Source: https://www.lavorincasa.it/scannafosso-in-condominio/
Timestamp: 2019-07-17 08:33:45+00:00
Document Index: 78080021

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1120', 'art. 1136', 'art. 1120', 'art. 1123', 'art. 1120', 'art. 1120', 'art. 1138']

Scannafosso in condominio
Realizzazione di uno scannafosso in condominio
NEWS Parti comuni04 Dicembre 2015 ore 15:00
La realizzazione di uno scannafosso in condominio che può essere utile per isolare gli ambienti, è soggetta a una serie di condizioni da valutarsi caso per caso.
scannafosso in condominio , intercapedine condominiale , innovazioni condominio , scannafosso
Che cosa è lo scannafosso?
Lo scannafosso altro non è che una sorta vuoto creato artificialmente attorno agli edifici, al fine di coibentarlo al meglio, specie dall’umidità, e quindi di consentire una migliore conservazione nel corso del tempo.
Nel linguaggio italiano corrente, quindi, allo scannafosso negli edifici di recente costruzione si tende a sostituire il termine intercapedine.
Sul vocabolario della lingua italiana l’utilizzo di questo termine e per lo più limitato agli edifici rurali o ad edifici costruiti in epoche passate.
Nel linguaggio comune, specie in alcune zone dell’Italia, tuttavia, il termine scannafosso è ancora utilizzato come sinonimo d’intercapedine.
In questo contesto, pertanto, non è raro che vengano chiesti consigli e indicazioni in merito all’utilità di uno scannafosso e all’iter necessario per la sua realizzazione; in questo contesto ci occuperemo delle problematiche condominiali correlate a questa struttura.
Scannafosso sul suolo condominiale
È utile ricordare che il suolo del condominio non è per forza coincidente con il piano di campagna.
Se il condominio si sviluppa anche al di sotto di esso, il suolo – parte comune ex art. 1117 c.c., salvo diversa indicazione del titolo – sarà costituito dalla parte di terreno sul quale poggiano le fondazioni.
Il sottosuolo, non menzionato dall’art. 1117 c.c. ma parimenti e unanimemente considerato condominiale, salvo diversa indicazione, è la parte al di sotto delle fondazioni.
La giurisprudenza è oramai pacificamente orientata in tal senso (sulla nozione di suolo e sottosuolo e sulla loro natura condominiale si veda, tra le tante, Cass. 2 marzo 2010 n. 4965).
È in questa zona dell’edificio che bisogna andare a operare se si vuole realizzare uno scannafosso; in sostanza bisogna andare a creare uno spazio vuoto tra i muri perimetrali dell’edificio e il terreno circostante, in modo tale da meglio isolare lo stabile.
Si tratta di un’operazione che per essere eseguita necessità di particolari condizioni di spazio (potrebbe non essercene a sufficienza per realizzare una simile opera) e di sicurezza (ossia è fondamentale valutare l’impatto del vuoto che si andrebbe a creare).
Questi aspetti devono essere valutati in fase di progettazione e di conseguenza, ove non adeguatamente considerati, rischiano di esporre la decisioni sulla realizzazione dello scannafosso a censure.
Scannafosso nelle delibere condominiali
Il punto fondamentale che bisogna tenere presente è che qualunque decisione riguardante la realizzazione di uno scannafosso dev’essere adottata dall’assemblea condominiale.
Con quale maggioranza? Questa la naturale domanda che segue alla precedente affermazione.
Ad avviso di chi scrive non può dubitarsi del fatto che lo scannafosso debba essere considerato alla stregua di un’innovazione.
Realizzando questa struttura non si va semplicemente a modificare qualcosa di già esistente per un migliore godimento delle cose comuni, ma si va a creare un qualcosa che non esisteva, modificando lo stato dei luoghi in modo tale che il prima ed il dopo presentino delle differenze tali da poteri considerare, per l’appunto, innovative (cfr. in tal senso Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
La realizzazione di uno scannafosso è quindi un’opera innovativa e come tale dev’essere deliberata.
Quanto ai quorum deliberativi previsti per questo genere di interventi, è necessario ricordare che da una lettura coordinata dell’art. 1120 c.c. (quello disciplinate le innovazioni) e dell’art. 1136 c.c. (riguardante i quorum deliberativi) si deduce che:
a) per le innovazioni ordinarie è sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino i due terzi;
b) per le innovazioni riguardanti eliminazione di barriere architettoniche, miglioramento di salubrità e sicurezza dell’edificio, impianti tecnologici, ecc. (per un’elencazione dettagliata si veda art. 1120, secondo comma, c.c.) è, invece, sempre necessario il voto favorevole della maggioranza dei condòmini presenti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.
Ad avviso di chi scrive la realizzazione dello scannafosso dev’essere considerata un’innovazione finalizzata a garantire maggiore salubrità degli edifici e come tale approvabile con le maggioranze indicate al suddetto punto b).
La spesa per la realizzazione dello scannafosso, come quella inerente altre innovazioni, dev’essere suddivisa tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo intercorrente tra tutti i partecipanti al condominio (art. 1123 c.c.)
Contestazioni da parte dei condòmini
In questo contesto è utile soffermarci su un ulteriore aspetto riguardante la vicenda di cui ci stiamo occupando: la contestazione da parte dei condòmini della decisione assembleare con la quale si stabilisce la realizzazione di uno scannafosso.
La delibera, come in altri casi, può essere contestata per vizi formali (es. omessa convocazione, mancato rispetto procedura di verbalizzazione, mancato raggiungimento quorum, ecc.) che devono essere considerati vizi comportanti l’annullabilità del verbale, oppure per violazione dell’art. 1120 c.c. concernente le innovazioni vietate, ossia le innovazioni che possono creare pericolo alla sicurezza de alla stabilità dell’edificio oppure lederne il decoro.
In questo caso la deliberazione dev’essere considerata nulla, eccezion fatta per il decoro che ad avviso di chi scrive è sempre modificabile con l’accordo di tutti (contro questa interpretazione gioca l’assoluta inderogabilità dell’art. 1120 c.c. prevista dall’art. 1138 c.c.).
In ogni caso la contestazione della deliberazione di installazione di uno scannafosso dev’essere preceduta dall’esperimento di un tentativo di mediazione.
Articolo: Scannafosso in condominio
Scannafosso in condominio: Commenti e opinioni
Venerdì 9 Febbraio 2018, alle ore 14:27
Abito al pianio terra di una palazzina 4 proprietari, ho problemi di risalita di umidità perchè in una parete sono a contatto con il giardino e vorrei fare uno scannafosso intanto per togliere questa umidità di risalita e anche per salvaguardare la struttura perimetrale,
Vorrei sapere se gli altri proprietari devono partecipare alle spese e in che percentuale.
Lucag1979 Activ1
Mercoledì 21 Febbraio 2018, alle ore 12:49
Sì, dovrebbero ed in base ai millesimi di proprietà. Ma la decisione va presa di comune accordo, altrimenti diventa un'opera tua e quindi a tue spese.
Notizie che trattano Scannafosso in condominio che potrebbero interessarti
Divisione del condominio
Condominio - La legge consente, in determinate condizioni, di dividere il condominio esistente in più parti che per caratteristiche strutturali possono poi costituirsi in autonomi condomini.
Condominio - Le innovazioni e le modifiche delle cose comuni, sia pur molto simili, sono comunque interventi differenti soggetti a diversi regimi di autorizzazione
Innovazioni e modifiche delle cose comuni in condominio
Parti comuni - Innovazioni e modifiche delle cose comuni sono differenti e tale diversità incide e non poco sui quorum deliberativi di quegli interventi. Come distinguerle?
Scioglimento giudiziale del condominio
Assemblea di condominio - Da un condominio ne posso sorgere due. I casi che portano alla scissione, la quale avviene su impulso dell'assemblea o tramite ricorso all'Autorità Giudiziaria.
Condòmini sempre più esposti ai creditori del condominio
Parti comuni - Qualora i creditori del condominio siano insoddisfatti sono pignorabili le quote del singolo condomino anche se non moroso. Le novità della Corte di Cassazione.
Barriere architettoniche in condominio e innovazioni
Condominio - Le barriere architettoniche in condominio possono essere eliminate con le speciali maggioranze previste dalla legge 13/89 anche se non vi abitano disabili.
304.628 Utenti Registrati