Source: https://www.mietrecht.de/blog/nebenkostenvorauszahlung/
Timestamp: 2020-08-07 12:52:58
Document Index: 87908160

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 560', '§ 560', '§ 560', '§ 2', '§ 560', '§ 560', '§ 273', '§ 273']

Nebenkostenvorauszahlung - Betriebskosten Mieter
Haben Mieter und Vermieter sich auf eine Nebenkostenvorauszahlung geeinigt, ist der Vermieter verpflichtet, über die Nebenkosten abzurechnen. Die in der Regel monatlich zu leistenden Vorauszahlungen stellen einen Vorschuss dar. In der Nebenkostenabrechnung werden daher jährlich die tatsächlich angefallenen Nebenkosten den erbrachten Abschlägen gegenübergestellt. Aus diesem Vergleich kann sich entweder ein Guthaben zugunsten des Mieters oder ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters ergeben.
Ist eine Vereinbarung über die Nebenkostenvorauszahlung getroffen, begrenzt § 556 Abs. 2 S. 2 BGB die Höhe der Abschläge auf ein wirtschaftlich angemessenes Maß. Erweist sich die zwischen den Parteien vereinbarte Vorauszahlung als von Anfang an unangemessen hoch, ist der Mieter nicht verpflichtet, den überhöhten Teil zu zahlen. Er hat dann gegen den Vermieter einen Anspruch auf entsprechenden Herabsetzung der Nebenkostenvorauszahlung (BayObLG, Urteil v. 05.10.95, REMiet 1/95).
Ist eine Erhöhung der Betriebskosten (Nebenkosten) eingetreten, so ist der Vermieter gemäß § 560 BGB berechtigt, eine Erhöhung der Warmmiete vorzunehmen. Zulässig ist eine Mieterhöhung in diesem Sinne nur dann, wenn im Mietvertrag die Betriebskosten als Nebenentgelt gemäß § 560 Abs. 1 BGB in Form einer Pauschale oder gemäß § 560 Abs. 4 BGB als Vorauszahlung gesondert ausgewiesen sind.
Grundlage für die Geltendmachung erhöhter Betriebskosten kann nur eine ausdrückliche vertragliche Bestimmung sein. Sie finden sich in zahlreichen Mietverträgen und sind regelmäßig darauf gerichtet, den Mieter zu verpflichten, eine notwendig werdende Erhöhung einzelner Nebenkosten während der Dauer des Mietverhältnisses in vollem Umfang zu tragen.
Soweit solche Mehrbelastungsklauseln zum Gegenstand des Mietvertrages gemacht werden, betrachtet die Rechtsprechung sie als zulässig mit der Einschränkung, dass ausschließlich die in § 2 BetrKV niedergelegten Betriebskosten umlagefähig sind (OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 10.02.99, 17 U 210/97).
Ergibt sich aus den Nebenkostenvorauszahlungen ein deutliches Guthaben auf Seiten des Mieters, so gewährt § 560 Abs. 3 S. 1 BGB Vermieter und Mieter das Recht, die Nebenkostenvorauszahlungen angemessen abzusenken. Dem Mieter ist die Ermäßigung unverzüglich mitzuteilen, § 560 Abs. 3 S. 2 BGB. Der Mieter kann allerdings kein einseitiges Kürzungsrecht für sich in Anspruch nehmen, sondern muss im Weigerungsfall den Vermieter auf Abgabe der Zustimmung zur Ermäßigung verklagen. Die Rechtsprechung gewährt dem Mieter in diesen Fällen auch ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB, um seinem Verlangen Nachdruck zu verleihen. Erfüllt der Vermieter bei unzweifelhafter Sachlage aus sachfremden Gründen den Zustimmungsanspruch nicht, kann der Mieter äußerstenfalls die Zahlung der monatlichen Abschlagszahlung solange verweigern, bis der Vermieter seiner Verpflichtung nachkommt, § 273 Abs. 1 BGB.
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