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Timestamp: 2018-11-19 00:32:27
Document Index: 338672488

Matched Legal Cases: ['§873', '§873', '§93', '§ 93', '§873', '§ 93', '§113', '§ 34']

fragliche Posten bei Notarkosten für Immobilie Kaufrecht Forum 123recht.de
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Frage vom 6.1.2015 | 14:52
Ich habe für einen Immobilien-Kaufvertrag mit Grundschuldbestellung und Notarrevers für die Finanzierung eine Kostenrechnung vom Notar erhalten, in der zwei Posten erscheinen, die ich unüblich finde:
a) 0,5 Geb. gem. Nr. 22200 Nr. 5 GNotKG für Einholung der Zustimmung zur eingeschränkten Zweckerklärung
b) 0,5 Geb. gem. Nr. 22200 Nr. 7 GNotKG für Herbeiführung der Bindungswirkung (Einigung gem. §873 BGB )
Ich verstehe zwar die benannten Notartätigkeiten im Zusammenhang mit der Finanzierung der Immobilie. Allerdings fielen bei einem anderen ähnlichen Kaufvertrag diese Gebühren nicht an, obwohl über die gleiche Bank finanziert wurde. Der einzige Unterschied ist, dass bei dem anderen Vertrag ein Notaranderkonto verwendet wurde, so dass der Notarrevers entfiel. Die Gebühren für Notaranderkonto bzw. Notarrevers sind jedoch gesondert ausgewiesen und haben mit obigen Gebühren nichts zu tun.
Gibt es bei den Gebühren tatsächlich so viel Spielraum?
Antwort vom 8.1.2015 | 21:56
Nein, einen Spielraum gibt es nicht bei Notargebühren. Die Gebühren könnten auch entstanden sein. Das kommt auf die Details an. Allerdings sind beides Betreuungsgebühren zur Grundschuld. D.h., der Geschäftswert müsste dem Nennbetrag der Grundschuld entsprechen (nicht Kaufpreis) und Betreuungsgebühren fallen zum gleichen Vorgang (egal wie viel einzelne Tätigkeiten ausgeübt wurden) nur einmal an. Sofern es also nur eine Grundschuld gab, darf nur eine 0,5 Gebühr nach dem Nennbetrag der Grundschuld berechnet werden.
Eine 0,5 Betreuungsgebühr Nr. 22200 Nr. 2/3 nach dem Kaufpreis kann und wird daneben entstanden sein.
Antwort vom 10.1.2015 | 17:15
Der Geschäftswert entspricht in der Tat dem Nennwert der Grundschuld. Allerdings sind bei einem vergleichbaren anderen Kauf bei Finanzierung durch die gleiche Bank diese Gebühren eben nicht angefallen, obwohl auch hier im Anschreiben der Bank an den Notar auf §873 BGB Bezug genommen wurde. Es scheint also so zu sein, dass der Notar Spielraum hat, ob er bestimmte Gebühren erhebt oder nicht. Natürlich kann er keine Gebühren ohne gesetzliche Grundlage erheben, aber er kann die gesetzliche Grundlage mehr oder weniger stark ausschöpfen. Ist das richtig so? Wenn nicht, dann muss in der Rechnung ja etwas falsch sein, und ich sollte dagegen angehen.
Eine weitere 0,5 Betreuungsgebühr Nr. 22200 (ohne weitere Ziffer, aber "gem. §93") ist in der Tat angefallen, aber für "Fälligkeitsüberwachung" und "Aufhebung der Auflassungsvorlagesperre" (habe ich noch nie gehört). Geschäftswert ist hier aber der Kaufpreis.
Antwort vom 10.1.2015 | 19:10
Hier kennt keiner die Akten. Am besten sollte man diese Fragen daher dem Notar stellen.
Ansonsten kann der Schuldner die neutrale Prüfung der Kostenrechnung eines Notars bei dem Landgericht beantragen, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat.
Antwort vom 10.1.2015 | 20:45
andy12: Ein Notar muss die gesetzlichen Gebühren nehmen. Nicht mehr, aber auch nicht weniger. Das wird auch ca. alle 4 Jahre (nur Stichproben natürlich) überprüft. Gegen die Rechnung angehen solltest du auf jeden Fall, wenn dir für die Bestellung einer Grundschuld für beide Tätigkeiten Gebühren berechnet worden sind (also zwei 0,5 Gebühren nach dem Nennbetrag der Grundschuld). Das ist ersichtlich falsch (auch ohne Kenntnis der Akten, da sich das aus § 93 GNotKG ergibt; Gebühren pro Vorgang nur einmal).
Wurde dir nur eine Gebühr berechnet, kann man ohne Detailkenntnisse, wie Harry van Sell schon sagte, wenig zur Berechtigung sagen.
Kannst Du dich mal dazu äußern, ob dir eine oder zwei Betreuungsgebühren zur Grundschuld berechnet worden sind?
Antwort vom 10.1.2015 | 21:15
Es sind für ein und dieselbe Grundschuld folgende Gebühren berechnet worden:
b) 0,5 Geb. gem. Nr. 22200 Nr. 7 GNotKG für Herbeiführung der Bindungswirkung (Einigung gem. §873 BGB)
c) 1,0 Geb. gem 21200 GNotKG für die Grundschuldbestellung
Wenn a) und b) Betreuungsgebühren sind, dann sind es in der Tat zwei Betreuungsgebühren für eine Grundschuld.
Antwort vom 11.1.2015 | 14:20
a) und b) sind beides Betreuungsgebühren zur Grundschuld, die insgesamt nur einmal berechnet werden darf. Da würde ich mal den Notar unter Hinweis auf § 93 GNotKG fragen, warum dir zwei Gebühren berechnet worden sind.
Eine Gebühr ist vermutlich angefallen. Nicht unbedingt wegen der Herbeiführung der Bindungswirkung (die wird häufig falsch berechnet und dürfte einer gerichtlichen Überprüfung selten standhalten), aber für die Einholung der Zustimmung zur Zweckerklärung. Die wird meistens zu Recht berechnet. Das nur als allgemeine Einschätzung. Ohne Detailkenntnisse kann man nicht sagen, ob der Notar eine oder beide Tätigkeiten in einer gebührenauslösenden Art und Weise vorgenommen hat. Bei der Zweckerklärung kommt es z.B. darauf an, hat der Notar die Grundschuld mit darin enthaltener Zweckerklärung der finanzierenden Bank nur übersandt (keine Gebühr) oder hat er die Bank in seinem Anschreiben ausdrücklich darauf hingewiesen und gebeten, ihm gegenüber zu erklären, dass sie sich daran halten (Gebühr).
Da eine Tätigkeit die Gebühr bereits entstehen lässt, müsste der Notar also schon beide Gebühren zu Unrecht berechnet haben, wenn die Betreuungsgebühr ganz wegfallen soll.
Die anderen von Dir aufgeführten Gebühren (auch die Betreuungsgebühr nach dem Kaufpreis sind in Ordnung.
Antwort vom 23.1.2015 | 13:14
Heute habe ich mit dem Notariat telefoniert, und sie haben anerkannt, dass von den oben unter a) und b) genannten Gebühren nur eine berechnet werden darf, weil Betreuungsgebühren nur einmal anfallen. Sie werden mir eine neue Rechnung schicken, die um ein paar Hundert Euro geringer ausfällt. (Beim ersten Anruf, bei dem ich noch kein Hintergrundwissen hatte, hatten sie noch behauptet, die Rechnung sei korrekt so.)
Antwort vom 13.10.2015 | 15:45
Colmbergo
Bei der Zweckerklärung kommt es z.B. darauf an, hat der Notar die Grundschuld mit darin enthaltener Zweckerklärung der finanzierenden Bank nur übersandt (keine Gebühr) oder hat er die Bank in seinem Anschreiben ausdrücklich darauf hingewiesen und gebeten, ihm gegenüber zu erklären, dass sie sich daran halten (Gebühr).
Da eine Tätigkeit die Gebühr bereits entstehen lässt, ...
Hallo Salkavalka,
kann der Notar eine Betreuungsgebühr Nr. 22200 gem §113 Abs.1 schon dann rechtmäßig berechnen, wenn er in seinem Anschreiben NUR ausdrücklich darauf HINGEWIESEN hat, aber die Bank NICHT GEBETEN hat, ihm gegenüber ZU ERKLÄREN, dass sie sich daran halten wird?
Meine Bank war so nett und hat mir das Anschreiben des Notars von der Zusendung der Grundschuldbestellungsurkunde zugeschickt. Ich zitiere:
"Auf Abschnitt XI. "Finanzierungsmitwirkung" im Kaufvertrag mit der engen Sicherungsabrede des Veräußerers weise ich hin. Diese Bestimmung enthält auch die Grundschuldbestellungsurkunde auf Seiten 5/6. Danach dürfen Sie die Grundschuld u.a. bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur für Zwecke der Kaufpreiszahlung, auch der Kaufpreisteilzahlung, verwenden." Unquote.
Bei einem Grundschuldbetrag von 224.000 Euro setzt der Notar neben der Beurkundung über 485,- Euro eben auch noch eine Betreuungsgebühr über 242,50 Euro an.
Wir sind deswegen so skeptisch bzw. genau, weil dieser Notar nur der beurkundende Notar an unserem Wohnort in München ist, der mit dem Vollzug sowohl der Kaufvertragsurkunde als auch der Grundschuldbestellungsurkunde beauftragte Notar jedoch in Leipzig am Ort des Kaufobjektes (Eigentumswohnung) sitzt und uns ebenfalls jeweils Betreuungsgebühren in Rechnung stellt. Wir sind der Meinung, wir können bzgl. des Vollzugs nur von einem Notar betreut werden, und das ist der in Leipzig, wo auch das Grundbuchamt liegt.
Nebenbei: wie lautet denn die Berechnungsformel, um von 224.000 Euro Geschäftswert über eine 0,5 Gebühr auf 242,50 zu kommen? 0,5 von was genau?
Antwort vom 13.10.2015 | 23:44
Leider muss ich jetzt noch weiter ausholen als sowieso schon und hoffe, das ist auch für einen nicht mit der Materie Vertrauten verständlich.
Das GNotKG, nach dem auch der Notar seine Gebühren berechnet hat, ist jetzt rund zwei Jahre alt. Manche Fragen sind da einfach noch nicht geklärt, Ihre gehört dazu.
Aus dem Gesetz selber ergibt sich das, was ich andy12 zum grundsätzlichen Anfall der Betreuungsgebühr zur Grundschuld schrieb, nicht. Das wird nur von allen gängigen Experten (Kommentare) und mittlerweile auch von drei Gerichten- ohne Gegenmeinung - so gesehen.
Reicht nur der explizite Hinweis des Notars auf die Sicherungsvereinbarung der Parteien an die finanzierende Bank ohne Bestätigung der Bank, sich daran zu halten für die Betreuungsgebühr zur Grundschuld aus?
Nach allen gängigen Kommentierungen und der zur Zeit bestehenden Rechtssprechung : ja.
M.E. praktisch gesehen alles Quatsch. Finanzierende Banken schicken ihrem Kreditnehmer oder dem Notar ihr Grundschuldbestellungsformular und weisen auch darauf hin, dass sie nur eine Grundschuldbestellung, die auf ihrem Formular erfolgt, als Sicherheit akzeptieren werden. Der Kaufvertragsnotar fügt dann die Finanzierungsabrede der Parteien auf einem Extrablatt ein und die Abrede wird zum Bestandteil der Grundschuldbestellung. Das fällt der finanzierenden Bank a) sofort optisch ins Auge (weil es ein Extrablatt außerhalb ihres Formulares in völlig anderer Schriftform ist, b) geht es bei Finanzierungsbedarf des Käufers ohne Notaranderkonto eh nicht anders c) Banken, die Hauskäufe finanzieren, wissen das.
Eines (kostenpflichtigen) extra Hinweises des Notars an die finanzierende Bank bedarf es da aus meiner Sicht nicht und es gibt auch genügend Notare, die sich sagen, na ja, die Sicherungsabrede der Parteien, also die Vereinbarung, dass die die Bank vor Eigentumsumschreibung nur bis zur Höhe der Kaufpreiszahlung von der Grundschuld Gebrauch machen darf, steht ja in der Grundschuldbestellung. Wenn sie das als Sicherheit akzeptieren und den Kreditbetrag trotzdem auszahlen, hat die Bank auch die die Einschränkung akzeptiert, besonders hinweisen muss ich die Bank darauf nicht.
Genauso wie es Banken gibt, die schon mit Übersendung des Grundschuldformulares mitteilen, dass sie sich an die Sicherungsabrede der Parteien halten werden. War das in Ihrem Fall so, darf der Notar die Betreuungsgebühr nicht berechnen, weil der nochmalige Hinweis dann überflüssig ist.
Für den Kaufvertragsnotar haben mittlerweile drei Gerichte entschieden, dass der Notar sich die Gebühr berechnen darf (LG Bochum vom 29.9.14- I 7 OH 3/14; LG Düsseldorf 19 T 199/13, bestätigt durch OLG Düsseldorf 10 W 159/14). Auch wenn er die Bank nur auf die Vereinbarung hinweist, aber keine Bestätigung erfordert.
Für den Kaufvertragsnotar, der auch üblicherweise die Bestellung der Grundschuld vornimmt, hat das LG und das OLG Düsseldorf zudem entschieden, dass diese extra Mitteilung an die Bank so wichtig ist, dass es keines speziellen Auftrags der Beteiligten (der eigentlich erforderlich ist) bedarf.
Ich halte von dieser Rechtsprechung aus den o.g. Gründen nichts, aber ob ein anderes Gericht das anders sehen wird, ist offen.
Bei Ihnen liegt der Fall aber insofern anders, da der "Grundschulddbestellungsnotar" die Bank auf die Sicherungsabrede der Parteien des Kaufvertrages hingewiesen hat.
Dafür kann er sich nach der gegenwärtigen Rechtsprechung eine Betreuungsgebühr nach dem Grundschuldwert berechnen, wenn er einen Auftrag, dies der Bank mitzuteilen, von Ihnen dazu hatte.
Hatte er keinen Auftrag von Ihnen, würde ich den Notar auf folgendes hinweisen:
Betreuungs- und Vollzugsgebühren enstehen nur, wenn der Notar mit diesen Tätigkeiten beauftragt wird. Die Vorschrift dazu steht dort:
Anlage 1 zum GNotKG ,Teil 2 Vorbemerkung 2.2:
" Vollzug eines Geschäfts und Betreuungstätigkeiten
(1) Gebühren nach diesem Hauptabschnitt entstehen nur, wenn dem Notar für seine Tätigkeit ein besonderer Auftrag erteilt worden ist; "
Die Mitteilung an die Bank sichert den Verkäufer, mit dem der Grundschuldbestellungsnotar nichts zu tun hat. Ohne ausdrücklichen Auftrag ihrerseits ist die Mitteilung sein Privatvergnügen.
Kurz gesagt würde ich dem Notar ggü argumentieren, dass ich ihn nicht zu dieser Tätigkeit beauftragt habe und nicht beauftragte Tätigkeiten nicht zahle.
Mit Glück sieht der Notar das ein. Falls nicht, können Sie die Rechnung vom zuständigen Landgericht überprüfen lassen. Das Verfahren kostet nichts und mehr als die Rechnung dort hinzuschicken und mitzuteilen, warum sie die Betreuungsgebühr nicht akzeptieren, brauchen sie eigentlich nicht zu tun.
Die Höhe der Gebühr ergibt sich aus § 34 GNotKG. Zu diesem Paragraphen gibt es die Anlage 2 zum GNotKG, die einem das Ausrechnen spart und für den jeweiligen Geschäftswert eine volle (1,0) Gebühr ausweist.Für Notare gilt Tabelle B.
Bei einem Gebührensatz von 0,5 ist dieser Wert dann zu halbieren.
-- Editiert von salkavalka am 14.10.2015 11:22
Antwort vom 15.10.2015 | 15:36
Vielen Dank für diese ausführliche präzise Antwort!
Gestatten Sie mir noch eine Rückfrage, weil ich die Ausgangssituation der beiden Notare (Beurkundungsnotar in München / Vollzugsnotar in Leipzig) offenbar nicht deutlich genug beschrieben hatte:
Der Münchner Beurkundungsnotar, dessen Betreuungsgebühr für die Grundschuldbestellung wir anzweifeln, hat auch den Kaufvertrag beurkundet. In beiden Urkunden wird der Leipziger Notar für den Vollzug beauftragt. Die jeweiligen Rechnungen vom Leipziger Notar enthalten jeweils beide eine Betreuungsgebühr.
Scheidet damit Ihre letztgenannte Option aus, aufgrund einer fehlenden expliziten Beauftragung unsererseits die Betreuungsgebühr nicht zu akzeptieren?
Ferner liegt uns das Anschreiben der Bank vor, mit dem diese ihr Grundschuldbestellungsformular an den Münchner Notar geschickt hatte.
Zitat: "Soweit die Grundschuldbestellung aufgrund einer vom Verkäufer erteilten Belastungsvollmacht erfolgt, bestätigen wir Ihnen hiermit, dass die für uns zu stellende Grundschuld bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur Kredite besichert, die der Kaufpreisfinanzierung dienen." UNQUOTE.
Reicht dieser Satz, um Ihre erstgenannte Option nutzen zu können, nachdem ein nochmaliger Hinweis des Notars überflüssig ist? Sprich ist diese Erklärung der Bank ausreichend inhaltsgleich mit dem Notarhinweistext (s.o.), sodass letzterer als überflüssig eingestuft werden kann?
Antwort vom 16.10.2015 | 01:09
Von so einer Konstellation habe ich noch nie gehört. Normalerweise kümmert sich der Kaufvertragsnotar auch um den Vollzug, weil er die notwendigen Anträge an das Grundbuchamt oder Genehmigungen der zuständigen Gemeinde genauso gut von München aus beantragen kann.
Da würde mich der Hintergrund sehr interessieren, wenn Sie den mitteilen mögen.
Vorweg zu Ihrer Frage: Die Mitteilung Ihrer Bank an den Münchner Notar reicht aus. Der (nochmalige) Hinweis des Notars war überflüssig. Gerichtlich entschieden (und in den entsprechenden Fachblättern veröffentlicht) ist diese Frage noch nicht, ergibt sich aber aus den Kommentierungen. Fundstellen kann ich nachreichen, falls Sie Ihren Notar überzeugen müssen.
Und jetzt nochmal zum Grundverständnis:
Der Münchner Notar hat den Kaufvertrag (mit Auflassung?) und die Grundschuldbestellung beurkundet und die finanzierende Bank auf die Finanzierungsabrede der Parteien hingewiesen.
Dafür hat er sich eine 2,0 Gebühr Nr. 21100 nach dem Wert des Kaufvertrages (in der Regel Kaufpreis plus ev. Übernahme der Maklercourtage), eine 1,0 Gebühr Nr. 21200 nach dem Nennbetrag der Grundschuld sowie eine 0,5 Gebühr Nr. 22200 für die Mitteilung an die Bank berechnet. Und mehr nicht?
Die Gebühr Nr. 22200 ist nicht richtig (s.o.)
Und dann wurde der ganze Vorgang an den Leipziger Notar "abgegeben"?
Kam die Mitteilung, dass der Kaufpreis nunmehr fällig ist, vom Leipziger Notar?
Hat der Leipziger Notar die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragt?
Wenn auch dieser Notar der finanzierenden Bank (ohne Kenntnis des Anschreibens der Bank) die Sicherungsabrede der Parteien mitteilte, ohne speziellen Auftrag von Ihnen, würde ich auch bei diesem Notar den Anfall der Betreuungsgebühr für die Grundschuld als fraglich ansehen.
Letzten Endes haben dann ja beide Notare die Bank auf das gleiche hingewiesen und in einer so speziellen Konstellation wie der Ihren, die ich -wie gesagt- noch nie gesehen habe, kann sich auch der Leipziger Notar m.E. nicht ohne ausdrücklichen Auftrag bemüssigt sehen, die Abrede der Bank mitzuteilen.
Falls Sie mögen, können Sie mir gerne mitteilen, was die Notare berechnet haben.
Antwort vom 16.10.2015 | 11:31
Sehr gerne erläutere ich Ihnen die Kauf- und Notarkonstellation und freue mich über Ihr Interesse.
Mittlerweile scheint es durchaus üblich, dass Bauträger in den neuen Bundesländern (v.a Leipzig / Dresden) für die kaufenden Kunden in den alten Bundesländern aufgrund der Entfernung (München - Leipzig 450 km) neben ihrem Notar vor Ort - in unserem Fall Leipzig - der alle mit dem Grundbuch und anderen lokalen Behörden notwendigen Abwicklungen durchführt (gerade bei Denkschutzobjekten sind Genehmigungen einzuholen, Vorkaufsrechte der Stadt abzuwarten, etc.) auch einen "Partner-Notar" in den Wohnsitz-Zentren der Kunden anbietet - in unserem Fall München. Der Münchner Notar hatte bei Kaufvertrags-Beurkundung sämtliche Objekt-Unterlagen (ohne unser Zutun) vom Bauträger erhalten. In der Urkunde wird der Vollzugsnotar vollumfänglich beauftragt und bevollmächtigt alle Schritte nach KV-Beurkundung durchzuführen.
Bisher haben wir folgende Rechnungen erhalten :
a) zum Kaufvertrag:
- Beurkundung - ohne Betreuungsgebühr (Münchner Notar)
- Vollzug/Betreuung (Leipziger Notar)
b) zur Grundschuld:
- Beurkundung - mit Betreuungsgebühr (Münchner Notar)
Die Rechnung für Vollzug/Betreuung der Grundschuld aus Leipzig haben wir noch nicht, jedoch haben wir nach dem "Schock" einer gleich hohen Leipziger Rechnung für den KV (wie für die Beurkundung in München) das Leipziger Notariat angerufen. Auskunft war, dass wir auch für die Grundschuld aus Leipzig eine Vollzugsgebühr berechnet bekommen plus eine erhöhte Gebühr nach 22125 für Elektronischer Vollzug und XML-Strukturdaten, welche nur halb so wäre, hätten wir vor Ort in Leipzig beurkundet.
Auskunft des Leipziger Notariats zur erwarteten Grundschuld-Rechnung im Detail:
- Bei Beurkundung in Leipzig:
485 Euro Beurkundung
195,50 Euro Vollzug inkl. XML
- Wegen Beurkundung in München:
485 Euro Beurkundung München
242,50 Euro Vollzugsgebühr Leipzig
291 Euro XML Leipzig
Somit Delta von 338 Euro --> brutto 402 Euro
Auskunft des Leipziger Notariats zur KV-Rechnung:
Hätten wir in Leipzig beurkundet, wäre die jetzt in Rechnung gestellte
- Vollzugsgebühr (22120) über 485,- und
- Elektronischer Vollzug und XML-Strukturdaten (22125) über 250,-
mit pauschal 100,- Euro (!) abgegolten.
Daraus ergeben sich für uns KV-Mehrkosten von brutto 755,- Euro.
Dies habe ich handschriftlich kalkuliert auf der Rechnungskopie, die ich Ihnen zusammen mit den anderen o.g. Rechnungen sowie der KV-Urkunde und der Grundschuldurkunde gerne über folgenden Link zur Einsicht und zum Download zur Verfügung stelle:
https://www.dropbox.com/sh/a9704zkew8thyj2/AADANPePT5vxObjCp7NxphI2a?dl=0
Ich bitte hier nur um zeitnahe Antwort, sobald Sie den Download vollzogen haben, damit ich die Dokumente wieder entfernen kann.
Und ich bin gespannt auf Ihre Einschätzung.
-- Editiert von Colmbergo am 16.10.2015 11:37
Antwort vom 16.10.2015 | 18:56
Ich habe die wesentlichen Dinge , Sie können löschen. Antwort folgt später.
Notarkosten unklar
Kaufpreis - Notarkosten - bewegliche Güter
Vereinbarung über Notarkosten wirksam?
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