Source: https://www.dr-recker.com/service/information/immobilienrechtssprechung/nachzuegler-beim-kauf-vom-bautraeger/
Timestamp: 2018-12-17 17:31:18
Document Index: 192434703

Matched Legal Cases: ['§ 631', '§ 4', '§ 637', '§ 631', '§ 15', 'BGH', 'BGH', '§ 19', '§ 10', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

﻿ Nachzügler beim Kauf vom Bauträger › Dr. Recker
[25] Unbe­scha­det der vor­ste­hend genann­ten Annä­he­rung ist es aus meh­re­ren Grün­den jedoch, was dem Wil­len des Gesetz­ge­bers nicht wider­spricht (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 229 f.; BT-Drucks. 14/6857, S. 59 f.; vgl. auch Vogel, BauR 2010, 1992, 1995), wei­ter­hin sach- und inter­es­sen­ge­recht, dass sich die Ansprü­che der Erwer­ber wegen Män­geln an neu errich­te­ten Häu­sern und Eigen­tums­woh­nun­gen bei Bau­trä­ger­ver­trä­gen grund­sätz­lich nach Werk­ver­trags­recht rich­ten, auch wenn das Bau­werk bei Ver­trags­schluss bereits fer­tig­ge­stellt ist (vgl. Kniffka/Kniffka, Bau­ver­trags­recht, 2. Aufl., Ein­füh­rung vor § 631 Rn. 89 ff.; Glöck­ner in Klei­ne-Möl­ler/­Mer­l/Glöck­ner, Hand­buch des pri­va­ten Bau­rechts, 5. Aufl., § 4 Rn. 91). So besteht für den Käu­fer – anders als für den Bestel­ler (vgl. § 637 BGB) – nicht die Mög­lich­keit, einen Vor­schuss für die zur Selbst­be­sei­ti­gung des Man­gels erfor­der­li­chen Auf­wen­dun­gen zu ver­lan­gen (vgl. Pau­se, Bau­trä­ger­kauf und Bau­mo­del­le, 5. Aufl. Rn. 72; Glöck­ner, aaO). Zudem passt das Recht des Käu­fers, zwi­schen Nach­er­fül­lung und Lie­fe­rung einer man­gel­frei­en Sache wäh­len zu kön­nen, bei Bau­wer­ken nicht; es könn­te zu Kon­flik­ten mit dem Recht des für den Bau­werks­man­gel gege­be­nen­falls letzt­ver­ant­wort­li­chen (Nach-) Unter­neh­mers füh­ren, die Art und Wei­se der Män­gel­be­sei­ti­gung bestim­men zu dür­fen (vgl. Kniffka/Kniffka, Bau­ver­trags­recht, 2. Aufl., Ein­füh­rung vor § 631 Rn. 90; Pau­se, aaO). Hin­zu kommt, dass dem Ver­käu­fer das Ver­schul­den von Drit­ten bezüg­lich der Ver­ur­sa­chung von Bau­werks­män­geln im Zuge der Errich­tung des Bau­werks nur in gerin­ge­rem Umfang zuge­rech­net wer­den kann als dem (Bau-) Unter­neh­mer (vgl. Baer, Män­gel­rech­te beim Woh­nungs­ei­gen­tums­er­werb vom Bau­trä­ger, 2010, S. 20 f. einer­seits und Merl in Klei­ne-Möl­ler/­Mer­l/Glöck­ner, Hand­buch des pri­va­ten Bau­rechts, 5. Aufl., § 15 Rn. 919 ande­rer­seits; vgl. fer­ner BGH, Urtei­le vom 2. April 2014 – VIII ZR 46/13, BGHZ 200, 337 Rn. 31 und vom 29. April 2015 – VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 13, bei­de zur man­geln­den Erfül­lungs­ge­hil­fen­ei­gen­schaft des Her­stel­lers einer Kauf­sa­che im Ver­hält­nis zum Ver­käu­fer).
[33] bb) Danach ist § 19 der Tei­lungs­er­klä­rung, gleich­gül­tig wel­cher der vor­ste­hend genann­ten Maß­stä­be der Inhalts­kon­trol­le zugrun­de gelegt wird, jeden­falls inso­weit nich­tig, als damit die Wir­kung der Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums sei­tens der auf­grund Beschlus­ses der ers­ten Eigen­tü­mer­ver­samm­lung beauf­trag­ten Abnah­me­per­son auf Nach­züg­ler-Erwer­ber erstreckt wer­den soll. Gegen­stand von Ver­ein­ba­run­gen nach § 10 Abs. 2 WEG kön­nen ledig­lich Rege­lun­gen sein, die das Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der betref­fen. Die Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums fällt nicht hier­un­ter (vgl. Rie­men­schnei­der in Grziwotz/Koeble, Hand­buch Bau­trä­ger­recht, 2004, 3. Teil Rn. 758; Schmidt in Fest­schrift für Deckert, 2002, S. 443, 462 f.; a. M. BayO­bLG, NJW-RR 2000, 13, 15, juris Rn. 29 und NJW-RR 2000, 379, 380, juris Rn. 34). Sie betrifft viel­mehr das Ver­trags­ver­hält­nis zwi­schen Bau­trä­ger und Erwer­ber (vgl. BGH, Urteil vom 21. Febru­ar 1985 – VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 316, juris Rn. 20; Rie­men­schnei­der in Grziwotz/Koeble, aaO; Schmidt aaO). Im Fal­le des Erwerbs einer Eigen­tums­woh­nung erhält der ein­zel­ne Erwer­ber aus dem Erwerbs­ver­trag einen indi­vi­du­el­len Anspruch auf man­gel­freie Werk­leis­tung auch in Bezug auf das gesam­te Gemein­schafts­ei­gen­tum (vgl. BGH, Urteil vom 21. Febru­ar 1985 – VII ZR 72/84, aaO; Urteil vom 6. Juni 1991 – VII ZR 372/89, BGHZ 114, 383, 389, juris Rn. 24; Urteil vom 21. Juli 2005 – VII ZR 304/03, BauR 2005, 1623, 1624, juris Rn. 13 = NZBau 2005, 585). Dem­entspre­chend liegt es grund­sätz­lich bei ihm, zu ent­schei­den, ob er das Werk als eine in der Haupt­sa­che dem Ver­trag ent­spre­chen­de Erfül­lung gel­ten las­sen will (vgl. BGH, Urteil vom 21. Febru­ar 1985 – VII ZR 72/84, aaO). Der Rege­lungs­ort für die Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums ist der jewei­li­ge Erwerbs­ver­trag (Vogel, NZM 2010, 377, 382).
[37] bb) Dar­an gemes­sen ist der Beschluss der ers­ten Eigen­tü­mer­ver­samm­lung bezüg­lich der Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums aus den vor­ste­hend unter II. 3. c) bb) genann­ten Grün­den man­gels Beschluss­kom­pe­tenz jeden­falls inso­weit nich­tig, als damit die Wir­kung der vom Inge­nieur­bü­ro K. erklär­ten Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums auf Nach­züg­ler-Erwer­ber, dar­un­ter den Nach­züg­ler-Erwer­ber Dr. M., erstreckt wer­den soll (vgl. Pau­se, Bau­trä­ger­kauf und Bau­mo­del­le, 4. Aufl. Rn. 604; Schmidt in Fest­schrift für Deckert, 2002, S. 443, 462 f.; Bas­ty in Fest­schrift für Wen­zel, 2005, S. 103, 108 f.; a. M. BayO­bLG, NJW-RR 2000, 13, 15, juris Rn. 29 und NJW-RR 2000, 379, 380, juris Rn. 34, wonach die Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch bestands­kräf­ti­gen Beschluss zu einer Ange­le­gen­heit der gemein­schaft­li­chen Ver­wal­tung gemacht wer­den kann).