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Timestamp: 2019-12-16 14:01:00
Document Index: 193868328

Matched Legal Cases: ['Art. 8', 'Art. 29', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 29']

2P.229/2001 07.01.2002
M. und O.D.________, C. und T.E.________, Beschwerdeführer, alle vertreten durch Fürsprecher-Rechtsanwalt K. Urs Grütter, Moosstrasse 2, Gümligen,
Die A.________ AG veräusserte mit öffentlich beurkundeten Kaufverträgen vom 29. August 1997 die im erwähnten, vom Überbauungsprojekt betroffenen Gebiet B.________ gelegenen Grundstücke C.________ Gbbl. 2.. und 3.. je mit einem darauf im Rohbau erstellten Reiheneinfamilienhaus sowie je einen Miteigentumsanteil von 1/26 am Grundstück C.________ Gbbl. 4.. (Autoeinstellhalle) zum Preis von Fr. 200'000.-- bzw. Fr. 220'000.-- an M. und O.D.________ bzw. C. und T.E.________.
Das Kreisgrundbuchamt VIII Bern-Laupen auferlegte den Käufern mit Veranlagungs- und Einspracheverfügung vom 27. Januar 1999 bzw. 12. und 13. Juli 1999 Handänderungssteuern von Fr. 8'415.-- bzw. Fr. 9'775.--. Zur Begründung hielt es fest, infolge der Weigerung der Pflichtigen, die definitiven Bauabrechnungen vorzulegen, sei die Handänderungssteuer auf Grund der in der Bauausschreibung der Reiheneinfamilienhaussiedlung B.________ der A.________ AG von Februar 1997 vorgesehenen Preise von Fr. 495'000.-- für ein Mittelhaus bzw. Fr. 575'000.-- für ein Eckhaus zu veranlagen.
B.- Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern und das Verwaltungsgericht des Kantons Bern wiesen die hiergegen von den Eheleuten D.________ und E.________ erhobenen Rechtsmittel, womit diese geltend gemacht hatten, die Handänderungssteuern seien lediglich auf den öffentlich beurkundeten Grundstückpreisen zu erheben, mit Beschwerdeentscheiden vom 10. November 2000 bzw.
Das Verwaltungsgericht erwog, nach seiner im Jahr 1996 eingeleiteten Rechtsprechung sei für die Erhebung der Handänderungssteuer darauf abzustellen, was wirtschaftlich zwischen den Beteiligten nach deren wirklichen Willen verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden sei. Indem die Pflichtigen der Aufforderung des Grundbuchverwalters, weitere Unterlagen einzureichen, nicht nachgekommen seien, hätten sie ihre Mitwirkungspflichten verletzt und die ihnen obliegenden Beweise für die Behauptung, sie hätten bloss "Rohbauschalen" erworben, nicht erbracht. Bei diesem Verhalten könne das Vorgehen des Grundbuchverwalters nicht beanstandet werden, die Gesamtheit der den Veräusserern oder Dritten zu erbringenden vermögensrechtlichen Leistungen anhand der Verkaufsdokumentation der A.________ AG festzusetzen und die Handänderungssteuer auf diesem Betrag zu veranlagen.
C.- Mit Eingabe vom 6. September 2001 führen die Eheleute D.________ und E.________ staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung von Art. 8, 9, 26 und 29 BV. Sie beantragen, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 2. August 2001 aufzuheben.
c) Der Umfang des Gehörsanspruchs wird zunächst durch die kantonalen Verfahrensvorschriften umschrieben; erst wo sich dieser Rechtsschutz als ungenügend erweist, greifen die unmittelbar aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessenden bundesrechtlichen Mindestgarantien Platz. Da die Beschwerdeführer keine Verletzung kantonaler Vorschriften rügt, ist einzig und zwar mit freier Kognition zu prüfen, ob unmittelbar aus Art. 29 Abs. 2 BV folgende Regeln missachtet wurden (BGE 121 I 54 E. 2a S. 56, 230 E. 2b S. 232, mit Hinweisen).
a) Nach der vom Bundesgericht (Urteil vom 25. Juli 2000, E. 3b/aa, in: BVR 2001 S. 193) als willkürfrei gewürdigten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die in Art. 6 HPG gebotene Bemessung der Handänderungssteuer nach Massgabe aller vermögensrechtlicher Leistungen, die der Erwerber dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat, eine wirtschaftliche Vorschrift, deren Auslegung auf Grund wirtschaftlicher Gesichtspunkte vorzunehmen ist. Das Verwaltungsgericht stellt infolgedessen darauf ab, was wirtschaftlich gesehen zwischen den Beteiligten nach deren wirklichen Willen verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist. Es verstösst daher nicht gegen die Verfassung, wenn das Gericht in Fällen, in denen der Grundstückerwerber dem Veräusserer auf Grund eines Werkvertrages die Erstellung, den Umbau oder die Vollendung einer Baute auf dem Kaufsgrundstück überträgt, ferner Kauf und Werkvertrag derart miteinander verbunden sind, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern gekommen wäre, und schliesslich das Geschäft überdies als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen bzw. umgebauten Hauses gleichkommt, die Summe von öffentlich beurkundetem Kaufpreis der Liegenschaft und Werklohn allen vermögensrechtlichen Leistungen, die der Erwerber dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat, gleichsetzt und als Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer heranzieht.
Das Verwaltungsgericht hat aus diesen Umständen geschlossen, die Beschwerdeführer hätten dadurch, dass sie von der A.________ AG Parzellen in dem von deren Überbauungsprojekt betroffenen Gebiet gekauft hätten, entsprechend dem Projekt zugleich auch schlüsselfertige Bauten erworben, mithin so, wie dies bei anderen Parzellen dieser Überbauung vertraglich vereinbart worden sei.
Für diesen Schluss spricht jedenfalls eine natürliche Vermutung, die in der Lebenserfahrung gründet. Denn das Bestehen eines behördlich bewilligten Gesamtüberbauungsprojekts der Generalunternehmung A.________ AG macht es nur schwerlich vorstellbar, dass diese die fraglichen in ihrem Eigentum stehenden Landparzellen den Erwerbern unabhängig vom Abschluss eines Generalunternehmervertrags über die Erstellung der auf der Parzellen projektierten Bauten verkauft hätte.
bb) Freilich wäre es nicht völlig ausgeschlossen, dass die Beschwerdeführer die Parzellen mit der Rohbaute gekauft hatten, um sie unabhängig von der projektierenden Generalunternehmung A.________ AG selber fertig zu stellen.
Diese berufen sich denn auch auf eine Klausel in den Kaufverträgen, worin die Vertragsparteien festgestellt hatten, der öffentlich beurkundete Kaufpreis entspreche dem Wert der Baulandparzelle mit der darauf erstellten Rohbaute und des Autoeinstellplatzes im Zustand zum Zeitpunkt des Verkaufs.
Die Käuferschaft sei frei, ob sie mit der Verkäuferin weiter bauen wolle oder nicht. Im Übrigen könne sie die weitere Gestaltung des Hauses frei bestimmen.
Allerdings haben die Beschwerdeführer den kantonalen Instanzen für diese Darstellung keinerlei Beweismittel vorgelegt, was sich angesichts der vorstehend aus den aktenkundigen Umständen und der Lebenserfahrung zur Leistung des Gegenbeweises aufgedrängt hätte und wozu sie von den kantonalen Instanzen auch aufgefordert worden sind. Inwiefern den Beschwerdeführern die Beweisleistung mit Urkunden - Verträgen, Rechnungen, Offerten, Quittungen, etc. - nicht möglich gewesen sein soll, bleibt unerfindlich. Die Beschwerdeführer haben vor den kantonalen Instanzen ausser der allgemein gehaltenen Behauptung, die Fertigstellung der Bauten sei "teilweise unter Beizug von günstigen Angeboten von Kollegen, teilweise durch eigenhändiges Ausführen von Bauarbeiten, teilweise durch Vergabe an eigene Handwerker, teilweise unter der Bauleitung der A.________" zustande gekommen, wobei der Innenausbau, "sowohl was Raumaufteilung, Raumprogramm, Raumgrösse, Position der Sanitärzellen, Ausbaustandard und Materialien" betreffe, von den Beschwerdeführern selber bestimmt worden sei, so dass die "Gestaltungsfreiheit [...] damit weit über dasjenige hinaus [gehe], was im Rahmen von Mehr- oder Minderausstattungen in 'Pauschalverträgen' üblich und möglich ist", nicht einmal im Ansatz eine Sachdarstellung gegeben, welche überprüfbar gewesen wäre. Unter diesen Umständen durfte das Verwaltungsgericht willkürfrei von einer Untersuchung Abstand nehmen, die Vertreter der A.________ und die Vertragsparteien als am Verfahrensausgang interessierte Personen als weniger glaubwürdig erachten und auf deren Einvernahme ohne Gehörsverweigerung verzichten.
Ebenso konnte das Gericht ohne Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV von einem Augenschein absehen, da nicht ersichtlich ist, welche entscheidwesentlichen Erkenntnisse davon hätten erwartet werden können.
Das Verwaltungsgericht verfiel somit nicht in Willkür, wenn es im Einklang mit der erwähnten natürlichen Vermutung in tatsächlicher Hinsicht feststellte, Landkauf- und Werkvertrag hätten wirtschaftlich derart eine Einheit gebildet, dass der eine ohne den anderen nicht geschlossen worden wäre, und dass daher die Beschwerdeführer im Ergebnis mit den Parzellen nicht nur Land und Rohbauten, sondern entsprechend dem Überbauungsprojekt der A.________ AG auch vollständig ausgebaute, schlüsselfertige Bauten erworben hätten.
3.- Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Kreisgrundbuchamt VIII Bern-Laupen, der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern sowie dem Verwaltungsgericht (Verwaltungsrechltiche Abteilung) des Kantons Bern schriftlich mitgeteilt.