Source: https://news.stelter-immowert.de/category/immobilien/page/5/
Timestamp: 2018-11-15 03:10:42
Document Index: 20943609

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 650', '§ 650', '§ 32', '§ 9', '§ 7', '§ 7', '§ 555', '§ 555', '§ 555', 'BGH']

Immobilien – Seite 5
Neuigkeiten aus der Welt der Immobilien und deren Wertermittlung
Räumpflicht reicht nur bis zur Grundstücksgrenze
Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht (als Anlieger) die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.
Hintergrund: Mieter stürzt auf Gehweg vor dem Haus
Der Mieter einer Wohnung in München verlangt von der Vermieterin Schadensersatz wegen der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht.
Im Januar 2010 stürzte der Mieter beim Verlassen des Hauses auf dem öffentlichen Gehweg vor dem Haus. Die Stadt München, der die Räum- und Streupflicht für den Gehweg obliegt, hatte den Gehweg geräumt und gestreut, allerdings nicht auf der ganzen Breite und nicht im direkten Zugang zum Haus. Es blieb ein schmaler ungeräumter Bereich. Die Vermieterin hatte keinerlei Räumarbeiten vorgenommen, weil sie ihrer Meinung nach nicht dazu verpflichtet war.
Der Mieter meint, die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters ende nicht „an der Grundstücksgrenze“, da die Stadt München den Gehweg im Eingangsbereich zu einem Anliegergrundstück nicht räume. Daher sei der sichere Zugang vom geräumten Teil des Gehwegs zum Mietobjekt nicht gewährleistet.
Entscheidung: Vermieter muss nicht vor dem Grundstück räumen
Die Klage hat keinen Erfolg. Die Vermieterin war nicht verpflichtet, den öffentlichen Gehweg vor dem Haus zu räumen.
Zwar ist ein Vermieter aus dem Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren. Dazu gehört es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, zu räumen und zu streuen. Die gleiche Pflicht trifft den Eigentümer eines Grundstücks auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht, etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten.
Hier ist der Mieter allerdings nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem öffentlichen Gehweg gestürzt. Die dem Vermieter seinen Mietern gegenüber obliegende (vertragliche) Verkehrssicherungspflicht beschränkt sich jedoch regelmäßig auf den Bereich des Grundstücks. Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers, sofern die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg von der Gemeinde nicht auf die Eigentümer (Anlieger) übertragen ist. Hier lag die Verkehrssicherungspflicht für den öffentlichen Gehweg vor dem Anwesen indes bei der Stadt München und nicht bei der insoweit vom Winterdienst befreiten Vermieterin.
Allenfalls unter ganz außergewöhnlichen Umständen kommt eine Ausweitung der Verkehrssicherungspflicht über das Grundstück hinaus in Betracht, solche Umstände lagen hier aber nicht vor. Es war dem Mieter zumutbar, mit der gebotenen Vorsicht den schmalen ungeräumten Streifen des Gehweges zur überqueren, um in den geräumten Bereich zu gelangen.
(BGH, Urteil v. 21.2.2018, VIII ZR 255/16)
Grundstücksrecht: Für nachträgliche Änderungen erneut zum Notar
Der Verkäufer eines Grundstücks, der die Vertragsverhandlungen abbricht, obwohl der potentielle Käufer bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat, handelt nicht treuwidrig und ist deshalb auch nicht zum Schadensersatz verpflichtet. In dem zugrunde liegenden Fall klagte ein Kaufinteressent auf Schadensersatz für die Kosten eines bereits abgeschlossenen Darlehnsvertrags. Der Grundstückskaufvertrag war nicht zustande gekommen, da der Verkäufer sich vorbehalten hatte, den Kaufpreis noch zu erhöhen. Eine Einigung konnte nicht erzielt werden. Die Klage blieb jedoch erfolglos. Denn jede Partei habe bis zur Beurkundung das Recht, vom Vertrag Abstand zu nehmen oder diesen zu modifizieren. Hierauf müsse nicht hingewiesen werden. Dass Vertragsverhandlungen abgebrochen werden, sei nicht unüblich, so der BGH.
Bei einem Grundstückskaufvertrag werden an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strenge Anforderungen gestellt. Vorvertragliche Vermögensdispositionen erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Käufer von Grundstücken sollten erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages Vermögensdispositionen tätigen. Sofern dies im Einzelfall nicht möglich ist, empfiehlt sich bei größeren Projekten ein sog. „Letter of Intent“, in dem Regelungen zu vorvertraglichen Schadensersatzpflichten geregelt werden können.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13.10.2017, V ZR 11/17, BeckRS 2017, 133495
Quelle: bethge-legal.com
Veröffentlicht am 21.02.2018 15.02.2018
Um den zunehmenden Bedarf an Wohnraum abzudecken, setzt derzeit auch in deutschen Städten ein Umdenken bezüglich Verdichtung ein. In öffentlichen Diskussionen werden dabei häufig Dachaufstockungen als ein Lösungsweg bewertet. Alleine in den angespannten Wohnungsmärkten könnten dadurch 1,1 Millionen zusätzliche Wohnungen entstehen. Bislang wird das Potenzial jedoch kaum genutzt. Das geht aus einer Studie der Quantum Research Unit hervor.
Aufgrund der hohen Herstellungskosten und vielfältiger Regularien, zum Beispiel im Brandschutz, werden demnach bislang nur schätzungsweise rund 10.000 Wohneinheiten jährlich durch Aufstockungen fertiggestellt, was lediglich rund vier Prozent der in Deutschland fertiggestellten Wohnungen sind. Den Dachausbau ankurbeln möchte auch der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. mit seiner „100 Tausend Dächer“-Initiative.
Die Analyse der Quantum Research Unit zeigt, dass eine hohe Bevölkerungsdichte durch unterschiedlichste Bautypologien erreicht werden kann, beispielsweise durch Wohnhochhäuser oder dichte Blockstrukturen mit Hinterhofbebauung.
92.000 Hektar durch Schließen von Baulücken
Ein weiteres Element der Nachverdichtung ist das Schließen von Baulücken, deren Flächenpotenziale in Deutschland bei rund 92.000 Hektar liegen. Während die Bebauung einer Lücke im Blockrand im Sinne der „Stadtreparatur“ aufgrund der visuellen Aufwertung eines Straßenbildes laut der Studie meist allgemein begrüßt wird, stößt die Bebauung eines Blockinnenbereichs oder die zusätzliche Verdichtung bereits bebauter Grundstücke häufiger auf Ablehnung der Bewohner. Für institutionelle Investoren seien Baulücken zudem in der Regel erst ab einer bestimmten Größe attraktiv, da die Baukosten bei kleineren Projekten proportional höher sind als bei Großprojekten.
Konversionsareale als interessante Entwicklungsflächen
Äußerst interessant und zudem bedeutsam für die Entwicklungsperspektiven wachsender Kommunen sind laut Quantum dagegen Konversionsareale wie ehemalige Industrie-, Bahn-, Hafen- oder Militärflächen, auf denen sich neue Quartiere zum Wohnen, Arbeiten und Leben entwerfen lassen. Die Schätzungen für das gesamte Flächenpotenzial reichten bis zu 176.000 Hektar deutschlandweit.
Veröffentlicht am 19.02.2018 15.02.2018
Mietpreisbremse wirkt nur bei vorherigen Mieterhöhungen von 3,9 Prozent
Hintergrund ist die konkrete Ausgestaltung der Mietpreisbremse, die derzeit in 313 von rund 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland gilt. Der Maßstab für die maximal zulässige Neuvertragsmiete ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die als Durchschnittswert auf Basis abgeschlossener Mietverträge aus den vorangegangenen vier Jahren berechnet wird, zuzüglich zehn Prozent. Dieser Spielraum zur Mieterhöhung auf Seiten der Vermieter sorgt dafür, dass die Regulierung rein rechnerisch erst ab der 3,9-Prozent-Schwelle greifen kann, errechneten die Studienautoren.
Mietpreisbremse keine Fehlkonstruktion
Die Mietpreisbremse greift nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreicht damit nur kleine Teile der Bevölkerung“, erklärt DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen, der die Studie gemeinsam mit Konstantin Kholodilin vom DIW Berlin und Andreas Mense von der Uni Erlangen-Nürnberg erstellt hat.
„Das heißt jedoch nicht, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich eine Fehlkonstruktion ist – dort wo sie wirken kann, tut sie es auch.“ DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen
Man müsse sich genau anschauen, wo überhaupt die Voraussetzungen erfüllt sind, damit die Regulierung greifen kann.
Mancherorts sind Mieten sogar gesunken
In Gegenden, in denen die Neuvertragsmieten für bestehende Wohnungen zuvor jährlich um mehr als 4,8 Prozent kletterten, gingen die Mieten laut der Studie mit Einführung der Mietpreisbremse im Durchschnitt sogar einmalig um rund drei Prozent zurück – beispielsweise in Teilen von Berlin-Mitte und -Neukölln, München-Laim und -Schwabing, im Stuttgarter Heusteigviertel oder im Innenstadtbereich von Bielefeld.
„Die Mietpreisbremse wirkt in Regionen, in denen die Mieten zuvor stark gestiegen sind, und ist unter dem Strich besser als ihr Ruf – die Erwartungen waren vielerorts schlicht zu hoch.“ Andreas Mense von der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg
Haus & Grund sieht sich durch Studie bestätigt
Der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland wiederholte nach der Veröffentlichung der Studie seine Forderung nach einer Abschaffung der Mietpreisbremse: „Diese Regulierung ist schlicht nicht geeignet, ihr Ziel zu erreichen, nämlich begehrte Wohnungsmärkte für einkommensschwache Wohnungssuchende zu öffnen. In stark nachgefragten Städten hilft nur mehr Wohnungsbau“, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.
Bisherige Untersuchungen kamen zu anderen Ergebnissen
Bisherige Studien – auch des DIW Berlin – deuteten darauf hin, dass sich der Anstieg der Mieten seit Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 insgesamt nicht spürbar verlangsamt hat. Im Gegenteil: Laut einer Untersuchung von JLL sind die Preise in den Metropolen so stark gestiegen wie seit 2004 nicht mehr. Auch nach einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln im Auftrag des Immobilienkonzern LEG taugt die Mietpreisbremse wenig.
Die Ergebnisse früherer Untersuchungen seien weiterhin gültig, betonen DIW und Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg: Ihre Studie betrachte aufgrund ihres Untersuchungsdesigns die Situation weitaus differenzierter und könne erstmals jene Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt und tatsächlich auch wirkt, von jenen Regionen trennen, in denen das nicht der Fall ist. Für die Untersuchung haben die drei Studienautoren nach eigenen Angaben über 200.000 Mietinserate von Online-Plattformen ausgewertet und auf der Ebene von Postleitzahlbezirken regulierte und unregulierte Wohnungen verglichen, die eine ähnliche Lage und Qualität haben.
Die Preise am deutschen Immobilienmarkt steigen weiter. 2017 kletterte der auf Basis von Transaktionsdaten ermittelte Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) um 6,8 Prozent (2016: + 6,4 Prozent). Mehr als doppelt so hoch fiel der Anstieg in den Ballungszentren aus. Maßgeblicher Treiber dort war die Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern mit einem Anstieg von 14,2 Prozent.
Die Preise für Wohnimmobilien erhöhten sich um 6,9 Prozent (2016: + 6,5 Prozent), die für gewerbliche Immobilien um 6,5 Prozent (2016: + 5,8 Prozent). Im dritten Quartal 2017 war der Index für Mehrfamilienhäuser um 9,2 Prozent gestiegen, für selbst genutztes Wohneigentum um 6,1 Prozent.
Mit den Ergebnissen für 2017 veröffentlicht der vdp erstmalig auch die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten für Wohnimmobilien in den sieben größten deutschen Städten (Hamburg, Berlin, Frankfurt, München, Düsseldorf, Köln, Stuttgart) in Abgrenzung zum Gesamtmarkt. Die werden zukünftig ebenfalls quartalsweise veröffentlicht.
Index in Ballungszentren doppelt so hoch wie im Bundesdurchschnitt
Der vdp-Immobilienpreisindex Wohnen weist für die Top-7 Städte 2017 einen Anstieg von 13,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf, der damit fast doppelt so stark ausfiel wie im Bundesdurchschnitt. Maßgeblicher Treiber war die Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern mit einem Anstieg von 14,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
„Offen ist zum jetzigen Zeitpunkt, wie sich die angekündigten wohnungspolitischen Maßnahmen aus dem Koalitionsvertrag auf die Preisentwicklung an den Wohnungsmärkten auswirken. “ Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken
Der gewerbliche Immobilienmarkt profitierte 2017 erneut von einer robusten Konjunktur und steigenden Beschäftigungszahlen. Der entsprechende Preisindex legte um 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Dominiert wurde die Entwicklung vom Büroimmobilienmarkt (+ 8,4 Prozent). Bereits im dritten Quartal 2017 hatten Büroimmobilien das stärkste Plus verzeichnet (9,5 Prozent). Im Büromarkt herrschte eine unverändert hohe Nachfrage, während sich das Angebot an neuen Flächen durch die geringe Bautätigkeit weiter verknappte. In der Folge stiegen die Mieten für Büroflächen um 3,2 Prozent. Gleichzeitig standen Büroimmobilien wiederholt im Fokus in- und ausländischer Investoren. Dies übte nochmals Druck auf die Renditen aus, der entsprechende Index sank um 4,9 Prozent. Auch am Einzelhandelsmarkt stiegen die Preise, wenn auch in deutlich geringerem Maße (+ 2,9 Prozent).
Union und SPD haben sich nach zähen Verhandlungen auf einen Koalitionsvertrag verständigt, die Zustimmung der SPD-Basis steht noch aus. Lesen Sie, was die große Koalition rund um den Immobiliensektor plant, von Mietpreisbremse über Baukindergeld bis Grundsteuerreform.
Viereinhalb Monate nach der Bundestagswahl haben sich Union und SPD auf einen Koalitionsvertrag geeinigt. Nun steht noch die Abstimmung der SPD-Basis aus, ob die Sozialdemokraten erneut eine große Koalition mit der Union eingehen wollen. Voraussichtlich Anfang März besteht Klarheit.
Der nun vorliegende Entwurf, auf den sich die Parteien verständigt haben, enthält auch zahlreiche Passagen zu Immobilien-Themen wie Miete und Wohnungsbau. Hier finden Sie die wichtigsten Punkte zunächst kurz zusammengefasst; im Anschluss sind die entsprechenden Passagen im Volltext dokumentiert.
Breiten Raum im Koalitionsvertrag 2018 nimmt das Thema „Schaffung von Wohnraum“ ein. Eine Reihe von Maßnahmen soll zur Schaffung von mehr Wohnraum beitragen, im frei finanzierten wie im öffentlich geförderten Bereich. Eckpunkte für ein Gesetzespaket „Wohnraumoffensive“ sollen bei einem „Wohngipfel 2018“ mit Ländern, Kommunen, Bau- und Immobilienwirtschaft, Mieter- und Vermieterverbänden sowie Gewerkschaften vereinbart werden.
Der soziale Wohnungsbau soll stärker gefördert werden. Zwei Milliarden Euro sollen in den Jahren 2020/2021 fließen. Zudem soll der Bund weiterhin gemeinsam mit den Ländern den sozialen Wohnungsbau fördern.
Für frei finanzierte Wohnungen im unteren Mietsegment soll zusätzlich zur linearen Abschreibung eine bis Ende 2021 befristete Sonderabschreibung von fünf Prozent jährlich eingeführt werden.
Mietpreisbremse, Mietspiegel und Mieterhöhungen
Die Mietpreisbremse soll bis Ende 2018 evaluiert werden. Vermieter sollen verpflichtet werden, gegenüber neuen Mietern die Vormiete offenzulegen. Zudem sollen die Anforderungen an eine Rüge der Miethöhe durch den Mieter erleichtert werden.
Qualifizierte Mietspiegel sollen gestärkt und deren Bindungszeitraum von zwei auf drei Jahre verlängert werden. Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums von derzeit vier Jahren soll geprüft werden. In kleineren Städten sollen einfache Mietspiegel stärker zur Anwendung kommen als bisher.
In Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze sollen nach Modernisierungsmaßnahmen jährlich nur noch höchstens acht Prozent der Modernisierungskosten (bisher: elf Prozent) auf die Miete umgelegt werden dürfen. Die Regelung soll zunächst auf fünf Jahre befristet und dann überprüft werden. Zudem soll die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nach einer Modernisierung nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen dürfen. Damit sollen Mieter vor sogenannten Luxussanierungen geschützt werden. Das „gezielte Herausmodernisieren“ von Mietern soll künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen und Schadensersatzansprüche der Mieter begründen.
Für kleinere Modernisierungen soll ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren eingeführt werden.
Reform des Wohnungseigentumsrechts
Das Wohnungseigentumsrecht soll reformiert und mit dem Mietrecht harmonisiert werden. Ziel ist, die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.
Die Grundsteuer, die aktuell beim Bundesverfassungsgericht auf dem Prüfstand steht, soll reformiert werden. Um Spekulationen mit ungenutztem Bauland einzudämmen und Grundstückseigentümer zum Bauen zu bewegen, ist die Einführung einer Grundsteuer C vorgesehen, mit der ungenutztes Bauland stärker besteuert werden soll.
Baukindergeld für Eigenheimbau durch Familien
Familien mit unteren und mittleren Einkommen sollen einfacher Wohneigentum erwerben können. So sollen Familien mit Kindern ein „Baukindergeld“ beanspruchen können – 1.200 Euro pro Kind und Jahr für eine Dauer von 10 Jahren. In den Genuss des Baukindergeldes sollen Familien mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von bis zu 75.000 Euro pro Jahr kommen können, wobei pro Kind ein Freibetrag von 15.000 Euro vorgesehen ist.
Die Bundesländer sollen die Möglichkeit erhalten, den erstmaligen Grunderwerb von der Grunderwerbsteuer freizustellen oder Freibeträge einzuführen.
Die Praxis, mittels Share Deals Grundbesitz ohne Anfall von Grunderwerbsteuer zu übertragen, soll durch neue gesetzliche Regelungen beendet werden.
Die energetische Gebäudesanierung soll weiter gefördert und die bestehenden Programme sollen besser aufeinander abgestimmt werden. EnEV, EnergieeinsparG und EEWärmeG sollen in einem Gebäudeenergiegesetz zusammengeführt werden. Die öffentliche Hand soll bei der energetischen Sanierung künftig verstärkt mit gutem Beispiel vorangehen.
Erhalt der HOAI
Auf europäischer Ebene will sich die große Koalition für den Erhalt der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) einsetzen. Diese sei unverzichtbar, um Bauqualität und -kultur zu sichern und Voraussetzung für einen fairen Leistungswettbewerb.
Entwurf des Koalitionsvertrages 2018 (pdf)
Entwurf eines Koalitionsvertrages zwischen CDU, CSU und SPD für die 19. Legislaturperiode (Auszug)
IX. Lebenswerte Städte, attraktive Regionen und bezahlbares Wohnen
Unser Ziel sind gleichwertige Lebensverhältnisse im urbanen und ländlichen Raum in ganz Deutschland.
Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum gerade in wachsenden Städten und Ballungsräumen ist weiterhin groß. Hier belasten die steigenden Mieten und Kaufpreise die Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen zunehmend.
1. Wohnraumoffensive
Wir wollen erreichen, dass 1,5 Millionen Wohnungen und Eigenheime frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden. Hierzu gehört auch, dass der Bestand an bezahlbarem Wohnraum gesichert wird.
Wir werden im Rahmen eines „Wohngipfels 2018“ mit Ländern, Kommunen, Vertretern der Bau- und Immobilienwirtschaft, der Mieter- und Vermieterverbände und der Gewerkschaften Eckpunkte eines Gesetzespaketes „Wohnraumoffensive“ vereinbaren.
Das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ und die im Rahmen dessen begründete Innovationspartnerschaft werden fortgesetzt. Beide werden bis 2021 die Umsetzung der Vereinbarungen begleiten und gegebenenfalls weitere Initiativen zur Zielerreichung beim Wohnungsneubau anstoßen. Für eine „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ werden wir eine Enquête-Kommission einsetzen.
Wir wollen die Gewinnung von Wohnbauland von Landwirten durch steuerlich wirksame Reinvestitionsmöglichkeiten in den Mietwohnungsbau nach einer verfassungsrechtlichen Prüfung verbessern.
Wir werden nach einer verfassungsrechtlichen Prüfung den Kommunen durch Schaffung der rechtlichen Grundlagen die Möglichkeit einräumen, die Baulandmobilisierung durch steuerliche Maßnahmen zu verbessern. Durch die Einführung einer Grundsteuer C ermöglichen wir den Städten und Gemeinden die Möglichkeit, die Verfügbarmachung von Grundstücken für Wohnzwecke zu verbessern.
Wir wollen ermöglichen, dass die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) den Ländern und Kommunen zu Zwecken der sozialen Wohnraumförderung bundeseigene Grundstücke rechtssicher und im beschleunigten Verfahren zu vergünstigten Konditionen zur Verfügung stellen kann. Die bestehende Erstzugriffsoption für Kommunen soll im Haushaltsgesetz des Bundes auf alle entbehrlichen Liegenschaften des Bundes ausgeweitet werden.
Wir werden die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und Sicherung bezahlbaren Wohnens unterstützen und streben dazu weitere Verbesserungen im Bauplanungsrecht an.
Weitere Verschärfungen der Eingriffsmöglichkeiten der Kommunen in Eigentumsrechte durch Gestaltung auf Bundesebene werden dabei nicht verfolgt.
Wir wollen das Bauplanungsrecht und die immissionsschutzrechtlichen Vorschriften besser aufeinander abstimmen, um die Kommunen in die Lage zu versetzen, mit Nutzungskonflikten vor Ort umzugehen und eine bessere Nutzungsmischung zu ermöglichen.
Das beschleunigte Bebauungsplanverfahren für den Wohnungsbau werden wir evaluieren und gegebenenfalls weiterentwickeln. Ferner gehört dazu ein vielseitiger Mix qualitativ hochwertiger Ausgleichsmaßnahmen, damit Genehmigungsbehörden flexible Instrumente erhalten, auch bei der Schaffung von Wohnraum die Flächeninanspruchnahme gering zu halten.
Der soziale Wohnungsbau muss mindestens auf heutigem Niveau und langfristig verstetigt werden. Dafür ist es erforderlich, dass der Bund auch in Zukunft gemeinsam mit den Ländern Verantwortung für die soziale Wohnraumförderung übernehmen kann. Falls erforderlich wird dazu eine Grundgesetzänderung vorgenommen. Ungeachtet dessen werden wir in den Jahren 2020/2021 mindestens zwei Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zweckgebunden bereitstellen.
Wir schaffen insbesondere für den freifinanzierten Wohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment steuerliche Anreize. Dazu werden wir eine bis Ende des Jahres 2021 befristete Sonderabschreibung einführen. Sie beträgt zusätzlich zur linearen Abschreibung über vier Jahre fünf Prozent pro Jahr.
Nach Abschluss der Prüfarbeiten durch Bund und Länder werden wir eine effektive und rechtssichere gesetzliche Regelung umsetzen, um missbräuchliche Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer mittels Share Deals zu beenden. Die gewonnenen Mehreinnahmen können von den Ländern zur Senkung der Steuersätze verwendet werden.
Die Wohnungsbauprämie behalten wir als Anreizinstrument insbesondere für junge Menschen, frühzeitig mit der Ansparphase zu beginnen, bei. Wir wollen sie attraktiver gestalten. Dazu wollen wir die Einkommensgrenzen an die allgemeine Einkommens- und Preisentwicklung anpassen und den Prämiensatz erhöhen.
Der Bund nimmt für seine Beschäftigten insbesondere in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Wohnungsfürsorge verstärkt wahr.
Ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen benötigen barrierefreie und barrierearme Wohnungen und ein Wohnumfeld, in dem sie möglichst lange selbstbestimmt leben können. Deshalb wollen wir das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen“ verstetigen. Zugleich wollen wir die Wiedereinführung der Kreditvariante des KfW-Programms „Altersgerecht Umbauen“ mit Bundesmitteln ebenso prüfen wie eine finanzielle Unterstützung des KfW-Programms „Barrierearme Stadt“.
Das erfolgreiche KfW-Förderprogramm „Prävention durch Einbruchsicherung“ wollen wir ebenfalls verstetigen. Von der Förderung sollen Eigentümer, Mieter und private Kleinvermieter auch von Mehrfamilienhäusern, profitieren. Zudem wollen wir die Förderung von Maßnahmen zur Kriminalprävention auf den Neubau ausweiten.
Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.
Wir wollen das Engagement von Genossenschaften, kommunalen und kirchlichen Wohnungsunternehmen, nicht gewinnorientierten Initiativen und Stiftungen für den Neubau und eine sozialverträgliche Sanierung im Sinne einer Gemeinwohlorientierung unterstützen. Wir wollen dazu gezielt langfristige Finanzierungen und Bürgschaften über 20 Jahre durch die KfW zur Verfügung stellen. Mit Beratung, weiteren innovativen Finanzierungsmodellen und einem Austausch guter Beispiele wollen wir auch Neugründungen in diesem Feld unterstützen.
Wir wollen eine Anpassung des Wohngeldes an die jeweiligen allgemeinen und individuellen Lebensbedingungen vornehmen. Die Veränderung der maßgeblichen Kriterien wollen wir regelmäßig prüfen.
Die Einführung einer Klimakomponente beim Wohngeld erfolgt nach Vorlage eines mit den Ländern inhaltlich und finanziell abgestimmten Modells.
2. Mieten
Wir werden durch gesetzliche Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel sichern. Unser Ziel ist es, eine repräsentative und differenzierte Qualität dieses Instruments zur rechtssicheren und zuverlässigen Abbildung der Vergleichsmiete zu gewährleisten. Wir wollen erreichen, dass die tatsächlichen Marktverhältnisse auf zuverlässiger Datengrundlage differenziert dargestellt werden.
Die Ausgestaltung der neuen Vorgaben für qualifizierte Mietspiegel erfolgt so, dass die für die Erstellung und Fortschreibung anfallenden Kosten für die Gemeinden möglichst gering bleiben.
Dazu werden wir den Bindungszeitraum für einen qualifizierten Mietspiegel von zwei auf drei Jahre verlängern. Dadurch wird zugleich der Mietenanstieg gedämpft.
Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums wird geprüft.
Der einfache Mietspiegel soll insbesondere in kleineren Städten und Gemeinden als Instrument der Orientierung und des Rechtsfriedens stärker zu Anwendung kommen.
Wir wollen mit einer gesetzlichen Auskunftspflicht des Vermieters bezüglich der Vormiete – wenn sich der Vermieter bei der Begründung des Mietverhältnisses auf diese beruft – mehr Transparenz bei der Mietpreisbremse erreichen.
Die Mietpreisbremse wird frühzeitig bis Ende 2018 auf Geeignetheit und Wirksamkeit bewertet. Dabei werden die praktische Bedeutung und die Erkenntnisse aus der Rechtsprechung berücksichtigt.
Wir werden die Anforderungen an eine qualifizierte Rüge des Mieters bezüglich der Miethöhe erleichtern. Künftig soll eine einfache Rüge der Miethöhe ausreichen.
Wir wollen Mieter besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen schützen. Das gezielte Herausmodernisieren wird künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen.
In Gebieten geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird die Modernisierungsumlage auf acht Prozent abgesenkt. Diese Regelung wird auf fünf Jahre befristet und zum Laufzeitende überprüft.
Für kleinere Modernisierungen werden wir ein optionales, vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren einführen, bei dem die formellen Anforderungen an die Ankündigung abgesenkt werden und ein maximaler Betrag von 10.000 Euro unter Berücksichtigung eines Instandhaltungsanteils von 30 Prozent umgelegt werden kann.
Wir werden die neuen mietrechtlichen Regelungen innerhalb des Gesetzespaketes zur Wohnraumoffensive auf den Weg bringen.
3. Stadtentwicklung und Baukultur
Wir sorgen dafür, dass zwischen Städten und ländlichen Regionen keine Kluft entsteht, dass die Menschen in diesem Land unabhängig von ihrem Wohnort gleichwertige Entwicklungschancen haben.
Unser Ziel ist, die ländlichen Räume weiter zu stärken und Regionen und Städte zukunftsfest zu machen. Dazu gehören Investitionen in eine moderne Infrastruktur z. B. in den Bereichen Mobilität, Energie und Digitalisierung, in ein qualitativ hochwertiges Wohnumfeld und Sicherheit in öffentlichen Räumen.
Die Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern und Unternehmen an den Prozessen der Stadtentwicklung wollen wir stärken und eine bessere Beteiligung von Privaten an der Städtebauförderung erreichen.
Dazu unterstützen wir seit Jahrzehnten die Kommunen mit der Städtebauförderung. Mit Blick auf die sich örtlich und inhaltlich stetig verändernden Aufgaben der Stadtentwicklung ist diese Förderung auch zukünftig unverzichtbar. Wir wollen die Städtebauförderung daher als ein eigenständiges, eng an lokalen Problemlagen orientiertes Förderinstrument neben den Gemeinschaftsaufgaben beibehalten. Wir wollen die Städtebauförderung inklusive des Investitionspaktes „Soziale Integration im Quartier“ mindestens auf dem derzeitigen Niveau fortführen. Wir werden die Programme flexibilisieren, entbürokratisieren und weiterentwickeln.
Wir werden mit den Ländern die der Städtebauförderung zu Grunde liegende Grundvereinbarung neu verhandeln und wollen dabei den Verfügungsrahmen für gewährte Mittel der Städtebauförderung verlängern.
Zur Vorbereitung einer Weiterentwicklung der Städtebauförderung wollen wir Modellprojekte gemeinsam mit einzelnen, unterschiedlich großen Kommunen realisieren, die beispielhaft Modernisierungs- und Anpassungsstrategien für den klimagerechten Umbau, Infrastruktur für neue Mobilitätsformen, für Nachverdichtung und Nebeneinander von Sport, Wohnen, Freizeit und Gewerbe und den sozialen Zusammenhalt entwickeln.
Vor allem zur Unterstützung von Wohnungsbau prüfen wir die Sanierung und Herrichtung von Industriebrachen als eigenen Förderschwerpunkt. Unabhängig davon werden wir zur Förderung der Revitalisierung von Industrie- und Konversionsbrachflächen das Bundesimmissionsschutzgesetz und damit in Verbindung stehende Technische Anleitungen auf Anpassungsbedarfe in Bezug auf bestehende Hindernisse bei der Brachflächenaktivierung überprüfen und bis 2021 bestehende Hemmnisse beseitigen.
Das Programm „Nationale Projekte des Städtebaus“ wollen wir fortführen.
Wir werden die ressortübergreifende Zusammenarbeit ausbauen. Gemeinsam mit Ländern und Kommunen wollen wir ehrenamtliches Engagement und gemeinwohlorientierte Initiativen stärken. Dafür wollen wir bestehende Rechtsgrundlagen sowie Finanzierungs- und Beratungsinstrumente überprüfen und wo nötig verbessern.
Die Nationale Stadtentwicklungspolitik wollen wir als Förderinstrument für innovative, modellhafte Lösungen in der Stadtentwicklung stärken. Wir wollen Projektförderungen auf dem Feld der nachhaltigen Stadtentwicklung auch im Rahmen der Internationalen Klimaschutzinitiative (IKI) erheblich ausweiten. Wir wollen das World Urban Forum 2022 in Deutschland ausrichten.
Wir wollen Städte, Kreise und Gemeinden bei der digitalen Modernisierung und Entwicklung zu Smart Cities aktiv begleiten. Dazu werden wir die Dialogplattform „Smart Cities“ fortsetzen und zukunftsfähige Modellprojekte in Deutschland fördern.
Die Bundesstiftung Baukultur wollen wir als wichtige Institution zur Förderung der Baukultur ausbauen. Mit der Wiedererrichtung der Schinkel‘schen Bauakademie werden wir ein nationales und internationales Schaufenster für Architektur, Baukunst, Handwerk und Stadtentwicklung schaffen. Das zum Erhalt der „Weißen Stadt“ Tel Aviv als deutsch-israelische Kooperation in Tel Aviv eingerichtete Architektur- und Denkmalschutzzentrum unterstützen wir weiter finanziell und organisatorisch.
Die Arbeit der unabhängigen Historikerkommission zur Erforschung der NSVergangenheit der für Stadtentwicklung, Wohnungswesen und Bauen zuständigen Institutionen werden wir unterstützen und wollen die für das Projekt notwendigen Mittel bereitstellen.
4. Innovation und Wirtschaftlichkeit beim Bauen
Der Bausektor ist einer der größten Arbeitgeber in Deutschland und auch im internationalen Vergleich leistungs- und innovationsstark. Wir wollen die internationale Wettbewerbsfähigkeit des Baubereiches stärken, die Qualifizierung und Ausbildung von Fachkräften verbessern, der Bauwirtschaft Planungssicherheit für Kapazitäts- und Beschäftigungsaufbau geben, sie unterstützen bei der Suche nach innovativen Lösungen und die Bauverwaltungen leistungsfähiger machen. Das Potenzial für wettbewerbsfähige und wirtschaftliche Lösungen insbesondere beim klimagerechten, ressourcenschonenden und bezahlbaren Bauen wollen wir erschließen.
Wir wollen für die Erreichung der Klimaziele und zur Beschleunigung der Energiewende im Wärmesektor die Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien im Gebäudebereich weiter voranbringen. Dabei gelten für uns weiterhin die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit, der Technologieoffenheit, der Vereinfachung sowie der Freiwilligkeit. Die anzustrebenden CO2-Einsparungen können auch auf Quartiersebene bilanziert werden.
Wir werden das Ordnungsrecht entbürokratisieren und vereinfachen und die Vorschriften der EnEV, des EnergieeinsparG und des EEWärmeG in einem modernen Gebäudeenergiegesetz zusammenführen und damit die Anforderungen des EURechts zum 1. Januar 2019 für öffentliche Gebäude und zum 1. Januar 2021 für alle Gebäude umsetzen. Dabei gelten die aktuellen energetischen Anforderungen für Bestand und Neubau fort. Wir wollen dadurch insbesondere den weiteren Kostenauftrieb für die Mietpreise vermeiden. Zusätzlich werden wir den Quartiersansatz einführen. Mögliche Vorteile einer Umstellung künftiger gesetzlicher Anforderungen auf die CO2-Emissionen werden wir prüfen. Die mögliche Umstellung soll spätestens bis zum 1. Januar 2023 eingeführt werden.
Die Arbeit der im Rahmen des „Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen“ eingesetzten Baukostensenkungskommission wird fortgesetzt. An den zur Umsetzung ihrer Empfehlungen eingeleiteten Maßnahmen für die Begrenzung der Baukosten wird weitergearbeitet. Wir werden Maßnahmen vermeiden, die die Schaffung von Wohnraum verteuern. Normen müssen auf ihren Nutzen überprüft und auf ihren erforderlichen Umfang reduziert werden. Durch Abschaffung überflüssiger Vorschriften auf allen Ebenen wollen wir Kostensenkungspotenziale erschließen. Wir setzen uns dafür ein, dass für jede neue Normung im Bereich des Bauens eine Folgeabschätzung für die Kosten des Bauens und Wohnens vorgenommen wird, die zur Entscheidungsgrundlage über die Einführung einer Normung gemacht und öffentlich zugänglich (Internetportal) dokumentiert wird. Wir streben eine stärkere Harmonisierung des Bauordnungsrechts im Einklang mit den Ländern an, insbesondere beim Brandschutz. Das serielle und modulare Bauen soll im Rahmen des Forschungsprogramms „Zukunft Bau“ weiterentwickelt und in Modellprojekten erprobt werden. Wir wollen die Länder dabei unterstützen, referenzielle Baugenehmigungen einzuführen.
Wir wollen eine gemeinsame Initiative mit der Bauwirtschaft und weiteren betroffenen Partnern anschieben, um ein Maßnahmenbündel gegen Arbeitskräftemangel zu entwickeln.
Das Reformprogramm für den Bundesbau ist zügig umzusetzen. Innerhalb der Bundesregierung ist das Bauministerium zuständig für den Bundesbau und die für den Bund tätigen Bauverwaltungen. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) soll gestärkt und mit dem für die Qualitätssicherung des Bundesbaus notwendigen Personal ausgestattet werden.
Der zunehmenden Gefährdung von In- und Auslandsliegenschaften des Bundes wollen wir mit einem verbesserten baulichen Schutz insbesondere bei deutschen Vertretungen in Ländern mit hohem Gefährdungspotential begegnen.
Die Forschungsinitiative Zukunft Bau wollen wir fortsetzen und mit Blick auf die Themen Klimaschutz und CO2-neutrale Gebäudekonzepte, studentisches Wohnen, bezahlbares Bauen, Digitalisierung und Holzbau entsprechend weiterentwickeln. Beim Bauen mit Holz sehen wir weiteres Entwicklungspotenzial und wollen prüfen, mit welchen Maßnahmen bestehende Hürden und Hemmnisse abgebaut werden können.
Veröffentlicht am 01.02.2018 23.01.2018
Prognose: Immobilienpreise in Dresden schießen durch die Decke
Die Immobilienpreise steigen und steigen. Wer 2020 in Dresden eine Eigentumswohnung kaufen will, muss 14 Prozent mehr bezahlen als 2017. Das sagt das Internetportal Immowelt voraus. Günstiger wird es nur, wenn die Zinsen steigen.
Seit Jahren gibt es auf dem Immobilienmarkt nur noch eine Entwicklung: Die Preise steigen rasant. Das wird sich auch künftig nicht ändern, sagt das Internetportal Immowelt voraus. Mussten Käufer von Eigentumswohnungen in Dresden 2017 noch 1920 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen, so werden es 2020 schon 2190 Euro sein, erklärte PR-Manager Alexander Grohmann. Das entspricht einer Preissteigerung von 14 Prozent. Voraussetzung für die Prognose: Die Niedrigzinsphase setzt sich fort und das Zinsniveau verharrt bei 1,68 Prozent.
Sollten die Zinsen minimal auf 2 Prozent steigen, würde das deutliche Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben. Die Preissteigerung würde dann nämlich 10 Prozent betragen und der Quadratmeterpreis 2120 Euro, so Grohmann. In diesem Jahr wird der Quadratmeterpreis in Dresden auf 2010 Euro steigen, das entspricht fünf Prozent, so die kurzfristige Immowelt-Kaufpreis-Prognose.
Die Analysten des Portals haben deutschlandweit mehr als eine Million inserierte Angebote für ihre Prognose ausgewertet. Dabei wurden die Angebotspreise unter die Lupe genommen und nicht die Preise, die die Käufer tatsächlich gezahlt haben. In den 14 größten deutschen Städten hat Immowelt die Entwicklung beobachtet und unter anderem die Baupreise, Verbraucherpreise sowie die Bevölkerungsentwicklung als Äquivalent zur Nachfragesituation bewertet. Demnach beträgt der Quadratmeterpreis bei einer Eigentumswohnung im Durchschnitt aller 14 Städte im Jahr 2020 satte 3010 Euro, das entspricht einem Anstieg von 22 Prozent.
Die teuerste Stadt ist im Jahr 2020 München mit 8390 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt a.M. (5080 Euro) und Hamburg (5010 Euro). Am günstigsten ist es in drei Jahren in Dortmund (1420 Euro) und Essen (1460 Euro). Hier fällt die Preissteigerung mit 6 beziehungsweise 7 Prozent vergleichsweise moderat aus.
In Leipzig ist es günstiger als in Dresden, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Hier wird der Preis bis 2020 auf 1770 Euro pro Quadratmeter klettern, das sind 13 Prozent mehr als 2017.
Veröffentlicht am 29.01.2018 18.01.2018
Eine verfassungswidrige Grundsteuer hätte weitreichende Folgen
Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) muss prüfen, ob die Einheitsbewertung des Grundbesitzes als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Zwei Eigentümer hatten ihren Grundsteuerbescheid angefochten. In einer ersten mündlichen Beratung kritisierten die Karlsruher die veraltete Regelung. Die Reform ist letztlich eine politische Frage, das BVerfG kann nur über Rechtsfragen zum geltenden Gesetz urteilen – mit weitreichenden Folgen.
Der Vorsitzende Richter, Ferdinand Kirchhof, wies zu Beginn der Verhandlung darauf hin, dass das Gericht außerdem entscheiden müsse, wie mit der Zeit bis zu einer Neuregelung und bereits erlassenen Steuerbescheiden umgegangen werden soll, sollte es einen Verstoß gegen das Grundgesetz feststellen.
Dass die Verfassungsrichter die Grundsteuer in der aktuellen Form kippen, gilt vielen als wahrscheinlich. Aus den Nachfragen zur Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes habe man in der mündlichen Verhandlung eine große Skepsis des ersten Senats heraushören können, wie unsere Expertin Ingeborg Esser, Geschäftsführerin des Bundesverbands GdW, kommentiert.
Hauptargument des Gerichts ist die fehlende Steuergerechtigkeit zwischen Westdeutschland, wo die Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten aus dem Jahr 1964 berechnet wird, und Ostdeutschland, wo Werte von 1935 zugrunde gelegt werden. Die Bundesregierung hat die Berechnung der Grundsteuer verteidigt. Die seit Jahrzehnten unveränderten Einheitswerte für die Berechnung führten zwar zu Wertverzerrungen, räumte der parlamentarische Staatssekretär im Bundesfinanzministerium, Michael Meister (CDU), bei „Spiegel Online“ ein, diese würden aber durch Steuermesszahlen korrigiert.
Nach Überzeugung des Bundesfinanzhofs verstoßen die Einheitswerte für die mehr als 35 Millionen Grundstücke und Immobilien in Deutschland gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Wird das geltende Gesetz für verfassungswidrig erklärt, hat das große Bedeutung. Nicht nur für Eigentümer und Mieter, an die die Grundsteuer vom Vermieter weitergegeben wird, sondern auch für die Kommunen.
Einnahmen von durchschnittlich etwa 14 Milliarden Euro pro Jahr nehmen Städte und Gemeinden in Deutschland durch die Grundsteuer ein. Dem Statistischen Bundesamt (Destatis) zufolge wurden im Jahr 2016 über die Grundsteuer B (für Grundstücke) 13,3 Milliarden Euro und damit 3,4 Prozent erzielt. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A (von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft) betrugen 2016 insgesamt 0,4 Milliarden Euro (+ 0,1 Prozent). Bei der Grundsteuer A stieg der Hebesatz im Jahr 2016 gegenüber 2015 um fünf Prozentpunkte auf durchschnittlich 332 Prozent. Der durchschnittliche Hebesatz der Grund­steuer B nahm gegenüber 2015 deutlich um neun Prozentpunkte zu und lag im Jahr 2016 bei 464 Prozent. Die Unterschiede der Hebesätze im Bundesvergleich sind groß.
Mieterbund für reine Bodensteuer
Die rheinland-pfälzische Finanzministerin Doris Ahnen (SPD) kritisierte die Wertverhältnisse als nicht mehr zeitgemäß. „Wir müssen die Grundsteuer auf eine neue, zukunftssichere und gerechte Basis stellen“, so Ahnen. Der Eigentümerverband Haus & Grund Rheinland-Pfalz hofft, dass das Karlsruher Urteil den politischen Druck erhöhen wird, die Reform der Grundsteuer schnell voranzutreiben – und befürwortet für die Ermittlung der Grundsteuer das Ländermodell, bei dem sich die Grundsteuer nach der Größe des Grundstücks und der Nutzfläche bemisst. Ein Entwurf des Bundesrates wurde im November 2016 vorgelegt. Eine Reform der Grundsteuer wird seit Jahren diskutiert – kommt sie 2018? Im Bundestagswahlkampf 2017 hatte alle Parteien eine neue Grundsteuer gefordert.
Eingebracht wurden die Gesetzentwürfe von Niedersachsen und Hessen. Auch die kommunalen Spitzenverbände unterstützen die Reformpläne der Bundesländer. Eine Neubewertung der Grundstücke, wie sie die Bundesländer 2016 vorgeschlagen hatten, könnte allerdings bis zu zehn Jahre dauern. Bayern und Hamburg lehnten das Kostenwert-Modell ab.
Eine Initiative um den Deutschen Mieterbund plädiert für eine reine Bodensteuer – sie könnte der Spekulation entgegenwirken, heißt es in der Begründung. Zugrunde gelegt würden dann lediglich Größe und Wert des unbebauten Grundstücks, was Eigentümer von unbebauten Grundstücken verhältnismäßig stärker treffen würde.
Der Hamburger Finanzsenator Peter Teschentscher (SPD) befürchtet Steuererhöhungen und rechnete mögliche finanzielle Auswirkungen vor. „Legt man die heutigen Bodenwerte und das bestehende System von Messzahlen und Hebesätzen zugrunde, würde sich die Grundsteuer in bestimmten Lagen Hamburgs um das 40-Fache erhöhen“, wird Tschentscher in der Regionalausgabe der Tageszeitung „Die Welt“ zitiert. Sicher ist: Es könnte zu Verschiebungen kommen.
„Das würde eine für die Bürger nicht hinnehmbare Mehrbelastung bedeuten. Zugleich würde diese Maßnahme sämtliche Bemühungen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, konterkarieren“, ergänzt Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Dass das derzeit von der Mehrheit der Bundesländer favorisierte Kostenwertmodell die Grundsteuerbelastung von Eigentümern teilweise vervierzigfachen würde, sollen auch erste Auswertungen einer Analyse des Verbandes belegen, in Angaben von mehr als 500 Eigentümern aus Deutschland eingeflossen waren.
Kostenwert in der Kritik
Im Auftrag der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, in der die Verbände BFW, DDIV, GdW, IVD, vdp und ZIA zusammenarbeiten, wurde dieser so genannte Kostenwert, der sich aus dem Bodenrichtwert und einem stark typisierten Gebäudesachwert zusammensetzt, von Professorin Johanna Hey vom Institut für Steuerrecht an der Universität Köln untersucht.
Hey hält den Kostenwert als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer für verfassungswidrig. Der Kostenwertansatz verfolgt laut Gutachten kein klares Bewertungsziel, da er weder auf den tatsächlich getätigten Aufwand, noch auf den gemeinen Wert abzielt. Laut Hey könne nur ein am Ertragswert orientiertes Bewertungsverfahren einen sachgerechten Maßstab für die durch das Grundstück vermittelte Leistungsfähigkeit und damit für die Grundsteuer bieten.
„Wir brauchen dauerhaft eine einfach zu ermittelnde Bemessungsgrundlage, die die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten sowie strukturellen Leerstand angemessen berücksichtigt“, so Dr. Andreas Mattner, Vorsitzender der BID und Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss.
IVD für „Südländer-Modell“
Der Immobilienverband IVD geht davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer nicht für verfassungswidrig erklären wird. Wahrscheinlicher sei, dass dem Gesetzgeber eine Frist für eine Neuregelung gesetzt werde. „Den Worten des Vorsitzenden war jedoch deutlich zu entnehmen, dass das Gericht nicht gewillt ist, die derzeitige verfassungswidrige Situation weitere zehn Jahre zu tolerieren“, kommentiert IVD Präsident Jürgen Michael Schick die mündliche Verhandlung.
Damit ist dem IVD zufolge der Vorschlag des Bundesrates hinfällig. IVD-Steuerexperte Hans-Joachim Beck warnte: „Durch die vorgeschlagenen Kostenwerte wäre eine ständige Erhöhung der Grundsteuer vorprogrammiert. Steigende Bodenwerte und Baupreise würden auch ohne Anhebung der Hebesätze zu einem stetigen Anstieg der Grundsteuer führen“. Zudem würden Neubauten gegenüber Altbauten aufgrund der steigenden Baukosten benachteiligt.
Aus Sicht des IVD bietet sich deshalb auch eher das Äquivalenzzahlen–Modell an, wie es von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen entwickelt worden ist. „Beim Südländer-Modell ergibt sich die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer aus den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes. Die verschiedenen Nutzungsarten können durch unterschiedliche Multiplikatoren berücksichtigt werden“, so Schick. Ein solches Modell hätte außerdem den Vorteil, dass steigende Grundstückspreise und Baukosten nicht zu einem automatischen Anstieg der Grundsteuer führten. Auch Haus & Grund Deutschland befürwortet für die Ermittlung der Grundsteuer dieses Modell.
Veröffentlicht am 26.01.2018 15.01.2018
Büromarkt Dresden weiter auf Erfolgskurs
Der Dresdner Büromarkt hat sich in den vergangenen Jahren ausgesprochen dynamisch entwickelt und diesen Trend auch 2017 wieder eindrucksvoll bestätigt. Neben der Funktion als Landeshauptstadt zeichnet sich Dresden auch als politisches, wirtschaftliches und wissenschaftliches Zentrum Sachsens aus. Steigende Einwohner- und Beschäftigungszahlen unterstreichen zudem die Bedeutung des Standorts. Die sächsische Landeshauptstadt verzeichnet für 2017 einen Flächenumsatz von rund 105.000 m² und konnte ihr Vorjahresergebnis damit noch einmal steigern (2016: 91.000 m²).
Zu den größten Abschlüssen, die für dieses sehr gute Resultat maßgeblich sind, zählen der Vertrag der itelligence AG (durch BNP Paribas Real Estate vermittelt) über rund 6.500 m² im „Schokopack Hochhaus“ sowie des Technologiezentrums Dresden im Objekt „Universelle Werke“ über 6.500 m². Darüber hinaus ist auch die Vermietung von 2.300 m² an KPMG in der Projektentwicklung Moritzhaus am Neumarkt von Bedeutung. Die Flächennachfrage erstreckt sich über alle Größenklassen und ist auch im kleineren Segment und in Lagen außerhalb des sogenannten „26er Rings“, insbesondere in der Dresdner Neustadt, sehr rege. In der Kategorie unter 300 m² konnten rund 14.000 m² vermietet werden. Die nachfragestärkste Branche sind in Dresden die Informations- und Kommunikationstechnologien mit etwa 20%.
Die Spitzenmiete in den Top-Lagen rund um den Neumarkt und die Prager Straße liegt bei 13,00 €, die Durchschnittsmiete für Büroflächen mit Standardausbau beläuft sich auf circa 8,50 €.
Der Leerstandsabbau, der sich aufgrund der guten Nachfrage in den vergangenen zehn Jahren beschleunigt hat, wurde auch im vergangenen Jahr weiterhin fortgesetzt. Der Leerstand liegt aktuell nur noch bei etwa 7 %. Daraus resultiert eine zunehmende Notwendigkeit von Projektentwicklungen, um dem steigenden Flächenbedarf in Zukunft gerecht zu werden. Im vergangenen Jahr gab es allein für den Standort Dresden Anfragen für über 60.000 m² Bürofläche, davon rund 65% Neuansiedlungen.
„Dresden festigt damit seine Position als wichtiger Bürostandort in den neuen Bundesländern und es ist zu erwarten, dass auch in diesem Jahr die Dynamik nicht nachlassen wird. Insbesondere die Nachfrage der öffentlichen Hand und der IT- und Kommunikationsbranche ist ungebrochen hoch. Es fehlt weiterhin besonders an modernen Büroflächen mit guter technischer Gebäudeausstattung. Viele Bestandsflächen entsprechen nicht mehr den gestiegenen Anforderungen an moderne Arbeitswelten, welche zunehmend in der Mitarbeiterrekrutierung und -bindung an Bedeutung gewinnen. Eine Neuerrichtung und Revitalisierung von Büroimmobilien in Dresden ist dringend notwendig. Wir sind bereits mit zahlreichen Entwicklern im Gespräch, welche sich nun zunehmend auch mit gewerblichen Projekten auseinandersetzen. Allerdings liegen die Fertigstellungsfristen zum Teil bei bis zu vier Jahren. Der Bedarf ist jedoch bereits jetzt vorhanden“, so Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH sowie Leiter der Leipziger und Dresdner Niederlassungen.
Quelle: DEAL-Magazin.de
Veröffentlicht am 22.01.2018 11.01.2018
Grundstücksrecht: Über das Vorkaufsrecht der Gemeinde
Wird ein Grundstück verkauft, so kann der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen. Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus, wird sie – nicht der eigentliche Käufer – Eigentümer des Grundstücks. Es gibt allerdings Grenzen: Das Vorkaufsrecht kann unter anderem gemäß den gesetzlichen Vorgaben dann nicht ausgeübt werden, wenn das Grundstück entsprechend der Festsetzungen eines Bebauungsplanes bebaut ist. Das Landgericht Berlin hielt sich in dem vorliegenden Fall an den konkreten Wortlaut des Gesetzes und verneinte das Vorkaufsrecht der Gemeinde aufgrund eines für die streitgegenständlichen Grundstücke geltenden Bebauungsplans. Dementsprechend wurde der Käufer Eigentümer der Grundstücke. Gegen die Entscheidung ist allerdings Berufung eingelegt worden.
Zwar existiert ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde, es müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Insbesondere muss die Ausübung des Vorkaufsrechts immer durch das Interesse der Allgemeinheit gerechtfertigt sein. Es ist deshalb in der Praxis die Regel, dass die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nicht ausübt. Hat die Gemeinde ein Vorkaufecht und übt sie dieses auch aus, ist es für den Käufer ärgerlich, für den Verkäufer jedoch grundsätzlich kein finanzieller Nachteil.
Veröffentlicht am 17.01.2018 09.01.2018
Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt 2017 mit neuem Allzeithoch
Die Rahmenbedingungen für den deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt waren auch 2017 durchweg positiv. Neben den nach wie vor niedrigen Zinsen haben eine florierende Wirtschaft und starke Vermietungsmärkte für eine lebhafte Nachfrage nach Anlageprodukten gesorgt. Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt hat mit einem Volumen von rund 56,8 Mrd. Euro den nur zwei Jahre alten Rekord aus dem Jahr 2015 nicht nur erreicht, sondern um 1,7 Mrd. Euro sogar übertroffen. Gegenüber 2016 entspricht dies einem Plus von 7 %.
Fast die Hälfte des gewerblichen Transaktionsvolumens wurde von ausländischen Investoren getätigt. Allein bei den zehn größten Transaktionen des Jahres traten ausländische Investoren bei sieben als Käufer auf. „Neben den klassischen Kapitelherkunftsländern USA und Großbritannien haben asiatische Investoren ihre Aktivitäten im Vergleich zu den letzten Jahren deutlich ausgebaut und erreichen einen Anteil von rund 10 %. Da sie gleichzeitig deutlich weniger Immobilien verkauft haben, bauen sie ihre jeweiligen Bestandsportfolios weiter aus“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Auch bei den Renditen hat sich im letzten Quartal des Jahres noch einmal etwas getan. Im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 3,27 % und damit nochmals 12 Basispunkte unter dem Wert des Vorquartals und 29 Basispunkte unter dem Jahresendwert 2016. Berlin hat die Schallmauer nach unten durchbrochen und das Jahr 2017 mit 2,90% abgeschlossen.
Timo Tschammler: „Die Aussichten für 2018 sind aus heutiger Sicht durchgängig positiv. Es gibt keinerlei Anlass zu der Annahme, dass der immobilienkonjunkturelle Höhenflug in einen Sinkflug übergehen könnte. Die prognostizierten und erst jüngst angehobenen gesamtwirtschaftlichen Rahmendaten geben die richtigen Vorzeichen für weiteres Wachstum und die Branche ist allgemein gut gerüstet. Die Wirtschaft wächst auch 2018 weiter, demnach bleiben auch die Vermietungsmärkte stark und stützen Investitionsentscheidungen. Insofern sehen wir aktuell zumindest für das nächste Jahr nichts, was uns dazu veranlassen sollte, ein negatives Szenario an die Wand zu malen, so dass wir für 2018 wir mit einem Transaktionsvolumen in ähnlicher Größenordnung wie 2017 rechnen.“
Grundsteuer: Bundesverfassungsgericht berät zur Einheitsbewertung
Veröffentlicht am 15.01.2018 09.01.2018
Das Jahr 2018 bringt für die Immobilienbranche wichtige gesetzliche Änderungen mit sich. Eine wichtige Neuregelung betrifft alle Betriebe der Baubranche. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wurde der Bauvertrag als Unterform des Werkvertrags normiert. Unter anderem steht Verbrauchern nun auch bei Bauverträgen ein Widerrufsrecht zu, sie können zumutbare Änderungen während des Bauprozesses anordnen.
Eine weitere Änderung betrifft die Berufszulassung für Immobilienmakler und Verwalter. Beide Berufsgruppen werden gesetzlich verpflichtet, sich regelmäßig fortzubilden. Zudem müssen WEG- und Mietverwalter zukünftig eine Erlaubnis nach Paragraf 34c Gewerbeordnung beantragen und eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen.
Neben dem nationalen Gesetzgeber ist auch Brüssel nicht untätig geblieben. Hier ist insbesondere die Datenschutzgrundverordnung zu nennen, die am 28. Mai 2018 in Kraft tritt. Der Immobilienverband IVD skizziert hier die wichtigsten Neuregelungen.
Neues Werk- und Bauvertragsrecht gilt seit Januar 2018
Seit 1. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht. Bisher wurden Bauprojekte nach dem allgemeinen Werkvertragsrecht abgewickelt. Um den Besonderheiten dieser Vorhaben Rechnung zu tragen, wurden neben dem Werkvertrag der Bau- (§ 650a BGB n.F.) und Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB n.F.) geschaffen. Durch letzteren soll der Verbraucher ein höheres Maß an Sicherheit gewinnen. Auch der Architekten-und Bauträgervertrag wurde gesetzlich neu geregelt.
Wichtige Punkte der neuen Regelungen sind:
– Widerrufsrecht: Verbraucher erhalten ein Widerrufsrecht. Sie können Bauverträge 14 Tage nach deren Abschluss widerrufen, sofern diese nicht notariell beurkundet sind.
– Baubeschreibung: Bauherren haben künftig Anrecht auf eine differenzierte Baubeschreibung, sofern weder sie selbst noch von ihnen beauftragte Dritte, etwa Architekten, wesentliche Planungsleistungen erbracht haben. Bauträger und Schlüsselfertiganbieter etwa müssen somit ihren Kunden rechtzeitig vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung mit Angaben zu Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Gebäudedaten, Plänen mit Raum- und Flächenangaben, Grundrissen sowie einer Beschreibung der Baukonstruktion zur Verfügung stellen. Diese Baubeschreibung kann Bestandteil des Bauvertrags werden.
– Feste Bauzeiten: Seit Anfang Januar müssen die am Bau beteiligten Parteien die Umsetzungszeit für Bauarbeiten im Bauvertrag verbindlich festhalten. Steht noch kein Termin fest, ist die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme zu benennen.
– Anordnungsrecht des Auftraggebers: Äußert der Auftraggeber während des Bauprozesses ein Änderungsverlangen am Werkerfolg, so muss der Unternehmer ein entsprechendes Angebot erstellen. Einigen sich Auftraggeber und Unternehmer nicht innerhalb von 30 Tagen, steht dem Auftraggeber ein einseitiges Anordnungsrecht zu, sofern die von ihm gewünschten Änderungen dem Unternehmer zuzumuten sind.
„Wir begrüßen, dass das neue Baurecht Bauherren und Immobilienkäufern mehr Sicherheit verschafft. Davon profitieren auch an Verträgen beteiligte Partner wie etwa die Makler. Das Rücktrittsrecht schützt Kunden außerdem vor Fehlkäufen“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD.
Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter
Ab dem 1. August 2018 sind Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter gesetzlich verpflichtet, sich weiterzubilden. Um dieser Verpflichtung nachzukommen müssen sie innerhalb von drei Jahren 20 Stunden absolvieren. Die Details (Themen und Format der Weiterbildung) der Weiterbildungsverpflichtung werden in einer Makler- und Bauträgerverordnung geregelt, wobei die Beratungen innerhalb des Bundeswirtschaftsministeriums noch andauern. Zudem kann in der Rechtsverordnung geregelt werden, dass Makler und Verwalter die Aufsichtsbehörde und ihren Kunden über ihre Weiterbildungsaktivitäten informieren müssen, wobei letzteres möglicherweise nicht zu erwarten ist.
Verwalter müssen zudem künftig – wie Immobilienmakler – eine Erlaubnis beantragen, um ihre Tätigkeit auszuüben. Diese wird nur erteilt, wenn sie zuverlässig sind, in geordneten Vermögensverhältnissen leben und eine Berufshaftpflicht gegen Vermögensschäden mit einer Deckungssumme von jährlich 500.000 Euro vorweisen können.
Jürgen Michael Schick: „Das Gesetz soll nicht nur Verbraucher stärker schützen, sondern auch helfen, mehr Qualität, Professionalität und damit Ansehen für unsere Berufsgruppen zu bringen. Insofern ist es ein richtiger, wenn auch kleiner Schritt. Unser Ziel bleibt die Einführung eines substantiellen Sachkundenachweises. Wir werden das Projekt in dieser Legislaturperiode weiter vorantreiben.“
Am 25. Mai 2018 tritt die DSGVO der EU vollumfänglich in Kraft. Die DSGVO ist eine europäische Rechtsverordnung, die unmittelbar Anwendung findet und das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) in weiten Teilen ersetzt. Aber was bedeutet dies für Unternehmen in Deutschland? Eine der wichtigsten Neuerungen ist das grundsätzliche Verbot der Nutzung und Verarbeitung personenbezogener Daten, soweit die betroffene Person nicht seine ausdrückliche Zustimmung erteilt hat. Die Verordnung stellt dabei klar, dass es keine vermutete Einwilligung geben kann. Werden Daten in zulässigerweise gespeichert, ist ein Zugriff unbefugter Dritter zu unterbinden. Hierzu sind technische Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Zwar sieht bereits das Bundesdatenschutzgesetz zahlreiche Pflichten vor, Daten entsprechend zu schützen. Die Auflistung von verpflichtenden Maßnahmen nach § 32 Abs. 1 DSGVO unterscheidet sich aber deutlich von der Anlage zu § 9 BDSG.
Zur Überwachung der Daten und technischen Sicherungen ist ein Datenschutzbeauftragter zu benennen, wobei dies offenbar weiterhin nur der Fall sein soll, wenn mehr als neun Mitarbeiter im Unternehmen beschäftigt sind.
„Insgesamt sollte sich jeder Unternehmer mit den Neuregelungen auseinandersetzen, da die Sanktionen drakonisch sind. Bei Datenschutzverstößen müssen Unternehmen künftig bis zu 20 Millionen Euro oder vier Prozent ihres Jahresumsatzes als Strafe zahlen. Im Rahmen der neuen Beweislastumkehr müssen künftig Unternehmen nachweisen, dass sie die Regeln eingehalten haben. Bisher mussten die zuständigen Behörden die Verstöße nachweisen“, erklärt der IVD-Präsident.
Neue Grenzen für geringwertige Wirtschaftsgüter seit 1. Januar 2018
Erfreulicherweise ist seit dem 1. Januar 2018 die Grenze für geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) angehoben, so dass für die Anschaffung dieser Gegenstände ein Sofortabzug möglich ist. Beispiele sind Kleinmöbel, Kaffeemaschinen, Schreibgeräte und Speichermedien.
Nicht zu den GWG zählen beispielsweise Wirtschaftsgüter, die nur mit anderen Wirtschaftsgütern zusammen genutzt werden können. Darunter fällt z. B. ein Monitor, der ohne Computer nicht selbstständig nutzbar ist. Bei der Anschaffung von Software wird grundsätzlich nur sogenannte Trivialsoftware begünstigt.
Für die Anschaffung von Softwarelösungen fordert der IVD eine Sonderabschreibung bzw. Erweiterung des § 7g Einkommensteuergesetz.
„Gegenwärtig beschränkt sich die Förderung der Digitalisierung auf Zuschüsse für die Beratung von Unternehmen und KfW-Darlehen für die Anschaffung im Produktionsbereich sowie für Forschung und Entwicklung. Das hilft einem kleinen oder mittelständischen Unternehmen nicht weiter. Die Fördermaßnahmen sollten um eine steuerliche Komponente ergänzt werden, die auch die Anschaffung von Computerprogrammen außerhalb des Produktionsbereichs erfasst. Es bietet sich hier an, die bewährte Regelung in § 7g EstG über den Investitionsanzugsbetrag zu erweitern“, so Schick.
Betriebsrente, Mindestlohn, Grundfreibeträge
Um Altersarmut vorzubeugen, wird seit dem 1. Januar 2018 die Betriebsrente in kleinen Betrieben zugunsten von Geringverdienern gestärkt. Arbeitgeber erhalten einen direkten Steuerzuschuss von 30 Prozent, wenn sie Beschäftigten mit weniger als 2.200 Euro brutto eine Betriebsrente anbieten. Dafür müssen sie Beiträge zahlen – zwischen 240 bis 480 Euro jährlich. Zudem wird in zahlreichen Branchen wie bei den Gebäudereinigern der Mindestlohn angehoben. Angehoben werden zudem Grund- und Kinderfreibeträge sowie das Kindergeld.
Grundsteuerreform wird diskutiert
Seit vielen Jahren wird über eine Reform der Grundsteuer diskutiert. Zwar gibt es mittlerweile seitens des Bundesrates eine Initiative, wie eine gesetzliche Änderung aussehen kann. Maßgeblich für den weiteren Prozess ist jedoch vielmehr die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes, welches sich mit der Rechtmäßigkeit der Einheitsbewertung befasst, die für die aktuelle Grundsteuer maßgeblich ist. Am 16. Januar 2018 wird das Bundesverfassungsgericht eine mündliche Verhandlung durchführen und dem Gesetzgeber sicherlich einige Hinweise geben, wie eine verfassungskonforme Grundsteuer auszugestalten ist.
Veröffentlicht am 08.01.2018 04.01.2018
Die Preise für Wohnimmobilien sind weiter auf dem Vormarsch, denn die Nachfrage nach Immobilien auf dem Immobilienmarkt in Deutschland war auch in 2015 und 2016 ungebrochen. Das melden die amtlichen Gutachterausschüsse im bereits fünften Immobilienmarktbericht Deutschland.
Sowohl der Geldumsatz als auch die Transaktionszahlen erreichten Allzeitrekorde. Allein in 2016 gaben Käufer 237,5 Mrd. Euro aus – bei 1,016 Mio. Transaktionen. Das sind fast 25 % mehr als zwei Jahre zuvor (2014: 191 Mrd. Euro). Der Schwerpunkt der Investitionen lag dabei auf dem Erwerb von Wohnimmobilien. Insbesondere die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum haben in hochpreisigen Regionen erheblich angezogen. Die gegenwärtige Angebotsknappheit – vor allem in Großstädten – übt weiter Druck auf den Wohnungsmarkt aus und treibt die Preise weiter hoch.
Während die Transaktionszahlen über die letzten Jahre hinweg nur geringfügig schwankten, ist der Geldumsatz zum siebten Mal in Folge seit 2010 gestiegen. In diesem Zeitraum hat sich der Geldumsatz pro Transaktion in allen Immobilienarten jährlich um mehr als 7 % erhöht. Dies ist der konjunkturell begünstigten Wirtschaftslage und dem historisch niedrigen Zinsumfeld geschuldet. Diese Entwicklung deutet auf eine nachfragebedingte Verteuerung der Immobilien bei gleichzeitig teilweise deutlichen Angebotsengpässe hin, nicht jedoch auf eine spekulativ anbahnende Preisaufblähung, so der jüngste Immobilienmarktbericht.
Starker Umsatz bei Wohnimmobilien
Der größte Anteil des Geldumsatzes in 2016 entfällt mit 155,7 Mrd. Euro auf den Erwerb von bebauten Wohnimmobilien, Eigentumswohnungen und Bauplätzen für Wohnimmobilien. In 2014 waren noch 130,3 Mrd. Euro investiert worden. Das entspricht einem Anstieg von knapp 20 %. Der Anteil der Wohnimmobilien am gesamten Geldumsatz in 2016 blieb dagegen mit etwa zwei Drittel gegenüber 2014 nahezu gleich. Dies zeigt sich gleichermaßen bei der Anzahl der registrierten Kauffälle. Hier wechselten etwa 728.000 Wohnimmobilien den Besitzer. Sie stellt damit die bedeutendste Immobilienart (72 %) dar. Verkäufe von Wirtschaftsimmobilien wurden in etwa 58.000 Fällen registriert (6 %), bilden jedoch mit 25 % am Geldumsatz die zweitstärkste Immobilienart.
Die größte Rolle beim Kauf von Wohnimmobilien kommt mit und 589.000 Transaktionen (75 %) und einem etwa gleich großen Umsatzanteil von je 59 Mrd. Euro den selbstgenutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen zu. Auf Käufe von Mehrfamilienhäusern fallen 13 % des Geldumsatzes an, der restliche Anteil verteilt sich auf Bauplätze für Eigenheime (8 %) sowie Mehrfamilienhäuser (3 %).
Das Investitionsvolumen in selbstgenutztes Wohneigentum ist zwischen 2009 und 2016 bei Eigenheimen jährlich um 8 % gestiegen, bei Eigentumswohnungen jährlich sogar um 10 %. Die Transaktionszahlen legten hingegen moderater zu: Eigenheime um jährlich 3 %, Eigentumswohnungen um jährlich 4 %.
Preisentwicklung regional unterschiedlich
Die Preisentwicklungen bei Wohnimmobilien fällt trotz der anhaltend hohen Dynamik regional unterschiedlich aus. Durchschnittlich kostete in 2016 der Quadratmeter Wohnfläche für ein gebrauchtes Ein- und Zweifamilienhaus 1.545 Euro. Deutlich darüber lagen die Stadt und der Landkreis München, für die Käufer 8.500 Euro bzw. 7.500 Euro je m² aufgebracht haben. Einen Bruchteil davon haben Käufer in den Landkreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (470 Euro je m²) oder im Kyffhäuserkreis in Thüringen (470 Euro je m²) aufbringen müssen.
Auch für gebrauchte Eigentumswohnungen sind in der Stadt München die durchschnittlich höchsten Preise ermittelt worden. Hier waren durchschnittlich 5.500 €/m² erzielt worden. Dahinter folgen Sylt (4.370 Euro je m²) und die Küstenregionen in Niedersachen (3.420 Euro je m²). In dem Teilgebiet des Landkreises Teltow-Fläming außerhalb des Berliner Speckgürtels wurden dagegen beispielsweise für eine Eigentumswohnung im Mittel lediglich 220 Euro je m² Wohnfläche gezahlt.
Bei den Baugrundstücken überwiegen besonders Transaktionen für die Eigenheimbebauung. Auf sie sind in 2016 etwa 72 % der Verkäufe von Bauplätzen entfallen. Im Bundesdurchschnitt betrug der Preis für einen Eigenheimbauplatz etwa 108 Euro je m². Die regionalen Unterschiede sind aber auch hier sichtbar. Den geringsten durchschnittlichsten Preis für einen Bauplatz konnten Immobilienkäufer im Saale-Orla-Kreis für 10 Euro je m² ergattern. Einen fast identischen Preis hatten Käufer im früheren Landkreis Ludwigslust in Mecklenburg-Vorpommern zu leisten. Von diesen Preisen ist die Stadt München jedoch weit entfernt. Für die eigenen vier Wände waren in der bayerischen Landeshauptstadt 1.600 Euro je m² zu zahlen, in Stuttgart 920 Euro je m².
Bei den gebrauchten Mehrfamilienhäusern ist der Geldumsatz binnen zwei Jahren mit etwa 21 Mrd. Euro sowie die Anzahl der durchgeführten Transaktionen (2016: 31.000) nahezu unverändert geblieben. Dabei haben sich jedoch die Preise bei kleineren Mehrfamilienhäusern mit bis zu 6 Wohneinheiten erheblich verteuert. So betrug der Preis je m² Wohnfläche in 2016 durchschnittlich 910 Euro je m² – in 2009 lag dieser noch bei 670 Euro.
Quelle: Sprengnetter.de
Veröffentlicht am 04.01.2018 21.12.2017
Weiterhin dynamischen Immobilienmarkt in Dresden
AENGEVELT sieht weiterhin dynamischen Immobilienmarkt in Dresden
Dresdens Entwicklung zur Technologie- und Universitäts-Hochburg schreitet voran. Das Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum konnte sich auch in 2017 weiter fortsetzen. Laut Melderegisterzahlen kann Dresden 2017 die Marke von 560.000 Einwohnern erreichen und damit das anhaltende Bevölkerungswachstum fortsetzen. Die positive Entwicklung wirkt sich vor allem in Grundversorgungsbereichen wie Wohnen, Handel, Handwerk, Gesundheit und Soziales aus.
Die wirtschaftliche Stabilität drückt sich unter anderem in weiter sinkenden Arbeitslosenquoten aus – kurz vor Jahresende 2017 liegt die Quote bei 6,1% (Vgl. Nov. 2016: 6,7%). Dresdens Attraktivität als Standort für Technologieentwicklungen belegen außerdem die erwartete Rekordinvestition von Bosch (Halbleiterwerk im Airport-Park mit über EUR 1 Mrd. Investition) sowie die Großinvestition von Philip Morris International (Werk für Tabak-Verdampfer mit rd. EUR 290 Mio. Investition), welche zusammen über 1.200 neue Arbeitsplätze schaffen und die Bandbreite von „Silicon Saxony“ erweitern sollen.
Mit zahlreichen Projektentwicklungen von Bildungszentren, wie das “Zentrum für Innovationskompetenz“ oder der “Campus Bildungszentrum Handwerk“, bekräftigt die Stadt ihren Anspruch als eine der auch zukünftig gefragtesten Technologie- und Wissenschaftsstandorte.
„Die wirtschaftliche Entwicklung in Dresden kann weiterhin als sehr positiv bezeichnet werden“, bestätigt Anett Richter, Niederlassungsleiterin AENGEVELT IMMOBILIEN Dresden, und ergänzt: „Gleichzeitig zeugen die sinkenden Immobilien-Renditen in Dresden von einer überdurchschnittlichen Preisentwicklung auf dem Markt und bestätigen damit das Interesse nationaler und internationaler Investoren am Investmentstandort Dresden.“
Stabiler Büromarkt in Dresden
• In Dresden wird sich der Büroflächenumsatz 2017 auf dem Niveau des jüngsten 10 Jahres-Mittelwertes bewegen (? 2007 bis 2016: rd. 81.000 m²).
• Dabei dominieren u.a. aufgrund von Flächenverknappungen in der City die peripheren Lagen. Hier wurden mehr als die Hälfte der Vermietungen verzeichnet – dabei stachen insbesondere IT-Unternehmen und sonstige Dienstleister heraus.
• Aufgrund stabiler Vermietungen und eines anhaltend geringem Neubauvolumens wird der Leerstand voraussichtlich auf unter 200.000 m² sinken. Aus Sicht von Anett Richter, Niederlassungsleiterin AENGEVELT Dresden, ein wichtiges Signal für Projektentwickler, sind damit doch die Vermarktungschancen für neue Büroprojekte sehr gut.
• Dabei konnte sich aufgrund der Flächenknappheit die erzielbare Spitzenmiete in Top-Citylagen auf EUR 12,50/m² steigern, während die Durchschnittsmiete aufgrund zunehmender Vermietungen außerhalb der Innenstadtlagen ebenfalls weiter steigt.
Rekordjahr auf dem Investmentmarkt möglich
• „2017 wird der Geldumsatz am Dresdener Wohn- und Gewerbeinvestmentmarkt erneut deutlich die Marke von EUR 1 Mrd. übertreffen und damit den Mittelwert der letzten zehn Jahre in Höhe von rd. EUR 780 Mio. Dies spiegelt sich in der Vielzahl hochpreisiger Transaktionen wider. Tatsächlich könnte es sogar ein neues Rekordjahr werden“, beschreibt Anett Richter die aktuelle Marktsituation und ergänzt: „Das Interesse nationaler und internationaler Investoren an Dresden ist weiterhin sehr hoch. Mittlerweile werden auch die letzten verbliebenen innerstädtischen bzw. innenstadtnahen Quartiere entwickelt und Neubauobjekte oft schon in der Projektphase verkauft, was man insbesondere an den Quartieren “Hoym“ am Neumarkt, “Wettiner Platz“ und dem “Quartier der Generationen“ in der Johannstadt erkennen kann. Die vielen Projektentwicklungs-Transaktionen machten dieses Jahr einen enormen Anteil an den Gesamtinvestments aus.“
• Neben zahlreichen Projektentwicklungen verzeichnet die Stadt eine Vielzahl an Einzelhandelsinvestments – neben hochpreisigen Verkäufen, wie das kürzlich sanierte “Seidnitz-Center“ und die “Löbtau-Passage“, wurde in 2017 auch im Bestand saniert. So werden bspw. das “O.D.C. Center“ und der “Kaufpark Nickern“ aktuell mit Kosten in Millionenhöhe modernisiert.
• Auf dem Wohninvestmentmarkt wird 2017 ebenfalls ein weit überdurchschnittliches Ergebnis erwartet (Ø 2007 – 2016: EUR 453 Mio.). Dies kennzeichnet sich insbesondere in den Wohnportfolio-Transaktionen, welche 2017 einen großen Anteil am Umsatz hatten. Dazu Anett Richter: „Während sich am Gewerbeinvestmentmarkt eine gewisse Sättigung abzuzeichnen scheint, lässt sich dieser Trend am Wohninvestmentmarkt (noch) nicht feststellen: Einerseits steigen die Kaufpreisfaktoren weiter an, auf der anderen Seite ziehen aber auch die Wohnungsmieten adäquat mit. Dabei tat der erneute Renditerückgang der Investitionslust auf Wohnimmobilien keinen Abbruch, insbesondere aufgrund der Tatsache, dass die Nachfrage nach Wohnraum weiter wachsen wird und Wohnbauflächen rarer werden.“
Der Büromarkt bleibt auf hohem Niveau stabil. Indessen fehlt es ungeachtet der zunehmenden Angebotsverknappungen hochwertiger innerstädtischer Büroflächen an Neuentwicklungen in diesen Bereichen. Dadurch können vorhandene Steigerungspotentiale im Spitzenmietsegment nicht adäquat abgeschöpft werden. Das damit verbundene Ausweichen in dezentralere Bürolagen führt insgesamt zu einer Steigerung der stadtweiten Durchschnittsmiete. Anett Richter geht indessen davon aus, dass es mit anhaltend hohem Investoreninteresse und angesichts stabil positiver Büromarktkennziffern in Dresden mittelfristig verstärkt zu Projektentwicklungen im Bürosegment kommen wird.
Die Gründe für das steigende Nachfrageinteresse am Dresdner Investmentmarkt liegen für Richter auf der Hand: „Als robuster B-Standort finden Investoren in Dresden auch 2018 gute Investment-Voraussetzungen und Wachstumsperspektiven. Zwar bewegen sich die Renditen nicht mehr auf dem Niveau der Vorjahre, sie liegen jedoch weiterhin über den Renditen der BIG Seven. Spannend bleibt die Entwicklung des Hightech-Sektors, die Entscheidung von Bosch, ihren Standort zu erweitern, kann als positives Signal für die Stadt gewertet werden und weitere Investoren anlocken“, so das Fazit von Anett Richter. Entsprechend geht sie auch für 2018 von einem dynamischen Marktgeschehen in Dresden aus. Das erzielbare Transaktionsvolumen wird dabei noch stärker von der Objektverfügbarkeit bzw. Verkaufsbereitschaft der Eigentümer als bisher bestimmt werden.
Kosten für Neubauten in Sachsen um 3,8 Prozent gestiegen
Wer in Sachsen bauen will, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Wie das Statistische Landesamt in Kamenz am Donnerstag mitteilte, kletterten im vergangenen Jahr die Kosten für die Errichtung eines Wohngebäudes gegenüber 2016 durchschnittlich um 3,8 Prozent.
Wer in Sachsen bauen will, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Wie das Statistische Landesamt in Kamenz am Donnerstag mitteilte, kletterten im vergangenen Jahr die Kosten für die Errichtung eines Wohngebäudes gegenüber 2016 durchschnittlich um 3,8 Prozent. Das sei der höchste Anstieg seit 2012. Gleiches gelte für den Bau von Bürogebäuden und gewerblichen Betriebsgebäuden. Zudem verteuerten sich Schönheitsreparaturen in einer Wohnung innerhalb eines Jahres um 3,8 Prozent, Maßnahmen zur Instandhaltung an Wohngebäuden sogar um 4,3 Prozent.
Im Vergleich zum August erhöhten sich die Kosten für einen Neubau um 1,0 Prozent. Bei Rohbauarbeiten stiegen insbesondere die Preise für Betonarbeiten um 1,2 Prozent sowie für Mauerarbeiten um 0,7 Prozent. Im Ausbaugewerbe wuchsen die Preise für Wärmedämm-Verbundsysteme um 2,8 Prozent sowie für Putz-und Stuckarbeiten um 2,7 Prozent überdurchschnittlich. Günstigere Preise waren dagegen im Bereich der Rohbauarbeiten für Gerüstarbeiten oder für Maler- und Lackierarbeiten zu verzeichnen.
Veröffentlicht am 01.01.2018 21.12.2017
Wohnkosten seit Jahren relativ konstant
35 Prozent ihres monatlichen Budgets haben die Deutschen im Jahr 2016 für das Wohnen ausgegeben – 877 Euro gingen durchschnittlich drauf – inklusive Energie und Instandhaltung. Das klingt viel, hat sich jedoch prozentual seit 2005 (33 Prozent) kaum verändert, so das Statistische Bundesamt. 2015 war das Wohnen trotz steigender Preise anteilig sogar eine noch etwas größere Belastung (36 Prozent), obwohl die Aufwendungen mit 859 Euro geringer waren.
Die Deutschen können die steigende Belastung durch hohe Immobilien- und Mietpreise etwa aufgrund der guten Wirtschaftslage ausgleichen, geht aus den Daten des Statistischen Bundesamts zu den Konsumausgaben hervor. Sie verdienen mehr und geben mehr aus. So sind die monatlichen Konsumausgaben der Haushalte im Jahr 2016 im Schnitt auf 2.480 Euro gestiegen, im Vorjahr waren es noch 2.391 Euro.
Auch die Sparquote – der Anteil des zurückgelegten Geldes von Haushalten gemessen am verfügbaren Einkommen – liegt seit Jahren stabil bei knapp zehn Prozent.
Mieterbund hält Wohnkostenquote für kritisch
Die Zahlen verharmlosten die Realität, kritisierte der Mieterbund. Ein durchschnittlicher Wert von einem Drittel der Konsumausgaben für Wohnen sei als kritische Grenze zu bewerten, da das Geld kaum für andere Ausgaben oder Vorsorge reiche. Und in Großstädten sowie für Singles sei die Belastung oft höher.
„40 Prozent der Mieterhaushalte müssen mehr als ein Drittel ihres Nettoeinkommens für die Miete zahlen, jeder fünfte sogar mehr als 40 Prozent“, sagte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten.
Zum Vergleich: Für Ernährung haben die Haushalte 2016 im Schnitt nur rund 14 Prozent (342 Euro) pro Monat ausgegeben, obwohl sich Nahrungsmittel deutlich verteuert haben. Für Verkehr fielen nur 335 Euro an, trotz höherer Energiepreise; für Freizeit, Unterhaltung und Kultur 258 Euro und für Bekleidung 108 Euro.
Veröffentlicht am 28.12.2017 20.12.2017
Dresden bleibt beim Denkmalschutz Spitzenreiter unter den großen deutschen Städten. Das sagten 63 Prozent der Befragten einer Studie des Allensbach-Instituts. Demnach ist die Zustimmung zur sächsischen Landeshauptstadt allerdings gegenüber früheren Umfragen gesunken. Knapp 30 Prozent der Personen mit Interesse an Wohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude wären bereit, mehr für eine solche Immobilie zu zahlen.
Berlin steht auf Rang zwei mit 48 Prozent. Auf den Plätzen folgen München, Leipzig und Hamburg: Sie erreichen jeweils 34 Prozent Zustimmung. Das ist Plus von zehn Prozentpunkten im Vergleich zu den früheren Rankings 2006 und 2012.
Schlusslichter sind Essen und Dortmund mit jeweils nur zwei Prozent. Damit liegt Ostdeutschland in Sachen Denkmalschutz klar vorn.
Das Land Sachsen und die Stadt Dresden hatten in den vergangenen Jahren Milliarden Euro in die Restaurierung der Barockstadt investiert, unterstützt von privaten Investoren und Eigentümern. Neben dem Residenzschloss, dem Zwinger, der Frauenkirche und der Semperoper wurden so auch Gründerzeitvillen am Elbhang, Bürgerhäuser in der City oder der Neumarkt auf Vordermann gebracht.
Relativ neu am Markt ist eine Crowdinvesting-Plattform, die den Schwerpunkt auf denkmalgeschützte Immobilien legt.
Fachwerkhäuser: die beliebtesten historischen Objekte
Laut der Allensbach-Studie im Auftrag des Projektentwicklers Pantera (Köln) finden es knapp 50 Prozent der Befragten ab 16 Jahren reizvoll, in einem unter Denkmalschutz stehenden Haus zu wohnen. Bei den 30- bis 44-Jährigen sei das Interesse überdurchschnittlich.
Die beliebtesten historischen Objekte sind Fachwerkhäuser. Mehr als 25 Prozent der Befragten empfinden diese als schönste Denkmäler. Bei den über 60-Jährigen gaben das 32 Prozent an. Unter den Frauen waren es 31 Prozent und 34 Prozent unter den Ostdeutschen, die Fachwerkhäuser favorisierten.
Die jüngeren Jahrgänge – unter 30 – bevorzugten eher Fabriklofts, das gab jeder Dritte dieser Gruppe an, während etwa 25 Prozent Burg- oder Schlossanlagen am schönsten finden.
Hohes Kaufinteresse an denkmalgeschützten Wohnungen
Knapp zwei Drittel der Personen mit Interesse an Wohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude wären bereit, mehr für diese Immobilien zu zahlen. Insgesamt 40 Prozent der Befragten (50 Prozent der befragten Ostdeutschen) halten sie für eine lohnende Geldanlage. Davon sind vor allem Einwohner von Großstädten überzeugt.
Allerdings wissen lediglich 14 Prozent im Detail über steuerliche Vergünstigungen Bescheid, die für die Modernisierung der Gebäude zur Verfügung gestellt werden. Unter den Kaufinteressenten waren es etwa 20 Prozent.
Nur 41 Prozent der Befragten sagen, dass der Staat genug für den Denkmalschutz tut. Das sind 15 Prozent weniger als in der Umfrage 2012. In Ostdeutschland sind es nicht mal ein Drittel – hier hat sich der Wert fast halbiert.
Veröffentlicht am 25.12.2017 20.12.2017
Totalumbau ist keine Modernisierung
Bauliche Maßnahmen, die den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden, sind keine Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter dulden muss.
Hintergrund: Vermieter will Reihenhaus grundlegend umbauen
Die Vermieterin eines Reihenhauses in Berlin verlangt von den Mietern die Duldung von Baumaßnahmen.
Das Mietverhältnis besteht seit 1986. Vermieter war ursprünglich das Land Berlin. Die aktuelle Vermieterin ist eine Entwicklungsgesellschaft, die das Anwesen sowie 13 weitere Häuser in der Siedlung vor fünf Jahren erworben hat. Die monatliche Kaltmiete beträgt 460 Euro.
Die Vermieterin hatte angekündigt, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchführen zu wollen. Diese umfassen im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bades, die Entfernung der vorhandenen Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, eine neue Verfliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschine beziehungsweise eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drempelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnahmen auf 2.150 Euro monatlich erhöhen.
Die Mieter weigern sich, die beabsichtigten Maßnahmen zu dulden.
Entscheidung: Mieter muss Komplettumbau nicht dulden
Die Mieter müssen die Bauarbeiten weder als Erhaltungs- noch als Instandsetzungsmaßnahmen dulden.
Soweit die beabsichtigten Arbeiten auch Erhaltungsmaßnahmen umfassen, die an sich nach § 555a BGB zu dulden wären, ist nicht erkennbar, dass die Vermieterin deren Duldung losgelöst von ihrem Gesamtkonzept verlangt.
Bei den übrigen geplanten Maßnahmen handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB, die nach § 555d BGB von den Mietern zu dulden wären. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht.
Die in der Modernisierungsankündigung beschriebenen Maßnahmen sind so weitreichend, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden. Sie beschränken sich nicht darauf, den vorhandenen Bestand zu verbessern, sondern sollen unter anderem dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhält. Solch weitreichende Maßnahmen sind nach der Verkehrsanschauung keine bloße Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.
In Ausnahmefällen kann eine Duldungspflicht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bestehen. Hierfür bestehen im vorliegenden Fall aber keine Anhaltspunkte.
(BGH, Beschluss v. 21.11.2017, VIII ZR 28/17)
Veröffentlicht am 25.12.2017 22.12.2017
Mieten ist in Dresden günstiger als Kaufen
Der Immobilienmarkt in Dresden boomt. Der Dienstleister Dr. Lübke & Kelber hat jetzt in einer Studie festgestellt, dass Dresden unter 17 Städten in Ostdeutschland die attraktivsten Rahmenbedingungen für Investitionen aufweist. Die Kehrseite für die Nutzer: Die Preise haben enorm angezogen.
Dresden weist für Investitionen in Wohnimmobilien die attraktivsten Rahmenbedingungen in ganz Ostdeutschland auf. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber, in der das Unternehmen die Konditionen in 17 Städten untersucht hat. In der Landeshauptstadt können Investoren eine Rendite erzielen, die deutlich über den Mindestrenditen liegt, die das Standortrisiko berücksichten.
„Eine Immobilienblase sehen wir noch nicht“, erklärte Oliver Münzberg, Regionalleiter Dresden von Dr. Lübke & Kelber, gegenüber DNN. „Aber der Markt hat eine ganz andere Dynamik als noch vor fünf oder zehn Jahren.“ Die Immobilienpreise seien in Dresden in dieser Zeit sprunghaft gestiegen. Diese extremen Spitzen werde es die nächsten Jahre nicht mehr geben, sagt der Regionalleiter voraus. „Der Markt wird sich beruhigen.“ Das gelte auch für die Mieten. „Wir gehen zwar von Mietsteigerungen aus, die aber moderat ausfallen werden. Derartige Sprünge wie in den vergangenen Jahren sind aber nicht mehr zu erwarten.“
Die Kaufpreise vor allem für Erstverkäufe seien in Dresden inzwischen den Mieten davongelaufen, so dass es gegenwärtig günstiger sei, zur Miete zu wohnen als eine Wohnung zu kaufen. Die monatlichen Kosten für die Finanzierung einer Eigentumswohnung würden die Mietkosten im Neubau deutlich übersteigen. „Die Kaufpreise sind teilweise so hoch, dass man sich schon fragt, wer das noch bezahlen kann“, erklärte Münzberg und verwies darauf, dass das Alter der Erstkäufer in Dresden immer weiter ansteige. „Viele junge, gut ausgebildete Menschen können sich Wohneigentum kaum noch leisten.“
Da Dresden nach wie vor ein Bevölkerungswachstum verzeichnet, sei der Druck auf den Mietmarkt enorm. Die Neubaumieten seien allerdings auf einem Niveau angekommen, das sich ein Großteil der Bevölkerung nicht mehr leisten könne. Nach aktuellen Studien seien nur zehn Prozent der deutschen Mieterhaushalte in der Lage, Nettokaltmieten von 13 Euro oder mehr zu bezahlen. „Wir sind auch in Dresden bei Preisen angekommen, die teilweise bereits am Bedarf vorbeigehen. Da ist es gut möglich, dass einige Neubauprojekte nicht zu den erwarteten Preisen vermietet werden können.“
Dresden sei nach wie vor ein sehr attraktiver Markt für Investitionen in Immobilien, Interessenten sollten aber genau hinschauen, rät Münzberg. Für die positive Entwicklung in der Landeshauptstadt macht der Regionalleiter Nachholeeffekte verantwortlich. „Dresden stand viele Jahre lang nicht so im Fokus. Das hat sich jetzt geändert.“ Auch das Umland profitiere vom boomenden Immobilienmarkt in der Landeshauptstadt. Dort sagt Dr. Lübke & Kelber eine stabile Entwicklung voraus.
Experten sehen keine Immobilienblase
Anzeichen, dass der Markt kippen könnte, sieht der Immobiliendienstleister nicht. Das Zinsniveau werde weiter niedrig bleiben, die deutsche Wirtschaft sei sehr robust. Der Brexit werde eher für Großbritannien als für die Eurozone negative Folgen haben, glaubt Münzberg. Lediglich Regulierungsvorhaben auf politischer Seite könnten den Immobilienmarkt bremsen, etwa eine Ausweitung der Mietpreisbremse oder andere Eingriffe.
Angesichts der Entwicklung werde ein Versäumnis der Politik deutlich: Der soziale Wohnungsbau sei zu lange stiefmütterlich behandelt worden. „Da muss der Hebel ganz schnell umgelegt werden“, so Münzberg, „der Bedarf ist da, aber es werden zu wenig Sozialwohnungen gebaut.“ Menschen, die auf günstige Mieten angewiesen seien, hätten im politischen Raum keine Lobby. So sei bei den Sondierungsgesprächen für eine „Jamaika-Koalition“ viel über die Förderung von Wohneigentum gesprochen worden, über sozialen Wohnungsbau aber nur wenig.
Die von der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft „Wohnen in Dresden“ geplanten 801 Wohnungen seien nur ein Tropfen auf den heißen Stein, die sofort vom Markt absorbiert würden, erklärte der Regionalleiter. Die derzeitigen Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau seien für Investoren unattraktiv. „Vielleicht sollte man über eine Subjektförderung nachdenken und die Miete, die der bedürftige Mieter zahlt, deckeln. Den Fehlbetrag könnte dann die öffentliche Hand decken“, schlägt Münzberg vor.
Branche überlastet: Bauschäden und Schadenskosten nehmen stark zu 12.11.2018
Konditionen bei privaten Baufinanzierungen seit Anfang November gesunken 09.11.2018
MietpreisCheck von ImmobilienScout24 ist nicht mit Mietspiegel vergleichbar 05.11.2018
Empirica veröffentlicht Immobilienpreisindex 3/2018 29.10.2018
Wohnraummietrecht: Wird das Haus durch eine Modernisierung neu? 24.10.2018
Immobilien-Verrentung gewinnt in Deutschland an Bedeutung 22.10.2018
Neue Sterbetafel 2015/2017 veröffentlicht 22.10.2018
Experten betonen Dringlichkeit der Novellierung des WEG 17.10.2018
Neues Basisjahr für den Baupreisindex 10.10.2018
Marktdaten für Immobilienbewertungen im 3. Quartal 2018: Im Mittel 1 bis 2 Prozent höher als im Vorquartal 08.10.2018