Source: https://openjur.de/u/276020.html
Timestamp: 2020-02-24 04:01:27
Document Index: 339099793

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 9', '§ 517', '§ 520', '§ 531', '§ 531', '§ 543']

LG Berlin, Urteil vom 12.07.2007 - 67 S 481/06 - openJur
Urteil vom 12.07.2007 - 67 S 481/06
LG Berlin, Urteil vom 12.07.2007 - 67 S 481/06
openJur 2012, 6542
Die Berufung der Klägerin gegen das am 24.11.2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding - 16 C 205/06 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Von der Abfassung des Tatbestands wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
1.Zulässigkeit der Berufung:
Die Berufung der Klägerin ist zulässig; insbesondere ist sie statthaft sowie die Mindestbeschwer von über 600,- Euro ist erreicht. Für die Klagen auf Zustimmung zur Mieterhöhung richtetet sich die Beschwer nach der Vorschrift des § 9 ZPO analog und berechnet sich daher nach dem 42-fachen Betrag der zusätzlich verlangten Miete. Dies ergibt hier einen Betrag in Höhe von 1.577,94 Euro (37,57 Euro x 42 Monate =1.577,94 Euro). Die Berufung ist ferner form- und fristgerecht im Sinne der §§ 517, 519 ZPO eingereicht und auch begründet, § 520 ZPO.
In der Sache hat die Berufung der Klägerin keinen Erfolg.
a. Die Klägerin beanstandet mit der Berufung, dass das Amtsgerichts die Merkmalgruppe 2 im Hinblick auf Wandfliesen im Arbeitsbereich nicht positiv bewertet hat.
Sie wiederholt ihre erstinstanzlich Auffassung, dass die unstreitig im Bereich des Herdes vorhandene Verfliesung das wohnwerterhöhende Merkmal des Mietspiegels erfüllt.
8Das Amtsgericht hat hier zutreffend entschieden, dass es nicht darauf ankommt, ob in der Küche überhaupt an einer Stelle Wandfliesen vorhanden sind. Maßgeblich für die wohnwerterhöhende Bewertung kann nur sein, ob diese Wandverfliesung den Arbeitsbereich abdeckt. Zwar ist der Herd auch ein Teil des Arbeitsbereichs in der Küche. Weitere Bereiche sind etwa die Spüle sowie Flächen, auf denen Speisen vorbereitet werden und aus diesem Grunde einen Spritzschutz an der Wand erfordern, der eine leichte Reinigung ermöglicht und die Wand nicht unansehnlich werden lässt. Dieses sich positiv auf den Wohnwert auswirkende Merkmal kann – da eine Teilbarkeit wie von der Klägerin angedeutet, insoweit nicht gegeben ist – insgesamt nur dann bejaht werden, wenn der gesamte Arbeitsbereich mit Wandfliesen versehen ist, weil der Vorteil dieser Ausstattung erst dann vollständig zum Tragen kommt und daher auch eine darauf beruhende Mieterhöhung rechtfertigt. Dass nur in einem Teil des Arbeitsbereichs eine Verfliesung vorhanden ist, rechtfertigt eine solche aber nicht.
Mithin bleibt die Merkmalgruppe 2 neutral.
b. Die Klägerin meint, es sei unstreitig, dass die Elektrosteigeleitungen verstärkt seien. Dass der Flur über keine Steckdose verfüge und die Waschmaschine in der Küche nur mit einem Verlängerungskabel aufgestellt werden könne, begründet aus ihrer Sicht kein wohnwertminderndes Merkmal im Sinne der Merkmalsgruppe 3 .
aa. Zum einen ist die klägerseits erstinstanzlich ohne Substanz vorgetragene Verstärkung der Elektrosteigeleitungen "vor Jahren” nicht unstreitig, weil der Beklagte behauptet, dass ein gleichzeitiger Betrieb von Fernseher, Waschmaschine und Staubsauger nicht möglich sei, ohne dass die Sicherung "heraus fliege”. Die behauptete Verstärkung stellt im Berliner Mietspiegel 2005 kein wohnwerterhöhendes Merkmal mehr dar, so dass es auf diesen Streit nicht ankommt.
bb. Für die vom Beklagten vorgetragene unzureichende Elektroinstallation spricht zum einen, seine Behauptung, dass ein gleichzeitiger Betrieb von Fernseher, Waschmaschine und Staubsauger nicht möglich sei. Die Klägerin bestreitet zwar, dass sich die genannten Elektrogeräte nicht gleichzeitig betreiben ließen mit der Behauptung, die Steigeleitungen seien vor Jahren verstärkt worden. Wann genau dies erfolgt sein soll und welche Leistung die vorhandene Elektroleitungen nunmehr bieten, wird nicht konkret vorgetragen, so dass das pauschale Bestreiten insoweit unerheblich ist.
Eine unzureichende Elektroinstallation im Sinne des wohnwertmindernden Merkmals liegt jedenfalls dann vor, wenn die Wohnung nicht ausreichend mit Steckdosen versorgt ist. Allein der vom Amtsgericht angenommene Umstand, dass der Betrieb der Waschmaschine bei 3 in der Küche vorhandenen Steckdosen es für den Beklagten erforderlich macht, die Waschmaschine mit einem Verlängerungskabel zu betreiben, macht die Elektroausstattung nicht unzureichend. Angesichts der Gaskochstelle kann das Vorhandensein von 3 Steckdosen, von denen keine für den Herd benötigt wird, nicht als zu gering im Sinne einer Wohnwertminderung angesehen werden. Unstreitig ist im Flur keine Steckdose vorhanden. Dieses Fehlen einer Steckdose auf dem Flur mag zwar lästig sein, ist für sich allein betrachtet aber nicht wohnwertmindernd.
14Es steht fest, dass das Bad des Beklagten nicht über eine Steckdose verfügt. Diese bestrittene Behauptung steht fest aufgrund der am 5. Juli 2007 durchgeführten Beweisaufnahme. Im Rahmen der richterlichen Augenscheinseinnahme konnte im Bad des Beklagten weder eine Steckdose noch ein sonstiger Wandauslass, an dem eine Steckdose installiert werden könnte, festgestellt werden, womit die Behauptung des Beklagten bewiesen ist. Dieses Fehlen einer Steckdose und auch eines entsprechenden Wandauslasses im Bad stellt sich als Wohnwertminderung dar. Die normale Lebensführung bringt es mit sich, dass man jedenfalls zum Haare föhnen im Bad eine Steckdose benötigt. Darüber hinaus wird sie teils auch zum Anschluss von Rasierapparaten, elektrischen Zahnbürsten u.ä. in diesem Raum erforderlich sein. Jedenfalls bezogen auf das bei nahezu allen Menschen nötige Föhnen der Haare stellt es sich als konkrete Einschränkung des Wohnwertes dar, wenn diese Tätigkeit ständig außerhalb des Badezimmers vorgenommen werden muss.
Mithin ist das Merkmal der unzureichenden Elektroinstallation hier gegeben, zumal neben der fehlenden Steckdose im Bad auch im Flur eine solche fehlt und in der Küche zum Betreiben der Waschmaschine - die mangels Steckdose im Bad dort nicht betrieben werden kann - ein Verlängerungskabel quer durch die Küche gezogen werden muss.
Insgesamt liegt daher eine unzureichende Elektroinstallation vor.
17cc. Die Klägerin beanstandet in der Berufung ferner, dass das Amtsgericht die von ihr behauptete Wohnungsausstattung mit "überwiegend moderner Isolierverglasung” als unsubstantiiert unberücksichtigt gelassen hat.
Nunmehr präzisiert die Klägerin dies in der Berufung dahingehend, dass die Fenster zur Straßenseite mit Isolierverglasung versehen sei.
Abgesehen davon, dass die Klägerin nicht mitteilt, wie viel der offenbar vorhanden 5 Fenster zur Straßenseite gelegen sind, so dass schon nicht beurteilt werden kann, ob das Merkmal des Überwiegens gegeben ist (aus dem Foto Bl. 102 der Akte lässt sich schließen, dass dies nur 2 Fenster sind, was schon nicht genügen würde), ist dieser Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zuzulassen.
20Diese Konkretisierung über die vom Amtsgericht beanstandete Wiederholung des Mietspiegeltextes hinausgehend ist erstmals in der Berufung erfolgt. Die Klägerin trägt nicht vor, dass ihr der entsprechende erstinstanzliche Vortrag nicht möglich gewesen wäre. Hierfür ist auch Nichts ersichtlich. Deshalb ist davon auszugehen, dass dieser neue Vortrag in der Berufung auf Nachlässigkeit beruht; er ist daher nicht zuzulassen.
dd. Der Vortrag zum Vorhandensein eines Abstellraums hat die Klägerin schon erstinstanzlich fallen lassen.
ee. Das vom Amtsgericht dahingestellt gelassene Merkmal des großen und geräumigen Balkons ist hier gegeben.
Unstreitig befindet sich vor dem Zugang der Wohnung des Beklagten ein Balkon. Dass über diesen der Zutritt zur Wohnung erfolgt, weil auf ihm die Wohnungseingangstür liegt, steht der Annahme eines Mieterbalkons nicht entgegen, weil diese Wohnungseingangstür nur der Zutritt zur Wohnung des Beklagten und nicht zu weiteren Wohnungen ist und Balkone typischerweise über eine Tür verfügen, der den Zutritt auf diesen ermöglicht. Ob die Bezeichnung Balkon angesichts des Umstands der Erdgeschosslage und der Zugänglichkeit auch von der Gartenseite aus treffend oder die Bezeichnung Terrasse aufgrund der Lage im Erdgeschoss passender, kann letztlich dahingestellt bleiben, weil dieses Merkmal auch Terrassen sowie Loggien und Wintergärten mit erfasst. Mit der vom Beklagten angegebenen Größe von 4,79 qm ist diese Terrasse als groß im Sinne dieses Merkmals anzusehen (die Kammer hat in der Entscheidung 67 S 128/04 - vom 26. August 2004 die ein anderes Objekt im Gxxx betraf, einen 4,6 qm großen Balkon als geräumig angesehen).
ff. Ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss liegt schon nach dem Klägervortrag nicht vor.
gg. Nach dem Klägervortrag sind nur an 2 von 5 Fenstern Rollläden vorhanden und mithin nicht überwiegend, womit auch dieses Merkmal entfällt.
Die Merkmalsgruppe 3 ist mithin insgesamt, da sich das wohnwertmindernde Merkmal der unzureichenden Elektroinstallation und das erhöhende Merkmal eines großen, geräumigen Balkons ausgleichen, als neutral zu berücksichtigen.
c. Bezogen auf die Merkmalsgruppe 4 beanstandet die Berufung den vom Amtsgericht bejahten schlechten Instandhaltungszustand. Die Klägerin meint, die vom Beklagten eingereichten Fotos würden nur kleinere defekte Fassadenteile dokumentieren, aber keinen insgesamt schlechten Instandhaltungszustand.
aa. Dies trifft nicht zu. Die Fotos auf Blatt 29 ff der Akte belegen, dass der Eingangsbereich der Wohnung des Beklagten in einem schlechten Erhaltungszustand ist. Der oberhalb des Balkons belegene Balkon der Oberwohnung weist an allen Seiten nahezu vollständige Farbabplatzungen auf. An der Unterseite, unmittelbar im Balkonbereich des Beklagten, sind die Putzschäden erkennbar. Dieses auf den Fotos wiedergegebene Erscheinungsbild reicht für die Annahme eines in schlechtem Zustand befindlichen Eingangsbereichs aus.
bb. Die von der Klägerin auch in der Berufung wiederholte Ansicht, der vorhandene Zusatzraum, der als Trockenraum gedacht aber als Fahrradabstellraum genutzt werde, stelle ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Gruppe 4 dar, trifft zu.
Dies hat die Kammer in dem zitierten Urteil 67 S 128/04 entsprechend entschieden. Zwar betraf der seinerzeitige Rechtsstreit den Mietspiegel 2003. Die Formulierung im Mietspiegel zu dem entsprechenden Merkmal sind aber bezogen auf den hier anwendbaren Berliner Mietspiegel 2005 identisch.
31Der Umstand, dass in dem von der Kammer entschiedenen Fall in dem Nutzraum ein maschineller Wäschetrockner vorhanden war, ist dabei nicht maßgeblich. Es lässt sich dem Mietspiegel nicht entnehmen, dass eine besondere Ausstattung in den Räumen vorhanden sein muss. Zwar sind die in dem Klammerzusatz des Mietspiegels genannten Räume, wie etwa ein Partyraum oder eine Gästewohnung solche, die mit einer Sonderausstattung versehen sein können. Dies ist aber nicht zwingend. Ein Partyraum kann auch schlicht ein leerer Raum sein, der den Mietern die Möglichkeit bietet, dort Feste zu feiern, wenn sie die dafür nötige Ausstattung (etwa Möblierung, Zapfanlage und/oder Musikanlage) selbst mitbringen. Insofern stellt auch der Trockenraum einen zusätzlichen Nutzraum im Sinne des Mietspiegels dar, zumal er hier - ausweislich der überreichten Fotos - offenbar mit einer Zusatzausstattung dahingehend versehen ist, dass Haken angebracht sind, an denen Wäscheleine befestigt ist, die die vermieterseitige Widmung als Trockenraum erkennen lassen.
cc. Dass das Amtsgericht den überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand hinsichtlich des Daches als unsubstantiiert angesehen hat, ist mit der Berufung nicht beanstandet worden.
Insofern ist die Merkmalsgruppe wegen Vorhandensein eines wohnwertmindernden Merkmals (Eingangsbereich in überwiegend schlechtem Zustand) und eines wohnwerterhöhenden Merkmals (zusätzliche Nutzräume außerhalb der Wohnung) ausgeglichen und bleibt in seiner Berücksichtigung neutral.
d. Bezogen auf die Merkmalsgruppe 5 trägt die Klägerin hinsichtlich der Lage in einer ruhigen Straße in der Berufung erstmals vor, dass die Lage in einer besonders ruhigen Straße daraus resultiere, dass es sich um eine Wohnanlage mit dörflichem Charakter handele und die Straße eine Sackgasse sei sowie dass der Beklagte selbst in seinem Schreiben vom 2.6.2003 die Straße als ruhig eingeordnet hat.
Die ruhige Lage ist angesichts des nunmehrigen Vortrags nachvollziehbar, zumal sich dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2005 nicht entnehmen lässt, dass es sich um eine lärmbelastete Straße handelt. Die Präzisierung insoweit ist neuer Vortrag, der entsprechend den zuvor genannten Gründen (2.b.cc.) gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zuzulassen ist.
e. Es ergibt sich daher folgende Berechnung:
Gruppe 1 Badunstreitig Negativ = - 20 %Gruppe 2 Kücheneutral Gruppe 3 Wohnungneutral Gruppe 4 Gebäudeneutral Gruppe 5 Wohnumfeld neutral Dies führt zu folgender Berechnung der unstreitig in das Feld H 4 des Berliner Mietspiegels einzuordnenden Wohnung:
Mittelwert: H 44,26 EuroDifferenz zur unteren Spanne:0,106 EuroAbzgl. Merkmalsgruppe 1- 0,106 = 4,154Abgzgl. EG-Lage - 0,16 Euro 3,99 EuroDerzeitige Miete:257,88 Euro : 64,09 qm = 4,02 Euro/qm.Da mithin die derzeitige Miete noch oberhalb der nach dem hiesigen Vorbringen ortsüblichen Miete liegt, kommt eine Erhöhung nicht in Betracht.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.
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