Source: https://tuespaciojuridico.com.ar/tudoctrina/2018/10/29/4/
Timestamp: 2019-01-22 16:39:27
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Boletos de compraventa: Se modificó el Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal | Tu Espacio Jurídico
Por medio del Decreto 962, publicado en el Boletín Oficial del 29/10/18, se modificó el Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal. Asimismo se invitó a las provincias a adoptar, por sí o a través de la autoridad local o dependencia que resulte competente, las medidas que fueren necesarias para la implementación de la registración de los boletos de compraventa, tal como se encuentra previsto en la presente norma.
DECTO-2018-962-APN-PTE – Modifícase Reglamentación.
VISTO el Expediente N° EX-2018-36591476-APN-DPHA#MI, las Leyes Nros. 17.801 y sus modificatorias, 24.441, 25.506 y 27.446, el Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N° 2080/80 –T.O. 1999, aprobado como Anexo I por el artículo 4° del Decreto N° 466 del 5 de mayo de 1999, el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, los Decretos Nros. 434 de fecha 1° de marzo de 2016, 561 de fecha 6 de abril de 2016, 1063 del 4 de octubre de 2016, 1306 del 26 de diciembre de 2016, 891 del 1° de noviembre de 2017, 892 del 1° de noviembre de 2017, 894 del 1° de noviembre de 2017 y 733 del 8 de agosto de 2018, y
Que, asimismo, el artículo 2° del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N° 2080/80 – T.O. 1999, establece que el Registro de la Propiedad Inmueble tomará razón de los documentos indicados en el artículo 2° de la Ley N° 17.801 y sus modificatorias, siempre que se refieran a inmuebles ubicados en la Capital Federal.
Que, por otro lado, en el artículo 1170 de la Sección 8° titulada “Boleto de Compraventa”, del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, se establece que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; y d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
Que, en consecuencia, el Decreto N° 561/16 aprobó la implementación del sistema de Gestión Documental Electrónica – GDE, como sistema integrado de caratulación, numeración, seguimiento y registración de movimientos de todas las actuaciones y expedientes del Sector Público Nacional.
Que el Decreto Nº 1063/16 aprobó la implementación de la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) integrada por el módulo “Trámites a Distancia” (TAD), del Sistema de Gestión Documental Electrónica (GDE), como medio de interacción del ciudadano con la administración, a través de la recepción y remisión por medios electrónicos de presentaciones, solicitudes, escritos, notificaciones y comunicaciones y de uso obligatorio por parte de las entidades y jurisdicciones enumeradas en el artículo 8° de la Ley N° 24.156 que componen el Sector Público Nacional.
Que el Decreto N° 1306/16 aprobó la implementación del módulo “Registro Legajo Multipropósito” (RLM) del sistema de Gestión Documental Electrónica (GDE) como único medio de administración de los registros de las entidades y jurisdicciones enumeradas en el artículo 8° de la Ley N° 24.156 que componen el Sector Público Nacional.
Que el Decreto N° 894/17, que aprobó el Reglamento de Procedimientos Administrativos. Decreto N° 1759/72 – T.O. 2017, estableció que las autoridades administrativas actuarán de acuerdo con los principios de sencillez y eficacia, procurando la simplificación de los trámites, y facilitando el acceso de los ciudadanos a la administración a través de procedimientos directos y simples por medios electrónicos.
Que el Decreto N° 733/18 dispuso que todos los registros de los organismos contemplados en el artículo 8° de la Ley N° 24.156 deben ser electrónicos, instrumentarse mediante el módulo Registro Legajo Multipropósito (RLM) del sistema de Gestión Documental Electrónica – GDE, contar con una norma de creación y utilizar la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) para su interacción con el ciudadano.
Que dado que el Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N° 2080/80 – T.O. 1999 es previo a la disponibilidad del sistema de Gestión Documental Electrónica – GDE, de la plataforma de Trámites a Distancia (TAD) y del módulo “Registro Legajo Multipropósito” (RLM), corresponde incorporar la figura del boleto de compraventa electrónico en el citado Reglamento.
Que, por otro lado, el Decreto N° 891/17 estableció las “Buenas Prácticas en Materia de Simplificación” aplicables para el funcionamiento del Sector Público Nacional, el dictado de la normativa y sus regulaciones, promoviendo que los registros sean digitales a fin de facilitar el acceso por parte de los ciudadanos.
ARTÍCULO 1°.- Sustitúyese el artículo 2° del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N° 2080/80 – T.O. 1999, aprobado como Anexo I por el artículo 4° del Decreto N° 466/99, por el siguiente:
“ARTÍCULO 2°.- El Registro de la Propiedad Inmueble tomará razón de los documentos indicados en el artículo 2° de la Ley N° 17.801 y sus modificatorias, siempre que se refieran a inmuebles ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Con relación a los boletos de compraventa, en los términos de lo previsto en el artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, tomará nota de los referidos a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia actual”.
ARTÍCULO 2°.- Sustitúyese el artículo 3° del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N° 2080/80 – T.O. 1999, aprobado como Anexo I por el artículo 4° del Decreto N° 466/99, por el siguiente:
“ARTÍCULO 3°.- A los efectos del último párrafo del artículo 3° de la Ley N° 17.801 se admitirán los documentos electrónicos firmados digitalmente por las partes, presentados mediante la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental Electrónica – GDE, la que otorgará fecha cierta del documento y de su presentación ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Se considera que la firma digital del documento electrónico satisface el requisito de certificación por escribano público, juez de paz o funcionario competente.”
ARTÍCULO 3°.- Sustitúyese el artículo 4° del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N° 2080/80 – T.O. 1999, aprobado como Anexo I por el artículo 4° del Decreto N° 466/99, por el siguiente:
“ARTÍCULO 4°.- Los documentos autorizados por funcionarios de jurisdicción provincial, deberán estar debidamente legalizados. Se considera cumplido este requisito en los casos de documentos electrónicos firmados digitalmente en los sistemas de Gestión Documental Electrónica – GDE contemplados en el artículo 7° de la Ley N° 27.446, siendo éstos automáticamente interoperables.”
ARTÍCULO 4°.- Derógase el artículo 19 del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N° 2080/80 – T.O. 1999.
ARTÍCULO 5°.- Sustitúyese el artículo 21 del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N° 2080/80 – T.O. 1999, por el siguiente texto:
“ARTÍCULO 21.- La solicitud del registro de los boletos de compraventa referidos en el artículo 2° de este Reglamento, deberá estar acompañada de testimonio de la escritura pública por la cual el titular registral del inmueble bajo su dominio exprese su voluntad de afectar el mismo, en la oportunidad en la que sea posible de acuerdo con las normas aplicables, al régimen de propiedad horizontal, debiendo además contener los siguientes datos y requisitos:
c. Incorporar un croquis preliminar realizado por agrimensor que incluya los datos enumerados en el inciso anterior; y
d. Acreditar la aprobación y/o visación de la documentación del proyecto por la autoridad local competente”.
ARTÍCULO 6°.- Incorpórase el siguiente texto como artículo 31 bis del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N° 2080/80 – T.O. 1999:
“ARTÍCULO 31 bis.- Una vez que el Registro de la Propiedad Inmueble hubiese tomado razón de la escritura pública establecida en el artículo 21 de este Reglamento, podrá inscribir los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales o complementarias nuevas a construir o en etapa de construcción, si se cumplen las siguientes condiciones:
b. En el texto del boleto de compraventa, o en un documento complementario al mismo, debe constar que se ha pagado, como mínimo, el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio total de adquisición pactado y, de corresponder, que el titular registral del inmueble y/o el comprador o sus sucesores se comprometen a ceder sus derechos bajo el mismo en garantía de las obligaciones a su cargo frente a la institución financiera que hubiera otorgado el financiamiento a los fines de realizar la obra, en los términos de lo previsto en el artículo 1615 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN; y
c. El boleto de compraventa presentado para su inscripción y -en su caso- el documento complementario conforme a lo previsto en el inciso anterior, deberá ser firmado digitalmente por las partes, y presentado mediante la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental Electrónica, a fin de determinar su fecha cierta y la autoría e integridad del documento electrónico. Se podrá asimismo solicitar la inscripción de toda cesión de los boletos de compraventa que cumplan con las condiciones precedentemente enunciadas, siempre que haya sido firmada digitalmente y gestionada mediante la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD). En caso de que las partes no cuenten con firma digital, podrán celebrar el boleto de compraventa o su cesión mediante la intervención de un escribano público quien deberá presentarlo a través de la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, con su firma digital.
La inscripción del boleto de compraventa y sus cesiones, conforme a lo previsto en el presente decreto, se realizará en el rubro “Restricciones al Dominio” de la matrícula correspondiente, tendrá el plazo de vigencia de CINCO (5) años que establece el artículo 37 inciso b) de la Ley N° 17.801, computado desde su inscripción, y podrá ser solicitada tanto por el titular registral del inmueble como por el comprador de la futura unidad funcional o complementaria nueva a construir o en etapa de construcción, o por sus cesionarios. Al finalizar dicho plazo, la inscripción caducará de pleno derecho. El plazo de vigencia de la inscripción de las cesiones del boleto de compraventa caducará de pleno derecho en la misma fecha en que caduque la inscripción de éste.
1. Si las partes otorgantes del boleto de compraventa o los cesionarios, en su caso, lo solicitan a dicho organismo en forma conjunta; o
2. Con la inscripción de la escritura traslativa del derecho real correspondiente otorgada a favor del comprador o su cesionario con relación a la operación de compraventa instrumentada en el boleto inscripto; o
3. Por orden judicial.”
ARTÍCULO 9°.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese. MACRI – Marcos Peña – Rogelio Frigerio – Germán Carlos Garavano
e. 29/10/2018 N° 81494/18 v. 29/10/2018
29 octubre, 2018 de Novedades normativas. Etiquetas: Boleltín oficial, boleto de compraventa, decretos reglamentarios, Inmuebles, ley 17801, Sistema Registral
← Se declaró de utilidad pública y sujeta a expropiación, la totalidad de los bienes inmuebles en los que se asientan los Barrios Populares con el objeto de proceder a su integración urbana
Se reglamentaron ciertos aspectos en relación a las rentas obtenidas por la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos reales sobre inmuebles →