Source: https://www.mieterverein-augsburg.de/author/tweiand/page/2/
Timestamp: 2020-02-27 17:26:16
Document Index: 171690458

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 357', 'BGH', 'BGH', '§ 559', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 315', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Newsletter August 2017: Neues BGH-Urteil
Mieter schuldet keinen Wertersatz bei unwirksamer Modernisierungsvereinbarung
In diesem Urteil ging es um die Frage, ob ein Mieter, der eine mit dem Vermieter getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, dem Vermieter einen Wertersatz in Form eines monatlichen Mehrbetrages für den durch die Modernisierung erhöhten Wohnwert der gemieteten Wohnung nach §§ 357, 346 BGB zahlen muss. Der Vermieter hatte diverse Modernisierungsmaßnahmen und eine zu erwartende Mieterhöhung von 76,60€ angekündigt. Der Vermieter suchte den Mieter schließlich in dessen Wohnung auf. Dabei wurde eine Modernisierungsvereinbarung getroffen, bei der man sich auf eine Mieterhöhung von 60 € pro Monat einigte. Nach Abschluss der Arbeiten zahlte der Mieter zunächst über 2 Jahre lang den Erhöhungs-betrag, bevor er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung widerrief und vom Vermieter die gezahlten Erhöhungsbeträge zurückverlangte. Nachdem der Vermieter freiwillig die Beträge nicht zurückzahlte, klagte der Mieter mit Erfolg durch zwei Instanzen. Auch der BGH gab ihm Recht und wies die Revision des Vermieters zurück. Der BGH stellte zunächst nochmals klar, dass das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften auch auf Mietverträge anwendbar ist. Er führt weiter aus, dass zwar nach den allgemeinen Vorschriften des Schuldrechts im Falle eines Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen, wozu auch Gebrauchsvorteile gehören, herauszugeben sind. Ist dies – wie hier – nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen, habe der Schuldner stattdessen Wertersatz zu leisten. Zur Bemessung eines etwaigen Wertersatzes sei dabei an die objektiven (Markt-)Verhältnisse und die hierbei üblicherweise zu entrichtende Entgelte anzuknüpfen. Dabei komme es jedoch entscheidend darauf an, ob und in welcher Höhe dem Vermieter aufgrund der von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erhöhte Miete zum Ausgleich des erhaltenen Wohnwertvorteils hätte beanspruchen können. Dies komme vorliegend allerdings aufgrund der mieterschützenden Besonderheiten des Verfahrens einer Mieterhöhung bei Modernisierung nicht in Betracht. Hier hätte der Vermieter – was im zweifelsfrei noch möglich gewesen wäre – erst einmal dem Mieter eine nach der Bestimmung des § 559 BGB wirksame Mieterhöhungserklärung zukommen lassen müssen. Ohne eine solche Mieterhöhungserklärung schulde der Mieter auch keine erhöhte Miete, so dass er dem Vermieter im Nachhinein auch keinen Wertersatz für den gesteigerten Wohnwert leisten müsse.
BGH Urt. v. 17.05.2017, Az. VIII ZR 29/16
Die Untervermietung der gesamten Wohnung ist nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters zulässig. Der Mieter hat hierauf jedoch keinen Anspruch. Will der Mieter allerdings nur einen Teil seiner Wohnung, z.B. 1 Zimmer, untervermieten, hat er regelmäßig gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn bei ihm nach Abschluss des Mietvertrages ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Unterver-mietung entstanden ist. Das können persönliche oder finanzielle Gründe sein. Eltern oder Kinder darf der Mieter hingegen in der Wohnung aufnehmen, ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen. Die muss er seinem Vermieter lediglich anzeigen.
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Author RA Thomas WeiandPosted on 6. August 2017 6. February 2018 Categories Aktuelles, Newsletter
Newsletter Juli 2017: Neue BGH-Urteile
BGH verneint Vorwegabzug bei Grundsteuerkosten in gemischt genutzten Wohnanlagen
Mit diesem Urteil stellt der BGH klar, dass es bei einer Betriebskostenabrechnung für teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden bei der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzuges für die gewerblichen Einheiten bedarf, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Der Senat begründet dies damit, dass den Vermieter weder nach § 556a Abs. 1 S. 2 BGB noch aus Billigkeitsgründen (§§ 315,316 BGB) eine solche Pflicht treffe. Bei der Grundsteuer handele es sich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, die gerade nicht von den im Abrechnungsjahr erzielten Erträge und ihrer Verteilung auf die unterschiedliche Nutzung des Gebäudes zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits abhänge. Die Grundsteuer beruhe vielmehr auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde und sei nicht vom Verhalten des Mieters abhängig.
BGH Urt. v. 10.05.2017, Az. VIII ZR 79/16
Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren
In dieser Entscheidung stellt der BGH nochmals klar, dass es für die Berechnung der Mieterhöhung auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankomme. Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlange, trage zunächst die Darlegungs- und Beweislast auch auf die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Hierzu sei es ausreichend, wenn er im Mieterhöhungsschreiben eine bestimmte Wohnfläche angebe. Halte der Mieter diese für falsch, so reiche es nicht aus, wenn er dies einfach nur bestreitet. Vielmehr müsse der Mieter mit näheren positiven Angaben erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgehe und warum er daher die Wohnflächenangaben des Vermieters für falsch halte. Dem Mieter sei es möglich und zumutbar, die Wohnfläche seiner Mietwohnung überschlägig zu vermessen und ggf. abweichende Flächenwerte mitzu-teilen. Dazu reiche eine laienhafte, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegende Vermessung aus.
BGH Urt. v. 31.05.2017, Az. VIII ZR 181/16
Der Hochhausbrand in London wirft Fragen zum Brandschutz, insbesondere im Zusammenhang mit Fassaden, d.h. Wärmedämmungen, auf. Nach einer Stellungnahme des Umweltministeriums kann es bei Einhaltung der in Deutschland bestehenden Brandschutzvorschriften nach menschlichem Ermessen nicht zu einer derartigen Katastrophe kommen. In Gebäuden von 7 m bis 22 m Höhe müssen zugelassene Fassadensysteme schwer entflammbar sein. Diese Voraussetzung werde nicht nur von nicht brennbaren Mineralwollen-Dämmstoffen sondern auch Polystyrol-Dämmstoffen erfüllt. Zusätzlich werden in solchen Gebäuden zumindest seit 2016 sogenannte Brandriegel eingebaut. In Gebäuden höher als 22 m dürfen nur nicht brennbare Bauprodukte verwendet werden. Bei älteren sanierten Bestandsbauten muss der Zustand der Fassade regelmäßig vom Vermieter überprüft und Putzschäden zeitnah beseitigt werden.
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Author RA Thomas WeiandPosted on 6. July 2017 6. February 2018 Categories Aktuelles, NewsletterTags Betriebskosten, mieterhöhung, Vorwegabzug, wohnfläche