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Timestamp: 2016-10-24 20:21:39+00:00
Document Index: 62783034

Matched Legal Cases: ['art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 51', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'art. 106', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 270', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 274', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 274']

4A_214/2007 (12.11.2007)
MM. et Mmes les juges Corboz, pr�sident, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Pagan, juge suppl�ant.
repr�sent�s par Me Daniel Perren,
demandeurs et intim�s, repr�sent�s par Me Philippe Gobet.
bail � loyer; contestation du loyer initial
recours contre l'arr�t rendu le 7 mai 2007 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Le 23 septembre 2003, A.________ et B.________ ont conclu avec X.________ un contrat par lequel ils prenaient � bail un appartement de cinq pi�ces avec cave et garage dans un b�timent sis � Bernex, chemin de Saules 116. Le loyer s'�l�verait � 2'650 fr. par mois, charges comprises. Le contrat commen�ait le 1er novembre 2003 et prenait fin le 31 octobre 2004; une clause de tacite reconduction pr�voyait son renouvellement d'ann�e en ann�e.
Le 17 novembre, X.________ a notifi� aux locataires, sur formule officielle, un avis de fixation du loyer initial au montant de 2'250 fr. par mois. L'avis indiquait l'identit� du pr�c�dent locataire. La rubrique � dernier loyer annuel � portait la mention � aucun �.
De fait, le pr�c�dent locataire avait pay� 2'250 fr. par mois, charges comprises, d�s le 1er mai 2003.
Le 27 novembre 2003, A.________ et B.________ ont saisi la commission de conciliation comp�tente d'une requ�te en contestation du loyer initial. La conciliation n'ayant pas abouti, ils ont ensuite saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Leur demande tendait � ce que le loyer f�t fix� � 1'800 fr. par mois; ils r�clamaient en outre le remboursement de ce qu'ils avaient vers� au-dessus de ce montant. X.________ a pris des conclusions par lesquelles il pr�tendait � un loyer mensuel de 2'300 francs.
Le tribunal s'est prononc� le 20 avril 2005; il a fix� le loyer � 1'850 fr. par mois et il a condamn� le d�fendeur � rembourser � le trop-per�u de loyer depuis le 1er novembre 2003 �.
Saisie par le d�fendeur, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a statu� le 7 mai 2007; elle a confirm� ce jugement. Le d�fendeur �tait entre-temps d�c�d�; X.________ et Y.________ lui avaient succ�d� dans le proc�s.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, ceux-ci requi�rent le Tribunal f�d�ral, � titre principal, de r�former l'arr�t de la Chambre d'appel et de fixer le loyer � 2'300 fr. par mois; subsidiairement, ils demandent l'annulation de l'arr�t et le renvoi de la cause � la juridiction cantonale pour compl�ment d'instruction et nouvelle d�cision.
Le recours est dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF), rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) et en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). La valeur litigieuse est �gale � la diff�rence, sur vingt ans, entre les loyers respectivement r�clam� par les d�fendeurs et admis par les demandeurs dans la derni�re instance cantonale (art. 51 al. 1 let. a LTF; ATF 118 II 422 consid. 1 p. 424); elle exc�de donc le minimum l�gal de 15'000 fr. pr�vu en mati�re de droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF). Le recours est form� par une partie qui a pris part � l'instance pr�c�dente et succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). Saisi en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 � 3 LTF), le Tribunal f�d�ral doit entrer en mati�re.
Le recours peut �tre exerc� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal f�d�ral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il n'est pas li� par l'argumentation des parties et il appr�cie librement la port�e juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soul�ve conform�ment aux exigences l�gales relatives � la motivation du recours; il ne se prononce sur la violation de droits fondamentaux que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de fa�on d�taill�e (art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF; ATF 133 II 249 consid. 1.4.1 p. 254). En r�gle g�n�rale, il conduit son raisonnement juridique sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e (art. 105 al. 1 LTF).
Il est constant que les parties sont li�es par un contrat de bail � loyer pour des locaux d'habitation et que les demandeurs peuvent, s'il y a lieu, revendiquer la protection des art. 269 et 269a CO concernant les loyers abusifs.
Le loyer r�clam� par le bailleur n'est pas abusif, en principe, lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier, ou, lorsqu'il s'agit de constructions r�centes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (art. 269a let. a et c CO). Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose lou�e ou lorsqu'il r�sulte d'un prix d'achat manifestement exag�r� (art. 269 CO).
En r�gle g�n�rale, selon l'art. 270 al. 1 let. a et b CO, le loyer initial doit �tre contest� dans le d�lai de trente jours d�s r�ception des locaux lou�s; il faut en outre que l'une ou l'autre des conditions particuli�res pr�vues par cette disposition, relatives au contexte de la conclusion du contrat (let. a) ou � une diff�rence sensible entre le loyer litigieux et celui ant�rieurement per�u pour les m�mes locaux (let. b), soit r�alis�e.
Dans le canton de Gen�ve, en vertu de l'art. 270 al. 2 CO et de la l�gislation cantonale fond�e sur cette r�gle-ci, le bailleur a l'obligation de communiquer au locataire le montant du loyer ant�rieurement per�u; � cette fin, il doit user d'une formule agr��e par l'autorit�.
S'il advient que cette communication soit omise enti�rement, diff�r�e plus de trente jours apr�s la d�livrance des locaux ou entach�e d'un vice de forme, le contrat est nul en tant qu'il d�termine le loyer (ATF 121 III 56 consid. 2c p. 58; 120 II 341 consid. 5b � 5d p. 348; voir aussi ATF 124 III 62 p. 64 in initio). En pareille situation, m�me si aucune des conditions particuli�res de l'art. 270 al. 1 let. a ou b CO n'est r�alis�e, le locataire peut saisir d'abord l'autorit� de conciliation, puis le juge en vue de faire fixer le loyer (arr�t 4C.428/2004 du 1er avril 2005 in SJ 2006 I 19, consid. 3.1).
En l'esp�ce, lors de la conclusion du contrat, le bailleur a stipul� un loyer mensuel, charges comprises, de 2'650 fr. Par la suite, il a r�duit ses pr�tentions en notifiant aux locataires un avis de fixation du loyer initial au montant de 2'250 fr. par mois, lequel correspondait � la prestation de l'ancien locataire d�s le 1er mai 2003; cette circonstance �tait, semble-t-il, connue des nouveaux locataires car ils en ont fait �tat � l'appui de leur requ�te en contestation du loyer initial. N�anmoins, l'avis n'indiquait pas le loyer vers� par l'ancien locataire. Or, dans un avis de ce genre, avec l'indication des motifs d'une �ventuelle hausse, l'indication du loyer ant�rieur est essentielle pour permettre au nouveau locataire de se d�terminer en toute connaissance de cause et de choisir entre contester le loyer convenu ou, au contraire, s'en accommoder. Par cons�quent, m�me si le locataire re�oit l'information manquante par une autre voie, l'absence de l'indication du loyer ant�rieur, dans l'avis de fixation du loyer initial, constitue un vice dirimant de la communication r�gie par l'art. 270 al. 2 CO (cf. ATF 120 II 341 consid. 5b p. 348). En raison de ce vice de forme, les pr�c�dents juges se sont dispens�s � juste titre de rechercher si la contestation des demandeurs satisfaisait � l'une des conditions particuli�res pr�vues � l'art. 270 al. 1 CO.
Le juge appel� � fixer le loyer initial doit fonder sa d�cision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs � prendre en consid�ration comprennent notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqu�s dans le quartier et le loyer pay� par le pr�c�dent locataire. Le juge exerce un pouvoir d'appr�ciation plus �tendu que dans la proc�dure en contestation d'un loyer communiqu� selon les formes prescrites; il n'a pas � limiter son intervention au cas o� le loyer convenu par les parties est abusif. Le loyer convenu constitue la limite sup�rieure du loyer � fixer. Conform�ment aux r�gles de la bonne foi, le bailleur ne peut en effet pas r�clamer plus que la contre-prestation pour laquelle il �tait pr�t � louer les locaux � l'origine. Il ne doit pas non plus tirer un b�n�fice du vice qui lui est imputable et se trouver dans une situation plus favorable que s'il avait observ� les formes requises. De ce point de vue, il incombe au juge d'examiner si le bailleur n'a pas omis de recourir � la forme prescrite de mani�re abusive, afin d'emp�cher toute contestation de la part du locataire. Face � un tel proc�d�, il peut alors se justifier, en cas de diff�rence sensible entre le loyer convenu et celui ant�rieurement per�u, de fixer le loyer initial � la hauteur de ce dernier, par application analogique de l'art. 269d CO (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; voir aussi ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64).
Aux termes de l'art. 274d al. 3 CO, le juge �tablit d'office les faits et les parties sont tenues de lui soumettre toutes les pi�ces n�cessaires. Selon la jurisprudence relative � cette disposition, le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce � expliquer sa position mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer � l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent � soup�onner que les all�gations et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, il doit inviter cette partie � compl�ter ses moyens (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238). Les d�fendeurs reprochent au Tribunal des baux et loyers d'avoir m�connu cette r�gle de droit f�d�ral, et � la Chambre d'appel d'avoir n�anmoins confirm� sa d�cision.
Le loyer initial de 1'850 fr. par mois est fix� sur la base des loyers usuels dans le quartier. La Chambre d'appel se r�f�re cependant � une statistique officielle dont le Tribunal f�d�ral a d�j� jug� qu'elle ne fournit pas de donn�es suffisamment diff�renci�es sur les �l�ments essentiels n�cessaires � des comparaisons concluantes (ATF 123 III 317 consid. 4c/cc p. 324). Elle ne tient, semble-t-il, aucun compte du loyer pay� par le pr�c�dent locataire. Elle retient que le d�fendeur n'a produit que des pi�ces lacunaires et inutilisables, qui concernaient cinq autres logements dans le quartier mais ne permettaient la comparaison qu'avec un seul d'entre eux; elle retient aussi que le d�fendeur a � renonc� � � produire les documents n�cessaires � un calcul du rendement de l'appartement lou�. Elle discute la port�e de l'art. 274d al. 3 CO et elle conclut que, compte tenu que le d�fendeur �tait assist� d'un mandataire, le tribunal n'�tait pas tenu de l'interpeller � � nouveau � pour l'inviter � compl�ter une offre de preuves tr�s insuffisante. Or, il n'appara�t nullement que le d�fendeur ait �t� averti de l'insuffisance des documents produits. Lors des plaidoiries intervenues le 10 novembre 2004, il a sollicit� la facult� de produire des pi�ces suppl�mentaires. Sa requ�te n'a re�u aucune suite; les juges auraient pourtant d� l'inviter � compl�ter sa documentation concernant des logements cens�ment comparables dans le quartier, ou, sinon, � produire les pi�ces permettant un calcul du rendement de l'appartement lou�. Cette interpellation a �t� omise, de sorte que l'arr�t pr�sentement attaqu� consacre une violation de l'art. 274d al. 3 CO et doit �tre annul� pour ce motif. Il appartiendra � la Chambre d'appel de statuer � nouveau sur la base des pi�ces que les d�fendeurs auront produites, ou de renvoyer la cause au Tribunal des baux et loyers.
Lorsque l'instance f�d�rale aboutit � un arr�t de renvoi � la juridiction cantonale et que l'issue de la cause demeure ainsi ind�termin�e, l'�molument judiciaire est r�parti par moiti� entre les parties et les d�pens sont compens�s.
Le recours est partiellement admis, l'arr�t de la Chambre d'appel est annul� et la cause est renvoy�e � cette autorit� pour nouvelle d�cision.
Les parties acquitteront un �molument judiciaire de 4'000 fr., � raison de 2'000 fr. � la charge des demandeurs, solidairement entre eux, et de 2'000 fr. � la charge des d�fendeurs.