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Timestamp: 2019-07-17 09:12:46
Document Index: 147610642

Matched Legal Cases: ['§ 1', 'BGH', '§ 9', '§ 555', '§ 9', '§ 555', '§ 555', 'BGH', '§ 555', '§ 305', 'BGH', 'BGH', '§ 541', '§ 555', 'BGH', '§ 242', 'BGH', '§ 573']

Keine generelle Duldungspflicht des Mieters von umfangreichen Umbaumaßnahmen während bestehenden Mietvertrags | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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OLG Frankfurt, Urteil vom 12. März 2019 – 2 U 3/19
Die Berufung der Verfügungsbeklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. – 28. Zivilkammer – vom 8.1.2019 (Az.: 2-28 O 246/18) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Tenor wie folgt neu gefasst wird:
Diese Pflichten hat sie mit der Durchführung der von der Verfügungsklägerin beanstandeten Bauarbeiten in erheblicher Weise verletzt. Vertraglich vereinbarter Nutzungszweck für die Mieträume ist gemäß § 1.3 des Mietvertrages der Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros. Der Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros bedingt es, dass die hiermit üblicherweise zusammenhängenden Arbeiten, die weitgehend aus geistig-gedanklichen Tätigkeiten wie Aktenstudium, Recherche, Fertigen von Schriftsätzen oder sonstigen Urkunden sowie aus Besprechungen mit Mandanten und untereinander bestehen, grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können. Ferner dürfen die üblicherweise verwendeten technischen Einrichtungen eines Anwalts- und Notariatsbüros nicht durch Einwirkungen von außen, insbesondere Baustaub, in ihrer Funktion beeinträchtigt werden. Die Verfügungsbeklagte hat demzufolge Störungen dieses vertragsgemäßen Gebrauchs, insbesondere durch Lärm, Erschütterungen, Staub, Verschmutzungen oder sonstige Immissionen grundsätzlich zu unterlassen und zugleich solche Störungen durch Dritte abzuwehren (vgl. BGH, NZM 2013, 11 ff.; 2009, 124 ff. ; LG Berlin, NJW-RR 2012, 1229 f.).
Die Verfügungsklägerin ist auch nicht zur Duldung der von den Verfügungsbeklagten geplanten Baumaßnahmen verpflichtet. Aus dem Mietvertrag zwischen der Verfügungsklägerin und der Verfügungsbeklagten zu 1) ergibt sich eine solche Duldungspflicht nicht. Bei den von den Verfügungsbeklagten geplanten Baumaßnahmen handelt es sich weder um „Ausbesserungen“ noch um „bauliche Maßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes oder des Mietobjektes, insbesondere zur Abwehr drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Mängeln erforderlich sind“, im Sinne des § 9.1, 1. Absatz des Mietvertrages, zu deren Duldung die Verfügungsklägerin verpflichtet wäre. Dabei kommt mangels positiver Auswirkungen der Arbeiten auf die Mietsache selbst allein eine Verbesserung oder Erhaltung des Gebäudes insgesamt in Betracht. Eine „Ausbesserung“ setzt einen Schaden an dem Gebäude voraus, der durch Ausbesserungsmaßnahmen zu beseitigen wäre. Hierum geht es bei den umfangreichen durch die Veränderung des geplanten Nutzungszwecks bedingten Umbaumaßnahmen ebensowenig wie um eine Erhaltung des Gebäudes, auch droht dem Gebäude keinerlei Gefahr in diesem Sinne. Dementsprechend ist die Verfügungsklägerin auch schon deshalb nicht nach der gesetzlichen Regelung des § 555 a BGB zur Duldung verpflichtet, da es sich nicht um Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache oder am Gebäude handelt.
Die Arbeiten dienen aber auch nicht „der Verbesserung oder der Modernisierung des Gebäudes oder des Mietobjekts“ im Sinne des § 9.1, 2. Absatz des Mietvertrages. Eine bloße Änderung des Nutzungszwecks des Gebäudes stellt keine „Modernisierung“ dar. Im Hinblick auf die Ausführlichkeit und die inhaltliche Ausgestaltung des Mietvertrages kann davon ausgegangen werden, dass der Begriff der „Modernisierung“ im wesentlichen der gesetzlichen Definition in § 555 b BGB entspricht. Hier kommt allein in Betracht, dass durch die baulichen Veränderungen im Sinne von § 555 b Nr. 4 BGB „der Gebrauchswert der Mietsache“ bzw. des Gebäudes „nachhaltig erhöht wird“. Eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts in diesem Sinne liegt vor, wenn nach der Verkehrsanschauung die bauliche Veränderung den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert des Gebäudes im Rahmen seines Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht, wenn also der Gebrauch erleichtert, verbessert oder vermehrt wird und die Nutzung in den betroffenen Räumen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsintensiv wird (vgl. hierzu BGH, NJW 2011, 3514 f. ; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Krüger, BGB, § 555 b BGB, Rdnrn 20 ff., m.w.N.). Daraus ergibt sich, dass allein eine Renovierung oder eine Umgestaltung von Räumen nicht ausreicht. Ebensowenig reicht es für die Annahme einer Modernisierung aus, dass die Verfügungsbeklagte zu 1) als Eigentümerin das Gebäude im Interesse eines Mietinteressenten, der Verfügungsbeklagten zu 2), und auf deren Wünsche hin neu gestaltet und dessen geplantem Betrieb anpasst. Auch eine „Verbesserung“ des Gebäudes liegt nicht vor. Zwar ist ein solcher Begriff weit auszulegen, obwohl es sich um von der Vermieterin verwendete Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, bei denen Unklarheiten zu Lasten des Verwenders gehen (§ 305 c Abs. 2 BGB; vgl. BGH, NJW 1972, 723). Eine „Verbesserung“ in diesem Sinne setzt aber zumindest voraus, dass der Gebrauchswert des Gebäudes objektiv erhöht wird oder durch die Baumaßnahmen sein wirtschaftlicher Wert ausgeschöpft werden kann. Dies soll dem Vermieter ermöglichen, sein Gebäude zu modernisieren und an die Anforderungen der Zeit anzupassen (vgl. hierzu auch BGH, NJW 1972, 723 , zu § 541 a BGB a.F.). Hierfür reicht es aber ebensowenig aus, dass die Verfügungsbeklagte zu 1) das Gebäude lediglich einem anderen Mieter zur Verfügung stellen möchte und das Gebäude dessen Interessen entsprechend umbaut. Eine objektive Verbesserung liegt hierin allein aus diesen Gründen noch nicht. Dementsprechend war das Gebäude auch zuvor längerfristig vermietet, ohne dass sich insoweit Probleme aus dem Zustand des Gebäudes ergaben. Demzufolge ist die Verfügungsklägerin auch nicht nach der gesetzlichen Regelung des § 555 d BGB zur Duldung verpflichtet, da es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen in diesem Sinne handelt.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die geplanten Investitionen in das Gebäude dessen objektive Wertsteigerung zur Folge gehabt hätten. Zwar ist in dem in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Wertgutachten vom 6.10.2017, welches dem Kauf des Objekts durch die Verfügungsbeklagte zu 1) zugrunde lag, ausgeführt, dass der Zustand der Räume abgenutzt sei und das Objekt in dem damaligen Zustand nicht zu marktgerechten Preisen vermietbar gewesen sei. Dies würde aber allein Renovierungs- und einzelne Sanierungsmaßnahmen als Verbesserung des Gebäudes rechtfertigen, nicht aber den vollständigen Umbau gerade zum Zwecke der Vermietung an die Verfügungsbeklagte zu 2). Die zugleich erfolgenden Renovierungsarbeiten haben nicht zur Folge, dass sämtliche durchgeführten Arbeiten als Verbesserung des Mietobjekts in dem genannten Sinne anzusehen wären. Auch insoweit schließt sich das Gericht den insgesamt zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an. Eine Veränderung des Grundrisses des Gebäudes und des Zuschnitts der Räume über sämtliche Stockwerke hinweg mit Ausnahme der an die Verfügungsklägerin vermieteten Räume, und dies nur, weil die Verfügungsbeklagte die Mieträume nicht wunschgemäß vorzeitig räumt, sind vielmehr in ihrer Gesamtheit so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter des Gebäudes grundlegend verändern würde (vgl. hierzu auch BGH, NJW 2018, 1008 ff. , m.w.N.). Nicht erklärt ist auch, aus welchem Grunde der in dem genannten Gutachten vom 6.10.2017 ermittelte Verkehrswert mit 9.400.000,- € dem in dem Gutachten vom 3.12.2018 ermittelten Verkehrswert entspricht, dessen Grundlage gerade die Umsetzung des Konzepts der Verfügungsbeklagten zu 1) für die Vermietung an die Verfügungsbeklagte zu 2) ist.
Die Verfügungsklägerin ist auch nicht aus Treu und Glauben verpflichtet, die Baumaßnamen der Verfügungsbeklagten zu dulden (§ 242 BGB). Dies ist ihr vielmehr aus den genannten Gründen im Hinblick auf die entstehenden erheblichen Beeinträchtigungen ihres Mietgebrauchs unzumutbar. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Verfügungsklägerin Verantwortung auch für ihre Angestellten, Mandanten und sonstige Personen trägt, welche sich in ihren Räumen aufhalten. Demgegenüber ist es den Verfügungsbeklagten nicht unzumutbar, die geplanten Umbauarbeiten zu unterlassen oder bis zum Ende des Mietvertrages zu verschieben. Ausgangspunkt ist dabei der Grundsatz, dass Verträge zu halten sind und dass der Mieter deshalb einen Anspruch auf ungestörten Mietbesitz hat. Der Verfügungsbeklagten zu 1) als Vermieterin geht es allein um eine von ihr gewünschte andere Nutzung durch sie selbst sowie die Verfügungsbeklagte zu 2). Gerade diesem Zweck diente der Erwerb des Anwesens. Das Objekt war auch zuvor an weitere Mieter vermietet. Sonstige Anhaltspunkte dafür, dass es ohne die Umbaumaßnahmen nicht sinnvoll weiter zu vermieten oder zu nutzen gewesen wäre, bestehen nicht. Daraus ergibt sich, dass die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes ohne die Durchführung der beabsichtigten Baumaßnahmen in keiner Weise gefährdet gewesen wäre (vgl. hierzu BGH, NJW 1972, 723 ; LG Göttingen, ZMR 1990, 59 ff.). Die Verfügungsbeklagte zu 1) hat das Anwesen in Kenntnis des Umstandes erworben, dass das 4. Obergeschoss an die Verfügungsklägerin vermietet ist und dass dieses Mietverhältnis aufgrund der vereinbarten Option möglicherweise bis zum 31.12.2023 fortdauert. Die Folgen hiervon sind darum für sie nicht unzumutbar, sondern unterliegen dem eigenen Verantwortungsbereich der Verfügungsbeklagten zu 1), da sie von ihr selbst hervorgerufen wurden. Hinzu kommt, dass die Verfügungsbeklagten sich auch nicht darum bemüht haben, die Beeinträchtigungen für die Verfügungsklägerin möglichst gering zu halten. So haben sie beispielsweise auch das Blockieren von Zufahrten durch Fahrzeuge der an dem Umbau Beteiligten nicht wirksam verhindert. Schließlich haben sie der Verfügungsklägerin im Schriftsatz vom 1.3.2019, Seite 5, sogar unter Berufung auf den auf ein gewerbliches Mietverhältnis nicht anwendbaren § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine mögliche vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht gestellt, wenn sie sich weiterhin gegen die Durchführung der Umbauarbeiten wenden sollte.
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