Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/zrzeczenie-sie-prawa-najmu-mieszkania-komunalnego-na-rzecz-dziecka,181,p.html
Timestamp: 2019-11-22 08:32:52+00:00
Document Index: 19548672

Matched Legal Cases: ['art. 11', 'art. 11', 'art. 691', 'art. 224', 'art. 676', 'art. 677']

Wspólnie z byłym małżonkiem jestem najemcą lokalu komunalnego, który powstał z naszej pracy i środków (adaptacja strychu w budynku komunalnym). Następnie doszło do rozwodu i były małżonek został w tym mieszkaniu, a ja się wyprowadziłam. Jednak w najbliższym czasie i on chce je opuścić na stałe. W tym mieszkaniu jest zameldowana nasza córka. Mieszkała tam stale, ale niedawno wyjechała za granicę do pracy. Jednak regularnie przyjeżdża do domu i z tym miejscem wiąże swoją przyszłość. Czy oboje rodzice mogą zrzec się prawa najmu do mieszkania na rzecz córki? Jeśli nie, to czy od gminy możemy jako najemcy domagać się zwrotu nakładów na całą tę adaptację strychu?
Jak sądzę, najpierw uzyskaliście Państwo zgodę gminy na adaptację strychu według zatwierdzonego projektu oraz szczególnego rodzaju promesę, że po adaptacji i uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu zostanie z Państwem zawarta umowa najmu tego lokalu. Najem został zawarty z Państwem obojgiem, stąd wszedł do majątku wspólnego.
Zgodnie z art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
Jak wynika z przywołanego art. 11 ust. 3 pkt 1, w razie niezamieszkiwania w lokalu przez najemcę, gmina jako właściciel i wynajmujący może taki najem wypowiedzieć. Tak też w praktyce często się dzieje.
Co do wstąpienia Państwa córki w stosunek najmu tego lokalu, generalnie przepisy prawa przewidują takie wstąpienie z mocy prawa (bez zgody wynajmującego właściciela) w jednym przypadku. Według art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.):
To, że Pani córka, mimo wyjazdu za granicę, nadal zamieszkuje w tym lokalu, dałoby się wykazać, jednak nie zdoła Pani zmusić gminy do zawarcia umowy najmu tego lokalu z Pani córką, chyba że stałoby się to na skutek śmierci najemców, po spełnieniu przesłanek z powyższego przepisu.
Oczywiście gmina, jako właściciel, uchwala (ma obowiązek) zasady wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących do gminnego mienia. Właśnie w uchwale gminy poszukiwałbym szczegółowych i dodatkowych (szerszych niż w ustawie) możliwości wynajmowania lokalu choćby przez dziecko najemców, wskutek opuszczenia przez nich lokalu (nie w wyniku śmierci). Jeżeli takich regulacji owa uchwała nie przewiduje, to Państwa córka będzie traktowana w analogiczny sposób jak inne osoby oczekujące na najem lokali gminnych.
Proponuję więc na tym etapie nie opuszczać tego lokalu przed dowiedzeniem się o warunki formalne przejęcia tego lokalu przez Państwa córkę.
Generalnie więc oboje rodzice nie mogą zrzec się prawa najmu do mieszkania na rzecz córki, w tym rozumieniu, że gmina będzie zobowiązana zawrzeć z nią umowę najmu tego lokalu.
Kwestia żądania zwrotu od gminy nakładów na adaptację strychu jest problematyczna, gdyż zapewne w czasie dokonywania takiej adaptacji lokal jako przedmiot najmu jeszcze nie istniał, nie istniała także umowa najmu tego lokalu (została zawarta dopiero po zakończeniu adaptacji.
Jak wskazał w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 września 2014 r. (sygn. akt I ACa 567/14) Sąd Apelacyjny w Szczecinie w sprawie analogicznej:
„Przypomnieć należy też, że uzyskanie prawa do przebudowy łączyło się z istotnym w ówczesnych realiach społeczno-gospodarczych przywilejem dla beneficjenta takiego prawa polegającym na uzyskaniu prawa do przydziału lokalu z odstępstwem od zasad wynikających z obowiązującej wówczas ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst jednolity Dz.U.1983.11.55) i wydanego na jego podstawie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r. w sprawie zasad i trybu przydziału lokali mieszkalnych (tekst jednolity Dz.U.1985.40.196). Zatem godząc się ponosić koszty adaptacji strona umowy uzyskiwała prawo do uzyskania przydziału lokalu z odstępstwem od zasad dotyczących powierzchni, stanu majątkowego i innych wymogów regulowanych przez ówcześnie obowiązujące prawo oraz z wyprzedzeniem przed innymi osobami oczekującymi na przydział.”
Sąd ten wskazał również, że „stosunek prawny na podstawie którego wnioskodawca uzyskiwał prawo do przebudowy (adaptacji) pomieszczeń na lokal mieszkalny jest zasadnie kwalifikowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego jako umowa nienazwana (por. wywody zawarte w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 września 1986 roku II CR 224/86, OSNC 1987/12/204). Ocena prawna skutków takiej umowy następuje przy zastosowaniu przepisów kodeksu cywilnego, w tym w pierwszej kolejności przepisów ogólnych księgi trzeciej i przepisów księgi pierwszej o czynnościach prawnych, a w razie potrzeby przez analogiczne zastosowanie przepisów o umowach nazwanych. Dla oceny prawnej skutków takiego stosunku prawnego niezbędne jest stosowanie przepisów obowiązujących w chwili jego kreacji stosownie do zasady niedziałania prawa z mocą wsteczną (lex retro non agit), znajdującej swój wyraz normatywny w treści art. XXVI ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r., Przepisy wprowadzające kodeks cywilny, Dz.U.1964.16.94 ze zm.).”
Wymóg regulacji w umowie między zarządcą a adaptującym kwestii zwrotu nakładów wprowadziło rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 30 czerwca 1988 w sprawie zasad i trybu postępowania przy wydawaniu pozwoleń na dokonywanie przez osoby fizyczne nadbudowy lub rozbudowy obiektów budowlanych stanowiących własność Państwa albo przebudowy pomieszczeń niemieszkalnych w takich obiektach (Dz. U. z 1988 r. Nr 27, poz. 193). Rozporządzenie to uchylone zostało dopiero w 1995 r., a w zakresie mienia komunalnego należałoby je stosować odpowiednio.
W § 5 rozporządzenia wskazano, że warunki udostępnienia budynku do nadbudowy, rozbudowy lub przebudowy oraz wykonywania robót a także wzajemne obowiązki inwestora i jednostki zarządzającej budynkiem jak również rozliczenia z tym związane powinny być określone w umowie zawartej z zarządcą budynku.
Dopiero mocą tego rozporządzenia strony umowy miały obowiązek umownej regulacji kwestii związanych z rozliczeniem nakładów na adaptację.
Tak więc już przystępując do rozmów z gminą w sprawie adaptacji strychu, powinna być zawarta umowa w tym zakresie. Najczęściej niestety umowy te przewidują, że adaptację takiego strychu strony dokonują na własny koszt, który następnie ewentualnie zostanie rozliczone w zwolnieniach z czynszu przez określony czas. Proszę sprawdzić, czy w Państwa przypadku takowa umowa była sporządzona.
Wobec istnienia stosunku prawnego uzasadniającego dokonanie adaptacji pomieszczenia i poniesienie kosztów z tym związanych w sprawie nie znajdują natomiast zastosowania przepisy art. 224-229 K.c. (roszczenie posiadacza samoistnego w dobrej wierze w zwrot nakładów na rzecz). Trafnie bowiem wywodzi się w nauce, że regulacja ta dotyczy takich sytuacji, gdy nakłady są dokonywane przez posiadacza nieposiadającego tytułu prawnego do rzeczy, co w niniejszej sprawie nie mało miejsca.
Nie znajdują też zastosowania przepisy regulujące zwrot nakładów uczynionych w trakcie trwania najmu, skoro żądania objęte sporem w niniejszej sprawie dotyczą kosztów poniesionych przed powstaniem stosunku najmu (przydziałem lokalu po przeprowadzonej adaptacji).
Co innego w kwestii już nakładów po zawarciu umowy najmu. Zwrotu tych nakładów można żądać już po opuszczeniu lokalu z pewnymi zastrzeżeniami. Zgodnie z art. 676 K.c. – jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przy czym roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 K.c).
Tak więc żądając zwrotu nakładów na nieruchomość już w trakcie samego najmu, można żądać zwrotu, ale to po pierwsze umowa między Państwem będzie decydująca, a w razie jej milczenia w tej kwestii – to gmina zadecyduje, czy nakłady zachować za zwrotem Państwu ich wartości, czy też zażądać przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego (zabrania ze sobą dokonanych nakładów).
Zgodnie z uzasadnieniem wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 sierpnia 2013 r. (sygn. akt I ACa 313/13):
Jeżeli wynajmujący w treści umowy nie zobowiązywał się do zwrotu wartości żadnego z tych nakładów, gdyż w umowie z 6 listopada 1997 roku strony w § 6 zgodnie zastrzegły, iż najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu, natomiast w § 10 strony postanowiły, że podstawą do ustalenia wzajemnych rozliczeń z tytułu umowy najmu w przypadku ulepszeń dokonanych przez najemcę stanowi umowa, w oparciu o którą najemca dokonał ulepszenia, a w przypadku jej braku wiążące jest stanowisko wynajmującego w zakresie żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego lub też zatrzymania ulepszenia za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu, to żądanie zwrotu na innej podstawie nie jest możliwe.
W realiach sprawy Sąd Apelacyjny miał na uwadze także stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 4 listopada 1980 r. II CR 394/80 (OSNCP 1981 nr 7, poz. 134), w którym stwierdzono jednoznacznie, że najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunek najmu. Przepisy normujące stosunek najmu określają bowiem samodzielnie wszystkie zagadnienia związane z nakładami czynionymi na wynajętą rzecz, w tym kwestię nakładów koniecznych, jak i ulepszeń (podobnie wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 1980-11-04, II CR 394/80 opubl: Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych rok 1981, Nr 7, poz. 134 czy wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 2004-01-21, IV CK 362/02 Opubl: Legalis).
Proszę więc dokładnie sprawdzić, w posiadaniu jakich umów dotyczących adaptacji i samego najmu lokalu jest Pani, oraz co stanowią owe umowy w zakresie zwrotu nakładów.
Wraz z żoną mieszkamy w mieszkaniu komunalnym. W mieszkaniu jest również zameldowany brat żony, który nie przebywa w nim od 10 lat. Od...
» Wykupienie mieszkania przez syna kolejarza » Umowa o administrowanie w małej wspólnocie mieszkaniowej » Nakaz eksmisji i niepłacenie za bezumowny najem mieszkania » Żądanie przez spółdzielnie wniesienia pełnego wkładu mieszkaniowego » Czy dzieci mogą grać w piłkę na trawniku wspólnoty mieszkaniowej? » Eksmisja męża po rozwodzie » Czy można dopisać dzieci do umowy najmu mieszkania od gminy? » Zapłata za koszty poniesione przez wspólnotę mieszkaniową » Wynajem użyczonego mieszkania » Remont mieszkania - zarząd wspólnoty mieszkaniowej żąda dokumentacji technicznej