Source: https://www.syneval.fr/download/syndic-de-copropriete
Timestamp: 2019-03-23 12:43:37+00:00
Document Index: 198931273

Matched Legal Cases: ['art. 17', 'art. 46', 'art. 17', 'art. 59', 'art. 17', 'art. 46', 'art. 25', 'art. 17']

Syndic de copropriété - définition - Syneval, courtier en syndic
Syndic de copropriété – définition
Base légale : art. 17 Loi 10 juillet 1965, art. 46, 47 et 59 Décret 17 mars 1967
Aux termes de l’art. 17 de la loi de 1965, un syndic est quasiment obligatoire quelle que soit la taille de la copropriété (expressément obligatoire pour les syndicats coopératifs et implicitement obligatoire pour les autres).
On parle de syndic bénévole lorsque la fonction de syndic est exercée par l’un des copropriétaires. Il convient néanmoins de posséder quelques compétences juridiques et des notions comptables. L’activité de syndic bénévole n’est pas considérée comme une activité professionnelle : l’intéressé n’est donc pas soumis aux charges sociales.
Cette rémunération ne peut prendre qu’une forme d’indemnités afin de rembourser les frais que la fonction occasionne mais ne saurait constituer un salaire.
Que se passe-t-il si l’absence de syndic vient d’une réticence de l’assemblée ?
Le Président du tribunal nommera un administrateur provisoire. Toute contestation devra être adressée au Président dans les 15 jours (art. 59 D. 1967).
Le mandat du syndic de copropriété est limité à trois ans. Au terme de ce mandat, l’assemblée doit désigner un nouveau syndic ou renouveler le mandat du titulaire au moins tous les trois ans. (Le renouvellement de son mandat est soumis aux mêmes règles de majorité).
L’assemblée des copropriétaires peut, à tout moment, procéder à la révocation du syndic de copropriété. Il faut, pour cela, invoquer des motifs réels et sérieux. A défaut, le syndic peut exiger des dommages et intérêts.
Le syndic peut, au cours de son mandat, démissionner, sous réserve d’un éventuel préavis mentionné dans le contrat ou le règlement de copropriété. Rien ne peut légalement contraindre un mandataire à continuer de représenter son mandant.
Toutefois, la démission ne doit pas être abusive et nuire à la copropriété. Ainsi, le syndic doit informer en temps utile le président du conseil syndical de sa volonté de démissionner, et convoquer l’assemblée qui désignera son successeur.
Si un nouveau syndic est désigné, il faut que l’ancien titulaire de la fonction fournisse l’ensemble des archives, la situation de trésorerie et les fonds disponibles dans un délai d’un mois. Il a ensuite deux mois supplémentaires produire l’état des comptes des copropriétaires et le solde des fonds.
En cas de non respect de ces délais, il convient de procéder à sa mise en demeure. Si celle-ci reste infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.
Que se passe-t-il en cas de décès, annulation ou expiration de mandat, ou révocation du syndic, et qu’aucun successeur n’a été désigné ?
Aucune sanction à cette situation n’est prévue. Mais, sur demande d’un copropriétaire, le Président du tribunal de grande instance pourra le désigner d’office (art. 17 L. 1965, art. 46 et 47 D. 1967). Sa décision est notifiée par le syndic désigné à tous les copropriétaires. Toute contestation doit être effectuée dans les 15 jours suivant la notification. En aucun cas un président de conseil syndical ne peut se substituer à l’assemblée générale pour désigner un syndic (Cass civ. 13/03/1984).
Contrat du syndic de copropriété
Le contrat qui unit le syndic au syndicat des copropriétaires est un contrat de mandat dans lequel sont définies ses attributions.
Ce contrat doit préciser sa durée, sa prise d’effet, ses modalités d’exécution et les éléments de détermination de sa rémunération.
Il doit être approuvé par l’assemblée générale à la majorité simple de tous les copropriétaires, présents ou absents (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Carence du syndic de copropriété
Sauf à ce que le règlement de copropriété en dispose autrement, dans le cas où le syndic ne peut pas exercer ses fonctions (ou refuse de les exercer) pour une raison quelconque, toute personne intéressée, y compris un tiers à la copropriété, peut demander à la justice de désigner un administrateur provisoire en charge de tous les pouvoirs du syndic.
Que se passe-t-il si l’assemblée refuse de désigner un syndic ?
Bien que la loi (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) pose clairement l’obligation de désigner un syndic, elle ne l’assortit d’aucune sanction. Dès lors, si une parfaite entente règne entre les copropriétaires et que ceux-ci ne souhaitent pas engager de frais, ils peuvent se passer de syndic. Le syndicat des copropriétaires existera en tant que personne morale et pourra être condamné judiciairement, si un préjudice est causé à un tiers (responsabilité solidaire des copropriétaires), mais la copropriété n’aura aucun moyen d’action, de possibilité de passer un contrat ni de défense juridique.