Source: https://lagen.nu/dom/rh/1996:25
Timestamp: 2019-05-24 17:24:40+00:00
Document Index: 29607602

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3']

RH 1996:25 | lagen.nu
Sedan köpeavtal om överlåtelse av tomträtt underskrivits har säljaren inte längre ägt rätt att utan särskild överenskommelse härom upplåta lägenheter med hyresrätt.
Bostadsrättsföreningen Upplandsgatan 77 förvärvade genom köpeavtal den 8 december 1993 tomträtten Sleipner 17 av Aktiebolaget Svenska Bostäder med tillträdesdag den 1 januari 1994. Den 22 december 1993 slöt bolaget ett hyresavtal med D.S. avseende en lägenhet i fastigheten. Föreningen yrkade att D.S. skulle förpliktas att omedelbart flytta från lägenheten. Som grund för sin talan anförde föreningen följande. Innan köpeavtalet undertecknades den 8 december 1993 fördes under åren 1992-1993 förhandlingar mellan föreningen och bolaget. Bolaget ställde inte något krav på rätt till uthyrning av lägenheter efter köpekontraktets undertecknande. Frågan diskuterades över huvud taget inte. Parterna diskuterade aldrig kontraktet punkt för punkt. - Bolaget hade inte rätt att teckna hyresavtal med D.S. efter överlåtelsen den 8 december 1993. Sådant avtal är inte bindande. D.S. vistas sålunda utan laglig rätt i lägenheten.
D.S. bestred yrkandet och anförde följande. Hon har ett gällande hyresavtal avseende lägenheten. I § 3 i kontraktet står "Tomträtten skall tillträdas av föreningen den 1 januari 1994 eller det senare datum parterna kommer överens om. Parterna är överens om att tomträttsinnehavet övergår till föreningen först på tillträdesdagen." Bestämmelsens andra mening anger att bolaget hade rätt att fram till tillträdesdagen tillämpa sina normala rutiner beträffande uthyrning och annan förvaltning. D.S. bestrider käromålet i första hand på grund av att den civilrättsliga äganderätten till tomträtten övergick till föreningen först på tillträdesdagen, vilket framgår av § 3 i avtalet. För det fall tingsrätten skulle finna att överlåtelsen av tomträtten skedde den 8 december 1993 grundas bestridandet i andra hand på att bolaget under köpeförhandlingarna med föreningen entydigt och klart uppställt villkoret att bolaget fram till tillträdesdagen skulle ha rätt att tillämpa bolagets normala rutiner avseende uthyrning av lägenheter och förvaltning, vilket krav var en förutsättning för förvärvet. Parterna kom överens om detta villkor genom ett muntligt avtal i december 1993. Implicit framgår villkoret även av § 3 i köpeavtalet. Föreningen har accepterat villkoret genom att underteckna avtalet.
Föreningen bestred att parterna hade träffat ett muntligt avtal som gav bolaget rätt att hyra ut lägenheter efter köpeavtalets undertecknande och att något sådant villkor skulle framgå av § 3 i avtalet.
Stockholms tingsrätt (1995-06-30, rådmännen Roland Wahlfrid och Olle Sörheim samt hovrättsassessorn Marianne Nilsson, referent) förpliktade D.S. att omedelbart flytta från lägenheten.
Tingsrätten - som höll förhör under sanningsförsäkran respektive vittnesförhör med företrädare för föreningen och med de bolagsföreträdare som deltagit i köpeförhandlingarna - anförde i sina skäl bl.a. följande. Köpeavtalet är undertecknat av bolaget och föreningen den 8 december 1993. I och med undertecknandet av avtalet övergår den civilrättsliga äganderätten till köparen. Innan köpebrev undertecknats kan denne t.ex. söka vilande lagfart på förvärvet och får även skydd gentemot säljarens borgenärer. Föreningen har således vid överlåtelsen den 8 december 1993 blivit ägare till tomträtten. Bestämmelsen i § 3 att tomträttsinnehavet övergår till föreningen först på tillträdesdagen är därför utan egentlig betydelse i detta sammanhang.
Frågan är då om bolaget efter överlåtelse av tomträtten har haft rätt att hyra ut lägenheten till D.S..
D.S. har hävdat att föreningen och bolaget muntligen har överenskommit att bolaget skall tillämpa sina normala rutiner för tiden före tillträdesdagen och att det villkoret också är intaget i köpeavtalet, vilket villkor föreningen accepterat genom undertecknandet av avtalet. Föreningen har bestritt att det finns något villkor av denna innebörd.
De i målet hörda personerna har lämnat helt motstridiga uppgifter beträffande det påstådda villkoret. Tingsrätten finner ingen av dem mer trovärdig än den andre. Ord står således mot ord i denna fråga. Det är D.S. som har bevisbördan för att det sagda villkoret skulle ha träffats. Hon har inte åberopat någon annan bevisning i denna fråga än vittnesförhören med S.B. och H.S.. Tingsrätten har alltså att göra en bedömning med ledning av övriga omständigheter.
Tingsrätten finner att D.S. mot föreningens bestridande inte förmått visa vare sig att bolaget och föreningen muntligen träffat det påstådda villkoret eller att bolaget klargjort syftet med vad som påstås vara ett förbehåll i avtalet om rätt till uthyrning. Tingsrätten finner vidare att ordalydelsen i § 3 är oklar och svårligen kan tolkas som förbehåll om rätt för bolaget till uthyrning av lägenheter efter överlåtelsen. Bolaget är den yrkesmässiga parten i avtalsförhållandet med föreningen. Föreningen har oemotsagt uppgivit att köpeavtalet formulerats av bolaget. Då det påstådda syftet med bolagets avtalstext i § 3 inte framgår finner tingsrätten att föreningen inte heller kan anses ha accepterat det påstådda villkoret genom undertecknande av köpeavtalet.
Sammanfattningsvis finner tingsrätten att D.S. inte har visat att hon har ett giltigt hyresavtal avseende lägenheten i föreningens hus. Käromålet skall därför bifallas.
D.S. överklagade tingsrättens dom och yrkade att bolagets talan i tingsrätten skulle ogillas.
Svea hovrätt (1995-12-14, hovrättslagmannen Gerhard Wikren, hovrättsråden Gunilla Persson och Karl Matz samt hovrättsassessorn Anna Nygren Malmenfelt, referent) fastställde tingsrättens dom. I sina skäl anförde hovrätten följande.
Genom undertecknandet av köpeavtalet den 8 december 1993 har föreningen fått möjlighet att förfoga över den villkorliga rätten till tomträtten som föreningen fått genom kontraktet (se bl.a. NJA 1995 s. 178). Därmed följer också att Svenska Bostäder inte längre har ägt rätt att utan särskild överenskommelse härom upplåta lägenheter med hyresrätt.
Beträffande frågan om Svenska Bostäder efter överlåtelsen av tomträtten har haft rätt att hyra ut lägenheten till D.S. har hon även i hovrätten hävdat, att föreningen och Svenska Bostäder muntligen har överenskommit att Svenska Bostäder skall tillämpa sina normala rutiner för uthyrning av lägenheter under tiden fram till tillträdesdagen, att det villkoret kommit till uttryck i § 3 i köpeavtalet samt att föreningen accepterat villkoret genom att underteckna avtalet. - Föreningen har bestritt att det i avtalet finns något villkor av denna innebörd.
Vid förnyade förhör i hovrätten har lämnats i huvudsak samma uppgifter som framgår av tingsrättens dom. Ett av vittnena har dock här inte kunnat erinra sig att han eller den andre i diskussionerna med föreningen uttryckligen har sagt att bolaget önskade hyra ut lediga lägenheter fram till tillträdesdagen. Han har vidare uppgivit att han inte visste att det fanns en tom lägenhet i huset.
Svenska Bostäder och föreningen hade möjlighet att särskilt avtala om att säljaren även efter den 8 december 1993 och fram till tillträdesdagen skulle ha rätt att upplåta hyresrätt i tomma lägenheter i huset. En sådan överenskommelse - som utgör en avvikelse från vad som annars gäller - bör då vara så utformad att parternas avsikter otvetydigt framgår. Enligt hovrättens mening kan lydelsen av § 3 i köpekontraktet inte ges den innebörden att Svenska Bostäder hade rätt att under tiden från kontraktets undertecknande till tillträdesdagen träffa nya hyresavtal. Mot föreningens bestridande har D.S. inte heller visat att Svenska Bostäder och föreningen träffat muntlig överenskommelse härom. Det mellan Svenska Bostäder och D.S. ingångna hyresavtalet är därför inte giltigt och som tingsrätten funnit skall D.S. förpliktas avflytta från lägenheten.
Målnummer T 1286/95
T1286-95
4 kap. 1 § jordabalken