Source: http://hausverwalter-abc.de/weg_willensbildung.html
Timestamp: 2018-11-18 04:11:21
Document Index: 183595593

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 43', '§ 27', '§ 16', '§ 16', '§ 25', '§ 25', '§ 18', '§ 10', '§ 10', '§ 21', '§ 21', '§ 559']

Die WEG hat es jetzt einfacher, zu einer gemeinsamen Willensbildung zu finden.
Willensbildung in der WEG
jetzt ist beschließen leichter
Der Gesetzgeber hat sich ein Ziel gesetzt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft soll es in Zukunft leichter haben, zu einer Willensbildung zu gelangen. Mit aus diesem Grund gibt es seit dem 1.07.2007 ein neues Recht für Wohnungseigentümer.
Den Wohnungseigentümern ist es in der Vergangenheit oftmals nicht gelungen, Veränderungen herbei zu führen, obwohl dies der Wunsch der überwiegenden Mehrheit gewesen ist. Alles konnte bisher von einem sturen Eigentümer blockiert werden. Damit ist jetzt Schluß.
Bisher ist es so gewesen, das ein einzelner, gestriger Wohnungseigentümer die Möglichkeit hatte, Ihr Ansinnen, den Verteilungsschlüssel für die Gebühren der Müllabfuhr zu ändern, vereiteln konnte. Selbst dann, wenn er als Einziger noch von der alten Regelung profitiert hätte.
So ist der Beschluß des BGH (BGH, Urteil vom 25.09.2003, V ZB 21/03, BGHZ 156, S. 193) auch wohl der erste Schritt in die richtige Richtung gewesen, der uns quasi zur Reform des WEG geführt hat. (Seitenanfang)
Jetzt ist beschließen leichter!
Bei dem obigen Urteil ging es darum, ob und wie die Gemeinschaft den bisherigen Verteilungsschlüssel für den Wasserverbrauch ändern kann. Der BGH bemerkte dazu:
Nur bei außergewöhnlichen Umständen, wenn ein Festhalten an der bisherigen Regelung grob unbillig ist oder gegen Treu und Glauben verstößt, besteht ein Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung. (Seitenanfang)
Aber auch in etlichen anderen WEG-alltäglichen Angelegenheiten hat es sich gezeigt, das eine Reform dringend nötig war. So kann sich der einzelne Wohnungseigentümer heute nicht mehr darauf verlassen, das ein einmal gefasster Beschluß für den Verteilungsschlüssel auch bis zum Sanktnimmerleinstag bestehen bleibt. (Seitenanfang)
Zustimmung beim Wohnungsverkauf
Als aktiver Verwalter lese ich in Teilungserklärungen immer wieder den Passus, das ich einem Wohnungsverkauf zustimmen muß. Diese Vereinbarung ist nach dem alten § 12 Abs. 1 WEG auch zulässig gewesen. Der Vorteil für die Gemeinschaft ist der, so unliebsame Zeitgenossen fern zu halten. Doch nur dann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, darf ich Nein sagen. (Seitenanfang)
Um diese Zustimmungsvereinbarung nun wieder los zu werden, bedurfte es der Allstimmigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, eine einfache Mehrheit reichte dafür nicht. (Seitenanfang)
Seit dem 1.07.2007 läßt sich nun auch diese Zustimmungspflicht per Mehrheitsbeschluß wieder abschaffen. Der neue § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, künftig mit einfacher Mehrheit darüber zu beschließen, ob sie an dieser Veräußerungsbeschränkung festhalten wollen oder nicht. (Seitenanfang)
§ 12 WEG, neu
Fassung aufgrund des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 ( BGBl. I S. 370) m.W.v. 1.7.2007 (Seitenanfang)
Das ist neu! Seit 1.07.2007 haben die Wohnungseigentümer mehr Beschlußkompetenzen erhalten. So läßt sich auch der Umlageschlüssel jetzt per Mehrheitsbeschluß ändern.
Abweichend von § 16 Abs. 2 WEG dürfen die Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluß beschließen, das der Umlageschlüssel geändert wird. (Seitenanfang)
Dieses Recht der Wohnungseigentümer ist zwingend. Nicht einmal durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 5 WEG läßt sich dieses Recht einschränken bzw. ausschließen. Das mit dem Mehrheitsbeschluß geht allerdings nur dann, wenn künftig nach Verbrauch oder nach Verursachung abgerechnet werden kann. (Seitenanfang)
So könnten Sie denn auch die Verteilung der Verwaltungskosten neu beschließen, wenn Sie der Meinung sind, das diese ungerecht verteilt werden. Entscheidend ist, das die Änderung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Andere mögliche Umlageschlüssel als nur nach Miteigentumsanteilen wären: Verbrauch, Quadratmeter oder Personenzahl. (Seitenanfang)
Es gibt da aber auch ein paar Kostenpunkte, wo sich der Verteilungsschlüssel nicht ändern läßt. Dieses sind die Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung so wie die Instandhaltungsrückstellung! (Seitenanfang)
§ 16 WEG, neu
(8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung. (§ 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.
Kostenverteilung bei Reparaturen
Vor der Reform des WEG ist es so gewesen, das die Kosten für Reparaturen und Instandsetzungen entweder nach den in § 16 Abs. 2 WEG alt gültigen Bestimmungen, also dem Miteigentumsanteil, oder nach einer in der Teilungserklärung getroffenen Vereinbarung aufgeteilt worden sind. (Seitenanfang)
Was, wann und wie repariert werden sollte, konnte auch bisher schon immer per Mehrheitsbeschluß beschlossen werden. Damit war das Ende der Fahnenstange aber auch schon erreicht. An der Kostenverteilung ließ sich einfach nicht rütteln. Für das Ja zu einer Änderung sind die Stimmen aller Wohnungseigentümer notwendig gewesen, also Allstimmigkeit, für eine neue Vereinbarung. (Seitenanfang)
Um aber auch hier zu einer gerechteren Verteilung zu kommen, hat der Gesetzgeber mit einer Ergänzung des § 16 WEG, durch den Abs. 4, die Möglichkeit geschaffen, die Verteilung der Kosten für den Einzelfall mit einer qualifizierten Mehrheit abzuändern. (Seitenanfang)
Eine qualifizierte Mehrheit bedeutet: Es müssen 3/4 der Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) zustimmen. (Seitenanfang)
§ 25 Abs. 2 WEG
Mehrheitsbeschluß (1) Für die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.
(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist. (Seitenanfang)
Doch damit nicht genug. Außerdem müssen diese 75 % gleichzeitig auch noch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Eine veränderte Kostenverteilung für immer, sprich eine generelle Änderung, ist für die Eigentümer nach wie vor nur über einen Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG durchsetzbar. (Seitenanfang)
§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG
Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. (Seitenanfang)
Zahlungen der Wohnungseigentümer
Das Eintreiben von Hausgeldern gehört nicht gerade zu den Lieblingsbeschäftigungen eines Hausverwalters; da ist der Ärger häufig vorprogrammiert. Dank Abs. 7 im neuen § 21 WEG wird uns jetzt aber auch in diesem Bereich die Arbeit ein wenig erleichtert. So kann künftig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen:
wie die Eigentümer zahlen müssen, also Dauerauftrag oder Einzugsermächtigung
mit welchen Folgen bei Zahlungsverzug zu rechnen ist und
ob und wie viel für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder aber einen besonderen Verwaltungsaufwand zu bezahlen ist.
Bisher sind den Wohnungseigentümern durch Gesetz oder Teilungserklärung Grenzen gesetzt gewesen - seit 1.07.2007 lassen sich nun aber auch solche Verwaltungsangelegenheiten per Mehrheitsbeschluß regeln. (Seitenanfang)
§ 21 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
Ein Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn er nach erfolgten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder aber Wasser und Energie einspart. Nachzulesen in § 559 BGB.
Da andere Auslegungsmöglichkeiten nicht zur Verfügung stehen, können Sie davon ausgehen, das dieser mietrechtliche Modernisierungsbegriff auch auf das Wohnungseigentumsrecht anzuwenden ist. Unterscheiden Sie aber bitte zwischen einer modernisierenden Instandhaltung (ein einfacher Mehrheitsbeschluß reicht dafür aus) und einer Modernisierung (qualifizierte Mehrheit erforderlich). Stellen Sie sich vorher also die Fragen, ob es sich um eine modernisierende Instandhaltung oder aber um eine Modernisierung bzw. Anpassung an den Stand der Technik handelt, damit Ihnen keine vermeidbaren Fehler unterlaufen. (Seitenanfang)