Source: https://www.experten.de/2019/01/22/wie-banken-und-versicherungen-auch-ueberteuerte-immobilien-finanzieren/?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=20190122+experten+Report
Timestamp: 2020-08-11 00:30:46
Document Index: 183506629

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Bauträger und Initiatoren geschlossener Immobilienfonds müssen dabei zivilrechtlich für Fehlverhalten als Erfüllungsgehilfen eingeschalteter Vertriebsmitarbeiter einstehen (BGH, Urteil vom 04.07.2017, Az. II ZR 358/16). Es besteht eine unaufgeforderte Aufklärungspflicht über (Innen- und Außen-)Provisionen ab einer Gesamthöhe von 15 Prozent (BGH, Urteil vom 19.10.2017, Az. III ZR 565/16).
Warnpflichtig ist auch der eigene steuerliche Berater, wenn sich eine Gefahr aufdrängt (OLG Köln, Urteil vom 12.04.2017, Az. 16 U 94/15). Dies kann der Fall sein, wenn die Zinskosten für einen Festkredit oder Policendarlehen steuerlich fraglich erscheinen oder Währungsrisiken vorliegen. Auch die in Aussicht gestellte Ablaufleistung einer Tilgungsaussetzungs-Lebensversicherung erwies sich nicht selten als von Beginn an zweifelhaft bis unrealistisch, um das endfällige Immobiliendarlehen zu tilgen.
Ein typisches Schrottimmobilien-Vertriebssystem kann mit bis zu mehr als 30 Prozent an Innenprovision kalkulieren (BGH, Urteil vom 20.05.2015, 5 StR 547/14). Eine Offenlegungspflicht besteht erst wenn die Grenzen von Wucher oder Sittenwidrigkeit erreicht ist (BGH, Urteil vom 14.03.2003, V ZR 308/02). Eine Jahre nach dem Kauf eingeholte Neubewertung kann auf erst später die Wertbildung beeinflussende Faktoren zurückzuführen sein – entscheidend ist der Wertermittlungszeitpunkt.
Wucher ist ab Überteuerung von 50 Prozent näher zu prüfen – ab 89 Prozent liegt dieser ohne weiteres vor; jedoch sind vom Verkäufer – für den Käufer – übernommene Erwerbsnebenkosten zuvor abzuziehen (BGH, Urteil vom 15.01.2016, Az. V ZR 278/14). Ein „vereinfachtes Ertragswertverfahren“ (bloße Vervielfältigung von Nettomieten) wäre selbst auf dem Briefpapier eines Sachverständigen nicht geeignet (BGH, Urteil vom 18.10.2016, Az. XI ZR 145/14).
Häufig steht dem Finanzierer von Schrottimmobilien „ein ihren Darlehensansprüchen entgegenstehender Schadensersatzanspruch aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung … über das Anlageobjekt durch den Bauträger und Vertreiber bzw. Vermittler sowie den Verkaufsprospekt zu“ (OLG Köln, Urteil vom 01.10.2010, Az. 13 U 119/06):
Dies ist etwa der Fall, wenn ein (später insolventer) Mietgarant eine unrealistisch hohe Marktmiete versprochen hatte oder in einem Bankformular derart ein viel zu hoher Mietertrag suggeriert wird – für den Nachweis braucht es neben dem Mietspiegel oft auch einen Sachverständigen.
Sofern der Verkäufer, der Vertrieb oder der Initiator eines Immobilienfonds später eine Entschädigung an den Kapitalanleger bezahlt, sind derartige Rückzahlungen meist „zugleich als Entgelt für den Verzicht auf Schadensersatzansprüche aus deliktischer und vertraglicher Haftung und die Rücknahme der Schadensersatzklagen“ zu bewerten und damit teilweise steuerfrei (BFH, Urteile vom 06.09.2016, Az. IX R 44/14, IX R 45/14, IX R 27/15).
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Az. 1 StR 185/01
Az. 13 U 119/06
Az. 16 U 94/15
Az. I StR 359/13
Az. II ZR 358/16
Az. IX R 44/14
Az. V ZR 278/14
Az. XI ZR 145/14
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