Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Durchsetzbarkeit-der-Vereinbarung-der-Mieterhoehung-im-Mietvertrag--f39941.html
Timestamp: 2019-07-15 18:42:32
Document Index: 164873208

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 557', '§ 557', '§ 559', '§ 558']

www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumMietvertragDurchsetzbarkeit d...
01.05.2008 00:05 |
Ich habe mit meinem Mieter Anfang 2005 eine Mieterhöhung im Mietvertrag vereinbart, mit dem Verständnis, dass er das Haus 2 Jahre lang günstig mieten kann und danach eine Mieterhöhung ansteht. Höhe der Mieterhöhung wurde im Vertrag nicht festgelegt. Seit Mietbeginn konnte ich keine Mieterhöhung durchsetzen.
Ich weiß, dass eine Mieterhöhung nach § 558a BGB unter Begründung der Ortsüblichkeit der geplanten Miete möglich ist, anhand:
1.	Mietspiegel
2.	Mietdatenbank
3.	Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder
4.	drei Vergleichswohnungen
Es gibt für den Vorort allerdings keinen Mietspiegel und keine Mietdatenbank, ich wohne dort nicht mehr und wüsste nicht, wo ich Vergleichsmieten finden kann, so dass ich den Marktspiegel per ImmobilienScout24 heranziehen musste. Die hohen Kosten für einen Sachverständigengutachten möchte ich ungern aufbringen, da ich erst kürzlich Fenster, Haustür, Gartenzaun und Heizöltanks im Keller (keine Energiesparmaßnahme) auf Forderung meines Mieters auswechseln und bezahlen musste und eine Nichtdurchsetzbarkeit der Mieterhöhung mit zusätzlichen Kosten vermeiden möchte.
Mein Mieter hat die Mieterhöhung abgelehnt und mehrere Vergleichswohnungen herangezogen, die günstiger angeboten werden, aber auch weiter außerhalb liegen, keinen Garten, Garage etc. haben.
I.	Wie sollte ich auf die obige Reaktion meines Mieters antworten? Könnte ich eine Vereinbarung auf Mieterhöhung im Mietvertrag gerichtlich durchsetzen?
II.	Gibt es andere Möglichkeiten eine Mieterhöhung durchzusetzen bspw. mit Begründung auf
1.	die hohe Inflation der letzten 3 Jahre
2.	die getätigten Modernisierungsmaßnahmen?
Ich wäre auch an einer langfristigen Rechtsberatung in den Bereichen Miet-, Grundbesitz-, Erb- und Steuerrecht interessiert.
Mietvertrag Mietvertrag Mieterhöhung Vereinbarung
Ihre Angaben berücksichtigend kann ich Ihnen folgende Auskünfte unter Berücksichtigung des von Ihnen gebotenen Einsatzes an die Hand geben:
Eine Vereinbarung auf Mieterhöhung im Mietvertrag ist gerichtlich so nicht durchsetzbar. Sie können aber versuchen, über örtlich ansässige Hausverwaltungen, Makler oder auch über die Gemeindeverwaltung vorläufige Einschätzungen des Marktpreises schriftlich zu erhalten, um einen möglichen Anspruch aus § 558a Abs. 1 BGB zu realisieren. Solche Nachweise wären, sofern diese stichhaltig sind, vor Gericht zunächst von der Gegenpartei zu widerlegen.
Unabhängig davon sollten Sie Ihrem Mieter darlegen, dass seine Argumentation nicht ausreichend ist, da die als Vergleichswohnung angegebenen Objekte von der Lage her und aufgrund der sonstigen wertbildenden Faktoren nicht vergleichbar sind.
Die inflationsbedingte Wertminderung hätten Sie schon zuvor vertraglich berücksichtigen müssen, etwa in Form einer Staffelmiete nach § 557a BGB oder einer Indexmiete nach § 557b BGB.
Nachdem Sie mitteilen, dass die Investitionen insgesamt eher dem Erhalt als der Modernisierung gedient haben, sehe ich hier wenig Spielraum für die Geltendmachung relevanter Ansprüche.
§ 559 Abs. 1 BGB.
Grundsätzlich können Sie aber natürlich schon aufgrund der getätigten Investitionen und Ihres anscheinend vertragsgemäßen Verhaltens eine gute Verhandlungsposition erreichen.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen hinreichend und verständlich beantworten und verweise ansonsten zunächst auf die kostenfreie Nachfragefunktion.
Ergänzung vom Anwalt 01.05.2008 | 02:23
Im ersten Absatz muss es lauten:
... um einen möglichen Anspruch aus § 558 Abs. 1 BGB zu realisieren.
Mieterhöhung: Erben treten in frühere Vereinbarung ein