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Timestamp: 2016-06-26 00:48:14
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Richtig rechnen bei der Umschuldung im Zinstal - Kanzlei Wehrt-Sierwald
Hypothekendarlehen / Vorfälligkeit und kritischer ZinssatzRichtig rechnen bei der Umschuldung im Zinstal22.08.1997Angela Wehrt-Sierwald, Rechtsanwältin und staatlich anerkannte Gütestelle, Prof. Dr. Klaus Wehrt
Ablösung, Darlehensablösung, Umschuldung, Umschuldungsdarlehen, Vorfälligkeit, Vorfälligkeitsentschädigung, Vorfälligkeitsentschädigung Darlehen, Vorfälligkeitsentschädigung Kredit, vorzeitige Ablösung, Zinsschaden, Zinsverschlechterungsschaden
Donnerstag 21.8.97
Die höchstrichterlichen Grundsatzurteile zur vorzeitigen Darlehensablösung vom
1. Juli (XI ZR 197/96 XI ZR 267/96) lassen die Frage unbeantwortet, ob ein
Recht auf eine vorzeitige Kreditrückzahlung auch dann besteht, wenn der
Darlehensnehmer sich die derzeit günstigen Zinskonditionen für eine lange
Laufzeit sichern möchte. Ein Recht auf vorzeitige Ablösung beschränkt der BGH
gegenwärtig darauf, daß das beliehene Grundstück verkauft oder für eine Ausdehnung
des Kreditvolumens benötigt wird.
den Fall der zinsmotivierten Umschuldung überwiegen die Stimmen (bspw. BGH XI
ZR 283/95, 2047; OLG Karlsruhe 3 U 52/95), die den Entschädigungsanspruch der
Bank auf den Ersatz des Zinsschadens beschränken möchten. Ein
Vorfälligkeitsentgelt, das den Zinsschaden übersteigt, stelle den Versuch des
Kreditgebers dar, sich an den Zinsgewinnen aus der Umschuldung zu beteiligen.
Es wird mehrheitlich abgelehnt.
BEISPIELDARLEHEN
Anfängl. Tilgung
Ratentermine
500 000 DM
(31.8.92-31.8.02)
Umschuldungssatz
Umschuldung zum
Fremdinstitut
Nach KAPO
66 000 DM / 8,71%
50 000 DM / 7,82%
40 000 DM / 7,33%
Banken berechnen die Vorfälligkeitsentschädigung im allgemeinen mit dem
KAPO-Programm. Dabei wird unterstellt, daß die planmäßigen Zinserträge aus dem
laufenden Darlehen ausfallen, und das Darlehenskapital stattdessen nur noch die
Erträge aus einer Anlage in Termingeldern oder Wertpapieren erwirtschaftet.
Nach dieser Methode beläuft sich die Vorfälligkeitsentschädigung im Beispieldarlehen
auf ca. 66.000 DM. Die zu ersetzende Durchschnittszinsspanne beträgt ca. 3,5
derartige Berechnungsweise hat der BGH mit seinen jüngsten Urteilen verworfen.
Dem ursprünglichen Kredit sei stattdessen ein marktaktuell ausleihbares
Vergleichsdarlehen gleicher Laufzeit gegenüberzustellen (Zinsverschlechterungsschaden).
Daneben könne noch der entgangene Gewinn aus dem vorzeitig beendeten Geschäft
verlangt werden (Zinsmargenschaden). Bezogen auf das Beispieldarlehen
reduziert sich die Vorfälligkeitsentschädigung somit auf ca. 50.000 DM, die
Zinsspanne beträgt ca. 2,6 Prozentpunkte.
Höhe der zu leistenden Vorfälligkeitsentschädigung wirkt sich direkt auf die
Wirtschaftlichkeit der Umschuldung aus. Bietet ein fremder Darlehensgeber ein
zehnjähriges Darlehen zu 6,5% effektiv an, so gilt für jede mit dem Darlehen
finanzierte Mark, daß sie in den ersten fünf Jahren mit 6,5% zzgl. Zinsspanne
zu finanzieren ist.
Fall der KAPO-Berechnung kostet sie somit:
DM x (1 + 6,5% + 3,5%)5
(1 + 6,5%)5 =
DM x 1,105 x 1,0655 = 2,21 DM
sie beim Festhalten am alten Darlehensvertrag das gleiche kosten:
DM x (1 + 7,76%)5 x
(1 + k%)5 = 2,21 DM,
stellt die Unbekannte k der Rechnung den sogenannten kritischen Zinssatz dar.
Er muß zum Zeitpunkt der Darlehensverlängerung nach fünf Jahren mindestens
gelten, damit sich die Umschuldung gegenwärtig lohnt. Vorliegend berechnet
sich für k ein Satz von 8,71%. Die Umschuldung lohnt sich also nur, wenn der
Effektiv-Zinssatz im August 2002 über 8,71 % läge.
fällt die Rechnung aus, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung sich nur auf eine
Zinsspanne von 2,6 Prozentpunkten bezieht. Dann liegt der kritische Zinssatz
nämlich fast einen Prozentpunkt niedriger: 7,82%. Je niedriger der kritische
Zins, umso höher ist die Wahrscheinlichkeit, daß sich die Umschuldung lohnt.
Abweichungen von der Berechnung ergeben sich, wenn man die im Zeitablauf
sinkende Kapitalbindung (hängt von der Höhe der Tildung ab) berücksichtigt. Der
Kreditnehmer sollte zudem bedenken: Einer Umschuldung weit eher zugetan ist ein
Kreditinstitut, wenn der neue Kunde dem Institut mit dem neuen Darlehen treu
bleibt. In diesem Fall wird der Gewinn, der aus dem vorzeitig abgelösten
Altkredit entgeht, durch die Gewinne aus dem Umschuldungsdarlehen mehr als
kompensiert. Daran, daß das Umschuldungsdarlehen für eine längere Laufzeit
vereinbart wird, verdient die Bank zusätzlich.
Falle einer hausinternen Umschuldung braucht der Kunde den Zinsmargenschaden
nicht ersetzen. Das Umschuldungsgeschäft hätte die Bank nicht getätigt, wenn
das Altdarlehen nicht vorzeitig abgelöst worden wäre. Insofern gilt die neue
Finanzierungsnachfrage kausal durch die vorzeitige Ablösung bedingt. Der
Gewinn des neuen Geschäfts ersetzt den Gewinnentgang aus dem alten Geschäft (OLG Zweibrücken, WM 1996, 621). Weitere 0,5 Zinsprozentpunkte pro
Restlaufzeitjahr werden somit eingespart. Der kritische Satz sinkt auf 7,33%.Angela Wehrt-Sierwald ist Rechtsanwältin mit den Schwerpunkten Bankrecht, Immobilierecht sowie Familienrecht und Erbrecht in der Kanzlei Wehrt-Sierwald (www.wehrt-hahn.de) sowie zugelassen als staatlich anerkannte Gütestelle in 21614 Buxtehude (nahe Hamburg-Neugraben), Birkenhain 1a, Tel.: 04161-996812 und Stade (Zweigstelle).Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung und Sachverständiger für Fragen des Bankrechts (www.wehrt.de), Birkenhain 1a, 21614 Buxtehude. Weitere BeiträgeEs folgt eine Auflistung weiterer Beiträge, die mit den Schlagworten des aktuellen Beitrags (Ablösung, Darlehensablösung, Umschuldung, Umschuldungsdarlehen, Vorfälligkeit, Vorfälligkeitsentschädigung, Vorfälligkeitsentschädigung Darlehen, Vorfälligkeitsentschädigung Kredit, vorzeitige Ablösung, Zinsschaden, Zinsverschlechterungsschaden) hohe Übereinstimmungen aufweisen.Bundesgerichtshof ermöglicht neue Berechnung / Hoffnung auf hohe Rückerstattungen Die Entscheidung zur Vorfälligkeitsentschädigung ist gefallen - Überraschung inklusive02.10.1997Die unterschiedlichen Berechnungspraktiken der Banken hinsichtlich der vom Kreditnehmer zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Darlehensablösung haben in den vergangenen Jahren für eine Fülle von gerichtlichen Auseinandersetzungen gesorgt. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) soll nun für Klarheit sorgen - überraschte Blicke bei der Urteilsbekanntgabe blieben dabei nicht aus.DARLEHEN / Urteil zur Vorfälligkeit schafft weitgehend KlarheitBGH steckt Grenzen für die Schadensberechnung ab18.09.1997Bankkunden, die bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehensvertrages eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, winkt eine Rückzahlung. Den Kreditinstituten sind vom BGH Berechnungsmethoden vorgegeben worden.Erfolgreich Umschulden: Was zu beachten ist.17.04.1997Im Monat Februar erreichte die durchschnittliche Umlaufrendite ihren historischen Tiefstand. Seitdem sind die Zinssätze wieder auf dem Weg nach obenKomplizierte Rechtslage - Feine Differenzierungen in den einzelnen Urteilen:Streit um Vorfälligkeitsentschädigung. Der BGH könnte zur Jahreswende Klarheit schaffen16.10.1996Der Bundesgerichtshof (BGH) steht in der Verantwortung. Für die Jahreswende wird ein Urteil zur Frage der Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung von Hypothekendarlehen erwartet. Worum geht es?Schadensberechnungen der Kreditinstitute häufig überhöht Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehensablösung01.05.1994Angesichts der derzeitig niedrigen Zinssätze überlegen viele Darlehensnehmer, die seinerzeit ihren Kredit zu einem erheblich höheren Zinssatz abgeschlossen haben, auf einen neuen Kredit umzuschulden.