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Timestamp: 2020-05-25 22:08:56+00:00
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Il locatore risponde dei danni subiti dal conduttore che abbia subito uno sfratto per una fittizia urgente necessità (Locazioni) - 101Professionisti.it
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Con riferimento all'ipotesi di domanda del conduttore relativa al riconoscimento del danno dipendente dall'omessa, tempestiva destinazione dell'immobile all'uso dichiarato in funzione dell'ottenimento del rilascio, il risarcimento deve essere negato solo se il rilascio sia avvenuto a seguito di transazione o conciliazione, mentre è sempre dovuto qualora sia oggetto di provvedimento giudiziale, ancorché ad esso il conduttore abbia dato spontanea attuazione. Conseguentemente, deve considerarsi responsabile il locatore quando abbia notificato una dichiarazione di urgente necessità abitativa, senza poi effettivamente realizzare quanto dichiarato, a meno della sussistenza di un «giustificato motivo» idoneo a giustificare la condotta omissiva, ossia a dimostrare il venir meno della necessità abitativa in assenza di dolo o colpa.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 28 maggio 2009, n. 12536
sul ricorso 16441/2005 proposto da:
MO. GI. , elettivamente domiciliato in ROMA, VIA PAOLO EMILIO 57, presso lo studio dell'avvocato SERRA Marco, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato ISALBERTI ALESSANDRO giusta delega a margine del ricorso;
GU. BO. AN. , BO. RO. , elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA MAZZINI 8, presso lo studio dell'avvocato DELLA VALLE Giorgio, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato DI NUNNO PATRIZIA giusta delega a margine del controricorso;
avverso la sentenza n. 1312/2004 della CORTE D'APPELLO di VENEZIA, Sezione Quarta Civile emessa L'11/5/2004, depositata il 05/08/2004, R.G.N. 2205/2001;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 12/01/2009 dal Consigliere Dott. PAOLO D'AMICO;
udito l'Avvocato MARCO SERRA; udito l'Avvocato GIORGIO DELLA VALLE;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha chiesto il rigetto del ricorso.
Con atto di citazione del 18.5.1992 Mo.Gi. , gia' conduttore di un immobile ad uso abitativo di proprieta' di Gu. Bo. An. e Bo.Ro. conveniva in giudizio questi ultimi dinanzi al Tribunale di Verona chiedendo la loro condanna al pagamento della complessiva somma di lire 21.085.153, pari a 48 mensilita' del canone di locazione.
Riferiva il Mo. :
a) di aver dovuto rilasciare in anticipo l'immobile locato, in deroga all'allora vigente disciplina sulla proroga degli sfratti, in conseguenza della dichiarazione di urgente necessita' a lui notificata dai locatori il (OMESSO), ai sensi del Decreto Legge 30 dicembre 1988, n. 551, articolo 3, comma 3, convertito in Legge 21 febbraio 1989, n. 61;
b) che i Bo. , dopo il rilascio dell'alloggio, non avevano ottemperato all'impegno di utilizzarlo personalmente talche' lo stesso non veniva adibito ad abitazione della sig.ra Gu. Bo. An. , nei novanta giorni successivi al rilascio e restava disabitato fino al (OMESSO) e oltre quando veniva locato a terzi, contrariamente all'impegno di occuparlo personalmente, espresso dalla locatrice nella dichiarazione notificata.
Si costituivano in giudizio Gu. Bo.An. e Bo. Ro. chiedendo il rigetto delle domande attrici ed eccependo che nulla spettava all'ex conduttore, avendo egli rilasciato l'alloggio quando lo aveva ritenuto piu' opportuno per andare ad abitare in un appartamento di proprieta', senza opporsi alla convalida per finita locazione chiesta dalla locatrice e senza addurre alcuna necessita'; ne' era mai stata utilizzata la forza pubblica per obbligare il conduttore al rilascio.
Deduceva altresi' la Bo. di non aver mai tenuto alcun comportamento doloso o colposo e che non era andata ad abitare l'appartamento de quo per ragioni di salute.
Il Tribunale di Verona, con sentenza n. 1344/01 condannava Gu. Bo. An. e Bo.Ro. , in solido, a rifondere a Mo. Gi. la complessiva somma di lire 21.085.153, oltre interessi legali. Con atto di citazione d'appello notificato il 22.11.01 Gu. Bo.An. e Bo.Ro. impugnavano la suddetta sentenza dinanzi alla Corte d'Appello di Venezia.
Si costituiva Mo.Gi. chiedendo il rigetto delle domande degli appellanti e la conferma integrale della sentenza impugnata.
La Corte d'appello, con decisione n. 1312/04 accoglieva l'appello e rigettava la domanda di Mo.Gi. contro Gu. Bo. An. e Bo.Ro. , condannando il Mo. a rifondere in favore degli appellanti le spese processuali.
Proponeva ricorso per cassazione Mo.Gi. .
Resisteva Bo.Ro. .
Con i due motivi del ricorso, che per la loro stretta connessione e' opportuno trattare congiuntamente, Mo.Gi. rispettivamente denuncia: 1) "violazione di legge ed in particolare violazione e falsa applicazione del Decreto Legge 30 dicembre 1988, n. 551, articoli 1 e 2 e articolo 3, commi 3 e 4, convertito in Legge 21 febbraio 1989, n. 61, nonche' dell'articolo 12 preleggi, e articoli 1176, 1218 e 2729 c.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3)"; 2) "violazione di legge ed in particolare violazione dell'articolo 115 e 116 c.p.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 4) - omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia, ex articolo 360 c.p.c., n. 5)".
Secondo la Corte d'Appello deve escludersi che sulla decisione del Mo. di rilasciare anticipatamente l'immobile abbia svolto un ruolo eziologicamente rilevante la condotta tenuta dai locatori ed estrinsecatasi nella notificazione della dichiarazione di urgente necessita' di utilizzare l'immobile per le personali esigenze di Gu.An. .
Sottolinea al riguardo la Corte veneziana che, da un lato, la minaccia dei locatori di far intervenire la forza pubblica e' rimasta una mera intenzione e, dall'altro, il Mo. ebbe concretamente modo di scegliere il momento da lui ritenuto piu' opportuno per lasciare l'immobile, essendo peraltro da lungo tempo in mora nell'adempimento del relativo obbligo.
Secondo la Corte d'Appello quindi ogni affermazione circa la pressione subita dal Mo. nell'affrettare il rilascio, per il timore di un accesso dell'Ufficiale giudiziario accompagnato dalla forza pubblica, appare "congetturale", atteso che la possibilita' di ricorso alla forza pubblica non e' mai divenuta attuale. In conclusione, secondo la Corte d'Appello, la tesi della "coartazione" della volonta' del Mo. non appare fondata, sussistendo elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti per qualificare il rilascio come spontaneo e per considerarlo causalmente collegato non alla notifica della necessita' abitativa dei locatori bensi' al maturare della disponibilita' di un nuovo alloggio a favore dello stesso Mo. . Deve di conseguenza escludersi, secondo la Corte, l'insorgenza dell'invocata responsabilita' dei locatori per preteso inadempimento agli obblighi posti a loro carico dal Decreto Legge n. 551 del 1988, articolo 3, della quale, si afferma, deve darsi un'interpretazione "assolutamente rigorosa".
Parte ricorrente lamenta invece che l'impugnata sentenza non indica proprio la ragione per la quale si debba dare della Legge 21 febbraio 1989, n. 61, articolo 3, tale rigorosa interpretazione e sottolinea che la sanzione disposta dal comma 4 del suddetto articolo 3, in caso di inadempienza da parte del locatore, costituisce applicazione particolare di un piu' generale principio desumibile sia dalla Legge n. 392 del 1978, articoli 31 e 60, che dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 3, commi 3 e 5, tutti attuativi del principio di correttezza e buona fede nell'esecuzione delle obbligazioni, ex articolo 1176 c.c..
Secondo il ricorrente ha quindi errato la Corte d'appello nell'interpretazione del Decreto Legge 30 dicembre 1988, n. 551, articolo 3, convertito in Legge 21 febbraio 1989, n. 61: a suo avviso, accertato infatti che la locatrice Gu.An. non aveva adibito l'immobile ad abitazione propria, entro 90 giorni dal rilascio e senza addurre un giustificato motivo, la Corte avrebbe dovuto confermare la sentenza di 1 grado che condannava i locatori reclamanti un'inesistente necessita' abitativa al rimborso delle spese oltre al risarcimento del danno in misura non inferiore a 48 mensilita' del canone. Cio' perche' sussisteva una presunzione legale di responsabilita' a carico di parte locatrice fino a quando non avesse dimostrato che il suo comportamento era esente da dolo o colpa, adducendo un giustificato motivo alla mancata ottemperanza all'impegno espresso nella dichiarazione d'urgenza notificata.
Come ha sottolineato la giurisprudenza di questa Corte, in tema di esecuzione di sfratti a seguito di convalida per finita locazione ed in ipotesi di dichiarazione di necessita' del locatore di occupare l'immobile ai sensi della Legge 21 febbraio 1989, n. 61, articolo 3, la disciplina sanzionatoria prevista dal relativo comma 4 e' applicabile anche nel caso di rilascio dell'immobile da parte del conduttore antecedente all'effettivo intervento della forza pubblica (Cass., 14 maggio 2003, n. 7376). Il bene infatti viene restituito dal conduttore nella piena consapevolezza che, nel corso dell'iniziale procedura esecutiva di sfratto, l'ufficiale giudiziario potra' avvalersi dell'ausilio della forza pubblica stessa.
Del resto, con riferimento all'ipotesi di domanda del conduttore relativa al riconoscimento del danno dipendente dall'omessa, tempestiva destinazione dell'immobile all'uso dichiarato in funzione dell'ottenimento del rilascio (come nelle ipotesi attualmente previste dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, comma 5) si ritiene che il risarcimento stesso debba essere negato solo se il rilascio sia avvenuto a seguito di transazione o di conciliazione, mentre e' sempre dovuto qualora sia effetto di provvedimento giudiziale, ancorche' ad esso il conduttore abbia dato spontanea attuazione (Cass., 9.11.2006, n. 23897).
Alla luce di questa giurisprudenza non puo' dunque ritenersi che il rilascio dell'appartamento effettuato dal Mo. possa considerarsi "spontaneo" dovendo presumersi che la decisione di traslocare si sia concretizzata dopo la notifica della dichiarazione di necessita' ed in previsione dell'intervento dell'Ufficiale giudiziario.
Deve peraltro rilevarsi che la citata giurisprudenza ammette il risarcimento in ogni caso salvo la transazione o la conciliazione e quindi a prescindere profilo soggettivo e dalla stessa spontaneita' o no del trasloco. Deve di conseguenza considerarsi responsabile il locatore quando abbia notificato una dichiarazione di urgente necessita' abitativa senza poi effettivamente realizzare quanto dichiarato. Correlativamente l'esonero da responsabilita' viene a ricollegarsi all'effettiva presenza di un "giustificato motivo" idoneo a giustificare la condotta omissiva del locatore, ossia a dimostrare il venir meno della necessita' abitativa in assenza di dolo o colpa dello stesso locatore.
In conclusione il ricorso deve essere accolto e la causa rinviata alla Corte d'appello di Venezia, in diversa composizione, che decidera' anche per le spese del giudizio di Cassazione.
La Corte accoglie il ricorso. Cassa e rinvia alla Corte d'appello di Venezia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di Cassazione.
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