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Timestamp: 2019-11-18 04:44:45
Document Index: 91543782

Matched Legal Cases: ['§ 925', '§ 741', '§ 1', '§ 10', '§ 10', '§ 3', '§ 903', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 7', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 3', '§ 7', '§ 12', '§ 3', '§ 5', '§ 5', '§ 13', '§ 5', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH']

OLG Hamm, Urteil vom 29. Oktober 2018 – I-5 U 34/18 › Krau Rechtsanwälte
OLG Hamm, Urteil vom 29. Oktober 2018 – I-5 U 34/18
Es wird festgestellt, dass der über der Wohnung Nr. 3 im I-Straße in … I gelegene “Hobbyraum” gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer des P-Straße in I ist.
” … verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung nebst einem Kellerraum”.
“1948/10.000 MEA verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung nebst Spitzboden und Keller, sämtlich im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet (Größe ca. 143 qm)”,
Die Änderung der Teilungserklärung wurde am 22.11.2002 im Grundbuch eingetragen. In den drei Wohnungsgrundbüchern ist unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 19.12.2000 jeweils vermerkt, dass die Teilungserklärung geändert ist, dass die Sondernutzungsrechte aufgehoben sind und dass das Grundbuch von I Blatt … geschlossen ist.
festzustellen, dass der über der Wohnung Nr. 3 im I-Straße in … I gelegene “Hobbyraum” gemeinschaftliches Eigentum der X-Straße ist.
Den Anforderungen des § 925 BGB sei Genüge getan, da sämtliche Wohnungseigentümer zu Ziff. I der geänderten Teilungserklärung ausdrücklich bewilligt und beantragt hätten, “die Bestimmung dieser Teilungserklärung als Inhalt des Sondereigentums” im Grundbuch einzutragen; dies sei sodann unter dem 22.11.2002 geschehen.
Soweit die Klägerin begehrt festzustellen, dass der Spitzboden gemeinschaftliches Eigentum “der Wohnungseigentümergemeinschaft” P Str. … in I ist, war der Antrag wie tenoriert auszulegen. Das Gemeinschaftseigentum ist nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft als (teil-) rechts-/parteifähigem Verband zuzuordnen, sondern den einzelnen Wohnungseigentümern im Sinne von §§ 741, 1008 BGB (Palandt/Wicke, WEG, 77. Aufl. 2018, Einl. vor § 1 Rz. 5, § 10 Rz. 1; Bärmann/Pick, a.a.O., § 10 Rz. 37). In diesem Sinne hat der Senat den Klageantrag auch verstanden.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch gem. Teil 1 § 3 Ziff. 3 der Teilungserklärung vom 26.05.1986 i.V.m. §§ 903 S. 1, 1008 BGB, §§ 1 Abs. 5, 3, 13 Abs. 2, 16 WEG auf Feststellung, dass der “Hobbyraum” genannte, über der Dachgeschosswohnung liegende Spitzboden gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer des P-Straße in I ist.
Für die Bestimmung dessen, was Gegenstand des von den Beklagten erworbenen Sondereigentums ist, ist die Grundbucheintragung maßgeblich. Bei deren Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 113, 374, 378 m.w.N.; BGH, Urteil vom 30. Juni 1995 – V ZR 118/94 -, BGHZ 130, 159-171, Rn. 18).
Für die Auslegung der Eintragung über den Gegenstand des Sondereigentums ist grundsätzlich die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan heranzuziehen, welcher der Eintragungsbewilligung gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG beizufügen ist. Er soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird, also verdeutlichen, welche Räume nach der Teilungserklärung zu welchem Sondereigentum gehören und wo die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander sowie gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen (BGH, Urteil vom 30. Juni 1995 – V ZR 118/94 -, BGHZ 130, 159-171, Rn. 19 m.w.N.).
Dass die Wohnung Nr. 3 zwei Etagen haben sollte und ein zu Wohnzwecken ausgebauter bzw. noch auszubauender Spitzboden als Sondereigentum zu der Wohnung gehören sollte, lässt sich der Teilungserklärung aus dem Jahr 1986 nebst Plänen nicht entnehmen; ein Spitzboden wird weder in der Teilungserklärung verbal beschrieben noch ist er im Lageplan zeichnerisch dargestellt. Vielmehr spricht die Beschreibung als “im Dachgeschoss gelegene Wohnung” gegen die Einbeziehung des Spitzbodens. Der Begriff “Geschoss”, der gleichbedeutend mit “Stockwerk” oder “Etage” verwendet wird, bezeichnet nach der Definition des Duden einen Gebäudeteil, der alle auf gleicher Höhe liegenden Räume umfasst. Mit dem Begriff “Dachgeschosswohnung” ist damit in der Regel nur ein horizontal abgetrennter Teil des Dachraumes gemeint, der darüber noch einen Spitzboden übrig lässt (so auch OLG Celle, Beschluss vom 08.09.2005 – 4 W 160/05, juris Rz. 14; BayObLG, WE 1988, 199).
Allerdings ist im Rahmen der Erörterung der Sache im Termin vom 27.08.2018 zwischen den Parteien unstreitig geworden, dass der Dachstuhl zum Zeitpunkt der Teilungserklärung im Jahr 1986 tatsächlich bis zur Dachhaut geöffnet war. Dieser Umstand war aber – wie dargestellt – weder aus der Teilungserklärung noch aus dem Aufteilungsplan erkennbar; Hinweise auf ein weiteres (geplantes) Geschoss finden sich nicht. Vielmehr musste ein objektiver Betrachter aus dem Eintrag nebst Teilungserklärung und Aufteilungsplan den Eindruck gewinnen, es handele sich um eine eingeschossige Dachgeschosswohnung. Da die fragliche Wohnung in den Plänen nur als Wohnung in einer horizontalen Ebene abgebildet ist, lässt sich nicht feststellen, dass sich das Sondereigentum Nr. 3 auch auf einen etwaigen über dem Dachgeschoss befindlichen Raum bezog. Denn die Gegenstände des Sondereigentums müssen positiv bestimmt werden; was nicht ausdrücklich hierzu bestimmt wird, bleibt Gemeinschaftseigentum. Dieses liegt also immer dann vor, wenn die Wohnungseigentümer keine, keine eindeutige oder eine unzulässige Bestimmung treffen (BGH, Urteil vom 05. Dezember 2003 – V ZR 447/01 -, Rn. 14, juris; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 3 Rz. 9 f.). Nur ein solches Verständnis wird der Formstrenge des Grundbuchs gerecht.
Nach den maßgeblichen Bestimmungen der geänderten Teilungserklärung, die vor dem Notar v.d.Q geschlossen worden ist, wird der Spitzboden eindeutig dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 3 zugeordnet, da nach dem Wortlaut der Erklärung der mit Nr. 3 bezeichnete Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an der Dachgeschosswohnung nebst Spitzboden und Keller verbunden ist. Auch in dem beigefügten Aufteilungsplan (Bl. 125 d.A.) ist der Spitzboden, bezeichnet als “Hobbyraum”, mit einer “3” gekennzeichnet. Dies entspricht den Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG und lässt sich nur so verstehen, dass der Spitzboden dem Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 3 zugeordnet werden soll. Zudem ist die Fläche der Wohneinheit Nr. 3 nunmehr mit 143 qm angegeben; zu der Nutzfläche der Dachgeschosswohnung, die nach der Angabe der Parteien im Termin vom 27.08.2018 eine Größe von etwa 123 qm hat, sind mithin ca. 20 qm für die Fläche im Spitzboden addiert worden. Zu Recht geht das Landgericht davon aus, dass damit offensichtlich dem Umstand Rechnung getragen werden sollte, dass die Umbaumaßnahmen im Dachgeschoss eine größere Nutzfläche der Wohnung Nr. 3 zur Folge hatten, weshalb auch die Regelung über die Kosten der Instandhaltung und der Bewirtschaftung geändert wurde, sodass die Sondereigentümer diese nunmehr nach dem Verhältnis der Größe ihrer Nutzfläche zu tragen hatten, während sich die Kostenlast ursprünglich nach den Miteigentumsanteilen richten sollte. Der aus den Vorbemerkungen und § 12 der Teilungserklärung zu entnehmende Sinn und Zweck der Änderungen entspricht damit dem Wortlaut der geänderten Teilungserklärung, nach dem der Spitzboden dem Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 3 zugeordnet wird.
Der Gegenstand des Sondereigentums, also die Frage, welche Räume und Gegenstände des Gebäudes zum Sondereigentum gehören, ist in §§ 3, 5 Abs. 1 und 2 WEG geregelt. Dieser Gegenstand kann nach Maßgabe des § 5 Abs. 1 WEG geändert werden, so wie es hier in der geänderten Teilungserklärung durch die Zuordnung nunmehr auch des Spitzbodens zum Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 3 geschehen ist. Durch die ausdrückliche Benennung des Spitzbodens und den beigefügten Lageplan ist der geänderte Gegenstand des Sondereigentums hinreichend konkretisiert. Entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin stellen die Regelungen in der geänderten Teilungsvereinbarung keine bloßen Vereinbarungen gem. § 5 Abs. 4 WEG dar. Solche im Grundbuch eintragungsfähigen Vereinbarungen können von den Wohnungseigentümern getroffen werden, um die aus dem Sondereigentum folgenden gesetzlichen Befugnisse (§ 13 WEG) zu konkretisieren und zu modifizieren; der dingliche Inhalt des Sondereigentums und damit des Wohnungseigentums kann so den jeweiligen Bedürfnissen angepasst werden (Bärmann/Armbrüster, a.a.O., § 5 Rz. 137). Die Änderungen in der Vereinbarung vom 19.12.2000 beziehen sich aber nicht darauf, wie mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen zu verfahren ist, sondern der Gegenstand des Sondereigentums der Wohneinheit Nr. 3 wird um den Spitzboden erweitert, der ausgehend von der ursprünglichen Teilungserklärung dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet war. Es ist ausdrücklich von “Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung nebst Spitzboden ( … )” die Rede. Nach dem klaren und unmissverständlichen Wortlaut von Ziff. I des Vertrages aus dem Jahr 2000 sollte damit nicht etwa ein Sondernutzungsrecht an dem Spitzboden gebildet und mit dem Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 3 verbunden werden, sondern der Spitzboden selbst sollte dem Sondereigentum zugeordnet werden.
Zwar haben die drei seinerzeitigen Wohnungseigentümer am 19.12.2000 vor dem Notar v.d.Q selbst oder durch Vertreter bewilligt und beantragt, “die Bestimmung dieser Teilungserklärung als Inhalt des Sondereigentums” im Grundbuch einzutragen (vgl. Ziff. I a.E. des Vertrages vom 19.12.2000). Es fehlt allerdings an einer wirksamen Eintragung des geänderten Gegenstandes des Sondereigentums.
So liegt der Fall hier. Nach der ursprünglichen Eintragung im Bestandsverzeichnis ist das Sondereigentum konkret mit der “im Dachgeschoss gelegenen Wohnung nebst einem Kellerraum” bezeichnet. In der ändernden Eintragung vom 22.11.2002 heißt es lediglich, dass die Teilungserklärung geändert ist. Aus dem Wortlaut des Vermerks geht aber nicht hervor, dass und in welcher Weise die Änderung den Gegenstand des Sondereigentums betrifft. Der weitere Eintragungstext bezieht sich inhaltlich auf die Aufhebung von Sondernutzungsrechten sowie auf die Schließung des Grundbuchblattes …, nicht aber auf den Gegenstand des Sondereigentums. Für den unbefangenen Nutzer lässt sich mithin aus dem Grundbucheintrag nicht erkennen, dass der Spitzboden nunmehr dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 3 zugeordnet werden soll; vielmehr entsteht nach dem Inhalt der Eintragung der Eindruck, dass der Bestand des Sondereigentums im Vergleich zu der ursprünglichen Eintragung unverändert ist.
Die unzulässige Bezugnahme auf die Bewilligung vom 19.12.2000 wirkt nicht als Eintragung. Das gilt auch, wenn die unzulässige Bezugnahme nur einen Teil der Buchung – die Zuordnung des Spitzbodens zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 3 – betrifft, während die Eintragung im Übrigen die Änderungen der Teilungserklärung wirksam abbildet. Die Unwirksamkeit beschränkt sich dann auf den in der Eintragung nicht zum Ausdruck gekommenen Teilinhalt (BGH, a.a.O., Rz. 19 m.w.N.). Die Änderung der Teilungserklärung aus dem Jahr 2000 und die 2002 vorgenommene Eintragung hatten mithin nicht zur Folge, dass das Sondereigentum an dem Spitzboden der auf Blatt …, Grundbuch von I, gebuchten Wohnung Nr. 3 zugeordnet wurde.
Es fehlt bereits an der Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb, da der Spitzboden nicht als Gegenstand des Sondereigentums an der Wohnung Nr. 3 gebucht ist. Auch in dem vor dem Notar Dr. P in C abgeschlossenen Kaufvertrag vom 17.06.2015 ist als Kaufgegenstand lediglich der Grundbesitz Blatt …, “verbunden mit Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung nebst einem Kellerraum, sämtlich im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet”, genannt. Allein der Umstand, dass die Beklagten das Kaufobjekt vor Vertragsunterzeichnung besichtigt haben und dabei offenbar – auch nach dem Inhalt des ihnen übergebenen Exposés – davon ausgegangen sind, dass der ausschließlich von der Dachgeschosswohnung aus zugängliche Spitzboden Teil des zu erwerbenden (Sonder-)Eigentums ist, führt nicht zu einem gutgläubigen Erwerb.
Da es nur um Feststellung geht, kommt auch der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung wegen der Pflicht zur alsbaldigen Rückgewähr aus § 242 BGB (“dolo agit, qui petit, quod statim redditurus”) hier nicht zum Tragen.
OLG Nürnberg, Beschluss vom 17. Juli 2018 – 15 W 1291/18 Grundbuchsicherung... BGH, Beschluss vom 21. Februar 1991 – V ZB 13/90 –, BGHZ 113, 374-380