Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F27-08-2004-4P-100-2004
Timestamp: 2016-10-27 20:47:37+00:00
Document Index: 147426147

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 57', 'art. 84', 'art. 84', 'art. 43', 'art. 88', 'art. 90', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 95', 'ATF ', 'ATF ', 'in casu', 'art. 29', 'ATF ', 'art. 29', 'ATF ', 'art. 90', 'art. 90', 'art. 271', 'art. 84', 'art. 156']

4P.100/2004 (27.08.2004)
4P.100/2004 /ech
X.________ SA, recourante, repr�sent�e par Me Damien Bonvallat,
intim�e, repr�sent�e par Me Christian Buonomo,,
recours de droit public contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 8 mars 2004.
A.a Par contrat de bail du 14 d�cembre 2000, A.________ a lou� � X.________ SA, pour qu'elle y exploite une fiduciaire, des bureaux d'une surface de 160 m2, sis au rez-de-chauss�e d'un immeuble b�ti, � Gen�ve. Le contrat �tait conclu pour 5 ans, soit du 1er janvier 2001 au 31 d�cembre 2005; il se renouvelait ensuite d'ann�e en ann�e, sauf pr�avis de r�siliation donn� une ann�e avant son �ch�ance. Le loyer annuel initial, arr�t� � 30'288 fr., �tait index� � l'indice suisse des prix � la consommation (cf. ch. 1 let. a du contrat de bail).
A.b Le 11 juin 2002, la bailleresse, par l'entremise d'une g�rance immobili�re, a fait notifier � la locataire, sur formule officielle, un avis de r�siliation du bail pour l'�ch�ance du contrat; cette r�siliation ne comportait aucune motivation.
Le 25 juin 2002, X.________ SA a requis aupr�s de la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers de Gen�ve l'annulation de la r�siliation du bail et, subsidiairement, une prolongation de bail de 6 ans. Par d�cision du 2 septembre 2002, la Commission de conciliation a valid� le cong� pour le 31 d�cembre 2005 et d�clar� irrecevable la requ�te en prolongation de bail.
X.________ SA a saisi le Tribunal des baux et loyers de Gen�ve d'un recours contre la d�cision de la Commission de conciliation. Elle a sollicit� l'annulation de la r�siliation du 11 juin 2002, car le motif du cong� invoqu� par A.________, soit le besoin de celle-ci de disposer desdits locaux pour les mettre � disposition de son fils m�decin, serait contraire aux r�gles de la bonne foi, du moment que ce dernier est titulaire d'un bail dont l'�ch�ance se situe en f�vrier 2008. A titre subsidiaire, la locataire a demand� une prolongation de son bail de 6 ans, compte tenu des cons�quences p�nibles qu'aurait pour elle un d�m�nagement et des probl�mes qu'elle rencontrerait pour retrouver des locaux �quivalents � un loyer comparable. Encore plus subsidiairement, elle a demand� � ce que les parties soient achemin�es "� prouver, par toutes voies de droit, les faits all�gu�s dans le pr�sent recours".
Il r�sulte des enqu�tes que X.________ SA sous-loue depuis le 1er d�cembre 2002 � un cabinet d'architecte une partie des locaux lou�s, soit un bureau meubl� avec acc�s � une salle de conf�rence et au secr�tariat.
Il a �t� constat� que des locaux de remplacement ont �t� propos�s � la locataire, qui a refus� de les prendre en consid�ration.
Lors de l'audience de plaidoiries du 24 f�vrier 2003, la bailleresse a confirm� qu'elle avait l'intention de remettre les locaux en question � son fils pour qu'il puisse exercer son activit� professionnelle dans des locaux plus spacieux et mieux situ�s que ceux qu'il occupe pour l'heure, � Gen�ve.
Par jugement du 2 mai 2003, le Tribunal des baux et loyers a constat� la validit� de la r�siliation de bail notifi�e � la locataire le 11 juin 2002 pour le 31 d�cembre 2005 et enti�rement d�bout� X.________ SA de sa demande en prolongation de bail, sur laquelle la Commission de conciliation, � tort, n'�tait pas entr�e en mati�re.
Saisie d'un appel de X.________ SA, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, par arr�t du 8 mars 2004, a confirm� le jugement pr�cit�. En substance, l'autorit� cantonale a consid�r� que la bailleresse avait indiqu� de mani�re constante qu'elle souhaitait r�silier le bail la liant � sa locataire pour l'�ch�ance contractuelle afin de pouvoir - de mani�re non urgente - y reloger son fils, lequel souhaite agrandir son cabinet m�dical. Dans ce contexte, il n'est pas possible de pr�tendre que le cong� est abusif au sens de l'art. 271 CO. A propos de la requ�te en prolongation de bail, la cour cantonale a retenu que la locataire b�n�ficiait d'un pr�avis de pr�s de 30 mois, qu'elle n'avait pas d�montr� que la r�siliation de son bail provoquerait la perte d'une partie de sa client�le, pas plus qu'elle n'avait �tabli avoir effectu� de nombreuses d�marches pour retrouver de nouveaux locaux, si bien qu'il ne se justifiait pas de lui octroyer une quelconque prolongation.
Parall�lement � un recours en r�forme, X.________ SA forme un recours de droit public au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal, dont elle requiert l'annulation. Elle invoque la violation de son droit d'�tre entendue.
L'intim�e conclut au rejet du recours, alors que l'autorit� cantonale se r�f�re aux consid�rants de son arr�t.
1.1 Conform�ment � la r�gle g�n�rale de l'art. 57 al. 5 OJ, il y a lieu de statuer d'abord sur le recours de droit public.
1.2 Le recours de droit public au Tribunal f�d�ral est ouvert contre une d�cision cantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ).
Le jugement rendu par la cour cantonale, qui est final, n'est susceptible d'aucun autre moyen de droit sur le plan f�d�ral ou cantonal dans la mesure o� la recourante invoque la violation directe d'un droit de rang constitutionnel, de sorte que la r�gle de la subsidiarit� du recours de droit public est respect�e (art. 84 al. 2 et 86 al. 1 OJ). En revanche, si la recourante soul�ve une question relevant de l'application du droit f�d�ral, le grief n'est pas recevable, parce qu'il pouvait faire l'objet d'un recours en r�forme (art. 43 al. 1 et 84 al. 2 OJ).
La recourante est personnellement touch�e par la d�cision attaqu�e, qui confirme la validit� de la r�siliation du bail qu'elle a nou� avec l'intim�e, de sorte qu'elle a un int�r�t personnel, actuel et juridiquement prot�g� � ce que cette d�cision n'ait pas �t� prise en violation de ses droits constitutionnels; en cons�quence, elle a qualit� pour recourir (art. 88 OJ).
1.3 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal f�d�ral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqu�s et suffisamment motiv�s dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 129 I 113 consid. 2.1 p. 120 et les arr�ts cit�s).
2.1 Conc�dant que les possibilit�s de faire valoir des faits nouveaux dans le cadre d'un recours de droit public sont tr�s r�duites, la recourante produit n�anmoins devant le Tribunal f�d�ral une correspondance �chang�e entre le 4 novembre 2003 et le 10 d�cembre 2003 (pi�ces nos 12 � 16), qu'elle n'a pas soumise � l'autorit� cantonale.
2.2 Dans le cadre d'un recours de droit public qui repose essentiellement, comme en l'esp�ce, sur un autre grief que l'arbitraire, le Tribunal f�d�ral ne prend en consid�ration les all�gations, preuves ou faits nouveaux qu'� titre exceptionnel. Il admet ainsi les nova s'ils concernent un point mentionn� pour la premi�re fois dans la d�cision attaqu�e (ATF 118 Ia 369 consid. 4d), s'ils ont trait � un point de vue qui s'imposait � l'autorit� cantonale, de sorte que celle-ci aurait manifestement d� le prendre en compte d'office en instance cantonale (ATF 99 Ia 113 consid. 4a), s'ils se rapportent � des faits qui ne sont devenus d�terminants qu'au cours de la proc�dure probatoire institu�e par l'art. 95 OJ (ATF 107 Ia 187 consid. 2b; Rhinow/Koller/Kiss, �ffentliches Prozessrecht und Justizverfassungsrecht des Bundes, n. 1859, p. 358) ou s'ils sont li�s � de nouveaux moyens de droit, recevables devant le Tribunal f�d�ral parce que l'autorit� de derni�re instance cantonale disposait d'un pouvoir d'examen libre et devait appliquer le droit d'office (ATF 119 Ia 88 consid. 1a).
Aucune de ces exceptions n'est r�alis�e in casu. La recourante ne le pr�tend d'ailleurs m�me pas. Partant, sont irrecevables les pi�ces 12 � 16 que la recourante a produites avec son recours de droit public.
3.1 La recourante soutient que son droit d'�tre entendue, garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., a �t� viol�. Elle fait valoir qu'en lui refusant le droit de d�montrer la r�alit� de ses all�gu�s, lesquels portaient sur des faits pertinents (motif du cong�, besoin propre du fils de la bailleresse, recherches d'autres locaux et caract�re p�nible du cong� pour la locataire), une grave entorse a �t� op�r�e � ce droit constitutionnel. A ses yeux, les autorit�s judiciaires auraient d� entendre les parties en comparution personnelle et ouvrir des enqu�tes.
3.2.1 Le contenu du droit d'�tre entendu et les modalit�s de sa mise en oeuvre sont d�termin�s en premier lieu par les dispositions cantonales de proc�dure, dont le Tribunal f�d�ral ne revoit l'application et l'interpr�tation que sous l'angle restreint de l'arbitraire; il examine en revanche librement si les garanties minimales consacr�es par le droit constitutionnel f�d�ral sont respect�es (ATF 127 III 193 consid. 3).
Comme la recourante n'invoque pas la violation de normes de droit cantonal prot�geant son droit d'�tre entendue, le grief soulev� doit �tre examin� exclusivement � la lumi�re de l'art. 29 al. 2 Cst.
3.2.2 Tel qu'il est garanti par la Constitution f�d�rale, le droit d'�tre entendu comprend notamment le droit pour le justiciable de prendre connaissance du dossier, de s'exprimer sur les �l�ments pertinents avant qu'une d�cision ne soit prise touchant sa situation juridique, de fournir des preuves quant aux faits de nature � influer sur le sort de la d�cision, d'obtenir qu'il soit donn� suite � ses offres de preuves pertinentes, de participer � l'administration des preuves essentielles, d'en prendre connaissance et de se d�terminer � leurs propos (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 504/505; 127 III 576 consid. 2c p. 578 s.; 127 V 431 consid. 3a; 126 I 15 consid. 2a).
3.2.3 En l'esp�ce, il n'appara�t pas qu'en instance cantonale la recourante ait �t� emp�ch�e de s'exprimer sur les faits pertinents ou qu'elle ait �t� priv�e de la possibilit� de proposer de moyens de preuve. Quoi qu'en dise X.________ SA, elle a pu s'exprimer librement devant le Tribunal des baux, par l'entremise de son mandataire, lors d'une audience tenue le 16 d�cembre 2002 en cours d'instruction. La recourante n'indique m�me pas le moyen de preuve dont elle aurait offert l'administration en temps utile et selon les formes de la proc�dure cantonale. Singuli�rement, elle n'expose pas qu'elle aurait pr�sent� une liste de t�moins dont elle aurait sollicit� l'audition sur des points d�termin�s.
A supposer que le grief r�ponde aux exigences strictes de motivation de l'art. 90 al. 1 let. b OJ, il n'a aucun fondement.
La recourante reproche encore � la cour cantonale d'avoir proc�d� arbitrairement � une appr�ciation anticip�e des preuves � propos du motif de cong�. Elle fait valoir, en se r�f�rant � un auteur, que le devoir du bailleur d'indiquer un v�ritable motif de r�siliation est fondamental.
A d�faut de mentionner la mesure probatoire que le juge aurait refus� d'administrer au vu de son appr�ciation des preuves d�j� apport�es, le moyen est irrecevable (art. 90 al. 1 let. b OJ).
Pour le reste, le moyen a trait � l'annulabilit� du cong� en raison des motifs qui fondent la r�siliation. Il concerne ainsi l'application du droit f�d�ral, plus particuli�rement les art. 271 et 271a CO. Ressortissant � l'instance de r�forme, il est irrecevable du fait de la subsidiarit� absolue du recours de droit public (art. 84 al. 2 OJ).
En d�finitive, le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�. Compte tenu de l'issue de la cause, la recourante supportera l'�molument de justice et versera � l'intim�e une indemnit� de d�pens (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).