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Timestamp: 2016-10-27 15:15:20
Document Index: 151858358

Matched Legal Cases: ['Art. 45', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 17', 'Art. 75', 'BGE', 'Art. 1', 'Art. 35', 'Art. 37', 'Art. 21', 'Art. 46', 'BGE', 'Art. 57', 'Art. 56', 'Art. 62', 'Art. 116', 'Art. 75', 'Art. 45', 'Art. 67', 'Art. 17', 'Art. 45', 'BGE', 'Art. 45', 'BGE', 'Art. 253', 'BGE', 'BGE', 'Art. 253', 'Art. 17', 'BGE', 'Art. 45', 'Art. 45', 'Art. 45', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 5', 'Art. 50', 'BGE', 'Art. 62', 'Art. 35', 'BGE', 'Art. 107', 'BGE', 'BGE', 'Art. 50', 'Art. 17', 'Art. 38', 'Art. 62', 'BGE', 'Art. 17', 'Art. 270', 'Art. 17', 'Art. 270', 'Art. 253', 'Art. 2', 'Art. 45', 'Art. 127', 'Art. 60', 'Art. 32', 'BGE', 'Art. 128', 'Art. 37', 'BGE', 'Art. 21', 'Art. 45', 'Art. 40', 'Art. 21', 'BGE', 'Art. 21', 'Art. 45', 'Art. 64', 'BGE', 'Art. 60', 'BGE', 'BGE', 'Art. 45', 'Art. 64', 'BGE', 'BGE', 'Art. 45', 'Art. 17', 'Art. 37', 'Art. 253', 'Art. 64', 'Art. 1', 'Art. 35', 'Art. 21', 'Art. 46', 'Art. 57', 'Art. 56', 'Art. 67', 'Art. 17', 'Art. 253', 'Art. 5', 'Art. 107', 'Art. 38', 'Art. 127', 'Art. 60', 'Art. 128', 'Art. 21', 'Art. 40', 'Art. 21', 'Art. 21', 'Art. 60']

129 II 12514. Auszug aus dem Urteil der II. �ffentlichrechtlichen Abteilung i.S. A. gegen M.B. und A.B. sowie Bundesamt f�r Wohnungswesen und Rekurskommission des Eidgen�ssischen Volkswirtschaftsdepartements (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
2A.254/2002 vom 3. Dezember 2002
Art. 45 LCAP; art. 17 al. 3, art. 21a et 75a OLCAP; art. 62 al. 3 PA; encouragement � la construction et � l'accession � la propri�t� de logements; comp�tence; examen des loyers. La r�p�tition de prestations vers�es en trop par l'Office f�d�ral (en faveur du locataire) suit la voie de l'action de droit administratif aupr�s de la Commission de recours DFE (consid. 2.5). La proc�dure de contr�le prend fin avec une d�cision de constatation (consid. 2.6). L'occasion de retirer le recours afin d'�chapper � la menace d'une aggravation de la situation n'est n�cessaire que si le recourant dispose d'un pouvoir de d�cision sur l'objet du recours et peut mettre unilat�ralement fin � la proc�dure de recours (consid. 3). La constatation r�troactive de d�passements de loyer peut en principe porter sur toute la dur�e de la surveillance officielle des loyers (consid. 4). Le bailleur peut - m�me sans autorisation particuli�re de l'Office f�d�ral - proc�der � une p�r�quation entre les loyers des logements d'un m�me immeuble jusqu'� concurrence d'une compensation de 150 fr. par unit�, dans la mesure o� il n'en r�sulte pour lui aucun rendement suppl�mentaire (consid. 5). Pas de compensation pour les garages (consid. 6). Faits � partir de page 126
BGE 129 II 125 S. 126
A.- Die Liegenschaft Claridenweg 16 in Volketswil, enthaltend vier Wohnungen und vier Garagen, wurde 1983 durch die GWS, Genossenschaft f�r Wohnbau und Stockwerkeigentum, unter Inanspruchnahme von Bundeshilfe gem�ss dem Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz erstellt. Im Jahre 1988 erwarb A. die Liegenschaft. Mit Verf�gung des Bundesamtes f�r Wohnungswesen vom 12. Dezember 1988 wurde ihm als neuem Eigent�mer die Bundeshilfe zugesichert (Verb�rgung der Nachgangshypothek und Grundverbilligung BGE 129 II 125 S. 127in Form abnehmender Zusch�sse zur Senkung der Anfangsbelastung auf 5,1% der Anlagekosten).
Am 12. Februar 1990 schloss A. mit M.B. und A.B. einen Mietvertrag �ber die 5 1/2-Zimmerwohnung (Wohnung Nr. 2) und einen Garagenplatz in seiner Liegenschaft ab, mit Mietbeginn am 1. April 1990.
M.B. und A.B. verlangten am 18. November 1998 eine Herabsetzung des Mietzinses wegen Senkung des Hypothekarzinssatzes. Die beauftragte Hausverwaltung lehnte dies ab mit dem Hinweis auf die Unterstellung der Liegenschaft unter die Wohnbauf�rderung. Am 20. Dezember 1999 wandten sich die Mieter B. an das Bundesamt f�r Wohnungswesen. Sie verlangten eine Pr�fung, ob die Erh�hung des Nettomietzinses von Fr. 1'459.- im Jahre 1990 auf damals Fr. 1'805.- korrekt sei. Auf den 31. M�rz 2000 k�ndigten sie den Mietvertrag.
Mit Schreiben vom 28. Februar 2000 an die beauftragte Hausverwaltung stellte das Bundesamt f�r Wohnungswesen (im Folgenden: Bundesamt) fest, die genehmigten Mietzinse der Wohnung Nr. 2 seien vom 1. April 1990 bis 30. Juni 1999 um Fr. 8'655.- �berschritten worden. Es forderte die Verwaltung deshalb auf, den Mietern B. diesen Betrag zuz�glich 4 1/2% Verzugszins seit 1. April 1995 (mittleres Verfalldatum), insgesamt Fr. 10'602.-, zur�ckzuerstatten.
B.- Am 29. M�rz 2000 wandte sich A. gegen dieses Schreiben mit Beschwerde an die Rekurskommission EVD. Er beantragte, die darin verf�gte Zahlungsverpflichtung aufzuheben.
Die Rekurskommission EVD lud die Mieter B. zur Stellungnahme ein und nahm deren Vernehmlassung ebenfalls als Beschwerde entgegen. Mit Urteil vom 17. April 2002 hob sie in Gutheissung der Beschwerden die Verf�gung des Bundesamtes auf und stellte fest, dass die Mieter B. vom 1. April 1990 bis 31. M�rz 2000 bezogen auf den Mietzinsplan Fr. 24'996.- zu viel an Mietzinszahlungen geleistet h�tten; bei den Garagenmieten sei der Mietzinsplan eingehalten bzw. unterschritten worden. Soweit weitergehend wies sie die Beschwerde von A. ab.
C.- Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 21. Mai 2002 beantragt A. dem Bundesgericht, den Entscheid der Rekurskommission EVD insoweit aufzuheben, als darin festgestellt wurde, die Mieter B. h�tten in der fraglichen Periode Fr. 24'996.- zu viel an Mietzinszahlungen geleistet.
Das Bundesamt f�r Wohnungswesen beantragt, die Beschwerde insoweit teilweise gutzuheissen, als im angefochtenen Urteil BGE 129 II 125 S. 128festgestellt worden sei, die Mieter B. h�tten einen Fr. 8'655.- �bersteigenden Betrag zu viel bezahlt; soweit weitergehend sei die Beschwerde abzuweisen.
Die Rekurskommission EVD hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
M.B. und A.B. beantragen, die Beschwerde abzuweisen.
2. 2.1 Das Bundesamt hat vor der Vorinstanz den Standpunkt vertreten, sein Schreiben vom 28. Februar 2000 stelle keine Verf�gung dar, da das Bundesamt mit dem Beschwerdef�hrer in einem �ffentlichrechtlichen Vertragsverh�ltnis stehe. Ein hoheitliches Handeln sei somit gar nicht mehr m�glich. Es habe auf Antrag (der Mieter) �berpr�ft, ob die bisherige Mietzinsgestaltung des Beschwerdef�hrers in Bezug auf das Mietverh�ltnis B. dem vorgegebenen Mietzinsplan entspreche. Da dies nicht der Fall gewesen sei, habe es den Beschwerdef�hrer als seinen Vertragspartner aufgefordert, dem Mietzinsplan Nachachtung zu verschaffen und bis zum 31. Mai 2000 seinen vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen. Erfolge innert drei Monaten keine R�ckzahlung, werde es den Klageweg beschreiten. Zust�ndige Instanz sei in diesem Fall gem�ss den Art. 17 Abs. 3 und 75a der Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz vom 30. November 1981 (VWEG; SR 843.1) die Rekurskommission EVD als Schiedskommission. Die Zahlungsaufforderung stelle somit keine Anordnung dar, welche eine Sanktionsm�glichkeit nach sich ziehe, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten sei.
2.2 Die Vorinstanz ist dieser Auffassung nicht vollumf�nglich gefolgt und hat das Schreiben des Bundesamtes vom 28. Februar 2000 als (anfechtbare) Verf�gung betrachtet, soweit darin festgestellt wurde, der genehmigte Mietzins der Wohnung Nr. 2 sei unzul�ssigerweise �berschritten worden. Nur soweit der Beschwerdef�hrer zugleich aufgefordert worden sei, den Mietern B. einen Betrag von Fr. 10'602.- zur�ckzuerstatten, liege keine anfechtbare Verf�gung vor. Entsprechende Anspr�che seien gem�ss Art. 75a VWEG auf dem Klageweg bei ihr als Schiedskommission geltend zu machen.
2.3 Der Beschwerdef�hrer betrachtet beide Auffassungen als unhaltbar. Sowohl die H�he des beanstandeten Mietzinses als auch der BGE 129 II 125 S. 129Umfang der R�ckzahlungspflicht k�nne nur im Klageverfahren durch die Rekurskommission EVD als Schiedskommission verbindlich festgelegt werden.
2.4 Das Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) bezweckt, die Erschliessung von Land f�r den Wohnungsbau sowie den Bau von Wohnungen zu f�rdern, die Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu verbilligen und den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu erleichtern (Art. 1 WEG). Insbesondere unterst�tzt der Bund durch gezielte Massnahmen den Bau von Wohnungen zu besonders g�nstigen Mietzinsen. Solche Massnahmen sind die Grundverbilligung, die eine m�glichst tiefe Ansetzung des Anfangsmietzinses unter den Eigent�merlasten erm�glicht, und die Zusatzverbilligung f�r Mieter mit beschr�nktem Einkommen (Art. 35 WEG). Die Grundverbilligung erfolgt durch r�ckzahlbare, verzinsliche und grundpfandrechtlich sicherzustellende Vorsch�sse zur Deckung des Unterschiedes zwischen den Eigent�merlasten und dem grundverbilligten Mietzins. Der grundverbilligte Mietzins wird so berechnet, dass er unter Einrechnung einer j�hrlichen Mietzinserh�hung w�hrend 25 Jahren die Eigent�merlasten (Zinsen des investierten Fremd- und Eigenkapitals, die Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie Leistungen, die die Tilgung der Hypothekarschulden auf 60 Prozent der Anlagekosten in 25 Jahren erm�glichen) deckt (Art. 37 WEG). Die Wohnungen k�nnen an jedermann vermietet werden. Empf�nger der Bundeshilfe ist der Eigent�mer. Erh�lt er eine Grundverbilligung, so wird ein Mietzins- und Finanzierungsplan f�r 25 Jahre erstellt; dieser ist so abzustimmen, dass w�hrend dieser Zeit alle Lasten des Eigent�mers gedeckt, die Vorsch�sse samt Zins zur�ckerstattet und h�chstens 30% der Anlagekosten getilgt werden k�nnen. Dabei ist der verbilligte Anfangsmietzins so anzusetzen, dass bei einer j�hrlichen Erh�hung der jeweiligen Mietzinse diese Bedingungen in der Regel nach 25 Jahren erf�llt werden (Art. 21 Abs. 1 und 2 VWEG). Derart grundverbilligte Mietobjekte d�rfen mindestens w�hrend 25 Jahren nur f�r Wohnzwecke verwendet werden (Art. 46 Abs. 1 WEG).
2.5 2.5.1 �bernimmt der Gesuchsteller, der die Gew�hrung von Beitr�gen nach dem Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz verlangt, mit der Annahme der Verf�gung �ber die Zusicherung von Bundeshilfe die an die Beitragszusicherung gekn�pften Verpflichtungen, so wird dadurch ein inhaltlich durch die Verf�gung des Bundesamtes f�r Wohnungswesen umschriebenes �ffentlichrechtliches BGE 129 II 125 S. 130Vertragsverh�ltnis begr�ndet (Art. 57 Abs. 3 WEG; vgl. auch Art. 56 Abs. 2 WEG).
In der Botschaft des Bundesrates an die Bundesversammlung zum Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz wurde in diesem Zusammenhang ausgef�hrt, Bundeshilfe erhalte nur der Eigent�mer, der sich verpflichte, die Bundesdarlehen gem�ss Finanzierungsplan zur�ckzuerstatten und die grundverbilligten Mietzinse nicht zu �berschreiten. Halte sich der Eigent�mer nicht an die eingegangenen Verpflichtungen, so habe das Bundesgericht als einzige Instanz zu entscheiden (Art. 62 des Entwurfes); es k�nnte den Eigent�mer beispielsweise verpflichten, bei �berschreitung der im Mietzinsplan festgesetzten Mietzinse die zu viel erhobenen Mietzinse dem Mieter zur�ckzuerstatten (BBl 1973 I 749).
Die Verf�gung �ber die Zusicherung von Bundeshilfe vom 12. Dezember 1988 an den Beschwerdef�hrer verweist deshalb f�r Streitigkeiten aus diesem Vertrag auf die M�glichkeit der verwaltungsrechtlichen Klage ans Bundesgericht gem�ss Art. 116 lit. k aOG. Seit dem 1. Januar 1994 ist nunmehr f�r entsprechende Klagen die Rekurskommission EVD als Schiedskommission zust�ndig (Ziff. 1 Abs. 3 lit. b Schlussbestimmungen der �nderung des OG vom 4. Oktober 1991; Art. 75a VWEG). Gem�ss Ziff. 3 der Zusicherungsverf�gung bilden unter anderem die Lasten- und Mietzinspl�ne Bestandteil derselben.
2.5.2 Unter dem Marginale "Mietzins�berwachung" bestimmt Art. 45 WEG, dass die auf Grund dieses Gesetzes verbilligten Mietzinse mindestens w�hrend 25 Jahren einer amtlichen Mietzins�berwachung unterliegen.
Gest�tzt auf die ihm durch Art. 67 WEG einger�umte Kompetenz, die zum Vollzug des Gesetzes erforderlichen Ausf�hrungsbestimmungen zu erlassen, hat der Bundesrat in Art. 17 VWEG die Durchf�hrung der Mietzins�berwachung geregelt. Danach ist das Bundesamt zust�ndig, im Sinne von Art. 45 WEG die Mietzinse der verbilligten Wohnungen zu �berwachen (Abs. 1). Der Eigent�mer hat dem jeweiligen Mieter die vom Bundesamt nach Massgabe des Finanzierungsplanes genehmigten Mietzinse schriftlich mitzuteilen (Abs. 2). Bei �berschreitung der genehmigten Mietzinse ist dem Eigent�mer eine Frist von drei Monaten zur R�ckzahlung der zu viel bezogenen Leistungen an die Mieter zu setzen; das Bundesamt fordert die zu viel bezogenen Betr�ge samt Zins zum Satz der zweiten Hypotheken zuhanden der Mieter zur�ck (Abs. 3).
2.5.3 Unter diesen Umst�nden verletzt der angefochtene Entscheid BGE 129 II 125 S. 131kein Bundesrecht, wenn er - bei festgestellter �berschreitung der genehmigten Mietzinse (oder Zweckentfremdung) - f�r die nach Ablauf einer Frist von drei Monaten zwingend vorgeschriebene R�ckforderung der zu viel bezogenen Leistungen nicht auf den Verf�gungsweg verweist. Die R�ckforderung durch das Bundesamt (zuhanden der Mieter) ist ausschliesslich auf dem Weg der verwaltungsrechtlichen Klage an die Rekurskommission EVD als Schiedskommission geltend zu machen (vgl. Urteil der Rekurskommission EVD vom 30. August 1995 i.S. Genossenschaftsgruppe H. gegen F., C., M. und B. sowie Bundesamt f�r Wohnungswesen, publ. in: VPB 60/1996 Nr. 51 S. 446, E. 1.1); in diesem Verfahren ist der Mieter nicht Partei (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts A.253/1984 vom 6. M�rz 1985, E. 3). Die Vorinstanz ist deshalb zu Recht insoweit auf die Beschwerde nicht eingetreten.
2.6 2.6.1 Die auf Grund des Wohnbau und Eigentumsf�rderungsgesetzes verbilligten Mietzinse unterliegen w�hrend mindestens 25 Jahren einer amtlichen Mietzins�berwachung. Die von den zust�ndigen Beh�rden genehmigten Mietzinse d�rfen in diesem Zeitraum nur im Rahmen der vom Bundesrat zu ordnenden Mietzinsanpassungen ge�ndert werden (Art. 45 WEG). Daraus ergibt sich, dass sich die Mietzins�berwachung in erster Linie auf die Einhaltung der zuvor nach Massgabe des Finanzierungsplanes beh�rdlich genehmigten Mietzinse (gem�ss den Mietzinslisten, die integrierende Bestandteile des �ffentlichrechtlichen Vertrages bilden) beschr�nkt (vgl. auch VPB 60/1996 Nr. 51 S. 451, E. 3.3). Bei einer allf�lligen Zwangsversteigerung der mit Bundeshilfe erstellten Liegenschaft ist der Erwerber denn auch verpflichtet, den bestehenden Finanzierungsplan und die Mietzinsliste zu �bernehmen (BGE 125 III 295 E. 3b).
2.6.2 Bei der Revision der Bestimmungen �ber die Miete und Pacht vom 15. Dezember 1989 wurde in Art. 253b Abs. 3 OR (in Kraft seit 1. Juli 1990) festgelegt, dass die Bestimmungen �ber die Anfechtung missbr�uchlicher Mietzinse nicht f�r Wohnr�ume gelten, deren Bereitstellung von der �ffentlichen Hand gef�rdert wurde und deren Mietzinse durch eine Beh�rde kontrolliert werden. Damit sollen eine doppelte Kontrolle der Mietzinse - einschliesslich der Nebenkosten - vermieden und widerspr�chliche richterliche Entscheide verhindert werden (BGE 124 III 463 E. 4b/dd).
Die sich aus dieser Regelung ergebende Konsequenz, dass der Mieter von subventionierten Wohnungen - ausser einer allf�lligen BGE 129 II 125 S. 132Aufsichtsbeschwerde an die Aufsichtsbeh�rde (vgl. VPB 60/1996 Nr. 51 S. 452, E. 5) - keine gesetzliche M�glichkeit hatte, sich gegen eine fehlerhafte amtliche �berwachung des Mietzinses zu wehren bzw. den Mietzins �berpr�fen zu lassen, wurde zum Teil begr�sst (RICHARD PERMANN/MARC SCHANER, Kommentar zum Mietrecht, Z�rich 1999, N. 9 zu Art. 253b OR). Mehrheitlich wurde sie indessen als stossend empfunden (DAVID LACHAT, Le bail � loyer, Lausanne 1997, S. 252, Ziff. 3.2.2 Anm. 23; FELIX SCH�BI, Verfahrensrechtliche Fragen rund um den Schutz des Mieters bei subventionierten Wohnungen, in: mp 1997 S. 84; BARBARA TRUOG, Die Auswirkungen verwaltungsrechtlicher Normen zum sozialen Wohnungsbau auf die Miete, in: mp 1992 S. 105; CHARLES-ANDR� JUNOD, Les incidences du droit administratif du logement social sur le droit priv� du bail � loyer, in: RDS 108/1989 I S. 411 f.). Es kommt hinzu, dass eine effektive Kontrolle dar�ber fehlte, ob die Vermieter die Grundverbilligung (und allf�llige Zusatzverbilligungen) auch tats�chlich (vollst�ndig) an die Mieter weitergaben (CHRISTIAN HANSER/J�RG KUSTER/PETER FARAGO, Die Bundeshilfen f�r den Mietwohnungsbau, Schriften Wohnungswesen, Hrsg. Bundesamt f�r Wohnungswesen, Bd. 59, Bern 1995, S. 6 und 63). Mangels einer institutionalisierten Kontrolle �ber die Einhaltung der Mietzinspl�ne erstaunt es nicht, dass praktisch keine F�lle von Nichteinhalten derselben durch das Bundesamt festgestellt worden sind (JEAN-MARC SIEGRIST, Les loyers et les frais accessoires des logements subventionn�s, 10e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1998, S. 14).
2.6.3 Unter dem Marginale "Rechtsschutz der Mieterschaft" bestimmt der mit der �nderung der Verordnung vom 25. M�rz 1998 neu eingef�gte Art. 17a VWEG (in Kraft getreten am 1. Juli 1998) - offensichtlich, um der ge�bten Kritik Rechnung zu tragen -, dass der Mieter den Mietzins sowie die Mietzinsanpassungen beim Bundesamt auf ihre Rechtm�ssigkeit �berpr�fen lassen kann. Die Pr�fung erfolgt in einem einfachen und kostenlosen Verfahren.
2.6.4 Der bei Zusicherung der Grundverbilligung erstellte Mietzinsplan unterliegt nach dem oben Ausgef�hrten nicht der Anfechtung durch den Mieter. Auch kritische Autoren, die dem Mieter trotzdem ein solches Recht zugestehen wollen, gehen zumindest davon aus, dass der mangels Anfechtung in Rechtskraft erwachsene Mietzinsplan f�r beide Vertragsparteien verbindlich ist und demzufolge auch nicht mehr durch einen neuen Eigent�mer oder den Mieter angefochten werden kann (SCH�BI, a.a.O., S. 84).BGE 129 II 125 S. 133
Die dem Bundesamt obliegende Mietzins�berwachung im Sinne von Art. 45 WEG kann sich allein auf die Einhaltung der von ihm im Mietzinsplan festgelegten Mietzinse beziehen (JEAN-MARC SIEGRIST, a.a.O., S. 21). Denn zu Art. 45 WEG hat schon der Bundesrat in seiner Botschaft zum Gesetzesentwurf ausdr�cklich festgehalten, Bundeshilfe erhalte nur der Eigent�mer, der sich verpflichte, die grundverbilligten Mietzinse nicht zu �berschreiten. Der Eigent�mer, der sich nicht daran halte und die im Mietzinsplan festgesetzten Mietzinse �berschreite, k�nne verpflichtet werden, die zu viel erhobenen Mietzinse dem Mieter zur�ckzuerstatten (BBl 1973 I 749).
Es entspricht somit dem Sinn und Zweck von Art. 45 WEG, wenn Art. 17a VWEG den Anspruch des Mieters darauf beschr�nkt, den Mietzins sowie die Mietzinsanpassungen auf ihre Rechtm�ssigkeit, d.h. auf ihre �bereinstimmung mit dem sich aus dem Mietzinsplan ergebenden Mietzins bzw. mit den sich daraus ergebenden Mietzinserh�hungen, zu �berpr�fen. Es geht also klarerweise um die �berpr�fung der �bereinstimmung von tats�chlich bezahltem Mietzins und Mietzins gem�ss Mietzinsliste und nicht darum, die Mietzinsliste selber auf ihre Rechtm�ssigkeit hin zu untersuchen (JEAN-MARC SIEGRIST, a.a.O., S. 21).
Ein "Rechtsschutz der Mieterschaft" (Marginale zu Art. 17a VWEG) ist allerdings nur gew�hrleistet, wenn das nach dieser Bestimmung durch das Bundesamt zu f�hrende einfache und kostenlose Verfahren - unter Gew�hrung des rechtlichen Geh�rs - mit einer Feststellungsverf�gung abgeschlossen wird. Der Vorinstanz ist deshalb darin zuzustimmen, dass der Mieter gest�tzt auf diese Bestimmung einen Anspruch auf Erlass einer Verf�gung im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. b VwVG hat, welche die Rechtm�ssigkeit des von ihm verlangten Mietzinses bzw. dessen Anpassung feststellt. Der entsprechende Rechtsakt ist denn auch keine Entscheidung gest�tzt auf den �ffentlichrechtlichen Vertrag zwischen dem Bundesamt und dem Eigent�mer, sondern eine in Anwendung von �ffentlichem Recht ergehende individuell-konkrete, einseitige Feststellung durch das Bundesamt in seiner hoheitlichen Funktion als zust�ndige Beh�rde f�r die amtliche Mietzins�berwachung.
3. 3.1 Der Beschwerdef�hrer r�gt, die Vorinstanz h�tte die Vernehmlassung der Beschwerdegegner nicht als Beschwerde entgegennehmen d�rfen. Die Beschwerdefrist von 30 Tagen gem�ss Art. 50 VwVG sei nicht eingehalten, und das Verwaltungsverfahrensgesetz kenne keine Anschlussbeschwerde. Es komme hinzu, BGE 129 II 125 S. 134dass er nicht �ber die beabsichtigte reformatio in peius in Kenntnis gesetzt worden sei. Der angefochtene Entscheid sei schon deshalb aufzuheben, weil damit ein h�herer Betrag angeblich zu viel bezahlter Mietzinse festgestellt werde, als im Schreiben des Bundesamtes festgehalten worden sei.
3.2 Die Rekurskommission hat hierzu festgestellt, das Bundesamt h�tte ein f�rmliches Verfahren er�ffnen und den Beteiligten Mitwirkungsrechte einr�umen m�ssen; dies sei nicht geschehen, weshalb deren Anspruch auf Gew�hrung des rechtlichen Geh�rs verletzt worden sei. Sie hat die Vernehmlassung der Mieter B. zur Beschwerde des Beschwerdef�hrers vom 29. Mai 2000, in der die Mieter nicht nur die Abweisung der Beschwerde, sondern auch die Feststellung zu hoher Mietzinsleistungen im Betrag von Fr. 24'468.- beantragt hatten, als selbst�ndige Beschwerde entgegengenommen und die Mieter ebenfalls als Beschwerdef�hrer bezeichnet. Dies mit der Begr�ndung, den Mietern h�tte ebenfalls die Beschwerde offen stehen m�ssen. Da im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels eine nachvollziehbare Berechnung vorgelegt worden sei und sich die Beteiligten h�tten vernehmen lassen k�nnen, k�nne die Geh�rsverletzung geheilt werden. Ein solches Vorgehen rechtfertige sich aus Gr�nden der Prozess�konomie. Damit entfalle auch die Notwendigkeit, den Beschwerdef�hrer auf die nach Art. 62 Abs. 3 VwVG drohende reformatio in peius hinzuweisen.
3.3 Gem�ss Art. 35 Abs. 1 VwVG sind Verf�gungen als solche zu bezeichnen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen. Das in Frage stehende Schreiben des Bundesamtes war - nach dem oben Ausgef�hrten zu Unrecht - weder als Verf�gung bezeichnet, noch enthielt es eine Rechtsmittelbelehrung. Es wurde den bereits damals durch einen Rechtsanwalt vertretenen Beschwerdegegnern nur, aber immerhin, in Kopie zugestellt. Auch der Empf�nger einer nicht als solchen bezeichneten Verf�gung ohne Rechtsmittelbelehrung kann diese nicht einfach ignorieren; er ist vielmehr gehalten, sie innert der gew�hnlichen Rechtsmittelfrist anzufechten oder sich innert n�tzlicher Frist nach den in Frage kommenden Rechtsmitteln zu erkundigen, wenn er den Verf�gungscharakter erkennen kann und sie nicht gegen sich gelten lassen will (BGE 119 IV 330 E. 1c S. 334). Gem�ss einem aus dem Prinzip von Treu und Glauben fliessenden und in Art. 107 Abs. 3 OG ausdr�cklich verankerten Grundsatz des �ffentlichen Prozessrechts darf den Parteien aus einer fehlerhaften beh�rdlichen Rechtsmittelbelehrung zwar kein Nachteil erwachsen. Wer aber die Unrichtigkeit der Rechtsmittelbelehrung erkannte oder bei BGE 129 II 125 S. 135zumutbarer Sorgfalt h�tte erkennen m�ssen, kann sich nicht auf den genannten Grundsatz berufen. Rechtsuchende geniessen keinen Vertrauensschutz, wenn sie bzw. ihr Rechtsvertreter den Mangel allein schon durch Konsultierung der massgeblichen Verfahrensbestimmung h�tten erkennen k�nnen. Allerdings vermag nur eine grobe prozessuale Unsorgfalt der betroffenen Partei oder ihres Anwaltes eine falsche Rechtsmittelbelehrung aufzuwiegen (BGE 124 I 255 E. 1a/aa). Sinngem�ss das Gleiche muss gelten, wenn umstritten ist, ob der Verf�gungscharakter eines Schreibens erkennbar war.
3.4 Weil der Verordnungstext in diesem Punkt unklar ist und auch das Schreiben des Bundesamtes keine eindeutigen Hinweise enthielt (das Bundesamt selber war der falschen Meinung, sein Schreiben stelle keine Verf�gung dar), kann den Beschwerdegegnern nicht entgegengehalten werden, sie h�tten den Verf�gungscharakter des ihrem Rechtsvertreter lediglich in Kopie "zur Kenntnisnahme" zugestellten Schreibens erkennen und innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen (Art. 50 VwVG) Beschwerde erheben m�ssen. Die Rekurskommission EVD hat zudem ihren Entscheid vom 11. Februar 2000 i.S. B., in dem sie erstmals entschieden hat, dass die gest�tzt auf Art. 17a VWEG durch das Bundesamt zu treffende Feststellung �ber das Einhalten bzw. Nichteinhalten der beh�rdlich genehmigten Mietzinse in Form einer beschwerdef�higen Verf�gung zu geschehen hat, nicht publiziert. Da den Beschwerdegegnern durch die fehlerhafte Er�ffnung der Verf�gung kein Nachteil erwachsen durfte (Art. 38 VwVG), konnten sie diese auch noch anfechten, nachdem sie erkannt hatten oder erkennen mussten, dass es sich um eine anfechtbare Verf�gung handelte. Das Vorgehen der Vorinstanz, unter diesen Umst�nden aus Gr�nden der Prozess�konomie von einer R�ckweisung der Sache zur formrichtigen Er�ffnung der Verf�gung an die Mieter abzusehen und deren Vernehmlassung als selbst�ndige Beschwerde entgegenzunehmen, verletzt daher kein Bundesrecht. Im Weiteren ist das Einr�umen einer Gelegenheit, der drohenden Schlechterstellung durch R�ckzug der Beschwerde zu entgehen (Art. 62 Abs. 3 VwVG), nur dann erforderlich, wenn der Beschwerdef�hrer �ber den Streitgegenstand verf�gen und das Beschwerdeverfahren einseitig beenden kann (vgl. ALFRED K�LZ/ISABELLE H�NER, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. Aufl., Z�rich 1998, N. 690 am Ende). Nachdem auch den Mietern eine Beschwerdem�glichkeit zu er�ffnen war und sie eine �nderung zu Ungunsten des Beschwerdef�hrers beantragt hatten, konnte dieser einer Schlechterstellung - jedenfalls im BGE 129 II 125 S. 136Ergebnis - nicht mehr durch R�ckzug seiner Beschwerde entgehen, da �ber das Begehren der Mieter zu entscheiden blieb. Die Vorinstanz hat deshalb auch zul�ssigerweise von einem Hinweis auf die m�gliche Schlechterstellung abgesehen und �ber beide Beschwerden in einem Urteil entschieden.
4. 4.1 Der Beschwerdef�hrer bringt vor, die �berpr�fung gem�ss Art. 17a VWEG k�nne nur den aktuellen bzw. einen neu angezeigten Mietzins betreffen; eine r�ckwirkende �berpr�fung der vor dem Gesuch bezahlten Mietzinse sei ausgeschlossen. Die R�ckforderung von Mietzinsen, die vor dem �berpr�fungsgesuch bezahlt worden seien, sei mangels gesetzlicher Grundlage ausgeschlossen. Dies ergebe sich unter anderem in Analogie zu Art. 270 bzw. 270a OR, die "Vorbild" f�r Art. 17a VWEG gewesen seien. Einer R�ckforderung stehe zudem die Verj�hrung entgegen.
4.2 Der Vergleich des Beschwerdef�hrers mit Art. 270 bzw. 270a OR (Marginale "Anfechtung des Mietzinses") scheitert bereits daran, dass gerade die Bestimmungen �ber die Anfechtung missbr�uchlicher Mietzinse ausdr�cklich nicht f�r mit Hilfe der Wohnbauf�rderung erstellte Bauten gelten (Art. 253b Abs. 3 OR; Art. 2 Abs. 2 der Verordnung �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen vom 9. Mai 1990 [VMWG; SR 221.213.11]). Die Mietzins�berwachung gem�ss Art. 45 WEG schliesst sodann entgegen der Auffassung des Beschwerdef�hrers klarerweise auch die r�ckwirkende �berpr�fung der vom Eigent�mer erhobenen Mietzinse mit ein. Denn sie soll nach der Botschaft des Bundesrates erm�glichen, die Einhaltung der beh�rdlich festgesetzten Mietzinse zu kontrollieren und den Eigent�mer zu veranlassen, dem Mieter die zu viel erhobenen Mietzinse zur�ckzuerstatten (BBl 1973 I 749). Die dazu erforderliche �berpr�fung, ob der Vermieter die vertraglich gegen�ber dem Bundesamt f�r Wohnungswesen eingegangenen Verpflichtungen eingehalten hat, setzt zwingend eine r�ckwirkende Untersuchung der bisher erhobenen Mietzinse voraus.
Da die amtliche Mietzins�berwachung mindestens 25 Jahre dauert, kann auch die Feststellung allf�lliger Mietzins�berschreitungen - unbesehen einer allf�lligen Verj�hrung von R�ckforderungsanspr�chen, die erst im Klageverfahren zu pr�fen ist - grunds�tzlich diesen ganzen Zeitraum umfassen. Im �brigen ist nicht von vornherein auszuschliessen, dass nicht die f�nf-, sondern die zehnj�hrige Verj�hrungsfrist zur Anwendung gelangt (Art. 127 OR in Verbindung mit Art. 60 WEG; vgl. aber auch Art. 32 des Subventionsgesetzes BGE 129 II 125 S. 137[SR 616.1]), weil das �ffentlichrechtliche Vertragsverh�ltnis zwischen dem Bundesamt f�r Wohnungswesen und dem Eigent�mer Grundlage f�r die R�ckforderung ist. Das privatrechtliche Verh�ltnis zwischen Eigent�mer und Mieter, auf das sich Art. 128 Ziff. 1 OR bezieht, ist nur mittelbar betroffen.
5. 5.1 Der Beschwerdef�hrer macht geltend, f�r die Feststellung einer �berschreitung der festgelegten Mietzinse seien die Mieten aller Wohnungen und der Garagen zusammenzurechnen. Bei Letzteren habe er auf die zul�ssigen Mietzinserh�hungen zum Teil verzichtet. Massgebend sei, ob der gem�ss Mietzinsplan f�r die ganze Liegenschaft zul�ssige Gesamtertrag �berschritten worden sei. Grunds�tzlich w�rden bei der Zusicherung der Bundeshilfe vorerst der Anlagewert und der zul�ssige Nettomietzins f�r die gesamte Liegenschaft ermittelt und erst danach auf die Mietobjekte (Wohnungen) verteilt. Da es sich um eine reine Kostenmiete handle, sei f�r den Vermieter entscheidend, dass das gesamte Mietaufkommen einer Liegenschaft die Eigent�merlasten decke. Dieses sich aus Art. 37 WEG ergebende Prinzip habe Vorrang vor der Aufteilung des Gesamtmietzinses auf die einzelnen Mietobjekte. Gest�tzt darauf habe er auf der besser vermietbaren Wohnung der Beschwerdegegner seit Beginn des Mietverh�ltnisses gegen�ber dem Mietzinsplan einen Stockwerkzuschlag von Fr. 201.- vorgenommen; andererseits habe er f�r die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 3 den Mietzinsplan unterschritten, weil diese Wohnungen zu den festgelegten Mietzinsen nicht zu vermieten gewesen seien. F�r die vom Bundesamt vorgenommene Beschr�nkung eines solchen Stockwerkzuschlages auf maximal Fr. 150.- bestehe keine gesetzliche Grundlage. Entscheidend sei, dass das Total der Nettomietzinsen das Total gem�ss Mietzinsplan nicht �berschreite. Es sei zu ber�cksichtigen, dass das Bundesamt durch seine gefestigte und publizierte Praxis bei den Vermietern eine Vertrauenslage geschaffen habe, wonach es sich als gerechtfertigt erweise, bei Verh�ltnissen, wie sie hier gegeben seien, von einer f�rmlichen Ab�nderung des Mietzinsplanes abzusehen.
5.2 Das Bundesamt hat bereits in der angefochtenen Verf�gung einen solchen Stockwerkzuschlag als grunds�tzlich zul�ssig erachtet, soweit er Fr. 150.- nicht �berstieg und durch Mietzinsreduktionen bei anderen Wohnungen in der gleichen Liegenschaft vollst�ndig kompensiert wurde. In seiner Vernehmlassung hat es erkl�rt, nach seiner gefestigten Praxis k�nne derart ein Lageausgleich zwischen einzelnen Wohnungen erfolgen. Die BGE 129 II 125 S. 138Ber�cksichtigung von Qualit�tsunterschieden entspreche einem praktischen Bed�rfnis und erlaube im Einzelfall einen Ausgleich, ohne dass daf�r ein unverh�ltnism�ssiger Aufwand betrieben werden m�sse. Dabei d�rften allerdings die Mietzinse aller Wohnungen zusammengez�hlt nicht h�her sein als der im Lastenplan festgelegte Betrag. Sei dies der Fall und werde der in der Praxis geduldete Betrag von Fr. 100.- bis 150.- eingehalten, sei die Erhebung des Stockwerkzuschlages mit den im Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz enthaltenen Vorgaben vereinbar. Insbesondere w�rden damit die durch Art. 21 Abs. 1 VWEG f�r den Mietzins- und Finanzierungsplan aufgestellten Anforderungen erf�llt.
5.3 Die Vorinstanz hat demgegen�ber erkannt, die durch das Bundesamt als zul�ssig erachteten Stockwerkzuschl�ge von maximal Fr. 150.- entbehrten einer rechtlichen Grundlage. Der Vermieter k�nne nicht selber einseitig vom Mietzinsplan abweichen, sondern habe sich daf�r an das Bundesamt zu wenden. Zudem habe das Bundesamt in einem anderen Fall erkl�rt, der zul�ssige Stockwerkzuschlag betrage maximal Fr. 100.-.
5.4 Nach Art. 45 WEG k�nnen die von den zust�ndigen Beh�rden festgelegten Mietzinse w�hrend mindestens 25 Jahren nur im Rahmen der vom Bundesrat zu ordnenden Mietzinsanpassungen ge�ndert werden. Die Botschaft f�hrt dazu aus, die zu Beginn festgelegten Mietzinse k�nnten im Laufe der Zeit an nicht vorausgesehene �nderungen der Kostenstruktur der Eigent�merlasten (beispielsweise bei Erh�hungen oder Senkungen des Hypothekarzinsfusses) angepasst werden. Dabei war man sich bewusst, dass Marktst�rungen zu leeren Wohnungen f�hren und systematische Mietzinserh�hungen unter Umst�nden nicht mehr durchgef�hrt werden k�nnten; man nahm aber an, es handle sich dabei nur um vor�bergehende Schwierigkeiten, die innerhalb der Laufzeit der Bundeshilfe wieder ausgeglichen werden k�nnten (vgl. Art. 40 WEG; dazu BBl 1973 I 748 sowie BBl 1999 III 3352). Offenbar rechnete der Gesetzgeber nicht damit, dass auch einzelfallbezogene, von der generellen Marktsituation unabh�ngige �nderungsbed�rfnisse entstehen k�nnen, oder er erachtete die sich aus der Auslegung des Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetzes ergebenden Korrekturm�glichkeiten als ausreichend und eine Sondernorm als �berfl�ssig.
Die Verordnung fasst die �nderungsm�glichkeiten weiter als der Gesetzestext: Einerseits k�nnen nach Art. 21 Abs. 3 VWEG die im Rahmen des Mietzins- und Finanzierungsplanes vorgesehenen Erh�hungen (der Mietzinse) durch das Bundesamt auf Grund BGE 129 II 125 S. 139(irgendwie besonders gelagerter) Marktverh�ltnisse ge�ndert werden. Andererseits k�nnen die Mietzinse mit Genehmigung des Bundesamtes vor�bergehend auch gesenkt werden, wenn es die Marktverh�ltnisse erfordern oder bei einem Objekt ernsthafte Vermietungsschwierigkeiten vorliegen (Art. 21a VWEG).
Dieser weiteren Sicht liegen offensichtlich praktische Bed�rfnisse zu Grunde. Es leuchtet ohne weiteres ein, dass sich die Verh�ltnisse auf einen Zeitraum von 25 Jahren nur schwer zuverl�ssig voraussagen lassen und in einem gr�sseren Rahmen als demjenigen der generellen Marktentwicklung Anpassungsbed�rfnisse entstehen k�nnen. Solche Anpassungen zuzulassen, entspricht durchaus dem Sinn und Zweck des Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetzes, soweit sie geeignet sind, zu verhindern, dass mit Bundeshilfe erstellte Wohnungen leer oder nicht mehr dem Zielpublikum zur Verf�gung stehen. Art. 45 WEG steht dem nicht entgegen. Sein Wortlaut schliesst Mietzinsanpassungen in einem weiteren Rahmen nicht aus. Er setzt bloss voraus, dass ge�nderte Mietzinse wiederum "von den zust�ndigen Beh�rden festgelegt" bzw. genehmigt werden m�ssen. Das Wohnbau und Eigentumsf�rderungsgesetz geht somit davon aus, dass der Eigent�mer solche Anpassungen nicht von sich aus, ohne beh�rdliche Neufestlegung des Mietzinsplanes, vornehmen darf (BBl 1973 I 749).
5.5 Das Bundesamt kann danach, wenn sich dies auf Grund nicht vorausgesehener Umst�nde aufdr�ngt, dem Vermieter w�hrend der Vertragsdauer auf Gesuch hin gestatten, den Mietzinsplan abzu�ndern und an ver�nderte Verh�ltnisse anzupassen. Eine solche Anpassung des urspr�nglichen, f�r die ganze Liegenschaft erstellten Finanzierungsplans soll indessen nach dem Sinn und Zweck der Wohnbauf�rderung nicht dazu f�hren, dass dadurch dem Eigent�mer eine �berm�ssige Rendite verschafft wird (vgl. BBl 1973 I 719 und 723). Der Gesamtertrag der Wohnungen derselben Liegenschaft - der gest�tzt auf die Anlagekosten ermittelt wird und die Grundlage des Finanzierungsplanes bildet - darf somit keine Erh�hung erfahren. In diesem Sinn erlaubt denn auch Art. 64 WEG, dass das Bundesamt Eigent�mern von auf Grund fr�herer Erlasse verbilligter Wohnungen auf Gesuch hin gestatten kann, zwischen Wohnungen verschiedener Bauetappen einen angemessenen internen Mietzinsausgleich vorzunehmen, sofern ihnen insgesamt kein zus�tzlicher Gewinn erw�chst. Insbesondere kann das Bundesamt aber auch beim Erwerb oder der Erneuerung eines Mehrfamilienhauses unter Ausrichtung der Grundverbilligung dem BGE 129 II 125 S. 140Vermieter auf Gesuch hin bewilligen, die Mietzinse der einzelnen Wohnungen untereinander auszugleichen; dadurch darf auf die ganze Liegenschaft bezogen kein Mehrertrag resultieren (Art. 60a VWEG).
Auch im Schrifttum werden �nderungen in einem weiten Rahmen als grunds�tzlich m�glich erachtet. Indessen wird ebenfalls die Auffassung vertreten, der Vermieter m�sse f�r jede Mietzinserh�hung, die �ber die im Mietzinsplan vorgesehene ordentliche Erh�hung hinausgeht, die Zustimmung des Bundesamtes einholen (SIEGRIST, a.a.O., S. 14; TRUOG, a.a.O., S. 104; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht f�r die Praxis, Z�rich 1991, S. 168, Ziff. 3.1.1; LACHAT, a.a.O., S. 251, Ziff. 3.1.2; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Das Mietrecht f�r die Praxis, Z�rich 1999, S. 246 Ziff. 3.1.3).
5.6 In gefestigter Praxis hat das Bundesamt allerdings auch ohne vorg�ngige Bewilligung innerhalb derselben Liegenschaft einen internen Mietzinsausgleich im Sinne eines sogenannten Stockwerkzuschlages von maximal Fr. 150.- zugelassen. Hierf�r fehlt es zwar an einer ausdr�cklichen gesetzlichen Grundlage. Darauf kann es indessen nicht ausschliesslich ankommen. Denn massgebend f�r den Vermieter einer mit Bundeshilfe erstellten Liegenschaft ist in erster Linie der mit dem Bundesamt abgeschlossene �ffentlichrechtliche Vertrag, so wie er ihn nach Treu und Glauben verstehen musste und durfte. Er darf sich grunds�tzlich auf diesen Vertrag verlassen. F�r dessen Verst�ndnis sind auch die Auslegungshilfen (Informationen und Merkbl�tter der Verwaltung) sowie die gefestigte, bekannte Verwaltungspraxis heranzuziehen (vgl. BEATRICE WEBER-D�RLER, Vertrauensschutz im �ffentlichen Recht, Basel 1983, S. 207 ff., 213, 244, 255 f.; vgl. auch ULRICH H�FELIN/GEORG M�LLER, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. Aufl., Z�rich 1998, Rz. 532 ff.).
Das Bundesamt hat in seinen "Informationen f�r Verwaltungen" ("Was Sie bei der Verwaltung ihrer WEG-Liegenschaft wissen m�ssen"; Ausgabe vom 24. April 1997) ausdr�cklich festgehalten, die Mietzinse w�rden auf Grund der Anlagekosten in den Mietzinslisten festgesetzt. Die grundverbilligten Mietzinse der einzelnen Wohnungen k�nnten die Vermieter auf Grund des Stockwerkes, der Lage, des Innenausbaues usw. unterschiedlich festsetzen. Die Summe der grundverbilligten Mietzinse d�rfe jedoch den im Lastenplan festgesetzten Betrag nicht �bersteigen. Entsprechend lauten die "Informationen f�r Mieterinnen und Mieter" ("Was die Bewohnerschaft eines WEG-Objektes wissen muss"). Dieser Grundsatz findet sich wiederum in der Ausgabe vom 7. Juli 1998, wobei hier einschr�nkend BGE 129 II 125 S. 141ausgef�hrt wird, zwar k�nnten die grundverbilligten Mietzinse der einzelnen Wohnungen innerhalb der einzelnen Wohnungstypen (Stockwerk, Lage, Innenausbau, Besonnung) unterschiedlich festgelegt werden; die monatlichen Mietzinse d�rften jedoch h�chstens um Fr. 100.- nach oben oder unten von der Mietzinsliste f�r den betreffenden Wohnungstyp abweichen. Auch nach dieser Fassung darf pro Wohnungstyp die Summe der grundverbilligten Mietzinse den im Lastenplan festgelegten Betrag nicht �bersteigen. Die Informationen f�r Mieterinnen und Mieter halten entsprechend fest, der monatliche Mietzins d�rfe gegen�ber dem Mietzinsplan um maximal Fr. 100.- nach oben oder nach unten abweichen.
Die Informationen des Bundesamtes f�r Verwaltungen und Mieterinnen und Mieter sind als Merkbl�tter ausgestaltet und als Verwaltungsrichtlinien f�r die Praxis der Wohnbau- und Eigentumsf�rderung zu betrachten. Sie gew�hrleisten eine einheitliche und rechtsgleiche Praxis der Wohnbauf�rderung und stellen generelle Ausk�nfte �ber das in diesem Bereich geltende Recht dar. Auf solche amtlichen Erl�uterungen d�rfen sich die Adressaten grunds�tzlich verlassen, weshalb das Bundesamt nicht ohne weiteres von seinem darin �ffentlich vertretenen Standpunkt abweichen und das dadurch erweckte Vertrauen entt�uschen kann; dasselbe gilt f�r die damit zusammenh�ngende gefestigte Verwaltungspraxis.
Die Vermieter - und damit auch der Beschwerdef�hrer - durften somit nach Treu und Glauben davon ausgehen, der mit dem Bundesamt geschlossene Vertrag erlaube ihnen die entsprechenden Zuschl�ge bzw. Umschichtungen auch ohne besondere Bewilligung bzw. die erforderliche Bewilligung gelte in diesem Rahmen als generell erteilt. In diesem Vertrauen sind sie zu sch�tzen. Entsprechende Kompensationen haben somit als Teil der vertraglichen Abmachung zu gelten. Dies umso mehr, als durchaus sachliche und vern�nftige Gr�nde f�r eine solche Handhabung der Vorschriften sprechen. Die Pr�fung auch geringf�giger Zinsumschichtungen im Einzelfall w�re mit erheblichem und wohl unverh�ltnism�ssigem Verwaltungsaufwand verbunden. Solche Umlagerungen beruhen in aller Regel auf konkreten Erfahrungen der Vermieter und sind in kleinem Rahmen mit Blick auf den Gesetzeszweck auch unbedenklich und genehmigungsf�hig. Es leuchtet deshalb ein und erscheint nicht von vornherein als gesetzwidrig, dass das Bundesamt geringf�gige Umlagerungen in einem bestimmten, allgemein umschriebenen und bekannt gegebenen Rahmen als zul�ssig bezeichnet und damit gleichsam generell bewilligt. Jedenfalls d�rfen die Vermieter davon ausgehen, BGE 129 II 125 S. 142dass ihnen der Vertrag mit dem Bundesamt eine entsprechende Handlungsfreiheit einr�umt.
Da das Bundesamt in seiner Praxis namentlich vor 1998 auf eine formelle Anpassung der Mietzinsliste verzichtete, wenn - kumulativ - die Abweichung vom Mietzinsplan nicht mehr als Fr. 150.- nach oben oder unten betrug und der gesamte Mietertrag denjenigen gem�ss Finanzierungsplan nicht �berstieg, kann dem Vermieter insoweit keine gesetzwidrige Mietzinsgestaltung vorgeworfen werden. Das bedeutet, dass die Mietzinsanpassungen des Beschwerdef�hrers als zul�ssig zu betrachten sind, soweit sie sich in diesem Rahmen halten.
6. 6.1 Der Beschwerdef�hrer hat jedoch Stockwerkzuschl�ge vorgenommen, die den Maximalbetrag von Fr. 150.- �bersteigen. Zudem sind diese nicht vollst�ndig durch Mietzinssenkungen bei anderen Wohnungen kompensiert worden.
Dass der Beschwerdef�hrer von der Beschr�nkung der Stockwerkzuschl�ge auf maximal Fr. 150.- keine Kenntnis gehabt haben will, spielt keine Rolle. Denn als Grundsatz gilt, dass die Grundlage des �ffentlichrechtlichen Vertrages bildenden Mietzinslisten einzuhalten sind und �nderungen nur mit Bewilligung des Bundesamtes vorgenommen werden k�nnen. Der Beschwerdef�hrer hatte sich daher in erster Linie an den Wortlaut der schriftlichen Abmachung mit dem Bundesamt zu halten und durfte von dieser nach Treu und Glauben nur insofern abweichen, als er sichere Kenntnis von einer entsprechenden Praxis hatte bzw. �ber eine konkrete Auskunft oder Zusicherung verf�gte. Dass ihm weitergehende Mietzinsanpassungen formlos erlaubt worden seien, wird nicht behauptet.
6.2 Der Beschwerdef�hrer macht jedoch geltend, f�r die Ermittlung der zul�ssigen Stockwerkzuschl�ge sei eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen, bei welcher nicht nur die Mietzinse der Wohnungen, sondern auch jene der Garagen einbezogen werden.
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Nach dem Wortlaut des zwischen dem Beschwerdef�hrer und dem Bundesamt abgeschlossenen �ffentlichrechtlichen Vertrages sowie von Art. 45 WEG sind die Mietzinse gem�ss Mietzinsliste und ist nicht nur der Gesamtertrag der Liegenschaft einzuhalten (vgl. auch Art. 64 WEG). Auch die erw�hnten Informationen sind in dieser Hinsicht eindeutig. Es ist darin klarerweise nur von einem Stockwerkzuschlag bei Wohnungen die Rede. So d�rfen ausdr�cklich die "Mietzinse aller Wohnungen zusammengez�hlt" nicht h�her sein als das Total BGE 129 II 125 S. 143gem�ss Mietzinsliste. Schon die f�r die Zul�ssigkeit eines solchen Zuschlages genannten Kriterien (Stockwerk, Lage, Innenausbau, Besonnung) k�nnen nur bei Wohnungen eine Rolle spielen. Bei Garagen fallen sie von vornherein ausser Betracht.
Es kommt hinzu, dass Wohnungen sowohl mit als auch ohne Garage vermietet werden k�nnen. In aller Regel werden daher f�r beide Objekte formell selbst�ndige Mietvertr�ge abgeschlossen und auch separate Mietzinse vereinbart. Dieser formellen Selbst�ndigkeit der Vertr�ge ist denn auch im Mietrecht allgemein Rechnung zu tragen, wenn nur der eine Vertrag von einer �nderung betroffen ist (vgl. BGE 125 III 231 E. 3d S. 237). Von selbst�ndigen Mietverh�ltnissen ist auch im vorliegenden Fall auszugehen, in welchem je ein separater Mietvertrag f�r die Wohnung (Nettomietzins Fr. 1'459.-) und f�r die Garage bzw. den Autoeinstellplatz (Nettomietzins Fr. 126.-) abgeschlossen wurde.
Da nicht jeder Mieter zugleich eine Garage mieten muss, und nicht davon ausgegangen werden kann, dass w�hrend der ganzen Mindestdauer der Unterstellung unter die Mietzins�berwachung die Mieter der jeweiligen Wohnung zugleich eine Garage mieten, erstellt das Bundesamt auch separate Mietzinslisten f�r Wohnungen und Garagen. Dass der genehmigte Mietzins f�r die Garage der Beschwerdegegner eingehalten (und sogar unterschritten) wurde, ist unbestritten.
Indem die Vorinstanz die Garagenmieten aufgrund der f�r diese bestehenden Mietzinslisten separat �berpr�ft und festgestellt hat, der Mietzinsplan sei eingehalten bzw. sogar unterschritten worden, hat sie daher kein Bundesrecht verletzt. Andererseits hat sie auch kein Bundesrecht verletzt, wenn sie die Garagenmietzinse nicht in die Berechnung des zul�ssigen Mietzinses einbezogen hat.
125 III 295,
124 III 463,
119 IV 330,
124 I 255 suite... ,
Art. 45 LCAP,
Art. 17a VWEG,
art. 21a et 75a OLCAP,
art. 62 al. 3 PA suite... ,
Art. 37 WEG,
Art. 253b Abs. 3 OR,
Art. 64 WEG,
Art. 1 WEG,
Art. 35 WEG,
Art. 21 Abs. 1 und 2 VWEG,
Art. 46 Abs. 1 WEG,
Art. 57 Abs. 3 WEG,
Art. 56 Abs. 2 WEG,
Art. 67 WEG,
Art. 17 VWEG,
Art. 253b OR,
Art. 5 Abs. 1 lit. b VwVG,
Art. 107 Abs. 3 OG,
Art. 38 VwVG,
Art. 127 OR,
Art. 60 WEG,
Art. 128 Ziff. 1 OR,
Art. 21 Abs. 1 VWEG,
Art. 40 WEG,
Art. 21 Abs. 3 VWEG,
Art. 21a VWEG,
Art. 60a VWEG