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Timestamp: 2019-05-21 06:42:48
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Matched Legal Cases: ['artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'ARTÍCULO 1', 'artículo 605', 'artículo 606', 'artículo 607', 'artículo 608', 'artículo 23', 'artículo 34']

REVISTA-27-Comentarios-LA DOBLE VENTA A LA LUZ DE LAS NUEVAS SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO. Por Juan José Rivas Martínez.
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LA DOBLE VENTA A LA LUZ DE LAS NUEVAS SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO. Por Juan José Rivas Martínez.
La expresión doble venta o venta múltiple se refiere a que una misma cosa ha sido vendida varias veces por su dueño a diferentes compradores.
Es decir, doble venta se puede hablar siempre que se hayan consumado dos contratos de compraventa, en virtud de los que se transmite una misma cosa, a favor de diferentes adquirentes.
Ahora bien, mientras la presencia de, por lo menos, dos contratos de compraventa es un mínimo por debajo del cual la propia expresión doble venta queda desprovista de sentido, no constituye, en cambio, un máximo por encima del cual acontezca otro tanto. En efecto, si la cosa o derecho es vendida tres o más veces (venta múltiple), aunque en puridad, no sea exacto hablar de doble venta , ni tampoco se contemple expresamente esta posibilidad en la dicción literal del art. 1.473 C.C., debemos convenir que se suscita una problemática sustancialmente idéntica a la que caracteriza inconfundiblemente a la doble venta stricto sensu ; dato éste que permite sin duda la aplicación a esta hipótesis del art. 1.473 C.C.
Nuestro Código regula la doble venta en el art. 1.473 cuando dice:
Si una misma cosa mueble se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe .
Para que pueda aparecer esta situación es necesario que se den una serie de requisitos que podemos estructurar en personales, reales.
B) ELEMENTOS PERSONALES.-
En toda compraventa o en todo acto transmisivo a título oneroso existen dos partes, vendedor (transmitente) y comprador (adquirente). Para comprender la figura de la doble venta es necesario estudiar estos dos elementos.
Para que se de el supuesto del art. 1.473 C.C., es indispensable, como requisito necesario que las dos o más ventas realizadas a diferentes compradores hayan sido hechas por el mismo vendedor . Es este un requisito implícito en el art. 1.473, pero totalmente indispensable, en la hipótesis de la doble venta.
Este único vendedor puede actuar bien personalmente, bien por medio de mandatario. El problema de la doble venta puede plantearse si el poderdante vende el inmueble a un comprador y el apoderado, con poder suficiente, vende el mismo inmueble a otro comprador distinto. Supongamos el siguiente supuesto: El poderdante vende el inmueble a un tercero y el apoderado efectúa posteriormente la enajenación del mismo inmueble por cuenta y en nombre del representado a favor de otra persona. En este caso podrá pensarse ab initio que la conclusión de la compraventa por parte del poderdante supone una causa de extinción del poder otorgado, esto es, su revocación (art. 1.732 y 1.733 C.C.), manifestada tácitamente. Por tanto, la venta ulterior del apoderado, hecha en ausencia de poder representativo, al haber quedado el que existió tácitamente revocado, no podía haber sido realizado por el apoderado.
Sin embargo, esta solución no parece correcta, pues en estos casos el acento debe ponerse en la persona del adquirente (comprador) y si éste cree excusablemente que el apoderado sigue contando con el poder suficiente para su actuación representativa, le falta el conocimiento de la previa venta, tiene buena fe jurídicamente relevante y su contrato adquisitivo será válido en fuerza de la ley (arts. 1.734 y 1.738 C.C. y 286 C. Com.) pugnando con pleno vigor con el otorgado directamente por el representado en la contienda que dirime el art. 1.473 C.C., y a ello no afecta si el representante (apoderado) llegó, por su parte, a conocer o no la previa venta, puesto que, en caso positivo, lo único que ocurrirá es que responderá de forma dolosa del incumplimiento del art. 1.714 C.C. de sus obligaciones para con el representado.
Mientras el mandatario conserve el documento del apoderamiento y pueda exhibirlo a terceros (en esta hipótesis de la doble venta), existirá una apariencia jurídica de la representación, en cuya confianza los terceros deben quedar protegidos incluso, aunque ese poder hubiera sido revocado, pero no se hubiere retirado aún la copia autorizada del poder.
La protección que concede el art. 1738 C.C. a los terceros (segundo comprador) que de buena fe hayan contratado con el apoderado, no necesitan, además, la concurrencia de la buena fe en el mandatario o apoderado que hizo la doble venta de la cosa ya vendida por el poderdante.
El mandatario en su actuación siempre debe presentar ante el comprador y ante el Notario autorizante de la escritura de venta copia autorizada del poder, no testimonio (o copia de copia), pues éste no garantiza ni acredita la vigencia del mandato, ya que el poderdante, según el art. 1733 C.C., puede revocar el mismo ad nutum, es decir, a su libre voluntad sin causa que lo justifique, y exigir al apoderado la devolución de la copia en la que consta el mandato. La razón de esta cautela o exigencia de presentar copia autorizada, se debe a que el apoderado mientras tiene la copia del poder en su mano puede obtener de ella los testimonios que quiera. Si después de haber obtenido esos testimonios notariales se le retira la copia autorizada del poder previamente revocado, ya no tendrá facultad alguna representativa, pero puede exhibir uno de los testimonios conseguidos. Estas copias de copia que son los testimonios, no tienen eficacia o virtualidad alguna para acreditar la vigencia del mandato, por ello el Notario, al que se le exhiban, debe, en todo caso, y sin excepción, rechazar el documento representativo presentado, pues no garantiza, en ningún supuesto, la vigencia de su representación.
2.- PLURALIDAD DE COMPRADORES
Aunque el Código habla de diferentes compradores basta que haya dos. La experiencia demuestra que no es frecuente que haya más de dos adquirentes. Los compradores pueden ser, tanto personas físicas, como personas jurídicas.
Por lo tanto, para que exista el supuesto de la doble venta, será necesario que se haya vendido el mismo bien inmueble a diferentes compradores. No habrá supuesto de doble venta cuando el mismo bien haya sido adquirido por diferentes compradores en cuotas indivisas (iguales o diferentes), pues en estos casos surgirá una comunidad o copropiedad romana o por cuotas.
C) ELEMENTOS REALES.-
Para que aparezca la figura de la doble venta es necesario que se den los siguientes requisitos:
1.- IDENTIDAD DE LA COSA
El requisito de la identidad de la cosa lo recoge con toda claridad el art. 1.473 cuando nos dice Si una misma cosa se hubiese a diferentes compradores . Ante la claridad y nitidez de la norma no hace falta insistir más sobre esta circunstancia.
2.- LOS DOS CONTRATOS EN CONFLICTO DEBEN SER VÁLIDOS
Para que entre en juego la figura de la doble venta y en consecuencia las reglas de preferencia que fija el art. 1.473 C.C. es indispensable que los dos o más contratos en conflicto entre sí, sean válidos , es decir, que los distintos negocios de enajenación han de reunir todos los requisitos que para su validez exige el art. 1.261 C.C. Por ello, no procede aplicar la doctrina de la doble venta cuando uno de los contratos era simulado (sentencia de 24 de noviembre de 1956) o inexistente por falta de objeto (sentencias de 23 de junio de 1951 y 7 de abril de 1971). Parece pues claro que el requisito de que las compraventas en pugna tienen que ser válidas, está fuera de toda duda. Por razonamiento obvio la compraventa viciada, la que adolezca de nulidad no puede reputársele de tal, y si no produce efectos, menos puede decirse que pueda producirlos frente a otra compraventa.
Establecido que para que pueda darse la hipótesis de la venta múltiple es necesario que los dos o más contratos en conflicto sean válidos, nos aclara el supuesto de choque entre un contrato válido y otro nulo o anulado. En este supuesto prevalecerá siempre el contrato válido.
En efecto, en relación a este supuesto, la ley puede suplir la falta de transmisión, pero no la falta de un contrato válido: lo contrario supondría dispensar al adquirente de un non dominus o de un dominus sin poder de disposición una tutela que ni siquiera se concede al adquirente de un dominus con tal poder.
Por consiguiente, en rigor, no es el art. 1.473 C.C. el que resuelve el conflicto que se presenta como de doble venta, cuando uno de los contratos es nulo por falta de determinación del objeto, o por falta de causa, o por falta de consentimiento, ex art. 1.261 C.C. cuando se trató de un contrato absolutamente simulado, lo que, a veces, podría merecer incluso la calificación de contrato con causa torpe (arts. 1.305 y 1.306 C.C.), o por haber sido concluido por un falsus procurator ,sin que el falsamente representado haya ratificado el contrato (art. 1.259 C.C.), ni pueden jugar los arts. 1.734 y 1.738 C.C.; o cuando el contrato es anulado, porque, por ejemplo, el vendedor no tenía capacidad para disponer, o porque se incurrió en un supuesto de autocontratación patológica de los arts. 162, nº 2, 221, nº 2, 1.459, nº 2 todos ellos del Código Civil y 267 del Código de Comercio.
En todos estos casos, la solución del conflicto generado por la aparente doble venta viene resuelta de un plumazo por la extinción jurídica de uno de los contratos en liza (el nulo) y por ello el único comprador que puede esgrimir un título válido habrá adquirido o adquirirá a título derivativo.
Aun en el caso de que el negocio nulo hubiera tenido acceso al Registro a pesar del trámite depurador del Notario y Registrador, se deberá ordenar la rectificación del asiento por la doctrina que se desprende del art. 33 de la Ley Hipotecaria al decir que La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos, con arreglo a las leyes , y con arreglo a esto si el título del comprador que ha inscrito es nulo, éste seguirá siendo nulo, tan nulo como antes de la inscripción. Creemos que en este concreto supuesto no nos podemos quedar sólo en esta afirmación de la subsistencia de la nulidad, que aunque es totalmente cierta nos parece muy conveniente exponer las consecuencias que esa inscripción del acto nulo puede tener en relación a los futuros adquirientes del titular inscrito, y para ello nada mejor que decir que si por cualquier camino o circunstancia ha tenido acceso al Registro un acto o contrato nulo, es imprescindible que estudiemos los efectos que esa inscripción puede producir respecto de los posible adquirentes futuros, y nada mejor que hablar brevemente de los siguientes apartados:
a) Eficacia de la inscripción respecto al acto o contrato nulo
Si apesar de todas las precauciones tomadas por la ley con la finalidad de que sólo tenga acceso al Registro la titulación perfecta se hubiese inscrito algún acto o contrato nulo ¿qué efectos respecto del contrato n.ulo produce esa inscripción?
La inscripción que se realiza en el Registro de la propiedad no tiene virtudes taumatúrgicas o mágicas de convertir en válido lo que en la realidad es nulo. De ahí que la inscripción no tiene efectos convalidantes, pues inscrito un negocio nulo o anulable, la inscripción no lo convalida, no lo purifica, siguiendo el contrato tan nulo o anulable como anteriormente a la misma. Así se deduce del trascrito art. 33 L.H. Este precepto niega que la inscripción sea el Jordán purificador de la nulidad del acto o contrato que logra su acceso al Registro. El negocio, pese a su inscripción, s ubsiste con la mácula de la nulidad.
Los efectos del negocio no pueden ser convalidados ni siquiera por la buena fe del adquirente, que es parte en el negocio. Si es anulable o nulo por falta de capacidad o de poder de representación del disponente, o por error o intimidación, suplantación de personalidad, etc., aunque el adquirente ignore tales defectos, tenga incluso buena fe, la inscripción en el Registro no hace al negocio de mejor o peor condición de la que tenía, queda, pues, intocado.
b) Eficacia de la inscripción en sí misma considerada
Ahora bien, una vez realizada la registración del acto o contrato nulo, esa inscripción en sí misma será inexacta pero no nula sino formalmente válida siempre que se haya extendido el asiento cumpliendo todos los requisitos que exige la legislación hipotecaria (art. 9 y 30 L.H. y art. 51 R.H.). Lo que ha sucedido es que el acto o contrato nulo que ha ingresado indebidamente en el Registro sigue siendo nulo, lo que provoca una discordancia entre la realidad jurídica extrarregistral y la registral, surgiendo así un asiento inexacto en el que no aparece ningún vestigio o rastro de la nulidad.
La discordancia entre la realidad jurídica extrarregistral y la registral no tienen un contagio respecto al problema de la nulidad, ya que si bien la inscripción no convalida el acto o contrato que sea nulo, sin embargo, esa inscripción produce todos sus efectos mientras esta inexactitud registral no sea declarada. Viene a disponerlo el art. 1, p\"b0 3, L..H., que dice: Los asientos del Registro practicados en los libros qué se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley . El acto o contrato nulo, que ha tenido acceso al Registro, forma parte del contenido del asiento, y otorga la apariencia de que ese derecho inscrito existe y pertenece al titular registral. Ello es así porque los asientos registrales son reputados indiscutiblemente exactos en beneficio de los terceros que adquieren en la confianza que otorga el esencial principio hipotecario de legitimación (art. 38 p\"b0 1 L.H.), en cuanto a la presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, en la forma y extensión que determina el propio asiento.
Esta legitimación se deriva del mismo asiento y permite al titular registral actuar sobre el derecho inscrito por el mero hecho de tener el derecho registrado a su favor. El principio de legitimación está basado en la necesidad de la protección jurídica de la apariencia que resulta de los asientos del Registro, y esta afirmación tiene su plena justificación en el hecho de que mientras los tribunales no declaren lo contrario (art. 1, pº 3, L.H.), ha de ser considerado titular y respetado en sus derechos la persona que se ha acogido al sistema de publicidad de los derechos reales previsto en la propia Ley Hipotecaria.
Dicho esto, puede ser definido el esencial principio de legitimación (antesala del de fe pública registral), como aquel principio hipotecario en virtud del cual los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello al titular registral reflejado en los mismos se le considera, por el mero hecho de tener la inscripción a su favor, legitimado para actuar en el tráfico jurídico, tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial, en la forma y con la extensión que el propio asiento determina.
c) Efectos de la inscripción frente a inscripciones posteriores
El acto o contrato nulo impide al titular inscrito ser verdadero dueño, pero la inscripción a través de sus efectos legitimadores le otorga un poder extraordinario de disposición para transmitir válidamente el derecho inscrito.
Así, si el titular registral del contrato nulo dispone del bien o derecho inscrito a título oneroso en favor de un tercero (subadquirente), éste, si reúne todos los requisitos indicados del art. 34 (actuar de buena fe, adquirir a título oneroso, adquirir del titular inscrito e inscribir su título en el Registro), quedará protegido por el principio de fe pública registral, adquiriendo a non domino , ostentando una posición inatacable, y ello porque el art. 34 se refiere a los supuestos de nulidad o de resolución, pero siempre referidos a los títulos o negocios anteriores a aquél en que el adquirente es tercero y no parte. Es indispensable que el negocio mismo en virtud del cual adquiere el subadquirente (tercero), sea válido para que opere a su favor la fe pública registral no ha de existir en él ninguna causa o vicio de nulidad, anulabilidad o resolución.
Según GARCÍA GARCÍA, para el que es parte de una concreta relación jurídica, la inscripción no convalida la nulidad que pudiera existir en esa relación jurídica (art. 33 L.H.). En cambio, para quien es tercero respecto a una relación jurídica nula precedente, la inscripción hace que el tercero quede mantenido en su adquisición, a pesar de la nulidad de la relación jurídica precedente, siempre que este subadquirente, cumpla los requisitos que para la protección del tercero, exige el art. 34 L.H.. Por tanto, este art. 34 constituye una excepción al art. 33, en el sentido de que al ser el subadquirente, tercero respecto a la transmisión jurídica precedente que es nula, esa nulidad de la relación previa no afecta al tercero ulterior, si esa causa no consta en el Registro.
El subadquirente, esto es, el que compra mediante contrato válido al titular registral que lo fue en virtud de un contrato nulo, sí está protegido por la fe pública, lo cual nos hace ver, en frase gráfica, que la inscripción del título nulo ha servido de puente para la última adquisición, que es, precisamente, la que produce la efectiva protección a favor del subadquirente siempre que sobre ella no exista mancha, rastro o vestigio de la nulidad. En resumen, este subadquirente de buena fe, que adquiere del titular inscrito es el tercero protegido por el principio de fe pública registral.
3.- ¿ES APLICABLE POR ANALOGÍA EL ART. 1.473 A OTROS NEGOCIOS ONEROSOS?
El art. 1.473 se refiere exclusivamente al verbo vender . Esta expresión debe ser objeto de interpretación extensiva, y no quedar ceñida sólo a la compraventa propiamente dicha, pues el supuesto de hecho de la doble venta puede darse o puede aparecer, sin duda alguna, a través de otros negocios tales como venta judicial, adjudicación en pago de deuda, permuta, opción de compra ejercitada, tanteo, etc.
4.- SUPUESTO ESPECIAL EN EL QUE EL VENDEDOR HAYA YA ENTREGADO LA COSA AL PRIMER COMPRADOR.
Creemos que el estudio de este apartado nos permite comprender, quizás, como ningún otro, toda la rica problemática que plantea la doble venta y para ello nada mejor que exponerlo siguiendo cronológicamente las posturas que se han ofrecido para solucionar esta cuestión. Dentro de ellas podemos distinguir: 1ª) Tesis que podríamos llamar tradicional o clásica en la interpretación del art. 1.473-2, en la que se da preferencia al primero que inscribe en el Registro, con buena fe; 2ª) La doctrina conocida como la de la cierta coetaneidad cronológica entre las dos ventas , que aparece en los años noventa; y 3ª) La actual que implica prácticamente un retorno a la posición clásica a través de resoluciones judiciales que llevan consigo unificación de doctrina , fijada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo, que se inicia con la S.T.S. de 5 de marzo de 2007. Este fallo comienza declarando la validez de la venta de cosa ajena y posteriormente da total protección al primero de los dos compradores del mismo bien inmueble que haya inscrito antes su adquisición en el Registro de la Propiedad actuando, eso sí, de buena fe.
Vamos a exponer en primer lugar la tesis de la cierta coetaneidad y a continuación estudiaremos la actual, que en el fondo es, como se ha dicho, una vuelta a la postura que hemos denominado como clásica o tradicional.
a) Teoría de la cierta coetaneidad
Estuvo extendida en la doctrina española de los años 1990 la creencia de que el fenómeno de la doble venta sólo puede presentarse durante el lapso temporal que arranca en el momento de perfección de un primer contrato de compraventa y finaliza con su consumación mediante el cumplimiento de la obligación de entrega que del mismo deriva. Ello se justifica arguyendo que, si la segunda compraventa se perfecciona después de haberse realizado la entrega de la cosa de la primera compraventa mediante el otorgamiento de escritura pública (art. 1.462-2), por tanto ya consumada por haberse realizado la traditio o entrega, nada habría que discutir, porque el primer comprador ya ha adquirido a título derivativo, y el segundo contrato será una venta de cosa ajena o inexistente por falta de objeto, por lo tanto nula, y que se conceptúa como incompatible con los supuestos de doble venta.
Como argumento para defender y sostener esta postura se afirma, fundamentalmente, que toda compraventa se compone de dos fases: una la de la perfección y otra la de la consumación , a través de la tradición o entrega de la cosa.
En la primera fase , las partes, previos los actos preliminares del contrato que integran su generación, convienen celebrarlo, y además pactan sobre la cosa y el precio, quedando desde ese momento perfeccionada la venta tal y como lo expresa el artículo 1.450 C.C.; prestan, pues, su consentimiento reciproco y desde ese momento se está ante un negocio jurídico apto para transferir el dominio, o lo que es lo mismo, aparecen tanto el negocio causal que abarca el contrato obligatorio (voluntad de crear la obligación), y el contrato real (voluntad de transferir el dominio).
En la segunda fase , el vendedor, cumpliendo la obligación principal de la entrega de la cosa (art. 1.461 C.C.) da efectividad a la adquisición, mediante la tradición y transmite la propiedad cumpliendo el total iter tansmisivo constituido por el consentimiento inter partes (art. 1.450 C.C.) y la tradición o entrega (arts. 609 y 1.095 C.C.).
Interesa destacar esta doble fase por su trascendencia en la venta múltiple; porque va a ser, precisamente en el intermedio entre una y otra fase, cuando puede surgir la hipótesis que regula el artículo 1.473. En este sentido se manifiesta con claridad la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1963, cuando dice: ...que en las transmisiones de bienes inmuebles operadas a través de un contrato de compraventa, el instante en que se produce la adquisición de lo comprado no se identifica con el del perfeccionamiento del convenio a que se refiere el 1.450 en relación con los 1.254, 1.258 y 1.278, porque tal fase contractual únicamente confiere al comprador un ius ad rem sobre la cosa objeto de la estipulación y una acción de índole meramente personal para reclamar su entrega con apoyo de los arts. 1.461 y siguientes, sino con el de su consecuencia inmediata la tradición, que exigen los arts. 609 y 1.095 por ser entonces cuando surge el verdadero ius in re sobre la cosa adquirida, con el siguiente efecto de inmediatividad sobre el inmueble y acción erga omnes para hacerlo efectivo, cuya consumación normalmente se produce con el correspondiente otorgamiento de escritura pública de transmisión .
La trascendencia de esta divisoria entre las dos fases deriva de que es precisamente durante primera (perfección del contrato) cuando el vendedor, olvidando la obligación que tiene de entregar la cosa al primer comprador, la enajena o dispone de ella en favor de persona distinta, el segundo comprador, lo que origina el supuesto de la doble venta, pues ésta se interfiere en este período intermedio, cuando el primer comprador sólo tiene el ius ad rem. Si en esta primera fase el segundo comprador se pone en relación con el vendedor antes de la consumación del primer contrato por la entrega de la cosa, esto supone que es uno de los posibles compradores que concurren en la fase preparatoria, por lo que hay dos compradores con igual derecho, respecto de los cuales todavía no se ha consumado la venta a favor de ninguno de ellos, pues ambos confluyen en la misma fase preparatoria, y cada uno sólo tiene un ius ad rem , sobre el bien en espera de la consumación del contrato mediante la entrega o tradición a alguno de la cosa doblemente vendida. Ahora bien, si la doble venta se produce cuando el primer comprador ya ha adquirido la propiedad de la cosa por la entrega que a su favor ha realizado el vendedor y este mismo vendedor la enajena posteriormente a un segundo adquirente, podrá en todo caso constituir un supuesto de venta de cosa ajena, pero no podríamos hablar de doble venta, pues ésta requiere un contrato primero, perfeccionado y no consumado; y un segundo contrato, que se interfiere como cuña entre las fases de perfección y consumación.
Dentro de esta orientación ALBALADEJO, mantiene que cuando se habla de venta doble o múltiple se alude a que un mismo objeto se ha vendido varias veces (por error o por malicia) por su titular a distintos compradores, de modo que habiendo de ser para uno solo de éstos, se plantea el conflicto de ¿para cuál? Las varias ventas han de haberse celebrado antes de que la propiedad de la cosa haya sido adquirida por un comprador, pues a lo que se tiende es a solucionar la cuestión de quién la adquirirá, mientras que si la cosa se vende a alguien que la adquiere, cumpliendo la traditio o entrega, ya no hay problema de a quién corresponde, y cualquier venta posterior que se haga de la misma cosa por el mismo vendedor que, por habérsela transmitido ya a otro comprador, no es su dueño, deberá regularse por las reglas de la venta de cosa ajena y no por las de la venta múltiple.
A favor de esta postura se manifiestan también, DÍEZ PICAZO Y GULLÓN BALLESTEROS, cuando dicen: que el supuesto de hecho del artículo 1.473 lo constituyen dos o más contratos de compraventa celebrados por un mismo vendedor con diferentes compradores cuando es dueño de la cosa. Si, por el contrario, perfecciona alguna y además se consuma, la venta que hiciese posteriormente sería una venta de cosa ajena, sujeta a su propio tratamiento y no al 1.473. Respecto del primer comprador, sería un acto de enajenación sobre cosa de su propiedad sin tener ya poder de disposición el vendedor, lo que legitimaría al primer comprador para solicitar la declaración de nulidad absoluta (Ss., de 11 de abril de 1955 y 29 de abril de 1986) .
b) Tesis clásica
En posición contraria, creemos que con mejor criterio, se dice (RUBIO GARRIDO) que nada impide que el conflicto de la doble venta aparezca cuando el primer comprador haya recibido incluso la entrega con valor traditorio, es decir, cuando el segundo comprador perfeccione y consume por la entrega, un segundo contrato válido de compraventa sobre la misma cosa o derecho con el mismo vendedor, que ya es, evidentemente un non dominus . Ello, y el hecho de que este último contrato sea diáfanamente una venta de cosa ajena, no impide la aplicación del art. 1.473 C.C., o sea, el ámbito de aplicación de la doble venta no agota su campo únicamente en el supuesto de una segunda o ulterior venta que a modo de cuña aparece entre la perfección y la consumación por la entrega de la cosa del primer contrato. Por ello, superando esta tesis, para que aparezca el problema de la doble venta basta o es suficiente que dos personas esgriman títulos adquisitivos válidos, concedidos por el mismo vendedor, e incompatibles entre sí.
En resumen, la hipótesis del art. 1.473 C.C. no queda delimitada por cotas temporales, sino que aparece en la disputa en torno a la titularidad de una cosa, que está basada en dos o más títulos adquisitivos válidos, que debe ser resuelta necesariamente por la ley. Por ello, el art. 1.473 C.C. aborda y resuelve una contienda sobre titularidades atribuyendo con sus reglas el dominio discutido, y viene a recordar que en virtud de los principios hipotecarios de inoponibilidad y fe pública puede producirse una adquisición a non domino .
De lo dicho, se deriva que si un segundo comprador, desconociendo la anterior venta y actuando de buena fe, perfecciona y consuma con la entrega de la cosa una segunda venta del mismo bien inmueble con el mismo vendedor (que se convierte en doble), e inscribe su título, prevalecerá su adquisición no porque el contrato anterior fuese defectuoso o porque la transmisión anterior no se hubiese producido, sino porque él adquiere un derecho, por disposición de la ley que se considera de mejor condición que el anterior. Este segundo comprador adquiere, no porque el contrato anterior le sea inoponible y pueda desconocerlo, sino que, por haber adquirido, puede desconocer ese primer contrato y la transmisión en él operada. Este segundo adquirente o comprador prevalece, no porque la ley finja que nada de lo anterior ha acontecido, sino porque, pese a que ha acontecido la anterior venta, le concede una verdadera adquisición.
De todo ello aparece que para que a un segundo comprador, le sea inoponible la venta previa, tiene que desconocerla, o sea, debe actuar de buena fe y además tiene que haber inscrito su adquisición en el Registro de la Propiedad.
Dicho lo anterior dejamos plasmado el gráfico tradicional de la doble venta para poder comprender mejor el supuesto que se está estudiando:
GRÁFICO DE LA DOBLE VENTA
En este caso aparece lo siguiente: A vende a B en inmueble. En esta relación jurídica A y B son parte entre sí. Después A vende a C el mismo bien inmueble. Estamos ante dos relaciones jurídicas conexas entre sí. Existe conexión personal (es el mismo vendedor A ) y conexión objetiva o material (se trasmite el mismo bien inmueble).
En estas dos relaciones jurídicas resulta que C es parte en la relación con A , pero es tercero en su relación con B .
De lo dicho resulta, que el concepto de tercero es un concepto relativo, ya que una persona es parte en su relación jurídica, pero es tercero en cuanto a otra en la que no ha intervenido, aunque sea conexa con la suya y le afecte. Esto es lo que se llama la reversibilidad del concepto de tercero en el sentido de que las partes de una relación son terceros respecto a otra y viceversa.
Si C , segundo comprador (que es tercero en cuanto a la relación de venta entre A y B ) se adelanta e inscribe su compra en el Registro de la Propiedad, teniendo buena fe , su título de adquisición quedara protegido por el juego de los principio hipotecarios, en los términos concretos que veremos a continuación.
D) DIFERENTES SITUACIONES QUE SE PUEDEN PLANTEAR EN RELACIÓN CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Llegados a este punto es necesario apreciar las diversas posibilidades que se nos pueden aparecer en la práctica diaria de los despachos profesionales, distinguiendo según que el predio doblemente transmitido aparezca o no previamente inscrito a favor de mismo vendedor. Es en estos dos supuestos donde se aprecia claramente el juego diverso y diferentes de los principios de legitimación y fe pública registral (en la hipótesis de que la finca estuviera ya inscrita a favor del doble vendedor) y el principio de inoponibilidad (si el previo no hubiera accedido al Registro, es decir, no estuviera todavía inmatriculado).
1.- QUE LA FINCA QUE EL MÚLTIPLE VENDEDOR TRANSMITE A DIFERENTES COMPRADORES CONSTE PREVIAMENTE INSCRITA A NOMBRE DEL ENAJENANTE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Estando la finca inscrita a nombre del transmitente juega a favor de éste todo el amparo y protección del principio de legitimación, pudiéndose afirmar que a través de él se pone de manifiesto la eficacia sustantiva de la publicidad registral, otorgando a favor del titular inscrito una facultad dispositiva extraordinaria, que se deriva del propio asiento, por la presunción de veracidad, existencia y pertenencia que la ley le asigna.
En este supuesto la inscripción a favor del doble o múltiple vendedor le otorga a éste (por aplicación de lo establecido en al art. 38-1 L.H., principio de legitimación) una apariencia para disponer del bien que se encuentra inscrito a su nombre, que ampara la enajenación, y sirve para fundamentar la adquisición del tercero que primero inscriba, existiendo buena fe (art. 34 L.H.).
Lo que acabamos de exponer encuentra su fundamento en la protección a la apariencia que se deriva de los mismos pronunciamientos del Registro, ya que del hecho de la inscripción se deduce el derecho del titular registral, presumiéndose, además, su aptitud para actuar en el tráfico a todos los efectos legales y como consecuencia de ello aparece la facultad dispositiva a favor de la persona que tiene la finca registrada. La mera titularidad formal o tabular confiere a la persona que tiene inscrito su derecho unas facultades de disposición, basadas única y exclusivamente en este hecho. El asiento registral (art. 1, pº 3 L.H.) es hábil para la producción de plenos efectos jurídicos, en tanto no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley.
El principio de legitimación se extiende también a la presunción de inexistencia del derecho cuya inscripción ha sido cancelada o presunción de legitimación en su aspecto negativo o de función deslegitimadora, pues como dice el art. 97 L.H., cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.
En definitiva, la inscripción a favor del doble vendedor le otorga a éste (por aplicación de lo dispuesto en el art. 38-1 L.H., principio de legitimación), una apariencia para disponer del bien que se encuentra inscrito a su favor, que ampara la disposición del transmitente, y sirve para fundamentar, en las hipótesis de la doble venta, la adquisición del tercero que primero inscriba en el Registro de la Propiedad, existiendo buena fe.
Como resumen de lo dicho el principio de legitimación registral puede definirse, siguiendo a GARCÍA GARCÍA, como: Aquel principio hipotecario en cuya virtud los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular registral reflejado en los mismos, se le considera legitimado para actuar en el tráfico y en el proceso como tal titular, es decir, tanto en el ámbito extrajudicial como en el judicial, y en la forma que el propio asiento determina .
Como consecuencia del principio de legitimación y derivado de éste surge o aparece como corolario del mismo, el principio de fe pública registral. Para comprender esta afirmación debemos partir de la realidad que recoge o encierra una venta múltiple del mismo bien inmueble a favor de diferentes compradores.
En esta situación surge una particularidad evidente, como es que cuando el mismo vendedor que ya ha transmitido la finca en escritura pública a un primer comprador (es decir, habiendo ya consumado la primera venta, por la traditio ficta ), la vuelve a enajenar también en instrumento público a un segundo o posterior adquirente, es irrebatible que nos encontramos ante una venta de algo que ya no pertenece al transmitente, pues ya había enajenado su propiedad, con lo que estamos, evidentemente, ante la hipótesis de venta de cosa ajena realizada por no propietario, o lo que es lo mismo, se produce una enajenación por un non domino, pero que sigue siendo titular registral (pues la primera venta ya consumada todavía no ha accedido al Registro de la Propiedad), y al ser titular tabular de la finca la ley (art. 38-1, L.H.) le concede un poder extraordinario de disposición del que se deriva una adquisición a favor del segundo adquirente o comprador, que queda protegida por el principio de fe pública registral, siempre que éste actúe de buena fe.
Estas ideas nos llevan a poder definir, siguiendo a GARCÍA GARCÍA, el principio de fe pública registral como aquel en cuya virtud el tercero que adquiera con base en la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición ( a non domino ) que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, y cumple con los demás requisitos exigidos por la Ley, que son: adquirir un derecho de buena fe y a título oneroso, de persona que aparece según los asientos del Registro con facultades suficientes para transmitir, e inscribir su derecho adquirido.
2.- QUE LA FINCA QUE EL VENDEDOR TRANSMITE NO ESTE INMATRICULADA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
En esta hipótesis el adquirente de buena fe que inmatricule la finca doblemente vendida, adquirirá la propiedad del inmueble, por el juego conjunto del art. 1.473-2 C.C. y del principio de inoponibilidad recogido en el art. 32 L.H., que estudiaremos más adelante.
De lo expuesto y de lo que veremos a continuación, creemos que el verdadero supuesto de hecho, respecto del cual el art. 1.473-2 C.C. expresa su verdadero sentido sustantivo, es aquél configurado por dos o más contratos de compraventa, válidos y eficaces, todos consumados por la entrega de la cosa mediante la traditio ficta que el otorgamiento de la escritura lleva consigo (art. 1462-2 C.C.), cuyos cumplimientos en forma específica son de todo punto incompatibles, celebrados, sobre la misma cosa o derecho, por el mismo vendedor que, por lo menos en relación con uno de ellos era el titular de aquella cosa o derecho doblemente vendido, protegiendo definitivamente el Registro de la Propiedad al primero que inscriba su adquisición, siempre que exista buena fe en el adquirente.
E) EL ARTÍCULO 1.473 Y LA LEY HIPOTECARIA.-
Dentro de este apartado vamos a estudiar los antecedentes históricos; la subsistencia del principio de inoponibilidad; y los requisitos que ha de cumplir el tercero para quedar protegido.
Para poder comprender la hipótesis regulada en el art. 1.473 en su relación con la Ley Hipotecaria, es indispensable exponer los antecedentes históricos de ambas que fluyen de forma conjunta o unitaria.
Los primeros antecedentes de la legislación hipotecaria de 1861 pueden considerarse las discusiones parlamentarias preliminares sobre la manera de transmitirse la propiedad de los bienes inmuebles, destacando entre otras siguientes posturas:
- GARCÍA GOYENA partía del sistema francés de transmisión del dominio por el simple consentimiento (influencia latina).
- LUZURIAGA pretendía que la transmisión se operase por dos requisitos, la tradición y la inscripción, como en la legislación prusiana (influencia germánica).
- BRAVO MURILLO, en un posición ecléctica o intermedia, distinguió entre efectos entre partes , para los que la transmisión se rige por la legislación civil tradicional (tradición); y en cambio para la adquisición del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, respecto a todo tercero, es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Con estos antecedentes se llega a la Ley Hipotecaria de 1861, que se promulgó con el objeto de conseguir una mayor seguridad para los adquirentes en la circulación de los inmuebles, para fomentar el uso seguro de esos bienes como fuente de capitales, pudiendo además citar como uno de los fines del Registro el de liberar a los propietarios del yugo de usureros despiadados .
Los precedentes citados, que como hemos visto tuvieron una marcada influencia tanto latina como germánica, influyeron necesariamente en la Ley Hipotecaria de 1861, por lo que puede decirse en frase gráfica que la misma fue una creación en parte original y en parte producto de la influencia de las legislaciones existentes en la época de la codificación. Así, ante este heterogéneo origen de las fuentes tenidas en cuenta para su redacción puede decirse, sin miedo a equivocarnos, que la Ley de 1861, responde tanto a influencias germánicas como a influencias latinas, creándose en esencia un sistema mixto, que responde a ambos influjos.
En efecto, la influencia latina se manifiesta en los principios de prioridad e inopinibilidad y en el concepto de tercero del art. 23 (hoy art. 32 L.H.); y la orientación germánica se exterioriza en los principios de publicidad, especialidad, tracto sucesivo, sistema de folio real, calificación y se ofrece el principio de fe pública registral y su correlativo concepto de tercero.
De lo dicho resulta que la Ley de 1861 admite dos terceros: el tercero del art. 23 (tercero latino) y el tercero del art. 34 (tercero germánico).
En cuanto al tercero latino, su concepto se expresaba, como hoy en día, con una fórmula sencilla y clara: lo no inscrito no perjudica al tercero que inscribió . El sustento de este tercero está sin más en la publicidad , es decir, en la eficacia de la inscripción frente al título que no ha tenido acceso al Registro (eficacia frente a la clandestinidad) y de esta publicidad, como base del sistema aparece derivado de ella, el principio de prioridad.
En palabras esclarecedoras puede afirmarse que sólo se adquiere erga omnes la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles cuando se inscribe.
Ahora bien, incluso aceptando esta afirmación de que la inscripción se convierte en realidad en un modo de adquirir , pues hace inoponible lo no inscrito lo cierto es que ella no puede convalidar un acto nulo . Ante esta situación los legisladores de 1861, buscaron una solución a este problema y con gran acierto establecieron una excepción en relación al subadquirente que apoya su adquisición en una previa inscripción del transmitente en la que no consta ningún vestigio, rastro, huella, o indicio de causa de nulidad. Aparece aquí otro tercero, el tercero del art. 34 L.H. 1861.
En resumen, la Ley de 1861, admite dos terceros: el tercero que inscribe frente al que no inscribe y el tercero que se apoya en una previa inscripción y que desconoce (ignora), la nulidad de la anterior relación jurídica de su transmitente, porque no figura en el Registro la causa de nulidad.
Es conveniente traer aquí el texto de los antiguos arts. 33 y 34 de la Ley de 1861: según el art. 33: La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos con arreglo a las leyes .
Disponía el art. 34, pº 1: No obstante lo declarado en el artículo anterior, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, no se invalidarán en cuanto a tercero una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo Registro .
Años después de publicada la Ley Hipotecaria, fue promulgado el Código Civil español el 24 de julio de 1889, quedando la Ley Hipotecaria, por razones de política legislativa más que por razones de técnica jurídica, separada del Código Civil, aunque en los primeros proyectos se tenía la idea de que la Ley Hipotecaria debería formar parte integrante del mismo.
Es muy llamativo que el Código Civil, aparte de las remisiones generales en los arts. 1.537 (en cuanto a la compraventa) y 1.880 (en cuanto a la hipoteca), albergue en su texto, en los arts. 605 a 608 y bajo la rúbrica Del Registro de la Propiedad , las normas que por los legisladores de esa época se consideraron fundamentales.
El artículo 605 C.C., se refiere al contenido del Registro de la Propiedad, en el sentido de que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (véase el art. 1 L.H.).
El artículo 606 C.C., examina el principio hipotecario fundamental en la época de su promulgación (año 1889) que era el de inoponibilidad que aparecía contemplado en el art. 23 L.H. 1861, indicando que los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no están debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero (véase art. 32 L.H.).
El artículo 607 C.C., amparaba el principio de publicidad, en el sentido de que el Registro será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estados de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos.
Y el artículo 608 C.C., es un norma de total remisión a la Ley Hipotecaria, en lo no previsto en los tres artículos anteriores. La remisión se realiza a los títulos sujetos a inscripción o anotación; la forma, efectos y extinción de los asientos; la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros.
La solución adoptada por el Código Civil es perfectamente lógica puesto que este cuerpo legal no podía decir cosa distinta que la que se exteriorizaba en la Ley Hipotecaria de 1861, y esa coordinación se plasma fundamentalmente en el principio de que todo acto con trascendencia jurídico-real, transcribible pero no transcrito, no podrá perjudicar a ningún tercero (no les podrá ser opuesto), y es considerado, pues, por la ley, como si no existiera, siendo esto la piedra angular de la publicidad registral. El Registro se limita a pregonar que tan sólo el título o documento en él transcrito se ha hecho oponible, esto es, puede perjudicar a tercero. El art. 34 L.H. de 1861, referente al principio de fe pública registral, se recepciona en la remisión general a la Ley Hipotecaria que hace el art. 608 del Código Civil.
Siendo esta la directriz del funcionamiento de la publicidad registral, es claro que, en el conflicto de la doble venta inmobiliaria, en principio, el comprador preferido por la ley tenía que ser aquel que inscribió en primer lugar su contrato, puesto que el título del otro comprador, que no accede al Registro (y no accederá jamás por obra del principio de tracto sucesivo), nunca podrá perjudicarle (serle oponible).
La Ley Hipotecaria de 1944, introduce una serie de modificaciones destacando, a los fines que aquí interesan el reforzamiento de los efectos de la inscripción a través de los principios de legitimación y de fe pública registral, olvidando el principio de inoponibilidad, pues no se recoge en su texto el equivalente al art. 23 L.H. de 1861.
Como consecuencia del hecho de no recoger esta Ley de 1944 el texto del artículo 23 L.H. 1861 (inoponibilidad) se potencia, lógicamente, el principio de fe pública registral, en el art. 34 L.H. y queda como base del sistema. Se señalan los cuatros requisitos para que dicho tercero pueda ser protegido, como son: buena fe, onerosidad en la adquisición, previa inscripción del transmitente e inscripción del adquirente y al querer ofrecer el concepto de tercero, exclusivamente piensa en el tercero que subsiste en la Ley de 1944, que es sólo el de fe pública registral, y en su Exposición de Motivos, indica, como no podía ser de otra manera al no recoger el principio de inoponibilidad, que a los efectos de la fides pública, se entenderá por tercero el causahabiente de un titular registral, por vía onerosa , es decir, se refiere exclusivamente al de fe pública registral.
Posteriormente, el Texto refundido de la Ley Hipotecaria de fecha 8 de febrero de 1946, recupera el antiguo art. 23 de la L.H. 1861, que aunque fue olvidado, como hemos dicho, por la Ley de Reforma de 1944, su contenido, sin embargo, permanecía vigente en el Código Civil, puesto que era el texto del art. 606, que contemplaba el principio de inoponibilidad. Para solucionar esta omisión, el Texto Refundido de 1946 vuelve a recoger en su texto, el principio de inoponibilidad, en el actual art. 32 L.H., en el mismo sentido de que lo no inscrito no perjudica a terceros.
2.- SUBSISTENCIA DEL PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD
Una vez explicado lo anterior, el siguiente paso que debemos dar es el de determinar si subsiste o no, en el Derecho español vigente el sistema latino o de inoponibilidad, o lo que es lo mismo, es necesario determinar el valor actual del art. 32 L.H.
El dilema interpretativo estriba en saber si el art. 1.473 que nace, como nadie puede negar, como parte armónica con la publicidad registral de eficacia negativa, todavía conserva hoy su fisonomía y funcionamiento originarios, en conexión con los vestigios que de aquella concepción de la publicidad, sobreviven en el Código (arts. 606 y 1.949) y en la Ley Hipotecaria (art. 32 y preceptos concordantes); o, si por el contrario, por haber cambiado la concepción y eficacia de la fe pública registral que hace hoy en día del art. 34 (GARCÍA GARCÍA) su mascarón de proa, debe cambiar también la interpretación del art. 1.473-2 C.C..
En la actualidad el art. 1473 C.C. debe interpretarse y aplicarse en el marco de la Ley Hipotecaria vigente, que conserva en su art. 32 la regla de la inoponibilidad de lo no inscrito que era el criterio general de la L.H. 1861 (art. 23), ratificado por el Código Civil en su art. 606; pero mantiene esta regla de la inoponibilidad, sin perjuicio de la incorporación de la fe pública registral, como norma de seguridad del tráfico y de eficacia positiva , que en lo que aquí interesa, una vez que haya inscrito su título, garantiza la adquisición al comprador de buena fe de un vendedor que en el Registro aparezca como dueño y con facultades para transmitir la cosa vendida, principio de legitimación (art. 38 L.H.), en unión del principio de fe pública registral (art. 34 L.H.).
Este art. 34, es la regla que determina la eficacia de la inscripción en toda adquisición de un titular inscrito, ya que sólo la fe pública registral salva la inexactitud del Registro e impide el ejercicio con éxito de la acción de rectificación (cfr. arts. 39 y 40 L.H.), por lo que la inoponibilidad al que inscribe de lo no inscrito solo es aplicable a la inmatriculación o primera inscripción del dominio de la finca, en cuyo caso falta todo término de comparación que permita afirmar que el Registro es inexacto. Por ello, la opción por la inscripción del art. 1473 significa hoy que, si el dominio con poder de disposición sobre el inmueble estaba inscrito a nombre del doble vendedor, prevalece el comprador que inscriba si reúne los requisitos exigidos por el art. 34 L.H. (en este sentido se manifiesta la S.T.S. de 7-septiembre-2007, que veremos posteriormente); y que, si el inmueble no estuviere inmatriculado, lo hace el que ex art. 205 L.H., utilice su título de compraventa para acceder al Registro (igual que el que, para ello, se sirva de un expediente de dominio e incluso, si es una Administración pública, de la certificación del art. 206 L.H.), o en el caso anómalo de que otro de los compradores hubiera podido hacer lo mismo (doble inmatriculación), prevalece aquél cuya primera inscripción sea primero en el tiempo, siempre que el comprador desconociera la falta de poder de disposición de su vendedor, porque también ha de considerarse exigible en este caso (aunque lo silencie el art. 1473) el requisito de la buena fe, que es regla general para adquirir (véanse los art. 34 L.H. y 464, 1940 y 1950 C.C.).
Para solucionar el conflicto de la doble venta tenemos que tener presente el posible y diferente juego de los arts. 32 (principio de inoponibilidad) y 34 (principio de fe pública registral), lo que nos lleva a tener que esclarecer una cuestión importante para el Derecho Hipotecario, como es el valor de la inscripción en cuanto al tercero y el concepto y requisitos del tercero hipotecario. No es este un problema nuevo y en su solución late una disputa de una gran hondura que ha hecho correr ríos de tinta, como es el monismo o dualismo del tercero en la Ley Hipotecaria.
a) Tesis monista
Con referencia al derecho anterior y al actual, una parte de la doctrina mantiene que los arts. 32 y 34 L.H. responden ambos a la misma doble idea de que lo no inscrito no perjudica a tercero y de que el derecho del transferente tiene para el tercer adquirente la consistencia y extensión que resulte del propio Registro , es decir, la tesis monista ve un sólo tercero hipotecario en la legislación española, que es el tercero de la fe pública registral del art. 34 L.H. del que las demás alusiones al tercero en otros preceptos, no son más que meras manifestaciones del mismo.
Así se ha indicado que cuando la Ley Hipotecaria habla de tercero protegido frente a derechos reales no inscritos, se está refiriendo a un mismo concepto de tercero como es el protegido por el art. 34, porque:
1º) Es la L.H. la que fija los requisitos del tercero y los efectos de la inscripción;
2º) La Exposición de Motivos de la Ley de 1944 dice que las dudas sobre el concepto de tercero han sido allanadas al precisar su concepto el art. 34 ;
3º) El art. 32 ha de interpretarse en conjugación con el sistema, pues una interpretación aislada llevaría a dar a la inscripción o anotación un cierto carácter constitutivo de la eficacia real; y
4º) La doctrina exige para la inoponibilidad requisitos que el art. 32 no contiene, que el tercero sea adquirente de derechos reales y que inscriba su derecho; pues también resultan exigidos los demás requisitos del art. 34 L.H., buena fe y título oneroso.
b) Tesis dualista
Este punto de vista monista se intenta superar por la doctrina dualista considerando que los terceros del art. 32 y art. 34 L.H. son diferentes en fundamento, en evolución histórica y en requisitos.
La tesis dualista, sin desconocer que existe una pluralidad de terceros en la legislación hipotecaria española, se centra fundamentalmente en la distinción entre los terceros de los arts. 32 y 34 L.H. , como situaciones o terceros que responden a conceptos diferentes, a realidades o supuestos de hecho distintos y a requisitos igualmente diferenciados.
Hay que tener en cuenta que en el art. 32 L.H. estamos antes una colisión o conflicto de títulos, uno inscrito y otro no inscrito, que la Ley resuelve a través de la inscripción por aplicación del principio de inoponibilidad; y en cambio, en el caso del art. 34 L.H. estamos ante la ineficacia de un negocio por razón de nulidad o resolución. Ello aparte de que, como hemos indicado, el art. 32 responde al sistema latino, y en cambio el art. 34 al principio de fe pública germánica.
El fundamento del art. 32 L.H. (art. 606 C.C.) está en la eficacia general de la inscripción frente a la ocultación. En los art. 32 L.H. y 606 C.C., estamos ante un problema de eficacia erga omnes del derecho real a través de la publicidad registral o publicidad del que inscribe. Esta conclusión está pues relacionada, como acabamos de apuntar, con el comprobado propósito del legislador de luchar contra la clandestinidad inmobiliaria de los derechos reales, y por ello la ley otorga, el que pudiéramos llamar el premio a la diligencia a todo aquel que cumpliendo los requisitos que veremos ha inscrito su título de compra y con esta inscripción estará en condiciones de oponer eficazmente a los terceros su propia adquisición. La inscripción permite al titular inscrito estar protegido de transacciones que aun siendo anteriores a la suya y estando incluso en conflicto con ella, aún no hubieran llegado al Registro. Se trata de conseguir la seguridad jurídica del tráfico y del crédito inmobiliario a través de la publicidad registral evitando el secreto o clandestinidad.
En este sentido dice GARCÍA GARCÍA, que en el supuesto de los arts. 606 C.C. y 32 L.H., no hay inexactitud del Registro, sino un supuesto de conflicto , en que por decisión del legislador, la solución de quién es el adquirente o titular, se encomienda al Registro. Con la inscripción se pasa de una situación que era de conflicto (no de inexactitud) a una situación de exactitud y de prevalencia de lo inscrito frente a lo no inscrito, ello sin perjuicio de que lo no inscrito tenga efectos limitados o relativos frente a otras personas (frente al vendedor o frente a otros compradores que tampoco inscribieron). Antes de la inscripción hay colisión de títulos pendiente de resolver. Una vez practicada la inscripción de uno de los títulos, la exactitud del Registro es total frente a situaciones jurídicas de efectos débiles, carentes de eficacia, frente a la situación registrada.
3.- REQUISITOS QUE HA DE CUMPLIR EL TERCERO PARA QUEDAR PROTEGIDO POR EL PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD
Una vez sentadas estas ideas previas estamos en disposición de estudiar los requisitos que ha de cumplir el tercero para quedar protegido por el principio de inoponibilidad. A diferencia del art. 34 L.H., el texto del art. 32 no exige, en principio, ninguno de los requisitos que señala aquél.
Ante el silencio del art. 32, en concordancia con el silencio del art. 606 C.C., es procedente la pregunta de si ¿el tercero del art. 32 debe reunir o no los mismos requisitos que el tercero del art. 34?
Para la tesis monista del tercero, el art. 32 presupone los mismos requisitos del art. 34, y así, debe tratarse de un tercero que, aparte del requisito de su propia inscripción, ha de reunir las notas de onerosidad, buena fe y previa inscripción.
En cambio la tesis dualista , parte del distinto fundamento del art. 32 respecto al art. 34, señala como base del mismo unas notas que no tienen que ver con el art. 34, y por ello es lógico que se plantee la diferencia de requisitos entre uno y otro precepto.
Veamos los requisitos que son necesarios cumplir para que el comprador (tercero) quede protegido en la doble venta. Hacemos la advertencia que la cuestión del monismo y del dualismo en el concepto de tercero la vamos a concretar exclusivamente en la especifica cuestión que aquí nos interesa, y que no es otra que la doble venta.
a).- Adquirente de buena fe
En una primera lectura y apreciación tanto del art. 1.473 C.C. como del art. 32 L.H. y 606 C.C, parece desprenderse el que no es necesaria la buena fe en el adquirente (doble comprador).
La buena fe aparece mencionada en el primer y en el tercer párrafo del art. 1.473 y guarda un expresivo y clamoroso silencio en el párrafo segundo, cuando establece las reglas de preferencia en la venta múltiple de bienes inmuebles.
Haciendo caso omiso de ese significativo silencio se puede indicar que hoy la doctrina y jurisprudencia española están de acuerdo en exigir, en todo caso (tanto al tercero del art. 32 con al del art. 34), la buena fe en el comprador que inscribe para poder gozar de la protección que el Registro le brinda. La buena fe es un requisito tan fundamental que sin él no puede llegar a buen puerto la adquisición del segundo comprador, aunque inscriba su título en el Registro.
Según el pº 2, del art. 34 L.H.: La buena fe del tercero se presume, siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro . Siguiendo estas palabras resulta con toda claridad que por buena fe ha de entenderse, en principio, el desconocimiento del tercer adquirente de la inexactitud del Registro. Así, una vez que se pruebe que el tercero conocía la inexactitud del Registro, estaremos ante un tercero de mala fe. Por ello, si el conocimiento de la inexactitud del Registro desvirtúa la buena fe del tercero, es que la buena fe es el desconocimiento de la inexactitud del Registro .
No hay, pues, que olvidar, que la buena fe como desconocimiento es una definición basada en el propio precepto legal (p\"b0 2 del art. 34 L.H.) que contempla la buena fe, y por tanto, difícil de rebatir.
En Derecho hipotecario, lo que interesa (GARCÍA GARCÍA) es el homo ignorans y no el hombre creyente . Podría darse una definición de mala fe hipotecaria (contrapuesta a la buena fe hipotecaria) tomando el título de una conocida película El hombre que sabía demasiado . Este es el que tiene mala fe en Derecho Inmobiliario Registral, a efectos del art. 34 (el que sabe), y no el hombre que cree o deja de creer. Esta tesis de definir la buena fe como desconocimiento por parte del tercero de la inexactitud registral es hoy la que goza de mayor predicamento en la doctrina y recogida normalmente en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Por ello, siguiendo la opinión común, habrá que entender por buena fe una actitud subjetiva del comprador basada en la ignorancia o desconocimiento de que en su título o modo de adquirir existe un vicio que lo invalida (art. 433), y apoyada en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio (art. 1.950); esto significa, en términos generales, que el comprador ignoraba que la cosa comprada había sido ya objeto de venta con anterioridad. Por lo tanto, la buena fe en la doble venta no es solo la ignorancia de toda otra venta, la buena fe es un estado de desconocimiento por lo que si se conoce la falta de titularidad del tradens hay mala fe. La buena fe es ingrediente fundamental, significando el desconocimiento o ignorancia de que la cosa haya sido objeto de venta con anterioridad.
El art. 7, pº1 C.C., proclama la buena fe como un verdadero principio general del derecho y esta afirmación implica su extensión a todas las relaciones de carácter patrimonial. No cabe ninguna duda de que los derechos subjetivos, cualquiera que sea su fuente y su naturaleza, deben ser ejercitados de acuerdo con la buena fe, pudiéndose subrayar que el entero ordenamiento jurídico debe ser interpretado en armonía con esta regla fundamental.
Con estas afirmaciones la buena fe queda proclamada con la categoría de principio fundamental, que se refleja en el ejercicio de los derechos subjetivos y tiene su aplicación en aspectos del tráfico jurídico cuando especial y esencialmente protege al que adquiere de buena fe, llegando incluso a amparar adquisiciones a non domino, tales como, por ejemplo, al adquirente de buena fe de cosa mueble que toma posesión de la misma (art. 464 C.C.) y al de cosa inmueble que inscribe con buena fe su derecho en el Registro de la Propiedad (art. 34 L.H.).
La exigencia de la buena fe es una constante unánime en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y se puede considerar, sin lugar a dudas, que es una doctrina plenamente consolidada, exigiéndola en todos los supuestos en los que se intente aplicar los arts. 1.473-2 C.C. y 32 L.H.
Por otra parte debemos indicar que la buena fe debe existir en el momento en que se produzca la traditio. Esta tesis es defendida por la mayoría de la doctrina española y son muy certeras las palabras siguientes: la buena fe ha de concurrir en el adquirente en el momento en que éste perfecciona su adquisición, de acuerdo con las reglas del Derecho Civil sustantivo relativas a la adquisición y transmisión de los derechos reales. Como por regla general, según el art. 609 C.C., los derechos reales se adquieren y transmiten por consecuencia de ciertos contratos (con lo cual se refiere al título) mediante la tradición (con ello se alude al modo), se considera que la buena fe ha de existir en el momento en que se consuma la adquisición por la traditio.
Así, para la compraventa dice el art. 1.462, pº 2, C.C.: Cuando se haga la venta por escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario .
La jurisprudencia del Tribunal Supremo sigue mayoritariamente la tesis de ceñir la buena fe al momento de la tradición, al decir que: ... el conocimiento de la inexactitud de la inscripción registral, para que no opere a favor del tercer adquirente la situación de buena fe, ha de hallarse referido al momento de la adquisición del inmueble, o sea a aquel en que se efectúe la tradición o entrega por el otorgamiento de la escritura, con base en el art. 1.462-2 C.C., si de la misma no resultare o se dedujera claramente lo contrario, siendo irrelevante que llegara o pudiera llegar a enterarse de la inexactitud registral después de tal otorgamiento, a efectos de privarle de la condición de adquirente de buena fe, pues mala fides superveniens non nocet .
Por lo dicho en este apartado, resulta que este requisito de la buena fe se exige y se impone, para que queden protegidos, tanto al tercero del art. 32 como al tercero del art. 34.
b).- Adquisición a título oneroso
Además del requisito de la buena fe, el art. 34 L.H. exige que el tercero adquiera a título oneroso . Adquirir a título oneroso significa adquirir por negocio jurídico unilateral con contraprestaciones recíprocas.
En la primitiva Ley Hipotecaria de 1861 (y en la de 1869) no se imponía el requisito de la onerosidad; no se distinguía entre terceros adquirentes a título oneroso y a título lucrativo. Es la reforma de 17 de julio de 1877 la que implantó este requisito.
En la reforma de 1944-46 se mantiene esta exigencia de la onerosidad para que el tercero del art. 34 L.H. sea mantenido en su adquisición. Esta solución es aceptada por la totalidad de la doctrina española.
Este requisito se da necesariamente en los supuestos de doble venta, ya que la compraventa es el ejemplo claro de contrato oneroso, porque a la prestación que realiza el vendedor corresponde la del comprador, es decir, existen desplazamientos patrimoniales para cada una de las partes.
Al contrato de compraventa debe quedar equiparados en la onerosidad y a los efectos de la doble venta, los negocios jurídicos anteriormente expuestos, tales como la permuta, adjudicaciones de inmuebles en pago de deuda, ejercicio del derecho de opción, la venta judicial, etc.
Este requisito aparece, en el caso de la doble venta, tanto en el tercero del art. 32 como en el del art. 34.
c).- Inscripción del título del adquirente (tercero)
El cumplimiento de este requisito es inexcusable para que el tercer adquirente (ya sea el tercero del art. 34 o el tercero del art. 32) quede amparado por el Registro. Es indispensable, por la propia razón de las cosas, que el tercero inscriba su título para quedar protegido. Es tan evidente este requisito que poco más se debe añadir. Sin inscripción no hay protección.
En este sentido, con toda claridad el pº 2 del art. 1.473 (que es precepto concordante con el art. 32 L.H.), exige de modo expreso el requisito de la inscripción, para que uno de los dos compradores pueda adquirir la propiedad.
Por lo tanto, también se exige este requisito para quedar protegido en la hipótesis de la doble venta, tanto al tercero del art. 32 como al tercero del art. 34.
d).- ¿ Es necesaria la previa inscripción del derecho del transmitente?
Parte de la doctrina española mantiene que para que un comprador implicado en una doble venta inmobiliaria sea un tercero hipotecario es necesario ante todo (aunque no suficiente), que inscriba su derecho trayendo causa del anterior titular registral, esto es, observando el principio de tracto sucesivo, lo que a su vez presupone que a tal inscripción preexista un estado registral tal, que el doble vendedor aparezca con facultades para transmitir el derecho que vende (apariencia del art. 38-1 L.H.).
Sin tal inscripción previa de dominio a favor del doble vendedor el comprador que llegara a inmatricular la finca como de titularidad suya (con independencia de que reciba una protección más o menos vigorosa), no será considerado tercero hipotecario, puesto que su adquisición no procede de titular registral previo (arts. 34 y 38 L.H.).
Por consiguiente, según parte de la doctrina española, para que el art. 32 L.H. opere en coordinación con el art. 1.473, pº 2 del C.C., es preciso que el comprador que inscribe se apoye en una previa inscripción de dominio, no contradicha, del doble vendedor, que, además, no puede ser una de aquellas inmatriculaciones contempladas en el art. 207 L.H., a menos que hayan transcurrido los dos años desde su fecha, ni tampoco la motivada por una adquisición por herencia o legado (salvo la imputable a legítima) hasta que hayan transcurrido los dos años desde la fecha de la muerte del causante (art. 28 L.H.).
Aparte de la postura que acabamos de exponer, puede mantenerse otra interpretación si tenemos en cuenta la diferencia existente entre el tercero del art. 32 y el tercero del art. 34 desde una posición dualista. Desde esta posición se aprecia que el tercero del art. 32 no necesita, para quedar protegido, la previa inscripción del transmitente.
Se defiende la autonomía relativa del art. 32, cuya tutela puede extenderse incluso a los adquirentes que no han contratado con un titular previamente inscrito, al ser ellos mismos quienes llegan originariamente a los libros del Registro, es decir, se expande la tutela a aquellos cuyo asiento no se apoya sobre otro anterior, ya sea porque la finca no figuraba inmatriculada en el Registro (en cuyo caso la inscripción debe tener lugar por alguno de los procedimientos de inmatriculación), ya porque se había interrumpido la sucesión de titulares (habiendo de practicarse entonces una inscripción por el procedimiento de la reanudación del tracto interrumpido ). En efecto, el art. 1.473 no exige la previa inscripción y protege simplemente al comprador que primero llega al Registro con su derecho, de buena fe.
El requisito de la previa inscripción no cuadra con el fundamento y las notas distintivas del tercero del art. 32. Efectivamente, el tercero del art. 32 se apoya en la prioridad de su propia inscripción, como criterio para resolver un problema de conflicto de derechos. No se apoya en una confianza de una inscripción previa como ocurre con el tercero del art. 34. En el art. 32 no se trata de la confianza en la apariencia sino de la inoponibilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito; de la colisión de títulos que se resuelve por el criterio de la publicidad registral frente a la clandestinidad. En este dilema entre publicidad y clandestinidad, lo que importa es la inscripción de buena fe del título del tercero frente al título clandestino, y no importa la previa inscripción del transmitente.
Un problema ínsito en la inmatriculación, es el derivado de la suspensión de efectos respecto de tercero que establece el art. 207 L.H. ¿se aplica esta norma a los supuestos de doble venta?
El art. 207 L.H. establece un supuesto de suspensión de efectos respecto a tercero durante el plazo de dos años contados a partir de la fecha de inscripción del inmatriculante.
Según el citado art. 207 L.H., Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha .
Estos dos artículos anteriores hacen referencia a la inmatriculación por título público (arts. 205 L.H. y 298 R.H.) y por certificación administrativa de dominio (arts. 206 L.H. y 303 y siguientes del R.H.).
El fundamento de la suspensión de efectos es la debilidad del título inmatriculador. Esta debilidad deriva de la clase del título público de adquisición en el caso del art. 205 L.H. y de la debilidad de la certificación administrativa del art. 206 L.H., constituyendo, en ambos casos, la suspensión de efectos una garantía más que establece la Ley en relación a estos medio inmatriculadores, y que pretende complementar la propia deficiencia de los mismos, a través de esa espera y protección durante el plazo de dos años respecto de terceros.
¿ A qué tercero se refiere el art. 207 L.H. ? Parece claro, en principio, que la suspensión de efectos se aplica, al no distinguir la norma, a ambos terceros , tanto en relación con el tercero del principio de inoponibilidad del art. 32 L.H., como respecto al tercero del principio de fe pública registral del art. 34 L.H.
Sin embargo, como el fundamento del art. 207 está basado, como hemos dicho, en la desconfianza del legislador hacia el título del inmatriculante, no se producirá la suspensión de efectos en aquellos supuestos del art. 32 L.H. en que se enfrentan o se produce un conflicto entre dos títulos que derivan de un mismo transmitente o vendedor, pues ambos títulos están en las mismas condiciones, y entonces es ajeno a ello el art. 207 L.H. y juega exclusivamente la prioridad desde la fecha del asiento de inscripción (art. 32 L.H.). En frase gráfica puede decirse que la inscripción de inmatriculación produce efectos desde su fecha, en los casos de doble venta, es decir, en relación al otro comprador que trae también causa del mismo, vendedor o autor .
Además de lo expuesto debe ponerse de manifiesto brevemente unas consideraciones que aclaran la figura del inmatriculante. Éste por definición no puede ser tercero del art. 34 L.H., o protegido por la fe pública registral, pues no ha adquirido la finca que inmatricula de titular inscrito, sino que accede por primera vez al Registro. Le falta el requisito de la previa inscripción a favor de su transmitente.
Por otro lado, el inmatriculante, durante el plazo de suspensión de dos años tampoco estará protegido frente a las posibles acciones que pueda ejercer la persona que alega ser el verus domino .
Ahora bien, el que el inmatriculante no esté protegido por el principio de fe pública registral nada impide que juegue a su favor el principio de legitimación , en el sentido de que, por el mero hecho de ser titular inscrito, tendrá la facultad dispositiva sobre la finca inmatriculada, y si en esta situación, durante el plazo de dos años contados desde la fecha de la inscripción de la inmatriculación, realiza una segunda venta de la misma finca a favor de otro adquirente, este segundo comprador que inscriba su derecho tampoco quedará protegido por el principio de fe pública registral durante ese plazo de dos años de suspensión. Ahora bien, una vez transcurrido este plazo, sin necesidad de declaración alguna, es decir, de manera automática, el manto protector del principio de fe pública registral protegerá al adquirente del inmatriculante y a los posibles adquirentes posteriores, siempre que cumplan todos lo requisitos exigidos por la Ley, es decir: ser tercero, adquirir a título oneroso, de buena fe, de persona que aparece en el Registro con facultades para transmitir e inscribir su derecho.
Es muy interesante en este punto la S.T.S. de 5-XI-1973 cuando dice que: Se denuncia la aplicación indebida del párrafo 2º del art. 1.473 C.C., porque, a juicio del recurrente, tal precepto no rige en el caso de inmatriculación del art. 205 L.H., y para desestimarlo basta tener en cuenta, que las limitaciones del art. 207 de dicha Ley se refieren sólo al principio de fe pública registral, pero no al de legitimación, que es el contenido en el art. 38 L.H.; que la inmatriculación, transcurridos dos años desde su fecha, surte plenos efectos respecto de tercero, por lo que al consolidarse, tal limitación no existe; por consiguiente, la virtualidad otorgada por el pº 2 del art. 1.473 a la inscripción en el Registro no queda enervada por el hecho de que la misma se haya hecho al amparo del repetido art. 205, por lo que goza de prioridad el adquirente que antes haya inscrito... .
Una vez que se ha expuesto la cuestión de la diferencia de los terceros de los arts. 32 y 34 L.H., hay que reconocer, que después de la amplia discusión doctrinal sobre el tema del monismo y del dualismo en el concepto de tercero, se llega a una conclusión desconcertante y obvia por su sencillez, en el sentido de que los requisitos que exige la Ley a los terceros del art. 32 y del art. 34, por lo menos en esta concreta situación de la doble venta, son idénticos para los dos , salvo en el caso de la inmatriculación en la que, por hipótesis, no puede aparecer el tercero del 34, pues el inmatriculante, evidentemente, no trae causa de titular inscrito; en lo demás, para que el tercero quede protegido, debe cumplir tanto el tercero del 32. como el del 34, los mismos e idénticos requisitos, es decir: que el negocio en el que interviene el comprador sea válido, tener buena fe, adquirir a título oneroso e inscribir primeramente su derecho en el Registro de la Propiedad.
F) JURISPRUDENCIA
Este apartado cierra esta exposición y lo hemos dejado intencionadamente para el final porque el camino andado por la doctrina del Tribunal Supremo es similar a las orientaciones doctrinales que hemos expuesto .
En efecto, puede apreciarse tres fases o etapas, cronológicamente sucesivas, que parten: la primera , de una interpretación del art. 1.473-2 que pudiéramos llamar clásica; seguida a continuación , a partir de los años 90, la que podríamos denominar como la de la cierta coetaneidad cronológica entre las dos ventas y esta doctrina convivió en esa época de los 90 con la que hemos denominado posición clásica , para desembocar (afortunadamente) en la tercera fase que llega al actual criterio que, como veremos, fortalece extraordinariamente la posición del titular registral y permite que el Registro de la Propiedad cumpla en toda su plenitud la función para la que fue creado.
Veamos cada una de estas etapas por separado:
1.- Posición clásica en la interpretación del pº 2 del art. 1.473
Estadoctrina, está perfectamente recogida en numerosas Sentencias, entre las que merece destacarse la de 4 de marzo de 1988 , que, según GARCÍA GARCÍA, constituye una verdadera lección magistral de Derecho Hipotecario. Esta Sentencia parte, en un supuesto de doble venta, de la existencia de buena fe en el segundo comprador, e indica: ... Si no hubiera habido inscripción, el favorecido es el primero en la posesión, porque con ella ha anudado su título dominical con la tradición, requisito imprescindible para adquirirlo (modo), pero habiendo inscripción y dando por supuesta la posesión del no inscrito (primer comprador), no cuenta para nada tal elemento efectivo de adquirir, por sobreponerse a ello el juego más importante y útil jurídicamente hablando, en provecho de la Sociedad, y de la seguridad jurídica, de la fe pública registral, contando obviamente con la buena fe del comprador inscrito .
En similar postura se manifestó la S.T.S. de 12-julio-1996, cuando determina que:En caso de doble venta de un inmueble urbano, en la que el comprador más antiguo en el tiempo (prioridad sustantiva civil) no inscribe en el Registro de la Propiedad y el posterior sí realiza la inscripción a su nombre, confiere a este último la propiedad, siempre que medie buena fe, que en materia de derechos reales no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de conocimiento (SS. 16-febrero-1981 y 23-enero-1989).
Y quizás en posición más clara aún aparecen, las S.T.S. de 27-septiembre-1996 (RJ 1996, 6645), 25-noviembre-1996 (RJ 1996, 8559) y 1-junio-2000 (RJ 2000, 4398), al decir:El art. 1.473-2 C.C., regula la preferencia en el caso de doble venta de bienes inmuebles, disponiendo que la propiedad pertenecerá al que antes haya inscrito en el Registro de la Propiedad, con lo que viene a consagrar el principio de prioridad registral ; y si bien el precepto no hace mención a la existencia de buena fe, a diferencia de los otros dos párrafos del mismo art. 1.473, la necesidad de que concurra este requisito es señalada tanto por la doctrina como por reiterada jurisprudencia de esta Sala (Sentencias 31-enero-1985, 30-junio-1986, 4-marzo-1988, 23-enero-1989 y las en éstas citadas, 20-julio-1990 y 10-abril-1991) entendiéndose, dice la Sentencia 23-enero-1989 con cita de las de 16-febrero y 16-marzo-1981, que la buena fe en el campo de los derechos reales, en la perspectiva que aquí tiene lugar, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos (arts. 1.269 y concordantes del C.C.), sino de conocimiento según se evidencia con las dicciones de los arts. 433 y 1.950 de nuestro Código Sustantivo que nada tiene que ver con las maquinaciones y el engaño, sino pura y simplemente con el creer o ignorar si la situación registral era o no exacta, respecto de la titularidad dominical que proclama, según establece a los efectos registrales el art. 34 L.H. ". En igual sentido véanse la S.T.S. 12-julio-1996 (RJ 1996, 5581).
2.- Posición de la cierta coetaneidad cronológica
Como dice la S.T.S. de 7-septiembre-2007: En la jurisprudencia de esta Sala 1ª sobre el art. 1.473, cabe advertir un importante cambio de orientación a partir de los años 90". Al hablar de esta época se está refiriendo el Tribunal Supremo al criterio que en ella se impone de excluir del ámbito del art. 1.473-2 la denominada venta de cosa ajena , entendiendo por tal, la segunda venta de una misma cosa por quien, habiendo sido su propietario, ya se la ha vendido y entregado anteriormente a otro. En suma, para poder aplicar el art. 1.473 C.C. empieza a exigirse el requisito de una cierta coetaneidad cronológica entre las dos ventas: si concurre, se dará un caso de doble venta , a resolver aplicando dicho precepto; si no, se dará un caso de venta de cosa ajena , excluido de su ámbito de aplicación .
Como ejemplo de esta doctrina hemos escogido, entre otras, la Sentencia de 25-marzo-1994 (RJ 1994, 2535), cuando indica: Según ha declarado reiteradamente esta Sala (SS. 7-abril-1971, 30-junio-1986, 11-abril y 17-noviembre-1992, 8-marzo-1993 y otras), la tipificación de la doble venta, que contempla el art. 1.473 C.C. requiere para su existencia que cuando se perfeccione la segunda venta la primera no haya sido consumada todavía , lo que implica una cierta coetaneidad cronológica entre ellas, pues si la primeramente concertada ya había quedado totalmente consumada por pago íntegro del precio por el comprador y entrega de la cosa por el vendedor, ya no existe un verdadero supuesto de doble venta sino una venta de cosa ajena o inexistencia de la segunda enajenación por falta de objeto . En igual sentido las Sentencias del T.S. de 3-marzo-1994 (RJ 1994, 1647), 2-julio-1994 (RJ 1994, 6423), 24-julio-1996 (RJ 1996, 5571), 25-noviembre-1996 (RJ 1996, 8559), 5-diciembre-1996 (RJ 1996, 9046), 10-diciembre-1999 (RJ 1999, 9484), 21-junio-2000 (RJ 2000, 5736), 19-diciembre-2000 (RJ 2000, 10399), 22-junio-2001 (RJ 2001, 5071), 6-mayo-2004 (RJ 2004, 3569) y 7-diciembre-2004 (RJ 2004, 7872).
Con esta tesis lo que claramente buscó el Tribunal Supremo, fue sacar la doble venta del art. 1.473-2, en el sentido de que si ya se hubiera entregado al primer comprador la posesión de la cosa antes de realizarse la segunda venta, estaríamos ante un caso de venta de cosa ajena que sería nula o inexistente por falta de objeto o por falta de poder de disposición (en este sentido véanse las S.T.S. 16-junio-2003 y 25-mayo-2006). Lo que acabamos de exponer nos lleva, al ser acto nulo, a la aplicación del art. 33 L.H. que sienta el criterio de que la inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes lo que nos remite a la consecuencia de que la doble o segunda venta, aunque hubiera buena fe en el posterior comprador, seguiría siendo nula a pesar de su inscripción, y ello (como ya hemos expuesto anteriormente) porque el Registro no tiene (ni puede tener) la virtud taumatúrgica de transformar, mediante la inscripción, lo nulo en válido ya que el Registro no es el Jordán purificador de nulidades, por lo que el negocio inscrito, a pesar de la inscripción, seguirá con la mácula de la nulidad.
Por ello, aunque el segundo comprador cumpla con todos los requisitos del art. 34, incluido, por supuesto el de buena fe, inscribiera su adquisición, este asiento no le protegerá por ser parte, no tercero, en el negocio nulo. Así, ejercitada la acción de nulidad, por ejemplo, por el primer comprador y estimada la demanda, el asiento registral del segundo adquirente de buena fe, podría ser cancelado en virtud de sentencia firme. Esta solución a la que se llega aplicando la tesis de la cierta coetaneidad era una evidente y profunda vía de agua que afectaba gravemente tanto a la eficacia de los asientos del Registro como al principio de fe pública registral y dañaba al interés general de la seguridad jurídica preventiva.
3.- Posición actual
Ante este estado de cosas el Tribunal Supremo ha variado de rumbo fijando doctrina legal uniforme sobre los requisitos necesarios para la aplicación del art. 1.473, en relación con los arts. 32 y 34 L.H. y para ello en el año 2007 se reunió dos veces el Pleno de la Sala 1ª por entender precisa la formación de doctrina sobre las cuestiones planteadas en los motivos de casación relacionados con los arts. 1.473 C.C. y 34 L.H.: la Primera reunión concluyó con la Sentencia de 5-marzo-2007, cuya solución fue aplicada en Sentencias de 16 y 20 de marzo de 2007; y la Segunda terminó con la Sentencia de 7 de septiembre de 2007, (Sentencia 928/2007, ponente MARÍN CASTÁN), que sienta la siguiente doctrina: A partir de la Sentencia del Pleno de esta Sala de 5 de marzo de 2007, dictada con propósito unificador de la jurisprudencia sobre el art. 34 L.H. no cabe ya sostener (en el supuesto de la doble venta) que la segunda venta sea nula o inexistente por falta de objeto o de poder de disposición del transmitente, pues lo que dicho precepto (art. 34 L.H.) purifica o subsana es precisamente esa falta de poder de disposición, teniendo en cuenta que la finca o cosa existe y que además, la segunda venta de esa finca ha tenido objeto, que es precisamente la propia finca que se vende .
La S.T.S. de 20 de marzo de 2007 (Magistrado Ponente O CALLAGHAN MUÑOZ), en su Fundamento de Derecho Segundo, en relación al concepto de venta de cosa ajena , utiliza unas palabras que, por su meridiana claridad, merecen ser reproducidas: En el concepto de venta de cosa ajena conviene comenzar destacando que el caso de una persona, en general, que vende cosa que antes ha transmitido a otro es venta de cosa ajena que la jurisprudencia y la doctrina han aceptado su validez, en el sentido de que el vendedor puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisión, o puede darse la obligación de saneamiento por evicción, o puede dar lugar a la adquisición a non domino por el juego de los artículos mencionados . Lo que no tiene sentido es la afirmación que hacen las Sentencias de Instancia de que en tal caso la compraventa es nula o inexistente por falta de objeto. El objeto del contrato de compraventa, es la cosa y el precio (es decir, las obligaciones recíprocas de entregar la cosa y el precio) que no comprende el que la cosa sea ajena; ésta, pues, es válida y puede llegar a ser eficaz, tal como se ha dicho y esta doctrina es la proclamada claramente por la Sentencia del Pleno de esta Sala, de 5-marzo-2007 seguida por la de 16 del mismo mes y año .
Continúa la Sentencia de 7 de septiembre de 2007 (RJ 2007, 5303) diciendo que en la citada Sentencia de 5 de marzo de 2007, se declara que el art. 34, ampara las adquisiciones a non domino , y por tanto el art. 33 de la misma Ley sólo podrá impedir la aplicación del art. 34 si lo nulo es el acto o contrato adquisitivo de quien inscribe, por ejemplo por falta de consentimiento, pero no si el problema consiste en que ha adquirido de quien ya había vendido y entregado anteriormente la finca a otro que no inscribió su adquisición. En definitiva, la nulidad a que se refiere el art. 33 L.H. no tiene que ver con el poder de disposición del transmitente ni desde luego con el más o menos íntegro pago del precio de la primera compraventa, como ya señaló la Sentencia de 11 de octubre de 2006, sino con los requisitos propios del título o, en su caso, del procedimiento de apremio que hubiera culminado con la adquisición inscrita. Además, la Sentencia de 20 de marzo de 2007 que aplica ya expresamente la doctrina de la de 5 de marzo sobre el art. 34 L.H., declara que los autores y la jurisprudencia han admitido la validez de la venta de cosa ajena, en el sentido de que el vendedor puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisión, o puede darse la obligación de saneamiento por evicción, o puede dar lugar a la adquisición a non domino por el juego de los arts. 34 L.H. y 464 C.C.
De lo antedicho se desprende que no hay ya una verdadera razón de peso para excluir del ámbito de aplicación del art. 1.473 C.C. las dos o más ventas de un mismo inmueble separadas por un considerable período de tiempo; dicho de otra forma procede fijar la doctrina de esta Sala en el sentido de que la aplicación del art. 1.473 C.C. no exige necesariamente el requisito de una cierta coetaneidad cronológica entre las dos o más ventas en conflicto. De un lado, porque el propio precepto ya prevé que el primer comprador haya tomado posesión de la cosa antes que el segundo, consumándose por tanto la primera venta, desde la perspectiva de las obligaciones del vendedor, mediante la tradición material (art. 1.462-1 C.C.), y sin embargo la propiedad acabe perteneciendo a quien compró luego la misma cosa mediante un contrato intrínsecamente válido, plasmado en escritura pública (tradición instrumental, art. 1.462-2 C.C.), e inscribió su adquisición en el Registro. De otro, porque así se logra la concordancia del art. 1.473 C.C. tanto con los arts. 606 del propio Código como con la Ley Hipotecaria: con su art. 34, si la finca estaba inscrita a nombre del doble vendedor y el primer comprador no ha inscrito su adquisición; y con su art. 32, si la finca no estaba inscrita, el primer comprador no inscribe su adquisición, el segundo sí lo hace y, finalmente, acaba transcurriendo el plazo establecido en el art. 207 L.H., según se desprende de la Sentencia de esta Sala de 6 de diciembre de 1962 anteriormente citada. Y por último, porque de esta forma se acomoda también la interpretación del art. 1.473 C.C. al antecedente legislativo representado por la L.H. de 1861 y su art. 23, cuyo contenido se corresponde con el art. 32 del vigente texto refundido de 1946. Se comprende mejor, así, la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 cuando indicaba que el comprador que no inscribiera la venta, aunque obtenga la posesión, será dueño con relación al vendedor, pero no respecto a otros adquirentes que hayan cumplido con el requisito de la inscripción , pues no se trataba de negar la oponibilidad frente a todos de un derecho real como es el de propiedad, sino de que prevaleciera la seguridad jurídica fomentando la inscripción.
Esta línea de interpretación jurisprudencial, por unificación de doctrina del Tribunal Supremo está total e íntegramente ratificada, por la sentencia de 5-mayo-2008 (Magistrado Ponente O CALLAGHAN MUÑOZ), en la que es curioso que la Sentencia se refiera en primer lugar a declarar la validez de la venta de cosa ajena. En efecto, dice así este fallo judicial, en este punto concreto: La venta de cosa ajena es válida , en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta del poder de disposición sobre el objeto, que puede dar lugar a la adquisición a non domino en virtud del art. 34 L.H., en relación a los inmuebles... , y añadimos nosotros, y este efecto protector del que inscribe se produce (art. 38, pº1, L.H.) por ese poder extraordinario de disposición que otorga el principio de legitimación a favor del titular registral (doble vendedor en este caso) que es el que aparece reflejado e inscrito en los asientos del Registro, como titular del bien inmueble doblemente vendido, y todo ello, por el mero hecho de estar, como se acaba de decir, el bien inscrito a su favor, sin contradicción alguna, en el momento de consumar la segunda compraventa.
Una vez hecha esta afirmación previa, totalmente esclarecedora de la validez de la venta de cosa ajena, acaba exponiendo el Tribunal Supremo, en relación al supuesto hecho que resolvió, unas afirmaciones que pueden considerarse como una especie de resumen de un excelente profesor de Derecho Inmobiliario Registral, en el sentido de que si se produce una primera venta, que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y más tarde, por el mismo titular registral que ya no es propietario, otorga una segunda transmisión (por venta o embargo) que sí se inscribe (venta de cosa ajena), existiendo buena fe en este segundo comprador, se da lugar a una adquisición a non domino por este posterior adquirente y una perdida de la propiedad por el primero. Puede parecer una injusticia, pero se mantiene en el Derecho en aras a la seguridad jurídica y a la confianza que debe tenerse en el Registro de la Propiedad por la presunción de exactitud registral, que en este caso es el principio de fe pública registral que proclama el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Esto lleva consigo una adquisición a non domino por el tercero hipotecario, en aras, como se ha dicho del principio de fe pública registral (art. 34 L.H.), y representa la llamada eficacia ofensiva de la adquisición, en beneficio del tercero, que es llamado tercero hipotecario , al que protege decisivamente al adquirir un derecho real confiado en el contenido del Registro de la Propiedad e ignorante de lo no inscrito. Da una absoluta seguridad al que realiza la adquisición inmobiliaria y elimina la contingencia de que pueda resultar ineficaz por no existir el derecho del disponente, entre otros casos. Si transmite el titular registral queda protegido plenamente el adquirente que confió en tal titularidad.
Todo lo dicho implica que en la doble venta se da un conflicto de intereses entre el que fue en su día propietario (primer comprador), pero no titular registral porque no inscribió, y el adquirente del mismo vendedor o titular registral (segundo comprador), pero que sí inscribió teniendo buena fe, es decir ignorando la existencia de la primera venta no inscrita. En esta hipótesis el derecho protege al adquirente (segundo comprador) que inscribió en aras de la seguridad jurídica, dando primacía a su interés jurídico sobre aquel (primer adquirente) que, pudiendo inscribir no inscribió, es decir, premiando a la diligencia y derrotando a la clandestinidad.
Debe también tenerse muy en cuenta la S.T.S. de 23-abril-2010 (ponente Encarnación ROCA TRIAS) en la que se estudia la situación en que queda el que fue primer propietario pero que no inscribió, indicando que la consolidación de la adquisición del tercero que ha confiado en Registro de la Propiedad y además ha inscrito con buena fe su título, cumpliendo con los requisitos exigidos en el art. 34 L.H., queda amparado en su adquisición. Este precepto ampara las adquisiciones a non domino porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca tal y como ya ha mantenido el Tribunal Supremo en sentencias de 20 de marzo, 7 y 10 de octubre de 2007, 5 y 8 de octubre de 2008 y 6 de marzo de 2009 .
Esta total protección al tercero del art. 34 determina la pérdida del derecho del propietario anterior que no llevó su título al Registro, por lo que, como dice esta Sentencia de 2010, queda pendiente la cuestión de los efectos secundarios a la pérdida del dominio que esta segunda adquisición produce frente al primer adquirente. La solución debe buscarse por el camino del art. 37-4 L.H. que establece que en el caso de que la acción resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir contra tercero, conforme a lo dispuesto en el párrafo primero de este artículo, se podrán ejercitar entre las partes las acciones personales que correspondan , que aunque se refiere a casos en que exista un contrato que deba rescindirse se ha considerado plenamente aplicable a los casos de adquisiciones realizadas de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 L.H.. Esta regla permite al primer propietario que no inscribió efectuar dicha reclamación por los perjuicios derivados de la aplicación del art. 34 L.H. frente a quien vendió doblemente de forma indebida. De modo semejante, la S.T.S. de 3 de julio de 1981, en un supuesto de venta de cosa ajena, condena a indemnizar los perjuicios a quien ha vendido, haciendo irrecuperable la finca por su verdadero titular por aplicar el principio de enriquecimiento sin causa: lo que ...conduce a la consiguiente declaración indemnizatoria a que la resolución recurrida llega con indudable acierto, al imponerlo el principio general de derecho de que nadie puede enriquecerse indebidamente a costa de otro, ya que ciertamente el doble vendedor se vio enriquecido en su patrimonio con el precio doblemente obtenido de tales dos ventas realizadas sobre cosa que correspondía al primer adquirente, que no inscribió.
La aplicación del art. 34 L.H. al caso resuelto por esta Sentencia de 23 de abril de 2010, produce como consecuencia que no pueda condenarse a indemnizar al adquirente de buena fe, cuya posición es inatacable en todos los aspectos porque se realiza en virtud de la concurrencia de los requisitos exigidos en el art. 34 L.H. consolidando su adquisición a non domino.
En relación a esta doctrina unificadora del Tribunal Supremo, que es una constante alusión, protección y amparo al art. 34 L.H., se puede decir, sin miedo a equivocarnos, que es el respaldo y reconocimiento más explícito y profundo que se ha hecho de la institución del Registro de la Propiedad, pues apuntala los efectos que se derivan de los asientos registrales de una manera total dando a las trasmisiones inmobiliarias que acceden a él (sin inscripción no hay protección) un amparo y una seguridad jurídica por encima de cualquier contingencia, llegando incluso a hablar de que el Registro da una absoluta seguridad al que realiza la adquisición inmobiliaria. Ello es así porque si transmite el titular registral y el adquirente que confió en tal titularidad tabular inscribe su título en el Registro, queda plenamente protegido si además adquiere de buena fe.
Ante esta muestra de total certidumbre y seguridad que otorga y concede el Tribunal Supremo a la institución registral y por lo tanto a una de las columnas que sustentan la seguridad jurídica preventiva, los Registradores de la Propiedad debemos dar una respuesta satisfactoria a la confianza depositada en nosotros, cumpliendo nuestro trabajo diario, con arreglo a las pautas que nos caracterizan, de la honradez, probidad, integridad, rectitud y eficacia, para de esta forma hacernos acreedores al respeto y reconocimiento del pueblo español, al que sin duda alguna nos debemos.