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Timestamp: 2018-02-22 16:46:36+00:00
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Condominio: Corte di Cassazione Sentenza 8152 del 2001 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoUsucapioneCassazione Civile, Sezione II, Sentenza 15 giugno 2001 n. 8152
beni condominiali, Condominio, corte di cassazione, cose comuni, usucapione
Può un bene per cui vvige la presunzione di condominialità ex art. 1117 cc essere usucapito? Se sì in base a quali requisiti?
Dott. Franco PONTORIERI – Presidente -
Dott. Ugo RIGGIO – Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO – Rel. Consigliere -
Dott. Olindo SCHETTINO – Consigliere -
Dott. Francesca TROMBETTA – Consigliere -
MS, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SAN REMO 1, presso lo studio dell’avvocato PETTORINO MARIO, che lo difende unitamente all’avvocato DI MEGLIO VITTORIO, giusta delega in atti;
DLV, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BOCCIONI 4, presso lo studio dell’avvocato ANTONINO SMIROLDO, difeso dall’avvocato RASCIO RAFFAELE, giusta delega in atti;
avverso la sentenza n. 159/98 della Corte d’Appello di NAPOLI,depositata il 23/01/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/03/01 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;
udito l’Avvocato Raffaele RASCIO, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Vito Di Lustro, con atto di citazione notificato il 17 febbraio 1984, esponendo di essere comproprietario, in ragione della metà indivisa, di un fabbricato rurale con annessi comodi e circostante spiazzo sito in Forio D’Ischia, alla contrada Spadara, convenne Stefano Maltese, proprietario dell’altra metà indivisa dei suddetti immobili, innanzi al Tribunale di Napoli, per sentir disporre lo scioglimento della comunione.
Il convenuto, costituendosi in giudizio, dichiarò di non opporsi alla domanda, ma rivendicò l’esclusiva sua proprietà, in virtì dì usucapione ordinaria, di un terreno, che, pertanto, chiese di escludere dalla divisione.
Al contrario, lo stesso convenuto, instò per l’inclusione tra i beni da dividere di una zona catastalmente intestata all’attore, ma asseritamente a servizio della proprietà comune.
L’adito Tribunale dichiarò non comodamente divisibile il compendio immobiliare e lo attribuì al Di Lustro per il valore di mercato di L. 380.000.000; nella massa dei beni comuni incluse il fondo rivendicato in proprietà esclusiva dal convenuto, mentre escluse, perché ritenuta di proprietà esclusiva dell’attore, la zona antistante i palmenti, che il convenuto riteneva comune in quanto destinata a servizio della proprietà comune.
Proposero appello principale il Maltese ed appello incidentale il Di Lustro e la Corte d’Appello di Napoli, con sentenza non definitiva resa in data 23 gennaio 1998, ha rigettato l’appello principale, relativamente ai motivi quarto e quinto, riferentisi, rispettivamente, alla pretesa del Maltese di esclusione di un fondo dalla divisione e di inclusione della zona antistante i palmenti, disponendo, con separata ordinanza, la prosecuzione del giudizio in ordine agli altri motivi dell’appello principale ed all’appello incidentale nonché per il regolamento delle spese processuali.
Quanto alla pretesa di proprietà esclusiva su di un fondo avanzata dal Maltese, il giudice d’appello ha osservato che la prova per testi offerta dall’appellante era inidonea a dimostrare la fondatezza della pretesa, essendo diretta soltanto a provare che il Maltese aveva posseduto e coltivato direttamente o per mezzo dei suoi germani il fondo, mentre era necessario provare il possesso esclusivo ed animo domini, incompatibile col permanere del complesso del Di Lustro.
In ordine, poi, alla richiesta di inclusione nella massa dello spazio antistante i palmenti, la corte di merito ha ritenuto che la prova per testi richiesta dall’appellante, volta a dimostrare che lo spazio era stato sempre usato dal Maltese e dal Di Lustro in funzione dell’uso dei palmenti e della cantina comuni, era del tutto generica ed inidonea a provare l’asserito compossesso ventennale della zona, bensì solo l’uso di essa a servizio di beni comuni, il che, ad avviso della Corte d’Appello, era palesemente ininfluente ai fini cui mirava la pretesa del Maltese.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il Maltese, affidandosi a due motivi. L’intimato, Di Lustro, resiste con controricorso.
V’è memoria illustrativa per il ricorrente.
Col primo motivo il ricorrente censura l’impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 cod. proc. civ., 1140, 1102 e 1158 cod. civ. nonché per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione e per “vizio logico”, adducendo che erroneamente la Corte d’Appello ha ritenuto irrilevante, al fine di accertare l’acquisto per usucapione, da parte di esso ricorrente, della proprietà esclusiva del fondo, la prova per testi richiesta, poiché tale prova era idonea a dimostrare l’esercizio in via esclusiva di un potere di fatto corrispondente al diritto di proprietà, mirando a provare che esso ricorrente e, prima di lui, il suo dante causa a titolo ereditario avevano coltivato il fondo in via esclusiva, facendone propri tutti i frutti, senza alcuna ingerenza di altri.
Peraltro, osserva il ricorrente, per pervenire alla conclusione censurata, la corte di merito ha ritenuto di trovare conforto nella sentenza n. 10294 del 1990 di questa Suprema Corte, affermando che era necessaria “la prova di un possesso esclusivo ad animo domini, incompatibile col perdurare del compossesso altrui”. Al riguardo, il ricorrente rileva che: a) ritenendo l’incompatibilità col perdurante compossesso del Di Lustro, il giudice d’appello ha violato l’art. 115 cod. proc. civ., avendo posto a fondamento della decisione una circostanza – quella del permanere del compossesso del Di Lustro – non solo non provata, ma decisamente negata da esso ricorrente con l’affermazione di un proprio possesso esclusivo; b) il richiamo alla sentenza di questa Suprema Corte è improprio, poiché detta decisione, escludendo la necessità di una interversio possessionis, ritiene sufficiente, al pari di altre decisioni, l’estensione del possesso in termini di esclusività, dovendosi il possesso del compossessore concretarsi in atti tali da evidenziare un possesso esclusivo, esercitato animo domini, e non soltanto in atti di gestione della cosa comune consentiti al singolo partecipante o anche in atti familiarmente tollerati dagli altri.
Costituisce in giurisprudenza ius receptum il condiviso principio di diritto – dal quale non si discosta la sentenza n. 10294/1990 di questa Suprema Corte, menzionata dalla Corte d’Appello – secondo cui “in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori, non, è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto cosi determinatosi funzionale all’esercizio del possesso ad usucapionem, e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell’altro compossessore, risultando, per converso, necessario, ai fini dell’usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell’interessato attraverso un’attività apertamente contrastante ed obbiettivamente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’usucapione del bene” (Cass. 18 febbraio 1999, n. 1367; conformi: Cass. 23 giugno 1999, n. 6382; Cass. 16 luglio 1983).
Pertanto, sebbene non siano richiesti formali atti di interversione del possesso, il possesso esclusivo del compossessore, per essere idoneo all’acquisto per usucapione della quota del bene non di sua proprietà, deve concretarsi in atti tali che, oggettivamente, siano incompatibili col perdurare del compossesso dell’altro comunista e, soggettivamente, rivelino la volontà di estendere il possesso all’intero bene comune con l’animo di colui che si ritenga proprietario dell’intero bene.
Il giudice d’appello, pur mostrando di rifarsi a tale indirizzo giurisprudenziale, in sostanza ha finito col discostarsene, travisandone la portata.
Non v’è chi non veda, invero, che il possesso esclusivo di un fondo, concretantesi nella coltivazione di esso da parte di uno dei compossessori nonché nell’appropriazione di tutti i prodotti del fondo, ed esercitato ed senza alcuna ingerenza da parte degli altri comproprietari, se protratto per la durata richiesta dalla legge, sia idoneo a produrre l’acquisto per usucapione della proprietà delle quote del fondo spettanti agli altri comunisti, essendo del tutto incompatibile, come la stessa Corte d’Appello ritiene necessario, col permanere della condizione di compossesso.
Un possesso di tal genere, invero, non si concreta in atti di mera gestione del fondo, della quale il compossessore che la eserciti debba rendere conto agli altri compossessori, ma, sia a motivo della prolungata esclusione degli altri compossessori dalla coltivazione del fondo, sia a motivo della esclusione degli stessi dalla ripartizione dei frutti, si traduce nella deliberata volontà di estendere animo domini il possesso oltre i limiti della propria quota ed è manifestamente incompatibile col perdurare del compossesso altrui, rivelando la volontà di escludere gli altri compossessori dal godimento del bene comune.
L’impugnata sentenza, enunciando correttamente il principio che ispira la sentenza n. 10294/1990 di questa Suprema Corte, lo ha in concreto disapplicato, avendo omesso di confrontarlo col risultato cui mirava la prova per testi offerta dal ricorrente (v. narrativa del ricorso), costituito dall’accertamento, non di meri atti di gestione esclusiva del fondo, bensì dall’accertamento di una condotta ultraquarantennale, che sarebbe consistita nel godimento esclusivo ed incompatibile col perdurare del compossesso del Di Lustro.
Col secondo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 810 e segg. e 948 cod. civ. nonché omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, osservando che la corte di merito, nell’escludere la zona antistante i palmenti dalla massa dei beni da dividere, si è erroneamente basata sul solo dato catastale, che non poteva assumere alcun valore, neppure a livello indiziario, ed ha, invece, del tutto trascurato di considerare quel che emergeva dai grafici allegati alla relazione del C.T.U. e, cioè, la condizione della corte – vialetto quale entità incorporata nel compendio immobiliare e totalmente asservita ai palmenti, soprattutto, ed alla cantina.
Tale omissione, ad avviso del ricorrente, ha pregiudicato la valutazione della rilevanza della prova per testi richiesta, essendo stato ritenuto palesemente ininfluente l’uso dell’area da parte di esso ricorrente.
Anche questa censura va condivisa.
A ragione, invero, il ricorrente si duole dell’omessa indagine, da parte del giudice d’appello, in ordine alla funzione assolta dalla zona antistante i palmenti, nonostante le sue deduzioni, che rimarcavano, anche sulla base dei grafici allegati alla relazione del C.T.U., l’oggettivo collegamento funzionale di tale zona, col compendio immobiliare da dividere ed, in particolare, ai palmenti ed alla cantina nonché l’uso comune della zona fatto dai condividenti in coerenza con tale caratteristica.
Tale accertamento risultava rilevante, poiché la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni indicati dall’art. 1117 cod. civ., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il comproprietario che rivendichi la proprietà esclusiva del bene ha l’onere di dare la prova di tale diritto. A tal fine, sarà utilizzabile il suo titolo d’acquisto solo ove da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene (cfr. Cass. 7 giugno 1988, n. 3862).
È, dunque, evidente l’insufficienza dei dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione, a fornire la prova richiesta.
Nel caso in esame, invece, la corte territoriale, non solo ha del tutto trascurata l’indagine sugli aspetti oggettivi e soggettivi testè evidenziati, ma ha ritenuto il Di Lustro proprietario esclusivo della zona de qua fondando erroneamente la statuizione sola sui dati catastali.
Conclusivamente, il ricorso va accolto e l’impugnata sentenza annullata, rinviandosi la causa, anche per il regolamento dell’onere delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, che giudicherà sulla base dei principi di diritto qui enunciati.
La Corte, in accoglimento del ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli.
Così deciso in Roma. addì 7 marzo 2001, nella camera di consiglio della 2^ Sezione Civile.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 15 GIU. 2001.
Cassazione Civile, Sezione VI, Sentenza 02 agosto 2012 n. 13893
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