Source: http://www.beck-online.cz/bo/document-view.seam?documentId=njptembrhfpxg4s7geyf6427gm2dc
Timestamp: 2020-08-07 15:43:36+00:00
Document Index: 19990204

Matched Legal Cases: ['soud ', 'soud ', '§ 984', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 1500', '§ 1500', 'soud ', '§ 3064', '§ 980', '§ 7', 'soud ', 'soud ', '§ 984', '§ 984', '§ 984', '§ 984', '§ 1500']

Rv II 113/25 (Soudní rozhledy) - Beck-online
Nejvyšší soud Československé republiky, Rv II 113/25, 12. 5. 1925
SR 10/2019 s. 341
Soudní rozhledy, 10/2019
Vážný 5032
Vážný (Sbírka rozhodnutí NS 1919-1945), VII-a/1925
Knihy pozemkové
Seznamy veřejné
Nejvyšší soud Československé republiky, Rv II 113/25, [SR 10/2019 s. 341]
§ 984 ObčZ
Ochranu důvěry ve veřejné knihy lze přiznati jen tomu, kdo o mimoknihovním cizím věcném právu nenabyl vědomosti, ač při nabytí nemovitosti zachoval onu péči a obezřetnost, kterou dle okolností případu bylo vynaložiti. Nabyvateli nemovitosti dlužno přičísti v tomto směru nedbalost ohledně komory pod nemovitostí se nalézající.
Rozhodnutí NS Československé republiky z 12. 5. 1925, sp. zn. Rv II 113/25 (Vážný 5032)
K věci: Procesní soud první stolice vyhověl žalobě domáhající se na žalovaných, by vydali žalobkyni komoru pod pozemkem žalobkyně, a zamítl mezitímní určovací návrh žalovaných, by bylo zjištěno, že komora, o niž jde, jest od nepaměti součástkou domu žalované strany a jest jejím vlastnictvím. Odvolací soud napadený rozsudek potvrdil. NS vyhověl mezitímnímu určovacímu návrhu žalované a zamítl žalobu.
Z odůvodnění: Nižší soudy zjistily, že žalobkyně a její manžel, kteří spolu v roce 1906 nabyli domu č. p. 76 kupem, dozvěděli se o sporné komoře, zřízené pod povrchem stavební parcely tohoto domu, teprve v roce 1922, když žalobkyně dala v zadním traktu domu prováděti stavitelem některé stavební změny. Na toto zjištění, jež jest povahy skutkové, jest soud dovolací vázán, aniž mu přísluší zkoumati jeho správnost, pokud dle obsahu a smyslu dovolacích vývodů jest ještě brána v pochybnost. Tato nevědomost sama o sobě neopravňuje však, jak obě strany uznávají, ještě žalobkyni, by již proto mohla se s úspěchem proti uplatňovanému neknihovnímu právu žalovaných dovolávati ochrany důvěry v knihy veřejné po rozumu § 1500 OZO. Tuto právní ochranu lze dle ustálené nauky i praxe přiznati jen tomu, kdo o takovémto mimoknihovním cizím věcném právu vědomosti nenabyl, ač při nabytí nemovitosti zachoval onu péči a obezřetnost, kterou dle okolností případu bylo vynaložiti, tedy když při této dbalosti o této mimoknihovní závadě vědomosti ani nabýti nemohl, resp. nemusil.
Obmezení toto vyplývá již z pojmu důvěry a zakládá se na zásadě právní slušnosti; ztráta neknihovního práva nemá býti pro jeho držitele trestem za to, že je nedal do knih zapsati, on naopak ustoupiti má od tohoto práva jen proto, že spravedlivý právní ohled toho vyžaduje, by dbalá strana, která nabyla nemovitosti v této poctivé důvěře ve stav knihovní, to jest v nezaviněné neznalosti odchylného stavu skutečného, dostala ji v tom stavu, jak se dle knihy pozemkové jevil, tedy bez závad, jež tam zapsány nebyly a jež při náležité pozornosti ani ze skutečného stavu seznány býti nemohly.
Otázka, zda jde o takovou nezaviněnou neznalost, jest otázkou právní, ježto řešena býti může jen právním uvažováním a úsudkem ze zjištěného stavu věci o tom, zda tento nezbytný právní předpoklad právní obrany ve smyslu § 1500 OZO jest splněn, čili nic. V otázce této nemůže se dovolací soud přidati k úsudku nižších soudů, které ji řeší ve smyslu žalobkyni příznivém. Přichází tu především ve zřetel, že žalovaná strana, resp. její předchůdci drží a užívají sporné komory ku svému domu již od nepamětných dob, a to nikoli skrytě a utajeně, nýbrž zjevně a veřejně; předchůdci žalobkyně v držení jejího domu věděli o tomto právu, jeden z nich měl po nějaký čas komoru tu i v nájmu a kromě toho snažili se i komoru tu od žalovaných, resp. od jejich předchůdců odkoupiti. Okolnost tato jest závažnou, svědčíc o tom, že tento stav vzhledem na tuto dlouhou dobu i způsob užívání nebyl nikterak nepřístupným vědomosti třetích osob, pokud se jejich zájem tímto směrem obracel.
Dále bylo zjištěno, že při prodeji domu na žalobkyni a jejího manžela v roce 1907 bylo již při ujednávání prodeje výslovně o tom jednáno, že se dům prodává v těch mezích, jak jej držel a užíval dosavadní držitel, jenž o tomto právu věděl. I když nebylo prokázáno, že nabyvatelé byli tehdy při tom výslovně upozorněni na spornou komoru, jest důležito, že takováto výhrada byla zvláště činěna i při ústním jednání, nejde tedy o pouhý konvenční obrat, běžný ve smlouvě trhové, nýbrž o výhradu, jež by byla musila dbalého kupitele povzbuditi k pozornosti, čeho se tato výhrada může asi týkati.
Hlavně závažným jest však chování a jednání nabyvatelů při nabytí domu. Vstupuje-li kdo do právního jednání, předpokládá se o něm, že jedná s dbalostí a obezřetností, kterou zachovává pečlivý hospodář ve svých záležitostech. Z tohoto hlediska vychází soustava občanského práva, a z toho důvodu přičítají se škodlivé důsledky z nešetření této dbalosti na vrub a právní újmu toho, kdo jednal nedbale. Obecným měřítkem jest péče, která při obyčejných schopnostech vynaložena býti může, individuálně však řídí se rozsah a stupeň dbalosti dle povahy a okolnosti právního jednání, které dotyčná osoba podniká. Kupuje-li kdo dům, majetnost zpravidla hodnotnější, určenou na delší dobu a zároveň věc dle svých vlastností složitější vzhledem k poloze, stavebnímu stavu, vnitřnímu rozdělení, zařízení a uspořádání, vztahům a poměrům sousedního domovního majetku apod., jest pravidlem a zároveň příkazem bedlivosti, že se osoba, svých zájmů pamětlivá, o poměrech takové nemovitosti předem informuje, a to nejen informacemi u osob s věcí obeznalých, nýbrž a hlavně tím, že si kupovaný objekt v těchto pro nabývání a užívání důležitých ohledech prohlédne. Kdo nepoužije této dbalosti, jedná na své nebezpečí, a pokud vynaložení této péče přichází ve zřetel v kterémkoli právním poměru vůči osobě třetí, dlužno dle všeobecných právních zásad tento nedostatek vyložiti proti tomu, kdo tuto bedlivost zanedbal.
V tomto případě jest zjištěno, že žalobkyně při koupi domu si dům ani neprohlédla a že její manžel, jednající za ni, navštívil pouze místnost, v níž jeho bratr tehdy provozoval živnost, sobě však dům v zadním traktu, kde sporná komora jest, také vůbec ani neprohlédl. Opominutí toto jest zvlášť významné pro posouzení řešené právní otázky, ježto trakt tento, jak znaleckým důkazem bylo zjištěno, jeví jisté nápadné známky, které by byly musily u kupitele, bedlivého svého zájmu, vzbuditi přece jen další pozornost, vedoucí na pravou stopu. Znalec seznal, že nápadným znakem pro poznatek, že pod povrchem jest sporná komora, bylo příliš nízké posazení okna v komoře Bedřichy Z., dále zvýšení dlážky této komory nad ostatní úroveň dlážky bytu Z. Nepřihlíží-li se tedy ani ke klenutí, jež nemusilo býti viditelným, byla by musila již tato vysoká poloha komory a její spodek, který manžel žalobkyně sám pokládal za násyp, tedy za cosi umělého, u kupitele obezřetného vyvolati nutně zájem, proč tomu tak jest, co pod komorou asi býti může, a byl by stačil prostý dotaz na dosavadního majitele nebo jinou osobu, s věcí obeznalou, by byl pravý stav poznal, a nelze souhlasiti s odvolacím soudem, alespoň v té povšechnosti - tvrdí-li, že přesahuje meze obyčejné opatrnosti, by si kupitel dům prohlížel i ze sousedních dvorů. V tomto případě alespoň bylo by to bývalo vzhledem na uvedené zvláštnosti polohy zadního traktu velmi záhodným i naléhavým. Uvádí-li znalec, že okolnosti ty mohly laikovi ujíti, nemění to na věci ničeho. Nezainteresovaný laik ovšem si toho nemusil všimnouti, bedlivému kupiteli by byla však tato nápadná poloha při obyčejné pozornosti ujíti nemohla. Za takovýchto okolností dlužno za plně oprávněnou uznati výtku, že žalobkyně a její manžel při nabytí domu jednali nedbale a že tato nedbalost jest nepopiratelně příčinou pro tvrzenou jich neznalost skutečného stavu.
Z toho důvodu není žalobkyně oprávněna dovolávati se pro sebe důvěry v knihy veřejné, když důvodně za to míti jest, že by při zachování povinné opatrnosti byla mohla i musila seznati, že knihovní stav se skutečným stavem se nesrovnává. Vzhledem k tomu není třeba ani zkoumati, jaký význam pro věc má chování žalobkyně a jejího manžela po knihovním nabytí domu vzhledem na vydržené právo žalovaných. Nicméně nelze bez zmínky přejíti, že i ta okolnost, že se žalobkyně a její manžel teprve v roce 1922 - tedy teprve za 15 roků po nabytí - jak dle závazného zjištění nižších soudů za to míti dlužno, dozvěděli poprvé o jsoucnosti komory, svědčí o tom, s jak malým zájmem a nepečlivostí se o svůj majetek starali. Okolnost tuto lze právem pokládati za závažný doklad pro správnost úvah, které pro bedlivost žalobkyně a jejího manžela před nabytím a při nabytí domu v roce 1906 jsou uvedeny. Vzhledem k tomu přiznati jest plnou oprávněnost mezitímnímu návrhu žalované strany na zjištění jejich námitkou uplatněného práva, jež dle své právní povahy jest služebností podzemního skladiště ve stavební parcele žalobkyně jakožto statku služebném ve prospěch domu žalované strany, a důsledně zamítnouti žalobní návrh jako neodůvodněný.
Komentář: Publikované rozhodnutí z Vážného sbírky se - zřejmě poprvé v naší rubrice - týká problematiky terminologicky již ustálené jako tzv. nabývání od neoprávněného. Tato problematika se v soudní praxi na sklonku účinnosti ObčZ 1964 projevovala řešením otázky, zda lze nabýt věcné (vlastnické) právo od osoby zapsané jako vlastník v katastru nemovitostí, ač ve skutečnosti toto právo svědčilo jiné osobě. Čtenář si jistě vzpomene na rozdílné přístupy NS a ÚS k principiálnímu řešení této otázky, které se nakonec sjednotily závěrem, že podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, resp. do 31. 12. 2014 (§ 3064 ObčZ), bylo možné nabýt vlastnické právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí od „nevlastníka“, a to na základě dobré víry nabyvatele v zápis do katastru nemovitostí.1
V poměrech ObčZ dostala problematika nabývání od neoprávněného k nemovitým věcem normativní základ v podobě tzv. veřejných seznamů (§ 980 a násl. ObčZ), kde se judikatura NS teprve začíná formovat. Pro čtenáře snad může být zajímavé, že z hlediska rozhodovací činnosti NS a rozvrhu práce se nabývání od neoprávněného ve vztahu k nemovitým věcem bude objevovat především v působnosti soudního oddělení 22 Cdo, které řeší spory z oblasti věcných práv, a soudního oddělení 24 Cdo, které se zabývá problematikou sporů o platnost a účinnost převodu vlastnických práv.
Dosavadní rozhodovací praxe se k ústřednímu pojmu nabývání od neoprávněného, tj. k pojmu dobré víry, vyjádřila především v souvislosti s důkazním břemenem ohledně průkazu dobré víry. Ve vazbě na novou právní úpravu § 7 ObčZ v rozsudku NS z 31. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4925/2016, formuloval dovolací soud názor, že podle stávající právní úpravy se dobrá víra tzv. dobrověrného nabyvatele presumuje. Tento názor pak akceptoval dovolací soud i v usnesení z 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4174/2017, kde výslovně vysvětlil, že presumpce dobré víry se vztahuje i k dobré víře v režimu § 984 ObčZ. Současně pak uvedené rozhodnutí NS, které výslovně odkázalo i na výše uveřejněné rozhodnutí Vážný 5032, naznačilo velmi obecné přístupy k výkladu pojmu dobré víry.2
Z hlediska soudní praxe lze očekávat, že většina sporů ohledně tzv. dobrověrného nabyvatelství se bude týkat výkladu pojmu dobré víry. Rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 4174/2017 naznačilo přiměřenou použitelnost judikatury týkající se dobré víry, nicméně se zdůrazněním presumpce správnosti dobré víry. Ostatně i prvorepubliková judikatura řešila konkrétní spory ohledně této problematiky, byť se snažila o formulaci obecnějších závěrů. V rozhodnutí z 2. 11. 1926, sp. zn. Rv I 1306/26 (Vážný 6425), NS formuloval závěr, podle kterého nestačí, že knihovní nabyvatel nevěděl o tom, že knihovní stav se nesrovnává se skutečným stavem, nýbrž vyhledává se, že o tom v době nabytí nemovitosti vědět nemusel, ač zachoval náležitou obezřetnost.
Výklad pojmu dobré víry je pojmem právním, který budou soudy vykládat podle skutkových zjištění učiněných v tom kterém konkrétním případě. Rozhodovací činnost NS, který je vázán skutkovými zjištěními nalézacích soudů a nemůže je v rámci dovolacího řízení přezkoumávat, se bude omezovat na přezkum závěrů o dobré víře či její absenci v hranicích tzv. zjevné nepřiměřenosti úvah soudů v nalézacím řízení se zdůrazněním přísného individuálního posouzení jednotlivých případů. To bude platit tím spíše, že pro všechny myslitelné situace nelze formulovat obecné, vždy přijatelné závěry.
Jednou ze základních otázek, na které bude praxe nepochybně narážet, je nastavení principů, jak postupovat při nabytí nemovitosti od osoby zapsané v katastru nemovitostí jako její vlastník z hlediska „povinnosti“ přesvědčovat se o jejím „fyzickém stavu“. Je zřejmé, že výklad dobré víry je v režimu § 984 ObčZ klíčový. Jestliže totiž nabyvatel v dobré víře není, vlastníkem se stát nemůže, v případě dobré víry při nabytí při splnění dalších zákonných podmínek může věcné právo (typicky vlastnické právo) platně nabýt.
I povinnost přesvědčovat se o fyzickém stavu, tj. konkrétně o tom, zda nemovitost určitá osoba odlišná od převodce fakticky neužívá, bude nutné posuzovat případ od případu. Pokud jsme tuto otázku diskutovali s mým senátním kolegou Jiřím Spáčilem a akademickým kolegou Petrem Téglem, byli jsme ve shodě v některých základních obecných východiscích:
bude-li kupována nemovitost za účelem bydlení (dům nebo byt), pak běžná obezřetnost zpravidla bude vyžadovat, aby zájemce nemovitost fyzicky zhlédl s tím, že pokud ji užívá někdo jiný než převodce, je namístě provést další šetření a zkoumání. Ani zde však nemusí jít o pravidlo absolutní. Nabývá-li například realitní kancelář od konkrétní osoby prázdné byty v panelovém domě opakovaně (například popáté nebo pošesté), pak zřejmě nebude možno trvat na závěru, že i v tomto případě musí kupující opětovně byt zhlédnout, je-li ujištěn převodcem, že se jedná opětovně o byt volný, jehož dispoziční uspořádání je zájemci o koupi známo. Zde je dobrá víra nabyvatele posilována v minulosti uskutečněnými bezproblémovými koupěmi. Obdobně může jít o situaci, kdy zcizitel zapsaný jako vlastník v katastru nemovitostí sdělí informaci o pronájmu s tím, že nájemní poměr bude ukončen a předloží například padělek nájemní smlouvy a padělek výpovědi z nájmu bytu,
bude-li kupována nemovitost jiná než určená k bydlení, pak zřejmě bude namístě o něco „mírnější“ přístup. Například při koupi rozsáhlých lesních pozemků asi nebude nutné trvat na tom, aby si je zájemce prohlédl a kontroloval, zda na nich jiná osoba nehospodaří a zda tato skutečnost nemůže svědčit o absenci vlastnického práva převodce. Obdobně lze uvažovat o situacích, kdy zájemce kupuje pole s osetým obilím. I zde může oprávněně předpokládat, že na pozemku hospodaří nějaký pachtýř nebo někdo pozemek užívá bez právního důvodu. Prostý fakt hospodaření na poli nemusí vylučovat dobrou víru o vlastnickém právu převodce. O přísnějším přístupu lze naproti tomu uvažovat tam, kde zájemce bude kupovat pozemek v intravilánu obce (například stavební parcelu), na které je umístěna zahradní chatka, přenosná garáž nebo altán.
Zcela aktuálně se problematikou dobré víry zabýval NS ve věci sp. zn. 22 Cdo 1187/2019. Uvedené rozhodnutí se věnuje výkladu pojmu dobré víry v režimu § 984 odst. 1 ObčZ, tj. otázkou, která dosud v judikatuře dovolacího soudu nebyla řešena.3
Problematika veřejných seznamů a nabývání od neoprávněného je samozřejmě mnohem širší a formování ustálené judikatury bude zřejmě otázkou několika desítek let. Některé věci se k dovolacímu přezkumu dostanou častěji, jiné později a jiné třeba vůbec. Proto bude mít velký význam i odborná literatura k problematice veřejných seznamů. V této souvislosti můžeme čtenáře informovat o tom, že habilitační práce doc. JUDr. Petra Tégla, Ph.D., byla věnována právě této problematice a v dohledné době by měla být vydána i knižně.
Ke shrnutí celého judikaturního vývoje srov. rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia NS z 9. 3. 2016, sp. zn. 31 Cdo 353/2016 (PR 12/2016 s․ 451). Že však ani po přijetí tohoto rozhodnutí nebyly závěry v něm uvedené přijímány většinově a bez výhrad, svědčí mimo jiné skutečnost, že toto rozhodnutí nebylo schváleno k publikaci ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, když část soudců NS sice akceptovala nutnost připuštění nabývání od neoprávněného v důsledku přístupu ÚS, své vnitřní výhrady proti takovému závěru však vyjádřila hlasováním proti publikaci tohoto rozhodnutí ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek.
Proti rozhodnutí byla podána ústavni stížnost, kterou ÚS odmítl usnesením z 13. 2. 2018, sp. zn. IV. ÚS 4115/17.
Protože by uvedené rozhodnutí mělo být uveřejněno na stránkách Soudních rozhledů či Pravních rozhledů s přislušnou autorskou či redakční poznámkou, na tomto místě na něj pouze odkazujeme.
Přehled souvislostí Související předpisy (6) Citováno v judikatuře (1) Souhlasí a následuje (1) Aktuální k datu Historie Editorial Záložky
Souvislosti k Rv II 113/25
§ 984 [Materiální publicita veřejných seznamů] 01.01.2014 -
§ 1500 01.01.1812 - 31.12.1965
NS, 22 Cdo 4174/2017