Source: https://www.redeker.de/de/newsletter/bau-und-immobilienrecht-1-2017
Timestamp: 2020-08-14 02:21:41
Document Index: 126573901

Matched Legal Cases: ['§ 650', '§ 631', '§ 650', '§ 650', '§ 650', '§ 632', '§ 650', '§ 126', '§ 650', '§ 356', 'Art. 249', '§ 3', 'Art. 249', '§ 3', '§ 648', '§ 648', '§ 650', '§ 650', '§ 650', '§ 650', '§ 650', '§ 650', '§ 650', '§ 650', '§ 650', '§ 650', '§ 650', '§ 650', '§ 439', 'EuG', '§ 633', '§ 4', '§ 13', '§ 634']

Bau- und Immobilienrecht Ausgabe 1 2017 – Newsletter | Redeker Sellner Dahs | Rechtsanwälte
Die Reform beinhaltet grundlegende Veränderungen des Werkvertragsrechts. Bauverträge werden nun erstmals gesetzlich besonders geregelt. Es werden durch das Gesetz gleich zwei neue Unterfälle des Werkvertrags geschaffen, der Bauvertrag und gesondert der Verbraucherbauvertrag. Ebenso werden Architekten‑ und Ingenieurverträge als weiterer Unterfall des Werkvertrags gesondert geregelt. Die Mangelhaftung in kaufrechtlichen Lieferketten wird neugeregelt. Hinzukommt eine ganze Reihe sonstiger Änderungen bis hin zur Schaffung verpflichtender Baukammern und Bausenate. Für die Vertragsgestaltung und Rechtsanwendung werden viele Diskussionen folgen.
Im Kapitel „Bauvertrag“ (§§ 650a – 650h BGB) werden die zentralen Neuregelungen zur Reform des Werkvertragsrechts enthalten sein. In der Praxis ist es üblich, entweder spezifische bauvertragliche Regelungen im Vertrag zu vereinbaren oder die Vergabe‑ und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/​B) in das Vertragsverhältnis einzubeziehen. Die Notwendigkeit hierzu besteht, weil die bisherigen werkvertraglichen Regelungen in §§ 631 ff. BGB nicht detailliert genug sind, um komplexen und langjährigen Bauabläufen sowie den unterschiedlichen Interessen der Bauvertragsparteien gerecht zu werden. Im Fokus des Reformvorhabens stand daher u. a. die Überlegung, ein Anordnungsrecht des Auftraggebers zur Bestimmung neuer oder zur Modifikation bereits vereinbarter Leistungserfolge gesetzlich festzuschreiben. Demzufolge sind in § 650b BGB Regelungen über Vereinbarungen zu Änderungen des Vertrages sowie zur Berechtigung des Auftraggebers, einseitige Anordnungen auszusprechen, enthalten. Die sich daraus ergebenden Folgen für die Vergütung sind in § 650c BGB geregelt.
‑ Es wird unterschieden zwischen Änderungen des Werkerfolges und Änderungen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolges notwendig sind. Nur im ersten Fall (Abänderung des Werkerfolges) kann sich der Unternehmer gegebenenfalls darauf berufen, dass eine Abänderung des Werkerfolges für ihn nicht zumutbar ist.
‑ Primär sollen Änderungen einvernehmlich erfolgen. Das Einvernehmen der Vertragsparteien soll sich sowohl auf die Leistung als auch auf die Gegenleistung, also die Vergütung beziehen.
‑ Für die Vereinbarung der (Mehr‑ oder Minder‑) Vergütung hat der Unternehmer dem Besteller ein Angebot zu unterbreiten. Sofern der Besteller die Planungsverantwortung trägt, besteht die Verpflichtung zur Unterbreitung eines Angebotes erst nach Übergabe einer Änderungsplanung. Trägt hingegen der Unternehmer die Planungsverantwortung, hat er bei notwendigen Änderungen zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolges keinen Anspruch auf Vergütung für vermehrten Aufwand bei Planung und Ausführung. Der Gesetzgeber geht offenbar davon aus, dass derartigen Änderungen ein Planungsversäumnis auf Seiten des Unternehmers zu Grunde liegt. Daher dürfte der planende Unternehmer ohne anderslautende Vereinbarung zukünftig grundsätzlich alle bei der Bauabwicklung auftretenden Risiken (zum Beispiel Baugrundrisiken) tragen. Offen ist, ob sich der Ausschluss von Mehrkostenforderungen auch auf Ohnehinkosten erstreckt.
‑ Eine einseitige Anordnung kann der Besteller aussprechen, wenn sich die Vertragsparteien innerhalb einer Frist von 30 Tagen nicht über die Änderung und die Vergütungsfolgen geeinigt haben. Bei derartigen Anordnungen bemisst sich die (Mehr‑ oder Minder‑) Vergütung des Unternehmers – anders als nach der VOB/​B – nach den tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Der Unternehmer trägt die Darlegungs‑ und Beweislast. Allerdings kann er auf eine vereinbarungsgemäß hinterlegte Urkalkulation zurückgreifen. Es wird dann vermutet, dass eine aus der Urkalkulation fortgeschriebene Vergütung zutreffend bemessen ist.
‑ Neu und ebenfalls in der VOB/​B nicht enthalten ist die jetzt in § 650c Abs. 3 BGB aufgenommene Regelung über Abschlagszahlungen auf Nachtragsforderungen. Der Unternehmer ist danach berechtigt, Vergütung in Höhe von 80 % seines zum Zwecke des Einvernehmens unterbreiteten Angebotes (siehe oben) zu verlangen. Diese „80‑Prozent‑​Regelung“ ist bereits vor ihrem Inkrafttreten heftig umstritten. Sie soll dem vorleistungspflichtigen Unternehmer schnell Liquidität verschaffen, und zwar auch dann, wenn die Angebotssumme überhöht angesetzt ist. Die Reduzierung auf 80 % der Angebotssumme mag dies abschwächen, kann im Ergebnis aber dazu führen, dass Angebote zukünftig verstärkt überpreist unterbreitet werden. Ein Unternehmerangebot als Bezugspunkt einer Abschlagsforderung steht zudem im Widerspruch zu § 632a BGB, wonach der Wertzuwachs beim Besteller (bzw. künftig der Wert der erbrachten Leistungen) entscheidend ist. Trostpflaster für den Besteller ist die im letzten Moment noch aufgenommene Ergänzung, dass überhöhte Abschlagszahlungen verzinst mit 5 (im unternehmerischen Rechtsverkehr 9) Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zurückverlangt werden können.
(soens@redeker.de)
Der Abschluss eines Verbraucherbauvertrages, der im Wesentlichen als „Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher“ definiert wird, der „den Bau eines neuen Gebäudes oder wesentliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude zum Gegenstand hat“ führt – zum Schutz des Verbrauchers – sowohl zu einer Erweiterung der Unternehmerpflichten als auch der Verbraucherrechte. Das Erfordernis, solche Verträge mindestens in Textform nach § 650i Abs. 2 BGB und nicht mündlich abzuschließen, dürfte ohnehin der gängigen Praxis entsprechen. Ob die Rechtsprechung das Formerfordernis indes auch auf Nachträge erstreckt, bleibt abzuwarten. Vorsorglich sollten Nachträge im Rahmen eines Verbraucherbauvertrags ab dem 01.01.2018 zumindest in Textform, beispielsweise per E‑​Mail nach § 126b BGB, festgehalten werden.
Eine wesentliche Neuerung im Rahmen des Verbrauchervertrags ist letztlich die Gewährung eines Verbraucherwiderrufsrechts für Verträge, die nicht notariell beurkundet wurden, § 650l BGB. Übt der Verbraucher dieses Recht aus, ist der Vertrag rückabzuwickeln. Für die Ausübung des Verbraucherwiderrufsrechts ist eine Frist von zwei Wochen vorgesehen, die nach § 356e BGB erst zu laufen beginnt, wenn der Verbraucher über sein Widerrufsrecht in einer den Anforderungen des Art. 249 § 3 Abs. 1 EGBGB genügenden Weise belehrt wurde. Um Unsicherheiten über die Wirksamkeit der Belehrung in der Praxis zu vermeiden, empfiehlt es sich, das nach Art. 249 § 3 Abs. 2 i. V.m. Anl. 10 EGBGB vorgesehene Muster zu verwenden.
So ist es dem Besteller verwehrt, sich von dem Bauträgervertrag durch eine freie Kündigung nach § 648 BGB oder eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB zu lösen. Der Reformgesetzgeber will dadurch sicherstellen, dass der als gemischter Kauf‑​Werkvertrag anzusehende Bauträgervertrag nur ganzheitlich im Rahmen eines Rücktritts rückgängig gemacht werden kann. Der Bauträger erhält hierdurch die Sicherheit, dass er nicht als Folge einer bislang möglichen Teilkündigung des werkvertraglichen Teils verpflichtet bleibt, das vertraglich geschuldete Grundstück übereignen zu müssen.
Gesetzliche Regelung des Architekten‑ und Ingenieurvertrags
In den §§ 650o bis 650s BGB des neuen Bauvertragsrechts findet sich erstmals eine gesetzliche Regelung des Architekten‑​und Ingenieurvertrags als eigenständiger Vertragstyp neben dem allgemeinen Werkvertrag und dem Bauvertrag. Die werkvertraglichen Regelungen, insbesondere die Mängelhaftung finden entsprechende Anwendung. Neben dem werkvertraglichen Erfolgsbezug der geschuldeten Leistung stellt das Gesetz nunmehr auch klar, dass der Architekt/​Ingenieur im Rahmen seiner Leistung auch Teilerfolge unabhängig vom eigentlichen Bauerfolg schuldet. Dies war bislang umstritten.
Soweit die Parteien eines Architekten‑/​Ingenieurvertrags nichts anderes vereinbaren, gliedert sich der Vertrag in zwei Phasen: Gemäß § 650o Abs. 2 BGB ist der eigentlichen Vertragserfüllungsphase eine sogenannte Zielfindungsphase vorgeschaltet, in der die bei Beauftragung möglicherweise noch nicht feststehenden Planungsziele erarbeitet und festgelegt werden. Mit dieser Regelung möchte der Gesetzgeber der fortschreitenden Ausweitung einer unentgeltlichen Akquisephase zulasten der Architekten/​Ingenieure begegnen. Nach der Gesetzesbegründung soll es sich bei den in der Zielfindungsphase zu erbringenden Leistungen noch nicht um die eigentliche Planung handeln. Ob es hierbei allein um eine Bedarfsermittlung gehen soll (etwa im Sinne der DIN 18205 – Bedarfsplanung im Bauwesen), also gewissermaßen um eine „Leistungsphase 0“, oder ob die Zielfindungsphase bereits einzelne Grundleistungen der Leistungsphasen1 und 2 der HOAI (Grundlagenermittlung und Vorplanung) beinhaltet, ist nicht ausdrücklich geregelt.
Am Ende der Zielfindungsphase soll der Architekt/​Ingenieur die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vorlegen, wobei der Detaillierungsgrad der Kosteneinschätzung nicht gesetzlich festgelegt ist.
Nach Abschluss der Zielfindungsphase kann der Besteller entscheiden, ob der Vertrag auf Basis der Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung fortgeführt werden soll. Ihm steht gemäß § 650q Abs. 1 BGB ein Sonderkündigungsrecht binnen zwei Wochen zu. Entscheidet sich der Besteller nicht, kann der Architekt/​Ingenieur den Vertrag seinerseits gemäß § 650q Abs. 2 BGB nach Ablauf einer gesetzten Frist kündigen. Bei Kündigung hat der Architekt/​Ingenieur gemäß § 650q Abs. 3 BGB einen Vergütungsanspruch hinsichtlich der in der Zielfindungsphase erbrachten Leistungen. Ob es sich hierbei um Leistungen handelt, die dem Preisrecht der HOAI unterliegen oder nicht, ist – wie oben beschrieben – offen.
Erstreckung des Anordnungsrechts auf Architekten‑ und Ingenieurleistungen
Gemäß § 650p BGB findet für Architekten‑ und Ingenieurverträge das Anordnungsrecht des Bestellers nach § 650b BGB entsprechende Anwendung. Die Vergütungsanpassung richtet sich hierbei nach den Vorgaben der HOAI, wenn und soweit diese Anwendung findet. Anderenfalls gilt auch im Architekten‑ und Ingenieurvertrag § 650c BGB entsprechend (vgl. hierzu oben).
Ist der Architekt/​Ingenieur mit sämtlichen Leistungsphasen entsprechend der HOAI beauftragt, ist seine Werkleistung nach bisherigem Recht erst nach Abschluss der Leistungsphase 9 abnahmereif. Seine Gewährleistungspflicht beginnt damit im Regelfall erst, wenn die Gewährleistungsphase der bauausführenden Unternehmer beendet ist. Dieser „Verjährungsfalle“ kann der Architekt/​Ingenieur bislang nur durch eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung von Teilabnahmen (etwa nach Leistungsphase 8) begegnen. § 650r BGB sieht nunmehr das Recht des Architekten/​Ingenieurs vor, ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen zu verlangen.
Der Bauunternehmer und der bauüberwachende Architekt/​Ingenieur haften nach gefestigter Rechtsprechung gesamtschuldnerisch für Mängel am Bauwerk. Da der Architekt/​Ingenieur im Regelfall haftpflichtversichert und damit oft wirtschaftlich leistungsfähiger als der Bauunternehmer ist, wird er vom Besteller deutlich intensiver in Haftung genommen.
Für den (nur) planenden Architekten/​Ingenieur gilt § 650s BGB nicht, da ein Gesamtschuldverhältnis mit dem Bauunternehmer wegen Mängelansprüchen des Bestellers in dieser Konstellation auch nach geltendem Recht nicht besteht.
Gegenüber dem Verbraucher beschränkt § 650m BGB bei Verbraucherbauverträgen den Abschlagszahlungsanspruch auf 90% der Vergütung einschließlich der Nachtragsvergütung. Dem Verbraucher steht mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige und im Wesentlichen mangelfreie Vertragserfüllung zu, die bei Erhöhungen der Vergütung um mehr als 10 % ggf. zu erweitern ist. Der Auftragnehmer kann neben Abschlagszahlungen eine Zahlungssicherheit nur in Höhe der nächsten Abschlagszahlung oder 20 % der vereinbarten Vergütung fordern. Für Bauträgerverträge gilt weiterhin die Makler‑ und Bauträgerverordnung.
§ 650 g BGB regelt nun für Bauverträge gesetzlich das Erfordernis einer prüfbaren Schlussrechnung und eine 30‑tägige Frist für Prüfbarkeitseinwendungen.
Ungeachtet der Mangelhaftigkeit der Kaufsache blieb der Käufer bislang auf den Kosten für den Aus‑ und Wiedereinbau sitzen, sofern dem Verkäufer – wie regelmäßig – kein Verschulden zur Last gelegt werden kann. Der Europäische Gerichtshof entschied im Jahre 2011 unter Verweis auf die EU‑​Verbrauchsgüterkaufrichtlinie, dass der an einen Verbraucher veräußernde Verkäufer einer beweglichen Sache im Rahmen einer Nacherfüllung verpflichtet sein kann, die bereits in eine andere Sache eingebaute mangelhafte Kaufsache auszubauen und die Ersatzsache einzubauen oder die Kosten für beides zu tragen. Seither entschied der Bundesgerichtshof in derartigen Unternehmer‑​Verbraucher‑​Konstellationen (B2C) richtlinienkonform und gewährte dem Verbraucher entsprechende Ansprüche.
Durch die Neufassung des § 439 Abs. 3 BGB setzt der Gesetzgeber diese EuGH‑​Rechtsprechung um, geht sogar darüber hinaus und erstreckt die Pflicht zum Ersatz der erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau oder das Anbringen der nachgebesserten oder gelieferten mangelfreien Sache auf den unternehmerischen Verkehr (B2B).
(huerter@redeker.de)
Von der Arbeitsgruppe Bauvertragsrecht waren im Zuge des Reformvorhabens weitere Reformvorschläge entwickelt worden, die im Zuge der gesetzgeberischen Umsetzung keinen Niederschlag gefunden haben. Diese betreffen z. B. eine Anpassung des (insoweit unverändert gebliebenen) gesetzlichen Mängelrechts. So war empfohlen worden, die derzeitige Fassung des § 633 Abs. 2 BGB an die höchstrichterliche Rechtsprechung zum funktionalen Mangelbegriff anzupassen und die aus § 4 Abs. 3 und § 13 Abs. 3 VOB/​B bekannten Regelungen in Form einer gesetzlichen Kodifizierung eines austarierten Systems von Prüf‑ und Hinweisobliegenheiten in das BGB zu überführen. Daneben war vorgeschlagen worden, die jedenfalls bislang kontrovers diskutierte und höchstrichterlich nicht entschiedene Frage der Anwendbarkeit von Mängelrechten vor der Abnahme einer gesetzlichen Klarstellung zuzuführen. Zum letztgenannten Punkt ist durch die Entscheidung des Bundesgerichts vom 19.01.2017 (VII ZR 193/15) nunmehr endlich Klarheit gewonnen. Danach kann der Besteller Mängelrechte nach § 634 BGB jedenfalls grundsätzlich erst nach Abnahme des Werkes geltend machen und ist vorher auf die Regelungen des allgemeinen Leistungsstörungsrechts zu verweisen.
(lars.klein@redeker.de)