Source: https://www.umwelt-online.de/cgi-bin/parser/Drucksachen/drucknews.cgi?texte=0447_2D14
Timestamp: 2019-09-18 08:07:50
Document Index: 19815135

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 2', '§ 8', '§ 549', '§ 556', '§ 556', '§ 557', '§ 556', '§ 556', '§ 557', '§ 556', '§ 556', '§ 557', '§ 557', '§ 556', '§ 557', '§ 556', '§ 6', '§ 2', '§ 2', '§ 4', '§ 2', '§ 5', '§ 3', '§ 2', '§ 2', '§ 556', '§ 558', '§ 134', '§ 291', '§ 138', 'BGH', '§ 5', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 558', '§ 556', '§ 559', '§ 558', '§ 557', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 559', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 4', '§ 8', '§ 6', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 559', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 557', '§ 557', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 556', '§ 2', '§ 558', '§ 556', '§ 558', '§ 558', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 558', '§ 558', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 558', '§ 556', '§ 3', '§ 556', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 556', '§ 557', '§ 549', '§ 557', '§ 556', '§ 557', '§ 556', '§ 556', '§ 578', '§ 558', '§ 577', '§ 558', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 559', '§ 559', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 16', '§ 16', '§ 16', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 814', '§ 817', '§ 556', '§ 556', '§ 1', '§ 28', '§ 557', '§ 556', '§ 556', '§ 558', '§ 557', '§ 556', '§ 556', '§ 557', '§ 556', '§ 557', '§ 559', '§ 557', '§ 556', '§ 557', '§ 556', '§ 557', '§ 556', '§ 557', '§ 556', '§ 2', '§ 2', '§ 126', '§ 125', '§ 2', '§ 2', '§ 6', '§ 6', '§ 662', '§ 6', '§ 6', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 5', '§ 3', '§ 2', '§ 2', '§ 3', '§ 4', '§ 5', '§ 3', '§ 2', '§ 8', '§ 8', '§ 2', '§ 2', '§ 8', '§ 3', '§ 556', '§ 6', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556']

umwelt-online: Bundesrat 447/14: Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG)
| Info | 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 | ↑ ↓ Vorgang | | 447/14 vom 06.10.14
Das Gesetz begegnet zwei drängenden Problemen auf dem derzeitigen Mietwohnungsmarkt:
Zum einen steigen in prosperierenden Städten die Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen derzeit stark an und liegen teilweise in erheblichem Maß über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Entwicklung auf angespannten Wohnungsmärkten hat vielfältige Ursachen. Sie führt dazu, dass vor allem einkommensschwächere Haushalte, aber inzwischen auch Durchschnittsverdiener zunehmend größere Schwierigkeiten haben, in den betroffenen Gebieten eine für sie noch bezahlbare Wohnung zu finden. Erhebliche Teile der angestammten Wohnbevölkerung werden aus ihren Wohnquartieren verdrängt. Dieser Entwicklung sollen die neuen Regelungen im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs begegnen, indem sie die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten, die von den Landesregierungen ausgewiesen werden, auf die ortsübliche Miete zuzüglich 10 Prozent begrenzen.
Zum anderen können gerade auch auf diesen angespannten Wohnungsmärkten Vermieterinnen und Vermieter die Kosten der von ihnen eingeschalteten Maklerinnen und Makler auf die Wohnungssuchenden abwälzen. Wer sich weigert, die Zahlung der Maklercourtage zu übernehmen, scheidet faktisch aus dem Bewerberkreis aus. Die Änderungen im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung zielen deshalb darauf ab, dass auch bei der Wohnraumsuche das marktwirtschaftliche Prinzip gilt: Wer bestellt, bezahlt. Auch künftig können aber sowohl Mieter als auch Vermieter Auftraggeber des Wohnungsvermittlers sein.
In das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) werden in den §§ 556d ff. folgende Regelungen eingefügt:
- Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, bis zum 31. Dezember 2020 durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt. Die Landesregierungen müssen die Rechtverordnungen begründen im Hinblick auf für die Gebietsausweisung maßgebliche Tatsachen und vorgesehene weitere Maßnahmen zur Beseitigung der Anspannung. In das Gesetz werden zudem Indikatoren aufgenommen, die dafür sprechen, dass ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. - Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Ebenfalls von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen ist die erste Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung.
- Eine zulässig vereinbarte Miete darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
- Modernisierungen vor Wiedervermietung erlauben eine erhöhte Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis. Die Vertragsparteien werden also so gestellt, als wäre die Modernisierungsmaßnahme im bestehenden Mietverhältnis durchgeführt und die Miete auf dieser Grundlage angepasst worden. - Bei Staffelmietverträgen gelten die vorbezeichneten Regelungen für jede Mietstaffel, bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete.
- Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch zu den preisbildenden Tatsachen, soweit er diese nicht selbst ermitteln kann, z.B. mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels. Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) wird insbesondere in § 2 Absatz 1, 1a und 5 sowie in § 8 wie folgt geändert:
- Wohnungsvermittlungsverträge müssen in Textform (z.B. E-Mail) geschlossen werden, um wirksam zu sein.
- Entgeltpflichtige Maklerverträge zwischen einem Wohnungssuchenden und dem Wohnungsvermittler (Makler) kommen nur noch dann zustande, wenn der Makler ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Wohnungssuchenden diejenige Wohnung beschafft, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt. - Hat der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Suche eines für ihn geeigneten Mieters an die Hand gegeben, ist der Mieter keinesfalls zur Zahlung der Courtage verpflichtet. Vereinbarungen, um die Zahlungspflicht für die Maklervergütung auf den Mieter abzuwälzen, sind unwirksam.
Keine. Die Dämpfung des Mietanstiegs bei der Wiedervermietung von Wohnraum schafft keinen zusätzlichen Wohnraum, ist aber erforderlich, um zeitnah die negativen Auswirkungen angespannter Wohnungsmärkte zu begrenzen. Die Änderung des Rechts der Wohnungsvermittlung ist angezeigt, um die Verwirklichung eines materiellen Bestellerprinzips auch in diesem Bereich des Vertragsrechts zu gewährleisten.
Die Rechtsänderungen werden voraussichtlich eher geringe Auswirkungen bei den Haushalten des Bundes, der Länder und der Kommunen haben. Etwaiger Mehrbedarf an Sach- und Personalmitteln beim Bund soll finanziell und stellenmäßig im jeweiligen Einzelplan ausgeglichen werden. Einsparungen beim Wohngeld oder bei Leistungen nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzgesetzbuch und dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch können grundsätzlich angenommen werden, lassen sich aber im Einzelnen nicht verlässlich abschätzen.
Soweit Erfüllungsaufwand die Gruppe der Vermieter betrifft, sind hiervon die Wirtschaft (erfasst sind sowohl Privatvermieter als auch gewerbliche Vermieter) und die Verwaltung (Vermietung als fiskalische Tätigkeit) betroffen. Datengrundlagen für eine belastbare Abgrenzung dieser Vermieter-Gruppen sind nicht vorhanden. Im Folgenden wird der vermieterseitige Erfüllungsaufwand einheitlich nur als Aufwand für die Wirtschaft dargestellt.
Die Mieter sparen Erfüllungsaufwand in Höhe von geschätzt jährlich 857,66 Millionen Euro:
- 284,14 Millionen Euro jährlich resultieren aus den Maßnahmen zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (eingesparte Mieten).
- 573,52 Millionen Euro jährlich beruhen auf der Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (eingesparte Maklercourtage).
Für die Gruppe der Vermieter entsteht ein geschätzter jährlicher Erfüllungsaufwand in Höhe von 523,64 Millionen Euro, der sich wie folgt zusammensetzt:
- 309,37 Millionen Euro jährlich resultieren aus den Maßnahmen zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten. Hiervon entfallen 284,14 Millionen Euro darauf, dass der Mietanstieg in den von der Neuregelung betroffenen Gebieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent begrenzt ist. In Höhe von weiteren 25,23 Millionen Euro beruht er auf dem geschätzten Mehraufwand für die Feststellung der zulässigen Miete.
- 214,27 Millionen Euro jährlich folgen aus den Maßnahmen zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung: Dieser geschätzte Aufwand entsteht dadurch, dass die Vermieter künftig entweder die Mietersuche selbst übernehmen oder einen von ihnen eingeschalteten Wohnungsvermittler selbst vergüten.
Soweit ein Anteil der unter E.1 ausgewiesenen Bürokratiekosten auf die Wirtschaft als Vermieter entfällt, wird auf die Ausführungen in der Vorbemerkung zu E. verwiesen. 2,84 Millionen Euro der genannten Kosten für die Feststellung der zulässigen Miete entfallen auf Bürokratiekosten für die Erfüllung von Informationspflichten gegenüber dem Mieter.
Soweit ein Anteil der unter E.2 ausgewiesenen Beträge auf die Verwaltung als Vermieter entfällt, wird auf die Ausführungen in der Vorbemerkung zu E. verwiesen. Etwaiger Mehrbedarf an Sach- und Personalmitteln beim Bund soll finanziell und stellenmäßig im jeweiligen Einzelplan ausgeglichen werden. Durch die Bußgeldbewehrung von Verstößen gegen die geänderten Vorschriften bei der Wohnraumvermittlung kann für die zuständigen Behörden weiterer Verwaltungsaufwand entstehen. Dieser ist der Höhe nach nicht abschätzbar und wird durch eingenommene Bußgelder gemindert.
Durch mittelbare Auswirkungen der Mietpreisregulierung auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete wird es auch bei Mieterhöhungen in Bestandsmietverträgen zu einer nicht bezifferbaren dämpfenden Wirkung des allgemeinen Preisniveaus kommen.
Für Wohnungsvermittler wird die voraussichtliche Änderung des Verhaltens von Vermietern durch die Neuregelungen im Wohnungsvermittlungsrecht wahrscheinlich zu deutlichen Umsatzrückgängen führen.
Auseinandersetzungen zwischen den Vertragsparteien über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in den von der Neuregelung betroffenen Gebieten werden voraussichtlich zu einer zusätzlichen der Höhe nach nicht prognostizierbaren Kostenbelastung für Vermieter, Mieter und Justiz führen.
hiermit übersende ich gemäß Artikel 76 Absatz 2 des Grundgesetzes den von der Bundesregierung beschlossenen Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) mit Begründung und Vorblatt.
Fristablauf: 17.11.14
1. In der Inhaltsübersicht wird nach der Angabe zu Buch 2 Abschnitt 8 Titel 5 Untertitel 2 Kapitel 2 Unterkapitel 1 folgende Angabe eingefügt:
"Unterkapitel 1a
Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten".
2. § 549 wird wie folgt geändert:
a) In Absatz 2 werden in dem Satzteil vor Nummer 1 nach dem Wort "Vorschriften" die Wörter "über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g)," eingefügt.
b) In Absatz 3 wird die Angabe "557" durch die Angabe "556d" ersetzt.
3. Nach § 556c wird folgendes Unterkapitel 1a eingefügt:
4. § 557a wird wie folgt geändert:
(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten."
5. § 557b wird wie folgt geändert:
(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden."
Dem Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2494; 1997 I S. 1061), das zuletzt durch Artikel ... des Gesetzes vom ... (BGBl. I S. ...) geändert worden ist, wird folgender § ... [einsetzen: nächster bei der Verkündung freier § mit Zählbezeichnung] angefügt:
" § ... [einsetzen: nächster bei der Verkündung freier § mit Zählbezeichnung] Übergangsvorschriften zum Mietrechtsnovellierungsgesetz vom ... [einsetzen: Datum der Ausfertigung des Gesetzes]
(1) Die §§ 556d bis 556g, § 557a Absatz 4 und § 557b Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind nicht anzuwenden auf Mietverträge und Staffelmietvereinbarungen über Wohnraum, die abgeschlossen worden sind, bevor die vertragsgegenständliche Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fällt.
(2) § 557a Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht mehr anzuwenden auf Mietstaffeln, deren erste Miete zu einem Zeitpunkt fällig wird, in dem die vertragsgegenständliche Mietwohnung nicht mehr in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fällt."
Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747), das zuletzt durch Artikel ... des Gesetzes vom ... (BGBl. I S. ...) geändert worden ist, wird wie folgt geändert:
(1a) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1)."
c) In Absatz 2 wird in dem Satzteil vor Nummer 1 nach der Angabe "Absatz 1" die Angabe "Satz 1" eingefügt.
d) In Absatz 3 Satz 1 wird nach der Angabe "Absatz 1" die Angabe "Satz 1" eingefügt.
a) In Absatz 1 wird nach der Angabe " § 2 Abs. 1" die Angabe "Satz 1" eingefügt.
c) In Absatz 3 Satz 1 wird nach der Angabe " § 2 Abs. 1" die Angabe "Satz 1" eingefügt.
3. In § 4 Satz 2 wird nach der Angabe " § 2 Abs. 1" die Angabe "Satz 1" eingefügt.
4. In § 5 Absatz 2 wird die Angabe " § 3 Abs. 2 Satz 2" durch die Wörter " § 2 Absatz 5 Nummer 2" ersetzt.
"1. entgegen § 2 Absatz 1a vom Wohnungssuchenden ein Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt,".
b) In Absatz 2 wird die Angabe "Nr. 2" durch die Wörter "Nummer 1 und 2" und die Angabe "Nr. 1" durch die Angabe "Nummer 1a" ersetzt.
In Artikel 1 Nummer 3 tritt § 556d Absatz 2 am Tag nach der Verkündung in Kraft. Im Übrigen tritt dieses Gesetz am ... [einsetzen: Datum des ersten Tages des zweiten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats] in Kraft.
a) Beschreibung der aktuellen Situation
Derzeit kommt es in vielen Kreisen in Deutschland zu Wohnungsengpässen, die nicht flächendeckend auftreten, aber in den betroffenen Regionen zahlreiche Probleme mit sich bringen. Vor allem in prosperierenden Ballungszentren, aber auch in attraktiven Mittelstädten und Hochschulstandorten steigen die Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen überdurchschnittlich stark an und liegen teilweise in erheblichem Maß über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dieser Entwicklung sollen die neuen Regelungen begegnen, indem sie die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum in den betroffenen Gebieten auf die ortsübliche Miete zuzüglich 10 Prozent begrenzen.
Die Verknappung des Angebots und der damit verbundene Mietanstieg haben vielfältige Ursachen:
Zu ihnen gehört die zunehmende Attraktivität der Stadt als Lebensraum. Moderne Dienstleistungsunternehmen siedeln sich dort an. Junge Familien hegen zunehmend den Wunsch, auch nach abgeschlossener Berufsausbildung und Geburt der Kinder weiterhin in einem urbanen Umfeld zu leben. Das "Haus im Grünen" hat demgegenüber - sofern es nicht zentral und gut angebunden liegt - an Anziehungskraft verloren. Hinzu kommt der demografische Wandel: Auch ältere Menschen schätzen zunehmend kurze Wege, die guten Versorgungsangebote und die vorhandene öffentliche Infrastruktur in den städtischen Ballungsgebieten. Die lange Jahre rückläufige Neubautätigkeit kann die steigende Nachfrage in den Metropolregionen nicht decken. Obwohl die Neubautätigkeit seit 2009 wieder angestiegen ist und dieser Trend sich fortsetzt, hält der Preisdruck bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen an. Erst mittel- und langfristig kann die Bautätigkeit dazu beitragen, regionale Wohnungsknappheit zu beseitigen.
Deshalb werden insbesondere in innerstädtischen Lagen Mietwohnungen, die frei werden, von einer Vielzahl von Mietsuchenden nachgefragt. Bei dieser Marktlage können erhebliche Mietsteigerungen durchgesetzt werden.
Zu zusätzlichen Belastungen führen steigende Energiekosten. Einkommensschwächere Haushalte haben daher immer größere Schwierigkeiten, auf diesen Teilmärkten für sie noch bezahlbaren Wohnraum zu finden. Sie müssen auf preiswertere Standorte ausweichen und lange Wege zwischen Wohnung und Ausbildungs- oder Arbeitsplatz in Kauf nehmen. Mieterinnen und Mieter, die die Wohnung wechseln müssen (etwa wegen erhöhten Wohnbedarfs bei Familienzuwachs), können sich häufig in ihrem bisherigen Quartier keine andere Wohnung mehr leisten. Teile der Wohnbevölkerung werden so auf Dauer aus ihren angestammten Wohnquartieren verdrängt. Hierdurch kann sich die Bevölkerungsstruktur in kurzer Zeit teilweise erheblich verändern. All dies fördert Prozesse, die in der Öffentlichkeit unter dem Begriff "Gentrifizierung" diskutiert werden.
b) Beispielhaftes Datenmaterial zu angespannten Wohnungsmärkten
Folgende Daten vermögen diese Entwicklungen zu illustrieren, insbesondere die Kluft zwischen den Mieten in Bestandsmietverträgen und den aktuell geforderten Mietpreisen bei Wiedervermietung, die vielfach weit mehr als 10 Prozent beträgt:
aa) Abweichung der Angebotsmieten zu Vergleichsmieten der Mietspiegel 2013 in ausgewählten Städten
Vergleichsmiete des Mietspiegels in€/qm*
Angebotsmiete in € / qm**
Abweichung in €
Regensburg 6,33 8,45 2,12 33
Freiburg/Breisgau 7,58 9,97 2,39 32
Heidelberg 7,20 9,42 2,22 31
Jena 6,15 8,01 1,86 30
Münster 6,33 8,23 1,90 30
Frankfurt am Main 7,82 10,15 2,33 30
Fürth 5,71 7,38 1,67 29
Karlsruhe 6,52 8,33 1,81 28
München 10,25 12,86 2,61 25
Hamburg 7,51 9,38 1,87 25
Ulm 6,52 8,08 1,56 24
Passau 4,78 5,88 1,10 23
Darmstadt 7,08 8,58 1,50 21
Potsdam 5,96 7,20 1,24 21
Erlangen 6,71 8,11 1,40 21
Mainz 7,02 8,40 1,38 20
Weimar 5,03 6,00 0,97 19
Berlin 5,90 7,02 1,12 19
Stuttgart 8,20 9,73 1,53 19
Trier 5,96 7,00 1,04 17
Heilbronn 6,21 7,18 0,97 16
Aschaffenburg 6,15 7,07 0,92 15
Kiel 5,40 6,20 0,80 15
Mannheim 6,40 7,28 0,88 14
Nürnberg 6,52 7,36 0,84 13
* Quelle: F+B-Mietspiegelindex: Musterwohnung 65 qm, normale Ausstattung und Lage
** Quelle: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN Immodaten GmbH: Wiedervermietungsmieten, 50-80 m2 Wohnfläche, mittlere Ausstattung
bb) Mittlere Abweichung von ortsüblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete für Mietwohnungen mit mittlerer Ausstattung und Wohnungsgröße nach Wohnlagen für ausgewählte Städte (Kiel / Hannover / Bonn / Berlin / München / Hamburg / Frankfurt am Main)
(Quelle: BBSR (Hintergrundpapier "Aktuelle Mietenentwicklung und ortsübliche Vergleichsmiete: Liegen die erzielbaren Mietpreise mittlerweile deutlich über dem örtlichen Bestandsmietenniveau?", 2/2014, verfügbar über http://www.bbsr.bund.de unter BBSR/DE/WohnenImmobilien/Immobilienmarktbeobachtung/ProjekteFachbeitraege/Mietsteigerungen/hintergrundpapier_mieten.pdf?__blob=publicationFile&v=6), S. 27; Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtungssystem, IDN ImmoDaten GmbH, Kieler Mietspiegel 2012, Mietspiegel Hannover 2013, Bonner Mietspiegel 2011, Berliner Mietspiegel 2013, Mietspiegel München 2013, Hamburger Mietenspiegel 2013, Mietspiegel Frankfurt am Main 2012)
cc) Entwicklung der Neuvermietungsangebote für Berlin; prozentualer Preisanstieg 2012/2013
(Quelle: Wohnmarkt-Report 2014 der GSW Immobilien AG, S. 27)
c) Heterogenität der Mietwohnungsmärkte in Deutschland
Die zuvor beschriebenen Entwicklungen und Fakten betreffen die Situation auf spezifischen Teilmärkten des deutschen Mietwohnungsmarktes. Sie gelten nicht für den Mietwohnungsmarkt in Deutschland insgesamt. In vielen Regionen Deutschlands sind die Mietwohnungsmärkte entspannt. Die Preisentwicklung bewegt sich dort unterhalb der allgemeinen Entwicklung der Preise und Löhne. In Regionen mit Bevölkerungsrückgang stagnieren die Mieten, weil dort das Angebot an Wohnraum die Nachfrage teilweise deutlich übersteigt. In einigen Städten und Regionen liegen die Wiedervermietungsmieten sogar unter den Bestandsmieten. Vor diesem Hintergrund haben für ganz Deutschland gemittelte Werte keinerlei Aussagekraft über die Preisentwicklung auf den jeweiligen lokalen oder regionalen Wohnungsmärkten, und insbesondere nicht auf den angespannten Teilmärkten.
d) Verfügbares rechtliches Instrumentarium
Das soziale Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs hat die Aufgabe, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Rechten und Interessen der Vermieterinnen und Vermieter bzw. Eigentümerinnen und Eigentümer des Mietwohnungsbestandes einerseits und den Mieterinnen und Mietern andererseits zu schaffen. Es zeichnet sich durch eine Gewährleistung von sozialem Kündigungsschutz einerseits und dem Recht des Vermieters andererseits aus, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen oder aber nach Modernisierung zu erhöhen. Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs - BGB) ist bislang allerdings lediglich Bezugsgröße für die Ermittlung der zulässigen Mieterhöhung in Bestandsmietverhältnissen.
Das bisher verfügbare rechtliche Instrumentarium zur Regulierung der Wiedervermietungsmiete reicht nicht aus, um den zuvor skizzierten Problemen auf den angespannten Wohnungsmärkten wirksam zu begegnen:
Zwar kann sowohl über § 134 BGB in Verbindung mit § 291 des Strafgesetzbuchs (Mietwucher) als auch über § 138 BGB im Einzelfall die Unwirksamkeit einer drastisch überhöhten Mietforderung hergeleitet werden. Hierzu muss zunächst ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung festgestellt werden. Bei Wohnraummietverhältnissen wird ein auffälliges Missverhältnis angenommen, wenn die vereinbarte Miete die Marktmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt (BGHZ 135, 269, 277). Hinzukommen muss die Ausbeutung einer Zwangslage bzw. eine verwerfliche Gesinnung seitens des Vermieters. Diese Vorschriften können also auf verwerfliches Verhalten im Einzelfall reagieren, sind aber nicht dazu geeignet, sozial unerwünschten Auswirkungen problematischer Marktlagen zu begegnen.
§ 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954 (WiStrG; Mietpreisüberhöhung) hat sich ebenfalls nicht als wirksames Instrument erwiesen, deutliche Preissprünge oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen zu verhindern. Das Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" erfordert nach der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (BGH NJW 2005, 2156, 2157). Dies erfordert, dass der Mieter seine erfolglosen Bemühungen zur Wohnungssuche und den Grund für die Erfolglosigkeit darlegt (BGH NJW 2004, 1740, 1741). Zudem ist beim Merkmal vergleichbarer Wohnungen auf das gesamte Stadtgebiet abzustellen (BGH NJW 2005, 2156, 2157). Schließlich müssen diese in der Mietersphäre liegenden Umstände für den Vermieter oder die Vermieterin erkennbar sein. In der Praxis führen diese komplexen Anforderungen dazu, dass die Vorschrift keinen substantiellen Beitrag zur Dämpfung des Preisanstiegs bei Wiedervermietung zu leisten vermag.
Das knappe Angebot von Mietwohnungen in einzelnen Gebieten hat nicht nur Auswirkungen auf die Preisentwicklung bei Wiedervermietung. Insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten hat das knappe Angebot dazu geführt, dass Vermieter, die die Dienste von Wohnungsvermittlern (Maklern) in ihrem Interesse in Anspruch nehmen, die dadurch entstehenden Kosten dem Mieter auferlegen können. In der Praxis geschieht dies so, dass Wohnungssuchende, die sich auf ein vom Vermieter veranlasstes Inserat melden, darauf verwiesen werden, zunächst mit dem eingeschalteten Vermittler einen Maklervertrag abzuschließen. Erst dann erhalten sie die Kontaktdaten. Oder aber der Mieter ist gehalten, unmittelbar vor Unterzeichnung des Mietvertrags einen Maklervertrag abzuschließen bzw. die Übernahme der Maklercourtage zuzusagen. Lässt sich ein Wohnungssuchender hierauf nicht ein, so scheidet er in der Regel aus dem Kreis der in Betracht kommenden Bewerber aus. Obwohl also der Vermieter in diesen Fällen die Einschaltung des Wohnungsvermittlers veranlasst hat, zahlt der Mieter die hierdurch entstehenden Kosten.
Gerade in angespannten Mietwohnungsmärkten werden Mietobjekte häufig weit überwiegend über Wohnungsvermittler angeboten. Wohnungssuchende haben dann kaum eine realistische Chance, auf provisionsfreie Angebote auszuweichen. Insbesondere bei Massenbesichtigungsterminen sind die Vermittlungstätigkeiten der Makler häufig auf ein Minimum beschränkt. Im Ergebnis haben die Mieter dann oft die gesetzlich maximal zulässige Courtage zu zahlen, also zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer. Diese Kosten treten neben die oft bereits hohe Miete und die ebenfalls aufzubringende Mietkaution für das neue Mietverhältnis. (Die Freigabe der Kaution aus dem bisherigen Mietverhältnis erhält der Mieter erst nach Ablauf einer Prüffrist.) Die so kumulierten Beträge sind geeignet, wirtschaftlich schwächere Mieterhaushalte zu überfordern.
Dies erscheint vor dem Hintergrund eines materiell verstandenen "Bestellerprinzips" unangemessen: Wer kostenpflichtige Dienste veranlasst, sollte im Ergebnis auch für die so entstandenen Kosten aufkommen.
Mit der Dämpfung der Miethöhe bei Wiedervermietung werden in erster Linie sozialpolitische Zwecke verfolgt: Sie soll dazu beitragen, der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Aufgrund des bereits erfolgten und weiterhin zu prognostizierenden Preisanstiegs betrifft dies inzwischen nicht nur einkommensschwache Haushalte, sondern auch Durchschnittsverdiener, insbesondere Familien mit Kindern. Durch die Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung bleibt auch für sie in größerem Umfang die Möglichkeit des Umzugs innerhalb ihres angestammten Quartiers erhalten, Wohnraum bleibt bezahlbar und Anreize für Verdrängungsmaßnahmen werden verringert.
Die Dämpfung der Wiedervermietungsmiete schafft keinen zusätzlichen Wohnraum. Sie kann auf einem überwiegend privatwirtschaftlich organisierten Mietwohnungsmarkt deshalb nur ein Element einer umfassenden Bau- und Wohnungspolitik sein, um sozial unerwünschten Preisentwicklungen zu begegnen, die auf einem knappen Angebot beruhen, jedoch ein Wirtschaftsgut betreffen, auf das breite Kreise der Bevölkerung angewiesen sind.
Zu dem Maßnahmenbündel, mit dem angespannten Wohnungsmärkten begegnet werden kann, gehören insbesondere die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, eine aktive kommunale Liegenschaftspolitik, um Bauland verfügbar zu machen, die Unterstützung privater Wohnungsbautätigkeit, die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums sowie die Förderung von energieeffizientem Bauen und Sanieren.
Die Änderung des Wohnungsvermittlungsrechts zielt darauf ab, dass diejenige Partei, die sich eines Wohnungsvermittlers bedient und in deren wirtschaftlichem Interesse der Vermittler vorwiegend tätig wird, auch dessen Vertragspartner im rechtlichen Sinne wird und bleibt. Hierdurch wird das "Bestellerprinzip" in seiner materiellen Bedeutung umgesetzt: Der Veranlasser der Maklerleistung soll also auch verpflichtet sein, die anfallende Maklercourtage zu begleichen. Betroffen sind von der Regelung in erster Linie angespannte Wohnungsmärkte. Auf ausgeglichenen Wohnungsmärkten oder auf Teilmärkten mit einem Überschuss an freien Mietwohnungen hat der Vermieter jedenfalls nicht zwingend die Marktmacht, Maklerkosten auf den Wohnungssuchenden abzuwälzen.
Die Miethöhe, die bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verlangt werden kann, wird nach § 556d Absatz 1 BGB-E auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt. Darüber hinausgehende abweichende Mietpreisabreden sind nach § 556g Absatz 1 Satz 2 BGB-E unwirksam. Diese Begrenzung verringert für den Vermieter die Möglichkeit, allein aufgrund der zeitweise angespannten Marktlage ein Entgelt zu verlangen, das weit über den in den letzten vier Jahren vereinbarten Entgelten bei Neuvermietungen und Mieterhöhungen im vermieteten Wohnungsbestand liegt. Denn auf diesen Mieten beruht die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB). Es obliegt nach § 556d Absatz 2 BGB-E den insoweit sachnäheren Ländern, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten unter Berücksichtigung der in der genannten Vorschrift näher aufgeführten Kriterien durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Durch die zeitliche Begrenzung auf höchstens fünf Jahre und den begrenzten Zeitraum, innerhalb dessen entsprechende Verordnungen erlassen werden und in Kraft treten müssen, wird sichergestellt, dass die Mietpreisbegrenzung als vorübergehende Maßnahme verwendet wird. Ziel ist die Abwehr sozialpolitischer Nachteile, die eintreten können, während wohnungsmarktfördernde Maßnahmen noch keine ausreichende Wirkung entfalten können.
Die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung. Spätere Änderungen der Miethöhe, etwa nach einer Modernisierung gemäß § 559 BGB, sind weiterhin möglich. Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete sind zulässig, sobald deren Höhe die vereinbarte Miete übersteigt und die sonstigen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB vorliegen. Eine notwendige Ausnahme ergibt sich nach § 557a Absatz 4 BGB-E für die Staffelmiete, um eine Umgehung der Mietbegrenzung durch Staffelmietverträge zu unterbinden: Jede vereinbarte Staffel ist im Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweils ersten neuen Miethöhe daraufhin zu überprüfen, ob sie nach § 556d Absatz 1 BGB-E wirksam ist.
Die Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn gelten nach § 556f BGB-E nicht für die Vermietung von Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden; sie gelten ebenfalls nicht für die erste Wiedervermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung. Zudem werden auch Modernisierungen, die nicht zu einer umfassenden Modernisierung führen, nach § 556e Absatz 2 BGB-E berücksichtigt: Entsprechend einer Modernisierung im vermieteten Bestand berechtigen sie zu einer Überschreitung der Mietpreisbegrenzung in Höhe eines Betrags, der einer Mieterhöhung nach Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) entspricht. Dies ist schon deshalb zweckgemäß, weil insbesondere "Zwischenmodernisierungen" nach Ende des vorangegangenen Mietverhältnisses und vor Wiedervermietung im allseitigen Interesse liegen.
Schließlich bestimmt § 556g Absatz 2 BGB-E, dass der Mieter eine überzahlte Miete nur zurückverlangen kann, wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff. BGB-E gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Der Vermieter ist nach § 556g Absatz 3 BGB-E verpflichtet, Auskunft über Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich, für den Mieter aber nicht zugänglich sind, über die der Vermieter aber unschwer Auskunft geben kann. Diese Regelungen reagieren auf praktische Schwierigkeiten, die zulässige Miete korrekt zu bestimmen.
Im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG), dem Spezialgesetz für die Vermittlung von Mietwohnungen, wird zunächst in § 2 Absatz 1 Satz 2 WoVermRG-E ein Textformerfordernis für den Vermittlungsvertrag eingefügt, um Unklarheiten hinsichtlich des Vertragsabschlusses von vornherein zu vermeiden. Zudem wird in § 2 Absatz 1a WoVermRG-E geregelt, dass der Wohnungsvermittler nur dann einen Anspruch auf Entgeltzahlung gegen den Wohnungssuchenden hat, wenn er aufgrund des Vertrags mit dem Wohnungssuchenden hin tätig wird. Ausgeschlossen werden auch die Fälle, in denen der Vermieter dem Vermittler die Wohnung, über die schließlich ein Mietvertrag zustande kommt, selbst zur Suche eines geeigneten Mieters an die Hand gibt. Ein Vermittler wird im Sinne der neuen Vorschrift im Interesse eines Wohnungssuchenden nur dann tätig,
wenn er sich für den Wohnungssuchenden auf die Suche begibt und die Wohnung ausschließlich für ihn und in dessen Interesse sucht. Nur dann ist der Wohnungssuchende künftig Besteller im Sinne der Vorschrift.
Ergänzend sind Umgehungsgeschäfte untersagt, die dazu führen würden, dass der Vermieter zwar zunächst das Vermittlungsentgelt zahlt, die Kosten aber auf andere Weise wieder auf den Wohnungssuchenden abwälzt. Dazu wird zunächst in § 2 Absatz 5 Nummer 2 WoVermRG-E klargestellt, dass eine vertragliche Abwälzung der Kosten auf den Wohnungssuchenden unwirksam ist. Ergänzend verhindert § 4a Absatz 2 Satz 2 WoVermRG bereits nach geltender Rechtslage, dass die mieterschützenden Regelungen z.B. durch überhöhte Abstandszahlungen für überlassene Einbauten oder Mobiliar, umgangen werden.
Verstöße von Wohnungsvermittlern gegen das Verbot, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, können mit Geldbußen verfolgt werden (§ 8 WoVermRG-E).
Weniger einschneidende Maßnahmen sind nicht vorhanden.
Insbesondere die zuvor unter II.1. skizzierten weiteren Maßnahmen zur Verbesserung der Situation auf Mietwohnungsmärkten mit knappem Angebot können erst mittel- und langfristig entspannend auf die betreffenden Wohnungsmärkte wirken. Sobald ein angespannter Wohnungsmarkt entstanden ist, muss, wie die gegenwärtige Situation zeigt, zügig reagiert werden, um den Preisanstieg bei Wiedervermietung zu dämpfen und so die negativen sozialen Auswirkungen dieser Entwicklung zu begrenzen.
Die Änderungen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung zielen darauf, dass der Wohnungssuchende tatsächlich nur dann "Besteller" der Leistung des Maklers wird, wenn dieser ausschließlich im Interesse des Mieters tätig wird.
Alternative Regelungsvorschläge stellen darauf ab, ob der Wohnungssuchende den Vermittler beauftragt hat, bevor der Vermieter dem Vermittler die Wohnung an die Hand gegeben hat. Dies erscheint problematisch: Auf angespannten Wohnungsmärkten könnten größere Vermittlungsunternehmen bei diesem Regelungsmodell Wohnungssuchende nämlich auffordern, zunächst einen Maklervertrag zu schließen und ihre Suchkriterien mitzuteilen. Gegenüber Vermietern könnten sie mit der so aufgebauten Mieterdatenbank werben. Vermietern, die ihnen dann die Wohnung zur Vermittlung an die Hand geben (§ 6 WoVermRG), würden sie nur diejenigen Wohnungssuchenden vorstellen, die sich vor diesem Zeitpunkt in die Datenbank haben aufnehmen lassen. Wohnungen würden die Vermittler dann nicht mehr öffentlich bewerben, weil Wohnungssuchende, die sich auf ein Inserat melden würden, nicht mehr zur Zahlung der Courtage verpflichtet werden könnten. Die Vermieter würden solche Mieter nämlich nicht mehr akzeptieren, weil sie sonst selbst die Courtage zahlen müssten. Konsequenz wäre die Entstehung eines intransparenten Wohnungsmarktes, weil weniger Wohnungsangebote inseriert würden, und eine längere Wartezeit für Wohnungssuchende. Unverändert bliebe im Ergebnis aber, dass letztlich die Wohnungssuchenden die Courtage zahlen. Insbesondere würden nur diejenigen Wohnungssuchenden die entsprechende Wohnung angeboten bekommen, die sich zeitlich vor dem Vermieter beim Vermittler angemeldet haben.
a) Zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung
Die Regelungen zur Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn enthalten eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Artikel 14 Absatz 1 Satz 2 des Grundgesetzes (GG), indem sie in bestimmten Gebieten die Möglichkeit des Vermieters beschränken, mit dem Mieter eine Erhöhung der Miete bei Wiedervermietung von Wohnraum zu vereinbaren. In diesen Gebieten darf die neue Miete grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Beschränkung ist zulässig, da sie die Sozialbindung des Eigentums konkretisiert.
Die Sozialbindung verpflichtet den Gesetzgeber, einen Ausgleich zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern zu finden, der sowohl die Privatnützigkeit des Eigentums und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers wahrt, als auch dem Wohle der Allgemeinheit Rechnung trägt (BVerfGE 91, 294, 308 und 310; 37, 132, 140). Bei der Ausbalancierung der betroffenen Interessen hat der Gesetzgeber den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten (BVerfGE 110, 1, 28). Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung, wobei Veränderungen der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zu einer Verschiebung der Maßstäbe führen können (BVerfGE 95, 64, 84).
Die zuvor beschriebene Entwicklung auf den angespannten Wohnungsmärkten rechtfertigt die vorgesehene Regelung. Neben mittelbaren bestandsschützenden Effekten für Mieter geht es hierbei vorrangig um das weiterreichende siedlungs- und sozialpolitische Ziel, eine Abwanderung einkommensschwächerer Mieter in Folge von Mietanstiegen zu verhindern und so den Fortbestand sozial stabiler Bewohnerstrukturen, ausgewogener Siedlungsstrukturen und ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zu garantieren. Gesetzliche Mietpreisregelungen greifen zwar auch in die grundrechtlich geschützte Privatautonomie der Parteien ein. Aus Artikel 2 Absatz 1 GG ergeben sich aber insoweit jedenfalls keine höheren Rechtfertigungsanforderungen.
b) Kein Eingriff in die Substanz des Eigentums durch die neuen Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn
Grenzen sind dem Gesetzgeber dort gezogen, wo auf Seiten des Vermieters die Bestandsgarantie des Privateigentums betroffen ist. Regelungen zur Miethöhe dürfen deshalb nicht mit einer unverhältnismäßigen, in die Substanz des Eigentums eingreifenden Belastung des Vermieters verbunden sein oder aus anderen Gründen eine einseitige Bevorzugung der Mieterseite bzw. Benachteiligung der Vermieterseite darstellen (siehe BVerfGE 71, 230, 247 ff.). Problematisch können demnach Vorschriften sein, welche "die Wirtschaftlichkeit der Vermietung ernstlich in Frage stellen" würden (BVerfG, NJW 1992, 1377, 1378; BVerfG, Beschluss v. 12.10.2000, 2 BvR 2306/97, juris). Jedenfalls ist die Grenze für eine zulässige Regulierung dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (BVerfGE 91, 294, 310; 71, 230, 250).
Diese Grenze wird durch die vorgesehene Regelung nicht überschritten: Wird eine bisher vermietete Wohnung frei, so kann der Vermieter nach Maßgabe von § 556d BGB-E auch in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bei der Wiedervermietung eine höhere Miete erzielen, denn er ist - anders als im bislang bestehenden Mietverhältnis - befugt, die Miete um bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu steigern. Lag die bisherige Miete bereits höher als dieser Betrag, so ist der Vermieter nach § 556e Absatz 1 BGB-E befugt, diese Miete weiter zu verlangen. Damit hält sich die Regulierung im Rahmen der Maßgaben der Verfassung: Der Vermieter ist zwar gehindert, besondere Erträge zu realisieren, die sich aus der spezifischen Situation eines angespannten Wohnungsmarktes ergeben. Er ist aber nicht daran gehindert, sein Eigentum weiterhin mit einem angemessenen Ertrag zu bewirtschaften.
Verbessert der Vermieter die Wohnung, so ist er nach § 556e Absatz 2 BGB-E befugt, diese Wertverbesserung wie in einem Bestandsmietverhältnis nach Maßgabe des Mietmodernisierungsrechtes (§§ 559 ff. BGB) in Ansatz zu bringen. Damit wird der finanzielle Aufwand des Vermieters für Modernisierungen auch auf angespannten Wohnungsmärkten angemessen berücksichtigt.
c) Verhältnismäßigkeit der Regelung
Die Regelung ist geeignet zum Erhalt sozial ausgewogener Strukturen und insbesondere dazu, die Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Mieter aus begehrten Wohnlagen zu begrenzen und Wohnraum dort für breitere Bevölkerungsschichten bezahlbar zu halten. Die vorgesehene Ermächtigung in § 556d Absatz 2 BGB-E gibt den Ländern ein Mittel an die Hand, bei einer lokal angespannten Marktsituation den Mietanstieg zu dämpfen und so den Prozess der "Gentrifizierung" insbesondere von innenstädtischen Lagen zumindest zu verlangsamen, wobei mildere Mittel, die kurz- oder mittelfristig Wirkung entfalten, dafür nicht zur Verfügung stehen.
Die Möglichkeit der Eigentümer bzw. Vermieter, mit dem Eigentum an Mietwohnungen nach Belieben zu verfahren und es wirtschaftlich nach Belieben zu nutzen, wird im notwendigen Umfang eingeschränkt. Durch die Möglichkeit, die Miete bei Neuvermietung bis auf 10 Prozent über der Vergleichsmiete anzuheben, wird sichergestellt, dass die Vermietung grundsätzlich rentabel bleibt. Hierzu tragen auch die weiteren Regelungen in den §§ 556e und 556f BGB-E bei (Bestandsschutz für die Vormiete, Anhebung der Grenze bei Modernisierungen bzw. vollständige Ausnahme bei erster Vermietung nach umfassender Modernisierung, Ausnahme für zukünftig erstmals genutzte und vermietete Wohnungen).
Die Regelung ist angemessen und berücksichtigt die betroffenen Interessen ausgewogen. Die Heterogenität der Wohnbevölkerung in innerstädtischen Quartieren ist ein entscheidendes Qualitätsmerkmal der europäischen Stadt. Die angemessene Versorgung mit Wohnraum befriedigt ein existenzielles Bedürfnis. Für die Mieter geht es um den Erhalt erschwinglichen Wohnraums auch in angespannten Märkten. Zugleich besteht ein allgemeines gesellschaftliches Interesse am Erhalt sozialer Strukturen, die eine Vielfalt der Bewohnerschaft in den Quartieren insbesondere prosperierender Innenstädte ermöglichen.
Die Regelungen zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnraumvermittlung betreffen die Art und Weise, in der Wohnungsmakler ihren Beruf ausüben, und stellen sich daher als eine Berufsausübungsregelung im Sinne von Artikel 12 Grundgesetz dar.
Die Neuregelung rechtfertigt sich durch das Ziel, Wohnungssuchende vor der Ausnutzung faktischer Zwangslagen zu schützen. Um dieses Ziel zu erreichen, ist es erforderlich, die eingetretene Marktentwicklung bei der Vermittlung von Mietwohnungen zu korrigieren. Im Wirtschaftsleben trägt regelmäßig der Besteller einer Leistung die Kosten und bewirkt dadurch die Preisfindung nach Marktgrundsätzen. Auf Mietwohnungsmärkten mit einem Nachfrageüberhang hat sich die hiervon abweichende Ausnahme als Regel herausgebildet. Hier zahlt regelmäßig der Wohnungssuchende die Courtage, sei es durch direkte Kostenübernahme, sei es durch Abschluss eines Maklervertrags mit dem vom Vermieter bereits eingeschalteten Makler. Die Abwälzung hat nicht nur zur Folge, dass der Wohnungssuchende regelmäßig für Leistungen aufkommt, die primär im Interesse des Vermieters erbracht werden. Hinzu kommt, dass die Preisfindung nach Marktgrundsätzen ausbleibt. Makler können unabhängig vom Leistungsumfang die gesetzlich höchste zulässige Courtage verlangen, denn der Vermieter hat kein Interesse an Preisverhandlungen und der Wohnungssuchende kann marktbedingt weder Preis noch Leistung beeinflussen. Die Neuregelung ist geeignet und erforderlich, um die Funktionsfähigkeit des sozialen Marktes zu sichern, indem gewährleistet wird, dass vom Vermieter veranlasste Vermittlungen von diesem bezahlt werden. Zusätzlich wird sichergestellt, dass die beim Vermieter anfallenden Kosten nicht auf den in der Verhandlungsposition wesentlich schwächeren Wohnungssuchenden abgewälzt werden können.
Die Neuregelung ist angemessen und führt insbesondere nicht dazu, dass Wohnungsvermittler ein rechtfertigungsbedürftiges Sonderopfer erbringen müssten. Zukünftig werden verstärkt die Vermieter statt bislang die Wohnungssuchenden das Vermittlungsentgelt tragen müssen. Dies betrifft vor allem die Vermieter, die für die Mietersuche bisher einen Makler beauftragt haben und auch weiterhin den mit der Mietersuche verbundenen Aufwand nicht selbst übernehmen wollen. Soweit Vermieter selbst die Suche nach einem neuen Mieter durchführen oder eine niedrigere Courtage ausverhandeln werden, liegt in diesem Schwinden künftiger Geschäftsaussichten bereits kein "Opfer" einer geschützten Rechtsposition.
Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes beruht auf Artikel 74 Absatz 1 Nummer 1 GG (Bürgerliches Recht, gerichtliches Verfahren).
Der Gesetzentwurf ist mit dem Recht der Europäischen Union und völkerrechtlichen Verträgen, die die Bundesrepublik Deutschland abgeschlossen hat, vereinbar. Seine Regelungen stehen insbesondere nicht im Widerspruch zur Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt (Dienstleistungsrichtlinie).
Die Regelungen zur Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn entsprechen insbesondere Artikel 15 Absatz 3 und Absatz 6 Dienstleistungsrichtlinie.
Die Vermietung von Wohnraum durch private und gewerbliche Vermieter stellt zunächst eine Dienstleistung im Sinne von Artikel 2 Absatz 1 i.V.m.
Artikel 4 Nummer 1 und 2 Dienstleistungsrichtlinie dar. §§ 556d bis 556f BGB-E enthalten zwingende Regelungen zur zulässigen Höhe der Miete anlässlich der Neuvermietung einer Wohnung in einem Gebiet mit Mietwohnungsknappheit und stellen damit eine Anforderung im Sinne von Artikel 15 Absatz 2 Buchstabe g Dienstleistungsrichtlinie auf. Nach § 557a Absatz 4 BGB-E und § 557b Absatz 4 BGB-E gelten diese Regelungen auch für Staffelmietvereinbarungen und die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung. Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Neuvermietung ist gemäß Artikel 15 Absatz 3 Buchstabe a bis c der Dienstleistungsrichtlinie erforderlich, verhältnismäßig und nicht diskriminierend. Denn die Regelungen gelten rechtlich und tatsächlich unterschiedslos für Dienstleister sowohl aus dem Inland als auch aus dem EU-Ausland; sie sind frei von offenen und versteckten Diskriminierungen. Sie sind zudem gerechtfertigt durch zwingende Gründe des Allgemeininteresses im Sinne von Artikel 4 Nummer 8 Dienstleistungsrichtlinie, nämlich die öffentlichen Ordnung im gemeinschaftsrechtlichen Sinne der Artikel 52 und 62 AEUV, den Verbraucherschutz sowie sozialpolitische Zielsetzungen. Sie dienen zum einen dem Schutz der angestammten Wohnbevölkerung vor Verdrängung aus ihrem Wohnquartier und zum anderen tragen sie dazu bei, dass auch einkommensschwächere Haushalte eine Chance haben, in besonders angespannten Wohnungsmärkten eine bezahlbare Wohnung zu finden. Schließlich ist die Anforderung verhältnismäßig im engeren Sinne (vgl. die Ausführungen zu V Ziffer 1 Buchstabe c).
Die genannten Regelungen des Entwurfs entsprechen des Weiteren auch Artikel 16 Absatz 1 und Absatz 3 Dienstleistungsrichtlinie. Sie stellen zwar eine Anforderung im Sinne von Artikel 16 Absatz 2 Buchstabe d Dienstleistungsrichtlinie auf. Auch Vermieter, die sich in einem anderen Mitgliedsstaat niedergelassen haben und die Dienstleistungen vorübergehend im Geltungsbereich des BGB erbringen, werden dessen Regelungen unterworfen. Die Anforderungen sind jedoch nach Artikel 16 Absatz 1 Buchstaben a bis c der Dienstleistungsrichtlinie erforderlich, verhältnismäßig und nicht diskriminierend. Sie gelten rechtlich und tatsächlich unterschiedslos für Dienstleister sowohl aus dem Inland als auch aus dem EU-Ausland und sind frei von offenen und versteckten Diskriminierungen. Sie sind aus Gründen der öffentlichen Ordnung im gemeinschaftsrechtlichen Sinne der Artikel 52 und 62 AEUV gerechtfertigt (Artikel 16 Absatz 3 Dienstleistungsrichtlinie) und verhältnismäßig (s. oben).
Die Regelungen zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnraumvermittlung (insbesondere § 2 Absatz 1 Satz 2, Absatz 1a und Absatz 5 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung in der Fassung des Entwurfs - WoVermRG-E) stehen im Einklang mit Artikel 15 und 16 Dienstleistungsrichtlinie.
Die Tätigkeit des Immobilienmaklers stellt eine Dienstleistung im Sinne von Artikel 2 Absatz 1 i.V.m.
Artikel 4 Nummer 1 Dienstleistungsrichtlinie dar. Nachweis und Vermittlung von Wohnraum sind eine von Artikel 5 AEUV erfasste selbstständige Tätigkeit, die in der Regel gegen Entgelt erbracht wird. Eine Ausnahme der in Artikel 2 Absatz 2 der Dienstleistungsrichtlinie genannten Art liegt nicht vor. Durch die Regelungen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung liegt auch eine Anforderung im Sinne von Artikel 15 Absatz 2 Buchstabe g Dienstleistungsrichtlinie vor. Denn § 2 Absatz 1 Satz 2, Absatz 1a und Absatz 5 WoVermRG-E schränkt die Tatbestände ein, in denen der Makler eine Vergütung von dem Wohnungssuchenden verlangen kann. Die Anforderung ist nach Artikel 15 Absatz 3 Buchstaben a bis c der Dienstleistungsrichtlinie erforderlich, verhältnismäßig und nicht diskriminierend. Sie gilt rechtlich und tatsächlich unterschiedslos für Dienstleister sowohl aus dem Inland als auch aus dem EU-Ausland und ist frei von offenen und versteckten Diskriminierungen. Die Anforderung ist weiter durch zwingende Gründe des Allgemeininteresses im Sinne von Artikel 4 Nummer 8 der Dienstleistungsrichtlinie gerechtfertigt, nämlich die öffentliche Ordnung im gemeinschaftsrechtlichen Sinne der Artikel 52 und 62 AEUV, den Verbraucherschutz, den Schutz von Dienstleistungsempfängern und sozialpolitische Zielsetzungen. Mietinteressenten sollen insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten vor der Ausnutzung einer Zwangslage geschützt werden, insbesondere sollen sie keine hohe Courtage zahlen müssen, obwohl der Wohnungsvermittler nicht in ihrem Interesse tätig geworden ist. Die Anordnung ist auch verhältnismäßig (vgl. die Ausführungen unter V Ziffer 2).
Schließlich steht § 2 Absatz 1 Satz 2, Absatz 1a und Absatz 5 WoVermRG-E im Einklang mit Artikel 16 Absatz 1 und Absatz 3 Dienstleistungsrichtlinie. Es liegt zwar ebenfalls eine Anforderung im Sinne von Artikel 16 Absatz 2 Buchstabe d der Dienstleistungsrichtlinie vor. Immobilienmakler, die sich in einem anderen Mitgliedsstaat niedergelassen haben und die Dienstleistungen vorübergehend im Geltungsbereich des WoVermRG erbringen, werden dessen Regelungen unterworfen. Diese Anforderung ist nach Artikel 16 Absatz 1 Buchstaben a bis c der Dienstleistungsrichtlinie erforderlich, verhältnismäßig und nicht diskriminierend. Sie gilt rechtlich und tatsächlich unterschiedslos für Dienstleister sowohl aus dem Inland als auch aus dem EU-Ausland und ist frei von offenen und versteckten Diskriminierungen. Sie ist gerechtfertigt nach Artikel 16 Absatz 3 Dienstleistungsrichtlinie aus Gründen der öffentlichen Ordnung im gemeinschaftsrechtlichen Sinne der Artikel 52 und 62 AEUV und verhältnismäßig (s. oben).
Die Regelungen der §§ 556d bis f, 557a Absatz 4, 557b Absatz 4 BGB-E und § 2 Absatz 1 Satz 2, Absatz 1a und Absatz 5 WoVermRG-E werden im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens nach Artikel 15 Absatz 7 sowie Artikel 39 Absatz 5 i.V.m.
Artikel 16 Absatz 3 und Absatz 2 Buchstabe d der Dienstleistungsrichtlinie der Europäischen Kommission mitzuteilen sein.
In den Gemeinden oder Teilen von Gemeinden, die als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausgewiesen werden, ist damit zu rechnen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) weniger stark ansteigt als bislang, da die Wiedervermietungsmieten bei preislicher Dämpfung in geringerer Höhe einfließen als bei fehlender Begrenzung nach bislang geltender Rechtslage. Dies gilt es zu beobachten, denn das so gedämpfte Mietniveau wirkt somit nicht nur auf die zulässige Miethöhe bei Wiedervermietung nach Maßgabe der §§ 556d ff. BGB-E ein, sondern zugleich auf sämtliche (ggfls. auch lange andauernden) Bestandsmietverhältnisse bei Mieterhöhungen nach den §§ 558 ff. BGB.
Jedoch ist die Dämpfung des Anstiegs der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt: Denn nach geltender Rechtslage werden bei der Ermittlung der Vergleichsmiete nur Mietverträge einbezogen, deren Abschluss oder Änderung höchstens vier Jahre zurückliegt. In der Praxis liegt der Anteil der neu abgeschlossenen Verträge an den insgesamt berücksichtigten Verträgen häufig deutlich über 25 Prozent. Der hohe Anteil der Neuvermietungen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Absatz 2 BGB wird also auch in Zukunft dazu führen, dass diese in nachfragestarken Märkten ansteigt, nur wird der Anstieg langsamer erfolgen als bisher. Unter der Annahme, dass der Anteil der neu abgeschlossenen Verträge in der Praxis bei mindestens 25 Prozent liegt (bisher liegt er häufig deutlich darüber), dürfte die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten - bei angenommener Ausschöpfung der nach § 556d Absatz 1 BGB-E zulässigen Mietsteigerung von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete - nach derzeitigen Rahmenbedingungen mit mindestens 2,5 Prozent jährlich über der aktuellen Inflationsrate liegen.
Der Anreiz für Investitionen in den Wohnungsneubau wird nicht beeinträchtigt, weil alle Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, aufgrund der Ausnahme in § 556f Satz 1 BGB-E von der Mietpreisbeschränkung nicht betroffen sind. Diese Ausnahme erfasst sämtliche Neubauten, deren Errichtung vor dem Stichtag noch nicht abgeschlossen wurde. Darüber hinaus werden auch die neu errichteten Wohnungen erfasst, die bis zum Stichtag noch keiner Erstnutzung zugeführt wurden.
Auch der Anreiz für den Vermieter, bei Mieterwechsel im Bestand zu modernisieren, wird nicht behindert, denn Investitionen für Modernisierungen können bei der Preisbildung nach § 556e Absatz 2 BGB-E wie im Bestandsmietverhältnis in Ansatz gebracht werden. Es könnten sogar zusätzliche Anreize entstehen, in die Verbesserung einer frei gewordenen Wohnung zu investieren, weil Mietanhebungen bei Mieterwechsel, begründet allein in der lokalen Marktsituation, nur noch im gesetzlichen Rahmen von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sind.
Sofern Vermieter bislang davon abgesehen haben, Bestandsmieten an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, weil sie Preissteigerungen nicht im aktuellen Bestandsmietverhältnis, sondern bei erneuter Vermietung realisiert haben, könnte sich dieses Verhalten ändern: Die Rechtsänderung wird unter Umständen dazu führen, dass Vermieter die Bestandsmieten gegebenenfalls konsequenter als bislang an die ortsübliche Miete heranführen. Dieser Effekt ist nicht zu beanstanden, denn der Anspruch auf Durchsetzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Äquivalent für den Kündigungsschutz des Mieters im Bestandsmietverhältnis. Erhebliche Verdrängungsprozesse sind hierdurch nicht zu befürchten. Gleichzeitig wird ein etwaiger Druck auf Bestandsvermieter nachlassen, das Mietverhältnis zu beenden, um bei einer Neuvermietung die aktuelle Marktmiete zu realisieren. Denn auf den Märkten im Sinne des § 556d Absatz 2 Satz 2 und 3 BGB-E sind Preissprünge wie bislang nicht mehr möglich.
Das Instrument der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) wird durch die Neuregelung ein höheres Gewicht bekommen, als dies bisher der Fall war. Spielte die ortsübliche Vergleichsmiete bisher vor allem für Mieterhöhungen in Bestandsmietverträgen nach § 558 BGB eine Rolle, so ist sie in Zukunft für sämtliche Mietverträge, die über Wohnungen in ausgewiesenen Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten geschlossen werden, Grundlage der Preisbildung. Die Erstellung von Mietspiegeln wird damit künftig eine größere rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung erlangen.
In vielen Fällen wird die Regelung des Bestellerprinzips dazu führen, dass Wohnungssuchende anders als bisher für die Kosten der Wohnungsvermittler nicht mehr aufkommen müssen.
Die geänderte Rechtslage wird dazu führen, dass einige Vermieter darauf verzichten werden, die Dienste eines Wohnungsvermittlers in Anspruch zu nehmen, weil sie die Kosten nicht mehr an den Mieter weitergeben können. Dies kann zu Umsatzverlusten bei Maklerunternehmen führen.
Soweit Vermieter weiterhin einen Makler einschalten, könnte dies den Preis- und Qualitätswettbewerb zwischen den Maklerunternehmen stärken, weil die Abwälzung der Zahlungspflicht für die Courtage auf den Wohnungssuchenden nicht mehr möglich ist und der Vermieter den weiterhin zu beauftragenden Makler auch unter Preis-/Leistungsaspekten auswählt.
Die Regelungen zur Dämpfung des Mietanstiegs und zur Änderung des Rechts der Wohnungsvermittlung zielen auf eine nachhaltige Entwicklung. Das soziale Gleichgewicht und der soziale Zusammenhalt in den entsprechenden Wohnquartieren werden gewahrt (Managementregel 9 der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung). Zugleich dienen die Regelungen dazu, den gesellschaftlichen Strukturwandel wirtschaftlich erfolgreich sowie ökologisch und sozial verträglich zu gestalten (Managementregel 5). Breiten Bevölkerungsschichten werden damit Chancen erhalten, an der wirtschaftlichen und sozialen Entwicklung insbesondere in prosperierenden Ballungsgebieten teilzuhaben.
Insbesondere ältere Mieterinnen und Mieter wünschen sich oft, im angestammten Quartier eine neue Wohnung zu finden, wenn ein Umzug angezeigt ist, beispielsweise nach Auszug der Kinder, nach dem Tod des Lebenspartners oder aufgrund geänderter Wohnbedürfnisse. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verbessern sich insbesondere die Chancen einkommensschwächerer Haushalte, eine neue Wohnung im gewohnten Lebensumfeld zu finden.
Die Rechtsänderungen werden voraussichtlich eher geringe Auswirkungen bei den Haushalten des Bundes, der Länder und der Kommunen haben. Etwaiger Mehrbedarf an Sachund Personalmitteln beim Bund soll finanziell und stellenmäßig im jeweiligen Einzelplan ausgeglichen werden. Einsparungen beim Wohngeld oder Leistungen nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzgesetzbuch und dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch können grundsätzlich angenommen werden, lassen sich aber im Einzelnen nicht verlässlich abschätzen.
Bei der folgenden Darstellung des Erfüllungsaufwands wird die Vermietung sowohl durch Privatvermieter als auch durch gewerbliche Vermieter als wirtschaftliche Tätigkeit eingeordnet. Auch die Verwaltung kann im Rahmen ihres fiskalischen Handelns als Vermieterin auftreten. Eine belastbare Schätzung zur Abgrenzung dieser Vermietergruppen ist mangels Datengrundlage problematisch. Deshalb wird der Erfüllungsaufwand aus Vermietersicht insoweit einheitlich als Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft dargestellt. Auf Mieterseite sind nur Bürgerinnen und Bürger betroffen, da die Regelungen ausschließlich die Vermietung von Wohnraum erfassen.
a) Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten
aa) Unmittelbarer Erfüllungsaufwand der Mietpreisregulierung für die Wirtschaft (Vermieter)
Unmittelbarer Erfüllungsaufwand entsteht Vermietern insbesondere dadurch, dass sie zukünftig in den von der Mietpreisregulierung betroffenen Gebieten nur eine um 10 Prozent erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete statt der Marktmiete verlangen können. Folgende Annahmen zur Abschätzung des insoweit zu berücksichtigenden Erfüllungsaufwands auf Vermieterseite erscheinen plausibel:
Nach Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Hintergrundpapier "Aktuelle Mietenentwicklung und ortsübliche Vergleichsmiete: Liegen die erzielbaren Mietpreise mittlerweile deutlich über dem örtlichen Bestandsmietenniveau?", 2/2014, verfügbar über http://www.bbsr.bund.de, liegen die Wiedervermietungsmieten auf teuren Märkten durchschnittlich 23 Prozent bzw. ca. 1,50 Euro je qm über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Annahme einer durchschnittlichen Mietwohnungsgröße von 65,7 qm (Zensus 2011 für Großstädte, der bundesweite Durchschnitt liegt bei ca. 70 qm) entspricht dies 98,55 Euro je Wohnung monatlich. Da die Dämpfung der Mieterhöhung ab 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete einsetzt, geht es hinsichtlich des Erfüllungsaufwands um den insoweit überschießenden Betrag. Bei durchschnittlich 23 Prozent Differenz zwischen Wiedervermietungsmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete wären dies folglich 13 Prozentpunkte, also 57 Prozent des Betrages von 1,50 Euro. Die Dämpfung des Mietanstiegs würde also ca. 0,85 Euro je qm bzw. ca. 55,85 Euro je Wohnung monatlich umfassen. Dies wäre eine plausible Annahme für einen durchschnittlichen Einzelfall auf angespannten, insbesondere innerstädtischen Mietwohnungsmärkten.
Um diesen Durchschnittsfall auf den jährlich zu bewertenden Erfüllungsaufwand hochrechnen zu können, ist zunächst von insgesamt 21,2 Millionen Mietwohnungen auszugehen. Da aber nur ein Teil dieser Mietwohnungen in angespannten Märkten liegt, ist hier eine Annahme zu treffen, wie viele Mietverhältnisse hiervon betroffen sind. Die Angaben des Zensus 2011 zeigen, dass ein Großteil des deutschen Mietwohnungsbestands in Großstädten liegt. Danach haben die Mietwohnungen allein der zehn größten Städte Deutschlands bereits einen Anteil von 21,4 Prozent an allen Mietwohnungen. Hiernach erscheint die Annahme, dass ein Anteil von 20 Prozent aller Mieterhaushalte in Gebieten liegt, die als auszuweisende Gebiete in Frage kommen, vertretbar.
Erforderlich für eine Abschätzung sind weiterhin Annahmen zur Fluktuation, also zum Mieterwechsel in Bestandsmietwohngebäuden. Die Fluktuationsquote spiegelt das Verhältnis der in einem Jahr neu vermieteten Wohnungen zum Gesamtbestand wider. Somit gibt die Fluktuationsquote einen ungefähren Überblick darüber, wie viel Prozent des Wohnungsbestandes auf dem Mietwohnungsmarkt angeboten und vermittelt worden sind. Langfristig geht man von einer Fluktuationsquote von ungefähr 10 Prozent aus. Dies ist allerdings nur ein Durchschnittswert, der insbesondere kleinräumig, d.h. auf Stadtteilebene, deutlich variiert. So wird für Hamburg in einer aktuellen Studie von einer Spannbreite zwischen 7,1 Prozent und 13,4 Prozent Fluktuation ausgegangen. In innerstädtischen Gebieten (z.B. Berlin, innerer S-Bahn-Ring) liegt die Fluktuation in der Regel deutlich über 10 Prozent, in randstädtischen Lagen zumeist erheblich niedriger.
Allerdings wirken in den angespannten Großstadtmärkten der gesunkene Leerstand und die geringe Bautätigkeit bei konstant hoher bzw. steigender Nachfrage tendenziell in Richtung einer Verringerung der Fluktuation. Die Fluktuation geht auch deswegen zurück, weil grundsätzlich umzugsbereite Haushalte aufgrund der gestiegenen Preise eher dazu tendieren, in der bisherigen Wohnung zu verbleiben.
Zu berücksichtigen ist darüber hinaus, dass bei Umzügen Mieterhaushalte teilweise regional auf andere Wohnungsmärkte ausweichen, oder aber sie erwerben selbstgenutztes Wohneigentum, gehören dann also nicht mehr zur Gruppe der Mieterinnen und Mieter. Die Fallzahl ist nicht bekannt. Dessen ungeachtet erscheint eine pauschalierende Annahme einer Fluktuationsquote von 10 Prozent jährlich auf angespannten Wohnungsmärkten als plausibel.
Hiernach ergibt sich folgendes Szenario: Bei insgesamt ca. 21,2 Millionen Mietwohnungen liegen ca. 4,24 Millionen Mietwohnungen in voraussichtlich betroffenen Gebieten. Bei angenommenen Preiskappungen von durchschnittlich ca. 55,85 Euro je Monat je Mietwohnung (s. o.) und einer Fluktuationsquote von 10 Prozent kommt eine Hochrechnung auf einen Betrag von 23,68 Millionen Euro monatlich bzw. 284,14 Millionen Euro im Jahr.
Zusammengefasste Berechnung im Überblick (nicht gerundet):
Durchschnittlicher Abstand der Wiedervermietungsmiete von der ortsüblichen Vergleichsmiete in Euro je qm 1,50 Euro
Davon oberhalb der 10 %-Kappung in Euro 0,85 Euro
Durchschnittliche Größe einer Mietwohnung in qm 65,7 qm
Preiskappung pro Mietwohnung je Monat in Euro 55,845 Euro
Mengengerüst Mietwohnungen in Deutschland 21 200 000
Davon Anteil in angespannten Märkten 20,0 %
Mengengerüst betroffene Mietwohnungen 4 240 000
Durchschnittliche Mieterfluktuation 10 %
Betroffene Wiedervermietungen 424 000
Preiskappungen je Monat hochgerechnet in Euro 23 678 280 Euro
Preiskappungen je Jahr hochgerechnet in Euro 284 139 360 Euro
Diese rechnerischen Werte basieren auf der Annahme von durchschnittlichen Werten. Nicht berücksichtigt ist der Bestand an Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung.
Zu Bedenken ist auch, dass der Abstand von Wiedervermietung zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 1,50 Euro monatlich je qm eine Momentaufnahme in angespannten Märkten darstellt. Der Preisanstieg könnte sich ohne Regulierung weiter verschärfen. Eine nachlassende Anspannung auf den Wohnungsmärkten (erhöhte Bautätigkeit, weniger Zuzug etc.) könnte aber auch wieder zu einer Annäherung von Wiedervermietungsmieten an die Bestandsmieten führen. Ein tendenziell geringerer Wert dürfte sich auch durch eine höhere, Bestandsschutz vermittelnde Vormiete (§ 556e Absatz 1 BGB-E) und die Berücksichtigung von Modernisierungen vor Wiedervermietung (§ 556e Absatz 2 BGB-E) ergeben. Jedoch können all diese Effekte derzeit nicht verlässlich abgeschätzt werden.
bb) Weiterer Erfüllungsaufwand durch Bestimmung der zulässigen Miete und Auskunft über die gebildete Miete für die Wirtschaft (Vermieter)
Weiterer Erfüllungsaufwand wird für Vermieter dadurch entstehen, dass bei einer Vermietung zu prüfen ist, bis zu welcher Höhe eine Miete nach den §§ 556d ff. BGB-E verlangt werden kann.
Der Zeitaufwand für einen Einzelfall ist großzügig auf maximal zwei Stunden zu schätzen. Er entsteht durch Befassung mit den Bewertungskriterien, beispielsweise auf Grundlage eines Mietspiegels, auf der Sammlung entsprechender Informationen über die Wohnung und deren aktuelle Einordnung in das zulässige Preisgefüge. Hierbei ist allerdings nur der Mehraufwand zu berücksichtigen, der durch die neue Art der Feststellung entsteht, denn auch ohne Regulierung der zulässigen Wiedervermietungsmiete muss der Vermieter Aufwand in die Preisbildung investieren. Der geschätzte Wert ist ein Mittelwert. In vielen Fällen war der Vermieter mit der Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel schon befasst, etwa im Rahmen von Mieterhöhungen nach den §§ 558 ff. BGB im vorangegangen Mietverhältnis. Nicht selten sind auch gleichartige Wohnungen in demselben Gebäude oder im sonstigen Bestand des Vermieters vorhanden. In diesen Fällen ist der Zeitaufwand geringer. Bei erstmaliger Befassung kann er auch länger sein. Der Zeitwert pro Stunde wird auf 24,90 Euro veranschlagt (Lohnkostentabelle nach Klassifikation der Wirtschaftszweige, mittleres Qualifikationsniveau für das Grundstücks- und Wohnungswesen). Weitere 3 Euro sind für Verwaltungskosten anzusetzen (Kopien, Porto, Telefon). So ergibt sich ein Wert von 52,80 Euro pro Vermietungsfall.
Soweit der Mieter nach § 556g Absatz 3 BGB-E Auskunft über die maßgeblichen Umstände verlangt oder der Vermieter diese zur Verfügung stellt, ist eine in der Regel kurze Aufarbeitung der bereits vorhandenen Preiskalkulation in Textform nötig, wofür ein Zeitaufwand von 45 Minuten plausibel erscheint. Dies ergibt einen Betrag von 18,67 Euro bei einem Zeitwert von 24,90 Euro pro Stunde. Hinzu kommen Verwaltungskosten (Kopien, Porto, Telefon, ca. 1,40 Euro). Geht man davon aus, dass es in einem Drittel aller Fälle zu Auskunftsverlangen des Mieters kommt, so errechnet sich ein durchschnittlicher Wert von 6,70 Euro pro Fall.
Wie oben unter Doppelbuchstabe aa sind als Gesamtzahl der jährlichen Fälle 424 000 Wiedervermietungen anzusetzen. Hieraus errechnet sich insoweit ein Erfüllungsaufwand von insgesamt 25,23 Millionen Euro (59,50 Euro für 424 000 Fälle), wovon 2,84 Millionen Euro (6,70 Euro für 424 000 Fälle) auf Informationspflichten beruhen.
cc) Ersparter Erfüllungsaufwand für Bürgerinnen und Bürger (Mieter)
Der seitens der Mieter ersparte Erfüllungsaufwand (=Mietersparnis) entspricht dem unter Doppelbuchstabe aa ermittelten Betrag von 284,14 Millionen Euro jährlich.
dd) Erfüllungsaufwand der Verwaltung
Soweit die Verwaltung als Vermieter auftritt, wird auf die Vorbemerkung und die Ausführungen unter Doppelbuchstabe aa und Doppelbuchstabe bb verwiesen. Etwaiger Mehrbedarf an Sach- und Personalmitteln beim Bund soll finanziell und stellenmäßig im jeweiligen Einzelplan ausgeglichen werden.
b) Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung
aa) Wenig belastbare Datenlage zur Wohnungsvermittlung unter Einschaltung von Maklern
Erfüllungsaufwand wird durch Einführung des Bestellerprinzips im Wohnungsvermittlungsrecht entstehen. Die Abschätzung dieses Aufwands bereitet allerdings besondere Schwierigkeiten, weil belastbare Daten über den Markt für die Wohnungsvermittlung, soweit ersichtlich, nicht zur Verfügung stehen. Schätzungen gehen davon aus, dass Makler bundesweit durchschnittlich ca. 35 Prozent bis 45 Prozent der abgeschlossenen Mietverhältnisse vermitteln. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten dürfte die Quote allerdings deutlich höher sein. Auch die Höhe der üblichen Courtage unterscheidet sich regional. Die vom Mieter höchstens zu tragende Vergütung ist gesetzlich bereits nach geltendem Recht (§ 3 Absatz 2 Satz 2 und 3 WoVermRG) auf zwei monatliche Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt.
Erfüllungsaufwand kann insbesondere dadurch entstehen, dass sich das Verhalten der Vermieter bei der Mietersuche auf angespannten Wohnungsmärkten ändern kann: Sie können sich entschließen, auf die Einschaltung eines Maklers zu verzichten und die Mietersuche selbst zu übernehmen. Dann entsteht ihnen zusätzlicher Zeit- und Kostenaufwand. Wenn sie sich wie bisher entscheiden, einen Makler einzuschalten, so haben sie die auf diese Weise entstehenden Kosten zu tragen, weil es ihnen künftig verwehrt ist, die Zahlungspflicht für die Courtage auf den Wohnungssuchenden abzuwälzen.
bb) Erfüllungsaufwand durch Mietersuche ohne Einschaltung eines Wohnungsvermittlers für die Wirtschaft (Vermieter)
Verzichtet der Vermieter auf die Einschaltung eines Wohnungsvermittlers, so erscheint pro Fall (Wiedervermietung einer Bestandswohnung) ein Zeitaufwand von durchschnittlich zehn Stunden als plausible Annahme. Dieser Zeitaufwand entsteht durch das Anbieten der frei gewordenen Wohnung (Inserat), Terminvereinbarungen, Durchführung der Besichtigung, Vorbereitung eines Mietvertrags und die Vorauswahl geeigneter Bewerber inklusive Kontaktaufnahmen. Der Zeitwert pro Stunde ist auf 24,90 Euro zu veranschlagen. Hinzuzuzählen ist ein geschätzter Kostenaufwand von 100 Euro für Inserate, Wegegeld und sonstigen Verwaltungsaufwand. So errechnen sich Kosten pro Fall in Höhe von 349 Euro.
Zwar wird die Änderung im Recht der Wohnungsvermittlung vor allem auf angespannten Mietwohnungsmärkten wirken. Jedoch gilt die Regelung ohne regionale Begrenzung. Deshalb beruht die nachfolgende Schätzung auf der Gesamtzahl der jährlichen Vermietungsfälle in Deutschland. Ausgehend von einer Gesamtanzahl von Mietwohnungen in Deutschland von 21,2 Millionen und einer jährlichen Fluktuation von 10 Prozent (siehe zuvor unter Buchstabe a Doppelbuchstabe aa) kommt es bundesweit jährlich zu ca. 2,12 Millionen Wiedervermietungen. Für die Schätzung kann plausibel von einer Einschaltung von Immobilienmaklern bei der Wohnungsvermittlung in ca. 40 Prozent aller Fälle ausgegangen werden: Dies ist der Mittelwert der geschätzten Quote von 35 Prozent bis 45 Prozent. Nach dieser Annahme ergibt sich zunächst eine Fallzahl von 848 000 Wohnungen jährlich.
Für die Bestimmung des Erfüllungsaufwands sind jedoch diejenigen Fälle unerheblich, bei denen auf Grund der Rechtsänderung keine Änderung im wirtschaftlichen Ergebnis des Verhaltens zu erwarten ist. Dies sind alle Vermietungen, bei denen bereits nach geltendem Recht die Vermieter die Maklercourtage zahlen. Für alle Vermietungen in Deutschland auch unter Einschluss der mittleren und entspannten Wohnlagen kann als plausible Annahme davon ausgegangen werden, dass dies etwa ein Drittel der jährlich abgeschlossenen Mietverhältnisse betrifft. Von der Änderung betroffen sind dann noch ca. 565 000 Vermietungen. Ebenso außer Betracht bleiben die Fälle, in denen der Mieter auch künftig die Courtage zahlt, weil er selbst einen Suchauftrag erteilt und der Wohnungsvermittler ausschließlich in seinem Interesse und nicht für den Vermieter tätig geworden ist. Diese Vermietungen werden wohl nicht mehr als 5 Prozent der verbleibenden Fälle ausmachen. Es verbleiben damit ca. 537 000 Vermietungsfälle jährlich, die von der Änderung betroffen sein werden.
Mangels verlässlicher Anhaltspunkte erscheint die Annahme vertretbar, dass die Vermieter in 50 Prozent dieser Fälle die Wohnungsvermittlung selbst übernehmen, während sie in den verbleibenden 50 Prozent der Fälle auch künftig Makler einschalten. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass viele Vermieter gerade in angespannten Wohnungslagen der Innenstädte Privatvermieter sind, die aus Zeitgründen oder wegen der Entfernung des eigenen Wohnorts zur zu vermietenden Wohnung nicht willens oder in der Lage sind, die Mietersuche selbst zu übernehmen. Bei 268 500 Fällen jährlich und Kosten von 349 Euro pro Fall ergibt sich für die Vermieter ohne Einschaltung eines Wohnungsvermittlers ein Erfüllungsaufwand von 93,71 Millionen Euro.
cc) Erfüllungsaufwand des Vermieters durch Mietersuche mit Einschaltung eines Wohnungsvermittlers für die Wirtschaft (Vermieter)
Entscheidet sich der Vermieter auch nach der Rechtsänderung dafür, einen Wohnungsvermittler einzuschalten, so können hierfür pro Fall durchschnittlich ca. 898 Euro angesetzt werden. Dieser Wert beruht auf der vom Mieter höchstens zu tragenden Maklercourtage von zwei Monatskaltmieten ohne Berücksichtigung von Umsatzsteuer. Bürokratiekosten aus Informationspflichten entstehen insoweit nicht. Zugrunde gelegt ist auch hier eine durchschnittliche Wohnungsgröße von 65,7 qm (siehe zuvor unter Buchstabe a Doppelbuchstabe aa) . Der für diese Schätzung angenommene durchschnittliche Mietpreis von 6,83 Euro nettokalt pro qm beruht auf der bundesweit durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete (F+B Mietspiegelindex 2013, S. 11) von 6,21 Euro pro qm, erhöht um 10 Prozent. Maßgeblich für die Erhöhung ist zum einen, dass eine Vielzahl der über Makler angedienten Wohnungen sich in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten befinden wird. Die durchschnittliche Miete dort ist zwar höher als im Bundesdurchschnitt, jedoch künftig begrenzt auf 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Betroffen sind allerdings teilweise auch Gebiete mit weitgehend ausgeglichenen Wohnungsmärkten, in denen die Miete, die der Courtage zugrunde liegt, deutlich niedriger ausfallen dürfte. Aufgrund der bereits unter Doppelbuchstabe bb ermittelten Fallzahlen von 268 500 Vermietungen jährlich würde der Erfüllungsaufwand für die Vermieter dann 241,11 Millionen Euro jährlich betragen.
Da davon auszugehen ist, dass nach der Rechtsänderung ein verstärkter Preiswettbewerb zwischen den Maklern entsteht, könnte die Annahme plausibel sein, dass sich die gegenüber Vermietern durchzusetzende Courtage halbiert. Der Aufwand würde sich für die Vermieter dann auf 120,56 Millionen Euro belaufen.
dd) Ersparter Erfüllungsaufwand für Bürgerinnen und Bürger (Mieter)
Die Mieter sparen bei Abschluss eines Mietvertrags nach Maßgabe der unter Doppelbuchstabe bb und Doppelbuchstabe cc entwickelten Schätzung Erfüllungsaufwand sowohl in den Fällen, in denen die Vermieter in Zukunft auf die Einschaltung eines Wohnungsvermittlers verzichten, als auch dann, wenn die Vermieter die Maklercourtage selbst tragen. Bei 537 000 zugrunde zu legenden Fällen und Bruttokosten von 1 068 Euro pro Vermittlungsfall (mit Berücksichtigung der Umsatzsteuer) führt dies zu erspartem Erfüllungsaufwand von 573,52 Millionen Euro.
ee) Erfüllungsaufwand der Verwaltung
Soweit die Verwaltung als Vermieter auftritt, wird auf die Vorbemerkung und die Ausführungen zu Doppelbuchstabe bb und Doppelbuchstabe cc verwiesen. Etwaiger Mehrbedarf an Sach- und Personalmitteln beim Bund soll finanziell und stellenmäßig im jeweiligen
Einzelplan ausgeglichen werden. Durch die Bußgeldbewehrung von Verstößen gegen die geänderten Vorschriften bei der Wohnraumvermittlung kann für die zuständigen Behörden weiterer Verwaltungsaufwand entstehen. Dieser ist der Höhe nach nicht abschätzbar und wird durch eingenommene Bußgelder gemindert.
Die Regelungen dieses Gesetzes werden dämpfend auf das Preisniveau wirken, weil es die Mieterinnen und Mieter bei den Kosten für die Mietwohnung und für die Vermittlung einer Mietwohnung entlastet.
Mittelbare Kosten können dadurch entstehen, dass über die zulässige Miete nach den §§ 556d ff. BGB-E Streit zwischen Vermieter und Mieter entstehen kann. Hierdurch können für Vermieter und Mieter zusätzliche Kosten durch die Beauftragung von Rechtsanwälten entstehen. Zudem ist mit einer Häufung von Zivilprozessen zu rechnen, wodurch eine zusätzliche Belastung der Justiz und damit der Haushalte der Bundesländer zu erwarten ist. Der Umfang solcher Streitigkeiten und der dadurch voraussichtlich entstehenden Kosten ist mangels ausreichender Schätzgrundlagen nicht prognostizierbar.
Unternehmen, die sich mit der Vermittlung von Wohnungen beschäftigen, werden Umsatzrückgänge erfahren. Insoweit wird auf die Berechnungsgrundlagen verwiesen, die bei der Darstellung des Erfüllungsaufwands für Vermieter und Mieter dargelegt sind (oben unter Nummer 6 Buchstabe b Doppelbuchstabe cc und Doppelbuchstabe dd) . Hierbei dürfte es sich häufig um Einzelunternehmer bzw. Kleinbetriebe handeln, vereinzelt auch um mittelständische Unternehmen.
Das soziale Mietrecht wird typischerweise nicht dem Verbraucherschutz zugerechnet, obwohl es funktional ähnliche Aufgaben erfüllt (Mieterschutz als Schutz der strukturell schwächeren Vertragspartei). Es regelt elementare Fragen der Existenzsicherung für breite Kreise der Bevölkerung.
Zu beachten ist hierbei: Viele Vermieter in Deutschland - eine Besonderheit im internationalen Vergleich - sind Privatvermieter, betreiben die Vermietung also aus unterschiedlichsten Gründen (z.B. Altersversorgung, Verwaltung ererbter Immobilien, Vermögensaufbau) und sind auch rechtlich nicht Unternehmer im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches. Unter diesem Gesichtspunkt tragen die Rechtsänderungen verbraucherpolitischen Aspekten Rechnung, da sie sowohl die Interessen der Mieter als auch der Vermieter angemessen berücksichtigen.
Die Änderungen im Mietvertragsrecht und im Recht der Wohnungsvermittlung betreffen zunächst alle Bürgerinnen und Bürger in gleicher Weise, soweit sie als Mieter oder Vermieter auftreten. Die Dämpfung des Preisanstiegs bei der Wiedervermietung und die Durchsetzung eines materiellen Bestellerprinzips bei der Wohnraumvermittlung verbessert für einkommensschwächere Haushalte die Chance, sich erfolgreich um eine frei gewordene Wohnung zu bewerben. Damit verbessert die künftige Rechtslage beispielsweise die Möglichkeiten alleinerziehender Eltern, meist Frauen, nach einem Umzug eine Wohnung im angestammten Wohnquartier zu finden.
Es ist beabsichtigt, die Folgen der geänderten Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch zu evaluieren, sobald die ersten Länder Gebrauch von der Ermächtigung gemacht haben, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, und danach mindestens weitere drei Jahre vergangen sind. Die Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung soll nach spätestens fünf Jahren untersucht werden.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch wird im Buch 2, Abschnitt 8, Titel 5, Untertitel 2, Kapitel 2 (Die Miete) ein neues Unterkapitel 1a mit der Bezeichnung "Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten" eingefügt. Deshalb ist die amtliche Inhaltsübersicht des BGB anzupassen.
Zu Nummer 2 (Änderung des § 549 BGB - Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften)
Zu Buchstabe a (Änderung des § 549 Absatz 2 BGB)
Mietverhältnisse gemäß § 549 Absatz 2 BGB (Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters und spezielle soziale Angebote für Personen mit dringendem Wohnbedarf) werden von der Mietpreisbeschränkung nach den §§ 556d ff. BGB-E ausgenommen. Bereits nach geltendem Recht sind hier auch die Regelungen über die Miethöhe in Bestandsmietverhältnissen nicht anzuwenden (§§ 557 bis 561 BGB). Es handelt sich um Sondermietverhältnisse, in denen eine Mietpreisbegrenzung bei Mietbeginn nicht geboten ist, weil es sich entweder um die Deckung eines nur vorübergehenden Wohnbedarfs handelt, der persönliche Einschlag die Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungen kaum ermöglicht oder der Wohnraum der Wohlfahrtspflege dient. Diese Mietverhältnisse unterscheiden sich deshalb sowohl vom Preisgefüge als auch den Leistungen her vom sonstigen Wohnungsmarkt.
Zu Buchstabe b (Änderung des § 549 Absatz 3 BGB)
Studenten- und Jugendwohnheime werden ebenfalls von der Preisregelung bei Mietbeginn ausgenommen, weil Preisgefüge und Leistungen sich von sonstigen Wohnraummietverhältnissen unterscheiden. Auch auf diese Mietverhältnisse sind bereits die §§ 557 bis 561 BGB nicht anwendbar.
Zu Nummer 3 Unterkapitel 1a - Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten)
Das neu in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügte Unterkapitel 1a enthält Bestimmungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Es ergänzt insoweit Unterkapitel 1, das allgemeine Regelungen zu Vereinbarungen über die Miete bei Vertragsschluss enthält. Im danach folgenden Unterkapitel 2 sind vor allem Regelungen über Veränderungen der Miethöhe nach Vertragsschluss enthalten. Deshalb bieten sich die neu einzufügenden §§ 556d ff. BGB-E als Standort an.
Wegen des Regelungszusammenhangs sind die entsprechenden Maßgaben für die Staffel- und die Indexmiete im Kontext der jeweiligen Sonderbestimmungen geregelt, also in den §§ 557a, 557b BGB.
Zu § 556d BGB-E (Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung)
Der neue § 556d Absatz 1 BGB-E führt eine Mietpreisbegrenzung beim Abschluss von Wohnraummietverträgen ein. Erfasst werden Wohnraummietverhältnisse, nicht aber andere Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, also insbesondere nicht gewerbliche Mietverhältnisse (§ 578 Absatz 2 BGB). Allerdings wird die Regelung auf bestimmte Gebiete begrenzt: Voraussetzung ist, dass der Wohnraum in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Die Ermächtigung der Landesregierungen zur Ausweisung dieser Gebiete durch Rechtsverordnung findet sich in Absatz 2. Die ebenfalls dort aufgeführten Voraussetzungen eines angespannten Wohnungsmarktes sind allgemein im Rahmen des Verordnungserlasses zu prüfen. Ihnen kommt im Kontext des Absatzes 1 keine darüber hinausgehende Bedeutung zu.
Der typische Anwendungsfall der Regelung ist die Wiedervermietung einer Wohnung in einem Bestandsgebäude. Die Bestimmung ist jedoch beispielsweise auch auf die erstmalige Vermietung einer Bestandswohnung nach Aufgabe der Selbstnutzung durch den Wohnungseigentümer anwendbar.
Satz 2 bestimmt, was unter Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu verstehen ist. Der Tatbestand ist den bestehenden Regelungen des § 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB bzw. des § 577a Absatz 2 BGB nachgebildet. Die Regelung trägt dem Bestimmtheitserfordernis ausreichend Rechnung (zu einer vergleichbaren Regelung bezogen auf die Zweckentfremdung von Wohnraum vgl. BVerfGE 38, 348, 357 ff.).
Zur Prüfung der Frage, ob die Ausweisung eines Gebietes als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erforderlich ist, sollte eine tatsächliche statistische Erhebung stattfinden, es sei denn, zeitnah erhobenes Datenmaterial steht bereits zur Verfügung. Auch ist besonderes Augenmerk auf die plausible Abgrenzung der ausgewiesenen Gebiete zu richten. In Satz 3 sind Indikatoren aufgeführt, die in Bezug auf eine Unterversorgung aussagekräftig sein können. Hierbei können Nachfragekriterien (insbesondere Bevölkerungswachstum, Nummer 3), Angebotskriterien (insbesondere Leerstandsquote, Nummer 4) oder Rückschlüsse aus der bestehenden Marktlage (Mietentwicklung oder Mietbelastung, Nummer 1 und 2) beachtlich sein. Ob im Einzelfall einer oder mehrere dieser Indikatoren ausreichen oder trotz Vorliegens solcher Indikatoren eine Anspannung zu verneinen ist, kann sich nur aus einer Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen
Gegebenheit ergeben. Aus diesem Grund wird von starren Vorgaben abgesehen. Zudem können auch andere als die genannten Kriterien im Einzelfall aussagekräftig sein, wie zum Beispiel das Mietniveau in dem betroffenen Gebiet. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass aussagekräftiges Datenmaterial nicht für jedes in Frage kommende Gebiet in Bezug auf alle genannten Indikatoren zur Verfügung stehen dürfte. Ein Zwang, zu allen Indikatoren Erhebungen anzustellen, ist mit der Aufzählung in Satz 3 daher nicht verbunden.
Bei der Entscheidung, ob eine Gemeinde oder ein Teil der Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen werden soll, sollte auch berücksichtigt werden, ob die Vertragsparteien die nach Inkrafttreten einer Verordnung zulässige Miete mit zumutbarem Aufwand ermitteln können. In der Praxis wird auf angespannten Wohnungsmärkten auch nach Inkrafttreten der Regelung der Vermieter im Angebot der Wohnung die zu vereinbarende Miete vorgeben. Steht kein örtlicher Mietspiegel zur Verfügung, so hat er Schwierigkeiten, die zulässige Miete zu ermitteln. Auch für den Mietinteressenten entstehen dann Probleme, die Berechtigung der Mietforderung zu überprüfen. Hilfestellungen können in diesen Fällen Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- oder Mieterverbänden sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete bieten. Die aufgeführten praktischen Probleme sollten bei der Abwägung, ob solche Gebiete auszuweisen sind, berücksichtigt werden.
§ 558c Absatz 4 Satz 1 BGB bestimmt bereits nach geltendem Recht, dass Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Jedenfalls dürfte ein Bedürfnis bestehen, einen Mietspiegel zu erstellen, sobald ernsthaft erwogen wird, die entsprechende Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt auszuweisen.
Die Sätze 5 bis 7 enthalten eine Begründungspflicht für die Rechtsverordnungen. Auf diese Weise sollen die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar gemacht werden, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt wurden und welche Begleitmaßnahmen geplant sind, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen. Maßnahmen, die bereits vor dem Inkrafttreten entsprechender Rechtsverordnungen eingeleitet wurden, aber noch nicht abgeschlossen sind oder erst später Wirkung entfalten, können hierbei berücksichtigt werden.
Zu § 556e BGB-E (Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung)
Die Vorschrift enthält Bestimmungen für zwei praktisch bedeutsame Fallkonstellationen: Sie regelt zum einen den Bestandsschutz zugunsten des Vermieters, wenn im bisherigen Mietverhältnis eine § 556d BGB-E übersteigende Miete vereinbart war. Diese Vormiete kann dann rechtswirksam als zulässige Miete auch im nachfolgenden Mietverhältnis vereinbart werden. Zum anderen regelt die Vorschrift die Frage, wie sich Modernisierungen vor Wiedervermietung auf die Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB-E auswirken: Sie berechtigen wie bei Durchführung in einem Bestandsmietverhältnis zur Vereinbarung einer erhöhten Miete bei Mietbeginn.
Deshalb wird der Vermieter nach Absatz 2 wirtschaftlich weitgehend so gestellt, als würde er die Modernisierung und die nachfolgende Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis vornehmen, auch wenn er sie tatsächlich bereits vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt hat. Die nach § 556d Absatz 1 BGB-E zulässige Miete erhöht sich daher um den Betrag, der sich nach den §§ 559 ff. BGB bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen in einem Bestandsmietverhältnis ergäbe. Einer wirtschaftlichen Härtefallabwägung bedarf es in diesem Fall nicht, da der neue Mietinteressent die verlangte (erhöhte) Miete kennt und somit vorab entscheiden kann, ob er in der Lage ist, die Kosten der Mietwohnung aufzubringen. Ein Verweis auf die Härteklausel in § 559 Absatz 4 und 5 BGB ist daher nicht erforderlich.
Damit es allerdings nicht zu einer ungerechtfertigten mehrfachen Berücksichtigung der Modernisierung kommt, ist bei der Berechnung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn der noch nicht modernisierte Zustand der Wohnung maßgeblich - und nicht die Einordnung nach dem tatsächlichen, bereits modernisierten Zustand. Zudem sind nur Modernisierungen zu berücksichtigen, die während der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt worden sind. Dieser Zeitraum umfasst in angemessener Weise die Fälle, in denen ein Vermieter zwar Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache durchgeführt hat, diese sich aber in der Vormiete noch nicht oder nicht in vollem Umfang in der Miete niedergeschlagen haben.
Liegen sowohl die Tatbestände des Absatzes 1 als auch des Absatzes 2 vor, so kann eine Miete nach der für den Vermieter günstigeren Vorschrift verlangt werden. Unzulässig ist eine Kombination, also etwa die Berufung auf eine Vormiete, welche die zulässige Miete übersteigt, und zusätzlich die Geltendmachung eines Erhöhungsbetrages wegen Modernisierung.
Zu § 556f BGB-E (Ausnahmen)
§ 556f BGB-E nimmt sowohl nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete Wohnungen als auch die erste Wiedervermietung umfassend modernisierter Wohnungen von der Mietpreisbegrenzung aus.
Satz 1 stellt sicher, dass der Wohnungsneubau durch die neu geschaffene Dämpfung der Mieten bei Mietbeginn nicht behindert wird.
§ 556e BGB-E ist auf diese Fälle ohnehin nicht anwendbar, weil eine Vorvermietung oder Modernisierung in solchen Fällen nicht denkbar ist.
Der Gesetzentwurf knüpft bei den Voraussetzungen für die Ausnahme an den Zeitpunkt der ersten Vermietung an, bei anderweitiger Nutzung an den Zeitpunkt des Nutzungsbeginns. Von einer ebenfalls denkbaren Anknüpfung an den Zeitpunkt des Baubeginns oder an den Zeitpunkt der Fertigstellung der Wohnung wurde abgesehen. Beide Zeitpunkte wären tatsächlich und rechtlich nicht einfach feststellbar. Demgegenüber erscheint die Anknüpfung an den Zeitpunkt der Vermietung einfacher, zuverlässiger und damit weniger streitanfällig. Voraussetzung ist jedoch, dass es sich um die erste Vermietung nach der Errichtung der Wohnung handelt und dass die Wohnung bis zum Stichtag nicht anderweitig genutzt wurde. Die Ausnahme erfasst damit im Wesentlichen Neubauten. Die im Referentenentwurf vorgesehene Ausnahme lediglich für die Erstvermietung neu errichteter Wohnungen geht in dieser Regelung auf. Die Regelung erfasst auch solche Neubauten, die zum Stichtag bereits fertiggestellt waren, aber noch nicht vermietet oder einer anderweitigen Nutzung zugeführt worden sind. Allenfalls in zu vernachlässigenden wenigen Einzelfällen dürften diese Voraussetzungen auch bei älteren Wohnungen vorliegen.
Umfassend im Sinne der Nummer 2 ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Anknüpfungspunkt für eine sachgemäße Auslegung kann die Regelung in § 16 Absatz 1 Nummer 4 WoFG sein, die einen wesentlichen Bauaufwand verlangt, um eine förderungsfähige Modernisierung bereits vorhandenen Wohnraums zu begründen. In der Rechtsprechung zur Frage des "wesentlichen Bauaufwands" in den Vorläufer-Bestimmungen zu § 16 WoFG (§§ 16, 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes a. F.) ist wesentlicher Bauaufwand angenommen worden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht (BVerwGE 38, 286, 289 f; siehe auch BGH WuM 2010, 679). Da die Bezeichnung "umfassend" nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung umfasst, wird allerdings ergänzend zu berücksichtigen sein, ob die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde.
Zu § 556g BGB-E (Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete)
§ 556g BGB-E behandelt einheitlich für dieses Unterkapitel die Rechtsfolgen unwirksamer Vereinbarungen und reagiert auf die praktischen Probleme, die sich bei der Bestimmung der zulässigen Miete bei Mietbeginn nach den Maßgaben dieses Unterkapitels ergeben können: Auch Mietspiegel geben häufig für bestimmte Wohnungsklassen Spannen vor, innerhalb derer die genaue ortsübliche Vergleichsmiete durch Zu- und Abschläge zu ermitteln ist. Die Bestimmung und Gewichtung der hierfür bedeutsamen Fakten kann streitanfällig sein. Die so entstehenden Unsicherheiten sind kaum zu vermeiden, sollten den Rechtsfrieden aber nicht über Gebühr beeinträchtigen.
Absatz 1 regelt die Rechtsfolgen von Verstößen gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels. Absatz 2 bestimmt, dass dem Mieter erst nach einer qualifizierten Rüge das Recht zusteht, überzahlte Beträge zurückzuverlangen. Dies trägt den berechtigten Interessen des Vermieters und der Tatsache Rechnung, dass sich der Mieter zunächst auf die vereinbarte Miethöhe eingelassen hat. Absatz 3 regelt Auskunftsansprüche des Mieters, die es ihm ermöglichen sollen, die Berechtigung der vereinbarten Miete zu prüfen. Absatz 4 verlangt zumindest die Textform für die entsprechenden Erklärungen der Vertragsparteien.
Satz 3 stellt klar, dass der Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben hat, ohne dass durch diesen Verweis etwaige weitergehende Ansprüche (etwa auf Schadensersatz aufgrund allgemeiner Vorschriften) ausgeschlossen sind. Die Besonderheiten überhöhter Mietzahlungen nach den §§ 556d, 556e BGB-E erfordern allerdings eine Modifizierung des sich aus dem Recht der ungerechtfertigten Bereicherung ergebenden Herausgabeanspruchs. Dies ist in Absatz 1 Satz 4 geregelt: Nach § 814 BGB ist die Rückforderung ausgeschlossen, wenn der Leistende gewusst hat, dass er nicht zur Leistung verpflichtet war. Problematisch aus Sicht des sozialen Mieterschutzes ist hierbei, dass gerade auf angespannten Wohnungsmärkten ein Mietinteressent faktisch aus dem Kreis der Bewerber ausscheidet, wenn er die verlangte Miete vor Vertragsschluss in Frage stellt. Deshalb ist diese Vorschrift nicht anzuwenden. Nach § 817 Satz 2 BGB ist die Rückforderung ausgeschlossen, wenn sowohl der Empfänger der Leistung als auch der Leistende gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen haben. Durch den Ausschluss der Vorschrift wird klargestellt, dass der Mieter nicht aufgrund seiner Einwilligung in die überhöhte Preisabrede an der Rückforderung gehindert ist. Auch dies entspricht dem mieterschützenden Zweck der Mietpreisbegrenzung.
Absatz 2 Satz 1 regelt Rückforderungsansprüche des Mieters, die sich ergeben, wenn die Vereinbarung zur Miethöhe wegen Verstoßes gegen die §§ 556d, 556e BGB-E teilunwirksam ist. Die Vorschrift schließt solche Ansprüche gleich welcher Art für Zeiträume vor einer qualifizierten Rüge aus. Sie trägt damit dem Umstand Rechnung, dass die Ermittlung der zulässigen Miethöhe mit Unsicherheiten verbunden ist. Deshalb regelt die Vorschrift, dass der Vermieter objektiv überzahlte Mieten nicht zurückerstatten muss, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt. Denn es wäre insbesondere unbillig, wenn ein Vermieter - unter Umständen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses - Rückforderungsansprüchen ausgesetzt wäre, obwohl er redlich bemüht war, die Maßgaben dieses Unterkapitels zu befolgen.
Die Auskunftspflicht des Vermieters kann sich im Fall des § 556e Absatz 1 auf Informationen aus dem Vormietverhältnis erstecken. Dabei darf der Vermieter Daten des bisherigen Mieters jedenfalls insoweit mitteilen, als dieser eingewilligt hat. Verlangt der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete, ist der Vermieter in der Regel befugt, dem Mieter ein bis auf die erforderlichen Angaben geschwärztes Vertragsdokument vorzulegen. Vielfach wird bereits der Anwendungsbereich des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) nicht eröffnet sein: Zum einen werden die betroffenen Mietverträge häufig nicht in Dateien oder nicht automatisierten Dateien im Sinne des § 1 Absatz 2 Nummer 3 BDSG verarbeitet, so dass sie dem BDSG nicht unterfallen. Zum anderen können durch die Schwärzung die personenbezogenen Daten des Vormieters (und gegebenenfalls weiterer Personen) unkenntlich gemacht werden; kann der Nachmieter den Namen der Vormieter auch nicht anderweitig in Erfahrung bringen, werden an ihn keine personenbezogenen Daten übermittelt. Ist hingegen der Anwendungsbereich des BDSG eröffnet, so darf nach § 28 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 und Absatz 2 Nummer 1 BDSG die Auskunft des Vermieters im Einzelfall personenbezogene Daten (des Vormieters) umfassen, sofern kein Grund zu der Annahme besteht, dass das schutzwürdige Interesse des betroffenen Vormieters an dem Ausschluss der Weitergabe überwiegt. Das berechtigte Interesse des Vermieters, den zulässigen Mietzins zu erhalten wird - sofern nicht im konkreten Fall besondere Umstände vorliegen - das eventuell entgegenstehende Interesse des betroffenen Vormieters überwiegen. In der Regel wird danach auch die Offenlegung eines geschwärzten Vertragsdokuments zulässig sein.
Die Vorschrift ordnet die Textform für Erklärungen nach Absatz 2 und Absatz 3 an. Hiervon umfasst sind also die qualifizierte Rüge des Mieters nach Absatz 2 und das Auskunftsverlangen des Mieters sowie die entsprechende Auskunft des Vermieters nach Absatz 3.
Zu Nummer 4 (Änderung des § 557a BGB - Staffelmiete)
Zu Buchstabe a (Absatz 4)
Für neu abgeschlossene Staffelmietvereinbarungen gelten nach dem neu eingefügten Absatz 4 Satz 1 die Regelungen über die Mietpreisbegrenzung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach den §§ 556d bis 556g BGB-E, und zwar sowohl hinsichtlich der vereinbarten ersten Miete als auch für die weiteren Mietstaffeln. Dies ist erforderlich, um zu verhindern, dass § 556d BGB-E mit Staffelmietvereinbarungen faktisch umgangen wird. Staffelmietverträge lassen nämlich - anders als bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach den §§ 558 ff. BGB oder bei einer Indexmiete nach § 557b BGB - erhebliche Preissprünge zu. Der Verweis in Absatz 4 Satz 1 umfasst zugleich die Ausnahmen für nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete sowie umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f BGB-E) sowie die Sonderregelungen für den Bestandsschutz in Höhe der Vormiete und die Berücksichtigung einer Modernisierung (§ 556e BGB-E).
Allerdings bedarf es für die weiteren Mietstaffeln einer Modifizierung: In zeitlicher Hinsicht tritt nach Absatz 4 Satz 2 bei der Ermittlung der jeweils zulässigen Miete an die Stelle des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt der ersten Fälligkeit der jeweiligen Staffel. Der Bestandsschutz für eine höhere Vormiete oder Modernisierung wird dadurch hergestellt, dass eine Miethöhe, die bei Mietbeginn zulässig gewesen wäre, auch zu einem späteren Zeitpunkt noch als zulässige Miethöhe in jeder Folgestaffel anzusehen ist. Praktische Bedeutung hat dies, wenn der Vermieter mit Rücksicht auf den Mieter nicht sofort bei Beginn der Staffelmietvereinbarung die maximal zulässige Miethöhe vollständig ausnutzen will. Satz 3 stellt klar, dass eine beim Sprung auf eine Staffel zulässig erreichte Miethöhe auch in Zukunft Bestandsschutz genießt. Die Miete wird also nicht etwa nachträglich wieder gesenkt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete sinkt und die bisher geschuldete Miethöhe bei der Ermittlung der Zulässigkeit der nächsten Staffel nicht mehr zulässig wäre.
Der bisherige Absatz 4 wird aufgrund der neu eingefügten Regelung zu Absatz 5.
Zu Nummer 5 (Änderung des § 557b BGB - Indexmiete)
Auch für die Indexmiete gelten hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach den §§ 556d bis 556g BGB-E. Anders als bei der Staffelmiete unterliegen jedoch die nachfolgenden Mieterhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Index nicht mehr der Kontrolle durch die genannten Vorschriften. Zulässig ist nach § 557b Absatz 1 BGB nämlich nur die Vereinbarung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. In den Jahren 2004 bis 2013 ist dieser Index im Durchschnitt jährlich um 1,67 Prozent gestiegen. Hinzu kommt, dass der Mieter bei Vereinbarung einer Indexmiete vor Mieterhöhungen nach den §§ 559 ff. BGB weitgehend geschützt ist (siehe § 557b Absatz 2 Satz 2 BGB). Vor diesem Hintergrund erscheint eine Regulierung der Mietanpassung an den Preisindex im laufenden Mietverhältnis verzichtbar.
Der bisherige Absatz 4 wird aufgrund des neu eingefügten Absatzes zu Absatz 5.
In Artikel 229 EGBGB wird eine Übergangsvorschrift eingefügt:
Absatz 1 stellt klar, dass die durch Artikel 1 neu eingefügten Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs erst auf Mietverträge anwendbar sind, die abgeschlossen werden, nachdem die vertragsgegenständliche Mietwohnung in den räumlichen und zeitlichen Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches gefallen ist. Für die Staffelmiete wird geregelt, dass die entsprechende Regelung in § 557a Absatz 4 BGB-E ebenfalls erst auf ab dem genannten Zeitpunkt abgeschlossene Vereinbarungen anzuwenden ist. Bis zu diesem Zeitpunkt abgeschlossene Staffelmietvereinbarungen genießen auch für zukünftige Staffeln Bestandsschutz.
Absatz 2 enthält eine Sonderregelung für Staffelmietverträge, die im Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 BGB-E abgeschlossen worden sind. Auf Staffeln, deren erste Miete zu einem Zeitpunkt fällig wird, in dem die Mietwohnung nicht mehr in den Anwendungsbereich der Verordnung fällt, etwa weil sie außer Kraft getreten oder abgeändert worden ist, finden § 557 Absatz 4 und damit die §§ 556d ff. BGB-E keine Anwendung mehr. Da § 557a Absatz 4 BGB-E grundsätzlich nur darauf abstellt, dass der Wohnraum bei Abschluss des Mietvertrags im Anwendungsbereich einer Verordnung lag und dann jede Folgestaffel den Regelungen der §§ 556d bis 556g BGB-E unterfällt, bedarf es einer Sonderregelung für diesen Fall. Aufgrund des Sachzusammenhangs zu den Übergangsvorschriften erfolgt die Regelung an dieser Stelle.
Zu Artikel 3 (Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung - WoVermRG)
Zu Nummer 1 (Änderung des § 2 WoVermRG - Entgeltforderung gegenüber dem Wohnungssuchenden)
Zu Buchstabe a (§ 2 Absatz 1 Satz 2 WoVermRG-E)
Für den die Wohnungsvermittlung betreffenden Maklervertrag soll künftig die Textform (§ 126b BGB) vorgesehen werden. Die in diesem Zusammenhang neue gesetzliche Form soll sowohl dem Wohnungssuchenden als auch dem Vermieter deutlich vor Augen führen, dass er einen Vertrag schließt und deshalb bei erfolgreicher Vermittlung oder erfolgreichem Nachweis eine Vergütung fällig werden kann. Auf diese Weise können auch Unklarheiten über die Frage, ob und mit welchem Inhalt ein Vermittlungsvertrag zustande gekommen ist, zukünftig vermieden werden. Wesentlicher Aufwand für die Parteien entsteht hierdurch nicht, weil zum Beispiel auch schon der Austausch der Vertragserklärungen in E-Mails genügen kann, wenn beide Vertragsparteien über entsprechend Empfangseinrichtungen verfügen. Wird ein Vermittlungsvertrag nicht in Textform geschlossen, ist der Vertrag nach § 125 Satz 1 BGB als nichtig anzusehen.
Zu Buchstabe b (§ 2 Absatz 1a WoVermRG-E)
§ 2 Absatz 1a WoVermRG-E bestimmt, dass der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden - sofern ein Mietvertrag zustande kommt - nur dann die Zahlung eines Entgelts verlangen darf, wenn ein Wohnungsvermittlungsvertrag zwischen ihm und dem Wohnungssuchenden besteht und der Vermittler nur zu dessen Erfüllung den Auftrag zum Angebot einer Wohnung im Sinne des § 6 Absatz 1 WoVermRG vom Vermieter einholt. Der Wohnungssuchende, der sich auf ein Wohnungsinserat hin beim Vermittler meldet, darf also nicht mehr zur Zahlung verpflichtet werden. Die Formulierung "kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen" ist erforderlich, um rechtswirksam ein bußgeldbewehrtes Handlungsverbot zu umschreiben.
Auch dann, wenn der Vermittler im Hinblick auf eine konkrete Suchanfrage hin dem Wohnungssuchenden ein Objekt vorstellen will, erfordert § 6 Absatz 1 WoVermRG, dass er hierfür einen "Auftrag" zum Angebot vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten erhält. Dieser Auftrag ist nicht als Auftrag im Sinne des § 662 BGB zu verstehen und auch keine Willenserklärung zum Abschluss eines Maklervertrags (siehe Fischer, Neue Zeitschrift für Mietrecht 2005, 731, 732; Siegel, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1999, 263, 264; Baader/Gehle, Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, 1993, § 6 Rn. 6; andere Ansicht Windisch, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1999, 265, 266). Vielmehr soll die Vorschrift nur verhindern, dass Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten, von denen sie zufällig durch Dritte erfahren oder die sie aus Anzeigen in Zeitungen entnommen haben, ohne dass sie von dem Berechtigten einen entsprechenden Auftrag erhalten haben. Dadurch sollen den Wohnungssuchenden Zeit und Unkosten für die vergebliche Besichtigung von Wohnräumen erspart werden (Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung für das WoVermRG, Bundestagsdrucksache 6/1549, S. 13). Dementsprechend darf ein Wohnungsvermittler einem Wohnungssuchenden eine konkrete Wohnung auch nach einer Suchanfrage des Mieters nur anbieten, wenn er vom Berechtigten hierzu den "Auftrag", also die Zustimmung im Sinne des § 6 WoVermRG, eingeholt hat. Die Zustimmung kann formlos erteilt werden und ist unabhängig davon, ob der Vermieter einen Vermittlungsvertrag abschließt.
Ausdrücklich erforderlich ist zur Durchsetzung eines materiell verstandenen "Bestellerprinzips" darüber hinaus, dass der Wohnungsvermittler den Auftrag vom Vermieter (oder von einem anderen Berechtigten) ausschließlich zu dem Zweck einholt, dem Wohnungssuchenden die Wohnung anzubieten. In welcher Weise der Wohnungsvermittler die Wohnung auf Veranlassung des Wohnungssuchenden sucht, steht ihm frei. Provisionspflichtig wäre der Wohnungssuchende also beispielsweise dann, wenn der Vermittler eine Anzeige schaltet und sich ein Vermieter daraufhin mit einer passenden Mietwohnung meldet. In diesem Fall würde der Vermittler "auf Bestellung" des Wohnungssuchenden tätig.
In der Praxis allerdings geht gerade auf angespannten Wohnungsmärkten die Initiative regelmäßig vom Vermieter aus. Gibt er dem Vermittler eine Wohnung an die Hand, um einen Mieter zu finden, kommt die wirksame Verpflichtung eines Wohnungssuchenden zur Zahlung der Courtage nicht mehr in Betracht: Nur der Vermieter ist dann "Besteller". Das gilt denklogisch ausnahmslos dann, wenn der künftige Mieter sich nach diesem Kontakt zwischen Vermieter und Wohnungsvermittler meldet. Es verhält sich jedoch ebenso, wenn der Wohnungssuchende einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat, und sich danach ein Vermieter zwecks Mietersuche an den Wohnungsvermittler wendet: Auch in diesem Fall ist nach der Neuregelung der Mieter nicht provisionspflichtig, weil der Wohnungsvermittler nicht ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem künftigen Mieter tätig geworden ist, sondern auch im Interesse des Vermieters.
Der Wortlaut der Vorschrift stellt sicher, dass der Vermittler die Beweislast für die anspruchsbegründenden Tatsachen einer Zahlungsforderung gegen den Wohnungssuchenden trägt. Dass der Vermittler den Auftrag, die Wohnung anzubieten, ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden eingeholt hat, kann zum Beispiel durch Zeugnis des Vermieters, von Mitarbeitern des Vermittlers oder durch Würdigung einer persönlichen Anhörung des Vermittlers bewiesen werden.
Zu Buchstabe c (Änderung des § 2 Absatz 2 WoVermRG-E)
Es handelt sich um eine redaktionelle Folgeänderung wegen der Einfügung des neuen Satzes in § 2 Absatz 1 WoVermRG-E.
Zu Buchstabe d (Änderung des § 2 Absatz 3 WoVermRG-E)
Zu Buchstabe e (Änderung des § 2 Absatz 5 WoVermRG-E)
§ 2 Absatz 5 Nummer 1 WoVermRG-E übernimmt die schon bisherige Regelung der Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen. Die Ergänzung in Nummer 2 stellt sicher, dass eine Zahlungspflicht des Wohnungssuchenden gegenüber dem Wohnungsvermittler entgegen Absatz 1a nicht wirksam vereinbart werden kann, und zwar weder unmittelbar noch durch einen Vertrag zugunsten Dritter (hier zugunsten des Wohnungsvermittlers). Nicht möglich ist also insbesondere eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter im Kontext des Mietvertragsschlusses.
Die Rechtsfolgen, die aus der Erfüllung einer nicht geschuldeten Verbindlichkeit resultieren, sind bereits in § 5 Absatz 1 WoVermRG geregelt: Zahlungen können nach Bereicherungsrecht zurückverlangt werden.
Zu Nummer 2 (Änderung des § 3 WoVermRG)
Es handelt sich um redaktionelle Folgeänderungen wegen der Einfügung des neuen Satzes in § 2 Absatz 1 WoVermRG-E.
Da es durch § 2 Absatz 5 Nummer 2 WoVermRG-E rechtlich nicht möglich ist, den Wohnungssuchenden wirksam zu verpflichten, ein vom Vermieter geschuldetes Entgelt zu zahlen, wird § 3 Absatz 2 Satz 2 WoVermRG überflüssig.
Zu Nummer 3 (Änderung des § 4 Satz 2 WoVermRG)
Zu Nummer 4 (Änderung des § 5 Absatz 2 WoVermRG)
Durch die Aufhebung des § 3 Absatz 2 Satz 2 WoVermRG wird der Verweis auf diese Vorschrift überflüssig; stattdessen wird nunmehr auf § 2 Absatz 5 Nummer 2 WoVermRGE verwiesen.
Zu Nummer 5 (Änderung des § 8 WoVermRG)
Die Änderung von § 8 WoVermRG führt dazu, dass ein Verstoß des Wohnungsvermittlers gegen die Neuregelung des § 2 Absatz 1a WoVermRG-E als Ordnungswidrigkeit behördlich geahndet werden kann.
Ein Verstoß gegen die Neuregelung des § 2 Absatz 1a WoVermRG-E begründet eine Ordnungswidrigkeit.
Es handelt sich um eine redaktionelle Folgeänderung wegen der Einfügung des neuen Bußgeldtatbestands in § 8 Absatz 1 Nummer 1 WoVermRG-E.
Durch die Änderung wird die Höhe der möglichen Geldbuße festgelegt. Sie entspricht der Geldbuße bei der Forderung eines überhöhten Entgelts nach § 3 Absatz 2 WoVermRG (bei mehr als zwei monatlichen Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer).
§ 556d Absatz 2 BGB-E soll alsbald wirksam werden, damit dem Landesverordnungsgeber ausreichend Zeit zum Erlass der Verordnungen zur Verfügung steht, durch die die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt werden sollen.
Stellungnahme des Nationalen Normenkontrollrates gem. § 6 Abs. 1 NKRG: NKR-Nr. 2845:
Bürgerinnen und Bürger (Mieter)
- Ersparnis Dämpfung
Mietpreisanstieg:
- Ersparnis Stärkung
Bestellerprinzip: -285 Mio. Euro -575 Mio. Euro
Insgesamt: -860 Mio. Euro
Wirtschaft (Vermieter, erfasst sind private, gewerbliche, fiskal. Handeln der Verwaltung)
- Einbußen geringere
Davon: Aufwand Ermittlung
zulässiger Miete:
Davon Informationspflichten an Mieter:
- Stärkung Bestellerprinzip 310 Mio. Euro 25 Mio. Euro
3 Mio. Euro215 Mio. Euro
Insgesamt: 525 Mio. Euro
Verwaltung Keine nennenswerten Auswirkungen
auf den Erfüllungsaufwand.
- Entgangener Maklergewinn: - 310 Mio. Euro
Weitere mittelbare Auswirkungen z. B.
auf die Höhe der ortsüblichen
Vergleichsmiete sind zu erwarten,
jedoch nicht näher quantifizierbar.
- Bzgl. der Mietpreisdämpfung:
- Bzgl. des Bestellerprinzips: Drei Jahre nach der ersten Ausweisung von entsprechenden Gebieten durch die Landesregierungen.
Spätestens nach fünf Jahren.
Das Ressort hat umfangreiche Überlegungen zum Erfüllungsaufwand angestellt und die Berechnungsgrundlagen transparent dargestellt. Die Berechnungen sind plausibel. Der Nationale Normenkontrollrat macht im Rahmen seines gesetzlichen Prüfauftrages keine Einwände gegen die Darstellung der Gesetzesfolgen im vorliegenden Regelungsvorhaben geltend. Der Nationale Normenkontrollrat geht davon aus, dass in Bezug auf die derzeit noch nicht quantifizierbaren Kosten Nacherhebungen durchgeführt werden und diese im Rahmen der geplanten Evaluation Berücksichtigung
1) Regelungsinhalt
Mit dem Gesetz wird der Abschnitt des Koalitionsvertrags "Bezahlbare Mieten" umgesetzt.
Mietpreisregulierung:
Die Regelung sieht vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen kann. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung für höchstens jeweils fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt.
Neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen sind von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Für die Qualifikation als Neubau ist die Fertigstellung nach dem 01.
Oktober 2014 erforderlich. Eine zulässig vereinbarte Miete darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Der Vermieter ist nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
Modernisierungen vor Wiedervermietung erlauben eine erhöhte
Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis. Die Vertragsparteien werden so gestellt, als wäre die Modernisierungsmaßnahme im bestehenden Mietverhältnis durchgeführt und die Miete auf dieser Grundlage angepasst worden.
Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter künftig einen gesetzlichen Auskunftsanspruch zu den preisbildenden Tatsachen, soweit er diese nicht selbst ermitteln kann, z.B. mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels. Beanstandungen der vereinbarten Miete muss der Mieter qualifiziert rügen, um Rückforderungsansprüche für künftig fällig werdende Mieten zu erhalten.
Stärkung des Bestellerprinzips
Um die Vorgaben des Koalitionsvertrags zum Maklerrecht umzusetzen, soll das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) wie folgt geändert werden: Entgeltpflichtige Maklerverträge zwischen dem Wohnungssuchenden und dem Wohnungsvermittler (Makler) kommen nur noch dann zustande, wenn der Wohnungssuchende in Textform einen Suchauftrag erteilt und der Makler ausschließlich wegen dieses Suchauftrages diejenige Wohnung beschafft, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt. Hat der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Suche eines für ihn geeigneten Mieters an die Hand gegeben, ist der Mieter keinesfalls zur Zahlung der Courtage verpflichtet. Vereinbarungen, um die Zahlungspflicht für die Maklervergütung auf den Mieter abzuwälzen, sind unwirksam. Verstöße von Wohnungsvermittlern gegen die vorbezeichneten Bestimmungen können mit Bußgeldern verfolgt werden.
2) Erfüllungsaufwand
Das BMJV hat umfassende Überlegungen zum Erfüllungsaufwand angestellt. Die Einschätzung basiert sowohl auf vorhandenen Daten wie z.B. Mietspiegel, Mikrozensus als auch auf amtlichen Statistiken (z.B. des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung- BBSR). Darüber hinaus waren zur methodengerechten Darstellung diverse Annahmen zu treffen, die das BMJV transparent gemacht hat.
Insgesamt ist festzustellen, dass die Abschätzung des Erfüllungsaufwands eine hohe Komplexität aufweist und u.a. eine Reihe von Annahmen zu treffen sind. Teilweise können geringfügige Änderungen dieser Annahmen zu starken Abweichungen beim Gesamtergebnis führen. Eine zentrale Annahme ist dabei die konkrete Festlegung der Gebiete durch die Landesregierungen.
Das BMJV hat nach der ersten Übersendung des Gesetzentwurfs im Frühjahr 2014 zusätzliche Anregungen des NKR aufgenommen und dementsprechend die Berechnungen angepasst. Das Ressort kommt zu folgendem Ergebnis:
Die Mieter sparen Erfüllungsaufwand i.H.v. rund 860 Mio. Euro:
- Rund 285 Mio. Euro jährlich resultieren aus den Maßnahmen zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (eingesparte Mieten).
- Rund 575 Mio. Euro jährlich beruhen auf der Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (eingesparte Maklercourtage). Für die Gruppe der Vermieter entsteht ein geschätzter jährlicher Erfüllungsaufwand in Höhe von rund 525 Mio. Euro, der sich wie folgt zusammensetzt:
- Rund 310 Mio. Euro jährlich resultieren aus den Maßnahmen zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten. Hiervon entfallen rund 285 Mio. Euro darauf, dass der Mietanstieg in den von der Neuregelung betroffenen Gebieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent begrenzt ist. I. H.v. rund 25 Mio. Euro beruht er auf dem geschätzten Mehraufwand für die Feststellung der zulässigen Miete. Hiervon wiederum entfallen rund 3 Mio. Euro auf Bürokratiekosten für die Erfüllung von Informationspflichten gegenüber dem Mieter.
- Teilweise nicht quantifizierbar ist der Aufwand, der dann für den Vermieter entsteht, wenn für seine Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht ohne weiteres zu ermitteln ist. Zwar sollen die Landesregierungen lediglich solche Gebiete ausweisen, für die ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Für den Fall, dass der Vermieter auf den einfachen Mietspiegel oder andere Berechnungsgrundlagen ausweicht, verbleibt jedoch ein gewisses Restrisiko, dass er für den Fall der Anfechtung durch den Mieter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Alternativ kann er die Erstellung eines Sachverständigengutachtens beauftragen und entsprechende Kosten tragen. Da jedoch nicht verlässlich vorhergesagt werden kann, welche Gebiete die Landesregierungen ausweisen werden, können weder über die Zahl der potentiell betroffenen Vermieter noch über die durchschnittlichen Kosten belastbare Aussagen getroffen werden.
- Nicht quantifizierbar ist auch die Anzahl der Wohnungen in den auszuweisenden Gebieten, die ab dem Stichtag 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden und nach dem Entwurf von dem Anwendungsbereich der Regelungen zur zulässigen Höhe des Mietzinses (§ 556d n. F.) ausgenommen sind.
Der NKR geht deshalb davon aus, dass hierzu
- spätestens im Rahmen der Evaluierung
- Nacherhebungen veranlasst werden.
- Rund 215 Mio. Euro jährlich folgen aus den Maßnahmen zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung:
Dieser geschätzte Aufwand entsteht dadurch, dass die Vermieter künftig entweder die Mietersuche selbst übernehmen oder einen von ihnen eingeschalteten Wohnungsvermittler selbst vergüten.
Die Differenz zwischen dem ersparten Aufwand der Mieter und dem zu erwartenden künftigen zusätzlichen Aufwand der Vermieter in Höhe von rund 335 Mio. Euro beruht einerseits (zu rund 310 Mio. Euro) auf der Annahme, dass die Vermieter aufgrund des künftig geltenden Bestellerprinzips nur noch in etwa der Hälfte der Fälle einen Makler beauftragen werden. Andererseits (zu rund 25 Mio. Euro) beruhen die Mehraufwendungen auf Kosten für die Feststellung der zulässigen Miete. Der entgangene Gewinn der Makler ist bei den sonstigen Kosten zu vermerken.
Soweit die Verwaltung als Vermieter auftritt, wird auf die Ausführungen zum Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft verwiesen. Durch die Bußgeldbewehrung von Verstößen gegen die geänderten Vorschriften bei der Wohnraumvermittlung kann für die zuständigen Behörden weiterer Erfüllungsaufwand entstehen. Dieser ist der Höhe nach nicht quantifizierbar, da keine Zahl künftiger Verstöße prognostiziert werden kann. Eine Minderung des Erfüllungsaufwands der Verwaltung ist durch eingenommene Bußgelder zu erwarten.
4) Befristung
Der Gesetzentwurf ermächtigt die Länder, bis spätestens zum 31. Dezember 2020 entsprechende Gebiete auszuweisen. Die Länder können die Gebiete höchstens für eine Dauer von fünf Jahren ausweisen.
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§ 556d Zulässige ..
§ 556e Berücksichtigung ..
§ 556g Rechtsfolgen; ..
1. Dämpfung des ..
6. Erfüllungsaufwand ..
Zu § 556d BGB-E ..
Zu § 556e BGB-E ..
Zu § 556f BGB-E ..
Zu § 556g BGB-E ..