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Timestamp: 2019-11-12 08:15:10
Document Index: 259683569

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 23', 'BGH', '§ 559', '§ 22', '§ 559', '§ 22', '§ 16', 'BGH', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 22']

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Sanierungsbedarf im Wohneigentum
08.09.2015 16:52 |
Zusammenfassung: Anfechtung eines Negativbeschlusses bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Sanierungsbedarf anm Kamin
Ich besitze eine Eigentumswohnung in einem Haus mit 6 Miteinegtümern unterschiedlicher Miteigentumsanteile. Alle Wohnungen verfügen über eigene Gasthermen zur Warmwasserversorgung und Heizung. Meine Gastherme hängt mit zwei anderen Wohnungen an einem Kamin, die anderen Wohnungen verfügen über sog. Außenwandgeräte.
Nach einem erforderlichen Austausch meiner Gastherme wurde durch den Schornsteinfeger festgestellt, dass aufgrund der geringeren Abgastemperatur des neuen Gerätes, die Abgaswerte nicht mehr den Anforderungen entsprechen und daher die Anlage nicht abgenommen werden kann. Auch in den beiden anderen Wohnungen, die an diesem Kamin angeschlossen sind, hatte der Schornsteinfeger in der Vergangenheit bereits bedenkliche Werte gemessen. Abhilfe könne durch Sanierung des Schornsteins (Erhöhung und Aufsatz eines Ventilators) geschaffen werden. Kosten ca. € 2.000,00.
Die Hausverwaltung steht auf dem Standpunkt, dass sie die Reparatur erst nach Durchführung eines Umlaufbeschlusses in Auftrag geben kann; diesen hat sie nun erst 7 Wochen nach Bekanntwerden des Mangels in Umlauf gegeben.
Es kam natürlich, wie es kommen musste: Ein Miteigentümer, der nicht an diesem Kamin angeschlossen ist, hat sich der Stimme enthalten, so dass der Beschluss nicht zustande kommt.
Die Hausverwaltung steht nun auf dem Standpunkt, dass die Ursache für das Problem in meinem Sondereigentum liege. Dies bedeutet im Ergebnis, dass meine Wohnung nicht bewohn- und somit auch nicht vermietbar ist. Bleibt mir also keine andere Wahl, als die nächste Eigentümerversammlung abzuwarten und zu hoffen, dass sich dann eine entsprechende Mehrheit für die Sanierung findet; und wenn nicht, was geschieht dann? Die Finanzierung läuft noch, Hausgeld ist zu zahlen, nur Mieteinnahmen kann ich keine mehr erzielen.
Die alte Heizung war defekt und musste augetauscht werden.
Die neue kann nicht in Betrieb genommen werden, weil der Schornstein saniert werden muss.
Und mir sind die Hände gebunden, weil ich keine Möglichkeit habe, in diesen Teufelskreis einzugreifen. Ich habe sogar der Hausverwaltung angeboten, die Kosten für die Sanierung zunächst einmal vorzustreckn, damit die Reparatur zügig durchgeführt werden kann, leider wurde auch dieser Vorschlag abgelehnt.
Ich hoffe, ich habe Ihnen mein Problem ausführlich genug geschildert.
Um aus diesem "Teufelskreis" auszubrechen, wird Ihnen zunächst nichts anderes übrig bleiben, als den ablehnenden Beschluss der Wohungseigentumsgemeinschaft gerichtlich anzufechten. Bei einem Beschluss wie diesem spricht man von einem sog. "Negativbeschluss", d.h. einer formal einwandfrei zustande gekommenen Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer. Einem solchen Negativbeschluss kommt nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Beschlussqualität zu, vgl. BGH, Az.: V ZB 10/01.
Dies bedeutet, dass Sie auch hier die Anfechtungsfrist zu beachten haben. Gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG kann ein Antrag nur innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bzw. Verkündung gestellt werden.
Sollte die Frist bereits abgelaufen sein, so bleibt Ihnen nur die Möglichkeit auf der nächsten außerordentlichen oder ordentlichen Eigentümerversammlung einen gleichlautenden Antrag zur Abstimmung zu stellen und die Ablehnung wiederum, diesmal unter Wahrung der vorgenannten Frist, anzufechten. Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, sog. Negativbeschluss, entfaltet in der Regel nämlich keine Sperrwirkung bezüglich inhaltsgleicher Anträge, vgl. BGH Az. V ZR 174/11.
Inwieweit eine solche Anfechtungsklage Aussicht auf Erfolg hat, kann ich abschließend auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen nicht einschätzen. Es spricht nach meiner Rechtsauffassung jedoch einiges für die Notwendigkeit einer Modernisierung des Schornsteins. Nach § 559 Abs. 1 BGB, auf den § 22 Abs. 2 WEG verweist, fallen unter den Begriff der Modernisierung Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Vorliegend dürfte von einer nachhaltigen Gebrauchswerterhöhung auszugehen sein, denn bei ausbleibender Modernisierung sind mehrere Wohnungen Ihrer Schilderung zur Folge weder nutzbar noch vermietbar. Die Nichtvornahme der Modernisierung dürfte daher mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang zu bringen sein.
Die Rechtsprechung geht bei § 559 Abs. 1 BGB von einem großzügigen Modernisierungsbegriff aus. Zum einen kommen den Wohnungseigentümern auch solche Verbesserungen zugute, von denen im Mietrecht nur der Vermieter, nicht aber auch der Mieter profitiert. Zum anderen sollten die Eigentümer mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 2 WEG die Befugnis erhalten, durch Anpassung der Wohnungsanlage an die „Erfordernisse der Zeit" mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung entgegenzuwirken - unabhängig von einem Reparaturbedarf. Deshalb genügt es, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert nachhaltig zu erhöhen.
Letzteres dürfte nach meiner Auffassung auch für die hier in Rede stehende Maßnahme zutreffen.
Nachfrage vom Fragesteller	08.09.2015 | 18:48
Wenn ich aber den § 16 (2) des WEG richtig interpretiere, haben die Miteigentümer doch bei notwendigen Modernisierungen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums keinen Ermessensspielraum bei ihrer Entscheidung, da sie nach den Worten des Gesetzestextes VERPFLICHTET sind, die Kosten für notwendige Maßnahmen zu tragen - vergl. auch BGH - v. 17.10.14, Az. V ZR 9/14
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.09.2015 | 09:47
Eine Verpflichtung eine bestimmte bauliche Maßnahme zur beschließen ergibt sich aus § 16 WG nicht. Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht es unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung stets frei, zu entscheiden ob und in welchem Umfang bestimmte Sanierungsmaßnahmen getroffen werden sollen. Eine Ermessensreduzierung der Eigentümer ergibt sich aus § 16 WEG nicht.
Überdies ist ist zu differenzieren, ob entweder eine
• Instandsetzung bzw. Instandhaltung
• Modernisierende Instandsetzung
§ 16 Abs. 2 WEG betrifft Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen. Vorliegend dürfte der Schornstein jedoch nicht instandsetzungs- sondern modernisierungsbedürftig sein. Hier dürfte es sich folglich um eine Modernisierung oder eine sog. modernisierende Instandsetzung handeln.
Sollte es sich bei der Schornsteinsanierung um eine Modernisierung handeln (Maßnahmen die den Gebrauchswert der Sache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken oder eine Anpassung des Eigentums an den Stand der Technik), so ist hierfür gemäß § 22 Abs. 2 WEG ein sog. qualifizierter Beschluss erforderlich. Damit müssen für diesen Beschluss 3⁄4 aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile gestimmt haben.
Eine modernisierende Instandsetzung kann hingegen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.