Source: https://urteile-gesetze.de/rechtsprechung/viii-zr-297-14
Timestamp: 2018-10-19 00:55:28
Document Index: 331091468

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 546', '§ 985', '§ 573', '§ 564', '§ 573', '§ 286', 'BGH', '§ 141', 'BGH', '§ 448', '§ 564']

BGH, Urteil VIII ZR 297/14 vom 23.09.2015 - urteile-gesetze.de
BGH 23.09.2015 - VIII ZR 297/14
Eigenbedarfskündigung von Wohnraum: Notwendige Konkretisierung und Ernsthaftigkeit eines Eigennutzungswunsches des Vermieters
vorgehend LG Bonn, 13. Oktober 2014, Az: 6 S 80/14vorgehend AG Bonn, 2. April 2014, Az: 203 C 154/13
Beide Mietverträge wurden im Auftrag der Klägerin mit Schreiben vom 28. März 2012 zum 30. Juni 2013 gekündigt. Zur Begründung ist im Kündigungsschreiben ausgeführt, dass die Klägerin in die Wohnung in der dritten Etage selbst einziehen wolle und die Mansarde - nach einem geplanten Umbau - als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt würde.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungsanspruch der Klägerin aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat bei seiner Würdigung, dass der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestehe, einen unzutreffenden Maßstab angelegt und wesentliche Umstände außer Betracht gelassen.
1. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Kündigung der Klägerin allerdings nicht schon deshalb unwirksam, weil sie entgegen § 573 Abs. 3 BGB nicht ausreichend begründet worden wäre. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt.
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7 mwN). Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Klägerin. Entgegen der Auffassung der Revision bedurfte es keiner Erläuterung, wie viele Arbeitszimmer die Familie benötigte.
3. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht einen Eigenbedarf der Klägerin bezüglich der Mansarde bejaht. Denn die Klägerin wollte diese Räume ihrer Tochter zur Verfügung stellen, damit sie mit einer weiteren Wohnung in der vierten Etage und Räumen im Dachgeschoss zu einer Maisonnettewohnung umgebaut werden konnten. Entgegen der Auffassung der Revision ist dieser Eigenbedarf auch nicht innerhalb der Kündigungsfrist dadurch entfallen, dass der Umbau zunächst ohne die von den Beklagten nicht geräumte Mansarde vorgenommen wurde und die Umbaupläne dahin geändert wurden, dass das Treppenhaus innerhalb der Wohnung anderweit realisiert wurde und die Mansarde nunmehr mittels eines Mauerdurchbruchs für ein Arbeits- und/oder Gästezimmer mit der Maisonnettewohnung verbunden werden soll.
Die weitere Frage, ob die Verletzung einer etwaigen Anbietpflicht die Eigenbedarfskündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen lässt, wie der Senat in der Vergangenheit angenommen hat (vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14 f.) oder ob eine derartige Pflichtverletzung nur zu Schadensersatzansprüchen führt, bedarf hier deshalb keiner Entscheidung.
5. Nicht zu beanstanden ist ferner die Würdigung des Berufungsgerichts, dass der von der Klägerin angegebene Wunsch, selbst in die Wohnung der Beklagten im dritten Obergeschoss einzuziehen, um dort - entsprechend dem Wunsch ihrer Tochter - einfacher auf die Enkelkinder aufpassen zu können, auf nachvollziehbaren, vernünftigen Gründen beruht.
6. Das Berufungsgericht hat aber bei der Würdigung der Ernsthaftigkeit des von der Klägerin angegebenen Nutzungswunsches einen unzutreffenden Maßstab angelegt. Denn für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (so genannte Vorratskündigung) nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Die Umstände, die dies im Streitfall objektiv zweifelhaft erscheinen ließen, hat das Berufungsgericht unter Verstoß gegen § 286 ZPO außer Betracht gelassen.
a) Das Amtsgericht hat seine Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches der Klägerin damit begründet, dass die Klägerin bei ihrer persönlichen Anhörung den Eigenbedarf nur "zaghaft" vorgebracht habe; sie habe auch nicht angeben können, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber gemacht habe, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung der Beklagten als ihre künftige Wohnung gewählt habe. Dies hat das Amtsgericht - in lebensnaher Würdigung - dazu veranlasst, an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches der Klägerin zu zweifeln. Denn die Annahme, dass sich ein Vermieter, der - wie die Klägerin - Eigentümer eines Hauses mit 15 Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen er an den neuen Lebensmittelpunkt stellt und welche der ihm gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet ist, ist lebensfremd.
Zwar hat das Berufungsgericht richtig gesehen, dass das Motiv, über einen erklärten Eigennutzungswunsch an der Dreizimmerwohnung auch die Mansarde für die Tochter zurück zu erhalten, die Möglichkeit, dass die Klägerin tatsächlich in die Dreizimmerwohnung der Beklagten einziehen will, nicht ausschließt. Es ist auch denkbar, dass die Klägerin unter mehreren im Wesentlichen gleich geeigneten Wohnungen im Interesse ihrer Tochter die Wohnung der Beklagten gerade deshalb ausgewählt hat, weil die Mansarde nur gemeinsam mit der Dreizimmerwohnung gekündigt werden konnte. Dass sich die Klägerin aber, wie das Amtsgericht aufgrund der wortkargen Angaben der Klägerin zu ihrem Eigennutzungswunsch nachvollziehbar angenommen hat, über ihre Wünsche und die Eignung der Wohnung der Beklagten für ihre Bedürfnisse keine näheren Gedanken gemacht hat, ist ein Umstand, der die erforderliche Ernsthaftigkeit und Konkretisierung des angegebenen Nutzungswunsches zumindest in Frage stellt. Denn ein noch unbestimmter, vager Nutzungswunsch kann eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht rechtfertigen.
Dass das Berufungsgericht die in der Berufungsverhandlung anwesende Klägerin selbst erneut angehört hat, ist weder dem Verhandlungsprotokoll noch den Urteilsgründen eindeutig zu entnehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsgericht einen Zeugen jedoch erneut zu hören, wenn es von der Würdigung des erstinstanzlichen Gerichtes hierzu abweichen will (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199 unter II 2 a, Beschluss vom 10. November 2010 - IV ZR 122/09, NJW 2011, 1364 Rn. 6, jeweils mwN). Für die Anhörung einer Partei nach § 141 ZPO gilt nichts anderes, insbesondere, wenn es - wie hier - um den Nachweis innerer Tatsachen (Umzugsabsicht) geht, für die eine Parteianhörung regelmäßig geboten ist (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1998 - I ZR 32/96, NJW 1999, 363 unter II 2 a zur Parteivernehmung nach § 448 ZPO).
Bei dem Gespräch zwischen der Tochter der Klägerin und den Beklagten am 21. Februar 2012 wurde ausschließlich darüber gesprochen, ob die Beklagten zur Aufgabe der Mansarde bereit wären und stand ein Umzug der Klägerin noch nicht im Raum. Weiter hat das Berufungsgericht - wie sich aus seinen Feststelllungen zu einer Anbietpflicht bezüglich der Erdgeschosswohnung ergibt - angenommen, dass die Klägerin sogar noch am 29. Februar 2012, als sie die freigewordene Erdgeschosswohnung erneut vermietete, einen Umzug in eine ihrer Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus in Bonn noch nicht ernsthaft in Betracht gezogen hat, sondern es allenfalls aufgrund von Gesprächen mit der Tochter "für möglich gehalten haben mag, dass eine Eigenbedarfskündigung künftig hinsichtlich der Mansarde und dann auch hinsichtlich der von der Beklagten bewohnten Wohnung erforderlich werden würde".
6. Die Verfahrensrüge der Revision bezüglich der unterbliebenen Vernehmung der Nachbarin als Zeugin hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung sieht er insoweit ab (§ 564 Satz 2 ZPO).