Source: https://www.werdauggv.de/service/informationsdienst.html
Timestamp: 2019-11-19 15:08:10
Document Index: 171858679

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 1', 'BGH', '§ 3', '§ 7', 'BGH', 'BGH', '§ 50']

Gebäude- und Grundstücksverwaltungs- GmbH Werdau - Informationsdienst
Darf der Wohnungseigentümer seine Wohnungseingangsür selbst gestalten oder nicht?
Wer sich eine Eigentumswohnung angeschafft hat oder anschaffen will, muss sich zwangsläufig mit den Begriffen "Gemeinschaftseigentum" und "Sondereigentum" auseinandersetzen.
Denn während die Wohnung selbst, der Kellerraum sowie die Garage Sondereigentum des Wohnungseigentümers sind, besitzt er auch einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum aufgrund seines Eigentumsanteils nach dem Kauf einer Eigentumswohnung.
Die Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist insbesondere dort wichtig, wo es um die Fragen der Kostentragung von Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten geht oder wenn Veränderungen an der jeweiligen Wohneinheit vorgegenommen werden sollen.
In der Regel trägt der einzelne Wohnungseigentümer nämlich die Kosten und Lasten, die sein Sondereigentum betreffen. Hierüber darf er auch selbstständig bezüglich Veränderungen und Umbauten entscheiden, während alle Wohnungseigentümer zusammen die Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum gemeinsam zu beschließen und zu zahlen haben.
Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann unter Umständen schwierig sein, wie der noch im Folgenden vorzustellenden Fall, den der BGH am 25.10.2013 entschieden hat, verdeutlichen wird.
Als Gemeinschaftseigentum werden die Teile eines Gebäudes bezeichnet, die nicht einem Wohnungseigentümer allein gehören.
Als Grundsatz zur Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum lässt sich formulieren, dass all das Gemeinschaftseigentum ist, was nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden ist. Wer sich nun fragt, ob die Abgrenzung dann vorzunehmen ist, dem hilft das Wohnungseigentumsgestz weiter. § 1V WEG legt fest, was alles dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist.
das Grundstück selbst, auf dem das Mehrfamilienhaus gebaut ist
einzelne Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind wie z.B. tragende Wände, Balkongeländer, Bodenplatte und Dichtungsbahn auf dem Balkon, Außenfassade
Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, z.B. das gemeinsame Treppenhaus, Aufzüge, Räume, die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen notwendig sind
Im Einzelnen können jedoch auch individuelle Regelungen zu der genauen Verteilung in der jeweiligen Teilungserkärung der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt sein.
Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte sich in seinem Urteil vom 25.10.2013 - Aktenzeichen V ZR 212/12 - mit der Frage zu befassen, ob Wohnungseingangstüren zum Sondereigentum gehören oder nicht.
In dem zugrunde liegenden Fall erfolgte der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage über Laubengänge, die von dem Treppenhaus aus zugänglich sind.
In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die an Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf bestimmte Weise zu gestalten sind. Festgelegt wurde unter anderem, dass die Wohnungeingangstüren aus Holz in der Farbe "mahagonihell" gefertigt sein müssen und das die Türen einen genau festgelegten Glasscheibeneinsatz in Größe, Machart und Farbe enthalten müssen.
Die Klägerin hält diesen Beschluss für nichtig. Sie meint, die Wohnungseingangstür gehöre zu Ihrem Sondereigentum. Jedenfalls dürfte sie über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür selbst eintscheiden.
Das Amtsgericht hat antragsgemäß die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt.
Das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat entschieden, dass Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Dies gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.
Zur Begründung hat er ausgeführt, dass Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum stehen, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen.
Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum enstehen kann (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG).
Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. Mit der Frage, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten darf, befasst sich der Beschluss nicht; hierüber hatte der Senat deshalb nicht zu befinden.
Quelle: BGH, Pressemitteilung vom 25.10.2013 Nr. 177/13
Wohneigentumsrecht: Kosten der Beschlussanfechtung
Beauftragen die beklagten Wohnungseigentümer im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens mehrere Rechtsanwälte, haben diese im Fall ihres Obsiegens nur einen anteiligen Anspruch auf Kostenerstattung durch den unterliegenden Kläger.
Der unterliegende Kläger hat in der Regel nur die Kosten zu erstatten, die bei der Beauftragung eines Rechtsanwalts entstanden wären.
BGH, Beschluss vom 14. Juli 2011 – V ZB 171/10
Wohneigentumsrechtliche Beschlussanfechtungen richten sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der anfechtende Wohnungseigentümer hat daher Klage gegen sämtliche übrigen Wohnungseigentümer zu erheben. Diese können jeweils individuell Rechtsanwälte mit ihrer Interessenvertretung beauftragen. Insbesondere bei größeren Gemeinschaften käme auf den Kläger, wenn er im Falle des Unterliegens für alle Rechtsanwälte aufzukommen hätte, ein hohes Kostenrisiko zu. In vielen Fällen würde damit einem Wohnungseigentümer alleine vor dem Kostenrisiko faktisch sein Klagerecht genommen, wenn er mir einem Verlust des Rechtsstreits befürchten muss, die Kosten diverser Rechtsanwälte zu tragen. Klagen könnten für den Kläger bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften existenzgefährdend sein.
Dies hat der Gesetzgeber gesehen und mit § 50 WEG geregelt, dass in der Regel nur die Kosten eines Rechtsanwalts den beklagten Wohnungseigentümern zu erstatten sind.
Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, welche Rechtsanwaltskosten zu erstatten sind. Aus dem Gesetz ergibt sich nämlich nicht unmittelbar, ob z.B. die Kosten eines „Hauptanwalts“ zu erstatten sind oder der Erstattungsanspruch zu quotieren ist. Der Bundesgerichtshof hat sich nunmehr für die zweite Variante entschieden. Beauftragen bei einer Beschlussanfechtung die einzelnen beklagten Wohnungseigentümer mehrere Rechtsanwälte, steht ihnen im Falle ihres Obsiegens nur ein quotaler Kostenerstattungsanspruch zu.
Im Rahmen von Beschlussanfechtungsverfahren müssen Wohnungseigentümer, die als Beklagte nicht gemeinsam mit allen anderen Wohnungseigentümern einen einzigen Rechtsanwalt mit ihrer Interessenvertretung beauftragen, wissen, dass sie unabhängig vom Ausgang des Rechtsstreits auch im Falle ihres Obsiegens einen Teil der Rechtsanwaltskosten selber zu tragen haben. Besteht die WEG z. B. aus 175 verschiedenen Wohnungseigentümern und erhebt ein Wohnungseigentümer Beschlussanfechtungsklage, können die beklagten übrigen 174 Wohnungseigentümer auch 174 Rechtsanwälte beauftragen. Wird die Anfechtungsklage zurückgewiesen, hat der klagende Wohnungseigentümer jedoch nicht die Kosten von 174 Rechtsanwälten zu tragen. Er muss jedem Beklagten nur 1/174 bzw. 0,006 % der Rechtsanwaltskosten erstatten.
Das Gesetz lässt lediglich dann eine Ausnahme zu, wenn eine Vertretung durch mehrere Anwälte geboten war. Dies ist nur selten der Fall.
Eintragung ins Beschlussbuch als Gültigkeitsvoraussetzung
Die Missachtung einer Regelung der Gemeinschaftsordnung, wonach zur Gültigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses die Eintragung des Beschlusses in ein Beschlussbuch erforderlich ist, führt nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des nicht in das Beschlussbuch eingetragenen Wohnungseigentümerbeschlusses.
LG Saarbrücken, Urteil vom 27.10.2010, Az: 5 S 7/10