Source: https://www.notarrecht-aktuell.de/die-weisung-an-den-notar-und-der-streit-um-ihre-wirksamkeit-77613/
Timestamp: 2020-05-30 17:10:53
Document Index: 213838356

Matched Legal Cases: ['§ 15', '§ 12', '§ 12', '§ 306', '§ 307', '§ 15', '§ 894', '§ 15', '§ 14', '§ 15', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 13', '§ 305', '§ 307']

Die Weisung an den Notar – und der Streit um ihre Wirksamkeit | Notarrecht Aktuell
Die Ankündigung des Notars in einem Vorbescheid, eine bestimmte Amtshandlung vornehmen zu wollen, ist eine Amtshandlung, gegen die allein die Beschwerde nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO stattfindet.
Unschädlich ist ferner, dass die Weisung in § 12 Abs. 1 des Kaufvertrags nicht an den Notar, sondern an dessen Angestellten gerichtet ist, der von den Vertragsparteien bevollmächtigt worden ist. Soweit Angestellte des Notars in Ausübung der ihnen erteilten Vollmachten Anweisungen der Vertragsparteien ausführen, handeln sie auf Grund eines privatrechtlichen Auftragsverhältnisses mit den Vertragsparteien und nicht als Amtspersonen. Gegenstand der Anordnung ist gleichwohl die Amtstätigkeit des Notars. Dieser hat nämlich kraft seines Amtes zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Tätigkeit seiner Angestellten vorliegen. Diese Prüfung darf er selbst dann nicht seinem Personal überlassen, wenn diesem Vollmachten von den Vertragsparteien erteilt sind. Der Vollzug erfolgt auch dann unter der “Federführung” des Notars.
Inhalt und Umfang der Amtspflichten des Notars ergeben sich aus den im Kaufvertrag enthaltenen Weisungen, die er streng zu befolgen und mit an ihrem Wortlaut orientierter Genauigkeit zu beachten hat, ohne dass es auf außerhalb des Auftrags liegende Umstände ankommt. Er hat auch nicht den Vertragsinhalt durch Auslegung zu ermitteln.
Die davon abweichende Auslegung der Weisung durch das Landgericht Itzehoe hält vorliegend einer rechtlichen Prüfung schon deshalb nicht stand, weil sie in sich widersprüchlich ist. Einerseits entnimmt das Beschwerdegericht der Klausel, dass der Notar “im konkreten Fall die Wirksamkeit des Rücktritts (…) nicht zu prüfen” und im Grundsatz der Weisung nachzukommen habe. Andererseits ist es der Auffassung, der Notar habe “derzeit auch nach dem Wortlaut des Vertrages” von der Weisung Abstand zu nehmen und eine Ermessensabwägung zu treffen, bei der er die von dem Käufer geltend gemachten Zurückbehaltungsrechte zu berücksichtigen habe. Schließlich geht das Beschwerdegericht selbst davon aus, dass eine Ermessensabwägung durch den Notar “auch nach dem Wortlaut des Vertrages nicht vorgesehen” sei.
Da weitere Feststellungen nicht notwendig sind, kann der Bundesgerichtshof die Weisung selbst auslegen. Die Auslegung führt zu dem Ergebnis, dass die Wirksamkeit des seitens des Bauträgers erklärten Rücktritts nicht zu prüfen ist.
Bei der Auslegung ist von dem Grundsatz auszugehen, dass es entscheidend auf die dem Notar erteilte Weisung, dagegen nicht auf die Umstände außerhalb des Treuhandauftrags ankommt und dass es nicht Aufgabe des Notars ist, den Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags zu ermitteln, auch wenn er ihn selbst entworfen hat. Die gebotene, sich an dem Wortlaut der Weisung orientierende Auslegung führt zu dem Ergebnis, dass die Löschung der Auflassungsvormerkung für den Käufer zu bewilligen und ein entsprechender Antrag bei dem Grundbuchamt zu stellen ist, wenn der Verkäufer gegenüber dem Notar den Zugang der Rücktrittserklärung bei dem Käufer und die Sicherstellung der Rückzahlung der gezahlten Kaufpreisraten abzüglich der Löschungskosten nachweist. Der Käufer kann die Löschung der Auflassungsvormerkung nur durch den rechtzeitigen Nachweis verhindern, alle nach dem Vertrag zu leistenden Zahlungen erbracht zu haben. Einen Nachweis der tatsächlichen Voraussetzungen des Rücktritts schließt die Anweisung ausdrücklich aus. Das Gegenteil kann nicht aus den von den Beteiligten angestellten Überlegungen hergeleitet werden.
Richtig ist allerdings, dass die Anweisung zur Löschung der Auflassungsvormerkung in dem Kaufvertrag “für den Fall [erteilt ist], dass sich der Käufer mit einer oder mehreren Kaufpreisraten in Verzug befindet”. Damit wird aber nur der äußere Anlass für eine Ausführung der Anweisung beschrieben. Was für die Ausführung der Anweisung zu prüfen ist, wird in der Anweisung genau festgelegt. Danach muss nur der Zugang der Rücktrittserklärung nachgewiesen werden, nicht jedoch die Wirksamkeit des Rücktritts. Dieser Nachweis wird vielmehr ausdrücklich ausgeschlossen. Die nicht näher formalisierte Prüfung der Wirksamkeit des Rücktritts würde zudem dazu zwingen, die Berechtigung des Rücktritts zu prüfen und den Vertragsinhalt gegebenenfalls durch Auslegung zu ermitteln, was nicht Aufgabe des Notars ist.
Eine Pflicht des Notars zur Prüfung der Wirksamkeit des Rücktritts ergibt sich auch nicht aus § 12 Abs. 2 des Vertrags, wonach dem Käufer Gelegenheit gegeben werden muss, binnen 14 Tagen nach erfolgter Anzeige nachzuweisen, dass er “seinen Zahlungsverpflichtungen aus diesem Vertrag vollen Umfangs nachgekommen ist”. Damit ist der Nachweis der Erbringung der nach dem Vertrag zu leistenden Raten gemeint. Die Auflassungsvormerkung soll nur dann nicht gelöscht werden, wenn der Käufer dem Notar nachweist, dass er alle nach dem Vertrag zu zahlenden Leistungen erbracht hat.
Ein Ermessensspielraum des Notars, nach dem dieser auf Grund einer Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien darüber befinden soll, ob in Befolgung der Weisung die Löschung der Auflassungsvormerkung zu beantragen ist, lässt sich auch nicht aus der Tatsache ableiten, dass es sich bei der Anweisung um eine von einem Unternehmer vorformulierte Vertragsbestimmung handelt. Ein Widerspruch dieser Anweisung zu den Vorschriften über die Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen führt nicht zu einem Anwendungsspielraum des Notars, sondern nach § 306 Abs. 1 BGB zur Nichtigkeit der Anweisung.
Ein anderes Ergebnis ergibt sich auch nicht daraus, dass die Anweisung in dem Kaufvertrag die Käufer unangemessen benachteiligen dürfte, weil sie von den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung über die Sicherung des Erfüllungsanspruchs durch eine Vormerkung abweicht und ihnen ihre wesentlichen Rechte aus der Vormerkung nimmt und deshalb nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB nichtig sein dürfte.
Über solche materiellrechtlichen Fragen zu entscheiden, ist – wie bereits ausgeführt – nicht Aufgabe des Notars und damit auch nicht der über eine Notarbeschwerde entscheidenden Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Sie sind deshalb nicht in einem Beschwerdeverfahren nach § 15 Abs. 2 BNotO, sondern in einem Zivilprozess der Beteiligten untereinander zu entscheiden. Anders verhielte es sich nur dann, wenn die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung für den Notar ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar wäre. Eine evident unwirksame Vertragsbestimmung darf ein Notar nämlich weder beurkunden noch vollziehen.
An einer solchen Evidenz fehlt es hier jedoch. Vertragsklauseln, die sicherstellen sollen, dass eine nach dem Scheitern des Vertrags materiellrechtlich nicht mehr bestehende Auflassungsvormerkung durch den Notar gelöscht werden kann, sind vor dem Hintergrund, dass die gerichtliche Durchsetzung des Berichtigungsanspruchs des Verkäufers nach § 894 BGB mit erheblichen Schwierigkeiten und Verzögerungen sowie den daraus folgenden Nachteilen verbunden sein kann, nicht grundsätzlich unzulässig. Als problematisch werden solche Klauseln allerdings dann angesehen, wenn sie die Löschung der Auflassungsvormerkung durch den bevollmächtigten Notar auf Antrag des Verkäufers auch gegen den Widerspruch des Käufers ermöglichen, da dieser dadurch unberechtigt die grundbuchmäßige Absicherung seines Anspruchs auf Vertragserfüllung verlieren kann. Ein einheitliches Meinungsbild im Schrifttum über die Vereinbarkeit solcher Klauseln in vorformulierten Verträgen (insbesondere in den Verträgen der Bauträger mit den Käufern, in denen es häufiger zu Streitigkeiten darüber kommt, ob die den angeforderten Zahlungsraten zugrunde liegenden Bauleistungen vollständig und mangelfrei erbracht worden sind) gibt es jedoch ebenso wenig wie eine gefestigte Rechtsprechung zu dieser Frage.
Der Notar durfte die Anweisung zur Löschung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Käufer aber nach § 15 Abs. 1 Satz 1, § 14 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BNotO nicht veranlassen.
Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO darf der Notar eine Amtstätigkeit und damit die Ausführung einer Anweisung in einem Kaufvertrag nicht ohne ausreichenden Grund verweigern. Ein solcher Grund ist gegeben, wenn der Notar mit der Amtstätigkeit zum Vertreter einer Partei würde und der ihm mit § 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO zugewiesenen Aufgabe eines unabhängigen und unparteiischen Betreuers der Beteiligten nicht mehr gerecht würde. Er hat dann seine Amtstätigkeit nach § 14 Abs. 2 BNotO abzulehnen. Das gilt auch für die Ausführung einer Anweisung in einem Kaufvertrag durch den Notar, wenn diese die gerichtliche Entscheidung der Beteiligten über einen streitigen Anspruch im Interesse einer Vertragspartei (hier: der Bauträger) gegen den Widerspruch der anderen (hier: der Käufer) faktisch vorwegnähme. In einem solchen Fall hat der Notar die Ausführung der Anweisung abzulehnen und die Beteiligten auf den Zivilrechtsweg zu verweisen. Das hat der Bundesgerichtshof für die Fälle unvollständiger oder unklarer Weisungen entschieden.
Nichts anderes gilt, wenn ein Beteiligter an den Notar das Ansuchen richtet, in einer Vertragsangelegenheit zur Durchsetzung eines streitigen Anspruchs einer gemeinsamen Weisung im Vertrag nachzukommen, deren Wirksamkeit die andere Partei mit beachtlichen Gründen bestreitet, und die Ausführung der Weisung der Entscheidung des Streits vorgreifend dem widersprechenden Beteiligten unter Umständen unberechtigterweise seine Rechte nähme. Zwar gehört die Befolgung der ihm von Parteien im Vertrag gemeinschaftlich erteilten unwiderruflichen Anweisungen zu den Amtspflichten eines Notars. Das gilt auch dann, wenn die Anweisung von einer Partei nachträglich widerrufen wird, da einem einseitigen Widerruf grundsätzlich keine Bedeutung zukommt. Beachtete der Notar einen einseitigen Widerruf, verletzte er seine Amtspflicht zur unparteilichen Betreuung der Beteiligten (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO). Die Beachtung dieser Amtspflicht zwingt den Notar aber bei den beschriebenen Angriffen gegen die Wirksamkeit der Anweisung zur gegenteiligen Vorgehensweise. Würde der Notar eine solche Anweisung vollziehen, überschritte er gerade dadurch die Grenzen der gebotenen unabhängigen und unparteilichen Betreuung und begäbe sich in die Rolle des Anwalts einer Partei. Eine solche Vollzugstätigkeit ist mit seinen Amtspflichten als unparteiischer Betreuer der Beteiligten ebenso wenig vereinbar wie der – hier zur Durchführung der Weisung erforderliche – Gebrauch der ihm oder seinen Angestellten erteilten Vollmacht zur Durchsetzung bestrittener oder zweifelhafter Rechte. Der Notar darf die Weisung dann nicht ausführen. Etwas anderes gilt nur, wenn die gegen die Wirksamkeit der Anweisung erhobenen Bedenken offensichtlich unbegründet sind.
Nach dem Vorstehenden darf der Notar hier die Anweisung nicht ausführen; er muss die Beteiligten auf den Prozessweg verweisen.
Die von den Käufern gegen die Wirksamkeit der Anweisung erhobenen Bedenken sind nicht von der Hand zu weisen.
Bei dieser Anweisung handelt es sich um eine von der Bauträgerin als Unternehmerin (§ 14 BGB) gegenüber den Käufern als Verbrauchern (§ 13 BGB) gestellte, für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsklausel (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Vor diesem Hintergrund spricht viel dafür, dass die Klausel die Käufer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, zu ihrem Nachteil von den Regelungen über die Vormerkung abweicht, ihnen die entscheidende Sicherung ihres Erfüllungsanspruchs nimmt und deshalb nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB nichtig ist.
Die Nachteile, die im Falle einer unberechtigten Löschung der Auflassungsvormerkung für den Käufer eintreten, werden nicht dadurch kompensiert, dass nach der Klausel vor der Bewilligung der Löschung die Rückzahlung der bisher entrichteten Kaufpreisraten gewährleistet sein muss. Die Gewährleistung seines Rückzahlungsanspruchs sichert aber nicht den Primäranspruch und schützt deshalb – anders als die Auflassungsvormerkung – nicht das Interesse des Käufers an dem Erwerb der Wohnung, dessentwegen er den Vertrag mit dem Bauträger abgeschlossen hat. Diese Klausel vermeidet zudem nicht die Nachteile, die sich für den Käufer durch den gutgläubigen Erwerb eines Dritten bei einer Weiterveräußerung durch den Bauträger nach einer (unberechtigten) Löschung der Auflassungsvormerkung ergeben. Der Verlust der Sicherung des Erfüllungsanspruchs trifft den Käufer besonders hart, wenn er den Kaufpreis bereits im Wesentlichen beglichen und die Wohnung bezogen hat.
Mit der angekündigten Bewilligung der Löschung der Auflassung und dem Antrag, diese im Grundbuch zu vollziehen, würde die Bauträgerin ungeachtet der aufgezeigten erheblichen Bedenken und ohne Rücksicht auf die materielle Rechtslage die Löschung der Auflassungsvormerkung erreichen. Bei einem zwischenzeitlichen gutgläubigen Erwerb durch einen Dritten wäre der Rechtsverlust endgültig. Dazu darf ein Notar seine Hand nicht reichen.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 1. Oktober 2015 – V ZB 171/14