Source: http://condomini.altervista.org/AcquistoCasaTutela.htm
Timestamp: 2017-07-25 18:48:33+00:00
Document Index: 135633417

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 2775', 'art. 2645', 'art. 2745', 'art. 2748', 'art. 72', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 6']

Decreto legislativo 20
E' pienamente operativa la legge di tutela del compratore, persona fisica, di un immobile Attenzione però alla sentenza delle SSUU della Cassazione che blocca i diritti degli acquirenti anche se con preliminare trascritto rispetto all'ipoteca gestita dalla banca nei confronti del costruttore: SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE CIVILI Sentenza 7 luglio - 1 ottobre 2009, n. 21045 - LE CONCLUSIONI. In conclusione, deve essere enunciato il seguente principio: Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 c.c. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga (come nella specie) lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente (nella specie, per la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare), benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.
La legge è la 210 del 2004 ed è operativa dal 21 luglio 2006. Il testo, atteso da anni, e pur se con alcune incongruenze, rappresenta ora lo strumento più importante a garanzia dell’acquirente, purché si tratti di persona fisica. I dettagli della legge sono stati ieri illustrati nel corso di un convegno organizzato dal Collegio costruttori di Brescia. Il relatore, Marcello Cruciani della divisione mercato privato dell’Ance (l’associazione nazionale dei costruttori), ha analizzato i punti della legge, in questo sollecitato dal presidente del Collegio, Giuliano Campana. Quando si applica e a chi - La normativa si applica agli acquirenti che siano persone fisiche, quindi la tipologia degli immobili sarà quella «classica»: appartamenti, box auto, magari dei negozi. Essenziale è anche la tipologia dell’immobile. Quelle certe sono due: i fabbricati per i quali il permesso a costruire sia stato richiesto (e ottenuto) e siano ancora da edificare; quelli la cui costruzione non sia ancora ultimata e comunque non siano ancora in condizione di ottenere il certificato di agibilità. Più dubbia l’ipotesi delle ristrutturazioni. In quest’ultimo caso la giurisprudenza sembra essere orientata verso un’interpretazione positiva, ma soltanto in presenza di interventi significativi. La revocatoria - La legge pone elementi di tutela dal contratto preliminare alla consegna dell’immobile. Quindi è esclusa l’azione revocatoria possibile nel biennio seguente Ma per il periodo appena detto vale la linea generale della tutela sulla prima casa. La condizione di fondo affinché la persona fisica acquirente possa autotutelarsi rispetto all’azione del curatore è semplicemente quella di dichiarare, all’atto dell’acquisto, un importo equo e di mercato. La fidejussione - La legge prevede che il costruttore o, in alternativa, l’immobiliarista che stacca il contratto ponga in essere una fidejussione a garanzia degli acconti versati (ricordate che stiamo parlando di edifici in fase di costruzione). Non solo. Dovrà anche essere stipulata una polizza assicurativa postuma, ovvero che copra gli eventuali vizi e difetti costruttivi per i dieci anni seguenti l’atto di compravendita. La fidejussione, stipulabile con una banca e/o un’assicurazione, garantirà tutte le somme riscosse o da riscuotere ad eccezione di quelle oggetto di mutuo. Ovviamente tutto ciò avrà una ripercussione sui costi finali, ma garantirà almeno sonni tranquilli per gli acquirenti. I contenuti minimi - Il contratto preliminare dovrà contenere, con esattezza, l’identificazione dell’immobile; la presenza di servitù, convenzioni e ipoteche; le caratteristiche costruttive (capitolato); i tempi di esecuzione (con la data di ultimazione); gli estremi della fidejussione e il permesso di costruire; gli eventuali appaltatori (fatto indispensabile soprattutto quando la vendita è stata effettuata da una immobiliare) e le planimetrie. Anche le coop - La nuova legge contempla ed è estesa anche ai soci di cooperativa edilizia, oggi i più «colpiti» dal problema fallimento. Quando - La Fidejussione, pari alla somma da incassare sino all’atto di compravendita deve essere rilasciata di norma prima del compromesso. Copre le somme pagate durante lo stato di avanzamento lavori. Può essere estesa all’intero valore dell’immobile (o parziale), quando il pagamento non avviene in denaro, ma in funzione di una permuta (ad esempio: terreno per appartamenti). Se qualcosa non funziona... I soldi in trenta giorni
Chiarita la copertura fidejussoria c’è da sperimentare quali meccanismi entrano in campo se l’acquirente si trova di fronte ad una situazione di emergenza, in questo caso il fallimento del costruttore. La legge prevede che, una volta individuata la situazione di crisi, l’acquirente richieda il rimborso, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno spedita alla banca o all’assicurazione, che dovrà essere definito entro 30 giorni dalla richiesta. Si deve però ben capire come si individua la situazione di crisi. Lo stato può essere determinato con la trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto, con la pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento, con la presentazione di domanda di ammissione al concordato preventivo, con la pubblicazione della sentenza di stato di insolvenza. A questo punto c’è un’incongruenza. Il curatore fallimentare, infatti, potrebbe decidere di adempiere comunque al contratto, ma non ne ha il tempo tecnico. Nel frattempo, infatti, l’acquirente avrà già richiesto l’indennizzo delle somme versate. Ad affiancare la legge, poi, c’è l’art. 6 del decreto 122 del 20 giugno 2005. Contiene le indicazioni degli estremi che saranno parte integrante del contratto preliminare. In particolare, in esso deve essere contenuta l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento. La condizione è fondamentale. Decreto legislativo 20.06.2005, n. 122
(Gazzetta Ufficiale 6 luglio 2005, n. 155)
1. Ai fini del presente decreto devono intendersi: a) per "acquirente": la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sè o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorchè non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
Articolo 2 - Garanzia fidejussoria
1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonchè i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia. 2. Per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.
Articolo 3 - Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione
Articolo 4 - Assicurazione dell'immobile
1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. Articolo 5 - Applicabilità della disciplina
1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto. Articolo 6 - Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere: a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;
a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonchè l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
Articolo 7 - Modificazioni all'articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385
1. All'articolo 39 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni: a) Il comma 6 è sostituito dal seguente:
"6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorchè in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.";
"6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l'identità del richiedente, la data certa del titolo e l'accatastamento delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.
6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento è pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l'ammortamento stesso è regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell'iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l'inizio e la durata dell'ammortamento ed il tasso relativo.".
Articolo 8 - Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita
1. Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile. Articolo 9 - Diritto di prelazione
1. Qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sè o per un proprio parente in primo grado, all'acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell'articolo 584 del codice di procedura civile. 2. Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, l'autorità che procede alla vendita dell'immobile provvede a dare immediata comunicazione all'acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall'adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad esercitare la prelazione.
Articolo 10 - Esenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare
1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. 2. Non sono, altresì, soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli articoli 3 e 4, qualora effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa nei termini d'uso. Articolo 11 - Introduzione dell'articolo 72-bis del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267
1. Dopo l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, è inserito il seguente: "72 bis. (Contratti relativi ad immobili da costruire). In caso di situazione di crisi del costruttore ai sensi dell'articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n. 210, il contratto si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.". Articolo 12 - Istituzione e finalità del fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire
1. E' istituito presso il Ministero dell'economia e delle finanze il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, di seguito denominato: "Fondo", al fine di assicurare un indennizzo, nell'ambito delle risorse del medesimo Fondo, agli acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa. 2. Ai fini dell'accesso alle prestazioni del Fondo, devono risultare nei confronti del costruttore, a seguito della sua insolvenza, procedure implicanti una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 nè aperte in data successiva a quella di emanazione del presente decreto.
Articolo 13 - Requisiti per l'accesso alle prestazioni del fondo
1. Per l'accesso alle prestazioni del Fondo devono ricorrere congiuntamente i seguenti requisiti oggettivi: a) aver subito, a seguito dell'insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell'insolvenza del costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti dall'acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per l'acquisto o l'assegnazione dell'immobile da costruire; b) non aver acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull'immobile da costruire ovvero non averne conseguito l'assegnazione. 2. Il requisito di cui al comma 1, lettera b), non viene meno per effetto dell'acquisto della proprietà o del conseguimento dell'assegnazione in virtù di accordi negoziali con gli organi della procedura concorsuale ovvero di aggiudicazione di asta nell'ambito della medesima procedura ovvero, infine, da terzi aggiudicatari. 3. Nei casi di cui al comma 2 l'indennizzo spetta solo qualora l'importo complessivo delle somme versate e del valore dei beni corrisposti al costruttore e delle somme versate per l'effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente convenuto con il costruttore ed è determinato in misura pari alla differenza tra il predetto importo complessivo ed il prezzo originario, fino comunque a concorrenza delle somme versate e dei beni corrisposti al costruttore. 4. Danno luogo alle prestazioni del Fondo le situazioni di perdita della proprietà del bene per effetto del successivo positivo esperimento dell'azione revocatoria, soltanto nel caso in cui essa sia stata promossa ai sensi dell'articolo 67, secondo comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267. Articolo 14 - Struttura e funzionamento del fondo
1. Il Fondo si articola in sezioni autonome corrispondenti ad aree territoriali interregionali individuate con il decreto di cui all'articolo 16, sulla base della quantità e della provenienza territoriale delle richieste di indennizzo presentate entro il termine di decadenza stabilito nell'articolo 18, comma 1, in modo da assicurare una gestione equilibrata delle sezioni. L'articolazione in sezioni non comporta un decentramento territoriale del Fondo. 2. Per ciascuna sezione autonoma è tenuta dal Fondo una distinta contabilità, anche ai fini della rendicontazione periodica.
7. Il Fondo ha azione di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell'indennizzo corrisposto all'acquirente. A tale fine il Fondo si surroga nei diritti dell'acquirente nell'ambito della procedura implicante la situazione di crisi aperta nei confronti del costruttore, progressivamente in ragione e nei limiti delle somme corrisposte a titolo di indennizzo, nonchè dei relativi interessi e spese. L'indennizzato ha facoltà di agire nell'ambito della procedura per l'eventuale residua parte del credito non soddisfatta dall'indennizzo ricevuto dal Fondo.
Articolo 15 - Gestione del fondo
1. La gestione del Fondo è attribuita alla CONSAP - Concessionaria di servizi assicurativi pubblici s.p.a., che vi provvede per conto del Ministero dell'economia e delle finanze sulla base di apposita concessione, approvata con decreto del medesimo Ministero. 2. La concessione si conforma al principio di affidare alla CONSAP, quale concessionaria, la gestione di cassa e patrimoniale del Fondo, la conservazione della sua integrità, la liquidazione delle relative spese, nonchè al principio di garantire la verifica periodica, da parte dell'amministrazione concedente, della corrispondenza della gestione del Fondo alle finalità indicate dal presente decreto. Ai relativi oneri e alle spese di gestione si provvede nell'ambito delle risorse finanziarie del Fondo, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.
b) la rilevazione dei dati necessari per la definizione delle aree territoriali e delle corrispondenti sezioni autonome del Fondo, ai sensi dell'articolo 14, comma 1, nonchè per la determinazione annua della misura del contributo obbligatorio, di cui all'articolo 17, comma 4;
e) la ripetizione delle somme già erogate, nei casi di revoca o riforma dell'attribuzione, nonchè l'esercizio del diritto di surroga previsto dall'articolo 14, comma 7;
f) la previsione dell'ammontare complessivo delle somme da destinare all'erogazione degli indennizzi, nonchè al sostenimento degli oneri di gestione;
Articolo 16 - Ulteriore disciplina per la gestione del fondo
1. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, sono definite le aree territoriali e le corrispondenti sezioni autonome del Fondo, tenuto conto dei dati raccolti ed elaborati dal gestore del Fondo medesimo. 2. Possono altresì essere stabiliti ulteriori criteri e modalità per la concreta gestione del Fondo, con particolare riferimento all'attuazione di quanto previsto dall'articolo 14.
Articolo 17 - Contributo obbligatorio
1. Per reperire le risorse destinate al Fondo, è istituito un contributo obbligatorio a carico dei costruttori tenuti all'obbligo di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna della fideiussione di cui all'articolo 2; il contributo è versato direttamente dal soggetto che rilascia la fideiussione. 2. Il contributo obbligatorio è dovuto per un periodo massimo di quindici anni a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto ovvero, se antecedente, sino alla data nella quale risultino acquisite al Fondo risorse sufficienti ad assicurare il soddisfacimento delle richieste di indennizzo presentate dagli aventi diritto. L'eventuale ricorrenza della predetta condizione per l'anticipata cessazione della debenza del contributo è accertata con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze.
Articolo 18 - Accesso alle prestazioni del fondo ed istruttoria sulle domande
1. La domanda di accesso alle prestazioni del Fondo deve essere presentata dagli aventi diritto, a pena di decadenza, entro il termine di sei mesi dalla data di pubblicazione del decreto di cui al comma 6. 2. Ciascun soggetto può ottenere dal Fondo l'indennizzo una sola volta, anche nel caso in cui abbia subito più perdite in relazione a diverse e distinte situazioni di crisi. Gli importi delle perdite indennizzabili sono rivalutati, in base alle variazioni dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, alla data di entrata in vigore del presente decreto.
6. Con decreto del Ministero della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, sono dettate disposizioni relative alle modalità, anche telematiche, di presentazione della domanda ed al contenuto della documentazione da allegare a questa, nonchè in merito allo svolgimento dell'attività istruttoria di cui al presente articolo.