Source: https://www.immobilio.it/threads/obblighi-del-conduttore-contratto-4-4-legge-n-431-del-1998.16528/
Timestamp: 2017-06-28 00:14:57+00:00
Document Index: 71875161

Matched Legal Cases: ['art 12', 'art 1576', 'art 9', 'art 12', 'art 1576', 'art. 1579']

Obblighi del conduttore contratto 4+4 legge n. 431 del 1998 | immobilio - Forum Immobiliare
Registrati in 30 Secondi	Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità	Obblighi del conduttore contratto 4+4 legge n. 431 del 1998
Discussione in 'Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto' iniziata da gianni b, 16 Novembre 2011.
il mio affittuario, con lunga e dettagliata lettera, lamenta quasi alla scadenza dei primi 4 anni (scadono il 30/11), diverse problematiche quali muri e piastrelle danneggate dall'umidità, perdite nel tetto, odori dai sanitari etc. l'art 12 del contratto recita che tutte le riparazioni ai sensi art 1576 e 1609 CC sono a carico del conduttore, così come ogni altra riparazione ordinaria inerente agli impianti e ai servizi. per l'art 9 tutti i guasti dovuti alla mancata manutenzione saranno a carico del conduttore.
se capisco bene non posso + comunicare disdetta del contratto (cosa che vorrei fare), gli articoli di cui sopra mi tutelano almeno ?
gianni b,
gianni b ha scritto:
Cominciamo dalla fine della domanda. La norma prevede che il locatore può validamente comunicare al conduttore la propria volontà di non procedere al rinnovo alla prima scadenza - con preavviso di almeno sei mesi dalla scadenza contrattuale a mezzo lettera raccomandata - solo in presenza di pochi e specifici motivi indicati dalla legge 392/1978 (cosiddetta dell'"equo canone"). Quanto agli "inconvenienti" lamentati dal conduttore (presumo verificatisi in una fase successiva all'atto della stipula del contratto), occorre fare riferimento al contratto e all'uso pattuito come parametro per risolvere tali particolari fattispecie: in generale si può dire che sono a carico del locatore tutti gli interventi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria, restando, invece, esclusa la sola piccola manutenzione (artt. 1576 e 1609 cod. civ.) - intendendosi per tale, le opere di entità e costi molto limitati - posta a carico del conduttore. Per quanto riguarda l'odore dai sanitari, se tale difetto non dipende da un cattivo funzionamento dello scarico, ma dalla semplice pulizia della fossa biologica, tale onere, in genere, è posto a carico del conduttore (salvo accordi diversi).
Per quanto, invece, riguarda la presenza di infiltrazioni dal tetto e fenomeni di umidità, è difficile esprimere un giudizio senza visionare i locali. Certo è che in questi casi (trattasi non di guasti, bensì di vizi) non è data la possibilità al conduttore di porvi rimedio. Spetta al locatore provvedere alla pronta eliminazione dei vizi stessi. In difetto, il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto oppure una giusta riduzione del canone proporzionalmente all'entità e alla natura dei vizi verificatisi.
grazie per la risposta puntuale ed esaustiva. Volevo solo evidenziare meglio, in merito alle riparazioni e manutenzione, che il ns contratto all'art 12 come dicevo, recita letteralmente : "tutte le riparazioni ai sensi art 1576 e 1609 CC sono a carico del conduttore, così come ogni altra riparazione ordinaria inerente agli impianti e ai servizi". Quest'ultima parte dell'art lascerebbe intendere che la manutenzione e riparazione ordinaria siano a carico del conduttore, in generale, o no ? . Infatti ho il dubbio che in questi 4 anni nulla sia stato fatto in merito, e che molti problemi siano causati da scarsa manutenzione e cura dell'immobile.
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L'obbligo normalmente gravante sul locatore di farsi carico di tutte le riparazioni che si rendano necessarie nel corso della durata della locazione (fatta eccezione per gli interventi di piccola manutenzione) non è previsto da norme imperative. Ne consegue che nel contratto può essere previsto, per patto espresso, che la manutenzione ordinaria, che per legge dovrebbe invece essere sopportata dal locatore, resti a carico dell'inquilino, esonerando il locatore da ogni responsabilità. Sussiste, tuttavia, il limite di cui all'art. 1579 del cod. civ. che sancisce l'inefficacia del patto limitativo della responsabilità del locatore circa i vizi del bene locato nel caso in cui il locatore li abbia in mala fede taciuti al conduttore oppure siano tali da rendere impossibile il godimento della cosa. Da quanto sommmariamente mi pare di capire, gli inconvenienti lamentati dal conduttore - mi riferisco, in particolare, alla presenza di infiltrazioni e umidità - mettono in evidenza alterazioni non attinenti al mero stato manutentivo o conservativo del bene, ma incidenti sulla funzionalità e fruibilità dell'immobile locato. Trattasi di vizi materiali che impongono al locatore di intervenire prontamente per eliminarli.
A gianni b piace questo elemento.
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