Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ilpb1-415-1294-14-4-tw
Timestamp: 2018-03-24 06:41:27+00:00
Document Index: 109912625

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 137', 'art. 169', 'art. 3', 'art. 9', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10']

ILPB1/415-1294/14-4/TWinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 19 listopada 2014 r. (data wpływu 24 listopada 2014 r.), uzupełnionym w dniu 26 stycznia 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 24 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości.
Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 137 § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 14 stycznia 2015 r. znak ILPB1/415-1294/14-2/TW na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 19 stycznia 2015 r., a w dniu 26 stycznia 2015 r. wniosek uzupełniono (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 20 stycznia 2015 r.).
Wnioskodawca jest osobą fizyczną, posiadającą miejsce zamieszkania w Polsce. Wnioskodawca podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu i jest polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą oraz jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, obrotu nieruchomościami lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Wnioskodawca w 1999 roku nabył od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa udział wynoszący 1/2 w nieruchomości (dalej jako „Nieruchomość”).
Nieruchomość została nabyta do majątku odrębnego Wnioskodawcy, gdyż przed jej nabyciem Wnioskodawca zawarł ze swoją współmałżonką umowę dotyczącą rozdzielności majątkowej.
Dla przedmiotowej Nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.
Należąca do Wnioskodawcy Nieruchomość:
w ewidencji gruntów i budynków została oznaczona, jako grunty orne, rowy oraz łąki, obecna ewidencja nie została zaktualizowana;
została nabyta przez Wnioskodawcę w celu zwiększenia posiadanego majątku osobistego Wnioskodawcy;
nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT;
nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani zaliczona do majątku prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej;
nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług; na Nieruchomości nie była i nie jest prowadzona produkcja roślinna lub zwierzęca;
nie była i nie jest udostępniana innym podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych; Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy;
znajduje się na obszarze miasta Z.;
w przeważającej części znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego miasta Z., uchwalony uchwałą Rady Miejskiej w Z. oraz w mniejszej części na obszarze, gdzie nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka przeznaczona jest na cele budowlane;
zakup udziału w tej nieruchomości nastąpił, kiedy nieruchomość ta była jedną działką, po jakimś czasie działka ta została podzielona na mniejsze działki, wyznaczono również drogi (które następnie przejęło miasto) i nadano nazwy ulic.
opłaca podatek rolny od Nieruchomości;
nie jest oraz nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym;
nie zabudował Nieruchomości żadnymi budynkami, budowlami oraz nie planuje takiej zabudowy;
nie poniósł, za wyjątkiem wydatków związanych z samym podziałem Nieruchomości na działki i nie zamierza ponosić żadnych wydatków (nakładów) na przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży jak np. ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, urządzenie zieleni itp.;
nie dokonał uatrakcyjnienia Nieruchomości poprzez uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne;
od wielu lat nie podejmował i nie będzie podejmować żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności Wnioskodawca nie ogłaszał i nie zamierza ogłaszać w środkach masowego przekazu (telewizji, radiu, prasie, Internecie) zamiaru sprzedaży Nieruchomości; Wnioskodawca zna potencjalnego kupującego.
W przeszłości (tj. w roku 2007, 2010, 2011), Wnioskodawca działając jako osoba prywatna dokonał zbycia posiadanych przez siebie nieruchomości gruntowych. Ponadto Wnioskodawca posiada także jako osoba prywatna inne nieruchomości gruntowe, jednakże na chwilę obecną nie ma zamiaru ich sprzedawania, czego jednak nie może wykluczyć w przyszłości. W ramach racjonalnego sposobu gospodarowania posiadanym prywatnym majątkiem Wnioskodawca planuje zbyć Nieruchomość jako całość do podmiotu powiązanego z Wnioskodawcą. W odniesieniu do przedmiotowej transakcji, zbycie do podmiotu powiązanego ma służyć lepszemu i bardziej efektywnemu wykorzystaniu i zarządzaniu całej Nieruchomości, a nie poszczególnych jej wydzielonych części (działek).
Czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości po stronie Wnioskodawcy powstanie przychód, który po uwzględnieniu kosztów jego uzyskania, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości nie spowoduje u Wnioskodawcy powstania przychodu, który po uwzględnieniu kosztów jego uzyskania, należałoby opodatkować podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych („Ustawa PIT”) osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
Stosownie do art. 9 Ustawy PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z kolei z art. 10 ust. 1 pkt 9 lit. a) Ustawy PIT źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Wobec powyższego, aby sprzedaż nieruchomości spowodowała powstanie przychodu u zbywcy, muszą zostać spełnione łącznie dwie przesłanki:
odpłatne zbycie nieruchomości zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i
odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
A contrario – jeżeli zatem odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (a więc osoba fizyczna dokonuje sprzedaży majątku prywatnego), a jednocześnie odpłatne zbycie nieruchomości zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to taka sprzedaż nie spowoduje powstania przychodu po stronie zbywcy.
Powyższe przesłanki są spełnione przez Wnioskodawcę – tj. nabycie Nieruchomości nastąpiło w roku 1999 oraz odpłatne zbycie Nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Definicja działalności gospodarczej została zawarta w art. 5a pkt 6 Ustawy PIT, zgodnie z którym ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 Ustawy PIT.
Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT źródłami przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Tak więc stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako przedsiębiorca wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Sam status przedsiębiorcy i podatnika czynnego VAT nie jest wystarczający do stwierdzenia, że w przypadku każdej czynności rozporządzenia mieniem dany podmiot działa w charakterze profesjonalisty. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) nawet jednorazowo jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu przy sprzedaży nieruchomości powstaje przychód do opodatkowania.
Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności osoba fizyczna występowała w charakterze przedsiębiorcy, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań – od momentu nabycia do momentu zbycia – potwierdzający profesjonalny, zarobkowy charakter.
Zdaniem Wnioskodawcy nie można danemu podmiotowi przypisać statusu przedsiębiorcy przy transakcji sprzedaży Nieruchomości,
która została nabyta przez Wnioskodawcę w celu zwiększenia posiadanego majątku osobistego Wnioskodawcy;
która nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT;
która nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani zaliczona do majątku prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej;
która nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług; na Nieruchomości nie była i nie jest prowadzona produkcja roślinna lub zwierzęca;
która nie była i nie jest udostępniana innym podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych; Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy;
która zawsze stanowiła majątek prywatny osoby fizycznej.
W przedstawionym powyżej stanie faktycznym Wnioskodawca nie będzie działał jako profesjonalista, zajmujący się obrotem nieruchomościami, a jako podmiot prywatny, sprzedający składnik majątku pochodzący z jego majątku prywatnego, co do którego nie prowadził od wielu lat żadnych działań marketingowych, mających na celu zwiększenie potencjalnego grona nabywców. Istotny jest również fakt, że Wnioskodawca:
nie dokonał uatrakcyjnienia Nieruchomości poprzez uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne.
Dlatego, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości jako całości bliżej opisanej w niniejszym wniosku należy uznać za zwykłe wykonywanie prawa własności, a w konsekwencji należy uznać, w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT, że w związku z tym, że odpłatne zbycie nieruchomości zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (1999 r.) i nie będzie związane z wykonywaniem działalności gospodarczej, że przy sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości nie powstanie przychód, który po uwzględnieniu kosztów jego uzyskania, należałoby opodatkować podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 3 września 2013 r. sygn. IBPBII/2/415-601/13/ŁCz organ uznał, że „Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w latach 90-tych wnioskodawca nabył kilka działek. Działki nie służą do prowadzenia działalności gospodarczej i nie są ujęte w ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca rozważa obecnie sprzedaż działek jednemu nabywcy po cenach rynkowych. Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż planowana sprzedaż działek nabytych w latach 90-tych nie będzie stanowić dla wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako że przychód ten uzyskany zostanie po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działek. Oznacza to, iż przychód uzyskany z planowanej sprzedaży działek w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przy czym podkreślić należy, że tut. Organ przyjął za prawidłowe twierdzenie wnioskodawcy, że sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie miała związku z działalnością gospodarczą przez niego prowadzoną”;
w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 23 stycznia 2014 r. sygn. ITPB2/415-935/13/KK organ wskazał, że „Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, w oparciu o okoliczności stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawione przez Wnioskodawcę, a w szczególności fakt, że nieruchomość gruntowa została nabyta w 1996 r., a ponadto opisane we wniosku działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej jak też nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, a wyłącznie w celu zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Jego rodziny stwierdzić należy, że ich dotychczasowa oraz ewentualna sprzedaż nie stanowi i nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem została oraz zostanie dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto tj. od końca 1996 r., a co za tym idzie nie skutkuje i nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego”.
W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.
W celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należało ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.
Zdaniem tut. Organu opis informacji zawartych we wniosku pozwala przyjąć, że nieruchomość będąca przedmiotem odpłatnego zbycia nie jest i nie była wykorzystywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, jej sprzedaż nie następuje w wykonywaniu działalności w tym zakresie jak również, że nie była i nie jest wykorzystywana w ramach prowadzenia działów specjalnych produkcji rolnej.
Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić, by sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Treść wniosku przemawia więc za tym, że opisana sprzedaż nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Skoro zaś sprzedaż nieruchomości będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to nie należy jej również kwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy i kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Końcowo tut. Organ zauważa, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie, czy sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Tutejszy Organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne, Organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawione przez Zainteresowanego we wniosku zdarzenie przyszłe i przyjmuje argumenty podnoszone przez Wnioskodawcę bez ich weryfikowania. Nie można jednak wykluczyć, że właściwy organ podatkowy, prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego, będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące go do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji. Wówczas interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
IBPBII/2/415-601/13/ŁCz | Interpretacja indywidualna
ITPB2/415-935/13/KK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > ILPB1/415-1294/14-4/TW