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Timestamp: 2016-10-24 10:43:20+00:00
Document Index: 142789543

Matched Legal Cases: ['art. 798', 'art. 45', 'art. 108', 'art. 816', 'art. 108', 'art. 107', 'art. 108', 'art. 798', 'art. 816', 'art. 816', 'art. 107', 'art. 816', 'art. 816', 'art. 9', 'art. 64', 'art. 816', 'art. 134', 'art. 156', 'in fine', 'art. 156', 'art. 45', 'art. 102', 'art. 108', 'art. 108', 'art. 45', 'art. 816']

126 III 339. Extrait de l'arr�t de la Chambre des poursuites et des faillites du 12 janvier 2000 dans la cause Banque X. (recours LP)
Pouvoir d'appr�ciation de l'office des poursuites lors de la r�alisation d'un gage collectif au sens de l'art. 798 al. 1 CC. Vente de lots PPE en bloc ou s�par�ment (art. 45 al. 1 let. b ORFI et art. 108 al. 1bis ORFI). L'office des poursuites ne dispose pas du pouvoir d'appr�ciation conf�r� par les art. 816 al. 3 CC et 107 al. 1 ORFI lorsqu'il appara�t d'embl�e, au vu de la valeur pr�sum�e d�termin�e par l'estimation, que tous les immeubles objet du gage collectif devront �tre vendus pour satisfaire le cr�ancier poursuivant (consid. 2). En l'esp�ce, seule la proc�dure de mise � prix en bloc ou par lots de l'art. 108 al. 1bis ORFI, applicable par analogie, doit �tre envisag�e (consid. 3). Faits � partir de page 33
La banque X. exerce contre V. une poursuite en r�alisation de gage ayant pour objet 49 lots de propri�t� par �tages, tous propri�t� de la SI Y. Ces 49 lots sont grev�s en faveur de la cr�anci�re d'une c�dule hypoth�caire au porteur, d'un montant nominal de 7'800'000 fr. Saisi par la cr�anci�re d'une r�quisition de vente, l'Office des poursuites de Gen�ve/Rh�ne-Arve a fait proc�der � l'expertise des 49 lots PPE, expertise qui a port� tant sur le prix de chacun des lots que sur la valeur de l'immeuble en bloc. A r�ception du r�sultat de BGE 126 III 33 S. 34l'expertise, la cr�anci�re a invit� l'office des poursuites � proc�der d'abord � une vente s�par�e, puis � une vente en bloc des 49 lots PPE, requ�te que l'office a rejet�e en invoquant les art. 107 et 108 de l'Ordonnance du Tribunal f�d�ral du 23 avril 1920 sur la r�alisation forc�e des immeubles (ORFI; RS 281.51).
La plainte form�e par la cr�anci�re contre cette d�cision a �t� rejet�e par l'Autorit� de surveillance des offices de poursuites et de faillites du canton de Gen�ve. La cr�anci�re a recouru � la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal f�d�ral afin d'obtenir que l'office proc�de � la vente aux ench�res des 49 lots PPE en deux temps: d'abord � une vente s�par�e, puis � une vente en bloc, conform�ment � la proc�dure pr�vue par l'art. 108 al. 1bis ORFI. La Chambre des poursuites a admis le recours et r�form� la d�cision attaqu�e dans le sens demand�.
2. Les 49 lots PPE litigieux appartiennent au m�me propri�taire et sont grev�s de la m�me c�dule hypoth�caire en garantie d'une seule et m�me cr�ance. Comme le retient � juste titre l'autorit� cantonale de surveillance, on se trouve donc en pr�sence ici d'un gage collectif au sens de l'art. 798 al. 1 CC. En pareil cas, le cr�ancier doit poursuivre simultan�ment la r�alisation de tous les immeubles (art. 816 al. 3, 1�re phrase, CC); toutefois, la r�alisation de ceux-ci n'a lieu que dans la mesure jug�e n�cessaire par l'office des poursuites (art. 816 al. 3, 2�me phrase, CC), c'est-�-dire que celui-ci n'en vendra qu'autant qu'il est n�cessaire pour couvrir la cr�ance du cr�ancier gagiste poursuivant ainsi que les cr�ances garanties par l'immeuble pr�f�rables � celle du poursuivant (art. 107 al. 1 ORFI). Ces dispositions tendent toutes au m�me but, � savoir prot�ger le d�biteur en �vitant de vendre plus d'immeubles qu'il n'est n�cessaire pour satisfaire le cr�ancier poursuivant en capital, int�r�ts et frais, tout en prot�geant au mieux les int�r�ts du cr�ancier poursuivant et d'�ventuels cr�anciers de rangs post�rieurs (LEEMANN, Commentaire bernois, n. 23 ss ad art. 816 CC; TRAUFFER, Commentaire b�lois, n. 18 ss ad art. 816 CC). L'interdiction de vendre plus d'immeubles qu'il n'est n�cessaire pour satisfaire le cr�ancier poursuivant fait ainsi obstacle � une vente en bloc de tous les immeubles remis en gage, lorsque la cr�ance en poursuite peut �tre satisfaite par la vente de quelques immeubles seulement (LEEMANN, loc. cit., n. 26).
S'il faut indiscutablement reconna�tre � l'office des poursuites un r�el pouvoir d'appr�ciation dans un tel contexte, force est toutefois d'admettre, avec la recourante, qu'il n'en dispose d'aucun lorsqu'il appara�t d'embl�e, au vu de la valeur v�nale pr�sum�e d�termin�e par l'estimation (art. 9 al. 1 et 99 al. 1 ORFI), que tous les immeubles devront �tre vendus pour satisfaire le cr�ancier poursuivant.
La d�cision attaqu�e indique que l'expertise a port� tant sur le prix de chaque lot PPE que sur la valeur de l'immeuble en bloc; elle ne mentionne toutefois aucun chiffre, pas plus qu'elle ne pr�cise le montant de la cr�ance en poursuite. Le dossier permet ais�ment de combler ces lacunes (cf. art. 64 al. 2 OJ). En effet, dans sa communication du 10 mars 1999 portant le r�sultat de l'expertise � la connaissance de la cr�anci�re (dossier cantonal, pi�ce 14), l'office a pr�cis� que "l'immeuble a �t� expertis� en bloc � Frs 7'190'000.- et par lots pour les montants suivants: ...", totalisant 7'190'000 fr. Quant au montant de la cr�ance en poursuite, elle s'�l�ve selon les commandements de payer (pi�ces 9 et 10) � 7'800'000 fr. plus int�r�ts � 10% d�s le 31 d�cembre 1993; dans sa plainte � l'autorit� cantonale de surveillance (p. 5/6), la recourante fait �tat d'un montant de poursuite, �valu� au 31 mars 1999, d'environ 10'953'317 fr. La valeur v�nale pr�sum�e des immeubles objet du gage collectif s'av�rant nettement inf�rieure au montant de la cr�ance en poursuite, l'office ne dispose par cons�quent pas du pouvoir d'appr�ciation conf�r� par les art. 816 al. 3, 2�me phrase, CC et 107 al. 1 ORFI.
3. En vertu de l'art. 134 al. 1 LP, �galement applicable � la poursuite en r�alisation de gage (art. 156 al. 1 LP), il appartient � l'office des poursuites d'arr�ter les conditions des ench�res de la mani�re la plus avantageuse, de fa�on en particulier � obtenir la somme la plus �lev�e possible (K�NZIG/BERNHEIM, Kommentar zum Bundesgesetz �ber Schuldbetreibung und Konkurs, n. 22 in fine ad art. 156; Rep. 1993, p. 238 consid. 3a p. 240). En cas de r�alisation de plusieurs immeubles, les conditions de vente doivent indiquer s'ils seront mis en vente en bloc, par lots ou par parcelles et, �ventuellement, la composition des lots et l'ordre des ench�res (art. 45 al. 1 let. b ORFI, par renvoi de l'art. 102 ORFI). La proc�dure de mise � prix en bloc ou par lots, telle qu'elle est d�crite � l'art. 108 al. 1bis ORFI est - au dire m�me de l'autorit� cantonale de surveillance (...) - celle qui permet de tenir au mieux compte des int�r�ts des parties en pr�sence en assurant notamment que le cr�ancier et le d�biteur obtiennent le meilleur prix. Seule cette proc�dure, applicable par analogie, doit donc �tre envisag�e dans les circonstances donn�es.
art. 108 al. 1bis ORFI,
art. 45 al. 1 let. b ORFI,
art. 816 al. 3 CC