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Timestamp: 2016-10-20 21:29:11+00:00
Document Index: 7349117

Matched Legal Cases: ['art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 132', 'art. 75', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 412', 'art. 413', 'art. 412', 'art. 18', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'art. 413', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 413', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 66']

4A_673/2010 (03.03.2011)
4A_673/2010
X.________, repr�sent� par Me Christian Marquis,
Y.________, repr�sent� par Me Yannis Sakkas,
recours contre le jugement rendu le 2 novembre 2010 par la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais.
A.a Y.________, qui est architecte et promoteur immobilier, est associ� depuis le 1er juillet 1997 avec A.________ au sein du bureau d'architectes EPF-EAUG - R.________ (ci-apr�s: le bureau d'architectes), constitu� en soci�t� en nom collectif avec si�ge � ...; ladite soci�t�, active notamment dans la r�novation et la r�habilitation de b�timents, dispose de locaux administratifs � Lausanne. Y.________ est encore directeur, avec signature collective � deux, de la soci�t� anonyme V.________ SA (devenue W.________ SA le 8 avril 2010), � ..., dont le but est l'acquisition et la vente d'immeubles ainsi que la planification de projets immobiliers.
En septembre 2002, Y.________ a fait la connaissance de X.________. Les pr�cit�s sont alors entr�s en relation d'affaires, en ce sens que plusieurs contrats de courtage ont �t� confi�s � X.________ par le bureau d'architectes.
Le 4 f�vrier 2004, X.________ s'est rendu dans le bureau d'architectes pour y rencontrer Y.________ � propos de la vente de la parcelle n� 7 propri�t� des fr�res A.Z.________ et B.Z.________, sise sur la commune de ... (Vaud) et faisant partie du quartier " ... ". Le m�me jour, X.________ et Y.________ ont sign� une lettre-accord dont la teneur est la suivante:
" Concerne: Parcelle # 7, sise � ...
Cher Y.________,
Je prends bonne note qu'il pourrait y avoir un int�r�t de ta part pour l'acquisition des parcelles cit�es en marge. Vu que je n'ai pas encore re�u le contrat de courtage sign� par le propri�taire, nous accordons par la pr�sente que la commission de courtage, si la vente se fait par mon interm�diaire � toi ou � ton nommable, me sera pay�e par l'acqu�reur que tu auras d�sign�, en plus du prix de vente, et ceci au moment de l'acte vente notari�.
J'ai coutume de pratiquer le taux de commission SVR (Soci�t� vaudoise des r�gisseurs) + TVA. Aussi, tu reconnais agir dans ce dossier en tant qu'acqu�reur ou interm�diaire d'acqu�reurs et non pas comme courtier, tu ne pr�tends par cons�quent � aucune commission de courtage.
En cas d'accord de ta part, je te serais reconnaissant de signer et dater la pr�sente pour valoir bon pour accord, ceci pour la bonne suite de mes dossiers.
Je te remercie, et te prie de croire, en l'expression de mes sentiments distingu�s.
Bon pour accord".
Est litigieux entre les parties le point de savoir si Y.________ connaissait, avant que X.________ ne lui en parle, l'existence de la parcelle n� 7 ainsi que le souhait des propri�taires de la vendre.
X.________ a all�gu� que Y.________ ne connaissait pas cette affaire. Y.________ a pour sa part affirm� qu'il �tait au courant de " l'affaire ... " au moment de la signature du contrat du 4 f�vrier 2004, qu'il l'avait d'ailleurs pr�cis� � X.________ et qu'il �tait de notori�t� publique que les propri�taires �taient d�sireux de c�der ce bien-fonds, convoit� par les promoteurs de la r�gion.
Il a toutefois �t� retenu que, d�s le d�p�t du plan de quartier " ... " en 2002 et compte tenu des qualit�s pris�es de la parcelle, situ�e au bord du lac, cette derni�re avait attir� l'int�r�t des investisseurs.
A.b Le 8 mars 2004, X.________ a adress� un courrier � B.Z.________, avec copie � son fr�re A.Z.________, pour lui faire part de " (ses) d�marches pour la vente de la parcelle (n� 7) " et l'informer qu'il avait pr�sent� le dossier � Y.________, personne dont il louait les comp�tences et le talent architectural; X.________ proposait � B.Z.________ d'organiser une rencontre avec Y.________ � la fin mars 2004.
Selon A.Z.________, la copie de ce pli ne lui est pas parvenue; il a encore d�clar� ne pas conna�tre X.________, ne l'avoir jamais vu et n'avoir pas entendu parl� de celui-ci par son fr�re B.Z.________, d�c�d� depuis lors.
Au re�u d'un courriel de X.________, du 25 mars 2004, lui d�clarant que l'affaire pouvait " tra�ner " en raison d'un litige entre les propri�taires de la parcelle n� 7 et leurs locataires, Y.________ a demand� le 26 mars 2004 � X.________ de le mettre en contact avec B.Z.________ ou d'organiser une s�ance de pr�sentation.
Par courrier du 29 mars 2004, X.________ a �crit � B.Z.________, avec copie � son fr�re, que son client souhaitait pouvoir le rencontrer. Il n'a pas �t� retenu que ce pli ait suscit� une quelconque r�ponse de son destinataire.
Le 30 mars 2004, � l'occasion d'une s�ance tenue dans les locaux de la commune de ... portant sur la pr�sentation du plan de quartier " ... ", Y.________ a appris de M.________, municipal en charge de l'urbanisme dans ladite commune, que B.Z.________ avait le grade de colonel. Y.________, qui se trouvait � cette �poque en relations d'affaire avec le colonel EMG W.________, lequel connaissait B.Z.________, a demand� � cet officier sup�rieur de l'introduire aupr�s des propri�taires de la parcelle n� 7. Inform� le m�me jour par Y.________ de la demande d'intercession form�e aupr�s de W.________, X.________ a r�pondu au premier, par courriel, qu'il pouvait " garde(r) la carte (du) colonel pour plus tard ", lui a assur� qu'il avait une bonne relation avec B.Z.________, que l'affaire " (�tait) bien sur les rails ", qu'il n'y avait pas � s'en faire, tout en lui d�livrant copie de la lettre qu'il avait envoy�e � ce dernier le 29 mars 2004.
Le 24 ao�t 2004, X.________ s'est adress� par courrier en ces termes � Y.________:
" Apr�s une conversation t�l�phonique avec Monsieur W.________ ce matin, je me permets de t'�crire afin que tu me tiennes au courant de la situation concernant l'objet cit� en marge (parcelle n� 7).
En effet, vu que je t'ai pr�sent� l'affaire et que je juge le dossier comme assez d�licat, je souhaiterais que l'on reste unis et respectivement inform�s de la situation (...).
Je reste � ta disposition, ceci � ta meilleure convenance (...) ".
Il a �t� retenu que X.________ a t�l�phon� � W.________ le 24 ao�t 2004, qu'il ne s'�tait jamais entretenu auparavant avec ce dernier, qu'� la suite de ce t�l�phone X.________ a envoy� ses coordonn�es audit colonel par lettre du m�me jour et que la conversation t�l�phonique en question n'a exerc� aucune influence sur la volont� de cet officier d'intervenir aupr�s de B.Z.________ pour faciliter les n�gociations entre les propri�taires et Y.________.
A.c Le 27 septembre 2004, Y.________ a mis fin au contrat pass� avec X.________ par un pli ayant la teneur suivante:
" J'ai pris connaissance de ta lettre du 24 ao�t 2004, ainsi que celle que tu as adress�e � M. W.________. Je ne te r�ponds qu'aujourd'hui, puisque j'ai voulu d'abord rencontrer M. W.________.
La parcelle de ... est en vente depuis des lustres. Je le savais avant de t'en parler. Le contact que tu as essay� d'�tablir avec son propri�taire a �chou� de mani�re radicale.
Quelques semaines apr�s, j'ai rencontr� M. W.________, qui est un ami personnel de M. B.Z.________ et qui, par amiti�, m'a introduit aupr�s de cette personne.
Cette affaire est d�s lors close et je t'adresse entre-temps, Mon Cher, mes salutations distingu�es ".
A la suite de l'introduction de Y.________ aupr�s des propri�taires, le premier a rencontr� plusieurs fois les seconds en pr�sence de W.________. X.________ n'�tait pas pr�sent lors de ces discussions et n'a pas pris part aux n�gociations de vente. Ces entrevues ont abouti � la conclusion le 11 avril 2005 d'un contrat de vente � terme conditionnelle avec droit d'emption entre les fr�res Z.________ et Y.________ ayant pour objet la parcelle n� 7, le prix de vente �tant arr�t� � 8'300'000 fr.
Le 29 septembre 2006, les propri�taires ont d�finitivement vendu et transf�r� la propri�t� de la parcelle en cause � Y.________ et � V.________ SA, en copropri�t� chacun pour une demie, pour le prix susindiqu�. L'op�ration a �t� inscrite au registre foncier le 3 octobre 2006.
Le 25 octobre 2006, X.________ a fait parvenir � Y.________ une note d'honoraires relative � une commission de courtage pour l'acquisition de la parcelle n� 7, laquelle se montait � 232'416 fr. Y.________ s'est refus� � payer cette facture.
Par demande du 6 f�vrier 2007, X.________ a ouvert action contre Y.________ devant les autorit�s valaisannes, concluant au versement de 232'416 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 24 novembre 2006.
Par jugement du 2 novembre 2010, la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a enti�rement rejet� la demande. Les motifs de cette d�cision seront expos�s ci-dessous dans la mesure utile.
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre ce jugement dont il requiert, principalement, la r�forme en ce sens que le d�fendeur doit lui verser la somme de 232'416 fr. plus int�r�ts � 5% l'an d�s le 24 novembre 2006. A titre subsidiaire, le recourant demande l'annulation du jugement entrepris et le renvoi de la cause aux premiers juges pour nouvelle instruction et nouveau jugement au sens des consid�rants.
L'intim� propose le rejet du recours en tant qu'il est recevable.
1.1 Interjet� par la partie demanderesse qui a enti�rement succomb� dans ses conclusions en paiement et qui a ainsi la qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. de l'art. 74 al. 1 let. b LTF, le recours est par principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
Le jugement attaqu� �tant ant�rieur au 1er janvier 2011, les modifications de la LTF entr�es en vigueur � cette date ne sont pas applicables � la pr�sente proc�dure de recours (cf. art. 132 al. 1 LTF). Partant, il n'importe que la cour cantonale, comme instance cantonale unique, n'ait pas statu� sur recours, contrairement aux exigences de l'art. 75 al. 2 LTF.
1.2 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine en principe que les griefs invoqu�s et n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4).
Par exception � la r�gle selon laquelle le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations factuelles de l'autorit� cantonale ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 136 II 304 consid. 2.4; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
Dans le jugement d�f�r�, la cour cantonale a relev� liminairement que les parties ont qualifi� � juste titre les relations juridiques qu'elles ont nou�es le 4 f�vrier 2004 de contrat de courtage au sens de l'art. 412 CO. Elle a ensuite recherch�, en interpr�tant l'accord pr�cit�, si, comme le pr�tendait le demandeur, les plaideurs ont conclu un contrat de courtage d'indication, ce qui justifierait le paiement de la commission d�s l'instant o� celui-ci affirme avoir trouv� le partenaire contractuel du d�fendeur, ou s'il fallait plut�t admettre la passation d'un contrat de courtage de n�gociation, ainsi que le soutenait le d�fendeur, en sorte qu'aucune commission ne serait due au courtier puisque son intervention n'aurait pas influ� sur la conclusion du contrat principal de vente immobili�re.
Se fondant sur des �l�ments qualifi�s d'extrins�ques, d�crits comme les circonstances ayant entour� la passation de l'accord, les pourparlers entre les parties et le comportement adopt� par celles-ci lors de la conclusion de la convention et ult�rieurement, les magistrats valaisans ont jug� que les plaideurs avaient eu la commune et r�elle intention de convenir d'un contrat de courtage de n�gociation. Ils en ont inf�r� que le droit du demandeur � sa commission �tait notamment conditionn� � ce que ce dernier parvienne � mettre son mandant (i.e. le d�fendeur) en relation avec les propri�taires de la parcelle n� 7 et � ce que cette rencontre ait d�termin� les propri�taires � vendre leur bien-fonds.
Compte tenu que le demandeur n'est jamais parvenu � introduire le d�fendeur aupr�s des propri�taires, que son intervention aupr�s du colonel W.________ n'a pas eu d'influence sur la passation de la vente et que le courtier n'a pas prouv� que la commission �tait due ind�pendamment du r�sultat de son activit�, l'autorit� cantonale a admis que les pr�tentions du demandeur devaient �tre rejet�es dans leur int�gralit�.
Dans une argumentation quelque peu confuse, le recourant part tout d'abord de l'hypoth�se consacr�e par les juges cantonaux, � savoir la conclusion par les parties d'un contrat de courtage de n�gociation. Il fait valoir que la cour cantonale a viol� l'art. 413 al. 1 CO pour avoir admis que le droit � la commission d�pendait n�cessairement de la mise en contact du d�fendeur avec les propri�taires d'alors de la parcelle. Il pr�tend que le courtier peut parfaitement exercer une activit� de n�gociateur sans que le mandant et le tiers amateur ne soient en relation directe. Le demandeur affirme ainsi avoir accompli entre la conclusion du contrat le 4 f�vrier 2004 et la fin du mois de mars 2004, �poque o� l'intim� a mis en oeuvre le colonel W.________, une part importante de l'activit� qui �tait attendue de lui. Selon le recourant, il serait arbitraire de retenir qu'il n'a pas jou� de r�le dans la d�cision des propri�taires de conclure avec l'intim�, alors qu'il a d�velopp� une activit� de n�gociation pendant la dur�e de son mandat et que cette activit� a incit� l'amateur � conclure ult�rieurement. A son sens, l'intim� l'a en r�alit� emp�ch� de poursuivre sa mission en faisant intervenir le colonel susnomm�.
Puis le recourant d�clare que la cour cantonale a constat� de mani�re arbitraire qu'au moment de la signature du contrat du 4 f�vrier 2004 l'intim� connaissait l'affaire de .... Il invoque le t�moignage de A.Z.________, �cart� de fa�on pr�tendument inexcusable, qui a certifi� qu'en 2003 la parcelle n� 7 n'�tait pas � vendre car les propri�taires avaient alors leur propre projet. Il en d�duit que l'intim� ne pouvait pas conna�tre l'existence de cette affaire. Le recourant critique dans la foul�e l'analyse qui a permis � la cour cantonale de qualifier le contrat litigieux de courtage de n�gociation, en non de courtage d'indication. Il rel�ve qu'il est fr�quent qu'un courtier indicateur poursuive son activit� apr�s avoir fourni l'indication en d�ployant encore des efforts de n�gociation. A l'en croire, le courtier indicateur a tout int�r�t � continuer sa mission pour que le contrat principal soit conclu. D'apr�s le recourant, l'autorit� cantonale aurait raisonn� contrairement au droit en inf�rant l'existence d'un courtage de n�gociation du fait que le courtier n'a pas r�agi lorsque son mandant lui a demand� par la suite un acte de n�gociation.
3.1 Il n'est pas contest�, � bon droit, que les parties ont conclu le 4 f�vrier 2004 un contrat de courtage tel que l'entend l'art. 412 al. 1 CO. A teneur de cette norme, le courtage est un contrat par lequel le courtier est charg�, moyennant un salaire, soit d'indiquer � l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'interm�diaire pour la n�gociation d'un contrat (courtage de n�gociation).
Il sied donc de d�terminer, par la voie de l'interpr�tation, quel type de contrat de courtage (courtage d'indication et/ou de n�gociation) a �t� convenu par les plaideurs.
3.2.1 Lorsqu'il est amen� � qualifier ou interpr�ter un contrat, le juge doit tout d'abord s'efforcer de d�terminer la commune et r�elle intention des parties, sans s'arr�ter aux expressions ou d�nominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour d�guiser la nature v�ritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y parvient, il pose une constatation de fait qui lie en principe le Tribunal f�d�ral conform�ment � l'art. 105 LTF. Si la volont� r�elle des parties ne peut pas �tre �tablie ou si leurs volont�s intimes divergent, le juge doit interpr�ter les d�clarations et les comportements selon la th�orie de la confiance; il doit donc rechercher comment une d�claration ou une attitude pouvait �tre comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 135 III 295 consid. 5.2). Le principe de la confiance permet d'imputer � une partie le sens objectif de sa d�claration ou de son comportement, m�me s'il ne correspond pas � sa volont� intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral peut examiner librement (art. 106 al. 1 LTF). Mais pour trancher cette question, il faut se fonder sur le contenu de la manifestation de volont� et sur les circonstances, dont la constatation ressortit au fait. Les circonstances d�terminantes � cet �gard sont celles qui ont pr�c�d� ou accompagn� la manifestation de volont�. En revanche, les �v�nements post�rieurs, � l'exemple du comportement adopt� par les parties contractantes apr�s qu'elles ont conclu l'accord, sont un indice de leur volont� r�elle (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 p. 188; 135 III 295 consid. 5.2 p. 302; 133 III 61 consid. 2.2.1, 675 consid. 3.3 p. 681 s).
3.2.2 Au consid�rant 7a/dd du jugement d�f�r�, p. 16, la cour cantonale a �crit qu'il �tait possible d'�tablir empiriquement quelle a �t� la commune et r�elle volont� des cocontractants, ce qui lui a permis d'admettre que " les parties au contrat du 4 f�vrier 2004 sont tomb�es d'accord sur un contrat de courtage de n�gociation ". Sur la base en particulier du comportement des parties post�rieurement � la conclusion de la convention, la Cour civile s'est convaincue qu'elles se sont mises d'accord dans un sens d�termin�. Le Tribunal f�d�ral est li� par cette constatation de fait (art. 105 al. 1 LTF).
De toute mani�re, d'apr�s la jurisprudence, si le courtier n'a contribu� � la conclusion du contrat avec le tiers qu'en indiquant l'occasion de conclure, il n'a droit � sa commission que s'il prouve que son mandat se limitait � cette indication (ATF 90 II 92 consid. 2 et 3). On peut en effet exiger du courtier, qui est en r�gle g�n�rale un professionnel, qu'il aborde la question de la nature de sa t�che et s'assure la preuve de l'accord intervenu � cet �gard, par exemple au moyen d'une lettre de confirmation (ATF 90 II 92 consid. 2 in fine).
Or, dans le cas pr�sent, le recourant n'a pas pu �tablir que son activit� de courtier se r�sumait � indiquer � l'intim� l'occasion de conclure une vente immobili�re portant sur la parcelle n� 7 sise � ....
Il ressort de l'�tat de fait, qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF), qu'entre septembre 2002 et f�vrier 2004, le demandeur s'est vu confier un certain nombre de mandats de courtage par le bureau d'architectes dans lequel l'intim� est associ�. Le recourant n'a toutefois pas pr�tendu, et encore moins prouv�, que ces pr�c�dents contrats devaient �tre qualifi�s de courtage d'indication, � telle enseigne que l'intim� devait raisonnablement admettre qu'il en allait de m�me de la convention litigieuse conclue par les parties le 4 f�vrier 2004.
Il n'�tait pas arbitraire de retenir, � l'instar de la cour cantonale, que lorsqu'il a sign� l'accord du 4 f�vrier 2004 l'intim� connaissait l'affaire de .... Le recourant fait grand cas de la d�position de A.Z.________, qui, entendu le 11 novembre 2008, a affirm� que la parcelle n� 7 n'�tait pas en vente en 2003, car le t�moin et son fr�re avaient alors leur propre projet. Toutefois, cette d�claration ne signifie pas que le bien-fonds n'�tait pas � vendre avant 2003 ou d�s le d�but 2004. Ainsi, tant l'architecte C.________ et le conseiller en immobilier D.________ que les promoteurs immobiliers E.________ et F.________ ont d�clar� que l'opportunit� d'acheter cette parcelle �tait connue dans le domaine immobilier bien avant 2003. D�s l'instant o� il ne peut �tre contest� que l'intim�, qui exerce lui-m�me la profession d'architecte et de promoteur immobilier et qui est associ� d'un bureau d'architectes depuis le 1er juillet 1997, fait partie int�grante des professionnels de l'immobilier en Suisse romande, admettre qu'il �tait lui aussi au courant d�s avant 2003 que les fr�res Z.________ cherchaient � vendre leur bien-fonds n'est en tout cas pas ind�fendable.
3.3.1 Lorsqu'il est question d'un courtage de n�gociation, l'art. 413 al. 1 CO pr�voit que le courtier a droit � son salaire d�s que la n�gociation qu'il a conduite aboutit � la conclusion du contrat.
La r�mun�ration du courtier est donc al�atoire, car elle d�pend essentiellement du r�sultat de son activit� (arr�t 4C.259/2005 du 14 d�cembre 2005 consid. 2, in: SJ 2006 I p. 216). Il n'est pas n�cessaire que la conclusion du contrat principal soit la cons�quence imm�diate de l'activit� fournie. Il suffit que celle-ci ait �t� une cause m�me �loign�e de la d�cision du tiers satisfaisant � l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la d�cision du tiers, lien qui peut subsister en d�pit d'une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 p. 548/549; 76 II 378 consid. 2 p. 381; 72 II 84 consid. 2 p. 89). Il importe peu que le courtier n'ait pas particip� jusqu'au bout aux n�gociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi �t� mis en oeuvre. Mais le courtier perd le droit � son salaire si son activit� n'a abouti � aucun r�sultat (ATF 72 II 84 consid. 2 p. 89; 62 II 342 consid. 2 p. 344).
Il incombe au courtier de prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a �t� couronn�e de succ�s (art. 413 al. 1 CO; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275).
3.3.2 En l'esp�ce, selon les faits retenus par la cour cantonale (art. 105 al. 1 LTF), la premi�re d�marche entreprise par le recourant apr�s la passation du contrat de courtage a �t� d'adresser le 8 mars 2004 un courrier � B.Z.________ pour notamment solliciter une rencontre avec l'intim� � la fin mars 2004. Ce pli est rest� sans r�ponse et il n'a pas �t� constat� que le recourant ait spontan�ment relanc� le pr�cit�.
Le 26 mars 2004, l'intim�, alors que le courtier lui avait indiqu� que l'affaire pouvait " tra�ner ", a explicitement requis du recourant de le mettre en relation avec les propri�taires de la parcelle. Le 29 mars 2004, le recourant a alors derechef �crit � B.Z.________ que son mandant souhaitait une discussion � propos du bien-fonds sis � .... Comme le pr�c�dent, ce pli du recourant n'a suscit� aucune r�ponse. Il n'a pas davantage �t� prouv� que le courtier ait insist� aupr�s des propri�taires pour obtenir un rendez-vous avec son mandant.
Le 30 mars 2004, l'intim� a appris fortuitement que B.Z.________ avait le grade de colonel et a ainsi demand� au colonel W.________, une de ses relations d'affaires, d'interc�der en sa faveur aupr�s dudit propri�taire. Inform� le m�me jour par l'intim� de cette tactique, le recourant a r�pondu que l'intervention de W.________ �tait inutile, car il avait de bonnes relations avec B.Z.________ et que l'affaire �tait " bien sur les rails ".
Pr�s de cinq mois plus tard, soit le 24 ao�t 2004, le recourant a pour la premi�re fois t�l�phon� � W.________, auquel il a d�cid� d'envoyer ses coordonn�es. Toujours le 24 ao�t 2004, le recourant a demand� � l'intim� de le tenir au courant de la situation concernant la parcelle n� 7.
Il a encore �t� constat� que le recourant n'a jamais assist� aux n�gociations de vente qui ont d�but� entre les propri�taires et l'intim�, que le colonel W.________ avait pr�sent� � ces derniers. Ces discussions ont abouti � la conclusion le 11 avril 2005 d'une vente � terme conditionnelle avec droit d'emption, puis � la vente d�finitive, le 29 septembre 2006, de la parcelle au d�fendeur et � la soci�t� anonyme dont il est directeur.
3.3.3 Il r�sulte des circonstances relat�es ci-dessus que le recourant n'a pas �t� � m�me de mettre sur pied une quelconque rencontre entre l'intim� et les propri�taires. Les lettres que le courtier a adress�es aux fr�res Z.________ n'ont pas provoqu� la moindre r�action de ceux-ci. Il appara�t d'ailleurs que les tentatives de prise de contact du recourant ont irrit� en particulier B.Z.________, qui a d�clar� au colonel W.________ " qu'il n'avait rien � faire " du demandeur (cf consid. 4a du jugement attaqu�, p. 9).
Et lorsque les n�gociations de vente de la parcelle ont d�but� entre l'intim� et les propri�taires, du fait de l'intercession de W.________, le recourant n'y a pris aucune part.
Quoi qu'en dise le recourant, l'intim� n'a pas emp�ch� le courtier d'exercer son activit� en requ�rant l'intercession b�n�vole du colonel W.________. Le mandant n'a fait que suppl�er � la carence du recourant, qui s'�tait r�v�l� incapable d'organiser, entre le 4 f�vrier 2004 et la fin mars 2004, une simple prise de contact entre l'intim� et les propri�taires.
Il suit de l� qu'il faut admettre que les quelques d�marches entreprises par le recourant envers les propri�taires n'ont pas permis l'amorce d'une discussion entre ceux-ci et l'intim�, en sorte que leur d�cision de vendre la parcelle n� 7 au d�fendeur n'a aucun lien, si t�nu soit-il, avec les efforts d�ploy�s par le courtier, mais repose � l'�vidence sur l'acte de complaisance du colonel W.________.
L'intim� n'a pas �tabli que les parties sont convenues d'une garantie de provision assurant au courtier le paiement de sa commission ind�pendamment du succ�s de sa mission (cf. ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275).
C'est en cons�quence sans violer le droit f�d�ral que l'autorit� cantonale a jug� que le recourant n'avait pas droit au paiement de la commission pr�vue dans le contrat du 4 f�vrier 2004 et que ses pr�tentions devaient �tre enti�rement rejet�es.
Au vu de l'issue du litige, les frais judiciaires et les d�pens sont mis � la charge du recourant (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour civile II.