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Timestamp: 2020-01-24 14:47:07
Document Index: 188782249

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 7', '§ 9', 'BGH', '§ 9', 'BGH', 'BGH', '§ 7', '§ 9', '§ 9']

Geschäftsraummietvertrag - Renovierungsklausel - frag-einen-anwalt.de
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| 26.09.2015 11:01 |
Zusammenfassung: Auch im Gewerbemietrecht sind starre Fristen für Schönheitsreparaturen, die nur auf den Zeitablauf, nicht aber an die tatsächliche Abnutzung abstellen, unwirksam
in einem Geschäftsraum-Mietvertrag finden sich zum Thema "Schönheitsreparaturen" folgende Regelungen:
" § 7 Instandhaltung usw.:
Der Mieter übernimmt die Mieträume im Zustand gebrauchsgewöhnlicher Abnutzung wie besichtigt.
Bei Beendigung des Vertragsverhältnisses ist die Mietsache besenrein and in gutem, gebrauchsfähigem Zustand zurückzugeben.
Die Kosten laufender Instandhaltung (Schönheitsreparaturen) der Mietsache obliegen dem Mieter. Hierzu gehört insbesondere die regelmäßige Durchführung üblicher Pflege und Reparierungsarbeiten, wie Streichen der Decken, Tapezieren usw. "
Die Begriffe "gebrauchsfähiger Zustand" (§ 7) und "regelmässig" (§ 9) sind im Mietvertrag nicht weiter definiert.
Der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1986 soll nun zum Ende diesen Jahres beendet werden.
Der Mieter hat die Räume im Jahr 1986 unrenoviert übernommen und am Beginn der Mietzeit neu tapeziert sowie Wände und Decken frisch gestrichen.
Ob danach erneut Schönheitsreparaturen vom Mieter durchgeführt wurden, ist derzeit nicht bekannt und wurde von uns (Vermieter) auch nicht kontrolliert.
Wir selbst haben keine Renovierungen durchgeführt.
Vor kurzem haben wir die Räume mit Mietinteressenten besichtigt. Dabei ist aufgefallen, dass die Wände teilweise verdreckt bzw. verfärbt sind und in den betreffenden Räumen ein neuer Anstrich fällig wäre.
Ich wäre Ihnen nun für eine Antwort zu folgenden Fragen dankbar:
1) Müsste der Mieter eventuell erforderliche Schönheitsreparaturen noch durchführen bzw. deren Kosten tragen, auch wenn das kurz vor Ende seiner Mietzeit wäre ?
2) Müsste der Mieter dem Vermieter zumindest nachweisen, wann er welche Schönheitsreparaturen das letzte Mal durchgeführt hat ?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühunghen !
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Diese Antwort ist vom 26.09.2015 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
Müsste der Mieter eventuell erforderliche Schönheitsreparaturen noch durchführen bzw. deren Kosten tragen, auch wenn das kurz vor Ende seiner Mietzeit wäre?
Die Übertragung der Schönheitsreparaturen ist auch im Gewerbemietrecht zulässig. Schönheitsreparaturen dienen dazu, Abnutzungserscheinungen der Mietsache infolge des vertragsgemäßen Gebrauch zu beseitigen (BGH Gut 2008, 484). Die von Ihnen verwendete Klausel des § 9 ist bereits für sich genommen unzulässig, da der Mieter hierdurch über Gebühr belastet wird. Er soll eben nicht nach tatsächlicher Abnutzung, sondern regelmäßig, also immer, ohne Ausnahme, in bestimmter Zeitabfolge renovieren. Die Klauseln enthält eine starre Frist.
Starre Fristen sind nämlich unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen (BGH WuM 2007, 260). Dies gilt auch für Gewerberäume (OLG Düsseldorf GE 2007, 1119; OLG München GuT 2006, 264).
Die Rechtsprechung geht auch im Gewerbemietrecht davon aus, dass eine formularmäßige Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Vertragslaufzeit und eine unbeschränkte Endrenovierungspflicht den Mieter übermäßig belastet (BGH NZM 2005, 504). Dies ist hier aber nicht der Fall, da gar nicht erst eine Endrenovierungsklausel vereinbart ist. Aber auch die starre, nicht an die tatsächliche Abnutzung geknüpfte, regelmäßige Pflicht zur Renovierung ist bereits unzulässig.
Da der Mieter zu der Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet war, haben Sie auch nicht die Möglichkeit, ihn hierzu zu zwingen.
Die Antwort auf Frage 1 lautet also: Nein.
Die Übergaberegelung in § 7 halte ich allerdings für wirksam; es liegt auch keine unzulässige Summierung vor, da eine Endrenovierung gerade nicht vorgesehen ist. Laut Mietvertrag müssen die Räume besenrein und in gutem, gebrauchsfähigem Zustand übergeben werden. Das bedeutet allerdings nicht, dass die Renovierung erst kürzlich erfolgt ist. Es kommt auch hier allein auf den tatsächlichen Zustand der Räume an.
Müsste der Mieter dem Vermieter zumindest nachweisen, wann er welche Schönheitsreparaturen das letzte Mal durchgeführt hat?
Darauf kommt es eigentlich nicht an. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen besteht nicht, also auch kein Nachweis, wann diese zuletzt vorgenommen worden sind.
Der Begriff „regelmäßig" in § 9 des Mietvertrag enthält gewisse Unwägbarkeiten, weil man ihn durch aus als regelmäßig wiederkehrenden, bestimmten Zeitraum verstehen kann, wie ich dies getan habe. So kommt es eben auf die tatsächliche Abnutzung nicht an. Der Begriff „in der Regel" anstelle von „regelmäßig" wäre hingegen zulässig. Ich gehe aber davon aus, dass es sich nicht um inhaltsidentische Begriffe handelt.
Aus Gründen anwaltlicher Vorsicht empfehle ich, meiner Ansicht zu folgen.
Nachfrage vom Fragesteller	29.09.2015 | 22:30
Ich sehe es nach Ihren Ausführungen auch so, dass der Begriff "regelmässig" eigentlich nicht inhaltsgleich mit "in der Regel" sein kann.
Wäre § 9 evtl. zu "retten", wenn man ihn so formulieren und ergänzen würde:
"Die Kosten laufender Instandhaltung (Schönheitsreparaturen) der Mietsache obliegen dem Mieter. Hierzu gehört insbesondere die Durchführung üblicher Pflege und Reparierungsarbeiten, wie Streichen der Decken, Tapezieren usw., SOBALD DIESE ERFORDERLICH SIND.
SIND BEI BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES SCHÖNHEITSREPARATUREN ERFORDERLICH, JEDOCH VOM MIETER NOCH NICHT AUSGEFÜHRT, SIND DIESE BIS SPÄTESTENS ZUM BEENDIGUNGSZEITPUNKT VOM MIETER AUSZUFÜHREN."
Hoffe eine Antwort dazu ist noch über die Nachfragefunktion abgedeckt.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.09.2015 | 14:33
Diese Frage ist von der Nachfragemöglichkeit mit umfasst:
Die von Ihnen eingefügten Änderungen würden die bisherige vertragliche Regelung tatsächlich retten.
Beachten Sie aber, dass Sie den Vertrag nicht einseitig, insbesondere nicht zu Lasten des Mieters, ändern können, sondern nur einvernehmlich.
Bewertung des Fragestellers 04.10.2015 | 08:32
"Herr RA Nelsen ist auf meine Frage sehr ausführlich und in gut verständlicher Form eingegangen. Meine Nachfrage wurde problemlos beantwortet. Dieses Forum ist absolut empfehlenswert, vor allem um in punktuellen Fragen schnell und ohne Kanzleibesuch eine Antwort zu erhalten. "