Source: https://www.stavebnyportal.sk/33/predaj-nehnutelnosti-a-najom-nehnutelnosti-z-pohladu-zakona-o-dph-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWAPmjV3JLd5Tfi3aDqAV8sn1clUwwR723pg/?uri_view_type=5
Timestamp: 2019-09-17 04:27:16+00:00
Document Index: 1626734

Matched Legal Cases: ['§ 8', '§ 19', '§ 4', '§ 38', '§ 38', '§ 19', '§ 8', '§ 54', '§ 69', '§ 38', '§ 38', '§ 8', '§ 8', '§ 22', '§ 22', '§ 8', '§ 72', '§ 69', '§ 38', '§ 8', '§ 38', '§ 69', '§ 38', '§ 69', '§ 38']

územné rozhodnutie cenník stavebných prác stavebný dozor hydrogeologický posudok tlakove skusky potrubia stavebný denník projektová dokumentácia hranice pozemku Koordinator dokumentacie búracie práce protokol o odovzdaní a prevzatí diela odovzdanie staveniska Stavebný zákon cenník projektových prác zapis o odovzdani stavby
1.3.2019, Ing. Ján Mintál, Ing. Zuzana Sidorová, Zdroj: Verlag Dashöfer
Ing. Ján Mintál, Ing. Zuzana Sidorová
Pojem nehnuteµnos», resp. stavbu, zákon è. 222/2004 Z.z. o dani z pridanej hodnoty (ïalej len „zákon o DPH”) bli¾¹ie ne¹pecifikuje. Tento pojem zákon vyu¾íva v § 8 (èo sa pova¾uje za tovar), § 19 (vznik daòovej povinnosti a najmä (dodanie a nájom nehnuteµnosti). Jedným z podstatných znakov nehnuteµného majetku je, ¾e sa via¾e k urèitej èasti zemského povrchu. Ide o akúkoµvek ¹pecifickú èas» zeme, na alebo pod jej povrchom, ktorá mô¾e by» predmetom vlastníckych alebo iných vecných práv, budova alebo stavba (kon¹trukcia) pripevnená k alebo v zemi, nad alebo pod morskou hladinou, ktorá nemô¾e by» µahko rozmontovaná alebo posunutá.
V zmysle § 4 ods. 4 zákona o DPH sa stáva platiteµom aj zdaniteµná osoba, ktorá dodá stavbu, alebo jej èas» alebo stavebný pozemok alebo prijme platbu pred ich dodaním a to tým dòom, ktorý nastane skôr, ak sa z dodania má dosiahnu» obrat 49 790 € , ale OKREM dodania stavby, jej èasti, alebo stavebného pozemku, ktoré sú od dane oslobodené v zmysle § 38 zákona o DPH ods. 1.
Zdaniteµná osoba sa platiteµom dane nestáva v prípade, ak pôjde o príle¾itostný predaj stavby alebo jej èasti alebo stavebného pozemku a v prípade, ak pôjde o predaj stavby, jej èasti, alebo stavebného pozemku, ktoré sú oslobodené od DPH podµa § 38 zákona o DPH.
Obchodná spoloènos» (neplatiteµ DPH) sa zaoberá poradenskou èinnos»ou v oblasti informatiky. V septembri 2015 spoloènos» kúpila nehnuteµnos» v hodnote 120 000 € ( i¹lo o novú nehnuteµnos») za úèelom prenájmu kancelárskych priestorov. Keï¾e záujem o prenájom priestorov bol minimálny, náklady na údr¾bu nehnuteµnosti boli vysoké, rozhodla sa obchodná spoloènos» túto nehnuteµnos» preda» v januári 2019 v hodnote 110 000 €. Nehnuteµnos» bola odovzdaná novému majiteµovi 21. 1. 2019, zápis do katastra prebehol v mesiaci marec 2019. Za deò dodania sa v zmysle zákona o DPH § 19 ods. 1 pova¾uje deò odovzdania nehnuteµnosti do u¾ívania, ak je tento deò skor¹í ako deò zápisu do KN. Napriek tomu, ¾e i¹lo o predaj nehnuteµnosti, z ktorej príjem je vy¹¹í ako 49 790 €, ide o príle¾itostný predaj, ktorý v danom prípade nevstupuje do obratu pre úèely registrácie, z èoho vyplýva, ¾e obchodná spoloènos» sa nestáva platiteµom dane zo zákona z titulu predaja nehnuteµnosti.
Novozalo¾ená obchodná spoloènos» – neplatiteµ DPH - sa zaoberá nájmom a obchodovaním s nehnuteµnos»ami. V júni 2019 spoloènos» kúpila nehnuteµnos» v hodnote 120 000 € ( i¹lo o novú nehnuteµnos») za úèelom jej ïal¹ieho predaja. Spoloènos» nehnuteµnos» predala v hodnote 123 000 €.. V zmysle kúpno-predajnej zmluvy mal kupujúci právo nehnuteµnos» u¾íva» zlo¾ením zálohy vo vý¹ke 35 000 € 22. 6. 2019. Vzhµadom na to, ¾e obchodná spoloènos» má v predmete podnikania èinnos» obchodovania s nehnuteµnos»ami, resp. obchoduje s nehnuteµnos»ami na pokraèujúcej báze, t.j. ne¹lo o príle¾itostný predaj, a súèasne z predaja sa má dosiahnu» obrat vy¹¹í ako 49 790 €, príjem z predaja vstupuje do obratu pre úèely registrácie, z èoho vyplýva, ¾e obchodná spoloènos» sa stáva platiteµom dane zo zákona 22. 6. 2019, kedy prijala èas» platby za predanú nehnuteµnos». Obchodná spoloènos» musí správcovi dane oznámi» do 10 dní skutoènos» na základe ktorej sa stala platiteµom (t.j. od 22.6.2019), a v tej istej lehote predlo¾i» osvedèujúce doklady (zmluvu, protokol o prevzatí stavby a pod.)
V prípade, ak na území tuzemska zahranièná osoba (podnikateµ z iného èlenského ¹tátu alebo tretieho ¹tátu) dodá stavbu ako celok alebo jej èas» na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy podµa § 8 ods. 1 písm. b/ zákona o DPH slovenskej zdaniteµnej osobe (dodávateµ nedodáva jednotlivé stavebné práce, ale dodáva stavbu ako celok alebo jej èas», prièom èas»ou stavby mô¾e by» napríklad nadstavba budov alebo prístavba budov, ktoré si vy¾adujú stavebné povolenie a ktoré sú na úèely zákona o DPH investièným majetkom v zmysle § 54 zákona o DPH), potom ide o dodanie tovaru a zahranièná osoba nie je povinná sa registrova» pre úèely zákona o DPH, preto¾e nastáva prenos platenia dane na tuzemskú zdaniteµnú osobu v zmysle § 69 ods. 2 zákona o DPH.
V zmysle zákona o DPH dodanie nehnuteµnosti alebo jej èasti podlieha dani vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak v momente predaja e¹te neuplynulo 5 rokov od:
kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé u¾ívanie stavby na urèený úèel, alebo po piatich rokoch odo dòa zaèatia prvého u¾ívania tejto stavby, a to podµa toho, èo nastane skôr,
kolaudácie, ktorou sa povolila zmena úèelu u¾ívania stavby, ku ktorej do¹lo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo vý¹ke najmenej 40 % z hodnoty stavby pred zaèatím stavebných prác,
kolaudácie, ktorou sa povolilo u¾ívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých do¹lo k podstatnej zmene podmienok doteraj¹ieho u¾ívania stavby, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo vý¹ke najmenej 40 % z hodnoty stavby pred zaèatím stavebných prác.
Dodanie pozemku je v¾dy oslobodené od DPH s výnimkou, ak sa jedná o stavebný pozemok. Dodanie stavebného pozemku podlieha DPH okrem situácie, kedy sa dodáva spolu so stavbou alebo èas»ou stavby, na ktorú mo¾no uplatni» oslobodenie. V tomto prípade re¾im DPH dodania stavebného pozemku kopíruje re¾im DPH uplatòovaný pri dodaní stavby alebo èasti stavby.
V zmysle vy¹¹ie uvedeného, ak nie sú splnené podmienky oslobodenia od DPH, podlieha dani dodanie novej stavby, ako aj dodanie star¹ej stavby, pri ktorej do¹lo k zmene úèelu pou¾ívania, av¹ak len za predpokladu, ¾e náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40 % hodnoty stavby pred zaèatím stavebných prác, a taktie¾ dodanie zrekon¹truovanej stavby za predpokladu, ¾e stavebné práce predstavovali najmenej 40 % z hodnoty stavby pred zaèatím prác.
Zákon o DPH definuje pojmy ”hodnota stavby pred zaèatím stavebných prác“ a ”podstatná zmena podmienok doteraj¹ieho u¾ívania stavby“.
Za „hodnotu stavby pred zaèatím stavebných prác” sa len na úèely vy¹¹ie uvedeného pova¾uje hodnota, ktorá nie je ni¾¹ia ako cena porovnateµnej nehnuteµnosti na voµnom trhu v èase pred zaèatím stavebných prác a to hlavne z toho dôvodu, ¾e predmetom prestavby resp. rekon¹trukcie sú aj staré budovy, pri ktorých u¾ nie je mo¾né zisti» ich pôvodnú hodnotu. V tomto prípade hlavným ukazovateµom pre porovnanie je hodnota stavby na voµnom trhu v èase pred prestavbou. Pri urèovaní hodnoty vo vz»ahu k porovnateµnej stavbe je potrebné bra» do úvahy kritérium umiestnenia stavby a èasové kritérium.
„Podstatnou zmenou podmienok doteraj¹ieho u¾ívania stavby” sa rozumie vynalo¾enie nákladov na stavebné práce vo vý¹ke najmenej 40 % hodnoty stavby pred zaèatím stavebných prác.
Pozn. podmienky oslobodenia v zmysle § 38 ods. 1 písm. b) a c) sa uplatnia, ak stavebné práce zaèali po 31. decembri 2018.
Platiteµ zakúpil star¹iu nehnuteµnos» - administratívnu budovu - v roku 2010. Túto nehnuteµnos» zrekon¹truoval na bytový dom, prièom kolaudácia bytov bola uskutoènená v roku 2016. V roku 2019 bude platiteµ byty postupne rozpredáva». Má by» predaj bytov zdanený? Alebo sa nehnuteµnos» posudzuje ako celok, t. j., pri predaji bytov sa mô¾e uplatni» oslobodenie od dane v zmysle § 38 ods. 1, nakoµko od prvej kolaudácie celej nehnuteµnosti uplynulo viac ako 5 rokov?
Byt sa pova¾uje za èas» stavby. Z uvedeného vyplýva, ¾e ak sa predáva èas» stavby (byt), potom jeho predaj je mo¾né oslobodi» od dane len za podmienky, ¾e od jeho 1. kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Keï¾e byty boli skolaudované v roku 2016, ich predaj bude v roku 2019 podlieha» dani.
Platiteµ dane A daruje inému platiteµovi dane B, nehnuteµnos» neurèenú na bývanie. Nehnuteµnos» má viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie. Platiteµ dane A si pri jej kúpe uplatnil odpoèítanie DPH. Ako má platiteµ dane postupova» z hµadiska DPH? Má platiteµ A vystavi» faktúru?
Podµa § 8 ods. 3 zákona o DPH, ak platiteµ dane dodá tovar (teda aj nehnuteµnos») na svoju osobnú spotrebu, dodá tovar na osobnú spotrebu svojich zamestnancov, dodá tovar bezodplatne alebo dodá bezodplatne tovar na ïal¹í iný úèel ako na podnikanie a ak pri kúpe tohto tovaru bola daò úplne alebo èiastoène odpoèítaná, pova¾uje sa takéto dodanie tovaru za dodanie tovaru za protihodnotu. Ak ide o bezodplatné dodanie tovaru v zmysle § 8 ods. 3 zákona o DPH, pri urèení základu dane, z ktorého má platiteµ dane (darca) povinnos» odvies» daò, sa postupuje podµa § 22 ods. 5 zákona o DPH, t. j. pri dodaní tovaru, ktorý je odpisovaným majetkom podµa § 22 zákona è. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, je základom dane zostatková cena majetku zistená podµa cit. zákona o dani z príjmov. V prípade bezodplatného dodania tovaru, ktoré sa pova¾uje za dodanie tovaru za protihodnotu podµa § 8 ods. 3 zákona o DPH pre iného platiteµa dane (obdarovaného), je platiteµ dane (darca) v zmysle § 72 ods.1 písm. a) povinný vyhotovi» faktúru i napriek tomu, ¾e k úhrade nie je urèená ¾iadna suma.
Prenos daòovej povinnosti podµa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH sa na posudzovaný prípad nevz»ahuje. Podµa cit. ustanovenia, platiteµ dane, ktorý je príjemcom plnenia od iného platiteµa dane, je povinný plati» daò vz»ahujúcu sa na dodanie nehnuteµnosti alebo jej èasti v tuzemsku, ktorú sa dodávateµ rozhodol zdani» podµa § 38 ods. 8 zákona o DPH. V prípade postupu podµa § 8 ods. 3 zákona o DPH, ide o bezodplatné dodanie tovaru a platiteµ dane (darca) sa v danom prípade nemô¾e rozhodnú» o postupe podµa § 38 ods. 8 zákona o DPH, aj keï k darovaniu - bezodplatnému dodaniu nehnuteµnosti dôjde po 5 rokoch od jej prvej kolaudácie.
V zmysle § 69 ods. 12 písm. c/ zákona o DPH pri predaji nehnuteµnosti voèi inému platiteµovi, ktorú sa predávajúci platiteµ rozhodol zdani» v zmysle § 38 ods. 8 sa prená¹a daòová povinnos» na odberateµa ale len za podmienky, ¾e kupujúcim je platiteµ DPH. T. j. prenos daòovej povinnosti na kupujúceho je pri dodaní nehnuteµnosti v zmysle § 69 ods. 12 písm. c/ len za podmienky, ¾e dochádza k predaju nehnuteµnosti medzi dvomi platiteµmi. Pri predaji nehnuteµnosti v SR nie je mo¾né prenies» daòovú povinnos» na kupujúceho, ak je zahraniènou osobou, ktorá v tuzemsku nemá postavenie platiteµa. Rozhodnú» zdani» znamená, ¾e v momente predaja nehnuteµnosti predmetná stavba alebo èas» stavby spåòa podmienky na oslobodenie od DPH. Ak je v¹ak predmetom dodania stavba urèená na bývanie, jednotlivý byt alebo jednotlivý apartmán v bytovom dome, platiteµ nemá mo¾nos» takejto voµby, a predmetné dodanie bude po splnení podmienok podµa § 38 ods. 1 zákona o DPH v¾dy oslobodené od DPH.
Platiteµ dane – spoloènos» A – predáva star¹iu nehnuteµnos» neurèenú na bývanie (od prvej kolaudácie tejto nehnuteµnosti uplynulo viac ako 5 rokov – napr. uplynulo 30 rokov), ktorú sa rozhodol zdani».…
Vzor kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva bytuArchív