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Timestamp: 2016-10-20 19:50:47
Document Index: 14845847

Matched Legal Cases: ['Art. 84', 'Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 89', 'Art. 89', 'BGE', 'Art. 99', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 95', 'Art. 105', 'Art. 29', 'Art. 106', 'Art. 97', 'Art. 62', 'Art. 61', 'Art. 61', 'Art. 63', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 84', 'Art. 84', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 63', 'Art. 26', 'Art. 190', 'Art. 66', 'Art. 10', 'Art. 66', 'Art. 66']

2C_234/2015 (19.08.2015)
2C_234/2015 � � Urteil vom 19. August 2015
Bundesrichter Seiler, pr�sidierendes Mitglied,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. J�rg Niklaus,
Landwirtschaftsamt des Kantons Thurgau.
Feststellung im Sinne von Art. 84 BGBB �ber den gesetzlichen H�chstpreis f�r ein landwirtschaftliches Gewerbe,
vom 17. Dezember 2014.
�A.________ ist Eigent�mer des Landwirtschaftsbetriebs X.________ in U.________ (Wohn- und �konomiegeb�ude, Landwirtschaftsparzellen Nrn. xxx, xxx, xxx, insgesamt 1'242.03 Aren). Im Hinblick auf einen Verkauf des Betriebs ersuchte er das Landwirtschaftsamt des Kantons Thurgau um Feststellung des h�chstzul�ssigen Preises. Mit Verf�gung vom 7. Oktober 2013 legte das Landwirtschaftsamt den H�chstpreis auf Fr. 1'070'000.-- fest.
�Die Rekurskommission f�r Landwirtschaftssachen des Kantons Thurgau wies den von A.________ dagegen erhobenen Rekurs mit Entscheid vom 27. Mai 2014 ab.
�A.________ erhob hiegegen Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau mit dem Antrag, der Entscheid der Rekurskommission und derjenige des Landwirtschaftsamtes seien aufzuheben und das Landwirtschaftsamt sei anzuweisen, einen neuen Entscheid zu erlassen. Eventualiter sei das Landwirtschaftsamt zu verpflichten, einen neuen Entscheid unter Darlegung aller Berechnungsgrundlagen und -schritte zu f�llen. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit Urteil vom 17. Dezember 2014 ab.
�A.________ erhebt mit Eingabe vom 13. M�rz 2015 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht mit dem Antrag, unter Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide sei festzustellen, dass der h�chstzul�ssige Preis f�r das landwirtschaftliche Gewerbe Fr. 1'800'000.-- betrage. Eventualiter sei das Verwaltungsgericht, subeventualiter die Rekurskommission und subsubeventualiter das Landwirtschaftsamt anzuweisen, einen neuen Entscheid gem�ss den bundesgerichtlichen Weisungen zu erlassen.
Das Verwaltungsgericht beantragt Abweisung der Beschwerde. Das Landwirtschaftsamt reicht keine Vernehmlassung ein. Das Bundesamt f�r Justiz �ussert sich, ohne einen ausdr�cklichen Antrag zu stellen. Der Beschwerdef�hrer repliziert.
1.1.�Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid ist grunds�tzlich zul�ssig (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG; Art. 89 BGBB) und der Beschwerdef�hrer ist als Eigent�mer des streitbetroffenen Gewerbes zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Nicht einzutreten ist allerdings, soweit in der Beschwerde auch die Aufhebung der unterinstanzlichen Entscheide beantragt wird. Diese sind durch das Urteil des Verwaltungsgerichts ersetzt worden (Devolutiveffekt) und gelten als inhaltlich mitangefochten (BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144 mit Hinweis).
1.2.�Neue Begehren sind vor Bundesgericht unzul�ssig (Art. 99 Abs. 2 BGG). Der Beschwerdef�hrer beantragt die Feststellung eines H�chstpreises von Fr. 1'800'000.-. Vor der Vorinstanz hat er formell nur die R�ckweisung an das Landwirtschaftsamt beantragt. Er hat allerdings bereits vor der ersten Instanz einen Preis von Fr. 1'800'000.- beantragt und im kantonalen Rechtsmittelverfahren darauf Bezug genommen. Der Antrag kann daher als zul�ssig betrachtet werden.
�Das Bundesgericht pr�ft frei und von Amtes wegen, ob der angefochtene Entscheid Bundesrecht verletzt (Art. 95 und Art. 106 Abs. 1 BGG). Es legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat, es sei denn, dieser sei offensichtlich unrichtig (d.h. willk�rlich) oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (Art. 105 Abs. 2), z.B. auf einer Verletzung des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 Abs. 2 BV). Eine Verletzung des Willk�rverbots oder des rechtlichen Geh�rs ist entsprechend zu r�gen (Art. 106 Abs. 2 BGG). Eine R�ge wegen offensichtlich unrichtiger oder rechtsverletzender Sachverhaltsfeststellung setzt zudem voraus, dass die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).
�Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundst�ck erwerben will, braucht dazu (vorbeh�ltlich der Ausnahmen von Art. 62 BGBB) eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB). Die Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt (Art. 61 Abs. 2 BGBB). Sie wird u.a. verweigert, wenn ein �bersetzter Preis vereinbart wurde (Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB). Der Erwerbspreis gilt als �bersetzt, wenn er die Preise f�r vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundst�cke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten f�nf Jahre um mehr als 5 Prozent �bersteigt (Art. 66 Abs. 1 BGBB). Die Kantone k�nnen in ihrer Gesetzgebung diesen Prozentsatz auf maximal 15 Prozent erh�hen (Art. 66 Abs. 2 BGBB), wovon der Kanton Thurgau keinen Gebrauch gemacht hat. Da im Rahmen des Bewilligungsverfahrens f�r den Erwerb der Preis darauf hin �berpr�ft wird, ob er �bersetzt ist, kann, wer ein schutzw�rdiges Interesse hat, auch schon im Vorfeld eines beabsichtigten Kaufs diesen Preis durch die zust�ndige Beh�rde feststellen lassen (Art. 84 lit. b BGBB; Urteil 2C_46/2015 vom 9. Juli 2015 E. 2.1; HERRENSCHWAND/STALDER, in: Schweizerischer Bauernverband, Kommentar BGBB, 2. Aufl. 2011, Art. 84 Rz. 7 S. 1007; YVES DONZALLAZ, Trait� de droit agraire suisse, T. 2, 2006, Rz. 3475).
�Der Beschwerdef�hrer r�gt eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs in drei Punkten: Erstens sei ihm die Datengrundlage f�r die Berechnung des H�chstpreises nicht offen gelegt worden. Zweitens sei die Vorinstanz auf diese bereits dort vorgebrachte R�ge nicht eingegangen. Und drittens habe die Vorinstanz ihre Begr�ndungspflicht zur Frage der anwendbaren Methode verletzt.
4.1.�Was den letzten Punkt betrifft, ist die R�ge unbegr�ndet: Die Vorinstanz hat sich einl�sslich zur Rechtm�ssigkeit der verwendeten Methode ge�ussert (E. 2.4 S. 11-13 des angefochtenen Urteils). Dass sie dabei nicht auf s�mtliche Gesichtspunkte und Argumente in der Beschwerde eingegangen ist, verletzt die Begr�ndungspflicht nicht (BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188 f.; 133 III 439 E. 3.3 S. 445).
4.2.�Der Beschwerdef�hrer hatte bereits vor der Rekurskommission ger�gt, das Landwirtschaftsamt habe seine Verf�gung nicht gen�gend begr�ndet. Die Rekurskommission f�hrte dazu aus, die Begr�ndung sei tats�chlich sehr d�rftig ausgefallen und habe das rechtliche Geh�r verweigert, doch k�nne der Mangel auf der Grundlage der im Rekursverfahren nachgeschobenen Begr�ndung geheilt werden. Das Landwirtschaftsamt habe eine Preisstatistik f�r die in den letzten f�nf Jahren im Kanton Thurgau verkauften 35 landwirtschaftlichen Gewerbe herangezogen. Es gebe keinen Grund, an diesen Daten zu zweifeln. In der Beschwerde an die Vorinstanz hatte der Beschwerdef�hrer ausgef�hrt, ihm liege diese Preisstatistik nicht vor, und darum ersucht, es seien ihm die verwendeten Vergleichsobjekte offen zu legen; es k�nne nicht angehen, ihm nur die Verh�ltniszahlen und die Berechnungsformel zug�nglich zu machen. Ferner sei zu beanstanden, dass die Rekurskommission die ersuchte weitergehende Offenlegung unbehandelt lasse unter Hinweis darauf, dass die Berechnungsgrundlagen nicht angezweifelt w�rden. Ein solches Vorgehen erscheine ihm ungen�gend, da er bereits gezwungen gewesen sei, einen Rekurs einzulegen, um an die Verh�ltniszahlen und die Berechnungsformel heranzukommen.
�Das Landwirtschaftsamt f�hrte in seiner Beschwerdeantwort aus, die Offenlegung von Vergleichsobjekten bringe nichts, da dort nur die Ertragswerte, aber keine weiteren Angaben �ber Alter, Gr�sse oder Zustand von Geb�uden aufgef�hrt w�rden.
�Die Vorinstanz hat in seinem Urteil unter "Sachverhalt" diese Antr�ge wiedergegeben, aber in den Erw�gungen zum Antrag auf Offenlegung der Vergleichsobjekte nicht ausdr�cklich Stellung genommen.
Aus den Ausf�hrungen des Beschwerdef�hrers geht nicht genau hervor, f�r welche Informationen er eine Offenlegung beantragte und was er damit zeigen wollte. Vor Bundesgericht macht er geltend, aus der Offenlegung von Verh�ltniszahlen und Berechnungsformel sei nicht ersichtlich, mit welchen Vergleichsfaktoren die Berechnung konkret zustande gekommen sei. Diese R�ge steht im Zusammenhang mit der Frage nach der Rechtm�ssigkeit der angewendeten Methode f�r die Festlegung des H�chstpreises. Der Beschwerdef�hrer will offenbar aufzeigen, dass die verwendeten Vergleichsobjekte in von ihm als relevant betrachteten Aspekten nicht mit seinem Betrieb vergleichbar seien. Wie sich aus dem Folgenden ergibt, sind diese Faktoren jedoch nicht rechtserheblich (hinten E. 5.6), so dass ihre Offenlegung f�r den Ausgang des Verfahrens nicht entscheidend ist (vgl. vorne E. 2). Implizit ergibt sich dies auch aus den Erw�gungen der Vorinstanz, mit denen diese die angewendete Methode f�r rechtm�ssig befunden hat.
4.3.�Die R�ge der Geh�rsverletzung erweist sich damit als unbegr�ndet.
5.1.�Die Vorinstanzen haben folgende Methode angewendet: Von jedem in den letzten f�nf Jahren im Kanton Thurgau verkauften landwirtschaftlichen Gewerbe wurden der Verkaufspreis, der Ertragswert und die Betriebsfl�che erhoben. Daraus wurden einerseits das durchschnittliche Verh�ltnis von Verkehrswert zu Ertragswert (was einen Koeffizienten von 3,29 ergab) und andererseits der durchschnittliche Quadratmeterpreis (Fr. 8.99) errechnet. Sodann wurden der Ertragswert des zur Diskussion stehenden Gewerbes (Fr. 279'800.-) mit dem Faktor 3,29 und die Fl�che des Gewerbes (124'203 m2 ) mit dem Quadratmeterpreis multipliziert. Das arithmetische Mittel der beiden daraus resultierenden Werte wurde mit dem Faktor 1.05 (gem�ss Art. 66 Abs. 1 BGBB) multipliziert. Zus�tzlich w�ren die in den letzten zehn Jahren get�tigten Investitionen ber�cksichtigt worden, was aber vorliegend keine Auswirkungen zeitigte, da der Beschwerdef�hrer keine solchen Investitionen get�tigt hatte.
5.2.�Der Beschwerdef�hrer kritisiert diese Methode: Es m�ssten nicht nur die Preise der Objekte verglichen werden, sondern die Objekte selber. Dabei d�rften nicht alle in den letzten f�nf Jahren verkauften landwirtschaftlichen Gewerbe in den Vergleich einbezogen werden. Vielmehr m�ssten die Vergleichsobjekte in den wesentlichen Faktoren (Topographie, Lage, Bodenqualit�t, Zustand und Zweckm�ssigkeit der Geb�ude usw.) vergleichbar sein. Der Ertragswert ber�cksichtige nicht alle massgebenden Kriterien. Da im Kanton Thurgau nicht gen�gend vergleichbare Objekte zur Verf�gung st�nden, m�ssten auch Objekte aus anderen Kantonen in den Vergleich einbezogen werden. Die Anwendung der falschen Methode f�hre zu einem zu tiefen Wert und dadurch zu einer Verletzung der Eigentumsgarantie. Durch die langj�hrige Praxis des Landwirtschaftsamtes best�nden im Kanton Thurgau keine echten Vergleichsobjekte mehr, weshalb die Thurgauer Praxis zu �ndern sei.
5.3.�Der gesetzlich festgelegte maximale Erwerbspreis (Art. 66 i.V.m. Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB) stellt eine Einschr�nkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) dar, ist aber f�r das Bundesgericht verbindlich (Art. 190 BV). Zutreffend ist die Feststellung des Beschwerdef�hrers, dass die Vergleichspreise, mittels denen der h�chstzul�ssige Preis festgesetzt wird, ihrerseits ebenfalls beh�rdlich festgelegte Preise und nicht Marktpreise sind. Die beh�rdlich festgesetzten Preise sind damit selbstreferenziell. Damit ist auch impliziert, dass die H�chstpreise nicht unbedingt dem Preis entsprechen, der auf einem freien Markt erzielt w�rde. Das ist indessen in der gesetzlichen Konzeption so angelegt und deshalb nicht vermeidbar. Zu pr�fen ist jedoch, ob die von den Vorinstanzen angewendete Methode zur Festlegung des H�chstpreises gesetzm�ssig ist.
5.4.�Der Wortlaut des Gesetzes ist insoweit klar, als f�r den H�chstpreis nicht der Ertragswert massgebend ist, und auch nicht ein bestimmtes Vielfaches davon; dies entspricht auch der klaren gesetzgeberischen Absicht (vgl. Hinweis auf die Entstehungsgeschichte im Urteil 5A.11/1995 vom 21. Dezember 1995 E. 1a; ferner auch Urteile 5A.7/1997 vom 3. Juni 1997 E. 3b; 5A.22/2001 vom 8. Januar 2002 E. 2a). Die vom Gesetzgeber gew�hlte Methode, den Preis f�r vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe zugrunde zu legen, wirft allerdings erhebliche praktische Schwierigkeiten auf, weil sie die Vergleichbarkeit der Kaufobjekte voraussetzt. Das Bundesgericht hat hierzu festgehalten, dass dies der Fall ist, wenn die landwirtschaftlichen Betriebe �konomisch nahezu gleich bewirtschaftet werden, wenn sie vergleichbar eben und in einzelne Parzellen aufgeteilt sind, ihre Bodenqualit�t etwa dieselbe ist, sowie der Ver�usserungsgrund und der k�nftige Verwendungszweck �hnlich sind. Der Wert allf�lliger Bauten und die Fl�chengr�sse des Betriebes m�ssen ber�cksichtigt werden und daraus resultierende Preisdifferenzen entsprechend in Anschlag gebracht werden. Die Gr�sse der Gegend, auf die zu Vergleichszwecken abzustellen ist, richtet sich nach topographischen und geographischen Gesichtspunkten. Je gr�sser der zu ver�ussernde Bauernbetrieb und je spezieller dessen landwirtschaftliche Nutzungsweise ist, umso gr�sser muss die f�r den Vergleich massgebliche Gegend sein. Erkennbaren Unterschieden bez�glich einzelner Vergleichsparameter kann mit Preiszuschl�gen oder -abz�gen Rechnung getragen werden. Je weniger Vergleichsobjekte zur Verf�gung stehen, umso sorgf�ltiger m�ssen die Preise verglichen werden. Die f�r die Ermittlung des �bersetzten Preises erforderlichen Vergleichsfaktoren k�nnen entweder mit hinreichend aufgeschl�sselten Statistiken verf�gbar gemacht werden oder sind im Einzelfall zu ermitteln (zit. Urteile 5A.22/2001 E. 2b; 5A.11/1995 E. 2b).
5.5.�Um die praktischen Schwierigkeiten zu vermeiden, die mit einem direkten Vergleich verbunden sind, wird oft auf die Relation zwischen Ertragswert und Kaufpreis der Vergleichsobjekte abgestellt ( GOLDENBERGER/HOTZ, in: Schweizerischer Bauernverband, Kommentar BGBB, 2. Aufl. 2011,Art. 66 Rz. 17 f., 23a ff.; YVES DONZALLAZ, Pratique et jurisprudence de droit foncier rural (1994-1998), 1999, Rz. 582). Damit wird nicht unzul�ssigerweise der Ertragswert oder ein Mehrfaches davon zugrunde gelegt; der Ertragswert dient lediglich als Hilfsgr�sse: Die Methode beruht auf der �berlegung, dass sich die Relation zwischen Ertragswert und Verkaufspreisen in einer gewissen Bandbreite bewegt, die statistisch erfassbar ist, auch wenn die Verkaufsobjekte als solche sehr unterschiedlich sind und die Verkaufspreise daher nicht direkt verglichen werden k�nnen. Da sich die Unterschiede zwischen den Objekten aber im Ertragswert niederschlagen, kann mit dem so ermittelten Faktor auch bei fehlender direkter Vergleichbarkeit der zul�ssige Verkaufspreis ermittelt werden. Diese sog. Faktormethode ist insbesondere f�r landwirtschaftliche Gewerbe sinnvoll, da diese kaum je direkt vergleichbar sind. Sie ber�cksichtigt implizit alle Parameter, die in die Ermittlung des Ertragswerts einfliessen, mithin nebst dem Land auch die landwirtschaftlichen Geb�ude sowie den Wohnraum im Rahmen des Normalbedarfs (EDUARD HOFER, in: Kommentar BGBB, a.a.O., Art. 10 Rz. 9 f.). Das Bundesgericht hat denn auch diese Methode als grunds�tzlich zul�ssig qualifiziert, sofern sie auf einer hinreichend grossen Zahl von Vergleichsobjekten beruht und sofern ein Zuschlag f�r einen �berdurchschnittlichen Zeitwert der Geb�ude oder in neuerer Zeit get�tigte erhebliche Investitionen ber�cksichtigt wird. Selbstverst�ndlich wird sich auch bei noch so gr�ndlicher Ermittlung der zul�ssige Preis nie mit mathematischer Exaktheit feststellen lassen; eine erhebliche Bandbreite der Ergebnisse ist mit der vom Gesetzgeber gew�hlten Methode unausweichlich verbunden und muss in Kauf genommen werden (zit. Urteile 2C_46/2015 E. 5.3; 5A.11/1995 E. 1b und 2d).
5.6.�Die von den Vorinstanzen angewendete Methode ber�cksichtigt nicht nur den Koeffizienten von Verkehrswert und Ertragswert als Multiplikator des Ertragswerts, sondern mit gleicher Gewichtung auch den Quadratmeterpreis. Diese Methode f�hrt jedenfalls im vorliegenden Fall zu einem h�heren Wert als wenn nur die Faktormethode angewendet worden w�re (Ertragswert Fr. 279'800.-- x 3,29 x 1.05 = Fr. 966'569.10). Ist schon die Faktormethode zul�ssig, kann - entgegen der Auffassung des Beschwerdef�hrers - umso weniger die hier angewendete Methode als bundesrechtswidrig betrachtet werden. Auch ist die Anzahl der Vergleichsbetriebe (35 Betriebe) gross genug (vgl. Urteil 5A.16/1997 vom 7. Oktober 1997 E. 4, wo 15 Vergleichsobjekte als offensichtlich ausreichend beurteilt wurden). Ein Einbezug ausserkantonaler Objekte dr�ngte sich daher nicht auf. Sodann ist diese Methode auch anwendbar f�r Objekte, die aufgrund unterschiedlicher Faktorausstattung (wie Topographie, Lage usw.) nicht direkt vergleichbar sind. Deshalb ist die Offenlegung der Faktorausstattung der einzelnen Vergleichsbetriebe f�r das Ergebnis nicht entscheidend.
5.7.�Das durchschnittliche Verh�ltnis von Verkehrs- und Ertragswert (3,29) und der durchschnittliche Quadratmeterpreis (Fr. 8.99) werden als solche vom Beschwerdef�hrer nicht beanstandet, ebenso wenig die von der Vorinstanz zugrunde gelegten Werte seines Betriebes (Ertragswert Fr. 279'800.-; Fl�che 124'203 m2 ). Damit ist auch das mit der bundesrechtskonformen Methode ermittelte Ergebnis rechtskonform. Dass der H�chstpreis f�r das ganze Gewerbe (inkl. Geb�ude) tiefer ist als die Summe der H�chstpreise f�r die einzelnen Grundst�cke (ohne Geb�ude), erscheint zwar auf den ersten Blick nicht ohne weiteres nachvollziehbar. Es l�sst sich aber damit erkl�ren, dass bei ganzen Gewerben im allgemeinen f�r das Land weniger bezahlt wird als bei einzelnen Grundst�cken, weil der Grenznutzen eines einzelnen Grundst�cks f�r einen bestehenden anderen Betrieb gr�sser ist ( GOLDENBERGER/HOTZ, a.a.O., Art. 66 Rz. 5a; zit. Urteil 2C_46/2015 E. 5.3). Eine Bundesrechtswidrigkeit des festgelegten Wertes ergibt sich daraus nicht.
�Die Beschwerde erweist sich damit als unbegr�ndet, soweit darauf einzutreten ist. Der Beschwerdef�hrer tr�gt die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens (Art. 66 Abs. 1 BGG).
Die Gerichtskosten von Fr. 8'000.- werden dem Beschwerdef�hrer������auferlegt.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau und dem Bundesamt f�r Justiz schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 19. August 2015
Das pr�sidierende Mitglied: Seiler