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Timestamp: 2020-08-12 12:41:45+00:00
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Sentenza Cassazione Civile n. 12238 del 14/06/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12238 del 14/06/2016
Cassazione civile sez. II, 14/06/2016, (ud. 11/05/2016, dep. 14/06/2016), n.12238
sul ricorso 27937-2011 proposto da:
C.C., (OMISSIS), P.G.,
(OMISSIS), C.E. (OMISSIS), elettivamente
domiciliati in Roma, Via Monte Zebio 43, presso lo studio
dell’avvocato NERVI GIOVANNI, che li rappresenta e difende
unitamente all’avvocato ARCURI FABIO, come da procura speciale a
FONDAZIONE VITO FABIO ALLNIAYER, in persona del legale
rappresentata e difesa dagli BIAGIO MAURIZIO LA VENUTA e FRANCESCO
CARATOZZOLO, come da procura speciale a margine del ricorso;
avverso la sentenza n. 666/2011 della CORTE D’APPELLO di PALERMO,
11/05/2016 dal Consigliere Dr. Ippolisto Parziale;
udito l’Avvocato Nervi, che si riporta agli atti e alle conclusioni
udito il Sostituto Procuratore Generale, Dr. De Renzis Luisa, che
1. Con atto di citazione notificato il 15.11.1995 C.C., P.G. e C.E., in qualità di comproprietari di un terreno acquistato in data 23.09.1991 dalla venditrice Fondazione “Vita Fazio Allmayr” convenivano in giudizio avanti al Tribunale di Palermo il predetto ente, per ottenere l’annullamento del contratto di compravendita per dolo o, in subordine, accertata l’operatività della garanzia per evizione, la risoluzione per inadempimento del contratto, chiedendo altresì il risarcimento dei maggiori danni subiti. Assumevano a tal fine che una parte del terreno che essi avevano acquistato per costruire una villetta bifamiliare, era stata espropriata dalla Provincia di Palermo per costruire una barriera paramassi a protezione della sottostante strada provinciale n. (OMISSIS), precisando clic a causa della realizzazione di tale opera, il lotto di terreno acquistato aveva di fatto perduto la sua originaria vocazione edificatoria, poichè il muro tagliava trasversalmente il terreno (gravato da vincoli paesaggistici) per circa due terzi della sua larghezza, e tale modificazione dei luoghi avrebbe impedito il rilascio del nulla osta da parte della competente Sovrintendenza Beni Culturali e Ambientali.
2. Si costituiva in giudizio la convenuta Fondazione “Vito Fazio Allmayr”, chiedendo il rigetto integrale delle domande attorce.
3. Il Tribunale di Palermo con la sentenza emessa il 17 novembre 2004, accertata, in ragione delle conclusioni del CTU, la sussistenza di un fatto evizionale riconducibile alla procedura espropriativa per pubblica utilità intrapresa dalla Provincia di Palemo per la realizzazione di una barriera paramassi, procedura antecedente al trasferimento del bene venduto ed ignorata dai contraenti, dichiarava risolto tra le parti il contratto di compravendita e condannava la Fondazione “Vito Fazio Ailingyer” al pagamento a favore degli attori della somma di Euro 49.708,976 (di cui Euro 43.898,84 quale prezzo della compravendita), con gli interessi e la rivalutazione a far data dal 23.09.1991 e compensazione delle spese processuali, comprese quelle di CTU. 4. Avverso detta sentenza proponeva appello la Fondazione “Vito Fazio Allmayer”, deducendo che erroneamente il Giudice di primo grado aveva ritenuto sussistente un fatto evizionale. Si costituivano in giudizio gli appellati C.C., P.G. e C.E. contestando l’impugnazione e formulando appello incidentale relativamente alla richiesta di condanna alle spese da esse affrontate per la redazione di due progetti per la costruzione della villa, risultati del tutto inutili, considerato danno risarcibile ai sensi dell’art. 1479 c.c..
4.1 – La Corte d’Appello con ordinanza in data 7.07.2006, disponeva una nuova CTU, per accertare quale utilità residua avesse il terreno acquistato dagli appellati a seguito dell’espropriazione parziale subita e quale sarebbe stato, in esito all’accertata sussistenza di tali utilità residue, il rimborso dovuto dalla Fondazione appellante.
5. La Corte d’Appello di Palermo con la sentenza n. 666/2001 rigettava la domanda di evizione proposta dagli appellati e revocava la statuizione di condanna al pagamento dell’importo di Euro 49.708,976, con compensazione delle spese di giudizio e ripartizione a metà delle spese di CTU. 5.1 – A sostegno di tale decisione la Corte territoriale affermava che, diversamente da quanto sostenuto dal CTU, la modificazione dello stato dei luoghi, a causa della parziale espropriazione del terreno venduto e della costruzione della barriera paramassi, non escludeva in termini assoluti la possibilità edificatoria, in quanto la sussistenza di un vincolo paesaggistico sul residuo terreno, vincolo peraltro già sussistente prima della vendita, “….condiziona soltanto la realizzazione di eventuali opere edilizie al nulla osta della competente sovrintendenza, non derivando da esso l’imposizone di un vincolo di inedificabilità totale ed assoluta”, precisando di seguito, che: “…. è da escludere, contrariamente a quanto afferma il C.T.U., che il preesistente vincolo paesaggistico esistente nel terreno per cui è causa abbia alcuna incidenza causale in ordine all’edificabilità della superficie residua del lotto, ancora esistente dopo il provvedimento di espropriazione”.
6. Avverso la suddetta decisione propongono ricorso per Cassazione C.C., P.G. e C.E., formulando cinque motivi. Resiste la Fondazione “Vito Fazio Allmayer” con controricorso.
1.1 – Con il primo motivo, i ricorrenti eccepiscono il difetto di motivazione circa un punto decisivo della controversia e la violazione di legge in relazione all’art. 1476 c.c., n. 3, artt. 1483, 1484, 1479 e 1480 c.c., poichè la Corte avrebbe erroneamente valutato gli aspetti tecnici evidenziati dai Consulenti Tecnici di 1 e 2 grado, senza fornire adeguata motivazione delle ragioni per cui disattendeva tali accertamenti.
1.2 – Con il secondo motivo, si eccepisce il difetto di motivazione su un fatto decisivo, in quanto la Corte nulla ha detto rispetto alle conclusioni del CTU di primo grado su cui si fondava invece la sentenza del Tribunale da essa riformata integralmente.
1.3 – Con il terzo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1479, 1480, 1483, 1484, 1225 e 1223 c.c., in quanto le norme impongono al venditore in caso di evizione di restituire il prezzo pagato e le spese affrontate per la conclusione del contratto, nonchè il risarcimento integrale del danno patito, che, nel caso di specie, viene individuato nelle spese affrontate per la redazione di due progetti di costruzione della villa sul terreno di cui è causa, rivelatisi del tutto inutilizzabili. Si tratta della riproposizione dei motivi dell’appello incidentale nei confronti della sentenza di primo grado che non si era pronunciata sul punto, e completamente disattesi dalla Corte territoriale che ha negato la sussistenza dell’evizione.
1.4 – Il quarto motivo riguarda la violazione e falsa applicazione degli artt. 1480, 1483 e 1484 c.c., in quanto la Corte senza motivo escludeva il riconoscimento dell’evizione parziale, richiesta in via subordinata dagli attori in primo grado, che invece ad avviso dei ricorrenti era evidente, quantomeno riguardo al pezzo di terreno espropriato su cui fu realizzato il muro paramassi.
1.5 – Il quinto motivo riguarda infine violazione art. 91 c.p.c., dato che l’erronea pronuncia sul merito delle domande si riverbera sulla statuizione errata riguardo alle spese.
2. I primi due assorbenti motivi sono fondati e vanno accolti.
Possono essere trattati congiuntamente, dato che si riferiscono entrambi al difetto di motivazione della sentenza impugnata in relazione alle conclusioni, analoghe, raggiunte dalle due consulenze tecniche effettuate in primo e secondo grado.
2.1 – Premesso che, per consolidato e condiviso orientamento di questa Corte, se pure è vero che “le valutazioni espresse dal consulente tecnico d’ufficio non hanno efficacia vincolante per il giudice” pur tuttavia, nel caso in cui esse siano disattese, è necessaria “una valutazione critica, che sia ancorata alle risultanze processuali e risulti congruamente e logicamente motivata, dovendo il giudice indicare gli elementi di cui si è avvalso per ritenere erronei gli argomenti sui quali il consulente si è basato, ovvero gli elementi probatori, i criteri di valutazione e gli argomenti logico – giuridici per addivenire alla decisione contrastante con il parere del c.t.u.”. Ove poi, “nel corso del giudizio di merito vengano espletate più consulenze tecniche, in tempi diversi e con difformi soluzioni prospettate, il giudice, ove voglia uniformarsi alla seconda consulenza, è tenuto a valutare le eventuali censure di parte e giustificare la propria preferenza, seno limitarsi ad un’acritica adesione ad essa; egli può, invece, discostarsi da entrambe le soluzioni solo dando adeguata giustificazione del suo convincimento, mediante l’enunciazione dei criteri probatori e degli elementi di valutazione specificamente seguiti, nonchè, trattandosi di una questione meramente tecnica, fornendo adeguata dimostrazione di avere potuto risolvere, sulla base di corretti criteri e di cognizioni proprie, tutti i problemi tecnici connessi alla valutazione degli elementi rilevanti ai fini della decisione” (vedi Cass. n. 5148 del 2011 – Rv. 616967).
2.2 – Tanto premesso, si osserva che il CTU nominato in appello aveva chiarito ampiamente l’incidenza della modificazione dello stato dei luoghi, avvenuto a seguito dell’espropriazione, specificamente quanto al probabile diniego da parte della competente Sovrintendenza del rilascio di nulla osta alla costruzione sul terreno residuo.
In particolare, il CTU in sede di appello ha osservato quanto segue:
pertanto, anche se, a seguito della variazione dello stato dei luoghi dovuta alla realizzazione della barriera paramassi, si evince una fattibilità di edificazione nell’apprezzamento di terreno in oggetto, il vincolo paesaggistico presente, aggravato dalla presenta sia, innanzitutto, di una vecchia stazione di epoca fascista sia della barriera paramassi, non permette il rilascio favorevole del parere preventivo della Sovrintendenza BB. CC e AA.: come d’altronde si evince dal diniego al primo progetto presentato da parte appellata”. Inoltre, il CTU ha così concluso, come del resto riportato nella sentenza impugnata: a) il terreno acquistato dagli appellati, a seguito dell’espropriazione parziale avvenuta dell’apprezzamento di terreno, anche avendo un’utilità residua non può essere sfruttata a fini edificatori in quanto ricadenti in zona in cui è esistente il vincolo paesaggistico e tale vincolo non è precisato nel certificato di destinazione urbanistica allegato; b) a seguito del precedente punto non sussistendo, a parere dello solvente, la possibilità edificatoria, per i vincoli paesaggistici citati, nell’apprezzamento di terreno, oggetto di compravendita tra le parti, il rimborso dovuto dalla Fondazione Vito Fazio Allmayer, parte appellante, risulta integrale nei confronti degli appellati”.
Occorre rilevare ancora che analoghe considerazioni aveva espresso anche il CTU in primo grado, che aveva affermato nei chiarimenti forniti con la relazione depositata il 14.02.2002, quanto segue:
“…non va dimenticato che il terreno è sottoposto a vincolo paesaggistico ex L. n. 1497 del 1939, per cui qualunque progetto sarebbe vincolato al preventivo nulla-osta che, a motivo della mutata natura dei luoghi, non sembra rilasciabile dalla competente Sovrintendenza”.
A fronte di tali conclusioni delle consulenze tecniche, che avevano evidenziato l’incidenza della costruzione della barriera paramassi sul diniego di rilascio del nulla osta considerato, la Corte territoriale ha invece deciso in maniera difforme, sostanzialmente omettendo di tener in adeguata considerazione le conclusioni dei consulenti e comunque di motivare adeguatamente al riguardo. In particolare, la Corte ha ritenuto che “… peraltro non si rileva neppure alcuna incidenza causale tra l’espropriazione dell’area per cui è causa ed il rilascio del n.o. paesaggistico da parte della Sovrintendenza, non rilevandosi alcuna connessione tecnica tra i predetti fatti”, senza offrire adeguata motivazione sul punto decisivo della controversia.
3. I restanti motivi possono ritenersi assorbiti con riguardo all’accoglimento dei primi due motivi, dovendo la Corte di rinvio nuovamente motivare in punto incidenza della espropriazione anche con riguardo alla eventuale evizione parziale.
4. La sentenza impugnata va, quindi, cassata e rinviata, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Palermo per una nuova valutazione delle risultanze delle CRT nei sensi indicati sub 2 e per una nuova valutazione delle domande proposte.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Palermo.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 20 novembre 2015.