Source: http://www.juramagazin.de/123334.html
Timestamp: 2020-03-29 21:32:13
Document Index: 363363370

Matched Legal Cases: ['§ 14', '§ 2', '§ 2', '§ 23', '§ 172', '§ 2']

Bautiefe von 15 m festgesetzt, um die nach Baustufenplan bisher planungsrechtlichen Bebauungsmöglichkeiten nicht unverhältnismäßig stark einzuschränken. Die Festsetzungen wurden so getroffen, dass der auf dem Grundstück besonders ausgeprägte und schützenswerte Baumbestand größtmöglich erhalten werden kann und ein Freiflächenverbund entlang der Hoisbütteler Straße gesichert wird.
Auf dem Grundstück Ohlstedter Platz 24 / Ecke Hoisbütteler Straße (Flurstück 1795) befindet sich ein Privatgarten mit einem dichten Baumbestand. Dieser Baumbestand ist nicht nur aus ökologischer Sicht wertvoll (teilweise mit 150 Jahre alten Buchen und Bergahorn), sondern stellt auch landschaftsplanerisch eine wichtige Grünfläche in der von Westen nach Osten verlaufenden Freiraumverbundachse vom U-Bahnhof Ohlstedt über die öffentliche Grünfläche „Ohlstedter Platz" bis zur freien Landschaft dar. Um den Freiflächenverbund im Bereich des Privatgrundstücks in einem Mindestmaß zu sichern, werden im südlichen Teil des Grundstücks Ohlstedter Platz 24 (Flurstück 1795) Nebenanlagen ausgeschlossen.
Angesichts der relativ großen Grundstücke ist eine Grundflächenzahl von 0,1 für die geplanten und vorhandenen Gebäude ausreichend.
Bestand nördlich Hoisbütteler Straße
In dem bezeichneten Gebiet besteht ein kleiner Siedlungsansatz aus fünf Einzelhäusern (Hoisbütteler Straße 45 ­ 51), der nicht weiter entwickelt sondern lediglich in seinem Bestand gesichert werden soll. Für das Gebäude Hoisbütteler Straße 45 wird ein Erhaltungsgebot festgesetzt es soll in seiner jetzigen Ausprägung erhalten werden. Die überbaubaren Grundstücksflächen und das Maß der baulichen Nutzung werden deshalb dem Bestand entsprechend festgesetzt.
Die bestandskonformen Festsetzungen mit geringen Erweiterungsmöglichkeiten, offener Bauweise, eingeschossiger Einzelhausbebauung, einer Grundflächenzahl von 0,2 als Höchstmaß und die Baukörperausweisungen mit Bautiefen von 16 m bis 18 m sichern die bestehende Gebäudesubstanz weitgehend planungsrechtlich ab.
Die Festsetzung einer sog. Zweiwohnungsklausel soll die Zahl der möglichen Wohnungen auf zwei je Wohngebäude begrenzen, um den Einfamilienhauscharakter zu erhalten. Mittels der Zulässigkeit von zwei Wohnungen pro Wohngebäude soll ein Entwicklungsspielraum zur Schaffung einer zweiten Wohneinheit (z. B. für volljährige Kinder oder für ein Altenwohnteil) gewährt werden.
Bestand südlich Hoisbütteler Straße/westlich der Straße
Der Bestand (Hoisbütteler Straße 46 ­ 48 und Auf der Strenge 2 ­ 8 a) besteht aus Einzelhäusern, die sich ­ mit Ausnahme von drei Gebäuden, die parallel zur Hoisbütteler Straße stehen ­ um einen Wendehammer, der von der Straße Auf der Strenge ausgeht, gruppieren.
Die bestandskonformen Festsetzungen mit offener Bauweise, eingeschossiger Einzelhausbebauung, einer Grundflächenzahl von 0,2 bis 0,3 als Höchstmaß und Bautiefen von 11 m bzw. 18 m sichern die bestehende Gebäudesubstanz weitgehend planungsrechtlich ab.
Angesichts der vom Hauptsiedlungsgefüge Ohlstedts etwas abseitigen Lage werden dichtere Bauweisen, wie z. B. Reihenhäuser oder geschlossene Bauweisen, nicht zugelassen.
Die überbaubaren Flächen sind parallel zu den Erschließungsstraßen als Baufelder mit einer Tiefe von in der Regel 18 m ausgewiesen. Die Festsetzung erfolgt bestandsorientiert. Charakteristische, aus dem Bestand ablesbare Tendenzen in der Raumbildung, wie z. B. die hofartige Anordnung der Gebäude um den Wendehammer, sind bei der Baugrenzenfestsetzung berücksichtigt. Diese Festsetzungen ermöglichen in der Regel geringfügige Erweiterungen vorhandener Gebäude. Auf den Flurstücken 890 und 897 beträgt die Bautiefe lediglich 11 m, da die überbaubare Grundstücksfläche nach Norden durch die Straßenverkehrsfläche bzw. Grundstücksgrenze und nach Süden durch erhaltenswerte Einzelbäume bzw. durch Restbestände eines Knicks begrenzt werden, was die Entwicklungsspielräume für Gebäudeerweiterungen an dieser Stelle beschränkt. Ein weiteres Heranrücken von Gebäuden oder Gebäudeteilen an den Knick wird aus naturschutzfachlichen Gründen beschränkt.
Die Festsetzung einer sog. Zweiwohnungsklausel soll die Zahl der möglichen Wohnungen auf zwei je Wohngebäude begrenzen, um den Einfamilienhauscharakter unter Bezug der nachbarlichen Bebauung zu erhalten.
Mittels der Zulässigkeit von zwei Wohnungen pro Wohngebäude soll ein Entwicklungsspielraum zur Schaffung einer zweiten Wohneinheit (z. B. für volljährige Kinder oder für ein Altenwohnteil) gewährt werden.
Bestand südlich Hoisbütteler Straße/östlich der Straße
Auf der Strenge Östlich der Straße Auf der Strenge stehen mehrere Einzelhäuser auf relativ großen Grundstücken.
Die getroffenen Festsetzungen mit offener Bauweise, eingeschossiger Einzelhausbebauung, einer Grundflächenzahl von 0,2 als Höchstmaß und die gewählten Bautiefen von 18 m sichern die bestehende Gebäudesubstanz weitgehend planungsrechtlich ab.
Angesichts der vom Hauptsiedlungsgefüge von Ohlstedt etwas abseitigen Lage werden dichtere Bauweisen, wie z. B. Reihenhäuser oder geschlossene Bauweisen, nicht zugelassen.
Die überbaubaren Flächen werden dem Gebäudebestand folgend parallel zu den Erschließungsstraßen als Baufelder mit einer Tiefe von 18 m ausgewiesen. Diese Festsetzung ermöglicht in der Regel geringe Erweiterungen vorhandener Gebäude bzw. Spielräume bei der Lage zukünftiger Bebauungen.
Bestand südlich Hoisbütteler Straße, zwischen den Straßen Auf der Strenge und Mühlenbrook Südlich der Hoisbütteler Straße (Hoisbütteler Str. 56a ­ 80), zwischen den Straßen Auf der Strenge und Mühlenbrook stehen straßenparallel überwiegend Doppelhäuser.
Während der östliche Bestand ausschließlich aus Doppelhäusern besteht, die sich relativ dicht an der Hoisbütteler Straße befinden, kommen im westlichen Bestand auch zwei Einzelhäuser und sog. „Doppelhäuser" auf ungeteilten Grundstücken vor, und die Gebäude stehen auf etwa doppelt so großen Grundstücken in etwa in der Grundstücksmitte. Entsprechend der bestehenden Unterschiede werden die bestandskonformen Festsetzungen getroffen:
Die für die Flurstücke 795, 796, 992 und 551 gewählten Festsetzungen mit offener Bauweise, eingeschossiger Einzel- oder Doppelhausbebauung, einer Grundflächenzahl von 0,2 als Höchstmaß und Bautiefe von 18 m berücksichtigen dabei den Bestand. Hierdurch wird die auf diesen Grundstücken bestehende Gebäudesubstanz weitgehend gesichert.
Die bestandskonformen Festsetzungen für die drei östlichen Doppelhäuser (Hoisbütteler Str. 70­80) mit offener Bauweise, eingeschossiger Doppelhausbebauung, einer Grundflächenzahl von 0,3 als Höchstmaß und Bautiefe von 12 m sichern die bestehende Gebäudesubstanz weitgehend planungsrechtlich ab und dienen dem langfristigen Erhalt dieses Gebäudeensembles.
Die überbaubaren Flächen werden parallel zu den Erschließungsstraßen, je nach verfügbarer Grundstückstiefe, als Baufelder mit einer Tiefe von 12 m bzw. 18 m ausgewiesen. Diese Festsetzung ermöglicht in der Regel geringfügige Erweiterungen vorhandener Gebäude. Bei der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen wurden die straßenseitigen Baufluchten, die sich jeweils aus mehreren Gebäuden ergeben, gemittelt aufgenommen und weitergeführt.
Allgemeines Wohngebiet Nördlich der Hoisbütteler Straße/westlich der „Planstraße J" wird Allgemeines Wohngebiet festgesetzt, um sowohl Wohngebäude als auch den Neubau einer Kindertagesstätte (KITA) und eines Blockheizkraftwerks (BHKW) als Nebenanlage nach § 14 Abs. 2 BauNVO planungsrechtlich zu ermöglichen. Durch das im allgemeinen Wohngebiet geplante Kindertagesheim soll auch der aus dem neu entstehenden Wohngebiet und dem umgebenden Bereich resultierende Bedarf an Kindertagesheimplätzen abgedeckt werden. Es ist vorgesehen, hier bis zu drei Gruppen (Spitzenbedarf) mit bis zu 60 Kindern unterzubringen. Der genaue Flächenbedarf für die Kindertagesstätte und für das Heizkraftwerk ergibt sich erst im Verlauf der Feinplanung.
Über die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets können KITA und BHKW dem späteren Flächenbedarf entsprechend flexibel in das Baugebiet integriert werden.
Der gewählte Standort ist für ein Kindertagesheim (KITA) geeignet, da er für die beiden größeren Neubaugebiete relativ zentral liegt, verkehrlich gut zu erreichen ist und die Außenspielflächen des Kindertagesheims in den west-ost verlaufenden Freiflächenverbund vom Ohlstedter Platz zur freien Landschaft integriert werden können. Die Außenspielflächen sind entsprechend der planerischen Zielsetzung als private Grünfläche festgesetzt.
Lärmkonflikte werden über den gewählten Standort im Vergleich zu anderen Standorten in Wohngebieten minimiert, da nur relativ wenige Wohnnutzungen in unmittelbarer Nachbarschaft zum geplanten Kindertagesheim liegen und die Außenspielflächen nach Süden orientiert sind.
Die Einfügung in das städtebauliche Umfeld wird mittels der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (offene Bauweise, 2 Wohnungen, maximal zwei Vollgeschosse und eine Grundflächenzahl von 0,3 als Höchstmaß) sichergestellt. Dadurch und durch die festgesetzten Einzelhäuser soll ein harmonischer Übergang zur bestehenden Einzelhausbebauung im Westen gewährleistet werden. Die überbaubaren Grundstücksflächen mit einer Bautiefe von 12m sind so gewählt, dass die geplanten Gebäude die beabsichtigten Baufluchten des Wohngebiets ergänzen und die KITA Teil der städtebaulichen Konzeption wird.
Die Abstände von 15m zwischen Baugrenze und dem westlich angrenzenden Knick werden als ausreichend angesehen.
Um ein Mindestmaß an gestalterischer Einheitlichkeit im Baugebiet zu gewährleisten und zur Wahrung des Siedlungsbilds wird unter Berücksichtigung der ländlichen Prägung des Plangebiets und in Anlehnung an den Bestand folgende Festsetzung getroffen:
Die sichtbaren Teile der Außenwände von Wohngebäuden sind in dunkelrotem Ziegelsichtmauerwerk, als verputzte Fassade in dunklen Farbtönen oder als Holzfassade auszuführen. Für einzelne Architekturteile der Außenwände wie Stürze, Gesimse, Brüstungen, Giebeldreiecke und Erker können andere Baustoffe zugelassen werden, wenn das rote Ziegelsichtmauerwerk oder die dunkle Putzfassade, die Holzfassade vorherrschend bleibt (siehe § 2 Nummer 4).
Eine Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone, Loggien und Sichtschutzwände kann bis zu 2,5 m, durch Erker und Treppenhausvorbauten bis zu 1,5 m und durch zum Hauptgebäude zugehörige Terrassen bis zu 4 m zugelassen werden (siehe § 2 Nummer 2).
Damit wird insbesondere für die noch ausstehende hochbauliche Planung im Neubaugebiet, aber auch im Falle einer den Bestand ersetzenden Neubebauung, trotz der engen Baukörperfestsetzungen bzw. Baufeldzuschnitte ein ausreichend gestalterischer Spielraum geschaffen, ohne den städtebaulichen Entwurf in seiner Gesamtwirkung und insbesondere in seiner hochbaulichen Raumwirkung zu gefährden. Auf Grund der engen Baukörperfestsetzungen ist es auch erforderlich, eine Überschreitung der Baugrenzen durch an das Wohnhaus angebaute Terrassen zuzulassen, da diese i. d. R. als ein Teil des Wohnhauses und damit als Gebäudeteil im Sinne des § 23 Absatz 3 BauNVO anzusehen sind und ansonsten nicht verwirklichbar wären. Die festgesetzten Höchstmaße ermöglichen jeweils für den herkömmlichen Einfamilienhausbau nutzbare und angemessene Größen für die untergeordneten Gebäudeteile wie Balkone, Loggien, Sichtschutzwände, Erker, Treppenhausvorbauten und Terrassen.
Flächen für Stellplätze und Gemeinschaftsanlagen, Standplätze für Abfallbehälter
Auf Grund der Bestandssituation können die vier Einzelhäuser im rückwärtigen Bereich (Hoisbütteler Straße 70­ 80) am östlichen Plangebietsrand lediglich über die Straße Mühlenbrook angefahren werden. Zum Schutz des vorhandenen Knicks und zur Minimierung von Beeinträchtigungen der bestehenden Doppelhausbebauung sollen die vier geplanten Einzelhäuser nicht separat, sondern durch einen gemeinsamen Fußweg erschlossen werden. Die Pkw sollen folglich nicht an den Gebäuden sondern auf einer Gemeinschaftsstellplatzanlage an der Straße Mühlenbrook abgestellt werden. Der Bebauungsplan setzt deshalb entsprechende zugeordnete Gemeinschaftsstellplätze fest.
Die vier Einzelhäuser am östlichen Plangebietsrand haben ihre Belegenheit an der Straße Mühlenbrook, die nicht durch Müllfahrzeuge angefahren werden kann. Um den Erschließungsaufwand und die Eingriffe in Natur und Landschaft gering zu halten, soll der feldwegartige Charakter der Straße Mühlenbrook nicht wesentlich verändert werden. Eine Wendekehre für Müllfahrzeuge ist nicht vorgesehen. Um eine geordnete Abfallentsorgung für diese Wohngebäude sicherzustellen, wird an einer geeigneten, von der Müllabfuhr anfahrbaren Stelle an der Ecke Mühlenbrook/Hoisbütteler Straße, ein Gemeinschaftsstandplatz für Abfallbehälter für die 4 Neubauten festgesetzt und zugeordnet.
Die Ortsvermittlungsstelle der Deutschen Telekom AG an der Ohlstedter Straße (Flurstück 1129) wird auch zukünftig benötigt, ist von öffentlichem Interesse und wird folglich als Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung „Ortsvermittlungsstelle" festgesetzt.
Die Festsetzungen mit maximal zweigeschossiger Bebauung und einer Grundflächenzahl von 0,4 sichern die bestehende Gebäudesubstanz weitgehend planungsrechtlich ab.
Das Gebäude (Ohlstedter Straße 23) diente bisher als Hausmeisterwohnung und wird als solche nicht mehr benötigt und deshalb der beabsichtigten und umliegenden Nutzung entsprechend als reines Wohngebiet festgesetzt. Auf Grund möglicher technischer Weiterentwicklungen im Bereich der Telekommunikation wird von der Festsetzung einer überbaubaren Fläche abgesehen. Durch den Verzicht auf die Festssetzung einer überbaubaren Fläche an dieser Stelle, soll dem städtebaulichen Ziel entsprochen werden, dass nach Aufgabe der Versorgungseinrichtung bzw. einer deutlichen Verkleinerung eine Bebauung in zweiter Reihe nicht beabsichtigt ist.
Archäologische Vorbehaltsfläche
Auf Grund der im nordöstlichen Plangebiet bekannten eisenzeitlichen Fundplätze ist im Geltungsbereich des Bebauungsplans das Denkmalschutzgesetz vom 3. Dezember 1973 (HmbGVBl. S. 466), zuletzt geändert am 21. April 2006 (HmbGVBl. S. 143), zu beachten, und zwar insbesondere die „Besonderen Vorschriften für Bodendenkmäler".
Da speziell auf dem Flurstück 1466 wichtige Funde von kulturhistorischer Bedeutung zu erwarten sind, die sorgfältig ausgegraben werden müssen, sind die in der Planzeichnung mit 1 bezeichneten Flächen als „Archäologische Vorbehaltsfläche" gekennzeichnet.
Vor Beginn jeglicher Erdarbeiten, Baggerungen und Baumaßnahmen ist eine Genehmigung durch das Hamburger Museum für Archäologie und Geschichte, Abteilung Bodendenkmalpflege, einzuholen.
In den nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Baugesetzbuchs als „Erhaltungsbereiche" bezeichneten Gebieten bedürfen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errichtung baulicher Anlagen einer Genehmigung, und zwar auch dann, wenn nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften eine Genehmigung nicht erforderlich ist.
Die Genehmigung zum Rückbau, zur Änderung oder zur Nutzungsänderung darf nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird (siehe § 2 Nummer 1).
Auf Grund nachfolgend erläuterter Merkmale kommt denen im Plangebiet festgelegten Erhaltungsbereichen besondere städtebauliche und geschichtliche als auch künstlerische Bedeutung zu: 1292 wird Ohlstedt erstmals urkundlich erwähnt. Im Jahre 1407 wird das Dorf vom verarmten Landadel an den Hamburger Bürgermeister Hildemeier Lopowe verkauft. Um 1787 hat Ohlstedt 129 Bewohner. 1899 kaufte der Grundstücksmakler John Meinhardt die drei großen Bauernstellen in Ohlstedt auf. Er gründete eine TerrainGesellschaft zur Aufschließung der Feldmarkflächen, um dort eine Gartenstadt zu errichten. Im Jahre 1914 wurde ein Bebauungsplan entwickelt, um innerhalb des Hamburgischen Staatsgebiets ­ umgeben von der preußischen Provinz Schleswig-Holstein ­ attraktive Bauplätze zu schaffen, denn bereits seit 1907 war Ohlstedt an KernHamburg durch die elektrische Kleinbahn angebunden, die von Altrahlstedt über Volksdorf bis zur Endstation