Source: http://hug-wilmersdorf.de/landgericht.html
Timestamp: 2018-03-21 18:15:12
Document Index: 90605430

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', '§ 26', 'BGH', 'BGH']

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Die hier veröffentlichten oder besprochenen Entscheidungen sind jeweils zuerst Einzelfallentscheidungen, so dass ihre Anwendung auf vergleichbare Sachverhalte einer juristischen Bewertung und Beratung vorbehalten sein muss, so dass unseren Mitgliedern empfohlen wird, durch unsere Rechtsberater die Vergleichbarkeit des eigenen Falles mit den Grundsätzen solcher Entscheidungen klären zu lassen.
Landgericht zu Schönheitsreparaturen
Es ist durch die Presse gegangen, die Zeitschrift Das Grundeigentum hat die Veröffentlichung angekündigt, nur bin ich der Meinung, dass eine Erläuterung des Urteils erforderlich ist, damit es verstanden werden kann, weil es auf den ersten Blick schwer verständlich erscheint.
Das Landgericht hat in diesem Urteil einen Schadensersatzanspruch eines Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zurückgewiesen. Hierbei hat es dahinstehen lassen, ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert übergeben wurde oder unrenoviert, weil es sich auf den Standpunkt gestellt hat, nicht nur die entsprechende Klausel im Mietvertrag sei unwirksam, sondern überhaupt eine Klausel unwirksam, mit der die laufenden Schönheitsreparaturen und ihre Kosten auf den Mieter umgelegt werden.
Ich darf in Erinnerung rufen, dass der BGH seit Jahren, wenn nicht sogar seit Jahrzehnten darauf hingewiesen hat, dass zum einen die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf einen Mieter üblich und damit zur Verkehrssitte geworden sei, zum anderen die Erbringung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, sei es selbst oder durch einen Fachbetrieb, Teil des Gesamtentgeltes sei, der vom Mieter für die Überlassung des Wohnraums an den Vermieter geleistet werde.
Demgemäß teilt sich die Miete, die an den Vermieter zu leisten ist, in einen so genannten Bar-Anteil auf und in einen Sach-Anteil. Der Bar-Anteil ist selbstverständlich der, der vom Mieter an den Vermieter gezahlt wird, während der Sach-Anteil der ist, den der Mieter als Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Erhaltung der Mietsache dem Vermieter gegenüber erbringt.
An dieser Stelle setzt das Landgericht mit seinen rechtlichen Überlegungen ein, weil die Erhaltung der Mietsache, also die Durchführung von Reparaturen etc., Sache des Vermieters ist, weil dieser gemäß § 535 BGB die Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand dem Mieter zur Verfügung zu stellen hat.
Hiervon wird abgewichen, wenn der Mieter solche Instandhaltungspflichten übernimmt, was dann der Fall ist, wenn er z.B. die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen auf seine Kosten übernimmt, denn die Durchführung von Schönheitsreparaturen gehört zu den Instandhaltungsmaßnahmen, die eigentlich vom Vermieter geschuldet werden.
Ein gutes Beispiel hierfür ist die in den Mietverträgen enthaltene und allgemein bekannte und übliche Kleinreparaturklausel, für die aber der BGH schon 1992 entschieden hat, dass zum einen dem Mieter nicht die Durchführung auferlegt werden darf, sondern nur eine kostenmäßige Belastung, die aber zum anderen gegenständlich und betragsmäßig beschränkt sein muss. Demgemäß heißt es auch in den gebräuchlichen Mietverträgen, dass nur bestimmte Teile der Mietsache hiervon betroffen sind, und dass der Mieter nur mit Höchstbeträgen sowohl für die einzelnen Reparaturmaßnahmen als auch für die Gesamtheit solcher Maßnahmen im laufenden Jahr belastet werden dürfe.
In dieser frühen Entscheidung hat sich der BGH dann auch damit beschäftigt, dass bei der mietvertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen dieser ebenfalls mit der Vornahme belastet wird, also nicht nur mit Kostenerstattungen. Der BGH hat einen Unterschied zwischen solchen Reparaturen und turnusgemäß auszuführenden Schönheitsreparaturen gesehen, weil Schönheitsreparaturen grundsätzlich erst nach Ablauf längerer Fristen anfallen würden, die Nichtausführung auch nicht – im Gegensatz zu der Notwendigkeit von Kleinreparaturen an Gebrauchsgegenständen – im Regelfall zu einer Gebrauchsuntauglichkeit der Mietsache führt.
Das Landgericht vermisst im entschiedenen Fall zunächst eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien, wonach ausdrücklich geregelt wäre, dass die Durchführung und Kostentragung der laufenden Schönheitsreparaturen durch den Mieter Teil des Entgeltes sei, die der Mieter für die Überlassung der Mietsache an den Vermieter zahlt. Eine solche Vereinbarung müsse sich klar und unmissverständlich als so genannte Entgeltabrede aus dem Mietvertrag ergeben. Der BGH hatte bisher dazu eigentlich nur ausgeführt, dass dies so sei, hatte aber niemals auf eine klare und unmissverständliche Abrede im Mietvertrag abgehoben.
Unabhängig davon hält das Landgericht aber eine Schönheitsreparaturklausel zu Lasten des Mieters auch dann für unwirksam, und setzt sich damit in Gegensatz zur bisherigen Rechtsprechung des BGH, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht selbst ausführen müsse, sondern er nur verpflichtet ist, die Kosten für gegenständlich bezeichnete Schönheitsreparaturen zu tragen, und zwar natürlich auch dann, wenn er selbst die Durchführung beauftragt oder vornimmt.
Das Urteil sieht hier ein Problem darin, dass dem Mieter bei der Pflicht, Schönheitsreparaturen selbst auszuführen oder auf seine Kosten ausführen zu lassen, der Gewährleistungsanspruch gegenüber dem Vermieter, also der Anspruch auf Erhaltung der Mietsache, verloren gehe, was nach Ansicht des Landgerichts gegen § 536 IV BGB verstoße, wobei diese Bestimmung im Gesetz Teil des Mietminderungsrechts des Mieters ist. Das Recht des Mieters auf Minderung der Miete ist aber ein Teil seines Gewährleistungsanspruchs gegenüber dem Vermieter, der hinsichtlich der Schönheitsreparaturen als Teil der Instandhaltung bei deren Nichtausführung nicht mehr gegeben wäre, wenn der Mieter diese auszuführen habe, was eben vom Landgericht als Verstoß gegen zwingende Vorschriften des § 536 BGB gesehen wird, der gemäß § 536 IV BGB zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag führen müsse.
Hierzu erörtert das Gericht auch das Problem einer uneingeschränkten Vornahme-Klausel. Eine entsprechende Einschränkung gibt es bekanntlich bei der oben erörterten Kleinreparaturklausel, die betragsmäßig für die Einzelmaßnahme und alle Maßnahmen innerhalb eines Jahres in einem bestimmten zumutbaren Rahmen festgelegt sein müssen. Wenn aber dem Mieter die uneingeschränkte Last der Durchführung der Schönheitsreparaturen und Tragung der entsprechenden Kosten mietvertraglich auferlegt ist, so wäre damit gegen diese Grundsätze des BGH verstoßen. Demgemäß fordert das Gericht in seinem Urteil zur Vermeidung unangemessener Nachteile eine kostenmäßige Begrenzung, wie es sie z.B. bei der Kleinreparaturklausel gibt.
Das Gericht erörterte in seinem Urteil auch, ob man bei Auferlegung der Durchführung der Schönheitsreparaturen und Tragung der entsprechenden Kosten auf den Mieter von einer Verkehrssitte ausgehen können, wie es der BGH bisher angenommen hat. Das Urteil verneint eine solche Verkehrssitte unter Hinweis darauf, dass eine solche nur dann angenommen werden könne, wenn sie von beiden Mietvertragsparteien im allgemeinen als solche angesehen und angenommen wird, was nach Auffassung des Gerichts bei Mietern nicht der Fall sei. Zur Begründung verweist das Landgericht als Beispiel auf die Rechtsstellung des BGH zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln zu Lasten des Mieters, wenn eine unrenovierte Wohnung bei Mietbeginn übergeben wurde.
Demgemäß verbleibt es nach Auffassung des Landgerichts Berlin dabei, dass die Auferlegung der laufenden Schönheitsreparaturen, auch soweit sie allein durch den Gebrauch des Mieters verursacht sind, mietvertraglich einen Verstoß gegen zwingende Vorschriften des Gesetzes darstelle, und seine Abweichung vom Gesetz den Mieter unangemessen benachteilige.
Zur Begründung dieser Benachteiligung führt das Urteil auch auf, dass es an einer entsprechenden Kompensation durch den Vermieter fehle, wenn der Mieter mietvertraglich verpflichtet sei, die Schönheitsreparaturen und ihre Kosten zu tragen. Dieses Ergebnis des Urteils versteht man allerdings nur dann, wenn man die Eingangsvoraussetzung heranzieht, wonach es einer ausdrücklichen Vereinbarung bedürfe, dass die Tragung der Schönheitsreparaturen und ihrer Kosten Teil des mietvertraglichen Entgeltes ist, dieser also neben dem so genannten Bar-Anteil vom Mieter für die Überlassung des Wohnraums zu tragen ist.
Man muss sich also zur Lösung dieses Problems Gedanken darüber machen, dass in Mietverträgen ausdrücklich geregelt sein müsse, dass die Ausführung und Kostentragung von Schönheitsreparaturen Teil des Gesamtentgeltes sei, dass der Mieter dem Vermieter gegenüber für die Überlassung des Wohnraums zu erbringen habe. Weiterhin muss man sich dann auch Gedanken darüber machen, in Wohnraummietverträgen nicht nur hinsichtlich der Art und Weise der Ausführung von Schönheitsreparaturen allgemeine Grenzen einzuführen, sondern auch Obergrenzen für die finanzielle Belastung des Mieters. Ob man hierzu sowohl Grenzen für die Einzelmaßnahme als auch für sämtliche Maßnahmen innerhalb eines Jahres vereinbaren muss, ist meines Erachtens genauso schwer regelbar, wie der jeweilige Zeitraum, denn Schönheitsreparaturen fallen selten jedes Jahr an, sondern bei Übergabe einer renovierten Wohnung wohl frühestens nach mehreren Jahren, so dass man dann wohl für die Bemessung einer Obergrenze die bis dahin angefallenen Beträge heranziehen müsse. Hierzu muss man aber auch entsprechende Beträge kennen und vereinbaren.
Da der BGH mitunter auf die Vorschriften des preisgebundenen Neubaus (sozialer Wohnungsbau) Bezug nimmt, so z.B. für die Bemessung, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen sei, könnte man natürlich auf die Vorschriften der 2. BVO zurückgreifen, die in § 28 IV bestimmte Beträge für Instandhaltungskosten nennt, die für Schönheitsreparaturen pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden dürften. Das wären zur Zeit immer noch 8,50 € pro Quadratmeter und Jahr, wobei dieser Betrag sich auf die dort genannten Arbeiten bezieht, also auf das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Diese Sätze sind veränderlich, wobei in § 26 IV 2. BVO eine Art Indexklausel enthalten ist, wonach sich diese Sätze ab dem 1. Januar 2005 auf den jeweils nächsten 1. Januar eines jeweils folgenden dritten Jahres entsprechend dem Prozentsatz der Veränderung des Verbraucherpreisindexes verändern kann.
Wir können leider noch nicht sagen, ob es uns gelingt, eine tragfähige Klausel zu erarbeiten, zumal wir nicht einmal wissen, ob gegen dieses Urteil des Landgerichts Berlin das Revisionsverfahren durchgeführt wird, auch wenn das Landgericht wegen seiner Abweichungen zur Rechtsprechung des BGH die Revision zugelassen hat.
Ansonsten bliebe als Alternative nur das, was auch im Urteil angesprochen wird, dass in den Mietverträgen eine wesentlich höhere Miete vereinbart werden müsste, wenn eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam vorgenommen werden kann, also der Vermieter während des Mietverhältnisses verpflichtet bleibt, neben den sonstigen Instandhaltungsmaßnahmen auch die Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters durchzuführen. Dann müsste aber auch mietvertraglich festgelegt werden, welche Schönheitsreparaturen in welcher Art der Vermieter schuldet, damit später kein Streit darüber entsteht, ob die vom Vermieter durchgeführten Arbeiten vertragsgerecht sind.
Ob dieses Ergebnis als gewollt angesehen werden kann, darf wohl bezweifelt werden, auch wenn das Landgericht die Rechtslage so gesehen hat, als es so streng und zu Lasten der Vermieterseite entschieden hat.
Wir stehen natürlich mit entsprechenden Beratungsleistungen in der Vereinssprechstunde zur Verfügung, werden aber leider wohl noch keine Alternativ-Lösung anbieten können, was aber eben auch daran liegt, dass wir nicht wissen, ob der BGH bei Durchführung eines Revisionsverfahrens diese Entscheidung billigt.
W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf