Source: https://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2016/me-single/article/mietvertrag-1.html?cHash=d36974a9fc370c4c8f79a8cd382a589a&type=98
Timestamp: 2019-12-06 10:47:53
Document Index: 352619539

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 569', '§ 566', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 195', '§ 557', '§ 560', '§ 559', '§ 563', '§ 564', '§ 566', '§ 573', '§ 558', '§ 559', '§ 561', '§ 555', '§ 563', '§ 540', '§ 543']

Tipps zum Abschluss und zur Auflösung eines Wohnraummietvertrags
Unsere Infoschrift soll Ihnen helfen, sich Klarheit über Ihre tatsächlichen Rechte und Pflichten zu verschaffen und einen Überblick zu bekommen, worauf Sie achten sollten.
– der Kündigungsschutz
– das Recht auf Mängelbeseitigung
– das Recht auf Mietminderung (eingeschränkt im Fall einer sogenannten energetischen Modernisierung)
– die Begrenzung und Verzinsung der Kaution
– das Verbot einer Vertragsstrafe. Unwirksam sind aber auch (oft antiquierte) Regelungen im Mietvertrag, die unangemessen in das Privatleben der Mieter/innen eingreifen und damit sittenwidrig sind, beispielsweise folgende Bestimmungen:
• „Die Übernachtung von Besuchern ist nicht gestattet.“
• „Die Dusche darf nur bis 22 Uhr benutzt werden.“
• „Der Vermieter darf die Mieträume jederzeit betreten.“
Fast immer verwenden die Vermieter vorgedruckte Verträge (sogenannte Formularmietverträge), die im Fachhandel erhältlich sind oder von den Hausbesitzerorganisationen herausgegeben und aktualisiert werden. Manche Vermieter verwenden auch selbst entwickelte, besonders ausgeklügelte Vertragsformulare. Vom Vermieter gestellte Mietverträge unterliegen der Inhaltskontrolle nach den Vorschriften zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Eine Prüfung, welche Klauseln wirksam und welche unwirksam sind, ist dringend angeraten. Oft werden am Schluss des Formulars Zusatzvereinbarungen angefügt. Beinhalten diese Vereinbarungen ausgehandelte Vertragsinhalte, bei denen beide Partner eine gleichrangige Verhandlungsposition hatten, gelten sie als sogenannte Individual- oder auch Einzelvereinbarungen. Verwendet der Vermieter diese Zusatzklauseln häufiger in seinen Mietverträgen, sind sie ebenfalls als Formularklauseln einzustufen. Die regelmäßige Verwendung durch den Vermieter müssen Sie allerdings beweisen können.
Viele Mietverträge enthalten eine Formularklausel, wonach Mieter/innen sogenannte kleine Instandhaltungen ganz oder anteilig selbst bezahlen sollen (Kleinreparaturklausel). Eine solche Klausel ist nur wirksam mit genau bestimmten Einschränkungen hinsichtlich der Kosten jeder einzelnen Reparatur und einer Begrenzung auf einen Höchstwert pro Jahr für alle Reparaturen. Besonders umstritten sind Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen. Diese Arbeiten kann der Vermieter im Mietvertrag auf die Mieter/innen abwälzen, unter Umständen auch die Erstrenovierung. Generell gilt auch hier: Ob eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag unwirksam ist, sollten Sie unbedingt in einer Beratungsstelle prüfen lassen, bevor Sie die Forderungen Ihres Vermieters zurückweisen oder aber unnötig selbst zu Farbe und Pinsel greifen. Bringen Sie zur Beratung unbedingt Ihren Mietvertrag und auch etwaige Zusatzvereinbarungen oder Wohnungsübergabeprotokolle mit. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH müssen Sie keinerlei Schönheitsreparaturen ausführen, wenn Sie eine unrenovierte Wohnung gemietet haben, ohne hierfür vom Vermieter eine angemessene Gegenleistung (z. B. einen Mietnachlass für die ersten zwei oder drei Monate) erhalten zu haben. Näheres hierzu finden Sie in unserer Infoschrift „Schönheitsreparaturen“.
Bei preisfreien Wohnungen gilt: In der Praxis konnte der Vermieter bislang die Miete verlangen, die die Marktlage hergab. Am 1. Juni 2015 trat in Berlin das in den Medien als „Mietpreisbremse“ bezeichnete Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft, nach dem bei einer Wiedervermietung die höchstzulässige Kaltmiete auf 10% über der nach dem Mietspiegel zu ermittelnden ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt wird. Aber Vorsicht: Die Regelungen zur „Mietpreisbremse“ enthalten etliche Ausnahmen. Erstens bleiben nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietete Wohnungen („Neubau“) bei der Mietpreisbremse außen vor. Zweitens gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Und drittens darf eine höhere als nach dem MietNovG zulässige Miete vereinbart werden, wenn sie von dem/der Vormieter/in bereits gezahlt wurde.
Vertragliche „Nebenpflichten“ der Mieter/-innen
Meist verlangt der Vermieter bei Mietvertragsabschluss eine Mietsicherheit. Die typische Mietsicherheitsleistung ist die Barkaution. Diese darf höchstens das Dreifache der bei Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Nettokaltmiete (ohne Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten sowie gesondert abzurechnende Betriebskosten) betragen. Sie dürfen die Kaution in drei monatlichen Teilbeträgen zahlen, die erste Zahlung ist mit der ersten Monatsmiete fällig. Seit dem 1. Mai 2013 ist ausdrücklich geregelt, dass die weiteren Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden. Vorsicht: Geraten Sie mit diesen Zahlungen mit einem Betrag in Verzug, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, kann der Vermieter ohne vorherige Mahnung fristlos kündigen (§ 569 Absatz 2 a BGB). Der Vermieter muss die Kaution von seinem eigenen Vermögen gesondert halten und mindestens zu einem Satz verzinsen lassen, der dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist entspricht. Die Zinsen erhöhen die Kautionssumme. Nach einem Vermieterwechsel schuldet Ihnen der neue Vermieter die Kaution – unabhängig davon, ob er sie vom vorherigen Vermieter erhalten hat oder nicht. Allerdings ist der vorherige Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Erwerber (d. h. der neue Vermieter) beim Auszug des Mieters/der Mieterin nicht zahlungsfähig ist (§ 566 a BGB). Bei Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, ist der neue Vermieter zur Rückgewähr nur verpflichtet, wenn er die Kaution vom vorherigen Vermieter erhalten hat. Näheres zur Kaution finden Sie in unserer Infoschrift „Mietsicherheit“.
Vielfach beauftragen die Vermieter einen Makler, der für die Wohnungsvermittlung von den Mieter/innen eine Provision verlangt. Durch das MietNovG wurde auch das Wohnungsvermittlungsgesetz zum 1. Juni 2015 geändert und das Bestellerprinzip bei der Einschaltung von Immobilienmaklern eingeführt. Beauftragen Vermieter Makler mit der Suche nach Mieter/innen, müssen die Vermieter – und nicht wie bisher üblich die Wohnungssuchenden – die Maklerprovision zahlen (§ 1 a WoVermRG). Einen Anspruch auf eine Provision hat der Makler im Übrigen nur dann, wenn zwischen ihm und dem/der Mieter/in ein Vertrag besteht und wenn er dem/der Mieter/in eine Wohnung nachgewiesen oder vermittelt hat und über diese Wohnung ein Mietvertrag zustande gekommen ist (§ 2 WoVermRG).
– das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird
– er selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist
– er rechtlich oder wirtschaftlich an der Gesellschaft, die Eigentümerin der Wohnung ist, beteiligt ist
– es sich bei der Wohnung um eine öffentlich geförderte oder andere preisgebundene Wohnung handelt.
Die Maklerprovision darf maximal das Doppelte der Monatsmiete (ohne Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist) zuzüglich Umsatzsteuer betragen. Einen Vorschuss darf der Makler nicht verlangen. Auch Schreibgebühren dürfen in der Regel nicht vereinbart werden (§ 3 WoVermRG).
Auch bei Fragen zu Maklerverträgen und -provision können Sie sich in unseren Beratungsstellen beraten lassen.
Oft werden für das bloße Freimachen der Mietwohnung Abstandszahlungen gefordert. Derartige Vereinbarungen sind gemäß § 4 a WoVermRG unwirksam, das gilt für alle Wohnungsarten. Ablösungsverträge, d. h. die entgeltliche Übernahme von Möbeln und Einrichtungsgegenständen des Vormieters, sind in der Regel wirksam. Unwirksam sind jedoch Preisvereinbarungen, wenn der Preis für die Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände im auffälligen Missverhältnis zum Wert steht. Schwierig dürfte trotz der Rechtslage der Beweis für eine Preisüberhöhung sein. Sie sollten daher immer eine Liste der übernommenen Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände anfertigen und den Zustand möglichst durch Zeugen und Fotos dokumentieren. Auch Umzugskosten dürfen sich die ausziehenden Mieter/innen von den Nachziehenden in nachgewiesener Höhe erstatten lassen.Beträge, die Sie dem/der bisherigen Mieter/in oder dem Vermieter zu Unrecht gezahlt haben, können Sie zurückfordern. Dieser Anspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB).
Es kann auch vereinbart werden, dass die Miete „durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte bestimmt wird“ (§ 557 b BGB). Dieser Preisindex wurde zwischenzeitlich in „Verbraucherpreisindex für Deutschland“, kurz VPI umbenannt. Wie beim Staffelmietvertrag muss zwischen den jeweiligen Erhöhungen mindestens ein Jahr liegen, Betriebskostenerhöhungen (§ 560 BGB) und Erhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB) bleiben unberücksichtigt. Achtung: Erhöhungen nach Modernisierung darf der Vermieter beim Indexmietvertrag nur verlangen, wenn er die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Im Gegensatz zur Staffelmiete muss die Änderung der Indexmiete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Lassen Sie sich vor dem Abschluss eines Indexmietvertrags beraten.
Wird beim Vertragsabschluss nicht ausdrücklich ein Endzeitpunkt oder ein bestimmter Zeitraum für das Mietverhältnis vereinbart, läuft es auf unbestimmte Zeit (unbefristet) – und zwar so lange, bis es durch Kündigung seitens einer der Vertragsparteien oder durch Aufhebungsvertrag endet. Der Vermieter kann nur mit einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund kündigen (siehe unsere Infoschrift „Kündigung durch den Vermieter“). Mieter/innen können ohne Grund kündigen, müssen jedoch die gesetzlichen oder vereinbarten Kündigungsfristen einhalten (Näheres siehe unter „Kündigung des unbefristeten Mietvertrags“).
Wurde das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen, spricht man von einem befristeten Mietvertrag oder Zeitmietvertrag. Ein Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Während der Laufzeit kann ein Zeitmietvertrag weder von Vermietern noch von Mieter/innen durch ordentliche Kündigung beendet werden. Mieter/innen und Vermieter können das Mietverhältnis nur mit gesetzlich geregelten Gründen außerordentlich kündigen. Auch Sonderkündigungsrechte können die vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrags ermöglichen (Näheres siehe unter „Sonderkündigungsrechte“). Der Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn ein gesetzlich definierter Befristungsgrund vorliegt und der Vermieter den Mieter/innen beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung des Vertrags schriftlich mitteilt.
-Eigenbedarf des Vermieters
- zulässiger Abriss oder umfangreiche Baumaßnahmen
- Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten Frühestens vier Monate vor Fristablauf können Sie vom Vermieter verlangen, Ihnen innerhalb eines Monats mitzuteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Besteht der Grund unverändert fort, müssen Sie die Wohnung verlassen und haben keinen Kündigungsschutz.
Wenn die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume sich verzögert oder wenn Ihnen der Vermieter erst verspätet schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, können Sie die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden (neu befristeten) Zeitraum verlangen. Entfällt der Befristungsgrund, können Sie die Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen. Da der Zeitmietvertrag einerseits keinen Kündigungsschutz bietet und Sie andererseits langfristig binden kann, sollten Sie einen solchen Vertrag nur nach gründlicher Überlegung abschließen. Vorsicht: Verwechseln Sie nicht Befristung und Kündigungsausschluss! Es gibt Vermieter, die einen Kündigungsausschluss – derzeit meist für ein oder zwei Jahre – in den Mietvertrag aufnehmen. Daran sind Sie in der Regel als Mieter/in gebunden. Nach der Rechtsprechung ist die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses – auch ohne Staffelmietvereinbarung – für die Dauer von bis zu vier Jahren zulässig. Überlegen Sie gut, ob Sie sich darauf einlassen wollen. Verfallen Sie auch bitte nicht dem weitverbreiteten Irrglauben, sich durch das Stellen von „drei Nachmietern“ vorzeitig aus einem derartigen Vertrag lösen zu können!
Vertragspartner sind alle, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Dementsprechend müssen Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, immer von allen unterschrieben bzw. an alle adressiert werden. Mieter/innen, die aus der Wohnung ausziehen, haften weiterhin für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, solange sie nicht ausdrücklich aus dem Mietvertrag entlassen sind.
Wenn ein/e Ehepartner/in oder Partner/in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft zu Ihnen in die Wohnung ziehen will, kann der Vermieter dies nicht ablehnen. Sie müssen dem Vermieter den Zuzug lediglich mitteilen. Er muss Ihre/n Partner/in aber nicht in den Mietvertrag aufnehmen. Für die Aufnahme von (nicht eingetragenen) Lebenspartner/innen ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich, diese wird er aber schwerlich verweigern können (siehe unsere Infoschrift „Untermiete“). Bei Scheidung kann das Familiengericht auf Antrag die Wohnung einer Person der Ehepartnerschaft zuweisen, der Vermieter ist dann an diese Entscheidung gebunden. Nach dem Tod eines Mieters/einer Mieterin haben Ehepartner/innen bzw. Lebensgefährt/innen, die mit ihm/ihr einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis. Auch Kinder oder andere Haushaltsangehörige haben unter bestimmten Umständen das Recht, in den Mietvertrag einzutreten. Wollen Sie als berechtigte Person das Mietverhältnis nicht fortsetzen, müssen Sie dies dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters/der Mieterin mitteilen (§ 563 BGB). Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter/innen, wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mieter/innen fortgesetzt. Treten beim Tod des Mieters/der Mieterin keine berechtigten Personen in das Mietverhältnis ein bzw. wird es nicht durch berechtigte Personen weitergeführt, wird es mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). In diesem Fall können Vermieter und Erben das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Falls Sie betroffen sind, sollten Sie sich individuell beraten lassen.
Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Sie sind daher keinesfalls verpflichtet, einen neuen Vertrag abzuschließen oder in Änderungen einzelner Vertragsbestimmungen einzuwilligen, wenn die Hausverwaltung wechselt oder wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkauft wird (siehe auch unsere Infoschriften „Eigentümerwechsel“ und „Umwandlung“). Ein neuer Mietvertrag bringt fast immer Verschlechterungen – lassen Sie sich beraten, bevor Sie einen nicht wieder gutzumachenden Fehler begehen. Das Original Ihres Mietvertrags sollten Sie niemals aus der Hand geben. Bewahren Sie es zusammen mit Übergabeprotokollen, dem Beleg über eine etwaige Kautionszahlung und Vereinbarungen, die Sie nach Abschluss des Mietvertrags getroffen haben, gut auf und fertigen Sie sich zur Sicherheit eine Kopie an.
Eine Vereinbarung über andere Fristen darf nicht zum Nachteil des Mieters sein – sie ist dann unwirksam. Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und bis zum dritten Werktag (der Sonnabend zählt mit!) eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat mitgerechnet wird (§ 573 c Absatz1 BGB). Geht sie später zu, verschiebt sich die Frist um einen Monat.
Achtung: Eine nur per Telefax, E-Mail oder SMS übermittelte Kündigung ist mangels Einhaltung der Schriftform unwirksam! Sorgen Sie daher dafür, den Zugang Ihrer Kündigung beim Vermieter z. B. durch Einschreiben, Übergabe durch Zeugen o. ä. im Streitfall auch beweisen zu können.
Für den Vermieter verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist in Abhängigkeit von der Mietdauer. Sie beträgt sechs Monate bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren und neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren. Diese Fristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter/innen verkürzt werden – wohl aber können im Mietvertrag längere Kündigungsfristen für den Vermieter vereinbart werden. Achtung: Für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, können Übergangsregelungen gelten. Diese sind besonders bei Zeitmietverträgen, Verträgen mit Verlängerungsklausel und hinsichtlich der vereinbarten Kündigungsfristen zu beachten.
• Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB oder Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB können Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB).
Beispiel: Zugang im Lauf des Monats August, Kündigung bis Ende Oktober zu Ende Dezember (bei Sozialwohnungen ist die Kündigungsfrist um jeweils einen Monat kürzer)
• Bei Ankündigung einer erheblichen Modernisierung können Sie in dem Monat, der auf die Ankündigung folgt, zum Ende des darauf folgenden Monats kündigen (§ 555 e Absatz 1 BGB).
• Nach dem Tod eines Mieters/einer Mieterin können überlebende Mieter/innen bzw. die Erben das Mietverhältnis innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen (§§ 563 a, 564 BGB).
• Bei unberechtigter Verweigerung der Zustimmung zur Untermiete haben Mieter/innen das Recht, die Wohnung mit der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 540 Absatz 1 Satz 2 BGB).
Außerordentliche fristlose Kündigung durch Mieter/innen Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn sich die Mieter/innen vertragswidrig verhalten. Auch Mieter/innen haben in bestimmten Fällen das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn ein wichtiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und ihnen nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung fortzusetzen (§ 543 BGB). Dieses Recht gilt aber nur, wenn es in angemessener Zeit nach Eintritt des Grunds für diese Art Kündigung ausgeübt wird. Auch ist es in aller Regel erforderlich, den Vermieter vorher schriftlich abzumahnen bzw. mit Fristsetzung zur Abhilfe aufzufordern. Gesetzliche Kündigungsgründe sind z. B.: – schwerwiegende Vertragsverletzung des Vermieters (z. B. persönliche Beleidigung, Hausfriedensbruch)
– Nichtgewährung des Gebrauchs der Wohnung
– Gefährdung der Gesundheit. In jedem Fall sollten Sie sich vor Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung beraten lassen.
Neben den gesetzlich geregelten Möglichkeiten, einen Mietvertrag fristgemäß oder fristlos zu kündigen, bleibt es den Vertragspartnern, also Mieter/innen und Vermieter, unbenommen, sich einvernehmlich über die – auch vorzeitige – Beendigung des Mietverhältnisses zu einigen, und zwar in Form eines Aufhebungsvertrags mit frei vereinbarter Frist. Dies gilt aufgrund der Vertragsfreiheit auch für Mieter/innen mit Zeitmietverträgen.
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