Source: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2018-15938
Timestamp: 2018-12-10 13:54:33
Document Index: 75796019

Matched Legal Cases: ['artículo 1543', 'artículo 1543', 'artículo 4', 'artículo 1281', 'artículo 1581', 'artículo 1543', 'artículo 1', 'artículo 4', 'artículo 26', 'artículo 30', 'artículo 26', 'artículo 28', 'artículo 51', 'artículo 38', 'artículo 1504', 'artículo 1115', 'artículo 1256']

BOE.es - Documento BOE-A-2018-15938
Documento BOE-A-2018-15938
«BOE» núm. 282, de 22 de noviembre de 2018, páginas 113578 a 113588 (11 págs.)
BOE-A-2018-15938
En el recurso interpuesto por doña M. M. C., en nombre y representación de la sociedad «Hojaldres Alonso, S.L.», contra la calificación del registrador de la Propiedad de Astorga, don Alejandro David Rodríguez Sánchez, por la que se suspende la inscripción de una escritura de arrendamiento de local de negocio.
Mediante escritura autorizada por la notaria de Astorga, doña María del Coro García Simón, el día 12 de marzo de 2018, don J. J. A. M. otorgó arrendamiento de local de negocio a favor de la sociedad «Hojaldres Alonso, S.L.». Interesan a los efectos de este expediente las cláusulas siguientes: «Segunda.–Duración: La duración del presente contrato de arrendamiento será de cinco años y nueve meses a contar desde el día uno de febrero de dos mil dieciocho. El arrendatario adquiere un compromiso de ocupación de dos años, y a partir de esa fecha, podrá resolverlo, de no interesarle, con un preaviso de sesenta días. A) No obstante lo anterior, concluido el período inicialmente pactado, y que se establece de obligado cumplimiento para ambos, el contrato se prorrogará por períodos sucesivos, salvo que alguno de ellos notifique de forma fehaciente al otro, con sesenta días de antelación con un mínimo de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de renovarlo. B) No obstante, la parte arrendadora se reserva el derecho de suspender el contrato unilateralmente con un preaviso de treinta días, si aconteciese alguna causa de fuerza mayor que afectara a la integridad total o parcial del edificio y que pueda poner en peligro a cualquier persona dentro o fuera del mismo afectando a la seguridad».
1. Contrato de arrendamiento sin duración definida, con un derecho unilateral de "suspensión".
2. No se incorpora/acompaña certificado de eficiencia energética, estando advertidas las partes de su falta.
1. La fijación de un plazo al contrato de arrendamiento es inexcusable, por imponerlo así el art. 1543 CC (cuando dice que el contrato ha de concertarse "por tiempo determinado"). La Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009 aborda el carácter esencial de la temporalidad del contrato de arrendamiento, al decir "Tercero.–La duración como elemento esencial de los contratos de arrendamiento. El artículo 1543 del Código Civil define el arrendamiento de cosas como aquel contrato por el cual ‘una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto’. Así el tiempo determinado –o, en su caso, determinable– por el que el propietario-arrendador cede el uso de la cosa, que le es propia, constituye un elemento esencial en todo arrendamiento. La fijación por las partes de un plazo indefinido desnaturalizaría el arrendamiento.
En el caso debatido tras señalar una duración de 5 años y nueve meses desde el 1/2/2018, se indica que el "contrato se prorrogará por periodos sucesivos, salvo que alguno de ellos notifique de forma fehaciente al otro, con 60 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo". No se establece la duración de la prórroga, sino que serán sucesivas (como no puede ser de otro modo), lo que impide conocer la duración del contrato transcurrido el primer periodo fijado.
2. Se establece que la parte arrendadora "… se reserva el derecho de suspender el contrato unilateralmente… por causa de fuerza mayor…".
Y ello sin olvidar que ya establece la LAU (art. 28) que: "El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes: b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente".
3. Señala la disposición transitoria 1 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios: "[...] 3. La presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha".
Primero.–Respecto a la indeterminación de la duración del arrendamiento. Se ha señalado un plazo determinado que es el de cinco años y nueve meses, que es la duración originaria pactada, si bien es cierto que se pactan unas prórrogas en las que basa el registrador la indeterminación. Estas prórrogas están pactadas en cláusula accesoria, no principal del contrato, por lo que no debió causar la suspensión de la inscripción. Que el artículo 1543 del Código Civil establezca que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado, no significa que la duración sea inexcusable. En los artículos 1565 y 1581 del Código Civil se señala que si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. Por lo que es aplicable ya que el Código Civil está llamado para este arrendamiento por el artículo 4.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, luego si no se exige que en el contrato de arrendamiento de in muebles se señale un plazo de duración inicial, menos aún será necesario que lo sea en las prórrogas. La posible indeterminación de la duración de las prórrogas pactadas debe integrarse mediante la aplicación de las fuentes del derecho del ordenamiento jurídico que en este caso son los preceptos citados antes, a cuyo tenor el contrato de arrendamiento se regirá por la voluntad de las partes y supletoriamente el Código Civil. Debe convenirse que la redacción de las estipulaciones relativas a la prórroga del contrato no es muy afortunada, ya que la referencia a los «períodos sucesivos» establecidos como parámetro temporal de su duración puede interpretarse de diversas formas (período inicial de duración del contrato o cualquier otro período). En cualquier caso la interpretación de este extremo queda a la voluntad de las partes y en último término a la decisión judicial (artículo 1281 del Código Civil) y al artículo 1581 antes mencionado en el caso de que no se hubiere señalado período de duración. De esta forma, en este caso, el período de las prórrogas quedará señalado por meses ya que la renta tiene carácter mensual. En definitiva, la indeterminación queda integrada por la institución de la tácita reconducción prevista para los arrendamientos de bienes inmuebles. En consecuencia, el registrador está haciendo una interpretación del contrato que no le corresponde sino que solo atañe a los tribunales de Justicia y está exigiendo a las partes la modificación o novación del contrato pactado en virtud de la autonomía de la voluntad. Por otra parte, no hay precepto alguno en la Ley Hipotecaria ni en su Reglamento que condicione la inscripción de los arrendamientos a que se determine expresamente la duración de los mismos, y menos aún de sus prórrogas. Tampoco en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el Código Civil o en el Real Decreto 297/1996 de 23 de febrero, que establece los requisitos de acceso de los contratos de arrendamiento urbanos al Registro de la Propiedad. Lo que hubo de aplicarse en este caso es el aforismo jurídico, convertido por la jurisprudencia en principio general del derecho, que afirma que donde la ley no distingue no se puede distinguir. De forma alguna, tal y como se ha razonado más arriba, impone la determinación de la duración el artículo 1543 del Código Civil invocado por el registrador como único sustento jurídico de su decisión. En cualquier caso esa supuesta deficiencia, concerniente a una estipulación accesoria, no principal, del contrato de arrendamiento no debió dar lugar a la suspensión de la inscripción por desproporcionada y perjudicial para los derechos e intereses de esta parte. En consecuencia, en nuestro criterio, la suspensión de la inscripción del contrato de arrendamiento solicitada por esta parte, no es conforme a derecho y debe ser anulada y revocada por esa Dirección General.
Segundo.–Se rechaza en el correlativo de la nota de calificación impugnada, a efectos de su inscripción, que en el contrato se convenga que el arrendador «se reserva el derecho de suspender el contrato unilateralmente (...) por causa de fuerza mayor». Del mismo modo que en el anterior caso, el registrador actuante hace depender la inscripción de la totalidad de un contrato de arrendamiento en la posible deficiencia o ilicitud de una estipulación meramente accesoria. Y también en este caso, las dudas que se le plantean pueden ser integradas mediante el sistema de fuentes del ordenamiento jurídico español enumeradas en el artículo 1 del Código Civil, y por medio de la aplicación de la interpretación analógica prevista en el artículo 4 del mismo cuerpo legal. En este concreto supuesto recurriendo a la aplicación de lo dispuesto en el artículo 26 en relación con el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, que contempla un caso especial de suspensión del contrato de arrendamiento: el de la suspensión del contrato por causa de la obligación de efectuar obras en la finca por decisión administrativa de la autoridad competente, es decir un supuesto más laxo que el supuesto de «fuerza mayor que afectare a la integridad parcial o total de la estructura del edificio y que pueda poner en peligro a cualquier persona» que se contiene en nuestro contrato, pero que además suele ser la causa de la decisión de la autoridad de ejecutar obras de reparación. La cuestión relativa al tiempo de duración de la suspensión la resuelve este precepto de la forma más lógica: se extenderá durante el tiempo que duren las obras (en nuestro caso, es obvio que la única interpretación posible de su duración es mientras permanezcan las circunstancia que dieron lugar a la suspensión por fuerza mayor); la cuestión de si se computa el tiempo de suspensión como tiempo del contrato se resuelve también con sentido: no computa (en otro caso no sería una suspensión del arrendamiento); la duda sobre si es resolución o suspensión no puede existir en los términos en que está redactada la estipulación y ciertamente no se alcanza a comprender porque se plantea: si se hubiera querido que esta causa fuera de extinción así lo habría pactado cualquier negociante diligente o incluso cualquier diligente padre de familia. Deben darse por reproducidas en relación con esta causa de calificación negativa las alegaciones que se hicieron en el anterior fundamento: no existe base ni legal ni reglamentaria para denegar la inscripción de un contrato de arrendamiento por la inclusión de esta estipulación en el mismo. En nuestra opinión, la convención contractual sobre la posible suspensión del contrato por causa de fuerza mayor no se opone a las disposiciones de ninguno de los preceptos de la Ley Hipotecaria y del Reglamento Hipotecario invocados por el registrador. Precisamente la admisión como inscribible de esta estipulación precisa la extensión del derecho de arrendamiento y en nada afecta a su naturaleza y características. Cualquier tercero, ya estuviera interesado en la adquisición o en la constitución de un derecho de hipoteca sobre la finca podría conocer con todo detalle todos los anteriores factores con una simple consulta a la inscripción del contrato de arrendamiento (inscrito obviamente) y actuar en consecuencia de acuerdo a sus intereses (cabe preguntarse si se denegaría la inscripción de cualquier contrato de arrendamiento solo por la posibilidad –o incluso probabilidad– de que la autoridad competente en un tiempo cierto o incierto acordara la obligación del dueño de la finca o del arrendatario la ejecución de obras que ocasionaran la suspensión del contrato a que se refiere el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Por último, a juicio de esta parte, la mención que se hace al artículo 28 de la de la Ley de Arrendamientos Urbanos (ruina como causa de extinción del arrendamiento) es incomprensible y extravagante. Supuestamente se refiere al hecho de que cuando se den las circunstancias que sirven de base a la facultad de suspensión del arrendador, el edificio debe declararse en ruina, lo que es completamente incorrecto: no todos los problemas de estructura suponen la ruina del edificio. Por todo ello, interesamos que se revoque la calificación suspensiva propugnada por el registrador actuante también en lo relativo a este punto.
Tercero.–En este caso, si bien no puede convenirse que la falta del certificado de eficiencia energética de una finca impida la inscripción de un contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, no tiene interés debatir sobre ello habida cuenta de que dicho certificado existe y se ha presentado en esta misma fecha en el Registro de la Propiedad de Astorga.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de arrendamiento de local de negocio en la que se pacta la cláusula siguiente: «La duración del presente contrato de arrendamiento será de cinco años y nueve meses a contar desde el día uno de febrero de dos mil dieciocho. El arrendatario adquiere un compromiso de ocupación de dos años, y a partir de esa fecha, podrá resolverlo, de no interesarle, con un preaviso de sesenta días. A) No obstante lo anterior, concluido el período inicialmente pactado, y que se establece de obligado cumplimiento para ambos, el contrato se prorrogará por períodos sucesivos, salvo que alguno de ellos notifique de forma fehaciente al otro, con sesenta días de antelación con un mínimo de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de renovarlo. B) No obstante, la parte arrendadora se reserva el derecho de suspender el contrato unilateralmente con un preaviso de treinta días, si aconteciese alguna causa de fuerza mayor que afectara a la integridad total o parcial del edificio y que pueda poner en peligro a cualquier persona dentro o fuera del mismo afectando a la seguridad». No se incorpora certificado de eficiencia energética del edificio.
2. El primero de los defectos señalados es que no se establece la duración de la prórroga, lo que impide conocer la duración del contrato una vez transcurrido el primer periodo fijado.
3. El segundo de los defectos señalados es que en la cláusula de establecimiento de una suspensión del arrendamiento por causa de fuerza mayor, el principio de especialidad no se cumple al no configurarse un derecho con pretendida trascendencia real de manera suficiente.
4. En el supuesto de este expediente, se trata de la configuración del derecho a la suspensión del arrendamiento por causa de fuerza mayor, y hay que determinar si el principio de especialidad se cumple al configurarse un derecho con pretendida trascendencia real de manera suficiente.
La citada Resolución de 10 de abril de 2014 afirmó lo siguiente: «En este sentido es cierto que, como declaró esta Dirección General en la Resolución de 14 de junio de 2010, en un sistema registral de inscripción, como es el nuestro, en que los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos ("expresión circunstanciada", dice el artículo 51.6 del Reglamento Hipotecario que refleje la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba), es evidente que la claridad en la redacción de los títulos que pretendan acceder al Registro es presupuesto de su fiel reflejo registral, con los importantes efectos que de la inscripción se derivan, entre ellos la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos "en la forma determinada por el asiento respectivo" (artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Exigencia que aumenta en relación con los derechos atípicos que se puedan constituir al amparo del principio de la autonomía de la voluntad. El poder de configuración de nuevos derechos reales de la autonomía de la voluntad para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social, tiene en este sentido dos límites uno negativo y otro positivo. En razón del primero, como señaló la citada Resolución de 14 de junio de 2010 recogiendo abundante doctrina anterior, se impone como fundamental límite "el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado". O como afirma la Resolución de 4 de marzo de 1993, y ha reiterado recientemente la de 19 de diciembre de 2013, en este ámbito la autonomía de la voluntad «tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia ‘erga omnes’ de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc.". Y en virtud del límite positivo, se hace «imprescindible la determinación del concreto contenido y extensión de las facultades que integran el derecho que pretende su acceso al Registro», pues esta determinación, esencial para el lograr el amparo registral (cfr. artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) en los derechos reales atípicos, por definición, no puede integrarse por la aplicación supletoria de las previsiones legales».
5. La fuerza mayor es un concepto de difícil y abierta configuración jurídica en cuanto a su delimitación y determinación.
En cuanto a la forma y tiempo de notificación, resulta de la cláusula lo siguiente: «(...) con un preaviso de treinta días (...)». En la cláusula debatida no se explicita la necesidad de que la notificación sobre la resolución sea notarial o judicial. Como ha expresado recientemente este Centro Directivo en Resolución de 12 de febrero de 2015, para un caso en el que se apreció analogía con el supuesto en que se ejercite la facultad resolutoria ex artículo 1504 del Código Civil, que comporta la recuperación del bien por el primitivo transmitente –con la correlativa pérdida para el adquirente– y la reinscripción a favor de aquél, debe entenderse que la notificación de quedar resuelto el contrato sólo es válida si se efectúa por vía judicial o notarial. Pues bien, aunque en el supuesto de este expediente no se exigen estas especificaciones de notificación, tampoco se impide esta, por lo que siendo que las formas de notificación fehaciente judiciales y notariales resultan de la ley (artículos 149 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 202 y siguientes del Reglamento Notarial) se debe dar por cumplido el requisito.
Ha afirmado este centro Directivo, en relación con el artículo 1115 del Código Civil (Resolución de 30 de mayo de 2018), que «cabe recordar que la propia literalidad de la norma (como acontece también respecto del artículo 1256 del mismo Código) y la gravedad de la sanción establecida han dado lugar a una interpretación restrictiva de la misma y a la habitual distinción entre las condiciones puramente potestativas, basadas en la pura arbitrariedad (pura condición de querer –"si volam", "si voluero"–), y las simplemente potestativas, en las que han de valorarse otros intereses e impulsos, de suerte que rara vez se ha apreciado por la jurisprudencia la existencia de las primeras, inclinada como está a calificar como condición no invalidante aquella en que la voluntad del deudor dependa de un complejo de motivos e intereses que, actuando sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean confiados a la valoración exclusiva del interesado».