Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20154/88
Timestamp: 2019-11-13 10:11:27
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 459', '§ 441', '§ 133', '§ 463', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 187', 'BGH', '§ 187', '§ 187', '§ 291', 'BGH', '§ 187', '§ 288', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 03.11.1989 - V ZR 154/88 - dejure.org
BGH, 03.11.1989 - V ZR 154/88
https://dejure.org/1989,368
BGH, 03.11.1989 - V ZR 154/88 (https://dejure.org/1989,368)
BGH, Entscheidung vom 03.11.1989 - V ZR 154/88 (https://dejure.org/1989,368)
BGH, Entscheidung vom 03. November 1989 - V ZR 154/88 (https://dejure.org/1989,368)
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Grundstücksverkauf - Grundstückskauf - Grundstückswert - Mietertrag - Verkehrsanschauung
Ist die Angabe der tatächlich erzielten Mieterträge in einem Grundstückskaufvertrag die Zusicherung einer Eigenschaft? (IBR 1990, 232)
NJW 1990, 902
NJW-RR 1990, 519 (Ls.)
MDR 1990, 424
DNotZ 1990, 421
WM 1990, 322
Das entspricht der bisherigen Rechtsprechung des Senats zu § 459 Abs. 2 BGB aF (Urteile vom 8. Februar 1980 - V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457; vom 7. Dezember 1988 - V ZR 91/87, NJW 1989, 1795; vom 3. November 1989 - V ZR 154/88, NJW 1990, 902; vom 24. Oktober 1997 - V ZR 187/96, NJW 1998, 534 und vom 30. März 2001 - V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2552), an der auch nach der Schuldrechtsmodernisierung festzuhalten ist.
Rechtsprechung des Senats zu den Erklärungen des Verkäufers über erzielte Mieten: Urteile vom 8. Februar 1980 - V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457; vom 19. September 1980 - V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46; vom 3. November 1989 - V ZR 154/88, NJW 1990, 902, 903; vom 26. Februar 1993 - V ZR 270/91, NJW 1993, 1385 und vom 5. Oktober 2001 - V ZR 275/00, NJW 2002, 208, 209, wobei auch für die von der Beklagten durchgeführten Verkäufe im Wege freiwilliger Versteigerungen nichts anderes gilt - Senat, Urteil vom 5. Oktober 2001 - V ZR 275/00, NJW 2002, 208, 209), kommt es hier nicht an, weil das Recht des Käufers auf Kaufpreisminderung nach § 441 BGB eine Garantie des Verkäufers nicht voraussetzt und der vereinbarte Gewährleistungsausschluss in den Kaufvertrag einbezogenen Versteigerungsbedingungen des Auktionshauses sich nicht auf die Ansprüche des Käufers wegen falscher Angaben des Verkäufers über die Mieterträge und die Betriebskosten erstreckt.
Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zu dessen Gegenstand gemachten Angaben des Verkäufers über tatsächlich erzielte Mieterträge nach §§ 133, 157 BGB als Zusicherung einer Eigenschaft gem. § 463 Satz 1 BGB a.F. zu verstehen, wenn der Käufer nicht auf Grund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (Senat, Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902;… Urt. v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89, NJW-RR 1160, 1161 …und Urt. v. 30. März 2001, V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2552).
aa) Nach gefestigter - und von dem Berufungsgericht im Ansatz auch beachteter - Rechtsprechung des Senats sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge regelmäßig als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen (…Senat, Urt. v. 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457;… Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46;… Urt. v. 2. Dezember 1988, V ZR 91/87, NJW 1989, 1795; Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902;… Urt. v. 30. März 2001, V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2552;… vgl. auch BGH, Urt. v. 8. Oktober 1997, VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445, 446).
Um eine Zusicherung auszuschließen, hätte die Klägerin aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegen müssen, als die nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbundenen (vgl. Senat, Urt. v. 3. November 1989, aaO).
a) Der Mietertrag eines Gebäudes stellt zwar eine zusicherungsfähige Eigenschaft dar (…st. Senatsrechtspr., Senat, Urt. v. 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457;… Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46;… Urt. v. 2. Dezember 1988, V ZR 91/87, NJW 1989, 1795; Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902), das Berufungsgericht hat jedoch für die Annahme einer Zusicherung keine ausreichenden Feststellungen getroffen.
aa) Wie das Berufungsgericht nicht verkennt, sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen, wenn der Käufer nicht aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (Senat, Urt. v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1161, 1162, vgl. auch Senat, Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902;… Urt. v. 26. Februar 1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385;… Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534, 535; OLG Hamm, NJW-RR 1995, 1481; OLG Celle, NJW-RR 1999, 280, 281).
Eine Ausnahme kann sich dann ergeben, wenn der Käufer aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Grundstücks hat, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit den zugesicherten Mieterträgen verbunden werden (BGH, Urteile vom 3. November 1989 - V ZR 154/88 = WM 1990, 322 = BGHR aaO Zusicherung 1 unter II …und vom 26. Februar 1993 - V ZR 270/91 = NJW 1993, 1385 = BGHR aaO Zusicherung 2 unter II 2).
Die Forderung ist daher entsprechend § 187 Abs. 1 BGB (BGH NJW-RR 1990, 519;… Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl 2000, § 187 RdNr 1) ab dem Folgetag (29. Dezember 1995) zu verzinsen, und zwar zu 8 %.
Die Rechtsprechung des Senats bejaht die Zusicherungsfähigkeit von Ertragsangaben beim Verkauf bebauter Grundstücke gerade deshalb, weil diese Aufschlüsse über die Ertragsfähigkeit geben, und die Ertragsfähigkeit wiederum nach der Verkehrsanschauung für die Wertschätzung des Grundstücks bestimmend ist (Senatsurt. v. 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456 f; v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45 f; v. 3. November 1989, V ZR 154/88, WM 1990, 322; v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89, W 1990, 1755).
Zinsen auf die Hauptsumme stehen dem Kläger entsprechend § 187 BGB erst ab dem auf die Rechtshängigkeit des Zahlungsanspruchs folgenden Tag, also dem 05.03.2005 als Prozesszinsen gem. §§ 291, 288 Abs. 1 BGB zu, so dass die Berufung mit dem darüber hinausgehenden Zinsanspruch zurückzuweisen war (BGH NJW-RR 1990, 519; Saarländisches OLG RuS 1988, 18;… Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 187 Rdn. 1, § 288 Rdn. 5 jew. m.w.N.).
Nach gefestigter Rechtsprechung sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben des Verkäufers über tatsächlich erzielte Mieterträge als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen, wenn der Käufer nicht aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (BGH, Urt. v. 03.11.1989,. V ZR 154/88, Rn.7;… BGH, Urt. v. 22.06.1990, V ZR 126/89, Rn.6;… BGH, Urt. v. 30.03.2001, V ZR 461/99, Rn.15 - juris; BGH, Beschluss im hiesigen Rechtsstreit v. 10.01.2008, V ZR 81/07, Rn.16; jeweils m.w.N.).
Die Rechtshängigkeit ist hinsichtlich des Beklagten zu 1) am 6.9.2003, hinsichtlich der Beklagten zu 2) am 8.9.2003 eingetreten, so dass der Zinslauf ab dem Folgetag beginnt (BGH, NJW-RR 1990, 519).
BGH, 04.06.2009 - V ZR 228/08
Vorliegen einer falschen Zusicherung bei Zurückbleiben des erzielten Mietertrages …
OLG Hamm, 12.05.2006 - 12 U 44/05
AG Ludwigslust, 28.02.2002 - 2 C 764/00
LG Stendal, 07.02.2013 - 22 S 46/12
Rechtsschutzversicherung: Anspruch des Geschäftsführers/Versicherten einer …
Vereinbarung der VOB/B-Nachtragsaufträge = Voraussetzungen für …
AG Ludwigslust, 23.08.2011 - 5 C 52/11
Räumung einer Mietwohnung und Anspruch auf Herausgabe der Wohnung bei Verzug der …
LAG Rheinland-Pfalz, 20.01.1998 - 6 Sa 1091/97
Anspruch auf volle Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall; Beschränkung der …
OLG Frankfurt, 16.06.2000 - 25 U 249/99
Beim Zusammenstoß im Kurvenbereich einer abknickenden Vorfahrtstraße spricht der …
LG Leipzig, 16.02.2007 - 5 O 19/06
Pflicht des Insolvenzverwalters zur Durchführung aller erforderlichen Maßnahmen …
OLG Rostock, 22.10.2007 - 3 U 165/06
OLG Frankfurt, 24.04.1997 - 1 U 19/96
Zahlung eines erhöhten Mietzinses aufgrund einer vertraglichen Änderungsklausel; …
BayObLG, 15.12.1994 - 2Z BR 115/94
Verjährungsfrist für Ansprüche aus der genehmigten Jahresabrechnung
OLG München, 18.05.2010 - 25 U 5333/08
Beteiligung an einer Zinsfonds-GbR: Pflichten des Mittelverwendungskontrolleurs …
AG Dresden, 28.02.2006 - 145 C 4764/05