Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F135-III-345%3Afr
Timestamp: 2016-10-28 18:07:35+00:00
Document Index: 286663360

Matched Legal Cases: ['art. 259', 'art. 256', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 258', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 258']

135 III 34551. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre H.Y. et F.Y (recours en mati�re civile)
Art. 259a al. 1 let. b et art. 259d CO; contrat de bail; d�faut de la chose lou�e, r�duction de loyer. Notion de d�faut de la chose lou�e (consid. 3.2). Toute diminution du confort survenant en cours de bail ne constitue pas un d�faut (consid. 3.3). Faits � partir de page 346
A. Par contrat du 14 janvier 1997, X. a c�d� � H.Y. et F.Y. l'usage d'un appartement de 5 pi�ces et demie dans l'immeuble dont elle est propri�taire � Z. pour un loyer qui a �t� fix� en dernier lieu, d�s le 1er avril 2001, � 2'047 fr. par mois, auxquels s'ajoutent 180 fr. de charges.
A la fin 2002 et durant les premiers mois de l'ann�e 2003, le b�timent qui se trouvait � l'est de celui o� se situe l'appartement lou� a �t� d�moli et remplac� par une nouvelle construction. Cette derni�re, plus volumineuse et rehauss�e d'un �tage par rapport � l'ancienne, n'a diminu� que tr�s partiellement la vue � l'extr�me gauche du balcon des locataires. Des fen�tres et des balcons du nouveau b�timent voisin sont dor�navant situ�s � quelques m�tres de la fen�tre d'une chambre de l'appartement lou�, alors que l'immeuble d�truit ne comportait ni fen�tre, ni balcon � cet endroit, ce qui a entra�n� une certaine perte d'intimit� dans la chambre des locataires.
Se plaignant de cette nouvelle construction, les locataires ont demand� une diminution du loyer, que la bailleresse a refus�e. (...)
B. Le 19 mai 2003, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers d'une demande en r�duction du loyer. (...), la Commission de conciliation a d�livr�, en date du 9 novembre 2006, un proc�s-verbal constatant l'�chec de la tentative de conciliation. Le juge a �t� saisi dans les trente jours.
Par jugement du 23 ao�t 2007, le Tribunal des baux du canton de Vaud (...) a consid�r� que les locataires n'avaient pas �tabli que le chantier de construction leur aurait caus� des nuisances particuli�res et que la perte de vue r�sultant du nouveau b�timent �tait trop minime pour justifier une r�duction du loyer. En revanche, il a admis qu'il y avait une certaine perte d'intimit�, en raison de la proximit� des fen�tres et balcons du nouveau b�timent, ce qui constituait "une petite entrave � l'usage de la chose lou�e" justifiant une r�duction du loyer de 2 %. (...)
Saisi d'un recours de la bailleresse form� contre ce jugement, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois l'a rejet�, avec suite de frais, par arr�t du 30 octobre 2008.
C. La bailleresse a d�pos� un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t du 30 octobre 2008. (...) soutenant que le b�timent voisin ne donnait pas lieu � un d�faut de la chose lou�e (...), la recourante conclut � l'irrecevabilit� de la demande, subsidiairement BGE 135 III 345 S. 347� son rejet et au maintien du loyer � 2'047 fr., plus subsidiairement au renvoi de la cause � l'autorit� inf�rieure. (...)
Les locataires, qui ne sont pas repr�sent�s par un avocat, n'ont pas d�pos� d'observations.
3. 3.1 La recourante soutient que la construction de l'immeuble voisin, en remplacement de celui qui existait pr�c�demment, ne constitue pas un d�faut.
3.2 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de d�livrer la chose dans un �tat appropri� � l'usage pour lequel elle a �t� lou�e et de l'entretenir dans cet �tat. Lorsqu'apparaissent, en cours de bail, des d�fauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de rem�dier � ses frais, il peut notamment demander une r�duction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Il faut pour cela que le d�faut entrave ou restreigne l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e (art. 259d CO). Faute de d�finition l�gale, la notion de d�faut - qui rel�ve du droit f�d�ral - doit �tre rapproch�e de l'�tat appropri� � l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e; elle suppose la comparaison entre l'�tat r�el de la chose et l'�tat convenu; il y a ainsi d�faut lorsque la chose ne pr�sente pas une qualit� que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne pr�sente pas une qualit� sur laquelle le locataire pouvait l�gitimement compter en se r�f�rant � l'�tat appropri� � l'usage convenu (arr�t du Tribunal f�d�ral 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.1; 4C.81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3a; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, nouvelle �d. 2008, p. 216 et 218 s.; TERCIER/FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, p. 304 n. 2061). Il n'est pas n�cessaire que le bailleur soit en faute ou que le d�faut soit r�parable (RAYMOND BISANG ET AL., Das schweizerische Mietrecht, Commentaire, 3e �d. 2008, n� 16 des remarques pr�liminaires aux art. 258-259i CO; LACHAT, op. cit., p. 224). Pour justifier une r�duction de loyer, l'usage de la chose doit �tre restreint d'au moins 5 %, mais la jurisprudence admet de descendre � 2 % s'il s'agit d'une atteinte permanente (arr�t 4C.97/2003 d�j� cit� consid. 3.3 et 3.6).
3.3 Pour dire si la chose lou�e est d�fectueuse, il faut d�terminer si l'�tat actuel de l'appartement contrevient au contrat conclu le BGE 135 III 345 S. 34814 janvier 1997. Les locataires ne peuvent invoquer aucune affirmation ou promesse dans le contrat qui les prot�gerait contre le risque de la nouvelle construction qui a �t� r�alis�e.
Il faut donc rechercher, par voie d'interpr�tation, ce que les locataires �taient en droit d'attendre, compte tenu des usages locatifs, de la destination de la chose lou�e, de son emplacement et du montant du loyer.
La cour cantonale a d�j� constat� que le chantier n'avait pas caus� de perturbations particuli�res et que la perte de vue �tait minime et ne justifiait pas de r�duction de loyer. En l'absence de recours des locataires, il n'y a pas � revenir sur ces questions. En revanche, une r�duction de 2 % a �t� admise pour le motif qu'il y a des fen�tres et des balcons en face de l'une des chambres lou�es, l� o� pr�c�demment il n'y en avait point.
A lire les jugements rendus, il semble que toute diminution du confort survenant en cours de bail constitue un d�faut de la chose lou�e. Cette conception ne peut pas �tre suivie, parce qu'elle ne correspond pas � la notion f�d�rale de d�faut qui suppose une contrari�t� par rapport � ce qui �tait convenu. Par exemple, si l'appartement au-dessus n'est pas lou� au moment de la conclusion du contrat, le locataire - en l'absence de promesse sp�ciale - ne pourra pas demander une r�duction du loyer lorsqu'il sera occup�, en faisant valoir qu'il en r�sulte pour lui quelques bruits et ainsi une diminution de son confort. En effet, il doit s'attendre, dans un immeuble locatif, � ce que les appartements soient lou�s et, en l'absence de toute promesse sp�ciale, il ne saurait exiger qu'un appartement reste vide ou ne soit occup� que par un locataire particuli�rement peu bruyant. De la m�me mani�re, un locataire ne peut pas exiger, en ce qui concerne la vue qu'il a de ses fen�tres, que les arbres ne grandissent pas, que le trafic routier n'augmente pas et que les constructions aux alentours ne soient pas densifi�es. Ce sont l� des �volutions pr�visibles et le bailleur ne garantit pas, sauf promesse sp�ciale, l'immutabilit� des circonstances environnantes. Ces �volutions ext�rieures, sauf cas extr�mes, n'entravent pas l'utilisation normale d'un logement, c'est-�-dire un usage conforme � la destination convenue.
Qu'un b�timent locatif soit d�moli pour �tre remplac� par un autre (�rig� conform�ment aux r�gles applicables), qui n'est pas absolument identique au pr�c�dent, est d'une parfaite banalit�. Il n'y a aucune raison de penser que la bailleresse aurait garanti aux BGE 135 III 345 S. 349locataires que cela ne se produirait pas ou que les locataires auraient pu se croire en droit de l'exiger. On ne peut pas penser non plus que cet �v�nement ait �t� en dehors des pr�visions des parties.
Il est vrai que ce nouveau b�timent a pour cons�quence que les locataires voient maintenant, d'une de leurs chambres, des fen�tres et des balcons. Cette situation est cependant tout � fait commune et d'innombrables locataires sont dans la m�me situation, sans consid�rer pour autant que leur logement est d�fectueux. On ne peut pas consid�rer que l'usage d'un logement est entrav� du seul fait que l'on voit des fen�tres et des balcons dans un b�timent voisin. Les locataires peuvent efficacement prot�ger leur intimit� en utilisant des volets ou des stores et des rideaux. La jurisprudence a d'ailleurs consid�r� que l'absence de stores pouvait constituer un d�faut (arr�t 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.3), en songeant, il est vrai, � l'effet de la lumi�re. En l'esp�ce, il n'a pas �t� constat�, en fait, que le logement serait d�pourvu de volets ou de stores. Quant aux rideaux, il s'agit d'un �quipement que les locataires doivent placer � leurs frais, selon les usages, lorsque l'habitation est lou�e non meubl�e.
D�s lors que l'on ne peut pas discerner un d�faut de la chose lou�e, la premi�re r�duction de loyer, prononc�e en application de l'art. 259d CO, viole le droit f�d�ral et l'arr�t attaqu� doit �tre r�form� sur ce point.
Art. 259a al. 1 let. b et art. 259d CO,
art. 258-259i CO