Source: http://avcadvocaten.nl/2019/09/10/ontbinden-huurovereenkomst-woningsluiting/
Timestamp: 2020-07-02 20:55:08+00:00
Document Index: 86495331

Matched Legal Cases: ['Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'gerechtshof ']

Op grond van artikel 7:231, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, is een verhuurder bevoegd een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden indien in het gehuurde in strijd is gehandeld met de Opiumwet en het gehuurde daarom door een burgemeester is gesloten. Of de verhuurder gebruik heeft mogen maken van de ontbindingsbevoegdheid, dient te worden beoordeeld aan de hand van de maatstaf van artikel 6;248, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, oftewel of het gebruik maken van deze bevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of niet, aldus het Gerechtshof Den Haag in haar arrest van 3 september 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:2322).
Woning gesloten door burgemeester
In de zaak bij het Gerechtshof Den Haag speelde het volgende. De woningcorporatie Stichting Woonstad Rotterdam heeft sinds 1991 een woning verhuurd aan een gezin. Na de echtscheiding van haar voormalig partner is de huurster in de woning blijven wonen. Huurster bewoonde de woning in 2016 samen met haar minderjarige zoon en één van haar meerderjarige zoons. Een andere meerderjarige zoon was niet langer woonachtig in het gehuurde, maar kwam bij herhaling op bezoek. In 2016 heeft de politie een huiszoeking in de gehuurde woning gedaan. Bij deze huiszoeking zijn handelshoeveelheden hard- en softdrugs aangetroffen, alsmede bundels contant geld, sieraden, horloges en een geladen vuurwapen. De nog meerderjarige zoon die in het gehuurde woonde, is daarbij aangehouden door de politie. Naar aanleiding van hetgeen de politie bij de huiszoeking heeft aangetroffen, heeft de burgemeester van Rotterdam het gehuurde per 1 mei 2017 voor zes maanden gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. De door de huurster aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen hebben geen succes gehad, zodat het besluit tot sluiting van het gehuurde in stand is gebleven.
Stichting Woonstad heeft naar aanleiding van de woningsluiting de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek bij brief van 8 mei 2017 buitengerechtelijk ontbonden. De huurster heeft niet in de ontbinding berust, waarna Stichting Woonstad in kort geding de ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd. De verzocht ontruiming is door de kantonrechter op 3 augustus 2017 afgewezen. Na opheffing van de woningsluiting door de burgemeester op 15 oktober 2017, heeft de huurster de sleutels van de woning gekregen om er weer te gaan wonen.
Bodemprocedure rechtbank
In een bodemprocedure heeft Stichting Woonstad primair een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst per 8 mei 2017 buitengerechtelijk is ontbonden. Subsidiair heeft zij gevorderd dat de rechter de huurovereenkomst alsnog ontbindt. Aan de vorderingen heeft Stichting Woonstad tevens een vordering tot ontruiming van het gehuurde verbonden. Bij eindvonnis van 23 november 2018 heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst per 8 mei 2017 is ontbonden en daarbij de huurster veroordeeld tot ontruiming van de woning. De huurster heeft de woning vervolgens verlaten.
Hoger beroep gerechtshof Den Haag
De huurster heeft zich echter niet met het vonnis van de kantonrechter in de bodemprocedure kunnen vereniging en heeft hoger beroep ingesteld. Zij voert aan dat de kantonrechter in het kader van een belangenafweging tussen de belangen van Stichting Woonstad bij de ontbinding van de huurovereenkomst en de belangen van huurster bij voortzetting van de overeenkomst, de belangen van de huurster te licht heeft gewogen. Het gerechtshof Den Haag overweegt het volgende.
Stichting Woonstad was op grond van artikel 7:231, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden. Anders dan bij de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, is voor de buitengerechtelijke ontbinding wegens woningsluiting niet vereist dat de huurder tekort is geschoten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De enkele woningsluiting op grond van de Opiumwet door de burgemeester is voldoende. De vraag is dan ook of Stichting Woonstad terecht gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden of dat dit tot een onaanvaardbaar resultaat heeft geleid. Bij beantwoording van deze vraag speelt de ‘tenzij- clausule’ van artikel 6:265, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek geen rol. Het gerechtshof beoordeelt aan de hand van artikel 6:248, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Stichting Woonstad gebruik heeft gemaakt van haar ontbindingsbevoegdheid. Bovendien moet de inbreuk van Stichting Woonstad op het woonrecht van de huurster een proportionele maatregel zijn.
Het gerechtshof overweegt dat op het moment dat Stichting Woonstad gebruik maakte van haar ontbindingsbevoegdheid zij bekend was met de bevindingen van de politie, het besluit van de burgemeester en de uitspraak van de voorzieningenrechter bestuursrecht. Stichting Woonstad hanteert een zerotolerance beleid als het gaat om drugs in haar huurwoningen. Bovendien is in de huurvoorwaarden opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan in het gehuurde de Opiumwet te overtreden. Daarnaast ligt het gehuurde in een wijk die problemen kent op het gebied van drugsoverlast en criminaliteit. Hierdoor staat de leefbaarheid van de wijk onder druk. Door streng op te treden tegen overtreders van de Opiumwet, probeert Stichting Woonstad bij te dragen aan de leefbaarheid van de wijk en een negatieve precedentwerking te voorkomen. Het woonbelang van de huurster was daarnaast ook al door de burgemeester afgewogen. Stichting Woonstad heeft er bovendien rekening mee gehouden dat de huurster via een particuliere verhuurder een woning zou kunnen huren of zich zou kunnen melden bij de opvang voor daklozen van de gemeente Rotterdam. Deze opvang heeft de huurster ook geholpen tijdens de periode dat de woning was gesloten en helpt haar ook bij het zoeken naar een nieuwe huurwoning. Het Gerechtshof oordeelt dan ook dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat Stichting Woonstad gebruik heeft gemaakt van haar ontbindingsbevoegdheid. Dat de meerderjarige zoon van de huurster inmiddels is vrijgesproken door de strafrechter doet niet aan het voorgaande af. De drugs, het contante geld en het wapen waren immers in de woning aanwezig. Al met al komt het gerechtshof tot de conclusie dat Stichting Woonstad terecht gebruik heeft gemaakt van haar ontbindingsbevoegdheid.
Vergelijking artikel 6:265, lid 1, BW
Op grond van artikel 6:265, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek is het mogelijk een overeenkomst te ontbinden wanneer de andere partij tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit deze overeenkomst. Artikel 7:231, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat ontbinding van een huurovereenkomst betreffende een gebouwde onroerende zaak, slechts door de rechter kan worden ontbonden op grond van artikel 6:265, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. Wanneer een verhuurder wegens een tekortkoming door de huurder in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de ontbinding van de huurovereenkomst vordert, kan de huurder een beroep doen op de zogezegde ‘tenzij-clausule’. In beginsel geeft iedere tekortkoming de bevoegdheid om een huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekening, de ontbinding niet rechtvaardigt. Ook in dat geval vindt een belangenafweging plaats tussen de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst en zijn woonrecht en de belangen van de verhuurder bij ontbinding van de huurovereenkomst. Er dient bij deze vorm van ontbinding wel sprake te zijn van een tekortkoming in de nakoming van verplichtingen. Een vereiste dat niet vereist is bij ontbinding op grond van artikel 7:231, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek. Bovendien dient bij ontbinding wegens een tekortkoming de verhuurder een gerechtelijke procedure te starten, hetgeen bij ontbinding op grond van artikel 7:231, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek niet hoeft. Wordt een woning door een burgemeester gesloten wegens overtreding van de Opiumwet dan kan de verhuurder aldus de huurovereenkomst buitengerechtelijk, zonder tussenkomst van de rechter, ontbinden. Overtreedt de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en zijn deze drugs gerelateerd, maar wordt de woning niet gesloten, dan staat de verhuurder enkel de weg via de rechter open om de huurovereenkomst te ontbinden.
Heeft u naar aanleiding van het voorgaande vragen? Neem contact met ons op. Lees hier ook meer over sluiting van woonruimte bij overtreding van de Opiumwet.