Source: https://www.gerichte-zh.ch/entscheide/zmp/jahrgang-2018.html
Timestamp: 2019-09-20 14:34:43
Document Index: 18168809

Matched Legal Cases: ['Art. 223', 'Art. 234', 'Art. 219', 'Art. 223', 'Art. 246', 'BGer']

Jahrgang 2018: Gerichte ZH
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2018
Die Kündigung des Mietverhältnisses durch eine Genossenschaft ist grundsätzlich nicht ohne vorgängigen Ausschluss des Genossenschafters möglich. Wenn das genossenschaftliche Rechtsverhältnis und der Mietvertrag unabhängig voneinander bestehen, lässt die Praxis eine Kündigung zwar schon vorher zu. Diesfalls müssen aber zugleich die genossenschaftlichen Ausschlussvoraussetzungen gegeben sein. Die Ausschlussgründe können durch die Statuten bestimmt werden, müssen aber so gewichtig sein, dass dadurch weder der Genossenschaftszweck vereitelt, noch das Mitgliedschaftsrecht ausgehöhlt wird. Im Rahmen der Kündigung des Mietvertrags bilden die Ausschlussgründe Kündigungsvoraussetzungen. Fehlen sie, ist die Kündigung nichtig und nicht bloss anfechtbar. Gleiches gilt, wenn die Parteien im Rahmen eines Ausschlussverfahrens sich auf den Austritt des Mieters aus der Genossenschaft geeinigt, dabei aber gleichzeitig genossenschaftliche Ausschlussregeln in den Mietvertrag eingebaut haben (E. III.2.2 und 3.2). Für eine solche Vertragsanpassung ist die (explizite) Zustimmung der Ehegattin und Mitmieterin nicht erforderlich, denn dies bewirkt keine Preisgabe von Rechten an der (Familien-)Wohnung (E. III.2.1 und 3.1). Strengt der Mieter ein Kündigungsschutzverfahren an, verhält er sich grundsätzlich auch dann rechtmässig, wenn er den Prozess verliert. Schadenersatz schuldet er nur bei missbräuchlicher Einleitung oder Führung des Prozesses (E. III.3.3).
MD170008-L
ZPO 135, ZPO 148, ZPO 245 f., ZPO 223, ZPO 234
ZMP 2018 Nr. 8: Überprüfung eines Arztzeugnisses betr. Verhandlungsunfähigkeit mittels Gutachten. Säumnisfolgen im vereinfachten Verfahren.
01.03.2018 | MG170026-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Für die Verschiebung eines Verhandlungstermins sind zureichende Gründe erforderlich. Solche liegen für gewöhnlich vor, wenn die betroffene Partei ein Arztzeugnis vorlegt, welches ihr für den Zeitraum des Termins Verhandlungsunfähigkeit bescheinigt. Ergeben sich am Zeugnis indessen Zweifel, kann das Gericht den Befund durch ein Gutachten überprüfen lassen (E. I.4).
Entgegen einem Teil der Lehre folgt aus Art. 223 ZPO kein allgemeines Prinzip, wonach die beklagte Partei auch im vereinfachten Verfahren stets eine zweite Chance bekommen muss. Versäumen die Parteien den Termin der Hauptverhandlung, richten sich die Folgen allein nach Art. 234 i.V.m. Art. 219 und 243 ff. ZPO. Art. 223 ZPO gelangt im vereinfachten Verfahren nur zur Anwendung, wenn das Gericht gestützt auf Art. 246 Abs. 2 ZPO einen Schriftenwechsel angeordnet hat (E. I.5).
MG170026-L
ZPO 148
ZPO 245 f.
ZPO 234
ZMP 2018 Nr. 6: Kündigung wegen Sanierung. Angebot eines vorübergehenden Auszugs durch den Mieter.
04.01.2018 | MB170022-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Die Kündigung des Vermieters wegen eines umfassenden Sanierungsprojektes ist zwar grundsätzlich anfechtbar, wenn sie trotz eines Angebots des Mieters ausgesprochen wird, die Mietsache während der Bauzeit zu räumen. Erforderlich ist aber ein Angebot, das dem Vermieter die Garantie gibt, auf erstes Verlangen mit den Bauarbeiten beginnen zu können (MG, E. 4.2.4 und 4.3.2; OG, E. IV.1.2 und IV.3). In der Mitteilung der Vermieterin, sie könne die (nicht konkretisierten) Vorschläge noch nicht abschliessend beurteilen, werde die Mieter aber regelmässig über das Bauvorhaben orientieren, liegt keine Zusicherung, die Mieter vor einer Kündigung nochmals anzufragen, ob sie nun über eine konkrete Ersatzlösung während der Bauzeit verfügen (BGer, E. 4).
MB170022-L
ZPO 101, ZPO 56, ZPO 132, ZPO 144 Abs. 2
ZMP 2018 Nr. 7: Zureichende Gründe für die Bewilligung der Bezahlung eines Kostenvorschusses in Raten. Bewusst produzierter prozessualer Mangel.
07.12.2017 | MB170027-L/Z2 | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Zwar sind die Voraussetzungen für eine Ratenzahlung des Vorschusses für die Gerichtskosten weniger streng als diejenigen für die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Die Gesuchstellerin muss aber zureichende Gründe glaubhaft machen, mithin dartun, dass sie nicht in der Lage ist, den Vorschuss in einer einzigen Zahlung zu leisten. Geschieht dies trotz Kenntnis der Voraussetzungen nicht, ist das Gesuch abzuweisen, ohne dass der Gesuchstellerin Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen ist.
MB170027-L/Z2
ZPO 101
ZPO 132
ZPO 144 Abs. 2
ZMP 2019 Nr. 9 (MB170027-L/U)
OR 253b, OR 271 ff., GOG 21, GOG 26
ZMP 2018 Nr. 5: Doppelt relevante Tatsachen. Sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts und Anwendung der mietrechtlichen Kündigungsschutzbestimmungen bei gemischten Verträgen. Betreute Wohngruppe für psychisch kranke Menschen.
03.11.2017 | MB170008-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
In der Rechtsprechung gewinnt für die Beurteilung gemischter Verträge die Kombinationstheorie an Bedeutung. Entsprechend ist für jede einzelne Rechtsfrage zu untersuchen, welches der im Vertrag enthaltenen Typenrechte das konkrete Problem dominiert ("Blumenpflücktheorie"). Auszugehen ist dabei vom Schwerpunkt des gesamten Vertrages. Bei Fragen, die das gesamte Vertragsverhältnis betreffen, wie etwa die Kündigung, ist von den durch die Typenrechte zur Verfügung gestellten Regeln die adäquateste anzuwenden. Ob bei einer Kündigung die mietrechtlichen Schutzbestimmungen zum Zug gelangen, hängt vom Schutzgedanken der Regelung und der Interessenlage der Parteien ab (OG, E. III.3.5.2). Die Frage lässt sich nicht generell für die sehr unterschiedlichen Heim-, Pensions- sowie Beherbergungs- und Betreuungsverträge beantworten (Präzisierung der Rechtsprechung). Beim vorliegenden betreuten Wohnen überwiegt das Dienstleistungselement zwar in preislicher Hinsicht. Zweck der vom Beklagten abgeschlossenen Verträge ist es jedoch, psychisch kranken Menschen in einer betreuten Wohngemeinschaft ein Zuhause zu bieten, dass ihnen weitgehend ein selbständiges Leben ermöglicht. Darin liegt bezogen auf die Vertragsauflösung ein dominierendes mietrechtliches Element. Damit ist das Mietgericht für die Beurteilung der Klage sachlich zuständig und es gelangt der mietrechtliche Kündigungsschutz zur Anwendung (MG, E. II.1.3-5; OG, E. III.2.3 und III.2.4 sowie III.3.6).
MB170008-L
OR 253b
OR 253a, GOG 21, GOG 26
ZMP 2018 Nr. 4: Miete einer Garage für eine Modelleisenbahn ist keine Miete von Geschäftsräumen.
31.10.2017 | MG170033-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Vom Begriff der Geschäftsräume sind zwar auch Lokale umfasst, die für die Verfolgung wissenschaftlicher, künstlerischer oder anderer ideeller Zwecke gemietet werden wie etwa für die Tätigkeit eines Vereins. Abgesehen von solchen Spezialfällen setzt der Begriff aber zumindest eine erwerbsorientierte Tätigkeit voraus, die allerdings nicht gewinnbringend sein muss und auch bloss einen Nebenerwerb zum Gegenstand haben kann. Entscheidend ist der vertraglich vereinbarte Gebrauchszweck der Sache. Die blosse Bewilligung des Vermieters, eine Modelleisenbahn aufzustellen, reicht für die Annahme einer Geschäftsraummiete nicht aus (MG, E. 2.5; OG, E. III.2).
MG170033-L
OR 271, OR 271a
ZMP 2018 Nr. 3: Kündigung wegen umfassender Sanierung/Abbruch der Liegenschaft.
16.08.2017 | MB150013-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Selbst wenn im Kündigungszeitpunkt noch nicht definitiv feststeht, ob die Vermieterin die Liegenschaft umfassend sanieren oder abbrechen will, erweist sich die Kündigung als gültig, sofern feststeht, dass das eine oder das andere Projekt durchgeführt wird und dass selbst eine blosse Sanierung den Verbleib des Mieters im Objekt nicht erlaubt (MG, E. III.3.4; OG, E. 7.2).
MB150013-L