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Timestamp: 2018-09-21 03:10:27+00:00
Document Index: 322577407

Matched Legal Cases: ['§ 4', "l'article 577", '§ 3', "l'article 577", '§6', '§ 3', '§ 1']

﻿ Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? (Page 2) / Copropriétés forcées / Pim.be
#21 18-01-2007 22:26:07
Réflexion sur le formalisme
Par le hasard des choses je connais une ACP en Flandre qui est constitué de 6 appartements (2 par étage). Pas d'ascenseur, pas de chauffage en commun, ... et un syndic bénévole.
Ce syndic est un de mes amis. Il m'a d'initiative parlé de ses problèmes.
L'immeuble est construit dans les années 80 et géré d'une façon conviviale avec un minimum de formalisme. Les 6 CP se connaissaient bien et il n'y avait aucun conflit. Le syndic est en fait le secrétaire-trésorier et le président d'AG l'administrateur-délégué. Cela fonctionnait.
Mais ... à fur et mesure des ventes et héritages, les deux se retrouvent comme seul CP-résidents. Et ils constatent que c'est trop tard de ré-instaurer certains règles de base, prévue par la loi.
Leur fonds de réserve est inexistant, le toit commence à poser des problèmes, les bailleurs se désintéressent....
Un formalisme dès le début est parfois resenti comme inutile et exaspérante. Mais on est tout content de l'avoir quand des problèmes surgissent. Puisque ces règles sont une méthode impartiale, indépendant de la personne et permettent ainsi d'approcher des problèmes sans heurter des personnes, puisque ces règles ont toujours été suivi, et pas parce qu'il y a de nouveau CP.
#22 19-01-2007 07:59:28
Ayant constaté que les réponses se sont éloignés du sujet initial, je recopie la partie clé de la question initiale:
Citation :Le syndic doit apporter des solutions aux problèmes de l'ACP, et non rapporter les problèmes devant l'AG. L'AG devant un problème pourra difficilement voter une solution. Elle ne pourra que voter "on vote pour que le syndic trouve une solution" et reporter le problème à l'AG suivante. Un syndic qui fait cela est un mauvais syndic !
D'abord le mot "gestionnaire" était d'usage avant le 01.08.1995, mais n'existe plus. La loi de 1994 ne parle que de syndic de l'ACP.
Le syndic agit selon moi comme organe dans le cadre des tâches définit dans la loi de 1994.
Art. 577/8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé:
1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété;
2° de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3;
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires;
8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée;
9° de transmettre à son successeur tous les documents concernant la copropriété ainsi que toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion.
- ses tâches comme organe doivent être repris dans le règlement de copropriété
- mais ses tâches minimales sont détaillé dans ce même article de la loi, qui est impératif (voir Art. 577/14) et qui a donc priorité sur le RC.
Ce qui veut dire que tout Belge peut savoir quand le syndic agit comme syndic, puisque le RC est un acte authentique qui doit être transcrit chez le conservateur des hypothèques. Si son contrat est en contradiction avec le RC, alors le RC fait foi. Les dégâts causés sont en principe à charge des représentants de l'ACP, qui ont signé ce contrat. D'où la nécessité (pour eux) qu'ils soient syndic adjoint pour cette tâche de représentation de l'ACP et ainsi recevoir décharge à l'AG suivante.
Le syndic gère les dossiers de dégâts aux parties communes, fait la déclaration à l'assurance, suit le dossier et surveille la réparation des dégâts. Si cette tâche n'est pas repris dans le RC alors il agit selon moi comme mandataire, puisque l'ACP n'a pas réglementé les normes selon lesquels son syndic doit exécuter cette tâche.
Quelqu'un qui administre une partie des fonds de l'ACP (= gérer la caisse espèces, donner un ordre de paiement à la banque en signant un virement, ...) est ou bien le syndic, ou un employé du syndic, ou un syndic adjoint (5° cité ci-devant). Et agit donc toujours comme organe de l'ACP.
La confusion entres les tâches de l'organe et du mandataire vient de l'interprétation des paragraphes 3° et 4°, cité ci-devant.
On peut en conclure que le syndic exécute toujours les décisions de l'AG et qu'il est donc toujours syndic et jamais mandataire.
Mais on peut aussi dire que l'exécution ne concerne la surveillance de l'exécution des décisions, puisqu'il exécute rarement lui-même les travaux. Sur base de cette interprétation il peut demander des honoraires supplémentaires (ex: les dossiers "assurance"). Mais ces honoraires seraient alors soumis au TVA, étant des prestations de mandataire.
Pourquoi? L'AG n'a souvent pas su déterminer certains aspects, comme par exemple le choix de l'entrepreneur, ... . (Ex: L'assurance exige parfois des devis, choix, ... avant que l'AG a su se prononcer, si cela n'est pas urgent).
Comme mandataire le syndic est obligé à détailler beaucoup plus la manière qu'il a exécuté le travail, que comme organe. Pour entre autres justifier son honoraire supplémentaire.
Je tend donc personnellement vers la 2ème interprétation, mais je ne suis pas du tout certain que la Cour de Cassation aie le même point de vue.
Comme organe le syndic ne doit pas justifier son mandat envers des tiers (= le mandat apparent). Comme mandataire il le doit, si le tiers le demande.
Exemple: quand il dépose une demande de permis d'urbanisme, alors il doit prouver son mandat. Et il agit donc clairement comme mandataire et pas comme organe.
#23 22-01-2007 16:27:00
D'accord avec Luc quand il dit "Le syndic agit selon moi comme organe dans le cadre des tâches définit dans la loi de 1994." et mandataire dans le cadre d'autres missions confiées au syndic.
où une ACP peut-elle recruter un syndic qui s'occupe efficacement et conscieusement de la gestion d'une copropriété forcée????
Je crois qu'ils existent. En tout cas j'en connais. Est-ce qu'ils sont une majorité? Je ne sais pas.
Mais ils ont une tendance à fuir les ACP à problèmes, vu que le rendement temps investi/honoraires est non seulement plus bas, mais le risque d'être mis à la porte, après avoir nettoyé l'étable n'est pas négligeable.
Je pense aussi qu'ils existent et heureusement. Il est aussi clair qu'un professionnel doit veiller à la rentabilité de son activité. Il est donc important que le syndic prévoit dans son contrat de manière claire ses honoraires complémentaires. Il est évident que pour "nettoyer l'étable", comme dit Luc, il ya un surcroit de travail qui doit être payé au syndic.
Au niveau de la comptabilité de l'ACP, nous demandons aussi que les choses soient clair. Avoir un plan comptable normalisé en partie double obligatoire à tous les syndics, pro et non pro, serait une bonne chose.
- L’éducation des copropriétaires à cette forme de démocratie…
- Le coût de l’information pourtant indispensable, en valeur et en temps. Il en rebute bon nombre…
D'accord à 100%. Notre site et le syndic info ont pour but d'informer les copropriétaires. Le syndic info est édité à ce jour à 15.000 exemplaires envoyés à nos copropriétaires.
Nous pensons que les copropriétaires informés comprendront mieux les mécanismes de leurs ACP. Ils y seront plus actifs avec des interventions plus efficaces lors des AG, ils connaîtront mieux leurs devoirs et ils pourront mieux défendre leurs droits.
D'accord avec Grmff et Luc par rapport aux comités.
Nous pensons que les conseils de gérance sont utiles aux bon fonctionnement de la copropriété. Ils doivent cependant rester dans les limites prévues par la loi.
Pour les travaux aux bétons de Tintin, d'accord avec l'approche de Grmff. Le choix des spécialistes (architectes, expert,...) est réalisé par l'AG.
Le code de déontologie le rappel:
"Art. 18 L’agent immobilier doit respecter le droit ou le choix des commettants et de leurs cocontractants lorsqu’il s’agit de faire appel aux services d’un professionnel, tel un expert, un notaire, un entrepreneur, sans préjudice des conseils qu’il prodiguerait à ses commettants et de ses habilitations contractuelles ou statutaires."
Les actions en justice concernant les ACP.
La personnalité juriqique des ACP est la grande avancée de 1994. Avant cette date, toutes actions liées à une ACP étaient bien compliquées. Ce fait seul a augmenté le nombre de procédures.
Les syndics sont responsables de leurs gestions de part la loi de 1994. Ils existent d'autres responsabilités qui découlent d'autre législation (comme par exemple le loi sur les ascenseurs).
N'oublions pas aussi qu'il existe des actions menées concernant le recouvrement d'impayés par des copropriétaires ou le non respect des ROI.
#24 22-01-2007 20:21:00
Des réflexions sur les réflexions d'ABSA:
En général je suis d'accord avec ABSA, sauf quelques zones grises ....
La personnalité juridique des ACP est la grande avancée de 1994.
D'accord, mais la loi a laissé des zones grises en ce qui concerne la répartition des tâches, comme la définition "assistance du syndic par le CG", pour la différencier de la mission "cogérance" d'avant 1995.
Les syndics sont responsables de leurs gestions de part la loi de 1994.
Ils existent d'autres responsabilités (du syndic) qui découlent d'autre législation (comme par exemple le loi sur les ascenseurs).
Responsable directement envers l'autorité compétente ou comme représentant de l'ACP? Pour par exemple un permis d'urbanisme, ...
Il est donc important que le syndic prévoit dans son contrat de manière claire ses honoraires complémentaires. Il est évident que pour "nettoyer l'étable", comme dit Luc, il ya un surcroît de travail qui doit être payé au syndic.
Mais il est aussi évident qu'une AG, agissant comme un bon père de famille, va mettre les honoraires complémentaires du nouveau syndic pour "nettoyer l'étable" à charge du syndic partant, en ne lui donnant pas une décharge générale, mais une décharge provisoirement limité, en attente d'un accord mutuel (ou décision judiciaire) pour le cas en litige.
#25 22-01-2007 22:26:40
Le syndic est seul responsable de sa gestion, article 577 du Code civil.
Mais quand il commet des fautes ??
Vis-à-vis de l'ACP ? Le syndic démisionne..... c'est tout
Vis-à-vis d'un copropriétaire, ce dernier doit la plupart du temps s'adresser à la Justice de Paix et citer l'ACP alors que c'est le syndic qui est fautif.
Le syndic s'en tire sans dommage
Devant qui le syndic est-il responsable ???
#26 23-01-2007 00:24:04
Sur la revue du conseil provincial de Namur, je lis les fonctions du greffier provincial.
Outre ses fonctions au sein du Colège provincial, le Greffier est chargé de la préparation et de l'exécution des décisions du Conseil provincial. Sa signature officialise les documents provinciaux. Garant de la légalité et de la tenue des archives provinciales
A partir de ceci, la loi devrait préciser :
Outre ses fonctions au sein de la copropriété, le Syndic est chargé de préparer et d'exécuter les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires. Sa signature officialise les documents de l'ACP. Il est le garant de la légalité des décisions de l'assemblée générale et de la tenue des archives de celle-ci.
Il est pénalement responsable devant chaque copropriétéaire de tout manquement à cette règle.
#27 24-01-2007 11:12:06
Pour répondre à Tintin, Luc et petitfuret:
Le syndic a commis une faute, il est responsable de celle-ci par rapport à l'ACP, à un copropriétaire ou un tiers.
Le fait que le syndic démissionne ne change rien au fait qu'il doit assumer ses erreurs, d'autant plus si l'AG ne lui a pas donner décharge.
En cas de faute de votre syndic et d'après la nature de celle-ci, vous pouvez, avant tout, lui demander de faire jouer son RC professionnel avant d'aller un justice. Celle-ci couvre sa normalement sa responsabilité "en raison des dommages ou préjudices corporels; matériels ou immatériels causé à des tiers dans le cadre de son activité professionnel qui résultent d'ommissions, oublis, retards, inexactitude, erreurs de fait ou de droit, d'inobservation de délais, d'erreur à l'occasion de la transmission d'informations, de documents ou de fonds et, de manière générale, de toute faute généralement quelconque."
Si le syndic commet une faute déontologique, il est important d'intervenir auprès de l'IPI.
Préciser "assister le syndic et de contrôler sa gestion" est nécessaire. La cogestion va à l'encontre de l'article 577-8 §6.
Le syndic peut être "responsable directement envers une autorité compétente". L'exemple de la loi sur les ascenseurs est le plus claire. Cette loi précise tous ce que doit réaliser le gestionnaire de l'ascenseur et elle définit le gestionnaire comme suit: "le propriétaire ou celui qui met de la part du propriétaire l'ascenseur à la disposition des utilisateurs." En copropriété, il s'agit clairement du syndic en direct et non comme représentant de l'ACP.
Le Syndic "greffier" de l'ACP. L'idée est à creuser.
#28 24-01-2007 11:54:40
Je ne peux qu'être accord à 100% avec ABSA, mais l'exemple suivant est je crois pas pertinent.
L'Art. 577/3 CC dit:
§ 3. L'association des copropiétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.[u]
C'est donc claire: la gestion des parties communes, et donc des ascenseurs communs, est confié à l'ACP, représenté par le syndic, et pas directement au syndic.
Et l'Art. 577/11 CC dit:
§ 1er. En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du [u]syndic de l'association des copropriétaires l'état:
La loi de 1994 est on ne peut plus claire: le syndic est un "syndic de l'ACP". On doit donc en tenir compte pour l'application de l'AR de 1992, puisqu'une loi à priorité sur une arrête royale (AR).
Mais on peut aussi dire que le profession de syndic de l'ACP n'est plus réglementé, tant que l'AR de 1992 n'a pas été adapté à la loi de 1994.
Je sais, c'est un des points sur lequel on a d'opinions divergentes.
Un greffier est par l'essence neutre et ne participe en rien dans l'exécution des décisions de l'assemblée concerné. C'est un sorte de notaire, tout comme l'officier de l'Etat-Civil, ... .
Si on veut l'appliquer en pratique, cela revient à faire nommer un notaire comme secrétaire et/ou président de l'AG. Une idée qui en principe me plaît, puisque garant d'une impartialité plus grande. Mais vu les frais, cela devrait être limité aux cas jugés opportuns par le Juge ou par exemple 20% des CP.
#29 24-01-2007 12:23:31
Un "syndic-greffier" ?
qui ne ferait qu'acter des décisions ?
Inutile d'avoir un agent immobilier, alors. Prenons un notaire.
#30 24-01-2007 12:37:54
Luc connait-il le rôle réel du Greffier en Justice et surtout son importance ????
#31 24-01-2007 13:12:10
Oui je le connais, ayant travaillé professionnellement le siècle passé directement avec des greffiers de tribunaux. Son rôle est très important. Mais ... le greffier ne peut en aucun cas se mettre à la place du Juge.
Le syndic peut se mettre à la place de l'AG pour des décisions urgentes et provisoires. Et c'est lui-même qui doit juger en premier lieu si c'est urgent et provisoire.
Il y a donc un conflit d'intérêt entre sa fonction de "greffier de l'ACP" et sa fonction de "exécutant des décisions de l'ACP".
Conclusion: un cumul des deux fonctions n'a pas de valeur ajouté.
D'ailleurs ... la plupart des conflits commencent avec une rédaction incorrecte du PV de la séance de l'AG. On ne reprend pas de paroles essentielles sur le PV (exemple réel: la phrase suivante du syndic "les ascenseurs sont à bout et nécessitent une rénovation urgent" n'apparaît pas dans le PV.)
Le greffier (ou le secrétaire communal) est responsable dans les assemblées constituées (et les Tribunaux) des PV de séances, ... . Un faux en écritures du greffier est très, très sévèrement punie pénalement.
Reprenons l'exemple de la commune. Là une décision n'est valablement communiqué que s'il est signé par le bourgmestre (le décideur) et le secrétaire communal (le greffier communal). Pour petitfuret ... mon père a été secrétaire communal, donc je sais de quoi je parle.
Depuis environ 2002 les faux en écritures commis par un syndic, comme secrétaire de l'AG ou représentant de l'ACP, sont déjà punissable pénalement (niveau 5 à 10 ans de prison).
#32 24-01-2007 13:21:06
Prenons un notaire : au moins il connaît la loi et sa comptabilité est contrôlée.
#33 24-01-2007 14:47:20
Je confirme et signe, le syndic est le gestionnaire des ascenseurs en copropriété. Il le fait au nom et pour le compte de l'ACP mais il est le gestionnaire. Et c'est lui que vise la loi.
Le nom du gestionnaire doit être affiché dans l'ascenseur. Lisez-vous le nom de votre ACP ou celui de votre syndic?
#34 24-01-2007 14:50:20
NB. Ni le nom ni les coordonnées de mon syndic ne se trouvent dans l'ascenseur ni nulle part ailleurs.
Ce syndic est membre de l'ABSA.....
#35 24-01-2007 15:12:39
Aucun des deux ... . Sont affichés le coordonnées du SECT et de la firme d'entretien. La non-conformité des ascenseurs n'est qu'un problème mineur" dans mon ACP. Le syndic refuse l'accès aux documents de contrôle, puisque c'est lui qui gère les ascenseurs envers le SECT, ... .
Le syndic affiche dans le hall d'entrée encore ses coordonnées d'il y a 5 ans (il a déménagés entre temps). Il est agréé IPI, membre du CSA et du CIB Bruxelles.
Que le gestionnaire est visé par l'AR concernant les ascenseurs est correct. Mais le syndic est le représentant unique et exécutant unique du gestionnaire (= l'ACP).
La différence est qu'il ne peut agir qu'en fonction du mandat conventionnelle et explicite qu'il a reçu. La loi ne lui donne pas le mandat explicite comme organe de faire plus que les actes qui sont et urgents et provisoires.
Donc le choix des firmes revient à l'AG et pas au syndic, etc ... .
Je suis d'accord que la différence entre ma définition (légale) et la vôtre (appliqué en pratique) est minime, comme la différence entre 49 et 51%.
Mais cette différence est exploité par des syndics peu scrupuleux pour dire que c'est eux qui décident pour tout, puisqu'ils sont le gestionnaire.
Fermons donc cette porte, pour entre autres améliorer le renom de la profession. Un syndic correct n'aura rien à craindre d'être transparent et de rendre compte de sa gestion interne envers l'AG.
Mais le syndic peu scrupuleux oubliera de dire qu'il n'est pas responsable de la gestion des parties communes envers des tiers externes et des organismes externes. Jusqu'il ya des problèmes. Alors il dira laconiquement ... j'ai eu décharge.
#36 25-01-2007 10:38:48
#37 25-01-2007 16:17:34
Luc a écrit :Le syndic refuse l'accès aux documents de contrôle, puisque c'est lui qui gère les ascenseurs envers le SECT, ... .
C'est en effet le syndic qui gère mais c'est nous qui payons !!
Il me semble alors que le syndic a le devoir de rendre compte de sa gestion puisqu'il agit pour compte d'autrui.
Lors de l'AG de 2005, alors que ce point n'était pas à l'ordre du jour, mon syndic a d'autorité demandé un devis pour la modernisation des ascenseurs.
Après l'AG et suite aux interrogations des nombreux absents à l'AG le syndic a été contraint d'écire à tous les CP que "si les dispositions relatives à la modernisation des ascenseurs avaient effectivmeent été reportées, il avait décidé de profiter de l'exécution des travaux urgents (depuis avril 2004 !!) pour effectuer la modernisation des ascenseurs qui de toute façon serait rendue obligatoire en 2013 ".
Quant aux coordonnées du syndic dans l'ascenseur, comme pour Luc et Oldman, elles ne s'y trouvent pas !!
Si mon syndic n'est pas membre de l'ABSA il affiche toutefois sa "certification qualité SNP".
#38 25-01-2007 16:47:56
Le cas du syndic qui refuse l'accès aux documents et autres factures de l'ACP n'est pas nouveau. Il parait qu'il faut lui faire confiance et toutes les excuses sont bonnes pour refuser cet accès. Le copropriétaire qui paie a pourtant le droit de consulter les factures. L'urgence est aussi trop souvent un prétexte pour commander des travaux fort onéreux qui ne sont pas réellement urgents mais dont l'exécution convient parfaitement au syndic.
Dans tous ces cas, la seule issue est la Justice de Paix, ce qui est une situation malheureuse et coûteuse pour le copropriétaire et l'ACP dont le syndic s'empresse de prendre un avocat qu'il fera rétribuer par l'ACP pour des fautes personnelles commises lors de son mandat
#39 25-01-2007 17:18:30
[b]ABSA a écrit:
Si le syndic commet une faute déontologique, [b]il est important d'intervenir auprès de l'IPI
Voir mon post dans le sujet "Plainte contre la cogérance dans une ACP".
#40 25-01-2007 17:29:25
Il y a eu deux propositions de loi déposées par le sénateur DELACROIX qui est aussi avocat et copropriétaire.....
C'est bien le seul élu du peuple qui actuellement a osé .....
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