Source: https://www.schneideranwaelte.de/fachbereich/wohnungseigentumsrecht/sondernutzungsrecht/
Timestamp: 2019-02-17 12:41:56
Document Index: 248167315

Matched Legal Cases: ['§ 5', '§ 13', '§ 1', '§ 13', '§ 15', '§ 15', '§ 10']

Sondernutzungsrecht – Rechte und Pflichten | schneideranwälte
Sondernutzungsrecht – Begriff & Grundlagen
Das Sondernutzungsrecht ist gesetzlich nicht, jedenfalls nicht ausdrücklich geregelt oder definiert, obwohl es in der Praxis sehr häufig vorkommt. Erstmals seit Inkrafttreten der sog. WEG-Novelle am 01.07.2007 ist es in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt.
Das Sondernutzungsrecht ist kein Sondereigentum, es kommt diesem aber in puncto Nutzungsbefugnis sehr nahe. Durch das Sondernutzungsrecht erhält nämlich der Sondernutzungsberechtigte die Befugnis, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums entgegen § 13 Abs. 2 WEG unter Ausschluss der anderen Wohnungs- und Teileigentümer zu nutzen. Ein Sondernutzungsrecht wird in der Regel dann begründet, wenn gemeinschaftliche Flächen oder Räume nicht zu Sondereigentum erklärt werden können, etwa weil sie zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, diese aber trotzdem einzelnen Wohnungen zugewiesen werden sollen.
Klassische Anwendungsfälle für das Sondernutzungsrecht sind z.B. die vor einer Erdgeschosswohnung liegende Terrasse oder der vor einer solchen Wohnung gelegene Garten. Beide Flächen können im Hinblick auf ihre sich aus § 1 Abs. 3 WEG ergebende, zwingende Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum nicht zu Sondereigentum gemacht werden, deren Nutzung durch alle Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 2 WEG wäre aber weder zweckmäßig, noch praktikabel. Auch KFZ-Stellplätze unter freiem Himmel werden häufig einzelnen Wohnungseigentümern durch ein Sondernutzungsrecht zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen.
In aller Regel wird ein Sondernutzungsrecht bereits in der Teilungserklärung begründet. Es ist aber auch möglich, ein Sondernutzungsrecht erst nachträglich einzuräumen.
Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs das Sondernutzungsrecht keine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG, sondern eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG darstellt, kann ein Sondernutzungsrecht grundsätzlich nicht durch einen Beschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung begründet werden. Ein Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Die (nachträgliche) Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts bedarf grundsätzlich keiner besonderen Form. Damit das Sondernutzungsrecht auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirkt, die nicht an der Vereinbarung beteiligt waren, muss das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen werden, § 10 Abs. 2 WEG.
Das Sondernutzungsrecht kann übertragen werden auf andere Wohnungseigentümer, nicht hingegen auf externe Dritte. Ein einseitiger Verzicht auf das Sondernutzungsrecht kommt nicht in Betracht, weil sich hieraus auch Pflichten ergeben können. Auch zur Aufhebung des Sondernutzungsrechtes bedarf es einer Vereinbarung.
Sondernutzungsrecht – Rechte & Pflichten
Das Sondernutzungsrecht kommt dem Sondereigentum sehr nahe. Grundsätzlich darf der Sondernutzungsberechtigte mit der vom Sondernutzungsrecht betroffenen Fläche nach Belieben verfahren. Wird der Sondernutzungsberechtigte hierbei durch Dritte oder andere Wohnungseigentümer gestört, kann er – wie ein Sondereigentümer auch – Abwehransprüche geltend machen. Eingeschränkt wird die Nutzung aber einerseits durch die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung, andererseits dadurch, dass die vom Sondernutzungsrecht betroffene Fläche dem Gemeinschaftseigentum zugehörig bleibt. Ein Kfz-Stellplatz beispielsweise, an dem ein Sondernutzungsrecht besteht, darf nicht etwa als Lagerstelle für Brennholz, Getränkekisten o.Ä. genutzt werden. Auch bauliche Veränderungen sind grundsätzlich unzulässig. Allerdings kann aus der Zweckbestimmung selbst folgen, dass gewisse geringfügige, nicht störende bauliche Veränderungen ausnahmsweise zulässig sind. So kann z.B. aus einem Sondernutzungsrecht an einem Garten die Befugnis folgen, Anpflanzungen in gewissem Umfang vorzunehmen oder die Sondernutzungsfläche von anderen durch einen (niedrigen) Zaun abzugrenzen. Da die vom Sondernutzungsrecht umfasste Fläche dem Gemeinschafseigentum zugeordnet bleibt, ist für dessen Verwaltung, Instandsetzung und Instandhaltung grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig und verpflichtet, nicht der Sondernutzungsberechtigte. Da dies aber infolge der ausschließlichen Nutzungs- und Abnutzungsbefugnis als nicht sachgerecht erscheint, enthalten Teilungserklärungen regelmäßig hiervon abweichende Regelungen.
Noch Fragen? Dann sprechen Sie unseren Partner Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht an!
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