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Timestamp: 2019-07-21 02:33:16
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Opinión Jurídica : 144 - J del 21/12/2000
Consultante: Danilo Chaverri Soto
Texto Opinión Jurídica 144
OJ-144-2000
OJ - 144-2000
San José, 21 de diciembre del 2000
Con aprobación del señor Procurador General de la República, me refiero a su Oficio No. DM-088-99 por el que pone en nuestro conocimiento nota suscrita por el señor Juan Mesén González, en la que denuncia una supuesta venta de casas por la Compañía Palma Tica Sociedad Anónima a particulares dentro de los terrenos arrendados por el Estado a esa empresa en la ciudad de Quepos.
De previo a dar contestación a su Oficio, me permito aclarar que el presente pronunciamiento constituye solo una opinión jurídica como colaboración a ese Ministerio y, por tanto, no tiene ningún efecto vinculante.
Entrando en materia, y con el propósito de comprender de mejor manera el régimen jurídico existente dentro de los terrenos donde se localizan las casas objeto de denuncia, procedemos de seguido a hacer un breve recuento histórico y jurídico de diferentes leyes y contratos relevantes para el caso en estudio.
I.- EL CONTRATO LEY NO. 133 DE 23 DE JULIO DE 1938
Desde finales del siglo XIX, la construcción de numerosos ramales de ferrocarril en nuestro país ha estado ligada a la siembra para exportación de diferentes cultivos, particularmente el banano, llevada a cabo en grandes extensiones de tierra normalmente concedidas por los gobiernos de turno en diferentes oportunidades.
Así, por ejemplo, mediante Decreto-Ley No. 15 de 19 de julio de 1883, se aprobó por el Congreso el contrato suscrito el 13 de julio del mismo año por el Secretario de Estado en los Despachos de Fomento, Hacienda y Comercio y por el señor Minor Cooper Keith y Meiggs, mediante el cual, entre otras cosas, el gobierno cedió a la empresa representada por el señor Keith en plena propiedad y por el término de 99 años los ferrocarriles construidos entre Limón y Carrillo, entre Cartago y Alajuela y el que habría de construir la empresa entre Cartago y un puente del Río Reventazón en la línea férrea del Atlántico, incluyendo las líneas telegráficas, los muebles, edificios con las tierras en que están construidos y todas las demás anexidades al servicio del ferrocarril (cláusula veintiuno). En el mismo acto el gobierno concedía a la empresa ochocientos mil acres de terrenos baldíos, ya sea a las orillas del ferrocarril o en cualquier otra parte del territorio, a elección de aquella, con todas las riquezas naturales que contuvieran, bajo el entendido de que si pasados veinte años sin que los terrenos hubiesen sido cultivados o de otro modo utilizados, volverían a poder del gobierno (cláusula veintidós). Al vencimiento de los 99 años, y sin que mediara ningún tipo de indemnización, volverían a poder del gobierno las tierras que no hubiesen sido vendidas, libres de todo gravamen, así como el ferrocarril con todas sus construcciones, material fijo y rodante, líneas telegráficas y todas sus demás anexidades, todo en buen estado; ya que pasado dicho plazo la empresa no conservaría por razón del ferrocarril o las tierras concedidas ningún derecho procedente del contrato (cláusula veintisiete).
Este contrato fue sustituido por el firmado el 5 de abril de 1884 y ratificado por el Congreso a través del Decreto-Ley No. 2 de 21 de abril de 1884, que en lo que respecta a las cláusulas recién mencionadas mantiene su misma redacción.
Para el año de 1930 se suscribe un nuevo contrato entre el Poder Ejecutivo y la United Fruit Company, el cual fue aprobado por vía de Decreto-Ley No. 3 de 30 de agosto de 1930. En él, la Compañía se compromete a sembrar para la exportación nuevas plantaciones de banano, en una extensión mínima de tres mil hectáreas, de las cuales a lo menos la mitad debían estar situadas en la zona del Atlántico. Para cumplir dicho fin, se otorgó la facultad a dicho empresa de construir los ferrocarriles, tranvías, ramales y desvíos convenientes, dentro de los terrenos que sean de su pertenencia o dentro de propiedades que de ella dependan, o estuvieren bajo su control, así como la de extender las líneas férreas o los tranvías existentes que sean de su propiedad o que ella maneje. Podría también remover las líneas, desviarlas o variarlas en los terrenos que no sean de su propiedad, previo entendimiento con la Secretaría de Fomento. En caso de que para la construcción de las nuevas líneas hubiese necesidad de cruzar terrenos baldíos o de propiedad particular del Estado, la compañía podría ocupar en ellos una faja de hasta veinte metros de ancho, sin retribución alguna (cláusula uno).
Al mismo tiempo, el gobierno se obligaba a decretar la habilitación de los puertos que fuesen necesarios para la exportación de bananos en las nuevas regiones que se habilitasen, sin que se estableciera privilegio ni ventaja alguna exclusiva a favor de la compañía. En esta línea, si el gobierno dentro de los cinco años siguientes en que la empresa hubiese comenzado formal y establemente sus cultivos en la región del Pacífico, no hubiese construido en la costa oriental del Golfo Dulce un puerto con su respectivo muelle con capacidad suficiente para que la empresa pudiera exportar sus productos, se autorizaba a la United Fruit Company para, si lo estimaba conveniente y necesario, construir por su cuenta el puerto o puertos con su respectivo muelle o muelles, en los lugares de su elección más apropiados del Golfo para el comercio y a conectarlos con sus líneas férreas (cláusula tres).
En el año de 1934, por medio del Decreto-Ley No. 30 de 10 de diciembre de 1934, el Congreso aprueba otro contrato entre el Poder Ejecutivo y la United Fruit Company como adición al anterior, en la que ésta o su sucesora, la Compañía Bananera de Costa Rica, se comprometió a celebrar contratos de compraventa de bananos con particulares, abarcando cultivos y plantaciones existentes a esa fecha y que no hayan sido contratados por la Compañía, y fruta que se produjera en adelante como resultado de tales contratos, cesando esta obligación hasta que una extensión total de 6000 hectáreas haya sido contratada en una forma u otra, de las cuales 3000 estarían localizadas en la zona del Atlántico y las otras 3000 en la del Pacífico.
Por Decreto-Ley No. 133 de 23 de julio de 1938 el Congreso aprueba el contrato celebrado el 2 de abril del mismo año entre el Secretario de Estado en el Despacho de Fomento y Agricultura y el apoderado generalísimo de la Compañía Bananera de Costa Rica. En este nuevo instrumento, además de las obligaciones contraídas en las contrataciones aprobadas por los Decretos-Leyes Nos. 3 de 4 de setiembre de 1930 y 30 de 10 de diciembre de 1934, la Compañía se compromete a sembrar bananos en terrenos de su propiedad o de particulares que ella misma escogería en la región del Pacífico, en una extensión mínima de cuatro mil hectáreas, obligándose a hacerlo dentro durante un período de cinco años (cláusula uno).
En la cláusula tercera del contrato, se dispone que la Compañía construirá por su cuenta, dentro del plazo de cinco años, en la costa del Golfo Dulce, un puerto de servicio público, con sus respectivos muelle o muelles, faros, boyas y demás accesorios, los cuales habrían de ser administrados, mantenidos y explotados por la Compañía durante el término del contrato.
Igualmente, dentro de los seis meses subsiguientes a la derogatoria del Decreto-Ley No. 14 de 20 de diciembre de 1937 (1), la Compañía comenzaría a construir también por su cuenta, en el punto denominado Quepos o en sus cercanías, un muelle con sus demás anexidades, comprendiendo entre estas, la prolongación del mismo hasta tierra firme, de modo que además de las líneas férreas de la Compañía, puedan tener acceso al muelle las vías de comunicación que el Estado establezca o autorice, sin perjuicio del tráfico en las líneas ya establecidas, y promete tenerlo construido dentro de los dos años siguientes.
(1) El Decreto-Ley No. 14 de 20 de diciembre de 1937, que autorizaba al Poder Ejecutivo para construir un muelle y sus dependencias en Punta Quepos o sus inmediaciones, fue derogado por el artículo 3° del mismo Decreto-Ley No. 133 de 23 de julio de 1938.
El muelle de Quepos sería también de servicio público, siendo administrado, mantenido y explotado por la Compañía durante el término del contrato para los fines de la industria y exportación de bananos, así como para cualquier otro comercio lícito.
En la misma cláusula tercera del contrato se dispuso que "al vencimiento del plazo a que este contrato se refiere, o antes si la Compañía lo notifica al Gobierno, el dominio y explotación de cada muelle construido y sus accesorios, pasarán a poder del Estado, sin que medie indemnización alguna por parte de este". En la cláusula sexta del contrato se dispuso que él estaría en vigor durante un período de cincuenta años a partir de la fecha en que el mismo sea ley de la República.
También se obligó la Compañía, igualmente en la cláusula tercera, a construir una línea férrea de servicio público o uso general que, partiendo del puerto a construir en el Golfo Dulce, lo conectara con un punto situado en la ribera meridional del Río Grande de Térraba, frente a la población de Puerto Cortés (El Pozo); y otra que, partiendo del punto que la Compañía designara, llegue a otro de su elección, próximo a la frontera con la República de Panamá. Estas líneas férreas serían administradas, mantenidas y explotadas por la Compañía durante el término del contrato, y a su vencimiento o antes si la Compañía lo notificase al gobierno, pasaría a poder del Estado, sin que medie indemnización alguna, el dominio y explotación de la obra del ferrocarril así construida, líneas telefónicas y telegráficas y demás anexidades, entendiéndose por estas, edificios para estaciones, oficinas de administración y superintendencia y viviendas para empleados y trabajadores de ferrocarril.
El Gobierno se comprometía a su vez a ceder a la Compañía a título de arrendamiento gratuito por el término del contrato, "los terrenos necesarios en los baldíos de la República y en las millas marítima y fluvial que ella le solicite para sus diferentes actividades siempre que se trate de ferrocarriles, sitios para muelles, talleres bodegas, plantas eléctricas, tuberías para agua y combustible, tanques, líneas telefónicas, hospitales, oficinas, residencias y demás edificios y construcciones".
También se pactó que si al vencimiento del contrato o antes si la Compañía notifica al Gobierno, la línea principal de ferrocarril de treinta kilómetros por lo menos de longitud que aquella se comprometía a construir y que entroncaría con el muelle de Quepos, pasaría a poder del Estado con tres locomotoras y dieciocho carros en perfecto estado de servicio, sin que por esa cesión o traspaso, tuviera el Gobierno que pagar suma alguna a la Compañía.
En la cláusula quinta del contrato se estipuló que, a más tardar cinco años después de su aprobación definitiva, la Compañía construiría, en un lugar de su elección dentro de la región del Pacífico, un hospital moderno, de capacidad suficiente para la atención de sus empleados y demás dependientes en la zona. El hospital sería administrado, mantenido y explotado por la Compañía mientras los negocios de bananos así los justificaren, a juicio suyo, y en caso de que por cualquier circunstancia decidiera abandonarlo, lo entregaría al Gobierno, gratuitamente, junto con los muebles, aparatos e instrumentos en el mismo existentes en la época de la entrega.
Para la ubicación de las futuras poblaciones, el Decreto-Ley No. 133, artículo quinto, reservó de la milla marítima o de los baldíos nacionales, cincuenta hectáreas en Quepos y cien en Golfito. El mismo numeral señalaba que la Secretaría de Fomento procedería inmediatamente "a levantar los planos necesarios para las futuras poblaciones, dividiendo el terreno en blocks de una manzana cada uno y cada manzana en ocho lotes iguales y reservando el terreno necesario para Aduana, estaciones de ferrocarril, oficinas públicas, escuelas, iglesias y plazas, así como el que sea preciso entregar a la Compañía Bananera de Costa Rica para las obras a que alude la presente contratación".
En cumplimiento de lo establecido en esta última norma y en la cláusula tercera del contrato, mediante escritura otorgada ante el notario Gonzalo Echeverría Flores a las 10 horas del 25 de febrero de 1939 (tomo 15, folios 14 a 15, ambos frente de su protocolo), el Estado da en arrendamiento gratuito a la Compañía Bananera de Costa Rica por un período de cincuenta años a partir de la fecha en que el Decreto No. 133 fuera ley de la República, un lote de terreno de 27 hectáreas, 44 áreas, finca inscrita en el Registro de la Propiedad, Partido de Puntarenas, tomo 1146, folio 240, número 7524, asiento uno, en la inteligencia de que lo emplearía la Compañía arrendataria "en la construcción del muelle de "Quepos", sus fundamentos y anexidades, ferrocarriles, talleres, bodegas, plantas eléctricas, hospitales, oficinas, residencias y demás obras indicadas en la citada cláusula tercera del contrato respectivo, con sujeción dicho arrendamiento, en un todo, a los términos y condiciones indicados en este último".
Tal arrendamiento viene a sustituir otro anterior, formalizado en escrituras otorgadas por el Notario Teodoro Picado Michlski, la primera a las 17 horas del 19 de enero de 1939 y la segunda a las 14 horas del 26 del mismo mes, para aumentar la cabida del terreno arrendado de 19 hectáreas 80 áreas a las 27 hectáreas 44 áreas dichas, ya que se tuvo que variar la posición de los patios y líneas férreas necesarias para la operación del muelle.
En complemento del arriendo formalizado el 25 de febrero de 1939, se otorga un segundo a las 10 horas del 14 de junio de ese año, ante el notario Porfirio Góngora Umaña (tomo 43, folios 33 a 34, ambos vuelto, de su protocolo), por el cual el Estado le da en arrendamiento a la Compañía Bananera de Costa Rica, y en los mismos términos que el otro, un lote de montaña de 13 hectáreas 46 áreas, colindante por el oeste con el ya arrendado y por los otros rumbos con la milla marítima del Océano Pacífico, autorizándose su inscripción separada en el Registro de la Propiedad a nombre de su dueño (el Estado). (2) Esta finca es la que da lugar a la No. 7583 del Partido de Puntarenas, originalmente inscrita al tomo 1146, folio 374, asiento 1.(3)
(2) Los datos que aquí se suministran sobre las escrituras otorgadas se tomaron de sendas certificaciones emitidas por la Jefe del Archivo Notarial del Archivo Nacional de 2 y 3 de mayo del 2000 (Nos. 7607 y 7608, respectivamente, recibidas el 10 de mayo de este año, y que fueron requeridas por esta Procuraduría a los fines del presente estudio.
(3)Así consta en certificación de Ronald Alberto Alfaro Solano, certificador de Registro Público, de 13 de junio del 2000, emitida a solicitud nuestra.
Con posterioridad a la fecha en que se otorgó el arrendamiento a la Compañía Bananera, la finca No. 7524 sufrió una serie de segregaciones que significaron la exclusión expresa de varios terrenos del arriendo original y que se detallan de seguido: (4) a) terreno donde se ubica el edificio central del Hospital de Quepos y otras instalaciones menores, con una medida de cinco mil sesenta y tres metros cuadrados; b) terreno donde se ubica la casa del Administrador del Hospital, con una medida de setecientos dos metros cuadrados; c) terreno en donde se ubica la casa del Director Médico del Hospital, con una medida de mil ochocientos ochenta metros cuadrados; d) terreno con seis apartamentos para médicos residentes, con una medida superficial de mil ochocientos ochenta metros cuadrados; e) una pabellón para residencia de enfermeras, ubicado en un lote de cuatrocientos ochenta metros cuadrados; f) terreno con dos pabellones para empleados misceláneos, con una medida superficial setecientos noventa y tres metros cuadrados (5) ; g) terreno en donde estuvo ubicado el Comisariato de Quepos, con una medida de dos mil doscientos sesenta y nueve metros y cincuenta decímetros cuadrados, según escritura otorgada a las 10 horas del 27 de abril de 1965 ante el notario Guillermo Goebel Iglesias; h) terreno en donde están ubicadas la Delegación Cantonal de la Guardia Rural, la Oficina de Correos y Telégrafos y otras dependencias oficiales del cantón de Aguirre, con una medida de seis mil doscientos cincuenta metros cuadrados, según escritura otorgada a las 8 horas del 31 de mayo de 1973 ante el notario Luis Francisco Madriz Soto.
(4)La lista se toma de los datos consignados en la escritura otorgada ante el Notario del Estado, Fernando Casafont Odor, a las 14 horas del 14 de marzo de 1986 (escritura No. 691, folio 43 del tomo 9 de su protocolo.
(5)Los seis lotes hasta aquí descritos constituyen el complejo del Hospital Max Terán de Quepos y sus anexidades, tal y como se traspasaron al Estado, por escritura otorgada a las 10 horas del 30 de enero de 1963 ante el notario Guillermo Goebel Iglesias.
II.- EL TRASPASO DEL MUELLE DE QUEPOS AL ESTADO
El 19 de mayo de 1964 se firma un nuevo contrato con la Compañía Bananera de Costa Rica, que es aprobado por la Asamblea Legislativa mediante la Ley No. 3304 de 23 de julio de 1964.
En él se disponen aspectos como la construcción y mantenimiento por la Compañía de una carretera que venga a sustituir al ferrocarril que une las poblaciones de Quepos, Parrita y La Palma; el traspaso a la Municipalidad de Aguirre de un terreno con sus mejoras localizado en Parrita; la entrega al Estado sin costo alguno del aeropuerto de Paquita, el traspaso al Instituto de Tierras y Colonización de las fincas "Portalón" y "El Paso", propiedad de la Compañía; y la donación a favor del Estado de trescientos mil colones para la construcción del puente sobre el río Savegre.
Además de lo anterior, y en lo que aquí interesa, la cláusula sétima del contrato estipuló la obligación de la Compañía de traspasar al Estado, sin costo alguno y en el estado en que se encontrara, el edificio que ocupó el Comisariato de Quepos, para instalar un Colegio. En compensación, el Gobierno exonera a la Compañía de la obligación de entregarle tres locomotoras, dieciocho vagones y los rieles que sean retirados al ser levantada la línea Quepos - Parrita - La Palma, de conformidad con la cláusula tercera, párrafo segundo, del contrato aprobado por Ley No. 133 de 23 de julio de 1938.
De seguido, se acordó (párrafo segundo de la misma cláusula) autorizar a la Compañía para aprovechar o disponer, como a bien lo tenga, del resto del equipo de material rodante y demás enseres del Ferrocarril de Quepos, pudiendo utilizar los rieles en la construcción de los puentes que fuere necesario hacer en la nueva carretera ya dicha, debiendo entregar, una vez terminada la obra, un 50% del sobrante a la Municipalidad de Aguirre y el otro 50% al Ministerio de Transportes.
Por su lado, en la cláusula décima se dispuso que el Gobierno podría "solicitar de la Compañía, en el momento en que lo estime oportuno, el traspaso del Muelle de Quepos, sin perjuicio de la obligación que tiene la Empresa de efectuar ese traspaso, de acuerdo con sus contratos, o en fecha anterior". La entrega se efectuaría libre de gravámenes y sin costo alguno para el Estado, quedando la Compañía, como consecuencia de ella, relevada del mantenimiento de ese muelle.
Finalmente, la cláusula décimo segunda es terminante al mantener en pleno vigor los Contratos-Leyes vigentes entre el Estado y la Compañía Bananera de Costa Rica, bajo los mismos términos y condiciones en ellos estipulados, "excepto los párrafos 1° y 2° de la Cláusula III del Contrato aprobado por ley No. 133 de 23 de julio de 1938, que quedan modificados en virtud de lo convenido en las Cláusulas Sétima y Décima del presente Contrato".
En aplicación de lo normado en la cláusula décima de cita, se emite el Decreto No. 2437-T de 18 de julio de 1972, por el que se solicita a la Compañía Bananera de Costa Rica el traspaso formal y físico de "las instalaciones portuarias de Quepos, incluyendo el muelle allí instalado" a favor del Estado y a la mayor brevedad posible (artículo 1°).
En el artículo segundo del Decreto se enfatiza que si la transferencia de bienes no se realiza a completa satisfacción del Gobierno, por no ajustarse la entrega a las ordenanzas de los contratos leyes de 1938 y 1964 y demás disposiciones legales pertinentes, se hará el recibo sin perjuicio de los derechos que considere el Gobierno es titular en virtud de tales contrataciones. Ante esa eventualidad, la Procuraduría General de la República accionaría ante los tribunales comunes la reparación jurídica y económica a favor del Estado, provocada por incumplimientos contractuales de la Compañía Bananera de Costa Rica, al no entregar "las instalaciones portuarias (muelle y demás anexidades)" en perfecto estado de mantenimiento y con los accesorios indispensables para poder operar el puerto en el comercio de altura y con barcos de gran calado o de alto bordo.
La inclusión de esta norma probablemente se deba al interés del Gobierno de entonces de que la entrega de las instalaciones portuarias se hiciese estando estas en perfecto estado y en posibilidad de funcionar adecuadamente, ya que, según se desprende de los considerandos del propio Decreto, las instalaciones adolecían de varias deficiencias y existía interés en que la Compañía asumiera la obligación de corregirlas como parte de las negociaciones de traspaso.
Es importante rescatar de este Decreto la insistencia que se hace en su parte dispositiva y en los considerandos, de que lo que se traspasa es no solo el muelle, sino también sus anexidades. Existe incluso un Oficio de la Contraloría General de la República (Oficio No. 1297-L-70-5787) que subraya el compromiso claro e ineludible de traspasar al Estado cada muelle que construyera la Compañía, junto con sus accesorios, "término éste dentro del cual deben incluirse, lógicamente, todos aquellos equipos de carga y descarga, maquinaria y, en general, todas aquellas instalaciones con que se hubieren provisto los muelles para el cumplimiento de sus fines y actividades, hasta la fecha de su traspaso al Gobierno... Así, pues, no parece necesario insistir en que el traspaso del muelle al Gobierno deberá incluir, forzosamente, todos los accesorios y demás anexidades con que la Compañía lo hubiere provisto para el desempeño de su cometido, con arreglo a los términos de las convenciones concertadas sobre el particular".
También se transcribe parte de la nota que el Gobierno de la República, representado por el Ministro de la Presidencia de entonces, Lic. Gonzalo Solórzano González, dirige al Gerente de la Compañía, en la que solicita formalmente la entrega al Estado de las instalaciones portuarias denominadas Muelle de Quepos, sus instalaciones y demás anexidades; añadiendo que para los efectos de la escritura de traspaso que se ha de efectuar, solicita al señor Gerente ponerse en comunicación con el Departamento Legal del Ministerio de Obras Públicas y Transportes para la preparación de un proyecto "donde se incluyan todos los bienes que han de ser entregados y el estado en que se encuentran".
El traspaso efectivamente se produce y es formalizado a las 10 horas del 29 de setiembre de 1972, en escritura pública número cuatro mil seiscientos once, visible al folio veinte frente del tomo treinta y nueve del protocolo del Lic. Enrique Ocampo Vargas, Notario del Estado. Por ese acto, "y atendiendo la solicitud formal que sobre el particular el Supremo Gobierno le ha hecho", la Compañía Bananera de Costa Rica le traspasa al Estado, libres de todo gravamen y sin costo alguno, el muelle de Quepos, como estructura física en el estado en que a la fecha se encuentra y, además, una larga lista de bienes que enumera, "advirtiendo la Compañía que la entrega de los últimos la hace en forma voluntaria y con el propósito de cooperar con el Gobierno". Entre los bienes entregados se elencan un edificio usado por la Guardia Rural, otro junto al muelle, tres bodegas en éste, y una lista bastante extensa de accesorios, que no es de interés transcribir aquí, pero que habrían de servir supuestamente al normal funcionamiento del muelle.
Valga agregar que en la escritura se hace referencia a que el Sub-Procurador General de la República, en representación del Estado, comparece al otorgamiento mediando autorización del Ministro de Obras Públicas y Transportes, por Oficio No. 003126 de 23 de agosto de 1972. En la transcripción literal que se consigna se alude al Decreto Ejecutivo número 2437 de 18 de julio de 1972 "mediante el cual el Poder Ejecutivo solicita a la Compañía Bananera de Costa Rica la transferencia al Estado del Muelle de Quepos y sus anexidades, para lo cual ha quedado autorizada esa Procuraduría General de la República, para actuar como su representante", instando al señor Procurador General a ponerse en comunicación con los apoderados de la Compañía "a fin de procurar a la mayor brevedad el traspaso de esos bienes".
Conviene destacar aquí que en el citado traspaso del Muelle de Quepos y sus anexidades al Estado, no se hace mención alguna a los contratos de arrendamiento de las fincas Nos. 7524 y 7583 que la Compañía Bananera de Costa Rica venía disfrutando desde 1939 en la ciudad de Quepos, ni de casas u oficinas administrativas ubicadas sobre dichos inmuebles, por lo que cabría concluir que las autoridades representantes del Gobierno en 1972 no estimaron como parte de las anexidades del muelle de Quepos tales instalaciones para efectos de la negociación del traspaso.
III.- CONVENIO CON LA COMPAÑÍA BANANERA DE 1985 Y POSTERIORES CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
El 24 de octubre de 1984 la Compañía Bananera de Costa Rica informa al Gobierno su decisión de cesar sus actividades de siembra de banano en la costa del Océano Pacífico fundamentando entre sus razones: a) una sobreoferta en el mercado internacional de banano; b) exención de impuestos concedidos en otros países productores sobre la exportación de banano, así como importantes subsidios a los productores; c) el costo de transportar la fruta a través del canal de Panamá para el mercado occidental; d) el bajo rendimiento de las tierras en la zona del Pacífico; y e) la última huelga que se prolongó durante setenta y dos días.
A raíz de lo anterior, el 25 de marzo de 1985 se firma un Convenio entre el Gobierno de la República y la Compañía Bananera de Costa Rica en el que se acuerda, entre otras cosas: la venta en sesenta millones de colones por parte de la Compañía al Estado de 1700 hectáreas, con más de 500 edificios, viviendas y oficinas, así como otro tipo de instalaciones, mejoras y equipo, en el distrito bananero de Palmar para los proyectos cooperativos de desarrollo cacaotero. Por el mismo precio se incluyó además la infraestructura y equipo correspondientes a una explotación adicional de 1100 hectáreas de cultivo, y los edificios e instalaciones ubicadas en Palmar Sur (cláusula primera).
Simultáneamente, y de acuerdo con la cláusula tercera del contrato aprobado por el Decreto-Ley No. 133 de 23 de julio de 1938, la Compañía entregaría al Gobierno, sin costo alguno para el Estado, la línea principal del ferrocarril del sur, el muelle de Golfito y las anexidades que dicha cláusula contemplaba; lo mismo que los sistemas de agua potable y tanques sépticos, así como los terrenos, edificios y demás instalaciones que se mencionan en el anexo cuatro del Convenio (cláusula segunda). También se cedieron al Estado por la Compañía dos fincas ubicadas en el cantón de Golfito conocidas administrativamente como "La Lechería" y "La Rotonda".
La Compañía se reservó para sí la propiedad de todos los ramales del ferrocarril del sur (excepto los existentes en los terrenos que traspasa al Gobierno en la cláusula primera) y la totalidad del sistema de riego actualmente instalado en el distrito bananero de Palmar, y las plantas, maquinaria, equipo, herramientas, vehículos y demás activos que no estuvieran expresamente contemplados en la venta y donaciones anteriores, conforme a las listas incluidas en los anexos del Convenio (cláusula tercera).
En cuanto a los terrenos otorgados en arrendamiento gratuito donde se ubican las oficinas administrativas de la División de Quepos y las residencias de los funcionarios de la Compañía Bananera de Costa Rica en dicha localidad, las partes se comprometieron a comparecer ante notario a efecto de dar por cancelado dicho arrendamiento y a celebrar uno nuevo sobre los mismos inmuebles (cláusula sexta), sin que se hiciera expresa mención sobre la propiedad de las construcciones ubicadas en las fincas objeto de los arrendamientos originales.
En la cláusula octava se aclara que los contratos celebrados entre la Compañía y el Estado en todo lo que no se refiera al Convenio continuarán vigentes, con excepción de lo que concierne a las actividades bananeras que la Compañía había venido realizando en fincas de su propiedad en los distritos bananeros de Palmar y Coto.
A las 10 horas del 18 de abril de 1985 el Gobierno de Costa Rica otorga a la Compañía Bananera un finiquito "total y definitivo" al haber recibido en propiedad, "y a entera satisfacción", las obras del ferrocarril del sur y del muelle de Golfito, con el equipo e instalaciones y demás activos indicados en los anexos que se adjuntan. En el finiquito se deja constancia sobre la aceptación de los referidos traspasos y del cumplimiento "a cabalidad" de la Compañía respecto de las obligaciones contraídas en el contrato aprobado por el Decreto-Ley No. 133 de 23 de julio de 1938 y sus posteriores adiciones, en lo que respecta a la entrega de las obras mencionadas, por lo que la exonera de toda responsabilidad presente y futura en que haya podido incurrir frente al Estado en cuanto a dicha entrega y a la administración y explotación que de tales obras ha hecho hasta el 25 de marzo de 1985 al amparo de dichas contrataciones. Este finiquito es protocolizado ante el Notario del Estado, Fernando Casafont Odor, mediante escritura número quinientos cuarenta de 9 horas del 6 de mayo de 1985, visible al folio treinta y cuatro frente del tomo siete de su protocolo.
Tal y como se dispuso en la cláusula sexta del Convenio de 25 de marzo de 1985, mediante escritura otorgada a las 14 horas del 14 de marzo de 1986, ante el Notario del Estado, Fernando Casafont Odor, número seiscientos noventa y uno, visible al folio 43 vuelto del tomo noveno su protocolo, el Estado y la Compañía Bananera de Costa Rica rescinden a partir de esa fecha los contratos de arrendamiento gratuitos sobre las fincas Nos. 7524 y 7583 del Partido de Puntarenas, sin responsabilidad alguna para las partes, solicitando su cancelación en la sección respectiva del Registro Público. De seguido y en el mismo acto las partes celebran un nuevo contrato por el que el Estado le arrienda a la Compañía la totalidad de la finca No. 7583 y el resto de la finca No. 7524, sobrante de las segregaciones a que se hizo referencia más arriba (estipulación primera). El contrato estaría vigente hasta el 3 de agosto de 1999, pudiendo prorrogarse con posterioridad a esa fecha, "en los términos y condiciones que las partes establezcan de común acuerdo y con sujeción a las leyes de la materia"(estipulación segunda). El precio del arrendamiento para ambos inmuebles se fijó en la suma de un millón de colones anuales (estipulación tercera). En el punto cuatro del nuevo arrendamiento se dispone que en lo no previsto expresamente en el contrato, "se aplicarán supletoriamente las normas y disposiciones contempladas en los contratos de arrendamiento celebrados en escrituras otorgadas en esta ciudad a las diez horas del veinticinco de febrero y a las diez horas del catorce de junio, ambas fechas del año mil novecientos treinta y nueve, otorgadas por su orden, ante los notarios Gonzalo Echeverría Flores y Porfirio Góngora Umaña".
Valga apuntar que este contrato contó entre sus antecedentes con el Oficio No. 9514 de 19 de setiembre de 1985, suscrito por el Sr. José F. Ugalde Marín, Director del Departamento de Licitaciones de la Contraloría General de la República, en el que se indicaba que por estar el Gobierno obligado a respetar el compromiso adquirido en la cláusula sexta del Convenio de 25 de marzo de 1985, la Contraloría no debía entrar a cuestionar la procedencia o improcedencia del arrendamiento con el objeto de considerar el otorgamiento de la "autorización" que se solicitó, ya que ésta por naturaleza tiene un carácter previo al compromiso, aunque visto el arrendamiento en el contexto de toda aquella negociación, no se tenía objeción alguna que formularle.
Trece años después, y por estar cercana la fecha en que perdía vigencia el contrato de 1986 (3 de agosto de 1999), se otorga una prórroga a éste, formalizada en escritura número treinta de 14 horas del 29 de julio de 1999, visible al folio treinta y nueve vuelto del tomo número doce del protocolo de la Notaria del Estado, Licda. Gladys Herrera Raven. En ella, el Estado nuevamente da en arrendamiento a la Compañía Palma Tica Sociedad Anónima las fincas Nos. 7583 y 7524 (cláusula primera). El contrato tendría una vigencia a partir del 4 de agosto de 1999 hasta el 3 de agosto del año 2009, "pudiendo prorrogarse con posterioridad a esa fecha, en los términos y condiciones que las partes establezcan de común acuerdo en esa oportunidad y con sujeción a las leyes de la materia" (cláusula segunda). El precio del arrendamiento sería la suma de cuatro millones de colones anuales, con aumentos anuales iguales al índice de precios al consumidor u otro similar de forma que se mantenga el valor real de los colones (cláusula tercera). En la estipulación quinta del contrato también se incluye el acuerdo de que en todo lo que no haya sido expresamente previsto en el contrato, "se aplicarán supletoriamente las normas y disposiciones contempladas en los contratos de arrendamiento celebrados en escrituras otorgadas en esta ciudad a las diez horas del veinticinco de febrero y a las diez horas del 14 de junio, ambas fechas del año mil novecientos treinta y nueve, otorgadas por su orden ante los Notarios Gonzalo Echeverría Flores y Porfirio Góngora Umaña".
No obstante ser muy similar al anterior contrato, en el nuevo se consigna una cláusula (la cuarta) que no contenía su predecesor:
"Todas las mejoras existentes en la finca mencionada son propiedad y pertenecen, por haberlas realizada, a Compañía Palma Tica Sociedad Anónima, la que está autorizada para realizar mejoras futuras en dicha finca En consecuencia, Compañía Palma Tica Sociedad Anónima al término del presente contrato podrá disponer de dichas mejoras libremente y a su entera discreción; sin embargo, si dichas mejoras no fueran retiradas o no pudieran serlo por cualquier motivo, las mismas quedarán en beneficio del propietario, sin que por ello el Estado deba resarcir a la arrendataria ningún tipo de emolumento o indemnización."
Ya previamente, en la cláusula primera, se había dispuesto que la naturaleza de las fincas arrendadas consistía en "terreno inculto, hoy con varias construcciones y edificaciones, las cuales se declaran como mejoras". Esta aclaración tampoco aparecía en el contrato anterior.
Esta sería la primera disposición, en este caso contractual, en la que se define expresamente entre las partes a quién pertenecen las edificaciones ubicadas sobre las fincas Nos. 7524 y 7583 objeto de arrendamiento.
En efecto, en los contratos de arrendamiento de 1939 no se estipuló ninguna cláusula sobre el régimen de propiedad de las instalaciones que se habrían de levantar sobre los terrenos arrendados, sólo se indicó que se usarían para "la construcción del muelle de "Quepos", sus fundamentos y anexidades, ferrocarriles, talleres, bodegas, plantas eléctricas, hospitales, oficinas, residencias y demás obras indicadas en la citada cláusula tercera del contrato respectivo".
Aunque pudiera existir la duda de si las obras que se citan a continuación de la palabra "anexidades" pudieran formar parte de las mismas, pareciera que el uso de la coma utilizada de seguido separa aquel término de los otros, por lo que cabría concluir que se trata de cosas distintas. Si hubiese sido una explicación o listado de las obras en que consistían las anexidades, probablemente se hubiese utilizado el signo de "dos puntos" o se habría aclarado de modo expreso. Así se hizo, por ejemplo, en una parte del texto de la cláusula tercera del contrato ley de 1938, cuando se indicó que al vencimiento del contrato determinadas líneas férreas que se acababan de detallar pasarían a poder del Estado, quedándole "el dominio y explotación de la obra del ferrocarril así construida, con el material rodante necesario para el tráfico de la misma, líneas telefónicas y telegráficas y demás anexidades, entendiéndose por estas, edificios para estaciones, oficinas de administración y superintendencia y viviendas para empleados y trabajadores de ferrocarril".
Además, en la cláusula tercera del contrato ley de 1938, que da origen en parte a estos arrendamientos, el orden en la enumeración de las obras, sin indicar tampoco su propietario o futuro dueño, es diferente y no se incluye la palabra "anexidades": "... el Gobierno tendrá a su vez, la obligación de ceder a la Compañía, a título de arrendamiento gratuito por el término de este contrato, los terrenos necesarios en los baldíos de la República y en las millas marítima y fluvial que ella le solicite para sus diferentes actividades siempre que se trate de ferrocarriles, sitios para muelles, talleres bodegas, plantas eléctricas, tuberías para agua y combustible, tanques, líneas telefónicas, hospitales, oficinas, residencias y demás edificios y construcciones..."
En todo caso, y tal y como se indicó precedentemente, las instalaciones localizadas en los terrenos arrendados a la Compañía no fueron objeto de mención en el contrato de traspaso del muelle de Quepos al Estado, traspaso que cubría supuestamente también sus anexidades, pudiéndose concluir que aquellas no formaban parte de estas últimas, por lo menos en criterio del Gobierno de turno que aceptó el traspaso en esas condiciones y que habría que tener como manifestación oficial de consentimiento.
Por otra parte, tampoco cabría utilizar aquí el texto recién transcrito de la cláusula tercera del contrato ley de 1938 en cuanto a su definición de anexidades para aplicarlo a las oficinas administrativas y casas de los terrenos arrendados en Quepos, por cuanto la misma es utilizada para referirse únicamente a las obras de construcción de ferrocarriles en tramos que no comprendían siquiera las cercanías de Quepos. Para una mejor comprensión citaremos integralmente el texto del contrato:
"La Compañía se obliga, dentro del plazo que se dirá, a construir una línea férrea de servicio público o uso general de cuarenta y dos pulgadas de ancho (un metro, sesenta y seis milímetros), que partiendo del puerto que se construya en el Golfo Dulce, ponga en comunicación ese puerto con un punto situado en la ribera meridional del Río Grande de Térraba, frente a la población de Puerto Cortés (El Pozo). La Compañía se obliga también a construir un extensión de esta línea férrea, que partiendo del punto que la Compañía designe, llegue a otro punto de su elección, próximo a la frontera con la República de Panamá, sin obligación por parte de la Compañía de construir en sus inmediaciones, hasta que la línea fronteriza entre ambos países esté definitivamente amojonada. La construcción de las obras de ferrocarril antes dichas se hará dentro del término de ocho años, contado desde la aprobación de los planos por la Secretaría de Fomento, los cuales deberán ser sometidos a su consideración a más tardar doce meses después de aprobado definitivamente este contrato. La Compañía construirá la sección de Golfo Dulce al Río Grande de Térraba dentro de los primeros cinco años y la extensión a la frontera en los tres años subsiguientes. El trazado de estas líneas férreas seguirá la dirección que la Compañía estime más conveniente para la habilitación de aquellas tierras aptas para el cultivo de bananos, y los planos y perfiles de las mismas serán aprobados por la Secretaría de Fomento, respetando siempre la navegación en los ríos. Asimismo, dicha Secretaría aprobará los reglamentos y tarifas del ferrocarril y muelles, las cuales serán fijadas de mutuo acuerdo y no podrán ser mayores de las que actualmente rigen en el Ferrocarril de Costa Rica y en el muelle de Puntarenas. Estas líneas férreas serán administradas, mantenidas y explotadas por la Compañía durante el término de este Contrato, y a su vencimiento, o antes si la Compañía lo notificare al Gobierno, pasarán a poder del Estado, sin que medie indemnización alguna, el dominio y explotación de la obra del ferrocarril así construida, con el material rodante necesario para el tráfico de la misma, líneas telefónicas y telegráficas y demás anexidades, entendiéndose por estas, edificios para estaciones, oficinas de administración y superintendencia y viviendas para empleados y trabajadores de ferrocarril."
Como ha podido apreciarse el término "anexidades" está usado en un contexto muy específico referido a las líneas férreas que la Compañía habría de construir entre el puerto a instalar en el Golfo Dulce y un punto situado en la ribera meridional del Río Grande de Térraba, y una extensión de línea férrea hacia la frontera con Panamá. La constante alusión a "estas líneas férreas" parece ser muy clara en ese sentido, por lo que en principio, no podría aplicarse a las obras ferrocarrileras en Quepos.
Ahora, el contrato ley de 1938 sí contiene referencias a estas últimas obras cuando casi al final de la cláusula tercera consagraba: "Al vencimiento de este contrato o antes si la Compañía notifica al Gobierno, la línea principal de ferrocarril de treinta kilómetros por lo menos de longitud que la Compañía se compromete a construir, también de cuarenta y dos pulgadas de ancho (un metro sesenta y seis milímetros), que entronca con el muelle de Quepos, pasará a poder del Estado con tres locomotoras y dieciocho carros, en perfecto estado de servicio, sin que por esta cesión o traspaso, tenga el Gobierno que pagas suma alguna a la Compañía". En este caso el contrato no incluye las anexidades, como sí lo hizo con las otras dos líneas férreas, sino que limitó el futuro traspaso al Estado únicamente a la línea de ferrocarril, a tres locomotoras y dieciocho carros.(6)
(6)Esta cláusula, como se recordará, fue modificada por el contrato ley de 1964 para exonerar a la Compañía de entregar las locomotoras, vagones y rieles que se retiraran al ser levantada la línea Quepos  Parrita - La Palma, como compensación del traspaso al Estado del edificio que ocupó el Comisariato en Quepos para la instalación de un Colegio. En ese contrato se autorizó también a la Compañía para aprovechar o disponer, como a bien tuviera, del resto del equipo, material rodante y demás enseres del Ferrocarril de Quepos.
Nótese también que si en este texto se usó nuevamente la frase "al vencimiento de este contrato o antes si la Compañía notifica al Gobierno" para referirse al traspaso gratuito al Estado es porque la línea férrea a Quepos no estaba incluida dentro de las líneas férreas a que se había hecho alusión más atrás y que sí incluían las anexidades; de haber sido así la nueva estipulación habría resultado innecesaria.
En lo que toca al Convenio entre el Gobierno y la Compañía Bananera de Costa Rica de 25 de marzo de 1985, únicamente encontramos una cláusula en que las partes se comprometen a comparecer ante notario a efecto de dar por cancelado el contrato de arrendamiento gratuito de los terrenos en donde se ubican las oficinas administrativas de la División de Quepos y las residencias de los funcionarios de la Compañía y a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, por un plazo que vencería el 3 de agosto de 1999 y por un precio de un millón de colones por año, sin que se haya hecho ninguna manifestación sobre la propiedad de dichas edificaciones.
Por último, el contrato de 1986, que deriva de este Convenio, también es ayuno en cuanto a la determinación de la titularidad en el dominio de las oficinas administrativas y casas levantadas en los terrenos arrendados, limitándose exclusivamente a detallar que el arrendamiento es sobre las propiedades del Estado Nos. 7524 y 7583.
Ahora bien, y a pesar de que en el último contrato de 1999 se acuerda la propiedad de la Compañía Palma Tica Sociedad Anónima sobre las edificaciones levantadas en los terrenos arrendados por el Estado en Quepos, queda la duda sobre la pertinencia de tal estipulación, si se toma en cuenta que la legislación vigente, Ley General de Arrendamiento Urbanos y Suburbanos, No. 7527 de 10 de julio de 1995, establece que las mejoras y las reparaciones realizadas por el arrendatario quedarán en beneficio del bien, salvo pacto expreso en contrario, o de mejoras que puedan ser retiradas sin menoscabo de la edificación (artículo 37, párrafo segundo). El arrendador sólo está obligado a pagar las mejoras y las reparaciones efectuadas por el arrendatario sólo si en el contrato o, posteriormente, lo autorizó por escrito a realizarlas y se obligó a pagarlas, o en el caso de reparaciones urgentes notificadas por el arrendatario al arrendador (ibíd, párrafo primero).
En el caso que nos ocupa, si bien existe una tácita autorización estatal para construir en los terrenos arrendados otorgada en los contratos de arrendamiento originales, donde se consignaba que la Compañía los usaría para la construcción del muelle de Quepos, sus fundamentos y anexidades, ferrocarriles, talleres, bodegas, plantas eléctricas, hospitales, oficinas residencias y demás obras indicadas en la cláusula tercera del contrato ley de 1938, el Gobierno de Costa Rica nunca se comprometió a pagar tales obras, ni en dichos contratos ni en el de 1986. Bajo esas condiciones, y al no haber pacto expreso en contrario, las mejoras habrían de haber quedado en beneficio del bien, y no en propiedad de la Compañía Palma Tica, como al final se concedió en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento de 1999.
Tampoco se tiene conocimiento, conforme al Transitorio II de la Ley No. 7527, que la Compañía Palma Tica S.A. haya pedido como arrendataria al Estado, dentro de los tres meses siguientes a la promulgación de esa Ley, el resarcimiento de las mejoras introducidas en los inmuebles.
En ese tanto, y por la trascendencia de los bienes involucrados, estamos enviando copia de este pronunciamiento a la Contraloría General de la República, quien es en última instancia la entidad competente en materia de contratación administrativa, a fin de que determine la pertinencia legal de dicha cláusula cuarta del contrato de 1999. Esta gestión es oportuna al haberse puesto en conocimiento de la Contraloría el contrato para su aprobación, de conformidad con el Oficio DGCA 818-99 de 9 de julio de 1999 en el que el Director General de Contratación Administrativa le comunica a la Viceministra de la Presidencia que el contrato en que se defina la prórroga debe ser sometido a la aprobación de ese Órgano Contralor.
Sin perjuicio de lo que al final determine la Contraloría, estimamos que la disposición contractual de dar en propiedad a la Compañía Palma Tica Sociedad Anónima las edificaciones existentes en los terrenos arrendados tenía pocos efectos prácticos, ya que, a continuación, se acordaba en la misma cláusula que si dichas mejoras no fueran retiradas o no pudieran serlo por cualquier motivo, las mismas quedarían en beneficio del propietario, sin que por ello el Estado debiera resarcir a la arrendataria ningún tipo de emolumento o indemnización, con lo que, de hecho, las únicas mejoras de las que podría disponer la Compañía serían las que pudiera retirar, lo que coincidiría con el precepto legal de que las mejoras que puedan ser retiradas sin menoscabo de la edificación no quedan en beneficio del bien (artículo 37, párrafo segundo), y por ende, corresponden al arrendatario.
En ese entendido, si la Contraloría no otorgara su aprobación al contrato de arrendamiento de 1999 y debiera redactarse uno nuevo, o si la otorgara o no se manifestara sobre el contenido del mismo, podría el Gobierno de la República, a fin de evitar posibles roces futuros entre las partes o respecto de terceros, instar a la Compañía Palma Tica Sociedad Anónima a firmar un nuevo contrato o un addendum al contrato ya firmado para aclarar la citada cláusula contractual, en el sentido de que la propiedad de las mejoras que la Compañía Palma Tica Sociedad Anónima tiene sobre los terrenos arrendados lo es respecto de aquellas que puedan ser retiradas por la misma empresa sin menoscabo de las otras edificaciones o los inmuebles mismos.
III.- VENTA DE CASAS POR LA COMPAÑÍA PALMA TICA
La denunciada venta de casas por la Compañía Palma Tica Sociedad Anónima a terceros dentro de los terrenos arrendados por el Estado, y que es objeto del presente estudio jurídico, ha sido corroborada por esta Procuraduría y admitida por esa empresa en las notas de 4 de agosto de 1999, firmada por el señor Alfredo Villavicencio M., Gerente General de la compañía, y de 14 de marzo del 2000, suscrita por el señor Marco Orozco Alfaro, Gerente de Recursos Humanos en Quepos.
En esta última se nos adjuntó un listado de casas que fueron objeto de venta y distribuidas según los sectores de la siguiente forma: diecinueve en El Cerro, once en El Tipo H y seis frente a Talleres, para un total de treinta y seis viviendas. Según la nota de 4 de agosto aludida las ventas se hicieron a "empleados o ex-empleados de la compañía".
En los contratos de compraventa se indica que al momento de la transacción la casa es propiedad de la Compañía, pero que está construida en terrenos propiedad del Estado, lo que ambas partes (la compañía vendedora y la persona que compra) reconocen y aceptan. Se añade que "es imposible firmar una escritura de traspaso susceptible de ser inscrita, por lo que la CASA, se traspasa mediante el presente documento privado".
Además de la estipulación del precio de venta, el contrato incluye además una "liberación" de toda responsabilidad por parte del comprador a la Compañía Palma Tica por encontrarse la casa sobre terrenos del Estado y una manifestación del comprador de que "no tiene reclamo alguno que hacer a Palma Tica como consecuencia de la relación que hasta la fecha han mantenido, por lo que le otorga el más amplio y total finiquito". Se acuerda igualmente que, a partir del momento de la negociación, "el consumo de agua, electricidad, teléfonos y cualquier otro servicio público, así como el pago de cualquier tasa, impuesto o canon que deba pagarse por la CASA, será por cuenta del COMPRADOR".
Según el Gerente de Recursos Humanos de la Compañía Palma Tica, en su nota dicha de 14 de marzo del 2000, las casas, en su gran mayoría son de madera, las cuales pueden ser desmontadas y trasladadas de un lugar a otro, lo que las haría asimilables, de acuerdo al estudio jurídico que hasta aquí se ha hecho, al concepto de "mejoras que pueden ser retiradas" del artículo 37, párrafo segundo, de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y las que, en última instancia, podrían ser removidas según el último contrato de 1999.
No obstante lo anterior, y siempre bajo el supuesto de ser cierto el carácter desmontable de las viviendas, considera esta Procuraduría que la citada empresa nunca debió haber procedido a vender dichas casas a terceros, aunque se considerase propietaria de ellas, mientras las mismas se encontrasen instaladas sobre los terrenos estatales arrendados, no sólo porque se estarían involucrando a personas ajenas a la relación contractual dentro de dichos inmuebles, sino también porque estaría generando con su actitud expectativas de propiedad sobre los adquirentes. Tan es así que ya algunos de los compradores, lejos de retirar las casas y trasladarlas a otro sitio, han procedido a levantar cercas y tapias y hasta remodelaciones, obras para las cuales ni siquiera han contado con el respectivo permiso municipal, (7) todo lo cual torna sumamente complicado el ejercicio del derecho de propiedad estatal en el lugar.
(7)Al respecto requerimos informe a la Municipalidad de Aguirre contestándosenos, mediante resolución administrativa No. 02-2000 de 7 horas 45 minutos del 6 de marzo de este año del Departamento de Rentas - Catastro y Bienes Inmuebles, que durante los años de 1998 y 1999 (fechas en las que presumiblemente se podrían haber efectuado las ventas de las casas) únicamente dos permisos de construcción se habían solicitado, no coincidiendo ninguno de los dos nombres de solicitantes con las personas incluidas en la lista de compradores suministrada por el señor Gerente de Recursos Humanos de la Compañía Palma Tica S.A. mediante nota de 14 de marzo del 2000.
Bajo este orden de ideas no debe descartarse, entonces, por ese Ministerio la posibilidad de dar por terminada la relación contractual con la empresa Palma Tica Sociedad Anónima, por cuanto los hechos aludidos bien podrían configurar causales comunes para resolver un contrato de arrendamiento, tales como el incumplimiento por parte del arrendatario de la obligación de conservar el bien en buen estado, el cambio de destino de la cosa arrendada, o daño al bien arrendado por omisión de aviso del arrendatario.
Sin embargo, si valorados los acontecimientos, y de manera particular la eventual buena fe de la empresa al considerar como propias las viviendas vendidas, se desea seguir adelante con el contrato de arrendamiento, convendría realizarle una prevención a la Compañía Palma Tica de abstenerse de realizar a futuro este tipo de actos bajo las consecuencias jurídicas que de su accionar se puedan desprender.
Creemos que no debe dejarse de lado el realizar una investigación por parte de expertos en el campo, para determinar si las casas vendidas son efectivamente desmontables, ya que, ante la hipótesis de que no lo fueran, podrían ser entendidas como de propiedad estatal, no sólo por el principio sentado en el párrafo segundo del artículo 37 de la Ley No. 7527, sino también porque de la misma cláusula cuarta del contrato de 1999 se desprendería que la empresa Palma Tica habría dispuesto de bienes (mejoras) que nunca habría podido retirar y, por ende, habrían quedado en beneficio del Estado.
En ese entendido, nos hallaríamos en presencia de ventas de cosa ajena (artículo 1061 del Código Civil), y por tanto nulas, al ser las viviendas propiedad del Estado, y por esa razón indisponibles para la Compañía. Bajo esas circunstancias, los contratos de compraventa se tendrían como inexistentes frente al Estado quien seguiría siendo hasta hoy el propietario de las casas, debiendo la Compañía devolver a los propietarios los dineros recibidos en concepto de precio por las compraventas.
En cuanto a las casas vendidas, sin perjuicio de todo lo expuesto y vista la grave situación provocada, sugerimos se valore por parte de ese Ministerio la posibilidad de redactar un proyecto de ley tendiente a que el Estado traslade la propiedad de los terrenos sobre los cuales se encuentran ubicadas las mismas a los particulares involucrados o a la de otros en situación similar. A través de esa medida no sólo se solucionaría parte del conflicto social actualmente existente en la zona, sino también se evitaría la eventual presentación de múltiples demandas judiciales por parte del Estado para recuperar la posesión de los terrenos sobre los que se ubican las casas (y eventualmente éstas si se llegase a determinar que son de dominio estatal) y la demolición de lo ilegalmente construido, que al final, de darse un resultado favorable, lo que es incierto por la existencia de la confusa cláusula cuarta del contrato de 1999, no conllevaría prácticamente a ninguna ventaja, al no tener función útil dichos terrenos y las viviendas para el Estado, ni siquiera para la Compañía Palma Tica S.A., la que al proceder a la venta de las casas demostró un total desinterés respecto de ellas.
Del señor Ministro, atentamente,
VBC/vbc
c.i. Lic. Luis Fernando Vargas Benavides
Licda. Cintia Morales Herra
Departamento de Aprobaciones y Autorizaciones