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Timestamp: 2019-08-18 17:39:51
Document Index: 216892097

Matched Legal Cases: ['artículo 17', 'artículo 5', 'artículo 396', 'artículo 161', 'artículo 68', 'artículo 7']

BOE.es - Documento BOE-A-2019-11684
Documento BOE-A-2019-11684
«BOE» núm. 189, de 8 de agosto de 2019, páginas 87397 a 87414 (18 págs.)
BOE-A-2019-11684
1. La finca registral 45.170 sobre la que se declara la obra nueva y se constituye una comunidad funcional o de intereses se describió en el Registro, según su inscripción 1.ª de fecha 20 de septiembre de 1968, de la siguiente forma:
«Modificado el régimen de propiedad horizontal del inmueble dejando nula y sin efecto alguno la facultad concedida a la Sociedad propietaria de esta finca para elevar una o más plantas sobre el edificio e instalar anuncios luminosos, así como la de variar la estructura y situación de las viviendas de los porteros, según todo consta de la inscripción 4.ª de la finca matriz. Madrid a 6 de marzo de 1974.»
2. Inicialmente, en la escritura de declaración de obra nueva de la finca matriz -registral número 33.493- y su constitución en régimen de propiedad horizontal, se estableció, entre otras normas, que la sociedad propietaria -Plaher SA- tiene el derecho de elevar una o varias plantas más, fijándose la participación de los futuros departamentos o fincas en los elementos comunes en función de su extensión superficial, así como colocar anuncios de la clase y dimensiones que juzgue convenientes; y que son elementos comunes del inmueble todos aquellos que no se hallen de modo específico afectos a un piso o local concreto, presumiéndose en caso de duda, y salvo prueba en contrario, el carácter común del elemento. Así resulta de la inscripción 3.ª de fecha 20 de septiembre de 1968 practicada en virtud de escritura autorizada el día 28 de junio de 1967 y de una escritura adicional autorizada el día 2 de agosto de 1968.
3. Por la escritura presentada la sociedad Plaher S.A. titular registral de la finca registral 45.170, departamento número sesenta y cinco, planta cubierta o terrazas, realiza inicialmente las siguientes operaciones:
4. En relación con los actos que suponen una modificación de la descripción del elemento privativo número sesenta y cinco de la división horizontal (planta cubierta o terrazas), finca registral número 45.170 se considera que implican una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, que requieren para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación (Cfr. artículo 17.6 Ley de Propiedad Horizontal en relación con el artículo 5 en lo que se refiere al contenido del título constitutivo con la descripción pormenorizada, además del edificio en su conjunto, la de cada uno de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente).
5. Respecto de la consideración de la sociedad Plaher S.A. como titular del dominio de las obras nuevas que ahora se declaran. Como resulta del historial registral de la finca anteriormente expuesto, el departamento número sesenta y cinco propiedad de esta sociedad comprende la cubierta o terraza, pero no el vuelo del edificio que sigue siendo común. Así resulta no sólo del artículo 396 Código Civil, o de la norma estatutaria que presume en caso de duda, y salvo prueba en contrario, el carácter común del elemento, sino también de la modificación de los Estatutos inscritos por las que expresamente y sin ningún género de duda se declaró nula y sin ningún valor ni efecto la facultad concedida a la sociedad propietaria del departamento para elevar una o más plantas. Y sin que pueda desvirtuar esta consideración el hecho de que en la descripción registral de la finca figure al final la expresión «se halla actualmente en estructura», no sólo por la propia ambigüedad de esta mención sino porque resulta contradictoria con la que se hace al principio como «Planta de cubierta o terrazas», que es la misma con la que consta en la inscripción 4.ª de modificación de propiedad horizontal de la finca matriz del edificio del que forma parte, donde se refiere a ella como terraza que indica una realidad física más concreta y definida.
6. Finalmente, respecto de la constitución de una comunidad funcional o de intereses respecto de las tres fincas en las que materialmente y de hecho está dividido el elemento privativo en cuestión, se dice expresamente en el apartado número 5 sus normas que «Cada uno de los espacios delimitados como de uso exclusivo adscritos a las tres cuotas indivisas reseñadas, tienen acceso directo a elementos comunes de la propiedad horizontal del edificio del que forma parte la finca; por lo que no existe ningún elemento común exclusivamente circunscrito a la comunidad funcional».
«Primero.–Respecto a la modificación de la descripción del elemento privativo n.º 65 de la división horizontal, en los Fundamentos de Derecho de la calificación se invocan como argumentos de Derecho Positivo los artículos 5 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal para sostener la necesidad de acuerdo unánime de los propietarios, por tratarse de actos relativos a la modificación de la descripción de un elemento privativo que implican una modificación título constitutivo.
«Podrá, no obstante,» supone que lo anterior no es óbice o que, sin perjuicio de lo antes establecido, se fija otro criterio distinto, esto es, resulta que no son aplicables las particularidades del apartado («rectificación del título original») si estamos, como es el caso en un supuesto al que le sea de aplicación el apartado 2: cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos.
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia
1. Los derechos y libertades reconocidos en el Capítulo segundo del presente Titulo vinculan a todos los poderes públicos. Sólo por ley, que en todo caso deberá respetar su contenido esencial, podrá regularse el ejercicio de tales derechos y libertades, que se tutelarán de acuerdo con lo previsto en el artículo 161, 1, a).
1. La Constitución es la norma suprema del ordenamiento jurídico, y vincula a todos los Jueces y Tribunales, quienes interpretarán y aplicarán las leyes y los reglamentos según los preceptos y principios constitucionales, conforme a la interpretación de los mismos que resulte de las resoluciones dictadas por el Tribunal Constitucional en todo tipo de procesos.
a. Ni la intención del legislador ni la de nuestro Alto Tribunal, coinciden con el criterio del Registrador.
b. Partimos de la base de que la constitución de una comunidad funcional es un acto dominical, que supone optar por una modalidad de configuración del derecho de propiedad
c. Resulta que en cuanto al contenido y configuración del dominio existe una reserva de ley, que impide se pueda cercenar o restringir el contenido del derecho de propiedad mediante un reglamento relativo al modo de llevar los libros del Registro y la práctica de asientos.
d. La norma invocada en la nota de calificación, de un lado: no tiene rango de ley, es un precepto reglamentario; y de otro no contiene tampoco ninguna específica prohibición ni limitación en el sentido que le atribuye el registrador.
e. Partiendo de la reserva de ley, al realizar la labor de interpretación y aplicación de un precepto reglamentario se debe respetar en esta materia un principio de aplicación e interpretación restrictiva, nunca extensiva; lo que impide utilizar la regla «inclusio unius est exclusio alterius» Regla de interpretación jurídica según la cual cuando en una prescripción legal se citan taxativamente determinadas personas o cosas, debe entenderse que están excluidas de aquellas cualesquiera otras, que parece sustentar la postura del Registrador sobre el artículo 68 del Reglamento Hipotecario, y que entendemos técnicamente incorrecta por las razones expuestas.
2. La división material, que no hipotecaria ni jurídica, en su día se hizo amparada en una licencia, del año 1972 (los originales de las licencias se aportan a la escritura) certificando el técnico que comparece al otorgamiento, que en todo caso las obras fueron finalizadas hace más de 30 años, así como que su descripción es coincidente con el título.
1. Se debate en este recurso la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad de un elemento independiente y constitución de una comunidad funcional sobre los mismos, en el que la registradora señala como defectos:
2. Respecto del primero de los defectos, ciertamente, tratándose de un elemento privativo, se admite la posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario (vid. artículo 7 de la 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal).
3. En cuanto al segundo de los defectos, como ha recordado recientemente este Centro Directivo (vid. Resolución de 19 de julio de 2018) hay una sutil pero ampliamente compartida distinción entre el concepto de terraza y el concepto de cubierta del edificio. La cubierta como elemento necesario de parcelación cúbica o delimitación del vuelo o espacio edificado es siempre elemento común por naturaleza. Sin embargo, las terrazas como zona pisable, no son elemento común por naturaleza.
4. Finalmente, respecto de la constitución de una comunidad funcional o de intereses respecto de las tres fincas en las que materialmente y de hecho está dividido el elemento privativo en cuestión, se dice expresamente en el apartado número 5 de sus normas que «cada uno de los espacios delimitados como de uso exclusivo adscritos a las tres cuotas indivisas reseñadas, tienen acceso directo a elementos comunes de la propiedad horizontal del edificio del que forma parte la finca; por lo que no existe ningún elemento común exclusivamente circunscrito a la comunidad funcional».