Source: https://www.mietrechtsiegen.de/wohnungseigentum-unzulaessiger-anbau-eines-balkons/
Timestamp: 2020-08-15 13:10:54
Document Index: 367103922

Matched Legal Cases: ['§ 1004', '§ 22', '§ 24', '§ 24', '§ 7', '§ 24', '§ 26', '§ 14', '§ 24', '§ 7', '§ 14', '§ 511', '§ 22', '§ 24', '§ 24', '§ 7', '§ 26', '§ 14', '§ 22', '§ 14', 'BGH', 'Art. 14', '§ 14', '§ 97', '§ 62']

Wohnungseigentum - Unzulässiger Anbau eines Balkons
LG Hamburg – Az.: 318 S 16/11 – Urteil vom 29.02.2012
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 22. Dezember 2010 – Az. 102D C 135/09 – wird zurückgewiesen.
Die Beklagten tragen die Kosten ihrer Berufung.
Die Parteien sind Mitglieder der WEG K.-Allee/I.-Straße in … H. (H.) und streiten um den Rückbau eines Balkons an der rückwärtigen Gebäudeseite.
Das Amtsgericht hat die Beklagte mit seinem Urteil vom 22. Dezember 2010 (Bl. 185 d. A.) unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, den neu errichteten Balkon an ihrer Eigentumswohnung Nr. 21 in dem Objekt K.-Allee, 5. Obergeschoss (Dachgeschoss) auf eigene Kosten so zurückzubauen, dass der Wohnungsvorbau nicht mehr über die Baufluchtlinie hervortritt. In den Entscheidungsgründen hat es dazu ausgeführt, dass der Klägerin gegen die Beklagten ein Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung an der Wohnung der Beklagten nach den §§ 1004 BGB, 22 Abs. 1, 14 Ziff. 1 WEG zustehe. Bei dem an der Rückfassade des Hauses an der Wohnung der Beklagten angebrachten Bauelement handele es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Das fragliche Element beinhalte eine auf Dauer angelegte Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, ungeachtet der Einordnung als Balkon oder Loggia. Die Zulässigkeit dieser Maßnahme ergebe sich nicht aus der Teilungserklärung (vgl. Anlage K2, Bl. 11 d. A.), dort § 24 Nr. 3 (Bl. 32 d. A.). Das hier fragliche Bauelement sei von der dortigen Aufzählung nicht erfasst. Nach Heranziehung der maßgeblichen – objektiven – Auslegungsgrundsätze für solche Vereinbarungen komme es nicht darauf an, ob nach dem Willen des Verfassers der Teilungserklärung eine möglichst weitgehende Gestaltungsmöglichkeit für Bautätigkeiten im Sonder- und Gemeinschaftseigentum habe eingeräumt werden sollen oder gar der Begriff “Balkon” versehentlich in der – abschließenden – Aufzählung des § 24 Nr. 3 TE vergessen worden sei. Entscheidend sei vielmehr, ob das hier fragliche Bauelement unter den dortigen Wortlaut subsumiert werden könne. Im Übrigen enthalte diese Norm eine Sonderregelung für den Ausbau des Dachgeschosses, so dass eine Heranziehung der Regelung in § 7 Nr. 4 TE nicht in Betracht komme. Bei dem hiesigen Anbau handele es sich begrifflich nicht um eine “Loggia”. Nach allgemeinem Sprachgebrauch sei dies bei Wohnhäusern des 20. Jahrhunderts ein nach außen offen überdeckter Aufenthaltsraum, der hinter der Mauerflucht zurückspringe. Notwendige Elemente seien also die Überdeckung sowie die Lage hinter der Bauflucht. Nach Darstellung der Beklagten rage das Element jedenfalls 1 m über die Bauflucht hinaus und sei in diesem Bereich weder an den Seiten noch nach oben hin überdeckt. Auch die anderen, in § 24 Nr. 3 TE aufgezählten Bauelemente seien solche, die traditionell nicht über die Bauflucht hinausgehen würden, was gegen die von den Beklagten angeführte “weite” Auslegung des Begriffs “Loggia” spreche. Auch der Verweis auf § 26 TE führe nicht weiter, weil es sich bei einem Fahrstuhl um etwas anderes handele.
Die Zustimmung der Kläger sei, so das Amtsgericht, auch nicht entbehrlich gewesen, weil ein Nachteil im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG gegeben sei. Unter Zugrundelegung der für die Beurteilung eines Nachteils entwickelten Kriterien gehe von dem Anbau des hiesigen Balkons eine Beeinträchtigung aus, und zwar für den optischen Gesamteindruck des Gebäudes. Zwar füge sich der Balkon im Ansatz hinsichtlich der optischen Gestaltung und der verwendeten Materialen in den Zustand der hinteren Balkon-Bebauung ein. Jedoch hänge dieser frei und sei nicht – wie die übrigen Balkone – aufgeständert. Ferner weiche die optische Gestaltung des Gebäudes K.-Allee von der des Nachbargebäudes ab, weil es dort im 5. Obergeschoss keinen Balkon gebe. Jedenfalls ergebe sich ein Nachteil für die Kläger aber daraus, dass der Zustand ihres eigenen Balkons, der bislang nach oben offen gewesen sei, verloren gegangen sei. Zwar sei die Sicht vom Balkon der Kläger nicht verloren gegangen, aber erheblich eingeschränkt. Die Einengung des Blickwinkels verändere den bislang offenen Charakter und sorge für eine Atmosphäre der Abgeschlossenheit. Es ergebe sich zudem die – bereits realisierte – Gefahr, dass der Balkon der Kläger zusätzlichem Zufluss von Regen- oder Pflanzgießwasser ausgesetzt sei.
Die Beklagten hafteten den Klägern als sog. Handlungsstörer, so dass offenbleiben könne, wer konkret das Balkonelement angebracht habe, also die Beklagten oder deren Voreigentümerin.
Gegen dieses Urteil, den Beklagten über ihren Prozessbevollmächtigten zugestellt am 5. Januar 2011 (Bl. 197 d. A.), haben diese mit Schriftsatz vom 19. Januar 2011 – Eingang bei Gericht am Folgetag (Bl. 199 d. A.) – Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Begründungsfrist am 7. März 2011 (Bl. 204 d. A.) bis zum 5. April 2011 mit weiterem Schriftsatz vom 5. April 2011 – Eingang bei Gericht am selben Tag (Bl. 206 d. A.) – begründet.
Die Beklagten machen mit ihrer Berufung geltend, dass das Amtsgericht nicht zu dem Ergebnis gelangt sei, dass ihnen, den Beklagten, durch die Regelung in § 24 Ziff. 3 TE ein weiträumiger Spielraum zum Ausbau ihrer Räumlichkeiten im Dachgeschoss eingeräumt worden sei. Eine Beschränkung auf die Bauflucht sei dieser Regelung nicht zu entnehmen. Dem jeweiligen Eigentümer sei vielmehr auch der Anbau eines Fahrstuhls an der äußeren Fassade gestattet. Die Aufzählung von “Fenstern aller Art, Oberlichtern, Gauben, Loggien und Dachterrassen” umfasse nach objektiver Auslegung auch die Anbringung eines Balkons. Ferner sei § 7 Nr. 4 TE zu berücksichtigen, wonach jeder Eigentümer berechtigt sei, sein Sondereigentum um- oder auszubauen, auch wenn Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums davon betroffen sei und dadurch die übrigen Eigentümer nicht unzumutbar beeinträchtigt werden würden. Das hiesige Bauteil habe das Amtsgericht unzutreffend gewürdigt; zum überwiegenden Teil rage es in den Baukörper hinein und rage nur wenig – ca. 0,8 m – über die Hausflucht hinaus. Eine Ständerkonstruktion weise das Element deswegen nicht auf, weil es sich eben nicht um einen Balkon, sondern um eine Loggia handele. Außerdem seien beide Begriffe nicht trennscharf voneinander zu unterscheiden. Hinzu komme, so die Beklagten weiter, dass entgegen der Annahme des Amtsgericht mit dem Anbau auch kein Nachteil im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG verbunden sei. Eine Verschattung trete dadurch nicht ein. Einen eigenen, tatrichterlichen Eindruck habe sich das Amtsgericht von der Gestaltung der Gesamtanlage nebst Balkon nicht gemacht. Das gelte auch für die von ihm angenommene, nachteilige Veränderung des Ausblicks.
Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des am 22. Dezember 2010 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Hamburg – Az. 102D C 135/09 – die Klage abzuweisen.
Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts. Die Beklagten meinten zu Unrecht, dass ihr Balkon eine “Loggia” sei. Auch sei ein Fahrstuhl nicht mit einem Balkon vergleichbar. Die maßgeblichen Regelungen der Teilungserklärung habe das Amtsgericht zutreffend ausgelegt. Der Balkon rage tatsächlich ca. 1,10 m über die Hausflucht hinaus. Außerdem seien die Beklagten ursprünglich selbst von einer Zustimmungspflicht ausgegangen und hätten sich auch um eine Zustimmung von ihr, der Klägerin, bemüht, diese aber nicht erhalten. Außerdem sei die Zustimmung zu der Maßnahme auch Gegenstand einer Eigentümerversammlung im Sommer 2009 gewesen. Das Amtsgericht habe anhand der eingereichten Lichtbilder (vgl. dazu Bl. 59 ff. d. A. und Bl. 176 a d. A.) ferner auch zutreffend einen Nachteil begründet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Berufungsverfahren eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Kammer hat die Örtlichkeiten durch ihren Vorsitzenden in Augenschein genommen. Insoweit wird Bezug genommen auf das Protokoll des Ortstermins vom 15. Dezember 2011 (Bl. 246 d. A.).
1. Die Voraussetzungen zur Zulässigkeit der Berufung der Beklagten sind erfüllt. Die Beklagten haben die statthafte Berufung form- und fristgerecht eingelegt. Ferner ist hier auch der nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO notwendige Wert der Beschwer von € 600,– erkennbar überschritten.
2. Die Berufung ist allerdings unbegründet. Das Amtsgericht hat die Beklagten mit seinem angefochtenen Urteil hier im Ergebnis zu Recht zum teilweisen Rückbau des Balkons verurteilt, also mit Recht einen Beseitigungsanspruch der Klägerin im tenorierten Umfang bejaht. Die streitbehaftete bauliche Maßnahme der Beklagte ist weder von der Teilungserklärung gedeckt noch hat die Klägerin dieser Maßnahme gemäß den §§ 22 Abs. 1, 14 Ziff. 1 WEG zugestimmt.
a) Das “Bauwerk”, dessen konkrete Beseitigung hier verlangt wird, ist tatsächlich wie rechtlich als Balkon und nicht als Loggia anzusehen. Nach dem im allgemeinen Sprachgebrauch Üblichen ist ein Balkon ein “vom Wohnungsinnern betretbarer offener Vorbau, der aus dem Stockwerk eines Gebäudes herausragt”, eine Loggia dagegen ein “nicht oder kaum vorspringender, nach der Außenseite hin offener, überdachter Raum im (Ober-)Geschoss eines Hauses” (vgl. dazu etwa nur die Einträge bei “Duden online”, www.duden.de/rechtschreibung). Ausweislich des in erster Instanz in der mündlichen Verhandlung vom 10. November 2010 überreichten Lichtbildes (Bl. 176 a d. A.) und der Feststellungen der Kammer im Ortstermin vom 15. Dezember 2011 weist die Einheit der Kläger sowohl eine Loggia als auch einen – hier streitbehafteten – Balkon im o. g. Wortsinn auf: soweit es um den im Mauerwerk nach innen verspringenden Raum, der nur nach vorne hin geöffnet ist und dort bis zur Kante der Bauwerksflucht reicht, geht, handelt es sich um eine Loggia; soweit es um die außerhalb der Gebäudemauern liegende Kragplatte nebst Geländer und Aufbau geht, die etwas mehr als 1,1 m von der Gebäudewand aus in den Luftraum über die Balkone der Wohnungen der Klägerin ragt, handelt es sich um einen Balkon. Nur um die Beseitigung des letzteren geht es hier, nicht um den Rückbau des als Loggia anzusehenden, hinter der Mauerwerksflucht zurückbleibenden Bereichs. Die Beklagten vermengen diese Differenzierung, indem sie einheitlich von einer “Loggia” sprechen.
b) Ausweislich des Inhalts von § 24 Ziff. 3 Satz 1 der die Parteien verbindenden Teilungserklärung vom 5. Juli 2004 (Anlage K2, Bl. 11 d. A.) ist der Eigentümer der Einheit Nr. 22 (jetzt: 21) berechtigt, im Zuge des Ausbaus des Dachgeschosses “Fenster aller Art, Oberlichter, Gauben, Loggien und Dachterrassen (…) herzustellen und mit dem jeweiligen Sondereigentum zu verbinden”. Es bestehen bei Anlegung eines objektiv-normativen Auslegungsmaßstabes an diese Regelung keine Anhaltspunkte dafür, dass die Ansicht der Beklagten, der o. g. Balkon lasse sich unter diese Aufzählung subsumieren, zutrifft. Vom Wortlaut dieser Regelung wird ein “Balkon” ausdrücklich nicht erfasst. Auch der nächstliegende Sinn der Bedeutung dieser Aufzählung lässt nicht den Schluss zu, dass der Ausbauberechtigte einen Balkon an die Fassade des Gebäudes anzubringen berechtigt ist. Im Unterschied zu Balkonen ragen “Fenster aller Art, Oberlichter, Gauben, Loggien und Dachterrassen” nämlich nicht über die Bauwerksflucht hinaus und in den Luftraum hinein, sondern bleiben dahinter zurück. Auch der gesamte Regelungszusammenhang in § 24 TE lässt nicht darauf schließen, dass der Ausbauberechtigte beliebige Maßnahmen generalklauselartig ergreifen darf; vielmehr sind die ihm dort eingeräumten Möglichkeiten, das Dachgeschoss ganz oder teilweise auszubauen, konkret bestimmt und in den Ziffern 1 – 10 genau festgelegt. Der Inhalt von § 7 Ziff. 4 TE streitet ebenfalls nicht für die Beklagten, weil weder dem Wortlaut noch dem nächstliegenden Sinn der Bedeutung nach die Anbringung eines Balkons davon erfasst wird. Auch auf § 26 TE können sich die Beklagten nicht stützen, weil die Anbringung eines Fahrstuhls außen an die Rückfassade des Gebäudes mit der Anbringung eines Balkons nichts gemein hat. Die Berechtigung, eine Loggia (sog. “Hauslaube”, s. Ziff. 1.332 Anlage 2 zur II. BV) zu bauen, umfasst nach alledem nicht auch das Recht, einen Kragbalkon zu errichten. Hätte die Loggia lediglich mit einem leicht überstehenden Geländer geendet, wäre dies nach der o. g. Definition nicht zu beanstanden und jenes noch zu ihr hinzuzurechnen gewesen; die Erweiterung der Loggia durch den nicht unerheblich großen Balkon überschreitet dieses Recht. In welchem Umfang die Beklagten den Balkon konkret zurückzubauen haben, bleibt dem Vollstreckungsverfahren vorbehalten.
c) Gemessen an § 14 Ziff. 1 WEG erweist sich das von den Beklagten durchgeführten Bauvorhaben, bei dem es sich unzweifelhaft um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG handelt, als nachteilig im Sinne des Gesetzes. Mangels Zustimmung der Klägerin, die von der Maßnahme auch nachteilig betroffen ist, ist die Baumaßnahme rechtswidrig. Eine Beschlussfassung – auch im Umlaufverfahren – zur Frage der Umgestaltung des Hauses der Beklagten, in deren Rahmen die Klägerin ihre Zustimmung dazu hätte erteilen können, existiert nicht.
Nach § 14 Ziff. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Unter einem Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen; nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen gelten als ein solcher Nachteil, wobei entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (std. Rspr.; vgl. etwa BGH, NZM 2011, 512). Bei der Bewertung, ob eine Beeinträchtigung erheblich ist, ist eine Interessenabwägung vorzunehmen, und zwar auch der grundrechtlich geschützten Positionen, wobei die Schwelle für das Vorliegen eines Nachteils im Lichte von Art. 14 GG insgesamt eher niedrig anzusetzen ist (BVerfG, NZM 2005, 182, 183). Es bedarf dazu jeweils der Bewertung der Umstände des Einzelfalls (s. OLG München, NZM 2005, 509, 510).
Zur Überzeugung der Kammer ergibt sich der hier von der Klägerin bei verständiger Würdigung nicht mehr hinzunehmende Nachteil im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG insbesondere daraus, dass durch die Anbringung des Balkons – von den Beklagten auch als “Ausbau” bezeichnet – die räumliche Gestaltung oberhalb der Balkone der beiden Wohnungen der Klägerin bzw. die von innen wahrnehmbare optische Anmutung dieser Balkonbereiche so verändert worden ist, dass nunmehr eine Art Überdachung des zuvor nach oben hin offenen Luftraums geschaffen worden ist. Damit ist nicht nur verbunden, dass die Kragplatte des Balkons der Beklagten schon innen in der Nähe der zu den Balkonen führenden Fenster optisch wahrnehmbar ist, sondern dass von den Balkonen der Klägerin der freie, unbeeinträchtigte Blick nach oben ebenso versperrt ist wie der direkte Lichteinfall. Wie das Amtsgericht insoweit auch schon zutreffend ausgeführt hat, geht von dem Balkon der Beklagten eine Art ab- oder umschließende Wirkung aus, die aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers zuvor gerade dadurch vermieden war, dass es sich bei den an den Wohnungen der Klägerin angebrachten Balkonen um die obersten von den in allen vier Obergeschossen angebrachten Balkone gehandelt hat, während jetzt diese “Endlage” verloren gegangen ist. Verständlicherweise kann sich ein Wohnungseigentümer beeinträchtigt fühlen, wenn die “Freiluftlage” seines Balkons dadurch beseitigt wird, dass oberhalb eine immerhin mehr als 1,0 m in den Luftraum ragende Balkonkragplatte angebracht wird, die auch noch die gesamte Breite seines vormals “letztgeschossigen” Balkons überdeckt.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Ein Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ist nicht veranlasst, weil die Kammer die Revision nicht zugelassen hat und die Nichtzulassungsbeschwerde von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist, vgl. § 62 Abs. 2 WEG.
Erhöhung der Bruttomiete wegen Steigerung der Betriebskosten Auslegung einer Teilungserklärung zur baulichen Umgestaltung einer Sondereigentumseinheit