Source: https://www.polke-partner.at/immobilien-abc/
Timestamp: 2019-11-20 10:31:14
Document Index: 183020029

Matched Legal Cases: ['§ 1392', '§ 1346', '§ 52', '§ 6', '§ 230', '§ 934', '§ 351']

POLKE & PARTNER Immobilienmakler: Das Immobilien ABC
Das Immobilien ABC: Damit nichts im Unklaren bleibt!
Von A wie Alleinvermittlungsauftrag bis Z wie Zession finden Sie hier alle im Immobilienhandel gängigen Begriffe inklusive entsprechender Erläuterung.
Damit Sie sich auch als Laie im Fachbegriff-Dschungel zurecht finden, statt sich in einer immobilientechnischen babylonischen Sprachverwirrung wiederzufinden.
Und sollte doch etwas unklar sein: Wir stehen Ihnen bei allen Fragen mit Rat und Tat zur Verfügung!
Vertrag, durch den ein Gläubiger seine Forderung auf eine Dritten überträgt. Der Dritte (neue Gläubiger) heißt Zessionar, der abtretende alte Gläubiger Zendent und der Schuldner, der an den neuen Gläubiger zu leisten hat, debitor cessus. (§ 1392 ff des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches – ABGB.)
Mit dem Alleinvermittlungsauftrag (auch Exklusivauftrag) wird der Immobilienmakler von seinem Kunden für eine bestimmte Zeit Alleinvermittlungsfrist) schriftlich mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes (z.B. Verkauf oder Vermietung einer Liegenschaft) beauftragt. Der alleinbeauftragte Immobiliemakler darf für den Fall, dass die Vermittlungstätigkeit trotz seiner zweckentsprechenden Bemühungen nicht zum Erfolg führen kann, weil der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag innerhalb der vereinbarten Frist widerruft oder das Immobiliengeschäft alleine oder mit Hilfe eines anderen Immobilienmaklers abschließt, die Verpflichtung des Auftraggebers zur Provisionszahlung („Konventionalstrafe“) vereinbaren. Im Erfolgsfall, d.h. bei einem durch seine Tätigkeit herbeigeführten Zustandekommen des Rechtsgeschäftes,gebührt dem Immobilienmakler die vereinbarte Provision.
Bei den Angaben von Immobilien findet man oft den Zusatz vom Altbau oder Neubau bzw. von der Altbauwohnung oder der Neubauwohnung.Was ist nun der genaue Unterschied? Im Grunde kann man zwei Kriterien heranziehen, wobei sie sich teilweise überschneiden. Ein Altbau ist dann ein solcher, wenn er vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurde oder zumindest vor dem Jahr 1950. Das hat historische Gründe, weil nach dem Zweiten Weltkrieg sehr viele Gebäude aufgrund der massiven Schäden durch die Kriegshandlungen neu errichtet werden mussten. Es dauerte bis zum Jahr 1950 und den folgenden Jahren, ehe die Neubauphase eingesetzt hatte. Häuser, die weiterhin in Betrieb blieben, wurden so zu Altbauhäusern. Diese Bestimmungen sind auch in den verschiedenen Mietrechtsbestimmungen zu finden und beeinflussen die Miethöhe (Freier Mietzins, Richtwertmietzins, Kategotriemietzins etc.) Die Art der Ausführung ist ein weiteres Kriterium für die Unterscheidung zwischen Altbau und Neubau:Ein Altbau zeichnet sich zum Beispiel dadurch aus, dass die Räume sehr hoch sind. Bei einem Neubau wird man kaum Raumhöhen über drei Meter vorfinden, Altbauten können auch 4,5 Meter hohe Räume und Flügeltüren aufweisen.
Abmachung, wonach Gewinn und Verlust eines von zwei Immobilienmaklern durchgeführten Geschäftes (Gemeinschaftsgeschäft) zur Hälfte geteilt werden. (Italienisch: „zur Hälfte“)
Der Eigentümer eines Grundstückes kann für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung des Grundstückes im Grundbuch (Eigentums- bzw. Lastenblatt) die Rangordnung anmerken lassen. Von dem Gerichtsbeschluss, mit dem die Anmerkung bewilligt wird, darf nur eine Ausfertigung erteilt werden (Rangordnungsbeschluss). Die Anmerkung der Rangordnung verliert ihre Wirksamkeit nach Ablauf eines Jahres nach ihrer Bewilligung und ist nicht verlängerbar. Die Einverleibung des Eigentums- bzw. Pfandrechtes im Rang der Anmerkung kann nur von demjenigen beantragt werden, der mit der einverleibungsfähigen Urkunde auch den Rangordnungsbeschluss vorlegt (Absicherung des Käufers bzw. Hypothekargläubigers, „Sperre“ des Grundbuches)
Regelmäßige Rückzahlung (Tilgung) einer Geldschuld, insbesondere Rückzahlungsrate zur Abzahlung eines Darlehens. Die Annuität setzt sich aus einer Kapital- und Zinsenquote zusammen, wobei die Zinsenquote der Pauschalrate (vom fallenden Kapital berechnet) während des Tilgungszeitraumes sinkt und die Kapitalquote steigt. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem aufgenommenen Darlehensbetrag, der Laufzeit, der Verzinsung, und der Zahl der Raten. Zur Berechnung dienen Annuitätentabellen, denen die Darlehensraten zur Tilgung eines aufgenommen Kapitals von Ats 100,- entnommen werden können („Kapitalisierungsfaktoren“). Werden z.B. Ats 100,- zu 9,5% Zinsen (antizipative, d.h. im vorhinein beginnende Verzinsung) auf 10 Jahre, rückzahlbar in Vierteljahresraten, aufgenommen, so beträgt die Vierteljahresrate laut Annuitätentabelle Ats 3,845114. Jährlich beträgt die Tilgung Ats 15,380456, in 10 Jahren sind für das aufgenommene Kapital von Ats 100,- insgesamt Ats 153,80456 rückzuzahlen. Die Annuität ist gleichbleibend, solange Zinssatz und Laufzeit unverändert sind.
Beiträge des Grundeigentümers zu den Kosten der Errichtung der für einen Baugrund notwendigen Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren (Kanal, Wasserleitung, Elektrizität, Gas …).
Seitenabstand („Reichen“), das ist ein gegen die seitlichen Nachbarliegenschaften gelegener Grundstreifen, der von jeder Bebauung freizuhalten ist.
Bundesabgabe von unbebauten, nicht land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken, jährlich 1% vom Einheitswert nach Anzug des Freibetrages von Ats 200.000,– Bringschuld Schuld, die am Sitz des Gläubigers zu erfüllen ist (Beispiel: Mietzins), im Gegensatz zur Holschuld.
Nach dem Einlangen eines Grundbuchsantrages wird vom Grundbuchsgericht die Übereinstimmung des Antrages mit dem Grundbuchsstand verglichen. Der formelle Vermerk des Ergebnisses auf dem Antrag (Buchstandsbericht, „BB“, früher auch Lustrum genannt) ist seit der Umstellung der Grundbücher auf ADV (Grundbuch) nicht mehr erforderlich.
Die Bürgschaft ist eine persönliche Haftung für eine fremde Schuld. Sie entsteht durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger und ist wirksam, solange die Hauptschuld besteht. Die Leistungspflicht des Bürgen kann von Gläubiger nach erfolgloser Einmahnung beim Hauptschuldner geltend gemacht werden. Hat sich hingegen jemand als „Bürge und Zahler“ verpflichtet, so kann der Gläubiger nach Fälligkeit der Hauptschuld sofort den Bürgen in Anspruch nehmen (§§ 1346 ff ABGB).
Traufe – unterer, meist waagrechter Abschluss, First – oberer, meist waagrechter Abschluss, Grat – Schnittstelle zweier Dachflächen, deren Traufen eine ausspringende Ecke bilden. Kehle (Ichse) – Schnittstelle zweier Dachflächen, deren Traufen eine einspringende Ecke bilden. Anfallspunkt – Punkt im First, in dem 3 oder mehrere Dachflächen zusammenstoßen. Verfallung – Gratlinie, die zwei verschieden hoch liegende Firste verbindet. Walmfläche – Dachfläche an der Schmalseite des Dachgrundrisses, anstelle einer Giebelwand.
Die früher gebräuchlichen gebrannten Tonziegel wurden als rechteckige Flachziegel („Wiener Tasche“) und als Flachziegel mit abgerundetem unterem Ende („Biberschwanzziegel“) hergestellt. In südlichen Gebieten wurden übereinander verlegte gewölbte Ziegel („Mönch und Nonne“) verwendet. Heute werden aus vorgeschnittenen Tonstücken Pressziegel hergestellt (Pressfalzziegel, Strangfalzziegel) sowie verschiedene Dachsteinformen aus anderem Material (Beton).
Dingliches Recht an einer fremden Sache, das den jeweiligen Eigentümer der Sache (Liegenschaft) zu einer Duldung oder Unterlassung verpflichtet. Man unterscheidet Grunddienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten. Zu den Grunddienstbarkeiten zählen die Feldservituten (z.B. Wege- und Weiderechte, Wasserschöpfrecht) und die Hausservituten. Hausservituten können „bejahende“ (zur Duldung verpflichtende) sein wie Rechte auf Einfügung von Balken in eine fremde Wand, auf Ableitung der Dachtraufe auf fremden Grund oder die Errichtung eines Daches oder Erkers über fremdem Grund. Demgegenüber verpflichten „verneinende“ Hausservituten zur Unterlassung, also z.B. die Höhe eines Hauses nicht zu verändern oder dem Nachbargebäude Licht, Luft oder Aussicht zu nehmen. Die Cottageservitut verpflichtet die Liegenschafts- eigentümer wechselseitig, eine bestimmte Verbauung einzuhalten und kann durch Maßnahmen der Baubehörde nicht außer Kraft gesetzt werden. Bei Grunddienstbarkeiten nennt man das Grundstück, zu dessen Gunsten das Recht (z.B. Durchfahrt) besteht, das herrschende Gut, das andere Grundstück das dienende Gut. Zu den persönlichen Dienstbarkeiten zählen der Gebrauch, hauptsächlich in der Form des Wohnrechtes und des Fruchtgenußrechtes (auch Nießbrauch, Usus fructus). Der Fruchtnießer hat den uneingeschränkten Gebrauch (alle Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse), er hat aber nach Maßgabe des Ertrages für die Erhaltung der dienstbaren Sache (z.B. Miethaus) zu sorgen.
Das Grundbuchsgesetz kennt drei Arten von Eintragungen im Grundbuch: Einverleibungen, Vormerkungen und Anmerkungen(auch „Ersichtlichmachungen“). Einverleibungen bewirken den unbedingten Erwerb oder die Löschung von Rechten wie z.B. von Eigentums- oder Pfandrechten (Intabulationen und Extabulationen). Vormerkungen (Pränotationen) bewirken hingegen bedingte Erwerbe oder Löschungen von Rechten, die einer nachfolgenden Rechtfertigung bedürfen. Durch Anmerkungen werden keine bücherlichen Rechte begründet, sie haben den Zweck, im Interesse Dritter tatsächliche Verhältnisse bekannt zu machen oder ganz bestimmte Rechtswirkungen herbeizuführen (z.B. Anmerkung der Minderjährigkeit bzw. des Eintritts der Volljährigkeit; Anmerkung von Konkurs- oder Ausgleichseröffnung; bei Wohnungseigentum Anmerkung von Vereinbarungen über die Aufteilung von Aufwendungen; Anmerkung der Abtretung von Hauptmietzinsen gemäß § 52 MRG; Ersichtlichmachung der Tatsache, dass ein Grundstück in einem Assanierungsgebiet liegt; Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung oder Veräußerung).
Der Energieausweis ist eine detaillierte Berechnung der Energiekennzahlen eines Gebäudes und informiert über den Energieaufwand und die Gesamteffizienz des Bauwerks. Ähnlich dem Typenschein für ein Auto, werden im Energieausweis energetische Kennzahlen für Gebäude erfasst. Basierend auf den Klimadaten des Standortes, werden aufbauend auf der genauen Ausrichtung des Gebäudes nach Himmelrichtung und der Geometrieerfassung, alle Bauteile inklusive der einzelnen Bauteilschichten und der Haustechnik eingegeben. Somit werden Energiegewinne und -Verluste berechnet und aufgrund dieser Bilanz der Energiebedarf des Gebäudes als Endergebnis ermittelt. Was also beim Auto der Treibstoffverbrauch pro 100 km ist, ist beim Haus der Energiebedarf pro m2 beheizter Fläche. Mit dem Energieausweis wird die Beurteilung der thermischen Qualität einer Immobilie ermöglicht. Zudem ist der Energieausweis ein wichtiges Instrument sowohl bei Neubau oder Sanierung eines Gebäudes und unterstützt bei der Planung von haustechnischen Systemen.
Gesetzlich geregelter Mietzins für Altmietverträge über Wohnungen und Geschäftsräume auf der Grundlage des vor dem I. Weltkrieg in Kronenwährung vereinbarten Mietzinses (Stichtag 1.8.1914). Beträgt für Wohnungen Ats 1,– (seit 1951) und für Geschäftsräume Ats 3,– (seit 1969) pro Friedenskrone.
Kleinunternehmerregelung (ohne Umsatzsteuer vermieten)
Kleinunternehmerregelung (Rz 994 ff UStR) Werden jährlich Umsätze unter € 30.000,– netto erzielt, kommt die unechte
Befreiung des § 6 Abs 1 Z 27 UStG als Kleinunternehmer zur Anwendung. Werden Wohnungsvermietungsumsätze erzielt, die diese Jahresgrenzenicht überschreiten, kann die Vermietung ohne USt erfolgen. Allerdings ist damit der Verlust der Vorsteuerabzugsmöglichkeit verbunden.
Speziell in Miethäusern aus der zeit der Jahrhundertwende häufige Bezeichnung für das Geschoß zwischen dem Erdgeschoss und dem Hochparterre oder dem ersten Stock des Hauses („Halbstock“).
Sicherheit, die für die Anlage des Geldes von Mündeln (Pflegebefohlenen, d. s. Personen, die unter Vormundschaft stehen) gesetzlich vorgeschrieben ist. §§ 230 ff ABGB nennen die mündelsicheren Anlagen wie Spareinlagen bei inländischen Banken mit einem entsprechenden Deckungsstock bzw. Bundes – oder Landeshaftungen, bestimmte Wertpapiere und Forderungen oder Hypotheken an inländischen Liegenschaften. Land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften dürfen in diesem Fall nicht über 2/3, andere Liegenschaften nicht über die Hälfte des gemeinen Wertes belastet werden. Auch der Erwerb inländischer Liegenschaften ist zur Anlegung von Mündelgeld unter bestimmten Voraussetzungen geeignet.
Mit Immobiliengeschäften sind verschiedene Nebenkosten verbunden, die zusätzlich zum Kaufpreis bzw. dem Miet- oder Pachtzins kalkuliert werden müssen. Dazu zählen bei Kaufverträgen die – Grunderwerbsteuer, die Grundbuchseintragungsgebühr (1%), Honorare und Gebühren im Zusammenhang mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrages, Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für behördliche Genehmigungen (z.B. Grunderwerb durch Ausländer, Grunderwerb in Assanierungsgebieten), außerordentliche Tilgungen bei Übernahme von Förderungsdarlehen durch den Erwerber, allfällige Anliegerleistungen und Anschlusskosten für Wasser, Kanal, Strom etc. sowie die Provision des Immobilienmaklers.Als Nebenkosten von Miet- und Pachtverträgen kommen im allgemeinen die Vergebührung (1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttozinses, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresbruttozinses), die Vertragserrichtungskosten und die Vermittlungsprovision in Betracht. In bestimmten Fällen entstehen zusätzliche Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben durch die Genehmigungspflicht nach den Grundverkehrsgesetzen (z.B. landwirtschaftlicher Betrieb) oder nach den Ausländergrundverkehrsgesetzen.Bei Hypothekardarlehen beträgt die Vertragsgebühr im Regelfall 0,8%, die Grundbuchseintragungsgebühr 1,1%, die Gebühr für die – Rangordnung für die Verpfändung 0,5%. Dazu kommen die Kosten der Errichtung der Schuldurkunde, die Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelmarken, die Kosten der allfälligen Schätzung der Liegenschaft und die Vermittlungsprovision.Bei Fremdfinanzierung des Rehtsgeschäftes sind die Gebühren und Kosten des jeweiligen Geldgebers (Bank, Sparkasse, Bausparkasse etc.) zu berücksichtigen.Weiters sind bei Immobilienverkäufen steuerliche Auswirkungen zu beachten (steuerpflichtiger – Spekulationsgewinn, bei Miethäusern spezielle Auswirkungen bei Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzungen und steuerfreien Rücklagen).
Sache, die sich im Eigentum einer Gebietskörperschaft (Bund, Land, Gemeinde) befindet und zur allgemeinen Benützung offen steht (Straße usw.). Das „öffentliche Gut“ ist im Grundbuch als solches gekennzeichnet.
Parapet „Brustwehr“
Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften werden ab 1.4.2012 unbefristet besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31.3.2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen „steuerverfangenen Immobilien“, die ab dem 1.4.2002 (bzw. 1.4.1997) entgeltlich angeschafft wurden, und „Altfällen“ zu unterscheiden. Weitere informationen finden Sie auf der Serviceseite unter Kaufnebenkosten.
Die Tramdecke ist die am stärksten verbreitete Holzdecke. Die Deckenbalken (Träme) sind in regelmäßigen Abständen verlegt und an der Ober – und Unterseite mit Schalungsbrettern versehen.
Steuersatz für die Vermietung zu Wohnzwecken (Rz 1184 ff UStR). Die Vermietung zu Wohnzwecken dem ermäßigten Steuersatz von 10%, während bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten ein Wahlrecht zwischen steuerfreier Vermietung samt Vorsteuerverlust und Steuerpflicht mit 20% USt besteht. Ob eine begünstigte Vermietung für Wohnzwecke vorliegt, hängt vom tatsächlichen letzten Verwendungszweck des Mietobjektes ab. So kommt derermäßigte Steuersatz von 10% für die Vermietung einer Wohnung zB auch dann zur Anwendung, wenn die Wohnung (oder Teile davon) nicht vom Mieter selbst für Wohnzwecke verwendet, sondern untervermietet wird. Wird ein grundsätzlich als Wohnung dienendes Mietobjekt teilweise auch für andere Zwecke verwendet (zB teilweise als Arbeitszimmer, Kanzleiräume, Ordination etc.) und wird ein einheitliches Mietentgelt verrechnet, kann insgesamt von einer Vermietung für Wohnzwecke ausgegangen und somit der ermäßigte Steuersatz von 10% in Rechnung gestellt wird. Diese Vorgangsweise ist nicht zulässig, wenn der Mietgegenstand „Wohnung“ zur Gänze anderen als Wohnzwecken dient (zB Büro, Ordination)
Eine Verkürzung oder Verletzung über die Hälfte liegt vor, wenn bei einem entgeltlichen Rechtsgeschäft ein Vertragsteil weniger als die Hälfte dessen bekommt, was der andere Vertragsteil als Gegenleistung erhält. Für die Beurteilung des Missverhältnisses ist der „gemeine Wert“ (Marktpreis) des Vertragsgegenstandes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend. Der benachteiligte Vertragsteil kann durch Klage die Aufhebung des Vertrages verlangen, der andere Vertragsteil kann durch Klage die Aufhebung des Vertrages verlangen, der andere Vertragsteil kann aber das Geschäft dadurch aufrechterhalten, dass er die Differenz auf den Marktpreis aufzahlt. Das Recht auf Vertragsanfechtung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, es verjährt binnen 3 Jahren nach Vertragsabschluß (§ 934 ABGB). Kaufleute können im Rahmen ihres Unternehmens geschlossene Geschäfte nicht wegen Verkürzung über die Hälfte anfechten (§ 351 a Handelsgesetzbuch). Weiters ist die Vertragsanfechtung ausgeschlossen, wenn die Übernahme zum Liebhaberpreis erfolgt ist bzw. bei Vertragsabschluß der wahre Wert bekannt war und dies ausdrücklich im Vertrag festgehalten ist. Auch beim Erwerb im Wege einer gerichtlichen Zwangsversteigerung ist die Anfechtung wegen Verkürzung über die Hälfte ausgeschlossen.
Besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft, im Wohnungseigentumsgesetz (WEG 1975) geregelt. Mit dem Miteigentumsanteil (Mindestanteil) ist das Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung oder sonstige selbständige Räumlichkeit (Büro, Geschäftslokal) ausschließlich zu nutzen und darüber allein zu verfügen. Mit den Räumlichkeiten kann auch Zubehör (Abstellplatz, Hausgarten) verbunden sein. Die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und des Hauses steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu, Sondernutzungen durch einzelne Wohnungseigentümer bedürfen der Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Zur Begründung des Wohnungseigentums muss eine Nutzwertfestsetzung (früher: Parifizierung) vorliegen. Die Nutzwerte werden nach der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte mit Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder wertmindernde Umstände (Ausstattung, Zubehör, Stockwerkslage etc.) ermittelt. Die Mindestanteile müssen dem Verhältnis der Nutzwerte entsprechen. Der Mindestanteil ist die „kleinste Einheit“, an der kein weiteres Teileigentum begründet werden kann. Die einzige Ausnahme ist das gemeinsame Wohnungseigentum von Ehegatten je an der Hälfte des Mindestanteils. Wohnungseigentum wird durch den Abschluss von Wohnungseigentums- und Kaufverträgen und durch Einverleibung im Grundbuch erworben.