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Timestamp: 2020-07-09 18:02:04+00:00
Document Index: 90545930

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 10', '§ 20', '§ 30', '§ 40', '§ 50', '§ 60', '§ 70', '§ 80', 'art. 1381', '§ 90', '§ 100', '§ 110', '§ 120', '§ 130', '§ 140', '§ 150', 'art. 1381', '§ 160', '§ 170', '§ 180', '§ 190', '§ 200', '§ 210', '§ 220', '§ 230', '§ 240', '§ 250', '§ 260', '§ 270', '§ 280', '§ 290', '§ 300', '§ 310', '§ 320', '§ 330', '§ 340', '§ 350', 'art. 324', '§ 360', '§ 370', '§ 380', 'art. 324', '§ 390', 'art. 324', '§ 400', '§ 410', '§ 420', '§ 430', '§ 440', '§ 450', '§ 460', '§ 470', '§ 480', '§ 490', "l'article 9", '§ 500', 'art. 1500', '§ 510', '§ 520', '§ 530', '§ 540', '§ 550', '§ 560', '§ 570', '§ 580']

BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-20120912
30-Sous-section 3 : Règles d'évaluation applicables à l'ensemble des catégories de locaux
1 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 1-12/09/2012)
10 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 10-12/09/2012)
Les règles d'évaluation contenues dans la loi n° 68-108 du 2 février 1968 et les textes subséquents qui l'ont complétée ou modifiée, notamment en ce qui concerne les établissements industriels ont été fixées en vue de la détermination de la valeur locative cadastrale des différents locaux passibles de la taxe sur les propriétés bâties.
20 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 20-12/09/2012)
Toutefois, l'application de ces règles n'a pas été limitée à l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
C'est ainsi que la valeur locative cadastrale, doit, aux termes des dispositions de l' ordonnance n° 59-108 du 7 janvier 1959 et des textes pris pour son application, servir d'assiette commune aux biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation, de la cotisation foncière des entreprises ou CFE ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases. De ce fait les règles définies aux articles 1496 et suivants du CGI , s'appliquent indifféremment pour le calcul de la base d'imposition des taxes foncières, de la taxe d'habitation et de la cotisation foncière des entreprises.
30 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 30-12/09/2012)
- des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui sont effectivement imposés à cette taxe ou exonérés temporairement ;
- des biens passibles de la taxe foncière mais bénéficiant d'une exonération permanente lorsque ces biens sont par ailleurs imposables à la taxe d'habitation ou à la cotisation foncière des entreprises ;
- des constructions non passibles de taxe foncière mais passibles de taxe d'habitation ou de cotisation foncière des entreprises.
40 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 40-12/09/2012)
50 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 50-12/09/2012)
Sous le régime de l' ordonnance n° 59-108 du 7 janvier 1959 , la valeur locative cadastrale des propriétés bâties doit servir de base à la fois à la taxe foncière, à la taxe d'habitation et à la cotisation foncière des entreprises.
Il importe donc que, non seulement chaque propriété, mais encore chaque fraction de propriété susceptible de donner lieu à une imposition au titre de la taxe d'habitation, de la cotisation foncière des entreprises ou d'une taxe annexe, fasse l'objet d'une évaluation séparée.
60 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 60-12/09/2012)
C'est pourquoi, l' article 1494 du CGI dispose que la valeur locative des biens passibles de l'une de ces taxes doit être déterminée pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. La portée de cette disposition est précisée à l' article 324-A de l'annexe III au CGI .
70 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 70-12/09/2012)
En ce qui concerne les biens autres que les établissement industriels, l'unité est constituée par le local. Cette unité peut être représentée :
80 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 80-12/09/2012)
- soit par une « propriété », s'il s'agit d'une « maison individuelle » comportant un ensemble de sols, terrains ) et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés, en raison de leur agencement à être utilisés par un même occupant.
Les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate des constructions sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties ( CGI art. 1381-4° ). Par dépendance indispensable et immédiate d'un bâtiment, il faut entendre les emplacements de faible étendue attenant ou servant d'accès ou de dégagement audit bâtiment - cours, passages, jardins n'excédant pas cinq ares, etc.
(La « famille » ou le « ménage » est considéré, à cet égard, comme un « occupant ».
Cette distinction s'effectue toujours en considérant la destination normale de la propriété : ainsi, l'hébergement provisoire d'un jeune ménage par des parents occupant une maison individuelle ne saurait permettre de ranger celle-ci parmi les immeubles collectifs si la maison occupée ne comporte notamment qu'une seule cuisine, qu'un seul compteur d'eau, de gaz et d'électricité.
90 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 90-12/09/2012)
100 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 100-12/09/2012)
110 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 110-12/09/2012)
120 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 120-12/09/2012)
Les logements vacants, ceux occupés par leur propriétaire et, dans les immeubles collectifs et les ensembles immobiliers, les locaux des services communs donnant lieu en fait à une occupation individuelle (loge de concierge, logement de gardien, bureau de syndic, etc.) ou à une exploitation particulière assujettie à la cotisation foncière des entreprises (chaufferie d'ensemble immobilier, etc.) doivent également recevoir une évaluation séparée.
130 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 130-12/09/2012)
140 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 140-12/09/2012)
150 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 150-12/09/2012)
- soit par la « propriété » s'il s'agit d'un établissement industriel comportant un ensemble de sols, terrains - dans la mesure où ils sont employés à un usage industriel ou constituent des dépendances indispensables et immédiates des constructions (cf. art. 1381 du CGI) , bâtiments et installations qui concourent à une même exploitation, et font partie du même groupement topographique ; Il est précisé que toute propriété bâtie devant être imposée dans la commune où elle est située, la notion de groupement topographique s'inscrit dans le cadre communal,
160 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 160-12/09/2012)
S'agissant de déterminer une valeur locative qui doit notamment être utilisée pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la cotisation foncière des entreprises cette définition présente une double particularité :
- l'établissement industriel se présente comme une entité économique dont les éléments constitutifs sont indissociables au regard de l'exploitant : peu importe à cet égard que les biens appartiennent à un ou plusieurs propriétaires . Toutefois, pour les besoins de l'imposition à la taxe foncière, il est nécessaire dans un tel cas, de procéder à une répartition de la valeur locative cadastrale.
Comme pour les maisons, la notion d'établissement industriel est donc appréciée en fonction de l'occupant, c'est-à-dire, au cas particulier, de l'exploitant.
S'il s'étend sur plusieurs unités foncières, sa valeur locative doit être décomposée par unité foncière : chaque fraction d'établissement doit alors être considérée comme une propriété distincte au sens de l' article 1494 du Code général des Impôts et faire l'objet d'une évaluation selon des règles propres :
- soit aux locaux commerciaux et biens divers (siège social de l'entreprise, local affecté à l'exercice d'une activité commerciale distincte de l'activité industrielle, tel un magasin de vente au détail...) ;
- soit même aux locaux d'habitation (cas du logement du directeur ou du gardien...).
III. Base de l'évaluation cadastrale de la généralité des locaux – Baux écrits et locations verbales
170 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 170-12/09/2012)
Les règles d'utilisation des baux écrits et des locations verbales sont codifiées dans l' article 324 C de l'annexe III du CGI .
180 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 180-12/09/2012)
- d'autre part, les locaux commerciaux et les biens divers à l'exclusion des établissements justiciables de la méthode d'évaluation comptable conformément aux dispositions des articles 1499 , 1499 A et 1501 du CGI).
190 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 190-12/09/2012)
200 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 200-12/09/2012)
Par exception au principe précédent et pour l'établissement de la seule taxe foncière sur les propriétés bâties, le législateur a prévu que la base d'imposition des locaux loués au 1er janvier 1974 sous le régime de la réglementation des loyers établie par le loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée - et dont les revenus sont par conséquent limités - serait exceptionnellement constituée par le plus faible des deux chiffres suivants :
- soit le loyer réel à la date du 1er janvier 1970 affecté de coefficients triennaux d'augmentation, conformément aux dispositions de l' article 1496 du CGI , qui sont commentées dans le BOI-IF-TFB-20-20 .
210 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 210-12/09/2012)
220 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 220-12/09/2012)
230 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 230-12/09/2012)
240 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 240-12/09/2012)
1. Actes de location présentant un caractère anormal.
250 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 250-12/09/2012)
Doit être considéré, en principe, comme « anormal » et par suite rejeté, tout acte de location conclu à l'origine dans des conditions telles qu'il ne permet pas de dégager la valeur locative normale, soit en raison des clauses spéciales qui y sont insérées, soit à cause des circonstances de fait particulières à ce bail : caractère précaire de l'occupation, parenté des contractants, collusion d'intérêts, prix de location atténué en considération de travaux de grosses réparations ou de constructions effectués par le locataire, de charges d'une nature spéciale imposées à ce dernier, de services rendus au propriétaire, de prêts de fonds effectués par le locataire au propriétaire, etc., bail conclu par un locataire principal en vue de la sous-location de l'immeuble à divers occupants, bail passé par une société et un particulier ayant des intérêts dans cette société, etc.
260 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 260-12/09/2012)
270 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 270-12/09/2012)
2. Actes de location conclus à des conditions de prix anormales.
280 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 280-12/09/2012)
Or, en raison d'une crise du logement plus ou moins aiguë suivant les localités et du fait de la réglementation instituée par la loi du 1er septembre 1948, les loyers des locaux d'habitation et à usage professionnel ont évolué dans des conditions variables, de telle sorte qu'il existe des disparités sur le marché des locations.
290 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 290-12/09/2012)
C. Corrections a apporter aux baux retenus
300 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 300-12/09/2012)
310 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 310-12/09/2012)
- la part du loyer afférente aux objets immobiliers compris dans les locations et non imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
320 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 320-12/09/2012)
330 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 330-12/09/2012)
Aux termes de l' article 1495 du CGI « chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état à la date de l'évaluation» .
340 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 340-12/09/2012)
350 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 350-12/09/2012)
Pour la généralité des locaux la date de l'évaluation initiale s'entend du jour de clôture du procès-verbal des opérations de révision dans la commune ( CGI, ann. III, art. 324 B alinéa I ). Cette date ne doit pas être confondue avec la date de référence à laquelle il convient de se reporter pour apprécier le taux des valeurs locatives.
360 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 360-12/09/2012)
370 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 370-12/09/2012)
B. Consistance des biens a évaluer
380 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 380-12/09/2012)
Pour l'appréciation de la consistance des biens à évaluer, il est tenu compte de tous les travaux, équipements ou éléments d'équipement existant au jour de l'évaluation ( CGI , ann. III, art. 324 B , alinéa II ). Tous les éléments qui accroissent la valeur d'usage du bien sont retenus, même s'ils résultent de travaux effectués par une autre personne que le propriétaire (locataire, par exemple).
Nota. - Le changement de consistance d'une propriété bâtie résulte de travaux qui ont pour effet de modifier le volume ou la surface de cette propriété (agrandissement, surélévation, démolition totale ou partielle).
390 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 390-12/09/2012)
La valeur locative cadastrale de chaque propriété est déterminée d'après des règles qui varient selon l'affectation de la propriété ou, dans le cas d'immeuble collectif, de la fraction de propriété constituant le local ( CGI, annexe III, art. 324 , alinéa III et IV ).
La taxe foncière étant un impôt réel l'affectation à prendre en considération est l'affectation de fait, telle qu'elle peut être constatée à la date de l'évaluation, abstraction faite de la situation juridique du bien considéré au regard de la réglementation civile ou commerciale. Lorsque l'immeuble est vacant, c'est la dernière affectation qu'il y a lieu de retenir.
Il est précisé que la domiciliation d'une entreprise dans le local d'habitation de son représentant légal, telle que le prévoit l'article L 123-10 du code du commerce , ne peut avoir pour effet de modifier la destination des locaux. Dès lors, cette domiciliation est sans incidence sur l'évaluation de valeurs locatives servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties (RM M. Huriet Sénateur JO, Sénat du 26 décembre 1985 p. 2393).
400 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 400-12/09/2012)
410 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 410-12/09/2012)
Par ailleurs, dans le groupe des établissements industriels relevant de la méthode comptable certains locaux qui, bien que situés dans l'enceinte de l'établissement, ne reçoivent pas une affectation industrielle, doivent être évalués suivant les règles propres à leur affectation (cf. ci-dessus, § B).
420 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 420-12/09/2012)
Les règles d'évaluation prévues par l' article 1496 du CGI concernent les locaux suivants :
- les locaux accueillant une activité professionnelle non commerciale au sens du 1 de l' article 92 du CGI ; il s'agit notamment de l'exercice de professions libérales ou de charges et offices.
Cette liste est limitative : dès lors, les locaux qui ne sont pas désignés ci-dessus et qui n’ont pas de caractère industriel relèvent de la catégorie des locaux commerciaux et biens divers.
a. Locaux d'habitation proprement dits.
430 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 430-12/09/2012)
Il en est de même des locaux d'habitation présentant un caractère exceptionnel et dont les normes différent sensiblement de celles des locaux ordinaires. À cet égard, présentent un caractère exceptionnel au sens de la réglementation édictée par l' article 1497 du CGI , les immeubles que leur caractère architectural, leurs dimensions, leur mode de construction notamment, placent hors de la classification générale prévue pour les locaux d'habitation. Tel est le cas de certains châteaux, abbayes, monastères et, plus spécialement, des bâtiments classés parmi les monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, observation faite que la protection légale dont bénéficient ces derniers ne suffit pas à leur conférer le caractère exceptionnel défini ci-dessus.
440 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 440-12/09/2012)
les châteaux destinés à servir de résidence habituelle au propriétaire d'un domaine rural, dont ils forment en quelque sorte le complément ;
les châteaux historiques ;
les châteaux de pur agrément ;
les châteaux situés dans le voisinage des villes.
Il est permis de penser que bon nombre des propriétés de l'espèce ressortissant aux rubriques 1°, 3° et 4° entrent dans le cadre de la nomenclature-type et doivent être dès lors évaluées dans les mêmes conditions que les autres maisons d'habitation ordinaires de la commune.
b. Locaux à usage professionnel.
450 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 450-12/09/2012)
Sont considérés comme affectés à un usage professionnel les locaux ou parties de locaux utilisés pour une activité salariée à domicile ou accueillant une activité professionnelle non commerciale au sens du 1 de l' article 92 du CGI .
460 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 460-12/09/2012)
Remarque : A titre indicatif, appartiennent notamment à cette catégorie les professions suivantes : agent local de la société des auteurs et compositeurs, agent d'assurances, agréé près les tribunaux de commerce, architecte, artiste (peintre, sculpteur, graveur, etc.), assureur-expert, auteur (ainsi que les compositeurs, écrivains, hommes de lettres, etc.), avocat, avocat au Conseil d'Etat ou à la Cour de cassation, avoué, biologiste, cartomancienne, chirurgien, commissaire aux comptes, commissaire-priseur, comptable agréé et expert-comptable, conseil fiscal ou juridique, dentiste, dessinateur-modéliste, expert près les tribunaux, facteur de fabrique, géomètre-expert, greffier des cours et tribunaux, huissier, ingénieur-conseil, inventeur, journaliste, juriste, kinésithérapeute, liquidateur judiciaire, mandataire près les tribunaux de commerce, masseur, médecin, métreur-vérificateur, notaire, professeur libre, sage-femme, syndic de faillite, vétérinaire.
470 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 470-12/09/2012)
Dans la pratique, les critères retenus pour l'imposition à la cotisation foncière des entreprises et la liste des professions auxquelles le caractère non commercial a été expressément attribué par des décisions de jurisprudence pour l'assiette des impôts sur les revenus fournissent d'utiles indications pour l'appréciation du caractère « professionnel » des locaux.
480 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 480-12/09/2012)
2. Locaux commerciaux et biens divers passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires et les établissements industriels relevant de la méthode d'évaluation comptable
490 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 490-12/09/2012)
Sous réserve des exonérations prévues par le CGI, cette catégorie de biens comprend, d'une manière générale, toutes les propriétés ou fractions de propriété passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui ne sont ni des locaux d'habitation ou servant à l'exercice soit d'une activité salariée à domicile, soit d'une activité professionnelle non commerciale au sens du 1 de l'article 9 2 du CGI , ni des établissements industriels (article 1498 du CGI) .
500 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 500-12/09/2012)
- les locaux utilisés pour leur fonctionnement par les administrations publiques, les organismes publics ou semi-publics et généralement par toutes les personnes morales dont l'objet statutaire ne vise pas la recherche systématique de bénéfices, encore bien que les associés ou les adhérents puissent parfois obtenir indirectement certains avantages (locaux occupés par l'Etat, les collectivités territoriales, les établissements publics sans caractère industriel et commercial, , les caisses de sécurité sociale, d'assurance vieillesse ou d'allocations familiales, les syndicats, les assoiciations et fondations, les mutuelles, les établissements d'enseignements privés, etc.) ;
- les locaux appartenant à des sociétés civiles immobilières, lesquelles ne peuvent pas être considérées comme exerçant une véritable profession ;
Sont de même assimilés à ces divers locaux, les établissements industriels (terrains et constructions) dont le propriétaire exploitant :
- ou bien relève du régime des micro-entreprises pour l'imposition des bénéfices industriels et commerciaux ;
- ou bien n'a pas inscrit ses immobilisations au bilan de son entreprise lorsqu'il est soumis( CGI, art. 1500 ) ;
- ou encore n'a pas la qualité de commerçant (tel est le cas, par exemple, d'une société civile immobilière).
510 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 510-12/09/2012)
Précisions sur le champ d’application de l’ article 1497 du CGI
Ces locaux ci dessus (n° 520) ne peuvent être soumis aux dispositions de l’article 1497 du CGI dès lors que celui-ci ne s’applique qu’aux locaux entrant dans le champ d’application de l’ article 1496 du même code dont la définition a été précédemment rappelée (cf n° 420).
- locaux utilisés pour une activité salariée à domicile ou une activité professionnelle non commerciale au sens du 1 de l’ article 92 du CGI et spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière.
520 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 520-12/09/2012)
Mais les différentes parties d'un local peuvent être affectées distinctement à des usages différents : logement dépendant d'un magasin avec lequel il communique, pièce de son appartement utilisée par un médecin pour l'exercice de sa profession, logement de fonctions de certains fonctionnaires, etc. Dans cette hypothèse chacune de ces parties est évaluée suivant son affectation particulière (Voir notamment le cas des établissements industriels BOI-IF-TFB-20-10-50 ) .
530 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 530-12/09/2012)
540 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 540-12/09/2012)
550 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 550-12/09/2012)
D'une manière générale, les établissements industriels s'entendent des établissements qui utilisent un outillage suffisant pour leur conférer le caractère « industriel » au regard de la cotisation foncière des entreprises.
560 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 560-12/09/2012)
- à certains établissements qui se rapprochent des usines par la nature des opérations effectuées ainsi que par les moyens mis en oeuvre (outillage et force motrice). Ce dernier critère peut l'emporter sur la nature des opérations ; ainsi, le caractère industriel doit être reconnu à des établissements où ne sont effectuées que des opérations de manipulation ou encore des prestations de service, à l'exclusion de toute opération de fabrication, de réparation ou de transformation, mais où le rôle de l'outillage et de la force motrice est prépondérant .
570 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 570-12/09/2012)
580 (BOFiP-IF-TFB-20-10-10-30-§ 580-12/09/2012)