noviembre de 2005). Descargar Resolución.
El único problema que plantea el presente recurso es el de si existe derecho de acrecer en el supuesto siguiente:
La testadora instituye heredero universal a su esposo, pero en caso de premoriencia (supuesto que se da) "instituye herederos universales, en cuanto a una mitad de su herencia a don Andrés, doña Miguela, don Fidel y don José I. G.» en pleno dominio y por partes iguales, con sustitución vulgar a favor de sus respectivos descendientes, y en su defecto acrecimiento; y en cuanto a la otra mitad de su herencia a doña Consuelo G. M. y doña Juana M. R., con acrecimiento entre sí».
Fallecidas doña Consuelo y doña Juana antes que la testadora, los sobrevivientes de los herederos restantes y los sustitutos vulgares de los premuertos se adjudican los bienes de la herencia.
El Registrador deniega la inscripción por entender que la mitad de la herencia que hubiera correspondido a doña Consuelo y doña Juana no debe acrecer a los restantes y, por tanto, en cuanto a esta mitad, debe abrirse la sucesión intestada.
Los otorgantes recurren.
La D. G. R. N. desestima el recurso, señalando que la interpretación de los artículos 982 y 983 del Código Civil, y, por tanto, la delimitación de los supuestos en que una porción hereditaria acrece a las restantes y aquellos en que no se da tal derecho no son fáciles de resolver. No obstante, en el presente supuesto hay que inclinarse por negar el acrecimiento, por los siguientes argumentos: a) la testadora ha previsto el acrecimiento dentro de cada una de las mitades de la herencia, pero no entre una mitad y la otra; b) la testadora ha hecho de cada mitad de su herencia un cuerpo separado asignando cada cuerpo a dos órdenes distintos de parientes: el primer grupo a los hermanos de su marido y segundo a su hermana y su sobrina; y c) las dos mitades se individualizan «in stirpe», con lo que desaparece la idea de que entre una mitad y la otra exista un llamamiento conjunto, que es el presupuesto del acrecimiento.
DEPOSITO DE CUENTAS ANUALES: INFORME DE AUDITOR NOMBRADO CON CARÁCTER VOLUNTARIO POR LA SOCIEDAD.
Resolución de 25 de Agosto de 2005 (B.O.E. de 30 de Septiembre de 2005). Descargar Resolución.
Se suspende el depósito de cuentas de una sociedad limitada por no acompañarse el informe de auditoría, informe de gestión, cuentas normales y la certificación de que las cuentas depositadas se corresponden con las auditadas. El Registrador basa su calificación en que la sociedad tiene un auditor inscrito y vigente. La sociedad recurre alegando que el auditor lo es con carácter voluntario pues la sociedad no tiene obligación de auditar sus cuentas y que, además, el cargo de auditor ha sido revocado, si bien con posterioridad al ejercicio social custionado.
La D.G.R.N. confirma la nota de calificación del Registrador, dado que existe un auditor designado e inscrito para el ejercicio del año cuestionado, aún tratándose de Sociedad que no está obligada a verificación contable (balance abreviado), alegando, como fundamental razón para la exigencia del informe de auditoría, el que su no exigencia pudiera perjudicar el derecho de terceros, por ejemplo el de socios minoritarios que, sabiendo de la existencia del auditor, se hubieran abstenido de solicitarlo para dicho ejercicio de conformidad con el art. 205.2 de la LSA.
CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES: DEBE SER OBJETO DE INTERPRETACIÓN RESTRICTIVA Y ESTRICTA.
Resoluciones de 16 y 20 de Julio y 2 de Agosto de 2005 (B.O.E. de 19 y 20 de Octubre de 2005). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Afirma la D.G.R.N. que el cierre del Registro Mercantil únicamente procede para el caso de incumplimiento de una obligación, la de depositar las cuentas anuales, y no por el hecho de que no hayan sido aprobadas o porque loas administradores no las hayan formulado. Además esta medida, por su carácter sancionador, ha de ser objeto de interpretación restrictiva y estricta, atendiendo a los principios de legalidad y tipicidad a que están sujetas las infracciones administrativas y su régimen sancionador.
Por todo ello, producido el cierre registral, es posible su alzamiento, ex artículo 378.7 del Reglamento del Registro Mercantil, siempre que se acredite la falta de aprobación de cuentas, por cualquier causa que fuere, y sin sujeción a plazo alguno (así, como resulta del caso debatido, mediante la presentación por el órgano de administración de la sociedad de una certificación en la que se expresa que dichas cuentas no han sido aprobadas por no haber sido formuladas por el propio órgano de administración.
CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR: CONVOCATORIA JUDICIAL. NOTIFICACIÓN A LOS SOCIOS.
Resolución de 26-Julio-2005 (B.O.E. del 20 de Octubre de 2005). Descargar Resolución.
Se deniega el acceso al Registro Mercantil a la separación y nombramiento de nuevo administrador, porque la convocatoria judicial de la Junta general que adopta dicho acuerdo -cuyos anuncios fueron publicados en el Boletín Oficial del Registro Mercantil y en determinado diario- se ha realizado con inobservancia de lo previsto en los Estatutos sociales -que exigen que la convocatoria sea notificada a los socios por correo certificado con aviso de recibo-.
Al respecto, la D.G.R.N recuerda que la Resolución de 24 de noviembre de 1999
ya admitió la inscripción de los acuerdos tomados en una Junta convocada judicialmente sin observarse la forma de convocatoria fijada estatutariamente en el supuesto en que, por haber notificación judicial de la convocatoria al socio no asistente, entendió que ésta cumplió con creces la garantía de información que sobre la convocatoria se pretende asegurar con la exigencia estatutaria de notificación por carta certificada enviada por los administradores; alegándose la indudable conveniencia del mantenimiento de la validez de los actos jurídicos, en la medida en que no lesionen ningún interés legítimo, así como la necesidad de facilitar la fluidez del tráfico jurídico, evitando la reiteración de trámites y costes innecesarios y que no proporcionen garantías adicionales. En el presente supuesto, de los hechos amparados por la fe pública judicial o notarial, según los casos, resulta inequívocamente probado que el socio cuya asistencia no fue admitida por el Presidente de la Junta estuvo oportunamente al tanto de la convocatoria en todos los términos de ésta.
ADMINISTRADOR NO INSCRITO: LA FALTA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL NO AFECTA A LA VALIDEZ DEL CARGO Y DE SUS ACTOS.
Resoluciones de 1-Agosto y 21 de Septiembre de 2005 (B.O.E. del 20 de Octubre y 3 de Noviembre de 2005). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
El objeto de estas Resoluciones consiste en dilucidar si los actos realizados por el administrador cuyo cargo no está inscrito en el Registro Mercantil, tienen acceso al Registro de la Propiedad, cuestión que ha sido abordada en diferentes ocasiones por el Centro Directivo (Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 3 y 23 de febrero de 2001).
La D.G.R.N vuelve a reiterar que en el vigente Reglamento del Registro Mercantil ha quedado suprimida la norma contenida en el art. 95 del Reglamento de 1956, por la cual se ordenaba la inadmisión en oficina pública de documentos comprensivos de actos sujetos a inscripción obligatoria en el Registro Mercantil, sin que se acreditara tal inscripción. Por otra parte, es incuestionable la validez de las actuaciones jurídicas que en nombre de la sociedad realice el administrador desde el mismo momento de la aceptación del cargo. Y si bien es cierto que es obligatoria la inscripción del nombramiento de administrador, no lo es menos que la consecuencia de la no inscripción no es la ineficacia de lo actuado por el administrador no inscrito. En efecto, el Código de Comercio establece en sus arts. 20 y 21 las consecuencias de la inscripción y de la no inscripción: el acto o contrato inscrito se presume conocido de todos (aunque sólo será oponible a terceros de buena fe desde su publicación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil), mientras que el acto o contrato sujeto a inscripción, pero no inscrito, no puede oponerse a tercero en tanto no se pruebe que lo conocía. Y lo mismo para los poderes generales que no estén inscritos en el Registro Mercantil: a pesar de ser obligatoria su inscripción, la ausencia de ésta no puede implicar la invalidez de los actos concluidos por el apoderado.
Y no es admisible entender que quien únicamente puede calificar la validez y regularidad de los nombramientos de los administradores (representación orgánica) o del otorgamiento de poderes generales (representación voluntaria) es el Registrador Mercantil o, en su defecto, el Registrador de la Propiedad. Esta calificación la hace el propio Notario. Ello aún más, si cabe, desde la entrada en vigor del artículo 98 de la Ley 24/2001, tal como viene reiterando la Dirección General.
Mención aparte merece la exigencia del Registrador de que se acredite la vigencia del cargo y nombramiento del administrador. Es doctrina del Centro Directivo que no puede exigirse aseveración alguna sobre la vigencia del cargo, pues aparte que no hay norma que lo imponga, bien puede entenderse implícita en la afirmación de su cualidad de Administrador que hace el representante en el momento del otorgamiento (En igual sentido las Resoluciones siguientes: 28-05-1999 y 21-02-2005).
La Resolución de 21 de Septiembre reitera esta tésis, con la novedad de que se trata inclusode una sociedad con la hoja cerrada.