Source: https://www.mietrecht.org/untervermietung/untervermietung-ohne-erlaubnis/
Timestamp: 2020-01-20 20:59:42
Document Index: 288846897

Matched Legal Cases: ['§ 541', '§ 543', '§ 540', 'BGH', '§ 546', '§ 553', '§ 540', '§ 553']

Der Mieter ist Herr in den eigenen vier Wänden. Grundsätzlich kann er machen, was er will. Auch untervermieten. Allerdings darf er ohne Erlaubnis des Vermieters kein Untermietverhältnis begründen. Grund ist, dass der Vermieter im Mietvertrag die Person bezeichnet hat, die in die Wohnung einziehen möchte. Einziehen darf nur der Mieter als Vertragspartner und seine Familienangehörigen. Jede andere Person steht außerhalb des Mietvertrages und ist nicht berechtigt, die Wohnung zu Wohnzwecken zu nutzen.
Der Vermieter hat also ein Interesse daran, so wissen und zu kontrollieren, wer sich dauerhaft in der Wohnung aufhält. Dabei handelt er auch im Interesse der Mitmieter, die ebenfalls daran interessiert sind, im Treppenhaus nicht einer unbekannten Person begegnen zu müssen, deren Aufenthaltsberechtigung im Haus sie nicht zuordnen können.
Der Inhalt des Artikels im Überblick:
1. Risiken im Verhältnis zum Vermieter
a. Abmahnung, Unterlassungsklage
b. Fristlose Kündigung
c. Haftung für Fehlverhalten des Untermieters
2. Risiken im Verhältnis zum Untermieter
3. Untervermietung ohne Erlaubnis vermeiden: Das Gesetz hilft
a. Untervermietung eines Wohnungsteils
b. Untervermietung der gesamten Wohnung
Die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters ist vertragswidrig. Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter vom Mieter verlangen, den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache zu unterlassen. Er kann ihn also abmahnen und letztlich gerichtlich auf Unterlassung verklagen.
Alternativ kann der Vermieter statt Unterlassungsklage zu erheben, den Mieter gemäß §§ 543 II 2 BGB wegen des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache auch fristlos kündigen.
Vermietet der Mieter an einen Untermieter, haftet er nach dem Gesetz außerdem auch für das Verschulden des Untermieters. Beschädigt der Untermieter den Parkettboden, haftet der Hauptmieter dem Vermieter auf Schadensersatz (§ 540 II BGB) und zwar auch dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat.
Der Hauptmieter haftet, auch wenn der Untermieter grob fahrlässig oder sogar vorsätzlich den Schaden herbeigeführt hat. Alles, was der Untermieter in den ihm überlassenen Räumlichkeiten tut, zähle zu deren Gebrauch, selbst wenn Ziel der Aktion die völlige Zerstörung des Mietobjekts ist (BGH ZMR 1991, 60: Herbeiführung einer Explosion in einer Gaststätte). Der Hauptmieter kann sich also nicht damit herausreden, er könne für das Verhalten seines Untermieters nichts. Ihm bleibt allenfalls der Regress gegen den Untermieter.
2. Risiko im Verhältnis zum Untermieter
Ein zusätzliches Risiko besteht für den Hauptmieter darin, dass der Vermieter das Hauptmietverhältnis ihm gegenüber aufgrund des vertragswidrigen Gebrauchs fristlos kündigen kann und er dadurch nicht mehr der Lage ist, ein eventuell bereits vereinbartes Untermietverhältnis faktisch gegenüber dem Untermieter zu erfüllen.
Die Kündigung des Hauptmietverhältnisses führt nicht dazu, dass automatisch auch das Untermietverhältnis aufgelöst werden würde. Vielmehr besteht das Untermietverhältnis fort. Dann ist der Hauptmieter darauf angewiesen, dieses Untermietverhältnis mit der vereinbarten Kündigungsfrist zu kündigen.
Der Vermieter kann in diesem Fall vom Untermieter die sofortige Herausgabe der untervermieteten Räumlichkeiten verlangen (§ 546 II BGB). Der Untermieter kann sich nicht darauf berufen, dass er einen wirksamen Untermietvertrag mit dem Hauptmieter abgeschlossen habe. Er kann den Hauptmieter als seinen Vermieter allenfalls schadensersatzpflichtig machen, falls er vorzeitig aus der Wohnung ausziehen anderweitig eine Unterkunft beziehen muss.
Der Mieter kann diese Risiken auf einfache und vor allem legale Art und Weise vermeiden. Das Gesetz gewährt ihm nämlich dann, wenn er einen Teil seiner Wohnung einem Untermieter zu Wohnzwecken überlässt, einen rechtlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt (§ 553 BGB).
Der Vermieter kann die Erlaubnis nur verweigern, wenn der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung geltend machen kann oder er in der Person des Dritten einen wichtigen Grund benennt, der ihm die Erlaubniserteilung unzumutbar macht. Da es sich dabei regelmäßig um Ausnahmefälle handelt, kann der Mieter davon ausgehen, dass die Erlaubnis im Regelfall immer erteilt wird.
Verweigert der Vermieter in diesem Fall grundlos die Untervermietungserlaubnis, kann der Mieter die Erlaubnis einklagen oder das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Dieses Kündigungsrecht ist dann vorteilhaft, wenn der Mietvertrag befristet ist oder nur mit einer verlängerten Kündigungsfrist gekündigt werden kann.
Etwas anders ist die Situation, wenn der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten möchte. Hier richtet sich die Beurteilung nach § 540 BGB. In diesem Fall gewährt ihm das das Gesetz keinen Rechtsanspruch auf die Untervermietungserlaubnis. Hier wird das Interesse des Vermieters vorrangig beurteilt, dass nur derjenige sich in der Wohnung dauerhaft aufhalten darf, der im Mietvertrag als Mieter bezeichnet ist.
Verweigert der Vermieter in diesem Fall die Erlaubnis, kann der Mieter die Erlaubnis zwar nicht einklagen, da er keinen Rechtsanspruch auf die Untervermietung. Allerdings gewährt ihm das Gesetz ebenfalls ein außerordentliches Kündigungsrecht, so dass er auch einen befristeten Mietvertrag oder einen unbefristeten Mietvertrag mit verlängerter Kündigungsfrist frühzeitig kündigen kann.
28 Antworten auf "Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters – Das sind die Risiken!"
01.06.2016 - 12:55 Antworten
in unserem Mietvertrag findet sich eine Klausel, dass der Mieter nicht zur Untervermietung berechtigt ist. Ist solch eine Klausel wirksam?
01.06.2016 - 21:56 Antworten
wie Sie mittlerweile selbst lesen haben, ist der Ausschluss der Untervermietung nach § 553 BGB (3) unwirksam.
12.11.2016 - 00:09 Antworten
ich möchte mich gerne informieren, zu welchen Voraussetzungen der Vermieter eine Untervermietung ablehnen darf. Leider fand ich bis jetzt noch keine passende Antwort, welche auf meine konkrete Situation zutrifft. Ich habe dem Vermieter bereits am 20. Oktober um eine (weitere) Erlaubnis zur Untervermietung gebeten und ihm den 15. November als voraussichtlichen Einzugstermin des neuen Untermieters genannt. Um auch weiterhin die Miete tragen zu können, bin ich auf eine weitere Untervermietung angewiesen. Dies habe ich dem Vermieter mitgeteilt. Bis dato habe ich noch keine Antwort erhalten, allerdings habe ich bedauerlicherweise keine konkrete Frist für eine Rückmeldung gesetzt. Daher bin ich über meine rechtliche Situation nicht sicher. Folgender Hintergrund ist hierbei sicherlich anzumerken:
Unsere Wohngemeinschaft bestand schon regelmäßig seit 8-9 Jahren aus zwei Hauptmietern und einem Untermieter. Wechsel der Hauptmieter bzw. auch der Untermieter waren bislang immer problemlos verlaufen. Einen Untermietzuschlag haben wir stets anerkannt. Allerdings wechselte vor rund 2 Jahren der Besitzer des Mietobjekts. Der neue Vermieter ist eine Genossenschaft. Der Hauptmietvertrag wurde jedoch mit dem vorhergehenden Besitzer, eine Wohnungsbau-Gesellschaft, geschlossen. Eine Mitgliedschaft haben wir daher nicht. Die Genossenschaft hat mir bereits vor rund 1 Jahr zu verstehen gegeben, dass Sie den Wohnraum langfristig an Ihre Mitglieder vergeben wollen. In diesem Zusammenhang hatte die Genossenschaft damals einen Austausch im Hauptmietverhältnis an Nicht-Mitglieder abgelehnt. Die Untervermietung für diese Person wurde aber erlaubt. Dieser muss nun aus beruflichen Gründen ausziehen. Als Student bin ich aus finanziellen Gründen auf eine erneute Untervermietung angewiesen. Kann daher der Vermieter alleine aus ihrer genossenschaftlichen Stellung heraus einen berechtigten Grund für eine Verweigerung (z.B. hinsichtlich fehlender Mitgliedschaft) hervorbringen? Überwiegt dies mein berechtigtes Interesse. Ist er zudem verpflicht mir dies schriftlich mitzuteilen? Oder kann ich bei keiner Rückmeldung von einer „stillschweigender“ Genehmigung ausgehen? Da ich kurz vor Beginn meiner Masterthesis stehe, möchte ich ungern die Wohnung aufgeben müssen…
15.11.2016 - 14:15 Antworten
danke für Ihren ausführlichen Beitrag. Ich möchte Ihnen mit einem Link helfen: Hat der Mieter einen Anspruch auf Untervermietung?
29.11.2018 - 09:46 Antworten
was kann mir denn passieren, wenn mein Partner ein halbes Jahr bei mir wohnt, ich diesen Einzug aber nicht bei der Hausverwaltung (Vermieter ) (Sozialwohnungen) gemeldet habe.
Ein Nachbar aus dem Haus hat es nun gemeldet .
Bei der Meldebehörde habe ich ihn vor 2 Wochen am 13. November angemeldet, und als Einzugsdatum haben wir 01.11.2018 genannt. Aber er wohnt schon seit Mitte Juni bei mir.
Kann mir jetzt eine Nachzahlung der Nebenkosten in Rechnung gestellt werden, für die Zeit seit er bei mir wohnt? Oder was kann nun passieren? Nun steht mir ein privates Gespräch mit der Vermietung nächste Woche bevor.
29.11.2018 - 10:49 Antworten
die Risiken lesen Sie im Artikel oben.
05.08.2017 - 13:59 Antworten
auch ich habe einen Fall in dem ich bis dato keine passende Antwort gefunden habe. Ich habe ein einzelnes Zimmer in einer Wohngemeinschaft mit einem eigenen Mietvertrag für dieses Zimmer in genannter Wohnung abgeschlossen. Daher, es gibt bei uns keinen Hauptmieter. Nun möchte ich mein Zimmer gerne über den Sommer für zwei Monate zwischen vermieten, da ich als Studentin nicht viel Geld habe und es in dieser Zeit aufgrund von Heimaturlaub nicht nutzen werde. Gilt dies als berechtigtes Interesse, habe ich habe ich auch hier ein Recht auf Untervermietung? Und wie sähe es aus, wenn ich jetzt kündigen würde und das Zimmer für den Übergang bis Ablauf der Kündigungsfrist untervermieten wollen würde?
07.08.2017 - 12:00 Antworten
ich kenne Ihnen Mietvertrag nicht. Diesen sollten Sie bei Bedarf prüfen lassen. Fragen Sie die Untervermietung doch erstmal bei ihrem Vermieter an.
26.11.2017 - 15:30 Antworten
ich habe Besuch von einem Freund aus Südamerika (mit ital. Pass, daher Wohnrecht in Europa).
Von Anfang Januar bis Mitte Mai bin ich in Lateinamerika. In dieser Zeit möchte ich den Freund in meiner Wohnung wohnen lassen. Dies ist mir wichtig, damit die Wohnung nicht leer steht und z.B. nicht geheizt wird, keine Fenster geöffnet etc.
Der junge Mann ist äußerst vertrauenswürdig, ruhig, sauber und zuverlässig. Ich kenne ihn und seine Familie durch mehrmalige Aufenthalte in seinem Zuhause in Uruguay.
Ich habe meinem Vermieter (einer Genossenschaft) die Situation mitgeteilt. Bekomme aber eine Antwort, dass sie der „Untervermietung“ nicht zustimmt. Betonen möchte ich, dass der junge Mann KEIN Untermieter ist sondern ein sehr guter Freund.
Ich habe dies der Genossenschaft auch noch einmal mitgeteilt, aber habe leider keine Antwort bekommen.
27.11.2017 - 16:00 Antworten
erfragen Sie eine Begründung für die nicht erteilte Zustimmung.
10.01.2018 - 11:38 Antworten
in meinem Fall habe ich die Erlaubnis zur Untervermietung telefonisch bei meiner Hausverwaltung eingeholt. während des Mietverhältnis wurde dann nachträglich auch eine Mieterbescheinigung von der Hausverwaltung an meinen Untermieter ausgestellt. Im Mietvertrag heißt es, dass eine schriftliche Genehmigung zur Untermiete vorliegen muss.gilt die Ausstellung einer Mieterbescheinigung auch als schriftliche Zustimmung? kann es Probleme, wenn die schriftliche Zustimmung erst nach Beginn der Untervermietung erfolgte?
Hintergrund ist, dass der Eigentümer der Immobilie gewechselt hat und dieser nun mit fristloser Kündigung droht, da er vom vorigen Eigentümer nichts von der Untervermietung wusste und wir nur die Mietbescheinigung vom vorigen Eigentümer als Nachweis der Kenntnis über eine Untervermietung haben.
10.01.2018 - 12:10 Antworten
es bleibt Ihnen ohnehin nur die Möglichkeit mit der Meldebestätigung zu argumentieren. Das würde ich also versuchen und ggf. anwaltlichen Rat einholen. Gerade bei einem aggressiven Vorgehen des Vermieter sollten Sie keine Fehler machen.
13.01.2018 - 14:32 Antworten
Im letzten Jahr habe ich während eines Auslandsaufenthalts in Japan meine gesamte Wohnung mit Mobiliar mit einem schriftlichen Vertrag für die letzten 6 Monate des Mietverhältnisses an meine Lebensgefährtin untervermietet, ohne das Wissen meines Vermieters.
Die damalige finanzielle Situation meiner Lebensgefährtin führte dazu, dass ich bis zum letzten Tag keinen einzigen Cent der Miete gesehen habe und immer wieder vertröstet wurde – statt jedoch wie vereinbart die Übergabe der Wohnung zu organisieren verzog sie nach unbekannt und hinterließ mir – Verzeihung – einen absoluten Sauhaufen, der eine Verlängerung des Mietvertrages und eine Grundreinigung der Wohnung notwendig machte.
Ist es mit dem bestehenden schriftlichen Untermietvertrag möglich, zumindest die Miete für diese 6 Monate einzuklagen, da es ja nachweislich nie eine Zahlung ihrerseits gab, obwohl die Untervermietung ohne Wissen des Vermieters stattfand?
13.01.2018 - 17:54 Antworten
ich würde mich an Ihrer Stelle an einen Anwalt wenden (den brachen Sie eh), dieser kann dann auch die Sachlage für Ihren Einzelfall rechtlich einschätzen.
20.02.2018 - 20:35 Antworten
ich bin Untermieterin in einer WG und habe dort ein eigenes Zimmer. Meine Vermieterin wohnt ebenfalls in der Wohnung und ist die Hauptmieterin. Nun habe ich herausgefunden, dass von dem Vermieter der Wohnung keine Untermiete gestattet war, die Hauptmieterin hat sich ebenfalls keine Genehmigung vom Vermieter eingeholt bzw. ihn über mich informiert. Ich würde unter diesen Umständen gerne so schnell es geht ausziehen. Meiner Meinung nach ist der Untermietvertrag nicht rechtskräftig, kann ich diesen dadurch zum sofortigen Zeitpunkt kündigen?
21.02.2018 - 17:33 Antworten
wie kommen Sie darauf, das der Vortag nicht rechtskräftig ist? Ist im Vertrag vermerkt, dass der Vertrag von der Zustimmung des (Haupt)Vermieters abhängig ist?
26.04.2018 - 13:00 Antworten
Ich wohne in einer WG in einer Wohnung einer Wohngesellschaft, die immer Auskunft und Anträge über Untervermietung machen müssen, bei meinem Untermietvertrag ist das nicht passiert ich habe nie einen Antrag unterschrieben der Wohngesellschaft, anders wie eine andere Untermieterin, und lediglich einen Vertrag zur Untermiete aus dem Internet unterschrieben. Nun möchte ich ausziehen, die Wohngesellschaft weiß nichts von mir, ist der Untermietvertrag noch rechtskräftig ?
26.04.2018 - 14:52 Antworten
ein Untermietvertrag entsteht immer zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Vermieter hat damit wenig zu tun. Dennoch braucht der Hauptmieter in der Regel die Erlaubnis zur Untervermietung. Wenn er diese nicht hat, bringt er sich ggf. in eine missliche Lage.
29.08.2018 - 12:18 Antworten
ich muss berufsbedingt meine Wohnung (seit 2 Jahren Mieter) für ca. 5 Monate (Probezeit an neuer Arbeitsstelle) verlassen und für diese Zeit eine neue Wohnung beziehen. Im Anschluss an die 5 Monate Probezeit werde ich die Wohnung kündigen bzw. bei Nichtbestehen wieder einziehen. Einer Untervermietung der kompletten Wohnung hat mein Vermieter bereits abgelehnt.
Wenn der Vermieter plötzlich begründeten Eigenbedarf anmeldet, müsste ich dann nach einer 3-monatigen Kündigungsfrist meine Wohnung räumen?
29.08.2018 - 16:21 Antworten
wenn der Vermieter berechtig Eigenbedarf anmeldet, dann gilt hier i.d.R. die gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieter, drei bis neun Monate.
David Papikjan
07.10.2018 - 11:13 Antworten
ich befinde mich gerade in einem Untermietverhältnis. Der Hauptmieter hat den Untermietvertrag ohne die Erlaubnis des Vermieters erstellt. Ich habe den Hauptvermieter kontaktiert und da bin ich nicht als Untermieter angemeldet (was bei denen der Fall sein muss). Der Hauptvermieter sagte, dass ein Untermietervertrag ohne deren Erlaubnis nicht erstellt werden darf.
Meine Frage lautet: wie kann ich als Untermieter aus diesem (un)gültigen Mietverhältnis so schnell wie möglich aussteigen? Ist der Untermietvertrag gültig oder nicht?
08.10.2018 - 06:24 Antworten
kündigen Sie den Vertrag mit der vereinbarten Frist oder heben Sie den Vertrag einvernehmlich auf.
Armin Rüeger
12.12.2018 - 20:06 Antworten
Wann ist eine Person ein Untermieter und nicht einfach ein Besuch ?
Konkret. Ich habe vor zwei Jahren einen Mietvertrag Abgeschlossen, ( Mutter und zwei Töchter)
Alle 3 Personen sind im Vertrag Namentlich erwähnt.
Seit zwei Mt. wohnt jetzt eine weitere Person ca. 3 Wochen im Mt, in der Wohnung.
Uns wurde sie nur ganz kurz alls Freund vorgestellt.
Ab wie viel Zeitaufenthallt müsste sich diese Person bei der Einwohnerkontrolle melden ?
Für mich ist diese Person auch unerwünscht, da sie den Hausfrieden stört.
Kann ich das Mietverhältnis mit der Hauptmieterin kündigen ?
Gruss Armin Rüeger
14.12.2018 - 17:04 Antworten
m.E. ist es nicht einfach das „Wohnen“ nachzuweisen. Ein guter Ansatz könnte sein, ob die Person noch eine eigene Wohnung besitzt.
Regine Kalus
10.05.2019 - 09:24 Antworten
eine Freundin von mir hat sich innerhalb Berlins eine neue Wohnung gesucht, ohne zu bedenken, dass Sie eine dreimonatige Kündigungsfrist bei der alten Wohnung hat. Um diese Zeit nun zu überbrücken und nicht doppelt zahlen zu müssen, hat Sie ihren Vermieter darum gebeten untervermieten zu dürfen. Der lehnte ab. Inzwischen vermietet sie aber trotz allem. Diese Woche kam ein Brief vom Vermieter, der sie aufforderte, das Untermietverhältnis sofort zu beenden und ihr anbot sie einen MOnat früher aus dem Vertrag zu lassen. Der Untermieter hat jedoch länger gemietet. Was kann ihr passieren, wenn Sie dem nicht nachkommt und weiter untervermietet?
13.05.2019 - 09:13 Antworten
ich kann Sie hier leider nicht beraten, wie diese – selbstverschuldete – Situation sinnvoll aufgelöst werden kann.
Suzan.Lys
27.11.2019 - 04:07 Antworten
nach der Trennung bin ich mit meinem kleinen nen Sohn in eine missliche Lage gekommen:
In einem Mietshaus in meiner bevorzugten Traumlage am Wasser habe ich eine wohnung angemietet, die vorher von Messies bewohnt war.
Trotz Versprechen des privaten Eigentümers musste ich nach der schlecht gereinigten Übergabe selbst das abschleifen und Ölen des zerwohnten Parketts zahlen.
Der Gestank des zu reichlich aufgetragenen Öls verhinderte seit Wochen den Einzug.
Nun traf ich im Treppenhaus des Mietshauses eine Frau, die aus einer Traumwohnung auszog, aber noch nicht gekündigt hatte.
Sie „rettete“ uns in der Wohnungsnot.
Ich machte mit ihr und ihrem Partner (beide Hauptmieter) gleich am nächsten Tag einen Untermietvertrag für die ganze Wohnung und musste direkt 2500 Euro bar bezahlen:
für Kaution 2000 (4 Kaltmieten) und 500 als „Dankeschön“ oder so.
Der Vermieter sollte erst nach 3 Monaten informiert / überzeugt werden.
Ich bekam auch schon den Schlüssel.
Nun hat aber mein Sohn vom Geruch der Wohnung starkes Kopfweh bekommen, woraufhin ein Experte feststellte, daß wahrscheinlich giftige Moschusverbindungen in Wänden und Böden sind.
Ich habe eine schriftliche Kurz-Einschätzung der Geruchssituation bekommen.
Der Hauptmieter behauptet, das sei alles Quatsch.
Da das offizielle Einzugsdatum erst in 4 Tagen ist, wäre ich gern vom Untermietvertrag zurück getreten,
doch die Hauptmieter wollen eine Kündigung und daß ich 3 Monate weiterbezahle.
Das bezahlte Geld wollen sie also behalten.
Sehen Sie irgendeine Chance, aus dem Vertrag rauszukommen?
Könnte ich beim VERmieter Hilfe suchen?
01.12.2019 - 09:13 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Aufgrund des hohen Kostenrisikos würde ich die Sache anwaltlich prüfen lassen.
Ansonsten hier noch eine Hilfe: https://www.mietrecht.org/kuendigung/ausserordentliche-fristlose-kuendigung-eines-mietvertrages/
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Untervermietung: Anspruch auf Erlaubnis bei Einzug des Lebensgefährten? ⇒