Source: http://tregeoformazione.blogspot.com/2014/05/
Timestamp: 2018-11-14 20:28:02+00:00
Document Index: 43953253

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 2043', 'art. 2051', 'art. 1669', 'art. 1126', 'art. 614', 'art. 1126', 'Cass. Sez. ', 'sentenza ', 'art. 1724', 'art. 1129']

Tregeoformazione: maggio 2014
Utile articolo sull'umidità da Condominioweb.com
Si sente spesso parlare delle noie, veri e propri danni, causati dalla così detta umidità di risalita. Ci sono persone, che, specie in quegli edifici con i box ai piani interrati, lamentano veri e propri affioramenti di acqua da pavimento.
Che cos'è l'umidità di risalita? Chi deve fare che cosa per eliminare questo fenomeno?
L'umidità di risalita rappresenta una delle forme di umidità largamente diffuse; essa può manifestarsi tanto nei casi di costruzione recente, quanto in quelli di edificio vecchio. Tale umidità di risalita può essere causata:
c) dall'assenza di sistemi di isolamento;
Tale problematica è causata dal così detto fenomeno della capillarità: in buona sostanza l'acqua presente nel terreno sottostante l'edificio risale capillarmente dalle fondamenta e si manifesta nella parte bassa di muri e spesso anche sul pavimento.
Perché in alcuni casi il fenomeno è più evidente di altri?
b) qualità dei materiali utilizzati per la costruzione dell'edificio.
Sul tutto incidono in modo più o meno pesante le condizioni meteo.
Chiarito cosa debba intendersi per umidità di risalita è necessario comprendere chi debba attivarsi per risolvere il problema manifestatosi e segnalato. (=> Problema umidità. Analisi dell'isolamento ed indicazioni per la risoluzione)
L'umidità, abbiamo detto, risale dal sottosuolo. Il suolo è la parte comune sulla quale poggia l'edificio (cfr. Cass. 15 febbraio 2008, n. 3854). “Il sottosuolo, invece, è costituito dallo spazio sottostante il suolo ed esistente in profondità; esso, ancorché non espressamente menzionato dall'art. 1117 c.c., va considerato di proprietà comune in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, avuto riguardo alla funzione di sostegno che contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato (Cass. 24 ottobre 2006, n. 22835; Cass. 9 marzo 2006, n. 5085; Cass. 28 aprile 2004, n. 8119; Cass. 11 novembre 1986, n. 6587)”(Cass. 15 febbraio 2008, n. 3854).
Ciò che conta di più ai nostri fini è che anche il sottosuolo debba essere considerato parte comune dell'edificio in condominio.
Chi è il custode delle parti comuni? Per costante giurisprudenza il custode, ai sensi dell'art. 2051 c.c. dev'essere considerato il condominio.
La norma contenuta nell'art. 2051 c.c., dice ormai da anni la giurisprudenza, individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva
Ai fini della sua applicazione, quindi, chi lamenta un danno deve limitarsi a dimostrare l'esistenza “del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo indipendentemente dalla pericolosità attuale o potenziale della cosa stessa (e, perciò, anche per le cose inerti) e senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, poiché l'azione di responsabilità per custodia ex art. 2051 c.c., presuppone sul piano eziologico e probatorio accertamenti diversi, e coinvolge distinti temi di indagine rispetto all'azione di responsabilità per danni a norma dell'art. 2043 c.c., dipendente dal comportamento del custode, che è invece elemento estraneo alla struttura della fattispecie normativa di cui all'art. 2051 c.c., nella quale il fondamento della responsabilità è la custodia” (così Cass. 20 maggio 2009 n. 11695)
In questo contesto fattuale e normativo, la responsabilità del custode è “esclusa soltanto nel caso in cui l'evento sia imputabile ad un caso fortuito riconducibile al profilo causale e cioè quando si sia in presenza di un fattore esterno che, interferendo nella situazione in atto, abbia di per sé prodotto l'evento, assumendo il carattere del c.d. fortuito autonomo, ovvero quando si versi nei casi in cui la cosa sia stata resa fattore eziologico dell'evento dannoso da un elemento o fatto estraneo del tutto eccezionale (c.d. fortuito incidentale), e per ciò stesso imprevedibile (Cass. 12329/2004, 376/2005, 2563/2007)” (così Cass. 20 maggio 2009 n. 11695).
In buona sostanza, stando a quanto appena specificato, i danni causati dall'umidità di risalita dal sottosuolo condominiale devono essere risarciti dal condominio in quanto custode di quel bene. Non solo risarcimento ma anche obbligo di eliminazione del problema con spese a carico della compagine. Quest'ultima, se ancora in tempo e se si rientra nel caso di cui all'art. 1669 c.c., può proporre azione di responsabilità contro l'appaltatore per gravi difetti dell'immobile.
Fonte http://www.condominioweb.com/come-devono-essere-risarciti-i-danni-causati-dallumidita-di-risalita.2268#ixzz33K5vDhpF
Pubblicato da Associazione Tregeoformazione a 21:36 Nessun commento:
Manutenzione del lastrico solare - principi e sentenze
I principi di diritto. Alla manutenzione del lastrico solare dell'edificio che svolge funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, sono tenuti tutti i condomini in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare dell'uso esclusivo.
Di conseguenza dei danni cagionati all'appartamento sottostante per infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico e/o dalla terrazza a livello, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini inadempienti alla funzione di conservazione secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., vale a dire i compartecipi ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cass. S.U. 29-4-1997 n. 3672; Cass. 11-9-1998 n. 9009; Cass. 17-1-2003 n. 642; Cass. 13-3-2007 n. 5848, Cass. 17-10-2001 n. 12682).
tante per le
La decisione. Il Tribunale di Milano, con Sentenza del 07 gennaio 2014, nr 115, ha recentemente confermato gli assunti riportati. Inoltre, ha condannato ad “danno futuro” il Condominio, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., prevedendo la pena di € 100,00 per ogni giorno di ritardo che dovesse, eventualmente, maturare prima dell'inizio delle opere ingiunte. Infine, ha responsabilizzato l'amministratore per l'occorsa vicenda, affermando che questi avrebbe potuto provvedere immediatamente, senza bisogno di ricorrere alla convocazione di un'assemblea condominiale.
I motivi della decisione. Il Tribunale milanese ha, per quel che è dato qui interessare, rigettato l'eccezione sulla carenza di legittimazione passiva del Condominio, ricordando che: “… la giurisprudenza è unanime nell'affermare la responsabilità del Condominio nei casi in cui dalla mancata manutenzione del lastrico solare derivi un danno all'appartamento sottostante. Infatti, poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo”.
Il Giudice di merito ha poi affermato che: “… dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (cfr. Cass. Sez. Un., 3672/1997)”.
da una parte, di responsabilizzare l'amministratore per non essersi prontamente adoperato alla risoluzione del problema (“… doveva provvedere urgentemente ad eliminare le infiltrazioni, senza necessità di attendere le decisioni dell'Assemblea condominiale”);
Fonte http://www.condominioweb.com/mancata-manutenzione-della-terrazza-a-livello.2227#ixzz31ucxLAbt
Pubblicato da Associazione Tregeoformazione a 13:59 Nessun commento:
Etichette: condominio, CTU, mediazione, sentenze
Sentenza della Cassazione in materia di tabelle millesimali…..
Fonte http://www.condominioweb.com/errore-non-considerare-i-locali-a-piano-terra-nella-redazione.2233#ixzz31ucVjNqi
Nomina di un nuovo amministratore e revoca del precedente (da condominioweb)
L'assemblea, convocata per la revoca o le dimissioni, delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
- revoca (o dimissioni) dell'amministratore in carica e nomina di un nuovo amministratore.
La pronuncia desta particolare interesse in quanto, pur riguardando un caso sorto prima dell'entrata in vigore della riforma, mantiene uguale valore anche alla luce dell'attuale normativa; vediamo perché.
Ormai da anni era in giurisprudenza si affermava che “l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Come si suole dire s'è verificato un sostanziale recepimento nel dettato normativo dell'elaborazione giurisprudenziale. È in questo contesto di sostanziale continuità, nel passato ed attualmente, si muoveva e si deve muovere l'interpretare per dare risposta al quesito che abbiamo formulato in precedenza?
Che cos'ha detto la Cassazione riguardo alla nuova nomina non preceduta da revoca?
Si legge in sentenza che le norme sul mandato trovano applicazione nel rapporto tra amministratore e condominio se non sono incompatibili con lo specifico rapporto. In questo contesto la revoca tacita del mandatario, disciplinata dall'art. 1724 c.c. non pare incompatibile con la disciplina dei rapporti appena citati. Ciò perché, spiega la Corte, “deve sottolinearsi che, ai sensi dell'art. 1129 cod. civ., l'amministratore può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea e, quindi, anche prima della scadenza annuale senza alcuna motivazione ovvero indipendentemente da una giusta causa. La norma ha la finalità di assicurare che la gestione dei beni e dei servizi - che deve soddisfare gli interessi comuni - riscuota la costante fiducia dei condomini: pertanto, l'assemblea - nell'esercizio delle sue prerogative - ben può procedere alla nomina del nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l'amministratore uscente” (Cass. 18 aprile 2014 n. 9082).
All'amministratore ingiustamente revocato anzitempo, resterà, eventualmente, l'azione di risarcimento del danno per mancato guadagno.
Fonte http://www.condominioweb.com/nomina-nuovo-amministratore-senza-revocare-lattuale.2215#ixzz30xzPmrYK
Pubblicato da Associazione Tregeoformazione a 11:39 Nessun commento:
Come misurare la distanza tra fabbricati….. ulteriore (e ultimo?) post su questa frequente questione….
La distanza tra fabbricati e tra muri di confine è una delle più frequenti controversie tra vicini. La questione tocca le proprietà private, indirizzando, conseguentemente, umori e comportamenti delle perone. Ecco perché il nostro Codice Civile la affronta sovente Una materia molto ricca, disciplinata diffusamente dal codice civile, stabilendo alcune misure minime che, è bene rimarcare, i regolamenti edilizi locali ritoccano e variano. Consultare perciò gli strumenti urbanistici comunali e le leggi regionali è necessario per inquadrare correttamente i singoli casi. Il Codice Civile stabilisce che la distanza minima, tra due edifici costruiti ovviamente non in aderenza, misurata in linea d'aria debba essere pari a 3 metri.
La misurazione della distanza minima prende come riferimento il limite estremo del fabbricato (o della costruzione) costituito da murature, travi, pilastri, scale, mentre non sono sempre ricompresi i balconi e le altre sporgenze, la cui considerazione varia a seconda del regolamento edilizio o strumenti urbanistici locali.
In riferimento invece ai muri di confine, il codice civile concede la possibilità di recintare la proprietà, facendo però differenti ipotesi in virtù dell'altezza del muro stesso.
Tratteremo prossimamente l'argomento alla luce delle sentenze di cassazione che (a volte) forniscono una chiave di lettura della questione, generando (spesso) confusione sull'interpretazione dei singoli casi.
Pubblicato da Associazione Tregeoformazione a 15:19 Nessun commento:
Iniziata la collaborazione con "Il Tecnico Legale" rivista del Gruppo Sole24 Ore!!!!
Con un articolo sul periodico "IL TECNICO LEGALE", a firma di Luca Bini e Claudia Caravati, è iniziata la nostra collaborazione con il Gruppo Sole24 Ore.
L'articolo dal titolo "Il Nuovo Amministratore: requisiti, qualità e competenze" è contenuto nel numero 4 uscito il 15 Aprile 2014 e tratta delle caratteristiche che deve possedere il professionista che si trova ad affrontare il complesso ruolo di amministratore di condominio.
Pubblicato da Associazione Tregeoformazione a 12:29 Nessun commento:
Etichette: condominio, pubblicazioni
I nuovi corsi di Tregeoformazione per il 2014
Abbiamo completato i corsi che, per il 2014, proponiamo come TREGEOFORMAZIONE.
Dall'esperienza maturata negli incontri con i colleghi, sono scaturite richieste e sollecitazioni per dare informazioni e nozioni immediatamente spendibili nella quotidiana vita professionale.
Abbiamo affrontato le problematiche del condominio, analizzato la gestione dello studio , dei clienti e dei collaboratori, fino alla corretta redazione del regolamento condominiale, delle tabelle millesimali o di un preliminare di compravendita.
Con l'obiettivo di valorizzare il "parlare la stessa lingua", abbiamo cercato di approfondire materie di nostra competenza ed altre meno usuali (comunicazione, mediazione, negoziazione). A breve inseriremo nel sito i programmi dettagliati.
Chi è interessato a maggiori informazioni o al catalogo corsi può inviare una mail a tregeoformazione@gmail.com.
PROPOSTA FORMATIVA 2014 TREGEOFORMAZIONE
CORSO “A” - “Il Nuovo Condominio, il ruolo dell'Amministratore, la Mediazione e la Gestione dei conflitti”
CORSO “B” - “La gestione dello studio: dal comunicare efficacemente con clienti e collaboratori, all'aiuto ed alle possibilità offerte dalle nuove tecnologie”
CORSO “C” - “Amministratore anni 2000: requisiti, competenze e fiscalità”
CORSO “D” - “L'importanza del Regolamento e delle tabelle millesimali a prova di condomino molesto”
CORSO “E” - “Opere di manutenzione in ambito condominiale”
CORSO “F” - “Guerre condominiali – le più frequenti problematiche e la loro gestione”
CORSO “G” - “Contratto preliminare di compravendita e novità nei trasferimenti immobiliari”
Pubblicato da Associazione Tregeoformazione a 22:10 Nessun commento:
Ancora un post sulle distanze tra costruzioni (articolo tratto da condominioweb.com)
Che cosa deve intendersi esattamente per costruzione, in assenza di una definizione legislativa, lo ha chiarito la Corte di Cassazione.
Pubblicato da Associazione Tregeoformazione a 21:48 Nessun commento:
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