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Timestamp: 2019-10-17 13:00:36+00:00
Document Index: 64729517

Matched Legal Cases: ['artigo 42', 'artigo 269', 'artigo 475', 'artigo 373', 'artigo 42', 'artigo 3', 'artigo 2', 'artigo 7']

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 00378685220148070001 DF 0037868-52.2014.8.07.0001
Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 00378685220148070001 DF 0037868-52.2014.8.07.0001 - Inteiro Teor
TJ-DF__00378685220148070001_803c0.pdf
Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0037868-52.2014.8.07.0001
APELANTE (S) RUANE CARLA ALVES DOS SANTOS e SÃO MAURICIO
APELADO (S) RUANE CARLA ALVES DOS SANTOS e SÃO MAURICIO
Acórdão Nº 1199970
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO
CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS C/C REPETIÇÃO INDÉBITO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MÉRITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
ABUSIVIDADE. AFASTADA. DISPOSIÇÃO EXPRESSA E CLARA. DIREITO DE
INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR. OBSERVÂNCIA. PROPAGANDA ENGANOSA.
PROVA POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. AFASTADA. PREVISÃO JUROS DE OBRA. MORA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DEVIDA. DANO MORAL. NÃO
CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES. RECURSOS CONHECIDOS.
RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ
PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
1. Observado o direito básico do consumidor quanto à informação adequada e clara (art. 6º, III, CDC) em relação ao serviço contratado, não há que se falar em nulidade ou abusividade dos termos ajustados no negócio jurídico, afastando-se a incidência das nulidades previstas no art. 51, ou pretensa violação do princípio da boa-fé objetiva (art. 421, do Código Civil e 4º, III, do Código de Defesa do
Consumidor);
1.1. Incabível a devolução do valor que foi pago a título de comissão de corretagem quando o serviço de intermediação do negócio de compra e venda foi devidamente prestado pela corretora, com
inequívoca ciência do adquirente quanto à destinação do valor que foi desembolsado.
2. O princípio da vinculação obriga o fornecedor a agir conforme anunciado, inclusive se o texto do
contrato firmado tiver conteúdo diverso; e o dever de informar positiva garante ao consumidor o direito de ter uma informação completa e exata sobre o produto ou serviço que pretende adquirir.
informação tenha sido veiculada antes da assinatura do contrato entre as partes.
3.1. No caso dos autos não há provas de que a autora recebeu informações enganosas relativas à
garagem, à quadra de imóvel e ao pagamento do ITBI antes da compra do imóvel.
3.2. Além disto, o contrato firmado não estabelece, em nenhuma cláusula, a existência de vaga em
garagem ou área de esporte. Somente em relação ao ITBI as partes celebraram retificação do contrato fixando a responsabilidade da construtora ré quanto ao pagamento do tributo.
4. Os juros de obra são cobrados do mutuário pela instituição financeira durante o período de
construção, prosseguindo-se até a averbação do Habite-se do imóvel.
5. Durante o período de construção do empreendimento imobiliário, os juros de obra cobrados do
mutuário não são abatidos do saldo devedor, até que sobrevenha a averbação da carta de Habite-se do imóvel, momento a partir do qual o ente financeiro passa a cobrar a parcela de amortização e os juros do financiamento, abatendo-os da dívida.
6. A inadimplência da ré ao deixar de cumprir o prazo contratual avençado para liberação do Habite-se, obrigou o autor a continuar desembolsando os juros de obra, sem qualquer diminuição no seu saldo
devedor, configurando, assim, danos emergentes que devem lhe ser ressarcidos.
7. Os aborrecimentos decorrentes da inexecução de um contrato não acarretam danos morais.
8. Os valores cobrados indevidamente, com base no contrato firmado entre as partes, devem ser
restituídos de forma simples, se não comprovado o dolo, pois se presume justificável o engano.
9. Recursos conhecidos e parcialmente providos. Sentença reformada em parte.
Federal e dos Territórios, RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - Relator, CARLOS RODRIGUES - 1º Vogal e HECTOR VALVERDE SANTANA - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador CARLOS RODRIGUES, em proferir a seguinte decisão: CONHECER DOS RECURSOS E
DAR-LHES PARCIAL PROVIMENTO. DECISÃO UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
ROSSI RESIDENCIAL S.A. , objetivando a restituição em dobro do montante pago a título de
comissão de corretagem, ITBI e juros de mora, além de indenização material e moral por propaganda enganosa na aquisição do imóvel do Programa Minha Casa, Minha Vida.
Peço vênia ao MM Juiz para utilizar parte do relatório da sentença de ID 8368127, in verbis:
Trata-se de ação de conhecimento sob o rito ordinário ajuizada por RUANE CARLA ALVES DOS
SANTOS em desfavor de SÃO MAURICIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
A autora sustenta na inicial (fls. 2/30) que, em 16/06/2013, celebrou contrato de promessa de compra e venda com a requerida tendo como objeto a unidade 01, do Bloco 18, do Edifício Rossi Parque Nova Cidade II, pelo valor total de R$ 101.856,00 (cento e um mil oitocentos e cinquenta e seis reais).
Argumenta que a requerida realizou propaganda enganosa, vez que não foi reservada vaga privativa de garagem à unidade da autora, diversamente do que constava na proposta, e que a quadra de
esportes prometida para o condomínio foi construída em local público, e não dentro do
empreendimento. Afirma que a requerida vem cobrando juros de obra, mesmo após o recebimento das chaves, o que ocorreu em outubro/2013, pelo fato de não ter a requerida providenciado o "Habite-se" do imóvel, o que deveria ter ocorrido até 31/08/2013, segundo o contrato. Alega que foi obrigada a
pagar R$ 3.000,00 (três mil reais) de ITBI, embora a requerida houvesse informado na ocasião da
aquisição de bem que a referida cobrança não seria realizada. Expõe que foram cobrados R$ 4.612,16 (quatro mil seiscentos e doze reais e dezesseis centavos) a título de sinal, sabendo a requerente
posteriormente que o valor dizia respeito à cobrança de comissão de corretagem.
Apresenta argumentos de direito que entende embasarem o seu pleito. Sustenta que a cobrança de
corretagem é ilegal, pois a autora adquiriu o imóvel em contato direto com corretor contratado pela
requerida, no estande de vendas desta, ressaltando que a situação em tela constitui verdadeira "venda casada", prática vedada pela legislação consumerista. Ressalta que a requerente não concordou em
nenhum momento em pagar o valor devido a título de comissão de corretagem. Pugna pela nulidade
da cláusula contratual que atribuiu ao comprador a remuneração dos corretores, por se tratar de
cláusula excessivamente onerosa. Alega ser indevida a cobrança de juros de obra, vez que o atraso na expedição do habite-se decorre de culpa exclusiva da requerida, afirmando ser cabível a restituição
em dobro de tais valores, nos termos do artigo 42, parágrafo único, do CDC. Fundamenta que o
pagamento do ITBI pela autora foi indevido, diante da existência de publicidade da ré em sentido
contrário, que se mostrou enganosa, devendo a oferta vincular os termos do contrato. Salienta haver na conduta da ré violação à boa-fé objetiva, ao dever de informação, devendo o contrato de adesão
ser interpretado de forma benéfica à consumidora, alegando também ser cabível a inversão do ônus
da prova, ante a sua hipossuficiência fática diante da ré. Argumenta pela existência de danos
materiais e morais indenizáveis.
Ao final, requer: (i) gratuidade de justiça; (ii) condenação da requerida à restituição em dobro do
valor da comissão de corretagem, totalizando R$ 9.224,32 (nove mil duzentos e vinte e quatro reais e trinta e dois centavos); (iii) condenação da requerida à restituição em dobro do valor cobrado pelo
ITBI, totalizando R$ 6.000,00 (seis mil reais); (iv) condenação da requerida ao pagamento de R$
25.000,00 (vinte e cinco mil reais), pelos danos materiais decorrentes da ausência de garagem
privativa, e ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), pelos danos materiais decorrentes da
ausência de quadra de esportes dentro do condomínio; (v) condenação da requerida ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) por danos morais; (vi) condenação da requerida à restituição em
dobro dos valores cobrados a título de juros de obra, totalizando R$ 7.689,50 (sete mil seiscentos e
oitenta e nove reais e cinquenta centavos); (vii) declaração da inexigibilidade da cobrança de juros de obra; (viii) condenação da requerida a providenciar o Habite-se na matrícula do imóvel; (ix)
condenação da requerida nas verbas sucumbenciais. Juntou procuração (fl. 32) e documentos (fls.
33/84).
Citada, a requerida apresentou contestação (fls. 90/115). Na ocasião, refutou os argumentos fáticos e jurídicos da inicial, alegando que não havia previsão contratual de vagas privativas de garagem e
quadra de esportes no condomínio. Alegou que existem ofertas esporádicas de isenção de ITBI, sendo que tal oferta não estava vigente quando a requerente assinou o contrato, ressaltando que o referido
tributo é obrigação propter rem do contribuinte. Afirmou que não é responsável pela cobrança de
juros de obra, sendo esta realizada pela CEF, não devendo responder pelos valores pagos pelo autor à instituição financeira. Argumentou que a requerente aceitou expressamente custear os valores devidos a título de comissão de corretagem, salientando que não possui qualquer vínculo com o corretor,
profissional autônomo. Sustentou a inexistência de má-fé em qualquer das cobranças realizadas, razão pela qual não cabe sua restituição em dobro. Afirmou ainda a inexistência de dano moral passível de indenização, e a inviabilidade de inversão do ônus da prova, por ausência de seus requisitos e pela
impossibilidade da ré produzir prova negativa. No final, pugnou pela improcedência do pedido autoral e pela condenação da requerente nas verbas sucumbenciais. Juntou procuração (fl. 126),
substabelecimento (fl. 127) e atos constitutivos (fls. 116/125).
A parte autora manifestou-se em réplica (fls. 130/148), refutando os fatos e argumentos expostos na
contestação e reiterando o pedido inicial.
Em atenção à determinação de especificação de provas (fl. 169), a requerente pugnou pelo julgamento antecipado da lide (fl. 171), enquanto a ré não se manifestou (fl. 172). A autora (fl. 175) e a ré (fl. 176) não manifestaram interesse em realização de audiência de conciliação.
Os autos vieram conclusos para sentença (fl. 180), sendo recebidos neste NUPMETAS-1.
O Juízo da Primeira Vara Cível de Brasília prolatou sentença e julgou parcialmente procedentes os
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES o pedido para:
1) CONDENAR a requerida ao pagamento dos valores decorrentes da desvalorização imobiliária do bem decorrente da ausência de vaga privativa e de quadra de esportes dentro do condomínio, a ser
apurada em liquidação de sentença. Os valores serão atualizados monetariamente pelo INPC e
acrescidos de juros legais de 1% ao mês a contar da citação da ré;
2) CONDENAR a requerida ao reembolso dos valores pagos indevidamente a título de juros de obra, desde outubro/2013 até a data da averbação do habite-se na matrícula do imóvel, devendo do valor
total pago pela autora ser descontado o quantitativo mensal referente à amortização da dívida; tais
valores serão atualizados monetariamente pelo INPC a contar do efeito desembolso e acrescida de
juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação.
Julgo IMPROCEDENTES os demais pedidos formulados pela requerente. Extingo o processo com
resolução do mérito, nos termos do artigo 269, I, do CPC.
Liquidação na forma do artigo 475-C, do CPC. Cumprimento de sentença na forma do art. 475-J, do CPC.
Em face da sucumbência recíproca, porém não equivalente, quanto aos valores demandados, condeno a parte autora ao pagamento de 40% das custas e dos honorários em favor do patrono da parte
adversa, ficando a parte ré condenada em 60% das custas e dos honorários fixados.
Quanto às verbas sucumbenciais impostas à autora, ressalte-se que as custas e honorários tem sua
exigibilidade suspensa, nos termos dos artigos 3º, V, e 12, ambos da Lei n. 1.060/50.
Irresignada, a parte ré interpôs Apelação de ID 8368151, alegando a necessidade de reforma da
sentença. Alega a inexistência de propaganda enganosa e ausência de danos materiais, que o contrato não previa a existência de vaga de garagem individual, nem tampouco praça de esportes no
Condomínio (i).
Diz, ainda, que não deve reembolsar os valores pagos a título de juros de obra, pois estão previstos no contrato e a cobrança é feita diretamente pela instituição financeira (ii).
Tece considerações. Pugna pelo provimento do apelo.
Preparo recolhido, ID 8368099.
Indignada, a autora também interpôs Apelação, ID 8368118, alegando a necessidade de reforma da
sentença. Sustenta a ilegalidade da cobrança de Comissão de Corretagem, pois o Ministério das
Cidades expediu em 2011 a Portaria n.º 363 vedando a cobrança de serviços de corretagem aos
compradores de imóvel do Programa Minha Casa, Minha Vida, e que tais valores devem ser
devolvidos em dobro (iii).
Afirma que houve propaganda enganosa por inexistir no empreendimento imobiliário vaga de garagem e quadra esportiva privativas, e que foi lhe garantida a isenção do ITBI, sendo a devolução em dobro
do montante referido medida impositiva (iv).
Diz que a situação vivenciada em razão da publicidade enganosa, da ausência de quadra de esportes
privativa no Condomínio e de vagas individuais extrapolam os meros dissabores do cotidiano, de
maneira que, ao ser enganada, ludibriada e prejudicada, a indenização moral é devida (v).
Tece considerações. Colaciona documentos. Pugna pelo provimento do apelo.
Sem preparo em razão do pedido de gratuidade de justiça.
Contrarrazões apresentadas por ambas as partes pelo não provimento do apelo da parte adversa (ID’s 8368159 e 8368161).
O feito estava suspenso em razão da discussão travada perante o STJ, em sede de recurso repetitivo,
sobre o repasse da obrigação de pagar a comissão de corretagem para o comprador nos contratos de
imóvel integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida.
Intimada, a autora juntou documentos para comprovação de sua renda, ID 9902808. A parte ré reiterou que a autora tinha ciência inequívoca sobre o pagamento da taxa de corretagem sendo inviável sua
devolução, ID 10045623.
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, dele conheço.
1. COMISSÃO CORRETAGEM
A autora-apelante sustenta a ilegalidade da cobrança de Comissão de Corretagem, pois o Ministério
das Cidades expediu em 2011 a Portaria n.º 363 vedando a cobrança de serviços de corretagem aos
devolvidos em dobro.
Cinge-se a controvérsia acerca da legalidade da cobrança da comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida.
A jurisprudência tem admitido a validade da cobrança da comissão de corretagem quando o serviço de intermediação foi efetivamente prestado e existe disposição expressa, destacada e clara, como no caso dos autos.
O Superior Tribunal de Justiça, na análise do Resp 1.601.149 - RS (Tema 960), Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos (art. 543-C do CPC), entendeu que “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão”
Confira-se a sua ementa:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE.
DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.
1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
(REsp 1.601.149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 13/06/2018)
Do cotejo da tabela de faixas de rendas vigentes no ano de 2013, quando da assinatura do Contrato de Mútuo junto à Caixa Econômica Federal (
http://www.brasil.gov.br/noticias/infraestrutura/2014/04/entenda-como-funciona-o
minha-casa-minha-vida ), tem-se como abrangida pela faixa 1 famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.600,00.
Alinhado a este parâmetro, depreende-se dos documentos juntados nos ID’s 9902812 e 9902814 que, à época da aquisição do imóvel, a autora possuía uma remuneração de R$ 720,00 (setecentos e vinte reais), estando, pois, enquadrado na exceção da Faixa 1 descrita no julgado do STJ em epígrafe.
Desse modo, verifica-se que, em razão do posicionamento da autora na faixa 1 do Programa Minha
Casa Minha Vida e do julgado do STJ sobre a Comissão de corretagem nos contratos do referido
programa habitacional, não houve intermediação imobiliária, sendo, por isso, indevida a cobrança da taxa de comissão de corretagem.
1.2. DEVOLUÇÃO EM DOBRO
A jurisprudência é firme no sentido de que a cobrança dos encargos, quando efetuada dentro dos
limites estabelecidos na relação contratual, ainda que declarada a abusividade de alguma cláusula, não enseja a devolução em dobro. Neste sentido:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DEDUÇÕES BANCÁRIAS INDEVIDAMENTE REALIZADAS. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU
EXTINTIVO DO DIREITO DA AUTORA NÃO COMPROVADO. DEVOLUÇÃO EM DOBRO.
IMPOSSIBILIDADE. MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. DANOS MORAIS. AFASTADOS.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA EQUIVALENTE. CUSTAS E HONORÁRIOS. DISTRIBUIÇÃO
PROPORCIONAL. SENTENÇA MANTIDA.
1. Asuposta inexistência de ilegalidade e as demais teses relacionadas à prestação do serviço são
matérias concernentes ao mérito, a serem elucidadas em momento oportuno, conduzindo à
procedência ou improcedência dos pedidos, e não à extinção do processo, sem resolução do mérito, com fundamento da inépcia da inicial.
2. Deixando o réu de se desincumbir do ônus imposto por força do artigo 373, II, do Código de
Processo Civil, comprovando fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora,
consubstanciado na existência de obrigações vencidas e exigíveis capazes de legitimar os descontos diretamente realizados na conta bancária da falecida, devem ser reputadas ilegítimas as deduções
automáticas de valores depositados junto à Instituição Financeira.
3. Adevolução em dobro do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor fica subordinada à
comprovação de engano injustificável, revestido de má-fé, daquele que recebeu indevidamente o
assumidas pela Instituição Financeira no ato de abertura da conta bancária pela falecida.
5. Conforme entendimento exarado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, a mera quebra de um contrato ou o mero descumprimento contratual não são fatores que, por si só, ensejam o dever de
compensação moral.
6. Código de Processo Civil consagrou o princípio da sucumbência como critério determinante para a fixação dos honorários advocatícios, os quais serão arbitrados em benefício do patrono da parte
vencedora. 7. O arbitramento por apreciação equitativa se reveste de natureza subsidiária,
limitando-se aos casos nos quais o proveito econômico for irrisório ou inestimável ou o valor da
causa muito baixo, não sendo este o caso dos autos. 8. Recursos conhecidos e desprovidos.
(Acórdão n.1177514, 07129604520188070001, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO 8ª Turma Cível, Data de Julgamento: 12/06/2019, Publicado no DJE: 14/06/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Desta forma, os valores cobrados indevidamente a título de comissão de corretagem devem ser
devolvidos de forma simples, pois não demonstrada a má-fé da parte ré.
O Código de Defesa do Consumidor ao tratar da oferta estabelece, entre outras coisas, o seguinte:
Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou
meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o
claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades,
quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.
Trata-se do princípio da vinculação, que obriga o fornecedor a agir conforme anunciado, inclusive se o texto do contrato firmado tiver conteúdo diverso; e o dever de informar positiva, que garante ao
consumidor o direito de ter uma informação completa e exata sobre o produto ou serviço que pretende adquirir.
Assim, havendo uma propaganda relativa a um produto, garantindo benesses ao consumidor, esta deve ser cumprida, ainda que inexista previsão contratual para tanto.
Entretanto, necessário que esta informação tenha sido veiculada antes da assinatura do contrato entre as partes.
Assim, caberia à parte autora comprovar que antes da compra do imóvel recebeu informações
enganosas relativas à garagem, à quadra de imóvel e ao pagamento do ITBI.
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.
PROPAGANDA ENGANOSA. VAGA PRIVATIVA DE GARAGEM. QUADRA DE ESPORTES PARA USO EXCLUSIVO DO CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE PROVAS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO.
DESCABIMENTO. COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO. NECESSIDADE. DANO MORAL NÃO
CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA
MANTIDA. 1. Não se conhece do recurso, no tocante à alegação de ausência de prescrição, vez que tal matéria não foi objeto de discussão na presente lide, bem como na r. Sentença proferida pelo
Magistrado de Primeira Instância, tratando-se de matéria estranha aos autos.
2. No presente caso, em que pese tratar-se de relação de consumo, não houve a inversão do ônus da prova, cabendo ao autor demonstrar o fato constitutivo do seu direito, nos termos do art. 373, I, do
Código de Processo Civil, ônus do qual não se desincumbiu. Em outras palavras, não comprovou o
apelante a veiculação da alegada publicidade enganosa, em data anterior à celebração do contrato e que vinculasse o fornecedor, no sentido de que o empreendimento seria dotado de vaga privativa de garagem ou de quadra de esportes em sua área interna e exclusiva para uso do Condomínio.
3. Não há que se falar em repetição de valores sem a comprovação do seu efetivo pagamento, sendo certo que a mera cobrança, por si só, não tem o condão de tornar devida a devolução em dobro do
4. Em razão da ausência de comprovação dos requisitos ensejadores da responsabilidade civil, o
pedido de reparação de danos morais, também, não merece prosperar.
5. Recurso parcialmente conhecido e desprovido. Sentença mantida.
(Acórdão n.1161072, 07231033020178070001, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO 8ª Turma Cível, Data de Julgamento: 27/03/2019, Publicado no DJE: 01/04/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Além disto, analisando o contrato firmado entre as partes, não verifico nenhuma cláusula que indique a existência de vaga em garagem; que indique a construção de área de esporte na área comum do
condomínio; ou que o pagamento do ITBI ficaria por responsabilidade da construtora ré.
Assim, não tendo a autora demonstrado que houve propaganda enganosa, e inexistindo previsão
contratual, não há que se falar em irregularidade pela ausência de vaga de garagem, pela construção
da área de esporte em área pública.
Situação diversa, no entanto, em relação ao ITBI.
Muito embora o contrato inicial tenha previsto que a autora/adquirente seria responsável pelo
pagamento do referido tributo, Cláusula décima-oitava, a, ID 8368083 – Pág. 21, as partes
assinaram termo de retificação e ratificação em que a incorporadora assumiu a responsabilidade pelo pagamento do ITBI, ID 8368083 – Pág. 24.
Ressalto que, em contrarrazões, a parte ré apenas afirma que a responsabilidade era, de fato, da autora conforme cláusula contratual, sem impugnar a alegação de pagamento, ou mesmo o documento
juntado no processo originário.
3. JUROS DE OBRA
A ré argumenta que não deve reembolsar os valores pagos a título de juros de obra, pois estão
previstos no contrato e o pagamento é feito diretamente à instituição financeira.
Com efeito, os juros de obra são cobrados do mutuário pela instituição financeira durante o período de construção, prosseguindo-se até a averbação do Habite-se do imóvel.
Aliás, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento de embargos de divergência, pacificou o
entendimento no sentido de que não é abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios
incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária. (EREsp 670117/PB, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012 - g.n.).
A questão em exame refere-se ao pedido de ressarcimento de tais valores, a título de danos
emergentes, em razão da demora da ré na liberação do Habite-se.
Com efeito, durante o período de construção do empreendimento imobiliário, os juros de obra
cobrados do mutuário não são abatidos do saldo devedor, até que sobrevenha a averbação da carta de Habite-se do imóvel, momento a partir do qual o ente financeiro passa a cobrar a parcela de
amortização e os juros do financiamento, abatendo-os da dívida.
Assim sendo, a inadimplência da ré ao deixar de cumprir o prazo contratual avençado para liberação do Habite-se, obrigou a autora a continuar desembolsando os juros de obra, sem qualquer diminuição no seu saldo devedor, configurando, assim, danos emergentes que devem lhe ser ressarcidos.
No caso específico dos autos, o contrato de compra e venda (ID nº 8363065 – Pág. 4 pg. 28 previu o prazo para expedição do Habite-se em 31.08.2013 e entrega do imóvel em 31.10.2013. Contudo, a
despeito de ter a autora recebido as chaves do seu imóvel em Outubro de 2013, até a data da
propositura da ação originária, 08.10.2014, ainda estava pagando juros de obra, indicando que o
Habite-se não havia sido averbado na matrícula do imóvel.
Além disto, a construtora ré não apresentou nenhum motivo plausível para o atraso, o que permite
concluir que este decorreu da sua culpa exclusiva.
Assim, correta a sentença que determinou a devolução dos valores pagos a título de juros de obra
durante o período de mora da construtora.
Neste sentido tem entendido esta eg. Corte:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA. CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. JUROS DE OBRA.
1. Acontrovérsia acerca do cumprimento de contrato de compra e venda de imóvel adquirido na
planta deve ser dirimida à luz das normas consumeristas.
que o adquirente deixou de auferir ganhos de aluguéis, quando os poderia ter auferido.
3. Os juros de obra são juros de caráter compensatório cobrados do promitente comprador pela
instituição financeira até a entrega do imóvel em construção. Ocorrendo o atraso na entrega do
imóvel, o pagamento desses juros pelo comprador passa a ser ilegítima, porquanto incidente por
culpa da construtora, que, no período do atraso, deverá suportá-los.
4. Apelação cível conhecida e não provida.
(Acórdão n.1170538, 00013348120168070020, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA 7ª
Turma Cível, Data de Julgamento: 15/05/2019, Publicado no DJE: 03/06/2019. Pág.: Sem Página
Desta forma, não há que se falar em reforma da sentença neste aspecto.
O dano moral se caracteriza pela ofensa aos direitos da personalidade, sendo certo que meros
aborrecimentos decorrentes de eventual propaganda enganosa não justificam uma condenação por
danos morais, por não importar abalo a tais direitos.
A respeito do tema, merece destaque a conceituação do eminente doutrinador Carlos Roberto
Gonçalves, segundo o qual:
(...) dano moral é o que atinge o indivíduo como pessoa, não lesando seu patrimônio. É a lesão de
bem que integra os direitos da personalidade, como a honra, a dignidade, a intimidade, a imagem, o bom nome etc., como se infere dos arts. 1º, III, e 5º, V e X, da Constituição Federal, e que acarreta ao lesado dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação (Direito Civil Brasileiro, vol. IV, p. 357).
Percebe-se, pois, que nem toda ordem de abalo psíquico ou perturbação emocional é apta a configurar dano moral, porque este não há de se confundir com os percalços, aborrecimentos e alterações
momentâneas ou tênues do normal estado psicológico, sob pena de banalizar-se e desvirtuar-se a
concepção e finalidade de tão destacado instituto jurídico.
No caso em análise, a autora relata ofensa a sua dignidade. Mesmo que a consumidora tivesse sido
levado a erro em razão de uma publicidade enganosa, isso, por si só, não caracteriza ofensa à sua
dignidade. Ademais, esta não demonstrou qualquer lesão aos seus direitos da personalidade, como a
honra, a dignidade, a intimidade, a imagem, o bom nome etc. Também não demonstrou a existência de dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação, que justificassem uma reparação de danos de natureza moral.
Sobre o tema analisado, confira-se a jurisprudência:
CADEIA DE FORNECEDORES. CUSTOS DO CANCELAMENTO DO GRAVAME.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DEMORA NA BAIXA DA HIPOTECA. VIOLAÇÃO AOS
DIREITOS DA PERSONALIDADE. INOCORRÊNCIA. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Incide as regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor a relação jurídica estabelecida, de um lado, pela incorporadora/construtora e pelo agente financiador da obra, porquanto se se
enquadram no conceito de fornecedores, disposto no artigo 3º da norma consumerista, e, de outro
lado, pelo adquirente de sala comercial, que, por ser pessoa física destinatária final do imóvel
negociado, se enquadra na definição de consumidor, artigo 2º do aludido Código.
2. Consoante inteligência do enunciado nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, conquanto a
construtora possa firmar garantia hipotecária junto ao agente financiador da obra, esse direito real de garantia não atinge imóveis (residenciais ou comerciais) adquiridos pelos promitentes
compradores de boa-fé, uma vez que, perante eles, a garantia é ineficaz. Assim, tendo sido pago o
preço da unidade, não há porque esta permanecer gravada de hipoteca, especialmente porque se
presume que o montante pago foi utilizado para amortizar o financiamento entre a
construtora/incorporadora e o agente financeiro.
3. Os custos para a averbação da baixa do gravame hipotecário no Cartório de Registro de Imóveis, mantido indevidamente mesmo após a quitação do imóvel pelo promissário comprador, deverão
recair, de forma solidária, tanto para a incorporadora/construtora, quanto para o agente financeiro da obra. Inteligência do artigo 7º, parágrafo único, e 34, do Código de Defesa do Consumidor.
4. O descumprimento contratual não ocasiona, por si só, violação a direitos da personalidade e, por conseguinte, não gera direito à indenização por danos morais, exigindo-se, para acolhimento do
pedido compensatório, comprovação de que a demora na baixa do gravame hipotecário sobre o
imóvel adquirido pelo autor gerou mais do que aborrecimentos ínsitos ao inadimplemento contratual, o que não restou demonstrado na hipótese dos autos.
5. Apelações do autor e do segundo réu conhecidas e não providas.
(Acórdão n.1174607, 07278309520188070001, Relator: SIMONE LUCINDO 1ª Turma Cível, Data
de Julgamento: 29/05/2019, Publicado no DJE: 03/06/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Desta forma, necessário reformar a sentença neste ponto, para afastar a condenação a título de danos morais.
Ante o exposto, CONHEÇO ambos os recursos. DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da
autora, para condenar a parte ré a devolver, de forma simples, os valores pagos a título de comissão de corretagem e do ITBI. Sobre este valor deverá incidir correção monetária desde a data de cada
pagamento indevido e juros de mora desde a citação.
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da ré, para afastar a condenação ao pagamento da
Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas processuais, na
proporção de 40% (quarenta por cento) para a parte autora e 60% (sessenta por cento) para a parte ré. Fixo os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, CPC, mantendo-se a proporção, vedada a compensação e observada a gratuidade de
justiça conferida à autora.
CONHECER DOS RECURSOS E DAR-LHES PARCIAL PROVIMENTO. DECISÃO UNÂNIME.
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