Source: https://www.frey-schaefer-brandt.de/aktuelles/wohnungseigentumsrecht/
Timestamp: 2020-05-25 19:27:24
Document Index: 209219453

Matched Legal Cases: ['§ 11', '§ 20', '§ 16', '§ 16', '§ 49', '§ 27', '§ 21', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', '§ 49', 'BGH', 'BGH', '§ 45', '§ 21', '§ 21', '§ 16', '§ 21', '§ 25', 'BGH', 'BGH', '§ 49', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 48', 'BGH', '§ 28', '§ 28', '§ 24', '§ 24', '§ 28', '§ 13', '§ 13', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 268', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 3', '§ 5', 'BGH', '§ 27', 'BGH', '§ 4', '§ 49', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 10', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 22', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 49', 'BGH']

Rechtsanwälte Frey Schäfer Brandt - Wohnungseigentumsrecht
Schlussbemerkung: Die obige Problematik wird sich durch die bevorstehende WEG-Reform auflösen bzw. nicht mehr stellen: Dann ist die Anfechtungsklage nämlich nicht mehr gegen „die übrigen Eigentümer“ zu richten, sondern gegen den Verband. Der Verband wird dann vom Verwalter umfassend (und ohne die Möglichkeit einer Einschränkung) nach außen vertreten, so dass die hier beschriebene „Ausreißer-Situation“ künftig entfällt.
Zulässigkeit von WEG-Versammlungen ab 04.05.2020
Mit Wirkung ab 04.05.2020 ist die Corona-Schutzverordnung erneut geändert bzw. angepasst worden. Im Hinblick auf die Dringlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen, die bislang nach überwiegender Meinung nicht zulässig, zumindest aber problematisch waren, hat das nordrhein-westfälische Gesundheitsministerium in die Ausnahmevorschrift des § 11 Abs. 5 folgende Ziff. 2 eingefügt:
[Zulässig sind:] Sitzungen von rechtlich vorgesehenen Gremien öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Institutionen, Gesellschaften, Parteien und Vereinen.
Nach Auffassung des Landesjustizministeriums fallen darunter auch WEG-Versammlungen. Wir haben uns dies vorsorglich auch noch einmal vom verordnungserlassenden Ministerium für Arbeit, Gesundheit und Soziales NRW bestätigen lassen und gleichzeitig angeregt/beantragt, bei der nächsten – ohnehin kurzfristig anstehenden – Abänderung der Verordnung ausdrücklich die „Eigentümerversammlungen“ nach dem Wohnungseigentums-gesetz mit zu benennen.
Natürlich gilt die vorbezeichnete Erlaubnis nur unter dem Vorbehalt, dass die hygienerechtlichen Vorschriften eingehalten werden, also Abstände von mindestens 1,50 m und Mund-/Nasenschutz; dies natürlich nicht nur im Versammlungsraum, sondern gerade auch vor dem Raum, also auch die Vermeidung von engen Warteschlagen. Zuständig hierfür ist der jeweilige Verwalter.
Regierungsentwurf zur WEG-Reform vom 23.03.2020
Ein weiterer Schritt in Richtung WEG-Reform ist getan: Nachdem zunächst am 27.08.2019 der Bericht der Bund und Länderkommission vorgestellt und daraufhin am 13.01.2020 ein Referenten-Entwurf des Bundesjustizministeriums vorgelegt wurde, liegt seit dem 23.03.2020 der Regierungsentwurf vor. Dieser soll am 07.05.2020 in die erste Lesung und dann in den Rechtsausschuss kommen.
Der Regierungsentwurf enthält gegenüber dem Referentenentwurf nur noch wenige Änderungen. Die Reformvorschläge stellen sich zusammengefasst derzeit wie folgt dar:
Außen-PKW-Plätze und sonstige Außenflächen werden grundsätzlich sondereigentums-fähig (bisher nur als Sondernutzungsrechte möglich).
Hauptverwaltungsorgan ist nunmehr die WEG als Verband (und nicht wie bisher die einzelnen Mitglieder der WEG). Störungen im Rahmen der Verwaltung sind zwischen dem einzelnen Eigentümer und dem Verband auszutragen.
Der WEG-Verwalter hat gegenüber der bisherigen Rechtslage erheblich mehr Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse. Im Innenverhältnis kann er über alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entscheiden, „soweit kein Eigentümerbeschluss geboten ist“. Im Außenverhältnis erhält der Verwalter eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsbefugnis für die Gemeinschaft. Im Innenverhältnis können die Eigentümer die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters beschränken.
Eigentümerversammlungen sind grundsätzlich ohne Rücksicht auf die erschienen und vertretenen Stimmrechte beschlussfähig. Die online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen soll möglich sein; grundsätzlich bleibt es aber bei der Verpflichtung zur Abhaltung von Präsentsversammlungen.
Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden.
An die Stelle der bisherigen Beschlusssammlung soll künftig eine qualifizierte Protokollierungsverpflichtung des Verwalters treten, wonach dieser zur unverzüglichen Protokollerstellung nach Durchführung der Versammlung verpflichtet ist. Urteile von Beschlussanfechtungsklagen und Beschlussersetzungsklagen sind aufzubewahren und zur Protokollsammlung zu nehmen. Beschlüsse, die die Kostenverteilung zum Gegenstand haben, sind besonders hervorzuheben, z.B. durch farbliche Markierung, separate Auflistung.
Die Beschlusskompetenz und die erforderlichen Mehrheiten für bauliche Maßnahmen werden deutlich zugunsten des einfachen Mehrheitsprinzips erleichtert, insbesondere um modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungen, teilweise aber auch bauliche Veränderungen zu vereinfachen, wenn dadurch keine Nachteile für andere Eigentümer entstehen oder durch die „die Wohnanlage grundlegend umgestaltet“ wird (§ 20 n.F.).
Die bisherigen Öffnungsklauseln über Abänderung der Kostenverteilung (§ 16 Abs. 3 für laufende Kosten und § 16 Abs. 4 für Instandhaltungsmaßnahmen) werden dahingehend erweitert, dass insgesamt eine einfache Mehrheit ausreicht und keine Einzelfallbeschränkung mehr besteht (wie bisher für Kosten von Instandsetzungsmaßnahmen).
Die Anzahl der Beiratsmitglieder wird flexibilisiert und die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
Die Abberufung des Verwalters wird erleichtert; ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich. Allerdings richtet sich die Vergütung des Verwalters weiterhin nach dem Verwaltervertrag, womit zukünftig ein besonderer Schwerpunkt auf dem Verhältnis zwischen Verwalterbestellung und Verwaltervertrag hinsichtlich Laufzeit zu legen sein wird.
Anfechtungsklagen und andere Beschlusslagen (Nichtigkeitsfeststellung, Feststellung des Inhaltes sowie Beschlussersetzungsklagen) sind künftig nicht mehr gegen die „übrigen Eigentümer“ zu richten, sondern gegen die Gemeinschaft als Verband.
Die Möglichkeit die Verfahrenskosten dem Verwalter gem. § 49 Abs. 2 WEG unmittelbar aufzuerlegen, wenn dieser das Verfahren grob schuldhaft verursacht hat, entfällt. Beschlüsse, die die Vereinbarung ändern und auf einer gesetzlichen oder vereinbarten Öffnungsklausel beruhen, sind künftig im Grundbuche einzutragen, um gegenüber dem Rechtsnachfolger zu wirken.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht künftig bereits mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher, also zu einem Zeitpunkt, wenn ggf. noch der Initiator sämtlicher Eigentumswohnungen ist (früher: Vorratssteilung; demnächst „Ein-Mann-Gemeinschaft“). Künftig werden Ersterwerber von Wohnungseigentum bereits ab Besitzübergabe nach den gesetzlichen Bestimmungen mitentscheiden können. Damit entfällt die bisherige Figur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ bzw. der „werdenden Wohnungseigentümer“.
Der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung soll sich künftig nur noch auf die Abrechnungsspitze beziehen. Das Rechenwerk selbst ist nicht mehr Beschlussgegenstand und somit auch nicht mehr Gegenstand eines Anfechtungsverfahrens.
Der Verwalter ist künftig zur Aufstellung eines sogenannten „Vermögensberichtes“ verpflichtet, in dem alle wesentlichen Bestandteile des Gemeinschaftsvermögens enthalten sind, also auch Forderungen und Verbindlichkeiten sowie die Angabe der „Erhaltungsrücklage“ (bisher Instandhaltungsrückstellung).
Es wird künftig eine Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen geben, und zwar nicht nur im Hinblick auf die Nichterfüllung von Zahlungsverpflichtungen von Wohnungseigentümern, sondern auch im Hinblick auf sonstige Pflichtverletzungen, z.B. Störungen des Hausfriedens oder Verstöße gegen Gebrauchsregelungen oder unrechtmäßige Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Das Gesetzgebungsverfahren soll im Sommer 2020 abgeschlossen werden und noch in dieser Legislaturperiode in Kraft treten.
Die Reformdiskussion ist mit dem vorliegenden Regierungsentwurf allerdings noch nicht abgeschlossen. Bis zur ersten Lesung am 07.05.2020 bzw. der anschließenden Behandlung im Rechtsausschuss sind durchaus noch Änderungen möglich und werden diskutiert.
So liegen etwa sehr kritische Stellungnahmen des Richterbundes und des Vereines „Wohnen im Eigentum“ vor, die die Einschränkung der Eigentümerrechte durch die Stärkung des Verbandes und der Verwaltung kritisch sehen, jedenfalls soweit dies nicht durch eine effiziente Kontrollmöglichkeit der Wohnungseigentümer kompensiert wird. Darüber hinaus wird kritisiert, dass einzelne Wohnungseigentümer wesentliche Rechte nicht mehr direkt gegenüber dem Verwalter geltend machen können (etwa wie bisher die Verpflichtung zur Durchsetzung von Beschlüssen oder die Verpflichtung zur Erstellung einer Wohnlastabrechnung). Hier sind die Eigentümer auf ihren Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gegen die Gemeinschaft verwiesen. Beide Interessenverbände weisen zurecht daraufhin, dass es letztlich die einzelnen Eigentümer sind, deren Gemeinschaftseigentum nach den Regeln des WEG verwaltet werden soll und deshalb auch die Interessen der einzelnen Eigentümer im Mittelpunkt stehen müssen.
Die umfassende und im Außenverhältnis nicht beschränkbare Vertretungsbefugnis eröffnet nach Auffassung des Richterbundes Missbrauchsmöglichkeiten, denen einzelne Eigentümer wenig entgegensetzen können. Die unmittelbare Regress-Inanspruchnahme des Verwalters ist erschwert; Regressansprüche müssen im Zweifel über den Verband abgewickelt werden. Dieser muss aber erst einmal einen entsprechenden Beschluss fassen. Würde der Verband für Verpflichtungen des Verwalters haften (was wohl anzunehmen ist), müsste sich dieser dann erst wieder im Regressprozess gegen den Verwalter sanieren.
Die Geschäftsführungsbefugnis des Verwalters im Innenverhältnis wird als „zu unklar und weitgehend“ kritisiert. Der noch im Referentenentwurf verwendete Begriff „gewöhnliche Verwaltung“ ging schon über die „laufende Verwaltung“ (im Sinne von § 27 Abs. 3 Satz 1 Ziff. 3 WEG a.F.) hinaus; im jetzigen Regierungsentwurf ist nur noch von ordnungsmäßiger Verwaltung die Rede, für die eine Beschlussfassung der Gemeinschaft „nicht geboten“ ist. Das geht somit nochmals weit über den bisherigen Kompetenzrahmen hinaus. Sollte es dabei bleiben, dürfte hier ein unübersehbares Konfliktpotential eröffnet sein und sich eine kaum zu fassende, unstrukturierende Einzelfallrechtsprechung einstellen, welche die Rechtsberatung und Rechtssicherheit – letztlich auch für den Verwalter – erschwert.
Die geplante Erweiterung der Verwalterbefugnisse im Innen- und Außenbereich - angelehnt an juristische Kapitalgesellschaften – lässt sich im Wohnungseigentumsgesetz angesichts der ursprünglichen Intension des Gesetzes zur Förderung von selbst genutztem Wohneigentum bzw. zur Kapitalanlage und Alterssicherung nur sehr schwer vertreten, wenn nicht gleichzeitig adäquate Kontrollmöglichkeiten oder eine Kompensation für Vermögensverluste der Eigentümer geschaffen werden (wie etwa Ausfallversicherungen).
Checkliste für Zahlungsverfahren (Hausgeld)
Zur Vorbereitung von Zahlungsverfahren der WEG gegen Hausgeld-Rückständiger-Eigentümer haben wir eine Checkliste vorbereitet, in der die wesentlichen Grundvoraussetzungen aufgelistet sind und für die jeweilige WEG eingetragen werden können. Sie finden dieses in unserem Downloadbereich.
Dies ist insbesondere auch für den Verwalter von Bedeutung, da ggf. bestimmte Punkte noch beschlussmäßig nachgeholt werden können, wie etwa die Klageermächtigung und der sehr zweckmäßigen und empfehlende Vorfälligkeitsbeschluss. Gemäß § 21 Abs. 7 WEG können auch Beschlüsse zur Verzugszinshöhe bzw. zur Überleitung von Sondervergütungen des Verwalters im Beitreibungsverfahren gefasst werden. Die Sondervergütung des Verwalters soll im Beitreibungsverfahren immer unmittelbar mit berücksichtigt werden.
Soweit noch keine Regelungen etwa zur Klageermächtigung, zur Vorfälligkeit, kalendermäßigen Fälligkeit, Verzugszinshöhe oder Sondervergütung des Verwalters getroffen wurden, sind wir gerne bereit, Hilfestellung zu leisten und Beschlussformulierungen vorzuschlagen. (tb)
BGH entschärft Haftungsrisiko des Verwalters bei Veräußerungszustimmung!
Mit Urteil vom 18.10.2019 (Az. V ZR 188/18) – soeben erst veröffentlich! – hat der BGH entschieden, dass der WEG-Verwalter, der von einem veräußerungswilligen Eigentümer auf Zustimmung zur Veräußerung erfolgreich verklagt wird (weil das Gericht die Zuverlässigkeit des Erwerbers anders bewertet), nicht ohne weiteres an den Kosten des Zustimmungsverfahrens hängenbleibt. Je nach Verkehrswert der Wohnung besteht ein erhebliches Kostenrisiko; im entschiedenen BGH-Fall waren dies knapp 13.000,00 €.
Der BGH hat aber nun entschieden, dass dem Verwalter bei der Entscheidung über die Zustimmung ein Beurteilungsspielraum zusteht und er nicht ohne weiteres die Kosten tragen muss, wenn das Gericht im Zustimmungsprozess zu einer anderen Beurteilung kommt. In diesem Fall muss der Verwalter die Prozesskosten nur tragen, wenn seine Zustimmungsversagung pflichtwidrig und schuldhaft erfolgte. An diese Voraussetzungen stellt der BGH allerdings sehr hohe Anforderungen. Die Grenzen des dem Verwalter zustehenden Beurteilungsspielraums seien erst überschritten, „wenn die Entscheidung des Verwalters offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar ist“. Dies wird bei sorgfältigen Verwaltern nur ausnahmsweise der Fall sein; also Entwarnung! (tb)
Der BGH hat am 14.12.2018 (Aktenzeichen V ZR 2/18) entschieden, dass ein sogenannter Fortgeltungsbeschluss zum beschlossenen Wirtschaftsplan nicht befristet werden muss. Es darf also (wieder!) beschlossen werden: Der beschlossene Wirtschaftsplan gilt solange fort, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.
Zwischenzeitlich war dieser Beschluss auf Kritik gestoßen. Von einigen Kommentatoren (z.B. Hügel/Elzer, WEG-Kommentar) wurde vertreten, dass ein solcher Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig sei, weil er im Ergebnis einen Dauer-Wirtschaftsplan schaffe, was den Verwalter von der jährlichen Neuaufstellung eines Wirtschaftsplanes entbinde. Dieser Auffassung hat der BGH eine Absage erteilt und eine unbefristete Fortgeltung zugelassen, weil hierdurch effizient für die erforderliche finanzielle Ausstattung der WEG entschieden werden könne.
Unabhängig davon ist es natürlich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung geboten, grundsätzlich jedes Jahr zu überlegen und zu entscheiden, ob ein bestehender Wirtschaftsplan nicht den aktuellen Bedingungen angepasst werden muss. Dies ist die Pflicht des Verwalters und der Wohnungseigentümer. Dennoch bleibt aber der Beschluss über eine unbegrenzte Fortgeltung des Wirtschaftsplanes verbindlich. (tb)
BGH-Urteil vom 08.06.2018, Az. V ZR 125/17:
Haftung der WEG für Pflichtverletzungen des Verwalters
Schadensersatzansprüche des einzelnen Eigentümers bei Schäden am Sondereigentum
Mit dem aktuellen Urteil des BGH vom 08.06.2018 ist eine grundlegende Klärung zur Haftung der WEG und des Verwalters gegenüber einzelnen Eigentümern bzw. zu Schadensersatzansprüchen einzelner Eigentümer bei Schädigung ihres Sondereigentums erfolgt. Hiernach gilt:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich Pflichtverletzungen des Verwalters nicht zurechnen lassen. Wird also Sondereigentum aufgrund Pflichtverletzung des Verwalters (z.B. nicht ordnungsmäßige Umsetzung eines Beschlusses) beschädigt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht den Verband (WEG) in Anspruch nehmen, sondern nur den Verwalter.
Jeder Wohnungseigentümer hat einen individualrechtlichen Anspruch auf Durchsetzung von Beschlüssen durch den Verwalter. Dieser Anspruch kann vom einzelnen Eigentümer gegenüber dem Verwalter geltend gemacht und klageweise durchgesetzt werden. Eine Beteiligung der übrigen Eigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft ist hierzu nicht erforderlich.
Wird das Sondereigentum des einzelnen Eigentümers durch Instandsetzungsmaßnahmen oder wegen nicht ordnungsmäßiger Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschädigt, die von der WEG beauftragt wurden, besteht kein Anspruch des einzelnen Eigentümers gegen die WEG. Die WEG muss sich das Verschulden der Handwerker, Bauleiter oder Architekten nicht gemäß § 278 Abs. 1 BGB (Erfüllungsgehilfe) zurechnen lassen. Vielmehr hat der geschädigte Eigentümer nur einen Schadensersatzanspruch gegen den Handwerker.
Dieses Urteil schafft Rechtsklarheit bezüglich der rechtlichen Beziehungen zwischen dem einzelnen Eigentümer, dem Verband WEG und Beauftragten des Verbandes. Zum Teil wird die bisherige Rechtsprechung des BGH geändert. tb
Nochmals: Rauchmelder-Wartung
Gemäß § 49 BauO NW ist die Anschaffung von Rauchmeldern eine Verpflichtung des Eigentümers. Dagegen ist die Sorge für die Betriebssicherheit eine Verpflichtung des Besitzers (also des selbstnutzenden Eigentümers oder des Mieters).
Diese Trennung im öffentlichen Recht war Anlass für Diskussionen und unterschiedliche Auffassungen der Gerichte, ob die Wohnungseigentümer in NRW* (neben der Anschaffung von Rauchmeldern, wie vom BGH bereits am 08.02.2013 = V ZR 238/11 entschieden) auch die Beschlusskompetenz haben, über einen Wartungsvertrag zu entscheiden und die Kosten des Wartungsvertrages auf die Eigentümer nach Miteigentumsanteilen oder etwa der Anzahl der in der entsprechenden Wohnung verbauten Rauchmelder zu verteilen.
Diese Frage hat das Landgericht Dortmund jetzt in zwei aktuellen Entscheidungen vom 19.04.2016 (1 S 437/15) und 05.08.2016 (1 S 80/16) ausdrücklich bejaht. Danach können die Wohnungseigentümer nicht nur per Mehrheitsbeschluss über die Anschaffung und den Einbau der Rauchmelder, sondern auch über den Abschluss eines Wartungsvertrages mit Kostenverteilung auf die Wohnungseigentümer entscheiden.
Soweit die Wohnungen vermietet sind, dürfte es sich nach den mittlerweile vorliegenden Urteilen der Mietgerichte auch wohl um Betriebskosten handeln, die auf den Mieter umgelegt werden können.
*[Die Beschlusskompetenz für die Wartung hatte der BGH zwar ebenfalls in seiner obigen Grundsatzentscheidung bejaht; dort ergab sich die Beschlusskompetenz aber unmittelbar aus § 45 Abs. 6 der dort maßgeblichen HamburgischenBauO, die nicht zwischen den Adressaten der Einbaupflicht und der Betriebssicherheit unterscheidet.] (tb)
Zusatzvergütung der Verwaltung (z.B. Mahnkosten etc.)
In vielen Verwalterverträgen ist mittlerweile eine Sondervergütung des Verwalters für Zusatztätigkeiten vereinbart. Solche Vereinbarungen sind zwar im Einzelnen rechtlich umstritten (insbesondere kritische Rechtsprechung des LG Dortmund, z.B. Urteil vom 14.06.2016 = 1 S 455/15 = BeckRS 2016, 18714), werden jedoch nach überwiegender Meinung als wirksam angesehen, jedenfalls wenn der Verwaltervertrag bestandskräftig beschlossen und die Regelung hinreichend transparent und bestimmt ist.
Eine solche Regelung bedeutet allerdings nicht automatisch, dass die vom Verwalter beanspruchte Sondervergütung auf den verursachenden Eigentümer umgelegt werden kann, denn zunächst einmal handelt es sich bei dem Verwaltervertrag um eine Vereinbarung zwischen WEG und Verwalter. Für die Direktbelastung des verursachenden Eigentümers bedarf es eines Eigentümerbeschlusses zur besonderen Kostenverteilung. Dieser ist gemäß gesetzlicher Öffnungsklausel des § 21 Abs. 7 WEG mit einfacher Mehrheit möglich und sollte - sofern noch nicht geschehen - gefasst werden, sinngemäß etwa wie folgt:
Die Wohnungseigentümer beschließen gemäß, dass die zu Lasten der WEG entstehenden Zusatzkosten der Verwaltung gemäß Verwaltervertrag in Form von Mahnkosten, Kosten für die Nicht-Teilnahme am Lastschriftverfahren sowie Kosten für die Beitreibung von Hausgeldrückständen, nach § 21 Abs. 7 WEG abweichend von § 16 Abs. 2 WEG so verteilt werden, dass sie auf den jeweils verursachenden Eigentümer umgelegt werden.
Soweit die Verwalterverträge bislang Kürzel enthalten, beispielsweise "**Weiterberechnung an den Verursacher", dürfte dies keine ausreichende Beschlusswirkung im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG haben. (tb)
Nachweis der Verwalterbestellung für die Verwalterzustimmung
Sieht die Teilungserklärung vor, dass der Verwalter der Veräußerung eines Sondereigentums zustimmen muss, ist neben der Zustimmungserklärung des Verwalters auch der Nachweis der Verwalterbestellung erforderlich. Dies erfolgt in der Regel durch die Vorlage des Protokolls der Eigentümerversammlung mit dem Bestellungsbeschluss, in dem die Unterschriften unter dem Protokoll notariell beglaubigt werden.
Das OLG München fordert in seiner Entscheidung vom 30.05.2016 (34 Wx 17/16) zusätzlich, dass bei den Unterschriften unter dem Protokoll auch angegeben wird, in welcher Eigenschaft die Unterzeichnenden unterzeichnen, also als Versammlungsleiter, Vorsitzender der Verwaltungsbeirates, stellvertretender Vorsitzender des Verwaltungsbeirates und Eigentümer.
Es ist also darauf zu achten, dass bei derartigen Protokollen der Name und die Funktion des Unterzeichnenden in Druckschrift mit angegeben werden.
Der weitergehende Nachweis, dass der unterzeichnende Beiratsvorsitzende bzw. dessen Stellvertreter wiederum als solche tatsächlich auch bestellt sind, also die Vorlage auch dieses Bestellungsprotokolls, ist nicht erforderlich (tb).
Achtung: Legionellenprüfung bis spätestens zum 31.12.2016
Eichrecht: Nicht mehr geeichte Wärme-Zwischenablesegeräte dürfen nicht für eine WEG-Abrechnung verwendet werden: Nichtzulassungsbeschluss des OVG NRW vom 25.07.2016, AZ: 4 A 1149/15
Das zuständige Eichamt (Landesbetrieb Mess- und Eichwesen NRW) hatte der WEG die Verwendung der Messergebnisse, die aufgrund nicht geeichter Zwischenableseuhren ermittelt wurden, untersagt. Das Verwaltungsgericht Köln und das OVG Münster haben den von der WEG angefochtenen Bescheid des Eichamtes bestätigt mit der zivilrechtlichen Folge, dass nach Wohn- bzw. Nutzfläche abgerechnet werden musste.
Das OVG geht davon aus, dass die Verwendung der Messergebnisse auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bzw. im Verhältnis der WEG zu den einzelnen Eigentümern einen "geschäftlichen Verkehr" im Sinne von § 25 Abs. 1 Nr. 1 Eichgesetz darstellt. Das gleiche gilt dann konsequenterweise auch für das Verhältnis des Eigentümers zu seinem Mieter, wenn er bei der Betriebskostenabrechnung die Messergebnisse verwendet.
Das OVG geht weiter davon aus, dass das Eichamt im Rahmen des Ermessens auch zurecht die Entscheidung des BGH vom 17.11.2010 (VIII ZR 112/110) zur Verwendbarkeit von ungeeichten Messergebnissen nicht berücksichtigt hat.
Denn diese Entscheidung hat lediglich zivilrechtliche Auswirkungen im Verhältnis zwischen den Beteiligten (hier: WEG/Eigentümer bzw. Eigentümer untereinander). Die Behörde handelt nicht ermessensfehlerhaft. Das gesetzliche Verbot der Verwendung ungeichter Messgeräte im geschäftlichen Verkehr soll angesichts zunehmenden Umfangs des Güter- und Energieaustausches, der über geeichte Messgeräte abgewickelt wird, verlässliche Abrechnungen ermöglichen und damit gerade zivilrechtliche Streitigkeiten, in denen aufwendig die Richtigkeit der abgelesenen Werte nachgewiesen werden müsste, vermeiden. Gerade im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH, die im Einzelfall zu einer aufwendigen Beweisführung des Verwenders von ungeeichten Messgeräten führt, besteht Anlass zu ordnungsbehördlichem Einschreiten.
Die Problematik betrifft natürlich nicht nur Wärmemengenzähler und Heizmessgeräte, sondern auch Kaltwasseruhren und Warmwasseruhren, aufgrund derer verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
Beschluss über Rauchwarnmelder / aktualisierte Fassung Stand 21.07.2016
Gemäß § 49 Abs. 7 LBauO NRW müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure (über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen) jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet werden, und zwar spätestens bis zum 31.12.2016. Nach wie vor nicht höchstrichterlich geklärt ist die Frage, ob die Wohnungseigentümer hierüber beschließen müssen. Geklärt ist lediglich vom BGH, dass die Wohnungseigentümer den Einbau vergemeinschaften dürfen, also eine gemeinschaftliche Sammelaktion durchführen können. Nachfolgend die aktuell wichtigsten Diskussionspunkte:
1. Die umfangreiche Fachliteratur geht überwiegend davon aus, dass eine Pflicht zur gemeinsamen Beschlussfassung besteht, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft ausschließlich aus Wohnungen besteht, also kein Teileigentum vorhanden sind (seien es Gewerberäume oder Garagen, auch nur eine einzige). In diesem Falle besteht eine geborene Zuständigkeit der Gemeinschaft. Der Verwalter muss den Einbau auf die Tagesordnung setzen und die Eigentümer müssen beschließen. Die Beschlussfassung bezieht sich allerdings nur auf die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern (also Anschaffung und Installation).
2. Bei einem beschlossenen gemeinschaftlichen Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen stellt sich immer wieder die Frage, ob die Eigentümer, die bereits selbst installiert haben, von dem gemeinschaftlichen Einbau ausgenommen werden müssen. Diese Frage ist zu verneinen. Auch diese Eigentümer müssen eine Gemeinschaftsinstallation hinnehmen, weil das Gemeinschaftsinteresse vorgeht. Dies hat der BGH in zwei Grundsatzentscheidungen für das Mietrecht im Hinblick auf den Mieter entschieden (BGH Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 290/14). Dem hat sich das Landgericht Düsseldorf in seinem Beschluss vom 01.07.2015 (25 S 167/14) angeschlossen: Auch der Eigentümer, der bereits selbst eingebaut hat, muss einen Neueinbau durch die WEG nach entsprechender Beschlussfassung dulden. Die Eigentümer könnten alternativ aber auch einen modifizierten Beschluss fassen, wobei dann das Risiko, dass die bereits installierten Rauchwarnmelder hinsichtlich Technik und Installation den Vorschriften entsprechen, allerdings bei der WEG liegt.
3. Ein weiterer diskutierter Komplex ist die Wartung der Rauchwarnmelder. Nach den Bestimmungen der Landesbauordnung (§ 48 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW) ist die "Betriebsbereitschaft grundsätzlich durch den unmittelbaren Besitzer" sicherzustellen, also den selbstnutzenden Eigentümer oder den Mieter.
Ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz hat, auch die Wartung der Rauchwarnmelder aus Sicherheits- und Kontrollzwecken an sich zu ziehen, also gemeinschaftlich zu beauftragen, ist streitig. Das Amtsgericht Bottrop hat einen derartigen Beschluss mangels Beschlusskompetenz für nichtig erklärt (Urteil vom 18.09.2015 = 20 C 25/15). Der dort entschiedene Sachverhalt ist allerdings ein anderer. Dort wurde die Wartungspflicht den einzelnen Eigentümern (und nicht der Gemeinschaft) auferlegt.
Meines Erachtens müsste hinsichtlich der Übernahme der Wartungspflicht durch die WEG als Verband eine Beschlusskompetenz bestehen. Außerdem dürfte ein solcher Beschluss auch grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, also nicht anfechtbar sein. Der BGH hat das überwiegende Interesse des Eigentümers an der Sicherstellung der Ausstattung und Funktion der Rauchwarnmelder herausgehoben. Dem hat sich das Landgericht Düsseldorf für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander angeschlossen und ebenfalls das überwiegende Gemeinschaftsinteresse an "Einbau und Wartung der Rauchwarnmelder aus einer Hand" betont. Ich gehe deshalb davon aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft neben dem Einbaurecht bzw. der Einbaupflicht auch eine Beschlusskompetenz für den Abschluss eines Wartungsvertrages hat, also ein Gemeinschaftsvertrag beschlossen werden darf (nicht muss). Ein solcher Beschluss entspricht auch Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (das heißt, er hält einer Anfechtung stand), wenn die allgemeinen Bedingungen erfüllt sind (ordnungsmäßige Ankündigung, Angebotseinholung und Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes). (tb)
Beschluss über Wohnlastabrechnung und Wirtschaftsplan
Beschlüsse über die Wohnlastabrechnung und den Wirtschaftsplan gemäß § 28 WEG müssen hinreichend bestimmt sein und dürfen die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nicht überschreiten.
Wohnlastabrechnung: Bei der Wohnlastabrechnung ist im Beschlusstext anzugeben, um welche Wohnlastabrechnung es sich handelt. "Wohnlastabrechnung 2016" reicht allein nicht aus. Erforderlich ist mindestens die Angabe des Druck- bzw. Entwurfsdatums, welches auf den Abrechnungsentwürfen steht. Noch besser ist die Bezifferung der zu beschließenden Einnahmen und Ausgaben. Gegenstand des Beschlusses ist die Gesamtabrechnung nebst den Einzelabrechnungen. Ob die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen der Beschluss-Sammlung (ggf. als Anlage) beizufügen sind, ist streitig (dafür: z.B. Hügel/Elzer, WEG, aktuelle Auflage 2015, § 28, Rn. 131 und Bärmann, WEG, 13 Auflage 2015, § 24, Rn. 165 mit Hinweis in der Beschlusssammlung; dagegen: Niedenführ, WEG, 11. Auflage 2015, § 24, Rn. 85).
Der Beschluss über die Abrechnung sollte auch die "sofortige Fälligkeit" enthalten (zwecks Verpflichtung der im Zeitpunkt der Beschlussfassung vorhandenen Eigentümer); die Zahlungsfrist zum Ausgleich der Abrechnungsergebnisse ist keine verschobene Fälligkeit, sondern lediglich eine Stundung.
"Die Wohnlastabrechnung 2015, bestehend aus Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen, mit Druckdatum 01.06.2016, wird genehmigt. Die Abrechnungsergebnisse sind sofort fällig. Den Eigentümern wird eine Frist zur Zahlung der Abrechnungsergebnisse bis zum 30.07.2016 eingeräumt."
Wirtschaftsplan: Ein Wirtschaftsplan (bestehend aus Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftsplänen) wird grundsätzlich nur für die Dauer eines Jahres beschlossen. Eine "automatische" Fortgeltung für den Anschlusszeitraum gibt es nicht. Ob der Wirtschaftsplan bereits im Vorjahr für das kommende Jahr beschlossen werden muss (so Hügel/Elzer, WEG, § 28, Rn. 17) oder auch noch im laufenden Jahr (rückwirkend ab 01.01.) beschlossen werden kann (so die herrschende Meinung), ist nicht abschließend geklärt, wohl aber im Sinne der herrschenden Meinung zu beantworten.
Ein sogenannter Fortgeltungsbeschluss ist zulässig und zweckmäßig. Allerdings ist zweifelhaft, ob er unbegrenzt, also mit unendlicher Wirkung, beschlossen werden kann ("...gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes"). Besser ist die Begrenzung auf den Zeitraum des kommenden Wirtschaftsjahres ("...gilt bis zur Beschlussfassung des nächsten Wirtschaftsplanes im kommenden Jahr"). Ändern sich im kommenden Jahr die Einnahme- und Ausgabeverhältnisse nicht (wesentlich), kann die weitere Gültigkeit des bestehenden Wirtschaftsplanes auch für das laufende bzw. kommende Wirtschaftsjahr beschlossen werden. Hierzu ist allerdings ein neuer (Fortgeltung-) Beschluss notwendig.
"Der mit Einladungsschreiben vom ... vorgelegte Gesamtwirtschaftsplan nebst Einzelwirtschaftsplänen für das Jahr 2016 wird genehmigt. Er bleibt so lange gültig, bis im Jahre 2017 über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen wird.
Oder (bei Fortgeltung aus dem Vorjahr):
"Der Wirtschaftsplan für das Jahr 2015 wird auch für das Jahr 2016 beschlossen. Er bleibt so lange gültig, bis im Jahr 2017 ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird." (tb)
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist "Verbraucher" gem. § 13 BGB.
Am 25.03.2015 hat der Bundesgerichtshof in der bisher in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen Frage entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft "Verbraucher" im Sinne von § 13 BGB ist (BGH VIII ZR 243/13). Die Verbrauchereigenschaft liegt bereits dann vor, wenn ein einziges Mitglied der WEG Verbraucher ist (im Regelfall also als Privatperson handelt).
Die Verbrauchereigenschaft ist für viele Fragen maßgeblich, in denen es um die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) geht. Im entschiedenen Fall ging es um eine Preisanpassungsklausel in einem Gaslieferungsvertrag zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Gaslieferanten. Aufgrund der Verbrauchereigenschaft der WEG hat der BGH die Preisanpassungsklausel für ungültig erklärt und die Klage des Gaslieferanten auf Nachzahlung einer Preiserhöhung für zweieinhalb Jahre in Höhe von rund 185.000,00 € abgewiesen.
Die Verbrauchereigenschaft ist aber auch relevant für WEG-Verwalterverträge (dort z.B. Haftungsklauseln und Entgeltanpassungsklauseln), Werkverträge mit Handwerkern nach VOB (u.U. kann durch AGB die VOB nicht wirksam vereinbart werden), sonstige Versorgungsverträge über Wärmelieferung und Strom (Preisanpassungsklauseln) sowie Kabelfernsehverträge und Wartungsverträge (dort insbesondere die Preisanpassungsklauseln) sowie Anwaltsberatung (Deckelung der Kosten für Erstberatung auf 190,00 € netto und der Kosten für Rechtsgutachten auf 250,00 € netto, falls keine Vereinbarung getroffen wurde). (tb/bh)
Datenschutz bei Funkablesung
Heizkostenverbräuche werden oft per Funkablesung festgestellt, gespeichert und übermittelt. Der Eigentümerbeschluss über die Umstellung von der manuellen Ablesung auf die Funkablesung dürfte grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und mit einer einfachen Mehrheit der Stimmen möglich sein.
Da es sich bei den abgelesenen Daten jedoch um personenbezogene Daten im Sinne des Bundesdatenschutzgesetzes handelt, ist es für die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über die Funkablesung unabdingbar, in den Beschlusstext aufzunehmen, "dass die Verbrauchsdaten lediglich für die Erstellung der Heizkostenabrechnung und dort auch nur im Rahmen des Erforderlichen erfasst und verarbeitet werden".
Das Landgericht Dortmund hat mit Urteil vom 28.10.2014 einen Beschluss über die Umstellung auf Funkablesung für ungültig erklärt, weil dieser Zusatz im Beschlusstext fehlte. (tb)
Verjährung von Rückbauansprüchen: Keine Zurechnung der Verwalterkenntnis!
Am 04.07.2014 hat der BGH entschieden (AZ: V ZR 183/13), dass sich die Wohnungseigentümer einer WEG eine eventuelle Kenntnis des Verwalters von einer ungenehmigten baulichen Veränderung eines anderen Eigentümers nicht zurechnen lassen müssen, es also auf ihre eigene Kenntnis ankommt.
Dies ist eine wegweisende Grundsatzentscheidung für die Frage, wann die Verjährung von Rückbauansprüchen beginnt und wann sie endet. Grundsätzlich beginnt die Verjährung mit Kenntnis der einzelnen Eigentümer von der baulichen Veränderung. Solange noch ein einziger Eigentümer keine Kenntnis hat, beginnt die Verjährung nicht. Dies gilt auch dann, wenn der Verwalter - etwa anlässlich einer Ortsbegehung wegen einer anderen Angelegenheit - Kenntnis von der baulichen Veränderung erhält. Dies müssen sich die Eigentümer nicht zurechnen lassen, jedenfalls solange nicht, wie sie den Rückbauanspruch nicht vergemeinschaften. Erst mit der Vergemeinschaftung wird der Rückbauanspruch eine Angelegenheit des Verbandes und erst dann muss sich der Verband und somit die einzelnen Eigentümer die Kenntnis des Verwalters zurechnen lassen. (tb)
Bevorrechtigte Hausgeldansprüche der WEG in der Zwangsversteigerung gehen auch einer Auflassungsvormerkung vor!
Seit dem 01.07.2007 sind Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft aus den letzten zwei Kalenderjahren vor der Beschlagnahme in Höhe von 5 % des Verkehrswertes vor den Forderungen anderer Gläubiger (insbesondere aller Grundpfandgläubiger: Hypotheken und Grundschulden) bevorrechtigt. Unentschieden war bisher, ob der Vorrang auch gegenüber einer schon eingetragenen Auflassungsvormerkung eines Erwerbers gilt. Insoweit hat der BGH jetzt seine frühere Auffassung (NZM 2007, Seite 377 = NJW 2007, Seite 2993) zugunsten der WEG geändert: Mit Beschluss vom 09.05.2014 (V ZB 123/13) hat der BGH klargestellt, dass die bevorrechtigten Hausgeldansprüche auch einer Auflassungsvormerkung vorgehen. Ein auflassungsvormerkungsberechtigter Käufer kann die Zwangsversteigerung also nicht verhindern, selbst dann nicht, wenn er später als Volleigentümer eingetragen wird. Er haftet dann der Wohnungseigentümergemeinschaft für die bevorrechtigten Hausgeldforderungen, die er allerdings auch bereits während des Verfahrens gem. § 268 BGB ablösen kann. (tb)
Neues Mess- und Eichgesetz - Änderungen im WEG- und Mietrecht ab 01.01.2015
Mit Wirkung ab 01.01.2015 treten das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) und die Mess- und Eichverordnung in Kraft. Daraus ergeben sich einige Änderungen/Neuerungen im WEG- und Mietrecht, insbesondere eine Anzeigepflicht des Verwenders von Messgeräten (WEG-Verwalter, Vermieter, Miet-Verwalter) gegenüber der zuständigen Eichbehörde, neue Kennzeichnung der Eichfristen auf den Messgeräten sowie ein gesetzliches Verwendungsverbot für Messwerte, die von ungeeichten Messgeräten ermittelt wurden. (tb/bh)
Neues Mess- und Eichgesetz - Änderungen im WEG- und Mietrecht
Neues Mess- und Eichgesetz - Änderungen [...]
Eigentümerinformation zu Brandwarnmeldern (aktualisiert)
Die Frage, ob der WEG-Verwalter in Sachen Brandwarnmelder nur eine Informationspflicht oder auch eine konkrete Veranlassungspflicht (z.B. Beschlussantrag) gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft hat, ist noch nicht abschließend geklärt, vgl. frühere Beiträge. Mindestens besteht aber eine Informationspflicht des Verwalters.
Wir haben ein Musterschreiben gefertigt, welches WEG-Verwalter als Anlage zur Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung nehmen könnten. In der Versammlung würde man dann einen Informations-Tagesordnungspunkt abhandeln und im Protokoll niederlegen, so dass jedenfalls die Erfüllung der Informationspflicht durch den WEG-Verwalter dokumentiert ist. Die aktualisierte Fassung des Musterschreibens können Sie unter nachfolgendem Link herunterladen. (tb)
Musterschreiben zu Rauchwarnmeldern, aktualisierte Fassung
Musterschreiben für WEG-Verwalter zu Rau[...]
Hinweis auf Veröffentlichung in der WuM
Im aktuellen Heft 5/2014 der Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM 2014, S. 250-255) haben wir einen Aufsatz zum Thema “Pauschalpreisvereinbarungen mit der WEG“ veröffentlicht.
In dieser Ausarbeitung behandeln wir Fragen der Beschlussfassung und Auftragserteilung von Werkleistungen für die WEG. Diese beschließen die Wohnungseigentümer in der Regel nur unter der Voraussetzung, dass ein bestimmter Kostenrahmen eigehalten wird, was dann aber in der Praxis meist nicht gelingt und in der Regel zu Teuerungen führt. Der Beitrag versucht, einen systematischen Überblick über die Teuerungsgründe und die daraus resultierenden Rechtsfolgen, insb. hinsichtlich einer möglichen Haftung des WEG-Verwalters, zu geben. Gleichzeitig gibt er dem Verwalter Grundsätze an die Hand, sich selbst und die Gemeinschaft vor bösen Überraschungen zu schützen.
Der Beitrag stammt von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Thomas Brandt und Rechtsreferendar Benjamin Hansen. (tb/bh)
Im Verbandsrechtsstreit muss auch der obsiegende Miteigentümer Kosten tragen!
Macht die WEG Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers erfolgt nicht. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Verband gemeinschaftliche Beitrags- oder Schadensersatzansprüche geltend macht. Zur Begründung verweist der BGH auf die Teilrechtsfähigkeit der WEG als Verband und die gleiche Risikoverteilung unter allen Verbandsangehörigen.
BGH, Urteil vom 04.04.2014, Az. V ZR 168/13
Anmerkung: Noch nicht geklärt ist, ob diese Grundsätze auch für die Verfolgung vergemeinschafteter Individualansprüche der Wohnungseigentümer gelten. Dies wird man wohl eher verneinen müssen; die vom BGH angeführten Überlegungen zur Risikoverteilung greifen in diesen Fällen nämlich nicht. (tb/bh)
Eine Sonderumlage kann im Einzelfall auch für bereits abgewickelte und bezahlte Maßnahmen beschlossen werden!
Anmerkung: Der BGH hatte in diesem Fall nur über die Frage zu befinden, ob ein „rückwirkender“ Beschluss einer Sonderumlage nichtig ist. Dies hat er verneint. Ob ein solcher Beschluss auch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, war nicht Gegenstand der Entscheidung. In seiner Begründung lässt der BGH allerdings durchblicken, dass allein der Umstand, dass ein Sonderumlagenbeschluss „rückwirkend“ gefasst wird, jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. (tb/bh)
Die Verschmelzung eines WEG-Verwalters führt weder zum Erlöschen der Verwalterbestellung noch das Verwaltervertrags!
Der BGH hat entschieden, dass die Verschmelzung einer zur WEG-Verwalterin bestellten Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH oder AG) auf eine andere Kapitalgesellschaft nicht zum Erlöschen des Verwaltervertrages führt; auch die Organstellung des Verwalters erlischt in einem solchen Fall nicht, sondern geht auf den übernehmenden Rechtsträger über.
BGH, Urteil vom 21.02.2014, Az. V ZR 164/13
Anmerkung: Der BGH hat ausdrücklich offen gelassen, ob diese Grundsätze auch bei der Umstrukturierung von Personenhandelsgesellschaften gelten. Anders als bei juristischen Personen, könnte bei Personengesellschaften von einem höchstpersönlichen Rechtsgeschäft ausgegangen werden. Dies würde eine Gesamtrechtsnachfolge des übernehmenden Rechtsträgers verhindern. Nach unserer Auffassung sollte - schon der Rechtssicherheit wegen – eine solche Unterscheidung nicht getroffen werden und ein Übergang von Verwaltervertrag und Organstellung in beiden Fällen bejaht werden. (tb/bh)
Die Verschmelzung der Verwalterin berechtigt – als solche – nicht zur vorzeitigen Kündigung des Verwaltervertrags!
Die Verschmelzung einer WEG-Verwalterin stellt – für sich genommen – keinen wichtigen Grund für eine vorzeitige Kündigung des Verwaltervertrages dar. Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH bedarf es vielmehr besonderer Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger als unzumutbar erscheinen lassen. Solche Umstände könnten z.B. in einschneidenden organisatorischen Änderungen im verschmolzenen Unternehmen gesehen werden (erhebliche Personalreduzierung, Ortsverlegung etc.).
BGH, Urteil vom 21.02.2014, Az. V ZR 164/13 (tb/bh)
Pflichten der WEG als Arbeitgeber (hier Gefährdungsbeurteilung gem. § 3 Arbeitsstättenverordung i.V.m. § 5 Arbeitsschutzgesetz)
Häufig ist die WEG als Verband Arbeitgeber von Beschäftigten. Neben Hausmeistern und Reinigungskräften (Gebäude- und Straßenreinigung/Winterdienst etc.) kommen auch Gärtner oder Fahrstuhlführer als Arbeitnehmer der WEG in Betracht.
Diese Arbeitnehmer sind im Rahmen ihrer Tätigkeiten einer Vielzahl von Gefahren ausgesetzt; Hausmeister können z.B. im Treppenhaus stürzen, Gärtner sich mit einer Heckenschere verletzen.
Zum Schutz der Beschäftigten hat der Gesetzgeber (insb. durch das Arbeitsschutzgesetz und die Arbeitsstättenverordnung) Arbeitgebern verschiedene Pflichten auferlegt. Dazu gehören etwa eine Gefährdungsbeurteilung, also eine Dokumentation darüber, welche Gefährdungen am Arbeitsplatz auftreten können, oder eine Unterweisung der Beschäftigten über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei der Arbeit, z.B. hinsichtlich des Tragens von Sicherheitsschuhen oder Lärmschutzkopfhörern.
Ein Verstoß gegen diese Pflichten kann ein Bußgeldverfahren, im Ausnahmefall sogar ein Strafverfahren nach sich ziehen. Dieses kann auch den WEG-Verwalter als Mitverantwortlichen persönlich treffen.
Vor diesem Hintergrund sollten sich Verwalter ‑ sofern dies noch nicht geschehen ist ‑ mit den Pflichten der WEG in ihrer Rolle als Arbeitgeber gegenüber ihren Beschäftigten auseinandersetzen und die erforderlichen Maßnahmen ergreifen. Alternativ können die Tätigkeiten auf externe Dienstleister übertragen werden; dann sind diese für ihre Arbeitnehmer verantwortlich.
(tb/bh)
Löschung einer Zwangssicherungshypothek für die WEG durch den Verwalter/Vorratsbeschluss
Nach einer Entscheidung des OLG München vom 16.02.2011 (34 WX 156/10) ist der WEG-Verwalter nicht ohne weiteres ermächtigt, die Löschung einer Zwangssicherungshypothek im Grundbuch zu bewilligen, die aufgrund eines Zahlungstitels der WEG gegen den säumigen Wohnungseigentümer eingetragen wurde. Auch die Ermächtigung des Verwalters, rückständige Hausgelder im Namen der WEG gerichtlich beizutreiben, reicht nach einer verbreiteten Auffassung bei den Amtsgerichten (dort Grundbuch-Rechtspfleger) nicht aus, ihn zu legitimieren, die Zwangssicherungshypothek auch wieder rückgängig zu machen. Dies kann zu Verzögerungen und im schlimmsten Fall zur Vereitelung eines Kaufvertrages führen mit der Konsequenz, dass die WEG aus dem Kaufpreiserlös nicht befriedigt wird.
Zur Vermeidung dieses Problemes sollte sinngemäß folgender Vorratsbeschluss gefasst werden (einfache Mehrheit reicht aus):
Der Verwalter wird ermächtigt, zugunsten der WEG eingetragene Zwangssicherungshypotheken zu Lasten eines zahlungssäumigen Wohnungseigentümers löschen zu lassen.
Winterdienstbeschlüsse - in der Regel nichtig
In seiner Grundsatzentscheidung vom 09.03.2012 = V ZR 161/11 hat der BGH entschieden, dass sogenannte Winterdienstbeschlüsse, durch die einzelne Eigentümer verpflichtet werden, den Winterdienst für die Liegenschaft durchzuführen (z.B. im wöchentlichen Wechsel), in der Regel nichtig sind. Da dies auch die Verkehrssicherungspflichten und öffentlich-rechtliche Verpflichtungen der Gemeinschaft betrifft, besteht keine Beschlusskompetenz zur Übertragung auf einzelne Eigentümer.
Sollten derartige Beschlüsse noch aktiv sein, hat der WEG-Verwalter aufgrund der
- auch eigenen (!) - Verkehrssicherungspflicht verstärkte Kontrollmaßnahmen durchzuführen und ist im Rahmen seiner Nothandlungspflicht gem. § 27 Abs. 1 Ziffer 3 WEG gehalten, erforderlichenfalls einen gewerblichen Winterdienst für die WEG zu beauftragen. Darüber hinaus sollte in diesen Fällen für die nächste Eigentümerversammlung eine neue Beschlussfassung unter Beachtung des Grundsatzurteils des BGH vorgesehen werden. (tb)
Bankkonten von WEGs ab 01.01.2014 besser gesichert
Bankkonten von Wohnungseigentümergemeinschaften genießen ab dem 1.1.2014 einen verstärkten Schutz im Rahmen der gesetzlichen Einlagensicherung. Bisher galt die WEG als Einzel-Anleger i.S.d. Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungs-gesetzes (EAEG). Sparguthaben von WEGs waren nur bis zu einem Betrag von maximal 100.000,00 € staatlich abgesichert. Ab Januar 2014 wird das Konto einer WEG gem. § 4 Abs. 5 S. 3 EAEG als Gemeinschaftskonto ausgelegt mit der Folge, dass alle Mitglieder der WEG als Kontoinhaber gelten. Damit ist der Anteil jedes einzelnen Miteigentümers bis zu einem Betrag von 100.000,00 € staatlich geschützt.
Diese Gesetzesänderung ist insbesondere für WEGs mit hohen Sparguthaben von Bedeutung. Sie müssen zukünftig nicht mehr den Verlust ihres Vermögens, häufig über viele Jahre angesparte Instandhaltungsrücklagen, befürchten. (tb)
Ausstattung von Eigentumswohnungen mit Rauchwarnmeldern
Verwalterpflicht?
Ist aufgrund § 49 Abs. 7 BauO NRW und des BGH-Urteils vom 08.02.2013 (V ZR 238/11) die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur berechtigt (so das BGH-Urteil), sondern auch verpflichtet, sich mit dem Rauchmeldereinbau in den Eigentumswohnungen zu befassen (beispielsweise Antragspflicht des Verwalters)?
Das BGH-Urteil befasst sich nur mit der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft (rechtliche Möglichkeit) und ist im Ergebnis unergiebig für die Frage der Verpflichtung. Die bisher vorliegenden Besprechungen und Kommentierungen zum Urteil sind nicht eindeutig. Ausdrücklich thematisiert wird die Verpflichtungsfrage nur von Dötsch in ZWE 2013, Seite 353 und Schmidt-Räntsch (Richter beim V. Zivilsenat des BGH für WEG-Sachen) in ZWE 2013, Seite 429, III. 8 a.E. Dort besteht eine Tendenz, die Verpflichtung dann zu bejahen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus Wohnungen besteht; wohl aber nicht, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft auch aus Teileigentumen besteht, etwa Garagen oder Gewerbeeinheiten. Dies kann letztlich aber wohl nicht das sachliche Entscheidungskriterium sein.
Eine längere Ausarbeitung von Casser findet sich jetzt in der DDIV (Fachmagazin für Immobilienverwalter) 2013, Seite 40. Casser und sein Verband empfehlen dem Verwalter, die Eigentümer nur zu unterrichten, jedoch (auf eigene Initiative) keine Beschlüsse auf die Tagesordnung zu setzen.
Die weitere Entwicklung muss man im Auge behalten, da von der Frage eventuell auch haftungs- und versicherungsrechtliche Konsequenzen abhängen. (tb)
Käufer von Eigentumswohnungen haften nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers
Nach dem WEG besteht grundsätzlich keine Erwerberhaftung (es sei denn, eine solche ist durch Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vereinbart). Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass auch keine "kleine" Erwerberhaftung in Höhe von 5 % des Verkehrswertes der übernommenen Wohnung für Hausgeldrückstände besteht, weil die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG (die für Wohnungseigentümergemeinschaften ein Vorrecht von 5 % in der Zwangsversteigerung schafft) nicht auf den rechtsgeschäftlichen Erwerb anwendbar ist, egal ob der Erwerb vom Voreigentümer oder Insolvenzverwalter erfolgt.
Anmerkung: Unberührt davon bleibt natürlich die nach der Rechtsprechung bestehende "mittelbare" Erwerberhaftung, die sich daraus ergeben kann, dass auch ein Erwerber anteilig für Sonderumlagen haftet, die aufgrund von Liquiditätsengpässen wegen Nichtzahlung durch frühere Eigentümer eingetreten sind.
Urteil des BGH vom 13.09.2013, AZ: V ZR 209/12 (tb)
Gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters im Anfechtungsverfahren
Der WEG-Verwalter hat die gesetzliche Vertretungsbefugnis, in einem Anfechtungsverfahren die beklagten Eigentümer zu vertreten und einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Dies gilt nicht nur für die fristwahrende Aufnahme des Verfahrens (z.B. Verteidigungsanzeige), sondern für die Führung des gesamten Anfechtungsverfahrens. Einer Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer bedarf es hierzu nicht; BGH, Urteil vom 05.07.2013 (V ZR 241/12). (tb)
Nichteinladung zur WEV wegen unbekannter/neuer Adresse
Ein Wohnungseigentümer kann seine Anfechtungsklage nicht darauf stützen, dass er zu einer Eigentümerversammlung nicht eingeladen wurde (dies ist ein in der Regel beachtlicher Einladungsmangel), wenn die unterbliebene Einladung darauf beruht, dass er dem Verwalter seine aktuelle Adresse nicht oder nicht richtig mitgeteilt hat. Dies gilt nach der aktuellen BGH Entscheidung vom 05.07.2013 auch ohne eine entsprechende Vereinbarung in der Teilungserklärung. Der Verwalter ist damit auch nicht verpflichtet, von sich aus regelmäßig Erkundigungen nach den aktuellen Adressen der Wohnungseigentümer anzustellen; BGH, Urteil vom 05.07.2013 (V ZR 241/12). (tb)
Beschlussprotokollierung/Eigentümerunterschriften
Enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Bestimmung, dass "zur Gültigkeit" eines Beschlusses dessen Protokollierung erforderlich ist, führen Protokollierungsfehler (z.B. die Unvollständigkeit der Unterschriften) zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, ohne dass es auf die materielle Ordnungsmäßigkeit ankommt. Ist darüber hinaus bestimmt, dass das Protokoll "von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Eigentümern" unterzeichnet werden muss, ist dies zu Beginn der Eigentümerversammlung durch einen Beschluss umzusetzen, der seinerseits der Protokollierung bedarf. Eine Nachholung ist unzulässig. Die jahrelange, abweichende Übung der Beiratsunterzeichnung hilft ebenfalls nicht. Der Verwalter trägt das Prozesskostenrisiko (BGH in ZMR 1997, Seite 531 und ZMR 1998, Seite 171; OLG Schleswig in ZMR 2006, Seite 721; OLG Frankfurt in MietRB 2011, Seite 351). (tb)
Parkbügel auf PKW-Stellplätzen
Das Anbringen von Parkbügeln an PKW-Stellplätzen stellt in der Regel eine bauliche Veränderung gem. § 22 Abs. 1 WEG dar und bedarf deshalb der Zustimmung aller (betroffenen) Miteigentümer; Änderung der bisherigen Grundsatzrechtsprechung des OLG Schleswig durch LG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013 (19 S 55/12). (tb)
Bei der Wahl eines neuen WEG-Verwalters sind in der Regel drei Angebote vorzulegen; BGH, Urteil vom 01.04.2011 (V ZR 96/10).
Die eingeholten Angebote sind den Eigentümern vor der Eigentümerversammlung zugänglich zu machen, ansonsten liegt ein formaler Beschlussmangel vor, der zur Beschlussaufhebung führen kann; LG Köln, Urteil vom 31.01.2013 (29 S 135/12). (tb)
Technischer Standard bei Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
Grundsätzlich entspricht nur eine Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahme den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, die nach dem aktuellen Stand der Technik und unter Einhaltung der aktuellen DIN-Normen ausgeführt wird. Eine unter diesem Standard liegende Maßnahme ist nicht mehr vom Auswahlermessen der Wohnungseigentümer gedeckt; BGH, Urteil vom 24.05.2013 (V ZR 182/12). (tb)
Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich den Einbau von Rauchmeldern in Wohnungen beschließen, wenn dies durch das Landesrecht vorgeschrieben ist. In diesem Falle stehen die in den Wohnungen eingebauten Rauchwarnmelder nicht im Sondereigentum, sondern entweder im Gemeinschaftseigentum oder gehören zum Verbandsvermögen.
Anbringung und Wartung können in diesem Falle mit einfacher Mehrheit beschlossen werden; BGH, Urteil vom 08.02.2013 (V ZR 238/11). Hinweis: In NRW müssen Rauchwarnmelder auch in bestehenden Wohnungen spätestens bis zum 31.12.2016 nachgerüstet werden.
Der neu eingeführte Abs. 7 des § 49 LBauO NRW lautet wie folgt:
Deshalb sind auch entsprechende Vorsorgebeschlüsse zulässig und geboten, da die Gemeinschaft nicht bis zum Fristablauf abwarten muss. (tb)
Videokamera im Eingangsbereich einer Eigentumsanlage:
Grundsätzlich nicht unzulässig. Zulässig, wenn das Interesse der WEG an der Vermeidung von Straftaten gegenüber dem Einzelinteresse auf Privatsphäre überwiegt und die Datenschutzbestimmungen eingehalten sind (Modalitäten der Aufnahme, Verwahrung und Verwendung): BGH-Urteil vom 24.05.2013 (V ZR 220/12). (tb)