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Timestamp: 2016-10-22 09:05:07+00:00
Document Index: 52641383

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'art. 9', 'art. 99', 'ATF ', 'art. 97', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ']

7B.118/2006 (07.11.2006)
recourants, tous deux repr�sent�s par Me Alain Veuillet, avocat,
poursuite en r�alisation de gage immobilier; nouvelle expertise,
recours LP contre la d�cision de la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Gen�ve du 29 juin 2006.
La Fondation A.________ exerce une poursuite en r�alisation de gage immobilier n� xxxx contre X.________, portant sur la parcelle xxx de la commune de B.________, propri�t� de Y.________ SA.
Par d�cision du 3 mars 2006, l'Office des poursuites de Gen�ve a fix� la valeur d'estimation de l'objet du gage � 15'160'000 fr. en se fondant sur le rapport de l'expert mandat� par ses soins (C.________).
Le d�biteur et le tiers propri�taire ayant contest� cette estimation dans le d�lai de plainte, la Commission cantonale de surveillance a ordonn� une seconde expertise conform�ment aux dispositions des art. 9 al. 2 et 99 al. 2 ORFI. Le nouvel expert (D.________) a estim� la parcelle en cause � 13'050'000 fr.
Par d�cision du 29 juin 2006, notifi�e les 3 et 4 juillet suivants aux parties, la Commission cantonale de surveillance a retenu le montant de la seconde expertise comme valeur d'estimation de l'objet du gage.
Le 13 juillet 2006, le d�biteur et le tiers propri�taire ont saisi la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal f�d�ral d'un recours pour abus ou exc�s du pouvoir d'appr�ciation, tendant � l'annulation de la d�cision de la commission cantonale et � la fixation de la valeur d'estimation � un montant qui ne soit pas inf�rieur � celui de 15'160'000 fr. arr�t� par l'expert mandat� par l'office.
A la demande des recourants, l'effet suspensif a �t� octroy� par ordonnance pr�sidentielle du 19 juillet 2006.
Les autorit�s cantonales de surveillance statuent en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation (art. 9 al. 2 derni�re phrase ORFI, applicable � l'estimation dans la saisie et, par renvoi de l'art. 99 al. 2 de la m�me ordonnance, � l'estimation dans la r�alisation du gage). En cette mati�re, d�s lors qu'il s'agit d'une question d'appr�ciation, le Tribunal f�d�ral n'intervient que si l'autorit� cantonale a viol� des r�gles f�d�rales de proc�dure, a abus� de son pouvoir d'appr�ciation ou l'a exc�d� (ATF 120 III 79 consid. 1 et les r�f�rences; P.-R. Gilli�ron, Commentaire de la loi f�d�rale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 8 ad art. 97 LP).
Commet un abus ou un exc�s de son pouvoir d'appr�ciation l'autorit� qui retient des crit�res inappropri�s ou ne tient pas compte de circonstances pertinentes (ATF 120 III 79 consid. 1; 110 III 17 consid. 2), rend une d�cision d�raisonnable ou contraire au bon sens (ATF 123 III 274 consid. 1a/cc et arr�t cit�; Sandoz-Monod, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciaire, vol. II, Berne 1990, p. 721 s. et la jurisprudence cit�e).
Les recourants contestent tout d'abord la mani�re dont la Commission cantonale de surveillance a appr�ci� les �l�ments relatifs au volume total de la construction en cause (cubage SIA).
Selon la d�cision attaqu�e, l'expert mandat� par l'office a fait application de la norme SIA 116, norme qui avait pourtant �t� abrog�e (depuis la fin 2004 au dire de l'expert) et remplac�e par la norme SIA 416; le premier expert estimait que la corr�lation entre les deux normes n'�tait pas ais�e et qu'on ne disposait pas encore de donn�es suffisantes et fiables permettant un calcul du volume de la construction avec la nouvelle norme; quant au second expert, il a appliqu� la norme SIA 416 et son calcul du cubage SIA �tait donc conforme � la r�glementation en vigueur.
Au dire des recourants, la commission aurait �cart� � tort l'avis du premier expert, car - ind�pendamment de la m�thode employ�e - on ne pouvait admettre que la seconde expertise �tait plus conforme � la r�alit�, et une juste application de la norme SIA 416 �tait difficilement envisageable; � tout le moins, la commission aurait d� trouver un juste terme entre les deux expertises.
2.1 Selon les publications officielles de la SIA, la norme 416 est valable et remplace la norme 116 depuis le 1er octobre 2003. On ne saurait donc dire que la commission cantonale a abus� de son pouvoir d'appr�ciation en optant pour celle des deux expertises, �tablies en f�vrier, respectivement en mai 2006, qui l'a �t� en conformit� avec la norme d�terminante en vigueur depuis plus de deux ans. Les recourants ne critiquent d'ailleurs pas la seconde expertise en soi et n'indiquent notamment pas en quoi celle-ci ne correspondrait pas � une juste application de la norme SIA 416.
2.2 Pour retenir que la seconde expertise �tait plus conforme � la r�alit�, la commission cantonale a eu �gard au fait que la valeur intrins�que y avait �t� calcul�e en application de la norme SIA 416 en vigueur et en fonction d'un taux de v�tust� tenant compte de l'�tat de l'immeuble (10 %), partant plus r�aliste que celui, variant entre 15 et 25 %, fix� par le premier expert. Sur ce point �galement, les recourants n'�tablissent pas que la commission cantonale aurait retenu des crit�res inappropri�s.
2.3 Le choix d'un moyen terme entre deux estimations diff�rentes �manant d'experts aussi comp�tents l'un que l'autre (ATF 120 III 79 consid. 2b) suppose que les expertises retiennent toutes deux des crit�res appropri�s. Cette hypoth�se n'est pas r�alis�e en l'esp�ce dans la mesure o�, ainsi qu'on l'a relev�, la premi�re expertise a appliqu� une norme SIA abrog�e depuis plus de deux ans. En outre, dans cette m�me expertise, la valeur r�elle (intrins�que) a �t� arr�t�e � 12'949'000 fr. mais a �t� reprise pour 14'410'000 fr. dans le calcul de la valeur pond�r�e sans qu'aucune explication ne soit donn�e quant � cette diff�rence de pr�s d'un million et demi (cf. 1�re expertise, p. 9 et 11; 2�me expertise, p. 12, 4�me par.).
En instance cantonale, ils ont reproch� � l'expert mandat� par la commission d'avoir fix� le prix de la construction au m3 � 600 fr., alors que dans une pr�c�dente estimation concernant un immeuble sis � la rue E.________ il aurait fix� le prix de la construction � 900 fr. le m3. La commission a rejet� ce grief en consid�rant que les deux immeubles ne pouvaient �tre compar�s, ayant une situation et une affectation compl�tement diff�rentes, l'un se trouvant � la rue E.________ et se composant essentiellement de locaux commerciaux et de bureaux, l'autre �tant situ� dans le quartier Z.________ et se composant principalement de petits appartements; par ailleurs, la qualit� de la construction et les am�nagements �taient diff�rents, l'immeuble de la rue E.________ �tant muni de climatisation, disposant de plusieurs ascenseurs, etc., ces divers �l�ments justifiant la diff�rence de prix retenue par l'expert.
Les recourants se contentent d'affirmer qu'un �cart de 300 fr. le m3 ne se justifie absolument pas et de rappeler que l'immeuble ici en cause est principalement constitu� de studios dont la construction implique des co�ts �lev�s, notamment du fait de la multiplication des cuisines et installations sanitaires. Ce faisant, ils ne d�montrent pas que l'autorit� cantonale, en statuant comme elle l'a fait sur le point litigieux, a commis un abus ou un exc�s de son pouvoir d'appr�ciation au sens d�fini plus haut (consid. 1).
Les recourants contestent enfin le taux de rendement de 7 % retenu par la commission cantonale sur la base de la seconde expertise. Ils se bornent toutefois � lui opposer des �l�ments de la premi�re expertise et � qualifier le taux en question de manifestement trop �lev� sans indiquer en quoi la commission aurait abus� de son pouvoir d'appr�ciation en d�cidant de se rallier aux arguments du second expert. De l'avis de ce dernier, le taux de rendement d'un immeuble d'une soci�t� immobili�re se situe entre 7 et 8 %, l'usage voulant "qu'actuellement une construction nouvelle donne, en son plan financier, un rendement brut admis de 7,2 % de moyenne". Toujours selon le m�me expert, les taux de rendement retenus par le premier expert repr�sentaient une moyenne entre le rendement brut et le rendement net; il s'agissait l� d'une approche �tonnante de la r�alit�, car lors de la vente d'un immeuble l'acqu�reur potentiel souhaite conna�tre son rendement brut. Les recourants ne d�montrent pas qu'il �tait abusif d'estimer plus convaincant et r�aliste le point de vue du second expert, et donc de s'y rallier.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie au mandataire des recourants, � la Fondation A.________, � l'Office des poursuites de Gen�ve et � la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Gen�ve.