Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/roho-14.9.2018-kiinteistokauppa-purettu
Timestamp: 2020-03-31 16:37:42+00:00
Document Index: 12974354

Matched Legal Cases: ['tuomioistuin ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ']

RoHo 14.9.2018 kiinteistökauppa purettu | asuntokaupanvirheet.fi
Kiinteistökaupan purku on kaikkien asiaan vaikuttavien seikkojen kokonaisarviointia. Alla olevassa tapauksessa oli kysymys katon laajojen vesivuotojen korjaamisesta ja sen arvioinnista. Kyseessä oli 1982 valmistunut eli 30-v omakotitalo, jonka kuolinpesä myi 2015 hintaan 140.000 euroa.
Virheitä oli ilmennyt rakennuksen yläpohjan höyrynsulkumuovin virheellisenä asennuksena sekä kosteus- ja homevaurioina rakennuksessa.
Käytössä on ollut ennen kauppaa kuntotarkastusraportti 27.7.2015. Ostaja on ennen kauppaa tehnyt katselmuksen 28.7.2015. Myyntiesitteessä asuinrakennuksen kunnon on ilmoitettu olevan hyvä. Myyntiesitteessä on ilmoitettu rakennuksen kylpyhuoneessa olleen kosteusvaurioita 20 vuotta sitten ja se, että rakennuksen ulkokate on uusittu vuonna 2014.
Korjauskustannuksista oli esitetty erilaista näyttöä mutta ne olivat joka tapauksessa useita kymmeniä tuhansia euroja kun koko yläkerran katto ja seinärakenteita korjataan. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus päätyivät arvioimaan että esillä oli olennaiset kaupan virheet ja purkivat kaupan.
"Ennen kauppaa laaditussa omakotitalon kuntotarkastusraportissa 27.7.2015 on todettu kohteessa tehtyjen korjausten ja muutosten osalta, että vuonna 2014 oli uusittu vesikate, kattovarusteet ja aluskate. Lisäksi raportissa on todettu märkätilaan asennetuksi uudet laatat vuonna 1995. Olennaisimpien epäkohtien ja riskien osalta raportissa on mainittu yläpohjassa olevan viemärin tuuletusputken eristämättä jättämisestä sekä siihen liittyvästä kondenssiriskistä. Rakennuksen yläpohjan ja vesikaton osalta raportissa on vielä erikseen todettu, että rakennuksen yläpohjaa oli tarkastuksessa päästy tarkastelemaan päädyn luukusta savuhormille asti olohuoneen kohdalle. Tarkastuksessa savuhormin kohdalla kattoruoteessa oli havaittu tummentumaa viitaten vesikaton vuotoon ja todettu, että puupiikkimittarilla mitattaessa ruode oli ollut kuiva. Raportin mukaan rakennuksen omistaja oli havainnut vesikaton vuotaneen ja vesikatto oli uusittu kokonaan vuonna 2014. Edelleen raportin mukaan vesikate oli hyväkuntoinen ja läpiviennit olivat silmämääräisesti tiiviit. Pesutilojen osalta raportissa on todettu suihkun nurkassa alimman laatan kohdalla mitatun arvon johtuvan todennäköisesti siitä, ettei seinä ollut ehtinyt kuivaa, sillä kosteusarvo oli ollut pienellä alueella koholla. Edelleen raportissa on todettu muiden sisätilojen osalta olohuoneen savuhormin lähellä nurkassa vuotojälkeä ja myös teknisen tilan savuhormin pinnassa vuotojälkeä. Toimenpide-ehdotuksena kuntotarkastusraportissa on esitetty kulkureitin tekeminen yläpohjaan sen tarkastamisen mahdollistamiseksi. Varsinaisia korjauksia, lisätutkimuksia tai todettuja taikka epäiltyjä vaurioita kuntotarkastusraportissa ei ole mainittu rakennuksen yläpohjan viemäriputken eristämisestä annetun suosituksen lisäksi. Yhteenvetona kuntotarkastusraportissa on todettu taloa remontoidun lähivuosina uusimalla vesikatto ja asentamalla maalämpö lämmitysjärjestelmäksi. Raportin mukaan kohteessa ei ollut havaittu mitään merkittäviä puutteita, jotka estäisivät tilojen normaalin käyttämisen. Raportin mukaan muutamia epäkohtia oli havaittu, ja niitä oli jo raportissa selostettu.
Ostaja oli kertomuksensa mukaan ennen kauppaa kohdetta tarkastellessaan havainnut talon olohuoneen nurkassa olevat vuotojäljet. Hän ei ollut kuitenkaan pitänyt niitä tuolloin merkittävinä. Hän oli myös tiennyt rakennuksen vesikaton vaihtamisesta. Rakennuksessa paljastuneet virheet olivat ilmenneet hänelle vasta talon pintaremontin aloittamisen yhteydessä kylpyhuoneen laattoja ja makuuhuoneen sisäkaton paneeleja irrotettaessa.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Hovioikeus on voinut toimittamassaan katselmuksessa tehdä omina havaintojaan asiassa sinänsä riidattomasta yläpohjan virheellisestä höyrynsulun asennuksesta. Kyseisen virheen silmämääräinen havaitseminen on riidattomasti edellyttänyt huoneiden sisäkattojen paneelien irrottamista. Hovioikeuden katselmuksessa on voitu tehdä havaintoja myös olohuoneen nurkassa olevista vuotojäljistä. Vuotojäljet ovat olleet asianosaisten ilmoituksen mukaan hovioikeuden katselmuksen ajankohtana edelleen kaupantekohetken mukaisessa kunnossa niiden viereistä kattolistan irrottamista lukuun ottamatta. Asunnon kylpyhuoneen laatat on jo poistettu hovioikeuden katselmuksen ajankohtana.
Hovioikeus toteaa, että nyt kysymyksessä olevien virheiden havaitseminen ennen kaupan tekemistä olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei voida katsoa olleen velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Hovioikeus katsoo, että ostajalla ei ole ollut hänelle kuntotarkastusraportissa esitettyjen taikka omien havaintojensa perusteella tai muutoinkaan erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin rakennuksen kunnon toteutunutta tarkemmaksi selvittämiseksi. Olohuoneen nurkan vuotojälkien ei yksin voida katsoa synnyttäneen hänelle tätä velvollisuutta, etenkin kun ostajan tiedossa on ollut, että rakennuksen kattovuoto on noin vuotta ennen kauppaa korjattu kuntotarkastusraportissa ilmoitetuin tavoin. Edellä todetuin perustein hovioikeus katsoo, että ostaja on kauppakirjan ehtojen ja ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voinut edellyttää, että omakotitalo on ollut siitä annettujen tietojen mukaisesti ikäisekseen hyväkuntoinen. Rakennuksessa noin vuosi ennen kauppaa korjatun vesikatteen osalta Ostaja on voinut pitää rakennusta jopa muita vastaavan ikäisiä omakotitaloja parempikuntoisena. Näillä perusteilla ostajalle ei voida katsoa syntyneen maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaista erityistä selonottovelvollisuutta, jonka vuoksi hän ei voisi vedota mainittuun virheeseen."
Hovioikeus on arvioinut virheen olennaisuutta erityisesti korjaamisen ja siihen liittyvien epävarmuuksien näkökulmasta.
"Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Kyseistä lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen (HE 120/1994) mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.
Stxxxt ja Taxxx ovat esittäneet asiassa vastakkaiset näkemykset siitä, onko omakotitalossa todettu virhe niin olennainen, että Taxxxlla olisi sen johdosta oikeus kaupan purkamiseen. Stxxxten näkemyksen mukaan kaupan kohteessa todetut virheet eivät ole olleet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuin tavoin olennaisia ja ne ainakin olisivat olleet suhteellisen helposti ja lyhyessä ajassa korjattavissa. Vastaavasti Taxxxn mukaan virhe oli olennainen eikä kaupan kohde ollut vastannut kunnoltaan sitä, mitä hänelle oli myyty. Taxxxn hovioikeudessa antamasta kertomuksesta on käynyt ilmi, ettei Taxxx ole halunnut tyytyä asiassa mihinkään muuhun lopputulokseen kuin kaupan purkamiseen. Taxxxn kertomuksesta on välittynyt se, ettei hänellä ole ollut enää tahtoa korjata kaupan kohdetta perheensä asumiskäyttöön. Taxxx on selostanut näkevänsä hänelle ostajana jääväksi vaaratekijäksi sen, että kohteesta voisi vielä myöhemmin paljastua nyt jo löydettyjen virheiden lisäksi uusia virheitä.
Korkein oikeus on ratkaisussaan 2015:58 katsonut, että salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti ja korjauskustannuksiin liittyy varteen otettava vaara siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi vahingonvaaran korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.
Nyt kysymyksessä olevan riidan kohteen omakotitalorakennus on ollut kaupanteon ajankohtana jo yli 30 vuotta vanha. Asiassa on jo edellä todetuin tavoin riidatonta, että rakennuksen yläpohjan höyrynsulkumuovi on ollut rakennuksen valmistumisesta saakka asennettuna jo talon rakentamisajankohdan aikaisten määräysten vastaisesti siten, että sulussa on ollut vuotoja mahdollistavia reikiä. Riidatonta on myös, että talon ulkokatto on T. Stxxxn omistusaikana vuotanut ja että myös Taxxx on ollut tästä kattovuodosta kaupantekohetkellä tietoinen. Riidatonta on vielä se, että rakennuksen vesikate on mainitun kattovuodon jälkeen uusittu noin vuosi ennen kuin kohde on myyty hyväkuntoisena Taxxxlle.
Asiassa kirjallisena todisteena esitetyn Oulun Kuivaustekniikka Oy:n tarkastusraportin sekä todistajina kuultujen Ketttsen ja Kitttsen kertomuksien perusteella hovioikeus katsoo asiassa myös selvitetyksi, että omakotitalon kahden makuuhuoneen katossa on todettu höyrynsulkumuoveissa vesijälkiä, tummia läikkiä sekä yläpohjan villoissa paikoin tummumaa. Makuuhuone 3:n ulkoseinän levyissä ja höyrynsulkumuoveissa sekä saunan vastaisella seinällä on ollut kasvustoa ja pintakosteusarvot ovat olleet paikoin korkeita. Myös saunassa ja pesuhuoneessa lattioissa sekä seinän alalaidoissa on todettu korkeita pintakosteusarvoja ja osassa rakenteita myös kasvustoa tai tummumaa. Edelleen asiassa esitetyssä Oulun kaupungin elintarvike- ja ympäristölaboratorio Oy:n tekemässä sisäilmatutkimuksessa on todettu, että asuinrakennuksesta otetuissa kolmessa näytteessä sieni-itiöpitoisuus on ylittänyt sosiaali- ja terveysministeriön julkaiseman asumisterveysohjeen mukaiset viitearvot. Näytteissä on todettu erilaisia homesieniä ja myös näytteiden bakteeripitoisuus on ylittänyt ohjearvon.
Muissa näytteissä ei ole todettu näitä ohjearvoja ylittäviä mikrobipitoisuuksia mutta kuitenkin useita erilaisia homesieniä.
Edellä esitetyn näytön perusteella on selvää, että rakennuksessa on tehtävä korjaustoimenpiteitä ennen sen asumiskäyttöön palauttamista. Asiassa on esitetty kolme eri suuntaista asiantuntija-arviota rakennuksen korjausvaihtoehdoista ja niiden kustannuksista. Esitetyt korjauskustannuslaskelmat ovat poikenneet toisistaan muun muassa välttämättömien korjaustoimenpiteiden laajuutta koskevien näkemyserojen vuoksi.
Oulun Kuivaustekniikka Oy:n korjaustoimenpiteistä koostuvan kustannusarvion loppusummaksi on laskettu arvonlisäveroineen 71 132 euroa. Hovioikeus toteaa, että kyseinen arvio sisältää kuitenkin korjaustoimenpiteitä myös muihin kuin rakennuksen vaurioituneiksi osoitettuihin osiin ja lisäksi myös tapetointia ja muita pintamateriaalien asennustöitä, joiden voidaan katsoa kuuluvan iältään jo vanhan rakennuksen ostajan jo ostohetkellään ennakoimiin kuluihin. Oulun Kuivaustekniikka Oy:n kustannusarvioon kuuluvan ulkoseinän höyrynsulun uusimisen osalta asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että rakennuksen ulkoseinien höyrynsulkua olisi tutkittu muilta osin kuin makuuhuone 3:n ulkoseinän osalta. Todistajana kuullun Kitttsen näkemyksen mukaan koko rakennuksen seinien höyrynsulun uusiminen ei olisi tarpeen vaurioiden korjaamiseksi. Hovioikeus katsoo, että Oulun Kuivaustekniikka Oy:n esittämää korjausvaihtoehtoa, joka pitää sisällään muun muassa ulkoseinien höyrynsulun uusimisen, ei voida asiassa esitetyn muun selvityksen perusteella pitää sellaisenaan kokonaan tarpeellisena. Koska rakennuksessa ei ole näytetty olleen yläpohjan villoja ja kylpyhuoneen sekä saunan ja makuuhuoneen välisen seinän ja makuuhuone 3:n ulkoseinän kosteusvaurioita lukuun ottamatta muita kosteus- ja mikrobivaurioita, Oulun Kuivaustekniikka Oy:n esittämää huomattavan laajaa korjaustapaa on tältä osin muun asiassa esitetyn näytön perusteella pidettävä ylimitoitettuna.
Kirjallisena todisteena esitetyn Insinööritoimisto H. Lutttn korjausehdotuksen mukaisten toimenpiteiden kustannusennuste olisi puolestaan arvonlisäveroineen yhteensä 21 130 euroa ja, mikäli korjaustavassa päädyttäisiin yläpohjan villojen uusimiseen ja alapuolen ruodelautojen poistamiseen, kustannusennuste nousisi vielä 7 000 eurolla eli 28 130 euroksi. Kolmannen korjauskustannusarvion eli Insinööritoimisto Rak-Tor Oy:n laatimien arvioiden mukaan rakennuksen yläpohjan korjaus maksaisi yhteensä 21 450 euroa ja seinien korjaus yhteensä 5 156 euroa. Edelleen Insinööritoimisto Rak-Tor Oy:n arvion mukaan, mikäli väliseinien purkamiseen ja uudelleen rakentamiseen päädyttäisiin, niistä arvioitava kustannus olisi yhteensä 14 309 euroa. Viimeksi mainitut Insinööritoimisto Rak-Tor Oy:n arviot laatineen todistaja Kitttsen mukaan yhtiön arvioissa esitetyillä toimenpiteillä saavutettaisiin hyväksyttävä ja hyvän rakennustavan mukainen taso, minkä jälkeen rakennus olisi jälleen asumiskelpoinen. Insinööritoimisto Rak-Tor Oy:n arvioiden mukaan kaikkien korjauskustannusten yhteenlaskettu hinta olisi väliseinien korjaamisesta riippuen noin 26 600-39 000 euroa huomioon ottaen arviolaskelmissa esitetyt osin päällekkäiset toimenpiteet.
Hovioikeus katsoo todistaja Kitttsen kertomuksella selvitetyksi, että rakennuksessa todetut kosteusvauriot ovat todennäköisesti aiheutuneet rakennuksen yläpohjan vuotamisesta entisen vesikatteen aikana sekä saunan kosteuseristyksen pettämisestä. Havaitut vauriot ja niiden vauriomekanismit huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että koko rakennuksen yläpohja olisi korjattava Kitttsen korjauskustannusarviossaan esittämällä tavoin uusimalla lämmöneristeet ja koko yläpohjan höyrynsulku. Koska rakennuksen yläpohjan höyrynsulkumuovi on ollut koko rakennuksen katon alueelta jo vuosikymmeniä väärin asennettuna, on mahdollista, että myös rakennuksen väliseinissä on vaurioita laajemmalti kuin asiassa on tähän mennessä näytetty. Tällä perusteella hovioikeus katsoo, että myös rakennuksen väliseinät tulisi vähintään rakenteet avaamalla tutkia ja tarvittavilta osin mahdollisesti myös uusia asianmukaisella tavalla.
Hovioikeus toteaa, että salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä edellä korkeimman oikeuden ratkaisussa 2015:58 todetuin tavoin kokonaisharkinnan perusteella. Tähän arviointiin ei vaikuta yksistään se, että ostaja on virheiden vuoksi pettynyt ja menettänyt omat odotuksensa kaupan kohteen suhteen. Kokonaisharkinnassa tulee ottaa ostajan ostohetkisten perusteltujen odotusten ohella huomioon myös muut korkeimman oikeuden ratkaisussa selostetut seikat kohteen ominaisuuksista, arvioidusta korjaustarpeesta sekä korjauksen vaatimasta ajasta. Taxxx on kertomansa mukaisesti hankkinut riidan kohteena olevan omakotitalon perheensä vakituiseksi asunnoksi. Taxxxn mukaan asuntoon ei ollut ollut tarkoitus tehdä osittaisten pintojen uusimisen lisäksi remonttia ennen sinne muuttamista. Asunnon pintaremonttia oli ollut myös tarkoitus jatkaa osaksi vielä perheen asuinkäytön aikana.
Hovioikeus katsoo edellä selostetun todistelun osoittavan, että riidan kohteena olevan omakotitalon rakenteissa ja lämmöneristyksissä on ollut sellaista rakennuksen käyttöön vaikuttanutta terveydelle haitallista mikrobikasvustoa, joka on selvästi ylittänyt edellä mainitut sosiaali- ja terveysministeriön julkaiseman asumisterveysohjeen mukaiset viitearvot. Näin ollen asumiskäyttöön hankitun rakennuksen terveyshaitan mahdollisuus ja vaara puoltavat laatuvirheen pitämistä olennaisena. Todistaja Kitttsen arvion mukaan rakennuksen yläpohjan höyrynsulun ja kosteusvaurioiden korjaaminen kestäisi arviolta noin kaksi kuukautta. Myös todistaja Ketttsen arvio tarvittavan korjauksen kestosta on ollut samansuuntainen. Kitttsen ja Ketttsen arviot huomioon ottaen rakennuksen virhe olisi siten ollut niiden havaitsemisen jälkeen vielä korjattavissa kohtuullisessa ajassa edellyttäen, ettei lisää virheitä olisi enää löytynyt. Asiassa näytetyksi tulleen virheen korjaamisen vaatima aika puhuisi siten kaupan purun edellytyksiä vastaan.
Hovioikeus katsoo, että Taxxx on saamansa kuntotarkastusraportin ja ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voinut edellyttää, että hänen ostamansa omakotitalon yläpohjassa taikka saunassa ja pesuhuoneessa ei ole tarvinnut tehdä mittavia korjaustöitä. Makuuhuoneen 3 ja saunan välisen seinän kosteusvaurion ei ole näytetty levinneen edellä todettua laajemmin. Viimeksi mainitulta osin korjaustyöt rajoittuisivat siten lähinnä kyseisen väliseinän ja pesutilojen rakenteisiin. Tältä osin korjauskustannusten voidaan esitettyjen selvitysten perusteella arvioida olevan suuruusluokaltaan sellaiset, joita Taxxx on yli 30- vuotiaan omakotitalon ostajana voinut ennakoida jossakin vaiheessa joutuvansa maksamaan. Sitä vastoin omakotitalon yläpohjan kosteusvaurio on tehdyn sisäilmatutkimuksen löydökset huomioon ottaen vakava. Virheellisesti toteutetusta yläpohjasta seuraavia korjauskustannuksia ei voida myöskään ennen korjaustöiden tekemistä määrittää riittävällä varmuudella. Hovioikeus katsoo esitetyn selvityksen perusteella, että mainitun virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset ovat vähintään sen suuruiset kuin käräjäoikeus on arvioinut. Näiden korjauskustannusten voidaan arvioida olevan merkittäviä suhteessa Taxxxlle hyväkuntoisena myydyn kohteen 140 000 euron kauppahintaan. Kun kysymys on tällaisesta rakennuksessa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että vahingonvaara korjauskustannusten määrästä ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta ei jää ostajan vastattavaksi.
Kaikki edellä selostetut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että kaupan kohteen laatuvirheen laajuus, arvioidut korjauskustannukset sekä terveyshaitan mahdollisuus ja virheestä joka tapauksessa aiheutuva tilapäinen asumishaitta tekevät laatuvirheestä kokonaismerkitykseltään niin olennaisen, että Taxxxlla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeus kaupan purkamiseen. Käräjäoikeuden tuomiota ei ole siten aihetta muuttaa."
Rovaniemen hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 14.9.2018
Nro 305
Diaarinumero S 17/1024
Kemi-Tornion käräjäoikeus 13.10.2017 nro 5653 (liitteenä)
Asia Tontin vuokraoikeuden ja tontilla olevien rakennusten kaupan purkaminen
T. Stxxxn jakamattoman kuolinpesän osakkaat:
M. Stxxx
S. Stxxx
L. Stxxx
N. Taxxx
M. Stxxx, S. Stxxx, L. Stxxx ja J. Stxxx ovat T. Stxxxen jakamattomaan kuolinpesän osakkaina (jäljempänä myös Stxxxt) vaatineet, että tontin vuokraoikeuden ja tontilla olevien rakennusten (jäljempänä kaupan kohde tai omakotitalo) kauppaa ei pureta ja että T. Stxxxn kuolinpesä velvoitetaan myöntämänsä mukaisesti maksamaan Taxxxlle hinnanalennukseksi 27 000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 10.8.2015 ja 30.11.2016 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.12.2016 lukien. Stxxxt ovat lisäksi vaatineet, että T. Stxxxn kuolinpesä vapautetaan velvollisuudesta korvata Taxxxlle tämän oikeudenkäyntikulut ja valtiolle tämän avustajalle maksettu palkkio käräjäoikeudessa ja että Taxxx vastaavasti velvoitetaan korvaamaan T. Stxxxn kuolinpesän oikeudenkäyntikulut 14 077,10 euroa ja asian selvittelykulut 983,27 euroa käräjäoikeudessa viivästyskorkoineen sekä T. Stxxxn kuolinpesän oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 7 630 eurolla viivästyskorkoineen.
Stxxxt ovat lausuneet, että kaupan kohteena olleesta omakotitalosta oli kaupan solmimisen jälkeen löytynyt kosteus- ja homevaurioita ja lisäksi omakotitalon yläpohjan höyrynsulkumuovi oli asennettu virheellisesti. Kaupan kohteessa oli salainen virhe. Virhe ei ollut kuitenkaan niin olennainen, että ostajalla olisi oikeus kaupan purkuun. Virhe oli kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa korjattavissa.
Taxxx oli saanut ennen kauppaa tiedokseen omakotitalon kuntotarkastusraportin, johon hän oli myös tutustunut. Taxxx oli lisäksi tutustunut kaupan kohteeseen katselmuksessa 28.7.2015. Kuntotarkastusraportista olivat ilmenneet kaupan kohteeseen tehdyt korjaukset. Myös se, että omakotitalossa ei ollut ollut asennettuna aluskatetta ennen vuonna 2014 tehtyä kattoremonttia, oli ollut Taxxxn tiedossa oleva seikka. Taxxxn tiedossa oli ollut myös se, että rakennuksen katon runkorakenteita, yläpohjan eristeitä taikka muita vastaavia rakenteita ei ollut vesikaton uusimisen yhteydessä tutkittu, vaihdettu taikka korjattu. Taxxx ei voinut virheenä vedota rakennuksen kattovuodosta aiheutuneisiin virheisiin, jotka hän olisi voinut rakennuksen huolellisella tarkastamisella havaita. Rakennuksen sisällä oli ollut havaittavissa vuotojälkiä, joista myös kuntotarkastusraportissa oli maininta. Taxxxn olisi tullut kyseisten vuotojälkien perusteella avata taikka pyytää avaamaan rakennuksen rakenteita niiden tarkastamiseksi.
Riidatonta oli, että omakotitalon yläpohjan höyrynsulkumuovi oli asennettu virheellisesti ja että siinä oli reikiä. Kosteus- ja homevaurioita ei ollut kuitenkaan löydetty laajalti eri puolilta rakennusta. Makuuhuoneesta 2 ja olohuoneesta ei ollut löydetty lainkaan vaurioita, vaan vauriot olivat sijainneet rakennuksen yläpohjassa olevassa villassa eivätkä rakennuksen sisätiloissa. Rakennuksen sisärakenteiden kosteusvauriot olivat paikantuneet rakennuksen kylpyhuoneeseen ja saunaan sekä yhden makuuhuoneen ulkoseinän kohdalle.
Rakennuksen yläpohjan höyrynsulkumuovin ja yläpohjan villojen vaihtamisesta aiheutuva kustannus oli arviolta yhteensä 22 450 euroa. Esitetty korjaustapa sisälsi myös tasonparannusta rakennuksen yläpohjan lämmöneristeen osalta. Kylpyhuoneen ja makuuhuone 3:n kosteus- ja homevaurioiden korjauskustannukset olivat yhteensä arviolta 5 156 euroa kustannusten kattaessa kylpyhuoneen ja saunan remontoinnin pintoja lukuun ottamatta sekä makuuhuone 3:n ulkoseinän vaurion korjaamisen. Kaikkien kohteen virheiden yhteenlasketut korjauskustannukset olivat siten arviolta 27 606 euroa arvonlisäveroineen. Rakennuksen väliseinissä ei ollut todettu mikrobivaurioita muualla kuin kylpyhuoneessa ja saunassa. Mikäli korjaustavan osalta katsottiin, että myös rakennuksen väliseinärakenteet tuli vaihtaa, korjauskustannukset olivat väliseinärakenteiden vaihtamisen osalta arviolta 11 809 euroa. Kaikki yhteenlasketut korjauskustannukset olivat siinäkin tapauksessa enintään 39 415 euroa arvonlisäveroineen. Esitetyssä korjaustavassa mitään vaurioituneita rakenteita ei jätetty paikalleen ja vain puhdistettu.
Stxxxt ovat lisäksi lausuneet, että Taxxx ei ollut itse ryhtynyt minkäänlaisiin toimenpiteisiin virheiden poistamiseksi tai rakennuksen vaurioitumattomien osien suojaamiseksi. Kohteen suojaamatta jättämisestä oli voinut aiheutua vahinkoja, joista T. Stxxxn kuolinpesä ei vastannut. Rakennuksen asumiskäyttö ei ollut tällä hetkellä mahdollista, koska siinä olevat virheet olivat edelleen korjaamatta. Ajan kulumista ei voinut kuitenkaan pitää Stxxxten viaksi luettavana seikkana. He olivat useaan otteeseen tarjonneet Taxxxlle hinnanalennusta asian sovinnolliseksi ratkaisuksi, jotta rakennuksessa olevat virheet olisi voitu korjata ja rakennusta alkaa sen jälkeen välittömästi käyttää asuntona. Rakennuksen virheet voitiin, tai ainakin olisi voitu, korjata noin yhdessä kuukaudessa, mitä ei voinut pitää kohtuuttoman pitkänä aikana. Huomioon oli otettava lisäksi se, että ostaessaan rakennuksen Taxxxlla oli ollut itsellään tarkoitus tehdä rakennukseen pintaremonttia, mikä olisi joka tapauksessa viivästyttänyt kohteen käyttöönottoa asuintarkoitukseen. Kohteen asumiskäyttöön saamiseen käytettävän ajan perusteella kohteessa ollutta virhettä ei voinut pitää siten olennaisena.
Stxxxt ovat vielä lausuneet, että oikeuskäytännössä oli vakiintuneesti arvioitu virheen olennaisuutta korjauskustannusten perusteella siten, että kaupan purkaminen edellytti noin 40 prosentin korjauskustannuksia suhteessa toteutuneeseen kauppahintaan. Korjauskustannusten perusteella arvioituna virhettä ei voinut siten pitää nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa olennaisena. Kaupan kohteessa ei ollut todettu jo edellä mainittujen virheiden lisäksi muita laatuvirheitä. Rakennuksen kosteusvauriot olivat paikantuneet hyvin suppealle alueelle eikä niiden perusteella voinut olettaa, että rakennuksessa olisi muuallakin vastaavia vaurioita. Stxxxt olivat jo edellä selostetuin tavoin ilmaisseet Taxxxlle useaan kertaan halukkuudestaan ratkaista asia sovinnollisesti hinnanalennusta maksamalla. He olivat myös esittäneet Taxxxlle sovintoneuvottelujen käymistä hinnanalennuksen määrittelemiseksi. Mikäli hovioikeus päätyi hinnanalennuksen määrää ratkaistessaan Stxxxten käräjäoikeudessa esittämän sovintotarjouksen mukaiseen rahamäärään taikka sen lähelle, Taxxx oli velvoitettava korvaamaan Stxxxten oikeudenkäyntikulut ja asian selvittelykulut kokonaisuudessaan tai ainakin osittain. Ainakaan T. Stxxxn kuolinpesää ei voitu velvoittaa korvaamaan Taxxxn oikeudenkäyntikuluja asiassa. Taxxx oli itse käräjäoikeudessa luopunut pääkäsittelyn toimittamisen jälkeen vaatimasta kuolinpesän velvoittamista korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa. Luopumisen ajankohtana asiassa oli ollut keskeneräistä enää käräjäoikeuden tuomion kirjoittaminen. Käräjäoikeuden ei olisi tullut tutkia Taxxxn oikeudenkäyntikuluvaatimusta, josta tämä oli jo kertaalleen luopunut. Taxxxn uudelleen esittämä oikeudenkäyntikuluvaatimus oli siten jätettävä tutkimatta taikka hylättävä kokonaan tai ainakin osittain. T. Stxxxn kuolinpesää ei voinut ainakaan velvoittaa korvaamaan Taxxxlle enempää kuluja kuin kuolinpesä olisi velvoitettu korvaamaan takaisin valtiolle siinä tapauksessa, että Taxxxlle olisi myönnetty asiassa oikeusapua.
Taxxx on vaatinut, että valitus hylätään. Taxxx on lisäksi vaatinut sen varalta, ettei hovioikeus muuta hänen oikeusapupäätöstään hänen pyytämällään tavalla, että M. Stxxx, S. Stxxx, L. Stxxx ja J. Stxxx velvoitetaan T. Stxxxn jakamattoman kuolinpesän osakkaina korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa viivästyskorkoineen.
Taxxx on lausunut, että käräjäoikeus oli ratkaissut asian oikein. Hänelle ei ollut syntynyt omakotitalon kuntotarkastusraportin perusteella erityistä tarkastusvelvollisuutta. Rakennuksen ulkokate oli uusittu noin vuosi ennen kaupan toteutumista. Kyseisen työn yhteydessä yleensä tutkittiin ja korjattiin myös katteen alapuolisten rakenteiden vauriot. Omakotitalon kunto ei ollut vastannut hänelle ilmoitettua eikä hänen maksamaansa kauppahintaa.
Taxxx on lisäksi lausunut, että hyvä rakennustapa edellytti kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden poistamista kokonaan. Rakennusta korjattaessa rakenteisiin ei tullut jättää lainkaan vaurioituneita rakenteita. Kaupan kohteena olleesta omakotitalosta otetuista materiaalinäytteistä oli löytynyt sallitut pitoisuudet ylittävät määrät mikrobeja ja homeita. Tutkimusnäytteet oli otettu rakennuksen väliseinistä, makuuhuoneen ulkoseinän sisäpinnalta, höyrynsulkumuoveista sekä mineraalivillan höyrynsulkumuovia vasten olevasta pinnasta rakennuksen yläpohjassa. Tutkittuja näytteitä ei ollut otettu sellaisista kohdista rakennusta, jotka olisivat olleet suoraan tekemisissä ulkoilman kanssa. Rakennuksen yläpohjan höyrynsulkumuovi oli asennettu virheellisesti ja se oli laajalti mikrobivaurioitunut. Korjaustyön yhteydessä rakennuksen kattorakenteet ja ulkoseinärakenteet jouduttiin avaamaan, jotta höyrynsulut voitiin uusia. Rakennuksessa ilmenneet virheet olivat olennaisia ja niiden korjaaminen oli kallista. Talossa oli myös todennäköisesti enemmän virheitä kuin tähän mennessä oli paljastunut. Rakennuksen asumiskäyttökuntoon saattaminen edellytti toimia, joiden kustannuksiin ja onnistumiseen liittyi suuria vaaratekijöitä. Tätä vaaraa korjauskustannusten määrästä ja korjauksen onnistumisesta ei voitu jättää ostajalle.
Taxxx on pyytänyt, että hänelle myönnetään asiassa oikeusapua oikeusturvavakuutuksen ylärajan ylittäviin oikeudenkäyntikuluihin hovioikeudessa.
Taxxx on lausunut, että hänelle oli myönnetty oikeusapua korvauksetta oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen. Oikeusturvavakuutuksesta oli käräjäoikeuden tuomion perusteella korvattu koko vakuutusmäärä 8 500 euroa, joten oikeusturvavakuutus ei kattanut enää hänen oikeudenkäyntikulujaan hovioikeudessa.
Katselmus ja pääkäsittely
Hovioikeus on 14.8.2018 pääkäsittelyn ulkopuolella toimittanut katselmuksen kiinteistöllä. Katselmuksesta on laadittu erillinen pöytäkirja.
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 15.8.2018. Pääkäsittelystä on laadittu erillinen pöytäkirja.
Hovioikeudessa on esitetty kirjallisina todisteina
- RV-Rakenne Oy:n kuntotarkastusraportti 27.7.2015
- kaupan kohdetta koskeva OP-Kiinteistökeskuksen myyntiesite
- Oulun Kuivaustekniikka Oy:n tarkastusraportti 23.9.2015
- Oulun kaupungin elintarvike- ja ympäristölaboratorio Oy:n sisäilmatutkimus 12.10.2015
- Insinööritoimisto H. Lutttn lasku 11.12.2015
- kauppakirja 10.8.2015
- T. ja M. Stxxxn ja Hämeen Laaturemontti Oy:n välinen tilaus- sopimus 12.9.2014
- Insinööritoimisto H. Lutttn tutkimusraportti ja korjausehdotus 11.12.2015
- Insinööritoimisto Rak.Tor Oy:n lausunto/kustannusarvio 4.3.2016 ja sen päivitys 20.1.2017
- sovintokirje 18.3.2016 Taxxxlle sekä sähköpostiviestit 18.4.2016, 14.7.2016 ja 27.9.2016.
Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa M. Stxxxta ja Taxxxta sekä todistajina H. J. Jattta, P. M. Ketttstä, L. J. Ertttä, T. E. Rostttia ja E. A. Kitttsta.
Asiassa on riidatonta, että T. Stxxxn ja Taxxxn välillä 10.8.2015 tehdyn tontin vuokraoikeuden ja tontilla olevien rakennusten kaupan kohteeseen kuuluneessa omakotitalossa on ollut kaupantekohetkellä salainen laatuvirhe. Laatuvirhe on ilmennyt rakennuksen yläpohjan höyrynsulkumuovin virheellisenä asennuksena sekä kosteus- ja homevaurioina rakennuksessa.
Hovioikeudessa on kysymys siitä, onko Taxxxlle syntynyt ostajana hänelle ennen kauppaa toimitetusta kuntotarkastusraportista 27.7.2015 ilmenevien tietojen ja ennen kauppaa kohteessa tekemänsä katselmuksen 28.7.2015 johdosta maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukainen erityinen selonottovelvollisuus ulottaa kohteen tarkastuksensa seikkoihin, joiden selvittäminen olisi edellyttänyt teknisiä taikka muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Lisäksi asiassa on kysymys siitä, onko kaupan kohteessa todettu salainen virhe ollut siten olennainen, että se oikeuttaa ostajan vaatimaan kaupan purkamista. Virheen olennaisuutta arvioitaessa kysymys on osaltaan virheiden arvioitujen korjauskustannusten riidanalaisista määristä. Lisäksi hovioikeudessa on kysymys oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta.
Hovioikeudessa vastaanotetusta näytöstä
Hovioikeus on toimittanut riidan kohteena olevassa omakotitalossa Taxxxn pyynnöstä katselmuksen 14.8.2018. Omakotitaloa ei ole korjattu siellä havaittujen virheiden osalta, vaan rakennus on ollut hovioikeuden katselmushetkellä rakenteiltaan osin avattuna ja vastaavassa tilassa kuin se oli ollut jo käräjäoikeuden katselmuksen ajankohtana.
Hovioikeuden pääkäsittelyssä on vastaanotettu olennaisilta osiltaan vastaavansisältöinen todistelu kuin käräjäoikeudessa. Käräjäoikeudessa kirjallisena todisteena esitetty Meri-Lapin ympäristöpalvelujen lausunto 15.10.2015 numero 8985 on käyty hovioikeuden pääkäsittelyssä läpi lausunnon laatineen todistaja Rostttin kuulemisen yhteydessä. Käräjäoikeudessa vastaanotetusta henkilötodistelusta poiketen hovioikeudessa ei ole kuultu kaupassa kiinteistönvälittäjänä toiminutta K. Lamtttsta.
Hovioikeudessa kuullut asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet asian ratkaisuun vaikuttavista seikoista olennaisilta osin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty. Asianosaisten ja todistajien kertomukset on selostettu hovioikeuden tuomiossa jäljempänä siltä osin kuin niillä on katsottu olevan merkitystä asian ratkaisun kannalta.
Kaupan kohteeseen on kuulunut vuonna 1982 valmistunut omakotitalorakennus. Kohteen kauppakirjassa 10.8.2015 on rakennuksen kunnon osalta viitattu kohteen myyntiesitteessä ilmoitettuihin tietoihin, rakennuksen kuntotarkastusraporttiin 27.7.2015 sekä ostaja Taxxxn kohteessa ennen kauppaa tekemään katselmukseen 28.7.2015. Kohteen myyntiesitteessä asuinrakennuksen kunnon on ilmoitettu olevan hyvä. Muina kohteesta annettuina tietoina myyntiesitteessä on ilmoitettu rakennuksen kylpyhuoneessa olleen kosteusvaurioita 20 vuotta sitten ja se, että rakennuksen ulkokate on uusittu vuonna 2014.
Ennen kauppaa laaditussa omakotitalon kuntotarkastusraportissa 27.7.2015 on todettu kohteessa tehtyjen korjausten ja muutosten osalta, että vuonna 2014 oli uusittu vesikate, kattovarusteet ja aluskate. Lisäksi raportissa on todettu märkätilaan asennetuksi uudet laatat vuonna 1995. Olennaisimpien epäkohtien ja riskien osalta raportissa on mainittu yläpohjassa olevan viemärin tuuletusputken eristämättä jättämisestä sekä siihen liittyvästä kondenssiriskistä. Rakennuksen yläpohjan ja vesikaton osalta raportissa on vielä erikseen todettu, että rakennuksen yläpohjaa oli tarkastuksessa päästy tarkastelemaan päädyn luukusta savuhormille asti olohuoneen kohdalle. Tarkastuksessa savuhormin kohdalla kattoruoteessa oli havaittu tummentumaa viitaten vesikaton vuotoon ja todettu, että puupiikkimittarilla mitattaessa ruode oli ollut kuiva. Raportin mukaan rakennuksen omistaja oli havainnut vesikaton vuotaneen ja vesikatto oli uusittu kokonaan vuonna 2014. Edelleen raportin mukaan vesikate oli hyväkuntoinen ja läpiviennit olivat silmämääräisesti tiiviit. Pesutilojen osalta raportissa on todettu suihkun nurkassa alimman laatan kohdalla mitatun arvon johtuvan todennäköisesti siitä, ettei seinä ollut ehtinyt kuivaa, sillä kosteusarvo oli ollut pienellä alueella koholla. Edelleen raportissa on todettu muiden sisätilojen osalta olohuoneen savuhormin lähellä nurkassa vuotojälkeä ja myös teknisen tilan savuhormin pinnassa vuotojälkeä. Toimenpide-ehdotuksena kuntotarkastusraportissa on esitetty kulkureitin tekeminen yläpohjaan sen tarkastamisen mahdollistamiseksi. Varsinaisia korjauksia, lisätutkimuksia tai todettuja taikka epäiltyjä vaurioita kuntotarkastusraportissa ei ole mainittu rakennuksen yläpohjan viemäriputken eristämisestä annetun suosituksen lisäksi. Yhteenvetona kuntotarkastusraportissa on todettu taloa remontoidun lähivuosina uusimalla vesikatto ja asentamalla maalämpö lämmitysjärjestelmäksi. Raportin mukaan kohteessa ei ollut havaittu mitään merkittäviä puutteita, jotka estäisivät tilojen normaalin käyttämisen. Raportin mukaan muutamia epäkohtia oli havaittu, ja niitä oli jo raportissa selostettu.
Taxxx oli kertomuksensa mukaan ennen kauppaa kohdetta tarkastellessaan havainnut talon olohuoneen nurkassa olevat vuotojäljet. Hän ei ollut kuitenkaan pitänyt niitä tuolloin merkittävinä. Hän oli myös tiennyt rakennuksen vesikaton vaihtamisesta. Rakennuksessa paljastuneet virheet olivat ilmenneet hänelle vasta talon pintaremontin aloittamisen yhteydessä kylpyhuoneen laattoja ja makuuhuoneen sisäkaton paneeleja irrotettaessa.
Hovioikeus toteaa, että nyt kysymyksessä olevien virheiden havaitseminen ennen kaupan tekemistä olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon Taxxxlla ei voida katsoa olleen velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Hovioikeus katsoo, että Taxxxlla ei ole ollut hänelle kuntotarkastusraportissa esitettyjen taikka omien havaintojensa perusteella tai muutoinkaan erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin rakennuksen kunnon toteutunutta tarkemmaksi selvittämiseksi. Olohuoneen nurkan vuotojälkien ei yksin voida katsoa synnyttäneen hänelle tätä velvollisuutta, etenkin kun Taxxxn tiedossa on ollut, että rakennuksen kattovuoto on noin vuotta ennen kauppaa korjattu kuntotarkastusraportissa ilmoitetuin tavoin. Edellä todetuin perustein hovioikeus katsoo, että Taxxx on kauppakirjan ehtojen ja ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voinut edellyttää, että omakotitalo on ollut siitä annettujen tietojen mukaisesti ikäisekseen hyväkuntoinen. Rakennuksessa noin vuosi ennen kauppaa korjatun vesikatteen osalta Taxxx on voinut pitää rakennusta jopa muita vastaavan ikäisiä omakotitaloja parempikuntoisena. Näillä perusteilla Taxxxlle ei voida katsoa syntyneen maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaista erityistä selonottovelvollisuutta, jonka vuoksi hän ei voisi vedota mainittuun virheeseen.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Kyseistä lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen (HE 120/1994) mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.
Kaikki edellä selostetut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että kaupan kohteen laatuvirheen laajuus, arvioidut korjauskustannukset sekä terveyshaitan mahdollisuus ja virheestä joka tapauksessa aiheutuva tilapäinen asumishaitta tekevät laatuvirheestä kokonaismerkitykseltään niin olennaisen, että Taxxxlla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeus kaupan purkamiseen. Käräjäoikeuden tuomiota ei ole siten aihetta muuttaa.
Taxxxlle on 11.10.2017 myönnetty oikeusapua oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen ilman perusomavastuuta ja määrätty hänen avustajakseen asianajaja P. Heittt. Taxxx on pyytänyt, että hänelle myönnetään oikeusapua oikeusturvavakuutuksen ylärajan ylittäviin oikeudenkäyntikuluihin hovioikeudessa.
Oikeusapulain 3 b §:n mukaan oikeusapua ei anneta, jos hakijalla on kysymyksessä olevan asian kattava oikeusturvavakuutus. Tuomioistuimessa käsiteltävänä olevassa asiassa tuomioistuin voi kuitenkin myöntää oikeusavun siltä osin kuin kustannukset ylittävät vakuutusyhtiön korvausvelvollisuuden ylärajaksi vakuutussopimuksessa määritellyn enimmäiskorvausmäärän. Edellytyksenä on, että hakija esittää oikeusaputoimiston antaman selvityksen hakijan taloudellisista olosuhteista ja selvityksen asian käsittelyn edellyttämistä välttämättömistä toimenpiteistä ja että oikeusavun myöntämiseen on erityisiä syitä ottaen huomioon oikeusavun saajan oikeusturvan tarve sekä asian laatu ja laajuus.
Taxxx on esittänyt Oulun oikeusaputoimiston 11.10.2017 päivätyn selvityksen oikeusavun taloudellisista edellytyksistä. Selvityksen mukaan Taxxxlla on oikeus oikeusapuun ilman perusomavastuuta. Hovioikeus katsoo, että Taxxxan oikeusturvan tarve ja asian laatu huomioon ottaen oikeusavun myöntämiselle on erityisiä syitä. Taxxxlle myönnetään oikeusapua oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvausmäärän ylittäviin oikeudenkäyntikuluihin ilman perusomavastuuta 13.10.2017 lukien. Hovioikeus asettaa asianajaja P. Heitttn Taxxxn avustamisesta korvattavien toimenpiteiden enimmäistuntimääräksi 30 tuntia.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut.
M. Stxxx, S. Stxxx, L. Stxxx ja J. Stxxx ovat T. Stxxxen jakamattomaan kuolinpesän osakkaina hävinneet muutoksenhakunsa hovioikeudessa. Näin ollen he ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n ja oikeusapulain 22 §:n nojalla velvollisia korvaamaan valtiolle sen varoista Taxxxn avustajalle hovioikeudessa maksetun palkkion.
Valtion varoista maksetaan asianajaja P. Heitttlle palkkioksi N. Taxxxn avustamisesta hovioikeudessa vastauksen laatimisesta, asian valmistelusta ja lopputoimista ilmoitetun 17 tunnin ajankäytön perusteella 1 870 euroa, pääkäsittelystä ja katselmuksesta 7 tunnin ajankäytön perusteella 770 euroa ja matka-ajalta 2 tunnin ajankäytön perusteella 220 euroa, korvaukseksi matkakuluista 50,40 euroa ja arvonlisäveron määrä 698,50 euroa, yhteensä 3 608,90 euroa.
M. Stxxx, S. Stxxx, L. Stxxx ja J. Stxxx velvoitetaan T. Stxxxn jakamattomaan kuolinpesän osakkaina korvaamaan valtiolle Taxxxn avustajalle P. Heitttlle maksettu palkkio 3 608,90 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
M. Stxxx, S. Stxxx, L. Stxxx ja J. Stxxx velvoitetaan T. Stxxxn jakamattomaan kuolinpesän osakkaina korvaamaan valtiolle sen varoista hovioikeudessa maksetut todistelukustannukset 60,68 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 13.11.2018.
hovioikeudenlaamanni T. U.
määräaikainen hovioikeudenneuvos T. S.
asessori M. M.
hovioikeuden esittelijä M. K.
TUOMIO 17/5653
Kiinteistökaupan purkua ja hinnanalennusta koskevassa asiassa
13.10.2017 L 16/5059
Taxxx, N.
Stxxx, S., T. Stxxxn kuolinpesän osakas
Stxxx, L., T. Stxxxn kuolinpesän osakas
Stxxx, J., T. Stxxxn kuolinpesän osakas
Stxxx, M., T. Stxxxn kuolinpesän osakas
SELOSTUS ASIASSA
N. Taxxx oli 10.8.2015 ostanut T. Stxxxlta Tornion kaupungissa osoitteessa Lkatu 12, XXX Tornio olevan tontinvuokraoikeuden ja sillä olevat rakennukset (jatkossa myös kaupankohde sekä omakotitalo).
Kaupankohteella oli pidetty 28.7.2015 katselmus, jossa Taxxx, T. ja M. Stxxx olivat olleet läsnä.
N. TAXXXN KANNE
Taxxx on vaatinut, että:
1. Hänen ja T. Stxxxn välinen 10.8.2015 tehty tontinvuokraoikeutta ja rakennuksia koskeva kauppa puretaan ja T. Stxxxn kuolinpesä velvoitetaan palauttamaan hänelle maksettu kauppahinta 140 000,00 euroa tuottokorkoineen ajalla 10.8.2015 - 30.11.2016 tai, joka tapauksessa kuolinpesä velvoitetaan maksamaan hänelle kauppahinnan alennuksena 67 555,00 euroa tuottokorkoineen ajalla 10.8.2015 - 30.11.2016, kummankin määrän osalta korkolain 4 §:n 1 momentin viivästyskorkoineen 1.12.2016 lähtien,
2. T. Stxxxn kuolinpesä velvoitetaan maksamaan hänelle korvauksena asumiskuluista 250,00 euroa kuukaudessa 1.10.2015 alkaen siihen saakka, kunnes asia on lainvoimaisesti ratkaistu ja
3. T. Stxxxn kuolinpesä velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäynti- ja selvittelykulunsa korkolain 4 §:n 1 momentin viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä lukien siltä osin kuin niitä ei korvata valtion varoista.
1. Kaupan purku
Taxxx on lausunut, että hänen Stxxxlta ostamassa omakotitalossa on huomattavat home- ja kosteusvauriot sekä merkittävä rakentamisvirhe.
Home-, kosteusvauriot ja rakennusvirhe ilmenevät tarkemmin hänen kirjallisista todisteistaan K3-K6.
Sanotun vuoksi omakotitalo oli kaupantekohetkellä ollut olennaisesti huonokuntoisempi, kuin mitä hänen oli tullut olettaa ottaen huomioon 140 000,00 euron kauppahinta sekä hänen myyjältä, myyntiesitteestä ja kaupankohteen kuntoarvioraportista saamansa tiedot kaupankohteen kunnosta.
Kaupankohteen virheellisyys ei ollut ollut havaittavissa ilman omakotitalon rakenteiden purkamista.
Hänellä oli ollut oikeus luottaa myyjän kaupankohteesta antamiin ja kuntoarviosta ilmeneviin tietoihin. Asia on arvioitu samalla tavoin myös oikeuskäytännössä (KKO 2009:31).
Kun myyjä oli rakennuttanut nyt kyseessä olevan omakotitalon ja asunut siinä kaupantekoon saakka, myyjän oli ainakin tullut tietää nyt kyseessä olevista kaupankohteen virheistä. Myyjä oli kuitenkin salannut nämä virheet häneltä.
Kun omakotitalo on vuokramaalla, kaupankohteen arvo muodostuu pelkästään omakotitalon arvosta.
Mikäli hän olisi ollut tietoinen kaupankohteen home- ja kosteusvaurioista ja rakentamisvirheestä, hän ei olisi lainkaan ostanut omakotitaloa.
Taxxxn tietoon oli lisäksi kaupan tekemisen jälkeen tullut, että kaupan kohteella asunut T. Stxxx ja hänen puolisonsa olivat sairastuneet syöpään ja, että T. Stxxx oli menehtynyt sairastamaansa syöpään.
Asiassa ei voida sulkea pois sitä mahdollisuutta, että rakennuksen materiaalinäytteistä löytynyt musta home oli voinut vaikuttaa sanottuihin syöpiin sairastumisiin.
Sairausriskin poistaminen vaatii huomattavasti suuremman remontin, kuin mitä Oulun Rakennustekniikan Oy:n korjaussuunnitelmassa on ennakoitu, koska homevaurioituneista rakenteista levinneet itiöt täytyy poistaa kaikista rakenteista ja pinnoilta.
Edellä kerrottujen seikkojen vuoksi kaupankohteessa on niin olennainen laatuvirhe, että hän on oikeutettu kaupanpurkuun. Asia on arvioitu samalla tavoin myös oikeuskäytännössä (KKO 2015:58).
2. Kauppahinnan alennus
Mikäli vastoin hänen ensisijaista vaatimustaan perustetta kaupan purkuun ei ole, Stxxxn kuolinpesä on velvoitettava maksamaa hänelle omakotitalon korjaamisesta kauppasopimuksen mukaiseksi aiheutuvat kulut.
Oulun Kuivaustekniikka Oy:n arvion mukaan sanotut korjauskustannukset ovat ainakin 67 555,00 euroa, minkä vuoksi kuolinpesä on velvoitettava maksamaan hänelle tämä määrä kauppahinnan alennuksena.
3. Asumiskulut
Omakotitalossa ei voi asua ennen home-, kosteusvaurioiden ja rakennusvirheen korjaamista.
Tämän vuoksi hän ei ollut voinut asua omakotitalossa, vaan hän oli joutunut vuokraamaan toisen asunnon ja muuttamaan sinne.
Kun syy asunnon vuokraamiseen on ollut kaupankohteen home-, kosteusvauriot ja rakentamisvirhe, kuolinpesä on velvoitettava korvaamaan hänelle näistä ylimääräisistä asumiskuluista aiheutuneet kustannukset vaaditulla tavalla.
T. STXXXN KUOLINPESÄN VASTAUS
T. Stxxxn kuolinpesä (jatkossa myös kuolinpesä) on vaatinut Taxxxn kanteen hylkäämistä perusteettomana kaupan purun ja asumiskulujen osalta.
Kuolinpesä on myöntänyt Taxxxn vaatimuksen perusteeltaan oikeaksi kohdistettuna pelkästään kuolinpesän varallisuuteen kauppahinnan alennuksen ja sitä koskevan tuottokorkovaatimuksen osalta ja määrältään alennuksen ensisijaisesti 21 200,00 euron ja enintään 38 665,00 euron määräisenä.
Kuolinpesä on vaatinut, että Taxxx velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua oikeuden ratkaisun antamispäivästä lukien.
T. Stxxxn kuolinpesä on lausunut, että kaupankohteessa oli ollut kaupantekohetkellä salainen virhe, joten myyjä ja ostaja eivät olleet voineet havaita sitä ennen kaupantekoa.
T. Stxxx oli myyjänä teettänyt kirjallisena todisteena K1 olevan kuntoarvion kaupankohteesta.
Hän oli selostanut kuntoarviossa olevat ja hänen muutoinkin tietämänsä kaupankohteeseen ja kaupan tekemiseen vaikuttavat seikat Taxxxlle ennen kaupan tekemistä.
Hän oli kertonut Taxxxlle:
- vesikaton vaihtamisesta katon vuotamisen vuoksi,
- pesuhuoneremontista,
- pesuhuoneen ja wc:n välisen seinän runkopuiden vaihtamisesta,
- pesuhuoneen nurkassa olleen kaakelin halkeamisesta ja
- lämminvesiputken korjaamisesta.
Stxxx ei ollut myyjänä antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kaupankohteesta, eikä hän ollut salannut mitään kaupankohteen kuntoon vaikuttavaa seikkaa, jonka hän oli tiennyt, tai joka hänen olisi pitänyt tietää.
Kaupankohteen virheet ja siellä tehdyt korjaukset ilmenivät myös Taxxxlla ennen kaupantekoa käytössä olleesta kirjallisesta todisteesta K1.
Lisäksi kirjallisena todisteena K2 olevassa myyntiesitteessä on mainittu kaupankohteen asuinrakennuksen kosteusvaurioista ja siellä tehdyistä remonteista/kunnostuksista.
Kaupankohteen asuinrakennus ei ole asuinkelvoton, eikä siellä ole terveyshaittaa. Homeitiöitä siinä oli todettu vain kirjallisen todisteen K4 mukaisesti, ei asuinrakennuksen kaikista rakenteista ja pinnoilta.
Taxxx oli purkanut asuinrakennuksen rakenteita ilman muun talon suojaamista. Tämän vuoksi Taxxx vastaa homeitiöiden leviämisestä muualle talossa.
T. ja M. Stxxxn sairastamilla syövillä ei ollut ollut mitään tekemistä kaupankohteen kunnolla.
Koska kaupankohteen kosteus- ja homevauriot ovat korjattavissa kohtuullisin kustannuksen, eikä asiassa ole esitetty muutakaan hyväksyttävää syytä, Taxxxlla ei ole oikeutta kaupanpurkuun, vaan hänellä on oikeus ainoastaan hinnanalennukseen.
Kaupan kohteeseen kuuluvan rakennuksen höyrysulkumuovi on asennettu virheellisesti ja siinä on reikiä.
T. Stxxx ei myyjänä ollut ollut tietoinen näistä seikoista, eikä hänen ollut tullutkaan olla niistä tietoinen, sillä höyrysulkumuovin oli asentanut rakennusalan ammattilainen.
T. Stxxxn kuolinpesä on vastuussa vain sanotusta kaupan kohteen salaisen virheen korjaamiskuluista.
Höyrysulkumuovi on vaihdettavissa ilman väliseinien purkamista. Väliseinien poistaminen on ylimitoitettua ja tarpeetonta. Mikäli näin kuitenkin tehdään, kyse on tasonkorotuksesta, jonka kustannuksista kuolinpesä ei vastaa.
Sanotun vuoksi kuolinpesän vastuulle kuuluvasta korjaamisesta aiheutuu kirjallisena todisteena V6 olevan Insinööritoimisto Rak.Tor Oy:n lausunnon ja kustannusarvion 4.3.2016 (päivitys 20.1.2017) mukaan 21 200,00 euron suuruinen kulu.
Taxxx ei sen sijaan voi vedota kattovuodosta aiheutuneisiin virheisiin, jotka hän olisi helposti voinut havaita kaupankohteen huolellisella tarkastamisella, sillä rakennuksen sisällä oli ollut havaittavissa vuotojälkiä ja niistä on myös maininta kirjallisessa todisteessa K1.
Rakennuksen sisällä olleet vuotojäljet olivat lisäksi synnyttäneet Taxxxlle erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden.
Tämän vuoksi hänen olisi tullut vaatia rakenteiden kunnon tarkastamista rakenteita avaamalla ennen kaupan tekemistä. Kun hän ei ollut kuitenkaan menetellyt näin, hän vastaa itse laiminlyönnistään aiheutuvasta haitasta.
Jos kuitenkin kuolinpesän vastuulle kuuluu korjata vuotaneesta vesikatosta aiheutuneet makuuhuone 3 ulkoseinän ja sauna-pesuhuone väliseinän kosteusvauriot, niiden korjauskustannukset ovat kirjallisen todisteen V6 mukaan yhteensä 5 156,00 euroa ilman saunan panelointia ja pesuhuone laitettuna levypinnalle.
Mikäli lisäksi katsotaan, että höyrysulkumuovin vaihtaminen edellyttää väliseinien purkamista, niin tältä osin kuolinpesän vastuulle kuuluvat korjauskustannukset ovat kirjallisen todisteen V6 mukaisesti 12 309,00 euroa.
Kun kaikkien kaupankohteen virheiden korjauskustannukset ovat yhteensä 38 665,00 euroa (21 200,00 euroa+ 5 156,00 euroa+ 12 309,00 euroa), tällöinkään Taxxxlla ei oikeutta kaupan purkuun, vaan hänellä on oikeus vain korjauskustannusten määräiseen kauppahinnan alennukseen.
Kaupankohteen virheellisyys ei ollut johtunut myyjän huolimattomuudesta, eikä myyjä ollut myöskään lyönyt laimin tiedonantovelvollisuuttaan ostajalle, vaan kyse on salaisesta virheestä.
Tämän vuoksi ostajalla ei ole oikeutta asumiskulujensa korvaukseen.
Joka tapauksessa vahingonkorvauksen määrässä on otettava huomioon, että myyjä oli aktiivisesti pyrkinyt sovinnolliseen ratkaisuun, joten kuolinpesä voidaan velvoittaa maksamaan Taxxxlle korvausta enintään neljältä kuukaudelta.
Vaaditun kuukausikorvauksen 250,00 euron määrä on riidaton.
Kuolinpesä on useaan kertaa ilmoittanut Taxxxlle haluavansa sopia asian.
Mikäli asia ratkaistaan kuolinpesän myöntämän hinnanalennuksen mukaisesti, sitä ei tule velvoittaa miltään osin korvaamaan Taxxxn oikeudenkäyntikuluja. Sen sijaan Taxxx tulee velvoittaa korvaamaan kuolinpesän oikeudenkäynti- ja selvittelykulut täysimääräisesti (KKO 2008:52).
1. Kirjalliset todisteet
K1 RV-Rakennus Ky:n kuntotarkastusraportti 27.7.2015
K2 Kaupankohdetta koskeva OPKK:n myyntiesite
K3 Oulun Kuivaustekniikka Oy:n tarkastusraportti 23.9.2015
K4 Oulun kaupungin elintarvike- ja ympäristölaboratorio Oy:n sisäilmatutkimus 12.10.2015 (testausseloste 2015-2431)
K5 Meri-Lapin ympäristöpalvelujen lausunto 15.10.2015 numero 8985
K6 Valokuvat 3.5.2016
K7 Insinööritoimisto H. Lutttn 11.12.2015 päivätty lasku 1 631,40 euroa
Teema: Kaupankohteen virheiden selvittämiskulut.
K8 Todisteesta on luovuttu.
K9 Kauppakirja 10.8.2015
K10 Tilaussopimus 12.9.2014 Stxxx M. ja T./Hämeen Laaturemontti Oy
V1 = Sama kuin K1
V2 = Sama kuin K2
V3 = Sama kuin V4
V4 = Sama kuin K9.
V5 Dl H. Lutttn raportti ja korjausehdotus 11.12.2015
V6 Insinööritoimisto Rak.Tor Oy:n lausunto ja kustannusarvio 4.3.2016 (päivitys 20.1.2017)
V7 Sovintokirje 18.3.2016 Taxxxlle ja sähköposti 18.4.2016 Taxxxlle, sähköposti 14.6.2016 oikeustieteen maisteri Tuomelalle ja sähköposti 27.9.2016 asianajotoimisto P. Heitttlle
2 Henkilötodistelu
N. Taxxx, kuolinpesän osakas M. Stxxx sekä todistajat H. Jattt, L. Erttt, T. Rosttt, P. Ketttnen, K. Lamtttnen, A. Kitttnen
3. Katselmus
Kaupankohteena oleva omakotitalo.
1. Kaupan purku tai kauppahinnan alennus
1.1 Näyttö ja sen arviointiin vaikuttavat seikat
1.1.1 Kirjallinen todistelu
Kirjallisista todisteista K1 ja K3-K5 sekä V5-V6 ovat merkittävintä näyttöä kanteen tarkoittamista omakotitalon rakentamisvirheestä, home- ja kosteusvaurioista sekä korjauskustannuksista.
Asian käsittelyssä ei ollut tullut ilmi seikkoja, joiden perusteella mitään sanotuista todisteista olisi pidettävä epäluotettava niiden seikkojen osalta, joihin niiden osalta on jäljempänä kerrotulla tavalla vedottu näyttötarkoituksessa.
Toisaalta siltä osin kuin sanotut todisteet ovat kertoneet samoista näytöllisesti merkittävistä seikoista, minkään yksittäisen todisteen näyttöarvo ei ole niin vahva, että verrattaessa sitä toiseen samasta seikasta kertovaan kirjalliseen todisteeseen, ristiriitatilanteessa vain jotain yksittäistä kirjallista todistetta olisi pidettävä yksin selvityksenä kulloisestakin riidanalaisesta seikasta; kunkin todisteen lopullinen näyttöarvo on riippunut sen suhteesta muuhun esitettyyn näyttöön.
Kirjallinen todiste K2 on näytöllisesti merkittävä arvioitaessa sitä, mitä tietoa Taxxx oli saanut kaupankohteesta ennen ostopäätöksensä tekemistä.
Tämän osalta mitään todisteen luotettavuutta heikentäviä seikkoja ei ollut tullut esille.
Kirjallisina todisteina K6 esitetyt valokuvat ovat sangen huonolaatuisia, ja niillä on ollut näytöllisesti merkitystä lähinnä vain siltä osin, mikäli ne ovat saaneet tukea käräjäoikeuden omakotitalon katselmuksessa tekemistä jäljempänä kerrotuista havainnoista.
Kirjallisella todisteella K7 ei ollut ollut merkittävää näyttöarvoa asian ratkaisemisessa.
Todisteesta K8 on luovuttu, mutta se on todisteiden numeroinnin epäselvyyksien välttämiseksi numerona K8 mukana todisteluettelossa.
Kirjallisella todisteella K9 on ollut merkitystä lähinnä arvioitaessa sitä, mitä tietoa Taxxxlla oli ollut kaupankohteen kunnosta allekirjoittaessaan kauppakirjan 10.8.2015.
Samaisella todisteella on ollut osaltaan merkitystä myös arvioitaessa Taxxxn selonottovelvollisuuden laajuutta.
Kirjallisilla todisteilla V5 ja V6 on selvitetty kaupankohteen virheellisyyden korjaamisen kustannuksia.
Todiste V6 on sangen yksityiskohtainen ja sen laatijaa Kitttsta on lisäksi kuultu oikeudessa todistajana. Näiden seikkojen vuoksi todisteelle V6 on annettu merkittävämpi näyttöarvo todisteeseen V5 verrattuna.
Kirjallisella todisteella V7 ei ollut ollut merkittävää näyttöarvoa asian ratkaisemisessa.
1.1.2 Henkilötodistelu
Kenenkään asiassa kuullun henkilön kertomuksen osalta ei ollut ilmennyt seikkoja, joiden perusteella jotakin yksittäistä kertomusta olisi lähtökohtaisesti pidettävä epäluotettavana.
Kukaan kuultavista ei ollut kertonut kaikista näytöllisesti merkittävistä seikoista.
Tämän vuoksi annettujen kertomusten merkitystä näyttönä on arvioitava alla kerrotun mukaisesti.
Taxxx ja M. Stxxx
Ostajan Taxxxn ja kuolinpesän edustajan M. Stxxxn kertomuksilla on ollut merkitystä näytöllisesti lähinnä sen suhteen, mitä kumpikin heistä oli kertonut tapahtumista kauppakirjan allekirjoittamiseen saakka.
Sanotulta osin kummankaan osalta ilmi ei ollut tullut seikkoja, joiden perusteella vain jomman kumman kertomaan olisi pidettävä toisen antamaan kertomusta näytöllisesti merkittävämpänä.
Tähän nähden siltä osin, kuin heidän kertomuksensa poikkeavat asiaan vaikuttavilta osin toisistaan, kulloisenkin kertomuksen näyttöarvo on tältä osin arvioitava sen suhteen saako se tukea muusta selvityksestä.
Kun Taxxx tai M. Stxxx ei ole saadun selvityksen mukaan rakennustekniikan asiantuntija, heidän arvioillaan omakotitalon rakentamisvirheen tai home- ja kosteusvaurioiden oikeudellisesta merkityksestä ei ole tämän vuoksi annettu asian ratkaisussa juurikaan merkitystä.
Lamtttnen
Lamtttnen on ollut kiinteistönvälittäjänä nyt kyseessä olevalla kaupassa, ja hän oli siihen liittyen sekä käynyt kaupankohteella kirjallisena todisteena K2 esitetyn myyntiesitteen laatimista varten, että esitellyt kaupankohdetta.
Lamtttnen oli toiminut kaupantekoaikaan mennessä kiinteistönvälittäjänä jo huomattavan pitkän ajan.
Sanottuihin seikkoihin nähden Lamtttsen kertomuksella on osaltaan merkitystä näytöllisesti erityisesti sen arvioimisessa, mitä Taxxxn oli täytynyt ymmärtää kaupankohteen kunnosta kaupan tehdessään.
Lamtttsen kertomuksella on ollut merkittävää näyttöarvoa myös arvioitaessa sitä, oliko kaupankohde ollut myyntiesitteen mukaisesti ikäisekseen hyväkuntoinen, ottaen huomioon kaupan tekemisen jälkeen paljastuneet home- ja kosteusvauriot ja rakentamisvirhe.
Jatttn kertomukselle omakotitalon rakentamisvirheen tai home- ja kosteusvaurioiden oikeudellisesta merkityksestä ei ole annettava näytöllisesti kovinkaan suurta merkitystä, sillä hän ei saadun selvityksen perusteella ole varsinainen rakennustekniikan ammattilainen.
Jatttn kertomuksen näyttöarvoa heikentää osaltaan sekin, että hän käräjäoikeuden huomautuksista huolimatta kertomuksessaan kertoi pitkälti siitä, mitä havaintoja eräät toiset henkilöt olivat tehneet omakotitalon virheistä; tällainen välillinen todistelu on todistelun välittömyyden ja parhaan todistelun vastaisena näyttöarvoltaan vähämerkityksellistä.
Ertttä on kuultu hänen allekirjoittamastaan kirjallisesta todisteesta K4.
Sanotusta ja mikrobiologin koulutuksestaan huolimatta Erttt jätti häntä kuultaessa toistuvasti vastaamatta siihen, miten sanotussa kirjallisessa todisteessa esitettyjä haitallisia seikkoja on arvioitava omakotitalon asumiskunnon kannalta.
Tähän nähden Ertttn kertomuksen merkitys näyttönä jää tämän keskeisen seikan osalta vähäiseksi, paitsi siltä osin, kun hänen kertomuksensa on saanut tukea muusta näytöstä.
Rosttt on laatinut kirjallisen todisteen K5, joka keskisiltä osiltaan perustuu kirjallisen todisteen K4 tietoihin, sillä Rosttt ei itse ollut käynyt kaupankohteella.
Rosttt on Tornion kaupungin terveystarkastaja.
Asian käsittelyssä ei ollut tullut ilmi seikkoja, joiden perusteella Rostttin lausuntoonsa kirjaamia ja hänen oikeudessa kertomuksellaan vahvistamia havaintoja ja johtopäätöksiä olisi pidettävä epäluotettavina.
Tähän nähden Rostttin kertomaa nyt kyseessä olevan omakotitalon home- ja kosteusvaurioista on näytöllisesti pidettävä merkittävänä.
Ketttnen
Ketttnen on laatinut kirjallisen todisteen K3.
Asian käsittelyssä ei ollut tullut ilmi seikkoja, joiden perusteella Ketttsen lausuntoonsa kirjaamia ja oikeudessa kertomuksellaan vahvistamia kosteusmittauksia olisi syytä pitää epäluotettavina.
Ketttnen on sertifioitu kosteudenmittaaja. Hänellä ole varsinaista rakennusteknistä koulutusta tai työkokemusta rakennustöistä.
Sanottuun nähden Ketttsen päätelmille omakotitalon rakentamisvirheen, home- ja kosteusvaurioiden syistä ja siitä, miten vauriot on korjattava, ei voida antaa yhtä painavaa merkitystä, kuin mikäli päätelmät olisi tehnyt rakennustekniikan ammattilainen.
Ketttnen ei ollut laatinut Taxxxn kirjallisen todisteen K3 liitteenä olevaa kustannusarviota omakotitalon virheiden korjaamiseksi.
Kun hän ei ole edellä kerrotun mukaisesti rakennusalan ammattilainen, hänen kertomuksellaan kustannusarvion oikeellisuudesta ei sanottujen syiden vuoksi ole merkittävää näyttöarvoa.
Kitttnen
Kitttnen on laatinut kirjallisen todisteen V6.
Asian käsittelyssä ei ollut tullut ilmi seikkoja, joiden perusteella Kitttsen lausuntoonsa kirjaamia ja hänen oikeudessa kertomuksellaan vahvistamia näkemyksiä omakotitalon rakentamisvirheestä, home- ja kosteusvaurioista ja niiden korjaamisesta olisi syytä pitää epäluotettavina.
Käräjäoikeus on päätynyt sanottuun arvioonsa erityisesti sen vuoksi, Kitttnen on koulutukseltaan rakennusinsinööri ja hänellä on myös pitkä työkokemus rakennusalalta.
Verrattaessa vielä Ketttsen ja Kitttsen kertomusten näyttöarvoa keskenään omakotitalon rakentamisvirheestä, home- ja kosteusvaurioista ja niiden syntymissyistä, tarvittavista korjausmenetelmistä ja niiden kustannuksista, Kitttsen kertomukselle on hänen rakennusteknisen ammattiosaamisensa vuoksi annettava lähtökohtaisesti merkittävämpi näyttöarvo kuin Ketttsen kertomukselle.
1.2 Riidattomat seikat
Kaupankohteena olevan omakotitalon vuotanut katto (päällys- ja aluskate) oli uusittu vuonna 2014.
Omakotitalossa on kosteus- ja homevaurioita.
Omakotitalon höyrysulkumuovi on asennettu virheellisesti ja siinä on reikiä.
Taxxx oli tutustunut kaupankohteeseen siellä 28.7.2015 pidetyssä katselmuksessa.
Taxxxlla oli ollut katselmuksessa käytössään kuntotarkastusraportti K1.
Omakotitalon sisäseinissä 28.7.2015 katselmuksessa oli ollut havaittavissa silmämääräisesti vesijälkiä.
1.3 Oikeudellisesti merkittävät riitaiset seikat
Kaupan purun ja hinnanalennuksen ratkaisemisen kannalta keskeistä on, onko kanteessa ilmoitettujen seikkojen osalta kyse maakaaren 2 luvun 17 §:ssa tarkoitetusta laatuvirheestä.
Tätä seikkaa ratkaistaessa merkittäviä seikkoja ovat:
1. Kuinka olennaisesta virheellisyydestä on kyse; onko Taxxx oikeutettu purkamaan kaupan, vai onko hänen tyydyttävä kuolinpesän perusteeltaan oikeaksi myöntämän toissijaisen vaatimuksensa mukaisesti kauppahinnan alennukseen.
2. Oliko T. Stxxx antanut Taxxxlle riittävät tiedot kaupasta päättämiseen, vai oliko hän salannut tältä jotain tietämäänsä ja kaupan tekemiseen vaikuttavaa seikkaa.
3. Onko omakotitalossa todetussa rakentamisvirheessä tai home- ja kosteusvaurioissa joltain osin kyse sellaisista virheellisyydestä, että Taxxx oli lyönyt laimin hänelle kuuluvan tarkastusvelvollisuutensa, eikä hän sen vuoksi voinut menestyksellisesti vedota niihin kanneperusteenaan.
4. Mikäli kauppahinnan alennusta määrätään, mikä on sen määrä.
5. Onko Taxxx oikeutettu vaatimaansa vuokra-asumiskulujensa korvaukseen.
6. Mikäli Taxxx on oikeutettu kohdan 5 korvaukseen, miltä ajalta sitä on maksettava määrällisesti myönnetty 250,00 euroa kuukaudessa.
1.3.1 Omakotitalon rakentamisvirhe
Asiassa on riidatonta, että omakotitalon höyrysulku on asennettu väärin, minkä seurauksena siinä on useita naulan reikiä.
Kitttsen kertomuksella on näytetty, että sanotunlainen höyrysulun asentaminen oli ollut hyvän rakentamistavan vastainen jo omakotitalon rakentamisaikana.
Taxxx on katsonut, että myyjä T. Stxxx oli tiennyt tai hänen oli joka tapauksessa tullut tietää höyrysulun virheellisestä asennuksesta.
M. Stxxx on kertonut, että omakotitalo oli teetetty ammattilaisilla, eikä hänellä tai T. Stxxxlla ollut ollut mitään tietoa höyrysulun virheellisestä asennuksesta.
Heillä ei ollut ollut myöskään mitään syytä epäillä hyörysulun asennuksen virheellisyyttä.
Käräjäoikeuden katselmushavaintojen mukaan höyrysulun virheellinen asennus ei ollut ollut havaittavissa ilman rakenteiden purkamista.
Tähän nähden, ja kun asiassa ei ollut Taxxxn väitteen lisäksi esitetty muuta selvitystä asiasta, M. Stxxxn kertomusta myyjän T.n Stxxxn tietämättömyydestä höyrysulun virheellisestä asennuksesta on pidettävä uskottava.
Ottaen huomioon, että höyrysulun virheellinen asennustapa ei ollut ollut nähtävissä ilman omakotitalon rakenteiden purkamista myyjän T. Stxxxn ei myöskään ollut tullut tietääkään höyrysulun virheellisestä asennuksesta.
Edellä kerrotun tietämättömyytensä vuoksi T. Stxxx ei ollut ollut myöskään salannut virheellisyyttä Taxxxlta ennen kaupan tekemistä.
1.3.2 Omakotitalon koskeusvauriot
Riidatonta on, että omakotitalon katto oli vuotanut, minkä vuoksi siihen oli kirjallisen todisteen K10 mukaisesti syksyllä 2014 uusittu kattokate.
Riidatonta on myös, että kirjallisen todisteen K1 mukaisesti omakotitalon olohuoneen nurkassa seinäpinnassa ja savuhormissa oli ollut kaupantekohetkellä havaittavissa kosteusvaurio.
Riidatonta on vielä sekin, että Taxxxn ryhdyttyä pintaremontoimaan ostamaansa omakotitaloa kaupanteon jälkeen talon rakenteiden sisältä oli paljastunut kahdesta makuuhuoneesta sekä sauna- ja pesutiloista kosteusvaurioita siten kuin kirjallisen todisteen K3 kuvista sivuilla 9 - 14 ja 16 sekä saman todisteen selostusosasta sivuilta 2 - 5 ja kirjallisen todisteen V5 kuvista 9, 10, 11,12, 16, 23, 25, 26 ja 28 sekä saman todisteen kohdista 3.3, 3.4 ja 5 ilmenee.
Samansuuntaista näyttöä on myös kirjallisena todisteena K6 esitetyt digikuvat omakotitalon sisältä.
Asiassa on esitetty eri näkemyksiä siitä, mikä oli aiheuttanut rakenteista löytyneet kosteusvauriot.
Kitttsen näkemyksen mukaan kosteusvaurioiden pääasiallisena syynä oli ollut ennen kattokatteen uusimista katon kautta sisälle omakotitalon rakenteisiin vuotanut vesi ja jossain määrin myös pesutilan roiskeveden pääseminen rakenteiden sisälle.
Sen sijaan Ketttsen näkemyksen mukaan pääasiallinen syy kosteusvaurioille oli ollut kosteuden nouseminen maasta rakenteisiin ja myös jossain määrin pesutilan roiskeveden pääseminen rakenteiden sisälle.
Käräjäoikeuden katselmushavaintojen mukaan rakenteiden kastumista oli ollut silmämääräisesti havaittavissa ainakin kahdessa makuuhuoneessa sekä sauna- ja pesutiloissa siltä osin kuin rakenteita oli purettu, sisäkaton yläpuolella ja seinällä lattian rajassa.
Katselmushavaintojen mukaan kosteusvauriot olivat syntyneet jo huomattavasti ennen kaupantekohetkeä, ja mitä ilmeisimmin pitkähkön ajan kuluessa.
Asiassa ei ole tutkittu sitä, mikä tai mitkä seikat olivat aiheuttaneet kosteusvauriot. Tähän nähden syy kosteusvaurioille on jäänyt epäselväksi.
Kun käräjäoikeuden havaintojen perusteella omakotitalon rakenteiden kosteusvauriot olivat kuitenkin syntyneet jo huomattavasti ennen kaupantekohetkeä, vaurioiden syntyperusteella ei ole vaikutusta myyjän vastuun kannalta, sillä ne ovat ennen kaupantekohetkeä syntyneinä myyjän vastuulla.
Lisäksi, kun kanteen tarkoittamat kosteusvauriot olivat sanotulla tavalla olleet omakotitalon rakenteiden sisällä, ne eivät olleet olleet myyjän tai ostajan havaittavissa ennen kaupan tekemistä tai kaupan tekohetkellä.
Tähän nähden, ja kun asiassa ei ollut Taxxxn väitteen lisäksi esitetty muuta selvitystä asiasta, M. Stxxxn kertomusta myyjän T. Stxxxn tietämättömyydestä omakotitalon rakenteissa olevista kosteusvaurioista on pidettävä uskottava.
Ottaen huomioon, että omakotitalon rakenteissa olleet kosteusvauriot eivät olleet nähtävissä ilman omakotitalon rakenteiden purkamista T. Stxxxn ei myöskään ollut tullut tietää niistä.
1.3.3 Omakotitalon homevauriot
Kirjallisella todisteella K4 on näytetty, että purettaessa edellä kerrotulla tavalla omakotitalon rakenteita, rakenteiden sisältä oli löytynyt muun muassa homesieniä makuuhuoneesta 1 ja 2, saunasta, pesuhuoneesta ja olohuoneesta.
Ottaen huomioon, mitä edellä on kerrottu kosteusvaurioiden syntyajankohdasta, sen perusteella myös homesienien oli täytynyt olla omakotitalon rakenteiden sisällä jo kaupantekohetkellä.
Kun kanteen tarkoittamat homevauriot olivat kosteusvaurioiden lailla olleet omakotitalon rakenteiden sisällä, ne eivät olleet olleet myyjän tai ostajan havaittavissa.
Tähän nähden, ja kun asiassa ei ole Taxxxn väitteen lisäksi esitetty muuta selvitystä asiasta, M. Stxxxn kertomusta myyjän T. Stxxxn tietämättömyydestä omakotitalon rakenteissa olleista homevaurioista on pidettävä uskottavana.
Ottaen huomioon, että home ei ollut ollut nähtävissä ilman omakotitalon rakenteiden purkamista myyjän T. Stxxxn ei myöskään ollut tullut tietääkään homevaurioista.
Taxxx on kanteessaan katsonut, että kaupankohteen homevaurioilla olisi ollut merkitystä T. ja M. Stxxxn sairastumiseen.
Mistään tällaisesta asiassa ei ole kuitenkaan esitetty mitään selvitystä.
1.3.4 Kaupankohteen sopimuksen mukainen kunto
Kuten kirjallisilla todisteilla K1 ja K2 on jo edellä selvitetty, nyt kyseessä oleva omakotitalo oli myyty Taxxxlle hyväkuntoisena.
Kirjallisena todisteena K9 olevalla kanteen tarkoittaman omakotitalon kauppakirjalla 10.8.2015 on osoitettu, että ennen kauppakirjan allekirjoittamista myyjän T. Stxxxn ja ostajan Taxxxn käytössä oli ollut muun muassa kirjallisena todisteena K1 oleva kuntotarkastusraportti.
Lamtttsen kertomuksella on näytetty, että hän oli kiinteistön välitystehtävänsä vuoksi tutustunut nyt kyseessä olevaan omakotitaloon.
Hänen kaupankohteesta tekemisensä havaintojen mukaan kyse oli ollut ikäisekseen hyväkuntoisesta omakotitalosta, ja Taxxxn maksama kauppahinta 140 000,00 euroa vastaa myyntiesitteen kunnon mukaista kaupankohdetta.
Lamtttsen kertomuksella on lisäksi näytetty, että hän oli normaali käytännön mukaisesti perustanut arvionsa omakotitalon hyvästä kunnosta talon pintapuoliseen tarkasteluun.
Lamtttsen kertomuksella on vielä näytetty, että mikäli hänen tiedossaan olisi ollut talon rakenteiden sisältä paljastunut rakentamisvirhe, home- ja kosteusvauriot, talo ei olisi ollut myyntiesitteen tarkoittamalla tavalla ikäisekseen hyväkuntoinen.
Ottaen huomioon edellä kerrotut (kohdat 1.3.1 -1.3.3) kaupanteon jälkeen paljastuneet, mutta jo kaupantekohetkellä olleet, omakotitalon rakenteissa väärin asennetun hyörysulkumuovin vuoksi ollut rakentamisvirhe sekä home- ja kosteusvauriot, omakotitalo ei ollut ollut sopimuksen mukaisessa kunnossa kaupantekohetkellä.
Kun omakotitalo oli myyty edellä kerrotun mukaisesti hyväkuntoisena Taxxxlle siitä, että omakotitalon sisäpinnoilla oli ollut nähtävissä pinnallisia kosteusvaurioita, ei ollut seurannut Taxxxlle velvollisuutta ryhtyä selvittämään pinnallisia kosteusvaurioita tarkemmin, esimerkiksi rakenteita avaamalla.
Omakotitalon pinnallisten kosteusvaurioiden osalta on vielä huomattava, että Taxxx ei vaadi niiden perusteella korvausta kuolinpesältä, sillä hän oli varautunut pintaremontin tekemiseen omakotitalossa.
1.3.5 Salainen virhe
Kuten edellä on kerrottu höyrysulkumuovin virheellinen asentaminen sekä home- ja kosteusvauriot ovat olleet sellaisia seikkoja, että myyjällä T. Stxxxlla ei ollut ollut, eikä hänellä pitänytkään olla, niistä tietoa.
Sanotun vuoksi arvioitaessa kaupankohteen virheiden oikeudellista merkitystä kannevaatimusten perusteena asiaa on tarkasteltava sen mukaan, mitä maakaaren 2 luvun 17 luvun §:n 5 kohdassa on säädetty salaisesta virheestä.
Kiinteistön salainen virhe maakaaren tarkoittamalla tavalla
Oikeudellisesti merkityksellisestä salaisesta virheestä eli salaisesta laatuvirheestä on säädetty maakaaren 2 luvun 17 §:n kohdassa 5.
Sanotun lainkohdan mukaan salaisesta laatuvirheestä on kyse silloin, kun kiinteistö poikkeamaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Kiinteistön poikkeaminen merkittävästi laadultaan sovitusta
Hallituksen esitys 1994/120
Hallituksen esityksen mukaan maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä on kyse silloin, kun kaupankohde poikkeaa merkittävästi siitä tasosta, jota samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kaupankohteet ovat, ellei virhettä ole huomioitu kauppahinnassa tai muissa kauppaehdoissa (HE 94/120 sivu 51).
Esitetty näyttö ja sen arviointi
Taxxxn, M. Stxxxn ja Lamtttsen kertomuksilla sekä niiden kanssa saman sisältöisellä kirjallisella todisteella K9 on näytetty, että T. Stxxxn ja Taxxxn välinen nyt kyseessä oleva kauppa oli tehty tarkoituksella, että Taxxx piti voida muuttaa kaupanteon jälkeen omakotitaloon asumaan.
Saman suuntaista näyttöä on jo edellä viitattu Lamtttsen kertomus, jolla on selvitetty, että Taxxxn maksama 140 000,00 euron kauppahinta oli vastannut nimenomaan ikäisekseen hyväkuntoista omakotitaloa.
Kun kaupankohdetta edellä tarkemmin kerrotun (kohdat 1.3.1 - 1.3.3) mukaisesti rasittaa hyörysulun väärän asentamisen vuoksi rakentamisvirhe sekä home- ja kosteusvauriot, kaupankohde poikkeaa lain tarkoittamalla tavalla merkittävästi siitä, mitä nyt myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Näin ollen kaupankohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n kohdassa 5 tarkoitetulla tavalla salainen virhe:
1.3.6 Kaupan purkaminen vai hinnan alennus - virheen olennaisuudesta
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa säädetään, että ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Hallituksen esitys 120/1994
Hallituksen esityksen mukaan salaisen virheen olennaisuus on arvioitava objektiivisen kokonaisharkinnan perusteella: jollei ostaja voi käyttää kiinteistöään aikomallaan tavalla eikä virhettä voida korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin, virhe on olennainen (HE 120/94 sivu 51).
Oikeuskäytännöstä ratkaisun KKO 2015:58 perusteella
Oikeuskäytännössä salaisen virheen olennaisuutta on arvioitu Korkeimman oikeuden ennakkopäätösratkaisussa 2015:58.
Esillä olevan asian kannalta merkityksellisesti korkeimman oikeuden ratkaisussa on todettu:
13. Korkein oikeus katsoo, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta.
Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää.
Tätä päätelmää tukee myös se, että kaupan kohteen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen liittyvät puutteet voivat muodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 - 4 kohdissa määrätyin edellytyksin sellaisenaan virheperusteen.
Tapauskohtaisesti voidaan merkitystä antaa myös muille olosuhteille.
14. Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena.
Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.
15. Kustannusten kohtuullisuuden arvioinnin osalta Korkein oikeus katsoo ensinnäkin, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu.
Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella, ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen.
Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä.
Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen.
16. Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys.
Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava.
Korkein oikeus katsoo, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa.
Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen.
Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.
17. Korkein oikeus katsoo edelleen, että mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan.
Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.
18. Korkein oikeus katsoo, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella.
Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu.
Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää.
Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.
Kaupan kohteen virheellisyyden olennaisuudesta esitetty näyttö
Kuinka esitetyn näytön perusteella virheiden olennaisuutta on arvioitava?
Kaupankohteen virheellisyyden olennaisuutta arvioitaessa huomio on kiinnitettävä erityisesti seuraaviin seikkoihin:
1. Kuten edellä on selostettu tarkoitus oli ollut, että Taxxx olisi perheineen voinut muuttaa kaupankohteelle asumaan siten, että hänen olisi täytynyt korkeintaan tehdä pintaremonttia.
Taxxxn ryhdyttyä kaupankohteen pintaremontoimaan omakotitalosta oli paljastunut rakentamisvirhe, home- ja kosteusvauriot (kohdat 1.3.1 - 1.3.3).
Käräjäoikeuden katselmushavaintojen perusteella asuminen kaupankohteella ei ole sanottujen seikkojen vuoksi tällä hetkellä mahdollista.
Kitttsen kertomuksella on myös rakennustekniseltä kannalta näytetty, että nyt kyseessä olevat omakotitalon virheet ja vauriot on syytä korjata ennen omakotitaloon muuttamista.
Ketttsen näkemys on virheiden korjaamisen osalta yhtäläinen Kitttsen kanssa.
Kirjallisella todisteella K5, ja sen sisällön paikkansa pitävyyden oikeudessa kertomuksellaan vahvistaneen Rostttin kertomuksella, on näytetty, että kirjallisesta todisteesta K4 ilmenevin tavoin mikrobivaurioituneet omakotitalon rakenteet on myös terveydellisistä syistä syytä korjata ennen talossa asumista.
Kirjallisessa todisteessa K4 on mikrobivaurioituneista omakotitalon rakenteista todettu tarkemmin, että näytteissä saunan väliseinästä (näyte 2431-3), makuuhuone 2:n seinästä (näyte 2431-4) ja olohuoneesta savupiipun juuresta (näyte 2431-7) oli ollut merkittävän paljon kosteusvauriomikrobeja, muun muassa homeita ja sädesieniä.
Saman suuntaista näyttöä kirjallisen todisteen K5 kanssa on Ertttn kertoma siitä, että hän ei kirjallisen todisteen K4 mikrobilöydösten vuoksi asuisi kaupankohteella ennen home- ja kosteusvaurioiden korjaamista.
2. Kohdassa 1 kerrotut rakentamisvirhe, home- ja kosteusvauriot ovat edelleen korjaamatta.
Sanotun vuoksi Taxxx ei ollut voinut käyttää ostamaansa omakotitaloa tarkoitettuun asumiseen, vaikka kaupantekemisestä 10.8.2015 on kulunut nyt jo yli kaksi vuotta.
Lamtttsen kertomuksella on näytetty, että vaurioiden korjaaminen kestäisi noin yhden kuukauden, mikäli lisäkorjaustarvetta ei tulisi ilmi.
3. Rakennusvirheen sekä home- ja kosteusvaurioiden vaatimista korjaamiskustannuksista asianosaisten esittämät arviot poikkeavat huomattavasti toisistaan: Taxxxn näkemyksen mukaan korjauskustannukset ovat ainakin 67 555,00 euroa ja kuolinpesän mukaan ensisijaisesti 21 200,00 euroa.
Lamtttnen on laatinut kirjallisen todisteen V6 ja häntä on kuultu todistajana pääkäsittelyssä ja katselmuksessa.
Lamtttsella on edellä kerrotun mukaisesti rakennusalan koulutus ja pitkä työkokemus rakennusalalta.
Sanottujen seikkojen vuoksi Lamtttsen kertomukselle on annettu merkittävin näyttöarvo arvioitaessa rakennusvirheen, home- ja kosteusvaurioiden korjaamiskustannuksia.
Lamtttnen on ottaen huomioon kirjallisen todisteen V6 päivitys 20.1.2017 ja hänen kertomuksensa oikeudessa päätynyt siihen, että:
- väliseinien korjaus maksaa 14 309,00 euroa
- yläpohjan korjaus maksaa 22 450,00 euroa
- ulkoseinä-väliseinä korjaus maksaa 5 156,00 euroa
yhteensä 41 915,00 euroa
Sanottujen korjaustoimien seurauksena huonekorkeus alenisi 40,00 millimetriä, ja kaikkia mikrobivaurioituneita rakenteina ei korvattaisi, vaan osa niistä puhdistettaisiin.
Käräjäoikeus on Rostttin kertomuksen perusteella kuitenkin päätynyt siihen, että kaikki mikrobivaurioituneet omakotitalon rakenteet on terveyshaittojen poistamisen vuoksi korvattava, ei pelkästään puhdistettava.
Tämän vuoksi käräjäoikeus on arvioinut, että nyt kyseessä olevat korjauskustannukset ovat vähintään 45 000,00 euroa.
Kun kyse on mikrobivaurioituneiden rakenteiden korjaamisesta on myös sangen mahdollista, että korjauskustannukset kasvavat arviosta ottaen huomioon erityisesti kirjallisesta todisteista K4 ja KS ilmenevä mikrobivaurioiden löytyminen kolmesta eri huoneesta ja, että useat mikrobilöydökset ylittivät huomattavasti sallitut raja-arvot.
Kaupankohteen virheellisyyden olennaisuudesta esitetty näyttö verrattuna Korkeimman oikeuden ratkaisun perusteluihin
Näytön arvioinnissa keskeinen merkitys on annettava sille, miten näyttö suhtautuu erityisesti esille nostettuun ratkaisuun KKO 2015:58, sillä sanottua ratkaisua pidetään yleisesti merkittävä ennakkopäätöksenä kaupankohteen virheellisyyden olennaisuutta arvioitaessa.
Tällöin huomio on kiinnitettävä erityisesti seuraaviin seikkoihin:
1. Omakotitalo oli myyty ikäisekseen hyväkuntoisena Taxxxlle asumiskäyttöön; mitään välitöntä remontointitarvetta omakotitalossa ei pitänyt olla.
Sanotun vuoksi Taxxx on voinut korkeimman oikeuden ratkaisun perustelujen 13 kohdan tarkoittamalla tavalla perustellusti edellyttää kaupankohteen olevan siihen sopiva sen myyntihetken mukaisessa kunnossaan.
Asiaa on arvioitu oikeuskirjallisuudessakin saman suuntaisesti, kun on katsottu, että ostajan on lähtökohtaisesti voitava luottaa myyjän ilmoitukseen kaupankohteen kunnosta (Hoffren LM 2009 sivut 1193 - 1194).
2. Omakotitalossa olevien mikrobihaittojen vuoksi sen käyttäminen ilman remontointia ei ole esitetyn todistelun perusteella suositeltavaa.
Kuten edellä on jo kerrottu Taxxx ei ole tähän mennessä yli kahden vuoden omistusaikanaan voinut lainkaan käyttää omakotitaloa tarkoitettuun asumiseen.
Kun hän ei ollut voinut käyttää kohtuullisen ajan kuluessa omakotitaloa asumiseen, virhe on korkeimman oikeuden ratkaisun perustelujen 14 kohdan tarkoittamalla tavalla oleellinen.
Ottaen huomioon jo kulunut aika, merkitystä ei ole annettava sille, että Lamtttsen käsityksen mukaan varsinaisen remontin tekeminen kestäisi noin kuukauden.
3. Taxxxn uskottavalla kertomuksella on näytetty, että hän ei olisi ostanut kaupankohdetta lainkaan, mikäli hänen tiedossaan olisi ollut nyt kyseessä oleva rakentamisvirhe ja home - sekä kosteusvauriot.
Kuten edellä on kerrottu käräjäoikeus on arvioinut remontointikustannuksiksi ainakin 45 000,00 euroa ja kuolinpesän omankin näkemyksen mukaan ne ovat ainakin 21 200,00 euroa.
Varteen otettavana mahdollisuutena on pidettävä Taxxxn näkemystä siitä, että purettaessa omakotitalon rakenteita remonttia varten, rakenteista voi paljastua muita korjauksia edellyttäviä salaisia virheitä.
Nämä seikat ovat korkeimman oikeuden ratkaisun perustelujen 16 kohdan tarkoittamalla tavalla sellaisia, että kaupankohteessa oleva salainen virhe on myös tämän vuoksi maakaaren tarkoittamalla tavalla oleellinen.
4. Ottaen huomioon edellä kohdissa 1- 3 kerrotut seikat salaisen virheen oleellisuuden arvioinnissa tässäkään tapauksessa ei tule antaa korkeimman oikeuden ratkaisun perustelujen kohdissa 17 ja 18 kerrotun mukaisesti ratkaisevaa merkitystä remontointikustannuksille.
Käräjäoikeuden remontointikulujen määräksi arvioima ainakin 45 000,00 euroa on noin 32 prosenttia kauppahinnasta eli suuruusluokaltaan niin merkittävä, että kustannuksia ei voida pitää hallituksen esityksen (HE 120/94) tarkoittamalla tavalla kohtuullisina, joten sinänsä remontointikulujen arvioitu määräkin puoltaa kaupankohteen salaisen virheen katsomista oleelliseksi.
Kun kaupankohteen salainen virhe on kohdissa 1 - 4 esitettyjen perusteiden vuoksi maakaaren 2 luvun 17 §:s 2 momentissa tarkoitetulla tavalla oleellinen, Taxxxlla on ostajana oikeus vaatia kauppahinnan alennuksen sijaan kaupan purkua.
Tämän vuoksi Taxxxn ja T. Stxxxn välinen 10.8.2015 tehty tontinvuokraoikeutta ja rakennuksia koskeva kauppa puretaan ja T. Stxxxn kuolinpesä velvoitetaan palauttamaan Taxxxn maksama kauppahinta 140 000,00 euroa vaadittuine korkoineen.
2. Asumiskulujen korvaus
Taxxx on vaatinut kuolinpesän velvoittamista korvaamaan hänelle kaupankohteen virheellisyyden vuoksi hänelle aiheutuneita ylimääräisiä asumiskuluja.
Hallituksen esityksessä todetaan, että myyjä ei ole velvollinen korvaamaan salaisen virheen vuoksi kaupankohteen virheellisyydestä ostajalle aiheutunutta vahinkoa (HE 94/120 sivut 51 - 52).
Kuten edellä on kerrottu kaupankohteessa on salainen virhe.
Tämän vuoksi Taxxxn korvausvaatimus asumiskuluista on hylättävä perusteettomana.
3. Avustajan palkkio
Taxxxn oikeusturvavakuutuksesta korvataan oikeudenkäyntikuluja enintään 8 500,00 euroa.
Taxxxlle on myönnetty 0,00 prosentin perusomavastuulla oikeusapua hänen oikeusturvavakuutuksensa 15,00 prosentin omavastuuosuuteen.
Asianajaja Heitttn 7.9.2017 päivätyn korjatun laskun mukaan Taxxxn oikeudenkäyntikulut ovat 13 687,48 euroa.
Ottaen huomioon sanotusta oikeudenkäyntikululaskusta ilmenevät toimenpiteet, niihin käytetty aika ja T. Stxxxn kuolinpesän määrällinen myöntäminen, laskua on pidettävä määrällisesti oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä tarkoitetulla tavalla tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneina kohtuullisina oikeudenkäyntikuluina.
Tähän nähden, ja ottaen huomioon Taxxxn oikeusturvavakuutuksen 8 500,00 euron korvausrajoitus, valtion varoista maksetaan asianajaja P. Heitttlle palkkiona Taxxxn oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuutta vastaava 1 028,23 euroa ja arvonlisävero 246,77
euroa, yhteensä 1 275,00 euroa.
4.1 Korvausvelvollisuus valtiolle
Taxxx on voittanut jutun pääkannevaatimuksensa osalta T. Stxxxn kuolinpesään vastaan.
Taxxx on toisaalta hävinnyt jutun asumiskulujen korvaamisvaatimuksensa osalta.
Verrattaessa Taxxxn menestynyttä kiinteistökaupan purkamisvaatimusta hänen häviämäänsä asumiskulujen korvaamisvaatimukseen, hän on hävinnyt kanteensa vain oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n tarkoittamalla tavalla sellaisen seikan osalta, jolla on vain vähäinen merkitys asiassa.
Sanotun vuoksi T. Stxxxn kuolinpesä velvoitetaan korvaamaan täysimääräisenä takaisin Suomen valtiolle sen oikeusavun perusteella Taxxxn avustajalle asianajaja P. Heitttlle maksettu määrä 1 275,00 euroa.
Kun Taxxxn kanne on menestynyt pääkannevaatimuksen osalta, asiassa ei ole perustetta määrätä oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä säädetystä poikkeavasti.
4.2 Korvausvelvollisuus Taxxxlle
4.2.1 Oikeusapupäätökset ja niiden vaikutus oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen
Asianajaja Heittt jätti pääkäsittelyn päätteeksi käräjäoikeudelle 7.9.2017 päivätyn T. Stxxxn kuolinpesään kohdistetun oikeudenkäyntikululaskun.
Heittt ilmoitti samassa yhteydessä, että Taxxxlle on haettu oikeusapua, mutta sitä koskevaa oikeusapupäätöstä ei ollut tuolloin vielä tehty, ja mikäli Taxxxlla myönnetään oikeusapua, käräjäoikeudelle toimitetaan oikeusapulain mukainen avustajan palkkiolasku.
Taxxxlle myönnettiin oikeusapua 0,00 prosentin perusomavastuulla ja Heittt toimitti sen mukaisen avustajan palkkiolaskuerittelyn ROMEO-järjestelmään 2.10.2017.
Heittt ilmoitti 10.10.2017 käräjäoikeudelle, että ottaen huomioon Taxxxlle myönnetyn oikeusapupäätöksen sisältö, Taxxx luopuu vaatimasta oikeudenkäyntikulujensa korvaamista T. Stxxxn kuolinpesältä.
Heittt ilmoitti 13.10.2017, että Taxxx oikeusapupäätöstä on muutettu niin, että nyt se koskee vain Taxxxn oikeusturvavakuutuksen 15 prosentin omavastuuosuutta.
Tämän vuoksi Taxxx on vaatinut T. Stxxxn kuolinpesän velvoittamista korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa siltä osin, kuin niitä ei korvata valtion varoista 7.9.2017 päivätyn korjatun oikeudenkäyntikululaskun mukaisesti.
Asianajaja K. on katsonut, että kun Taxxx oli 10.10.2017 luopunut oikeudenkäyntikulujensa korvausvaatimuksesta T. Stxxxn kuolinpesää kohtaan, Taxxx ei voinut enää uudelleen vaatia niiden korvaamista kuolinpesältä.
Taxxx oli luopunut vaatimasta T. Stxxxn kuolinpesän velvoittamista korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulujaan tilanteessa, jossa hänelle oli myönnetty oikeusapua 0,00 prosentin perusomavastuulla; tällöin Taxxxn ilmoituksesta riippumatta kuolinpesää ei olisi voitu velvoittaa korvaamaa Taxxxlle itselleen tämän oikeudenkäyntikuluja.
Taxxxn ilmoituksen jälkeen häntä koskeva oikeusapupäätös oli muutettu koskemaan vain hänen oikeusturvavakuutuksensa omavastuutta.
Sanottuihin seikkoihin nähden käräjäoikeus katsoo tilanteen muuttuneen viranomaisen tekemän oikeusapupäätöksen muuttamisen vuoksi tavalla, että Taxxxlla on asian käsittelyn ollessa vielä kesken ollut oikeus uudestaan kohdistaa oikeudenkäyntikulujensa korvausvaatimus T. Stxxxn kuolinpesään.
4.2.2 Korvausvelvollisuus
Ottaen huomioon, mitä kohdassa 4.1 on sanottu T. Stxxxn kuolinpesä velvoitetaan korvaamaan N. Taxxxlle tämän oikeudenkäyntikuluina asianajaja Heitttn 7.9.2017 päivätystä korjatusta palkkiolaskusta 12 412,48 euroa (13 687,48 euroa - 1 275,00 euroa= 12 412,48 euroa)
4.3 T. Stxxxn kuolinpesän vaatimus
Kuolinpesä on hävinnyt jutun kokonaan Taxxxta vastaan, joten sen oikeudenkäyntikuluvaatimus Taxxxhan kohdistettuna on perusteettomana hylättävä.
2. Tuomiolauselma
N. Taxxxn ja T. Stxxxn välinen Tornion kaupungissa osoitteessa Lkatu 12, XXX Tornio oleva tontinvuokraoikeutta ja sillä olevia rakennuksia koskeva kauppa puretaan ja T. Stxxxn kuolinpesä velvoitetaan palauttamaan kauppahinta 140 000,00 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin tuottokorkoineen ajalla 10.8.2015 - 30.11.2016 ja korkolain 4 §:n 1 momentin viivästyskorkoineen 1.12.2016 lähtien.
Valtion varoista maksetaan asianajaja P. Heitttlle palkkiona Taxxxn avustamisesta tämän oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuutta vastaavana määränä 1 028,23 euroa ja arvonlisävero 246,77 euroa, yhteensä 1 275,00 euroa.
T. Stxxxn kuolinpesä velvoitetaan korvaamaan:
- valtiolle sen varoista asianajaja Heitttlle maksettu 1 275,00 euroa ja
- N. Taxxxn oikeudenkäyntikulut 12 412,48 euroa,
molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua oikeuden ratkaisun antamispäivästä lukien
Käräjäoikeuden tuomioon tyytymätön voi hakea siihen muutosta valittamalla Rovaniemen hovioikeudelta tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.
Valitusoikeuden säilyttämiseksi tyytymättömyyttä on ilmoitettava käräjäoikeuden kansliassa sen aukioloaikana seitsemän (7) päivän kuluessa tuomion antamispäivästä lukien.
Tuomioon liitetään yksityiskohtainen muutoksenhakuohje.
Tyytymättömyyden ilmoitukset
Asianajaja A. K. on ilmoittanut T. Stxxxn kuolinpesän osakkaiden puolesta tyytymättömyyttä koko tuomioon.
- valituksen määräpäivä 13.11.2017
- vastavalituksen määräpäivä 27.11.2017
Kemi-Tornion käräjäoikeus Tuomiolauselma 17/5653
Asianumero S 16/5059
T. Stxxxn kuolinpesä
T. Stxxxn kuolinpesä velvoitetaan korvaamaan valtiolle sen varoista asianajaja P. Heitttlle maksettu palkkio 1.275 euroa.