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Timestamp: 2018-05-23 13:48:35+00:00
Document Index: 123302127

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 12', 'art. 40', 'art. 14', 'art. 7', 'art. 11', 'art. 17', 'art. 20', 'art. 21', 'art. 23', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 2222', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 6', 'art. 22', 'art. 6', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 24', 'art. 23', 'art. 24', 'art. 1', 'art. 5', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 6', 'art. 17', 'art. 1', 'art. 5', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 4', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 1731', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 4', 'art. 1724', 'art. 1', 'art. 1724', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 6', 'art. 21', 'art. 6', 'art. 23', 'art. 6', 'art. 23', 'art. 4', 'art. 12', 'art. 40', 'art. 14', 'art. 5', 'art. 11', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 15', 'art. 5', 'art. 15', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 1731', 'art. 1', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 22', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 6', 'art. 20', 'art. 15', 'art. 18', 'art. 6', 'art. 24', 'art. 14', 'art. 6', 'art. 7', 'art. 20', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 2222', 'art. 25', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 6', 'art. 18', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 9', 'art. 25', 'art. 15', 'art. 25', 'art. 15', 'art. 23', 'art. 20', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 18', 'art. 24', 'art. 25', 'art. 20', 'art. 6', 'art. 17', 'art. 232', 'art. 6', 'art. 16', 'art. 6', 'art. 16', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 5', 'art. 1', 'art. 5', 'art. 27', 'art. 13', 'art. 6', 'art. 16', 'art. 6', 'art. 17', 'art. 6', 'art. 17', 'art. 6', 'art. 17', 'art. 6', 'art. 17', 'art. 6', 'art. 17', 'art. 6', 'art. 17', 'art. 6', 'art. 17', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 6', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 17', 'art. 8', 'art. 25', 'art. 17', 'art. 17', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 16', 'art. 10', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 18', 'art. 15', 'art. 11', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 23', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 40', 'art. 10', 'art. 11', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 40', 'art. 23', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 1', 'art. 24', 'art. 1', 'art. 24', 'art. 1', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 3', 'art. 24', 'art. 3', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 3', 'art. 24', 'art. 3', 'art. 24', 'art. 6', 'art. 24', 'art. 6', 'art. 1', 'art. 6', 'art. 24', 'art. 6']

LOI POUR L ACCÈS AU LOGEMENT ET UN URBANISME RÉNOVÉ (ALUR) - PDF
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1 Numéro spécial Mars 2014 LOI POUR L ACCÈS AU LOGEMENT ET UN URBANISME RÉNOVÉ (ALUR) (loi du : JO du ) ANIL / 2, boulevard Saint Martin Paris Tél. : Télécopie : internet : anil.org
2 Introduction La loi pour l Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), dont le projet a été présenté en Conseil des ministres le 26 juin 2013 par la ministre de l Égalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, a été adoptée par l Assemblée nationale et le Sénat respectivement les 19 et 20 février La loi a été promulguée le 24 mars après l examen par le Conseil constitutionnel, qui dans sa décision du 20 mars a globalement validé les dispositions qui lui étaient soumises. Publiée au Journal officiel le 26 mars 2014, elle comporte 175 articles, et " vise à mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l'accroissement de l'offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires " (exposé des motifs du projet de loi). Cette loi porte des évolutions significatives sur différents domaines du logement et concerne à la fois les locataires, les propriétaires, les copropriétaires, les collectivités locales, les professionnels de l immobilier, les bailleurs sociaux, Action Logement, les acteurs du champ de l hébergement et du logement d'insertion. Elle impacte notamment un certain nombre de lois structurantes en matière de logement : la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la loi du 10 juillet 1965 sur le statut des copropriétés, la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement ou la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d exercice des professionnels de l immobilier. La loi ALUR intervient, par ailleurs, dans le prolongement d autres réformes législatives, comme la mise en place d un dispositif d incitation à l investissement locatif (loi de finances 2013), la loi de mobilisation du foncier public du 18 janvier 2013 et la loi autorisant le gouvernement à recourir à des ordonnances pour accélérer les projets de construction, dont les sept ordonnances qui en découlent sont entrées en vigueur. La loi ALUR est organisée en quatre titres qui traduisent des objectifs qu elle vise. Le titre I, intitulé " Favoriser l accès au logement de tous à un logement digne et abordable ", porte essentiellement sur les rapports locatifs dans le parc privé, les professionnels de l immobilier et le parcours de l hébergement au logement. Les principales dispositions sont les suivantes : la simplification et la sécurisation des démarches entre propriétaire et locataire, avec un formulaire type de contrat de location qui mentionnera notamment les équipements, les travaux effectués récemment, le montant du loyer acquitté par le dernier locataire ; l encadrement des loyers, qui vise à réguler les loyers du parc privé dans les zones les plus tendues ; la mise en place d une Garantie universelle des loyers (GUL) pour protéger gratuitement tous les propriétaires du risque d impayés et permettre aux locataires en difficulté de bénéficier d un accompagnement pour limiter les cas d expulsion ; la création d instances de régulation pour les professionnels de l immobilier : un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière et une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières ; l instauration d une obligation de formation continue des professionnels de l immobilier ; la limitation des honoraires d agence pour les locataires : les bailleurs paieront la totalité des frais sauf quatre prestations qui seront partagées avec les locataires, la part qui sera facturée au locataire sera plafonnée ; l encadrement renforcé de l activité de marchands de listes ; l inscription dans la loi du dispositif de veille sociale organisée à partir des Services intégrés d accueil et d orientation (SIAO) en vue de les renforcer et de faciliter les parcours de l hébergement au logement ; le renforcement des dispositifs en faveur de la prévention des expulsions ; la prolongation de la trêve hivernale des expulsions locatives, qui s étendra du 1 er novembre au 31 mars et dont le bénéfice est rétabli aux occupants sans droit ni titre, sauf si le juge en décide autrement. Le titre II, intitulé " Lutter contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées ", comporte tout d abord des dispositions pour l ensemble des copropriétés, dans une logique de prévention des difficultés : la création d un registre d'immatriculation des copropriétés ; le renforcement de l information des acquéreurs ; la transparence accrue des honoraires des syndics : le compte séparé devient obligatoire, sauf pour les copropriétés de moins de 15 lots, sans frais supplémentaire pour les copropriétaires, et les tarifs des syndics seront encadrés, en dehors des frais de gestion courante compris dans un forfait annuel, un syndic ne pourra facturer qu un nombre limité de prestations listées dans un décret ; la modification des règles de prise de décision en assemblée générale de copropriété en vue de faciliter la réalisation de travaux ; la création d un fonds de travaux obligatoire sauf pour les petites copropriétés pour anticiper et faciliter le financement des travaux. Le titre II prévoit ensuite des dispositions visant à faciliter le traitement des copropriétés dégradées, en anticipant davantage grâce à un signalement plus précoce des difficultés financières rencontrées par une copropriété, et 2
3 en renforçant les dispositifs d intervention. Un statut d'opération de requalification de copropriétés très dégradées est créé. Enfin, différentes mesures sont prises pour lutter contre l habitat indigne et les marchands de sommeil, parmi lesquelles : la création d une peine pour lutter contre les marchands de sommeil, en permettant au juge de leur interdire l achat de biens immobiliers à des fins locatives ; une astreinte financière destinée à contraindre les propriétaires à effectuer des travaux prescrits par une mesure de police ; un système de consignation des allocations logement par les organismes payeurs en cas de logements non décents ; la possibilité pour les collectivités locales de mettre en place un régime d autorisation préalable ou de déclaration de mise en location, qui devrait faciliter le repérage d habitat dégradé. Le titre III, intitulé " Améliorer la lisibilité et l efficacité des politiques publiques du logement ", comporte notamment différentes dispositions relatives au logement dans le parc social et à ses acteurs, ainsi qu à Action Logement. On peut citer les mesures suivantes : la simplification de la demande de logement social, grâce à un dossier de demande unique, qui pourra être déposé sur internet, et un droit à l information pour les demandeurs ; des dispositions visant à répondre aux difficultés d accès au parc social lors des séparations ; le retour à la contractualisation entre l État et les partenaires sociaux pour la gestion des fonds de la Participation des employeurs à l effort de construction (PEEC) ; la création de l'ancols, une instance de contrôle unique pour les acteurs du logement social, par la fusion de la Miilos et de l ANPEEC. Enfin, ce titre traite également de l élargissement des possibilités de délégations de compétences aux collectivités locales, en complément des dispositions prévues par la loi de Modernisation de l'action territoriale publique et d'affirmation des métropoles (MAPAM). la suppression du Coefficient d occupation des sols (COS), de la taille minimale des terrains dans le Plan local d'urbanisme (PLU) et la possibilité de prévoir un " coefficient de biotope " pour préserver les espaces naturels en ville ; la suppression du Plan d occupation des sols (POS) ; des modifications relatives aux lotissements ; l élargissement du champ d intervention des commissions départementales de consommation des espaces agricoles. Les dispositions du titre IV portent également sur la clarification de la hiérarchie des normes, le renforcement de la participation des citoyens en amont des projets d urbanisme, la réforme du droit de préemption et le renforcement de l ingénierie territoriale au travers des Établissements publics fonciers d État et locaux. L aménagement foncier fait également l objet de modifications, avec notamment la création des projets d intérêt majeur et des organismes de foncier solidaire. Il comporte des dispositions sur la reconnaissance, dans les documents d urbanisme, de l ensemble des modes d habitat, y compris l'habitat léger. Enfin, ce titre prévoit également des dispositions qui doivent permettre d améliorer le traitement des terrains pollués. Si une partie de la loi est d application immédiate, de nombreuses dispositions nécessitent des décrets d application pour entrer en vigueur. Les premiers textes d application pourraient intervenir avant l été, c est par exemple le cas pour ceux concernant les honoraires des professionnels de l immobilier. La mise en œuvre effective du dispositif d encadrement des loyers sur les premières agglomérations est quant à elle prévue avant la fin de l année. La présentation du texte ci-après s efforcera de préciser les mesures devant donner lieu à un décret d application. Le titre IV, intitulé " Moderniser les documents de planification et d urbanisme ", comporte différentes dispositions visant notamment à permettre la densification des zones urbanisées et à lutter contre l étalement urbain. À noter notamment que ce titre prévoit : le transfert automatique, sauf minorité de blocage, de la compétence d élaboration des Plans locaux d urbanisme aux intercommunalités (PLUI), pour permettre une meilleure coordination des politiques d urbanisme et une mutualisation des ressources ; 3
4 TITRE I Favoriser l'accès de tous à un logement digne et abordable Rapports locatifs (art. 1 à 23) Le premier chapitre de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) (23 articles) poursuit l objectif d améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé. Ces dispositions réforment, de manière transversale et en profondeur, la règlementation applicable à la location vide (loi du ) ; elles alignent le régime de la location meublée à titre de résidence principale sur cette règlementation. Un dispositif d encadrement durable des loyers dans les zones de tensions fortes entre l offre et la demande est instauré ; un mécanisme de Garantie universelle des loyers (GUL) est mis en place, en vue de protéger les bailleurs contre le risque d impayés et de favoriser la mise en location, tout en prévenant les expulsions. En outre, la loi renforce les mécanismes de régulation de la location meublée touristique. Elle donne un statut légal à la colocation et règlemente davantage le logement en résidences universitaires. Simplification et sécurisation de la location vide Champ d application de la règlementation Définition de la résidence principale (ALUR : art. 1, I, 2 / loi du : art. 2, al. 2) : la notion de résidence principale est légalement définie " comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l habitation (CCH) ". Exclusion totale du champ d'application de la loi du (ALUR : art. 1, I, 2 / loi du : art. 2, al. 3) : sont expressément exclus du champ d application de la règlementation applicable à la location vide, les logements foyers (sauf en ce qui concerne les exigences de la décence), les logements attribués ou loués en raison de l exercice d une fonction ou de l occupation d un emploi et les locations consenties aux travailleurs saisonniers (sauf en ce qui concerne le dossier de diagnostic technique, les exigences de la décence et le mandat d agir en justice). Exclusion partielle du champ d'application de la loi du (ALUR : art. 12 / loi du : art. 40) : la loi ALUR modifie le champ des exclusions partielles qui portent sur les logements du secteur HLM, les logements conventionnés et ceux soumis à la loi du 1 er septembre Application des dispositions de la loi ALUR dans le temps Les contrats de location vide conclus après l entrée en vigueur de la loi ALUR sont soumis à l ensemble des dispositions nouvelles (sous réserve des décrets d application). Les contrats de location vide en cours à la date d entrée en vigueur de la loi ALUR restent soumis au dispositif légal antérieur (ALUR : art. 14). Toutefois, la loi précise que sont immédiatement applicables à ces contrats les dispositions, telles que modifiées, relatives aux obligations du locataire (loi du : art. 7), à la vente à la découpe (loi du : art. 11-1), à la révision du loyer en cours de bail (loi du : art. 17-1), à la nondécence (loi du : art. 20-1), à la quittance (loi du : art. 21) et aux charges récupérables (loi du : art. 23). Les règles de prescriptions nouvelles (ALUR : art. 1, I, 11 / loi du : art. 7-1) s appliquent selon le droit commun (Code civil : art. 2222). L accès au logement Ouverture du dispositif de lutte contre les discriminations (ALUR : art. 1, I, 1 / loi du : art. 1) La loi aligne le dispositif de lutte contre les discriminations sur celui du droit pénal (Code pénal : art ) et l ouvre ainsi à de nouveaux motifs de discrimination : l âge, la grossesse, les caractéristiques génétiques. Pièces justificatives demandées au candidat locataire et à sa caution (ALUR : art. 6, I, 11 / loi du : art. 22-2) Actuellement, la loi énumère les pièces qui ne peuvent pas être demandées aux candidats locataires. La loi ALUR inverse ce principe : une liste des pièces justificatives pouvant être exigées au candidat à la location et à sa caution sera définie 1. En outre, le bailleur ne peut faire de la co-signature d un ascendant ou descendant une condition de la formation du contrat de bail. Le bailleur qui contreviendrait à ce dispositif est passible d une amende administrative prononcée par le préfet (au maximum, pour une personne physique et pour une personne morale). L'amende est proportionnée à la gravité des faits constatés et elle ne peut être prononcée plus d un an après la constatation des faits. 1 Les modalités de mise en œuvre seront définies par décret. 4
5 Cautionnement (ALUR : art. 6, I, 10 / loi du : art. 22-1) Le régime actuel interdit au bailleur de demander au locataire un cautionnement, s il a souscrit une assurance loyers impayés (cette interdiction ne s'applique pas si le locataire est un étudiant ou un apprenti). La loi ALUR étend cette interdiction à " toute forme de garantie " (dépôt de garantie mis à part). La sanction de cette interdiction est précisée : le cautionnement pris en méconnaissance de ce dispositif est réputé nul. Si le bailleur bénéficie d un cautionnement, il ne peut bénéficier de la GUL, sauf dans le cas de locataires étudiants ou apprentis où le cumul de la GUL et du cautionnement est possible (ALUR : art. 23 / loi du : art. 24-2, I, B, 1 / cf. la Garantie universelle des loyers). Lorsque le locataire est étudiant ou apprenti et que le bailleur bénéficie d un cautionnement et de la GUL, la loi prévoit que l engagement de la caution s étend aux aides versées au bailleur en application de la GUL ; cette extension permet à l Agence de la garantie universelle d exercer un recours subrogatoire à l encontre de la caution (ALUR : art. 23 / loi du : art. 24-2, I, E). Rémunération des intermédiaires (ALUR : art. 1, I, 8 / loi du : art. 5, I) La rémunération des intermédiaires - intervenant lors d une mise en location - est à la charge du bailleur. Par exception, le partage de certains frais est prévu (frais de visite du logement, de constitution du dossier de location, de rédaction du bail et d établissement de l état des lieux). Le montant de ces frais est partagé par moitié entre le locataire et le bailleur et ne peut excéder un plafond par mètre carré de surface habitable, fixé par décret, révisable chaque année (1). Ces honoraires sont dus à compter de la signature du bail, sauf pour les frais liés à l état des lieux, dus au moment de la réalisation de la prestation. Le contrat de bail En vue d améliorer l information du bailleur et du locataire, la loi modifie les règles d ordre public applicables à la formation du contrat. Contenu du contrat de bail (ALUR : art. 1, I, 3 / loi du : art. 3) : la loi instaure un contrat type de bail, qui sera défini par décret (1). Les mentions obligatoires au contrat sont complétées. Le bail-type doit préciser le nom et la dénomination du locataire, la désignation des équipements d accès aux technologies de l information et de la communication, le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (si ce dernier a quitté les lieux moins de 18 mois avant la signature du bail), la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de bail ou depuis le dernier renouvellement du bail, le renoncement éventuel à la GUL (cf. la Garantie universelle des loyers). Dans les zones d encadrement des loyers (cf. l encadrement des loyers), le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement, tels que publiés par le préfet. Si un complément de loyer est appliqué, il doit être indiqué au bail, tout comme les caractéristiques du logement le justifiant (ALUR : art. 6, I, 2 / loi du : art. 17, II, B, al. 2). Comme sous le régime actuel, le bailleur ne peut contester l absence de ces mentions dans le contrat de bail. Lorsque le contrat est conclu avec le concours d une personne mandatée et rémunérée à cette fin, il doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions réglementaires afférentes à la rémunération des intermédiaires (ALUR : art. 1, I, 8 / loi du : art. 5, I, al. 4). Afin d informer le locataire des risques liés à la pollution des sols, lorsque le logement est situé en secteur d information sur les sols (cf. la création des " secteurs d information sur les sols "), le bailleur est tenu d en informer le locataire par écrit ; il doit lui communiquer les informations rendues publiques par l État en matière de pollution des sols (par exemple, la carte des anciens sites industriels et activités de service). Le bail doit attester de l accomplissement de cette formalité. À défaut, et si la pollution constatée rend le logement impropre à sa destination dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, le locataire peut, soit demander la résolution du contrat, soit obtenir une réduction du loyer (1). Mécanisme de mise en conformité (ALUR : art. 1, I, 3 / loi du : art. 3, dernier al.) : en cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir une diminution du loyer. Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article. Surface du logement : action en diminution de loyer (ALUR : art. 1, I, 4 / loi du : art. 3-1) : depuis la loi du 25 mars 2009, la surface habitable de la chose louée doit être précisée au bail. Désormais, si la surface réelle s avère inférieure de plus d un vingtième à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander au bailleur une diminution de loyer proportionnelle à l écart constaté. À défaut d accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, afin de déterminer la diminution de loyer à appliquer. La 5
6 diminution de loyer acceptée ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail si la demande en diminution du loyer intervient dans les six mois après la prise d effet du bail et à défaut, à la date de la demande). Clauses réputées non écrites (ALUR : art. 1, I, 7 et art. 1, II, 1 / loi du : art. 4) : la liste des clauses réputées non écrites dans un contrat de bail comporte une nouvelle interdiction. Elle concerne toute clause qui impose au locataire de souscrire en plus un contrat pour la location d équipements. En outre, l interdiction faite au bailleur de percevoir des amendes en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat de location ou du règlement intérieur est précisée et étendue aux pénalités. De même, il est précisé que l interdiction de facturer au locataire l état des lieux qui n est pas établi par huissier vise spécifiquement l état des lieux de sortie. Enfin, la possibilité pour le bailleur d interdire au locataire de demander une indemnité en cas de travaux est réduite : le bailleur ne peut interdire la demande d indemnité si les travaux durent plus de 21 jours. Documents joints au bail (notice d information, état des lieux, diagnostic technique) Notice d information annexée au bail (ALUR : art. 1, I, 3 / loi du : art. 3) : une notice d information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges, doit être annexée au bail. Elle précise également les droits, obligations et effets, pour les parties, de la mise en œuvre de la GUL. Un arrêté du ministre chargé du Logement déterminera le contenu de cette notice. État des lieux d entrée (ALUR : art. 1, I, 5 / loi du : art. 3-2) : l état des lieux doit être établi selon les modalités définies par décret (1), en autant d exemplaires que de parties lors de la remise des clés. Si le logement comporte une installation de chauffage ou d eau chaude individuelle, ou collective avec un comptage individuel, l état des lieux doit être complété par les relevés des index pour chaque énergie. L extrait de l état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d établir le diagnostic de performance énergétique, de même que les factures. Lors de l état des lieux, le propriétaire doit s assurer du bon fonctionnement du détecteur de fumée qu il aura dû installer (ALUR : art. 3 / loi du : art. 2). Selon le régime actuel, à défaut d état des lieux, la présomption de bon état (Code civil : art. 1731) ne peut être invoquée par celui qui a fait obstacle à l établissement de l acte. La loi étend ce dispositif au refus de remise de l exemplaire d état des lieux. En cas d état des lieux incomplet, le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant la modification dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire pourra saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Dossier de diagnostic technique (ALUR : art. 1, I, 6 / loi du : art. 3-3) : le contenu de ce dossier est renforcé : outre le diagnostic de performance énergétique et le constat de risque d exposition au plomb, le bailleur doit communiquer au locataire une copie de l état mentionnant l absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l amiante (1) et un état de l installation intérieure d électricité et de gaz, dont l objet est d évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (1). Si le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité, le bailleur reste tenu de transmettre au locataire un état des risques naturels et technologiques (ALUR : art. 1, V / Code de l environnement : L.125-5). L exécution du contrat de bail Prise en compte de la vétusté (ALUR : art. 1, I, 10 / loi du : art. 7, d) La prise en compte de la vétusté de la chose louée sera définie par décret. Concernant les organismes HLM, s ils ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut en demander l application. Travaux réalisés dans les locaux loués (ALUR : art. 1, I, 10 / loi du : art. 7, e) Jusqu à présent, le locataire devait permettre l'exécution des travaux d amélioration des parties communes ou des parties privatives, des travaux nécessaires au maintien en état, à l entretien normal des locaux loués et des travaux d amélioration de la performance énergétique. Cette obligation de laisser l accès aux locaux est étendue aux travaux qui permettent de rendre conforme le logement aux exigences de la décence. L accès aux lieux en cas de travaux est davantage encadré : avant le début de travaux, le locataire doit être informé par le bailleur de la nature et des modalités d exécution des travaux, par le biais d une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La réalisation de travaux est interdite les samedis, dimanches et jours fériés, sauf autorisation expresse du locataire. En cas de travaux abusifs ou si les travaux rendent l utilisation du local impossible ou dangereuse, un recours au juge est ouvert : le juge pourra prescrire l interdiction ou l interruption des travaux entrepris. Le bailleur qui exécute ou fait exécuter de tels travaux sans avoir fait de notification au locataire ou sans 6
7 respecter les conditions d exécution figurant dans la notification ou malgré une décision judiciaire d interdiction ou d interruption des travaux est passible de sanctions (amendes) et pourra être condamné à la remise en état des lieux à ses frais (ALUR : art. 1, III / loi du relative à la protection des occupants de locaux d habitation : art A / Code de l urbanisme : L et s.). Indemnisation du locataire en cas de travaux (ALUR : art. 1, I, 7 et 1, VI / loi du : art. 4, r / Code civil : art. 1724) : la possibilité pour le bailleur d interdire au locataire, par une clause du contrat, de demander une indemnité en cas de travaux est réduite : le bailleur ne peut interdire la demande d indemnité si les travaux durent plus de 21 jours. S il s agit de réparations urgentes qui durent plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a été privé (ALUR : art. 1, VI / Code civil : art. 1724). Assurance pour compte du locataire (ALUR : art. 1, I, 10 / loi du : art. 7, g) À défaut de remise de l attestation d assurance habitation, le bailleur doit mettre en demeure le locataire de s assurer contre les risques locatifs. À ce stade, deux options lui sont ouvertes. S il envisage de souscrire une assurance pour compte, comme la loi ALUR lui en ouvre la possibilité, il en informe le locataire dans la mise en demeure. Après un délai d un mois à compter de la mise en demeure non suivie d effet, le bailleur est autorisé à souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette assurance est régie par le Code des assurances (Code des assurances : L.112-1) ; elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative. Le montant total de la prime d assurance annuelle, éventuellement majorée dans la limite d un montant fixé par décret, est récupérable par le bailleur (par douzième à chaque paiement du loyer). Cette prime est mentionnée sur l avis d échéance et sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d assurance doit être remise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d assurance, le bailleur doit, dans un bref délai, résilier l assurance souscrite. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. Il est précisé que l assurance pour compte vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de location pour défaut d assurance. Si le bailleur ne souhaite pas souscrire une telle assurance pour compte, il peut mettre en œuvre la clause résolutoire, ce après un délai d un mois à compter de la mise en demeure restée infructueuse. Sous-location (ALUR : art. 1, I, 12 / loi du : art. 8) En cas de sous-location, il est fait obligation au locataire de transmettre au sous-locataire l autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Quittance (ALUR : art. 6, I, 8 / loi du : art. 21) L obligation de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande est étendue au mandataire du bailleur. La gratuité des frais de gestion de l avis d échéance ou de quittance est affirmée. La transmission dématérialisée de la quittance est possible avec l'accord exprès du locataire. Charges récupérables (ALUR : art. 6, I, 12 / loi du : art. 23) Les modalités de la régularisation des charges locatives sont précisées : dans les immeubles collectifs pourvus d un chauffage et/ou d un élément de production d eau chaude collectifs, le bailleur doit communiquer au locataire, en même temps que le décompte par nature des charges, une note d information sur les modalités de calcul des charges liées au chauffage et à l eau chaude. Le délai de mise à disposition des pièces justificatives des charges, dans des conditions normales, est allongé de un à six mois, à compter de l envoi du décompte. À partir du 1 er septembre 2015, le bailleur devra transmettre, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges par voie électronique ou par voie postale. Régularisation tardive des charges (ALUR : art. 6, I, 12 / loi du : art. 23, al. 9) : lorsque la régularisation des charges n a pas été effectuée dans l année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s il en fait la demande. Bail et PACS (ALUR : art. 4 / Code civil : art et art nouveau) Le droit au bail du local à usage d habitation des partenaires d un PACS est aligné sur celui des époux : à la demande des partenaires d un PACS, il est réputé appartenir à l un et à l autre. De même, en cas de décès d un des partenaires, le co-titulaire du bail dispose d un droit exclusif sur celui-ci, sauf s il y renonce expressément. En cas de dissolution du PACS, l un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l habitation des deux partenaires, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l autre partenaire. Le bailleur est appelé à l instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties. 7
8 Logement HLM non conventionnés : transfert de bail aux descendants (ALUR : art. 12 / loi du : art. 40) Les règles du transfert de bail en cas d abandon de domicile ou de décès du locataire (loi du : art. 14) restent applicables aux logements HLM non conventionnés. En cas de décès du locataire, le transfert du bail est conditionné : le bénéficiaire du transfert doit remplir les conditions d attribution d un logement HLM et le logement doit être adapté à la taille du ménage. La loi ALUR ajoute une disposition qui permet que, lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources d un logement HLM, mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l organisme HLM puisse proposer un logement plus petit, pour lequel l intéressé est prioritaire. Vente à la découpe La vente à la découpe consiste à revendre, lot par lot, des immeubles achetés en bloc auprès d'un monopropriétaire (assurances, banques, caisses de retraite, foncières). Elle fait l objet d une règlementation spécifique (loi du ), qui s ajoute aux dispositions relatives aux rapports locatifs (par exemple, la protection des locataires âgés, voir infra les développements sur le renforcement de la protection des locataires âgés), afin d offrir une protection renforcée des locataires occupants. Prorogation des baux en cours (ALUR : art. 5, I, 1 et 2 / loi du : art et 11-2) : selon le dispositif actuel, lorsqu un bailleur relevant des secteurs locatifs II (Société d'économie mixte (SEM), sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts, collectivités publiques, filiales d un organisme collecteur de la contribution des employeurs à l effort de construction) ou III (entreprises d assurance, établissements de crédit, sociétés de financement), délivre un congé dans le cadre d une vente par lots de plus dix logements, l acheteur de ces lots peut prendre l engagement écrit de reconduire les baux en cours (pour une durée de six ans au plus). La loi ALUR ouvre cette possibilité à la vente par lots de plus de cinq logements. Les conditions de la reconduction de plein droit des baux en cours restent inchangées : si le congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du contrat est de plein droit. En outre, la loi crée une nouvelle hypothèse de reconduction des contrats en cours (loi du : art. 11-2) : dans les zones d encadrement des loyers, lorsqu un immeuble indivis ayant au moins cinq lots d habitation est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d une durée de trois ans. Droit de préemption du locataire occupant (ALUR : art. 5, I, 1 / loi du : art. 10-1) : la loi du 13 juin 2006 a instauré un droit de préemption du locataire occupant : si l acquéreur d un immeuble à usage d habitation de plus de dix logements ne s engage pas à proroger les baux en cours, le bailleur doit, préalablement à la vente, faire connaître à chacun des locataires ou occupants de bonne foi les conditions de la vente projetée. Cette notification vaut offre de vente. La loi ALUR ouvre le droit de préemption du locataire à la vente d un immeuble de plus de cinq logements. Droit de priorité des collectivités (ALUR : art. 5, II / loi du relative à la protection des occupants de locaux à usage d habitation : art. 10) : selon le dispositif actuel, lorsque la vente d un immeuble à usage d habitation fait suite à la division initiale ou à une subdivision de tout ou partie d immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente pour le logement qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire. Désormais, si le locataire n accepte pas l offre de vente, le bailleur est tenu de communiquer sans délai au maire de la commune le prix et les conditions de la vente du bien. À défaut, toute vente à un autre acquéreur est réputée nulle. La commune dispose alors, pour assurer le maintien dans les lieux des locataires, d'un délai de deux mois à compter de cette notification pour décider d'acquérir le bien au prix déclaré ou proposer de l acquérir à un prix inférieur. À défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé judiciairement (juge de l expropriation) ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l indemnité de remploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. En cas d'acquisition, la commune règle le prix au plus tard six mois après sa décision d'acquérir le bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction ou la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. En l'absence de paiement ou de consignation de la somme due à l'expiration du délai de six mois prévu au présent alinéa, le propriétaire reprend la libre disposition de son bien. Par ailleurs, la loi ALUR précise que les ventes de logement d un même immeuble à un organisme HLM ou à une SEM sont exclues du champ d'application de ce dispositif. Extinction du contrat de bail Congé donné par le bailleur (ALUR : art. 5, I, 5 / loi du : art. 15) Congé pour reprise : outre les informations déjà exigées (motif allégué, nom et adresse du bénéficiaire de la reprise), le congé doit mentionner, à peine de nullité, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit joindre une notice d information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d indemnisation du locataire, telle que déterminée par arrêté (à paraître). 8
9 Congé pour vente : le bailleur doit joindre au congé la même notice d information. Par ailleurs, la loi exclut du dispositif réglementant le congé pour vendre, les actes intervenant entre parents jusqu au troisième degré, au lieu du quatrième degré précédemment, à condition que l acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans. En cas d acquisition du bien occupé : la possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé pour reprise ou pour vente est limitée. Dans le cas d'une reprise, le congé peut être donné au terme du bail, si celui-ci intervient deux ans après l'acquisition et, à défaut, dans un délai de deux ans à compter de l acquisition. Dans le cas d'une vente, il peut donner congé au terme du premier renouvellement du bail. Suspension de la possibilité pour le bailleur de donner congé : le bailleur ne peut donner congé dès lors qu il a reçu, soit un courrier du préfet l informant de la tenue du Conseil départemental compétent en matière d environnement, de risques sanitaires et technologiques (CODERST), en vue de déclarer l immeuble insalubre (CSP : L et L ), soit un courrier du maire le mettant en demeure de faire les réparations nécessaires sur l immeuble et l invitant à présenter ses observations. Il s agit de la procédure contradictoire préalable à la prise d un arrêté de péril (CCH : L.511-2). Lorsqu aucun arrêté n est pris, la suspension est levée à l expiration d un délai de six mois suivant la réception du courrier du préfet ou du maire. Lorsqu un arrêté d insalubrité ou un arrêté de péril ou encore lorsqu un périmètre d insalubrité est défini, le texte rappelle que les protections des occupants sont alors applicables (CCH : L et s.). La durée du bail est également suspendue sur cette période. Renforcement de la protection des locataires âgés : le bailleur ne peut s opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans (auparavant, 70 ans) et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l attribution des logements locatifs conventionnés (fixé par arrêté ; auparavant, inférieures à 1,5 x SMIC annuel), sans qu un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Cette interdiction ne s applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond précédemment visé. Contestation du congé : en cas de contestation, le juge peut, même d office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect de ses obligations. Il peut notamment invalider le congé si la non-reconduction du bail n apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Sanction du congé frauduleux du bailleur : un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre est passible d une sanction pénale (une amende, au maximum de pour une personne physique et de pour une personne morale). Le montant de l amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice. Formalités du congé : qu'il soit donné par le locataire ou le bailleur, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par acte d'huissier ; il peut désormais aussi être remis en main propre contre récépissé ou émargement. Congé donné par le locataire (ALUR : art. 5, I, 5 / loi du : art. 15) Les hypothèses de réduction du délai de préavis à un mois sont élargies à de nouveaux cas. Sont concernés : les zones d encadrement des loyers, le locataire dont l état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, le locataire bénéficiaire de l allocation adulte handicapé, le locataire attributaire d un logement social (CCH : L.351-2). Le locataire souhaitant bénéficier du délai de préavis réduit doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. État des lieux de sortie (ALUR : art. 1, I, 5 / loi du : art. 3-2) L état des lieux de sortie doit être établi selon les modalités définies par décret (1) en autant d exemplaires que de parties. Il est établi comme antérieurement. Selon le régime actuel, à défaut d état des lieux, la présomption de bon état (Code civil : art. 1731) ne peut être invoquée par celui qui a fait obstacle à l établissement de l acte. La loi étend ce dispositif au refus de remise de l exemplaire d état des lieux. Il est précisé que l interdiction de facturer au locataire l état des lieux qui n est pas établi par huissier vise spécifiquement l état des lieux de sortie (ALUR : art. 1, I, 7 / loi du : art. 4). Restitution du dépôt de garantie (ALUR : art. 6, I, 9 / loi du : art. 22) Délai réduit de la restitution : lorsque l état des lieux de sortie est conforme à l état des lieux d entrée, le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit de deux à un mois à compter de la remise des clés. Indication de la nouvelle adresse du locataire : lors de la remise des clés, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, l adresse de son nouveau domicile. 9
10 Modalités de la remise des clés : les modalités de remise des clés sont précisées : elle peut se faire en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. Cas des immeubles collectifs - provision : lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire. Lorsque cela est justifié, il peut conserver au maximum 20% du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Sanction du retard de restitution : à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle. Cette majoration n est pas due lorsque l origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse. Contentieux locatifs Prescription (ALUR : art. 1, I, 11 / loi du : art. 7-1) Les actions liées au bail sont prescrites dans un délai de trois ans à compter du jour où le titulaire d un droit a connu (ou aurait dû connaître) les faits générateurs. Toutefois, l action en révision du loyer par le bailleur est prescrite dans un délai d'un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. Compétences accrues de la Commission départementale de conciliation (ALUR : art. 6, I, 6 / loi du : art. 20) Les compétences de la CDC sont élargies aux litiges relatifs aux congés (loi du : art. 15) et à ceux résultant du décret annuel d encadrement des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés (loi du : art. 18). Par ailleurs, l article 20 de la loi du 6 juillet 1989 est reformulé pour établir en détail les attributions de la CDC (litiges relatifs au loyer, à la décence du logement, à l état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux congés). La loi précise le contenu de l avis de la CDC. À défaut de conciliation, l avis comporte l exposé du différend, la position des parties et, le cas échéant, sa propre position. En cas de conciliation, elle établit un document de conciliation comportant les termes de l accord trouvé (1). Mandat d agir en justice (ALUR : art. 6, I, 13 / loi du : art. 24-1) Lorsqu un ou plusieurs locataires ont un litige ayant une origine commune, avec un même bailleur, ils peuvent donner mandat d agir en justice, en leur nom et pour leur compte, aux associations déjà habilitées et, désormais, aux collectivités territoriales compétentes en matière d habitat ou aux Caisses d allocations familiales (CAF) territorialement compétentes. Protection des locataires en meublé Application des dispositions de la loi ALUR dans le temps Les contrats de location meublée conclus après l entrée en vigueur de la loi ALUR sont soumis à l ensemble des dispositions nouvelles (sous réserve des décrets d application). Les contrats de location meublée en cours à la date d entrée en vigueur de la loi ALUR restent soumis au dispositif légal antérieur (ALUR : art. 14). Toutefois, la loi précise que sont immédiatement applicables à ces contrats les dispositions relatives aux obligations du bailleur (loi du : art. 6), du locataire (loi du : art. 7), à la non-décence (loi du : art. 20-1) et aux compétences de la CDC (loi du : art ). Les règles de prescriptions nouvelles (ALUR : art. 1, I, 11 / loi du : art. 7-1) s appliquent selon le droit commun (Code civil : art. 2222). Définition Un logement meublé est défini comme " un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante " (loi du : art. 25-4). Il doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire, ainsi qu être pourvu de chauffage, d une alimentation en eau et de sanitaires (1) (CCH : L.632-1). Régime juridique applicable à la location meublée De nouvelles dispositions s appliquent aux logements meublés occupés à titre de résidence principale ; elles sont d ordre public. Il s agit des articles 25-5 à de la loi du 6 juillet L article L du CCH est réécrit, afin de tenir compte de la soumission de la location meublée à titre de résidence principale à ces dispositions. Les locations meublées qui constituent la résidence principale du locataire sont soumises à certaines dispositions applicables à la location vide ; il en va ainsi, notamment, des dispositions relatives à l état des lieux (loi du : art. 3-2), au dossier de diagnostic technique (loi du : art. 3-3), aux obligations du bailleur et du locataire (loi du : art. 6 et 7), au décret d encadrement des montants maximum d évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés (loi du : art. 18), à la quittance (loi du : art. 21), au dépôt de garantie (loi du : art. 22), etc. 10
11 Comme auparavant, les règles spécifiques à la location meublée ne s appliquent pas aux logements-foyers et aux logements faisant l objet d une convention avec l État portant sur leurs conditions d occupation et leurs modalités d attribution. Dispositif spécifique à la location meublée Contrat-type et durée du bail (loi du : art. 25-7) : le contrat de location doit être établi par écrit et respecter un contrat-type défini par décret (1). La loi reprend les dispositions déjà applicables (CCH : L.632-1) à la durée du bail d'un an et à son renouvellement par tacite reconduction à défaut de congé. Comme sous le régime actuel, la location consentie à un étudiant peut être d une durée de neuf mois ; en ce cas, la reconduction tacite du contrat ne s applique pas. Inventaire du mobilier (loi du : art. 25-5) : un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis dans les mêmes formes et en autant d exemplaires que de parties à la remise et à la restitution des clés. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret (1). Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l établissement de l état des lieux. Dépôt de garantie (loi du : art. 25-6) : par dérogation au principe applicable à la location vide, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. Renouvellement du bail et congé (loi du : art. 25-8, I) : l article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 reprend à l identique les dispositions de l article L du CCH selon lesquelles le bailleur qui souhaite, à l expiration du contrat, en modifier les conditions, doit en informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte, le contrat est renouvelé pour un an. Par ailleurs, les dispositions déjà applicables au congé du locataire sont reprises en intégrant le cas du locataire étudiant (ALUR : art. 9 / CCH : L ). La loi ALUR précise les règles de forme applicables à ce congé, en reprenant celles prévues pour la location vide. En cas de congé pour reprise, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En outre, il doit indiquer les noms, adresse et nature de son lien avec le bénéficiaire de la reprise. La reprise doit être en faveur du bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l intégralité de la période couverte par le préavis si c est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. Protection du locataire âgé (loi du : art. 25-8, II) : la loi aligne la protection du locataire âgé occupant un logement meublé sur le dispositif existant pour la location vide (loi du : art. 15). Sanction du congé frauduleux (loi du : art. 25-8, III) : la loi aligne le dispositif de sanction sur celui applicable à la location vide (loi du : art. 15). Modalités de récupération de charges locatives (loi du : art ) : les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail, soit dans les conditions de droit commun lorsqu il s agit de provisions pour charges (loi du : art. 23), soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur dans les conditions de l article 23 ; il peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. Compétence de la CDC (loi du : art ) : la CDC est désormais compétente pour l'examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l'application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l'état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques de la décence. Locations meublées situées dans un établissement recevant du public aux fins d hébergement (ALUR : art. 20 / CCH : L.632-1, II) : ces locations (par exemple, au sein de structures d'accueil pour personnes âgées) ne sont pas soumises à certaines dispositions normalement 11
12 applicables à la location meublée. Ne leur sont pas applicables les dispositions relatives à l état des lieux (loi du : art. 3-2), au dossier de diagnostic technique (loi du : art. 3-3), au décret annuel d encadrement des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés (loi du : art. 18), aux règles relatives au mandat d agir en justice (loi du : art. 24-1), à la définition de la location meublée (loi du : art. 25-4) et à certaines compétences de la CDC (loi du : art ). Un décret adaptera les caractéristiques de la décence pour ces locaux (1). Mandat d agir (ALUR : art. 20 / CCH : L.632-1, II) : lorsqu un locataire ou plusieurs locataires d un logement meublé ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner mandat d agir en justice à une association dont l un des objets est l insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d exclusion par le logement. Une de ces associations peut assister ou représenter le locataire en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement. Encadrement des loyers La loi crée un nouveau mécanisme d encadrement des loyers dans les zones dites " tendues ", dans l objectif d éliminer les loyers excessifs constatés dans ces zones et ainsi limiter le niveau des loyers. Ce dispositif complète celui existant, qui permet l encadrement des loyers à la relocation et au renouvellement du bail, dans certaines zones, par un décret annuel (cf. Décret annuel d encadrement de l évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés). L entrée en vigueur du dispositif se fera progressivement, au fur et à mesure que les zones d encadrement seront dotées d un observatoire des loyers. Dès l automne 2014, l encadrement des loyers pourrait être effectif dans l agglomération parisienne, ainsi que dans d autres agglomérations. Les observatoires des loyers Des Observatoires locaux des loyers (OLL) peuvent être créés, à l initiative des collectivités territoriales, des EPCI à fiscalité propre compétents en matière d habitat ou de l État. Les zones dites " tendues " en sont nécessairement dotées pour l application du mécanisme d encadrement des loyers. Il s agit des " zones d urbanisation continue de plus de habitants, où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement dans l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social " (ALUR : art. 6, I, 2 / loi du : art. 17, I). Cette définition reprend, en des termes identiques, celle des zones dans lesquelles la taxe sur les logements vacants peut être instituées (CGI : art. 232). Un décret fixera la liste des communes comprises dans ces zones. Missions des observatoires (ALUR : art. 6, I, 1 / loi du : art. 16, al. 1) Les observatoires ont notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs de ces données. Ils transmettent l'ensemble de leurs données à l'agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) en vue de leur traitement. Ces données pourront être communiquées à des tiers dans des conditions déterminées par décret (1). Parc d observation (ALUR : art. 6, I, 1 / loi du : art. 16, al. 2) Le parc de référence pour l observation et l analyse des loyers est constitué de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, occupés à titre de résidence principale (loi du : art. 2), à l'exclusion de ceux appartenant aux organismes HLM, aux SEM et aux organismes bénéficiant de l agrément relatif à la maîtrise d ouvrage (CCH : L.365-2). Communication des informations aux observatoires (ALUR : art. 1, I, 8 / loi du : art. 5, II) Les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, dans le cadre de l établissement du contrat de bail ou de la gestion locative, sont tenus de communiquer à l'oll compétent des informations relatives au logement et au contrat de location. Cette communication s effectue directement ou par l intermédiaire d un organisme tiers qui transmet ces informations à l ANIL pour les OLL, selon une méthodologie validée par une instance scientifique (ALUR : art. 1, I, 8 / loi du : art. 5, II). La nature de ces informations et les conditions de leur transmission seront précisées (1). Si un professionnel, soumis à la loi Hoguet, manque à cette obligation de communication, l OLL devra saisir la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières (créée par la loi, cf. ALUR : art. 27, II / loi du : art. 13-5). Toute personne intéressée (locataire ou bailleur) peut communiquer à l'oll les informations relatives au logement et au contrat de location. Statut des observatoires (ALUR : art. 6, I, 1 / loi du : art. 16, al. 3 et 4) Les observatoires locaux des loyers peuvent prendre la forme d'association ou de groupement d'intérêt public. Ils sont agréés par le ministre chargé du Logement (1), après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement ou du conseil départemental de l'habitat et de l'hébergement et sous condition du respect des 12
13 prescriptions méthodologiques émises par une instance scientifique indépendante chargée de conseiller le ministre chargé du Logement (1). L'agrément n'est accordé qu'aux observatoires dont les statuts assurent la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires et des gestionnaires, ainsi que la présence de personnalités qualifiées au sein de leurs organes dirigeants. L'État et les établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat exécutoire sont représentés au sein des organes dirigeants des observatoires. Toutefois, à titre transitoire et jusqu au 31 décembre 2015, les observatoires locaux des loyers dont les statuts ne sont pas conformes à ces exigences peuvent être agréés. Les observatoires locaux des loyers sont intégrés dans le dispositif d'observation de l'habitat (CCH : L.302-1). Publication des loyers de référence (ALUR : art. 6, I, 3 / loi du : art. 17, I) Dans les zones dotées obligatoirement d un OLL (les zones tendues), le représentant de l État dans le département (pour l Île-de-France, le représentant de l État dans la région), c'est-à-dire le préfet, fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l observatoire local des loyers. Chaque loyer de référence est égal au loyer médian, calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l OLL, selon les catégories de logement et par secteur géographique. Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement par majoration de 20% et par minoration de 30% du loyer de référence. Fixation initiale du loyer (ALUR : art. 6, I, 2 / loi du : art. 17, II, A et B) Le régime de la fixation initiale du loyer est différent selon que le logement est situé ou non dans une zone dite " tendue " et dotée obligatoirement d un OLL. En dehors de ces zones, la fixation initiale du loyer des logements mis en location est libre. Dans les zones tendues, la fixation initiale du loyer de base est libre, dans la limite du loyer de référence majoré défini par le préfet. Complément de loyer (ALUR : art. 6, I, 2 / loi du : art. 17, II, B) : dans les zones d encadrement des loyers, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base, dès lors que le logement présente des caractéristiques déterminantes (de localisation ou de confort). Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, il doit être mentionné au bail, comme les caractéristiques du logement le justifiant. Le loyer correspond alors à la somme du loyer de base et de ce complément. Contestation du loyer initialement fixé dans les zones d encadrement (ALUR : art. 6, I, 2 / loi du : art. 17, II et III) : si le loyer de base prévu au contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut engager devant la CDC une action en diminution de loyer. Pour contester le complément de loyer, le locataire dispose d un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la CDC. Il appartient alors au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort spécifiques par comparaison avec des logements de même catégorie et de même secteur géographique. En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est mentionné dans le document de conciliation délivré par la CDC. À défaut d accord, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l avis de la CDC pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de nonrecevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la CDC peut être soulevée d'office par le juge. Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail. Révision du loyer en cours de bail (ALUR : art. 6, I, 3 / loi du : art. 17-1) La révision du loyer en cours de bail continue d être soumise à la présence d une clause au contrat de bail, selon les modalités du régime actuel. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an à compter de la date à laquelle il a la possibilité de le faire, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ; la révision n est donc pas rétroactive. La loi précise que le bailleur - qui aurait omis de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet - est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l'année écoulée. Ce dispositif est immédiatement applicable aux baux en cours. Majoration pour travaux (ALUR : art. 6, I, 3 / loi du : art. 17-1, II) : comme sous le régime actuel, une majoration du loyer est possible en cas de travaux d amélioration du logement. Il est précisé que cette majoration ne peut faire l objet d une action en diminution du loyer. Ajustement du loyer lors du renouvellement du bail (ALUR : art. 6, I, 3 / loi du : art. 17-2) Le régime de l ajustement du loyer lors du renouvellement du bail est distinct selon que le logement est situé ou non dans une zone d encadrement. Hors zone d encadrement, le régime actuel d ajustement du loyer est maintenu : le loyer ne donne lieu à réévaluation que s il est manifestement sous-évalué. Le bailleur peut proposer, au moins six mois avant le terme du bail, dans les conditions de forme prévues pour le 13
14 congé (loi du : art. 15), un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il doit fournir au locataire au moins 3 références de loyers (6 dans les communes faisant partie d une agglomération de plus d un million d habitants). S il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification faite au locataire doit reproduire les dispositions de l article 17-2, II et mentionner le montant du loyer proposé. En cas de désaccord ou à défaut de réponse, l'une ou l'autre des parties peut saisir la CDC, selon les mêmes modalités que le régime actuel. Dans les zones d encadrement, deux procédures d ajustement du loyer sont ouvertes. Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté. Il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (loi du : art. 15). La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l article 17-2, I et mentionner le nouveau montant du loyer proposé, ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence majoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire. Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré fixé par arrêté. S il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. Il doit faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (loi du : art. 15). La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l article 17-2, I et mentionner le nouveau montant du loyer, ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence minoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le bailleur. Le nouveau loyer proposé par le bailleur doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; il doit alors fournir au moins 3 références de loyers (6 dans les communes faisant partie d une agglomération de plus d un million d habitants) (1). Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique (1). En cas de désaccord ou à défaut de réponse, l'une ou l'autre des parties peut saisir la CDC, selon les mêmes modalités que le régime actuel. Décret annuel d encadrement de l'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés (ALUR : art. 6, I, 4 / loi du : art. 18) La loi redéfinit les zones pour lesquelles s applique le décret fixant annuellement le montant maximum d évolution des loyers à la relocation et au renouvellement du bail : la définition des zones de l encadrement par décret (art. 18) est alignée sur celle de l encadrement prévu aux articles 17 à 17-2 (les zones tendues au sens de l art. 17, I de la loi du ). La loi précise que ce décret doit être pris chaque année (auparavant, il s agissait d une possibilité). En cas de litige entre les parties résultant de l application de ce décret, la CDC est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l une ou l autre des parties. Encadrement des loyers des locations meublées à titre de résidence principale (ALUR : art. 8 / loi du : art. 25-9) Dans les zones d encadrement des loyers (loi du : art. 17, I), le préfet (pour l Île-de-France, le représentant de la région) fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique, applicables à la location meublée. Ces loyers de référence sont déterminés par application d une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence applicable à la location vide. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l OLL. La fixation initiale du loyer des logements meublés, la révision du loyer en cours de bail et l ajustement du loyer au moment du renouvellement du bail s effectuent dans les conditions prévues pour la location vide (loi du : art. 17 à 17-2). Un complément de loyer peut être prévu, mais il doit tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés. Les parties peuvent convenir de travaux d amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou de l acquisition par le bailleur d équipements en sus de ceux initiaux. En ces cas, le contrat de location ou un avenant peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations. Sont expressément exclus de ce dispositif d encadrement des loyers les logements meublés situés dans une résidence services, gérée selon un mode d organisation adapté aux nécessités des résidents, par un mandataire unique (par exemple, une résidence de tourisme). 14
15 Garantie universelle des loyers (ALUR : art. 23, art / loi du ) Un dispositif universel La GUL est une " garantie socle " publique, universelle et gratuite. Le propriétaire a la faculté d y renoncer au moment de la signature du bail en préférant par exemple le cautionnement d un tiers. Elle peut s articuler, si le propriétaire le souhaite, avec une assurance complémentaire facultative. Applicable à compter du 1 er janvier 2016, elle a principalement pour objectif de protéger les propriétaires contre les risques d impayés, de favoriser l accès au logement pour les locataires et d améliorer la prévention des expulsions. La garantie couvre les impayés de loyers, de charges et la contribution pour le partage des économies d énergies. En cas d impayé de loyer, le bailleur se verra indemnisé dans la limite du loyer de référence, fixé par le préfet dans les zones d encadrement des loyers et par décret sur le reste du territoire. La durée maximale d indemnisation sera fixée par décret. Le champ d application La GUL est un dispositif applicable à tous les logements du parc privé loués nus ou meublés, à titre de résidence principale. Il s applique également aux logements loués ou sous-loués ou gérés par l intermédiaire d un organisme de maîtrise d ouvrage d insertion ou organisme qui exerce les activités d intermédiation locative ou de gestion locative sociale. Tous les baux signés à compter du 1 er janvier 2016, pourront être garantis, comme ceux renouvelés à compter de cette même date. Pour les baux en cours, un avenant doit être signé, sous réserve que chaque partie respecte les conditions d éligibilité au dispositif. Dans ce cas, un délai de carence de six mois minimum s appliquera, sauf si un contrat d assurance loyers impayés couvrait déjà ce contrat. Les conditions d application Pour bénéficier de la garantie, le bailleur doit respecter plusieurs conditions. Il ne doit pas avoir souscrit d assurance loyers impayés, ni demandé de cautionnement (loi du : art. 22-1), sauf dans le cas de locataires étudiants ou apprentis où le cumul de la GUL et du cautionnement est possible. Il ne doit ni louer le logement à des personnes de sa famille ou de celle de son conjoint, concubin ou partenaire de PACS (ascendants ou descendants), ni faire l objet d une interdiction de bénéfice de la garantie (fraude, mise en demeure de faire cesser la mise en disposition des locaux impropres à l habitation ou a proposé à la location un logement dangereux ou insalubre). Le bailleur doit mettre à disposition du locataire un logement décent, déclarer son contrat auprès de l Agence de la GUL et établir un contrat de bail écrit sur un formulaire type. Cette déclaration pourra s effectuer de façon dématérialisée et dans un délai fixé par décret. Si le locataire bénéficie de l aide personnelle au logement, le bailleur doit en demander le versement en tiers payant dans les conditions fixées par décret. Il appartient au bailleur de vérifier que le locataire respecte certaines conditions à la date de conclusion du contrat. Ce dernier pourra disposer d un justificatif fourni par le dispositif et attestant du respect des conditions requises, qu il pourra transmettre au bailleur. Ainsi, le locataire ne doit pas être redevable d une dette envers l Agence de la GUL, créée ou augmentée depuis moins de deux ans, dont le montant est supérieur au niveau fixé par décret sauf dans trois cas : en cas de signature d un plan d apurement de sa dette ou si un dossier de surendettement a été déclaré recevable ou si le locataire occupe un logement loué ou géré notamment par un organisme d intermédiation locative. Enfin, le locataire ne doit pas faire l objet d une interdiction du bénéfice de la GUL. Les conditions spécifiques d application de la GUL Les organismes qui exercent les activités d intermédiation locative et de gestion locative sociale, ainsi que les organismes qui exercent les activités de maîtrise d ouvrage d insertion agréées peuvent obtenir un agrément de l agence de la GUL pour bénéficier de trois conditions d application spécifiques du dispositif. Il s agit de ne pas limiter l accès aux locataires en impayés de loyers au dispositif, de ne pas appliquer la réduction ou la suppression de l aide prévue si le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire et enfin, de n'appliquer aucune franchise à ces locataires ou sous locataires. De plus, un dispositif d aide complémentaire pour les frais de contentieux et les dégradations locatives peut être mis en place. Le montant et la mise en œuvre de l aide En cas d impayé de loyer et/ou de charge, le bailleur devra faire une déclaration dans un délai et des conditions fixées par décret. L indemnisation du bailleur correspond au montant des impayés sous réserve d atteindre un montant minimum et dans la limite d un maximum, ce plafond étant modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface. Dans les zones d encadrement des loyers, ce plafond est égal au loyer de référence (en cas de location meublée, le loyer de référence correspond à celui visé à l article 25-9 de la loi du ). Ce plafond est augmenté, dans la limite du loyer de référence majoré en zone d encadrement, si à la date de conclusion du contrat le locataire est étudiant, apprenti, salarié titulaire d un contrat autre qu un contrat à durée indéterminée ou demandeur d emploi. L aide est versée à l issue d un délai de carence après la conclusion du bail, après application d une franchise (sauf cas d exception : étudiant, apprenti, demandeur d emploi ) et pour une durée maximale (qui pourrait être de 18 mois). Ces éléments seront précisés par voie réglementaire. 15
16 Le montant de l aide est réduit ou l aide est supprimée lorsque le bailleur déclare tardivement les impayés, fait preuve de négligence dans l exercice de ses droits ou si le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du contrat (sauf pour les locataires étudiant, ou apprenti ou logement loué dans le cadre de l intermédiation locative ). Lorsque le logement est à usage mixte ou professionnel, l aide peut être réduite. Les sommes versées au bailleur ouvrent droit à un recours subrogatoire de l Agence contre le locataire et, le cas échéant, contre la personne qui s est portée caution. Toutefois, elle peut limiter l exercice de ses droits, si elle juge que le locataire doit faire face à de graves difficultés économiques et sociales. En cas de recouvrement forcé, il est effectué par l État, subrogé dans les droits de l Agence. Les sommes recouvrées lui sont reversées. Malgré l indemnisation perçue, le bailleur conserve un intérêt à agir. L'indemnisation ne constitue pas un motif de rejet de l'action contentieuse du bailleur contre le locataire. L Agence de la garantie universelle des loyers et les centres de gestion agréés Établissement public administratif de l État, l Agence de garantie universelle est chargée de mettre en place et d administrer la GUL. Elle sera créée au plus tard le 1 er janvier Elle assurera ses missions directement ou par l intermédiaire d opérateurs agréés dénommés " centres de gestion agréés ", soumis au respect d un cahier des charges fixé par décret et financé par l Agence de la garantie universelle. La mission des centres de gestion agréés est d assister les bailleurs dans leurs démarches, vérifier le respect des conditions d éligibilité au dispositif, instruire les dossiers d impayés et les demandes d aides et assurer les liens avec les locataires (fourniture de justificatifs, informer les locataires des déclarations d impayés, proposer un plan d apurement ). Le cas échéant, ils peuvent orienter les locataires pour bénéficier d un accompagnement social et les assister dans la recherche d un autre logement. Ils peuvent procéder au versement des aides aux bailleurs et peuvent leur proposer des prestations complémentaires (liste fixée par décret). Un dispositif d aide complémentaire pour les frais de contentieux et les dégradations locatives peut être mis en place pour les bailleurs des logements loués ou gérés dans le cadre de l intermédiation locative ou la gestion locative sociale. La mission assurée en qualité de centre de gestion, matérialisée par une convention, doit être effectuée de manière autonome des autres missions qui pourraient leur être confiées directement par le bailleur comme la sélection du locataire, l encaissement des loyers Ces prestataires pourraient être des gestionnaires de biens, des professionnels de l assurance, des huissiers de justice ou des associations agréées L Agence de la GUL est administrée par un conseil d administration composé de quatre collèges. Le premier est composé de représentants de l État, le second de représentants d organisations syndicales et patronales membres de l Union des entreprises et des salariés pour le logement, le troisième de parlementaires (sénateurs et députés) et le dernier de personnalités qualifiées. Un décret en Conseil d État précisera ses modalités d organisation, de gestion et conditions de fonctionnement. Un comité d orientation est mis en place afin de faire des propositions visant à améliorer le dispositif. L Agence de la GUL est principalement financée par des fonds publics, les contributions de la participation des employeurs à l effort de construction, le produit issu du remboursement des aides versées et les emprunts et produits des placements financiers réalisés. L Agence peut communiquer aux organismes payeurs des prestations familiales, aux départements et à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) les données relatives aux locataires en situation d impayés de loyers. Elle peut communiquer aux observatoires des loyers les données utiles pour l exercice de leur mission. Elle peut enfin demander des informations aux organismes payeurs de l allocation logement. En cas de fraude ou de fausse déclaration, les bailleurs et locataires peuvent se voir infliger des sanctions par un comité après la mise en œuvre d'une procédure contradictoire. Il s agit de sanctions pécuniaires ou d interdiction de bénéficier de la GUL. Comité des sanctions Il est composé de deux magistrats (ordre administratif et judiciaire), de trois membres désignés en raison de leur compétence en matière de logement, d un représentant des associations de défense des consommateurs représentatives au niveau national œuvrant dans le domaine du logement et d un représentant des organisations représentatives au niveau national des bailleurs ou des gestionnaires. Sauf pour les magistrats, ces membres sont désignés par le ministère du Logement, pour un mandat de cinq ans non renouvelable. Ils peuvent se faire suppléer par un membre relevant de la même catégorie. Le directeur général de l Agence est chargé de l instruction des dossiers, il procède aux investigations nécessaires et notifie les griefs au comité. Évaluation Un rapport d évaluation sera transmis par le Gouvernement au Parlement dans un délai de trois ans après le lancement du dispositif, soit avant le 1 er janvier
17 Régulation des meublés touristiques La loi pose un dispositif de régulation de la mise en location des meublés touristiques en vue de lutter contre la pénurie de logements à titre de résidence principale, tout en prévoyant des mécanismes de souplesse. Définition (ALUR : art. 16 / CCH : L.631-7) La loi pose une définition de la location meublée touristique : il s agit de la mise en location d un local meublé destiné de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n y élit pas domicile. Autorisation préalable à la mise en location d un meublé touristique Principe de l autorisation préalable : selon le régime actuel, la mise en location d un bien en meublé touristique constitue un changement d usage des lieux ; à ce titre, il doit être déclaré en mairie (Code du tourisme : L ). Dans les communes de plus de habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, de principe, ce changement d usage doit faire l objet d une autorisation préalable de la mairie (CCH : L.631-7). L'autorisation du maire peut être conditionnée à une compensation : la transformation d'un autre local en habitation. Exception à l autorisation préalable (ALUR : art. 10 et 16 / Code du tourisme : L / CCH : L A) : la loi ALUR prévoit une exception à l obligation de déclaration et d autorisation préalable lorsque le loueur, propriétaire ou locataire, a sa résidence principale dans le logement. En ce cas, il n est pas tenu de déclarer une mise en location touristique. Régime d autorisation temporaire (ALUR : art. 16 / CCH : L A) : la loi ALUR met en place un système d autorisation temporaire. Dans les zones soumises à autorisation préalable, le conseil municipal (ou l EPCI) peut définir un régime d autorisation temporaire permettant à une personne physique de louer en meublé touristique (CCH : L A). La délibération du conseil municipal fixe alors les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire de la commune. Les critères de cette autorisation peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local, ainsi que sur sa localisation en fonction, notamment, des caractéristiques des marchés de locaux d habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logement. Avec ce régime d'autorisation temporaire, les personnes physiques peuvent louer en meublé touristique sans avoir à fournir une compensation. Hors zone d autorisation préalable (ALUR : art. 16 / CCH : L.631-9) : la loi ouvre la possibilité pour les communes qui ne sont pas visées par le principe d autorisation préalable d entrer dans le dispositif. Dans ses zones, la décision de soumettre le changement d usage à autorisation pourra être prise, soit par le conseil municipal, soit par l EPCI compétent en matière d urbanisme. Mise en location non autorisée (ALUR : art. 18 / CCH : L.651-2) : selon le dispositif actuel, toute personne qui enfreint le dispositif d autorisation du changement d usage est passible d une amende de La loi ALUR affecte le produit des infractions, non plus à l Agence nationale de l habitat (Anah), mais à la commune dans laquelle est situé le logement. Contrôle de la mise en location d un meublé touristique (ALUR : art. 15 / CCH : L.621-4) : la loi étend les prérogatives des agents assermentés du service municipal à Paris et dans les communes des départements des Hauts-de- Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ayant appartenu à l'ancien département de la Seine. Ces agents sont habilités à visiter les locaux, afin de contrôler les changements d usage des logements. Renforcement des obligations des intermédiaires (ALUR : art. 11 / Code du tourisme : L ) La loi impose à toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération, par une activité d entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d une plateforme numérique, à la mise en location d un logement meublé touristique, d informer le loueur des obligations de déclaration ou d autorisation préalables obligatoires et obtenir du loueur, préalablement à la location du bien, une déclaration sur l honneur attestant de cette information. Statut de la colocation Définition et contrat type (ALUR : art. 1, I, 13 / loi du : art. 8-1, I et III) La colocation est définie comme " la location d un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ". Le contrat de bail d une colocation doit respecter un contrat type défini par décret (1). Régime juridique applicable à la colocation (ALUR : art. 1, I, 13 / loi du : art. 8-1, II) Les contrats de colocation portant sur un logement vide sont soumis aux articles 1 à 25-2 de la loi du 6 juillet 1989 ; ceux portant sur un logement meublé sont soumis aux articles 25-3 à de la même loi. Par exemple, les règles applicables à la durée de la colocation sont celles prévues par ces textes. Un décret en Conseil d État adaptera aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de la décence. 17
18 Les normes de peuplement (Code de la sécurité sociale : L.831-3, I, 2 ) s'imposent aux logements loués en colocation. En outre, la loi prévoit des dispositifs spécifiques pour ces contrats de colocation. Dispositif spécifique à la colocation Pluralité de contrats entre les locataires et le bailleur (ALUR : art. 1, I, 13 / loi du : art. 8-1, II) : lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division de logement tenue au respect des articles L et L du CCH (exigence d'une superficie supérieure à 14 m² et d'un volume supérieur à 33 m 3 ). Loyers (ALUR : art. 1, I, 13 / loi du : art. 8-1, II) : le montant de la somme des loyers perçus de l ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement. Les règles de droit commun de la révision du loyer sont applicables. Possibilité de souscrire une assurance pour compte des colocataires (ALUR : art. 1, I, 13 / loi du : art. 8-1, IV) : le bailleur et les colocataires peuvent convenir, dans le bail, de la souscription par le bailleur d une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires ; les colocataires peuvent provoquer la résiliation de cette assurance pour compte. Récupération des charges locatives (ALUR : art. 1, I, 13 / loi du : art. 8-1, V) : les charges locatives accessoires au loyer principal d un contrat de bail d une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat, soit dans les conditions de droit commun (loi du : art. 23) lorsqu il s agit de provisions pour charges, soit sous la forme d un forfait. Ce dernier est versé simultanément au loyer conformément au contrat qui définit sa périodicité de versement et son montant. Il ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. Congé et solidarité (ALUR : art. 1, I, 13 / loi du : art. 8-1, VI, al. 1) : la solidarité d un des colocataires et celle de la personne qui s est portée caution pour lui, prennent fin à la date d effet du congé régulièrement délivré et lorsqu un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant prend fin au plus tard à l expiration d un délai de six mois après la date d effet du congé. Cautionnement (ALUR : art. 1, I, 13 / loi du : art. 8-1, VI, al. 2) : l acte de cautionnement des obligations d un ou de plusieurs colocataires identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l engagement de la caution. Résidences universitaires Définition (ALUR : art. 13 / CCH : L ) La notion de résidence universitaire est définie comme " un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d un contrat de professionnalisation ou d apprentissage. À titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs ". Régime juridique applicable aux logements en résidence universitaire (ALUR : art. 13 / loi du : art. 40) Les logements en résidence universitaire sont partiellement soumis à la loi du 6 juillet 1989 : l article 40 de loi du 6 juillet 1989, tel que modifié, liste les dispositions qui sont hors champ d application pour ces logements. Sont, notamment, exclus les dispositions relatives à la durée du bail (loi du : art. 10), aux règles applicables à la reprise pour raisons professionnelle ou familiale (loi du : art. 11). Concernant le congé, seules les règles applicables au congé du locataire s appliquent. Dispositif spécifique aux logements en résidence universitaire (ALUR : art. 13 / CCH : L ) Les résidences universitaires peuvent faire l objet d une convention APL. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d un an. Il peut être renouvelé dès lors que l occupant continue à remplir les conditions d éligibilité au logement en résidence universitaire (statut d étudiant, âge, etc.). Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. Modalités de récupération des charges locatives (ALUR : art. 13 / loi du : art. 40) : le bailleur peut récupérer les charges locatives sous la forme d un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur (loi du : art. 23). Il ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, ou son prédécesseur se serait acquitté. 18
19 Réforme des professions immobilières (art. 24) La loi du 2 janvier 1970, dite " loi Hoguet ", et son décret d application du 20 juillet 1972 règlementent les activités des professions immobilières (agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété, marchands de listes). L article 24 de la loi ALUR modifie 10 des 20 articles de cette loi, ajoute 16 nouveaux articles et amende deux codes existants (Code de la construction et de l habitation et Code monétaire et financier). Sont notamment modifiés les articles relatifs aux conditions d exercice de ces professions et au contenu des mandats. Quelques-uns des nouveaux articles concernent notamment l obligation de formation continue, la publicité sur les honoraires et un ensemble de nouvelles dispositions tendant à l encadrement et au contrôle des professionnels. De nombreuses mesures introduites dans la loi ont été inspirées du livre blanc, " Propositions pour une réforme des métiers de l immobilier ", travaux conduits en 2011 par la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) et l Union des syndicats de l'immobilier (UNIS). Les développements ci-dessous concernent les modifications de la loi du 2 janvier 1970, à l exception des dispositions sur les agents commerciaux (cf. Rémunération des intermédiaires et Rémunération du contrat de syndic). Champ d application de la loi Hoguet (ALUR : art. 24 / loi du : art. 1) Extension du champ d application de la loi aux " chasseurs d appartement " (ALUR : art. 24 I 1 a / loi du : art. 1 1 ) Jusqu alors, les personnes, communément appelées " chasseurs d appartement " dont la mission était strictement limitée à l'exécution rémunérée d'une prestation de recherche d'un bien, ne relevaient pas de la loi Hoguet. Cependant, beaucoup de ces professionnels, en proposant leurs services pour la négociation du prix et l'assistance dans les démarches d acquisition, se livraient de fait à l'exercice d activités soumises à cette loi, sans parfois être titulaires de la carte professionnelle et donc sans justifier d'une aptitude professionnelle, d'une garantie financière ou d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. Désormais, la loi encadre les services de ces professionnels, y compris lorsque leurs services ne comprennent pas la négociation. Cette mesure d application immédiate s applique aux contrats conclus à compter de l entrée en vigueur de la loi. Reconnaissance de l activité de syndic de copropriété (ALUR : art. 24 I 1 d / loi du : art. 1 9 ) Actuellement, tout syndic professionnel doit être titulaire de la carte professionnelle portant la mention " gestion immobilière " et justifier d'une assurance et d'une garantie financière. La loi reconnaît désormais cette activité en tant que telle avec la délivrance d une carte professionnelle " syndic de copropriété ". À noter que ces professionnels, au même titre que les agents immobiliers, deviennent assujettis, et aux obligations de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (ALUR : art. 24 V / Code monétaire et financier : L.561-2). Conditions d exercice des activités d entremise et de gestion des immeubles Carte professionnelle (ALUR : art. 24 I 3 / loi du : art. 3 et art ) Tout professionnel relevant de la loi Hoguet doit être titulaire d une carte professionnelle portant la mention " gestion immobilière ", " transaction " ou " marchand de listes ". La loi instaure plusieurs changements qui ont notamment trait à la délivrance et au renouvellement de ce document et à l activité d entremise relative à l acte de gestion. Délivrance de la carte professionnelle (ALUR : art. 24 I 3 / loi du : art. 3) Jusqu ici, la carte était délivrée par le préfet pour une durée de dix ans. Dorénavant, elle le sera par le président de la Chambre de commerce et d industrie territoriale ou par le président de la Chambre de commerce et d industrie départementale d Île-de-France. En outre, un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle est établi et tenu à jour par l assemblée des Chambres françaises de commerce et d industrie (1). Ces dispositions entrent en vigueur au plus tard le 1 er juillet Un décret précisera les modalités de délivrance de la carte, ainsi que sa durée de validité. Actes de location accessoires aux mandats de gestion (ALUR : art. 24 I 2 / loi du : art ) Actuellement, l activité d entremise relative à l acte de gestion relève exclusivement de l activité " transaction " et des règles qui lui sont propres. Ainsi un administrateur de biens, lorsqu il conclut un bail doit être titulaire de la carte " gestion immobilière " et de la carte " transaction immobilière ". Il est soumis aux formalités spécifiques prévues pour les " transactionnaires " et doit disposer d une double garantie aux titres de la gestion et de la transaction. 19
20 Désormais, l entremise, dès lors qu elle constitue l accessoire d un mandat de gestion, portant sur la location ou sous-location, relève de la carte " gestion immobilière ". Formation continue (ALUR : art. 24 I 4 / loi du : nouvel art. 3-1) Dans un contexte d évolutions législatives et des impératifs techniques (normes comptables, construction et de rénovation des bâtiments), le besoin de formation des professionnels apparaît de façon de plus en plus prégnante. Les professionnels relevant de la loi Hoguet, y compris les dirigeants d établissement et les agents commerciaux, sont soumis à une obligation de formation continue. Le respect de cette obligation conditionne le renouvellement de la carte professionnelle. L entrée en vigueur de cette mesure est soumise à la publication d un décret qui prévoira la nature et la durée des activités susceptibles d être validées au titre de l obligation de formation continue, les modalités selon lesquelles elle s accomplit, celles de son contrôle et celles de sa justification en cas de renouvellement de la carte professionnelle. Garantie financière affectée au remboursement des fonds (ALUR : art. 24 I 3 c / loi du : art. 3 2 ) Dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970, la carte professionnelle ne peut être délivrée qu à une personne physique ou morale qui justifie d une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier. Plusieurs modifications sont apportées au dispositif existant. Tout d abord, le législateur donne au garant le pouvoir de contrôle sur les fonds, détenus par les professionnels, qu il garantit. Par ailleurs, seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen d un référentiel et de modèles de suivi des risques, sont habilités à délivrer la garantie financière (1). Ensuite, une modification de conséquence est introduite concernant le fonds de travaux en copropriété qui doit également être couvert par cette garantie (cf. Fonds de travaux obligatoires). Enfin, un professionnel peut s'exonérer de l'obligation de justifier d'une garantie financière lorsqu'il déclare son intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur. Cette possibilité est exclue pour les activités de gestion immobilière et de syndic de copropriété, qui sont les seules pour lesquelles le professionnel détient nécessairement des fonds. Contrats avec les professionnels (ALUR : art. 24 I 8 à 11 / loi du : art. 6, 7) Tout professionnel qui se livre à des activités relevant de la loi Hoguet doit être titulaire d un mandat écrit respectant un certain nombre de mentions obligatoires. Le législateur introduit de nouvelles obligations qui concernent principalement les mandats exclusifs et les contrats conclus avec les marchands de listes. Contrats avec les marchands de listes (ALUR : art. 24 I 8 d et 9 a et b / loi du : art. 6 I et II) La vente, à l exclusion des publications par voie de presse, de listes ou de fichiers relatifs à l achat, la vente, la location ou la sous-location en nu ou en meublé d immeubles bâtis ou non bâtis relève de la loi Hoguet (art. 1 7 et art. 6 II). Aux termes de la loi, aucune somme d'argent ou rémunération n est due à ces professionnels ou ne peut être exigée par eux, préalablement à la parfaite exécution de leur obligation de fournir des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive. En pratique, des abus ont été relevés lors de contrôles conduits par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) : remise d une somme avant la parfaite exécution de la prestation, fourniture de listes ne correspondant pas aux critères de choix du candidat locataire Avec l objectif de mettre fin à ces dérives, la loi encadre plus strictement l exercice de cette activité. Désormais, la convention conclue avec le professionnel doit mentionner l ensemble des obligations qui incombent à ce dernier. Elle doit également préciser les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation fournie au client n est pas conforme à la nature promise (1). Par ailleurs, la convention, conclue à compter du 1 er juillet 2014, entre le propriétaire du bien inscrit sur la liste et le professionnel prévoit obligatoirement une clause d exclusivité d une durée limitée pendant laquelle le propriétaire devra s engager à ne pas confier la location ou la vente de son bien à un autre professionnel et à ne pas publier d annonce par voie de presse. Encadrement des mandats d entremise exclusifs (ALUR : art. 24 I 8 a à c / loi du : art. 6 I) Pour mémoire, la clause d exclusivité, fréquemment rencontrée dans les mandats d entremise (transaction et location), réserve à un seul mandataire le droit d'intervenir dans l opération envisagée. Dans le langage courant, on parle de mandat exclusif " simple " ou " semiabsolu " dès lors que le propriétaire conserve la possibilité de chercher lui-même un acquéreur (ou un locataire). Si le propriétaire ne conserve pas cette possibilité, on parle de mandat exclusif " absolu ". Dans le cadre d un mandat simple, le propriétaire du logement peut confier parallèlement la négociation à un ou plusieurs professionnels. Il conserve également la possibilité de traiter directement avec des personnes 20