Source: https://www.volksbank-immo.at/fachlexikon.xhtml
Timestamp: 2020-01-27 16:13:44
Document Index: 214262164

Matched Legal Cases: ['§ 1346', '§ 448', '§ 7', '§ 12', '§ 133', '§ 1284', '§ 438', '§ 29', '§ 58', '§ 1072', '§ 936', '§ 521']

Mit dem Alleinvermittlungsauftrag (auch Exklusivauftrag) wird der Immobilienmakler von seinem Kunden für eine bestimmte Zeit (Alleinvermittlungsfrist) schriftlich mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes (z.B. Verkauf einer Liegenschaft) beauftragt. Der alleinbeauftragte Immobilienmakler darf für den Fall, dass die Vermittlungstätigkeit trotz seiner zweckentsprechenden Bemühungen nicht zum Erfolg führen kann, weil der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag innerhalb der vereinbarten Frist widerruft oder das Immobiliengeschäft alleine oder mit Hilfe eines anderen Immobilienmaklers abschließt, die Verpflichtung des Auftraggebers zur Provisionszahlung ("Konventionalstrafe") vereinbaren. Im Erfolgsfall, d.h. bei einem durch seine Tätigkeit herbeigeführten Zustandekommen des Rechtsgeschäftes, gebührt dem Immobilienmakler die vereinbarte Provision.
Ein Anbot (Angebot, Verbindliches Offert) liegt vor, wenn jemand eine verbindliche Erklärung (mündlich oder schriftlich) zum Abschluss eines inhaltlich bestimmten Rechtsgeschäftes (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) abgibt. Wird das Anbot von demjenigen, an den es gerichtet ist, vollinhaltlich angenommen, so entsteht ein Vertrag. Eine Annahmeerklärung, die vom Inhalt des Anbotes abweicht (z.B. höherer Preis), bewirkt keinen Vertrag, sondern stellt ein neues Anbot der anderen Partei dar. Ist ein Anbot befristet, so muss es innerhalb der Frist von der anderen Partei angenommen werden, widrigenfalls es erlischt und den Anbotsteller nicht mehr bindet. Mangels ausdrücklicher Befristung muss die Annahme innerhalb angemessener Zeit (unter Anwesenden sofort, unter Abwesenden innerhalb der Zeit, die für die Übermittlung, Überlegung und Rückantwort erforderlich ist) angenommen werden. Eine Sonderform des Anbotes ist die -> Option.
Der Eigentümer eines Grundstückes kann für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung des Grundstückes im -> Grundbuch (Eigentums- bzw. Lastenblatt) die Rangordnung anmerken lassen. Von dem Gerichtsbeschluss, mit dem die Anmerkung bewilligt wird, darf nur eine Ausfertigung erteilt werden (Rangordnungsbeschluss). Die Anmerkung der Rangordnung verliert ihre Wirksamkeit nach Ablauf eines Jahres nach ihrer Bewilligung und ist nicht verlängerbar. Die Einverleibung des Eigentums- bzw. Pfandrechtes im Rang der Anmerkung kann nur von demjenigen beantragt werden, der mit der einverleibungsfähigen Urkunde auch den Rangordnungsbeschluss vorlegt (Absicherung des Käufers bzw. Hypothekargläubigers, "Sperre" des Grundbuches).
Beiträge des Grundeigentümers zu den Kosten der Errichtung der für einen Baugrund notwendigen Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren (Kanal, Wasserleitung, Elektrizität, Gas ...)
Schriftlicher Antrag an die Baubehörde (Gemeinde) auf Erteilung der Bewilligung zur Durchführung von Bauvorhaben (Neu-, Zu- und Umbauten, Änderungen der Widmung, Abbruch von Gebäuden usw.).
Je nach der Art des Vorhabens sind Baupläne, eine Grundbuchsabschrift, die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (aller Miteigentümer), die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen, statische Berechnungen usw. anzuschließen.
Bescheid der Baubehörde, mit dem dem Eigentümer einer Baulichkeit die Herstellung des Zustandes aufgetragen wird, der der seinerzeitigen Benützungsbewilligung (->Konsens) entspricht.
Bescheid der Baubehörde, mit dem Neu-, Zu- und Umbauten sowie Abbrüche von Gebäuden, Änderungen von bewilligten Raumwidmungen oder sonstige bewilligungspflichtige Bauführungen genehmigt werden. Nach der Wiener Bauordnung wird die Baubewilligung unwirksam, wenn nicht binnen 2 Jahren nach ihrer Rechtskraft mit dem Bau begonnen und dieser nicht binnen 2 Jahren nach Baubeginn vollendet wird. Über Ansuchen können die Fristen verlängert werden, in begründeten Fällen besteht ein Rechtsanspruch auf die Verlängerung (z.B. Finanzierung durch Wohnbauförderungsmittel).
Die in einem Gebiet nach dem Bebauungsplan der Gemeinde zulässige Bauhöhe. Nach der Wiener Bauordnung ist die Gebäudehöhe für Wohngebiete und gemischte Baugebiete wie folgt festgesetzt:
in Bauklasse I mindestens 2,5m, höchstens 9m
in Bauklasse II mindestens 4,5m, höchstens 12m
in Bauklasse III mindestens 10m, höchstens 16m
in Bauklasse IV mehr als 16m, höchstens 21m
in Bauklasse V mehr als 21m, höchstens 26m,
in Bauklasse VI mehr als 26m.
Gebäude, die, von der Verkehrsfläche aus gesehen, zur Gänze hinter anderen Gebäuden errichtet werden, müssen die Mindesthöhe der bauklassenmäßigen Gebäudehöhe nicht einhalten.
"Das Baurecht im öffentlich-rechtlichen Sinn ist die Gesamtheit jener Vorschriften, die bestimmen, wo und wie gebaut werden darf (Raumordnungsgesetze, Bauordnungen, Nebengesetze und Verordnungen)"
"Das Baurecht im privatrechtlichen Sinne ist das vom Grundeigentümer für bestimmte Zeit (mindestens 10 und höchstens 100 Jahre) eingeräumte Recht, auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu erhalten. Das Baurecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch ("Baurechtseinlage") und ist übertragbar (z.B. durch Verkauf, Schenkung oder im Erbweg). Als Entgelt hat der Bauberechtigte an den Grundstückseigentümer den Bauzins zu bezahlen. Nach Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer, dem Bauberechtigten steht mangels anderer Vereinbarung eine Entschädigung zu. Seit der Novellierung des aus dem Jahr 1912 stammenden Baurechtsgesetzes im Jahr 1990 ist die Baurechtseinräumung an allen Grundstücken möglich, auch in der neuen Form des Baurechtswohnungseigentums."
Besondere Vorschriften gelten für im Ausland errichtete Urkunden, die im Regelfall von der österreichischen Vertretungsbehörde im Ausland oder von der inländischen Vertretungsbehörde des betreffenden Staates zusätzlich beglaubigt werden müssen ("Überbeglaubigung").
Gemeinsamer Übergriff für den Mietvertrag und den Pachtvertrag.
Beide Arten des Bestandsvertrages kommen mit der Einigung über den Bestandgegenstand und den Preis (Mietzins, Pachtzins) zustande und können auf unbestimmte oder auf bestimmte Zeit geschlossen werden. Beim Mietvertrag steht die Benützung des Mietgegenstandes (z.B. Wohnung oder Geschäftslokal) zum vertraglich vereinbarten Zweck im Vordergrund, beim Pachtvertrag die Erwerbsgelegenheit mit Betriebspflicht (z.B. Landwirtschaft, Gasthaus, Handelsbetrieb).
Die Bürgschaft ist eine persönliche Haftung für eine fremde Schuld. Sie entsteht durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger und ist wirksam, solange die Hauptschuld aufrecht besteht. Die Leistungspflicht des Bürgen kann vom Gläubiger nach erfolgloser Einmahnung beim Hauptschuldner geltend gemacht werden. Hat sich hingegen jemand als "Bürge und Zahler" verpflichtet, so kann der Gläubiger nach Fälligkeit der Hauptschuld sofort den Bürgen in Anspruch nehmen (§§ 1346 ff ABGB).
Dingliches Recht an einer fremden Sache, das den jeweiligen Eigentümer der Sache (Liegenschaft) zu einer Duldung oder Unterlassung verpflichtet. Man unterscheidet Grunddienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten. Zu den Grunddienstbarkeiten zählen die Feldservituten (z.B. Wege- und Weiderechte, Wasserschöpfrecht) und die Hausservituten. Hausservituten können "bejahende" (zur Duldung verpflichtende) sein wie Rechte auf Einfügung von Balken in eine fremde Wand, auf Ableitung der Dachtraufe auf fremden Grund oder die Errichtung eines Daches oder Erkers über fremdem Grund. Demgegenüber verpflichten "verneinende" Hausservituten zur Unterlassung, also z.B. die Höhe eines Hauses nicht zu verändern oder dem Nachbargebäude Licht, Luft oder Aussicht zu nehmen. Die Cottageservitut verpflichtet die Liegenschaftseigentümer wechselseitig, eine bestimmte Verbauung einzuhalten und kann durch Maßnahmen der Baubehörde nicht außer Kraft gesetzt werden.
Zu den persönlichen Dienstbarkeiten zählen der Gebrauch, hauptsächlich in der Form des -> Wohnrechtes und des Fruchtgenussrechtes (auch Nießbrauch, Usus fructus). Der Fruchtnießer hat den uneingeschränkten Gebrauch (alle Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse), er hat aber nach Maßgabe des Ertrages für die Erhaltung der dienstbaren Sache (z.B. Miethaus) zu sorgen.
Nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften (Bewertungsgesetz) in größeren Zeitabständen (Hauptfeststellungen) durch die Finanzämter ermittelter Wert von wirtschaftlichen Einheiten (land- und forstwirtschaftliche Betriebe, gewerbliche Betriebe, bebaute und unbebaute Grundstücke etc.) als Bemessungsgrundlage für verschiedenen Abgaben wie z.B. Vermögenssteuer, Bodenwertabgabe, Grundsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Grundstück, das durch einen schmalen Verbindungsstreifen ("Fahnenstange") mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verbunden ist.
Bei Anbau an Nachbargrenzen muß das Gebäude Feuermauern in allen Geschoßen ohne Öffnungen erhalten. Herstellung von Öffnungen ist nur mit Zustimmung des Nachbarn gegen jederzeitigen Widerruf zulässig, sofern nicht öffentliche Rücksichten entgegenstehen.
Der Flächeninhalt von Grundstücken und Räumen wird nach Quadratmetern berechnet, in der Land- und Forstwirtschaft auch nach Hektar (ha) = 10.000m2 oder nach Ar (a) = 100m2.
In alten Bauplänen finden sich noch die früher gebräuchlichen Längenmaße: 1 Klafter = 1,896484m, 1 Fuß = 0,316081m und 1 Zoll = 0,026340m.
Vom Gemeinderat zu beschließende Pläne, die rechtlich im Rang von Verordnungen stehen. Die Flächenwidmungspläne haben in großen Zügen darzustellen, nach welchen Grundsätzen die Bodennutzung im Plangebiet vor sich gehen soll und die Bebauungspläne zu verfassen sind. Im allgemeinen werden in den Flächenwidmungsplänen folgende Widmungen der Grundflächen ausgewiesen: Grünland, Verkehrsbänder, Bauland und Sondergebiete.
Die Bebauungspläne haben darzustellen, in welcher Weise die Grundflächen und die darüber oder darunter liegenden Räume bebaut werden dürfen bzw. welche Rechte und Pflichten sich für die Eigentümer der Grundflächen ergeben. Neben den Widmungen der Grundflächen, den für die Bebauung maßgeblichen Linien (Fluchtlinien) und den Höhenlagen und Querschnitten der Verkehrsflächen sind in den Bebauungsplänen auch -> Bauklassen, -> Bauweisen oder Strukturen enthalten. Darüber hinaus können sie -> Schutzzonen, Einkaufszentren, Kleingartengebiete etc. ausweisen.
-> Dienstbarkeit
Das Grundbuch ist öffentlich, das Recht auf Einsichtnahme und Anfertigung von Auszügen oder Abschriften steht jedermann zu. Seit der Umstellung auf automationsunterstützte Datenverarbeitung (ADV) ist dies bei den Grundbuchsgerichten sowie bei den mit entsprechenden Anschlüssen ausgestatteten Notaren, Rechtsanwälten oder Immobilientreuhänder möglich. Lediglich das Personenverzeichnis (Verzeichnis der Liegenschaftseigentümer) ist nicht öffentlich einsehbar, sondern nur den Eigentümern selbst bezüglich der sie betreffenden Daten oder Personen zugänglich, die ein rechtliches Interesse nachweisen können (z.B. Notare in Verlassenschaftsangelegenheiten). Die Grundbuchskörper (aus einem oder mehreren mit Nummern versehenen Grundstücken bestehend) bilden jeweils eine mit einer Einlagezahl (EZ) versehene Grundbuchseinlage. Jeder Einlage enthält im Gutsbestandsblatt (A-Blatt) die zum Grundbuchskörper gehörende Grundstücke, ihr Ausmaß und ihre Benützungsart (z.B. Baufläche, Wald, landwirtschaftliche Nutzung) sowie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte (z.B. als herrschendes Gut bei -> Dienstbarkeiten) und öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Im Eigentumsblatt (B-Blatt) scheint das Eigentumsrecht (bei Miteigentum mit Anteil) mit allfälligen persönlichen Beschränkungen des Eigentümers (z.B. Minderjährigkeit) auf. Das Lastenblatt (C-Blatt) enthält alle die Liegenschaft belastenden dinglichen Rechte (z.B. -> Hypotheken, Dienstbarkeiten als dienendes Gut) sowie Vor- und Wiederkaufsrecht und Belastungs- und Veräußerungsverbote.
Bundessteuer, die anlässlich des Erwerbes von inländischen Liegenschaften bzw. Liegenschaftsteilen, Baurechten und Gebäuden auf fremden Boden erhoben wird (bei Erwerb durch nahe Angehörige 2%, sonst 3,5% des Wertes). Die Erwerbsvorgänge (Kaufverträge) sind dem örtlichen zuständigen Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern binnen 1 Monat anzuzeigen. Steuerschuldner gegenüber dem Finanzamt sind alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen, Vereinbarungen über die Entrichtung der GrESt wirken nur im Innenverhältnis zwischen den Vertragsparteien. Die Entrichtung der GrESt wird mit der -> Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) bestätigt, die für die Eintragung des Grunderwerbes im Grundbuch erforderlich ist.
Ein Pfandrecht an einer Liegenschaft wird Hypothek oder Grundpfand genannt (§ 448 ABGB). Sie dient zur Sicherstellung einer Forderung des Hypothekargläubigers gegen den Liegenschaftseigentümer (z.B. aus einem Darlehensvertrag). Im -> Grundbuch wird die Hypothek im Lastenblatt der betreffenden Grundbuchseinlage eingetragen. Zusätzlich zur Hauptforderung können auch Nebenforderungen (Zinsen, Verzugs- und Zinseszinsen, Rechtsanwaltskosten, Exekutionskosten etc.) durch eine Nebengebührensicherstellung (Nebengebührenkaution) sichergestellt werden.
Bei einer Höchstbetragshypothek (Kredithypothek) wird nur ein Hcöhstbetrag angegeben, in dem auch Zinsen und Nebengebühren Deckung finden müssen. Im Rahmen dieses Höchstbetrages können gewährte und zu gewährende Kredite aller Art, jedoch keine Darlehen, sichergestellt werden. Das Pfandrecht kann für dieselbe Forderung ungeteilt auf zwei oder mehrere Grundbuchskörper (Einlagen) eingetragen werden. Eine Einlage wird als Haupteinlage, die übrigen werden als Nebeneinlagen bezeichnet. Davon unabhängig haftet jede Liegenschaft für die ganze Forderung des Gläubigers (Simultanhypothek).
Bestimmungen für die Einrichtung der Immobilienertragsteuer
Auch bei betrieblichen Grundstücksveräußerungen iSd Steuerrechts wird die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) grundsätzlich vom Notar selbst berechnet. Ausnahmen bestehen insbesondere,
Wenn nicht auf die gesamte Bemessungsgrundlage der feste Steuersatz von 30 % anzuwenden ist
Bei Veräußerungen von Grundstücken durch § 7 Abs. 3 KöSt-Pflichtige (insb. Kapitalgesellschaften)
Bei Privatstiftungen, oder
Wenn keine Steuerpflicht besteht.
Im Gegensatz zu privaten Grundstücksveräußerungen ist im Betriebsvermögen mit der Einhebung der Immobilienertragsteuer aber keine „Endbesteuerungswirkung“ verbunden. Das heißt, der Veräußerungsvorgang ist in die Steuererklärung aufzunehmen, die bezahlte ImmoESt wird auf die Steuerschuld angerechnet bzw. ein Überhang wird gutgeschrieben.
Wird keine Immobilienertragsteuer entrichtet, muss der Steuerpflichtige – ebenso wie bei privaten Grundstücksveräußerungen – eine auf volle Euro abzurundende besondere Vorauszahlung in Höhe von 30 % entrichten.
Ausschluss von der 30%igen Immobiliensteuer
In folgenden Fällen gilt nicht der besondere Steuersatz der Immobiliensteuer von 30 %, sondern die normale Einkommensbesteuerung mit bis zu 55 % mit vollem Abzug aller abzugsfähigen Betriebsausgaben:
Für Immobilien des Umlaufvermögens (zB gewerbliche Grundstückshändler als Einzelunternehmer oder Personengesellschaften); für stille Reserven aus der Zeit vor der Einlage in den Betrieb bleibt der Sondersteuersatz von 30% aber aufrecht;
Für Betriebe, bei denen ein Schwerpunkt in der Überlassung und (!) Veräußerung von Grundstücken liegt (zB gewerbliche Immobilienentwickler, nicht jedoch reines Beherbergungsgewerbe wie zB Hotels); für stille Reserven aus der Zeit vor der Einlage in den Betrieb bleibt der Sondersteuersatz von 30 % aber aufrecht;
Soweit der steuerliche Buchwert durch eine vor dem 01.04.2012 vorgenommene Teilwertabschreibung gemindert ist; oder
Soweit steuerlich stille Reserven übertragen wurden, die vor dem 01.04.2012 aufgedeckt wurden.
Selbstberechnung der ImmoESt und Abfuhr
Seit 01.01.2013 haben die Parteienvertreter (Rechtsanwälte und Notare) die Möglichkeit,
Im Rahmen des Grunderwerbsteuerverfahrens eine Abgabenerklärung für die ImmoESt abzugeben, oder
Die ImmoESt selbst zu berechnen.
Dieser Verpflichtung ist zu dem Zeitpunkt zu erfüllen, zu dem auch die Abgabe der Grunderwerbsteuererklärung bzw. die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer durchzuführen ist. Dies ist der 15. Des zweitfolgenden Monats ab Entstehen der GrESt-Steuerschuld.
Wird im Grunderwerbsteuerverfahren eine Abgabenerklärung abgegeben, hat der Parteienvertreter eine Mitteilungspflicht zu den Ertragsteuern, also zur idR 30%igen Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Er muss dabei Folgendes anführen:
Die am Veräußerungsgeschäft beteiligten Parteien;
Angabe der Steuernummer; und
Die Höhe der nach Angaben des Steuerpflichtigen zu entrichtenden Vorauszahlung.
Wird die Grunderwerbsteuer selbstberechnet, hat der Parteienvertreter eine Mitteilungspflicht und die Pflicht, die idR 30%ige Immobilienertragsteuer – ImmoESt selbst zu berechnen und zu entrichten.
Im Rahmen der Mitteilungspflicht muss er Folgendes anführen:
Die Höhe der nach Angaben des Steuerpflichtigen zu berechnenden ImmoESt.
Für die Selbstberechnung und die Entrichtung ist insbesondere Folgendes zu beachten:
Der Parteienvertreter hat die Immobilienertragsteuer zu entrichten und haftet für die Entrichtung.
Die ImmoESt ist am 15. Des zweitfolgenden Monats des Zuflusses des Veräußerungserlöses zu entrichten.
Als Zufluss gilt jener Zeitpunkt, in dem die Auszahlung an den Veräußerer oder an dessen Gläubiger möglich ist.
Kein Einbehalt von ImmoESt
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Selbstberechnung bzw. die Entrichtung unterbleiben, und zwar ins. Dann, wenn
Die Einkünfte befreit sind (Hauptwohnsitzbefreiung; Herstellerbefreiung etc.), oder
Der Zufluss voraussichtlich später als ein Jahr nach dem Veräußerungsgeschäft erfolgt, oder
Im Falle des Verkaufes einer Betriebsliegenschaft die stillen Reserven gemäß § 12 EstG 1988 übertragen werden oder einer Übertragungsrücklage zugeführt werden, oder
Der Verkauf gegen Rente erfolgt, oder
Der Verkauf im Rahmen einer Zwangsversteigerung (§§ 133 ff Exekutionsordnung) erfolgt, oder
Die Veräußerung infolge eines behördlichen Eingriffs erfolgt, oder
Ein Tauschvorgang im Zusammenhang mit Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren vorliegt, oder
Eine Grundstücksveräußerung bei einer bestimmten beschränkt steuerpflichtigen Körperschaft vorliegt, oder
Der Verkauf nicht dem besonderen Steuersatz von 30 % ImmoESt unterliegt (zB gewerblicher Grundstückshändler).
Pflichten und Haftung des Parteienvertreters
Die Verpflichtung des Parteienvertreters zur Entrichtung erlischt, wenn der Zufluss nicht innerhalb eines Jahres ab Mitteilung erfolgt.
Hinsichtlich der Richtigkeit der ImmoESt haftet der Parteienvertreter „nur“, wenn er die ImmoESt wider besseren Wissens auf der Grundlage der (falschen) Angaben des Steuerpflichtigen errechnet.
Besondere Vorauszahlung
Abgesehen von obigen Fällen kann es Konstellationen geben, in denen die ImmoESt ausgelöst wird und eine besondere Vorauszahlung zu leisten ist, ohne dass ein GrESt-Parteienvertreter involviert ist (zB Verkauf eines Anteils an einer Liegenschaftsbesitzenden OG oder KG
-> Benützungsbewilligung.
Beim Leibrentenvertrag (§ 1284 ff ABGB) ist für eine vorweg erbrachte einmalige Leistung (z.B. Übertragung des Eigentums an einem Grundstück) eine Dauerleistung (Rente) auf Lebenszeit einer bestimmten Person zu erbringen. Die Dauer der Leibrente kann von der Lebensdauer des einen oder anderen Vertragsteiles oder auch einer dritten Person abhängen. Der häufigste Fall ist die Leibrente auf Lebensdauer des Empfängers. Der Leibrente ähnlich ist das Ausgedinge, dem zumeist ein bäuerlicher Übergabsvertrag zugrunde liegt und bei dem die Versorgung des früheren Eigentümers der bäuerlichen Liegenschaft im Vordergrund steht. Leibrente und Ausgedinge können einschließlich der -> Wertsicherungsklausel als -> Reallast verbüchert werden.
-> Hypothek.
Mietverträge sind Bestandverträge.
Hauptmietverträge über Wohnungen, Geschäftsräume etc. werden zwischen dem Eigentümer oder dem Fruchtnießer einer Liegenschaft bzw. dem Wohnungseigentümer und dem Mieter abgeschlossen. Untermietverträge über Wohnungen oder Geschäftsräume werden zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter abgeschlossen.
Die Parzellierung oder Grundabteilung ist jede Veränderung des Gutsbestandes eines Grundbuchskörpers (siehe -> Grundbuch) durch Zu- oder Abschreibung von Grundstücken oder Grundstücksteilen, also jede Verkleinerung oder Vergrößerung. Sie bedarf insbesondere bei der Schaffung oder Veränderung von Bauplätzen der Bewilligung der Baubehörde, die für die Durchführung der Änderung im Grundbuch erforderlich ist.
-> Anmerkung der Rangordnung.
Das Rang- oder Prioritätsprinzip besagt, daß sich die Rangordnung einer Eintragung im -> Grundbuch nach dem Zeitpunkt richtet, in dem die Eingabe beim Grundbuchsgericht eingelangt ist (§§ 438, 440 ABGB, § 29 Grundbuchsgesetz). Es gilt der alte Grundsatz "Früher an Zeit, stärker an Recht". Zur Wahrung des Rangprinzipes hat das Gericht einlangende Grundbuchseingaben mit einem Einlaufstempel zu versehen, der neben dem Datum auch die Uhrzeit enthält. Die Eingaben werden im "Tagebuch" (Verzeichnis der eingelangten Eingaben) eingetragen und mit einer Tagebuchzahl (TZ) versehen, die in der entsprechenden Grundbuchseinlage ersichtlich gemacht wird ("Plombe"). Durch die Plombe ist erkennbar, daß ein Grundbuchsgesuch anhängig ist.
Bei der Löschung eines Pfandrechtes (Hypothek) kann der Grundstückseigentümer durch Anmerkung des Rangvorbehaltes im Grundbuch erwirken, daß ihm die Eintragung einer neuen Hypothek im Rang und bis zur Höhe der gelöschten Hypothek binnen drei Jahren nach der Bewilligung der Anmerkung vorbehalten bleibt. Dieser Vorbehalt ist bei Eigentumswechsel auch zugunsten des neuen Eigentümers wirksam (§ 58 Grundbuchsgesetz).
-> Dienstbarkeit.
Wird eine im Privatvermögen stehende bebaute oder unbebaute Liegenschaft innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) verkauft, so unterliegt der "Spekulationsgewinn" beim Verkäufer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der (um die Veräußerungskosten verminderte) Verkaufserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen und abzüglich steuerfreier Subventionen) gegenüberzustellen. In bestimmten Fällen (steuerliche Absetzung von Verbesserungsaufwendungen wie z.B. Lifteinbau in Teilbeträgen innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung) verlängert sich die Spekulationsfrist von 10 Jahren auf 15 Jahre.
Hat der Verkäufer selbst die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung oder Erbschaft) erworben, so wird die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger berechnet. In diesem Fall wird die Spekulationssteuer auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschaft- oder Schenkungssteuer ermäßigt.
Bei selbsthergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
Bescheinigung des Finanzamtes über die Entrichtung von Steuern (-> Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer; Einkommen- und Vermögensteuer bei Veräußerung einer inländischen Liegenschaft durch einen Ausländer).
Das Vadium ist eine vor der Zwangsversteigerung von Liegenschaften von den Bietern zu leistende Sicherheit, im allgemeinen mindestens 10% des Schätzwertes. Es ist in Bargeld, bestimmten inländischen Wertpapieren und Sparbüchern bei Gericht zu erlegen und wird auf die vom Meistbietenden zu erbringenden Leistungen angerechnet. Den übrigen nicht zum Zug gekommenen Bietern wird der Erlag am Schluß des Versteigerungstermines zurückgestellt.
Ist ein Grundstück durch ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ff ABGB) belastet, so hat der Eigentümer dem Berechtigten das Grundstück anzubieten, wenn er einen Verkauf an einen Dritten beabsichtigt. Durch die Eintragung im Grundbuch wirkt es gegenüber dem jeweiligen Eigentümer. Bei unbeweglichen Sachen muß der Vorkaufsberechtigte binnen 30 Tagen erklären, ob er von seinem Recht Gebrauch macht oder nicht. Bei Ausübung seiner Rechtes muß er den vollen Kaufpreis bezahlen, der von einem Dritten verbindlich geboten wird und alle Nebenbedingungen erfüllen. Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden anläßlich einer Enteignung, einer Zwangsversteigerung, eines Tausches oder einer Belastung. Das Vorkaufsrecht kann durch Vertrag oder Gesetz begründet sein (Bodenbeschaffungsgesetz). Der übergangene Vorkaufsberechtigte hat Anspruch auf Schadenersatz. Bei einem verbücherten Vorkaufsrecht darf das Eigentumsrecht eines Dritten nur im Grundbuch einverleibt werden, wenn die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten oder eine Urkunde beigebracht wird, wonach die Liegenschaft dem Berechtigten vergeblich zum Kauf angeboten wurde.
Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung, künftig einen Vertrag (Hauptvertrag) zu schließen, dessen wesentliche Punkte im Vorvertrag festgehalten sind. Kommt der Hauptvertrag nicht zu dem im Vorvertrag vereinbarten Zeitpunkt zustande, so muß binnen Jahresfrist auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden, widrigenfalls das Recht erloschen ist. Der Abschluss des Hauptvertrages kann dann nicht erzwungen werden, wenn sich einer der Vertragspartner erfolgreich auf veränderte Umstände bzw. den Wegfall der Geschäftsgrundlage beruft. Gründe für die Berufung auf die sogenannte "Umstandsklausel" (Clausula rebus sic stantibus, d.h. unveränderte Wirksamkeit des Vertrages nur unter gleichbleibenden Verhältnissen) können z.B. grundlegende gesetzliche oder wirtschaftliche Änderungen sein.
Das Wohnrecht (-> Dienstbarkeit der Wohnung, § 521 ABGB) ist ein vom Eigentümer eingeräumtes Recht zur persönlichen Benützung (im Gegensatz zum Fruchtgenussrecht nicht auch zur Vermietung) einer Wohnung und kann als Dienstbarkeit (Servitut) im Grundbuch eingetragen werden. Die Instandhaltung der Wohnung obliegt dem Eigentümer.
Wohnungseigentum wird durch den Abschluß von Wohnungseigentums- und Kaufverträgen und durch Einverleibung im Grundbuch erworben.
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