Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialki/itpb1-415-714-14-ak
Timestamp: 2018-03-24 21:54:54+00:00
Document Index: 28577285

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 9', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21']

ITPB1/415-714/14/AK | Interpretacja indywidualna
Czy opisane czynności skutkują obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?
ITPB1/415-714/14/AKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 30 czerwca 2014 r. (data wpływu 2 lipca 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 22 września 2014 r. oraz 23 września 2014 r. (data wpływu 29 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 2 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Rodzice postanowili za życia przekazać Wnioskodawcy część swego majątku osobistego w formie darowizny chcąc ograniczyć ewentualne spory spadkowe po swojej śmierci. Majątek, który chcą przekazać Wnioskodawcy sukcesywnie to działki budowlane, które nie są związane z ich dochodami. Działki te mogą być spieniężone jedynie w długim czasie (10-20 lat) ze względu na mały popyt. W związku z tym rodzice mogą od razu podarować Wnioskodawcy działki a nie pieniądze. Wnioskodawca nadmienia, że rodzice nie prowadzą działalności gospodarczej ani działalności rolniczej. Kupili okazyjnie grunty rolne w kilku miejscach w latach 1997-1999 żeby mieć wybór najlepszego miejsca na wybudowanie rezydencji oraz byli zmuszeni przejąć ziemię rolną od dłużnika za długi. Z budowy rezydencji jednak ostatecznie zrezygnowali (sprzeciw matki). Zainteresowanie działkami budowlanymi w latach 2005 – 2008 spowodowało działania gminy i rodziców w kierunku uzyskania prawa zabudowy na tych działkach. Grunty oraz działki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej.
Rodzice podarowali Wnioskodawcy do tej pory 5 działek nr 537, 539, 340/1, 29/4, 29/6 w dniu 19 lipca 2012 r. ponadto, jedną działkę nr 29/3 Wnioskodawca otrzymał jako darowiznę od brata w dniu 7 stycznia 2014 r. wraz z udziałem w drodze dojazdowej do działek (nr 29/8, 538), cztery działki miały do tej pory wdane decyzje o warunkach zabudowy. Trzy działki zostały sprzedane (nr 29/6, 29/4, 29/3). Szukanie klientów Wnioskodawca zlecił do biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami. Sprzedaż nastąpiła w dniu 30 wrześniu 2013 r. jednej działki nr 29/6 o wielkości 0,3655 ha o wartości 40 000 zł wraz z udziałem w drodze oraz w dniu 7 stycznia 2014 r., dwóch działek o wielkości 0,3004 ha nr 29/4 i 0,4801 ha nr 29/3 po 58 000 zł każda wraz z udziałem w drodze dojazdowej. Sprzedając wcześniej działki Wnioskodawca nie występował w charakterze podatnika od towarów i usług.
Rodzice mają zamiar w przyszłości podarować Wnioskodawcy więcej niż 10 przygotowanych działek o powierzchni każda od 800 m2 do 4000 m2 większość geodezyjnie wydzielonych z prawem zabudowy, z niektórymi przyłączami. Po otrzymaniu działek w formie darowizny Wnioskodawca ma zamiar je spieniężyć aby zakupić nieruchomość mieszkalną do własnego użytku (dom lub mieszkanie), oraz nadwyżkę ulokować w banku lub innych nieruchomościach. Wnioskodawca najprawdopodobniej część działek sprzeda po upływie pięciu lat, będzie to jednak uzależnione od popytu na rynku nieruchomości. Wnioskodawca nie ma zamiaru inwestować w otrzymane działki, czyli wykonywać jakiekolwiek czynności mające na celu ich przygotowanie do sprzedaży. Nie będzie prowadził osobiście żadnych działań w celu ich sprzedaży (szukanie klientów, reklama, rozmowy handlowe itp.). Wszystkie działania handlowe Wnioskodawca zleci firmie – pośrednikowi nieruchomości. Otrzymane działki nie będą wykorzystywane do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nadmienia, że nie prowadzi działalności gospodarczej.
Czy opisane czynności skutkują obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek nie podlega podatkowi dochodowemu po upływie 5 lat od nabycia działki. Zaś sprzedając działki przed upływem 5 lat od daty nabycia należy rozliczyć podatek dochodowy 19% od dochodu ze sprzedaży, czyli od różnicy między ceną zapłaconą za działkę powiększoną o koszty jej zakupu (wynagrodzenie notariusza, prowizję pośrednika, podatek od czynności cywilnoprawnych) a ceną uzyskania z jej sprzedaży pomniejszoną o koszty tej transakcji, jeśli sprzedający takie poniósł, np. prowizje pośrednika w obrocie nieruchomościami. Można skorzystać ze zwolnienia z tego podatku, jeśli w ciągu dwóch lat od dnia dokonania transakcji pieniądze ze sprzedaży wydane zostaną na cele mieszkaniowe, np. budowę domu, kupno mieszkania, generalny remont.
Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należało ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.
Na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego należy przyjąć, że sprzedaż działek nie będzie dokonywana w działalności gospodarczej, a zatem nie powoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy więc ocenić sprzedaż przedmiotowych działek w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak wynika z treści tego przepisu, kryterium warunkującym powstanie przychodu jest upływ terminu 5 letniego. Podkreślić jednak należy, że bieg tego terminu należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, a nie jak wskazał Wnioskodawca od daty nabycia nieruchomości.
Jeżeli zatem sprzedaż przedmiotowych działek nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, przychód po stronie Wnioskodawcy nie powstanie.
Jeżeli zaś odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca otrzymał nieruchomości, spowoduje to u Wnioskodawcy powstanie przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d powołanej ustawy podatkowej, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Oznacza to, że ustalając dochód do opodatkowania należy uwzględnić jako przychód otrzymaną przez Wnioskodawcę cenę (lub wartość rynkową nieruchomości w sytuacji, gdy cena będzie odbiegać od wartości rynkowej) pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca może zaliczyć opłaty takie jak – związane ze zbyciem – koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową, jeśli takie koszty poniósł.
Od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty jego uzyskania, przy czym w sytuacji opisanej we wniosku do kosztów tych można zaliczyć jedynie nakłady poczynione przez Wnioskodawcę w czasie posiadania działek, udokumentowane fakturami VAT oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn – w części przypadającej na daną nieruchomość.
Wobec tego stwierdzić należy, że prezentując własne stanowisko w sprawie Wnioskodawca błędnie opisał sposób ustalenia dochodu ze sprzedaży.
Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zawarte w tym artykule wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).
We wniosku wskazano, że kwoty otrzymane ze sprzedaży działek Wnioskodawca ma zamiar wydatkować na zakup nieruchomości mieszkalnej do własnego użytku (dom lub mieszkanie).
Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że jeżeli Wnioskodawca w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatkuje uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (nabytych w darowiźnie) przychód na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – czyli w rozpatrywanej sprawie, na zakup nieruchomości mieszkalnej (dom lub mieszkanie) – to uzyskany dochód – w odpowiedniej proporcji – będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy podatkowej, o ile Wnioskodawca spełni pozostałe warunki określone w ustawie.
Zaznaczyć jednak należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie możliwości zastosowania w opisanym zdarzeniu przyszłym przepisu art. . 21 ust. 1 pkt . 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ostateczna ocena czy Wnioskodawca – w konkretnej sytuacji – spełnia warunki do skorzystania ze zwolnienia przewidzianego tym przepisem może być dokonana wyłącznie po zaprezentowaniu wszystkich okoliczności sprawy, tj. konkretnego sposobu wydatkowania otrzymanych ze sprzedaży kwot.
IPPB4/415-367/14-2/MS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Działki > ITPB1/415-714/14/AK