Source: http://bastoscruz.com.br/bcmodconvcond.htm
Timestamp: 2015-02-28 05:15:28+00:00
Document Index: 138659146

Matched Legal Cases: ['Artigo 1', 'Artigo 2', 'Artigo 3', 'Artigo 4', 'Artigo 5', 'Artigo 6', 'Artigo 7', 'Artigo 8', 'Artigo 9', 'Artigo 10', 'Artigo 11', 'Artigo 12', 'Artigo 13', 'Artigo 14', 'Artigo 14', 'Artigo 15', 'Artigo 12', 'Artigo 16', 'Artigo 17']

Bastos Cruz Assessoria � Condom�nios / Modelo de Conven��o de Condom�nio
MODELO DE CONVEN��O DE CONDOM�NIO
Muitas consultas chegam a respeito de Conven��o de Condom�nio, principalmente solicita��o de modelos para elabora��o desse documento. Por�m, mais uma vez afirmamos que cada condom�nio � uma realidade diferente e precisa ter a sua pr�pria Conven��o, adaptada para as diversas situa��es individuais. Registramos que a Conven��o n�o pode contrariar a Lei maior, ou seja, a n� 4.591/64, que estabelece que "Os propriet�rios, promitentes compradores, cession�rios ou promitentes cession�rios do direitos pertinentes � aquisi��o de unidades aut�nomas, em edifica��es a serem constru�das, em constru��o ou j� constru�das, elabora��o, por escrito, a Conven��o de Condom�nio, dever�o, tamb�m, por contrato ou delibera��o em Assembl�ia, aprovar o Regimento Interno da edifica��o ou conjunto de edifica��es. Essa Conven��o dever� ser registrada no Registro de Im�veis, assim como nesse Registro de Im�veis ser�o feitas as averba��es de eventuais altera��es dessa Conven��o registrada. Considera-se aprovada, e obrigat�ria para os propriet�rios de unidades, promitentes compradores, cession�rios atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conven��o que re�na as assinaturas de titulares de direito que representem, no m�nimo 2/3 das fra��es ideais que comp�em o condom�nio". Seguindo, observe o modelo de conven��o, mas adapte-a de acordo coma real realidade de seu condom�nio:
Conven��o de Condom�nio do Edif�cio ... (nome do edif�cio)
Os abaixo-assinados, propriet�rios (e se houver, promitentes compradores, cession�rios, promitentes cession�rios), das unidades aut�nomas do Edif�cio ... (nome do edif�cio), situado a ... (endere�o do edif�cio), pelo presente instrumento particular e na forma e consoante o disposto nos artigos 9� a 11� da Lei 4.591/64, estabelecem a presente Conven��o de Condom�nio, a que se sujeitam e submetem:
Cap�tulo I- da discrimina��o das partes de propriedade exclusiva e das de condom�nio, com especifica��es das �reas.
Artigo 1� - constituem partes de propriedade exclusiva dos cond�minos do Edif�cio, aquelas Discriminadas na cl�usula do instrumento anexo e cujas �reas, descri��es, confronta��es e correspondentes ideais terreno v�o pormenorizadamente enunciadas no referido instrumento.
Artigo 2� - Constituem propriedade comum do condom�nio havidas como inalien�veis e ligadas �s demais coisas, todas aquelas que por sua natureza ou fun��o, sejam de uso comum, e muito especialmente as seguintes: o terreno sobre o qual se assenta o edif�cio, as funda��es, os montantes, as colunas, as vigas, os pisos de cimento armado, as escadas e partes externas do edif�cio, as funda��es, os ornamentos da fachada, os hall de entrada e de escada, os encanamentos, troncos de entrada e sa�da de �gua, luz e esgoto, a cal�ada, elevadores e po�os.
Cap�tulo II - do destino das diferentes partes e do modo de usar as coisas e servi�os comuns.
Artigo 3� -a) O condom�nio, no exerc�cio de seus direitos, para uso e gozo do condom�nio e da unidade que lhe pertence dever� observar, al�m das condi��es constantes da presente Conven��o.b) No interior de cada unidade, o respectivo propriet�rio ou os ocupantes ter�o a liberdade de a��o compat�vel com as normas de boa ordem, bons costumes, seguran�a, sossego, sa�de e bem-estar dos demais cond�minos ou ocupantes das demais unidades.c) Sem preju�zo da estrita observ�ncia dessas normas, tudo quanto possa interessar ao uso e gozo do pr�dio ou suas depend�ncias a serventias comuns, ser� decidido por delibera��o dos senhores cond�minos, nas formas adiante previstas.d) Todas as reclama��es ou exig�ncias dos cond�minos, relativas ao uso e gozo do pr�dio em depend�ncias ou serventias comuns, � sua conserva��o e limpeza, ser�o levadas ao conhecimento do Administrador que determinar� as provid�ncias necess�rias.e) Cada cond�mino ser� pessoalmente respons�vel pelo proceder das pessoas de sua depend�ncia e bem assim pelos das que, com seu benepl�cito, penetrarem no edif�cio.f) A cada cond�mino � l�cito usar sua propriedade singular e exclusiva, bem como as utilidades comuns do pr�dio, desde que n�o prejudique iguais direitos dos demais propriet�rios, nem suas condi��es materiais, obrigados a contribuir para o bom renome do edif�cio.
Cap�tulo III - Dos encargos, forma e propor��o das contribui��es dos cond�minos para as despesas de custeio e para as extraordin�rias.
Artigo 4� - Todos os propriet�rios das unidades s�o obrigados a pagar os impostos a taxas sobre as partes comuns do edif�cio, o pr�mio de seguro, os encargos de administra��o, ordenados do zelador, porteiro e demais funcion�rios, as despesas de conserva��o e uso normal das partes comuns e as despesas de repara��o, vazamentos, impermeabiliza��es, bombas, elevadores, etc.
Artigo 5� - O montante das despesas e encargos do condom�nio ser�o rateados entre os cond�minos proporcionalmente � �rea �til de cada unidade ou de sua correspondente quota ideal sobre o todo.Par�grafo �nico - O prazo para recolhimento das contribui��es ser� de 7 (sete) dias ap�s o recebimento da comunica��o do Administrador, n�o ultrapassando a 15 (quinze) dias, sob pena de ficar o cond�mino em atraso, sujeito �s penalidades desta Conven��o (par�g. 2� do art. 8�).
Artigo 6� - O cond�mino que aumentar despesas comuns, por motivo de seu interesse, dever� pagar no devido tempo o excesso a que der causa sob pena de perda de direito de voto e demais comina��es desta Conven��o.
Artigo 7� - Todas as instala��es internas de �gua, esgoto, eletricidade e telefone, de cada propriet�rio singular, ser�o reparadas a custo do respectivo propriet�rio quando o estrago se verificar at� chegar �s linhas troncos, assim como o assoalho ou piso de qualquer natureza, portas, janelas, persianas, lustres, aparelhos sanit�rios, e todos os pertences de cada propriedade aut�noma.Par�g. 1� - Quando o estrago se verificar nas linhas troncos e n�o for causado por qualquer cond�mino ou seu inquilino, os reparos correr�o por conta de todos os cond�minos.Par�g. 2� - Quando ficar aprovado que o estrago verificado nas linhas troncos tenha sido causado, direta ou indiretamente, por qualquer dos cond�minos ou seus inquilinos, os reparos correr�o por conta dos cond�minos em quest�o.
Artigo 8� - Cada cond�mino concorre nas despesas de condom�nio, recolhendo nos prazos previstos nesta Conven��o, � quota-parte que lhe couber em rateio.Par�g. 1� - Cabe ao administrador arrecadar as contribui��es dos cond�minos, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobran�a judicial das quotas atrasadas.Par�g. 2� - O cond�mino que n�o pagar a sua contribui��o no prazo fixado na presente Conven��o fica sujeito ao juro morat�rio de 1% ao m�s e multa de 20% (vinte por cento) sobre o d�bito que ser� atualizado com a aplica��o dos �ndices de corre��o monet�ria levantados pelo C.N.E. no caso de mora por per�odo igual ou superior 6 (seis) meses.Par�g. 3� - As obras que interessarem � estrutura integral da edifica��o, ou conjunto de edifica��es ou ao servi�o comum, ser�o feitas com o concurso pecuni�rio de todos os propriet�rio ou titulares do direito � aquisi��o da unidade, mediante or�amento pr�vio aprovado em Assembl�ia Geral, podendo incumbir-se de execu��o o administrador ou outras pessoas, com aprova��o da Assembl�ia.Par�g. 4� - A ren�ncia de qualquer cond�mino aos direitos, em caso algum valer�, como escusa para exonera-lo de seus encargos.
Artigo 9� - Do modo de escolher o administrador, subs�ndico e conselho consultivo. Ser� o pr�dio em condom�nio administrado por um administrador com fun��es de s�ndico eleito por maioria dos votos dos cond�minos, podendo a escolha recair por maioria de votos dos cond�minos, tanto num dos cond�minos como em pessoa f�sica ou jur�dica ou estranha ao condom�nio.Par�g. 1� - Na segunda hip�tese, poder� ser eleito por maioria de votos dos cond�minos, um subs�ndico escolhido dentre os mesmos, exercendo a fun��o de colaborador do s�ndico.Par�g. 2� - Ser� eleito, por maioria de votos dos cond�minos, um Conselho constitu�do de 3 tr�s cond�minos, cuja fun��o ser� assessorar o administrador na solu��o dos problemas que digam respeito ao condom�nio, inclusive, verificando e ajudando na contas do mesmo.Par�g. 3� - O mandato do s�ndico, subs�ndico e Conselho Consultivo ser� de dois anos, permitida a reelei��o.Par�g. 4� - Respeitada a forma prevista no contrato de Incorpora��o para a primeira administra��o, o s�ndico poder� ser destitu�do, pelo voto dos cond�minos que representem dois ter�os (2/3) da totalidade das unidades, atrav�s de Assembl�ia Geral especialmente convocada.Par�g. 5� - No caso de ser deliberada a sua destitui��o, ser� feita nova Assembl�ia, elegendo novo s�ndico, num prazo de 30 dias da destitui��o. Durante esse per�odo fica convencionada a responsabilidade do presidente do Conselho em administrar o condom�nio, assim como a outros impedimentos do s�ndico.
Artigo 10� - Das atribui��es do administrador (s�ndico), al�m das legais. Ao s�ndico, al�m das fun��es decorrentes de seu cargo, de acordo com a Lei, compete especialmente:a) superintender a administra��o geral do edif�cio e fazer observar o Regulamento Interno do pr�dio.b) nomear, admitir e demitir os empregados do pr�dio, fixando-lhes os vencimentos de acordo com a verba estabelecida no or�amento do ano.c) receber as quotas mensais ou outras contribui��es dos cond�minos, dando-lhes a devida aplica��o.d) ordenar e fiscalizar as obras de car�ter de urgente ou n�o ou adquirir o que for necess�rio para a boa conserva��o do edif�cio.e) manter a escritura��o e a contabilidade em ordem em livros pr�prios, � disposi��o do Conselho Consultivo.f) apresentar, por ocasi�o da reuni�o anual, as contas da administra��o referente ao exerc�cio em quest�o, exibindo os respectivos documentos e comprovantes.g) cumprir as delibera��es da Assembl�ia de Cond�minos.
Artigo 11� - O s�ndico dever� ter uma remunera��o mensal que ser� fixada anualmente pela Assembl�ia Geral dos cond�minos.
Cap�tulo V - do modo e do prazo da convoca��o das assembl�ias gerais dos cond�minos e do quorum para os diversos tipos de vota��o.
Artigo 12� - Anualmente, no primeiro trimestre ser� realizada a reuni�o ordin�ria dos cond�minos, que dever�o tomar conhecimento, examinar e resolver sobre a aprecia��o do or�amento elaborado pelo s�ndico e contas respectivas ao exerc�cio anterior, imposi��o de multas a cond�minos que tenham infringido a presente Conven��o ou ao Regulamento Interno do Pr�dio, e assuntos de interesse geral.Par�g. 1� - As reuni�es ordin�rias dos cond�minos ser�o convocadas pelo s�ndico pelo por meio de carta protocolada registrada, com anteced�ncia m�nima de 8 (oito) dias.Par�g. 2� - Os cond�minos, no caso de aus�ncia ou impedimento, dever�o outorgar procura��o com poderes suficientes para representa-os em qualquer das reuni�es, ficando certo que cada procurador n�o poder� representar mais de 2 (dois) cond�minos.Par�g. 3� - As reuni�es extraordin�rias dos cond�minos ser�o convocadas pelo s�ndico ou por um grupo de cond�minos que represente no m�nimo a ter�a parte dos votos totais, observando-se o dispositivo do par�grafo primeiro deste artigo.Par�g. 4� - As reuni�es ordin�rias e extraordin�rias para que possam ser realizadas em primeira convoca��o exigem quorum m�nimo de uma quarta parte dos votos totais. Na segunda convoca��o, a ser realizada 30 (trinta) ap�s, a instala��o se dar� com qualquer quorum.Par�g. 5� - As decis�es dos cond�minos ser�o tomadas por maioria absoluta de votos (metade do n�mero votos mais um), dos cond�minos com exce��o dos casos em que expressamente se exigir outro quorum.Par�g. 6� - As decis�es tomadas nas reuni�es ser�o comunicadas pelo s�ndico, por meio de carta obrigando a todos os cond�minos.Par�g. 7� - A cada fra��o ideal do terreno corresponde um voto que ser� proporcional a sua porcentagem. Nos casos de empate, caber� o voto de qualidade �quele entre os representantes que possua maior fra��o do im�vel.Par�g. 8� - N�o poder�o votar os cond�minos que estiverem em atraso com sua cota de despesas condominiais.Par�g. 9� - As decis�es dos cond�minos ser�o lan�adas em livro pr�prio, rubricado pelo s�ndico, que conservar� em seu poder, � disposi��o dos cond�minos, para qualquer exame. As atas de reuni�es ser�o assinadas pelos presentes.
Artigo 13� - Da forma de contribui��o para constitui��o do fundo de reserva. Para atender �s despesas com as obras de conserva��o e reformas n�o previstas no or�amento, fica institu�do um "Fundo de Reserva", at� atingir a import�ncia de ... (transcrever por extenso), devendo ser reposto sempre que sofra diminui��o.Par�g. 1� - O fundo de reserva ser� integralizado:a) - pela taxa de 5% (cinco por cento) sobre a contribui��o dos cond�minos;b) - pelas multas por infra��o desta Conven��o e do Regulamento Interno;c) - pelos juros produzidos pelo pr�prio capital do "Fundo de Reserva";d) - pelos saldos acumulados no fim de cada exerc�cio.
Artigo 14� - Da forma e do quorum para as altera��es desta Conven��o. As decis�es que vierem modificar esta Conven��o somente ter�o valor se tomadas por tr�s quartos partes (3/4) dos votos totais de possuidores das unidades. Tais decis�es poder�o ser lavradas por escritura p�blica ou instrumento particular, devendo ser averbadas no Registro de Im�veis competente, em cumprimento ao enunciado no Artigo 14� do Decreto Federal n� 55815/65.
Cap�tulo VI - Da forma e do quorum para a aprova��o do Regimento Interno
Artigo 15� - O Regulamento Interno ser� redigido pelo s�ndico em conjunto com o Conselho Consultivo, levando ao conhecimento dos cond�minos, devendo a sua aprova��o obedecer ao estipulado no Artigo 12�, par�g. 5� desta Conven��o.
Cap�tulo VII � Das obriga��es condominiais
Artigo 16� - � defeso a qualquer cond�mino:a) - Alterar a forma externa da fachada;b) - decorar as parte e esquadrias externas com tonalidades diferentes das empregadas no conjunto da edifica��o;c) - destinar � unidade utiliza��o diversa a da finalidade do pr�dio, ou usa-la de forma nociva ou perigosa do sossego, � salubridade e � seguran�a dos demais cond�minos;d) - embara�ar o uso das partes comuns.Par�g. 1� - O transgressor estar� sujeito ao pagamento da multa equivalente a 3 (tr�s) vezes o sal�rio m�nimo vigente nesta cidade na ocasi�o, al�m de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da pr�tica do ato, cabendo ao s�ndico com autoriza��o judicial a desfazer no prazo que for estipulado.Par�g. 2� - O propriet�rio ou titular de direito � aquisi��o de unidade pode fazer obra que modifique sua fachada interna (porta da unidade no corredor ou hall), se obtiver a aquiesc�ncia da unanimidade dos cond�minos.
Artigo 17� - Para efeitos tribut�rios, cada unidade aut�noma ser� tratada como pr�dio isolado, contribuindo o respectivo cond�mino diretamente com import�ncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lan�amentos.