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Timestamp: 2018-09-22 23:06:02+00:00
Document Index: 5683242

Matched Legal Cases: ['art. 71', 'art. 71', 'art. 1183', 'art. 1130', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 69', 'sentenza ', 'art. 1118', 'Cass. Sez. ', 'art. 69', 'art. 64', 'art. 1130', 'art. 67', 'art. 1129', 'art. 1136', 'art. 66', 'art. 624', 'art. 624', 'art. 624', 'sentenza ', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 624', 'art. 624', 'art. 1130', 'art. 67', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 4']

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Pubblicato il 12 settembre 2018 da Nunzia Falcioni
Infiltrazioni: Il locatore, in qualità di possessore, resta l’unico responsabile dei danni causati dalla collocazione di fioriere sulla terrazza a livello.
Il proprietario di due locali commerciali ubicate al piano terra di un edificio condominiale, cita in giudizio il condominio sostenendo che a causa della mancata manutenzione dei pluviali si erano verificati negli immobili di sua proprietà, concessi in locazione ad uso commerciale, svariate infiltrazioni che lo avevano costretto anche a ridurre l’importo del canone di locazione.
Il condominio si è costituito negando ogni addebito, puntualizzando che le infiltrazioni derivavano dalla terrazza a livello di proprietà di Tizio su cui è collocata la tubazione pluviale, puntualizzando che in corrispondenza del punto dei locali dell’attore, ove maggiormente si erano manifestate le infiltrazioni, sulla sovrastante terrazza a livello erano state collocate delle grosse fioriere che rappresentavano un ostacolo al regolare deflusso delle acque piovane e che, a fronte della scarsa manutenzione del terrazzo, si concentravano ristagni d’acqua.
Il locatore, dopo la sua chiamata in causa, convinto di non avere alcuna responsabilità, chiama a sua volta in giudizio il conduttore chiedendo che fosse dichiarato responsabile della richiesta di risarcimento danni avanzata dall’attore. Continua a leggere→
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Pubblicato il 31 agosto 2018 da Nunzia Falcioni
Supercondominio:complesso residenziale in cui vi sono edifici singolarmente considerati con un numero cospicuo di appartamenti,nonché villette indipendenti.
Nei casi in cui in un complesso residenziale vi siano edifici singolarmente considerati con un numero cospicuo di appartamenti, nonché villette indipendenti, parti comuni con aree a verde e vialetti interni, si può parlare di “supercondominio” e se così è, in caso di delibere finalizzate all’approvazione di lavori di ristrutturazione a tutti gli edifici, dovrà essere convocata apposita assemblea dei proprietari per ogni singolo fabbricato, oppure un’unica assemblea straordinaria con un’unica votazione, il cui conteggio delle maggioranze vada effettuato sul numero complessivo dei millesimi?
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Pubblicato il 6 agosto 2018 da Nunzia Falcioni
Chi vuole svolgere l’attività di amministratore di condominio deve essere in possesso di determinati requisiti. Pena la nullità della sua nomina.
Rischi di un’amministratore che non ha mai frequentato un corso. Chi vuole svolgere l’attività di amministratore di condominio deve essere in possesso di determinati requisiti.
È cosa nota, per gli addetti ai lavori, che questi requisiti sono indicati dall’art. 71-bis disp. att. c.c. e che possono essere così sintetizzati:
1) requisiti di onorabilità (no condanne per reati contro il patrimonio, ecc.);
2) requisiti d’istruzione (minimo diploma di scuola secondaria di secondo grado);
3) requisiti di professionalità (corso di formazione iniziale e aggiornamenti annuali.
Amministratore di condominio, requisiti ed eccezioni
La norma citata pone delle eccezioni:
chi amministra l’edificio nel quale è condòmino non deve avere il possesso dei requisiti di cui ai nn. 2 e 3;
chi è amministratore e lo è stato per almeno un anno nel triennio 18 giugno 2010 – 18 giugno 2013 non deve avere frequentato il corso di formazione iniziale, ma deve frequentare quelli di aggiornamento.
L’art. 71-bis disp. att. c.c. specifica che la perdita dei requisiti di onorabilità comporta la cessazione automatica dell’incarica, ovverossia l’immediata decadenza con facoltà per i condòmini di convocare l’assemblea senza formalità.
A quali rischi vanno incontro se a mancare sono i requisiti di professionalità? Mancanza iniziale, cioè svolgimento totalmente abusivo dell’attività di amministratore condominiale, ovvero mancanza successiva, ossia assenza dell’attestazione di frequenza del corso di aggiornamento.
Come sapere se l’amministratore ha fatto il corso?
Non esiste un registro pubblico dove annotare la frequenza dei corsi di formazione iniziale e di aggiornamento.
Gli enti che erogano corsi non sono obbligati dalla legge a dare questo genere d’informazioni. Diverso il caso delle associazioni che, ai sensi della legge n. 4 del 2013, sono tenute a rendere pubblici gli elenchi dei loro iscritti. Continua a leggere→
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Pubblicato il 26 luglio 2018 da Nunzia Falcioni
Stabiliti i termini di pagamento, è il debitore che dev’essere diligente nel ricordare il termine e quindi pagare e non il creditore a ricordarglielo.
L’amministratore di condominio può richiedere le rate condominiali via e-mail?
Qual è il valore legale di una simile richiesta se il condòmino dovesse iniziare a non pagare?
Queste due domande che ci ha posto un nostro lettore, il quale spiega che l’amministratore del condominio nel quale vive manda ogni genere di richiesta di pagamento, anche i solleciti, via e-mail.
È utile soffermarci sulla questione posta anche per capire come sia giusto operare e sfatare alcuni luoghi comuni.
Termine del pagamento delle rate condominiali
Il termine di pagamento delle rate condominiali è stabilito, salvo generale indicazione contenuta nel regolamento, dall’assemblea con l’approvazione della spesa e del relativo riparto.
È così, ad esempio, con l’approvazione del preventivo, le cui quote, nel riparto, sono solitamente scadenzate mensilmente, ovvero trimestralmente, ecc.
Ove per la spesa approvata non sia stato indicato un termine di pagamento, allora il creditore – il condominio nel nostro caso – ha diritto all’immediata esecuzione della prestazione (art. 1183 c.c.).
È così, ad esempio, per i conguagli derivanti dall’approvazione del rendiconto condominiale. In assenza d’indicazione d’un termine (es. versamento dei conguagli entro 15 gg dall’approvazione) questi sono immediatamente richiedibili (per gli assenti l’immediatezza coincide con la comunicazione del verbale).
Informalità della richiesta di pagamento delle rate condominiali
Non esiste una norma di legge che imponga all’amministratore di attivarsi per chiedere le quote condominiali ad ogni loro scadenza.
È vero, l’art. 1130 n. 3 c.c. impone all’amministratore di riscuotere i contributi, ma tale attività non deve necessariamente consistere nella costante richiesta ad ogni scadenza. Stabiliti i termini di pagamento, come per ogni obbligazione, è il debitore che dev’essere diligente nel ricordare il termine e quindi adempiere (pagando) e non il creditore a doverglielo ricordare.
Ciò nonostante per tutta una serie di ragioni – che non saranno oggetto di questo approfondimento – sovente gli amministratori emettono degli avvisi di pagamento, cioè in prossimità della scadenza delle rate condominiali, ovvero delle spese straordinarie eventualmente dovute e/o deliberate, inviano ai condòmini una richiesta.
Si tratta di una sorta di memento, insomma un “ricordati che devi pagare”. Un’azione, come detto, assolutamente non dovuto e rispetto alla quale, quindi, non può pretendersi il ricorso ad alcuna forma sacramentale. La richiesta di pagamento non è l’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio, né la comunicazione del verbale. Continua a leggere→
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Pubblicato il 18 luglio 2018 da Nunzia Falcioni
Tabelle millesimali,sono uno strumento di funzionamento dell’assemblea nonché di ripartizione delle spese. Da esse si può calcolare la quota condominiale.
Esse, dice la legge (art. 1138 c.c.), sono un allegato al regolamento di condominio.
Siccome il regolamento condominiale – è sempre l’art. 1138 c.c. a dirlo – è obbligatorio quando il numero dei condòmini è superiore a dieci, non è mancato chi ha concluso per la obbligatorietà delle tabelle superato tale numero.
Non è così: com’è stato in più occasioni affermato (si veda ad esempio, Trib. Trapani 28 febbraio 2008), l’adozione dei millesimali è sempre possibile – ad avviso dello scrivente obbligatoria – eventualmente anche per via giudiziale al di là del numero dei condòmini.
Per lungo tempo è stato dubbio se le tabelle potessero essere approvate a maggioranza. Le Sezioni Unite della Cassazione (n. 18477/2010) hanno eliminato ogni incertezza sancendo la legittimità delle tabelle approvate a maggioranza e revisionate.
Il dato letterale del nuovo art. 69 disp. att. c.c. – cioè quello modificato dalla legge n. 220 del 2012 e attualmente in vigore – secondo alcuni potrebbe portare a concludere per la necessità del voto favorevole di tutti i condòmini per l’approvazione dei millesimali, ma così non pare essere secondo le prime letture date dalla giurisprudenza.
– assembleare;
– contrattuale;
– giudiziale.
La revisione per via contrattuale è sempre possibile, sostanziandosi eventualmente in una modificazione pattizia, mentre la revisione per assembleare e giudiziale è legittima solamente se le tabelle che s’intende cambiare sono errate ovvero non più attuali.
Sul modo di contestarle è utile segnalare una pronuncia della Corte di Cassazione – la sentenza n. 20071 dell’11 agosto 2017 – che ben fotografa la differenza tra giudizio finalizzato alla contestazione delle tabelle millesimali e giudizio di contestazione delle delibere.
Come si legge nel provvedimento citato «ove delle tabelle millesimali esistono, avendo esse, come già detto, natura valutativa e non attributiva della proprietà, la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni possono essere riscontrate dal giudice sulla base di dette tabelle, finché non siano state modificate, senza essere tenuto ad esaminare i titoli di acquisto dei singoli condomini ed a valutarli, di sua iniziativa, come (eventualmente) difformi dalle tabelle; se il condomino intenda, non di meno, denunciare la violazione dell’art. 1118 c.c., è tenuto ad impugnare le tabelle, chiedendone la modifica giudiziale, e non le deliberazioni assembleari adottate in base alle tabelle medesime (cfr. Cass. Sez. 2, 18/08/2005, n. 16982).»
In sostanza chi è convinto della erroneità delle tabelle deve iniziare un apposito giudizio, non potendosi limitare ad eccepirlo in altro pur sempre connesso alla gestione condominiale, quale ad esempio quello d’impugnazione di una delibera.
Ricordiamo che nel giudizio di revisione delle tabelle millesimali – siano esse di origine contrattuale ovvero assembleare – è possibile chiamare in causa l’amministratore e non tutti i condòmini (art. 69 disp. att. c.c.).
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Vendita immobile: l’amministratore è obbligato a rilasciare l’attestazione dei pagamenti delle quote condominiali ?
Pubblicato il 15 luglio 2018 da Nunzia Falcioni
L’acquirente di un immobile in condominio, è responsabile con il condomino venditore, per il pagamento delle quote condominiali pregresse.
Vendita di immobili siti in condominio: la compravendita degli immobili situati in condominio è sempre stata foriera di insidie per gli acquirenti, soprattutto per quelli che non hanno il buon uso di informarsi sulla situazione delle spese condominiali connesse all’unità immobiliare da acquistare.
L’errore più diffuso, posto in essere da chi compra in condominio, è proprio quello di disinteressarsi degli oneri condominiali pregressi, che sono alla base dei principali contenziosi tra acquirente e venditore.
È noto, infatti, che l’acquirente di un immobile in condominio, ai sensi dell’art. 64 quarto comma disp. att. c.c., è solidalmente responsabile con il condomino venditore, per il pagamento delle quote condominiali pregresse, relative all’anno di acquisto ed a quello precedente.
Ed è proprio per limitare i contenziosi tra acquirente e venditore che il legislatore della riforma condominiale ha introdotto, al n. 9 dell’art. 1130 c.c., l’obbligo dell’amministratore di fornire al condomino richiedente l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
Tale specifico dovere dell’amministratore è diretto, infatti, a tutelare essenzialmente l’acquirente dell’immobile in condominio che, di fatto, è messo dalla legge in condizioni di poter conoscere l’eventuale morosità nel pagamento delle quote condominiali, da parte del suo venditore.
Ma chi può chiedere all’amministratore di condominio il rilascio dell’attestazione dei pagamenti e delle eventuali liti in corso e poi con quali motivazioni?
Il quesito non è banale, per come potrebbe sembrare, in quanto, se è vero che il dettato legislativo identifica come soggetto richiedente soltanto il “condomino”, è pur vero che di prassi, sono gli agenti immobiliari intermediari nella compravendita dell’immobile a formulare la richiesta di rilascio dell’attestazione all’amministratore.
L’agente immobiliare è colui che viene incaricato dal condomino venditore a gestire i contatti con i possibili acquirenti ed a redigere l’atto di vendita, occupandosi della relativa burocrazia, fino al rogito finale.
È dovere dell’agente immobiliare fornire al possibile acquirente tutte le informazioni riferite al pagamento degli oneri condominiali connessi all’immobile in vendita in condominio talché, in caso di omissioni, ricade su di lui la relativa responsabilità omissiva. Continua a leggere→
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Multe a chi non partecipa all’assemblea di condominio, è possibile?
Pubblicato il 5 luglio 2018 da Nunzia Falcioni
Nessuna norma sanziona l’assenza dall’assemblea: l’art. 67 disp. att. c.c. specifica che la presenza in assemblea può anche avvenire a mezzo di delega.
Nel condominio in cui vivo alle assemblee partecipa sempre poca gente; alle volte così poca che non si raggiungono nemmeno i quorum costitutivi.
L’ultima volta che ci siamo visti e abbiamo potuto deliberare, abbiamo deciso di inserire nel regolamento una clausola che prevede una multa per chi è assente ingiustificato alle riunioni per due volte consecutive.
Ora un condòmino dice che impugnerà quella decisione perché non è possibile che l’assemblea decida su questi argomenti.
È vero, quindi che non possono essere multati quelli che si disinteressano della gestione condominiale?
L’assemblea è l’organismo decisionale del condominio: com’ha affermato autorevole dottrina essa «è organo naturale (che non richiede alcuna nomina), strutturale e permanente» (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).
Non si può sopprimere la figura dell’assemblea condominiale, contrariamente alla soppressione dell’organismo esecutivo rappresentato dall’amministratore di condominio, la cui nomina, com’è noto, è facoltativa se i condòmini sono meno di nove (art. 1129, primo comma, c.c.).
Dell’assemblea fanno parte quali componenti, alternativamente:
i condòmini;
i titolari di diritti d’uso e abitazione;
L’art. 1136 c.c. specifica che l’assemblea non può deliberare se gli aventi diritto a partecipare non sono stati regolarmente avvisati; l’art. 66 disp. att. c.c. specifica che tale manchevolezza comporta l’annullabilità della deliberazione, rilevabile entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale da chi non è stato convocato. Continua a leggere→
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Furto di bicicletta aggravato se avviene nel cortile condominiale
Pubblicato il 2 luglio 2018 da Nunzia Falcioni
Furto di biciclette:chi ruba una bicicletta da un cortile condominiale risponde del reato di cui all’art. 624-bis c.p. e non del furto semplice.
In tema di furto in abitazione, il cortile del condominio, in quanto pertinenza dell’unità immobiliare dev’essere ad essa parificata.
Ne discende che chi ruba una bicicletta da un cortile condominiale risponde del reato di cui all’art. 624-bis c.p. (Furto in abitazione e furto con strappo) e non del furto (per così dire) semplice previsto e punito dall’art. 624 c.p.
Questa, in somma sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 27143 depositata in cancelleria il 13 giugno 2018 a seguito di discussione nella pubblica udienza del precedente 2 maggio.
Il cortile condominiale – così lo definisce la Suprema Corte di Cassazione – «tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti».
La nozione, però, se si guarda al condominio negli edifici viene allargata.
In tal senso, nella medesima pronuncia gli stessi Supremi giudici hanno specificato che guardando all’ampia portata della parola e, specialmente, alla funzione di dare luce ed aria agli ambienti che vi si affacciano, nell’ambito del termine cortile si possono ritenere «compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione» (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
Ricordiamo che a mente del testé citato art. 1117 c.c. il cortile – dato il compito assolto – è considerato condominiale, ma nulla vieta che la sua proprietà possa essere riservata ad uno o più condomini.
Medesime considerazioni per quegli spazi di piccole o addirittura piccolissime dimensioni che servono a dare luce ed aria agli ambienti circostanti (Cass. 7 aprile 2000, n. 4350). Il riferimento è, ad esempio, a vanelle o pozzi luce.
Il furto, così come descritto dall’art. 624 c.p., è quell’azione cosciente e volontaria (non esiste il furto colposo) che si sostanzia nel sottrarre una cosa mobile altrui a chi la detiene al fine di trarre in ingiusto profitto per sé o per altri.
Il furto, dice la norma, a meno che non ricorrano particolari circostanze, è punito a querela della persona offesa, ossia in seguito ad apposito atto formale contenente istanza di punizione e che deve essere presentato entro novanta giorni dalla data in cui si ha conoscenza della consumazione del reato.
Il furto in abitazione, previsto e punito dall’art. 624-bis c.p., punisce chiunque con le medesime modalità ed intenzioni s’impossessi della cosa mobile altrui «mediante introduzione in un edificio o in altro luogo destinato in tutto o in parte a privata dimora o nelle pertinenze di essa». Continua a leggere→
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Rappresentante di scala, nomina e compiti
Pubblicato il 28 giugno 2018 da Nunzia Falcioni
Rappresentante di scala:figura che ha la funzione d’interfacciarsi con l’amministratore e/o coi condòmini per favorire il buon andamento del condominio.
Chi è il rappresentante di scala?
Quando e da chi può essere nominato?
Queste le principali domande che ci vengono poste quando in un condominio si propone la nomina del così detto rappresentate di scala, altrimenti noto come caposcala.
Partiamo da una premessa: il caposcala, o rappresentante di scala non è il consigliere di condominio. Questa figura è disciplinata dall’art. 1130-bis, secondo comma, c.c. ed ha funzioni consultive e di controllo dell’operato dell’amministratore.
Il rappresentante di scala è una figura istituita dalla prassi che ha la funzione d’interfacciarsi con l’amministratore e/o coi condòmini e coi terzi al fine di favorire lo svolgimento dell’attività di gestione dell’edificio, nonché per fungere da cinghia di trasmissione tra i singoli condòmini e l’amministratore, rappresentando istanze ed esigenze connesse alle parti comuni dell’edificio.
È evidente, allora, che la figura del rappresentante di scala può essere utile:
– nei condominii che presentano più scale, costituenti condòmini parziali, rispetto alle quali è utile avere una comunicazione efficace e diretta con l’amministratore;
– nei condomini complessi che non rientrano nell’ambito della figura di supercondominio;
– nei supercondominii (anche qui distinguendo tra rappresenta di scala o di edificio dal rappresentante in seno all’assemblea ai sensi dell’art. 67 disp. att. c.c.);
– in generale in tutti quei condominii particolarmente numerosi. Continua a leggere→
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Pubblicato il 25 giugno 2018 da Nunzia Falcioni
Formazione periodica dell’amministratore. Chi non si aggiorna rischia il suo mandato. Decreto ministeriale n. 140 del 2014.
Formazione annuale per gli amministratori condominiali: quanta confusione!
Una delle poche cose meritevoli di apprezzamento del decreto ministeriale n. 140 del 2014 è l’indicazione della durata dei corsi che gli aspiranti amministratori e quelli già in attività devono seguire.
Ricordiamo che il d.m. testé è espressamente intitolato Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali.
Cosa dice quest’atto in merito alla formazione periodica?
– che, gli obblighi di formazione periodica hanno cadenza annuale (art. 5, secondo comma, d.m. n. 140 del 2014);
– che, l’obbligo formativo appena indicato si assolve frequentando corsi aventi le caratteristiche indicate dal decreto è che abbiano una durata di almeno quindici ore;
– che, l’assolvimento dell’obbligo formativo è attestato da chi ha organizzato lo specifico corso di almeno quindici ore, al termine del predetto corso.
Corsi, non ore di formazione
Il decreto n. 140 può essere considerato soddisfacente?
No, per i più (compreso il sottoscritto) no, se lo scopo della norma doveva essere quello di garantire la qualità della formazione tanto guardando a chi la eroga, tanto avendo riguardo all’amministratore e quindi all’utenza.
Il decreto ministeriale consente di organizzare eventi formativi, aventi valore ai fini dell’aggiornamento obbligatorio professionale, sganciati da un percorso di formazione rientrante nell’ambito di un corso di almeno quindici ore?
No, la risposta è negativa come per il primo quesito. È questo un aspetto fondamentale che, chi partecipa a corsi di formazione deve tenere in mente.
Esempio: se l’ente Gamma organizza una giornata studi di 6 ore e specifica che al termine di questa giornata verranno riconosciute agli amministratori condominiali 6 ore di formazione ai fini dell’assolvimento dell’obbligo formativo annuale, tale riconoscimento non avrà alcun valore.
Motivo? Il secondo comma dell’art. 5 del d.m. n. 140/2014, parla da sé: «gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all’evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici».
Quelle sei ore potranno anche essere le migliori 6 ore di formazione professionale sul mercato, ma se non inserite in un apposito corso, avente i requisiti di legge, non valgono nulla ai fini dell’obbligo di aggiornamento annuale.
Nessuno – ai fini del d.m. n. 140 – può certificare le ore di formazione, perché ciò che si attesta è «il superamento con profitto di un esame finale sui contenuti del corso di formazione e di aggiornamento seguito dai partecipanti» (art. 4, secondo comma, d.m. n. 140/2014). Il corso, nel caso che ci occupa, deve durare almeno 15 ore.
È tutto così chiaro che ci pare inutile aggiungere altro.
Corsi di almeno quindici ore, nessun credito formativo professionale
Ok, nessuna attestazione di frequenza di ore, ma almeno di crediti formativi professionali? Continua a leggere→
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