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Timestamp: 2020-08-11 07:15:30+00:00
Document Index: 121922092

Matched Legal Cases: ['art. 23', 'art. 24', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 197', 'art. 205', 'art. 205', 'art. 23', 'ATF ', 'art. 23', 'art. 205', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 24', 'ATF ', 'art. 24', 'art. 23', 'art. 24', 'art. 23', 'art. 24', 'ATF ', 'ATF ']

4A_492/2012 - 2012-11-22 - Vertragsrecht - contrat de vente; garantie du vendeur
A teneur de l'art. 23
CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, se trouvait dans une erreur essentielle. Selon l'art. 24 al. 1 ch. 4
CO, parmi d'autres cas, il y a erreur essentielle lorsque l'un des cocontractants s'est mépris sur des faits qu'il pouvait considérer, du point de vue de la loyauté en affaires, comme des éléments nécessaires du contrat. Dans cette hypothèse, l'erreur a porté sur un point spécifique qui a effectivement déterminé la victime à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues, et il se justifiait objectivement, du point de vue de la bonne foi en affaires, de considérer ce point comme un élément essentiel du contrat (ATF 136 III 528 consid. 3.4.1 p. 531; 135 III 537 consid. 2.2 p. 541/542; 132 III 737 consid. 1.3 p. 741). Elucider ce que les parties avaient à l'esprit au moment de conclure relève de la constatation des faits, tandis qu'apprécier si l'erreur constatée est essentielle s'inscrit dans l'application du droit (ATF 135 III 537 consid. 2.2 p. 542; 113 II 25 consid. 1a p. 27).
Selon l'art. 197 al. 1
CO concernant le contrat de vente, le vendeur est en principe tenu de garantir l'acheteur en raison des défauts qui diminuent dans une notable mesure la valeur de la chose ou son utilité prévue (al. 1), et il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). En cas de garantie, l'art. 205 al. 1
CO autorise l'acheteur à résilier la vente ou à réclamer une indemnité pour la moins-value.
Lorsque l'acheteur tient la chose vendue pour défectueuse, il peut à son choix résilier la vente selon l'art. 205 al. 1
CO ou invalider le contrat sur la base de l'art. 23
CO, lorsque les conditions prévues par ces deux dispositions sont satisfaites (ATF 114 II 131 consid. 1 p. 134 ss; 109 II 319 consid. 2 p. 322; 108 II 102 consid. 2.1 p. 104). En l'occurrence, la Cour d'appel s'est référée aux art. 23
CO; le défendeur conteste que les conditions de ces règles soient satisfaites mais il ne prétend pas que la Cour eût dû statuer en application de l'art. 205
Il est constant que l'immeuble se trouve en zone viticole, soit « hors de la zone à bâtir » aux termes des art. 24
et suivants de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). En tant que le bâtiment « bénéficie de la garantie de la situation acquise » aux termes de l'art. 24c al. 1
RPG Art. 24c Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen
LAT, son affectation à l'habitation sans rapport avec les activités viticoles peut se poursuivre. Un éventuel changement d'affectation, même sans travaux de transformation, est en revanche soumis à autorisation par l'art. 24a
LAT. La portée de cette règle peut cependant prêter à discussion; en particulier, il n'est pas certain que dans l'utilisation d'un logement, le changement consistant à passer d'une occupation sporadique à une occupation permanente doive être considéré comme un changement d'affectation qui serait illicite sans autorisation. Avant l'entrée en vigueur de l'art. 24a
LAT, dès le 1er septembre 2000, un changement de ce genre était licite et il ne nécessitait aucune autorisation s'il n'était pas accompagné de travaux (ATF 124 II 538 consid. 2e p. 542). Cette question juridique n'a plus été examinée depuis et la situation actuelle est donc douteuse.
Dans la présente affaire, la Cour d'appel s'est abstenue de discuter ladite question et elle n'a pas non plus constaté les faits propres à établir, le cas échéant et au regard des art. 24a
et 24c al. 1
LAT, que le bâtiment en cause n'était légalement affecté qu'à une habitation sporadique avant la conclusion du contrat. La preuve de tels faits eût incombé à la demanderesse car c'est elle qui devait prouver l'erreur alléguée afin de se libérer du contrat (Bruno Schmidlin, in Commentaire romand, 2e éd., n° 60 ad art. 23
CO). La décision attaquée ne contient qu'une allusion à une « décision communale refusant l'habitation permanente avec ordre d'expulsion des locataires ». Elle comporte aussi quelques conjectures relatives à d'hypothétiques travaux de transformation qui auraient été exécutés sans autorisation, à une époque indéterminée mais « bien après 1972 », dans le but de rendre le bâtiment « habitable en permanence », mais on n'y trouve pas de constatations portant sur la destination antérieure de cette construction. Enfin, l'erreur invoquée ne porte pas sur la possibilité d'exécuter légalement des travaux, mais sur celle d'habiter les lieux en permanence; la Cour mentionne donc inutilement l'art. 24c al. 2
LAT relatif aux
travaux de rénovation ou de transformation.
La Cour d'appel admet que la lettre du service cantonal datée du 5 mars 2009, lettre qui a déterminé la demanderesse à ouvrir action, n'est pas d'une décision administrative destinée à clore une procédure d'autorisation, ayant pour effet de circonscrire l'affectation licite du bâtiment avec autorité de chose jugée. Selon son appréciation, toutefois, « rien ne permet de supposer que [le service cantonal soit disposé à] changer d'avis et [à] rendre une décision autorisant les travaux ». Cette approche est superficielle; elle méconnaît que l'autorité administrative doit d'abord entendre la partie instante avant de lui signifier une décision défavorable, puis qu'une semblable décision peut ensuite être contestée en justice. Il apparaît donc qu'en l'état, l'impossibilité juridique d'habiter l'immeuble en permanence n'est pas établie. Dans ces conditions, la Cour d'appel ne pouvait pas, à ce sujet, retenir une erreur conformément aux art. 23
CO; le recours en matière civile devrait être admis pour ce motif déjà.
Selon la jurisprudence relative à l'art. 24 al. 1 ch. 4
CO, l'acheteur d'une chose ne peut pas prétendre s'être mépris sur un élément nécessaire du contrat lorsqu'un défaut, d'abord indiscernable, se révèle plus tard, et que ce défaut est couvert par une clause contractuelle, valable, d'exclusion de la garantie; en effet, en souscrivant une pareille clause, l'acheteur a manifesté au vendeur que de son point de vue, la qualité ou l'aptitude visée n'est pas un élément nécessaire du contrat. Les clauses d'exclusion de la garantie sont donc opposables, s'il y a lieu, à l'acheteur qui se prévaut d'une erreur (ATF 91 II 275 consid. 2b p. 279; voir aussi ATF 126 III 59 consid. 3 p. 66).
Cette discussion passe entièrement sous silence le texte inséré dans le contrat. La demanderesse y a déclaré « s'être suffisamment renseigné[e] auprès des organes cantonaux et communaux compétents sur les possibilités [...] d'occupation et d'exploitation existant sur l'immeuble vendu, et connaître la zone dans laquelle est englobé ledit immeuble». En s'exprimant dans ces termes exempts de toute équivoque, énoncés en relation avec l'exclusion de la garantie, l'acquéresse n'a pas pu croire de bonne foi que le vendeur lui garantirait l'exactitude et l'exhaustivité de renseignements administratifs et juridiques auxquels il n'avait aucunement pourvu et qu'elle avait recueilli ou fait recueillir elle-même. Au contraire, le vendeur pouvait admettre de bonne foi que l'acquéresse prenait en charge les risques juridiques inhérents à la situation de l'immeuble hors des zones à bâtir. Comme le montre la présente contestation, ces risques sont difficiles à évaluer et le vendeur d'un bien peut légitimement chercher à s'en exonérer par une clause contractuelle spécifique. C'est précisément ce que le défendeur a fait et il eût incombé à la demanderesse, si cela ne lui agréait pas, de négocier un contrat différent. Dans sa réponse au recours, elle
tente vainement de renier sa déclaration qui n'est peut-être, prétendument, qu'une « simple clause de style ».
Décision : 4A_492/2012
Date : 22. November 2012
Regeste : contrat de vente; garantie du vendeur
LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation
LAT Art. 24c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone
2 L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement. 2
3 Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture. 3
4 Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage. 4
5 Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies. 5
108-II-102 • 109-II-319 • 113-II-25 • 114-II-131 • 124-II-538 • 126-III-59 • 130-III-686 • 132-III-737 • 133-II-249 • 133-III-675 • 134-I-83 • 134-II-244 • 135-III-397 • 135-III-410 • 135-III-537 • 136-III-528 • 91-II-275
acheteur • tribunal fédéral • tribunal cantonal • vue • conclusion du contrat • recours en matière civile • zone à bâtir • vaud • clause contractuelle • loi fédérale sur l'aménagement du territoire • changement d'affectation • calcul • acquittement • but économique • droit fondamental • dommages-intérêts • droit civil • greffier • incombance • erreur essentielle