Source: https://www.ra-kotz.de/gewerberaummietverhaeltnis_ueberhoete_raumtemperaturen.htm
Timestamp: 2018-06-19 06:42:23
Document Index: 287315962

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 10', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 535', 'BGH', '§ 1', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 6', '§ 19', '§ 536', '§ 97', '§ 708', '§ 543']

Az: 9 U 42/09
Leitsatz: Erhöhte Raumtemperaturen in angemieteten Gewerberäumen im Sommer, die durch die konkreten Witterungsverhältnisse bedingt sind, stellen grundsätzlich keinen Mangel eines Gebäudes oder der Räumlichkeiten dar. Wenn ein Mieter bestimmte (Höchst-)Temperaturen in den angemieteten Räumlichkeiten wünscht, so muss er dies im Mietvertrag mit dem Vermieter vereinbaren. Allein die Abrede, dass die angemieteten Räume als „Büro“ genutzt werden, enthält weder ausdrücklich noch konkludent eine mietrechtliche Vereinbarung, dass die Raumtemperatur auch bei Sonneneinstrahlung eine bestimmte Höhe nicht überschreiten darf. Die Arbeitsstättenverordnung enthält ebenfalls keine Regelungen, aus denen sich bestimmte Grenzwerte für Raumtemperaturen in Gewerbemietraumverhältnissen entnehmen lassen.
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 5. März 2009 wird zurückgewiesen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Parteien streiten um Mietminderung sowie die Verpflichtung der Klägerin, Mietmängel zu beseitigen.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird auf das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 5. März 2009 Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.
Die Beklagte meint, dass die auf die Sonneneinstrahlung zurückgehenden erhöhten Raumtemperaturen einen Mangel der Mietsache darstellten, weil dadurch ein vernünftiges Arbeiten in den Büros erschwert sei. Ob ein ordnungsgemäßes Raumklima vorliege, richte sich nach den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung. Danach müsse eine gesundheitlich zuträgliche Arbeitstemperatur herrschen (Anhang Ziff. 3.5 der ArbeitsstättenVO). Gewerblich gemietete Räume müssten auch ohne ausdrückliche Abrede so beschaffen sein, dass die nach dem Vertragszweck vorgesehene Nutzung darin in zulässiger Weise ausgeübt werden kann. Mithin dürften bei Büroräumen die Arbeits- und Aufenthaltsbedingungen nicht aufgrund des Bauzustandes in unzuträglicher Art und Weise beeinträchtigt sein. Dies setze auch eine behagliches, thermisches Raumklima voraus. Auch wenn der Grenzwert von 26° C nicht schematisch herangezogen werden könne, habe die Beklagte aufgrund der von ihr vorgelegten Messprotokolle und des hierfür angebotenen Zeugenbeweises dargetan, dass die Raumtemperaturen in den angemieteten Räumen unzuträglich hoch seien. Dies stelle einen Mangel dar. Auch das Gutachten des Sachverständigen S. habe dies letztlich bestätigt.
Die Beklagte sei daher berechtigt, die Miete um 30% zu mindern. Dieses Recht bestehe für die Monate April bis September eines jeden Jahres. Da dies rechnerisch für die Jahre 2006 und 2007 bereits einen Betrag von 14.291,49 Euro ausmache, sei die Klage in jedem Fall unbegründet.
Die Widerklage sei begründet. Da die Räume mangelhaft seien, könne die Beklagte auch die Beseitigung der Mängel verlangen. Sie habe einen Anspruch darauf, dass der Vermieter einen außen anliegenden Sonnenschutz anbringt. Damit werde das Recht des Vermieters, unter der Art und Weise der Mängelbeseitigung zu wählen, nicht beeinträchtigt. Denn es handele sich dabei um die einzig wirtschaftliche Möglichkeit, um niedrige Raumtemperaturen zu erreichen. § 10 Ziff. 1 des Mietvertrages stehe dem nicht entgegen.
Aus den gleichen Gründen habe die Klägerin der Beklagten auch zu gestatten, Klimageräte einzubauen. Die Weigerung der Klägerin sei treuwidrig. Die Einbaukosten von insgesamt 3.000 Euro habe die Klägerin zu erstatten.
Dass die Berufung Erfolg habe, ergebe sich schließlich aus einem Urteil des OLG Hamm vom 28. Februar 2007 (30 U 131/06). Die Nichtzulassungsbeschwerde habe der BGH ohne Begründung mit Beschluss vom 9. September 2009 (XII ZR 45/07) zurückgewiesen.
Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des am 5. März 2009 verkündeten Urteils des Landgerichts Konstanz
1) die Klage abzuweisen,
2) widerklagend
a) die Klägerin zu verurteilen, in den Büroräumlichkeiten der Widerbeklagten und Klägerin in der ………………..laut Anlage 1 zum Mietvertrag vom 1. Februar 2006 und den Einheiten Nr. ………gemäß Anlage 1b zum Mietvertrag vom 1. November 2005 einen außen anliegenden Sonnenschutz anzubringen.
b) festzustellen, dass sich der Antrag, die Klägerin zu verurteilen, in den Büroräumlichkeiten der Widerbeklagten und Klägerin in …………..zum Mietvertrag vom 1. Februar 2006 und den Einheiten Nr. E 1 bis E 4 gemäß Anlage 1b zum Mietvertrag vom 1. November 2005 den Einbau von Klimageräten zu gestatten, erledigt hat.
c) die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten die Kosten dieser Klimageräte und des Einbaus dieser Klimageräte in Höhe von 5.790,00 Euro zu bezahlen.
Sie bestreitet, dass ein Mangel der Mieträume vorliegt. Die von der Beklagten vorgelegten Protokolle über angebliche Temperaturen genügten selbst dann nicht, wenn man ihre Richtigkeit unterstelle. Die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB sei jedenfalls nicht überschritten. Für Juni und Juli 2006 habe sie im Kulanzwege eine Minderung von 20% akzeptiert. Eine weitere Minderung sei nicht angezeigt. Auch das Gutachten des Sachverständigen S. zeige nicht auf, dass ein Mangel vorliege.
Die Widerklage sei unbegründet. Es fehle bereits an einem Mangel der Mietsache. Konkrete Maßnahmen könnten einem Vermieter nicht vorgeschrieben werden. Hinsichtlich der Klimageräte habe die Klägerin dem Einbau im Verhandlungstermin vom 19. Juli 2007 ausdrücklich zugestimmt. Ein Anspruch auf Kostenerstattung für die Einbaukosten bestehe nicht. Die behaupteten Kosten seien nicht entstanden.
1) Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat Anspruch auf die für die Monate ab August bzw. September 2006 bestehenden Mietrückstände in Höhe von insgesamt 11.835,12 Euro nebst Verzugszinsen.
a) Der Anspruch ist der Höhe nach rechnerisch unstreitig.
b) Die Beklagte hat nicht ausreichend dargelegt, dass in den Monaten August 2006 bis einschließlich April 2007 die vereinbarte Bruttomiete aufgrund eines Mangels der Mietsache gemindert war. Erst recht besteht keine Grundlage für eine Minderung der Bruttomiete um 30%.
aa) Eine Mietminderung kommt nur in Betracht, soweit die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder die Tauglichkeit mindert; das Minderungsrecht ist auf die Zeit beschränkt, für die der Mangel besteht (§ 536 Satz 1 BGB). Die Darlegungs- und Beweislast für einen Mangel der Mietsache und für den Zeitraum, in dem der Mangel vorgelegen hat, trifft den Mieter. Ein solcher Mangel kann grundsätzlich auch darin liegen, dass sich vermietete Räumlichkeiten zu stark aufheizen. Ein Minderungsrecht besteht aber nur dann, wenn dies einen erheblichen Mangel der Mieträume darstellt und hierdurch die nach dem Vertragszweck vorgesehene Nutzung beeinträchtigt wird.
bb) Die Beklagte hat nicht dargelegt, dass die gemieteten Räume im Zeitraum von August 2006 bis einschließlich April 2007 Raumtemperaturen aufgewiesen haben, die einen Mangel darstellen könnten.
(1) Eine Mietminderung für August 2006 hinsichtlich der Räume ………(Mietvertrag vom 6. Oktober 2005) kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil für diesen Monat die Beklagte vereinbarungsgemäß überhaupt keine Miete schuldete (vgl. Anlage 4 zum Mietvertrag vom 6. Okt. 2005, Anlage K 1) und die Klägerin insoweit auch keine Zahlung verlangt.
(2) Unabhängig davon trägt die Beklagte – worauf der Senat in der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat – auch sonst keinen Sachverhalt vor, der für den Zeitraum August 2006 bis April 2007 überhaupt zu einer Mietminderung wegen übermäßiger Erwärmung der Mieträume führen könnte.
Für den Zeitraum zwischen August 2006 und Mitte März 2007 fehlt es an jeglichen präzisen Angaben der Beklagten über die konkreten Raumtemperaturen. Erst recht ist nicht ersichtlich, inwieweit gerade in den Herbst- und Wintermonaten die Innentemperaturen in eine solche Höhe gestiegen sein sollten, dass dies einen Mangel der Mietsache darstellen könnte. Mithin kommt insoweit eine Beweisaufnahme nicht in Betracht, nachdem die Beklagte schon die erforderlichen Anknüpfungstatsachen nicht vorträgt. Die Beklagte kann auch nicht deshalb eine Mietminderung für die Monate August 2006 bis März 2007 verlangen, weil – möglicherweise – in anderen Monaten aufgrund der Raumtemperaturen ein Mangel bestanden hat. Denn es ist offensichtlich, dass die Räume in den Herbst- und Wintermonaten sich nicht bereits aufgrund ihrer baulichen Beschaffenheit in einem Ausmaß aufgeheizt haben könnten, dass einen Mangel darstellen würde. Die Beklagte behauptet dies für die Monate Oktober 2006 bis März 2007 auch selbst nicht. Aber auch für die Monate August und September 2006 sieht der Senat keine Anhaltspunkte im Sachvortrag der Beklagten, die einem Beweis zugänglich wären und die – ihre Richtigkeit unterstellt – einen Mietmangel begründen würden.
Für April 2007 liegen zwar die eigenen Temperaturmessungen der Beklagten vor. Danach sollen die Raumtemperaturen an einzelnen Tagen im April 2007 zeitweilig bis zu 30° C – gelegentlich auch darüber – erreicht haben (vgl. Anlage B 14, B 15 und B 16). Sie bewegen sich aber überwiegend in einer Bandbreite bis 26° C, allenfalls bis 28° C. Zum anderen betreffen sie nur drei Räume, nämlich das Chefbüro, den Einkauf und – mit nur vier Messungen – das Call-Center. Hinsichtlich des Chefbüros sind die Temperaturen im April 2007 nach den Messungen der Beklagten durchweg allenfalls nachmittags um 15 Uhr auf über 27° C gestiegen. Diese Temperaturen stellen bei einem gut 80 Jahre alten Gebäude keinen Mangel dar.
c) Ebensowenig hat die Beklagte dargelegt, dass ihr gegenüber der Klägerin Ansprüche wegen überzahlter Miete für die Monate Mai 2006 bis Juli 2006 sowie Mai 2007 bis September 2007 zustehen. Auf die von der Beklagten in der Berufungsbegründung aufgemachte Berechnung (Berufungsbegründung S. 20) kommt es daher nicht an.
aa) Die Parteien haben in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat unstreitig gestellt, dass die Beklagte auch in den Monaten ab Mai 2007 nur eine um 30% geminderte Miete bezahlt habe. Mithin besteht für diese Zeit bereits nach dem eigenen Vortrag der Beklagten kein Gegenanspruch, so dass es auf eine Aufrechnung gegen die rückständigen Mieten für die Monate August bis April 2007 nicht ankommt.
bb) Im übrigen genügt der Vortrag der Beklagten nicht, um feststellen zu können, dass ihr aufgrund einer in den Monaten Mai 2006 bis Juli 2006 überzahlten Miete (Bereicherungs-) Ansprüche gegen die Klägerin zustehen.
Für Mai 2006 trägt die Beklagte weder etwas zu den konkreten Außentemperaturen noch etwas zu den in den jeweiligen Räumlichkeiten herrschenden Temperaturen vor. Messungen sind in diesem Monat nicht erfolgt. Anknüpfungspunkte oder konkreter Vortrag der Beklagten, warum die Miete für Mai 2006 aufgrund zu hoher Temperaturen in den Räumlichkeiten gemindert war, bestehen nicht. Für Juni und Juli 2006 hat die Klägerin unstreitig bereits eine Minderung der Bruttomiete um 20% akzeptiert; die Beklagte hat tatsächlich für diese beiden Monate auch nur eine um 20% geminderte Miete bezahlt. Für eine Minderung der Miete um mehr als 20% in diesem Zeitraum besteht kein Anhaltspunkt. Die von der Beklagten vorgelegten Temperaturmessungen erfassen diesen Zeitraum nur teilweise. Sie beginnen erst mit dem 19. Juni und enden mit dem 18. bzw. 19. Juli (vgl. Anlage B 11 und B 12). Die Messungen betreffen einige Räume der gesamten angemieteten Fläche und weisen Temperaturen auf, die zwar fast durchgängig über 26° C liegen und in der Spitze vereinzelt 33° bzw. 34° C betragen haben sollen, im allgemeinen aber 30° C nicht übersteigen. Zugleich lagen die Außentemperaturen im Juni und Juli 2006 aber besonders hoch. Ob dies eine Mietminderung überhaupt rechtfertigt, kann dahinstehen; eine höhere Mietminderung als die von der Klägerin für die Monate Juni und Juli 2006 akzeptierten 20% hält der Senat für diesen Zeitraum für ausgeschlossen, so dass auch kein weiterer Anspruch der Beklagten für Juni und Juli 2006 besteht.
2) Die Widerklage ist unbegründet.
a) Die Beklagte hat und hatte zu keinem Zeitpunkt einen Anspruch darauf, dass die Klägerin an den vermieteten Räumen Außenjalousien anbringt. Die Voraussetzungen des § 536 BGB sind nicht erfüllt. Die gemietete Sache ist nicht mangelhaft. Weder hat die Beklagte eine besondere Erhitzung der Räumlichkeiten bewiesen (unter aa), noch weist ein Gebäude aus den 20er-Jahren des vorigen Jahrhunderts einen Mietmangel auf, wenn die Räumlichkeiten bei Sonneneinstrahlung Temperaturen von über 26° C aufweisen (unter bb).
aa) Die Beklagte hat nicht beweisen können, dass sich die Räume in relevanter Art und Weise aufheizen. Die eigenen Aufschriebe der Beklagten geben hierzu nichts her.
Für August und September 2007 hat die Beklagte keinerlei Temperaturmessungen vorgelegt. Die von der Beklagten für die Monate Mai bis Juli 2007 vorgelegten Messungen enden mit dem 17. bzw. 18. Juli 2007. Die gemessenen Temperaturen liegen weit überwiegend bei bis zu 26°, übersteigen diese Schwelle in nennenswerter Weise im Mai 2007 nur in der Woche vom 21. bis 25. Mai 2007. Im Juni wird die Schwelle in nennenswerter Weise nur an vereinzelten Tagen überschritten (so am 13., 14.,19. und 20. Juni). Im Juli 2007 erfolgt dies nur am 16./17. Juli. Daraus kann allenfalls gefolgert werden, dass sich einzelne der Räumlichkeiten für wenige Tage im Juni und Juli 2006 sowie vom 21. bis 25. Mai 2007 und an einzelnen Tagen im Juni und Juli 2007 deutlich über 26° hinaus aufgewärmt haben. Temperaturen über 30° C sind nur ganz vereinzelt erreicht worden. Diese nur zeitweiligen Überschreitungen der Innentemperatur von 26° an vereinzelten Tagen begründet bei einem Gebäude aus den 20er Jahren kein Recht zur Mietminderung.
Das Sachverständigengutachten enthält ebenfalls keine hinreichend verlässlichen Anknüpfungspunkte dafür, ob sich die von der Beklagten gemieteten Räume in mietrechtlich relevanter Art und Weise aufgeheizt haben. 30° C wurden praktisch nie überschritten. Soweit die Raumtemperatur über 26° C lag, war dies ebenfalls nur an einzelnen Tagen der Fall. Die Einschätzung des Sachverständigen, dass für eine funktionstaugliche Nutzung der Räumlichkeiten eine außenliegende Verschattungsanlage der Fenster erforderlich sei, wird von den festgestellten Tatsachen nicht gestützt. Denn mietrechtlich liegt ein Mangel eines Gebäudes nicht schon dann vor, wenn die Raumtemperaturen über 26° C ansteigen.
Eine exorbitante Erhitzung der Räumlichkeiten liegt schon gar nicht vor. Mithin kommt es nicht darauf an, ob Innentemperaturen von deutlich über 35° C, wenn sie über einen längeren Zeitraum auftreten, bei gewerblich vermieteten Räumen einen Mietmangel darstellen können. Die Entscheidungen des OLG Naumburg (NJW-RR 2004, 299) und des OLG Düsseldorf (NJW-RR 1998, 1308) betreffen mithin eine andere Fallgestaltung.
bb) Selbst wenn man unterstellt, dass sich die gemieteten Räume aufgrund ihrer Beschaffenheit so aufheizen, dass mehrfach und über längere Zeiträume eine Raumtemperatur von 26° C überschritten wird und mehrfach und über längere Zeiträume in den Büroräumen eine Innentemperatur von 30° erreicht wird, liegt darin kein Mangel der Mietsache.
(1) Zwar gibt § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Mieter einen Anspruch, dass der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten hat. Auch wenn die Parteien – wie im Streitfall – keine konkrete Abrede über die Beschaffenheit der Mieträume treffen, so folgt aus der Vermietung der Räume als „Büro“ zugleich die Verpflichtung des Vermieters, die Räume in einem solchen Zustand zu erhalten, dass der Mieter die Räume zu diesem beabsichtigten Zweck in zulässiger Weise nutzen kann. Damit müssen die im Streitfall vermieteten Räume während der Mietdauer insgesamt und dauerhaft als Büro in zulässiger Weise nutzbar sein.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter von Büroräumen auch dazu verpflichtet ist, bestimmte Höchsttemperaturen der Räume im Rahmen der baulichen Maßnahmen zu gewährleisten. Dabei ist für die Frage eines Mietmangels nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, NJW 2009, 2441; NJW 2005, 218). Es handelt sich im Streitfall um ein Gebäude, das in den 20er Jahren des vorigen Jahrhunderts errichtet und 1936 erweitert worden ist. Der allgemeine Zustand des Gebäudes war der Beklagten vor der Anmietung bekannt. Eine Renovierungsverpflichtung haben die Parteien nicht vereinbart; es ist auch nicht erkennbar, dass die Räume zuvor modernisiert und auf den neuesten technischen Standard gebracht worden sind. Die Räumlichkeiten sind zwar als beheizbare Räume vermietet worden, wie aus einer Auslegung der beiden Mietverträge vom 6. Oktober 2005 und vom 1. Februar 2006 folgt, wonach (auch) die Heizungskosten als Mietnebenkosten auf die Beklagte umgelegt werden können. Jedoch fehlt jegliche Vereinbarung über eine Klimatisierung der Räume oder eine Kühlung der Räume im Sommer. Als Verwendungszweck geben die beiden Mietverträge lediglich „Büro“ an. Es bestehen keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Räumlichkeiten für diesen Verwendungszweck an sich nicht tauglich wären. Heizen sich Räume, die nicht klimatisiert vermietet worden sind, aufgrund von Sonneneinstrahlung auf, begründet dies allein keinen Mangel der Mietsache. Insbesondere folgt daraus nicht, dass der Mieter die Räume nicht mehr in zulässiger Weise als Büroräume nutzen könnte. Dies gilt auch dann, wenn deshalb die Raumtemperaturen über 26° C liegen.
Erhöhte Raumtemperaturen im Sommer, die durch die konkreten Witterungsverhältnisse bedingt sind, stellen grundsätzlich keinen Mangel eines Gebäudes dar. Wenn ein Mieter bestimmte (Höchst-)Temperaturen wünscht, so mag er dies im Mietvertrag vereinbaren. Allein die Abrede, dass Räume als „Büro“ genutzt werden, enthält weder ausdrücklich noch konkludent eine mietrechtliche Vereinbarung, dass die Raumtemperatur auch bei Sonneneinstrahlung eine bestimmte Höhe nicht überschreiten dürfe. Denn eine Klimatisierung der Räume ist gerade nicht vereinbart.
(2) Der Senat teilt die Ansicht anderer Oberlandesgerichte (etwa OLG Köln, NJW-RR 1993, 466; OLG Hamm, NJW-RR 1995, 143; OLG Rostock, NZM 2001, 425; KG, KGR 2003, 97; OLG Hamm, OLGR Hamm, 2007, 541) nicht, dass die Verordnung über Arbeitsstätten (fortan ArbStättV) für sich oder in Verbindung mit den Arbeitsstättenrichtlinien (fortan ASR) und der DIN 1946-2 eine Aussage darüber treffe, bei welchen Innentemperaturen eine Mangel der gewerblichen Mieträume bestünde (so auch OLG Frankfurt/M, NZM 2007, 330). Dies gilt zumindest für ein Gebäude wie im Streitfall, das in den 20er-Jahren der vorigen Jahrhunderts errichtet worden ist und nicht in einem besonders modernisierten Zustand vermietet wird.
Die Arbeitsstättenverordnung gibt keinen tauglichen Anknüpfungspunkt dafür, ob und welche Raumtemperaturen einen Mietmangel darstellen. Gemäß § 1 Abs. 1 ArbStättV dient die Verordnung der Sicherheit und dem Gesundheitsschutz der Beschäftigten beim Einrichten und Betreiben von Arbeitsstätten. Ihr Ziel ist es hingegen nicht, Regeln darüber aufzustellen, welche Anforderungen ein Gewerberaum erfüllen muss, um mangelfrei im Sinne des Mietrechts zu sein. Vielmehr richtet sich die ArbStättV an den Arbeitgeber, nicht den Vermieter. Mithin muss der Arbeitgeber die entsprechenden Aufwendungen tragen, um die Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung einhalten zu können. Dies gilt insbesondere für die Verpflichtungen aus § 3 ArbStättV, die sich explizit an den Arbeitgeber richten (Landmann/Rohmer, GewO, 54. Lieferung, 2009, § 3 ArbStättV Rn. 3). Der Vermieter von Gewerberäumen ist hingegen kein tauglicher Adressat dieser Verpflichtungen. Der Arbeitgeber kann seine aus den öffentlich-rechtlichen Schutzvorschriften des Arbeitsrechts folgende Verpflichtung ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung nicht auf den Vermieter abwälzen. Ein Mietvertrag, der lediglich Räumlichkeiten zur Büronutzung vermietet, enthält keine solche Verpflichtung (ebenso OLG Frankfurt/M, NZM 2007, 330). Auch im Streitfall haben die Parteien nichts dazu aufgezeigt, dass die Klägerin aus der ArbstättV folgende Verpflichtungen im Rahmen des Mietverhältnisses übernommen hätte.
Unabhängig davon enthält die ArbStättV auch in der Sache keine Regelungen, aus denen sich bestimmte Grenzwerte für Raumtemperaturen in Gewerbemietverhältnissen entnehmen ließen. In der ArbStättV heißt es im Anhang zu § 3 ArbStättV hinsichtlich der Raumtemperaturen nur (Ziff. 3.5):
Daraus lässt sich allenfalls entnehmen, dass der Arbeitgeber in Arbeitsräumen eine den Umständen entsprechende „gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur“ zu gewährleisten hat. Dass diese Verpflichtung des Arbeitgebers bereits dann verletzt ist, wenn die Raumtemperaturen aufgrund von Sonneneinstrahlung auch über längere Zeiträume 26° C übersteigen, lässt sich dieser Regelung nicht entnehmen. Entsprechendes gilt nach Auffassung des Senats auch dann, wenn die Raumtemperatur witterungsbedingt für einige Zeiträume 30° C erreichen sollte. Erst recht ist nicht erkennbar, warum aus dieser arbeitsschutzrechtlichen Regelung ein Gewährleistungsanspruch gegen den Vermieter von Gewerberäumen folgen soll, der weder die Umstände der Beschäftigung noch die Witterungsbedingungen beeinflussen kann.
Schließlich enthalten auch die – zur ArbStättV vom 20. März 1975 erlassenen, aber bislang weitergeltenden – ASR keine den Vermieter von Gewerberäumen verpflichtenden Anforderungen. Ein Mangel eines vermieteten Gebäudes lässt sich mithin nicht dadurch begründen, dass die in den ASR zu § 6 der ArbStättV v. 20. März 1975 (fortan ASR 6) genannten Richtwerte nicht eingehalten werden. In Ziff. 3.3 ASR 6 heißt es:
Diese Regelung richtet sich ebenfalls an den Arbeitgeber. Sie betrifft gerade nicht den Zustand des Gebäudes, sondern die Einrichtung des Arbeitsplatzes und die Auswirkungen des Arbeitsplatzes. Es handelt sich zudem nur um Empfehlungswerte („soll“), nicht um rechtlich zwingende Vorgaben. Liegt die Außentemperatur über 26° C, enthält auch die ASR 6 keinerlei Angaben über eine dann maßgebliche Raumtemperatur. Innentemperaturen, die erst aufgrund der Sonneneinstrahlung die in der ASR 6 genannten Richtwerte erreichen, sind daher nach Auffassung des Senats überhaupt nicht von der ASR 6 erfasst. Jedenfalls stellen sie keinen Mangel des vermieteten Gebäudes dar.
Die DIN 1946-2 enthält von vornherein keine relevanten Angaben zu Innentemperaturen, die aufgrund der Witterungsbedingungen entstehen. Sie betrifft die Herstellung und Planung von Klimaanlagen (Raumlufttechnik), nicht die Pflichten eines Vermieters von Gewerberäumen. Mehr noch zielt sie nicht darauf, bestimmte Höchsttemperaturen in Gebäuden festzulegen, sondern genau umgekehrt darauf, dass die Differenz zwischen der Innentemperatur und der Außentemperatur ein bestimmtes Höchstmaß nicht überschreitet, mithin der maximal zulässigen Kühlung eines Gebäudes. Es geht also darum, Personen, die sich in einem klimatisierten Gebäude aufhalten, vor einem Temperaturschock beim Verlassen des Gebäudes zu bewahren.
b) Der Erledigungsfeststellungsantrag hinsichtlich des Einbaus von Klimageräten ist unbegründet. Die Widerklage, mit der die Beklagte von der Klägerin die Zustimmung verlangte, Klimageräte einzubauen, war von vornherein unbegründet.
Gemäß § 19 der Mietverträge darf der Mieter bauliche Veränderungen an der Mietsache nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieters vornehmen. Es kann dahinstehen, ob die Beklagte auf eine entsprechende Zustimmung der Klägerin einen Anspruch hatte. Denn die Klägerin hat jedenfalls im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 19. Juli 2007 (AS I, 107) ausdrücklich zu Protokoll erklärt, „für den Fall, dass die Beklagte auf ihre Kosten die bereits angeschafften Klimageräte einbaut und beim Auszug wieder rückbaut“, hätte sie dagegen nichts einzuwenden. Mehr kann die Beklagte ohnehin nicht verlangen.
Diese Erklärung der Klägerin führt aber nicht dazu, dass die Klage auf Zustimmung bis zu diesem Zeitpunkt zulässig und begründet war. Die Beklagte hat eben nicht nur eine isolierte Zustimmung für den Einbau von Klimageräten von der Klägerin verlangt, sondern dies – wie sich aus dem Vortrag der Beklagten und ihrer Erklärung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ergibt – immer damit verbunden, dass die Klägerin die Kosten des Einbaus der Klimageräte ganz oder teilweise oder auch die Kosten der Anschaffung der Klimageräte übernimmt. Hierauf bestand aber kein Anspruch. Ebensowenig bestand ein Anspruch der Beklagten darauf, dass die Klägerin dem Einbau ohne eine entsprechende Rückbauverpflichtung der Beklagten zustimmt. Damit war die mit den Kautelen der Beklagten versehene Widerklage auf Zustimmung von vornherein unbegründet.
c) Ein Anspruch auf Kostenerstattung besteht nicht. Die Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB sind nicht erfüllt. Zur Begründung nimmt der Senat auf die Ausführungen unter Ziff. 2)a) Bezug.
3) Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht erfüllt sind. Soweit obergerichtliche Entscheidungen vorliegen, die einen Mietmangel auf der Grundlage der ASR 6 bejahen, betreffen diese Entscheidungen neuere Gebäude. Im Streitfall handelt es sich um ein Gebäude aus den 20er-Jahren des vorigen Jahrhunderts. Der Rechtsstreit hat auch keine grundsätzliche Bedeutung, weil die die Mangelhaftigkeit eines zu Bürozwecken vermieteten Gebäudes aus den 20er Jahren eine Frage des Einzelfalls ist.
Gewerberaummietvertrag – periodisch auftretender Mangel
Gewerberaummietvertrag – Ausschluss des Mietminderungsrechts