Source: https://ratsinfo.leipzig.de/bi/vo020.asp?VOLFDNR=1013729
Timestamp: 2020-05-24 23:19:24
Document Index: 176308417

Matched Legal Cases: ['§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172', '§ 172']

Vorlage - VI-DS-08248
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen Information zur Kenntnis
Anlage 1 Beschreibung des Standards für Gebiete in der Stadt Leipzig mit Sozialer Erhaltungssatzung
Für die Genehmigungspraxis im Rahmen der Umsetzung von Satzungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung („Soziale Erhaltungssatzung“) gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB werden die in Anlage 1 aufgeführten Kriterien zur Beschreibung des allgemein üblichen Standards von Wohnungen (dem sog. Leipziger Standard) in diesen Arealen beschlossen.
Der Oberbürgermeister beauftragt die Verwaltung mit der Anwendung dieser Genehmigungskriterien in den festgesetzten sozialen Erhaltungsgebieten.
Die Genehmigungskriterien sind im Verwaltungshandeln zu konkretisieren und zu evaluieren. Die Evaluierungsergebnisse sind alle zwei Jahre vorzulegen. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse informiert.
Die Genehmigungskriterien kommen in den Gebieten mit festgesetzten Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB zur Anwendung.
Für die Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB und für die Erreichung der Sozialen Erhaltungsziele werden einheitliche Genehmigungskriterien als rahmensetzende Vorgabe für das Verwaltungshandeln festgelegt. Dieser Leipziger Standard für die Genehmigungspraxis ersetzt nicht die nach BauGB erforderliche Einzelfallprüfung je Vorhaben, dient aber als Orientierungsrahmen auch für Antragsteller/-innen. Er bietet Bearbeitungssicherheit für die Verwaltung, Planungs- und Investitionssicherheit für Bauherren.
Diese Vorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung VI-DS-05896 vom 24.10.2018 „Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“ um. Unter Punkt 6 des Sachverhaltes wurde auf Seite 13 die Erfordernis der Ableitung von Genehmigungskriterien für das Verwaltungshandeln und die Genehmigungspraxis im Ergebnis der Detailuntersuchung benannt, mit denen die (jeweiligen) sozialen Erhaltungsziele erreicht werden können.
Die Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB und die Festlegung von Genehmigungskriterien sind Bausteine zur Umsetzung des INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“. In Quartieren mit nachgewiesener besonderer Nachfragedynamik und einem hohen Aufwertungspotenzial des Gebäudebestandes sowie Aufwertungsdruck als auch einem nachgewiesenen Verdrängungspotenzial der im Gebiet ansässigen Bevölkerung soll mit dem Einsatz dieses Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Zusammenhang von Wohnraum, Einwohner/-innen und (öffentlicher) Infrastruktur erhalten bleiben.
Anlass für die Ableitung von Genehmigungskriterien ist der Nachweis der Relevanz von Sozialen Erhaltungssatzungen in sechs Satzungsgebieten (s. separate Satzungsbeschlüsse) im Ergebnis der im Jahr 2019 im Auftrag des Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig von der LPG Landesweiten Planungsgesellschaft mbH erstellten Detailuntersuchungen (Gutachten).
Aus den Gutachten zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen ergibt sich keine Erforderlichkeit unterschiedliche bzw. gebietsspezifische Genehmigungskriterien zu erlassen, auch wenn teilweise unterschiedliche Parameter in den untersuchten Gebieten anders ausgeprägt sind. Die Gutachten der Detailuntersuchungen empfehlen, stadtweite Genehmigungskriterien festzusetzen.
Empfohlen wird weiterhin, die Genehmigungskriterien in einem eigenständigen Beschluss als interne Verwaltungsvorschrift festzulegen und nicht als Gegenstand der Beschlüsse zu den Sozialen Erhaltungsgebieten. Dadurch kann auf veränderte Rahmenbedingungen oder neue gesetzliche Regelungen (z. B. Anforderungen der Energieeinsparverordnung) reagiert werden, ohne die jeweils einzelnen Erhaltungssatzungen verändern zu müssen. Außerdem ist es für die Genehmigungspraxis sinnvoll und für ein transparentes und insbesondere für die Eigentümerinnen und Eigentümer nachvollziehbares Verwaltungshandeln zielführend, einheitliche Genehmigungskriterien für diese Sozialen Erhaltungsgebiete in der Stadt Leipzig festzulegen.
Dieser Beschluss präzisiert auch die Kriterien des Änderungsantrags VI-A-07918-ÄA-01 (Beschlusspunkt 3.) vom 26.06.2019 für die Phase mit Aufstellungsbeschlüssen zu zehn Stadtbereichen.
Grundlage für die Genehmigungspraxis in den Sozialen Erhaltungsgebieten sind zunächst die Vorschriften der §§ 172 und 173 des BauGB sowie die auf ihnen fußenden Rechtsverordnungen. Für bestimmte Vorhaben muss zusätzlich geprüft werden, ob diese die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet gefährden. Zu diesen Vorhaben gehören gemäß § 172 Abs. 1 BauGB der Abriss von Gebäuden oder Gebäudeteilen, Baumaßnahmen und Modernisierungen, die den Wohnwert steigern und zu Mieterhöhung und Verdrängung führen können, sowie die Nutzungsänderung von Wohnraum.
Dies gilt sowohl für baugenehmigungspflichtige Vorhaben, als auch für baurechtlich verfahrensfrei beziehungsweise genehmigungsfrei gestellte Vorhaben. Die Prüfung der baugenehmigungspflichtigen Vorhaben in Erhaltungssatzungsgebieten erfolgt als aufgedrängtes Fachrecht im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens. Die Zustimmung zu baurechtlich verfahrensfrei beziehungsweise genehmigungsfrei gestellten Vorhaben ist separat beim Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig zu beantragen.
Mit dieser Vorlage werden die in Anlage 1 benannten Genehmigungskriterien als interne Verwaltungsvorschrift beschlossen, um Vorhaben im Genehmigungsverfahren beurteilen zu können und um das Handeln der Verwaltung bei dieser Entscheidungsfindung zu regeln. Laut § 172 BauGB sind die Genehmigungskriterien Leitplanken zur Orientierung für die Genehmigungspraxis (interne Handlungsanweisung für die Verwaltung) und ein Leitfaden für Antragsteller/-innen. Sie haben keine Rechtsverbindlichkeit. Jedes Vorhaben muss im Einzelfall geprüft werden, ob sich hieraus Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ergeben.
Einen Rechtsanspruch haben Eigentümer/-innen auf die Genehmigung von Vorhaben in Sozialen Erhaltungsgebieten, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durschnittlichen Wohnung (vgl. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB) oder der Anpassung einer baulichen Anlage an die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung – EnEV - (vgl. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB) dienen. Eine Anpassung an den üblichen Wohnstandard darf Eigentümer/-innen nicht verweigert werden.
Der allgemein übliche Standard von Wohnungen in der Stadt Leipzig ist in der Regel gegeben, wenn hinsichtlich Bauausführung und Ausstattung die Mindestanforderungen erfüllt und die Wohnbedürfnisse breiter Schichten der Wohnbevölkerung nicht überschritten sind. Ein allgemein üblicher Standard von Wohnräumen liegt erst dann vor, wenn deutlich mehr als die Hälfte der Wohnungen über eine entsprechende Ausstattung und Merkmale zum Standard verfügen.
Zur Ableitung der Genehmigungskriterien des Leipziger Standards in den Sozialen Erhaltungsgebieten wurde eine zusätzliche Beauftragung zur Fachberatung an APPEL BOHNE ARCHITEKTEN PartGmbH ausgelöst.
Grundlagen zur Ermittlung des Leipziger Standards sind:
Erfahrungen / Ergebnisse aus der langjährigen Praxis der Altbauerneuerung in Leipzig und deren Auswertung, u.a. zum Pilotprojekt „Beraterarchitekten“ und zu den „Leipziger Altbaustandards“ sowie der gegenwärtigen Altbaumodernisierung,
Auswertung der Prüfpraxis in der Phase mit Aufstellungsbeschluss (zu bislang über 130 baugenehmigungspflichtigen Vorhaben seit Mitte August 2019),
Gutachterliche Einschätzung der Hinweise der Wohnungsmarktakteure aus den Abstimmungen vom Dez. 2019 und Jan. 2020 (s. Punkt 6 und Anlage 2.),
Auswertung der Kriterienkataloge aus der Städterecherche,
Haushaltsbefragungen 2019 und Auswertung in den Gutachten des beauftragten externen Gutachterbüros (LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH),
Orientierung an den Vorgaben des BauGB und der Sächsischen Bauordnung sowie
Standards in der Leipziger Denkmalpflege
Die Genehmigungskriterien werden in den per Beschluss festgesetzten Sozialen Erhaltungsgebieten in Leipzig gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB angewendet.
Die Genehmigungskriterien sind im Verwaltungshandeln zu konkretisieren und alle zwei Jahre zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse informiert.
Die für die Genehmigungspraxis in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung im Rahmen des Leipziger Standards festgelegten Genehmigungskriterien wurden im Zeitraum vom Dez. 2019 bis Jan. 2020 mit Leipziger Wohnungsmarktakteuren abgestimmt. Die eingegangenen Hinweise wurden gutachterlich eingeschätzt. Vgl. hierzu die als Anlage 2 beigefügte Synopse.
Folgende Abstimmungen wurden geführt:
am 10.12.2019 mit Bauträgern,
am 11.12.2019 mit dem Mieterverein Leipzig,
am 13.12.2019 mit Vertretern der LWB und der Genossenschaften,
am 21.01.2020 mit Vertretern von Stadt für alle und
am 23.01.2020 mit Haus und Grund.
Gemäß Beschluss VI-DS-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5 sind „sobald für identifizierte Stadträume Soziale Erhaltungssatzungen vom Stadtrat beschlossen wurden, sind die betroffenen Mieter/-innen und Vermieter/-innen über den zulässigen Standard zu informieren. Dies umfasst auch die Vermittlung des Leipziger Standards und der zugehörigen Genehmigungskriterien für die Genehmigungspraxis. Dafür sind alle zur Verfügung stehenden Mittel einzusetzen: z. B. Anschreiben, Informationsbroschüre (mehrsprachig), Einwohnerversammlung.“ Hierzu erfolgt die Entwicklung einer frühzeitigen Kommunikationsstrategie zur Bewohner- und Eigentümerinformation in Gebieten mit Sozialen Erhaltungssatzungen. Geplant ist auch eine zusätzliche Informationsveranstaltung für Mieter/-innen und Eigentümer/-innen des jeweiligen Satzungsgebietes im Vorfeld der Beschlussfassung als Beteiligungskomponente.
Es werden keine Vorgaben für das Verwaltungshandeln bei der Bearbeitung von Anträgen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs gefasst.