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Timestamp: 2018-05-20 18:08:31+00:00
Document Index: 49892609

Matched Legal Cases: ['art. 345', 'art. 17', 'art. 18', 'art. 19', 'art. 38', 'art. 18']

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Marie-Christine Marie-Louise Laurin
1 Examen de fin d apprentissage de commerce 2010 Pour les apprenants de la branche fiduciaire-immobilière Solutions Série 2010/01-Profil E Correction de l examen Question Visa Question Visa Question Visa possiblesiblesibles atteints Correcteur pos- atteints Correcteur pos- atteint Correcteur s Total 100 Signature de l expert correcteur d examens : Veuillez prendre en compte les suivants : 1. Cette série d examens comprend 20 questions sur un total de 32 pages. Veuillez contrôler l intégralité du document. 2. Veuillez noter votre nom/prénom, le numéro de candidat, le cercle d examen et l entreprise formatrice sur les lignes correspondantes de cette page. 3. Lisez attentivement les questions avant de commencer à y répondre. 4. Sont admis en tant que moyens auxiliaires une calculatrice sur laquelle on ne peut rien écrire ni programmer ainsi que la LIFD, la LP, le CC, CO incl. l ordonnance sur le bail à loyer et bail à ferme d habitations et de locaux commerciaux (OBLF) ainsi que la loi sur la TVA incl. l ordonnance sur la TVA. L utilisation de téléphones mobiles et autres appareils électroniques est interdit. 5. Pour les notes supplémentaires (qui ne sont pas évaluées), veuillez exclusivement utiliser les feuilles attachées à la fin de cet examen. 6. Vous pouvez résoudre les différents exercices dans l ordre que vous voulez. 7. Pour chaque exercice, veuillez tenir compte de la forme à observer pour vos réponses (phrases entières, mots-clés, etc.). 8. Vous avez 120 minutes pour répondre aux questions posées. Nom/prénom du candidat Numéro de candidat Cercle d examen Entreprise formatrice 1 de 32
2 possibles 8 Solution 1 Objectif détaillé N : Objectif détaillé N : Préparer un entretien avec un client Classifier les clients et les groupes d intérêts Vous savez qu il est très important de préparer soigneusement un entretien avec un client pour atteindre les objectifs. a) Formulez trois questions importantes que vous vous posez lors de la préparation de l entretien avec un nouveau client. Vous obtenez 0,5 point par question logique, soit 1,5 au total. Qui est mon interlocuteur? Quelle est son activité? Quels sont les objectifs de cet entretien? De quels documents ai-je besoin? Quelles sont les questions à poser au début et à la fin de l entretien? A quelles objections dois-je m attendre? Etc. b) L entretien avec le client se déroule dans une des salles de réunion de votre entreprise. Formulez trois conditions essentielles à remplir pour que votre client se sente à l aise. Vous obtenez 0,5 point par condition logique, soit 1,5 au total. Local aéré. Lumière agréable. Equipement propre. Sièges confortables. Eau minérale à disposition. Etc. c) Dans le tableau suivant, indiquez pourquoi il est indispensable de bien préparer un entretien. Exposez à l aide de phrases complètes l utilité d une bonne préparation du point de vue du client et du point de vue du conseiller commercial. Vous obtenez 1 point par réponse logique, soit 2 au total. Utilité pour le client Utilité pour le conseiller Le client apprécie une bonne préparation du conseiller. Le client se sent pris au sérieux. Etc. Le conseiller se sent sûr de lui puisqu il agit de manière professionnelle et avec conviction. La gestion de l entretien est facilitée et il est plus simple d atteindre les objectifs. Etc. 9 juin de 32
3 d) Dans le tableau ci-dessous, complétez en quelques mots les cases vides (groupes d intérêts / exigences de ces groupes envers une entreprise) conformément à l exemple figurant à la première ligne du tableau. Vous obtenez 0,5 point par case correctement remplie, soit 3 au total. Groupe d intérêts Exemple: Bailleurs de fonds propres Concurrents Exigences de ce groupe envers l entreprise Exemple: L entreprise doit être gérée afin d obtenir des rendements satisfaisants. L entreprise doit pratiquer une concurrence loyale. Bailleurs fonds étrangers Clients Etat Clients de Augmentation de la part de marché, paiement ponctuel des intérêts et des remboursements. Les prestations de services doivent être développées. Rentrée régulière des impôts, paiement des prestations sociales, sécurité des emplois. On compte sur une bonne qualité aux prix les plus bas possible. Collaborateurs Bons salaires, conditions de travail correctes, formation continue. Indication pour l évaluation: D autres réponses logiques sont possibles. 9 juin de 32
4 Solution 2 possibles 6 Objectif détaillé N : Répondre aux plaintes Un client très irrité vous téléphone pour faire part d une réclamation. Comment réagissez-vous lors de l entretien téléphonique? Décrivez en 6 étapes votre manière de procéder. Utilisez des phrases brèves. Vous obtenez 1 point par réponse correcte, soit 6 au total. Je garde mon calme. J écoute le client (en montrant de la compréhension). Je prends note des faits concrets. Je réponds aux questions ouvertes. Je présente des excuses. J explique au client la démarche à suivre. Je prends poliment congé du client. Je vérifie qui est compétent dans ce domaine et transmets le cas au service concerné. Indications pour l évaluation: Cette solution compte plus de réponses qu il n est nécessaire. Le candidat doit en indiquer 6. On acceptera des solutions analogues. L ordre de l énumération n a pas d influence sur l attribution des. Des «promesses» de rabais ou similaires ne seront pas acceptées. 9 juin de 32
5 Solution 3 possibles 8 Objectif détaillé N : Concevoir les techniques quantitatives de gestion comme instruments de contrôle de gestion Les entreprises modernes sont gérées à l aide d indices (instruments, ratios, chiffres-clés). Vous connaissez un grand nombre d entre eux de par les cours que vous avez suivis à l école professionnelle. a) Décrivez en une phrase à quoi servent les indices (1 point). Les indices permettent non seulement de comparer les entreprises entre elles, mais servent aussi à évaluer la situation financière de sa propre entreprise ou à démontrer son développement. Indication pour l évaluation: L un des aspects soulignés doit figurer dans la réponse. b) Mentionnez un avantage et un inconvénient des indices. Vous obtenez 0,5 point par réponse correcte, soit 1 point au total. Avantage: Possibilité de comparaison. Instrument de gestion. Appréciation rapide des modifications. Autres mentions logiques possibles. Inconvénient: Calcul fondé sur le passé. Valables uniquement pour le jour de référence. Problèmes d estimation (réserves cachées). Autres mentions logiques possibles. 9 juin de 32
6 c) Vous trouverez ci-dessous les formules de calcul de quatre ratio. Indiquez à chaque fois de quel indice il s agit et mentionnez en quelques mots deux mesures susceptibles de les influencer. Vous obtenez 0,5 point par description correcte de chaque ratio (2 ) et 0,5 point pour chacune des deux mesures décrites correctement, susceptibles de les influencer (4 ), soit 6 au total. Bénéfice net Ø Capitaux propres Deux mesures susceptibles de l influencer. Quel est cet indice? Rendement des capitaux propres. Augmentation des marges. Réduction des charges. Réduction du capital investi. Hausse des capitaux étrangers/baisse des capitaux propres (effet de levier). Capitaux étrangers Total du capital Deux mesures susceptibles de l influencer. Quel est cet indice? Taux d endettement. Hausse / baisse des capitaux propres. Baisse / hausse des capitaux étrangers. Liquidités+créances Quel est cet indice? Dettes à court terme Taux de liquidité 2. Deux mesures susceptibles Amélioration du contentieux. de l influencer. Gestion des débiteurs. Délais de paiement plus courts. Vente de valeurs réelles inutiles. Dissolution de réserves ou vente de biens immobilisés. Capital propre x 100 Quel est cet indice? Actif immobilisé Taux de couverture des immobilisations 1. Deux mesures susceptibles de l influencer. Réduction de l actif immobilisé non nécessaire. Hausse du capital propre (autofinancement). Indications pour l évaluation: Ne pas accepter «taux de liquidité» et/ou «taux de couverture des immobilisations», si aucune autre précision n est fournie. 9 juin de 32
7 Solution 4 possibles 7 Objectif détaillé N : Formuler des plaintes Dans votre entreprise (Services de restauration SA, 10, rue du Jura, 2000 Neuchâtel), vous êtes responsable de la commande et de la gestion des fournitures de bureau. Le 12 mai 2010, vous avez commandé à l entreprise Bureaumat SA, 10, rue du Léman, 1000 Lausanne, les fournitures suivantes: 50 intercalaires neutres couleur, format A4, jeu de intercalaires mensuels, format A4. 30 classeurs noirs, dos large. 10 assortiments de marqueurs Stabilo Boss, 4 couleurs, avec étuis en plastique. Délai de livraison convenu: 28 mai Ces articles sont livrés aujourd hui 9 juin 2010, mais vous avez constaté les erreurs de livraison suivantes: les quantités des intercalaires ont été interverties, soit 20 pièces neutres et 50 mensuels. au lieu des classeurs à dos large, on a livré des classeurs à dos étroit. les boutons-pression de 5 étuis Stabilo Boss sont abîmés. Rédigez une lettre de réclamation à l intention de Bureaumat SA en observant les règles et usages de la correspondance commerciale. L orthographe sera prise en compte. Pour la lettre de réclamation, vous obtenez 7 au maximum. 9 juin de 32
8 Service de restauration SA 10, rue du Jura 2000 Neuchâtel Neuchâtel, le 9 juin 2010 Bureaumat SA 10, rue du Léman 1000 Lausanne Livraison défectueuse Madame, Monsieur, Nous avons reçu aujourd hui seulement les articles commandés le 12 mai Or vous nous aviez promis leur livraison pour le 28 mai dernier. Après contrôle de la livraison, nous avons constaté les erreurs suivantes: Les quantités commandées d intercalaires neutres, couleur, et d intercalaires mensuels ont été interverties. En outre, vous nous avez livré des classeurs à dos étroit au lieu des classeurs à dos large commandés et les boutons-pression de 5 étuis Stabilo Boss sont abîmés. Nous supposons qu il s agit d un défaut de fabrication. Nous vous prions de nous livrer, au plus tard le 16 juin 2010, les 30 intercalaires à touches neutres manquants, les 30 classeurs à dos large et 5 assortiments Stabilo Boss en bon état. Nous remettrons à votre chauffeur-livreur les 30 intercalaires mensuels livrés en trop ainsi que les 30 classeurs à dos étroit. En vous remerciant de votre diligence et dans l espoir que vos futures livraisons s effectueront sans erreur et dans les délais convenus, nous vous prions d agréer, Madame, Monsieur, nos meilleures salutations. Services de restauration SA Nom de l auteur de la lettre Indications pour l évaluation: La solution doit satisfaire à l objectif détaillé , en particulier: formulation compréhensible. argumentation objective. précisions sur la suite à donner. Attribution des : 1 point pour les adresses, la mention de l objet et le préambule. Il est possible d attribuer des fractions de point. 2 pour la présentation objective et compréhensible du sujet. Il est possible d attribuer des fractions de point. 2 pour la suite à donner, délai compris. Il est possible d attribuer des fractions de point. 1 point pour la conclusion. 1 point pour l orthographe. Déduction de point: 0,5 point jusqu à 2 fautes d orthographe; 1 point si plus de 2 fautes. La présentation de la lettre (espaces, marges, etc.) n est pas évaluée. 9 juin de 32
9 Solution 5 Objectif détaillé N : Interpréter des organigrammes possibles 6 L organigramme présente la structure d une entreprise et donne une vue d ensemble de son organisation et de ses services. a) Un organigramme peut avoir une structure horizontale ou une structure verticale. Dessinez schématiquement ces deux structures (sans remplir les cases de vos deux organigrammes). Pour chaque organigramme dessiné correctement, vous recevez 1 point, soit 2 au total. Structure horizontale Structure verticale b) Mentionnez un avantage et un inconvénient pour chacun de ces deux types d organigrammes. Pour chaque avantage et inconvénient logique, vous obtenez 0,5 point, soit 2 au total. Structure horizontale Structure verticale Avantage Gestion rigoureuse et uniformisée Transmission rapide des informations et des instructions Structure étalée avec peu d étapes intermédiaires et peu de pertes d information Plus de temps disponible et meilleure gestion des collaborateurs subordonnés Meilleures possibilités d accession à des fonctions supérieures Inconvénient Danger d une surcharge de travail du supérieur (le contrôle ne devrait pas s étendre à plus de 7 collaborateurs) Manque de transparence Gonflement de l appareil administratif Transmission plus lente des informations et des instructions 9 juin de 32
10 c) La répartition des tâches peut s effectuer selon différents critères, par ex. par activité ou par fonction. Citez un autre critère logique pouvant servir à une répartition des tâches. Vous obtenez 1 point pour un critère adéquat, soit 1 point au total. Selon les produits (groupes de produits) ou objets: logique si les marchandises ou les prestations de services sont très différentes les unes des autres. Selon le marché: subdivision géographique par région ou répartition par groupes de clients. d) Citez un droit et un devoir liés à la fonction indiquée ci-dessous. Pour chaque critère logique, vous obtenez 0,5 point, soit 1 point au total. Le titulaire de cette fonction a un devoir d exécution (il doit accepter les ordres de son supérieur) et est habilité à donner des directives (à ses subordonnés). Il a aussi un devoir d information vis-à-vis de son supérieur et de ses subordonnés. 9 juin de 32
11 Solution 6 possibles 5 Objectif détaillé N : Importance du schéma directeur pour le travail personnel L entreprise de services Service-Top a élaboré un nouveau schéma directeur. L entreprise décrit comme suit sa relation avec les collaborateurs: «Nous encourageons nos collaborateurs à s engager dans leur domaine d activité et à poursuivre leur développement personnel.» a) En termes concis, citez trois mesures permettant d atteindre efficacement cet objectif du point de vue de l entrepreneur. Vous obtenez 1 point pour chaque mesure appropriée, soit 3 au total. Définir des objectifs de performance lors des entretiens d évaluation périodiques et passer un accord sur ces objectifs avec chaque collaborateur. Planifier et mettre en œuvre des mesures de formation continue pour les collaborateurs. Intégrer les collaborateurs dans le processus d assurance qualité et d amélioration de la qualité. Informer les collaborateurs des développements du marché et des produits. b) Quelles fonctions remplit le schéma directeur de manière générale? Formulez deux affirmations intelligibles pour répondre à cette question. Vous recevez 1 point par affirmation pertinente, soit 2 au total. Le schéma directeur est un instrument de relations publiques. Il contribue à la politique de communication de l entreprise, tant intra qu extra muros. Le schéma directeur formule les objectifs et intentions générales de l entreprise par rapport à ses parties prenantes. Le schéma directeur sert de moyen d information à l égard des parties prenantes. D autres affirmations pertinentes sont possibles. 9 juin de 32
12 Solution 7 possibles 8 Objectif détaillé N : Comptabilisation des opérations Vous êtes à la fin de votre formation et avez appris énormément de choses ces dernières années. Fin juin, un étudiant va venir faire un stage d initiation dans votre entreprise formatrice afin de se faire une idée de la formation d employé(e) de commerce. Comme la comptabilité constitue une matière importante dans cette formation, vous allez l initier dans ce domaine à l aide des textes et questions ci-dessous. a) Complétez les mots manquants dans le texte ci-dessous. Vous obtenez 0,25 point par mot ou groupe de mots proposé, soit 2 au total. Chaque entreprise a besoin de moyens financiers. Dans un bilan, on parle d actifs. Ceuxci sont financés par du capital et des dettes, que l on appelle passifs. Au passif, les apports sont inscrits dans les fonds propres et les dettes dans les fonds étrangers. Le solde d un compte est dit «créditeur» quand la colonne crédit est supérieure à la colonne débit. A la fin de l exercice comptable, un bouclement / bilan / PP est établi. Les comptes de l actif circulant sont présentés par ordre de disponibilité dans le bilan, les comptes du capital étranger, par ordre d exigibilité. b) La plupart des comptabilités comportent des amortissements. Vous connaissez donc parfaitement les différentes écritures comptables en la matière. Montrez au stagiaire qui vous a été confié toute la diversité des méthodes et types d amortissements. Dans les questions ci-dessous, cochez les réponses correctes ou erronées. Si tout est correctement rempli, vous obtenez 0,5 point pour l ensemble des réponses correctes relatives à une question, soit 2 au total. correct erroné 1 L écriture comptable pour l amortissement indirect d une machine est la suivante : Cumul d amortissement machines à Machines Amortissements à Cumul d amortissement machines Machines à Cumul d amortissement machines 2 La valeur au bilan d un véhicule se calcule comme suit : Solde véhicules moins Cumul d amortissement véhicules Solde véhicules plus Amortissements cumulés Valeur d achat moins Amortissements cumulés Valeur d achat plus Amortissements cumulés correct erroné 9 juin de 32
13 correct erroné 3 Quelle est l écriture comptable utilisée en cas d amortissement indirect d un immeuble? Charges d immeuble à Immeubles Amortissements à Cumul d amortissement immeubles Charges d immeuble à Cumul d amortissement immeubles Amortissements à Immeubles 4 Lors d un amortissement calculé sur la valeur comptable : le montant de l amortissement est constant le montant de l amortissement se réduit d année en année le montant de l amortissement s accroît d année en année on atteint une valeur résiduelle égale à zéro correct erroné c) L une de vos principales tâches pendant votre formation a été de tenir la comptabilité de votre entreprise de formation. Vous avez donc appris à imputer des pièces comptables. Montrez au stagiaire, pour chaque situation, quelle est l écriture comptable à utiliser (avec le montant de l écriture). Vous obtenez 0,25 point par bonne réponse, soit 2 au total. 1) Le 28 décembre, la prime d assurance pour la responsabilité civile véhicules pour l année suivante a été payée par la Poste (CHF 1200) et l écriture «Autres charges d exploitation à Poste» a été passée. Lors de la clôture, le poste «Autres charges d exploitation» doit être corrigé de ce montant, de manière à ce que le compte n inclue que les charges relatives à la période comptable à clôturer. AT à Autres charges d exploitation CHF ) Depuis le 1 er décembre 2009, votre entreprise formatrice a loué des bureaux supplémentaires dans un bâtiment situé dans le voisinage. Fin novembre, elle a payé d avance trois mois de loyer. Cette dépense a été imputée comme suit «Charges de locaux à Poste» CHF Quel sera l intitulé de l écriture comptable au 31 décembre? AT à Charges de locaux CHF ) Facture pour la révision des propres comptes annuels (CHF 3000) Frais d administration à Créanciers CHF juin de 32
14 4) En raison d un cas de responsabilité, il y a de fortes chances pour que votre entreprise ait à faire face à un procès et à une demande de dommages-intérêts. Le montant du préjudice, qui n est pas couvert par l assurance responsabilité civile, est estimé à CHF Charges extraordinaires à Provisions CHF ) Un débiteur connaît des difficultés financières. Au lieu de payer ce qu il doit, il livre à votre entreprise des consommables de bureau pour un montant de CHF 600. Cette livraison donne lieu à l imputation d un crédit (pour l assainissement de dette) de CHF Le reste de la créance doit être passé en pertes. (2 écritures comptables sont nécessaires). Frais administratifs à Débiteurs CHF 600 Pertes sur débiteurs à Débiteurs CHF Remarque pour la correction: seulement si les deux écritures sont correctes: 0,25 point. 6) Achat de matériel publicitaire pour un montant de CHF contre facture. Charges de publicité à Créanciers CHF ) Achat (contre facture) d une lampe sur pied de standing et de 8 nouvelles chaises pour la salle de réunion (CHF 8 900). Mobilier à Créanciers CHF ) Un montant de CHF est provisionné pour les gratifications des collaborateurs. Charges de personnel à Provisions CHF d) Après passation des écritures de clôture et malgré les provisions constituées en prévision d un litige (voir tâche c4), votre entreprise formatrice (capital-actions de CHF ) présente un bénéfice net de CHF Procédez à l affectation du bénéfice. A ce jour, aucune réserve légale ou libre n a été constituée. Il est prévu de distribuer un dividende de 10% et de verser un tantième de CHF Vous recevez 0,25 point par réponse correcte, soit 2 au total. Montant Bénéfice % à la réserve légale Dividende de base Super-dividende % à la réserve légale Tantième % à la réserve légale Report du bénéfice au 1 er janvier juin de 32
15 Solution 8 possibles 3 Objectif détaillé N : Contrat d apprentissage Vous avez posé votre candidature à une place d apprentissage d employé(e) de commerce auprès de différentes entreprises. L entretien d embauche auprès de la société Bopst SA, à Genève, s est bien passé. Le 1 er août 2010, vous pouvez commencer votre apprentissage dans cette entreprise. Vous avez reçu le contrat d apprentissage il y a peu. Vous vous entretenez du contrat d apprentissage avec votre collègue, qui vous pose différentes questions. Vous obtenez 0,5 point par réponse correcte, soit 3 au total. 1) Quel est l article du CO qui régit le contrat d apprentissage? Art. 344 CO. 2) Quelles sont les obligations de l employeur? Citez-en 2. Former correctement l apprenti à l exercice d une activité professionnelle déterminée / versement d un salaire. Remarque pour la correction: obligations selon l art. 345a CO. 3) A quelle obligation de forme doit répondre le contrat? Forme écrite. 4) Quelles sont les parties qui doivent signer le contrat d apprentissage? Citez-en 2. Entreprise formatrice, apprenti, office (état), parents si apprenti mineur. 5) Que précise le contrat d apprentissage? Citez 2 contenus manquants. Nature et durée, salaire, temps d essai, horaire de travail, vacances 6) Citez l article de loi applicable en cas de résiliation du contrat d apprentissage. Art. 346 CO. 9 juin de 32
16 Solution 9 possibles 2 Objectif détaillé N : Déclaration d impôt des personnes physiques Vous travaillez dans un cabinet de droit fiscal et êtes déjà autorisé à remplir des déclarations d impôt au cours de votre 3 e année d apprentissage. Madame Eiselin a deux questions concernant son changement de domicile. Vous recevez 0,5 point par réponse correcte et 1 point pour la justification relative à la question 2, soit 2 au total. 1) «Le 30 juin 2010, je transfère mon domicile du canton des Grisons vers le canton de Berne. Dois-je remplir deux déclarations d impôt pour l année 2010?» non 2) «Dans quel canton dois-je payer mes impôts cantonaux et communaux en 2010?» Motivez votre réponse. Canton: Berne. Justification: L imposition incombe au canton resp. à la commune de résidence. En cas de transfert intercantonal de son domicile, le contribuable paie ses impôts pour toute l année là où il réside en date du 31 décembre juin de 32
17 Solution 10 possibles 5 Objectif détaillé N : Assujettissement à la TVA Au cours de votre formation, vous travaillez également à la comptabilité, où vous êtes notamment confronté aux décomptes de taxe sur la valeur ajoutée. (réponses correctes selon l ancienne ou la nouvelle loi) Votre client, Olivier Dupont, entrepreneur en bâtiment, vous charge de répondre aux questions suivantes. Vous obtenez 1 point par réponse correcte, soit 5 au total. 1) Citez la principale différence entre les «opérations exclues du champ de l impôt» et les «opérations exonérées de l impôt» (art. 17, 18 et 19 LTVA). Les opérations exclues du champ de l impôt sont les opérations énumérées à l art. 18 LTVA ne donnant pas droit à la déduction de l impôt préalable. Les opérations exonérées de l impôt sont régies par l art. 19 LTVA. Il est possible de demander le remboursement de l impôt préalable. 2) Olivier Dupont vous fournit une facture de plomberie où ne figure pas le numéro de TVA. La taxe sur la valeur ajoutée n en a pas moins été imputée. Que conseillez-vous de faire à votre client? Demander à l entreprise de plomberie d établir une facture conforme en matière de TVA car, dans le cas contraire, la TVA payée en amont ne peut être déduite. 3) Olivier Dupont vous présente une note de restaurant pour un repas clientèle d un montant total de CHF (TVA de 7,6% incl.). Quel est le montant de TVA déductible? 7,6% de 400 = (art. 38, al. 5 LTVA) Remarque pour la correction: la déduction à hauteur de 50% (selon les anciens termes de la loi), soit CHF 15.20, est également une réponse valable. 4) Un homme d affaires ami d Olivier Dupont décompte la taxe sur la valeur ajoutée selon le régime dit de la dette fiscale nette. Expliquez-lui en quelques mots comment fonctionne cette méthode. Si l on applique le régime de la dette fiscale nette, la taxe due se calcule en multipliant le chiffre d affaires global (taxe incl.) de l exercice par le taux de la dette fiscale nette approuvé par l administration fédérale des contributions. La taxe est prélevée 2 fois par an. Remarque pour la correction: ou toute réponse pertinente. 5) En matière immobilière, il existe des exemples de prestations qui peuvent être exemptées de la taxe sur la valeur ajoutée. Citez-en 2. La vente d immeubles / la cession et la constitution de droits réels (droit de préemption, droit de construction, p. ex.) / les prestations fournies par la communauté des propriétaires aux copropriétaires par étages pour les parties communes / la location ou l affermage de biens immobiliers (art. 18 LTVA). 9 juin de 32
18 Solution 11 possibles 2 Objectif détaillé N : Décompte salarial mensuel Dans votre fonction d agent fiduciaire ou immobilier, vous vous chargez de l administration des salaires pour le compte de vos clients. L un d eux constate que ses collaborateurs font l objet de déductions et d allocations sociales sans savoir à quoi elles font exactement référence. Il vous prie de lui expliquer brièvement ces déductions/allocations sociales. Nommez les assurances et prestations couvrant les risques/incidents mentionnés ci-dessous. Vous recevez 0,25 point par réponse correcte, soit 2 au total. 1) Age AVS et LPP 2) Incapacité de travail pour cause de maladie Assurance d indemnités journalières en cas de maladie 3) Chômage Assurance chômage 4) Frais d hospitalisation en cas d accident de travail LAA 5) Service militaire/maternité APG 6) Enfants Allocations familiales 7) Chômage partiel Assurance chômage 8) Invalidité AI 9 juin de 32
19 Solution 12 possibles 2 Objectif détaillé N : Décompte salarial mensuel Un collaborateur de votre client (entrepreneur en bâtiment) vient vous voir et vous pose différentes questions. Répondez aux questions par des phrases concises et intelligibles pour un non-initié. Vous recevez 0,5 point par réponse correcte, soit 2 au total. a) Madame Meier est mariée et a un enfant. Elle demande pourquoi elle ne reçoit pas d allocations pour enfant. Citez deux raisons possibles. Vous recevez 0,5 point par raison correcte, soit 1 point au total. Le père reçoit déjà des allocations pour enfant. L enfant a plus de 16 ans et n est plus en formation. b) Monsieur Steinbrücke vit à Constance (Allemagne). Il vous demande ce qu est l impôt à la source mentionné sur son décompte salarial. S agit-il d une déduction d assurance sociale? Une réponse correcte vous rapporte 0,5 point. x non c) Alfred Blanc et Max Blanc sont frères. Ils ont comparé leurs décomptes salariaux respectifs et vous posent la question suivante à ce propos: le salaire mensuel d Alfred s élève à CHF , celui de Max, à CHF Dans les deux cas, la déduction pour l assurance accidents (LAA) est identique. Est-ce possible? Motivez votre réponse par une phrase concise. Vous recevez 0,5 point pour une réponse correcte. Oui. Dans les deux cas, le salaire est supérieur au salaire maximum LAA. 9 juin de 32
20 Solution 13 Objectif détaillé N : Objectif détaillé N : Objectif détaillé N : Saisie Acte de défaut de biens Déroulement des poursuites possibles 8 Le garage Léman à Crissier fait partie de vos clients. Il y a quelques mois, le garage a vendu une camionnette à la société Peinture S.à.r.l. Comme le paiement n a pas été reçu, une poursuite a été introduite à l encontre de ladite société. Marcel Hauri, client du garage, a fait monter un toit ouvrant sur son Audi A4 il y a quelques mois. Lui non plus n a pas encore réglé sa facture. Guido Bonard, patron du garage Léman, vient vous trouver avec une série de questions concernant la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite. 1. Dans le tableau, indiquez (en cochant) les déclarations correctes ou erronées. Vous recevez 0,5 point par réponse juste, soit 3 au total.. Déclaration correct erroné La poursuite à l encontre de Peinture S.à.r.l. doit être introduite auprès du tribunal administratif ou de district compétent (la désignation varie d un canton à l autre). L instance compétente envoie le commandement de payer à l adresse privée de l associé de la S.à r.l. qui détient le plus grand nombre de parts. Peu importe qu il s agisse d une S.à.r.l. ou d une personne privée, la procédure à suivre pour engager la poursuite est la même dans les deux cas. La procédure en réalisation de gage (Audi A4) est introduite à l encontre de Marcel Hauri. Dans la loi, on parle de «suspension» lorsque le débiteur fait opposition à un commandement de payer. Peinture S.à.r.l. doit être assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée pour pouvoir être poursuivie. 2. Quelle est la signification du terme «saisie» dans la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite? Expliquez le concept en une phrase. Une réponse correcte vous vaudra 1 point. La saisie est une décision judiciaire visant à confisquer les biens du débiteur. 9 juin de 32
21 3. Quel est l effet d une saisie dans la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite? Soyez concis dans votre réponse. Une réponse correcte vous vaudra 1 point. Le débiteur perd le droit de disposer librement des biens saisis. Remarque pour la correction: si la réponse à la question 3 a déjà été donnée à la question 2, ne retirez pas de point. La réponse «On saisit ce qui est strictement nécessaire pour couvrir la dette» ne donne droit à aucun point! 4. Quels sont les biens qui ne peuvent pas être saisis? Citez-en deux et justifiez brièvement votre réponse. Vous recevez 0,5 point pour l énumération et 0,5 point pour la justification, soit 1 point au total. Outils, livres ou instruments car ils pourraient être éventuellement nécessaires à l exercice de la profession. Meubles ou appareils domestiques car ils sont nécessaires à la vie courante. Rentes ou avoirs AVS ou AI car ils sont destinés à couvrir les besoins de base. Biens sous réserve de propriété ou appartenant à des tiers car ils ne sont pas la propriété du débiteur. 5. Le garage Léman a reçu un acte de défaut de biens dans le cadre d une autre procédure. a) Qu est-ce qu un acte de défaut de biens? Donnez-en une définition en quelques phrases concises. Une réponse correcte vous vaudra 1 point. Document / attestation délivré au créancier et indiquant le montant de la dette demeurant impayé après répartition du produit de la liquidation des biens (en cas de saisie ou de faillite). b) Citez deux caractéristiques d un acte de défaut de biens. Vous obtenez 0,5 point par réponse correcte, soit 1 point au total. Ne produit pas d intérêts. Se prescrit par 20 ans. Vaut comme reconnaissance de dette. Le créancier peut continuer directement la poursuite pendant une période de 6 mois. 9 juin de 32
22 Solution 14 possibles 6 Objectif détaillé N : Objectif détaillé N : Objectif détaillé N : Objectif détaillé N : Régime matrimonial Liquidation du régime Parentèles Testament Madame Angélique Masson, de Genève, vous expose sa situation. Il y a un mois, son mari Louis est malheureusement décédé. Elle a trois enfants: Alain, âgé de 18 ans, Clotilde, âgée de 14 ans, et Stéphane, qui a 12 ans. Le père et la mère d Angélique sont encore en vie, Louis ayant encore son grand-père. La situation patrimoniale de la famille se présente comme suit: bien immobilier acheté par Louis avant son mariage: CHF héritage des grands-parents d Angélique: CHF compte d épargne aux noms d Angélique et de Louis, sur lequel se trouve l épargne constituée pendant le mariage: CHF Les époux Masson vivaient sous le régime matrimonial de la participation aux acquêts. a) A quelle opération faut-il procéder avant de passer à la répartition de l héritage? Une réponse correcte vous vaudra 0,5 point. Liquidation du régime matrimonial. b) Complétez le tableau ci-dessous compte tenu de la situation initiale dépeinte. Vous obtenez 0,5 point par réponse correcte, soit 2 au total. Louis (CHF) Angélique (CHF) Acquêts Biens propres c) Calculez la masse successorale à répartir entre les héritiers de Louis. Vous obtenez 1 point pour une réponse correcte ( ) Remarque pour la correction: 1 point pour la réponse correcte, pas de fractions de point. 9 juin de 32
23 d) Dans le cas qui nous occupe, citez les parentèles de Monsieur Louis Masson à partir de la situation initiale qui vous a été dépeinte. Vous recevez 0,5 point par réponse correcte, soit 1,5 au total. 1 re parentèle: enfants 2 e parentèle: --- / personne / aucune 3 e parentèle: grand-père de Louis Masson Remarque pour la correction: si parents d Angélique dans la 2 e parentèle: moins 0,5 point. e) Citez deux formes de testament prévues par la loi. Vous obtenez 0,5 point par réponse correcte, soit 1 point au total. Testament public (testament fait devant notaire). Testament holographe (rédigé de la main du testateur). Testament verbal (testament fait en cas d urgence). 9 juin de 32
24 Solution 15 Objectif détaillé N : Résiliation du bail par le locataire possibles 5 Des membres de votre famille établis en Australie vous ont invité début mai 2010 à passer au moins six mois chez eux. Votre vol est réservé pour le 8 août Vous louez un logement de 3 pièces, avec un loyer d un montant net de CHF Les délais de résiliation légaux, à la fin de chaque mois, ont été convenus dans le bail. Vous aimeriez investir les loyers futurs dans un cours de plongée en Australie. Pour cette raison, vous résiliez le bail de votre logement au 31 juillet 2010, par une lettre de résiliation datée du 8 mai a) Vous avez résilié par écrit le bail de votre logement. Précisez quel est le délai de résiliation légal en cas de résiliation d un bail. Vous recevez 0,5 point en cas de réponse correcte. Trois mois pour les locaux d habitation. b) Est-il possible de résilier le bail hors délai? Une réponse correcte vous vaudra 0,5 point. x oui c) Combien de locataires de remplacement devez-vous soumettre au bailleur en cas de résiliation hors délai? Une réponse correcte vous vaudra 0,5 point. x un d) Expliquez, en une phrase, quand on peut considérer qu un locataire de remplacement est solvable et acceptable et qu il ne peut dès lors être raisonnablement refusé par le bailleur. Vous obtenez 0,5 point pour chaque réponse correcte, soit 1 point au total. Solvable: Acceptable: le loyer ne peut pas représenter plus d un tiers de son revenu. en principe tout locataire dont on ne peut présumer d entrée de jeu qu il sera un élément perturbateur. e) Vous ne parvenez pas à trouver le moindre locataire de remplacement qui soit solvable et acceptable et qui soit disposé par ailleurs à reprendre le bail aux mêmes conditions. Jusqu à quel moment continuez-vous à être lié par le bail précité en votre qualité de locataire? Vous recevez 0,5 point en cas de bonne réponse. x 31 août juin de 32
25 f) Le bailleur vous informe que, pendant plusieurs années, vous avez loué le logement de 3 pièces pour un loyer beaucoup trop bas et que vous avez donc bénéficié d un avantage. A partir du 1 er août 2010, le loyer passera à CHF Devez-vous toujours trouver un locataire de remplacement acceptable d ici au 1 er août 2010? Une réponse correcte vous vaudra 0,5 point. x non Motivez votre réponse en une phrase concise. Une réponse correcte vous vaudra 0,5 point. Le locataire de remplacement doit reprendre le bail aux mêmes conditions, donc avec un loyer de CHF 1500 et non de CHF Le bailleur doit décharger le locataire de toute responsabilité en matière de loyer. g) Imaginons que vous soyez marié et que vous viviez avec votre conjoint dans ce logement de 3 pièces. Quelle prescription particulière s applique à la résiliation d un logement familial? Rédigez votre réponse en une phrase concise.une réponse correcte vous vaudra 0,5 point. Les deux conjoints doivent signer la résiliation. h) Peut-on parler de logement familial si le couple n a pas d enfants? Vous obtenez 0,5 point en cas de réponse correcte. x oui 9 juin de 32
26 Solution 16 possibles 3 Objectif détaillé N : Rendement net Vous recevez un appel téléphonique de Monsieur Benoît. Un ami lui a indiqué qu il était possible de réaliser de gros profits en Bourse. Il est seul propriétaire d un immeuble locatif. Il aimerait donc que vous lui disiez quel est le rendement offert par son immeuble. a) Cochez les facteurs dont vous avez besoin pour calculer le rendement net. Vous obtenez 0,25 point par réponse juste, soit 2 au total. correct erroné 1 Capital étranger x 2 Valeur locative x 3 Coûts d investissement x 4 Taux d intérêt de référence x 5 Indice des prix x 6 Charges d immeuble x 7 Recettes locatives nettes x 8 Augmentation des coûts x b) Que pensez-vous de la déclaration suivante? Plus le rendement net est élevé, moins le gain sera important pour le propriétaire. Vous obtenez 0,5 point en cas de réponse correcte. x erroné c) Donnez la formule correcte de calcul du rendement. Une réponse exacte vaut 0,5 point. Produit net x 100 Capital propre Ou (Recettes locatives nettes charges d immeuble) x 100 (Coûts d investissement capital étranger) 9 juin de 32
27 Solution 17 possibles 5 Objectif détaillé N : Courtage Au bout de quelques jours, Monsieur Benoît vous informe de sa volonté de vendre son immeuble locatif. Monsieur Benoît passera vous voir au bureau dans les jours qui viennent pour la signature des documents. a) Monsieur Benoît vous demande si le contrat de courtage doit répondre à des obligations de forme précises. Cochez la réponse correcte. Elle vous vaudra 1 point. x Non, ce contrat n est soumis à aucune obligation de forme et peut être tout aussi bien verbal qu écrit. Oui, la forme écrite est obligatoire. Oui, le contrat requiert la forme authentique. b) Mentionnez huit qui doivent figurer dans un contrat de courtage. Vous obtenez 0,25 point par réponse correcte, soit 2 au total. Donneur d ordre / Mandant. Mandataire. Désignation du bien. Prix d achat. Commission. Echéance. Budget d annonces. Frais. Durée du mandat. Modalités de paiement. Lieu, date, signature. Remarque pour la correction: liste non exhaustive. c) Après la signature du contrat de courtage, vous avez différentes choses à accomplir. Mentionnez-en 4 en termes concis. Vous recevez 0,25 point par réponse correcte, soit 1 point au total. Elaboration de la documentation de vente. Planification et mise en œuvre des actions publicitaires et de vente. Elaboration et planification des annonces et du plan d insertion. Passage en revue du fichier clientèle. Visite du bien avec les personnes intéressées. Entretien de conseil et de financement. Information du vendeur. Collaboration pour l élaboration du contrat de vente. Remarque pour la correction: liste non exhaustive. 9 juin de 32
28 d) Le donneur d ordre, Monsieur Benoît, n est malheureusement pas satisfait de votre travail au bout de deux mois et souhaite vous retirer le mandat de vente avec effet immédiat. Le contrat de courtage qui a été signé prévoit une durée de neuf mois. Monsieur Benoît peut-il vous retirer le mandat séance tenante? Motivez votre réponse en indiquant l article du CO (article de loi) applicable. Chaque réponse correcte vaut 0,5 point, soit 1 point au total. oui Art. 404 CO. 9 juin de 32
29 Solution 18 possibles 2 Objectif détaillé N : Sous-location Vous allez bientôt vous envoler pour l Australie. Un ami vous a appris que vous aviez aussi la possibilité de sous-louer votre logement de 3 pièces pendant votre séjour à l étranger. Vous envisagez donc une sous-location. Malheureusement, votre bailleur vous a précisé que, même si cela n est pas précisé dans votre contrat de bail, de manière générale, il n autorise pas la sous-location. a) Le bailleur peut-il refuser la sous-location de manière générale? Motivez votre réponse en une phrase. Une réponse correcte vous vaudra 1 point. Non, le bailleur n a pas le droit de refuser la sous-location de manière générale. Néanmoins, le locataire a besoin de l autorisation du bailleur. Cela dit, celui-ci ne peut refuser son autorisation que pour de sérieux motifs tout à fait précis. b) Quel est l article du CO qui régit la sous-location? Une réponse correcte vous vaudra 0,5 point. Art. 262 CO. c) Le bailleur exige de vous que vous lui communiquiez les conditions de la sous-location. La loi vous oblige-t-elle à communiquer les conditions au bailleur? Une réponse correcte vous vaudra 0,5 point. oui 9 juin de 32
30 Solution 19 possibles 5 Objectif détaillé N : Objectif détaillé N : Objectif détaillé N : Devoirs d un agent fiduciaire/immobilier Champ d activité d un agent fiduciaire/immobilier Associations professionnelles/formation continue des agents fiduciaires/immobiliers Au cours de votre 3 e année d apprentissage, vous remplacez un collègue qui est parti en vacances. Une personne qui souhaite devenir cliente de votre société fiduciaire / agence immobilière se présente à l accueil de votre entreprise. Au cours d un entretien, cette personne vous pose des questions générales sur votre domaine d activité, sur les obligations de la profession et sur les organisations professionnelles. a) Enumérez 5 domaines d activité pour chaque profession. Vous recevez 0,25 point pour chaque réponse correcte, soit 2,5 au total. Agent fiduciaire Comptabilité. Conseil fiscal. Révisions. Conseil aux entreprises. Création d entreprises. Vérifications de comptes. Agent immobilier Gérances immobilières. Locations. Transactions immobilières. Evaluations, expertises. Conseil et financement. Conseil immobilier. b) Citez les 3 obligations de votre profession. Chaque réponse correcte vaut 0,5 point, soit 1,5 au total. Devoir de discrétion. Devoir de diligence. Bonne foi. 9 juin de 32
31 c) Pour présenter votre entreprise comme une référence, vous fournissez les informations cidessous à votre clientèle. Vous obtenez 0,5 point par réponse correcte, soit 1 point au total. Nom de votre organisation professionnelle. (Si votre entreprise n est membre d aucune organisation professionnelle, mentionnez une quelconque organisation de votre branche). Examens professionnels possibles dans le cadre de la formation continue. Fiduciaire Suisse (anciennement USF). Chambre fiduciaire. USPI (Union suisse des professionnels de l immobilier). Gérant d immeubles. Courtier en immeubles. Expert en estimation immobilière. Promoteur immobilier Agent fiduciaire Expert fiduciaire Expert fiscal Expert comptable Expert en finance et controlling Spécialiste en finance et comptabilité Remarque pour la correction: liste non exhaustive / la notion de «brevet» ou de «dipl. féd.» ne donne pas droit à des. 9 juin de 32
32 Solution 20 possibles 4 Objectif détaillé N : Formes juridiques des sociétés Dans le cadre de votre apprentissage, vous gérez la comptabilité de différentes entreprises. La répartition des mandats se présente comme suit: Raisons individuelles Sociétés en nom collectif S.à r.l. Sociétés anonymes Tâches: 1) Répartissez les mandats en deux catégories, selon qu ils concernent des personnes physiques ou morales. Vous obtenez 0,25 point par réponse correcte, soit 1 point au total. Personnes physiques: Personnes morales raisons individuelles, sociétés en nom collectif S.à r.l., sociétés anonymes 2) Expliquez la différence entre une entreprise individuelle et une société anonyme. Vous recevez 0,25 point par réponse correcte, soit 3 au total. Critère Raison individuelle Société anonyme Capital minimum Nombre d associés libre illimité Responsabilité illimitée limitée au capital social Organe révision de aucun obligation (exception: opting-out) Assemblée générale aucune oui, obligatoire Fondation aucune procédure de fondation particulière / éventuellement inscription au RC acte authentique / inscription au registre du commerce 9 juin de 32