Source: https://www.accent-immobilien.de/zeitwert-gutachten/ein-gutachten-wozu.html
Timestamp: 2019-12-13 12:46:43
Document Index: 159048236

Matched Legal Cases: ['§ 13', '§ 14', '§ 4', '§ 21', '§ 15', '§ 20', '§ 75']

Accent Immobilien: Ein Gutachten: wozu?
Der richtige VK-Preis!
Ein Gutachten: wozu?
Welches Gutachten?
Ein Gutachten - wozu?
Die häufigsten Gründe sind diese:
bei Kauf --> um Fehlinvestitionen zu vermeiden
bei Verkauf --> um verkaufen zu können (!)
bei Erbschaft --> für gerechte Erbaufteilung und Erbabfindung
bei Vormundschaft --> um Wirtschaftlichkeit zu belegen
bei Scheidung --> zur gerechten Vermögensaufteilung /Zugewinnberechnung
bei Rechten und Belastungen --> zur Auflösung oder Begründung von Rechten und Belastungen
bei Beleihungen --> zur Ermittlung einer gerechten Kredithöhe
bei Versicherungen --> um Über- oder Unterversicherung zu vermeiden
Ist das Ergebnis wirklich richtig ?
Ja. Ein Gutachter und/oder Sachverständiger hat das gelernt und ist beruflich verpflichtet, neutral, objektiv und nach bestem Fachwissen seine Beurteilung abzugeben. (Vorausgesetzt, Sie vergeben genauso objektiv und neutral den Auftrag hierfür!)
Ist der Inhalt immer gleich ?
Unterm Strich: Ja! Natürlich hat jeder Gutachter so seine eigene Art der Gestaltung und auch der Umfang ist unterschiedlich. Im Kern jedoch ist ein Gutachten nach strengen, formalen Kriterien aufgebaut und die Zahlen und Fakten müssen stimmen und somit auch das Ergebnis.
Was hat der Gutachter drauf ?
Fachtechnische Grundlagen:
* Baumethoden * Baukonstruktion * Flächenberechnung * Statistik * Baustoffkunde * Baugesetze * Statik
* Wohnflächenverordnung * Bauphysik * Wertermittlungsverordnung * regionale Preise / Kosten im Baugewerbe
* Planzeichnungsverordnung * Zins- u. Rentenrechnung * Grundbuchordnung * DIN-Vorschriften, Regelwerke
Die üblichen Verfahren zur Wertermittlung
Ist das Grundstück bebaut oder nicht ? Fremd- oder eigengenutzt ? Gewerblich oder Wohnzwecke ? usw.
Nach Klärung dieser Fragen wird das Verfahren entschieden. Von ca. 50 Möglichkeiten haben sich folgende Verfahren bewährt:
Vergleichswertverfahren und / oder
Sachwertverfahren und / oder
Vergleichswertverfahren (§ 13 bis § 14 WertV)
nach Kapitel 3.1.1 der WertR 2006 gilt:
"Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken in erster Linie nur bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Zu nennen sind insbesondere Einfamilien-Reihenhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, einfache freistehende Eigenheime (Siedlung) und Garagen.
Bei Anwendung dieses Verfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5 WertV) mit dem Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke)."
Da jedoch in den meisten Fällen keine Vergleichsobjekte oder Vergleichsfaktoren in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse vorliegen, gilt die Regel:
Das Vergleichswertverfahren ist anzuwenden bei:
unbebauten Grundstücken (reine Bodenwertberechnung)
da es hierfür oftmals genügend Vergleichspreise (z.B. Bodenrichtwerte) gibt.
Anmerkung: in jedem Falle muss der Sachverständige sich im Gutachten zur Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens äußern (vgl. Gutachtenbeispiel)
Sachwertverfahren (§ 21 bis 25 WertV)
nach Kapitel 3.1.3 der WertR 2006 gilt:
"Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es für die Werteinschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind.
Dies gilt überwiegend bei individuell gestalteten Ein- und Zweifamiliengrundstücken mit Häusern, besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind."
Das Sachwertverfahren ist anzuwenden bei:
eigengenutzten Gebäuden und Grundstücken
Ertragswertverfahren (§ 15 bis § 20 WertV)
nach Kapitel 3.1..2.1 der WertR 2006 gilt:
"Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, z.B. bei Miet- u. Geschäftsgrundstücken und gemischtgenutzten Grundstücken im Sinne des § 75 Bewertungsgesetz (BewG)."
Das Ertragswertverfahren ist anzuwenden bei:
fremdgenutzten Gebäuden und Grundstücken (bei Ertragswertobjekten)
Das Honorar bei privatem Auftrag wird vertraglich frei geregelt. Basis ist die JVEG oder die HOAl. Es können Pauschalen vereinbart werden. Die Regel ist die Abrechnung nach Stundensätzen.
Aber egal, was es kostet - der Nutzen ist erheblich größer!
Wie bestell ich den Gutachter ?
(Nummer steht hier irgendwo!) ;-)