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Timestamp: 2020-04-10 17:35:45+00:00
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Sentenza Cassazione Civile n. 18834 del 26/09/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18834 del 26/09/2016
Cassazione civile sez. II, 26/09/2016, (ud. 15/06/2016, dep. 26/09/2016), n.18834
sul ricorso 7456/2012 proposto da:
D.F. (OMISSIS), G.G. (OMISSIS),
elettivamente domiciliati in ROMA, V.LE ANGELICO 70, presso lo
studio dell’avvocato GIOVANNA PANSINI, rappresentati e difesi
dall’avvocato MARIA GIOVANNA CANNATELLA;
D.I.M., (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI
LIO, rappresentata e difesa dall’avvocato GAETANO VALENTI;
avverso la sentenza n. 145/2011 della CORTE D’APPELLO di CATANIA,
udito l’Avvocato MAGNANO SAN LIO Marcello, difensore della resistente
che si riporta agli atti e chiede il rigetto del ricorso;
Con atto di citazione notificato in data 30.01.1998 D.F. e G.G. convenivano D.I.M. davanti al Tribunale di Catania, chiedendo il trasferimento, ai sensi dell’art. 2932 c.c., di una porzione di fabbricato loro promessa in vendita o, in subordine, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promittente venditrice, con condanna della stessa alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, al risarcimento dei danni ed alla restituzione delle spese derivanti dall’inadempimento. La convenuta si costituiva chiedendo il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, chiedendo dichiararsi la risoluzione dell’impugnato contratto preliminare per colpa dei promissari acquirenti, con conseguente riconoscimento del suo diritto alla ritenzione della caparra e condanna degli stessi promissari acquirenti all’immediato rilascio dell’immobile ed al risarcimento dei danni per l’occupazione dell’appartamento; chiedeva, in subordine, che, nell’ipotesi di ritenuta insussistenza dell’altrui inadempimento, venisse emessa sentenza ex art. 2932 c.c. e venissero condannati gli attori al risarcimento dei danni.
Il giudice di primo grado giudicava inadempiente la promittente venditrice, sul rilievo della irregolarità dell’oblazione amministrativa da costei pagata ai fini del rilascio della concessione in sanatoria, e, disattesa la domanda degli attori di esecuzione del contratto in forma specifica, dichiarava legittimo il recesso dei medesimi, rigettava le domande riconvenzionali della promittente venditrice e condannava quest’ultima a pagare agli attori una somma pari al doppio della caparra; inoltre ordinava agli attori il rilascio dell’immobile.
La corte di appello di Catania, adita con l’appello della De Iorio, lo accoglieva e, in riformava della sentenza di primo grado, rigettava le domande dei sigg.ri D. – G., dichiarava il contratto preliminare dedotto in giudizio risolto per inadempimento dei promissari acquirenti, dichiarava il diritto della D.I. di trattenere la caparra confirmatoria (Euro 9.279,00) e condannava i medesimi promissari acquirenti a versare alla stessa l’importo di Euro 5.163, oltre interessi, pari alla differenza tra il danno da occupazione dell’immobile (calcolato dal dì del recesso della D.I. all’effettivo rilascio) e l’importo della caparra.
La sentenza gravata evidenzia preliminarmente che nel contratto preliminare dedotto in giudizio risulta espressamente dichiarato che l’immobile promesso in vendita era privo di concessione edilizia e che per il medesimo era stata presentata istanza di sanatoria e versata l’oblazione dovuta; nella sentenza si sottolinea altresì che, a mente della clausola n. 5 di detto contratto, la promittente venditrice era tenuta a completare a sue cure e spese la procedura amministrativa di sanatoria, ma non era tenuta ad ottenere la concessione in sanatoria e la certificazione di abitabilità. Sulla scorta di tali premesse la corte d’appello esclude, in dissenso dal primo giudice, la configurabilità di un inadempimento della promittente venditrice per errore nel calcolo dell’oblazione, sulla scorta delle seguenti ragioni.
a) La pratica di concessione in sanatoria relativa all’immobile promesso in vendita doveva ritenersi perfezionata in base al meccanismo del silenzio assenso di cui della L. n. 47 del 1985, art. 35, comma 19, applicabile nella specie in quanto l’immobile per cui è causa risaliva ad epoca anteriore al 31.12.93. Al riguardo la corte etnea argomenta che il Comune di Mascali non aveva adottato alcun provvedimento nei 24 mesi successivi al 21.2.95, data in cui l’istanza di sanatoria era stata depositata, in una con il versamento integrale dell’oblazione autodeterminata e con la produzione la necessaria documentazione; nè, d’altra parte, nella specie sussisteva alcun vincolo paesaggistico di inedificabilità (ipotizzato in termini soltanto astratti dal c.t.u., precisa la sentenza), come desumibile, secondo la corte d’appello, da una nota inviata dall’amministrazione comunale alla D.I. in data 12.11.97.
b) L’importo dell’oblazione autodeterminata dalla promettente venditrice doveva ritenersi presumibilmente corretto – nonostante le diverse conclusioni assunte dal c.t.u. (delle quali in sentenza si evidenzia “l’estrema genericità”) – sul rilievo che nessun conguaglio era mai stato chiesto dall’autorità comunale; in ogni caso nessun conguaglio poteva più essere chiesto dopo il 21.2.98, essendo a tale data spirato il termine di prescrizione dell’eventuale diritto al conguaglio, fissato della L. n. 47 del 1985, art. 35, comma 19, in 36 mesi dalla data di deposito dell’istanza di sanatoria.
La corte distrettuale conclude quindi che – se il consolidamento della situazione derivante dalla prescrizione di qualunque pretesa dell’amministrazione comunale in ordine a somme dovute a titolo di oblazione per la sanatoria in questione era maturato dopo la scadenza del termine contrattualmente previsto per la stipula del contratto definitivo (novembre 1997) e dopo la notifica (avvenuta il 30.1.98) della citazione con cui i promissari acquirenti aveva esercitato il loro diritto di recesso – doveva tuttavia considerarsi che il suddetto termine non era perentorio ed era accompagnato dalla puntualizzazione “salvo eventuali proroghe derivanti da necessità di approntare eventualmente documentazione necessaria per il rogito”; cosicchè in definitiva, secondo la corte d’appello, doveva escludersi che al dì della domanda giudiziale dei promissari acquirenti la promittente venditrice versasse in situazione di inadempimento. Al contrario, nella sentenza gravata si sottolinea che, “acclarata la tempestiva presentazione dell’istanza in sanatoria – ed il contestuale versamento dell’intera oblazione autodeterminatasi” (pag. 9, ultimo rigo, della sentenza), il contratto doveva ritenersi stipulabile, alla stregua della L. n. 47 del 1985, art. 40, con la semplice dichiarazione dell’alienante degli estremi della domanda in sanatoria e la prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate di oblazione.
Da tali premesse la corte etnea trae la conseguenza che inadempienti erano i promissari acquirenti, per aver avanzato, con la loro lettera del 6.11.97, pretese del tutto arbitrarie “non solo in punto di oneri accessori, ma anche di pagamento dell’oblazione in maggiore misure allorquando non era scaduto il concordato termine”, ancorchè fin dal 24.10.97 essi avessero “incontrastatamente ricevuto il tipo di frazionamento, la copia della istanza in sanatoria, la certificazione catastale e la copia della ricevuta di versamento dell’oblazione”. In definitiva, secondo la corte distrettuale il contegno dei promissari acquirenti equivaleva ad un sostanziale rifiuto di stipulare il contratto definitivo, il che rendeva giustificata la mancata comparizione della promittente venditrice all’appuntamento dal loro unilateralmente fissato davanti al notaio per la data del 28.11.97.
Avverso la sentenza della Corte catanese i sig.ri D. e G. propongono ricorso per cassazione con 5 motivi.
Con il primo motivo si denuncia la violazione e/o erronea applicazione della L. n. 47 del 1985, artt. 17, 35 e 40, L. n. 724 del 1994, art. 39, L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 58 e art. 1325 c.c., per mancato esame delle risultanze istruttorie, nonchè erronea, insufficiente, contraddittoria ed omessa motivazione circa un punto decisivo (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5).
Con il secondo motivo si denuncia la violazione e/o erronea applicazione della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 58 e artt. 1325, 1338, 1343, 1346, 1347, 1353, 1357, 1418 e 1419 c.c., nonchè erronea, insufficiente, contraddittoria ed omessa motivazione circa un punto decisivo (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5).
Con il terzo motivo si denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366 e 1369 c.c., per violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale, nonchè difettosa, insufficiente, contraddittoria ed/o omessa motivazione circa un punto decisivo (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5).
Con il quarto motivo si denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366 e 1369 c.c., per violazione dei canoni di ermeneutica nell’interpretazione della clausola 6 (rectius: 7) del preliminare; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione e/o difetto di motivazione circa un punto decisivo (in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).
Con il quinto motivo si denuncia il vizio di violazione e/o falsa applicazione degli arttt. 1175, 1186, 1375, 1454, 1455, 1456, 1457 e 1460 c.c., nonchè il vizio di difettosa, insufficiente, contraddittoria ed omessa motivazione circa un punto decisivo (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5). La sig.ra d.I. si è costituita con controricorso.
Il ricorso è stato discusso alla pubblica udienza del 15.6.16, per la quale soltanto i ricorrenti hanno depositato una memoria illustrativa ex art. 378 c.p.c. e nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.
Con il primo motivo i ricorrenti deducono che la corte distrettuale, applicando erroneamente la L. n. 47 del 1985, senza tenere conto delle modifiche ed integrazioni previste alla stessa apportate dalla L. n. 724 del 1994 e L. n. 662 del 1996, avrebbe ipotizzato l’intervenuta formazione del silenzio-assenso sulla domanda di sanatoria (dopo il decorso di 24 mesi dalla relativa presentazione), nonostante che tale domanda non fosse stata corredata della documentazione necessaria, nonostante che l’importo della oblazione fosse stato autodeterminato in forma dolosamente infedele e nonostante la sostanziale irregolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile (in quanto compreso in un’area lottizzata abusivamente ed assoggettata a vincolo ambientale, paesaggistico e sismico).
Il motivo va giudicato inammissibile perchè propone doglianze di merito (“mancanza dei documenti” “oblazione determinata in forma dolosamente infedele” “sostanziale irregolarità urbanistica”) e postula accertamenti di fatto (come l’essere l’immobile dedotto in contratto “compreso in un’area lottizzata abusivamente”) che non possono trovare ingresso nel giudizio di legittimità.
Il secondo motivo si articola in due distinte censure.
Con la prima censura i ricorrenti lamentano che la corte distrettuale avrebbe omesso di considerare che, alla luce della L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 58, la sig.ra D.I. era tenuta a produrre la documentazione richiesta dal notaio incaricato della stipula dell’atto (ricevuta del pagamento della differenza dell’oblazione, ricevuta del pagamento degli oneri concessori, certificato del Comune attestante la inesistenza di vincoli, modello 3 S.P.C. per verificare se la particella (OMISSIS) fosse passata del catasto terreni al catasto urbano, autorizzazione del Comune per procedere alla frazionamento dell’immobile e istanza in sanatoria del 23/2/96 per copia rilasciata dal Comune).
La censura è fondata. In effetti la corte territoriale, nell’affermare che per la stipulazione del contratto definitivo “sarebbe stata sufficiente la dichiarazione da parte dell’alienante degli estremi della domanda in sanatoria con la prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione” mostra di non considerare il disposto della L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 58, trascurando di compiere la necessaria verifica della conformità tra la documentazione offerta dalla promittente venditrice al notaio incaricato della stipula dell’atto (e quella da tale notaio richiesta per procedere a detta stipula) e la documentazione prevista dalla richiamata disposizione.
Con la seconda censura del secondo motivo i ricorrenti deducono che la corte distrettuale avrebbe errato nel non considerare che il notaio incaricato della stipula del rogito definitivo non avrebbe potuto procedere in tal senso in assenza della indicazione dell’istanza di sanatoria nel contratto preliminare di vendita. La doglianza è inammissibile, in quanto proposta per la prima volta in sede di legittimità, non essendo trattata nella sentenza gravata e non risultando dal ricorso per cassazione se e come la stessa sia stata introdotta nel giudizio di merito. Per ragioni di nomofilachia appare peraltro opportuno precisare che l’argomento dei ricorrenti è giuridicamente errato, giacchè l’indicazione dell’istanza di sanatoria è necessaria ai fini della validità del contratto definitivo di vendita, non ai fini della validità del preliminare. Come questa Corte ha reiteratamente affermato, infatti, la sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita (sentt. nn. 17534/11, 28456/13).
Il terzo motivo (con cui si lamenta l’errore in cui la corte territoriale sarebbe incorsa nel ritenere che, alla stregua della clausola n. 4 del contratto preliminare, gli obblighi contrattuali gravati sulla D.I. non comprendessero la regolarità del titolo concessorio, cfr. pag. 20/21 del ricorso), il quarto motivo (con cui si attinge la statuizione della sentenza gravata concernente la liquidazione del danno all’occupazione dell’immobile) ed il quinto motivo (con cui si lamenta l’errore in cui la corte territoriale sarebbe incorsa nell’ascrivere al comportamento dei promissari acquirenti la portata di un implicito rifiuto di stipulare l’atto di trasferimento) risultano assorbiti dal parziale accoglimento del secondo motivo.
In definitiva il ricorso va accolto con riferimento al secondo motivo, per quanto di ragione, mentre il primo va dichiarato inammissibile e gli altri assorbiti; la sentenza gravata va cassata con rinvio alla corte territoriale, che esaminerà se la documentazione messa dalla promittente venditrice a disposizione del notaio incaricato della stipula del rogito fosse sufficiente per procedere alla stregua del disposto della L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 58.
La Corte dichiara inammissibile il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo per quanto di ragione e dichiara inammissibili gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della corte di appello di Catania.