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Timestamp: 2016-10-21 09:06:27+00:00
Document Index: 147274511

Matched Legal Cases: ['art. 46', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 64', 'art. 156']

4C.377/1999 (22.02.2000)
dames A.________ et B.________, demanderesses et recourantes, repr�sent�es par Me Alain Ribordy, avocat � Fribourg,
Fondation X.________, d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Charles-Antoine Hartmann, avocat � Fribourg;
A.- A.________ et B.________ louent chacune un appartement dans un immeuble sis � Fribourg, propri�t� de la Fondation X.________ (ci-apr�s: X.________). Le bail de A.________, sign� le 29 juillet 1986, a d�but� le 1er octobre 1986 avec un loyer de 913 fr. par mois, plus 150 fr. d'acompte mensuel de chauffage et d'eau chaude. Le bail de B.________, sign� le 27 ao�t 1993, a d�but� le 1er septembre 1993 avec un loyer de 974 fr. par mois, plus 130 fr. d'acompte mensuel de charges. Ces deux contrats ont �t� repris par X.________ lorsqu'elle a acquis ledit immeuble en juillet 1994. Le loyer de A.________ s'�levait alors � 1130 fr., tandis que celui de B.________ n'avait pas subi de modifications.
Par avis du 10 novembre 1995, avec effet au 1er avril 1996, X.________ a inform� les locataires qu'elle n'entendait pas modifier le loyer, comme elle aurait pu le faire pour obtenir un rendement �quitable par rapport au prix d'achat, mais qu'elle r�adaptait, en revanche, sa base de calcul afin de tenir compte du taux hypoth�caire, de l'indice des prix � la consommation, ainsi que des charges d'entretien et d'exploitation, ces �l�ments constituant dor�navant la base des baux. En outre, dans le but d'am�liorer la transparence du loyer net, d�cision avait �t� prise d'inclure dans le d�compte de chauffage et d'eau chaude les charges jusqu'alors comprises dans le loyer net. Ce dernier serait donc diminu� proportionnellement aux charges comptabilis�es de mani�re diff�rente, les acomptes provisionnels de chauffage et d'eau chaude �tant simultan�ment adapt�s en fonction des nouvelles charges � int�grer dans le d�compte. A la suite de cette communication, le loyer net de A.________ a �t� ramen� de 1130 fr. � l028 fr. et celui de B.________ de 974 fr. �
889 fr. La bailleresse a enfin pr�vu d'introduire onze termes de r�siliation, fix�s � la fin de chaque mois, � l'exception du 31 d�cembre. Les locataires n'ont pas contest� les �l�ments de cet avis.
Par lettres de leur mandataire du 16 juin 1997, A.________ et B.________ ont exig� une baisse de loyer pour le 1er novembre 1997. Dans ses r�ponses du 1er juillet 1997, X.________ les a inform�es qu'elle leur accordait, d�s le 1er novembre 1997, une diminution de loyer de 4,26%, qui correspondait, respectivement, � 44 fr. et 38 fr. par mois. Les locataires ont soumis leurs pr�tentions en diminution de loyer � la commission de conciliation qui, le 17 novembre 1997, a constat� l'�chec de la conciliation. B.- Le 17 d�cembre 1997, A.________ et B.________ ont ouvert action en diminution de loyer contre X.________. Pour justifier leurs pr�tentions, elles se sont pr�values de la baisse du taux hypoth�caire de r�f�rence survenue entre le printemps 1991, respectivement l'�t� 1993, et le 16 juin 1997, date de leurs demandes de baisse, et elles ont r�clam� une diminution de loyer correspondant � la diff�rence entre l'effet de cette baisse et celui de l'augmentation parall�le de l'indice suisse des prix � la consommation. La d�fenderesse a conclu au rejet des demandes de diminution de loyer au motif que la comparaison des taux ne pouvait se faire qu'avec la situation r�sultant de la derni�re modification de loyer non contest�e faisant suite � l'envoi de l'avis du 10 novembre 1995, avec effet au 1er avril 1996, notifi� au moyen de la formule de hausse de loyer, lequel avis mentionnait express�ment les �l�ments constituant la base du loyer.
Par jugement du 20 ao�t 1998, le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine a partiellement admis les
actions en diminution de loyer. Le loyer pay� par A.________ a �t� fix� � 930 fr. par mois d�s le 1er octobre 1997 et � 904 fr. par mois d�s le 1er novembre 1998; le loyer pay� par B.________ � 804 fr. par mois d�s le 1er octobre 1997 et � 781 fr. par mois d�s le 1er novembre 1998.
Statuant sur recours des deux demanderesses, la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a confirm� le jugement de premi�re instance par arr�t du 30 juin 1999. A l'instar du Tribunal des baux, elle a retenu la date du 10 novembre 1995 comme premier point de comparaison pour d�terminer la diminution de loyer admissible, motif pris de ce que la bailleresse avait proc�d�, � cette date, � une nouvelle fixation du loyer que les locataires avaient accept�e tacitement. C.- Les deux demanderesses interjettent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elles concluent � ce que leurs actions en diminution de loyer soient admises, partant � ce que le loyer soit fix�, pour A.________, � 868 fr. par mois d�s le 1er octobre 1997, puis � 846 fr. par mois d�s le 1er novembre 1998, et, pour B.________, � 742 fr. par mois d�s le 1er octobre 1997, puis � 722 fr. par mois d�s le 1er novembre 1998.
1.- La valeur litigieuse ouvrant la voie du recours en r�forme est atteinte en l'esp�ce. En effet, sur le vu des chiffres retenus par la Cour d'appel, les droits contest�s dans la derni�re instance cantonale d�passaient nettement le montant de 8000 fr. (art. 46 OJ).
2.- a) D'apr�s la jurisprudence et la doctrine, une demande de baisse de loyer, au sens de l'art. 270a al. 1 CO, s'appr�cie selon la m�thode relative, c'est-�-dire au regard de l'�volution du loyer depuis sa derni�re fixation (ATF 124 III 67 consid. 3 p. 69, 121 III 163 consid. 2d; Lachat, Le bail � loyer, p. 272 ss et p. 360/361, ch. 5.4; Commentaire de l'USPI, n. 11 ad art. 270a CO; Zihlmann, Das Mietrecht, 2e �d., p. 190). Il faut entendre par derni�re fixation du loyer, en dehors de la d�termination du loyer en d�but de bail, la modification du loyer correspondant � une adaptation � de nouvelles bases de calcul. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, autrement dit qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifi�es, ne saurait en revanche constituer un point de r�f�rence pour juger de l'admissibilit� d'une adaptation post�rieure (ATF 108 II 135 consid. 2a). Ce qui importe donc, c'est que la derni�re fixation de loyer servant de r�f�rence pour d�terminer la variation des charges, en particulier l'�volution du taux hypoth�caire, corresponde � une modification du montant du loyer; en dehors du cas du d�but du bail, il doit s'agir de la fixation d'un montant nouveau (arr�t non publi� du 5 mars 1985, reproduit in SJ 1985 p. 385 ss, consid. 2b p.389).
Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au d�triment du locataire peuvent �tre contest�es devant l'autorit� de conciliation (art. 269d al. 1 et 3 CO, art. 270b CO). Le locataire n'a donc pas la possibilit� de contester un acte ne touchant pas au montant de son loyer et ne tombant pas sous le coup de l'art. 269d al. 3 CO, telle la mesure qui consiste � lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypoth�caire. On ne saurait non plus l'obliger � demander une diminution de loyer afin de faire constater indirectement par le juge la
compensation insuffisante de la baisse du taux hypoth�caire par les facteurs de hausse mentionn�s dans la formule officielle utilis�e par le bailleur.
On peut aussi rappeler, comme l'a fait la cour cantonale, la jurisprudence applicable � l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifi�e par le bailleur, qui ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas �ch�ant, une baisse plus �tendue. Cette jurisprudence est fond�e sur la consid�ration que, si la r�duction de loyer lui est notifi�e sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis � contestation (ATF 124 III 67 consid. 3a).
b) Au regard de ces principes, la cour cantonale a consid�r� � tort que l'avis de la d�fenderesse du 10 novembre 1995 et la lettre d'accompagnement valaient nouvelle fixation du loyer, � laquelle les locataires auraient d� s'opposer si elles la jugeaient abusive, et que, faute de contestation, il fallait retenir la date du 10 novembre 1995 comme premier point de comparaison pour les demanderesses.
L'avis du 10 novembre 1995 appara�t, � l'�vidence, comme une modification du bail ne remettant pas en cause le montant du loyer; de surcro�t, cette modification n'a pas �t� faite au d�triment des locataires. Sur l'avis en question, l'ancien loyer brut est identique au nouveau loyer brut, seul le loyer net ayant �t� r�duit en fonction d'un nouveau syst�me de comptabilisation des charges. L'avis et la lettre d'accompagnement sont si difficilement compr�hensibles et ambigus qu'ils ne sauraient �tre interpr�t�s comme des modifications de loyer. L'avis, �tabli sur une "formule pour la notification de hausses de loyer" indique, dans sa motivation, "r�duction du loyer net proportionnellement aux charges" puis, sous la rubrique "autres pr�tentions", "am�lioration de la
transparence du loyer net". La lettre d'accompagnement pr�cise aussi que "les loyers ne subiront pas de modification pour le motif pr�cit�" (ce motif �tant la possibilit� de modifier les loyers pour obtenir un rendement �quitable), puis que "le loyer net sera donc diminu� proportionnellement aux charges". La mention, dans l'avis, d'un taux hypoth�caire de 5,25% est d�nu�e de toute port�e; d�s lors que le montant du loyer n'�tait pas touch�, les locataires n'avaient aucune possibilit� ni obligation de contester ce chiffre. c) L'arr�t attaqu� viole donc le droit f�d�ral dans la mesure o� la cour cantonale y retient la date du 10 novembre 1995 comme premier point de comparaison pour calculer la diminution de loyer admissible. Si l'on se r�f�re au jugement du Tribunal des baux, il semble que le premier point de comparaison pourrait se situer, pour A.________, en mai 1991, soit � la derni�re augmentation de loyer non contest�e qui lui a �t� notifi�e et, pour B.________, � la date de conclusion du bail, en ao�t 1993. Toutefois, il n'est pas possible d'acqu�rir une certitude � ce sujet sur la base de l'arr�t cantonal. Par cons�quent, il y a lieu de renvoyer la cause � la Cour d'appel pour qu'elle statue sur ce point, apr�s avoir compl�t� au besoin ses constatations (art. 64 al. 1 OJ), et qu'elle fixe l'ampleur de la r�duction des loyers litigieux, une fois d�termin�e, pour chacune des demanderesses, la date de derni�re fixation de son loyer.
3.- Quand bien m�me l'arr�t attaqu� ne peut pas �tre r�form� en l'�tat dans le sens des conclusions des demanderesses, faute de donn�es suffisantes, il n'en reste pas moins que celles-ci obtiennent gain de cause. Les frais de la proc�dure f�d�rale ainsi que les d�pens seront, d�s lors, mis enti�rement � la charge de la d�fenderesse (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
2. Annule l'arr�t attaqu� et renvoie la cause � la cour cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants;
3. Met un �molument judiciaire de 2000 fr. � la charge de l'intim�e;
4. Dit que l'intim�e versera aux recourantes, cr�anci�res solidaires, une indemnit� de 3000 fr. � titre de d�pens;
5. Communique le pr�sent arr�t en copie aux mandataires des parties et � la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg.