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Timestamp: 2020-07-05 03:25:49
Document Index: 349771807

Matched Legal Cases: ['Art. 81', '§ 5', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 81', '§ 3', '§ 3']

TOP Ö 11: Vollzug der Bayerischen Bauordnung (BayBO);
Stellplatzsatzung der Stadt Grafing b.M. vom 02.11.2016;
Mögliche Anhebung des Ablösungsbetrages;
Die Sitzungsleiterin erläuterte gemeinsam mit dem Verwaltungsvertreter die folgende zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage.
In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 24.04.2018 wurde bei TOP 17 (Abschluss einer Stellplatzablösungsvereinbarung für das Anwesen Münchener Straße 6) aus der Mitte des Bau-, Werk- und Umweltausschusses gebeten, die Möglichkeiten zur Erhöhung des Stellplatzablösungsbetrags zu ermitteln.
Die Stadt regelt die Höhe des Stellplatzablösungsbetrags durch Satzung (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO). Gemäß § 5 Abs. 1 der Stellplatzsatzung beträgt die Ablösung 10.200,00 EUR. Der Stellplatzablösungsbetrag in dieser Höhe wurde mit dem erstmaligen Erlass einer örtlichen Stellplatzsatzung am 06.10.1999 festgelegt und ist seither unverändert.
Die Stellplatzablösung ist seit Inkrafttreten des Art. 47 BayBO 2007 eine gleichwertige Alternative für den Stellplatznachweis. Die frühere Unmöglichkeit der Realherstellung und die Subsidiarität der Ablösung ist damit zwar entfallen, wird aber bei der nach pflichtgemäßen Ermessen zu treffenden Ablösungsentscheidung der Gemeinden weiterhin uneingeschränkt vorausgesetzt. Dem Abschluss eines Stellplatzablösungsvertrags wir deshalb nur zugestimmt, wenn es (u.a.) keine andere Möglichkeit des Stellplatznachweises gibt. Es besteht also keine Wahlfreiheit, ob man Stellplätze selbst errichtet oder gegen Zahlung eines Ablösungsvertrages der Gemeinde überträgt. Dieses System bedingt, dass Stellplatzablösungen deshalb schlechthin nicht bei einer erstmaligen Bebauung von Grundstücken zur Anwendung kommen. Hier ist nun einmal der Umfang der Bebauung auf dasjenige beschränkt, was unter Beachtung der Stellplatzpflicht auf dem Grundstück möglich ist.
Hauptanwendungsfall ist die Änderung von bestehenden Gebäuden oder deren Nutzung. Bei Unmöglichkeit der Stellplatzherstellung wäre ansonsten eine geänderte Nutzung (etwa die Errichtung von zusätzlichen Wohnräumen, die Umnutzung von Gewerberäumen) nicht zulässig. Hinsichtlich der Stellplatzablösung ist im Weiteren auch die gesetzliche Begünstigung des Art. 47 Abs. 1 Satz 3 BayBO zu beachten. Danach gilt die Stellplatzpflicht bei der Änderung von Gebäuden für zusätzlichen Wohnraum nur dann, wenn dies „auch unter Berücksichtigung der Ablösung erheblich erschwert oder verhindert wird.“
Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verlangt deshalb, dass die Höhe der Ablösung angemessen sein muss. Die Grenze ist durch sachwidrige Regelung, das Willkürverbot und das Übermaßverbot gesetzt. Eine gesetzliche Regelung über die Höhe besteht nicht. Art. 47 Abs. 2 Nr. 3 BayBO definiert lediglich die „Übernahme der Kosten für die Herstellung der notwendigen Stellplätze“. Hier ist auf die durchschnittlichen Herstellungskosten abzustellen, nicht etwa auf die Kosten bei einer aufwändigen Herstellung etwa von Parkhäusern oder Tiefgaragen.
Dabei kann die Höhe der Ablösung nach der Art der Nutzung (Wohnen oder Gewerbe) und der Lage unterschiedlich geregelt werden (vgl. Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO). Letzteres ist aber in Grafing schon deshalb bisher hinfällig, da Ablösungsvereinbarungen ohnehin nur im (verdichtet bebauten) Ortszentrum (Innenstadt) abgeschlossen werden.
Vergleichsbeträge
Es erfolgte eine Erhebung der Stellplatzablösen von umliegenden Gemeinden. Hierzu wurden Gemeinden mit vergleichbarer Größe bzw. mit relativ hohen Ablösesätzen exemplarisch ausgewählt.
Der höchste Ablösebetrag wird in der Stadt Rosenheim und in der Stadt München für Innenstadtlagen mit bis zu 12.500,00 EUR erhoben. In Bad Aibling, Unterhaching und Erding beträgt die Ablösesumme beispielsweise 10.000,00 EUR.
Die Höhe des Ablösebetrags bei der Stadt Ebersberg ist gestaffelt und beträgt im Kernbereich (Altstadtgebiet) 12.782,30 EUR und im Übrigen Gemeindebereich 5.112,92 EUR.
Die Stellplatzablösebeträge in der Landeshauptstadt München sind lagemäßig gestaffelt und betragen aktuell:
· Zone I: 12.500 EUR
· Zone II und vergleichbare Lagen (§ 3 Abs. 2 StPlS): 10.000 EUR
· Übriges Stadtgebiet: 7.500 EUR
Werden bestehende Gebäude im Dachbereich zu Wohnzwecken erweitert (Dachgeschossausbau oder Aufstockung), werden ermäßigte Ablösebeträge gewährt, wenn die Herstellung von Stellplätzen nicht möglich ist und zusätzlich Wohnraum geschaffen wird. Die ermäßigten Ablösebeträge sind wie folgt geregelt:
· Zone I: 7.800 EUR
· Zone II und vergleichbare Lagen (§ 3 Abs. 2 StPlS): 6.700 EUR
· Übriges Stadtgebiet: 5.600 EUR
Der seit jeher an der Obergrenze der Angemessenheit orientierte Ablösungsbetrag von 10.200,00 EUR je Stellplatz sollte nicht erhöht werden. Das gilt jedenfalls für fehlende Stellplätze von Wohnnutzungen ohne weitere Einschränkungen. Eine maßvolle Erhöhung wäre für gewerbliche Nutzungen nicht ausgeschlossen. Der dadurch eintretende Steuerungseffekt würde jedoch den Anreiz erhöhen, auch in innerstädtischen Lagen von einer gewerblichen Nutzung (zugunsten einer Wohnnutzung) abzusehen.
Von einem Ausschussmitglied wurde in der anschließenden kurzen Beratung eine Staffelung der Stellplatzablösebeträge nach Nutzung, Lage etc. favorisiert. Die Erste Bürgermeisterin konnte sich dem Vorschlag uneingeschränkt anschließen.
In der weiteren Beratung sprachen sich einige Ausschussmitglieder dafür aus, den derzeit gültigen Stellplatzablösebetrag erstmals zu belassen. Man war sich aber auch darüber einig, dass die Höhe des Betrages in Bezug auf die Baukosten nicht mehr stimmig ist.
Abschließend sprach sich das Gremium dann einstimmig dafür aus, derzeit von einer Anhebung des Ablösebetrages abzusehen und die Verwaltung damit zu beauftragen, dem Ausschuss in einer der nächsten Sitzungen einen Vorschlag hinsichtlich einer möglichen Staffelung der Stellplatzablösebeträge zu unterbreiten.