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Timestamp: 2016-10-25 03:14:30
Document Index: 71148419

Matched Legal Cases: ['Art. 97', 'Art. 5', 'Art. 98', 'Art. 99', 'Art. 98', 'Art. 47', 'Art. 103', 'Art. 103', 'Art. 83', 'Art. 105', 'Art. 104', 'Art. 63', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 105', 'Art. 156']

5A.22/2001 (08.01.2002)
Z�nd und Gerichtsschreiber Levante.
X.Z.________ und Y.Z.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsanwalt Armin Sahli, Rue de Romont 35, Post- fach 826, 1701 Freiburg,
4. D.________, Beschwerdegegner, alle vertreten durch Rechtsanwalt Markus Meuwly, Boulevard de P�rolles 12, Postfach 391, 1701 Freiburg, Verwaltungsgericht des Kantons Freiburg, III. Verwaltungsgerichtshof,
Bewilligung f�r den Erwerb von Landwirtschaftsland, hat sich ergeben:
A.- B.________, C.________ und D.________ sind Eigent�merinnen des landwirtschaftlichen Heimwesens "H.________" in der Freiburger Gemeinde Q.________. Das Gewerbe umfasst Wohn- und Betriebsgeb�ude und weist eine Fl�che von insgesamt 522'042 m2 auf. Es ist seit 1911 der Familie Z.________ verpachtet und wird zurzeit von X.Z.________ und Y.Z.________ (Vater und Sohn) bewirtschaftet.
B.- Am 8. Oktober 1999 ersuchten die Eigent�merinnen die kantonale Beh�rde f�r Grundst�ckverkehr um Bewilligung f�r den Verkauf des Heimwesens f�r 1,95 Mio. Franken an A.________. Diesem Begehren wurde stattgegeben. Auf Beschwerde von X.Z.________ und Y.Z.________ hin best�tigte das Verwaltungsgericht des Kantons Freiburg am 13. Juli 2000, dass A.________ die Voraussetzungen zur Selbstbewirtschaftung erf�lle. F�r die H�he des Verkaufspreises wies das Verwaltungsgericht die Sache jedoch an die Bewilligungsbeh�rde zur�ck. Diese habe darzulegen, welche landwirtschaftlichen Gewerbe, die in den letzten f�nf Jahren ver�ussert worden seien, als Vergleichsobjekte herangezogen werden k�nnten.
Mit Verf�gung vom 8. M�rz 2001 best�tigte die Bewilligungsbeh�rde hinsichtlich des Verkaufspreises ihre Verf�gung vom 21. Oktober 1999 und erteilte A.________ die Bewilligung, das Heimwesen "H.________" f�r 1,95 Mio. Franken zu erwerben. Das Verwaltungsgericht des Kantons Freiburg wies eine von X.Z.________ und Y.Z.________ erhobene Beschwerde, mit der beantragt wurde, den Kaufpreis auf 1,4 Mio. Franken festzusetzen, am 28. September 2001 ab (bez�glich der Kosten der erstinstanzlichen Verf�gung erfolgte eine Gutheissung).
Sie beantragen, das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und den Verkauf des landwirtschaftlichen Gewerbes zum Preis von 1,95 Mio. Franken nicht zu bewilligen; der zul�ssige Preis sei auf h�chstens 1,4 Mio. Franken festzusetzen, eventuell sei die Sache an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen.
1.- a) Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist gem�ss Art. 97 OG in Verbindung mit Art. 5 VwVG zul�ssig gegen Verf�gungen, die sich auf �ffentliches Recht des Bundes st�tzen oder h�tten st�tzen sollen, sofern diese von den in Art. 98 OG genannten Vorinstanzen erlassen worden sind und keiner der in Art. 99 ff. OG oder in der Spezialgesetzgebung vorgesehenen Ausschlussgr�nde vorliegt. Das Verwaltungsgericht des Kantons Freiburg, beim dem es sich um eine Vorinstanz des Bundesgerichts im Sinne von Art. 98 lit. g OG handelt, hat in Anwendung des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 �ber das b�uerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211. 412.11) die Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes erteilt.
Ein Ausschlussgrund besteht nicht. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist darum zul�ssig.
b) Zwischen den Beteiligten ist umstritten, ob X.Z.________ oder sein Sohn Y.Z.________ derzeit P�chter des landwirtschaftlichen Gewerbes ist. Die kantonalen Beh�rden haben die Frage offen gelassen. Sie braucht auch hier nicht gekl�rt zu werden, da einer der beiden Beschwerdef�hrer jedenfalls P�chter ist. Dem P�chter steht das Vorkaufsrecht zu (Art. 47 BGBB). Er ist vom angefochtenen Entscheid betroffen und hat ein schutzw�rdiges Interesse an der Aufhebung (Art. 103 lit. a OG). Im �brigen ergibt sich die Beschwerdebefugnis auch aus Art. 103 lit. c OG in Verbindung mit Art. 83 Abs. 3 BGBB, da die letztgenannte Bestimmung die Beschwerdebefugnis des P�chters ausdr�cklich vorsieht.
c) Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann die Verletzung von Bundesrecht einschliesslich �berschreitung oder Missbrauch des Ermessens ger�gt werden. An die Feststellung des Sachverhalts ist das Bundesgericht jedoch gebunden, wenn wie im vorliegenden Fall eine richterliche Beh�rde als Vorinstanz entschieden hat, sofern der Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollst�ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften ermittelt worden ist (Art. 105 Abs. 2 OG). Ausgeschlossen ist die R�ge, der angefochtene Entscheid sei unangemessen (Art. 104 lit. c OG).
2.- a) Nach Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB wird die Bewilligung f�r die �bertragung eines landwirtschaftlichen Betriebes verweigert, wenn der Kaufpreis �bersetzt ist. Diese Norm verweist f�r die Bestimmung der zul�ssigen Preisgrenze auf Art. 66 BGBB. Danach gilt der Erwerbspreis als �bersetzt, wenn er die Preise f�r vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundst�cke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten f�nf Jahre um mehr als 5 Prozent �bersteigt.
Diese Konzeption, welche f�r die Bestimmung der Preisgrenze den Verkehrswert in Betracht zieht und dabei auf die Vergleichspreise der letzten f�nf Jahre abstellt, hat der Gesetzgeber anderen Konzeptionen vorgezogen, die den um einen bestimmten Faktor erh�hten Ertragswert als Preisgrenze festlegen wollten (Urteil 5A.11/1995 des Bundesgerichts vom 21. Dezember 1995, publ. in: Bl�tter f�r Agrarrecht 30/1996, S. 49 ff., E. 1a, mit Verweis auf die Gesetzesmaterialien).
In der Literatur wird die Meinung vertreten, der Ertragswert k�nne dennoch insofern bedeutsam sein, als er erlaube, landwirtschaftliche Gewerbe miteinander zu vergleichen, wobei sich die Preisgrenze aus der Relation zwischen den bezahlten Preisen und dem jeweiligen Ertragswert ergebe (Hans Rudolf Hotz, in: Das b�uerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, N. 17 zu Art. 66 BGBB).
b) Der Beschwerdef�hrer bringt vor, das Verwaltungsgericht sei nicht in diesem Sinne vorgegangen und habe das Verh�ltnis Verkehrswert/Ertragswert ausser Acht gelassen.
Abgesehen von der Frage, ob mit dem blossen Hinweis, das Verwaltungsgericht habe zwischen den beiden Entscheiden vom 13. Juli 2000 bzw. 28. September 2001 ohne Begr�ndung einen Sinneswandel in Bezug auf die Vergleichsmethode vollzogen, die Beschwerde hinreichend begr�ndet ist, hat das Bundesgericht vorliegend keinen Anlass, darauf einzugehen, ob die Methode, welche der Beschwerdef�hrer anzuwenden w�nscht, bundesrechtskonform w�re. Massgebend ist vielmehr nur, ob der Preisvergleich, den die kantonalen Beh�rden vorgenommen haben, mit der Regelung von Art. 66 BGBB vereinbar ist, welche verlangt, dass mit vergleichbaren landwirtschaftlichen Gewerben der betreffenden Gegend verglichen wird. Das Bundesgericht hat hierzu festgehalten, dass landwirtschaftliche Betriebe vergleichbar sind, wenn sie �konomisch nahezu gleich bewirtschaftet werden, wenn sie vergleichbar eben und in einzelne Parzellen aufgeteilt sind, ihre Bodenqualit�t etwa dieselbe ist, sowie der Ver�usserungsgrund und der k�nftige Verwendungszweck �hnlich sind.
Der Wert allf�lliger Bauten und die Fl�chengr�sse des Betriebes m�ssen ber�cksichtigt werden und daraus resultierende Preisdifferenzen entsprechend in Anschlag gebracht werden. Die Gr�sse der Gegend, auf die zu Vergleichszwecken abzustellen ist, richtet sich nach topographischen und geographischen Gesichtspunkten. Je gr�sser der zu ver�ussernde Bauernbetrieb und je spezieller dessen landwirtschaftliche Nutzungsweise ist, umso gr�sser muss die f�r den Vergleich massgebliche Gegend sein. Erkennbaren Unterschieden bez�glich einzelner Vergleichsparameter kann mit Preiszuschl�gen oder -abz�gen Rechnung getragen werden. Je weniger Vergleichsobjekte zur Verf�gung stehen, umso sorgf�ltiger m�ssen die Preise verglichen werden. Die f�r die Ermittlung des �bersetzten Preises erforderlichen Vergleichsfaktoren k�nnen entweder mit hinreichend aufgeschl�sselten Statistiken verf�gbar gemacht werden oder sind im Einzelfall zu ermitteln (Urteil 5A.11/1995 des Bundesgerichts vom 21. Dezember 1995, a.a.O., E. 2b, mit Literaturhinweisen).
c) Die Kantonale Beh�rde f�r Grundst�ckverkehr und ihr folgend das Verwaltungsgericht haben zur Ermittlung der zul�ssigen Preisgrenze verschiedene Hypothesen angestellt.
Alle f�hrten zum Ergebnis, dass der vereinbarte Preis nicht �bersetzt ist. Die Problematik des vorliegenden Falles liegt darin, dass angesichts der Gr�sse des Betriebs wirklich vergleichbare Objekte selten sind. Immerhin konnten f�nf Objekte ermittelt werden, welche als verl�ssliche Vergleichsbasis dienen k�nnen, n�mlich zwei Betriebe in Q.________ selbst sowie je einer in Pierrafortscha, Cournillens und Courtaman.
Die kantonalen Beh�rden haben auch versucht, in den benachbarten Kantonen Bern und Waadt weitere Betriebe zu eruieren, welche f�r den Vergleich herangezogen werden k�nnten, freilich ohne Erfolg, so dass ihnen der Vorwurf nicht gemacht werden kann, nicht in ausreichendem Masse die Vergleichsgrundlage erweitert zu haben. Die Unterschiede bei den in den Vergleich einbezogenen Betrieben wurden ber�cksichtigt, namentlich was den baulichen Zustand der Geb�ude betrifft.
Immerhin mag eine gewisse Verzerrung deshalb entstehen, weil bei einem Vergleich der Preise je Fl�cheneinheit der Geb�udewert auf eine unterschiedlich grosse Fl�che verteilt wird.
Besser w�re deshalb, wenn der Zeitwert der Geb�ude vor dem Preisvergleich ausgeschieden w�rde. Doch f�hrt dies nicht dazu, dass erg�nzende Berechnungen angestellt werden m�ssten.
Immerhin handelt es sich bei den Vergleichsbetrieben ebenfalls um fl�chenm�ssig grosse Betriebe. Zu beachten ist �berdies, dass der zu verkaufende Betrieb "H.________" einen Vorteil aufweist, �ber den die anderen Betriebe nicht verf�gen, indem n�mlich das ganze Land von "H.________" rund um die Bauten liegt und nicht auf verschiedene Parzellen verteilt ist. Die kantonalen Beh�rden haben sodann weitere Vergleichsrechnungen angestellt. So haben sie einen Vergleich mit s�mtlichen im Kanton Freiburg verkauften Gewerben und einen weiteren mit den im Flachland gelegenen angestellt. Es ist klar, dass es sich hierbei nicht um Betriebe handelt, die den Anforderungen an die Vergleichbarkeit gen�gen. Dennoch ist aufschlussreich, dass der H�chstpreis im Falle des Vergleichs mit den Betrieben im Flachland mehr als 2,3 Mio.
Franken betragen w�rde und bei Ber�cksichtigung s�mtlicher Betriebe (also auch jener in schlechten Lagen) noch immer 1,95 Mio. Franken. Unter diesen Umst�nden kann f�glich auf weitere Abkl�rungen verzichtet werden. Die kantonalen Beh�rden konnten ohne Ermessensmissbrauch annehmen, der vereinbarte Preis von 1,95 Mio. Franken halte sich im Rahmen der bundesrechtlichen Preisgrenze.
d) Zu keinem anderen Ergebnis f�hren schliesslich die Einw�nde, welche der Beschwerdef�hrer unter Berufung auf die Mehrwertentsch�digung des P�chters und das Milchkontingent erhebt. Zwar scheint der Beschwerdef�hrer f�r get�tigte Investitionen eine Entsch�digung von mehr als Fr. 100'000.-- geltend machen zu wollen. Aufgrund einer Zusatzvereinbarung, welche die Verk�uferinnen mit dem Verk�ufer abgeschlossen haben, m�sste eine allf�llige derartige Entsch�digung durch die Verk�uferinnen getragen werden. Es trifft mithin nicht zu, dass der vereinbarte Preis f�r das landwirtschaftliche Gewerbe sich faktisch um die Mehrwertentsch�digung erh�hen w�rde. Dass das Verwaltungsgericht die Vertragserg�nzung in seinem Entscheid noch ber�cksichtigt hat, verletzt Bundesrecht nicht. Zum Milchkontingent hat das Verwaltungsgericht festgehalten, dieses sei derart geringf�gig, dass es vorliegend vernachl�ssigt werden k�nne. Der Beschwerdef�hrer wendet sich nicht gegen diese Feststellung, verweist aber darauf, dass die Gr�sse der Milchkontingente bei den Vergleichsobjekten eine Rolle gespielt haben k�nnte. Damit wird aber eine unvollst�ndige oder offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung (Art. 105 Abs. 2 OG) nicht dargetan.
3.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde erweist sich demnach als unbegr�ndet und ist abzuweisen. Entsprechend diesem Verfahrensausgang hat der Beschwerdef�hrer die bundesgerichtlichen Kosten zu tragen (Art. 156 Abs. 1 OG). Da Vernehmlassungen nicht eingeholt wurden, sind den Beschwerdegegnerinnen keine Kosten erwachsen, die zu entsch�digen w�ren.