Source: http://jpm-copro.com/Cass%2016-03-2011-3.htm
Timestamp: 2019-08-25 02:57:06+00:00
Document Index: 278709503

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Cass 16/03/2011-3
Copropriétaire majoritaire ; fraude à la loi
Opération tendant à contourner la règle de réduction des voix
Contestation des modalités de l’opération Possibilité (non) Art. 1165 C. civ
Évaluation forfaitaire de la contribution à une charge ; illégalité
Délégation de pouvoir (choix d’un entrepreneur)
Défaut de notification du projet de résolution ; illégalité
nullité de la décision de choix ; opposabilité des appels de fonds (NON)
Obligation de contribuer au coût des travaux (non)
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 16 mars 2011
N° de pourvoi: 10-30514
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 24 novembre 2009), qu’alléguant une fraude à la loi destinée à faire échec à la règle de réduction des voix, Mme X..., propriétaire du lot n° 6 dans un immeuble en copropriété dénommé “Les Michaudes”, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation des décisions n° 2, 11 et 15 de l’assemblée générale du 16 juillet 2007 ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé, pris en sa première branche :
Attendu qu’ayant relevé, d’une part, qu’en vertu de l’article 1165 du code civil, Mme X... ne pouvait contester les conditions dans lesquelles les SCI Valentin et Léon étaient devenues propriétaires de différents lots dans la copropriété, d’autre part, que ces deux sociétés étaient des personnes morales distinctes, et comme telles, susceptibles d’avoir des intérêts différents de ceux du gérant, comme de ses parents, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que la fraude n’était pas établie, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu que pour rejeter la demande de Mme X... en annulation de la décision n° 2, l’arrêt retient que celle-ci conteste l’imputation d’une somme de 300 euros au titre de la consommation d’électricité des parties communes de la copropriété et fait valoir qu’aucune facture n’est produite dès lors que les parties communes n’ont pas de compteur d’électricité, qu’aucune disposition légale ne rend obligatoire l’installation de compteurs d’électricité dans les parties communes, qu’il convient donc d’accepter les explications du syndicat selon lesquelles la consommation peut être évaluée de façon forfaitaire sans enfreindre les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu’en statuant ainsi, en se bornant à relever qu’il convenait d’accepter les explications du syndicat, lequel ne justifiait pas des modalités de calcul retenues, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et les articles 11-7° et 13 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que pour rejeter la demande de Mme X... en annulation de la décision n° 11, l’arrêt retient que l’ assemblée générale a pu sans enfreindre aucune disposition légale, décider de confier à l’un des copropriétaires le soin de choisir l’entrepreneur chargé de faire les travaux dès lors qu’elle a fixé le prix qu’il convenait de ne pas dépasser, et que la délégation de pouvoir donnée à M. Y... entrait dans le champ des prévisions de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu’en statuant ainsi, sans constater que la délégation de pouvoir avait fait l’objet d’un projet de résolution notifié aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Attendu que la cassation de l’arrêt du chef de la décision n° 11 de l’assemblée générale du 16 juillet 2007 relative aux travaux de la cage d’escalier entraîne, par voie de conséquence, la cassation de l’arrêt du chef de la condamnation de Mme X... au paiement d’une certaine somme correspondant à sa quote-part dans lesdits travaux ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a débouté Mme X... de sa demande d’annulation des décisions n° 2 et 11 de l’assemblée des copropriétaires du 16 juillet 2007 et en ce qu’il a accueilli la demande reconventionnelle du syndicat, l’arrêt rendu le 24 novembre 2009, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Chambéry, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété “Les Michaudes” aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété “Les Michaudes” à verser à Mme X... la somme de 2 500 euros ;
Mme X… invoquait le caractère fictif des deux sociétés propriétaires des lots occupés par les époux Y..., constituées dans le but exclusif de permettre à M. Laurent Y... de contrôler les décisions de l’assemblée générale au mépris des dispositions du second alinéa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, la fraude étant caractérisée par le prix dérisoire d’acquisition des lots appartenant à ces deux sociétés.
La Cour d’appel a rejeté cette demande en faisant valoir :
- que, d’une part, en vertu de l’article 1165 du Code civil, Mme X... ne peut pas contester les conditions dans lesquelles ces deux sociétés sont devenues propriétaires de différents lots dans la copropriété ;
- que, d’autre part, ces deux sociétés sont des personnes morales distinctes et comme telles, susceptibles d’avoir des intérêts différents de ceux du gérant, comme de ses parents, de sorte que le motif de fraude n’est pas établi.
La Cour de cassation a jugé qu’elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef.
Le recours au principe de la relativité des contrats posé par l’article 1165 du Code civil semble marquer un infléchissement de la jurisprudence.
On trouve dans la jurisprudence relative à ce type de fraude à la loi la trace des investigations réalisées pour vérifier les conditions dans lesquelles une opération susceptible de permettre le contournement de la règle de réduction des voix a été réalisée. On peut citer, à propos de la constitution d’une société fictive l’arrêt rendu par la Cour de cassation rendu le 20 janvier 1993 (RDI 1993-2-265 note Capoulade).
S’il est vrai que la charge du caractère frauduleux de l’opération incombe au copropriétaire contestataire, il est non moins vrai que l’existence d’une fraude s’évince en réalité de certaines particularités de l’opération et notamment de la modicité du prix.
Autre enseignement plus modeste, mais d’application plus courante : le syndicat doit toujours justifier les modalités de calcul retenues pour la contribution aux charges. Il s’agit généralement des grilles de répartition des charges figurant dans l’état de répartition du règlement de copropriété. Il peut s’agir des indications figurant sur les relevés de comptages divers.
Dans certains cas l’organisation des comptages n’est pas adaptée à celle du bâtiment. Il existe souvent des modalités de répartition forfaitaire appliquées depuis de longues années. Certaines formules peuvent être justifiées mais il faut se méfier de ces pratiques hasardeuses. En l’espèce, le syndicat était incapable de justifier la somme débitée à Mme X…
Enfin la Cour de cassation rappelle opportunément que les délégations de pouvoir susceptibles d’être accordées au Conseil syndical par l’assemblée générale sont soumises à un régime assez strict.
L’arrêt d’appel avait retenu « que l’ assemblée générale a pu sans enfreindre aucune disposition légale, décider de confier à l’un des copropriétaires le soin de choisir l’entrepreneur chargé de faire les travaux dès lors qu’elle a fixé le prix qu’il convenait de ne pas dépasser, et que la délégation de pouvoir donnée à M. Y... entrait dans le champ des prévisions de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 ». C’était oublier la nécessité de notifier le projet de résolution correspondant avec la convocation, conformément aux prescriptions de l‘article 11 –I- 7° du décret du 17 mars 1967.
Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux conseils pour Mme X...
– Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Mme X... de ses demandes d’annulation des résolutions votées par l’assemblée générale du 16 juillet 2007 et du surplus de ses demandes et de l’avoir condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « les Michaudes » la somme de 1.387,20 euros avec intérêts légaux à compter du 11 janvier 2008, outre la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
AUX MOTIFS QUE « 1. Sur la demande d’annulation des résolutions n°2, 11 et 15 en raison d’une fraude à la loi Que Mme X... invoque le caractère fictif des deux sociétés propriétaires des lots occupés par les époux Y..., constituées dans le but exclusif de permettre à M. Laurent Y... de contrôler les décisions de l’assemblée générale au mépris des dispositions du second alinéa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, la fraude étant caractérisée par le prix dérisoire d’acquisition des lots appartenant à ces deux sociétés ; mais que, d’une part, en vertu de l’article 1165 du Code civil, Mme X... ne peut pas contester les conditions dans lesquelles ces deux sociétés sont devenues propriétaires de différents lots dans la copropriété ; que, d’autre part, ces deux sociétés sont des personnes morales distinctes et comme telles, susceptibles d’avoir des intérêts différents de ceux du gérant, comme de ses parents, de sorte que le motif de fraude n’est pas établi ; » (arrêt p.3 et 4)
1°) ALORS QUE lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ; qu’ayant constaté que 6 des 7 lots composant la copropriété “les Michaudes”, anciennement propriété des époux Y..., avaient été saisis et revendus à Mme Z..., en réalité prête-nom des époux Y..., que les SCI VALENTIN et LEON avaient été constituées toutes deux le 3 octobre 2005 par M. Laurent Y..., fils des anciens propriétaires, pour racheter lesdits lots à Mme Z..., ce qui avait eu pour effet de diviser artificiellement la quote-part des parties communes entre deux copropriétaires fictivement distincts dans le but de tourner les dispositions de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour, en écartant la fraude au seul motif que les deux SCI étaient des personnes morales distinctes susceptibles d’avoir des intérêts différents de ceux des consorts Y..., sans rechercher, comme elle y était invitée, dans quelle intention les deux SCI avaient été créées, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ET AUX MOTIFS QUE « 2. Sur la demande d’annulation de la résolution n°2
Que par cette résolution, l’assemblée générale a approuvé les comptes des charges de l’exercice du 1er juillet 2006 au 30 avril 2007 ; que Mme X... conteste l’imputation d’une somme de 300 € au titre de la consommation d’électricité dans les parties communes de la copropriété et fait valoir qu’aucune facture n’est produite dès lors que les parties communes n’ont pas de compteurs d’électricité ; qu’aucune disposition légale ne rend obligatoire l’installation de compteurs d’électricité dans les parties communes ; qu’il convient donc d’accepter les explications du syndicat selon lesquelles la consommation peut être évaluée de façon forfaitaire sans enfreindre les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande d’annulation de cette résolution ; » (arrêt p.4)
2°) ALORS QUE Mme X... faisait valoir que la somme de 300 € comptabilisée en charge d’électricité des parties communes n’était justifiée par aucune facture (conclusions p.11) ; qu’en se bornant à considérer qu’il convenait d’accepter les explications du syndicat selon lesquelles “la consommation peut être évaluée de façon forfaitaire”, sans justifier selon quel mode de calcul le syndicat était parvenu à ce montant, la Cour d’appel a insuffisamment motivé sa décision et violé l’article 455 du Code de Procédure Civile ;
3°) ALORS QUE Mme X... faisait valoir (conclusions p.11) que la somme de 300 € comptabilisée en charge d’électricité des parties communes correspondait à la consommation de la SCI VALENTIN et qu’elle avait été directement portée au crédit du compte de la SCI VALENTIN, ce dernier point étant reconnu par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures (conclusions p.8 dernier § et p.9 1er §) ; qu’en jugeant que cette somme, qu’elle a qualifiée d’évaluation forfaitaire des charges d’électricité des parties communes, était parfaitement régulière au regard de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, sans répondre au moyen précité de Mme X..., la Cour a violé l’article 455 du Code de Procédure Civile ;
ET AUX MOTIFS QUE « Sur la demande d’annulation de la résolution n°11 Qu’en vertu de la résolution n°11, l’assemblée générale a décidé la réalisation des travaux pour un montant de 17.000 euros selon descriptif correspondant à la demande, le syndic communiquera le troisième devis dès réception, il est donné pouvoir à M. Y... pour le choix de l’entreprise qui sera retenue pour effectuer les travaux, les fonds seront appelés par moitié les 15 septembre et 15 octobre 2007 selon les millièmes de copropriété à l’exception des frais d’interphone qui seront répartis à parts égales ; que Mme X... développe trois moyens au soutien de cette demande :
3-1 le projet de résolution ne répondrait pas aux prescriptions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967
que les termes de l’ordre du jour ne seraient pas suffisamment précis ; que selon la convocation :”résolution n°11-0 PROPOSITION DE RÉNOVATION DE LA CAGE D’ESCALIER (article 24 : majorité simple) : ordre du jour : il est proposé de discuter de la rénovation éventuelle de la cage d’escalier de l’immeuble suivant les devis joints : ARCADE, TAS et ATTIGNAT (non reçu à ce jour) ;”que d’une part, selon l’alinéa 3 de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, les conditions essentielles du contrat, ou en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ; que l’ordre du jour tel qu’il a été notifié à Mme X... répond à cette prescription ; que par ailleurs, selon les termes de l’alinéa 7 de l’article 11, le projet de résolution doit être joint à la convocation lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions particulières mentionnées par ce texte, et notamment lorsque l’assemblée a décidé d’installer un dispositif de fermeture de l’immeuble selon l’article 26-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’en l’espèce, les travaux litigieux comprennent la pose d’interphones et d’une gâche électrique, c’est-à-dire d’un dispositif de fermeture permettant une ouverture à distance ; que, toutefois, la décision d’installer ce dispositif a pu être prise lors d’une précédente assemblée générale (les parties ne produisent pas les procès-verbaux de celles tenues par M. A...) ; que les travaux courants d’entretien ou de rénovation des parties communes de la copropriété n’entrent pas dans le champ des prévisions de ce texte ;
3-2 : la résolution votée par l’assemblée générale excèderait les possibilités de délégation de sorte qu’elle méconnaîtrait les dispositions de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 ; que Mme X... invoque encore la nullité de la résolution n°11 au motif que l’assemblée générale a décidé de faire des travaux sur les parties communes sans choisir un devis, en méconnaissance des dispositions de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 ; que toutefois l’assemblée générale a pu, sans enfreindre aucune disposition légale, décider de confier à l’un des copropriétaires le soin de choisir l’entrepreneur chargé de faire les travaux dès lors qu’elle a fixé le prix qu’il convenait de ne pas dépasser, et que la délégation de pouvoir donnée à M. Y... entrait dans le champ des prévisions de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 ; » (arrêt p.4 et 5)
4°) ALORS QUE l’assemblée générale ne peut valablement décider de déléguer au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne le pouvoir de prendre une décision expressément déterminée en application de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 que si le projet de résolution tendant à autoriser cette délégation de pouvoir a été notifié aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour ; qu’en jugeant que l’assemblée générale avait pu décider de confier à l’un des copropriétaires le soin de choisir l’entrepreneur chargé de faire les travaux sans enfreindre aucune disposition légale, sans constater que la délégation de pouvoir donnée en application de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 avait fait l’objet d’un projet de résolution notifié au plus tard en même temps de l’ordre du jour, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 25 a) de la loi du 10 juillet 1965, 11-7° et 13 du Décret du 17 mars 1967 ;
ET AUX MOTIFS QUE « 6. sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires que Mme X... fait seulement valoir que la délibération concernant le vote ayant mis à sa charge une participation aux travaux de réfection de la cage d’escalier serait nulle, que toutefois, ses prétentions ont été écartées, qu’il convient en conséquence de faire droit à la demande reconventionnelle du syndicat, avec les intérêts légaux à compter de la date des conclusions de première instance, soit le 11 janvier 2008, à défaut de sommation de payer antérieure ; » (arrêt p. 6)
5°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le quatrième moyen, critiquant l’arrêt en ce qu’il a refusé d’annuler la résolution n°11 de l’assemblée générale du 16 juillet 2007 relative aux travaux de réfection de la cage d’escalier, entraînera, par voie de conséquence nécessaire, la cassation du chef de dispositif ayant condamné Mme X... au paiement des sommes correspondant à sa quote-part dans lesdits travaux, en application de l’article 624 du Code de Procédure Civile.