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Timestamp: 2016-10-22 13:28:27
Document Index: 80502571

Matched Legal Cases: ['Art. 7', 'Art. 72', 'Art. 75', 'Art. 90', 'Art. 100', 'Art. 106', 'Art. 42', 'Art. 81', 'Art. 81', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 81', 'Art. 81', 'Art. 966', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 81', 'Art. 81', 'Art. 24', 'Art. 81', 'Art. 81', 'Art. 66']

5A_145/2011 (30.03.2011)
5A_145/2011
vertreten durch Rechtsanwalt Paul M�ller,
Grundbuchamt Luzern West, Dienststelle A.________,
Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Luzern, Justizkommission, vom 22. Dezember 2010.
Mit �ffentlich beurkundetem Kaufrechtsvertrag vom 14. Mai 2008 r�umte der Eigent�mer der Grundst�cke B.________-GBB-277, -324, -339, -362, -371, -532, -542, und -786, die ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB bilden, der Beschwerdef�hrerin ein auf 10 Jahre befristetes Kaufsrecht ein, welches im Grundbuch vorgemerkt wurde.
Am 4. Mai 2010 meldete die Beschwerdef�hrerin die Aus�bung des Kaufrechts an und ersuchte um Eintragung der Hand�nderung im Grundbuch. Das Grundbuchamt A.________ wies die Anmeldung wegen fehlender Bewilligung der zust�ndigen Beh�rde nach BGBB ab.
Am 15. Juli 2010 meldete die Beschwerdef�hrerin erneut die Kaufrechtsaus�bung an. Am 25. August 2010 wies das Grundbuchamt A.________ diese ab mit der Begr�ndung, die Bewilligung der Dienststelle Landwirtschaft und Wald liege vor, aber es fehle eine Rechtskraftbescheinigung. Bei der Zustellung sei offenbar ein Adressat vergessen worden, weshalb die Anmeldung verfr�ht erfolgt sei. Im Weiteren sei die Verzichtserkl�rung in Ziff. 3.6 des Kaufrechtsvertrages als aufschiebende Bedingung zu qualifizieren. Soweit die Vertragsparteien diese Klausel aufheben wollten, sei dies in der Form eines �ffentlich beurkundeten Nachtrags zum Kaufrechtsvertrag zu vereinbaren.
Die Beschwerdef�hrerin reichte gegen diese Abweisungsverf�gung am 24. September 2010 bei der Justizkommission des Obergerichts des Kantons Luzern eine Beschwerde ein mit den Begehren um deren Aufhebung und Eintragung der Hand�nderungen sowie um Sistierung des Beschwerdeverfahrens und des beim Grundbuchamt A.________ h�ngigen Eintragungsverfahrens bis zur rechtskr�ftigen Erledigung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Ver�usserers gegen den Bewilligungsentscheid der Dienststelle Landwirtschaft und Wald.
Mit Entscheid vom 22. Dezember 2010 wies die Justizkommission die Beschwerde ab.
Dagegen hat X.________ am 24. Februar 2011 eine Beschwerde in Zivilsachen eingereicht mit dem Begehren um Aufhebung des Entscheides der Justizkommission und der Abweisungsverf�gung durch das Grundbuchamt, um Sistierung des Beschwerdeverfahrens bis zur rechtskr�ftigen Erledigung der beim Verwaltungsgericht h�ngigen Beschwerde des Ver�usserers gegen den Bewilligungsentscheid sowie um Anweisung des Grundbuchamtes Luzern West, Gesch�ftsstelle A.________, zur Eintragung der Hand�nderungen. Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.
Es geht um eine Frage der F�hrung des Grundbuchs und damit um eine �ffentlich-rechtliche Angelegenheit in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Zivilrecht, welcher kein Streitwert zukommt (Art. 72 Abs. 2 lit. b Ziff. 2 BGG). Angefochten ist der diesbez�glich kantonal letztinstanzliche Endentscheid (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene (Art. 100 Abs. 1 BGG) Beschwerde in Zivilsachen ist einzutreten.
Vorliegend stellen sich nur Rechtsfragen, welche das Bundesgericht mit voller Kognition �berpr�fen kann (Art. 106 Abs. 1 BGG), soweit sie gen�gend begr�ndet worden sind (Art. 42 Abs. 2 BGG).
Die Justizkommission hat der Beschwerdef�hrerin zugestimmt, dass die Rechtskraft einer Erwerbsbewilligung nicht in absoluter Form bescheinigt werden k�nne; das �ndere aber nichts daran, dass eine beh�rdliche Bescheinigung vorliegen m�sse, welche dar�ber Auskunft gebe, ob die Erwerbsbewilligung innert der gesetzlichen Frist angefochten worden sei oder nicht, denn erst nach Beschwerdeverzicht s�mtlicher Berechtigter erwachse die Bewilligung in Rechtskraft. Vorliegend sei die Beschwerdefrist gegen die am 24. Juni 2010 erteilte Erwerbsbewilligung im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung (15. Juli 2010) noch nicht abgelaufen gewesen. Die Bewilligung sei nachtr�glich auch tats�chlich vom Ver�usserer angefochten worden; inwieweit diese Beschwerde zul�ssig sei, werde das Verwaltungsgericht beurteilen m�ssen. Vorliegend sei wie erw�hnt massgebend, dass die Beschwerdefrist im Zeitpunkt der Anmeldung am Laufen und die Bewilligung deshalb noch nicht rechtskr�ftig gewesen sei. Die Abweisungsverf�gung vom 25. August 2010 sei demnach rechtens erfolgt.
Im Sinn einer Alternativbegr�ndung hat die Justizkommission sodann erwogen, dass die Aufhebung von Ziff. 3.6 des Kaufrechtsvertrages (Verzicht Vorkaufsrecht der Nachkommen und Verwandten) der �ffentlichen Beurkundung bed�rfte und die Abweisungsverf�gung auch vor diesem Hintergrund zu Recht erfolgt sei.
Mit Bezug auf die erste Entscheidbegr�ndung macht die Beschwerdef�hrerin geltend, die erforderliche Bewilligung sei von der Dienststelle Landwirtschaft und Wald erteilt und mit der Anmeldung eingereicht worden. In Art. 81 Abs. 1 BGBB sei nirgends die Rede davon, dass auch eine Rechtskraftbescheinigung einzureichen w�re, und Art. 81 Abs. 2 BGBB erlaube es nicht, die Anmeldung allein wegen fehlender Rechtskraftbescheinigung abzuweisen. Vorliegend sei denn auch nicht Art. 24 GBV, sondern Art. 24a GBV anwendbar, wonach die Anmeldung im Tagebuch einzuschreiben und der anmeldenden Person die in Art. 81 Abs. 4 BGBB vorgesehene Frist von 30 Tagen zur Einleitung des Bewilligungsverfahrens anzusetzen sei. Nur wenn dieses nicht fristgerecht eingeleitet werde, d�rfe die Anmeldung abgewiesen werden. Etwas anderes ergebe sich insbesondere aus Art. 81 Abs. 2 BGBB nicht, denn im Anmeldungszeitpunkt habe ja eine Erwerbsbewilligung vorgelegen, n�mlich diejenige der Dienststelle Landwirtschaft und Wald; diese werde nicht einfach zu einem nichtigen Rechtstitel, nur weil im Anmeldungszeitpunkt noch keine Rechtskraftbescheinigung vorgelegen habe.
Ausgangspunkt ist Art. 966 Abs. 1 ZGB, wonach die Anmeldung abzuweisen ist, soweit die Ausweise f�r eine grundbuchliche Verf�gung nicht beigebracht werden. In Ausf�hrung dieser Gesetzesnorm bestimmt Art. 24 Abs. 1 GBV, dass der Grundbuchverwalter eine Anmeldung abzuweisen hat, wenn sie nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dies betrifft namentlich den Fall, dass die Bewilligung einer Beh�rde n�tig ist und nicht vorliegt (Art. 24 Abs. 1bis lit. b GBV). Entsprechend diesem Grundsatz hat der Grundbuchverwalter eine Anmeldung entweder im Grundbuch zu vollziehen oder aber abzuweisen. Einen Aufschub der Behandlung einer Grundbuchanmeldung erlaubt die Praxis nur zwecks Erg�nzung des mangelhaften oder fehlenden Ausweises �ber das Verf�gungsrecht; den Vollzug einer Anmeldung auszusetzen, bis die noch einzuholende Bewilligung einer Beh�rde vorliegt, mithin zur Erg�nzung des Ausweises �ber den Rechtsgrund, w�re demgegen�ber gesetzeswidrig (Urteil 5A.13/1998 vom 27. Juli 1998 E. 2a).
Diese Grunds�tze werden teilweise gemildert durch spezialgesetzliche Regelungen, welche in Art. 24a GBV vorbehalten werden. Vorliegend relevant ist die Regelung gem�ss Art. 81 BGBB. Als Grundsatz h�lt Abs. 1 fest, dass dem Grundbuchamt nebst der Urkunde �ber das Rechtsgesch�ft die erforderlichen Bewilligungen einzureichen sind. Ist offensichtlich, dass f�r das angemeldete Gesch�ft eine Bewilligung notwendig ist, und liegt eine solche nicht vor, hat der Grundbuchverwalter die Anmeldung gem�ss Abs. 2 abzuweisen. Einzig f�r den Fall, dass Ungewissheit besteht, ob f�r das angemeldete Gesch�ft eine Bewilligung notwendig ist, sieht Abs. 3 vor, dass die Anmeldung im Tagebuch einzuschreiben und der Entscheid �ber die Eintragung im Grundbuch aufzuschieben ist, bis �ber die Bewilligungspflicht entschieden ist, wobei gem�ss Abs. 4 der Grundbuchverwalter hierf�r eine Frist von 30 Tagen setzt.
Die Beschwerdef�hrerin bestreitet zu Recht nicht, dass die anbegehrten Hand�nderungen offensichtlich bewilligungspflichtig sind; sie hatte denn auch um eine betreffende Bewilligung ersucht. Entsprechend findet Art. 81 Abs. 2 BGBB Anwendung, wonach die Anmeldung abgewiesen werden muss, soweit keine Bewilligung vorliegt. Die Bewilligung wurde zwar durch die Dienststelle Landwirtschaft und Wald erteilt, aber sie konnte im Zeitpunkt der Anmeldung infolge der laufenden Rechtsmittelfrist von vornherein (d.h. unabh�ngig von der sp�ter tats�chlich erfolgten und momentan vor Verwaltungsgericht h�ngigen Anfechtung durch den Ver�usserer) noch nicht rechtskr�ftig sein, zumal keine Rechtsmittel-Verzichtserkl�rungen der beschwerdeberechtigten Personen vorlagen.
Entsprechend ist die Abweisung der Anmeldung zu Recht erfolgt. Die Ausf�hrungen, dass die Bewilligung vorher ergangen sei und nicht einfach nichtig oder unbeachtlich sein k�nne, gehen an der Sache vorbei; massgebend ist, dass die Bewilligung im Anmeldungszeitpunkt noch nicht rechtskr�ftig war und deshalb die Anmeldung verfr�ht erfolgte. Ins Leere stossen sodann die Ausf�hrungen rund um Art. 24a GBV, weil vorliegend offensichtlich ist, dass eine Bewilligung einzuholen war, und deshalb das Verfahren von Art. 81 Abs. 2 BGBB und nicht jenes der Tagebucheintragung und Fristansetzung gem�ss Art. 81 Abs. 3 und 4 BGBB Anwendung zu finden hatte.
Kann der Beschwerde bereits aufgrund des Gesagten kein Erfolg beschieden sein, er�brigt sich eine Auseinandersetzung mit der Alternativbegr�ndung der Justizkommission, weshalb die Anmeldung noch aus einem zweiten Grund abzuweisen war.
Bei Abweisung der Beschwerde sind die Gerichtskosten der Beschwerdef�hrerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG).
Damit ist das Sistierungsgesuch gegenstandslos.