Source: http://www.overlex.com/leggiarticolo.asp?id=2803
Timestamp: 2015-04-27 10:27:18+00:00
Document Index: 77989175

Matched Legal Cases: ['art. 1350', 'sentenza ', 'art. 40', 'art. 67', 'art. 67', 'art. 810', 'art. 43', 'art. 5']

Autore Nicolo' Giordana Altri articoli dell'autore
La plusvalenza immobiliare � definibile come la differenza tra la somma pagata all'acquisto dell'immobile e quella ricevuta alla sua vendita. Si parla dunque di plusvalenza quando l'alienazione dell'immobile diviene fonte di ricavo, per cui ne si tratta in ordine all'irpef, qual ora sia il reddito diverso dalla normale fonte di sussistenza, e nell'ires, quale componente del reddito delle societ�. Perch� si configuri una plusvalenza debbono concorrere il possesso qualificato di un bene e la traslazione del medesimo a titolo oneroso. La plusvalenza � dunque imponibile allor quando vi sia un ricavo pecuniario ossia in presenza di un guadagno. La cessione del bene immobile non � produttiva di plusvalenza quando vuole il passaggio dalla sfera personale a quella imprenditoriale della medesima persona fisica. Per esempio Tizio non incomber� in plusvalenza quando conferir� alla sua azienda Alfa s.p.a. una casa di sua propriet�. Questo poich� il bene oggetto di eventuale tassazione rimane nell titolarit� giuridica del medesimo soggetto. � invece da considerarsi quale cessione, dunque gravata da plusvalenza, la permuta, la datio in solutum, la divisione con conguaglio, la costituzione di servit� e qualsivoglia ipotesi di cessione o costituzione di diritti reali nonch� di conferimento degli stessi. Ai fini fiscali non � sempre necessario l'atto pubblico cos� come all'art. 1350 C.C. ma � sufficiente la semplice scrittura privata anche non autenticata. Se la scrittura privata ha un effetto traslativo si rileva la plusvalenza, se l'effetto � meramente obbligatorio non genera nulla.
In caso di nullit� dell'atto di provenienza o del titolo d'acquisto, facendo occhio ai principi generali, il principio di effettivit� in ragione alla capacit� contributiva porta a ritenere non rilevante la nullit� del titolo di provenienza sino alla declaratoria giudiziaria. Fino alla sentenza dichiarativa di invalidit� andr� quindi sempre calcolata la plusvalenza. Il problema del rilievo o meno della nullit� non dovrebbe porsi in riferimento a quella sanabile, dubbi potrebbero esservi in riferimento a nullit� per simulazione, tuttavia anche in tal caso non si pu� invocare l'invalidit� del titolo in assenza di un giudicato. La quaestio sulla nullit� si pone fondamentale dato il suo potere di determinare il venir meno della manifestazione di ricchezza dunque di uno dei due parametri concorrenti per la determinazione della plusvalenza che inizialmente ho evidenziato. Deficendo il titolo oneroso sar� possibile adire istanza di rimborso. Sono vietati qualsivoglia patti per il trasferimento dell'onere di imposta. Gi� l'art. 40 della legge n. 246 del 1963 sanzionava con nullit� il patto inteso a trasferire su soggetti diversi dagli onerati per legge all'imposta sul plusvalore. Le ipotesi di tassazione sono tassativamente determinate ex lege elencate all'art. 67 del TUIR e sono la cessione a titolo oneroso di terreni lottizzati, terreni agricoli o fabbricati acquistati da non pi� di cinque anni e terreni con possibile uso edificatorio. Punto che occorre esaminare bene � il computo della plusvalenza sul terreno agricolo divenuto successivamente edificabile: si sottrae al corrispettivo, in riferimento al terreno edificabile, il costo di acquisto del terreno agricolo aumentato di ogni variabile inerente ed eventualmente rivalutata. L'alienazione di terreni agricoli la cui possibilit� di essere usati scopi edificatori � limitata non rileva alla determinazione delle plusvalenze poich� la limitazione al costruire � unicamente strumentale alla conduzione del fondo, � cio� destinata alle coltivazioni agricole. La limitazione � destinata a consentire unicamente la realizzazione della destinazione agricola del fondo, la casa del coltivatore o i magazzini per esempio. Se la cessione onerosa del terreno agricolo � effettuata dall'agricoltore non nell'esercizio della sua professione � soggetta a plusvalenza in quanto trattasi di reddito diverso. Una plusvalenza discussa � quella riguardante la cessione di una cubatura. Le posizioni sull'imposizione sono due e contrastanti: la prima corrente ritiene che non generi un reddito tassabile poich� il corrispettivo si porrebbe nei confronti del cedente con una funzione indennitaria. Si ritiene esclusa l'imponibilit� delle indennit� e dei risarcimenti salvo quando siano sostitutivi di redditi imponibili. Occorre cio� comprendere se il corrispettivo in esame svolga effettivamente la funzione indennitaria. La tesi in favore della plusvalenza � basata sull'assimilazione della cessione della cubatura ad una costituzione o cessione di diritti reali di godimento con particolare riferimento alla servit�. La domanda che ci si pu� porre � se vi sia plusvalenza sulla cessione del fondo effettuata dopo la cessione della cubatura. Ponendoci come punto di partenza l'assunto che la rilevanza edificatoria del fondo sarebbe venuta meno dopo aver ceduto la volumetria edificabile dovremmo concludere per l'irrilevanza reddituale dell'alienazione. Non risulta dunque applicabile l'art. 67 del TUIR in ognuna delle sue parti. Bisogna allora distinguere se si sia verificata la cessione totale o quella parziale. Nel primo caso la plusvalenza ne diverrebbe esclusa, nel secondo la possibilit� d'uso non snaturerebbe l'origine edificatoria. La cubatura, alla luce dell'art. 810 C.C. come bene autonomo, si pone come cespite indipendente rispetto al terreno di riferimento. In campo plusvalenze ci sono per� alcune eccezioni. Le ipotesi escluse per legge sono la cessione del fabbricato e del terreno agricolo venduti decorsi 5 anni dall'acquisto; la cessione del fabbricato che per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione � stato abitazione principale, ossia dove dimora abitualmente ex art. 43 C.C., il titolare del bene o un suo famigliare inteso ai sensi dell'art. 5 del TUIR; il fabbricato o il terreno non edificabile acquisito per successione ed i beni acquistati per usucapione. Nella pratica professionale � poi possibile riscontrare una vendita con riserva della propriet�, in questo caso i cinque anni per rientrare nella clausola di esclusione dall'imponibilit� della plusvalenza si calcolano dal pagamento dell'ultima rata. Per esempio se Tizio compra un palazzo con riserva della propriet� nel gennaio 2013 e cessa di coprire l'importo di vendita nel gennaio 2020 qual ora venda a Caio l'immobile nel febbraio 2019 dovr� pagare la plusvalenza nonostante siano passati sei anni ed un mese poich�, la tassazione non ci sar� quando lo stabile sia venduto dopo il gennaio 2020 ossia al saldo dell'ultima rata, al perfezionamento della compravendita. Possiamo concludere affermando che la plusvalenza concorrer� in sede di dichiarazione annuale a determinare il reddito imponibile con gli altri eventuali redditi. In alternativa il venditore potr� chiedere l'applicazione dell'imposta sostitutiva pari al 20% della plusvalenza stessa.