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Timestamp: 2016-12-10 01:13:44+00:00
Document Index: 79077146

Matched Legal Cases: ['art. 58', "l'article 1401", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art 816', 'art.197', 'art. 197', 'arrêt ', 'arrêt ']

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1 N (Mars 2011) - 16ème année Du côté de votre notaire Du côté du parlement Point de vue Flash Fiscal Stratégie patrimoniale P. 2 P. 2-5 P. 6-7 P. 8-9 P L ÉDITO Je profite de la tribune qui m est donnée grâce à notre bulletin pour souligner l extrême difficulté du travail législatif qui caractérise notre époque. Face à cette problématique, il apparaît un manque de juristes dans les instances de l Etat comme au Parlement qui pourrait être comblé en faisant appel aux professionnels. Le point sur Le dossier L assainissement : les obligations du propriétaire et du vendeur Du côté des tribunaux - Immobilier institutionnel et Promotion immobilière - Droit des affaires - Droit bancaire et financier - Stratégie patrimoniale - Droit fiscal - Copropriété - Urbanisme et Aménagement - Environnement - Droit public Conjoncture : - Les Indices - L Immobilier parisien P P P P. 19 P. 19 P P. 22 P P P P P. 31 P. 32 Il ne s agit ici pas de loi, dite organique, mais plus précisément de loi technique et des décrets d application qui sont parfois imprécis et qui obligent l administration à établir des circulaires et instructions interprétatives affaiblissant ainsi la sécurité juridique. Nul doute que l association plus étroite de spécialistes reconnus à l élaboration de ces textes, outre qu elle soulagerait notre administration dans son travail, créerait le lien indispensable entre le législateur et le praticien. Le notariat contribue déjà par sa force de proposition, à générer de nouveaux textes, répondant en cela aux besoins de notre droit au regard de l évolution de notre société. Il nous faut aller plus loin en créant, sous des formes à préciser, un véritable partenariat juridique entre les services de l Etat et les professionnels. Notre époque impose de par sa complexité le recours aux spécialistes dans une optique d optimisation de l efficacité. Permettez moi en conclusion de citer Montesquieu : «une mauvaise loi oblige toujours le législateur à en faire beaucoup d autres, souvent très mauvaises aussi pour éviter les mauvais effets ou au moins pour remplir l objet de la première». Ronan Bourges Office certifié ISO par N QUAL / 2003 / Directeur de la publication : Maître Ronan BOURGES Ont participé à ce Bulletin : Sylvie Alonso, Isabelle Arnold, Sibylle Azandessessy, Julien Bernard, Adila Berramdane, Sophie Bolela, Ronan Bourges, Véronique Bitouzé, Louis Coquillette, Marie Choplin, Thierry Croizé, Ségolène de La Rivière, Delphine Delpeyroux, Cécile de Bodman, Maël De Champsavin, Olivier Dagrenat, Alix Desbois, Arielle Desert, Malicia Donniou, Pierre-Yves Fauconnier, Murielle Gamet, Charlotte Fouquere, Amaury Guilloteau, Charles-Henry Gaschignard, Sarah Intrator, Marie-Anna Lejeune, Coralie Leveneur, Marie-Anne Le Floch, Carole Lvovschi-Blanc, Catherina Makosso, Thibault Martini, Mathilde Perinet-Marquet, Maximilien Pradines, Sandrine Meunier, Rémy Nerrière, Alix d'ocagne, Cathérina Makosso, Mylène Rolle, Michèle Raunet, Frédéric Recq, Dominique Richard, Antoine Urvoy, Thomas Vajou, Fleur-Marie Voyron, Jeanne Yvon. de Cheuvreux N est édité par l Etude Cheuvreux Impression : La Renaissance Lochoise - 1 ter rue de la Tour Loches Conception graphique : L.C création ISSN : N Dépot légal : Premier trimestre 2011 de Cheuvreux est protégé par les règles de la propriété littéraire et artistique. Toute reproduction est strictement interdite sauf accord exprès de l Etude CHEUVREUX. ETU : 77, boulevard Malesherbes Paris - Tél : (33) Fax : (33) sur internet :2 u côté de l Étude CHEUVREUX Carole Lvovschi-Blanc est intervenue le 31 mars lors de la 8ème rencontre nationale des Master II de Droit notarial qui regroupe 8 facultés parisiennes. Le thème général était «les nouvelles contraintes environnementales et pratique notariale» et son intervention portait sur le renforcement de l information environnementale dans la transaction. Michèle Raunet a eu l honneur d être sélectionnée par le numéro de Business Immo Madame (janvier 2011) parmi les 50 «femmes prometteuses, talentueuses, ambitieuses» de l année 2011 concernant les professionnelles de l immobilier. u côté du parlement A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL Rétablissement de la bonification du COS Aux termes de l article L du code de l urbanisme, les collectivités peuvent consentir une bonification de COS applicable aux bâtiments labellisés «Bâtiments Basse Consommation» (BBC). La loi du 12 juillet 2010 dite Grenelle II modifiant l article L , avait majoré celle-ci de 20 à 30%. Cependant, la loi précisait également que cette bonification ne s appliquait pas dans les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP, les périmètres de protection d'un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, les sites Mise en conformité des documents d urbanisme avec la loi Grenelle II : nouveau délai Afin de permettre aux collectivités territoriales de s adapter harmonieusement au nouveau cadre législatif des SCOT et des PLU introduit par la loi Grenelle II et entré en vigueur le 13 janvier 2011, les délais de mise en conformité des projets de ces documents en cours d élaboration ou de révision ont été allongés par l article 20 de la loi n du 5 janvier Ainsi désormais, les SCOT et les PLU dont le projet aura été arrêté jusqu au 1er juillet 2012 (la loi prévoyait initialement jusqu au 13 janvier 2011) pourront opter pour l application des règles antérieures. Par ailleurs, il est précisé que les SCOT et les PLU soumis aux anciennes dispositions devront être révisés au plus tard le 1er janvier 2016 pour intégrer les dispositions de la loi Grenelle II. Nouveaux formulaires de déclaration préalable Un arrêté du 10 février 2011 est venu créer de nouveaux formulaires de déclaration préalable, notamment lorsque les travaux portent sur une maison individuelle ou ses annexes et lorsque la déclaration préalable porte sur un lotissement ou une division foncière. Coordonnateurs SPS : nouvelles règles de compétence et de formation Le décret n du 10 janvier 2011 modifie les dispositions du Code du travail relatives aux conditions exigées pour exercer les fonctions de coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé (SPS). Les règles de compétence sont distinctes selon que le coordonnateur doit assurer sa fonction pendant la phase de conception, d étude et d élaboration du projet de l ouvrage ou de la phase de réalisation. Le décret fixe également les compétences requises pour exercer la fonction de formateur de coordonnateur SPS et précise que la formation donne lieu à un contrôle de compétence à l issue du stage et à la délivrance d une attestation de compétence émise par l organisme de formation. Ce décret entrera en vigueur le 1er juillet inscrits ou classés, à l'intérieur du cœur de parcs nationaux, ou les travaux portant sur des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou adossés à un immeuble classé ou protégé. En pratique, cette rédaction avait pour effet d empêcher le dépassement des règles de densité sur la quasi-totalité du territoire parisien. La loi n du 5 janvier 2011, publiée au Journal Officiel le 6 janvier 2011 vient de rétablir la possibilité de prévoir une bonification plafonnée à 20 % dans les secteurs de protection précités, celle-ci pourra atteindre 30 % en dehors de ces zones. Création du PTZ+ (Prêt à taux zéro +) Deux décrets du 30 décembre (n et n ) et un arrêté du même jour viennent préciser les conditions d'octroi du PTZ+, prêt à taux 0 destiné à financer la construction ou l'acquisition d'une première résidence principale, non soumis à des conditions de ressources, mais fonction des performances énergétiques du logement et des caractéristiques des bénéficiaires. Ces textes opèrent la fusion de trois aides (prêt à 0 % actuel, crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier et Pass-foncier) en une seule aide : le PTZ+. Logement social et droit opposable au logement : amélioration des procédures Le décret n du 15 février 2011 relatif à la procédure d'attribution des logements sociaux et au droit au logement opposable améliore les procédures d'attribution des logements sociaux et le relogement des personnes reconnues prioritaires et à loger en urgence au titre du droit au logement opposable (Dalo). Il contient deux volets : 1 L amélioration de la procédure d attribution des logements sociaux par la reconnaissance de la pratique des attributions conditionnelles (méthode consistant, pour un bailleur social, à classer plusieurs attributaires par ordre de priorité) et l encadrement des conditions d utilisation par le préfet du contingent de logements sociaux réservés. 2 Le relogement des personnes prioritaires au titre du droit au logement opposable : le décret précise la notion de «logement adapté aux besoins et aux capacités des bénéficiaires du DALO» et oblige le bailleur à informer les demandeurs sur les conséquences du refus d une proposition de logement ou d hébergement. 23 Modification du taux de rémunération des plans d épargne logement (PEL) Un arrêté du 20 janvier 2011 modifie le calcul du taux de rémunération, hors prime d état, des PEL. Le taux se calcule désormais à partir des «taux swap». L arrêté introduit deux outils correcteurs : un taux plancher fixé par le ministre en charge de l économie au plus égal à 2,50%, et la possibilité de déroger à ce calcul en cas de «circonstances exceptionnelles», étant précisé que cette dérogation ne sera possible que pour les PEL souscrits à compter du 1er mars Le taux de rémunération de ces derniers sera calculé chaque année «au plus tard le 5 décembre sur la base de la moyenne des taux du mois de novembre». Bail emphytéotique administratif : officialisation de la mise en concurrence et prolongation du dispositif pour les besoins liés à la sécurité intérieure La loi d orientation pour la protection de la sécurité intérieure (LOPSI I) du 29 août 2002 avait ouvert, pendant une durée limitée, la possibilité pour les collectivités territoriales de recourir au bail emphytéotique administratif pour réaliser sur leur domaine public des investissements immobiliers liés aux besoins de la sécurité intérieure. Initialement autorisé jusqu au 31 décembre 2007, ce dispositif a été prolongé à trois reprises mais pour les seules opérations dont le principe avait été approuvé avant le 31 décembre 2007 par décision des ministres concernés. La loi n du 14 mars 2011(LOPPSI 2) choisit de prolonger la possibilité de recourir au BEA sectoriel pour les besoins de la police, de la gendarmerie et pour les services de sécurité incendie, jusqu au 31 décembre 2013, durée correspondant à la période couverte par la programmation budgétaire associée à la LOPPSI. Afin de limiter le recours à ce type de contrat qui peut être coûteux, il est imposé, pour les projets dépassant un seuil délimité par décret en Conseil d Etat, la réalisation d une évaluation environnementale réalisée dans les mêmes formes que celle prévue pour les contrats de partenariats publicprivé. Enfin, la loi impose que la conclusion de l ensemble des BEA conclus par les collectivités territoriales soit précédée d une mise en concurrence et de mesures de publicité selon des modalités fixées par décret en Conseil d Etat. Cette mise en concurrence imposée par le droit communautaire vient utilement combler un vide juridique en droit interne et ainsi sécuriser les futurs baux à conclure. Redevance pour création de bureaux : extension du champ d application et modification du zonage La loi de finances rectificative du 29 décembre 2010 n (article 31 II) a introduit trois modifications concernant la redevance pour création de locaux d activités en Ile-de-France régie par les articles L et suivants du code de l urbanisme. Le champ d application et le montant de la redevance ont été profondément révisés. Nous vous invitons à lire en p.6 notre «Point de vue» sur la réforme de la fiscalité de l urbanisme. Patrimoine universitaire : possibilité ouverte aux établissements d enseignement supérieur de conférer des droits réels La mise en œuvre du Plan Campus a révélé des inadaptations des droits conférés aux établissements universitaires dans la gestion du patrimoine qui leur était remis en dotation. En effet, suite à la promulgation de la loi relative aux libertés et responsabilités des universités motivée par la nécessité de rendre les universités plus attractives et plus visibles à l international, l Etat et les universités ont mis en place un grand chantier du patrimoine universitaire dans le cadre d un plan exceptionnel dit «Plan Campus». Si cette loi a ouvert la possibilité pour les établissements publics d enseignement supérieur qui en font la demande et qui remplissent les critères d éligibilité de demander le transfert en pleine propriété du patrimoine qui leur est affecté (article L du Code de l éducation), ce dispositif a aujourd hui encore été peu mis en œuvre, de sorte que la plupart des universités sont simplement affectataires du domaine de l Etat. Or, il est apparu que ces universités ne pouvaient conclure des contrats conférant des droits réels à des tiers, ce qui en pratique freinait les possibilités de conclure des contrats de partenariat comportant la perception de recettes annexes ou des conventions d occupation du domaine public constitutives de droits réels. La loi n du 13 décembre 2010 vient remédier à cette difficulté ajoutant à l article L du code de l éducation la disposition suivante : «[les établissements publics d enseignement supérieur] sont toutefois compétents pour conclure sur les biens visés à l'alinéa précédent des contrats conférant des droits réels à un tiers, sous réserve de l'accord préalable de l'autorité administrative compétente et de clauses permettant d'assurer la continuité du service public lorsque les biens concernés sont nécessaires à l'accomplissement de ce service». Diminution du délai pendant de recours des tiers contre les décisions relatives aux ICPE Depuis le 1er janvier 2011, le délai pendant lequel les tiers peuvent contester devant le juge administratif les différentes décisions relatives aux installations classées pour la protection de l environnement (ICPE) a été porté à un an (ce délai était anciennement de 4 ans) par le décret n du 30 décembre Ce délai peut être allongé si la mise en service de l'installation n'est pas intervenue dans un délai de six mois à compter de la publication ou de l'affichage de ces décisions. Il continue alors à courir jusqu'à l'expiration d'une période de six mois après cette mise en service. Rappelons que le délai de deux mois dont disposent les demandeurs et les exploitants pour contester les décisions relatives aux ICPE n a quant à lui pas été modifié. Déchets et adaptation au droit de l Union européenne L ordonnance n du 17 décembre 2010 «portant diverses dispositions d adaptation au droit de l Union européenne dans le domaine des déchets» a pour objet de transposer la directive européenne n 2008/98 du 19 novembre 2008 relative aux déchets. Adoptée par le Gouvernement habilité à cet effet par l article 256 de la loi n du 12 juillet 2010 dite «Grenelle 2», elle a été ratifiée par la loi n du 5 janvier Cette ordonnance a modifié les dispositions du Titre IV, intitulé «Déchets» du Livre V du Code de l environnement. L un de ses apports majeurs est d avoir clarifié la définition de déchet, désormais désigné comme «toute substance ou tout objet, ou plus généralement tout bien meuble, dont le détenteur se défait ou dont il a l'intention ou l'obligation de se défaire» (nouvel article L ), ainsi que celles de producteur et détenteur de déchets. Le nouvel article L précise notamment que «Ne sont pas soumis aux dispositions du présent chapitre : les sols non excavés, y compris les sols pollués non excavés et les bâtiments reliés aux sols de manière permanente ; [ ]». Est également introduite l obligation pour tout producteur ou détenteur de déchets dangereux d'emballer ou conditionner les déchets dangereux et d'apposer un étiquetage sur les emballages ou les contenants. Il convient de noter que l article 21 de l ordonnance crée un nouveau chapitre intitulé «Sites et sols pollués» qui contient un article, l article L qui énonce notamment que «En cas de pollution des sols ou de risque de pollution des sols, l'autorité titulaire du pouvoir de police peut, après mise en demeure, assurer d'office l'exécution des travaux nécessaires aux frais du responsable». EIRL surendettement et droit des entreprises en difficulté Applicable depuis le 1er janvier 2011, l ordonnance n du 9 décembre 2010 parachève le dispositif institué par la loi du 15 juin4 relative à l entrepreneur individuel à responsabilité limitée, qui ouvre la possibilité, pour un entrepreneur individuel, d affecter à son activité professionnelle un patrimoine séparé de son patrimoine personnel. Ainsi, en cas de difficulté, la procédure qui vise un patrimoine affecté à une activité professionnelle n atteint que ce seul patrimoine ; en cas de liquidation judiciaire notamment, le patrimoine non affecté sera préservé. L ordonnance ouvre à l entrepreneur individuel à responsabilité limitée l accès aux procédures de traitement des situations de surendettement au titre de son patrimoine non affecté, si cette situation résulte exclusivement de dettes non professionnelles. Baux d'habitation : modifications législatives La loi n du 22 décembre 2010 contient des dispositions qui intéressent la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation. La première vise à faciliter la reprise d un logement abandonné par le locataire. À cette fin, un nouvel article 14-1 est intégré à la loi du 6 juillet Il complète l article 14 qui réglemente déjà l abandon du domicile par le locataire en prévoyant qu à défaut d être transféré à certains bénéficiaires, le bail est résilié de plein droit. Cette résiliation oblige en pratique le propriétaire à recourir à la procédure d expulsion. La loi crée une procédure nouvelle plus rapide. La deuxième modifie l article 24 de la loi relatif au régime de la résiliation du bail pour étendre aux demandes additionnelles l obligation de notification au préfet deux mois avant l audience. Enfin, la troisième concerne l état des lieux. L article 3 de la loi de 1989 est réécrit, afin de clarifier le régime de cet état des lieux. Le texte précise dorénavant que l état des lieux peut être établi «par les parties ou par un tiers mandaté par elles». Dans ce dernier cas, «les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire». Le seul cas où l état des lieux est réalisé à frais partagés par moitié est celui où l une des parties est obligée de recourir à un huissier parce que l autre refuse d établir un état à l amiable. Professionnels de l'immobilier : dispense de garantie financière et adaptation au droit communautaire Le décret n du 30 décembre 2010 précise les conditions dans lesquelles le professionnel de l'immobilier peut être dispensé de garantie financière. Il opère en outre simplification de la procédure d'obtention de la carte professionnelle par les ressortissants de la Communauté européenne. Cette dispense, qui vaut lors de la délivrance comme lors du renouvellement de la carte professionnelle, est conditionnée par une déclaration sur l'honneur de la part du professionnel de l'immobilier qu'il n'est reçu ni détenu, directement ou indirectement, par lui, à l'occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte ou son renouvellement est demandé, d'autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission. Cette dispense entraîne une ou des mentions sur la carte professionnelle : pour l'activité concernée par la déclaration sur l'honneur, est apposée la mention «Non-détention de fonds» ainsi que, le cas échéant, la mention «Absence de garantie financière». Cette indication figure également dans toute publicité commerciale émanant du titulaire. De plus, une affiche comportant cette mention est apposée, en évidence, dans la vitrine ou sur le panneau publicitaire extérieur, s'il en existe un. Réforme des collectivités territoriales La loi n du 16 décembre 2010 relative à la réforme des collectivités territoriales a été publiée au Journal Officiel, après avoir été partiellement censurée par le Conseil constitutionnel, dans sa décision DC n du 9 décembre dernier. Le texte tend à alléger et simplifier les institutions locales, tout en offrant aux citoyens un interlocuteur identifié dans les régions et les départements. Il réforme en profondeur l'architecture institutionnelle locale, tout en maintenant l'existence de la région et du département. Il prévoit le remplacement des conseillers généraux et des conseillers régionaux par un nouveau type d'élu local : le conseiller territorial, lequel siégera dans l'instance délibérante du département et dans celle de la région. Ensuite, la loi renforce et simplifie l'intercommunalité afin que l'ensemble du territoire soit couvert par des structures intercommunales d'ici à juin Une nouvelle structure est créée pour les zones urbaines atteignant habitants : il s'agit de la métropole, laquelle se substitue sur son territoire aux collectivités préexistantes (communes, communautés et conseil général). Elle perçoit la totalité de la fiscalité locale et des dotations de l'etat sur son territoire, sauf la taxe foncière. Enfin, le texte permet aux départements ou aux régions de fusionner, et autorise la création de nouvelles communes à la demande d'au moins les 2/3 des conseils municipaux des communes d'un même établissement public de coopération intercommunale (EPCI), à la condition qu'ils représentent plus des 2/3 de la population totale. A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS TVA sur opérations immobilières : publication de l'instruction définitive L'instruction, qui commente les règles de TVA applicables à certaines opérations portant sur des immeubles issues de la loi du 9 mars 2010, est publiée au Bulletin officiel des impôts du 30 décembre. Instruction 29 décembre A-9-10 Remise en cause des cessions gratuites de terrain fondée sur l article e) du Code de l urbanisme Le 22 septembre 2010, le Conseil constitutionnel a déclaré inconstitutionnel le dispositif de cession gratuite de terrains prévu par l article L e) du Code de l urbanisme. Il en résulte que les permis de construire délivrés à compter du 23 septembre 2010, ne peuvent plus imposer de cession gratuite de terrains. Une circulaire du 12 novembre 2010 précise que les cessions gratuites déjà prescrites mais qui n ont pas encore fait l objet d un transfert de propriété ne peuvent être mises en œuvre. Les terrains doivent donc être achetés par la collectivité par voie amiable dans le cadre des articles L et suivants du CGCT, ou par voie d expropriation. Circulaire publiée sur Location en meublé et exonération fiscale Les revenus provenant de la location de locaux d habitation meublés effectuée à titre habituel sont en principe imposables à l impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces revenus sont toutefois exonérés d impôts lorsque, cumulativement : la ou les pièces louée(s) font partie de la résidence principale du bailleur ; les pièces louées constituent, pour les locataires, leur résidence principale ; le prix de la location demeure établi «dans des limites raisonnables». Pour apprécier ce dernier critère, l administration fiscale publie deux plafonds selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable. Ces plafonds ont ainsi été actualisés pour l année 2011 par l instruction du 24 janvier Au titre de l année 2011, la condition selon laquelle le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable n excède pas un plafond fixé à 174 euros par mètre carré en Ile-de-France (contre 171 euros en 2010) et 127 euros dans les autres régions (contre 124 euros 45 en 2010). Instruction du 24 janvier 2011 n 4 F-1-11 (BOI n 7 du 01 février 2011) QUESTION PRIORITAIRE DE CONSTITUTIONNALITE La «question prioritaire de constitutionnalité» est le droit reconnu à toute personne qui est partie à un procès ou une instance de soutenir qu une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés que la Constitution garantit. Cette procédure est opérationnelle depuis le 1er mars Nous publierons tous les trimestres une sélection de décisions du Conseil Constitutionnel en matière de QPC, principalement celles de nos domaines de compétences. La Cour de cassation ou le Conseil d Etat peuvent également refuser de transmettre la question au Conseil Constitutionnel si la juridiction juge que la question posée ne présente pas un caractère sérieux. Fiscalité taxation d après les signes extérieurs de richesse La taxation d après les signes extérieurs, posée par l article 168 du Code général des impôts est conforme au principe d égalité devant la loi. Toutefois, la majoration de 50% prévue par l article est contraire au principe d égalité devant les charges publiques, et, par conséquent, contraire à la Constitution. La somme était majorée de 50 % lorsqu'elle était supérieure ou égale à deux fois la limite mentionnée au et lorsque le contribuable a disposé de plus de six éléments du train de vie figurant au barème. Cette disposition n est donc plus applicable depuis le 21 janvier Conseil Constitutionnel, 21 janvier 2011, QPC n FR 4/11 du 27 janvier 2011 Constitutionnalité de l article L du code de l expropriation pour cause d'utilité publique Le Conseil Constitutionnel a été saisi par la Cour de cassation, d une QPC relative à l article L du code de l expropriation pour cause d utilité publique, au motif que «l indemnisation du préjudice résultant d une expropriation est limitée à celle du préjudice matériel, à l exclusion de tout préjudice moral, ce qui pourrait être considéré comme ne correspondant pas à la juste indemnité exigée par l article 17 de la Déclaration des droits de l homme et du citoyen». Le juge constitutionnel rappelle que le caractère intégral de la réparation matérielle implique que l indemnisation prenne en compte non seulement la valeur vénale du bien mais aussi les conséquences matérielles dommageables qui sont en relation directe avec l expropriation. Le Conseil Constitutionnel prend en considération la spécificité de ce type de dommages et les règles précitées pour justifier du fait que l exigence de réparation intégrale du préjudice ne s étend pas à la douleur morale en tant que telle. Le Conseil Constitutionnel juge que l article L du code de l expropriation pour cause d utilité publique est conforme à l article 17 de la Déclaration des droits de l homme et du citoyen de 1789 et à l ensemble des autres droits et libertés que la Constitution garantit. CC, 21 janvier 2011, M. Jacques S, décision n QPC. Inconstitutionnalité du transfert des biens de l Etat à l AFPA Le Conseil Constitutionnel a été saisi, par le Conseil d Etat, d une QPC portant sur l article 54 de la loi du 24 novembre 2009 relative à l orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie. Aux termes de cette disposition : «Sont apportés en pleine propriété à l association nationale pour la formation professionnelle des adultes, au 1er avril 2010, les biens appartenant à l État mis à sa disposition dans le cadre de son activité dont la liste est fixée par décret. Ceux des biens qui appartiennent au domaine public sont déclassés à la date de leur apport. Cet apport en patrimoine s effectue à titre gratuit et ne donne lieu à aucune indemnité ou perception de droits ou de taxes ni à aucun versement de salaire ou honoraires au profit de l Etat ou de ses agents». Or le juge constitutionnel relève : «qu aucune disposition applicable au transfert des biens en cause ne permet de garantir qu ils demeureront affectés aux missions de services publics qui restent dévolus à cette association en application de l article du code du travail». Par conséquent, la Haute Juridiction déclare inconstitutionnel l article 54 prononçant le transfert des biens de l Etat à l AFPA. CC, 17 décembre 2010, Région Centre et Région Poitou-Charentes, décision n /86 QPC. Constitutionnalité de la pénalité due en l absence de participation à l effort de construction Le Conseil Constitutionnel a été saisi par le Conseil d Etat, d une QPC portant sur l article 235 bis du code général des impôts relatif au «1% Logement» ou «action logement». Aux termes de la disposition attaquée, les employeurs qui n ont pas rempli leur obligation de participation à l effort de construction doivent s acquitter d une cotisation de 2 % sur les rémunérations versées au cours de l année précédente. Le requérant évoquait le fait que cette cotisation de 2% constituait une sanction soumise aux principes de nécessité des peines et de proportionnalité des sanctions. De même, il avait été évoqué le respect des droits de la défense garantis par l article 8 de la déclaration des droits de l homme et du citoyen de 1789, aux termes duquel : «la loi ne doit établir que des peines strictement et évidemment nécessaires, et nul ne peut être puni qu en vertu d une loi établie et promulguée antérieurement au délit». Le Conseil Constitutionnel considère que cette cotisation de 2% ne constitue pas une sanction ayant le caractère d une punition au sens de l article 8 de la déclaration de 1789 et rejette ce moyen. Il juge en outre que cette même cotisation ne méconnait ni le principe d égalité devant les charges publiques, ni aucun droit ou liberté de valeur constitutionnelle. CC, 4 février 2011, SNC EIFFAGE CONSTRUCTION VAL DE SEINE, décision n QPC. Inconstitutionnalité du régime différencié du paiement de la taxe communale sur l électricité dans sa rédaction issue de la loi du 7 décembre 2010 (non) Le Conseil Constitutionnel a été saisi, par la Cour de cassation, d une QPC portant sur l article L du code général des collectivités territoriales (CGCT) dans sa rédaction antérieure à la loi du 7 décembre 2010 portant nouvelle organisation du marché de l électricité (NOME). Cette dernière exonère désormais du paiement de la taxe communale d Electricité l'ensemble des entreprises fournies en courant à moyenne ou haute tension à une puissance supérieure à 250 kva Cependant, aux termes de la disposition attaquée dans sa rédaction antérieurement en vigueur, les entreprises ayant souscrit des conventions particulières avant le 5 décembre 1984 et bien que fournies en courant à moyenne ou haute tension d une puissance supérieure à 250 kva, n'étaient pas exonérées du paiement de la taxe communale sur l électricité. Le Conseil Constitutionnel considère que l'article L du code général des collectivités territoriales (CGCT) dans sa rédaction antérieure à la loi du 7 décembre 2010 est contraire à l article 13 de la déclaration de Déclaration des droits de l homme et du citoyen de 1789 et abroge celui-ci à compter du 4 février Il est précisé que depuis le 1er janvier 2011, date d entrée en vigueur de la loi du 7 décembre précitée, ce régime différencié n était plus applicable. Le Conseil Constitutionnel précise que la déclaration d inconstitutionnalité peut être invoquée dans les instances en cours. CC, 4 février 2011, Société Laval Distribution, décision n QPC. 56 oint de vue «Urbanisme» La Réforme de la fiscalité de l urbanisme et du financement du Grand Paris Malicia DONNIOU Groupe Droit Public Immobilier La loi de finances rectificative (LFR) pour 2010 du 29 décembre 2010 a eu des incidences notables sur la fiscalité de l urbanisme en ce qu elle modifie l ensemble du régime des taxes et participations d urbanisme par l introduction de la nouvelle taxe d aménagement mais également en ce qu elle prévoit une fiscalité permettant l accompagnement du Grand Paris. I Réforme de la fiscalité de l urbanisme : création de la taxe d aménagement Motivée par une double logique de simplification et de lutte contre l étalement urbain, la réforme opère une refonte totale de la fiscalité de l urbanisme en instaurant deux taxes qui se substituent aux taxes et à certaines participations existantes : la taxe d aménagement, pilier de la réforme, et le versement pour sous-densité. La nouvelle taxe d aménagement remplace la taxe locale d équipement ainsi que quatre taxes additionnelles : la taxe complémentaire à la TLE applicable en Ile-de-France, la taxe départementale des espaces naturels sensibles, la taxe départementale pour le financement des CAUE et la taxe spéciale d équipement du département de Savoie. Régie par les articles L et suivants du Code de l urbanisme, elle a pour objet de financer les actions et opérations contribuant à la réalisation des principes fondamentaux qui s imposent, en application de l article L du Code de l urbanisme, à tous les documents d urbanisme : principes d équilibre, de diversité des fonctions urbaines et de mixité sociale et de respect de l environnement. Cette taxe est ventilée en plusieurs parts : communale et intercommunale (1 à 5%), départementale (jusqu à 2,5 %) et régionale (jusqu à 1 %). La définition de la base d imposition est simplifiée dans la mesure où la valeur forfaitaire au mètre carré des constructions assujetties est fixée de façon uniforme (660 hors Ile-de-France, 748 en Ile-de-France) et non plus selon la catégorie des constructions comme cela était le cas pour la TLE. La base d imposition de la taxe est élargie, elle est due pour les opérations d'aménagement et les opérations de construction, de reconstruction et d'agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature soumises à un régime d'autorisation en vertu du Code de l urbanisme, le texte prévoyant toutefois des exceptions (exemple des constructions et aménagements destinés à être affectés à un service public ou d'utilité publique). Le fait générateur de la taxe reste la délivrance de l autorisation ou de la décision de non opposition en cas de déclaration préalable. Contrairement à la TLE qui est assise sur la SHON, la base de calcul de la TA sera la surface de la construction. Cette surface correspond, en application de l article L du Code de l urbanisme, à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies. Le montant de la TA est calculé en multipliant la surface de la construction, par la base d imposition et le taux fixé par la Commune. Cette nouvelle taxe sera applicable aux demandes d autorisation déposées à compter du 1er mars S agissant des participations, le législateur maintient les participations alternatives en ZAC et la convention de projet urbain partenarial mais supprime le programme d aménagement d ensemble. Toutefois, les PAE approuvés avant le 1er mars 2012 resteront applicables jusqu à ce que le Conseil municipal décide de clôturer le PAE. En revanche, les participations additionnelles sont largement réduites puisqu à l exception de la participation au financement d équipements publics exceptionnels, toutes les autres participations sont supprimées (participation pour voirie et réseaux, participation pour raccordement à l égout,...), à compter du 1er mars 2012 dans les secteurs où les assemblées délibérantes compétentes auront décidé d appliquer les taux majorés de la taxe d aménagement, et dans tous les cas, à compter du 1er janvier Pour compléter ce dispositif et dans la continuité de la politique actuelle visant à favoriser la densification des centres urbains, le législateur choisit d instaurer une nouvelle taxe, le versement pour sous densité en vue d inciter les constructeurs à consommer intégralement la constructibilité d un terrain. Cette taxe, dont le régime est partiellement calqué sur la taxe d aménagement, est instaurée de manière facultative par les communes et les EPCI compétents en matière de PLU qui doivent alors déterminer un seuil minimal de densité (SMD). La taxe est due par les constructeurs qui n atteignent pas ce seuil et correspond à la moitié de la valeur du terrain non utilisée. II Financement de la Société du Grand Paris (SGP) La LFR pour 2010 vient supprimer la taxe sur les plus-values immobilières instaurée par la loi relative au Grand Paris du 3 juin Il est en effet apparu, avant même sa mise en œuvre, que le dispositif mis en place risquait de freiner les investissements immobiliers et d entrainer une baisse durable des transactions immobilières. Le législateur choisit donc de réviser les modalités de financement de l établissement public «Société du Grand Paris», en créant une taxe additionnelle à la taxe spéciale d équipement et en réformant la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, de commerce et de stockage en Ile-de-France et la redevance pour création de bureaux, dont l évolution des produits bénéficiera à la SGP. La taxe additionnelle à la taxe spéciale d équipement créée au bénéfice de la SGP constitue une taxe de répartition, le montant forfaitaire est fixé à 67 117 millions d euros par an et sera réparti entre les contribuables soumis à la taxe foncière, la taxe d habitation ou la contribution foncière des entreprises dans la Région Ile-de-France. La réforme de la taxe annuelle sur les locaux de bureau, commerce et de stockage consiste principalement à actualiser les tarifs non revus depuis 1999, à créer des tarifs différenciés selon la nature des locaux et à réviser le zonage (il est désormais distingué trois zones : Paris et le Département des Hauts-de-Seine, les communes de l unité urbaine de Paris (1) autres que Paris et le Département des Hauts-de-Seine, et les autres communes de la Région Ile-de-France). Par ailleurs, la dérogation tarifaire dont bénéficiaient les entreprises installées dans les communes éligibles à la dotation de solidarité urbaine (DSU) ne concerne désormais que les communes éligibles à la DSU et au bénéfice du fonds de solidarité des communes de la Région Ile-de-France (FSRIF). Enfin, le champ d application de la taxe est étendu aux surfaces de stationnement annexées aux locaux à usage de bureaux, commerces ou stockage. La part non affectée du produit annuel de cette taxe sera affectée à la SGP qui devrait percevoir l essentiel de la progression de la taxe. Introduite par un amendement de Gilles Carrez, député (2), la réforme de la redevance est largement calquée sur celle de la taxe annuelle. L assiette de la redevance est étendue aux locaux commerciaux et de stockage, alors que jusqu à présent elle ne visait que les locaux à usage de bureaux et de recherche. Un nouveau zonage identique à celui applicable à la taxe annuelle sur les bureaux est mis en place. Les tarifs (non revus depuis 1989) sont actualisés (3) : 344 /m2 dans les communes de Paris et du Département des Hauts-de-Seine (contre 244 avant) ; 214 /m2 dans les communes de l unité urbaine de Paris (contre 152 avant). Ces tarifs sont réduits de 65 % pour les locaux commerciaux et de 85 % pour les locaux de stockage ; 86 /m2 dans les autres communes (contre 61 avant). Ces tarifs sont par ailleurs actualisés par arrêté du ministre chargé de l économie au 1er janvier de chaque année en fonction du dernier indice du coût de la construction. Enfin, le législateur choisit de limiter la dérogation aux entreprises implantées sur le territoire des communes éligibles à la DSU et au FSRIF. Ces nouvelles dispositions sont applicables aux constructions et transformations pour lesquelles le permis de construire, la déclaration préalable ou la déclaration prévue au titre de la redevance est déposé après le 1er janvier Réforme de la fiscalité de l aménagement entrée en vigueur : 1er mars 2012 Avant Taxes Après Taxe locale d équipement Taxe locale d équipement en Ile de France Taxe départementale CAUE Taxe départementale ENS Taxe spéciale d équipement du Département de la Savoie Versement pour dépassement du plafond légal de densité Redevance d archéologie préventive Redevance pour création de bureau Taxe d aménagement Versement pour sous-densité Redevance d archéologie préventive Redevance pour création de bureau Participations Avant Après Participations alternatives Participations additionnelles Participation en ZAC Convention de projet urbain partenarial Programme d aménagement d ensemble Participation pour raccordement à l égout Participation pour non réalisation d aires de stationnement Participation pour voirie et réseaux Cession gratuite de terrains (invalidée par le Conseil constitutionnel) Participation des riverains en Alsace -Moselle Participation pour équipement public exceptionnel Participation en ZAC Convention de projet urbain partenarial Supprimé Maintien des PAE approuvé avant le 1er mars 2012 jusqu à décision de clôture Supprimées à partir du 1er janvier 2015 Participation pour équipement public exceptionnel (1) L unité urbaine de Paris correspond à une délimitation de l agglomération parisienne établie par l INSEE, qui rassemble les communes d Ile-de-France qui comportent sur leur territoire une zone bâtie d au moins habitants (ce qui doit correspondre au minimum à la moitié de leur population totale) où aucune habitation n est séparée de la plus proche de plus de 200 mètres. La LFR prévoit que le périmètre de l unité urbaine de Paris soit délimité par un arrêté conjoint des ministres de l économie et du budget. (2) Amendement n 7 au projet de loi n (3) Article L du Code de l urbanisme. 78 - Flash Fiscal - Flash Fiscal - Flash Fiscal - Loi n du 29 décembre 2010 de finances pour 2011: mesures applicables à l immobilier et au patrimoine A Augmentation de la taxation des hauts revenus et des revenus du patrimoine concernée, sauf si l option pour l imposition distincte est choisie par le couple. l impôt sur le revenu dû au titre de l année L excédent non imputable sera restitué. Une taxe de 1 % est, depuis le 1er janvier 2011, prélevée sur les hauts revenus et sur les revenus du patrimoine. Ainsi, le taux marginal de l impôt sur le revenu passe de 40 à 41 %. Le prélèvement libératoire sur les dividendes et les produits de placement à revenu fixe passe de 18% à 19% ( % de prélèvements sociaux). La retenue à la source sur les dividendes versés à des non-résidents passe de 18 % à 19 %. Le taux d imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières passe de 18 % à 19 % ( % de prélèvements sociaux pour les résidents). Le taux d imposition des plus-values immobilières passe de 16 à 17 % ( % de prélèvements sociaux pour les résidents). A noter : La taxation supplémentaire n est pas prise en compte pour le bouclier fiscal et ne peut donc pas donner lieu à restitution. En cas d option pour l imposition distincte, l impôt sera établi sur la base des revenus personnels et d une quote-part des revenus communs (50 % des revenus communs à défaut de justification d une quote-part). En cas de divorce, de séparation ou de rupture du PACS, une seule déclaration est établie pour chacun des contribuables comprenant les revenus personnels, également une quote-part des revenus communs (ou 50 % des revenus communs en l absence de justification d une quote-part). A noter : si plusieurs changements interviennent au cours de la même année, seule la dernière situation sera prise en compte pour l établissement de la déclaration. C Suppression du seuil pour les plus-values de cession de valeurs mobilières Le seuil de taxation des plus-values de cession de valeurs mobilières sera supprimé, entrainant une taxation dès le 1er euro, depuis le 1er janvier Les moins-values reportables au 1er janvier 2011 sont reportables sur les plus-values des dix années suivantes. D Crédit d impôt sur les dividendes Le crédit d impôt sur les dividendes (50% des revenus distribués dans la limite de 115 pour une personne seule, et 230 pour un couple) est désormais supprimé. E Réduction du montant des niches fiscales Une réduction de 10 % du taux ainsi que du plafond d imputation de certaines niches fiscales a été opérée (multiplication par 0.9), pour les dépenses effectuées à partir du 1er janvier 2011 exception faite des avantages fiscaux fondés sur une décision d investissement immobilier antérieure à cette date. Les niches concernées sont : 1) Investissement immobiliers locatifs dans le secteur du tourisme B Changement de situation matrimoniale au cours de l année En cas de changement de situation matrimoniale (mariage, PACS, divorce), les contribuables n ont plus trois déclarations pour l année concernée. En cas de mariage ou PACS, une imposition commune est désormais réalisée de manière rétroactive au premier janvier de l année Parallèlement, les moins-values réalisées à compter de cette date seront également imputables dès le premier euro. A noter : des mesures transitoires pour 2010, lorsque le seuil de cession n a pas été franchi : Les moins-values reportables au 1er janvier 2010 donnent droit à un crédit d impôt de 19 %, pour leur montant imputé sur les plus-values de même nature (pour l imposition aux prélèvements sociaux), imputable sur 2) Investissement dans le secteur forestier 3) Investissements locatifs dans des résidences hôtelières à vocation sociale 4) Investissements outre-mer réalisés par les particuliers ou une entreprise à l IR 5) Souscription au capital des PME, parts de FCPI et de FIP 6) Souscription au capital de SOFICA 89 - Flash Fiscal - Flash Fiscal - Flash Fiscal - 7) Dépenses de conservation ou de restauration d objets mobiliers classés 8) Opération de restauration immobilière «Malraux» 9) Souscription au capital de SOFIPECHE 10) Versement sur un compte épargne de co-développement 11) Investissements immobiliers «Scellier» 12) Investissements locatifs dans des résidences meublées 13) Dépenses de préservation du patrimoine naturel 14) Equipements de l habitation principale en faveur du développement durable l offre ou au moins une des offres de prêt est émise à compter du 1er janvier ) Acquisition de la résidence principale dont l offre ou les offres de prêt sont émises avant cette date mais que l acquisition du logement ou la déclaration d ouverture de chantier intervient après le 30 septembre 2011 H Restriction des réductions d IR et d ISF pour souscription au capital des PME Sont concernés les investissements directs ou indirects, effectués à partir du 1er janvier 2011 : Sont désormais exclues les PME ayant une activité financière, immobilière, de gestion de leur patrimoine propre ou ayant une activité dont les revenus sont garantis par un tarif réglementé de rachat de production I Aides à l investissement dans la production d énergie photovoltaïque 1) Réduction de 50 % du crédit d impôt sur le revenu accordé pour les équipements de l habitation principale économisant l énergie et en faveur du développement durable (de 50 % à 25 %), pour les dépenses à compter du 29 septembre 2010, sauf si un devis a été accepté et un acompte versé avant cette date 2) Exclusion de la réduction d impôt en faveur des investissements productifs réalisés dans le cadre d une entreprise à l IR et de la déduction fiscale pour les investissements productifs des sociétés à l IS pour les investissement outre-mer portant sur des installations de production d électricité utilisant l énergie solaire, pour les investissements réalisés à compter du 29 septembre ) Dépenses en faveur de la prévention des risques technologiques 16) Primes d assurance pour garantir les loyers impayés 17) Intérêts d emprunt pour l acquisition de l habitation principale F Contrats d assurance-vie multisupports Les produits de la partie en euros des contrats d assurance-vie dits «multisupports» sont soumis aux prélèvements sociaux (12.3%) dès leur inscription en compte. G Suppression du crédit d impôt pour certaines dépenses concernant l habitation principale Le crédit d impôt est supprimé pour les intérêts d emprunt concernant les dépenses suivantes : 1) Acquisition de la résidence principale si Les souscripteurs ne bénéficieront pas des avantages fiscaux si la PME a remboursé des apports au cours de l année qui précède ; et, si les souscripteurs se font rembourser leurs fonds propres dans les dix années, une reprise des avantages fiscaux sera opérée (sauf liquidation judiciaire de la société) Une société holding ne devra pas contenir plus de 50 associés ou actionnaires, et ses mandataires sociaux devront être exclusivement des personnes physiques pour ouvrir droit à la réduction d impôt. Par ailleurs, elle ne pourra également pas donner de garanties aux souscripteurs, et en cas de remboursement avant un délai de 10 ans, une reprise des avantages fiscaux sera effectuée. Suppression de la réduction d ISF pour souscription de parts de FCPR Calcul de l avantage fiscal sur les souscriptions nettes de frais et de commissions 3) Exclusion du champ des réductions d IR et d ISF des souscriptions au capital de sociétés production de l électricité à partir de l énergie solaire, pour celles effectuées à compter du 29 septembre Loi n du 29 décembre 2010 art. 58, II (loi de finances rectificative pour 2010) L associé d une société de personnes bénéficiant d une exonération de plus-value consécutivement à la cession de l intégralité de ses parts sociales, à l occasion de son départ en retraite, dispose désormais d un délai de quatre ans à la place de deux ans pour effectuer cette cession. Dominique RICHARD Avocat fiscaliste Sibylle AZANDOSSESSY Cabinet Richard 910 tratégie patrimoniale L ASSURANCE-VIE ET LES SUCCESSIONS à propos d une réponse ministérielle du 29 juin 2010 Dorothée DELPEYROUX Groupe patrimoine Une assurance-vie est un contrat prévoyant le versement d'un capital par une compagnie d'assurance à une personne désignée appelée «le bénéficiaire», en cas de décès d'une autre personne appelée «l'assuré» qui paie en contrepartie une prime à la compagnie d'assurance. Une réponse ministérielle récente vient de prendre position sur une problématique intéressant les contrats souscrits par deux époux à l'aide de fonds communs et non dénoués au décès de l'un des époux. La situation est la suivante : Madame et Monsieur sont mariés sous un régime de communauté. Monsieur souscrit sur sa tête un contrat avec des deniers communs, en désignant comme bénéficiaire principal son conjoint. Madame, bénéficiaire, décède avant le souscripteur assuré. Le contrat n'est pas dénoué puisque le bénéficiaire est décédé avant le souscripteur assuré. Dans cette hypothèse, comment traiter civilement et fiscalement la valeur de rachat du contrat d'assurance-vie lors du règlement de la succession du bénéficiaire? I En droit Civil Pour rappel, lorsque le contrat est dénoué (le souscripteur est décédé) et que le conjoint est le bénéficiaire : le bénéfice de l'assurance contractée par un époux commun en biens en faveur de son conjoint constitue un propre pour celui-ci et sauf primes manifestement exagérées, aucune récompense n'est due à la communauté en raison des primes payées par elle (Code Assurance L ). Lorsque le contrat n'est pas dénoué : Dans l'hypothèse où la communauté est dissoute alors que le contrat n'est pas dénoué, une solution a été rendue par la Cour de Cassation 1ère chambre civile du 31 mars 1992 «Arrêt PRASLIKA» : La valeur de rachat du contrat d'assurance-vie souscrit à l'aide de fonds communs et non dénoué au décès de l'un des époux doit être incluse dans la communauté. L'Arrêt PRASLIKA a été confirmé depuis par la Cour de Cassation 1ère civile le 19 avril 2005 en qualifiant d'actif de communauté la valeur de rachat d'un contrat d'assurance-vie constitué par un époux au moyen de deniers communs. La doctrine considère que la solution PRASLIKA rendue en matière de divorce vaut également lorsque la communauté est dissoute par le décès du conjoint du souscripteur assuré. Dès lors, et toujours sur le plan civil, la valeur de rachat du contrat au jour du décès étant incluse dans la communauté, elle sera prise en compte pour moitié dans la succession du conjoint souscripteur. En outre, le fait d'incorporer la valeur de rachat dans la communauté réduit les droits du souscripteur dans le reste du patrimoine commun. II En droit Fiscal Cette valeur de rachat échappe-t-elle aux droits de succession pour le contrat non dénoué lors de la liquidation de la communauté suite au décès du bénéficiaire? Neutralité fiscale dans un premier temps L'administration fiscale décide en juillet 1999 de l'instauration de la neutralité fiscale pour les contrats d'assurance-vie souscrits à l'aide de deniers communs par l'un quelconque des époux au profit de son conjoint indépendamment de leur date de dénouement et de l'ordre de décès des époux. La doctrine administrative a précisé que pour «la liquidation des droits de succession» la valeur de rachat n'était pas à prendre en compte à l'actif communautaire, sous réserve que le conjoint soit indiqué comme bénéficiaire en cas de décès. (Rép Vasseur AN 8/11/1999 Rép Marsaudon AN 03 janvier 2000 et Rép Dhersin AN 31/01/2000) En voulant assurer une «neutralité fiscale» entre les contrats souscrits par les époux communs en biens indépendamment de leur date de dénouement, l'administration fiscale a fait preuve d'une certaine bienveillance à l'égard de l'assurance-vie. En 2001, une première atténuation de la tolérance administrative Il résulte de la doctrine que la valeur de rachat d'un contrat d'assurance vie souscrit par des époux à l'aide de biens communs et non dénoué lors de la liquidation de communauté conjugale à la suite du décès de l'époux bénéficiaire du contrat n'est pas soumise aux droits de succession dans les conditions de droit commun lorsque les héritiers n'ont pas intégré ces contrats d'assurance dans l'actif de communauté. (JOAN Q 19/11/2001) Le sort fiscal du contrat non dénoué par le décès est aux mains des héritiers. Ils pouvaient considérer que la valeur de rachat du contrat est un bien propre au conjoint survivant, ou un bien commun. Nouvelle position de l'administration fiscale : Réponse ministérielle n BACQUET du 29/06/2010 : La valeur de rachat fait partie de l'actif de communauté et elle est soumise aux droits de succession. Aujourd'hui, dans une réponse ministérielle du 29 juin 2010 l'administration fiscale précise que les contrats doivent également être déclarés dans la déclaration de succession et donc que les droits de succession doivent s'appliquer sur les contrats d'assurance-vie souscrits par le conjoint survivant. «Par conséquent, conformément à l'article 1401 du Code civil, et sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fond, la valeur de rachat des contrats d'assurance vie souscrits avec des fonds communs fait partie de l'actif de communauté soumis aux droits de succession dans les conditions de droit commun». 1011 Le ministère de l'économie met un terme à la neutralité fiscale dont bénéficiaient les contrats d'assurance-vie souscrits par un époux commun en biens et non dénoués à la succession du conjoint souscripteur. Le traitement fiscal est désormais identique au traitement civil. Le contrat d'assurance-vie sera traité désormais comme tout actif taxable, au même titre que les portefeuilles de titres ou les comptes bancaires. III Conséquences : taxation des heritiers Désormais, la moitié de la valeur de rachat du contrat d'assurance vie non dénoué accroît la masse successorale et est soumise aux droits de succession. Le conjoint ne paye pas d'impôt sur la part qu'il recevra en vertu de l'exonération de la loi TEPA. En revanche, il en va autrement des héritiers : ces héritiers (souvent les enfants du couple) devront payer des droits de succession. IV La solution réside dans l'aménagement du régime matrimonial du couple. L'insertion d'une clause de préciput dans le contrat de mariage Il faut traiter la valeur de rachat comme n'importe quel actif de communauté et l'attribuer au conjoint par l'effet d'un avantage matrimonial. Il s'agit d'insérer dans le contrat de mariage une clause de préciput ou de partage inégal. Le préciput, par exemple, permet au conjoint souscripteur de prélever le contrat d'assurance-vie non dénoué, avant tout partage de la communauté. La valeur de rachat n'a pas à figurer dans la déclaration de succession, l'avantage matrimonial consenti au conjoint survivant n'étant pas taxable. Elle n'a pas non plus à figurer dans la masse à partager, le prélèvement s'opérant par définition avant tout partage. Proposition de clause de préciput : Il appartiendra en pleine propriété au conjoint survivant la valeur de rachat des contrats souscrits non dénoués au premier décès de l'un des deux époux. La souscription conjointe par les époux avec dénouement au premier décès Avec cette formule de souscription conjointe avec dénouement au premier décès, le contrat est dénoué concomitamment au dénouement de la communauté. Dans cette hypothèse, le conjoint survivant récupère les fonds dans sa totalité. Le capital constitue un bien propre pour le conjoint survivant en application de l'article L du Code des assurances. V Précautions Financer le contrat d'assurance-vie au moyen de fonds propres permet d'éviter de le faire tomber dans la communauté. Bien entendu, il faut dans cette hypothèse prévoir une clause de remploi et justifier de l'origine du financement. Limite : on l'a vu, la moitié de la valeur de rachat du contrat d'assurancevie non dénoué accroit la masse successorale et est soumise aux droits de succession. Mais le contrat d'assurance-vie continue. Dans ce cas, le contrat n'a pas été racheté après le décès du 1er époux; et au deuxième décès, les héritiers vont payer des droits de succession qui portent sur le même capital. Autrement dit, les héritiers (souvent les enfants) paient deux fois les mêmes droits de succession. Par précaution, il faut donc penser à racheter et à mettre fin au contrat d'assurance-vie dès le premier décès de l'un des époux et attribuer aux héritiers la part qui leur revient. Dans ce cas, il n'y aura alors pas lieu de prendre en compte la totalité du contrat d'assurance-vie dans la masse successorale du deuxième époux. e point sur «Urbanisme» Le nouveau règlement municipal de Paris concernant l usage (articles l et s. du CCH) Carole LVOVSCHI-BLANC Groupe Droit Public Immobilier I Objectifs de ce nouveau règlement municipal Il convient de rappeler que depuis le 1er avril 2009 la délivrance des autorisations de changement d usage ressort de la compétence du Maire. Dans ce cadre, un règlement municipal avait été adopté par le Conseil de Paris en décembre 2008 et était entré en vigueur au 1er avril Ce règlement a été modifié par le Conseil de Paris dans ses séances des 7 et 8 février 2011 et publié au Bulletin municipal officiel de la Ville de Paris le 18 février Le règlement a été modifié en vue : d une part, de favoriser davantage les compensations sous forme de logement social dans le secteur déficitaire, d autre part, de mieux protéger le logement en précisant davantage le régime des autorisations et des exceptions au principe de compensation. 1112 II Entrée en vigueur Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er mars Tous les dossiers déposés à compter de cette date seront soumis à ce nouveau règlement. Le règlement précise toutefois que «s agissant des demandes enregistrées à la Préfecture de Paris avant le 1er avril 2009, la compensation exigée correspond à la surface des locaux transformés». II Modifications du règlement Les articles 1 (relatif aux principes généraux concernant les changements d usage), 2 (relatif à la nature de la compensation en cas de changement d usage), 3 et 4 (relatifs aux exceptions au principe de compensation en cas de changement d usage) sont modifiés. Un article 4 bis est créé. Sur les principes généraux régissant la délivrance de l autorisation de changement d usage : L article 1er est modifié pour exposer plus explicitement les considérations au vu desquelles l autorisation administrative statue sur les demandes : d une part les objectifs de mixité sociale, d équilibre entre habitat et emploi et non aggravation de l insuffisance de logements et d autre part les compensations proposées. Il est désormais fait référence au programme local d habitat (PLH) et au plan local d urbanisme (PLU) s agissant des objectifs pris en compte. Sur le principe des compensations : Les principales modifications du règlement sont énoncées à l article 2 : Les opérateurs sociaux, qui avaient la possibilité d offrir leur surface bureau au coefficient 1 pour 1 dans l arrondissement concerné, pourront désormais proposer ces surfaces dans l ensemble du secteur de compensation renforcée, quel que soit l arrondissement où sont situés les logements transformés. Cette modification a pour objet de favoriser davantage les compensations sous forme de logement social. Un assouplissement de la règle de la compensation est introduit dans l article 2 du règlement qui énonce : «Si des locaux sont transformés et compensés par un propriétaire identique au sein d une même unité foncière, dans le cadre d une rationalisation des surfaces d habitation de cette unité, la surface minimale exigée, au titre de la compensation, correspond à la surface des locaux transformés». Il est désormais possible pour un propriétaire unique de transférer dans le même immeuble des surfaces identiques. Le précédent règlement municipal énonçait qu une compensation n était pas requise lorsque la demande de changement d usage concernait un RDC et que les locaux situés en RDC ne peuvent en aucun cas servir de compensation. Ces principes sont modifiés et il est désormais indiqué à l article 3 que «lorsque la demande de changement d usage porte sur des locaux d habitation situés en RDC ou lorsqu elle est demandée en vue d y exercer une mission d intérêt général, aucune compensation n est exigée pour les autorisations accordées à titre personnel». Désormais, seules les autorisations personnelles sont accordées sans compensation et il n est plus exclu la possibilité d offrir en compensation des surfaces en RDC et de devoir compenser les RDC. En ce qui concerne les professions libérales : La définition des professions libérales est clarifiée : sont visées les professions disposant d un ordre, qui exercent véritablement une mission reconnue d intérêt général ou une mission sociale. Il était possible dans le cadre du précédent règlement, pour ces professions d obtenir une autorisation sans compensation, quel que soit son quartier d implantation, à l occasion du remplacement d un professionnel régulièrement installé dans la limite de 250 m2. Cette disposition est supprimée et désormais dans le cas de libération des lieux par la totalité des professionnels ayant bénéficié de l autorisation, il conviendra de soumettre le local aux règles de droit commun. Sur la valeur et la portée juridique des autorisations de changement d usage : Un article est créé (article 4 bis) afin de rappeler la valeur et la portée juridique des autorisations de changement d usage : «Les autorisations visées aux articles 3 et 4 délivrées à titre personnel cessent de produire effet lorsqu il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l activité du bénéficiaire au titre de laquelle l autorisation a été accordée». A RETENIR Toute compensation sous forme de logement social proposée dans le secteur de compensation renforcée peut être retenue, quel que soit l arrondissement où sont situés les logements transformés. Les objectifs généraux du programme local d habitat et du plan local d urbanisme sont pris en compte pour accorder ou non les autorisations de changement d usage et encadrer les exceptions au principe de compensation. Pour les demandes concernant des locaux d habitation en RDC, seules les autorisations personnelles sont accordées sans compensation. Une compensation pourra désormais être demandée pour un RDC. Autre actualité en matière d urbanisme à Paris Secteur Clichy Batignolles L enquête publique concernant la révision simplifiée sur le secteur Clichy Batignolles s est déroulée du 24 janvier au 4 mars Cette procédure avait été engagée par le Conseil de Paris lors des séances des 19 et 20 octobre Elle devrait permettre l implantation du palais de justice dans le secteur nord de la ZAC Clichy Batignolles, relocaliser et redimensionner les équipements publics et permettre une plus grande variété volumétrique et architecturale des constructions (augmentation des hauteurs jusqu à 50 mètres). La SHON globale dans le secteur serait portée à m2. Notons que le périmètre de la ZAC Clichy Batignolles devrait être élargi au nord au droit de l avenue de la Porte de Clichy jusqu à la limite communale. 1213 Le Dossier DROIT IMMOBILIER L ASSAINISSEMENT Les obligations du propriétaire et du vendeur Marie CHOPLIN Groupe Immobilier Il résulte du Code Général des Collectivités Territoriales qu avoir une installation relative à l assainissement est une obligation pour tout propriétaire d un bien immobilier (article L ). Après avoir défini les deux modes d assainissement possibles (I), nous verrons que le propriétaire du bien immobilier est un des acteurs principaux de la mise en place du système d assainissement (II), pour ensuite étudier les obligations dudit propriétaire, en cas de vente de son bien (III). I DEFINITION DES DEUX MODES D ASSAINISSEMENT DES EAUX USEES DOMESTIQUES Il existe deux modes d assainissement : l assainissement collectif et l assainissement non collectif (dit autonome). La distinction entre ces deux modes d assainissement résulte du zonage effectué par la commune en application de l article L du CGCT. A L assainissement collectif C est un réseau public d assainissement mis en place par la commune permettant à cette dernière de récupérer les eaux usées et de les acheminer vers leur lieu de traitement ou de rejet. L évacuation peut être réalisée selon trois techniques : le système unitaire, le système séparatif et le système mixte. Avec le système unitaire, un seul réseau d égouts recueille à la fois les eaux ménagères, les eaux vannes, éventuellement tout ou partie des effluents industriels (après prétraitement le cas échéant), et les eaux pluviales. Avec le système séparatif, les eaux ménagères, les eaux vannes, une partie des eaux industrielles après prétraitement nécessaire, sont reçues dans le réseau d eaux usées proprement dit. Les eaux de pluie, et de lavage des chaussées s écoulent dans un autre réseau spécialisé à cette fin. Pour finir, un système mixte est parfois mis en place : il implique le mode unitaire pour certaines parties de l agglomération, et le mode séparatif pour d autres. B L assainissement non collectif Il concerne tout système d assainissement permettant la collecte, le pré-traitement, l épuration, l infiltration ou le rejet des eaux usées domestiques des immeubles non raccordés au réseau public d assainissement. L assainissement collectif ne constitue pas en toutes circonstances la solution la plus appropriée. Moins coûteux dès que les habitations sont espacées, le système d assainissement non collectif préserve efficacement le milieu aquatique au même titre que l assainissement collectif. Les deux systèmes sont en principe aussi performants. On le retrouve principalement en zones rurales ou peu densément organisées, et particulièrement en zones de montagne. Il reste également largement majoritaire dans les départements d Outre-Mer. Préalablement à la mise en place d un système d assainissement non-collectif, une étude portant sur les éléments techniques, économiques et environnementaux est effectuée. Le Code de la Santé Publique (article L alinéa 4) prévoit qu un tel système d assainissement doit être mis en place dès lors qu un raccord au réseau public est impossible. Le recours à ce système d assainissement peut donc avoir plusieurs causes : L absence d un système collectif ; Les obstacles techniques qui peuvent empêcher la création d un réseau ou le raccordement d un bâtiment ; Le coût trop élevé des équipements, du fonctionnement et de l entretien d un système collectif dans les zones où l habitat est dispersé. Ces critères sont rappelés dans le Code Général des Collectivités Territoriales, et ont été rappelés par le ministre chargé de l écologie en L article R du Code Général des Collectivités Territoriales précise que sont susceptibles d échapper au principe de l assainissement public uniquement les parties du territoire d une commune dans lesquelles l installation d un réseau de collecte ne se justifie pas, soit parce qu elle ne présente pas d intérêt pour l environnement, soit parce que son coût serait excessif. Quant au ministre de l Écologie en 2002, ce dernier a précisé que l assainissement non collectif doit être choisi dans tous les secteurs où il est techniquement réalisable et où l assainissement collectif ne se justifie pas 1314 (notamment dans les zones rurales et les zones peu densément peuplées). C est pour prendre en compte tous ces aspects que la loi sur l eau du 3 janvier 1992 a expressément intégré l assainissement non-collectif dans la politique française d assainissement. II OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE D UN BIEN IMMOBILIER Il convient de distinguer selon que le bien immobilier se trouve (A) ou non (B) dans une zone d assainissement collectif. A Bien immobilier situé en zone d assainissement collectif 1 ) Obligation de se raccorder Il résulte de l article L du Code de la santé Publique (CSP) dans sa rédaction issue de la loi du 30 décembre 2006, que lorsque le bien est situé dans une zone équipée d un réseau d assainissement collectif, le propriétaire de l immeuble a l obligation de se raccorder au réseau collectif dans un délai de deux ans à compter de sa mise en service. Cette obligation pèse sur tous les propriétaires d immeuble et ce quelles que soient leur nature et leur caractéristique. Elle concerne aussi bien les immeubles édifiés postérieurement à la création du réseau d assainissement que les immeubles existants. Le raccord comprend la réalisation des branchements jusqu au réseau public. Des prescriptions techniques générales ou particulières en fonction de la nature de l immeuble doivent être respectées. En effet, l article L du Code de la Santé Publique précise que la commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation des raccordements. Les propriétaires, outre l obligation de se raccorder, ont également pour obligation de maintenir en bon état de fonctionnement l ensemble des ouvrages. En cas de non respect de la réglementation par le propriétaire, ce dernier s expose à diverses sanctions. Il encourt les mêmes sanctions que celles applicables en cas de non-respect des obligations relatives à l assainissement non-collectif. En application de l article L du Code de la santé Publique, il peut être astreint au paiement d une somme correspondant à la redevance qui aurait dû être réglée au service public d assainissement si l immeuble avait été raccordé au réseau. Il est même prévu à l article L du Code de la Santé Publique, que dans certains cas, la commune peut pallier le défaut du propriétaire et agir d office aux frais de ce dernier. 2 ) Obligation de mettre hors d état un éventuel système d assainissement autonome existant Il résulte de l article L du Code de la Santé Publique, que le propriétaire, lors du raccordement au réseau public d assainissement, à l obligation de mettre hors d état de servir et de nuire (c est-à-dire de générer des pollutions) ses fosses et installations de même nature. Ces travaux doivent être effectués par le propriétaire, à ses frais. L article L du Code de la Santé Publique, prévoit, en cas de carence du propriétaire, que les travaux sont réalisés par la commune, et ce aux frais du propriétaire. 3 ) Prolongations et exceptions à l obligation de raccordement Des prolongations de délais de raccordement de deux ans, ou des exonérations à l obligation de raccordement peuvent être accordées (article L alinéa 2 du Code de la Santé Publique). En cas d accord de prolongations de délais ou d exonération, le propriétaire doit impérativement disposer d un système d assainissement non-collectif en bon état de fonctionnement, et en assurer son entretien (article L I alinéa 1er du code de la Santé Publique). Depuis la loi sur l eau du 30 décembre 2006, cette obligation ne s applique pas aux immeubles abandonnés, ni aux immeubles qui doivent être démolis ou doivent cesser d être utilisés, ni aux immeubles qui sont raccordés à une installation d épuration industrielle ou agricole, sous réserve d une convention entre l industriel et le propriétaire (article L I alinéa 2 du Code de la Santé Publique). Les catégories d immeubles concernés par ces prolongations ou exonérations sont déterminées par deux arrêtés ministériels, un arrêté du 19 juillet 1960, complété par un arrêté du 28 février B/ Bien immobilier situé en zone d assainissement non collectif 1 ) Obligation de disposer d un système d assainissement autonome La loi prévoit dans ce cas, que l immeuble doit être doté d un assainissement autonome dont les installations seront maintenues en bon état de fonctionnement. (art L Code de la Santé Publique) : «Les immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées sont équipés d une installation d assainissement non collectif dont le propriétaire fait régulièrement assurer l entretien et la vidange par une personne agréée par le représentant de l Etat dans le département, afin d en garantir le bon fonctionnement». Nous retrouvons ici les mêmes exceptions que celles applicables à l assainissement collectif : en application de l article L I alinéa 2 du Code de la Santé Publique, l obligation ne s applique, ni aux immeubles abandonnés, ni aux immeubles qui doivent être démolis ou doivent cesser d être utilisés, ni aux immeubles qui sont raccordés à une installation d épuration industrielle ou agricole, sous réserve d une convention entre l industriel et le propriétaire qui devra définir les conditions notamment financières de raccordement de ces effluents privés. 2 ) Obligation de disposer d un système d assainissement conforme Les systèmes d assainissement autonome peuvent être efficaces contre certaines pollutions mais pas toutes. Leur efficacité dépend essentiellement de la qualité de leur conception, leur dimensionnement, et leur entretien. C est le propriétaire qui est tenu de choisir le système d assainissement non collectif à réaliser sur son terrain. Le choix est libre, mais il est généralement choisi en fonction de l aptitude du sol à recevoir et évacuer les eaux usées. Il ne doit en aucun cas recevoir les eaux de pluie. Il existe plusieurs types de systèmes d assainissement non collectif (fosses sceptiques, tranchées d épandages, bac à graisses, fosse chimique...). Il n existait jusqu à présent aucune cohérence coordination entre les procédures de contrôle des installations, et les demandes d autorisation de construire ou de réhabilitation. Cette absence de coordination a été suprimée par l article 159 de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l environnement (dite ««Grenelle II»). L article L III du CGCT prévoit désormais les 1415 communes sont investies d une véritable mission de contrôle, et ce dès la demande de permis de construire ou d aménager. 3 ) Obligation d assurer l entretien de son installation Il résulte de l article L I du Code de la Santé Publique, que les propriétaires doivent faire régulièrement assurer l entretien et la vidange de leur installation d assainissement non collectif, et ce afin d en garantir le bon fonctionnement. La loi prévoit que cet entretien doit être effectué par une personne agréée par le représentant de l Etat dans le département. Les modalités d agrément de ces personnes sont définies par arrêté des ministres chargés de l Intérieur de la Santé de l Environnement et du Logement. Les modalités d entretien des installations sont définies dans l arrêté interministériel du 6 mai 1996 (publié au JO n 132 du 8 juin 1996). Suite aux contrôles, un document est délivré au propriétaire par la commune et ce conformément à l article L II du Code de la Santé Publique. Ledit document permet au propriétaire de justifier que son installation est entretenue correctement. A l issue du contrôle effectué sur l installation d assainissement, un défaut de conformité peut apparaître. Dans ce cas, le document délivré suite au contrôle indique au propriétaire les travaux à entreprendre pour se mettre en conformité. En application de l article L II du Code de la Santé Publique, le propriétaire a l obligation d effectuer les travaux prescrits, et ce dans un délai de quatre ans. Cet article a été modifié par la loi du 12 juillet 2010 précitée. Désormais, le propriétaire doit faire faire la vidange de son installation par une personne agréée par le Préfet, l entretien régulier pouvant être quant à lui réalisé par toute personne, y compris le propriétaire lui-même. III OBLIGATIONS DU VENDEUR D UN BIEN IMMOBILIER A l occasion de l achat d un terrain, bâti ou non, l acquéreur doit obtenir certaines informations relatives à l assainissement. En l absence d information de la part du vendeur sur la situation, l acquéreur doit demander au vendeur et à défaut à la commune, si le terrain est raccordé au réseau d assainissement collectif ou non. En tout état de cause, la loi et la jurisprudence ont mis à la charge des parties et professionnels intervenant à l acte de vente, un certain nombre d obligations qu il convient de respecter, le risque pour eux étant de voir leur responsabilité engagée. Deux points importants : la déclaration du vendeur sur le mode d assainissement existant (A), puis la conformité ou non de l installation (B). A/ La déclaration du vendeur quant au mode d assainissement existant C est la première question à poser au vendeur d un bien immobilier : le bien est-il ou non situé dans une zone d assainissement collectif. Cette déclaration fait partie des déclarations utiles et obligatoires faites par le vendeur à l acquéreur dans le cadre de la vente de son bien immobilier. Cette déclaration est importante car elle conditionne ensuite l obligation pour le vendeur d avoir à fournir ou non un diagnostic pour la vente. En cas de doute sur le raccordement du bien, il sera important de conseiller au vendeur de faire contrôler la véracité de ces propos dans la mesure où sa responsabilité est engagée ainsi qu il résulte de plusieurs arrêts rendus en la matière. Par un arrêt du 1er février 1995, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation (Cass.Civ.3ère, 1er février 1995, pourvoi numéro n ) a par exemple décidé que la question du raccordement du tout à l'égout relevait de l obligation pour le vendeur de déclarer les charges grevant le bien : «Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les consorts Z..., qui connaissaient l'obligation de raccordement de leur immeuble au réseau d'assainissement, n'avaient pas déclaré, dans l'acte de vente, cette charge dont les acquéreurs ignoraient l'existence, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que la clause selon laquelle les acquéreurs s'obligeaient à prendre le bien vendu en son état actuel, sans recours possible contre le vendeur, ne pouvait produire effet, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision». La Cour de Cassation en a conclu qu à défaut d information, l acquéreur qui découvre une telle charge peut obtenir la résolution de la vente ou une indemnité. La Cour d Appel de PARIS est venue confirmer l esprit d une telle décision par un arrêt en date du 17 juin 2004 (Cour d Appel de PARIS, 17 juin 2004, M. c/s., Commentaire de David Boulanger in JCPN n 1450 du 24 septembre 2004, p.1423) en affirmant que le défaut d information de l acquéreur d un immeuble à usage d habitation sur l absence de raccordement du bien au tout-à-l égout est constitutif d un vice caché dont le vendeur doit garantie. Par ailleurs, en l absence de réponse du vendeur et de la commune, il convient de conseiller à l acquéreur de mandater un technicien afin d effectuer une recherche sur la situation. B La conformité ou non de l installation Il ne ressort des textes aucune interdiction d aliéner un immeuble dont le système d assainissement n est pas conforme. Les articles du code de la Santé Publique ne parlent en effet que du propriétaire et non du vendeur. Cependant, une installation d assainissement non raccordée ou non conforme peut être lourde de conséquences pour l acquéreur, qui plus est, quand il n a pas été informé de cette situation au moment de la négociation du prix. Le législateur, conscient de la nécessité pour l acquéreur d être informé de la situation du bien au regard de l assainissement, a mis en place un nouveau diagnostic technique applicable quand le bien est en zone d assainissement non collectif. 1 ) Installation d assainissement collectif Il n existe aujourd hui aucune obligation pour le propriétaire d un bien immobilier de renseigner l acquéreur sur la conformité ou non de son installation d assainissement lorsqu elle est raccordée à un système d assainissement collectif. Le vendeur d une propriété bâtie, située sur une commune ayant mis en place son service public d assainissement collectif, aura cependant intérêt à informer son acquéreur des défaillances éventuelles de son branchement à l égout, si la commune responsable de l assainissement en a effectué le contrôle et l en a averti. Par ailleurs, certaines communes obligent dès à présent le vendeur a effectuer un diagnostic de son installation et à réaliser les éventuels travaux nécessaires préalablement à la vente du bien (certaines Mairies 1516 conditionnent l envoi de leur réponse à la déclaration d intention d aliéner à la production d un certificat de conformité e l installation). 2 ) Installation d assainissement non collectif La loi sur l eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006 (LEMA) avait rendu obligatoire la production par le vendeur d une attestation à compter du 1er janvier Finalement, la loi dite Grenelle II précitée a fixé cette obligation à compter du 1er janvier Un diagnostic de l installation d assainissement non-collectif doit désormais être intégré au dossier de diagnostic technique. Ce diagnostic doit avoir moins de trois ans lors de la signature de l acte de vente. L article L du Code de la Santé Publique dispose que «lors de la vente de tout ou partie d un immeuble à usage d habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l issue du contrôle des installations d assainissement non collectif effectués dans les conditions prévues au II de l article L du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L et L du Code de la Construction et de l Habitation». Ce diagnostic n est pas délivré par un diagnostiqueur privé mais obligatoirement par les services communaux (la mairie ou le Service Public d'assainissement Non Collectif (SPANC) qui a pour vocation d'assurer le contrôle de tout système d'assainissement effectuant la collecte, le prétraitement, l'épuration, l'infiltration ou le rejet des eaux usées domestiques des immeubles non raccordés à un réseau public d'assainissement). Par ailleurs, il est important de préciser que l article L alinéa 2 du Code de la Construction et de l Habitation relatif au Dossier de Diagnostic Technique introduit l obligation pour l acquéreur d un bien immobilier disposant d une installation d assainissement non-conforme, de l obligation de faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d un an après l acte de vente». Pour finir, il convient de préciser qu en l absence de diagnostic, le vendeur ne pourra s exonérer de la garantie des vices cachés. Il pourrait être amené alors à prendre en charge les travaux de mise en conformité sus-énoncés. Pour conclure, vous l aurez compris, les problèmes d assainissement de l immeuble peuvent peser lourdement sur la vente conclue, et mener, soit à une indemnisation de l acquéreur, soit à l annulation pure et simple de l opération. Il est donc important de mettre en garde le vendeur sur les conséquences que pourrait avoir une déclaration erronée, et de mettre en garde les parties sur la situation du bien au regard de l assainissement avant même la signature de l avant-contrat. En ce qui concerne le nouveau diagnostic obligatoire pour les installations d assainissement noncollectif, il devrait avoir le mérite de clarifier bon nombre de situations u côté des tribunaux IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE PROMESSE DE VENTE Rétractation de l acquéreur loi SRU absence d exigence de mention de la faculté de rétractation de l acquéreur dans la lettre de notification Des acquéreurs non professionnels avaient signé une promesse de vente sous seing privé. Celle-ci leur avait ensuite été notifiée par lettre recommandée, sans qu il n ait été fait mention, dans la lettre de notification, de la faculté de rétractation et/ou que l article L271-1 du CCH ne soit reproduit. Ils s étaient ensuite rétractés, bien après le délai de 7 jours. La cour d appel a considéré cette rétractation comme régulière. Pour elle, bien que le texte n impose pas expressément que soient reproduites dans la lettre recommandée de notification, expressément et littéralement les dispositions de l article L271-1, compte tenu du caractère peu apparent du rappel des dispositions de la loi SRU dans la promesse de vente intervenue entre les parties (caractères normaux, non spécialement apparents, en dernière page) et de l absence totale de toute référence à la faculté de rétractation dans la lettre de notification, les conditions de l article L271-1 n étaient pas respectées. La Cour de cassation a censuré cette décision, au motif que la cour d appel ajoutait à l exigence légale de notification de l acte une condition qu elle ne comporte pas. Cass 3eme civ, 17 novembre 2010, n Bull. Lamy Immo. N 187 de décembre 2010 Promesse unilatérale changement d'usage vice du consentement prescription trentenaire (non) En l espèce la promesse unilatérale de vente avait pour objet un immeuble situé à Paris et décrit comme étant affecté dans sa «totalité à usage commercial». Le bénéficiaire de la promesse choisit d invoquer avec succès la nullité de celle-ci en arguant de l affectation irrégulière d une partie des locaux (affectée en partie à un usage d'habitation). 1617 Selon l article L631-7 al 3 CCH «un local est réputé à usage d habitation s il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970.» Le bénéficiaire produit alors une fiche de révision foncière de 1970 révélant une partie de l immeuble qui était affectée au logement du gardien de l immeuble. Le propriétaire lui oppose alors un principe de jurisprudence constant selon lequel «un bail commercial portant à la fois sur des locaux commerciaux et d habitation est, en principe, indivisible et qu il est commercial pour l ensemble des locaux qui y sont compris». Les juges retiennent que cette règle de l accessoire est écartée par l article L du CCH qui contrôle l'affectation du bien à l échelle d un «local» et non d un «immeuble» ou d un «bâtiment» et ce conformément à son objectif de préservation du plus grand nombre de surfaces d habitations existantes. Les logements de gardien sont par ailleurs expressément visés par le texte comme constituant des locaux à usage d'habitation. En outre les juges précisent que la nature indivisible du bail commercial incluant le logement du gardien est «sans incidence sur l usage dudit local au regard de la législation administrative issue de l article L631-7». Le deuxième apport de cet arrêt est de reconnaître que l erreur provoquée par le vendeur porte bien sur la substance même de la chose objet de la promesse dès lors que la qualification commerciale d un immeuble constitue une condition déterminante du consentement du bénéficiaire. Une attention toute particulière doit donc être apportée à l usage dont l erreur peut entrainer le vice du consentement de l Acquéreur et la nullité du contrat ou de l avant-contrat. En dernier lieu, l arrêt commenté relève que le propriétaire «ne justifiait pas de la régularité du changement d affectation par un usage contraire trentenaire». Cette dernière référence ne semble plus pouvoir être invoquée suite à l ordonnance du 8 juin 2005 qui a ajouté un alinéa à l article L du CCH selon lequel : «l usage des locaux définis à l article L n est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l article 2262 du code civil». La Cour de Paris a, semble-t-il, la volonté de maintenir l'argument (contesté par l'administration parisienne) de la prescription trentenaire aux situations où l affectation trentenaire et continue des locaux à un autre usage que l habitation est établie au 9 juin CA Paris pôle 4, 1er ch. 15 avril 2010 n AJDI n 9/2010 Promesse unilatérale de vente non acceptée défaut d enregistrement indifférence perfection de la vente par l intention d acquérir du bénéficiaire Le bénéficiaire d une promesse unilatérale de vente sous seing privé non enregistrée dans les dix jours et non acceptée, portant sur les parts d une société civile immobilière, est fondé à assigner le promettant en régularisation de la vente après lui avoir exprimé son intention d acquérir en ayant levé l'option dans les délais. En effet, le délai de dix jours pour enregistrer l'acte sous peine de nullité n'avait jamais commencé à courir puisque la promesse n'avait pas été acceptée par le bénéficiaire (elle ne constituait alors qu une simple offre). La levée d'option a rendu la vente parfaite, sans qu'il soit nécessaire d'accepter expressément la promesse, ce qui rend la nullité de l article du Code civil sans objet. Cass.3ème civ., 6 octobre 2010, n (FD) «SCI MEDITO», Bull. Joly Sociétés N 1 Janvier BAIL D HABITATION OU MIXTE Dépôt de garantie sous forme d avance remboursable résiliation du bail qualité de créancier restitution au preneur (oui) Depuis la loi du 8 février 2008 le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer. Certains organismes proposent des aides financières sous forme d avances remboursables. En pratique il n est pas rare que les sommes soient directement versées au bailleur. Lors de la résiliation du bail se pose alors la question de savoir, qui du locataire ou du tiers, est le créancier de la restitution du dépôt de garantie. La Cour juge que l avance consentie par l organisme au preneur s analyse en un prêt à usage à titre gratuit. Par l effet de ce contrat la propriété de la somme est transférée à l emprunteur, le prêteur étant titulaire d une créance contre ce dernier. Si pour des raisons pratiques la somme est directement versée au bailleur, ce n est donc qu au nom et pour le compte des preneurs. L organisme ne se subroge pas au locataire dans l exécution d une obligation du contrat de bail. Le preneur demeure donc, en principe, le seul créancier de la restitution du dépôt de garantie au terme du contrat. Cass. 3ème civ. 7 avril 2010 n AJDI n Obligation de délivrance clause du bail dérogatoire à l article 1719 du code civil nullité de la clause Le fait que le preneur accepte le logement en l état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. L obligation de délivrance devant inclure la mise à disposition du bien (Civ. 1er, 11 octobre 1989) ainsi que la délivrance d un bien conforme à l usage convenu (Civ. 3ème, 5 juin 2002). Il s agit d une obligation essentielle du contrat de louage comme en atteste l article 1719 du code civil qui dispose que le bailleur en est tenu sans qu il ne soit besoin d aucune stipulation particulière. Il s agit d ordre public et la clause selon laquelle le preneur accepte le logement en l état n a aucune valeur. Cass. 3ème civ. 2 février 2010 n AJDI n 9/2010 BAIL COMMERCIAL Déplafonnement du loyer d un bail commercial facteurs locaux de commercialité lien étroit avec l activité exercée (oui) Lors du renouvellement d un bail commercial portant sur des locaux abritant l activité du locataire principal et celle de son sous-locataire, le bailleur avait demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative. Il estimait en effet que la modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail écoulé justifiait le déplafonnement du loyer. Pour apprécier l existence de cette modification, une Cour d appel avait refusé de prendre en considération l activité exercée par le souslocataire. Cette décision a été censurée par la Cour de cassation : l intérêt que présente une telle modification notable doit être apprécié au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu il y ait lieu d exclure de cet examen l activité d un sous-locataire. Précision inédite. La modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au 1718 cours du bail écoulé permet au bailleur de demander le déplafonnement du loyer du bail renouvelé (C. com. art. L ). Les facteurs locaux de commercialité doivent concerner le commerce considéré (C. com. art. R 145-6), autrement dit présenter un intérêt pour l activité commerciale exercée dans les lieux. Cass. 3ème civ. 8 décembre 2010 n (n 1446 FS-PB), Gherman c/ Sté Mc Donald's. - BRDA : n 24/10 - Bull. Gestion Immo n 431, janvier 2011 p9 Bail commercial dépollution d une installation classée par le locataire commercial évincé Le preneur ne sera réputé avoir restitué les lieux qu une fois, qu en sa qualité de dernier exploitant d une installation classée, il se sera acquitté de son obligation de dépollution. A défaut, il est redevable d une indemnité d occupation. Cass. 3ème 19 mai 2010, n (n 625 FS-P+B) Garage du Parc Monceau (Sté) c/ Viali (Mme) - AJDI N 11-Novembre Clause résolutoire de plein droit respect du délai minimal d un mois (oui) La Cour de cassation interprète strictement les dispositions de l article L du code de commerce, relatives à la clause résolutoire de plein droit, insérée dans un bail commercial. La loi exigeant un délai d un mois après le commandement de payer pour faire jouer la clause, la mention d un délai de quinze jours entraîne la nullité totale de la clause. La nullité partielle n a pas été retenue par les juges. Cass. 3ème Civ 8 décembre 2010 n n 1451 P+B+I, Bull. Gestion Immo n 430, décembre 2010 p. 6 SERVITUDES Aggravation d une servitude naturelle d écoulement des eaux accord des propriétaires (oui) Des travaux de construction sur un terrain ont provoqué des inondations sur le terrain voisin. Les propriétaires de ce terrain ont intenté une action en justice visant à réparer leur préjudice. Pour remédier aux désordres, l expert a retenu d établir un drainage en épis sur leur propre terrain. La Cour d Appel retient la solution de l expert. Toutefois, la Cour de cassation censure cette décision et décide que ces propriétaires ne peuvent être contraints d accepter la réalisation d un ouvrage sur leur propre fonds. Cass 3ème Civ, 29 septembre 2010 n JCP N n 41 du 15 octobre 2010 Servitude de passage non usage pendant trente ans extinction (oui) Un terrain bénéficiait d une servitude de passage conventionnelle. Le bénéficiaire de la servitude en faisait, depuis plus de trente ans, un usage différent de celui indiqué dans la convention. Une modification de l usage pendant trente ans est assimilée par la Cour de cassation au non usage, et la servitude est donc éteinte. Cass, 3ème civ. 19 janvier 2011, N Jurishebdo n 423 du 1er février 2011 VEFA Consignation du solde du prix remise des clefs (oui) Suite à un défaut de conformité dans le cadre d une vente en l état futur d achèvement, l acquéreur avait été autorisé à consigner le solde du prix de vente et souhaitait se voir remettre les clés. La Cour de cassation décide que la consignation vaut paiement, le vendeur devait par conséquent remettre les clés à l acquéreur. Cass, 3ème civ. 15 décembre 2010, n Jurishebdo n 420 du 28 décembre VENTE Acquéreurs successifs importance de la publicité de l assignation L affaire opposait deux acquéreurs pour un même bien. Le premier était bénéficiaire d une promesse de vente sous seing privé souhaitant voir la vente se réaliser, il avait assigné le vendeur en perfection de la vente. Le deuxième acquéreur avait signé un acte authentique de vente quelques jours plus tard qui avait été publié. La Cour de cassation rappelle que «les actes et décisions judiciaires portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers sont, s ils n ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés». L assignation aurait donc du être publiée pour être opposable au deuxième acquéreur. Cass, 3ème civ. 12 janvier 2011, n Jurishebdo n 422 du 25 janvier 2011 AGENT IMMOBILIER Diagnostics immobiliers commissionnement de l agent immobilier interdiction (oui) La pratique du commissionnement des agences immobilières par les entreprises de diagnostic constitue une violation des obligations d indépendance et d impartialité mises à la charge des diagnostiqueurs par l ordonnance du 8 juin En l espèce, il s agissait d un programme de fidélisation à points que les agences immobilières gagnaient à chaque diagnostic réalisé par la société. TGI d Angers, 1ère ch. 22 mars 2010, n 08/ UFC Que Choisir (Sté) c/ Tulip (Sté) AJDI N 11-Novembre DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE Congé pour vente objet du congé différent de celui de la vente nullité (oui) La nullité du congé est encourue lorsqu il existe une discordance entre les locaux loués et ceux objets de la vente. En l espèce, un débarras et une cave non compris dans le bail figuraient dans l offre de vente. CA de paris, pôle 4, ch. 3, 11 mars Affaire n 08/08164 AJDI N 10-Octobre pour bénéficier de notre service d expertise immobilière contactez Thierry CROIZÉ Tél. :19 DROIT DES AFFAIRES FUSION ABSORPTION Bail commercial pacte de préférence qualification de la fusion apport (non) Un bail commercial portant sur un immeuble appartenant à une société accordait au locataire un droit de préférence en cas de vente, d échange ou d apport en société de l immeuble loué. La société ayant par la suite fait l objet d une fusion-absorption, l immeuble avait été transmis à la société absorbante. Le locataire avait fait valoir que cette opération constituait une violation du pacte de préférence et demandé l annulation de l apport de l immeuble ainsi réalisé. La Cour de cassation a rejeté sa demande au motif que l opération de fusion-absorption, qui entraîne la dissolution sans liquidation de la société absorbée et la transmission universelle de son patrimoine à la société absorbante et qui n a pas pour contrepartie l attribution à la société absorbée de droits sociaux au sein de la société absorbante, ne constitue pas un apport fait par la première à la seconde. En conséquence, la fusion n étant pas un apport en société, elle n était pas intervenue en violation du pacte de préférence. La Cour de cassation applique restrictivement les conventions prévoyant un droit de préférence ou de préemption. Cass. com. 9 novembre 2010 n (n 1140 FS-PB), Sté Beauté esthétique c/ Sté Detraz et compagnie Les Menaux.- BRDA : n 22/10 Fusion-absorption renouvellement d inscription hypothécaire par la société absorbante obtention d une inscription préalable Si le renouvellement d une inscription hypothécaire peut valablement émaner d une société absorbante, encore faut-il que l inscription initiale ait été valablement obtenue. Une société, dissoute à compter de son absorption, ne pouvait valablement procéder à une inscription hypothécaire. Cass. 1ère civ., 16 septembre 2010, n «Sté CAUVIN CONSTRUCTION» Bull. Joly Sociétés N 1 Janvier SOCIETE CIVILE Détournement de recettes sociales par un associé préjudice subi par le coassocié préjudice propre (non) Le préjudice allégué par un associé de SCI, constitué par l absence de perception d une fraction des fruits de l immeuble social calculée proportionnellement au nombre de parts sociales qu il détient, ne se distingue pas du préjudice subi par la société toute entière dont il n est que le corollaire, et ne constitue pas un préjudice propre à l associé ouvrant droit à réparation. Cass. 3ème civ., 8 juin 2010, n (FP) «SCI Le ZEPHYR», Bull. Joly Sociétés N 1 Janvier SOCIETE COMMERCIALE SAS étendue du pouvoir général du dirigeant La Chambre mixte met fin à une incertitude concernant le fonctionnement des SAS : les représentants statutaires ont un pouvoir général de représentation à l égard des tiers. Cette règle n exclut pas la possibilité pour eux de déléguer le pouvoir d effectuer des actes déterminés (délégation de pouvoirs fonctionnelle), même tacitement. Le représentant légal d une SAS peut donc même tacitement déléguer le pouvoir de licencier ou d engager les salariés de l entreprise. Cass. Ch. Mixte 19 nov n 10/ et n 10/ Droit et Patrimoine Hebdo n 809 1er décembre 2010 DROIT BANCAIRE ET FINANCIER HYPOTHEQUE Supériorité du privilège «d argent frais» Dans le cadre d une procédure de redressement judiciaire, une banque consentit un découvert à une entreprise en difficulté, se plaçant ainsi dans le champ d application de l article L du Code de commerce. Pour sûreté de sa créance, elle fit inscrire une hypothèque sur un actif de cette entreprise. L emprunteur ne parvint pas à faire face aux échéances : la banque mit donc en oeuvre sa garantie et fit vendre l immeuble avec l accord de l administrateur afin de se payer sur le prix, par priorité sur les autres créanciers, y compris antérieurement inscrits comme l y invitait l article L L'Association pour la gestion du régime de Garantie des créances des Salariés (AGS) contesta cette procédure, estimant que l article L réservait le sort de son super privilège qui lui permettait de primer une inscription hypothécaire. Les juges du fond, approuvés par la Cour de cassation, rejetèrent l action de l AGS, par application de l article L I: «( ) la banque qui a le droit d être payée à l échéance, peut, dans l exercice de son droit de poursuite individuelle, obtenir un titre exécutoire et faire exécuter ce titre indépendamment de l ordre dans lequel s exercent les privilèges». Cass. com. 7 octobre 2010, n , F-D, - RDBF n 6 p.94 CAUTIONNEMENT Acte authentique question de la double signature Un notaire constate par acte authentique l engagement de caution donné par un particulier à la garantie d un prêt consenti, aux termes du même acte, à une société dont cette personne est le gérant. La Cour de cassation rappelle une nouvelle fois dans cette décision que l intervention de la même personne dans un acte notarié en une double qualité, constatée par le notaire, n impose pas la nécessité d une double signature. Cass Com, 21 septembre 2010, n JCP N n 43 du 29 octobre 2010 PRET IMMOBILIER Solidarité des emprunteurs nécessité de la mentionner expressément (non) Bien que la solidarité entre deux emprunteurs n ait pas été expressément prévue dans l acte authentique, la Cour de Cassation considère néanmoins que la formule relative à la comparution des parties, selon laquelle «l emprunteur désignera le ou les emprunteurs qui, en cas de pluralité, agiront toujours solidairement entre eux», suffit à démontrer l existence de la solidarité des emprunteurs. Cass 1ère civ, 14 octobre 2010, n JCP N n 43 du 29 octobre20 STRATÉGIE PATRIMONIALE TUTELLE / CURATELLE Majeurs protégés vente autorisé par le juge annulation pour insanité (oui) Un juge des tutelles autorise un curateur à vendre un appartement appartenant à Mme X, majeur protégée mise sous régime de curatelle. Après la signature de la promesse de vente, le propriétaire, Mme X, engage une action en nullité de la vente. La Cour d Appel prononce la nullité de l acte pour insanité d esprit de la promettante au moment de la signature. La Cour de cassation l approuve et rappelle que l autorisation d un juge des tutelles pour vendre la résidence d un majeur protégé ne fait pas obstacle à l action en annulation de l acte pour insanité d esprit. Cass 1ère Civ, 20 octobre 2010 n JCP N n 43 du 29 octobre RJPF n 1 Janvier 2011 SUCCESSION Dette du défunt consentie au profit des héritiers déductibilité du passif successoral (non) reconnaissance de dette et quasi-usufruit L article 773, 2 du C.G.I prévoit que les dettes consenties par le défunt au profit de ses héritiers ou de personnes interposées ne sont pas déductibles de l actif successoral taxable aux droits de mutation à titre gratuit. La preuve de la sincérité de la dette ne peut être administrée que si elle a été consentie par acte authentique ou sous seing privé enregistré avant le décès. C est en faisant une application très classique de ce texte que la Cour d Appel de Paris a confirmé un jugement du TGI de Créteil validant le refus de l administration de permettre la déduction d une dette de restitution au titre d un quasiusufruit qui avait fait l objet d une reconnaissance de dette sous seing privé non enregistrée. Cette décision souligne l intérêt des conventions de quasi-usufruit authentiques. Par ailleurs, on peut relever qu il aurait été plus habile de la part du requérant d invoquer non pas la reconnaissance de dette mais le caractère légal du quasi usufruit portant sur des sommes d argent comme en l espèce. Ce quasi-usufruit par nature fait naître une dette légale de restitution à la charge de la succession du quasi-usufruitier ; or le texte fiscal précité ne s applique qu aux dettes consenties par le défunt CA Paris, Pôle 5 ch. 5, 11 mars 2010, n 2008/ Revue Fiscale Notariale, n 11, Novembre 2010 Rapport assurance vie preuve de l intention libérale M. X décède en laissant une fille et un petit-fils, venant en représentation de son père prédécédé. Par testament olographe, M. X lègue à sa fille, la quotité disponible et précise que l intégralité des contrats d assurance-vie doit figurer dans ce lot. Le petit-fils assigne la fille et demande à ce que le capital des assurances-vie soit pris en compte dans la masse de calcul de la réserve et de la quotité disponible. La Cour d appel le déboute et indique que le capital assuré échappe au rapport et à la réduction. En effet, selon la Cour d appel, la preuve de l intention libérale n est pas rapportée et les primes ne sont pas manifestement exagérées compte tenu des facultés contributives du défunt. La Cour de cassation cassera partiellement l arrêt au motif que la cour d appel n a pas répondu au petit-fils qui faisait valoir que le défunt avait exprimé la volonté que le capital soit pris en compte dans le calcul de la réserve et de la quotité disponible. Cass. 1ère civ. 8 juillet 2010 n RJPF n 10 Octobre 2010 Succession légataires universels libéralité dissimulée absence d héritier réservataire libéralité ni rapportable, ni réductible recel successoral(non) Une personne décède laissant comme héritier, son frère et deux légataires à titre universel à hauteur de la moitié de ses biens. Un partage amiable est alors effectué entre eux. Sept ans plus tard, le frère assigne les deux légataires universels aux fins de partage de la succession. Il demande également le rapport des libéralités à eux consenties, et demande leur condamnation pour recel successoral pour avoir dissimulé ces libéralités. La cour d appel accèdera à ses demandes. La cour de cassation casse l arrêt aux motifs : qu un partage amiable a d ores-et-déjà eu lieu et qu en conséquence, un nouveau partage ne peut intervenir (art 816), que seuls les héritiers ab intestat sont tenus au rapport et qu en l espèce les légataires n avaient pas cette qualité et n en sont donc pas tenus, qu en l absence d héritiers réservataires, les libéralités ne sont pas réductibles et qu en conséquence, il ne pouvait y avoir recel. Faute de rapport et de réduction, la dissimulation des libéralités ne s analyse pas comme un recel (soustraction d un bien ou d un droit faisant partie de la succession) car l élément matériel du recel n existe pas. Cass. 1ère civ. 20 octobre n RJPF n 1 Janvier Droit et Patrimoine Hebdo n novembre 2010 Privation du droit de jouissance d habitation de logement du conjoint survivant formalisme Un époux fait donation par acte notarié en 1997 à sa femme de l usufruit de la résidence principale et des meubles meublants. L acte indique qu il prive son épouse du droit de jouissance légale. Deux ans plus tard, il révoque le testament et lui fait donation de l usufruit d un autre appartement. En 2001, il confirme la dernière donation et maintien la privation du droit de jouissance légale à son épouse. Monsieur décède et laisse pour lui succéder son épouse ainsi que deux enfants issus d une union précédente et des petits-enfants venant par représentation de leur mère prédécédée. L épouse intente une action contre les cohéritiers en liquidation et partage de la succession afin d obtenir le quart des biens du défunt en pleine propriété. La Cour de cassation rappelle aux visas des articles 764 et 971 du code civil qu il résulte de ces deux textes que le conjoint survivant ne peut être privé du droit d habitation du logement servant d habitation principale et d usage du mobilier le garnissant : que par la volonté du défunt, exprimée dans un testament authentique reçu par deux notaires ou par un notaire assisté de deux témoins. Il découle de ces textes que l expression de la volonté sous une autre forme ne pourra être prise en compte. Cass 1ère civ, 15 déc. 2010, n , P+B+I Droit et Pat. Hebdo n 813 du 19 janvier 2011 REGIMES MATRIMONIAUX Bien acquis par un époux seul entre l assignation et le prononcé du divorce qualification de bien propre de ce dernier (oui) Un époux commun en biens avait signé une promesse unilatérale de vente, l acte authentique 20 Montrer encore
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