Source: http://www.mdr-recht.de/63318.htm
Timestamp: 2020-08-09 03:06:12
Document Index: 280584110

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 22', '§ 22', '§ 14', '§ 22', 'BGH', '§ 280', '§ 22', '§ 14', '§ 22', '§ 14', '§ 24', '§ 22', '§ 22', '§ 14', '§ 22', '§ 22', '§ 280', '§ 276', '§ 22']

BGH v. 29.5.2020 - V ZR 141/19
Beschluss Ã¼ber bauliche VerÃ¤nderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. Â§ 22 Abs. 1 WEG muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden
Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss Ã¼ber die bauliche VerÃ¤nderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. Â§ 22 Abs. 1 WEG als zustande gekommen verkÃ¼ndet, obwohl nicht alle EigentÃ¼mer zugestimmt haben, die Ã¼ber das in Â§ 14 Nr. 1 WEG bestimmte MaÃŸ hinaus beeintrÃ¤chtigt werden. Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung Ã¼ber die bauliche VerÃ¤nderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. Â§ 22 Abs. 1 WEG prÃ¼fen, ob einzelne WohnungseigentÃ¼mer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen mÃ¼ssen, und er muss die EigentÃ¼merversammlung vor der Beschlussfassung Ã¼ber das Ergebnis seiner PrÃ¼fung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen.
Die KlÃ¤ger sind Mitglieder einer WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft, deren Verwalterin im Zeitpunkt der EigentÃ¼merversammlung vom 20.5.2011 die Beklagte war. In dieser Versammlung, an der die KlÃ¤ger und andere WohnungseigentÃ¼mer nicht teilnahmen, wurden zu TOP 2 jeweils mit einer Gegenstimme zwei BeschlÃ¼sse gefasst. Zum einen wurde der von einer TeileigentÃ¼merin geplante Umbau ihres Einkaufszentrums im Hinblick auf die damit verbundenen VerÃ¤nderungen des gemeinschaftlichen Eigentums genehmigt. Zum anderen wurde die Erhebung einer Sonderumlage fÃ¼r die brandschutztechnische ErtÃ¼chtigung des Gemeinschaftseigentums beschlossen. Der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der Beklagten verkÃ¼ndete das Zustandekommen beider BeschlÃ¼sse. Der WohnungseigentÃ¼mer, der gegen die BeschlÃ¼sse gestimmt hatte, focht beide BeschlÃ¼sse an. In diesem Anfechtungsverfahren waren die KlÃ¤ger des vorliegenden Rechtsstreits auf Seiten der Beklagten beteiligt und lieÃŸen sich durch einen eigenen Rechtsanwalt vertreten.
Das AG gab der Klage bezogen auf den Beschluss Ã¼ber die Sonderumlage statt und wies sie im Ãœbrigen ab. Gegen die Abweisung der auf den Beschluss Ã¼ber die Genehmigung bezogenen Anfechtungsklage wandte sich der klagende WohnungseigentÃ¼mer mit der Berufung. Das Berufungsverfahren endete mit einer Ã¼bereinstimmenden ErledigungserklÃ¤rung. Das LG legte die Kosten des Verfahrens insgesamt den beklagten WohnungseigentÃ¼mern auf und fÃ¼hrte zur BegrÃ¼ndung u.a. aus, dass auch der Genehmigungsbeschluss mit hoher Wahrscheinlichkeit fÃ¼r ungÃ¼ltig zu erklÃ¤ren gewesen wÃ¤re, weil das Ã¤uÃŸere Erscheinungsbild des GebÃ¤udes durch den Umbau erheblich umgestaltet werde und es hierfÃ¼r der Zustimmung aller EigentÃ¼mer bedurft hÃ¤tte, diejenige des klagenden WohnungseigentÃ¼mers jedoch gefehlt habe. GestÃ¼tzt auf die Ansicht, der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der Beklagten hÃ¤tte das Zustandekommen der BeschlÃ¼sse nicht verkÃ¼nden dÃ¼rfen, verlangen die KlÃ¤ger von der Beklagten den Ersatz der ihnen in dem Beschlussanfechtungsverfahren entstandenen Kosten.
AG und LG wiesen die Klage ab. Die Revision der KlÃ¤ger hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Der von den KlÃ¤gern geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz setzt gem. Â§ 280 Abs. 1 BGB zunÃ¤chst voraus, dass die Beklagte ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag, der Schutzwirkung zugunsten der einzelnen WohnungseigentÃ¼mer entfaltet, verletzt hat. Eine Pflichtverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit der VerkÃ¼ndung des Genehmigungsbeschlusses verneint das LG rechtsfehlerfrei.
Allerdings ist revisionsrechtlich davon auszugehen, dass der auf die UmbaumaÃŸnahme bezogene Beschluss, mit dem die bauliche VerÃ¤nderung des gemeinschaftlichen Eigentums genehmigt wurde, rechtswidrig war. Gem. Â§ 22 Abs. 1 WEG kÃ¶nnen bauliche VerÃ¤nderungen des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen werden, wenn jeder WohnungseigentÃ¼mer zustimmt, dessen Rechte durch die MaÃŸnahmen Ã¼ber das in Â§ 14 Nr. 1 WEG bestimmte MaÃŸ hinaus beeintrÃ¤chtigt werden. Ein Beschluss Ã¼ber eine bauliche VerÃ¤nderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. Â§ 22 Abs. 1 WEG muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden, wobei auch die nicht beeintrÃ¤chtigten EigentÃ¼mer stimmberechtigt sind; daneben muss ggf. die Zustimmung derjenigen EigentÃ¼mer vorliegen, die Ã¼ber das in Â§ 14 Nr. 1 WEG bestimmte MaÃŸ hinaus beeintrÃ¤chtigt werden.
Weiterhin kommt es darauf an, welche Pflichten einen Verwalter in seiner Funktion als Versammlungsleiter (Â§ 24 Abs. 5 WEG) im Zusammenhang mit Beschlussfassungen Ã¼ber bauliche VerÃ¤nderungen i.S.v. Â§ 22 Abs. 1 WEG in der EigentÃ¼merversammlung treffen. Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss Ã¼ber die bauliche VerÃ¤nderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. Â§ 22 Abs. 1 WEG als zustande gekommen verkÃ¼ndet, obwohl nicht alle EigentÃ¼mer zugestimmt haben, die Ã¼ber das in Â§ 14 Nr. 1 WEG bestimmte MaÃŸ hinaus beeintrÃ¤chtigt werden. Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung Ã¼ber die bauliche VerÃ¤nderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. Â§ 22 Abs. 1 WEG prÃ¼fen, ob einzelne WohnungseigentÃ¼mer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen mÃ¼ssen, und er muss die EigentÃ¼merversammlung vor der Beschlussfassung Ã¼ber das Ergebnis seiner PrÃ¼fung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen.
KlÃ¤rt der Verwalter die EigentÃ¼merversammlung vor einer Beschlussfassung gem. Â§ 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise Ã¼ber ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handelt er i.S.v. Â§ 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum hat er aber nur dann i.S.v. Â§ 276 BGB zu vertreten, wenn seine EinschÃ¤tzung offenkundig falsch ist. Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner EigentÃ¼mer fehlt, und hat er deshalb Bedenken gegen die VerkÃ¼ndung eines auf eine bauliche VerÃ¤nderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. Â§ 22 Abs. 1 WEG gerichteten Beschlusses, fÃ¼r den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkÃ¼nden, eine Weisung der WohnungseigentÃ¼mer im Wege eines GeschÃ¤ftsordnungsbeschlusses einholen.
Vorliegend erweist sich die Abweisung der Klage als rechtsfehlerfrei. Die VerkÃ¼ndung des rechtswidrigen Beschlusses war nicht pflichtwidrig, ohne dass es darauf ankommt, ob die Zustimmung des mit "Nein" stimmenden WohnungseigentÃ¼mers offenkundig erforderlich war. Rechtsfehlerfrei verneint das LG auch eine Pflichtverletzung der Beklagten im Vorfeld der Beschlussfassung. Insoweit geht es zutreffend davon aus, dass nach allgemeinen Regeln die KlÃ¤ger fÃ¼r eine Verletzung der Informations- und Hinweispflicht darlegungs- und beweispflichtig sind. Die Ãœberzeugung, dass die erforderlichen Hinweise unterblieben sind, hat sich das LG nicht bilden kÃ¶nnen; das Ergebnis der Beweisaufnahme spreche eher dafÃ¼r, dass der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der Beklagten auf das nach dem Inhalt der zu erwartenden Entscheidung bestehende Zustimmungserfordernis und die damit verbundene Anfechtungsgefahr hingewiesen habe. Gegen die eingehende BeweiswÃ¼rdigung erhebt auch die Revision keine EinwÃ¤nde.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 13.07.2020 17:33