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Timestamp: 2016-10-24 03:32:56
Document Index: 300671672

Matched Legal Cases: ['Art. 264', 'Art. 257', 'Art. 264', 'BGE', 'BGE', 'Art. 1', 'Art. 44', 'Art. 99', 'Art. 324', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 264', 'Art. 2', 'Art. 257', 'Art. 264', 'BGE', 'Art. 44', 'Art. 264', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 267', 'Art. 324', 'Art. 337', 'Art. 257', 'Art. 264', 'Art. 264']

Art. 264 CO et art. 257 aCO; restitution anticip�e de la chose lou�e; circonstances permettant au bailleur de refuser un locataire de remplacement pr�sent� par le locataire. Le bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui n'est dispos� � payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel. Cela est �galement valable lorsque le locataire est dispos� � s'acquitter de la diff�rence de loyer directement aupr�s du bailleur jusqu'� l'�ch�ance contractuelle du bail. Faits � partir de page 157
Mit Vertrag vom 28. August 1985 mietete das Ehepaar J. vom Ehepaar V. in Egg im Kanton Z�rich eine 5 1/2-Zimmerwohnung. Das Mietverh�ltnis begann am 15. Dezember 1985 und war erstmals auf den 30. September 1988 k�ndbar.
Am 2. Februar 1986 k�ndigten die Mieter das Mietverh�ltnis vorzeitig auf den 15. Mai 1986. Im Juni 1986 zogen sie aus der Wohnung aus. Den Mietzins bezahlten sie bis Ende Oktober 1986 vollst�ndig, danach nur noch in herabgesetztem Umfang und ab M�rz 1987 �berhaupt nicht mehr. Die Abgabe der Wohnung erfolgte am 18. Mai 1987.
Auf Klage der Eheleute V., welche damit den Restmietzins einschliesslich Nebenkosten f�r die Zeit vom 1. November 1986 bis 30. Juni 1987 sowie Ersatz der Auslagen f�r Zeitungsinserate verlangten, verpflichtete das Mietgericht des Bezirkes Z�rich das Ehepaar J. mit Urteil vom 29. September 1988 zur Zahlung von Fr. X. nebst Zins und Betreibungskosten. Die Beklagten appellierten an das Obergericht des Kantons Z�rich, das am 4. April 1989 den von den Beklagten zu zahlenden Betrag geringf�gig herabsetzte. Nachdem dieser Entscheid vom Kassationsgericht des Kantons Z�rich aufgehoben worden war, sprach das Obergericht den Kl�gern - mit teilweise anderer Begr�ndung - am 6. November 1990 wiederum den gleichen Betrag zu. Das Bundesgericht weist die von den Beklagten dagegen erhobene Berufung ab.
3. a) Zieht ein Mieter vorzeitig aus der Wohnung aus, so muss sich der Vermieter nach Art. 257 Abs. 2 aOR anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und aus anderweitiger Verwertung oder Verwendung der Mietsache erlangt hat. Gleiches gilt gem�ss Art. 264 Abs. 3 OR, wobei zus�tzlich festgehalten wird, dass sich der Vermieter auch anrechnen lassen muss, was er absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. Diese Bestimmungen sind nicht f�r sich allein, sondern zusammen mit �hnlichen Vorschriften BGE 117 II 156 S. 158zu betrachten, weil das Gesetz als Einheit und aus seinem gesamten Zusammenhang zu verstehen ist (BGE 105 Ib 228; MEIER-HAYOZ, N. 188 zu Art. 1 ZGB). Soweit es vergleichbare Tatbest�nde nicht ausdr�cklich einer unterschiedlichen Ordnung unterstellt, sind seine Vorschriften daher einheitlich auszulegen. Dazu geh�rt hier vorweg der Zweckgedanke von Art. 44 Abs. 1 OR, der sinngem�ss auch f�r die vertragliche Haftung gilt (Art. 99 Abs. 3 OR) und namentlich im Bereich des Arbeitsvertragsrechts weiter konkretisiert wird (Art. 324 Abs. 2 und 337c Abs. 2 OR). Danach beh�lt der Arbeitnehmer zwar seinen Lohnanspruch, wenn er durch Umst�nde, welche der Arbeitgeber zu vertreten hat, an der Arbeitsleistung verhindert wird; er hat sich auf seine Forderung aber anrechnen zu lassen, was er erspart, anderweitig erwirbt oder zu erwerben absichtlich unterlassen hat.
Dem Sinn und Zweck dieser Vorschriften entsprechend haben Lehre und Rechtsprechung den Grundsatz entwickelt, dass der Vermieter nicht nach freiem Belieben �ber eine anderweitige Verwertung oder Verwendung der Mietsache entscheiden darf. Im Sinne einer Obliegenheit, die er schon im eigenen Interesse beachten muss, hat vielmehr auch der Vermieter zur Schadensminderung beizutragen, indem er sich zusammen mit dem Mieter um die Weitervermietung bem�ht. Dazu geh�rt insbesondere, dass er allf�llige Ersatzangebote des Mieters gewissenhaft pr�ft und einen objektiv annehmbaren Vorschlag nicht ablehnen darf (SCHMID, N. 11 ff. zu Art. 257 OR; GM�R/PREROST/TR�MPY, Mietrecht f�r die Praxis, 3. Aufl., S. 170 mit Hinweisen auf kantonale Entscheide; nicht publ. Urteile des Bundesgerichts vom 22. Juni 1989 und vom 21. September 1988).
Das heisst indessen nicht, dass jeder beliebige Umstand, welcher zum Leerstehen der Mietwohnung f�hrt, vom Vermieter zu vertreten ist und die Verpflichtung des Mieters erl�schen l�sst. Das widerspr�che schon dem Prinzip der Vertragstreue. Wenn die gesetzlichen Wertungen, welche �hnlichen Bestimmungen zugrunde liegen, bei der Auslegung von Art. 257 Abs. 2 aOR und Art. 264 Abs. 3 OR mitber�cksichtigt werden, ergibt sich vielmehr, dass der Mieter nur durch schwerer wiegende Unterlassungen oder Handlungen des Vermieters ganz oder teilweise befreit wird. Der Grundsatz, dass sich die Parteien w�hrend der Vertragsverhandlungen nach Treu und Glauben zu verhalten haben, �ndert nichts daran. Der Vermieter ist deswegen weder aufgrund von Art. 2 Abs. 1 ZGB noch von Art. 257 Abs. 2 aOR oder Art. 264 BGE 117 II 156 S. 159Abs. 3 OR verpflichtet, einen vom Mieter vorgeschlagenen, objektiv beurteilt aber ungeeigneten Ersatzmieter anzunehmen. Weist er einen solchen Mieter und damit auch den angebotenen Aufhebungsvertrag ab, so tr�gt er die Folgen daraus nur dann, wenn die Ablehnung nach W�rdigung der Umst�nde und Abw�gung der gegenseitigen Interessen als ungerechtfertigt erscheint.
Zu beachten ist ferner, dass Art. 44 Abs. 1 OR dem Richter einen breiten Ermessensspielraum zubilligt, ihm folglich erlaubt, im Einzelfall die Risiken in W�rdigung der Umst�nde sachgerecht zu verteilen und den beidseitigen Verantwortlichkeiten angemessen Rechnung zu tragen (MERZ, SPR, Bd. VI/1, S. 214 ff.). Dabei sind nicht bloss einseitig die Interessen des Mieters, sondern ebenso die sch�tzenswerten Anliegen des Vermieters zu ber�cksichtigen.
b) Nach Ansicht des Obergerichts hat der Vermieter einen vom Mieter vorgeschlagenen Ersatzmieter nur dann anzunehmen, wenn dieser bereit ist, zu den bisherigen Bedingungen ein neues Mietverh�ltnis einzugehen; dem Vermieter sei insbesondere nicht zuzumuten, sich mit einem tieferen Mietzins zu begn�gen; es sei denn, es handle sich lediglich um einen unbedeutenden Unterschied. Das gilt nach dem angefochtenen Urteil selbst dann, wenn der bisherige Mieter bereit ist, den sich aus dem niedrigeren Mietzins des Ersatzmieters ergebenden Differenzbetrag dem Vermieter bis zum Ablauf der urspr�nglich vorgesehenen Dauer des Mietverh�ltnisses zu verg�ten.
Der Auffassung des Obergerichts ist insoweit beizupflichten, als sie grunds�tzlich die Anspr�che des Vermieters nach altem Mietrecht nur erl�schen l�sst, wenn dieser einen geeigneten Ersatzmieter ablehnt, der bereit ist, die bisherigen Mietbedingungen zu akzeptieren. Das entspricht denn auch der Regelung des neuen Mietrechts, das in Art. 264 Abs. 1 OR festh�lt, der Mieter werde bei vorzeitiger R�ckgabe der Sache befreit, wenn er einen f�r den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschl�gt, der zahlungsf�hig und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu �bernehmen. Mit dieser Bestimmung sollte die fr�here - aus Art. 257 Abs. 2 aOR und allgemeinen Rechtsgrunds�tzen abgeleitete - Ordnung gesetzlich verankert werden (Botschaft des Bundesrates, BBl 1985 I 1444 ff.; vgl. auch ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, S. 89 f. und LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, S. 313/14).
Richtig ist sodann ebenfalls, dass ein Ersatzmieter, der nur einen tieferen als den bisherigen Mietzins zahlen will, vom Vermieter BGE 117 II 156 S. 160in der Regel auch dann abgelehnt werden darf, wenn der Mieter bereit ist, den Zinsunterschied bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer direkt an den Vermieter zu zahlen. Wie das Obergericht zutreffend festh�lt, w�re der Vermieter andernfalls - verglichen mit dem Fall korrekter Vertragserf�llung durch den Mieter - schlechter gestellt, weil die M�glichkeit einer Erstreckung des neuen Mietverh�ltnisses best�nde und der Vermieter dadurch unter Umst�nden gezwungen w�re, den tieferen Mietzins auch weiterhin zu akzeptieren. Der Hinweis der Beklagten auf Art. 267a Abs. 4 aOR �ndert nichts daran, denn eine Anpassung des Mietzinses gem�ss dieser Bestimmung kann nur im Rahmen der Missbrauchsgesetzgebung erfolgen. So oder anders bliebe somit ein Nachteil f�r den Vermieter bestehen.
Offen bleiben kann dagegen, ob die Auffassung des Obergerichts zutrifft, dass der Vermieter eine geringf�gige Minderung des Mietzinses in Kauf nehmen muss. Denn nach den Feststellungen im angefochtenen Urteil ist keiner der m�glichen Ersatzmieter bereit gewesen, auch nur ann�hernd den von den Kl�gern mit den Beklagten vereinbarten Mietzins zu zahlen. Zu Unrecht wollen die Beklagten schliesslich aus den arbeitsrechtlichen Bestimmungen von Art. 324 Abs. 2 und Art. 337c Abs. 2 OR und vor allem der zugeh�rigen Gerichtspraxis ableiten, dass der Vermieter selbst Mietzinseinbussen von mehr als einem Viertel des bisherigen Betrages hinzunehmen habe. Die Beklagten verkennen, dass diese Vorschriften hier lediglich analog und nur insoweit anzuwenden sind, als ihnen der gleiche Regelungsgedanke wie Art. 257 Abs. 2 aOR oder Art. 264 Abs. 1 OR zugrunde liegt. Miet- und Arbeitsverh�ltnisse beruhen indessen auf unterschiedlichen Grundlagen und d�rfen deshalb nur dann gleich beurteilt werden, wenn es um eine Regelung geht, die ihnen auch wirklich gemeinsam ist. Das ist bez�glich der Frage der zumutbaren Lohn- oder Mietzinseinbussen nicht der Fall, da der Gesetzgeber durch Art. 264 Abs. 1 OR eindeutig zu erkennen gegeben hat, dass sich der Vermieter keine Minderung seines Verm�gensstandes gefallen lassen muss. Das gilt nach dem Gesagten auch f�r Streitsachen, die noch aufgrund des alten Mietrechts zu beurteilen sind. Es bleibt deshalb beim Grundsatz, dass der Vermieter einen Ersatzmieter, der weniger Mietzins als der bisherige Mieter bezahlen will, ablehnen darf.