Source: https://mo45.de/milieuschutz/rechtsprechung/
Timestamp: 2020-08-07 04:37:42
Document Index: 242688524

Matched Legal Cases: ['§ 24', '§ 28', '§ 30', '§ 172', '§ 26', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172']

Rechtsprechung zu sozialen Erhaltungsgebieten - MO45LEGAL
Rechtsprechung zu sozialen Erhaltungsgebieten
Wichtige Urteile zu sozialen Erhaltungsgebieten
Nachfolgend präsentieren wir eine Übersicht zu relevanten Entscheidungen im Milieuschutz. Für Fragen zu den Entscheidungen ist Rechtsanwalt Jochen Mittenzwey ihr Ansprechpartner (mittenzwey@mo45.de)
Welche baulichen Maßnahmen unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt
(Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 17.12.2004, Az.: 4 B 85/04)
Das Bundesverwaltungsgericht hatte sich neben der Frage, was die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung darstellt auch mit der Frage zu beschäftigen, wann eine bauliche Änderung nicht unter den Genehmigungsvorbehalt fällt. Dies ist bei solchen Maßnahmen der Fall, die von vornherein nicht geeignet sind, sich auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auszuwirken. Hierunter fallen Maßnahmen von denen keine Verdrängungsgefahr ausgehen kann, weil sie schon nicht mietpreisrelevant sind. Zu nennen wären bloße Reparaturarbeiten nach Abnutzung oder Schäden an der Mietsache. Für diese Arbeiten muss keine Genehmigung beantragt werden. Da der Übergang zu genehmigungspflichtigen Maßnahmen aber fließend ist, ist eine besonders sorgfältige Prüfung angezeigt.
Anbau von Fahrstühlen erlaubt
(Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31.5.2012, Az.: OVG 10 B 9.11)
Mit diesem Urteil hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg den ewigen Streit entschieden, ob der Anbau von Balkonen der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Beachtung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen darstellt. Diese Frage wurde für Fahrstuhlanbauten, die nicht besonders kostenintensiv sind und die Bauordnung den Anbau gesetzlich ab einer bestimmten Geschosshöhe vorschreibt, bejaht. Dies gilt aber weiterhin nicht für besonders teure oder luxuriöse Aufzugsanlagen.
Kein Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
(Landgericht Berlin, Baulandkammer, Urteil vom 26. April 2017, Az.: O 2/15 Baul – Berufungsverfahren vor dem Kammergericht dauert noch an)
Der Bezirk Berlin Schöneberg hat im Rahmen eines Verkaufes dreier im Bezirk gelegener Grundstücke das kommunale Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ausgeübt und gleichzeitig gemäß § 28 Abs. 3 BauGB den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert bestimmt. Hiergegen wehrten sich die Grundstückseigentümer und klagten vor dem Landgericht Berlin. Die Sonderzuständigkeit des Landgerichts Berlin ergibt sich hier aus dem Umstand, dass der Bezirk den Kaufpreis nach dem Verkehrswert bestimmt hat. Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Baunutzungsplanes in der Fassung vom 28. Dezember 1960, der in Verbindung mit den förmlich festgestellten Straßen-und Baufluchtlinien als qualifizierter Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB gilt. Ferner liegen die Grundstücke im Geltungsbereich der am 11. September 2014 in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB. Die Baulandkammer des Landgerichts Berlin gab den Eigentümern Recht und hob den Bescheid bezüglich der Ausübung des Vorkaufsrechts auf. Es hat dabei erkannt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Das Landgericht Berlin hält den Wortlaut von § 26 Nr. 4 BauGB für klar und nicht auslegungsfähig. Demnach ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes bebaut ist und genutzt wird. Dies war hier der Fall. Auf die 2. Alternative, ob die Bebauung und Nutzung den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme entsprechen, hier der sozialen Erhaltungsverordnung (Milieuschutzgebiet), kommt es nur dann an, wenn es keinen Bebauungsplan gibt. Diese Entscheidung hat große Bedeutung für alle Berliner Bezirke in denen sich die Verkaufsobjekte im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes befinden. Für die ehemaligen Westberliner Stadtteile ist dies besonders bedeutsam, da dort, falls kein eigenständiger Bebauungsplan aufgestellt wurde, der ehemalige Baunutzungsplan von 1960 als übergeleiteter Bebauungsplan gilt. Dieses Urteil könnte somit eine Kehrtwende in der zum Beispiel in Berlin – Kreuzberg angewandten Praxis, des im großen Stile ausgeübten Vorkaufsrechts bedeuten.
Da es hier um die Auslegung eines Bundesgesetzes geht, ist diese Entscheidung bundesweit von Bedeutung und nicht auf Berlin beschränkt. Verkäufer und Käufer sollten daher in solchen Fällen rechtzeitig handeln.
Keine Zusammenlegung von Wohnungen
(OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. März 2018, Az.: OVG 2 N 64.15)
Das Oberverwaltungsgericht hat sich in seiner Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob in einem Milieuschutzgebiet (soziales Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB) zwei kleine Eigentumswohnungen nach familiärer Vergrößerung des Wohnraumbedarfs zu einer größeren selbstbewohnten Eigentumswohnung zusammengelegt werden können. Vorausgegangen ist dem die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin vom 8. September 2015 (Az. 19 K 125.15), die dies verneint hat. Das Oberverwaltungsgericht hat die Zulassung der Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil abgelehnt.
Bei der Zusammenlegung zweier Wohnungen gehe es um ein erhaltungsrechtlich relevantes Vorhaben. Dies sind alle Vorhaben, die grundsätzlich dazu geeignet sind, das Schutzziel des jeweiligen Erhaltungstatbestands zu beeinträchtigen. Demnach bedürfen nur solche Vorhaben, die die Schutzziele der Milieuschutzverordnung nicht beeinträchtigen können, keine Genehmigung. Das Gericht ist hier der Auffassung, dass allein der Umstand, dass im Falle einer Vermietung keine Steigerung des Mietpreises pro Quadratmeter erfolge, nicht geschlossen werden könne, dass kein erhaltungsrechtlich relevantes Vorhaben vorliege. Ferner stehe die Wohnungszusammenlegung den Zielen der Milieuschutzverordnung entgegen, da diese gerade den im Erhaltungsgebiet vorhandenen Bestand an Nachkriegswohnungen mit relativ kleinen Wohnungen schützen wolle, da dieses Angebot in der Berliner Innenstadt relativ wenig vorhanden sei. Die kleinen und preiswerten Wohnungen tragen wesentlich zur Bevölkerungsstruktur bei. Schutzzweck sei es daher diese Wohnungen für die einkommensschwachen Haushalte zu erhalten. Durch die Wohnungszusammenlegung drohe eine Reduzierung des Bestandes der relativ preiswerten Wohnungen. Dass die Kläger durch Familiengründung einen erhöhten Wohnraumbedarf haben und durch die Versagung der Genehmigung zur Wohnungszusammenlegung selbst als angestammte Wohnbevölkerung aus dem Milieuschutzgebiet verdrängt werden würden, ist nach Auffassung des Gerichts kein Grund eine Genehmigung zu erteilen. Die Versagung der Genehmigung widerspreche nicht den Erhaltungszielen der Milieuschutzverordnung und nur hierauf komme es nach Ansicht des Gerichts an. Demnach sei es nicht Ziel der Verordnung, dass denjenigen angestammten Bewohnern, denen der Wohnraum aus familiären Gründen zu klein geworden sei, stets ein Verbleib in dem Gebiet ermöglicht werden solle. Der Schutz des Bestandes kleinerer preisgünstigerer Wohnungen müsse nicht vor dem aus familiären Gründen größer gewordenen Wohnraumbedarf zurücktreten.
Nach Auffassung des Gerichts greift auch nicht der Ausnahmetatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr.1 BauGB ein, demnachVorhaben zulässig sind, wenn sie der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen. Eine Abweichung von den Durchschnittsgrößen bzw. einer Unterschreitung von bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen an die Wohnungsgröße habe das Gericht nicht erkennen können. Erschwerend komme hinzu, dass die neu gebildete Wohnung die Durchschnittsgröße überschreite.
Schließlich wurden die Kläger nicht damit gehört, dass ein ermessensrelevanter Sonderfall vorliege, wonach die Erteilung der Genehmigung für die Erhaltung der Bevölkerung nicht schädlicher sei als ihre Versagung. Im Kern ging es darum, dass die Klägerin die Wohnung weiterhin selbst bewohnen und sich zudem zu einer Rückbauauflage bei Veräußerung der Wohnung(en) verpflichten wollte.
Die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, indem es um die Zulassung zur Berufung ging, stellt die Einwände der Kläger nicht per se in Abrede, sondern legt an vielen Stellen dar, dass die Einwände nicht ausreichend begründet worden seien. Einen allgemeinen Rechtssatz, dass die Zusammenlegung zweier Wohnungen in einem Milieuschutzgebiet nicht zulässig wäre, kann der Entscheidung daher nicht entnommen werden.
Dachterrassen im Milieuschutzgebiet
VG Berlin, Urteil vom 16. Mai 2018, Az. 19 K 559/17
Das Verwaltungsgericht Berlin hatte über die Klage eines Eigentümers zu entscheiden, dem vom Bezirk Berlin Neukölln die Errichtung einer ca. 40 m² großen Dachterrasse versagt worden ist. Dem Streit lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Eigentümer eines siebengeschossigen Mehrfamilienwohnhauses, wobei das letzte Obergeschoss als Staffelgeschoss ausgestaltet ist, beantragte für eine dort liegende, ca. 70 m² große Wohnung, die bereits über einen fast 10 m² großen Balkon verfügt, beim Bezirk Berlin Neukölln die Genehmigung einer ca. 40 m² großen Dachterrasse. Die Wohnung sollte fortan von dem Neffen des Eigentümers bewohnt werden. Das Objekt befindet sich im Geltungsbereich der milieuschutzrechtlichen Erhaltungsverordnung „Rixdorf“. Der Bezirk hat die Genehmigung versagt, da die Errichtung der Terrasse dem Anbau eines zweiten Balkons gleichstehe und in Bezug auf die Wohnungsgröße überdimensioniert sei und damit bezahlbaren Wohnraum beseitige. Hiergegen erhob der Eigentümer Klage.
Das Verwaltungsgericht Berlin hat die Klage aus folgenden Gründen abgewiesen: Die Errichtung der Dachterrasse steht den Zielen der Milieuschutzverordnung entgegen, da sie dazu geeignet ist, zu einer Mietzinssteigerung beizutragen und damit zur Verdrängung von einkommensschwachen Mietern. Zudem wird dadurch kleiner und bezahlbarer Wohnraum beseitigt. Durch die Dachterrasse wird die Wohnungsgröße und Wohnqualität erheblich verändert, mit spürbarer Mietzinshöheerhöhung. Das Bauvorhaben kann darüber hinaus eine negative Vorbildwirkung haben, indem auch andere Eigentümer eine Dachterrasse errichten lassen wollen. Ein Anspruch auf Genehmigung besteht indes nicht. Die Errichtung der Dachterrasse dient insbesondere nicht der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Dies kann – auch wenn ein bundesweiter Vergleichsmaßstab heranzuziehen ist – nicht erkannt werden. Vielmehr stellt eine Dachterrasse auch keinen bauordnungsrechtlichen Mindeststandard dar. Hier kommt erschwerend hinzu, dass bereits ein fast 10 m² großer Balkon vorhanden ist. Dass die gegenständliche Wohnung zurzeit in Eigenbedarf durch den Neffen des Vermieters genutzt wird, stellt weder einen Ausnahmefall dar noch kann der Erlaubnistatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 1. Halbsatz BauGB hierfür fruchtbar gemacht werden. Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts ist hier der Rechtsauffassung, dass dieser spezielle Erlaubnistatbestand für die Begründung von Wohnungseigentum nicht analog auf die vorliegende Situation angewandt werden könne. Auch ergibt sich hieraus nach der Wertung des Gesetzgebers kein atypischer Ausnahmefall, nur weil die zu schützende Wohnbevölkerung durch die Eigennutzung nicht konkret betroffen sei. Auf die konkreten Verhältnisse kommt es bei der Betrachtung der Verdrängungsgefahr gar nicht an. Maßgeblich sind die allgemeinen Auswirkungen der Maßnahme.
Ferner setzte sich das Verwaltungsgericht mit der umstrittenen Frage auseinander, ob im Rahmen der Verhältnismäßigkeit – statt der Genehmigungsversagung – mildere Mittel zur Einhaltung der Milieuschutzverordnung – etwa eine Genehmigung unter Auflagen – in Betracht gekommen wären. Dies wurde vom Verwaltungsgericht im Ergebnis verneint. Zwar gebe es in der Praxis immer wieder Fälle, in denen befristete Auflagen Mieterhöhungen begrenzen. Jedenfalls stellt eine solche Auflage aber kein geeignetes Mittel dar, die Ziele der Milieuschutzverordnung zu wahren. Zudem gestaltet sich die Kontrolle durch den Bezirk schwierig. Schließlich dürfe die Verwaltung wesentliche Voraussetzungen ihrer Entscheidung – hier die Erfüllung der Erhaltungsziele – nicht einfach in die Nebenbestimmungen abschieben. Aus ähnlichen Gründen erachtet das Gericht auch den Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages oder einer zivilrechtliche Vereinbarung als ein ungeeignetes Mittel, die Erhaltungsziele zu wahren.
Grundrissänderung: Vergrößerung eines Schlauchbades 1.0
(VG Berlin, Urteil vom 23.5.2018, Az.: VG 13 K 680.17)
Für den Umbau einer Einzimmerwohnung, bestehend aus einem Zimmer, einer separaten Küche und einem nachträglich eingebauten sehr schmalen Schlauchbad, mit den Maßen 3,77m x 0,87m, wurde eine erhaltungsrechtliche Genehmigung beantragt, da die Wohnung im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungsverordnung „Falkplatz“ – Berlin Pankow (Milieuschutzgebiet) liegt. Das Bad war ausgestattet mit einem Fenster, Dusche, WC und Waschbecken. Die Bewegungsflächen der VDI-Richtlinie 6000 „Mindest- Abstands- bzw. Bewegungs- und Stellflächen in Sanitärräumen“ werden von dem Bestandsbad nicht eingehalten. Das Bad sollte auf die Maße von 3m x 1,50m vergrößert und die Küche zum Wohnbereich offen ausgestaltet werden. Die begehrte Genehmigung wurde versagt. Die hiergegen erhobene Klage hat das VG Berlin abgewiesen.
Das VG Berlin begründete seine Entscheidung damit, dass die begehrte Grundrissänderung grundsätzlich dazu geeignet sei, den Schutzzielen der sozialen Erhaltungsverordnung (Milieuschutz) zu widersprechen. Die Maßnahme könne zu einer Mieterhöhung und damit zu einer Verdrängung der ansässigen Bevölkerung führen. Die angestrebte Vergrößerung des Bades entspricht einer Modernisierung, bei der die Kosten auf die Miete umgeschlagen werden können. Das Gericht zieht auch die nach der Durchführung der Grundrissänderung höhere Einstufung im Berliner Mietspiegel als weiteres Argument ins Feld. Die typischen Schlauchbäder sind laut Berliner Mietspiegel als wohnwertminderndes Merkmal einzustufen, wenn sie eine Größe von 4qm nicht überschreiten. Die Badvergrößerung würde dagegen zu einem wohnwerterhöhenden Merkmal und damit zu einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete führen.
Das Gericht sah ferner keinen Anspruch auf Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr.1 BauGB für gegeben. Mit der Grundrissänderung sei die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes überschritten. Das Gericht hat bereits Zweifel, dass sich die vorliegende Grundrissänderung überhaupt unter dem unbestimmten Rechtsbegriff des Ausstattungszustandes einordnen lasse. Darüber hinaus sei der bauordnungsrechtliche Mindeststandard der Bauordnung bereits im Bestand erfüllt, da das Bad mit Dusche, WC und Handwaschbecken ausgestattet ist und die Oberkörperbewegungsfreiheit bei dem Durchgang zur Dusche gegeben sei. Ferner führte das Gericht aus, dass keine bundesweite statistische Erhebung darüber bekannt sei, welchen Zuschnitt, Größe bzw. welche Bewegungsflächen ein durchschnittliches Bad in Wohnungen im Bundesgebiet hat.
Die Entscheidung der 13. Kammer ist kritisch zu hinterfragen. Ob sich das Gericht hier auf den Umstand zurückziehen konnte, es gebe keine Statistik zur Durchschnittsgröße eines Wohnungsbades im Bundesgebiet, vermag nicht zu überzeugen. Die entscheidende Behörde sowie auch das Gericht haben den Sachverhalt selbst aufzuklären. Dazu gehört es vor allem auch, die Umstände zu ermitteln die Voraussetzung einer Genehmigung sind. Insbesondere muss dies gelten, wenn bei Vorliegen der Voraussetzungen ein Anspruch auf Genehmigung besteht. Eine Genehmigungsversagung darauf zu stützen, dass keine entsprechende Statistik bekannt sei, kann daher nicht überzeugen. Auch die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des „zeitgemäßen Ausstattungszustandes“ vermag nicht zu überzeugen. Ob diese Entscheidung zudem pauschal auf alle Fälle von Grundrissänderungen oder gar Vergrößerungen alter Schlauchbäder angewendet werden kann, muss bezweifelt werden. Zum einen ist die bislang nicht veröffentlichte Entscheidung noch nicht rechtskräftig und muss einer Überprüfung vor dem Oberverwaltungsgericht standhalten. Zum anderen wurde in den Entscheidungsgründen auf einen konkreten Fall abgestellt, aus denen keine allgemeinen Aussagen für Grundrissänderungen gezogen werden können. Es gibt daher immer noch zahlreiche Fälle, die Aussicht auf eine Genehmigung haben können, etwa wenn bislang gar keine Dusche in dem Schlauchbad verbaut werden konnte oder die provisorische Duscheinrichtung gegen die Bestimmungen der Bauordnung verstößt bzw. unter deren Mindestanforderungen zurück bleibt.
Grundrissänderung: Vergrößerung eines Schlauchbades 2.0
(VG Berlin, Urteil vom 6.6.2019 – 13 K 93/18)
Von der 13. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin gibt es eine neue interessante Entscheidung zu dem Thema „Grundrissänderungen von Wohnungen im Geltungsbereich eines Milieuschutzgebiets“ (soziale Erhaltungsverordnung). Ein Eigentümer begehrte für seine 36 m2 große Einzimmerwohnung u.a. die Verbreiterung eines 78 cm breiten und 350 cm langen sog. Schlauchbades sowie die Zusammenlegung des Wohnzimmers mit der Küche zu einer Wohnküche. Die Praxis der Bezirke ging regelmäßig dahin, dass solche Grundrissänderungen pauschal abgelehnt wurden. Ein Schlauchbad stelle keinen Substandard dar, wenn sich in ihm bereits ein Waschbecken, eine Toilette sowie eine Dusche befinden.
Dem hat das Verwaltungsgericht Berlin nun mit seiner Entscheidung vom 6.6.2019 – 13 K 93/18 – einen Riegel vorgeschoben. Allein auf die vorhandene Ausstattung des Bades kommt es zur Beurteilung eines Substandards nämlich nicht an. Vielmehr sind auch die Maße ein erhebliches Merkmal. Das in diesem Fall nur 78 cm breite Bad stellt einen Substandard in Bezug auf die Größe von heutigen Bädern dar. Meist wurde zu DDR-Zeiten in den Wohnungen, in denen sich kein innenliegendes Bad befand, ein Teil der Küche abgetrennt und so ein Schlauchbad errichtet. Diesen Substandard wollte das Instrument des Milieuschutzes gerade nicht aufrechterhalten, sodass hier eine Genehmigung zur Verbreiterung auf 110 cm hätte erteilt werden müssen.
In Bezug auf die Zusammenlegung von Küche und Wohnzimmer zu einer offenen Wohnküche erteilte das Verwaltungsgericht dem Eigentümer eine Absage. Dies sei grundsätzlich nicht genehmigungsfähig, da durch diese Art von Grundriss ein höherer Wohnwert geschaffen werde und dadurch bei entsprechend gut zahlender Mieterschaft auf eine große Nachfrage stößt. Hierdurch sei eine Verdrängungsgefahr der durch den Milieuschutz geschützten Anwohnerschaft zu befürchten.
Wir begrüßen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts hinsichtlich der Vergrößerung des Schlauchbades, nachdem die Behörde nun nicht mehr wie bisher pauschal die Genehmigung versagen kann. In Bezug auf die Zusammenlegung von Küche und Wohnzimmer ist die Entscheidung jedoch kritisch zu hinterfragen. Die Argumentation, dass dieser Grundriss stark nachgefragt sei – woher diese Erkenntnis kommt, bleibt unklar – kann letztlich auch nur ein Zeichen davon sein, dass es der in Deutschland übliche Ausstattungsstandard geworden ist. Darüber hinaus ist zu bezweifeln, dass die getrennte Nutzung von Küche und Wohnzimmer pauschal immer weniger nachgefragt sei als eine offene Wohnküche, da sich hier die Zimmer auch getrennt voneinander nutzen lassen. Schließlich ist gerade mit Blick auf sehr kleine Grundrisse – wie er hier auch der Entscheidung zugrunde lag – fraglich, ob eine Wohnküche nicht erst zu gesunden Lebensverhältnissen führen kann, in dem zwei beengte Zimmer zu einer Wohnküche zusammengelegt werden können. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts kann daher sicher nicht pauschal auf alle Begehren von Grundrissänderungen angewandt werden.