Source: https://www.hausarbeiten.de/document/284389
Timestamp: 2019-12-11 01:36:49
Document Index: 274843272

Matched Legal Cases: ['§ 652', '§ 653', '§ 2', '§ 34', '§ 311', '§ 18', '§ 138', '§ 652', 'BGH']

Maklerrecht: Der Immobilienmakler – Eine Einführung. Vom ... | Hausarbeiten publizieren
Schriftenreihe RUDI – Rund Um Die Immobilie 2
B. Der Immobilienmakler - Vom Maklervertrag bis zur Widerrufsbelehrung
2. Inhalt des Maklervertrages
3. Unwirksamkeit und Beendigung des Maklervertrages
II. Die Maklertätigkeit
1. Der Nachweismakler
2. Der Vermittlungsmakler
III. Der Hauptvertrag
1. Übereinstimmung von Maklervertrag und Hauptvertrag
a) Sachliche Kongruenz
b) Persönliche Kongruenz
3. Erwerb in der Zwangsversteigerung
IV. Ursächlichkeit der Maklertätigkeit
3. Unterbrechung der Kausalität
V. Der Provisionsanspruch
1. Provisionsversprechen
2. Verflechtung
VI. Besondere Maklerverträge
1. Alleinauftrag
2. Teilungsabrede und Gemeinschaftsgeschäft
3. Vermittlung von Wohnraum
C. Der Immobilienverwalter als Immobilienmakler
II. Der Sondereigentumsverwalter und die Vermietung von Sondereigentum
III. Der WEG - Verwalter und die Vermietung von Sondereigentum
IV. Der WEG-Verwalter und der Verkauf von Sondereigentum
V. Der Immobilienverwalter und der Verkauf von Gewerbeobjekten
VI. Der Immobilienverwalter und die Vermietung von Gewerberaum
a) Fernabsatzvertrag
b) Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge
II. Informationspflicht des Immobilienmaklers
2. Form und Zugang der Widerrufsbelehrung
3. Rechtsfolge fehlender oder unzureichender Belehrung durch Immobilienmakler
III. Rechtsfolgen des Widerrufs durch den Kunden (Verbraucher)
IV. Vorzeitiges Erlöschen des Widerrufsrechtes
V. Was ist Immobilienmakler bei der Umsetzung des Widerrufsrechts zu raten
E. Gesetzestexte
§ 652 BGB – Entstehung des Lohnanspruchs
§ 653 BGB – Mäklerlohn
§ 2 WoVermG – Entgeltsanspruch, Vorschüsse
F. Muster – Widerrufsbelehrung und Widerrufserklärungen
Ob in der Versicherungs-, Finanz- oder in der Immobilienbranche – der gewerbliche Makler ist heutzutage in fast allen Branchen vertreten. Insbesondere in der Immobilienbranche ist der Makler nicht mehr wegzudenken.
Sowohl für den Verkäufer oder Käufer einer Immobilie als auch für den Vermieter oder Mieter ist die Tätigkeit eines Maklers eine nicht unerhebliche Zeitersparnis bei der Suche nach dem bestmöglichen Objekt.
Die Tätigkeit des Immobilienmaklers zeichnet sich durch den Nachweis und die Vermittlung von Gelegenheiten zum Abschluss von Kauf-, Miet-, und Pachtverträgen aus.
Neben den klassischen gewerblichen Immobilienmaklern sind auch viele Immobilienverwalter – mit der gewerblichen Lizenz (§ 34 c GewO) ausgestattet – als Immobilienmakler tätig. Hierbei gibt es Konstellationen zu beachten, die zum Ausschluss des Provisionsanspruchs führen können. Das immer dann, wenn der Immobilienverwalter gleichzeitig Verwalter (z.B. als Sondereigentums- und/oder WEG-Verwalter) der zu vermakelnden Wohn- oder Gewerbeeinheit ist.
Dieses Skript befasst sich mit den Grundlagen des Immobilien-Maklerrechts, vom Maklervertrag bis hin zu den verschiedenen Ausgestaltungen des Maklergeschäftes.
Darüberhinaus sollen die verschiedenen Konstellationen beim makelnden Immobilienverwalter aufgezeigt werden. Schließlich wird das neue Widerrufsrecht für Verbraucher dargestellt.
B. Der Immobilienmakler – Vom Maklervertrag bis zur Widerrufsbelehrung
Grundlage für die Tätigkeit eines Immobilienmaklers und der sich aus dieser Tätigkeit ergebene Vergütungsanspruch (so genannte Provision oder Courtage) ist jeweils der Maklervertrag.
Ein Maklervertrag kann grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden. Er muss nicht schriftlich abgeschlossen werden, sondern eine mündliche Vereinbarung ist ausreichend. Trotzdem ist es zum Zwecke der späteren Beweisbarkeit in einem eventuellen Streitfall immer sinnvoll, eine solche Vereinbarung auch schriftlich abzuschließen.
Eine Ausnahme von der Formfreiheit besteht immer dann, wenn mit dem Hauptgeschäft gleichzeitig der Abschluss eines Grundstückkaufvertrages verbunden ist. Dann ist gemäß § 311 b BGB eine notarielle Beurkundung notwendig. Eine weitere Ausnahme von der Formfreiheit ist dann gegeben, wenn im Maklervertrag empfindliche Vertragsstrafen oder Aufwendungspauschalen bzw. erfolgsunabhängige Provisionen vereinbart werden sollen.
Meldet sich ein Interessent auf eine Zeitungsanzeige des Maklers und fragt nach bestimmten Objekten aus der Anzeige, so ist darin noch kein Maklervertrag zu sehen. Vielmehr möchte der Interessent weitere Informationen, um zu entscheiden, ob die Objekte seinen Interessen entsprechen und ob er seinerseits dem Makler ein Angebot zum Abschluss eines Vertrages machen will. Anders verhält es sich nur, wenn der Interessent selbst eine Zeitungsanzeige aufgibt und ein Makler daraufhin ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages macht. Bittet der Interessent dann ausdrücklich um die Benennung von Kaufgelegenheiten, so ist ein Maklervertrag zustande gekommen.
Im Maklervertrag verpflichtet sich der Interessent, die Provision zu zahlen, wenn mit Hilfe des Maklers ein ihn interessierendes Geschäft – das so genannte Hauptgeschäft – zustande kommt. Dieser Hauptvertrag kann sich unter Beachtung der durch Gesetz, Standesregelungen und der guten Sitten gezogenen Grenzen auf die unterschiedlichsten Gegenstände beziehen; bei einem Immobilienmakler regelmäßig auf den Verkauf/Vermietung/Verpachtung einer Immobilie.
Der Makler muss deutlich machen, dass er eine entgeltliche Leistung gerade für den potentiellen Interessenten erbringen will. Er ist verpflichtet, die Verhältnisse klarzustellen, was durch einen eindeutigen Hinweis auf die Provisionspflicht erfolgen muss. Etwaige Unklarheiten gehen zu Lasten des Maklers.
Ein Maklervertrag kann aus verschiedenen Gründen unwirksam sein wie z.B. bei Nichtbeachtung der Formvorschrift. Die Schriftform des Maklervertrages ist auch dann Wirksamkeitsvoraussetzung, wenn es sich um einen so genannten Alleinauftrag handelt und beide Vertragsparteien – also Makler und Interessent – Unternehmen i.S.d. § 18 GWB sind.
Weiterhin ist zu beachten, dass der Maklervertrag nicht wegen Sittenwidrigkeit i.S.v. § 138 BGB nichtig ist. Sittenwidrigkeit des Maklervertrages liegt insbesondere dann vor, wenn der Interessent durch die Ausgestaltung des Vertrages in seiner Entscheidungsfreiheit zu stark eingeschränkt wird – so genannte Knebelung. Dies wird beispielsweise dann bejaht, wenn sich der Interessent langfristig oder ausschließlich an den Makler bindet, aber auch dann, wenn durch bestimmte Abreden die Gefahr besteht, dass der Makler der ,,eigentliche Herr des Geschäftes`` ist und so selbst die Höhe seiner Provision bestimmen kann.
Das Gesetz unterscheidet in § 652 I 1 BGB grundsätzlich zwei Arten von Tätigkeiten des Maklers; den Nachweismakler und den Vermittlungsmakler. Die vom Makler vertraglich übernommene Leistung kann entweder in einem Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages (sprich: Nachweistätigkeit) oder in der Vermittlung eines Hauptvertrages (sprich: Vermittlungstätigkeit) liegen.
Die Tätigkeit des Nachweismaklers besteht darin, dem Interessenten eine für ihn bis dahin unbekannte Gelegenheit zum Abschluss des Hauptvertrages bekanntzumachen.
Allein auf Grund der Informationen des Maklers muss es dem Interessenten möglich sein, ohne weiteres in konkrete Vertragsverhandlungen mit dem potenziellen Hauptvertragspartner – sei es der Eigentümer/Vermieter oder der Käufer/Mieter eines Objektes – zu treten. Deshalb muss der Makler dem Interessenten auch regelmäßig den Namen und die Anschrift des möglichen Hauptvertragspartners mitteilen. Eine Nachweistätigkeit liegt auch nur dann vor, wenn der vermeintliche Hauptvertragspartner zum Abschluss des vom Interessenten beabsichtigten Vertragsschlusses bereit ist.
Die Tätigkeit eines Vermittlungsmaklers ist umfangreicher. Zusätzlich zum Nachweis ist eine Vermittlungstätigkeit des Maklers bei den Hauptvertragsverhandlungen erforderlich.
Unter Vermittlung wird im Allgemeinen die bewusste, finale Förderung der Abschlussbereitschaft des Hauptvertragspartners verstanden. Der Makler muss mit beiden Parteien verhandeln, in Verbindung mit einem Dritten treten und auf dessen Willensentschließung einwirken. Er muss dabei nicht mit beiden Seiten gleichzeitig verhandeln oder beim Abschluss des Hauptvertrages selbst mitwirken.
Hinweis: Eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers scheidet aus, wenn er mit dem Interessenten oder mit dem Hauptvertragspartner finanziell oder persönlich verbunden ist - so genannte wirtschaftliche Verflechtung –, da bei dieser Konstellation eine Einwirkung des Maklers auf die Willensentscheidung des Geschäftspartners nicht möglich ist. Der Makler fungiert in diesen Fällen nicht mehr als ,,Dritter`` zwischen den beiden Parteien des Hauptvertrages.
Beispiel: Eine wirtschaftliche Verflechtung liegt beispielsweise dann vor, wenn der Makler an der Hauptvertragspartei – dem Interessenten oder dem möglichen Hauptvertragspartner – wirtschaftlich oder rechtlich ausschlaggebend beteiligt ist (Bauträger gründet eine Maklergesellschaft, die den Verkauf der Eigentumswohnungen übernimmt).
Welche Art von Tätigkeit durch den Makler genau geschuldet ist, wird durch Vertragsauslegung ermittelt. Ein Nachweismakler hat dabei keinen Provisionsanspruch für Vermittlungstätigkeiten und umgekehrt.
Lässt sich die geschuldete Tätigkeit in keine der beiden Tätigkeitsarten einordnen, so ist auch kein Provisionsanspruch nach Maklerrecht entstanden. In den meisten Fällen werden daher beide Tätigkeiten vereinbart, sodass der Provisionsanspruch auch schon durch eine der beiden Tätigkeiten entsteht.
Der vom Makler durch seine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit herbeigeführte Hauptvertrag – notarieller Kaufvertrag bei Grundstücksgeschäften oder Mietvertrag über Wohn- und Gewerberaum – muss rechtswirksam zustande gekommen sein.
Der abgeschlossene Hauptvertrag muss so zustande gekommen sein, wie ihn der Makler nach dem Maklervertrag herbeizuführen hatte – so genannte Identität. Der abgeschlossene Hauptvertrag muss in sachlicher und persönlicher Hinsicht dem vom Interessenten beabsichtigten Vertrag entsprechen; man spricht dabei von sachlicher und persönlicher Kongruenz.
Eine wirtschaftliche Ungleichwertigkeit wird etwa angenommen bei Miete statt Kauf; Pacht statt Leasing; Miteigentumsanteil statt Kauf des gesamten Objektes.
Wirtschaftliche Ungleichwertigkeit liegt auch dann vor, wenn erhebliche Differenzen zwischen Preisvorgabe und tatsächlich erzieltem Preis (in Zusammenschau der Rechtsprechung etwa 10 %) bestehen.
Persönliche Kongruenz bedeutet, dass der erstrebte Vertrag mit dem von Kunden gewollten Vertragspartner und dem vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Dritten zustande kommt.
Als persönlich gleichwertig werden Verträge angesehen, die mit Lebensgefährten des Auftraggebers oder nahen Familienangehörigen abgeschlossen werden. Dies gilt ebenfalls im Falle eines Vertragsschlusses mit einer GmbH selbst und nicht dem Geschäftsführer der GmbH.
Hinweis: In der Praxis kommt es aufgrund der Anforderungen an die sachliche und persönliche Kongruenz wesentlich darauf an, wie präzise die Wünsche des Interessenten festgehalten werden.
2. Wirksamkeit und nachträgliches Entfallen des Hauptvertrages
Problematisch für die Entstehung des Provisionsanspruches des Maklers wird es dann, wenn der bereits geschlossene Hauptvertrag unwirksam ist oder dessen Wirksamkeit nachträglich wieder entfällt.
Wird der Hauptvertrag wirksam von einer Hauptvertragspartei angefochten, etwa weil der Käufer eines Grundstückes vom Verkäufer arglistig getäuscht wurde, so gilt der Hauptvertrag als von Anfang an nichtig und der Provisionsanspruch entfällt. Eine bereits empfangene Provision ist vom Makler unter den Gesichtspunkten der ungerechtfertigten Bereicherung an den Provisionszahler zurück zu gewähren.
Auch ein im Hauptvertrag von den Parteien zeitlich befristet vereinbartes aber an keine Voraussetzungen gebundenes Rücktrittsrecht lässt den Hauptvertrag unwirksam werden und den Provisionsanspruch des Maklers erlöschen. Dagegen lässt eine nachträgliche Rückgängigmachung des Vertrages – sei es durch Aufhebungsvertrag, durch Kündigung oder gar durch gesetzlich oder vertraglich geregelten Rücktritt – den Provisionsanspruch nicht wieder erlöschen.
Steht der Hauptvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, so gilt der Vertrag erst mit Eintritt dieser Bedingung als wirksam. Dies gilt insbesondere auch bei noch fehlenden behördlichen Genehmigungen (z.B. Gaststättenkonzession). Hängt der Hauptvertrag maßgeblich von der Erteilung dieser Genehmigung ab, so ist der Provisionsanspruch auch erst bei Erteilung der Genehmigung entstanden.
Erwirbt ein Interessent ein Objekt nicht durch den Abschluss eines Kaufvertrages sondern durch den Hinweis des Maklers in der Zwangsversteigerung, so entsteht im Gegensatz zum freihändigen Verkauf kein Provisionsanspruch. Der BGH begründet dies damit, dass die Maklertätigkeit auf den Abschluss eines Hauptvertrages gerichtet sei.
Der Erwerb in der Zwangsversteigerung erfolgt jedoch nicht aufgrund eines Vertragserfolges, sondern aufgrund eines staatlichen Hoheitsaktes.
Peter Hesse (Autor)
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Peter Hesse (Autor), 2014, Maklerrecht: Der Immobilienmakler – Eine Einführung. Vom Maklervertrag bis zur Widerrufsbelehrung, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/284389
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