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Timestamp: 2020-08-11 03:55:46
Document Index: 148365286

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', 'BGH']

BGH, Urteil vom 10.10.2007, AZ: VIII ZR 331/06
Wenn ein Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen möchte, muss er sein an den Mieter gerichtetes Mieterhöhungsbegehren begründen. Zur Begründung kann (und ggf. muss!) er u. a. auf einen Mietspiegel verweisen. Die Mietspiegel - so übrigens auch der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Bonn - weisen dabei Nettokaltmieten aus, also die reine Miete ohne Nebenkosten und sonstige Zuschläge.
Allerdings sind in manchen Mietverträgen die Nebenkosten teilweise bereits in der Miete enthalten. Hier spricht man von "Teilinklusivmieten". Es stellt sich dann das Problem, dass man "Äpfel" (Teilinklusivmieten) nicht mit "Birnen" (Nettokaltmieten) vergleichen kann. In dem vom Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr entschiedenen Fall hatte der Vermieter, der mit seinem Mieter eine Teilinklusivmiete vereinbart hatte, im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens pauschal angegeben, dass auf die Wohnung der Mieter Betriebskosten in Höhe von 0,67 €/m² anfallen würden, um die Mieten vergleichbar zu machen und den Mieter zur Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung aufgefordert.
Die Mieter verweigerten ihre Zustimmung mit der Begründung, dass der Vermieter den auf die Wohnung der Mieter entfallenden Betriebskostenanteil für den letzten Abrechnungszeitraum nicht konkret ausgewiesen habe.
Das Amtsgericht verurteilte die Mieter in erster Instanz zur geforderten Mieterhöhung, während das Landgericht in zweiter Instanz die Klage des Vermieters abwies. Zur Begründung führte das Landgericht aus, das Mieterhöhungsverlangen sei nicht hinreichend begründet und damit bereits formell unwirksam. Es könne daher nicht die Grundlage für eine Zustimmungsklage des Vermieters bilden.
Dem ist der BGH nun entgegen getreten. In Fortführung der bisherigen Rechtsprechung entschied das Gericht, dass es für die formelle Ordnungsgemäßheit des Erhöhungsverlangen durchaus genüge, dass der Vermieter den Betriebskostenanteil in der Teilinklusivmiete pauschal angebe. Fraglich könne dann nur noch sein, ob die Begründung inhaltlich (materiell) zutreffend sei. Das Landgericht hätte aber die Klage in keinem Fall mit der Begründung abweisen dürfen, dass die Begründung formell fehlerhaft sei, es sich also quasi entgegen der gesetzlichen Voraussetzungen für Mieterhöhungen um ein überhaupt nicht begründetes Mieterhöhungsverlangen gehandelt habe. Der BGH differenziert also weiterhin nach der Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen überhaupt formell ordnungsgemäß begründet wurde (beispielsweise durch den Verweis auf einen Mietspiegel), und ob sodann die Begründung tragfähig ist (materielle/inhaltliche Begründetheit).
Allerdings käme es vorliegend auf die Höhe des in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskostenanteils überhaupt nicht an, da auch die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb ortsüblichen Nettokaltmiete liege. Der BGH verurteilte die Mieter daher abschließend zur Zahlung der erhöhten Miete.
"a) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teil-inklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt.
c) Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Ver-mieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b)."