Source: https://renatodisa.com/2011/06/08/corte-di-cassazione-ii-sezione-sentenza-10-marzo-2011-n-5749-valido-il-contratto-preliminare-avente-ad-oggetto-edifici-esistenti-soltanto-sulla-carta-pur-se-manca-l%E2%80%99indicazione-nel-c/
Timestamp: 2017-12-13 22:49:07+00:00
Document Index: 167700001

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 6', 'art. 2932', 'sentenza ', 'art. 2', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 360', 'art. 6', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 11', 'art. 3']

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Corte di Cassazione, II sezione, sentenza 10 marzo 2011, n. 5749. Valido il contratto preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto “sulla carta” pur se manca l’indicazione, nel contratto stesso, degli estremi del titolo che abilita a costruire o della sua richiesta
By Avv. Renato D'Isa on 8 giugno 2011 • ( 1 commento )
Corte di Cassazione – Sezione II – Sentenza 10 marzo 2011 n. 5749. Valido il contratto preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto “sulla carta” pur se manca l’indicazione, nel contratto stesso, degli estremi del titolo che abilita a costruire o della sua richiesta
D. Lgs. n. 122/2005.
Quest’ultima normativa introduce nuovi strumenti di tutela a favore di chi stipula contratti aventi ad oggetto immobili da costruire o in costruzione, tra i quali la prescrizione di una serie di contenuti necessari del contratto.
Sono da ritenersi immobili da costruire, in base a tale normativa, tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti temporali della fase progettuale – edificatoria: dal lato iniziale, dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire o l’avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività; dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità.
Il riferimento alla presentazione del permesso di costruire come elemento iniziale del predetto arco temporale dunque esclude dall’ambito di applicazione della disciplina di tutela il contratto preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto “sulla carta”, ossia già allo stato di progetto ma per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente.
Nel caso affrontato dalla S.C., al momento della stipulazione del preliminare l’immobile da costruire era esistente soltanto “sulla carta”, ma non era ancora stato neppure richiesto il permesso di costruire o presentata la denuncia di inizio di attività, l’immobile negoziato non rientra tra quelli oggetto del presente decreto (per usare l’espressione contenuta nell’incipit dell’art. 6, comma 1), perchè non ricade nell’intervallo temporale che consente di intenderlo “da costruire” ai fini dell’applicazione della normativa introdotta dal D.Lgs. n. 122 del 2005.
Nel giudizio per l’esecuzione in forma specifica, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., del preliminare, sottoscritto in data 11 agosto 2006, di vendita di un terreno edificabile con sovrastante corpo accessorio sito in (——–) e di parziale permuta, per tale immobile promesso in vendita, di porzioni immobiliari da costruire sullo stesso terreno, promosso dalla impresa edile ———- s.r.l., promissaria acquirente del terreno edificabile, nei confronti dei promittenti venditori M.A., R.C. e S. R.A.M., il Tribunale di Monza, con sentenza in data 19 marzo 2008, ha rigettato la domanda di pronuncia costitutiva e dichiarato la nullità del contratto, per violazione del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, art. 2 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210), a causa del mancato rilascio della fideiussione da parte della società costruttrice.
La Corte d’appello di Milano, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 17 dicembre 2009, ha rigettato il gravame esperito dalla s.r.l. ———–, dichiarando la nullità del contratto preliminare per una ragione diversa da quella ravvisata dal primo giudice.
3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello la s.r.l. ———– ha proposto ricorso, con atto notificato il 23 marzo 2010, sulla base di un motivo.
Nel denunciare violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione al D. Lgs. n. 122 del 2005, artt. 1, 2 e 6 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210), nonchè motivazione insufficiente su un punto decisivo, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, la società ricorrente, con l’unico mezzo, si duole che l’art. 6 del citato D.Lgs. sia stato applicato oltre il suo ambito di operatività. Si sostiene che, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d’appello, la speciale normativa di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire in tanto opera, in quanto sia stato almeno richiesto il permesso di costruire. La Corte territoriale avrebbe trascurato di considerare la peculiarità della fattispecie in esame, caratterizzata dal fatto che la società costruttrice, promittente la cessione dei due appartamenti, non era proprietaria dell’area edificabile, essendo questa, a sua volta, oggetto della promessa di cessione sancita dal preliminare. Ad avviso della ricorrente, la speciale previsione normativa sarebbe applicabile solo al costruttore che, proprietario dell’area da edificare, abbia già progettato la costruzione e, essendovi legittimato, abbia chiesto il permesso di costruire, sostenendo i relativi oneri e ricercando gli eventuali acquirenti. Non sarebbe, invece, applicabile al futuro acquirente dell’area da edificare che debba ancora acquisirla e raggiungere l’accordo con i cedenti sulle condizioni di contratto, in vista della quale non sarebbe ipotizzabile che egli possa o debba attivarsi chiedendo il permesso di costruire.
Il D.Lgs. n. 122 del 2005 si propone di assicurare protezione alla persona fisica che, in qualità di acquirente o promissaria acquirente, stipula contratti aventi ad oggetto immobili da costruire o in costruzione, e introduce nuovi strumenti di tutela in un settore ove è statisticamente elevato sia il rischio di abusi o di gravi inadempienze da parte chi aliena, sia il pericolo che per il costruttore sopravvenga una situazione di crisi, che comporti la sua sottoposizione ad esecuzione immobiliare o ad una procedura concorsuale.
Il perimetro di applicazione della nuova disciplina di tutela introdotta dal D.Lgs. n. 122 del 2005 si trova delineato nell’art. 1.
Tale è, appunto, la situazione verificatasi nel caso di specie.
Come risulta dagli atti di causa, M.A., R.C. e S.R.A.M. hanno “promesso di vendere” all’impresa edile s.r.l. ——- un terreno edificabile, con soprastante corpo accessorio, e la parte promissaria acquirente si è impegnata a realizzare e a cedere ai promittenti venditori, in permuta parziale, due appartamenti del progettato edificio da costruire (un bilocale composto da soggiorno – cottura, camera da letto, disimpegno e bagno posto a piano terra, con portici e giardino privato con accesso indipendente; altro bilocale composto da soggiorno – cottura, camera da letto, disimpegno e bagno posto a piano terra, con relativo sottotetto, cantina e box singolo di pertinenza posti a piano interrato, portici e giardino privato, ingresso indipendente tramite ampio portico privato).
E’ altresì pacifico che, al momento della stipulazione, nessuna richiesta di titolo abilitativo per la progettata attività costruttiva era già stata avanzata, essendo soltanto previsti l’obbligo della società promissaria acquirente di “presentare, a propria cura e spese, al Comune di Roncello i progetti edilizi per l’ottenimento dei necessari permessi relativi a tutti gli immobili realizzabili sul terreno oggetto di compravendita, il tutto nel rispetto delle normative urbanistiche vigenti”, nonchè l’impegno di entrambe le parti di procedere alla stipulazione dell’atto pubblico definitivo “entro e non oltre quindici giorni dal rilascio del primo permesso di costruire o denuncia di inizio attività relativi al progetto, in modo che alla parte promissaria acquirente sia consentito subentrare alla parte promittente venditrice negli obblighi nei confronti del Comune prima del rilascio del permesso di costruire medesimo, o dell’efficacia della denuncia di inizio attività”.
La sentenza impugnata, nel giungere alla censurata soluzione, sottolinea l’esigenza di pervenire ad una “tutela forte e completa”, che ponga il promissario, destinatario della vicenda traslativa non immediata di un diritto reale su un immobile da costruire, “al riparo da ogni sorpresa”.
A tale riguardo, il Collegio non conviene con la tesi, prospettata da una parte della dottrina, secondo cui dalla regola che limita l’applicazione della nuova normativa di tutela ai soli immobili per i quali sia già stato richiesto il permesso di costruire, si dovrebbe desumere, a contrario, l’illiceità del contratto preliminare che programmi il trasferimento di un immobile esistente soltanto “sulla carta”.
La tesi della incommerciabilità degli edifici da costruire prima della richiesta del permesso non è priva, infine, di inconvenienti.
Essa, infatti, comporterebbe la nullità di un contratto preliminare di permuta del suolo in cambio di un edificio che il costruttore si obbliga a costruire sul terreno che lo vede destinatario della promessa di acquisto (costruttore al quale, tra l’altro, prima della stipulazione, non potrebbe essere rilasciato il permesso di costruire, giacchè questo, ai sensi del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 11 può essere dato esclusivamente al proprietario del suolo o a chi abbia titolo per richiederlo: cfr. Cons. Stato, Sez. 4^, 18 gennaio 2010, n. 144); e la comporterebbe anche in caso, come quello di specie, nel quale le parti non hanno inteso programmare la costruzione e l’acquisto di un immobile abusivo, ma hanno soltanto inteso differire ad un momento successivo l’attivazione delle pratiche per l’ottenimento del titolo edilizio e per la realizzazione di un edificio “nel rispetto delle normative urbanistiche vigenti”.
Escluso, dunque, che dal D.Lgs. n. 122 del 2005 discenda, in mancanza di una previsione espressa di divieto, l’impossibilità di stipulare contratti – con effetti meramente obbligatori – aventi ad oggetto edifici “sulla carta”, per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire, il Collegio ritiene, peraltro, che non vi siano spazi per un’interpretazione estensiva che, in nome dei principi costituzionali, ricomprenda nell’ambito definitorio, e quindi applicativo, del citato decreto legislativo il preliminare di vendita di edifici soltanto progettati.
Sennonchè, un dubbio di legittimità costituzionale che – in relazione alla omogeneità delle fattispecie poste a raffronto e alla ratio complessiva dell’intervento legislativo – mirasse a denunciare, sotto il profilo del principio di ragionevolezza (art. 3 Cost.), l’ingiustificato riferimento limitante alla richiesta del permesso di costruire come presupposto per l’attivazione della tutela, non sarebbe nella specie rilevante.
Sussiste, in conclusione, l’error in iudicando denunciato dalla ricorrente.
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