Source: http://www.jurischile.com/2013/10/terminacion-de-contrato-de.html
Timestamp: 2018-10-16 03:27:54
Document Index: 107805988

Matched Legal Cases: ['artículo 1962', 'artículo 1945', 'artículo 1962', 'artículo 768', 'artículo 170', 'artículo 768', 'artículo 779', 'artículo 200', 'artículo 1962', 'artículo 1545', 'artículo 1962', 'artículo 1962', 'artículo 1545', 'artículo 1962', 'artículo 1977', 'artículo 1977', 'artículo 1962', 'artículo 1962', 'artículo 1962', 'artículo 1977', 'artículo 648', 'artículo 790', 'artículo 1816', 'artículo 1977', 'artículo 10', 'artículo 1977', 'artículo 1944', 'artículo 1977', 'artículo 1977', 'artículo 1962', 'artículo 1962', 'artículo 1915', 'artículo 1977']

JurisChile: Terminación de contrato de arrendamiento. Obligación del nuevo titular del bien arrendado de respetar el contrato de arrendamiento.
Terminación de contrato de arrendamiento. Obligación del nuevo titular del bien arrendado de respetar el contrato de arrendamiento.
Santiago, dos de octubre de dos mil trece.
En estos autos Rol 97-20012, seguidos ante el 2° Juzgado Civil de Viña del Mar, compareció doña María José Secall Kattan, en representación de Inversiones Reus Limitada, quien dedujo demanda en juicio sumario sobre terminación de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas, en lo principal, y por retardo en el pago de las cuentas de servicio, como solicitud subsidiaria, conforme a lo dispuesto en los artículos 1545, 1945 y 1977 del Código Civil, y de la Ley Nº 18.101 , en contra de Sociedad Intercontinental de Gastronomía SIG Limitada.
Funda su acción señalando que por escritura pública de fecha 16 de Diciembre de 2011, inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, Inversiones Reu Limitada adquirió el dominio de la propiedad ubicada en la Avenida San Martín Nº 415, de Viña del Mar.
Agrega que su antecesor en el dominio Guillermo Juan Germán Oesterle Stehn, había suscrito por escritura pública de fecha 2 de Febrero de 2006, un contrato de arrendamiento de la propiedad raíz recientemente adquirida con la Sociedad Intercontinental de Gastronomía SIG Limitada.
Indica que de conformidad con lo que prescribe el artículo 1962 Nº 2 del Código de Procedimiento Civil, la sociedad demandante continuó con las obligaciones y derechos emanados del referido contrato de arrendamiento. Sin embargo, afirma que la arrendataria, hoy demandada, ha incumplido las obligaciones derivadas del referido contrato, adeudando los cánones desde el mes de agosto de 2011 hasta la fecha por la suma de 843,12 unidades de fomento más intereses.
Refiere que según da cuenta la cláusula tercera de la convención en referencia, se estipuló un plazo fijo de duración de 10 años cuyo vencimiento se produciría el 31 de Marzo del año 2016. Por otra parte, de conformidad con la cláusula quinta de la misma convención, la renta mensual pactada se fijó en la suma de 72,5 unidades de fomento, pagadera los cinco primeros días de cada mes. Indica que en la cláusula sexta se estipuló que de no pagarse la renta dentro del plazo fijado durante dos períodos mensuales completos, le otorgaba el derecho al arrendador para solicitar la restitución inmediata del inmueble arrendado.
Agrega que conforme lo previsto en el artículo 1945 del Código Civil, cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será aquél obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiere terminado sin desahucio.
Que por lo reseñado solicita la terminación inmediata del contrato del contrato de arriendo por falta de pago de rentas; cobro de rentas insolutas e indemnización de perjuicios; se restituya el inmueble arrendado en el plazo que se establezca en la sentencia, contados desde que ésta cause ejecutoria y se efectúen las reconvenciones de pago conforme a la Ley, con costas.
En subsidio, entabla acción de terminación inmediata del mismo contrato, cobro de las cuentas de los servicios adeudadas e indemnización de perjuicios, en el evento que la demandada enerve la acción principal con el pago de las rentas insolutas. Explica que en el contrato se estipuló en su cláusula séptima que el arrendatario estaría obligado a cancelar los servicios básicos del inmueble tales como luz, agua, gas, etc, y que el no pago de dos períodos de cualquiera de ellos, autorizaba al arrendador para poner término al contrato y demandar la restitución del inmueble sin perjuicio de exhibir el pago de los servicios adeudados, incumplimiento que se había producido en este caso.
La demandada Sociedad Intercontinental de Gastronomía SIG Limitada, contestó la demanda principal interpuesta en su contra, solicitando su íntegro rechazo. En lo que importa al presente recurso, expresa que efectivamente el 2 de Febrero del año 2006 celebró un contrato de arrendamiento con doña Chantal Paola Oesterle Pinardi, quien actuó en representación de don Guillermo Juan Oesterle Stehn y de doña Mirella Pinardi Testa, de la propiedad de marras, en los términos descritos por el actor en relación con la duración y las rentas, como también con la posibilidad de demandar la restitución del inmueble si el arrendatario se constituyera en mora de dos meses completos de arrendamiento, pues antes de eso sólo procedía el cobro de intereses y multas. Sin embargo, indica, según la cláusula tercera del referido contrato la única forma pactada de ponerle en forma unilateral por una de las partes, es que alguna de ella manifestara por escrito su intención de no proseguir, que debía expresar mediante carta certificada enviada al domicilio que las partes han designado en el contrato, con una anticipación de 36 meses a la respectiva terminación o renovación del mismo, situación que a la fecha de presentación de la demanda no ha sucedido.
Expone que la demanda es improcedente, ya que de los antecedentes referidos el contrato de arrendamiento celebrado el año 2006, lo fue entre la Sociedad demandada y doña Chantal Oesterle Pinardi, hija y mandataria general de ambos propietarios del inmueble arrendado, por tanto es dicha persona natural o sus representados quienes revisten la calidad de exclusivos arrendadores, únicos que podían accionar en la forma pretendida.
Señala que la norma citada por el demandante para fundar su acción -el artículo 1962 Nº 2 del Código Civil- no implica una fórmula legal que permita al referido comprador a constituirse de pleno derecho en acreedor con efecto retroactivo o subrogarse en los derechos del vendedor. De esta manera, afirma, es improcedente la demanda en virtud de los derechos del contrato de arrendamiento ya que conforme lo sostiene la amplia mayoría de los autores en doctrina, los derechos que emanan para las partes del contrato de arrendamiento, son derechos personales, por lo que resulta evidente que los meses que pretende cobrar el demandante mediante su libelo corresponden a períodos cuya renta en caso de estar adeudada, correspondía ser pagada sólo al arrendatario original. Que de este modo, mal cabe al comprador, nuevo arrendador y demandante, irrogarse facultades y derechos personales del antiguo arrendador que no tiene, ni le fueron cedidas en modo alguno, pues de ser así se habría acompañado el documento justificativo en la demanda.
Hace presente que en todo caso desde el inicio del contrato se han cancelado de manera regular y periódica todas y cada una de las rentas de lo cual da cuenta que la demanda del nuevo arrendador (sic) reclama sólo lo adeudado desde el mes de agosto de 2011 en adelante. Explica a este respecto que los pagos inicialmente eran efectuados a la corredora de propiedades “Montt y Compañía Ltda”, facultada y encomendada por la arrendadora para el pago, en sus oficinas, todo ello en virtud de un acuerdo consensual entre su parte y la referida corredora. Agrega que en el mes de septiembre de 2010, la arrendadora del inmueble, a esa altura representante de la sucesión Oesterle-Pinardi, doña Chantal Oesterle Pinardi, les comunicó de manera informal su intención de vender el inmueble, solicitando una fecha para restituir la propiedad, ofreciendo el no cobro de las rentas ante lo cual se le recordó la existencia del contrato por escritura pública y que se había invertido bastante dinero en dejar operativo el inmueble, por lo que instruyó a dicha corredora para que no recibieran los pagos de arriendo ante lo cual se vieron obligados, como consta de los documentos que se acompañan, a consignar ante Notario para que diera aviso por intermedio de la empresa de corretaje a la arrendadora de la disponibilidad del pago de la renta en notaria, mediante carta certificada, enviándose la primera con fecha 30 de noviembre, el cheque respectivo fue retirado por la misma Chantal Oesterle Pinardi emitiendo el recibo de pago respectivo y desde noviembre de 2010, en adelante todos los pagos debieron ser consignados en Notarias y notificados por carta certificada en los términos ya señalados, y retirados por la señalada persona.
Que en cuanto a la demanda subsidiaria por retardo en las cuentas de servicios, solicita su rechazo en todas sus partes con expresa condena en costas por cuanto el arrendador carece de facultades para pretender hacer valer un derecho propio que no tiene, como es el de demandar en calidad de arrendador, reproduciendo todo lo que ya se expuso en la contestación de la demanda principal. Además, en relación con las cuentas de servicios que se requieren, no se indican los meses se deberían, sus montos o los servicios adeudados, citando normativa que en nada se refiere a lo alegado, los artículos 1545, 1945, y 1977 del Código Civil. Sin perjuicio de lo reseñado, señala que a la fecha no existen deudas de servicios con respecto al inmueble de autos, y por tanto no concurre ninguna causal ni legal ni contractual para pedir el término del contrato por ello.
La señora juez del tribunal referido en el apartado primero de esta expositiva, por sentencia de treinta y uno de enero de dos mil doce, según se lee a fojas 77, no dio lugar, con costas, a la demanda de terminación inmediata del contrato de arrendamiento, y en consecuencia, dispuso que se debería seguir adelante con el contrato materia de autos suscrito entre el demandado y una tercera ajena al juicio.
Apelado dicho fallo por la demandante, una sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por decisión de veintinueve de junio del año dos mil doce, rolante a fojas 176, lo revocó y dispuso que: a) No se hace lugar a las objeciones de documentos formuladas en el comparendo a fojas 71 y escrito de fojas 122; b) Ha lugar a la demanda de terminación inmediata de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas de parte de la demandada a favor de los demandantes, declarándose la terminación de la correspondiente convención a partir de esta fecha, debiendo cancelarse las rentas que se devenguen hasta la entrega del inmueble de autos; c) Lo anterior es sin perjuicio que en la etapa ejecutiva de la sentencia y al momento de liquidarse el crédito respecto de las rentas insolutas, como asimismo las cuentas de servicios también insolutas, deberán efectuarse los ajustes y alcances que de acuerdo al mérito de los antecedentes las partes puedan efectuar; d) No se emite pronunciamiento respecto de la petición subsidiaria de la demanda; y e) cada parte pagará sus costas.
En contra de esta determinación, la parte demandada dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo.
PRIMERO: Que el recurso de nulidad formal invoca, en primer término, el vicio contemplado en el artículo 768 N° 5 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 170 N° 6 del mismo cuerpo legal, esto es, en haber sido la sentencia pronunciada con la omisión de la decisión del asunto controvertido.
Expone que consta de los antecedentes que la demanda se dedujo para obtener el término del contrato de arrendamiento, pero también por ella se pretendía el cobro de rentas adeudadas, esto es, las correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2011, y la de enero de 2012, a razón de 80,52 unidades de fomento. Sin embargo, señala, de la parte resolutiva Nº II de la sentencia recurrida se aprecia que no se pronunció en relación con la condena de las rentas por los referidos meses, que fueron expresamente solicitadas por la demandante, y en su lugar, solamente ordenó el pago de las que se devengaran hasta la fecha de la entrega del inmueble.
Así las cosas, señala, es evidente que no existe pronunciamiento en relación con la condena al pago en el período referido por el actor, teniendo en consideración que se declara terminado el contrato de arrendamiento “a partir de esta fecha”, es decir, a partir del 29 de junio de 2012.
Asevera que esta omisión es relevante pues parte importante de las alegaciones de la demandada consistieron en sostener que la demandante no tenía derecho a accionar pretendiendo que existía deuda por meses de renta anteriores a la fecha en que adquirió el inmueble arrendado, lo que puede entenderse que ocurrió recién a fines del mes de diciembre de 2011.
SEGUNDO: Que como segundo motivo de nulidad se dedujo aquél contemplado en el artículo 768 Nº 7 del Código de Procedimiento Civil, esto es, cuando la sentencia contiene decisiones contradictorias.
Explica que el vicio alegado se produce por el hecho de haberse acogido la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas por un lado -decisión II- y por otro, en dejar a salvo para la etapa de ejecutiva del fallo, la posibilidad de efectuarse ajustes y alcances al liquidarse el crédito referidos a las rentas de arrendamiento -decisión III-
En efecto, indica, la única manera de comprender lo resuelto, en relación con lo expresado en el considerando duodécimo del fallo recurrido, es que queda abierta la posibilidad que su parte demuestre en la etapa de ejecución de la sentencia que hay rentas de entre las discutidas en esta litis, que se encuentran efectivamente pagadas en tiempo y forma, lo que implica que no se ha determinado cuáles son las que efectivamente se adeudan, de manera que no existe certeza de parte del tribunal sobre la mora aquéllas que sirvieron de base para acoger la acción y declarar terminado el contrato.
TERCERO: Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 779 del Código de Procedimiento Civil, es aplicable al recurso de casación lo dispuesto en los artículos 200 y 201 del mismo cuerpo de leyes, este último sólo en cuanto a la no comparecencia del recurrente dentro de plazo.
Que por su parte, el artículo 200 del cuerpo normativo reseñado, establece el plazo en que las partes deben comparecer ante el tribunal superior para seguir el recurso interpuesto, en tanto que la norma del 201 dispone la sanción de deserción del mismo cuando el apelante no comparece dentro del término reseñado en la anterior disposición.
CUARTO: Que del mérito de los antecedentes aparece que el recurrente no cumplió con esta obligación en relación con el recurso de casación en la forma. Es así como se desprende de la actuación que rola a fojas 218 de estos autos, que el abogado Gustavo Quezada Valencia, en representación de la demandada -Sociedad Intercontinental de Gastronomía SIG Limitada- sólo se hizo parte ante esta Corte Suprema en el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia de segunda instancia dictada con fecha 29 de junio de 2012 por la Corte de Apelaciones de Valparaíso.
QUINTO: Que, teniendo en consideración lo reseñado, aparece con claridad que la recurrente no ha dado cumplimiento a la obligación de comparecer dentro de plazo ante el tribunal superior para seguir el recurso de casación en la forma que fuera interpuesto, de donde se desprende, necesariamente, que deberá ser desechado.
SEXTO: Que la demandada dedujo recurso de casación en el fondo contra la sentencia de segundo grado, a la que atribuye diversos errores de derecho, que se habrían traducido en vulneración a lo dispuesto en los artículos 1545, 1962 Nº 2 y 1977, todos del Código Civil.
SÉPTIMO: Que en primer término, sostiene que se ha producido infracción en la aplicación que se hizo del artículo 1962 Nº 2 en relación con el artículo 1545, ambos del Código Civil.
En efecto, señala, de la sentencia recurrida se advierte que para justificar el rechazo (sic) de la demanda se invoca en el considerando octavo el referido artículo 1962, concluyendo, luego de dar por establecido que los demandantes son dueños del inmueble arrendado, que de conformidad con la referida norma están obligados a respetar el contrato de arrendamiento celebrado por escritura pública entre el anterior dueño con los demandados, debiendo determinarse la procedencia de la petición de término conforme a las disposiciones de la Ley Nº 18.101.
Señala que este razonamiento, en principio, es correcto, sin embargo se infringe el artículo 1962 Nº 2 de la codificación sustantiva, dado que se le otorgó un sentido y alcance que no tiene. Al respecto explica que tal como se señaló al contestar la demanda, la norma en análisis, inserta a propósito del contrato de arrendamiento, establece sólo derechos personales para las partes que lo celebran o acuerdan. De esta manera, en el caso sub lite, la sociedad demandante no tiene legitimación activa para accionar porque, aunque haya probado su calidad de dueña, no es arrendadora, por ende, no tiene titularidad sobre los derechos emanados del contrato de arrendamiento.
Agrega que por este mismo razonamiento, no se le puede considerar acreedor de las rentas por las cuales pide la terminación del contrato, correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2011, pues quedó establecido en autos que a esa fecha no tenía la calidad de propietario.
Se configura, por lo tanto, infracción al efecto relativo de los contratos, y en consecuencia a lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil, pues se estarían otorgando derechos personales que emanan de un contrato a quien no tiene la calidad de sujeto activo de esos derechos.
En este sentido, señala, cuando la disposición infringida establece que el arriendo debe ser respetado cuando ha sido celebrado por escritura pública, no implica que el mismo queda cedido en sus derechos y obligaciones al nuevo adquirente de pleno derecho. El alcance de lo dispuesto en el artículo 1962 Nº 2 del Código de Bello, por ende, implica que el contrato permanece vigente entre las partes que lo celebraron, de manera que no puede el nuevo dueño, que no es parte en dicha convención, exigir el pago de rentas que no se le adeudan, ni pedir el término de un contrato que jamás celebró, y en el que no ha sido cesionario de sus derechos y obligaciones.
Sostiene que la situación que se da en estos casos, puede asimilarse a aquella en que se adquiere un inmueble con el derecho real de usufructo, situación en la que el nuevo dueño debe soportar este gravamen hasta su extinción y no puede alegar causales derivadas de la convención constitutiva del mismo. En el caso del arriendo, señala, como no es un derecho real, el efecto se produce al otorgarlo por escritura pública, y es en esa virtud que es oponible al nuevo dueño.
De esta forma, asegura, la acción esgrimida carece de los elementos necesarios para que la demandante sea su titular. Es así como carece de interés y de causa de pedir, por cuanto no la actora tiene la calidad jurídica de arrendadora, y por lo mismo, no es acreedora de las rentas por las que pide el término del contrato de arrendamiento, las que estaban devengadas con anterioridad a la fecha en la que celebró el contrato de compraventa y obtuvo la inscripción de dominio del inmueble a su nombre.
OCTAVO: Que en cuanto a la infracción denunciada en relación con el artículo 1977 del Código Civil, indica que en el considerando décimo de la sentencia de segundo grado se resolvió que en este caso se había producido la mora a que se refiere dicha disposición. Esta norma tiene entre sus elementos el de otorgar un derecho al arrendador para pedir la terminación del contrato de arrendamiento, sin embargo, en este caso, quien ha comparecido no tiene la calidad jurídica de arrendador. De esta forma, asegura, la demandante carece de legitimación activa incluso para invocar la consecuente acción judicial que otorga el artículo referido, y se ha configurado de esta forma la transgresión denunciada por contravención formal.
Además sostiene que se infringe la señalada norma cuando en el considerando undécimo se indica que consta que no se ejecutaron los pagos en las oportunidades legales correspondientes (reconvención de pago), en circunstancias que el único que puede reconvenir eficazmente respecto de una deuda es el acreedor efectivo de ella, y no un tercero que no lo es.
Por último, y siempre en relación con la transgresión del mismo artículo, señala que se dejó constancia en los considerandos noveno y décimo de la sentencia recurrida, que hubo diversos intentos y procedimientos destinados al pago, lo que demuestra la intención de la demandada de hacerlo y, con ello, cumplir el contrato, perseverando en él.
El artículo en cuestión, explica exige la mora de un período entero de pago de renta, la que se produce cuando no se cumple la obligación o se retarda su cumplimiento en forma imputable al deudor, en la medida que sea interpelado o requerido. Pues bien, habiendo quedado asentado como hecho de la causa en los referidos razonamientos que su parte siempre se mantuvo llana a cancelar las rentas, lo que no fue concretado por acción de la arrendadora y por la incerteza acerca del efectivo titular del contrato, no pudo tenerse por configurada la mora del deudor como elemento para la procedencia de la acción de término del contrato en este caso.
NOVENO: Que, para un mejor entendimiento de los motivos que siguen, es útil dejar asentados como hechos de la causa los siguientes antecedentes, por no haber sido discutidos por las partes:
a) Con fecha 2 de febrero de 2006, se celebró un contrato de arrendamiento entre Chantal Paola Oesterle Pinardi, en representación de Guillermo Juan Germán Oesterle Stehn y de Mirella Pinardi Testa, con la sociedad Intercontinental de Gastronomía SIG Limitada, representada por Pablo Fernando Álvarez Maldonado y Juan Carlos Álvarez Maldonado, respecto del inmueble ubicado en Avenida San Martín Nº 415, de la comuna de Viña del Mar;
b) El plazo del referido contrato sería de 10 años a contar de la entrega, esto es, el día 1 de abril de 2006, renovable tácita y sucesivamente por períodos iguales y sucesivos;
c) La renta de arrendamiento se fijó en la señalada convención en la suma de setenta y dos coma cinco unidades de fomento a pagarse dentro de los cinco primeros días de cada mes;
d) En caso de que la morosidad en el pago de la renta alcance dos períodos mensuales completos, se convino que el arrendador podía demandar judicialmente la restitución inmediata del inmueble arrendado;
e) Se estableció en el contrato reseñado que el arrendatario estaría obligado a cancelar los servicios básicos, en tanto, que el no pago de dos períodos de cualquiera de los servicios básicos del inmueble, autorizaría al arrendador para poner término al contrato y demandar la restitución del inmueble sin perjuicio de exigir el pago de los servicios adeudados;
f) Con fecha 16 de diciembre de 2011, se celebró un contrato de compraventa entre Chantal Paola Oesterle Pinardi, por sí y en representación de Guillermo Fabio Oesterle Pinardi, Jorge Jacinto Ávila Flores como administrador de los bienes propios de su cónyuge Karin Marianne Oesterle Pinardi, y la sociedad Inversiones Reus Limitada, por medio del cual los primeros venden, ceden y transfieren a la segunda el inmueble ubicado en Avenida San Martín, Nº 415, en Viña del Mar;
DÉCIMO: Que los sentenciadores del grado establecieron como hechos de la causa los siguientes:
a) La demandante -Sociedad Inversiones Reus Limitada- es dueña de la propiedad cuya restitución requiere, ubicada en Avenida San Martín Nº 415, Viña del Mar:
b) La demandada -Sociedad Intercontinental de Gastronomía SIG Limitada- para los efectos de cancelar las rentas de arrendamiento de la propiedad de marras, lo hizo por medio de procedimientos que no corresponden a los exigidos por la ley en estos casos, ya que lo efectuó ante un corredor de propiedades o dejando instrucciones en diversas notarías;
c) El pago por consignación que se anunció por la demandada en el proceso no se concretó en estos antecedentes;
e) Los pagos de las rentas no se efectuaron en las oportunidades legales correspondientes, esto es, cuando la demandada fue reconvenida de pago.
UNDÉCIMO: Que sobre la base del sustrato fáctico recién pormenorizado -en lo que interesa al presente recurso- la sentencia cuestionada revocó el fallo de primer grado, en cuanto había desechado la demanda de terminación inmediata del contrato de arrendamiento por no pago de las rentas. Para decidir así, los jueces de la instancia concluyeron que la demandante había acreditado ser dueña del inmueble cuya restitución requería, y que habiéndose celebrado el contrato de arrendamiento con los anteriores dueños por escritura pública se encontraba obligada a respetarlo. Por otra parte, estimó que se había configurado la mora a que se refiere el artículo 1977 del Código Civil, por cuanto si bien consta que la demandada había manifestado la intención de cancelar las rentas de arrendamiento insolutas, el procedimiento que utilizó, esto es, efectuar pagos ante un corredor de propiedades o “dejar instrucciones” en diversas Notarías, no correspondía al exigido por la ley en estos casos, y en cuanto al pago por consignación que anunció, tampoco se concretó en estos antecedentes, lo que habilita en este caso a tener por configurada la terminación del contrato de arrendamiento por no pago de las rentas. A mayor abundamiento, tuvo en consideración que constaba fehacientemente que no se ejecutaron los pagos en las oportunidades legales correspondientes (reconvención), lo que igualmente ameritaba a poner término al respectivo contrato. Sin perjuicio de lo decidido, resolvió que en la etapa ejecutiva de la sentencia y al momento de liquidarse el crédito respecto de las rentas insolutas, como asimismo de las cuentas de servicios también insolutas, deberían efectuarse los ajustes y alcances que de acuerdo al mérito de los antecedentes las partes pudieran realizar. Por último, y atendido lo decidido, se omitió pronunciamiento respecto de la petición subsidiaria formulada por la actora en la demanda.
DUODÉCIMO: Que para resolver la cuestión jurídica que se plantea en el primer capítulo del recurso, debe esclarecerse el sentido que tiene lo dispuesto en el artículo 1962 del Código Civil, en su encabezado cuando prescribe que: “Están obligados a respetar el arriendo…”. El recurrente pretende que esta disposición, interpretada de una manera literal, sólo impondría al nuevo propietario el deber de respetar el contrato, entendido simplemente como un deber de aceptar que a la propiedad que se ha adquirido la afecta un contrato de arrendamiento que le es oponible, y por lo mismo que no se puede desconocer. De ninguna manera podría entenderse, a juicio de la misma parte, como efecto del traspaso del derecho del arrendador, que el nuevo propietario ha pasado a ocupar la posición del arrendador en un contrato que nunca ha celebrado. Para esta Corte, la reseñada es una interpretación estrecha, porque no se compadece con el sentido que ella claramente dispone, cual es de imponer al nuevo titular del bien arrendado el respeto al contrato de arrendamiento. Es evidente que si se tiene el deber de respetar el arriendo, quiere decir que sobre el nuevo propietario recae el deber de aceptar todos los derechos que tiene el arrendatario sobre la cosa arrendada. Como contrapartida, parece justo entender que al nuevo propietario le corresponden los derechos como arrendador de la cosa arrendada, entre ellos, el más importante, el derecho a percibir las rentas, entre otras razones, por su condición de propietario del bien raíz. No parece razonable interpretar, como lo pretende el recurrente que, en los casos del artículo 1962 del Código Civil, existan dos figuras diferentes, por una parte el vínculo entre el primitivo arrendador con su arrendatario, que sería contractual, y por otra el que se da entre el arrendatario con el nuevo propietario, que no tendría tal carácter. La lógica y el sentido común enseñan que en un contrato bilateral, como es un contrato de arrendamiento, si el derecho del propietario del bien arrendado es a gozar de la cosa, es obvio que, si no puede tener un goce material, porque la cosa está arrendada y pesa sobre el propietario el deber de respetar el arriendo, al menos deber reconocérsele, como contrapartida, que tiene la calidad de arrendador.
DECIMOTERCERO: Que la doctrina de los autores permite la anterior interpretación. Así el profesor Gonzalo Figueroa, recientemente fallecido, comentando esta disposición tenía dicho: “El adquirente de una cosa dada en arrendamiento deberá respetar un contrato en el cual él no fue parte, en los casos establecidos en la disposición referida. El contrato se le traspasa íntegro, con todas sus cargas, derechos y particularidades; el adquirente asume la calidad jurídica de contratante, en un contrato en que no era parte y aún contra su voluntad” (El Patrimonio, Editorial Jurídica de Chile, 1991, p. 243); en sentido similar se ha pronunciado el profesor Sebastián Ríos Labbé, al caracterizar este tipo de cesiones: “…toda cesión de contrato implica la entrada del tercero a la relación contractual, reemplazando totalmente al cedente, quien en algunos casos puede permanecer obligado. La cesión del contrato implica, pues, la transferencia del cedente al cesionario de todos los derechos y obligaciones, principales y accesorias, que incumbían al primero o, dicho de otra manera, el tránsito del cesionario a la posición del cedente” (“Las cesiones legales del contrato. Una contribución al régimen de la cesión convencional de contrato”, en Estudios de Derecho Privado en homenaje a Christian Larroumet, Universidad Diego Portales-Fundación F. Fueyo-Universidad del Rosario-, Santiago-Bogotá, 2008, p. 172).
DECIMOCUARTO: Que, en consecuencia, no se advierte error de Derecho en la sentencia recurrida, respecto de la inteligencia que ha hecho de lo dispuesto en el artículo 1962 del Código Civil, por lo que debe descartarse el recurso en esta parte.
DECIMOQUINTO: Que un segundo grupo de errores de derecho denunciados, el recurrente los refiere respecto del artículo 1977 del Código Civil. Plantea que, en cualquier caso, no pudo basar la demanda de terminación del contrato de arrendamiento en la falta de pagos de rentas atrasadas anteriores a enero de 2012, ni tampoco pudo el demandante instar judicialmente por el pago de rentas atrasadas anteriores al tiempo en que adquirió la propiedad. En efecto, estima que las rentas atrasadas hasta diciembre de 2011, en todo caso, pertenecen en titularidad al antiguo arrendatario y, por tener el carácter de derechos personales, no pueden entenderse que han pasado al patrimonio del nuevo propietario.
DECIMOSEXTO. Que para resolver esta cuestión, esta Corte analizará separadamente las dos cuestiones. Sobre la primera, debe tenerse presente que, conforme con los hechos que han quedado a firme por los jueces del fondo, la escritura de venta tiene fecha 16 de diciembre de 2011 y se inscribió el día 22 de diciembre de 2011. Estos hechos permiten afirmar que el nuevo propietario sí pudo instar por el pago de la renta de diciembre de 2012, si se considera, además, que el propietario tiene derecho a los frutos civiles de la cosa que tiene en dominio, conforme con lo que dispone el artículo 648 del Código Civil, los que se devengan día por día, según lo que se desprende del artículo 790 del mismo cuerpo legal. Aún más, el demandante ha reforzado su derecho a los frutos civiles, en su calidad de comprador la cosa, de acuerdo con lo que se dispone en el inciso 2° del artículo 1816. El conjunto de estas disposiciones permite afirmar que el demandante ha podido instar al pago de las rentas desde el mes de diciembre de 2011. Se concluye, por lo tanto, que sí ha tenido derecho a exigir el pago de la renta del mes de diciembre de 2011, la que no estaba pagada y aún no totalmente devengada, cuando compró la propiedad. Una interpretación distinta significaría que ninguno de los arrendadores habría podido exigir el pago, porque la renta estaría dividida, lo que no parece razonable. Estando acreditado que estaba impaga la renta de diciembre, el demandante pudo iniciar eficazmente el juicio de terminación del contrato de arrendamiento, conforme lo autoriza el artículo 1977 del Código Civil, en relación con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos. En efecto, el artículo 1977 del Código citado exige, para instar por la cesación inmediata del contrato de arrendamiento, que el demandado haya incurrido en la mora de un período entero en el pago de la renta de un período completo, que en el caso de los arriendos de predios urbanos es de un mes, conforme con lo que dispone el artículo 1944 del Código Civil.
DECIMOSÉPTIMO: Que no se advierte, en consecuencia, error de derecho en la sentencia recurrida al aceptar la legitimación activa del demandante para pedir la terminación inmediata del contrato de arrendamiento, todo ello fundado en el artículo 1977 del Código Civil.
DECIMOCTAVO: Que, por último, resta por analizar la segunda cuestión que ha planteado el recurso en relación con un presunto error de derecho en que habría incurrido la sentencia recurrida, al aplicar el artículo 1977 del Código Civil, y con ello legitimar la acción del cobro de rentas atrasadas, desde el mes de agosto de 2011. Alega el recurrente que tales rentas sólo podría haberlas cobrado el antiguo arrendador, por ser créditos personales que no fueron cedidos al nuevo propietario, ni se pueden entenderse cedidos por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1962 del Código Civil. Efectivamente, en la sentencia que se recurre se acoge la demanda sin limitaciones, incluyendo el pago de las rentas atrasadas desde agosto de 2011 en adelante. Para esta Corte, siguiendo la doctrina de la sentencia contenida en el Rol Nº 4811-07 de esta misma sala, el traspaso del contrato de arrendamiento, conforme con lo que se dispone en el artículo 1962 ya citado, no permite al nuevo arrendador cobrar rentas que se habían devengado con anterioridad a la fecha en que adquirió la propiedad, en este caso, las correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2011. Al no considerarlo así la sentencia que se impugna, incurre en un error de derecho que influye de manera sustancial en lo dispositivo del fallo, y por lo mismo el recurso, en esta sola parte, debe ser acogido.
De conformidad asimismo con lo que disponen los artículos 764, 765, 766, 767, 768 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en la forma interpuesto en lo principal de fojas 184 por los abogados Víctor Demaría Varas y Gustavo Quezada Valencia, en representación de la demandada, y se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en el primer otrosí de la misma presentación, en contra de la sentencia de veintinueve de junio dos mil doce, escrita a fojas 176, la que por consiguiente es nula y se la reemplaza por la que se dicta a continuación.
Redacción del Abogado Integrante señor Baraona.
Rol Nº 5966-12.
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Juan Fuentes B., y Abogado Integrante Sr. Jorge Baraona G.
No firman los Ministros Sr. Silva y Sra. Maggi, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ambos en comisión de servicios.
En Santiago, a dos de octubre de dos mil trece, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
Se reproducen los motivos 1º a 11º, 14º y 15º de la sentencia anulada, y la apelada, con excepción de los fundamentos 8º a 10º.
1º.- Lo expresado en los razonamientos 12º, 13º, 16º y 18º del fallo de casación que antecede.
2º.- Que el artículo 1915 del Código Civil define el arrendamiento señalando que “es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. El contrato aludido impone obligaciones a ambos contratantes, siendo de cargo del arrendador, en términos generales, las obligaciones de entregar al arrendatario la cosa arrendada; de mantenerla en el estado de servir para el fin para el que ha sido arrendada; y de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa objeto del contrato. Por su parte, las obligaciones del arrendatario podrían resumirse básicamente en la de pagar el precio o renta convenida; usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; cuidar de la cosa como un buen padre de familia; ejecutar las reparaciones locativas; permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada; y restituir la cosa al final del arrendamiento.
3º.- Que el artículo 1977 del Código Civil concede al arrendador el derecho a hacer cesar el contrato de arrendamiento, en caso que el arrendatario incurra en la mora de un período entero en el pago de la renta, después de dos reconvenciones de pago, si no presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.
4º.- Que respecto de las rentas de arrendamiento demandadas correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2011, y sin perjuicio de lo referido en orden a que no se acreditó haberse hecho su pago en la forma exigida por la ley, se trata de créditos que se habían devengado con anterioridad a la fecha en que el demandante adquirió la propiedad, por lo que debe entenderse que su titular es el antiguo propietario del bien arrendado, de manera que debe rechazarse en esta parte la demanda.
5º.- Que habiendo incurrido, la demandada, en incumplimiento contractual, al no haber pagado las rentas de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2011 y enero de 2012, supuesto sobre el que se configuran las consecuencias jurídicas de la norma referida en el fundamento que ante precede, se conforman los supuestos que hacen procedente la pretensión del actor de poner término al contrato de arrendamiento.
6º.- Que en relación con los cobros de las cuentas de servicios demandadas, y teniendo en consideración que no se encuentran acreditados sus pagos por el período cuya titularidad se ha establecido que corresponde al actor, se condenará al demandado a su satisfacción en la forma que se indicará en lo resolutivo.
7º.- Que, la suma de dinero que deberá pagar el demandado, una vez practicada la liquidación correspondiente por el secretario del tribunal, se reajustará de conformidad con la variación del Índice de Precios al Consumidor, entre la fecha de notificación de la demanda y el pago efectivo, aplicándose intereses corrientes para operaciones reajustables, a partir que la sentencia se encuentre ejecutoriada.
Y atendido, además, lo dispuesto en los artículos 186, 187 y 227 del Código de Procedimiento Civil, se declara:
I.- Que no se hace lugar a las objeciones de documentos formuladas en el comparendo de fojas 71 y en el escrito de fojas 122.
II.- Que se revoca, en lo apelado, la sentencia de treinta y uno de enero de dos mil doce, escrita a fojas 77, y en su lugar se decide que se acoge la demanda deducida en lo principal de la presentación de fojas 21, sólo en cuanto se declara la terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, debiendo el demandado satisfacer las rentas de arrendamiento devengadas y las cuentas de servicios insolutos desde diciembre de 2011 hasta la fecha de entrega del inmueble de autos, la que se deberá efectuar en el plazo de diez días desde que esta sentencia quede ejecutoriada.
III.- Que se confirma, en lo demás apelado, la referida sentencia
IV.- Que no se condena en costas al demandado por no haber resultado totalmente vencido.
Publicado por Bernardita Vidal el 10/24/2013 09:49:00 a.m.