Source: http://www.ilnostrocondominio.com/2012/05/
Timestamp: 2017-10-23 06:12:03+00:00
Document Index: 103105388

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1134', 'art. 1134', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ']

Il nostro condominio: maggio 2012
Veranda costruita con il consenso di tutti, ma il diritto di veduta va oltre.
Un uomo e una donna portano in giudizio la proprietaria dell’appartamento sottostante al loro. La signora aveva realizzato nel suo appartamento, dotato di terrazza a livello, una veranda con tetto in tegole ed in appoggio al muro perimetrale dell’edificio. I due precisano che il tetto della veranda arriva a circa 1 metro da una finestra condominiale ed a soli 90 cm dal davanzale della loro finestra, quindi la costruzione è stata realizzata in violazione del loro diritto di veduta: si rivolgevano al giudice per far sì che ne ordini la demolizione.
La richiesta è rigettata in entrambi i giudizi di merito, visto che, per la costruzione della veranda, la convenuta aveva acquisito, preventivamente, i consensi di tutti gli aventi diritto ed «aveva perciò legittimamente esercitato il proprio diritto di usare la cosa comune senza mutarne la destinazione o comprometterne la stabilità». Si va in Cassazione.
La Suprema Corte, però, ritiene pacifico che la finestra fosse una veduta, senza alcuna ragione di limitare la veduta, nemmeno a piombo. La Cassazione, con la sentenza 4847/12, ha affermato che «per la sussistenza di una veduta è necessario che l’apertura abbia una normale e permanente destinazione alla vista e all’affaccio sul fondo altrui, veduta – si legge nel dispositivo – che non deve subire limitazioni nemmeno a piombo sicché la visione, a carico del vicino, sia mobile e globale» (Cass. n. 22844/2006).
In sintesi, il diritto di veduta dei due conviventi è stato violato e gli Ermellini, accogliendo il primo motivo di ricorso che assorbe gli altri, cassa la sentenza e rinvia la causa.
Effettua dei lavori sul lastrico solare senza l’autorizzazione: se non dimostra l’urgenza niente rimborso.
Un condomino fa eseguire delle opere in via d’urgenza sul lastrico solare di cui è proprietario. Chiede poi agli altri condomini il pagamento delle somme rispettivamente dovute pro quota. Questi si oppongono e si finisce davanti al giudice.
Il condomino sostiene di aver agito in conseguenza di una impellente necessità che giustificherebbe quindi l’assenza dell’autorizzazione dell’assemblea. Gli altri ritengono che non vi era assolutamente nessuna fretta e che quindi ben si sarebbe potuto coinvolgere l’assemblea. Inoltre, i lavori sarebbero pure stati fatti male. Il giudice di pace respinge le richieste del proprietario del lastrico e, successivamente, il Tribunale conferma la decisione. Si arriva dunque in Cassazione. La Suprema Corte, con la sentenza 4330/12, respinge il ricorso proposto dall’uomo.
Sono rimborsabili solo le spese urgenti. Per applicare l’art. 1134 del codice civile va considerata urgente la spesa che deve essere eseguita senza ritardo. Detto in altri termini, è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia. La Corte ricorda poi che «per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condominio deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini». Rimane però il fatto che l’accertamento dell’urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per cassazione, se adeguatamente motivati.
Nel caso specifico, la Corte territoriale, effettuando gli opportuni accertamenti, ha stabilito che i lavori non potevano essere considerati urgenti e, di conseguenza, il proprietario del lastrico non ha diritto al rimborso delle spese affrontate.
Patto con gli amministratori di condominio."Così staneremo chi non paga la tassa".
La "proposta innovativa" sta per arrivare sul tavolo del sindaco Alemanno e potrebbe davvero innescare una rivoluzione, a patto d'essere ben interpretata. La carta segreta per aiutare l'Ama a scoperchiare il pentolone dell'evasione si chiama: amministratore di condominio. Potrebbe essere lui, il custode dei conti e della serenità tra coinquilini, la figura chiave per smascherare i furbetti dei metri quadri (quelli cioè che ne dichiarano meno per abbattere la base di calcolo della tariffa sui rifiuti) e i fantasmi della Tari (ovvero chi l'imposta non l'ha pagata mai). L'uomo che, almeno in teoria, tutto conosce: sia la posizione anagrafica dei singoli condòmini, sia la superficie reale dei vari appartamenti, in base alla quale effettua poi la ripartizione delle spese.
Spiega l'ad di Ama Salvatore Cappello: "Non dico di riproporre alla lettera il modello Venezia, dove l'amministratore risponde in solido del pagamento della tariffa, per cui in caso di mancato o mendace esborso al Comune rischia di rimetterci lui in prima persona, però a qualcosa di simile si potrebbe arrivare. Ma serve una modifica al regolamento capitolino, che i nostri tecnici stanno studiando".
Se però alla fine dovesse piacere al sindaco, questa specie di via di mezzo tra James Bond e l'ispettore delle tasse dovrebbe essere disciplinata in un'apposita delibera da approvare prima in giunta, quindi in consiglio comunale.
Sarebbe l'ultima tappa di una catena costruita per recuperare almeno una parte dei 150 milioni evasi ogni anno. Insieme all'incrocio con le varie banche dati (dal Catasto alla Camera di Commercio) e alla ripulitura degli archivi di Ama (per rimuovere le utenze ormai cessate da anni e inserire quelle non ancora regolarizzate: com'è stato appena fatto con le 65mila posizioni che avevano fatto richiesta di condono nel 2003). Un'attività a tenaglia sta già facendo emergere migliaia di casi sospetti. "Ecco perché conviene mettersi in regola", spiegano i tecnici dell'azienda. "Se si viene scoperti, infatti, toccherà pagare il pregresso degli ultimi 5 anni, più la sanzione pari al 200% dell'imposta evasa. Mentre con l'adesione spontanea, effettuabile anche online, la sanzione si abbatte di un terzo".
Fonte: Giovanna Vitale su La Reppublica
Solo l'urgenza dà il via libera al condomino.
Il condomino che ha anticipato le spese per conservare la cosa comune deve dimostrarne l'urgenza, perché altrimenti, data la mancanza dell'autorizzazione da parte dell'amministratore o dell'assemblea (articolo 1134 del Codice civile), non ha diritto al rimborso. Questo principio di diritto è stato ribadito dalla Corte di Cassazione (sentenza 4330 del 19 marzo 2012), alle prese con il caso di un condomino che aveva provveduto a far eseguire interventi sul lastrico solare dal quale provenivano infiltrazioni di acqua.
Accolta l'istanza in primo grado, la sentenza è stata capovolta dalla Corte di appello la quale, dopo aver esaminato la documentazione fotografica allegata alla relazione del consulente tecnico di ufficio (Ctu), aveva rilevato che le macchie di umidità, in relazione alle quali si sarebbero resi necessari i lavori, non erano né diffuse né numerose, così che nessuna urgenza era ravvisabile. Inoltrato il ricorso per Cassazione, esso è stato respinto. Nella fattispecie, invero, non era in contestazione la necessità di questi lavori condominiali (che tra l'altro l'assemblea aveva deliberato, su richiesta del condomino interessato), ma la loro urgenza, che doveva essere tale da non consentire neppure quella minima dilazione necessaria per permettere al condominio di deliberarli o per ottenere l'autorizzazione dell'amministratore.
I giudici di legittimità, pertanto, dopo aver premesso che l'accertamento dell'urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, ha affermato tra l'altro che, per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'articolo 1134 del Codice civile, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.
Come sostenuto da un orientamento consolidato della giurisprudenza, in condominio non si applica l'articolo 1110 del Codice civile, in tema di comunione, in quanto «il rimborso delle spese per la conservazione è subordinato solamente alla trascuratezza degli altri comproprietari perché, mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione» (Cassazione, sentenza 24712/2011).
Conseguentemente, la spesa sostenuta autonomamente da un condomino è rimborsabile solo nel caso in cui il requisito dell'urgenza sussista e venga provato, salvo non sussista l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea.
Nel caso specifico, poi, i giudici della Suprema corte hanno precisato che il giudice di appello non ha immotivatamente disatteso il giudizio del (Ctu) perché ha esaminato la documentazione fotografica allegata dal Ctu stesso e ha rilevato, come era suo diritto e dovere fare, che le macchie di umidità erano ancora molto contenute e, comunque, non erano tali da giustificare l'intervento di urgenza.
Fonte: Luana Taglioni su Il Sole 24Ore