Source: http://berlin.kanzlei-offermann.de/urteile/55-gewerbemietrecht-r%C3%BCckgabe-der-mietsache-auch-ohne-r%C3%BCckgabe-s%C3%A4mtlicher-schl%C3%BCssel-m%C3%B6glich-besitzaufgabewille-entscheidend.html
Timestamp: 2018-02-25 13:20:37
Document Index: 16824013

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 322', '§ 322', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Rückgabe der Mietsache auch ohne Rückgabe sämtlicher Schlüssel möglich. Besitzaufgabewille entscheidend!
1. Ausnahmsweise genügt für eine ordnungsgemäße Rückgabe von Mieträumen die Rückgabe nur eines Schlüssels, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht wird.(Rn.39)
2. Lässt sich der Mieter bei Übergabe des Schlüssels an die Hausverwaltung des Vermieters eine Quittung unterschreiben, worin ein "Wasserschaden" als Betreff der Herausgabe des Schlüssels angegeben ist und erklärt der Mieter in einem späteren an den Vermieter gerichteten Schreiben, dass das Mietverhältnis fortbestehe, fehlt es an einem eindeutig geäußerten Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe.(Rn.40)
das am 18. November 2010 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 29.747,22 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p. a. aus jeweils 916,87 € seit dem 6.1., 4.2., 4.3. und 6.4. 2005, aus jeweils 1.018,74 € seit dem 6.5., 6.6., 6.7., 4.8., 6.9., 7.10., 4.11, 6.12. 2005, 5.1., 6.2, 6.3., 6.4., 5.5., 7.6., 6.7., 4.8., 6.9., 6.10, 6.11, 6.12.2006, 5.1., 6.2., 6.3., 5.4. und dem 7.5.2007 sowie aus 611,24 € seit dem 6.6.2007 zu zahlen.
Das Mietverhältnis ist mit der fristlosen Kündigung vom 6. Oktober 2004 wirksam gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 3 b) BGB beendet worden, denn der Beklagte befand sich zum Kündigungszeitpunkt seit Februar 2003 mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete von zwei Monaten bei weitem überstieg. Der Beklagte ist durch Urteil des Landgerichts vom 18. Februar 2008 - 12 O 223/07 - rechtskräftig verurteilt worden, an den Kläger für die Zeit von Februar 2003 bis Dezember 2004 Mietzins in Höhe von insgesamt 20.680,51 € zu zahlen. Ist - wie hier - der Mieter im Vorprozess rechtskräftig zur Mietzinszahlung verurteilt worden, kann er im Folgeprozess den Kündigungsgrund nicht wegen fehlenden Mietrückstandes bestreiten (Zöller, ZPO, 28. Auflage, vor § 322 ZPO, Rdnr. 27; OLG Koblenz, NJW-RR 2005, 1174). Der von dem Beklagten zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung zu zahlende Mietzins war ausweislich des rechtskräftigen Urteils des Vorprozesses um 10 % gemindert und betrug damit 916,87 €. Der Senat ist an diese im Vorprozess getroffene Entscheidung gebunden, denn es handelt sich um eine Vorfrage diesen Rechtsstreits (Zöller, ZPO, a.a.O., vor § 322 ZPO, Rdnr. 19, 20).
Die Rückgabe erfordert außer der Einräumung des Besitzes - also der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt - auch die Räumung (OLG Hamm ZMR 1996, 372). Überlässt der Mieter dem Vermieter zwar den Besitz, entfernt er aber seine in den Räumlichkeiten befindlichen Gegenstände (ausgenommen in geringem Umfange) nicht, so gibt er die Mietsache nicht zurück, sondern enthält sie dem Vermieter vor (BGHZ 104, 285 = NJW 1988, 2665 = WM 1988, 1277; OLG Düsseldorf GE 2002, 1194). Der Vermieter kann dann die Rücknahme verweigern, ohne in Annahmeverzug zu geraten (BGH a.a.O.). Vorliegend ist schon deshalb von einer vollständigen Räumung auszugehen, weil der Beklagte unwidersprochen vorgetragen hat, dass die Kellerräume gar nicht Bestandteil des Mietvertrages waren und auch dem schriftlichen Mietvertrag nicht zu entnehmen ist, dass Kellerräume mitvermietet waren.
Unerheblich ist, ob der Beklagte am 28. Dezember 2004 alle Schlüssel herausgegeben hat. Allein der vom Kläger behauptete Umstand, dass der Beklagte nicht alle Schlüssel herausgegeben hat, steht einer ordnungsgemäßen Rückgabe nicht entgegen. Ausnahmsweise kann nämlich auch die Rückgabe nur eines Schlüssels genügen, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht wird (OLG Köln, OLGR Köln 2006, 525; OLG Düsseldorf, OLGR Düsseldorf 2008, 727;OLG Düsseldorf, OLGR Düsseldorf 2009, 577; Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, OLGR Hamburg 2004, 441; Bub/Treier/Scheuer, a.a.O., V.A, Rdnr. 9). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erfordert die "Rückgabe" der Mietsache grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters (BGH, Urteile vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - NJW 2000, 3203, 3206; vom 7. Februar 2001 - XII ZR 118/98 - NJ 2001, 535 f). Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter/Verpächter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Miet-/Pachtsache zu machen. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (BGH, Urteil vom 7. Februar 2001 a.a.O), wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muss; andernfalls hat das Mietverhältnis sein tatsächliches Ende nicht gefunden (vgl. Gramlich in: Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. VI Rdnr. 40). Dass der Vermieter/Verpächter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt nicht (vgl. BGH, Urteil vom 10. Mai 2000 a.a.O; BGH, WuM 2004, 21).