Source: http://www.servat.unibe.ch/dfr/bger/190124_1C_676-2017.html
Timestamp: 2020-02-22 07:39:52+00:00
Document Index: 113734319

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'arrêt ', 'art. 5', 'arrêt ', 'art. 86', 'art. 82', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 105', 'arrêt ', 'art. 26', 'art. 5', 'art. 66', 'art. 68', 'arrêt ']

DFR - BGer 1C_676/2017 vom 24.01.2019
BGer 1C_676/2017 vom 24.01.2019
A. Les 5 septembre 2008 et 4 février 2009, la société A.________Sàrl (ci-après: la société) a requis auprès du département cantonal genevois compétent (actuellement: le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie - DALE) deux autorisations de construire visant la réalisation de 20 et 15 villas sur des parcelles situées à Chancy, dans le périmètre d'un plan localisé de quartier (PLQ). Par décisions des 17 et 24 juin 2010, le département a délivré les autorisations de construire en se fondant sur les accords donnés le 6 mai précédent par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) fixant notamment le montant des prix de vente (27'066'693 fr. pour l'ensemble de la promotion), compte tenu d'un prix du terrain fixé à 531 fr. par m². Deux accords provisoires de vente ont ensuite été accordés par l'OCLPF sur la base de plans financiers déterminant le prix de revient en fonction du prix du terrain, des frais de construction et d'aménagement et des honoraires, et fixant une marge de bénéfices et risques de 18%.
B. Par jugement du 13 décembre 2016, le TAPI a admis partiellement le recours de la société et renvoyé la cause au DALE pour nouvelle décision. L'art. 5 de la loi générale sur les zones de développement (LGZD, RS/GE L 1 35) constituait une base légale permettant la fixation du prix du terrain par voie de directives, lesquelles ne faisaient que définir les éléments de la loi. La société avait produit en cours de procédure, le 29 février 2016, un plan financier définitif dont certains postes avaient été admis. Le recours formé par les acquéreurs a été rejeté: le contrôle institué par la LGZD ne permettait pas d'obtenir réparation des défauts de construction ou des frais liés aux hypothèques légales, questions qui relevaient du droit privé.
C. Par arrêt du 31 octobre 2017, la Chambre administrative de la Cour de justice genevoise a partiellement admis le recours de la société. Les décisions du 6 mai 2010 étaient définitives s'agissant des plans, et notamment du prix maximum pour le terrain. Dans le cadre de l'accord définitif de vente, seules les différences de coûts effectifs de construction pouvaient être prises en compte sur la base de justificatifs; le droit d'être entendu de la société avait de toute façon pu être exercé - ou sa violation être réparée - devant le TAPI. Le prix du terrain constituait un élément essentiel du prix de revient des logements, de sorte que son contrôle était conforme à l'art. 5 LGZD; le promoteur ne pouvait augmenter ce prix dans son plan financier en y intégrant des frais supplémentaires à ceux autorisés. Le montant de 823'771 fr. avait été écarté à juste titre puisqu'il ne figurait pas dans les plans financiers intermédiaires et qu'il s'agissait de prestations d'architecte déjà comprises dans le contrat d'entreprise générale. La déduction pour les équipements non réalisés (douches et rangements) était également justifiée; en définitive, les différents montants retenus ou écartés par le TAPI ont été confirmés, mais la Chambre administrative a modifié elle-même les montants figurant dans l'accord définitif du 2 février 2015, sans renvoi de la cause au Département. Le recours des acquéreurs a par ailleurs été rejeté, les griefs soulevés relevant des rapports de droit privé.
D. Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________Sàrl demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt cantonal et d'annuler la décision du 2 février 2015, subsidiairement de renvoyer la cause à la Chambre administrative pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
1. Dirigé contre une décision prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée.
2. Invoquant l'art. 105 al. 2 LTF, la recourante estime que l'état de fait de l'arrêt attaqué devrait être complété sur deux points: d'une part, les actes de vente auraient été passés entre les acquéreurs et les propriétaires du terrain, la recourante n'y figurant que comme intervenant; d'autre part, le prix de vente comportait le prix du terrain et les honoraires de mise en valeur payés à la recourante, avec un contrat d'entreprise générale.
3. Invoquant la garantie de la propriété et la liberté économique (art. 26 al. 1 et 27 Cst.), la recourante soutient que l'art. 5 al. 3 LGZD ne permet que le contrôle des prix et des loyers des bâtiments en zone de développement, et non le prix du terrain lui-même; en l'occurrence, les prix maximum fixés pour les logements ont été respectés de sorte que le contrôle du terrain ne reposerait sur aucune base légale. La recourante critique aussi la pratique consistant à remettre en cause l'accord provisoire de vente dans le cadre du plan financier définitif; cette pratique ne reposerait pas non plus sur une base légale suffisante et violerait le principe de la proportionnalité puisqu'elle pourrait aussi s'appliquer au détriment des acquéreurs.
4. Invoquant la force dérogatoire du droit fédéral, la recourante estime que l'obligation de rembourser les acquéreurs serait contraire aux dispositions du droit civil dans la mesure où les vendeurs du terrain ont reçu l'intégralité du prix et où l'entreprise a également été payée.
5. Invoquant encore l'arbitraire, la recourante se plaint de ce que la cour cantonale aurait indûment limité son pouvoir d'appréciation, tout en statuant sur le fond alors que le TAPI avait renvoyé la cause au Département, la privant également d'un degré de juridiction. La recourante n'indique toutefois par en vertu de quelle disposition du droit cantonal l'instance précédente devait disposer d'un libre pouvoir d'appréciation. En définitive, la cour cantonale a confirmé les calculs de l'OCLPF ainsi que les modifications apportées par le TAPI; elle a considéré que le plan financier définitif pouvait être modifié directement, sans qu'il soit nécessaire de renvoyer la cause au département, et c'est sur ce seul point que le recours a été considéré comme admis puisqu'il impliquait une modification du dispositif de l'instance précédente. On ne voit dès lors pas en quoi résiderait l'arbitraire dont se plaint la recourante.
6. La recourante considère enfin que les calculs et raisonnements de la cour cantonale seraient faux; elle estime avoir le droit de faire figurer dans le plan financier définitif les droits de mutation et d'acquisition ainsi que la rémunération des promoteurs, dans la mesure où ces montants ne pouvaient être intégrés dans le prix d'acquisition du terrain. Il serait aussi erroné d'affirmer que les honoraires d'architecte seraient contenus dans les contrats d'entreprise. La déduction de 487'000 fr. pour les équipements non réalisés serait également choquante dès lors que les contrats d'entreprise ne comprenaient pas ces équipements. Enfin, la somme de 640'000 fr. versée directement aux acquéreurs devrait être prise en compte puisqu'il s'agit d'une dépense effective.
7. Sur le vu de ce qui précède, le recours est rejeté. Conformément à l'art. 66 al. 1 LTF, les frais judiciaires sont mis à la charge de la recourante qui succombe. Une indemnité de dépens, également à la charge de la recourante, est allouée aux intimés B.________ et consorts, qui ont procédé avec l'aide d'un mandataire professionnel (art. 68 al. 2 LTF).
3. Une indemnité de dépens de 8'000 fr. est allouée aux intimés B.________ et consorts, à la charge de la recourante.
4. Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, au Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie de la République et canton de Genève, et à la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre administrative.