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Timestamp: 2016-10-27 20:56:40
Document Index: 107456241

Matched Legal Cases: ['Art. 42', 'Art. 106', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 97', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 62', 'BGE', 'BGE', 'Art. 2', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 2', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 107', 'Art. 67', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_256/2015 (17.09.2015)
4A_256/2015 � � Urteil vom 17. September 2015
alle vertreten durch Rechtsanw�ltin Ir�ne Spirig,
Mietzins; R�ckforderung, Rechtsmissbrauch,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 8. April 2015.
Mit Mietvertrag vom 27. September 1954 mietete M.________, Ehemann von A.________ und Vater bzw. Grossvater der Kl�ger, von der L.________ AG (Beklagte, Beschwerdegegnerin) eine 7-Zimmerwohnung in Z�rich. Zum Mietobjekt geh�rten laut Mietvertrag ein Mansardenzimmer (M�dchenzimmer Nr. 1) und ein Estrichraum (Kofferraum) auf der Winde sowie ein Kellerabteil. Nach dem Tod von M.________ ging das Mietverh�ltnis auf die am 30. August 2012 ebenfalls verstorbene A.________ (im Folgenden: die Mieterin) �ber. Im Jahre 2004 wurden sowohl das Mansardenzimmer als auch der Estrichraum von der Mieterin an die Beklagte zur�ckgegeben. Das Mietverh�ltnis wurde am 18. Oktober 2012 per 31. Januar 2013 aufgel�st und bis am 31. Juli 2013 erstreckt.
Nach einem erfolglosen Schlichtungsversuch beantragten die Kl�ger (Erben der Mieterin) mit Klage vom 18. M�rz 2013 beim Mietgericht Z�rich, die Beklagte sei zu verpflichten, ihnen Fr. 38'595.-- nebst Zins f�r zu viel bezahlte Mietzinse zu bezahlen. Mit Urteil vom 29. September 2014 wies das Mietgericht die Klage ab.
�Eine dagegen erhobene Berufung der Kl�ger wies das Obergericht des Kantons Z�rich am 8. April 2015 ab.
Die Kl�ger verlangen mit Beschwerde in Zivilsachen, es sei das Urteil des Obergerichts vom 8. April 2015 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihnen Fr. 27'720.-- zu bezahlen zuz�glich Verzugszinsen von 5 % ab 14. November 2012.
�Die Beklagte beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen. Eventualiter sei das Verfahren an die Vorinstanz zur�ckzuweisen zur Beurteilung ihrer Verrechnungsforderungen. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde.
Die Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erf�llt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Allerdings steht das Eintreten unter dem Vorbehalt zul�ssiger und rechtsgen�gend begr�ndeter R�gen (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. Erw�gung 2).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Entsprechende R�gen sind �berdies bloss zul�ssig, wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).
�Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erf�llt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt erg�nzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90; Urteile 4A_387/2013 vom 17. Februar 2014 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 140 III 70; 4A_275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III 539).
Strittig ist, ob den Beschwerdef�hrern gegen�ber der Beschwerdegegnerin nach der R�ckgabe des Mansarden- und Kofferzimmers im Jahre 2004 eine Forderung aus Mietzinsreduktion infolge Leistungsverminderung zusteht.
3.1.�Die Vorinstanz erwog, der R�ckgabe der genannten Nebenr�ume liege eine Mietvertrags�nderung zu Grunde. Diese unterstehe im vorliegenden Fall der Formularpflicht i.S.v. Art. 269d OR und sei unbestrittenermassen mangels Einhaltung dieser Formvorschrift nichtig. Den Beschwerdef�hrern stehe daher grunds�tzlich ein Anspruch zu, allf�llig zu viel bezahlte Mietzinse nach den Grunds�tzen �ber die ungerechtfertigte Bereicherung von der Beschwerdegegnerin zur�ckzufordern.
�Die R�ckforderung bestehe jedoch nur in den Schranken des Rechtsmissbrauchs. Der Mieterin seien mit den Schreiben vom 21. November 2007 und vom 13. Dezember 2010 zwei formell korrekt mitgeteilte einseitige Mietvertrags�nderungen auf den 1. April 2008 bzw. den 1. Mai 2011 angezeigt worden. Indem sie auf die Anfechtung der zwei nachfolgenden und formell korrekt angezeigten Mietvertrags�nderungen verzichtet habe, habe sie letztlich den jeweils angegebenen Mietzins f�r die ihr noch zur Verf�gung stehenden R�ume der Wohnung, also ohne Mansarden- und Kofferzimmer, akzeptiert. Gest�tzt auf das Verhalten der Mieterin habe die Beschwerdegegnerin auf den Bestand des ge�nderten Mietvertrags vertrauen d�rfen. Das Verhalten der Mieterin sei den Beschwerdef�hrern anzurechnen und deren Berufung auf die Formnichtigkeit der Vertrags�nderung aus dem Jahre 2004 sei als treuwidrig zu qualifizieren. Eine R�ckforderung f�r zu viel bezahlte Mietzinse sei ihnen daher verwehrt.
3.2.�Die Beschwerdef�hrer r�gen, dass diese Auffassung der Vorinstanz dem Sinn und Zweck der Formvorschrift von Art. 269d OR widerspreche. Da keine Vermutung bestehe, dass der Mieter seine Rechte kenne, m�sse dieser bei jeder Mietzinserh�hung oder Leistungsverminderung mit einem amtlich genehmigten Formular auf seine Anfechtungsm�glichkeit aufmerksam gemacht werden. Die f�r einen Rechtsmissbrauch vorausgesetzte Kenntnis des Formmangels k�nne nicht schon aus dem Umstand abgeleitet werden, dass dem Mieter sp�ter formg�ltige Vertrags�nderungen mitgeteilt worden seien. Die Vorinstanz stelle damit im Kern die Frage, ob die Mieterin die Formnichtigkeit der Vertrags�nderung bei geh�riger Sorgfalt h�tte entdecken k�nnen und stelle dabei sehr hohe Anforderungen an deren Sorgfaltspflicht. Ein rechtsmissbr�uchliches Verhalten liege �berdies erst vor, wenn die Mieterin die Formnichtigkeit tats�chlich kannte und nicht schon, wenn sie diese bei geh�riger Sorgfalt h�tte erkennen k�nnen.
3.3.1.�Nach Art. 269d Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 OR hat der Vermieter einseitige �nderungen des Mietvertrags zu Lasten des Mieters mit einem vom Kanton genehmigten Formular mitzuteilen. Eine solche �nderung ist nichtig, wenn sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt wird (Art. 269d Abs. 2 lit. a i.V.m. Abs. 3 OR). Zahlt der Mieter gest�tzt auf eine nichtige Vertrags�nderung einen zu hohen Mietzins, leistet er ohne Rechtsgrund und ihm steht f�r die zu viel bezahlten Mietzinsen ein R�ckforderungsanspruch nach Art. 62 ff. OR zu (BGE 140 III 583 E. 3.2.3; 130 III 504 E. 6.2; je mit Hinweisen).
3.3.2.�Eine R�ckforderung des zu viel bezahlten Mietzinses ist nach st�ndiger Rechtsprechung aber ausgeschlossen, wenn sich die Berufung des Mieters auf einen Formmangel bei der Mitteilung der Mietzinserh�hung bzw. einseitigen �nderungen des Mietvertrags zu Lasten des Mieters als rechtsmissbr�uchlich erweist (BGE 140 III 583 E. 3.2.4 mit weiteren Hinweisen). Ob die Berufung auf den Formmangel gegen Treu und Glauben verst�sst und damit einen offenbaren Rechtsmissbrauch gem�ss Art. 2 Abs. 2 ZGB darstellt, ist in W�rdigung aller Umst�nde des konkreten Falls und nicht nach starren Regeln zu pr�fen (BGE 140 III 583 E. 3.2.4; 140 III 200 E. 4.2; 138 III 123 E. 2.4.2; je mit Hinweisen). Die Beweislast f�r die Umst�nde, die auf Rechtsmissbrauch schliessen lassen, tr�gt derjenige, der sich auf Rechtsmissbrauch beruft (BGE 138 III 425 E. 5.2; 134 III 52 E. 2.1 S. 58 f.; je mit Hinweis).
�Nach der Rechtsprechung verh�lt sich rechtsmissbr�uchlich, wer einen Vertrag freiwillig, irrtumsfrei und mindestens zur Hauptsache erf�llt hat und hernach den Restanspruch der Gegenpartei unter Verweis auf den Formmangel verweigert. "Irrtumsfrei" bedeutet in diesem Fall in Kenntnis des Formmangels. Die Berufung auf den Formmangel kann grunds�tzlich nur unstatthaft sein, wenn die Parteien bei Abschluss und Erf�llung des Vertrags wussten oder in zurechenbarer Weise wissen konnten, dass das durch sie get�tigte Rechtsgesch�ft der gesetzlichen Formpflicht widerspricht (BGE 138 III 401 E. 2.3.1; Urteil 4C.175/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.2 a.E.; Hausheer/Aebi-M�ller, Berner Kommentar, 2012, N. 300 zu Art. 2 ZGB; je mit Hinweisen).
�Mit anderen Worten liegt Rechtsmissbrauch schon vor, wenn derjenige, der sich auf den Formmangel beruft, den Mangel nach den konkreten Umst�nden bei pflichtgem�sser Sorgfalt kennen konnte und musste und den Vertrag dennoch freiwillig zur Hauptsache erf�llte.
�Wer einen formnichtigen Vertrag freiwillig erf�llt, ohne den Mangel zu kennen oder kennen zu m�ssen, verh�lt sich dagegen nicht widerspr�chlich, wenn er sich nachtr�glich wegen des Mangels auf Nichtigkeit beruft (BGE 138 III 401 E. 2.3.1). Die blosse Erf�llung eines formung�ltigen Vertrags, ohne den Mangel zu kennen oder kennen zu m�ssen, gen�gt auch nicht zur Begr�ndung berechtigten Vertrauens der Gegenpartei in die G�ltigkeit des Rechtsgesch�fts (BGE 138 III 401 E. 2.3.3).
�Den Beschwerdef�hrern kann somit nicht gefolgt werden, soweit sie daf�r halten, die Vorinstanz h�tte nur Rechtsmissbrauch bejahen d�rfen, wenn die tats�chliche positive Kenntnis des Formmangels seitens der Mieterin festgestellt w�re.
3.3.3.�Damit stellt sich die Frage, ob die Vorinstanz zu Recht annahm, die Mieterin h�tte vom Formmangel wissen k�nnen und m�ssen, da ihr nachfolgend an die formlos erfolgte Mietvertrags�nderung zwei weitere Mietvertrags�nderungen formgerecht angezeigt wurden.
�Die Vorinstanz erwog, die Mieterin sei durch die beiden nachfolgenden formgerechten Mietvertrags�nderungen, die ihr mit Schreiben vom 21. November 2007 und vom 13. Dezember 2010 mitgeteilt wurden, �ber ihre Anfechtungsrechte informiert worden und sie habe die M�glichkeit gehabt, sich dagegen zu wehren. Da sie auf die Anfechtung dieser �nderungen verzichtet habe, habe sie letztlich den Mietzins f�r die ihr noch zur Verf�gung stehenden R�ume akzeptiert. Die Vorinstanz nahm demnach an, dass die Mieterin gest�tzt auf die beiden genannten formgerechten Mietvertrags�nderungen h�tte schliessen m�ssen, dass die R�ckgabe der Nebenr�ume im Jahr 2004 mit dem Formular nach Art. 269d OR h�tte abgewickelt werden m�ssen, weshalb die sp�tere Anrufung des diesbez�glichen Formmangels widerspr�chlich und treuwidrig sei.
�Die Beschwerdef�hrer r�gen zu Recht, dass die Vorinstanz damit im vorliegenden Fall die Anforderungen an die Sorgfaltspflicht der Mieterin bzw. an deren Kennenm�ssen des Formmangels �berspannte. Die Vorinstanz stellte fest, dass die der Mieterin nach der R�ckgabe der Mansarde und des Estrichraums formgerecht erfolgten Vertrags�nderungen im einen Fall eine Anpassung (Senkung) des Hypothekarzinses, den Teuerungsausgleich sowie eine Kostensteigerung betrafen und im anderen Fall eine Anpassung der Nebenkostenregelung, mithin in beiden F�llen die Mietzinsh�he. Die R�ckgabe der Mansarde und des Estrichraums war dagegen ein Vorgang, mit dem zwar die Leistungen der Vermieterschaft vermindert wurden, der die H�he des Mietzinses indessen nominal unber�hrt liess. Von einem Mieter, der keine speziellen Kenntnisse des Mietrechts hat, kann entgegen der Auffassung der Vorinstanz grunds�tzlich nicht erwartet werden, dass ihm nach der Anzeige weiterer, die Mietzinsh�he betreffender Vertrags�nderungen unter Verwendung des daf�r vorgeschriebenen Formulars nachtr�glich bewusst wird, dass zum einen in analoger Weise auch eine das Mietobjekt betreffende Vertrags�nderung mit einem Formular h�tte angezeigt werden m�ssen, obwohl diese die nominale Mietzinsh�he unver�ndert liess, und dass er sich zum andern nachtr�glich auf deren Ung�ltigkeit (Nichtigkeit) berufen kann.
�Besondere Umst�nde, nach denen von der Mieterin im konkreten Fall ein solcher Analogieschluss erwartet werden d�rfte, wurden von der Vorinstanz nicht festgestellt. Dass die Mieterin im Zusammenhang mit dem Mietverh�ltnis vom Beschwerdef�hrer 1 und dessen Ehepartnerin bzw. vom Beschwerdef�hrer 10 unterst�tzt bzw. vertreten wurde, deren Kenntnisse des Mietrechts sie sich allenfalls anzurechnen lassen h�tte, wurde im vorinstanzlichen Verfahren zwar thematisiert. Im angefochtenen Urteil finden sich dazu indessen keinerlei Feststellungen. Wenn sich die Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort auf entsprechende Umst�nde beruft, ohne dazu eine Sachverhaltsr�ge zu substanziieren, die dem Bundesgericht allenfalls eine Erg�nzung des Sachverhalts erlauben k�nnte, kann sie damit nicht geh�rt werden (Erw�gung 2 vorne).
�Bei dieser Sachlage schloss die Vorinstanz zu Unrecht, die Beschwerdef�hrer h�tten sich missbr�uchlich bzw. treuwidrig auf die Formnichtigkeit der streitbetroffenen Vertrags�nderung berufen. Im �brigen ist f�r die vorinstanzliche Annahme, die Mieterin h�tte die Mietzinsleistungen bereits im Zeitraum vor der am 21. November 2007 mitgeteilten Mietzins�nderung freiwillig im Wissenm�ssen um den Formmangel bei der R�ckgabe von Mansarde und Estrichraum erbracht, von vornherein keine tats�chliche Grundlage ersichtlich.
3.4.�Die Vorinstanz erwog allerdings dar�ber hinaus, dass zwar eine nachfolgende formg�ltige und unangefochten gebliebene Vertrags�nderung einen Formmangel einer vorgehenden (nichtigen) Vertrags�nderung nicht heile (anders dagegen Raymond Bisang und Andere, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 58 zu Art. 269d OR), indessen "konsequenterweise" in diesem Umfang den Vertrag �ndere; ein R�ckforderungsanspruch d�rfte danach bis l�ngstens zu diesem Zeitpunkt (d.h. bis zur nachfolgenden Vertrags�nderung) bestehen.
�Dem ist zu folgen. Higi (Peter Higi, Z�rcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 228 zu Art. 269d OR) f�hrt dazu �berzeugend aus, dass eine nichtige Vertrags�nderung (vorliegend die formlos erfolgte R�ckgabe von R�umen an die Beschwerdegegnerin) den Vertrag so bel�sst, wie er bis anhin war, und damit alle nachfolgenden Vertragsanpassungen von einer falschen Berechnungsgrundlage ausgehen; die falsche Berechnungsbasis der nachfolgenden Anpassungen sei, so der Autor weiter, im Fall, dass die nachfolgende Anpassung formgerecht erfolgt, anfechtungsweise geltend zu machen. Unterbleibe diese Anfechtung der sp�teren Anpassung, so ver�ndere sie den Vertrag konsequenterweise in diesem Umfang. Das Bundesgericht liess in einem Urteil aus dem Jahre 1999 (4C.137/1999 vom 23. August 1999 E. 3d) die Frage offen, ob nichtige Mietzinserh�hungen G�ltigkeit erlangen, sofern sie Grundlage einer sp�teren, unangefochten gebliebenen Erh�hung bilden. Seinen Ausf�hrungen nach w�re daf�r vorauszusetzen, dass die entsprechende �nderung tats�chlich Berechnungsgrundlage einer sp�teren formg�ltigen �nderung gebildet hat und in deren Begr�ndung miteingeflossen ist (kritisch dazu BISANG UND ANDERE, a.a.O., N. 58 zu Art. 269d OR).
�Nach den Feststellungen der Vorinstanz zum vorliegenden Fall war das Mietobjekt im urspr�nglichen Mietvertrag als 7-Zimmerwohnung einschliesslich einem Mansardenzimmer und einem Estrichraum (Kofferraum) umschrieben. Die Mieterin gab das Mansardenzimmer und den Estrichraum im Jahre 2004 (selber) an die Beschwerdegegnerin zur�ck. In den mit Formularschreiben vom 21. November 2007 bzw. vom 13. Dezember 2010 mitgeteilten einseitigen Vertrags�nderungen figuriert als Vertragsobjekt explizit nur noch die "7-Zimmer-Wohnung", mithin die falsche Berechnungsbasis, und f�r die Mieterin war nach den Umst�nden ohne weiteres ersichtlich, dass die R�ckgabe von R�umen und die Neuumschreibung des Mietobjekts von der Vermieterin nicht zum Anlass genommen worden war, den Mietzins zu senken. Indem die Mieterin die entsprechenden nachfolgenden Vertrags�nderungen unangefochten liess, akzeptierte sie diese bzw. den auf der neuen Basis festgelegten Mietzins. Damit galt der Vertrag ab Inkrafttreten der ersten Vertrags�nderung am 1. April 2008 mit entsprechendem Inhalt. Ab diesem Zeitpunkt steht den Beschwerdef�hrern kein Anspruch auf Erstattung zu viel bezahlter Mietzinsen zu.
3.5.�Zusammenfassend verneinte die Vorinstanz einen R�ckforderungsanspruch der Beschwerdef�hrer f�r die Zeit nach dem 1. April 2008 zu Recht (Erw�gung 3.4 vorne).
�Das grunds�tzliche Bestehen eines R�ckforderungsanspruchs f�r die Zeit zwischen der R�ckgabe des Mansardenzimmers und des Estrichraums im Jahre 2004 und dem 1. April 2008 schloss die Vorinstanz dagegen zu Unrecht mit der Begr�ndung aus, dieser werde treuwidrig geltend gemacht (Erw�gung 3.3 vorne). Insoweit ist die Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur weiteren Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen (Art. 107 Abs. 2 BGG). Die Vorinstanz hat sich bei der neuen Beurteilung insbesondere auch mit der allf�lligen Verj�hrung der Forderung sowie der Verrechnungseinrede der Beschwerdegegnerin auseinanderzusetzen.
�Sodann ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen f�r das kantonale Verfahren an die Vorinstanz zur�ckzuweisen (Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG).
Die Beschwerdef�hrer obsiegen mit ihrem Standpunkt der grunds�tzlichen Berechtigung ihres geltend gemachten Mietzinsr�ckforderungsanspruchs vom 1. Januar 2005 bis zum 31. M�rz 2013 knapp zur H�lfte. Diesem Ausgang des Verfahrens entsprechend rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten den Parteien je zur H�lfte aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG), den Beschwerdef�hrern f�r ihren Anteil unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 66 Abs. 5 BGG), und die Parteikosten wettzuschlagen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich vom 8. April 2015 aufgehoben, soweit damit die erstinstanzliche Klageabweisung betreffend die Mietzinsr�ckforderungsanspr�che der Beschwerdef�hrer f�r die Zeit vor dem 1. April 2008 best�tigt wird. Die Sache wird in diesem Umfang zur weiteren Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.
�Ferner werden die Ziffern 2 und 3 (Kostenentscheid) des Urteils des Obergerichts des Kantons Z�rich vom 8. April 2015 aufgehoben und die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Parteien je zur H�lfte auferlegt, den Beschwerdef�hrern f�r ihren Anteil unter solidarischer Haftbarkeit.
Die Parteikosten f�r das bundesgerichtliche Verfahren werden wettgeschlagen.