Source: http://www.mietrb.de/52014.htm
Timestamp: 2018-07-19 19:00:19
Document Index: 380406376

Matched Legal Cases: ['§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 37', '§ 122', '§ 50', '§ 45', '§ 24', '§ 126', '§ 25']

Die Einberufung der EigentÃ¼merversammlung (Dr. Schultzky, MietRB 2018, 155)
Die Entscheidung Ã¼ber VerwaltungsmaÃŸnahmen erfolgt in der WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft in erster Linie durch BeschlÃ¼sse, die in der Versammlung gefasst werden. Der Verwalter ist daher gehalten, mindestens einmal im Jahr die EigentÃ¼merversammlung einzuberufen. Dieser einfache Grundsatz macht in der Praxis Schwierigkeiten. Wann ist eine auÃŸerordentliche Versammlung auÃŸerhalb des gesetzlichen Turnus erforderlich? Wie ist zu verfahren, wenn der Verwalter die Versammlung nicht einberuft oder es gar keinen Verwalter gibt? Wie kann ein WohnungseigentÃ¼mer eine Einberufung gerichtlich erzwingen oder sich gegen eine Einberufung zur Wehr setzen? Der folgende Beitrag soll diesen Fragen nachgehen.
I. Die Notwendigkeit einer Einberufung der EigentÃ¼merversammlung
2. Einberufungsverlangen der WohnungseigentÃ¼mer
3. Ungeschriebene EinberufungsgrÃ¼nde
II. ZustÃ¤ndigkeit zur Einberufung
2. Vorsitzender des Verwaltungsbeirats
3. Alle WohnungseigentÃ¼mer gemeinsam
4. Einzelne WohnungseigentÃ¼mer
1. Rechtsschutz gegen die Einberufung
2. Rechtsschutz gegen das Unterbleiben einer Einberufung
IV. Folgen einer unbefugten Einberufung und einer unbefugt unterlassenen Einberufung
1. Auswirkung von Fehlern auf in der Versammlung gefasste BeschlÃ¼sse
2. AnsprÃ¼che gegen den pflichtwidrig handelnden Verwalter
Die FÃ¤lle, in denen eine Versammlung der WohnungseigentÃ¼mer zwingend einzuberufen ist, sind in Â§ 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG geregelt. Auch darÃ¼ber hinaus kann aber eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung einer Versammlung bestehen.
1. Die gesetzlichen EinberufungsgrÃ¼nde
Die EigentÃ¼merversammlung ist gem. Â§ 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Damit ist das Kalenderjahr gemeint, wobei ein bestimmter Zeitpunkt innerhalb des Kalenderjahres und ein bestimmter Abstand zur vorangegangenen Versammlung nicht vorgegeben ist.
Beraterhinweis ZweckmÃ¤ÃŸig ist ein mÃ¶glichst frÃ¼her Zeitpunkt, damit der Wirtschaftsplan zeitnah zum Jahresbeginn beschlossen werden kann. In der Praxis finden Versammlungen allerdings regelmÃ¤ÃŸig spÃ¤ter statt, weil die Jahresabrechnungen meist â€“ hÃ¤ufig auch wegen der Abrechnungen der Versorger â€“ erst am Ende des FrÃ¼hjahrs vorliegen.
Neben der jÃ¤hrlichen EigentÃ¼merversammlung hat eine EigentÃ¼merversammlung auch dann stattzufinden, wenn dies so vereinbart ist (Â§ 24 Abs. 2 Hs. 1 WEG). Der Verwalter ist ohne weiteres daran gebunden. Es bedarf keiner weiteren AusfÃ¼hrung oder Regelung, z.B. im Verwaltervertrag.
SchlieÃŸlich ist die Versammlung dann einzuberufen, wenn ein Einberufungsverlangen der WohnungseigentÃ¼mer nach Â§ 24 Abs. 2 Hs. 2 WEG vorliegt. Die Regelung lehnt sich an Â§ 37 Abs. 1 BGB, Â§ 122 Abs. 1 S. 1 AktG, Â§ 50 Abs. 1 GmbHG, Â§ 45 Abs. 1 S. 1 GenG an und dient dem Minderheitenschutz. Das Einberufungsverlangen der WohnungseigentÃ¼mer ist dabei nicht an bestimmte materielle Voraussetzungen geknÃ¼pft. Â§ 24 Abs. 2 Hs. 2 WEG verlangt lediglich, dass die Einberufung schriftlich (i.S.v. Â§ 126 Abs. 1 BGB) von mehr als einem Viertel der WohnungseigentÃ¼mer verlangt wird. Dabei wird allein auf die KÃ¶pfe der WohnungseigentÃ¼mer abgestellt. Vereinigen die das Einberufungsverlangen stellenden WohnungseigentÃ¼mer ein Viertel der Miteigentumsanteile auf sich, genÃ¼gt das auch dann nicht, wenn sonst das Wert- oder Objektprinzip gilt. Eine Ausnahme vom Kopfprinzip besteht entsprechend Â§ 25 Abs. 2 S. 2 WEG nur dann, wenn das Wohnungseigentum mehreren zusteht; sie zÃ¤hlen als ein EigentÃ¼mer.
Beraterhinweis Unerheblich ist es, wenn ein WohnungseigentÃ¼mer in der Versammlung von seinem Stimmrecht ausgeschlossen sein wird, denn auch er kann ein Interesse an der Abhaltung der Versammlung haben. Der Stimmrechtsausschluss erfasst nÃ¤mlich weder sein Teilnahmerecht noch sein Recht, sich an der Aussprache in der EigentÃ¼merversammlung zu beteiligen oder einen Antrag zu stellen.
Im Einberufungsverlangen sind der â€žZweckâ€œ â€“ der Gegenstand der geforderten EigentÃ¼merversammlung â€“ und die â€žGrÃ¼ndeâ€œ â€“ die besondere EilbedÃ¼rftigkeit â€“ zu benennen.
Dem formell ordnungsmÃ¤ÃŸigen Einberufungsverlangen ist grundsÃ¤tzlich nachzukommen. Ein materielles PrÃ¼fungsrecht steht dem Verwalter nicht zu. Etwas anderes gilt nur, wenn das Verlangen rechtsmissbrÃ¤uchlich ist. Das ist der Fall, wenn es ausschlieÃŸlich auf die Behandlung von GegenstÃ¤nden gerichtet ist, fÃ¼r die die WohnungseigentÃ¼mer keine Beschlusskompetenz besitzen oder die keine Beschlussfassung erfordern. Ebenso kann Rechtsmissbrauch vorliegen, wenn Gegenstand einer EigentÃ¼merversammlung eine Angelegenheit sein soll, mit der sich die WohnungseigentÃ¼mer in einer vorangegangenen Versammlung auf ein Einberufungsverlangen hin bereits befasst haben, und nunmehr dieselben WohnungseigentÃ¼mer die erneute Einberufung unter Angabe derselben GrÃ¼nde und desselben Zwecks verlangen, weil in der ersten Versammlung das von ihnen gewÃ¼nschte Ergebnis nicht erzielt wurde. Ein Einberufungsverlangen kann z.B. auch rechtsmissbrÃ¤uchlich sein, wenn die EilbedÃ¼rftigkeit lediglich vorgeschoben ist, also wenn den antragstellenden WohnungseigentÃ¼mern ohne weiteres ein Zuwarten bis zu der nÃ¤chstfolgenden EigentÃ¼merversammlung zugemutet werden kann und damit ein Grund fÃ¼r eine auÃŸerordentliche Versammlung nicht zu erkennen ist.
AuÃŸerhalb der gesetzlichen EinberufungsgrÃ¼nde steht dem Verwalter bzw. dem sonst zur Einberufung ZustÃ¤ndigen ein Ermessen zu, ob er einberuft. 11 Bei der AusÃ¼bung des Ermessens ist er aber an den Grundsatz ordnungsmÃ¤ÃŸiger Verwaltung gebunden. Er darf eine EigentÃ¼merversammlung nur einberufen, wenn dies objektiv erforderlich ist. Ist die Einberufung notwendig, kann sich sein Ermessen zur Pflicht verdichten. 12 Eine solche Pflicht wird im Einzelfall z.B. dann angenommen, wenn (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.05.2018 16:29