Source: http://www.mdr-recht.de/61952.htm
Timestamp: 2020-04-09 19:22:05
Document Index: 253596168

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 569', '§ 543', 'BGH', '§ 546', '§ 569', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 543', '§ 569', '§ 543', '§ 543', '§ 543']

LG Berlin v. 8.1.2020 - 66 S 181/18
RÃ¤umungsklage: Wann liegt ein erheblicher MietrÃ¼ckstand vor?
Wird eine KÃ¼ndigung darauf gestÃ¼tzt, dass der Mieter fÃ¼r zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, so muss ein erheblicher RÃ¼ckstand fÃ¼r jeden der beiden Termine feststellbar sein. Dieses Erfordernis besteht gegebenenfalls neben der fÃ¼r WohnraummietverhÃ¤ltnisse geltenden MindesthÃ¶he des GesamtrÃ¼ckstandes. Ein RÃ¼ckstand, der lediglich 19 % der gesamten Monatsmiete (brutto/warm) ausmacht, und der die Summe der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen unterschreitet, begrÃ¼ndet fÃ¼r diesen Monat keinen erheblichen ZahlungsrÃ¼ckstand i.S.d. Â§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB.
Die KlÃ¤gerin war Vermieterin der Beklagten. Die monatliche Bruttomiete betrug 704 â‚¬. Die Beklagte hatte die gesamte Februarmiete nicht gezahlt. Aus dem vorhergehenden Monat Januar existierte noch ein MietrÃ¼ckstand von 135 â‚¬.
Daraufhin kÃ¼ndigte die KlÃ¤gerin der Beklagten wegen MietrÃ¼ckstandes nach Â§Â§ 569 Abs. 3 Nr. 1, 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB. Die Beklagte hielt dagegen, dass der aus zwei aufeinander folgenden Monaten resultierende GesamtrÃ¼ckstand keinen KÃ¼ndigungsgrund nach Â§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB darstelle, weil fÃ¼r den ersten der beiden Monate, hier Januar, "kein nicht unerheblicher Teil der Miete" offen geblieben sei.
Das AG gab der RÃ¤umungsklage statt. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG die Entscheidung aufgehoben und die RÃ¤umungsklage abgewiesen. Allerdings wurde die Revision zum BGH zugelassen.
Der KlÃ¤gerin steht nach den im vorliegenden Verfahren zu berÃ¼cksichtigenden Tatsachen der geltend gemachte RÃ¤umungs- und Herausgabeanspruch (Â§Â§ 546 Abs. 1, 985 BGB) gegen die Beklagte nicht zu. Die KÃ¼ndigung war deshalb unwirksam, weil der darin geltend gemachte KÃ¼ndigungsgrund nicht vorgelegen hatte.
Der RÃ¼ckstand von insgesamt 839,41 â‚¬ bedeutete zwar einen Zahlungsverzug der Beklagten mit einem ausreichend hohen Gesamtbetrag, da er die Miete fÃ¼r einen Monat Ã¼berstieg (Â§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB); der aus zwei aufeinander folgenden Monaten resultierende GesamtrÃ¼ckstand stellte aber einen KÃ¼ndigungsgrund nach Â§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB deshalb nicht dar, weil fÃ¼r den ersten der beiden Monate (Januar 2018) kein "nicht unerheblicher Teil der Miete" offengeblieben war.
Wird eine KÃ¼ndigung nach Â§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB darauf gestÃ¼tzt, dass der Mieter fÃ¼r zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, so muss ein erheblicher RÃ¼ckstand fÃ¼r jeden der beiden Termine feststellbar sein. Dieses Erfordernis besteht gegebenenfalls neben der fÃ¼r WohnraummietverhÃ¤ltnisse geltenden MindesthÃ¶he des GesamtrÃ¼ckstandes nach Â§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.
Die Beklagte war fÃ¼r den Monat Januar 2018 mit einem Teilbetrag in HÃ¶he von 135,41 â‚¬ in Verzug. Dieser RÃ¼ckstand reprÃ¤sentiert ca. 19 % der Gesamtmiete; er ist deshalb nach EinschÃ¤tzung der Kammer kein "nicht unerheblicher Teil der Miete" i.S.v. Â§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB. Angesichts der Regelung in Â§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB steht fest, dass ein Mietzinsanteil etwa in HÃ¶he einer hÃ¤lftigen Monatsmiete als nicht unerheblicher RÃ¼ckstand angesehen werden muss, denn zwei solche RÃ¼ckstÃ¤nde (in zwei aufeinander folgenden Monaten) erreichen offenkundig das Volumen, bei dem die vorgezogene KÃ¼ndigungsbefugnis nach Â§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB auch im WohnraummietverhÃ¤ltnis anerkannt werden soll.
Von einem hÃ¤lftigen Mietzinsanteil ist der RÃ¼ckstand fÃ¼r den Monat Januar 2018 weit entfernt. Er erreicht nicht einmal die Summe der im Mietzins enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen (die zusammen 175 â‚¬ monatlich betrugen). FÃ¼r den Monat Januar 2018 lieÃŸe sich also feststellen, dass die Beklagte einen Betrag gezahlt hatte, der die vollstÃ¤ndige Nettokaltmiete und Teile der Nebenkostenvorauszahlungen ausgeglichen hat. Insbesondere gemessen an dem oben bereits erÃ¶rterten Grundtatbestand der KÃ¼ndigung nach Â§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB genÃ¼gt dieser RÃ¼ckstand nicht, um die KÃ¼ndigung vom 9.2.2018 zu rechtfertigen.
Die Kammer hat die Revision zugelassen, denn die nach der hier vertretenen Ansicht maÃŸgeblichen Voraussetzungen eines nicht unerheblichen ZahlungsrÃ¼ckstandes i.S.v. Â§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB sind in der Rechtsprechung (und insbesondere fÃ¼r WohnraummietverhÃ¤ltnisse) bisher nicht vertieft behandelt worden. Eine Ã¼berzeugende Entscheidung des Revisionsgerichts kÃ¶nnte zur Entstehung einer einheitlichen Rechtsprechung fÃ¼hren und wÃ¼rde zudem eine besonders praxisrelevante Frage von grundsÃ¤tzlicher Bedeutung betreffen.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 06.03.2020 15:49
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