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Timestamp: 2017-06-23 10:08:53+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 43', 'artigo 59', 'artigo 32', 'artigo 10', 'artigo 35', 'artigo 55']

MOVIMENTO OCABOA (ORGANIZAÇÃO COMUNITÁRIA ESTAMOS DE OLHO NO FUTURO DO CONDOMÍNIO ALTO DA BOA VISTA): Agosto 2014
LEI Nº 4.591, DE 16 DE
Vide arts 1331 a 1358 da Lei nº
10.406, de 10.1.2002
Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações
Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos,
construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins
residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte,
objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma
sujeita às limitações desta Lei.
1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou
alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º A cada unidade caberá,
como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa
sob forma decimal ou ordinária
Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por
processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade
exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação,
inclusive (VETADO) edifício-garagem,
com ressalva das restrições que se lhe imponham.
§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados
nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de
propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por
instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a
que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de
terreno. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
§ 2º O direito de que trata o § 1º dêste artigo poderá ser transferido a outro
condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada
sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno
específicas. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações
e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas
internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso
comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou
ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão,
ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis
de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).
independerão do consentimento dos condôminos, (VETADO). Parágrafo
único. O adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante, em
relação ao condomínio, inclusive multas.
Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata
este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com
o respectivo condomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182,
de 27.3.1984) (Vide Lei nº 7.433, de
Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades
isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe fôr aplicável.
Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de
direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sôbre a mesma
Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos
ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle
constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e
discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns,
atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste ou o promitente
cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á
também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou
assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e
também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas
casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de
partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais
pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação,
aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva,
correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do
terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas
em comum pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as
vias públicas ou para as unidades entre si.
Da Convenção de
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários
ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades
autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas,
elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por
contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da
edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a
averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades,
promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e
futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de
titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com
especificações das diferentes áreas;
m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o
art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de
propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular
formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive
as edificadas. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou
usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos
demais condôminos;
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção
ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou
abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial,
mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se êste não a desfizer no prazo
que lhe fôr estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá
fazer obra que (VETADO) ou modifique
sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos
Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como
prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as
importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais,
na forma dos respectivos lançamentos.
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por
via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção
fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito,
que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de
correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da
mora por período igual ou superior a seis meses.
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto
de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de
todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades,
mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se de
sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.
§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá
como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
Do Seguro,do Incêndio, da Demolição e
da Reconstrução Obrigatória
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações,
neste caso, discriminadamente, abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes
comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em
parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata êste artigo será obrigatòriamente feito
dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob
pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do impôsto
predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de
uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e
deliberarão sôbre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por
quorum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do
§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para
êste fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao
terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem
prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatòriamente, o mesmo
destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a
contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes
dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.
Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria
poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.
§ 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a
inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as
importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual
§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente,
poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as
importâncias depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará
constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez
dias para a contestação, VETADO.
§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o
condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida
de juros de mora à prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual
Iiminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a conter da citação.
§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a
maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença,
encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se
recusar a minoria.
Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois têrços da edificação, o
síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas
partes danificadas.
Art. 17. Em caso de
condenação da edificação pela autoridade pública, ou ameaça de ruína, pelo voto
dos condôminos que representem mais de dois têrços das quotas ideais do
respectivo terreno poderá ser decidida a sua demolição e reconstrução.
Parágrafo único. A minoria
não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se a maioria o
direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial,
aplicando-se o processo previsto no art. 15.
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do
total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por
cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e
arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade
pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade. (Redação dada pela Lei nº 6.709,
de 31.10.1979)
minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria
o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial,
aplicando-se o processo previsto no art. 15. (Redação dada pela Lei nº 6.709,
Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma
edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do
terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que
representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais
correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão
decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma
estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 6.709,
§ 3º Decidida por
maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos
vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação
prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou
adjacente com a mesma área útil de construção. (Redação dada pela Lei nº 6.709,
Art. 18. Em caso de desapropriação
parcial de uma edificação ou de um conjunto de edificações, serão indenizados
os proprietários das unidades expropriadas, ingressando no condomínio a
entidade expropriante, que se sujeitará às disposições desta Lei e se submeterá
às da Convenção do condomínio e do Regulamento Interno.
Art. 18. A desapropriação de
edificações ou conjuntos de edificações abrangerá sempre a sua totalidade, com
todas as suas dependências, indenizando-se os proprietários das unidades
expropriadas. (Redação dada pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
Art. 18. A aquisição
parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por
fôrça de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio,
ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do
condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pela Decreto-Lei nº
981, de 21.10.1969)
Utilização da Edificação ou do Conjunto
Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de
sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados,
umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas
comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou
moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, tôdas as
obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará
o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem
prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da
multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se
êle, a qualquer condômino.
Art. 22. Será eleito, na forma prevista
pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2
anos, permitida a reeleição.
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e
praticar os atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições
conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações,
no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços
que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar
e fazer executar as deliberações da assembléia;
g) manter guardada
durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação
contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº
6.434, de 15.7.1977)
síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia
geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular que dos
atos do síndico caiba recurso para a assembleia, convocada pelo interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha
ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger,
salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas
na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos,
presentes, em assembleia-geral especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições
e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo,
constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos,
permitida a reeleição.
assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo
a Convenção definir suas atribuições específicas.
condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual
compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por
maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo
as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus
serviços e correlatas.
§ 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a
Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos
condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão
orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma
que a Convenção previr.
§ 3º Nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do
terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição
diversa da Convenção.
§ 4° Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do
condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não
compareça. (Parágrafo incluído pela Lei nº
8.245, de 18.10.1991)
Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário
poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267,
de 25.3.1996)
Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do
art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo
síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio,
sempre que o exigirem os interesses gerais.
modificada em assembleia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos
que representem 2/3 do total das frações ideais.
Art. 27. Se a assembleia não se reunir
para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de
convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional,
reger-se-ão pela presente Lei.
atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para
alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas
de unidades autônomas,(VETADO).
comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou
efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais
frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações
a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite
propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a
incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo
prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do
terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa
de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver
em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo
projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.
30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de
direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a
constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da
30-A - A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao
regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação
imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão
apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação,
destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Medida Provisória
nº 2.221, de 2001) Revogado pela Lei nº 10.931, de
patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e
obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de
afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas
à incorporação respectiva. (Incluído pela Medida Provisória
incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de
afetação. (Incluído pela Medida Provisória
bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser
objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente
destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias
aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Medida Provisória
caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da
comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o
produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado
o disposto no § 6º. (Incluído pela Medida Provisória
quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais
serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção
tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6º do
art. 35. (Incluído pela Medida Provisória
recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados
para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. (Incluído pela Medida Provisória
reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da
alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais,
considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela
alienação. (Incluído pela Medida Provisória
§ 8º Excluem-se
do patrimônio de afetação: (Incluído pela Medida Provisória
I - os recursos financeiros
que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44),
considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os
recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver;
e (Incluído pela Medida Provisória
II - o valor referente ao
preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso
de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime de
administração (art. 58). (Incluído pela Medida Provisória
§ 9º No
caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8º, poderão ser
constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem
os: (Incluído pela Medida Provisória
I - subconjuntos de casas
para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8º, alínea
"a"); e (Incluído pela Medida Provisória
II - edifícios de dois ou
mais pavimentos (art. 8º, alínea "b"). (Incluído pela Medida Provisória
§ 10. Nas
incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá
contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela
cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.
(NR) (Incluído pela Medida Provisória
30-B - Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante
averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo
incorporador e, quando for o caso, pelos titulares de direitos reais de
aquisição sobre o terreno; a averbação não será obstada pela existência de ônus
reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para
garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação
de construir o empreendimento. (Incluído pela Medida Provisória
hipóteses em que não seja exigível o arquivamento do memorial de incorporação,
a afetação será definida, em qualquer fase da construção, em instrumento,
público ou particular, de instituição de condomínio, nos termos e com as
discriminações de que tratam os arts. 7º e 8º, considerando-se constituído o
patrimônio de afetação mediante registro da instituição no Registro de Imóveis
competente. (Incluído pela Medida Provisória
§ 2º Havendo
financiamento para construção, o patrimônio de afetação poderá ser auditado por
pessoa física ou jurídica legalmente habilitada, nomeada pela instituição
financiadora da obra. (Incluído pela Medida Provisória
pessoas que, em decorrência do exercício da auditoria de que trata o § 2º
deste artigo, obtiverem acesso às informações comerciais, tributárias e de
qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderão pela falta
de zelo, dedicação e sigilo destas informações. (Incluído pela Medida Provisória
auditor nomeado pela instituição financiadora da obra deverá fornecer cópia de seu
relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não
constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 3o. (Incluído pela Medida Provisória
§ 5º Incumbe
ao incorporador: (Incluído pela Medida Provisória
I - promover todos os atos necessários
à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive
mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela Medida Provisória
II - manter apartados os bens
e direitos objeto de cada incorporação; (Incluído pela Medida Provisória
III - diligenciar a captação
dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista na
presente Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da
obra; (Incluído pela Medida Provisória
IV - entregar à Comissão de
Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e
de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que
integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por
incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes; (Incluído pela Medida Provisória
V - manter e movimentar os
recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta
especificamente para tal fim; (Incluído pela Medida Provisória
VI - entregar à Comissão de
Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada
patrimônio de afetação; (Incluído pela Medida Provisória
VII - assegurar a auditor,
pessoa física ou jurídica, nomeado nos termos do § 2º, o livre acesso à
obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito
exclusiva referida no inciso V deste parágrafo e quaisquer outros
documentos relativos ao patrimônio de afetação; e (Incluído pela Medida Provisória
VIII - manter escrituração
contábil completa, ainda que optantes pela tributação com base no lucro
presumido. (Incluído pela Medida Provisória
§ 6º Verificada
alguma das hipóteses previstas no art. 43, incisos III e VI, a Comissão de
Representantes assumirá a administração da incorporação e promoverá a imediata
realização de assembléia geral, a esta competindo, por dois terços dos votos
dos adquirentes, deliberar sobre o prosseguimento da incorporação ou a
liquidação do patrimônio de afetação, bem como sobre as condições em que se
promoverá uma ou outra. (Incluído pela Medida Provisória
§ 7º Na
hipótese de que trata o parágrafo anterior, a Comissão de Representantes ficará
investida de mandato irrevogável, válido mesmo depois de concluída a obra,
para, em nome do incorporador, do titular do domínio e do titular dos direitos
aquisitivos do imóvel objeto da incorporação, outorgar aos adquirentes das
unidades autônomas, por instrumento público ou particular, o contrato
definitivo a que o incorporador e os titulares de domínio e de direitos
aquisitivos sobre o imóvel, em decorrência de contratos preliminares, estiverem
obrigados, podendo para esse fim transmitir domínio, direito, posse e ação,
manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção, imitir os adquirentes
na posse das unidades respectivas, outorgando referidos contratos mesmo aos
adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a
instituição financiadora, nestes casos desde que comprovadamente adimplentes,
situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de
garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito
remanescente. (Incluído pela Medida Provisória
§ 8º O
patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Medida Provisória
I - averbação da construção,
registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos
respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do
incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; (Incluído pela Medida Provisória
II - revogação em razão de
denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por
esses pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em
lei; (Incluído pela Medida Provisória
III - liquidação deliberada
pela assembléia geral nos termos do § 7º. (NR) (Incluído pela Medida Provisória
30-C - A insolvência do incorporador não atingirá os patrimônios de
afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões
e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da
incorporação. (Incluído pela Medida Provisória
§ 1º Nos
sessenta dias que se seguirem à decretação da falência do incorporador, o
condomínio dos adquirentes, por convocação de sua Comissão de Representantes
ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por
determinação do juiz da falência, realizará assembléia geral na qual, por
maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá
novos membros, e, por dois terços dos votos dos adquirentes, instituirá o
condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará
sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de
afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a
convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. (Incluído pela Medida Provisória
§ 2º Perde
eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1o caso
não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e
trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos
geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, os quais
deverão ser pagos pelos adquirentes no prazo de sessenta dias daquela
deliberação. (Incluído pela Medida Provisória
hipótese em que assumam a administração da obra, os adquirentes responderão
solidariamente com o incorporador: (Incluído pela Medida Provisória
I - pelas obrigações
previstas no § 2º, vinculadas a seu respectivo patrimônio de afetação, que
tenham sido objeto de lançamento de ofício ou cujo pagamento tenha sido
determinado na forma da legislação trabalhista, posteriormente àquela
deliberação e até a extinção do patrimônio de afetação na forma prevista no
inciso I do § 8o do art. 30-B; (Incluído pela Medida Provisória
II - pelos tributos
resultantes da diferença entre o custo orçado e o custo efetivo verificada até
a data da decretação da falência, correspondentes a seus respectivos
empreendimentos imobiliários. (Incluído pela Medida Provisória
§ 4o Cada
condômino responderá individualmente pelas obrigações na proporção dos
coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outra forma
não for deliberada em assembléia geral por dois terços dos votos dos
adquirentes. (Incluído pela Medida Provisória
obrigações previstas nos §§ 2º e 3o serão arrecadadas à
massa, sendo seus respectivos valores depositados em conta-corrente bancária
específica e destinados, exclusivamente, ao pagamento de créditos
privilegiados, observada a ordem de preferência estabelecida na
legislação. (Incluído pela Medida Provisória
§ 6o As
obrigações referidas no § 2o poderão ser pagas
parceladamente, em até trinta meses, observando-se que: (Incluído pela Medida Provisória
I - as parcelas serão
Liquidação e de Custódia (Selic), para títulos federais, acumulada mensalmente,
calculados a partir do primeiro dia do mês subseqüente ao do vencimento da
primeira parcela até o último dia do mês anterior ao do pagamento e de um por
cento no mês do pagamento; (Incluído pela Medida Provisória
II - o síndico da massa
falida deverá ser comunicado da opção pelo parcelamento das obrigações no prazo
previsto no § 2o. (Incluído pela Medida Provisória
proprietários ou titulares de direitos aquisitivos sobre as unidades
imobiliárias integrantes do empreendimento, caso decidam pelo prosseguimento da
obra, ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos
relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de
financiamento da obra, se houver. (Incluído pela Medida Provisória
§ 8o Os
condôminos responderão pelo saldo porventura existente entre o custo de
conclusão da obra e os recursos a receber e os disponíveis na conta a que se
refere o inciso V do § 5o do art. 30-B, na
proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades,
se outra forma não for deliberada em assembléia geral por dois terços dos votos
dos adquirentes. (Incluído pela Medida Provisória
§ 9o Para
assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do
patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta
dias, a contar da data de realização da assembléia geral de que trata o
parágrafo anterior, promoverá, em público leilão, com observância dos critérios
estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões
que, até a data da decretação da falência, não tiverem sido alienadas pelo incorporador. (Incluído pela Medida Provisória
hipótese de que trata o § 9o, o arrematante ficará
sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos
direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações
de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei,
nas obrigações perante o proprietário do terreno. (Incluído pela Medida Provisória
§ 11. Dos
documentos para anúncio da venda de que trata o § 7º e, bem assim, o
inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo
incorporador (art. 35, § 6º), e o preço da fração ideal do terreno e das
acessões (arts. 40 e 41). (Incluído pela Medida Provisória
§ 12. No
processo de venda de que trata o § 10, serão asseguradas, sucessivamente,
em igualdade de condições com terceiros: (Incluído pela Medida Provisória
I - ao proprietário do
terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do
incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração
objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data
designada para a venda; (Incluído pela Medida Provisória
II - ao condomínio, caso não
exercida a preferência de que trata o inciso anterior, ou caso não haja
licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que
deliberada em assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes
presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data
designada para a venda. (Incluído pela Medida Provisória
§ 13. Realizada
a venda, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias
que se seguirem ao recebimento do preço: (Incluído pela Medida Provisória
I - pagar as obrigações
trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo
patrimônio de afetação a que se refere o § 2º , observada a ordem de
preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do
Código Tributário Nacional; (Incluído pela Medida Provisória
II - reembolsar aos
adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para
pagamento das obrigações referidas no inciso I; (Incluído pela Medida Provisória
III - reembolsar a
instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção,
salvo se outra forma não vier a ser convencionada entre as partes
interessadas; (Incluído pela Medida Provisória
IV - entregar ao condomínio o
valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de
responsabilidade do incorporador (§ 6º do art. 35 e § 5º do art.
30-A), na proporção do valor obtido na venda; (Incluído pela Medida Provisória
V - entregar ao proprietário
do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do
incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à
fração ideal; (Incluído pela Medida Provisória
VI - arrecadar à massa falida
o saldo que porventura remanescer. (Incluído pela Medida Provisória
§ 14. Na
hipótese dos §§ 2o a 6o: (Incluído pela Medida Provisória
I - os valores arrecadados à
massa constituirão crédito privilegiado dos adquirentes; (Incluído pela Medida Provisória
II - a extinção do patrimônio
de afetação prevista no inciso I do § 8o do art.
30-B não poderá ocorrer enquanto não integralmente pagas as obrigações
tributárias, trabalhistas e previdenciárias a ele vinculadas. (NR) (Incluído pela Medida Provisória
30-D - Para efeito, exclusivamente, do disposto no § 2º do art. 30-C,
a vinculação das obrigações ali referidas, devidas pela pessoa jurídica,
inclusive por equiparação, nos termos da legislação do imposto de renda,
dar-se-á pelo rateio: (Incluído pela Medida Provisória
I - do total das obrigações
da pessoa jurídica relativas ao imposto de renda e à contribuição social sobre
o lucro na proporção da receita bruta relativa a cada patrimônio de afetação em
relação à receita bruta total da pessoa jurídica, considerando-se receita bruta
aquela definida na legislação do imposto de renda; (Incluído pela Medida Provisória
II - do total das obrigações
da pessoa jurídica relativas às Contribuições para os Programas de Integração
Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/PASEP) e à Contribuição
para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) na proporção da receita
bruta relativa a cada patrimônio de afetação em relação à receita bruta total
da pessoa jurídica, considerando-se receita bruta aquela definida na legislação
específica dessas contribuições; (Incluído pela Medida Provisória
hipótese das demais obrigações trabalhistas, tributárias e previdenciárias, a
vinculação dar-se-á de forma direta, abrangendo tão-somente aquelas geradas no
âmbito do próprio patrimônio de afetação, na forma das respectivas legislações
de regência. (Incluído pela Medida Provisória
demais obrigações trabalhistas, tributárias e previdenciárias comuns dos
patrimônios de afetação que não possam ser individualizadas a cada patrimônio
serão rateadas na proporção do respectivo custo do patrimônio de afetação em
relação ao custo total dos patrimônios de afetação. (Incluído pela Medida Provisória
demais obrigações trabalhistas, tributárias e previdenciárias, não vinculadas
exclusivamente aos patrimônios de afetação, serão rateadas na proporção da
receita bruta do respectivo patrimônio em relação à receita bruta total da
pessoa jurídica, considerando-se receita bruta aquela definida na legislação do
imposto de renda. (Incluído pela Medida Provisória
impossibilidade de adoção do critério de rateio previsto no § 2o,
em relação àquelas obrigações utilizar-se-á o critério previsto no § 3o. (Incluído pela Medida Provisória
obrigações, as receitas brutas e os custos referidos no caput e
§§ 1o a 3o são os
correspondentes aos respectivos períodos de apuração e serão considerados
acumuladamente entre a data de início do empreendimento e a data da extinção do
patrimônio de afetação, nos termos do § 8o do art.
30-B, ou da decretação da falência, se houver. (Incluído pela Medida Provisória
§ 6º Para
os fins do disposto neste artigo, os patrimônios de afetação equiparam-se a
estabelecimentos filiais, cabendo aos órgãos encarregados pela administração
dos impostos e contribuições respectivos determinar as hipóteses em que o
pagamento ou o recolhimento será efetuado por estabelecimento
filial. (Incluído pela Medida Provisória
disposto no § 6º não implica atribuir a condição de sujeito passivo ao
patrimônio de afetação. (Incluído pela Medida Provisória
incorporador deve informar, no demonstrativo trimestral a que se refere o
inciso IV do § 5o do art. 30-B, a ser entregue à
Comissão de Representantes, o montante das obrigações referidas no § 2º do
art. 30-C vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação.(Incluído
pela Medida Provisória nº 2.221, de 2001) Revogado pela Lei nº 10.931, de
incorporador deve assegurar ao auditor, pessoa física ou jurídica, nomeado nos
termos do § 2o do art. 30-B, bem assim à Comissão
de Representantes ou à pessoa por ela designada, o acesso a todas as informações
necessárias à verificação do montante das obrigações referidas no § 2º do
art. 30-C vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação. (NR) (Incluído pela Medida Provisória
30-E - O Poder Executivo poderá regulamentar o disposto nos arts. 30-C e
30-D, inclusive estabelecer obrigações acessórias destinadas ao controle do
cumprimento das respectivas normas. (Incluído pela Medida Provisória
Conselho Monetário Nacional poderá estabelecer normas específicas para a
abertura e a movimentação da conta-corrente bancária a que se refere o § 4o do
art. 30-C. (NR) (Incluído pela Medida Provisória
30-F - Serão dirimidos mediante arbitragem, nos termos do disposto
na Lei no 9.307, de
24 de setembro de 1996, os litígios decorrentes de contratos
de incorporação imobiliária: (Incluído pela Medida Provisória
I - obrigatoriamente, quando
relativos à vinculação de obrigações de que tratam o § 2o do
art. 30-C e o art. 30-D; e (Incluído pela Medida Provisória
II - facultativamente, nos
demais casos. (NR) (Incluído pela Medida Provisória
30-G - O disposto nos arts. 30-C e 30-D aplica-se, exclusivamente, aos
empreendimentos imobiliários iniciados a partir de 5 de setembro de 2001.
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias
caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou
promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do
b) o construtor (Decreto número 23.569, de
11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10
de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).
c) o ente da
Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial
de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante
registro no Cartório de Registro Geral de Imóveis. (Incluído pela Medida Provisória
registro no registro de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 12.424, de
§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido,
pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário dêste ou o
promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se
faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35,
para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de
terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de
§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa
do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no
local da construção.
§ 3º Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja
constituída, terá um ou mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda
que em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34.
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá
ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto
de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão
patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e
à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 1o O patrimônio de afetação não se
comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do
incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só
responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.(Incluído
§ 2o O incorporador responde pelos
prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 3o Os bens e direitos integrantes
do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em
operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da
edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos
adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 4o No caso de cessão, plena ou
fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades
imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a
integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 5o As quotas de construção
correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo
incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida
por terceiros, nos termos da parte final do § 6o do art.
35.(Incluído
§ 6o Os recursos financeiros
integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou
reembolso das despesas inerentes à incorporação.(Incluído
§ 7o O reembolso do preço de
aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades
autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se
tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.(Incluído
§ 8o Excluem-se do patrimônio de
afetação:(Incluído
I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão
da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e,
bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a
construção, se houver; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada
sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).(Incluído
§ 9o No caso de conjuntos de
edificações de que trata o art. 8o, poderão ser constituídos
patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de
conclusão (art. 8o, alínea "a"); e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o ,
alínea "b").(Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados
de que trata o § 9o deverá estar declarada no memorial
de incorporação.(Incluído
§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a
comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição
financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido
no contrato de financiamento.(Incluído
§ 12. A contratação de financiamento e constituição de
garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade
fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como
a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da
comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de
nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do
construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos
deveres que lhes são imputáveis.(Incluído
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação
mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado
pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos
reais de aquisição sobre o terreno.(Incluído
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência
de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da
incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do
cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.(Incluído
Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição
financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou
jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.(Incluído
§ 1o A nomeação a que se refere o
caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da
obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação
decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou
a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e
de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.(Incluído
§ 2o A pessoa que, em decorrência do
exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às
informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao
patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas
informações.(Incluído
§ 3o A pessoa nomeada pela
instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à
Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse
fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2o deste
artigo.(Incluído
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e
aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos
necessários à conclusão da obra;(Incluído
IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses,
demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado
ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos
no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais
modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de
Representantes;(Incluído
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em
conta de depósito aberta especificamente para tal fim;(Incluído
VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o
trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;(Incluído
VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra,
bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva
referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao
patrimônio de afetação; e(Incluído pela Lei nº 10.931, de
aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção
das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do
empreendimento;(Incluído
adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses
previstas em lei; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da
insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação
constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais
bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 1o Nos sessenta dias que se
seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o
condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes
determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual,
por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou
elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos
adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos,
instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e
deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do
patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para
construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 2o O disposto no § 1o aplica-se
também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso
VI. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 3o Na hipótese de que tratam os §§
1o e 2o, a Comissão de Representantes
ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das
unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o
incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do
imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 4o O mandato a que se refere o § 3o será
válido mesmo depois de concluída a obra. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 5o O mandato outorgado à Comissão
de Representantes confere poderes para transmitir domínio, direito, posse e
ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os
adquirentes na posse das unidades respectivas. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 6o Os contratos definitivos serão
celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o
incorporador ou a instituição financiadora, desde que comprovadamente
adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à
constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do
débito remanescente. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 7o Ainda na hipótese dos §§ 1o e
2o, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato
irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da
assembléia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação,
efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito,
domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros
adquirentes na posse do terreno e das acessões. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 8o Na hipótese do § 7o,
será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra
modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 9o A Comissão de Representantes
cumprirá o mandato nos termos e nos limites estabelecidos pela deliberação da
assembléia geral e prestará contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto
líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o
preço ou cada parcela do preço. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados
deverão ser depositados em Juízo pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 11. Caso decidam pela continuação da obra, os
adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e
nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato
de financiamento da obra, se houver. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada
adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as
receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção
dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro
critério de rateio não for deliberado em assembléia geral por dois terços dos
votos dos adquirentes, observado o seguinte: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
I - os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da
incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação
da falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de
Representantes, permanecendo o somatório desses recursos submetido à afetação,
nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a
Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter
irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção,
conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como
promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento,
praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos
relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam osarts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de
novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto
do recebimento do saldo do preço e do leilão; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a
receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente,
correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de
custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito
de individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da
incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o valor correspondente a
esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de
Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao
prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão
de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da
assembléia geral de que trata o § 1o, promoverá, em leilão
público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das
frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência
ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.(Incluído
§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante
ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos
nas obrigações perante o proprietário do terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o
§ 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não
pagas pelo incorporador (art. 35, § 6o) e o preço da fração
ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41). (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão
asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta
da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas
à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à
data designada para a venda; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
II - ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou
caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e
acessões, desde que deliberada em assembléia geral, pelo voto da maioria
simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas
a contar da data designada para a venda. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à
Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao
recebimento do preço: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
I - pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas
ao respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista
na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário
Nacional; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos
próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
III - reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue
para a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes
interessadas; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
IV - entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção
das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6o do
art. 35 e § 5o do art. 31-A), na proporção do valor
obtido na venda; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
V - entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa
distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao
valor atribuído à fração ideal; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos
termos do art. 31-C, o acesso a todas as informações necessárias à verificação
do montante das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas
ao respectivo patrimônio de afetação.(Incluído
§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes
as obrigações relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à
contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do
incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de
outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as
incorporações objeto de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades
autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e
irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual
conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações
impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para
demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de
protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao
imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20
anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das
partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular
de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a
que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base
nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de
construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional
responsável pela obra;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o
conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do
art. 39;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art.
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito
que opere no País há mais de cinoo anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o
número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos
mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº
§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro
de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades
autônomas, serão também averbáveis à margem do registro de que trata êste
autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real
oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador
ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término
da obra. (Redação dada pela Medida
Provisória nº 2.221, de 2001) Revogado pela Lei nº 10.931, de
§ 2o Os contratos de compra e
venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas
são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a
terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador
da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931,
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório
competente, constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações,
propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação,
salvo dos anúncios "classificados".
§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar,
cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente,
dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada
pela parte interessada.
§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação,
não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas,
mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a
extensão dos ônus.
§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por
escrito, tôdas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e,
satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer
certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as
segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos.
Em casos de divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas
processuais aplicáveis.
§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se
efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão
... (VETADO) ... sem o
arquivamento de todos os documentos exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os
prazos previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade
judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo
registro de que trata êste artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena
de superação de cada um daqueles prazos. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
§ 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela
exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em
obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p dêste artigo, desde que
assinados pelo profissional responsável pela obra. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
§ 10 As plantas do projeto aprovado (alínea d dêste artigo)
poderão ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável
pela obra, acompanhada de cópia da licença de construção. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
§ 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias
de entrega ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação completa prevista
neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não
tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem
formulado, por escrito, as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de
pleno direito completado o registro provisório. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
§ 12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior
autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na
sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa
dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua
responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as
exigências posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o
registro definitivo. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
§ 13. Na
incorporação sobre imóvel objeto de imissão na posse registrada conforme item 36 do inciso I do art. 167
da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a
apresentação, relativamente ao ente público, dos documentos mencionados nas
alíneas a, b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar contrato
de cessão de posse com os adquirentes das unidades autônomas, aplicando-se a
regra dos §§ 4o, 5ª e 6º do art. 26 da Lei no 6.766, de
19 de dezembro de 1979. (Incluído pela Medida Provisória
da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentação,
relativamente ao ente público, dos documentos mencionados nas alíneas a, b,
c, f e o deste artigo, devendo o incorporador
celebrar contrato de cessão de posse com os adquirentes das unidades autônomas,
aplicando-se a regra prevista nos §§ 4º, 5º e 6º do art. 26 da Lei no 6.766, de
19 de dezembro de 1979. (Incluído pela Lei nº 12.424, de
Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de
120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador
só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere
o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta)
dias o prazo de validade de registro da incorporação)
Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da
incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do
§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere
a alínea "n", do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o
§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o têrmo final do
prazo da validade do registro ou, se fôr o caso, de sua revalidação.
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão,
obrigatòriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.
§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de
Imóveis ... (VETADO) ... e
comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição,
sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência
de que trata o parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar
do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do
competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do
contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com
discriminação constante da alínea "i", do art.
32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera
o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)
§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data
de qualquer documento de ajuste preliminar.
§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente deixará de existir se
o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições
prèviamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não
concretização do empreendimento.
§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a
incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º,
o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos
cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará
solidàriamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que
os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador,
resguardado o direito de regresso sôbre êles, dispensando-se, então, do cumprimento
da obrigação fixada no caput dêste artigo.
§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art.
31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos
prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar
poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito
real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do
contrato correspondente.
§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na
multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via
executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.
§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá
constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de
cada uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com
os demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não
tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até
que o tenham.
Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos têrmos do art. 34, se o
incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes
as importâncias pagas, êstes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o
seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços
mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as
variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao
ano, sôbre o total corrigido.
Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os
alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatòriamente
mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e
das condições de liberação.
Art. 38. Também constará, obrigatòriamente, dos documentos de ajuste, se fôr o
caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se
deve esta ocupação e quais as condições de desocupação.
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der
com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser
discriminadas em todos os documentos de ajuste:
Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do
terreno que correspenderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa
em metros quadrados.
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração
ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos
correspondentes à aquisição do terreno.
§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a
resolução, o direito sôbre a construção porventura existente.
§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à
aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da
parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver
sido causada pelo ex-titular.
§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o
alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos
sôbre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata
§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à
cobrança judicial do que lhes fôr devido, sòmente poderão garantir o seu
pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo.
Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador
por preço global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com
parte de pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o
preço da quota de terreno e o da construção.
§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento
de parcela relativa a construção, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre
a aquisição da parte construída, mas, também, sôbre a fração ideal de terreno,
ainda que esta tenha sido totalmente paga.
§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o
pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora
recairão não apenas sôbre a aquisição da fração ideal, mas, também, sôbre a
parte construída, ainda que totalmente paga.
Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e
partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução
sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao
inadimplente, com relação a construção.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços
certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão
impostas as seguintes normas:
I - informar obrigatòriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis
em seis meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os
adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de
não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão
das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se
a êste couber a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser
possível à maioria prossequir na construção das edificações, os subscritores ou
candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias
que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiàriamente os bens
pessoais dêste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere
à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou
desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados
ou exigência legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das
unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra,
salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento,
procedendo-se, então, nas condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as
obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá
o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a
dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador
ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das
importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir
na obra (VETADO).
VII - em caso de
insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não
sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá,
pelo voto de dois terços dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das
acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação,
mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na
proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado
líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e
deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos
termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados
pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do
contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores
privilegiados pelos valores da diferença não-reembolsada, respondendo
subsidiariamente os bens pessoais do incorporador." (NR) (Incluído pela Medida Provisória
VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da
afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia
geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela
venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do
patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer,
distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem
aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do
patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a
quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a
reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei
e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os
adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não
reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do
Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade
administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da
construção das edificações, para efeito de individualização e
discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e
danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação ((VETADO) o
construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de
ficar solidàriamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.
§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser
requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.
Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o impôsto do sêlo devido, mediante
apresentação dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do
prazo de carência a que se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro
deste prazo, fôr denunciada a incorporação.
Art. 46. Quando o pagamento do impôsto sôbre lucro imobiliário e respectivos
acréscimos e adicionais fôr de responsabilidade do vendedor do terreno, será
lícito ao adquirente reter o pagamento das últimas prestações anteriores à
data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste, o referido impôsto e os
adicionais, caso o vendedor não apresente a quitação até 10 dias antes do
vencimento das prestações cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a
parte do preço a ser ainda paga até a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, êsse ficará responsável
para todos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais
e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito
fiscal, (VETADO).
Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do impôsto
sôbre lucro imobiliário acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida
ao adquirente, dever-se-á explicitar o montante que tal obrigação atingiria, se
sua satisfação se desse na data da escritura.
§ 1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como
responsável perante o Fisco.
§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se
fôr o caso em nome dêste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que
se refere o art. 4º da Lei nº 4.357 de
16.7.64.
§ 3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a
circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento do impôsto sôbre lucro
mobiliário, seus acréscimos e adicionais.
Da Construção de Edificação em
Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos
nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração
conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o
incorporador (VETADO), ou ser contratada
diretamente entre os adquirentes e o construtor.
§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edifcações farão parte integrante e
complementar do contrato;
§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e
formas de sua eventual prorrogação.
Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para
tratar de seus interêsses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia,
cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos
presentes, serão válidas e obrigatórias para todos êles salvo no que afetar ao
direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º As assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um têrço) dos votos
dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do
assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.
§ 2º A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo,
com antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias
para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em
primeira convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém,
obrigatória a presença, em qualquer caso do incorporador ou do construtor,
quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham
convocado, se fôr o caso.
§ 4º Na assembléia, os votos dos contratantes serão proporcionais às
respectivas frações ideais de terreno.
Art. 50. Será
designada no contrato de construção, ou eleita em assembléia especial
devidamente convocada antes do início da obra, uma Comissão de Representantes,
composta de 3 membros, pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para
representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em
tudo que interessar ao bom andamento da obra.
Art 50 Será designada
no contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão de
Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os
adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43,
ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e,
em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação
dos arts. 30-A, 30-B, 30-C, e 30-D. (Redação dada pela Medida
Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em
assembléia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo
menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o
construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao
bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar
os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F. (Redação dada pela Lei 10.931, de
§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da
assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta
ficará de pleno direito investida dos podêres necessários para exercer tôdas as
atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção
lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos
contratantes ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações
§ 2º A assembléia
poderá revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer
decisão da Comissão, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já
§ 2º -A assembléia geral
poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição
da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados
os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Redação dada pela Medida
§ 2o A assembléia geral poderá,
pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da
Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os
direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Redação dada pela Lei 10.931, de
§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar
as atribuições da Comissão e deverá dispor sôbre os mandatos de seus membros,
sua destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a
estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de
sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno
direito, ao sub-rogatário, salvo se êste não o aceitar.
§ 4º Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades fôr igual ou
inferior a 3, a totalidade dêles exercerá, em conjunto as atribuições que esta
Lei confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos
Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual fôr seu regime deverá constar
expressamente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos,
devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação,
funcionamento e regulamentação do condomínio.
contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas
com as ligações que incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas
obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem
Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade
se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à
construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito de
retenção sôbre a respectiva unidade; no caso do art. 43, êste direito será
exercido pelo incorporador.
Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a
celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas
(A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo
máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso
dos sindicatos, na forma do art. 54;
Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção,
para fins de disposto no artigo 59;
III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da
alínea h, do art. 32;
IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do
disposto no art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das
prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive
para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.
§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se
atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo,
pilotis etc);
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de
acabamento, a qualidide dos materiais empregados, os equipamentos, o número de
elevadores e as inovações de confôrto;
§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo,
fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de
Cr$10.000.000,00 (dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de
Habitação, vinculado a êste fim, podendo o Banco adiantar a importância à
A.B.N.T., se necessário.
§ 3º No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a atualização
periódica das normas previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.
Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil
ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos
unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões
jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se
refere o inciso I, do artigo anterior.
§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste
artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão,
qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.
§ 2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os
índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de
construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua.
§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere
êste artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os
efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou
a um dos dois meses anteriores.
Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de
empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices
préviamente determinados.
§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável,
independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer
que sejam suas causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será
reajustado na forma e nas épocas nêle expressamente previstas, em função da
variação dos índices adotados, também previstos obrigatóriamente no contrato.
§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes
fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações
exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos
contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável,
a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da
obra, calculado de acôrdo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos
custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado fôr inferior
§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se
como sendo a preço fixo.
Art. 56. Em tôda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a
venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em
que conste preço, serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal do
terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a
realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos
e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos
Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de
incorporação, aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III,
IV, (Vetado) e VI, do art.
Art. 58. Nas incorporações em que a construção fôr contratada pelo regime de
administração, também chamado "a preço de custo", será de
responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral
de obra, observadas as seguintes disposições:
I - tôdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer
documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão
emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II - tôdas as contribuições dos condôminos para qualquer fim
relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do
condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão
movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato.
Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar do
respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com
estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e
a data em que se iniciará efetivamente a obra.
§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, êste montante não
poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do
§ 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, êste montante não
poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.
§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra,
aplicar-se-á o disposto neste artigo.
Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos
semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O
contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra sejam
alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e
à distribuição no tempo das prestações.
comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que
deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.
Art. 61. A Comissão de Representantes terá podêres para, em nome de todos os
contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas
do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a
documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à
obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por
êle solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo
construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam
em desacôrdo com o parecer técnico do construtor;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos
contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários
ao funcionamento regular do condomínio.
Art. 62. Em tôda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda
de incorporação com construção pelo regime de administração em que conste
preço, serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal de terreno e
o montante do orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos artigos
59 e 60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo
padronizado a que se vincule o mesmo.
Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras
sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3
prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer
alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia
notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão
do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito
respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída
adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.
§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da
Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito,
autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela
forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a
cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem
como a sub-rogação do contrato de construção.
§ 2º Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso efetuado
pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas
acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada
nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o
maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total, (VETADO).
§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por
decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros,
terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao
§ 4º Do preço que fôr apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito,
tôdas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais
5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em
benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao
qual será entregue o saldo, se houver.
§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de
Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do impôsto do
sêlo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com podêres
necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas
transações, podendo para êste fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o
arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e
da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e
contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do
citação, propor e variar de ações; e também dos podêres ad juditia, a serem
substabelecidos a advogado lealmente habilitado;
§ 6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se se
tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior,
o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos
pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.
§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não
impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino sòmente será
entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a
Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário,
consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes dando
ciência do fato à entidade credora.
§ 8º Independentemente das disposições dêste artigo e seus parágrafos, e como
penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a
incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de
contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.
§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja
corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente
publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do
poder aquisitivo da moeda nacional.
§ 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista
neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser
substituído segundo dispuser o contrato.
Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem
publicamente sem os requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos
56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância correspondente ao
dôbro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva
Art. 65. É crime contra a economia popular promover
incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao
público ou aos interessados, afirmação falsa sôbre a construção do condomínio,
alienação das frações ideais do terreno ou sôbre a construção das edificações.
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vêzes o maior
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os
diretores ou gerentes de emprêsa coletiva incorporadora, corretora ou
construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório,
parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou
subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sôbre a constituição do
condomínio, alienação das frações ideais ou sôbre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os
diretores ou gerentes de emprêsa coletiva, incorporadora, corretora ou
construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou
de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por
administração, sem prévia autorização dos interessados.
§ 2º O julgamento dêstes crimes será de competência de Juízo
singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de
dezembro de 1951.
§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto dêste
artigo, a prisão do indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido no §
2º. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
Art. 66. São contravenções relativas à economia popular,
puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26
de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente
satisfazer às exigências constantes desta Lei;
lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a
que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e
ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato
relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do
artigo 55, desta Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe
excessivamente o andamento sem justa causa.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não
participe o incorporador, responderão solidàriamente pelas faltas capituladas
neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos
aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo
sôbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.
Art. 67. Os contrato poderão consignar exclusivamente às
cláusulas, têrmo ou condições variáveis ou específicas.
§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar
expressamente nos respectivos contratos.
§ 2º Os contratos no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes
contratantes, adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas, têrmos e
condições contratuais a que se refere o parágrafo anterior, sempre transcritas,
verbo ad verbum no respectivo cartório ou ofício, mencionando, inclusive, o
número do livro e das fôlhas do competente registro.
§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será
obrigatòriamente entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do
contrato-padrão, contendo as cláusuIas, têrmos e condições referidas no § 1º
dêste artigo.
§ 4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos, receberão
dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo
Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo,
sôbre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar
construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante
pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências
constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os
incorporadores, no que lhes fôr aplicável.
Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias,
regulamento sôbre o registro no Registro de Imóveis (VETADO).
Art. 70. A presente lei entrará em vigor na data de sua
publicação, revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho
de 1928 e quaisquer disposições em contrário.
DOU de 21.12.1964 e retificado no DOU de