Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20118/11
Timestamp: 2019-10-18 02:46:45
Document Index: 140129738

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 20', '§ 20', '§ 20', 'BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', '§ 535', 'BGH', '§ 535', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 07.12.2011 - VIII ZR 118/11 - dejure.org
https://dejure.org/2011,252
BGH, 07.12.2011 - VIII ZR 118/11 (https://dejure.org/2011,252)
BGH, Entscheidung vom 07.12.2011 - VIII ZR 118/11 (https://dejure.org/2011,252)
BGH, Entscheidung vom 07. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11 (https://dejure.org/2011,252)
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§ 20 Abs 2 NMV 1970, § 20 Abs 3 NMV 1970, § 20 Abs 4 NMV 1970
Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einer gemischt genutzten Anlage: Mindestanforderungen hinsichtlich des Vorwegabzugs für gewerblich genutzte Einheiten
Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex bei nicht erfolgtem Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung durch den Vermieter
Formelle und materielle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutztem Gebäude hinsichtlich des vorzunehmenden Vorwegabzugs
Betriebskostenabrechnung - preisgebundene Wohnung
Vorwegabzug von Betriebskosten bei gemischter Gebäudenutzung; Gewerberäume; preisgebundener Wohnraum; bereinigte Gesamtkosten
Kein formeller Fehler in der BK-Abrechnung, wenn Vorwegabzug für gewerbliche Nutzung fehlt; dies gilt auch für preisgebundenen Wohnraum ("Sozialbau")
Betriebskostenabrechnung: Zum Vorwegabzug für gewerbliche Nutzung
Vorwegabzug bei gemischtgenutzten Gebäuden
BGH klärt formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnung für preisgebundenen Wohnraum in einem gemischt-genutzten Gebäude - ein Fall aus dem Lehrbuch
Vorwegabzug fehlt: Auch im preisgebundenen Wohnraum nur materieller Mangel! (IMR 2012, 55)
Preisgebundener Wohnraum: Angabe der Gesamtkosten nach Vorwegabzug reicht nicht! (IMR 2012, 54)
AG Berlin-Köpenick, 13.01.2010 - 6 C 247/09
LG Berlin, 28.03.2011 - 67 S 75/10
NJW-RR 2012, 215
MDR 2012, 138
NZM 2012, 155
Zum anderen geht es um die Fälle, in denen einzelne dem Vermieter entstandene Kosten nicht vollständig als Betriebskosten umlagefähig sind, etwa weil ein angestellter Hausmeister teils umlagefähige Arbeiten ausführt und teils vom Vermieter mit der Ausführung nicht als Betriebskosten umlagefähiger Verwaltungstätigkeiten betraut ist oder weil im Hinblick auf eine gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten ein Vorwegabzug vorgenommen wird (…vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10;… vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 11 f., sowie vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, NJW-RR 2012, 215 Rn. 21 ff. [zum preisgebundenen Wohnraum]).
In gleicher Weise hat der Senat die Nichtvornahme eines gebotenen Vorwegabzugs für einzelne gewerbliche Einheiten allein als materiellen Fehler eingeordnet (…Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 11; vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, aaO Rn. 18).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit, sondern allein die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (…BGH aaO.;… Urt. v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, Rn. 22;… v. 25.11.2009, VIII ZR 322/08, Rn. 11;… v. 23.6.2010, VIII ZR 227/09, Rn. 11;… v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10, Rn. 15; v. 7.12.2011, VIII ZR 118/11, Rn. 18;… v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13, Rn. 13 und v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14, Rn. 11; Milger, NJW 2009, 625, 628;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77b f. mwN.).
Ob und inwieweit in Ansatz gebrachte Kostenarten den vertraglichen Vereinbarungen oder den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, berührt allein die materielle Richtigkeit einer Abrechnung und nicht deren formelle Mindestanforderungen (BGH, Urt. v. 7.12.2011, VIII ZR 118/11, Rn. 19;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77c und oben 2. mwN.).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige - auch "schwerwiegende" - Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit, sondern allein die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (…BGH aaO.;… Urteile vom 19.11.2008 - VIII ZR 295/07 - Rn. 22…, vom 25.11.2009 - VIII ZR 322/08 - Rn. 11…, vom 23.6.2010 - VIII ZR 227/09 - Rn. 11…, vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10 - Rn. 15, vom 7.12.2011 - VIII ZR 118/11 - Rn. 18…, vom 9.10.2013 - VIII ZR 22/13 - Rn. 13 …und vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14 - Rn. 11; Milger, NJW 2009, 625, 628;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77b f. mwN.).
Ob und inwieweit in Ansatz gebrachte Kostenarten den vertraglichen Vereinbarungen oder den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, berührt allein die materielle Richtigkeit einer Abrechnung und nicht deren formelle Mindestanforderungen (BGH, Urteil vom 7.12.2011 - VIII ZR 118/11 - Rn. 19;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77c und oben I. mwN.); dementsprechend handelt es lediglich um inhaltliche Fehler, wenn die Abrechnung Ansätze für Betriebskosten enthält, an denen es an einer (wirksamen) Umlagevereinbarung fehlt (…BGH, Urteile vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06 - Rn. 24 f. …und vom 18.5.2011 - VIII ZR 240/10 - Rn. 12;… Hinweisbeschluss vom 21.2.2012 - VIII ZR 290/11 - Rn. 2; Beyer, ZMR 2013, 933, 936 f.;… Palandt-Weidenkaff aaO.).
Selbst ein kraft Parteivereinbarung oder Gesetz gebotener - hier nicht gegebener (oben II.1.c)cc) - Abzug nicht umlagefähiger Kosten stellt ausschließlich einen inhaltlichen Fehler dar, der im Leistungsprozess zu einer entsprechenden Abrechnungskorrektur führt (…BGH, Urteile vom 11.8.2010 aaO., Rn. 11 ff. und vom 7.12.2011 aaO. Rn. 18 ff.; Milger, NJW 2009, 625, 627 f.; Langenberg, NZM 2011, 677, 679; Schmid, NZM 2014, 572, 576).
Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, aaO Rn. 22 f.;… vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24;… vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12;… vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10).
Etwas anderes folgt auch nicht aus der Rechtsprechung des Senats zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kostenbestandteile, etwa bei den Hauswartkosten (vgl. Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, WuM 2012, 22 Rn. 22 f.;… vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12;… vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24;… vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10).
Bei den 28.776,47 EUR handelt es sich um einen Vorwegabzug, den die Klägerin richtigerweise in der Abrechnung ausgewiesen hat (…vgl. BGH, Urt. v. 14.02.2007, VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244 ; zuletzt Urt. v. 07.12.2011 - VIII ZR 118/11, NZM 2012, 155 ).
Dies führt zur aus zwei Gründen zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung: Zum einen genügt die Abrechnung bei Vornahme eines Vorwegabzugs den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Kosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (BGH, Urteil vom 07.12.2011, - VIII ZR 118/11 -, zitiert bei juris; BGH, Urteil vom 14.02.2007, - VIII ZR 1/06 - zitiert bei juris).
Ob und inwieweit in Ansatz gebrachte Kostenarten den vertraglichen Vereinbarungen oder den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, berührt allein die materielle Richtigkeit einer Abrechnung und nicht deren formelle Mindestanforderungen (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11 - Rdnr. 19).
Denn im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Vornahme von Vorwegabzügen in der Betriebskostenabrechnung (BGH, Urt. v. 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, NJW-RR 2012, 215 Tz. 18) betreffen die Pflicht zur Vornahme eines Instandhaltungsabzugs und der Umfang seiner Erläuterung in der Modernisierungserhöhungs-erklärung lediglich die materielle, hingegen nicht die formelle Ordungsgemäßheit der Erhöhungserklärung (…BGH, Urt. v. 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, DWW 2003, 229 Tz. 11, 12;… Urt. v. 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 Tz. 23, 24).
Zwar hat der BGH dem Vermieter bislang in ständiger Rechtsprechung abverlangt, die Gesamtkosten vollständig anzugeben, und zwar auch dann, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig oder nicht an der zugrunde gelegten Abrechnungseinheit angefallen sind (…grdl. BGH, Urt. v. 14.02.2007 - VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196;… Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06, WuM 2007, 700, Tz. 24; ferner Urt. v. 07.12.2011 - VIII ZR 118/11, WuM 2012, 22).
Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nach Umstellung des …