Source: https://hausverwaltunggottschling.wordpress.com/2012/06/
Timestamp: 2019-02-16 08:10:43
Document Index: 135379937

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 21', 'BGH', 'BGH', '§ 21', 'BGH', 'BGH', '§ 6']

Juni 2012 – Hausverwaltung Gottschling, Gottschling Immobilien Essen
BGH: Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung verjährt nicht
Veröffentlicht am 14. Juni 2012 von Immobilienmanagement Ruhrgebiet
Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung unterliegt grundsätzlich nicht der Verjährung.
Die Eigentümer einer Dachgeschosswohnung streiten mit den übrigen Wohnungseigentümern über den Bau einer Feuertreppe. Die Eigentümer haben die Wohnung im Jahr 2005 erworben. Ursprünglich war die Wohnung mit der daneben liegenden Wohnung zu einer Einheit verbunden. Aufgrund der Trennung verfügt die Wohnung nicht mehr über einen zweiten Rettungsweg. Das Bauaufsichtsamt beanstandete dies im April 2008 und genehmigte den Bau einer Außenspindeltreppe.
In einer Eigentümerversammlung lehnte die Eigentümergemeinschaft den Antrag der Dachgeschoss-Eigentümer ab, die von einem Architekten geplante Feuertreppe zu errichten. Diesen Beschluss haben die Dachgeschoss-Eigentümer angefochten und beantragt, die anderen Eigentümer zur Zustimmung zu verurteilen. Da die beklagten Eigentümer der Auffassung sind, die genaue Ausgestaltung eines Rettungsweges sei Sache der Eigentümergemeinschaft, haben die Dachgeschoss-Eigentümer im Laufe des Verfahrens hilfsweise beantragt, die übrigen Eigentümer zu verurteilen, dem Antrag zuzustimmen, dass die Eigentümergemeinschaft einen fachgerechten Rettungsweg anbringt. Das Landgericht hat die beklagten Eigentümer dem Hilfsantrag gemäß verurteilt.
Der BGH hatte u.a. darüber zu entscheiden, ob ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer verjährt ist.
Ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer ist nicht verjährt.
Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung.
Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden, auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren.
Dies folgt auch aus dem Zweck der Verjährungsvorschriften. Die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhandengekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind. Diese Erwägungen treffen auf den Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nicht zu. Eine Beweisnot der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer ist auszuschließen. Denn der einzelne Wohnungseigentümer will mit der Durchsetzung des Anspruchs nach § 21 Abs. 4 WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung für die Zukunft sicherstellen.
Da vorliegend noch zu klären ist, ob auch der Hilfsantrag zuvor in einer Eigentümerversammlung hätte behandelt werden müssen, hat der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 177/11)
Veröffentlicht am 5. Juni 2012 von Immobilienmanagement Ruhrgebiet
Es liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer, ob sie für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen.
Ein Wohnungseigentümer beantragte in einer Eigentümerversammlung im Oktober 2009 die Aufstellung eines verbindlichen Sanierungsplans für das gemeinschaftliche Gebäude für den Zeitraum 2010 bis 2014. Das Gebäude ist ca. 100 Jahre alt. Die übrigen Miteigentümer lehnten den Antrag ab.
Hiergegen wendet sich der Eigentümer mit der Anfechtungsklage. Zugleich beantragt er, die anderen Eigentümer zu verurteilen, der Aufstellung eines Sanierungsplans zuzustimmen.
Die Klage bleibt ohne Erfolg. Der Eigentümer hat keinen Anspruch auf Beschluss eines Sanierungsplans.
Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann der Eigentümer verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Sind die Wohnungseigentümer nicht durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss gebunden, können sie unter mehreren geeigneten Maßnahmen nach billigem Ermessen auswählen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Zur Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten kann sich die Eigentümergemeinschaft eines Sanierungsplans bedienen. Soweit es um die Prognose der anstehenden Maßnahmen im Sinne einer Bedarfsermittlung geht, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen.
Einen verbindlichen Sanierungsplan, wie ihn der klagende Eigentümer anstrebt, hat dagegen die Eigentümerversammlung zu beschließen. Diese kann mittels einer Prioritätenliste, die bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden muss, eine sachgerechte Planung über einen längeren Zeitraum hinweg vornehmen. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft.
Ein darauf gerichteter Anspruch besteht ausnahmsweise, wenn aufgrund besonderer Umstände nur ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Solche außergewöhnlichen Umstände konnte der BGH im vorliegenden Fall nicht feststellen.
(BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11)
Die Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Das hat zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten tragen muss. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.
Eine abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Ausdrücklich wird dort nur die „Erneuerung des Außenanstrichs“, nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen.
Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als „unabdingbar“ bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.