Source: https://www.skolaefektivne.sk/33/pravna-uprava-vypovede-z-najmu-bytu-pre-neplatenie-najomneho-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWACuqyBmlr_0p-4AT96twJKGiW75KAxZCqg/?uri_view_type=4
Timestamp: 2020-05-27 08:09:26+00:00
Document Index: 10665739

Matched Legal Cases: ['§ 686', '§ 671', '§ 696', '§ 7', '§ 7', '§ 698', 'súd ', '§ 671', '§ 9', '§ 672', 'súd ', '§ 324', '§ 711', '§ 711', '§ 710', '§ 711', '§ 710', '§ 105', '§ 710', '§ 710', '§ 711', '§ 711']

Právna úprava výpovede z nájmu bytu pre neplatenie nájomného | ©kola efektívne
16.10.2019, JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander ©krinár, CSc., Zdroj: Verlag Dashöfer
Podµa § 686 ods. 1 OZ (Obèianskeho zákonníka) nájomná zmluva musí obsahova»:
vý¹ku nájomného a
vý¹ku úhrady za plnenia spojené s u¾ívaním bytu alebo spôsob ich výpoètu.
Nájomca je povinný plati» nájomné podµa zmluvy (§ 671 ods. 1 OZ) – dohodnuté nájomnou zmluvou – a to po celý èas trvania nájomného vz»ahu – od vzniku nájmu a¾ do jeho zániku. Prípadná zmena vlastníka domu (bytu) za trvania nájmu nemá vplyv na vý¹ku nájomného dohodnutého s pôvodným prenajímateµom a nie je ani dôvodom na jej zmenu.
Podµa § 696 ods. 1 OZ spôsob výpoètu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s u¾ívaním bytu, spôsob ich platenia ako aj prípady, v ktorých je prenajímateµ oprávnený jednostranne zvý¹i» nájomné, úhradu za plnenia poskytované s u¾ívaním bytu a zmeni» ïal¹ie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.
Tzv. regulované nájomné za u¾ívanie bytu upravovalo opatrenie Ministerstva financií SR z 23. apríla 2008 è. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov (è. 158/2008 Z. z.) v znení opatrenia Ministerstva financií SR z 25. septembra 2008 è. 02/R/2008, ktorým sa mení a dopåòa opatrenie Ministerstva financií Slovenskej republiky z 23. apríla 2008 è. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov (oznámenie è. 372/2008 Z. z.). Regulované nájomné bolo zru¹ené deregulaèným zákonom è. 260/2011 Z. z. s tým, ¾e zvy¹ovanie nájomného mohol prenajímateµ uskutoèòova» postupne. V roku 2011 o 20%, v rokoch 2012 a¾ 2015 ka¾doroène o 20%. Urèitým spôsobom tým bol chránený aj nájomca, aby k okam¾itému zvý¹eniu nájomného nedo¹lo ihneï.
Rozdiel medzi trhovým nájomným a deregulovaným nájomným je povinná uhradi» obec. Podµa rozhodnutia ES v ¾alobe proti Slovenskej republike bola zaviazaná na zaplatenie náhrady.
Ak nájomca dostal výpoveï, alebo výpoveï podal, mohol za podmienok § 7 a § 7a zákona po¾iada» obec o náhradnú bytovú jednotku.
Musel v¹ak preukáza», ¾e je osobou v materiálnej núdzi a nevlastní byt. K ¾iadosti o náhradný byt musel predlo¾i» doklad o vý¹ke svojho majetku.
Pri bytoch, na ktoré sa nevz»ahuje regulácia nájomného, vý¹ka nájomného za u¾ívanie bytu, ako aj jej zmena (zvý¹enie alebo zní¾enie) alebo spôsob jej výpoètu závisí iba od dohody prenajímateµa a nájomcu. Ak bola nájomná zmluva uzavretá písomne, vy¾aduje sa písomná forma tie¾ k platnosti dohody o zmene vý¹ky nájomného alebo k zmene dohody o spôsobe jej výpoètu.
Úhrady za plnenia spojené s u¾ívaním bytu
S u¾ívaním bytu sú spojené plnenia, ktoré spoèívajú spravidla:
v dodávke (do bytu) tepla, studenej a teplej vody, odvádzaní odpadovej a zrá¾kovej vody,
v odvoze a likvidácii odpadu, osvetlení a upratovaní spoloèných priestorov v dome.
Nájomcovia platia mesaène – s nájomným – preddavky na úhradu za plnenia spojené s u¾ívaním bytu. Tieto preddavky sa zúètujú roène do 31. 5. kalendárneho roku za predchádzajúci kalendárny rok.
Zµava z nájomného
Nájomca má právo na primeranú zµavu z nájomného (§ 698 OZ), ak:
prenajímateµ napriek upozorneniu nájomcu neodstránil v byte alebo dome nedostatok , ktorý zhor¹uje u¾ívanie bytu alebo domu podstatne alebo po dlh¹í èas; nájomca má právo na primeranú zµavu, dokiaµ prenajímateµ neodstráni takýto nedostatok ,
plnenia spojené s u¾ívaním bytu sa neposkytovali vôbec, alebo sa poskytovali chybne a v dôsledku toho sa u¾ívanie bytu zhor¹ilo,
stavebnými úpravami v dome sa zhor¹ia podmienky u¾ívania bytu alebo domu a to podstatne alebo po dlh¹í èas.
Právo na zµavu musí uplatni» nájomca u prenajímateµa, a to bez zbytoèného odkladu. Mô¾e ho uplatni» aj ústne, ale zadokumentovanie tejto skutoènosti najmä v písomnej forme (napr. v zázname vyhotovenom u prenajímateµa), mô¾e uµahèi» dokazovanie o uplatnení práva a o tom, ¾e právo bolo uplatnené vèas.
Ak sa právo na zµavu neuplatní u prenajímateµa do ¹iestich mesiacov od odstránenia nedostatkov , z a n i k n e a súd ho nebude môc» prizna» ani vtedy, ak by sa nepochybne zistilo, ¾e vzniklo. Uplatnenie práva inde – nie u prenajímateµa, ale napr. na po¹te pri platení nájomného formou „zdru¾eného inkasa“ alebo na niektorom ¹tátnom orgáne – mô¾e ma» za následok uplynutie ¹es»mesaènej lehoty a tým aj zánik práva.
Prenajímateµ a nájomca sa mô¾u v zmluve o nájme bytu dohodnú» o tom, èi sa nájomné bude plati» vopred a na aké obdobie (napr. mesiac, ¹tvr»rok), alebo pozadu. Ak sa o tom nedohodnú, nájomné za byt sa platí mesaène pozadu (§ 671 ods. 2 OZ).
Nájomca je povinný zaplati» nájomné do piatich dní po jeho splatnosti. Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo preddavky na úhradu za plnenia spojené s u¾ívaním bytu v urèenej lehote splatnosti, je povinný zaplati» prenajímateµovi úrok z ome¹kania vo vý¹ke 5 percentuálnych bodov roène (§ 9 zákona è. 87/1995 Z. z. v znení neskor¹ích predpisov).
Nezaplatené nájomné vymáha prenajímateµ v súdnom konaní, ak sa s nájomcom nedohodne napr. na vyrovnaní dlhu splátkami a nájomca dohodu plní dobrovoµne.
Na zabezpeèenie nájomného má prenajímateµ nehnuteµnosti zálo¾né právo (§ 672 OZ) k hnuteµným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním ¾ijú v spoloènej domácnosti, s výnimkou vecí vylúèených z výkonu rozhodnutia.
Zálo¾né právo zanikne, ak sú veci odstránené skôr, ne¾ boli spísané osobou poverenou súdom, iba¾e by boli odstránené na úradný príkaz a prenajímateµ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone.
Ak sa nájomca s»ahuje alebo ak sa odstraòujú veci napriek tomu, ¾e nájomné nie je zaplatené alebo zabezpeèené, mô¾e prenajímateµ zadr¾a» veci na vlastné nebezpeèenstvo, do ôsmich dní v¹ak musí ¾iada» o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vyda». Osobou poverenou súdom mô¾e by» aj súdny exekútor. Mohol by prípadne aj po¾iada» súd o vydanie neodkladného opatrenia § 324 CSP.
Neplatenie nájomného za u¾ívanie bytu je hrubým poru¹ením povinností nájomcu a mô¾e by» dôvodom na skonèenie nájmu výpoveïou.
Prenajímateµ mô¾e vypoveda» nájom (od 1. 9. 2001 – t. j. od zaèiatku úèinnosti zákona è. 261/2001 Z. z. – bez privolenia súdu), ak nájomca hrubo poru¹uje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, ¾e nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s u¾ívaním bytu za dlh¹í èas ako tri mesiace (§ 711 ods. 1 písm. d) OZ v znení zákona è. 261/2001 Z. z.).
Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedzi» tak, aby ho nebolo mo¾né zameni» s iným dôvodom, inak je výpoveï neplatná. Dôvod výpovede nemo¾no dodatoène meni».
Vo výpovedi musia by» uvedené konkrétne údaje o neplatení nájomného a/alebo úhrady za plnenia spojené s u¾ívaním bytu.
È. 2/2008 Zbierka rozhodnutí a stanovísk súdov SR –str. 35 – por. è. 16/2008: Výpoveï z nájmu bytu podµa § 711 ods. 1 písm. d) OZ pre nezaplatenie nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované s u¾ívaním bytu za dlh¹í èas ako tri mesiace musí by» konkretizovaná èasovým obdobím aj vý¹kou nedoplatku. Nedostatok tohto vymedzenia nie je mo¾né odstráni» dodatoèným doplnením údajov. (Rozsudok Najvy¹¹ieho súdu Slovenskej republiky z 29. januára 2008, sp. zn. 1 Cdo 2/2007).
Doruèovanie výpovede
Výpoveï musí by» doruèená nájomcovi. Ak je byt v spoloènom nájme man¾elov alebo iných osôb , výpoveï musí by» doruèená ka¾dému z nich.
è. 15/2009 ZSP: Zánik nájmu bytu v zmysle ustanovenia § 710 ods. 1 a 3 OZ nemô¾e nasta» v prípade, ak kumulatívne neexistuje výpoveï z nájmu bytu ako jednostranný, adresný, hmotnoprávny úkon prenajímateµa voèi nájomcovi a ak túto výpoveï prenajímateµ nedoruèí nájomcovi, príp. spoloèným nájomcom osobitne. Len v takomto prípade sa mô¾e nájomca domáha» na príslu¹nom súde neplatnosti výpovede podµa § 711 ods. 6 OZ. Rozsudok Najvy¹¹ieho súdu SR, sp. zn. 2 Cdo 17/2005.
Podµa § 710 ods. 3 OZna doruèovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane pou¾ijú ustanovenia osobitného predpisu. 5a) = S úèinnos»ou od 1. júla 2016 je novou procesnou normou civilný sporový poriadok a otázky doruèovania sú upravené v § 105 OZ a nasledujúcich paragrafoch.
Výpovedná lehota a jej predå¾enie
Výpovedná lehota je (§ 710 ods. 3 OZ) tri mesiace a zaèína plynú» prvým dòom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doruèená výpoveï; prenajímateµ mô¾e nájomcovi písomne urèi» dlh¹iu výpovednú lehotu, t. j. lehotu dlh¹iu ako tri mesiace.
Podµa § 710 ods. 4 OZ, ak bola daná výpoveï z dôvodu podµa § 711 ods. 1 písm. d) OZ za to, ¾e nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s u¾ívaním bytu, a preuká¾e, ¾e ku dòu doruèenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predl¾uje o ochrannú lehotu, ktorá trvá ¹es» mesiacov.
Ochranná – ¹es»mesaèná lehota – lehota bezprostredne nadväzuje na trojmesaènú výpovednú lehotu ustanovenú zákonom alebo dlh¹iu výpovednú lehotu urèenú prenajímateµom.
Urèitú ochranu poskytuje pritom Obèiansky zákonník nájomcom, ktorí nezaplatili nájomné preto, ¾e sú v hmotnej núdzi, a ktorí po doruèení výpovede z nájmu bytu pre neplatenie nájomného dodatoène zaplatili dl¾né nájomné alebo sa dohodli s prenajímateµom o spôsobe jeho úhrady.
Podµa § 711 ods. 5 OZ, ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (710 ods. 4 OZ) zaplatí prenajímateµovi dl¾né nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateµom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, ¾e dôvod výpovede nájmu bytu zanikol.
Hmotná núdza je stav, keï príjem èlenov domácnosti nedosahuje sumy ¾ivotného minima a èlenovia domácnosti si nevedia alebo nemô¾u prácou, výkonom vlastníckeho práva alebo iného práva k majetku a uplatnením nárokov zabezpeèi»…