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Timestamp: 2019-11-17 07:30:56
Document Index: 207468310

Matched Legal Cases: ['§ 21', '§ 21', '§ 53', '§ 53', '§ 53', '§ 281', '§ 53', '§ 16', '§ 53', '§ 53', '§ 53', '§ 57']

Kürzung für Mietzinsbeschränkung bei Einheitswertfeststellung - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 09.01.2015, RV/7100887/2006
Kürzung für Mietzinsbeschränkung bei Einheitswertfeststellung
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin R in der Beschwerdesache der Bf , vertreten durch V , gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien vom 11. November 2005, EW-AZ X betreffend Feststellung des Einheitswertes zum 1. Jänner 2005 (Wertfortschreibung gemäß § 21 Abs. 1 Z 1 BewG 1955), betreffend Einheitswert des Grundvermögens (Mietwohngrundstück) zu Recht erkannt:
Für den Grundbesitz (Mietwohngrundstück), wird der Einheitswert zum 1. Jänner 2005 mit € 20.000,00 und der gemäß AbgabenänderungsG 1982 um 35 % erhöhte Einheitswert mit € 27.000,00 festgestellt.
Mit Feststellungsbescheid vom 11. November 2005 wurde im Zuge einer Wertfortschreibung gemäß § 21. Abs. 1 Z. 1 BewG 1955 der Einheitswert für das Mietwohngrundstück Grundstücksnummer X. mit € 33.300,- und erhöht mit € 44.900,- festgestellt.
Auf Grund von Umbaumaßnahmen hatte das Finanzamt den gegenständlichen Bescheid erlassen und eine Kürzung gemäß § 53 Abs. 7 lit d BewG von 25 % vorgenommen.
In der gegen den Bescheid eingebrachten Berufung brachte die Bf. im Wesentlichen vor, dass ihr in der Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes ein Fehler unterlaufen sei und sie irrtümlich keine Angaben über Wohnungen gemacht hatte, deren Mietzins durch gesetzliche Vorschriften beschränkt sei. Die Bf. beantragte dem zu Folge, unter Berücksichtigung der gesetzlich beschränkten Mietzinse den Einheitswert neu festzustellen.
In Einem wurde dem Finanzamt eine Liste über die Nutzflächenaufstellung mit Anmerkungen welche Art von Mietzins (angemessener Hauptmietzins oder Richtwertmiete) für die einzelnen Wohnungen zur Zahlung gelangte, übersandt.
Mit Berufungsvorentscheidung vom 7. März 2006 wies das Finanzamt die Berufung mit folgender Begründung als unbegründet ab:
„Der Begriff "Mietzinsbeschränkung" im Sinne des § 53 Abs.7 lit.a BewG 1955 ist historisch zu interpretieren, demnach sind unter diesem Begriff nur Mietzinsbeschränkungen im Sinne des Mietengesetzes zu verstehen. Richtwerte im Sinne des Richtwertgesetzes sind keine Beschränkungen.
Bei nach dem 28.2.1994 abgeschlossenen Mietverträgen gilt an Stelle des Kategoriemietzinses als Mietzinsobergrenze der Richtwertmietzins.
Da für solche neuen Mietverträge kein kategoriemäßig beschränkter Mietzins mehr als Obergrenze gilt, sondern ein "angemessener Mietzins", der eine kalkulatorische Gewinnkomponente beinhaltet, gilt dieser Mietzins nicht als ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter. Daher kommt bei "neuen" Mietverträgen, die nach dem Februar 1994 abgeschlossen wurden, kein Abschlag in Betracht.
Für Hausbesorgerwohnungen, eigengenutzte und leerstehende Wohnungen, für die aus diesem Grund kein Mietzins entrichtet wird, ist ebenfalls kein Abschlag zu gewähren.
Laut der vorgelegten Nutzflächenaufstellung und der Mietverträge können daher nur die Wohnungen top 7 und top 19 mit einer Nutzfläche von zusammen 59,56m2 als von einer Mietzinsbeschränkung betroffenen Fläche beurteilt werden. Dies ergibt zu gesamten nutzbaren Fläche einen Anteil von 9%. Gemäß§ 53 Abs.7 lit.a BewG 1955 beträgt bei einem Anteil von weniger als 10% an der gesamten nutzbaren Fläche die Kürzung 25% und die Berufung war somit als unbegründet abzuweisen."
Fristgerecht stellte die Bf. einen Antrag auf Vorlage der Berufung an die Abgabenbehörde II. Instanz.
Mit Bescheid vom 7. Dezember 2010 setzte der unabhängige Finanzsenat die Entscheidung über die Berufung gemäß § 281 BAO bis zur Beendigung von vergleichbaren - beim Verwaltungsgerichtshof zu den Zlen 2010/13/0131, 2010/13/0135 und 2010/13/0136 anhängigen Verfahren - aus.
In seinem Erkenntnis vom 24. September 2014, Zlen 2010/13/0131-6, 2010/13/0135-5 und 2010/13/0136-5 brachte der Verwaltungsgerichtshof - unter Verweis auf Vorjudikatur – zum Ausdruck, dass die nur an den Marktgegebenheiten orientierte Angemessenheitsprüfung des Mietzinses noch keine gesetzliche Beschränkung des Mietzinses im Sinne des § 53 Abs. 7 lit. a BewG darstelle und damit der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Abs. 1 MRG – nicht als Mietzinsbeschränkung nach § 53 Abs. 7 lit. a BewG anzusehen sei.
Der Gerichtshof stellte weiters klar, dass der unabhängige Finanzsenat richtigerweise die Regelungen des "Richtwertmietzinses" als eine den Mietzins beschränkende Vorschrift gemäß § 53 Abs. 7 lit. a BewG gesehen hatte.
Aus der von der Bf zum maßgeblichen Stichtag vorgelegten Liste und den im Akt erliegenden Mietverträgen geht hervor, dass in der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft ausschließlich Wohnungen für Wohnzwecke vermietet wurden. Drei Wohnungen waren zu diesem Zeitpunkt leerstehend. Für den Großteil der Flächen wurde ein Richtwertmietzins verrechnet.
Es ergibt sich somit auf Grund der von der Bf zum 1.1.2005 vorgelegten aktuellen Liste folgende Berechnung:
826,85m2
Top 4 leerstehend
Top13, 14 nicht bewohnbar
-157,8m2
Top 7, 19, und 21 angemessener Hauptmietzins
-106,9m2
525,15m2
d.s. 63,51% ergibt Kürzung um 55 %
15.681,6900
38.443,9100
-9.610,9778
44.514,6222
-24.483,0422
20.031,5800
Die Kürzung gemäß § 53 Abs. 7 lit. a BewG war - unter Außerachtlassung der leerstehenden Flächen und der Wohnungen, für die ein angemessener Hauptmietzins bezahlt wurde - mit 55 % durchzuführen.
§ 57 Abs. 3 Z 7 lit. a BewG 1955, Bewertungsgesetz 1955, BGBl. Nr. 148/1955
ECLI:AT:BFG:2015:RV.7100887.2006
Findok-Nr: 103105.1, aufgenommen am: 26.01.2015 09:29:15, Dokument-ID: e10ca309-2170-48a9-bade-75f962f170b0, Segment-ID: 1c6c7aa1-fd93-4347-b8db-6e9e51a5dbf2