Source: https://habitatvr.it/2019/01/
Timestamp: 2019-09-21 05:16:32+00:00
Document Index: 43961480

Matched Legal Cases: ['art. 71', 'art. 71', 'art. 71', 'arte 5', 'art. 1350', 'art. 2']

Gennaio 2019 – Habitat Immobiliare
DEBITI IMMOBILIARI! ASTA?
Sono state oltre 245 mila le aste immobiliari pubblicate nel 2018, ma altre 350 mila sono le situazioni di difficoltà nei pagamenti stimate, con sottostanti immobiliari. Una situazione da cui, con i tempi della giustizia, si potrebbe uscire solo tra un decennio.
Stando al Report Aste di Astasy, una famiglia su 75 in Italia è coinvolta in un’asta giudiziaria, con un impatto calcolabile in un milione e mezzo di persone. “Oltre alle 245 mila aste pubblicate ne stimiamo ancora 350 mila non pubblicate.Si tratta di situazioni ancora in fase di valutazione degli atti oppure di situazioni di crisi non ancora sfociate in aste. I tempi della giustizia sono infatti tali che, se un’azienda fallisce oggi, prima della risoluzione dell’asta possono passare anni”. Un problema che si trascina sia in termini economici per gli istituti creditori, sia in termini di deperimento degli immobili stessi, che nel frattempo restano senza manutenzione, sia a livello di impatto psicologico su tutte le persone coinvolte, dai figli ai nonni dei debitori.
“I media ci dicono che le banche continuano a cedere crediti in sofferenza, ma questo non significa che il problema sia risolto. I debiti infatti non vengono cancellati, semplicemente vengono trasferiti ad enti che hanno migliore capacità di recuperarli. Ma il problema ha radici lontane nel tempo, come anche la sua soluzione”. Le crisi derivano infatti spesso da un credito concesso anni prima sulla base di valutazioni di mercato che, ad oggi, sono cambiate in peggio. “Un’industria edile che abbia chiesto un finanziamento sperando di vendere gli appartamenti ad un dato prezzo, oggi si ritrova con delle case che valgono molto meno, e non riesce più a rientrare”, è l’esempio fatto da Frigerio.
Se quindi un’asta ha avuto luogo nel 2018, probabilmente è frutto di una crisi vecchia di almeno cinque anni, e probabilmente anche la sua conclusione potrebbe richiedere un altro lustro. “E nessuno sa che, nel frattempo, molto potrebbe essere fatto per recuperare il debito in maniera più soddisfacente sia per il creditore che per il debitore”.
Aste immobiliari, un professionista può aiutare. Solitamente infatti in queste situazioni ci si affida ad un avvocato che intenta una causa, la quale sfocia dopo anni in un’asta fallimentare. Ma in questi casi ci sono almeno due problemi: da un lato tali professionisti non conoscono a fondo il mercato immobiliare e non sono in grado di stabilire il reale valore di mercato degli immobili, né di trovare soluzioni alternative per collocare l’immobile in modo efficiente. Dall’altro, di conseguenza, quando si arriva all’asta il bene viene venduto ad un prezzo talmente basso che il debito, di fatto, non viene cancellato. Rimanendo come un peso a vita sul debitore e non soddisfacendo il creditore.
Il locatore può dare disdetta del contratto di locazione prima della scadenza quando l’inquilino, che sia una persona giuridica o una società o un ente pubblico o un ente con fini pubblici, sociali, di mutualità, assistenziali, culturali o di culto, vuole destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a queste finalità offrendo all’inquilino un altro immobile idoneo e di cui abbia la piena disponibilità.
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag habitat immobiliare, habitatvr, MUTUO, variabile o fisso
Comprare casa non sarà solo difficile, ma anche più caro. Dal 7 aprile….
Mercato immobiliare e andamento dei mutui sono due temi strettamente connessi. Secondo il barometro crif a gennaio e febbraio la richiesta di mutui è aumentata piccolo segnale di un possibile buon inizio d’anno per le compravendite. Ma sul mercato incombe la decisione della bce sui tassi di interesse: il 7 aprile sapremo cosa succederà all’euribor
Nonostante alcuni analistiavessero ipotizzato che gli ultimi avvenimenti mondiali (il terremoto in giappone e la crisi in libia) avrebbero mantenuto basso il costo del denaro, le ultime dichiarazioni provenienti dagli ambienti finanziari hanno fatto cambiare il vento
Il presidente della bce, jean claude trichet, l’unico autorizzato a dare delle informazioni al riguardo, ha dichiarato ieri che la sua posizione non cambia: un aumento dei tassi di interesse è necessario per combattere l’inflazione. Sembra ormai scontato che il 7 aprile ci sarà l’annuncio ufficiale
Un aumento dei tassi di interesse deciso dalla bce porterebbe immediatamente ad una fluttuazione verso l’alto dell’euribor, l’indice con cui si determina la rata del mutuo a tasso variabile. Ma oltre alla rata di chi un mutuo già ce l’ha, saranno le nuove erogazioni a diventare più care
Anche l’irs, l’indice su cui si calcola il tasso fisso, dipende infatti dai tassi della bce e i mutui a tasso fisso al di sotto del 4% sono praticamente spariti dal mercato a dicembre. Chi ne ha approfittato ha fatto probabilmente l’affare della sua vita
Già ieri, dopo le dichiarazioni di trichet, l’euribor ha fatto un piccolo salto in avanti, impercettibile ma significativo. L’euribor 3 mesi si è attestato infatti a 1,19%, quello a 1 mese a 0,90% e quello a 6 mesi a 1,50%. Valori molto bassi, in ogni caso, ma destinati a crescere
Le previsioni indicano che il 7 aprile i tassi bce auementeranno dello 0,25% ed entro fino anno dello 0,50%.
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag amministratore, condominio, habitat immobiliare, habitatvr, inquilino
Sotto tale profilo l’ Agenzia delle Entrate, con circolare n. 7/E del 07/02/07, ha avuto modo di chiarire che, in mancanza della nomina di un amministratore, e quindi anche nei condomini con meno di otto proprietari, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condòmini. In tal senso il condominio, essendo un sostituto d’imposta, nel caso di pagamento delle ritenute di acconto, dovrà presentare i modelli 770 e di Certificazione Unica, con tanto di codice fiscale da comunicare ai fornitori, come ad esempio all’Enel ed a chiunque esegua una prestazione per lo stesso condominio e debba, per legge, emettere la relativa fattura. Ragion per cui un codice fiscale è sempre necessario ed obbligatorio, pure in assenza dell’amministratore esterno.
Ciò significa che nei fabbricati condominiali un referente o meglio un “facente funzioni” di amministratore è necessario sempre, anche negli edifici costituiti da meno di otto proprietari, dove il residente di turno deve farsi carico, anche gratuitamente, delle responsabilità connesse all’amministrazione condominiale assumendo, di fatto, l’incarico ad amministrare. In altri termini il residente deve accettare di fare il c.d. amministratore interno.
Nella realtà, si assiste però anche ad inquilini che, pur di risparmiare sulle spese di condominio, si prestano ad accettare, finanche gratuitamente, l’incarico ad amministrare i fabbricati condominiali in cui abitano, nell’incoscienza degli obblighi normativi vigenti in materia.
È noto che la legge stabilisce specifici requisiti per svolgere l’attività di amministratore come, ad esempio, possedere il diploma di scuola superiore, aver superato un corso di formazione iniziale e frequentare corsi di aggiornamento annuali, oltre a non essere protestato o condannato per reati contro la pubblica amministrazione o contro il patrimonio.
È altrettanto risaputo che i requisiti di formazione e professionalità, così come specificato dal comma 2 dell’art. 71-bis, non sono necessari nei casi in cui l’amministratore sia stato nominato tra i condòmini dello stabile, mentre i requisiti di onorabilità devono sussistere sempre.
Ci riferiamo, invece, all’inquilino privo dei requisiti professionali indicati dalla legge.
A ben vedere l’inquilino, cioè la persona che ha il godimento dell’immobile ricevuto in locazione dal proprietario, in generale non ha diritto neanche a partecipare alla gestione condominiale, che spetta sempre al condomino.
Il conduttore, infatti, partecipa alla vita condominiale de relato, cioè indirettamente, per il tramite del locatore, basti pensare che non può chiedere nemmeno l’accesso ai dati sulla gestione del condominio, così come disposto dall’Autorità garante per la protezione dei dati personali.
Infatti l’inquilino, con contratto di locazione o senza, al pari dell’usufruttuario, non può essere considerato condomino, ma soltanto mero possessore dell’unità immobiliare.
E quindi la risposta al quesito posto è data direttamente dal dispositivo del comma 2 dell’art. 71 bis “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie”, che prevede espressamente la possibilità di amministrare, senza aver conseguito il diploma di scuola media superiore ed il corso di formazione iniziale, soltanto “qualora l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile”. Nello specifico, dunque, il legislatore parla di condomino.
Pertanto, considerando che i condòmini sono soltanto le persone proprietarie di una porzione immobiliare nell’ambito di un edificio condominiale, nel caso dell’inquilino amministratore, bisogna considerare i requisiti dettati dall’art. 71-bis, comma 1, delle Disposizioni di Attuazione del codice civile.
In buona sostanza l’inquilino che amministra il fabbricato condominiale in cui abita deve possedere i requisiti di formazione e professionalità, al pari di un amministratore esterno.
CONSIGLI UTILI, (alcuni), PER VENDERE CASA
Se fumi, o sei abituato a fumare in casa, dovresti sapere che la nicotina residua potrebbe essere ancora presente in tende, mobili, tappeti, pareti e altri oggetti molto tempo dopo aver spento l’ultima sigaretta.
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag casa energetica, case, comprare casa, habitat immobiliare, habitatvr, mercato casa
Case efficienti? Non solo energia: qualità dell’aria, luce, acustica e domotica
Facciate con rivestimenti tessili e infissi che assorbono o contrastano il rumore, per città del futuro più silenziose e a misura d’uomo. Più in generale, massima attenzione al comfort a 360 gradi. Sempre più interazione fra l’abitante e la casa, grazie alla diffusione di tecnologie digitali, intelligenza artificiale e assistenti vocali, vero oggetto “cult” del 2019. Una rinnovata attenzione al design e alla libertà delle forme, per un’architettura senza limiti dentro e fuori dal fabbricato. Tre tendenze sottolineate in un’unica fiera: il Bau di Messe München, in Germania, fa il punto sulle novità per il mercato dell’edilizia. Importanti i numeri della manifestazione biennale, che resterà aperta fino a sabato (19 gennaio) ed è un appuntamento di riferimento in Europa per architetti e ingegneri: 200mila metri quadrati di spazi (comprese le hall, che sono a tutti gli effetti luoghi a servizio del pubblico); 2.250 espositori di cui 842 dall’estero (il 37%). Quarantacinque i Paesi di provenienza delle imprese.
Importante l’accento sui rivestimenti esterni degli immobili: con obiettivi ad ampio raggio che vanno dalla riduzione dei consumi all’assorbimento di energia fino al design. La facciata diventa “attiva” in tutti i sensi. Integra dispositivi sempre più intelligenti, sistemi di ventilazione sempre più evoluti e che ricambiano l’aria in modo naturale, schermature solari che si azionano al bisogno e addirittura producono energia. L’investimento in ricerca sui materiali è massimo: fra le soluzioni, citiamo ad esempio quella sviluppata dal gruppo tedesco Roschmann per la Deichman Library di Oslo, in Norvegia: un edificio passivo, in via di realizzazione, dove la struttura di rivestimento usa una serie di pennellature in triplo vetro sostenute da profili in fibra di vetro rinforzati con plastica. Altissime le performance di isolamento termico e la capacità di sfruttamento degli apporti solari.
Ancora, sempre per i materiali: Aurubis con Nordic Copper (che usa il rame, metallo da sempre impiegato in edilizia e al 100% prodotto da materiali riciclati) è flessibile sulle forme; Alucobond (pannello composito costituito da due lamiere esterne di alluminio e un nucleo di sostanze minerali difficilmente infiammabili o ignifughe) si presta anche ad applicazioni con forme tridimensionali. Fino all’italiana Dottor Gallina, che propone coloratissimi rivestimenti in policarbonato. Per un’architettura tridimensionale e che arreda con la luce.
Come salvare la casa dal pignoramento, il riacquisto. Il proprietario della casa pignorata non può presentare offerte di acquisto del proprio bene, ma il coniuge, i figli, i parenti più o meno prossimi o i conoscenti del soggetto esecutato possono presentare offerte di acquisto della casa pignorata, purché non risulti che essi agiscono per conto del debitore e nel suo stesso interesse.
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag bonus elettrodomestici, bonus mobili, habitat immobiliare, habitatvr
I contribuenti che possono beneficiare del bonus sono: proprietari di immobili; usufruttuari; nuda proprieta; affittuari; comodato d’uso, soci di cooperative; imprenditori individuali a patto che l’immobile non sia ad uso strumentale; società semplici in nome collettivo e imprese familiari se l’immobile non sia ad uso strumentale.
SI può usufruire del bonus mobili ed elettrodomestici anche perl’acquisto di forni (di classe energetica A), frigoriferi (uguale o superiore alla classe energetica A+).
USUFRUTTO, QUANTO VALE?
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag habitat immobiliare, habitatvr, nuda proprietà, usufrutto
Il prezzo dell’usufrutto e della nuda proprietà.
Come si determina il prezzo dell’usufrutto di una casa e della corrispondente nuda proprietà?
Dopo la morte dell’usfruttuario, il diritto di usufrutto non si trasferisce agli eredi, perché ha una durata commisurata alla vita dell’usufruttuario.
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag habitat immobiliare, habitatvr, Tari
Tari, spetta all’inquilino o al proprietario? Ecco chi la deve pagare. La tassa sui rifiuti deve essere pagata da chiunque possieda, occupi o detenga a qualsiasi titolo, locali o aree scoperte in grado di produrre rifiuti urbani e assimilati, a prescindere dal loro utilizzo. Ma, nei fatti, chi deve pagare la Tari? L’inquilino o il proprietario?
Nel novembre del 2017 ha fatto chiarezza in merito alla corretta modalità applicativa della Tari. Il documento ha specificato che è corretto computare la quota variabile una sola volta in relazione alla superficie totale dell’utenza domestica.
Lo scorso dicembre, invece, la Banca d’Italia ha affermato che la Tari attualmente sfavorisce le famiglie con redditi più bassi e non incentiva un utilizzo più responsabile delle risorse ambientali. La Banca d’Italia ha quindi suggerito una modifica dei parametri con cui viene calcolata la tassazione.
La linea da seguire, sempre secondo via Nazionale, non sarebbe più quella di considerare la dimensione dell’abitazione (per di più a prescindere dal suo valore) e del nucleo familiare, ma quella di valutare l’effettiva produzione dei rifiuti. Questo metodo, per Bankitalia, porterebbe anche a una gestione più efficiente e responsabile dei rifiuti, una questione di assoluta proprietà per l’Italia.
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag affitto, habitat immobiliare, habitatvr, vivere di rendita
Smettere di lavorare per vivere di rendita con gli affitti delle proprietà immobiliari. Un sogno di tutti e un obiettivo di molti. Per riuscirci, però, bisogna prima accumulare un portafoglio immobiliare di un milione di euro. Ecco, quindi, qualche consiglio per chi vuole ritirarsi senza aspettare la pensione.
La missione non è impossibile. A patto, però, di partire da una situazione economica solida. Sempre più individui o famiglie delle fasce più alte, soprattutto negli Stati Uniti, si stanno dando un obiettivo temporale, per esempio dieci anni, nel corso dei quali risparmiare il più possibile per accumulare capitale da investire.
E allora ci si sposta dai quartieri più alla moda e più costosi, per andare a vivere in zone che garantiscono comunque una buona qualità di vita ma senza lusso. Stesso discorso anche per le vacanze, addio resort a 5 stelle e spazio a campeggi con la famiglia. L’obiettivo, infatti, sarebbe quello di mettere da parte 5mila dollari al mese su uno stipendio doppio (marito e moglie) di 10mila, che 600mila dollari (o euro) in 10 anni.
A questa somma, di per sé abbastanza considerevole, si potrebbe aggiungere magari la somma ricavata da una casa venduta (proprietà di famiglia o ereditata) o da una qualsiasi altra proprietà ed ecco che si può raggiungere il milione di euro (o dollari) da investire sul mercato immobiliare. L’obiettivo, nel caso del nuovo trend statunitense, è quello di ritirarsi a 40 anni, magari rimpinguando le rendite con qualche lavoretto non stressante.
Il Sole24 Ore e Scenari Immobiliari hanno elaborato una serie di combinazioni di investimenti per verificare se sia possibile, una volta accumulato un capitale di un milione di euro, ritirarsi senza aspettare la pensione e non preoccupandosi di età e versamenti.
Il consiglio di base, in ogni caso, è quello di rivolgersi a un professionista per l’ottimizzazione fiscale delle proprietà immobiliari. L’obiettivo è quello di assestarsi su una rendita mensile di 5.800-7.500 euro, a fronte della quale c’è un portafoglio immobiliare che, nel lungo periodo, tiene al riparo dall’inflazione.
Il Sole 24 Ore e Scenari Immobiliari hanno fornito anche alcuni esempi di portafoglio immobiliare in grado di garantire una buona rendita. Nel caso si volesse puntare solamente sul mercato italiano, un’opzione potrebbe essere: 474mila euro in un laboratorio di 632 mq nella periferia di Bologna, un negozio di 68mq nel semicentro di Milano e un negozio di 88mq in centro a Firenze. La rendita annua sarà in questo modo di 77.110 euro.
Oppure, un altro esempio redditizio è composto da 750mila euro investiti in un laboratorio di 600 mq in zona Tiburtina a Roma, un negozio di 67 mq in centro a Napoli e un ufficio di 60 mq nel Gallaratese (Milano), a cui si associa una rendita da locazione annua di 80.750 euro.
Per chi invece preferisce il mercato internazionale il consiglio è di puntare su Lisbona, Nizza e Parigi che rappresentano il portafoglio estero più sicuro, con rendita annua stimata intorno ai 60mila euro. Nella capitale portoghese, ad esempio, un appartamento di 50 mq nel Barrio Alto costa 185mila euro, a Nizza zona Vernier per un appartamento di 50 mq servono 235mila euro e nella Ville Lumiére un monolocale di 39 mq si vende a circa 580mila euro.
Per chi preferisce la Spagna, invece, possono invece puntare su Valencia (appartamento di 70 mq per 245mila euro), Barcellona (negozio di 50 mq nel Barrio Gotico per 415mila euro) e Maiorca (bar di 65 mq a Es Trenc per 338mila euro), per ricavarne una rendita annua di 77mila euro.
Con Guanacaste in Costa Rica (160 mq per 368mila euro), Paradise Island nelle Bahamas (75 mq per 360mila euro) e Antigua (Caraibi, 60 mq per 270mila euro) ci si garantisce poi una rendita, secondo Scenari Immobiliari, di 90mila euro l’anno.
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag habitat immobiliare, habitatvr, SCADENZE FISCALI
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag habitat immobiliare, habitatvr, MUTUO, tasso fisso, tasso misto, tasso variabile
Tassi mutui 2019: quali previsioni per chi vuole acquistare una prima casa? dei tassi dei mutui, per ora ancora ai minimi storici, questo potrebbe essere il momento migliore per richiedere un mutuo prima casa. Quali movimenti dobbiamo aspettarci per i tassi nel 2019?
Andamento tassi mutui 2019, momento ancora favorevole
Chi, quindi volesse decidere in questi mesi di accendere un mutuo per acquistare la prima casa, potrebbe trovare un terreno ancora favorevole. Anche l’andamento dei tassi di riferimento dei mutui 2018, infatti, continua a restare in territorio negativo, all’inizio dell’estate, segnale di un cambiamento di rotta. Le previsioni per i tassi dei mutui ipotecari, comunque, sono per un movimento al rialzo che impiegherà diverso tempo a diventare sensibile.
Mutui ipotecari: andamento dei tassi nel 2019-2020
Mutui, tasso fisso o tasso variabile?
Se per sfruttare l’attuale momento caratterizzato da tassi bassi la scelta di un mutuo a tasso fisso appare ancora la migliore, sulle brevi scadenze, dati gli importi inferiori della rata, i mutui a tasso variabile (che solitamente sono preferibili quando i tassi sono in prospettiva di discesa) possono costituire già da ora un’opzione interessante.
Chi non può accedere ai tassi agevolati previsti dai mutui Inps 2018, può scegliere tra le proposte degli istituti di credito. Tra le offerte 2018 di mutui a tassi fissi e variabili finora disponibili in banca troviamo Intesa Sanpaolo e Unicredit. L’offerta di Intesa San Paolo chiamata Mutuo Domus consente di scegliere un mutuo a tasso fisso o variabile, oppure di combinare entrambe le opzioni grazie alla flessibilità offerta dalla formula proposta.
Unicredit propone invece nel 2018 mutui a tasso fisso con finalità di surroga o per acquisto di prima casa o seconda casa con spread che vanno dall’1% al 2,80%. Condizioni agevolate sono previste anche per i mutui a tasso variabile Unicredit, agganciato all’Euribor a tre mesi, con un Taeg massimo dell’1,49%.
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag habitat immobiliare, habitatvr, MUTUO
Mutui, è più conveniente il tasso fisso o variabile? Stando alle dinamiche dei tassi di Marzo 2018, è stato calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario prendendo ad esempio diverse tipologie di prezzo dell’immobile, di tasso fisso o variabile e di durata del finanziamento: mentre il tasso fisso determina la rata da sostenere per tutta la durata del finanziamento, il tasso variabile, invece, indicizza la propria rata ad un tasso di riferimento che viene determinato dai mercati finanziari, generalmente si tratta dell’Euribor.
Tasso fisso o variabile nel 2019?
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag euribor, habitat immobiliare, habitatvr
Un gruppo di consulenti è già al lavoro per il nuovo Ester, ed entro il prossimo febbraio sottoporrà le proprie osservazioni preliminari, di natura prettamente tecnica. Occorrerà fissare le scadenze di rilevazione (una settimana, un mese, tre, sei e 12 mesi), oltre che correggerne i valori, che al momento risultano inferiori a quelli dell’Eonia, cosa che potrebbe avere effetti sui finanziamenti.
IMMOBILI SEMPRE IL PRIMO INVESTIMENTO IN ITALIA
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag casa, habitat immobiliare, habitatvr, investimento
CONDHOTEL, PARLIAMONE!
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag condhotel, habitat immobiliare, habitatvr
Cosa sono i Condhotel: la formula della casa in albergo una formula che, nata negli Stati Uniti, è approdata quest’anno anche in Italia.
Condhotel anche in Italia. La parola condhotel deriva dalla parola inglese “condominium hotel” ed è una formula nata per la prima volta negli Stati Uniti. In Italia è stata introdotta per la prima volta nel 2014, anche se la disciplina attuativa è entrata in vigore nel 2018.
Il proprietario di un albergo può svincolare dal vincolo dell’albergo alcune delle camere e trasformarle in veri e propri appartamenti da vendere a privati. Il compratore acquisce la possibilità di utlizzare la camera per uso personale e, nei tempi morti, di darla in gestione al proprietario dell’albergo che l’affitterà alla sua clientela. Durante questo periodo, percepirà una percentuale sugli utili stabilita insieme al proprietario.
Quale forma deve avere la disdetta del contratto di locazione?
Al termine della scadenza naturale di un contratto di locazione la parte che non vuole proseguire nel contratto può mandare una disdetta con lettera raccomandata. Ma cosa succede se la rinuncia non ha forma scritta? E’ comunque valida?
In tema di disdetta del contratto di locazione al termine dell’ottennio, le parti che non vogliano proseguire nel contratto possono formalizzare disdetta (il locatore) o rinuncia (il conduttore) con lettera raccomandata da inviarsi all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Che cosa succede se tale disdetta/rinuncia è comunicata con forme differenti? Questa può comunque considerarsi valida o deve intendersi come non comunicata per carenza del requisito formale?
su una procedura di sfratto per finita locazione, laddove il conduttore non abbia lasciato l’appartamento;
su una procedura di richiesta canoni (e danni) qualora il conduttore abbia lasciato l’appartamento non pagando più i canoni pattuiti.
Nel caso di specie il conduttore, sia in primo che in secondo grado, s’era visto sfrattato per doversi considerare conclusa la locazione. Egli aveva proposto ricorso per Cassazione, in quanto, a suo modo di vedere, la disdetta del contratto non era ritualmente avvenuta.
La sentenza, con un’articolata motivazione, smonta quella tesi che vede nella forma scritta con invio raccomandato della disdetta un requisito ad substantiam della stessa, con conseguente nullità nel caso di utilizzazione di una differente modalità.
La pronuncia parte dall’assunto che sebbene la legge n. 431 del 1998 citi la comunicazione a mezzo raccomandata, tale prescrizione “non è assistita da alcuna prescrizione che indichi expressis verbis od anche indirettamente che tale forma debba osservarsi a pena di nullità o invalidità del negozio di rinuncia-disdetta”.
Il conseguenza di ciò prosegue la Corte, se ne deve desumere che la disdetta del contratto di locazione al termine dell’ottennio non ricade in alcun modo sotto della forma scritta a pena di nullità.
In questo caso il riferimento normativo sarebbe stato l’art. 1350 c.c., n. 13, ma proprio questa norma, affermano gli ermellini “Esige che il requisito formale scritto sia indicato “specialmente” dalla legge allude ad una indicazione espressa dell’obbligatorietà del requisito formale o comunque ad una indicazione indiretta ma chiaramente rivelatrice della volontà imperativa della legge”.
In questo contesto, quindi, ciò che conta è la sostanza, cioè la conoscenza della disdetta/rinuncia e chiaramente la sua dimostrabilità nell’eventuale successivo giudizio.
In tal senso, la Corte nomofilattica, chiosa ed afferma che: “Ne segue che il negozio di rinuncia-disdetta di cui al secondo inciso dell’art. 2, comma 1, non deve essere compiuto a pena di nullità con una lettera e, quindi, in forma scritta, e nemmeno la sua forma di trasmissione deve essere necessariamente quella della raccomandazione. Ciò che è necessario è che il negozio di rinuncia disdetta venga ricevuto dal destinatario sei mesi prima della scadenza” (Cass. 6 giugno 2016 n. 11808).
DECRETO INGIUNTIVO CONTRO UN CONDOMINO MOROSO.
La risposta, nel caso di adempimento del condomino, è scontata: il compenso dell’avvocato è recuperato dalla controparte morosa. La questione merita comunque alcune specificazioni sia in relazione a questa ipotesi apparentemente pacifica, sia con riferimento a quelle più particolari, rispetto alle quali v’è il rischio di errori che, nell’ipotesi di inserimento della voce di costo nel rendiconto, possono portare ad ulteriori contestazioni giudiziali.
Noi tutti abbiamo in mente il concetto che quando si ottiene un decreto ingiuntivo, l’avvocato del creditore sia pagato dalla controparte. Primo errore: l’avvocato del creditore – salvo il caso in cui si dichiari antistatario – è pagato direttamente del proprio cliente che percepisce le somme indicate nel decreto ingiuntivo per il compenso del legale, alla stregua di un rimborso.
Se l’avvocato del creditore chiede € 500,00 per un decreto ingiuntivo e il giudice con il decreto ne liquida € 400,00, la differenza dev’essere corrisposta dal cliente.
Nel caso di condominio, quindi, l’ipotetica differenza tra compenso e rimborso posto a carico del debitore, resta in capo alla compagine. In relazione al rendiconto, si darà conto di questo fatto, o comunque del fatto che il compenso per il decreto ingiuntivo è stato corrisposto dal condomino moroso.
La parte di compenso maggiore dev’essere ripartita tra tutti i condòmini – eccezion fatta per il moroso – in ragione dei millesimi di proprietà, salvo differente convenzione.
Passiamo ad un caso più particolare: che cosa succede se l’avvocato del condominio, ottenuto il decreto chieda il pagamento del compenso prima dell’adempimento del condomino? In tal caso la spesa dev’essere anticipata da tutti i condòmini e di ciò nel rendiconto bisognerà dar conto, salvo rimborso al momento del pagamento da parte del condomino moroso.
Ove anticipazione del compenso e adempimento del condomino avvengano nel medesimo periodo di gestione, l’amministratore dovrà dar conto di entrambe le operazioni nel medesimo rendiconto. Anche in questo caso la spesa dev’essere ripartita tra tutti i condòmini – eccezion fatta per il moroso – in ragione dei millesimi di proprietà, salvo differente convenzione.
In costanza di provvisoria esecuzione, nulla di diverso da quanto detto fin’ora: la spesa del compenso liquidata in decreto è addebitabile al moroso medesimo, salvo anticipazioni e/o integrazioni dei condòmini.
In tal caso e fino alla sua eventuale conferma, nessuna voce di costo inerente costi e compensi liquidati in decreto potrà essere imputata al condomino moroso. Si tratterà, in termini contabili, di gestire la controversia come se fosse una causa ordinaria, con i costi a carico del condominio fin tanto che non arrivi l’eventuale provvedimento di condanna.
scritto dall’avv Alessandro Gallucci
2019: COSA SUCCEDERA’ AL MATTONE?
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag 2019, casa, habitat immobiliare, habitatvr, mattone
Il 2018 del mattone italiano si è chiuso con un bilancio leggermente meno negativo rispetto all’anno prima con prezzi in calo del 3,7%, contro il 4% del 2017, Tuttavia l’anno volto al termine ha evidenziato un andamento contrastasto del mercato, caratterizzato da svalutazioni nelle città del centro sud e in provincia, dove la domanda va a rilento, e dal rilancio delle grandi città del centro-nord, con un effetto-rimbalzo sui prezzi. Se non vi saranno scossoni quindi avremo ancora una moderata crescita delle transazioni (tra le 580 e le 600mila unità), mentre i prezzi tenderanno a stabilizzarsi in un numero sempre maggiore di zone.
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag habitat immobiliare, habitatvr, legge di bilancio
Cedolare secca sugli immobili commerciali – Per i contratti di locazione, stipulati nel 2019, relativi a locali commerciali, rientranti nella categoria catastale C/1 (fino a 600 mq di superficie, escluse le pertinenze) è possibile optare per l’ applicazione della cedolare secca ( aliquota 21%).
Detrazioni recupero edilizio, risparmio energetico e acquisto mobili ed elettrodomestici – Anche per il 2019, vengono confermate le dtrazioni fiscali relative alle spese sostenute per gli interventi di efficienza energetica (a seconda dei casi, 50%, 65%, 70%, 75%, 80%, 85%), di recupero edilizio (50%) e per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (50%).
UNIRE 2 MUTUI? SI PUO’ FARE!
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag consolidamento, habitat immobiliare, habitatvr, MUTUO
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag auto usate, ecotassa 2019, habitat immobiliare, habitatvr
Ecotassa auto 2019, auto usate
L’ecotassa 2019 verrà applicata alle auto di nuova immatricolazione, considerate particolarmente inquinanti, a partire dal primo marzo 2019 (e fino al 31 dicembre 2021). L’ecotassa, infatti, ha l’obiettivo di disincentivare l’acquisto di veicoli con maggiori emissioni di Co2 in favore di quelli ibridi, macchine elettriche o a metano.
Vengono considerate particolarmente inquinanti, e quindi pagano l’ecotassa 2019, le auto che emettono 160 grammi di anidride carbonica per chilometro (160 Co2 g/km). Questo comporta che siano esentate dal pagamento dell’ecotassa 2019 le auto utilitarie più comuni. A pagare, però, saranno i Suv e le auto di grande cilindrata.
Eppure, l’ecotassa 2019 non colpirà solamente le auto considerate di lusso, ma anche modelli più comuni come più comuni come Giulietta, Giulia, 500 L, Tipo, Doblò tanto per fare qualche esempio di case automobilistiche italiane.
Tuttavia, gli introiti derivanti dall’ecotassa 2019 sulle auto non finiranno direttamente nelle casse dello Stato ma serviranno a finanziare gli incentivi per l’acquisto di veicoli a bassa emissione di anidride carbonica.
Ad esempio, per chi rottama l’auto e compra un’elettrica nella fascia di emissioni 0-20 grammi/km di Co2 è previsto un contributo di 6.000 euro. Mentre per la fascia di 21-70 grammi/km di Co2, si scende a 2500 euro. Senza rottamazione, si avranno rispettivamente 4.000 o 1.500 euro.
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag casa, casa energetica, habitat immobiliare, habitatvr
Vivere in una casa energicamente efficiente ha innumerevoli vantaggi che vanno dalla tutela dell’ambiente alla riduzione delle spese elettriche. Senza contare che grazie agli incentivi fiscali, investire nel risparmio energetico è spesso una spesa accessibile. Vediamo quali sono gli interventi più importanti da effettuare sulla nostra nuova casa o su una già esistente per renderla più efficiente secondo.
CONTACALORIE IN CASA
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BILANCIO 2019 TESTO DEFINITIVO
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag Decreto, decreto fiscale 2019, habitat immobiliare, habitatvr, legge di bilancio
Lo stop agli aumenti Iva (eredità dei governi precedenti) rappresenta la misura più dispendiosa dell’intera legge di Bilancio 2019. Ci sono voluti, infatti, quasi 12,5 miliardi di euro per scongiurare l’innalzamento delle aliquote. Ma la trattativa con Bruxelles e la necessità di recuperare risorse per il futuro appesantisce il peso per il prossimo anno: nel 2020, soltanto per impedire i nuovi aumenti, il governo dovrà trovare oltre 23 miliardi di euro.
È già legge, invece, il taglio alle cosiddette pensioni d’oro. Il contributo sarà del 15% per i redditi tra 100.000 e 130.000 euro e andrà a salire fino ad arrivare al 40% per quelli superiori a 500.000 euro con un prelievo del 25% per i redditi tra 130.001 e 200.000 euro, del 30% per i redditi tra 200.001 e 350.000 euro e del 35% per i redditi tra 350.001 e 500.000 euro.
Previsto anche un taglio per le rivalutazioni degli assegni di poco superiori a 1500 euro. Sostanzialmente, si percepirà di più ma l’incremento sarà inferiore a quanto atteso, più o meno da 70 euro lordi annui per una pensione di 2537 euro mensili (sempre lordi) ad un massimo di 483 euro annui per assegni di 8119 euro. Considerando le cifre nette, per una pensione mensile di circa 2500 euro, il mancato aumento è di circa 14 euro al mese.
Confermato il condono fiscale per chi si trova in difficoltà economica (con un Isee entro i 20mila euro), è il cosiddetto saldo e stralcio.Si riferisce alle cartelle tra il 2000 e il 2017 e prevede l’estinzione dei debiti per omessi versamenti di tasse e contributi pagando il 16% con Isee non superiore a 8.500 euro, il 20% con Isee fino a 12.500 euro e il 35% con Isee fino a 20mila euro. Il debito può essere pagato senza sanzioni e interessi, in un’unica soluzione, entro il 30 novembre del 2019 oppure in 5 rate con importi diversi rispetto alla prima versione.
Questa misura stabilisce la cancellazione dell’agevolazione dell’Ires al 12% (anziché al 24%) per gli enti no profit. Il vice premier Luigi Di Maio, però, ha già promesso che la norma verrà corretta al primo provvedimento utile.
Cambiano le regole per l’accesso alla maternità: ora le lavoratrici, su richiesta, potranno decidere di lavorare fino al nono mese, usufruendo del periodo di stop dal lavoro per intero dopo il parto. Sale poi da 4 a 5 il numero di giorni di congedo obbligatorio per i padri. Incrementata infine da 1000 a 1500 euro la dote per il bonus asilo nido.
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag habitat immobiliare, habitatvr, pignoramento case, pignoramento immobiliare
Con il pignoramento vengono bloccati i beni del debitore, in modo che siano finalizzati in via esclusiva al soddisfacimento delle pretese del creditore. Il pignoramento impone un vincolo giuridico sui beni mobili e immobili. Vediamo qual è la procedura per il pignoramento immobiliare secondo le nuove norme.
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Italiani, popolo (anche) di disoccupati e navigator. Almeno in riferimento al tanto dibattuto reddito di cittadinanza che, da ieri, aggiunge nuovi dettagli all’impianto che dovrebbe regolarlo.
Il vicepremier Di Maio, infatti, ha presentato a Porta a Porta la figura che dovrà incaricarsi di formare coloro che, in attesa di trovare lavoro, percepiranno l’ormai famigerato reddito di cittadinanza. Ma vediamo chi è e cosa farà il navigator.
Il navigator, in buona sostanza, svolgerà le funzioni di un tutor e seguirà il percorso di formazione dei disoccupati che hanno maturato il diritto a percepire il reddito di cittadinanza.
Di Maio ha anche detto che i navigator verranno assunti tramite una selezione: “Il navigator fa parte del programma di assunzioni che faremo – ha spiegato il vicepremier – li selezioniamo con un colloquio per trovare altre persone con alto profilo per seguire i giovani che hanno perso il lavoro”.
Mentre non si sa ancora assolutamente nulla per quanto riguarda il numero delle assunzioni. Nessun accenno nemmeno allo stipendio che percepiranno i navigator: “L’importante è che la persona che orienta il disoccupato venga pagato in base al numero delle persone orientate”, ha aggiunto Di Maio sempre a Porta a Porta.
In buona sostanza, l’obiettivo è quello di mettere in condizione le aziende di assumere un lavoratore già formato, ottimizzando al massimo i tempi di inserimento. Anche se, sulle modalità con cui il navigator seguirà il titolare di reddito di cittadinanza, non c’è ancora molta chiarezza: “La formazione – ha dichiarato Di Maio – non necessariamente deve essere avvenire nei centri per l’impiego; ma anche in un centro privato, in una azienda”.