Source: http://www.servat.unibe.ch/dfr/bge/c2108135.html
Timestamp: 2020-02-18 16:49:55+00:00
Document Index: 190544071

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'art. 15', 'art. 15', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 19', 'ATF ']

DFR - BGE 108 II 135
BGE 108 II 135
Anfechtung des Mietzinses bei Hypothekarzinssenkung (Art. 19 BMM).
Zum Vergleich gemäss Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM können Mietzinse anderer Wohnungen und Geschäftsräume nur herangezogen werden, wenn sie der Senkung des Hypothekarzinssatzes entsprechend herabgesetzt worden sind (E. 1).
Als letzte, massgebliche Mietzinsfestsetzung (106 II 356) gilt jene bei Vertragsschluss oder anlässlich späterer Erhöhung oder Herabsetzung des Mietzinses; wechselt bei gleichbleibender Höhe lediglich dessen Zusammensetzung, so liegt keine neue Mietzinsfestsetzung vor (E. 2).
Adrien Crameri a conclu avec la Caisse de retraite des entreprises Migros deux contrats de bail, comme locataire: un contrat du 24 janvier 1974 portant sur un appartement de 4 1/2 pièces pour un loyer mensuel global de 404 francs, chauffage, eau chaude et électricité compris; un contrat du 29 avril 1974 portant sur l'emplacement d'un garage souterrain pour un loyer mensuel de 50 francs. Selon le bail de l'appartement, le propriétaire d'un véhicule à moteur est obligé de louer un emplacement de garage.
Pour l'appartement: loyer porté à 444 francs dès le 24 juin 1974, et loyer porté à 485 francs dès le 24 mars 1975; Pour le garage: loyer porté à 55 francs dès le 24 mars 1975.
Le 7 décembre 1979, Crameri a saisi l'autorité judiciaire d'une demande de baisse de loyer de 14% pour l'appartement (au lieu de 7%) et pour le garage (au lieu de 0%).
Le demandeur recourt en réforme au Tribunal fédéral. Il conclut à ce que l'arrêt du 3 novembre 1981 soit réformé en ce sens que le loyer de l'appartement est réduit de 7% avec effet au 24 mars 1979, et que le loyer du garage est réduit de 14%, répartis à raison de 7% dès le 24 mars 1979 et de 7% dès le 24 septembre 1979.
1.- L'arrêt attaqué relève que les loyers litigieux se tiennent dans les limites des loyers usuels dans la localité et qu'ils sont dès lors présumés admissibles selon l'art. 15 al. 1 lettre a AMSL.
a) Ainsi que l'admet avec raison la cour cantonale, cette présomption légale n'est pas absolue et le juge peut s'en écarter s'il a des raisons sérieuses de penser que le loyer est néanmoins abusif, sur le vu d'indices résultant des allégations du preneur ou de l'étude du cas sous l'angle de l'art. 15 (ATF 103 II 48 s., 102 Ia 22). En l'espèce, les baisses du taux hypothécaire qui se sont régulièrement succédé entre 1975 et 1979 constituent précisément un élément important, qui autorise le juge à s'écarter de la présomption de l'art. 15 al. 1 lettre a AMSL et à examiner l'effet de ces baisses sur le niveau admissible des loyers.
b) L'application du critère du loyer comparatif dans le cadre d'une action en réduction du loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire suppose d'ailleurs que les loyers dits usuels aient été adaptés à cette baisse; l'art. 19 AMSL serait en effet illusoire si la requête d'un locataire pouvait être mise en échec du seul fait que le marché usuel n'a pas ou n'a que partiellement réagi à la diminution des frais (ATF 106 II 363 consid. 5d). Or, en l'espèce, non seulement on ne dispose d'aucun élément permettant de retenir que les loyers usuels mentionnés de façon toute générale ont été adaptés en fonction des baisses successives du taux hypothécaire, mais on peut très sérieusement en douter sur le vu des observations de la cour cantonale dans le cadre du présent recours; elle indique en effet que, à la différence de la défenderesse qui a baissé ses loyers de 7%, peu de propriétaires en ont fait autant à l'époque.
2.- A la différence du premier juge, qui était parti de la dernière hausse de loyer, au 24 mars 1975, la cour cantonale a considéré la fixation du loyer au 24 juin 1977 comme le moment déterminant pour la comparaison des anciennes et des nouvelles bases de calcul, au sens de la jurisprudence. Elle a donc pris comme base de comparaison non pas le taux hypothécaire de 6% existant en 1975, mais celui de 4 3/4% de juin 1977, calculant d'après cette base les effets sur le loyer de la baisse du taux hypothécaire invoquée par le locataire (4 1/4% en mars 1979 et 4% en septembre 1979). Elle a dès lors considéré comme justifiée, du fait de la baisse du taux hypothécaire, une réduction de loyer de 6,54% en mars 1979 et de 9,5% en septembre 1979. Compte tenu des facteurs de hausse, soit 1,24% en mars 1979 et 2,32% en septembre 1979 pour le maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques, et 2,28% à titre de hausse des coûts, elle a admis que la baisse de 7% accordée par la propriétaire dès septembre 1979 n'aboutissait pas à un loyer abusif. Quant au garage, la cour cantonale a considéré qu'il n'y avait pas lieu d'en baisser le loyer, étant donné que le montant total du loyer du garage et de l'appartement n'apparaissait pas comme abusif après la baisse du loyer de ce dernier accordée par la propriétaire.
Il faut entendre par dernière fixation du loyer, en dehors de la détermination du loyer en début de bail, la modification du loyer correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul. Sauf réserve expresse et précise de la part du bailleur - notification d'une hausse nettement limitée à un facteur déterminé, indication de facteurs précis de hausse dont il déclare faire abstraction - le loyer ainsi adapté est en effet censé apporter au bailleur une couverture normale de ses charges et un rendement convenable; il sert donc de base pour examiner si l'évolution ultérieure des charges justifie ou non une nouvelle adaptation.
Il n'est partant pas nécessaire d'examiner le grief du recours relatif à la non-prise en considération d'une pièce produite par la défenderesse, dont il ressortirait qu'aux yeux de celle-ci, le loyer n'avait pas été modifié en 1977.