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Timestamp: 2017-08-24 06:51:23+00:00
Document Index: 121233400

Matched Legal Cases: ['art. 1326', 'art. 1326', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1755', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ']

Sentenze di condanna nel caso acquirente,venditore o entrambi non vogliano (con l'inganno) pagare l' | immobilio - Forum Immobiliare
Discussione in 'Esercitare la Professione di Agente Immobiliare' iniziata da Manlio, 10 Settembre 2009.
Ecco a voi il topic affinchè le parti della compravendita immobilare desistano dal voler raggirare l'agenzia immobiliare.
Manlio, 10 Settembre 2009
Re: Sentenze di condanna nel caso acquirente,venditore o entrambi non vogliano(con l'inganno) pagare l'agenzia immobiliare.
[Fonte: Studio Legale Caviglia & Giuliani]
Giudice di Pace di Pistoia - Sentenza n. 1131-06
Da Wiki Immobiliare.
Il Giudice di Pace di Pistoia Dott. Laura Loss
Sentenza n. 1131/06
Nella causa n. 28/05 avente ad oggetto: pagamento somma
Immobiliare X … attrice
Sig.ra Y … convenuta
Decisa in Pistoia in data 05-12-2006 sulle seguenti conclusioni:
per l’attrice.
“Condannare la Sig.ra Y al pagamento in favore della Immobiliare X della somma di euro 2.500,00 a titolo di provvigione per la mediazione o comunque a quella somma che sarà ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese, competenze ed onorari.”
“Rigetto della domanda attorea, in quanto infondata in fatto ed in diritto, con vittoria di spese, diritti e onorari.”
Il Sig. ………, quale titolare della Immobiliare X ha citato in giudizio la Sig.ra Y per sentirla condannare al pagamento di una somma di denaro a titolo di provvigione per l’attività prestata. L’attore assume infatti di aver svolto nel marzo 2004, nella sua qualità di agente immobiliare, opera di mediazione per la vendita di un’abitazione sita in Pistoia, loc. Cireglio, fra la convenuta ed un proprietario, il Sig. Tizio. Lo stesso dichiara di essere stato contattato all’epoca dalla Sig.ra Y per l’acquisto di una casa nella zona collinare di Pistoia, di essere stato informato dal geometra Mevio dell’esistenza a Cireglio di una casa in vendita di proprietà di Tizio e altri, e di essersi recato varie volte insieme alla convenuta presso tale abitazione. L’attore afferma che durante tali incontri venne anche indicato dal Sig. Tizio il prezzo di vendita dell’immobile pari ad euro 120.000,00/125.000,00 e venne precisato dallo stesso che era in corso un’altra trattativa con una terza persona. L’immobiliare X asserisce che la convenuta dichiarò successivamente di non essere più interessata all’acquisto dell’immobile, immobile che invece acquistò con contratto di compravendita stipulato in data 29-07-2004. A parer dell’attore la compravendita in oggetto si è conclusa grazie all’attività di mediazione svolta dallo stesso, il quale ha diritto pertanto al pagamento della provvigione nella misura del 2%, pari a quella di tariffa ad uso locale per le vendite immobiliari, sul prezzo realmente convenuto fra le parti, pari a non meno di euro 125.000,00. L’immobiliare X precisava pertanto le conclusione sopra indicate. Si è costituita la Sig.ra Y chiedendo il rigetto della domanda attorea in quanto del tutto infondata sia in fatto che in diritto. La convenuta non nega di essere stata accompagnata dal Sig. ……. Dell’Immobiliare X presso l’immobile sito in Cireglio – successivamente acquistato – tuttavia precisa che il Sig. Tizio, durante i loro incontri, aveva sempre dichiarato di non volere affidare la trattativa ad un’agenzia immobiliare, anche perché l’immobile in questione era già stato oggetto di un preliminare di compravendita, con tanto di caparra versata. La Sig.ra Y asserisce pertanto che fra la stessa ed il Sig. Tizio non è mai iniziata alcuna trattativa per mediazione dell’Immobiliare X e quindi allo stesso non spetta alcuna provvigione. In punto di diritto poi la convenuta eccepisce la mancanza del nesso di causalità fra la conclusione dell’affare di cui si tratta e l’attività svolta dal mediatore, posto che il Sig. Tizio, quale semplice comproprietario, non aveva la legittimazione a proporre la vendita dell’immobile e non voleva avvalersi di alcun mediatore. La causa veniva istruita con documenti e prove testimoniali; all’udienza del 11-10-2006 venivano precisate le conclusioni ed il giudicante, ritenendo matura la causa, la tratteneva in decisione, dando termine alle parti per il deposito delle memorie conclusionali.
E’ pacifico che il Sig. ……., quale titolare dell’Immobiliare X è stato contattato telefonicamente dalla Sig.ra Y interessata all’acquisto di un immobile sulle colline di Pistoia. Dall’istruttoria dibattimentale è emerso che fra la fine di marzo e l’inizio di aprile 2004 quest’ultima è stata accompagnata dall’attore due o tre volte presso l’abitazione oggetto della vendita, di proprietà del Sig. Tizio ed altri, sita in Cireglio. Il Geometra F. ha riferito che nel corso di tali incontri venne intrapresa una trattativa con il Sig. Tizio, delegato dagli altri proprietari e venne anche indicato il prezzo di vendita dell’abitazione, pari ad euro 120.000,00. Durante l’ultimo incontro la convenuta dichiarava – così come riferito dalla stessa in sede di interrogatorio formale – di non essere più interessata alla compravendita, anche in considerazione del fatto che tale immobile – così come a lei riferito dal Sig. Tizio – era oggetto di trattative intraprese dagli altri comproprietari. Al contrario in data 29-07-2004 l’immobile in questione veniva acquistato dalla Sig.ra Y con contratto di compravendita stipulato dal Notaio B. Il contratto preliminare era stato stipulato in data 21.06.2004 dal geometra P., marito della Sig.ra Y, con versamento della somma di euro 5.000,00 a titolo di caparra. A parer del giudicante il breve lasso di tempo intercorso fra il contratto preliminare e l’ultimo incontro avvenuto fra le parti all’inizio del mese di aprile – durante il quale era stato anche parlato del prezzo dell’immobile – è sintomatico del fatto che in realtà le trattatove non si erano mai interrotte. Il geometra F. – incaricato dalla convenuta di redigere la perizia tecnica dell’immobile per la stipula del rogito – ha dichiarato a tal proposito che il P. aveva avanzato nell’aprile/maggio 2004 una proposta di acquisto all’Avv. ……, poi sottoscritta da tutti i comproprietari. Tale proposta, datata 21-06-2004 era di euro 123.000,00, ossia più o meno la somma richiesta originariamente dal Sig. Tizio, di euro 125.000,00. La compravendita di cui si tratta si è conclusa pertanto per effetto dell’intervento dell’immobiliare X, la quale ha messo in relazione le parti per la conclusione dell’affare. L’attore ha diritto dunque al pagamento della provvigione. Per la giurisprudenza della Suprema Corte infatti non è richiesto che tra l’attività svolta dal mediatore e la conclusione del contratto sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, bensì è indispensabile che la messa in relazione da parte del mediatore costituisca l’antecedente necessario alla conclusione dell’affare, seppure attraverso fasi e vicende successive e con l’intervento – come nel caso di specie – di altri soggetti. In altre parole anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell’altro contraente – nella fattispecie in esame uno dei comproprietari dell’immobile – o nella segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione. In conclusione la convenuta Sig.ra Y deve pagare in favore dell’attore a titolo di provvigione per la mediazione prestata la somma di euro 2460,00 pari al 2% sul prezzo di euro 123.000,00, secondo le tariffe ad uso locale per le vendite immobiliari. Conforme a giustizia compensare interamente tra le parti le spese del presente giudizio.
Definitivamente pronunciando, accoglie la domanda attrice; condanna la convenuta Sig.ra Y a pagare in favore della Immobiliare X la somma di euro 2.460,00; compensa fra le parti le spese di giudizio.
Pistoia 05-12-2006
Il Giudice di Pace Dott. Laura Loss
Diritto alla provvigione – Mediatore come nuncius.
La comunicazione per telegramma dell’avvenuta accettazione della proposta è perfettamente lecita in quanto di tale mezzo posso avvalersi i mediatori ai quali è attribuita la veste di nuncius
Il Tribunale di Firenze sezione distaccata di Empoli, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Elena Fontanelli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA N. 244/08
Nella causa civile iscritta al n. 75/2005 del ruolo generale degli affari civili e contenziosi promossa da:
IMMOBILIARE X rappresentata e difesa dall’Avv. … ed elettivamente domiciliata in Empoli c/o Attrice
SIG.RA Y rappresentata e difesa dall’Avv. … ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in … Convenuta
Oggetto: pagamento somma
CONCLUSIONI DELL’ATTRICE
Come in atto di citazione
CONCLUSIONI DELLA CONVENUTA
Con atto di citazione ritualmente notificato la ditta Immobiliare X conveniva in giudizio la sig.ra Y al fine di sentirla condannare al pagamento, in suo favore, della complessiva somma di €. 2.880,00 oltre interessi a titolo di pagamento di provvigione maturata dal 8.1.2005.
Si costituiva in giudizio la convenuta Sig.ra Y contestando la domanda attrice in fatto ed in diritto, evidenziando come nessuna provvigione sarebbe dovuta all’attrice.
Radicatosi il contraddittorio la causa veniva istruita documentalmente e con prove per interrogatorio formale e per testi; indi, sulle conclusioni così come rassegnate da entrambe le parti all’udienza del 11.3.2008, la causa veniva trattenuta in decisione.
Dalle risultanze processuali e dalla documentazioni agli atti è emerso che la domanda promossa dalla ditta Immobiliare X nei confronti della sig.ra Y è fondata e meritevole di accoglimento.
La vicenda trae origine allorquando in data 6.11.2004 presso i locali della Immobiliare X, in … la sig.ra Y sottoscriveva proposta di acquisto di un immobile per civile abitazione di proprietà del sig. Z posto in … per il complessivo importo di €. 120.000,00.
Dai documenti di causa si evince che in data 9.11.2004 il sig. Z accettava la proposta di cui sopra e di conseguenza l’agenzia immobiliare ditta Immobiliare X provvedeva immediatamente ad inviare telegramma alla convenuta per comunicare l’avvenuta accettazione della sua proposta da parte del sig. Z.
Si rileva pertanto come dagli elementi di cui sopra possa senz’altro configurarsi la conclusione di un contratto preliminare atteso che la volontà delle parti, nella fattispecie che ci riguarda, è oltremodo esplicita in quanto è stato rispettato il binomio proposta-accettazione di cui all’art. 1326 c.c.. Infatti un contratto può dirsi concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326 c.c.) ed è in quel preciso momento che sorge il vincolo giuridico suscettibile anche di esecuzione in forma specifica.
Ergo entrambe le parti erano a conoscenza che tra di loro era sorto un rapporto obbligatorio che conferiva reciprocamente diritto ad agire per l’adempimento dei patti ivi stipulati, a niente rivelando la circostanza che al preliminare poi non sarebbe seguita la stipula del definitivo.
Si rileva infatti come la proposta de quo, vincolata dalla irrevocabilità fino al 9.11.2004 è stata in pari data accettata, ed in pari data l’agenzia immobiliare attrice ha comunicato per telegramma l’avvenuta accettazione, tale comunicazione, avvenuta per telegramma, è perfettamente lecita in quanto di tale mezzo possono avvalersi i mediatori ai quali è attribuita la veste di nuncius (Trib. Monza 1.7.02).
Le circostanze di cui sopra, comunque, sono state oggetto di conferma da parte del teste di parte attrice sig. … che ha assistito prima alla telefonata e poi alla redazione del telegramma; del resto anche la sig.ra Y, nel corso dell’interrogatorio formale, non ha smentito i fatti.
Pertanto, alla luce di quanto sovraesposto la ditta attrice, che ha rivestito il ruolo di mediatore della vicenda, ha senz’altro diritto ad ottenere la provvigione in quanto l’affare – che consente al medesimo di conseguire il pagamento della mediazione – può ritener4si validamente concluso; le vicende successive alla costituzione del vincolo giuridico tra le parti sono irrilevanti per il mediatore (v. Cass. N. 18779/05).
Sul quantum si rileva che la richiesta di €. 2.880,00 (IVA compresa), pari al 2% del valore dell’immobile appare congrua e satisfattiva e comunque in linea con gli usi locali; gli interessi legali andranno a decorrere dalla data di messa in mora (racc. a.r. ricevuta l’8.1.2005) al soddisfo.
Il Tribunale di Firenze, sezione distaccata di Empoli, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Elena Fontanelli, definitivamente pronunciando:
1) Dichiara che la sig.ra Y è tenuta al pagamento della provvigione maturata dalla ditta Immobiliare X e di conseguenza condanna la sig.ra Y al pagamento, in favore della ditta Immobiliare X, in persona della titolare sig.ra … della complessiva somma di €. 2.880,00 oltre interessi legali dal 8.1.2005 al soddisfo.
2) Condanna altresì la medesima al pagamento delle spese di causa all’attrice, che determina in complessivi €. … per diritti, €. … per onorari, €. … per spese esenti ed €. … per spese generali 12,5% oltre IVA e CAP come per legge.
Dott.ssa Elena Fontanelli
Ahhh,informare pubblicamente di essere stati fregati o raggirati in tutti i modi con post lunghi chilometri si, dimostrare con sentenze che è un reato perseguibile con condanna no. Nessuno si è preso la briga di cercare e informare in tal senso. i colleghi che sanno solo piangersi addosso cercando solidarietà, giusto per passatempo.
Grazie a ... Manlio si sà che ogni tanto le cause si vincono basta avere le carte aposto e a volte la parti si ingarbugliano da sole poi se vanno da avvocati che non "masticano" nel settore immobiliare.
IN merito ai colleghi che si "lamentano" di raggiri ecc. lo sai anche tu che è la cosa piu fastidiosa che ci possa succedere, tra tempo perso fegato in giro e poi la beffa magari pechè distrattamente non hai fatto firmare tutto........be posso solo dargli la mia solidarietà.
Hai fatto bene a postare le sentenze a nostro favore così "godiamo" un pò alla faccia di chi ci vuol prendere in giro.
Roby, 10 Settembre 2009
Spero che prima o poi io possa pubblicare anche la sentenza (chiaramente a mio favore!!) della causa che ho in corso verso un cliente furbetto che non mi ha pagato ...... dopo avermi fatto fare la stesura e la registrazione del preliminare!!!
lami, 11 Settembre 2009
Manlio, 12 Settembre 2009
Mancata stipula del definitivo dopo la scadenza del mandato: diritto alla provvigione.
Perché sorga il diritto del mediatore al compenso, è sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera dallo stesso svolta per l'avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti. Ne consegue che spetta al mediatore il diritto a percepire la provvigione anche se l'accordo di mediazione esclude espressamente il diritto al compenso nell'ipotesi in cui dopo la scadenza del mandato vi sia la sottoscrizione del solo preliminare di compravendita cui non faccia seguito la stipula del definitivo. Ciò in virtù dei principi generali di buona fede e correttezza nell'esecuzione del contratto. In particolare la buona fede si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte.
Il dictum giudiziale – Il titolare di un'agenzia immobiliare conveniva in giudizio il proprietario di un immobile che in precedenza gli aveva conferito l'incarico di procacciarne la vendita al fine di sentirlo condannare al pagamento delle provvigioni maturate, dal momento che, terminate le trattative precontrattuali, le parti senza più interpellare l'agenzia avevano sottoscritto un contratto preliminare di compravendita. In primo grado il Pretore accoglieva la domanda condannando il convenuto al pagamento della provvigione, mentre in appello il Collegio giudicante riformava la sentenza gravata dichiarando l'insussistenza del diritto alla provvigione in capo all'Agenzia, stante la presenza nel contratto di mandato di una clausola secondo la quale scaduto il mandato l'insorgenza del diritto alla provvigione era subordinata alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita (che nel caso di specie non era stato concluso), non bastando la sottoscrizione del solo preliminare, che invece era stata pattuita come sufficiente durante il periodo di vigenza del mandato. Avverso tale sentenza spiegava ricorso per Cassazione l'agenzia immobiliare. Il Supremo Collegio nella sentenza in rassegna, ritenuta la fondatezza dei motivi di ricorso, lo ha accolto, ritenendo non condivisibile l'interpretazione della su richiamata clausola contrattuale fornita dalla Corte di merito, idonea se accolta a legittimare – secondo i Giudici Ermellini – comportamenti elusivi delle parti tali da privare di efficacia il contratto di incarico. In particolare, i Supremi Giudici, dopo aver aderito ai più recenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità in ordine ai presupposti del diritto alla provvigione, di cui all'art. 1755 cod. civ., hanno posto in rilievo – e qui la novità della sentenza in rassegna – l'assoluta preminenza dei principi di buona fede e correttezza scolpiti dal legislatore del codice civile, come fatti propri dalla giurisprudenza di legittimità, nell'interpretazione dei contratti, in funzione di garanzia del giusto equilibrio dei contrapposti interessi. La Corte di legittimità ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa alla stessa Corte d'Appello che aveva giudicato in secondo grado, naturalmente in diversa composizione con l'ordine di adeguarsi ai principi di diritto riprodotti in epigrafe.
Manlio, 14 Settembre 2009
Cassazione Civile, Sezione 3, sentenza n. 8372 del 7/4/2009
La società B. nel dicembre 2000 conveniva in giudizio C. F. e B.E. chiedendo la condanna di ciascuno al pagamento di lire 7.500.000 essendosi entrambi obbligati al pagamento della provvigione: la prima all'atto in cui avesse acquisito, a seguito dell'attività di mediazione richiesta nel (...), una proposta irrevocabile di acquisto di un appartamento ad uso di civile abitazione; il secondo all'atto dell'accettazione della sua proposta. In via subordinata la B., per l'ipotesi in cui emergesse un'inadempienza di una delle parti sì da legittimare la parte adempiente a non corrispondere la provvigione, chiedeva la condanna di tale parte inadempiente al pagamento della provvigione dovuta anche dall'altra parte.
Il B. chiedeva il rigetto della domanda per la mancanza dell'abitabilità, come sapeva la B., ancorché lo avesse taciuto contravvenendo ai suoi obblighi di informazione sulle condizioni del contratto.
La C. si costituiva asserendo che la mancanza dell'abitabilità non comportava l'incommerciabilità del bene e quindi era ingiustificato il rifiuto del B. di acquistare l'immobile. Perciò chiedeva la risoluzione del preliminare per inadempimento di questi e la condanna a risarcirle il danno e a tenerla indenne dalle pretese della B.
Il Tribunale di Firenze con sentenza del giugno 2002 premesso che: 1) l'articolo 1759 c.c., comma 1, impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze che gli sono note circa la valutazione e la sicurezza dell'affare o conoscibili con l'ordinaria diligenza, essendogli vietato, in osservanza degli obblighi di cui agli articoli 1175 e 1176 c.c., e alla Legge n. 39 del 1989 che hanno posto in risalto la professionalità del mediatore, di fornire notizie inveritiere o su circostanze che non ha controllato o di cui non ha consapevolezza che possano influire sulla conclusione del negozio, sì che egli ha anche l'obbligo di svolgere un'istruttoria per la verifica della fattibilità giuridica dell'affare e della sua regolarità formale; 2) nel caso di specie il mediatore non si è limitato a mettere in contatto i contraenti, ma ha raccolto su apposito modulo del (...) la proposta contrattuale del B. ed ha sottoscritto il documento di conferimento di incarico proveniente dalla C., da cui risulta che l'immobile era provvisto di abitabilità/agibilità, così avallando la dichiarazione della venditrice; in ogni caso egli aveva l'obbligo di controllare tale dichiarazione perché dall'acquisto della C. dalla società E. emergeva la mancanza dell'abitabilità, requisito essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità dell'immobile, mentre non rileva che nel corso del giudizio la relativa licenza sia stata ottenuta, riteneva: 3) il rifiuto del B. di pagare la provvigione, ai sensi dell'articolo 1218 c.c., era legittimo, mentre non lo era quello della C. che aveva dichiarato l'esistenza dell'abitabilità che non c'era; 4) perciò era fondata la domanda della B. nei confronti della C., ma in considerazione del concorso della B. e della C. nell'inadempienza compensava le spese tra loro; rigettava la domanda della B. e della C. nei confronti del B. e li condannava a rimborsare le spese a costui.
Interponevano appello principale la C. ed incidentale la s.r.l. B.. Quest'ultima lamentava: 1) in deroga all'articolo 1755 c.c., era stato convenuto con la C. che la provvigione sarebbe maturata all'acquisizione di una proposta irrevocabile di acquisto conforme alle condizioni predefinite dalla stessa, che sotto la sua responsabilità aveva dichiarato che l'immobile era provvisto di abitabilità, sì che il mediatore non aveva l'obbligo di accertare altro, non avendo ricevuto incarichi in tal senso, né la C. aveva consegnato il suo atto di acquisto, e perciò la mediatrice non poteva rilevare che mancava l'abitabilità; quindi spettava al B. il controllo dei requisiti dell'immobile, e poiché la sua proposta di acquisto era stata accettata dalla C., si era perfezionata la promessa di compravendita, e perciò anch'egli era obbligato a pagare la provvigione; 2) la compensazione delle spese nei confronti della C. era erronea perché l'inadempienza della mediatrice nei suoi confronti era stata esclusa, tant'é che era stata accolta la domanda di pagamento della provvigione. Concludeva per la condanna del B. al pagamento della provvigione e della C. al pagamento delle spese di primo grado, ed in via subordinata per la condanna di questa a risarcire i danni pari alla provvigione dovuta dal B. per le dichiarazioni inveritiere.
La Corte di appello di Firenze, con sentenza del 16 marzo 2004, accoglieva l'impugnazione della C. nei confronti della s.r.l. B. e rigettava l'appello incidentale di questa considerando che: a) ritenuto legittimo dal Tribunale il rifiuto del B. ad acquistare l'immobile in quanto non vincolato da una proposta di acquisto non realmente corrispondente, per un carattere essenziale dell'oggetto, all'accettazione - essendo l'immobile, contrariamente a quanto dichiarato dalla B. e dalla C., sprovvisto dell'abitabilità formale, ottenuta in corso di causa - la stessa conseguenza era però da trarre per quest'ultima poiché, stante la bilateralità dell'affare, esso o si era concluso per entrambe le parti, o per nessuna di loro; b) quindi l'accordo non si è concluso o è invalido e perciò nessun diritto alla provvigione, nei confronti di nessuna delle parti, può essere maturato; c) una pretesa risarcitoria per altra causa petendi poteva dalla società B. esser avanzata nei confronti della C. sul presupposto della sua non sincerità nel conferimento dell'incarico, ma tale domanda, formulata nelle conclusioni di appello, era tardiva perché nuova. Nel resto la sentenza impugnata era da confermare.
Ricorre per cassazione la s.r.l. B.. La notifica è eseguita dal suo difensore avv. (...) ai sensi della Legge n. 53 del 1994. Il B. ha resistito con controricorso. Gli intimati C. e s.r.l. E. non hanno svolto attività difensiva. La ricorrente ha depositato memoria.
1.- Deduce la ricorrente: "articolo 360 c.p.c., n. 3: violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto, ed in particolare degli articoli 1755 e 1759 c.c. - articolo 360 c.p.c., n. 5: omessa, e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione dell'impugnata sentenza, anche in ordine alla statuizione delle spese di giudizio".
1.1 - La mediazione, derogando alle regole dell'articolo 1755 cod. civ., deve considerarsi atipica nel caso in cui le parti hanno previsto la corresponsione della provvigione all'acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell'incarico di vendita, sì che in questo caso per il sorgere del diritto alla provvigione è sufficiente l'indicazione del futuro contraente, mentre non è necessaria la conclusione dell'affare. Nella fattispecie nella clausola E dell'incarico la C. ha convenuto che "l'incarico si intenderà espletato in deroga all'articolo 1755 c.c., all'acquisizione di una proposta irrevocabile di acquisto conforme alle condizioni sopra pattuite, ed in quel momento maturerà il compenso per la società pari al 3% del prezzo di vendita". Anche le pattuizioni tra la B. e il B. confermano tale tesi prevedendosi che il compenso provvisionale sarà dovuto in caso di accettazione della proposta di acquisto. Pertanto la Corte ha applicato erroneamente la disciplina del codice, omettendo ogni motivazione.
La censura è fondata nei limiti di cui in appresso.
1.2 - Occorre preliminarmente distinguere il contratto intercorso tra la B. e la C., conferente l'incarico per la vendita, dal contratto intercorso tra la stessa B. e il B., interessato all'acquisto.
Infatti, mentre da un lato i giudici di merito hanno accertato che la B. aveva raccolto su apposito modulo del (...) la proposta contrattuale del B., senza evidenziare se tra i requisiti di esso vi era l'abitabilità, dall'altro hanno messo in luce che la medesima mediatrice aveva sottoscritto il documento di conferimento di incarico, in cui la C. aveva asserito, diversamente dal vero, che l'immobile era provvisto di abitabilità/agibilità, ed hanno pertanto escluso anche per la C. l'obbligo di pagare la provvigione, non essendovi corrispondenza tra la proposta irrevocabile di acquisto e l'accettazione di essa e le condizioni dalla stessa predefinite dell'immobile, senza peraltro chiarire se tale divergenza fosse dipendente dall'aver la medesima B. assicurato il B. sull'esistenza dell'abitabilità in tal modo fornendogli una fuorviante rappresentazione della realtà.
E' quindi da precisare che l'abitabilità, prescritta dal Regio Decreto n. 1265 del 1934, articolo 221, ovvero l'agibilità, prescritta dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 425 del 1994 - normativa applicabile ratione temporis - per attestare la rispondenza di un alloggio ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici, dovendo essere corredata dalla conformità dell'immobile al progetto approvato, (ovvero alla concessione in sanatoria) - costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene (Cass. 16216/2008), sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto meno alle condizioni predisposte (Cass. 15969/2000), anche in relazione al rischio che l'abitabilità non sia ottenuta o al tempo occorrente per il suo rilascio. Perciò, ribadito (Cass. 7681/1999) che chi promette di acquistare un immobile ha diritto di esser edotto di qualsiasi problema di carattere amministrativo od urbanistico ad esso inerente ed ha perciò diritto di conoscere se il bene che si impegna ad acquistare non solo è assolutamente conforme alle leggi ed ai regolamenti, oltre che alla concessione edilizia, ma ha anche ottenuto o meno la licenza di abitabilità (Cass. 8880/2000), ovvero se è in corso una qualche regolarizzazione dell'immobile, va riaffermato che il mediatore deve comportarsi in modo da non ingenerare equivoci sulla veridicità delle notizie rilevanti per la conclusione dell'affare non potendosi limitare a riferirle senza averne controllato la rispondenza a realtà e senza neppure effettuare tale precisazione - tanto più poi nella fattispecie, in cui, come evidenziato in narrativa l'immobile all'atto della vendita dalla società E. alla C., era sprovvisto dell'abitabilità - atteso che la professionalità della sua attività, prescritta dalla Legge n. 39 del 1989 ha ampliato l'ambito dell'affidamento di colui che si rivolge al mediatore per concludere l'affare, e che il suo dovere di imparzialità, sussistente ogni qualvolta egli non è un agente immobiliare della sola parte venditrice, deve indurlo a riequilibrare l'asimmetria informativa dell'una parte rispetto all'altra sulla sicurezza e convenienza dell'affare (articolo 1759 cod. civ., comma 1).
Soltanto dopo tale imprescindibile accertamento di fatto sarà possibile da parte dei giudici di merito esaminare se il rifiuto del B. di corrispondere la provvigione alla B. era legittimo, avuto anche riguardo all'ottenuta abitabilità in corso di causa e alle ragioni che hanno impedito nella fattispecie di ritenere concessa l'abitabilità per il decorso del termine dalla richiesta del proprietario al Sindaco (Decreto del Presidente della Repubblica n. 425 del 1994) se corredata della necessaria documentazione in relazione all'interesse del B. ad acquistare un immobile conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia (Cass. 3851/2008) e ad ottenere l'esatto adempimento delle obbligazioni del venditore - tra le quali di compiere diligentemente gli adempimenti necessari ad ottenere l'agibilità -secondo il principio di buona fede nella salvaguardia dell'equilibrio dei rispettivi interessi.
1.3 - Con la seconda censura la ricorrente deduce che non è provato che il mediatore abbia presentato all'acquirente l'immobile come provvisto della licenza di abitabilità ed infatti non ve ne è traccia nella proposta di acquisto. Perciò il contratto preliminare si è perfezionato al momento in cui la proposta di acquisto del B. è stata accettata dalla C. ed infatti il B. aveva eccepito la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promittente venditrice per mancanza del certificato di abitabilità e poiché le parti nella loro rispettiva proposta ed accettazione hanno qualificato il contratto come promessa di compravendita il contratto non può esser interpretato difformemente. Inoltre il negozio contiene la determinazione della res, del prezzo di vendita, il consenso alla stipula del definitivo e la data di esso, nonché la caparra confirmatoria. Atteso che nella mediazione tipica il diritto alla provvigione sorge allorché le parti che si sono avvalse del mediatore hanno costituito un vincolo che consenta alle stesse di agire per l'esecuzione del contratto o per la risoluzione di esso e/o il risarcimento dei danni, a maggior ragione spetta il diritto alla provvigione nel caso di deroga all'articolo 1755 c.c., e di pattuizione della provvigione all'acquisizione della proposta conforme all'accettazione della proposta stessa e quindi a prescindere dal buon fine della compravendita, essendo sufficiente il compimento dell'attività svolta in funzione della conclusione dell'affare. L'interesse del mandante è l'aspettativa ad una sollecita realizzazione dell'affare e quello del mandatario ad esser compensato per l'organizzazione volta a reperire un contraente. Quindi la Corte di merito ha erroneamente interpretato l'articolo 1755 c.c., ritenendo non concluso l'affare malgrado l'intervenuto preliminare e non ha pronunciato sull'accordo contrattuale predetto. La Corte non ha neppure motivato sulla circostanza che il tardivo ottenimento dell'abitabilità non impediva la commerciabilità ed il trasferimento del bene ed infatti la licenza, rilasciata in ritardo imputabile alla P.A., e' stata concessa il 24 luglio 2001, ossia decorsi sette mesi dalla data prevista per il definitivo. Ne' d'altra parte al mediatore, ancorché debba esser iscritto nell'albo professionale, incombe l'obbligo di compiere specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico, in mancanza di specifico incarico, ovvero per accertare la rispondenza a verità delle dichiarazioni del venditore, di cui egli si assume la responsabilità e che il compratore può controllare fino alla conclusione del contratto.
La censura è fondata nei limiti di seguito esposti.
Ribadito che è obbligo del mediatore, (articolo 1759 cod. civ.) informare le parti di tutte le circostanze che influiscono sulla conclusione dell'affare e di tacere quelle che non conosce per non averle preventivamente controllate, secondo la diligenza professionale media, rapportata al suo livello di organizzazione (Cass. 4126/2001), avendo la parte diritto, per effetto dell'articolo 1175 c.c., articolo 1176 c.c., comma 2, e Legge n. 39 del 1989, articoli 2 e 3 (da coordinare sistematicamente alla ratio sottesa all'articolo 1757 c.c., u.c.) ad una corretta rappresentazione della realtà, l'inadempimento a detti obblighi (articolo 1176 cod. civ., comma 2, e articolo 1218 cod. civ.) può configurare il legittimo rifiuto (articolo 1460 cod. civ.) dell'intermediato di pagargli la provvigione (Cass. 16009/2003, 19951/2008) se a causa di tale inadempimento, e secondo il principio di buona fede, e' giustificato il rifiuto a stipulare il contratto a quelle condizioni (Cass. 5107/1999, 6389/2001, 5777, 19006/2006).
1.4 - Quanto alla mediazione negoziale c.d. atipica che tuttavia non deve perdere la prestazione caratterizzante che è quella di mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza esser legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (articolo 1754 cod. civ.) diversamente essendo configurabile un'altra tipologia negoziale quale l'obbligazione di mezzi o il contratto d'opera prospettazione, quest'ultima, neppure del tutto chiaramente, profilata per la prima volta dalla ricorrente in questa sede e quindi inammissibile - e che è configurabile nelle ipotesi in cui il mediatore si garantisce dall'alea intrinseca nella mediazione svincolando la provvigione dalla conclusione dell'affare - fatto costitutivo del diritto alla provvigione nella tipologia tipica (articolo 1755 cod. civ., comma 1) - il relativo patto in deroga non può perciò avere l'effetto di escludere gli obblighi innanzi specificati e cioè di compiere, con diligenza adeguata alla sua professionalità, ragionevolmente esigibile, in rapporto anche alla sua organizzazione concreta, l'attività demandatagli in modo esauriente e funzionale all'interesse della parte alla conclusione dell'affare e quindi in modo che la controparte non sia legittimata a rifiutarsi di concluderlo per non esser stata informata su circostanze influenti sulla sua conclusione o esecuzione, conosciute o agevolmente conoscibili, come nel caso di difetto di qualità essenziali dell'immobile avuto riguardo alla normativa edilizia-urbanistica desumibile dagli atti, perché in tal caso può esser giustificato il rifiuto di corresponsione del compenso anche se la parte che ha conferito l'incarico abbia ricevuto un'accettazione delle sue condizioni prestabilite di conclusione dell'affare.
Nel suesposto ambito va dunque accolto il primo motivo.
2.- Con il secondo motivo la B. deduce: "Omessa motivazione in merito alle spese di primo grado".
Malgrado la richiesta di tutte le parti di diversa regolamentazione delle spese sostenute in primo grado, e che il Tribunale aveva compensato tra la Be. e la Ci. nonostante la sua soccombenza, la Corte di merito non si e' pronunciata, con conseguente omissione di pronuncia.
Il motivo e' assorbito dall'accoglimento delle censure precedenti poiche' il giudice d'appello provvedera' ad nuovo regolamento delle spese di primo e secondo grado, quale conseguenza della decisione di merito che sara' adottata, ed alla stregua dell'esito finale della lite.
3.- Concludendo il ricorso va accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata per nuovo esame dei fatti alla luce di principi innanzi esposti. Il giudice del rinvio provvedera' altresi' a liquidare le spese, anche del giudizio di Cassazione.
La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, alla Corte di Appello di Firenze, altra sezione.
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Vendere casa con compromessi concatenati
di nico - 28 Novembre 2009
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Zagonara Emanuele replied 24 Agosto 2017 alle 08:47
Topolo77 replied 24 Agosto 2017 alle 08:40