Source: https://joaovalenteadvogado.blogs.sapo.pt/5178.html
Timestamp: 2019-02-18 18:44:42+00:00
Document Index: 168843426

Matched Legal Cases: ['artigo 685', 'artigo 1225', 'artigo 323', 'artigo 26', 'artigo 26', 'artigo 323', 'artigo 916', 'artigo 1225', 'artigo 917', 'artigo 1225', 'artigo 1225', 'artigo 917', 'artigo 916', 'artigo 917', 'artigo 287', 'artigo 917', 'artigo 916', 'artigo 917', 'artigo 917', 'artigo 1225', 'artigo 1225', 'artigo 1225', 'artigo 917', 'artigo 917', 'in casu', 'artigo 1125']

Defeitos Nas Fracções e Contrato de Empreitada, Apelação, alegações (apreciação da prova, ilegitimidade, prescrição, caducidade do direito de acção) - Joao Valente - Advogado (tm.919302872)
Defeitos Nas Fracções e Contrato de Empreitada, Apelação, alegações (apreciação da prova, ilegitimidade, prescrição, caducidade do direito de acção)
Do Tribunal Judicial da Comarca de ….
Proc. …
….º J Cível
M L.da, Ré nos autos à margem referenciados em que é Autora S SA, pretendendo interpor recurso de Apelação, com revisão da matéria de facto, a subir imediatamente e nos próprios autos e com efeito devolutivo, nos termos do disposto nos artigos 682.º, 691.º, n.º 1, 691.º-A, n.º 1, e 692.º, do Código de Processo Civil (CPC) vem apresentar as suas alegações
Para o efeito, e nos termos do disposto no artigo 685.º-A do CPC, juntam-se as correspondentes ALEGAÇÕES DE RECURSO.
Junta: Alegações, comprovativo de pagamento de taxa de justiça e notificação à parte contrária.
Tribunal da Relação de ....
O presente recurso vem interposto da douta sentença no processo em epígrafe, que julgou a acção parcialmente procedente e condenou a Ré a, «no prazo de sessenta dias contados do trânsito em julgado… eliminar os defeitos de construção existentes nas fracções… B…D… E… H… J…», dando como improcedentes por não provadas «a excepção de caducidade do direito à reparação, por a acção ter sido proposta para além dos 5 anos contados da entrega da obra» «a excepção de caducidade do direito à reparação por defeitos invocados, aparentes, não terem sido denunciados no prazo de 60 dias após a recepção da obra; «a excepção de caducidade do direito à indemnização, por não ter sido exercido no prazo de 1 ano».
Com efeito, a Autora veio interpôr em 14 de julho de 2010 acção contra a Ré com fundamento em cumprimento defeituoso (defeitos dos trabalhos em varias fracções) de contrato de empreitada celebrado entre ela, na qualidade de dono da obra, e a ré, na qualidade de empreiteira, para a edificação do lote 158 do Aldeamento de Santa Clara, Parceiros, Leiria e na qual pediu a sua condenação «a efectuar os trabalhos de reparação (das varias fracções) em causa, no prazo de 60 dias a contar do trânsito em julgado da sentença» e a «fixação do “quantum” indemnizatório, remetido para decisão ulterior, ou seja, a liquidar em execução de sentença…».
A Autora não pediu a citação prévia da Ré.
A Ré foi citada para a acção por carta datada de 11 de Agosto de 2010.
A aceitação da obra pela Autora foi em 22 de Julho de 2005.
A douta sententença ao não valorar devidamente a Certidão da Conservatória do Registo Predial de fols 215 e seg. dos autos para prova da propriedade horizontal do Lote 158 e dar como irrespondível o quesito 45, violou a presunção do disposto do art.º 7.º co Código do registo Predial, o que não a acontecer devia ter dado com “provado” o referido quesito 45.
A Autora à data da interposição da acção não tinha qualquer direito de propriedade sobre o lote 158 ou fracção do mesmo (certidão de Registo Predial de fols.215 e seg. dos autos) e assim sendo, porque a Autora tinha transmitido todos os direitos de propriedade das fracções do lote 158, não tinha qualquer interesse em demandar a Ré ou retira qualquer vantagem da acção, e assim sendo ao condenar a Ré a reparar à autora os defeitos de construção.
Mesmo que assim se não entendesse, Autora, dona da obra, ao vender a propriedade das fracções, conforme certidão do fols 215 já aludida, que a douta sentença não considerou, transmitiu para o comprador o direito a efectivar a responsabilidade que o empreiteiro assumiu em consequência do contrato de empreitada. Pelo que ao condenar a Ré no pedido violou a douta sentença o disposto nos artigos nos artigos 646.º n.º 4 CC e art. 8° Código Registo Predial, conjugado com o artigos conjugado com o artigos 879º, alínea a), 1225.° e 1305.° do Código Civil.
E ao decidir pela tempestividade da acção, quando a Autora não pediu qualquer citação prévia e quando a entrega da obra foi em 22 de Julho de 2005 e a citação da Ré foi depois de 11 de Agosto de 2010, mais de cinco anos e cinco dias a contar da primeira data e quando o prazo de 5 anos previsto no artigo 1225.º n.º 4 do CC é quer para exigir a resolução do contrato, redução do preço, reparação dos defeitos ou indemnização, violou a douta sentença o disposto do artigo 323.º, n.º 1 e n.º 2 do CC conjugado com o art.º 478.º CPC e ainda os artigos 916º, nº3, parte final e 1225º, nº4 do Código Civil.
Da resposta à matéria quesitada e factos assentes resultou essencialmente de importante para o objecto do presente recurso o seguinte.
Factos assentes:
a) a presente acção deu entrada em tribunal em 14 de Julho de 2010.
b)Após a conclusão dos trabalhos, a autora encetou a transmissão das fracções, iniciando a outorga das respetivas escrituras de compra e venda.
Matéria Quesitada:
1)Não ficou provado que a Autora se dedique à construção civil compra e venda de propriedades – resposta ao quesito 1.º
2 a 5)No desempenho da sua actividade e mediante acordo celebrado entre autora e ré, em 16 de Julho de 2004, a segunda assumiu a obrigação de edificar para a primeira um prédio no Aldeamento de Santa Clara, Lote n.º 158, Parceiros, Leiria
7) os trabalhos foram concluídos pela ré em em 15/06/2005 e aceites pela autora em 22/07/2005.
45) «o prédio identificado em 2.º da base instrutória (lote 158) está constituído em propriedade horizontal?» foi considerado irrespondível por só poder ser provado por documento .
Por sua vez resultam dos autos:
a fols. que a Ré foi citada por carta remetida em 11 Agosto de 2010.
de certidão de registo predial de fols 215 e seg dos autos, que o lote 158 está constituído em propriedade horizontal
da certidão de registo predial de fols. 215 e seg dos autos, que à data da propositura da acção a Autora. não era titular de nenhuma das fracções do lote 158
1-Da Resposta à matéria de facto
A resposta ao quesito 45, isto é, se o lote 158 se encontrava em propriedade horizontal, a douta fundamentação da matéria de facto considerou-o irrespondível por, à luz do 646.º n.º 4 do CPC, só poder ser provado por documento.
Ora, a Ré juntou a fols 215 e seg. dos autos juntou certidão da Conservatória do Registo Predial para prova do mesmo quesito.
Como é consabido, as certidões da Conservatória do Registo Predial têm força probatória plena quanto às presunções registrais juris tantum estabelecidas no art.º 7º do Cód. Registo Predial [são duas as presunções: 1) a de que o direito existe tal como o registo o revela; 2) a de que o direito pertence a quem está inscrito como seu titular], mas essa prova legal plena __ ilidível mediante prova do contrário ( art.º 350º, n.º 2 do Cód. Civil __ não abrange os elementos circunstanciais descritivos como as áreas, limites e confrontações Neste Ac. do STJ 10-12-1991: Revista, in http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, etc., Proc. n.º 080370, n.º Convencional JSTJ00013176– Relator Conselheiro Castro Mendes; Ac. do STJ de 11-05-1993: Revista, in http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, etc., Proc. n.º 083447, n.º Convencional JSTJ00019076 – Relator Conselheiro Santos Monteiro; Ac. do STJ de 21-02-1995: Revista, in http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, etc., Proc. n.º 086296, n.º Convencional JSTJ00086296 – Relator Conselheiro Afonso de Melo; entre outros)
Por outro lado, utilizando critério diferente, a douta sentença já considerou a referida certidão oara, respondendo ao quesito 47, considerar provada a venda da fracção D em 24 de Agosto de 2005.
Assim, na resposta ao quesito 45 foi indevidamente desconsiderada a força probatória da Certidão da Conservatória do registo Predial respeitante ao lote 158, a qual prova não só a propriedade horizontal constituída sobre o referido lote 158, como a inexistência de qualquer direito sobre o mesmo lote por parte da Autora à data da interposição da acção, devendo a resposta ter sido “Provado”.
2- Da Ilegitimidade
E assim sendo, provando-se, pela resposta diferente dada ao quesito 45, a propriedade horizontal do lote 158 e as vendas de todas fracções a terceiros diferentes da Autora, à data da interposição da acção, nenhuma vantagem ou interesse retira da presente acção, porque os eventuais defeitos das fracções prejudicam apenas terceiros adquirentes das mesmas.
Autora, dona da obra, ao vender a propriedade das fracções, conforme certidão do fols 215 já aludida, que a douta sentença não considerou, transmitiu para o comprador o direito a efectivar a responsabilidade que o empreiteiro assumiu em consequência do contrato de empreitada, tudo nos termos do disposto nos artigos nos artigos 646.º n.º 4 CC e art. 8° Código Registo Predial, conjugado com o artigos conjugado com o artigos 879º, alínea a), 1225.° e 1305.° do Código Civil.
Devendo a Ré, em consequência ter sido absolvida da instância.
Com efeito, a legitimidade tem de ser apresentada e determinada pela utilidade (ou prejuízo) que da procedência (ou da improcedência) da acção pode advir para as partes, face aos termos em que o autor configura o direito invocado e a posição que as partes, perante o pedido e a causa de pedir, têm na relação controvertida, tal como a apresenta o autor.
Convém, por isso, destacar, que a instância é a relação que se estabelece entre as partes e o tribunal durante a pendência da causa.
E a instância exige certas condições de existência e de validade. Além disso, como o processo visa o proferimento de uma alusão cumpre ainda referir as condições de admissibilidade do exercício, em processo, de uma situação subjectiva (vulgarmente denominadas pressupostos processuais), e as condições de procedência, que definem algumas das circunstâncias em que pode ser concedida a tutela requerida pelo autor.
As condições processuais de procedência referem-se às circunstâncias necessárias para a concessão da tutela jurisdicional que é requerida pelo autor.
Enquanto, os pressupostos processuais respeitam às condições impostas ao exercício de uma situação subjectiva em juízo - determinando, por exemplo, o tribunal competente, ou a parte com legitimidade para esse exercício - as condições de procedência referem-se aos aspectos dos quais depende a intenção da tutela jurisdicional requerida.
Estas condições de procedência são independentes, note-se, da existência ou da constituição subjectiva alegada... (v. Professor Miguel Teixeira de Sousa,
Introdução ao Processo Civil, páginas 67 e seguintes).
Ora no acórdão recorrido olvidou-se esta distinção, que evidentemente, é fundamental para a solução do objecto do presente recurso.
Tal significa que não é exacta a decisão no sentido da legitimidade da Autora proferida no mesmo.
Contudo admite-se esta questão de legitimidade é melindrosa de decidir, como referia o Professor Castro Mendes, in Direito Processual Civil, II, 149, ao dizer que o conceito de legitimidade (que é que importa aqui e agora considerar) a ponto de ter gerado na doutrina portuguesa uma controvérsia entre uma tese que a aprecia pela efectiva titularidade da situação subjectiva, e uma tese que a analisa pela alegada titularidade da situação subjectiva (v. Observações criticas sobre algumas das alterações ao Código de Processo Civil, Miguel Teixeira de Sousa B.M.J. 328, páginas 71 e seguintes, e a legitimidade singular em processo declarativo, do mesmo autor, B.M.J. 292, páginas 53 e seguintes.
É certo que venceu a segunda tese, entendendo-se, portanto, que a legitimidade tem de ser apresentada e determinada pela utilidade (ou prejuízo) que da procedência (ou da improcedência) da acção pode aderir para as partes, face aos termos em que o autor configura o direito invocado e a posição que as partes, perante o pedido e a causa de pedir, tem na relação controvertida, tal como a apresenta o autor (v. Acórdão do S.T.J. 4 de Junho de 1996, Processo n. 314/96, 1.Secção.
E tudo isto face ao que se preceitua no artigo 26 do Código de Processo Civil, sobre legitimidade das partes.
Acentue-se que a este propósito que no Decreto-Lei 329-A/95 de 12 de Fevereiro, que alterou o Código de Processo Civil, se diz que "se decidiu, após madura reflexão, tornar expressa posição sobre a "vexata quaestio" do estabelecimento do critério de determinação da legitimidade das partes, visando a solução proposta contribuir para pôr termo a uma querela jurídico-processual que, há várias décadas, se vem interminavelmente debatido na nossa doutrina e jurisprudência, sem que tenha até agora alcançado um consenso".
E a doutrina traduziu no fazer constar no n. 3 do artigo 26 o seguinte:
Na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida tal como é configurado pelo autor...
Mesmo admitindo que à luz da recente doutrina e legislação se entendesse que a Autora é parte legítima, não dando origem à absolvição da instância, o que só por mera hipótese académica se admite, a invocada ilegitimidade da Autora, face a tudo o que supra se expôs, tem e deveria ter pelo menos uma consequência - a absolvição da Ré do pedido, ao contrário do que entendeu o Tribunal da 1ª Instância, uma vez que o pedido de reparação e indemnização pelos defeitos da obra nunca poderiam ser formulados nem aqui nem em qualquer outra acção pela Autora (porque não tem este fundamentos para o fazer).
Uma vez que a única ou as únicas pessoas que eventualmente teriam fundamento para pedir a reparação ou a indemnização eram os proprietários das fracções, uma vez que eram os lesados nos seus respetivos direitos pela venda defeituosa das mesmas.
Pelo que, não havendo uma ilegitimidade processual da Autora por se entender, como fez a 1.ª Instância, à relação processual controvertida tal como a configurou a Autora ao invocar um contrato de empreitada entre ela a Ré, trata-se pelo menos de uma verdadeira e própria improcedência dos pedidos quanto à Ré, o que terá como consequência a absolvição desta dos pedidos.
Efectivamente, nunca estes pedidos (nem nesta nem em qualquer outra acção) podem ser invocados em relação à Ré uma vez que os lesados são os proprietários e não a Autora.
Sublinhe-se uma vez mais, além de uma questão legitimidade processual, também está em causa uma questão de legitimidade substantiva, isto é, a de além de aferir se a Autora é parte legítima atendendo à forma como configura a relação jurídica controvertida , também a de saber se ela é titular efectiva do direito que serve de base ao pedido.
E de facto a Autora não o é, porque o não é sobre nenhum direito real de propriedade ou de gozo de qualquer das frações do lote 158.
E como muito bem entendeu o Ac RP n.º RP200207090220824 de 09-07-02,( http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/d1d5ce625d24df5380257583004ee7d7/07ba2122a286ac7980256c690038d4ed?OpenDocument) :
I - No caso de o vendedor ter levado a efeito a obra através de contratos de empreitada, e se os defeitos forem imputáveis ao empreiteiro e este não quer assumi-los, a única forma que o vendedor tem para obter a eliminação dos efeitos, sem que perca a possibilidade de poder vir a repercutir os seus custos sobre o responsável por tais defeitos, consiste em fazer intervir ou demandar directamente o próprio empreiteiro (artigos 1221 a 1225 e 828 do Código Civil)…
Por sua vez como muito bem entendeu o Ac RP n.º RP20070524073232 de 24-05-2007 (http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/d1d5ce625d24df5380257583004ee7d7/c689d1b6ff964d4e802572ff0053193b?OpenDocument ) sumaria:
«III – …a responsabilidade do empreiteiro existe independentemente do número de alienações do imóvel defeituoso – continuando o empreiteiro a responder sempre perante o último adquirente, dentro do prazo de 5 anos após a entrega da obra ao seu primitivo dono, prazo este que se não renova após cada transmissão de propriedade».
Tese esta em consonância, de resto, com a transmissão pelo dono da obra, pela venda a terceiros, dos direitos que eventualmente tinha, pelo contrato de empreitada, em relação ao empreiteiro.
E citando o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26.04.83, in BMJ, nº 236º, pág. 472 ( que sumaria que a venda do imóvel pelo dono da obra, seu proprietário, transmite para o comprador, de harmonia com as disposições conjugadas dos artºs 879.º alínea a), 1225.º e 1305.º do Cód. Civil, o direito de efectivar a responsabilidade assumida pelo empreiteiro mediante o contrato de empreitada”), vai mais longe:
«de harmonia com as disposições combinadas dos artigos 879º, alínea a), 1225.° e 1305.° do Código Civil, quando o dono da obra, igualmente seu proprietário, vende a propriedade da coisa, transmite para o comprador o direito a efectivar a responsabilidade que o empreiteiro assumiu em consequência do contrato de empreitada. Em tais hipóteses, não se trata de cessão de posição contratual que, segundo os artigos 424º a 427º do Código Civil, exija o consentimento do empreiteiro, mas sim de efeito do contrato de compra e venda, feita esta pelo seu proprietário e dono de obra objecto de empreitada».
Termos em que se concluiu que a decisão recorrida, ao julgar o autor como parte legítima da acção, não absolvendo a Ré da Instância, violou o preceituado nos arts. 26° e 511.º n.º 1 do CPC e mesmo que assim se não entenda, não absolvendo, em alternativa a Ré do pedido, sempre violou o disposto no art. 8° C. Registo Predial, conjugado com o artigos 879º, alínea a), 1225.° e 1305.° do Código Civil.
Absolvições esta da instância ou do pedido que seriam as formas singelas de evitar o nascimento e desenvolvimento Kafkiano deste processo, em que a Autora tomando as “dores” de terceiros lesados, vem, substituindo-se a eles, sem qualquer mandato de representação, demandar a Ré, oferecendo os próprios lesados como testemunhas para prova dos respectivos prejuízos de cada um deles.
3 - Intempestividade do exercício do direito de acção. Caducidade
A) Interposição intempestiva da acção
E mesmo que assim se não entendesse,
A douta sentença dá como provada a entrega/aceitação da obra em 22 de Julho de 2005. Dá ainda como provada a entrada da acção em 14 de julho de 2010. Por sua vez, a citação da Ré, como decorre após 11 de Agosto de 2010, conforme os autos
O prazo máximo para exigir a resolução do contrato, redução do preço, reparação dos defeitos ou indemnização, no caso de venda com defeitos de imóvel, ou de construção com defeitos, no caso de o empreiteiro não ser o dono da obra (limite máximo da garantia legal) é de cinco anos sobre a data da entrega da coisa vendida, independentemente da data do conhecimento dos defeitos e da sua denúncia, como decorre dos artigos 916º, nº3, parte final e 1225º, nº4 do Código Civil.
Porque o art.º 1225.º n.º 4 do CC estabelece um verdadeiro prazo prescricional para o exercício do direito contra o empreiteiro, a Autora, na qualidade de dona da obra, admitindo-se a sua legitimidade substantiva, tinha que fazer valer os seus direitos junto da Ré, empreiteira, no prazo de cinco anos a contar desde a entrega da obra.
Ora, contado esse prazo desde 22 de Julho de 2005, ele acabava em 22 de Julho de 2010.
Mas sucede que tendo entrado a acção em 15 de Julho de 2010, a Ré apenas foi citada após 11 de Agosto de 2010, já depois, portanto, de esgotado o prazo para o exercício dos direitos (prazo de garantia) da Autora em relação à Ré, decorrentes do contrato de empreitada.
Como é sabido, a prescrição interrompe-se pela citação ou notificação judicial de qualquer acto que exprima, directa ou indirectamente, a intenção de exercer o direito..., como determina o art.º 323, n,º 1 do Código Civil.
Para evitar a prescrição e beneficiar da interrupção do prazo prescricional, devia a Autora ter requerido, nos termos do n.º2 do citado artigo, antes de 5 dias do decurso do prazo prescricional, a citação prévia da Ré.
Decorre ainda do n.º 2 do mesmo preceito que se a citação se não fizesse dentro de 5 dias depois de ser requerida, por causa não imputável ao requerente tinha-se mesmo assim a prescrição por interrompida logo que decorram os cinco dias, desde que a citação précia tivesse requerida nos tais 5 dias antes do decurso do prazo prescricional.
Mas a citação da Ré ocorreu após 11 de Agosto de 2010, quando já se mostrava esgotado o referido prazo de prescrição e sem que a Autora tivesse formulado qualquer pedido de citação prévia da Ré, muito menos nos cinco dias anteriores ao desfecho do aludido prazo.
Não o tendo feito qualquer pedido de citação prévia ou urgente, dentro desse prazo de cinco dias antes do decurso do prazo prescricional (artigo 323.º, n.º 2 do CC conjugado com o art.º 478.º CPC), sujeitou-se a Autora a que o prazo se esgotasse antes que a citação tivesse lugar, o que de facto aconteceu.
Deste modo, porque na data em que a ré foi citada já se havia esgotado o prazo prescricional referido, mostram-se sempre extintos por prescrição os invocados créditos da autora.
B Caducidade
E mesmo ainda que assim se não entendesse,
Relativamente aos direitos do comprador de coisa defeituosa, o seu reconhecimento pressupõe o funcionamento, de forma articulada, de três prazos:
O prazo de denúncia dos defeitos, que, tratando-se de imóvel a coisa vendida, é de um ano a contar do conhecimento dos mesmos, quer por força do disposto nos nºs 2 e 3 do artigo 916º, quer, se for o caso, por força do disposto no artigo 1225º, nºs 2 e 4, ambos do Código Civil;
O prazo de exercício do direito (eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato, indemnização): seis meses a contar da denúncia atempada dos defeitos, nos termos do artigo 917º do Código Civil, ou, na hipótese de ser aplicável ao caso, um ano, nos termos do nº 3 do artigo 1225º, ex vi do nº 4 do mesmo dispositivo;
-O prazo (limite máximo da garantia legal) de cinco anos sobre a data da entrega da coisa vendida, independentemente da data do conhecimento dos defeitos e da sua denúncia, como decorre dos artigos 916º, nº3, parte final e 1225º, nº4 do Código Civil.
O Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro, ao alterar o artigo 1225º do Código Civil submeteu ao regime de empreitada a venda de imóvel quando o vendedor haja sido simultaneamente o construtor.
O comprador de um imóvel apenas dispõe do prazo de um ano, contado da data da denúncia dos defeitos, para judicialmente exigir do vendedor a eliminação dos mesmos quando o vendedor tenha sido simultaneamente o construtor do mesmo imóvel.
O vendedor não tem a qualidade de construtor quando apenas promoveu a construção do imóvel através de empreitada, a menos que o tenha feito no âmbito de uma actividade profissional de construção/venda, ou com o propósito de, lucrativamente, proceder à sua venda posterior.
Quando o vendedor não tenha sido o construtor do imóvel, o comprador apenas dispõe do prazo do artigo 917º do Código Civil (seis meses) para exercer contra ele o direito de acção para obter a eliminação de defeitos que afectem o prédio urbano adquirido. ( AC. Rel Coimbra n.º 70/11.6TBTCS.C1 de 15-05-2012
Mesmo que se não entendesse que já tinha decorrido o prazo de 5 anos de garantia quando a Ré foi citada, sempre tinham também já decorrido os prazos previstos nos artigos 916º, nº3, parte final e 1225º, nº4 do Código Civil, da data de conhecimento dos defeitos e sua denúncia.
Efectivamente, da gravação dos depoimentos das testemunhas resulta:
-Quanto à fracção E (testemunha/proprietário C I C); 03´.08´´ É proprietária da fracção; 03´40´´ reportou as anomalias ao sr. J ( representande da Autora) em 2008; 14´.51´quando foi para lá habitar já havia defeitos… todos os que reportou… logo após comprar à S… passado um mês após comprar.
-Quanto à fracção H (testemunha/proprietária H M L9); 00´40´´ comprou em 2005; 04´37´´ depos foram surgindo anomalias; 04´.45´´ no chão… o único problema que tem; 05.58´´ O sr. J (representante da S) mudou o chão de um quarto logo no início;
-Quanto à fracção J (testemunha/proprietário C M F); 03´.08´´comprou em Dezembro de 2005; 03´.40´´ passado um tempo começou a degradar-se … reportou a situação ao sr. J (representante da S); 03´.59´´ as anomalias verificaram-se para aí em 200707´.30´´ enviou carta à saemeg em junho de 2006 ou 2007; 18´.35´´ o tecto caíu a primeira vez em 2007, 2008; 08´40´´ falou com o sr. J (representante da S) talvez em 2008, 2009;
-Quanto à fracção D (testemunha/proprietário J M R); 02´35´´ comprou em 2005; 02´.45´´ logo após a compra detectou anomalias (azulejo); 03´.21´´ durante os anos a seguir houve anomalias que se foram agravando; 04´.30´´ passado um ano ou dois o sr. J reparou um quarto; 04´.57´´ tem algumas fissuras nas paredes do quarto; 05´.33´´ comunicou essas anomalias ao Sr. J (representante da S)
O recurso a qualquer dos meios reconhecidos legalmente aos compradores como reacção contra vícios ou falta de qualidade que afecte e desvalorize a coisa adquirida pressupõe o exercício atempado da denúncia dos defeitos, a menos que o vendedor tenha agido com dolo, pois nesse caso não se justifica a reclamação de vícios ou defeitos que ele próprio conhece.
Estabelece, com efeito, o artigo 916º do Código Civil:
“1. O comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou falta de qualidade da coisa, excepto se este houver usado de dolo.
3. Os prazos referidos no número anterior são, respectivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel”.
O artigo 917º do Código Civil determina, por sua vez que: “a acção de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no nº2 do artigo 287º”.Como resulta do conteúdo literal do preceito legal em causa, este foi concebido para a hipótese do comprador optar, como remédio para a solução dos defeitos da coisa que adquiriu, pela anulação do contrato fundado em erro ou dolo.
E compreende-se a necessidade de consagração de um prazo de caducidade da acção pois que a anulabilidade tem de ser invocada, não podendo ser oficiosamente decretada, e exige uma demanda judicial para o efeito.
Apesar de não constarem expressamente do conteúdo literal do artigo 917º do Código Civil, já alguma jurisprudência defendia o entendimento de que o referido normativo abarcava os demais direitos reconhecidos ao adquirente de coisa defeituosa (reparação, substituição, redução, resolução, indemnização) por interpretação extensiva do mesmo, tendo o Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 2/97 firmado doutrina no sentido de a acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel estar sujeita ao prazo de caducidade previsto no preceito legal em causa.
Deste modo, para que o vendedor possa ser responsabilizado pelo cumprimento defeituoso e seja reconhecido o direito ao comprador à eliminação dos defeitos é indispensável que este tempestivamente proceda à sua denúncia, nos termos do artigo 916º do Código Civil, e, não sendo na sequência dela eliminados, interponha a correspondente acção no prazo fixado no artigo 917º do mesmo diploma.
Dito de outro modo: relativamente aos direitos do comprador de coisa defeituosa, o seu reconhecimento pressupõe o funcionamento, de forma articulada, de três prazos:
Já verificamos que no caso concreto não foi respeitado o prazo para o exercício do direito de acção.
No entanto, à cautela e por mero dever de patrocínio judiciário, mesmo que se tivesse sido respeitado o prazo de exercício do direito de acção, sempre se verificaria a excepção de caducidade invocada pela Ré e que a decisão ora sob recurso não reconheceu também.
Mesmo que se fizesse “tábua rasa” do depoimento dos proprietários das fracções supra discriminados, que comprovam à saciedade o tempo da verificação das anomalias, admite a Autora nos seus articulados que os defeitos já existiam em 13 de Novembro de 2009, data em que compareceu no Lote 158 e em que lhe foi fornecida listagem de defeitos, cuja reparação reclama na acção interposta em 15 de Julho de 2010.
Assim sendo, quando a acção foi proposta achava-se claramente esgotado, em relação à data da efectivação da denúncia dos defeitos, o prazo de seis meses fixado no artigo 917º do Código Civil.
Estabelece hoje, com efeito, o nº 4 deste normativo que “o disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado”. Do que resulta, em confronto com o que dispõem os números 2 e 3 do mesmo preceito legal, que é de um ano, contado da data da denúncia, o prazo para accionar o vendedor para que este proceder à eliminação dos defeitos de que padeça o imóvel.
Sendo a vendedora diferente da construtora, como no caso sub judice, o prazo alargado de um ano contemplado nos nºs 2 e 3 do artigo 1225º do Código Civil, ex vi do seu nº 4, para judicialmente o adquirente do imóvel obter a eliminação dos defeitos não se aplica às situações em que o vendedor promoveu a sua construção através da intermediação de um empreiteiro. Como salienta o acórdão da Relação do Porto de 22.10.2009 (Processo nº 1639/04.0TBGDM.P1, www.dgsi.pt.; no mesmo sentido: Acórdão da mesma Relação de 11.12.2007, processo nº 0725473, www.dgsi.pt., Acórdão STJ de 22.6.2005, CJ STJ, Ano XII, Tomo II, págs. 122/4): “se o vendedor construiu o imóvel através de empreiteiro, assume a posição de dono da obra e a situação do terceiro adquirente está salvaguardada pelo disposto no nº 1 do artº 1225º, podendo demandar directamente o empreiteiro para reparação dos defeitos do imóvel, em relação ao qual beneficia do prazo de caducidade de um ano previsto nos nºs 2 e 3 do artº 1225º. Assim, em princípio, construtor nos termos e para os efeitos do disposto no nº 4 do artº 1225º, será apenas quem construiu por meio de gestão directa, sem a intermediação de um empreiteiro”.
No mesmo sentido, defende o Acórdão da Relação do Porto de 19.05.2010 (Processo nº 139/08.4TBVCD.P1, www.dgsi.pt. ): “a redacção dada ao art° 1225° C.Civ., nomeadamente o aditamento do nº 4, com a introdução do conceito de vendedor/construtor, deve ler-se na sua materialidade (enquanto o vendedor acumule as duas condições) ou então, visando o vendedor o lucro, deve aproximar-se ao conceito de profissional, por oposição a consumidor, do art° 2° n°1 da Lei de Defesa do Consumidor de 1996, vista a interpretação histórica e autêntica do preceito.
O mero “dono da obra” não-profissional não preenche o conceito do art° 1225° n°4 Código Civil”.
Resumindo: O regime previsto no artigo 1225.º, só se aplica ao vendedor que também tenha sido o construtor da obra, ou que, não o sendo, seja, pelo menos o dono da obra feita com intuito de venda posterior e no âmbito da actividade profissional do vendedor.
Na verdade o n.º4 do artigo 1225.º do CC é claro no sentido de aplicar este regime mais favorável ao comprador desde que o vendedor do imóvel seja também o seu construtor (…).
No caso dos autos resulta provado que foi a Ré a construtora e a Autora a vendedora e da resposta ao quesito 1.º não resulta provado que a Autora se dedica à construção civil e à compra e venda de imóveis, isto é que tivesse vendido os imóveis no âmbito da sua actividade comercial.
Assim sendo, aplica-se o prazo previsto no artigo 917.º do CC, porque não se provou a factualidade que permitisse aos terceiros adquirentes das fracções aceder ao prazo alargado concedido pelo nº 4 do 1225º do Código Civil.
- O vendedor não tem a qualidade de construtor quando apenas promoveu a construção do imóvel através de empreitada, a menos que o tenha feito no âmbito de uma actividade profissional de construção/venda, ou com o propósito de, lucrativamente, proceder à sua venda posterior.
- Quando o vendedor não tenha sido o construtor do imóvel, o comprador apenas dispõe do prazo do artigo 917º do Código Civil (seis meses) para exercer contra ele o direito de acção para obter a eliminação de defeitos que afectem o prédio urbano adquirido.
Ora in casu, atendendo a que os donos das fracções já tinham denunciado os defeitos em 13 de Novembro de 2009, quando entregaram o relatório dos defeitos à Autora, que já se verificavam há mais de um ano aquando esse relatório, mas nunca interpuseram contra o dono da obra qualquer acção para obter a eliminação dos defeitos e também já decorreram os seis meses para que o possam fazer, tendo caducado igualmente o seu direito de acção para eliminação dos defeitos.
Foi porque já não podiam acionar o dono da obra e este chamar a empreiteira à acção, que o dono da obra se substituiu aos compradores, demandando a empreiteira.
Pelo que deverá ser concedido provimento ao presente recurso, dando resposta de “Provado” ao quesito 45, e em tudo o resto revogada a decisão que condena A recorrente M Lda, da instância, absolvendo-a nos exactos termos em que tal foi requerido na petição inicial.
1. Conclui a sentença a quo, erradamente, que, atenta a matéria provada em resposta ao quesito 45 que é irrespondível, quando a Ré apresentou para sua prova a Certidão da Conservatória do registo Predial de fol 215 dos autos, pelo que a resposta ao quesito 45 devia ter sido “Provado”
2. A partir daqui porque a Autora tinha pelas vendas das fracções transmitido os seus direitos sobre a Ré resultantes do contrato de empreitada, devia a Ré ter sido absolvida da instância, ou pelo menos do pedido.
3. Mesmo que assim se não entendesse, o prazo de cinco anos previsto nos termos do artigo 1125.º para o exercício dos direitos no mesmo previstos já tinha prescrito
4. E mesmo que assim se não entendesse sempre o prazo de um ano para o exercício do direito de acção relativamente aos direitos que assistem ao dono da obra já tinham decorrido e eram conhecidos da Autora há mais de uma ano aquando da citação da Ré para a acção,
5. Aceitando a Autora a obra a 22 de Julho de 2005, interpondo a acção em 14 de Julho de 2010, tendo sido citada a Ré a partir de 11 de Agosto de 2010 o exercício do direito de acção pelo autor foi exercido intempestivamente, tendo caducado.
6. Por tudo isto, a Ré e ora Recorrente não pode concordar com a decisão supra, que ora vem impugnar.
7. Pelo que deverá ser concedido provimento ao presente recurso e revogado a decisão que condena a recorrida M Lda. Absolvendo-a nos exactos termos em que tal foi requerido na petição inicial.
Nestes termos e nos demais de Direito doutamente supridos por V. Excelências, concedendo provimento ao presente recurso, alterando-se a resposta ao quesito 45 para “provado”, revogando a decisão que condena A M Lda. Absolvendo-a conforme requerido na petição inicial, cumprirão Vossas Excelências, Ilustres Desembargadores, a lei, assim fazendo a costumada e sã JUSTIÇA!
Valor do vencimento: 14.000,00€ (60%)
JUNTA: DUCs com correspondente comprovativo de pagamento das taxas de justiça.
publicado por Manuel Maria às 19:02