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Timestamp: 2019-03-22 12:07:45
Document Index: 269826359

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 675']

05.02.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (1037 mal gelesen)
Eine nicht unwichtige Frage für alle Mieter: Bis wann muss die Miete beim Vermieter auf dem Konto sein, damit man mit der Mietzahlung nicht in Verzug kommt?
Woraus ergibt sich die Pflicht zur Mietzahlung? Welche Vereinbarungen sind im Mietvertrag üblich? Was sagt das Gesetz? Wann ist überhaupt der dritte Werktag? Welche Folgen hat eine verspätete Zahlung? BGH-Urteil zur Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung Was hat der Bundesgerichtshof zur 3-Tages-Klausel entschieden? Worum ging es im BGH-Fall im Einzelnen? Was gilt bei geringfügig verspäteten Mietzahlungen? Nach der Abmahnung: Reicht eine weitere unpünktliche Zahlung aus? Wie lange darf die Bank für eine Überweisung brauchen? Praxistipp
Das Gehalt ist noch nicht auf dem Konto, der Vermieter will trotzdem Geld sehen. Bis wann muss der Mieter die Miete überweisen? Muss die Miete wirklich zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter sein?
Woraus ergibt sich die Pflicht zur Mietzahlung?
Zu den Hauptpflichten des Mietvertrages nach § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gehört für den Mieter die Zahlung der Miete und für den Vermieter die Überlassung der Wohnung. Die Mietzahlung wird allerdings auch in jedem Mietvertrag noch einmal geregelt, meist mit einem Zahlungszeitpunkt und oft mit Verweis auf die ersten drei Werktage des Monats.
Welche Vereinbarungen sind im Mietvertrag üblich?
Oft ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats im Voraus auf dem Bankkonto des Vermieters eingegangen sein muss. Diese Regelung ist zwar üblich. Mittlerweile können Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aber nicht mehr darauf bestehen. Dazu unten mehr.
Auch das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches enthält dazu eine Regelung: Gemäß § 556b muss die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnittes entrichtet werden, nach dem sie bemessen ist. Wird die Miete also pro Monat bezahlt, muss man sie spätestens am dritten Werktag für den jeweiligen Monat entrichten. Ganz eindeutig scheint diese Formulierung jedoch nicht zu sein.
Wann ist überhaupt der dritte Werktag?
So streiten Mieter und Vermieter immer wieder gerne um die Frage, was denn nun ein Werktag ist. Die meisten Menschen betrachten die Wochentage von Montag bis Freitag als Werktage. Oder gehört auch der Samstag dazu? Selbst der Bundesgerichtshof beantwortet diese Frage unterschiedlich, je nach dem, worum es gerade geht: Wird um den Ablauf einer Kündigungsfrist gestritten, gilt der Samstag als Werktag (Az. VII ZR 206/04). Beim Thema “rechtzeitige Mietzahlung” jedoch wird der Samstag nicht als Werktag betrachtet (Urteil vom 13. Juli 2010, Az. VIII ZR 129/09). Der Grund: Eine Kündigung per Brief kann per Post auch am Samstag zugestellt werden. Eine Überweisung aber wird am Samstag nicht bearbeitet, da die Banken hier schon im Wochenende sind. Diese Auslegung des Werktags gilt unabhängig davon, welche Zahlungsart der Mieter benutzt.
Es gibt viele mögliche Gründe für eine verspätete Zahlung. Möglicherweise hat der Mieter einfach vergessen, die Miete zu überweisen. Mancher hat offenbar Vorbehalte gegen einen Dauerauftrag. Vielleicht ist der Mieter aber auch einfach knapp bei Kasse. Oder es gibt zwar einen Dauerauftrag, aber das Konto des Mieters ist gerade nicht gedeckt und es besteht kein ausreichendes Dispolimit.
Trifft die Miete ständig unpünktlich auf dem Konto des Vermieters ein, kann dieser den Mieter abmahnen und ihm bei weiterer unpünktlicher Zahlung kündigen.
BGH-Urteil zur Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung
Ein Beispiel: Die Mieter eines Einfamilienhauses hatten zwar zunächst immer pünktlich ihre Miete gezahlt. Dann änderte sich dies jedoch: Sie zahlten immer erst zur Monatsmittte oder später. Der Vermieter ließ dies anderthalb Jahre lang geschehen, dann folgte die Abmahnung. Die Zahlungen kamen trotzdem nicht pünktlich. Nun kündigte der Vermieter fristlos. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Kündigung. Die dauernde und trotz Abmahnung fortgesetzte unpünktliche Mietzahlung stelle eine so schwere Pflichtverletzung des Mieters dar, dass die fristlose Kündigung gerechtfertigt sei (Urteil vom 1.6.2011, Az. VIII ZR 91/10).
Wichtig zu wissen: Eine feste Anzahl von unpünktlichen Zahlungen, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen, gibt es nicht. Ein oder zwei reichen in keinem Fall aus, es muss dabei schon um längere Zeiträume gehen.
Was hat der Bundesgerichtshof zur 3-Tages-Klausel entschieden?
Vermieter verstehen das Wort “entrichten” im Gesetz so, dass die Miete bis einschließlich dem dritten Werktag des Monats auf ihrem Konto zu sein hat. In vielen Mietverträgen wird dies so vereinbart und gehandhabt. Der Bundesgerichtshof versteht das Wort “entrichten” jedoch anders. Im Oktober 2016 hat das höchste deutsche Zivilgericht entschieden, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum einschließlich dritten Werktag des Monats überweist – sie also auf den Weg bringt. Sie muss demnach also nicht am dritten Werktag schon auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Der BGH erklärte sogar Vertragsklauseln, die dies fordern, für unwirksam.
Worum ging es im BGH-Fall im Einzelnen?
Der Mietvertrag hatte bestimmt, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des Monats an den Vermieter auf dessen Konto gezahlt werden müsse. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung sollte der Eingang beim Vermieter entscheidend sein, nicht die Absendung der Zahlung. Die Mieter hatten nun über drei Monate immer am dritten Werktag des Monats das Geld bei ihrer Bank in bar eingezahlt und einen Überweisungsauftrag erteilt. Dementsprechend kam das Geld nie am dritten Werktag an, und der Vermieter kündigte schließlich den Mietvertrag. Der Bundesgerichtshof hielt diese Kündigung jedoch für nicht wirksam. Denn: Die Mietschuld sei beglichen, wenn der Mieter alles von seiner Seite Erforderliche getan habe, damit die Zahlung ihr Ziel erreiche. Die hier verwendete 3-Tages-Klausel sei eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen sei sie unwirksam. Aus Sicht des BGH reichte also die Absendung der Miete per Überweisungsauftrag am dritten Werktag aus. Da der Mieter sich daran gehalten habe, könne ihm nicht gekündigt werden (Urteil vom 5. Oktober 2016, Az. VIII ZR 222/15).
Was gilt bei geringfügig verspäteten Mietzahlungen?
Eine Mieterin hatte nach zwölf beanstandungslosen Jahren drei Monate lang die Miete geringfügig zu spät überwiesen. Nach einer Abmahnung zahlte sie weitere zwei Mieten mit geringer Verspätung. Das Landgericht Berlin entschied, dass dies kein Grund sei, ihr zu kündigen. Denn die Verspätung sei jeweils nur sehr geringfügig gewesen und insgesamt nur über wenige Monate erfolgt. Auch die zwölf Jahre pünktlicher Zahlungen seien zu würdigen (Landgericht Berlin, Urteil vom 29.11.2016, Az. 67 S 329/16). Hier sei weder eine fristlose außerordentliche, noch eine befristete, ordentliche Kündigung gerechtfertigt.
Nach der Abmahnung: Reicht eine weitere unpünktliche Zahlung aus?
Das Landgericht Berlin hat sich auch mit einem weiteren Fall befasst, in dem ein Mieter nach einer Abmahnung wegen unpünktlicher Zahlungen ein einziges weiteres Mal unpünktlich gezahlt hatte. Sein Vermieter hatte ihm daraufhin gekündigt. Grundsätzlich sei dies möglich, meinte das Gericht. Aber: Nicht, wenn bei der einzelnen unpünktlichen Zahlung nach der Abmahnung nur eine ganz geringfügige Verspätung vorliege. Hier ging es um zwei Werktage. Die Mieter hatten über mehr als zehn Jahre pünktlich gezahlt, dann aber fünf Monate lang mit erheblicher Verspätung. Dies hatte zu der Abmahnung geführt (Landgericht Berlin, Urteil vom 21.11.2014, Az. 63 S 80/14).
Wie lange darf die Bank für eine Überweisung brauchen?
Eine andere interessante Frage ist, wie lange denn wohl die Bank oder die Sparkasse für eine Überweisung brauchen darf. Denn womöglich kann der Mieter gar nichts dafür, dass das Geld so spät eintrifft? Die Zeiten, in denen Banken Zahlungen beliebig verzögern konnten, um mit fremdem Geld Zinsen zu erwirtschaften, sind allerdings vorbei. Nach § 675s BGB darf eine Online-Überweisung maximal einen Tag dauern. Überweisungen, die in Papierform veranlasst werden, müssen erst einmal eingelesen werden. Sie dürfen insgesamt zwei Tage dauern. Achtung: Hier sind wieder Werktage gemeint, an denen Banken arbeiten, also keine Samstage, Sonntage und Feiertage.
Die Gerichte haben oft durchaus Verständnis für Mieter, die über einige Monate Zahlungsschwierigkeiten haben. Allerdings dürfen diese Mieter den Bogen auch nicht überspannen. Kommt es zum Streit mit dem Vermieter, sollten Mieter zuerst einen Fachanwalt für Mietrecht konsultieren und sich mit Blick auf die Rechtsprechung der örtlich zuständigen Gerichte zu diesem Thema beraten lassen.
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