Source: http://www.legislazionetecnica.it/5043144/prd/approfondimento/compravendita-immobili-e-cessioni-cubatura
Timestamp: 2019-04-20 03:29:39+00:00
Document Index: 55329738

Matched Legal Cases: ['art. 1754', 'art. 1329', 'art. 2645', 'art. 1470', 'art. 47', 'art. 51', 'art. 1476', 'art. 1490', 'art. 1669', 'art. 1669', 'art. 1669', 'art. 46', 'art. 46', 'art 1418', 'art. 1667', 'art. 1669', 'art. 1669', 'art. 1667', 'art. 1669', 'art.1669', 'art. 1669', 'art. 2055', 'art. 1669', 'art. 1669', 'art. 1669', 'art. 1669', 'art. 1669', 'art. 1669', 'art. 1669', 'art. 1453', 'art. 1495', 'sentenza ', 'art. 1669']

Compravendita di immobili e cessioni di cubatura | Bollettino di Legislazione Tecnica
FAST FIND : AR1569
Bollettino di Legislazione Tecnica n. 11/2018
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LA FASE DELLE TRATTATIVE PER L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE
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Usuali accertamenti da eseguire nel corso delle trattative preliminari
Il compratore usualmente formula un’offerta d’acquisto. In ogni caso è opportuno che verifichi, se non altro:
- chi è l’effettivo proprietario;
- lo stato del bene oggetto della vendita;
- la certezza della c.d. “libera commerciabilità” dell’immobile (assenza di vincoli, di ipoteche, ecc.);
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Eventuale incarico ad agente immobiliare
Spesso le trattative per l’acquisto di un bene immobile coinvolgono un’agenzia immobiliare che assume la funzione di mediatrice (art. 1754 del Codice civile e ss.).
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L’atto frequentemente posto in essere nel corso delle trattative è la proposta irrevocabile di acquisto dell’immobile, proveniente dai potenziali acquirenti e regolata dall’art. 1329 del Codice civile, comma 1 (inefficacia della revoca se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo).
Gli elementi che solitamente sono inclusi nell’offerta di acquisto sono:
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IL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DELL’IMMOBILE (C.D. “COMPROMESSO”)
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Finalità e contenuti del preliminare immobiliare
Il contratto preliminare precede la stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile (“rogito notarile” se le parti decideranno che questo deve assumere la forma dell’atto pubblico). Con esso le parti:
- si obbligano a concludere il contratto di compravendita;
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Eventuale trascrizione e/o registrazione del preliminare
Il preliminare di compravendita eventualmente redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, anche se relativo a edifici da costruire o in corso di esecuzione, va trascritto nei pubblici registri immobiliari (“Conservatoria”), ex art. 2645-bis del Codice civile.
La trascrizione, inserita con D.L. 669/1996, convertito con L. 30/1997, non è obbligatoria, ma è necessaria, soprattutto in un’ottica di tutela per l’acquirente di un immobile. Questi, infatti, con la trascrizione:
- si garantisce i diritti scaturenti dall’atto stesso;
- ottiene il privilegio rispetto ai diritti altrui;
- non permette al venditore di alienare nuovamente l’immobile stesso, di iscrivere ipoteche o sottoporre il bene a pignoramento.
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Scoperta di vizi di carattere giuridico o di fatto dopo la stipula del preliminare
La funzione prioritaria del preliminare è sicuramente quella di permettere al promissario acquirente di verificare la conformità dell’immobile rispetto alle previsioni contemplate nel contratto. A seguito del compromesso spesso accade che si scoprano dei vizi o dei difetti materiali, l’esistenza di garanzie reali o vincoli di esproprio derivanti da un sequestro o da pignoramento, nonché la presenza di pesi o vincoli che limitano il libero godimento che sono sorti successivamente al contratto preliminare, o ad esso preesistenti, ma taciuti dal venditore. In tali ipotesi il promissario acquirente può adire il giudice al fine di ottenere la risoluzione del preliminare per grave inadempimento (artt. 1453 e 1455 del Codice civile) ed il risarcimento dei danni patiti (Cass. 13/03/2002, n. 3565).
Qualora si preferisse non instaurare un giudizio, la parte può ottenere la risoluzione utilizzando la diffida ad adempiere (
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Preliminare di vendita di immobile altrui
In caso di preliminare di vendita di cosa altrui, il promittente alienante può adempiere le proprie obbligazioni procurando l’acquisto del promissari
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Rifiuto della banca di concedere il mutuo necessario all’acquirente
Ogni istituto di credito si assicura che il richiedente sia capace di versare la somma concessa a titolo di finanziamento. Solitamente le regole seguite al fine di approvare o meno l’erogazione di un prestito riguardano la valutazione:
- delle politiche di rischio: si verifica il pericolo a cui la banca si espone concedendo il mutuo e si basa su un’analisi dei dati statistici del richiedente;
- della situazione redditizia del cliente: l’istituto verifica la capacità di rimborso del finanziamento e a tale fine tiene conto del livello di reddito e del rapporto fra questo e la p
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Il c.d. “preliminare di preliminare”
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno ammesso la possibilità che la contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare sia scandita in due successivi accordi se ciò corrisponde all’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differ
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IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI
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Nozione ed elementi essenziali
La compravendita, ai sensi dell’art. 1470 del Codice civile è il contratto mediante il quale una parte (che viene definita “venditore” o “alienante”), trasferisce la proprietà di un bene o altro diritto a un’altra parte (chiamata “compratore” o “acquirente”), la quale si obbliga a pagare un corrispettivo in denaro, detto “prezzo”.
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Acquisto da parte di soggetti coniugati in regime di comunione dei beni
Alla compravendita deve partecipare anche il coniuge dell’acquirente quando si tratta di soggetti coniugati in regime di comunione dei beni quando si intenda evitare che l’immobile acquistato cada automaticamente in comunione, effetto automatico anche se il prezzo di vendita fosse pagato da uno solo dei coniugi e solo uno di essi risultasse acquirente dell’immobile medesimo.
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Compravendita stipulata per atto pubblico (rogito notarile)
Nel caso in cui il contratto di compravendita sia stipulato per atto pubblico, esso è redatto da un notaio con la presenza delle parti interessate (l’acquirente, il venditore o loro procuratori).
Le norme di riferimento si rinvengono nell’art. 47 della L. 89/1913 e successivi.
Il notaio dà all’atto efficacia pubblica, garantendo l’identità delle parti, la legalità dell’atto stesso nonché la veridicità di quanto in esso dichiar
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Documenti necessari per procedere alla stipula del rogito
I documenti necessari per procedere alla stipula del rogito (art. 51 della L. 89/1913) variano a seconda dei soggetti coinvolti:
a) nel caso di persone fisiche
- carta d’identità o patente;
- estratto dell’atto di nascita;
- certificato di stato libero o di vedovanza per i soggetti divorziati, vedovi o celibi;
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Indicazione del prezzo della compravendita e criterio del c.d. “prezzo valore”
Si rinvia a Il meccanismo del Â«prezzo valoreÂ&ra
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Si rinvia a Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento
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VIZI DELL’IMMOBILE OGGETTO DI COMPRAVENDITA
Tra le obbligazioni gravanti sul venditore (art. 1476 del Codice civile) N7 il legislatore prevede:
- quella di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa. La garanzia per evizione N8 consiste nel fatto che il venditore deve tutelare il compratore affinché l’immobile non sia gravato da diritti di terzi che possano pregiudicare l’acquisto. Nel caso degli immobili, tale verifica può essere compiuta dal notaio con la consultazione dei registri immobiliari nei quali sono indicati gli atti di acquisto o di alienazione dei diritti immobiliari al fine di avere una perfetta rappresentazione della situazione giuridica del bene;
- quella di garantire il compratore dell’inesistenza di vizi dell’immobile, dovuta per il fatto oggettivo della loro esistenza indipendentemente dalla colpa del venditore. Essa è prevista dall’art. 1490 del Codice c
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RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE E DEL VENDITORE
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Differenza tra responsabilità del costruttore-venditore e del venditore
Il costruttore dell’immobile è responsabile dei vizi dell’immobile nei confronti dell’acquirente del bene ai sensi dell’art. 1669 del Codice civile N13 (si veda più avanti).
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In tale materia peraltro è stato emanato il D. Leg.vo 122/2005 (disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire a norma della
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Garanzia per rovina e difetti di cose immobili (art. 1669 del Codice civile)
L’art. 1669 del Codice civile disciplina le conseguenze dannose dei vizi costruttivi incidenti in modo negativo e profondo sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell’opera, incidendo sulla sua solidità, efficienza e durata. Si tratta di vizi gravi che riguardano gli immobili, destinati per loro natura a lunga durata. In particolare è stato ritenuto che i gravi difetti consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura (Cass. 04/10/2018, n. 24230).
Il costruttore è responsabile se per il vizio del suolo o per difetto della costruzione l’opera rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti. In giurisprudenza si sostiene che la disposizione in oggetto si applichi nel caso di costruzione ex novo di immobili, nonché nell’ipotesi di lavori di riparazioni o di modificazioni su un’abitazione preesistente destinati a lunga durata (Cass. 20/11/2007, n. 24143).
Si ritiene che tale responsabilità abbia natura extracontrattuale e sia diretta a tutelare l’interesse pubblico a che gli immobili destinati per loro natura a lunga durata siano costruiti secondo le regole dell’arte per garantire la sicurezza e l’incolumità delle persone (
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LE AZIONI A TUTELA DELL’ACQUIRENTE
Le azioni a tutela dei diritti dell’acquirente (c.d. “azioni edilizie”) si possono schematizzare nelle seguenti.
L’azione per la risoluzione del contratto (c.d. “redibitoria”) ha come fondamento il difetto funzionale della causa. Il suo effetto è quello di provocare il ripristino della situazi
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Compravendita di immobile totalmente o parzialmente abusivo
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Assenza o totale difformità dal titolo edilizio
Il contratto di compravendita di immobile privo di titolo abilitativo è affetto da nullità. Al riguardo &egr
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Difformità parziale dal titolo edilizio
Con riferimento alle conseguenze sul contratto di compravendita della difformità parziale dell’immobile rispetto al progetto
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GLI ONERI CONDOMINIALI IN CASO DI VENDITA IMMOBILIARE
Nell’ambito del rapporto tra il venditore e l’acquirente, a meno che non sia stabilito diversamente dalle parti stesse, vige il principio della personalità delle obbligazioni. Ne consegue che l’acquirente risponde solo delle obbligazioni condominiali che sono nate successivamente al momen
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LA VENDITA DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Si rinvia a Tutela degli acquirenti di immobili da costruire
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LA CESSIONE DI CUBATURA
Il diritto di edificare è notoriamente soggetto, tra l’altro, ad indici di edificazione - rapporto fra superfici e/o volumi ed estensione del fondo.
La cubatura massima che può essere realizzata su un determinato fondo può essere aumentata impiegando diritti edificatori provenienti da un altro fondo attraverso il contratto di cessione di cubatura. Con tale contratto il proprietario di un’area edificabile trasferisce, in tutto o in parte, al proprietario di un’area vicina o confinante la potenzialità edificatoria del proprio fondo. In tale modo quest’ultimo può chiedere al Comune un permesso di costruire con una cubatura maggiore rispetto a quella che avrebbe potuto realizzare in assenza della predetta cessione e, evidentemente, il primo, perderà o si vedrà ridurre in modo corrispondente il proprio diritto di edificare sul suo proprio fondo.
La cessione di cubatura è ammissibile alle seguenti condizioni, in assenza delle quali il trasferimento è invalido ed inefficace:
- soddisfazione dei presupposti dell’omogeneità della destinazione d’uso
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IL CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA VENDITA - C.D. “RENT TO BUY”
Si rinvia a Il rent to buy e i contratti di locazione con clausola di futuro riscatto.
1. Edilizia e immobili - Compravendita - Mancata inclusione degli estremi del titolo abilitativo - Nullità ex art. 46, D.P.R. 380/2001 e artt. 17 e 40, L. 47/1985. 2. Edilizia e immobili - Contratto di compravendita di immobile abusivo - Presenza nell'atto degli estremi del titolo urbanistico reale e riferibile all'immobile - Validità del contratto.
1. La nullità comminata dall'art. 46 del D.P.R. 380/2001; e dagli artt. 17 e 40 della L. 47/1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418, Cod. civ., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile.
2. In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
1. Edilizia e immobili - Appalti di lavori privati - Difetti di costruzione - Difformità e vizi dell'opera ex art. 1667 c.c. - Rovina e difetti di cose immobili ex art. 1669 c.c. - Qualificazione dell’azione - Poteri di interpretazione del giudice. 2. Edilizia e immobili - Appalti di lavori privati - Gravi difetti dell’immobile - Termine per la denunzia - Decorrenza. 3. Edilizia e immobili - Appalti di lavori privati - Responsabilità dell’appaltatore - Dovere di osservare i criteri generali della tecnica - Sussistenza - Istruzioni errate del committente - Dovere di controllo - Sussistenza - Manifestazione del dissenso - Mera esecuzione - Necessità della prova.
1. Spetta al giudice di merito procedere all'interpretazione della domanda, inquadrandola nell'ambito della norma ritenuta confacente al caso concreto. Infatti In tema di appalto, il giudice può qualificare la domanda proposta ricollegandola all'art. 1669 c.c., invece che considerarla quale richiesta di adempimento contrattuale ex art. 1667 c.c., allorché a suo fondamento siano dedotti difetti della costruzione così gravi da incidere sugli elementi essenziali dell'opera stessa.
2. Il dies a quo per il computo dei termini previsti dall’art. 1669 c.c., va individuato, dal momento in cui l'attore acquisisce la conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo.
3. Nell'appalto per la costruzione di un edificio, l'indagine sulla natura e la consistenza del suolo edificatorio rientra nei compiti dell'appaltatore, ove manchi una diversa previsione contrattuale; in tale situazione, pertanto, i difetti della costruzione, derivanti da vizi ed inidoneità del suolo, comportano la responsabilità dello stesso. Anche laddove il progetto fosse stato redatto dal committente, l'appaltatore sarebbe stato comunque obbligato a controllare, nell'ambito del suo dovere di osservare i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatogli e nei limiti delle sue cognizioni, la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirle, quale nudus minister, per le insistenze del committente ed a rischio di quest'ultimo. Pertanto, in mancanza di tale prova, l'appaltatore è tenuto, a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dalla sua obbligazione di risultato, all'intera garanzia per le imperfezioni o i vizi dell'opera, senza poter invocare il concorso di colpa del progettista o del committente, né l'efficacia esimente di eventuali errori nelle istruzioni impartite dal direttore dei lavori.
1. Consulente tecnico d'ufficio - Assunzione di informazioni da terzi - Ammissibilità - Preventiva autorizzazione del giudice - Necessità - Esclusione. 2. Edilizia e immobili - Appalti di lavori privati - Rovina e difetti dell’immobile - Termine per la denunzia - Decorrenza. 3. Edilizia e immobili - Appalti di lavori privati - Rovina e difetti di cose immobili - Responsabilità del costruttore - Nozione di gravi difetti - Alterazioni incidenti sul godimento dell'immobile - Vizi non totalmente impeditivi dell'uso dello stesso - Inclusione - Condizioni. 4. Edilizia e immobili - Attività edilizia - Contratto di appalto - Vizi e difetti dell'opera - Appaltatore, progettista e direttore dei lavori - Vincolo di responsabilità solidale.
1. Nello svolgimento delle indagini affidategli, il consulente tecnico può assumere informazioni da terzi ed acquisire ogni elemento necessario a rispondere ai quesiti ed il giudice, purché si tratti di fatti cosiddetti accessori e non di fatti costitutivi della domanda o delle eccezioni, può utilizzarli per il proprio convincimento anche se siano stati desunti da documenti non prodotti dalle parti. Nè occorre una specifica autorizzazione del giudice all'acquisizione, posto che il consulente tecnico, nell’espletamento del mandato ricevuto, può chiedere informazioni a terzi ed alle parti, per l'accertamento dei fatti collegati con l’oggetto dell'incarico, senza bisogno di una preventiva autorizzazione del giudice e queste informazioni, quando ne siano indicate le fonti, in modo da permettere il controllo delle parti, possono concorrere con le altre risultanze di causa alla formazione del convincimento dei giudice.
2. Il dies a quo per il computo dei termini previsti dall'art.1669, Cod. civ. per la denunzia dei difetti dell’immobile va individuato a partire dal momento in cui l'attore acquisisce la conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata fa gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo.
3. I gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669, Cod. civ., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti dei committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come quelli relativi all'efficienza dell'impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell'edificio e non sulle singole proprietà dei condomini.
4. Va ravvisata la responsabilità concorrente e solidale di appaltatore, progettista e direttore dei lavori, in applicazione del principio di cui all'art. 2055, Cod. civ., tutte le volte in cui il vizio o difetto dipenda da un evento in relazione al quale sussiste un obbligo di controllo o di verifica a carico dì tutti i predetti soggetti. Nè rileva il diverso titolo al quale si ricollega la responsabilità dei vari soggetti coinvolti nella causazione dei danno, sussistendo comunque la responsabilità solidale di tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell'opera, abbiano contribuito, per colpa professionale (segnatamente il progettista e/o il direttore dei lavori), alla determinazione dell'evento dannoso, costituito dall'insorgenza dei vizi in questione.
In tema di responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell'art. 1669 c.c., è necessario che la denuncia riveli una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità per lo stesso; sicché il termine di un anno per effettuare la stessa decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di consapevolezza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti. Tale conoscenza deve ritenersi di regola acquisita, in assenza di anteriori ed esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione di apposite relazioni peritali effettuate (nel caso di specie è stato ritenuto che la comunicazione della presenza di problemi all'impianto di smaltimento delle acque ed al rivestimento della facciata di un fabbricato urbano non denotava un'immediata percezione né una piena comprensione della reale entità e delle possibili cause dei difetti costruttivi oggetto di lite, peraltro poi accertati mediante CTU come inerenti al convogliamento delle acque saponose e delle acque reflue, alle infiltrazioni nei garages e alle anomalie delle facciate).
1. Edilizia e immobili - Appalti di lavori privati - Gravi difetti dell’immobile - Termine per la denunzia - Decorrenza. 2. Edilizia e immobili - Appalti di lavori privati - Gravi difetti dell’immobile - Responsabilità del venditore ex art. 1669 c.c. - Condizioni - Sussistenza. 3. Edilizia e immobili - Appalti di lavori privati - Gravi difetti dell’immobile - Nozione.
1. Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale. Ai fini del decorso del termine, è necessaria la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause.
2. La responsabilità ex art. 1669 c.c. trova applicazione, anche in via concorrente, quando il venditore-costruttore abbia realizzato l'edificio servendosi dell'opera di terzi, se la costruzione sia ad esso riferibile, in tutto o in parte, per aver partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento di attività altrui o di impartire direttive e sorveglianza, sempre che i difetti siano riferibili alla sua sfera di esercizio e controllo. L'art. 1669 c.c., mirando a finalità di ordine pubblico, è applicabile non solo in casi in cui il venditore abbia con propria gestione di uomini e mezzi provveduto alla costruzione, ma anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti professionalmente qualificati, come l'appaltatore, il progettista, il direttore dei lavori, abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell'opera è a lui riferibile.
3. Sono gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c., anche quelli che riguardino elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, etc.), purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo. Quand'anche le fessurazioni o crepe siano inidonee a mettere a rischio altri elementi strutturali e quindi impattino solo dal punto di vista estetico, e siano eliminabili con manutenzione anche meramente ordinaria, esse - in quanto incidenti sull'elemento pur accessorio del rivestimento (di norma, l'intonaco) - debbono essere qualificate in via astratta, ove non siano del tutto trascurabili, idonee a compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene e, quindi, a rappresentare grave vizio ex art. 1669 c.c.
Sent. C. Stato 11/07/2016, n. 3071
Edilizia e immobili - Titoli abilitativi - Demolizione di volumetrie - Trasferimento del titolo edilizio - Impossibilità in caso di mancata riqualificazione dell’area da demolire - Fattispecie.
In materia edilizia, qualora un intervento abusivo non determini in alcun modo la riqualificazione dell’area da demolire oltre a quella nello spazio urbano, non è possibile concedere la demolizione di volumetrie con trasferimento del titolo edilizio in una zona distante e con una destinazione d’uso diversa da quella originaria degradata. (Nella fattispecie il Consiglio di Stato ha respinto l’appello di un privato al quale un Comune aveva negato il permesso di costruire per tre fabbricati a uso residenziale in un’area urbana utilizzando quasi la stessa volumetria di un proprio capannone industriale dismesso in una zona extraurbana).
Sent. C. Cass. civ. 02/03/2015, n. 4164
Preliminare di vendita di immobile altrui - Obbligo del promittente venditore di procurare l'acquisto entro il termine per la conclusione del definitivo - Sussistenza - Proponibilità immediata dell'azione di risoluzione da parte del promissario acquirente - Esclusione.
In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Pertanto, il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela. acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela.
Sent. C. Cass. civ. 18/05/2011, n. 10916
Vendita - Obbligazioni del venditore - Consegna della cosa - Cosa diversa dalla pattuita - "Aliud pro alio" - Nozione - Differenza rispetto alla vendita di cosa priva delle qualità essenziali - Fattispecie.
In tema di compravendita, si ha consegna di "aliud pro alio" che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di adempimento, ai sensi dell'art. 1453 cod. civ., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 cod. civ., qualora il bene venduto sia completamente diverso da quello pattuito in quanto, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della "res" venduta e, quindi, a fornire l'utilità richiesta. (Nella fattispecie, la Corte ha confermato la sentenza impugnata che aveva ritenuto che non fosse stata venduta una cosa priva di qualità essenziali, ma una cosa diversa da quella pattuita, essendo gli animali venduti affetti da brucellosi e inidonei a qualunque impiego perché, per la loro malattia, dovevano essere abbattuti).
Sent. C. Stato Ad. Plen. 23/04/2009, n. 3
Edilizia e urbanistica - Concessione per nuove costruzioni - Volumetria massima - Effettiva situazione dell'immobile - Rilevanza - Verifica di situazione di asservimento.
Nel determinare la volumetria massima assentibile su un'area sulla quale insiste un edificio costruito in tempo risalente, non si può affermare che quanto realizzato in precedenza debba essere automaticamente computato, essendo invece necessario far riferimento alla effettiva situazione dell'immobile, per verificare se in concreto sia rinvenibile o meno una situazione di asservimento. A tal fine verranno in rilievo i dati reali costituiti dal modo in cui gli immobili si trovano e dalle relazioni che intrattengono con l'ambiente circostante.
Sent. C. Cass. 01/02/2008, n. 2460
Appalti - Difetti gravi dell’opera - Denuncia - Termine di 1 anno - Decorrenza - Apprezzabile grado di conoscenza del nesso con la difettosa esecuzione dell’opera
Il termine di un anno per la denunzia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’art. 1669 Cod. civ. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti, conoscenza che deve ritenersi di regola, acquisita, in assenza di anteriori esaustivi elementi, solo all’atto dell’acquisizione delle disposte relazioni peritali. Il relativo accertamento, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici o da errori di diritto.
Sent. C. Cass. S.U. civ. 18/05/2006, n. 11624
Vendita di cosa altrui - Obbligazione del promittente venditore - Esecuzione del suo adempimento anche in caso di buona fede del promissario - Ammissibilità - Modalità di realizzazione di detto adempimento - Impegno a procurare l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario - Legittimità - Azione di risoluzione del contratto, da parte del promissario acquirente per assunto inadempimento del promittente venditore prima della scadenza del termine per la stipulazione del definitivo - Configurabilità - Esclusione - Fondamento.
In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Pertanto, il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela.
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