Source: http://www.elhombreylascosas.com.ar/2017/02/aspectos-procesales-de-la-division-del_4.html
Timestamp: 2018-03-17 16:30:44
Document Index: 196458010

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EL HOMBRE Y LAS COSAS: Aspectos procesales de la división del derecho real de condominio en el nuevo Código Civil y Comercial.Iturbide, Gabriela A.
Título: Aspectos procesales de la división del derecho real de condominio en el nuevo Código Civil y Comercial
Autor: Iturbide, Gabriela A.
Publicado en: RCCyC 2017 (febrero), 03/02/2017, 54 - RCCyC 03/02/2017,
Cita Online: AR/DOC/3989/2016
Sumario: I. Introducción. — II. Concepto. — III. Constitución. — IV. ¿Qué ocurre en el supuesto de la prolongación de la indivisión hereditaria? — V. Comparación con otros estados comunitarios. — VI. Clasificación. — VII. Facultades de los condóminos. — VIII. Obligaciones de los condóminos. — IX. Asambleas y administración. — X. Frutos. — XI. Conclusión del condominio. — XII. Convenios de suspensión de la partición. — XIII. Condominio con indivisión forzosa temporaria. — XIV. Partición nociva. — XV. Condominio fiduciario. — XVI. Subsistencia de las normas procesales vinculadas con la acción de división de condominio.
En este trabajo nos ocuparemos de compartir con el lector el análisis de aquellas normas que regulan el derecho real de condominio en el nuevo Código Civil y Comercial y que adquieren relevancia en lo que respecta a los aspectos procesales al momento de su disolución. Advertimos entonces que no trataremos en esta ocasión los supuestos de condominio de indivisión forzosa a la que el nuevo ordenamiento legal denomina "perdurable" (ver capítulo 5 Secciones 1ª y 2ª del Título IV del Libro Cuarto ), pues por regla general en esos supuestos no pueden los condóminos pedir la partición.
Para comenzar, diremos que la institución de la copropiedad o condominio ha pasado del derecho romano a las legislaciones modernas. En unos países, como ocurre en el derecho francés, el Código civil no ha legislado la teoría general de la copropiedad, pero ella ha sido elaborada por la doctrina y la jurisprudencia, utilizando los principios del derecho romano y algunas disposiciones especiales relativas a la comunidad que se establece entre los herederos por muerte de una persona. En otros países, por el contrario, se encuentra una reglamentación completa de la copropiedad. Nuestro Código Civil y Comercial se encuentra en este último grupo. (1) Nos detendremos entonces en las principales normas que caracterizan la figura para luego examinar qué ocurre cuando se insta de un modo u otro la partición, aclarando desde ya que, en función de la doctrina que se deriva del artículo 7 del nuevo Código Civil y Comercial, deberán aplicarse esas normas siempre que se vinculen con consecuencias no agotadas de situaciones o relaciones jurídicas existentes.
El artículo 1983 del nuevo Código Civil y Comercial prevé que "Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción" (2).
De la definición que ofrece el Código se desprenden sus elementos distintivos:
1) el condominio es un derecho real;
2) tiene por objeto una cosa mueble o inmueble;
3) pertenece a más de una persona;
4) cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o diferente: La definición legal dice que "que corresponde a cada una por una parte indivisa".
El segundo párrafo del artículo 1983 sigue la línea del artículo 2708 del Código de Vélez y establece una presunción de igualdad de cuota que opera en los casos en que exista alguna duda sobre el valor de la parte alícuota de cada comunero. La presunción es juris tantum, lo que determina que, como se aclara en la norma, pueda dejarse de lado cuando la ley o el título que sirve de causa al condominio prevean otra cosa. De modo que el principio de igualdad recién cobra virtualidad en los casos en que la ley o los comuneros guarden silencio al respecto. (3)
La solución es lógica y constituye un modo de reducir las disputas y cuestiones litigiosas. Resulta razonable, en ausencia de estipulaciones legales o convencionales que determinen la parte de cada copropietario, considerar que todos ellos tienen una participación igual dado que si la realidad fuese otra, el acto de constitución del condominio -o la ley, si fuere el caso- debe contener las aclaraciones correspondientes, pudiendo ellas, incluso, resultar de convenciones o actos posteriores (4).
El contenido de este derecho real es semejante al del dominio, con la salvedad de los límites resultantes de las cuotas de los otros copartícipes. Cada uno de ellos tiene, en principio, las facultades de usar, gozar y disponer, pero al mismo tiempo deben compartirlas, lo que supone una adaptación (arts. 1986/8). Además, aquí el Código ofrece cierto margen de autonomía, que permite a los interesados regular esta forma de comunidad.
El condominio se rige principalmente por las normas del Título IV del Libro Cuarto. En aquello que no esté previsto, habrá que acudir en primer lugar a las previstas para el derecho real de dominio (art. 1984), luego a las Disposiciones Generales sobre derechos reales (arts. 1882 a 1907) y, finalmente, a las restantes normas del Código, especialmente a aquellas que regulen situaciones similares, como las de la comunidad hereditaria (arg. art. 1996).
III. Constitución
El Código, en las Disposiciones Generales sobre condominio, no menciona a los modos de adquirir este derecho real, por lo que resultan aplicables las normas generales que en principio abarcan a todos los derechos reales.
Por ende, el condominio puede nacer por título y modo, por la inscripción registral constitutiva, por un acto de última voluntad, por disposición de la ley, y por prescripción. Además, hay que tener en cuenta cuando corresponda a los modos especiales de adquirir el dominio (v.gr.: apropiación por más de una persona, aluvión que incremente un inmueble que pertenece a varias personas, etc.). Las normas que regulan el dominio son supletoriamente aplicables al condominio.
En el caso del título y modo, habrá un contrato que deberá satisfacer los requisitos necesarios para configurar un título suficiente, y estar acompañado de la tradición. En la hipótesis de cosas muebles registrables y que la inscripción sea constitutiva (v.gr.: varias personas compran un auto), nacerá el condominio con la pertinente inscripción. En el caso de los actos de última voluntad, cabe pensar en un legado de cosa cierta más de una persona. En cambio, la institución de varios herederos, así como la sucesión universal, genera entre ellos una comunidad hereditaria, no un condominio.
En ocasiones es la propia ley la fuente del condominio. Así ocurre con los condominios de indivisión forzosa perdurable (medianería; accesorios al uso común de varios inmuebles; accesión de cosas muebles inseparables; descubrimiento de un tesoro en cosa ajena).
En algunos casos, puede nacer un condominio por la prescripción adquisitiva, como ocurre, por ejemplo, si varios coposeedores adquieren el condominio por el paso del tiempo. También la prescripción breve puede servir para consolidar una situación en favor de varias personas. Como contracara, la prescripción adquisitiva en favor de un tercero o de uno sólo de los condóminos que excluya a los otros (interversión de título), provocará la extinción del condominio (5).
Por último, nace el condominio de una sentencia judicial que reconoce ese derecho a uno de los convivientes que se lo reclama al otro, generalmente luego de cesada la convivencia.
IV. ¿Qué ocurre en el supuesto de la prolongación de la indivisión hereditaria?
Durante la vigencia del Código anterior una importante doctrina y corriente jurisprudencial sostuvo que si bien la comunidad hereditaria no es un condominio, si se inscribe en el Registro la declaratoria de herederos, y la situación se prolonga en el tiempo, se puede inferir que se ha constituido un condominio, o bien que los coherederos lo han hecho tácitamente. Debía transcurrir un tiempo "prolongado", aunque era una cuestión de hecho determinarlo en cada caso.
Al respecto, Zannoni sostiene que el hecho de que la declaratoria de herederos sea inscripta en el Registro de la Propiedad no altera su intrínseca naturaleza: constituir el título hereditario oponible erga omnes que acredita ser heredero de quien figura como titular registral del inmueble. La declaratoria por sí sola no constituye, ni transmite, ni declara, ni modifica derechos reales sobre inmuebles. Su valor declarativo se limita al título que acredita la vocación, el llamamiento hereditario. Es verdad que esa inscripción debe hacerse para el supuesto en que los herederos declarados pretendiesen disponer del inmueble mediante tracto abreviado (art. 16, inc. a), ley 17.801); pero en este caso se está ante una situación registral de excepción a la exigencia de la continuidad del tracto como principio general (art.14, ley 17.801). Otra postura sustentada por Llambías, entiende que el dominio sobre cosas particulares que pertenecían al causante de la sucesión, queda fijado por su muerte en cabeza de los herederos "sin intervalo de tiempo". (6)
Para Coghlan, producida la muerte del causante, nace con la aceptación de la herencia y la declaración de la calidad de heredero, actos que presuponen el consentimiento expreso a la formación del condominio. En la postura sustentada por Goyena Copello, la transformación de la comunidad hereditaria en condominio se produce cuando se prolonga la situación de indivisión, es decir, las circunstancias de hecho permiten apreciar la voluntad de los coherederos de constituir un condominio,; al no haberse opuesto a la inscripción ni haber formulado reclamo alguno durante un lapso más o menos prolongado, han prestado un asentimiento tácito que de una u otra manera los hace partícipes de la inscripción y le da carácter de unánime. (7)
Por su parte, el profesor Jorge Alterini dice que la tesis de la transformación del dominio del causante en condominio de los herederos, implica en definitiva la desaparición de la figura de la comunidad hereditaria, cuyo régimen no es idéntico al del condominio. No se comprende entonces la razón por la cual la inscripción registral de la declaratoria de herederos, que tiende simplemente a su publicidad, pueda tener tal energía como para convertir una comunidad hereditaria en un condominio, cuando ninguna disposición legal da pie a ese trascendente efecto, siendo que el condominio tiene como objeto único a las cosas. Si la inscripción de la declaratoria es insuficiente para generar el condominio, no debe inferirse de la prolongación de la indivisión luego de esa publicidad registral la virtualidad que ninguna norma prevé de alumbrar el condominio entre los cotitulares. Por lo demás, parece objetable una doctrina que asienta una derivación tan significativa en una pauta tan indefinida como es la "prolongación" del estado de indivisión, sin que haya señalado cual sería el lapso mínimo, por lo menos aproximado, de esa prolongación. (8)
El Código actual no menciona a la prolongación de la indivisión hereditaria como un supuesto de constitución de un condominio, ni en los modos de adquisición de los derechos reales en general, ni en los modos de adquisición del dominio, ni en el capítulo dedicado al condominio. Por ende, cabe entender que se ha desechado esta interpretación pues, de lo contrario, se la hubiera previsto. Al ser así, la indivisión hereditaria sólo concluye por la partición. Su prolongación, por extensa que sea en el tiempo, no se convierte en un condominio. (9)
El artículo 2363 dice en ese sentido: "La indivisión hereditaria sólo cesa con la partición. Si la partición incluye bienes registrables, es oponible a los terceros desde su inscripción en los registros respectivos".
De la partición puede surgir un condominio, si una cosa fuera adjudicada a más de un heredero. En tal caso, la constitución del derecho es convencional y el título lo constituye la cuenta particionaria aprobada judicialmente, la que se inscribe para su oponibilidad.
Es por ello que se viene sosteniendo que el fuero de atracción no concluye con la declaratoria de herederos, ni con su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, pues ella no transforma la indivisión en condominio. En consecuencia, mientras no se efectúe la partición de bienes y se la apruebe, el fuero de atracción mantiene todo su vigor.
V. Comparación con otros estados comunitarios
El condominio tiene por objeto una o más cosas, mientras que otros estados comunitarios recaen sobre otra clase de bienes, derechos personales, y cuentan con sus propias regulaciones. Así, por ejemplo, la herencia comprende todos los derechos y obligaciones del causante (art. 2277). El matrimonio genera un régimen patrimonial especial, ya sea convenido por los cónyuges o impuesto supletoriamente por la ley por la ley (arts. 446, 463). Las obligaciones pueden ser de sujeto plural, esto es, pueden tener varios acreedores y/o varios deudores. Estas comunidades, tienen sus propios modos de constitución, administración y extinción.
La similitud entre la comunidad hereditaria y el condominio se encuentra en que en ambos institutos dos o más personas son titulares de derechos sobre bienes y tienen una cuota parte ideal sobre ellos mientras no se produzca la división. Pero también se advierten diferencias. Entre otras, pueden mencionarse:
1) el objeto: en la comunidad hereditaria sn los bienes; en el condominio son las cosas;
2) la administración: en la comunidad hereditaria se resuelve por unanimidad y de no lograrse decide el juez; en el condominio la resolución se adopta por mayoría absoluta;
3) las causas por las que se origina la comunidad hereditaria es forzosa; en cambio el condominio nace por contrato, por acto de última voluntad y en los casos que designe la ley;
4) el reparto del objeto: en la comunidad hereditaria puede ocurrir por acuerdo de voluntad de los comuneros plenamente capaces, y no importa la proporcionalidad tan exactamente; en el condominio el reparto se realiza en forma proporcional al porcentual de cada condómino;
5) el juez competente para entender en la partición: en la herencia es el juez del sucesorio; en la partición del condominio el juez del lugar de situación de la cosa;
6) para disponer de bienes de una comunidad hereditaria debe haber acuerdo unánime de todos los herederos; en cambio el condómino tiene la libre disposición de su parte indivisa. (10)
Ahora bien, si se trata de un derecho real -v.gr., el co-usufructo-, deberá acudirse en primer término a su regulación específica -en el caso del ejemplo, la del usufructo- y recién luego a las normas del condominio.
En el ámbito de los derechos reales, en el que impera el orden público, es reducido el margen de autonomía de la voluntad, pero en materia de obligaciones indivisibles con sujeto activo plural esa remisión a las disposiciones pactadas por las partes resulta procedente, pudiéndose luego recurrir a las normas específicas de ese tipo de obligaciones (arts. 813 y sigtes. del Código), y por último, de no haber solución, a las que regulan el condominio (11).
Existen dos clases de condominio, por un lado el condominio normal, común o sin indivisión forzosa, que se caracteriza por la facultad de los condóminos de pedir la división en cualquier momento desde su constitución; y por otro el condominio anormal o con indivisión forzosa, en el cual, la posibilidad de proceder a la división se encuentra limitada por diferentes causas (por ley, por pacto entre los condóminos o por voluntad del testador). En este último caso la indivisión puede ser temporaria o perdurable. (12)
VII. Facultades de los condóminos
a) Sobre la parte indivisa
En cuanto a la parte indivisa, las facultades de los condóminos son amplias, ya que se considera que son las propias de un dueño. En cambio con respecto a la parte común, son sumamente restringidas, salvo el derecho de solicitar la partición en cualquier momento. (13) El principio general lo establece el artículo 1989: "Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos". Las únicas facultades que pueden admitirse a su respecto son las jurídicas. Por el contrario, el ejercicio de facultades materiales se encuentra vedado por ser ello físicamente imposible.
Consecuencia de este criterio es que cada condómino puede enajenar o gravar su parte indivisa o una proporción inferior (en verdad la cosa pero con ese límite), y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes o después de hacerse la división de los comuneros. Por ende, cada condómino puede vender, donar, hipotecar, e incluso abandonar, entre otros actos, sin necesidad del concurso de los otros comuneros. Puede incluso constituir un usufructo sobre dicha cuota (arts. 2130, inc. d, 2131) (14), lo que tendrá por consecuencia colocar al usufructuario en su mismo lugar con relación a los demás comuneros en el ejercicio del derecho a usar y gozar de la cosa común.
En cambio, el condómino no puede constituir servidumbre pues dicho derecho real grava la cosa común y en ese sentido el artículo 2168 del Código es categórico al exigir la concurrencia del conjunto de los condóminos.
En cuanto a la constitución de derechos personales, no se puede alquilar ni siquiera la parte indivisa sin consentimiento de los demás.
a.1) Situación de la hipoteca de parte indivisa
Una situación especial se configuraba en el Código de Vélez con la constitución de hipotecas, ya que cada uno de los condóminos podía constituir hipoteca sobre la parte indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella quedaba subordinado al resultado de la partición, y no tendría efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitación (art. 2678, Cód. Civil derogado).
El Código actual prevé en el artículo 2207 que "un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso". En la misma línea, el artículo 2196 consagra la inoponibilidad de los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.
Se pretende restar eficacia a aquellos actos que pueden ser realizados por el condómino en perjuicio del acreedor hipotecario. Por un lado, cualquier condómino tiene derecho a pedir la partición de la cosa común, pero por el otro hay que respetar la situación de los acreedores, que no vean frustrados sus derechos.
Si el acreedor hipotecario ejecuta la cosa, por la parte indivisa, quien adquiera en el remate ocupará el lugar del condómino que había hipotecado, y el acreedor hipotecario cobrará del producido en el remate. Si el dinero sobra, le corresponde al condómino que sufrió la ejecución, si no alcanza, dicho ex condómino seguirá siendo deudor, aunque ahora sin garantía hipotecaria. Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado (art. 2203).
Si ya se hizo la partición, aun cuando no le haya tocado en lote el inmueble al condómino que gravó su parte con hipoteca, cabe entender que ello no perjudica al acreedor hipotecario, quien puede igualmente perseguir la cosa, ya que se desprende del texto de los artículos 1989 y 2207 que el acto de partición le es inoponible.
Según el artículo 2403 la partición "es declarativa y no traslativa de derechos" y que "en razón de ella, se juzga que cada heredero sucede solo e inmediatamente al causante en los bienes comprendidos en su hijuela y en los que se le atribuyen por licitación, y que no tuvo derecho alguno en los que corresponden a sus coherederos". El efecto declarativo hace que sus consecuencias operen retroactivamente, de forma tal que el condómino que adquiere la "cosa" en su totalidad sucede directamente al propietario anterior a la situación condominial y no a los otros comuneros. No obstante, cabe interpretar que ello es así entre los condóminos y terceros desinteresados, pero que no puede perjudicar a los acreedores. De no ser así, no tendría sentido la referencia a la inoponibilidad de la partición (15).
Además, el último párrafo del artículo 2403 establece que "Los actos válidamente otorgados respecto de algún bien de la masa hereditaria conservan sus efectos a consecuencia de la partición, sea quien sea el adjudicatario de los bienes que fueron objeto de esos actos".
Distinta será la solución si el acreedor hipotecario participa en la partición realizada por los comuneros y presta su conformidad con lo resuelto. De igual modo, si la partición se hace "judicialmente", será totalmente oponible al acreedor hipotecario lo que se resuelva, ya que el art. 2207 dispone que es inoponible la "partición extrajudicial".
Vigente el Código anterior, la doctrina discutía acerca de si debían ser citados al acto de partición, o no, los acreedores. También diferían las opiniones sobre las consecuencias de la falta de intervención. Para algunos la decisión era totalmente válida (16), para otros era nula (Salvat, Fornieles (17)), para otros inoponible (18). El Código actual termina con la discusión ya que expresamente dispone que la partición extrajudicial es inoponible a los acreedores. El Código no exige la notificación al acreedor, pero se puede deducir esta obligación tácita de hacerlo, pues de lo contrario será inoponible lo que se decida.
Ahora bien, en nuestra opinión, no basta con que se lo cite. También debe admitirse que el acreedor tiene derecho a oponerse al acto de división que lo perjudique. De no ser así, la citación sería una mera formalidad sin consecuencias. El artículo 2195 faculta al acreedor a tratar de impedir aquellos actos que disminuyan el valor de la garantía. (19)
a.2) La renuncia
El artículo 1989 finaliza señalando que "la renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos". La cuestión ya había motivado la polémica en la doctrina anterior a propósito del derecho de abandono que contemplaba el art. 2685 del Código de Vélez en los casos en que el comunero fuera requerido para el pago de los gastos de conservación de la cosa común. Y si bien esa norma se limitaba a consagrar la facultad del copropietario de abdicar de su derecho real, no se ocupaba de aclarar cuál era el destino de la parte indivisa que se abandonaba. Para la mayoría había derecho de acrecer, para algunos pasaba al dominio privado del Estado si se trataba de un inmueble.
El Código actual establece expresamente que el abandono beneficia a los demás condóminos, cuyas cuotas de ese modo se ven acrecidas con motivo de la renuncia. En el caso de inmueble, la renuncia deberá ser formalizada en escritura pública.
a.3) Acciones
El condómino puede ejercer, tanto contra otro condómino como respecto de terceros, todas las defensas posesorias. No proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o menor de cada parte (art. 2245). También puede valerse de la defensa extrajudicial (art. 2240), lo que se referirá a toda la cosa.
En cuanto a las reales, puede promover la acción reivindicatoria. Contra otro condómino, la medida de la acción está constituida por la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa. La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica sólo a los que han intervenido en el juicio (art. 2251).
También puede incoar la acción de deslinde (art. 2267). (20)
b) Sobre toda la cosa
En principio cabe aclarar que el destino de la cosa común será el acordado unánimemente por los condóminos, el impuesto por el testador —en su caso- y, en ausencia de estas disposiciones, el que resulte de la naturaleza de la cosa o del uso al cual estaba afectada de hecho al nacer el condominio (art. 1985).
En caso de desacuerdo, le corresponderá resolver al juez, con arreglo a las pautas indicadas.
Todo condómino debe respetar el destino de la cosa, se trate de un condominio con o sin indivisión forzosa. Si la cosa tiene un determinado destino, los condóminos pueden de común acuerdo (por unanimidad) asignarle otro.
De manera entonces que la regla general radica en que la disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos (art. 1990). Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la parte común ni sobre una parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio exclusivo del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.
Así, si pretende vender o hipotecar toda la cosa, será necesaria la conformidad de todos los titulares. Si alguno de ellos lo hiciera sin el consenso de los otros, el acto les será inoponible (art. 382). Esto es lógico, ya que por regla general nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene (art. 399). Asimismo, la conformidad de todos es necesaria para los actos de disposición material, como, por ejemplo, derribar una casa para reconstruirla, etc. El Código autoriza al condómino, cabe aclarar, la realización de mejoras necesarias o útiles sin el consentimiento previo de los otros.
En el Código, hay una excepción en el caso del condominio fiduciario, que se configura cuando la propiedad fiduciaria es transmitida a más de una persona (arts. 1674 y 1688). Aquí dispone el Código que "los actos de disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto en contrario" (art. 1688, tercer párrafo). Se mantiene la regla de que los actos sean otorgados por todos, pero como excepción el Código permite que se pacte lo contrario, en cuyo caso podría cualquiera de ellos realizar actos de disposición sin necesidad de la actuación conjunta ni de la que concurran otras voluntades. Puede pactarse que sólo uno de ellos pueda realizar actos de disposición, o que puedan hacerlo todos en forma indistinta.
El tercero que contrate con un fiduciario en estas condiciones deberá estudiar con cuidado el contrato de fideicomiso para advertir cuáles son las facultades del transmitente.
En lo que respecta al uso y goce, el Código es más flexible que con relación a los actos de disposición, pues el artículo 1986 prevé que "Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos". Como surge del artículo, el uso y goce puede ser conjunto o individual. En el primer caso, a veces es complicado, otras es sencillo. Depende de lo que pacten los condóminos y de su buena disposición y respeto hacia el otro. Si no es posible el uso entre todos, o hay oposición, se aplica lo previsto en el art. 1993. También uno de ellos puede usar y gozar toda la cosa, lo cual significa que el condómino puede realizar actos materiales de goce, con la sola limitación de respetar el destino y de no deteriorar la cosa en su propio interés, ni impedir el derecho igual delos otros. Estos actos materiales están permitidos mientras ninguno se oponga o surja algún conflicto. Con el consentimiento expreso o tácito de todos los condóminos pueden, entonces, realizarse actos materiales sobre la cosa común, siempre que no altere su destino ni la deteriore. (21)
Como vimos, el destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho (art. 1985). En cambio, con respecto a los actos jurídicos, el condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. Estas facultades sólo las tiene limitadas a su alícuota.
c) Convenios de uso y goce
Los condóminos se encuentran facultados a pactar el uso y goce de la forma que estimen más conveniente. El Código les permite establecer un uso y goce alternado, o exclusivo y excluyente, e incluso sobre una parte material (arts. 1987/8). La resolución debe ser adoptada por unanimidad (arg. arts. 1990 y 1993).
Puede suceder que uno de ellos practique un uso y goce excluyente de toda la cosa, sin permiso, o en medida mayor o calidad distinta a la convenida. Ello no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente (art. 1988). Mientras no haya oposición, se entiende que hay un consentimiento tácito con la situación. El condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que les asiste, nada les debe.
El Código recoge una reiterada jurisprudencia cuando uno de los condóminos de un inmueble notifica al otro el cese de la voluntad de admitir el uso gratuito del bien, y le reclama un monto por el uso exclusivo. El derecho al cobro nace a partir de la oposición (22). Asimismo, el derecho a la compensación sólo beneficia a quien se opone y en proporción a su parte, no a los restantes condóminos que guardan silencio (23). Esta indemnización se suele fijar teniendo en cuenta el valor locativo del inmueble. Los intereses corren desde la oposición.
Si alguno de los condóminos de la cosa común quiere demandar por cobro de valor locativo no se encuentra obligado a formar un litisconsorcio activo con todos los comuneros, pues no se trata de decisión que deba ser tomada en el seno de una reunión de propietarios, sino de un derecho que se ejerce a título personal según lo previsto por el art. 1988 (24).
La oposición debe ser "fehaciente", no debe dar lugar a dudas, ser categórica, y demostrable. Son útiles a tal fin, la carta documento, el telegrama, el acta notarial y, por último, la demanda judicial notificada.
Este derecho a reclamar una compensación subsiste hasta que se liquide la cosa, o se cambie la situación de ocupación.
Lo previsto por el Código para el condominio será aplicable a supuestos de co-propiedad horizontal.
d) Mejoras
Dice el artículo 1990 que "...no se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento".
El Código distingue entre las mejoras necesarias y las útiles. Las primeras son aquellas que son indispensables para mantener la cosa en buen estado. Pueden hacerlas entre todos, y también pueden ser realizadas por uno o algunos de ellos, ya que no es necesario un acuerdo previo. En tal caso, tiene el que hizo el gasto derecho al reembolso proporcional, siempre y cuando no se haya originado en su culpa (ver arts. 751, 752, 753, 1934, 1938 y 1991).
Al ser un caso de mora automática, los obligados al reembolso deberán también los intereses (art. 1991). Además, el condómino que hizo el gasto tiene derecho de retener la cosa hasta ser pagado (art. 2587).
Las mejoras útiles son las que sirven para un mejor aprovechamiento de la cosa; son beneficiosas para cualquier sujeto, no solo para quien las hizo. De acuerdo al art. 1990 parecería que no son reembolsables, pues dice "a su costa", y el art. 1991 alude a la obligación de pagas las mejoras necesarias. En cambio, el art. 1938 permite reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Cabe inferir que la norma especial prevalece sobre la general y que esto es así en la medida en que las partes no establezcan algo diferente.
VIII. Obligaciones de los condóminos
a) Obligación de contribuir con los gastos de conservación y reparación de la cosa
Los condóminos están obligados a contribuir a los gastos de reparación y conservación, y las mejoras necesarias, y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas (art. 1991). Como se dijo en relación a las mejoras, si uno de los condóminos hizo el gasto, tiene derecho al reembolso de los otros (25), en proporción a las respectivas cuotas, con más los intereses desde la fecha del pago. (26)
El Código actual le permite al condómino abandonar su parte (art. 1989), siguiendo al artículo 1933 del Proyecto de Código Civil de 1998, pero aclara expresamente que "no puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho" (art. 1991). Se ha apartado del régimen anterior, y le ha quitado a esta obligación el carácter de propter rem, la no producirse la liberación por el abandono. Coincide con lo regulado para la propiedad horizontal, donde el abandono carece de efecto liberatorio (art. 2049).
b) Obligaciones por deudas en beneficio de la comunidad
Puede ocurrir que se obligue uno sólo de los comuneros, o que lo hagan todos. Dispone el artículo 1992 lo siguiente: "Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción".
Si la deuda fue contraída por un condómino, pero en beneficio de la comunidad, está obligado frente al acreedor el que contrajo la deuda y luego tendrá acción contra todos los demás para el reembolso de lo que hubiere pagado. El Código contempla el supuesto de que se obligue "un" condómino, pero si se obligaron algunos, pero no todos, cabe interpretar que están obligados quienes lo hicieron.
Así como los artículos 1990 y 1991 hacen referencia al aspecto interno, el artículo 1992 alude al aspecto externo de estas obligaciones y responsabilidades. Se trata de las relaciones entre los condóminos y los terceros acreedores de tales obligaciones, legislándose en el primer párrafo el supuesto de que haya sido uno solo de aquellos quien la haya contraído, y en el segundo, cuando hubieran contratado todos colectivamente.
En el primer caso, si quien contrató lo hizo por propio derecho, sin invocar y tener representación alguna, sólo él responde frente al acreedor, dado que el condominio no es una persona colectiva y no pueden los demás ser alcanzados por los efectos de una obligación de fuente contractual en cuya génesis no intervinieron. Claro está que el condómino que contrató y cumplió con su obligación, según el artículo 1992, tiene el derecho de reembolso el que puede ejercer con los alcances de los artículos 1990 y 1991 (aspecto interno). Se considera una suerte de gestión útil (art. 1781 y ss.).
En tal caso, el deudor es el condómino que contrajo la deuda. Debe entenderse que tal sujeto no es el administrador de la cosa común porque si así lo fuere, dada su calidad de mandatario de los comuneros, los habría obligado.
Si la deuda ha sido contraída por todos sin expresarse la participación que a cada uno pertenece en la comunidad y sin pactarse la solidaridad, frente al acreedor responden todos por partes iguales, sin perjuicio de acción de reembolso de unos contra otros para que les abonen lo que hayan pagado de más, en relación a la cuota que les corresponde.
Cuando los condóminos contratan colectivamente (caso del art. 1992, segunda parte) y nada se expresa en cuanto a la manera de responder frente al acreedor, se trata de una obligación simplemente mancomunada (27) en los términos del artículo 825: "La obligación simplemente mancomunada es aquella en la que el crédito o la deuda se fracciona en tantas relaciones particulares independientes entre sí como acreedores o deudores haya. Las cuotas respectivas se consideran deudas o créditos distintos los unos de los otros".
Si se hace pacto inequívoco de solidaridad (art. 828), resulta aplicable la solución del artículo 827: "Hay solidaridad en las obligaciones con pluralidad de sujetos y originadas en una causa única cuando, en razón del título constitutivo o de la ley, su cumplimiento total puede exigirse a cualquiera de los deudores, por cualquiera de los acreedores".
Si se expresan las cuotas, se responde frente al acreedor conforme a tal expresión, tanto si estas cuotas coinciden con las partes indivisas que cada uno tiene en el condominio o no.
La última parte del artículo, que deja a salvo el derecho al reembolso, es aplicable para los supuestos en que se haya respondido igualitariamente o en que se haya estipulado solidaridad. (28)
IX. Asambleas y administración
Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración (art. 1993, Cód. Civil y Comercial).
El artículo 1994 prevé que "todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte".
La mayoría requerida para decidir es la absoluta, esto es, más de la mitad (art. 1994, segunda parte, Cód. Civil y Comercial), que se calcula sobre la totalidad de los comuneros y no sólo sobre los presentes. Por ende, el quorum mínimo será ese, ya que de no reunirse, no podría haber mayoría (29). Dicha mayoría no es numérica, o sea que no se cuenta por persona, sino en proporción al valor de la parte de cada condómino en la cosa común, aunque corresponda a uno solo. Reiteramos que la mayoría se calcula sobre el total, y no solo sobre los que asistieron a la reunión, ya que el Código se refiere a la mayoría "absoluta", no a la simple.
Si hubiera empate, decide la suerte. No obstante, les queda a los condóminos la alternativa de solicitar la partición.
Podría suceder que decidan por mayoría absoluta designar a un administrador, y hasta el sistema de administración buscado, pero que haya empate en cuanto a la elección del mandatario. Aquí la suerte determinaría en qué persona recaería la administración.
En la hipótesis de que el condominio estuviere conformado únicamente por dos personas cuyas partes indivisas fueren iguales, y uno de ellos, pese a haber sido debidamente notificado, no compareciere a la asamblea, habría un empate, resultando aplicables las reglas precedentemente apuntadas para tal supuesto.
Cabe preguntarse el camino a seguir cuando ninguna de las posturas alcanza la mayoría absoluta, sin que se produzca empate: no se hace nada o se puede recurrir al procedimiento establecido en el artículo 1994 (suerte). Se ha entendido que esta última norma exige ineludiblemente la existencia de dos o más mociones igualmente apoyadas (empatadas), circunstancia que no se da en el ejemplo referido, lo que excluye toda posibilidad de aplicación extensiva de la solución prevista en el artículo citado (30). De todos modos, siempre queda expedita la solución de pedir la partición y terminar el condominio.
X. Frutos(31)
Dice el artículo 1995 que "No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos".
De acuerdo con lo que surge de la norma transcripta, se debe estar a lo que expresamente se hubiera dispuesto sobre el punto. Sólo a falta de tales previsiones se aplica la solución legal, que aparece entonces como meramente supletoria y sumamente razonable.
Si uno de los condóminos percibió todos los frutos o lo hizo en una medida mayor a la que le correspondía podrá ver comprometida su responsabilidad para con los demás, quienes podrán exigirle el reintegro o una compensación.
XI. Conclusión del condominio
a) Modos generales
El nuevo Código no consagra causales expresas de extinción del condominio, salvo en lo que hace a la partición. De tal modo, resultará aplicable la norma genérica del artículo 1907 sobre extinción de los derechos reales, con arreglo al cual se extinguirá por destrucción total de la cosa (cabría agregar su consumo total) y por su abandono, el que no debe ser confundido con el no uso, ya que el condominio no se extingue por el no uso, salvo que concurra la usucapión por otro.
El abandono o renuncia que un condómino hiciera de su parte incisiva acrece a los otros condóminos (art. 1989).
Respecto del abandono, cabe señalar que, si se trata de inmuebles, deberá ser instrumentado en escritura pública (art. 1017) e inscripto para su oponibilidad a terceros de buena fe. Si se trata de cosas muebles registrables jugarán las normas de los pertinentes ordenamientos (por ejemplo, la Ley de Navegación , el Código Aeronáutico, entre otros). El abandono de cosas muebles no registrables las convierte en cosas sin dueño susceptibles de apropiación (art. 1947). Los inmuebles sin dueño pertenecen al dominio privado del Estado (art. 236, inc. a).
Corresponde añadir como modo extintivo a la expropiación, regulada por la ley 21.499.
b) Partición
Podemos definir la partición como el acto jurídico unilateral o plurilateral, necesario o irrevocable, de naturaleza declarativa, compuesto de un conjunto ordenado de operaciones que, después de determinarse el activo y el pasivo de la masa y de procederse a su avalúo y liquidación, conduce a la fijación del haber de cada partícipe, dividiendo el caudal partible, y adjudicando cada lote de bienes a cada copartícipe, provocando la transformación de las partes abstractas que tenían sobre el patrimonio en comunidad en titularidades concretas sobre bienes determinados. De modo que, por la partición, se convierte la parte ideal que corresponde a cada comunero en una porción o lote material equivalente a su interés en la cosa. (32)
La partición "asigna" o "fija" los derechos que, con exclusividad, corresponden a cada coheredero por su participación en la comunidad hereditaria. Esta asignación o fijación elimina la incertidumbre acerca del contenido de la adquisición respecto de los bienes singularmente considerados.
La partición determina en concreto lo que corresponde a cada uno, eliminando por lo tanto el derecho abstracto que sólo como cuota o alícuota le asistía sobre la cosa.
La partición, entonces, localiza los derechos de cuota y sustituye el derecho a una parte alícuota por un derecho exclusivo, privativo, que recae sobre bienes determinados.
El efecto declarativo implica atribuir al adjudicatario derechos sobre lacosa desde el origen del condominio, como si los demás condóminos no hubieran tenido derecho alguno sobre la cosa común. Así: a) si el condómino constituyó un derecho sobre su parte indivisa y la cosa le es adjudicada en su totalidad, tal derecho perdura, limitado a su parte indivisa; b) si el condómino constituyó un derecho sobre toda la cosa o parte material de ella y la cosa le es adjudicada en la partición, el derecho conserva su validez tal como fue constituido; pero carecería de valor si la cosa le fuera adjudicada a otro comunero.
Pues bien, cuando el condominio es sin indivisión forzosa, dispone el artículo 1997 que "Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible". Esta norma se refiere a la "acción", pero lo cierto es que la división puede hacerse en forma privada, sin intervención judicial. Pedir la división es un derecho potestativo. Si los comuneros no se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos puede acudir a la justicia a través de la "acción de división de condominio" (33).
Aún cuando la acción es imprescriptible, puede ocurrir que uno de los condóminos intervierta el título y posea en forma exclusiva, en cuyo caso puede adquirir el dominio de la cosa entera si transcurre el plazo de veinte años.
Por otro lado, no sería válida una renuncia a pedirla por tiempo indefinido o perdurable, ya que el Código sólo autoriza a suspenderla por un plazo que no exceda de diez años (ver arts. 2000 y 2001). Aquí juega el orden público (arts. 12 y 13). El art. 1999 prohíbe en forma expresa la renuncia a ejercer la acción de partición "por tiempo indeterminado".
En cuanto a las reglas aplicables, rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles (art. 1996). Por ende, hay que acudir a lo dispuesto por los artículo 2363 y siguientes. No obstante, cabe advertir que en el juicio de división de condómino es competente el juez del lugar de la cosa inmueble (art. 5, inc. 1º, CPCCN), mientras que en la partición de la comunidad hereditaria es competente el juez del último domicilio del causante.
En cuanto a la acción de división, durante la vigencia del Código anterior se discutió si se trataba de una acción real o personal (34). Para algunos era una acción real, pues por medio de ella se pone en movimiento un derecho de carácter real, como es la copropiedad o condominio. Cabe agregar su imprescriptibilidad, típica de las acciones reales. Para otro punto de vista, la acción es de naturaleza personal, pues el ejercicio de esta acción no supone debate alguno en torno del derecho real de condominio en sí, sino que tiende a la realización de la obligación legalmente impuesta a todos los condóminos de concurrir, en cualquier tiempo, a la división de la cosa común.
En el Código actual, parece haberse impuesto la tesis de la acción personal, pues cuanto legisla sobre las acciones reales no menciona a esta entre las posibles. Para el Código son acciones reales la reivindicatoria, la negatoria, la confesoria, y la de deslinde. Es de suponer que si el legislador, conociendo las diversas posturas, no la menciona a esta acción como real, es porque no ha querido conferirle tal carácter (ver art. 2247 y ss.). No obstante, no se puede decir que la polémica esté finiquitada, ya que el art. 2247 dice que "las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde". Deja abierta la posibilidad de que haya otras acciones de esa índole en otros capítulos del Código, aunque sin decir cuáles son.
c) Formas de hacer la partición
c.1) Privada o judicial
Para dilucidar este tema hay que acudir a las normas sobre partición de la herencia, a las que el Código remite.
Ahora bien, el nuevo ordenamiento legal reconoce dos formas de partir: la partición extrajudicial, a la que llama "partición privada", que realizan los comuneros sin intervención judicial; y la partición judicial, que se verifica dentro del proceso de división de condominio. El Código no contempla expresamente la partición mixta, que se concretaba extrajudicialmente mediante convenio presentado al juez para su homologación o aprobación. La partición mixta se sustentaba en el artículo 1184 inciso 2 del Código derogado que decía: "Deben ser hechos en escritura pública (...) las particiones extrajudiciales de herencia, salvo que mediare convenio por instrumento privado presentado al juez de la sucesión". El actual artículo 1017 omite el supuesto, no obstante lo cual algunos autores opinan que esta práctica, observada bajo el Código Civil de Vélez según lo aceptaba la jurisprudencia y la doctrina, podría seguir cumpliéndose, pues no advierten obstáculo para ello, además de que la contemplan algunos Código Procesales (ver art. 708 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). (35)
Según el artículo 2369 "Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial". La norma reproduce el artículo 3462 del Código Civil de Vélez, y contempla como requisitos la presencia, la capacidad y el acuerdo unánime, de modo que, además de la capacidad, la ley exige que haya "unanimidad" para decidir libremente el modo de hacer la partición, el que incluso puede ser judicial, si así lo desean. Esta partición es un contrato autónomo.
En cuanto a la forma, si bien el artículo guarda silencio al respecto, cuando se trate de particiones que involucren inmuebles, resulta aplicable por analogía lo dispuesto en el artículo 1017 inciso a), que exige escritura pública para los contratos que revinculen con derechos reales sobre inmuebles. En los demás casos, vale el instrumento privado, aunque es criticable la no exigencia de escritura pública en todos los supuestos, ya que con ella se garantiza que la partición se ajuste a los requisitos legales, debido al control de legalidad que realiza el notario.
En relación al fondo o contenido de la partición, los interesados tienen absoluta libertad mediando acuerdo unánime y pueden dividir en especie, hacer lotes con bienes y dinero, que los lotes sean desiguales, etc. De modo que, si todos los condóminos están de acuerdo y son plenamente capaces, no concurriendo las hipótesis del artículo 2371, ellos pueden partir el condominio como les plazca: sea en especie, vendiendo los bienes, licitándolos, afectándolos a propiedad horizontal, haciendo lotes de valor equivalente o aún de diferente valor y compensándose en dinero la diferencia (por ejemplo, si el condominio corresponde a dos personas y su objeto lo constituyen dos inmuebles de distinto valor , los condóminos podrían atribuir a uno de ellos el de mayor valor y al otro el de menor valor y el primero compensar al segundo en dinero dicha diferencia; lo mismo si se tratara de cosas muebles), sin que por ello se desnaturalice el negocio jurídico, que seguirá siendo partición y no venta. Ello, sin perjuicio de advertir que posteriormente los acreedores de los condóminos podrían impugnar la partición alegando simulación o fraude.
Para las hipótesis de partición judicial, el artículo 2371 establece que ella es necesaria:
"a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;
c) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente".
El caso del inciso b) se vincula con lo señalado anteriormente respecto de los acreedores, especialmente el hipotecario, para quienes la partición es inoponible si no participa. Se trata de evitar que los condóminos resuelvan a sus espaldas y frustren sus derechos.
En este proceso judicial, todos los condóminos deben ser citados. Se trata de un litisconsorcio necesario. La doctrina y la jurisprudencia coinciden en que este proceso consta de dos etapas. En la primera, el juez declara disuelto el condominio; en la segunda, se ejecuta la sentencia y se decide la forma de partición si no convenida por los interesados. (36)
c.2) En especie o por venta o licitación
En su redacción original, el Código Civil de Vélez admitía tres formas para la división del condominio: la partición en especie, la división por venta y la licitación (arts. 2696 y 3467). La licitación consistía en el derecho que se reconocía a aquél de los herederos que consideraba que uno de los bienes había sido tasado por debajo de su valor real o afectivo, a ofrecer un valor mayor y a que ese bien pasase a integrar su hijuela (37). Efectuada la oferta, el juez la ponía en conocimiento de los demás condóminos y adjudicaba el bien al que ofrecía el precio más alto. Por ello, desde el punto de vista de su funcionamiento práctico, el procedimiento importaba una suerte de subasta aunque limitada a los copropietarios, esto es excluyendo a terceros extraños al condominio.
Este último procedimiento, que consistía en una suerte de remate privado entre los condóminos disconformes con la tasación que se hubiera hecho de la cosa, fue eliminado por la reforma de 1968 (ley 17.711), que derogó el artículo 3467 y modificó el artículo 2696. Se criticaba ese sistema porque podía favorecer al condómino con recursos económicos, para quedarse con la cosa en desmedro de quienes carecía de dinero para competir.
El Código Civil y Comercial actual reimplanta a la licitación como una de las vías posibles. De tal forma, hay tres maneras que pueden seguir los condóminos para dividir la cosa común, aunque una de ellas resulta preferida. Ello es así, pues el artículo 2374 sienta el principio de partición en especie, al disponer que "si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta. En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene. También puede venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la formación de los lotes".
Del texto de la norma se desprende que hay que determinar, en primer lugar, si es posible dividir en especie. Así, por ejemplo, si se trata de un campo de buenas dimensiones, podría ser dividido en lotes que se adjudiquen los comuneros. La cuestión es "si es posible". No siempre lo será. Por ejemplo, si se trata de un automóvil, no es posible partirlo en especie, ya que se arruinaría. En el caso de los inmuebles, todo depende de su tamaño, pues habrá que ver si su división genera parcelas que puedan ser consideradas como unidad económica. (38)
No podrán dividirse en especie las cosas cuando ello convierta en antieconómico su uso o aprovechamiento. Las autoridades locales pueden reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mínima de la unidad económica, lo que debe ser respetado. La posibilidad tiene que ser física y jurídica (39). La doctrina ha señalado que, para preferir la división en especie, además de posible, tiene que ser "cómoda" (40), expresión tomada del derecho italiano.
De ser posible la división en especie, si las partes resultantes no fueran equivalentes a las cuotas de los condóminos, quien recibiera una fracción material que supere el valor de su parte indivisa, se vería precisado a compensar en dinero a quienes recibieran una de menor valor en comparación a su cuota. Esta solución -partición en especie con saldo- no puede imponerse a los condóminos. Necesariamente, debe haber acuerdo general entre ellos para que resulte factible.
La división en especie también puede ser la vía para la constitución del derecho real de propiedad horizontal, como cuando una casa de varias plantas es sometida a ese sistema, porque se pueden cumplir los requisitos que pide el Código (v.gr.: unidades independientes, salida a la vía pública, etc.).
Si los condóminos prefieren, o no es posible la división en especie, deberá ser hecha por "venta". La división por venta, cualquiera que sea la naturaleza de la cosa, podrá ser llevada a cabo mediando acuerdo unánime. En este caso podrá arbitrarse la venta privada o en subasta, pública o particular. Si no hay acuerdo, intervendrá el Poder Judicial. Una vez vendida, los comuneros se reparten el dinero de acuerdo a su proporción (41).
Otra posibilidad es la "licitación". Hay que acudir al artículo 2372, previsto para la división de la herencia, al que el artículo 1996 remite, en tanto sea compatible. Dice el artículo 2372: "Cualquiera de los copartícipes puede pedir la licitación de alguno de los bienes de la herencia para que se le adjudique dentro de su hijuela por un valor superior al del avalúo, si los demás copartícipes no superan su oferta. Efectuada la licitación entre los herederos, el bien licitado debe ser imputado a la hijuela del adquirente, por el valor obtenido en la licitación, quedando de ese modo modificado el avalúo de ese bien. La oferta puede hacerse por dos o más copartícipes, caso en el cual el bien se adjudica en copropiedad a los licitantes, y se imputa proporcionalmente en la hijuela de cada uno de ellos. No puede pedirse la licitación después de pasados treinta días de la aprobación de la tasación".
Por ende, aquel condómino que pretenda quedarse con la cosa, deberá ofrecer un precio superior al de la tasación. El Código sigue en este punto al Proyecto de 1998.
c.3) Provisional o de uso
La llamada partición provisional o del uso se produce cuando los condóminos recurran a este instituto, no con la finalidad de concluir el condominio, sino con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa, ya que consiste en una reglamentación de sus facultades en tal sentido. El artículo 2370 llama a esta situación "partición provisional", y la resolución debe ser adoptada por unanimidad (arg. arts. 1990 y 1993). La partición provisional no obsta al derecho de pedir la partición definitiva.
c.4) Partición parcial
La partición puede resultar parcial, ya sea porque hay varias cosas en condominio y sólo se concluye el condominio respecto de algunas, o bien se trata de una sola, pero se la divide materialmente y sólo una parte es dividida. Otra posibilidad, prevista en el artículo 2367, consiste en que una parte de los bienes no es susceptible de división inmediata, se puede pedir la partición de los que son actualmente partibles.
d) Efectos de la partición
Tanto el Código anterior como el actual, siguiendo al derecho francés, han dispuesto que la partición tenga efecto declarativo. Sus efectos son declarativos y no traslativos de derechos (art. 2403), lo que significa que se considera que los derechos atribuidos al adjudicatario le han pertenecido desde el origen mismo del condominio y que los demás condóminos jamás han tenido parte alguna en la propiedad de la cosa común. Por el contrario, si fuera traslativo de la propiedad, sólo a partir de su realización quedaría constituido el derecho real en cabeza del adjudicatario.
Se trata de una ficción, que reconoce ciertas excepciones, como se dijo antes respecto de los acreedores y en especial del acreedor hipotecario. La fundamental de las excepciones consiste en la garantía por evicción y vicios redhibitorios que se deben entre sí los condóminos (arts. 2404/7), lo que sería mucho más acorde con un sistema constitutivo, puesto que en el declarativo lo que se recibe en la partición no proviene de los otros condóminos sino del autor de la comunidad.
La excepción respecto a la garantía por vicios ocultos y evicción se debe a que procura asegurar la equivalencia entre el lote que le ha tocado a cada uno y el interés que todos ellos tienen en la cosa común.
Otra excepción se encuentra en la situación de los acreedores del condómino, a los que el resultado de la partición les resulta inoponible (art. 1989).
El efecto declarativo, que también se extiende al supuesto de una licitación, sólo rige entre condóminos. Sólo tiene lugar cuando la cosa que estaba en condominio le toca en lote a alguno de los condóminos, pero no cuando la cosa o cosas pasan a manos de un tercero (v.gr.: por una compraventa, o una subasta, etc.). Es que no hubo partición sino un acto jurídico distinto. El artículo 2403, que establece el efecto declarativo, se refiere a los herederos, no a los extraños.
Cabe aclarar que el efecto declarativo o retroactivo no afecta a los actos de disposición realizados sobre toda la cosa por todos los condóminos. Así, por ejemplo, la división no extingue la servidumbre si el fundo sirviente es dividido y la servidumbre afecta una porción del inmueble, dejando libre otra. La servidumbre continuará sobre la parte del inmueble afectada. Lo mismo cabe decir si es dividido el fundo dominante. Tampoco se extingue la hipoteca que grava toda la cosa.
e) Adquisición por un condómino
Dispone el artículo 1998, para la adquisición por un condómino, que "sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa". Esta norma prevé que, de suceder tal supuesto, ello será considerado partición. Esto es importante ya que, como se vio, por regla la partición tiene efecto retroactivo, de modo que el condómino que adquirió las otras partes del condominio será considerado como propietario exclusivo de la cosa desde el origen de la indivisión (cfr. arts. 1906 y 2403).
La disposición encuentra su fuente en el artículo 1939 del Proyecto de Código de 1998 y es similar a lo que preveía el artículo 2696 del Código de Vélez.
El artículo 1998 establece que hay partición cuando toda la cosa pasa al dominio de sólo uno de los condóminos, por lo que surge la duda de si la hay cuando la división es parcial, o sea que subsiste el condómino pero entre menos personas. El segundo párrafo del artículo 2403 prevé que también hay efecto declarativo "respecto de los bienes atribuidos por cualquier otro acto que ha tenido por efecto hacer cesar la indivisión totalmente, o de manera parcial sólo respecto a ciertos bienes o ciertos herederos". Por ende, en el ámbito de la indivisión hereditaria, cabe interpretar que el efecto declarativo se produce tanto cuando la división es total, como cuando es parcial, es decir, cuando la indivisión cesó respecto de ciertos comuneros pero se mantiene respecto de otros.
No obstante, dicha norma no se aplicaría cuando hay un condominio, teniendo en cuenta que el artículo 1998 aclara que su solución es "sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia". En suma, hay una solución en materia de comunidad hereditaria, y otra en el ámbito del condominio.
f) Abuso del derecho
En relación a este tema, Borda afirmaba que existen "algunos derechos que pueden ejercerse arbitrariamente, sin que el sujeto deba rendir cuenta de su conducta o de los móviles justos o injustos que lo han guiado. Se trata de un pequeño número de derechos que escapan al concepto de abuso; como ejemplo en los que hay acuerdo prácticamente general, podemos citar el de pedir la división de condominio" (42).
Desde otra óptica, se considera que la acción de partición puede ser ejercida abusivamente y que, más aún, cualquier derecho puede serlo. Tanto la buena fe, como la doctrina del abuso del derecho, han de ser reglas para medir el ejercicio de cualquier derecho o facultad (43). Lo cierto es que el Código le atribuye al abuso del derecho el carácter de un principio general, y en ninguna parte dice que haya derechos que escapen a la regla. El juez tiene facultades para demorar la partición si fuese nociva, y al valorar el perjuicio que puede sufrir el condómino deberá evaluar también el posible abuso de quien pide la división.
g) Evicción y vicios ocultos en la partición
En caso de evicción de los bienes adjudicados, o de sufrir el adjudicatario alguna turbación del derecho en el goce pacífico de aquéllos, o de las servidumbres en razón de causa anterior a la partición, cada uno de los condóminos responde por la correspondiente indemnización en proporción a su parte, soportando el comunero vencido o perjudicado la parte que le toque (art. 2403).
Según el artículo 2404, ninguno de los condóminos podrá excusar su responsabilidad por haber perecido los bienes adjudicados en la partición, aunque haya sido por caso fortuito. El alcance de la responsabilidad está regulado por el artículo 2405 que señala: "La garantía de evicción se debe por el valor de los bienes al tiempo en que se produce. Si se trata de créditos, la garantía de evicción asegura su existencia y la solvencia del deudor al tiempo de la partición".
Cabe advertir que el crédito surgido de la evicción entre comuneros carece de privilegio, tanto en las ejecuciones individuales como en los procesos universales, por haber sido eliminado de la lista de privilegios consagrados en el Código Civil y Comercial y por la Ley de Concursos.
Ahora bien, la garantía de evicción no tiene lugar cuando es expresamente excluida en el acto de partición respecto de un riesgo determinado, ni cuando la evicción se produce por culpa del copartícipe que la sufre. El conocimiento por el adjudicatario al tiempo de la partición del peligro de evicción no excluye la garantía (art. 2406). (44)
h) Registración
Tratándose de cosas registrables, la adjudicación realizada a través del acto partitivo debe dar lugar a un nuevo asiento registral. Esta técnica coadyuva a la exactitud de la publicidad registral y a su concordancia con la realidad. Se viabiliza así la publicidad de la libre disponibilidad del bien adjudicado.
i) Causas de nulidad de la partición
La partición puede ser invalidada por las mismas causas que pueden serlo los actos jurídicos. El perjudicado tendrá entonces que solicitar la nulidad, o que se haga una partición complementaria o rectificativa, o la atribución de un complemento de su porción (arg. art. 2408). Sin embargo, las acciones previstas no resultarán admisibles si el comunero que las intenta enajena en todo o en parte su lote después de la cesación de la violencia, o del descubrimiento del dolo, el error o la lesión (arg. art. 2410).
XII. Convenios de suspensión de la partición
En los casos de condominio normal, sin indivisión forzosa, no pueden renunciar los condóminos a pedir la división por tiempo indeterminado (art. 1999), es una disposición de orden público. En cambio, pueden convenir su suspensión por un tiempo determinado y máximo. Dice el Código que "los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo" (art. 2000).
Dado que cada uno tiene la potestad de pedir la división en cualquier tiempo (art. 1997), el convenio que suspenda la partición por un tiempo determinado requiere la voluntad de "todos" los condóminos. Si solo uno se opone, no será válida la decisión del resto.
El plazo máximo por el que puede convenirse la indivisión es de diez años, lo que importa una elevación con relación al tope de cinco años que contemplaba el artículo 2693 del Código derogado. Se sigue así la solución del Proyecto de Código de 1998 (45), cuyo artículo 1941 es la fuente del actual artículo 2000. Si se pacta uno inferior, el convenio puede ser prorrogado hasta alcanzar dicho límite máximo (46). La "renovación" de la indivisión, en cambio, sí está permitida para los coherederos (art. 2331) (47), pero no lo está para los condóminos, cuyas facultades quedan limitadas a lo que estrictamente conceden los artículos 1999 y 2000 del Código.
La fijación de un plazo máximo obedece a la necesidad de favorecer la libre circulación de los bienes y la libertad de disponer.
Si se establece un plazo superior, el convenio no es nulo, mantiene su valor, y la cláusula se reduce al plazo máximo permitido. Se trata de mantener la validez del acto en la medida de lo posible. La solución armoniza con lo previsto en el artículo 1066 sobre el principio de conservación: "Si hay duda sobre la eficacia del contrato, o de alguna de sus cláusulas, debe interpretarse en el sentido de darles efecto. Si esto resulta de varias interpretaciones posibles, corresponde entenderlos con el alcance más adecuado al objeto del contrato".
La misma solución (considerarlo celebrado por diez años) se aplica si "la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto". Los artículos 1061 a 1065 señalan pautas de interpretación del contrato que son útiles para desentrañar la verdadera voluntad e intención de las partes.
El Código no aclara a partir de qué momento debe iniciarse el cómputo del referido plazo. Una posibilidad consiste en estar a lo que se haya convenido al respecto pero de ese modo, como con acierto se ha observado, podría eludirse el propósito de la ley de que los condóminos no puedan en ningún momento encontrarse sometidos a una obligación de permanecer en la indivisión por un término superior al fijado como tope legal (48), comprometiéndose de tal manera disposiciones de orden público (49). Por ello es que resulta más conveniente considerar que dicho cómputo debe hacerse a partir de la fecha en que se celebró el convenio, como lo establecía el artículo 1941 del Proyecto de Código de 1998 y lo propició la doctrina mayoritaria. Si se recurre a la analogía, en el ámbito del fideicomiso, donde también hay un plazo máximo de duración, el artículo 1668 aclara que el plazo se cuenta desde la celebración del contrato. Asimismo, cuando el Código regula las cláusulas de no enajenar, expresamente dispone que el plazo máximo de diez años se computa "desde que se estableció" (art. 1972).
En cuanto a la partición anticipada, el artículo 2002 dispone que "A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente". Esta norma tiene su paralela en ámbito de la indivisión hereditaria en el artículo 2331, cuya última parte dice "cualquiera de los coherederos puede pedir la división antes del vencimiento del plazo, siempre que medien causas justificadas".
La medida de anticipar la partición no puede ser resuelta de oficio, sino "a petición de parte". Cabe interpretar que cuando la norma se refiere a la "parte" está aludiendo principalmente al condómino, y que ha querido significar que el juez no puede intervenir sin un pedido en ese sentido. No obstante, no puede descartarse la posibilidad de que la anticipación sea pedida por algún tercero interesado (v.gr.: acreedor).Además, para que se justifique el pedido, deben mediar "circunstancias graves". Así, por ejemplo, podría ocurrir que esperar el plazo convenido haga perder oportunidades de venta, que luego no se conseguirán porque la cosa perderá su valor, o se deteriorará. Puede imaginarse el caso de un condómino insolvente y necesitado de dinero que no pueda esperar el transcurso del plazo. O bien podría suceder que un acreedor no pueda embargar y ejecutar en forma eficiente la parte indivisa de su condómino deudor, por la que se obtendría un bajo precio, y necesite que se haga la partición para proteger su crédito. (50)
El juez debe actuar con prudencia teniendo en cuenta que en esta hipótesis dejará sin efecto lo convenido por los interesados, quienes por regla deben respetar sus contratos (art. 959). También deberá valorar la incapacidad de los interesados de gestionar el condominio, y si viven en permanente conflicto. Si el pedido fuere admisible y la cosa común es registrable (art. 1890), la decisión que así lo resuelva deberá inscribirse en el registro de la propiedad que corresponda (art. 2003). (51)
Respecto de la publicidad, el artículo 2003 prevé que "Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad".
La norma se refiere a aquellas cosas que, además de estar en condominio, sean registrables, como los inmuebles, automóviles, etc. Estos convenios, o la decisión judicial de anticipar el plazo convenido, deben ser inscriptos en el Registro respectivo. Es sano que los terceros que puedan contratar con los condóminos sepan que los bienes están, o no, sujetos a un convenio de indivisión (52). Se trata de una norma novedosa, ya que no estaba prevista esta exigencia en el Código derogado.
Cabe advertir que la inscripción registral será necesaria respecto de aquellos terceros que sean de buena fe, es decir, que no sabían ni pudieron saber de otro modo la existencia de la cláusula, o de la decisión judicial.
XIII. Condominio con indivisión forzosa temporaria
El condominio generalmente es sin indivisión forzosa, de modo que los condóminos, cuando lo deseen, pueden pedir la partición. Sin embargo, en ciertos casos no es posible pedir la indivisión, porque una causa lo impide. Puede ser por voluntad de los propios condóminos, por decisión de un juez, o por imposición legal.
Los dos primeros casos son temporarios, en un tiempo desaparecen, que no puede exceder de los 10 y de los 5 años, respectivamente. Habría que agregar el caso de la indivisión forzosa que se produce cuando hay un condominio fiduciario (art. 1688), que puede durar poco o hasta 30 años, y a veces más (ver art. 1668); es temporaria pero puede ser prolongada. Otra alternativa es que la indivisión sea impuesta por un testamento, como ocurriría si una persona hace un legado de cosa cierta a más de una persona e impone la veda de la partición por un plazo que no puede exceder los diez años (art. 2330). Cuando la indivisión forzosa surge de la voluntad de la ley, es perdurable. Esto ocurre en el caso del condominio sobre accesorios indispensables (art. 2004), y en el de muros, cercos y fosos (art. 2006 y ss).
El Código trata en el Capítulo 4 del Título IV la indivisión forzosa temporaria, y en el capítulo siguiente, el nº 5, aquella que es perdurable.
Además, existen supuestos de indivisión de la herencia o de un bien determinado, regulados por los artículos 2330 a 2332, pero su estudio excede el objeto de este artículo.
XIV. Partición nociva
Aún no existiendo indivisión forzosa por las causas previstas legalmente, el nuevo Código contempla una restricción a la facultad de pedir la partición en cualquier tiempo. El artículo 2001 establece que "Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez" (53). Aquí la indivisión es impuesta por el juez.
Esta norma es mucha más completa y precisa que la que contenía el Código derogado, pues el artículo 2715, última parte, establecía que se postergaba la partición "cuando la división fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos".
La norma anterior decía que la partición fuese nociva "por cualquier motivo". En cambio, el actual artículo 2001 da algunos motivos: "circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico". Lo que da sustento principal a esta postergación es la idea de nocividad. Nocivo, según el Diccionario de la Real Academia quiere decir dañoso, pernicioso, perjudicial.
El artículo 2001 autoriza a pedir la postergación cuando la partición sea perjudicial para todos, o para cualquiera de los condóminos. La nocividad que se invoque para impetrar la demora de la división, debe estar fundada en perjuicios que ella acarrearía a los propios condóminos. De acuerdo a los términos textuales de la norma, aquí no se contemplan los intereses sociales o colectivos. De todos modos, otras normas del Código sí se refieren a esta clase de intereses que, en ciertas circunstancias podrían incidir en la valoración del juez. No hay que olvidar que, como acertadamente lo destaca Kiper, la propiedad tiene una función social. (54)
Cuando se argumente que la partición es perjudicial a los intereses de todos los condóminos -ya no exclusivamente del reclamante de la indivisión- o al aprovechamiento de la cosa común -medido éste en función de su naturaleza y destino económico-, el Código no exige la concurrencia de "circunstancias graves" sino que deja el asunto en manos del juez. Obviamente, deben existir motivos importantes, no cualquier causa justifica la postergación. Debe suscitar algún perjuicio de relieve al menos para uno de los condóminos.
Debemos señalar que la postergación de la partición por ser reputada nociva, no ha tenido mucha aplicación en la jurisprudencia debido al supuesto disfavor con que es mirado el condominio por la ley, ya que el condominio normal resulta de carácter transitorio, expuesto a desaparecer, y la ley no quiere que los comuneros se vean ligados sine die, por lo que prohíbe renunciar de una manera indefinida al derecho a pedir la división limitando tales pactos.
En cuanto al plazo, si el juez considera que la partición es, en ese momento, nociva, y decide su postergación, debe hacerlo por "un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años" (art. 2001) (55). El plazo dependerá entonces de las circunstancias de cada caso, y no puede superar los cinco años. El Código derogado, en el artículo 2715 in fine, preveía que el juez tenía ante esta situación la facultad de demorar la partición por el tiempo que considerase necesario, sin fijar un término máximo.
Este plazo es renovable por una sola vez, de modo que diez años será el tope máximo. A la vez, si hay circunstancias graves, se le puede pedir al juez que anticipe el plazo que hubiere fijado.
Ahora bien, a pesar de haber el juez ordenado la indivisión, en determinadas circunstancias los condóminos pueden anticiparla, sin esperar el transcurso del plazo fijado pues el artículo 2002 prevé que "A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente".
Además, el Código exige, cuando sea posible, la publicidad de los convenios de indivisión o su cese al disponer en el artículo 2003 que "Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad". Por ende, la decisión judicial de postergar la división por un plazo determinado, o la posterior anticipación si concurren los requisitos del artículo 2002, debe ser inscripta en el Registro correspondiente si se trata de cosas registrables, para que sea oponible a terceros interesados de buena fe.
XV. Condominio fiduciario
El Código autoriza a que la propiedad fiduciaria sea constituida en favor de más de una persona (art. 1674). En tal caso se configura un condominio fiduciario sujeto a indivisión forzosa temporaria, pues el Código establece que "ninguno de ellos puede ejercer la acción de partición mientras dure el fideicomiso" (art. 1688, tercer párrafo). El fideicomiso puede durar hasta 30 años, y en ocasiones aún más si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida (art. 1668)
XVI. Subsistencia de las normas procesales vinculadas con la acción de división de condominio
El trámite de división de las cosas comunes está previsto en el ámbito nacional en el Título 6 del Libro Cuarto titulado "Procesos especiales", del Código Procesal Civil y Comercial, en los artículos 676 a 678, cuya aplicación no se ha visto sustancialmente alterada a raíz de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, pues en esos artículos sólo se hace referencia al tipo de procedimiento, a los requisitos que debe contener la sentencia (entre los que cabe destacar la decisión expresa, cuando fuere posible, sobre la forma de la división, de acuerdo con la naturaleza de la cosa), y al procedimiento que debe llevarse a cabo con posterioridad a fin de que las partes convengan la forma de la división, si no se hubiere establecido en la sentencia. También aquí se efectúa una remisión a las disposiciones relativas a la división de la herencia, lo cual guarda total coherencia tanto con el régimen derogado como con el actual. (56)
Para finalizar, nos parece útil citar el aporte de Enrique Falcón sobre el tema que tratamos. El conocido procesalista advierte que para la división de cosas comunes judiciales o extrajudiciales, y en cuanto a la sentencia y a la forma de realizarla, continúan resultando plenamente aplicables los artículos 676 a 678 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y agrega que la cuestión no sólo comprende en el nuevo Código la división de condominio (arts. 471, 1996, 1998), sino también la partición sucesoria (arts. 500, 2370), la de los bienes en el pacto de convivencia (art. 514), la separación de bienes en el matrimonio, la división de empresas, entre otros supuestos. (57)
Esperamos que la lectura de este trabajo contribuya a despejar las dudas que pudieran suscitarse en relación a las diversas cuestiones que en él hemos abordado, y agradecemos a quienes muy gentilmente nos encomendaron su elaboración.
(1) KIPER, Claudio, "Tratado de Derechos Reales", T. I, Ed. Rubinzal Culzoni, 2016, p. 458; Abreut de Begher, Liliana, Derechos reales, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2016, p. 175/181; MOLINA Quiroga, Eduardo, Manual de Derechos Reales, Ed. La Ley, 2015, p. 207; MARIANI DE VIDAL, Marina-ABELLA, Adriana, "Derechos Reales en el Código Civil y Comercial", Tomo 1, Ed. Zavalía, ps. 191/192. Estas autoras advierten que la realidad presenta supuestos en que varias personas ostentan la titularidad de una cosa, y por eso dese antiguo apareció la necesidad de regular este supuesto, a través de la figura denominada "propiedad en mano común" o la de la propiedad por cuotas o partes indivisas del derecho romano. Agregan que no es condominio la comunión de bienes que no sean cosas. En este caso, se tratará de una comunidad, pero no de un condominio: la comunidad es el género y el condominio una especie de éste, aunque ciertamente el más frecuente.
(2) El Código sigue los lineamientos del Código de Vélez y se aparta de su fuente principal, el Proyecto de Código de 1998, cuyo art. 1923 preveía: "Condominio es el derecho real que otorga a cada uno de sus titulares la facultad privativa de disponer de su alícuota y, en concurrencia con los otros titulares, las de usar y gozar la cosa común". Precisamente, en los fundamentos que acompañaron a ese Proyecto se expresó: "La definición del condominio fue acuñada con la mira puesta en exaltar las facultades privativas de cada uno de los titulares sobre la alícuota que les corresponde, en la línea de la autonomía de este derecho real, que supone su tratamiento separadamente del dominio, singularidad que se desvanece con la noción de propiedad o dominio plural que adopta el Código vigente".
(3) Kiper, Tratado..., cit., p.461. Mariani-Abella, ob. cit., p. 193.
(4) SALVAT, Raymundo M., Tratado de derecho civil argentino, Derechos reales, 4ª edición actualizada por Manuel J. Argañarás, Tipográfica Editora Argentina S.A., Buenos Aires, 1959, T° III, pág. 62, núm. 1288.
(5) GABÁS, Alberto, Adquisición del condominio por prescripción, LA LEY 2014-B, 609.
(6) ZANNONI, Eduardo, Derecho de las Sucesiones, 4ª. ed., t. 1, 1997, n° 698; Llambías, en su voto, CNCiv., Sala A, LA LEY, 96-324.
(7) COGHLAN, Antonio, El condominio sin indivisión forzosa, Buenos Aires, La Ley, p. 27; GOYENA COPELLO, Héctor, Tratado de sucesiones, t. III, Buenos Aires, 1975., citados en Mariani-Abella, ob. cit., p. 197.
(8) Alterini, Jorge, (dir de la obra), Cossari, N. (dir del tomo), Código Civil y Comercial Comentado, Tratado exegético, t. IX, Buenos Aires, La Ley, 2015, p. 496.
(9) Al respecto, Mariani de Vidal sostiene que a pesar de que el nuevo Código Civil no contempla específicamente el problema, cabe señalar que no se cuenta ahora con la nota al artículo 2675 —que originó la polémica-, y sí con normas que establecen que las disposiciones relativas al "estado de indivisión" (arts. 2223 al 2334) se aplican, si hay más de un heredero, hasta la partición (artículo 2323) y que la indivisión hereditaria sólo cesa con la partición (art. 2363). Parecería, pues, que se ha impuesto el criterio negativo (Mariani de Vidal-Abella, ob. cit., p. 198).
(10) Mariani-Abella, ob. cit., p. 194. También puede consultarse para comparar el condominio con otros estados comunitarios, la obra dirigida por Carlos Clerc, Derechos Reales, Ed. Erreius, Buenos Aires, 2016, en la que se analizan las diferencias entre el condominio y la sociedad, la indivisión hereditaria, la comunidad conyugal y la propiedad horizontal (ps. 132/133), y Abreut, ob.cit., p. 181.
(11) COSSARI, Nelson G. A., El concepto de comunidad de derechos, LA LEY, 2008-C, 941.
(12) No deben confundirse las fuentes del condominio con las de la indivisión forzosa, la que puede emanar de la ley (condominio de muros, cercos y fosos; condominio que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios), de la convención (pacto entre los condóminos renunciando al derecho de pedir la división por un plazo no mayor de diez años), o de una decisión judicial (art. 2001) (Clerc, Carlos (dir), Derechos Reales en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, Ed. Erreius, Buenos Aires, 2016, p. 141).
(13) MARIANI DE VIDAL, Marina - ABELLA, Adriana, "Derechos Reales en el Código Civil y Comercial", Tomo 1, Ed. Zavalía, 2016, p. 201. Las citadas autores destacan que siempre debe considerarse que todos los derechos que puedan imponerse sobre la parte indivisa, que no es material sino abstracta, tienen que ser compatibles con la naturaleza propia de ésta. En esa orientación, analizan pormenorizadamente lo que ocurre con los derechos de garantía (hipoteca, prenda, anticresis), los de disfrute (usufructo, uso, habitación y servidumbres), y en cuanto a la superficie, advierten que de conformidad con la doctrina que se deriva de los artículos 2114 y 2216, no podría constituirse sobre partes indivisas. Y en cuanto a las facultades del condómino sobre toda la cosa, afirman que no puede disponer individualmente de toda la cosa ni de parte alguna material de ella. De haberse llevado a cabo esos actos sin la conformidad de los demás copropietarios, su suerte definitiva quedará sujeta al resultado de la partición y al efecto declarativo que ésta tiene.
(14) KIPER, Claudio, El Proyecto de Código y el derecho real de usufructo, LA LEY 2013-B, 1101.
(15) En el Código de Vélez, el art. 2678 era categórico: "Cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición y no tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitación". El Código actual no reprodujo esa norma ni contiene otra similar.
(16) NEPPI, El condominio frente a los acreedores hipotecarios, LA LEY, 43-473.
(17) FORNIELES, Salvador, Hipoteca constituida por el condómino, J.A., 1945-III, Sección doctrina, pág. 3.
(18) SPOTA, Alberto G., La hipoteca que grava el derecho de condominio de un copropietario, LA LEY, 12-1167; BORDA, Guillermo A., Tratado de derecho civil, Derechos reales, T° II, núm. 1162.; CARMINIO CASTAGNO, José Carlos, Hipoteca por el condómino, Revista del Notariado 722-419.
(19) KIPER, Claudio, Tratado .... , p. 469. El citado autor explica que si no se comparte esta interpretación y se afirma que el acreedor no mantiene su garantía si el inmueble no le toca al condómino que hipotecó, cabe sostener otras posibles soluciones. Por un lado, el remedio del acreedor hipotecario de parte indivisa sería el recurrir a la acción pauliana o revocatoria contra la partición hecha en fraude a sus derechos (art. 338). Por otro, también se puede sostener que la preferencia de cobro subsiste sobre los bienes que le sean adjudicados al entonces condómino, en virtud del principio de subrogación real, mientras ellos permanezcan en poder del ex condómino, cesando en el caso de pasar los mismos a manos de un tercero, por no existir derecho de persecución. El artículo 2194 consagra expresamente el principio de subrogación real para los derechos reales de garantía. En la regulación de los privilegios, también dos normas se refieren a la subrogación real, los artículos 2573 y 2583. Y si el condómino recibe dinero, la preferencia se ejerce sobre esas sumas. Agrega Kiper que el dinero o los otros bienes que en la partición se le otorguen al condómino, entrarían en su patrimonio en el lugar del inmueble que había hipotecado, y seguirían la condición jurídica de la parte ideal. Si bien los privilegios son de interpretación restrictiva, el acreedor hipotecario puede hacer valer su privilegio sobre esos nuevos bienes que ingresan al patrimonio del condómino, por la existencia de normas expresas que autorizan la subrogación real. Ver también Molina Quiroga, ob. cit., p. 211.
(20) En cuanto a la facultad de los acreedores del condómino respecto de la parte indivisa de su deudor, Mariani de Vidal señala que los acreedores particulares de los comuneros pueden embargar y ejecutar la parte indivisa de su deudor para cobrarse sus acreencias aun antes de hacerse la partición, pues la cuota parte integra el patrimonio del deudor y en consecuencia el acreedor, por aplicación de los artículos 242, 743, 744 y concordantes del nuevo Código, tiene derecho a subastar la parte indivisa sin necesidad de la conformidad de los demás condóminos, quienes ni siquiera deben ser citados al juicio ya que no se afectan sus derechos. Por lo demás, el artículo 2364 prevé que los acreedores del comunero pueden pedir la partición por vía de subrogación. En esa línea de ideas, agrega la autora que los medios que le confiere la ley a los acreedores en defensa de su acreencia son dos: 1) embargar la porción de su deudor notificándoselo, y 2) subrogarse en los derechos del condómino reclamando la partición. Ello es así, porque podría suceder que el condómino demorase la partición de los bienes, a fin de evitar que una vez materializada, su acreedor o acreedores, ejecuten los bienes que le corresponderían. Los acreedores entonces pueden accionar por partición, y para ello deberían cumplir los requisitos propios de la acción: a) actuar en nombre de su deudor y no en el propio; b) tener interés en actuar; c) debe existir inacción o negligencia del deudor en el ejercicio de su derecho, y d) el crédito invocado ha de ser cierto, exigible y líquido. Por último, Mariani advierte que el acreedor está habilitado para impugnar una partición que lo perjudique, ya sea simultáneamente a la presentación de la cuenta para impedir que se apruebe, ya sea después de aprobada ejerciendo la acción pauliana (Mariani de Vidal-Abella, ob. cit., ps. 204/205, 216).
(21) KIPER, Tratado ... cit., p.473, Abreut de Begher, L., ob. cit., ps. 186/187.
(22) Cuando un condómino utiliza la cosa en forma exclusiva, los otros comuneros tienen derecho a reclamar una compensación pecuniaria consistente en el valor locativo proporcional a su interés, más esa potestad carece de efecto retroactivo en tanto opera sólo una vez ejercido de manera fehaciente el ius prohibendi, puesto que previo a ello se presume el asentimiento del comunero reclamante (CNCiv, sala G, Arrue, Darío Oscar c. Biran, Ruth Ada, 19/8/2010, La Ley, AR/JUR/49412/2010).
(23) Se resolvió en este sentido que el pedido efectuado por uno de los condóminos, a fin de que la compensación pecuniaria por indisponibilidad del inmueble común se devengue desde que otro copropietario expidió una intimación a los ocupantes de la finca, debe rechazarse, pues no puede beneficiarse de los efectos de una interpelación extrajudicial en la que no intervino, más allá del litisconsorcio facultativo activo que hay entre ambos (C 1a Civ y Com, La Plata, sala I, Arceu, Jorge y otro c. Ciccone, Haydée y otros s/daños y perjuicios, 10/5/2012, LLBA 2012- 768).
(24) CNCiv, sala H, Facio, Sara y otros c. Kirschbaum, Luis, 22/9/2004, DJ 2005-2-412, con nota de Ricardo J. Papaño; Miryam A. Farina, LA LEY 2005-C, 521, JA 2005-I-746.
(25) El condómino del fallido tiene derecho al reintegro de los gastos erogados por la realización de mejoras en el inmueble del cual son propietarios, pues, la pasividad de la sindicatura frente al uso y administración por parte del ocupante no puede considerarse como una oposición a efectuar las mejoras, sino como un consentimiento tácito, en tanto dentro del concepto de uso y goce se encuentra la facultad de administrar la cosa común, lo que implica que ante la ausencia o pasividad del otro condómino se puede asumir con plenos derechos la administración de toda la cosa (C 3a Civil y Comercial, Córdoba, Bessone, Leticia Beatriz, 22/12/2008, LLC 2009- 486 con nota de Claudio Alfredo Casadío Martínez).
(26) Mariani de Vidal-Abella, ob. cit., p. 209; Abreut de Begher, L., ob. cit., p. 187.
(27) Las obligaciones de los condóminos de un "consorcio de hecho", en un juicio donde se persigue el reembolso de las sumas abonadas por el "administrador" de la cosa común, son simplemente mancomunadas con prestación divisible, respondiendo cada uno de ellos en función a su deuda (CNCiv, sala H, Grilos SRL c. Ojeda Mirta Dolores y otros, 7/10/2009, La Ley Online AR/JUR/44885/2009).
(28) Molina Quiroga, ob. cit., p. 213. Por su parte, Mariani de Vidal advierte que no se ha reproducido lo dispuesto en el artículo 2690 del Código Civil de Vélez, debiendo el caso de insolvencia de alguno de los condóminos resolverse con arreglo a los principios generales relativos a la insolvencia en el supuesto de obligaciones con sujeto pasivo plural. Y respecto del caso de la hipoteca que grava la cosa en condominio, que había suscitado vacilaciones frente a lo que disponía el artículo 2689 del Código Civil, un antiguo fallo plenario de las Cámaras Nacionales Civiles, dictado en autos "Bancalari c/Dottesio de Rosa y otro" con fecha 24 de agosto de 1923, decidió que dicha norma no establecía la solidaridad entre los condóminos y que el saldo deudor que quedara pendiente después de extinguida la hipoteca se dividía en la parte proporcional de cada uno, toda vez que la solidaridad no puede ser implícita sino que debe provenir de una disposición expresa de la ley o del contrato. Y aunque mientras no se produzca la extinción de la hipoteca, el acreedor puede demandar a cualquiera de los condóminos poseedores de la cosa gravada por el todo de la deuda, ello es así en razón de la indivisibilidad de la carga (art. 2191) y no como consecuencia de solidaridad alguna de la deuda. Con lo que, si una vez ejecutado el asiento sobre el que recae la carga quedara un saldo impago, habiendo dejado de funcionar el sustento de la responsabilidad in totum (indivisibilidad de la hipoteca), este saldo revestirá el carácter de deuda común que habrán de solventar los condóminos en proporción a su parte. Según Mariani de Vidal, los mismos razonamientos caben aplicar para el caso de que la cosa estuviera gravada con prenda o anticresis, que son indivisibles (art. 2191). Y en cuanto a las deudas por impuestos y tasas que gravan la cosa, la autora advierte que si bien no son cargas reales en el sentido que las define el artículo 1888, es criterio de la doctrina y de la jurisprudencia que comportan obligaciones que se proyectan sobre la cosa y toleran la aplicación de las mismas soluciones.
(29) El Código derogado exigía que estuvieran todos presentes, lo que había sido fuertemente criticado por la doctrina con fundamento en que exigir un quorum equivalente a la unanimidad importaba en los hechos consagrar un medio de obstrucción al funcionamiento del condominio, dado que bastaba con que uno de los copropietarios no concurriese al acto para que de ese modo la asamblea quede frustrada.Se lee en los fundamentos del Proyecto de Código Civil Argentino de 1998: "Con el propósito de destrabar el funcionamiento de las asambleas de condóminos, con postura totalmente opuesta a la de Vélez Sarsfield, que impuso el quórum unánime, el Proyecto cree suficiente la citación de todos, con abstracción de que concurran o no a la reunión, sin embargo y como es de toda lógica, la asamblea adoptará sus decisiones por mayoría absoluta".
(30) PAPAÑO, Ricardo en Kiper, Claudio (Dir), Código Civil Comentado. Derechos Reales, II, Bs As, Rubinzal Culzoni, 2004, p. 245. Molina Quiroga, E., ob. cit., p.214.
(31) En cuanto a la noción, clases y régimen de los frutos en el nuevo Código Civil y Comercial, ver arts. 233, 755, 1934, 1935 y concordantes, a cuya lectura remitimos.
(32) Mariani de Vidal-Abella, ob. cit., p. 214. Las autoras resumen las características propias de la partición del siguiente modo: el efecto es declarativo y no traslativo de derechos; si todos los condóminos están presentes y son plenamente capaces, puede hacerse en forma privada; se impone la vía judicial en los supuestos de que los copartícipes sean incapaces, o con capacidad restringida, o estén ausentes, o cuando terceros fundándose en un interés legítimo se oponen a que la partición se haga privadamente; y cuando no están de acuerdo en hacer la partición privada; se puede plantear la licitación por el condómino; la partición por regla debe hacerse en especie, y de ser factible de ese modo, ninguno de los condóminos puede pedir la venta.
(33) El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación le dedica los arts. 676 a 678 al trámite del juicio de división de cosas comunes.
(34) En el derecho romano se consideraba una acción mixta, real y personal.
(35) FERRER, F. A. M., en Alterini, Jorge (dir.), Código Civil Comentado .....cit., t. XI, p. 389. En contra, KIPER, (Tratado .... , cit., p. 488). Para este autor, el Código también prevé que la partición puede ser "mixta", esto es que se vendan algunos bienes, para luego formar lotes con los restantes y dividirlos en especie (art. 2374, último párrafo).
(36) En cuanto a las etapas, Mariani de Vidal señala que se designa un partidor, se hace un inventario, un avalúo y se elaboran las hijuelas para lo cual se procede a la composición de la masa (art. 2376), a la formación de los lotes (art. 2377) y a la asignación de dichos lotes (art. 2378). Aclara la autora que los modos de hacer la partición son: en especie, por venta y por licitación, y que un modo particular de hacer la partición en especie es la afectación al régimen de propiedad horizontal, aunque no aparece contemplada por la ley, sino que se trata de una cuestión pretoriana. Según Mariani de Vidal, se trataría de una partición en especie, aunque advierte que existen opiniones dispares sobre el tema (Mariani de Vidal-Abella, ob. cit., ps. 225/226, y jurisprudencia allí citada).
(37) BORDA, Guillermo A., Tratado de derecho civil, Sucesiones, 9ª edición actualizada por Delfina M. Borda, Edit. La Ley, Buenos Aires, 2008, T° I, pág. 472, núm. 597.
(38) KIPER, Tratado .... , cit., p. 486.
(39) En toda división de condominio cuando se trata de terrenos o campos, la regla es la partición en especie, a menos que sea imposible o antieconómico por la depreciación derivada del fraccionamiento, y sin que obste el diferente valor de sus distintas partes, porque estas diferencias pueden compensarse con la mayor o menor extensión adjudicada a cada uno de los condóminos (C Civ.Com. Santiago del Estero, sala 2, "Santillán Carlos Alberto c. Elena Antonio de Santillán y otros s/ división de condominio", del 20-09-95).El principio de la división in re no es absoluto, debiendo previamente determinarse con absoluta precisión la viabilidad de esa posibilidad, determinándose la composición exacta de las hijuelas, ya que no puede imponerse a los herederos quedar sometidos a un estado de indefinición en torno a la división, en especial cuando, como en el caso, ello sólo sería eventualmente posible previo sometimiento de uno de los inmuebles al régimen de propiedad horizontal, lo que a su vez demanda, por falta de recursos propios de los herederos, la venta del restante inmueble a fin de recaudar los fondos necesarios para concretar la adecuación edilicia y el sometimiento formal al régimen del restante, por lo cual la propuesta de partición no puede ser aprobada (C. Civ. y Com., San Martín, Sala II, 7/8/97, JA 1998-I-598).Las disposiciones relativas a la división y adjudicación en especie al extinguirse un condominio, resultan inaplicables tratándose de un único bien inmueble que configura una única vivienda de moderadas dimensiones y cuya división en especie resulta de imposible realización (C Civ y Com, Rosario, sala I, Fiorino, Nilda R. c. Fiorino, Celia, 25/11/1997, LLLitoral 1998-2-141, LA LEY 1999-A, 487).
(40) MARIANI DE VIDAL, Marina, Curso de Derechos Reales, t. II, p. 148.
(41) Ver Mariani de Vidal-Abella, ob. cit., ps. 227/234. En su obra las autoras puntualizan de un modo muy didáctico las diferencias que se advierten entre la subasta pública y el remate judicial voluntario, con cita de Borda, Carnelutti, Chiovenda, Couture y Morello. Y en cuanto a la formación de los lotes aclaran que el artículo 2377 establece reglas específicas: a) no se debe tener en cuenta la naturaleza o el destino de los bienes, salvo que existan normas sobre atribución preferencial; b) en caso de ser posible, debe evitarse el parcelamiento de inmuebles y la división de las empresas; c) en los casos en que las hijuelas no tienen igual valor, deben compensarse con el pago del saldo en dinero; d) cuando al deudor del saldo se le adjudican bienes que posteriormente aumentan o disminuyen considerablemente su valor, el saldo también aumentará o disminuirá en la misma proporción. Sin embargo, advierten que las atribuciones preferenciales legisladas en los artículos 2380 a 2383, se aplican específicamente a los casos de partición de herencias. En relación a la asignación de los lotes, sostienen que debe hacérselo por el partidor con la conformidad de los herederos, y en caso de oposición de alguno de éstos, por sorteo. En todo caso se deben reservar bienes suficientes para solventar las deudas y cargas pendientes (art. 2378). Los gastos causados por la partición o liquidación, y los hechos en beneficio común, se imputan a la masa. No se deben considerar comunes los trabajos o desembolsos innecesarios o referentes a pedidos desestimados, los que tendrán que ser soportados exclusivamente por quienes los causen.
(42) BORDA, Guillermo, Tratado de Derecho Civil Argentino, Parte General, t. I, p. 52/53. Ver también RIVERA, Julio César, Los derechos incausados, Revista de Derecho Privado y Comunitario, t. 16, p. 47 y siguientes.
(43) COSSARI, Nelson, Condominio y partición nociva, LA LEY 2004-B, 1051.
(44) Mariani-Abella, ob.cit., p. 219. Las autoras agregan que los comuneros se deben recíprocamente garantía de los defectos ocultos de los bienes adjudicados (art. 2407).
(45) Art. 1941 del Proyecto de Código Civil Argentino de 1998.- Convenio de suspensión de la partición. "Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez (10) años.La convención que no fija plazo, tenga plazo superior a diez (10) años o incierto, se considera celebrada por ese tiempo.El convenio es renovable en forma expresa por un lapso que no exceda de diez (10) años contados desde su celebración".
(46) El art. 2693 del Código derogado habilitaba a los condóminos a convenir la suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años y además a renovar ese acuerdo "todas las veces que lo juzguen conveniente". No había, entonces, plazo máximo como hay ahora.
(47) Art. 2331: "Pacto de indivisión. Los herederos pueden convenir que la indivisión entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición provisional de uso y goce de los bienes entre los copartícipes.Si hay herederos incapaces o con capacidad restringida, el convenio concluido por sus representantes legales o con la participación de las personas que los asisten requiere aprobación judicial.Estos convenios pueden ser renovados por igual plazo al término del anteriormente establecido.Cualquiera de los coherederos puede pedir la división antes del vencimiento del plazo, siempre que medien causas justificadas".
(48) SALVAT, Raymundo M., Tratado de derecho civil argentino, Derechos reales, 4ª edición actualizada por Manuel J. Argañarás, Tipográfica Editora Argentina S.A., Buenos Aires, 1959, T° III, pág. 73, núm. 1303.
(49) ALTERINI, Jorge H., en Lafaille, Héctor, Derecho civil, Tratado de los derechos reales, 2ª edición actualizada y ampliada, Edit. La Ley — Ediar, Buenos Aires, 2010, T° III, p. 333, núm. 1116 ter.
(50) KIPER, Tratado, .... cit., ps. 497/498.
(51) KIPER, Tratado ... cit., p. 498.
(52) En forma coherente, en el ámbito de la indivisión hereditaria, dispone el art. 2334: "Oponibilidad frente a terceros. Derechos de los acreedores. Para ser oponible a terceros, la indivisión autorizada por los artículos 2330 a 2333 que incluye bienes registrables debe ser inscripta en los registros respectivos".
(53) En el terreno de la indivisión hereditaria, dispone el art. 2365, segunda parte: "Sin embargo, cualquiera de los copartícipes puede pedir que la partición se postergue total o parcialmente por el tiempo que fije el juez si su realización inmediata puede redundar en perjuicio del valor de los bienes indivisos". Agrega el art. 2375 que "aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconómico el aprovechamiento de las partes".
(54) KIPER, Tratado... cit., p. 500. Mariani-Abella, ob. cit., p. 221.
(55) Este plazo se encuentra en el art. 1111 del Cód. Civil Italiano.
(56) En relación al comentario de los artículos 676 a 678 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, ver COLOMBO-KIPER, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación Comentado y anotado", T. VI, 3ra edición actualizada y ampliada, La Ley, 2011, ps.307/327.
(57) FALCON, Enrique, "El Derecho Procesal en el Código Civil y Comercial de la Nación", Ed. Rubinzal Culzoni, 2014, p. 425.
Publicadas por Nina Norma Noriega a la/s 21:23