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Timestamp: 2020-08-09 19:42:06
Document Index: 148868129

Matched Legal Cases: ['artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 18', 'artículo 98', 'artículo 18', 'artículo 201', 'artículo 203', 'artículo 203', 'artículo 203', 'artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 9', 'artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 9', 'artículo 201', 'artículo 203']

BOE.es - Documento BOE-A-2020-7186
Documento BOE-A-2020-7186
«BOE» núm. 183, de 3 de julio de 2020, páginas 46911 a 46917 (7 págs.)
BOE-A-2020-7186
Mediante acta otorgada el día 8 de octubre de 2019 ante el notario de Los Santos de Maimona, don Carlos Duro Fernández, con el número 683 de protocolo, se inició el expediente de dominio para la rectificación de la descripción de la finca registral 17.023 del término de Los Santos de Maimona y se solicitó la expedición de la certificación prevista en el artículo 201 en relación con el 203 de la Ley Hipotecaria.
«Examinada y calificada la precedente acta de requerimiento para expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, autorizada por el Notario de Los Santos de Maimona, don Carlos Duro Fernández, el ocho de octubre de dos mil diecinueve, bajo el número 683 de orden protocolar, la Registradora que suscribe previo examen de la legalidad vigente y de los libros a su cargo ha acordado denegar la expedición de la certificación solicitada en base a los siguiente hechos y fundamentos de Derecho:
Incorpora el Acta calificada, certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento de Los Santos de Maimona, don A. T. G., el dos de octubre de dos mil diecinueve, acreditando la correspondencia de la finca registral y la parcela catastral 39 del polígono 17. Incorporando además, certificación catastral, descriptiva y gráfica de dicha parcela –Referencia Catastral 06122A017000390000XB–, expedida el tres de octubre de dos mil diecinueve, por la oficina virtual del Catastro, a solicitud de la Notaría de Los Santos de Maimona.
Primero. La competencia de este Registradora de la Propiedad para calificar e inscribir el documento presentado le viene conferida por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y demás preceptos concordantes del Reglamento Hipotecario en concreto el artículo 98 que expresamente dispone que: "El Registrador considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad".
Segundo. El párrafo primero del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma introducida por la Ley 13/2.015 de 24 de junio, dispone que "el expediente para rectificar la descripción, superfiie [sic] o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el art. 203,...".
Tercero. Por su parte la regla segunda del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, señala que "Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya rectificación, en este caso, se solicita....".
Cuarto. La regla 3.ª del mismo artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en el párrafo segundo, señala que "El Registrador... expedirá la certificación solicitada, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral... En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa...comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones".
Quinto. En base a los artículos antes citados, se deniega la expedición de la certificación solicitada, por no aportar los promotores del expediente, título de propiedad que contenga una descripción de la finca que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya rectificación se pretende, como exige la Ley Hipotecaria. El título de propiedad aportado se refiere a una finca de superficie 30 hectáreas, 80 áreas, 41 centiáreas y 75 decímetros cuadrados, con unos linderos determinados, que difieren de la superficie y linderos de la finca según la certificación catastral aportada –42 hectáreas, 12 áreas y 38 centiáreas– y con un lindero fijo por el norte, camino del Palomar, que no aparece en la descripción del título de adquisición.
Primero. Denegar la expedición de la certificación solicitada por no concurrir los requisitos exigidos por el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, al que se remite el artículo 201, "comunicando inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones". Arts.201 y 203 LH.
Es el propio artículo 201 el que regula este aspecto, debiendo únicamente procederse a la denegación de la certificación cuando el registrador albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente encubrieses un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria; en este sentido la Resolución D.G.R.N. de 20 de diciembre de 2016, que nos dice que "el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca", "además de esto, considerando la necesaria aportación al procedimiento de una representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. Como ya se afirmó en las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita." "Hay que considerar que en el procedimiento para la rectificación de la descripción de fincas regulado en el artículo 201 es preceptiva la aportación de una representación gráfica georreferenciada de la finca ya sea catastral o alternativa, tal y como se desprende de las letras b) y d) del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria. De conformidad con el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria (EDL 1946/59), 'una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria'. Esto supone que la descripción de la finca es la resultante de la representación gráfica, que prevalece y, si es necesario, rectifica la descripción literaria.".
En el mismo sentido la Resolución de 17 de octubre de 2016: "es indiscutible que para proceder a cualquier rectificación de la descripción es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. El artículo 201 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, regula el expediente notarial de rectificación de descripción de fincas. El último párrafo del apartado 1 del citado precepto prevé que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas".»
– Se pretende la rectificación descriptiva de la finca registral 17.023 del término de Los Santos de Maimona, que figura, según Registro, con una superficie de 30 hectáreas, 80 áreas y 49 centiáreas.
– La finca consta inscrita, con la superficie expresada, en virtud de escritura de partición de herencia otorgada en Zafra el día 21 de septiembre de 2000 ante el notario, don Miguel Ángel del Pozo Espada. Copia autorizada de dicho título inscrito se acompaña, y del mismo resulta idéntica descripción a la registrada.
– En el acta presentada se realiza una nueva descripción actualizada de la finca en términos totalmente coincidentes con la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora, expresando una superficie de 42 hectáreas, 12 áreas y 35 centiáreas, y se afirma que la representación gráfica catastral coincide con la rectificación que se solicita.
De seguir la tesis de la registradora, como destaca el recurrente, el expediente de dominio para la rectificación de descripción quedaría injustificadamente limitado a escasos supuestos, pues sólo se admitiría la adecuación de la descripción registral a la realidad física mediando un título dominical en el que figure la nueva descripción (en particular, el título de dominio aportado en este expediente ya consta inscrito en el Registro de la Propiedad desde el año 2001), quedando vedada la posibilidad de lograr la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral en los demás casos en los que no haya tenido lugar una transmisión o, de otro modo, obligando a acudir a la rectificación del título dominical ya inscrito. Esta última posibilidad, que invoca la registradora en su informe, haría estéril la regulación de un procedimiento específico para la rectificación de descripción de fincas. Y además podría suponer, según las circunstancias de cada caso, importantes dificultades (en ocasiones insalvables) para lograr la concordancia entre el registro y la realidad. En este punto es preciso recordar que el procedimiento para la rectificación de superficie cuenta con diversas garantías entre las que se encuentra la notificación a «aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes» (cfr. regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria).