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Timestamp: 2016-10-27 13:04:36+00:00
Document Index: 34610386

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 46', 'art. 32', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 262', 'art. 27', 'art. 271', 'art. 262', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 262', 'art. 262', 'ATF ', 'in fine', 'ATF ', 'art. 262', 'art. 63', 'art. 27', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 101', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 271', 'art. 64', 'art. 156']

4C.155/2000 (30.08.2000)
Soci�t� Immobili�re X.________, d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Christian Buonomo, avocat � Gen�ve,
les �poux R.________, demandeurs et intim�s, repr�sent�s par Me Pierre R�ttimann, avocat � Gen�ve;
(contrat de bail; annulation de cong�; sous-location)
A.- Le 28 octobre 1985, la Soci�t� immobili�re X.________ a conclu un contrat de bail � loyer avec sieur R.________. Il portait sur un appartement de trois pi�ces avec chambrette situ� � Gen�ve, que le locataire occupait depuis le 21 avril 1977.
�tabli pour une dur�e d'une ann�e du 1er novembre 1985 au 31 octobre 1986, le bail �tait renouvelable d'ann�e en ann�e, sauf r�siliation donn�e trois mois avant l'�ch�ance.
Le loyer mensuel s'�levait en dernier lieu � 645 fr.
Par avenant du 30 juin 1990, le bail a �t� transf�r� aux noms des �poux R.________, � la suite de leur mariage.
Le 7 mars 1997, les �poux R.________ ont sous-lou� l'appartement � dame A.________ � partir du 1er avril 1997 pour une dur�e ind�termin�e. Le loyer a �t� fix� � 645 fr.
par mois charges comprises. Le bail pouvait �tre r�sili� quatre fois l'an, en novembre, f�vrier, mai et ao�t, moyennant un pr�avis de trois mois.
Le 10 mars 1997, les locataires ont demand� � la soci�t� Y.________, qui repr�sentait la bailleresse, l'autorisation de sous-louer l'appartement, en lui transmettant le bail de sous-location.
Il s'en est suivi un �change de courriers entre la soci�t� Y.________ et les �poux R.________. La r�gie n'admettait une sous-location que pour une ann�e au maximum et souhaitait conna�tre la dur�e de l'absence des locataires; ceux-ci persistaient pour leur part dans leur volont� de sous-louer l'appartement.
Par lettre du 4 juin 1997, la soci�t� Y.________ a pris note que l'appartement litigieux serait occup� par dame A.________ jusqu'� la fin ao�t 1997 et a indiqu� qu'elle reprendrait contact avec les locataires au d�but du mois de septembre 1997.
Le 24 f�vrier 1998, la soci�t� Y.________ a relanc� les locataires pour conna�tre leurs intentions au sujet de la sous-location. Ceux-ci ont r�pondu, le 7 mars 1998, que la situation n'avait pas �volu� depuis l'�t� pr�c�dent et qu'ils ne manqueraient pas de signaler � la r�gie tout changement.
Le 31 mars 1998, la soci�t� Y.________ a inform� les �poux R.________ que la soci�t� propri�taire souhaitait disposer de tout objet pouvant devenir disponible dans son immeuble, de sorte qu'elle ne pouvait tol�rer la sous-location. La bailleresse �tait pr�te � accepter une r�siliation anticip�e du bail moyennant un pr�avis de 30 jours pour le quinze ou la fin d'un mois.
Le 18 avril 1998, les locataires ont confirm� que, pour des raisons personnelles, ils n'entendaient pas r�silier le bail.
Par avis du 23 avril 1998, la soci�t� propri�taire a r�sili� le contrat de bail des �poux R.________ pour le 31 octobre 1998 ou pour toute autre �ch�ance l�gale.
B.- Apr�s l'�chec de leur requ�te en conciliation le 7 septembre 1998, les locataires ont saisi, le 7 octobre 1998, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve d'une demande en annulation de cong�.
La SI X.________ a conclu au rejet de la requ�te des locataires et, reconventionnellement, � leur �vacuation.
Par jugement du 31 mai 1999, le Tribunal des baux et loyers a annul� le cong� du 23 avril 1998.
Ce jugement a �t� confirm�, le 10 avril 2000, par la Cour d'appel en mati�re de Baux et Loyers, statuant sur appel de la SI X.________.
C.- Contre l'arr�t du 10 avril 2000, la SI X._______ (la d�fenderesse) interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut principalement � la r�forme de la d�cision attaqu�e, en ce sens qu'il soit dit que le contrat de bail a �t� valablement r�sili� avec effet au 31 octobre 1998 et que les �poux R.________ soient condamn�s � �vacuer l'appartement en cause. A titre subsidiaire, elle demande que la cause soit renvoy�e � l'autorit� cantonale pour qu'elle statue dans le sens des consid�rants.
Les �poux R.________ (les demandeurs) proposent le rejet du recours et la confirmation de l'arr�t attaqu�.
1.- a) Contrairement � ce que soutient la d�fenderesse, la contestation d'une r�siliation de bail, qu'il y ait ou non sous-location, est de nature p�cuniaire. La valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (arr�t du Tribunal f�d�ral du 16 avril 1997 dans la cause D. contre SI M., publi� in SJ 1997 p. 493, consid. 2a; Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, SJ 2000 II p. 1 ss, 28 et les arr�ts cit�s sous note 226). En l'esp�ce, si le cong� du 23 avril 1998 devait �tre annul�, une nouvelle r�siliation ne pourrait pas intervenir dans un d�lai inf�rieur � trois ans (art. 271a al. 1 let. e CO). Le loyer vers� par les locataires �tant de 645 fr. par mois, soit de 7'740 fr. par an, la limite de 8'000 fr. pr�vue � l'art. 46 OJ est ainsi d�pass�e.
b) Le m�moire de recours, ainsi que la r�ponse, ont �t� d�pos�s en temps utile compte tenu des f�ries (art. 32, 34 al. 1 let. b et 54 OJ).
c) Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral, mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (cf. art. 43 al. 1 OJ). Dans la mesure o� la d�fenderesse soutient que l'arr�t attaqu� irait � l'encontre de son droit de propri�t� garanti par la Constitution, son recours est irrecevable (cf. ATF 122 III 404 consid. 2).
2.- Reprochant � la cour cantonale d'avoir admis que le cong� donn� le 23 avril 1998 �tait annulable, la d�fenderesse invoque une violation des art. 262 et 271a al. 1 let. a CO, ainsi que de l'art. 27 al. 2 CC. Elle soutient en substance que les demandeurs sous-louaient l'appartement en cause de mani�re abusive, d�s lors que le contrat de sous-location �tait conclu pour une dur�e ind�termin�e et que le retour des locataires �tait suspendu � la survenance d'un �v�nement totalement incertain. Une telle situation revenait � lui imposer une relation contractuelle d'une dur�e illimit�e.
a) L'art. 271a al. 1 let. a CO pr�voit que le cong� est annulable lorsqu'il est donn� par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des pr�tentions d�coulant du bail. Le droit de sous-louer aux conditions de l'art. 262 CO compte parmi les pr�tentions b�n�ficiant de la protection de l'art. 271a al. 1 let. a CO (Higi, Commentaire zurichois, art. 271a CO no 24; SVIT-Kommentar, Schweizerisches Mietrecht, 2e �d. Zurich 1998, art. 271a CO no 11). Pour que le cong� soit annulable, il faut qu'il existe un rapport de cause � effet entre l'exercice de la pr�tention et la r�siliation (SVIT-Komm. , op. cit. , art. 271a CO no 13; David Lachat, Le bail � loyer, Lausanne 1997, p. 475). Le motif pour lequel le bail a �t� r�sili� rel�ve du fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486).
En l'esp�ce, l'arr�t attaqu� constate que le cong� a �t� donn� en relation avec la sous-location, ce que la bailleresse a du reste express�ment admis. Il convient donc d'examiner si les demandeurs avaient le droit de sous-louer et, le cas �ch�ant, s'ils ont exerc� leur droit conform�ment aux r�gles de la bonne foi.
b) En vertu de l'art. 262 al. 1 CO, le locataire ne peut sous-louer qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son consentement que dans les hypoth�ses pr�vues � l'art. 262 al. 2 CO (ATF 125 III 62 consid. 2a), � savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, compar�es � celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location pr�sente pour le bailleur des inconv�nients majeurs (let. c). Il s'agit de limites qualifi�es d'�troites par la jurisprudence (arr�t du Tribunal f�d�ral du 11 octobre 1994 dans la cause C. contre �poux E. publi� in Cahiers du bail 1995 p. 19, consid. 4b in fine).
Il r�sulte de l'arr�t attaqu� que les demandeurs ont communiqu� � la d�fenderesse les conditions de la sous-location et que le loyer de la sous-location �tait identique � celui du bail principal, ce qui exclut l'existence de conditions abusives (cf. ATF 119 II 353 consid. 5a). Reste � se demander si la sous-location en cause pourrait repr�senter des inconv�nients majeurs pour la d�fenderesse. Celle-ci fait valoir que les demandeurs ont conclu un contrat de sous-location pour une dur�e ind�termin�e et que leur retour dans l'appartement en question n'�tait que tr�s incertain.
Sur le premier point, la jurisprudence a clairement indiqu� que l'on ne peut soutenir que la dur�e limit�e de la sous-location serait une condition de celle-ci, d�s lors cette opinion ne trouve aucune assise dans le texte clair de l'art. 262 CO (arr�t du 11 octobre 1994, op. cit. , Cahiers du bail 1995 p. 19, consid. 4b). En d'autres termes, le fait que les demandeurs aient sous-lou� l'appartement pour une dur�e ind�termin�e ne constitue pas un inconv�nient majeur pour la bailleresse.
Quant au caract�re provisoire de la sous-location, le Tribunal f�d�ral a mis en doute l'id�e, soutenue par quelques auteurs (cf. Claudio Rollini, Le caract�re provisoire de la sous-location et les limites impos�es en la mati�re au locataire, Cahiers du bail 1995 p. 14 ss), que la sous-location ne serait admissible que si le sous-bailleur envisageait de reprendre un jour la chose pour lui-m�me. Il n'a toutefois pas tranch� express�ment la question, consid�rant qu'en tous les cas, il suffit que le sous-bailleur n'ait pas perdu toute id�e de reprendre l'usage de l'appartement en cause, m�me si ses intentions ne sont que vagues (cf. arr�t du 11 octobre 1994, op. cit. , Cahiers du bail 1995 p. 19, consid. 4c). Tel est pr�cis�ment ce qui se produit en l'esp�ce, d�s lors qu'il a �t� constat� en fait, d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral en instance de r�forme (art. 63 al. 2 OJ), que les demandeurs n'excluaient pas de reprendre dans le futur les locaux en question, en fonction de l'�volution de leur situation familiale. C'est la raison pour laquelle ils ont sous-lou� l'appartement � une personne qui est rest�e domicili�e dans un autre canton.
Enfin, on ne discerne pas d'engagement excessif de la d�fenderesse qui pourrait �tre contraire � l'art. 27 al. 2 CC et, par voie de cons�quence, tomber sous le coup de l'art. 262 al. 2 let. c CO. En effet, la sous-location ne modifie pas les droits et obligations des parties au contrat de bail principal (Higi, op. cit. , art. 262 CO no 26; Lachat, op.
cit. , p. 384 s.). S'il respecte les exigences l�gales, le bailleur conserve donc la facult� de r�silier le bail principal aux conditions convenues avec le locataire. Le sous-locataire doit alors restituer la chose lou�e, sans avoir la possibilit� de r�clamer une prolongation du contrat principal (art. 262 al. 3 et 273b al. 1 CO). Si celui-ci tarde � lib�rer les locaux, le locataire principal r�pond envers le bailleur, sur la base de l'art. 101 CO, de tous les faits dommageables du sous-locataire en relation avec la violation de restituer la chose lou�e � la fin du bail (ATF 117 II 65 consid. 2b et les r�f�rences cit�es). En outre, si le locataire continue de sous-louer les locaux apr�s l'extinction du bail principal, il doit restituer au bailleur les profits r�sultant de cette gestion d'affaires imparfaite (ATF 126 III 69 consid. 2a et b).
Les limites fix�es � la sous-location par l'art. 262 al. 1 CO n'ont donc pas �t� d�pass�es par les demandeurs.
c) Il convient encore de se demander si les locataires �taient de bonne foi en exer�ant les droits d�coulant de la sous-location. Tel ne serait notamment pas le cas s'ils avaient utilis� la sous-location dans un but �tranger, par exemple pour proc�der � une substitution d�tourn�e de locataires (cf. SVIT-Komm. , op. cit. , art. 262 CO no 27). Comme on vient de le relever, les demandeurs n'ont pas perdu toute id�e de retourner un jour dans le logement sous-lou�. Ils n'ont ainsi pas d�finitivement renonc� � disposer de leur droit d'usage sur la chose, ce qui exclut qu'ils aient cherch� � se lib�rer de leur bail en proc�dant, par le biais de la sous-location, � un transfert de locataires. Par ailleurs, la d�fenderesse ne fait �tat d'aucun autre �l�ment permettant d'en conclure que les demandeurs auraient �mis des pr�tentions issues de la sous-location de fa�on abusive.
Par cons�quent, on ne discerne pas d'obstacle emp�chant les locataires de se pr�valoir de l'art. 271a al. 1 let. a CO. Il n'est d�s lors pas n�cessaire de renvoyer la cause � l'autorit� cantonale pour qu'elle compl�te ses constatations en application de l'art. 64 al. 1 OJ, comme le demande � titre subsidiaire la d�fenderesse.
Le recours doit ainsi �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable et l'arr�t attaqu� confirm�.
3.- Les frais et d�pens seront mis � la charge de la d�fenderesse, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
3. Dit que la d�fenderesse versera aux demandeurs une indemnit� de 3'000 fr. � titre de d�pens;
Lausanne, le 30 ao�t 2000 ECH