Source: http://www.rechtsprechung.saarland.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=sl&Datum=2007-3&nr=1234&anz=57&pos=24&Frame=2
Timestamp: 2019-07-17 20:31:49
Document Index: 315637224

Matched Legal Cases: ['§ 5', '§ 4', '§ 4', '§ 178', '§ 125', '§ 540', '§ 242', '§ 178', '§ 987', '§ 818', '§ 50', '§ 50', '§ 50', '§ 50', '§ 535', '§ 125', '§ 311', '§ 313', 'BGH', 'BGH', '§ 311', 'BGH', '§ 311', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 4', '§ 2', 'BGH', '§ 5', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 4', '§ 94', '§ 313', '§ 242', 'BGH', '§ 242', '§ 178', '§ 812', '§ 97', '§ 41']

8 U 602/06 - 160
OLG Saarbrücken Urteil vom 22.3.2007, 8 U 602/06 - 160
Leistungsverfügung; Mietzahlungsanspruch: Formbedürftigkeit eines Mietvertrages wegen des Zusammenhangs mit einer notariell beurkundeten Ankaufsrechtsvereinbarung; Zulässigkeit des Erlasses einer Leistungsverfügung
I. Die Berufung der Verfügungsbeklagten gegen das am 22.9.2006 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken – 15 O 281/06 – wird zurückgewiesen.
III. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 444.823,98 EUR festgesetzt.
Die Verfügungsklägerin (nachfolgend: Klägerin) begehrt von der Verfügungsbeklagten (nachfolgend: Beklagte) im Wege einer Leistungsverfügung die Zahlung rückständiger sowie künftiger Miete.
Mit Kaufvertrag vom 17.8.1994 kaufte der D. e.V. von der Landeshauptstadt S. und der Bundesrepublik Deutschland das (damals noch unbebaute) Grundstück, auf dem die Beklagte heute ihren Sitz hat. In dem Kaufvertrag verpflichtete sich der D. e.V. strafbewehrt, bis zum 31.12.1996 auf dem Grundstück bauliche Anlagen für sich, die D. AG oder Tochtergesellschaften, an denen er oder die D. AG beteiligt ist, zu errichten und unter Ausschluss der Weiterveräußerung für die Dauer von 15 Jahren zu diesem Zweck zu nutzen.
Das Gebäude sollte von der Klägerin in eigener Verantwortung errichtet und finanziert werden, wobei die von der Klägerin aufzunehmenden Kredite durch die Mietzahlungen der Beklagten zurückgeführt werden sollten. Mit Gesellschaftsvertrag vom 12.8.1995 (GA 64 ff.) wurde die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, gegründet. Ihr alleiniger Zweck besteht nach dem Gesellschaftsvertrag in der Errichtung und Verwaltung des in Rede stehenden Gebäudes sowie dessen Vermietung an die Beklagte.
Mit notarieller Ankaufsrechtsvereinbarung vom 1.9.1995 (GA 206 ff.) verpflichtete sich der D. e.V. gegenüber der Klägerin, ihr das in Rede stehende Grundstück auf deren – nach Ablauf der mit der Stadt S. vereinbarten Haltefrist innerhalb von sechs Monaten auszuübendes – Verlangen zu einem festgelegten Kaufpreis zu verkaufen. Nach § 5 des Vertrags räumte die Klägerin für den Fall ihres Eigentumserwerbs der Beklagten ein dingliches Vorkaufsrecht ein, welches mit dem Tag der Beendigung des Mietvertrags zwischen der Klägerin und der Beklagten erlöschen sollte. Der Notar wies in der notariellen Urkunde darauf hin, dass der Vertrag nicht von ihm entworfen, sondern ihm von den Rechtsanwälten, , die allein von dem D. e.V. beauftragt worden waren, zugeleitet worden sei und die Beteiligten auf einer Beurkundung in dieser Form ohne jegliche Änderungen bestanden hätten.
Durch Gestattungsvertrag vom 5.10.1995 gestattete der D. e.V. der Klägerin, auf dem Grundstück das Gebäude mit Parkplätzen zu errichten. Dieser Vertrag beginnt nach der unter § 4 getroffenen Regelung mit Abschluss der Ankaufsrechtsvereinbarung und endet mit der in jener Vereinbarung vereinbarten Ausübungsfrist. Ferner heißt es in § 4, dass die Ausübung des Ankaufsrechts zu den in dem Ankaufsrechtsvertrag genannten Bedingungen zugleich die Entschädigung für diesen Gestattungsvertrag beinhalte.
Mit Mietvertrag vom 7.11.1995 (GA 15 ff.) vermietete die Klägerin das Grundstück einschließlich des von ihr noch zu errichtenden Büro- und Betriebsgebäudes für die Dauer von 30 Jahren mit Verlängerungsoption zu einem monatlichen Mietzins in Höhe von 125.000,-- DM (= 63.911,49 EUR) zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer an die Beklagte, eine Tochtergesellschaft des D. e.V.. In Ziffer 3 der Präambel zum Mietvertrag heißt es, dass das Zustandekommen der Ankaufsrechtsvereinbarung Voraussetzung für die Gültigkeit des Mietvertrags sei.
In der Folgezeit nahm die Klägerin einen Kredit über 16 Mio. DM auf und errichtete das Gebäude nach den Plänen des D. e.V.. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde in Vollzug gesetzt und die Beklagte leistete den vereinbarten Mietzins bis einschließlich Juni 2006.
Mit Schreiben der jetzigen Prozessbevollmächtigen der Beklagten vom 12.6.2006 (GA 41 ff.) äußerte der D. e.V. gegenüber der Klägerin die Ansicht, die Ankaufsrechtsvereinbarung, der Gestattungsvertrag und der Mietvertrag seien nichtig, da nur die Ankaufsrechtsvereinbarung, nicht aber die beiden anderen Verträge notariell beurkundet worden sind. Ab Juli 2006 stellte die Beklagte, die das Gebäude weiterhin unverändert nutzt, die Mietzahlung ein.
Die Klägerin hat behauptet, sie habe zur Erfüllung der ihr gegenüber der E. AG, bei der sie die Errichtung des in Rede stehenden Gebäudes finanziert habe, obliegenden Darlehensverpflichtungen keine weiteren Einnahmen als den von der Beklagten geschuldeten Mietzins. Ohne weitere Mietzahlung der Beklagten drohe ihr eine Darlehenskündigung, eine Zwangsversteigerung und der wirtschaftliche Ruin, in den die Beklagte sie treiben wolle, um günstig an das Gebäude zu kommen. Gesellschafter der Klägerin seien H. Z. zu 2/3 und M. K. zu 1/3. Am 25.5.2006 habe der frühere Gesellschafter K.- H. M. seinen gemäß Treuhandvertrag vom 12.8.1995 gehaltenen Gesellschaftsanteil von rund 1/3 an M. K. übertragen (GA 10). Nach Abzug der Tilgungsraten und sonstigen Verpflichtungen verblieben von den Mietzinseinnahmen 9.200,-- EUR monatlich, die das gesamte Einkommen des Gesellschafters Z. und seiner Ehefrau darstellten und von denen weitere Darlehensraten in Höhe von 4.180,-- EUR monatlich an die <Bankbezeichnung 1> gezahlt werden müssten.
die Beklagte im Wege der einstweiligen Verfügung zu verpflichten,
1. an die E. AG den Mietzins für den Monat Juli 2006 in Höhe von 63.911,49 EUR zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer in Höhe von derzeit 16% aus der Anmietung des Objekts, („D.-Gebäude“) zu zahlen;
2. an die E. AG ab einschließlich dem Monat August 2006 einen monatlichen Mietzins in Höhe von 63.911,49 EUR zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer in Höhe von derzeit 16% aus der Anmietung des Objekts, („D.-Gebäude“) zu zahlen.
Die Beklagte ist dem Antrag entgegengetreten. Sie hat die Auffassung vertreten, sie habe den Mietvertrag gemäß § 178 BGB wirksam widerrufen, da der Gesellschafter Z. der Klägerin zum Abschluss des Mietvertrags nicht allein vertretungsbefugt gewesen sei. Der Mietvertrag sei gemäß §§ 125, 311b BGB nichtig, da alle Verträge notariell hätten beurkundet werden müssen. Zudem fehle es auch am Verfügungsgrund.
Durch das angefochtene Urteil (GA 140 - 153), auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht die beantragte einstweilige Verfügung mit der Einschränkung erlassen, dass die Beklagte längstens bis einschließlich Dezember 2007 zur Zahlung der künftigen Miete verurteilt worden ist. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt:
Der Klägerin stehe ein Verfügungsanspruch zu. Die Beklagte sei weiterhin zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet. Wegen der einheitlichen Geschäftsidee bildeten Ankaufsrechtsvereinbarung, Gestattungsvertrag und Mietvertrag eine wirtschaftliche Einheit und die Ankaufsrechtsvereinbarung habe mit dem Miet- und dem Gestattungsvertrag stehen und fallen sollen. Die Beklagte sei jedoch nach § 242 BGB daran gehindert, sich auf die Formnichtigkeit des Mietvertrags zu berufen. Ihr sei eine besonders schwere Treuepflichtverletzung vorzuwerfen. Diese bestehe darin, dass die Beklagte wegen eines Formmangels, der auf einer von den von ihr bzw. dem D. e.V. beauftragten Rechtsanwälten ausgearbeiteten Vertragsgestaltung beruhe, ein von den Parteien und dem D. e.V. auf 30 Jahre zum beiderseitigen Vorteil angelegtes Großprojekt vorzeitig beenden wolle, um unter Inkaufnahme erheblicher Nachteile der Klägerin eigene wirtschaftliche Vorteile zu erzielen. Die Beklagte habe den Mietvertrag auch nicht wirksam nach § 178 BGB widerrufen. Wegen der Errichtung des Gebäudes durch die Klägerin und der beanstandungsfreien Durchführung des Mietvertrags über nahezu 10 Jahre bestehe kein Zweifel, dass der Gesellschafter M. bzw. die Treugeberin K. mit diesem Vertrag einverstanden gewesen seien, so dass der Widerruf durch die Beklagte im Jahr 2006 zu spät erfolgt sei.
Es bestehe auch ein ausreichender Verfügungsgrund. Die besonderen Voraussetzungen für den Erlass einer Leistungsverfügung lägen vor. Es bestehe eine hohe, mit an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit für das Obsiegen der Klägerin im Hauptsacheverfahren. Die Verweisung auf einen nachträglichen Schadensersatzanspruch sei ihr nicht zuzumuten. Aufgrund der eidesstattlichen Versicherung ihres Geschäftsführers stehe fest, dass sie ohne weitere Mietzinszahlung ihrer Darlehensverpflichtung gegenüber der finanzierenden Bank nicht nachkommen könne. Angesichts der Ratenhöhe entstehe schnell ein so hoher Rückstand, dass die finanzierende Bank zur Darlehenskündigung und Verwertung ihrer Sicherheiten veranlasst werde. Für die Beklagte bestehe durch den Erlass der einstweiligen Verfügung lediglich das Risiko, ihren bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Rückgewähr des gezahlten Mietzinses wegen Zahlungsunfähigkeit nicht mehr durchsetzen zu können. Im Falle der Vertragsnichtigkeit sei die Beklagte jedoch als Besitzerin gegenüber dem D. e.V. als Eigentümer nach § 987 BGB zum Nutzungsersatz in Höhe des Mietzinses verpflichtet. Der D. e.V. sei gegenüber der Klägerin nach § 818 Abs. 1 BGB seinerseits zur Nutzungsherausgabe in gleicher Höhe verpflichtet. Ein wirtschaftlicher Schaden würde der Beklagten und dem D. e.V. nicht entstehen.
Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte ihren erstinstanzlichen Zurückweisungsantrag weiter. Sie macht geltend, das Landgericht werfe ihr zu Unrecht eine besonders schwere Treuepflichtverletzung vor. Zudem fehle es am Verfügungsgrund.
Die Beklagte beantragt (GA 196, 273),
den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung unter Abänderung des angefochtenen Urteils zurückzuweisen.
Die Klägerin beantragt (GA 240, 273),
Sie ist der Auffassung, der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sei nicht formunwirksam. Im Übrigen verteidigt sie das angefochtene Urteil und tritt der Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihrer früheren Argumente entgegen.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 15.3.2007 (GA 273 f.) Bezug genommen.
Der Antrag auf Erlass einer Leistungsverfügung ist zulässig. Allerdings hat die Klägerin den geltend gemachten Anspruch nach ihrem eigenen Vorbringen in der Antragsschrift vom 16.8.2006 (Seite 3 = GA 3) sicherungshalber an die E. AG abgetreten. Die Klägerin ist jedoch zur Geltendmachung des fremden Rechts im eigenen Namen befugt. Die Voraussetzungen der gewillkürten Prozessstandschaft liegen vor. Die Klägerin klagt erkennbar in Prozessstandschaft, weshalb es nicht erforderlich ist, dass sie sich ausdrücklich auf die ihr erteilte Ermächtigung der Rechtsinhaberin beruft (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 26. Aufl., Vor § 50 Rdnr. 47). Von der Erteilung der Ermächtigung durch die E. AG, die auch stillschweigend möglich ist und sich auch durch Auslegung ergeben kann (vgl. Zöller/Vollkommer, a. a. O., Vor § 50 Rdnr. 45), ist hier auszugehen. Denn die E. AG hat der Klägerin ausweislich der als Anlage K 7 zur Antragsschrift vorgelegten Mietabtretungserklärung (GA 38) die Einziehungsbefugnis überlassen und diese – wie sich aus dem an den D. e.V. gerichteten Schreiben der E. AG vom 25.7.2006 (Anlage K 14 zur Antragsschrift = GA 62) ergibt – auch nicht widerrufen. Das schutzwürdige rechtliche Eigeninteresse der Klägerin an der Geltendmachung des fremden Rechts im eigenen Namen ergibt sich aus ihrer Stellung als Sicherungsgeberin (vgl. Zöller/Vollkommer, a. a. O., Vor § 50 Rdnr. 49). Zu Recht verlangt die Klägerin daher auch Leistung an die Rechtsinhaberin (vgl. Zöller/Vollkommer, a. a. O., Vor § 50 Rdnr. 53).
Das Landgericht hat der Klägerin mit Recht im Wege einer Leistungsverfügung die begehrte Miete zugesprochen. Der hierfür erforderliche Verfügungsanspruch besteht ebenso wie der notwendige Verfügungsgrund.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der monatlichen Miete ab Juli 2006 in Höhe von 63.911,49 EUR zuzüglich Umsatzsteuer aus dem zwischen den Parteien am 7.11.1995 geschlossenen Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.
1. Der Mietvertrag ist nicht nach den §§ 125 Satz 1, 311b Abs. 1 Satz 1 BGB nichtig. Denn er bedurfte entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht der notariellen Beurkundung.
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf ein Vertrag, der – wie im Streitfall der Mietvertrag – als solcher dem Formgebot des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB (früher: § 313 Satz 1 BGB) nicht unterliegt, dann der notariellen Beurkundung, wenn er mit dem Grundstücksgeschäft im Sinne dieser Vorschrift eine rechtliche Einheit bildet. Eine solche rechtliche Einheit ist dann anzunehmen, wenn die Verträge nach dem Willen der Vertragsparteien derart voneinander abhängen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Die Einheitlichkeit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Rechtgeschäfte – wie hier – verschiedenen juristischen Geschäftstypen angehören und an ihnen zum Teil verschiedene Personen beteiligt sind. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitlichkeitswillen erkennen lässt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vorliegen (vgl. BGH NJW 1981, 274, 275; NJW 1984, 869, 870; NJW 1987, 1069; NJW 2000, 951). Ob ein Einheitlichkeitswille der Beteiligten vorhanden ist, ist unter Berücksichtigung der Interessen der Vertragsschließenden und ihres erklärten Willens mit Rücksicht auf die Verkehrssitte zu ermitteln (vgl. BGH NJW 1987, 1069, 1070). Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass der Normzweck des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) nur berührt ist, wenn nach dem Willen der Parteien des Grundstücksgeschäfts dieses nur Geltung zusammen mit einem anderen Geschäft haben soll (vgl. BGH NJW 1987, 1069). Die Erstreckung des Formgebots des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auf das verbundene, als solches nicht beurkundungsbedürftige Geschäft ist daher nur dann gerechtfertigt, wenn das Grundstücksgeschäft von ihm abhängt, nicht aber im umgekehrten Fall der einseitigen Abhängigkeit des an sich nicht formbedürftigen Geschäfts vom Grundstücksgeschäft; im letzteren Fall bleibt das weitere Geschäft formfrei gültig (vgl. BGH NJW 2000, 951 f.; NJW 2001, 226 f. Rdnr. 19, zit. nach juris; NJW 2002, 2559 f. Rdnr. 13 ff., zit. nach juris).
b) Im Streitfall kann nicht festgestellt werden, dass nach dem Willen der Parteien der notariellen Ankaufsrechtsvereinbarung vom 1.9.1995 diese von dem Zustandekommen des Mietvertrags zwischen der Klägerin und der Beklagten abhängig sein sollte.
aa) Gegen die Annahme, die Ankaufsrechtsvereinbarung habe von dem Mietvertrag abhängen sollen, spricht bereits der erklärte Wille der Klägerin und des D. e.V.. Die Niederlegung mehrerer selbstständiger Verträge in verschiedenen Urkunden begründet die tatsächliche Vermutung, dass die Verträge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen (vgl. BGH NJW 1980, 829, 830; NJW 1981, 274, 275; NJW 1987, 1069; NJW-RR 2003, 1565, 1566). Diese Vermutung hat die Beklagte nicht widerlegt.
(1) Gegen einen Verknüpfungswillen spricht zunächst – über das Vorliegen getrennter Vertragsurkunden hinaus – der Umstand, dass die Ankaufsrechtsvereinbarung nicht zwischen den Parteien, sondern zwischen der Klägerin und dem D. e.V. geschlossen worden ist (vgl. BGH NJW 1987, 1069).
(2) Zwar waren sowohl der Mietvertrag zwischen den Parteien vom 7.11.1995 als auch der Gestattungsvertrag zwischen der Klägerin und dem D. e. V. vom 5.10.1995 vom Zustandekommen der Ankaufsrechtsvereinbarung zwischen der Klägerin und dem D. e. V. abhängig. Denn nach Ziffer 3. Satz 4 Halbsatz 2 der Präambel zum Mietvertrag ist das Zustandekommen dieser Vereinbarung Voraussetzung für die Gültigkeit des Mietvertrags. § 4 Absatz 1 des Gestattungsvertrags bestimmt, dass dieser Vertrag mit Abschluss des Ankaufsrechtsvertrags beginnt und mit der in § 2 des Ankaufsrechtsvertrags vereinbarten Ausübungsfrist endet.
(3) An einer vergleichbaren Regelung in der zwischen der Klägerin und dem D. e.V. geschlossenen notariellen Ankaufsrechtsvereinbarung fehlt es jedoch. Sind aber sowohl der Mietvertrag als auch der Gestattungsvertrag ausdrücklich von dem Zustandekommen der Ankaufsrechtsvereinbarung abhängig gemacht worden, spricht das Unterbleiben einer entsprechenden Regelung in der Ankaufsrechtsvereinbarung dafür, dass dies bewusst geschehen ist. Das gilt umso mehr deshalb, weil – wie sich aus dem Hinweis des Notars auf Seite 8 der notariellen Urkunde ergibt – die Ankaufsrechtsvereinbarung auf einem unverändert übernommenen Entwurf des Rechtsanwaltsbüros, das allein von dem D. e.V. mandatiert worden ist, beruht. Vor diesem Hintergrund erscheint die Annahme, ein Hinweis auf die Abhängigkeit der Ankaufsrechtsvereinbarung vom Zustandekommen des Mietvertrags sei versehentlich unterblieben, lebensfremd.
(4) Nichts anderes ergibt sich aus der von der Beklagten in ihrem erstinstanzlichen Schriftsatz vom 31.8.2006 dargestellten Entstehungsgeschichte der in Rede stehenden Verträge. Danach wurden zwar der zunächst vorläufig am 24.8.1995 unter der Bedingung der Zustimmung des Aufsichtsrats der Beklagten geschlossene Mietvertrag und die seitens des D. e.V. durch eine Notariatsangestellte als Vertreterin ohne Vertretungsmacht zunächst lediglich schwebend unwirksam geschlossene notarielle Ankaufsrechtsvereinbarung am selben Tag, dem 29.9.1995, durch den Aufsichtsrat der Beklagten einerseits und den Vorstand des D. e.V. andererseits genehmigt und daraufhin der Mietvertrag auf den 7.11.1995 datiert. Das erklärt jedoch noch nicht, warum der Wille zur rechtlichen Abhängigkeit der Ankaufsrechtsvereinbarung vom Mietvertrag, wenn er vorhanden gewesen wäre, in dieser im Gegensatz zu den beiden übrigen Verträgen keinen Niederschlag gefunden hat, zumal in dem nach den Genehmigungserklärungen vom 29.9.1995 abgeschlossenen Gestattungsvertrag vom 5.10.1995 ausdrücklich zum Ausdruck gebracht worden ist, dass dessen Gültigkeit vom Zustandekommen der Ankaufsrechtsvereinbarung abhängen soll. Die Frage der Formbedürftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig (vgl. BGH NJW 2002, 2259 f. Rdnr. 15, zit. nach juris).
(5) Hinzu kommt, dass die in der notariellen Ankaufsrechtsvereinbarung getroffenen Regelungen gegen die Annahme sprechen, diese habe mit dem Mietvertrag stehen und fallen sollen. Nach § 5 dieser Vereinbarung soll das der Beklagten von der Klägerin für den Fall, dass die Klägerin im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen wird, einzuräumende dingliche Vorkaufsrecht mit dem Tag erlöschen, an dem der Mietvertrag zwischen den Parteien endet. Haben die Parteien der Ankaufsrechtsvereinbarung aber im Bewusstsein eines zwischen der Klägerin und der Beklagten bereits abgeschlossenen oder noch abzuschließenden Mietvertrags der Beklagten lediglich ein durch die Laufzeit des Mietvertrags begrenztes Vorkaufsrecht eingeräumt, so zeigt dies gerade, dass sie die Vereinbarung über das Ankaufsrecht der Klägerin nicht von der Existenz des Mietvertrags zwischen dieser und der Beklagten abhängig machen wollten.
bb) Schließlich kann auch unter Berücksichtigung der Interessenlage der Klägerin einerseits sowie des D. e.V. andererseits nicht davon ausgegangen werden, dass die zwischen ihnen geschlossene Ankaufsrechtsvereinbarung von dem Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten abhängig sein sollte.
(1) Zwar besteht zwischen Ankaufsrechtsvereinbarung, Gestattungsvertrag und Mietvertrag ein tatsächlicher, insbesondere wirtschaftlicher Zusammenhang. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang liegt vor, wenn das eine Geschäft für das andere Anlass war oder dieses erst ermöglicht hat (vgl. BGH NJW-RR 2003, 1565, 1566). Der D. e.V. hatte sich in dem mit der Landeshauptstadt S. am 17.8.1994 geschlossenen Kaufvertrag über das in Rede stehende Grundstück dazu verpflichtet, eine Betriebsstätte für sich, die D. AG oder Tochtergesellschaften zu errichten und unter Ausschluss der Weiterveräußerung für die Dauer von 15 Jahren in diesem Sinne zu nutzen. Die Klägerin sollte das Gebäude errichten. Hierzu schloss sie mit dem D. e.V. den Gestattungsvertrag. Die Kosten für die Errichtung sollten durch einen von der Klägerin aufzunehmenden Kredit finanziert werden, der aus den Mieteinnahmen der Vermietung des Gebäudes an die Beklagte zurückgeführt werden sollte. Ferner sollte die Klägerin das Eigentum an dem Grundstück nach Ablauf der Bindungsfrist des D. e.V. aus dem Kaufvertrag mit der Landeshauptstadt S. erwerben können (Ankaufsrechtsvereinbarung).
(2) Dieser wirtschaftliche Zusammenhang reicht jedoch nicht aus, die rechtlich maßgebliche Abhängigkeit der Ankaufsrechtsvereinbarung von dem Mietvertrag zu begründen (vgl. BGH NJW 2002, 2559 f. Rdnr. 17, zit. nach juris). Ein wirtschaftlicher Zusammenhang kann allenfalls ein entscheidendes Indiz auch für die rechtliche Einheit der Verträge sein (vgl. BGH NJW 1987, 1069). Davon kann aber im Streitfall unter Würdigung der beiderseitigen Interessenlage nicht ausgegangen werden.
Für die Klägerin bestand kein Anlass, die Vereinbarung über das Ankaufsrecht von dem Mietvertrag abhängig zu machen. Diese Vereinbarung gewährte der Klägerin lediglich ein Recht, von dem sie Gebrauch machen konnte, jedoch nicht Gebrauch machen musste.
Aber auch aus der Sicht des D. e.V. bestand keine Notwendigkeit, die Ankaufsrechtsvereinbarung von dem Mietvertrag abhängig zu machen. Zwar war der D. e.V. an dem Abschluss eines langfristigen Mietvertrags zwischen der Klägerin und der Beklagten deshalb interessiert, weil die dort von der Klägerin als Vermieterin übernommenen Verpflichtungen die Einhaltung der dem D. e.V. gegenüber der Landeshauptstadt S. aus dem Kaufvertrag vom 17.8.1994 obliegenden Verpflichtungen gewährleistete. Insofern mag der Mietvertrag auch Anlass für den Abschluss der Ankaufsrechtsvereinbarung gewesen sein. Gleichwohl können die von der Klägerin in dem Mietvertrag übernommenen Verpflichtungen nicht als Voraussetzung für den Abschluss der Ankaufsrechtsvereinbarung angesehen werden. Vielmehr war – wie die Parteien des Gestattungsvertrags dies in dessen § 4 Abs. 2 zum Ausdruck gebracht haben – die Ankaufsrechtsvereinbarung als Entschädigung dafür gedacht, dass die Klägerin auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude errichten würde, dessen Eigentümer gemäß § 94 BGB der D. e.V. werden würde. Hätte die Klägerin ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt, insbesondere das an die Beklagte vermietete Gebäude nicht errichtet, hätte sich der D. e.V. zwar, wenn er nicht gegenüber der Landeshauptstadt S. hätte vertragsbrüchig werden wollen, nach einem anderen Investor für die Errichtung des Gebäudes umsehen müssen. Hieran wäre er jedoch durch die mit der Klägerin geschlossene Ankaufsrechtsvereinbarung nicht gehindert gewesen. Denn die Errichtung des Gebäudes durch die Klägerin war Geschäftsgrundlage der Ankaufsrechtsvereinbarung, so dass der D. e.V., wenn die Klägerin das Gebäude nicht errichtet hätte, nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (nunmehr: § 313 BGB) die Auflösung der Ankaufsrechtsvereinbarung hätte verlangen können. Selbst wenn der D. e.V. diesen Weg nicht hätte beschreiten wollen, hätte er mit einem neuen Investor eine inhaltsgleiche Ankaufsrechtsvereinbarung schließen und durch einen späteren Vertrag erfüllen können, ohne sich hierdurch gegenüber der Klägerin schadensersatzpflichtig zu machen. Denn ein Schadensersatzbegehren der selbst vertragsbrüchig gewordenen Klägerin wäre jedenfalls treuwidrig gewesen.
cc) Kann somit allenfalls ein Interesse des D. e.V. daran bestanden haben, die Ankaufsrechtsvereinbarung von dem Mietvertrag abhängig zu machen, so spricht jedenfalls der Umstand, dass die Ankaufsrechtsvereinbarung, die auf dem unveränderten Entwurf der von dem D. e.V. beauftragten Rechtsanwälte beruht, keinen entsprechenden Willen zum Ausdruck gebracht hat, und es auch an sonstigen Anhaltspunkten fehlt, die einen Abhängigkeitswillen des D. e.V. erkennen lassen, dagegen, dass der D. e.V. den Willen hatte, die Ankaufsrechtsvereinbarung von dem Mietvertrag abhängig zu machen. Erst Recht ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin einen solchen Willen des D. e.V. hingenommen oder gar anerkannt hat.
2. Aber auch dann, wenn von der Formnichtigkeit des Mietvertrags auszugehen wäre, könnte die Berufung der Beklagten keinen Erfolg haben. In diesem Fall wäre es der Beklagten – wie das Landgericht zutreffend angenommen hat – gemäß § 242 BGB ausnahmsweise verwehrt, sich auf die Formnichtigkeit des Mietvertrags zu berufen.
a) Das Landgericht ist insoweit von zutreffenden rechtlichen Voraussetzungen ausgegangen. Hiernach muss das Scheitern des Rechtsgeschäfts an dem Formmangel zu einem Ergebnis führen, das für die betroffene Partei nicht nur hart, sondern schlechthin untragbar ist. Diese Voraussetzung erfüllen insbesondere zwei Fallgruppen, nämlich zum einen die Fälle der Existenzgefährdung des einen Teils und zum anderen die Fälle einer besonders schweren Treuepflichtverletzung des anderen Teils (vgl. BGH NJW 1983, 563, 564; NJW 1987, 1069, 1070; NJW 2004, 3330, 3331 f.).
b) Das Landgericht hat einen besonders schweren Treuepflichtverstoß der Beklagten zu Recht und mit zutreffender Begründung bejaht.
aa) Die Parteien sowie der D. e.V. haben die in Rede stehenden Verträge für mehr als 10 Jahre als wirksam behandelt. Die Beklagte zieht aus dem – unterstellt nichtigen – Mietvertrag erhebliche finanzielle Vorteile. Sie nutzt die Mieträume, ohne hierfür Miete zu zahlen, weiter. Zudem hat sie einen Teil der Räume in dem in Rede stehenden Gebäude zu einer monatlichen Miete in Höhe von 18.387,93 EUR, die sie vereinnahmt, untervermietet. Schließlich beruhen die Verträge – wie das Landgericht zutreffend angenommen hat – auf von der Beklagten bzw. dem D. e.V. mit Hilfe von ihnen allein beauftragter Rechtsanwälte ausgearbeiteter Vertragsentwürfe. Dem steht auch nicht entgegen, dass – wie die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung geltend macht – der Geschäftsführer der Klägerin und der ehemalige technische Leiter der Beklagten das Geschäftsmodell „ausheckten“. Das ändert nichts daran, dass die Beklagte bzw. der D. e.V. die konkrete Vertragsgestaltung übernommen haben. Schließlich ist der Beklagten bekannt, dass die Klägerin aus den Mieterträgen den von ihr aufgenommenen Kredit über 16 Mio. DM zurückzuführen hat.
bb) Vor diesem Hintergrund stellt es einen erheblichen Verstoß gegen die Treuepflicht dar, wenn die Beklagte ein auf 30 Jahre zum beiderseitigen Vorteil angelegtes Großprojekt unter Berufung auf die Formnichtigkeit des Mietvertrags und unter Inkaufnahme erheblicher finanzieller Nachteile für die Klägerin vorzeitig zum Scheitern zu bringen versucht. Ein plausibler Grund für das Verhalten der Beklagten ist nicht ersichtlich. Sie hat ein erhebliches Interesse daran, das an sie vermietete Gebäude weiterhin zu nutzen. Dass sie anderweitig kostengünstiger Räume anmieten könnte, hat die Beklagte nicht behauptet. Zudem ist sie ihrer Untermieterin zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet. Die Annahme des Landgerichts, es gehe der Beklagten bzw. dem D. e. V. in Wirklichkeit darum, über eine Kündigung des Darlehensvertrags gegenüber der Klägerin durch die E. AG und das Betreiben der Zwangsversteigerung des Grundstücks durch die – grundpfandrechtlich gesicherte –E. AG, was diese in ihrem an den D. e. V. gerichteten Schreiben vom 25.7.2006 angekündigt hat, kostengünstig unbelastetes Eigentum zu erlangen, ist unter den gegebenen Umständen nahe liegend.
c) Der Verstoß gegen § 242 BGB ist darüber hinaus auch aus dem Gesichtspunkt der Existenzgefährdung der Klägerin zu bejahen. Der Gesellschaftszweck der Klägerin besteht ausweislich des Gesellschaftsvertrags vom 12.8.1995 ausschließlich in der Errichtung, Verwaltung und langfristigen Vermietung des in Rede stehenden Gebäudes an die Beklagte. Durch die eidesstattliche Versicherung des Geschäftsführers der Klägerin vom 16.8.2006 ist glaubhaft gemacht, dass die Mieteinnahmen die einzigen Einnahmen der Klägerin darstellen, hieraus die Tilgung des bei der E. AG bestehenden Darlehens erfolgt und der Gesellschaft sonstige Mittel nicht zur Verfügung stehen. Die hiergegen von der Beklagten in ihrer Berufungsbegründung vorgebrachten Einwendungen greifen nicht durch. Die in der eidesstattlichen Versicherung gewählten Formulierungen legen weder den Verdacht nahe, die Klägerin verfüge noch über andere Mittel zur Tilgung des Darlehens noch ist der Vortrag der Klägerin „unglaubwürdig“. Dass die Kündigung dieses Darlehens droht, weil das Darlehen seit Ausbleiben der Mietzahlungen durch die Beklagte nicht mehr bedient wird, ergibt sich aus dem Schreiben der E. AG vom 25.7.2006 (Anlage K 14 = GA 62 f.) und dem unstreitigen Vorbringen des Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom 8.9.2006 (GA 133). Dass eine – wie sich aus den Schreiben der E. AG vom 11.7.2006 (GA 59 f.) und vom 8.8.2006 (GA 61) ergibt – monatliche Kreditrückführungsverpflichtung in Höhe von mehr als 50.000,-- EUR bei Ausbleiben der Mieten der Beklagten für die Klägerin unter diesen Umständen rasch existentielle Ausmaße annimmt, liegt auf der Hand. Darüber hinaus ist durch die eidesstattliche Versicherung des Geschäftsführers der Klägerin glaubhaft gemacht, dass sich das Ausbleiben der Mietzahlungen durch die Beklagte auch für ihn persönlich als existenzgefährdend darstellt. Danach muss er aus den nach Abzug der Verbindlichkeiten der Klägerin verbleibenden Mieterträgen seinen sowie den Lebensunterhalt seiner Ehefrau bestreiten.
3. Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird, hat das Landgericht auch angenommen, die Beklagte habe den von dem Geschäftsführer der Klägerin als Vertreter ohne Vertretungsmacht abgeschlossenen Mietvertrag infolge vorheriger Genehmigung durch den weiteren Gesellschafter bzw. die Treugeberin nicht wirksam nach § 178 BGB widerrufen. Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung auch nicht mehr.
Das Landgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung das Vorliegen der besonderen Voraussetzungen für den Erlass einer Leistungsverfügung bejaht.
1. Im rechtlichen Ausgangspunkt ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die in dem Erlass einer Leistungsverfügung liegende rechtliche Vorwegnahme der Hauptsacheentscheidung voraussetzt, dass der Kläger sich in einer Notlage befindet oder ihm eine solche droht, er also dringend auf die Erfüllung seines Anspruchs angewiesen ist, er mit hoher bis an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit im Hauptsacheverfahren obsiegen wird und unter Abwägung der beiderseitigen Belange, insbesondere des dem Kläger aus der Nichterfüllung entstehenden oder drohenden Schadens einerseits und des von dem Beklagten aus der sofortigen Erfüllung zu erwartenden Schadens andererseits, das Interesse des Klägers daran, dass ihm der Anspruch bereits im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes zuerkannt wird, überwiegt (vgl. OLG Düsseldorf MMR 2004, 618, 619 f.).
2. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das Landgericht im Streitfall zu Recht bejaht.
a) Die Berechtigung des von der Klägerin geltend gemachten Mietzinsanspruchs ist unabhängig davon, ob man den Mietvertrag bereits für nicht formbedürftig oder aber – wie das Landgericht – die Berufung der Beklagten auf die Formnichtigkeit für treuwidrig hält, nach den vorstehenden Ausführungen eindeutig. Die an eine Notlage zu stellenden Anforderungen sind daher geringer als im Falle einer nicht völlig zweifelsfreien Rechtslage (vgl. OLG Düsseldorf MMR 2004, 618, 620).
b) Dass die Klägerin sich in einer Notlage befindet, hat diese hinreichend glaubhaft gemacht. Insoweit wird zunächst auf die vorstehenden Ausführungen zur Existenzgefährdung der Klägerin (unter I. 2. c)) Bezug genommen. Der ihr bei weiterem Ausbleiben der Mietzahlungen der Beklagten infolge der dann drohenden Kündigung des Darlehens entstehende Schaden steht außer Verhältnis zu dem Schaden, den die Beklagte bei sofortiger Erfüllung zu erwarten hat. Sie nutzt weiterhin ein ihr nicht gehörendes Gebäude und hat Räume in diesem Gebäude teilweise untervermietet, woraus sie Mieteinnahmen bezieht. Die Beklagte erhält daher für die Mietzahlung an die Klägerin eine entsprechende Gegenleistung. Die Nutzung des Gebäudes wäre für die Beklagte selbst dann nicht kostenfrei, wenn sie im Falle ihres Obsiegens im Hauptsacheverfahren von der Klägerin die gezahlten Mieten nach Bereicherungsrecht zurückverlangen könnte. In diesem Fall könnte nämlich die Klägerin ihrerseits von der Beklagten nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen Wertersatz in Höhe der von der Beklagten rechtsgrundlos erlangten Nutzungen geltend machen (§§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 818 Abs. 2 BGB). Dafür, dass dieser Anspruch geringer ausfiele als der Anspruch der Beklagten auf Rückerstattung der gezahlten Mieten bzw. sich bei einer Saldierung ein Anspruch zu Gunsten der Beklagten ergäbe, fehlen jegliche Anhaltspunkte. Die Zahlungsunfähigkeit der Klägerin wäre für die Beklagte daher kein wirtschaftlicher Schaden. Welche Rechtsfolgen die Beklagte aus dem von der Klägerin geschlossenen Kauf- und Übertragungsvertrag vom 30.5.2006, zu dem der D. e.V. die erforderliche Zustimmung verweigerte, zu ihren Gunsten herleiten möchte, ist nicht ersichtlich, zumal die Klägerin in ihrer Berufungserwiderung unbestritten vorgetragen hat, dass der vereinbarte Kaufpreis zur Rückführung der von der Klägerin aufgenommenen Darlehen ausgereicht hätte. Unter diesen Umständen ist der Klägerin ein Zuwarten bei der Durchsetzung ihres Anspruchs oder eine Verweisung auf die spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen nicht zuzumuten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Streitwertfestsetzung aus den §§ 41 Abs. 1, 53 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GKG, 3 ZPO.