Source: https://www.ra-kotz.de/untervermietung_ohne_erlaubnis_kuendigung.htm
Timestamp: 2019-06-26 00:56:30
Document Index: 232763516

Matched Legal Cases: ['§ 549', '§ 27', '§ 573', '§ 573', '§ 27', '§ 553', '§ 11', '§ 27', '§ 573', '§ 543', '§ 573', '§ 242']

Az: VIII ZR 74/10
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Februar 2011 für Recht erkannt:
“Der Mieter ist ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt, ausgenommen an besuchsweise sich aufhaltende Personen. Die Einwilligung gilt nur für den Einzelfall, sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Die Rechte des Mieters aus § 549 Abs. 2 BGB bleiben unberührt.”
In § 27 des Mietvertrags (“Sonstige Vereinbarungen”) ist unter anderem vorgesehen:
“Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich. Die Parteien sind sich darüber einig, dass folgende Personen in die Wohnung einziehen werden: Frau G. , Frau S. M. .”
Entgegen der Auffassung der Revision geht das Berufungsgericht allerdings zutreffend davon aus, dass die Gründe für das berechtigte Interesse der Beklagten an der Vertragsbeendigung in dem Kündigungsschreiben vom 7. März 2008 ausreichend konkretisiert sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Denn die Beklagten haben dort wegen der Kündigungsgründe auf das vorangegangene und der neuen Kündigung nochmals beigelegte Kündigungsschreiben vom 19. Februar 2008 Bezug genommen, in dem die Kündigungsgründe im Einzelnen ausgeführt waren. Die Bezugnahme auf ein früheres, dem Mieter zugegangenes Schreiben genügt. Es wäre eine leere Förmelei, von einem Vermieter in derartigen Fällen zu verlangen, die in der vorangegangenen Kündigung dargelegten Kündigungsgründe nochmals in der neuen Kündigung zu wiederholen (BVerfG, NJW 1992, 1877, 1878); erst recht gilt dies, wenn das vorangegangene Kündigungsschreiben – wie hier – der neuen Kündigung nochmals beigefügt ist.
Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Würdigung des Berufungsgerichts, die ohne Erlaubnis der Beklagten vorgenommene Untervermietung an Frau A. berechtige die Beklagten ungeachtet des Umstands, dass die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung dieser – rechtzeitig erbetenen – Erlaubnis gehabt habe, zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung an Frau A. zustand. Das Berufungsgericht hat die Regelung in § 27 des Mietvertrags dahin ausgelegt, dass der Klägerin das Recht zur Untervermietung grundsätzlich bereits eingeräumt ist, so dass die Klägerin bei einem Untermieterwechsel ein berechtigtes Interesse (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht mehr darlegen muss und die Beklagten die nach dem Mietvertrag auch für den Fall eines Untermieterwechsels vorgesehene schriftliche Einwilligung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters versagen dürfen.
Gegen diese Auslegung wendet sich die Revisionserwiderung vergeblich. Die Auslegung einer Individualerklärung kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter sich mit dem Prozessstoff umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat und ob dabei gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 5. März 2008 – VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 19; vom 18. Juli 2007 – VIII ZR 285/06, NZM 2007, 727 Rn. 10). Derartige Fehler zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Insbesondere steht § 11 des Mietvertrags, der die Untervermietung von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig macht, der Auslegung des Berufungsgerichts, § 27 des Mietvertrags enthalte bereits eine generelle Untermieterlaubnis, nicht entgegen. Die Auslegung des Berufungsgerichts ist möglich und daher für das Revisionsgericht bindend.
Zutreffend geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, damit seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (BayObLG, NJW-RR 1991, 461, 462 sowie NJW-RR 1995, 969, 970; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 1370; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rn. 52; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 543 Rn. 79). Dem Berufungsgericht ist schließlich auch noch darin beizupflichten, dass die Frage, ob in einem derartigen Fall der Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukommt, anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen ist. Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1995, 969, 971; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 573 BGB Rn. 24).
Die Einholung der Genehmigung hat den Zweck, dem Vermieter Gelegenheit zu geben, seine Einwände gegen die Untervermietung – hier gegen die Person der neuen Untermieterin – geltend zu machen, bevor dem Untermieter die Räume überlassen werden (BayObLG, NJW-RR 1995, 969, 970). Dieser Pflicht ist die Klägerin jedoch insoweit nachgekommen, als sie die Erlaubnis zur Untervermietung an Frau A. rechtzeitig erbeten hat, so dass die Beklagten etwaige Bedenken gegen die Person der neuen Untermieterin vorbringen konnten. Da es solche Bedenken indes nicht gab, waren die Beklagten – wie oben dargelegt – zur alsbaldigen Zustimmung zur Untervermietung an Frau A. verpflichtet und durften sie nicht von der Darlegung eines berechtigten Interesses abhängig machen.
Dem somit den Beklagten zur Last fallenden Vertragsverstoß hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft keine Bedeutung beigemessen. Zum einen hat es verkannt, dass sich die Klägerin angesichts des vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten in einer gewissen “Zwangslage” befand. Bei einem Abwarten bis zum Erlass eines die vertragswidrig nicht erteilte Untermieterlaubnis ersetzenden rechtskräftigen Urteils wären der Klägerin in der Zwischenzeit die Einnahmen aus der Untermiete entgangen und hätte die Untermieterin möglicherweise das Interesse an der Anmietung verloren. Inwieweit unter Berücksichtigung dieser Umstände überhaupt noch von einem vertragswidrigen Verhalten der Klägerin von einem gewissen Gewicht gesprochen werden kann, bedarf keiner Entscheidung, denn jedenfalls ist es den Beklagten wegen des Verbots rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei ihrer Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die sie der Klägerin hätten erteilen müssen, wenn sie sich selbst vertragsgemäß verhalten hätten.