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Timestamp: 2020-07-13 10:30:10+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 24', 'art. 24', 'art. 222', 'art. 26', 'art. 1477', 'art. 1477', 'art. 1460', 'art. 1460']

Compravendita. Segnalazione certificata di agibilità – Studio Legale Berto
Pubblicato il 29 Agosto 2017 16 Febbraio 2018 di Francesco Berto
Il certificato di abitabilità è un documento prescritto dalla legislazione in materia urbanistica ed edilizia e riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione.
Ha la funzione di certificare l’idoneità dell’immobile ad essere “abitato” e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche (Corte di Cass. n. 8409/2006).
L’idoneità viene accertata verificando la statica dell’edificio, la salubrità, la conformità al progetto presentato, nonché la consistenza, distribuzione e funzionalità degli impianti.
Prima del Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/01, si distingueva dal “certificato di agibilità” riferito alle unità immobiliari da destinare ad uso non abitativo (fabbriche, negozi, uffici, ecc.).
Le due espressioni, se pur diversamente utilizzate, erano del tutto assimilabili e ad esse non corrispondevano iter amministrativi diversi.
A seguito dell’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia, il duplice riferimento terminologico, proprio della precedente legislazione di settore, è stato eliminato e si parla in tutti i casi di agibilità.
Gli artt. 24 e 26 del D.P.R. n. 380/01, ora modificati dal D.Lgs. n. 222/2016, disciplinano la nozione e il procedimento riguardante la certificazione di agibilità.
La sua finalità peculiare è di tutelare la parte acquirente di un immobile, attestandone la salubrità, l’igiene e la sicurezza.
Non riguarda direttamente il contesto della regolarità urbanistica e non attiene ad un indefettibile requisito di validità della compravendita (Corte di Cass. n. 16216/2008).
Tuttavia, la conformità del fabbricato al progetto edilizio ed agli strumenti urbanistici va comunque considerata un presupposto della certificazione di agibilità.
Il principio secondo cui la conformità degli immobili alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, in base al combinato disposto degli artt. 24, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001 e 35, comma 20, l. n. 47 del 1985, è affermato dalla consolidata giurisprudenza del Consiglio di Stato (C. di Stato Sent. n. 277 del 2018).
Diversamente, risulterebbe contraddittorio a fronte di un immobile abusivo destinatario di provvedimenti amministrativi sanzionatori.
Di conseguenza, la validità della certificazione è condizionata anche alla conformità edilizia dell’opera per la innegabile stretta correlazione fra i due momenti valutativi (Cass. civile Sez. II 12/10/2012 n.17498).
Per cui l’annullamento del permesso di costruire, facendo venir meno uno dei presupposti legali per il permanere dell’abitabilità, “comporta che ne resti conseguentemente travolto anche il permesso di abitabilità” (Consiglio di Stato, Sez. IV, Sent n. 02781/2014 ).
Con il d. lgs n. 222/2016 il certificato di agibilità è stato sostituito dalla presentazione da parte dell’interessato della segnalazione certificata di agibilità, provvista da asseverazione da parte di un professionista abilitato.
In questo modo è il professionista abilitato a certificare l’agibilità di un immobile e la sussistenza di tutte le condizioni necessarie, nonché la conformità delle opere.
Sul tecnico certificatore ricade anche la responsabilità per le relative dichiarazioni.
L’art. 24 del D.P.R. n. 380/2001 prevede che la segnalazione di agibilità è necessaria sia per le nuove costruzioni, che per ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali, e per gli interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di salubrità, igiene e sicurezza, risparmio energetico.
La segnalazione deve essere presentata al competente ufficio comunale entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori.
Dovrà essere allegata tutta la documentazione impiantistica, strutturale e catastale relativa all’immobile, un certificato di collaudo statico, che potrà essere sostituito dalla dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori, per lavori minori, la dichiarazione dell’impresa installatrice attestante la conformità degli impianti, una dichiarazione di conformità delle opere realizzate secondo le norme vigenti per l’accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.
Infine, il documento deve specificare gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale, nonché le attestazioni ai fini energetici.
Decorso il termine di 15 giorni, l’art. 24 n. 3 T.U.E. stabilisce che la mancata presentazione della segnalazione di agibilità comporta l’erogazione di una sanzione amministrativa pecuniaria.
Il Comune ha 30 giorni di tempo per richiedere ulteriori documenti o precisazioni, dopodiché l’immobile potrà essere regolarmente abitabile, senza il rilascio di certificazioni come avveniva in precedenza.
Per dimostrare la sussistenza delle condizioni di agibilità dell’immobile, sarà necessario conservare copia della Segnalazione Certificata di Agibilità presentata presso il Comune, con gli estremi del deposito.
L’articolo 26 del DPR 380/2001 chiarisce che “la presentazione della segnalazione certificata di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265”.
Pertanto, anche in presenza di un certificato di agibilità – oggi di una segnalazione certificata di agibilità – può essere dichiarata l’inagibilità dell’immobile sulla scorta delle sue effettive condizioni.
In caso di compravendita immobiliare, l’esistenza del certificato di agibilità ovvero dell’odierna segnalazione certificata è una delle condizioni primarie da verificare.
Va anche tenuto presente che la certificazione ha la funzione di “attestare” il possesso dei requisiti prescritti dalle norme tecniche in materia di sicurezza, salubrità ed igiene.
La mancanza di tali caratteristiche, a prescindere dalla presenza o meno della certificazione, giustifica un’ordinanza di sgombero ai sensi dell’art. 222, del RD 27 luglio 1934, n. 1265, come stabilito dall’art. 26 del DPR 6 giugno 2001, n. 280 cit.
Salvo patto contrario, la parte venditrice ha l’obbligo di consegnare all’acquirente i documenti comprovanti l’agibilità (Corte di Cass. n. 23157/2013).
La documentazione rientra nel novero dei titoli e dei documenti riguardanti la proprietà e l’uso della cosa venduta che l’art. 1477, 3° co., c.c. prescrive al venditore di consegnare all’acquirente (Corte di Cass., Sez. II, Sent. n. 2438/2016).
Si tratta di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo fra le parti.
Nel caso in cui la certificazione non sussista, è possibile stabilire tra le parti che l’adempimento sia trasferito al compratore.
L’accordo può prevedere anche l’esonero del venditore da responsabilità conseguenti all’eventuale impossibilità di ottenere il certificato.
Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di agibilità poiché senza di esso viene meno la normale commerciabilità del bene (Corte di Cass. n. 6548 del 2010).
In sostanza, il certificato di abitabilità incide sull’attitudine dello stesso ad assolvere la sua funzione economico- sociale (assicurando il legittimo godimento e la commerciabilità del bene) (Corte di Cass. n. 1514/2006).
La concreta utilizzazione del bene da parte dei precedenti proprietari è irrilevante non incidendo sulla ridotta commerciabilità dell’immobile (Corte di Cass. 20/04/2006 n. 9253).
Analoghe conclusioni possono essere tratte per gli immobili ad uso diverso.
L’obbligo del venditore non viene meno se nel contratto si dichiara che l’immobile è venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
La clausola secondo la quale l’immobile è venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, attesa la sua estrema genericità, risulta inidonea ad integrare gli estremi della rinuncia da parte del promissario acquirente, dovendo così qualificarsi come semplice “clausola di stile” (Corte di Cass. 27.11.2009 n. 25040).
Va chiarito che nel nostro ordinamento non esiste alcuna norma imperativa che preveda l’obbligo a pena di nullità di dotare l’immobile di preventiva certificazione di agibilità prima della vendita.
La consegna del certificato di agibilità dell’immobile oggetto del contratto non costituisce di per sè condizione di validità della compravendita (Corte di Cass. n. 16216 del 2008 cit.).
Il mancato rilascio della certicazione integra solo un inadempimento del venditore opponibile da parte del compratore.
Infatti, la documentazione svolge una funzione di salvaguardia dell’interesse della parte acquirente e non di tutela di interessi di carattere generale.
Perciò, le parti possono consapevolmente convenire di trasferire un immobile sprovvisto dell’agibilità.
Il negozio sarà perfettamente valido e potrà svolgere tutti i propri effetti non essendo in contrasto con alcuna disposizione di legge.
La certificazione è posta a tutela della parte acquirente, della salubrità, igiene e sicurezza degli spazi e non risponde ad una funzione di garanzia della regolarità urbanistica.
Per questa ragione, la stipula di una compravendita in mancanza di agibilità va distinta dal caso di trasferimento di un immobile abusivo, per il quale è comminata la sanzione della nullità in difetto di conformità urbanistica ed edilizia.
Come detta, la mancanza di agibilità non comporta l’invalidità del negozio ma incide sul piano della responsabilità contrattuale.
Quindi, la conoscenza, da parte dell’acquirente, della condizione di inagibilità dell’immobile e la comune volontà di entrambe le parti di procedere indifferentemente al trasferimento del bene privo della certificazione, esclude la possibilità di contestare un inadempimento .
Non basta ad escludere l’inadempimento del venditore, tenuto ex art. 1477 c.c., comma 3, a procurare la certificazione, la conoscenza della sua mancanza.
E’ necessario che l’acquirente vi abbia espressamente rinunciato; oppure abbia esonerato, comunque, il venditore dell’obbligo di procurarselo (Corte di Cass. n. 1514/2006 cit).
Alla violazione dell’obbligo di consegnare all’acquirente la certificazione di agibilità può conseguire la risoluzione della compravendita oltre all’onere del risarcimento del danno.
L’acquirente potrà, inoltre, opporre l’eccezione di inadempimento regolata dall’art. 1460 c.c.
Secondo tale norma: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto”.
Nel caso di un contratto preliminare o di conoscenza del difetto dell’agibilità che preceda la stipulazione del rogito notarile, l’acquirente potrà legittimamente rifiutare di perfezionare la compravendita.
Specificamente, il promissario acquirente, per i vizi dell’immobile di cui abbia avuto conoscenza prima della stipulazione, può opporre l’exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore che gli chieda la stipulazione del contratto definitivo (Corte di Cass. n. 21189/2013).
La Corte di Cassazione, con Sentenza n. 2294 del 30/01/2017, ha riaffermato che “integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica (cfr. Cass. 27.7.2006, n. 17140)”.
E che il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile. E ancora che la violazione di tale obbligo non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile, stante la differente finalità dei relativi procedimenti amministrativi.
La Sentenza ripropone principi su cui si è soffermata reiteratamente la S. C.
In particolare, con la Sentenza n. 629 del 14/01/2014, la Corte di Cass. ha puntualizzato di avere più volte confermato la sussistenza dell’aliud pro alio dal momento che “nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza”. (Cass. n. 1514 del 26/01/2006, rv. 586498). Questa Corte ha poi ritenuto di mitigare tale affermazione, escludendo l’ipotesi di aliud pro alio, solo nel caso in cui sia intervenuto il successivo rilascio del certificato (vedi Cass. n. 6548 del 18/03/2010)”.
In presenza di un preliminare, la S.C. ha poi ritenuto legittimo il recesso del promittente compratore, preceduto da una diffida ad adempiere al promittente alienante, risultata infruttuosa, con la condanna di quest’ultimo a restituire quanto ricevuto, a causa della mancanza del certificato di agibilità al momento della convocazione per la stipula del definitivo (Corte di Cass, civile,14.01.2014 n. 629 cit.).
Nella specifica ipotesi di recesso da un contratto preliminare per mancanza del certificato di agibilità, la S.C. ha evidenziato l’irrilevanza del fatto che l’immobile sia stato costruito in conformità della licenza edilizia ed alle norme igienico-sanitarie e che il ritardo fosse riconducibile a inerzie di carattere burocratico del Comune (Corte di Cass. 27.11.2009 n. 25040 cit.).
Nella vicenda, il certificato di agibilità dell’immobile era stato poi effettivamente rilasciato, ma oltre un anno e mezzo dopo il momento delle reciproche diffide ad adempiere. In un momento in cui, precisa la S.C., erano “già definitivamente cristallizzati i reciprochi adempimenti alle obbligazioni contrattualmente assunte”.
Tutte le su estese argomentazioni possono estendersi all’attuale segnalazione certificata di agibilità che, a seguito del Decreto legislativo n. 222/2016, ha sostituito radicalmente l’agibilità dell’immobile certificata dal Comune.
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