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Timestamp: 2018-11-17 07:19:43
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Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze - PDF
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1 Deutscher Bundestag Drucksache 16/ Wahlperiode Gesetzentwurf der Bundesregierung Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze A. Problem und Ziel DasWohnungseigentumsgesetzlässtderVertragsfreiheitderWohnungseigentümerbreitenRaumunderlaubtdaherLösungenfürunterschiedlichewirtschaftlicheBedürfnisse.Deshalbistesbishernurweniggeändertworden.Eine PrüfungdurchdieBundesregierunghatjedochergeben,dassnunmehrverschiedene Änderungen angezeigt sind. Erstens:DasWohnungseigentumsgesetzgehtdavonaus,dassdieWohnungseigentümerihreAngelegenheitendurchVereinbarungenunddamiteinstimmig regeln.einmehrheitsbeschlussistnurausreichend,wenndasgesetzodereine Vereinbarungdiesvorsieht.DasGesetzhältBeschlüsseinderRegelnurfür Einzelentscheidungenfürzulässig.Beschlüsse,beidenendieseGrenzennicht beachtetwerden,sindnachderjüngerenrechtsprechungdesbundesgerichtshofshäufigauchdannunwirksam,wennsienichtgerichtlichangefochten werden.dieserzeugtunsicherheitvorallemineigentümergemeinschaften,in deneneinstimmigkeitnichtodernurschwerzuerreichenist.umdiehandlungsfähigkeitdereigentümergemeinschaftenzustärken,solldiewillensbildung der Wohnungseigentümer erleichtert werden. Zweitens:DieGerichtsverfahreninWohnungseigentumssachensollenmitden Gerichtsverfahreninanderenbürgerlich-rechtlichenStreitigkeitenharmonisiert werden. Drittens:NachderzeitigemRechtsindHausgeldforderungengegeneinenzahlungsunfähigenoder-unwilligenWohnungseigentümerimWegederZwangsversteigerunghäufignichteintreibbar.DennsiekönnennurimRangenachden ForderungenderGrundpfandrechtsgläubigergeltendgemachtwerden.Inder Praxisführtdasdazu,dasssolcheEigentümerüberbeträchtlicheZeiträumeauf KostenderanderenEigentümerinihrenWohnungenverbleibenkönnen.Esist daherdiestellungderwohnungseigentümergegenüberkreditinstituteninder Zwangsversteigerung zu stärken. B. Lösung Erstens:ZurErleichterungderWillensbildunginderEigentümergemeinschaft werdendiegesetzlichenbeschlusskompetenzendort,woeinpraktischesbedürfnisbesteht,vorsichtigerweitert.diesbegleitendwerdendiemöglichkeiten der Wohnungseigentümer verbessert, sich über die Beschlüsse zu informieren.
2 Drucksache 16/887 2 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode Zweitens:KünftigwerdenauchWohnungseigentumssachenimgerichtlichen Verfahren nach der Zivilprozessordnung behandelt. Drittens:FürHausgeldforderungenwirdeinbegrenztesVorrechtinderZwangsversteigerung durch eine Änderung der dortigen Rangklassen geschaffen. C. Alternativen Keine D. Kosten der öffentlichen Haushalte 1.Haushaltsausgaben ohne Vollzugsaufwand DurchdieUmstellungvonderKostenordnungaufdasGerichtskostengesetz entstehenderjustizderzeitnichtbezifferbare,jedenfallsabernichtunerheblichemehreinnahmen.zudemwirdesinnerhalbderlandesjustiznurnochzwei, nichtwiebisherdreiinstanzengeben.hierdurchkanndiebishermitder BearbeitungvonweiterenBeschwerdeninWohnungseigentumsgesetz(WEG)- SachenbeanspruchterichterlicheArbeitskrafteingespartwerden.Einegewisse, aberdurchdievorgenannteneffektemehralskompensiertemehrbelastungfür dieländerhaushaltebringtdieverlagerungderzweitinstanzlichenzuständigkeit in WEG-Sachen von den Land- zu den Oberlandesgerichten mit sich. FürdenBundeshaushaltführtderEntwurfzukeinerMehrbelastung.Umeiner ÜberlastungdesBundesgerichtshofsvorzubeugen,werdenNichtzulassungsbeschwerdeninWEG-SachenzunächstfüreinenÜbergangszeitraumvonfünf Jahrenausgeschlossen.DerBundesgerichtshofkannalsoinWEG-Verfahren nuraufgrundvomoberlandesgerichtzugelassenerrevisionerreichtwerden. InfolgedieserBeschränkungwerdensichdieEingängeinWEG-Sachenbeim Bundesgerichtshofvoraussichtlichnurunwesentlicherhöhen,wasmitdenvorhandenen Kapazitäten aufgefangen werden kann. 2.Vollzugsaufwand Es entsteht kein Vollzugsaufwand. E. Sonstige Kosten FürdieWirtschaft,insbesonderefürkleineundmittlereUnternehmen,entstehenkeineKosten.AuswirkungenaufEinzelpreise,aufdasPreisniveau, insbesondere auf das Verbraucherpreisniveau, sind nicht zu erwarten.
3 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 3 Drucksache 16/887
5 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 5 Drucksache 16/887 Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze Anlage1 Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen: Artikel 1 Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes DasWohnungseigentumsgesetzinderimBundesgesetzblattTeilIII,Gliederungsnummer403-1,veröffentlichten bereinigtenfassung,zuletztgeändertdurch wirdwie folgt geändert: 1. Dem 5 Abs. 4 werden folgende Sätze angefügt: IstdasWohnungseigentummitderHypothek,GrundoderRentenschuldoderderReallasteinesDrittenbelastet,soistdessennachanderenRechtsvorschriftennotwendigeZustimmungzuderVereinbarungnurerforderlich,wenneinSondernutzungsrechtbegründetoderein mitdemwohnungseigentumverbundenessondernutzungsrechtaufgehoben,geändertoderübertragenwird. BeiderBegründungeinesSondernutzungsrechtsistdie ZustimmungdesDrittennichterforderlich,wenndurch dievereinbarunggleichzeitigdaszuseinengunstenbelastetewohnungseigentummiteinemsondernutzungsrecht verbunden wird. 2. Dem 7 Abs. 4 werden folgende Sätze angefügt: DieLandesregierungenkönnendurchRechtsverordnungbestimmen,dassundinwelchenFällenderAufteilungsplan (Satz1Nr.1)unddieAbgeschlossenheit (Satz1Nr.2)voneinemöffentlichbestelltenoderanerkanntenSachverständigenfürdasBauwesenstattvon derbaubehördeausgefertigtundbescheinigtwerden. WerdendieseAufgabenvondemSachverständigen wahrgenommen,sogeltendiebestimmungenderallgemeinenverwaltungsvorschriftfürdieausstellungvon Bescheinigungengemäß 7Abs.4Nr.2und 32 Abs.2Nr.2vom19.März1974 (BAnz.Nr.58vom 23.März1974)entsprechend.DieLandesregierungen könnendieermächtigungdurchrechtsverordnungauf die Landesbauverwaltungen übertragen wird wie folgt geändert: a) Dem Absatz 1 wird folgender Satz angefügt: JederWohnungseigentümerkanneinevomGesetz abweichendevereinbarungoderdieanpassung einervereinbarungverlangen,soweiteinfesthalten andergeltendenregelungausschwerwiegenden GründenunterBerücksichtigungallerUmständedes Einzelfalles,insbesonderederRechteundInteressenderanderenWohnungseigentümer,unbilligerscheint. b) Absatz 3 wird wie folgt geändert: aa)diewörter EntscheidungendesRichtersgemäß 43 werdendurchdiewörter gerichtliche EntscheidungenineinemRechtsstreitgemäß 43 ersetzt. bb) Folgender Satz wird angefügt: Diesgiltauchfürdiegemäß 23Abs.1auf GrundeinerVereinbarunggefasstenBeschlüsse, dievomgesetzabweichenodereinevereinbarung ändern. 4. Dem 12 wird folgender Absatz 4 angefügt: (4)DieWohnungseigentümerkönnendurchStimmenmehrheitbeschließen,dasseineVeräußerungsbeschränkunggemäßAbsatz1aufgehobenwird.DieseBefugniskanndurchVereinbarungderWohnungseigentümernichteingeschränktoderausgeschlossenwerden. IsteinBeschlussgemäßSatz1gefasst,kanndieVeräußerungsbeschränkungimGrundbuchgelöschtwerden. DerBewilligunggemäß 19derGrundbuchordnungbedarfesnicht,wennderBeschlussgemäßSatz1nachgewiesenwird.FürdiesenNachweisist 26Abs.4 entsprechend anzuwenden wird wie folgt geändert: a)nachabsatz2werdenfolgendeabsätze3bis5eingefügt: (3)DieWohnungseigentümerkönnenabweichendvonAbsatz2durchStimmenmehrheitbeschließen,dassdieBetriebskostendesgemeinschaftlichenEigentumsoderdesSondereigentumsim Sinnedes 556Abs.1desBürgerlichenGesetzbuchs,dienichtunmittelbargegenüberDrittenabgerechnetwerden,unddieKostenderVerwaltungnach VerbrauchoderVerursachungerfasstundnachdiesemodernacheinemanderenMaßstabverteiltwerden,soweitdiesordnungsmäßigerVerwaltungentspricht. (4)DieWohnungseigentümerkönnenimEinzelfallzurInstandhaltungoderInstandsetzungimSinne des 21Abs.5Nr.2oderzubaulichenVeränderungenoderAufwendungenimSinnedes 22Abs.1 und2durchbeschlussdiekostenverteilungabweichendvonabsatz2regeln,wennderabweichende MaßstabdemGebrauchoderderMöglichkeitdes GebrauchsdurchdieWohnungseigentümerRechnungträgt.DerBeschlusszurRegelungderKostenverteilungnachSatz1bedarfeinerMehrheitvon mehralsdreiviertelallerstimmberechtigtenwohnungseigentümerimsinnedes 25Abs.2undmehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. (5)DieBefugnisseimSinnederAbsätze3und4 könnendurchvereinbarungderwohnungseigentü-
6 Drucksache 16/887 6 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode mernichteingeschränktoderausgeschlossenwerden. b)derbisherigeabsatz3wirdabsatz6undeswird folgender Satz angefügt: Satz1istbeieinerKostenverteilunggemäßAbsatz4 nicht anzuwenden. c) Der bisherige Absatz 4 wird Absatz 7. d)derbisherigeabsatz5wirdabsatz8undwiefolgt gefasst: (8)KosteneinesRechtsstreitsgemäß 43gehören nurdannzudenkostenderverwaltungimsinnedes Absatzes2,soweitessichumKostenhandelt,dieeine Parteiwegen 50Abs.2Satz3,Abs.3dergegnerischen Partei nicht zu erstatten hat. 6.In 17Satz2werdendieWörter denenderwohnungseigentümergemäß 22Abs.1nichtzugestimmthat durchdiewörter derenkostenderwohnungseigentümer nicht getragen hat ersetzt Abs. 1 wird wie folgt geändert: a)insatz1werdendiewörter ersetztdiefürdiefreiwilligeversteigerungdeswohnungseigentumsund fürdieübertragungdeswohnungseigentumsaufden ErstehererforderlichenErklärungen durchdiewörter berechtigtjedenmiteigentümerzurzwangsvollstreckungentsprechenddenvorschriftendesersten AbschnittsdesGesetzesüberdieZwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung ersetzt. b) Die Sätze 2 und 3 werden aufgehoben. 8. Dem 21 werden folgende Absätze 7 und 8 angefügt: (7)DieWohnungseigentümerkönnendieRegelung derartundweisevonzahlungen,derfälligkeitundder FolgendesVerzugssowiederKostenfüreinebesondere NutzungdesgemeinschaftlichenEigentumsoderfüreinenbesonderenVerwaltungsaufwandmitStimmenmehrheit beschließen. (8)TreffendieWohnungseigentümereinenachdem GesetzerforderlicheMaßnahmenicht,sokannanihrer StelledasGerichtineinemRechtsstreitgemäß 43nach billigemermessenentscheiden,soweitsichdiemaßnahmenichtausdemgesetz,einervereinbarungoder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt wird wie folgt geändert: a) Absatz 1 wird wie folgt gefasst: (1)BaulicheVeränderungenundAufwendungen,dieüberdieordnungsmäßigeInstandhaltung oderinstandsetzungdesgemeinschaftlicheneigentumshinausgehen,könnenbeschlossenoderverlangt werden,wennjederwohnungseigentümerzustimmt, dessenrechtedurchdiemaßnahmenüberdasin 14Nr.1bestimmteMaßhinausbeeinträchtigtwerden.DieZustimmungistnichterforderlich,soweit dierechteeineswohnungseigentümersnichtinder in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. b)nachabsatz1werdenfolgendeabsätze2und3eingefügt: (2)MaßnahmengemäßAbsatz1Satz1,dieder Modernisierungentsprechend 559Abs.1desBürgerlichenGesetzbuchsoderderAnpassungdes gemeinschaftlicheneigentumsandenstandder Technikdienen,dieEigenartderWohnanlagenicht ändernundkeinenwohnungseigentümererheblich beeinträchtigen,könnenabweichendvonabsatz1 durcheinemehrheitvonmehralsdreiviertelaller stimmberechtigtenwohnungseigentümerimsinne des 25Abs.2undmehralsderHälfteallerMiteigentumsanteilebeschlossenwerden.DieBefugnisimSinnedesSatzes1kanndurchVereinbarung derwohnungseigentümernichteingeschränktoder ausgeschlossen werden. (3)FürMaßnahmendermodernisierendenInstandsetzungimSinnedes 21Abs.5Nr.2verbleibt es bei den Vorschriften des 21 Abs. 3 und 4. c) Der bisherige Absatz 2 wird Absatz Abs. 4 wird wie folgt gefasst: (4)EinBeschlussistnurungültig,wennerdurch rechtskräftigesurteilfürungültigerklärtist,esseidenn, dassderbeschlussgegeneinerechtsvorschriftverstößt,aufdereneinhaltungrechtswirksamnichtverzichtet werden kann wird wie folgt geändert: a)inabsatz4satz2werdendiewörter einewoche durch die Wörter zwei Wochen ersetzt. b)nachabsatz6werdenfolgendeabsätze7und8angefügt: (7)EsisteineBeschluss-Sammlungzuführen. DieBeschluss-SammlungenthältnurdenWortlaut der 1.inderVersammlungderWohnungseigentümer verkündetenbeschlüssemitangabevonortund Datum der Versammlung, 2.schriftlichenBeschlüssemitAngabevonOrtund Datum der Verkündung und 3.UrteilsformelndergerichtlichenEntscheidungen ineinemrechtsstreitgemäß 43mitAngabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweitdiesebeschlüsseundgerichtlichenentscheidungennachdem (einsetzen:datumdesersten TagesdesviertenaufdieVerkündungfolgendenKalendermonats)ergangensind.DieBeschlüsseund gerichtlichenentscheidungensindfortlaufendeinzutragenundzunummerieren.sindsieangefochten oderaufgehobenworden,soistdiesanzumerken. ImFalleeinerAufhebungkannvoneinerAnmerkungabgesehenunddieEintragunggelöschtwerden.EineEintragungkannauchgelöschtwerden, wennsieauseinemanderengrundfürdiewohnungseigentümerkeinebedeutungmehrhat.die Eintragungen,VermerkeundLöschungengemäß densätzen3bis6sindunverzüglichzuerledigen undmitdatumzuversehen.einemwohnungseigentümerodereinemdritten,deneinwohnungseigentümerermächtigthat,istaufseinverlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.
7 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 7 Drucksache 16/887 (8)DieBeschluss-SammlungistvondemVerwalterzuführen.FehlteinVerwalter,soistder VorsitzendederWohnungseigentümerversammlung verpflichtet,diebeschluss-sammlungzuführen, soferndiewohnungseigentümerdurchstimmenmehrheitkeinenanderenfürdieseaufgabebestellt haben wird wie folgt geändert: a)inabsatz1wirdnachsatz3folgendersatzeingefügt: EinwichtigerGrundliegtauchvor,wennderVerwalterdieBeschluss-Sammlungnichtordnungsmäßig führt. b) Absatz 3 wird aufgehoben. 13.In 27Abs.1werdennachNummer4derPunktdurch einsemikolonersetztundfolgendenummer5angefügt: 5.dieWohnungseigentümerunverzüglichdarüberzu unterrichten,dassgegenihneinrechtsstreitauf Erfüllung seiner Pflichten anhängig ist. 14. Dem 32 Abs. 2 werden folgende Sätze angefügt: DieLandesregierungenkönnendurchRechtsverordnungbestimmen,dassundinwelchenFällenderAufteilungsplan (Satz2Nr.1)unddieAbgeschlossenheit (Satz2Nr.2)voneinemöffentlichbestelltenoderanerkanntenSachverständigenfürdasBauwesenstattvon derbaubehördeausgefertigtundbescheinigtwerden. WerdendieseAufgabenvondemSachverständigen wahrgenommen,sogeltendiebestimmungenderallgemeinenverwaltungsvorschriftfürdieausstellung vonbescheinigungengemäß 7Abs.4Nr.2und 32 Abs.2Nr.2vom19.März1974 (BAnz.Nr.58vom23. März1974)entsprechend.DieLandesregierungenkönnendieErmächtigungdurchRechtsverordnungaufdie Landesbauverwaltungen übertragen. 15.ImIII.Teilwirdder1.AbschnittmitderÜberschriftgestrichen. 16.Diebisherigen 43bis50werdendurchdiefolgenden 43 bis 50 ersetzt: 43 Zuständigkeit DasGericht,indessenBezirkdasGrundstückliegt, ist ausschließlich zuständig für 1.StreitigkeitenüberdiesichausderGemeinschaft derwohnungseigentümerundausderverwaltung desgemeinschaftlicheneigentumsergebenden RechteundPflichtenderWohnungseigentümeruntereinander; 2.StreitigkeitenüberdieRechteundPflichtendesVerwaltersbeiderVerwaltungdesgemeinschaftlichen Eigentums; 3.StreitigkeitenüberdieGültigkeitvonBeschlüssen der Wohnungseigentümer. 44 Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift (1)WirddieKlagedurchodergegenalleWohnungseigentümermitAusnahmedesGegnerserhoben,sogenügtfürihrenähereBezeichnunginderKlageschrift diebestimmteangabedesgemeinschaftlichengrundstücks;wenndiewohnungseigentümerbeklagtesind, sindinderklageschriftaußerdemderverwalterund dergemäß 45Abs.2Satz1bestellteErsatzzustellungsvertreterzubezeichnen.DienamentlicheBezeichnungderWohnungseigentümerhatspätestensbis zum Beginn der mündlichen Verhandlung zu erfolgen. (2)SindandemRechtsstreitnichtalleWohnungseigentümeralsParteibeteiligt,sosinddieübrigen WohnungseigentümerentsprechendAbsatz1vondem Klägerzubezeichnen.DernamentlichenBezeichnung derübrigenwohnungseigentümerbedarfesnicht,wenn dasgerichtvonihrerbeiladunggemäß 48Abs.1 Satz1 absieht. 45 Zustellung (1)DerVerwalteristZustellungsvertreterderWohnungseigentümer,wenndieseBeklagteodergemäß 48Abs.1Satz1beizuladensind,esseidenn,dasser alsgegnerderwohnungseigentümerandemverfahren beteiligtistoderaufgrunddesstreitgegenstandesdie Gefahrbesteht,derVerwalterwerdedieWohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten. (2)DieWohnungseigentümerhabenfürdenFall, dassderverwalteralszustellungsvertreterausgeschlossenist,durchbeschlussmitstimmenmehrheit einenersatzzustellungsvertretersowiedessenvertreter zubestellen,auchwenneinrechtsstreitnochnichtanhängigist.derersatzzustellungsvertretertrittindie demverwalteralszustellungsvertreterderwohnungseigentümerzustehendenaufgabenundbefugnisseein, soferndasgerichtdiezustellunganihnanordnet;absatz 1 gilt entsprechend. (3)HabendieWohnungseigentümerentgegenAbsatz2Satz1keinenErsatzzustellungsvertreterbestellt oderistdiezustellungnachdenabsätzen1und2aus sonstigengründennichtausführbar,kanndasgericht einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen. 46 Anfechtungsklage (1)DieKlageaufErklärungderUngültigkeiteines BeschlussesderWohnungseigentümerkannnurbinnen einesmonatsseitderbeschlussfassungerhobenwerden;die 233bis238derZivilprozessordnunggelten entsprechend. (2)HatderKlägererkennbareineTatsacheübersehen,ausdersichergibt,dassderBeschlussgegeneine Rechtsvorschriftverstößt,aufderenEinhaltungrechtswirksamnichtverzichtetwerdenkann,sohatdasGericht darauf hinzuweisen.
8 Drucksache 16/887 8 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 47 Prozessverbindung MehrereProzesse,indenenKlagenaufErklärung oderfeststellungderungültigkeitdesselbenbeschlussesderwohnungseigentümererhobenwerden,sindzur gleichzeitigenverhandlungundentscheidungzuverbinden.dieverbindungbewirkt,dassdieklägerder vorherselbständigenprozessealsstreitgenossenanzusehen sind. 48 Beiladung, Wirkung des Urteils (1)SindandemRechtsstreitnichtalleWohnungseigentümeralsParteibeteiligt,sosinddieübrigen Wohnungseigentümerbeizuladen,esseidenn,dassihre rechtlicheninteressenerkennbarnichtbetroffensind. SiekönnendereinenoderanderenParteizuihrer Unterstützungbeitreten.DieBeiladungerfolgtdurch ZustellungderKlageschrift,derdieVerfügungendes Vorsitzenden beizufügen sind. (2)Absatz1giltnicht,soweitfürdienichtalsPartei beteiligtenwohnungseigentümereinprozessstandschafterauftritt.veräußerteinbeigeladenerwohnungseigentümerwährenddesprozessesseinwohnungseigentum,ist 265Abs.2derZivilprozessordnungentsprechend anzuwenden. (3)Überdiein 325derZivilprozessordnungangeordnetenWirkungenhinauswirktdasrechtskräftige UrteilauchfürundgegenallebeigeladenenWohnungseigentümersowieihreRechtsnachfolger.IndenFällen des 43Nr.2und3wirktdasUrteilfernergegenüber dem Verwalter, auch wenn er nicht Partei ist. (4)WirddurchdasUrteileineAnfechtungsklageals unbegründetabgewiesen,sokannauchnichtmehrgeltendgemachtwerden,derbeschlussverstoßegegen eine unverzichtbare Rechtsvorschrift. 49 Kostenentscheidung (1)Wirdgemäß 21Abs.8nachbilligemErmessen entschieden,sokönnenauchdieprozesskostennach billigem Ermessen verteilt werden. (2)DemVerwalterkönnenProzesskostenauferlegt werden,soweitdietätigkeitdesgerichtsdurchihn veranlasstwurdeundihneingrobesverschuldentrifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist. 50 Streitwert (1)DerStreitwertistauf50ProzentdesInteresses derparteien,allerbeigeladenenwohnungseigentümer und,soweitdieserbetroffenist,desverwaltersander Entscheidungfestzusetzen.ErdarfdasInteressedes KlägersundderaufseinerSeiteBeigetretenenander Entscheidung nicht unterschreiten. (2)DieVerpflichtungzurZahlungvonGerichtskostenbemisstsichfürdenKlägerunddieaufseiner SeiteBeigetretenenhöchstensnacheinemStreitwert, derdemfünffachenwertihresinteressesanderentscheidungentspricht;erdarfdenverkehrswertihres Wohneigentumsnichtübersteigen.DieGebührenihres Rechtsanwaltssindvonihnenebenfallsnurnachdem gemäßsatz1begrenztenstreitwertzuentrichten.soweitihnenkostendesrechtsstreitsauferlegtwerden odervonihnenübernommenwerden,habensiekosten nurnachdemgemäßsatz1begrenztenstreitwertzuerstatten.derrechtsanwaltderinsatz1genanntenpersonenkannseinegebührenvondemgegnernachdem fürdiesengeltendenstreitwert (Absatz1)imeigenen Namenbeitreiben,soweitdiesemdieaußergerichtlichenKostenseinerAuftraggeberauferlegtodervon diesem übernommen worden sind. (3)RichtetsicheineKlagegegeneinzelneWohnungseigentümer,giltAbsatz2fürdenBeklagtenund die auf seiner Seite Beigetretenen entsprechend. 17.Der2.und3.Abschnittmitden 51bis58sowie 59 werden aufgehoben. 18. Dem 63 wird folgender 62 vorangestellt: 62 Übergangsvorschrift (1)Fürdieam (einsetzen:datumdeserstentages desviertenaufdieverkündungfolgendenkalendermonats)beigerichtanhängigenverfahreninwohnungseigentums-oderinzwangsversteigerungssachenoder fürdiebeieinemnotarbeantragtenfreiwilligenversteigerungensinddiedurchdieartikel1und2desgesetzesvom (BGBl.IS. ) (einsetzen:datumund FundstelledesGesetzeszurÄnderungdesWohnungseigentumsgesetzesundandererGesetze)geänderten VorschriftendesIII.TeilsdiesesGesetzessowiediedes GesetzesüberdieZwangsversteigerungunddie ZwangsverwaltunginihrerbisdahingeltendenFassung weiter anzuwenden. (2)InWohnungseigentumssachenfindendieBestimmungenüberdieNichtzulassungsbeschwerde ( 543 Abs.1Nr.2, 544derZivilprozessordnung)keineAnwendung,soweitdieanzufechtendeEntscheidungvor dem (einsetzen:5jahrenachdemdatumdesersten TagesdesviertenaufdieVerkündungfolgendenKalendermonats) verkündet worden ist. Artikel 2 Änderung des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung DasGesetzüberdieZwangsversteigerungunddie ZwangsverwaltunginderimBundesgesetzblattTeilIII, Gliederungsnummer310-14,veröffentlichtenbereinigten Fassung,zuletztgeändertdurch,wirdwiefolgtgeändert: wird wie folgt geändert: a) Absatz 1 Nr. 2 wird wie folgt gefasst: 2.beiVollstreckungineinWohnungseigentumdie darausfälligenansprüchederanderenwohnungseigentümeraufentrichtungderanteiligen LastenundKostendesgemeinschaftlichenEigentumsoderdesSondereigentums,dienach 16 Abs.2odernach 28Abs.2und5desWoh-
9 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 9 Drucksache 16/887 nungseigentumsgesetzesgeschuldetwerden,einschließlichdervorschüsseundrückstellungen, wegenderlaufendenbeträgeundderrückständigenbeträgeausdemjahrderbeschlagnahmeund denletztenzweijahren.dasvorrechteinschließlichallernebenleistungenistbegrenztaufbeträgeinhöhevonnichtmehralsfünfvomhundertdesnach 74aAbs.5festgesetztenWertes;. b) Folgender Absatz 3 wird angefügt: (3)ZurVollstreckungmitdemRangenachAbsatz1Nr.2müssendiedortgenanntenBeträgedie HöhedesVerzugsbetragesnach 18Abs.2Nr.2des Wohnungseigentumsgesetzesübersteigen.Fürdie VollstreckunggenügteinTitel,ausdemdieVerpflichtungdesSchuldnerszurZahlung,dieArtund derbezugszeitraumdesanspruchssowieseinefälligkeitzuerkennensind.soweitdieartundderbezugszeitraumdesanspruchssowieseinefälligkeit nichtausdemtitelzuerkennensind,sindsieinsonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen. 2. Dem 45 wird folgender Absatz 3 angefügt: (3)AnsprüchederWohnungseigentümernach 10 Abs.1Nr.2sindbeiderAnmeldungdurcheinenentsprechendenTiteloderdurchdieNiederschriftderBeschlüssederWohnungseigentümereinschließlichihrer AnlagenoderinsonstgeeigneterWeiseglaubhaftzumachen.AusdemVorbringenmüssensichdieZahlungspflicht,dieArtundderBezugszeitraumdesAnspruchs sowie seine Fälligkeit ergeben Abs. 2 Satz 2 wird wie folgt gefasst: Satz 1 ist entsprechend anzuwenden auf a)denerbbauzins,wennnach 9Abs.3derVerordnungüberdasErbbaurechtdasBestehenbleibendes ErbbauzinsesalsInhaltderReallastvereinbartworden ist; b)grunddienstbarkeitenundbeschränktepersönliche Dienstbarkeiten,dieaufdemGrundstückalsGanzem lasten,wennineinwohnungseigentummitdem Rangnach 10Abs.1Nr.2vollstrecktwird,und diesenkeinanderesrechtderrangklasse4vorgeht, aus dem die Versteigerung betrieben werden kann. 4. Dem 156 Abs. 1 werden folgende Sätze angefügt: DiesgiltauchbeiderVollstreckungineinWohnungseigentumfürdielaufendenBeträgederdarausfälligen AnsprüchederanderenWohnungseigentümeraufEntrichtungderanteiligenLastenundKostendesgemeinschaftlichenEigentumsoderdesSondereigentums,die nach 16Abs.2odernach 28Abs.2und5desWohnungseigentumsgesetzesgeschuldetwerden,einschließlichderVorschüsseundRückstellungen.DieVorschrift des 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 findet keine Anwendung. Artikel 3 Änderung anderer Vorschriften (1)DasGerichtsverfassungsgesetzinderFassungder Bekanntmachungvom9.Mai1975 (BGBl.IS.1077),zuletzt geändert durch, wird wie folgt geändert: 1.In 23Nr.2wirdnachBuchstabebfolgenderBuchstabe c eingefügt: c)streitigkeitennach 43desWohnungseigentumsgesetzes;. 2.In 119Abs.1Nr.1wirdnachBuchstabecfolgender Buchstabe d angefügt: d)instreitigkeitennach 43desWohnungseigentumsgesetzes;. (2)DieAnlage1zu 2Abs.2 (Vergütungsverzeichnis) desrechtsanwaltsvergütungsgesetzesvom5.mai2004 (BGBl.IS.718,788),daszuletztdurch geändertworden ist, wird wie folgt geändert: 1.InAbsatz2derAnmerkungzuNummer3101wirddie Angabe,inVerfahrennach 43desWohnungseigentumsgesetzes gestrichen. 2.InVorbemerkung3.2.1Abs.1Nr.2wirdBuchstabec gestrichenunddiebisherigenbuchstabendundewerden die Buchstaben c und d. (3)In 31Abs.3derVerordnungüberdasErbbaurecht inderimbundesgesetzblattteiliii,gliederungsnummer 403-6,veröffentlichtenbereinigtenFassung,diezuletzt durch geändertwordenist,wirddieangabe 505bis 510,513,514desBürgerlichenGesetzbuchs durchdie Angabe 464bis469,472,473desBürgerlichenGesetzbuchs ersetzt. (4)In 98Abs.2Satz1desGesetzesüberRechtean LuftfahrzeugeninderimBundesgesetzblattTeilIII,Gliederungsnummer403-9,veröffentlichtenbereinigtenFassung, daszuletztdurch geändertwordenist,wirddieangabe 223Abs.1, 232,401Abs.1, 418Abs.1, 435, 442Abs.2, 449Abs.2, 509,578a,776,1287,1416 Abs.3, 1795Abs.1Nr.2, 2114,2168adesBürgerlichenGesetzbuchs durchdieangabe 216Abs.1, 232,401Abs.1, 418Abs.1, 435,442Abs.2, 448 Abs.2, 452,453,468,578a,776,1287,1416Abs.3, 1795Abs.1Nr.2, 2114,2168adesBürgerlichenGesetzbuchs ersetzt. Artikel 4 Inkrafttreten Artikel3Abs.3und4diesesGesetzestrittamTagnach derverkündunginkraft.imübrigentrittdiesesgesetzam (einsetzen:datumdeserstentagesdesviertenaufdie Verkündung folgenden Kalendermonats) in Kraft.
10 Drucksache 16/ Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode Begründung A.Allgemeiner Teil I.EinePrüfungdurchdieBundesregierunghatergeben, dassverschiedeneänderungendeswohnungseigentumsgesetzes (WEG)angezeigtsind,umdasrechtliche Instrumentariumpraktikableralsbisherhandhabenzu können. Ziel ist es, diewillensbildungderwohnungseigentümerzuerleichternunddieinformationsmöglichkeitenüber BeschlüssederWohnungseigentümerzuverbessern, ohne die Grundbuchämter zu belasten, diegerichtsverfahrendurcherstreckungdervorschriftenderzivilprozessordnungaufverfahrenin Wohnungseigentumssachen zu harmonisieren, diestellungderwohnungseigentümergegenüber BankenbeiderGeltendmachungvonHausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung zu stärken. DiePrüfungwarveranlasstdurchdenBeschlussdes Bundesgerichtshofs (BGH)vom20.September2000 (NJW2000,3500)zurUnwirksamkeitsogenannterErsatzvereinbarungen (vgl.dazuuntenzuii.1.)unddie dadurchausgelösteerörterunginrechtsprechungund LiteratursowieunterdenbetroffenenWohnungseigentümernundVerwalternübereinenAnpassungsbedarf desgesetzes.imrahmenderprüfunghatdiebundesregierung wiesieinihrerantwortaufdiekleineanfragederfraktionderf.d.p.zumwohnungseigentum ausdemjahr2001 (Bundestagsdrucksache14/5298) angekündigthat diezwischenzeitlicheentwicklungin Rechtsprechung,LehreundVerwaltungspraxisberücksichtigt. II. Der Entwurf sieht folgende Neuregelungen vor: 1. Erleichterungen der Willensbildung der Wohnungseigentümer DieWohnungseigentümerregelnihreAngelegenheiten durchvereinbarungen,soweitsievondengesetzlichenvorschriftenabweichenoderdieseergänzenwollenundsoweit nichtdasgesetzentscheidungendurch (Mehrheits-)Beschlusszulässt.FürdieseVereinbarungenhatsichinder PraxisauchdieBezeichnung Gemeinschaftsordnung eingebürgert.dazugehörennachdersystematikdesgesetzes ( 8Abs.2Satz1i.V.m. 5Abs.4WEG)auchdie Bestimmungen,mitdeneneinAlleineigentümerbeider BegründungvonWohnungseigentumdurchTeilung ( 8 WEG)dasVerhältnisderWohnungseigentümeruntereinanderfestlegt.WährendeinespätereÄnderungvonVereinbarungenderEinstimmigkeitbedarf,reichtfüreineEntscheidungdurchBeschlussgrundsätzlichStimmenmehrheitaus ( 21Abs.3WEG).MaßnahmenlassensichdemnachwesentlichleichterdurchBeschlussfassungalsdurchVereinbarung herbeiführen. VordiesemHintergrundhatteinRechtsprechung,SchrifttumundVerwaltungspraxisübervieleJahreweithinEinigkeitbestanden,dasseinMehrheitsbeschlussderWohnungseigentümergemäß 23Abs.4Satz1WEG (Wirksamkeit beinichtanfechtung)grundsätzlichwirksamwar,wenner nichtinnerhalbdervorgeschriebenenfristvoneinemmonatangefochtenwurde,undzwarauchdann,wennseinregelungsgegenstand wieinsbesondereeineänderungder Gemeinschaftsordnung ansicheinereinstimmigenvereinbarungbedurfthätte (BGH,Beschlussvom21.Mai 1970,BGHZ54,65).EinsolcherBeschlusswurdeauch ErsatzvereinbarunggenanntoderZitterbeschluss,weildie WohnungseigentümerwährenddesAnfechtungszeitraums gleichsam zitterten, ob der Beschluss angefochten würde. SolcheBeschlüssesindnachderEntscheidungdesBGH vom20.september2000nunvielfachvonanfanganunwirksam,undzwardann,wenndenwohnungseigentümern diebeschlusskompetenzfehlt.diemehrheitsherrschaftbedarfnämlichgemäß 23Abs.1WEG soderbundesgerichtshof derlegitimationdurchkompetenzzuweisung, dadasgesetzfürregelungenderwohnungseigentümer grundsätzlichvereinbarungenvorsiehtunddiemehrheitsmachtdurchbeschlussfassungaufbestimmteregelungsbereichebeschränkt.mehrheitsbeschlüssesindvomgesetz namentlichdortzugelassen,woesumdengebrauch,die VerwaltungunddieInstandhaltungundInstandsetzungdes gemeinschaftlicheneigentumsgeht.zulässigsindsieauch, wenndiewohnungseigentümerdurchvereinbarungermächtigtsind,übereineangelegenheitmitmehrheitzu entscheiden. DaeinerseitsdieEinstimmigkeitjedenfallsinmittlerenoder größerenwohnanlagenkaumerreichbaristundandererseits dasgeltenderechteinekompetenzfürmehrheitsentscheidungenfürbestimmtemaßnahmennichtodernurbegrenzt vorsieht,müssendiewohnungseigentümervonsolchen MaßnahmenvielfachAbstandnehmen,auchwenndieseim Einzelfalldurchaussinnvollerscheinen.Zunennensind hieretwadieimmietrechtverbreiteteerfassungoderabrechnungvonbetriebskostennachverbrauchoderverursachungsowiebaulicheveränderungendesgemeinschaftlichen Eigentums zur Modernisierung der Wohnanlage. AngesichtsdessenbedarfesausSichtderBundesregierung einererweiterungdesgesetzlicheninstrumentariums,um diewillensbildungzuerleichtern.dabeiwirdeinerseitsam PrinzipderEinstimmigkeitfürdenAbschlussoderdieÄnderungvonVereinbarungenwegenderBedeutungdieses GrundsatzesfürdasWohnungseigentumsgesetzgrundsätzlichfestgehalten.MitVereinbarungenwerdendiegrundlegendenundwesentlichenRegelungenfürdasgemeinschaftlicheZusammenlebenderWohnungseigentümergeschaffen odergeändert.imerfordernisdereinstimmigkeitvonvereinbarungenverwirklichtsichdieindividuelleeigentümerpositionjedesmitgliedsdergemeinschaft.dieseserfordernisgewinntseinerechtfertigungzudemdurchdenschutz, dendasvertraueneinesjedenerwerbersaufdenfortbestand dergemeinschaftsordnungverdient.eigentummussgrundsätzlichmehrheitsfestsein.andererseitswirdinrechnung gestellt,dassauchdiemiteigentümerschutzverdienen,die dasgemeinschaftlicheeigentuminwirtschaftlichvernünftigerweisedenerfordernissenderzeitanpassenwollen. Ansonsten würde ihr Miteigentumsanteil entwertet.
11 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 11 Drucksache 16/887 IndieserSituationsiehtderGesetzentwurfpunktuelleÄnderungenvor,insbesondereeinepunktuelleErweiterungder Beschlusskompetenzen.DieserWegpasstsichandiebestehendenGrundstrukturendesGesetzesan.Erermöglichtes, hinreichendbestimmtevoraussetzungendervorschriftenzu normierenundträgtdenbedürfnissenderpraxisnachverständlichkeit einer Regelung Rechnung. ImZugederErweiterungderVorschriftensindimÜbrigen wegendergebotenentransparenzeinigeklarstellungenangezeigt,damitdiewohnungseigentümerdielösungeneinigerwichtigerkompetenzfragen,dievonderrechtsprechungundderlehreerzieltwerdenkonnten,ausdemgesetz selbst ersehen können. NachallemgehtesumfolgendeÄnderungenzurWillensbildung (in der Abfolge der zu ändernden Vorschriften): a)durchänderungdes 5WEG (GegenstandundInhalt dessondereigentums)wirddiezuvereinbarungenerforderlichezustimmungdinglichberechtigtervielfachentbehrlich. b)in 10Abs.1WEG (AllgemeineGrundsätze)wirdaus GründenderRechtssicherheitdieGrundlagefüreinen AnspruchaufÄnderungvonVereinbarungen,dervon derrechtsprechungbisherauf 242BGBgestütztwird, ausdrücklichnormiert.außerdemwirdzurerleichterungderanpassungdiebishergeltendeschwelleder groben Unbilligkeit einer Regelung gesenkt. c)in 12WEG (Veräußerungsbeschränkung)wirdeine Beschlusskompetenzgeschaffen,damiteinevorgeseheneZustimmungspflichtvonWohnungseigentümern oderdrittenzurveräußerungeinereigentumswohnung aufgehoben werden kann. d)in 16WEG (Kosten)wirdineinemneuenAbsatz3 einebeschlusskompetenzfürdieerfassungundverteilungvonbetriebskostenundvonverwaltungskosten nachverbrauchoderverursachungodereinemsonstgeeignetenmaßstabstattwiebishernachmiteigentumsanteileneingeführtbzw.ausdrücklichnormiert.außerdem wirdineinemneuenabsatz4geregelt,dassdiewohnungseigentümerimeinzelfallimzugeeinesbeschlusseszurinstandhaltungoderinstandsetzungoderzubaulichenveränderungenoderaufwendungeneinekostenregelungbeschließenkönnen,dievondergesetzlichen VerteilungnachMiteigentumsanteilen ( 16Abs.2 WEG) abweicht. e)in 21WEG (VerwaltungdurchdieWohnungseigentümer)wirdineinemneuenAbsatz7eineKompetenz zurregelungbestimmtergeldangelegenheiten (Artund WeisevonZahlungen,FälligkeitvonForderungenund FolgendesVerzugssowieErhebungvonKostenfüreine besondereinanspruchnahmedesgemeinschaftlicheneigentumsoderderverwaltung)geschaffenbzw.ausdrücklich normiert. f)in 22Abs.1WEG (BesondereAufwendungen)wird diegeltendefassungzurvermeidungvonmissverständnissenüberdenkreisderzustimmungspflichtigenmiteigentümerundzurstärkerenberücksichtigungderpraxisderwillensbildungbeibaulichenmaßnahmenneu gefasst.außerdemwirdineinemneuenabsatz2die KompetenzfüreinenqualifiziertenMehrheitsbeschluss fürmaßnahmenzurmodernisierungimsinnedes 559 Abs.1BGBoderzurAnpassungandenStandderTechnikeingeführt.FürderartigeMaßnahmengiltbisher grundsätzlich das Einstimmigkeitsprinzip. g)in 24Abs.4Satz2WEGwirddieMindestfristzur EinberufungderWohnungseigentümerversammlungvon einer auf zwei Wochen verlängert. SoweitdievorgesehenenÄnderungeneineBeschlusskompetenzunddamitdasMehrheitsprinzipstattderbisher erforderlicheneinstimmigkeitfürentscheidungenderwohnungseigentümereinführen,legensiedeninhaltdeswohnungseigentumsneufestundsindimhinblickaufartikel14 Abs.1Satz2GGalsInhalts-undSchrankenbestimmungzu werten.siehaltensichallerdingsinnerhalbdergrenzen, welchedieeigentumsfreiheitzieht (vgl.zudenverfassungsrechtlichenanforderungen:beschlussdesbundesverfassungsgerichtsvom9.januar1991,bverfge83,201,212; Depenheuer,WE1994,124,129;Rühlicke,ZMR2002,713, 716;Graßhof,ZWE2003,33,37).Fürkünftigentstehendes Wohnungseigentumistmaßgeblich,dassdieEinführungdes Mehrheitsprinzipsverhältnismäßigist,weildieÄnderungen wiediebegründungenzudeneinzelnenvorschriftenjeweilszeigen dieindividualinteresseneinerseitsunddie MehrheitsinteressenandererseitsjeweilszueinemangemessenenAusgleichbringen.DerdafüraucherforderlicheMinderheitenschutzistdurchdieweiterhinbestehendeMöglichkeiteinergerichtlichenAnfechtungderBeschlüsseunterden imgesetzimeinzelnennormiertenvoraussetzungengewährleistet,namentlichdann,wenndiegefasstemehrheitsentscheidungnichtordnungsmäßigerverwaltungentspricht. BeibestehendemWohnungseigentumgreiftzwarderauf Artikel14Abs.1Satz2GGberuhendeBestandsschutz. GleichwohlsinddieÄnderungenzulässig,dainsoweitdem öffentlicheninteresseaneinererleichterungderwillensbildungjeweilsmehrgewichtzukommtalseinemvertrauen auf den Fortbestand der bisherigen Rechtslage. 2.VerbesserungderInformationsmöglichkeitenüberBeschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft KünftigsollindenWohnungseigentümergemeinschaften einebeschluss-sammlungaktuellgeführtwerden.einesolchesammlungistheuteschonvielfachüblich,abernichtin allen Gemeinschaften vorhanden. Die Beschluss-Sammlung solleseinemerwerbervonwohnungseigentumermöglichen,sichüberbeschlüssederwohnungseigentümerzuunterrichten,diediesevorseinembeitrittzurgemeinschaft gefassthabenunddieausdemgrundbuchnichtersichtlich, ihmgegenüberabergleichwohlwirksamsind ( 10Abs.3 WEG).EntsprechendesgiltfürdieEntscheidungendesGerichtsineinemRechtsstreitgemäß 43WEG (neu),diefür diebeschlusslagedergemeinschaftvonbedeutungsind. DerErwerbersollwissenkönnen,wasaufihnzukommt, wennersichdanacherkundigt.diesammlungistaberauch fürdiewohnungseigentümerselbstsinnvoll.auchdie WohnungseigentümerhabeneinInteressedaran,dieergangenengerichtlichenEntscheidungenunddievonihnenund ihrenvoreigentümerngefasstenbeschlüsseinihrergesamtheiteinsehenzukönnen.dadurchistauchbessergewährleistet,dasseineergangeneentscheidungoderein einmalgefassterbeschlussspäternichtübersehenwirdund damitunbeachtetbleibt.schließlichistdiebeschluss-
12 Drucksache 16/ Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode SammlungfüreinenVerwalterpraktischunentbehrlich, weilerohnesiekeinehinreichendekenntnisvonderbeschlusslage der Wohnungseigentümer hat. DiePflichtzurFührungderSammlungbedarfeinerausdrücklichenRegelung,weilesbisherkeineeinheitliche Meinungdarübergibt,obeineentsprechendeVerpflichtung bestehtundwensietrifft.einerseitswirdgesagt,die Beschluss-SammlungseialsMaßnahmeordnungsmäßiger VerwaltungschonnachgeltendemRechtvorgeschrieben. AndererseitswirddieAnsichtvertreten,dieWohnungseigentümertreffekeinePflichtzurMitwirkunganderVerwaltung (MerleinBärmann/Pick/MerleWEG,9.Auflage, 20,Rn.8m.w.N.).AußerdemgibtesinderPraxisbisher keineeinheitlichenvorstellungendarüber,waszuminhalt der Sammlung gehört. Angesichtsdessensollausdrücklichgeregeltwerden,dass derverwalterkünftigeinebeschluss-sammlungführt.konkretbedeutetdiesimwesentlichen,dasserdiebeschlüsse derwohnungseigentümerunddieurteilsformelndergerichtlichenentscheidungen,dienachdeminkrafttretender RegelungenzurBeschluss-Sammlungergehen,mitihrem WortlautineinefortlaufendeSammlungeintragenunddiese aufaktuellemstandhaltenmuss ( 24Abs.8Satz1WEG neu ).UmdieseVerpflichtungdurchzusetzen,stelltdas Gesetzklar,dasseinentsprechenderPflichtverstoßdesVerwalterseinwichtigerGrundfürseineAbberufungist ( 26 Abs. 1 Satz 4 WEG neu ). UmdenVerwalteranzuhalten,dieBeschluss-Sammlung ordnungsgemäßzuführen,istaucherwogenworden,die WirksamkeitbestimmterBeschlüssederWohnungseigentümer dersogenanntengesetzes-odervereinbarungsänderndenbeschlüsse mitihrereintragungindiesammlung oderdereinsichtnahmeeineserwerberszuverknüpfen. VondieserVerknüpfungistabgesehenworden.Einesolche RegelungeröffneteinsbesonderedieMöglichkeitdesMissbrauchs,aufdiejüngstauchinderRechtsprechungimFall einerentsprechendenklauselineinergemeinschaftsordnunghingewiesenwordenist (OLGDüsseldorf,Beschluss vom1.oktober2004,njw-rr2005,165).sokönnteein VerwalterselbsteinstimmiggefassteBeschlüssedadurch torpedieren,dasserdiegeboteneeintragungnichtvornimmtundsoverhindern,dassderbeschlusswirksamwird. InkleinenGemeinschaften,indenenabweichendvomRegelfalleinVerwalterfehlt,istgrundsätzlichderVorsitzende derwohnungseigentümerversammlungzurführungder Sammlungverpflichtet ( 24Abs.8Satz2WEG neu ). DadieseGemeinschaftenunddamitauchdieUmsetzung derverpflichtungüberschaubarsind,bedarfesinsoweitkeinergesondertensanktion,zumaljedereinzelnegemäß 21 Abs.4WEGeinenAnspruchaufordnungsmäßigeFührung der Sammlung hat und diesen gerichtlich durchsetzen kann. DieBeschluss-SammlungmachteineinjüngererZeitverschiedentlichgeforderteEintragungdersogenanntengesetzes-odervereinbarungsänderndenBeschlüsseindasGrundbuchentbehrlich.DeshalbistinsoweiteineKlarstellungin 10 Abs. 3 Satz 2 WEG (neu) vorgesehen. 3.Harmonisierung der Gerichtsverfahren AufVerfahreninWohnungseigentumssachen,fürdiebisher dasgesetzüberdiefreiwilligegerichtsbarkeit (FGG)gilt, werdendievorschriftenderzivilprozessordnung (ZPO)erstreckt.BeidiesenVerfahrenhandeltessichumreinprivatrechtlicheStreitigkeiten.Esgibtkeinenüberzeugenden Grund,hierdienachdemFGGvorgeschriebeneaufwändige Amtsermittlungdurchzuführen,zumalschonjetztwesentlicheGrundsätzederZPOauchinVerfahrennachdem WEG entsprechend anzuwenden sind. DieunsystematischeZuweisungzumVerfahrensrechtder freiwilligengerichtsbarkeitwirddadurchkorrigiert.im RahmenderFGG-ReformsolldieBezugnahmeaufdas FGGindensonstigenprivatrechtlichenStreitverfahren überprüftund,wennsichdieverpflichtungzuramtsermittlungalseindasverfahrenbehindernderfremdkörpererweist,aufgehobenwerden.dieseverfahren,insbesondere VerfahrennachdemWEGundgesellschaftsrechtliche Spruchverfahren,sindursprünglichalleinauspragmatischenErwägungen,mitderErwartungeinerbesonderen Verfahrensförderungund-beschleunigungdemFGGund nichtderzpozugewiesenworden,obwohlessichinhaltlichumbürgerlicherechtsstreitigkeitenhandelt.imzuge derfgg-reformkanndasverfahrensrechteinerfreiwilligengerichtsbarkeit,dievonprivatrechtlichenstreitverfahrenbereinigtist,sodannpräziserdenspezifischenbedürfnissen der Kernverfahren angepasst werden. DiemitderFGG ZuweisungverbundenenErwartungendes GesetzgebershabensichzudeminWEG-Verfahrennichterfüllt. EinFGG-VerfahrenistwegendergrundsätzlichenVerpflichtungdesGerichtszurAmtsermittlung ( 12FGG)von seinerstrukturheraufwändigerunddaherauchhäufiglangsameralseinzivilprozess.dasgerichthathiernichtdie MöglichkeitenzurKonzentrationundBeschleunigung,die ihmimzpo-verfahrenaufgrundderverantwortungder ParteienfürdieVor-undAufbereitungdesProzessstoffszur Verfügungstehen.Hinzukommt,dassdermiteinerAmtsermittlungverbundeneerhöhteEinsatzstaatlicherRessourcen nurnochdortgerechtfertigtist,woeineerhöhtestaatliche Verpflichtungbesteht.DiesistinVerfahreninWohnungseigentumssachennichtderFall,dasichderenGegenstand vondemeineszivilprozessesnichtunterscheidet.eineausnahmebildetlediglichdiebestellungeines (Not-)VerwaltersdurchdasGerichtgemäß 26Abs.3, 43Abs.1Nr.3 WEG,dasienichtzudensogenanntenechtenStreitverfahrenderfreiwilligenGerichtsbarkeitgehört.DieseRegelung istaberentbehrlichundsolldaherentfallen (vgl.diebegründung zur Aufhebung des 26 Abs. 3 WEG). SchonjetzthatsichdasWohnungseigentumsverfahrendem ZPO-Klageverfahrenangenähert.PraxisundRechtsprechunghabensichweitgehendvonFGG-GrundsätzenentferntundMitwirkungspflichtenundBeweislastenunddamit inweitenteilenpraktischeinzpo-verfahreneingeführt. AuchderGesetzgeberhatdieseTendenzunterstützt,wenn auchnurvorsichtig,etwadurchdasnachträglichin 46a WEGnormierteMahnverfahreninWEG-Sachen.Dienun vorgesehenenänderungenvollziehendaherkonsequentden seitlangempraktiziertenparadigmenwechselvomfgg- VerfahrenmitAmtsermittlungzumZivilprozessmitParteiverantwortung. DieÄnderungenermöglicheneineeffizientereundstringentereVerfahrensführung,dadasGerichtnunmehr wieinjedemzivilprozess Sanktionenergreifenkann,wenndie
13 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 13 Drucksache 16/887 ParteienihrerPflichtzurVerfahrensförderungnichtnachkommen.Hinzukommt,dassdasGerichtdieMöglichkeit hat,einversäumnisurteilzuerlassen,dievollstreckungaufgrundeinesvorläufigvollstreckbarenurteilsanzuordnen undeinstweiligenrechtsschutzineinemgesetzlichnormierten Verfahren zu geben. Dieseitdem1.Januar2002reformierteZPOstelltmitder strukturellverbessertenformdermateriellenprozessleitung,deninteressengerechtenmitwirkungsrechtenund -pflichtenderverfahrensbeteiligtenundderqualitativverbessertenüberprüfungsmöglichkeitgerichtlicherentscheidungeneinverfahrensrechtbereit,welchesgeradeauchfür denstreitinwohnungseigentumssachenbesondersgeeignetistunddemschutzbedürfnisderbeteiligtenadäquat gerechtwird.dementwurfskonzeptliegtdabeidieerwartungzugrunde,dasswohnungseigentumssachenerstinstanzlicherfahrenen,spezialisiertenrichternzugewiesen werden. DieVerlagerungderWohnungseigentumsverfahrenzur ZPOgehteinhermiteinerÄnderungdesInstanzenzuges. AnstellederLandgerichtesinddieOberlandesgerichtein zweiterundanstelledieseristnunmehrderbghinletzterinstanzzurentscheidungberufen.umeinerüberlastungdesbghvorzubeugen,wirddienichtzulassungsbeschwerdeinweg-verfahrenfüreineübergangszeit ausgeschlossen ( 62Abs.2WEG neu ).Miteiner nennenswertenmehrbelastungdesbundesgerichtshofsist dahernichtzurechnen.schonnachderzeitigerrechtslageentscheidetderbundesgerichtshofüberdieweitere Beschwerde,wenndieseihmwegenDivergenzvondem Oberlandesgerichtvorgelegtwird ( 28Abs.2und3 FGG).DieAnzahlderDivergenzentscheidungenliegtbei etwa8bis10jährlich.dieanzahlzugelassenerrevisioneninweg-verfahrendürftenichtwesentlichüber diesen Werten liegen. 4.HarmonisierungdesWohnungseigentumsgesetzesmit Landesbauvorschriften DurchEinführungeinerÖffnungsklauselerhaltendieLandesregierungendieMöglichkeit,selbstzubestimmen,ob deraufteilungsplanunddieabgeschlossenheitsbescheinigung ( 7Abs.4Satz1und 32Abs.2Satz2WEG)künftigvoneinemöffentlichbestelltenoderanerkanntenSachverständigenstattvonderBaubehördeausgefertigtund bescheinigtwerdenundobdiesgenerellodernurfürbestimmtefällegeschehensoll.diesträgtdengeänderten tatsächlichenundrechtlichenverhältnissenrechnung.ansonstenmüsstediebaubehördeweiterhinvorgängeauch ohnebaurechtlichenanlassprüfen,etwabeiderheutehäufigerenumwandlungvonmiet-ineigentumswohnungen sowiebeibauvorhaben,dienachlandesrechtinzwischen genehmigungsfrei sind. 5.StärkungderStellungderWohnungseigentümergegenüberKreditinstitutenbeiderGeltendmachungvonHausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung InsoweitwirdfürHausgeldansprücheeinbegrenztesVorrechtdurchÄnderungderRangklassendes 10desGesetzesüberdieZwangsversteigerungunddieZwangsverwaltung (ZVG)undsodiebisherpraktischnichtvorhandene Möglichkeitgeschaffen,dieseinderZwangsversteigerung mit Erfolg geltend zu machen. IndiesemZusammenhangwerdenauchdiespeziellenVersteigerungsvorschriftenimWEGzumAusschlusseinesfür diegemeinschaftnichtmehrtragbarenwohnungseigentümersgestrichen,weilsiesichinderpraxisnichtbewährt haben.stattdessenwirdallgemeinaufdievorschriftendes ZVG abgestellt. III.NichtaufgenommenindenEntwurfsindRegelungen zureinführungeineszentralgrundbuchsnebendem Wohnungseigentumsgrundbuch,dieinjüngererZeit angeregtwordensind (vgl.zwe2003,346,354).nach demvorschlagsolleinteildergrundbucheintragungenderjeweiligeneigentumswohnungenaufeingemeinsamesgrundbuchblattfürdiewohnanlage ein Zentralblatt gebuchtwerden,insbesonderegesamtbelastungendesgrundstücksundangabenzurgemeinschaftsordnung.diesstößtaufnichtunerhebliche Bedenken,unteranderemdeshalb,weilfürdiebestehendenGemeinschaftender sojüngerezahlen etwa fünfmillioneneigentumswohnungendienachträgliche AnlegungeinesZentralblattswegendesdamitverbundenengroßenAufwandsohnehinnichtzwingend vorgeschriebenwerdenkann.andererseitsgäbeeine Lösung,dienebenderbisherigenFormdesGrundbuchs einemgesondertengrundbuchblattfürjede Eigentumswohnung eingemeinsamesgrundbuchblattzuließe,dieeinheitlichkeitdesgeltendenrechts auf.diesbeeinträchtigtedieauchinwirtschaftlicher HinsichtwichtigeVerständlichkeitdesGrundbuchs erheblich.vorallemaberistvonbedeutung,dasses ohnehinarbeitendesbundesundderländerzur ÄnderungderDarstellungsformdesGrundbuchsund zureinführungeinerverbessertendatenhaltungfürdas maschinellegrundbuchgibt (Datenbankgrundbuch). DasZieldieserArbeitendecktsichweithinmitdemdes VorschlagseinesZentralgrundbuchs:DerZugriffauf diedatendesgrundbuchssollerleichtertunderweitert undaußerdemsolldasgrundbuch wiejetztschondas Handelsregister künftigalslaufendertextundnicht mehrwiebisherinspaltengeführtundsoleichter lesbarwerden.derbundunddieländerhabendie umfangreichenarbeitenfürdieerforderlichenänderungeninsbesonderederdatenhaltungundeinerautomatischenumwandlungdesvorhandenendatenbestandesauchbereitsbegonnen.angesichtsdessenbesteht jedenfallskeinanlassfürgesetzgeberischemaßnahmenimgrundbuchrechtimzugeeineränderung deswohnungseigentumsgesetzes.vielmehrkönnendie ZieledesVorschlagseinesZentralgrundbuchsimZuge derbeabsichtigtenänderungendergrundbuchvorschriften berücksichtigt werden. DerEntwurfsiehtauchvonRegelungenzurZuordnung desverwaltungsvermögensderwohnungseigentümer ab,dieebenfallsangeregtwordensind (vgl.dnotz 2003,493,511;ZWE2003,145,147).DieFrageder ZuordnungdesVerwaltungsvermögenshatvorallemin derrechtslehreimzusammenhangmitunterschiedlichenansichtenüberdierechtsnaturdeswohnungseigentumszuteilweiseheftigenkontroversengeführt (vgl.dazudieantwortderbundesregierungaufdie
14 Drucksache 16/ Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode GroßeAnfragederFraktionderSPDzumWohnungseigentum,Bundestagsdrucksache13/4712,S.22).In derpraxiskommtihrnachkenntnisderbundesregierungnureinegeringerebedeutungzu.diesmachtdie begrenztezahleinschlägigergerichtlicherentscheidungendeutlich,ebensoderumstand,dasseinentsprechenderregelungsbedarfvondenlandesjustizverwaltungenunddenbeteiligtenverbändenbeideranhörungnichtangesprochenwordenist.dielösungder wenigenfällekanndeshalbweiterhinderrechtsprechung überlassen bleiben. IV.Kosten DasGesetzwirddieöffentlichenHaushalteentlasten.Wie obenunterii.2.ausgeführt,werdenwohnungseigentumssachenzukünftignichtmehrnachdenverfahrensregelndes FGG,sondernnachdenVorschriftenderZPObehandelt. DiesbedingtaucheineUmstellungvonderKostenordnung (KostO)aufdasGerichtskostengesetz (GKG).Dadurch entstehenderjustizderzeitnichtbezifferbare,jedenfalls abernichtunerheblichemehreinnahmen.zudemwirdes innerhalbderlandesjustiznurnochzwei,nichtwiebisher dreiinstanzengeben.hierdurchkanndiebishermitder BearbeitungvonweiterenBeschwerdeninWEG-SachenbeanspruchterichterlicheArbeitskrafteingespartwerden.Eine gewisse,aberdurchdievorgenannteneffektemehrals kompensierte Mehrbelastung für die Länderhaushalte bringt dieverlagerungderzweitinstanzlichenzuständigkeitin WEG-SachenvondenLand-zudenOberlandesgerichten mit sich. FürdenBundeshaushaltführtderEntwurfzukeiner Mehrbelastung.UmeinerÜberlastungdesBundesgerichtshofsvorzubeugen,werdenNichtzulassungsbeschwerdenin WEG-SachenzunächstfüreinenÜbergangszeitraumvon fünfjahrenausgeschlossen.derbundesgerichtshofkann alsoinweg-verfahrennuraufgrundvomoberlandesgerichtzugelassenerrevisionerreichtwerden.infolgedieser BeschränkungwerdensichdieEingängeinWEG-Sachen beimbundesgerichtshofvoraussichtlichnurunwesentlich erhöhen,wasmitdenvorhandenenkapazitätenaufgefangen werden kann. Vollzugsaufwand wird nicht entstehen. FürdieWirtschaft,insbesonderefürkleineundmittlereUnternehmen,entstehenkeineKosten.DasGesetzhatauch keinepreissteigerndewirkung.insbesonderediegeplante ÄnderungderRangklassenimZVGwirdnachdenErfahrungenmiteinervergleichbarenVorrangregelunginÖsterreich (siehenäheruntenb.ii.vorbemerkung)keinenachteiligenauswirkungenaufdiebeleihungdeswohnungseigentumshabenunddahernichtzuhöherenkreditkosten führen.indeswerdendiewohnungseigentümerseltenerals bisherfürdierückständezahlungsunfähigeroder-unwilligermitgliederdereigentümergemeinschaftaufkommen müssen.dieswirddiebetroffenenwohnungseigentümer entlasten. V.Gleichstellung DerEntwurfhatkeinespezifischenAuswirkungenaufdie LebenssituationvonFrauenundMännern.Diesesindvon den Vorschriften des Entwurfs in gleicher Weise betroffen. VI.Gesetzgebungskompetenz DieGesetzgebungskompetenzdesBundesfürdievorgesehenenRegelungenfolgtausArtikel74Abs.1Nr.1GG (BürgerlichesRecht,Gerichtsverfassung,gerichtlichesVerfahren,Rechtsanwaltschaft,Notariat).EinebundesgesetzlicheRegelungistzurWahrungderRechts-undWirtschaftseinheitimgesamtstaatlichenInteresseerforderlich (Artikel72Abs.2GG).DiegeändertenVorschriften,insbesonderedesWohnungseigentumsgesetzesunddesZwangsversteigerungsgesetzes,aberauchderanderenBundesgesetze,geltenüberallinDeutschlandgleichermaßen.Dies musszurvermeidungeinerrechtszersplitterungauchso bleiben.unterschiedlicheregelungenführtenvorallemfür überregionaltätigeunternehmenwiebauträgerundkreditinstitutezuunzumutbarenbehinderungenimländerübergreifendenrechtsverkehrundzuerheblichenbeeinträchtigungenderfunktionsfähigkeitdeseinheitlichenwirtschaftsraums. B.Besonderer Teil I.Zu Artikel 1 (ÄnderungdesWohnungseigentumsgesetzes) 1.Zu Nummer 1 ( 5 Abs. 4 Satz 2 und 3 WEG neu ) a)zuränderungvonvereinbarungenistnebendemeinverständnisderwohnungseigentümernachherrschender MeinunginRechtsprechungundLiteraturauchdieZustimmungderInhaberdinglicherRechteandeneinzelnenWohnungengemäßden 877,876Satz1BGB analogerforderlich,wenndiesevonderänderungbetroffenwerden.einezustimmungistnurentbehrlich, wennnichtbloßeinewirtschaftliche,sondernjederechtlichebeeinträchtigungausgeschlossenist (BGHZ91, 343). DieseRechtslageführtzueinerÜberdehnungdesnotwendigenSchutzesderInhaberdinglicherRechte,um denesindenobengenanntenvorschriftengeht.so bedarfdiebegründungvonsondernutzungsrechtenfür Kfz-StellplätzeamgemeinschaftlichenHofeigentum auchdannderzustimmungdergrundpfandgläubiger dereinzelnenwohnungen,wennjederwohnungseigentümerderanlageeinenstellplatzerhält.dieaufteilung schränktnämlichgleichzeitigdiebefugnisdereinzelnen WohnungseigentümeraufMitgebrauchallerPlätzedes gemeinschaftlichenhofeigentumseinundwirddeshalb rechtlichalsbeeinträchtigunggewertet (BGHZa.a.O.). Dabeikommtesnichtdaraufan,dassdiejeweiligeWohnungnachZuweisungeinesStellplatzesmehrwertistals vorherundsodiehaftungsgrundlagefürdiegrundpfandgläubiger verbessert wird. DieÜberdehnungdesSchutzesderInhaberdinglicher RechtegehteinhermiteinemunnötigenArbeitsaufwand undführtinsbesonderezuvermeidbarenhohenkosten. DaEinzelfragenderErforderlichkeiteinerGläubigerzustimmungundderArtderbetroffenenRechteumstritten sind,neigtdiepraxisvielfachdazu,sicherheitshalberauf diezustimmungdergläubigerallereingetragenen Rechte,zumindestaberaufdieallerGrundpfandgläubigerabzustellen.EswirdalsoeineVielzahlvonBanken beteiligt.dereneintragungsbewilligungenmüssenvon
15 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 15 Drucksache 16/887 dennotarenjeweilsinöffentlichbeglaubigterformeingeholtunddemgrundbuchamtvorgelegtwerden.die mitalldemverbundenenkostenhabendiewohnungseigentümerzutragen.angesichtsdessensindänderungendergemeinschaftsordnungselbstdann,wennalle Wohnungseigentümereinverstandensind,schoninkleinenWohnanlagennurschwerundingrößerenmeist überhaupt nicht zu erreichen. b)daimrahmendesgeltendenrechtseinebefriedigende LösungderaufgetretenenProblemebishernichtgefundenwordenist,siehtderEntwurfeineGesetzesänderung vor.zunächsthattediebundesregierunginanlehnung andieinvielenbundesländerngeltendengesetzeüber UnschädlichkeitszeugnisseeineRegelungerwogen,wonachdieZustimmungderDrittberechtigtenentbehrlich seinsollte,wennderenrechtenurgeringfügigbetroffen würden,eineänderungbeiwirtschaftlicherbetrachtung alsounschädlichwäre.imzugederprüfungdeshandlungsbedarfshatsichindessenergeben,dasseinesolche LösungvomGrundbuchamtdieFeststellungdesGrades derbetroffenheitverlangte.siegerietedamitinkonflikt mitdemformellenkonsensprinzip ( 19GBO),welches dasgrundbuchamtgeradevonderprüfungmateriellrechtlichergrundlagenenthebensoll.außerdemließe sichdaszielderänderungnichterreichen,entbehrliche Hemmnisseabzubauen.Diesgälteauch,wennzurVermeidungdesKonfliktsmit 19GBOstattderEntscheidungdesGrundbuchamtsdiedesGerichtsüberdie Unschädlichkeitvorgesehenwürde.DasZieleiner VereinfachunglässtsichnacherneuterBeurteilungin zweckmäßigerweisenurerreichen,wenndiebetroffenenrechteunddergegenstanddervereinbarungunter BerücksichtigungdesSchutzzwecksderZustimmung konkretfestgelegtwerden (vgl.brambring,dnotz 1979, 155, 165). NachdemEntwurfbedarfeineVereinbarungoderdie ÄnderungeinerVereinbarungderZustimmungDritter, wenndaswohnungseigentumzugunstendesdrittenmit Grundpfandrechten umdieesinetwa90prozentaller Eintragungengeht oderreallastenbelastetistund wennesumeinebestimmteartdervereinbarunggeht, nämlichdiebegründung,aufhebung,änderungoder ÜbertragungvonSondernutzungsrechten (Satz2und3 neu).beiderbegründungeinessondernutzungsrechts istdiezustimmungdesdritten,fürdeneinesdervorgenanntenrechtebestelltist,abernurerforderlich,wenn durchdievereinbarungdaszuseinengunstenbelastete WohnungseigentumnichtmiteinemSondernutzungsrechtverbundenwird.NurindiesemFallistderDritte beeinträchtigt,nichtaberdann,wenndurchdievereinbarunggleichzeitigdaszuseinengunstenbelastete WohnungseigentummiteinemSondernutzungsrecht verbunden wird. BeiallenanderenRechtenverbleibtes abweichend vonfrüherenüberlegungen beiderbisherigenrechtslage.imübrigenändert 5Abs.4Satz2WEG (neu) nichtsdaran,dassdiezustimmungentbehrlichist,wenn keinebeeinträchtigungdesrechtsvorliegt. 5Abs.4 Satz2WEG (neu)bewirktlediglicheineeinschränkung, nichtabereineerweiterungdeszustimmungserfordernisses,dassichweiterhinausden 876,877BGBergibt.DiesfolgtbereitsausdemWort nur undwird durchdiewörter nachanderenrechtsvorschriftennotwendige (Zustimmung) unterstrichen. ImEinzelnenliegen 5Abs.4Satz2und3WEG (neu) folgende Überlegungen zugrunde: aa)einevereinbarungsollbeigrundpfandrechten (Hypotheken,GrundschuldenundRentenschulden)sowieReallastenzustimmungspflichtigsein,soweit siedieverwertungsmöglichkeitdergläubigerinder ZwangsversteigerungoderZwangsverwaltungbei dergebotenenwirtschaftlichenbetrachtungsweise konkretbeeinträchtigt.diesistinderpraxisvor allemdannderfall,wenndergläubigerbeieiner VollstreckungkeinenZugriffmehraufeinSondernutzungsrechthat,etwaaneinemKfz-Stellplatz oderandemgarteneinererdgeschosswohnung. EineWohnungohneParkmöglichkeitoderohne Garten ist regelmäßig weniger wert. AußerdemkannderGrundpfandrechtsgläubiger wirtschaftlichbeeinträchtigtsein,wenndiewohnungseigentümereinsondernutzungsrechtzugunsteneinesanderenwohnungseigentümersbestellen unddadurchdienutzungdesgemeinschaftlichen Eigentumseinschränken.HierdarfderSchutzder Grundpfandrechtsgläubigerjedochnichtüberspanntwerden.WeisendieWohnungseigentümer etwabeiderverteilungvonstellplätzenamgemeinschaftlichenparkplatzauchdembelastetenwohnungseigentumeinenstellplatzzu,soschmälernsie damitnichtdenwertderbetroffenenwohnung, sondernsteigernihninderregel.deshalbisteine ZustimmungderGrundpfandrechtsgläubigernicht erforderlich,wenndurcheinunddieselbevereinbarungauchdasbelastetewohnungseigentummit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird. ObVereinbarungenandererArt,nämlichVerfügungsbeschränkungengemäß 12WEG,Zweckänderungengemäß 13WEGoderGebrauchsbeschränkungengemäß 15WEGsowieVereinbarungenüberKostenangelegenheiten,eineVerwertungsmöglichkeiteinschränken,lässtsichkonkretnoch nichtimzeitpunktihresabschlusses,sondernerstim ZeitpunktderVollstreckungbeurteilen.Erstdann wirddeutlich,obdievereinbarungendenkreisder InteressentenaneinementsprechendenObjektvergrößertoderverkleinerthaben.DieVereinbarungen entsprechensomitinihrerwirkunganderen,zustimmungsfreienmaßnahmenderwohnungseigentümer, diedenwertderwohnungbeeinflussenundvomverhaltenderwohnungseigentümerabhängen,etwader InstandhaltungderWohnungsowiederVerwaltung desgemeinschaftlicheneigentums.auchderenauswirkungenfürdiegrundpfandrechtelassensichkonkreterstimzeitpunktdervollstreckungbeurteilen. WennderGrundpfandrechtsgläubigerdieshierin Rechnungstellenmuss,kannerdasauchbeiden Vereinbarungen.Esliegtdeshalbnahe,beideFallgruppengleichzubehandelnundsiedemRisikobereichdesGrundpfandrechtsgläubigerszuzuordnen.Dafürsprichtauch,dassdieGläubigeransonsten aufgrunddervielzahlderzustimmungspflichtenund
16 Drucksache 16/ Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode derreichweitederdamitverbundenmitwirkungsmöglichkeitengleichsamzumiteigentümerngemachtwürden.diesistnichtsinnundzweckder 876, 877 BGB. bb)beianderenrechtenbleibtesbeiderzustimmungspflichtinihrembisherigenumfang.dasbetrifftvor allemdienstbarkeiten,alsogrunddienstbarkeiten, beschränktpersönlichedienstbarkeiten,dennießbrauch,daswohnungsrechtunddasdauerwohnoderdauernutzungsrecht.dieinhaberdieserrechte müsseneinervereinbarungalsoweiterhinzustimmen,wenneinebeeinträchtigungihresrechtsnicht ausgeschlossenist.damitnimmtderentwurfauf diebesondereinteressenlagebeidiesenrechten Rücksicht.AndersalsGrundpfandrechteundReallastenverleihenDienstbarkeitenkeineVerwertungsbefugnis,sondernvorallemdasRecht,einGrundstückumfassendoderineinzelnenBeziehungenzu nutzen.derdienstbarkeitsberechtigtemaganeiner ganzbestimmtenartundweisedernutzungpersönlichinteressiertsein,diefüreinenverwertungsberechtigtenunwichtigist,dasieaufdenwertder WohnungkeinenEinflusshat.Währendsichder VerwertungsberechtigteimRegelfallauchdarauf verlassenkann,dassderwohnungseigentümerwertminderndenmaßnahmennichtohneweitereszustimmenwird,sinddieinteressendesdienstbarkeitsberechtigtenunddeswohnungseigentümers häufignichtgleichgerichtet.einegeneralisierende gesetzgeberischeentscheidungzwischenschädlichenundunschädlichenvereinbarungenistdabei nichtmöglich.denndienstbarkeitenkönnentrotz dessachenrechtlichentypenzwangsaufganzunterschiedlicheweiseausgestaltetwerden.dadiezahl dieserrechtegleichzeitigsehrgeringist,kannauch ausgründenderpraktikabilitätaufeineeinschränkungderzustimmungsbedürftigkeitverzichtetwerden (vgl. Brambring, DNotZ 1979, 155, 167). Hierbeiistauchzubedenken,dassdieZustimmung vondienstbarkeits-odervorkaufsberechtigtenzu einervereinbarungderwohnungseigentümerschon nachgeltendemrechthäufigentbehrlichist.so lastendienstbarkeitenmeistamgrundstückselbst undkönnendurcheinevereinbarungderwohnungseigentümernichtberührtwerden (vgl.olg FrankfurtRpfleger1996,340;Staudinger-Kreuzer, 12.Auflage, 10WEG,Rn.81;Staudinger-Gursky, Neubearbeitung2000, 877BGB,Rn.60;Schöner/ Stöber,Grundbuchrecht,13.Auflage,Rn.2849; a.a.bayoblgnjw-rr2002,1526).umgekehrt wirdeinevereinbarung,diedengebrauchdesgemeinschaftlicheneigentumsbetrifft,nurselteneine Dienstbarkeitberühren,dieaufeinemeinzelnen Wohnungseigentumlastet.BeieinemVorkaufsrecht folgtdieentbehrlichkeitderzustimmungdaraus, dassderberechtigteeinrechtauferwerbnurin demzustandundzudenbedingungenhat,diesich ausdemspäterenverkaufergeben.erstmiteintritt des Vorkaufsfalls ändert sich diese Situation. SoweitnachalledemeineZustimmungdesDrittberechtigtengleichwohlerforderlichist,dieseZu- stimmungabernichterreichtwerdenkannunddie WohnungseigentümerdennochanihrerVereinbarungfesthaltenwollen,bleibtesdenWohnungseigentümernunbenommen,ihreVereinbarungin BezugaufdasRechtdesDritteneinzuschränken. DadurchkönnensieinvielenFällenvermeiden, dasseinevereinbarunganderfehlendenzustimmung eines Drittberechtigten scheitert. cc)derentwurfsiehtdavonab,in 5Abs.4Satz2 WEG (neu)auchvormerkungeneinzubeziehen, etwadievormerkungzursicherungeinesanspruchsaufeinräumungeinesderin 5Abs.4 Satz2WEG (neu)genanntenrechte.vormerkungensindauchinden 876,877BGBnichterwähnt.Eserscheintdaherentbehrlich,sieindiespeziellereVorschriftdes 5Abs.4Satz2WEG (neu) aufzunehmen.esbleibtdaherweiterhinderrechtsprechungüberlassen,diebehandlungderverschiedenenartenvonvormerkungenimrahmender 876,877BGBunddamitauchdes 5Abs.4 Satz 2 und 3 WEG (neu) zu beurteilen. c)einsondernutzungsrechtbegründetnachallgemeiner AuffassungfürdenBerechtigtendasRecht,einenTeil desgemeinschaftlicheneigentumsunterausschlussder übrigenwohnungseigentümerzunutzen (Palandt-Bassenge,64.Auflage, 13WEG,Rn.7m.w.N.).Derin 5Abs.4Satz2und3WEG (neu)verwendetebegriff findetsichimgesetzbislangnicht.eristeineschöpfungderrechtspraxisundhatsichbewährt.esistdaher wedererforderlichnochsinnvoll,ihngesetzlichzudefinieren. d)eswirdimübrigennichtverkannt,dasseswegender VielzahlderhierinBetrachtzuziehendenRechteund FallgestaltungenauchAusnahmefällegebenmag,bei deneneinwegfalldeszustimmungserfordernisseszu denkbarennachteilenderinhabervongrundpfandrechtenamwohnungseigentumführenkönnte.zudenkenist etwaandiebegründungeinesausschließlichennutzungsrechtsanräumendessondereigentumsfüreinen anderenwohnungseigentümer (vgl.bayoblgdnotz 1995,70).BeieinerAbwägungdieserwohleherseltenenBeeinträchtigungenmitdemöffentlichenInteresse aneinempraktikablenverfahrenzuränderungvonvereinbarungendürftensieinsgesamtalsgeringzubewertenunddeshalbhinnehmbarsein.dieänderunghält sichdaher,soweitsiealsbestimmungvoninhaltund SchrankendesEigentumszuwertenist,innerhalbder GrenzenderEigentumsfreiheit (Artikel14Abs.1Satz1 GG). BeidieserBewertungsindauchdieErfahrungenmitden etwa30jahrezulässiggewesenenvereinbarungsänderndenmehrheitsbeschlüssenvonbedeutung.obdiebeschlüssezuihrerwirksamkeiteinerzustimmungvon Drittberechtigtenbedurfthätten,kannhierdahinstehen. JedenfallswurdedieZustimmunghäufig,wennnicht regelmäßig,nichteingeholt.dassdiespraktischzubeeinträchtigungenderdrittberechtigtengeführthätte,ist nichtbekanntgeworden,obwohldiepraxisnachden ErkenntnissendesBGHvonderMöglichkeitderErsatzvereinbarungvielfachausuferndGebrauchgemacht haben soll.
17 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 17 Drucksache 16/ Zu Nummer 2 ( 7 Abs. 4 Satz 3 bis 5 WEG neu ) DieBegründungvonWohnungseigentumsetztnachgeltendemRechtvoraus,dassderEintragungsbewilligungeinvon derbaubehördegeprüfteraufteilungsplanundeinebescheinigungderbaubehördeüberdieabgeschlossenheit dereinzelnenwohnungenbeigefügtwerden ( 7Abs.4 Satz1WEG).DerAufteilungsplanmusseinenAufrissdes ganzengebäudesundauchdiegrundrissedereinzelnen StockwerkesowieAngabenzurLageundGrößederim SondereigentumundderimgemeinschaftlichenEigentum stehendengebäudeteileenthalten.ergrenztdamitdassondereigentumvomgemeinschaftlicheneigentumabundlegt mitderimeigentumsrechterforderlichenbestimmtheitdie einzelnenanteilefest.ausdiesemgrundisternichtverzichtbar. DiesgiltauchfürdieAbgeschlossenheitsbescheinigung.Sie isterforderlich,umdieeigentums-undbenutzungsverhältnisseinnerhalbdesgebäudesklarzustellenundstreitigkeitenvorzubeugen,diesichauseinerunklarheitdieserbeziehungenergebenkönnen.jedewohnungmussinsichabgeschlossenseinundeinenzugangvomgemeinschaftseigentumhaben,alsoausdemfreienoderausdem Treppenhaus.AußerdemmussdieWohnungzurFührung einesselbständigenhaushalts alsomitküche,toilette und Stromanschluss ausgestattet sein. EinVerzichtaufdieAbgeschlossenheitwürdeesermöglichen,WohnungseigentumauchanEinzelzimmernohne KücheoderToiletteodersogaran Schlafstätten inübergangswohnheimenzubegründen.wohnanlagendieserart führenabererfahrungsgemäßvermehrtzustreitigkeiten überartundintensitätdernutzungdergemeinschaftlichen EinrichtungensowieüberdieHöhederanteiligenKosten und damit letztlich zu weiteren Belastungen der Gerichte. DieZuständigkeitderBaubehördegründetmaßgeblichdarauf,dassimZugeeinesbaurechtlichenGenehmigungsverfahrensfürneueWohnanlagendieVoraussetzungenfürden AufteilungsplanundfürdieAbgeschlossenheitvonfachlich kompetentenundvombauherrnunabhängigenpersonen mitgeprüftwerden.allerdingshatsichdietatsächlicheund rechtlichesituationimbauwesenseitinkrafttretendes Wohnungseigentumsgesetzesgeändert.Zumeinenwird WohnungseigentumheutewenigerimZugederErrichtung neuergebäudealsvielmehrdurchaufteilungvorhandener Geschossbautenbegründet,alsodurchUmwandlungvon Miet-inEigentumswohnungen.FürdieseAufteilungbedarf eskeinerbaurechtlichengenehmigung.zumanderensind diebaurechtlichenvorschriftenderländergeändertworden.nunmehrgibtesinvielenländerngenehmigungsfreie Bauvorhabensowieeinvereinfachtesnebendem normalen Genehmigungsverfahren.DieserSituationunddemunterschiedlichenStandsowiederunterschiedlichenAusgestaltungvongeändertenBauvorschriftenderLänderwird mit der vorgesehenen Öffnungsklausel Rechnung getragen. DerneueSatz3ermöglichtesdenLändernzubestimmen, obderaufteilungsplanunddieabgeschlossenheitvon einemsachverständigenstattvonderbaubehördeausgefertigtundbescheinigtwerdenundobdiesgenerellodernur fürbestimmtefällegeschehensoll,etwabeiderumwandlungvonmiet-ineigentumswohnungenoderbeigenehmigungsfreien Bauvorhaben. DieRegelungstelltaufeinen öffentlichbestelltenoderanerkanntensachverständigen ab,undzwarinsbesondere wegendessenunabhängigkeitgegenüberdemteilenden Eigentümer.DieUnabhängigkeitisterforderlich,damitdie GenauigkeitderAngabenimAufteilungsplanhinreichend sichergeprüftwerdenkann.siewärenichtgewahrt,wenn derbauvorlageberechtigtedenaufteilungsplanausfertigen oderwennerdieabgeschlossenheitbescheinigenkönnte. Eswärezubefürchten,dassesbeidenArbeitenvermehrtzu UngenauigkeitenbeiderKennzeichnungderEigentumsverhältnissekämeunddassdamitauchdieZahlderStreitigkeitenderWohnungseigentümerundletztlichdieBelastung der Gerichte zunähme. DerWortlautverdeutlicht,dasszwischendenetwavon einerindustrie-undhandelskammeröffentlichbestellten ( 404Abs.2ZPO)unddennachdenlandesrechtlichen BauvorschriftenstaatlichanerkanntenSachverständigen nichtunterschiedenwird.auchsoweitdiebauvorschriften derländersachverständigenachfachbereichenunterscheiden,istdieshiernichtvonbedeutung,dadiefürdenaufteilungsplanunddieabgeschlossenheitsbescheinigungerforderlichenkenntnissebeidensachverständigenaller Fachbereiche vorhanden sind. DieAnerkennungals SachverständigerfürdasBauwesen richtetsichnachdengeltendenbestimmungendesbundes undderländer,etwagemäß 36GewO (ÖffentlicheBestellungvonSachverständigen)inVerbindungmitdenlandesrechtlichenVorschriften.ImEntwurfbedarfesinsoweit keiner Benennung einzelner Berufe. Satz4 (neu)regelt,dassbeieinerwahrnehmungderbisherigenaufgabenderbaubehördedurcheinensachverständigendiebestimmungenderallgemeinenverwaltungsvorschriftfürdieausstellungvonabgeschlossenheitsbescheinigungenvom19.märz1974 (BAnz.Nr.58vom23.März 1974)entsprechendgelten.DieshatauchzurFolge (vgl. Nummer8derVorschrift),dassderSachverständigeeine AbgeschlossenheitsbescheinigungübereingenehmigungsfreiesBauvorhabenersterteilendarf,wenndieUnterlagen beiderbaubehördeeingegangensindundmitdembauvorhabennachablaufderwartefristbegonnenwerdendarf. Vorherlässtsichnämlichnichtfeststellen,obdieVoraussetzungen der Genehmigungsfreiheit gegeben sind. Satz5 (neu)enthältdiebefugnisderlandesregierungenzur Subdelegation. 3.Zu Nummer 3 ( 10 WEG neu ) a)zu Buchstabe a ( 10 Abs. 1 Satz 3 WEG neu ) aa)eineänderungdergemeinschaftsordnungkanngrundsätzlichnurdurchvereinbarungerfolgen.lässtsichein solcheseinvernehmennichterzielen,sokanndiefehlendezustimmungalleindurchgerichtlicheentscheidungherbeigeführtwerden.einanspruchaufzustimmungzuränderungeinervereinbarungstehteinem Wohnungseigentümergegenübereinemanderennach herrschenderrechtsprechungdannzu,wennaußergewöhnlicheumständeeinfesthaltenandergeltenden RegelungalsgrobunbilligunddamitalsVerstoßgegen dengrundsatzvontreuundglauben ( 242BGB) erscheinenlassen (vgl.bgh,beschlussvom25.september 2003, NJW 2003, 3476, 3477 m. w. N.).
18 Drucksache 16/ Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode DieRechtsprechungbejahteinensolchenAnspruchnur inseltenenausnahmefällen,weilsiezurfeststellung dergrobenunbilligkeiteinenstrengenmaßstabanlegt. ZurBegründungstellendieGerichtemeistdaraufab, dergrundsatz,dassvereinbarungenbindendsind, dürfeausgründenderrechtssicherheitnichtausgehöhltwerden.demwohnungseigentümerseidiegemeinschaftsordnungbeidemerwerbderwohnungbekanntgewesenodersiehätteihmbekanntseinkönnen underhättesichaufdiefolgeneinstellenkönnenund müssen. DemgegenüberwirdinderPraxisdaraufhingewiesen, dasseinwohnungseigentümerbeidemerwerbeiner Eigentumswohnunghäufigüberfordertist.Erkönnedie FolgenseinerZustimmungzurGemeinschaftsordnung, diebeineubautenalleinvombauträgerundbeider UmwandlungvonMiet-inEigentumswohnungenallein vom (Alt-)Eigentümerfestgelegtwird,vielfachnicht übersehen.auchkönneerinvielenfällenerstnach demerwerbeinereigentumswohnungfeststellen,ob dieeinseitigfestgelegtenregelungendersituationder GemeinschaftRechnungtrügen (vgl.würfel,we 2000, 100). EinenstrengenMaßstablegendieGerichteinsbesondereinVerfahrenzurÄnderungdesKostenverteilungsschlüsselsan,dieunterdenVerfahrenzurAnpassung dergemeinschaftsordnungbeiweitemüberwiegenund umdieeshiervorallemgeht.dieszeigenfolgende Beispiele:DasBayerischeObersteLandesgericht (Beschlussvom1.Februar2001,NZM2001,290)hat einenanspruchaufänderungdesverteilungsschlüsselsverneint,obwohldiegrößedesfürdiekostenverteilungmaßgeblichenmiteigentumsanteils dervom teilendeneigentümerohnebindungandiegrößeoder denwertdereinzelnenwohnungfestgelegtwerden kann zuetwa50prozenthöherenkosteneineswohnungseigentümersalsbeieinerverteilungnachder Wohnflächeführte.DasGerichthatteschonfrüher (BayObLG,Beschlussvom10.November1994,NJW- RR1995,529)daraufhingewiesen,dasseseinenÄnderungsanspruchnurinFällenbejahthat,indenendie betroffenenmiteigentümerdasdreifacheodermehrals dasdreifacheimverhältniszueinersachgerechten Kostenverteilungzuzahlenhatten.UnterHinweisauf diesenbeschlusshatauchdasoberlandesgericht Frankfurt/Main (Beschlussvom13.April2000,NZM 2001,140)entschieden,eineÄnderungseinurbei einemkrassenmissverhältnisundinextremenausnahmefällengerechtfertigt.eshatmehrkostenvon31und von59prozentnichtalsgrobunbilligemehrbelastung gewertet.diesstehtinübereinstimmungmitderentscheidungdesoberlandesgerichtsköln (Beschluss vom5.juli2001,dwe2001,100),mitdereinänderungsanspruchwegeneinermehrbelastungvon30prozentverneintwurde,sowiemitdermeinungdesoberlandesgerichtszweibrücken (Beschlussvom19.Februar1999,WE1999,192),dasseinMissverhältnis erstvorliege,wenndasmehrfachedessenzubezahlen ist,wasbeisachgemäßerkostenverteilungzutragen wäre.auchdasoberlandesgerichthamm (Beschluss vom9.september2002,njoz2003,414)hateine Mehrbelastungvon38bzw.42Prozentnichtalsgrob unbilligangesehen,obwohlanderewohnungseigentümerbeisachgerechterabrechnungsweise63bzw.69 ProzenthöhereKostenbeiträgehättenleistenmüssen. DasGerichthatdabeideutlichgemacht,diebestehende Kostenverteilungnichtfürsachgerechtzuhalten; gleichwohlseieinänderungsanspruchnichtgegeben, weil die Verteilung noch nicht grob unbillig sei. DiestrengenAnforderungenderGerichtegeltennicht nurdann,wennsichdiekostenverteilungdergemeinschaftsordnungvonanfanganalsverfehltoderunzweckmäßigerweist,sondernauchdann,wennnachträglichebaulicheveränderungenamgebäudeauswirkungenaufdiekostenverteilunghaben,etwawenn wasinderpraxishäufigervorkommt dienutzfläche durchdenausbauvonspeicherräumenzuwohnzweckenvergrößert,nichtaberdieursprünglichevereinbarunganeinesachgerechtekostenverteilungangepasst wird (vgl.bayoblg,beschlussvom12.august1999, ZWE 2000, 171). bb)angesichtsdiesersituationerscheintdievorgesehene Regelungdes 10Abs.1Satz3WEG (neu)geboten. SoweitesalleinumdieNormierungeinesAnspruchs aufanpassung,alsoaufzustimmungzumabschluss einervomgesetzabweichendenvereinbarungoderderenänderunggeht,dientsiederrechtsklarheit,weil sichdieseranspruchausdemgesetzbishernichtersehenlässt.soweitesumdievoraussetzungendesanspruchsgeht,siehtdieregelungeineerleichterungvor. Einesolcheistangezeigt,weildieVorgabendes 242 BGBunddiedarauffußendenAnforderungender Rechtsprechung zur Anpassung zu hoch erscheinen. ZwaristesinjüngererZeitzugerichtlichenEntscheidungengekommen,dieaufeineAbmilderungdieser strengenanforderungenzielen.sohatdasoberlandesgerichtdüsseldorfmitrücksichtaufdenbeschlussdes BGHvom20.September2000geäußert (Beschluss vom13.juni2001,njw-rr2002,731),esziehein Erwägung,diehoheEingriffsschwellevonsichauszu senken.daskammergericht (KG)BerlinvertrittebenfallsdieMeinung,dieRechtsprechunghabedieAnforderungenüberspannt.EshälteinenÄnderungsanspruch soweitesumkostengeht fürgegeben,wenn diewohn-odernutzflächevondemfürdiekostenverteilungmaßgeblichenmiteigentumsanteilmehrals 25Prozentabweicht (Beschlussvom14.Juni2004, NZM2004,549).EineAbsenkungderEingriffsschwellewirdauchimSchrifttumangeregt (vgl. Deckert,PiG,Bd.63,227,247;Müller,ZWE2001, 191,192).DieseTendenzhatsichinderRechtsprechungabernichtdurchgesetzt.DerBGHhatjüngst diemeinungvertreten,dassbeikostenjedenfalls eineabweichungvon58prozentnichtgegen 242 BGBverstößt.ImÜbrigenhaterdieFrageeines Grenzwertesoffengelassen (BGH,Beschlussvom 7.Oktober2004,NJW2004,3413).Angesichtsdessen hältdiebundesregierunggesetzgeberischemaßnahmen für erforderlich. DieNeuregelunglässtdiebisherigeRechtslageim Kernzwarunverändert.SiegibtdenGerichtenaber Anlass,beiderBewertungderFrage,wannein Anspruchzubejahenist,vondergeltendenRecht-
19 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 19 Drucksache 16/887 sprechungabzuweichenunddiebisherigeschwellezu senken.dievorschriftsiehtauchdavonab,einenkonkretenschwellenwertimhinblickaufdiefragefestzulegen,abwannvoneinerunbilligenkostenverteilung auszugehenist.einesolchenormierungdürftesichim Einzelfallalszustarrerweisen.Außerdemstündezu befürchten,dassansonstenvondermöglichkeiteiner ergänzendenvertragsauslegung,diederbghinder vorgenanntenentscheidungaufgezeigthat,auchdann abgesehenwürde,wennsiezueinerinteressengerechtenlösungdeseinzelfallesführte.beikostendürfte eineorientierungandemvomkgberlininderoben genanntenentscheidungzugrundegelegtenprozentsatz naheliegen,undzwarunabhängigdavon,obdiekostenregelungvonanfanganverfehltwaroderaufgrund geänderterumständeunbilligerscheint.jedenfallssoll ausgeschlossenwerden,dasseinanspruchwegeneines MissverhältnissesderKostenregelung soweitesnicht umkleinereunddamitnichtspürbarbelastendegeldbeträgegeht erstbejahtwird,wenndasmehrfache dessenzubezahlenist,wasbeisachgemäßerkostenverteilung zu tragen wäre. DieSenkungderEingriffsschwellegegenüberderderzeitigenRechtslagewirdimEntwurfdadurchzumAusdruckgebracht,dassstattaufdiebislangerforderlichen außergewöhnlichenumstände nunmehrauf schwerwiegendegründe abgestelltwird.dieseliegeneher voralsaußergewöhnlicheumstände.zudemmussdie bestehenderegelungindergemeinschaftsordnung künftignichtmehrgrobunbilligseinunddamitgegen TreuundGlaubenverstoßen.Ausreichendistvielmehr, dasseinfesthaltenandergeltendenregelungunbillig erscheint.derwortlautmachtdeutlich,dassfürden BetroffenenkeinsogroßerNachteilerforderlichistwie beidembisherigenmaßstabdergrobenunbilligkeit. DiesließesichausdenBegriffen fürihnnichthinnehmbar und unangemessen,dieauchinerwägung gezogenenwordensind,wenigerdeutlicherkennen. AußerdembetontedieFormulierung fürihnnichthinnehmbar zustarkdiesubjektiveseitedesbetroffenen. DiesharmoniertenichtmitdererforderlichengleichmäßigenGewichtungallerUmstände.Dieebenfallsin BetrachtgezogeneFormulierung nichtzugemutetwerden,diein 18Abs.1WEGundin 313Abs.1BGB verwendetwird,scheidetdeshalbaus,weilessichbei 313BGBumeineKonkretisierungdes 242BGB handeltunddemnachwiederderdortigemaßstabder grobenunbilligkeitgälte.dieswirddadurchbestätigt, dassderbegriffder Unzumutbarkeit imgesetzüblicherweiseeinesehrhoheschwellebeschreibt,diemit der Neuregelung aber gerade nicht gesetzt werden soll. DererforderlicheSchutzdesVertrauensderWohnungseigentümerindiebestehendeSituationbleibtbeider Neufassunggewährleistet.DieRechteundInteressen deranderenwohnungseigentümermüssenindieabwägungmiteinbezogenwerden.dieswirdimtextausdrücklichhervorgehoben,sodassdieanforderungenan den Anpassungsanspruch weiterhin erheblich bleiben. DerBundesregierungistbewusst,dassdieNeuregelung unbestimmterechtsbegriffeenthält,dereninhaltvon derrechtsprechungimeinzelfallfestgestelltwerden muss.diefrage,obschwerwiegendegründevorliegen undobdiebestehenderegelungunbilligerscheint, lässt sich aber nicht allgemein beantworten. EineEinschränkungderVorschriftaufderTatbestandsseite,etwadahin,dassUmstände,diefürdieVereinbarungwesentlichsind,sichgeändertoderalsfalschherausgestellthabenmüssen,erscheintnichtgeboten.Zum einenwirdmitderneuregelunglediglichdiebisherige RechtsprechunginihremKernkodifiziert.DieRechtsprechungsiehteinederartigeEinschränkungaber nichtvor.zwargehtesinihrenentscheidungenhäufig umumstände,diesichgeändertoderalsfalschherausgestellthaben.dieswirdabernurbeiderbeurteilung derunbilligkeitberücksichtigt,nichtalseigenständige Tatbestandsvoraussetzung.Zumanderenwiderspräche einesolcheeinschränkungdemzieldesentwurfs,weil danndiefällenichterfasstwären,indenendie GemeinschaftsordnungsichvonAnfanganalsverfehlt erweist,indenensichalsospäterwederetwasgeändert nochalsfalschherausgestellthat.schließlichwäredie Feststellung,welcheUmständefüreineVereinbarung insbesonderefürdievoneinemalleineigentümereinseitigerrichtetegemeinschaftsordnung wesentlich sindundobdieumständesichgeändertoderalsfalsch herausgestellthaben,inderpraxismiterheblichen Schwierigkeitenverbunden,ohnedassderdamiteinhergehendeAufwandgerechtfertigterscheint.DervorgeseheneRegelungsgegenstand dieanpassungunbilligerbestimmungendergemeinschaftsordnung ließe sichdurcheinesolcheeinschränkungnichtwesentlich konkretisieren.dieinsoweitoffeneformulierung nimmtderrechtsprechungimübrigennichtdiemöglichkeit,infällen,indenensichdieumständemaßgeblichgeänderthaben,eineergänzendeauslegungder bereits bestehenden Vereinbarung vorzunehmen. RichtigerStandortfürdieNeuregelungist 10Abs.1 WEG.HieristfürdasGemeinschaftsverhältnisder Wohnungseigentümergeregelt,dassesdurchVereinbarung gestaltet, also auch geändert werden kann. cc)dieneuregelungbetrifft wienebenihremwortlaut auchdiesystematischestellungzeigt nur (schuldrechtliche)vereinbarungen.zwargibtesstimmen,die darüberhinausdienormierungeinesanspruchsauf ZustimmungzurÄnderungdersachenrechtlichenZuordnungdesWohnungseigentums,alsodesMiteigentumsanteils,vorschlagen.FüreineentsprechendeRegelungbestehtaberkeinBedürfnis.IndenFällen,in denenvorgerichteinesolchezustimmungbegehrt wird,gehtesletztlichfastimmerumdieänderungder schuldrechtlichenkostenvereinbarung,alsoumden Regelungsgehaltdes 10Abs.1Satz3WEG (neu), nicht aber um die sachenrechtliche Zuordnung. dd)dieneuevorschriftistnichtdeshalbentbehrlich,weil in 16Abs.3und4WEG (neu)beschlusskompetenzenfürdiedortbezeichnetenkostenregelungen (Betriebs-undVerwaltungskostensowieKostenzur InstandhaltungundInstandsetzungundzubaulichen VeränderungenundAufwendungensowiezuMaßnahmenderModernisierung)normiertwerden.Zwarwird diemeinungvertreten,eineänderungdeskostenverteilungsschlüsselsdergemeinschaftsordnungließesich
20 Drucksache 16/ Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode schonüberdieregelnzuranfechtungeinesnegativbeschlussesdurchsetzen.dieserforderelediglich,dass nurdiebegehrtekostenverteilungordnungsmäßiger Verwaltungentspräche,wasbeiVorliegenderVoraussetzungendes 10Abs.1Satz3WEG (neu)regelmäßigderfallsei (Abramenko,ZMR2005,22,24).Geradedavonkannabergegenwärtignichtausgegangen werden.eslässtsichnämlichnichtvorhersagen,in welcherweisedierechtsprechungkünftigdasindividualinteressedeseinzelnenwohnungseigentümers beiderauslegungdesunbestimmtenrechtsbegriffs ordnungsmäßigeverwaltung berücksichtigenwird. AußerdemträteeinWertungswiderspruchauf.Würde voneineränderungdes 10Abs.1WEGabgesehen, müsstediejetzthierinsatz3vorgeseheneabsenkung dereingriffsschwellejedenfallsin 16Abs.3und4 WEG (neu)ausdrücklichnormiertwerden,weilsich ansonstendieauffassungdurchsetzenkönnte,einänderungsbegehrennachdieservorschriftseiweiterhin ammaßstabdes 242BGBzumessenunddeshalb meistabzulehnen.einesolchenormierunghättedann aberzurfolge,dassesfüränderungenzumeinendie niedrigereschwelledes 16Abs.3und4WEG (neu) fürdiedortbestimmtenkostenregelungenundzumanderendiehöhereschwelledes 242BGBfürandere RegelungenderGemeinschaftsordnunggäbe,etwazum GebrauchdesGemeinschaftseigentums.FüreinesolcheUnterscheidungisteinüberzeugenderGrundnicht ersichtlich. b)zu Buchstabe b ( 10 Abs. 3 WEG neu ) aa)zu Doppelbuchstabe aa ( 10 Abs.3 Satz1 WEG neu ) EshandeltsichumeinesprachlicheAnpassungandieTerminologiederZPOundsomitumeineFolgeänderungzur ErstreckungderZPO-RegelungenaufdasVerfahrenin Wohnungseigentumssachen. bb)zu Doppelbuchstabe bb ( 10 Abs.3 Satz2 WEG neu ) NachgeltendemRechtwirkenVereinbarungengegenüber einemsondernachfolgerwiedemkäuferdeswohnungseigentumsnur,wennsieindasgrundbucheingetragensind ( 10Abs.2WEG).ImUnterschieddazubedürfenBeschlüssezuihrerWirksamkeitgegenübereinemSondernachfolgernichtderEintragungindasGrundbuch ( 10 Abs.3WEG).SiesinddeshalbnachherrschenderMeinung auchnichteintragungsfähig.dieunterschiedlicheregelung findetihrerechtfertigungdarin,dassvereinbarungendas VerhältnisderWohnungseigentümeruntereinander,also ihrerechteundpflichten,wieeinstatutfestlegen,während esbeibeschlüssenumdiedergrundordnungnachrangigen MaßnahmenmeistvorübergehenderArtgeht.Vorsolchen EintragungensolldasGrundbuchauspraktischenErwägungenbewahrtwerden,zumalsiezahlreichsind.SiebelastetendasGrundbuchamtsehrundmachteninsbesonderedas Grundbuch unübersichtlich. InjüngererZeitmehrensichnunStimmen,diedenAnwendungsbereichdes 10Abs.3WEGteleologischreduzieren undjenendes 10Abs.2WEGimWegederAnalogieerweiternwollen.WährendderBGHinseinerobengenannten Entscheidungvom20.September2000nochdavonausgeht, dassauchdieaufgrundeineröffnungsklauselindergemeinschaftsordnunggemäß 23Abs.1WEGgefasstenBeschlüsse,dievomGesetzabweichenodereineVereinbarung ändern (sogenanntegesetzes-odervereinbarungsändernde Beschlüsse)ohneEintragungindasGrundbuchwirksamsind ( vereinbarungsänderndebeschlüsse [bedürfen]zuihrer WirksamkeitgegendenSondernachfolgereinesWohnungseigentümersnichtderEintragungindasGrundbuch ), wirdjetztauchdiemeinungvertreten,diesebeschlüsseseien indasgrundbucheinzutragen,weilsiediewirkungeiner Vereinbarunghabenunddeshalbdiesergrundbuchrechtlich gleichzustellenseien.diesdiene soheißtes demschutz deserwerbers (vgl.wenzel,festschriftfürdeckert,2002, 517, 529; ders., ZWE 2004, 130, 137, jeweils m. w. N.). AngesichtsdieserSituationerscheintimInteresseder RechtssicherheiteineKlarstellungderRechtslagegeboten. Eintragungsbedürftigunddamiteintragungsfähigsindnach dementwurfauchweiterhinnurvereinbarungen,nichtaber Beschlüsse,auchnichtsogenanntegesetzes-odervereinbarungsänderndeBeschlüsse.HierfürsindfolgendeGründe maßgeblich: DieEintragungsolcherBeschlüsseliefedemZweckdes 10Abs.3WEGzuwider.Esmussdavonausgegangen werden,dasskünftiginverstärktemmaßegemeinschaftsordnungenmitöffnungsklauselnerrichtetwerdenmitder Folge,dassdieZahlvonMehrheitsbeschlüssenerheblich steigt (vgl.wenzel,festschriftfürdeckert,a.a.o.).müsstendieseeingetragenwerden,bestündediegefahr,dasses zueinerüberlastungdesgrundbuchamteskämeunddamit dessenfunktionsfähigkeitbeeinträchtigtwürde.auchführtenweitereeintragungenzueinerunübersichtlichkeitund damitzueinerminderungdesinformationsgehaltsdes Grundbuchs.GeradediessollabermitderRegelungdes 10Abs.3WEGvermiedenwerden (vgl.pickinbärmann/ Pick/Merle,WEG,9.Auflage, 10,Rn.66;LükeinWeitnauer/Lüke, WEG, 9. Auflage, 10, Rn. 58). Hinzukommt,dassdieEintragungdieWohnungseigentümermitnichtunerheblichenKostenbelastete.DieWohnungseigentümermüsstennichtnurnotarielleundgerichtlicheGebührenfürdieBeglaubigungvonUnterschriften unddieeintragungindasgrundbuchbezahlen.siemüssten auchbeijedemeinzelnenbeschlussprüfen,oberindas Grundbucheinzutragenistodernichtunddazuvielfach Rechtsrateinholen.DenndieFrage,obeinebestimmteRegelung ohneöffnungsklauseleinervereinbarungimsinne des 10Abs.2WEGbedurfthätte (Wenzel,ZWE2004, 130,135)wirdandersalsdiereinformaleUnterscheidung zwischenvereinbarungundbeschlussvonvielenwohnungseigentümernnichtohnerechtsratzubeantworten sein.imergebniswürdedieeintragungsogenanntergesetzes-odervereinbarungsändernderbeschlüssevomrechtsverkehrnichtalsaufwertungdesgrundbuchsempfunden, sondernalsbürokratischehürdefürdiewillensbildungder Wohnungseigentümer. AuchderbeieinerBewertunginBetrachtzuziehende SchutzdesErwerbersführtzukeinemanderenErgebnis. BereitsnachgeltendemRechtkanneinErwerberausder ÖffnungsklauseleinerGemeinschaftsordnungdieBeschlusskompetenzderWohnungseigentümerzuMehrheitsbeschlüssenersehen.EristineinemsolchenFallhinrei-
Deutscher Bundestag Drucksache 16/3843 16. Wahlperiode 13. 12. 2006 Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses (6. Ausschuss) zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung Drucksache 16/887 Entwurf