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Timestamp: 2018-08-17 07:31:48+00:00
Document Index: 178027873

Matched Legal Cases: ["l'article 3", '§ 4', '§ 4', 'art. 3', '§4', 'art. 9', 'art. 11', 'art. 15', '§ 2', 'art. 11', 'art. 15', '§ 2', '§ 2', '§ 3', '§ 4', "l'article 3", '§ 4', 'art. 3', '§ 9', 'art. 11', '§2', '§4', "l'article 3", '§ 4', '§ 4']

﻿ Résiliation sans motif indemnités (Page 1) / Locations et baux / Pim.be
#2 21-09-2015 23:03:03
Il n'existe pas de telle résiliation, même avec indemnité, pour le nouveau propriétaire. Je ne sais pas où vous avez été cherché cela.
#3 21-09-2015 23:10:12
Donc, votre congé n'avait aucune valeur. Pire, un juge pourrait trouver que vous tentez d'abuser le pauvre locataire sans défense, et vous imposer de payer des dommages et intérêts. Genre 18 mois de loyer.
Si le locataire ne respecte pas la propreté, le calme de l'immeuble et provoque d'autres nuisances (lesquelles), vous pouvez lui rappeler son obligation d'occupation en bon père de famille par un recommandé bien senti. Il n'en fera sans doute rien. Vous pourrez alors lui envoyer une mise en demeure. Demandez à ce stade des courriers de la part des autres locataires, avec description des faits, comme témoignage.
Ensuite, action en justice de paix pour faire rompre le bail pour occupation 'pas en bon père de famille'.
Ceci dit, il est parfois possible de le mettre dehors plus facilement en agitant sous son nez une liasse de billet: tu me rends les clés et tu signes la fin du bail et le relevé, et tu reçois la liasse. Si tu veux pas la liasse, je connais 5 albanais (par exemple) qui seront contents de l'avoir...
#4 21-09-2015 23:15:49
Merci, mais je ne comprends pas, ce point est clairement mentionné dans un document téléchargeable au niveau du SPW (loi sur les loyers 14ème edition - mars 2013). Je vais essayer de le retrouver..
#5 21-09-2015 23:21:39
C'est de l'ordre du possible: c'est fou ce que les gens peuvent croire et écrire, même quand ils sont supposés être officiel.
Mais tout de même, c'est tellement n'importe quoi que je n'imagine pas que quelqu'un, fut-il fonctionnaire, écrive une bêtise pareille.
#6 21-09-2015 23:27:38
Voilà j'ai fais un rapide printscreen du document. Apparemment ce droit n'est valable que si le bien loué change de propriétaire et que le bail n'a pas de date certaine (ce qui est mon cas) mais ce droit n'est valable que 3 mois après le passage d'acte..
#7 21-09-2015 23:34:11
La date d'acquisition?
Le contenu du congé?
Nota: pour moi, la note "sans attendre la fin d'un triennat" est sans valeur. Mais c'est une interprétation intéressante vous trouvez dans ce fascicule (page 53). Je ne l'ai cependant jamais entendue.
Je suis curieux de lire ce qu'en pensent les éminents juristes...
#8 21-09-2015 23:40:50
Bail enregistré : non
Date de début de bail : 1er juin 2011
Date d'acquisition : 11 février 2015
Qu'entendez-vous par contenu du congé (désolé, je suis novice..)? Il a été notifié début mai 2015..
Je ne connais pas bien ce site (je me suis inscrit aujourd'hui) mais si il y a des juristes, je suis bien évidemment preneur de leur avis.
#9 21-09-2015 23:53:05
Vous êtes le bienvenu sur le site, évidemment.
Parmi les pimonautes, il en est qui, pour anonyme qu'ils sont, apportent régulièrement un avis pointu et circonstancié sur une question telle que vous la posez.
Si j'ai tort, j'aurai au moins appris quelque chose aujourd'hui...
(Et j'aurai bien fait de ne pas parier mon chapeau...)
#10 22-09-2015 00:00:04
Il n'y a plus qu'a attendre alors . Maintenant les lois changent tellement souvent qu'il n'est pas possible d'en connaître toutes les subtilités... J'en sais quelque chose je travaille dans le domaine de l'aménagement du territoire...
Merci néanmoins à vous pour vos réponses !
#11 22-09-2015 08:29:58
donner 9 mois de loyer à quelqu'un, qui, d'après vous est complètement dans son tort, c'est étonnant
je ne vois pas quel proprio ferait ça
#12 22-09-2015 10:25:58
Oui je sais, nous avons beaucoup réfléchi à ce sujet et la décision n'a pas été facile à prendre..
Mais c'est un petit loyer et l'immeuble est situé dans une zone en plein développement du côté de Charleroi. L'objectif est donc d'espérer à terme attirer une autre population plus aisée et donc d'augmenter les loyers. Mais selon moi pas possible à réaliser en gardant dans l'immeuble ce genre de locataire (même si il est vrai qu'il paye)...
#13 22-09-2015 10:42:17
Intéressant proscpectus. Mais il faut conserver à l'esprit qu'il s'agit d'une tentative de vulgarisation du droit afin de rendre celui-ci plus compréhensible (bien que la loi sur les baux d'habitation n'est pas trop mal rédigée en soi).
Je lis dans le message initial qu'il existe deux points en réalité distincts.
Le premier concerne l'indélicatesse du locataire. Le second, le droit du bailleur de mettre fin au bail.
Le bail, portant sur la résidence principale du locataire, a été conclu et est entré en vigueur le 1er juin 2011. Il s'agit donc d'un bail conclu ou réputé conclu pour neuf ans.
L'immeuble a été vendu en février 2015 (transcription de la vente). Si dans la rigueur des principes, les contrats conclus entre tiers ne sont pas opposables au nouveau propriétaire, le droit du bail d'habitation prévoit cependant une exception sur ce principe, à condition que le bail ait soit date certaine (essentiellement par l'effet de l'enregistrement), soit, s'il n'a pas date certaine, qu'il ait été conclu au moins trois mois avant la vente. Nous nous trouvons dans ce dernier cas d'espèce. L'acquéreur de l'immeuble se trouve dans ce cas et par l'effet de la loi, 'subrogé' au vendeur. Il doit alors respecter les termes du bail.
Je déduis des postes ci-dessus (ci-dessous - cela dépend de l'ordre) que le bailleur subrogé ne souhaite pas occuper personnellement les lieux ou les faire occuper par une personne de sa famille, ni qu'il souhaite y entreprendre des travaux d'une certaine importance (équivalent de 36 mois de loyer en principe). Ces deux motifs de congé doivent donc déjà être écartés (ils n'ont d'ailleurs pas été invoqués dans la lettre de congé).
Nous ne sommes pas à la fin du bail (31 mai 2020) non plus.
Subsiste donc, à mon avis, la faculté de mettre fin au bail prévue à l'article 3, § 4, de la loi du 20 février 1991 : " § 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Comme le congé est donné pour ce motif (art. 3, §4), celui ne pourra donc pas à mon avis produire ses pleins effets avant le 31 mai 2017. Une indemnité de 6 mois devra être payée au locataire (au lieu de 9 mois). Je ne pense pas que Pocni pourra contraindre juridiquement son locataire à partir sur base du congé actuel, du moins pas avant 2017.
Ce qui nous amène au premier volet du sujet, c'est-à-dire l'indélicatesse du locataire. A brûle-pourpoint, je pense qu'il faille ici distinguer les conséquences du comportement du locataire pour le bailleur et celles pour les autres locataires.
Pour agir sur base du défaut d'occupation en bon père de famille, il doit en résulter un dommage qui est propre au bailleur. Je pense essentiellement à une dégradation des lieux. Mais attention, l'obligation d'entretien et de réparations locatives s'apprécie en principe en fin de bail, lorsque le locataire doit restituer les lieux. Il faut donc que les dégradations soient à ce point importantes que le bailleur est en droit de craindre que son locataire ne pourra pas respecter son obligation de restitution en fin de bail. Avant d'agir en justice sur cette base, il faut d'abord adresser une mise en demeure sévère au locataire et bien détailler ce qu'on lui reproche, le dommage que cela vous a causé et en demander réparation. Ensuite, à défaut de réponse adéquate, vous serez mieux armé pour soutenir vos prétentions devant le juge.
Il sera plus difficile de faire valoir les troubles que subiraient les autres locataires de l'immeuble (bruits, odeurs, ...), car il s'agit d'un dommage qui ne vous est pas propre. Le Code civil prévoit d'ailleurs que le bailleur n'est pas tenu du trouble que des tiers apportent à la paisible jouissance des lieux auquel tout locataire peut prétendre. C'est donc à chaque occupant troublé qu'il appartient de se retourner contre le locataire indélicat pour obtenir réparation des troubles de jouissance.
Le tribunal de Bruxelles a toutefois fait une exception en jugeant que le propriétaire d'un immeuble à appartements multiples pouvait agir en justice contre un locataire malveillant qui, par son comportement, troublait très sérieusement ses voisins, alors que vis-à-vis du bailleur même, il était en règle (paiement des loyers, charges, entretien, ...). Il s'agit cependant d'une jurisprudence assez isolée.
Voici dans un mouchoir de poche quelques réflexions sur ce poste.
PIM, max11, Himura, rexou
#14 22-09-2015 11:09:47
Merci Gof pour cette réponse complète et argumentée.
Je me permets de corriger un lapsus de votre réponse: le bail doit avoir été conclu 6 mois avant l'acte, et non trois,
Extrait du Code Civil correspondant:
Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l'acte authentique), même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Il serait si simple d'exiger du propriétaire qu'il respecte le bail, écrit ou non, enregistré ou non, avec date certaine ou non, et de mettre les mêmes conditions pour tous d'un préavis de 6 mois, avec possibilité pour le futur propriétaire d'envoyer lui-même le congé avant l'acte de vente. La formule pourrait simplifier la vie de tout le monde.
Le législateur wallon sera-t-il intelligent sur ce point?
#15 22-09-2015 11:17:35
Je suis assez d'accord avec la jurisprudence du Tribunal de Bruxelles.
J'ai moi-même poursuivi, en qualité de syndic d'immeuble, un locataire pour occupation à problème. J'ai été débouté. Le juge m'a indiqué que c'était le propriétaire du bien qui devait mettre fin au bail et expulser le locataire. Et non le syndic, tiers à la relation, malgré l'acte de base qui donne "pouvoir de police" pour faire respecter le règlement de copropriété.
Ce jugement (jurisprudence?) du tribunal de Charleroi rejoint l'esprit du jugement de Bruxelles: le propriétaire peut mettre un locataire qui fiche le brin dehors.
Il contredit d'autre part la jurisprudence courante que le propriétaire n'a pas à répondre du trouble de jouissance causé par les autres occupants de l'immeuble. Et il argumente: comme les autres locataires ne sont pas partie à la relation contractuelle, ils n'ont donc pas qualité pour y mettre fin, même par voie de justice. Ils pourraient tout au plus demander des astreintes et des dommages et intérêts.
#16 22-09-2015 15:48:06
I. Le texte légal en ce qui concerne la transmission du bien loué : art. 9 du bail sur la résidenc de principale
Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation. (art. 11, 1°, L. 13.04.1997; applicable en cas de transfert de propriété survenu à partir du 31 mai 1997 – art. 15, 7ème alinéa, L. 13.04.1997)
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété. (art. 11, 2°, L. 13.04.1997; applicable en cas de transfert de propriété survenu à partir du 31mai 1997 – art. 15, 7ème alinéa, L. 13.04.1997)"
II. Lecture du texte légal
L'article 9 prévoit que l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation. Cependant, si le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation et si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins, des règles particulières sont applicables.
L’acquéreur peut cependant mettre fin au bail,
• à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété (période de notification du congé).
• pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4 (occupation personnelle, travaux, sans motifs).
• § 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement ...
• § 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie,...
• § 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
NOTE : l'article 3, § 4 de la loi sur le bail de résidence principale ne permet pas de déterminer avec exactitude et certitude le montant de l'indemnité due en cas de congé sans motifs donné au cours d'un triennat. Pour certains , en cas de congé donné au cours d'un premier triennat, il faudrait appliquer l'indemnité pour congé donné pour la fin du premier triennat ( 9 mois) tandis l'indemnité prévue pour résiliation anticipée pour la fin du deuxième triennat ( 6 mois) devrait s'appliquer en cas de congé donné au cours du second triennat) . Le calcul pourrait aussi se faire prorata temporis.
• moyennant un congé de trois mois notifié au preneur (durée du congé),
NOTE : l'acquéreur doit respecter un préavis de 3 mois; le préavis prend cours le premier mois du mois qui suit le mois durent lequel le congé est donné (L. sur le bail de résidence principale , art. 3, § 9)
• à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.
Attention : le locataire est en droit de demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles en application de l'art. 11 de la loi sur le bail de résidence principale même si le bailleur a mis fin au bail par congé.
III. Ceci étant dit, le problème soulevé porte exclusivement sur l'obligation ou non pour un (nouveau) propriétaire de devoir encore payer au locataire auquel il a signifié congé de lui devoir encore des indemnités s'il n'a pas libéré les lieux en temps voulu (aucune réponse à la question posée) et ne porte pas sur la problématique des troubles de voisinage.
Dernière modification par GT (22-09-2015 15:54:31)
#17 22-09-2015 16:16:28
Les réponses apportées antérieurement à votre intervention n'ont pas répondu à cette question, car le problème préalable est une notification inadéquate de résiliation du bail (les conditions légales n'étant apparemment pas réunies).
Il serait effectivement intéressant de savoir si l'indemnité reste due, dans l'hypothèse où elle aurait été due...
Par ailleurs, le discussion porte aussi sur les troubles de voisinage puisque, selon la question initiale: "Néanmoins, un des locataires posant de gros problèmes au sein de l’immeuble (propreté, nuisances sonores, etc.) "
#18 22-09-2015 17:06:46
Sur la possibilité de mettre fin au bail moyennant indemnité et sans raison, les conditions sont remplies, mais les avis sont mitigés...
En effet, il a un bail de plus de 6 mois non enregistré. Il peut mettre fin au bail moyennant préavis de 3 mois dans les conditions reprises aux §§2-3-4 de la loi sur les baux de résidence principale.
Selon GT, le texte ne dit pas qu'il faut attendre la fin d'un triennat. Il sous-entend que le fait d'attendre la fin d'un triennat n'est pas une condition et est supplantée par le texte "à tout mement" qu'on trouve dans le paragraphe qui concerne la transmission d'un bien loué.
Selon Gof, les conditions du §4 est d'attendre la fin d'un triennat. (Et selon moi aussi.)
L'interprétation de GT (et du fascicule de la Région Wallonne) est donc qu'on peut mettre fin au bail moyennant indemnité à tout moment (pendant les 3 mois qui suivent l'achat). D'ailleurs, si ce n'était pas le cas, quelle serait la différence avec un propriétaire normal?
Bref, il semble que la question reste ouverte.
#19 22-09-2015 17:23:59
pocni a écrit :
je comprends que vous souhaitiez son départ vu son comportement mais de là à payer pour qu'il parte , non, moi je l'aurais fait expulser d'une manière ou d'une autre
#20 22-09-2015 17:32:01
A mon sens, elle n'est pas ouverte.
Car pour pouvoir résilier dans les 3 mois à dater de l'acte, il faut que ce soit notamment pour occupation personnelle, ce qui n'est pas le cas, en l'espèce.
Et donc, comme indiqué par Gof: "Subsiste donc, à mon avis, la faculté de mettre fin au bail prévue à l'article 3, § 4, de la loi du 20 février 1991 : " § 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
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