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Timestamp: 2016-10-27 05:16:18+00:00
Document Index: 219871283

Matched Legal Cases: ['art. 72', 'art. 75', 'art. 90', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 156', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 66', 'art. 68']

4A_627/2013 (08.04.2014)
4A_627/2013 � � Arr�t du 8 avril 2014
X.________, repr�sent� par Me Alexandre B�hler,
Z.________, repr�sent�e par Me Serge Patek,
bail � loyer; �vacuation; cas clair,
recours contre les arr�ts de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve du 16 d�cembre 2013.
A.a.�En 1995, X.________ est devenu locataire de locaux commerciaux � Gen�ve, destin�s � l'exploitation d'un caf�-restaurant. Un nouveau contrat de bail a �t� conclu le 11 avril 2005.
Selon un contrat dat� du 21 juillet 1991, X.________ �tait d�j� locataire, dans le m�me immeuble, d'un appartement de 3,5 pi�ces, destin� � l'habitation priv�e de l'un de ses employ�s.
En 2000, le locataire a conclu avec la soci�t� U.________ S�rl en formation un contrat de g�rance libre portant sur les locaux commerciaux, enti�rement �quip�s, et l'appartement. Le caf�-restaurant dont la g�rance a �t� confi�e � U.________ S�rl s'appelle "xxx". Par la suite, la soci�t� g�rante a chang� sa raison sociale en V.________ S�rl.
Par avis officiel du 24 ao�t 2009, A.Z.________, devenu bailleur � une date ind�termin�e, a r�sili� le bail li� aux locaux commerciaux pour le 30 septembre 2010, au motif que X.________ n'exploitait pas personnellement le caf�-restaurant depuis de nombreuses ann�es. Le m�me jour et pour le m�me motif, le bailleur a r�sili� le bail relatif � l'appartement pour le 31 ao�t 2010.
A.b.�X.________ a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve d'une requ�te en contestation des cong�s.
Au terme de l'audience de conciliation du 3 mars 2010, les parties ont convenu ce qui suit:
" Les cong�s sont accept�s pour le 31 ao�t 2010. Une unique prolongation est accord�e au 31 d�cembre 2012 �tant pr�cis� que les cong�s seront retir�s si et pour autant que Monsieur X.________ et son �pouse exploitent personnellement "xxx", ceci au plus tard le 1
De nouveaux baux seront conclus d�s cette date entre les parties, autant pour l'�tablissement public que pour l'appartement de 3,5 pi�ces. "
Par avis officiel du 30 juin 2010, X.________ a r�sili� le contrat de g�rance libre pour le 31 d�cembre 2012. La soci�t� V.________ S�rl n'a pas contest� cette r�siliation.
A.Z.________ est d�c�d� le 27 ao�t 2012. Sa fille, Z.________, a acquis par succession la propri�t� des locaux litigieux.
A.c.�Par courrier du 20 septembre 2012, le conseil de X.________ a inform� W.________ SA, charg�e de la g�rance des objets lou�s (ci-apr�s: la r�gie), que l'exploitante du caf�-restaurant n'avait pas contest� la r�siliation du contrat de g�rance libre et qu'elle �tait apparemment pr�te � quitter les lieux pour le 31 d�cembre 2012; il ajoutait que son client �tait d�sireux de reprendre l'exploitation du "xxx" et priait la r�gie d'examiner l'opportunit� de lui communiquer un projet de bail.
Le 10 d�cembre 2012, le conseil de X.________ a averti la r�gie que son mandant avait convoqu� l'exploitante du "xxx" � un �tat des lieux de sortie le 31 d�cembre 2012 et qu'il sollicitait derechef l'�tablissement d'un nouveau contrat au 1
La faillite sans poursuite pr�alable de la soci�t� V.________ S�rl a �t� prononc�e en date du 13 d�cembre 2012.
Par courrier du 19 d�cembre 2012, le conseil de X.________ a inform� l'Office des faillites que son client �tait pr�t � reprendre l'exploitation du caf�-restaurant d�s le 1
er�janvier 2013. Il le priait de fermer l'�tablissement et de poser les scell�s afin d'�viter que du mat�riel ou de l'ameublement, propri�t� de X.________, ne disparaisse; il demandait �galement que les cl�s lui soient remises imm�diatement.
Le lendemain, X.________ a confirm� � la r�gie qu'il remplissait les conditions pour exploiter personnellement "xxx" au 1
er�janvier 2013. Il sollicitait un nouveau bail, pour l'�tablissement public et l'appartement, conform�ment au proc�s-verbal de conciliation du 3 mars 2010.
Par pli du 4 janvier 2013, la r�gie a r�pondu que X.________ et son �pouse ne respectaient pas les termes de l'accord conclu le 3 mars 2010 puisqu'ils n'exploitaient pas personnellement les locaux en cause et qu'ils ne disposaient pas des cl�s pour le faire; les cong�s notifi�s ne seraient d�s lors pas retir�s et aucun nouveau bail ne serait conclu avec X.________.
Dans l'�change de correspondance qui a suivi, chaque partie a camp� sur ses positions.
Le 4 f�vrier 2013, l'Office des faillites a annonc� qu'il restituerait les cl�s � la r�gie, repr�sentant la propri�taire, apr�s �tablissement de l'inventaire. La plainte que X.________ a d�pos�e contre cette d�cision a �t� rejet�e par la Cour de justice du canton de Gen�ve le 4 avril 2013.
B.a.�Par requ�tes d�pos�es le 27 mars 2013 devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, Z.________ a demand� l'�vacuation de X.________ des locaux commerciaux et de l'appartement, ainsi que l'ex�cution directe de l'�vacuation (causes C/8065/2013 et C/8084/2013).
Statuant par voie de proc�dure sommaire pour les cas clairs, le Tribunal des baux et loyers a fait droit aux requ�tes dans deux jugements, dont l'un est dat� du 29 juillet 2013 (cause C/8065/2013) et l'autre du 2 septembre 2013 (cause C/8084/2013).
X.________ a form� appel de ces jugements. Par arr�ts du 16 d�cembre 2013, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� les deux d�cisions de premi�re instance.
B.b.�Apr�s l'introduction de la proc�dure en �vacuation, X.________ a d�pos�, le 19 avril 2013, une requ�te tendant � la constatation de sa titularit� des baux sign�s les 21 juillet 1991 et 11 avril 2005 concernant les locaux commerciaux et l'appartement litigieux (causes C/8804/2013 et C/8806/2013). La conciliation a �chou� et la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers a d�livr� � X.________ l'autorisation de proc�der en date du 4 juillet 2013. L'affaire est actuellement pendante devant le Tribunal des baux et loyers.
Dans le cadre de cette proc�dure, X.________ a requis des mesures provisionnelles, tendant � ce qu'il soit fait interdiction � la bailleresse de mettre en location, en g�rance ou, sous toute autre forme, de mettre � disposition d'un tiers les locaux commerciaux et l'appartement lou�s jusqu'� droit jug� sur l'action en constatation. Le Tribunal des baux et loyers a rejet� cette requ�te. Par arr�t du 4 juillet 2013, la Cour de justice a confirm� l'ordonnance refusant les mesures provisionnelles. Dans un arr�t du 23 octobre 2013, le Tribunal f�d�ral a d�clar� irrecevable le recours interjet� contre cette d�cision par X.________ (cause 4A_353/2013).
X.________ interjette un recours en mati�re civile contre les arr�ts rendus le 16 d�cembre 2013 dans les causes C/8065/2013 et C/8084/2013. Il demande au Tribunal f�d�ral de d�bouter Z.________ des fins de ses requ�tes d'expulsion.
Le recourant requiert des mesures provisionnelles tendant, d'une part, � la jonction des deux causes et, d'autre part, � la suspension de la proc�dure devant le Tribunal f�d�ral jusqu'� droit connu sur l'action en constatation dans les causes C/8804/2013 et C/8806/2013.
Il sollicite par ailleurs l'octroi de l'effet suspensif � son recours.
Z.________ conclut au rejet de la requ�te en suspension de la proc�dure et de la demande d'effet suspensif. Sur le fond, elle propose le rejet du recours dans la mesure de sa recevabilit�.
Le recourant a d�pos� une r�plique, suivie d'ultimes observations de l'intim�e.
Pour sa part, la Cour de justice se r�f�re aux consid�rants de ses d�cisions.
1.1.�Le recours est dirig� contre deux arr�ts du 16 d�cembre 2013 mettant aux prises les m�mes parties et comportant au fond des consid�rants identiques. Dans un cas de ce genre, rien n'emp�che la cour de c�ans de rendre un seul arr�t. Comme le Tribunal f�d�ral ne se trouve pas saisi de plusieurs recours, la requ�te de mesures provisionnelles tendant � la jonction des causes est sans objet.
1.2.�La requ�te tendant � la suspension de la proc�dure de recours jusqu'� droit jug� sur l'action en constatation, d�pos�e post�rieurement aux requ�tes d'expulsion, doit �tre rejet�e. En effet, le point litigieux est de savoir si la bailleresse peut invoquer la protection pour les cas clairs. Or, de deux choses l'une: soit, les conditions du cas clair sont r�alis�es et il n'y a aucune raison de retarder l'�vacuation; soit, elles ne le sont pas et les requ�tes d'expulsion deviennent irrecevables.
1.3.�Les arr�ts attaqu�s ont �t� rendus en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance statuant sur recours (art. 75 LTF). Il s'agit au surplus de d�cisions finales (art. 90 LTF). Le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion sont donn�es dans une proc�dure fond�e sur l'art. 257 CPC. En pareil cas, la valeur litigieuse correspond au dommage pr�visible caus� par le retard au cas o� les conditions d'une �vacuation selon la proc�dure de l'art. 257 CPC ne seraient pas r�alis�es (consid. 1.2.2 non publi� de l'ATF 138 III 620). Comme la cour cantonale l'a constat� dans ses deux arr�ts, la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. est atteinte en l'esp�ce dans les deux cas d'�vacuation (art. 74 al. 1 let. a LTF). Au surplus, le recours est interjet� par la partie qui a succomb� en instance cantonale (art. 76 al. 1 LTF). Il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.4.�Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
Le recourant reproche � la cour cantonale d'avoir viol� l'art. 257 al. 1 CPC. Selon lui, l'intim�e ne pouvait pas b�n�ficier de la protection des cas clairs, car "ses requ�tes d'expulsion portent sur un �tat de fait qu'elle a rendu elle-m�me litigieux et sur une situation juridique dont elle porte la responsabilit� de l'incertitude". Il fait valoir � cet �gard que l'intim�e n'a pas respect� l'accord du 3 mars 2010 en refusant de signer de nouveaux baux, qui auraient permis au locataire d'obtenir l'autorisation d'exploiter le restaurant. Il ajoute que l'action en constatation porte sur un objet identique � celui des requ�tes d'�vacuation et que l'existence m�me d'un litige de fond rend l'�tat de fait litigieux et la situation juridique incertaine.
2.1.�Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC relatif aux cas clairs, le tribunal admet l'application de la proc�dure sommaire lorsque l'�tat de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'�tre imm�diatement prouv� (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). L'�tat de fait exig� par l'art. 257 al. 1 let. a CPC peut �tre �tabli sans d�lai ni moyens particuliers, en g�n�ral par pi�ces (ATF 138 III 123 consid. 2.1.1 p. 125, 620 consid. 5.1.1 p. 621). Cela �tant, le demandeur n'est pas dispens� d'apporter la preuve stricte des faits fondant sa pr�tention. Si la partie adverse conteste les faits de mani�re vraisemblable, la protection dans les cas clairs ne peut pas �tre accord�e, faute de caract�re liquide de l'�tat de fait. Le cas clair est d�j� ni� lorsque la partie adverse avance des objections ou des exceptions qui n'apparaissent pas vou�es � l'�chec. En revanche, les objections manifestement mal fond�es ou d�nu�es de pertinence sur lesquelles il peut �tre statu� imm�diatement ne suffisent pas � exclure le cas clair (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 p. 621 ss et consid. 6.2 p. 624).
2.2.�En l'esp�ce, la bailleresse a requis l'�vacuation en mars 2013 en invoquant l'absence de titre juridique du recourant � occuper les locaux commerciaux et l'appartement. Elle a produit la transaction du 3 mars 2010. Selon cet accord, la validit� des cong�s �tait reconnue et les baux b�n�ficiaient d'une prolongation unique au 31 d�cembre 2012; les r�siliations seraient toutefois retir�es � la condition que, au plus tard le 1er janvier 2013, le recourant et son �pouse exploitent personnellement le restaurant; de nouveaux baux seraient alors conclus � partir de cette date. Il n'a jamais �t� contest� que le recourant n'exploitait pas le restaurant personnellement � la date butoir du 1er janvier 2013. Sur la base de cet �tat de fait non litigieux, les juges cantonaux pouvaient admettre sans autre que la condition pos�e par la transaction pour le retrait des cong�s n'�tait pas r�alis�e. Le locataire a object� alors que c'est la bailleresse qui l'avait emp�ch� d'exploiter le restaurant � partir du 1er janvier 2013, en refusant de lui soumettre de nouveaux baux qui lui auraient permis d'obtenir l'autorisation d'exploiter et en s'opposant � la remise des cl�s du restaurant par l'Office des faillites. Apparemment, le recourant entendait invoquer l'art. 156 CO, qui pr�voit que la condition est r�put�e accomplie quand l'une des parties en a emp�ch� l'av�nement au m�pris des r�gles de la bonne foi.
L'objection du recourant apparaissait d'embl�e inconsistante. Ind�pendamment de la question de savoir si la bailleresse a effectivement emp�ch� le locataire d'obtenir l'autorisation d'exploiter au 1er janvier 2013, il ressortait des faits clairement �tablis que le recourant ne disposait pas des cl�s du restaurant � cette date ni auparavant, car l'Office des faillites n'avait pas donn� suite � sa requ�te du 19 d�cembre 2012. Le locataire n'�tait donc mat�riellement pas en mesure d'exploiter "xxx" � la date butoir. Une �ventuelle responsabilit� de l'intim�e dans cet �tat de fait pouvait �tre �cart�e imm�diatement. En effet, le recourant fondait sa th�se selon laquelle la bailleresse s'�tait oppos�e � la remise des cl�s au locataire par l'Office des faillites sur une lettre de la r�gie du 4 janvier 2013, soit post�rieure � la date fatidique du 1er janvier.
Dans ces conditions, les juges genevois pouvaient consid�rer sans violer l'art. 257 CPC que l'objection selon laquelle la bailleresse avait emp�ch� l'av�nement de la condition �tait manifestement mal fond�e.
De mani�re g�n�rale, le recourant soutient que l'existence m�me de l'action en constatation rendait l'�tat de fait litigieux et la situation juridique incertaine, de sorte que la protection du cas clair �tait d'embl�e exclue dans ces circonstances. L'argument est sp�cieux. Il ne suffit pas que le locataire, apr�s l'introduction d'une requ�te en �vacuation par le bailleur, ouvre action en constatation de ses pr�tendus droits contractuels sur la chose lou�e pour priver, ipso facto, le juge saisi en proc�dure sommaire de sa comp�tence d'examiner si les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC sont r�unies ou non.
La cour de c�ans s'�tant prononc�e sur le recours, la requ�te d'effet suspensif est sans objet.
Vu le sort r�serv� au recours, les frais judiciaires seront mis � la charge du recourant (art. 66 al. 1 LTF), lequel versera en outre des d�pens � l'intim�e (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
La requ�te tendant � la suspension de la proc�dure de recours jusqu'� droit connu sur l'action en constatation dans les causes genevoises C/8804/2013 et C/8806/2013 est rejet�e.