Source: https://jasper-law.de/veroeffentlichungen/ausserordentliche-kuendigung-eines-wohnraummietverhaeltnisses-wegen-zahlungs-rueckstaenden-in-der-verbraucherinsolvenz-des-mieters/
Timestamp: 2019-05-23 11:00:25
Document Index: 124692891

Matched Legal Cases: ['§ 109', '§ 320', '§ 320', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen in der Verbraucherinsolvenz des Mieters - JASPER Rechtsanwälte
Außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungs-rückständen in der Verbraucherinsolvenz des Mieters; Grenzen des Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Mietwohnung
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung zum einen mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter in der Verbraucherinsolvenz des Mieters eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach der „Freigabe“ des Mietverhältnisses seitens des Insolvenzverwalters /Treuhänders (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO***) auf Mietrückstände stützen kann, die bereits vor der Insolvenzantragstellung entstanden sind.
Es hat die Besonderheiten des auf dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraum-mietverhältnisses außer Acht gelassen und ist darüber hinaus weder dem Zweck des Zurückbehaltungsrechts noch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gerecht geworden. Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB dient im Rahmen eines Mietverhältnisses dazu, auf den Vermieter – vorübergehend – Druck auszuüben, damit dieser – allerdings der Natur der Sache nach nur für die Zukunft – wieder eine mangelfreie Wohnung bereitstellt. Für die Zeit vor der Mängelbeseitigung wird das Äquivalenzverhältnis zwischen der (mangelhaften) Wohnung und der Miete durch die Minderung gewahrt.
Unter Berücksichtigung dessen ist es verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraum-mieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen. Vielmehr kann es redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Auch muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Der Mieter ist hierdurch nicht rechtlos gestellt, denn unbeschadet des Minderungsrechts kann er u.a. auf Mangelbeseitigung klagen oder in geeigneten Fällen den Mangel – ggf. nach Geltendmachung eines Vorschussanspruchs – selbst beseitigen.
Als Folge dieser BGH Entscheidung kommt der Freigabeerklärung des Treuhänders im Verbraucherinsolvenzverfahren des Mieters ab sofort entscheidende Bedeutung für beide Vertragsparteien zu. Denn als Folge dieser Erklärung kann der Vermieter jetzt das Mietverhältnis über die Wohnung fristlos kündigen, wenn Mietrückstände bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens in entsprechender Höhe bestanden haben. Die Kündigungssperre zum Schutz des Mieters vor einer solchen fristlosen Kündigung gilt dann nicht. Zudem hat der BGH entschieden, dass der Mieter bei Mängeln der Mietsache neben seinem Recht auf Minderung nur in gewissen Grenzen zusätzlich einen Betrag der Miete bis zur Beseitigung der Mängel zurückhalten darf. Zur Höhe und Dauer des Zurückbehaltungsrechts macht der BGH keine konkreten Angaben. Der Mieter ist daher sehr gut beraten, von diesem Recht nur vorsichtig Gebrauch zu machen, da er sonst in Zahlungsverzug gerät.