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Timestamp: 2016-09-30 04:55:46+00:00
Document Index: 177731511

Matched Legal Cases: ['art. 75', 'art. 82', 'art. 100', 'art. 89', 'art. 75', 'ATF ', 'art. 75', 'ATF ', 'art. 4', 'art. 7', 'art. 3', 'art. 7', 'art. 88', 'art. 88', 'art. 93', 'art. 93', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 66']

1C_349/2015 (07.01.2016)
1C_349/2015 � � Arr�t du 7 janvier 2016
�Communaut� successorale A.________, soit B.________ et C.________,
�D.________, repr�sent�e par Me Pierre Siegenthaler, avocat,
Commune de Champ�ry, Administration communale, 1874 Champ�ry, repr�sent�e par Me Laurent Nicod, avocat,
permis de construire; obligation d'utilisation � titre de r�sidence principale,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public, du 28 mai 2015.
Le 27 janvier 2012, D.________ a d�pos� une demande tendant � la d�molition du chalet situ� sur la parcelle n� 17 du cadastre communal de Champ�ry et � la construction d'un immeuble r�sidentiel de sept appartements. D'une surface de 643 m�, la parcelle est situ�e en zone village, � la jonction entre la rue du Village et la route des Rumi�res. Le projet a fait l'objet de l'opposition de l'hoirie A.________ (soit B.________ et C.________), propri�taire de la parcelle 841 situ�e de l'autre c�t� de la route des Rumi�res. Le 8 octobre 2012, le Conseil communal de Champ�ry a accord� le permis de construire et �cart� l'opposition. Les opposantes ont saisi le Conseil d'Etat, puis la Cour de droit public du Tribunal cantonal valaisan. Par arr�t du 27 septembre 2013, celle-ci a admis tr�s partiellement le recours des hoirs A.________ et renvoy� la cause � l'autorit� communale afin d'examiner la conformit� du projet � l'art. 75a Cst. Les autres griefs, relatifs notamment au nombre d'�tages, � l'int�gration de la construction, au nombre de places de stationnement ainsi qu'� la hauteur de la toiture des balcons et terrasses situ�s en fa�ades ouest et est, ont �t� rejet�s.
Le 20 janvier 2014, le Conseil municipal a confirm� le permis de construire avec un avenant imposant l'utilisation des logements comme r�sidences principales. La mention correspondante avait �t� inscrite au Registre foncier le 7 janvier pr�c�dent. Les opposantes ont � nouveau saisi le Conseil d'Etat, puis la Cour de droit public qui, par arr�t du 28 mai 2015, a rejet� le recours. La constructrice entendait habiter elle-m�me l'un des sept logements et un autre avait d�j� trouv� acqu�reur. Le b�timent �tait situ� au centre du village et bien desservi, de sorte qu'il n'y avait aucun obstacle pour une utilisation en r�sidence principale. Les recourantes relevaient que la population r�sidente avait tendance � d�cro�tre et que les logements vacants �taient nombreux. Toutefois, le projet �tait relativement modeste et l'existence d'un autre projet de la commune pour des r�sidences principales tendait � d�montrer qu'il y avait une demande pour ce type de logements. L'abus de droit n'�tait pas d�montr�.
Par acte du 29 juin 2015, B.________ et C.________ forment un recours en mati�re de droit public par lequel elles demandent l'annulation de l'arr�t cantonal et de l'autorisation de construire, subsidiairement le renvoi de la cause � la cour cantonale pour nouvelle d�cision. Elles demandent en outre l'effet suspensif.
La cour cantonale et le Conseil d'Etat ont renonc� � se d�terminer. La Commune de Champ�ry conclut au rejet du recours. D.________ conclut au rejet du recours dans la mesure o� il est recevable.
Par ordonnance du 13 ao�t 2015, la demande d'effet suspensif a �t� admise.
Le recours est dirig� contre une d�cision finale de derni�re instance cantonale rendue en droit public des constructions. Il est recevable au regard des art. 82 let. a et 86 al. 1 let. d LTF, et a �t� form� dans le d�lai fix� � l'art. 100 al. 1 LTF. Les recourantes ont particip� � la proc�dure devant l'instance pr�c�dente; leur qualit� pour agir n'est pas contestable (art. 89 al. 1 LTF).
Les recourantes se plaignent d'une violation de l'art. 75b Cst. Elles estiment, en se r�f�rant � l'arr�t 1C_348/2014 du 20 f�vrier 2015, que la volont� de la propri�taire de r�aliser des r�sidences principales ne serait pas cr�dible: Champ�ry figure parmi les 2% de communes comptant le plus de logements vacants; il n'existerait aucune demande pour les logements pr�vus, au contraire des r�sidences secondaires; seuls deux des sept appartements construits auraient trouv� preneurs; la pancarte publicitaire appos�e sur place annoncerait une vente autoris�e aux �trangers et les prix propos�s seraient surfaits par rapport au march� local. L'accessibilit� de la commune et la proximit� des commodit�s ne seraient pas des crit�res pertinents, pas plus que la construction de logements sociaux � proximit�. Les explications de la constructrice ne seraient pas rassurantes et une instruction serait � tout le moins n�cessaire sur ce point.
2.1.�Directement applicable (ATF 139 II 243 consid. 10.6 p. 257), l'art. 75b Cst. limite les r�sidences secondaires au maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune (ATF 139 II 243 consid. 10.5 p. 257; arr�t 1C_916/2013 du 19 f�vrier 2015 consid. 3.2). Dans cette mesure, il ne vise pas seulement les constructions qui, selon les d�clarations des int�ress�s, seront utilis�es comme r�sidences secondaires, mais �galement celles qui pourraient �tre utilis�es comme r�sidences secondaires (arr�ts 1C_289/2013 du 28 octobre 2013 consid. 2.3; 1C_916/2013 du 19 f�vrier 2015 consid. 3.2).
2.2.�Dans son ancienne teneur, l'art. 4 let. a de l'ordonnance sur les r�sidences secondaires (ORSec, RS 702.1) pr�voyait que, dans les communes qui comptent une proportion de r�sidences secondaires sup�rieure � 20 %, des autorisations de construire ne peuvent �tre accord�es que pour la construction de r�sidences qui seront utilis�es comme r�sidence principale. L'art. 7 al. 1 let. a de la loi f�d�rale sur les r�sidences secondaires, (LRS, RS 702, entr�e en vigueur le 1
er�janvier 2016) comporte une r�glementation semblable. La nouvelle ORSec, entr�e en vigueur � la m�me date, pr�voit � son art. 3 al. 1 que la servitude � mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les logements soumis � une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante: "r�sidence principale ou logement assimil� � une r�sidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, LRS".
2.3.�Face � l'interdiction g�n�rale de d�passer le seuil de 20 % de r�sidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tent�s de contourner la r�glementation en d�clarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que r�sidence principale ou l'affecter en r�sidence touristique mise � disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois �tre admis que s'il appara�t d'embl�e que le projet ne pourra pas �tre utilis� comme annonc�, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de r�sidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concern�s, et/ou en pr�sence d'autres indices concrets (arr�t 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.5). Le respect de la condition d'utilisation du logement selon l'affectation annonc�e doit �tre v�rifi� � l'issue des travaux par les autorit�s comp�tentes en mati�re de police des constructions (arr�t 1C_240/2014 du 24 octobre 2014 consid. 2.5).
2.4.�La construction pr�vue comprend sept appartements de 2,5 � 4,5 pi�ces. Deux d'entre eux ont trouv� acqu�reurs, le plus grand en la personne de l'intim�e. L'immeuble est situ� au centre du village, pr�s des commodit�s et accessible toute l'ann�e y compris par les transports publics. Les logements se pr�tent ainsi ais�ment � une utilisation en tant que r�sidence principale et les prix annonc�s n'en font pas des logements inaccessibles pour des habitants � l'ann�e. Au demeurant, selon la jurisprudence, le constructeur supporte le risque de ne pouvoir vendre les logements comme r�sidences principales (cf. arr�t 1C_114/2015 du 10 juillet 2015 consid. 4.2.2). Le nombre et la taille des logements restent �galement mesur�s. L'arr�t attaqu� retient qu'un autre projet de construction pour ce m�me type de r�sidences est soutenu par la commune, ce qui vient confirmer l'existence d'une certaine demande dans le domaine. Dans ces conditions, un abus de droit manifeste ne saurait �tre retenu. Le grief doit �tre �cart�.
Dans un second grief, les recourantes se plaignent d'arbitraire dans l'application de l'art. 88 let. c du r�glement communal des constructions et des zones (RCCZ), disposition limitant � 1m la hauteur entre la dalle du plancher et le niveau sup�rieur de la sabli�re. Elles estiment que les balcons couverts install�s dans la toiture du b�timent ne sauraient �tre assimil�s � de simples lucarnes au sens de l'art. 88 let. d RCCZ. La disposition relative aux toitures devrait donc leur �tre applicables. La cour cantonale a admis que cette disposition aurait pour but de limiter les dimensions des combles mais tol�rerait ces �l�ments de construction qui augmentent le volume habitable et sont sans rapport avec les constructions alentour.
3.1.�Ce grief est dirig� non pas contre l'arr�t du 28 mai 2015, mais contre celui rendu pr�c�demment le 27 septembre 2013. Il n'en est pas moins recevable, contrairement � ce que soutiennent l'intim�e et la commune. Le premier arr�t est en effet un arr�t de renvoi contre lequel un recours imm�diat aurait �t� irrecevable en application de l'art. 93 al. 2 LTF. Les recourantes sont d�s lors habilit�es � reprendre leurs arguments � l'encontre de cet arr�t � l'occasion d'un recours dirig� contre la d�cision finale (art. 93 al. 3 LTF).
3.2.�Appel� � revoir l'interpr�tation d'une norme cantonale sous l'angle restreint de l'arbitraire, le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si celle-ci appara�t insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adopt�e sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si l'application de la loi d�fendue par l'autorit� cantonale ne s'av�re pas d�raisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la l�gislation en cause, cette interpr�tation sera confirm�e, m�me si une autre solution - �ventuellement pr�f�rable - para�t possible (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560). En outre, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision critiqu�e soient insoutenables, encore faut-il que cette derni�re soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 141 I 149 consid. 3.4 p. 53 et les arr�ts cit�s).
3.3.�De par leur importance (une largeur de pr�s de 5,5 et 7,5 m, comprenant porte-fen�tre et fen�tre), les deux �l�ments litigieux se distinguent certes de simples lucarnes, ce que la cour cantonale a d'ailleurs reconnu dans son premier arr�t. Elles ne peuvent toutefois pas non plus se voir appliquer les dispositions relatives � une toiture ordinaire puisqu'il s'agit d'�l�ments distincts. La cour cantonale a en effet relev� que la limitation de la hauteur du toit tendait uniquement � conserver les caract�ristiques des combles habitables. En revanche, les �l�ments tels que les balcons baignoires pr�sentant un d�crochement avec la toiture principale pouvaient d�roger � cette exigence. Si celle-ci �tait applicable, cela imposerait une couverture en forte pente incompatible avec la r�glementation communale. Dans la mesure o� aucune disposition communale n'interdit sp�cifiquement les balcons baignoires pour des motifs d'esth�tique ou d'int�gration, cette appr�ciation, qui repose sur des motifs raisonnables, ne peut �tre qualifi�e d'arbitraire.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le recours doit �tre rejet�. Conform�ment aux art. 66 al. 1 et 68 al. 2 LTF, les frais judiciaires sont mis � la charge des recourantes, de m�me que l'indemnit� de d�pens allou�e � l'intim�e, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat.
Une indemnit� de d�pens de 3'000 fr. est allou�e � l'intim�e D.________, � la charge solidaire des recourantes.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties, � la Commune de Champ�ry, au Conseil d'Etat du canton du Valais et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public.