Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F19-07-2016-4A_145-2016
Timestamp: 2016-10-28 10:15:14+00:00
Document Index: 288221181

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 5', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 7', 'art. 105', 'art. 105', 'art. 105', 'art. 100', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 106', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 394', 'ATF ', 'art. 115', 'ATF ', 'art. 115', 'art. 56', 'art. 56', 'ATF ', 'art. 57', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 164', 'art. 56', 'art. 398', 'art. 1', 'art. 396', 'art. 18', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'in fine', 'art. 66', 'art. 68']

4A_145/2016 (19.07.2016)
4A_145/2016 � � Arr�t du 19 juillet 2016
Z.________ SA, repr�sent�e par Me Bernard Katz,
contrat de g�rance d'immeubles,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 15 janvier 2016.
A.a.�Par contrat du 7 juin 2005, X.________ SA (ci-apr�s: X.________), � V.________ (GE), repr�sent�e par feu A.A.________, administratrice pr�sidente, a remis � Z.________ SA (ci-apr�s: la r�gie), � Lausanne (VD), la g�rance de l'immeuble sis chemin..., � Lausanne. L'accord indiquait, � son art. 1, que l'immeuble est propri�t� de " SI B.________ "; l'art. 5 stipulait que la g�rance devait notamment �tablir le d�compte g�n�ral de chauffage, puis r�partir les frais entre les locataires; d'apr�s l'art. 8, le contrat, conclu du 1er juillet 2005 au 1er juillet 2008, se renouvelait ensuite d'ann�e en ann�e, sauf avis de r�siliation donn� au moins six mois � l'avance.
La pr�c�dente soci�t� charg�e de la g�rance de l'immeuble pr�cit� n'ayant pas �tabli de d�comptes de chauffage, la r�gie a d� effectuer un travail important pour les dresser. La notification entre juin 2009 et septembre 2010 par la r�gie aux locataires de d�comptes de chauffage pour six p�riodes allant du 1er juillet 2004 au 30 juin 2010 a suscit� des conflits avec certains de ces derniers.
A.b.�Par contrat sign� le 30 mai 2006 prenant effet le 1er juillet 2006, X.________ a confi� � la r�gie la g�rance de l'immeuble sis boulevard..., � Gen�ve. Conclu pour trois ans, l'accord se renouvelait d'ann�e en ann�e, sauf avis de r�siliation donn� six mois avant l'�ch�ance (art. 8); X.________ donnait pouvoir � la r�gie d'ordonner dans l'immeuble toutes r�parations utiles ou strictement n�cessaires, dans l'int�r�t du propri�taire jusqu'� concurrence de 1'500 fr., l'accord de celui-ci �tant obligatoire au-del� de ce montant (art. 2c); X.________ s'engageait � payer � la r�gie des honoraires de g�rance repr�sentant le 4%, TVA non comprise, du montant des loyers encaiss�s, y compris les finances de chauffage et d'eau chaude (art. 7) (art. 105 al. 2 LTF).
A une date ind�termin�e, X.________ a demand� � la r�gie de s'occuper des travaux de r�novation des fen�tres en bois dudit immeuble. Consid�rant que les fen�tres �taient en trop mauvais �tat pour �tre restaur�es, la r�gie a fait proc�der � la pose de nouvelles fen�tres en PVC. Sur la " Demande de cr�dit " d'un montant de 58'855 fr., sans subvention, ayant trait au remplacement des fen�tres, �tablie le 30 octobre 2009 par la r�gie, figure la note manuscrite suivante: " 6.11.09 A.A.________ = ok ". X.________ s'est acquitt�e du co�t de remplacement des fen�tres, par 55'900 fr.
Aucune autorisation de construire n'a �t� requise aupr�s de l'autorit� administrative comp�tente, si bien que celle-ci a fait arr�ter les travaux par une d�cision, confirm�e sur recours. Les fen�tres en PVC ont ainsi �t� d�mont�es et remplac�es par de nouvelles fen�tres en ch�ne.
Le 22 d�cembre 2011, la r�gie a �crit singuli�rement ce qui suit � X.________ (art. 105 al. 2 LTF) :
Immeuble sis Boulevard... � Gen�ve�
Dans le cadre des travaux de changement de fen�tres que vous aviez command�s en 2009, nous vous confirmons que notre recours a �t� d�clar� comme recevable mais rejet� !........
Bien entendu, comme nous vous l'avions d�j� confirm� Z.________ assumera ses responsabilit�s dans le cadre de ce nouveau changement de fen�tres avec ses entreprises habituelles et sous son contr�le. Ces travaux feront l'objet d'un devis plus important mais sur lequel les premiers fr. 55'900.--, correspondant au co�t des fen�tres en PVC d�j� pay�s (sic) par vos soins en d�cembre 2009, seront d�duits.
Nous profitons de la pr�sente pour vous confirmer que les fen�tres en bois qui ont �t� d�mont�es �taient irr�cup�rables; un rapport � ce sujet vous sera transmis...... ".
A.c.�Par courrier du 28 f�vrier 2012, X.________ a notifi� � la r�gie la r�siliation pour le 31 mars 2012 en particulier du contrat de g�rance qui portait sur l'immeuble du boulevard... � Gen�ve. Elle a reproch� � la r�gie sa mauvaise gestion de l'immeuble et a demand� en outre le paiement de la somme de 55'900 fr. relative � l'acquisition des fen�tres en PVC, d�clarant faire toute r�serve quant aux manquements de celle-ci dans la gestion de l'immeuble.
Par une longue lettre du 19 mars 2012 adress�e � X.________, avec r�f�rence notamment aux immeubles sis boulevard... � Gen�ve et chemin... � Lausanne, la r�gie a contest� le motif de r�siliation, expos� qu'elle avait d�velopp� les revenus locatifs desdits immeubles de respectivement 12,38% et 13,98%, et affirm� que les devis des fen�tres en PVC avaient �t� soumis pour approbation � X.________. Elle a �crit que, conform�ment � la politique de X.________ " de vouloir �viter un contr�le des travaux et loyers afin d'obtenir le meilleur rendement possible ", elle s'est content�e, avec l'aval de X.________, de transmettre un simple courrier d'information � l'autorit� administrative en rapport avec la pose des fen�tres en PVC. Elle s'est dite pr�te � rembourser � X.________ la somme de 55'900 fr. correspondant au co�t desdites fen�tres, " pour solde de tout compte... et sans reconnaissance d'une responsabilit� quelconque ". Elle a d�clar� pour finir accepter " avec un grand soulagement " la r�siliation au 31 mars 2012 des mandats de g�rance pour les immeubles susrappel�s, non sans souligner que les d�lais de r�siliation contractuels n'avaient pas �t� respect�s (art. 105 al. 2 LTF).
Par un nouveau pli du 26 mars 2012, la r�gie a rappel� � X.________ qu'elle s'�tait engag�e � lui rembourser un montant de 55'900 fr. correspondant au co�t des travaux de r�novation des fen�tres de l'immeuble du boulevard... � Gen�ve. Pr�cisant que ce versement serait effectu� pour solde de tout compte et de toute pr�tention � son endroit, sans reconnaissance d'une responsabilit� quelconque, elle priait X.________ de contresigner le double du pli pour accord et de le lui retourner. La r�gie a ajout� que le virement de la somme pr�cit�e serait effectu� d�s r�ception du double contresign�.
X.________ n'a pas contresign� le double du courrier envoy� le 26 mars 2012. Dans une lettre du 28 mars 2012, se rapportant aux deux immeubles du boulevard... � Gen�ve et du chemin... � Lausanne, elle a requis la r�gie de transmettre � un nouveau mandataire les dossiers relatifs � ces immeubles pour lesquels celle-ci avait admis la fin de leurs relations contractuelles au 31 mars 2012.
Par lettre du 23 ao�t 2012, la r�gie a r�it�r� son offre de verser � X.________ le montant de 55'900 fr. pour solde de tout compte, sans reconnaissance d'une quelconque responsabilit�.
A.d.�Le 19 septembre 2012, X.________ a reproch� � la r�gie de ne pas avoir annonc� � l'assurance immeuble un d�g�t d'eau subi par un locataire du b�timent situ� au boulevard... � Gen�ve et l'a mise en demeure de payer la somme de 1'580 fr., le sinistre ne pouvant plus �tre d�clar� � l'assurance.
A.e.�X.________ a fait notifier � la r�gie le 23 novembre 2012 un commandement de payer les sommes de 99'371 fr.20, 67'500 fr. et 1'580 fr.; la poursuivie a frapp� d'opposition cette poursuite.
La proc�dure de conciliation, introduite le 16 novembre 2012, ayant �chou� et une autorisation de proc�der ayant �t� d�livr�e � l'encontre de la r�gie, X.________ (demanderesse) a ouvert action contre Z.________ SA (d�fenderesse) par demande du 25 janvier 2013 d�pos�e devant la Chambre patrimoniale du canton de Vaud. La demanderesse a conclu � ce que la d�fenderesse lui doive paiement de 99'001 fr.15 avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 29 juillet 2012 repr�sentant le dommage qui r�sulte de l'�tablissement tardif des d�comptes de chauffage pour la p�riode allant du 1er juillet 2004 au 30 juillet 2010 en relation avec l'immeuble propri�t� de " SI B.________ " sis � la m�me adresse, de 67'555 fr. avec les m�mes int�r�ts correspondant au dommage r�sultant des travaux entrepris sur les fen�tres de l'immeuble sis boulevard... � Gen�ve et de 1'580 fr. correspondant au dommage r�sultant de l'absence de d�claration � l'assurance d'un d�g�t d'eau subi par un locataire de cet immeuble.
Une expertise judiciaire a �t� ordonn�e quant � la reconstitution par la r�gie des d�comptes de charges de l'immeuble sis chemin... � Lausanne.
Par jugement du 29 mai 2015, la Chambre patrimoniale vaudoise a enti�rement d�bout� la demanderesse.
Saisie d'un appel de la demanderesse, qui reprenait l'entier de ses conclusions de premi�re instance, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud, par arr�t du 15 janvier 2006, l'a rejet�, le jugement attaqu� �tant confirm�. Elle a tout d'abord consid�r�, � l'instar des premiers juges, que la demanderesse n'a pas prouv� �tre titulaire de la cr�ance en r�paration du dommage qui r�sulterait de l'�tablissement tardif des d�comptes de chauffage aff�rents � l'immeuble sis au chemin... � Lausanne, de sorte que sa qualit� pour agir (l�gitimation active) doit �tre ni�e. A propos de la r�novation des fen�tres en bois de l'immeuble sis boulevard... � Gen�ve, la cour cantonale a retenu que X.________ n'a pas accept� l'offre de la d�fenderesse de lui verser 55'900 fr. pour solde de tout compte et qu'elle a renonc� � faire valoir ce montant dans ses conclusions. Elle a jug� que la demanderesse n'a pas �tabli que c'est la r�gie qui lui aurait propos� de remplacer les fen�tres existantes par des fen�tres en PVC et qu'elle n'aurait jamais donn� une telle instruction � la d�fenderesse. Elle a confirm� l'appr�ciation des premiers juges, selon lesquels la responsabilit� de requ�rir un permis de construire incombait � la demanderesse. Quant au d�g�t d'eau subi par un locataire dudit immeuble, la demanderesse a �chou� � d�montrer que le sinistre a �t� annonc� � la d�fenderesse et que celle-ci a tard� � en aviser l'assurance.
X.________, alors repr�sent�e par un avocat, exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Elle conclut � ce que la d�fenderesse lui verse 99'371 fr.20, avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 29 juillet 2012, repr�sentant le d�dommagement pour la mauvaise ex�cution par la d�fenderesse de son obligation d'�tablir les d�comptes de chauffage de l'immeuble du chemin... � Lausanne et 67'500 fr. avec les m�mes int�r�ts � titre de r�paration du pr�judice entra�n� par la pose des fen�tres en PVC dans l'immeuble du boulevard...� Gen�ve.
En instance f�d�rale, le conseil de la recourante a inform� le Tribunal f�d�ral qu'il ne repr�sentait plus celle-ci.
1.1.�Interjet� en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par la demanderesse, qui a enti�rement succomb� sur ses conclusions en paiement et qui a ainsi la qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse d�passe la somme de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours en mati�re civile est recevable au regard de ces dispositions.
Saisi d'un recours en mati�re civile, le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) � l'�tat de fait constat� dans l'arr�t cantonal (art. 105 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s ou, � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336). Il s'en tient cependant aux questions juridiques que la partie recourante soul�ve dans la motivation du recours et ne traite donc pas celles qui ne sont plus discut�es par les parties (art. 42 al. 2 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584).
La recourante ne s'en prend plus au rejet de sa conclusion en paiement de 1'580 fr. fond�e sur le d�faut d'annonce par la r�gie � l'assurance immeuble du d�g�t d'eau support� par un locataire.
3.1.�Les parties ne contestent pas avoir �t� li�es par deux contrats de g�rance d'immeubles, lesquels doivent �tre qualifi�s de mandat ou de contrat sui generis soumis aux r�gles du mandat conform�ment � l'art. 394 al. 2 CO (cf. ATF 106 II 157 consid. 2b; arr�t 4C.118/2006 du 11 juillet 2006 consid. 2; TERCIER/FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, ch. 5463 p. 826 s.).
3.2.�Par courrier du 28 f�vrier 2012, la recourante a r�sili� pour le 31 mars 2012 le contrat de g�rance portant sur l'immeuble du boulevard... � Gen�ve, sans sp�cifier vouloir simultan�ment r�silier pour la m�me date le contrat de g�rance aff�rent � l'immeuble sis chemin... � Lausanne. Dans sa r�ponse du 19 mars 2012, l'intim�e s'est r�f�r�e express�ment aux deux immeubles sis boulevard... � Gen�ve et chemin... � Lausanne, a contest� avoir viol� ses obligations contractuelles et a d�clar� accepter les r�siliations des deux contrats pour le 31 mars 2012, bien que les �ch�ances contractuelles n'aient pas �t� observ�es. Par pli du 28 mars 2012, la recourante a requis l'intim�e de lui transmettre au 31 mars 2012 les dossiers de g�rance des deux immeubles pr�cit�s puisque celle-ci avait admis la fin de leurs relations contractuelles � cette date.
Les signataires d'un contrat peuvent y mettre fin, sans respecter les pr�avis et les �ch�ances conventionnels, par un accord de r�siliation (Aufhebungsvertrag) au sens de l'art. 115 CO, lequel peut venir � chef par actes concluants. Il faut alors que l'offre d'une partie de r�silier le contrat pour un terme pr�cis puisse �tre consid�r�e comme accept�e par l'autre partie au vu du comportement qu'elle a adopt�, analys� objectivement, d�notant une volont� claire de renoncer d�finitivement au contrat conclu pr�c�demment (cf. � ce propos arr�ts 4A_589/2011 du 5 avril 2012 consid 8.1, non publi� in ATF 138 III 304, mais in sic! 10/2012 p. 632; 4C.230/2005 du 1er septembre 2005 consid. 2; VIKTOR AEPLI, Z�rcher Kommentar, 1991, n� 30 ad art. 115 CO).
Au vu des courriers �chang�s par les plaideurs entre le 28 f�vrier 2012 et le 28 mars 2012, dont on vient de rappeler la teneur, il faut admettre que les deux contrats de g�rance litigieux ont pris fin le 31 mars 2012 � la suite de la conclusion entre les parties d'un accord de r�siliation.
Invoquant l'art. 56 CPC et l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves, la recourante affirme que les juges cantonaux ont viol� le droit en retenant qu'elle n'a pas �tabli �tre propri�taire de l'immeuble sis au chemin... � Lausanne, ce qui leur a permis de nier sa l�gitimation active pour demander r�paration du dommage provoqu� par l'�tablissement tardif des d�comptes de chauffage relatifs � ce b�timent. Elle soutient que la Cour d'appel et les premiers juges auraient d� l'interpeller � ce propos en application de l'art. 56 CPC pour qu'elle puisse produire plus de pi�ces pour prouver sa qualit� pour agir. Elle fait r�f�rence � la pi�ce 153 du dossier cantonal qui d�montre qu'elle est propri�taire de l'immeuble susmentionn�.
4.1.�La l�gitimation active ou passive dans un proc�s civil rel�ve du fondement mat�riel de l'action; elle appartient au sujet (actif ou passif) du droit invoqu� en justice et son absence entra�ne, non pas l'irrecevabilit� de la demande, mais son rejet (ATF 128 III 50 consid. 2b/bb p. 55 et les r�f�rences). La question de la qualit� pour agir (l�gitimation) doit �tre examin�e d'office (art. 57 CPC; ATF 130 III 550 consid. 2 p. 551 s.; 126 III 59 consid. 1a p. 63), mais dans les limites des faits all�gu�s et �tablis lorsque le litige est soumis � la maxime des d�bats (art. 55 al. 1 CPC).
La qualit� pour agir appartient � celui qui est titulaire du droit litigieux; ainsi le cr�ancier d'une cr�ance a la qualit� pour agir au proc�s ayant pour objet cette cr�ance (FABIENNE HOHL, Proc�dure civile, tome I, 2001, ch. 438 p. 98).
Il appartient au demandeur de prouver les faits sur lesquels il fonde sa qualit� pour agir (ATF 123 III 60 consid. 3a p. 62).
4.2.�In casu, l'art. 1 du contrat de g�rance pass� le 7 juin 2005 par les parties concernant l'immeuble situ� au chemin..., � Lausanne, stipule express�ment que cet immeuble est propri�t� de " SI B.________ ".
Sont des soci�t�s immobili�res ou " SI ", les soci�t�s anonymes, les soci�t�s coop�ratives, les soci�t�s � responsabilit� limit�e et les soci�t�s en commandite par actions dont le but statuaire et/ou l'activit� effective consistent � exploiter des biens immobiliers; ce sont des soci�t�s de possession qui ont une activit� d'exploitation, soit notamment de louer les logements � des locataires (cf. PASCAL MONTAVON, Abr�g� de droit commercial, 5e �d. 2011, p. 241 ch. 4).
On voit donc qu'il r�sulte du contrat sign� par l'ancienne administratrice pr�sidente de la recourante que l'immeuble dont la g�rance avait �t� confi�e � l'intim�e est propri�t� d'une personne morale autre que la recourante. Seule cette personne morale ou SI est donc le sujet actif d'une pr�tention en dommages-int�r�ts d�duite de la mauvaise ex�cution du contrat de g�rance en question, et nullement la recourante.
La recourante n'a jamais pr�tendu �tre au b�n�fice d'une cession de cr�ance (cf. art. 164 ss CO), qui lui aurait fait passer comme cessionnaire la qualit� pour agir.
La recourante fait grand cas de la pi�ce 153 du dossier cantonal. En pure perte. Ce document, sous le titre " Propri�t� de X.________ SA ", d�taille sept immeubles, soit cinq � Gen�ve (dont celui du boulevard... � Gen�ve), un � W.________ et un � V.________, mais aucun qui soit b�ti � Lausanne. Il n'�tait donc pas arbitraire d'admettre que cette pi�ce n'�tablissait pas que la recourante est titulaire d'une cr�ance en dommages-int�r�ts fond�e sur le contrat de g�rance du 7 juin 2005.
Enfin, l'interpellation par le tribunal au sens de l'art. 56 CPC ne joue aucun r�le lorsqu'une partie n'offre aucun moyen de preuve pour une all�gation d�terminante (arr�t 4A_444/2013 du 5 f�vrier 2014 consid. 6.3.3, in sic! 6/2014 p. 367 et les r�f�rences doctrinales).
4.3.�Le d�faut de l�gitimation active de la recourante pour faire valoir une pr�tention pour inex�cution contractuelle du contrat de g�rance conclu le 7 juin 2005 dispense le Tribunal f�d�ral d'examiner si l'intim�e est responsable de l'�tablissement tardif des d�comptes de chauffage de l'immeuble sis au chemin... � Lausanne.
Le moyen, sous toutes ses facettes, est priv� de fondement.
Pour la recourante, la cour cantonale a appr�ci� arbitrairement les faits et enfreint l'art. 398 al. 2 CO lorsqu'elle a examin� le respect par l'intim�e de ses obligations issues de la conclusion du second contrat de g�rance du 30 mai 2006. Elle affirme qu'il lui �tait parfaitement loisible de confier � l'intim�e des t�ches relevant de la g�rance technique extraordinaire. C'est ainsi qu'elle aurait mandat� sp�cifiquement l'intim�e pour changer les fen�tres de l'immeuble sis au boulevard... � Gen�ve. A l'en croire, la r�gie, guid�e par le souci de gagner du temps, est responsable du choix malheureux d'avoir pos� des fen�tres en PVC, sans avoir requis un permis de construire. La r�gie, n�gligente dans l'accomplissement dudit contrat de g�rance, a viol� son devoir de mandataire diligent. Se r�f�rant aux pi�ces 10, 16, 17 et 105 du dossier cantonal, la recourante pr�tend que l'intim�e a admis sa responsabilit� par rapport au dommage qu'elle a subi en raison du d�montage des fen�tres en PVC et de leur remplacement par des fen�tres en ch�ne. Elle soutient qu'elle a accept� l'offre de d�dommagement de la r�gie par courrier du 28 f�vrier 2012 en demandant le transfert de l'argent et que la cour cantonale a transgress� les art. 1 et 19 CO pour l'avoir ignor�.
5.1.�La gestion d'immeubles embrasse diff�rentes activit�s qui doivent �tre distingu�es.
La gestion ordinaire comprend principalement la maintenance de l'immeuble, sa location et la tenue des comptes. La maintenance du b�timent recouvre en particulier la surveillance de l'immeuble et du terrain, le suivi des contrats d'entretien, l'achat des combustibles, l'engagement du concierge, les relations avec les voisins et les autorit�s, la commande des petites r�parations sans en r�f�rer au propri�taire, ainsi que la proposition au propri�taire des r�parations plus importantes (LUC TH�VENOZ, Le contrat de g�rance d'immeubles, in Journ�es suisses du droit de la construction, Fribourg 2003, p. 113; SYLVAIN MARCHAND, La g�rance d'immeubles, conventionnelle et l�gale, 14e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2006, p. 5).
La gestion extraordinaire implique notamment des services sp�ciaux concernant des situations litigieuses ainsi que, lorsqu'elles ne sont pas confi�es � un architecte, la planification, la mise au concours, l'adjudication et la surveillance des travaux de r�novation ou de transformation de l'immeuble, y compris, le cas �ch�ant, l'obtention des autorisations administratives n�cessaires. Toutes ces prestations suppl�mentaires donnent usuellement lieu � une r�mun�ration additionnelle du g�rant (TH�VENOZ, op. cit., p. 114; MARCHAND, op. cit., p. 5).
A d�faut de convention explicite, le contrat de g�rance d'immeubles est r�put� avoir pour objet la gestion ordinaire, car la gestion extraordinaire suppose une instruction pr�cise du client de vouloir confier des prestations suppl�mentaires au g�rant (MARCHAND, op. cit., p. 14). De plus, la r�mun�ration pour la gestion extraordinaire doit �tre convenue avant la r�alisation des t�ches suppl�mentaires et faire l'objet d'un d�compte d�taill� (MARCHAND, op. cit., p. 12).
5.2.�Selon l'arr�t cantonal, il n'a pas �t� �tabli que X.________ a confi� � la r�gie un mandat particulier de gestion extraordinaire, qui aurait impliqu� que celle-ci soit responsable de la mise � l'enqu�te, de l'ex�cution et de la conduite des travaux de remplacement des fen�tres de l'immeuble du boulevard... � Gen�ve.
Il convient de v�rifier si la recourante, ainsi qu'elle l'affirme, a confi� � l'intim�e la r�alisation de travaux sp�ciaux, d�passant le mandat de g�rance ordinaire relatif � cet immeuble.
5.2.1.�Aux termes de l'art. 396 al. 1 CO, l'�tendue du mandat est d�termin�e par la convention, ou � d�faut, par la nature de l'affaire.
Selon la jurisprudence, pour qualifier un contrat comme pour l'interpr�ter - s'agissant notamment de d�finir son �tendue -, le juge doit tout d'abord s'efforcer de d�terminer la commune et r�elle intention des parties (art. 18 al. 1 CO; ATF 131 III 606 consid. 4.1 p. 611; 128 III 419 consid. 2.2 p. 422). Si la volont� r�elle des parties ne peut pas �tre �tablie - comme c'est le cas en l'esp�ce -, la th�orie de la confiance entre en jeu. Par l'interpr�tation selon cette th�orie, le juge recherche comment une manifestation de volont� pouvait �tre comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 140 III 134 consid. 3.2 p. 138 s.; 138 III 29 consid. 2.2.3 p. 35 s.; 135 III 295 consid. 5.2 p. 302). Cette interpr�tation dite objective s'effectue non seulement d'apr�s le texte et le contexte des d�clarations, mais �galement sur le vu des circonstances qui les ont pr�c�d�es et accompagn�es (ATF 131 III 377 consid. 4.2.1; 119 II 449 consid. 3a), � l'exclusion des circonstances post�rieures (ATF 132 III 626 consid. 3.1).
5.2.2.�Le contrat de g�rance du 30 mai 2006 pr�voyait, s'agissant des petites r�parations utiles ou strictement n�cessaires, qu'elles pouvaient �tre ordonn�es par la r�gie elle-m�me jusqu'� concurrence de 1'500 fr. et que l'accord du propri�taire �tait obligatoire si elles d�passaient ce montant. Cette facult� de commander les petites r�parations sans en r�f�rer au propri�taire ressort � la maintenance de l'immeuble, donc � la gestion ordinaire.
Il a �t� retenu (art. 105 al. 1 LTF) que la recourante a all�gu� dans sa demande qu'� une date ind�termin�e elle a confi� � l'intim�e la t�che de " s'occuper des travaux de r�novation des fen�tres en bois de l'immeuble " sis au boulevard... � Gen�ve. La recourante n'a pas expliqu� ce qu'il fallait entendre par l�, d�s l'instant o� elle n'a pas produit � l'appui de cette all�gation un contrat de gestion extraordinaire portant sur la r�novation des fen�tres, mais le contrat du 30 mai 2006 qui limite, ainsi qu'on l'a vu, � une d�pense de 1'500 fr. au maximum le pouvoir de l'intim�e d'ordonner des r�parations sans en r�f�rer au propri�taire.
La r�gie, vu le mauvais �tat de ces fen�tres, a fait proc�der � la pose de nouvelles fen�tres en PVC. Elle a �tabli le 30 octobre 2009 � l'intention de la recourante une " Demande de cr�dit " faisant �tat d'un co�t de 58'855 fr., sans subvention. Sur ce document figure la note manuscrite " 6.11.09 A.A.________ = ok ". Ce pr�nom correspond � celui de feue l'ancienne administratrice pr�sidente de la recourante, de sorte qu'il y a une pr�somption de fait que la demanderesse a approuv� ladite demande de cr�dit. Mais cela n'�tablit pas que la recourante a confi� � la r�gie, en rapport avec le remplacement des fen�tres, des t�ches relevant de la gestion extraordinaire. D'une part, les parties n'ont jamais pr�tendu que la r�gie devait toucher, en plus de ses honoraires habituels, une r�mun�ration suppl�mentaire pour le remplacement des fen�tres en bois par des fen�tres en PVC. Or l'accord sur le paiement d'honoraires additionnels - par rapport aux honoraires de gestion ordinaire - est caract�ristique de la fourniture par la r�gie de services sp�ciaux. D'autre part, il n'appara�t pas que la r�gie ait �t� charg�e de dresser des plans et de surveiller les travaux. La recourante n'a ainsi produit aucun relev� d�taill� des diverses activit�s qui auraient �t� r�alis�es par l'intim�e dans le cadre du remplacement des fen�tres.
A cela s'ajoute, comme l'a admis la cour cantonale au consid�rant 5.3.3 in fine de l'arr�t attaqu�, qu'� d�faut d'indication sur la nature des relations contractuelles qu'ont adopt�es les parties en ce qui concerne le remplacement des fen�tres, il incombait � la recourante d'�tablir que l'intim�e lui aurait propos� de mettre des fen�tres en PVC � la place des fen�tres existantes en bois et que celle-ci n'aurait re�u aucune instruction de sa part quant au choix des fen�tres.
Il suit de l� que le contrat de g�rance du 30 mai 2006, dont l'�tendue a �t� fix�e objectivement, n'avait trait qu'� la gestion ordinaire de l'immeuble. Partant, l'obtention de l'autorisation de construire, que le remplacement des fen�tres en bois par des fen�tres en PVC exigeait �tant donn� que le quartier o� est b�ti l'immeuble est prot�g�, n'incombait pas � l'intim�e, mais bien � la recourante. Partant, l'intim�e n'a pas engag� sa responsabilit� de mandataire du fait que les fen�tres en PVC ont d� �tre d�mont�es et remplac�es par des fen�tres en ch�ne.
5.2.3.�Quoi qu'en dise la recourante, l'intim�e n'a pas admis sa responsabilit� pour le dommage dont la premi�re requiert r�paration.
Dans son �criture � la recourante du 22 d�cembre 2011 (pi�ce 16), l'intim�e d�clare assumer ses responsabilit�s " dans le cadre (du) nouveau changement de fen�tres ", mais ne s'engage pas � lui payer 55'900 fr., puisqu'elle affirme que ce montant sera imput� sur le devis pour la pose des fen�tres en ch�ne.
Quant � ses �critures des 19 mars 2012 (pi�ce 17) et 26 mars 2012 (pi�ce 105), l'intim�e d�clare �tre pr�te � payer � bien plaire � son adverse partie la somme de 55'900 fr. pour solde de tout compte, en pr�cisant clairement � chaque fois que le versement interviendrait " sans reconnaissance d'une responsabilit� quelconque ".
5.2.4.�La recourante affirme en vain qu'elle a accept� l'offre de l'intim�e de payer 55'900 fr. pour solde de tout compte dans son pli du 28 f�vrier 2012 (pi�ce 10). Cette �criture, qui a singuli�rement pour objet la r�siliation du contrat de g�rance du 30 mai 2006 avant l'�ch�ance contractuelle, est ant�rieure � l'offre de r�glement pour solde de tout compte de l'intim�e, qui a �t� formul�e pour la premi�re fois le 19 mars 2012, et r�p�t�e le 26 mars 2012. Dans cette derni�re lettre, l'intim�e a pri� la recourante, si elle acceptait l'offre de r�glement, de contresigner le double pour accord et de le retourner � l'exp�ditrice. Or la recourante n'a pas contresign� ce pli. Enfin, il n'a pas �t� constat� qu'elle se soit d�termin�e sur la r�it�ration de l'offre de versement � bien plaire de l'intim�e, communiqu�e par pli du 23 ao�t 2012.
La recourante, qui succombe enti�rement, versera l'�molument de justice (art. 66 al. 1 LTF) et payera � l'intim�e une indemnit� � titre de d�pens (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Les frais judiciaires arr�t�s � 5'500 fr., sont mis � la charge de la recourante.