Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20185,%20114
Timestamp: 2019-03-19 04:46:52
Document Index: 261408086

Matched Legal Cases: ['BGH', 'Art 11', '§ 10', '§ 28', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 569', 'BGH', '§ 10', '§ 28', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', '§ 28', '§ 8', 'BGH', '§ 28', '§ 8', '§ 4', '§ 28', '§ 28', '§ 307', '§ 242', '§ 307', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', 'BGH', '§ 28', 'BGH', 'BGH', '§ 242', '§ 4', 'BGH', '§ 4', '§ 28', 'BGH']

BGH, 24.03.2010 - VIII ZR 177/09 - dejure.org
Art 11 Abs 1 WoBindG BY, § 10 Abs 1 WoBindG, § 28 Abs 4 BVO 2, § 307 Abs 1 BGB
Zulässigkeit einer einseitigen Erhöhung der Kostenmiete durch den Vermieter bei Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen
Zuschlag für Schönheitsreparaturen im geförderten Wohnungsbau bei unwirksamer Abwälzungsklausel
Mieterhöhung - öffentlich geförderter, preisgebundener Wohnraum
Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturregelung
Mietrecht - Preisgebundener Wohnraum: Vermieter kann bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen Mieterhöhung verlangen
Mieterhöhung bei verweigerter Schönheitsreparatur
Sonderregelung bei preisgebundenem Wohnraum: - Ist die Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam, dürfen Vermieter die Miete erhöhen
Im preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel Mieterhöhung verlangen
Mieterhöhungsverlangen bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen
Wer nicht renoviert, dem droht höhere Miete
Vermieter von Sozialwohnung kann bei unwirksamer Renovierungsklausel Mieterhöhung verlangen
Zur Frage, ob der Vermieter preisgebundenen Wohnraums bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel eine Mieterhöhung verlangen kann
Preisgebundener Wohnraum: Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturregelung! (IMR 2010, 215)
AG Fürth/Bayern, 20.11.2008 - 350 C 1356/08
BGHZ 185, 114
NJW 2010, 1590
NZM 2010, 396
Die Sanktion für die Verwendung unwirksamer Formularklauseln besteht darin, dass sich der Verwender mit der für ihn ungünstigeren Regelung des dispositiven Gesetzesrechts begnügen muss, die der ersatzlose Wegfall der unzulässigen Klausel zur Folge hat, geht aber nicht so weit, dass dem Verwender die Berufung auf das dispositive Gesetzesrecht verwehrt wäre (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 23).
Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Dauernutzungsvertrag der Sache nach um einen Mietvertrag handelt und deshalb die Frage, ob die Klägerin wegen des nach ihrer Auffassung eingetretenen Mietzahlungsverzugs der Beklagten ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Nutzungsverhältnisses hatte, nach den dafür im Wohnraummietrecht vorgesehenen Kündigungsbestimmungen, insbesondere § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, zu beurteilen ist, soweit die Parteien nicht in zulässiger Weise Abweichendes vereinbart haben (vgl. Senatsurteile vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 unter II;… vom 14. Oktober 2009 - VIII ZR 159/08, WuM 2009, 744 Rn. 9; vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 8).
Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24. März 2010, VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 11 ff.;… Beschlüsse vom 13. Juli 2010, VIII ZR 281/09, WuM 2010, 635 Rn. 1;… vom 31. August 2010, VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 1 …und vom 12. Januar 2011, VIII ZR 6/10, NZM 2011, 478 Rn. 1).
Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 11 ff.;… Senatsbeschlüsse vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 281/09, WuM 2010, 635 Rn. 1;… vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 1;… vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 6/10, NZM 2011, 478 Rn. 1), ist der Vermieter preisgebundenen Wohnraums grundsätzlich nicht gehindert, einseitig die Kostenmiete um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn - wie auch im Streitfall - die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.
Dies wiederum berechtigt den Vermieter einer dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegenden Wohnung, den sich aus § 28 Abs. 4 II. BV ergebenden Zuschlag zu verlangen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn. 22).
Während diese eine je nach den Verhältnissen des örtlichen Marktes mehr oder weniger große Rendite für die von dem Mieter getätigten Investitionskosten beinhaltet, wird jene während der Mietpreisbindung allein aufgrund einer vom Vermieter aufzustellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung gebildet, die sich an den dem Vermieter tatsächlich entstehenden Aufwendungen orientiert und eine Verzinsung von Eigenleistungen nur in dem gesetzlich festgesetzten Umfang erlaubt (§§ 8 ff. WoBindG; vgl. auch Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn. 21).
Mietvertrag über preisgebundenen Wohnraum: Rückwirkender Mietzuschlag wegen …
In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 12 ff.) geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Vermieter preisgebundenen Wohnraums einen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV für Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn sich herausstellt, dass die im Mietvertrag vorgesehene Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam ist und der Vermieter deshalb angesichts seiner Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen einen geringeren Betrag als die Kostenmiete erhält.
Ob bei dem Zuschlag, den der Vermieter für die nicht wirksam abgewälzten Schönheitsreparaturen verlangt, eine "Änderung von laufenden Aufwendungen" gegenüber der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung vorliegt, hat der Senat schon im Rahmen des § 8a Abs. 3 WoBindG, § 4 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 offen gelassen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn.18).
Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht indessen nicht mehr, nachdem die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Frage durch das Senatsurteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, NJW 2010, 1590) dahin beantwortet worden ist, dass der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum berechtigt ist, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.
Die Revision räumt zwar ein, dass die im Berufungsurteil aufgeworfene Frage von grundsätzlicher Bedeutung zwischenzeitlich durch das genannte Senatsurteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, aaO Rn. 8 ff.) im Sinne des vom Berufungsgericht gefundenen Ergebnisses höchstrichterlich entschieden sei.
Der Senat hat in seinem Urteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, aaO Rn. 23) bereits entschieden, dass kein Verstoß gegen das Verbot geltungserhaltender Reduktion darin liegt, dass dem Vermieter bei der Kostenmiete in Folge der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel ein Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zusteht.
Dem Umstand, dass die mit der Unwirksamkeit des betreffenden Klauselteils einhergehende Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel den Mieter bei preisgebundenem Wohnraum aufgrund der Besonderheiten bei Bildung der Kostenmiete stärker belasten kann als bei preisfreiem Wohnraum (dazu Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn. 24 f.), ist vielmehr dadurch Rechnung zu tragen, dass es dem Klauselverwender angesichts des mit der Inhaltskontrolle gemäß §§ 307 ff. BGB verfolgten Schutzzwecks im Einzelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sein kann, sich gegen den Willen seines Vertragspartners auf eine an sich gegebene Klauselunwirksamkeit zu berufen (vgl. v. Bernuth, BB 1999, 1284, 1286;… Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., Vorb. von § 307 Rn. 17;… Bamberger/Roth/Schmidt, BGB, 2. Aufl., § 307 Rn. 14; vgl. ferner BGH, Urteile vom 4. Dezember 1986 - VII ZR 354/85, BGHZ 99, 160, 161 f.; vom 30. Oktober 1990 - IX ZR 9/90, WM 1991, 88 unter II 3).
Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist dagegen nach der Rechtsprechung des BGH der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH, Urt. v. 24.3.2010 - VIII ZR 177/09 - BGHZ 185, 114;… Urt. v. 9.11.2011 - VIII ZR 87/11 - NJW 2012, 145;… Urt. v. 12.12.2012 - VIII ZR 181/12 - NJW-RR 2013, 585).
Insbesondere stehe die Entscheidung im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, wonach der Vermieter öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraums berechtigt sei, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sei ( BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 177/09).
Bei öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 BV 2 zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2010, VIII ZR 177/09).
Insbesondere ist diese Rechtsfrage nicht abschließend durch die Entscheidung des BGH vom 24.03.2010 geklärt (VIII ZR 177/09), da vorliegend der Einwand der Unwirksamkeit der Mieterhöhung gemäß § 242 BGB vom Mieter nicht erhoben wurde und demzufolge eine Auseinandersetzung mit dieser Thematik nicht stattfand.
Öffentlich geförderter, preisgebundener Wohnraum: Einseitige Erhöhung der …
Die Rechtsfrage, die das Berufungsgericht veranlasst hat, die Revision zuzulassen, ist zwischenzeitlich durch das Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, WuM 2010, 296, geklärt.
Der von der Revision angeführte Ausschlusstatbestand des § 4 Abs. 1 Satz 1 NMV steht der Mieterhöhung nicht entgegen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn. 17 ff.).
Die Klägerin hätte aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, die schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen hat, diese Erhöhung bereits ab diesem Zeitpunkt in Ansatz bringen können, so dass keine Änderung der laufenden Aufwendung vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az. VIII ZR 177/09, Rn. 18).
Der Anspruch ist auch nicht gem. § 4 Abs. 1 S.1 NMV 1970 ausgeschlossen, da die Klägerin die Erhöhung der Kostenmiete um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II.BV nicht zu vertreten hat (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az. VIII ZR 177/09, Rn. 18).
Preisgebundener Wohnraum: Erhöhung der Kostenmiete bei unwirksamer …
LG Berlin, 08.02.2013 - 63 S 95/12
Mieterhöhung trotz geringerer Finanzierungskosten zulässig!