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Timestamp: 2016-10-25 19:08:48+00:00
Document Index: 60513262

Matched Legal Cases: ['art. 32', 'art. 31', 'art. 4', 'art. 30', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 32', 'art. 33', 'art. 35', 'art. 19']

86 I 8115. Arr�t du 1er juin 1960 dans la cause Aulas contre de Seigneux et Commission genevoise de recours pour la limitation du droit de r�siliation.
Art. 4 Cst. Arbitraire. Celui qui fait m�tier de prendre des appartements � bail pour les sous-louer ensuite � des tiers ne peut se mettre au b�n�fice des dispositions sur la protection des locataires lorsque le bail de l'un de ces appartements est r�sili�. La d�cision qui l'y autorise n�anmoins d�tourne ces r�gles de leur but v�ritable et, partant, est arbitraire. Faits � partir de page 81
A.- Le 15 septembre 1945, demoiselle Tremolli�res, aujourd'hui dame Aulas, remit � bail � dame de Seigneux BGE 86 I 81 S. 82un appartement de deux pi�ces dans un immeuble dont elle est propri�taire � Gen�ve. Dame de Seigneux meubla cet appartement et, depuis lors, le sous-loue. Elle agit de m�me avec plusieurs autres appartements, si bien que c'est l� son unique profession.
Le 30 octobre 1957, dame Aulas, qui se plaignait du comportement du sous-locataire, r�silia le bail pour le 15 d�cembre 1957. Dame de Seigneux fit opposition. La Commission genevoise pour la limitation du droit de r�siliation et la Commission de recours d�clar�rent le cong� injustifi�. Le 2 juillet 1958, le Tribunal f�d�ral rejeta un recours de droit public interjet� par dame Aulas.
B.- Le 7 octobre 1959, dame Aulas r�silia � nouveau le bail pour le 15 juin 1960. Dame de Seigneux fit derechef opposition. Le 12 d�cembre 1959, la commission de premi�re instance d�clara le cong� injustifi�. Saisie par dame Aulas, la Commission de recours, statuant le 22 f�vrier 1960, confirma cette d�cision notamment pour les raisons suivantes:
Dame Aulas pr�tend qu'elle a besoin de l'appartement litigieux. Ce n'est cependant ni pour elle-m�me, ni pour de proches parents, ni pour un employ�, mais uniquement pour pouvoir elle-m�me le louer meubl� � des tiers. Elle ne saurait d�s lors invoquer l'art. 32 litt. b OCL. D'ailleurs, elle ne pr�tend pas devoir am�liorer une situation financi�re difficile; elle cherche simplement � augmenter ses revenus. En revanche, dame de Seigneux vit de la sous-location. Elle a d�s lors un int�r�t plus important � conserver l'appartement. Elle est donc fond�e � invoquer l'art. 31 al. 1 OCL.
C.- Agissant par la voie du recours de droit public, dame Aulas requiert le Tribunal f�d�ral d'annuler la d�cision de la Commission de recours. Elle se plaint d'une violation de l'art. 4 Cst. f�d. et 6 Cst. gen. (garantie de la propri�t�).
La Commission se r�f�re aux consid�rants de son arr�t. Dame de Seigneux conclut au rejet du recours.
1. Le pr�sent recours pose essentiellement la question de savoir s'il est arbitraire de mettre une personne au b�n�fice des dispositions sur la protection des locataires quand elle n'occupe pas elle-m�me l'appartement qu'elle a pris � bail, mais qu'elle le sous-loue � un tiers. Le litige a donc trait exclusivement aux rapports entre le propri�taire et le locataire. Il n'a pas pour objet les droits que le sous-locataire peut tirer de l'art. 30 de l'ordonnance du Conseil f�d�ral du 28 d�cembre 1956 concernant le contr�le des loyers et la limitation du droit de r�siliation.
2. Les r�gles de droit f�d�ral relatives � la protection des locataires ont leur origine dans l'arr�t� du Conseil f�d�ral du 15 octobre 1941 instituant des mesures contre la p�nurie de logements, arr�t� fond� lui-m�me sur l'art. 3 de l'arr�t� f�d�ral du 30 ao�t 1939 sur les mesures propres � assurer la s�curit� du pays et le maintien de sa neutralit�. Dans son VIe rapport � l'Assembl�e f�d�rale au sujet des mesures prises par lui en vertu de ses pouvoirs extraordinaires, le Conseil f�d�ral a justifi� son arr�t� du 15 octobre 1941 (FF 1942 p. 322). Des explications qu'il donne, il ressort qu'il a voulu prot�ger "les personnes en qu�te d'un appartement", c'est-�-dire - cela ne fait pas de doute - les personnes qui recherchent un logement pour y habiter elles-m�mes, � l'exclusion de celles qui voudraient louer un appartement pour le meubler puis le sous-louer � des tiers.
L'arr�t� du 15 octobre 1941 n'a �t� en vigueur que jusqu'au 31 d�cembre 1953, conform�ment � l'art. 3 de l'additif constitutionnel du 26 septembre 1952 sur le maintien temporaire d'un contr�le des prix r�duit (ROLF 1952, p. 1081). La protection des locataires n'a pas cess� pour autant. Dans son message du 2 mai 1952 sur le maintien temporaire du contr�le des prix, le Conseil f�d�ral observait au contraire qu'une prorogation du contr�le des loyers exigeait "le maintien des mesures visant � prot�ger les locataires contre BGE 86 I 81 S. 84toute r�siliation abusive des baux � loyers" (FF 1952, 2, p. 84); il avait en vue dans ses explications le locataire qui occupait l'appartement et que le propri�taire cherchait � expulser pour obtenir d'un tiers un loyer plus �lev�.
En ex�cution de l'additif constitutionnel du 23 novembre 1952, l'Assembl�e f�d�rale a adopt� l'arr�t� f�d�ral du 10 juin 1953 instituant les dispositions applicables au maintien d'un contr�le des prix r�duit, dont l'art. 6 autorise le Conseil f�d�ral � �dicter des prescriptions sur la limitation du droit de r�siliation. C'est en vertu de cet art. 6 que le Conseil f�d�ral a promulgu� son ordonnance du 30 d�cembre 1953 concernant le contr�le des loyers et la limitation du droit de r�siliation. Sur ce dernier point, il n'a rien voulu changer au syst�me en vigueur jusque-l� et visant � prot�ger les locataires occupant eux-m�mes l'appartement litigieux. En effet, dans son message du 3 f�vrier 1953 relatif � l'arr�t� du 10 juin 1953, il a expos� que la r�glementation observ�e jusqu'alors avait donn� satisfaction et qu'il avait d�s lors l'intention de l'ins�rer dans les dispositions tendant � assurer l'ex�cution de l'arr�t� f�d�ral (FF 1953, 1, p. 316).
Depuis lors, la situation ne s'est pas modifi�e. L'additif constitutionnel du 26 septembre 1952 a �t� prorog� jusqu'au 31 d�cembre 1960 (ROLF 1956, p. 822). L'art. 6 de l'arr�t� f�d�ral du 28 septembre 1956 instituant les dispositions applicables au maintien d'un contr�le des prix r�duit a autoris� le Conseil f�d�ral � �dicter des dispositions sur la limitation du droit de r�siliation. Se fondant sur cette disposition, le Conseil f�d�ral a promulgu� l'ordonnance du 28 d�cembre 1956 concernant le contr�le des loyers et la limitation du droit de r�siliation. Les diverses r�gles ainsi adopt�es correspondent � celles en vigueur ant�rieurement.
Ainsi, il ressort de la gen�se des textes applicables que, dans la mesure o� ceux-ci prot�gent le locataire, ils visent le locataire qui occupe lui-m�me l'appartement. C'est ce que confirment les dispositions de l'ordonnance pr�voyant BGE 86 I 81 S. 85les cas dans lesquels le cong� est justifi� ou injustifi�. Ainsi l'art. 32 litt.a dispose que le cong� est justifi� quand la conduite du preneur ou de sa famille donne lieu � des plaintes fond�es. Il ne peut s'agir l� que du preneur habitant lui-m�me les lieux lou�s. Il en est �galement ainsi � l'art. 33 litt.b qui permet d'annuler le cong� quand il a �t� donn� � une famille nombreuse sans autre motif que le nombre des enfants. L'art. 35 est encore plus clair. Il pr�cise en effet que "lorsque des circonstances particuli�res le justifient, l'autorit� peut d�cider ... que le preneur pourra demeurer dans les locaux lou�s pendant six mois ..." (en allemand: "dass der Mieter ... in der bisherigen Mietsache bleiben darf"). Manifestement, le preneur est ici celui qui occupe les locaux lui-m�me.
Tout concorde ainsi � montrer que l'ordonnance du 28 d�cembre 1956, en tant qu'elle s'applique au locataire, ne prot�ge ce dernier que s'il habite lui-m�me l'appartement qu'il a lou� au propri�taire. Or en l'esp�ce, dame de Seigneux ne demeure pas dans le logement dont dame Aulas a r�sili� le bail. Elle le remet meubl� en sous-location � des tiers, ce qui lui assure un certain revenu. De toute �vidence d�s lors, elle ne saurait se mettre au b�n�fice des prescriptions de droit f�d�ral prot�geant les locataires. En appliquant n�anmoins ces r�gles, la juridiction cantonale n'a pas cherch� � prot�ger un locataire occupant l'appartement qu'il a pris � bail contre la r�siliation abusive du contrat; elle a voulu permettre � une personne, qui vit du produit de la sous-location d'appartements, de continuer � exercer son industrie. Elle a tent� ainsi d'atteindre un but qui est compl�tement en dehors du cadre de l'ordonnance du 28 d�cembre 1956 et de l'arr�t� du 28 septembre 1956. Elle a d�tourn� les institutions cr��es par ces textes de leur but v�ritable. Ce faisant, elle est tomb�e dans l'arbitraire, de sorte que sa d�cision doit �tre annul�e.
Cette solution est du reste conforme � la jurisprudence du Tribunal f�d�ral qui a toujours cass� les d�cisions cantonales appliquant des dispositions l�gales � des fins �trang�res BGE 86 I 81 S. 86au but poursuivi par le l�gislateur. Ainsi, dans l'arr�t RO 68 I 129, le Tribunal f�d�ral, constatant que le refus ou le retrait d'�tablissement prononc� en vertu de l'art. 19 de l'arr�t� du Conseil f�d�ral du 15 octobre 1941 (cit� ci-dessus) ne pouvait �tre fond� que sur la p�nurie de logements, a annul� une d�cision cantonale prise en vertu de cette disposition et retirant l'�tablissement � un citoyen par le motif que celui-ci �tait ind�sirable. De m�me, dans son arr�t non publi� du 15 octobre 1958 dans la cause Frischknecht, le Tribunal f�d�ral a annul� le refus d'un permis de construire une maison de week-end au bord d'un lac, refus bas� sur des motifs tenant � la protection des sites, alors que les dispositions l�gales appliqu�es ne visaient que la police des eaux (cf. aussi par exemple RO 48 I 303, 57 I 111/112, 76 I 293).