Source: http://www.amministrazionibianchini.it/author/Davide/page/3/
Timestamp: 2018-12-10 13:16:00+00:00
Document Index: 4181970

Matched Legal Cases: ['art. 1131', 'art. 1131', 'art. 844', 'sentenza ', 'art. 844', 'art. 844', 'sentenza ', 'sentenza ']

marzo 10, 2017 by Davide Leave a Comment
Quando è obbligatoria la nomina di un amministratore di condominio? Può diventare un amministratore un condomino? Quali requisiti deve avere un amministratore di condominio? In un condominio di solo 6 unità è obbligatorio l’amministratore? Se solo un condomino desidera l’amministratore è obbligatorio nominarne uno?
L’elenco degli interrogativi attorno alla figura dell’amministratore potrebbe continuare molto a lungo. Specialmente nei piccoli contesti di poche unità abitative il costo di un amministratore professionista potrebbe non valere i benefici e i condomini si interrogano a lungo prima di incaricare qualcuno di esterno
Iniziamo con il dire che la nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria quando ci siano almeno 9 unità immobiliari all’interno dello stesso edificio. Fino all’entrata in vigore della legge di riforma del 2012 il numero era più basso, ovvero 4.
Fino a 8 u.i. si può fare a meno di un amministratore anche se però non è detto che non sia utile, specialmente quando fra i condomini non regna un clima di assoluta fiducia e armonia. Anche nei casi più felici poi, non è detto che fra i condomini ci sia sempre qualcuno disposto ad assumersi le responsabilità legate alla compilazione e all’invio delle dichiarazioni fiscali, alle scadenze assicurative, ai sinistri… La suddivisione delle spese non sempre è chiara e semplice e spesso si preferisce demandare ad altri per non incrinare i rapporti fra vicini.
Tutti gli amministratori, sia professionisti che interni del condominio, devono essere maggiorenni, possedere un diploma di scuola superiore ed essere incensurati. Inoltre per cominciare ad amministrare bisogna aver frequentato un corso abilitante di 75 ore. Poi, i professionisti, dovranno ogni anno aggiornarsi mentre gli interni no.
Nel concreto direi che un condomino, diplomato e incensurato, con l’accordo di tutti gli altri condomini può cominciare ad amministrare il suo condominio quando vuole. Tralascio volutamente tutta la questione legata al compenso perchè troppo difficile da riassumere: basti dire che bisogna pagare le tasse su tutti i propri guadagni al contrario si corre il rischio di pagare pesanti ammende.
Ci sono realtà condominiali che sopravvivono decenni senza amministratore. Poi un giorno, i lavori di manutenzione del tetto, il subentro di un nuovo condomino, il sinistro da aprire presso l’assicurazione…. per un qualche motivo qualcuno vorrebbe venisse nominato un amministratore. A quel punto non vi sono alternative: anche condomini non soggetti all’obbligo devono nominare il loro amministratore professionista o interno che sia.
Un po’ più complicata è la situazione del così chiamato “condominio minimo” ovvero quel condominio con solamente due unità immobiliari. Ma in questi casi bisogna valutare la situazione in concreto.
Posizionamento retine sui comignoli
marzo 7, 2017 by Davide Leave a Comment
I comignoli, ovvero i camini, garantiscono la giusta fuoriuscita dei fumi di combustione delle caldaie e delle stufe. D’inverno quindi difficilmente gli uccelli vi nidificano. Un po’ perchè nidificano durante le stagioni calde, un po’ perchè d’inverno i fumi li tengono distanti per gran parte del tempo, in primavera le cose cambiano: le stufe si spengono e i comignoli diventano ottimi luoghi per gli uccelli posti dove posizionare i loro nidi. Sono distanti dai predatori, facilmente raggiungibili in volo e parzialmente coperti. Succede quindi che, specialmente i giovani uccellini, cadano dentro al comignolo e finiscano per danneggiare la caldaia di qualcuno. Alcuni condomini hanno finito per pagare fatture assai salate per sostituire la parte elettronica della caldaia proprio a causa di un uccello finito dentro alla canna fumaria.
Il posizionamento delle retine zincate è un’operazione relativamente facile e veloce dai costi contenuti che vale la pena di eseguire sempre. Con l’occasione, il personale tecnico salito sul tetto, ha potuto anche verificare lo stato dei luoghi e suggerire i prossimi interventi di manutenzione da sottoporre alla prima assemblea condominiale disponibile.
LITI IN CONDOMINIO: FENOMENO DIFFUSO
gennaio 31, 2017 by Davide Leave a Comment
Articolo tratto da www.condominio.it
MARTEDÌ 17 GENNAIO , 2017
Le liti in condominio sono un fenomeno particolarmente diffuso, soprattutto quelle relative alle parti comuni dell’edificio; alcune arrivano perfino all’Autorità Giudiziaria.
Nel caso in cui sia il condominio a porre in essere l’azione legale si tratta di una lite attiva. Nel caso contrario in cui siano terzi ad avanzare pretese verso il condominio, si tratta di lite passiva.
In tutti e due i casi la controparte del condominio potrebbe essere un condomino.
Liti in condominio: competenza dell’amministratore o dell’assemblea
Sia per le questioni extra-giudiziali, che per il contenzioso giudiziario ci sono diverse competenze tra amministratore e assemblea. Ci sono casi in cui l’amministratore potrà agire autonomamente e altri in cui dovrà coinvolgere l’assemblea per decidere la linea da adottare.
In quest’ultima ipotesi, la mancata considerazione delle competenze dell’assemblea può comportare la revoca dell’amministratore.
L’articolo 1131 codice civile delinea, nell’ambito delle liti attive e passive, quali sono le materie di competenza dell’amministratore e quali dell’assemblea: ” Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi e tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato (att. 64) ed è tenuto al risarcimento dei danni“.
Liti in condominio: articolo 1130 codice civile
L’articolo 1130 codice civile, al primo comma prevede le ipotesi in cui l’amministratore possa agire in giudizio.
Per quanto riguarda le liti in condominio attive, ad esempio l’amministratore potrà dare il via ad un’azione di danno temuto contro i confinanti o contro gli stessi condomini, nel caso in cui sia necessario farlo al fine di tutelare gli interessi comuni o dare il via all’azione di recupero giudiziale del credito contro gli eventuali condomini morosi.
Inoltre la legittimazione ad agire dell’amministratore, riguarda anche i casi previsti dal regolamento di condominio e quelli per cui l’assemblea gli ha conferito mandato. I quorum richiesti in questa ipotesi sono: maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno 500 millesimi (articolo 1136, quarto comma, codice civile). Una volta iniziata l’azione legale, l’amministratore è legittimato ad agire in tutti i gradi di giudizio.
Invece, per le liti passive, nelle quali il condominio è chiamato in causa, l’amministratore può essere convenuto per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.
Liti in condominio: la giurisprudenza
Un problema di rilievo è il limite della legittimazione passiva dell’amministratore, in particolare perché, i commi terzo e quarto dell’art. 1131 codice civile, prevedono un diverso comportamento “in caso di atti esorbitanti le sue attribuzioni”.
La Corte di Cassazione, seguendo l’orientamento maggioritario (Cassazione n. 5203 del 1986, Cassazione n. 8286 del 2005) interpreta in via estensiva la norma, stabilendo che “la rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio dal lato passivo, ai sensi del secondo comma dell’art. 1131 c.c., non incontra limiti quando le domande proposte contro il condominio riguardano le parti comuni dell’edificio“.
E’ comunque opportuno che nel momento in cui viene notificato un atto giudiziario o un provvedimento amministrativo, l’amministratore predisponga le opportune difese e allo stesso tempo convochi l’assemblea al fine di prendere le decisioni ritenute più opportune.
novembre 8, 2016 by Davide Leave a Comment
Avv. Daniele Paolanti – La disamina dell’argomento impone dapprima la definizione del concetto di immissioni, essendo per sua natura il barbecue, suscettibile di produrre e disperdere nell’aria gas e fumi che possono, almeno potenzialmente, urtare la sensibilità altrui e creare dissapori nella vita condominiale.
La norma di riferimento, è l’art. 844 del Codice Civile, la quale dispone che “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso“. La norma de qua fa riferimento, ai fini della dispersione di esalazioni e fumo, al concetto di normale tollerabilità, che impone una valutazione da operarsi caso per caso non prescindendo comunque dall’accertamento della condizione dei luoghi.
A tal riguardo, la Suprema Corte, ha ammesso che “in tema di emissione di gas, vapori, fumi atti ad offendere, molestare o imbrattare i vicini, tali immissioni possono essere autorizzate soltanto entro i limiti della tollerabilità normale, e quindi previa adozione delle misure necessarie ad evitare il superamento ditali limiti o di quelli imposti da specifiche normative (regolamento condominiale)” (Cassazione sentenza del 18 marzo 1992, n. 3204). In ordine alla valutazione della normale tollerabilità e del suo superamento, la Corte ritiene che “l’attitudine delle emissioni di gas, vapori o fumi a molestare persone non deve necessariamente essere accertata mediante perizia, ben potendo, al contrario, il giudice, secondo le regole generali, fondare il proprio convincimento al riguardo su elementi probatori di diversa natura quali, in particolare, le dichiarazioni testimoniali di coloro che siano in grado riferire caratteristiche ed effetti dei rumori e delle emissioni summenzionati, quando tali dichiarazioni non si risolvano nell’espressione di valutazioni meramente soggettive o di giudizi di natura tecnica, ma si limitino a riferire quanto oggettivamente percepito dai dichiaranti medesimi” (Cass., sent. n.5215 del 09/05/1995; Cass., sent. n. 739 del 21/01/1998). È sempre la Suprema Corte, con una pronuncia del 1992, a disporre di come le immissioni possano essere efficacemente regolate dal regolamento condominiale il quale può dettare delle disposizioni che si rivelino, quanto a contenuto impositivo, ben più austere rispetto alle previsioni dell’art. 844 Cod. Civ.. Nella citata pronuncia si legge, infatti, che “I condomini, con il regolamento di condominio, possono disciplinare i loro rapporti reciproci, in materia di immissioni di fumo, anche con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 del codice civile” (Cassazione, sentenza del 4 febbraio 1992 n. 1195). Dalla sentenza cui si è testé fatto riferimento si apprende di come il regolamento condominiale possa imporre delle norme che abbiano una maggiore specificità rispetto al codice civile e che dunque possono disciplinare i rapporti tra vicini anche in modo più rigoroso rispetto alla normativa codicistica.
In conclusione, si può ritenere che a livello legislativo non esista un divieto di utilizzare il barbecue negli ambienti condominiali, quanto piuttosto vi sia l’obbligo di rispettare la tollerabilità delle emissioni, in relazione al contesto specifico in cui si opera. Questo perché, in buona sostanza, il fumo e gli odori non sempre sono tollerabili data la vicinanza nei citati luoghi e considerato che le immissioni che la cottura è in grado di sviluppare possono provocare un sensibile disturbo e disagio in un’abitazione privata, alterando in peius la qualità della vita (Giudice di Pace di Torino, Sez. II, sent. del 10.06.2010).
Fonte: Barbecue in condominio: ecco le regole da rispettare
La direttiva sulla contabilizzazione
novembre 2, 2016 by Davide Leave a Comment
Per gli edifici soggetti all’adeguamento è fondamentale conoscere la direttiva da cui nasce tale obbligo. Dal seguente link è possibile scaricarne una copia PDF.
Dirtettiva 2012/27/UE
Diritto alla detrazione e eredità
ottobre 26, 2016 by Davide Leave a Comment
Il concetto ribadito anche nel seguente caso è che il diritto alla detrazione fiscale per lavori di ristrutturazione segue la proprietà dell’immobile a meno di diverso accordo scritto nell’atto di trasferimento della proprietà.
Due sorelle hanno ereditato la proprietà di altrettanti immobili, in un condominio. Dopo la successione, sono state sostenute e riaddebitate dal condominio spese per interventi su parti comuni, che hanno dato diritto alla detrazione del 50% e che hanno interessato, in diversa misura, entrambe le unità immobiliari. Queste spese sono state pagate pro quota da entrambe le comproprietarie. Successivamente, le parti hanno sottoscritto un atto di divisione con assegnazione a stralcio: un immobile è divenuto di proprietà al 100% di una ed il secondo immobile al 100% dell’altra. Nessuna menzione è stata fatta, in atto, in relazione alla destinazione dei decimi di detrazione fiscale mancanti al compimento del decennio. Ci si chiede chi e come potrà fruire dei restanti decimi in relazione a ciascun immobile, a seguito della divisione ed in particolare se valgano, in questo tipo di divisione, le medesime norme previste per la compravendita in tema di beneficiario della detrazione.
Nella circolare n. 15/E del 5 marzo 2003, è stato precisato che la detrazione del 36%-50% (articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1, comma 74, lettera c, della legge 208/2015; si veda anche la guida al 50% su www.agenziaentrate.it), in caso di bene acquistato per successione mortis causa, si trasmette, per le quote non detratte dal defunto, esclusivamente all’erede che conserva la materiale e diretta detenzione del bene. Nella circolare n.24/E del 10 giugno 2004 è stato, poi, ulteriormente chiarito che la “detenzione materiale e diretta dell’immobile” sussiste qualora l’erede abbia l’immediata disponibilità del bene, potendo disporre di esso quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che il medesimo immobile sia adibito a propria abitazione principale. Anche in questo caso, è comunque necessario che l’erede sia in possesso della documentazione richiesta dalla norma agevolativa per poter fruire del beneficio. Pertanto, se l’immobile è direttamente utilizzato dalle due sorelle (anche come seconda casa), il diritto alla detrazione, per le quote residue non detratte dal defunto, si trasferisce per intero alle due eredi anche se trattasi di importi riferiti a interventi eseguiti su parti comuni condominiali, come nel caso di specie. A tal fine, il titolo per la detrazione è l’attestazione rilasciata al defunto da parte dell’amministratore (che tiene conto della tabella millesimale), eventualmente rettificata a nome delle due sorelle eredi. Dal 1° gennaio 2012, l’articolo 16 bis del Tuir, Dpr 917/86 prevede, inoltre, che in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi che fruiscono del 50%, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. L’opzione per il diritto al mantenimento dei benefici fiscali in capo al venditore va effettuata direttamente nel rogito di trasferimento del bene e non è necessario che sia specificamente comunicata all’agenzia delle Entrate (il rogito comunque è registrato presso l’agenzia delle Entrate). In caso contrario, il diritto si trasferisce all’acquirente cui il venditore deve fornire tutta la documentazione. Pertanto, se le due sorelle hanno trasferito l’un l’altra quote dell’abitazione possedute con atto di divisione (ciascuna delle due diventa proprietaria al 100% di una delle due unità che prima erano in proprietà indivisa), se non è diversamente stabilito, ciascuna delle due acquista il diritto al 100% della detrazione per lavori su parti comuni riferita all’unità acquisita al 100%, mentre perde il diritto per la quota venduta.
Da: Condominio24