Source: http://wohn-manko.de/urteil/20-mietminderung-bei-bau-und-renovierungsarbeiten/
Timestamp: 2018-12-12 01:02:24
Document Index: 234269310

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 535', '§ 4', '§ 536', '§ 536', '§ 92']

20% Mietminderung bei Bau- und Renovierungsarbeiten • Manko
20% Mietminderung bei Bau- und Renovierungsarbeiten Rainer Helms 2014-10-07T11:39:10+00:00
Kommt es durch Bauarbeiten am Gebäude zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache, so besteht ein Mietminderungsrecht in Höhe von 20% der Bruttokaltmiete. Die Mietminderung ist ausgeschlossen, sofern im Hinblick auf Dauer und Intensität der Beeinträchtigung lediglich eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vorliegt.
Das Urteil vom 10.04.2012 wird für vorbehaltslos erklärt.
Die Klage ist begründet, da der Kläger gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung des restlichen Mietzinses für den Monat November 2010 in Höhe von 66,00 € gem. § 535 BGB i. V. m. § 4 des Mietvertrages.
Der Mietzinsanspruch für November ist nicht durch Aufrechnung mit einem Rückforderungsanspruch wegen aufgrund Minderung überzahlter Miete für Oktober 2010 erloschen.
Unstreitig fanden zwischen dem 04.08. bis 04.09.2010 Bauarbeiten am Haus statt. Hierfür wurde am 04.08.2009 ein Gerüst aufgestellt und am 03.09.2009 abgebaut.
In welcher Höhe eine Minderung bei Bauarbeiten vorzunehmen ist, hängt jeweils von den Umständen des Einzelfalles ab. Generalisierende Aussagen sind hier nur schwer möglich. Insbesondere ist darauf abzustellen, in welchem Umfang die Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Räume herabgesetzt ist. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, zu welchem Zweck diese angemietet wurden, beispielsweise ob als Wohnräume oder als Gewerberäume. Ferner ist zu berücksichtigen, in welchem Abstand zu den beeinträchtigten Mieträumen die Arbeiten durchgeführt werden, sowie Art, Umfang und Intensität der Arbeiten. Finden die Arbeiten an dem Mietobjekt selbst statt und handelt es sich um eine Totalsanierung, so kann in der Regel von einer Minderungsquote zwischen 20 und 30 % für die Dauer der lärmintensiven Außenarbeiten ausgegangen werden.
Die Minderungsquote ist anerkanntermaßen auf die Bruttokaltmiete zu berechnen.
Die von dem Kläger anerkannte Minderung in Höhe von 66,00 € bezogen auf den streitgegenständlichen Zeitraum 04.08. bis 04.09.2010 ist selbst bei Zugrundelegung des Beklagtenvortrages angemessen im Sinne von § 536 BGB.
Nach dem Vortrag des Beklagten kam es am (1) 05.08. (16.15 bis 18.00), (2) 06.08. (11.15 bis 14.30), (3) 09.08. (11.30 bis 17.50), (4) 10.08. (8.00 bis 18.00), (5) 11.08. (9.00 bis 17.35), (6) 12.08. (8.30 bis 17.00), (7) 13.08. (7.15 bis 17.00), (8) 16.08. (7.50 bis 17.00), (9) 17.08. (8.00 bis 17.00), (10) 18.08. (8.00 bis 16.00), 19.08. (11) (8.00 bis 10.00 und 17.00 bis 18.30), (12) 20.08. (17.45 bis 18.15), (13) 26.08.2010 (11.00 bis 17.00) zu einer Beeinträchtigung durch das u. a. vor den Fenster der Wohnung des Beklagten aufgebauten Gerüst (Einsehbarkeit der Wohnung, Erhöhung der Einbruchsgefahr) und zu Bohr-, Schweiß, Schleif- und/oder Hämmer- und Aufzugsgeräuschen (Baulärm).
Durch diese von dem Beklagten behaupteten Beeinträchtigungen wäre eine Minderung von 20 % der Bruttokaltmiete von im vorliegenden Fall 19,35 € pro Tag (600,00 € : 31 Tage) für 13 Tage, mithin 50,31 € angemessen.
Für die am 04.08., 23.08, 24.08., 25.08., 27.08. und 03.09.2010 durch die Malerarbeiten, den Auf- und Abbau des Gerüsts und dessen bestimmungsgemäße Benutzung verursachten Beeinträchtigungen ist eine Minderung von 5 % der Bruttokaltmiete von im vorliegenden Fall 19,35 € pro Tag für 6 Tage, mithin weiteren 5,81 € angemessen.
Für die Existenz des Gerüstes an sich an den 11 Tagen, an welchen keine weiteren Beeinträchtigungen dargelegt wurden (07.08., 08.08., 14.08, 15.08., 21.08, 22.08., 28.08., 29.08., 30.08., 31.08. und 01.08.2010) ist eine Minderung von 3 % der Bruttokaltmiete von im vorliegenden Fall 19,35 € pro Tag von mithin 6,39 € angemessen.
Wegen der am 03.09.2010 zwischen 14.15 und 15.00 Uhr sowie am 04.09.2010 binnen 15 Minuten durchgeführten Renovierungsarbeiten in der Küche und im Badezimmer des Beklagten, scheidet eine Minderung aus, da es im Hinblick auf Dauer und Intensität der Beeinträchtigung um ein unerhebliche Minderung der Tauglichkeit im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB handelt.
Eine Tauglichkeitsbeeinträchtigung bzgl. des Dachbodens liegt ebenfalls nicht vor, da sich weder aus Parteivortrag, auch nicht aus dem Mietvertrag, ergibt, dass der Dachboden an den Beklagten vermietet wurde, allenfalls, dass ihm die Nutzung unentgeltlich bis auf Weiteres gestattet wurde. Da seit Mietbeginn erst 3 Jahre vergangen sind, kann diesbezüglich eine stillschweigende Vertragsänderung nicht angenommen werden.
Daher stünde dem Beklagten nach seinem eigenen Vortrag lediglich eine Minderung in Höhe von (50,31 € + 5,81 € + 6,39 €) 62,51 € zu, welche unter dem klägerseits zugestandenen Betrag liegt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen finden ihre Rechtsgrundlage in den §§ 92 Abs. 2, 708 Nr. 11, 711 und 713 ZPO.