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Timestamp: 2019-03-22 00:34:21
Document Index: 222981569

Matched Legal Cases: ['artículo 1973', 'artículo 3', 'artículo 4', 'artículo 3', 'artículo 27', 'artículo 518', 'artículo 1974', 'artículo 518', 'artículo 519', 'artículo 1982', 'artículo 1988', 'ARTÍCULO 16', 'artículo 523']

Contrato de arrendamiento | Gerencie.com.
El contrato de arrendamiento según el artículo 1973 del código civil colombiano, es un contrato en mediante el cual las dos partes adquieren una obligación recíproca; la una en conceder el goce de una cosa y la otra de pagar por ese goce.
Existen diferentes tipos de arrendamiento, pero aquí nos centraremos en los más comunes: arrendamiento de vivienda urbana y arrendamiento de local comercial.
Formas del contrato de arrendamiento de vivienda urbana. ¿Verbal o escrito?
Tipos o clasificación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
Ejemplos de arrendamiento de vivienda.
Término o duración del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
¿Es obligatorio renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento de vivienda urbana?
Contrato de arrendamiento de locales comerciales.
Prórroga o renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.
¿El contrato de arrendamiento de local comercial presta mérito ejecutivo?
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana está regulado por la ley 820 de 2003.
Según el artículo 3 de la ley 820 el contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, pero se sugiere encarecidamente que sea escrito.
Si ya es difícil resolver conflictos entre arrendador y arrendatario cuando hay un contrato escrito, puede imaginarse lo que sucede cuando no existe prueba alguna de lo acordado verbalmente, donde cada parte tiene una versión distinta de los hechos.
La palabra tiene poco valor, así que todo debe constar por escrito, y cada uno, arrendatario y arrendador deben conservar una copia del contrato.
El artículo 4 de la ley 820 de 2003 contempla 4 clasificaciones a saber:
Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales;
Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio;
Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios;
Contrato individual: Pedro toma en arrendamiento el apartamento para él y su familia.
Contrato compartido: Pedro arrienda un apartamento pero solo en parte, pues el resto está ocupado por el arrendador.
El artículo 3 de la ley 820 de 2003 señala que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana debe contener los siguientes aspectos:
Adicionalmente las partes pueden incluir otros puntos que consideren oportunos y que no estén prohibidos por la ley.
Interesante pregunta, pues la ley permite la terminación legal del contrato sólo en ciertas condiciones.
La simple expiración de la duración pactada da a lugar a la terminación del contrato siempre que las dos partes estén de acuerdo en ello, de lo contrario el contrato se debe prorrogar, excepto en los casos en que la ley permite terminarlo o no renovarlo.
Si no se dan las condiciones para terminar el contrato legalmente, se puede terminar pero pagando las indemnizaciones a que haya lugar según la parte que termina ilegalmente el contrato de arrendamiento.
Generalmente la terminación se da en común acuerdo, como cuando el arrendador le pide el apartamento al arrendatario y este acepta entregarlo, o viceversa, pero cuando no hay acuerdo, entonces hay que aplicar lo que dispone la ley respecto a la terminación del contrato de arrendamiento.
Lo primero que se debe enfatizar aquí, es que el incremento no se hace al iniciar un año nuevo, esto es, desde el primero de enero. NO. El incremento se hace luego de un año de haberse iniciado el contrato, de modo que si el contrato inició el primero de julio, el incremento se debe hacer el primero de julio de cada año.
En segundo lugar, el incremento se debe notificar al arrendatario, pues de no hacerse, el incremento no es oponible y en caso de una demanda, no será reconocido el incremento.
La ley dispone señala dos mecanismos de notificación: el de correo certificado o la notificación personal que se haya pactado en el contrato, que no debe ser otro que una carta entregada al arrendatario con el respectivo recibido, aunque puede ser también la notificación electrónica, pero luego puede haber problemas para probar que en efecto el arrendatario recibió dicha notificación.
Y el arrendamiento no se puede incrementar más de lo que se incrementó el índice de precios al consumidor en el año inmediatamente anterior a aquel en que se hace el incremento.
Así, si el incremento se debe hacer en julio de 2019, se toma el IPC del año 2018.
Las reparaciones locativas están reguladas tanto por la ley 820 (artículo 27) como por el código civil, y hay que entrar a discernir cuándo deben ser asumidas por el arrendatario y cuándo por el arrendador.
Este tema está desarrollado en el siguiente artículo que recomendamos consultar, pero se anticipa que por lo general (no siempre) corresponden al arrendatario.
Esto es básicamente lo más relevante de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
El arrendamiento de locales comerciales está regulado por el código de comercio a partir de su artículo 518 y hasta el 523, y la regulación no es tan detallada como el de vivienda, por lo que en buena parte se debe recurrir a lo que diga el código civil sobre el arrendamiento de cosas que encontramos a partir del artículo 1974, y en algunos casos la ley 820 de 2003.
El código de comercio nada dice el respecto, y el código civil tampoco, por lo que se concluye que este puede ser verbal y escrito, pero como ya se dijo cuando se abordó el contrato de arrendamiento de vivienda, es recomendable hacerlo por escrito, y preferiblemente autenticándolo.
Ante la ausencia de regulación especial se aplica la norma general, y esta deja en libertad a las partes para que pacten en común acuerdo el término de duración del contrato de arrendamiento.
Aquí es donde el código de comercio regula lo relacionado a la prórroga o renovación del contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial.
De acuerdo al artículo 518 del código de comercio, el contrato de arrendamiento puede ser renovado o prorrogado por acuerdo de las partes, pero una vez el arrendatario lleve 2 años o más, el arrendatario tiene derecho a que le sea renovado, excepto si se dan los siguientes casos:
Si no se dan esos casos, el arrendador tienen la obligación de renovar el contrato de arrendamiento, y el asunto es así de estricto para proteger la inversión y el esfuerzo del comerciante que ha logrado posicionar una marca, un nombre.
Cuando se den las causales 2 y 3 para no renovar el contrato de arrendamiento, el arrendador debe notificar al arrendatario con mínimo 6 meses antes de la finalización del contrato. Si no se hace esa notificación, o sea hace con menos de 6 meses de anticipación, el contrato se renovará automáticamente por ministerio de la ley.
Se recomienda al arrendatario que firme un solo contrato para luego firmar una prórroga, pues si firma cada año un contrato nuevo, tendrá dificultades para estructurar el derecho a la renovación automática del contrato, pues este exige mínimo dos años. Maniobra de algunos arrendadores o inmobiliarias para facilitar la terminación del contrato de arrendamiento.
La ley no regula el monto o valor del arrendamiento de un local comercial, así que la partes pueden fijarlo como a uno le guste y el otro lo acepte.
Es otro tema que no fue regulado por la ley, así que serán las partes las que deben pactar cómo, cuando y cuánto será el incremento anual del arrendamiento.
Se recomienda que desde el comienzo se incluya en el contrato el porcentaje en que se incrementará el arrendamiento anualmente, con el fin de evitar abusos por parte del arrendador.
Si en el contrato de arrendamiento no se pacta el incremento del arrendamiento, el arrendador podrá hacerle incrementos exagerados, y lo hacen por ejemplo para conseguir que el arrendatario se vaya por su propia cuenta.
En todo caso el arrendatario no está desprotegido, pues si llegado el caso las partes no se ponen de acuerdo sobre el monto del incremento del arrendamiento, se recurre a lo dispuesto por el artículo 519 del código de comercio:
En tal caso será la justicia con la intervención de peritos que entre a regular los aspectos que no fueron considerados en el contrato de arrendamiento, y en el que la partes no se ponen de acuerdo con posteridad.
Las obligaciones del arrendador son las generales contempladas en el artículo 1982 del código civil:
Respecto a la perturbación en el goce del local arrendamiento el artículo 1988 contempla una serie de reglas a considerar:
Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño.
Si es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo para el tiempo restante.
Si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.
Podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de saneamiento con respecto a ella.
Si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante.
El arrendatario tiene las siguientes obligaciones:
A continuación presentamos un modelo de cláusula ejecutiva de un contrato:
«Merito Ejecutivo: El Arrendatario declara de manera expresa que reconoce y acepta que este Contrato presta mérito ejecutivo para exigir del Arrendatario y a favor del Arrendador el pago de (i) los cánones de arrendamiento causados y no pagados por el Arrendatario, (ii) las multas y sanciones que se causen por el incumplimiento del Arrendatario de cualquiera de las obligaciones a su cargo en virtud de la ley o de este Contrato, (iii) las sumas causadas y no pagadas por el Arrendatario por concepto de servicios públicos del Inmueble, cuotas de administración y cualquier otra suma de dinero que por cualquier concepto deba ser pagada por el Arrendatario; para lo cual bastará la sola afirmación de incumplimiento del Arrendatario hecha por el Arrendador, afirmación que solo podrá ser desvirtuada por el Arrendatario con la presentación de los respectivos recibos de pago.» Fuente: Metrocuadrado.com
En los anteriores términos, el contrato de arrendamiento de local comercial presta mérito ejecutivo y servirá para cobrar los valores correspondientes mediante un proceso ejecutivo. Se recomienda hacer reconocimiento de firmas ante notario público (autenticación) para mayor seguridad.
El contrato de arrendamiento puede ser terminado por las partes en común acuerdo, o de forma unilateral, existiendo o uno una justa causa, y de no existir la justa causa, se ha de pagar una indemnización.
Este tema se ha desarrollado ampliamente en el siguiente artículo, donde se considera la terminación de los dos contratos abordados en este artículo.
Seguramente se nos han quedado temas pendientes, así que son bienvenidos sus aportes para enriquecer la información.
marzo 25th, 2018 a las 11:38 pm
Buenas noches tengo una pregunta…. Si una persona le pasa al abogado como prueba El contrato de arrendamiento y este es falso con firmas falsas y lo pasa al un juez incurrirá un delito?? O por lo contrario es valedero…. gracias espero respuesta
abril 25th, 2018 a las 7:26 pm
septiembre 24th, 2018 a las 2:00 pm
De acuerdo a la Ley 820/2003 el arrendador debe pagar al arrendatario a modo de indemnización por perjuicios la suma de tres (3) canones del valor del arriendo actual antes de que usted restituya el inmueble al arrendador, dado a que el arrendador incumplió el contrato.
junio 13th, 2018 a las 2:53 pm
Yuliet mendoza Dice:
junio 27th, 2018 a las 11:51 am
Buenos días. Rente un apartamento el 18 de diciembre; por 6 meses, es decir mi contrato se venció el 17 de junio; mi esposo se quedo son empleo y hemos pagado el arríendo luego de los días pactados para hacerlo. Ya que hemos tenido mucha dificultad. Ahora ya fui yo quien me quede sin empleo; antes del 15 de junio, para lo cual envió una carta a la agencia de arrendamientos; diciendo que estamos sin empleo y no tenemos como cubrir la obligación. Del arriendo; que deseo entregar el apto el 30 de junio; para lo cual me responden q no; que puedo desocupado hasta el 15 de julio. Pero yo debo irme a vivir con mi esposo w hijos donde mi suegra; por la mala sitúacion económica, por eso no puedo pagar otros 15 días hasta el 15 de julio. Mi pregunta es; que puedo hacer?? Ya cumplido el contrato hay algo que pueda hacer para poder entregrarlo sin esperar hasta el 15 de julio???
Mauro Saavedra Dice:
agosto 14th, 2018 a las 11:25 am
Buenos días, agradezco su apoyo con la siguiente consulta:
Que podría suceder si al arrendatario se le cobra un deposito como garantía por el mismo valor del canon de arrendamiento y el arrendatario lo acepta firmando el contrato.
Que consecuencias traería esto para el arrendador y como podría blindarse teniendo en cuenta que el arrendatario lo acepto firmando el contrato.
quedo atento a su respuesta y muchas gracias.
Veronica M. Dice:
septiembre 24th, 2018 a las 2:19 pm
ARTÍCULO 16. PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.
Ivón Gómez Dice:
octubre 26th, 2018 a las 9:43 am
Buenos días , mi pregunta es la siguiente tomé una casa en arriendo se firmó el contrato y se dio el dinero de un mes de arriendo el mismo día que se hizo la firma del contrato ahora voy a entregar la casa y tengo en tendido queltimo mes que voy a estar en la casa no se paga por que fue el mes que pague por adelantado quisiera saber si estoy en lo correcto o no muchas gracias
noviembre 14th, 2018 a las 11:01 am
Buenos días, agradezco inmensamente si me puedes ayudar con mi consulta, necesito asesoría urgente.
Hace 6 meses tome un local en arriendo, el contrato está a 6 meses es decir se me venció hace unos días,en el local tengo funcionando una taberna bar,en el contrato dice que para pedir que les entregué el inmueble o cancelar el contrato deben de hacerlo los arrendadores con 30 días de anticipación del vencimiento del contrato pero ello me pasaron la carta con 20 días de anticipación, esto me está afectando ya que en estos 6 meses ya tengo el negocio acreditado y para teasladarloe genera un gasto muy grande, además q en el contrato dice que si no me piden el local 30 días antes el contrato se da por renovado a otros 6 meses.
Quiero saber si en este caso se le puede cobrar al dueño del local la acreditada o si puedo seguir los otros seis meses y si es a si que debo de hacer? Ya q el propietario me dijo q necesita si o si el local para el 10 de diciembre cosa q me afecta muchísimo ya q es la temporada alta en este tipo de negocios…
edinson v Dice:
noviembre 15th, 2018 a las 6:35 am
buenos dias, quiero pedirle el favor y me ayude con mi consulta. hace tres meses arrende una casa por 1 año y voy puntual en mis pagos, ayer me llega una carta del dueño que me dice que debo abandonar en quince (15) dias maximo 1 mes por que ellos van a vender la casa, que me indemniza el valor de 15 dias del pago para que desocupe.
noviembre 16th, 2018 a las 11:03 pm
Buenas noches!.. Tengo una inquietud respecto al contrato de arrendamiendo de inmueble Urbano. Se puede pasar de ser habitacioanl a habitacional y comercial?.. Que debo hacer para que se me indemnice. Gracias!..
Polarity Terms of Use And End-User License Agreement Dice:
noviembre 28th, 2018 a las 3:04 pm
Email Signup – Preferences
diciembre 10th, 2018 a las 8:20 pm
El arrendatario me puede impedir la venta del local pidiendome que desocupe
danielsanchez Dice:
febrero 11th, 2019 a las 10:21 am
Buenos dias, tengo una pregunta: ¿Está permitido pedir dos meses de deposito al arrendador de un local comercial?
MIRIAM WILCHES Dice:
marzo 5th, 2019 a las 9:38 am
BUEN DIA, CON LA EXIGENCIA DE PAGO DE PARAFISCALES A LOS ARRENDADORES ES OBLIGATORIO QUE LE EXIJA EL PAGO DE LOS PARAFISCALES PARA PAGARLE EL ARRIENDO A UNA PERSONA NATURAL??.
marzo 18th, 2019 a las 3:41 pm
Ejerzo la profesión de abogada y debo manifestar que el concepto está errado con respecto a la prohibición de subarrendar locales comerciales, pues según el artículo 523 del Código de Comercio, el arrendatario lo puede hacer hasta la mitad del inmueble sin expresa autorización del arrendador.