Source: https://interpretacje-podatkowe.org/przychod/0115-kdit3-4011-197-2018-1-db
Timestamp: 2019-02-22 03:51:01+00:00
Document Index: 21475074

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 9', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 12', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 9', 'Art. 12', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 9']

0115-KDIT3.4011.197.2018.1.DB | Interpretacja indywidualna
♦ › Przychód › 0115-KDIT3.4011.197.2018.1.DB
Przychody uzyskiwane z najmu będą stanowić dla Wnioskodawcy źródło przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Co za tym idzie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości użytkowych w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, pod warunkiem złożenia pisemnego oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania, zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 800) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 kwietnia 2018 r. (data wpływu 5 kwietnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 kwietnia 2018 r. (data wpływu 11 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – jest prawidłowe.
W dniu 5 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, prowadzącym działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych, na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Na początku i w trakcie działalności gospodarczej w zakresie handlu detalicznego artykułami spożywczymi (trzy sklepy spożywcze) Wnioskodawca użytkował trzy nieruchomości użytkowe. Od dnia 1 lipca 2017 r. dwie nieruchomości użytkowe, których Wnioskodawca nie wykorzystywał w działalności gospodarczej, po zakończeniu działalności handlowej, przekazał na potrzeby osobiste i wynajął innym podmiotom gospodarczym. Podatek z tytułu najmu tych dwóch nieruchomości stanowiących własność Wnioskodawcy, opodatkował zryczałtowanym podatkiem dochodowym 8,5% - najem prywatny. W ramach własnej działalności gospodarczej, Wnioskodawcy pozostała tylko jedna nieruchomość użytkowa, którą wynajmuje w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej. Od lipca 2018 r. Wnioskodawca zamierza zlikwidować działalność gospodarczą i najem wszystkich nieruchomości (trzy nieruchomości użytkowe), opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym - najem prywatny wg. stawki 8,5%. Wnioskodawca dodaje, iż umowy najmu ww. nieruchomości są zawarte na długi okres, tj. 10 lat. Przy wynajmowaniu nieruchomości Wnioskodawca nie będzie dokonywał żadnych dodatkowych czynności marketingowych i reklamowych w celu pozyskania najemców. Nieruchomości użytkowe zostały nabyte w trakcie prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu detalicznego (trzy sklepy spożywcze) i służyły na potrzeby działalności gospodarczej – sklepów spożywczych. Dokonując zakupu ww. nieruchomości Wnioskodawca nie miał zamiaru ich wynajmować i czerpać z tego tytułu zysku.
Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do założenia działalności gospodarczej w zakresie najmu trzech nieruchomości użytkowych ?
Czy Wnioskodawca może opodatkować najem trzech nieruchomości w formie zryczałtowanego podatku dochodowego – najem prywatny według stawki 8,5% ?
Wnioskodawca uważa, iż nie jest przedsiębiorcą w zakresie najmu, gdyż żadna z jego nieruchomości nie jest majątkiem firmy, ani nie była zakupiona w celu wynajmu. Dwie nieruchomości zostały nabyte do wspólnego majątku małżeńskiego, a jedna nieruchomość, uzyskana w formie darowizny od rodziców stanowi własność Wnioskodawcy. W lokalach prowadzona była przez wiele lat działalność handlowa i w tym celu były pozyskiwane. Nieruchomości te są obecnie jedynie przedmiotem wynajmu, w związku z czym należałoby je traktować jako odrębne źródło przychodu.
Ponadto, w związku z zawarciem wieloletnich umów najmu (po 10 lat każda) nie są prowadzone przez Wnioskodawcę żadne czynności reklamowe, marketingowe czy inne, w celu pozyskania najemców, czyli najem nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, a przychody uzyskiwane z tego tytułu można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli do najmu stanowiącego odrębne źródło przychodów.
Bez znaczenia, zdaniem Wnioskodawcy dla zakwalifikowania do odrębnego źródła przychodów jest ilość posiadanych nieruchomości jak i wysokość uzyskiwanych z najmu kwot. Dochody uzyskiwane z najmu jako odrębnego źródła przychodu, mogą być opodatkowane zarówno według skali podatkowej 18% i 32% z możliwością odliczenia kosztów uzyskania przychodu, bez konieczności prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, jak i w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych 8,5% tj. bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodów, przy czym wybór formy opodatkowania należy do podatnika.
Przepis art. 10 ww. ustawy zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu ich pogrupowanie według odpowiedniego charakteru, co w konsekwencji prowadzi do odmiennego traktowania tychże źródeł. Ustalenie z jakiego źródła pochodzi przychód ma kluczowe znaczenie z punktu widzenia takich kwestii jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodu należy zaliczyć konkretny przychód. Jeden i ten sam przychód może stanowić bowiem przychód tylko z jednego źródła. Ten sam przychód nie może być częściowo zaliczony od dwóch różnych źródeł.
Z powyższych przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 tejże ustawy. Kwalifikacja przychodów nie jest pod tym względem ograniczona ilością wynajmowanych nieruchomości, lecz charakterem zawartych umów najmu a także ewentualnym powiązaniem funkcjonalnym wynajętych nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego uprzednio art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zatem przy kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu (najem prywatny czy działalność gospodarcza) zawsze należy brać pod uwagę treść art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Decydujące znaczenie ma to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki ze wskazanej regulacji, a nie tylko przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów do określonego źródła przychodów. Podstawowe znaczenie ma sposób wykonywania najmu – a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.
Innymi słowy nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego. Jeżeli sposób wykonywania tego najmu ze względu na rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy. Zauważyć przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji. Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą.
Zatem, biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że przychody uzyskiwane z tytułu najmu można zaliczyć do odrębnego od pozarolniczej działalności gospodarczej źródła przychodów, jakim jest najem, wyłącznie wtedy, gdy najem ten nie jest przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej, bądź gdy przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.
W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego (art. 9 ust. 4 cyt. ustawy).
Ponadto, należy zwrócić uwagę, że przychody z najmu wspólnej nieruchomości uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady, podlegają opodatkowaniu odrębnie przez każdego ze współmałżonków, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.
Art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi, iż przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, prowadzącym działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych, na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Na początku i w trakcie działalności gospodarczej w zakresie handlu detalicznego artykułami spożywczymi (trzy sklepy spożywcze) Wnioskodawca użytkował trzy nieruchomości użytkowe. Od dnia 1 lipca 2017 r. dwie nieruchomości użytkowe, których Wnioskodawca nie wykorzystywał w działalności gospodarczej, po zakończeniu działalności handlowej, przekazał na potrzeby osobiste i wynajął innym podmiotom gospodarczym. Podatek z tytułu najmu tych dwóch nieruchomości stanowiących własność Wnioskodawcy, opodatkował zryczałtowanym podatkiem dochodowym 8,5% - najem prywatny. W ramach własnej działalności gospodarczej, Wnioskodawcy pozostała tylko jedna nieruchomość użytkowa, którą wynajmuje w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej. Od lipca 2018 r. Wnioskodawca zamierza zlikwidować działalność gospodarczą i najem wszystkich nieruchomości (trzy nieruchomości użytkowe), opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym - najem prywatny wg. stawki 8,5%. Wnioskodawca dodaje, iż umowy najmu ww. nieruchomości są zawarte na długi okres, tj. 10 lat. Przy wynajmowaniu nieruchomości Wnioskodawca nie będzie dokonywał żadnych dodatkowych czynności marketingowych i reklamowych w celu pozyskania najemców. Nieruchomości użytkowe zostały nabyte w trakcie prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu detalicznego (trzy sklepy spożywcze) i służyły na potrzeby działalności gospodarczej – sklepów spożywczych. Dokonując zakupu ww. nieruchomości Wnioskodawca nie miał zamiaru ich wynajmować i czerpać z tego tytułu zysku.
Biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe oraz przytoczone przepisy prawne, należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca ma zamiar zakończyć prowadzenie działalności gospodarczej i wynajmować nieruchomości użytkowe w ramach majątku osobistego, to przedmiotem najmu nie będą nieruchomości związane z działalnością gospodarczą, ani stanowiące składnik majątkowy takiej działalności. Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca, czynności związane z wynajem tych nieruchomości nie będą spełniały przesłanek pozwalających uznać je za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności nie będą podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły. Przychody uzyskiwane z tego najmu będą zatem stanowić dla Wnioskodawcy źródło przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Co za tym idzie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości użytkowych w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, pod warunkiem złożenia pisemnego oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania, zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
0115-KDIT3.4011.197.2018.1.DB