Source: https://www.propit.it/threads/acquisto-da-unagenzia-immobiliare-societa-di-capitali-a-rischio-revocatoria.2216/
Timestamp: 2017-12-13 13:20:43+00:00
Document Index: 124887554

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2645', 'sentenza ']

Acquisto da un'agenzia immobiliare società di capitali a rischio revocatoria | propit.it - Forum per la Casa
Discussione in 'Compravendita Immobiliare' iniziata da Rodolfo, 19 Febbraio 2010.
Rodolfo Nuovo Iscritto
Vorrei aqcuistare da un'immobiliare ( si tratta di una srl che appalta ad impresa i suoi progetti per l'edificazione ) un grazioso appartamento che mi piace molto , nuovo da impresa .
Essendo a conoscenza della situazione debitoria della suddetta immobiliare ( mi dicono sia notevolmente esposta ), sono frenato nell'acquisto dalla paura di un dissesto finanziario della suddetta azienda , che probabilmente porterebbe, entro i prossimi due anni , ad una revocatoria da parte di un'eventuale curatore fallimentare ,che mi comparterebbe sicuramente dei costi aggiuntivi imprevisti .
Passo al quesito : come fare a tutelarsi in fase di rogito dai suddetti rischi ; esiste una procedura che si possa mettere in atto che consenta di dormire sonni tranquilli per i prossimi due anni ?
C'è la possibilità di essere tutelati appieno oppure è meglio rinunciare ?
Premetto che il prezzo che pagherei non è da svendita , ma quello reale di mercato .
Grazie per le risposte che vorrete darmi .
Rodolfo, 19 Febbraio 2010
sull'argomento ti rinvio ad un miop articolo ( pubblicato anche dal giornale di Brescia e da Salvagente ( settimanale nazionale per consumatoti) spero ti serva. Fammi sapere se non riesci ad aprirlo
Compravendita Immobiliare 'sulla carta' Truffe, Imbrogli, Rischi, Mancata trasparenza
Ennio Alessandro Rossi, 20 Febbraio 2010
Le tue perplessità non sono peregrine : vedi per esempio anche questo articolo
Immobili rischi e truffe il caso 'isorella (bs)'. impresa fallita travolge 16 famiglie disperate
Il caso in questione è pervenuto alla cronaca locale nel febbraio 2010; stiamo parlando di una palazzina in avanzata fase costruttiva fra Via Ugone e Via S. Collani . Sedici famiglie che hanno investito risparmi di una vita e la liquidazione incassata dopo decenni di lavoro sperando di trascorrere la pensione in una casa nuova e più accogliente, stanno subendo un colpo “mortale”, praticamente ridotte sul lastrico..
L’ impresa a cui avevano affidato la costruzione della nuova casa ed anticipi da 50 mila euro ed oltre, è fallita a fine 2009. Da allora è iniziato un calvario costellato di consulenze di esperti ed avvocati , fino all’ amara presa di coscienza circa le scarse possibilità di recuperare almeno qualcosa
L’ammanco è stimato in diverse centinaia di miglia di euro. Per quanto versato i truffati sono stati iscritti nel fallimento quali “creditori chirografari” che come tali dovrebbero essere pagati in coda ossia dopo i “Creditori Ipotecari” ( in genere le banche o finanziarie) e dopo i “Creditori Privilegiati” ( Fisco, Dipendenti, C.a.p. e, Inail, Artigiani, Professioni etc.). In realtà nulla percepiranno; l’esperienza insegna che il patrimonio recuperato nemmeno basterà a pagare tutti i Creditori Privilegiati .
Nonostante alcune correzioni apportate alla normativa nel 2005, il rischio di esporsi a simili tracolli è ancora attuale; la cronaca quotidianamente ci ricorda e ci racconta quanto questi drammatici episodi si ripetano.
Visti gli interessi in campo e la complessità dell’operazione di compravendita pare evidente concludere che l’investitore o (gli investitori insieme) venga affiancato fin dall’inizio delle trattative da un professionista di parte quale un commercialista immobiliarista ( essendo il professionista più idoneo per “soppesare” la consistenza patrimoniale dell’impresa ) coadiuvato da un geometra.
La "blindatura" di cui alla legge citata prima dell'emanazione di questa sentenza era assai rilevante. Questa sentenza invece produce delle crepe e delle incrinature
Compravendite immobiliari: Il creditore ipotecario prevale su tutti
Il creditore ipotecario prevale su tutti. Questo è il senso della sentenza del 1 ottobre 2009 emessa dalla Corte di Cassazione n. 21045; essendo emanata dalle “Sezioni Unite” indica un orientamento chiaro ed univoco a cui tutti gli operatori in fatto si dovranno uniformare.
Si impone ora più che mai per l'aspirante compratore la necessità di ponderare preventivamente la consistenza patrimoniale del venditore sia esso un privato non imprenditore, un socio di società personali, una società di trading, un costruttore-venditore.
Con la sentenza n. 21045 la Suprema Corte di Cassazione (Sezioni Unite Civili) ha stabilito che, in caso di fallimento del venditore (o sottoposizione dello stesso ad altre procedure concorsuali) il credito ipotecario in ordine di tempo trascritto prima, prevale sul privilegio vantabile dal promissario acquirente che pure abbia trascritto il preliminare ex. art. 2645 bis del codice civile. Pertanto, verificandosi il dissesto e il conseguente fallimento, le somme incassate dalla vendita del complesso immobiliare (oggetto di finanziamento e di conseguente ipoteca) prima andranno utilizzate per soddisfare il creditore ipotecario (in genere una Banca o una Finaziaria) e solo dopo, se c’è capienza, verrà soddisfatto il creditore privilegiato.
Cercheremo di spiegarci meglio. In genere un promissario acquirente (intelligente e cauto) dopo aver definito gli accordi esige che il preliminare venga perfezionato presso un Notaio. Il professionista trascrive l’atto in un pubblico registro (Conservatoria Registri Immobiliari); da quel momento i terzi sono informati che sul bene esiste “un privilegio” a favore dell’aspirante acquirente. Così facendo questi riteneva, almeno fino alla data della sentenza 21055/2009, di aver guadagnato la tranquillità: se nel periodo intercorrente fra preliminare e rogito, il venditore fosse fallito o avesse cercato di piazzare l’immobile ad altri o avesse posto in essere qualche altra manovra fraudolenta, il privilegio trascritto gli avrebbe riservato condizioni di massima tutela. Fino al 1 ottobre 2009 parte rilevante della Giurisprudenza riteneva che verificandosi il dissesto, il primo a beneficiare del ricavato dell'asta fosse il promissario acquirente quale titolare del privilegio suddetto. Dal 2 ottobre 09 non è piu’ così: la prima a essere pagata è la Banca o la Finanziaria che su quel bene aveva iscritta un’ ipoteca, poi se restano fondi sufficienti verrà soddisfatto “il privilegiato”. L'esperienza dimostra che in questi casi l' acquirente, dopo anni, incasserà poco o nulla
Il consiglio: si continui a indicare negli atti il " giusto prezzo " ed a trascrivere il preliminare, ma preventivamente si proceda ad indagini approfondite tese a stabilire il profilo e lo stato patrimoniale del venditore, sia in ordine ad “indizi “ significativi ( ha subito protesti ? ha sempre onorato le cartelle esattoriali ? gode di un buon credito bancario? è intestatario di altri immobili o è nulla tenete ? conduce una vita sobria o dispendiosa ? ), sia attingendo a fonti documentali dirette (visure camerali, bilanci, note integrative, ipoteche etc. ). Le informazioni raccolte (congiuntamente a quelle “oggettive” da assumere presso gli uffici tecnici del Comune) danno “ lo spessore” del soggetto con il quale ci si rapporta ed il grado di rischio dell’operazione. Ovviamente per molti di questi accertamenti occorre esigere dal venditore una autorizzazione esplicita. Diversamente (vedi legge sulla privacy) si và a cozzare contro rifiuti.
Se invece Il promissario acquirente non volesse accollarsi alcuna tribolazione e volesse schivare ogni problema potrebbe pretendere una ben formulata fideiussione bancaria escutibile “ a prima richiesta “ rilasciata da una primaria banca del venditore, valevole dalla data del preliminare e scadente dopo un anno dal rogito.
Così facendo si ovvia a qualsiasi fastidio, anche a quello dato dalle azioni revocatorie fallimentari.
Domanda mia.
Se si va direttamente al rogito, e si dichiara il prezzo reale che come detto nel post principale non è da svendita ma è quello commerciale, si rischia ugualmente la revocatoria in caso di fallimento della società venditrice entro i due anni?
Jrogin, 28 Febbraio 2010
No a condizione che al momento del rogito notarile non fosse ravvisabile la conoscenza di un eventuale stato di decozione patrimoniale , la c.d. "scientia decoctionis" -o secondo alcuni "decotionis"-
Ennio Alessandro Rossi, 8 Marzo 2010
Per stato di Decozione ovvero di insolvenza si intende, nel diritto fallimentare, la situazione in cui un soggetto economico non è in grado di onorare le obbligazioni assunte alle scadenze pattuite. Dipinge, quindi, la situazione patrimoniale dell'imprenditore da un punto di vista funzionale.
In tale circostanza i suoi creditori, possono rivolgersi al tribunale fallimentare per far dichiarare il fallimento dell'impresa. Lo stato di insolvenza deve distinguersi dallo stato di crisi. Mentre l'insolvenza è permanente la crisi è temporanea.
Il Custode Guardiano, 9 Marzo 2010
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