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Timestamp: 2020-07-05 12:43:25
Document Index: 277847947

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 241', '§ 280', '§ 95', '§ 96', 'BGH', '§ 241', 'BGH', '§ 280', 'BGH', '§ 95', 'BGH', '§ 4', '§ 437', '§ 434', '§ 4', '§ 95', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', '§ 241', 'BGH', '§ 95', '§ 4']

Aktenzeichen: V ZR 61/19
ECLI: ECLI:DE:BGH:2020:200320UVZR61.19.0
Normen: § 241 Abs 1 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 95 Abs 1 VVG, § 96 Abs 2 VVG
Zitiervorschlag: BGH, Urteil vom 20. März 2020 – V ZR 61/19 –, juris
Grundstückskaufvertrag: Pflicht zur Unterrichtung des Käufers über Beendigung der Gebäudeversicherung als Nebenpflicht
1. Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks muss den Käufer grundsätzlich nicht ungefragt darüber unterrichten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung besteht; ebensowenig muss er ihn über eine nach Vertragsschluss erfolgte Beendigung einer solchen Versicherung informieren. Dies gilt auch dann, wenn eine Gebäudeversicherung nach der Verkehrsanschauung üblich ist.(Rn.9)
2. Erklärt der Verkäufer dagegen vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages, dass eine Gebäudeversicherung besteht und wird das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet, trifft ihn in aller Regel die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber unverzüglich zu unterrichten.(Rn.17)
NSW BGB § 241 (BGH-intern)
NSW BGB § 280 (BGH-intern)
NSW VVG § 95 (BGH-intern)
ZfIR 2020, 446 (Leitsatz)
vorgehend OLG Hamm, 21. Januar 2019, Az: I-22 U 104/18, Beschluss
vorgehend LG Hagen (Westfalen), 3. September 2018, Az: 2 O 33/18
Die Revision gegen den Beschluss des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 21. Januar 2019 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Mit notariellem Vertrag vom 3. Februar 2017 verkauften die Beklagten an die Klägerin ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 350.000 €. In § 4 Nr. 1 des Vertrages heißt es:
„Der Besitz und die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Käufer mit über mit dem Tag der Kaufpreiszahlung, jedoch nicht vor dem 02.05.2017.“
Das Landgericht hat die Klage, mit der die Klägerin Zahlung des genannten Betrages nebst Zinsen, die Feststellung der Umsatzsteuerzahlungsverpflichtung der Beklagten im Reparaturfalle und die Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verlangt hat, abgewiesen. Die Berufung der Klägerin vor dem Oberlandesgericht ist erfolglos geblieben. Dagegen wendet sie sich mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen.
1. Im Ergebnis zu Recht legt das Berufungsgericht seiner Entscheidung unausgesprochen die Annahme zugrunde, dass der Klägerin keine Schadensersatz- oder Minderungsansprüche nach §§ 437 ff. BGB wegen eines Sachmangels zustehen. Der nach dem Vorbringen der Klägerin am 22. Juni 2017 eingetretene Unwetterschaden begründete einen Sachmangel des Grundstücks, wenn zu diesem Zeitpunkt die Gefahr noch nicht auf die Klägerin übergegangen war (vgl. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung stünde in diesem Fall Mängelansprüchen der Klägerin nicht entgegen, weil sich ein solcher Haftungsausschluss mangels besonderer Abrede nicht auf Mängel erstreckt, die erst nach Vertragsschluss, aber noch vor Gefahrübergang aufgetreten sind (vgl. Senat, Urteil vom 24. Januar 2003 - V ZR 248/02, NJW 2003, 1316 f.). Ein Gefahrübergang hatte aber bereits stattgefunden. Insoweit kommt es zwar entgegen der zumindest missverständlichen Formulierung des Berufungsgerichts nicht auf die Übergabe des Grundstücks an; vielmehr sollte nach § 4 Nr. 1 des Kaufvertrages der Gefahrübergang mit dem Tag der Kaufpreiszahlung, frühestens jedoch am 2. Mai 2017, erfolgen. Da aber auch der Besitz (erst) mit der Kaufpreiszahlung auf die Klägerin übergehen sollte und die Besitzübertragung (schon) am 11. April 2017 erfolgte, ist das Berufungsgericht erkennbar davon ausgegangen, dass bereits vor der Besitzübergabe der Kaufpreis gezahlt worden war. Dann ist die Gefahr am 2. Mai 2017 und damit vor dem Schadensereignis auf die Klägerin übergegangen. Entgegen der Ansicht der Revision kann nicht unterstellt werden, dass der Kaufpreis erst nach dem 22. Juni 2017 gezahlt worden ist. Hierzu verweist die Klägerin nämlich nicht auf entsprechenden Vortrag in den Tatsacheninstanzen. Demgegenüber zeigt die Revisionserwiderung auf, dass die Beklagten erstinstanzlich unwidersprochen vorgetragen haben, die Kaufpreiszahlung sei am 10. April 2017 erfolgt.
(1) Wird die versicherte Sache von dem Versicherungsnehmer veräußert, tritt gemäß § 95 Abs. 1 VVG an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein. Gemeint ist mit der Veräußerung nicht das schuldrechtliche Verpflichtungs-, sondern das dingliche Verfügungsgeschäft. Bei Grundstücken erfordert die Veräußerung deshalb neben der Einigung die Grundbucheintragung (vgl. Senat, Urteil vom 16. September 2016 - V ZR 29/16, ZfIR 2016, 843 Rn. 8). Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer Vertragspartner des Versicherers und selbst Versicherungsnehmer. Versicherungsschutz genießt er aber auch bereits vor diesem Zeitpunkt. Da dem Käufer eines Grundstücks in der Zeit zwischen Gefahrübergang und dem Eigentumserwerb durch Eintragung in das Grundbuch ein versicherbares - nach Zahlung des Kaufpreises sogar das alleinige - Sacherhaltungsinteresse zukommt, ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der mit dem Verkäufer bestehende Gebäudeversicherungsvertrag auch ohne ausdrückliche Regelung grundsätzlich dahingehend auszulegen, dass dieses (fremde) Interesse des Käufers darin mitversichert ist (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 2009 - IV ZR 43/07, NJW-RR 2009, 1329 Rn. 11 mwN).
aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trifft die Vertragsparteien gemäß § 242 BGB die - auch nach Vertragsschluss bzw. Vertragserfüllung fortbestehende - vertragliche Nebenpflicht, alles zu unterlassen, was die Erreichung des Vertragszwecks und den Eintritt des Leistungserfolgs gefährden und beeinträchtigen könnte (vgl. Senat, Teilurteil vom 15. Oktober 2004 - V ZR 100/04, NJW-RR 2005, 241, 242 mwN). Nach Treu und Glauben kann auch eine Pflicht bestehen, den Vertragspartner auf bestimmte Umstände hinzuweisen, damit diesem nicht unverhältnismäßige, mit der vorangegangenen Vertragserfüllung zusammenhängende Schäden entstehen (vgl. BGH, Urteil vom 25. Juni 1973 - II ZR 26/72, BGHZ 61, 176, 179). So ist beispielsweise der Vermieter aufgrund einer vertraglichen Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) verpflichtet, den Mieter auf zwischenzeitlich entstandene oder bekannt gewordene Gesundheitsgefahren hinzuweisen (BGH, Urteil vom 2. April 2014 - VIII ZR 19/13, NJW-RR 2014, 840 Rn. 15). Eine Informationspflicht besteht aber nicht, wenn es sich um Umstände handelt, die in den eigenen Verantwortungsbereich des Vertragspartners fallen, und dieser unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung diesbezüglich keine Mitteilung erwarten durfte.
(1) Der Verkäufer, der gegenüber dem (späteren) Käufer erklärt, dass eine Gebäudeversicherung besteht, setzt einen Vertrauenstatbestand. Der Käufer hat zwar auch in diesem Fall keinen Anspruch darauf, dass die Versicherung von dem Verkäufer nach dem Kaufabschluss aufrechterhalten wird oder dass - im Fall der Beendigung - ein neuer Versicherungsvertrag geschlossen wird. Eine solche weitgehende Pflicht des Verkäufers setzt - wie oben ausgeführt (vgl. Rn. 12) - eine entsprechende Vereinbarung der Kaufvertragsparteien vor-aus, die sich aus dem bloßen Hinweis auf das Bestehen einer Gebäudeversicherung nicht herleiten lässt. Der Käufer kann aber davon ausgehen, dass die Erklärung des Verkäufers der Wahrheit entspricht und er von diesem informiert wird, wenn der Versicherungsschutz im Nachhinein entfällt. Er darf sich darauf verlassen, dass mangels abweichender Information des Verkäufers die Sache auch nach Übergang der Gefahr versichert ist (Fremdversicherung) und der Versicherungsvertrag gemäß § 95 Abs. 1 VVG mit der Grundbucheintragung auf ihn übergeht (Eigenversicherung).
(2) Dass die Parteien die Regelung in § 4 Nr. 1 des Vertrages abweichend von deren Wortlaut übereinstimmend anders verstanden haben (vgl. allgemein zu dem Vorrang des wirklich Gewollten gegenüber dem fehlerhaft Erklärten - sog. falso demonstratio - auch bei formgebundenen Rechtsgeschäften Senat, Urteil vom 21. Oktober 2016 - V ZR 78/16, NJW-RR 2017, 712 Rn. 21 mwN), hat die Klägerin nicht geltend gemacht. Anlass, die Sache insoweit zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, besteht deshalb nicht.