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Timestamp: 2017-08-23 17:20:24+00:00
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La protection de la caution garante du paiement des loyers du bail d'habitation - Au fil du droit...
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17 mai 2006 3 17 /05 /mai /2006 15:40
La protection de la caution garante du paiement des loyers du bail d'habitation
Se porter caution est un acte juridiquement dangereux.
La caution s'expose en effet à devoir payer la dette de la personne cautionnée sans grand espoir que cette dernière puisse in fine la rembourser.
Aussi la loi met elle en place un formalisme protecteur au profit des cautions, formalisme destiné à bien leur faire prendre conscience de la portée de leur engagement.
C'est notamment le cas de l'article 1326 du Code Civil qui impose une mention manuscrite reproduisant le montant de la dette garantie en chiffres et en lettres pour éviter toute erreur.
La protection est encore accrue pour la caution donnée au profit du locataire d'un bail d'habitation, ainsi que le prévoit l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
« La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »
C'est en application de ce texte que la Cour de Cassation vient de rappeler dans un arrêt récent en date du 8 mars 2006 (Civ. 3ème n°05-11042) l'importance pour le bailleur d'en respecter les termes à la lettre.
En l'espèce, le bailleur avait assigné ses locataires ainsi que la caution en paiement d'arriérés de loyers.
Or l'acte de cautionnement litigieux qui indiquait bien le montant du loyer cautionné, ne respectait pas par ailleurs l'intégralité du formalisme prévu par l'article 22-1.
La caution prétendait ainsi que son engagement était nul et qu'aucune somme ne pouvait donc lui être réclamée.
La Cour d'Appel n'a pas retenu son argumentation estimant que la nullité visée par l'article 22-1 ne pouvait être encourue qu'à charge pour la caution de justifier du préjudice que lui aurait causé le non respect partiel du texte. Or selon la Cour le fait, par exemple, de ne pas s'être fait remettre une copie du bail, ne causait pas de grief particulier à la caution.
Cette analyse est cependant rejetée par la Cour de Cassation selon laquelle « les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief. »
En d'autres termes, dès lors que le formalisme n'est pas respecté à la lettre, le cautionnement est automatiquement nul et la caution libérée de son engagement.
Cette solution, propre à la caution du bail d'habitation, est différente de celle retenue pour l'ensemble des autres cautions civiles.
Pour ces dernières, le non respect de l'article 1326 du Code Civil n'emporte pas nullité du cautionnement mais lui fait seulement perdre sa pleine valeur probatoire.
Il en résulte que le créancier qui invoque le cautionnement irrégulier doit alors présenter au juge des éléments extrinsèques de nature à établir que la caution s'est engagée en pleine connaissance de cause, notamment en produisant des correspondances ou des attestations.
La caution étant mieux protégée en matière de bail d'habitation, il appartient aux bailleurs de se montrer extrêmement vigilants sur le respect du formalisme imposé par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, sous peine de perdre leur garantie.
(Publié le 17 mai 2006 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)
Published by PF - dans Copropriété et baux
titi2paris 10/02/2010 11:27
Comment est ce que je peux mettre en application cette jurisprudence? est ce que je dois faire un courrier a mon proprietaire?
Au fil du droit, blog d'actualité juridique 10/02/2010 11:32
C'est plutot à la caution de s'en prévaloir.
titi2paris 10/02/2010 10:35
Ma caution n'a jamais recu sa copie du bail comme vous le citez dans votre article. si je comprends bien il y a non respect de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. A ce jour, mon
proprietaire demande a ma caution par acte d'huissier de payer mes loyers impayes. Comment est ce que je peux mettre en application cette jurisprudence. (si c'est bien le cas).
En sachant, que j'ai propose a mon proprietaire un echeancier pour le remboursement de ma dette.
Je vous serai tres reconnaissante maitre si vous pouviez me repondre.
Au fil du droit, blog d'actualité juridique 10/02/2010 11:16
Vous avez parfaitement compris : si la caution n'a pas reçu copie du bail, le bailleur ne peut plus rien lui réclamer.