Source: https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20011211_OGH0002_0050OB00275_01D0000_000
Timestamp: 2019-10-19 01:07:56
Document Index: 230571166

Matched Legal Cases: ['OGH', '§ 1409', '§ 19', '§ 19', '§ 13', '§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 1409', '§ 13', '§ 1409', '§ 19', '§ 19', '§ 502', '§ 505', '§ 505', 'OGH', '§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 13', '§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 41', 'OGH', 'OGH']

RIS - 5Ob275/01d - Entscheidungstext - Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)
Entscheidungstext 5Ob275/01d
5Ob275/01d
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Flossmann, Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT der Liegenschaft EZ *****, vertreten durch Dr. Bernhard Wörgötter, Rechtsanwalt in St. Johann i.T., gegen die beklagte Partei Günter S*****, vertreten durch Dr. Herbert Gugglberger, Rechtsanwalt in Hopfgarten, wegen S 199.453,97 sA über die Revisionen beider Parteien gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Innsbruck vom 27. August 2001, GZ 1 R 40/01v-38, mit dem das Urteil des Landesgerichtes Innsbruck vom 11. Dezember 2000, GZ 13 Cg 18/99f-32, abgeändert wurde, beschlossen (1) und zu Recht erkannt (2):
Der Revision der Klägerin wird nicht Folge gegeben. Die Klägerin ist schuldig, dem Beklagten binnen 14 Tagen die mit S 4.868,76 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.
Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft der Liegenschaft *****, auf der die Häuser ***** in Wohnungseigentum errichtet worden sind. Errichter der Anlage war eine Bauherren-Gemeinschaft, die in eine Wohnungseigentümergemeinschaft übergehen sollte. Ein Mitglied dieser Gemeinschaft war der Rechtsvorgänger des Beklagten, Manfred Allen R*****. Er war zu 810/17940 Anteilen bücherlicher Miteigentümer der Liegenschaft und hatte Wohnungseigentum an der Wohnung top 16/AP
16. Der Beklagte hat diese Anteile mit Kaufvertrag vom 13. 2. 1995 samt dem dazugehörigen Wohnungseigentum erworben.
Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Zahlung von S 199.453,97 sA. Es handle sich dabei um restliche Bau- und Sanierungskosten sowie restlichen Betriebskosten für das Jahr 1997, die auf seine Wohnung entfielen und daher von ihm zu begleichen seien. Die Wohnanlage - bekannt unter den Namen E***** Wohnpark III - sei als Biohaus geplant gewesen, habe in der Folge wegen einer fehlerhaften Baustatik baubehördlich geräumt werden müssen. Da in der Folge der verantwortliche Statiker in Konkurs gegangen sei, habe der Masseverwalter die Sanierungen vornehmen lassen. Das darüber zu 14 Cg 19/97g beim Landesgericht Innsbruck anhängige Verfahren habe mit einem rechtskräftigen Vergleich geendet, in dem sich die Klägerin verpflichtete, einen Teil der Sanierungskosten zu bezahlen. Dieser Vergleich sei am 22. 4. 1998 von der Mehrheit der Miteigentümer, aber auch vom anwesenden Beklagten genehmigt und der Höhe nach anerkannt worden. Auf Grund der ausdrücklich anerkannten Endabrechnung sei auf den Anteil des Beklagten ein Betrag von S 188.520,44 entfallen. Darin seien sowohl die restlichen Baukosten als auch die Sanierungskosten enthalten.
Vor der Sanierung der Anlage sei auf die Wohnung des Beklagten noch ein offener Baukosten-Saldo von S 152.278,03 entfallen. Die ursprünglich prognostizierten Sanierungskosten von S 2,037.243,16, von der auf die Wohnung des Beklagten ein Anteil von 4.369 % (S 89.007,15) entfallen wäre, seien geringer ausgefallen als geplant, sodass sich letztlich für den Anteil des Beklagten ein Betrag von S 42.764,75 ergeben habe. Diese Berechnungen seien im Rahmen der Eigentümerversammlung mit dem Hausverwalter ausführlich besprochen und die Endabrechnung in Anwesenheit des Beklagten sowohl von der Anteilsmehrheit (mit 61,3 %) als auch von der Kopfmehrheit genehmigt worden. Das den Miteigentümern wenige Tage nach der Versammlung übermittelte Protokoll sei unbeeinsprucht geblieben. Für die genannten Forderungen hätten die im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu haften. Eine abweichende Regelung - allenfalls im Kaufvertrag des Beklagten - könne dies nicht ändern, weil der Beklagte als intabulierter Wohnungseigentümer die Verpflichtungen aus dem Bauherrenstatut und dem Wohnungseigentumsvertrag übernommen habe. Der Beklagte habe bei Abschluss des Kaufvertrages gewusst, dass hinsichtlich der Wohnung noch Beträge gegenüber der Wohnungseigentumsgemeinschaft offen sind. Der Rechtsvorgänger des Beklagten, Manfred Allen R*****, habe sich in seinem Wohnungseigentumsvertrag vom 27. 3. 1990 ausdrücklich verpflichtet, alle Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag auf den Rechtsnachfolger zu überbinden, insbesondere die Verpflichtungen aus dem Gemeinschaftsstatut. Der Beklagte hafte für die ausstehende Summe aber auch auf Grund seines Beitritts zum Bauherren- und Wohnungseigentumsvertrag, weil in seinem Vertrag das Gemeinschaftsstatut erwähnt werde.
Im Übrigen habe sich nach Überprüfung der Abrechnung des seinerzeitigen Verwalters Dr. N***** durch die jetzige Hausverwaltung herausgestellt, dass einige Wohnungseigentümer zuviel an Baukosten bezahlt hätten. Die Gesamtsumme der Guthaben von S 478.853,94 sei prozentuell dem (zunächst) zu verteilenden Betrag von S 147.880,82 gegenübergestellt und nach diesem Prozentsatz (30,8997 %) die Rückzahlung vorgenommen worden. Hievon seien die Wohnungseigentümer mit Schreiben vom 5. 6. 1998 durch die Hausverwaltung verständigt worden. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 25. 3. 1999 sei schließlich beschlossen worden, auch den jeweiligen Guthabensrest an die betroffenen Wohnungseigentümer auszuzahlen und seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Darlehen aufzunehmen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei sohin hinsichtlich der hier geltend gemachten Kosten für den Beklagten in Vorlage getreten. Der Beklagte habe kein Guthaben gehabt, sondern eben nur eine Verbindlichkeit. Die Baukostenabrechnung sei auch nie substanziiert bestritten worden.
Im Klagsbetrag sei auch noch ein Betrag von S 10.933,53 an offenen Betriebskosten für das Jahr 1997 enthalten. Die Wohnungseigentümerversammlung habe nämlich am 8. 11. 1997 der Hausverwaltung das Pouvoir erteilt, in dem vom Masseverwalter zu 14 Cg 19/97g gegen die Gemeinschaft geführten Prozess einen Vergleich zu schließen. Tatsächlich sei es in der Folge auch zu einem Vergleich gekommen, in dem sich die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung eines Betrages von S 170.000,-- bei Kostenaufhebung verpflichtete. In der Folge sei noch eine Reduzierung der Vertretungskosten von S 112.800,-- auf S 103.400,-- erreicht worden, sodass sich die (auf die Miteigentümer) aufzuteilende Summe mit S 273.400,-- errechne (S 103.400,-- + S 170.000,--). Hievon entfielen auf den Beklagten S 12.344,14. Gegen diesen Betrag sei ein sich unter Ausklammerung der obigen Forderung ergebender Guthabenssaldo von S 1.308,95 für das Jahr 1997 aufgerechnet worden; dies ergebe den Betrag von S 10.933,53.
Im Übrigen hafte der Beklagte für die streitgegenständlichen Forderungen auch gemäß § 1409 ABGB.
Der Beklagte beantragte die Abweisung des Klagebegehrens und wendete im Wesentlichen ein, er habe auf Grund des mit Beschluss vom 24. 5. 1995 verbücherten Kaufvertrages die Eigentumswohnung lastenfrei erworben, den gesamten Kaufpreis bezahlt und hafte für Schulden vor dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbes nicht. Der Verkäufer habe ihn über einen anhängigen Prozess informiert, weshalb in Punkt VI des Kaufvertrages vereinbart worden sei, dass die Prozesse ausschließlich im Namen und auf Risiko des Verkäufers weitergeführt würden. Der Beklagte sei zum Zeitpunkt der Entstehung der eingeklagten Forderungen in keinerlei Rechtsbeziehung zur Klägerin gestanden. Für die Baukosten-Nachforderungen sei allein sein Rechtsvorgänger passiv legitimiert. Auch handle es sich bei diesen Forderungen nicht um solche nach § 19 Abs 1 WEG, sodass der Klägerin die Aktivlegitimation fehle und der in diesem Zusammenhang gefällte Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 22. 4. 1998 rechtsunwirksam sei. Bei den Bau- und Sanierungskosten handle es sich nicht um Aufwendungen für die Liegenschaftsgemeinschaft, sondern um der Bauherrin anzulastende Bauerrichtungskosten, wofür nur die übrigen Miteigentümer hafteten. Eine Überwälzung dieser Kosten nach dem WEG auf spätere Eigentümer sei nicht vorgesehen. Der Beklagte habe auch nie Abrechnungen als verbindlich anerkannt. Hinsichtlich der geltend gemachten Prozesskosten fehle es der Klägerin ebenfalls an der Aktivlegitimation, weil dieser Prozess nur von einzelnen Miteigentümern geführt worden sei. Ähnliches gelte für die behaupteten Vorschusszahlungen; sie seien von den Bauherren geleistet worden, sodass die Klägerin daraus keinen Anspruch gegen den Beklagten ableiten könne.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren - mit Ausnahme eines Teiles des Zinsenbegehrens - statt. Es ging dabei von folgenden Feststellungen aus:
Mit Kaufvertrag vom 2. 10. 1989 erwarb Manfred Allen R*****, der Voreigentümer des streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanteiles, von der damaligen außerbücherlichen Eigentümerin der Liegenschaft EZ *****, der Firma R***** GesmbH, neben anderen Käufern einen ideellen Miteigentumsanteil. Geplant war, auf dem Grundstück nach Feststellung der Nutzwerte eine Wohnanlage zu bauen und Wohnungseigentum zu begründen. Es war dabei von einem Biohaus die Rede, das mit natürlichen Baumaterialien gebaut werden sollte. In den einzelnen Kaufverträgen war vorgesehen, dass jeder Miteigentümer selbst als Bauherr auftritt und auf eigene Rechnung arbeitet. Es war sohin ein Bauherrenmodell geplant, das später in eine Wohnungseigentumsgemeinschaft übergehen sollte.
Integrierter Bestandteil des Kaufvertrages war das Gemeinschaftsstatut. Dieses war jedem einzelnen Kaufvertrag beigelegt. Laut Punkt VII Abs 2 des Kaufvertrages sollte das Gemeinschaftsstatut so lange in Geltung sein, bis das Wohnungseigentum aller ideellen Eigentümer verbüchert ist. Jedenfalls aber sollte das Gemeinschaftsstatut bis zur endgültigen Beendigung der gemeinsamen Bauführung einschließlich der baubehördlichen Kollaudierung und der Endabrechnung seitens der Wohnbauförderung in Geltung bleiben.
In Punkt V des Gemeinschaftsstatutes war festgehalten, dass alle Fragen der Bauführung, der Planung samt Auftragsvergabe zur ordentlichen Verwaltung gehören und sohin nur der einfachen Mehrheit bei der Beschlussfassung bedürfen.
Hinsichtlich der Kostentragung war in Punkt VI des Gemeinschaftsstatutes vereinbart, dass sämtliche Kosten der Planung, Bauführung, und auch der gemeinschaftlichen öffentlichen Abgaben aller Art von den Mitgliedern der Gemeinschaft im Verhältnis ihrer Nutzflächen zu tragen sind. Es wurde deshalb auch ein Verwaltungskonto geschaffen, auf das dann die einzelnen Miteigentümer Zahlungen leisteten. Von diesem Konto wurden dann die Professionisten bezahlt.
Letztlich war hinsichtlich der Verwaltung bestimmt, dass unverzüglich nach Beginn der Gemeinschaft ein Verwalter zu bestimmen ist. Dieser sollte unter anderem das Verwaltungskonto führen. Als Verwalter wurde von der damaligen Bauherrengemeinschaft Dr. Martin N***** bestimmt. Dieser hatte bereits die Kaufverträge, das Gemeinschaftsstatut und letztlich auch den Wohnungseigentumsvertrag verfasst. Basierend auf dem Kaufvertrag wurde in weiterer Folge im Jahr 1990 mit den einzelnen Miteigentümern der Wohnungseigentumsvertrag geschlossen. In Punkt V dieses Vertrages kamen die Miteigentümer überein, Wohnungseigentum zu begründen, "sodass jeder Miteigentümer nunmehr Wohnungseigentümer der ihm zugeteilten Wohnung ist". Manfred Allen R***** wurde dabei top 16/AP 16 mit einem Nutzwert von 810/17.940stel Anteil zugeteilt.
Der Erstbezug der Wohnungseigentumsanlage erfolgte nach Beendigung der Bauarbeiten im November 1990. Erste Mängel an der Anlage traten jedoch schon im Frühjahr 1991 auf. Der daraufhin von der Baubehörde erlassene Räumungsbescheid wurde zunächst nicht vollstreckt, da die notwendigsten Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden. Es traten jedoch im Laufe des Jahres 1991 weitere Probleme auf. Vor allem stellten sich massive statische Probleme heraus. Zur Behebung dieser Probleme bzw zur Ausarbeitung von Lösungsvorschlägen wurden Dipl.-Ing. F***** und Dipl.-Ing. D***** betraut; diese konnten sich allerdings nicht auf eine adäquate Lösung einigen.
Im November 1991 kam hervor, dass für das Gebäude keine Benützungsbewilligung vorlag. Zudem wurden massive weitere Mängel festgestellt. Diese führten schließlich dazu, dass das Stadtbaubamt W***** am 15. 11. 1991 wegen Gefahr im Verzug einen Räumungsbescheid erließ, der endgültig zur Räumung der gesamten Wohnanlage führte. Die Mehrheit der Gemeinschaft beschloss daraufhin basierend auf den von Dipl.-Ing. F***** ausgearbeiteten Vorschlägen die Sanierung der Wohnanlage. Dabei bildeten sich innerhalb der Gemeinschaft zwei Lager. Die Mehrheit wollte eine eher billigere Sanierung der Wohnanlage erreichen, was mit dem Abgehen vom bisherigen Biohaus-Projekt verbunden gewesen wäre; eine Minderheit wollte das Biohaus-Konzept beibehalten. Dieser Minderheit gehörte auch Manfred Allen R***** an. Es setzte sich jedoch die Mehrheit durch und schließlich die billigere Variante gewählt. Diese Mehrheit der Miteigentümer leistete dann auch die notwendigen Zahlungen auf das gemeinsame Verwaltungskonto, um die Sanierung durchzuführen; die Minderheit verweigerte weitere Zahlungen, da man der Meinung war, dass am Biohaus-Projekt festzuhalten sei und durch die gewählte Sanierungslösung das Gemeinschaftsstatut verletzt werde. Auch Manfred Allen R***** gehörte dieser Minderheit an. Er leistete jedoch einmalig eine Akontozahlung von S 10.000,-- auf das Verwaltungskonto; danach kamen von ihm keine Zahlungen mehr.
In der Folge wurden die Sanierungsarbeiten durchgeführt und die Professionisten von Dr. N***** aus dem Gemeinschaftskonto bezahlt. Eine Endabrechnung über die Bau- und Sanierungsarbeiten wurde von Dr. N***** jedoch nie vorgenommen. Als er seine Tätigkeit als Verwalter beendete, machte er per 31. 07. 1995 eine Abrechnung und stellte die Konten glatt. Von der Gemeinschaft wurde dann die G. K*****GesmbH zum Verwalter bestellt. Erste Gespräche hatten dabei bereits Ende 1995 stattgefunden; zum Verwalter bestellt wurde sie allerdings erst Anfang 1996.
In der Zwischenzeit hatte Manfred Allen R***** den Entschluss gefasst, seinen Anteil an der Wohnungseigentumsgemeinschaft zu verkaufen. Er trat mit diesem Wunsch an seine rechtsfreundlichen Vertreter Dr. K***** und Dr. Anke R***** heran. Selbst hatte sich Manfred Allen R***** nur selten um die Wohnung gekümmert, da er viel beruflich im Ausland war. Er überließ die rechtlichen Angelegenheiten in Zusammenhang mit der Wohnung stets seinen rechtsfreundlichen Vertretern.
Der Beklagte war am Kauf der Wohnungseigentumsanteile interessiert und führte Kaufverhandlungen über den Beklagtenvertreter. Schließlich kam es zu einer Einigung und der Beklagtenvertreter setzte den Kaufvertrag auf.
Der Kaufvertrag über den 810/17940stel Anteil an der Liegenschaft samt dem dazugehörigen Wohnungseigentum an top 16/AP 16 wurde am 13. 02. 1995 unterschrieben. Damals war das Grundstück hypothekarisch belastet. Es wurde deshalb im Kaufvertrag vereinbart, dass der Beklagte das Pfandrecht über S 769.000,-- sA für das Land Tirol sowie das Veräußerungsverbot und das Vorkaufsrecht je für das Land Tirol, welche allesamt aus der Wohnbauförderung resultierten, übernimmt. Nicht jedoch sollte das hypothekarisch besicherte Eigenmitteldarlehen des Manfred Allen R***** übernommen werden.
Punkt IV des Kaufvertrages regelt, dass mit dem Tag der Unterfertigung Besitz, Genuss, Wag und Gefahr hinsichtlich der kaufgegenständlichen Miteigentumsanteile auf den Käufer übergehen und er in den Genuss aller Besitzvorteile kommt, aber auch alle anfallenden Gebühren und Abgaben zu tragen hat. In Punkt VI des Kaufvertrages sicherte der Käufer, sohin der Beklagte zu, dass er Beschaffenheit und Lage der Anteile kennt und die Übergabe und Übernahme im derzeitigen Zustand erfolgt. Der Verkäufer verpflichtete sich dazu, dass die Übergabe der Wohnung frei von allen bücherlichen und außerbücherlichen Belastungen erfolgt. In Punkt VI letzter Absatz wurde festgelegt, dass der Verkäufer für den tatsächlichen Zustand des Kaufgegenstandes keinerlei Gewähr übernimmt, und es dem Käufer unbenommen bleibt, derartige Ansprüche gegen die bauführenden Firmen geltend zu machen.
Eine besondere Regelung wurde nur hinsichtlich des beim Landesgericht Innsbruck anhängigen Verfahren 4 Cg 40/93s getroffen. An diesem Verfahren war Manfred Allen R***** als Beklagter beteiligt. Dies hatte Manfred Allen R***** auch dem Beklagten mitgeteilt. Da er in diesem Verfahren Gegenforderungen eingewendet hatte und sich im Endeffekt finanzielle Vorteile aus dem Verfahren erwartete, vereinbarte er mit dem Beklagten, dass dem Verkäufer, also Manfred Allen R*****, alle Forderungen zustehen, welche aus dem Titel der mangelhaften Bauführung resultieren. Es sollten dem Verkäufer sohin sämtliche Ansprüche, die ihm bis zum Übergabezeitpunkt gegenüber der Wohnungseigentumsgemeinschaft zustehen, verbleiben und nicht auf den Beklagten übergehen. Dies aus dem Grund, damit Manfred Allen R***** die entsprechenden Forderungen als Gegenforderungen im Verfahren 4 Cg 40/93s einwenden konnte. Eine über das Verfahren 4 Cg 40/93s hinausgehende Regelung hinsichtlich offener Forderungen oder Ansprüche wurde nicht getroffen. Die Bestimmung des Punktes VI bezog sich lediglich auf das genannte Verfahren. Eine Vereinbarung, wonach der Verkäufer Manfred Allen R***** für eventuell noch offene Bau- oder Sanierungskosten aufzukommen habe, ist in dem Kaufvertrag jedenfalls nicht enthalten.
Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung waren die Sanierungsarbeiten noch nicht zur Gänze abgeschlossen. Es waren jedoch die Wohnungen zum größten Teil schon wieder bezugsfertig. Mit Bescheid vom 18. 4. 1994 hatte der Bürgermeister der Stadtgemeinde W***** bereits eine Teilbenützungsbewilligung unter Vorschreibung von Auflagen erteilt. Nur bei drei Wohnungen waren noch Mängel vorhanden, die einer Benützungsbewilligung entgegenstanden. Für die gegenständliche Wohnung top 16 galt aber bereits die Benützungsbewilligung vom 18. 4. 1994; die Wohnung war zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zwischen Manfred Allen R***** und dem Beklagten mängelfrei und bezugsfertig. Lediglich für die Wohnungen top 1, 5 und 12 wurde erst später - mit Bescheid vom 20. 1. 1997 - die Benützungsbewilligung erteilt. Der Beklagte zog im April 1995 in die Wohnung ein.
Bis Ende des Jahres 1995 waren dann zwar die Sanierungsarbeiten abgeschlossen, eine Endabrechnung lag jedoch noch nicht vor. Die Mehrheit der Miteigentümer forderte nun die Ausarbeitung einer solchen Endabrechnung, da sie ja die Sanierungskosten bevorschusst hatten. Daher forderten sie einen entsprechenden finanziellen Ausgleich von der Minderheit, die sich bisher an den Sanierungskosten nicht beteiligt hatte. Der neue Verwalter Mag. Peter G***** wurde beauftragt, eine solche Endabrechnung zu erstellen. Diese gestaltete sich allerdings äußerst schwierig, da der vorherige Verwalter Dr. N***** nicht bereit war, seine gesamten Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Mag. G***** musste auf Grund der vorhandenen Aufstellungen offener Salden bzw Guthaben eine Endabrechnung vornehmen. Dabei wurden neben den Sanierungskosten auch noch offene Baukosten mitberücksichtigt. Da einige der Miteigentümer die Sanierungskosten bevorschusst hatten, ergab sich für diese meist ein Guthaben. Andere Miteigentümer hingegen hatten nach der Bauendabrechnung noch offene Salden zu begleichen. Auch für die Wohnung top 16, deren intabulierter Eigentümer nunmehr der Beklagte war, ergab sich aus den Aufstellungen ein offener Saldo in Höhe der Klagsforderung. Für die gegenständliche Wohnung top 16 errechnete sich dabei vorerst ein offener Saldo an Baukosten in der Höhe von S 152.278,03,--. Daneben waren nun auch noch die Sanierungskosten anteilig zu berücksichtigen. Diese sollten eigentlich einen Betrag von S 2,037.243,16,-- ausmachen, was für die Wohnung top 16 ein Betrag von S 89.007,15 ergab. Der offene Saldo betrug sohin ursprünglich S 241.285,18. Auf diesen offenen Betrag hatte Manfred Allen R***** eine Anzahlung von S 10.000,-- geleistet, was den offenen Saldo auf S 231.285,18 reduzierte. Schließlich konnten aber die Sanierungsarbeiten günstiger als prognostiziert durchgeführt werden. Der Grund hiefür liegt darin, dass der Masseverwalter des inzwischen in Konkurs gegangenen Dipl. Ing. F***** einen Prozess gegen die Wohnungseigentumsgemeinschaft wegen noch offener Zahlungen führte (14 Cg 19/97g des Landesgerichtes Innsbruck) und dieses Verfahren mit einem außergerichtlichen Vergleich über S 170.000,-- bei gegenseitiger Kostenaufhebung beendet wurde. Die Differenz zu den prognostizierten Kosten in Höhe von S 978.822,35 wurde den einzelnen Miteigentümern entsprechend ihren Anteilen zugebucht. Für die Wohnung top 16 betrug die Gutschrift S 42.764,75, sodass sich letztlich aus Bau- und Sanierungskosten ein offener Saldo von S 188.520,44 ergab. Zu diesem Betrag kamen noch die offenen Vertretungskosten für die Rechtsanwaltskanzlei Dr. T*****/Dr. W*****. Diese war von der Wohnungseigentumsgemeinschaft mit der Vertretung im Rechtsstreit gegen den Masseverwalter des Dipl. Ing. F***** betraut und mit einem Pouvoir für einen Vergleich bis zu S 200.000,-- ausgestattet. Dabei stimmten alle Miteigentümer mit Ausnahme des Beklagten für eine Vergleichslösung. Dieser war zwar bei der betreffenden Versammlung anwesend, erklärte sich allerdings in den Prozessfällen mit dem Hinweis auf seinen Kaufvertrag als nicht zuständig. Er war der Meinung, dass Manfred Allen R***** diese Kosten zu tragen hätte. Nach Abschluss des Vergleiches wurde den einzelnen Miteigentümern eine Information über den Vergleichsabschluss zugesendet. Innerhalb der Einspruchsfrist erhob kein Miteigentümer Einwendungen. Zu einer eigenen Beschlussfassung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung kam es jedoch nicht. Der Vergleich wurde rechtskräftig und auch vom Konkursgericht genehmigt. Daraufhin stellte die Rechtsanwaltskanzlei Dr. T*****/Dr. W***** der Wohnungseigentumsgemeinschaft Vertretungskosten von insgesamt S 124.521,-- in Rechnung. Auf Intervention des Verwalters der klagenden Partei kam es noch zu einer Reduktion der Kosten auf S 112.800,--. Samt der Vergleichssumme von S 170.000,-- und unter Berücksichtigung des Vorsteuerabzuges musste die klagende Partei letztlich S 273.400,-- bezahlen. Anteilig entfiel davon auf die Wohnung top 16 der Betrag von S 12.344,15.
Damit wies die Endabrechnung für den Beklagten auf Grund der Bau-, Sanierungs- und Vertretungskosten einen offenen Saldo von insgesamt S 200.864,59 auf. Dem stand ein Guthaben an Betriebskosten für das Jahr 1997 in Höhe von S 1.471,43 gegenüber, woraus sich letztlich ein offener Saldo in der Höhe der Klagsforderung (S 199.453,97) ergab. Diese Bauendabrechnung wurde den Miteigentümern in der Versammlung vom 22. 4. 1998 präsentiert und vom Verwalter Mag. Peter G***** ausführlich erklärt. Der Beklagte war bei dieser Versammlung anwesend. Mit 77,9 % der Anteile war die Versammlung beschlussfähig. Die Bauendabrechnung wurde mit einer Mehrheit von 61,3 % genehmigt. Auch der Beklagte genehmigte mit seiner Stimme die Bauendabrechnung und die daraus resultierenden Salden.
In einem zweiten Punkt wurde dann über die Zahlungsmodalitäten gesprochen und abgestimmt. Es wurde dabei mit ebenfalls 61,3 % der Stimmen beschlossen, dass die Miteigentümer, für die sich ein Passivsaldo ergeben hatte, diesen bis zum 11. 5. 1998 zu begleichen haben. Der Beklagte stimmte bei diesem Punkt gegen die Mehrheit. Er verwies darauf, dass laut seinem Kaufvertrag mit Manfred Allen R***** dieser für alle mit dem Bau in Zusammenhang stehenden Kosten aufzukommen habe.
Schon zuvor hatte sich der Beklagte öfters im Rahmen von Versammlungen und auch außerhalb gegenüber den Verwaltern dahingehend geäußert, dass er keinerlei Zahlung zu leisten habe, die die Bauführung betreffen, und dies damit begründet, dass er mit Manfred Allen R***** im Kaufvertrag vereinbart habe, dass dieser die Kosten, die noch aus der Bauführung resultierten, zu bezahlen habe. Tatsächlich hatte sich Manfred Allen R***** auch bereit erklärt, S 90.000,-- zu zahlen. Es wurde auch mit der Hausverwaltung darüber gesprochen. Außerdem war der Beklagte einmal mit dem Kaufvertrag beim Verwalter Mag. G***** in dessen Büro. Da dieser allerdings keinen Anhaltspunkt für eine solche Kostenübernahme im Kaufvertrag fand, verwies er den Beklagten an seinen Rechtsvertreter, der den Kaufvertrag aufgesetzt hatte. Der Verwalter und auch die sonstigen Miteigentümer verwiesen hinsichtlich der Kostentragung vielmehr darauf, dass der Beklagte intabulierter Eigentümer sei und deshalb den offenen Saldo zu begleichen habe. Trotzdem weigerte sich der Beklagte mit dem Hinweis auf seinen Kaufvertrag, die ausstehende Summe zu bezahlen. Auch eine Mahnung durch den Klagsvertreter unter Setzung einer Nachfrist bis zum 23. 6. 1998 konnte den Beklagten zu keiner Zahlung bewegen.
Die übrigen Wohnungseigentümer, auch jene, die der Minderheit angehörten, haben inzwischen ihre offenen Salden beglichen. Lediglich der Saldo des Beklagten ist noch offen, weshalb er vom Verwaltungskonto auf ein Subkonto ausgelagert wurde. Die Klägerin nahm über die Höhe des Klagsbetrages einen Kredit auf, der mit 8,5 % pA zu verzinsen ist.
Rechtlich vertrat das Erstgericht die Auffassung, dass der Beklagte gemäß § 19 Abs 1 WEG grundsätzlich alle Liegenschaftsaufwendungen im Verhältnis seiner Anteile zum Zeitpunkt des Endes der Abrechnungsperiode zu tragen habe. Bei einem Eigentümerwechsel sei für die Tragung der Kosten gegenüber der Gemeinschaft der Zeitpunkt der Intabulation maßgeblich. Unabhängig von eventuell anderslautenden Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer habe jedenfalls der intabulierte Miteigentümer für die Liegenschaftsaufwendungen zu haften. Da der Beklagte zum Zeitpunkt der Abrechnung im Jahre 1998 intabulierter Eigentümer gewesen sei und bei der entsprechenden Versammlung auch die Endabrechnung genehmigt habe, habe er der Klägerin gegenüber für diese Aufwendungen aufzukommen. Die Klägerin sei auch aktiv legitimiert, da die Bauherrengemeinschaft mit Unterzeichnung des Wohnungseigentumsvertrages in eine Wohnungseigentumsgemeinschaft übergegangen sei.
Der vom Beklagten gegen diese Entscheidung erhobenen Berufung gab das Gericht zweiter Instanz teilweise statt. Es erkannte den Beklagten schuldig, der Klägerin S 47.175,94 samt 8,5 % Zinsen seit 23. 6. 1998 zu zahlen und wies das Mehrbegehren ab. Dies auf Basis der erstinstanzlichen Feststellungen (eine mündliche Berufungsverhandlung fand gar nicht statt) und aus folgenden rechtlichen Erwägungen:
Der vom Beklagten mit Manfred Allen R***** geschlossene Kaufvertrag tangiere ausschließlich das Innenverhältnis zwischen ihm und dem Verkäufer, habe also auf die Rechtsbeziehungen zwischen den Streitteilen keinerlei Einfluss. Allerdings sei der Beklagte auch nicht Gesamtrechtsnachfolger des Verkäufers, sondern durch den Kauf der Eigentumswohnung nur dessen Einzelrechtsnachfolger geworden und daher mangels vertraglicher Übernahme allfälliger offener Verbindlichkeiten des Verkäufers gegenüber der Klägerin auch nicht für dessen offene Verbindlichkeiten haftbar. Eine solche Haftung könne nur nach den Bestimmungen des WEG begründet werden. Zu berücksichtigen sei dabei, dass im vorliegenden Fall Wohnungseigentum schon vor dem 1. 1. 1994 begründet worden, die alle Wohnungs- und sonstigen Miteigentümer der Liegenschaft umfassende Wohnungseigentümergemeinschaft aber erst durch das 3. WÄG mit Wirksamkeit vom 1. 1. 1994 ex lege entstanden sei. § 13c WEG sehe nach ständiger Rechtsprechung keine gesetzliche Rechtsnachfolge der Wohnungseigentümergemeinschaft in bestehende Schuldverhältnisse vor. Für die von einem Teil der Lehre befürwortete Gesamtrechtsnachfolge der Wohnungseigentümergemeinschaft in Rechte und Verbindlichkeiten der Mit- und Wohnungseigentümer finde sich im Gesetz kein Anhaltspunkt (vgl SZ 70/159; 5 Ob 259/98v; 5 Ob 244/98p; WoBl 1997, 196/72; 5 Ob 103/00h ua). Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne daher frühestens mit 1. 1. 1994 entstanden und auch frühestens seit diesem Zeitpunkt Träger von Rechten und Pflichten in Verwaltungsangelegenheiten sein. Für Forderungen von Miteigentümern, die vor diesem Zeitpunkt entstanden sind, fehle es der Klägerin an der Aktivlegitimation. Nur scheinbar im Widerspruch damit stehe jene Judikatur, die bezüglich der im Zeitpunkt des Inkrafttretens des 3. WÄG am 1. 1. 1994 bereits anhängigen Streitverfahren über von der und gegen die Gemeinschaft geltend gemachten Ansprüche - wegen einer fehlenden Übergangsregelung - in Verfahren über Klagen des Verwalters, mit denen materiell Forderungen der Gemeinschaft geltend gemacht werden, in jedem Stadium des Verfahrens eine Richtigstellung der Bezeichnung der klagenden Partei auf die Wohnungseigentümergemeinschaft für zulässig erklärte (vgl SZ 69/190; 5 Ob 2037/96; 5 Ob 43/95; 5 Ob 2179/96v).
Daraus folge, dass der Beklagte jedenfalls die im Klagsbetrag enthaltenen "Betriebskosten" in Höhe von S 10.933,53 zu bezahlen hat, die nämlich daraus resultierten, dass die nunmehrige Klägerin sich als Beklagte im Verfahren 14 Cg 19/97g vergleichsweise zur Zahlung eines Betrages von S 170.000,-- verpflichtete und ihre Prozesskosten selbst zu tragen hatte. Anteilig entfielen von diesem Betrag auf die Wohnung top 16 S 12.344,15, wovon ein Betriebskostenguthaben des Beklagten für das Jahr 1997 in Höhe von S 1.471,43 abzuziehen sei. Hiebei handle es sich um typische Aufwendungen im Sinne des § 19 Abs 1 WEG, die zu einem Zeitpunkt entstanden und fällig geworden seien, als der Beklagte unstrittig (bücherlicher) Wohnungseigentümer war. Dass der Beklagte nicht Prozesspartei gewesen ist (sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft), könne selbstverständlich seine Zahlungspflicht für derartige Verwaltungskosten nicht hindern. Anders verhalte es sich mit dem als "ausständige Baukosten" geltend gemachten Teilbetrag von S 152.278,03. Im vorliegenden Fall sei nämlich eine Bauherrengemeinschaft gegründet worden, die durch einen Verwalter nach außen hin vertreten gewesen sei; deren Mitglieder hätten die Baukosten der Wohnungseigentumsanlagen im Verhältnis der vorgesehenen Anteile zu tragen gehabt. Diese Bauherrengemeinschaft habe nach dem Gemeinschaftsstatut als Rechtsgemeinschaft im Innenverhältnis bis zur Übergabe der Wohnungen und Abrechnung durch die Wohnbauförderung bestanden. Ihre Mitglieder, zu denen auch der Rechtsvorgänger des Beklagten gehörte, hätten im Innenverhältnis Anspruch darauf gehabt, dass jeder die anteiligen Baukosten begleicht. Die Finanzierung der Errichtung der Eigentumswohnungsanlage, aber auch die Genehmigung der diesbezüglichen Bauendabrechnung sei keine Angelegenheit der Verwaltung und damit der ab 1. 1. 1994 bestehenden Miteigentümergemeinschaft. Es sei der Ansicht Löckers, Die Wohnungseigentümergemeinschaft 328 mwN, und Dirnbachers, WEG 114 zu folgen, wonach Grund- und Baukosten des Hauses bzw der Eigentumswohnung nicht als Verwaltungskosten bzw Liegenschaftsaufwendungen iSd § 19 WEG anzusehen sind (vgl auch 5 Ob 21/00z; gegenteilig offensichtlich Würth in Rummel2 § 19 WEG Rz 1). Vielmehr handle es sich um eine Forderung aus der Bauherrengemeinschaft gegenüber Manfred Allen R*****, dem Rechtsvorgänger des Beklagten, der zum Zeitpunkt des Entstehens dieser Forderung Mitglied der Bauherrengemeinschaft war. Dies ergebe sich daraus, dass im Verfahren 4 Cg 40/93s des Landesgerichtes Innsbruck mit rechtskräftigem Zwischenurteil (siehe 5 Ob 43/95) die Forderung der Bauherrengemeinschaft aus dem Titel der Bau- und Sanierungskosten dem Grunde nach gegenüber Manfred Allen R***** rechtskräftig festgestellt worden sei. Einen Schuldbeitritt oder eine Schuldübernahme habe die Klägerin nicht zu beweisen vermocht. Auch der geltend gemachte Rechtsgrund des § 1409 ABGB könne der Klägerin nicht dienlich sein. Abgesehen davon, dass die Judikatur die Anwendbarkeit dieser Bestimmung bei Erwerb einer Eigentumswohnung verneine (vgl 5 Ob 749/78; SZ 52/12) und nur Barth/Menschel offenbar die Auffassung vertreten, dass die Bestimmung zum Tragen komme (Zur umstrittenen Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Ausfallshaftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Hausschulden nach § 13c WEG sowie zur Bedeutung des § 1409 ABGB, immolex 1997, 249 f), scheitere die Berücksichtigung dieser Bestimmung auch daran, dass die Klägerin diesbezüglich keine ausreichenden konkreten Prozessbehauptungen aufgestellt habe. Sie hätte behaupten und beweisen müssen, dass das Erwerbsobjekt das im Wesentlichen einzige Vermögen des Veräußerers (Manfred Allen R*****) gewesen sei und der Erwerber dieses bei Vertragsabschluss gewusst oder die Verhältnisse gekannt habe, aus denen dieser ohne weiteres darauf schließen hätte können (vgl dazu ausführlich 1 Ob 521/95).
Selbst wenn die Klägerin, wie dies von ihr behauptet wurde, für die ausständigen Baukosten durch Aufnahme eines Kredits in Vorlage getreten wäre, könnte dies gegenüber dem Beklagten keinen Bereicherungsanspruch begründen, weil diesen keine Zahlungspflicht getroffen habe. Auch diesfalls stünde der Klägerin nur ein Anspruch gegen den Rechtsvorgänger des Beklagten zu.
Damit sei das Klagebegehren im Umfang von S 152.278,03 abzuweisen. Hinsichtlich der restlichen S 36.242,41, die von den Parteien mit "Sanierungskosten" bezeichnet worden seien, sei das Klagebegehren wieder berechtigt. Auch wenn eine nähere Aufschlüsselung der einzelnen Sanierungskosten nicht möglich sei, gehe aus den Feststellungen des Erstgerichtes hervor, dass diese Aufwendungen für die Erreichung der Kollaudierung und die Bewohnbarkeit der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte erforderlich waren. Es gehe aus den Feststellungen jedoch auch hervor, dass diese Kosten zu einem Zeitpunkt entstanden seien, als Wohnungseigentum bereits bestanden hat. Diese Sanierungsarbeiten an der gesamten Anlage seien bis Ende des Jahres 1995 abgeschlossen gewesen; eine Endabrechnung sei dann erst im Jahre 1998 vorgelegen. In diesem Zusammenhang dürfe nicht übersehen werden, dass die Sanierungskosten von der Mehrheit der Wohnungseigentümer bevorschusst wurden und ihre Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft sohin erst durch Vornahme der Ab- und letztlich erfolgten Aufrechnung und Einforderung durch die Hausverwaltung gegenüber allen Wohnungseigentümern fällig geworden seien. Zu diesem Zeitpunkt sei der Beklagte längst (bücherlicher) Mit- und Wohnungseigentümer gewesen und habe daher diese Sanierungskosten als Aufwendungen im Sinne des § 19 Abs 1 WEG anteilsmäßig mitzutragen. Ob und inwieweit der Beklagte diesen Teil der Sanierungskosten von seinem Rechtsvorgänger regressieren kann, hänge letztlich von den zwischen diesen beiden getroffenen vertraglichen Vereinbarungen ab.
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, dass die ordentliche Revision zulässig sei. Eine jüngere höchstgerichtliche Judikatur zur Frage, ob Bau- und Grundkosten als Aufwendungen im Sinne des § 19 Abs 1 WEG zu behandeln sind, liege nämlich nicht vor; auch in der Literatur bestehe diesbezüglich keine einhellige Rechtsansicht. Das Berufungsurteil wurde von beiden Parteien angefochten. Während die Klägerin mit ihrer Revision die vollinhaltliche Stattgebung des Klagebegehrens erreichen möchte, geht der Rechtsmittelantrag des Beklagten dahin, das Klagebegehren zur Gänze abzuweisen. Beide Parteien haben außerdem hilfsweise Aufhebungsanträge gestellt. In Revisionsbeantwortungen haben die Parteien zum jeweiligen Rechtsmittel des Gegners Stellung genommen und beantragt, ihm nicht Folge zu geben; darüber hinaus haben beide Parteien die Zurückweisung der gegnerischen Revision beantragt, und zwar die Klägerin mit dem Hinweis auf die Versäumung der Revisionsfrist durch den Beklagten, der Beklagte weil er meint, es stelle sich hinsichtlich der abgewiesenen Baukostenforderung keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO.
Sie war zurückzuweisen, weil die vierwöchige Revisionsfrist des § 505 Abs 2 ZPO versäumt wurde.
Das Berufungsurteil wurde dem Vertreter des Beklagten am 4. 9. 2001 zugestellt, sodass die vierwöchige Revisionsfrist am 2. 10. 2001 endete. An diesem Tag hat der Beklagte die Revision zwar zur Post gegeben, sie war aber entgegen der Vorschrift des § 505 Abs 1 ZPO nicht an das Erstgericht, sondern an das Berufungsgericht adressiert. Beim Erstgericht langte sie erst am 3. 10. 2001, also nach Ablauf der Revisionsfrist ein.
Die durch eine unrichtige Adresse ausgelöste Verzögerung des Postenlaufes geht zu Lasten des Rechtsmittelwerbers (RIS-Justiz RS0060177). Um als rechtzeitig behandelt werden zu können, muss daher ein solches Rechtsmittel am letzten Tag der Frist beim zuständigen Gericht eingelangt sein (vgl EvBl 1995/90; RdW 1998, 99 uva). Das wird zwar auch dann angenommen, wenn das zuständige Gericht und das Gericht, an das das Rechtsmittel adressiert war, über eine gemeinsame Einlaufstelle verfügen (RIS-Justiz RS0041726), doch liegt ein solcher Fall nicht vor. Eine bloß gemeinsame Anschrift der beiden Gerichte - wie hier - reicht hiefür nicht aus (7 Ob 549/78; 2 Ob 391/97g = Jus OGH-Z 2474).
An der demnach feststehenden Verspätung der Revision des Beklagten ändert sich auch dadurch nichts, dass das Berufungsurteil mit Beschluss vom 24. 9. 2001 berichtigt wurde. Nach ständiger Rechtsprechung wird nämlich durch die Entscheidungsberichtigung dann kein neuer Fristenlauf ausgelöst, wenn der Rechtsmittelwerber auch ohne Berichtigung über den wirklichen Inhalt der Entscheidung nicht in Zweifel sein konnte (6 Ob 20/99f; 1 Ob 212/99p; 6 Ob 264/99p; 2 Ob 61/00k; 8 Ob 138/00b = WoBl 2000, 249/136). Die gegenständliche Berichtigung betraf die Behebung eines Schreib- bzw Rechenfehlers im Spruch des Berufungsurteils, wo der der Klägerin zugesprochene Betrag mit S 37.335,94 statt richtig mit S 47.175,94 angegeben war. Was tatsächlich gemeint war, ergab sich völlig eindeutig aus den Entscheidungsgründen, wonach der Beklagte S 10.933,53 "Betriebskosten" und S 36.242,41 Sanierungskosten (also insgesamt S 47.175,94) zu zahlen hat, wogegen die mit S 152.278,03 festgestellte Forderung der Klägerin aus dem Titel der Baukosten als nicht zu Recht bestehend erkannt und abgewiesen wurde, was in Gegenüberstellung zur Klagsforderung (S 199.453,97) wiederum zu einem Zuspruch von S 47.175,94 führt.
Damit entzieht sich das Rechtsmittel des Beklagten einer sachlichen Erledigung. Es sei nur beiläufig erwähnt, dass die anteilige Zahlungspflicht des Beklagten für die von der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgewendeten Prozesskosten ohnehin der Judikatur entspricht (RIS-Justiz RS0115413) und dass auch die für die Sanierung der Wohnanlage aufgewendeten Kosten aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen zu den Liegenschaftsaufwendungen zu zählen sind, die gemäß § 19 Abs 1 WEG jeder Mit- und Wohnungseigentümer anteilig mitzutragen hat. Das ergibt sich schon daraus, dass die Behebung von schweren Baumängeln - sei es auch in Form der erstmaligen Herstellung eines mängelfreien Zustandes der Wohnungseigentumsanlage - als Angelegenheit der Verwaltung in den Aufgabenbereich der Wohnungseigentümergemeinschaft fällt (vgl MietSlg 38.632; WoBl 1993, 107/73 [Call]; MietSlg 46/15; MietSlg 49/31; WoBl 1999, 102/54 [Call] ua; so auch die das gegenständliche Sanierungsprojekt betreffende Entscheidung WoBl 1997, 197/74 [Niedermayr]). Das Berufungsgericht hat auch überzeugend begründet, dass die aus den Sanierungsarbeiten resultierenden Forderungen der Klägerin erst nach dem Eintritt des Beklagten in die Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden sind, sodass die dem Beklagten abverlangte Mittragung der Sanierungskosten im Einklang mit der einschlägigen Judikatur steht (vgl 5 Ob 21/00z = EWr II/19/58).
Sie ist aus dem vom Berufungsgericht angeführten Grund zulässig; sie ist jedoch nicht berechtigt.
Als Hauptargument für die Berechtigung ihrer gegen den Beklagten geltend gemachten Baukostenforderung führt die Klägerin ins Treffen, dass es sich auch bei Grund- und Baukosten um Liegenschaftsaufwendungen iSd § 19 Abs 1 WEG handle, sofern sie nach der Begründung von Wohnungseigentum an der betreffenden Liegenschaft entstanden sind. Das sei hier der Fall, weil Wohnungseigentum schon im Jahr 1990 begründet worden sei und die Baukosten endgültig erst zu einem Zeitpunkt abgerechnet werden konnten, als der Beklagte schon zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörte. Dementsprechend habe er die beim Erwerb seiner Eigentumswohnung noch offenen Baukosten anteilig mitzutragen. Unabhängig davon sei die Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtsnachfolgerin der Bauherrengemeinschaft anzusehen (sofern man nicht ohnehin von der Identität der beiden Gemeinschaften ausgeht, wie dies offenbar auch der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung 5 Ob 43/95 getan habe), sodass an der Aktivlegitimation der Klägerin, die bevorschussten Baukosten vom Beklagten einzufordern, nicht zu zweifeln sei. Schließlich habe das Berufungsgericht eine (privative) Übernahme der Schulden des Manfred Allen R***** durch den Beklagten zu Unrecht oder jedenfalls auf Basis unzulänglicher Entscheidungsgrundlagen verneint. Da im Kaufvertrag des Beklagten mit Manfred Allen R***** zwar die Forderungen des Letzteren gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht jedoch die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Manfred Allen R***** behandelt wurden, sei der Umkehrschluss zu ziehen, dass der Beklagte - zumindest schlüssig - die Baukostenschuld seines Rechtsvorgängers übernahm; die Klägerin habe dieser Schuldübernahme konkludent zugestimmt.
Mit diesen Argumenten wird weder eine Mangelhaftigkeit des zweitinstanzlichen Verfahrens noch eine unrichtige rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichtes aufgezeigt.
Richtig ist, dass sich in der Judikatur wiederholt die Aussage findet, auch die Grund- und Baukosten gehörten zu den Aufwendungen für die Liegenschaft iSd § 19 Abs 1 WEG, sofern sie nach der Begründung des Wohnungseigentums entstanden sind (vgl MietSlg 35.645; MietSlg 39/32 ua; idS schon MietSlg 23.569 zur Rechtslage nach dem WEG 1948). Würth (in Rummel2, Rz 1 zu § 19 WEG) hat sich dem angeschlossen. In den Anlassfällen dieser Judikatur ging es jedoch idR nur darum, einen subsidiären Aufteilungsschlüssel für die Errichtungskosten zu finden; eine prinzipielle Haftung des in die Gemeinschaft aufgenommenen neuen Wohnungseigentümers für alle Verbindlichkeiten seines Rechtsvorgängers lässt sich daraus nicht ableiten (vgl 5 Ob 21/00z = EWr II/19/58). Selbst die Sachhaftung für Altlasten trifft ihn nur, wenn im Zeitpunkt seines Rechtserwerbs eine das gesetzliche Vorzugspfandrecht nach § 13c Abs 3 WEG aktualisierende Klage angemerkt war (vgl EvBl 2001/92; WoBl 2001, 147/87). Die gesetzliche Verpflichtung des Mit- und Wohnungseigentümers, die Liegenschaftsaufwendungen anteilig mitzutragen, bezieht sich vielmehr grundsätzlich auf die nach seinem (durch die Verbücherung des Wohnungseigentums vollzogenen) Eintritt in die Gemeinschaft entstandenen Kosten. IdS wurde etwa der Ersteher einer Eigentumswohnung für die nach seinem Rechtserwerb anfallenden Tilgungsraten eines von der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Sanierung des Hauses aufgenommenen Kredites haftbar gemacht, nicht jedoch für die bereits zuvor entstandenen Beitragsschulden seines Rechtsvorgängers (5 Ob 21/00z = EWr II/19/58).
In der zuletzt genannten Entscheidung wurde mit dem Hinweis auf widersprüchliche Lehrmeinungen offen gelassen, ob die zur Tilgung eines Grund- und Baukostendarlehens aufzubringenden Beträge (allgemeiner gesagt: die Errichtungskosten der Wohnungseigentumsanlage) überhaupt als Aufwendungen im Sinne des § 19 Abs 1 WEG angesehen werden können. Es ist nämlich fraglich, ob es sich um einen mit der Verwaltung der Liegenschaft zusammenhängenden Aufwand handelt (vgl WoBl 1998, 239/157 [Call]). Das könnte auch im gegenständlichen Fall dahingestellt bleiben, weil der revisiongegenständliche Baukostenaufwand schon vor dem Eintritt des Beklagten in die Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden war und daher der Hinweis auf die vom erkennenden Senat in 5 Ob 21/00z vertretene Rechtsansicht genügt, um klarzustellen, dass den Beklagten insoweit keine Beitragspflicht trifft. Die gegenteilige, den Baukostenaufwand in die Zeit nach dem Ankauf der Eigentumswohnung durch den Beklagten verlegenden Argumentation der Revisionswerberin geht nicht vom festgestellten Sachverhalt aus oder lässt zumindest unberücksichtigt, dass sie die auf den Miteigentumsanteil des Beklagten entfallenden Sanierungskosten ohnehin erhalten hat. Dennoch sei schon hier festgehalten, dass § 19 Abs 1 WEG keine gesetzliche Grundlage dafür bietet, beim Käufer einer Eigentumswohnung die von seinem Rechtsvorgänger schuldig gebliebenen Errichtungskosten einzufordern, weil auch dies die Richtigkeit der berufungsgerichtlichen Entscheidung bekräftigt.
Der erkennende Senat folgt in diesem Punkt der Rechtsansicht von Löcker (Die Wohnungseigentümergemeinschaft, 328 mwN), Zingher (in Würth/Zingher, Mit- und Wohnrecht20, Rz 2 zu § 19 WEG) und Call (Anm zu WoBl 1998, 239/157). IdS hat der Oberste Gerichtshof schon früher den Standpunkt vertreten, dass die Aufteilung der Baukosten der Vertragsfreiheit unterliegt, also nicht uneingeschränkt den Regeln über die Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen folgt (vgl MietSlg 32.502; 5 Ob 1084/92; so auch Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 4 zu § 19 WEG). Wenn jemand vom Bauherrn oder gar von einem früheren Eigentümer eine Eigentumswohnung bzw den Liegenschaftsanteil, mit dem das ausschließliche Nutzungsrecht an der Wohnung verbunden ist, erwirbt, liegt kein Akt der Verwaltung, sondern der Verfügung vor (Spruzina in Schwimann2, Rz 7 zu § 19 WEG), weshalb § 19 Abs 1 WEG keine geeignete Rechtsgrundlage für die Überwälzung der Errichtungskosten auf den Käufer bietet. Aus der genannten Gesetzesbestimmung kann sich nur ein Aufteilungsschlüssel für die aus gemeinschaftsrechtlichen oder anderen Gründen notwendige Verteilung der Errichtungskosten ergeben, wenn hiefür keine vertragliche Vorsorge getroffen wurde.
Damit erweist sich die auf § 19 Abs 1 WEG aufbauende Argumentation der Revisionswerberin als nicht zielführend. Es zeigen aber auch die sonstigen Rechtsmittelausführungen keinen Fehler der rechtlichen Beurteilung des Berufungsgerichtes auf:
Selbst wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtsnachfolgerin der ehemaligen "Bauherrengemeinschaft" oder mit dieser ident wäre (dagegen ins Treffen zu führen wäre etwa WoBl 1998, 239/157), könnte damit nur eine Baukosten-Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Manfred Allen R*****, nicht aber gegen den Beklagten begründet werden. Auch in dem zu 4 Cg 40/93s ergangenen Zwischenurteil des Landesgerichtes Innsbruck wurde lediglich eine der "Wohnungseigentümer- und Bauherrengemeinschaft" gegen Manfred Allen R***** dem Grunde nach bestehende Forderung festgestellt, sodass sich daraus kein Argument für die in Anspruch genommene Sachlegitimation des Beklagten ergibt. Von einer privaten Schuldübernahme des Beklagten kann schließlich nach der Sachlage keine Rede sein. Warum die Nichterwähnung von Forderungen der Klägerin gegen Manfred Allen R***** im Kaufvertrag mit dem Beklagten bei gleichzeitigem Ausschluss eines Übergangs der von Manfred Allen R***** gegen die Klägerin behaupteten Forderungen zum Umkehrschluss zwingen sollte, der Beklagte habe die von seinem Rechtsvorgänger schuldig gebliebenen Baukostenbeiträge zumindest schlüssig zur Selbstzahlung übernommen, ist unerfindlich. Es bestand auch keinerlei Anlass für eine amtswegige Erweiterung der diesbezüglichen Entscheidungsgrundlagen. Aus diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden. Die Kostenentscheidung stützt sich auf §§ 41, 50 Abs 1 ZPO; sie weist nur mehr den sich aus der Aufrechnung der gegenseitigen Ersatzforderungen (S 4.583,04 [davon S 763,84 Umsatzsteuer] - unter Korrektur des zu hoch verzeichneten Einheitssatzes - für die Revisionsbeantwortung der Klägerin, S 9.451,80 [davon S 1.575,30 Umsatzsteuer] für jene des Beklagten) ergebenden Differenzbetrag aus.
E64330 5Ob275.01d
ECLI:AT:OGH0002:2001:0050OB00275.01D.1211.000
JJT_20011211_OGH0002_0050OB00275_01D0000_000