Source: https://www.derechoenzapatillas.org/2017/desalojo-por-incumplimiento-contractual/
Timestamp: 2018-03-21 20:38:54
Document Index: 236670716

Matched Legal Cases: ['artículo 684', 'artículo 350', 'artículo 547', 'artículo 1058', 'artículo 383', 'artículo 954', 'artículo 954', 'artículo 68', 'artículo 6', 'artículo 15', 'artículo 271']

Desalojo por incumplimiento contractual | Derecho en Zapatillas by Sergio Mohadeb
Sergio | El 28, May 2017
Qué ocurre en una locación, cuándo procede un desalojo y cuánto tarda. ¿Sirven los convenios de desocupación? ¿Cambia algo si el destino es comercial? Algunos casos comentados.
Desalojo por no contratar seguros
En un contrato de locación comercial es usual pactar que el locatario (inquilino) contrate seguros por su actividad. Por ejemplo, un seguro de responsabilidad civil que cubra demandas de terceros. También puede hacerse en una locación de vivienda pero no es tan común aunque sí aconsejable (por ejemplo, para cubrir daños si el inquilino dejase una maceta en el balcón, incendio, etc….).
En un caso, el locatario dejó de pagar los seguros y el ABL… Los jueces admitieron la demanda de desalojo por incumplimiento de un contrato de locación comercial. Las pruebas de la causa dieron cuenta de las intimaciones cursadas para que el locador cumpla, pero pese a esto insistió y los jueces consideraron que la rescisión (en realidad, resolución por culpa del locador) estaba amparada por el contrato.
Sin tapa de nafta pero bien precavido para el caso de explosión… #ArgentinaEsGenial
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El nuevo código civil y comercial no hace referencia expresa este tipo de convenios. Sin embargo, por la posibilidad de desalojo anticipado, es posible que no hagan falta. Si son contemporáneos al contrato de locación, pueden implicar un fraude para violar el plazo mínimo, asumiendo que la fecha de desocupación se deja en blanco…
¿Sirve entonces firmar un convenio de desocupación? En tanto impliquen una renuncia al plazo mínimo legal de dos años para vivienda, no serían válidos si se firman como condición para firmar el contrato de locación. Pero el convenio sí puede implicar el reconocimiento del deber de restituir el inmueble alquilado (por ejemplo, si así se pactó, de común acuerdo).
En un caso, el juez de primera instancia declaró inválido un convenio de desocupación celebrado pocos días después de firmado el contrato de alquiler:
Corresponde rechazar el pedido de homologación de un convenio de desocupación que fue celebrado pocos días después de firmado el contrato de alquiler ya que la proximidad entre ambos instrumentos imponía un esbozo, aunque sea somero, del conflicto que fue resuelto mediante su suscripción, en orden a demostrar que no se trató de una herramienta para burlar disposiciones de orden público que rigen la materia.
En otro caso, se convalidó el desalojo contra quien firmó un convenio de desocupación porque si bien planteó la nulidad del acuerdo por vía de excepción (art. 1058 bis, Código Civil derogado; art. 383, CCCN), no surgieron pruebas del aprovechamiento de la necesidad, ligereza o inexperiencia, así como tampoco que se trate de un caso de notable desproporción de las prestaciones, con lo cual los jueces confirmaron que el inquilino debía restituir el inmueble.
Con el nuevo código civil, se rechazó el pedido de homologación de un convenio de desocupación porque el nuevo código civil y comercial derogó la ley que permitía la celebración de ese tipo de convenios. Allí se afirmó:
La homologación judicial de convenios privados celebrados por las partes, respecto de los cuales la intervención judicial se reclama al solo efecto de dar certeza y ejecutividad al instrumento, sin que pre-exista conflicto alguno —en el caso, un convenio de desocupación— es improcedente, pues la posibilidad de dictar una sentencia homologatoria se halla prevista en aquellos supuestos expresamente establecidos, los cuales suponen siempre la preexistencia de un proceso en trámite en el cual se encuentran controvertidos determinados derechos.
Este tipo de convenios quedan, por lo tanto, en un plano de dudosa legalidad cuando sean contemporáneos a la celebración del contrato de locación. En la práctica, solo sirven como reconocimiento de deuda y de la fecha en que debe restituirse. Pero mi consejo es no hacerlos en forma contemporánea al contrato.
Desalojo por falta de pago y calle equivocada…
El desalojo por falta de pago es la causal más común. En general en el contrato se pacta la “mora automática” que es cuando el mero atraso de dos o más meses habilita a declarar resuelto el contrato, aunque se estila cursarle al locatario una intimación para que cumpla (usualmente por vía de carta documento).
Una vez el locador de un inmueble compuesto por dos locales, inició demanda de desalojo contra el inquilino por el vencimiento del término contractual. El inquilino se escudó en la diferencia de calles existente entre la del inmueble individualizado en dicho contrato y la del bien cuyo desahucio se pretendía. #DefensasGeniales ¿? Pero el juez admitió la demanda al considerar que dicha diferencia se debía a un error material.
Ahora bien, el nuevo código civil y comercial (artículo 684 bis) regula la entrega anticipada del inmueble al dueño ante la falta de pago y ante el vencimiento de contrato, mientras sigue el juicio. Esta medida permite agilizar la restitución del inmueble mientras tramita el juicio y así evitar que el inquilino moroso siga reteniendo la propiedad.
Es decir, mientras continúa el juicio por ejecución de alquileres, desgastes, destrozos, expensas, intereses, impuestos, tasas, el inmueble se le devuelve. Para que esta acción sea viable se exige “un reconocimiento judicial” (art. 680 ter) del inmueble.
Parece que alquilaron un local para taller mecánico y le iniciaron juicio de desalojo. Al contestar la demanda no dijo nada de que allí vivía un menor pero después apareció. Se dio intervención al Ministerio Pupilar y el juez concluyó que fue una maniobra meramente dilatoria, máxime que ello estaba expresamente prohibido en el mismo contrato de locación donde se previo que el inmueble sería destinado a taller mecánico de automóviles, y no vivienda.
En todo caso, será tarea del Estado que se pueda concretar el derecho a la vivienda pero sin hacer pesar exclusivamente esto sobre el dueño del inmueble donde funcionaba el taller mecánico.
En mi opinión, si bien debe haber políticas públicas para favorecer el derecho a la vivienda (art. 14 bis CN) la larga duración de los juicios (a veces un año e incluso más) genera una suba de precios por vía de mayor riesgo para el propietario, lo que en definitiva puede terminar perjudicando a los inquilinos.
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— Derecho enZapatillas (@dzapatillas) May 17, 2017
Modelo de convenio de desocupación
CONVENIO PRO DESOCUPACIÓN (DESALOJO) LOCATIVA (CON FIADOR, PENALIDAD E INDEMNIZACIÓN).
PRELIMINAR (A- PARTES) Entre el Sr. … (DNI. …), domiciliado en …, por una parte, en adelante denominado “LOCADOR” y el Sr. … (DNI. …), domiciliado en …, por la otra parte, en su carácter de locatario y en adelante denominado “LOCATARIO”, celebran este CONVENIO DE DESOCUPACIÓN DE FINCA DESTINADA A …, sujeto a las declaraciones y cláusulas (estipulaciones o condiciones) siguientes:
PRIMERA (I- OCUPACIÓN)El LOCATARIO, teneder de la finca (propiedad inmueble) ubicada en …, desde la fecha 00/00/20…, en calidad de locatario, según Contrato de Locación celebrado en fecha 00/00/20…
SEGUNDA (II- ACUERDO) Entre ambas partes se está discutiendo la permanencia del LOCATARIO en la finca (propiedad inmueble) dada en locación, habiéndose resuelto de común acuerdo finalizar esta controversia mediante este Convenio de Desocupación.
TERCERA (III- DESOCUPACIÓN) El LOCATARIO desocupará totalmente esta finca (propiedad inmueble) y la restituirá desocupada y libre de toda ocupación propia o de terceros al LOCADOR bajo acta de constancia, el día … de … de 20… a las … horas (A.M.; P.M.) en … estado de aseo y conservación, con todas las mejoras recibidas o cosas que figuren en Contrato de Locación.
CUARTA (IV- PENALIDAD) En caso que el LOCATARIO desocupara la finca (propiedad inmueble) según el presente convenio, pagará una “cláusula penal” por la suma de pesos … ($…) por día, en favor del LOCADOR, cual se devengará automáticamente, sin necesidad de interpelación alguna y por el simple vencimiento del plazo y cuyo pago podrá ser exigido por “el procedimiento judicial ejecutivo” sin perjuicio a los demás derechos del LOCADOR, como iniciar juicios de desalojo, de daños y perjuicios, etc.
QUINTA (V- INDEMNIZACIÓN) Al cumplir exactamente este convenio de desocupación, el LOCATARIO recibirá del LOCADOR la suma de pesos … ($…), en el mismo acto de desocupación y reintegro de la finca (propiedad inmueble) en las condiciones pactadas.
SEXTA (VI- FIADOR) Este acto lo suscribe también afianzando el Contrato de Locación y el presente Convenio de Desocupación, el señor … (DNI. …), domiciliado en …, en adelante “FIADOR”, quién se obliga como fiador principal pagador, sin los beneficios de excusión y división, para lo cual suscribe este convenio.
SÉPTIMA (VII- HOMOLOGACIÓN) Cualesquiera firmantes tendrán derecho a peticionar judicialmente la homologación de este convenio y requerir cuanta medida conservatoria les convenga, en pro del cumplimiento del presente si fuere procedente.
OCTAVA (VIII- OCUPACIONES) Con respecto a la ocupación actual por terceros y cosas en la finca (propiedad inmueble), el LOCATARIO deja expresa constancia que no hay subinquilinos ni ocupantes.
NOVENA (IX- DOMICILIOS) Para cualesquiera notificaciones derivadas del presente convenio, las partes y el fiador constituyen los domicilios especiales siguientes: a) LOCADOR …; b) LOCATARIO …; c) FIADOR …; donde serán eficaces todas cuantas se realicen.
DÉCIMA (X- COMPETENCIA JUDICIAL) En caso que las partes deban litigar (incoar proceso judicial) se someterán exclusivamente a la competencia de los tribunales … ordinarios de …, renunciando a cualesquier otros que pudieran corresponderles.
UNDÉCIMA (XI- FIRMAS E INSTRUMENTACIÓN) Se firman … (…) ejemplares, de … cláusulas en … fojas y quedan en poder del LOCADOR, LOCATARIO y FIADOR..
DUODÉCIMA (XII- LUGAR Y FECHA) Celebrado en …(localidad, ciudad o pueblo, partido o departamento), a los … días del mes de … del año 20…
Sentencias completas sobre desalojo
T. S.A. c. S. R. y Otro s/ desalojo por vencimiento de contrato • 17/06/2015
2ª Instancia.- Buenos Aires, junio 17 de 2015.
Vienen estos autos a la Alzada para resolver el recurso de apelación interpuesto por el demandado a fs. 95 y el Ministerio Pupilar a fs. 152, concedido a fs. 101 y fs. 124, respectivamente, contra la sentencia de fs. 91/94.- A fs. 110/11 la parte demandada presentó el memorial y a fs. 127/9 dictaminó la Sra. Defensora de Menores de Cámara, siendo contestado el traslado respectivo a fs. 131/32.
I. Cuestionan la decisión de la magistrada de grado en cuanto hizo lugar a la demanda de desalojo promovida respecto del inmueble sito en la Av. B. P. G., esquina M. B., de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El demandado centra sus agravios en que en el inmueble cuyo desalojo se ordena habita su nieto que es menor de edad y se ha dictado sentencia sin darle intervención al Ministerio Pupilar. Por su parte, la Defensora de Menores de Cámara refiere que la sentencia dictada vulnera derechos fundamentales del menor de edad al que representa consagrados en instrumentos internacionales de jerarquía constitucional y solicita la suspensión del procedimiento hasta que se satisfaga el derecho a la vivienda del niño, debiéndose dar intervención al órgano administrativo correspondiente.
Del examen de la causa resulta que con fecha 17 de octubre de 2014 se dictó la sentencia cuestionada (fs. 91/4), que como se dijera, hizo lugar a la demanda de desalojo respecto del inmueble mencionado, bajo apercibimiento de lanzamiento.- Ningún cuestionamiento se ha efectuado respecto del trámite del proceso.
En la diligencia de notificación del traslado de la demanda a subinquilinos y/u ocupantes surge que el inmueble locado se encuentra ocupado por el Sr. R. A. S. “conjuntamente con su padre, funcionando como taller, no teniendo subinquilinos” (ver fs. 27).
El demandado, R. S., en su contestación de demanda, nada adujo sobre la existencia de menores en el lugar, circunscribiendo su presentación a una serie de defensas de índole procesal (ver fs. 36/7).
Por otro lado, del instrumento base del presente proceso de desalojo, esto es el contrato de locación obrante a fs. 5, surge que el bien fue locado al demandado siendo su destino exclusivamente para taller mecánico de automóviles estando prohibido cambiar el destino, sin autorización escrita del locador (ver cláusula quinta) y no estando permitido al locatario ceder total o parcialmente y/o sublocar y/o permitir la ocupación por terceros del inmueble locado (ver cláusula sexta).
Así las cosas, pese a que el inmueble fue dado en locación para ser utilizado como taller mecánico exclusivamente y el demandado nada adujo en la oportunidad respectiva de la existencia de un menor, se dio oportuna intervención al Ministerio Pupilar. Es decir, que la denuncia de que un menor habita el inmueble no fue puesta en conocimiento de la magistrada de grado, puesto que ello recién se hizo saber una vez que se dictó sentencia. Lo expuesto es demuestra de que el planteo de existencia de un menor tiene un objetivo meramente dilatorio, máxime que ello estaba expresamente prohibido en el mismo contrato de locación donde se previo que el inmueble sería destinado a taller mecánico de automóviles.
Por las consideraciones precedentes y oída que fuera la Sra. Defensora de Menores de Cámara a fs. 127/129, el Tribunal resuelve: 1) Confirmar la sentencia de fs. 91/94 en lo que fuera materia de agravios; Regístrese, y notifíquese conforme lo ordenado a fs. 118 y a la Sra. Defensora de Menores de Cámara en su respectivo despacho.- Cumplido, comuníquese al CIJ (Ac. 15/2013 y 24/2013 CSJN) y devuélvase. — José B. Fajre. — Liliana E. Abreut de Begher. — Claudio M. Kiper.
Causa 7899/2016 – 2ª Instancia.- Buenos Aires, diciembre 29 de 2016.
Por lo expuesto, se resuelve: 1) declarar desierto —parcialmente— el recurso de apelación interpuesto a fojas 179, en los términos del los artículos 265 y 266 del Código Procesal, en punto al agravio tratado en el acápite II. Asimismo, se la confirma en todo lo demás que fuera materia de apelación. Con costas. 2) Conociendo los recursos de apelación interpuestos contra la regulación de honorarios de fs. 177, teniendo en cuenta la naturaleza, importancia y extensión de los trabajos realizados en autos por el Dr. J. H. I., letrado apoderado de la actora; el monto comprometido, a tenor del precio de la locación denunciado al demandar; las etapas cumplidas y lo dispuesto por los artículos 1, 6, 7, 9, 26, 37 y 39 del arancel y ley modificatoria 24.432, se eleva su retribución a pesos cincuenta y cinco mil ($55.000). Por la actuación en la alzada, se regula su honorario en pesos dieciséis mil ($16.000) (art. 14 ley 21.839). Regístrese, notifíquese y oportunamente devuélvase. Hágase saber que esta sentencia será enviada al Centro de Información Judicial a los fines de su publicación en los términos de la ley 26.856, su dec. reglamentario 894/2013 y las acordadas de la CSJN 15/13 y 24/13. — Osvaldo O. Alvarez. — Patricia Barbieri. — Ana M. R. Brilla de Serrat.
ccc, Juan Carlos c. mmm, Fabio Oscar • 14/04/2009
Cita Online: AR/JUR/5512/2009
El locador de un inmueble compuesto por dos locales, inició demanda de desalojo contra el inquilino por el vencimiento del término contractual. Éste se escudó en la diferencia de calles existente entre la del inmueble individualizado en dicho contrato y la del bien cuyo desahucio se pretendía. El juez de grado admitió la demanda al considerar que dicha diferencia se debía a un error material. La Cámara confirma el decisorio del a quo.
1 – Debe admitirse la demanda de desalojo deducido ante el vencimiento del término contractual, pues, habiendo el emplazado reconocido el contrato de locación en virtud del cual recibió el uso y goce de un inmueble compuesto por dos locales, cabe concluir que la diferencia existente entre la ubicación del inmueble individualizado en dicho contrato y la del bien cuyo desahucio se pretende, obedece a un error material en la confección del instrumento, máxime cuando el inquilino sólo se escudó en la diferencia de calles, sin siquiera explicar a que título ocupa el inmueble.
2ª Instancia. — Junín, abril 14 de 2009.
A LA PRIMERA CUESTION, el Señor Juez Dr. Castro Durán:
A fs. 91/94vta. el Sr. Juez a cargo del Juzgado de Paz Letrado de Chacabuco dicta sentencia, por la que hace lugar a la demanda promovida por Juan Carlos Crespi contra Fabio Oscar Motta, condenando a este último y/o subinquilinos u ocupantes, al desalojo del inmueble sito en avenida Elguea Román y Dean Funes de la ciudad de Chacabuco, dentro de los diez días de notificado, bajo apercibimiento de desahucio por la fuerza pública. Impone al demandado las costas y una multa de pesos doscientos noventa ($ 290) por temeridad y malicia, y finalmente, regula los honorarios de los letrados intervinientes.
De tal modo, el sentenciante accede a la pretensión del actor encaminada a la restitución del inmueble ocupado por el accionado, fundada en el vencimiento del plazo locativo establecido en el contrato celebrado entre ambos.
Para adoptar esa decisión, el sentenciante sostiene que el demandado no opuso ninguna excepción en términos concretos, sino que se limitó a manifestar que habita un inmueble ubicado en avenida Elguea Román y Dean Funes, que es distinto al mencionado en el contrato agregado por el accionante, donde se hace referencia a Elguea Román y Matheu, pero sin aclarar si es propietario del bien que ocupa ni aportar elemento probatorio alguno. Agrega que Motta guardó silencio ante las sucesivas intimaciones cursadas en el inmueble que habita y que si bien desconoció el convenio de desocupación referido al mismo, no ofreció ninguna prueba para demostrar que no es auténtica la firma que en dicho instrumento se le atribuye.
Sigue diciendo el Dr. Luna que es evidente que existió un error tipográfico en la confección del contrato de locación, puesto que en el convenio de desocupación posterior se alude en forma correcta al inmueble a desalojar.
Por ello, teniendo por acreditada la existencia de la locación y por vencido el plazo de vigencia de la misma, hace lugar al desalojo requerido.
Contra este pronunciamiento, el demandado interpone apelación a fs. 97. Concedido libremente dicho recurso, presenta la expresión de agravios a fs. 100/106vta., donde argumenta que el actor presentó un contrato de locación referido a un inmueble y pretende hacerlo valer para el desalojo de otro inmueble, que es el que actualmente ocupa.
Niega la recepción de las cartas documento acompañadas con la demanda y sostiene que pesaba sobre el accionante la carga de la prueba de la autenticidad de las firmas obrantes en el convenio de desocupación.
También dice Motta que no está probado que el contrato acompañado, al que no desconoce, tenga un error tipográfico, sino que se refiere a otro inmueble distinto al que actualmente habita, no correspondiendo exigirle a su parte la demostración de la calidad en que lo hace, sino a la contraria la prueba de los derechos invocados sobre el bien.
Concluye en que debe revocarse la sentencia, a la que califica de arbitraria y absurda, dejándose sin efecto la sanción que le fuera impuesta.
Corrido traslado de la reseñada expresión de agravios, no lo contesta la parte actora, disponiéndose a fs. 119 el llamamiento de autos para sentencia, cuya firmeza deja a las presentes actuaciones en condiciones de resolver.
En tal tarea, adelanto que, a pesar del esfuerzo argumentativo desplegado por el apelante, su recurso no puede prosperar.
Comienzo por señalar que coincido con el “a quo” en que la diferencia existente entre la ubicación del inmueble individualizado en el contrato de locación acompañado por el actor (Elguea Román y Matheu) y la del inmueble cuyo desahucio se pretende (Elguea Román y Dean Funes), obedece a un error material en la confección del instrumento donde se formalizó el aludido negocio jurídico.
Llego a esta conclusión, valorando que el demandado reconoció el contrato de locación en que el accionante basa su pretensión, lo que deja a las claras que el 13 de junio de 2003 fue entablada entre ambos una relación locativa, en virtud de la cual el primero recibió el uso y goce de un inmueble compuesto por dos locales, destinado a la explotación de un restaurante (ver fs. 82, cláusulas 1ª y 2ª).
Por otro lado, el 3 de mayo de 2007, al diligenciar la cédula de notificación del traslado de la demanda en el inmueble sito en avenida Elguea Román y Dean Funes, la oficial notificadora dejó constancia de que el accionado ocupa dos locales, “uno como pizzería y otro como vivienda… lo hacen en carácter de inquilinos desde hace 4 años” (ver fs. 21/vta.).
Es decir, existen marcadas similitudes entre las características del inmueble mencionado en el contrato de locación y las del bien a desalojar, y también coincide la fecha de inicio de la relación locativa pactada en el contrato con la del comienzo de la ocupación detentada a título de inquilino por el demandado.
Asimismo, surge de las constancias de autos que las calles Matheu y Dean Funes son paralelas y contiguas (ver plano de fs. 70).
Además, Juan Carlos Crespi acompañó un convenio de desocupación referido al inmueble cuyo desalojo reclama, celebrado con Fabio Oscar Motta, en el que se deja constancia de que este último se comprometía a restituir dicho bien en fecha 28-2-2007 (ver fs. 83/84), sin que ninguna de las partes haya ofrecido la prueba pericial caligráfica para dilucidar la autenticidad de la firma negada por el demandado.
Ante este contexto fáctico, el accionado sólo se escudó cómodamente en la diferencia de calles, pero no intentó siquiera explicar a que título ocupa el inmueble objeto de litis, ni tampoco hace ninguna referencia a que pasó con ese supuesto “otro” inmueble aludido en el contrato de locación cuya celebración no desconoció.
Sólo aportó como prueba un irrelevante informe elaborado por la Municipalidad de Chacabuco, del que surge que la calle Dean Funes nunca se denominó Matheu (ver fs. 71).
Analizando esta conducta procesal del demandado, la cual, por reticente, puede reputarse como contraria al deber de colaboración de las partes para el arribo a la verdad real, y valorándola como un elemento convictivo complementario del material probatorio existente, equiparable a un indicio, entiendo que de ella emerge una presunción contraria a la posición de aquel (art. 376 C.P.C., conf. Gabriel H. Cuadri, “La prueba en el proceso civil y comercial de la Provincia de Buenos Aires”, págs. 367/370).
Este criterio valorativo fue adoptado por la Suprema Corte de Justicia bonaerense, cuando estableció que “…el juez de acuerdo a las particularidades del caso y a la conducta obrada por las partes, reparará en la quiebra del deber de cooperación, haciéndolo jugar contra el infractor al representar un módulo de utilización razonablemente adecuado para arribar a la acreditación de las afirmaciones controvertidas. Expresándolo con palabras del art. 163 inc. 5°, apartado 2 del Código Procesal de la Nación, esa falta de cooperación activa, entre otras matizaciones, traduce la conducta observada por las partes durante la sustanciación del proceso y podrá constituir un elemento de convicción corroborante de las pruebas, inclusive los indicios y las presunciones…Si bien el código procesal provincial no contiene igual previsión ella constituye un principio general de derecho (art. 1198 del Código Civil)” (ver Acuerdo 82684, sent. del 31-3-2004).
Entonces, aquella valoración arroja como resultado, el anticipado: la diferencia entre las calles se debe a un error material en la redacción del instrumento donde se formalizó el contrato de locación invocado en autos, el cual en consecuencia está referido al inmueble cuyo desahucio persigue el accionante.
Por lo tanto, estando vencido el plazo de vigencia de la locación (ver fs. 82, cláusula 2ª), corresponde acceder al desalojo solicitado, manteniendo la sanción por temeridad y malicia impuesta al demandado, cuya solicitud de levantamiento estuvo exclusivamente fundada en la improcedencia de la demanda.
Por todo lo expuesto, propongo al acuerdo: Desestimar la apelación en tratamiento, y en consecuencia, confirmar la sentencia impugnada (arts. 376, 384 y 676 C.P.C.), con costas de Alzada al apelante (art. 68 C.P.C.).
I)- Desestimar el recurso de apelación deducido a fs. 97, y en consecuencia, confirmar la sentencia de fs. 91/94vta. (arts. 376, 384 y 676 C.P.C.).
II)- Las costas Alzada se imponen a los apelantes (art. 68 C.P.C.), regulándose los honorarios del Dr. C.N.F. en la suma de pesos doscientos sesenta ($ 260), con más el 10% que establece el art. 12 de la Ley 6716 (art. 31 Ley 8904).
Los Señores Jueces Dres. Guardiola y Rosas, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.
Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, SE RESUELVE: I)- Desestimar el recurso de apelación deducido a fs. 97, y en consecuencia, confirmar la sentencia de fs. 91/94vta. (arts. 376, 384 y 676 C.P.C.). II)- Las costas Alzada se imponen a los apelantes (art. 68 C.P.C.), regulándose los honorarios del Dr. C.N.F. en la suma de pesos doscientos sesenta ($ 260), con más el 10% que establece el art. 12 de la Ley 6716 (art. 31 Ley 8904). — Ricardo Manuel Castro Durán. — Juan José Guardiola. — Patricio Gustavo Rosas.
aaa, Ricardo Sergio c. sss, Damian Sergio s/ homologación de acuerdo • 30/11/2016
Cita Online: AR/JUR/78776/2016
Se confirmó una sentencia que no hizo lugar al pedido de homologación de un convenio de desocupación.
1 – El pedido de homologación de un convenio de desocupación debe rechazarse, ya que el art. 3 inc. a) de la Ley 26.994 derogó la Ley 21.342 que permitía la celebración de ese tipo de convenios, de allí que la jurisdicción no puede, dado que la ley no lo autoriza, acceder a la pretensión.
2 – La homologación judicial de convenios privados celebrados por las partes, respecto de los cuales la intervención judicial se reclama al solo efecto de dar certeza y ejecutividad al instrumento, sin que pre-exista conflicto alguno —en el caso, un convenio de desocupación— es improcedente, pues la posibilidad de dictar una sentencia homologatoria se halla prevista en aquellos supuestos expresamente establecidos, los cuales suponen siempre la preexistencia de un proceso en trámite en el cual se encuentran controvertidos determinados derechos.
2ª Instancia.- Buenos Aires, noviembre 30 de 2016.
La parte actora se agravia de la resolución de fs. 102/103, mediante la cual la sentenciadora no hizo lugar al pedido de homologación del convenio agregado a fs. 3/4.
El art. 3 inc. a) de la Ley 26.994, derogó la Ley 21.342, que permitía la celebración de convenios de desocupación y la homologación de los mismos. (v. Salgado Alí J., “Locación, Comodato y Desalojo, Cód. Civil y Comercial de la Nación – Ley 26.994”, Rubinzal-Culzoni 2016 págs. 501 y siguientes). De allí que la jurisdicción no puede, dado que la ley ya no lo autoriza, homologar el convenio que en copia se acompaña a fs. 3/4.
Ello es así, en tanto, las sentencias homologatorias en la actualidad están previstas por el derecho adjetivo sólo para los supuestos contemplados en los arts. 305 (desistimiento del derecho), 308 (transacción) y 309 (conciliación) del Código Procesal. De ello se sigue que, para que procedan los modos anormales de terminación del proceso debe existir un trámite judicial previo, con un conflicto pendiente (conf. CN Civ. Sala “A”, R 245.713 del 26/05/1998). A los enumerados, pueden sumarse otros casos, como los convenios de honorarios o los acuerdos de mediación en lo que estén involucrados intereses de niños, adolescentes y personas con sus capacidades restringidas.
En nuestro ordenamiento legal la posibilidad de dictar una sentencia homologatoria se halla prevista en aquellos supuestos expresamente establecidos, los cuales suponen siempre la preexistencia de un proceso en trámite en el cual se encuentran controvertidos determinados derechos. Por tanto es improcedente pretender la homologación judicial de convenios privados celebrados por las partes, respecto de los cuales la intervención judicial se reclama al solo efecto de dar certeza y ejecutividad a ese instrumento, sin que preexista conflicto alguno.
Se ha dicho que, los jueces sólo pueden entender respecto de las causas en las que se plantee un conflicto, salvo que una previsión legal específica les confiera intervención en los supuestos en los que no se encuentra planteada una controversia, sin que sea posible aplicar analógicamente tales previsiones a atrás situaciones no previstas legalmente (conf. Com. C 12/07/1995 ED, 31/12/1996 p. 7; LA LEY 22/03/1996 p. 6 JA, 07/02/1996 p. 47).
Consecuentemente, habrá de propiciarse la confirmación de la resolución apelada, sin que para ello sea óbice los argumentos de la apelante pues no han logrado rebatir los fundamentos dados en la instancia de grado, en tanto debe aplicarse el ordenamiento vigente a la fecha de celebración del pacto que se pretende homologar. Costas de Alzada a la apelante (art. 68 y 69 del Cód. Proc. Civ. y Comercial).
Por ello, se resuelve: confirmar la resolución de fs. 102/103. Con costas. Regístrese, protocolícese, publíquese y devuélvase encomendándose la notificación del presente. — Mauricio L. Mizrahi. — Claudio R. Feijoó. — Roberto Parrilli.
CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERÍA DE BARILOCHE
aaa, Miguel Ángel c. bbb, Clarisa y otros s/ desalojo (sumarísimo) (S8) • 29/03/2016
Cita Online: AR/JUR/9949/2016
Se admitió una demanda de desalojo contra quien había firmado un convenio de desocupación. Apelado el decisorio, la Cámara lo confirmó.
1 – El desalojo intentado contra quien firmó un convenio de desocupación debe admitirse, pues, si bien planteó la nulidad del acuerdo por vía de excepción (art. 1058 bis, Código Civil derogado; art. 383, CCCN), no se aprecia en las constancias de la causa elemento alguno del supuesto aprovechamiento de la necesidad, ligereza o inexperiencia, así como tampoco que se trate de un caso de notable desproporción de las prestaciones, con lo cual se confirma la obligación de la demandada de restituir el inmueble.
Expediente 11807-12
2ª Instancia.- San Carlos de Bariloche, marzo 29 de 2016.
A la cuestión planteada el doctor Riat dijo:
1°) Que corresponde resolver la apelación interpuesta por los demandados (fs. 156) contra la sentencia del 07/04/2015 que los condenó a desalojar el inmueble de autos en favor del demandante (fs. 149/153); apelación que fue concedida en relación (fs. 161), fundada por los apelantes (fs. 162/169) y sustanciada por el actor (fs. 173/174).
2°) Que los agravios de los recurrentes son insuficientes para revocar o modificar lo resuelto.
a) La causa de la pretensión ha sido fundamentalmente el incumplimiento del contrato denominado por las partes como “convenio de desocupación” por el cual se pactó la entrega del inmueble al demandante en cierto plazo. De ese contrato surge justamente la legitimación activa del actor; vale decir su participación en la relación jurídica sustancial que causa la pretensión.
La sentencia, a su turno, se ha fundado justamente en ese contrato, sin ingresar en el análisis del boleto de compraventa previo invocado por el demandante. Con otras palabras, la condena se ha basado exclusiva y correctamente en la obligación de entregar el inmueble pactada en el convenio, en vez de fundarse en las cláusulas de tal boleto. Aunque éste no hubiese sido invocado ni presentado en autos, el demandante igualmente podría reclamar la entrega del inmueble invocando exclusivamente el “convenio” donde se pactó la entrega.
Por lo tanto, no debe distraer la cuestión relativa al boleto largamente abordada por los demandados, porque no ha sido en definitiva la causa de la pretensión ni el fundamento de la sentencia.
b) A pesar de las negativas de los demandados, lo cierto es que la celebración de ese convenio fue finalmente admitida en la contestación de la demanda (fs. 48/55, particularmente fs. 51 y vta.).
c) Es verdad que la sentencia debió pronunciarse sobre la excepción de nulidad del convenio planteada por los demandados, ya que era su defensa capital perfectamente oponible en este proceso. Esa defensa fue expresa y categóricamente planteada (fs. 50 vuelta y siguientes) y sustanciada (fs. 56 y 57/59 —punto III—), a la vez que el tratamiento de “las excepciones” fue expresamente diferido hasta la sentencia (fs. 60), la cual finalmente omitió tratar (fs. 149/153).
En todo juicio, el demandante tiene la carga de invocar solamente los hechos constitutivos de la obligación que demanda (en este caso, la celebración del convenio); mientras el demandado tiene la carga de invocar los hechos extintivos o modificativos de esa obligación, o los impeditivos de ella (en este caso los vicios invalidantes del convenio), o los impeditivos de la acción o la serie procesal. El demandante no tiene la carga de invocar ninguno de estos últimos; sólo tiene la carga de invocar los constitutivos.
En los procesos de conocimiento amplio, quien es citado a juicio civil puede:
1) abstenerse de contestar;
2) allanarse a la pretensión, o al menos confesar hechos sin reconocer derechos o reconocer derechos sin confesar hechos;
3) oponerse a la pretensión, para lo cual puede:
3.1) contestar simplemente la demanda, vale decir negar los hechos constitutivos de la obligación; o
3.2) oponer “excepciones”, vale decir afirmar hechos extintivos o modificativos de la obligación (pago, novación, transacción, confusión, etcétera), impeditivos de ella (vicios de la voluntad, incapacidad, ilicitud de causa, incumplimiento del adversario, etcétera) o impeditivos de la acción o la serie procesal (incompetencia, prejudicialidad, arraigo, días de llanto y luto, etcétera); y
4) reconvenir.
Está claro que oponer una “excepción” siempre es afirmar y oponer circunstancias diferentes a las expuestas por el demandante para neutralizar sus hechos constitutivos, en vez de su mera negación (contestación simple de la demanda). Por eso las excepciones justifican un traslado al demandante y una nueva oportunidad para ofrecer pruebas tanto en los procesos de conocimiento (artículo 350 del C.P.C.yC.RN) cuanto en los procesos de ejecución (artículo 547 del C.P.C.yC.RN). Es más, aunque en los juicios de conocimiento el sistema procesal solamente exige sustanciar las excepciones “previas”, es decir aquellas que justifican un previo y especial pronunciamiento, taxativamente previstas por la ley procesal (artículos 347 y 350 del C.P.C.yC.RN), bien podría sustanciarse cualquier tipo de excepción para mejor ejercicio de la defensa.
En esta ocasión, el demandante había invocado como hecho constitutivo de la obligación que su contraparte se había comprometido contractualmente a entregarle un inmueble, mientras los demandados opusieron precisamente como defensa la excepción de nulidad de ese convenio.
Justamente, la nulidad puede plantearse por vía de acción o, como en este caso, por vía “de excepción” (artículo 1058 bis del CC según ley 17.711 aplicable al caso, coincidente con el artículo 383 del actual CCCN).
Por consiguiente, no caben dudas de que esa defensa debió tratarse en la instancia de origen.
d) Dicho eso, no se advierte de ningún modo que estén acreditados los vicios de nulidad invocados por los demandados.
No se aprecia en las constancias reunidas ningún elemento probatorio del supuesto aprovechamiento de la necesidad, ligereza o inexperiencia (artículo 954 del CC según ley 17.711). La testimonial no da cuenta fehaciente de ese fenómeno, como tampoco puede inferirse del informe social, a pesar del origen humilde de los demandados (fs. 99/100), a la vez que los interesados omitieron instar el peritaje psicológico (fs. 118).
Por lo demás, no se trata de un “caso de notable desproporción de las prestaciones” (artículo 954 citado), a pesar del esfuerzo argumental de los apelantes. No hay desproporción si existe una justificación objetiva; como en este caso en que la obligación de entregar el inmueble asumida por los demandados se explica por la ausencia en ellos de una posesión a título de dueño y la precariedad de su ocupación. Tal como ha demostrado el análisis de la sentencia sin que los agravios lo refuten eficazmente (particularmente en los considerandos 6° a 8°), la prueba reunida sugiere fuerte y predominantemente que Clarisa Briones recibió la tenencia de un cuidador puesto por el demandante, y que ella no se ha mostrado a lo largo del tiempo como dueña del terreno. En tal contexto, no es en absoluto desproporcionada la obligación asumida de entregar el bien.
3°) Que lo dicho es suficiente para rechazar la apelación e imponer a los apelantes las costas de segunda instancia, porque no existen razones para soslayar la regla general del resultado (artículo 68 del C.P.C.yC.RN).
4°) Que los honorarios de segunda instancia de la Dra. G. A. M. (abogada del demandante) y de la Dra. M. M. L. (abogada de los demandados) deben regularse respectivamente en el 30 % y el 25 % de lo que a cada una se les regule oportunamente por los trabajos de primera instancia, de acuerdo con la naturaleza del asunto y la importancia, calidad y resultado de las tareas (artículo 6, ley G 2212), que justifican las proporciones indicadas (artículo 15, ley citada).
5°) Que, en síntesis, propongo resolver lo siguiente: I) Confirmar la sentencia del 07/04/2015 (fs. 149/153) en cuanto fue apelada por los demandados (fs. 156). II) Imponer a los demandados las costas de esta segunda instancia. III) Regular los honorarios de segunda instancia de la Dra. G. A. M. (abogada del demandante) en el 30 % de lo que oportunamente se les regule por los trabajos de primera instancia. IV) Regular los honorarios de la Dra. M. M. L. (abogada de los demandados) en el 25 % de lo que oportunamente se les regule por los trabajos de primera instancia. V) Protocolizar, registrar y notificar lo resuelto, por Secretaría. VI) Devolver oportunamente las actuaciones.
El doctor Camperi dijo:
Por compartir lo sustancial de sus fundamentos, adhiero al voto del doctor Riat.
El doctor Marigo dijo:
Ante la coincidencia precedente, me abstengo de opinar (artículo 271 del C.P.C.yC.RN).
Por ello, la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, resuelve: I) Confirmar la sentencia del 07/04/2015 (fs. 149/153) en cuanto fue apelada por los demandados (fs. 156). II) Imponer a los demandados las costas de esta segunda instancia. III) Regular los honorarios de segunda instancia de la Dra. G. A. M. (abogada del demandante) en el 30 % de lo que oportunamente se les regule por los trabajos de primera instancia. IV) Regular los honorarios de la Dra. M. M. L. (abogada de los demandados) en el 25 % de lo que oportunamente se les regule por los trabajos de primera instancia. V) Protocolizar, registrar y notificar lo resuelto, por Secretaría. VI) Devolver oportunamente las actuaciones. — Edgardo J. Camperi. — Emilio Riat. — Rubén Marigo.
JUZGADO NACIONAL DE 1A INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 101
sss , ee c. lll, ggg S. • 20/04/2005
Cita Online: AR/JUR/2782/2005
El juez de primera instancia rechazó el pedido de homologación de un convenio de desocupación celebrado pocos días después de firmado el contrato de alquiler.
1 – Corresponde rechazar el pedido de homologación de un convenio de desocupación que fue celebrado pocos días después de firmado el contrato de alquiler ya que la proximidad entre ambos instrumentos imponía un esbozo, aunque sea somero, del conflicto que fue resuelto mediante su suscripción, en orden a demostrar que no se trató de una herramienta para burlar disposiciones de orden público que rigen la materia.
1ª Instancia. – Buenos Aires, abril 20 de 2005.
Considerando: Cabe señalar liminarmente que el proceso homologatorio es esencialmente un sometimiento jurisdiccional voluntario que tiene por objeto otorgar al acuerdo conciliatorio, transaccional o extrajudicial el efecto propio de una sentencia, con la posibilidad de peticionar la ejecución de sus cláusulas en caso de incumplimiento.
En tales supuestos la actividad del juez representa algo más que una simple autenticación o conformidad, ya que le corresponde al magistrado interviniente analizar el instrumento en cuanto a su formalidad, y penetrar en el negocio jurídico acordado por las partes, a fin de determinar cuál es su naturaleza y si no existe afectación del orden público como podría ser la violación de las prescripciones establecidas por el régimen legal vigente para la locación de inmuebles destinados a la vivienda (ley 21.309), o las de la ley 21.342 aún en vigencia que rigen el trámite homologatorio (conf. CNCiv., Sala K, 13/07/04, “Bromberg Rosa L y otro c. Binora, Ana M.”, DJ, 2004-3-809).
La jurisprudencia ha reiterado que la validez de los convenios está condicionada a que no constituyan una renuncia anticipada de derechos otorgados por disposiciones de orden público, lo cual hace que no queden comprendidos, como principio, los acuerdos anteriores o coetáneos a la celebración del contrato. Ello ocurriría, por ejemplo, si se tratase de alterar el plazo mínimo previsto por el art. 2° de la Ley 23.091.
En este sentido se ha dicho que tal interpretación concuerda con lo dispuesto por el art. 954 del Cód. Civ., que prevé la nulidad de las convenciones en que una de las partes se aprovecha del manifiesto desequilibrio en que se encuentra al contratar (Conf. Salgado, “Locación, comodato y desalojo”, Ed. La Rocca, Buenos Aiers, 2003, p. 473).
En el caso de autos, el peticionante intenta la homologación de un convenio de desocupación celebrado pocos días después de firmado el contrato de alquiler. Si de acuerdo a la documentación acompañada a los catorce días de suscripto aquél las partes celebran el convenio, no cabe más que inferir que en dicho lapso hubo un conflicto que resolvieron suscribiendo el mentado convenio.
Independientemente de que no me corresponde juzgar sobre la solución a la que arribaron las partes, debo remarcar como un dato significativo que el conflicto hubiese acontecido a tan solo catorce días de la celebración del contrato. Esta circunstancia -la proximidad entre ambos instrumentos- imponía en el caso un esbozo de ese conflicto, aunque sea somero, en orden a demostrar que el convenio de desocupación no es una herramienta para burlar disposiciones de orden público que rigen en la materia. Asimismo, es llamativo que habiendo las partes suscripto el convenio de desocupación con fecha 15/07/03, la homologación sea solicitada recién veintiún meses después. Si como implícitamente sostiene el actor, el acuerdo puso fin a un conflicto, debió haberse bosquejado en orden a darle sustento al acuerdo la razón por la cual éste se presenta para su homologación recién un año y nueve meses después de haberse celebrado.
En consecuencia, por todo lo hasta aquí expuesto, resuelvo: I. Rechazar el pedido de homologación del acuerdo en cuestión. – Alejandro C. Verdaguer (juez subrogante).
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hola compre un terreno con una casa a reciclar y a la par sobre el mismo lote se encuentra otra edificacion ocupada por una familia que tenia en un entonces un contrato de alquiler desde 2006 que nunca cumplio dejando de pagar ¿que se puede hacer,¿ una demanda por desalojo por mora ,o por usurpacion
Hola, poner abogado cuanto antes para acciones legales, y atención porque pueden prescribir, urgente evaluarlo.