Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=10.11.2006&Aktenzeichen=V%20ZR%2073/06
Timestamp: 2019-07-15 19:29:24
Document Index: 82673500

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 10.11.2006 - V ZR 73/06 - dejure.org
https://dejure.org/2006,3875
BGH, 10.11.2006 - V ZR 73/06 (https://dejure.org/2006,3875)
BGH, Entscheidung vom 10.11.2006 - V ZR 73/06 (https://dejure.org/2006,3875)
BGH, Entscheidung vom 10. November 2006 - V ZR 73/06 (https://dejure.org/2006,3875)
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Schadensersatzpflicht des Verkäufers einer Eigentumswohnung aufgrund einer Verletzung von Pflichten aus einem Beratungsvertrag; Aufklärungspflichten des Verkäufers einer Eigentumswohnung; Anforderungen an die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung des Vermittlers zum Abschluss des Beratervertrags im Namen des Verkäufers; Verpflichtung des Verkaufsberaters einer Eigentumswohnung zur Aufklärung über die mit dem Beitritt zu einem Mietpool verbundenen Risiken
Separater Beratungsvertrag bei Grundstücksveräußerung
Zur Frage einer Informationspflicht eines Wohnungsverkäufers über den Verkehrswert der Wohnung
Wann kommt separater Beratungsvertrag bei Grundstücksveräußerung zu Stande? (IMR 2007, 63)
LG Osnabrück, 06.09.2005 - 7 O 3675/04
OLG Oldenburg, 20.02.2006 - 13 U 64/05
NZM 2008, 20
b) Dies steht nicht im Widerspruch zu der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich nicht verpflichtet ist, den Interessenten über die Zahlung einer Innenprovision an den von ihm beauftragten Vertrieb aufzuklären, wenn das Objekt nicht mittels eines Prospekts vertrieben wird, sondern durch mündliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels (vgl. BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811 f; vom 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822;… vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 7 und vom 10. November 2006 - V ZR 73/06, BeckRS 2007, 00583 Rn. 15).
Die ihnen obliegenden Aufklärungspflichten ergeben sich nicht als Nebenpflichten aus dem Kaufvertrag oder einem zusätzlich zwischen den Parteien des Kaufvertrags bestehenden Beratungsvertrag (…vgl. hierzu BGH, Urteile vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 13 ff und vom 10. November 2006 aaO Rn. 7 ff jeweils mwN).
In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird dementsprechend zwar bei der Inanspruchnahme des Verkäufers regelmäßig differenziert danach, ob dem Kaufinteressenten bei dem Verkauf einer Immobilie das Objekt mittels eines Prospekts vorgestellt wird mit der Folge einer bestehenden Aufklärungspflicht in dem Prospekt oder ob das Objekt durch mündliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels vertrieben wird mit der Folge einer fehlenden Aufklärungspflicht des Verkäufers (vgl. BGH, Urteile vom 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822;… vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 7 und vom 10. November 2006 - V ZR 73/06, BeckRS 2007, 00583 Rn. 15).
a) Zutreffend legt das Berufungsgericht allerdings die ständige Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt; dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen (Senat, BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 821 f.;… Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205;… Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 175 f.; Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, juris).
Dazu zählt nicht nur der Vorteil, bei einem Leerstand der eigenen Wohnung keinen vollständigen Mietausfall zu erleiden, sondern auch der Nachteil, das - anteilige - Risiko tragen zu müssen, dass andere Wohnungen nicht vermietet sind (…Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO; Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, juris).
Das hat der Senat für Fälle entschieden, in denen der Verkäufer auf jeglichen Kontakt mit dem Käufer verzichtet und den Vermittler mit dem Vertrieb und den Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife beauftragt hat (Senat, Urteile vom 10. November 2006 - V ZR 73/06, juris Rn. 10 f., vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 12 …und vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, HFR 2014, 560 Rn. 8, 11).
Der Senat hat bereits entschieden, dass eine nach erfolgter Beratung vereinbarte Freizeichnungsklausel grundsätzlich weder das Zustandekommen des Beratungsvertrags hindert noch die dem Grunde nach durch den Beratungsfehler bereits entstandene Schadensersatzpflicht wieder zu Fall bringt (vgl. Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875; Urteil vom 10. November 2006 - V ZR 73/06, juris Rn. 6).
Letzteres ist bei unrichtigen Angaben über die erzielbare Miete sowie dann gegeben, wenn das in dem vorgesehenen Beitritt zu einem Mietpool liegende Risiko, auch die anteiligen Lasten der Unvermietbarkeit anderer Wohnungen zu tragen, bei der Berechnung des Eigenaufwands nicht angesprochen und nicht in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen berücksichtigt wird (…Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO, S. 176 f.; Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, aaO).
Das Berufungsgericht legt seiner Entscheidung die ständige Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt; dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen (Senat, BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 821 f.;… Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205;… Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 175 f.; Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Umdruck S. 4 f. Rdn. 8).
a) Es geht ferner zutreffend davon aus, dass der Verkäufer seine aus dem Beratungsvertrag folgenden Pflichten verletzt, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials (…Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70) oder der Ertragserwartung der Immobilie (Senat, Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Umdruck S. 9 Rdn. 20) gibt.
Letzteres ist bei unzutreffenden Angaben über die erzielbare Miete sowie dann gegeben, wenn das in dem vorgesehenen Beitritt zu einem Mietpool liegende Risiko, auch die anteiligen Lasten der Unvermietbarkeit anderer Wohnungen zu tragen, bei der Berechnung des Eigenaufwands nicht angesprochen und z.B. in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen berücksichtigt wird (…Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176 f. Rdn. 22; Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Umdruck S. 9 Rdn. 20).
Beratungsverträge lagen zwar den Entscheidungen des V. Zivilsenats des BGH vom 8.10.2004 (V ZR 18/04) und vom 10.11.2006 (V ZR 73/06) zugrunde (anders hingegen in der vom 13.10.2006 - V ZR 66/06).
Letzteres lässt sich beispielsweise daran ablesen, dass der Verkäufer den Vertrieb von Eigentumswohnungen einem Vermittler vollständig überlassen und ihm völlig freie Hand gelassen hat (vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2006 - V ZR 73/06, juris Rn. 11).
a) Der Senat hat für die Haftung des Verkäufers entschieden, dass dieser zwar grundsätzlich nicht verpflichtet ist, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen zu beraten oder aufzuklären, er aber aus einem Beratungsvertrag haftet, wenn er sich nicht auf Auskünfte über das Objekt und Verhandlungen über den Kaufvertrag beschränkt, sondern den Käufer auch unabhängig davon berät (Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Rdn 8, 9 - in juris veröffentlicht;… Urt. v. 13. Oktober 2007, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874).
Die darin enthaltenen Hinweise bezogen sich nicht nur auf das Risiko einer dauerhaften Vermietung insoweit, als lediglich das Risiko des Leerstands der eigenen Wohnung beschrieben worden wäre (vgl. BGH, Urteil v. 13.1.2006 V, ZR 66/06 und Urteil vom 10.11.2006, V ZR 73/06).