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Sublocazione e cessione del contratto - Studio Legale OnlineStudio Legale Online
Non può configurarsi la cessione dei contratti di sublocazione una volta venuto meno, a seguito di recesso, il rapporto principale di locazione.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 16 giugno 2014, n. 13657
Dott. CARLEO Giovanni – Presidente
sul ricorso 12676/2011 proposto da:
COMUNE SAN PROSPERO (OMISSIS), in persona del suo Sindaco pro tempore, sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;
avverso la sentenza n. 1155/2010 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 24/11/2010 R.G.N. 35/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/04/2014 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCREMA;
Nel 2006 il Comune di San Prospero proponeva opposizione avverso il d.i. emesso dal Tribunale di Modena in data 27 settembre 2006 con il quale gli era stato ingiunto il pagamento, in favore del ricorrente (OMISSIS), dell’importo dovuto a titolo di canoni di locazione e indennita’ di occupazione per l’anno 2006 (euro 76.629,18) in virtu’ del contratto stipulato tra le predette parti il 1 aprile 2000 e avente ad oggetto un immobile di proprieta’ del (OMISSIS), composto di 32 appartamenti, sublocato dal Comune a famiglie di extracomunitari e la cui occupazione da parte dei subconduttori era proseguita nonostante il recesso dell’ente conduttore, senza che fossero corrisposti da alcuno i canoni dovuti.
Con la proposta opposizione l’ingiunto, per quanto ancora rileva in questa sede, eccepiva l’improponibilita’ della domanda davanti all’autorita’ giudiziaria, essendo stato pattuito con apposita clausola inserita nel predetto contratto il deferimento delle possibili controversie ad un collegio arbitrale; chiedeva l’accertamento della validita’ e legittimita’ del proprio recesso, e, conseguentemente, la liberazione da ogni vincolo contrattuale e la revoca del provvedimento monitorio.
Si costituiva l’opposto deducendo infondatezza dell’opposizione e chiedendo la conferma del provvedimento monitorio.
Il Tribunale adito, con sentenza del 16 giugno 2009, disposta la riunione al procedimento di altra causa di opposizione al d.i. ottenuto dal (OMISSIS) in data 14 gennaio 2008 con riferimento a quanto dovuto per le medesime causali in relazione all’annualita’ successiva del canone (euro 84.506,52 per l’anno 2007), disattendeva l’eccezione di difetto di giurisdizione dell’Autorita’ Giudiziaria ordinaria in base alla testuale limitazione contrattuale della natura delle controversie rimesse a giudizio arbitrale, rigettava l’opposizione ritenendo persistente l’obbligazione relativa al canone convenuto in capo al conduttore che non aveva curato la restituzione del bene locato.
Avverso tale decisione il Comune proponeva appello, cui resisteva il (OMISSIS).
La Corte di appello di Bologna, con sentenza del 24 novembre 2010, rigettava il gravame e condannava l’appellante alle spese di quel grado.
Avverso la sentenza della Corte di merito il Comune di San Prospero ha proposto ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi.
1. Al ricorso in esame non si applica il disposto di cui all’articolo 366 bis c.p.c. – inserito nel codice di rito dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6 ed abrogato dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d) – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (24 novembre 2010).
2. Con il primo motivo, il ricorrente denuncia “violazione o falsa applicazione di norme di legge, “sub specie” degli articoli da 1362-1371 c.c. ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, nonche’ omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, per aver ritenuto che la clausola arbitrale di cui all’articolo 13 del contratto di locazione in data 1.4.2000 non si riferisse alle controversie di natura tecnico-giuridica, ma solo a quelle di natura tecnica od amministrativa”.
Assume il Comune di San Prospero che l’interpretazione data dai Giudici del merito alla clausola arbitrale di cui all’articolo 13 del contratto di locazione sarebbe censurabile sotto diversi profili con riferimento alla disciplina dettata dall’articolo 1362 c.c. e segg. e sostiene, in particolare, che, facendo applicazione del criterio letterale indicato dall’articolo 1362 c.c., di quello di interpretazione sistematica di cui all’articolo 1363 c.c., di quello della conservazione del contratto di cui all’articolo 1367 c.c., nonche’ del criterio dell’equo contemperamento degli interessi delle parti, la presente controversia avrebbe dovuto essere rimessa al giudizio del collegio arbitrale di cui alla richiamata clausola, avendo ad oggetto problematiche relative alla interpretazione e alla esecuzione o alla risoluzione del contratto di locazione del 1 aprile 2000 tra le parti.
3. Con il secondo motivo il Comune di San Prospero lamenta “violazione falsa applicazione dell’articolo 1590 c.c. e articolo 1362 c.c. e segg., in materia di interpretazione dei contratti, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, per aver ritenuto il Comune di S. Prospero obbligato a restituire al sig. (OMISSIS) il fabbricato sito in (OMISSIS) libero da persone o cose, e non, invece, occupato dai conduttori presenti nelle singole porzioni immobiliari al momento della stipulazione del contratto di locazione tra il Comune di S. Prospero ed il sig. (OMISSIS) in data 1/4/2000”.
Rappresenta il ricorrente di aver concluso il contratto di locazione di cui si discute in causa quando “le famiglie di extracomunitari, attualmente residenti nelle singole porzioni immobiliari” in questione gia’ occupavano le stesse da tempo e tanto emergeva dai contratti tra il ” (OMISSIS) e i singoli extracomunitari” e sostiene che alla fattispecie all’esame sarebbe applicabile l’articolo 1590 c.c., secondo cui il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, sicche’ il Comune, in mancanza di espressa previsione in contratto, non sarebbe stato obbligato a restituire la cosa locata libera da persone o cose.
4. Con il terzo motivo il ricorrente si duole della mancata ammissione dell’interrogatorio formale del (OMISSIS) e della prova per testi, deducendo “violazione o falsa applicazione di norma di diritto “subspecie” dell’articolo 356 c.p.c. e articolo 244 cp.c.. e segg., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, ovvero omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, non avendo ammesso le prove testimoniali, richieste nel giudizio di primo grado e riproposte pedissequamente nel giudizio di appello, finalizzate a comprovare che le porzioni immobiliari in questione al momento della “conclusione” del contratto di “locazione” in data 1/4/2000 tra il sig. (OMISSIS) ed il Comune di San Prospero erano gia’ occupate dalle famiglie di “extra-comunitari” attualmente presenti nel palazzo di (OMISSIS)”.
5. Con il quarto motivo il ricorrente lamenta “violazione o falsa applicazione degli articoli da 1406 a 1410 c.c., in materia di “cessione del contratto” ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3 e omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, per non aver ritenuto avvenuta una cessione dei contratti di sub-locazione dal Comune al sig. (OMISSIS) dopo la comunicazione di recesso del Comune di Sassuolo cosi’ testualmente con lettera in data 20.12.2004 e dopo l’accettazione da parte del sig. (OMISSIS) della restituzione degli immobili e del pagamento dei canoni da parte dei sub-conduttori”. Sostiene il ricorrente che il (OMISSIS) avrebbe accettato formalmente la restituzione degli immobili offerta dal Comune di San Prospero, dopo la comunicazione del recesso dal contratto di locazione da parte di quest’ultimo e avrebbe accettato i pagamenti dei canoni effettuati dai subconduttori, come affermato dallo stesso attuale controricorrente, sicche’ emergerebbe l’avvenuta cessione dei contratti di sublocazione dal Comune al (OMISSIS), con conseguente esonero del predetto Ente da ogni obbligazione relativa al pagamento dei canoni di locazione.
6. Con il quinto motivo il Comune di San Prospero censura la sentenza impugnata per “violazione o falsa applicazione di norme di diritto subspecie degli articoli 1373 – 1596 e 1597 c.c. e l’articolo 4 del contratto di locazione in data 1/4/2000 ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, nonche’, omessa, insufficiente o, contraddittoria decisione su un punto decisivo della causa, per aver ritenuto “inefficace” il recesso dal contratto di “locazione” intervenuto tra il sig. (OMISSIS) ed il Comune di San Prospero, comunicato dall’Ente Pubblico Territoriale al (OMISSIS) con lettera del Comune di San Prospero in data 20.12.2004 con effetto a far capo dal 30.6.2005″.
Sostiene il ricorrente che la Corte di merito, nell’affermare che il recesso comunicato dal Comune al (OMISSIS) con lettera del 20 dicembre 2004 dovrebbe ritenersi inefficace, non essendo stato accompagnato dalla riconsegna delle porzioni immobiliari libere da persone e cose, stante la persistente presenza dei subconduttori negli appartamenti di (OMISSIS), avrebbe confuso il recesso dal contratto di locazione e la conseguente obbligazione di restituzione della cosa locata, accomunandole in una fattispecie giuridica nuova e sconosciuta nel nostro ordinamento, “il recesso efficace”.
Ad avviso del Comune, il recesso comunicato al (OMISSIS) con la predetta lettera sarebbe efficace e il Comune avrebbe adempiuto anche il conseguente obbligo di restituzione della cosa locata, offrendo al controricorrente la restituzione degli immobili cosi’ come il Comune li aveva ricevuti.
7. Il primo, il secondo e il quinto motivo sono inammissibili ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, poiche’ dal ricorso non si evince se il contratto per cui e’ causa e a cui fanno specifico riferimento i detti motivi sia stato depositato, quando sia stato depositato e dove attualmente si trovi, onde poterlo rinvenire, ne’ tali specifiche indicazioni sono state fornite in relazione ai contratti tra il ” (OMISSIS) e i singoli extracomunitari” ai quali si fa riferimento espresso nel secondo mezzo, in cui si sostiene genericamente che tali atti sarebbero stati “versati in atti nelle precedenti fasi del giudizio”.
Questa Corte ha piu’ volte affermato il principio, che va in questa sede ribadito, secondo cui, in tema di ricorso per cassazione, a seguito della riforma ad opera del Decreto Legislativo n. 40 del 2006, il novellato articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, oltre a richiedere la “specifica” indicazione degli atti e documenti posti a fondamento del ricorso, esige che sia specificato in quale sede processuale il documento, pur individuato in ricorso, risulti prodotto; tale specifica indicazione, quando riguardi un documento prodotto in giudizio, postula che si individui dove sia stato prodotto nelle fasi di merito, e, in ragione dell’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, anche che esso sia prodotto in sede di legittimita’ (Cass., sez. un., 2 dicembre 2008, n. 28547).
In particolare, questa Corte ha precisato che in tema di ricorso per cassazione, l’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, novellato dal Decreto Legislativo n. 40 del 2006, oltre a richiedere l’indicazione degli atti, dei documenti e dei contratti o accordi collettivi posti a fondamento del ricorso, esige che sia specificato in quale sede processuale il documento risulti prodotto; tale prescrizione va correlata all’ulteriore requisito di procedibilita’ di cui all’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, per cui deve ritenersi, in particolare, soddisfatta: a) qualora il documento sia stato prodotto nelle fasi di merito dallo stesso ricorrente e si trovi nel fascicolo di esse, mediante la produzione del fascicolo, purche’ nel ricorso si specifichi che il fascicolo e’ stato prodotto e la sede in cui il documento e’ rinvenibile; b) qualora il documento sia stato prodotto, nelle fasi di merito, dalla controparte, mediante l’indicazione che il documento e’ prodotto nel fascicolo del giudizio di merito di controparte, pur se cautelativamente si rivela opportuna la produzione del documento, ai sensi dell’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, per il caso in cui la controparte non si costituisca in sede di legittimita’ o si costituisca senza produrre il fascicolo o lo produca senza documento; c) qualora si tratti di documento non prodotto nelle fasi di merito, relativo alla nullita’ della sentenza od all’ammissibilita’ del ricorso (articolo 372 c.p.c.) oppure di documento attinente alla fondatezza del ricorso e formato dopo la fase di merito e comunque dopo l’esaurimento della possibilita’ di produrlo, mediante la produzione del documento, previa individuazione e indicazione della produzione stessa nell’ambito del ricorso (Cass., sez. un., ord., 25 marzo 2010, n. 7161).
8. Il terzo motivo e’ inammissibile per difetto di autosufficienza, avendo il Comune omesso di indicare nel ricorso i capitoli dell’interrogatorio formale e della prova testimoniale di cui lamenta la mancata ammissione (Cass. 19 marzo 2007, n. 6440).
9. A prescindere dal profilo di inammissibilita’ derivante dal difetto di autosufficienza in relazione al contratto di locazione, ai contratti di sublocazione e alla richiamata nota, non essendo indicato quando siano stati prodotti e dove siano reperibili, il quarto motivo e’, comunque, infondato, atteso che, contrariamente a quanto assume il ricorrente, non puo’ configurarsi la cessione dei contratti di sublocazione una volta venuto meno, a seguito dell’operato recesso, secondo la tesi proposta dallo stesso ricorrente, il rapporto principale (locazione).
Ed invero la natura di contratto derivato o di subcontratto della sublocazione comporta che la sorte di quest’ultima dipende da quella del contratto di locazione e che, quindi, la sublocazione non puo’ sopravvivere al contratto principale (o contratto base).
10. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.
11. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimita’, che liquida in complessivi euro 12.300,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.
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