Source: https://www.jusmeum.de/urteil/lg_dortmund/02dc4fdcdbc25a69e924bf3e6b19a9c5b3795f77a5d02b7a2ea66b13377b18af
Timestamp: 2019-03-20 21:27:44
Document Index: 6000398

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 16', 'Art 229', '§ 5', '§ 311', 'BGH', '§ 123', '§ 138', '§ 138', '§ 138', '§ 138', '§ 373', '§ 123', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 654', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 123', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 123', 'BGH']

LG Dortmund, 3 O 170/05: LG Dortmund: treu und glauben, vermittler, arglistige täuschung, gegen die guten sitten, kapitalanlage, provision, kaufpreis, eigentumswohnung, bedingter vorsatz, verkäuferin
Urteil des LG Dortmund vom 15.02.2008, 3 O 170/05
3 O 170/05
LG Dortmund: treu und glauben, vermittler, arglistige täuschung, gegen die guten sitten, kapitalanlage, provision, kaufpreis, eigentumswohnung, bedingter vorsatz, verkäuferin
Treu und glauben, Vermittler, Arglistige täuschung, Gegen die guten sitten, Kapitalanlage, Provision, Kaufpreis, Eigentumswohnung, Bedingter vorsatz, Verkäuferin
Landgericht Dortmund, 3 O 170/05
Aktenzeichen: 3 O 170/05
Tenor: Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger 342,18 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.1.2008 zu zahlen und es wird festgestellt, dass der Beklagten zu 1 aus dem Vorausdarlehensvertrag vom 26.10.1995/9.11.1995 keine Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche gegenüber den Klägern zustehen, Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 1987/100.000 an dem Grundstück G1, Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 5293 m² verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im 2. Obergeschoss rechts mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 42, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von F Blatt ##### an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch.
Es wird weiter festgestellt, dass sich die Beklagten mit der Annahme des Übereignungsanspruchs seit dem 31.10.2002 in Verzug befinden.
Es wird weiter festgestellt, dass die Beklagten den Kläger gesamtschuldnerisch den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen haben, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der vorstehend bezeichneten Eigentumswohnung entstehen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner 42% und die Beklagten als Gesamtschuldner 58% nach einem Streitwert von 165.418,47 €.
2Seit 1989 vermittelten die Fa. I & C und die von ihr später gegründeten Firmen C2 und C3 den Verkauf von mehr als 8000 Eigentumswohnungen und deren Finanzierungen durch Bausparverträge und Vorausdarlehen. Die Beklagte zu 1 hatte mit den Firmen I & C und C3 Agenturverträge bezüglich der Vermittlung von Bausparverträgen geschlossen. Die Beklagte zu 1 gewährte der I & C seit 1995 in erheblichem Umfang Kredite, um deren Liquidität zu sichern (Einzelheiten Rn. 38 bis 48 der Stellungnahme der Q AG).
3Die B-AG (im Folgenden B) war Eigentümerin von mehr als 8.000 vermieteten Eigentumswohnungen. Sie hatte diese Wohnungen von der in finanzielle Schwierigkeiten geratenen M übernommen und beabsichtigte, die Wohnungen zu veräußern. Die Bewirtschaffung der Wohnungen war wegen der überwiegend nicht auf dem Marktniveau liegenden Mieten und des aufgrund gestiegener Zinsen hohen Kapitaldienstes nicht kostendeckend. An der B war die Beklagte zu 1 mit 12,85% beteiligt. B2 war bis 2001 Vorstandsmitglied der Beklagten zu 1 und Aufsichtsratsmitglied der B. Der Vertrieb der Eigentumswohnungen erfolgte unter anderem durch die Fa I & C. Die Geschäftsbeziehung zwischen der B und der I & C hatte die Beklagte zu 1 vermittelt.
4Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom 20.10.1995 (Anlage A5) bot die B den Klägern die im Wohnungsgrundbuch von F Blatt ##### eingetragene, 64,91 m² große Eigentumswohnung Nr. ## des Aufteilungsplanes (L-Str., 2. Obergeschoss rechts) zu einem Kaufpreis in Höhe von 144.100,-- DM zum Kauf an. Dieses Angebot nahmen die Kläger vertreten durch A mit notariell beurkundeter Erklärung vom 24.10.1995 (Anlage A6) an.
5Der 1955 geborene Kläger zu 2 war kaufmännischer Angestellter und die 1956 geborene Klägerin zu 1 Montagehelferin. Ihr monatliches Nettoeinkommen belief sich etwa auf 5.000,- DM. Wegen der weiteren Einzelheiten der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Kläger wird auf den Darlehensantrag (Anlage A3) verwiesen.
6Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen die Kläger und die Beklagte zu 1, auch handelnd im Namen und für Rechnung der Beklagten zu 2 unter dem 26.10.1995 und 9.11.1995 (Anlagen A7 und D8, Blatt 314 - 323) einen schriftlichen Darlehensvertrag unter anderem mit folgendem Inhalt:
7"Vorausdarlehen 170.000,- DM, Zinssatz nominal 6,45%, anfängl. effekt. Jahreszins 7,67%, Zins fest für Jahre 5, Disagio 6.800,- DM, Nettokredit 163.200,- DM. ...
Die monatliche Zinsrate beträgt 913,75 DM ...... 8
Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge erfolgen: 9
######## 85.000,- DM 10
######## 85.000,- DM 11
Die monatliche Sparrate beträgt: 12
1. – 3. Jahr 127,50 DM 13
4. – 6. Jahr 178,50 DM 14
7. – 9. Jahr 246,50 DM 15
ab dem 10. Jahr 314,50 DM 16
17Bei mehreren Bausparverträgen wird vom Bausparer zunächst der erste Vertrag mit den angegebenen Sparraten bespart. ... Nach dessen Zuteilung gemäß ABB werden nacheinander die weiteren Bausparverträge bespart und die Verträge nach Zuteilung entsprechend den ABB getilgt.
Die in § 1 genannten Darlehen werden gesichert durch: 19
Guthaben aus dem/den vorfinanzierten Bausparvertrag/verträgen 20
21Grundschuldeintragung zugunsten der C4 Bausparkasse AG über 170.000,- DM ....
22Auszahlungen aus Vorfinanzierungsdarlehen (...) und zugeteilten Bauspardarlehen erfolgen, wenn
Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft, die nur mit unserer Zustimmung gekündigt werden darf......" 24
Eine Widerrufsbelehrung enthält der Darlehensvertrag nicht 25
26Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 15.11.1995 (Urkundenrolle ####/###) bestellten die B und die Kläger der Beklagten zu 1 eine Grundschuld in Höhe von 170.000,- DM (Anlage A9). Die Kläger übernahmen die persönliche Haftung und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Sie wiesen die Beklagte zu 2 an, das Darlehen treuhänderisch auf das Notaranderkonto zu überweisen.
27Sämtliche Verträge wurden durch C5 angebahnt. Er führte die Verhandlungen mit den Klägern in deren Privatwohnung. Einen persönlichen Kontakt zwischen den Klägern und den Beklagten gab es nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen ist streitig. Die Kläger unterschrieben folgende formularmäßigen Urkunden:
Ohne Datum: 28
Selbstauskunft (Muster Anlage B7), 29
Risikohinweise (Anlage D2 Blatt 478), 30
Besuchsbericht (Anlage D3, Blatt 310), unter anderem mit folgendem Inhalt: "... ./. Mieteinnahme 510,- DM ... mtl. Aufwand vor Steuern 408,-- DM." 31
Vereinbarung über Mietenverwaltung (Anlagen A4 und D4 Blatt 311, 312) 32
33Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (Anlage D5 Blatt 313) an C2 und C3 unter anderem mit folgendem Inhalt:
34"Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4 und 5 der nachfolgenden Aufstellung benannte Firma zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden. ...
1. Kaufpreis ..... 2. Grunderwerbsteuer 2% ..... 3. Notar- und Gerichtskosten ..... 4. Finanz.-Verm. Gebühr ..... 3.400,- DM 5. Courtage 3,45% …. 4.971,- DM 6. Abschlussgebühr ...... 2.720,- DM"
Unter dem 11.10.1995: 37
Darlehensantrag (Anlage A3), 38
Bausparanträge (Anlage A3), 39
40Die Beklagte zu 1 nahm die Bausparanträge an (Anlage A8) an und die Beklagte zu 2 zahlte die Darlehenssumme auf das Notaranderkonto.
41Am 28.3.1996 fand eine Besprechung zwischen den Vorständen U und E der Fa. B und den Geschäftführern der "I & C Gruppe" statt an der auch B2 teilnahm. In dem von B2 unterschriebenen "Ergebnisprotokoll" heißt es unter anderem:
42"Er (B2) stellt klar, dass die B hervorragende Produkte liefert, die I & C Gruppe erstklassig vertreibt und einen ausgefeilten Service für die Kunden auch in der Zeit nach Durchführung des Kaufes bietet. Was ganz besonders aus der Sicht des Finanzierers wichtig ist, ist die Tatsache, dass man sich stets mit besonderem Engagement um Störfälle kümmert. Von den inzwischen rd. 4.400 durch die C4 finanzierten Wohnungen sind kaum welche in eine Zwangsversteigerung geraten und wenn, habe die Gruppe die Wohnungen unter Inkaufnahme finanzieller Einbußen übernommen. Es läge im allseitigen Interesse, über Abwicklungen zu verfügen, die keinerlei "Rauch" in der Öffentlichkeit aufsteigen ließen.
43Er hebt weiter hervor, dass sowohl die I & C Gruppe als auch die B wechselseitig stets voneinander profitieren, was auch so bleiben soll. Dies liegt ganz besonders auch im Interesse der C4, deren Beteiligung an der B nur dann dem Bausparkassengesetz entspricht, wenn sie aus dieser Verbindung Nutzen für das Bausparerkollektiv in Form von Neugeschäft ziehen kann.
45Zu dem immer wieder angesprochenen Thema der Abgabepreise führt Herr U aus, dass I & C freilich den maximalen Preis anstrebe. Die B muss aber als Kaufmann den Marktpreis ausloten und ihren Abgabepreis danach ausrichten. Bekommt die Fa. I & C aber höhere Preise, so muss man bei B annehmen, man habe sich verschätzt, oder "sie nehmen dem Kunden zuviel ab". Wir kalkulieren für die B ein möglichst großes Stück aus dem Kuchen.
46Nach langer Diskussion merkt Herr I an, dass die B I & C nicht verstehen kann und erinnert daran, dass der Markt für die Immobilien zu dem von I & C geforderten Preis ohnehin nicht vorhanden ist sondern erst im Beratungsgespräch gemacht werden muss.
48Die Herren U und E erkennen den Wunsch auf eine Mehrerlösabrede an. Sie meinen aber, dass mit der 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist. Andernfalls leidet das B-Produkt darunter. ......"
49Die Beklagte zu 2 trat ihre Ansprüche aus dem Darlehensvertrag an die Beklagte zu 1 ab (Anlage R15).
50Mit Anwaltsschreiben vom 30.9.2002 erklärten die Kläger den Widerruf. Mit der vorliegenden Klage begehren sie Schadensersatz wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss und hilfsweise die Rückabwicklung der Verträge.
51Die Beklagte zu 1 kündigte das Darlehen wegen Zahlungsverzuges und betrieb die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 15.11.1995 (UR ####). Dagegen wandten sich die Kläger in dem Verfahren 6 O 504/02 mit einer Vollstreckungsabwehrklage. Das Landgericht Dortmund wies diese Klage mit Urteil vom 4.4.2003 ab (Anlage D15 Blatt 327 – 332). Die Berufung des Klägers wies das Oberlandesgericht Hamm (5 U 125/03) mit Urteil vom 1.12.2003 zurück. Auf die Revision der Kläger hob der Bundesgerichtshof das Urteil vom 1.12.2003 auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht Hamm zurück (XI ZR 6/04 Urteil vom 16.5.2006). Die Kläger nahmen die Klage dann zurück.
52Mit der vorliegenden Klage begehren sie Schadensersatz wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss und hilfsweise die Rückabwicklung der Verträge. Ihren Schaden berechnen sie wie folgt:
streitige gezahlte Darlehenszinsen in Höhe von 555,56 € x 106 Monate 53
(November 1995 bis September 2004) = 58.889,36 € (Blatt 157) oder 37.947,11 (Einzelheiten Blatt 845, 846, 849 bis 863)
hilfsweise Disagio (3.476,78 €) sowie Mehrkosten gegenüber einem Annuitätendarlehen (die Kläger behaupten 52.499,22 € (Einzelheiten Blatt 53 – 59).
Die Kläger behaupten, C5 habe sie im September 1995 angerufen und gefragt, ob sie Interesse an Steuerersparnissen hätten. Es sei ein Termin in ihrer Privatwohnung vereinbart worden. C5 habe sie dort aufgesucht (unstreitig) und die Vorzüge des Erwerbes der vermieteten Eigentumswohnung (Steuerersparnis, steigende Mieten, Sicherheit, Altersvorsorge) herausgestellt. Er habe das Finanzierungsmodell der Beklagten als festen Bestandteil des Kapitalanlagekonzepts angepriesen und alle anderen Finanzierungsmöglichkeiten wegen des Steuersparmodells und der Vollfinanzierung aller Kosten als ungeeignet ausgeschlossen. Er habe erklärt, dass die Beklagten für die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Kläger die genau passende Finanzierung anbieten. Das Finanzierungskonzept sei gut durchdacht und nach allen Seiten hin abgesichert. Die monatliche Belastung betrage vor Steuern 399,64 DM und nach Steuern 217,24 DM (Beispielsrechnung Anlage A2). Tatsächlich habe die tatsächlich erzielbare Miete 3,50 DM je m² (laut Mietspiegel) abzüglich 30% Bewirtschaftungskosten und 15% Mietausfallwagnis mithin 2,08 DM je m² (Blatt 63, 64) oder 6,45 DM (Blatt 959 bis 961) oder 5,33 DM (Blatt 961, 962), die Unterdeckung der Liquidität 1.685,63 € (Blatt 68. 69) und die monatliche Belastung nach 10 Jahren 1.401,08 DM (Blatt 371) betragen. B2 habe am 1.12.1994 die in der Beleihungswertermittlung vom 18.11.1994 (Anlage 1/12 zum Schriftsatz vom 22.1.2008) kalkulierte Miete von 6,70 DM – 10% BWK = 6,03 DM handschriftlich auf nicht erzielbare 7,85 DM heraufgesetzt. Der Mietpool für das Objekt Heinrich von L- Str. # bis # in F habe unter Berücksichtigung der Unterdeckung und der "Mietpoolsubventionen" folgende "Mieterträge" je m² erzielt (Einzelheiten Blatt 2 bis 7 des Schriftsatzes vom 22.1.2008 (Blatt 953 bis 958 dA) und Anlagen 1/11): 54
1995: 0,55 DM 56
1996: 3,16 DM 57
1997: 4,40 DM 58
1998: 4,28 DM 59
1999: 4,51 DM 60
2000: 2,77 DM 61
2001: 2,04 DM 62
2002: 3,45 DM 63
2003: kein Vortrag 64
2004: Verlust 65
Die Kläger hätten folgende Mietpoolergebnisse erzielt (Einzelheiten Blatt 847, 849, 868 bis 877): 66
1999: 3.568,44 DM - 131,20 DM (Nachzahlung) = 3.437,24 DM 67
2000: 2.075,62 DM - 137,52 DM (Nachzahlung) = 1.938,10 DM 68
2001: 1.326,75 DM - 728,42 DM (Nachzahlung) = 598,33 DM 69
2002: 1.270,27 € - 369,37 € (Nachzahlung) = 900,90 € 70
2003: 204,84 € - 775,16 € (Nachzahlung) = (-)534,32 € 71
72Nennenswerte Steuervorteile seien ausweislich der Steuerbescheide (Blatt 878 bis 890) nicht erzielt worden.
73Die Kläger meinen, die Beklagten hätten Beratungs- und Aufklärungspflichten verletzt, weil sie nicht auf
741. die Vor- und Nachteile der Ausgestaltung der Finanzierung einschließlich Disagio (3.476,78 €) insbesondere die Mehrkosten gegenüber einem Annuitätendarlehen (die Kläger behaupten 52.499,22 €), die Laufzeit der Finanzierung (die Kläger behaupten bis zu 34 Jahre), den vom Regelbausparbeitrag abweichenden, geringeren anfänglichen Bausparbeitrag, den Anstieg der monatlichen Belastungen, die Tilgungsaussetzung, die steuerlichen Auswirkungen, die lebenslange Verschuldung sowie
752. die objektbezogenen Risiken insbesondere des Mietpools, der Liquiditätsunterdeckung, den tatsächlichen Verkehrswert (die Kläger behaupten 55.741,94 DM, Blatt 121 – 127) und die Innenprovisionen (die Kläger behaupten 20% - 40%)
hingewiesen worden seien und 76
773. die Beklagten den Beleihungswert nach dem streitigen Vortrag des Klägers allein entsprechend der Höhe der Gesamtaufwendungen (Finanzbedarf) unter Missachtung der üblichen Bewertungsfaktoren (Nettomiete, Bodenrichtwert, Miteigentumsanteil, Gesamtnutzungsdauer, Vervielfältiger) und entgegen § 16 der ABB (Anlage B17) viel zu hoch angesetzt hätten.
78Sie behaupten, sie hätten den Kauf- und den Kreditvertrag nicht abgeschlossen, wenn die Beklagten ihre Aufklärungspflichten nicht verletzt hätten.
Die Kläger beantragen 79
1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie die Zinsen des
Vorausdarlehens in Höhe von 58.889,36 € nebst 5 % Zinsen über dem
Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit dem 31.10.2002 zu zahlen, 2. die Beklagte zu 1 zu verurteilen, die Kläger von den bestehenden
Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsverpflichtungen aus dem zwischen den Klägern und der Beklagten zu 2 bestehenden Vorausdarlehensvertrag vom 26.10.1995, Konto-Nr.: ######## freizustellen, 3. festzustellen, dass aus dem unter Ziffer 2 bezeichneten Vorausdarlehensvertrag
keine Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche der Beklagten zu 1 gegenüber den Klägern zustehen,
82jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 1987/100.000 an dem Grundstück G1, Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 5.293 m² verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im 2. Obergeschoss rechts mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. #, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts F Blatt ##### an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch,
4. festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Annahme des
Übereignungsanspruchs seit dem 31.10.2002 in Verzug befinden, 5. die Beklagte zu 1 weiter zu verurteilen, das Bausparguthaben des Klägers nebst
Zinsen aus dem Bausparvertrag Nr. ######## abzurechnen und den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag an die Kläger zu zahlen, 6. festzustellen, dass die Beklagten den Klägern gesamtschuldnerisch den gesamten
Schaden und alle Kosten zu ersetzen haben, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der unter Ziffer 3 bezeichneten Eigentumswohnung entstehen, 7. Hilfsweise gegenüber den Anträgen zu Ziffern 1,2,3,4 und 6
a. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger 55.967,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit zu bezahlen, b. die Beklagte zu 2 verurteilen, eine Neuberechnung des effektiven Jahreszinses
des Darlehensvertrages vom 26.10.1995, Konto-Nr.: ############ auf der Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes vorzunehmen und den sich aus der Neuberechnung zugunsten des Klägers ergebenden Betrag an den Kläger zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, 87
die Klage abzuweisen 88
89Die Beklagten meinen, sie träfen keine Aufklärungspflichten über das Risiko der Verwendung des Darlehens und sie hätten ihre Auskunftspflichten über die Finanzierung und den Immobilienmarkt durch die Risikohinweise und den Inhalt des Darlehensvertrages erfüllt. Die Beleihungswertermittlung sei zutreffend und allein in ihrem Interesse und nicht im Interesse des Klägers erfolgt. Die Miete sei realistisch kalkuliert worden und der Beklagten sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht bekannt gewesen, dass die in dem Besuchsbericht genannte Miete nicht erzielbar sei (Einzelheiten Schriftsatz vom 31.1.2008 Blatt 921 ff dA)
90Die Beklagten bestreiten die Kausalität der unstreitigen Haustürsituation. Für den Fall der Wirksamkeit des Widerrufes erklären sie die Aufrechnung mit Ansprüchen auf Nutzungsvergütung und Kapitalrückzahlung.
91Die Beklagten behaupten, die Kläger hätten ausweislich der Kontoauszüge (Anlagen Z1 bis Z14 Blatt 849 bis 863) 10.405,70 € gezahlt (Blatt 961, 962) und Steuervorteile in Höhe vom 4.282,00 € erzielt (Blatt 963 bis 965, Anlage D119 zum Schriftsatz vom 31.1.2008).
Entscheidungsgründe 92
93Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zulässig und begründet, im Übrigen teilweise unzulässig und unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagten wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Darlehensvertrages (nachfolgend I.) mit den nachfolgend unter II. im Einzelnen für jeden Antrag dargestellten Rechtsfolgen.
96Es gelten nach Art 229 § 5 EGBGB die Gesetze (BGB, HWiG, VerbrKG) in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung, weil die streitgegenständlichen Schuldverhältnisse vorher begründet worden sind.
97Den Beklagten fällt ein Verschulden bei Vertragsschluss (jetzt § 311 BGB) nämlich eine Verletzung einer Aufklärungspflicht zur Last.
98Nach der Entscheidung des BGH vom 16.5.2006 (XI ZR 6/04) können sich die Anleger in den Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objektes unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospektes über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene
Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer, Fondsinitiatoren oder die von ihnen beauftragten Vermittler und die Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurden und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen des Falls evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
Arglistige Täuschung durch die Vermittler 99
100Die Vermittler (hier Fa. I & C und deren Untervermittler C5) haben die Kläger arglistig über die Höhe der Vermittlungskosten getäuscht. Falsche oder zumindest entstellende (dies ist ausreichend Palandt § 123 Rn 3) Angaben enthält der unstreitige Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (Anlage D5 Blatt 313) zu den Vertriebskosten. Darin sind 3,45% (4.971,- DM einschließlich Umsatzsteuer) Courtage beziffert worden. Die tatsächlichen Vertriebskosten, die zusätzlich zu der vorstehend genannten Courtage von der Verkäuferin an I & C gezahlt wurden, lagen über 20 %. Dem entsprechenden, durch zahlreiche Indizien (Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996 und Gutachten von X) belegten Sachvortrag der Kläger sind die Beklagten nicht substantiiert entgegengetreten.
101Die Beklagten bestreiten nicht, dass die Verkäufer für die Vermittlung des Kaufvertrages generell eine Verkäuferprovision gezahlt haben. Sie bestreiten die Höhe der von den Klägern behaupteten Provisionen, die die Verkäufer bezahlt haben sollen (20 % bis 40%) tragen aber zur Höhe dieser Provisionen nichts vor. Ihr Bestreiten ist damit unbeachtlich (§ 138 Abs. 3 ZPO).
102Die Erklärungslast des Gegners (§ 138 Abs. 2 ZPO) ist Auswirkung des Verhandlungsgrundsatzes, der Wahrheitspflicht und der Prozessförderungspflicht. Aus ihr folgt, dass der Gegner sich im Allgemeinen nicht auf ein bloßes Bestreiten beschränken darf. Die Erklärungslast ist in Bestehen und Umfang davon abhängig, wie die darlegungspflichtige Partei vorgetragen hat. Trägt der Darlegungspflichtige – wie vorliegend die Kläger - substantiiert vor, dann muss sich der Gegner auch substantiiert äußern (Zöller § 138 Rn. 8, 8a). Eine Partei darf sich nicht durch arbeitsteilige Organisation ihres Betätigungsbereiches ihren prozessualen Erklärungspflichten entziehen, sondern muss innerhalb desselben Erkundigungen anstellen (Zöller § 138 Rn. 16). Dieser Verpflichtung sind die Beklagten nicht nachgekommen.
103Die Beklagten sind mit Beschluss vom 27.10.2006 auf ihre Substantiierungslast hingewiesen worden. Sie haben daraufhin lediglich vorgetragen, ihre Erkundigungen bei den Verkäuferunternehmen über die Vertriebsvereinbarungen und etwaige Provisionssätze hätten bislang zu keinem Erfolg geführt, was damit zusammenhängen mag, dass sich auch die Verkäuferunternehmen zahlreichen Anlegerprozessen ausgesetzt sehen, in denen ihre Interessenlage mit derjenigen der Finanzierungsbanken durchaus divergiert. Es könne nicht "einfach" bei der Firma I & C nachgefragt werden. Die Firmengruppe sei seit Herbst 2000 in Insolvenz. Ob derartige Unterlagen vom Insolvenzverwalter beschafft werden können sei derzeit unklar. Dieser Vortrag rechtfertigt ein einfaches Bestreiten nicht, worauf die Beklagten in zahlereichen Parallelverfahren ausdrücklich hingewiesen worden sind. Es fehlt jeglicher
konkreter Vortrag dazu, bei wem die Beklagten wann, was und auf welche Weise erfragt haben und welche Reaktion auf diese Nachfrage erfolgte. Die Insolvenz sämtlicher Firmen der I & C Gruppe ist kein nachvollziehbarer Grund, denn die seinerzeit handelnden Personen sind nicht verstorben und können ebenso wie der Insolvenzverwalter befragt werden. Die Beklagte zu 1 hat über 10 Jahre mit der I & C Gruppe institutionell zusammen gearbeitet (dazu später). Nachdem das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Firmen der I & C Gruppe eröffnet worden war, veranlasste die Beklagte zu 1, die Herausgabe von Unterlagen die bei diesen Firmen verblieben waren (Seite 35 des Prüfberichtes X). Ihr war es also auch nach der Insolvenzeröffnung möglich, Informationen zu erhalten. Dies haben die Beklagten auch auf Seite 2 und 4 des Schriftsatzes vom 8.11.2006 (Blatt 741 und 743) vorgetragen.
104Zudem ist die Kammer zweifelsfrei davon überzeugt, dass alle Verkäuferinnen für alle von der Fa. I & C und der Fa. C2 vermittelten Verkäufe, also auch im vorliegenden Fall, Verkaufsprovisionen gezahlt haben, die 15 % des Kaufpreises überstiegen. Diese Feststellung beruht auf den nachfolgend dargestellten unstreitigen Urkunden und Indizien, denen die Beklagten nicht entgegengetreten sind.
Gutachten der J vom 27.11.2001 (im Folgenden X) 106
107Die von dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen im Mai 2001 beauftragten Wirtschaftsprüfer sind bei der Geschäftsprüfung (wegen der Einzelheiten der Prüfungsdurchführung und der Prüfungsunterlagen wird auf Seite 7 bis 9 des Prüfberichtes verwiesen) der Beklagten unter anderem zu folgenden Ergebnissen gekommen:
(Seite 39) 108
109Aus den von der U2 bzw. der W im Falle der Eheleute H zu Verfügung gestellten Unterlagen ergibt sich, dass dem "Vertriebspartner" der I & C, Frau K, für die Objekt- und Finanzierungsvermittlung eine Provision von 12,5 % des Nettokaufpreises plus Mehrwertsteuer sowie eine Sonderprovision von 1,6 % der Finanzierungssumme zuzüglich Mehrwertsteuer zugesagt worden ist. In dem vorliegenden Fall müsste somit ein Provisionsbetrag von 15.436 (brutto) an den Vertriebspartner geflossen sein. Selbst wenn man unterstellt, dass die C2 und die C3 in vollem Umfang zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, übersteigt dieser Betrag die gegenüber den Kreditnehmern ausgewiesenen Beträge für die Finanzierungsvermittlungsgebühr, die Abschlussgebühr und die Nettocourtage von 6.727 um 6.696.
110Da I & C neben den Provisionen an die Vertriebspartner auch noch die Kosten des eigenen Geschäftsbetriebes decken mussten, kann davon ausgegangen werden, dass ein nicht unerheblicher Teil des beurkundeten "Kaufpreises" nicht an den Verkäufer der Eigentumswohnung (im vorliegenden Fall die zu I & C gehörende M) geflossen ist, sondern bei den Vertriebsgesellschaften verblieben ist.
111In den Fällen, in denen die Wohnungen von der B verkauft worden sind ist zu vermuten, dass ein Teil des Kaufpreises von der B an I & C erstattet worden ist.
112Welchen Umfang diese über den erhöhten Kaufpreis mitfinanzierten sogenannten "weichen" Kosten hatten, konnten wir nicht eindeutig nachvollziehen, da wir trotz der Aufsichtsratstätigkeit von Herrn B2 bei der B bei der E2 keine Unterlagen über die Kalkulation der Abgabepreise der B vorgefunden hatten. Hinweise auf die Größenordnung der Weichkosten ergeben sich jedoch aus dem Protokoll einer von Herrn B2 moderierten Besprechung zwischen dem Vorstand der B und den Herren I und C am 28.März 1996, in der es um die zukünftige Zusammenarbeit im Immobilienvertrieb ging. Von Seiten der B wurde kritisiert, dass I & C auf zu hohe Verkaufspreise dränge und festgestellt" ... dass mit einer 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist (vgl. Anlage 4.2 Nr. 5 Blatt 7).
In den Fällen, in denen I & C Objekte anderer Anbieter vertrieben hat, scheint die Relation von 30 % Weichkosten im Verhältnis zum Wert der Immobilien deutlich überschritten worden zu sein. Dies ergibt sich aus einem Schreiben des Kreditnehmers H2 an die E2 vom 4.1.1999 (Anlage 4.2 Nr. 6). ... Aus der Kostenrechnung des Notars ergibt sich, dass an I & C Provisionen in Höhe von 49.237,39 geflossen sind; dies entspricht ca 60 % des für die Pfandfreistellung bzw. zur Auszahlung an den Verkäufer verwendeten Betrags."
115Die Kammer schließt sich den Schlussfolgerungen der Wirtschaftsprüfer, denen die Beklagten nicht entgegengetreten sind, an. Daraus ergibt sich, dass die Verkäuferinnen in der Regel mehr als 15 % Verkaufprovisionen gezahlt haben denn Weichkosten von mindestens 30 % stehen ausweislich der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge (Anlage B10 und R18) lediglich ausgewiesene Kosten von 12,73 % (B10/1), 12,93 % (B10/2), 12,36 % (B10/3), 9,13 % (B10/4), 14,72 % (R18a), 16,98 % (R18b), 16,93 % (R18c), 12,76 (R18d), 15,12 % (R18e) und 10,78 % (R18f) gegenüber.
116Ein weiteres Indiz dafür, dass unüblich hohe Verkäuferprovisionen gezahlt wurden ist die Notiz B2 vom 26.1.1990 (Anlage 4.1 Nr. 4 des Berichtes X)
117B2 beichtet darin über ein Telefongespräch mit I2 (damaliger Vorstand der Firma B) unter anderem wie folgt:
118"Im Übrigen würde Herr I2 es gerne sehen, wenn die beiden Herren nicht schon wieder "mit mir gedroht" hätten und sich darüber hinaus endlich mit bescheideneren Provisionen begnügen würden. ...
119Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn I2 darauf aufmerksam, dass diese ja nicht den Deckungskostenbetrag der B schmälern und er daher dieser Frage nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen sollte. ...."
Daraus lässt sich zwar nicht die genaue Höhe der Verkäuferprovisionen entnehmen, wohl aber, dass erheblich überdurchschnittliche Provisionen gezahlt wurden. Andernfalls wäre die Beschwerde des Vorstandes der B 114
Vertriebsvereinbarungen mit L und E3 (Anlage B26) 122
123Daraus folgt, dass mit den Untervermittlern Provisionen von 5 % bis 12 % des Nettokaufpreises vereinbart worden waren. Da I & C nicht unentgeltlich tätig sein konnte, müssen die gezahlten Provisionen erheblich darüber gelegen haben.
125Protokolle der mündlichen Verhandlungen der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 7.9.2006 in dem Verfahren 1 o 582/04, vom 14.6.2007 in dem Verfahren 1 o 643/04, vom 3.9.2007 in zahlreichen Verfahren (Anlage 16 zum Schriftsatz vom 21.12.2007) und vom 30.1.2007 in dem Verfahren 1 o 643/04 (Zur Verwertung als Urkundenbeweis wird auf Zöller § 373 Rn. 9 verwiesen).
Der Zeuge X2 hat unter anderem ausgesagt: 126
127"Ich erhielt für die Vermittlung einer Wohnung in der Regel 9 % Provision. Diese Provision bekam ich von Herrn T, für dessen Vertrieb ich arbeitete. Wie viel Provision Herr T selbst erhalten hat, weiß ich nicht."
128Der Zeuge I2, der 1988 bis 1992 Vorstandsvorsitzender der Firma B war hat unter anderem ausgesagt:
129"Es gab Absprachen zwischen der B und der Firma I & C wonach Teile des Kaufpreises an I u. C ausgezahlt wurden.
130Es handelte sich nach meiner Erinnerung um einen knapp zweistelligen Prozentsatz, es mögen 10 – 12% gewesen sein.
Es handelte sich um eine generelle Absprache objektunabhängig. 131
132C4 wusste mit Sicherheit von dieser Vereinbarung und auch von den Provisionssätzen.
133Wir haben nämlich im Aufsichtsrat "immer mal wieder" über die Provision gesprochen.
134I und C versuchte auch regelmäßig, die Provisionssätze zu erhöhen. Wir haben allerdings diese Vereinbarung zu Lasten unserer Marge getroffen, d.h. die uns verbleibenden Kaufpreisanteile sind entsprechend reduziert worden. ... "
"Es kann sein, dass die prozentuale Provision bis 15% betrug. ..." 135
Bei seiner Vernehmung durch das Oberlandesgericht Schleswig hat der Zeuge am 5.7.2007 unstreitig ausgesagt (Blatt 959): 136
"Ich meine mich zu erinnern, dass zwischen 10 und 15% gezahlt wurden. In 137
jedem Fall aber über 10%...."
138Der Zeuge E, der 1992 bis 2003 Vorstandsmitglied der Firma B war hat ausgesagt.
139"Die Firma I und C erhielt von uns objektabhängig unterschiedliche Provisionen zwischen 14 und 18,75%"
140Die vorgenannten Urkunden beziehen sich zwar nicht auf die streitgegenständlichen Verträge wohl aber auf die allgemeine Geschäftspraxis und die Umstände des von I & C betriebenen Vertriebes von Eigentumswohnungen und deren Finanzierungen, die in allen Fällen identisch waren. Daraus folgert die Kammer, dass I & C von allen Verkäuferinnen in allen Fällen mindestens 15% Verkäuferprovision erhielt. Umstände, die eine abweichende Beurteilung im vorliegenden Fall rechtfertigen, sind weder ersichtlich noch dargelegt.
141Festzuhalten bleibt damit, dass die Beklagten den Vortrag der Kläger, es seien zu den in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesenen Kosten und Provisionen weitere 20 % bis 40 % Verkäuferprovisionen gezahlt worden nicht substantiiert bestritten haben und die Kammer zudem aufgrund der vorstehend dargestellten Urkunden zweifelsfrei davon überzeugt ist, dass jede Verkäuferin für jeden einzelnen Verkauf mindestens 15 % Verkäuferprovision an I & C gezahlt hat.
142Den Vermittlern fällt eine Täuschungshandlung zur Last. In diesem Zusammenhang spielt es letztlich keine entscheidende Rolle, ob die Täuschung in einem aktiven Tun (positive Falschangabe der Vermittlungskosten in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag) oder einem Unterlassen (Verschweigen der im Kaufpreis einkalkulierten oder versteckten Provisionen) liegt, denn die Vermittler traf eine Offenbarungspflicht.
143Eine Aufklärungspflicht besteht immer dann, wenn es sich um besonders wichtige Umstände handelt, die für den anderen Vertragsteil offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Diese müssen ungefragt offenbart werden (Palandt § 123 Rn. 5b). Dies gilt insbesondere für Tatsachen, die den Vertragszweck erheblich gefährden. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn sich ein Makler – hier I & C – nicht nur von dem Käufer sondern auch von der Verkäuferin Provisionen und zwar in einem weit über das übliche Maß hinausgehende Umfang versprechen und bezahlen lässt, denn den von der Verkäuferin in den Kaufpreis einkalkulierten Verkäuferprovisionen steht kein entsprechender Ertrags- und/oder Sachwert gegenüber. Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensanlage (eine Selbstnutzung der Wohnung durch die Kläger war nicht vorgesehen) können sich aus der Existenz und der Höhe von Innenprovisionen, die als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen, Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und der Rentabilität der Kapitalanlage ergeben (BGH NJW 2004, 1732 (1734) = BGHZ 158, 110ff). Sie sind geeignet, den wirtschaftlichen Sinn der Vermögensanlage in Zweifel zu ziehen (BGH III ZR 290/04).
144Zwar ist eine Doppelmakelung, wie § 654 BGB zeigt, grundsätzlich zulässig (BGH III ZR 318/02) sofern kein "institutionalisierter Interessenkonflikt" (BGH NJW 1992, 2818, BGHZ 138, 170) vorliegt (Handelsvertreter). Ist dem Makler – wie im vorliegenden Fall - die Doppeltätigkeit gestattet, so bleibt dennoch die Grundpflicht des Maklers bestehen, für seinen (hier: seine) Auftraggeber treu tätig zu werden. Es ist anerkannt, dass er auch bei einem Doppelauftrag nicht den einen dadurch bevorzugen darf, dass er den Vorteil des anderen »schlecht und gewissenlos« wahrnimmt, gar »Mittel, die gegen die guten Sitten verstoßen«, anwendet (so RG JW 1913,641 = RG WarnRspr 1913 Nr. 288). Auch bei einem erlaubten Doppel-Auftrag ist deshalb der Makler gehalten, seinen Auftraggeber - hier also beide - über all das aufzuklären, was für dessen Entschluss bestimmend sein kann und was er wissen muss, um sich vor Schaden zu bewahren (RGZ 138, 94, 97; BGH Urt. v. 8. März 1956 - II ZR 73/55 - , BB 1956, 733; BGHZ 48, 344; BGH III ZR 290/04 für einen Geschäftsbesorger). Diese Pflicht zum Reden, die ihm gegenüber dem einen Auftraggeber obliegt, geht der gegenüber dem anderen Teil bestehenden Pflicht vor, die von diesem Teil ihm anvertrauten ungünstigen Umstände für sich zu behalten. Das entspricht dem wohlverstandenen Interesse seiner beiden Auftraggeber. Jeder von ihnen nimmt in Kauf, dass der Makler den Gegner über ungünstige Umstände aufklärt, weil dem der Vorteil gegenübersteht, vom Makler auch das zu erfahren, was dem Gegner ungünstig ist. Dennoch hat auch der Doppel- Makler die Interessen seiner beiden Auftraggeber zu wahren, indem er sich strenger Unparteilichkeit gegenüber beiden befleißigen muss, um ihnen in fairer Weise zu dienen (BGHZ 48, 344 ff). Unerheblich ist, dass die Vermittler nicht die Aufgabe hatten, die Rentierlichkeit der Kapitalanlage der Kläger zu überprüfen, denn es geht hier um die Offenbarung von vorhandenen Kenntnissen der Vermittler (BGH III ZR 290/04 für Geschäftsbesorger). Das oder die Gespräche mit dem Vermittler waren die entscheidende Informationsquelle für die Kläger und damit die maßgebliche Grundlage für ihre Anlageentscheidung. Sie sind besonders schutzwürdig, weil ihnen eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich ist und nach dem nächstliegenden Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung ausgeschlossen ist, in dem Gesamtaufwand könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Verkäufer stecken, dass die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04).
145Dieses Gebot haben I & C und deren Untervermittler verletzt. Sie haben von den Verkäuferinnen Provisionen von mindestens 15 % erhalten und diese den Klägern unstreitig nicht offenbart. Diese Provision übersteigt die ortübliche Verkäuferprovision von 3,45 % bis maximal 5,75 % bei weitem und ist für die Kaufentscheidung der Erwerber von erheblicher Bedeutung, weil sie als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellt und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht (BGH NJW 2004, 1732 (1734). Zudem besteht bei einer so hohen Provision die nahe liegende Gefahr, die sich im vorliegenden Fall auch verwirklicht hat, dass der Makler dass Vertrauen und die Interessen der Käufer verletzt und sich allein von seinem Provisionsinteresse leiten lässt. Deutliche Indizien für diese Interessenkollision sind das Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996 und die Feststellungen der Wirtschaftsprüfer im Gutachten von X. Danach diente der Verkauf der Eigentumswohnungen überwiegend den
Umsatzinteressen der Beklagten, I & C sowie der Verkäuferin und nicht den Interessen der Erwerber. Ihre Steuersparmöglichkeiten waren angesichts ihrer verhältnismäßig geringen Einkommen stark eingeschränkt. Sie standen in keinem vernünftigen Verhältnis zu ihrem verfügbaren Einkommen. Die Steuersparmöglichkeiten dienten im Wesentlichen als Verkaufargument der Vermittler. Von sich aus hatten die Erwerber dafür keinen Bedarf geäußert. Er wurde ihnen in den Verkaufsgesprächen eingeredet.
146Ohne Bedeutung ist, ob die Verkäuferin gegenüber den Klägern verpflichtet ist, den Teil der Provision, den sie an I & C zahlt und in den Kaufpreis einkalkuliert oder anders ausgedrückt versteckt (im Folgenden Innenprovision), zu offenbaren, denn hier geht es um die Pflichten des Maklers, der nach Treu und Glauben in viel weitergehendem Ausmaß die Interessen seines Auftraggebers wahrnehmen muss als ein Verkäufer, der einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen will, und für jedermann erkennbar offensichtlich in erster Linie eigene Interessen vertritt (im Ergebnis ebenso BGH III ZR 290/04).
147Die bisherige Rechtsprechung des BGH zu den Aufklärungspflichten einer Bank über gezahlte Innenprovisionen (BGH XI ZR 53/02 = NJW- RR 2004, 632) ist in der vorliegenden Fallkonstellation - arglistige Täuschung über die Provisionen, die insgesamt an die Maklerin insgesamt gezahlt werden – überholt, um dem Verbraucherschutz und den Risiken der vorliegenden Vertriebsumstände Rechnung zu tragen (BGH XI ZR 6/04 Rn. 50). Entscheidend für diese Ausdehnung der Haftung der Beklagten ist, dass die Beklagte und I & C bewusst und gewollt zusammengearbeitet haben, um Kleinanleger durch ausgeklügelte Vertriebsmethoden zu veranlassen, mit erheblichen Vertriebskosten belastete Eigentumswohnungen zu erwerben, für die sie nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen keinen Bedarf hatten und von sich aus auch keinen Bedarf geäußert haben (dies ergibt sich eindrucksvoll aus dem Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996). Wenn die Beklagten sich die Vertriebsmethode zu Nutze machen (Neugeschäft mit Bausparverträgen und Krediten, dies belegt die Notiz B2 vom 26.1.1990, X Anlage 4.1 Nr. 4), dann müssen sie auch für sämtliche arglistige Täuschungen des Vertriebes nach §§ 123 Abs. 2 BGB einstehen. Für den Fall einer arglistigen Täuschung kommt es nicht darauf an, in welchem Pflichtenkreis der Anlagevermittler tätig wird (so jetzt ausdrücklich BGH Urteile vom 10.7.2007 XI ZR 243/07, vom 17.10.2006 XI ZR 205/05 und vom 25.4.2006 XI ZR 106/05).
148Es gibt keinen vernünftigen Grund und es ist deshalb ungerecht, dass ein Kaufinteressent einer Immobilie oder eines Immobilienanteils im Rahmen eines Steuerspar- oder Geldanlagemodells (Fondanteil oder Eigentumswohnung), dem das Anlageobjekt von dem Vertreiber mittels eines Prospektes vorgestellt wird (Hinweispflicht bei Innenprovisionen von mehr als 15% so BGH III ZR 359/02 und III ZR 218/06) anders behandelt werden soll als derjenige dem das Objekt durch eine mündliche Beratung anhand eines Berechnungsbeispiels – wie vorliegend – vorgestellt wird (keine ungefragte Hinweispflicht so BGH V ZR 66/06). Der in der Entscheidung des BGH vom 13.10.2006 (V ZR 66/06) für diese Differenzierung genannte Grund, dass der Käufer einer Immobilie keinen Anspruch auf den Erwerb zum Verkehrswert hat, gilt für jede Kapitalanlage (Fondsanteil oder Eigentumswohnung) und jede Vertriebsform. Dass ein Vermittler bei einem persönlichen Gespräch/Beratung über ihm bekannte
Innenprovisionen von mehr als 15% schweigen darf ein Prospekt über dieselbe Tatsache hingegen ausdrücklich hinweisen muss, leuchtet nicht ein. Beide Vertriebsmethoden dienen dem Zweck, den Kapitalanleger zum Erwerb der Eigentumswohnung oder des Fondsanteils zu bewegen. Bei beiden Vertriebsmethoden ist das Informationsdefizit des Kapitalanlegers identisch und jeder Kapitalanleger ist gleich schutzwürdig. Bei einem persönlichen Gespräch besteht zwar anders als bei einem anonymen Vertrieb durch einen Prospekt die Möglichkeit Fragen zu stellen. Dieser Aspekt rechtfertigt aber keine Ungleichbehandlung, weil nach dem nächstliegenden Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung ausgeschlossen ist, in dem Gesamtaufwand könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Verkäufer stecken, dass die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04). Es fehlt somit ein Anlass, dem Vermittler entsprechende Fragen zu stellen. Hinzu kommt, dass die Kammer davon überzeugt ist, dass die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden Abschlussvermittler bestrebt waren, die Innenprovisionen, die als solche für jedermann (auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH NJW 2004, 1732 (1734), den "Erwerbern" gegenüber nicht aufzudecken und keinen Argwohn oder Zweifel zu wecken (wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die nachfolgende Begründung der Arglist verwiesen). Gerade deshalb besteht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben die Verpflichtung, für die Entscheidung besonders wichtige Umstände (dazu zählt eine Innenprovision von mehr als 15%, weil sie die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04)) ungefragt zu offenbaren. Es geht hier letztlich um die Offenbarung von vorhandenem Wissen der Vermittler, welches für die Entscheidung der Kapitalanleger unabhängig von der Art der Kapitalanlage von ausschlaggebender Bedeutung ist. Dieses Wissen darf ein redlicher Makler nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht zurückhalten zumal dem hier betroffenen Personenkreis (geschäftsunerfahrene Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls mittleren Einkommen) eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich wenn nicht sogar unmöglich ist.
149Für eine Gleichbehandlung beider Vertriebsmethoden spricht schließlich auch der Umstand, dass keine vernünftige Differenzierung der unterschiedlichen Hinweispflichten möglich ist, wenn bei in einem persönlichen Gespräch ein Prospekt, der keinen Hinweis auf die Innenprovisionen von mehr als 15% enthält, ganz oder teilweise übergeben oder vorgelegt wird.
150Die Vermittler (sowohl I & C als auch deren Untervermittler) handelten arglistig. Arglist erfordert einen Täuschungswillen, der gegeben ist, wenn der Handelnde die Unrichtigkeit seiner Angaben kennt und weiß, dass der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wird, das heißt dass dieser bei wahrheitsgemäßer Erklärung nicht oder nur zu anderen Bedingungen abgeschlossen hätte. Insoweit genügt bedingter Vorsatz, nämlich die Vorstellung, die unrichtige Erklärung könne möglicherweise für die Willensbildung des anderen Teils von Bedeutung sein (Palandt § 123 Rn. 11). Diese Voraussetzungen liegen vor.
151Die Vermittler kannten die von ihnen mit den Verkäuferinnen vereinbarten und von den Verkäuferinnen an sie auch gezahlten Innenprovisionen. Sie handelten auch mit Täuschungswillen.
152Sämtliche Beteiligte, auch für die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden Abschlussvermittler waren bestrebt, die gesamten Kaufnebenkosten, die einschließlich Innenprovisionen mindestens 30 % des Kaufpreises betrugen und die als solche für jedermann (auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH NJW 2004, 1732 (1734), den "Erwerbern" gegenüber nicht aufzudecken. Allen gemein war das Wissen, dass bei Aufdeckung der erheblichen, im Kaufpreis versteckten Innenprovisionen die Erwerber möglicherweise vom Kauf abgehalten hätten werden können. Diesbezüglichen Argwohn gerade angesichts des potentiellen Erwerberklientels (nicht geschäftserfahrene Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls mittleren Einkommen) nicht entstehen zu lassen, war ersichtlich Motivation der scheinbar vollständigen Offenlegung aller "weichen Kosten", die an Notar und die I & C Gruppe zu zahlen waren. Insoweit greift auch der mögliche Einwand nicht, offengelegt seien nur die "vom Erwerber unmittelbar selbst" zu zahlenden Provisionen. Nach Überzeugung des Gerichts belegt die gesamte Gestaltung des Vertriebes der Eigentumswohnungen ("I & C verkauft alles wie z.B. Emden und Nordenham, weil auch für solche Objekte der Markt geschaffen wird" Zitat aus dem Ergebnisprotokoll der Besprechung vom 28.3.1996) und die Art und Weise der Finanzierung (Vollfinanzierung des Kaufpreises und aller Kosten, geringe Anfangsbelastung, die Erwerber mussten nur die ihnen vorgelegten Formulare unterschreiben und sich in keiner Weise aktiv um die Finanzierung kümmern), dass es allen Beteiligten (Vermittler, Verkäufer, Beklagte) ohne Rücksichtnahme auf die Interesses der Erwerber allein darauf ankam, ihre Umsatzinteressen durchzusetzen und keinerlei Argwohn oder Zweifel bei den Erwerbern zu wecken. Belegt wird diese Feststellung zudem durch folgende Urkunden und Indizien:
Notiz B2 vom 26.1.1990 (X Anlage 4.1 Nr. 4) 154
Darin heißt es unter anderem wie folgt: 155
"Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn I2 darauf aufmerksam, dass diese ja nicht den Deckungskostenbetrag der B schmälern und er daher dieser Frage nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen sollte. Im Übrigen wies ich darauf hin, dass wir uns an der B nicht mit 30 % beteiligen mussten, von unserer Vorarbeit abgesehen, wenn wir dann "nur gerecht" bedient würden. Ich ... äußerte aber meine Erwartung, dass wir etwas gerechter als gerecht behandelt werden sollten. Ich sähe mich zunehmend kritischer Fragen nach dem Sinn des B -Engagements gegenüber, so dass ich sehr dafür wäre, wenn die Herren I & C Volumen bekommen könnten, da dies die einzige Schiene sei, über die wir überhaupt etwas von 156
der B hätten. Die übrigen, so gerecht behandelten Partner, bringen uns nichts. ..."
Ergebnisprotokoll B2 vom 9.4.1996 über die Besprechung vom 28.3.1996 (X Anlage 4.2 Nr. 5) 158
Darin heiß es unter anderem wie folgt: 159
160"Er (B2) stellt klar, dass die B hervorragende Produkte liefert, die I & C Gruppe erstklassig vertreibt und einen ausgefeilten Service für die Kunden auch in der Zeit nach Durchführung des Kaufes bietet. Was ganz besonders aus der Sicht des Finanzierers wichtig ist, ist die Tatsache, dass man sich stets mit besonderem Engagement um Störfälle kümmert. Von den inzwischen rd. 4.400 durch die C4 finanzierten Wohnungen sind kaum welche in eine Zwangsversteigerung geraten und wenn, habe die Gruppe die Wohnungen unter Inkaufnahme finanzieller Einbußen übernommen. Es läge im allseitigen Interesse, über Abwicklungen zu verfügen, die keinerlei "Rauch" in der Öffentlichkeit aufsteigen ließen.
161Er hebt weiter hervor, dass sowohl die I & C Gruppe als auch die B wechselseitig stets voneinander profitieren, was auch so bleiben soll. Dies liegt ganz besonders auch im Interesse der C4, deren Beteiligung an der B nur dann dem Bausparkassengesetz entspricht, wenn sie aus dieser Verbindung Nutzen für das Bausparerkollektiv in Form von Neugeschäft ziehen kann.
....... 162
163Um die direkte Vergleichbarkeit zu gewährleisten, stellt die M der C2 exakt 20 % zur Verfügung, woraus die direkt dem Vertrieb zuzuordnenden Kosten finanziert werden.
165Zu dem immer wieder angesprochenen Thema der Abgabepreise führt Herr U aus, dass I & C freilich den maximalen Preis anstrebe. Die B muss aber als Kaufmann den Marktpreis ausloten und ihren Abgabepreis danach ausrichten. Bekommt die Fa. I & C aber höhere Preise, so muss man bei B annehmen, man habe sich verschätzt, oder "sie nehmen dem Kunden zuviel ab". Wir kalkulieren für die B ein möglichst großes Stück aus dem Kuchen.
166Nach langer Diskussion merkt Herr I an, dass die B I & C nicht verstehen kann und erinnert daran, dass der Markt für die Immobilien zu dem von I & C geforderten Preis ohnehin nicht vorhanden ist sondern erst im Beratungsgespräch gemacht werden muss.
Die Herren U und E erkennen den Wunsch auf eine Mehrerlösabrede an. Sie 168
meinen aber, dass mit der 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist. Andernfalls leidet das B-Produkt darunter. ......"
169Unerheblich ist, das diese Besprechung erst im Jahr 1996 stattfand, denn aus dem Ergebnisprotokoll ergibt sich zweifelsfrei, dass es um eine bereits bestehende und keine neue Art und Weise der Zusammenarbeit geht. Belegt wird dies auch durch die unter Nr. 1 zitierte Notiz B2. Unerheblich ist auch, dass diese Urkunden nicht unmittelbar die streitgegenständlichen Vertagschlüsse betreffen, denn daraus ergibt sich deutlich die allgemeine Geschäftspraxis von I & C insbesondere deren Egoismus und Gewissenlosigkeit.
170Festzuhalten bleibt damit zunächst, dass den