Source: https://www.eporady24.pl/sprzedaz-budynku-uzytkowego-a-podatki,pytania,15,87,21070.html
Timestamp: 2020-01-24 19:19:20+00:00
Document Index: 45040135

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 14', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 24', 'art. 22', 'FSK ', 'SA/Kr ', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 135', 'art. 12', 'art. 12']

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 15.12.2017
Dwanaście lat temu wybudowałem na własnej działce budynek użytkowy, w którym nieprzerwanie prowadzę restaurację w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Budowę realizowałem samodzielnie, przy czym koszty materiałów budowlanych „wrzucałem” w działalność gospodarczą (obniżały poziom należnego podatku VAT oraz podatku dochodowego). Zamierzam sprzedać ten budynek. Z jakimi obciążeniami podatkowymi (VAT, CIT) powinienem się liczyć? Co będzie podstawą wyliczenia należnego podatku, czy będzie to cena sprzedaży pomniejszona o koszty budowy?
W opisie są pewne nieścisłości bądź nieprawidłowości. Wznosząc budynek, który zamierza się wykorzystywać w prowadzonej działalności gospodarczej, nie „wrzuca” się wydatków (inwestycja) w koszty. Po jego oddaniu do użytkowania te wydatki trafiają w koszty uzyskania, ale poprzez odpis amortyzacyjny, a nie w momencie ich poniesienia czy oddania do użytkowania. Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Inaczej jest w podatku od towarów i usług. Wskazuje Pan także, że chce, by przychód ze sprzedaży pomniejszyły koszty budowy, co jest nielogiczne, skoro wskazał Pan, iż koszty te były już kosztem. Żaden koszt nie jest kosztem dwa razy.
W podatku dochodowym od osób fizycznych będziemy mieć do czynienia z przychodem z działalności gospodarczej, chyba że ma dojść do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Jeśli nie, to w przypadku zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (u.PIT), mamy do czynienia z przychodem z działalności gospodarczej, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Zgodnie z ww. art. 14 ust. 2 pkt 1 u.PIT przychodem z działalności gospodarczej są m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów m.in. wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części, ale wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia. Innymi słowy niezamortyzowana wartość będzie w tej sytuacji stanowiła koszt podatkowy przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej środek trwały. Jeśli budynek nie był w środkach trwałych, pojawia się spory problem, niektórzy autorzy twierdzą, że w takiej sytuacji „dochodem jest przychód”. Tak np. K. Klimek: „Dochodem do opodatkowania ze sprzedaży takiego budynku jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych (art. 24 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f.).
W przypadku więc niewprowadzenia budynku do ewidencji dochodem jest przychód. Przed zbyciem budynku konieczne będzie zatem wprowadzenie go do ewidencji (ujawnienie) według kosztu wytworzenia. Jeśli ze względu na brak dowodów księgowych nie można ustalić kosztu wytworzenia, to niezbędne będzie ustalenie jej w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych przez biegłego, powołanego przez podatnika (art. 22g ust. 9 u.p.d.o.f.). Taka wycena będzie stanowiła wartość początkową budynku ujawnioną w ewidencji, a ta z kolei pomniejszała będzie przychód ze sprzedaży budynku.
Proszę jednak pamiętać, że organy podatkowe kwestionują wycenę wartości początkowej środków trwałych przez biegłych, gdy środki te były przeznaczone do działalności gospodarczej, wskazując, że podatnik powinien był gromadzić dokumentację ponoszonych wydatków.
Podobnie wypowiedział się m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 2 lipca 2013 r., II FSK 2163/11 czy WSA w Krakowie w wyroku z dnia 18 września 2013 r., I SA/Kr 1150/13.
„Sprzedaż taką należy zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, przy czym podatnik ma prawo ująć w kosztach niezamortyzowaną wartość budynku, ale po jego ujawnieniu w ewidencji. Natomiast samo ustalenie wartości początkowej jest problematyczne i powinno opierać się o dokumenty źródłowe” [Lex/el, QA 620322].
W podatku od towarów i usług (VAT) możemy mieć do czynienia ze sprzedażą podlegającą opodatkowaniu, ale z niego zwolnioną (co może skutkować obowiązkiem korekty podatku odliczonego) lub sprzedaż podlegającą opodatkowaniu i niezwolnioną. W podatku od towarów i usług mamy do czynienia zawsze z sytuacją odwróconą, tj. ze sprzedażą budynku bądź budowli wraz z gruntem, na którym ten budynek bądź budowla się znajdują. Powoduje to, że w pewnym uproszczeniu, na gruncie VAT sprzedaż gruntu, na którym budynek jest posadowiony, dzieli stawkę VAT właściwą dla budynku. Znajduje to wyraz w art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług [Dz.U.2016.710 t.j. ze zm. – dalej jako u.VAT], w którym czytamy, że: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. Ustawodawca, co do zasady, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.VAT zwalnia od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Ilekroć w uVAT jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
Ponad powyższe, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a uVAT, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
Powyższe zgodne jest z Dyrektywą VAT, bowiem zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. j Dyrektywy VAT państwa członkowskie zwalniają od opodatkowania transakcje dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a), tj. inne niż dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem. Na mocy art. 12 ust. 2 Dyrektywy VAT państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa powyżej, oraz mogą zastosować kryteria inne niż kryterium pierwszego zasiedlenia, takie jak okres upływający między datą ukończenia budynku a datą pierwszej dostawy lub też okres upływający między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy, pod warunkiem że okresy te nie przekraczają, odpowiednio, pięciu i dwóch lat.
Z Pana opisu wynika, że przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i jednocześnie że nie miało miejsca pierwsze zasiedlenie, o którym mowa powyżej. Zatem dostawa budynku wraz z gruntem podlegać będzie opodatkowaniu VAT.