Source: https://www.hausarbeiten.de/document/39722
Timestamp: 2020-04-09 04:09:29
Document Index: 155087067

Matched Legal Cases: ['§556', '§543', '§543', 'BGH', '§543', '§543', 'BGH', '§ 263', '§ 569', '§ 543', '§ 721', 'BGH']

Rechtliche Rahmenbedingungen und Konsequenzen bei Mietschulden | Hausarbeiten publizieren
2 RECHTLICHE KONSEQUENZEN BEI MIETSCHULDEN
2.1 Fristloses Kündigungsrecht
2.1.1 Rückstand von zwei Monatsmieten
2.1.2 Gesamtrückstand von 2 Monatsmieten
2.2 Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung
2.3 Die Räumungsklage
2.4 Starre Renovierungsfristen im Mietvertrag sind ungültig
2.4.1 Welche Renovierungsklauseln sind unwirksam?
2.4.2 Welche Folgen hat eine unwirksame Klausel?
3 ÜBERNAHME DER MIETSCHULDEN
4 MIETSCHULDEN? SOWEIT MUSS ES NICHT KOMMEN
Aktuell sind Bundesweit die Mietschulden auf zwei Milliarden Euro angewachsen, dass teilt der Eigentümer Verband Haus und Grund mit (http://www.welt.de/data/2005/04/19/706490. html (29.04.2005)).
Dabei scheinen viele Faktoren eine Rolle zu spielen. Neben Zahlungsunfähigen die aufgrund Einwirkung wirtschaftlicher Verhältnisse nicht in der Lage sind ihre Miete zu zahlen, gibt es auch immer mehr Mieter die zahlungsfähig aber nicht zahlungswillig sind (http://www.haus- und-grund.net/index.phtml?PHPSESSID=79f61f9abed7b5217a31578535d81518&id=72& news_id=234 (29.04.2005)).
Hauptursache für die heutige Verschuldung sind Arbeitslosigkeit, Trennung von Partner, eine schwere Krankheit aber auch immer mehr Privatverschuldungen in einer Zeit, in der vielen Mietern Handy, PC, Auto und Urlaub sowie Markenkleidung wichtiger erscheinen als das Grundbedürfnis Wohnen (http://www.haus-und-grund.net/index.phtml?PHPSESSID=79f61f9 abed7b5217a31578535d81518&id=72&news_id=234 (29.04.2005)).
Auch scheint Hartz 4 eine nicht mindere Rolle zu spielen, bei dem wachsenden Trend der Mietschulden. Genaue Zahlen liegen so kurz nach der Einführung des neuen Gesetz noch nicht vor, doch scheinen sich schon jetzt bei vielen Mietern Einkommensverluste abzuzeichnen. Je weniger Geld die Menschen hätten, desto eher würden manche dazu neigen, die Miete später, nur teilweise oder gar nicht zu bezahlen (http://morgenpost.berlin1. de/content/2005/01/23/berlin/730340.html (19.04.2005)). Bundesweit wird von Experten geschätzt, dass ca. 30-50% der Beklagten auch aus ihren Wohnungen geräumt werden. Neben den psychosozialen Folgen der Wohnungslosigkeit der Betroffenen entsteht der Gesellschaft auch erheblich finanzielles Problem, da die Unterbringung von Wohnungslosen siebenmal teurer ist als die Übernahme von Mietschulden (http://www.susannegerull.de/ pdfs/thesenpapier.pdf (1.05.2005)).
Doch welche Konsequenzen hat es, wenn man eine Wohnung hat, die der Mieter aber nicht bezahlt bzw. bezahlen kann?
Ist mit dem Vermieter nichts anderes ausgemacht, ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats fällig (§556b Abs.1 BGB). Sollte durch den Mieter Mietrückstände entstehen, hat der Vermieter mehrer Möglichkeiten vorzugehen.
Das fristlose Kündigungsrecht steht dem Vermieter nur zu wenn der Mieter im Verzug in der u. g. Höhe der Miete ist. Allerdings muss der Mieter schuldhaft unterlassen haben, die Miete rechtzeitig dem Vermieter zukommen zu lassen. Dabei wird eine Kündigung nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wie Geldmangel durch verspätete Auszahlung des Arbeitslohns oder eine Verzögerung durch Auszahlung Öffentlicher Gelder (Wohngeld, Arbeitslosenunterstützung) nicht ausgeschlossen. Das heißt nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB werden grundsätzlich persönliche Umstände oder Zumutbarkeitserwägungen nicht in Betracht gezogen (BGH ZMR 1987, 289 zitiert in Blank, 2003, 601).
Unschuldhafter Verzug der Miete tritt ein, wenn der Mieter seiner Bank rechtzeitig einen Überweisungsauftrag erteilt (er erbringt somit seine Leistungshandlung), die Bank aber in Verzögerung gerät oder womöglich den Betrag auf ein falsches Konto überweist (LG Berlin WMM 1988, 401 = ZMR 1988, 465; a.A. LG Berlin GE 1982, 845; LG Düsseldorf WM 1992,369; LG München I WM 1994, 608 zitiert in Blank, 2003, 602).
Anstatt der fristlosen Kündigung kann der Vermieter auch eine Zahlungsklage erheben. Ergeht ein Urteil zu seinen Gunsten kommt es zur Zwangvollstreckung und dem Mieter drohen die Pfändung der Sachen, Arbeitseinkommen oder Bankguthaben (http://www.mdr. de/ratgeber/recht_versicherungen/912996.html (30.04.2005)).
Der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Entrichtung der Miete oder ein erheblicher Teil davon in Verzug ist. Erheblich bedeutet in der Regel, wenn der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt (§543 Abs. 2a Nr. 3 BGB)1.
Auch wenn der Mieter immer pünktlich zahlt, allerdings in einem Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen, einen Gesamtrückstand von zwei Monatsmieten entstehen lässt (§543 Abs. 2b Nr. 3 BGB)2 oder mindestens siebenmal die Miete verspätet gezahlt wurde (BGH NJW-RR 1988, 77 zitiert in Spreng, 2004, 533) kann der Vermieter dem Mieter ebenfalls kündigen.
Eine fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der dafür erforderliche Kündigungsgrund muss in dem Kündigungsschreiben angegeben werden.
Die fristlose Kündigung kann nachträglich ihre Wirksamkeit verlieren. Dies geschieht zum einem, wenn der Mieter spätestens zum Ablauf von zwei Monaten (Schonfrist) nach Zustellung der Klageschrift §§ 263 I, 253 I ZPO die Miete an den Vermieter nachzahlt oder eine entsprechende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle (Bund, Land, Gemeinde, Kirche, Stiftung) herbeiführt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Es genügt eine Ver- pflichtungserklärung vom Sozialamt das die Mietschulden übernommen werden (LG Dortmund - 11 S 55/92 -; AG Potsdam WM 1994, 667 zitiert in Spreng, 2004, 535) allerdings ist zu beachten, dass die Mietschulden nach dem neuen Gesetz SGB II/SGB XII (dazu mehr unter Punkt 3 Übernahme der Mietschulden) nur noch als Darlehen übernommen werden und auch nur wenn Obdachlosigkeit droht (Brühl/Hoffmann, 2004, 124). Die öffentliche Stelle muss sich innerhalb der Schonfrist bindend verpflichten (LG Essen ZMR 1996, 633 zitiert in Spreng, 2004, 535).
Die nachträgliche Zahlung führt allerdings nur zur Unwirksamkeit der Kündigung, wenn die Zahlung zur vollständigen Befriedigung des Vermieters ausreicht. Deshalb muss der Mieter auch den Rückstand zahlen der nicht zur Kündigung herangezogen worden ist (LG München I WM 1987, 153 zitiert in Blank, 2003, 608).
Eine Kündigung ist auch ausgeschlossen, wenn der Mieter arbeitslos geworden ist aber immer störungsfrei seine Miete überwiesen hat (LG Braunschweig WM 1987, 201 zitiert in Spreng, 2004, 536).
W wirkungslos bleibt die Kündigung auch, wenn der Mieter eigene Forderungen gegenüber dem Vermieter hat (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB) und diese geltend macht.
Liegt eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses vor ist der Mieter im Normalfall dazu verpflichtet, die Wohnung bis zum Beendigungstermin zu räumen. Sollte der Mieter bis dahin die Wohnung nicht verlassen haben, so kann der Vermieter den Mieter nicht einfach auf die Strasse setzen, sondern muss eine Räumungsklage gemäß § 721 ZPO veranlassen. Der Vermieter kann die Räumungsklage auch veranlassen, wenn ernstliche Befürchtungen bestehen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht.
Neben den üblichen Mahn- und Kündigungsverfahren bleibt Vermietern als Eigentümer meist nur die Möglichkeit der Räumungsklage. Erfahrungsgemäß stellt dieser Weg eine schlechte Lösung dar, weil offene Rechnungen nicht beglichen werden und zusätzlich AnwaltsRäumungs-, und Renovierungskosten hinzukommen.
Die Räumungsklage setzt den Mieter eine angemessene Frist um die Wohnung zu verlassen. Die Frist hängt immer von der Härte des Einzelfalls ab. In der Regel sind es 2-6 Monate, maximal darf ein Jahr vom Gericht gewährt werden.
Oft beginnt für den Vermieter ein langer Papierkrieg, verbunden mit hohen finanziellen Verlusten. Die Prozedur, bis der Mieter schließlich Haus oder Wohnung räumt, kann ein bis zwei Jahre dauern, allerdings hat die Länge des Verfahrens nichts mit dem Mietrecht „sondern mit der Arbeitsbelastung der Gerichte zu tun“. (www.welt.de/data/2002/12/19/ 26262.html?prx=1 (30.04.2005)). Selbst bei erfolgreicher Räumung warten Vermieter oft vergeblich auf Ihr Geld.
Aktuell hat der BGH in einem Urteil vom 16. Februar 2005, Aktenzeichen VIII ZR 6/04 entschieden:
„Bisher hatten viele Gerichte auch eine fristgerechte Kündigung für unwirksam gehalten, wenn die Miete spätestens zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage vollständig nachgezahlt wurde. Das hat der Bundesgerichtshof jetzt gestoppt. Die Richter in Karlsruhe haben in ihrer Grundsatzentscheidung klargestellt: Die fristgerechte Kündigung kann trotz noch rechtzeitiger Nachzahlung wirksam bleiben. Entscheidendes Kriterium: das Verschulden des Mieters. Ist er wegen unvorgesehener wirtschaftlicher Engpässe zahlungsunfähig geworden, darf er die Wohnung behalten. Wenn er allerdings aus anderen Gründen nicht gezahlt hat, kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar sein (http://www.stiftung-warentest.de/online/steuern_recht/meldung/1241115. html?print=true (30.04.2005)).“
1 Das neue Mietrecht, Problemlösungen für Mieter, Vermieter und Verwalter, Beck-Rechtsberater im dtv, 2004, S.532-533
2 Das neue Mietrecht, Problemlösungen für Mieter, Vermieter und Verwalter, Beck-Rechtsberater im dtv, 2004, S.532-533
Frankfurt University of Applied Sciences, ehem. Fachhochschule Frankfurt am Main (University of Applied Sciences)
Anmerkung: Die Hausarbeit entstammt nicht dem juristischen Studium.
Anja Baumgärtner (Autor), 2005, Rechtliche Rahmenbedingungen und Konsequenzen bei Mietschulden, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/39722