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Timestamp: 2016-09-28 11:57:17
Document Index: 50885323

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 242', '§ 556', '§ 556', '§ 560', '§ 536', '§ 536']

KG, Urteil vom 22. Februar 2010 - Az. 20 U 80/08 x
KGRechtsprechungUrteil vom 22. Februar 2010 - Az. 20 U 80/08
KG · Urteil vom 22. Februar 2010 · Az. 20 U 80/08
openJur 2012, 12505
1. Ein Anspruch auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen ist dann nicht gegeben, wenn die Heizungsanlage nicht funktionsfähig ist.2. Der Abrede der Mietvertragsparteien über die Zahlung von Heizkostenvorschüssen an den Vermieter ist jedenfalls konkludent zu entnehmen, dass der Vermieter die Bereitstellung einer funktionierenden Heizung und die Versorgung mit Wärme schuldet.TenorAuf die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung des Beklagten wird unter Zurückweisung ihrer Rechtsmittel im Übrigen das am 31. März 2008 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klägerin hält die Kündigung vom 4.10.2007 für wirksam, weil entgegen der Auffassung des Landgerichts die Heizkostenvorschüsse geschuldet würden. Der Beklagte habe sich – unstreitig - bei Abschluss des Mietvertrages zur Zahlung der Heizkostenvorschüsse verpflichtet. Diese Verpflichtung entfalle nicht automatisch, wenn die Heizungsanlage nicht zur Verfügung gestellt oder außer Betrieb gesetzt werde. Hierbei bestehe nur ein Minderungsrecht, das das Landgericht zutreffend verneint habe. Mit Schreiben vom 14. Mai 2008 habe die Konsum eG das Mietverhältnis erneut wegen Zahlungsverzuges gekündigt, weil der Beklagte zwischen November 2007 und Januar 2008 weiterhin nur 2.000,00 EUR monatlich und ab Februar 2008 gar nichts mehr an sie gezahlt habe.
den Beklagten unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils zu verurteilen, an die Klägerin weitere 17.992,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts vom 31.03.2008 die Klage in vollem Umfang abzuweisen.
302. Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Anspruch auf Heizkostenvorschüsse nicht gegeben ist, denn die Heizungsanlage war bereits im Winter 2006/2007 komplett funktionsunfähig. Dies ergibt sich aus dem Montagebericht vom 8. August 2007. Danach ist die Heizungsanlage unter Entleerung des Wassers außer Betrieb genommen worden; „das Gas" und der Gasanschluss wurden abgemeldet und zwei defekte Heizkörper demontiert. Die Halle wurde bzw. wird durch Propangasheizkörper auf 11 °C durch den Mieter aufgeheizt. Dass die Heizungsanlage im Winter 2006/2007 repariert und wieder in Betrieb genommen werden sollte, hat keine der Parteien vorgetragen. Daher war nicht zu erwarten, dass Heizkosten bei dem Vermieter anfallen würden. Heizkostenvorauszahlungen dürfen aber nur in angemessener Höhe vereinbart werden. § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB regelt dies zwar nur für Wohnraummietverträge; diese allgemeine Beschränkung gilt aber auch für Geschäftsraummietverträge (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 11 Rn. 86). Ob sie aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB oder einer vertraglichen Nebenpflicht herzuleiten ist, bedarf keiner Entscheidung; in jedem Falle wohnt der Vorauszahlungsabrede die Vorstellung des Mieters inne, der von ihm geschuldete Betrag stelle kein verdecktes, partiell zinsloses Darlehn für den Vermieter dar (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rn. 275). Soweit hier Leistungen weggefallen sind, auf die sich die Vorauszahlungen beziehen, darf der Mieter die Vorauszahlungen von sich aus kürzen (Lindner-Figura u. a., a. a. O., Rn. 87; Schmidt-Futterer, a. a. O., § 556 Rn. 277; § 560 Rn. 55 ff). Letztendlich ergibt sich auch aus der vom Beklagten vorgelegten Abrechnung vom 24.7.2008, dass im Jahr 2007 Heizkosten nur in Höhe von 145,31 EUR angefallen sind, so dass die vereinbarten Vorauszahlungen nicht berechtigt sind.
32Entgegen der Auffassung des Landgerichts war die Minderung auch nicht gemäß § 536 b BGB wegen der Kenntnis des Beklagten von dem Zustand der Heizung ausgeschlossen. Auch die Regelung in Nr.1 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag („Der Mieter übernimmt den Mietgegenstand im Zustand wie er steht und liegt gemäß Übergabeprotokoll“) führt nicht zum Ausschluss der Gewährleistungsrechte bezüglich der defekten Heizung, denn diese ist im Übergabeprotokoll schon gar nicht erwähnt. Die Rechte des Mieters sind nämlich dann nicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter zugesagt hat, den Mangel zu beseitigen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536 b Rn. 5; Linder-Figura u.a., a. a. O., Kap. 14 Rn. 355). Zwar ist dem schriftlichen Mietvertrag, der die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für sich hat, eine solche Zusage nicht ausdrücklich zu entnehmen. Jedoch ist der Abrede der Mietvertragsparteien über die Zahlung von Heizkostenvorschüssen an die Vermieterin konkludent zu entnehmen, dass diese die Bereitstellung einer funktionierenden Heizung und die Versorgung mit Wärme schuldet. Da die Heizungsanlage unstreitig vor Mietvertragsschluss nicht funktionierte und der Klägerin nach dem Mietvertrag auch die Instandsetzung und Instandhaltung der Heizung obliegt, enthält die Vereinbarung über die Zahlung eines Heizkostenvorschusses auch schlüssig die Zusage der Vermieterin, die Heizung wieder herzurichten. Auf mündliche Zusagen der Vermieterin außerhalb des schriftlichen Mietvertrages kommt es daher nicht an. Der Beklagte war auch nicht verpflichtet, sich seine Rechte ausdrücklich vorzubehalten.
Die Minderung ist schließlich nicht deshalb ausgeschlossen, weil – nach dem Vortrag der Klägerin - der Beklagte den Mangel der defekten Heizung durch das Außerkraftsetzen des Frostschutzes (Abschalten der Heizung im Winter) vertragswidrig verschuldet hätte. Nach dem unwidersprochenen Vortrag des Beklagten ist die Heizung im Dezember 2005 ausgefallen, und in der Folge sind zwei Heizkörper geplatzt. Danach hat der Beklagte auf Grund des auslaufenden Wasser die Heizkörper demontiert und den Zulauf versiegelt. Zu diesem Zeitpunkt war der Beklagte jedoch noch nicht Mietvertragspartei; der Mietvertrag mit ihm wurde erst im September 2006 geschlossen.
Der Beklagte schuldet für - September 2006 1.925,60 EUR- Oktober – Dezember 2006 1.925,60 – 20 % (385,12)= 1.540,48 x 3 4.621,44 EUR 6.547,04 EUR- Januar – März 2007 1.975,40 – 20 % (395,08)= 1.580,32 x 3 4.740,96 EUR 11.288,00 EURGezahlt sind unstreitig bis März 2007 11.306,75 EUR Guthaben + 18,75 EURGeschuldet April 2007 1.580,32 EUR Gezahlt 2.380,00 EUR,Guth.+ 799,68 EURGeschuldet Mai 20071.975,40 EUR Gezahlt 2.000,00 EUR,Guth.+ 24,60 EURGeschuldet Juni 2007 1.975,40 EUR Keine Zahlung, daher Anrechnung Guth.; offen 1.132,37 EUR + Anrechnung Guth. 24,60 (x2) aus Aug. + Sept. 2007offen1.083,17 EURGeschuldet August 20071.975,40 EUR Gezahlt 2.000,00 EUR Geschuldet September 20071.975,40 EUR Gezahlt 2.000,00 EUR Geschuldet Oktober 2007 1.580,32 EURoffen1.580,32 EURIII.
b) Hinsichtlich des Zahlungsanspruchs in Höhe von 4.805,20 EUR für die Monate April, Mai, Juni, August und Oktober 2007 war die Klage und auch die Berufung der Klägerin unbegründet, denn – wie bereits ausgeführt - schuldete der Beklagten den Heizkostenvorschuss nicht.
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