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Timestamp: 2015-03-02 18:59:17
Document Index: 175239823

Matched Legal Cases: ['artículo 1256', 'artículo 27', 'artículo 1124', 'artículo 27', 'artículo 249', 'Artículo 249', 'e contrario']

FORO DE ABOGADOS - Resolución Unilateral arrendamiento. Juicio - DERECHO
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LexfonAbogado colaboradorMensajes: 287Desde: 06/Jul/2010 � #1 � 31/Oct/2010, 09:45Buenas a tod@s,Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (vivienda de temporada):Resulta que el inquilino procedió a la entrega de las llaves de la vivienda(julio) tres meses antes de la finalización del contrato (octubre).En el contrato existe cláusula que determina "El desestimiento del presente contrato dará lugar al pago de las mensualidades que resten por cumplir". Cuantía pendiente tres meses: 1635.El régimen general del desistimiento para contratos de duración pactada igual o inferior a cinco años no se contempla en la Ley, por lo que debemos entender que esa posibilidad no existe a la vista de la previsión legal del artículo 1256 del Código Civil, por lo que ni arrendador ni arrendatario podrán pretender la resolución antes del vencimiento pactado y de las prórrogas obligatorias si hubiera lugar a ellas, lo que generaría un incumplimiento contractual de la parte que pretendiera lo contrario.El abandono por el arrendatario de la vivienda arrendada con impago de las rentas a partir de ese momento facultaría al arrendador para proceder de la siguiente manera:a)Al amparo del artículo 27.1, que se remite al artículo 1124 del Código Civil, posibilita al Juez a decretar el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios.b)Al amparo del artículo 27.2 permitiría al arrendador a promover la resolución del contrato de pleno derecho, esto es, excluyendo la opción judicial de acordar el cumplimiento forzoso del contrato, aunque en este caso, sólo habría lugar a reclamar las rentas debidas hasta el momento de la resolución pero no los perjuicios derivados de la resolución.La opción b) no me vale puesto que se trata de reclamar la indemnización de daños y perjuicios, que entiendo que ya viene pactada en el contrato.....Lo anterior es para contratos de vivienda, siendo para uso distinto...mis dudas son:1-. Interponer acción de reclamación de indemnización de daños y perjucios,(3 mensualidades) contemplada en el contrato.2.-Jucio Ordinario en base al 249.1.6Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia,(con independencia de la cuantía)3.- Fondo del asunto: Incumplimiento contratos indemnización daños y perjuicios, en este caso pactados.GraciasLexfonAbogado colaboradorMensajes: 287Desde: 06/Jul/2010 � #2 � 31/Oct/2010, 12:22Me inclino por accion de indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual como consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento. Incumplimiento de contrato.Mediante Juicio ordinario en base al artículo 249.1.6¿estoy en lo correcto? GraciasLexfonAbogado colaboradorMensajes: 287Desde: 06/Jul/2010 � #3 � 31/Oct/2010, 13:24 Artículo 249. Ámbito del juicio ordinario.1. Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:6.Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia. El asunto versa sobre arrendamiento urbano, pero al haber sido pactada la cantidad debida por la resolucion ¿se puede estimar esto último cómo cantidades debidas por el arrendatario y entonces es verbal? Ayudaaaa!!!LexfonAbogado colaboradorMensajes: 287Desde: 06/Jul/2010 � #4 � 31/Oct/2010, 15:02¿qué se entiende por cantidades debidas? ¿factura de agua,luz?.......¿o tambien la estipulada como indemnizacion? Graciaslauri.sAbogado colaboradorMensajes: 263Desde: 24/Sep/2010 � #5 � 02/Nov/2010, 10:36Mi opinión:Juicio ordinario (249.1.6) en reclamación de daños y perjuicios derivada del incumplimiento contractual.Yo, como cantidades debidas entiendo la renta mensual y cantidades asimiladas, de forma solo hay que reclamarlas y es el demandado el que tiene que demostrar que ha pagado (verbal).En tu caso, tú tienes que demostrar que se ha producido el incumpimiento por el inquilino, o sea el abandono antes del plazo pactado, y entonces reclamar la indemización pactada para ese supuesto. Es decir, que la carga de probar el incumplimiento es del demandante, a prioiri el inquilino no debe ese dinero en concepto de indemnización hasta que se demuestre el incumplimiento (no se si se firmó algo cuando se fue, o si hay testigos...). Pîenso que es la diferencia entre cantidades debidas y la indemnización pactada.Ya contarás!lauri.sAbogado colaboradorMensajes: 263Desde: 24/Sep/2010 � #6 � 02/Nov/2010, 11:26 Mmmmm.....que estaba yo pensando que si no hay ningún documento en que se plasme la resolución del contrato, tendrías que pedir que se declare resuelto el contrato con fecha de ... (la real, cuando entregó las llaves), y demostrar que fue en esa fecha, con el abono de los daños y perjuicios estipulados. Si está documentada la resolución, y se deja claro que es a instancias del inquilino no de mutuo acuerdo, entonces simplemente pedirías la indemnización.LexfonAbogado colaboradorMensajes: 287Desde: 06/Jul/2010 � #7 � 02/Nov/2010, 12:04Buenas, Lauri, gracias por el comentario. El caso es que la rescision esta docuentada mediante entrega de llaves y relación de daños en la vivienda y firmada por ambas partes el día 30 de noviembre de 2009. Con fecha 23 de diciembre los arrendatarios envian al arrendador burofax diciendo que no acceden a la indemnización.Esto es 1º documento de entrega de llaves firmado por ambas partes, donde no consta conformidad o disconformidad 2º Burofax de fecha 23 de diciembre de 2009(posterior al documento firmado de entrega de llaves 30 de noviembre).Entiendo que la entrega de llaves y firma del documento no implica resolución de mutuo acuerdo, si no simplemente entrega de la posesión, firmada en documento y la relación de los daños en la vivienda.El caso es que he encontrado la siguiente sentencia Tribunal Supremo Sala I de lo Civil. Sentencia 277/2009, de 27 de abril PRIMERO.- La compañía mercantil REGASIFICACION Y SERVICIOS, S.A. dedujo demanda contra GAS NATURAL SDG, S.A., dando lugar al Procedimiento Ordinario 411/2002 del Juzgado de Primera Instancia de Huesca nº 3. La actora suplicaba sentencia con los siguientes pronunciamientos : A.- Que se declare : (1) El incumplimiento grave y doloso en que ha incurrido GAS NATURAL del contrato de arrendamiento de planta de gasificación de 13 de julio de 2000, y contrato de obra consecuente, por haber rehusado el pago cantidades debidas por alquileres y obras realizadas en su favor; (2) La firmeza de la resolución del contrato de arrendamiento de planta de regasificación con efectos de 14 de junio de 2002, instada por la demandada extrajudicialmente. B.- Que se condene a GAS NATURAL SDG, S.A.: (3) A pagar a la actora la cantidad de 254.122,83 euros en concepto de rentas impagadas desde el 1 de septiembre de 2000 a 14 de junio de 2002, y la cantidad de 56.184,56 euros en concepto de obra civil y mecánica realizada, más los intereses legales desde las respectivas fechas en que la deudora incurrió en mora; (4) A pagar a la actora, en concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados de la resolución anticipada del contrato imputable a la demandada, la cantidad de 137.912,91 euros, cantidad equivalente al 75% de la renta que se hubiera devengado desde la fecha de la resolución hasta el vencimiento inicialmente pactado del contrato de arrendamiento. Alternativamente, respecto del anterior pedimento, (5) si mediara oposición de contrario o por el Tribunal se considerara que no medió error en la transcripción del párrafo Cuarto de la Estipulación Tercera del contrato de arrendamiento, que se condene a la demandada a la obligación de hacer consistente en buscar un nuevo emplazamiento y contrato de arrendamiento sustitutivo para la planta de regasificación arrendada, con duración igual al periodo contractual, asumiendo los costes de traslado a precios de mercado, y a pagar a la actora, en concepto de indemnización de daños y perjuicios derivados de la resolución anticipada del contrato por causa imputable (a la demandada), las cuotas de arrendamiento en la cantidad de 11.838,02 euros al mes desde el día 15 de junio de 2002 hasta la fecha de vencimiento natural del contrato de arrendamiento, 31 de agosto de 2003, o, en su caso, hasta la fecha en que se haya dado cumplimiento a la anterior obligación. En todo caso, con imposición de costas. Con lo que ahora mismo ya no sé si debo previamente solicitar la declaración de resolucion anticipada y unilateral por parte del arrendatario desde la fecha 30 de noviembre de 2009 y por tanto indemnizacion de daños y perjucios en aplicacion de la clausula prevista en el contrato, esto es articulo 1124, resolucion e indemnización...... Una ayudita más de interpretación....Gracias!!!lauri.sAbogado colaboradorMensajes: 263Desde: 24/Sep/2010 � #8 � 02/Nov/2010, 12:31¿y en el burofax donde el inquilino se niega al pago de la indemnización qué alega?Como tú dices, el documento de entrega de llaves no implica resolución contractual de mutuo acuerdo, sino simple entrega de la posesión, entonces ante la falta de prueba del causante del incumplimiento, es decir de quien instó la resolución anticipada, regirá lo dispuesto en el contrato, es decir el plazo contractual y la indemnización por incumplimiento. Oséase, con el documento de entrega de llaves ya acreditas que abandonó el inmueble antes de plazo, y salvo que el inquilino demuestre que la "resolución" fue de mutuo acuerdo o a instancias del arrendador, deberemos ajustarnos al contrato, con lo que entiendo lo tendrías ganado. Entonces tendrás que solicitar se declare la resolución contractual anticipada y unilateral con fecha de efectos 30 de noviembre de 2009, más la indemnización (art. 1124 C.C.).Saludos!! 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