Source: http://www.komoradrazebniku.eu/category/nezarazene/
Timestamp: 2019-07-17 15:23:31+00:00
Document Index: 34733950

Matched Legal Cases: ['§ 1771', 'soud ', '§ 19', '§ 13', 'zákona č. 106', 'zákona č. 455', '§ 76', 'soud ', 'soud ', '§ 286', '§ 57']

Nezařazené | Komora dražebníků
vloženo 12.2.2019 12.2.2019
KDČR zaslala dne 17.01.2019 dotaz k návrhu nového zákona o veřejných dražbách, které MMR zpracovalo a v listopadu 2018 zaslalo do meziresortního připomínkového řízení. KDČR nebyla obeslána. Dnes 12.02.2019 KDČR obdržela od MMR odpověď: Odpověd_MMR_12-02-2019.
vloženo 28.1.2019 30.1.2019
V letošním roce slavíme celou řadu vyznaných výročí. My dražebníci si prvního května připomeneme dvacet let účinnosti zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD). Už v roce 2001 vyšel první komentář k ZVD, který je dodnes nejvýznamnějším zdrojem pro pochopení ZVD. Spoluautorem byl také JUDr. Adam Rakovský. Přestože ZVD nebyl významněji novelizován (vyjma e-dražeb v roce 2013), je dobré tento zákon okomentovat zejména z hlediska přijetí občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb. – ObčZ), který v § 1771 definuje dražbu jako zvláštní způsob uzavření smlouvy.
Všechny zájemce o dražbu vtáhne Komentář již svým úvodem, pojednáním o povaze dražby. Na jedné straně se dražba považuje za kontraktační proces, v rámci něhož vydražitel akceptuje ofertu navrhovatele dražby uzavřením smlouvy (viz vymezení v ObčZ). Na straně druhé je dražba považována za přechod práva na vydražitele, „za proces vrcholící příklepem jakožto tzv. jinou právní skutečností….“ (viz str. 2 Komentáře). Právě tento rozpor se potom dále rozebírá, když dle autorů Komentáře se jedná o snahu „vtěsnat tak komplexní institut, jako je dražba, do jednoho teoreticko – právního pojmu, kterému se s ohledem na svou povahu dražba vzpírá.“ (viz str. 2 Komentáře).
Náhled autorů Komentáře na dražbu jako na komplexní a strukturovaný pojem je potom argumentován přehledem historické právní úpravy, využitím dražby v rámci tzv. malé privatizace a diskuzí k vymezení dražby v ZVD a ObčZ. Autoři nabízí výkladové řešení, které není založeno na tom, že ZVD je speciální normou ve vztahu k ObčZ, ale na „daleko širším popisu „krajiny dražeb““ viz str. 7 Komentáře). Navrhují uvažovat dražby dobrovolné a nucené.
Dobrovolná dražba je standardně považována za kontraktační proces s přijetím oferty uzavřením smlouvy. Navrhovatelem je vlastník, který není omezen předmět dražby zcizit. Výsledkem dražby je potom uzavření smlouvy se vším všudy, včetně nároků z odpovědnosti za vady, s možností odstoupení vydražitele od dražby apod. Autoři sice i zde uvažují jako navrhovatele osobu, která má právo předmět dražby zcizit, ale v dalším textu např. insolvenční správce jako navrhovatele dobrovolné dražby vylučují.
Nucená dražba je považována za nabývání vlastnictví, kde „Celý proces je zahajován na základě předcházejícího soudního či jiného veřejnoprávního řízení a soud (orgán veřejné moci) nabízí v dražbě cizí věc (nezřídka proti vůli vlastníka), a to za cenu nižší než odhadní (aby motivoval koupěchtivé).“ (viz str. 7-8 Komentáře). Pro současné diskuze, týkající se novely ZVD, je podstatné, že mezi nucené dražby je řazena i insolvenční dražba, tj. dražba, kde navrhovatelem je insolvenční správce. Komora dražebníků ČR (KDČR) dlouhodobě prosazuje, aby v ZVD tyto insolvenční dražby nebyly dražbami dobrovolnými.
Autoři ve svém teoretickém úvodu předkládají i stanoviska, o kterých vědí, že jsou diskuzní. Jejich široké chápání dražby jim tak umožňuje uvažovat i poptávkové dražby (viz str. 10 Komentáře). To je snad jediná věc z Komentáře, se kterou KDČR nesouhlasí. Totiž pokud vyjdeme definice dražby z ObčZ:
(2) Již učiněná nabídka se zruší, pokud je podána vyšší nabídka, nebo pokud se dražba
ukončí jinak než příklepem.
potom se zde jednoznačně uvádí, že na dražbě se činí vyšší nabídky, což v případě poptávky není obecně možné (např. snaha o dosažení minimální ceny). Domníváme se, že zákonodárce by musel místo „vyšší“ použít „výhodnější“ apod. To je i důvod stanoviska KDČR, že „na dražbě se vždy prodává oproti tomu, na aukci se může i nakupovat“.
Po teoretickém úvodu Komentář obsahuje výklady dle jednotlivých paragrafů ZVD. Kromě uvedení souvisejících přepisů, obsahuje i přehled judikatury, což je vhodné jak pro dražebníky, tak i pro právníky, insolvenční správce, ale i soudce aj. Přece jenom dražební proces stanovený v ZVD je speciální a i přísně formalizovaný. V mnoha případech se však i ustálila dražební praxe, která překonala některá nepřesná pojmosloví a stanovené postupy v ZVD.
Komentář může odstranit i některé mýty a nešvary, které se do dražební praxe dostaly. Jedním z nich je, že dražebník uzavře na základě pokynu s insolvenčním správcem smlouvu o provedení dražby dobrovolné dle § 19 ZVD a nejnižší podání je stanoveno vzhledem k výši odhadu, který následně po uzavření této smlouvy určí soudní znalec dle § 13 ZVD. V tomto případě se KDĆR domnívá, že smlouva je neplatná, což je i v souladu s Komentářem na str. 229: „Vzhledem k tomu, že výše nejnižšího podání musí být stanovena ve smlouvě o provedení dražby, je zřejmé, že k ocenění předmětu dražby musí dojít již před jejím uzavřením …“
Autoři komentáře mají opačný názor na konání opakované dražby dražby opakované, tj. druhé či další opakované dražby, jak se v dražební praxi běžně děje (viz str. 335 Komentáře). I to je příklad toho, že ZVD si zaslouží aspoň technickou novelu, aby se náklady dražeb zbytečně nezvyšovaly.
Cílem Komentáře není vytvořit podklad pro novelu ZVD. Naopak pregnantní výklad pohledem renomovaných právníků je handbookem pro všechny, kteří se snaží pochopit teoretická východiska, ale i reakci na dražební praxi (judikáty). Umožňuje i zlepšit přípravu a provedení dražby dražebníkům, kteří sklouzli do rutinní praxe a seznámí se s dalšími možnostmi, které ZVD umožňuje.
KDČR vyhlásila elektronickou dražbu této zcela výjimečné publikace s podpisy autorů na portálu Prodej drazbou.cz. Celý výtěžek dražby bude věnován UNICEF – Dětský fond OSN.
předseda představenstva Komory dražebníků ČR
vloženo 17.1.2019 17.1.2019
Dnes KDČR zaslala MMR Žádost o poskytnutí informace dle zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, kterým požádalo Ministerstvo pro místní rozvoj ČR o poskytnutí informací k návrhu zákona o dražbách a o změně zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů (zákon o dražbách) (dále jen „Návrh“):
Ustanovilo MMR nějakou pracovní komisi (skupinu) ke zpracování Návrhu? Pokud ano, kdo byl členem?
Při vytvoření Návrhu spolupracovala MMR s nějakým dražebníkem či profesním spolkem či subjektem? Pokud ano, žádáme o jejich seznam.
Podíleli se na zpracování Návrhu externí dodavatelé? Pokud ano, žádáme o jejich seznam a výši jejich odměn – nákladů, které MMR na ně vynaložilo.
Proč nebylo umožněno, aby se k Návrhu vyslovila nejširší dražební veřejnost; Návrh byl uveřejněn na webových stránkách MMR až dne 21.11.2018 po skončení připomínkového řízení.
V souvislosti s loňským rekordně historicky nejnižším počtem konaných dražeb, jaké konkrétní nástroje podpory dražeb vidí MMR v Novele?
Proč do Novely nebyly implementovány nástroje na eliminaci pletich (např. předražek viz OSŘ aj.)?
Bude MMR kromě správce i provozovatelem Centrální evidence dražeb (CED)?
V případě jiného provozovatele CEDu, vyhlásí MMR koncesní řízení nebo provozovatelem bude Česká pošta s.p.?
S pozdravem „Ať se draží“ zůstává RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.
vloženo 14.1.2019 15.1.2019
Komora dražebníků ČR dne 14.01.2019 předala všem poslancům dopis z výzvou vytvořit poslaneckou iniciativu k novele zákona o veřejných dražbách. Znění dopisu:
Vážná paní poslankyně, vážený pane poslanče,
v souvislosti se snahou PS ČR legislativně řešit oblast zadlužení, mj. novelou insolvenčního zákona, se na Vás obracím s návrhem vytvořit poslaneckou iniciativu k novele zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. ZVD), aby bylo zajištěno transparentní zpeněžování majetku dlužníků.[1]
Gestorem ZVD je Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR), které dlouhodobě neplní v této oblasti své povinnosti. Poslední pokus MMR o novelu ZVD v únoru 2017 skončil odmítnutím ze strany Legislativní rady vlády.
Komora dražebníků ČR (KDČR) má připravený paragrafovaný návrh novely ZVD, který by zajistil kompatibilitou s platnou legislativou, využívání dražby jako transparentního nástroje prodeje majetku dlužníků za maximální cenu, eliminoval by pletichy a další aktivity „zpeněžovatelů“. Majetek dlužníků by tak přestal být v mnoha případech prodáván pod cenou.
S pozdravem RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.
[1] V roce 2018 se konalo historicky nejméně dražeb od účinnosti ZVD 1.5.2000 – viz podrobně statistika.
O prodej dražbou nebyl v roce 2018 zájem
vloženo 2.1.2019 2.1.2019
Když se v roce 2000 začaly pod taktovkou Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) konat veřejné dražby, všichni byli naplněni optimismem. Konečně zde bude nástroj transparentního zpeněžení nesplácených hypoték i majetků dlužníků z konkursů. Rok 2018 ukázal, že je vše jinak. Konal se historicky nejmenší počet dražeb.
V letech 2000 až 2006 se uskutečnilo 24 tisíc dražeb s celkovým objemem 35 miliard Kč draženého majetku. Od roku 2007 však počet i objem dražeb dlouhodobě klesá. V roce 2018 se konalo pouhých 1 749 dražeb (Statistika dražeb_2018_final). Dražby tak spíše slouží jako veřejná show, která má ukázat, že prodej majetku dlužníka se děje transparentně.
Hlavním důvodem nezájmu o prodej dražbou je nedůvěra v jejich transparentnost. Pletichy na dražbách jsou veřejným tajemstvím. Ani zavedení elektronických dražeb v roce 2013 nic nepřineslo. Přestože náklady na provedení kamenné dražby jsou daleko vyšší, některé banky je stále preferují. Vytváří tak ideální prostor pletichářům, kteří by v e-dražbách neuspěli. Možná proto podíl e-dražeb klesá. V roce 2018 se jich uskutečnilo méně, než těch kamenných.
Ani legislativa nepřispívá k důvěře v dražby. Měly být jakýmsi hybným faktorem a očistným procesem v oblasti podpory bydlení hypotékami. Proto také bylo MMR pověřeno výkonem státního dozoru a gestorem příslušné legislativy. Na konci roku 2012 se podařilo „přílepkem“ k novele občanského soudního řádu zavést e-dražby, a to i přes odpor MMR. V únoru 2017 Legislativní rada vlády ČR odmítla novelu zákona o veřejných dražbách, kterou MMR připravovalo více než dva roky.
Bohužel v naší společnosti není ani politický zájem, aby majetek dlužníků byl zpeněžován transparentním způsobem. Zajištění věřitelé čím dále více udělují pokyn ke zpeněžení majetku dlužníka mimo veřejnou dražbu. To vytváří prostor pro nejrůznější “zpeněžovatele“, kteří tvrdí, že prodají nemovitosti za tu nejlepší cenu.
Komora dražebníků ČR (KDČR) se již několik let snaží o novelu platného zákona o veřejných dražbách, o kompatibilitu zejména s občanským zákoníkem a katastrálním zákonem. Cílem je zejména zjednodušit dražební proces, eliminovat pletichy a různé „zpeněžovatele“. KDČR v této věci i osloví Kláru Dostálovou, ministryni MMR a všechny poslance PS ČR.
Poděkování za Reakci Exekutorské komory ČR
vloženo 13.11.2018 13.11.2018
Domnívám se, že každý článek má tři roviny. První je, co chce autor vyjádřit, druhá je jak to vyjádří a třetí je, jak to reflektuje čtenář.
Naprosto souhlasím s Exekutorskou komorou ČR, že „že činnost soudního exekutora je primárně výkonem veřejné moci“. Z toho jsem i vycházel, když tvrdím, že by se exekutor měl soustředit zejména na tyto činnosti. Zpeněžování majetku pro insolvenční správce by mělo být zcela marginální aktivitou. I zákonodárce v exekučním řádu tyto činnosti deklaruje v hlavě VI jako „Další činnosti exekutora“ (viz ust. § 76 odst. 2). Bohužel zejména méně úspěšní exekutoři se začali před několika lety více zajímat o insolvenční dražby, což nakonec vedlo i k novele IZ a prokázalo zájem o tuto oblast v souvislosti s poklesem exekucí.
Nikterak nezpochybňuji odbornou úroveň exekutorů v oblasti právního vzdělání. Plně akceptuji a souhlasím s požadavkem, že „soudní exekutor musí být absolventem státní vysoké školy – univerzitního zaměření v magisterském studijním programu „právo“ a musí složit odbornou zkoušku. Tato zkouška ho opravňuje vykonávat profesi soudce, státního zástupce, notáře nebo advokáta, pokud se rozhodne jednu z těchto profesí vykonávat.“ Avšak při zpeněžování majetku pro insolvenční správce (většinou jde o nemovité věci) je zaměření studijního programu „právo“ přece jenom mimo. Sám vím, o čem mluvím, když jsem se musel „rekvalifikovat“, abych rozuměl a osvojil si termíny, poznatky a postupy z realitní, katastrální či stavební praxe. Musel jsem i získat know – how z oblasti inzerce realit a jednání se zájemci o nemovitosti.
Co se týká dražebního desátku, pokud bych se chtěl vyjadřovat k získávání insolvenčních dražeb exekutory nějakým pochybným způsobem, potom bych použil termín „exekutorský desátek“. Osobně vím z praxe, že „dražební či realitní desátek“ existuje. Komora dražebníků ČR (KDČR) v této souvislosti podala i trestní oznámení. Bohužel pletichy při dražbách se velmi obtížně prokazují. Proto i naše KDČR přivítala spolupráci s Policií ČR v této oblasti.
Jsem rád, že z mého příspěvku je zřejmá „prostá obava z konkurence“. Skutečně tomu tak je, protože i letos předpokládám další pokles počtu a objemů dražeb konaných dle zákona o veřejných dražbách. Stále více zajištěných věřitelů požaduje i zpeněžení majetku dlužníků v insolvenci mimo dražbu. Tato obava z konkurence se tedy spíše týká realitních makléřů než exekutorů. Jsem optimista a možná v novém exekučním řádu bude i možnost, aby exekutor pro provedení dražby si najal dražebníka, jako je tomu v případě dražeb cenných papírů, které nesmí dle platné legislativy exekutor provést.
Reakce Exekutorské komory ČR k článku RNDr. Jiřího Bureše, Ph. D.
Touto cestou bych se chtěl velice důrazně ohradit proti některým výrokům předsedy představenstva Komory dražebníků ČR, které uvedl ve svém sloupku „Není podnikání jako podnikání“. Předně jeho pohled na důsledky a odůvodnění rozhodnutí Ústavního soudu ČR ve věci novelizace exekučního tarifu je zavádějící a nad přiměřenou míru zjednodušující. V první řádě je třeba si uvědomit, že Ústavní soud ČR se zabýval odměnami soudních exekutorů, kde skutečně má exekutor postavení podnikatele, což je předmětem legitimní kritiky. Co nicméně nikdy Ústavní soud nezpochybnil je skutečnost, že činnost soudního exekutora je primárně výkonem veřejné moci. Soudní exekutor je fyzickou osobou, kterou stát pověřil exekutorským úřadem. Exekutor má při výkonu exekuční činnosti postavení úřední osoby. Stát na exekutory přenesl část výkonu moci soudní, z hlediska funkcionálního vykonávají tedy soudní exekutoři státní moc. Tím se postavení soudního exekutora dramaticky liší od postavení dražebníka a jakékoliv srovnávání apriorně pokulhává.
Naprosto nedoložená jsou tvrzení J. Bureše ohledně jakéhosi fiktivního „dražebního desátku“. Má-li J. Bureš konkrétní informace ohledně tvrzeného „veřejného tajemství“, nechť je předá kompetentním orgánům, v opačném případě zůstanou jeho tvrzení v rovině prosté pomluvy – a to se všemi právními důsledky.
Velmi nepřesvědčivá a zjevně cíleně účelová jsou pak dále tvrzení J. Bureše, že „posláním exekutorů“ není být zpeněžovatelem majetku a že nemají příslušnou kvalifikaci. Tato tvrzení svědčí o naprosté neznalosti právní úpravy i každodenní reality ve výkonu exekutorského úřadu. Každý soudní exekutor musí být absolventem státní vysoké školy – univerzitního zaměření v magisterském studijním programu „právo“ a musí složit odbornou zkoušku. Tato zkouška ho opravňuje vykonávat profesi soudce, státního zástupce, notáře nebo advokáta, pokud se rozhodne jednu z těchto profesí vykonávat. Více než výmluvná je v tomto kontextu věta, že „největším konkurentem dražebníků při zpeněžování majetku dlužníků v insolvenci jsou čím dále více exekutoři“, která zcela odhaluje účel daného článku J. Bureše – prostá obava z konkurence. Domnívám se, že konkurenční model na dražebním trhu je pouze ku prospěchu věci. To neovlivní ani účelové či nepravdivé výroky směřující proti soudním exekutorům. Služby soudních exekutorů v oblasti dražební jsou špičkové, což potvrzuje mnoho insolvenčních správců – a proto je zřejmá snaha J. Bureše dovnitř i navenek prezentovat opak. Navíc od roku 2018 Insolvenční zákon ve svém ustanovení § 286 odst. 1 písm. d) s takovouto formou další činnosti soudních exekutorů výslovně počítá. Odborná veřejnost si nepochybně vyhodnotí skutečný stav sama, bez ohledu na podobné články.
Dveřní právo katastrálních úřadů
vloženo 8.11.2018
Pojem dveřní právo mně vysvětlil před několika lety jeden ze spolupracujících advokátů. Řešil jsem s ním, jak uspokojit pohledávku jeho zahraničního klienta. Věřitel měl „pouze“ zástavu na lukrativních nemovitostech. Protože nešlo postupovat nedobrovolnou dražbou, navrhl jsem, že vyhlásíme dražbu dle občanského zákoníku. Podstatné však bylo, jak se k dražbě postaví příslušné katastrální pracoviště. Advokát mně tehdy odpověděl, že zde platí „dveřní právo“. Na můj nechápavý pohled mně tento pojem vysvětlil. Mimochodem neznali to ani moji kolegové z Ústavu státu a práva Akademie věd České republiky.
Dveřní právo lze vymezit jako činnost subjektu státní správy (vyjma soudu), která vede k vlastnímu výkladu platné legislativy a v souladu s ním tento subjekt v dané věci rozhodne. Typické pro dveřní právo je, že subjekty stejného typu a ve stejné záležitosti rozhodnou zcela odlišně.
Uvedu konkrétní příklad dveřního práva, a to činnost katastrálních úřadů, resp. katastrálních pracovišť. Novela katastrálního zákona stanovila od 1.1.2014 i v případě dražeb konaných dle zákona o veřejných dražbách podat návrh na vklad vlastnického práva k předmětu dražby a výmazu omezení. Do konce roku 2013 stačilo, aby dražebník zaslal příslušné dokumenty na katastr a vydražitel byl zapsán (dokonce zdarma) jako nový vlastník (přechod vlastnického práva), včetně výmazu omezení vlastnického práva.
Od 1.1.2014 již dražebník není účastníkem tohoto řízení. Přesto příslušné dokumenty musí dražebník zaslat na katastr. Protože však katastr nemůže na základě těchto dokumentů zahájit vkladové řízení, vrátí tyto dokumenty dražebníkovi. Avšak o tomto „dražebně – katastrálním pin pongu“, vedeném prostřednictvím datových schránek, nechci hovořit. To je téma novely zákona o veřejných dražbách, činnosti MMR aj.
Český úřad zeměměřický a katastrální (ČUZK), pod které všechny katastrální úřady, včetně svých pracovišť, patří, podpořil elektronická podávání návrhů inteligentním formulářem. To „zneužili“ někteří dražebníci. Vyplněný formulář spolu s dokumenty (vše bylo opatřeno elektronickým podpisem na základě kvalifikovaného certifikátu spolu s časovým razítkem) začali zasílat na jednotlivá katastrální pracoviště.
Dokonce některá katastrální pracoviště po zaslání dražebníkem povinných dokumentů počkala na zaslání návrhu na vklad (formuláře) a spojila je v jedno řízení. Jiná katastrální pracoviště sice vrátila zaslané dokumenty dražebníkovi, avšak při elektronickém podání návrhu na vklad spolu s přílohami příslušné řízení zahájila. A teď se začalo projevovat dveřní právo. Cca před rokem si jeden z úřadů „postavil hlavu“. Jako „lesa pán“ požadoval listinnou podobu dokumentů a podání.
Na základě zaslané stížnosti Komory dražebníků ČR na ČUZK jsem osobně celou záležitost řešil v červnu t.r. s Mgr. Martinou Hercegovou, ředitelkou odboru řízení územních orgánů ČUZK, pod který katastrální pracoviště patří. Když jsem jí informoval o mých zkušenostech s dveřním právem, velmi jí zajímalo, která katastrální pracoviště akceptují elektronická podání. Odpověděl jsem jí, že se obávám, aby na základě našeho jednání nedostala všechna katastrální pracoviště zákaz přijímat elektronická podání. V říjnu t.r. byl tento zákaz paní ředitelkou vydán.
Výše uvedený postup ČUZK považuji za porušení EIDAS (Nařízení Evropského parlamentu a rady (EU) č. 910/2014 o elektronické identifikaci a službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce na vnitřním trhu a o zrušení směrnice 1999/93/ES), za šikanozní, protože zvyšuje náklady dražebníků i insolvenčních správců. Listinná forma je daleko časově náročnější a finančně nákladnější než elektronická podoba dokumentů. Z tohoto důvodu jsem požádal i o pomoc eurokomisařku Věru Jourovou.
ČUZK nakonec vyřešil dveřní právo katastrálních úřadů. V zamítnutí elektronického podání je uvedeno poučení, aby byly dokumenty nejprve vyhotoveny v listinné podobě a podpisy na nich úředně ověřeny. Pro jejich zaslání datovou schránkou musí být provedena konverze „papírových“ dokumentů na elektronické dokumenty.
Součástí tohoto poučení je i upozornění na skutečnost, že podle § 57 odst. 2 písm. c) katastrálního zákona, se dopustí přestupku ten, kdo nedoplní ve stanovené lhůtě od doručení výzvy chybějící údaje nebo neodstraní chyby ve vyhotovených listinách, které předkládá k zápisu do katastru.
Bohužel problém nastává, když např. potvrzení o zpeněžení a zániku omezení vlastnických práv má deset či více stran. Stalo se mně, že zkonvertovaný dokument byl tak rozsáhlý, že nešel datovou schránkou poslat. Jsou zde i důvody ekonomické. Za jednu stránku konverze je třeba platit 30 Kč. Z hlediska procesní ekonomiky je potom často výhodnější to poslat na katastr obyčejnou poštou. V tomto případě však musí pracovníci na katastru vložit všechna data do systému znovu.
RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ČR, z.s.