Source: https://ficek.sk/darovacia-zmluva-29460
Timestamp: 2020-08-08 20:12:17+00:00
Document Index: 10303143

Matched Legal Cases: ['§ 123', '§ 143', '§ 628', '§ 484', '§ 47', '§ 151', 'súd ', '§ 143', '§ 143', '§ 137', '§ 137', '§ 588', '§ 628']

[2020] Darovacia zmluva | Právna Poradňa
Otázka: Darovacia zmluva
Odpoveď: Darovacia zmluva
Dobrý deň, ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne. Súčasne odporučíme aj riešenie.
I. PRÁVNA ÚPRAVA VLASTNÍCTVA
V zmysle ust. § 123 a nasl. ustanovení Občianského zákonníka (ďalej iba "OZ") vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana.
Je na rozhodnutí Vašej priateľky ako bude nakladať s predmetom svojho vlastníctva, ktoré, ako píšete, nadobudla darovaním. Za súčasného stavu predmetná nehnuteľnosť je v jej výlučnom vlastníctve.
Možnosti, pokiaľ sa jedná o darovanie časti nehnuteľnosti Vám, nie sú obmedzené, je len na slobodnej vôli Vašej priateľky, ako bude s nehnuteľnosťou nakladať a či Vám daruje podiel na nehnuteľnosti, ako aj to, o aký podiel sa bude jednať (veľkosť podielu), nakoľko sa nemusí jednať o jednu polovicu.
Vychádzame súčasne s predpokladu, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy alebo obmedzenia, okrem zákonného záložného práva v zmysle ust. zákona o vlastníctve bytov.
Rozhodnúť resp. dohodnúť sa môžete nasledovne :
1./ Darovanie podielu na nehnuteľnosti pred uzatvorením manželstva a to v rozsahu na akom sa dohodnote. Nehnuteľnosť bude spadať pod režim podielového spoluvlastníctva.
2./ Darovaciu zmluvu môžete uzatvoriť aj po uzatvorení manželstva. Nehnuteľnosť naďalej bude patriť do Vášho podielového spoluvlastníctva.
V zmysle ust. § 143 OZ bezpodpodielové spoluvlastníctvo vzniká až uzatvorením manželstva :
Keďže predmetnú nehnuteľnosť Vaša priateľka nadobudla pred uzatvorením manželstva, táto nebude patriť do BSM aj v prípade, ak by k darovaniu došlo až po uzatvorení manželstva.
V zmysle ust. Obč. zákonníka sa však môžete dohodnúť, že predmetná nehnuteľnosť bude patriť do BSM, t.j. rozšíriť rovnako aj zúžiť zákonom určený rozsah BSM. Aby nehnuteľnosť patrila do BSM museli by ste spísať dohodu formou notárskej zápisnice o rozšírení BSM. Môžete sa súčasne dohodnú´t na správe spoločného majetku.
V zmysle ust. § 628 a nasl. Občianského zákonníka darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma.
Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť. Darovanie pre prípad smrti, t.j. darovať vec pod podmienkou, že obdarovaný vec nadobudne až úmrtím darcu, nie je prípustná. Takáto zmluva by bola zo zákona neplatná. Rovnako aj darovanie s podmienkami nie je prípustné.
V súlade s ust. zákona sa darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.
Právna úprava darovacej zmluvy je teda veľmi stručná.
Či už sa dohodnete na spísaní darovacej zmluvy pred uzatvorením manželstva, alebo až po jeho uzatvroení, v každom prípade odporúčame zabezpečiť vyhotovenie znaleckého posudku na ohodnotenie nehnuteľnosti, ako z dôvodu právnej istoty, tak aj pre možnosť eliminácie sporov v prípade rozvodu.
Na základe uvedeného odporúčame nasledovné :
1./ Dovoľujeme si upriamiť pozornosť na to, aby ste nespisovali darovaciu zmluvu podľa rôznych predlôh už niekým použitých, nakoľko nemusia byť správne ako po právnej stránke, tak aj nemusia nevystihovať všetky konkrétne okolnosti Vášho prípadu.
2./ Odporúčame kontaktovať advokáta, ktorý v zmysle ust. zákona o advokácii by predmetnú zmluvu ako spísal, podal návrha na katastrálny odbor, tak aj zmluvu autorizoval.
Výhody autorizácie spočívajú v tom, že zmluva, ktorá je autorizovaná advokátom okresný úrad, katastrálny odbor posudzuje iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu čo umožňuje okresnému úradu rozhodnúť o povolení vkladu v zrýchlenej lehote 20 dní.
Podpisy na autorizovanej zmluve netreba osvedčovať na notárskom úrade alebo na matrike (ušetrené €)
Zmluvu autorizovanú advokátom podpisujú všetci účastníci zmluvy pred advokátom, pričom osvedčenie pravosti podpisov na notárskom úrade alebo na matrike nie je potrebné z čoho vyplýva úspora nákladov na osvedčovanie podpisov. Rovnako návrh na vklad sa podáva elektronickou formou, čím sa správne poplatky znižujú na polovicu.
Výhodou autorizácie je aj to, že advokát je povinne poistený pre prípad zodpovednosti za škodu pri výkone povolania (naša advokátska kancelária je poistená na sumu 1,5 milióna €). Zmluva autorizovaná advokátom Vám zaručuje, že zmluva bude spísaná v súlade s ust. zákona.
3./ Dovoľujeme si upriamiť pozornosť aj na splnenie ostatných povinností podľa ustanovení zákona o vlastníctve bytov a to ako voči správcovi bytového domu resp. spoločenstvu, tak aj podľa ust. zákona o miestnych poplatkoch, ktoré povinnosti by Vám pomohol splniť advokát.
Podotázka: Darovacia zmluva (Spoluvlastníctvo)
Dobrý deň, prosím o radu, môže manžel darovať manželke svoju polovicu bytu, ktorý nadobudli počas trvania manželstva?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 07.08.2020)
ak ste byt nadobudli spoločne za trvania manželstva, potom byt patrí do BSM. Za tohto právneho stavu nie je možné, aby manžel daroval manželke podiel na byte, ktorý je v BSM.
Dobrý deň. Po sobáši sme si kúpili byt, na ktorý mame stále hypotéku. Teraz sme štyri mesiace po rozvode a dohodli sme sa, že bývalý manžel daruje svoj podiel z bytu na našu dospelú dcéru pod podmienkou, že ja budem naďalej splácať úver. Akou cestou by sa dala táto vec právne ošetriť, keďže mi bolo povedané, že darovať môže až po troch rokoch od rozvodu. Ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 16.07.2020)
zrejme preto Vám povedali o troch rokoch, pretože ak s manželom neuzatvoríte dohodu o vyporiadaní BSM, do uplynutia troch rokov vlastníte tento byt 1/1. Tzn. že nikto z Vás na nehnuteľnosti nemá ešte "svoj" podiel.
Vašu situáciu je možno upraviť tak, že s manželom najprv uzatvoríte dohodu o tom, že nehnuteľnosť bude patriť do podielového spoluvlastníctva, každý o podiele 1/2 a zároveň, že sa stanete výlučným dlžníkom banky. Toto musíte u banky overiť, či ste dostatočne bonitná pre banku, aby sa tak stalo. Ak banka bude súhlasiť, bude potrebné podpísať dodatok k úverovej zmluve v banke.
Následne bude môcť Váš bývalý manžel darovať svoj podiel dcére.
Dobrý deň, mám záujem o kúpu chaty, predávajúci majiteľ (neni môj rodinný príbuzný, cudzí človek) je jediný disponent parcely s chatou, ktorú nadobudol pred rokom darovaciou zmluvou. Chcel by ju predať, ale nechce platiť štátu 33% daň a samozrejme nechce ani čakať 5 rokov. Navrhoval nám, že spravíme darovaciu zmluvu pre nás a my mu proste dáme peniaze v hodnote čo by chcel za chatu. Obávam sa, že to nie je správne, keďže by som nemal žiaden doklad o zaplatení, nie malej sumy (pre mňa). Neviem ako moc by bola napadnuteľná darovacia zmluva, od cudzieho človeka. Dala by sa spraviť aj nejaká predkupná zmluva pred drovaciou? Alebo ako to papierovo ošetriť? Darovacej zmluvy sa trochu obávam.
Čo by ste mi poradili, ako postupovať?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 15.07.2020)
chápeme Vaše obavy z pohľadu toho, že kupujete nehnuteľnosť od cudzieho človeka. Táto situácia sa nedá ošetriť ani predkupnou zmluvou, lebo z pohľadu jeho daňovej povinnosti by bol rozhodujúcim čas podpisu zmluvy o budúcej zmluve a nie riadnej kúpnej zmluvy. Tzn. že by v konečnom dôsledku musel daň aj tak zaplatiť.
Rovnako je rizikové posielať alebo dávať peniaze vo veľkom množstve bez akéhokoľvek dokladu.
Najideálnejším riešením pre takéto situácie (musia s tým súhlasiť obe strany) je napísať nájomnú zmluvu na 4-5 rokov, s tým, že zaplatené nájomné by sa započítavalo už na kúpnu cenu nehnuteľnosti a následne by sa po uplynutí 5 rokov podpísala riadna kúpna zmluva s tým, že by bola kúpna cena znížená o zaplatené nájomné. Rovnako by sa v nájomnej zmluve upravilo Vaše predkupné právo (aby sa nestalo, že budete platiť nájomné a následne to predá niekomu inému).
Dobrý večer, prajem. Chcel by som sa Vás opýtať, či je možné napadnúť darovaciu zmluvu, ak je na nej zle uvedené meno darcu. Zmluva je už 13 rokov stará. Vopred ďakujem za odpoveď.
neuviedli ste akým spôsobom zle uvedené meno. Nakoľko zrejme na základe predmetnej zmluvy kataster nehnuteľností vykonal zápis vlastníckeho práva v katastri, je zrejmé, že sa nejedná o chybu alebo si chybu nevšimli. Kataster nehnuteľností je veľmi formalistický úrad, ktorý aj pre najmenší preklep prerušuje katastrálne konania. Je možné, že bol spísaný dodatok k zmluve, kde bola chyba opravená.
Ak je však chyba takého rozsahu, že ide o určenie neexistujúcej osoby v zmluve, zmluva môže byť absolútne neplatná. Odporúčame Vám vyhľadať advokáta vo Vašom okolí, ktorý by mohol pozrieť znenie zmluvy a posúdiť chybu v zmluve.
Dobrý deň, pred 4 rokmi mi rodičia darovali nehnuteľnosť s doživotným bremenom. To znamená, že tam bývajú, žiadny problém im nikto nerobí, a stále mi vykrikujú, že sa o nich nestarám, ale ja tam chodím na návštevu, keď potrebujú im nakupim, aj keď mama je sebestačná a nemá s ničím problém. Teraz mi povedala, že jej nehnuteľnosť mám vrátiť, aj keď nie som si vedomá ničoho, čím by som sa previnilá. Je možné zrušiť darovaciu zmluvu?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 08.07.2020)
záleží, ako máte formulovanú zmluvu a ako znie vecné bremeno. Ak znie len ako právo dožitia a v zmluve nemáte dohodnuté, že ich máte dochovať a postarať sa o nich a na prípadné porušenie tejto povinnosti nie je naviazané ich právo na odstúpenie od zmluvy, tak podľa môjho názoru nemôžu zmluvu len tak zrušiť (platne). Zákon im umožňuje žiadať vrátenie daru, ale len ak sa k nim správate tak, že hrubo porušujete dobré mravy. Ak ich navštevujete a nakupujete, nejde o porušenie dobrých mravov, tobôž nie o hrubé porušenie dobrých mravov. Zmluvu teda nemôžu len tak platne zrušiť.
Dobrý deň, moja babka s dedkom mi chcú darovať rodinný dom aj s prislúchajúcim pozemkom. Aký je postup treba spraviť obhliadku nehnuteľnosti a zistiť jej hodnotu? Majú 3 deti z toho 1 dedič sa zrieka v prospech mňa (môj otec) ostatné 2 dedičky budú vyplatené a dostanú podpísať papier o tom, že sa vzdávajú dedičstva. Aký je postup? Čo k tomu potrebujú?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 01.05.2020)
Vaša stará mama a starý otec za svojho života môžu disponovať so svojim majetkom podľa svojho uváženia a k darovaniu RD Vám ako vnukovi nepotrebujú žiaden súhlas a ani žiadne spisovanie žiadnych listín s prípadými budúcimi dedičmi, teda súhlas Vášho otca a jeho súrodencov.
Deti Vašich starých rodičov, t.j. Váš otec a jeho súrodneci, nemôžu od svojich rodičov požadovať za ich života žiadne vyrovnanie dedičstva; dôvod je prostý a to ten, že starý rodičia žijú a ich deti ako prípadný zákonní dedičia za ich života si nemôžu robiť nárok na ich majetok a dedičstvo v podstate v súčasnosti neexistuje, keďže starý rodičia žijú.
Pokiaľ ide o spísanie darovacej zmluvy, zákon síce nevyžaduje znalecký posudok, ale z dôvodu právnej istoty Vás ako obdarovaného pre prípadný predaj tohto RD budeta mať tak doklad o tom, aká bola hodnota RD v čase darovania čo má vplyv na prípadnú povinnosť platiť daň z príjmu z predaja totho RD.
Naviac hodnota tohto daru sa v prípade dedičského konania započítava Vášmu otcovi na jeho dedičský podiel, čo vyplýva z ust. § 484 Obč. zákonníka.
Na spísanie zmluvy odporúčame kontaktovať advokáta.
Ďakujem za odpoveď ešte by som sa rád opýtal. Moji starí rodičia ich chcú vyplatiť, aby im žiaden nárok potom na ten dom a pozemok nevznikol. Je to ich svojvoľné rozhodnutie, že to tak chcú urobiť, ale keď som dobre pochopil vašu odpoveď: nie je to potrebné ?
ak starý rodičia darujú Vám ako vnukovi RD, tento nebude predmetom dedenia v prípade ich úmrtia, a Vy nebudete povinný dedičom nič vyplácať alebo doplácať, keďže dom nebude predmetom dedenia, lebo bude vo Vašom vlastníctve.
Starý rodičia nie sú povinný z dôvodu, že Vám darujú RD vyplácať niečo svojim deťom.
Ak chcú starí rodičia darovať svojim deťom nejaké peniaze, nemôžete im v tom zabrániť, je to ich rozhodnutie, ale odporúčame vždy písomnú formu aj na darovanie peňazí - bankový prevod resp. vklad na účet obdarovaného.
Dobrý deň, prajem. Chcem sa spýtať partner pred viac ako 3 rokmi daroval pozemok, ktorý spísali aj darovaciu zmluvu podpisy overené na matrike. K dnešnému dňu ju však darca nebol prepísať na katastri. Je táto darovacia zmluva ešte platná alebo zanikla pozemok je aj naďalej partnerov? Ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 30.04.2020)
podľa ust. § 47 Obč. zákonníka platí :
"(1) Ak zákon ustanovuje, že k zmluve je potrebné rozhodnutie príslušného orgánu, je zmluva účinná týmto rozhodnutím.
(2) Ak sa do troch rokov od uzavretia zmluvy nepodal návrh na rozhodnutie podľa odseku 1, platí, že účastníci od zmluvy odstúpili."
Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak nebol podal návrh an vklad do katastra, zo zákona platí, že účastníci od zmluvy odstúpili a teda vlastníkom nehnuteľnosti na pôvodný vlastník - darca.
Aktuálny stav na LV zistite na stránke katasterportal.sk
Dobrý deň, chcela by som sa informovať. Mám rodinný dom, na ktorý mám úver. Je možné dom prepísať na niekoho iného darovacou zmluvou, aby aj úver bol napísaný na daného človeka a aj iné poplatky ? Ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 02.09.2019)
Podľa ust. § 151h/ Obč. zákonníka platí :
"(1) Pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.
(2) Na nadobúdateľa zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, prechádzajú účinnosťou prevodu alebo prechodu všetky práva a povinnosti záložcu zo zmluvy o zriadení záložného práva. Nadobúdateľ zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, je povinný strpieť výkon záložného práva a vzťahujú sa na neho práva a povinnosti záložcu."
Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že aj keby ste nehnuteľnosť darovali, záložné právo v prospech banky nezanikne a nový vlastník nehnuteľnosti bude povinný strpieť výkon záložného práva. V samotnej úverovej zmluve máte uvedené podmienky výkonu záložného práva. Podpísaním darovacej zmluvy nezanikajú Vaše záväzky voči banke.
Odporúčame kontaktovať banku pred podpísaním darovacej zmluvy.
Dobrý chcem sa spýtať, či môže manželka darovať manželovi svoju polovicu bytu tým pádom by manžel vlastnil celý byt.
ak je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, potom nemôže jeden manžel previesť na druhého žiadnu časť, nakoľko BSM znamená, že obaja sú akoby výlučnými vlastníkmi celej veci v podiele 1/1. Ak by však išlo o byt v podielovom spoluvlastníctve, potom to nie je vylúčené, aby jeden z manželov previedol svoj podiel na druhého manžela, ktorý by sa stal výlučným vlastníkom celého bytu.
Dobrý deň, chcem sa opýtať, dostala som dom od svojej starkej darovacou zmluvou s tým, že ju doopatrujem do konca života. Po niekoľkých rokoch žiadala dom vrátiť, preto lebo, že nemôže všetko nechať iba mne svojej vnučke. Ma 5 dcier, tak som časť daravovala jej 2 dcéram, ktoré dar prijali a ďalšie 3 dar neprijali, tak časť domu ostala mne, ale po čase som sa rozhodla z domu odísť, takže ju nemôžem doopatrovať. Tu časť domu čo mi ostala chcem vrátiť ale neviem komu, či tým 3 dcéram čo dar neprijali alebo starkej, ale vtedy to pôjde do dedičstva a to by sa zas delilo na 5 dcér. Môže starká požadovať vrátenie celej časti domu, keď mám už len časť, keď ju nedoopatrujem? Alebo môže niektorá z dcér napadnúť zmluvu, že som starkú nedoopatrovala? Môže niekto odo mňa požadovať náhradu?
Vami položená otázka nespadá celkom do bezplatnej poradne, napriek tomu sme sa rozhodli, že budeme odpovedať v bezplatnej poradni a veríme, že naša odpoveď Vám pomôže.
1./ K odpovedi na Vašu otázku je potrebné predovšetkým uviesť, že pokiaľ Vám bola darovaná nehnuteľnosť nie ste následne povinná ani na základe priania starej mamy k tomu, aby ste časť nehnuteľnosti darovali jej dcéram z toho dôvodu, že Vám nemôže po nej zostať celý dom. To nie je právne vymožiteľné a v prípade, že by babka sa dožadovala splnenia uvedenej povinnosti cestou súdu súd by takýto návrh zamietol.
2./ Z otázky usudzujeme, že ste bývali v darovanom dome spolu s babkou a že ste sa rozhodli odísť z domu. Sme názoru, že nie je podmienkou doopatrovania to, aby ste spolu aj bývali. K samotnej darovacej zmluve a dojednanej podmienke doopatrovania darcu - babky, uvádzame, že je možné, že darovacia zmluva je neplatná, nakoľko darovacia zmluva je charakteristická tým, že je bezodplatná a podľa Vašej otázky odplatou za dom malo byť doopatrovanie.
3./ Nevieme v akom stave je Vaša stará mama, teda či už v súčasnosti potrebuje opatrovanie.
Doopatrovanie nie je to, že budete s ňou 24 hodín denne a budete všetko robiť čo ona bude požadovať aj keď to jej stav dovoľuje robiť. Doopatrovanie má byť špecifikované o aké úkony sa jedná. K tomu by sme však potrebovali vidieť darovaciu zmluvu a poznať okolnosti jej spísania ako aj terajší stav.
4./ Sme názoru, že nie ste povinná dom vrátiť.
K otázke, či dcéry môžu napadnúť zmluvu, áno, mohli by pokiaľ darovacia zmluva nespĺňa zákonné náležitosti podľa ust. Obč. zákonníka. Ešte poznamenávame, že pokiaľ ste časť nehnuteľnosti darovali dcéram starej matky, v tomto rozsahu sa mal aj znížiť Váš záväzok z doopatrovania.
Odporúčame vec konzultovať s advokátom.
V prípade, že máte záujem na posúdení darovacej zmluvy pôvodnej uzatvorenej so starou mamou, aj aj darovacích zmlúv, ktorými ste previedli časť nehnuteľnosti na dcéry starej mamy, dovoľujeme si Vás odporučiť, aby ste nás kontaktovali.
Dobrý deň. S priateľom rok žijeme v byte, na ktorý si priateľ zobral úver a je jeho výlučným vlastníkom. Nie som spoludlžníčkou úveru, ale priateľovi mesačne posielam na účet polovicu mesačnej splátky úveru na byt. Chceli by sme byť obaja vlastníkmi bytu (1/1). Je možné, aby mi priateľ daroval polovicu bytu s podmienkou splácania úveru? Alebo by bola lepšia kúpno-predajná zmluva cez mesačne splátky? Aké riešenie by bolo vhodné? Vopred ďakujem za odpoveď.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 29.11.2017)
na základe Vašej otázky si Vám dovoľujem uviesť, že je možné dosiahnuť, aby Váš priateľ previedol na Vás určitý spoluvlastnícky podiel na predmetnej nehnuteľnosti a Vy sa stali spoluvlastníčkou nehnuteľnosti. Na dosiahnutie tohto cieľa je však niekoľko možností a aj prekážok, ktoré nie je možné bez detailnej znalosti Vášho prípadu a tiež podmienok poskytnutia úveru a zriadenia záložného práva na nehnuteľnosť ani odhadnúť. Z toho dôvodu Vám nižšie priblížim právnu úpravu spoluvlastníctva nehnuteľností, ale tiež možností nadobudnutia nehnuteľnosti do spoluvlastníctva.
Právna úprava podielového a bezpodielového spoluvlastníctva
Vo svojej otázke ste uviedli, že by ste chceli nehnuteľnosť vlastniť s Vaším priateľom v podiele 1/1. Tento podiel je však príznačný pre tzv. bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Iba manželia môžu nehnuteľnosť vlastniť v podiele 1/1, a to iba vtedy, ak túto nehnuteľnosť nadobudli v súlade s právnymi predpismi a najmä v súlade s ustanovením § 143 Občianskeho zákonníka.
Podľa ustanovenia § 143 Občianskeho zákonníka
V bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.
Nakoľko Váš priateľ predmetnú nehnuteľnosť už vlastní a v čase nadobudnutia tejto nehnuteľnosti ste neboli manželmi nie je možné po právnej stránke docieliť stav, kedy by ste nehnuteľnosť vlastnili v podiele 1/1. Pri všetkých ostatných prípadoch ak dvaja ľudia spoločne vlastnia nehnuteľnosť, ide o tzv. podielové spoluvlastníctvo. Tzn. že obaja sú vlastníkmi nehnuteľnosti v určitom podiele.
Podľa ustanovenia § 137 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka
Priamo z ustanovenia § 137 Občianskeho zákonníka vyplýva, že ak nie je medzi podielovými spoluvlastníkmi (účastníkmi darovacej alebo kúpnej zmluvy) dohodnuté inak alebo určené inak právnym predpisom platí, že ich podiely sú rovnaké. Tzn. že ak bude v darovacej zmluve uvedené, že Vám priateľ daruje spoluvlastnícky podiel vo výške 1/2, tak budete obaja podielovými spoluvlastníkmi každý v podiele 1/2. Ak by Vám daroval podiel 1/4, Vy budete podielovou spoluvlastníčkou vo výške 1/4 a Váš priateľ podielovým spoluvlastníkom vo výške 3/4.
Prevod vlastníckeho práva k akejkoľvek nehnuteľnosti je možné dosiahnuť dvoma spôsobmi, a to buď darovacou zmluvou (bezodplatne) alebo kúpnou zmluvou (odplatne). Konkrétny spôsob a voľba medzi nimi závisí na dohode zmluvných strán (najmä s prihliadnutím na odplatnosť alebo bezodplatnosť prevodu).
Právna úprava prevodu vlastníckeho práva
Tak, ako je uvedené vyššie, je možné vlastnícke právo k nehnuteľnosti, resp. spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti previesť na inú osobu darovacou zmluvou alebo kúpnou zmluvou. Najväčší rozdiel medzi nimi tkvie práve v tom, či sa vlastnícke právo (alebo spoluvlastnícky podiel) prevádzajú za odplatu alebo bezplatne.
Podľa ustanovenia § 588 Občianskeho zákonníka
Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.
Podľa ustanovenia § 628 ods. 2 Občianskeho zákonníka
V rámci posudzovania Vašej situácie je však oveľa významnejšou skutočnosťou, že na predmetnej nehnuteľnosti viazne záložné právo banky. Ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce záložné právo žiadnym spôsobom neobmedzujú možnosť prevádzania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na inú osobu, ani keď je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom. Tzn. že podľa ustanovení Občianskeho zákonníka je možné previesť aj vlastnícke právo k nehnuteľnosti zaťažené záložným právom na inú osobu.
Záložné zmluvy, ktoré vlastníci nehnuteľnosti podpisujú s bankou však môžu obsahovať (vo väčšine prípadov aj obsahujú) ustanovenia, ktoré obmedzujú možnosť prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Druhou možnosťou ako to zvyknú banky upraviť je, že v záložných zmluvách uvádzajú, že je možné nehnuteľnosť previesť iba na základe ich predchádzajúceho súhlasu.
Z toho dôvodu bude potrebné aj vo Vašom prípade zistiť, či záložná zmluva, ktorou bola pri uzatvorení zmluvy o hypotéke založená nehnuteľnosť neobsahuje ustanovenie, ktoré by obmedzovalo možnosť prevodu nehnuteľnosti, prípadne by kládlo nad rámec zákona ďalšie podmienky prevodu nehnuteľnosti.
Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je možný i v prípadoch ako je ten Váš. To, či to spravíte darovacou zmluvou alebo kúpnou zmluvou je výlučne na vašej dohode s priateľom. Je však veľmi dôležité zistiť z pohľadu banky a podmienok záložného práva zriadeného na nehnuteľnosti, či prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nie je nejakým spôsobom obmedzený alebo vylúčený.
Dobrý deň, chcem poprosiť o odpoveď na moju otázku. Som vydatá 12 rokov a s manželom som 22 rokov. Je to moje druhé manželstvo a jeho tiež. Mame spolu dcéru 18 ročnú. Problém je v tom, že po 4 rokoch som sa dozvedela, že manžel prepísal dom na syna z prvého manželstva. Vôbec som o tom nevedela. Dom bol rodičovský a on tam mal 3/4 a jeho brat 1/4, ktorý je už mŕtvy. Ja som počas manželstva môj byt predala a investovala som do domu. Teraz mi povedal, že mi to nikto nekázal, a že mi jeho syn nič nedá. Najviac ma trápi, že máme spolu dcéru, ktorej nedal nič, aj keď vraví, že jeho syn sa o ňu postará, čomu neverím, nakoľko on má 43 rokov, svoju rodinu, 2 deti a ona 18. Je bohatý, má dom, druhý prerobil a predáva a tretí má od otca. Bojím sa, že keby sa niečo stalo, ostaneme bezdomovci. Chcem sa spýtať, či mohol toto otec urobiť, keď dcéra bola maloletá. Darovaciu zmluvu nechce ukázať, nemáme tam ani doživotné právo ani on, povedal ale, že nás nikto nevyhodí, že sa nemáme báť. Rozmýšľam, že skúsim požiadať mesto o byt, ak by sa to dalo a odišli by sme s dcérou odtiaľto. Neviem, čo mám robiť, som psychicky na dne, chcem sa dať dokopy a ísť do práce už som mesiace PN po operácií. Prosím Vás o radu, čo robiť, aby sme neostali na ulici, keď už ma aj LV, lebo ja mu neverím, on je veľmi na majetky a peniaze. Mne je veľmi ľúto našej dcéry, ktorá budúci rok maturuje a neviem čo robiť, keďže je aj ona z toho nešťastná, ako sa otec zachoval.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 12.03.2017)
Dobrý deň, v prípade, že tento spoluvlastnícky podiel vlastnil vo svojom výlučnom vlastníctve, mohol ním naložiť tak, že ho previedol na svojho syna. Nepotreboval na to Váš súhlas, ani sa neberie ohľad na to, že má maloletú dcéru. Tento dar však bude možné v rámci dedičského konania po ňom započítať ako dar počas jeho života. Vzhľadom na to, že nebolo v rámci darovacej zmluve zahrnuté vecné bremeno práva užívania a bývania v nehnuteľnosti závisí iba na jeho synovi dokedy umožní užívať túto nehnuteľnosť Vám a Vašej dcére. Vo vzťahu k Vaším investíciám do nehnuteľnosti si Vám dovoľujem uviesť, že ak máte doklady k investíciám je teoreticky možné tieto od vlastníka nehnuteľnosti vymáhať. Je však potrebné vopred posúdiť, či sú doklady dostatočné na preukázanie investícií a tiež, či tieto Vaše nároky nie sú premlčané.
Je darovacia zmluva napadnuteľná?
Darovacia zmluva s podmienkou
Premlčacia doba darovacej zmluvy
﻿M﻿a﻿r﻿t﻿i﻿n﻿ ﻿P﻿i﻿s﻿á﻿r﻿
Ďakujem za odbornú a vecnú odpoveď. Som milo prekvapený, že aj medzi právnikmi sa nájdu ochotní...