Source: https://www.rechtsportal.de/Rechtsprechung/Rechtsprechung/2014/BGH/Kuendigung-eines-Mietverhaeltnisses-gegenueber-mehreren-Mietern
Timestamp: 2020-06-07 09:42:27
Document Index: 358753905

Matched Legal Cases: ['§ 431', '§ 564', 'BGH', '§ 133', '§ 157', '§ 427', '§ 431', '§ 546', '§ 564', '§ 985', '§ 563', '§ 564', '§ 181', '§ 546', '§ 985', '§ 564', '§ 546', '§ 985', '§ 427', 'BGH', '§ 564', '§ 133', '§ 133', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 133', '§ 20', 'BGH', '§ 562', '§ 563', '§ 564', '§ 563', '§ 563', 'BGH']

Kündigung eines Mietverhältnisses gegenüber mehreren Mietern - Rechtsportal
BGB § 431
BGB § 564 S. 2
JZ 2015, 99
MietRB 2015, 33
MietRB 2015, 34
MK 2015, 21
RÜ 2015, 146
BGH, Urteil vom 10.12.2014 - Aktenzeichen VIII ZR 25/14
DRsp Nr. 2015/586
BGB § 133 ; BGB § 157 ; BGB § 427 ; BGB § 431 ; BGB § 546 Abs. 1 ; BGB § 564 S. 2; BGB § 985 ;
"Frau S. , Sophie",
Mit Schreiben vom 6. September 2012 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten und ihrer Schwester erneut die Kündigung und berief sich hierbei sowohl auf § 563 BGB als auch auf § 564 BGB . Es folgten weitere Kündigungsschreiben.
"Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Willenserklärungen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich. Die Mieter bevollmächtigten sich hiermit gegenseitig zur Abgabe und Entgegennahme von Willenserklärungen, und zwar unter gegenseitiger Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB . Dies gilt nicht für die Kündigung eines Mieters."
Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 13. Dezember 2013, 63 S 94/13, [...]) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Der Klägerin stehe gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung nicht zu (§ 546 Abs. 1 , § 985 BGB ). Die Kündigung vom 29. Februar 2012 sei nicht gemäß § 564 BGB wirksam. Träten mehrere Erben die Rechtsnachfolge des Verstorbenen an, müsse gegenüber sämtlichen gekündigt werden. Die allein der Beklagten überreichte Kündigung vom 29. Februar 2012 genüge insoweit nicht, da sie sich nur an diese richte. Die Klägerin behaupte selbst nicht, eine Adressierung auch an die Schwester der Beklagten vorgenommen zu haben, wohingegen die Aufforderung zur Weitergabe an diese - bei handschriftlich eingefügtem Namen der Beklagten im Adressfeld - nicht eine an sie gerichtete Willenserklärung ersetze. Daran ändere auch die unbestimmte Anrede im Zusammenhang mit dem Weiterleitungszusatz nichts.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin mit der Kündigung vom 29. Februar 2012 geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 , § 985 BGB nicht verneint werden. Die (formelle) Wirksamkeit der Kündigung vom 29. Februar 2012 scheitert jedenfalls nicht - wie vom Berufungsgericht angenommen - daran, dass sich die Kündigung nur an die Beklagte und nicht an deren Schwester Carolin S. richtete. Ob die Klägerin ihr Sonderkündigungsrecht mit Schreiben vom 29. Februar 2012 im Übrigen wirksam ausgeübt hat, kann auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bisher getroffenen Feststellungen nicht abschließend beantwortet werden.
Es ist unerheblich, dass die Klägerin Räumung der Wohnung (zunächst) nur der Beklagten gegenüber begehrt. Die Rückgabepflicht mehrerer Mieter ist eine Gesamtschuld, die gegen jeden der Schuldner besonders geltend gemacht werden kann, §§ 427 , 431 BGB (RGZ 89, 203 , 207; vgl. ferner Senatsbeschlüsse vom 22. November 1995 - VIII ARZ 4/95, NJW 1996, 515 unter III 2 a, vom 5. Oktober 2005 - VIII ZB 52/04, NJW 2005, 3786 unter II 2 b cc).
a) Zwar handelt es sich bei der Ermittlung des Sinngehalts einer von den Parteien abgegebenen Willenserklärung um eine in erster Linie dem Tatrichter obliegende Auslegung, die revisionsrechtlich nur daraufhin überprüfbar ist, ob der Tatrichter gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen hat (st. Rspr., so BGH, Urteile vom 17. April 2012 - II ZR 198/10, [...] Rn. 22; vom 27. Juni 2001 - VIII ZR 235/00, NJW 2001, 3775 unter II 1). Solche Rechtsfehler sind hier indes gegeben.
b) Die Auslegung des Berufungsgerichts schöpft den Wortlaut des Schreibens vom 29. Februar 2012 einschließlich der darauf vermerkten handschriftlichen Zusätze nicht aus und verkürzt auf diese Weise unzulässig deren rechtsgeschäftlichen Bedeutungsgehalt. Insbesondere hat das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen, dass die Klägerin ihre auf § 564 BGB gestützte Kündigung ersichtlich an beide Töchter als nach dem Tod der Mieterin in Betracht kommende Erben richten wollte, §§ 133 , 157 BGB , und dies auch - wie allein schon der auf das Kündigungsschreiben gesetzte Weiterleitungsvermerk zeigt - für alle Beteiligten ersichtlich war.
aa) Eine empfangsbedürftige Willenserklärung - wie hier die Kündigungserklärung - ist gemäß §§ 133 , 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Der Erklärungsempfänger ist verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat (st. Rspr.; BGH, Urteil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30). Entscheidend ist dabei der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert des Verhaltens des Erklärenden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 1961 - VII ZR 207/60, BGHZ 36, 30 , 33; Palandt/Ellenberger, BGB , 74. Aufl., § 133 Rn. 9).
Es kann dahinstehen, ob die formularmäßige Vollmachtsklausel in § 20 Satz 2 des Mietvertrags, die - anders als die in dem Rechtsentscheid des Senats vom 10. September 1997 ( VIII ARZ 1/97, BGHZ 136, 314 ) zu beurteilende Klausel - mit der Bestimmung kombiniert ist, dass für die Rechtswirksamkeit einer Willenserklärung des Vermieters die Abgabe gegenüber einem von mehreren Mietern genügt, einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhielte. Denn in dem von der Beklagten und Carolin S. gemeinsam verfassten und unterzeichneten Schreiben vom 1. Februar 2012 ist die Klägerin ausdrücklich gebeten worden, den Schriftverkehr im Mietverhältnis an die Beklagte zu richten.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO ). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO ). Das Berufungsgericht wird hinsichtlich der bei der Klärung der materiellen Begründetheit der Kündigung gemäß § 564 BGB vorab zu prüfenden Frage, ob ein Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB als im Haushalt der verstorbenen Mieterin lebendes Kind erfolgt ist, zu bedenken haben, dass insoweit keine überspannten Anforderungen zu stellen sind. Insbesondere muss das Kind gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht wie ein übriger Angehöriger den Haushalt zusammen mit dem verstorbenen Mieter geführt haben, sondern es reicht aus, dass es lediglich in dessen Haushalt gelebt hat.
Vorinstanz: AG Berlin-Schöneberg, vom 14.02.2013 - Vorinstanzaktenzeichen 2 C 318/12
Vorinstanz: LG Berlin, vom 13.12.2013 - Vorinstanzaktenzeichen 63 S 94/13
Zitieren: BGH - Urteil vom 10.12.2014 (VIII ZR 25/14) - DRsp Nr. 2015/586