Source: https://mietvertraege-rlp.de/vermieter-lexikon/
Timestamp: 2020-08-09 14:39:30
Document Index: 183593996

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 554', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 538', '§ 556', '§\u202f9', '§\u202f9', '§ 580', '§ 16', '§ 556', '§ 540', '§ 535', '§ 535', '§ 1', '§ 575', '§ 573', '§ 573', '§ 117', '§ 558', '§ 558', '§ 555', '§ 5', '§\u202f90', '§ 558', '§ 535', '§\u202f555', '§ 559', '§ 559', '§ 536', '§ 573', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 546', '§ 546', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 823', '§ 577', '§ 556', '§ 312', '§ 312']

Unser Lexikon für Vermieter – von A wie Abrechnung bis Z wie Zutrittsrecht
Unser Vermieter-Lexikon
Was Vermieter wissen sollten: In diesem Lexikon haben wir die wichtigsten Begriffe rund um das Mietrecht und die private Vermietung – von A wie Abrechnungszeitraum bis Z wie Zutrittsrecht – zusammengefasst und kurz erklärt. Zu vielen der hier erläuterten Stichwörter gibt es ausführlichere Informationen in einem Merkblatt von Haus & Grund. Das ist an den entsprechenden Stellen vermerkt.
Abrechnungszeitraum // Abwassergebühr // Anfangsrenovierung // Aufhebungsvertrag // etc.
Über Betriebskosten wird innerhalb eines bestimmten Zeitraums abgerechnet. Dieser Zeitraum darf in der Regel nicht länger als 12 Monate sein und fällt oft – aber nicht zwingend – mit dem Kalenderjahr zusammen.
Die Abwassergebühr spielt im Mietrecht eine erhebliche Rolle, denn sie stellt bei der Bewirtschaftung des Mietobjekts oftmals einen beträchtlichen Kostenfaktor dar. Sie ist eine kommunale Gebühr.
Die Abwassergebühr ist verbrauchsabhängig, der Mieter hat es in der Hand, sie durch sein Verhalten mitzubestimmen. Je mehr Wasser er verbraucht, desto höher fällt naturgemäß die Rechnung aus. Der Vermieter hat daher ein großes Interesse daran, diese Gebühr auf den Mieter zu übertragen. So ohne Weiteres kann er dies freilich nicht. Die Übernahme durch den Mieter setzt dessen Einverständnis voraus. Kein Vermieter sollte es deshalb versäumen, diesen Posten im Mietvertrag unmissverständlich zu regeln.
Mehr Informationen zur Bemessung der Abwassergebühr (Mietrechtliche Betriebskostenart) gibt es im Merkblatt „Abrechnung der Abwassergebühr“.
Viele Mieter möchten ihre Wohnung direkt nach dem Einzug indviduell so gestalten, wie es ihnen gefällt. Das ist ihr gutes Recht. Ein Vermieter wiederum darf sie aber nicht zu einer Anfangsrenovierung verpflichten. Eine solche Mietvertragsklausel wäre unwirksam.
Bleiben Sie (nicht nur) beim Thema Schönheitsreparaturen auf der sicheren Seite und nutzen Sie einen rechtssicheren Mietvertrag von Haus & Grund.
Jeder Vertrag, und damit auch jeder Mietvertrag und jeder Mietaufhebungsvertrag, ist die von zwei oder mehr Personen erklärte Willensübereinstimmung, um einen bestimmten rechtlichen Erfolg herbeizuführen. Die Parteien legen gemeinsam fest, was zwischen ihnen rechtens sein soll. Der Vertrag muss keineswegs sämtliche Rechtsfolgen abschließend regeln. Erforderlich ist nur, dass der wesentliche Inhalt des Vertrags zumindest bestimmbar ist. Ein gültiger Vertrag fehlt, wenn sich die Parteien über wesentliche Vertragsbestandteile nicht geeinigt haben (und sich die Einigung auch nicht aus den Umständen erkennen lässt).
Mehr Information zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Mietaufhebungsvertrag“.
Im Mietrecht wird zwischen der außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist und der außerordentlichen fristlosen Kündigung unterschieden. Ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mietvertrags besteht aber nur mit einem wichtigen Grund. Das kann z.B. die nachhaltige Störung des Hausfriedens sein oder gar ein tätlicher Angriff gegen den Vermieter oder Mitmieter des Hauses. Ein weiterer Hauptanwendungsfall eines wichtigen Grundes ist, wenn der Mieter die Miete laufend unpünktlich oder sogar gar nicht zahlt. Umgekehrt kann auch einem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen, z.B. bei einem extrem starken Schimmelbefall der Wohnräume.
Bagatellschäden // Bauliche Veränderungen // Berechnung der Wohnfläche // Betriebskosten // etc.
Ein Vermieter muss die Mietsache laut Bürgerlichen Gesetzbuch „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten“ (§ 535 BGB). Das heißt: Er muss etwaige Schäden beheben. Allerdings hat ein Vermieter die Möglichkeit, die Reparatur von Bagatellschäden (die sich mit verhältnismäßig geringem finanziellem Aufwand beheben lassen) im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Der Mieter hat dann verschuldensunabhängig die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu tragen. Diese Verpflichtung des Mieters ist aber je Reparatur auf einen bestimmten Betrag und insgesamt auf einen Jahreshöchstbetrag zu begrenzen. Wird dieser Betrag überschritten, findet eine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters nicht statt.
Eine wirksame Kleinreparatur-Klausel finden Sie unter anderem in den rechtssicheren Mietverträgen von Haus & Grund.
Bauliche Veränderungen an der Mietsache (wie z.B. das Einziehen von Trockenbauwänden) bedürfen grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Ein Vermieter kann nach Auszug des Mieters auch die Wiederherstellung des Ursprungszustands verlangen. Um das zu gewährleisten, darf der Vermieter eine zusätzlich zur Mietkaution zu leistende Sicherheitsleistung verlangen. Die Höhe dieser Sicherheit bemisst sich an den voraussichtlichen Kosten für den Rückbau. Das kann mit einem Kostenvoranschlag nachgewiesen werden.
Bei geringfügigen baulichen Maßnahmen muss keine Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Dazu zählen bspw. das Setzen von Dübeln oder das Anbringen zusätzlicher Steckdosen.
Der Mieter kann vom Vermieter nach § 554a BGB die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen. Den Parteien ist es untersagt, das gesetzliche Recht des Mieters im Vertragswege auszuschließen.
Mehr Informationen zum Thema Barrierefreiheit gibt es im Merkblatt „Zustimmung zum behindertengerechten Umbau einer vermieteten Wohnung“.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung (Mietsache) an den Vermieter „zurückzugeben“. Dieser Begriff bedeutet, dass die Wohnung und Nebenräume leergeräumt und dem Vermieter zugänglich sein müssen. Der Vermieter muss den unmittelbaren Besitz an der Wohnung erlangen. Das ist der Fall, wenn ihm sämtliche Schlüssel der Wohnung übergeben werden, und zwar auch diejenigen, die der Mieter selbst hat anfertigen lassen. Zieht der Mieter aus und behält die Schlüssel, liegt keine Räumung vor.
Mehr Informationen zur Beendigung des Mietverhältnisses sowie zur Wegnahmepflicht des Mieters bei der Wohnungsräumung gibt es im Merkblatt „Beseitigungspflichten des Mieters bei Auszug bzw. Mietvertragsende“.
Mit Wohneigentum wird der Umstand bezeichnet, dass die Immobilie, in der jemand wohnt, dessen Eigentum ist. Die Wohnimmobilie kann beispielsweise eine Eigentumswohnung oder ein Haus sein. Entscheidend ist die Selbstnutzung des eigenen Wohnraums. (Quelle: wikipedia)
Zu unterscheiden vom Begriff des Wohneigentums ist der Begriff Wohnungseigentum. Dieser beschreibt eine rechtliche Konstruktion. Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d.h. jede Wohnung erhält bei der Begründung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden.
Die Wohnungsgröße ist nach der Verkehrsauffassung ein vorrangig wertbildendes Merkmal der Mietsache. Daher kommt der Wohnfläche eine grundlegende Bedeutung zu. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag stellt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) keine unverbindliche Objektbeschreibung dar, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung (Urteil v. 23.05.2007, Az.VIII ZR 138/06). Jeder Vermieter sollte daher darauf bedacht sein, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag exakt der tatsächlichen Größe entspricht, d.h. zwischen der Sollfläche und der Istfläche sollte es tunlichst keine Differenzen geben. Zuletzt haben Gerichte verstärkt entschieden, welche Rechtsfolgen sich ergeben, wenn die vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Die Frage spielt sowohl bei der Bestimmung der Miete, bei der Abrechnung der Betriebskosten und bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch im Verfahren der Mietpreisüberhöhung eine wesentliche Rolle. Die Schwierigkeiten der Wohnflächenermittlung bestehen nicht so sehr in der mathematischen Berechnung als vielmehr in der rechtlichen Einordnung.
Mehr Informationen zu zdiesem Thema gibt es im Merkblatt „Berechnung der Wohnfläche“.
Ganz allgemein beschreibt das „berechtigte Interesse“ eine besondere subjektive Eigenschaft einer Person in verschiedenen Gebieten des deutschen Rechts. Dabei werden oft Ausnahmen zu Verboten an ein berechtigtes Interesse geknüpft. So darf ein Vermieter nicht „einfach so“ einen Mietvertrag kündigen. Er muss bei einer solche Kündigung ein berechtigtes Interesse geltend machen, z.B. Eigenbedarf.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt gemäß § 573 BGB insbesondere vor, wenn
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat oder
Es gibt allerdings auch Ausnahmen vom Gebot des berechtigten Interesses. So darf ein Vermieter das Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesses im Sinne des § 573 BGB geltend macht. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist sich in diesem Fall um drei Monate (§ 573a BGB).
Beschlusskompetenz der WEG-Gemeinschaft
Für die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft ist zu unterscheiden zwischen folgenden Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum:
modernisierende Instandsetzung sowie
Modernisierung bzw. Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an der Stand der Technik.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt „Beschlusskompetenz der WEG-Gemeinschaft“.
Dem Vermieter steht grundsätzlich das Recht zu, die Mietwohnung oder die vermieteten Geschäftsräume zu besichtigen. Das Betretungsrecht gibt dem Vermieter die Befugnis, die Mieträume zu betreten, um dort eine bestimmte Handlung vorzunehmen. Die Ausübung dieses Rechts führt in der Praxis oft zu Konflikten. Dabei geht es in erster Linie um die Zeiten, zu denen der Vermieter die Räumlichkeiten betreten und besichtigen will oder soll sowie um Grund und Anlass des Besichtigungswunsches. Gesetzlich ist das Besichtigungsrecht des Vermieters nicht geregelt. Deshalb hat die Rechtsprechung Grundsätze entwickelt, nach denen das Besichtigungsrecht auszuüben ist.
Wichtig: Ein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters besteht nicht. Nur wenn der Vermieter einen sachlichen Grund für eine Wohnungsbesichtigung hat und diesen dem Mieter rechtzeitig mit der Ankündigung der beabsichtigten Besichtigung mitteilt, kann sich der Vermieter die Räume ansehen.
Mehr Informationen zum Thema gibt es im Merkblatt „Das Besichtigungsrecht des Vermieters“.
Zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört – einfach gesagt – das Wohnen dort drin. Der konkrete Gebrauch der Mietsache wird im Mietvertrag geregelt, woraus sich auch alle Rechte und Pflichten der Vertragspartner ergeben. Synonym bei Mietverhältnissen wird deshalb häufig auch „vertragsgemäßer Gebrauch“ genutzt.
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten.
Seit 2015 gilt bei der Wohnungsvermittlung allgemein das Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“. Es soll sicherstellen, dass derjenige, der den Makler beauftragt und in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig wird, ihn auch bezahlt. Eine von diesem Prinzip abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Zudem ist ein Verstoß bußgeldbewehrt.
Mehr Information zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Betriebskosten“.
Die Mietvertragsparteien können gemäß § 556 BGB vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort.
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Abrechnungszeitraum ist nicht zwangsläufig mit dem Kalenderjahr identisch; aus Praktikabiltätsgründen rechnen die meisten Vermieter aber über das Kalenderjahr ab.
In vielen Fällen ist das Zutritts- bzw. Besichtigungsrecht für die Mietsache des Vermieters unbestritten. Dazu zählen etwa die Vorbereitung von Modernisierungsmaßnahmen, Austausch bzw. Wartung von Rauchwarnmeldern, Ablesen von Heizungszählern sowie eine geplante Weitervermietung oder ein Verkauf der Immobilie.
Auch eine regelmäßige, allgemeine Überprüfung auf Mängel an der Mietsache stellt einen konkreten Grund dar. Allerdings ist das laut Rechtsprechung nur etwa alle zwei Jahre möglich. Einfach so „mal nach dem Rechten“ schauen zu wollen ist dagegen nicht so ohne Weiteres drin. Vielmehr gilt: Ein Besuchs- bzw. Besichtigungstermin des Vermieters muss dem Mieter rechtzeitig angekündigt werden. „Rechtzeitig“ heißt in aller Regel: möglichst zwei Wochen im Voraus und am besten gleich mit Vorschlag eines Alternativtermins.
Ganz anders sieht es natürlich aus, wenn ein echter Notfall vorliegt – ein Wasserrohrbruch beispielsweise, oder andere Schäden, die schnellstmöglich behoben werden müssen. In einem solchen Fall ist sogar die Notöffnung der Wohnung möglich, sollte der Mieter nicht daheim bzw. nicht erreichbar sein.
Generell ist es ratsam, das Betretungs- und Besichtigungsrecht im Mietvertrag zu regeln. Wichtig dabei ist die rechtssichere Formulierung, damit die Klausel im Streitfall auch vor Gericht Bestand hat.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Das Besichtigungsrecht des Vermieters“.
Das selbstständige Beweisverfahren ist nicht auf bestimmte Rechtsbereiche beschränkt. Seine wesentliche Bedeutung hat es z.B. im Baurecht sowie im Kauf- und Mietrecht. Ob und inwieweit die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens oder die direkte Durchführung eines Zivilprozesses sinnvoll ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab.
Bonität ist zunächst ein Begriff aus der Finanzwirtschaft und beschreibt die Kreditwürdigkeit einer natürlichen Person (oder auch eines Unternehmens bzw. Staates). Für einen Vermieter entscheidend ist, dass sein Mieter über ausreichend Bonität verfügt, um die monatlich geschuldete Miete begleichen zu können. Entsprechend sollten Vermieter in jedem Fall bereits vor Abschluss eines Mietvertrags die Bonität eines Mietinteressenten überprüfen. Möglich ist das mit einer Bonitätsprüfung, etwa mit dem Haus & Grund Solvenzcheck. Er stellt gleichzeitig den besten Schutz vor Mietbetrügern dar.
Sie definiert die Miete einschließlich sämtlicher Betriebskosten (wie z.B. Schornsteinreinigung, Versicherung, Kabelfernsehen, Gartenpflege, Aufzug, Müllabfuhr etc). Ausgenommen davon sind nur die Heiz- und Warmwasserkosten.
Wurde eine Bruttokaltmiete vereinbart, muss und darf der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen. Nur eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung darf gemacht werden. (Quelle: wikipedia)
Die Vereinbarung über eine Bruttokaltmiete ist heutzutage aber die absolute Ausnahme. Mit gutem Grund: Dadurch, dass der Vermieter über die einzelnen Posten bei den Nebenkosten nicht mehr separat abrechnen kann, bleibt er auf steigenden bzw. darüber hinaus gehenden Kosten sitzen.
Allgemein wird die Bruttowarmmiete (vereinzelt wird auch nur von Warmmiete gesprochen) als Miete einschließlich Umlagen, Zuschlägen und Vergütungen gesehen (§ 9 Abs. 1 WogG). Nach der Rechtsprechung setzt sie sich zusammen aus der Netto- oder Grundmiete, d.h. dem Betrag, der für die bloße Überlassung einer Wohnung zu entrichten ist, und den Betriebskosten, die durch Nutzung der Mietsache (z.B. Wasser, Müllabfuhr) oder durch das Eigentum am Grundstück (z.B. Grundsteuer, Versicherungen) entstehen und die vom Vermieter anteilig auf den Mieter übertragen werden. Dabei enthält die Bruttowarmmiete im Unterschied zur Bruttokaltmiete insbesondere auch die Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung sowie weitere Positionen aus § 9 Abs. 2 WogG und der BetrKV.
Eine mietvertragliche Vereinbarung über Wohnraum, die eine Bruttowarmmiete als pauschale Inklusivmiete festlegt, ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht zulässig, da eine solche Vereinbarung der Heizkostenverordnung widerspreche, die einen Hauseigentümer zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten verpflichte. Zweck dieser Vorschrift sei es, das Verbraucherverhalten bei der Raumheizung und beim Warmwasserverbrauch mit dem Ziel einer Energieeinsparung zu beeinflussen. Dies würde durch die Festlegung einer Bruttowarmmiete, die den tatsächlichen Verbrauch nicht berücksichtigt, verhindert. (Quelle: wikipedia)
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt als zentrale Kodifikation (= ein zusammenhängendes Gesetzbuch) des deutschen allgemeinen Privatrechts die wichtigsten Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen. Es bildet mit seinen Nebengesetzen (z.B. Wohnungseigentumsgesetz, Versicherungsvertragsgesetz, Lebenspartnerschaftsgesetz, Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz) das allgemeine Privatrecht.
Das BGB ist in fünf Bücher unterteilt. Das Schuldrecht bzw. Recht der Schuldverhältnisse enthält Regelungen für verpflichtende Verträge wie Mietverträge, aber auch Kaufverträge oder Dienstverträge. (Quelle: wikipedia)
Die Bürgschaft ist ein einseitig verpflichtender Vertrag, durch den sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten (des so genannten Hauptschuldners) verpflichtet, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen. Der Gläubiger will sich durch die Bürgschaft für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit seines Schuldners absichern. Meistens handelt es sich bei dem Dritten um einen Kreditnehmer und bei dem Gläubiger um ein Kreditinstitut, welches das Darlehen gewährt. (Quelle: wikipedia)
Eine Bürgschaft ist im Rahmen einer Mietbürgschaft auch in einem Wohnraummietverhältnis möglich. Dabei übernimmt ein Dritter die Haftung für die Mietschulden des Mieters. Auch muss er gegegebenfalls für Schadensersatzansprüche des Vermieters einstehen (z.B., wenn der Mieter trotz anderslautender Verpflichtung im Mietvertrag keine Schönheitsreparaturen vornimmt). Eine Bürgschaft muss, um rechtswirksam zu sein, in jedem Fall schriftlich erklärt werden.
Unterschieden werden muss zwischen einer Ausfallbürgschaft und einer Selbstschuldnerischen Bürgschaft. Bei Ersterer muss der Vermieter zunächst versuchen, die offenen Forderungen beim Mieter einzutreiben und kann sich erst nach erfolgloser Zwangsvollstreckung an den Bürgen wenden. Bei Letzterer darf der Vermieter direkt an den Bürgen herantreten; dieser verzichtet damit auf die so genannte Einrede der Vorausklage.
Carport // Contracting etc.
Wer einen Carport (bzw. eine Garage oder einen Stellplatz) vermieten möchte, sollte dazu einen separaten Mietvertrag nutzen. Dann nämlich gelten die gesetzlichen Kümdigungsfristen nicht und der Stellplatz kann jederzeit von jeder Vertragspartei ohne besondere Fristen oder Formen gekündigt werden (außer natürlich den Fristen gemäß § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB). Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hat eigens Mietverträge für Garagen und Stellplätze entwickelt.
Chiffre-Immobilienanzeige
Bei einer Immobilienanzeige mit Chiffre, wie sie in der Regel nur in einer Tageszeitung zu finden sind, bleibt der Inserent (also der Vermieter) für den Leser (zunächst) anonym. Die Anfrage bzw. Antwort eines Interessierten wird vom Medium dann an den Inserenten weitergeleitet. Nichtsdestotrotz müssen Vermieter in ihrer Immobilien-Anzeige natürlich an die Pflichtangaben gemäß der Energieeinsparverordnung denken (siehe Stichworte „EnEV 2014“ bzw. „Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gemäß EnEV 2014“)!
Contracting (englisch die Kontrahierung bzw. adjektivisch vertragschließend) bezeichnet zunächst eine Kooperationsform mittels eines Vertrags zwischen Contractingnehmer und Contractinggeber (Dienstleistungsunternehmen). In seiner Hauptanwendungsform des Liefer-, Anlagen-, Energie- oder Wärme-Contractings bezieht sich der Begriff auf die Bereitstellung bzw. Lieferung von Betriebsstoffen (Wärme, Kälte, Strom, Dampf, Druckluft usw.) und den Betrieb zugehöriger Anlagen.
Bei Wohnraummietverhältnissen spielt vor allem das Wärme-Contracting eine immer wichtigere Rolle. Dabei handelt es sich um eine seit den 1990er Jahren vor allem in Deutschland von Hauseigentümern und Vermietern in Anspruch genommene Dienstleistung, welche in der Regel von mittelständischen Heizungsbauunternehmen sowie öffentlichen und privaten Energielieferanten angeboten wird.
Kern des Geschäfts (englisch contract) ist die Auslagerung der Investitionen für die erstmalige Errichtung oder Modernisierung von zentralen Heizanlagen vom Gebäudeeigentümer an den Contractor. Der Hauseigentümer räumt dem Contractor in einem Wärmelieferungsvertrag mit langer Laufzeit (10 bis 15 Jahre) das exklusive Recht ein, seine Mieter bzw. die Liegenschaft mit Heizwärme und gegebenenfalls Warmwasser aus einer Zentralheizung zu versorgen. Der Wärmelieferant (Contractor) ist durch die langen Laufzeiten in der Lage, seine Investitionen in die Heizungsanlagen auf 10 bis 15 Jahresraten umzulegen.
Beim so genannten Teil-Contracting wird die Wärmelieferung vom Contractor übernommen, beim Full-Contracting wird vom Contractor zusätzlich die Anlagentechnik betrieben und die Kosten werden direkt mit dem Mieter abgerechnet. (Quelle: wikipedia)
Dämmmaßnahmen // Dauerbesuch // Dauernutzungsrecht // etc.
Es geht ein Riss durch die deutsche Häuserlandschaft: Einerseits beschwören Politiker, Industrie und Handwerk, Umweltschützer und Mieterlobby die Hauseigentümer, ihre Gebäude mit möglichst dicken Dämmschichten zu versehen. Das spare wertvolle Energie, senke die Wohnkosten, erhöhe den Wert der Immobilie und rette ganz nebenbei auch noch das Weltklima. Doch ganz so einfach ist die Sache nicht. Angst vor schlimmen Bauschäden durch fehlerhafte Ausführung, Schimmel und hässlichen Algenflecken an teuer sanierten Fassaden, unterschiedliche Aussagen zu Wirtschaftlichkeit, Brandschutz und gesamtökologischer Bilanz: Bei allen guten Gründen, die vielleicht im konkreten Einzelfall für eine energetische Sanierung der Hausfassade sprechen, gibt es eben andererseits auch zahlreiche Gegenargumente, die zumindest gehört und am Ende sorgsam abgewogen werden sollten.
Haus & Grund gibt wertvolle Tipps rund um Dämmmaßnahmen.
Es kommt oft vor, dass ein Mieter über eine gewisse Zeit einen Besucher aufnimmt. Grundsätzlich ist das auch erlaubt. Schwierig wird es, wenn der Besuch dauerhaft bleibt. Ist das dann noch ein Besuch oder schon eine (zustimmungspflichtige) Untervermietung bzw. gar ein Einzug?
Entscheidend ist zunächst die Dauer. Ein Besuch von sechs bis acht Wochen kann noch als normal angesehen werden; bei allem darüber hinaus müsste wohl von einem Einzug gesprochen werden.
Die engsten Angehörigen (z.B. Ehepartner oder Kinder) dürfen einziehen, ohne im Mietvertrag aufgeführt zu sein – allerdings nur, solange die Wohnung dann nicht überbelegt ist (s. Eintrag „Überbelegung“).
Für alle anderen Personenkreise (wie z.B. Geschwister, Freunde oder auch Pflegepersonal) gilt: Der Vermieter muss dem Einzug zustimmen. Allerdings muss er dem auch zustimmen, solange keine gewichtigen Gründe dagegen sprechen.
Die Rechtsprechung ist hier meist eindeutig: Eine langjährige Duldung (die Kenntnis voraussetzt) führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung. Das heißt, sie kann vom Vermieter i.d.R. auch nach Jahren noch erfolgreich unterbunden werden. Im Einzelfall sollten sich Vermieter aber rechtlich beraten lassen.
Download-Mietvertrag
Im Internet gibt es zahllose Mietvertrags-Varianten zum Download. Wegen der schnellen Verfügbarkeit nutzen Vermieter diese Möglichkeit zunehmend und gern. Aber: Längst nicht jeder Download-Mietvertrag ist auch ein guter Mietvertrag.
Eigenbedarf // Einfamilienhaus // Einliegerwohnung // Energieeinsparverordnung // Energieausweis // etc.
Einigen sich die Ehegatten anlässlich der Scheidung über die künftige Nutzung der Ehewohnung, ist die Mitwirkung des Vermieters nicht erforderlich, wenn der Mietvertrag von beiden Eheleuten abgeschlossen wurde und sich beide darin einig sind, dass die Vertragsbeziehungen zum Vermieter unverändert fortbestehen sollen.
Anders ist es, wenn die Vertragsbeziehungen so geändert werden sollen, dass der ausziehende Ehegatte aus dem Mietvertrag ausscheidet und das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten als alleinigem Mieter fortgesetzt werden soll. Ist der Vermieter mit einer solchen Lösung einverstanden, kann der Mietvertrag durch dreiseitigen Vertrag entsprechend geändert werden. Ist der Vermieter mit der Entlassung eines Ehegatten nicht einverstanden, haben die Mieter einen gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter auf die Umgestaltung des Mietvertrags. Und zwar so, dass das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten allein fortgesetzt wird und der andere aus dem Mietverhältnis ausscheidet.
Mehr Informationen zur Vertragsumgestaltung gibt es im Merkblatt „Ehescheidung der Mieter“.
Der Vermieter einer Wohnung ist berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn er diese Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Er hat die gesetzliche Kündigungsfrist zu wahren, die zeitlich gestaffelt ist. Sie beträgt bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren drei Monate, bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate und bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren neun Monate. Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es, wenn der Eigenbedarf für einen von ihnen besteht. Will der Vermieter die vermieteten Räume nicht als Wohnung nutzen, sondern sie beruflich oder gewerblich verwenden, liegt kein Eigenbedarf vor. Dem Vermieter ist die Eigenbedarfskündigung von vorneherein verwehrt, wenn die Räume bauordnungsrechtlich nicht als Aufenthaltsräume zugelassen sind (z.B. Kellerräume), aber trotzdem zu Wohnzwecken vermietet sind.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf“.
Einfamilienhäuser bilden einen anderen Wohnungsmarkt als Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Beide Typen von Wohnraum können aufgrund ihrer unterschiedlichen Gestaltung, Ausstattung und Beschaffenheit nicht verglichen werden. Als Miethäuser kommen die Einfamilienhäuser zahlenmäßig nur in eingeschränktem Umfang vor. Die Mieten werden oft durch andere Merkmale beeinflusst.
Die Mietpreisbildung des Einfamilienhauses basiert großenteils auf anderen Wertkriterien als die Miete einer Wohnung im Mehrfamilienhaus. Besondere Bedeutung kommt dem Wohnwertmerkmal „Art“ zu. Es erfasst solche Eigenschaften, die den objektiven Wohnwert tatsächlich beeinflussen. Das ist vor allem die Struktur des Hauses (Altbau, Neubau, Reihenhaus usw.) und hier besonders das Einfamilienhaus.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Das vermietete Einfamilienhaus“. Vermieter auf der Suche nach einem Mietvertrags-Formular speziell für ein Einfamilienhaus werden hier fündig.
Als Einliegerwohnung wird eine zusätzliche Wohnung in einem Eigenheim bezeichnet, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Wer im selbst bewohnten Haus eine Einliegerwohnung vermietet, schließt mit seinem Mieter entsprechend mehr als nur ein reines Rechtsgeschäft ab. Schließlich ist der Mieter dann auch der direkte Nachbar.
In diesem Mietverhältnis gibt es entsprechend auch einige Besonderheiten. Das Mietrecht ermöglicht hier beispielsweise spezielle Kündigungs-Sonderrechte für Vermieter oder auch eine vereinfachte Betriebs- bzw. Nebenkosten-Abrechnung.
Vermieter sollten alle Möglichkeiten nutzen, die Ihnen Gesetzgebung und Gerichte noch lassen, um hier ihre persönlichen Interessen zu wahren. Ein Mietvertrags-Formular für Einliegerwohungen der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Rheinland-Pfalz können Sie hier als pdf-Datei herunterladen.
Energieeinsparverordnung – EnEV 2014 bzw. 2016
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist ein Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechts. Ihre rechtliche Grundlage bildet das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). In der EnEV werden vom Gesetzgeber bautechnische Standardanforderungen definiert bzw. vorgeschrieben, die Bauherren bei der Errichtung oder Sanierung ihres Gebäudes oder Bauprojektes beachten müssen. Dabei geht es vorrangig um einen effizienten Betriebsenergiebedarf. Die EnEV gilt für Wohngebäude, Bürogebäude und gewisse Betriebsgebäude.
Zum 1. Mai 2014 ist die zuletzt umfassendste Änderung der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft getreten, zum 1. Januar 2016 kamen einige Anforderungsänderungen hinzu. Seitdem gelten deutlich schärfere Regeln für Energieausweise. Wer ein Gebäude oder ein Gebäudeteil verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen will, muss sich einen Energieausweis ausstellen lassen. Bei der Errichtung von Gebäuden muss der Bauherr sicherstellen, dass dem Eigentümer unverzüglich nach Fertigstellung ein Energieausweis über das Gebäude ausgestellt wird. Gleiches gilt, wenn größere Änderungen an den Außenbauteilen bestehender Gebäude (z.B. Außenwände, Fenster, Türen und Dächer) vorgenommen werden oder die beheizte oder gekühlte Nutzfläche eines Gebäudes um mehr als die Hälfte erweitert wird. Lediglich für Baudenkmäler oder kleine Gebäude gelten Ausnahmen (§ 16 Absatz 5 EnEV).
Außerdem müssen gemäß der EnEV bestimmte Pflichtangaben in Immobilienanzeigen zu den energetischen Kenndaten einer Immobilie gemacht werden.
Mehr Informationen zum Energieausweis und der EnEV gibt es in diesem Merkblatt.
Für einen Vermieter ist es natürlich am angenehmsten, wenn ein Mieter bei seinem Auszug die Endrenovierung bzw. die Schönheitsreparaturen übernimmt. Schließlich kann er eine frisch renovierte Wohnung am besten vermarkten bzw. neu vermieten. Aber Vorsicht: Eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag ist oft unwirksam. Die Schönheitsreparaturen müssen vielmehr laufend und anhand ihrer Erfordernis (also dem Grad der Abnutzung) vereinbart sein. Ist die Klausel zum Thema Schönheitsreparaturen im Mietvertrag dahingehend nicht wasserdicht formuliert, bleibt der Vermieter letztlich auf der Renovierung und den damit verbundenen Kosten sitzen.
Worauf Sie beim Thema Schönheitsreparaturen und der Vereinbarung dazu im Mietvertrag achten sollten, erfahren Sie hier.
Mieter oder Käufer müssen eine Kopie des Energieausweises vorgelegt und bei Vertragsabschluss ausgehändigt bekommen. Außerdem muss in kommerziellen Immobilienanzeigen bei Vermietung oder Verkauf der im Energieausweis aufgeführte Kennwert der Gesamtenergieeffizienz und des Primärenergieverbrauchs genannt werden.
Ehepartner sowie eingetragene gleichgeschlechtliche Lebenspartner erben eine Wohnimmobilie steuerfrei, wenn sie zehn Jahre lang darin wohnen bleiben; sie dürfen die Wohnimmobilie also weder vermieten noch verpachten oder verkaufen. Danach können Ehepaare sich eine Immobilie zu Lebzeiten überschreiben, ohne dafür Steuern zahlen zu müssen.
Für Kinder gilt, dass sie neben ihren persönlichen Freibeträgen eine Immobilie bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmeter steuerfrei erben, wenn sie mindestens zehn Jahre lang darin wohnen. Dieser Freibetrag gilt nur für diese selbstgenutzte Immobilie und nicht je Kind. Für Immobilien, deren Wohnfläche größer als 200 Quadratmeter ist, müssen die Kinder den Restbetrag versteuern. Wer das ererbte Haus hingegen nicht nutzen, sondern vermieten oder verkaufen will, zahlt kräftig drauf.
Mehr zum Thema erfahren Sie im Merkblatt „Erbschaft- und Schenkungsteuer“.
Erhöhtes Haftungsrisiko im Mietrecht
Im bereits 2002 in Kraft getretenen Schadenersatzrechtsänderungsgesetz wurde der Schmerzensgeldanspruch im Vertragsrecht erstmals gesetzlich verankert. Die Auswirkungen auf das Mietrecht sind nicht zu übersehen: Vermieter wie Mieter können verpflichtet sein, Schmerzensgeld zu zahlen, wenn sie den Vertrag verletzen. Hinzu kommt, dass die Haftung für den so genannten Erfüllungsgehilfen erweitert wurde.
Das Schmerzensgeld betrifft den sog. Nichtvermögensschaden. Diese Schadensart umfasst alle nachteiligen Folgen für die körperliche und seelische Verfassung des Verletzten wie Schmerzen, Unbehagen, Bedrückung infolge Entstellung, Wesensänderung, Schmälerung der Lebensfreude oder nervliche Belastung. Einzubeziehen sind auch psychische Schäden, wenn sie die adäquate Folge einer Körperverletzung sind.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Erhöhtes Haftungsrisiko im Mietrecht“.
Fälligkeit der Miete // Feuchtigkeit in der Wohnung // Fristen // etc.
Bei der Fälligkeit der Miete unterscheidet das Gesetz zwischen Wohn- und Geschäftsräumen einerseits sowie Grundstücken und beweglichen Sachen andererseits. Für die Wohnraum- und Geschäftsraummiete ist § 556b Absatz 1 BGB die maßgebliche Vorschrift. Sie bestimmt: „Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Fälligkeit der Miete“.
Um direkt mit einem weit verbreiteten Irrglauben aufzuräumen: Ein Recht auf Party gibt es nicht. In Deutschland herrschen bestimmte Ruhezeiten, die sich oft aus den örtlichen Lärmschutzverordnungen ergeben. Die Nachtruhe gilt zwischen 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens.
Gerade im Mietshaus sorgen lautstark feiernde Nachbarn oft für Ärger. Hier können – neben einem freundlichen Gespräch untereinander – klare Vorgaben in der Hausordnung (s.u.) helfen, um den Hausfrieden zu wahren.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Kündigung wegen Störung des Hausfriedens“.
Feuchtigkeit in der Wohnung (z.B. Stockflecken, Schimmelbildung) stellt einen Mangel der Mietsache dar, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob bei der Errichtung des Gebäudes die Regeln der Technik eingehalten wurden oder nicht. Die Feuchtigkeitsbildung kann auftreten, wenn die Wohnung selbst keine hinreichende Außenisolierung und Wärmedämmung hat, oder wenn der Mieter die Wohnung fehlgebraucht, weil er nicht genügend lüftet und heizt. Beide Ursachen können zusammenwirken.
Der Vermieter muss beweisen, dass die Schadensursache in dem Bereich liegt, der der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegt. Danach muss er beweisen, dass die Bausubstanz nicht ursächlich für die Feuchtigkeit ist. Hat er diesen Beweis geführt, muss sich der Mieter dafür entlasten, dass er die Feuchtigkeit nicht verursacht und verschuldet hat. Dabei muss er beweisen, dass sein Wohnverhalten und das der weiteren Benutzer dem allgemein zumutbaren Normverhalten entsprochen hat und noch entspricht.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Feuchtigkeit in der Mietwohnung“.
Fristen spielen im Mietrecht eine große Rolle, sei es beispielsweise bei der Abrechnung der Betriebskosten, bei der Ankündigung von Modernisierungsvorhaben oder auch bei der Kündigung der Mietsache. Umgekehrt können (und müssen) Mieter z.B. eine Frist setzen, in der ein Vermieter einen Mangel an der Mietsache beheben soll, bevor die Miete gemindert werden darf.
Entsprechend sollten Vermieter immer genau schauen, welche Frist sie für ihr Vorhaben einhalten müssen. Gleichzeitig müssen sie natürlich wissen, welche Fristen ihr Mieter einhalten muss. Es gelten nämlich (z.B. beim Thema Kündigung) für beide Vertragsparteien nicht unbedingt die gleichen Fristen.
Garage // Gebrauchsüberlassung // Gesamthaftung der Mieter // etc.
Für die Laufzeit eines Mietvertrags über eine Garage bestehen keine gesetzlichen Beschränkungen. Dies bedeutet, dass die Parteien frei sind, einen Mietvertrag auf unbestimmte oder bestimmte Zeit abzuschließen. Eine unbestimmte Laufzeit bietet sich an, wenn der Vermieter die Möglichkeit nutzen will, das Mietverhältnis in absehbarer Zeit zu beenden. Da es keinen Kündigungsschutz wie bei Wohnraummietverhältnissen gibt, kann der Vermieter auch kündigen, ohne einen Grund haben zu müssen. Er ist sogar zur Kündigung befugt, um eine Mieterhöhung zu erzwingen. Man spricht von der so genannten Änderungskündigung.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Vermietung von Garagen“.
In § 540 Absatz 1, Satz 1 BGB ist normiert, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers ist es von wesentlicher Bedeutung, welche Person den Mietgebrauch ausübt, weil sich danach grundsätzlich der Umfang und die Art des Gebrauchs bestimmen. Es ist gleichgültig, ob dem Dritten – gemeint ist: einem anderen – ein selbstständiges Besitzrecht an der Sache (Wohnung) eingeräumt wird (Untermiete) oder der Dritte lediglich zur Mitbenutzung der Mietsache berechtigt sein soll (Aufnahme des Lebensgefährten).
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt „Untervermietung / Gebrauchsüberlassung“.
Gesamthaftung der Mieter
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die „Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 Absatz 1, Satz 2 BGB). Oft ist es schwierig, den vertragsgemäßen Zustand des Gebäudes oder der vermieteten Räume zu ermitteln, da das Gesetz keine Aussage darüber trifft, welcher Standard maßgeblich sein soll.
Die Erhaltungslast ist für den Vermieter dann misslich, wenn Schäden am Grundstück oder Gebäude verursacht werden, der Störer oder Täter aber nicht ausfindig gemacht und zur Rechenschaft gezogen werden kann. Was liegt für den Vermieter näher, als zu versuchen, sich durch Gesamthaftungsklauseln abzusichern? Indessen ist es nicht möglich, die Gesamtheit der Mieter vertraglich dahingehend zu verpflichten, anteilig für die Kosten der Schadensbeseitigung aufzukommen. Eine (in meist älteren Formularmietverträgen vorzufindende) Regelung, wonach die Mieter anteilig zur Kostentragung verpflichtet sind, haben die Gerichte als unzulässig verworfen.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Gesamthaftung der Mieter“.
Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine so genannte Substanzsteuer, die auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung anfällt. In Deutschland wird zwischen Grundsteuer A (für Grundstücke aus der Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (für bebaute und bebaubare Grundstücke) unterschieden.
Ihre Bemessungsgrundlage richtet sich meist nach dem Wert und der Fläche des Grundstücks. Dazu stellen das Finanzamt einen Einheitswert fest. In jeder Gemeinde gilt darüber hinaus ein individueller Hebesatz, weshalb die Grundsteuer trotz gleicher Einheitswerte unterschiedlich hoch ausfallen kann. Hinzu kommt dann noch die Grundsteuermesszahl, die sich nach der Art des Grundstücks richtet (also z.B. ob es sich um ein Einfamilienhaus oder einen landwirtschaftlichen Betrieb handelt).
Bei der Grundsteuer handelt es sich grundsätzlich um eine umlagefähige Nebenkostenart. Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart werden.
Unter bestimmten Umständen kann Vermietern ein Teil der Grundsteuer erlassen werden. Dies ist dann möglich, wenn der Vermieter unverschuldet erheblich Mietausfälle zu verzeichnen hat.
Mehr Informationen zu diesem gibt es im Merkblatt „Erlass der Grundsteuer“.
Hausfrieden // Hausordnung // Haustiere // Heizkostenverordnung // etc.
Der Hausfrieden ist das Wesensmerkmal für die ungestörte Nutzung der Mietwohnung. Der Vermieter ist verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass jeder Mitbewohner des Hauses die Regeln des gedeihlichen Miteinanders einhält. Der Mieter darf seine Wohnung nach Lust und Laune nutzen und genießen. Die Verfassung garantiert Jedem das Recht auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit. Doch ist seine Freiheit nicht grenzenlos. Er darf von ihr nur in solcher Weise Gebrauch machen, dass dadurch keinem der anderen Mitbewohner des Hauses (und der Nachbarschaft) über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil geschieht.
Das Gleiche gilt umgekehrt auch für den Vermieter, der im selben Haus wohnt; er hat sich in die Hausgemeinschaft einzufügen und kann für sich keinen Sonderstatus beanspruchen. Die exakte Grenzziehung zwischen den widerstreitenden Interessen ist nicht immer ganz einfach und zudem abhängig von der jeweiligen Situation. Bei der Frage, was erlaubt oder verboten ist, spielt auch die Ortsüblichkeit eine Rolle.
Mehr Informationen zum Thema Hausfrieden gibt es im Merkblatt „Kündigung wegen Störung des Hausfriedens“.
Die Hausordnung ist eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften, die für die Benutzung jedweder Gebäude erlassen werden kann. Hierin sind also die Vorgaben und Vorschriften über das Miteinander aller Mieter in dem betreffenden Wohngebäude gesammelt (z.B. zur Reinigung des Treppenhauses, zu Ruhezeiten oder zur Benutzung der Waschküche). Hausordnungen dürfen keine Bestimmungen enthalten, die den allgemein gültigen Gesetzen widersprechen.
Damit eine Hausordnung rechtlich bindende Wirkung entfaltet, muss sie Bestandteil des unterzeichneten Mietvertrags (i.d.R. als separate Anlage) sein und für alle Mieter im Haus gleichermaßen gelten.
Ein Verstoß gegen die Hausordnung kann in leichteren Fällen durch eine Abmahnung, in schweren (Wiederholungs-)Fällen gar durch eine Kündigung geahndet werden.
Das Thema Tierhaltung in der Mietwohnung sorgt häufig für Streit, entweder zwischen Vermieter und Mieter oder auch unter den Mietern selbst. Kleintiere wie Hamster, Vögel oder Fische dürfen immer gehalten werden (Ausnahme sind gefährliche Tiere wie giftige Schlangen oder Spinnen). Auch Katzen und kleinere Hunde sind meist zulässig.
Wichtig: Ein Vermieter darf die Tierhaltung im Mietvertrag nicht generell verbieten, auch nicht die Haltung von Hunden. Das wäre eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und daher unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof.
Ein Vermieter kann sich im Mietvertrag aber die Zustimmung zur Haltung eines Hundes vorbehaltlich einräumen. Dann muss er im Einzelfall entscheiden, ob er zustimmt. Dabei spielt die Abwägung aller Interessen (neben denen des Vermieters und des tierfreundlichen Mieters auch die der übrigen Mieter bzw. Mietvertragsparteien im Haus) eine entscheidene Rolle.
Mehr Informationen zum Thema Haustiere bzw. zur Tierhaltung in der Mietwohnung gibt es in diesem Merkblatt.
„Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten“ – kurz: Heizkostenverordnung – verpflichtet dazu, den Heiz- und Warmwasserverbrauch für zentralbeheizte Gebäude zu erfassen und die hieraus entstehenden Kosten verbrauchsabhängig zu verteilen. Auf diese Weise werden die Nutzer dazu veranlasst, mit der Energie für Heizung und Warmwasser sparsam umzugehen. Am 1. Januar 2009 trat die aktuelle Fassung der Heizkostenverordnung in Kraft. Es ist die vierte Version seit der Erstfassung im Jahr 1981, die angesichts technischer Fortschritte und geänderter Rahmenbedingungen notwendig wurde. Die aktuelle Verordnung verfolgt erstmals auch direkte energiepolitische Ziele (Minderung der CO2-Emissionen im Gebäudebereich).
Unter bestimmten Voraussetzungen wird der verbrauchsabhängige Anteil erhöht, um die Nutzer zur erhöhten Energieeinsparung zu motivieren. Andererseits entfällt die Pflicht zur Verbrauchsabrechnung, wenn ein Gebäude beim Bau oder der Modernisierung den Passivhausstandard erreicht.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt „Heizkostenverordnung“.
Der Vermieter muss dafür sorgen, dass bewohnte Mieträume ausreichend beheizt werden bzw. vom Mieter beheizt werden können. Es gibt allerdings keine gesetzliche Regelung zur Dauer der Heizperiode. Hierzulande ist davon auszugehen, dass sie von Oktober bis April dauert. Letztlich kommt es hier auch auf die Vereinbarung im Mietvertrag an.
Ist das Beheizen der Mieträume durch einen Schaden oder Mangel an der Heizung nicht oder nur eingeschränkt möglich, können die Mieter neben der Mietminderung u.U. auch Schadenersatz verlangen.
Der Mieter selbst hat keine Heizpflicht. Er muss allerdings dafür Sorge tragen, dass durch sein Heizverhalten keine Schäden an der Mietsache entstehen.
Indexmiete // Instandhaltung // Instandsetzung etc.
Eine Indexmiete ist eine variable Miete für das Mietobjekt. Im Prinzip handelt es sich um eine Wertsicherungsklausel, da der Mietpreis nicht auf einen bestimmten Wert festgelegt wird. Vielmehr einigen sich die Vertragsparteien auf einen nachvollziehbaren Parameter, nach dem sich die Miete – ausgehend von einem Basiswert – regelmäßig verändert. Die gesetzliche Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch über die wertgesicherte Miete hierzu gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Seit dem 1. September 2001 ist nur noch der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland als Maßstab zugelassen. Die Indexmiete ist nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart wird.Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt „Indexmiete“.
Insolvenz des Mieters oder des Vermieters
Rechtsgrundlage des Insolvenzverfahrens ist die Insolvenzordnung. Das Insolvenzverfahren ist ein gerichtliches Verfahren, das der gleichmäßigen Befriedigung aller Gläubiger dient, wenn deren Schuldner zahlungsunfähig oder überschuldet sind.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Insolvenz des Mieters oder des Vermieters“.
Die Instandhaltung des Miethauses bzw. der Mietsache soll sicherstellen, dass der funktionsfähige Zustand erhalten bleibt (Instandhaltung) oder bei Ausfall wiederhergestellt wird (Instandsetzung). Die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache ergibt sich aus § 535 BGB. Demnach hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Die Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten muss dementsprechend i.d.R. der Vermieter tragen. Sie können nicht bzw. nur in sehr engen Grenzen auf den Mieter übertragen werden. Das ergibt sich auch aus der Betriebskostenverordnung: Hier ist eindeutig geregelt, dass die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten), nicht als umlegbare Betriebskosten gelten (BetrKV § 1 Abs. 2).
Möglich ist die Kostenübertragung laut Mietrecht lediglich bei den Schönheitsreparaturen und bei Kleinreparaturen – und das auch nur dann, wenn es hierzu eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag gibt.
Jahresabrechnung // etc.
Der Begriff Jahresabrechnung wird oft synoym für den Begriff Betriebskostenabrechung verwendet (s. entsprechenden Lexikon-Eintrag). Die Jahresabrechnung ist aber auch die nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) jährlich nach dem Wirtschaftsjahr fällige Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Jahresabrechnung muss vom Verwalter erstellt und von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden.
Ein Mietverhältnis kann auf einen bestimmten, frei wählbaren Zeitraum begrenzt werden. Doch ob nun Jahresvertrag oder ein auf 10 Jahre befristeter Mietvertrag: Eine Befristung ist nur unter ganz eng gesetzten gesetzlichen Bedingungen möglich.
Gemäß § 575 BGB kann das Mietverhältnis nur dann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich (und möglichst konkret!) mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrunds und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
Kappungsgrenze // Kaution // Kündigung // etc.
Die Kappungsgrenze stellt eine im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelte Begrenzung für Mieterhöhungen dar. Demnach dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen, ausgehend von der vor der Mieterhöhung bestehenden Miete.
Seit dem 1. Mai 2013 haben die Bundesländer gemäß BGB die Möglichkeit, die Kappungsgrenze bei Bestandmieten von 20% auf 15% zu senken. Entsprechend gibt es bei der gesenkten Kappungsgrenze auch keine bundesweit geltenden Regelungen. Vielmehr obliegt es den jeweiligen Bundesländern, gesonderte Rechtsverordnungen zu erlassen und darin die Gebiete festzulegen, in den die niedrigeren Grenzen gelten sollen.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Kappungsgrenze – Mietpreisbremse“.
Die Kaution ist in der Praxis die häufigste Sicherheitsleistung, die der Mieter an den Vermieter erbringt. Im frei finanzierten Wohnungsbau sichert sie alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis wie Miete, Betriebskosten und Schadenersatzansprüche. Hingegen darf der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung (Sozialwohnung) die Kaution nur verwenden, um seine Ansprüche aus Schäden und unterlassenen Schönheitsreparaturen abzudecken; für rückständige Mieten dient ihm hier das Nutzungsausfallwagnis, das er in der Mietberechnung ansetzen kann.
Mehr zum Thema Kaution erfahren Sie hier oder im Merkblatt „Kaution bei Wohnraumvermietung“.
Der Vermieter kann die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Es darf sich allerdings nur um solche Gegenstände handeln, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Das können unter anderen Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Rollläden sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden sein.
Die Verpflichtung des Mieters ist je Reparatur auf eine bestimmte Kosten-Obergrenze beschränkt. Die Höhe dieser Obergrenze ist rechtlich häufig umstritten; viele Experten setzen sie bei einem Betrag rund um 110 Euro. Bei einem größeren Betrag ist eine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters nicht zulässig.
Außerdem darf ein bestimmter Höchstbetrag im Mietjahr für alle wirksam übertragenen Kleinreparaturen nicht überschritten werden. Eine solche Obergrenze muss im Mietvertrag ebenfalls genannt sein; laut Experten liegt sie bei 6% bis 8% der Jahresnettomiete (Miete ohne Betriebskosten). Wird die Grenze überschritten, muss der Vermieter die Kosten für alle weiteren Reparaturen aus eigener Tasche zahlen.
Unter einer Kündigung ist die Erklärung einer Vertragspartei zu verstehen, dass das Mietverhältnis beendet sein soll. Der Begriff „Kündigung“ muss nicht verwendet werden; es genügt, wenn sich der Wille aus der Erklärung eindeutig ergibt.
Ein Mieter kann das Mietverhältnis in der Regel jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist ordentlich kündigen. Ausnahmen können beispielsweise in einem Zeitmietvertrag oder bei der Vereinbarung eines beiderseitigen Kündigungsausschlusses bestehen.
Der Vermieter einer Wohnung kann das Mietverhältnis nur wirksam kündigen, wenn er
die Schriftform wahrt und
einen triftigen Grund (berechtigtes Interesse) hat, den er im Kündigungsschreiben angeben muss.
Andere Gründe werden nur dann berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(Zu Sonderkündigungsrechten bzw. der außerordentlichen Kündigung s. entsprechende Lexikon-Einträge.)
Mehr Information zum Thema Kündigung gibt es in den Merkblättern „Kündigung des Mietverhältnisses“ sowie „Austausch der Kündigungsgründe“.
Kündigung der vermieteten Einliegerwohnung
In § 573a Absatz 1 BGB ist bestimmt, dass der Vermieter „ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ohne Nachweis eines berechtigten Interesses (Kündigungsgrund) kündigen kann. In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.“ Diese Vorschrift beruht auf der gesetzgeberischen Erwägung, dass das enge Zusammenleben von Vermieter und Mieter in einem Haus ein Mindestmaß an Harmonie voraussetzt. Allerdings ist der Vermieter auch dann zur Kündigung befugt, wenn das Mietverhältnis nicht gespannt oder zerrüttet ist.
Mehr Information zum Thema „Kündigung der vermieteten Einliegerwohnung“ gibt es in diesem Merkblatt.
Kündigungsfolgeschäden sind Vermögenseinbußen, die dem Kündigungsberechtigten infolge der vorzeitigen Vertragsbeendigung entstehen.
Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis, weil der Mieter den Mietvertrag schuldhaft verletzt hat, kann er von ihm den entstandenen Schaden ersetzt verlangen. Grundsätzlich ist der geschädigte Vermieter so zu stellen, wie er stehen würde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und der Vertrag fortgesetzt worden wäre.
Mehr Information zum Thema Kündigungfolgeschaden gibt es in diesem Merkblatt.
Bei einer ordentlich Kündigung müssen die Mietvertrags-Parteien bestimmte Fristen beachten. Diese richten sich nach § 573 c BGB.
Mehr Information zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Kündigung des Mietverhältnisses“.
Lärm // laufende Renovierung // Legionellenprüfung // etc.
Lärm ist für viele Menschen eine der Geißeln der Mderne. Doch nicht jeder Lärm überschreitet automatisch die Grenze zur Ruhestörung. Das Gesetz sieht hierzu Folgendes vor (§ 117 Absatz 1 des Ordnungswidrigkeitsgesetzes): „Ordnungswidrig handelt, wer ohne berechtigten Anlass oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Lärm erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen.“
Dabei ist Lärmempfinden immer auch subjektiv. Entsprechend häufig müssen letztlich die Gericht darüber befinden, wann die Grenze überschritten ist. So muss niemand, der in einem Wohngebiet zu Hause ist, eine Lärmquelle dulden, die nachts über 40 Dezibel und tags über 55 Dezibel liegt, wobei die Nachtruhe definiert ist als Zeit zwischen 22 Uhr und 6 Uhr.
In Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietshäusern können in der Hausordnung für die Bewohner verbindliche Regeln aufgestellt werden, um den Lärmpegel auf einem für alle erträgliches Niveau zu halten.
Nur bei Kinderlärm wird es schwierig: Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs stellt dieser im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung dar, sondern ist vielmehr als sozial-adäquat hinzunehmen. Das gilt auch, wenn die sonst maßgeblichen Immissionswerte überschritten werden.
Laufende Renovierung (Schönheitsreparaturen)
Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag, die eine Anfangs- oder Endrenovierung vorsehen, sind in der Regel ungültig. Entsprechend sollten im Mietvertrag laufende Schönheitsreparaturen – abhängig vom Grad der Abnutzung der Wohnräume – vereinbart werden.
Ein Mietvertrags-Formular mit einer Schönheitsreparatur-Klausel, die bestmögliche Rechtssicherheit bietet, erhalten Sie bei der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Rheinland-Pfalz.
Vermietete Mehrfamilienhäuser mit zentralen Warmwasserbereitungsanlagen müssen gemäß Trinkwasserverordnung regelmäßig auf Legionellen untersucht werden. Betroffen von dieser gesetzlichen Prüfpflicht sind alle Wohngebäude, in denen zentrale Warmwasserspeicher oder Durchlauferhitzer mit einem Volumen von mehr als 400 Litern stehen. Die Prüfpflicht gilt auch für Wohngebäude, in denen die Wasserleitungen zwischen dem zentralen Trinkwassererwärmer und dem am weitesten entfernten Wasserhahn ein Volumen von über 3 Litern fassen. Nur Mehrfamilienhäuser mit einer dezentralen Warmwasserbereitung sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen.
Hohe Luftfeuchtigkeit in Wohnräumen tritt vor allem in Küche und Bad auf, aber auch der Mensch transpiriert ungefähr 1,5 Liter Feuchtigkeit pro Tag in seine Umgebung. Die Gefahr dabei lautet: Schimmelbildung. Gerade in hochgedämmten Neubauten oder bei umfassenden Sanierungen kann das zum Problem werden – und gleichzeitig zum erbitterten Zankapfel zwischen Vermieter und Mieter.
Richtiges und ausreichendes Lüften kann die Schimmelbildung in Räumen (und Stress in Mietverhältnissen) vermeiden. Dabei gibt es Unterschiede sowohl in der Art der Lüftung als auch in der Raumnutzung. Als Grundregel gilt, dass Feuchtigkeit und Schadstoffe möglichst am Entstehungsort und während oder unmittelbar nach ihrer Entstehung durch Lüften entfernt werden sollten.
Gekippte Fenster sorgen kaum für Luftaustausch, dafür wird ein Großteil der aufsteigenden Warmluft des Heizkörpers ungenutzt nach außen geführt. Besser und wesentlich effektiver ist das Stoßlüften. Luftqualitätsfühler und Luftfeuchtemesser („Hygrometer”) können nützliche Hilfsmittel sein und an das regelmäßige Lüften erinnern.
Tipps zum richtigen Lüften gibt es beim Umweltbundesamt.
Miete // Mieterhöhung // Mietnomaden // Mietpreisüberhöhung // Mietspiegel // Mietvertrag // etc.
Ein Mediator (lateinisch mediator = Mittler) ist ein (außergerichtlicher) Vermittler in einem Kommunikationsprozess. Auch bei einem Streit im Mietverhältnis kann – bevor es zu einem teuren Gerichtsprozess kommt – eine Mediation hilfreich sein.
Bei der Mediation handelt es sich um ein strukturiertes, freiwilliges Verfahren zur konstruktiven Beilegung eines Konflikts. Als unabhängiger „allparteilicher“ Dritter begleitet der Mediator die Konfliktparteien in ihrem Lösungsprozess. Die Konfliktparteien, auch Medianten oder Medianden genannt, versuchen dabei, zu einer gemeinsamen Vereinbarung zu gelangen, die ihren Bedürfnissen und Interessen entspricht.
In der Praxis ist die Mietbürgschaft neben der Barkaution oder der Verpfändung des Sparbuchs die häufigste Form der Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. Sie kommt sowohl als Bankbürgschaft als auch als Bürgschaft der Eltern für ihre volljährigen Kinder in Betracht. Dem Vermieter ist es nicht gestattet, die Bürgschaft durch einseitige Verwertung in eine Barkaution umzuwandeln.
Ein weiterer grundsätzlicher Nachteil der Bürgschaft gegenüber der Barkaution besteht darin, dass der Nennbetrag der Bürgschaft während der Dauer des Mietverhältnisses unverändert bleibt. Hingegen wachsen bei der Barkaution ggflls. die Zinsen der Kaution zu und erhöhen die Sicherheit.
Mehr Information zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Mietbürgschaft“.
Die Miete ist gemäß das vereinbarte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum auf Grund von Mietverträgen oder ähnlichen Nutzungsverhältnissen einschließlich Umlagen, Zuschlägen und Vergütungen.
Das ist neben dem Vermieter die andere Partei in einem Mietverhältnis – mit anderen Worten: Ihr Klient. Und wenn es gut geht, Ihr langjähriger Geschäftspartner. Entsprechend wichtig ist es, bei der Auswahl des geeigneten Mietinteressenten – und zwar vor Abschluss des Mietvertrags! – genau hinzuschauen.
Lesen Sie hier, worauf Sie bei der Neuvermietung stets achten sollten.
Der Vermieter kann gemäß § 558 Absatz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Hingegen gibt das Gesetz dem Mieter keinen Anspruch auf Mietsenkung, selbst wenn die Mieten allgemein sinken sollten. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Wird diese Sperrfrist nicht eingehalten, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Andererseits setzt ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen die Jahresfrist nicht in Lauf. Der Vermieter kann in diesem Fall jederzeit ein neues, wirksames Erhöhungsverlangen stellen. Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht mehr als um 20% bzw. regional zum Teil nur 15% (Kappungsgrenze) erhöhen. In § 558a Absatz 1 BGB ist bestimmt, dass das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen ist. Zudem gilt es in manchen Regionen die Mietpreisbremse zu beachten.
Die Erhöhung der Miete stellt eine Vertragsänderung dar. Folglich stellt das Erhöhungsverlangen des Vermieters einen Antrag dar, der auf den Abschluss eines Änderungsvertrags gerichtet ist. Die Zustimmung des Mieters ist ihrem Wesen nach die Annahme dieses Vertragsangebots.
Mehr Information zum Thema Mieterhöhungsverlangen gibt es im Merkblatt „Mieterhöhung – so geht es richtig“.
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent (bis zum 1.1.2019: 11 Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Was genau unter solchen Modernisierungsmaßnahmen zu verstehen ist, wird im § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB geregelt. Mit dem zum 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz wurde das Recht der Modernisierung novelliert und eine Sonderregelung für energetische Modernisierungen eingefügt.
Schwierig ist in manchen Fällen die Abgrenzung zu Erhaltungsmaßnahmen. Hierzu gehören Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Das sind alle Arbeiten, die dazu dienen, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung oder des Gebäudes zu erhalten oder wieder herzustellen. Eine Mieterhöhung infolge dieser Maßnahmen ist nicht möglich, da diese zu den Pflichten des Vermieters zählen. Im Mietvertrag können keine hiervon abweichenden Vereinbarungen getroffen werden.
Mehr Information zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Mieterhöhung nach Modernisierung“.
Mieterschutz bei Begründung von Wohneigentum
Das Gesetz enthält zugunsten des Mieters einer Wohnung zahlreiche Schutznormen dafür, dass an seiner Wohnung Wohnungseigentum begründet und / oder die Eigentumswohnung veräußert wird.
Bei der Veräußerung der vermieteten Eigentumswohnung tritt der Erwerber per Gesetz mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Und zwar zu dem Zeitpunkt, zu dem er als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.
Mehr Information zum Thema Mieterschutz bei der Begründung von Wohneigentum gibt es in diesem Merkblatt.
Ab einer gewissen Preisklasse fragt kaum ein Vermieter mehr nach dem Gehaltszettel des Mietbewerbers – ein oft verhängnisvoller Fehler! Seit geraumer Zeit grassiert in Deutschland der Miettourismus, der zum Schrecken der Hauseigentümer geworden ist. Die Statistik bringt es an den Tag: Fast jeder zehnte Haushalt hierzulande ist überschuldet. Arbeitslosigkeit, überzogenes Konsumverhalten, Trennung oder Scheidung, gescheiterte Selbstständigkeit oder Lockangebote der Kreditwirtschaft lassen die Zahl der Offenbarungseide in die Höhe schnellen. Viele Mieter können die Mieten nicht mehr (pünktlich) bezahlen. Und manche Mieter wollen es auch gar nicht erst. Dass Not erfinderisch macht, ist nichts Neues, bemerkenswert ist aber dennoch die betrügerische Fantasie, die manch einer entwickelt.
Wie Sie sich gegen Mietnomaden schützen können, erfahren Sie hier oder im Merkblatt „Wie schütze ich mich gegen Mietnomaden?“.
Die Mietpreisbremse wurde im März 2015 vom Deutschen Bundestag beschlossen. Sie gilt allerdings nicht für das gesamte Bundesgebiet, sondern nur in von den Landesregierungen der Bundesländer ausgewiesenen Gebieten mit „angespannten Wohnungsmärkten“. Hier darf die Miete bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (s.u.) liegen. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind der Neubau und umfassend modernisierte Bestandsgebäude. Von einer „umfassenden Modernisierung bzw. Sanierung“ kann laut Bundesjustizministerium dann ausgegangen werden, wenn die Investition für den Umbau bei mindestens rund einem Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung liegt.
Einschlägig ist § 5 Wirtschaftsstrafgesetz: Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.
Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie nicht in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung des Vermieters stehen.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt „Mietpreisüberhöhung“.
Es kann viele Gründe geben, warum die Mietzahlungen ausbleiben. Nahezu jeder zehnte Haushalt ist überschuldet. Der etwa eine Million Mitglieder vertretende deutsche Zentralverband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. hat ermittelt, dass sich die offenen Mietforderungen auf rund 2,2 Milliarden Euro belaufen – leider mit steigender Tendenz. Oft betrachten Schuldner Wohnen als eine Selbstverständlichkeit und sehen die Miete als eine Verbindlichkeit, die am wenigsten ernst zu nehmen ist. Vielen sind Statussymbole wie Auto, Urlaub, Kleidung oder Handy wichtiger. Freilich können Mietrückstände auch harmlose oder banale Ursachen haben: Der Hausbewohner hat die Arbeitsstelle gewechselt, aber noch keinen Lohn erhalten; der Mieter ist Saisonarbeiter und derzeit „klamm“, verdient aber demnächst wieder gut.
Wenn der Mieter die Miete laufend unpünktlich zahlt oder die Mietrückstände insgesamt mehr als zwei Monatsmieten betragen, kann dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen.
Mehr Informationen zum Thema Mietrückstände gibt es im Merkblatt „Der Mieter zahlt nicht – was tun?“ .
Nach § 90 BGB versteht der deutsche Gesetzgeber unter einer Sache: „Sachen im Sinne des Gesetzes sind nur körperliche Gegenstände.“ Miete liegt vor, wenn eine Sache zeitweise gegen Leistung einer Miete überlassen wird.
Die Mietsache ist also ein körperlicher Gegenstand, über dessen Überlassung ein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Beim Wohnungsmietvertrag ist Mietsache die Wohnung. (Quelle: wikipedia)
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 558 BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und wird von Städten (selten auch von größeren Gemeinden) in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (d.h. Mieter- und Vermieterverbände) aufgestellt. Der Mietspiegel bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Es gibt keine Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen, deshalb gibt es nicht für jede Gemeinde eine solche Übersicht. Mietspiegel sind eine wichtige Orientierungshilfe für alle Bürger bei der Mietpreisfestlegung und ihre soziale Befriedungswirkung ist unbestritten. Die Erstellung von Mietspiegeln ist jedoch eine komplexe Problematik, die umfangreichen Wissens bedarf – und rechtlich nicht selten umstritten ist.
Mehr Informationen da gibt es im Merkblatt „Mietspiegel“.
Der Wohnraummietvertrag bedarf keiner besonderen Form, um rechtswirksam zu sein. Die mündliche Abrede steht der Schriftform gleich. Schriftform bedeutet: eigenhändige, leserliche Unterschrift. Mehr noch: Der Mietvertrag kann sogar durch stillschweigende Handlung zustande kommen. Dies ist dann der Fall, wenn die Mietsache überlassen und dafür ein Entgelt entgegen genommen wird.
Worauf Sie beim Thema Mietvertrag achten sollten, erfahren Sie hier sowie im Merkblatt „Form des Mietvertrags“.
In § 535 Abs.2 BGB ist die Kardinalspflicht des Mieters normiert: „Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.“ Die Miete ist das Entgelt für die Überlassung der Mietsache. Der Mieter von Wohnraum hat die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zahlungsabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. D.h., er ist vorleistungspflichtig. Diese Regelung gilt für alle Mietverhältnisse, die seit dem 1. September 2001 geschlossen wurden bzw. werden oder entsprechend vertraglich geändert werden. Für Mietverhältnisse, die zu diesem Zeitpunkt schon bestanden haben, verbleibt es bei der vormaligen Regelung, wonach die Miete am Ende der jeweiligen Zeitabschnitte, also am Monatsende, zu zahlen ist. Dabei kommt es entscheidend darauf an, was die Parteien vertraglich verabredet haben. Denn die Vertragsabsprache geht den gesetzlichen Regelungen vor.
Mehr Informationen zum Thema Mietzahlung bzw. Mietrückstände gibt es im Merkblatt „Der Mieter zahlt nicht – was tun?“.
Unter Modernisierung versteht man im Mietrecht alle baulichen Maßnahmen des Eigentümers/Vermieters einer Immobilie, die das Ziel haben, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig zu erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser zu bewirken (vgl. § 555b BGB). Alle anderen Arbeiten, insbesondere Reparaturen, bezeichnet man als Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen. (Quelle: wikipedia)
Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen dürfen auf die Miete umgelegt werden. Wie das funktioniert, ist in § 559 BGB geregelt.
Die zulässige Erhöhung der Jahresmiete ist also begrenzt auf 8 % der reinen Modernisierungsaufwendungen. Wichtig ist in jedem Fall, dass die Modernisierung rechtzeitig im Vorfeld (spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten) schriftlich angekündigt und auch die Mieterhöhung schriftlich mitgeteilt wird.
Bei der Modernisierungsumlage sind allerdings (wirtschaftliche) Härten für den Mieter zu berücksichtigen. Gemäß § 559 BGB sind Mieterhöhungen „ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“.
Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dürfen nicht umgelegt werden, müssen unter Umständen also herausgerechnet werden. Das Gleiche gilt für staatliche Fördergelder oder Zinsvergünstigungen.
Nachmieter // Nebenkosten // Nettokaltmiete // etc.
Ein Nachmieter ist ein Mieter, der eine frei werdende oder frei gewordene Mietwohnung übernimmt. Zwar kann ein Mieter hierzulande einen Nachmieter vorschlagen. Aber entgegen eines landläufigen Irrtums ist ein Vermieter nicht verpflichtet, bei einer Auswahl von drei Nachmietern einen hiervon zu akzeptieren. Ob er dies tut oder nicht, ist allein Verhandlungssache. Wobei ein Vermieter in jedem Fall mit diesem Nachmieter einen neuen Mietvertrag abschließen (und nicht den Nachmieter in den bestehenden Mietvertrag eintreten lassen) sollte !
Wie Sie sich bei der Neuvermietung auch sonst nicht überrumpeln lassen, erfahren Sie hier.
s. Betriebskosten
s. Betriebskostenabrechnung
Nettokaltmiete im Mietrecht ist eine vertragliche Vereinbarung, wonach das eigentliche Entgelt für die Gebrauchsüberlassung gesondert ausgewiesen und von den Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung erhoben werden, getrennt wird. Die Nettokaltmiete wird häufig zur Berechnung des Mietspiegels herangezogen. (Quelle: wikipedia)
Obhutspflicht // ortsübliche Vergleichsmiete // etc.
Einen Mieter trifft während der Mietzeit die Obhutspflicht über die von ihm gemietete Wohnung. Das heiß: Er muss sie pfleglich und sorgfältig behandeln und alle Vorkehrungen treffen, um Schäden so gut wie möglich fernzuhalten. So muss er beispielsweise regelmäßig lüften, um Schimmelbildung zu vermeiden, und reinigen, damit sich keine Ungeziefer bilden und ausbreiten kann.Ist ein Mieter für längere Zeit abwesend, muss er einen Dritten beauftragen, damit dieser die Obhutspflichten übernimmt bzw. regelmäßig nach dem Rechten sieht.
Zeigt sich im Lauf der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter gemäß § 536 c dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
Ein schwerer Verstoß gegen die Obhutspflicht kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Die ordentliche Kündigung des Vermieters ist in § 573 BGB geregelt. Hier heißt es:
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit erzielt werden können. Sie dient als Maßstab zur Mietpreisfindung bzw. zur Mieterhöhung (§ 558 BGB).
Oft wird die ortsübliche Vergleichmiete in einem lokalen Mietspiegel ausgewiesen. Existiert kein Mietspiegel, kann die Vergleichsmiete über eine unabhängige Mietdatenbank, mindestens drei vergleichbare Objekte und/oder ein Sachverständigengutachten vom Vermieter dem Mieter gegenüber nachgewiesen werden (§ 558a BGB).
Pauschale (im Mietverhältnis) // Provision// etc.
Pauschale (im Mietverhältnis)
Die Pauschale stellt einen Festbetrag dar. Mit ihr sind die erfassten Kosten abgegolten. Eine Abrechnung findet nicht statt.
Die Vereinbarung einer Pauschale für Betriebskosten (z.B. Grundsteuer, Wassergeld, Entwässerungsgebühren, Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr, Schornsteinfegergebühr usw.) ist für preisfreien Wohnraum ausdrücklich gesetzlich vorgesehen. Für preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnung) ist sie unzulässig. Andere Kosten des Vermieters als Betriebskosten dürfen nicht in die Pauschale einbezogen werden.
Die Pauschale muss grundsätzlich angemessen sein. Sie soll die voraussichtlichen Kosten decken und daher nicht eine verdeckte höhere Miete bilden. Eine gewisse Überzahlung ist unschädlich; sie schließt die Angemessenheit nicht aus, weil die Kosten nie exakt kalkuliert werden können. Dem Vermieter wird ein Beurteilungsspielraum zugestanden.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt „Mietspiegel“.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (gemäß der Energieeinsparverordnung)
Laut der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 müssen Immobilienanzeigen seit dem 1. Mai 2014 bestimmte Pflichtangaben enthalten.
Folgende Angaben müssen in Immobilienanzeigen für Wohngebäude in kommerziellen Medien, wie Tageszeitungen und Immobilienportalen im Internet, gemacht werden, wenn zum Zeitpunkt der Annoncierung ein Energieausweis vorliegt:
der im Energieausweis genannte Endenergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert für das Gebäude,
die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
die im Ausweis genannte Energieeffizienzklasse*.
Da der Gesetzgeber Abkürzungen zulässt, aber keine vorschlägt und sich auch noch keine Abkürzungen etabliert haben, könnten folgenden Abkürzungen verwendet werden: Energiebedarfsausweis (EBA), Energieverbrauchsausweis (EVA), Öl (Öl), Gas (Gas), Fernwärme (FW), Solarthermie (ST), Pelletheizung (PH), Baujahr (Bj), Energieeffizienzklasse (EEK)
*Hinweis: Energieausweise, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, enthalten keine Energieeffizienzklasse. Sie können aber innerhalb ihrer Geltungsdauer weiter verwendet werden. Eine Angabe der Effizienzklasse ist in diesen Fällen nicht erforderlich.
Eine Provision ist das Entgelt für eine verkäuferische oder vermittlerische Tätigkeit, wie sie auch ein Immobilienmakler anbietet. Synonym wird der Begriff der Courtage, Kurtage oder des Packing verwendet.
Die Höhe der Maklerprovision kann im Rahmen bestimmter gesetzlicher Grenzen grundsätzlich frei verhandelt werden. Sie richtet sich i.d.R. nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie und den am Markt üblichen Konditionen.
Nach dem 2015 in Kraft getretenen Bestellerprinzip muss derjenige die Provision bezahlen, der den Makler beauftragt (bestellt) hat.
Quotenklausel // etc.
Die Schönheitsreparaturen (s.u.) müssen im Mietvertrag laufend und anhand ihrer Erfordernis (also dem Grad der Abnutzung) vereinbart werden. Was aber passiert, wenn ein Mieter vorzeitig wieder aus der Wohnung auszieht, also bevor die vereinbarten Fristen abgelaufen sind? Vermeintlich beantwortet wird diese Frage mit einer Quotenklausel (auch: Quotenabgeltungsklausel). Damit kann geregelt werden, dass der auszugswillige Mieter, anstatt die Schönheitsreparaturen durchzuführen, einen bestimmten Anteil der Renovierungskosten durch die Zahlung eines Geldbetrags erstattet. Das Problem: Eine solche formularmäßige Quotenabgeltungsklausel ist laut Bundesgerichtshof stets unwirksam (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14).
Rauchwarnmelder // Räumungsurteil // Rückgabe der Mietsache// etc.
Die Statistik weist aus, dass in Deutschland alle zwei Minuten ein Feuer ausbricht, insgesamt brennt es jährlich über 250.000 Mal. Pro Jahr sind 500 bis 600 Tote durch Brände zu beklagen, Tausende erleiden eine Rauchvergiftung. Allerdings kommen nur etwa fünf Prozent der Opfer direkt durch die Flammen um. Viel gefährlicher als das offene Feuer ist der Brandrauch, der hochgiftige Gase enthält und zum Erstickungstod führt. Besonders tückisch sind Brände in der Nacht. Zu dieser Zeit sterben jährlich zwei Drittel aller Brandopfer, weil im Schlaf die Gefahr oft gar nicht oder viel zu spät erkannt wird.
Deshalb haben die meisten Bundesländer inzwischen gesetzliche Vorschriften zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern erlassen. Eine bundeseinheitliche Regelung gibt es nicht. Die Gesetzgebungskompetenz liegt bei den einzelnen Ländern.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Rauchwarnmelder“.
Räumungstitel bzw. Räumungsurteil
Das Räumungsurteil eines Gerichts verpflichtet den Mieter oder Bewohner, eine Wohnung (oder ein Haus) zu „räumen“ und an den Eigentümer bzw. Vermieter „herauszugeben“. Unter Räumen ist zu verstehen, dass der/die Bewohner das Haus oder die Wohnung von allen ihren Sachen befreien. Herausgeben heißt, dass die Wohnung geöffnet wird und alle Schlüssel an den Vermieter, dessen Beauftragten oder den Gerichtsvollzieher übergeben werden.
Vorsicht: Vermieter, die zur Selbsthilfe greifen, können sich schadensersatzpflichtig oder gar strafbar machen. Zur Durchsetzung eines Räumungstitels ist nur ein Gerichtsvollzieher befugt.
Kommt der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, tritt also eine Leistungsstörung ein, ist der Vermieter nicht verpflichtet, dies hinzunehmen. Er kann, wenn der Mieter beispielsweise an zwei hintereinander folgenden Zahlungsterminen in Verzug ist, das Mietverhältnis fristlos kündigen. Das Rechtsleben ist derart vielfältig, dass der Vermieter in zahlreichen weiteren Fällen befugt ist, das Vertragsverhältnis einseitig zu beenden. Dabei ist es mit der Kündigung, der Räumungsklage und dem Räumungsurteil (dem sog. Titel) noch lange nicht getan. Der Vermieter kann den Mieter nicht eigenmächtig an die frische Luft setzen, sondern muss sich hierzu der staatlichen Gewalt bedienen, das heißt, den Gerichtsvollzieher einschalten.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt „Die Räumungsvollstreckung“.
Es kommt in der Vermietungs-Praxis durchaus nicht selten vor, dass ein Mieter bauliche Veränderungen an der Mietsache vornehmen möchte, beispielsweise indem er mit einer Trockenbauwand einen Raum aufteilt. Jedem Vermieter ist geraten, darüber mit dem Mieter eine klare schriftliche Vereinbarung zu treffen. Hierin sollte geregelt sein, was mit der baulichen Veränderung nach dem Auszug des Mieters geschieht. Wichtig ist dabei vor allen Dingen eine Regelung zum Thema Rückbau, also zur Wiederherstellung des früheren Zustands des Mietobjekts.
Die Verschriftlichung dient der Sicherheit beider Mietvertragsparteien. Denn zwar schuldet der Mieter bei Auszug und Rückgabe der Mietsache ohnehin den im Mietvertrag ursprünglich vereinbarten Zustand; doch wird so vermieden, dass es unter Berufung auf eine vermeintlich getroffene mündliche Vereinbarung zum Streit kommt.
Ausnahmen von der Rückbau-Pflicht des Mieters können z.B. bestehen, wenn es sich bei den baulichen Veränderungen um nicht ungewöhnliche Maßnahmen handelt (wie den Ersatz einer komplett veralteten Kloschüssel). Nach dem Grundsatz „Treu und Glauben“ kann also ein Rückbauanspruch u.a. ausgeschlossen werden, wenn ein Vermieter aufgrund des Alters eines Bauteils ohnehin zeitnah hätte handeln müssen.
Nach Beendigung eines Mietverhältnisses besteht die Rückgabepflicht des Mieters. Sie ist in § 546 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Die Rückgabe muss im vertraglich vereinbarten Zustand erfolgen.
Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist (§ 546 BGB).
Schlüssel // Schönheitsreparaturen // etc.
Die Übergabe der Schlüssel zur Mietimmobilie sollte natürlich erst nach Abschluss des Mietvertrags erfolgen – und bestenfalls auch erst nach Zahlung der Kaution oder deren erster Rate.
Ein Vermieter hat prinzipiell kein Recht auf einen Zweitschlüssel zur Mietsache, er muss dem Mieter alle Schlüssel übergeben. Es kann jedoch sinnvoll sein, eine zusätzliche Vereinbarung über einen Notfallschlüssel abzuschließen (siehe zu diesem Thema auch Besichtigungs- bzw. Betretungsrecht des Vermieters).
Der Mieter hat zunächst Anspruch auf so viele Schlüssel wie es Bewohner gibt (bei einem Singlehaushalt hat der Mieter allerdings Anspruch auf einen doppelten Schlüssel-Satz). Will er darüber hinaus Schlüssel nachmachen lassen (z.B. für die Putzhilfe oder eine Pflegekraft), muss er die Herstellungskosten dafür selber tragen und den Vermieter in jedem Fall darüber informieren. Bei Rückgabe der Mietsache muss der Mieter dem Vermieter auch alle Schlüssel wieder aushändigen, inklusive der möglicherweise nachgemachten Schlüssel.
Der Eigentümer, der sein Grundstück oder sein Gebäude für Personen zugänglich macht, hat dafür zu sorgen, dass niemand durch vorhersehbare Gefahren Schaden erleidet – er ist verkehrssicherungspflichtig. Ein Element dieser allgemeinen Verkehrssicherungspflicht ist die Verpflichtung, im Winter Schnee zu räumen und bei Eis und Glätte zu streuen.
Der Umfang seiner Pflichten hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Der Eigentümer braucht keine Vorkehrungen gegen jede denkbare, nur entfernt liegende Möglichkeit einer Gefährdung zu treffen.
Wichtig: Wohnungseigentümer sind gemeinsam verkehrssicherungspflichtig, da sie eine Rechtsgemeinschaft bilden.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Schneeräum- und Streupflicht“.
Schönheitsreparaturen hat laut Gesetz der Vermieter zu tragen. Sie sind Ausfluss seiner Gewährleistungspflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Allerdings ist es zulässig, diese Verpflichtung vertraglich dem Mieter zu überbürden. Dies kann gleichermaßen durch Einzelabrede oder durch einen vorgefertigten Mietvertrag (Formularmietvertrag) geschehen.
Zu unterscheiden ist zwischen der Verpflichtung zur
Anfangsrenovierung (bei Beginn des Mietverhältnisses),
laufenden Renovierung (während der Dauer des Mietverhältnisses) und
Endrenovierung (bei Beendigung des Mietverhältnisses).
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum kann der Mieter durch Formularmietvertrag grundsätzlich nur zur Durchführung der laufenden Schönheitsinstandsetzungen verpflichtet werden, nicht aber zur Anfangs- oder Endrenovierung. Die Übertragung ist nach Maßgabe eines Fristenplan zulässig.
Vermieter sollten dabei die aktuellen Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) beachten. Der BGH hat seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert. Diese können nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Auch Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH jetzt für unwirksam (BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13). Diese drei Entscheidungen sind nicht nur für Vertragsabschlüsse relevant, sondern gelten auch für sämtliche bestehenden Wohnraummietverträge.
Mehr Informationen zum Thema gibt es im Merkblatt „Schönheitsreparaturen“.
Außerordentlich bedeutet, dass das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden kann, unabhängig davon, ob es auf bestimmte oder unbestimmte Zeit eingegangen ist. Zu unterscheiden ist zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung, die ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist erfolgen kann, und der außerordentlich befristeten Kündigung, bei der die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten ist. Diese beträgt bei Wohnraum drei Monate, bei Geschäftsräumen sechs Monate zum Quartalsende, jeweils abzüglich einer Karenzfrist von drei Werktagen.
Ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mieters liegt vor, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn das gegenseitige Vertrauensverhältnis so nachhaltig zerrüttet ist, dass ein Miteinander der Vertragspartner nicht mehr zu erwarten ist. Ein wichtiger Grund ist auch gegeben, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Das Verschulden des Vermieters ist nicht Voraussetzung für das Kündigungsrecht des Mieters, darf aber bei der Würdigung der Unzumutbarkeit nicht außer Betracht bleiben.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Die wichtigsten Sonderkündigungsrechte des Mieters“.
Ein wichtiger Grund für die Kündigung des Vermieters liegt vor, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Das Verschulden des Mieters ist nicht Voraussetzung, darf jedoch bei der Würdigung der Unzumutbarkeit nicht unberücksichtigt bleiben. Die nachhaltige Störung des Hausfriedens kann ein wichtiger Grund sein. Die Liste der Verfehlungen hierzu ist schier unendlich: laufende Verletzungen der Hausordnung, erhebliche Ruhestörungen, Straftaten, tätliche Angriffe gegen den Vermieter oder Mitmieter des Hauses und vieles mehr. Ein weiterer Hauptanwendungsfall eines wichtigen Grundes ist, wenn der Mieter die Miete laufend unpünktlich zahlt.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Die wichtigsten Sonderkündigungsrechte des Vermieters“.
Die Mietvertragsparteien können bei Vertragsbeginn im Voraus die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe festlegen. Zu dem jeweiligen vertraglich vereinbarten Termin ist dann die Miete in der vereinbarten Höhe fällig, ohne dass der Vermieter zur Zahlung auffordern muss. Allerdings muss die jeweilige Mietstaffel mindestens ein Jahr unverändert gelten. Weitere Erhöhungen sind für den Zeitraum der Staffelung unzulässig. Dieser Ausschluss gilt auch dann, wenn in diesem Zeitraum Modernisierungen vorgenommen werden.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt „Staffelmiete“.
Tierhaltung // etc.
Gerade in Mehrfamilienhäuser kommt es zwischen Vermietern und Mietern, aber auch unter Nachbarn immer wieder zu Konflikten bei der Haustierhaltung. Allgemein erlaubt ist nach überwiegender Ansicht der Rechtsprechung die Haltung von Kleintieren in Terrarien, Käfigen u.ä. – zumindest in bestimmten Maßen.
So muss der Vermieter sicherlich keine Kaninchenzuucht in einer kleinen Mietwohnung gestatten, genau so wenig wie das Aufstellen mehrerer 1.000 Liter fassender Aquarien (was allein schon aus bautechnischen Gründen wegen der Gewichtsbelastung gefährlich werden könnte). Auch die Haltung von gefährlichen Kleintieren wie manchen Schlangen- oder Spinnenarten darf der Vermieter untersagen, wenn von diesen eine Gefahr für die anderen Mieter ausgehen kann.
Generell kann das Thema Tierhaltung im Mietvertrag geregelt werden. Wichtig dabei ist die rechtssichere Formulierung in einer individuellen Vertragsklausel. So darf ein Vermieter den Mieter dazu anhalten, vor Anschaffung eines Hundes oder einer Katze seine Zustimmung einzuholen; generell verbieten darf er die Haltung nicht. Denn das würde den Mieter nach Auffassung des Bundesgerichtshofs unangemessen benachteiligen.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Tierhaltung“.
Tod des alleinstehenden Mieters
Stirbt der Mieter, ist zwar sein Leben beendet, nicht aber das Mietverhältnis. Dies offenbart die starke Bindung und Wirkung eines Vertrags, der auch über den Tod hinaus in Kraft bleibt. Es tritt der Erbe an Stelle des Mieters mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis ein. Dem Vermieter wird kraft Gesetzes ein neuer Vertragspartner aufgezwungen; der Inhalt des Mietverhältnisses bleibt unberührt. Dem Vermieter steht allerdings – genauso wie dem Erben – unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht zu.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Tod des alleinstehenden Mieters“.
Überbelegung // Übergabe // Umlage // Untermiete // etc.
Wohnen zu viele Menschen in einer zu kleinen Wohnung, spricht man von einer „Überbelegung“. Dazu kann es z.B. nach der Geburt eines Kindes oder dem Einzug des Lebenspartners kommen.
Wann genau von einer Überbelegung die Rede sein kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab: eben von der Bewohnerzahl und den Quadratmetern, aber z.B. auch vom Alter der Bewohner oder dem Zuschnitt der Wohnung. Teilweise werden in der Gesetzgebung der Bundesländer hierzu Vorgaben gemacht. Allgemein lässt sich sagen, dass in der aktuellen Rechtsprechung acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche pro Bewohner als Minimum angesehen werden, bei kleinen Kindern teilweise weniger.
Stellt der Vermieter eine Überbelegung fest, sollte er bestenfalls zunächst das Gespräch mit den Mietern und eine einvernehmliche Lösung suchen. Fruchtet dieses Vorgehen nicht, kann er die zuständige Behörde bei der Gemeinde bzw. Stadt auf die Problematik hinweisen. Diese müsste bei einem Verstoß gegen die geltende Gesetzeslage gegen die Überbelegung vorgehen.
Passiert aber nichts, ist bei ausreichender Beweislage auch eine Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Wie bei den meisten Streitfagen sollten Vermieter aber auch hier fachlichen Beistand suchen, z.B. bei der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund.
Mit der Wohnungsübergabe geht das Eigentum des Vermieters in den Besitz des Mieters über, mit allen Rechten und Pflichten. Von der Übergabe sollte in jedem Fall ein Protokoll zum Zustand der Wohnung angefertigt werden. Wichtig wird das vor allem bei der Rückgabe der Mietsache – zumal wenn es zum Streit kommt. Im Mietvertrag sollte daher auf das Übergabeprotokoll verwiesen werden. Gerade bei einer frisch renoviert übergebenen Wohnung kann ein Vermerk hierzu im Protokoll (z.B. „Die Wohnung wurde frisch renoviert übergeben“) wesentliche Grundlage für die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel sein.
Wichtig: Eine Übergabe sollte keinesfalls vor Unterzeichnung des Mietvertrags erfolgen und auch nicht vor Überweisung der Kaution bzw. deren erster Rate.
Laut § 556 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Aber nicht alle Betriebskosten können umgelegt werden. Eine Umlage ist nur bei solchen Kosten möglich, die dafür ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung vorgesehen bzw. als umlagefähig gekennzeichnet sind. Außerdem muss die Umlage eindeutig im Mietvertrag vereinbart werden.
Die Mietvertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden; der Vermieter muss über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen.
Mehr Information zum Thema Betriebskosten, deren Umlage und die Abrechnung gibt es im Merkblatt „Betriebskosten“.
Will ein Mieter einen Teil der Mietwohnung untervermieten, braucht er dazu die Zustimmung des Vermieters. Dazu muss er zunächst ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegen, z.B. die Gründung einer Lebensgemeinschaft. Der Vermieter muss seine Zustimmung erteilen, sofern nicht seinerseits wichtige Gründe dagegen sprechen, z.B. eine mögliche Überbelegung der Wohnung oder eine zu erwartende Störung des Hausfriedens.
Kein gesetzlicher Anspruch besteht dagegen auf die Untervermietung der gesamten Wohnung.
Wird eine Untervermietung vereinbart, haftet allein der oder die Hauptmieter für den Untermieter, also auch für die vollständige Mietzahlung oder durch den Untermieter verursachte Schäden an der Mietsache.
Erfährt der Vermieter von einer nicht genehmigten Untervermietung, kann er den Mieter abmahnen und im Anschluss daran das Mietverhältnis möglicherweise sogar kündigen.
Gerade in bei Touristen oder Geschäftsreisenden beliebten Großstädten bieten immer mehr Mieter ihre Wohnung oder auch einzelne Zimmer über Vermietungsportale wie Airbnb, Wimdu o.ä. zur kurzfristigen Untervermietung an. Erfolgt das ohne Erlaubnis des Vermieters, liegt ein eindeutiger Verstoß gegen den Mietvertrag vor, der nach einer Abmahnung zur Kündigung berechtigen kann.
Verjährungsfristen // Verkehrssicherungspflicht // etc.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Kürzere Fristen gelten für Schadensersatzansprüche der Mietvertragsparteien, längere Fristen für den Herausgabeanspruch des Vermieters.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Verjährungsfristen im Mietrecht“.
Die Verkehrssicherungspflicht bzw. Verkehrspflicht ist in Deutschland eine deliktsrechtliche Verhaltenspflicht zur Abwehr von Gefahrenquellen, deren Unterlassen unter Umständen zu Schadensersatzansprüchen nach den §§ 823 ff. BGB führen kann.
So hat ein Eigentümer bzw. Vermieter die Pflicht, alle notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um Schäden Anderer durch Gefahrenquellen, die von seinem Eigentum ausgehen, zu verhindern. Er ist beispielsweise dafür zuständig, dass kein Passant von herunterfallenden Ziegeln eines maroden Daches des Mietshauses getroffen werden kann.
Bestimmte Verkehrssicherungspflichten können durch eine entsprechende Regelung im Mietvertrag auch auf die Mieter übertragen werden, wie etwa die Räum- und Streupflicht. Dann aber muss klar die Verantwortlichkeit geregelt sein; in Mehrfamilienhäusern bietet sich hierzu z.B. eine so genannte Schneekarte an.
Wird ein Winterdienst mit der Räumung beauftragt, zählen die entstehenden Aufwendungen zu den Betriebskosten, die bei entsprechend üblicher vertraglicher Vereinbarung der Mieter zahlen muss.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt „Schneeräum- und Streupflicht“.
Das sind Sie: Eigentümer, Vertragspartner, Unternehmer, Investor, Verwalter, oft auch Vertrauensperson und manchmal gar Sozialarbeiter.
Seit 1. November 2015 gilt: Wer seine Wohnung wieder neu vermietet, muss nicht nur den Mietvertrag unterschreiben, sondern zudem seinem ein- bzw. ausziehenden Mieter eine so genannte Vermieterbescheinigung fürs Einwohnermeldeamt ausfüllen. Diese muss ein ein- bzw. ausziehender Mieter beim Einwohnermeldeamt vorlegen, wenn er sich an- bzw. abmeldet. Geregelt ist das im Meldegesetz, das bereits 2013 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet wurde und erst nach einer längeren Übergangsfrist in Kraft trat.
Die Vermieterbescheinigung gab es bereits bis 2002, dann wurde sie abgeschafft. Seitdem konnte sich jeder Bürger unter einer neuen Adresse anmelden, ohne nachweisen zu müssen, ob er dort auch tatsächlich lebt. Dies machte nicht nur Verbrechern das Leben leicht, sondern führte oft dazu, dass sich vermeintliche Mieter beim Einwohnermeldeamt unter einer Adresse anmeldeten, nur um z.B. einen begehrten Kita-Platz in der Wohngegend zu bekommen oder ein bestimmtes Nummernschild. Die Mitwirkungspflicht des Vermieters bei der Anmeldung von Mietern wurde daher 2015 wieder eingeführt, um Scheinanmeldungen und damit häufig verbundenen Formen der Kriminalität wirksamer zu begegnen.
Achtung: Bei Verstößen drohen empfindliche Strafen. Wer die Bescheinigung nicht oder nicht richtig ausstellt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 Euro rechnen. Und wer einem Anderen eine Wohnanschrift anbietet, ohne dass dieser dort tatsächlich einzieht oder einziehen will, muss sogar mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro rechnen.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt „Meldepflicht bei Umzug (Vermieterbescheinigung)“.
Immobilieneigentümer, die ihr Wohneigentum an ihre Kinder (oder andere nahe Angehörige) vermieten, machen dies nicht nur im familiären, sondern oft auch im steuerlichen Interesse. Dabei kommt ihnen das Einkommensteuerrecht zu Hilfe, das zu Gestaltungmöglichkeiten des Mietvertrags verleitet. Ausgangspunkt ist die Erkenntnis, dass der Vermieter die Miete als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern hat. Anfallende Aufwendungen kann er als Werbungskosten gegenrechnen. Die Vermietung an nahe Angehörige ist generell dadurch gekennzeichnet, dass die Wohnung beträchtlich unter der zulässigen Marktmiete überlassen wird; sozusagen als familienrechtliche Zuvorkommenheit. Im einkommensteuerlichen Sinn liegt eine teilunentgeltliche Überlassung vor.
Mehr Informationen insbesondere zur verbilligten Vermietung gibt es im Merkblatt „Vermietung unter steuerlichen Aspekten“.
Der Gebrauch der Mietsache (Wohnung) ist ihr eigentlicher Sinn und Zweck. Daher ist ihr auch eine normale Abnutzung eigen. Folgerichtig ordnet das Gesetz an, dass Veränderungen und Verschlechterungen, die sich durch vertragsgemäßen Gebrauch ergeben, der Mieter nicht zu vertreten hat. Anders gewendet: Die ordnungsgemäße Abnutzung bzw. der natürliche Verschleiß werden durch die Miete abgegolten.
Diese fundamentale Wertentscheidung des Gesetzes bedingt, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht dem Vermieter obliegt. Unter „Mietsache“ ist nicht nur die gemietete Wohnung zu verstehen, sondern auch mitvermietete Nebenräume und mitbenutzte Teile des Anwesens.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache“.
Eine Entlastung vom nicht selten mühsamen Geschäft der Vermietung bieten professionelle Verwaltungsunternehmen. Eine gute Verwaltung sorgt dafür, dass das Mietobjekt optimal erfasst, präsentiert und zu einem marktgerechten Preis auf effizientem Weg an die richtige Zielperson geführt wird. Darüber hinaus kann sie sämtliche Aufgaben rund um die Mietverwaltung und Bewirtschaftung übernehmen, wie z.B. den Schriftverkehr mit den Mietern oder auch die Abrechnung der Betriebskosten.
Dass diese Dienstleistungen ihren Preis haben, versteht sich von selbst. Je nach Verwaltung, Größe des Mietobjekts und dem vereinbarten Umfang der Leistungen betragen die Kosten in der Regel zwischen 10 und 40 Euro im Monat pro Mietobjekt. Manche Verwaltungen rechnen auch nach einem bestimmten Prozentsatz (in etwa 5-6%) der vereinbarten Miete ab.
Eine andere Möglichkeit, bei der Verwaltung der Mietsache den Überblick zu wahren, bietet moderne Computer-Software. Haus & Grund empfiehlt dazu die tausendfach bewährte Vermieter-Software von WAREHaus. Ihr Vorteil: Die Programme können zunächst kostenlos in aller Ruhe ausprobiert werden – und zwar mit Ihren eigenen „echten“ Daten. Bei Gefallen verwandelt ein Freischaltcode die Demo-Version ganz unkompliziert zur Vollversion. Dabei bleiben die eingegebenen Daten selbstverständlich erhalten.
Hier geht es zur Vermieter-Software.
Laut § 577 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn seine Mietwohnung an einen Dritten verkauft oder sie in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.
Hat der bisherige Vermieter einen Kaufinteressenten gefunden, muss er den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags informieren und ihn über sein Vorkaufsrecht unterrichten. Der Mieter kann dann nach einer schriftlichen Benachrichtigung des Verkäufers in diesen Kaufvertrag eintreten. In der Regel muss der Mieter seine Entscheidung innerhalb von zwei Monaten treffen.
Vorsicht: Wird der Mieter beim Verkauf übergangen bzw. nicht darüber informiert, kann sich der Vermieter bzw. Verkäufer schadensersatzpflichtig machen.
Wartung // Wasserzähler // WEG-Eigentümerversammlung // Willenserklärung // etc.
Ein Vermieter kann die Kosten für die jährliche Wartung der zur Mietsache gehörenden Elektro- und Gasgeräte, insbesondere der Geräte für die Warmwasserbereitung (soweit die Wartung vorgeschrieben oder empfohlen ist) im Mietvertrag auf den Mieter übertragen.
Die genaueste Messmethode für den individuell unterschiedlichen Wasserverbrauch stellen Wasserzähler dar. Mietrechtlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, seine Wohnung(en) mit Wasserzählern auszurüsten. Wird aber der Wasserverbrauch aller Wohnungen durch Wasserzähler erfasst, dann müssen auch die Kosten der Wasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Diese Regelung des § 556a Absatz 1, Satz 2 BGB hat Vorrang vor allen anderen Bestimmungen. Den Parteien ist es verwehrt, vertraglich etwas Anderes zu vereinbaren oder die Umlage nach dem Verhältnis der Wohnflächen vorzunehmen. Die Vorschrift hat einen doppelten Zweck: Zum einen dient die verbrauchsabhängige Abrechnung der Umlagengerechtigkeit, zum anderen sollen die Mieter zum sparsamen Umgang mit Wasser angehalten werden.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt „Wasserzählerdifferenzen“.
WEG und Vermietung
Längst nicht jeder private Vemieter ist Eigentümer eines kompletten Mehrfamilienhauses, in dem er einzelne Mietwohnungen vermietet. Nicht selten nennen Vermieter eine oder vielleicht auch mehrere Eigentumswohnungen in einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ihr Eigen. In diesem Fall gilt es zu unterscheiden zwischen der Wohnung als solcher, also dem Sondereigentum, und dem darüber hinaus gehenden Teil des Hauses, also dem Gemeinschaftseigentum.
Wichtig: Der Eigentümer entscheidet auf Ebene seines Sondereigentums allein, kann also mit dem Mieter eigenverantwortlich Regeln treffen. Doch in allen das Gemeinschafts- bzw. Miteigentum betreffenden Fragen gilt es, die Gemeinschaftsordnung bzw. die Teilungserklärung zu beachten – was wiederum durchaus Einfluss auf die Gestaltung des Mietverhältnisses haben kann.
Beispiel Tierhaltung: Ist sie in der Teilungserklärung grundsätzlich untersagt, heißt das nicht, dass sie das zwangsläufig auch in jedem Mietvertrag ist (bzw. sein darf!, s. Stichwort Tierhaltung). Da der Mieter nur an seinen Mietvertrag gebunden ist, kann es hier Ärger geben. Wichtig ist daher eine klare Regelung im Mietvertrag.
Außerdem muss der Vermieter in puncto Nebenkostenabrechnung eine tragfähige Lösung finden. Entweder er selbst rechnet mit dem Mieter ab oder er überlässt das – wie in der Praxis häufig der Fall – der Hausverwaltung. Die üblichen Fristen für die Abrechnung gelten selbstverständlich in beiden Fällen. Insofern müsste sich der Vermieter ein Fehlverhalten der Hausverwaltung (wie z.B. ein Fristversäumnis) selbst ankreiden lassen.
Die Wohnungseigentümer entscheiden durch Mehrheitsbeschluss über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Beschlussfassung erfolgt grundsätzlich in einer Versammlung der Wohnungseigentümer. Ohne Versammlung ist ein Beschluss nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären (Umlaufbeschluss). Die Wohnungseigentümerversammlung ist der vorrangige Entscheidungsträger für Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums (zur Beschlusskompetenz sh. entsprechenden Lexikon-Eintrag). Vorbereitung und Leitung der Versammlung gehören zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „WEG-Eigentümerversammlung: Tagesordnung und Durchführung“.
Werbungskosten sind Aufwendungen bzw. Ausgaben, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen dienen. Zu diesen Einnahmen zählen natürlich auch Einkünfte aus der Vermietung (und Verpachtung). Entsprechend können auch viele Aufwendungen rund um die Vermietung steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählen z.B. Kosten für Vermietungsinserate, Renovierungs- und Instandhaltungskosten, Abschreibungen auf Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die Grundsteuer, das Hausgeld oder auch direkt mit einer Wohnung in Zusammenhang stehende Finanzierungkosten (z.B. Schuldzinsen).
Wie einige der genannten Beispiele zeigen, lassen sich Werbungskosten durch eine gezielte Planung von Maßnahmen und Zahlungen (z.B. für Renovierungsarbeiten) ein Stück weit beeinflussen und so steueroptimiert gestalten.
Wer als privater Vermieter als Unternehmer einzustufen ist und Wohnungsmietverträge abschließt, ohne dass der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat, kann rechtliche Nachteile erleiden, wenn der Mietvertrag außerhalb von Geschäftsräumen bei gleichzeitiger Anwesenheit von Mieter und Vermieter unterzeichnet wird.
Hintergrund dieser Regelung ist das „Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung“, das am 13. Juni 2014 in Kraft getreten ist. Hinter dieser sperrigen Gesetzesbezeichnung verbirgt sich eine Änderung des Widerrufsrechts, das normalerweise bei Haustürgeschäften und bei abgeschlossenen Verträgen im Fernabsatz (z.B. Online-Handel) greift. Der neue § 312 Abs. 4 BGB bindet auch Wohnungsmietverträge in die Widerrufsrechte mit ein, wenn die Wohnung zuvor nicht besichtigt wurde. § 312 Abs. 1 BGB geht nur dann von einem Haustürgeschäft mit der Folge eines Widerrufsrechts aus, wenn es zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher zustande kommt.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Widerrufsrecht bei Mietverträgen“.
Willenserklärung gegenüber dem ausgezogenen Mieter
Mieten mehrere Personen (z.B. Eheleute) gemeinsam eine Wohnung an, sind sie zugleich Gesamtschuldner und Gesamtgläubiger. Gesamtschuldner, weil jeder von ihnen für die Miete einzustehen hat. Gesamtgläubiger, weil jeder von ihnen vom Vermieter fordern kann, dass er ihnen während der Mietdauer den Gebrauch der Mietsache gewährt.
Rechtswirksame Erklärungen müssen von sämtlichen Mietern abgegeben werden. Ehegatten, die die Wohnung gemeinsam angemietet haben, können daher auch nur gemeinsam kündigen.
Mehr Informationen zum Thema Willenserklärung gibt es im Merkblatt „Auszug eines Mieters bei mehreren gemeinsamen Mietern“.
Die monatliche Miete richtet sich unter anderem nach Lage, Ausstattung und Bausubstanz des Mietobjekts, aber in erster Linie nach der Wohnfläche. Oft wird der Mietpreis auch pro Quadratmeter angegeben.
Ob nun Berechnungsfehler oder eine umstrittene Angabe von Flächen mit Schrägen oder von Balkonen und Terrassen: Die Größe einer Mietwohnung führt immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. Weicht die tatsächliche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ab, droht eine Mietminderung.
Eine bisher gültige 10%-Toleranzgrenze bei der Flächenabweichung hat der Bundesgerichtshof in Frage gestellt. Entsprechend sollten Vermieter daher besonderes Augenmerk auf die korrekte Wohnflächenberechnung legen.
Übrigens: Eine Verpflichtung, neben der allgemeinen Beschaffenheit der Mietwohnung auch eine konkrete Wohnfläche im Mietvertrag anzugeben, besteht nicht. Insofern ist eine solche Angabe z.B. in den bundesweit gültigen Mietverträgen der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Rheinland-Pfalz erst gar nicht vorgesehen – so kann an dieser Stelle kein Ärger entstehen.
Entscheidend ist die Wohnfläche natürlich auch bei der Berechnung der Nebenkosten. Dabei kann moderne Computer-Software eine Unterstützung bieten, wie z.B. die vielfach bewährte Vermieter-Software von WAREHaus.
Hier geht es zur Vermieter-Software
Als Vermieter sollten Sie Ihre Mietwohnung(en) in erster Linie als Wirtschaftsgut von hohem Wert sehen. Wer als privater Vermieter Wert auf ein möglichst dauerhaftes, stressfreies und wirtschaftlich erfolgreiches Mietverhältnis legt, muss bei einer Neuvermietung also genauso strategisch vorgehen wie ein Profi – und setzt am besten von Anfang an auf einen rechtssicheren Mietvertrag von Haus & Grund.
Im Wohnungsabnahmeprotokoll wird der Zustand der Wohnung bei der Rückgabe anhand des Wohnungsübergabeprotokolls (s.u.) abgeglichen und festgehalten. Das Protokoll soll dem ausziehenden Mieter dazu dienen, die in seiner Verantwortung stehenden festgestellten Mängel (also die Zustandsveränderung im Vergleich zur Übergabe) zu erkennen und noch vor seinem Auszug zu beheben.
Im Übergabeprotokoll wird – wie der Name schon sagt – der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe festgehalten. Dem Dokument kommt vor Gericht eine vergleichsweise hohe Beweiskraft zu. Deshalb sollten Vermieter bei der Anfertigung möglichst gewissenhaft vorgehen. Bestenfalls werden noch Fotos angefertigt und beigelegt.
Wichtig: Um eine hohe Beweiskraft zu haben, muss das Dokument von beiden Mietvertragspartein mit ihrer Unterschrift bestätigt werden und jeder Partei ein Expemplar ausgehändigt werden.
Im Mietvertrag sollte auf das Übergabeprotokoll verwiesen werden. Gerade bei einer frisch renoviert übergebenen Wohnung kann ein Vermerk hierzu im Protokoll (z.B. „Die Wohnung wurde frisch renoviert übergeben“) wesentliche Grundlage für die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel sein.
Xanthippen, Xylophon-Spieler und andere Quälgeister im Haus // etc.
Xanthippen, Xylophon-Spieler und andere Quälgeister im Haus
„Die Geister die ich rief, ich werd‘ sie nicht mehr los“: So in etwa seufzte Goethes Zauberlehrling – und mit ihm vermutlich manch braver Vermieter. Doch so mancher Quälgeist im Mietshaus lässt sich mit ein wenig Expertise in erträgliche Dimensionen bannen. So muss nicht jede Lärmbelästigung der Mitmieter durch einen allzu begeisterten Hobbymusiker hingenommen werden. Schließlich gibt es gesetzliche Vorgaben zum Lärmschutz und zu Ruhezeiten, an die sich auch ein Möchtegern-Louis Armstrong halten muss. Und in der Hausordnung können klare Regeln für ein möglichst friedliches Miteinander festgehalten werden.
Yaks, Schlangen, Giftspinnen und andere ungewöhnliche Haus(?)tiere // etc.
Yaks, Schlangen, Giftspinnen und andere ungewöhnliche Haus(?)tiere
s. Tierhaltung
Zeitmietvertrag // Zentralheizung // etc.
Früher gab es im Wohnraummietrecht zwei Varianten des Zeitmietvertrags: den einfachen und den qualifizierten Zeitmietvertrag. Der einfache Zeitvertrag (gibt es seit dem 1. September 2001 nicht mehr) legte lediglich den kalendermäßigen Ablauf des Mietverhältnisses fest. Der nach wie vor existente qualifizierte Zeitvertrag ist an weitere Voraussetzungen gebunden. Er bestimmt die Gründe der Vertragsbeendigung, außerdem kann er nur auf maximal fünf Jahre abgeschlossen werden.
Mehr Informationen zum Thema gibt es im Merkblatt „Zeitmietvertrag“.
Unter einer Zentralheizung ist eine Anlage zu verstehen, die alle wesentlichen Räume eines Gebäudes ausreichend mit Wärme versorgt, unabhängig von der Art des Energieträgers. Zentralheizungen müssen den Anforderungen der Energieeinsparverordnung genügen.
Der Vermieter hat dafür einzustehen, dass die Wohnung zum vertragsmäßigen Gebrauch geeignet ist. Daher hat er die Pflicht, die Heizungsanlage in betriebsbereitem Zustand zu halten, um die Wohnung des Mieters jederzeit mit Wärme versorgen zu können.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt „Heizpflicht und Ablesung bei Zentralheizung“.
Grundsätzlich darf ein Mieter nur geringfügige Veränderungen an der Wohnung vornehmen – eine Zimmertür aushängen beispielsweise oder selbstverständlich auch ein Regal an die Wand dübeln. Etwas ganz Anderes ist dagegen die Errichtung einer Trockenbauwand zur Abtrennung eines Zimmers, der Mauerdurchbruch zur Vergrößerung von Küche / Essbereich oder auch das Auswechseln der Badewanne und der Einbau einer Dusche. Dann ist in jedem Fall die Zustimmung des Vermieters erforderlich.
Eine solche Zustimmung sollte in jedem Fall schriftlich vereinbart werden. Nicht zu vergessen: Der Punkt „Rückbau bei Auszug“ sollte ebenfalls vertraglich wasserdicht geregelt werden. Generell sind natürlich auch die Vorschriften des Baurechts oder gar des Denkmalschutzes zu beachten.
Ein Vermieter kann nach Auszug des Mieters die Wiederherstellung des Ursprungszustands verlangen. Um das zu gewährleisten, darf der Vermieter eine zusätzlich zur Mietkaution zu leistende Sicherheitsleistung verlangen. Die Höhe dieser Sicherheit bemisst sich an den voraussichtlichen Kosten für den Rückbau. Das kann mit einem Kostenvoranschlag nachgewiesen werden.
s. Betretungsrecht