Source: http://www.rechtsanwalt-hennings.de/aktuelle-rechtssprechung-mietrecht-wohnungseigentumsrecht/204-das-schicksal-des-mietvertrages-bei-beendigung-einer-lebensgemeinschaft-oder-ehe
Timestamp: 2017-11-21 00:55:14
Document Index: 46195699

Matched Legal Cases: ['§ 563', '§ 1568', '§ 553', 'BGH', '§ 426', '§ 705', '§ 741']

Das Schicksal des Mietvertrages bei Beendigung einer Lebensgemeinschaft oder Ehe - Rechtsanwaltskanzlei Hennings - Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Berlin Charlottenburg
Leben in einer Mietwohnung zwei Mieter, die durch Ehe oder eine nichteheliche Lebensgemeinschaft verbunden sind, so ist für den Fall des Todes geklärt, dass der überlebende Mieter das Mietverhältnis nach Tod des anderen alleine fortsetzt, § 563 Abs. 1 BGB.
Trennen sich zwei Mieter und zieht einer aus der gemeinsamen Wohnung aus, so haftet er trotzdem für alle Ansprüche des Vermieters, oft noch viele Jahre und Jahrzehnte lang. Wird der in der Wohnung verbleibende Mieter zahlungsunfähig, so können erhebliche Forderungen entstehen, wovon der ausziehende Mieter häufig erst zu spät Kenntnis erlangt.
Die Trennung von Ehegatten:
Sind beide Mieter durch die Ehe verbunden, so steht den Mietern im Falle der Ehescheidung das Recht zu, selbst zu entscheiden, welcher der beiden Mieter das Mietverhältnis fortsetzt, § 1568 a BGB.
Besteht zwischen den Ehegatten Streit, so entscheidet das Familiengericht über die Zuweisung der Wohnung. Sind sich die Ehegatten einig, so können sie im Zusammenhang mit der Ehescheidung durch übereinstimmende Erklärung gegenüber dem Vermieter einseitig bestimmen, welcher Mieter das Mietverhältnis fortsetzen und welcher Mieter ausscheiden soll. Eine entsprechende Änderung der Mietvertragsparteien tritt allerdings nur dann ein, wenn die Ehescheidung rechtskräftig wird und die Erklärung innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft dem Vermieter zugeht.
Möglich ist, dass durch die gerichtliche Zuweisung oder die Erklärung auch der Ehegatte das Mietverhältnis allein fortsetzt, der bisher gar nicht Mieter war.
Dem Vermieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund wird bejaht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der in der Wohnung verbleibende Ehepartner den Hausfrieden stört oder die Mietsache beschädigen wird, wenn eine persönliche Feindschaft im Verhältnis zum Vermieter besteht oder im Falle eines anstößigen Lebenswandels. Dieses Sonderkündigungsrecht des Vermieters hat allerdings kaum praktische Relevanz.
Die Trennung von Lebenspartnern:
Sind die in der Wohnung lebenden Mieter keine Ehegatten, sondern bilden eine Wohngemeinschaft oder eine nichteheliche Lebensgemeinschaft, so wird der Mietvertrag zunächst mit beiden Mietern fortgesetzt, wenn einer aus der Wohnung auszieht. Der verbleibende Mieter wird häufig nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Untermietgenehmigung haben. Wird eine solche grundlos vom Vermieter verweigert, macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig (der Schaden besteht im entgangenen Untermietzins, BGH Urteil vom 11.06.14, GE 2014, 998).
Auch der ausziehende Mieter haftet allerdings auf die volle Miete. Beide Mieter haften gesamtschuldnerisch nach § 426 Abs. 1 BGB.
In der Praxis sollte der ausziehende Mieter versuchen, seine Haftung aus dem Mietvertrag zu beenden. Da er einseitig nicht kündigen kann, wird regelmäßig beim Vermieter nachgefragt, ob der Vermieter einer Entlassung eines Mieters aus dem Mietverhältnis zustimmt.
Stimmt der Vermieter zu und sind sich auch beide Mieter einig, so kann durch dreiseitige Vereinbarung eine Entlassung eines Mieters aus dem Vertrag erfolgen. Der Vermieter wird eine solche Vereinbarung allerdings häufig ablehnen, da er sonst einen von zwei Schuldnern verliert.
Viele Mieter wissen nicht, dass sie auch eine Kündigung des Mietverhältnisses insgesamt erzwingen können. So haben sie auch ohne Mitwirkung des Vermieters die Möglichkeit, ihre Haftung wegen Mietforderungen zu beenden.
Das Rechtsverhältnis, welches zwischen zwei Mietern durch den gemeinschaftlichen Abschluss des Mietvertrages entsteht, kann als Gesellschaft bürgerlichen Rechts gemäß §§ 705 ff. BGB oder als Gemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB eingeordnet werden. Während die Gemeinschaft eine Interessensgemeinschaft ohne konkreten Zweck darstellt, ist Wesensvoraussetzung der GbR die Verfolgung eines gemeinschaftlichen Zwecks. Der Zweck der gemeinschaftlichen Anmietung einer Wohnung liegt in deren gemeinschaftlicher Nutzung und in der Verwirklichung des Zusammenlebens (LG München, 25.09.91, WuM 1993, 611). Der Leitsatz der Entscheidung lautet:
"Nach Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft kann ein Partner von dem anderen die Zustimmung zur Kündigung des gemeinschaftlichen Mietvertrages über die Wohnung verlangen."
Im gleichen Sinne entschied das Landgericht Köln mit Urteil vom 16.03.93:
"Der Mieter einer aus zwei Personen bestehenden Wohngemeinschaft kann die Zustimmung des anderen Wohnungsgemeinschafters zu der Kündigung des Mietvertrages verlangen. Der Auszug aus der gemeinsamen Wohnung ist regelmäßig eine konkludente Aufkündigung der eine BGB-Gesellschaft bildenden Wohngemeinschaft."
(WuM 1993, 613 mit Bezugnahme auf das Kammergericht Urteil vom 09.03.82, 14 U 2355/81 in NJW 1982, 1886, ebenso LG Berlin, ZK 63, Urteil vom 19.02.02, GE 2002, 738)
Schließlich entschied auch der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.03.05:
"Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem in der obergerichtlichen Rechtsprechung mit Recht ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der - für eine Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich erforderlichen - gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen." (GE 2005, 610)
Der Lebenspartner der aus einer Wohnung auszieht, sollte folglich eine Entlassung aus dem Mietvertrages anstreben. Lehnt der Vermieter eine dreiseitige Vereinbarung ab, sollte er den anderen Lebenspartner zu einer gemeinschaftlichen Kündigung zwingen.