Source: https://www.business-netz.com/Verbraucher/Mietrecht-Beabsichtigte-berufliche-Taetigkeit-ist-Kuendigungsgrund
Timestamp: 2019-08-21 18:40:14
Document Index: 369161136

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 574', 'BGH', '§ 574', '§ 574', '§ 574', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', 'BGH']

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Mietwohnung ausschließlich für berufliche Tätigkeit: BGH bejaht Kündigungsgrund
Die Absicht des Vermieters, eine vermietete Mietwohnung künftig ausschließlich für die eigene berufliche Tätigkeit zu nutzen, kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses und somit einen Kündigungsgrund darstellen. Dies gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) umso mehr, wenn sich die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers. Der Vermieter wohnt selbst in dem Haus, in dem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet. Im November 2009 hatte der Kläger das Mietverhältnis zum 30.04.2010 gekündigt. Als Kündigungsgrund gab er an, dass seine Ehefrau beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei in die von den Beklagten gemietete Wohnung zu verlegen, um ihre berufliche Tätigkeit künftig ausschließlich dort auszuüben. Die beklagten Mieter widersprachen der Kündigung und machten vor Gericht Härtegründe geltend.
Amtsgericht (AG) und Landgericht (LG) wiesen die Klage ab. Der Kläger ging in Revision zum Bundesgerichtshof (BGH).
Der BGH hob die Berufungsentscheidung auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 BGB (siehe „Das sagt das BGB“) könne auch dann vorliegen, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen wolle. Dieses Interesse sei aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Dies gelte umso mehr, wenn sich - wie im Streitfall - die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befänden. Die Sache sei allerdings an das Berufungsgericht zurückzuweisen, da dieses zu den für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung maßgeblichen Umständen keine Feststellungen getroffen und nicht geprüft habe, ob Härtegründe nach § 574 BGB vorlägen (BGH, Urteil vom 26.09.2012, Az.: VIII ZR 330/11).
Härtefall verpflichtet Vermieter zur Fortsetzung des Mietverhältnisses
Liegt ein Härtefall vor, kann der Mieter gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB der Kündigung durch den Vermieter widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit verlangen. Die Rechtsprechung zu den Anforderungen an das Vorliegen eines Härtefalles im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ist umfangreich. Die Gerichte haben in den folgenden Fällen das Vorliegen einer Härte bejaht:
optimale Versorgung und Pflege von Angehörigen des Mieters ist nur vom Standort der Mietwohnung aus möglich
kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (§ 574 Abs. 2 BGB)
Mieter befindet sich in einer psychischen Ausnahmesituation
Mieter – vor allem ältere Menschen - sind im Haus und der Wohngegend verwurzelt
größere Kinderzahl
Beachten Sie, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen eines Härtefalles der Vermieter das Mietverhältnis in aller Regel nur für eine angemessene Zeit, nicht auf unbestimmte Zeit fortsetzen muss. Für die dem Mieter zu gewährende Frist sind die konkreten persönlichen Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Im Rahmen der Prüfung, ob eine Fortsetzung erfolgen muss, wägen die Gerichte die beiderseitigen Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander ab. Die Anforderungen der Rechtsprechung hinsichtlich der Anerkennung eines Härtefalles sind dabei hoch.
Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund
Die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung des Vermieters setzt ein berechtigtes Interesse desselben voraus. Wann ein solches vorliegt, steht in § 573 BGB, z. B. die sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB oder die nicht unerhebliche, schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der in der Praxis häufigste und auch bekanntestes Fall ist aber die Kündigung bei Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Voraussetzungen für eine Kündigung bei Eigenbedarf sind erfüllt, wenn der Vermieter den Wohnraum selbst nutzen oder bestimmten Familienangehörigen oder anderen Angehörigen seines Haushaltes überlassen möchte. Die Rechtsprechung verlangt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Nutzungswunsch hat. Missbräuchliche oder vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen sind unwirksam.
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