Source: https://www.prawo-budowlane.info/odprowadzenie-wody-deszczowej-korzystanie-z-cudzych-urzadzen,431,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-10-17 17:58:44+00:00
Document Index: 41075941

Matched Legal Cases: ['art. 140', 'art. 252', 'art. 244', 'art. 285', 'art. 252', 'art. 6', 'art. 232', 'art. 344', 'art. 224', 'art. 224', 'art. 118']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-04-26
Jestem właścicielem skrajnego segmentu w zabudowie szeregowej, budynki pochodzą z lat 60-tych XX w., wybudowane początkowo przez spółdzielnię mieszkaniową, niedawno przekształcone w prawo własności. Przez 60 lat odprowadzenie wody z dachów dwóch sąsiednich segmentów odbywało się z wykorzystaniem mojej rynny i przez rurę spustową na moim terenie do kanalizacji deszczowej. W ten sposób sąsiad korzystał bezumownie z mojej własności, ja na własny koszt musiałem czyścić, remontować i utrzymywać w dobrym stanie rynnę i rurę spustową. Zrobiłem remont i modernizację budynku i poprosiłem mojego bezpośredniego sąsiada, by zrobił sobie swoją rurę spustową i odprowadzał wody opadowe do swojej studzienki, którą ma przed domem. Sąsiad nie reagował, więc na swój koszt zrobiłem mu rurę spustową i skierowałem wodę z jego rynny w stronę jego studzienki. Sąsiad zaskarżył mnie do nadzoru budowlanego i żąda przywrócenia stanu poprzedniego. Do jego żądań dołączył się drugi sąsiad, który swoją wodę opadową wypuszcza na dach mojego bezpośredniego sąsiada. Proszę o wyjaśnienie, czy stanowisko sąsiadów jest zgodne z prawem? Czy mam obowiązek udostępniać im moją własność? Czy drugi sąsiad może być stroną postępowania wszczętego przez nadzór budowlany?
Opisana sytuacja wiąże się, w jakimś stopniu, z brakiem odpowiednio dokładnych przepisów prawnych. Hasło „transformacja ustrojowa” (a zwłaszcza promowanie związanego z nim entuzjazmu) to za mało, by realne problemy rozwiązywać, a szczególnie im zapobiegać. Okazuje się, nie tylko w odnośnej sytuacji, że – aktualnie bardzo silna – tendencja indywidualistyczna powinna mieć odpowiednią „obudowę prawną”. Skoro jej brakuje, to – zgodnie z „przykazaniami” liberalizmu – każdy akcentuje swoje interesy, niekiedy bez zważania na interesy, a nawet na dobro innych.
Daleki jestem od twierdzenia, jakoby wydzielanie nieruchomości (gruntów z budynkami) w odnośnej sytuacji było błędem; wspólnoty mieszkaniowe (z odrębnymi nieruchomościami lokalowymi również działają niedoskonale). Należało jednak to odpowiednio przygotować – w tym technicznie (np. przez odpowiednią przebudowę systemu odprowadzania wody z dachów). Tańsze i prostsze było wskazanie notariusza (i tak opłacanego przez nabywców) od porządnego przygotowania podziału – czy to technicznie, czy to przez zawarcie w aktach notarialnych postanowień o pracach, które trzeba wykonać. Ktoś wybrał „wariant prostszy”, którego skutki ponoszą inne osoby.
Sama treść aktów notarialnych (w tym dotyczących odnośnych nieruchomości sąsiednich) świadczy o tym, że tendencja indywidualistyczna została przejawiona także przez osoby, na rzecz których doszło do wyodrębnienia także należących do owych sąsiadów domów. Osoby tamte zaakceptowały więc tendencję do tego, by „każdy płacił za siebie”. Wprawdzie nie oznacza to np. obowiązku instalowania odrębnych rynien na każdym z tychże domów, ale należy liczyć się z obowiązkiem płacenia za korzystanie z cudzych urządzeń (np. rynien). Pan jest wolny od obowiązku ponoszenia kosztów za właścicieli innych nieruchomości (w tym znajdujących się w bliskiej odległości). Owym sąsiadom pasował wariant, w ramach którego to Pan ponosił całość kosztów dotyczących odprowadzania wody z dachów. Być może (chociażby z uwagi na pierwotne założenia architektoniczne) byłoby niewłaściwe żądania wynagrodzenia (czyli dążenie do zarabiania) za korzystanie z Pańskich rynien, ale trudno byłoby prawnie uzasadnić twierdzenie, jakby Pan był zobowiązany fundować cokolwiek (np. zapewnienie odpływu wód z dachów) właścicielom nieruchomości sąsiednich. Oczywiście, ustawowe określenie własności – zawarte w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.) – uprawnia do pobierania pożytków (np. domaganie się wynagrodzenia za korzystanie z jakiegoś urządzenia), ale chodzi o pobieranie pożytków z rzeczy własnej, a nie cudzej. W zakresie pobierania pożytków z rzeczy cudzej szczególnie właściwym ograniczonym prawem rzeczowym jest użytkowanie (art. 252 i następne K.c.). Jak widać, nawet stonowane podejście do Pańskich uprawnień dalekie jest od akcentowania interesów innych osób – szczególnie Pańskim kosztem.
Wyżej wzmiankowane użytkowanie zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.), do których należą także (między innymi) służebności. Lektura przepisów o służebnościach – a przepisy te wpierw dotyczą służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.) – pozwoli stwierdzić, że ich treść dotyczy głównie gruntów, i to na ogół wiejskich (co więcej, w wariancie funkcjonującym przed ponad 50 laty). Do budynków przepisy te mają zastosowanie odpowiednie (a więc przez analogię).
Korzystanie z dachu i rynien na Pańskim domu (a w jakimś stopniu także z dachu „domu po środku”) w celu odprowadzania wody można kwalifikować jako posiadanie służebności (w rozumieniu art. 252 K.c.); o ile służebności nie ustanowiono – na wszelki wypadek proponuję sprawdzić treść aktów notarialnych. Dotyczy to sytuacji od wyodrębnienia użytkowania wieczystego (później przekształconego we własność) – dlatego dałoby się polemizować z twierdzeniem co do okresu 60 lat (na co proszę się przygotować, gdyby Pan chciał ten okres akcentować). Pod znakiem zapytania stoi, czy doszło do zasiedzenia służebności.
Artykuł 292 K.c. stanowi: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Jeżeli komuś zależy na stwierdzeniu przez sąd, że doszło do zasiedzenia służebności, jest uprawniony skierować wniosek do sądu; przepisy proceduralne o stwierdzeniu zasiedzenia skoncentrowano w artykułach: 609 oraz 610 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Właściciel nieco dalej położonego domu mógłby stanąć przed wyzwaniem – udowodnienia (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.) aż na dwóch nieruchomościach (z uwzględnieniem domu „pośrodku”). Trudno sobie wyobrazić zainstalowanie rynny na cudzym domu (zwłaszcza stale używanym) wbrew woli jego właściciela (lub innej właściwej osoby). Jeżeli ktoś uważa, że doszło do bezprawnego naruszenia posiadania (w tym posiadania służebności), to jest uprawniony wytoczyć powództwo o przywrócenie posiadania (powództwo przewidziane w art. 344 K.c.). Rozpoznawanie takich spraw należy do sądów (cywilnych) – a nie do „nadzoru budowlanego” (ani innych organów administracji publicznej).
Zwracam uwagę na właściwość (lub brak właściwości) określonych rodzajów organów władzy publicznej, ponieważ wskazywanie braku właściwości bywa skuteczną argumentacją. Proponuję zapoznać się z aktami postępowania i przedstawić swe stanowisko. W ważnych sprawach pisma należy składać za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (i to z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).
Trudno montaż rynien uznać za samowolę budowlaną. Efektem przeprowadzonych przez Pana prac jest zwiększenie sprawności odprowadzania wody z dachów. Problemem właścicieli tamtych dwóch domów jest to, jak ułożą relację między sobą, np. w zakresie odpłatności za korzystanie z urządzeń (dachu i rynny) na domu „po środku” dla celów związanych z funkcjonowaniem dalszej nieruchomości.
Pan nie tylko nie zażądał pieniędzy za bezumowne korzystanie z Pańskiej nieruchomości (art. 224 i następne K.c.), ale nawet zainwestował w celu zwiększenia sprawności odprowadzania wody z dachów (i to domów należących do kogoś innego). Jeżeli właścicielom tamtych nieruchomości to przeszkadza, to sytuacja „może się rozwinąć”. Także w ten sposób, że Pan wystąpi o wynagrodzenie za korzystanie przez nich z Pańskiej nieruchomości bez podstawy prawnej (art. 224 i następne K.c.) przez ileś lat – proszę zwrócić uwagę na to, że w ubiegłym roku skrócono krótszy z ogólnych terminów przedawnienia roszczeń (z art. 118 K.c.): do sześciu lat. Poza tym Krajowa Administracja Skarbowa określone okoliczności mogłaby uznać za uzasadniające zapłacenie podatku.
W nadzorze budowlanym proponuję zażądać wglądu do akt postępowania – w tym zakresie status strony postępowania powinien Panu pomóc. Znajomość stanowiska właścicieli tamtych nieruchomości ułatwi Panu formułowanie własnego stanowiska, a zwłaszcza trafne polemizowanie ze stanowiskiem przeciwnym.
Organ administracji publicznej decyduje o tym, kto jest stroną postępowania. Dość często jest to weryfikowane w postępowaniu odwoławczym, a nawet w postępowaniu przed sądem administracyjnym (wojewódzkim, a niekiedy Naczelnym Sądem Administracyjnym). Ogólnie rzecz biorąc, decyduje kryterium rodzaju interesu – interes prawny (kwalifikuje do bycia stroną postępowania) albo interes faktyczny (za mało, by być stroną postępowania). Granice między tymi rodzajami interesu są nieprecyzyjne, często swobodnie ustalane. Panu wolno jest przedstawić swe stanowisko co do tego, kto (nie) powinien być stroną danego postępowania.
▸ Grunty przeznaczone na cele rolne, ograniczenia w zakresie budowy