Source: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/nachmieter/
Timestamp: 2020-06-05 15:28:59
Document Index: 348633517

Matched Legal Cases: ['§ 573', '§ 543', '§ 573', 'BGH', '§ 771', '§ 242', 'BGH', '§ 573', 'BGH', '§ 537', 'BGH', 'BGH', '§ 242', '§ 242', 'BGH', '§ 25', '§ 550', '§ 550', '§ 550', 'BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 550', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 414', '§ 540', '§ 553', '§ 553', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 540', '§ 540', '§ 540', '§ 540', '§ 540', '§ 543', '§ 540', '§ 540', '§ 573', '§ 575', '§ 242', '§ 242']

Nachmieter im Mietrecht - Was müssen Vermieter, Mieter und Nachmieter wissen? - Mietrecht.org
Nachmieter im Mietrecht – Was müssen Vermieter, Mieter und Nachmieter wissen?
In der Regel braucht es einen Mieter nicht zu interessieren, wer zu welchen Bedingungen und zu welchem Zeitpunkt nach ihm in seine Wohnung einzieht. In bestimmten Fällen erlangen diese Fragen jedoch große Bedeutung. Ein solcher Fall liegt z. B. dann vor, wenn der Mieter vor der nächsten Kündigungsmöglichkeit oder vor dem Ablauf einer Befristung ausziehen möchte und darauf angewiesen ist, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietvertrag entlässt. Aber auch dann, wenn der Mieter regulär gekündigt hat oder ein befristetes Mietverhältnis mit Ablauf der Befristung endet, haben Mieter nicht selten das Bedürfnis, mit dem Nachmieter Vereinbarungen zu treffen, die z. B. die Übernahme von Einrichtungsgegenständen oder auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen betreffen.
Dieser Beitrag beantwortet alle wichtigen Fragen, die sich Vermietern, Mietern und Nachmietern in diesem Zusammenhang stellen.
Inhalt: Der Nachmieter im Mietrecht – Ratgeber
I. Die Rolle des Nachmieters bei der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses
1. Eine Nachmieterklausel im Mietvertrag verleiht dem Mieter einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag gegen Stellung eines Nachmieters
2. Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag aus Treu und Glauben
a) Berechtigtes Interesse des Mieters
b) Überwiegen des Interesses des Mieters
c) Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters
d) Aufhebungsverlangen
e) Rechtsfolgen bei unberechtigter Weigerung des Vermieters
II. Vollzug des Mieterwechsels
1. Reiner Mietaufhebungsvertrag
2. Entlassung des bisherigen Mieters und Akzeptanz des Nachmieters
a) Vertragsübernahme
aa) Dreiseitige Vereinbarung
bb) Zweiseitige Vereinbarung mit Zustimmung des jeweils Unbeteiligten
b) Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses und Abschluss eines neuen Mietvertrages
III. Alternative zum Nachmieter – Untervermietung
1. Berechtigung zur Untervermietung
2. Sonderkündigungsrecht bei verweigerter Erlaubnis
Anders als der Vermieter, kann der Mieter das Mietverhältnis im Regelfall relativ schnell, nämlich zum Ablauf von drei Monaten nach dem Zugang seiner Kündigung beim Vermieter, grundlos beenden (vgl. § 573c Abs.1 S.1 BGB). Es gibt aber auch Fälle, in denen diese Möglichkeit nicht besteht, weil im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht vereinbart ist oder weil ein befristetes Mietverhältnis vorliegt, das nur außerordentlich fristlos gem. §§ 543,569 BGB gekündigt werden kann. In manchen Situationen möchten oder können Mieter sogar die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573 Abs.1 S.1 BGB nicht abwarten. Alle genannten Fälle haben eines gemein: Der Mieter ist darauf angewiesen, dass ihn der Vermieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt. Im Folgenden soll erläutert werden, unter welchen Voraussetzungen der Mieter gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis hat und welche Rolle der Nachmieter hierbei spielt.
Am besten steht derjenige Mieter da, in dessen Mietvertrag sich eine sog. Nachmieterklausel befindet. Bei einer Nachmieterklausel handelt es sich um eine Vereinbarung, mit der dem Mieter das Recht eingeräumt wird, gegen Stellung eines Nachmieters die Entlassung aus dem Mietvertrag zu verlangen. Je nach dem Umfang der Rechte des Mieters werden in der Rechtsprechung zwei verschiedene Arten von Nachmieterklauseln unterschieden. Die sog. echte Nachmieterklausel gibt dem Mieter nicht nur das Recht, vom Vermieter die Entlassung aus dem Mietvertrag gegen Stellung eines Nachmieters zu verlangen, sondern verpflichtet den Vermieter darüber hinaus auch -je nachdem, was im konkreten Fall vereinbart ist- entweder einen Anschlussmietvertrag mit dem vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter abzuschließen oder aber das bestehende Mietverhältnis mit dem Nachmieter fortzusetzen. Bei einer unechten Nachmieterklausel hingegen hat der Mieter nur einen Anspruch, gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Der Vermieter ist aber nicht gezwungen, mit dem vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter auch tatsächlich einen Mietvertrag abzuschließen oder das Mietverhältnis mit dem Nachmieter fortzusetzen.
Nicht immer ergibt sich aus einer Nachmieterklausel unmissverständlich, um welche der genannten Arten es sich handelt. In solchen Fällen muss durch Auslegung ermittelt werden,
ob der Vermieter verpflichtet sein soll, den vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren oder nicht. Nach einem Urteil des OLG Frankfurt vom 24.06.1991 – 11 U 3/91- muss eine Vereinbarung, die dem Mieter nur das vorzeitige Ausscheiden ermöglicht und den Vermieter nicht verpflichtet, mit dem Nachmieter einen Mietvertrag zu schließen, diese Beschränkung erkennen lassen oder sich dies aus den Umständen ergeben, so dass im Zweifel eine echte Nachmieterklausel vorliegt.
Ergibt die Auslegung, dass eine echte Nachmieterklausel vorliegt, besteht die Verpflichtung des Vermieters, den von dem Mieter genannten Nachmieter zu akzeptieren, grds. nicht ohne jede Beschränkung. In der Regel enthalten echte Nachmieterklauseln Regelungen, die besagen, dass der Nachmieter für den Vermieter zumutbar sein muss. Oft ergibt sich diese Beschränkung auch erst durch eine Auslegung der Vereinbarung. Die Frage, welcher Nachmieter zumutbar ist und welcher nicht, muss in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung der konkreten Umstände entschieden werden.
Das wichtigste anerkannte Kriterium für die Beurteilung der Zumutbarkeit ist die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters. In der Regel kann nur dann, wenn der vorgeschlagene Nachmieter eine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit bietet wie der bisherige Mieter, von einer Zumutbarkeit ausgegangen werden (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.01.1995 – 10 U 70/94). Um sich ein Bild von der Leistungsfähigkeit des vorgeschlagenen Nachmieters machen zu können , wird dem Vermieter daher das Recht zugestanden, vor der Fortsetzung des Mietverhältnisses bzw. dem Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dem Nachmieter eine Bonitätsprüfung durchzuführen und eine Selbstauskunft zu verlangen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2006 – 10 U 116/05).
Aber nicht nur die wirtschaftlichen Verhältnisse allein werden als relevant angesehen. Das OLG Düsseldorf hat mit Urteil vom 05.01.1995 – 10 U 70/94- als Kriterium für die Vergleichbarkeit der Sicherheit insbesondere die Anzahl der Mieter herangezogen. Ein einzelner Mieter bietet – so das OLG Düsseldorf – weniger Sicherheit als eine Mietermehrheit, bei der jeder einzelne Mieter als Gesamtschuldner haftet.
Ist der Nachmieter nicht vergleichbar leistungsfähig wie der bisherige Mieter, darf der Vermieter den Nachmieter grds. nicht ablehnen, bevor er nicht – zumindest, wenn der Mieter dies verlangt – mit diesem darüber verhandelt hat, ob und ggf. auf welche Weise das Mietausfallrisiko minimiert werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 12.07.1995 – XII ZR 95/93). Eine Möglichkeit, das Risiko eines Mietausfalls zu minimieren, besteht z. B. darin, dass der bisherige Mieter nach seinem Ausschieden aus dem Mietvertrag als selbstschuldnerischer Bürge für die Forderungen des Vermieters gegen den Nachmieter haftet. Einen selbstschuldnerisch haftenden Bürgen kann der Vermieter in Anspruch nehmen, ohne den Mieter (hier also den Nachmieter) zuvor erfolglos verklagt bzw. gegen ihn die Zwangsvollstreckung betrieben haben zu müssen (vgl. §§ 771,773 BGB).
Auch sonstige persönliche Eigenschaften des Nachmieters können bei der Beurteilung der Zumutbarkeit eine Rolle spielen. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen unten unter 2c) verwiesen.
Kaum ein Mieter kann mit Gewissheit ausschließen, dass er unvorhergesehen den Wohnort wechseln muss. Zumindest dann, wenn der Mietvertrag einen Kündigungsverzicht enthält oder eine feste Laufzeit vereinbart ist, sollte der Mieter daher darauf drängen, dass eine Nachmieterklausel in den Mietvertrag aufgenommen wird. Die Aufnahme einer echten Nachmieterklausel sollte der Mieter dann anstreben, wenn er plant, in die Wohnung zu investieren, wie z. B., Parkett zu verlegen oder eine Einbauküche einzubringen. Kann der Mieter den Nachmieter selbst auswählen, ist es nämlich sehr viel einfacher, die Einrichtungsgegenstände dem Nachmieter im Rahmen einer Ablösevereinbarung zu überlassen.
Welche Konsequenzen es hat, wenn der Vermieter den Mieter zu Unrecht nicht aus dem Mietvertrag entlässt oder sich weigert, den Vertrag mit dem Nachmieter fortzusetzen bzw. mit diesem einen neuen Mietvertrag abzuschließen, erfahren Sie unten unter 2.e) (3).
Enthält der Mietvertrag weder eine echte noch eine unechte Nachmieterklausel und ist der Vermieter auch nicht freiwillig bereit, den Mieter gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen, muss dies noch nicht zwangsläufig bedeuten, dass der Mieter bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit bzw. bis zum Ablauf einer Befristung an den Vertrag gebunden ist. Die Rechtsprechung gesteht dem Mieter unter gewissen Umständen unabhängig von einer Nachmieterklausel einen Anspruch gegen den Vermieter zu, dass dieser ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem in § 242 BGB verankerten Grundsatz von Treu und Glauben.
Das Bestehen dieses Anspruchs ist an folgende Voraussetzungen gebunden:
Zunächst muss der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses haben (vgl. BGH, Urteil vom 22. 01. 2003 – VIII ZR 244/02). An das Vorliegen dieses berechtigten Interesses werden hohe Anforderungen gestellt. Es ist erforderlich, dass die Fortsetzung des Vertrages dem Mieter aufgrund von Umständen, die nicht in seinen Verantwortungsbereich fallen und die er nicht mit dem Ziel, seine Wohnungssituation zu verändern, bewusst herbeigeführt hat, nicht mehr zumutbar ist (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25.03.1981 – 3 RE-Miet 2/81).
Die folgenden Beispiele sollen einen Überblick darüber geben, welche Interessen des Mieters von der Rechtsprechung als berechtigt anerkannt werden:
der Mietern benötigt eine größere Wohnung wegen einer wesentlichen Vergrößerung seiner Familie (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25.03.1981 – 3 RE-Miet 2/81),
wegen eines Arbeitsplatzwechsels wird ein Umzug erforderlich (vgl. AG Mülheim, Urteil vom 12. 03. 2014 – 13 C 797/13; LG Hamburg, Urteil vom 01.12.1987 – 16 S 23/87),
der Mieter benötigt eine größere Wohnung, weil er heiraten und mit seinem Ehegatten (vgl. LG Hannover, Urteil vom 30. 07. 1987 – 3 S 126/87) oder mit einem Lebensgefährten zusammenziehen möchte (vgl. AG Wiesbaden, Urteil vom 12. 08. 1988 – 98 C 408/88),
eine schwere Krankheit zwingt den Mieter zum Umzug (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25.03.1981 – 3 RE-Miet 2/81),
ein Umzug in ein Altersheim wird erforderlich.
Folgende Umstände begründen kein berechtigtes Interesse:
der Wunsch des Mieters, ein während des Mietverhältnisses erworbenes Eigenheim zu beziehen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25-03-1981 -3 RE-Miet 2/81);
der Mieter möchte ausziehen, weil er eine qualitativ bessere, billigere, verkehrsgünstigere oder aus ähnlichen Gründen für ihn wirtschaftlich besser geeignete Wohnung beziehen möchte (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25.03.1981 – 3 RE-Miet 2/81).
Dass das Interesse des Mieters, vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszuscheiden, als berechtigt angesehen werden kann, genügt noch nicht, um seinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag bejahen zu können. Erforderlich ist des Weiteren, dass das berechtigte Interesse des Mieters an der Vertragsaufhebung das Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragt (vgl. AG Mülheim, Urteil vom 12. 03. 2014 – 13 C 797/13; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25.03.1981 – 3 RE-Miet 2/81). Es bedarf daher einer Interessenabwägung in konkreten Einzelfall. Bei dieser Abwägung kommt dem Interesse des Mieters umso mehr Gewicht zu, je länger er ohne vorzeitige Vertragsauflösung noch an den Mietvertrag gebunden wäre. Ist die restliche Mietzeit nur noch verhältnismäßig kurz, kann ein Überwiegen des Interesses des Mieters grds, nicht angenommen werden (vgl. OLG Oldenburg, Urteil vom 23.04.1981 – 5 UH 1/81).
Eine exakte zeitliche Grenze, die überschritten sein muss, damit ein Überwiegen des berechtigten Interesses des Mieters angenommen werden kann, gibt es nicht.
Zumindest in den Fällen, in denen der Mieter lediglich die dreimonatige Regelkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB abwarten muss und für diese Zeit zur Fortentrichtung des Mietzinses verpflichtet ist, überwiegt sein Interesse am Ausscheiden aus dem Mietverhältnis jedoch grds. nicht (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 03.03.2016 – 67 S 39/16).
Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse, vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, und überwiegt dieses Interesse gegenüber dem Fortsetzungsinteresse des Vermieters, steht dem Mieter ein Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag nur zu, wenn
er einen Nachmieter stellt, der bereit ist, in den bestehenden Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen einzutreten und
der Nachmieter für den Vermieter zumutbar ist (vgl. OLG Oldenburg, Urteil vom 23.04.1981 – 5 UH 1/81).
=> Es genügt nicht, dass der Mieter dem Vermieter lediglich den Namen des Nachmieters nennt. Er muss den Vermieter vielmehr über die Person des Nachmieters aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken (vgl. BGH, Urteil vom 07.10.2015 – VIII ZR 247/14). Deshalb reicht es auch nicht aus, wenn der Mieter den Nachmieter nur benennt, dieser sich aber bei dem Vermieter nicht meldet (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 16.10. 2002 – 104 C 99/02).
=> Außerdem muss der Vermieter den Nachmieter nur akzeptieren, wenn dieser keine Veränderungen der Vertragskonditionen zu Lasten des Vermieters zur Bedingung für den Eintritt in den bestehenden Mietvertrag macht (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16. 01. 1996 – 24 U 270/94). Auch braucht ein Vermieter von Wohnraum keinen Mietinteressenten zu akzeptieren, der die Wohnräume zu wesentlichen Teilen gewerblich nutzen will (vgl. LG Gießen, Urteil vom 20.09.1995 – 1 S 230/95).
=> Umgekehrt darf der Vermieter aber seinerseits die Entlassung des bisherigen Mieters aus dem Mietvertrag nicht davon abhängig machen, dass der Nachmieter für ihn (den Vermieter) günstigere Vertragsbedingungen akzeptiert (vgl. Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 537 Rn.15).
=> Schließlich wird verbreitet vertreten, dass der Nachmieter nicht geeignet ist, wenn er nicht zur Fortführung des bestehenden Mietverhältnisses bereit ist, sondern verlangt, dass der Vermieter mit ihm einen neuen Mietvertrag abschließt.
=> Bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Nachmieters sind wirtschaftliche und persönliche Faktoren zu berücksichtigen.
Wie bereits oben unter Zf.1 dargelegt, muss der Nachmieter annähernd gleich zahlungskräftig sein wie der bisherige Mieter.
Aber auch sonstige persönliche Eigenschaften des Nachmieters spielen eine Rolle. Ist z. B. zu befürchten, dass die Mietsache durch den Nachmieter Schaden nehmen oder es durch dessen Verhalten zu Störungen des Hausfriedens kommen kann, muss der Vermieter ihn nicht akzeptieren. Zumindest bei der Wohnraummiete sind auch subjektive persönliche Ansichten des Vermieters in gewissem Umfang in die Prüfung der Zumutbarkeit des Nachmieters einzubeziehen. Diese sind stärker zu berücksichtigen, wenn der Vermieter im selben Haus wohnt (vgl. AG Neuwied, Urteil vom 15. 10. 1991 – 14 C 1299/91).
So sollen z. B. eine begründete Antipathie gegen den Nachmieter und auch freundschaftliche Beziehungen des Vermieters zum Nachmieter Gründe darstellen, die zur Verneinung der Zumutbarkeit führen können. Wie das KG Berlin mit Urteil vom 11.07. 1991 – 8 U 2388/91- ausführt, sei es verständlich, wenn ein Vermieter eine ihm befreundete Person nicht zum Mieter haben wolle, weil es ihm unangenehm sei, bei einem vertragswidrigen Verhalten dieses Mieters diesen auf seine vertraglichen Pflichten hinzuweisen, möglicherweise sogar gegen ihn gerichtlich vorzugehen.
Nach einem Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 06. 04. 1983 – 4 REMiet 13/82 – ist es dem Vermieter, auch wenn er nicht in demselben Haus und nicht einmal in demselben Ort wohnt, nicht von vornherein verwehrt, nur aus Gründen seiner religiösen Überzeugung ein nicht verheiratetes Paar verschiedenen Geschlechts abzulehnen. Ob die Gerichte auch heute -fünfunddreißig Jahre später- noch so urteilen würden, ist allerdings fraglich.
Insgesamt tendiert die Rechtsprechung zunehmend mehr dahin, subjektive Ansichten des Vermieters weniger stark zu berücksichtigen. Nach einem Urteil des BGH vom 22. 01. 2003 -VIII ZR 244/02- sollen bei der Prüfung der Zumutbarkeit zumindest fern liegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben. Der BGH entschied daher mit seinem Urteil vom 22. 01. 2003 – VIII ZR 244/02-, dass der Vermieter einen Nachmieter nicht deshalb zurückweisen darf, weil er in die Wohnung zusammen mit einem Kind einziehen möchte. Auch kann der Vermieter einen Nachmieter nicht mit der Begründung ablehnen, dass es sich um einen Ausländer handelt (vgl. OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 31. 05. 2000 -9 U 71/9; LG Hannover, Urteil vom 26. 07. 1977 – 8/11 S 8/75).
Die Verpflichtung des Mieters, einen Nachmieter zu stellen, entfällt, wenn der Vermieter hierauf verzichtet, die Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis grundsätzlich ablehnt oder die Nachmietermieterstellung derart erschwert, dass er sie vereitelt (vgl. AG Mülheim, Urteil vom 12. 03. 2014 – 13 C 797/13).
Liegen die unter 2a)- 2c) genannten Vorrausetzungen vor, so dass dem Mieter ein Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag zusteht, muss der Mieter ein Aufhebungsverlangen an den Vermieter richten. Mit diesem Aufhebungsverlangen muss der Mieter nicht nur darlegen, dass, sondern auch aus welchen Gründen er die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag verlangt. Auch wenn dies nicht zwingend zeitgleich erfolgen muss, bietet es sich an, in dem Aufhebungsverlangen bereits den Nachmieter zu benennen und dem Vermieter alle Informationen zu unterbreiten, die dieser benötigt, um sich ein Bild über die Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.
Das Aufhebungsverlangen bedarf zwar keiner bestimmten Form, um wirksam zu sein. Es empfiehlt sich jedoch, das Aufhebungsverlangen schriftlich zu stellen.
Damit der Vermieter eine sorgfältige Entscheidung treffen kann, wird ihm allgemein eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten zugebilligt, innerhalb derer er prüfen kann, ob der vorgeschlagene Nachfolgeinteressent geeignet ist, ob er die Mieträume anderweitig vermieten oder selbst nutzen will (vgl. LG Köln, Urteil vom 03.11. 1988 – 1 S 188/88).
Erklärt sich der Vermieter einverstanden, den Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen und den Mietvertrag mit dem von diesem benannten Nachmieter fortzusetzen bzw. einen neuren Mietvertrag mit diesem abzuschließen, gibt es in der Regel keine Probleme.
Gibt der Vermieter dem Verlangen des Mieters jedoch nicht oder nicht vollständig nach, treten unterschiedliche Rechtsfolgen ein, die zum einen davon abhängen, ob der Vermieter „nur“ den Nachmieter nicht akzeptiert oder bereits die Entlassung des Mieters aus dem Mietvertrag verweigert und sich zum anderen danach richten, ob sich der Anspruch des Mieters auf Entlassung aus dem Mietverhältnis aus Treu und Glauben (dazu unter (1) und (2)), aus einer unechten Nachmieterklausel (dazu unter (3) i. V. m. (1) und (2)) oder aus einer echten Nachmieterklausel (dazu unter (3)) ergibt.
Folgende Konstellationen sind zu unterscheiden.
(1) Der Vermieter erklärt sich zwar bereit, den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen, akzeptiert aber den vom Mieter benannten Nachmieter nicht und weigert sich, den Mietvertrag mit dem Nachmieter fortzusetzen bzw. einen neuen Mietvertrag mit diesem abzuschließen. Dagegen kann sich der Mieter nicht zur Wehr setzen, wenn er seinen Anspruch aus § 242 BGB und nicht aus einer echten Nachmieterklausel herleitet. Anders als es im Falle einer echten Nachmieterklausel der Fall ist (vgl. dazu I.1. sowie die Ausführungen unten unter (3)), hat der Mieter aus Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) nur einen Anspruch darauf, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, nicht aber darauf, dass der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert (vgl. OLG München, Urteil vom 08.09.1995 – 21 U 6375/94). Dem Vermieter stet es frei, sich selbst einen anderen Mieter zu suchen
Der Umstand, dass der Vermieter beim Fehlen einer echten Nachmieterklausel nicht verpflichtet ist, den Mietvertrag mit dem von dem Mieter benannten Nachmieter fortzusetzen bzw. einen neuen Mietvertrag mit diesem abzuschließen, ändert nichts daran, dass der Mieter dem Vermieter einen Nachmieter nennen muss, der bereit ist, in den bestehenden Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen einzutreten. Der Vermieter darf nämlich nicht in die Situation gebracht werden, sich selbst zwingend einen neuen Mieter suchen zu müssen.
(2) Weigert der Vermieter sich hingegen, den Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen, obwohl diesem ein entsprechender Anspruch zusteht, verhält er sich vertragswidrig und macht sich schadensersatzpflichtig. Die Schadensersatzleistung des Vermieters besteht darin, dass er den Mieter ab dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter bereit gewesen wäre, in den Mietvertrag einzutreten bzw. mit dem Vermieter eine neuen Vertrag abzuschließen, von der Zahlung der Miete befreien bzw. ihm bereits gezahlte Miete zurückerstatten muss.
(3) Die Ausführungen unter (1) und (2) gelten gleichermaßen, wenn sich der Anspruch des Mieters auf Entlassung aus dem Mietvertrag nicht aus Treu und Glauben, sondern aus einer im Mietvertrag enthaltenen unechten Nachmieterklausel ergibt (zur unechten Nachmieterklausel vgl. die Ausführungen unter I.1.).
Anders verhält es sich hingegen, wenn der Mietvertrag eine echte Nachmieterklausel enthält. In diesem Fall hat der Mieter gegen den Vermieter nicht nur einen Anspruch, dass dieser ihn aus dem Mietvertrag entlässt, sondern kann darüber hinaus auch verlangen, dass der Vermieter -je nach Vereinbarung – entweder den bestehenden Mietvertrag mit dem von ihm benannten Nachmieter fortführt oder mit diesem einen neuen Mietvertrag abschließt. Entlässt der Vermieter den Mieter zwar aus dem Mietvertrag, weigert sich aber, das Mietverhältnis mit dem Nachmieter fortzusetzen bzw. mit diesem einen neuen Mietvertrag abzuschließen, verstößt er gegen seine vertraglichen Pflichten und macht sich schadensersatzpflichtig. Er hat den Mieter so zu stellen, wie er stünde, wenn der Nachmieter in das bestehende Mietverhältnis eingetreten oder mit diesem ein neues Mietverhältnis begründet worden wäre. Kann der Mieter z. B. nachweisen, dass der Nachmieter an ihn einen Abstand gezahlt hätte, kann er den entgangenen Gewinn als Schadensersatz verlangen (vgl. OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 31. 05. 2000 – 9 U 71/99).
Akzeptiert der Vermieter nicht nur den Nachmieter nicht, sondern weigert sich auch, den Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen, wird der Mieter auch im Falle einer echten Nachmieterklausel außerdem ab dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter bereit gewesen wäre, in den Mietvertrag einzutreten bzw. mit dem Vermieter eine neuen Vertrag abzuschließen, von seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete frei.
Hat der Mieter gegen seinen Vermieter einen Anspruch, gegen Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters aus dem Vertrag auszuscheiden oder erklärt er sich hierzu freiwillig bereit, muss der Vermieter mit ihm eine Vereinbarung treffen, die sein Ausscheiden aus dem Vertrag bewirkt. Wird der Mieter lediglich aus dem Mietvertrag entlassen, ohne dass ein Nachmieter in den Vertrag eintritt, handelt es sich bei dieser Vereinbarung um einen gewöhnlichen zweiseitigen Mietaufhebungsvertrag. Wichtige Einzelheiten zum Mietaufhebungsvertrag erfahren Sie in unserem Beitrag „Mietaufhebungsvertrag: umfangreicher Ratgeber + Muster„.
Kann der Mieter darüber hinaus auf Grund einer echten Nachmieterklausel auch verlangen, dass der Vermieter das Mietverhältnis mit dem von ihm benannten Nachmieter fortsetzt oder mit diesem eine neuen Mietvertrag abschließt oder erklärt der Vermieter sich hierzu, auch ohne dass dem Mieter hierauf ein Anspruch zusteht, freiwillig bereit, bedarf es außerdem einer Vereinbarung, durch die der Eintritt des Nachmieters in den Vertrag bzw. die Begründung eines neuen Mietverhältnisses mit dem Nachmieter bewirkt wird.
Welchen Inhalt die Vereinbarungen, die den Mieterwechsel bewirken, haben, und wer an ihnen beteiligt ist, hängt davon ab, ob der Nachmieter in das bestehende Mietverhältnis eintritt oder ob es zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem bisherigen Mieter und zum Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dem Nachmieter kommt.
Kommt es zu einem Eintritt des Nachmieters in das bestehende Mietverhältnis, handelt es sich hierbei rechtlich betrachtet um eine sog. Vertragsübernahme. An einer Vertragsübernahme müssen stets alle Beteiligten mitwirken, also der bisherige Mieter, der Nachmieter und der Vermieter.
Im Falle eines Eintritts des Nachmieters in das bestehende Mietverhältnis durch eine Vertragsübernahme, empfiehlt es sich, diese durch eine dreiseitige Vereinbarung zu vollziehen, an der der bisherige Mieter, der Nachmieter und der Vermieter beteiligt sind, und mit der vereinbart wird, dass und zu welchem Zeitpunkt der bisherige Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und der Vermieter das Mietverhältnis zu unveränderten Bedingungen mit dem Nachmieter fortsetzt.
Tipp für Nachmieter:
Der Nachmieter, der in den Vertrag eintritt, sollte sich vor der Vertragsübernahme unbedingt den schriftlichen Mietvertrag vorlegen lassen und sich ein genaues Bild davon machen, welche Verpflichtungen für ihn durch den Eintritt in das Mietverhältnis begründet werden, welche Rechte er hat und auf welche Rechte der bisherige Mieter ggf. verzichtet hat. Anderenfalls kann es eine böse Überraschung geben, wenn der Nachmieter später feststellen muss, dass er z. B. wegen eines Kündigungsverzichts nicht kündigen kann oder die Miete sich infolge einer Staffelmietvereinbarung automatisch erhöht.
In der Vereinbarung, mit der die Vertragsübernahme vollzogen wird, können auch noch weitere Regelungen getroffen werden.
Verbreitet sind z. B. Vereinbarungen zwischen dem bisherigen Mieter und dem Nachmieter darüber, dass der Nachmieter Einrichtungsgegenstände vom bisherigen Mieter übernimmt und dafür eine Gegenleistung erbringt.
Außerdem sollten der bisherige Mieter und der Nachmieter eine Vereinbarung zum Ausgleich der Kaution treffen. Der bisherige Mieter hat in der Regel zu Beginn seines Mietverhältnisses eine Kaution gezahlt, kann diese aber nach seinem Ausscheiden aus dem Mietverhältnis vom Vermieter nicht zurückverlangen, da der Vermieter zur Rückzahlung der Kaution erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses und nach Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist verpflichtet ist. Auch wenn der bisherige Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet, ändert dies nichts daran, dass das Mietverhältnis fortbesteht und die Kaution weiterhin die Ansprüche des Vermieters aus dem nun mit dem Nachmieter bestehenden Mietverhältnis absichert. Hinzu kommt außerdem, dass am tatsächlichen Ende des Mietverhältnisses nicht dem bisherigen Mieter, sondern dem Nachmieter der Anspruch auf Rückzahlung der von ihm gar nicht geleisteten Kaution zusteht. Es entspricht daher der Billigkeit, dass der bisherige Mieter und der Nachmieter eine Vereinbarung dahingehend treffen, dass der Nachmieter dem bisherigen Mieter eine Ausgleichszahlung in Höhe der geleisteten Kaution leistet, soweit diese im Zeitpunkt des Mieterwechsels noch vorhanden ist.
Nicht dem bisherigen Mieter, sondern dem Nachmieter drohen hingegen Nachteile, wenn keine Regelung bzgl. der Schönheitsreparaturen getroffen wird. Enthält der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel mit einem Fristenplan und hat der bisherige Mieter die Wohnung vor seinem Ausscheiden nicht renoviert, beginnen die Fristen mit dem Eintritt des Nachmieters in den Mietvertrag nicht von neuem zu laufen. Auch kann der Nachmieter dem Vermieter nicht entgegenhalten, ihm sei die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert übergeben worden, weshalb die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei (zur Unwirksamkeit einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel im Falle der Übergabe einer unrenovierten Wohnung vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015 –VIII ZR 185/14). Besteht am Ende des Mietverhältnisses oder auch schon früher Renovierungsbedarf, ist der Nachmieter dem Vermieter gegenüber zur Renovierung verpflichtet, obwohl die Renovierungsbedürftigkeit zumindest teilweise auch von dem bisherigen Mieter durch dessen Mietgebrauch herbeigeführt worden ist. Der Nachmieter sollte daher darauf bestehen, dass eine Ausgleichsvereinbarung mit dem Inhalt getroffen wird, dass der bisherige Mieter sich an den Renovierungskosten beteiligt.
Auch die Nebenkosten sollten Gegenstand einer Vereinbarung zwischen dem bisherigen Mieter und dem Nachmieter sein. Tritt der Nachmieter während der laufenden Abrechnungsperiode in das Mietverhältnis ein, erfolgt die Nebenkostenabrechung spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechungsperiode gegenüber dem Nachmieter. Es gibt keine Teilabrechnung gegenüber dem bisherigen Mieter. Im Verhältnis zum Vermieter bleibt unberücksichtigt, dass die Nebenkosten nur zum Teil durch den Nachmieter verursacht wurden bzw. nur zum Teil auf den Zeitraum entfallen, in dem der Nachmieter die Wohnung auch nutzen konnte. Auf der anderen Seite spielt es im Verhältnis zum Vermieter keine Rolle, dass der Nachmieter nur einen Teil der in der gesamten Abrechnungsperiode geleisteten Vorauszahlungen geleistet hat. Allein der Nachmieter ist entweder Schuldner eines Nachzahlungsanspruchs des Vermieters oder aber Gläubiger eines Rückzahlungsanspruchs gegen den Vermieter. Ohne interne Ausgleichsregelung zwischen dem bisherigen Mieter und dem Nachmieter führt dies zu einer Ungerechtigkeit, da für den Fall, dass sich aus der Nebenkostenabrechung eine Nachzahlungspflicht ergibt, der bisherige Mieter sich daran nicht beteiligen muss und für den Fall, dass aus der Nebenkostenabrechnung ein Rückzahlungsanspruch resultiert, der bisherige Mieter hiervon nichts für sich beanspruchen kann. Der bisherige Mieter und der Nachmieter sollten daher sowohl vereinbaren, dass beide an einer Nachzahlungspflicht mit einem ihrem Verursachungsbeitrag entsprechenden Anteil beteiligt sind, als auch regeln, dass und in welchem Umfang sie beide an einer Rückzahlung partizipieren.
Bzgl. der Höhe der Anteile des bisherigen Mieters und des Nachmieters an dem Nachzahlungs- bzw. Rückzahlungsanspruch kann – soweit es um nicht verbrauchsabhängige Nebenkosten geht – der Anteil der jeweiligen Mietdauer an der gesamten Abrechnungsperiode als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Soweit auch über verbrauchsabhängige Nebenkosten, wie z. B. Heizkosten oder Warmwasserkosten abgerechnet worden ist, führt des jedoch nicht immer zu gerechten Ergebnissen. Zum einen kann z. B. der Wasserverbrauch von dem bisherigen Mieter und dem Nachmieter stark variieren. Auch wenn dieser im Zeitpunkt des Eintritts des Nachmieters in den Mietvertrag in der Regel noch nicht abzusehen ist, sollte abstrakt geregelt werden, dass der jeweilige Verbrauch bei der Bemessung der Anteile an dem Nachzahlungs- bzw. Rückzahlungsanspruch eine Rolle spielt. Zum anderen ist bzgl. der Heizkosten außerdem zu berücksichtigen, dass diese unabhängig vom persönlichen Verbrauch nicht in jedem Monat des Jahres in gleicher Höhe anfallen. Heizkosten werden zu einem großen Teil in den Wintermonaten, weniger im Frühling und Herbst und nur geringfügig in den Sommermonaten produziert. Um den Anteil des bisherigen Mieters zu ermitteln, sollte daher die sog. Gradtagszahltabelle zur Hilfe genommen werden. Die Gradtagszahlen geben in Promillewerten für jeden Monat des Jahres Auskunft darüber, wie hoch der Anteil des Heizungsverbrauchs an dem Verbrauch des gesamten Jahres ist. Die Werte beruhen auf langjährigen Erfahrungswerten und werden in folgender Gradtagszahlen- Tabelle (Richtlinie VDI 2067) zusammengefasst.
Monat Promillewert pro Monat
Juni, Juli, August jeweils 13,3333
Auch mit Wirkung im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter kann des Weiteren eine Regelung zur Haftung getroffen werden. Geschieht dies nicht, gilt grds, dass ausschließlich der bisherige Mieter für Verbindlichkeiten haftet, die zum Zeitpunkt des Mieterwechsels bereits fällig sind bzw. waren. Die Erfüllung noch nicht fälliger Verbindlichkeiten kann der Vermieter beim späteren Eintritt der Fälligkeit ohne abweichende Vereinbarung hingegen nur vom Nachmieter verlangen. Die Parteien können diese Rechtslage ausdrücklich in ihrer Vereinbarung festschreiben, aber auch davon abweichende Regelungen treffen. Dies ist z. B. dann erforderlich, wenn der Vermieter den Nachmieter nur deshalb akzeptiert, weil der bisherige Mieter sich bereit erklärt hat, auch nach seinem Ausscheiden aus dem Vertrag für die Mietzinsforderungen mit zu haften. Auch andersherum kann vereinbart werden, dass der Nachmieter für Forderungen des Vermieters einzustehen hat, die bereits vor seinem Einritt in das Mietverhältnis fällig geworden sind.
Handelt es sich bei dem bisherigen Mieter und dem Nachmieter um Kaufleute, die in den gemieteten Räumen ein Gewerbe betreiben, kann sich eine Haftung des Nachmieters für bereits bestehende Verbindlichkeiten des bisherigen Mieters aus § 25 Abs.1 S.1 HGB ergeben. Diese Vorschrift besagt nämlich, dass derjenige, der ein unter Lebenden erworbenes Handelsgeschäft unter der bisherigen Firma fortführt, für alle im Betriebe des Geschäfts begründeten Verbindlichkeiten des früheren Inhabers haftet.
Aus Beweisgründen empfiehlt es sich immer, die Mietvertragseintrittsvereinbarung schriftlich zu fixieren. In bestimmten Fällen ist die Wahrung der Schriftform jedoch erforderlich, um zu verhindern, dass es zu ungewollten Änderungen bzgl. der Laufzeit des Mietverhältnisses oder der Kündigungsmöglichkeit kommt. Dies ist dann der Fall, wenn das Mietverhältnis, in das der Nachmieter eintritt, dem Anwendungsbereich des § 550 BGB unterfällt. § 550 BGB bestimmt, dass Wohnraummietverträge der Schriftform bedürfen, wenn sie für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden. Dem Anwendungsbereich des § 550 BGB unterfallen nach seinem Schutzzweck jedoch nicht nur befristete Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, sondern z.B. auch Mietverhältnisse, die zwar auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, für die aber ein Kündigungsausschluss für länger als ein Jahr vereinbart worden ist (vgl. BGH, Beschluss vom 09. 07. 2008 – XII ZR 117/06).
Kommt es zu einer Änderung eines Vertrages, der dem Anwendungsbereich des § 550 BGB unterfällt, bedarf auch die Änderung der Schriftform, sofern es sich um eine wesentliche Änderung handelt, was auf den Wechsel einer Vertragspartei zutrifft (vg. BGH, Urteil vom 30. 01. 2013 – XII ZR 38/12).
Wird die Schriftform nicht eingehalten, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Mieteintrittsvereinbarung und nicht zur Unwirksam des Mieterwechsels. Der Verstoß gegen das Schriftformerfordernis hat gem. § 550 S.1 BGB lediglich zur Folge dass der gesamte Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen angesehen wird (vgl. BGH, Urteil vom 22.02.1994 – LwZR 4/93), was bedeutet, dass eine Befristung oder ein Kündigungsverzicht für die Dauer von mehr als einem Jahr entfällt.
Die Vertragsübernahme kann auch durch zwei getrennte Vereinbarungen bzw. Erklärungen erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 30. 01. 2013 – XII ZR 38/12).
Folgende Varianten sind hierbei möglich:
Ein zweiseitiger Vertrag zwischen dem Vermieter und dem bisherigen Mieter, dem der Nachmieter zustimmt,
ein zweiseitiger Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Nachmieter, dem der bisherige Mieter zustimmt,
ein zweiseitiger Vertrag zwischen dem bisherigen Mieter und dem Nachmieter, dem der Vermieter zustimmt.
Vereinbart der Vermieter mit dem bisherigen Mieter, dass der Nachmieter an Stelle des bisherigen Mieters in den Vertrag eintritt und unterliegt das Mietverhältnis dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB, bedarf nur diese Vereinbarung der Schriftform. Die Zustimmung des Nachmieters zu der Vertragsübernahme kann formlos erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 20. 04. 2005 – XII ZR 29/02), wovon jedoch aus Beweisgründe abzuraten ist.
Einigen sich der bisherige Mieter und der Nachmieter über das Ausscheiden des bisherigen Mieters und den Eintritt des Nachmieters in den Mietvertrag, genügt es hingegen, sofern das Mietverhältnis dem Anwendungsbereich des § 550 BGB unterfällt, dass diese Vereinbarung dem Schriftformerfordernis gerecht wird. Die Zustimmung des Vermieters kann in diesem Fall formlos erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 30. 01. 2013 – XII ZR 38/12).
Entsprechendes gilt, wenn sich der Vermieter und der Nachmieter über den Mieterwechsel einig werden. In diesem Fall ist die Zustimmung des bisherigen Mieters formlos möglich, während die Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Nachmieter schriftlich erfolgen muss, wenn § 550 BGB zur Anwendung kommt.
Zum Inhalt der Vereinbarung, der der jeweils Unbeteiligte zustimmt, gilt das unter 2a) aa) Gesagte entsprechend.
Tritt der Nachmieter nicht in den bestehenden Mietvertrag ein, muss der Vermieter zum Vollzug des Mieterwechsels sowohl einen Mietaufhebungsvertrag mit dem bisherigen Mieter schließen, der zur Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses führt, als auch einen neuen Mietvertrag mit den Nachmieter abschließen, durch den ein neues eigenständiges Mietverhältnis begründet wird.
Wird der Anschlussmietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen, zu dem das bisherige Mietverhältnis noch nicht beendet ist, empfiehlt es sich, den neuen Mietvertrag unter der aufschiebenden Bedingung zu schließen, dass das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter beendet ist.
Auch dann, wenn der Nachmieter nicht in das bestehende Mietverhältnis einritt, sondern einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließt, ist es unter Umständen sinnvoll, dass sich der bisherige Mieter und der Nachmieter über bestimmte Punkte einigen.
Nicht selten treffen der bisherige Mieter und der Nachmieter z. B. eine Vereinbarung darüber, dass der Nachmieter an Stelle des bisherigen Mieters die Schönheitsreparaturen durchführt, wofür er wiederum eine Gegenleistung des bisherigen Mieters erhält. Als Gegenleistung des bisherigen Mieters wird dabei oft vereinbart, dass dieser dem Nachmieter Einrichtungsgegenstände überlässt. Derartige Vereinbarungen betreffen zwar auf den ersten Blick nur das Verhältnis zwischen dem bisherigen Mieter und dem Nachmieter. Sie bedürfen aber der Zustimmung des Vermieters, weshalb es empfehlenswert ist, diese zeitgleich einzuholen. Übernimmt der Nachmieter die Verpflichtung des bisherigen Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, handelt es sich nämlich um eine sog. Schuldübernahme, die gem. §§ 414, 415 BGB der Mitwirkung, zumindest aber der Zustimmung des Gläubigers, also des Vermieters bedarf.
Auch die Übernahme von Einrichtungsgegenständen durch den Nachmieter sollte vom Vermieter abgesegnet werden, denn nur dann wird der bisherige Mieter von seiner Verpflichtung frei, alle Gegenstände am Ende seines Mietverhältnisses aus der Wohnung zu entfernen.
Möchte der Mieter vor dem nächsten möglichen Kündigungstermin bzw. vor dem Ablauf einer Befristung ausziehen und vermeiden, dass er mit einer doppelten Mietzahlung belastet ist, steht ihm aber kein Anspruch gegen den Vermieter zu, vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, stellt die Untervermietung eine Alternative dar, die der Mieter stets in Betracht ziehen sollte (dazu unter 1.). Unter bestimmten Umständen verleiht ihm ein gescheiterter Versuch, seine Wohnung unterzuvermieten, sogar ein Sonderkündigungsrecht (dazu unter 2.).
Möchte der Mieter die von ihm angemieteten Räume untervermieten, benötigt er dazu gem. § 540 Abs.1 S.1 BGB stets eine Erlaubnis des Vermieters. Zwar hat der Mieter von Wohnraum unter den Voraussetzungen des § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis. Diese Voraussetzungen liegen jedoch in der Regel nicht vor, wenn der Mieter an sich vorrangig das Ziel verfolgt hat, das Mietverhältnis vollständig zu beenden. Gem. § 553 Abs.1 BGB kann der Mieter von Wohnraum von seinem Vermieter nämlich nur dann die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Eine solche teilweise Überlassung liegt nur dann vor, wenn der Mieter den Wohnraum weiterhin mitnutzt und den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13). Möchte der Mieter also die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung schaffen, darf er die Nutzung nicht vollständig aufgeben. Dies ist im Übrigen leichter, als man denken könnte. Der BGH lässt es genügen, wenn der Mieter z. B. ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) nutzt (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).
Dass der Mieter die Wohnung nur teilweise untervermietet, genügt nicht, um den Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung entstehen zu lassen. Der Mieter benötigt außerdem ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, das nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein muss. Wann ein solches berechtigtes Interesse vorliegt, erfahren Sie in unserem Beitrag „Berechtigtes Interesse zur Untervermietung – Gründe für Mieter„.
Auch wenn dem Mieter kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zusteht, sollte er den Versuch unternehmen, von seinem Vermieter die Erteilung einer Erlaubnis zu erlangen. Viele Vermieter sind hierzu auch freiwillig bereit. Und wenn der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis verweigert, kann sich dies für den Mieter sogar positiv auswirken und ihm zu einem Kündigungsrecht verhelfen (siehe dazu die Ausführungen unter II.2.).
Gem. § 540 Abs.1 S.2 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, verweigert, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
Damit das außerordentliche Kündigungsrecht gem. § 540 Abs.1 S.2 BGB besteht, müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:
a) Zunächst muss der Mieter den Vermieter um Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung bitten. Dabei muss die Person des Untermieters namentlich benannt werden (vgl. OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 30.04.2001- 4 W-RE 525/00).
b) Des weiteren ist für das Kündigungsrecht aus § 540 Abs.1 S.2 BGB erforderlich, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis verweigert.
c) Außerdem darf das Kündigungsrecht nicht ausgeschlossen sein.
Dies ist gem. § 540 Abs.1 S.2 BGB dann der Fall, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, was z. B. dann anzunehmen ist, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen wird.
d) Bei dem Kündigungsrecht aus § 540 Abs.2 S.1 BGB handelt es sich zwar um ein außerordentliches Kündigungsrecht. Im Gegensatz zu dem Recht aus § 543 BGB, das eine fristlose Kündigung ermöglicht, sind im Falle des § 540 Abs.1 S.2 BGB jedoch Fristen einzuhalten. Für das Sonderkündigungsrecht aus § 540 Abs.1 S.2 BGB gilt für unbefristete Mietverhältnisse § 573d Abs.2 S.1 BGB und für befristete Mietverhältnisse § 575a Abs.3 S.1 BGB. Nach beiden Vorschriften ist die Kündigung dann, wenn das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
1. Der Nachmieter kann eine wichtige Rolle bei der Beendigung des Mietverhältnisses spielen.
2. Enthält der Mietvertrag eine Nachmieterklausel, kann der Mieter von seinem Vermieter verlangen, dass dieser ihn gegen Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters aus dem Mietverhältnis entlässt. Im Gegensatz zu der sog. unechten Nachmieterklausel, die nur einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis begründet, verleiht die sog. echte Nachmieterklausel dem Mieter darüber hinaus einen Anspruch darauf, dass der Vermieter – je nachdem, was vereinbart ist- entweder das Mietverhältnis mit dem von ihm vorgeschlagenen Nachmieter fortsetzt oder mit dem Nachmieter einen neuen Mietvertrag abschließt.
3. Enthält der Mietvertrag weder eine echte noch eine unechte Nachmieterklausel, kann sich ein Anspruch des Mieters, aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden, aus dem in § 242 BGB verankerten Grundsatz von Treu und Glauben ergeben. Das Bestehen dieses Anspruchs setzt voraus, dass
der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung hat, das gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Vertrages erheblich überwiegt, und
der Mieter einen Nachmieter stellt, der zum Eintritt in den unveränderten Mietvertrag bereit und für den Vermieter zumutbar ist.
Der Anspruch aus § 242 BGB verleiht dem Mieter lediglich ein Recht, von seinem Vermieter aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Dass der Vermieter das Mietverhältnis mit dem vom ihm vorgeschlagenen Nachmieter fortsetzt oder mit diesem einen neuen Mietvertrag abschließt, kann der Mieter hingegen nicht verlangen.
4. Weigert der Vermieter sich, den Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen oder das Mietverhältnis mit dem von diesem vorgeschlagenen Nachmieter fortzusetzen bzw. mit diesem einen neuen Mietvertrag abzuschließen, obwohl der Mieter hierauf einen Anspruch hat, ist der Vermieter dem Mieter zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.
5. Tritt der Nachmieter in das bestehende Mietverhältnis ein, kommt es zu einer Vertragsübernahme, der alle Beteiligten, also der Vermieter, der bisherige Mieter und der Nachmieter zustimmen müssen. Der bisherige Mieter und der Nachmieter sollten außerdem eine Ausgleichsregelung bzgl. der Kaution, der Schönheitsreparaturen und der Nebenkosten treffen.
6. Tritt der Nachmieter nicht in das bestehende Mietverhältnis ein , muss das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages beendet werden und mit dem Nachmieter ein neues eigenständiges Mietverhältnis begründet werden. Auch in diesem Fall können der bisherige Mieter und der Nachmieter Vereinbarungen z. B. über die Übernahme der Schönheitsreparaturen oder die Übernahme von Einrichtungsgegenständen durch den Nachmieter treffen.
7. Eine Alternative zum Ausscheiden aus dem Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters kann die Untervermietung sein. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, kann sich hieraus u. U. sogar ein Kündigungsrecht des Mieters ergeben.
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