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Timestamp: 2020-05-26 21:35:28
Document Index: 228309

Matched Legal Cases: ['artículo 117', 'artículo 246', 'artículo 20', 'artículo 38', 'artículo 1', 'artículo 20', 'artículo 217', 'artículo 217', 'artículo 217', 'artículo 1', 'artículo 218']

BOE.es - Documento BOE-A-2019-2515
Documento BOE-A-2019-2515
Resolución de 31 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4 a la modificación de una inscripción registral.
«BOE» núm. 46, de 22 de febrero de 2019, páginas 17344 a 17351 (8 págs.)
BOE-A-2019-2515
En el recurso interpuesto por don A. J. M., abogado, en nombre y representación de la entidad «FTG Industries, B.V.», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Marbella número 4, doña Nieves Ozámiz Fortis, a la modificación de una inscripción registral.
El día 7 de septiembre de 2018, don A. J. M., abogado, en nombre y representación de la entidad «FTG Industries, BV», presentó en el Registro de la Propiedad de Marbella número 4 un documento en el que solicitaba la modificación de una inscripción registral de determinada finca, por error de concepto, en relación con la cancelación de condición resolutoria expresa a nombre de «Kiodai, S.L.», e inscripción parcial a favor de nuevo titular, requiriendo la conformidad de las personas afectadas, y solicitando anotación preventiva de este incidente registral sobre la totalidad de las parcelas en su día favorecidas con la condición resolutoria citada.
Dicho documento fue objeto de la siguiente de nota de calificación en el Registro de la Propiedad de Marbella número 4:
Bajo el asiento 1323 del Diario 74 file presentado escrito suscrito en Marbella, el día 7 de septiembre de 2018 en el que don A. J. M., en nombre y representación de «FGT Industries, B.V», solicita la modificación de una inscripción registral por error de concepto, en relación a la cancelación de condición resolutoria expresa a nombre de «Kiodai, S.L.» e inscripción parcial a favor de nuevo titular, requiriendo la conformidad de las personas afectadas, y solicitando anotación preventiva de este incidente registral sobre la totalidad de las parcelas en su día favorecidas con la condición resolutoria citada, y una vez examinados los libros y asientos pertinentes a mi cargo, resuelvo no practicar la anotación preventiva solicitada en base a los siguientes:
1. De los asientos del registro resulta que las fincas 26.701, 26.703, 26.704 y 26.707 son resultantes de un Proyecto de Reparcelación y fueron adjudicadas a la entidad mercantil «Unión Seis Promotores Inmobiliarios, S.L., arrastrando una condición resolutoria que procedía de las fincas originarias, a favor de la entidad Kiodai. S.L.
2. Del historial de las fincas 26.701 y 26.703, resulta, en su inscripción 3.ª, la transmisión de la condición resolutoria a don K. Y. en escritura ante el Notario de Algeciras don Miguel Ángel Fernández López el día 19 de diciembre de 2006, número 4.803 de protocolo, y su inscripción por mandamiento de la Unidad Regional de Recaudación de 17 de abril de 2012, a efectos de su embargo posterior.
3. Por la anotación letra A se practicó el embargo de dicha condición resolutoria a favor de la Hacienda Pública.
4. De la inscripción 4.ª resulta, como consecuencia de transacción judicial entre Unión 6 Promotores Inmobiliarios y don K. Y., como sucesor de todos los bienes de la entidad Kiodai S.L, homologada judicialmente, la cancelación de la condición resolutoria sobre las dos fincas antes citadas y de la anotación de embargo letra A, con el pertinente consentimiento y aceptación del Jefe del Equipo Regional de Recaudación de la Agencia Tributaria.
5. En el asiento siguiente, anotación letra D aparece anotación de concurso a instancia de la entidad Teselia 2013 S.L., antes Unión Seis Promotores Inmobiliarios S.L; en la inscripción 5.ª, inscripción a favor de «Altamira Santander Real State SA.», y por la 6.ª a favor de «Montmegolf S.L.».
Contra dicha calificación (…).
Marbella, a 3 de octubre de 2018.–La Registrador (firma ilegible). Fdo. Nieves Ozámiz Fortis.
Contra la anterior nota de calificación, don A. J. M., abogado, en nombre y representación de «FTG Industries, BV», interpuso recurso el día 2 de noviembre de 2018 por escrito en el que alegaba los siguientes argumentos:
«Primero. Que con fecha 4 de octubre pasado ha sido resuelto por el Registro de la Propiedad de Marbella n.º 4 incidente de nulidad de inscripción, por vulneración del tracto sucesivo en los términos en los que se expresaba el escrito presentado en el que se instaba tal incidente (…)
Segundo. Conforme a la Resolución ahora impugnada, las inscripciones se hicieron, en el caso de las fincas 26.701 y 26.703, a raíz del mandato de la AEAT que aportó para su inscripción la escritura pública otorgada ante el Notario Don Miguel Ángel Fernández López el pasado 19 de Diciembre de 2.006, al número 4.803 de su protocolo –escritura de liquidación de Kiodai, SL–, en la que se manifiesta (por el Sr, Registrador) que se transmite la condición resolutoria a D. K. Y.
Ello es incorrecto, y además palmario de la mera lectura de dicha escritura pública, dicha condición resolutoria, o si se quiere, el crédito de Kiodai, SL que ostentaba y que se garantizaba con la misma, no ha sido incluido en el Balance ni se menciona en la liquidación por haberse transmitido con anterioridad (…)
Tercero. Del mismo modo, en el caso de la cancelación de la condición resolutoria a resultas del acuerdo transaccional entre Unión Seis Promotores Inmobiliarios, SL (ahora Teselia 2013, S.L) y D. K. Y., a resultas, según indican del acuerdo homologado judicialmente, lo mismo debe predicarse, puesto que D. K. Y. nunca ostentó la titularidad del crédito ni por tanto de la condición resolutoria.
Ello es así, como se explica en nuestro escrito de alegaciones, porque, con carácter previo a la liquidación de Kiodai, SL se procede al reparto de dividendos de dicha mercantil, siendo mi representada, a resultas del mismo, la titular del crédito ostentado por dicha mercantil frente a Unión Seis Promotores Inmobiliarios, SL (ahora Teselia 2013, SL) (…).
Cuarto. Es por ello que, la inscripción y cancelación de la condición resolutoria en las fincas señaladas se realiza vulnerando el principio de Tracto Sucesivo, circunstancia que, aun desconociendo el reparto de dividendos anterior a la liquidación (…) es patente de la propia escritura de liquidación de Kiodai, SL nombramiento de liquidador y probación y cesión global de activos y pasivos (presentada por AEAT) puesto que no se incluye ni el crédito ni, por tanto, la condición resolutoria que lo garantiza.
Quinto. Que, a los oportunos efectos probatorios, para el caso de todos los documentos aportados y referidos, se dejan designados todos los archivos a los oportunos efectos y para el caso de impugnación de los mismos.
Resumen de la cuestión: El Sr. registrador, en ningún momento, debió inscribir el cambio de titularidad de la condición resolutoria que amparaba el crédito de pago aplazado de la compraventa de las fincas registrales apoyándose en la escritura de disolución y subsiguiente liquidación y nombramiento de liquidador y cesión global de activos y pasivos, en la que el Sr. Y. recibe el activo y pasivo que ostentaba en su balance de liquidación la entidad liquidada, cuando, en dicho activo y pasivo no se encontraba el crédito amparado por la condición resolutoria. Basta analizar el referido balance que se une a la escritura presentada por la AEAT (…) para ver con claridad meridiana que en dicho balance no consta el referido crédito.
– Sobre los hechos: Se comparte el relato de hechos realizado por el Registrador en su resolución con dos matizaciones:
1. La primera y más importante es que el título de cesión global de activos y pasivos presentado por la AEAT para el embargo administrativo de la condición resolutoria es una escritura pública donde se expresa detalladamente los activos y pasivos que se transmiten y en ningún momento se indica nada sobre los derechos de crédito o la condición resolutoria que va unida a la anterior. Debe observarse dicha escritura para comprobar que cuando existen derechos inmobiliarios (registrales o no) se indican expresamente con cuantos datos son necesarios para realizar las inscripciones correspondientes, sin que se observe mención alguna a los que este recurso trae causa.
2. La segunda es que, lo anterior queda reforzado (que no condicionado) y para un mayor aseguramiento de la decisión actual, con la escritura de transmisión crediticia (y la condición resolutoria a la que va ligada) a favor de una tercera persona, F.T.G. Industries, B.V., realizada en escritura pública de fecha anterior a la cesión global de activos y pasivos, lo que indica la coherencia de tracto sucesivo de los distintos derechos en juego.
– Sobre el derecho. Se dan por reproducidos los argumentos jurídicos indicados en el escrito que planteaba el incidente registral, pues deben ser aplicados a la modificación fáctica que deriva del relato del apartado anterior.
Si nos referimos al artículo 117 de la LSRL, la regulación que se realizaba en ese artículo de la cesión global era la de una liquidación simplificada. Se trataba en definitiva, de una transmisión de todo el patrimonio de la sociedad, que se llevaba a cabo con la inscripción en el registro, lo que provocaba la extinción de la misma. Por su parte, la referencia que se realizaba a esta cesión global en la LSA era todavía más escueta, volviendo a referirse exclusivamente a un mecanismo de liquidación abreviado. En último término, el artículo 246 del RRM lo encuadraba dentro del apartado «de la disolución de sociedades y del cierre de su hoja registral», señalando que sería de aplicación a distintos tipos societarios.
Solicito: Que teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo, y con su argumentación, reconsidere la decisión en su día tomada por el Registro de la Propiedad n.º 4 de Marbella, y, previo los trámites pertinentes, consecuentemente, se declare la procedencia del incidente en su día planteado, con las modificaciones registrales que ello implica.»
Mediante escrito, de fecha 8 de noviembre de 2018, la registradora de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General.
a) De los asientos del Registro, resulta que las fincas 26.701, 26.703, 26.704 y 26.707 son resultantes de un Proyecto de Reparcelación y fueron adjudicadas a la entidad mercantil «Unión Seis Promotores Inmobiliarios, S.L.», arrastrando una condición resolutoria que procedía de las fincas originarias, a favor de la entidad «Kiodai. S.L.».
De la inscripción 4.ª resulta, como consecuencia de transacción judicial homologada judicialmente, entre «Unión Seis Promotores Inmobiliarios, S.L.» y don K. Y., como sucesor de todos los bienes de la entidad «Kiodai, S.L.», la cancelación de la condición resolutoria sobre las dos fincas antes citadas y de la anotación de embargo letra A, con el pertinente consentimiento y aceptación del Jefe del Equipo Regional de Recaudación de la Agencia Tributaria.
b) El ahora recurrente solicitó la rectificación del asiento de cancelación de condición resolutoria expresa a nombre de «Kiodai, S.L.», e inscripción parcial a favor de nuevo titular, por existir, a su juicio, infracción del principio de tracto sucesivo y error de concepto.
2. Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, inscrito un título traslativo del dominio no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca (cfr. artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria).
Los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo (vid. los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria) obligan a denegar la práctica de asientos si, cuando se presenta el título en el Registro, la finca aparece inscrita a favor de persona distinta de aquella que otorga el título presentado. La consecuencia de la falta de este requisito es incuestionable, pues el párrafo segundo del mismo artículo 20 de la Ley Hipotecaria es inequívoco al disponer que «en el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada». A ello hay que añadir que el principio de legitimación registral, según la formulación legal que del mismo se contiene en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, impone que «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo». Esta presunción legal queda reforzada en virtud del principio de la salvaguardia judicial de los asientos del Registro, asientos que «producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley» (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por tanto, estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), sólo cabe su rectificación o modificación con el consentimiento del actual titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o mediante sentencia firme dictada en el procedimiento judicial correspondiente directamente entablado contra él, circunstancias ambas que en el presente caso no constan.
3. En relación al segundo de los motivos que se alega en el recurso hay que tener en cuenta que la legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto: el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial; y el que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 9 de noviembre de 2009). Esta última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el párrafo primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene», de donde se colige que resultando claramente el error padecido de los propios asientos el registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria –en un caso en que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad estaba gravada con una sustitución fideicomisaria condicional– afirmando que a «sensu contrario si los errores de concepto de los asientos resultan claramente de los mismos rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la autoridad judicial. Basta con que el registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la acción ejercitada». No en vano los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Asimismo, este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones (10 de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo y 2 de diciembre de 2011 y 29 de febrero, 17 de septiembre y 3 y 16 de octubre de 2012) la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.
4. En el supuesto al que se refiere el presente recurso, del escrito de solicitud de rectificación resulta que el recurrente considera que se ha producido un error de concepto al practicar la inscripción y posterior cancelación de la condición resolutoria. A su juicio, del título que provocó la respectiva inscripción no se desprende la transmisión de la condición resolutoria a favor de don K. Y., alegando dicho recurrente que, con carácter previo a la liquidación de «Kiodai, S.L.», se procede al reparto de dividendos de dicha mercantil, siendo la sociedad recurrente, a resultas de dicho reparto de dividendos la titular del crédito ostentado por la sociedad transmitente frente a «Unión Seis Promotores Inmobiliarios, S.L.» (ahora «Teselia 2013, S.L.»). Se adjunta al recurso escritura pública otorgada ante el notario de Algeciras, don Miguel Ángel Fernández López, el pasado 19 de diciembre de 2006, al número 4.802 de su protocolo y que acredita estas circunstancias. Dicho título nunca se presentó al Registro de la Propiedad.
En segundo lugar, porque como señala la registradora no se trata de ninguna de las situaciones patológicas analizadas –inexactitud o error–, sino del resultado de la función calificadora de la registradora, que le llevó a la inscripción y posterior cancelación de la condición resolutoria en virtud de los títulos presentados.
En este sentido, conforme al artículo 218 de la Ley Hipotecaria «el Registrador, o cualquiera de los interesados en una inscripción, podrá oponerse a la rectificación que otro solicite por causa de error de concepto, siempre que a su juicio esté conforme el concepto que se suponga equivocado con el correspondiente en el título a que la inscripción se refiera. La cuestión que se suscite con este motivo se decidirá en juicio ordinario». Por ello, es improcedente la rectificación solicitada si el registrador se opone a la misma por considerar correcto el asiento practicado, como ocurre en el presente caso.
Madrid, 31 de enero de 2019.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.