Source: http://www.123recht.net/Vermieter-moechte-Wohnung-verkaufen-__f280937.html
Timestamp: 2017-04-28 14:10:06
Document Index: 182548359

Matched Legal Cases: ['§ 573', 'BGH', 'Art. 14', '§ 15', '§ 13', '§ 19', '§ 19', '§ 15', '§ 16', '§ 17', '§ 21', '§ 6', '§ 19', '§ 17']

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Zum Thema: Wohnung
Frage vom 5.1.2011 | 09:39
Von gene85
ich bin Mieter einer Eigentumswohnung, wo vorher der Vermieter drinnen gewohnt hat und aus Geldnot die Wohnung an mich vermietet hat. Ich bin Mieter jetzt seit 1 1/2 Jahren. Er rief mich Anfang des Jahres an und teilte mir mit, dass er die Wohnung aus Geldnot verkaufen wird, was ja soweit okay ist (so lange ich nicht raus muss und der Nachvermieter mich behält ;-) ).
Er sagte mir aber auch, dass es sein kann, dass sein Gutachter einen höheren Schätzwert hat, wenn kein Mieter drinnen ist (was ich nicht glaube, da es eine kleine 2 Raum-Whg. ist und eher für Kapitalanläger interessant ist). Er würde mich deshalb vll. Ende Januar mit 3 Monate Kündigungsfrist kündigen... Geht denn das überhaupt?! Meines erachtens nicht. --
Ich habe noch eine zweite Frage: Mein Kühlschrank ist defekt welches im Mietpreis/-vertrag enthalten ist. der Vermieter würde ihn auch austauschen, hat aber kein Geld. Weshalb wir uns geeignigt haben das ich einen Kaufe und ihm 3 Monatsraten ein Teil von der Miete abziehe, damit er sozusagen diesen "abbezahlt". Ist dies sinnvoll in dieser Situation oder bruache ich mir da keine bedenken zu machen? Oder soll ich lieber ein Proforma-Schreiben vorbereiten welches er unterschreiben sollte?
Danke euch! -----------------
Antwort vom 5.1.2011 | 09:51
Von guest-12305.01.2011 10:59:51
Status: Frischling (14 Beiträge, 2x hilfreich)
quote:Mein Kühlschrank ist defekt welches im Mietpreis/-vertrag enthalten ist Dann heißt es wohl bei euch "das Kühlschrank"?
quote:Kapitalanläger -----------------
Antwort vom 5.1.2011 | 09:56
Von guest-12323.08.2011 15:08:53
Status: Praktikant (834 Beiträge, 657x hilfreich)
Antwort vom 5.1.2011 | 10:04
Status: Beginner (103 Beiträge, 7x hilfreich)
quote:Er sagte mir aber auch, dass es sein kann, dass sein Gutachter einen höheren Schätzwert hat, wenn kein Mieter drinnen ist (was ich nicht glaube, da es eine kleine 2 Raum-Whg. ist und eher für Kapitalanläger interessant ist) ...dem ist leider so. Überlege, wenn ein potentieller Käufer da steht und die Wohnung selber beziehen möchte, dann hat der die Arbeit mit dir. Sorry, klingt hart, aber so ist es. -----------------
Antwort vom 5.1.2011 | 10:07
danke für deine Antworten Honigbiene.
Ja jetzt heißt es erstmal abwarten... sonst hast du recht, um die Ohren hauen! ;-) Was sollte in den Proforma-Schreiben auf jeden Fall drinnen stehen? Oder soll ich eine Art Kaufvertrag machen mit Adresse-Verkäufer/Käufer, Gegenstand und Zahlungsweise (Monatsrate xx EUR über Teilabzug der monatl. Miete). Danke -----------------
Antwort vom 5.1.2011 | 10:14
Status: Senior-Partner (6929 Beiträge, 2229x hilfreich)
quote:Sorry, klingt hart, aber so ist es. Ich glaube nicht. Kauf bricht nicht Miete, d.h. der Erwerber tritt in den MV ein. Sonderkündigungsrecht o.ä. gibt es nicht. Eigenbedarf wäre natürlich denkbar.
An was der Vm. denkt ist die ordentl. Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, § 573 (2) Nr. 3 BGB
Die Voraussetzungen sind recht hoch und liegen hier sicher nicht vor, Vm. hätte die Wohnung ja gleich verkaufen können. Er hat die Entscheidung getroffen, zu vermieten. Die Kündigung wäre unwirksam.
, BGH
"b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG
) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. ..."
Wegen dem Kühlschrank sollte es, ist ja im MV geregelt, ausreichen, dass der Vm. eine Ablichtung der Rechnung erhält und einen 1-Zeiler, dass die ratenweise Verrechnung mit der Miete erfolgen wird. -----------------
Antwort vom 5.1.2011 | 10:15
quote:Er sagte mir aber auch, dass es sein kann, dass sein Gutachter einen höheren Schätzwert hat, wenn kein Mieter drinnen ist Nein, ein höherer Schätzwert kann sich dadurch nicht ergeben, da der Gutachter Sachwert und Ertragswert als Grundlage seiner Wertermittlung nimmt. -----------------
Antwort vom 5.1.2011 | 10:20
Status: Master (4835 Beiträge, 1635x hilfreich)
quote: Nein, ein höherer Schätzwert kann sich dadurch nicht ergeben, da der Gutachter Sachwert und Ertragswert als Grundlage seiner Wertermittlung nimmt. Diese Frage kann nur ein Gutachter klären. -----------------
Antwort vom 5.1.2011 | 10:23
quote:Nein, ein höherer Schätzwert kann sich dadurch nicht ergeben, da der Gutachter Sachwert und Ertragswert als Grundlage seiner Wertermittlung nimmt. Und was ist mit dem Vergleichswert? In allen GA die mir bekannt sind wird der bei marktgängoigen Objekten auch ermittelt. Nach WertV ist er zwangsläufig zu ermitteln.
Tut man das wird man feststellen, dass am Markt vermietete Objekte 5 - 10 % weniger erbringen, als unvermietete. Wenn das so ist, fliesst das in die WE ein und mindert den Schätzwert. -----------------
Antwort vom 5.1.2011 | 10:27
Status: Lehrling (1902 Beiträge, 246x hilfreich)
Der Verkehrswert wird praktisch ausschließlich nach dem Ertragswert ermittelt.
Dieser basiert ua auf den dauerhaft erzielbaren Mieten.
Also völlig egal, ob die aktuelle Miete besonders niedrig oder besonders hoch ist oder ob die Wohnung leersteht.
Antwort vom 5.1.2011 | 10:52
http://www.immowertermittlung.de/vergleichswert.htm
Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise für bebaute und unbebaute Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer wertbestimmenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Die Praxis zeigt, dass dieses Verfahren bei unbebauten Grundstücken und ggf. auch Eigentumswohnungen in der Regel nur herangezogen werden kann, wenn genügend Verkaufsfälle bekannt sind.
Seine praktische Bedeutung ist wegen der fehlenden Vergleichbarkeit der heranzuziehenden Objekte hinsichtlich sämtlicher wertbeeinflussender Umstände - namentlich ihrer Eigenschaften, sonstigen Beschaffenheit, Lage und des vergleichbaren Marktgeschehens - sehr gering. ...
Da der Immobilienmarkt sich nicht nach statistisch-mathematischen Regeln richtet, sondern häufig subjektiven Entscheidungen der mehr oder weniger gut informierten Marktteilnehmer folgt, kann das Ergebnis eines Vergleichswertverfahrens kaum die besondere Wertigkeit einer Immobilie im Einzelfall wiedergeben, sondern wird häufig nur den statistischen Mittelwert des jeweiligen Teilmarktes darstellen. Damit sind Ungenauigkeiten von 20 % und mehr in der Praxis nicht zu vermeiden. -- Editiert am 05.01.2011 10:54
Antwort vom 5.1.2011 | 10:54
Danke für die angeregten Diskussionen. Ein Verwandter ist Verwalter einer Wohnsiedlung. Er meinte, dass meine Wohnung relativ uninteressant für Eigengebrauch wäre für einen neuen Vermieter, weshalb er zu 90% annimmt, dass der neue Vermieter an der Anlage interessiert ist und diese weiter vermieten wird. Aber gut, dass ist Spekulation.
(Die Wohnung ist unter 55 qm) Ich werde jetzt abwarten was passiert und mich ruhig verhalten; Ende Januar habe ich ein Termin mit dem Gutachter ausgemacht, der sich die Wohnung anschauen wird.
Nächste Woche werde ich zum Mediamarkt geben, mit den Vermeiter den Kühlschrank kaufen, ihm eine Kopie der Rechnung aushändigen und ein Proforma-Schreiben, dass die ratenweise Verrechnung mit der Miete erfolgen wird. Sollte er dieses unterschreiben bzw. beidseitig?
Antwort vom 5.1.2011 | 11:34
quote:Also völlig egal, ob die aktuelle Miete besonders niedrig oder besonders hoch ist oder ob die Wohnung leersteht. Dann solltest du vielleicht den Gutachter wechseln. Beim Ertragswertverfahren ist von Gestzes wegen der Bodenwert im Vergleichswertverfahren zu ermitteln:
§ 15 (2) WertV
Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14) zu ermitteln.
Dabei wird auf die Kaufpreissammlung der GAer-Ausschüsse zurückgegriffen.
In der Regel wird also allein der Gebäudewert aus dem Ertragswert abgeleitet. Dabei sollte man nie (nur) die nachhaltig erzielbare Miete zugrunde legen. Bei einem EFH o.ä. ist es völlig unangebracht. Bei Geschosswohnungen kommt es darauf an.
Bsp.: 2 ident. Gebäude mit Wohnungen werden verkauft. K will vermieten, nicht selbst nutzen. Nachhaltig erzielbare Miete je 1.000. Tatsächliche Einnahmen im einen Fall 1.000, im anderen Fall "0", Gebäude steht leer.
Der Erlös für das vermietete Gebäude wird am Markt auf jeden Fall höher sein, obwohl die nachhaltig erzielbare Miete identisch ist. Im Prinzip gilt nichts anderes, wenn ein Gebäude "gut", das andere "schlecht" vermietet ist.
Das Mietrecht lässt ja eine Mieterhöhung
nur begrenzt zu. Das schlägt auf den Verkehrswert durch. Ein GA, der das nicht berücksichtigt, wäre sein Geld nicht wert.
§ 19 WertV:
Insbesondere sind ... wohnungs- und mietrechtliche Bindungen ... beachten.
Wird eine Wohnung -wie hier- einzeln verkauft gelten allerdings wieder ganz andere Spielregeln, da dies häufig zur Eigennutzung geschieht. Da ist eine "leere" Wohnung eben oft mehr wert, als eine vermietete.
Man sollte auch nicht vergessen, das die WertV auch als Grundlage einer Wertfestsetzung für die staatliche Enteignung geschrieben wurde. Privatleute fahren damit oft nicht so gut, der Staat schon.
Antwort vom 5.1.2011 | 19:28
Antwort vom 5.1.2011 | 20:36
quote:LOL; Wunderbar,
über deine grundlegenden Ausführungen zum Aktienmarkt und der Wertbildung von Aktien lache ich heute noch Tränen.
Jetzt folgt also der Immobilienmarkt. Schon deine wenigen Worte versprechen viel Spaß.
Noch nicht einmal, daß ich versehentlich die WertV und nicht die neue ImmoWertV zitiert hatte, hast du bemerkt.
Die ist dir doch nicht etwa unbekannt? -----------------
Antwort vom 5.1.2011 | 21:18
quote:Das Mietrecht lässt ja eine Mieterhöhung nur begrenzt zu. Das schlägt auf den Verkehrswert durch. Wie weit möchtest Du da denn gehen ?
Der Mieter könnte schließlich jederzeit kündigen.
Oder einen letalen Abgang machen.
Sind also Alter des Mieters (sein Gesundheitszustand oder evtl. gefährliche Hobbies) und sein Umfeld (wg. evtl. Eintritt in das Mietverhältnis) auch einzubeziehen ?
Antwort vom 5.1.2011 | 21:44
quote:Wie weit möchtest Du da denn gehen ?
Der Mieter könnte schließlich jederzeit kündigen. Das ist laut ImmoWertV § 19 (1) Nr. 3 als Mietausfallwagnis bereits berücksichtigt also da nicht nachhaltig, wesentlich irrelevant.
"(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen , kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden."
Nur das Ertragswertverfahren heranzuziehen wäre i.Ü. falsch:
"(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln."
Letztendlich bestimmt der Markt den Wert einer Immobilie. Nicht der Gutachter. Im Idealfall "trifft" das Gutachten den Verkehrswert. Vergessen: Der Einfluss des sozialen Mietrechts auf die Wertfindung ist jetzt in § 6 Abs.2 ImmoWertV zu finden:
-- Editiert am 05.01.2011 21:57
quote:Das ist laut ImmoWertV § 19 (1) Nr. 3 als Mietausfallwagnis bereits berücksichtigt SO hatte ich das nicht gemeint.
Ein Mieter kann einen noch so billigen und "tollen" Vertrag gehabt haben; sobald das Mietverhältnis endet, werden die Karten neu gemischt.
quote:Nur das Ertragswertverfahren heranzuziehen wäre i.Ü. falsch: Bei einem übergroßen Grundstück mit Baureserve mitten in der Stadt oder einer Villa, die überwiegend aus Marmor und Edelmetall besteht, sieht das natürlich anders aus.
IdR läuft es aber auf das Ertragswertverfahren hinaus.
Antwort vom 5.1.2011 | 22:13
quote:IdR läuft es aber auf das Ertragswertverfahren hinaus. Bei EFH, DHH, Reihenhäusern sicher nicht.
Wie gesagt: Was den Bodenwert angeht, ist das Vergleichswertverfahren Pflicht. Auch wenn die Aufbauten nach Ertragswert bewertet werden. Jetzt in §§ 17, 16 ImmoWertV geregelt.
Eine schematische Anwendung der einzelnen Verfahren verbietet sich. Das kann sonst zu kuriosen Ergebnissen führen.
Von Änderungen der Bauleitplanung will ich gar nicht reden.
Grob falsch wäre es, die Besonderheiten des Einzellfalls aussen vor zu lassen. Die ImmoWertV schreibt das auch vor. Die GA-Ausschüsse halten sich daran.
Es ist einfach Fakt: Ein Objekt mit 8% Rendite wirst du teurer verkaufen können, als ein Objekt mit 2%. Die Rendite hängt von der Höhe der Mieteinnahmen ab.
Der Höhe der "echten" Mieteinnahmen. Mit der nachhaltig erzielbaren Miete kann man eher Schaden verhindern, weniger Gewinne generieren.
Antwort vom 6.1.2011 | 07:49
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