Source: http://e-prawnik.pl/artykuly/prawo-cywilne/jakie-obowiazki-spoczywaja-na-wynajmujacym-a-jakie-na-najemcy.html
Timestamp: 2018-07-17 10:03:50+00:00
Document Index: 31691458

Matched Legal Cases: ['art. 454', 'art. 662', 'art. 662', 'art. 662', 'art. 663', 'art. 752']

Jakie obowiązki spoczywają na wynajmującym, a jakie na najemcy? - Prawo cywilne - e-prawnik.pl
e-prawnik.pl Prawo w biznesie Prawo cywilneJakie obowiązki spoczywają na wynajmującym, a jakie na najemcy?
Głównymi obowiązkami wynajmującego jest:
utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu.
Poza tym ponosi on odpowiedzialność za wady przedmiotu najmu.
Wydanie rzeczy jest podstawowym obowiązkiem wynajmującego, który wymaga udostępnienia rzeczy najemcy we właściwym miejscu, czasie oraz w stanie zdatnym do umówionego użytku.
Termin wydania przedmiotu umowy - powinien wynikać z zawartej mowy, w razie jego nieuzgodnienia, wynajmujący powinien oddać rzecz niezwłocznie po wezwaniu przez najemcę.
Miejsce wydania przedmiotu umowy - decydujące znaczenie ma w tym względzie umowa oraz właściwość zobowiązania. W razie braku uregulowań umownych decyduje miejsce zamieszkania lub siedziba wynajmującego w chwili powstania zobowiązania (art. 454 § 1 Kodeksu cywilnego).
Stan przydatny do umówionego użytku - oznacza stan odpowiedni ze względu na sposób i cel używania rzeczy oznaczony w umowie. Wydanie przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku nie jest jednak wiążące bezwzględnie. Strony mogą się umówić, że rzecz zostanie wydana w stanie gorszym albo zostanie doprowadzona do stanu przydatności przez najemcę - np. wydanie lokalu mieszkalnego podlegającego gruntownemu remontowi. W takim przypadku, ze względu na ochronę praw najemcy, powinien on zadbać o udokumentowanie rzeczywistego stanu wydanej rzeczy, gdyż wynajmujący korzysta z domniemania, iż rzecz była wydana w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Ma to zasadnicze znaczenie przy zwrocie rzeczy po ustaniu najmu.
Gdy wynajmujący nie wydaje rzeczy w przewidzianym terminie, najemca ma prawo do:
żądania naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki (np. nie wydanie lokalu mieszkalnego w terminie spowodowało, iż najemca zobowiązany został ponieść dodatkowe koszty związane z czasowym zamieszkaniem w innym miejscu),
odstąpienia od umowy i żądania naprawienia szkody spowodowanej niewykonaniem zobowiązania.
Utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do użytku
Obowiązek ten polega na umożliwieniu najemcy korzystanie z rzeczy przez cały okres trwania najmu w stanie przydatnym do użytku. Odnosi się on do obciążających wynajmującego napraw i nakładów na rzecz, które zapewnią jej należyty stan. Nie obciąża wynajmującego:
dokonywanie drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, jakie należą do zakresu obowiązków najemcy (art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego)
przywrócenie stanu poprzedniego, gdy rzecz uległa zniszczeniu wskutek zaistnienia okoliczności za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności (art. 662 § 3 Kodeksu cywilnego).
Odnośnie „drobnych nakładów", to pojęcie, którym posługuje się ustawodawca, jest nieprecyzyjne, bowiem nie ma katalogu zawierającego choćby przykładowe wskazanie, do czego w tym zakresie obowiązany jest wynajmujący. W ogólności stwierdzić należy, iż są to takie nakłady, bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku, np. wymiana uszkodzonych czy zniszczonych części składowych rzeczy. Aby uniknąć w tym zakresie sporów mogących powstać w przyszłości, strony powinny je doprecyzować w umowie.
W ramach omawianego obowiązku, wynajmujący powinien również zapewnić najemcy ochronę wobec osób trzecich, tj. sąsiadów czy współnajemców - i to niezależnie od tego, jakie środki prawne przysługują samemu najemcy. Wynajmujący pomimo czasowego oddania rzeczy innej osobie, nadal pozostaje posiadaczem rzeczy, ma zatem obowiązek wystąpienia przeciwko osobom, które naruszają posiadanie.
Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu zaistnienia okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego (art. 662 § 3 Kodeksu cywilnego). Zniszczenie rzeczy jako przedmiotu najmu powoduje zaś, iż główny cel zawiązania umowy ustaje z powodu niemożności świadczenia. Powoduje to wygaśnięcie stosunku najmu.
W razie zniszczenia rzeczy w wyniku zdarzeń, za które wynajmujący ponosi odpowiedzialność, najemca ma prawo żądać:
przywrócenia stanu poprzedniego, np. odtworzenia, odbudowania - o ile jest to możliwe,
Gdy w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest zdatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 Kodeksu cywilnego). Przepis ten zawiera obowiązek wynajmującego dokonania napraw koniecznych, czyli takich, bez których przedmiot najmu nie nadaje się do umówionego użytku. Wykonanie zastępcze przez najemcę na koszt wynajmującego jest zasadniczą sankcją braku wykonania napraw koniecznych. Warunkiem możliwości jego zastosowania jest bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu dokonania naprawy, czasu potrzebnego do wykonania napraw przy uwzględnieniu charakteru rzeczy, rozmiaru napraw, sposobu ich dokonania, możliwości uzyskania potrzebnych materiałów itp. Dopiero gdy wynajmującemu minął wyznaczony termin i naprawy nie zostały wykonane, najemca uzyskuje prawo do wykonania zastępczego. W takiej sytuacji nie musi on uzyskiwać zgody ani wynajmującego, ani występować o zgodę do sądu.
Najemca może dokonać na koszt wynajmującego tylko napraw koniecznych. Wykonanie innych napraw albo dokonanie napraw, ale z pominięciem wyznaczenia wynajmującemu terminu do ich wykonania, oznacza prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia i prowadzi po stronie wynajmującego do możliwości żądania zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów (art. 752 i nast. Kodeksu cywilnego). Najemcy może być wówczas postawiony zarzut, iż wynajmujący wykonałby naprawę taniej lub bardziej celowo niż najemca, który dokonał koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Najemca, który dokonał koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynsz (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19.03.1975 roku, sygn. III CZP 13/75, OSNCP 1976/2/25).
Komentarze: Jakie obowiązki spoczywają na wynajmującym, a jakie na najemcy?
kuba 2018-03-08 22:22:30
Re: Jakie obowiązki spoczywają na wynajmującym, a jakie na najemcy?
Witam. Wynajmowałem lokal użytkowy dla firmy od dużego podmiotu, który miał w umowie najmu - Czynsz, śmieci oraz ogrzewanie centralne dodatkowo opłacane (dod. fv) ogrzewanie od początku nie działało - zwracaliśmy uwagę w/w firmie - mówili, że zrobią a nic nie zrobili... przestaliśmy płacić czynsz 2 ostatnie - po czym zrównali z ziemią cały budynek a nam dali przykaz rozliczenia???
Iza 2018-01-20 09:45:40
Remont dotyczy komina zapalenie się komina wtargniecie ognia do domu i zapalenia się jednego z pomieszczeń kto za to odpowiada?Bo wydaje mi się że Gmina gdyż stan techniczny komina jest tragiczny nie czyszczenie spowodowało zapalenie się ale nie należy jednak to do obowiązków najemców tylko gminy która zawsze nie ma pieniędzy i każą czekać w skutek pożaru oprócz dymu było dużo czadu. Zdarzenie to zdarzyło się w nocy gdzie wszyscy spali w tym dzieci. Proszę o pomoc co można zrobić
jolka 2017-08-04 09:36:19
Dzień dobry Mieszkamy w WAM w bloku. Przez wiele lat mieszkamy i parę razy kupowaliśmy na wlasny koszt kuchenki gazowej oraz (junkers) czeka nas kolejna wymiana bo piecyk jest just stary i prawie niesprawny. Ciągle kapie woda chociaż konserwacja była robiona niedawno. Czy możemy upominać się od WAM na ich koszt wymiany? pozdrawiam
iw 2016-05-18 10:22:34
Re: Jakie obowiązki spoczywają na wynajmującym a jakie na najemcy?
Wynajmuję lokal użytkowy,jestem wynajmującą Własnie najemca przysłał mi sms że nie działa klimatyzaja kto powinien dokonać serwisu najemca czy wynajmujący?
EWA 2015-04-09 22:03:01
Mam propozycje nie do odrzucenia! - mysle, ze jesli wynajmujacy odmowil panu zgody na wymiane zgnilych okien - to jest to albo gmina albo skarb panstwa albo ten ktory bezprawnie lub prawnie nabyl od nich kamienice! tylko oni moga chciec pana wyrzucic z tego mieszkania poprzez szykany np. zamkniecie wody pod pretekstem, ze pan nie placi za wode, za pijanstwo i awantury - no wiem oni juz cos wymysla - to kwestia czasu!!!!! - chocby pan byl normalnym czlowiekiem najemca to oni z pana zrobia pijaka z konkubina pod materacem!!!! Dobra rada dla pana z calego serca panu wspolczuje ale niech mnie pan poslucha. Niech pan wynajmie sobie gdzie indziej inne mieszkanie ! Cieple, moze mniejsze moze dalej od wysmienitej dzielnicy jaka pan zajmuje obecnie. Ta cholo....ta ma sposoby na to aby pana stamtad i tak wywalic - przepraszam, ale tak to sie odbywa w 99,99 % w Polsce obecnie. Sa wybrani i ofiary! pan nalezy do ofiar i nic tego nie zmieni! wiem................ juz przestalam byc ofiara!
mao 2011-04-30 06:54:04
jak kształtuje się obowiązek podatkowy przy wynajmie lokalu od gminy? kto opłaca podatek od nieruchomości w takim przypadku?
elew 2010-08-14 08:36:48
zwróciłem się do administratora (budynek prywatny)o wyrażenie zgody na wymianę starych zgniłych z lat 40,3 okien , które nie nadaja się do użytku. wodpowiedzi otrzymałem odmowę, w uzasadnieniu jako powód podano brak tytułu na najem lokalu. jeśli zrobię to bez zgody bedę mógł odliczyć od czynszu i czy do tego że są zgniłe potrzebna jest opinia rzeczoznawcy?
najemca nejem rzeczy obowiązki stron umowa najmu wznajmujący