Source: http://www.gruposervilegal.com/tipos-de-arras-penitenciales-o-confirmatorias/
Timestamp: 2018-08-17 18:57:37
Document Index: 60645193

Matched Legal Cases: ['artículo 1454', 'artículo 1255', 'artículo 477', 'artículo 1454', 'artículo 477', 'artículo 1454', 'artículo 1454']

Tipos de Arras penitenciales o confirmatorias – SERVILEGAL ABOGADOS
SOBRE LAS ARRAS
Las arras en sus diferentes modalidades penitenciales/confirmatoria/penales son la suma de dinero que, sin constituir el total precio, entrega una de las partes a la otra en la conclusión del contrato. La importancia de saber diferenciarlas radica en la gran diferencia que existe entre las consecuencias que genera una u otra tipología.
LOS DIFERENTES TIPOS DE ARRAS: PENITENCIALES / CONFIRMATORIA / PENALES
► ARRAS PENITENCIALES o arras de desistimiento (Art. 1454 Código Civil) –Constituye un medio lícito para que las partes de desligarse del contrato mediante la pérdida de las arras para el comprador o la restitución dobladas para el que las recibió. No es necesario probar los daños. Es la tipología de arras que a todos nos viene a la cabeza, pero realmente suponen una excepción y sólo son aplicables cuando de forma expresa y clara indiquen sus consecuencias o haga referencia directa del artículo del código civil y su contenido, caso contrario estaremos ante otra tipología de arras.
► ARRAS CONFIRMATORIAS (Art. 1124 del Código Civil) – Operan simplemente como un anticipo y expresión de la fuerza vinculante del contrato, no faculta para resolver la obligación contraída. En caso de incumplimiento no genera la pérdida automática de las mismas. El comprador perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, daños que deberá probar.
► ARRAS PENALES (Art. 1152 y 1153 del Código Civil) – Establecen una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras (total o parcial) o su devolución más el importe convenido en el contrato, y sin perjuicio de la posibilidad de reclamar el estricto cumplimiento de la obligación pactada. Es un sistema de fijación a priori de la liquidación de los posibles daños y perjuicios que puedan derivarse del incumplimiento de la obligación, pero que el juez podrá moderar.
Si la parte COMPRADORA incumpliera la obligación de pago que asume y por tanto no pagara el resto del precio en los plazos convenidos, la parte vendedora hará suyas las cantidades abonadas hasta la fecha (igual que antes podemos poner la mitad o una cantidad cierta) del vencimiento del contrato, como cláusula penal libremente pactada entre las partes. Pudiendo resolver el contrato mediante el envío de notificación fehaciente o exigir su cumplimiento, aplicando en ambos casos las cantidades recibidas a indemnización.
OTRAS CONSIDERACIONES DE LA SENTENCIA ANALIZADA
(Adjunta más adelante)
► b) Que la palabra “paga y señal” no determina la tipología de las arras.
► c) Que el contrato de arras, no es más que un contrato de compraventa con una clausula de arras, y por tanto, sus consecuencias vendrán determinadas por su redactado como arras confirmatorias , penales o penitenciales.
► e) Que el título del contrato o de la cláusula no determina el contenido.
JURISPRUDENCIA DEL TIPO DE ARRAS
EN CASO DE NO DECIR CUALES SON
SAP Guadalajara de 9 de mayo de 2007; 100/2007.
Sabido es que las arras no constituyen un elemento natural del contrato, y que tienen carácter excepcional, lo que motiva que este tipo de cláusulas deban ser objeto de interpretación restrictiva (SSTS 10-3-1986 [RJ 1986\1167] o 2-12-1988 [RJ 1988\9289 ]). En el documento no se estipula el carácter penitencial de las arras, ni tampoco su naturaleza penal. Como recuerda constantemente el Tribunal Supremo (SSTS de 23-3-1994 [RJ 1994\2168], 18-10-1996 [RJ 1996\7160], 29-7-1997 [RJ 1997\5812 ]), la entrega de cantidades bajo el concepto contractual de «señal» son indicativas de la existencia de arras confirmatorias.
RJ 1999\7265 mantiene que “las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta (Sentencia de 25 marzo 1995 [RJ 1995\2142 ]); en cambio las arras penitenciales, contempladas en el artículo 1454 del Código Civil , autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 , a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el precepto autoriza.
En definitiva la función de las arras dependerá de lo querido por las partes (lo cual supone acudir a las normas de interpretación, artículos 1281 y ss.) de forma que, para que sean penitenciales han de concurrir, cumulativamente los siguientes requisitos:
1) la existencia de un contrato de compraventa, perfecto y válido, entregándose las arras en el momento de la perfección.
2) la existencia de un pacto expreso válido de las partes acordando de forma clara y evidente, la constitución de arras penitenciales (SSTS 20-10-1981 [RJ 1981\3947], 30-4-1988 [RJ 1988\3332]) de no ser así, la entrega supondrá un anticipo del precio.
3) que una de las partes rescinda el contrato «allanándose» si es el comprador a perderlas o, si es el vendedor, a devolverlas duplicadas.
CONCLUSIÓN: Las arras, en caso de no existir pacto entre las partes, deben ser entendidas como confirmatorias o, lo que es lo mismo, como anticipo del pago del precio. De forma que, solo se entenderán penitenciales cuando así lo hayan pactado expresamente las partes.
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 25 de Sevilla dictó sentencia de fecha 1 de junio de 2009 en el juicio ordinario n.º 25 de Sevilla, cuyo fallo dice:
»Que desestimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora de los tribunales D.ª Inmaculada Ruiz Lasida, en nombre y representación de D. Ovidio contra D.ª Ofelia , D. Bernardino , D. Carlos Manuel , D. Jose María y D.ª Teodora he de absolver y absuelvo a estos de la misma, condenando al actor al pago de las costas del procedimiento.»
«Primero.- Son hechos admitidas y acreditados documentalmente de los que partiremos para la resolución de la controversia que se somete a nuestro enjuiciamiento, los siguientes:
4.º En la estipulación segunda, bajo el epígrafe “incumplimientos” se establecía literalmente:
“En el supuesto de la renuncia por parte de los compradores a la compraventa de la vivienda, la parte vendedora se quedará para sí, con la cantidad de cinco mil euros (5.000 euros) entregados como pago y señal, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
»Segundo.- Conviene dejar sentado con carácter previo, que frente a lo que la parte actora parece dar a entender, el pacto de arras penitenciales no es contradictorio en sus propios términos con la existencia de un contrato de compraventa perfecto, y decimos esto, porque la representación de D. Ovidio hace especial hincapié en la idea de que el contrato privado suscrito es un contrato de compraventa y no de arras penitenciales. Pues bien, a nuestro JUICIO LAS ARRAS SON UN PACTO ACCESORIO AL CONTRATO DE COMPRAVENTA y como tal se regula en el art. 1454 del Cc en sede de dicha figura contractual, de forma que es perfectamente viable que en un negocio jurídico de compraventa se inserte un pacto de tal carácter.
Fijada tal premisa, doctrina y jurisprudencia han admitido en nuestro Derecho la existencia de TRES DIFERENTES CLASES DE ARRAS: confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras son prueba de la perfección del contrato porque se ha convenido el precio, su entrega es a cuenta de este, y no autorizan a desistir, en caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la indemnización, ni sobre la acción resolutoria ex art. 1124 CC , ni sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso. Las penales cumplen la función de aseguramiento del contrato mediante la amenaza que representa para el incumplidor su pérdida, si se niega a cumplir: suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no impiden la exigibilidad de la obligación, ni, en el marco de esta, el cumplimiento forzoso en forma específica, si ello es posible ( STS 7-7-78 ). La jurisprudencia ha señalado la equivalente función de estas arras con la cláusula penal ( SSTS 15-6-45 , 5-7-56 ). Por último, las penitenciales son aquellas que autorizan a desligarse lícitamente del cumplimiento del contrato a cualquiera de las dos partes perdiéndolas el ” tradens “, si es el que se arrepiente, o restituyéndolas el accipiens , si fue él el que desistió del cumplimiento.
Reza el primero de dichos preceptos (art. 1281): “Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas.
Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá esta sobre aquellas”.
Por su parte el art. 1282 establece: “Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de estos, coetáneos y posteriores al contrato”.
Pues bien, aplicando tal doctrina y el principio general del derecho que sirve de base al art. 1281.1 contenido en el viejo aforismo latino ” in claris non fit interpretatio “, esta juzgadora llega a la conclusión de que, INDEPENDIENTEMENTE DEL ENCABEZAMIENTO que precede a la estipulación segunda de “incumplimientos” el tenor de la cláusula (que la parte actora tergiversa claramente en el hecho décimo de su demanda omitiendo en un caso el término clave de renuncia y sustituyéndolo en otro por el de incumplimiento) es claro y no deja dudas que obliguen a la interpretación, pues contempla la posibilidad de renunciar al contrato, perdiendo el comprador, si hace uso de tal facultad, las arras entregadas, que caso de optarse por el cumplimiento se destinarían a pago de parte del precio y viéndose obligados los vendedores, caso de renunciar ellos a devolverlas duplicadas.
Ciertamente el “título” que se le puso a la cláusula no es muy afortunado, pero el contenido real de la misma no ofrece ninguna duda del alcance que las partes quisieron dar al pacto, que no es otro que el de constituir arras penitenciales, a las que se refiere el art. 1454 del CC cuando dispone “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
La mejor doctrina ha señalado que el ejercicio de la facultad reconocido en el art. 1454 CC no debería calificarse técnicamente de “rescisión”, pese a la letra del precepto, sino más de bien de facultad de desistimiento. La pérdida de las arras o la devolución de lo recibido con otro tanto no representan pues más que el precio de un lícito arrepentimiento.
TERCERO.- La Audiencia Provincial de Sevilla Sección 8.ª, dictó sentencia el 30 de noviembre de 2009, en el rollo de apelación n.º 7317/09 B cuyo fallo dice:
» Se desestima el recurso interpuesto por la representación de D. Ovidio contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 25 de Sevilla con fecha 1/06/09 en el juicio ordinario n.º 296/08, y se confirma íntegramente la misma por sus propios fundamentos con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.»
«Se aceptan los de la recurrida, dándose aquí por reproducidos, y
»Primero.- La única cuestión controvertida en el presente pleito es la interpretación de la estipulación segunda del contrato de compraventa celebrado el 24 de junio de 2005 (folio 25 de las actuaciones), no existiendo controversia sobre los hechos ni demás cuestiones jurídicas.
Dicha estipulación segunda, que se titula: “Incumplimientos” establece literalmente:
“En el supuesto de la renuncia por parte de los compradores a la compraventa de la vivienda, la parte vendedora se quedará para sí, con la cantidad de cinco mil euros (5.000 ), entregados como pago y señal, en concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados.
»Segundo.- Como dice la sentencia recurrida, el nudo gordiano de este pleito es determinar si esta estipulación contiene un contrato de arras confirmatorias (que sirven para confirmar la celebración del contrato), penales (que constituyen una liquidación anticipada de daños y perjuicios en caso de incumplimiento o mal cumplimiento del contrato) o son liberatorias (que sirven para resolver unilateral y voluntariamente el contrato celebrado, mediante el pago de las mismas como indemnización de daños y perjuicios por dicha resolución voluntaria y unilateral) (que en la sentencia recurrida se denominan “penitenciales”, pero este tribunal prefiere llamar, por su claridad conceptual,”liberatorias”).
QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Ovidio , se formula un motivo único que se introduce con la siguiente fórmula:
«Se formula el presente recurso de casación, de conformidad con lo establecido en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civl, por presentar interés casacional la sentencia recurrida en la medida que se opone a la doctrina del Tribunal Supremo, en cuanto, dados unos hechos que han quedado incólumes, se producen también unas determinadas consecuencias jurídicas, concretamente la resolución de un contrato, sin causa para ello, lo que produce un grave perjuicio a mi representado»
1. La sentencia recurrida vulnera los artículos
2. Las partes no tenían la voluntad de dar a la estipulación litigiosa el alcance previsto en el artículo 1454 CC , como una cláusula penitencial.
3. La jurisprudencia de esta Sala, establece que para conferir el valor de arras penitenciales o liberatorias, a las estipulaciones contenidas en un contrato de compraventa, la voluntad de las partes debe resultar clara y precisa, circunstancias que no concurren en el caso examinado.
SEXTO.- Por auto de 13 de octubre de 2010 se acordó admitir el recurso de casación.
SÉPTIMO.- En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de D.ª Ofelia . D. Jose María , D.ª Teodora y D. Carlos Manuel se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:
1. El recurso incurre en causa de inadmisión, pues el cauce escogido sobre interés casacional es inadecuado.
2. No existe el interés casacional que se alega.
3. La parte recurrente realiza diferentes alegaciones respecto a la valoración de la prueba realizada por la Audiencia Provincial que no puede sostenerse en casación. Además pretende sustituir la interpretación objetiva del contrato ofrecida por la Audiencia Provincial por otra acorde con sus intereses y pretensiones.
OCTAVO.- Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 13 de febrero de 2013, en que tuvo lugar.
NOVENO .- En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:
1. El Juzgado de Primera Instancia desestimó una demanda por la que la parte demandante exigía se declarara la validez y por la tanto se obligara a la parte demandada al cumplimiento de un contrato de compraventa.
2. Consideró, en esencia, que la estipulación segunda del contrato de compraventa era una cláusula penitencial o liberatoria y no una cláusula penal, como defendía la parte demandante. Razonó que una vez que la parte demandada comunicó a la parte demandante su voluntad de desistir del contrato y puso a su disposición la cantidad de 10 000 euros fijada en la cláusula penitencial, había quedado liberada del cumplimiento del mismo.
4. Ratificó los argumentos expuestos por el juez de primera instancia. Consideró que del texto del contrato resultaba claro que su cláusula segunda tenía naturaleza liberatoria, por lo que, cumplida con su obligación la parte demandada de entregar al actora la cantidad de dinero fijada en la misma, se liberó de su obligación de entrega.
5. La parte actora ha formalizado recurso de casación.
«Se formula el presente recurso de casación, de conformidad con lo establecido en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por presentar interés casacional la sentencia recurrida en la medida que se opone a la doctrina del Tribunal Supremo, en cuanto, dados unos hechos que han quedado incólumes, se producen también unas determinadas consecuencias jurídicas, concretamente la resolución de un contrato, sin causa para ello, lo que produce un grave perjuicio a mi representado»
CUARTO.- Interpretación del contrato: arras penales y penitenciales.
A) La doctrina distingue entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras, con el fin de reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de su celebración. Las segundas, tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Esta Sala al interpretar el artículo 1454 CC , ha declarado, como defiende la parte recurrente, que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes APAREZCA CLARA y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras ( SSTS de 11 de noviembre de 2010 [RC n.º 1485/2006 ], 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005 ). El empleo de la PALABRA SEÑAL no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida como anticipo del precio y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato ( SSTS 16 de marzo de 2009, RC n.º 506/200420 de febrero de 1996 , RC n.º 2597/1992 ).
B) La interpretación de los contratos realizada por la sentencia impugnada no puede ser revisada en casación, en cuanto es consecuencia de la valoración de la prueba que es función exclusiva de los tribunales de instancia, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Por ello, salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación plasmada en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SSTS 13 de junio de 2011 [RC n.º 1706/2007 ], 14 de junio de 2011 [RC n.º435/2008 ])
C) La interpretación efectuada por la Audiencia Provincial para calificar la estipulación segunda del contrato como unas arras penitenciales, y no penales, no es ilógica ni arbitraria. La Audiencia Provincial acude a una interpretación literal del contrato, y concluye que su texto no deja lugar a duda alguna, respecto a la facultad que en ella se concede a las partes para poder renunciar al cumplimiento del contrato realizando el pago de una cantidad de dinero en favor de la otra parte. Este razonamiento no contradice, por ilógica, la conclusión de la sentencia impugnada. Las vulneraciones legales y jurisprudenciales fundamento del recurso no se pueden observar, salvo que se tengan en cuenta unos hechos diferentes a los que ha constatado la sentencia recurrida y se califique de errónea o arbitraria su labor de interpretación. La primera circunstancia no puede ser objeto de un recurso de casación y respecto a los defectos denunciados en la interpretación, como ya se ha indicado, no se aprecian.
1. Se desestima el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Ovidio ., contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8.ª, en el rollo de apelación número 7317/2009 -B, de 30 de noviembre de 2009 , cuyo fallo dice:
3. Se imponen las costas de este recurso la parte recurrente.
Etiquetado en:abogado, alcorcon, anticipo, arras, codigo civil, compra, compraventa, confirmatorias, contrato, documento, entrega, estafa, inquilino, las rozas, madrid, majadahonda, mostoles, penales, penitenciales, pozuelo, propietario, señal, tipos de arras, venta
← RECURSO JUDICIAL MULTA ORA ZONA AZUL Y VERDE
COMO TRIBUTA EN IRPF LA VENTA DE UNA CASA →