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Timestamp: 2018-06-22 10:58:47
Document Index: 90567467

Matched Legal Cases: ['§ 15', '§ 29', '§ 29', '§ 29', '§ 29', '§ 133']

Löschung Auflassungsvormerkung aufgrund Vollmacht (Rückabwicklung Kaufvertrag)
Thema: Löschung Auflassungsvormerkung aufgrund Vollmacht (Rückabwicklung Kaufvertrag)
12.06.2012, 15:50 #1
Ich habe folgenden Fall vorliegen:
Im Rahmen eines Kaufvertrages wurde vor einigen Jahren eine Auflassungsvormerkung für den Käufer Z eingetragen.
Im Kaufvertrag wurde geregelt, dass sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer die gesetzlichen Rücktrittsrechte vorbehält, für den Fall, dass der Kaufpreis aus vom Käufer zu vertretenden Gründen nicht bis zu einem bestimmten Datum zur Auszahlung gelangt.
Diese Vollmacht ist im Kaufvertrag enthalten:
Käufer bevollmächtigt Verkäufer unwiderruflich, für den Fall der Rückabwicklung des Vertrages die Löschung bzw. Rückabtretung der für den Käufer eingetragenen Auflassungsvormerkung an den Verkäufer zu bewilligen, wobei im Fall des Rücktritts der Notar nicht verpflichtet ist, dessen Wirksamkeit zu prüfen.
Der Notar wird angewiesen, die Löschung erst beim Grundbuchamt zu beantragen, nachdem er ... .
Die Vollmacht ist nach außen, insbesondere dem Grundbuchamt gegenüber unbeschränkt und umfassend erteilt, so dass das Grundbuchamt Beschränkungen im Innenverhältnis nicht zu überprüfen hat.
Nun stellt der Notar nach § 15 GBO Antrag auf Löschung der Auflassungsvormerkung.
Auf die bereits bei Beantragung der Eintragung der AV übersandte Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde nimmt er Bezug und fügt bei Löschungsbewilligung und -antrag des Eigentümers X.
Die Unterschriftsbeglaubigung lautet: Vorstehende, heute vor mir eigenhändig vollzogene Unterschrift des X, dieser handelnd für Z gemäß Vollmacht, erteilt in UR ...,
welche in Urschrift vorliegt und nicht widerrufen wurde, beglaubige ich hiermit.
Da die Vollmacht nur für den Fall der Rückabwicklung des Vertrages erteilt wurde, bat ich um Nachweis der Rückabwicklung in Form des § 29 GBO.
Nun wies der Notar darauf hin, dass die Vollmacht dem Grundbuchamt gegenüber doch unbeschränkt erklärt worden sei und ein Nachweis daher entbehrlich.
M.E. trifft dies nicht zu.
Im Innenverhältnis wurde der Notar angewiesen, die Löschung beim Grundbuchamt erst zu beantragen, wenn ... .
Dies brauche ich nicht zu prüfen. Den Inhalt der Vollmacht aber schon; also ist der Fall der Rückabwicklung in Form des § 29 GBO nachzuweisen.
Oder stehe ich komplett neben mir ?
Kann der Nachweis durch eine Eigenurkunde des Notars geführt werden, in welcher er erklärt, dass der Verkäufer wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten ist und
der Fall der Rückabwicklung vorliegt ?
12.06.2012, 16:32 #2
Wenn in der Vollmachtsurkunde steht:
Was willst Du dann mehr?
M.E. handelt es sich hier sehr wohl eindeutig um eine nach außen unbeschränkte Vollmacht, so dass der X für Z ohne Weiteres die Löschung bewilligen kann.
12.06.2012, 16:40 #3
Ich denke, Stern will hierauf hinaus, nachdem die Vollmacht selbst (leider) auch sagt, der Verkäufer sei für den Fall der Rückabwicklung bevollmächtigt.
Daher würde ich mir dieselbe wohl auch nachweisen lassen.
12.06.2012, 16:45 #4
Okay, ohne die Klarstellung in dem von mir zitierten Passus würde ich zustimmen. Durch diese Ergänzung aber ist m.E. klar, dass das keine Einschränkung der Vollmacht sein soll sondern lediglich das Motiv für die Vollmacht zum Ausdruck bringt.
12.06.2012, 20:49 #5
Das könnte man so sehen, wenn die Beteiligten über den Rücktritt gesprochen hätten und dann die Vollmacht ohne Wenn und Aber folgte. Tut sich aber nicht. Er bevollmächtigt für den Fall der Rückabwicklung.
Wenn es unklar bleibt, ist für die Beteiligten auch nichts gewonnen, da man dann von der geringeren Vollmacht ausgehen muss.
Also ich sehe es wie Ulf. Die Vollmacht soll nicht generell sein, sondern eben nur für die Rückabwicklung (als Motiv). Gegenüber dem Grundbuchamt ist die Vollmacht unbeschränkt. Und der Notar erhält entsprechende Anweisung, wann die Vollmacht ausgenutzt werden kann bzw. wann er die Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt einzureichen hat. Und wenn er gegen diese Anweisungen verstößt, dann hat er ein Problem.
Ich weiß ehrlich gesagt auch gar nicht, wie man es anders ausdrücken sollte.
Ich verstehe schon den Ansatz von Andreas und sterne, kann die Meinung hier aber nicht teilen.
Ich denke, man darf hier nicht nur den ersten Satz des Abschnitts als Inhalt der Vollmacht verstehen sondern die gesamte Passage, zu welcher dann eben auch die Klarstellung gehört, dass die Vollmacht nach außen nicht beschränkt ist.
13.06.2012, 11:05 #8
Ich stimme Andreas zu.
Es geht hier nicht um das Innen- und Außenverhältnis, sondern um die Voraussetzungen, unter welchen überhaupt Vollmacht erteilt wurde. "Für den Fall der Rückabwicklung" ist eine Bedingung, deren Eintritt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden muss, was schwerfallen dürfte.
Notfalls muss der Berechtigte die Löschung der AV eben selbst bewilligen.
So ist das eben, wenn man Vollmachten nicht vernünftig formuliert.
Man hätte schreiben sollen: "für den Fall der Rückabwicklung, ohne dass dies eine Bedingung für die Vollmachtserteilung darstellt, ..."
13.06.2012, 11:29 #9
Käufer bevollmächtigt Verkäufer unwiderruflich, für den Fall der Rückabwicklung des Vertrages die Löschung bzw. Rückabtretung der für den Käufer eingetragenen Auflassungsvormerkung an den Verkäufer zu bewilligen, ....
Die Vollmacht ist nach außen, insbesondere dem Grundbuchamt gegenüber unbeschränkt und umfassend erteilt, .....
Ich hätte in dem Passus auch eine Bedingung gesehen, auch wenn ich durchaus zugebe, dass man das wegen des Gesamtzusammenhangs evtl. auch anders auslegen kann, bzw. wenn man vermuten kann, dass vielleicht etwas anderes gemeint sein könnte.
Aber das wäre mir persönlich ein "könnte" und "vielleicht" zu viel.
Ich hätte auch beanstandet.
13.06.2012, 12:09 #10
Es ist bedauerlich, dass man überhaupt in die Verlegenheit kommt, notarielle (!) Vollmachten auslegen zu müssen.
Wenn die Auflassung nicht nur aus einem einzigen Satz bestünde, brächten es einige Notare wohl fertig, sogar daraus noch ein Problem zu machen.
Ich kam erst jetzt dazu, mir die Antworten anzusehen (Mischdezernat läßt grüßen).
Auf die Möglichkeit der Erklärung der Löschungsbewilligung durch den Käufer selbst habe ich in der Zwischenverfügung hingewiesen.
Der Käufer sei jedoch "nicht greifbar".
Wegen der Schwierigkeit des Nachweises nochmal diese Frage:
Nein, denn das ist kein Nachweis, sondern lediglich eine in die Form des § 29 GBO gebrachte Behauptung.
13.06.2012, 17:12 #13
Und das ist eben meistens das Problem bei diesen Fällen, dass der Käufer "nicht greifbar" ist. Ich bleibe bei meiner Meinung, dass die Vollmacht so ausreichend ist und erlaube mir mal den Hinweis auf § 133 BGB. Sieht man den Gesamtzusammenhang, so ist m. E. klar, was gemeint war.
13.06.2012, 17:32 #14
Ich sehe auch eine unbedingte Vollmacht aufgrund der Klarstellung in dem Satz weiter unten. Wenn man sich das überlegt, ist das gestalterisch der absolute Wahnsinn, weil es das Sicherungssystem des Vertrags aushölt. Wozu bitte benötigt man eine Vormerkung, wenn der Verkäufer diese ohnehin frei löschen lassen kann? Für den Notar wäre es haftungstechnisch wohl sogar besser, wenn eine Bedingung vorläge, weil er dann "nur" nicht weiterkommt, aber keinen Vertrag verfasst hat, der den Regeln der Kunst widerspricht.
13.06.2012, 17:46 #15
Ich sehe das auch nicht als Lösungsmöglichkeit. Entweder legt man die Vollmacht tatsächlich so aus, dass sie unbedingt erteilt sein soll oder man braucht Löschungsbewilligung des Käufers. Ein grundbuchtauglicher Nachweis des wirksamen Rücktritts ist sicher nicht zu führen.
31.01.2014, 09:00 #16
Ich soll im Zuge der Eigentumsumschreibung auf den Käufer seine Auflassungsvormerkung löschen, in deren Nachrang eine Dienstbarkeit (Leitungsrecht mit Bau- und Nutzungsbeschränkung in einem Schutzstreifen) eingetragen worden ist. Bei Dienstbarkeitsbestellung hat der Vormerkungsberechtigte nicht mitgewirkt. Die Bestellung ist im KV auch nicht erwähnt.
Die Löschgsbewilligung des Vormerkungsberechtigten ist dadurch bedingt, dass im Range nach der AV keine Rechte eingetragen worden sind, bei deren Bestellung er nicht mitgewirkt hat. Diese Bedingungs ist nicht erfüllt.
Es wird mir nun eine Löschungsbewilligung einer Notarangestellten vorgelegt. Diese ist ausdrücklich zur Löschung der AV bevollmächtigt worden. Bedingung ist die Ausübung der Vollmacht vor dem amtierenden Notar.
Im nächsten Absatz steht, dass der Notar die vorstehende Löschung der AV nur dem GBA vorlegen darf, wenn nachstehende Bedingungen erfüllt sind; es folgen Bedingungen, die die Rückabwicklung des KV betreffen.
Da ich definitiv keine Rückabwicklung des KV habe, dürfte der Notar gegen die außerhalb der Vollmachtserteilung bestehende Vorlageanweisung verstoßen haben.
Muss das GBA diese Vorlageanweisung beachten, wenn wie im vorliegenden Fall offensichtlich ist, dass der Vollzug dem Motiv der Vollmachtserteilung widerspricht?
31.01.2014, 09:06 #17
Gibt es vielleicht in der Urkunde an anderer Stelle noch eine Abwicklungsvollmacht für die Angestellte, nach welcher diese Anträge und Bewilligungen im Namen der Beteiligten abgeben darf (ohne Einschränkungen)?
31.01.2014, 10:43 #18
Ja, es gibt noch eine Vollmacht zur Abgabe von Erklärungen, die zur "vertragsgemäßen Durchführung erforderlich oder auch nur zweckdienlich" sind. Diese genügt mir allerdings nicht.
31.01.2014, 10:44 #19
31.01.2014, 10:45 #20
Weil die Diensbarkeit nicht "vertragsgemäß" ist. Vor allem die Bau- und Nutzungsbeschränkung könnte stören.
auflassungsvormerkung, löschung, rückabwicklung, rücktritt, vollmacht