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Timestamp: 2020-01-29 06:38:13
Document Index: 134437782

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 305', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Zuhorn & Partner - Schönheitsreparaturen im Gewerbemietvertrag- keine wirksame Überwälzung auf den Mieter bei unrenovierter Übergabe des Mietobjekts!
Schönheitsreparaturen im Gewerbemietvertrag- keine wirksame Überwälzung auf den Mieter bei unrenovierter Übergabe des Mietobjekts! ›
Ein Gewerberaummietvertrag regelt, wie so oft in der Praxis, formularmäßig, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit auf eigene Kosten regelmäßig erledigen muss. So weit, so gut. Allerdings hatte der Vermieter das Mietobjekt dem Mieter unrenoviert übergeben. Der Mieter beruft sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Wohnraummietrecht, wonach die Überwälzung grundsätzlich davon abhängt, dass das Mietobjekt renoviert an den Mieter übergeben wird.
Das OLG Celle schließt sich der Meinung des Mieters an: Es überträgt die Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einer dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung auf den Gewerberaummietvertrag. Ausschlaggebend ist, dass es am angemessenen Ausgleich wegen der unrenovierten Übergabe fehlt. Unerheblich ist, dass vorliegend der Mieter zuvor bereits Mieter dieser Fläche war und man über die o.g. Klausel im Anschlussmietvertrag streitet. Das OLG Celle qualifiziert die o.g. Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung, die einer Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB (§ 307) BGB nicht standhält. Die Klausel hat zur Konsequenz, dass der Mieter ohne angemessenen Ausgleich zur Beseitigung aller Gebrauchsspuren verpflichtet wäre. Bei dem anzuwendenden kundenfeindlichsten Klauselverständnis wäre der Mieter verpflichtet, die Flächen vorzeitig zu renovieren oder sogar in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie bei Mietbeginn übernommen hat.
Die Rechtsprechung des BGH ( Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) wird entsprechend angewendet. Dies ist letztlich eine Konsequenz der strengeren Klauselkontrolle des BGH bei der Überwälzung von Schönheitsreparatur im Zusammenhang mit starren Fristenplänen und mit Endrenovierungsklauseln. Der Gewerberaummieter ist ebenso schutzbedürftig wie der Wohnraummieter. Daran ändert auch nichts, dass vorliegend der Mieter zuvor dieselben Flächen selbst genutzt hatte. Im Ergebnis muss der Mieter im Rahmen des Anschlussmietvertrags also auch nicht einmal die von ihm selbst während des vorangegangenen Mietzeitraums verursachten Gebrauchsspuren beseitigen. OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016, Aktenzeichen: 2 U 45/16.
Die Oberlandesgerichte wenden die Grundsätze der Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und anderer mietrechtlicher Klauseln für Wohnraum mit gewisser Verzögerung zunehmend auch auf Gewerbemietverträge an. Bei der Vertragsgestaltung insbesondere langjähriger Verträge ist deshalb diese Entwicklung zu antizipieren, indem man sicherheitshalber die strengen Regeln der Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht berücksichtigt oder individualvertragliche Regelungen trifft- beide Varianten bedürfen, will man Rechtssicherheit erreichen, unbedingt anwaltlicher Beratung.