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Timestamp: 2017-10-17 20:42:41
Document Index: 392339559

Matched Legal Cases: ['Art. 49', 'BGE', 'Art. 30', 'Art. 59', 'Art. 49', 'Art. 81', 'Art. 77', 'Art. 104', 'Art. 105', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 26', 'BGE', 'Art. 26', 'BGE', 'Art. 30', 'Art. 60', 'Art. 26', 'Art. 49', 'Art. 57', 'Art. 29', 'Art. 29', 'Art. 49', 'Art. 29', 'Art. 59', 'Art. 81', 'Art. 104', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 97', 'Art. 22', 'Art. 26', 'Art. 19']

Expropriation des droits de voisinage en raison du bruit du trafic aérien; estimation schématique de la moins-value liée au bruit des avions pour les immeubles de rendement (maisons de plusieurs appartements).
Pour l'appréciation schématique du dommage causé par le bruit du trafic aérien, dans le cas des immeubles de plusieurs appartements (cf. ATF 134 II 160), la Commission fédérale d'estimation du 10e arrondissement (CFE) peut appliquer le modèle d'évaluation développé par un de ses juges spécialisés (modèle CFE), plutôt que le modèle MIFLU II développé pour le compte de l'expropriant.
Exigences de procédure: dans le cadre du développement d'un modèle d'évaluation par un groupe d'experts sous la direction d'un juge spécialisé de la CFE, les dispositions sur les expertises externes ne s'appliquent pas. Néanmoins, la transparence et les droits de procédure des parties doivent être respectés (consid. 3). Réparation, devant le Tribunal administratif fédéral, des irrégularités de procédure (consid. 4). Question de la double fonction de juge et d'expert du membre spécialisé de la Commission d'estimation (consid. 5).
Pouvoir d'examen du Tribunal fédéral (consid. 6).
Comparaison des modèles CFE et MIFLU II (consid. 7.1 et 7.2); rappel de la méthode "hédoniste" (consid. 7.3).
Examen des objections de l'expropriant, selon lequel le modèle "hédoniste" CFE fondé sur les prix des transactions ne serait en principe pas adapté aux immeubles de rendement (consid. 8), reposerait sur un nombre insuffisant de données (consid. 9), ne tiendrait compte que du bruit du trafic aérien de l'Aéroport de Zurich (consid. 10) et ne prendrait en considération le bruit routier que de façon rudimentaire (consid. 11).
Examen du modèle CFE, sur la base de critères statistiques de qualité (consid. 12).
dass Prof. Scognamiglio mit den Abklärungen und der Verfassung des Berichts beauftragt wurde. Dieser stellte das Bewertungsmodell auch den übrigen Kommissionsmitglieder vor und beantwortete Fragen zum Modell.
In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass die Entwicklung des Bewertungsmodells aufgrund der Rückweisungsentscheide des Bundesgerichts in vier Pilotfällen erfolgte, zu denen auch der vorliegende Streitfall gehört. Dem Bewertungsmodell kam zentrale Bedeutung für den Ausgang des Verfahrens zu. Dessen Entwicklung und Auswahl waren daher (zumindest auch) Teil des Schätzungsverfahrens i.S. X. gegen Flughafen Zürich. Die Parteien dieses
4.2.2 Zur Angemessenheitsprüfung gemäss Art. 49 lit. c VwVG gehört allerdings die Prüfung, ob es eine zweckmässigere, angemessenere Lösung gibt (BGE 130 II 449 E. 4.1 S. 452). Vorliegend stellte sich die Frage, ob das von den Enteignern entwickelte Modell
MIFLU II demjenigen der Schätzungskommission vorzuziehen sei, auch wenn beide Modelle aus rechtlicher und tatsächlicher Sicht nicht zu beanstanden wären.
Zwar ist den Enteignern einzuräumen, dass die Doppelfunktion der Fachmitglieder der Schätzungskommission als Richter und Sachverständige nicht dem typischen Bild eines Gerichts entsprechen. Es ist unter dem Blickwinkel von Art. 30 Abs. 1 BV auch nicht unproblematisch, wenn Fachmitglieder, die nicht zum Spruchkörper gehören, zur Vorprüfung von Fragen herangezogen werden, die entscheidende Bedeutung für den Ausgang hängiger Verfahren haben. Diese Funktionsweise ist jedoch in Gesetz und Verordnung
angelegt. Die Eidgenössischen Schätzungskommissionen wurden bewusst als Fachkommissionen ausgestaltet, um den Rückgriff auf externe Sachverständige zu erübrigen (Art. 59 Abs. 2 EntG und Art. 49 VESchK). Ergänzend kann auf Art. 81 EntG hingewiesen werden, wonach das Bundesverwaltungsgericht die Oberschätzungskommission zur Beratung von allgemeinen Grundsätzen zu Gesamtsitzungen unter dem Vorsitz eines seiner Richter einberufen kann. Analog müssen auch die Eidgenössischen Schätzungskommissionen befugt sein, Gesamtsitzungen zu grundsätzlichen Schätzungsfragen durchzuführen.
6.1 Bis zum 31. Dezember 2006 beurteilte das Bundesgericht gemäss aArt. 77 EntG i.V.m. Art. 104 OG (AS 1969 767) nicht nur die Rechtmässigkeit, sondern auch die Angemessenheit öffentlich-rechtlicher Entschädigungen. Daraus folgerte das Bundesgericht, dass es
auch den Sachverhalt (trotz Art. 105 Abs. 2 OG) frei überprüfen könne (vgl. BGE 119 Ib 447 E. 1b S. 451 ff.; zuletzt bestätigt in BGE 132 II 427 E. 1.2 S. 432).
6.3 Für kantonalrechtliche Enteignungen hat das Bundesgericht in BGE 122 I 168 (E. 2c S. 173 mit Hinweisen) festgehalten, dass ihm eine freie Prüfung zustehe, soweit es darum gehe, ob die Entschädigung bzw. ihre Höhe methodisch richtig ermittelt und insoweit dem verfassungsrechtlichen Anspruch auf volle Entschädigung (Art. 22ter Abs. 3 aBV; heute: Art. 26 Abs. 2 BV) hinreichend Rechnung getragen worden sei. Soweit sich die Kritik hingegen auf die bei der Anwendung dieser Methoden getroffenen tatsächlichen Feststellungen oder Annahmen beziehe, sei das angefochtene Urteil lediglich
unter Willkürgesichtspunkten zu prüfen. Eine etwas andere Formulierung findet sich in BGE 112 Ia 198 (E. 1b S. 201 mit Hinweisen): Danach überprüft das Bundesgericht, ob die Regeln des kantonalen Rechts oder die von den kantonalen Behörden zur Lückenfüllung angewendeten Regeln dem in Art. 26 BV verankerten Prinzip der vollen Entschädigung genügen. Die Anwendung dieser Regeln wie die Sachverhaltsfeststellungen der kantonalen Instanzen könnten dagegen grundsätzlich nur unter Willkürgesichtspunkten überprüft werden.
1997 bis 2008 (ohne Übergänge durch Erbschaft oder Schenkung) für die Berechnung des hedonischen Modells verwendet werden. Jeder Transaktion wurden nach einem standardisierten Modell rund 50 Faktoren zur Immobilie (wie Grundstücksfläche, Servitute, Baujahr und Bauqualität, Wohnungsgrössen, Anzahl Nasszellen etc.), zur Mikrolage (Lage innerhalb der Gemeinde bzw. des Quartiers) und zur Makrolage (Lage der Gemeinde) zugewiesen. Die Fluglärmbelastung wurde anhand der EMPA-Daten hektargenau ermittelt.
erfasst, wobei neben der Grundbelastung (Leq16 über 50 dB) auch der Spitzen- sowie der Morgen- und Abendlärm berücksichtigt wurden. Anhand dieser Daten wurden die Auswirkungen des Fluglärms auf die Mieten nach Altersklassen eruiert.
Das Bundesgericht hat sich in BGE 134 II 49 (E. 16.4 S. 82 f.) im Zusammenhang mit dem Modell MIFLU I für selbstgenutzte Wohnliegenschaften mit der hedonischen Methode auseinandergesetzt. Es hielt fest, dass es sich bei der Bewertung nach hedonischem Modell um eine Art Vergleichsverfahren handle. Verglichen würden jedoch nicht die Liegenschaften selbst, sondern deren preisbestimmende Eigenschaften, was den Kreis der möglichen Vergleichsobjekte, die nicht in der gleichen Gegend liegen müssten, beträchtlich erweitere. Die einzelnen Eigenschaften eines Grundstücks würden definiert, aber nicht von einem Schätzer benotet, sondern aufgrund der erfassten und ausgewerteten Vergleichsdaten, die auf effektiven Marktdaten beruhen, preislich bestimmt. Die hedonische Methode erlaube mithin als einzige der heute bekannten Schätzungsmethoden, auf einer weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten Liegenschaftsmerkmals direkt mit einem entsprechenden Preisaufschlag oder -abzug zu verbinden. Sie
ermögliche damit auch eine gleichmässige Bewertung in einer Grosszahl von Fällen. Die Methode dürfe heute als in den schweizerischen Immobilienkreisen weit verbreitet gelten. Genüge ein Modell den wissenschaftlichen Anforderungen, so bestehe kein Grund, die Anwendung der hedonischen Methode bei Bewertungen im Rahmen von bundesrechtlichen Enteignungsverfahren abzulehnen.
höheren Kosten oder Leerstandsrisiken auf den Liegenschaftswert auswirken. Sei dieser Effekt empirisch feststellbar, sei nicht zu beanstanden, wenn er mit geeigneten statistischen Methoden beziffert werde. Ziel des hedonischen Modells ESchK sei nicht zu erklären, wie und weshalb sich Fluglärm auf den Liegenschaftswert auswirke. Mit dem Modell solle dieser Effekt lediglich beschrieben und beziffert werden. Eine ökonomisch theoretische Begründung sei dazu nicht unerlässlich. (...)
der Bewertung, 3. Aufl. 2005, Ziff. 26.7 S. 1066 f.) hat Prof. Scognamiglio ein hedonisches Modell für die Bewertung von Mehrfamilienhäusern entwickelt, das sich jedenfalls als genauer erwies als die traditionellen Bewertungsverfahren (Ertragswert- bzw. Realwertmethode).
Dennoch sei die Kritik der Enteigner in diesem Punkt grundsätzlich berechtigt: Die Nichtberücksichtigung des Fluglärms bei den übrigen Liegenschaften könne dazu führen, dass einzelne davon als nicht fluglärmbelastet erscheinen, obwohl sie ebenfalls eine fluglärmbedingte Wertminderung erlitten haben. Dies könne dazu führen, dass die übrigen Eigenschaften dieser Liegenschaften zu tief bewertet und dadurch der Wert der übrigen Eigenschaften im Modell insgesamt vermindert werde. Dies wiederum könne zu einer Unterschätzung des Fluglärms im Modell führen.
In diesem Zusammenhang ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Lage im Ort nur eine Untervariable der Variablen BUILD ist. Um einen möglichen Einfluss der Wahl der Faktoren zum Gebäude und zur Lage auf die Signifikanz der Fluglärmgrössen auszuschalten, wurden im Modell ESchK für jede der sechs getesteten Lärmspezifikationen jeweils 12 verschiedene Modelle berechnet, mit jeweils unterschiedlichen Kombinationen von Objekt- und Lagevariablen (Bericht Hedonisches Bewertungsmodell für fluglärmbelastete
Wie das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt hat, darf allerdings nicht einseitig auf das Bestimmtheitsmass abgestellt werden; anzustreben ist vielmehr ein ausbalanciertes Modell mit durchwegs guten Gütewerten; unerlässlich ist insbesondere die Angabe der Signifikanz des Gesamtmodells, d.h. der Wahrscheinlichkeit, dass die Zusammenhänge - gesamthaft betrachtet - nur zufällig sind (ROMAN GÜNTER, Entwicklungsprozess, Methoden und Gütekriterien
ATF: 134 II 160, 96 I 292, 130 II 449, 119 IB 447 suite... , 132 II 427, 122 I 168, 112 IA 198, 135 II 384, 131 II 680, 134 II 49
Article: Art. 30 Abs. 1 BV, Art. 60 EntG, Art. 26 Abs. 2 BV, Art. 49 der Verordnung vom 24. April 1972 für die eidgenössischen Schätzungskommissionen (VESchK; SR 711.1) suite... , Art. 57 ff. BZP, Art. 29 Abs. 1 und 2 BV, Art. 29 ff. VwVG, Art. 49 lit. c VwVG, Art. 29 Abs. 1 BV, Art. 59 Abs. 2 EntG, Art. 81 EntG, Art. 104 OG, Art. 105 Abs. 2 OG, Art. 95 BGG, Art. 97 und 105 BGG, Art. 22ter Abs. 3 aBV, Art. 26 BV, Art. 19 lit. b EntG