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Timestamp: 2018-07-22 22:16:08
Document Index: 136509575

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 49', '§ 49', 'BGH', '§ 49', '§ 49', 'BGH', '§ 49', 'BGH', '§ 314', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 216', '§ 216']

Urteile des BGH und aktuelle Rechtsfragen des Miet- und WEG Rechts im Jahr 2016
Sachverhalt: Wasserschaden
Die Käufer einer Eigentumswohnung verlangen von der WEG die Auszahlung einer Versicherungsleistung.
Die Käufer hatten die ETW von ihrer Mutter erworben. Vor dem Eigentumsübergang war es im Hobbyraum der Einheit zu einem Wasserschaden gekommen. Die Sanierungs- und Trocknungsarbeiten waren erst nach dem Eigentumsübergang der ETW beendet.
Die Wohngebäudeversicherung der WEG zahlte an die Gemeinschaft 946,03 Euro als Ersatz für Stromkosten und Nutzungsausfall. Diesen Betrag beanspruchen die Käufer der Wohnung für sich. Der Verwalter erklärte hingegen die Aufrechnung gegen rückständige Hausgeldansprüche gegen die Mutter.
Die Zahlung der Versicherung steht nicht den Käufern, sondern deren Mutter als Veräußerer zu.
Mit der Eigentumsumschreibung sind die Käufer zwar in den Versicherungsvertrag eingetreten. Da aber der Schaden, auf der die Zahlung der Versicherung beruht, und damit der Versicherungsfall vor dem Eigentumsübergang eingetreten war, steht die Zahlung der Versicherung der Mutter der Käufer zu. Unerheblich ist, dass die Versicherung erst nach dem Eigentumswechsel gezahlt hat.
Sachverhalt: Rechtsmittel des Verwalters gegen Auferlegung der Prozesskosten
In einem Rechtsstreit unter Wohnungseigentümern (beispielsweise bei Beschlussanfechtungen) kann das Gericht dem Verwalter Prozesskosten auferlegen, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft; dies auch dann, wenn der Verwalter nicht Partei des Rechtsstreits ist. Dies ergibt sich aus § 49 Abs. 2 WEG.
Entscheidung: Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde möglich
Auch zu den Voraussetzungen, unter denen das Gericht dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG Prozesskosten auferlegen kann, hat der BGH Stellung bezogen. Demnach setzt eine Kostenentscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG voraus, dass dem im Prozess unterlegenen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch wegen der (grob verschuldeten) Verletzung von Pflichten bei der Verwaltung zusteht. Dabei hat das Gericht kein Ermessen hinsichtlich der Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs. Vielmehr müssen sämtliche Tatsachen, die für einen Schadensersatzanspruch erheblich sind, feststehen.
Umgekehrt ist das Gericht aber nicht verpflichtet, dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, wenn die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG erfüllt sind.
Schließlich hat der BGH klargestellt, dass eine Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters gemäß § 49 Abs. 2 WEG auch in Betracht kommt, wenn die Prozessparteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben.
(BGH, Beschluss v. 7.7.2016, V ZB 15/14)
Sachverhalt: Betriebsstrom der Heizung als Allgemeinstrom umgelegt
In einer WEG wird der Betriebsstrom der zentralen Heizungsanlage über den Allgemeinstromzähler erfasst, da kein Zwischenzähler installiert ist. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen. Der Betriebsstrom ist nicht in der Heizkostenabrechnung, sondern in der Position „Allgemeinstrom“ berücksichtigt. Infolgedessen ist er in den Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteilen verteilt.
Die Eigentümer einer Wohnung haben gegen die Beschlüsse über die Gesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen Anfechtungsklage erhoben.
Entscheidung: Betriebsstrom gehört zu den Heizkosten
Sachverhalt: Vermieter kündigt erst sieben Monate später
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin nach einer fristlosen Kündigung die Räumung. Die Mieterin zahlte die Mieten für Februar und April 2013 nicht. Nach einer erfolglosen Mahnung im August kündigte die Vermieterin den Mietvertrag am 15.11.2013 fristlos. Die Mieterin hält die Kündigung für unwirksam. Sie meint, die Kündigung mehr als sieben Monate nach dem Anfall des Mietrückstandes sei nicht „innerhalb einer angemessenen Frist“ im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen worden.
Die Vermieterin hatte das Kündigungsrecht auch nicht verwirkt. Es gibt keine Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Mieterin, dass die Vermieterin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde.
Sachverhalt: Vermieter rechnet nicht umlagefähige Kosten ab
Der Vermieter einer Eigentumswohnung und die Mieter streiten über die Rückforderung von Betriebskosten.
Die Mieter rügen erstmals nach Ablauf der Einwendungsfrist und damit zu spät, dass die Betriebskostenabrechnung Kosten enthält, die nicht umlagefähig sind.
Der Vermieter meint, die Mieter könnten nichts zurückfordern, weil sie die Fehler der Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb eines Jahres nach Zugang gerügt und daher die Einwendungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB versäumt hätten.
Entscheidung: Einwendungsausschluss gilt umfassend
Die Mieter können nur einen Teil zurückfordern, und dies auch nur aufgrund einer Besonderheit des Einzelfalls.
Es obliegt dem Mieter, gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).
Der Einwendungsausschluss gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die in der Wohnraummiete generell nicht auf die Mieter umgelegt werden können, wie im vorliegenden Fall Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Durch den Einwendungsausschluss soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die Ansprüche besteht.
Die beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte. Dies gilt umso mehr, als die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig ist.
Betriebskostenabrechnung: Einwendungsausschluss gilt umfassend, so der BGH.
Ein Wertungswiderspruch zu § 556 Abs. 1 BGB, wonach nur bestimmte Kosten laut Betriebskostenverordnung umlagefähig sind, besteht nicht. Denn der Einwendungsausschluss setzt gerade voraus, dass auch eine an sich unrichtige Abrechnung Bestand hat, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt. Der Grund für die Unrichtigkeit der Abrechnung ist dabei nicht von Bedeutung. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob im konkreten Fall - wie hier nicht - überhaupt Streit besteht, ob die verspätet erhobenen Einwendungen berechtigt sind. Ausnahmsweise kann sich der Vermieter in diesem Einzelfall aber mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht auf den Einwendungsausschluss berufen. Im Abrechnungsschreiben hat sich der Vermieter nämlich auf die beigefügte WEG-Jahresabrechnung bezogen, in der die beanstandeten Positionen ausdrücklich als nicht umlagefähige Kosten bezeichnet sind. Damit hat der Vermieter aus Sicht der Mieter schon bei der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen. Hieran muss er sich auch nach Ablauf der Einwendungsfrist festhalten lassen. Daher muss der Vermieter die zu Unrecht umgelegten Kosten zurückzahlen.
Hingegen können die Mieter keine weitere Rückzahlung verlangen, weil der Vermieter Vorauszahlungen in bezahlter Höhe nicht berücksichtigt hat. Die Betriebskostenabrechnung ist insoweit zwar unrichtig. Hier greift aber der Einwendungsausschluss, weil die Mieter diesen Fehler nicht spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung, sondern verspätet gerügt haben.
(BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15)
Sachverhalt: Streit über Mietkaution
Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten über die Freigabe der Mietkaution.
Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Mieter ein Kautionssparbuch eingerichtet, eine Verpfändungserklärung abgegeben und der Vermieterin das Sparbuch als Mietsicherheit übergeben.
Die Vermieterin erteilte jeweils fristgerecht die Betriebskostenabrechnungen. Diese endeten jeweils mit Nachforderungen. Der Mieter zahlte die Nachforderungen nicht.
Der Mieter reichte Klage auf Pfandfreigabe und Rückgabe des Kautionssparbuchs ein. Die Vermieterin weigert sich, das Sparbuch herauszugeben, weil ihr noch die Betriebskostennachforderungen zu stünden. Außerdem hat sie Widerklage auf Zahlung der Nachforderungen erhoben. Der Mieter wendet ein, die Nachforderungen seien verjährt.
Die Vermieterin kann keine Zahlung der Nachforderungen verlangen und hierfür insbesondere auch nicht auf die Mietkaution zurückgreifen. Die Ansprüche sind bereits verjährt.
Dies gilt aber nicht bei Ansprüchen auf Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen, wie sich aus § 216 Abs. 3 BGB ergibt. Nicht nur bei den - regelmäßig monatlichen - Mietzahlungen und Betriebskostenvorauszahlungen handelt es sich um solche wiederkehrenden Leistungen im Sinne von § 216 Abs. 3 BGB, sondern auch bei den hier umstrittenen Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Betriebskostenzahlungen des Mieters verlieren ihren Charakter als wiederkehrende Leistungen nicht dadurch, dass sie als Saldo einer Betriebskostenabrechnung zu erbringen sind. Auch diese normalerweise in jährlich wechselnder Höhe zu leistenden Zahlungen sind wiederkehrend, denn der Vermieter muss über die Betriebskosten jährlich abrechnen.