Source: http://www.aibba.it/corpo.php?link=file/come_aprire.html
Timestamp: 2018-01-23 05:39:16+00:00
Document Index: 156138849

Matched Legal Cases: ['art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 1571', 'art. 1571', 'art.8', 'art. 12', 'art. 1']

Come si apre un Bed & Breakfast In Italia, un B&B, un Affittacamere, una Casa Vacanze, un appartamento turistico. Cenni sull’apertura di una Casa Vacanze e di un Affittacamere
Aprire un Bed and Breakfast/Affittacamere/Casa Vacanze
Un utile guida a disposizione di tutti su come aprire un'attività di Bed & Breakfast/Casa Vacanze/Affittacamere in Italia
Le forme di finanziamento all'impresa (clicca QUI)
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A cura di: Stefano Calandra*
* Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere, di AgICAV - Associazione Italiana Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV - Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore (2011) e titolare di AIBBA & AgICAV - Agenzia Nazionale dei Bed & Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.
I principi generali della formula del Bed & Breakfast, della Casa Vacanze e dell’Affittacamere
(Maggiori informazioni sono disponibili per gli abbonati ad Agenzia Italiana AIBBA AgICAV)
Secondo la normativa regionale in vigore nelle 20 Regioni Italiane, sono generalmente attività ricettive a conduzione familiare tipo “Bed and Breakfast” quelle strutture che forniscono servizi di alloggio e prima colazione in un'unità abitativa a destinazione d’uso residenziale, iscritta con lettera “A” al Catasto locale. Alcune piccole differenze sono comunque riscontrabili da Regione a Regione, per esempio in termini di numero di camere, parametri urbanistici dell'unità abitativa idonea diventare B&B etc...
L’attività è gestita da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte dell’abitazione stessa, in cui dimorano stabilmente, fino ad un massimo di 3 camere da letto (5 o 6 camere in alcune regioni) e 6 posti letto (12 in alcune regioni). L'attività può essere intrapresa previa denuncia di inizio attività con i relativi prezzi praticati - art. 19) (articolo 20 della legge 7 agosto 1990, n. 241) presentata al Comune ed alla Provincia competenti per territorio, su modulo predisposto (SCIA) e fornito dalla Provincia, su modello regionale. L'attività di B&B non può essere aperta da società, ma solo da privati, con o senza P. IVA (v. Qui argomento sull'IVA per i B&B). Non sono generalmente previste classificazioni o stelle*.
Un utile "Vademecum" approfondito su tutti gli adempimenti fiscali ed amministrativi per aprire un B&B è disponibile per l'abbonato (ABB. COMPLETO). Per abbonarsi vedi QUI o scrivi a segreteria@aibba.it.
•Sono esercizi di Affittacamere le unità individuabili al catasto come abitative di tipo residenziale (non in Veneto! Unica Regione in Italia a richiedere dal 2015 il cambio di destinazione d'uso dell'immobile, da abitativo-residenziale ("A") a Turistico-ricettivo ("D")),
Sono esercizi di Affittacamere le strutture composte da non più di sei camere destinate agli Ospiti, ciascuna con accesso indipendente dagli altri locali, ubicate in uno o max due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio e servizi complementari all'alloggio, compresa l’eventuale somministrazione dei pasti e delle bevande alle persone alloggiate (solo in Umbria non è permesso somministrare pasti agli alloggiati). L'attività può essere intrapresa previa denuncia di inizio attività con i relativi prezzi praticati - art. 19) (articolo 20 della legge 7 agosto 1990, n. 241) presentata al Comune ed alla Provincia competenti per territorio, su modulo predisposto (SCIA) e fornito dalla Provincia, su modello regionale. Generalmente è prevista una classificazione in stelle* o simili in ogni regione. Vedi Qui la legge della regione di Tuo interesse, oppure scrivi all'Agenzia Nazionale: info@aibba.it).
Alcune differenze con il B&B: l'A. non necessariamente richiede la dimora stabile del titolare; è sempre richiesta l'apertura della P. IVA; insistono normative tecniche e sanitarie più restrittive; può essere aperta da società. Infine in tutte le regioni italiane (tranne la Toscana) l' Affittacamere ha un numero di camere maggiore del Bed & Breakfast. Le differenze sostanziali con il B&B è che l'A. non necessariamente richiede la dimora stabile del titolare; è sempre richiesta l'apertura della P. IVA; insistono normative tecniche e sanitarie più restrittive. Un utile "Vademecum" approfondito su tutti gli adempimenti fiscali ed amministrativi per capire come aprire e gestire un Affittacamere è disponibile per l'abbonato (ABB. COMPLETO). Per abbonarsi vedi QUI o scrivi a segreteria@aibba.it.
•Sono case e appartamenti per vacanze le unità individuabili al catasto come abitative di tipo residenziale (non in Veneto! Unica Regione in Italia a richiedere dal 2015 il cambio di destinazione d'uso dell'immobile, da abitativo-residenziale ("A") a Turistico-ricettivo ("D")), composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina, per l’affitto ai turisti, con fornitura facoltativa di servizi accessori, quali biancheria e pulizie. Questa tipologia ricettiva deve essere gestita unitariamente e non per stanze, come accade invece per il B&B o l'Affittacamere.
L’attività di Casa Vacanze è la gestione non occasionale e organizzata di una o più case o appartamenti ad uso turistico. La gestione di case e appartamenti per vacanze non può comunque includere alcuna forma di somministrazione di cibi e/o bevande. L'attività è generalmente aperta su denuncia di inizio attività - art. 19) (articolo 20 della legge 7 agosto 1990, n. 241) presentata -unitamente ai prezzi praticati - al Comune ed alla Provincia competenti per territorio, su modulo predisposto e fornito dalla provincia, su modello regionale. Generalmente è prevista una classificazione in stelle* o simboli simili in ogni regione. Non tutte le Regioni richiedono la denuncia di inizio attività (SCIA) per gestione di una o due unità abitative, ma generalmente solo per la gestione di tre o più. Vedi Qui la legge della regione di Tuo interesse, oppure scrivi all'Agenzia Nazionale: info@aibba.it).
E' obbligatorio aprire P. IVA in tutta Italia quando si gestiscono tre o più appartamenti (lo dice una circolare esplicativa dell'Agenzia delle Entrate, disponibile per i nostri abbonati). Vedi Qui la legge della regione di Tuo interesse, oppure scrivi all'Agenzia Nazionale: info@aibba.it). E' obbligatorio aprire P. IVA quando si gestiscono tre o più appartamenti (lo dice una circolare esplicativa dell'Agenzia delle Entrate, disponibile per i nostri abbonati).
* La classificazione in stelle per tutto l'extralberghiero a livello nazionale è in fase di introduzione prevista dal decreto legislativo n. 79/2011 sul Turismo, V. Qui approfondimenti sul Dlgs. 79/2011.
Gli Appartamenti in Locazione Pura (ad uso Turistico o no)
•Sono Appartamenti in Locazione Pura (in breve: Locazione Pura) le unità individuabili al catasto come abitative di tipo residenziale, composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina, per l’affitto ai turisti, senza però nessuna fornitura facoltativa di servizi accessori, quali biancheria e pulizie. Questa tipologia ricettiva può essere gestita unitariamente o per stanze.
La gestione di Appartamenti Turistici in locazione pura non richiede quindi SCIA, non è normata dalle leggi Regionali, come le tipologie extralberghiere viste sopra, ma la normativa di riferimento è la L. 431/98 (normativa Quadro sugli Affitti in Italia) ed il Codice Civile: art. 1571 e sgg. del C.C.
La locazione pura può essere svolta senza limiti temporali, ma il canone (giornaliero/settimanale/mensile) obbedisce a delle tipologie di contratto già definite dalla legge o dagli usi delle principali organizzazioni sindacali dei locatori. In alcune Regioni si deve dare comunicazione di apertura al Comune (Em-Ro., Veneto, Sardegna, Abruzzo).
La locazione pura non può erogare servizi (es: somministrazione di biancheria e pulizie). Tali limitazioni sono dovute al fatto che se si parla di "locazione pura", essa segue i dettami dell'art. 1571 e ss. del codice civile, senza dotazioni nè servizi aggiuntivi al semplice insieme di arredi e corredi ed alle manutenzioni ordinarie, che sono le uniche cose consentite in dotazione al contratto di affitto stipulato in assenza di SCIA.
Mentre, se presento una SCIA per Casa Vacanza o appartamento ad uso turistico al Comune, potrò/dovrò (secondo i dettami della rispettiva L.R.) aggiungere alcuni servizi aggiuntivi alla mera locazione, quali: biancheria, pulizie (Ord. Cass. sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10, 6501/2014) e ricevimento/recapito ospiti, in modo vario e combinato (secondo i dettami della legge regionale) e potrò anche pubblicare la struttura su web su siti a prenotazione immediata, con contratti annuali (Booking, Expedia, Tripadvisor) altrimenti non utilizzabili con facilità senza SCIA.
Cioè, in pratica, chi dà in locazione pura (senza biancheria e pulizie, quindi senza SCIA) un appartamento, può anche entrare a far parte di questi portali adatti alle prenotazioni per aziende tipicamente commerciali, ma lo farebbe con l'inconveniente (invero molto penalizzante) di non poter dare biancheria e pulizie e con lo svantaggio di essere messo immediatamente nel "MIRINO" dell'AdE, perchè di fatto tramite questi portali ci si mette in concorrenza soprattutto con strutture commerciali che offrono tutti questi servizi accessori. Quindi il rischio di essere un po' ai margini dela locazione pura e di "sforare" verso l'esercizio abusivo di Casa Vacanza (almeno a parere dell'AdE) esiste sempre.
Maggiori informazioni su tutti gli aspetti gestionali, fiscali, tecnici e le criticità di una corretta gestione in Locazione Pura di appartamenti sono disponibili su abbonamento. L'abbonamento adatto per l' assistenza sugli aspetti della sola gestione di appartamenti in Locazione Pura è l'abb. annuale BASE, vedi QUI. In abbonamento BASE ti vengono forniti:
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Strutture con SCIA. La procedura per aprire un B&B, un Affittacamere ed una Casa Vacanze.
Vedi anche l'utile Guida "Primi Passi" per aprire un'attività, consultabile anche dai non abbonati. (clicca QUI)
L'aspetto principale da considerare per sapere se la mia casa può essere adibita a B&B/Casa Vacanze o Affittacamere è vederne la situazione catastale. Al catasto la casa deve figurare con l'identificazione "A", con un numero da 1 a 9. I locali non abitabili come risultano al catsto, saranno non abitabili anche per il B&B/Casa Vacanze o Affittacamere. La situazione catastale è, insomma, la base per avere poi la licenza della'ttività. Solo per l'Affittacamere potranno essere richiesti altri requisiti riguardanti generalmente le cucine e gli spogliatoi per il personale di servizio (v. più sotto la somministrazione). Inoltre la casa deve godere dell'abitabilità del Comune di ubicazione. In qualche caso il Comune può richiedere, all'atto della richiesta di licenza dell'attività, anche l'agibilità dei locali. Queste formule ricettive sono tutte soggette ad apertura su denuncia di inizio attività. Prima della denuncia di inizio attività va preventivamente verificato se l’’unità abitativa da adibire a B&B/Affittacamere/Casa Vacanze ha tutte le caratteristiche urbanistiche, sanitarie ed antincendio richieste dalle leggi nazionali in materia.L'Agenzia Nazionale AIBBA AgICAV fornisce ai propri abbonati l'assistenza necessaria ad approfondire e risolvere questi aspetti (scrivere a: info@aibba.it). Si può disporre dell’unità abitativa sia in proprietà che in affitto o in comodato (meno frequente) per poter godere del possesso del bene ed essere legalmente titolari dell'attività. Andranno poi dichiarati, secondo le modalità che vengono comunicate dal proprio Comune di appartenenza, i prezzi stagionali alla Provincia. In alcune Regioni è obbligatoria l'affissione dei prezzi alla porta di ogni camera da letto: un addetto del Comune infatti passerà a ficcare l'esposizione dei prezzi e l'idoneità dei locali in base alla dichiarazione di inizio attività presentata. Anche laddove non sia obbligatorio è fortemente consigliato per evitare spiacevoli inconvenienti con gli Ospiti.
La gestione di un B&B, di un Affittacamere, di una Casa Vacanze
E' sicuramente impegnativa se svolta secondo le leggi vigenti e la deontologia del settore. Durante la gestione dell’attività se dovranno osservare cinque regole fondamentali: 1) le norme inerenti l’HACCP per la somministrazione delle colazioni (solo per Affittacamere e B&B con P. IVA); 2) la denuncia on line delle persone alloggiate entro 24 ore alla Questura, 3) la denuncia delle persone alloggiate alla Provincia ai fini statistici ISTAT, 4) l'emissione di una ricevuta da dare all’Ospite alla fine del soggiorno, 5) la tutela dei dati personali di ogni Ospite (cd. Legge Privacy). Per le case Vacanza non è obbligatorio l'HACCP, ma c'è un altro obbligo, legato alla sottoscrizione di un contratto di alloggio con l’ospite. Maggiori informazioni questi adempimenti sono a disposizione degli abbonati ad Agenzia AIBBA&AgICAV.
I prezzi sono liberamente determinati dai gestori, ma ex Decreto Ministro del Turismo e dello Spettacolo del 16/10/1991, le strutture ricettive obbligate alla comunicazione dei prezzi non possono praticare prezzi superiori ai massimi né inferiori ai minimi dichiarati annualmente alla Provincia.
Sul B&B sono a carattere regionale a partire dalla Regione Lazio, che è stata la prima a legiferare (L. n° 18 del 29 maggio 1997). Trovi tutte le leggi regionali al seguente link, clicca qui. Oltre alle normative di carattere regionale, vi sono poi numerose norme di carattere nazionale o comunitario che riguardano la parte sanitaria, fiscale, antincendio e tecnico-ubanistica che interessano queste tipologie di strutture ricettive. L'approfondimento di questa normativa, fondamentale per essere in regola con l'attività e per non incorrere in problematiche assicurative in caso di sinistri che possono incorrere agli Ospiti alloggiati, è compreso nell'abbonamento annuale all'Agenzia AIBBA AgICAV.
L'attività di Bed & Breakfast non richiede l'apertura di una partita IVA, almeno inizialmente, ma la P. IVA si rende necessaria al raggiungimento dei parametri di imprenditorialità previsti dal Codice Civile e dal Diritto Tributario (normalmente dopo un anno di attività si rende necessaria l'apertura della P.IVA). Sebbene in alcune regioni la legge regionale non permetta la gestione imprenditoriale del Bed & Breakfast, tale previsione è ampiamente disattesa anche perchè considerata illegittima. Alcune leggi regionali hanno poi diffuso l’erronea convinzione che ai fini di una gestione saltuaria dell’attività, senza P. IVA, potesse essere utile o necessario chiudere almeno 60 giorni, anche non continuativi. Tale interruzione, che se richiesto dalla legge regionale va comunicata nei tempi previsti (di solito all'apertura ed ogni anno entro il mese di ottobre) al proprio Comune, non è mai stata , alla luce del Diritto Tributario vigente, un indice sufficiente di "occasionalità" dell'attività ai fini fiscali. Per conoscere i parametri vigenti per considerare un B&B soggetto IVA IVA v. Qui.
L'apertura della P. IVA si effettua presso la locale Agenzia delle Entrate ed iscrizione alla locale Camera di Commercio, scegliendo l'apposito codice ATECO 55.20.51 che riguarda i B&B, Affittacamere e Case Vacanza.
Sarà sempre obbligatorio rilasciare l'ospite una ricevuta, fiscale con IVA al 10% se si ha partita Iva, non fiscale ma con bollo di 2 euro se non si ha partita Iva, marca da bollo che va apposta in ogni caso sulla ricevuta per importi superiori ad Euro 77,47 ed anche sulle ricevute di importo minore, "in caso d'uso" ossia se il vostro Ospite se la deve scaricare tra i costi della propria impresa. Tale ricevuta sarà numerata maniera progressiva, con la data del pagamento ed altri elementi obbligatori secondo le norme del codice tributario.
La copia della ricevuta per il gestore, è senz'altro un reddito imponibile ai fini della dichiarazione dei redditi, da indicare nel Modello Unico nel quadro "Redditi Diversi" (attività commerciali svolte in via occasionale) al netto dei costi sostenuti (scontrini alimentari, beni mobili acquistati, ecc.) inerenti l'attività. In caso di apertura di P. IVA chiti sono dichiarati nella sezione del Modello Unico chiamata "redditi di impresa", più tutta una serie di ulteriori adempimenti. Come gestire la contabilità e la fiscalità di un B&B? Bollettini informativi e consulenti specializzati rendono la vita facile ai soci AIBBA/AgICAV. Maggiori informazioni sull'economico e veramente efficiente servizio di consulenza fiscale a distanza di AIBBA AgICAV vedete qui.
L’arredamento della camera da letto:
La superficie dei locali
le cubature e l'altezza delle camere devono essere predisposte secondo le previsioni dei regolamenti edilizi comunali.
14 mq .di superficie minima per camera doppia al netto di ogni locale accessorio
6 mq di incremento per l’aggiunta di un letto di tipo tradizionale (80x190 cm.)
Il locale atto a sala breakfast, se esistente, dovrà misurare 1 mq per ogni persona ospitata.
La cucina, se luogo adibito a luogo di consumo della colazione, dovrà misurare 6 mq + 0,5 mq per ogni persona alloggiata. Se il breakfast si fa in un altro locale basteranno i 6 mq.
C’è da precisare, tuttavia, che tali parametri sono uguali nella gran parte dei Comuni d’Italia, ma non in tutti. Basterà una telefonata al proprio Comune di appartenenza per avere i requisiti di cui sopra per l’abitabilità oppure potete consultare il nostro servizio di consulenza Prontogeometra AIBBA AgICAV (CLICCA QUI) ed avere in poco tempo l'informazione richiesta a prezzi molto ridotti per gli abbonati. Per informazioni al riguardo potrete telefonare anche ad AIBBA/AgICAV che, se necessario, Vi porrà in contatto con un tecnico abilitato.
I requisiti igienico-sanitari ed altre norme di riferimento.
Dovranno essere presenti in tutti i locali impianti eroganti energia elettrica, acqua calda, riscaldamento. Detti impianti dovranno soddisfare i requisiti di legge per la “conformità” degli stessi ai sensi della L. 46/1990. Per ognuno di essi dovrà essere rilasciata, a cura di un tecnico o di un installatore di impianti, la cd. “dichiarazione di conformità” alle leggi di cui l’elenco è dato in calce*.
La “messa a norma” riguarda in particolare:
l’impianto di distribuzione di energia elettrica con rispeto ai materiali adottati, alla componentistica utilizzata, al corretto posizionamento delle utenze finali rispetto ai luoghi di pericolo (vicino a lavandini, docce, punti gas), al dimensionamento e conformità di cavi ed interruttori;
HACCP, Hazard Analysis and Critical Control Point: Dal 28 giugno 1998 è entrato in vigore il D.L. 155/97, in attuazione delle Direttive 43/93/CEE e 96/3/CEE riguardanti l’igiene dei prodotti alimentari sia per quanto concerne la produzione, che la vendita e la somministrazione;
art.8 Legge Quadro sul Turismo 135/2001, che aggiorna la normativa cd. “Antiterrorismo” dell’art. 12 d.l. 59/1978 e prevede la comunicazione di tutti gli alloggiati alla Questura entro 24 ore dall'arrivo presso la struttura ricettiva, con apposite procedure on line.
L. n° 46/90 “Norme per la sicurezza degli impianti”
DPR 412 del 26/08/93 regolamento di attuazione della L. n° 10/91 “Norme per generali l’attuazione del Piano Energetico Nazionale
Conformità dell’impianto di distribuzione del gas, per il dimensionamento di valvole e tubazioni, posizionamento utenze e contatore, e per la corretta aerazione dei locali;
Conformità dell’impianto di produzione di calore (caldaie domestiche a gas) per quanto concerne la componentistica, la correttezza di posizionamento ed installazione, all'aerazione dei locali ed allo scarico dei fumi verso l'esterno. Questa “conformità” riguarda comunque tutte le civili abitazioni, per mezzo della normativa elencata.
Per gli Affittacamere è da richiedere un apposito "nulla-osta igienico sanitario" per la somministrazione alimentare (v. paragrafo successivo), che riguarda le cucine ed i locali spogliatoio per il personale. E quindi buona norma informarsi presso la ASL prima di iniziare eventuali lavori di ristrutturazione o ammodernamento della casa, informandosi su quale tipologia di attrezzature sono richieste nella cucina e nei locali adiacenti per adibire una normale abitazione ad attività ricettiva di Affittacame
Pulizia dei locali e fornitura della biancheria.
L'HACCP.
Due dei servizi principali dell’attività di B&B con P.IVA e dell'Affittacamere sono la pulizia dei locali e la fornitura della biancheria. Mentre la prima deve avvenire normalmente ogni giorno, la seconda deve essere effettuata almeno due volte a settimana. Per le Case Vacanza la pulizia ed il cambio biancheria sono previsti di norma solo al cambio ospite, ma non è di per sè vietato poter offrire questi servizi anche a pagamento durante il soggiorno. Non vi sono particolari specifiche riguardo ai detersivi o alla qualità della biancheria da usare. Tutta la materia viene comunque regolata dalla normativa 155/97 che ha introdotto per tutti gli esercizi (inclusi i soli B&B con P. IVA e gli Affittacamere, escluse le Case Vacanza) il protocollo HACCP, per il quale ogni struttura B&B (con P. IVA)/Affittacamere deve redigere giornallmente un rapportino delle pulizie effettuate da mostrare alle autorità competenti in caso di verifica e cioè ASL e NAS dei Carabinieri.Questa autocertificazione può essere anche richiesta all'Agenzia AIBBA AgICAV ad un prezzo scontato riservato agli abbonati di € 70,00 (v. qui maggiori informazioni sull'HACCP).
La somministrazione degli alimenti.
Nell'attività di Bed & Breakfast si deve offrire all'ospite, inclusa nel prezzo, solo la prima colazione, con alimenti confezionati e sigillati all'origine e al massimo riscaldati, ma senza alcun tipo di manipolazione da parte del gestore: ciò in quanto il gestore non è in possesso del nulla-osta ASL. Il che naturalmente non significa che dovrete servire alimenti confezionati industriali, nè che l'inderogabilità a questa regola sia assoluta: eccezioni e prassi oramai consolidate sono presenti in varie regioni italiane, grazie alle fùderoghe locali concesse dalle ASL. In ogni caso, normalmente è possibile organizzare un buon buffet acquistando i cibi freschi presso gli artigiani locali (pasticcerie, panetterie, ecc). Tutta la normativa sanitaria in materia di B&B con P. IVA ruota intorno al protocollo igienico-sanitario HACCP, necessario per la gestione della somministrazione delle colazioni. Per maggiori informazioni v. paragrafo precedente.
Per gli Affittacamere la somministrazione della colazione, del pranzo e della cena è facoltativa. Per ottenere l'abilitazione alla somministrazione dei pasti si chiede il nulla-osta igienico sanitario alla locale ASL competente, al momento della presentazione della richiesta della SCIA di inizio attività al Comune.
Il nulla-osta igienico sanitario riguarda di solito le attrezzature presenti nelle cucine, le dimensioni deii locali spogliatoio per il personale, per cui è sempre opportuno informarsi presso la ASL (soprattutto prima di iniziare eventuali lavori di ammodernamento o ristrutturazione della casa) su quale tipologia di attrezzature sono richieste nella cucina e nei locali adiacenti per adibire una normale abitazione ad affittacamere.
Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono di un utile Vademecum in materia su queste problematiche: clicca qui per informazioni.
I Corsi per la somministrazione.
Ogni esercente l'attività di B&B/Affittacamere deve essere in possesso di titolo abilitativo per la somministrazione di alimenti ai terzi. I corsi sono stati istituiti dal D.lgs. 26 marzo 2010, n. 59 che prescrive in sostanza che per poter manipolare, conservare e trattare i cibi o anche soltanto somministrare gli stessi a clienti terzi paganti si debba essere in possesso di titolo abilitativo a aseguito di apposito corso o di diploma o Laurea che contenga esami inerenti la materia della sommiistrazione alimentare. Per maggiori informazioni sul titolo abilitativo agli abbonati è consegnato un utile vademecum in materia ed è disponibile la consulenza di un nostro esperto.
Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono di un utile Vademecum in materia su queste problematiche: clicca qui per chiedere informazioni.
Le formule "Tradizionale" e "Self Contained".
Quando il breakfast è servito in una sala comune, con un buffet e servizio al tavolo, il B&B è detto B&B "Traditional”.
Quando il B&B/Affittacamere è costituito da una unità indipendente di alloggio per gli ospiti (cioè una porzione di appartamentino, dotata di cucina e di fatto separata dai locali dove voi vivete nella vostra casa di residenza), allora in tal caso l'attività viene chiamata "B&B Self Contained": il breakfast potrà essere servito in un cestino o su un elegante carrello contenente brioches, pane, latte etc.. e messo fuori dalla porta, magari con i giornali quotidiani graditi dall'Ospite. Il vostro Ospite allora potrà preparare la colazione da sè, nella sua privata unità abitaitva, utilizzando gli alimenti freschi da voi predisposti, cucinandosi il caffè. Il suo frigorifero dovrà naturalmente essere stato preventivamente da voi provvisto di succo d'arancia, marmellate, burro e magari yogourt ed acqua minerale.
Naturalmente la cucina in tal caso dovrà essere a norma di legge, prevista anche dalla planimetria catastale, per poter consentire all'ospie di cucinare.
La Responsabilità Civile dell'albergatore.
Fondamentale poi è la sottoscrizione di un'assicurazione di Responsabilità Civile a tutela dei danni agli alloggiati ed alle loro cose. Il Codice Civile infatti, agli artt. 1571 e ss. definisce chiaramente le responsabilità al mantenimento del "pacifico godimento della locazione" da parte dell'albergatore nei confronti dei propri ospiti. Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono del privilegio di avere la prima e più economica polizza di settore oggi vigente in Italia: clicca qui per informazioni.
Normativa antincendio e prevenzione incendi
Trattasi di norme vigenti per strutture con meno di 25 posti letto: D.M. 9 APRILE 1994 coordinato con il D.M. 6 OTTOBRE 2003 (G.U. N. 239 DEL 14/10/2003). Riguarda i B&B, gli Affittacamere e le Case Vacanza sotto i 25 posti letto. Sono richiesti una dichiarazione di un tecnico abilitato per legge (Iscritto all’elenco del Ministero degli Interni, di cui alla Legge 818/84) sull'idoneità antincendio dei locali; degli estintori (almeno uno per ogni unità abitativa e per ogni piano posizionato in zone accessibili e di passaggio); dei cartelli indicanti gli estintori e le vie di fuga. Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono del privilegio di ricevere un utile Vademecum in materia ed avere il più economico servizio che eroga questa dichiarazione tecnica di legge in Italia: clicca qui per informazioni.
Abbattimento barriere architettoniche L. 13/89.
Normativa abbattimento barriere architettoniche per disabili - E' un obbligo solo gli Affittacamere : per le case di nuova ristrutturazione e, in certe zone, anche per quelle non di nuova ristrutturazione (competente è la ASL. Le ASL possono derogare in alcune zone d'Italia all'obbligo della camera e del bagno per disabili).Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono di un utile Vademecum in materia e del privilegio di avere il più economico servizio in Italia di consulenza per queste problematiche: clicca qui per informazioni.
Normativa Dlgs. 81/2008 (ex L. 626/94) Sicurezza dei luoghi di lavoro.
Il titolare della struttura B&B/Casa Vacanze o Affittacamere con 1 o più dipendenti deve redigere un piano di sicurezza permanente e dovrà designarsi responsabile abilitato alla prevenzione e protezione dai rischi a seguito di apposito corso dovrà altresì frequentare due corsi ulteriori: Primo soccorso ed Antincendio e – se un dipendente viene eletto dai lavoratori- a far partecipare il rappresentante dei Lavoratori alla Sicurezza (RLS) ad un corso di formazione di 32 h. e di aggiornamento di 4 h. sulla sicurezza. E' sempre obbligatorio in caso di oresenza di dipendenti la redazione del DVR (Documento Valutazione Rischi) che AIBBA è in grado di fornire ai propri soci. Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono di un utile Vademecum in materia e del privilegio di avere il più economico servizio in Italia di consulenza per queste problematiche: clicca qui per maggiori informazioni.
Registro di autocontrollo per la prevenzione della Legionellosi.
Il titolare della struttura B&B (solo con P. IVA)/Casa Vacanze o Affittacamere è soggetto al provvedimento del 13/01/2005 – G.U. n.28 del 4/02/2005: il manuale di autocontrollo, tenuto dal titolare della struttura, identifica gli impianti dove il batterio può annidarsi, una ditta incaricata delle analisi periodiche, un laboratorio per l’analisi dei campioni ed un consulente di riferimento (es: consulente AIBBA). Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono di un utile Vademecum in materia e del privilegio di avere il più economico servizio in Italia di consulenza per la redazione del manuale di autocontrollo di legge: clicca qui per informazioni.
Altre incombenze e tasse.
Pagamento della Tassa Rifiuti Urbani, secondo il regolamento vigente Comune per Comune, con i coefficienti per le attività ricettive, inviando apposita comunicazione della DIA alla società gestrice della tassa sui rifiuti entro i tempi previsti (di norma 30 gg.). Bisogna verificare Comune per Comune le modalità di imposizione della tassa speciale pr attività ricettive. E' consigliabile pagarla da subito per evitare il pagamento dei 5 anni precedenti+more+interessi.
Tassa di soggiorno. E' un onere a carico del turista ospite della struttura ricettiva. Questa tassa è stata introdotta in alcuni Comuni capoluogo di Provincia in Italia.La riscossione è a carico della struttura ricettiva, così come anche il versamento (di solito mensile o trimestrale) nelle casse comunali.
Quanto deve pagare un B&B, una Casa Vacanza o un Affittacamere? L'abbonamento ad AIBBA da 29 € fornisce anche questa informazione! Info qui.
Quanto deve pagare un B&B, una Casa Vacanza o un Affittacamere per i diritti SIAE radiotelevisivi? L'abbonamento ad AIBBA da 29 € fornisce anche questa informazione! Info qui.
Il Budget di spesa per l'apertura di un B&B/Affittacamere /Casa Vacanze
Chi apre una struttura B&B/Casa Vacanze o Affittacamere è soggetto a delle spese di inizio attività una tantum ed a spese di gestione del primo anno di attività, divise in costi fissi e costi variabili.
Nella tabella seguente sono evidenziati i costi di inizio attività ed i costi fissi annuali per ciascuna tipologia di attività agli attuali prezzi di mercato e lo sconto di cui godono gli abbonati all'Agenzia Nazionale AIBBA AgICAV.
I costi variabili (mobilio, attrezzature, utenze, costi di funzionamento in generale) non sono eviidenziati in questa tabella, ma è necessario redigere un Business Plan analitico. Questo servizio è a disposizione degli abbonati di Agenzia AIBBA AgICAV, per avere un'idea precisa della fattibilità economica dell'attività nella propria zona e dei costi/ricavi cui si va incontro. Clicca Qui per informazioni e per richiedere il servizio Business Plan.
Tabella dei principali costi fissi di un'attività di B&B/Affittacamere/Casa Vacanze: Clicca QUI (documento PDF)
Altre particolarità per l’Affittacamere
Secondo le norme regionali in vigore, sono attività ricettive tipo “Affittacamere” le strutture composte da non più di sei camere destinate ai clienti ubicate in non più di uno o due (a seconda delle regioni) appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari. Queste strutture devono essere situate in una unità abitativa a destinazione d’uso residenziale (al catasto iscritta con lettera “A” tranne in Veneto dove la destinazione d'uso può essere anche "D" -Turistico-ricettiva").
L’apertura e la gestione.
L’apertura di un Affittacamere viene realizzata mediante presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di inizio Attività) al Comune ove si intende aprire l’attività e di solito l'avvio dell'attività può essere contestuale a questa presentazione salvo poi il Comune richiedere documentazione integrativa o mancante o addirittura fermare la procedura se in vista di rilevanti irregolarità. Prima della presentazione della SCIA infatti va preventivamente verificato se l’immobile ha tutte le caratteristiche urbanistiche, sanitarie ed antincendio richieste dalla legge. E’ necessario incaricare un geometra per la verifica dei requisiti. AIBBA fornisce un utile Vademecum per il Vostro professionista di fiducia. Le strutture di Affittacamere devono sempre essere gestite in forma d’impresa (con P. IVA). La gestione può essere svolta in forma sia “Tradizionale” che “Self Contained” (v. sopra il Bed & Breakfast). Maggiori informazioni sul sito www.aibba.it.
Altre particolarità per l’Appartamento Turistico e la Casa Vacanze (CAV)
Sono “Appartamenti Turistici” le unità abitative a destinazione d’uso residenziale (al catasto iscritte con lettera “A”) arredate e locate in maniera unitaria (cioè non per camere) in forma occasionale o imprenditoriale per l'affitto a turisti. Si considera gestione di “CAV”, la gestione in forma solo imprenditoriale ed organizzata di tre o più appartamenti turistici. Maggiori informazioni sono fornite ai nostri abbonati, mediante apposito abbonamento.
L’apertura di uno o due appartamenti turistici può essere effettuata liberamente, secondo i dettami del Codice Civile ovvero – per alcune regioni ove viene richiesto – previa comunicazione (SCIA) al Comune ove si intende aprire l’attività e previa apertura della P. IVA (es: Sicilia). Quando si supera il n. di 2 appartamenti diventa invece sempre obbligatorio aprire P. IVA, chiedendo la licenza CAV mediante domanda autorizzativa al Comune ove si intende aprire l’attività. Le modalità di gestione richiedono i 5 adempimenti del B&B, più la sottoscrizione di un contratto (la forma scritta del contratto di locazione è chiesta dalla L. 431/98 art. 1, c. 4) con l’ospite di tipo “Week end” (1-7 gg.), “Casa Vacanze” (7-30 gg.), “Transitorio”(1-18 mesi).
Fondamentale è la sottoscrizione di un'assicurazione di Responsabilità Civile a tutela dei danni agli alloggiati ed alle loro cose. Il Codice Civile infatti, agli artt. 1571 e ss. determina con chiarezza le responsabilità al mantenimento del "pacifico godimento della locazione" da parte dell'albergatore nei confronti dei propri ospiti. Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono del privilegio di avere la prima e più economica polizza di settore oggi vigente in Italia: clicca qui per informazioni.
Prima di aprire l’attività informati presso AIBBA/AgICAV!
Format AgICAV&AIBBA di Stefano Calandra ©