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Timestamp: 2018-02-25 05:37:05+00:00
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Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 404', 'art. 407', 'art. 404']

Cessione del contratto di locazione al coniuge assegnatario ed opposizione alla convalida di sfratto nei confronti del coniuge non assegnatario di Valeria Caputo
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del 06/03/2014 / di Valeria Caputo
A seguito del provvedimento di assegnazione della casa familiare, disposto nell'ambito del processo di separazione o di divorzio dei coniugi o nel coppie di fatto (ossia persone stabilmente conviventi) con prole, il coniuge (o conviventemore uxorio) assegnatario subentra nel contratto di locazione.
Ciò determina, pertanto, l'estinzione del rapporto di locazione con il coniuge (o convivente more uxorio) che era originariamente conduttore, rapporto che dunque non potrà più rivivere in capo a quest'ultimo. Il rapporto locatizio con il coniuge (o convivente more uxorio) non assegnatario si estingue anche qualora il contratto di locazione fosse stato sottoscritto da entrambi i coniugi (o conviventi). In questo caso il coniuge (o convivente more uxorio) assegnatario succede nella ideale quota del non assegnatario. In tal caso non rileva il fatto che l'obbligazione, che era stata assunta dai coniugi (o convivente more uxorio), avesse carattere solidale poiché il vincolo di solidarietà è sciolto ex lege. Si avrà, pertanto, la riconsegna dell'immobile in senso figurativo e virtuale, dal vecchio conduttore al locatore e contestualmente la consegna, in senso sempre figurativo, del bene oggetto della locazione dal locatore al nuovo conduttore.
Come osservato dal Tribunale di Nola, II sez. civ., con sentenza del 24.01.2012 "La fattispecie in esame non appare, però, a stretto rigore inquadrabile né nell'ambito della categoria delle «cessioni legali», né nell'ambito della categoria della «successione». Con precipuo riguardo alla «cessione legale» sono state puntualmente rilevate due fondamentali differenze. Innanzitutto, nei casi di cessione ex lege il subentro nel contratto è una conseguenza naturale del trasferimento della cosa e dunque, sebbene ex lege, fondamento della cessione è pur sempre un atto di volontà delle parti; con riguardo alla successione nel contratto di locazione prevista dal comma 2 dell'art. 6, invece, il subentro è conseguenza immediata del provvedimento giudiziario di assegnazione.
Può ancora osservarsi che nelle ipotesi di cessione ex lege l'interesse che si mira a tutelare, è quello del contraente ceduto; nell'ipotesi di cui invece alla norma in esame, l'interesse che si ha l'obiettivo di tutelare, è quello non solo e non tanto del coniuge assegnatario, quanto, piuttosto, quello dei figli a permanere nell' habitat in cui sono cresciuti: un interesse di soggetti diversi rispetto a quelli le cui posizioni giuridiche vengono modificate dalla vicenda traslativa. Ne consegue che, non potendosi inquadrare il fenomeno giuridico contemplato dall'art. 6 della l. 392/78 nella categoria delle cessioni legali, non sarà possibile applicare ad esso la disciplina dettata dagli artt. 1406 c.c. e ss.
La vicenda de qua, d'altro canto, non appare neanche riconducibile alla successione propriamente detta: è opportuno ricordare che nell'ambito del fenomeno della successione sono state distinte due ipotesi, quella del «trasferimento a titolo particolare di un bene che costituisce oggetto o punto di riferimento oggettivo di un determinato contratto » e quella «in cui un soggetto subentra ad un altro nella titolarità di un determinato patrimonio».
A ben vedere, quanto contemplato nell'art. 6 non rientra nella prima ipotesi, poiché trova il suo fondamento, non nel trasferimento a titolo particolare di un bene, ma in un provvedimento giudiziale; né, d'altro canto, appare riconducibile alla seconda ipotesi, tenuto conto che, nel caso in esame, non si verifica il subentro di un soggetto ad un altro nella titolarità di un patrimonio, ma, piuttosto, il più semplice fenomeno della sostituzione di una parte ad un'altra in un contratto."
A tal punto sorge una domanda: da quale momento è opponibile al locatore la suddetta successione nel contratto di locazione?
Secondo l'orientamento maggioritario in giurisprudenza il coniuge (o convivente more uxorio) assegnatario, in seguito al verificarsi delle situazioni considerate dall'art. 6 della l. 392 del 1978, subentrerebbe nel contratto di locazione in modo del tutto automatico e indipendente dal fatto che di tali situazioni venga data comunicazione al locatore, o che questi ne risulti comunque informato.
Si è osservato che la suddetta automatica operatività sarebbe perfettamente rispondente alla ratio della disposizione in esame che costituisce espressione del più generale principio di tutela del nucleo familiare, contenuto nel nostro ordinamento giuridico positivo. Il legislatore, pertanto, avrebbe inteso riconoscere e valorizzare quella particolare aggregazione sociale che è, appunto, la famiglia, in cui ciascun componente è portatore di diritti soggettivi autonomi e gode di particolari agevolazioni, che gli derivano proprio dall'essere membro di un nucleo familiare .
Partendo da tale premessa, si è giunti a ritenere che, allorquando un immobile ad uso abitativo venga dato in locazione ad una famiglia, il contratto di locazione, normalmente riconducibile alla categoria dei contratti intuitu personae, diventerebbe un contratto intuitu familiae, nel senso che per il locatore diventerebbe indifferente che, nell'ambito della famiglia cui ha locato l'immobile, goda del contratto l'uno o l'altro dei suoi membri. Ne conseguirebbe, pertanto, che entrambi i coniugi sarebbero titolari del rapporto locatizio e, dunque, l'assegnazione al coniuge (o convivente more uxorio) non originario conduttore non potrebbe configurarsi come successione nel rapporto contrattuale, dovendosi considerare il coniuge (o convivente more uxorio) assegnatario parte del contratto ab origine.
La legge sull'equo canone, però, ha introdotto una rilevante novità: l'avere previsto la successione di un coniuge (o convivente more uxorio) all'altro e, soprattutto, l'avere consentito l'estromissione del conduttore originario.
Infine, si è ancora rilevato che la lettura dell'art. 6 della legge sull'equo canone nel senso dell'automaticità della successione, a prescindere dal fatto che il locatore sia a conoscenza delle circostanze che ne costituiscono il presupposto, non sembra suscettibile di censure sotto il profilo costituzionale: il legislatore, nel valutare i contrapposti interessi coinvolti (quello del locatore a riacquistare la disponibilità dell'alloggio e quello del coniuge separato o divorziato non titolare del rapporto locatizio a godere del contratto stipulato dal conduttore membro della famiglia), ha operato una scelta insindacabile in favore dell'interesse del coniuge (o convivente more uxorio) più debole, o comunque più impegnato nell'educazione e nella cura dei figli.
In particolare, il locatore non potrà eccepire la mancata conoscenza della intervenuta separazione dei coniugi, quando ha inviato sia la lettera di messa in mora che le notifiche dell'atto di intimazione per convalida di sfratto non presso l'immobile oggetto del contratto di locazione ad uso abitativo, bensì presso un diverso indirizzo. Circostanza questa che comprova chiaramente che all'intimante era noto che il conduttore originario non risiedeva più presso l'immobile locato. Ciò nondimeno non può non attribuirsi rilevanza alla circostanza che il conduttore originario né prima né dopo la lettera di messa in mora si è premurato di comunicare al locatore l'avvenuta assegnazione della casa familiare alla moglie (o alla convivente) in sede di separazione (o di divorzio) con conseguente subentro della predetta nel contratto di locazione. Difatti, solo in conseguenza del provvedimento giudiziale (e non del semplice allontanamento dalla casa familiare) si verifica il fenomeno di cessione ex lege del contratto di locazione che determina il venir meno della titolarità passiva dell'originario contraente.
Ne consegue, quindi, che in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione relativi alla casa coniugale, il coniuge (o convivente more uxorio) assegnatario sarà tenuto a versare i canoni stessi maturati e non corrisposti al locatore, oltre a dover risarcire il danno da ritardato pagamento nella misura degli interessi di legge a far data dalle singole scadenze.
Nel caso in cui il locatore intraprendesse un azione di sfratto per morosità nei confronti del coniuge (o convivente more uxorio) non assegnatario, quest'ultimo, costituendosi, potrebbe eccepire la carenza di legittimazione passiva e pertanto impedire la convalida l'ordinanza di sfratto.
Nell'ipotesi in cui il coniuge (o convivente more uxorio) ex conduttore non compaia e faccia convalidare la licenza o lo sfratto, il coniuge (o convivente more uxorio) assegnatario può impugnare l'ordinanza di convalida con l'opposizione di terzo ordinaria, ex art. 404 c.p.c., chiedendo, altresì, la sospensione dell'esecuzione, ex art. 407 c.p.c., e bloccando la situazione fino alla formazione, presumibilmente non celerrima, dati i tempi della giustizia civile, di un nuovo titolo esecutivo.
Infatti, se da un lato con l'assegnazione della casa familiare si determina lo scioglimento (o l'estinzione) del rapporto locativo nei confronti dell'originario conduttore, dall'altro fa sorgere, per sola volontà di legge, in capo al subentrante, un diritto soggettivo perfetto, della cui autonomia non può dubitarsi, posto che verrebbe svuotato di contenuto se non fosse tutelabile nella sua pienezza nei confronti del locatore, indipendentemente dalle ragioni che possano farsi valere dall'originario conduttore o contro di lui per condotte a lui imputabili.
Nel caso di convalida di sfratto nei confronti dell'originario conduttore, interviene, per circostanze obiettive, "inter alios", una pronuncia giudiziale lesiva dell'autonomo diritto del terzo, come tale da quest'ultimo impugnabile col rimedio di cui all'art. 404 1 comma c.p.c., che prescinde da ogni addebito di colpa alle parti del giudizio. Con la conseguenza della dichiarazione di inefficacia della convalida rispetto al terzo e che ogni domanda contro quest'ultimo va proposta in un giudizio da instaurare "ex novo" innanzi al giudice competente.