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Timestamp: 2020-06-05 08:33:52
Document Index: 292649197

Matched Legal Cases: ['Art. 240', '§ 1', 'Art. 240', '§ 1', 'Art. 240', '§ 1', 'Art. 240', '§ 2', 'Art. 240', '§ 2', 'Art. 240', '§ 4']

Miete verweigern und Kündigungsschutz wegen Corona-Krise? | Law-Blog
Miete verweigern und Kündigungsschutz wegen Corona-Krise?
Veröffentlicht am 6. April 2020 von Dr. Maximilian Greger | Mietrecht | 0 Kommentare
Großunternehmen wie adidas machen es vor: Sie verweigern bis auf weiteres die Zahlung der Miete für ihre Geschäftsräume und begründen dies mit der durch die Corona-Krise ausgelösten negativen wirtschaftlichen Folgen. Nach einem medialen „Shitstorm“ bekommen zwar wohl die privaten Vermieter weiterhin ihre Miete, jedoch nicht hingegen die gewerblichen. Dabei stellen sich die gleichen Fragen für private Mieter (Wohnraummiete) als auch für gewerbliche Mieter (Gewerberaummiete): Darf man die Zahlung der Miete verweigern und hat man einen Kündigungsschutz?
1. Sind Mieter vollständig von der Mietzahlung befreit?
Keineswegs. Auch in Krisenzeiten, wie wir sie aktuell aufgrund des Coronavirus erleben, müssen Mieter ganz normal ihre Miete zahlen. Das BGB enthält keine Vorschrift, wonach Mietzahlungen bei gravierenden Ereignissen gestundet werden.
Der Gesetzgeber hat aber sehr schnell auf die Corona-Krise reagiert. Bundestag und Bundesrat haben Gesetze verabschiedet, die sowohl private als auch gewerbliche Mieter schützen sollen. Wichtig ist hier die Regelung des Art. 240 § 1 EGBGB. Danach können Verbraucher bei wesentlichen Dauerschuldverhältnissen die Zahlungen bis Ende Juni 2020 unter gewissen Umständen gänzlich verweigern (Leistungsverweigerungsrecht). Für Mietverträge gilt dieses Leistungsverweigerungsrecht allerdings nicht, wie Abs. 4 Nr. 1 Art. 240 § 1 EGBGB ausdrücklich regelt.
Folglich behält der Vermieter weiter den Anspruch auf Zahlung.
2. Darf man die Miete wegen der Folgen der Corona-Kriese zumindest vorübergehend verweigern?
Private Mieter genießen schon von jeher einen besonderen Schutz vor Kündigungen. Ohne Kündigungsgrund kann ihnen der Vermieter nicht kündigen! Allerdings gelten strenge Regeln bei Zahlungsrückständen: Normalerweise darf der Vermieter dem privaten Mieter fristlos kündigen, wenn dieser zwei Monate nacheinander keine Miete zahlt. Bei gewerblichen Mietern genügt schon ein Rückstand von einem Monat. Die Folge von einer oder mehreren nicht rechtzeitig gezahlten Mieten kann eine fristlose Kündigung des Vertrages sein – Zahlungsrückstände sind übrigens der häufigste Kündigungsgrund von Mietverträgen
Wenn auch, wie oben gesehen, Art. 240 § 1 EGBGB kein vollständiges Leistungsverweigerungsrecht für Mieter enthält,hat der Gesetzgeber trotzdem auch an die Mieter gedacht. Das neue Gesetz schützt sowohl private als auch gewerbliche Mieter zumindest temporär vor Kündigungen.
2.1 Kündigungsschutz für private Mieter
Hier greift die neue Regelung des Art. 240 § 2 EGBGB: Wem wegen des Coronavirus das Einkommen wegbricht und wer deshalb seine Miete im Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 nicht begleichen kann, genießt Kündigungsschutz. Zudem hat der Mieter dann zwei Jahre Zeit, den in diesem genannten Zeitraum entstandenen Mietrückstand nachzuzahlen. Erst dann lebt das Kündigungsrecht des Vermieters wieder auf.
Zahlt der Mieter allerdings auch nachfolgende Mieten nicht (z. B. die Mieten für Juli und August 2020), gelten wieder die gewohnten gesetzlichen Kündigungsregelungen des BGB. Die Folge: Kommt der Mieter im Juli und August 2020 mit der Zahlung der Mieten in Verzug, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.
2.2 Kündigungsschutz auch für gewerbliche Mieter?
Auch hier enthält Art. 240 § 2 EGBGB einen gewissen Schutz zugunsten gewerblicher Mieter. So kann Selbstständigen und solchen Unternehmen, die ihre Geschäftsräume oder Flächen als Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit benötigen, nicht gekündigt werden, wenn diesen aufgrund der Corona-Krise das Einkommen wegbrechen würde. Auch hier gilt der Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020, in dem Zahlungsrückstände entstehen dürfen, sowie die Verlängerungsoption der Bundesregierung. Auch Gewerbemieter haben dann zwei Jahre Zeit, die Mietrückstände nachzuzahlen.
2.3 Gilt die Erleichterung nur 3 Monate lang?
Nun erscheint dieser genannte Zeitraum (3 Monate) aus Sicht des Mieters recht kurz, denn Vieles spricht dafür, dass die durch den Coronavirus verursachte Wirtschaftskrise nicht nur 3 Monate lang dauert, sondern mindestens bis zum Jahresende. Hier ist aber bereits aufgrund des Art. 240 § 4 EGBGB eine Ermächtigung zugunsten der Bundesregierung dahingehend geregelt, dass diesen den Zeitraum der gestundeten Zahlungsrückstände bis längstens zum 30. September 2020 erstrecken kann. Von dieser Regelung wird die Bundesregierung möglicherweise Gebrauch machen, wenn sich eine schnelle Besserung der wirtschaftlichen Krise nicht abzeichnet (wovon ich ausgehe).
Wäre die Wirtschaftskrise so gravierend, dass die Regierung die Erleichterungen auch über den 30. September 2020 hinaus aufrechterhalten will, benötigt sie übrigens wieder die Zustimmung des Bundesrates zur entsprechenden Gesetzesänderung.
3. Was ist zu tun, wenn man seine Miete nicht mehr zahlen kann?
Zu empfehlen ist, dass man mit seinem Vermieter frühzeitig über die Zahlungsschwierigkeiten spricht. Das Gesetz enthält übrigens nur eine Pflicht des Mieters, den Vermieter zu „informieren“. Eine besondere Form ist hierfür nicht vorgesehen.
Beitragsfoto: Gerd Altmann / Pixabay
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