Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/le-dossier-de-diagnostic-technique
Timestamp: 2020-06-04 14:10:28+00:00
Document Index: 221129079

Matched Legal Cases: ['art. 176', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 55', 'art. 4', "l'article 4", "l'article 4", 'art. 46', 'art. 1961', 'arrêt ', "l'article 1382", 'art. 1', 'art. 2']

Lorsqu'il est établi en même temps que les différents diagnostics, le métrage de la superficie du bien vendu, obligatoire s'il s'agit d'un lot dépendant d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, est en pratique joint au dossier de diagnostic technique mais cela ne signifie pas qu'il est pour autant soumis au régime de ce dernier.
I. Le constat de risques d’exposition au plomb
Du fait de sa toxicité, la recherche du plomb a fait l'objet d'une règlementation spécifique. C'est au préfet qu'il appartient de prendre les mesures pour éradiquer le saturnisme. Tout médecin qui dépiste un cas de saturnisme doit en informer les autorités sanitaires. Ce constat est obligatoire en cas de vente ou de location d'un immeuble à usage d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.
Le diagnostiqueur doit transmettre dans un délai de cinq jours ouvrables, une copie du constat au directeur de l'agence régionale de santé (ARS) s'il identifie au moins l'une des cinq situations suivantes :
Il doit être annexé au bail, dans le cadre d'une location, en son absence, le bailleur sera considéré comme avoir manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état.
Il pourra être poursuivi par le locataire. Lorsque le constat révèle la présence de revêtements dégradés contenant du plomb dans des concentrations supérieures à celle définies par arrêté, le propriétaire doit procéder aux travaux approprié pour supprimer le risque d'exposition au plomb tout en garantissant la sécurité des occupants.
Dans le cadre d'une vente, le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir de la répartition de la charge des travaux et des éventuelles mesures accessoires. L'acquéreur peut également accepter d'acquérir en l'état en renonçant à tout recours contre le vendeur et en déclarant faire son affaire personnelle de l'exécution des travaux
Le CREP est dressé par un contrôleur technique agréé au sens de l'article L. 111-25 du CCH ou par un technicien de la construction qualifié (CSP : art. R. 1334-11). L'auteur du constat doit être couvert par une assurance contre les conséquences de sa responsabilité professionnelle.
Un CREP doit être produit (CSP : art. L. 1334-6 à L. 1334-8)
Le vendeur a l'obligation d'annexer un CREP en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble d'habitation construit avant le1.1.49. Un constat de risque d'exposition au plomb est annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
- d'un an pour les logements mis en vente lorsque le CREP fait apparaître la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales à 1mg/cm². Si lors de la signature du contrat, le délai est dépassé, un nouveau constat doit être annexé au contrat.
Toutefois, à compter du 12.8.08, les parties à usage commun d'un immeuble (soumis ou non au statut de la copropriété) devront faire l'objet d'un CREP.
En présence d'un constat établissant l'absence de plomb dans les revêtements (ou la présence de plomb à des concentrations inférieures au seuil précité), il n'y a pas lieu de faire établir un constat à chaque mutation. Le constat initial sera joint à chaque mutation (peu importe sa date d'établissement). En revanche, des mesures sont prévues si le constat met en évidence la présence de plomb.
Si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil limite, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à l'occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties. En revanche, des mesures sont prévues si le constat met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb (cf. §
La non réalisation desdits travaux avant la mise en location du logement, constitue un manquement grave aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.
Il pourra être poursuivi par le locataire. Lorsque le constat révèle la présence de revêtements dégradés contenant du plomb dans des concentrations supérieures à celle définies par arrêté, le propriétaire doit procéder aux travaux approprié pour supprimer le risque d'exposition au plomb tout en garantissant la sécurité des occupants. La durée de validité du CREP est de six ans. Le CREP doit avoir été
établi depuis moins de six ans au moment de la signature du contrat de location.
II. L'amiante
Un état mentionnant la présence, ou le cas échéant l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis.
En l'absence de l'état relatif à l'amiante annexé au contrat, le vendeur (non professionnel) ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence d'amiante (loi SRU du 13.12.00 : art. 176 / Code de la santé publique : art. L. 1134-7). Sont concernés par l'obligation de rechercher la présence de flocages, calorifugeages ou faux plafonds contenant de l'amiante tous les immeubles bâtis à l'exception de ceux dont le permis de construire a été délivré à compter du 1er juillet 1997 et des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement sauf en cas de vente (articles R 1334-14 et R 1334-15 du Code de la Santé Publique). Les immeubles concernés sont les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu'ils appartiennent à des personnes privées ou publiques. De même, les propriétaires d'immeubles en copropriété y sont soumis tant pour les parties communes que pour les parties privatives.
Il est à noter que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) prévoit qu’une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant,la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante soit annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Lorsque les propriétaires ne respectent pas ces obligations, l'article L 111-6-1 du Code de la Construction et de l'Habitation interdit la division en vue de créer des locaux à usage d'habitation. Le syndicat des copropriétaires qui n'a pas fait établir de dossier technique amiante est en infraction. Il encourt des sanctions pénales et également des actions en responsabilité en cas de préjudice.
- si le niveau d'empoussièrement est inférieur à 5 fibres/litre, procéder à un contrôle périodique de l'état de conservation des flocages et des calorifugeages dans un délai maximal de 3 ans à compter de la date à laquelle leur sont remis les résultats du contrôle ;
- si le niveau est supérieur à 5 fibres/litre, procéder à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante, qui doivent être achevés dans un délai de 36 mois à compter de la date à laquelle lui sont remis les résultats du contrôle.
Pendant, la période précédant les travaux, les mesures conservatoires appropriées doivent être mises en œuvre afin de réduire l'exposition des occupants et de la maintenir au niveau le plus bas possible, et dans tous les cas à un niveau d'empoussièrement inférieur à 5 fibres/litre.
Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de troisième classe le fait pour un propriétaire de ne pas avoir procédé à l'issue des travaux à l'examen visuel et à la mesure d'empoussièrement.
III. Les termites et autres insectes xylophages
Il doit être annexé au compromis ou à la promesse de vente. Si lors de la signature de l'acte authentique, il n'est plus valable, il doit être remplacé par un nouvel état. A défaut le vendeur ne peut s’exonérer de sa garantie. Si l'état révèle la présence de termites les parties sont libres de prendre entre elles toutes conventions.
L'occupant doit informer, par tous moyens, le propriétaire du logement qu'une déclaration de la présence de termites a été faite en mairie.Pour bien identifier la présence de termites, il est recommandé au propriétaire du logement ou au syndic de copropriété de faire réaliser un état parasitaire. Il appartient ensuite à la mairie de décider si le propriétaire ou le syndic de copropriété doit engager des travaux d'éradication.
IV. L'état de l'installation intérieure de gaz
A. Information de l’acquéreur
L'initiative de sa réalisation appartient au vendeur du logement. Ce diagnostic doit être intégré aux différents diagnostics que forme le dossier de diagnostic technique (DDT). Cette obligation ne concerne donc que les ventes d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation au gaz de plus de quinze ans. Pour les lots de copropriété, seules les parties privatives sont concernées.
Si une anomalie est repérée lors du diagnostic gaz, elle est détaillée dans le rapport et notée selon son degré de gravité. Si elle est classifiée en «Danger Grave Immédiat» (DGI), le diagnostiqueur condamne immédiatement tout ou partie de l’installation. Dans le premier cas, le distributeur de gaz est également prévenu et ce dernier interrompra la fourniture de gaz s’il ne reçoit pas l’attestation de levée de DGI.
Un certificat de conformité visé par un organisme agréé par le ministre en charge de l'industrie tient lieu d'état de l'installation intérieure de gaz s'il a été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit.
L'obligation de fournir un état de l'installation intérieure de gaz concerne les baux d'habitation pour tous les logements (appartements ou maisons) dont l'installation du gaz a plus de 15 ans, ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.
Le diagnostic est réalisé sans démontage des installations. Le diagnostic a une durée de validité de six ans à partir de sa réalisation. Un certificat de conformité visé par un organisme agréé par le ministre en charge de l'industrie tient lieu d'état de l'installation intérieure de gaz s'il a été établi depuis moins de six ans à la date à laquelle ce document doit être produit. Si le bailleur ne fournit pas l'état de l'installation intérieure de gaz et que le locataire découvre que l'installation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du bailleur devant le tribunal d'instance pour vices cachés (défauts cachés de l'installation).
V. L’État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS)
V. ― En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. VI. ― Un décret en Conseil d’État fixe les conditions d'application du présent article.
En principe depuis le 1er juillet 2017, vendeur et bailleur devaient avoir l'obligation d'indiquer le risque d'exposition au radon dans l'état des risques naturels, miniers et technologiques, mais son décret d’application n’a jamais été publié et ne l’est toujours pas alors que l’ERNMT est devenu ESRIS au 1er janvier 2018. Le radon est un gaz radioactif d'origine naturelle, principalement présent dans les sous-sols granitiques, métamorphiques (schistes noirs comme les ardoises) et volcaniques, issu de la désintégration du radium et de l'uranium naturels de la roche ou dans certains matériaux de construction. Ainsi, les zones à risques de radon sont situées dans les massifs montagneux récents (Alpes, Pyrénées) ou plus anciens et érodés (massif armoricain, Ardennes), dans les zones de faille (roches métamorphiques) et ou dans les sous-sols qui ont abrité certains ouvrages miniers. La concentration de ce gaz dans les constructions peut engendrer des risques sanitaires importants, principalement ceux du cancer du poumon liés à l'accumulation des particules radioactives aspirées. La connaissance par le bailleur ou vendeur d'un niveau moyen ou élevé de radon dans son immeuble qui ne serait pas communiquée à l'acheteur ou au locataire constitue un vice caché, sanctionné par la loi par une résolution du contrat, une diminution du prix ou encore des dommages et intérêts.
De surcroît, si le terrain est implanté en périmètre d’expropriation, il ne sera pas possible de le céder à une personne physique ou morale ni de l’affecter àun usage locatif en raison de la préemption systématique de la commune.
L'État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols peut être établi par le vendeur ou le bailleur lui-même, il peut également être établi par un professionnel. Cet état doit être moins de six mois avant la date de la promesse de vente, de l'acte authentique de vente ou du bail. Si cet état n'est plus valable au jour de la signature de l'acte authentique, il doit être remplacé par un nouveau qui sera annexé à l'acte de vente.
La loi du 30 juillet 2003 est très claire : acquéreurs et locataires doivent impérativement être informés des sinistres que le bien a subi et qui ont donné lieu à une indemnisation. Peu importe la localisation du bien, dès lors que le bien a subi un sinistre indemnisé, la déclaration devra être présentée lors de la transaction. Ainsi, il résulte de l'article L 125-5-IV du Code de la Construction et de l'Habitation : « IV.
― Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. » L'indemnisation prévue concerne les immeubles qui ont fait l'objet d'une catastrophe naturelle (séisme, inondation..), les risques technologiques et industriels. Ainsi tout vendeur ou bailleur d'un immeuble bâti est tenu d'informer l'acquéreur ou le locataire et ce par écrit de tous les sinistres survenus pendant la période où il en a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé. Cependant cette information ne concerne que les sinistres indemnisés.
Les données du site de la préfecture ne suffisent pas à informer l'acheteur du risque d'inondation (Cass. 3e civ. 18-9-2019 n° 18-16.700 FS-PBI BPIM 6/19 Inf. 422).
VI. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
A. Contenu du DPE
Le DPE comprend notamment : les caractéristiques du bâtiment, et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques.
Il indique, pour chaque équipement, la quantité annuelle d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement, une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations, ainsi que la quantité d’émissions de gaz à effet de serre générée.Plusieurs méthodes de calcul existent pour évaluer la consommation d’énergie, elles ont été élaborées par des experts et les pouvoirs publics et mises à disposition des diagnostiqueurs : 3CL-DPE, DEL6-DPE et Comfie-DPE.
Deux étiquettes classent le logement (ou le bâtiment) sur une grille d’évaluation (7 classes de A à G, A correspondant à la meilleure performance, G la plus mauvaise) : l’une en fonction de son niveau de consommation d’énergie (étiquette énergie), l’autre en fonction de l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre(étiquette climat).
Le diagnostic est également accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique du logement ou bâtiment.
Sur la base de ces recommandations, l’occupant du logement peut souhaiter effectuer dans le logement des travaux en faveur du développement durable et des économies d’énergie.
Le contenu du DPE peut différer en fonction de l’âge du bâtiment (achevé avant ou après le 1er janvier 1948) ; de ses caractéristiques (maison individuelle, ou appartement dans un immeuble collectif avec installation de chauffage et de production d’eau chaude individuelle ou collective) ; du fait qu’il appartient à un seul propriétaire ou à plusieurs (immeuble en copropriété, par exemple) et de l’existence ou non d’un diagnostic de performance énergétique réalisé pour l’ensemble de l’immeuble.
Pour être autorisé à délivrer un diagnostic de performance énergétique (DPE), le professionnel doit nécessairement être certifié.
Pour pouvoir délivrer un DPE, est exigé un pré-requis de formation initiale de bac +2 dans le domaine des techniques du bâtiment avant toute certification ainsi qu’une formation continue d’au moins trois jours.
Par ailleurs, on distingue deux niveaux de certification :« individuel » pour les maisons individuelles, les appartements affectés à des immeubles à usage principal d’habitation, ainsi que les attestions de prise en compte de la réglementation thermique,«tous types de bâtiments » pour les immeubles collectifs et les bâtiments à usage principal autre que d’habitation en plus des missions du niveau précédent.
Selon l'article L134-4 du Code de la Construction et de l'Habitation, le diagnostic de performance énergétique doit être communiqué à l'acquéreur ou au locataire. Il résulte de l'article R134-1 du Code de la Construction et de l'Habitation concerne tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert ainsi que les bâtiments qui utilisent de l'énergie pour réguler la température intérieure, c'est-à-dire pour maintenir les locaux à une température supérieure à 12°C. Il n'est fait aucune distinction en fonction de l'affectation de l'immeuble ou de sa date de construction. L'obligation de fournir un DPE s’applique à tout bâtiment situé en France métropolitaine.
Pour les ventes de lots de copropriété, sont concernés tant pour les parties communes que pour les parties privatives. Il conviendra de se référer à notre article sur le sujet.
L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique ne concerne pas pour le moment les départements d’outre-mer car les méthodes de calcul posées par les textes ne permettent pas de caractériser les spécificités des DOM (climat, type de construction, mode d’occupation des bâtiments).
1. Information de l'acquéreur
Selon l'article L 217-4-II du Code de la Construction et de l'Habitation, l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. En son absence, le vendeur ne pourra s'exonérer de sa garantie des vices cachés. De même, l'acquéreur pourrait obtenir des dommages et intérêts voire l'annulation de la vente s'il est démontré que le vendeur a sciemment omis de fournir ce diagnostic pour lui dissimuler des dysfonctionnements.
Les juges du fond ont déclaré le diagnostiqueur responsable de la seule perte de chance d’acquérir à un prix moindre et ont ainsi limité l’indemnisation des acheteurs. En effet, selon ces derniers, lorsque le diagnostic prévu au 6° de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et se révèle erroné, le coût des travaux nécessaires pour réaliser une isolation thermique conforme à la performance énergétique annoncée dans ce diagnostic constitue un préjudice certain dont le diagnostiqueur doit réparation.
La Cour de cassation rejette leur pourvoi. Celle-ci relève que selon le II de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres
documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative. En effet, précise le II de l’article précité, « l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ».
2. Information du locataire
L'obligation de fournir un DPE s'applique à tous les propriétaires du secteur privé (personne physique, ou personne morale, compagnie d'assurance) ou du secteur public (organisme HLM, par exemple).
En cas de location d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le DPE ne concerne que les parties privatives du lot, sauf si un DPE collectif a été réalisé.
Cette obligation ne s’applique ni aux logement-foyers, ni aux maisons de retraite (loi du 6.7.89 : art. 2 et 3-1). Elle ne concerne pas non plus les baux ruraux et la location saisonnière (CCH : L.134-3-1 / loi ENE : art. 1). En revanche, les contrats de location de logements pour étudiants, ces logements étant des résidences principales des occupants, sont soumis à l'obligation de fourniture d'un diagnostic (Communiqué DHUP du 21.5.07).
Ne sont pas soumises à l'obligation de DPE "les reconductions tacites de contrats de bail, les cessions de bail, les échanges".
Ne sont pas non plus soumises à l’obligation de DPE les sous-locations relevant du Code civil.
Le diagnostic de performance énergétique a une durée de validité de dix ans dès lors qu'aucuns travaux n'affectant a performance énergétique de l'immeuble n'ont été effectués. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique. L'absence de DPE peut être considérée comme un dol. La sanction applicable est la nullité du bail ou la diminution du prix du loyer. De plus si l'annonce de location comporte des informations sur le DPE reposant sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur le candidat locataire, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au bailleur : une amende de 37 500 €et une peine de deux ans de prison.
Les nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH, issus de loi ELAN, suppriment le caractère informatif du DPE et rendent ses informations opposables au vendeur et au bailleur.Autrement dit, le vendeur ou le bailleur engagera sa responsabilité contractuelle envers l’acquéreur ou le locataire en cas d’information erronée figurant dans le DPE, à la condition que ladite information erronée leur cause effectivement un préjudice pouvant résulter, par exemple, de la perte de chance d’acquérir à un prix moindre ou de négocier à la baisse le montant des loyers.
La loi fixe l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions au 1er janvier 2021 « afin de laisser le temps nécessaire au plan de fiabilisation des diagnostics engagé par le Gouvernement de produire tous ses effets » (Rapp. Commission mixte paritaire, 2017-2018, art. 55bis C). Par conséquent, seront opposables les informations contenues dans les DPE établis à compter de cette date.
3. Le DPE construction
Lors de la construction ou l’extension d’un bâtiment soumise à permis de construire et dont la demande d’autorisation de construire a été déposée à compter du 1er juillet 2007, un DPE établi par le maître de l’ouvrage est remis au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l’immeuble. L’extension d’un bâtiment s’entend des surélévations ou additions de bâtiments existants dès lors que la surélévation ou l’addition est de surface supérieure à 150 m² ou à 30 % de la surface des locaux existants (arrêté du 21.9.07)
Le DPE est remis au propriétaire du bâtiment par le maître d'ouvrage de la construction neuve aux frais de ce dernier. La notion de bâtiment s’entend de manière large et englobe l’immeuble mais aussi chaque lot de copropriété pris isolément.
Dans le cas d’un achat sur plan (vente en l’état futur d’achèvement), l’établissement du diagnostic pèse donc sur le promoteur qui doit le fournir au futur propriétaire.
En revanche, lorsqu’une personne fait construire une maison individuelle sur un terrain dont elle est propriétaire, cette personne étant à la fois futur propriétaire et maître de l’ouvrage, c’est à elle que revient la charge de faire établirle DPE (et non au constructeur ou à l’entrepreneur).
Pour l’établissement du DPE, le diagnostiqueur s’appuie sur la synthèse d'étude thermique que doit réaliser le maître d'ouvrage au plus tard à l'achèvement des travaux.
Dans la réglementation relative au DPE, la VEFA relève du régime de la construction neuve et non de la vente d’un bâtiment existant. Le diagnostic devra être remis "au plus tard à la réception de l’immeuble". Cette notion de réception pose problème en matière de VEFA dans la mesure où la réception se fait entre le vendeur et les entrepreneurs sans que l’acquéreur n’y assiste. Or, c’est bien à ce dernier que le DPE est communiqué. La livraison, moment où l’acquéreur reçoit du maître de l’ouvrage la jouissance du lot acheté, semble être le moment le plus adéquat pour la fourniture du DPE.
Sous réserve de l’appréciation souveraine du juge, il semble donc que le législateur ait en réalité visé le moment de la "livraison" pour que le DPE soit remis par le vendeur à l’acquéreur.
A compter du 1er janvier 2021, le propriétaire d’un logement dont le DPE affiche un F ou un G (consommation supérieure à 331 kwh/m2.an) ne pourra plus augmenter le loyer, ni demander de contribution sur le partage des économies de charge, demandée par le propriétaire à un locataire après avoir réalisé des travaux d’économie d’énergie dans le logement. Toujours concernant le DPE, il devra être exprimé « en énergie primaire et finale », et non plus en seule énergie primaire (article 3 quinquies).
Cette nouvelle possibilité devrait contribuer à réduire l’impact de l’électricité sur la note finale (actuellement un coefficient d’énergie primaire de 2,58 est appliqué à l’électricité, la rendant moins performante que les autres énergies). Ce diagnostic devra également mentionner, à compter du 1er janvier 2022, « le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. ».
A compter du 1er janvier 2028 pour les logements individuels, et du 1er janvier 2033 pour les copropriétés (hors celles en plan de sauvegarde, en OPAH, en requalification non concernées, en carence…), les logements ne pourront plus afficher une consommation supérieure à 330 kWh/m2.an. Le texte prévoit cependant d’ores et déjà de multiples exceptions, détaillées dans un futur décret pris en Conseil d’État : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ; disproportion entre coûts des travaux et obligation…
Vendre ou louer un bien dont la consommation énergétique est supérieure à 330 kWh/m2.an deviendra plus difficile à compter du 1er janvier 2022 : cette obligation des 330kWh/m2.an sera affichée sur les annonces immobilières. A compter du 1er janvier 2028, « le non-respect de l’obligation (…) est mentionné dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien ». Un décret en Conseil d’État viendra préciser l’application de cette obligation.
À partir du 1er janvier 2022, les propriétaires de logement affichant une consommation supérieure à 331kWh/m2.an devront également, outre le DPE, fournir un audit énergétique. Celui-ci proposera au moins deux approches travaux, une permettant d’atteindre le seuil des 331 kWh/m2.an et une un haut niveau de performance énergétique.
VI. L'état de l'installation intérieure d’électricité
En vertu de l'article L 134-7 du Code de la Construction et de l'habitation : « En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. Le point de départ de ce délai est la date du contrôle effectué par le diagnostiqueur sur le terrain et non la date d’établissement du document. ».
L'état de l'installation intérieure d'électricité est un diagnostic qui vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens. L'initiative de sa réalisation appartient au vendeur du logement. Ce diagnostic doit être intégré aux différents diagnostics que forme le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être remis à l'acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou, à défaut à l'acte de vente. Cette obligation ne concerne que les ventes d'immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure d’électricité de plus de quinze ans. Pour les lots de copropriété, seules les parties privatives sont concernées.
Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié. Le diagnostic est réalisé en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. Il porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.
- au moins un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre,
- à l'origine de l'installation électrique, un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit,
- les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement.
Une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre en charge de l'énergie (ou une déclaration de cet organisme) tient lieu d'état d'installation intérieure d'électricité si l'attestation a été établie depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit. Le diagnostic doit avoir été établi moins de trois ans avant la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique de vente.
Le point de départ de ce délai est la date du contrôle effectué par le diagnostiqueur sur le terrain et non la date d’établissement du document. Si l'état n'est plus valable à la date de la signature de l'acte authentique de vente il devra être remplacé par un nouveau document qui sera annexé à l'acte de vente. En l'absence de diagnostic, le vendeur ne pourrait se prévaloir de la clause d'exonération de garantie pour vices cachés.
- les baux d'habitation signés à partir du 1er juillet 2017 pour des logements situés dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, dont l'installation de l'électricité a plus de quinze ans.
- Pour les autres logements, l'état de l'installation intérieure de l'électricité s'imposera pour les baux signés à partir du 1er janvier 2018.
Le diagnostic est réalisé en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. Il porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. Le diagnostiqueur relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques et la présence des équipements suivants :
- au moins un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique,
- un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit,
Une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre en charge de l'énergie (ou une déclaration de cet organisme) tient lieu d'état d'installation intérieure d'électricité si l'attestation a été établie depuis moins de six ans à la date à laquelle ce document doit être produit. Le diagnostic a une durée de validité ds six ans à partir de sa réalisation. Si le bailleur ne fournit pas l'état de l'installation
intérieure d'électricité et que le locataire découvre que l'installation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du bailleur devant le tribunal d'instance pour vices cachés (défauts cachés de l'installation).
VII. La mérule
La mérule est un champignon parasite difficile à détruire proliférant dans les milieux humides et trouvant refuge dans le bois de l'habitation (meubles, escaliers, charpente, plancher, etc.). « Se nourrissant » du bois en le dégradant, la mérule peut rapidement et sans que les occupants s’en aperçoivent, rendre un logement inhabitable (le travail de sape opéré sur les murs ou une charpente pouvant provoquer la ruine des bâtiments). Outre les dommages importants que ce champignon peut causer à une habitation, la mérule peut, en libérant ses spores à l'air libre, être responsable d'affections respiratoires ou pulmonaires chez les populations sensibles telles que les personnes âgées et les enfants (bronchites, allergies, asthme, etc.).
Un état relatif à la présence de mérule doit être réalisé pour tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone à risque. Le diagnostic porte sur la recherche de mérules, champignons lignivores détruisant les ouvrages en bois. Par contre, il n'y a pas d’obligation réglementaire mais réaliser le diagnostic dans les zones à risque est fortement recommandé; les notaires recommandent également la production d'un constat dans les zones à risque. Lorsqu'il y a détection de mérule, il est obligatoire de la déclarer en mairie. Il existe trois façons de diagnostiquer la mérule :
- La réalisation du diagnostic mérule,
La loi ALUR précise qu'en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone répertoriée par arrêté préfectoral, consultable en préfecture, la présence d’un risque de mérule doit être signalée (art. L. 133-9 du CCH). Cette loi prévoit un dispositif d’information, s’articulant autour des connaissances et des caractéristiques locales de développement du champignon. Il est organisé à partir du modèle déjà mis en place pour la lutte contre les insectes xylophages (termites) et l’état des risques naturels et technologiques. Cette information est à double niveau :
- les mairies sont informées par les occupants de bâtiments de la présence de mérule, dès qu’ils en ont connaissance et en dehors de toute transaction immobilière ;
- l’acquéreur est informé avant l’acquisition.
Cette solution présente l’avantage de donner des informations en dehors des cas de changement de propriétaire. Dès qu’il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé, ou à défaut le propriétaire, est tenu d’en effectuer la déclaration en mairie.
Lorsque la mérule est présente dans les parties communes d’un immeuble soumis à la loi sur la copropriété, la déclaration incombe au syndicat de copropriétés.
En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans la zone délimitée par l’arrêté préfectoral, le vendeur doit fournir une information sur la présence d’un risque de mérule. Ce dispositif d’information est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
Bien que ne concernant que les propriétaires d'un bien localisé dans une zone à risque, cette obligation demeure toutefois d'importance puisque la découverte ultérieure de ce champignon parasite peut s’apparenter à un vice caché à même de justifier la demande d’indemnités, la restitution d’une partie du prix ou encore l’annulation de la vente. La Cour de Cassation stipule en effet que la présence de mérules (dont n'aurait pas été informé l'acheteur) peut légitimement être considérée comme un vice caché car bien souvent indétectable lors d'une simple visite du logement. Concrètement, en l'absence d’un
diagnostic mérule, un acquéreur découvrant la présence de ce champignon pourra se plaindre ultérieurement d’un vice caché. Néanmoins, la responsabilité du vendeur ne pourra être mise en cause que s’il est prouvé qu’il avait connaissance de la présente du parasite au sein de son logement.
L’acquéreur d’une maison peut obtenir une indemnisation s’il n’est pas informé qu’elle a été autrefois attaquée par la mérule, et cela même si ce champignon a été traité et détruit. La Cour de cassation a admis cette indemnisation bien que ce champignon destructeur ait été éradiqué et bien que l’acquéreur n’ait pas précisé qu’il s’agissait pour lui d’une question essentielle. Cet acheteur soutenait que la vente était nulle car le fait que la maison ait été, quelques années plus tôt, attaquée par la mérule, même si celle-ci avait alors été traitée, était un élément objectivement et évidemment essentiel de son consentement, sans qu’il ait eu besoin de le souligner. Les juges lui ont donné tort. Ils n’ont vu aucune raison d’annuler la vente. Mais ils ont considéré l’information omise comme suffisamment importante pour condamner l’agent immobilier à l’indemniser puisqu’il n’avait rien signalé. La cour d’appel avait jugé qu’«à 95%», cet acquéreur avait «perdu une chance» de ne pas acheter dans ces conditions. Et la Cour de cassation a confirmé que l’agent immobilier avait commis une faute en ne disant rien, même si le diagnostic récent, réalisé pour la vente, ne faisait pas état de la présence de mérule (Cass. Civ 1, 14.11.2019, D 18-21.971).
VIIII. L'obligation de mesurage : la loi Carrez
L'article 46 de la loi dite loi Carrez stipule : « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.
La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. »
Une autre affaire concernant des locaux en sous-sol s'est également terminée en défaveur des acquéreurs. Les plaignants avaient acheté un appartement dans un immeuble en copropriété pour une surface de 132,54 m², incluant, en sous-sol, une grande cave aménagée en pièce. Après la signature de l'acte et sur leur demande, un architecte a mesuré 113,11 m², après déduction de la cave aménagée. En conséquence, les acquéreurs ont demandé à l'ex-propriétaire une diminution du prix proportionnelle à la réduction de surface comptabilisée. Mais, pour la Cour de cassation, cette procédure n'était pas motivée. L'acte notarié énonçait que le lot vendu était constitué, après des travaux autorisés, d'un sous-sol comprenant une grande pièce aménagée et une cave. L'acte précisait que cette pièce aménagée, d'une superficie de 19,43 m² et d'une hauteur supérieure à 1,80 m, se distinguait de la cave attenante qui la jouxtait. Cette pièce faisait donc partie de la surface privative du lot de copropriété (cass. civ. 3e du 5.12.07, n° 06-19550).
B. Calcul de la superficie de la partie privative
La superficie d'un lot ou d'une fraction de lot est, au sens de la loi, « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages
d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 4-1).
Sont exclus de l'obligation de mesurage les caves, garages et les emplacements de stationnements.
Une partie commune bénéficiant d'un droit de jouissance privatif n'est pas comprise dans la surface du bien Le calcul de la superficie est compliqué par l'existence de cours, terrasses ou loggias annexées de façon abusive par les propriétaires. Ainsi, un copropriétaire avait fait construire, sans permis ni accord de la copropriété, une véranda sur une terrasse, partie commune de l'immeuble dont il avait la jouissance privative. Une fois la vente réalisée, le nouveau propriétaire a reproché à son prédécesseur d'avoir intégré à la surface du bien vendu ce nouvel espace, non conforme, selon lui, à la superficie loi Carrez. Les juges ont donné raison à l'acheteur. La véranda, objet du litige, ne constituait pas, en effet, une partie privative attachée au lot cédé, au sens de la loi Carrez. L'acheteur a donc obtenu une réduction du prix proportionnelle à la différence de surface (CA de Paris du 23.2.05, n° 03-20759).
La prise en compte de la surface d'une mezzanine dépend de sa hauteur et de sa constitution. Les propriétaires de logements très hauts de plafond sont souvent tentés d'augmenter la surface habitable avec une mezzanine, ce qui peut générer des conflits à la vente du bien. Si cet espace n'a pas 1,80 m de hauteur sous plafond, il n'est pas légalement pris en compte dans la superficie du bien.
Précision importante: ce qui compte pour le calcul de la surface est ce qui existe et non ce qui figure dans le règlement de copropriété.
Toutefois, la justice a condamné des vendeurs à rembourser à leurs acheteurs les 3,60 m² de leur mezzanine incluse dans la superficie de la partie privative. Motif invoqué: l'aménagement était une structure légère et démontable et on y accédait par un escalier s'apparentant davantage à une échelle. Se référant à l'article 4-1 du décret du 17.3.67, la cour a retenu que seule la surface sur laquelle était installée la mezzanine constituait un plancher au sens dudit décret et pouvait être comptée comme surface privative. La superficie du bien était donc de 41,75 m² et non de 45,35 m². Les vendeurs ont été condamnés à verser aux acheteurs 25 777 €, correspondant à la différence, plus 1 530 € pour frais excédentaires (cass. civ. du 22.11.06, n° 05-17420). Quand il y a des fenêtres de toit, la hauteur sous plafond doit être mesurée non par rapport au vitrage des fenêtres, mais en fonction de leurs embrasures (Cass. civ. 3e du 6.12.05, n° 04-15984).
Plus anecdotique en apparence, la question de savoir s'il fallait inclure l'épaisseur du carrelage revêtant certains murs s'est posée devant la cour d'appel de Paris (9 juin 2004, n° 2003/00632). En vertu de
l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative est en effet celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs et cloisons. Les carrelages devaient-ils être assimilés aux murs et cloisons qui les supportent ? Les magistrats ont opté pour la négative: un carrelage peut être supprimé sans altérer la substance du mur. Le mesurage doit donc être effectué au nu de la cloison. Le débat peut paraître fallacieux, mais dans l'affaire en question, les 0,06 m2 d'emprise du carrelage pour la cuisine et les 0,04 m2 pour la salle de bain faisaient la
différence, car en les excluant, la superficie réelle mesurée par les acquéreurs restait, avec un écart de 4,89 % par rapport à la surface annoncée, inférieure au pourcentage d'erreur admis de ... 5 %
C. Auteur du mesurage
D. Frais de mesurage
La sanction de l'absence d'indication de la superficie de la partie privative est la nullité de l'acte.Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 4). La nullité de l'acte ne peut être demandée
que par l'acquéreur ; il s'agit donc d'une nullité relative. La qualité de l'acquéreur est indifférente : la protection bénéficiera au professionnel comme au particulier. Le juge, saisi d'une action en nullité, est tenu de la prononcer : il s'agit d'une nullité de droit ou obligatoire. La nullité de l'acte entraîne la remise des parties dans l'état d'origine. Prononcée au stade de l'avant-contrat, elle impose la restitution à l'acquéreur des sommes versées au titre de la contrepartie du droit d'option ou d'un acompte. Intervenant après la signature de l'acte authentique, la nullité impose la restitution du prix, des droits d'enregistrement et autres taxes. Aucun émolument n'est dû au notaire sur l'acte déclaré nul par sa faute. Le nouveau transfert de propriété de l'immeuble en sens inverse qui en résulte ne subit pas non plus de droits de mutation ni de contribution de sécurité immobilière (CGI art. 1961 al. 3).
La cour d'appel de Paris (arrêt 08/12451 du 24 février 2011) rejette les prétentions d'un acquéreur à une telle indemnisation. L'un des motifs allégués par la Cour est 'qu'ayant laissé s'opérer la déchéance de leur action en diminution de prix contre les vendeurs, les acquéreurs ne sont pas fondés à agir en vertu de l'article 1382 du Code Civil à l'encontre du mesureur qui a établi le certificat annexé à l'acte authentique de vente alors que leur préjudice né de la différence de surface provient de leur propre carence et non de la faute de l'intimée avec laquelle ce préjudice n'a pas de lien de causalité.
COVID-19 – VENTE D’IMMEUBLES ET DIAGNOSTICS IMMOBILIERS
Le confinement actuel est susceptible de faire apparaître deux séries inédites de difficultés. La plupart des documents doivent être impérativement établis par un diagnostiqueur professionnel (art. L. 271-6, CCH), voire un SPANC. Dès lors, on risque, d’une part, de ne pas parvenir à remplacer celui qui a été fourni lors de l’avant-contrat, mais qui est périmé au moment de la signature de l’acte authentique de vente ; d’autre part, de ne pas parvenir à obtenir les éléments obligatoires au moment de la conclusion de l’avant-contrat.
Les diagnostics périmés
Si on ne peut pas remplacer l’ancien document, on peut, selon le CRIDON Nord-Est, se prévaloir de l’ordonnance n° 2020-306, applicable aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (art. 1er). On a une formalité prescrite par la loi à peine de sanction, laquelle pourra être accomplie dans les deux mois de la fin de la période d’état d’urgence sanitaire + 1 mois, dite juridiquement protégée (art. 2). Cela signifie que l’acte authentique peut être signé, sans renouvellement des documents périmés, mais le vendeur devra y procéder au plus tard dans ce délai.
Par exemple, l’acte authentique de vente doit être conclu le 8 avril 2020 ; l’état de l’installation intérieure d’électricité en cours de validé au jour du compromis est périmé ; la vente pourra néanmoins être régularisée à la date convenue, mais le vendeur devra faire établir un nouveau document au plus tard dans les deux mois suivant la fin de la période dite juridiquement protégée. Si on suppose qu’elle se termine le 25 juin, donc que la fin de la période d’état d’urgence sanitaire est au 25 mai, le document devra être fourni avant le 25 août (25 juin + 2 mois). L’acquéreur ne pourra en tirer aucun droit à responsabilité ou garantie contre son vendeur. L’hypothèse correspond à celle de la mise à jour, au moment de l’établissement de l’acte authentique de vente, des documents qui avaient été régulièrement annexés à l’avant-contrat.
On rappellera que l’article D. 271-5 du code de la construction et de l’habitation indique : « Par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l’acte authentique de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, les documents prévus aux 1°, 3° et 4° du I de l’article L. 271-4 doivent avoir été établis depuis :
– sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l’article L. 271-5, moins d’un an pour le constat de risque d’exposition au plomb ;
– moins de trois ans pour l’état de l’installation intérieure d’électricité. »
En outre, la durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans (art. R. 134-4-2, CCH). L’état des risques et pollutions doit avoir été rempli moins de six mois avant la date de conclusion de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente d’un bien immobilier auquel il est annexé (art. R.125-26, code de l’environnement). Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif doit être daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’actede vente (art. L1331-11-1, code de la santé publique). Par contre, l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante n’est pas soumis à péremption. La jurisprudence a pu considérer « qu’il ne ressort d’aucun texte la nécessité de réactualiser le diagnostic amiante ancien qui était produit » (Aix-en-Provence, 22 mai 2018, Répertoire général n° 16/16029).
Les diagnostics absents
L’acquéreur ne peut libérer son vendeur de toute responsabilité et garantie que parce qu’il a été dument informé des défauts et des risques par la fourniture des documents obligatoires. S’il n’a pas obtenu les informations légalement prévues, selon le formaliste imposé, la clause visant à exonérer le vendeur ne produira pas d’effet.
Néanmoins, on déduit des sanctions applicables que la vente qui serait établie sans la fourniture de tout ou partie des documents obligatoires entrant dans le dossier de diagnostic technique n’est pas nulle, mais le vendeur risque de devoir indemniser l’acquéreur ou de subir la résolution du contrat. Évidemment, sauf cas particulier (par exemple les ventes en famille où règne une parfaite entente), un vendeur n’acceptera jamais de prendre un tel risque !
On peut alors proposer d’établir l’avant-contrat sous condition suspensive de la fourniture des documents et d’en organiser les conséquences sur la vente (v. Opérations Immobilières n° 63, Mars 2014, 23911278, 10 QUESTIONS SUR… – L’amiante : aux confins des droits, n° 4).
Ainsi, on peut concevoir la condition suspensive de l’obtention des documents obligatoires ne révélant pas de défaut ou de risques pour la santé et la sécurité, stipulée dans l’intérêt des deux parties. On pourrait aussi convenir d’une condition suspensive de la fourniture par le vendeur d’un dossier de diagnostic technique complet en application de l’article L. 271-4 du CCH avant la date de conclusion de l’acte authentique de vente et d’exonération du vendeur par l’acquéreur de toute responsabilité et obligation de garantie quel que soit le contenu des documents qui seront compris dans ce dossier de diagnostic technique.
Évidemment, en temps ordinaires, on écartera cette piste, bien que théoriquement ouverte. Mais, face à l’exceptionnel de la situation actuelle, et si une raison impérieuse commande la signature rapide d’un avant-contrat, on pourrait retenir la conclusion d’un tel avant-contrat conditionnel (Cf. Protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, CSN, IEJ, note d’information, 22 oct. 2002, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 44, 1er novembre 2002, act. 191).
D’ailleurs, la cour de cassation a pu écarter la responsabilité du notaire ayant rédigé l’acte de vente d’un immeuble sous diverses conditions suspensives dont celle portant sur l’établissement d’un constat amiante et sa communication aux acquéreurs dans un certain délai(Civ. 3, 30 mai 2012, n° 11-15284).
L’acte authentique n’interviendra alors que lorsqu’un dossier de diagnostic technique complet pourra être fourni par le vendeur, et si l’acquéreur accepte de l’exonérer à ce moment.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi..:
https://merule-info.com/degats-nuisances.htm
https://www.cridon-ne.org/vente-immeubles-diagnost...
Le 1er décembre 2016 dernière mise à jour le 17 avril 2020