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Timestamp: 2018-03-24 08:03:45+00:00
Document Index: 28478565

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 271', 'art. 46', 'art. 32', 'art. 43', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 262', 'art. 27', 'art. 271', 'art. 262', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 262', 'art. 262', 'ATF ', 'arrêt ', 'in fine', 'art. 262', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 63', 'art. 27', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 101', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 271', 'art. 64', 'art. 156']

4C.155/2000 30.08.2000
1.- a) Contrairement à ce que soutient la défenderesse, la contestation d'une résiliation de bail, qu'il y ait ou non sous-location, est de nature pécuniaire. La valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (arrêt du Tribunal fédéral du 16 avril 1997 dans la cause D. contre SI M., publié in SJ 1997 p. 493, consid. 2a; Bernard Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, SJ 2000 II p. 1 ss, 28 et les arrêts cités sous note 226). En l'espèce, si le congé du 23 avril 1998 devait être annulé, une nouvelle résiliation ne pourrait pas intervenir dans un délai inférieur à trois ans (art. 271a al. 1 let. e CO). Le loyer versé par les locataires étant de 645 fr. par mois, soit de 7'740 fr. par an, la limite de 8'000 fr. prévue à l'art. 46 OJ est ainsi dépassée.
b) Le mémoire de recours, ainsi que la réponse, ont été déposés en temps utile compte tenu des féries (art. 32, 34 al. 1 let. b et 54 OJ).
c) Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral, mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (cf. art. 43 al. 1 OJ). Dans la mesure où la défenderesse soutient que l'arrêt attaqué irait à l'encontre de son droit de propriété garanti par la Constitution, son recours est irrecevable (cf. ATF 122 III 404 consid. 2).
2.- Reprochant à la cour cantonale d'avoir admis que le congé donné le 23 avril 1998 était annulable, la défenderesse invoque une violation des art. 262 et 271a al. 1 let. a CO, ainsi que de l'art. 27 al. 2 CC. Elle soutient en substance que les demandeurs sous-louaient l'appartement en cause de manière abusive, dès lors que le contrat de sous-location était conclu pour une durée indéterminée et que le retour des locataires était suspendu à la survenance d'un événement totalement incertain. Une telle situation revenait à lui imposer une relation contractuelle d'une durée illimitée.
a) L'art. 271a al. 1 let. a CO prévoit que le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. Le droit de sous-louer aux conditions de l'art. 262 CO compte parmi les prétentions bénéficiant de la protection de l'art. 271a al. 1 let. a CO (Higi, Commentaire zurichois, art. 271a CO no 24; SVIT-Kommentar, Schweizerisches Mietrecht, 2e éd. Zurich 1998, art. 271a CO no 11). Pour que le congé soit annulable, il faut qu'il existe un rapport de cause à effet entre l'exercice de la prétention et la résiliation (SVIT-Komm. , op. cit. , art. 271a CO no 13; David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 475). Le motif pour lequel le bail a été résilié relève du fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486).
b) En vertu de l'art. 262 al. 1 CO, le locataire ne peut sous-louer qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO (ATF 125 III 62 consid. 2a), à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il s'agit de limites qualifiées d'étroites par la jurisprudence (arrêt du Tribunal fédéral du 11 octobre 1994 dans la cause C. contre époux E. publié in Cahiers du bail 1995 p. 19, consid. 4b in fine).
Sur le premier point, la jurisprudence a clairement indiqué que l'on ne peut soutenir que la durée limitée de la sous-location serait une condition de celle-ci, dès lors cette opinion ne trouve aucune assise dans le texte clair de l'art. 262 CO (arrêt du 11 octobre 1994, op. cit. , Cahiers du bail 1995 p. 19, consid. 4b). En d'autres termes, le fait que les demandeurs aient sous-loué l'appartement pour une durée indéterminée ne constitue pas un inconvénient majeur pour la bailleresse.
Quant au caractère provisoire de la sous-location, le Tribunal fédéral a mis en doute l'idée, soutenue par quelques auteurs (cf. Claudio Rollini, Le caractère provisoire de la sous-location et les limites imposées en la matière au locataire, Cahiers du bail 1995 p. 14 ss), que la sous-location ne serait admissible que si le sous-bailleur envisageait de reprendre un jour la chose pour lui-même. Il n'a toutefois pas tranché expressément la question, considérant qu'en tous les cas, il suffit que le sous-bailleur n'ait pas perdu toute idée de reprendre l'usage de l'appartement en cause, même si ses intentions ne sont que vagues (cf. arrêt du 11 octobre 1994, op. cit. , Cahiers du bail 1995 p. 19, consid. 4c). Tel est précisément ce qui se produit en l'espèce, dès lors qu'il a été constaté en fait, d'une manière qui lie le Tribunal fédéral en instance de réforme (art. 63 al. 2 OJ), que les demandeurs n'excluaient pas de reprendre dans le futur les locaux en question, en fonction de l'évolution de leur situation familiale. C'est la raison pour laquelle ils ont sous-loué l'appartement à une personne qui est restée domiciliée dans un autre canton.
Enfin, on ne discerne pas d'engagement excessif de la défenderesse qui pourrait être contraire à l'art. 27 al. 2 CC et, par voie de conséquence, tomber sous le coup de l'art. 262 al. 2 let. c CO. En effet, la sous-location ne modifie pas les droits et obligations des parties au contrat de bail principal (Higi, op. cit. , art. 262 CO no 26; Lachat, op.
cit. , p. 384 s.). S'il respecte les exigences légales, le bailleur conserve donc la faculté de résilier le bail principal aux conditions convenues avec le locataire. Le sous-locataire doit alors restituer la chose louée, sans avoir la possibilité de réclamer une prolongation du contrat principal (art. 262 al. 3 et 273b al. 1 CO). Si celui-ci tarde à libérer les locaux, le locataire principal répond envers le bailleur, sur la base de l'art. 101 CO, de tous les faits dommageables du sous-locataire en relation avec la violation de restituer la chose louée à la fin du bail (ATF 117 II 65 consid. 2b et les références citées). En outre, si le locataire continue de sous-louer les locaux après l'extinction du bail principal, il doit restituer au bailleur les profits résultant de cette gestion d'affaires imparfaite (ATF 126 III 69 consid. 2a et b).
Les limites fixées à la sous-location par l'art. 262 al. 1 CO n'ont donc pas été dépassées par les demandeurs.
c) Il convient encore de se demander si les locataires étaient de bonne foi en exerçant les droits découlant de la sous-location. Tel ne serait notamment pas le cas s'ils avaient utilisé la sous-location dans un but étranger, par exemple pour procéder à une substitution détournée de locataires (cf. SVIT-Komm. , op. cit. , art. 262 CO no 27). Comme on vient de le relever, les demandeurs n'ont pas perdu toute idée de retourner un jour dans le logement sous-loué. Ils n'ont ainsi pas définitivement renoncé à disposer de leur droit d'usage sur la chose, ce qui exclut qu'ils aient cherché à se libérer de leur bail en procédant, par le biais de la sous-location, à un transfert de locataires. Par ailleurs, la défenderesse ne fait état d'aucun autre élément permettant d'en conclure que les demandeurs auraient émis des prétentions issues de la sous-location de façon abusive.
Par conséquent, on ne discerne pas d'obstacle empêchant les locataires de se prévaloir de l'art. 271a al. 1 let. a CO. Il n'est dès lors pas nécessaire de renvoyer la cause à l'autorité cantonale pour qu'elle complète ses constatations en application de l'art. 64 al. 1 OJ, comme le demande à titre subsidiaire la défenderesse.
3.- Les frais et dépens seront mis à la charge de la défenderesse, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).