Source: http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=24151
Timestamp: 2018-06-19 12:09:40+00:00
Document Index: 92664656

Matched Legal Cases: ["l'article 11", 'art.10', 'art.11', 'art.10', 'art.10', 'art.10', "l'article 83", "l'article 84"]

Universimmo.com - Charges ascenseurs avec RdC ancien (1972)
Charges ascenseurs avec RdC ancien (1972) Imprimer le sujet
Posté - 28 mai 2018 : 18:40:43
Cette copropriété comprend 51 appartements :
1 bâtiment de 19 appartement, et 4 bâtiments de 8 appartements chacun desservi par un ascenseur.
Le RdP comporte un tableau des charges ascenseurs qui rend la répartition assez injuste :
Les parkings extérieurs n’ont aucune charge ascenseurs alors que tous les autres ont 125 tantièmes.
De plus il est précisé que les ascenseurs sont des parties communes mais définis avec des charges particulières excluant les parking extérieurs...
Si on fait le total des tantièmes ascenseurs pour chaque bâtiment on obtient :
33126 Tantièmes pour le bâtiment de 19 appartements et
14906 tantièmes pour les autres (hors prise en compte des parkings).
Par contre dans le chapitre « Modification du RdP » un article stipule :
« Toutefois la participation des copropriétaires aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun doit demeurer fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot »…
« En conséquence lorsque des travaux…sont décidés par l’AG statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendues nécessaires peut être décidé par l’AG statuant à la même majorité » …
« A défaut de décision de l’AG modifiant les bases de répartition des charges dans les cas ci-dessus prévus, tout copropriétaire pourra saisir le Tribunal de Grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire »
Lors de la dernière AG une réfection des 5 cabines est proposée pour environ 35 000€ soit 7000€ par cabine.
Par contre si on ne tient pas compte des bâtiments cela revient à faire payer plus de 12500€ pour le bâtiment de 19 appartements et 5600€ pour ceux de 8 appartements.
Quelles sont les actions possibles dans ce cas ?
En vous remerciant d’avoir lu ce long exposé.
1 Posté - 28 mai 2018 : 19:01:10
Et en quoi c'est injuste ? J'imagine qu'on ne prend pas l'ascenseur pour sortir d'un parking extérieur, alors qu'on le prend pour sortir d'un parking en sous sol...
Toutefois la participation des copropriétaires aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun doit demeurer fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot »…
c'est une mauvaise (à moins que vous n'ayez pas tout recopié) et incompréhensible resucée de l'article 11
Qui veut dire que si des travaux entrainent une modification de l'utilité, on doit modifier les charges. Pour un ascenseur on peut imaginer qu'on le prolonge d'un étage, desservant plus de lots, à contrario qu'on supprime un étage, qu'on rajoute des lots (donc des utilisateurs), qu'on en enlève etc...
Des travaux de simple entretien ou mise aux normes de l'ascenseur ne rentrent pas dans ce cadre.
Édité par - Viviane le 28 mai 2018 19:09:24
2 Posté - 28 mai 2018 : 19:08:35
Les parkings extérieurs sont au même niveau que les sous-sol et l'accès le plus courant est de passer par le sous sol pour aller à l'extérieur... autrement il faut faire le tour de l'immeuble en passant par la rue...
3 Posté - 28 mai 2018 : 19:28:50
Oups, je comprends pas bien....
Vous voulez dire que pour aller au parking extérieur, les copros prennent l'ascenseur pour descendre au sous-sol ?
Sans quoi ils doivent faire tout un tour par la rue ?
Si c'est le cas vous donnez le choix aux copros qui ont un lot parking extérieur :
- accepter une modif de la répartition (et AVANT les travaux)
- code dans l'ascenseur pour descendre au sous-sol, qui rendra l'ascenseur accessible sur cette portion uniquement à ceux qui acceptent d'en payer les charges. Les autres feront le tour...
Mais ça se fait pas en deux coup de cuillère à pot, une telle modif. C'est une batterie de résolutions + publication au fichier immobilier.
Édité par - Viviane le 28 mai 2018 19:36:55
4 Posté - 28 mai 2018 : 20:09:06
je comprends bien ce que vous dites mais la préoccupation est surtout du fait que les charges ascenseurs ne sont pas réparties en fonction de l'usage suivant les bâtiments. L'histoire des parkings extérieurs est une petite anomalie supplémentaire...
D'autant plus qu'il faut une clé pour appeler l'ascenseur au sous-sol et qu'elles sont uniques à chaque immeuble il semblerait (pas testé), donc un occupant d'un bâtiment ne peut accéder depuis le sous-sol aux autres ascenseurs...
5 Posté - 28 mai 2018 : 20:31:10
que les charges ascenseurs ne sont pas réparties en fonction de l'usage suivant les bâtiments.
Que 19 appartements payent plus que 32 appartements ne veut rien dire en soi. Il est probable qu'un ascenseur pour 19 appartements ne coûte pas beaucoup plus cher qu'un ascenseur pour 8 appartements.
De plus la répartition ne se fait pas à l'unité, par appartement, mais fonction aussi de la taille des appartements : plus il est grand, plus on aura de gens prenant l'ascenseur.
De l'usage également : à même surface, un médecin qui a 50 ou 100 clients par jour payera plus qu'un résident.
Bref perso je vois pas d'illégalité criante, donc à part saisir le juge, ou obtenir l'unanimité en AG pour faire modifier, je vois pas quoi faire.
Vous devriez répartir par bâtiment, mais les petits bâtiments seront pas obligatoirement gagnants...
6 Posté - 28 mai 2018 : 22:59:43
Vous semblez déplorer que les charges ascenseurs ne sont pas réparties en fonction de l'usage .
L'usage ou pas n'a rien à voir dans ce type d'affaire, "usage" ne pouvant être confondu avec le critère "utilité".
"les ascenseurs sont des parties communes "
Les ascenseurs sont "éléments d'équipement commun", dont la répartition répond au dispositif prévu L.art.10 al 1 : selon "Utilité objectif à l'égard de chaque lot".
Les lots "parking" extérieurs n'ont très certainement aucune utilité objective de l'ascenseur. Ils n'ont pas de charge 'ascenseur' à supporter.
Pour chacun des bâtiments, une grille spécifique détermine les tantièmes "ascenseur" affectés à chacun des lots, toujours selon le critère "utilité objective". Même si le sportif du 5° n'en fait jamais usage, il devra payer sa part.
Cette grille tient certainement compte de l'étage, de la nature du lot, sa surface, sa consistance.
Si l'ascenseur ne dessert pas un sous sol, les lots en RdeCH en sont exonérés : aucune utilité.
S'il va au sous sol, les lots parking' qui y sont implantés doivent supporter leur part (utilité objective pour accéder au sous sol, donc aux parkings.)
Je ne comprends pas trop (meêm pas du tout) votre histoire selon la taille des bâtiments.
Sur le principe, le coût par lots de 2 ascenseurs desservant 2 bâtiments différents ne peut être identique, celui là desservant 19 lots, l'autre 8 lots.
Tout dépend de la taille des bâtiments : celui-ci 6 étages, celui-là 3, ainsi que du nombre et de la consistance des lots dans ces étages.
Sur ce que vous exposez, certes peu détaillé, il n'y aurait aucune anomalie.
Sur la réfection des cabines : Le prix de réfection de cabines identiques, similaires, l'est en gros aussi, à travaux similaires.
Vous indiquez "7000 par cabine".
Dans ce cas, le bâtiment de 8 lots se partagera les 7000 € de SA cabine, celui de 19 lots les 7000 € de SAcabine.
S'il n'y a pas dissociation par ascenseur, le total de la réfection des cabine est réparti selon les tantièmes ascenseurs de chaque lot.
Moins on est nombreux à supporter un équipement, plus cela revient cher. (*)
Je ne comprends pas votre calcul "12000/5600".
Votre transcription du RDC sur les modifications (en fait L. art.11) n'a rien à faire dans votre questionnement.
Sauf à démontrer que les grilles de répartition des charges ascenseurs seraient contraire aux disposition de L.art.10 al 1, c'est sans objet.
ajout (*) : voir aussi le contrat d'entretien : global, par ascenseur.
S'il est global pour des ascenseurs différents, sa répartition répond à la même définition : selon les tantièmes totaux.
Idem pour les travaux hors contrat.
Voir si le RDC ne prévoit pas une dissociation "par bâtiment" :
"1 bâtiment de 19 appartement, et 4 bâtiments de 8 appartements chacun "
Avec une précision dans le descriptif de la copropriété (au début du RDC), de type "... de chacun des bâtiments."
Il y aurait alors spécialisation des parties communes, et donc des charges, bâtiment par bâtiment.
Édité par - Gédehem le 28 mai 2018 23:15:03
7 Posté - 28 mai 2018 : 23:33:54
Les 5 ascenseurs desservent le sous-sol. Comme je l'ai préciser les parkings extérieurs sont au même niveau que les places de parking en sous-sol mais non couverts et situés derrière l'immeuble. Pour y accéder il faut passer par le sous-sol, donc utiliser l'ascenseur.
Tous les bâtiments ont 3 étages.
Ma question concerne la répartition des coûts: Otis chiffre chaque cabine pour 7000€ environ, mais le bâtiment de 33126 tantièmes va payer environ 12500€ et les autres 5600 € du fait de leur 14906 tantièmes.
Donc un bâtiment paye beaucoup plus que le coût de la rénovation et les autres moins.
Pourtant un ascenseur pour 8 appartement est plus disponible que lorsqu'il y a 19 appartements. et chaque ascenseur n'est pourtant utilisé que par les gens de ce bâtiment, puisque la clé d'appel utilisée en sous-sol est différente...
8 Posté - 28 mai 2018 : 23:39:28
Difficile et il y a déja des clés d'appel différentes au sous-sol...
9 Posté - 28 mai 2018 : 23:50:27
Le problème, c'est que vous êtes fixé sur le seul coût de remplacement de cabines identiques, le nombre de lots, et le coût par lot....
Et c'est pas comme ça que marchent les répartitions d'ascenseur.
Il y a trop de paramètres pour qu'on puisse ici vous dire ce qui est normal ou pas...
Par exemple, vous dites 3 étages par bâtiment, mais si bâtiment A vous avez 500m2 d'habitation au 3eme (celui qui paye le plus) et batiment B 100m2, vous avez fatalement plus d'utilisateurs potentiels batiment A, donc usure potentiellement plus rapide, donc une plus grosse quote part...
Ce qui est étonnant, c'est que votre RC mette tous ces ascenseurs en commun, vérifiez que c'est bien le cas. Parce que quand il y a plusieurs bâtiments, le RC prévoit le plus souvent que chaque bâtiment se débrouille avec son ascenseur. Mais c'est pas illégal non plus de mutualiser entre tous les bâtiments.
Bref, si votre RC mutualise, vous pouvez chercher un géomètre pour refaire les calculs avec des données précises, et si la répartition lui semble mauvaise vous aviserez mais franchement, je suis pas sure que ça en vaille la peine, vu que toute façon, sauf unanimité, seul un juge peut trancher.... et encore il faudra lui prouver l'illégalité, et franchement, elle n'a pas l'air évidente...
10 Posté - 29 mai 2018 : 00:02:51
Donc ils ont un code qui leur permet de descendre au sous-sol. Donc soit ils payent soit ils ont plus le code et font le tour par la rue
Là dessus par contre vous pouvez probablement jouer en justice pour obtenir une prise en charge de chaque ascenseur par les seuls lots du bâtiment desservi. Mais l'AG pourrait donner les clefs à tous avant que vous soyez arrivé au bout de la procédure...
Parce que on peut me demander de payer pour un ascenseur batiment A que je n'utilise pas, comme pour l'escalier 'à côté que je ne prends jamais si c'est réciproque entre tous les bâtiments.
Mais uniquement à condition que je PUISSE l'utiliser. Or si je n'ai pas la bonne clé, je ne PEUX pas.
Après, bon, pour un ascenseur, une répartition imposée par bâtiment peut peut-être se défendre devant le juge....au motif qu'il n'y a pas d'utilité objective à utiliser l'ascenseur du batiment d'à côté, même si tout le monde a toutes les clés, mais vraiment sans garantie aucune. Surtout avec si je comprends bien un seul parking accessible des trois bâtiments. En gros vous risquez de claquer des milliers d'euros en procédure sans même être sur de voir diminuer, même si vous gagnez, vos charges d'ascenseur...
Parceque comme dit Gedehem, plus on mutualise, moins c'est cher... je rajouterais : et plus les décisions sont faciles à prendre....
Édité par - Viviane le 29 mai 2018 00:17:24
11 Posté - 29 mai 2018 : 09:37:55
Il manque trop d'éléments pour répondre utilement.
5 bâtiments, 5 ascenseurs, chaque bâtiment le sien
Le RDC prévoit bien la répartition des charges de ces 'éléments d'équipement commun" selon le critère 'utilité' de l'art.10 al.1.
IL est précisé que la réfection des 5 cabines revient en gros à 7000 € pour chacune des 5.
D'où sortent les 12500 pour l'un et les 5600 pour les autres ?
RDC : "les ascenseurs sont des parties communes mais définis avec des charges particulières excluant les parking extérieurs...
Dans la mesure où des travaux sont effectués sur l'ascenseurs A, seuls les lots du A qui en ont utilités sont impactés par la dépense, pas ceux des ascenseurs B, C ou D, non concernés.
La répartition "par bâtiment" est autre chose, ne concerne que les charges communes générales.
Pour les services collectifs (chauffage par exemple) et éléments d'équipement commun (dont ascenseurs), c'est le critère "utilité objective pour le lot" qui est la règle. Ce qui est prévu par le RDC.
Si l'ascenseur B est en panne, les lots desservis par les autres ne sont pas impactés.
Il semblerait que ce soit le syndic qui se prend les pieds dans le tapis (à vérifier), et que par simplification (ou méconnaissance) il répartisse l'ensemble sans tenir compte de la répartition prévue.
Le CS devrait lui tirer les 2 oreilles.
Édité par - Gédehem le 29 mai 2018 09:47:20
12 Posté - 29 mai 2018 : 11:40:26
C'est le cas si le RC le stipule et que la grille de charges est ainsi faite, mais ça semble pas être le cas.
Après, vu qu'on n'a vu ni le RC ni la grille de charges...
13 Posté - 29 mai 2018 : 12:10:53
Cela semble le cas :
"les ascenseurs sont des parties communes mais définis avec des charges particulières ....."
"33126 Tantièmes pour le bâtiment de 19 appartements et 14906 tantièmes pour les autres "
On a donc bien une répartition par ascenseur, selon une grille spécifique.
S'il y a des travaux sur l'ascenseur totalisant 33126 tantièmes pour les lots en ayant seuls utilité, les autres ne sont pas impactés.
La réfection de la cabine de cet ascenseur pour 7000 € doit être répartie sur ces 33126/°°°.
Édité par - Gédehem le 29 mai 2018 12:12:41
14 Posté - 29 mai 2018 : 14:03:24
moi je lis dans "charges particulières" que c'est pas les mêmes que les charges générales
Et rien disant qu'il y aurait une répartition PAR ASCENSEUR, les 5 ascenseurs ont l'air d'être globalisés.
Mais il faudrait la voir, cette grille. Et ce RC.
15 Posté - 29 mai 2018 : 14:31:12
les 5 ascenseurs ont l'air d'être globalisés
Peut être, mais alors par le syndic, qui se prend les pieds dans le tapis.
Dans la mesure où chaque lot est affecté de tantièmes spécifiques "ascenseur", la répartition des charges pour cet élément d'équipement commun ne peut que suivre la règle fixée art.10 al. 1 : répartition selon l'utilité objective pour chaque lot.
Le RDC précise bien qu'il a des "charges spéciales" ascenseur. D'où répartition selon la règle. Il n'est pas nécessaire de préciser "par ascenseur".
Ici l'affaire est simple : 5 bâtiments, chacun son ascenseur.
Si la dépense concerne l'ascenseur B, la dépense est répartie sur les seuls lots en ayant 'utilité' de ce B, chacun selon ses tantièmes spéciaux 'ascenseur'..
Édité par - Gédehem le 29 mai 2018 14:36:13
16 Posté - 29 mai 2018 : 14:38:26
On n'en sait absolument rien tant qu'on n'a pas vu le RC et cette fameuse grille
17 Posté - 29 mai 2018 : 15:07:56
Je crois que je me suis mal exprimé dans mon post original:
La répartition est injuste juste du fait que les parkings extérieurs ne payent aucune charge ascenseur alors qu'il faut passer par le sous-sol pour y accéder donc utiliser l'ascenseur.
Par contre les tantièmes pour chaque lot sont bien fonction de la surface, de l'étage etc...
Je pense que Gédehem est proche de la pensée des mécontents (bâtiment de 19 appartements): pour 19 appartements les tantièmes sont plus importants que pour ceux de 8 appartement et le syndic (Foncia) globalise la dépense au lieu de l'affecter par bâtiment, d'où la différence de coût de la rénovation suivant le type de bâtiment. Par contre dans l'ordre du jour il mets un point pour chaque bâtiment!
Pourquoi le syndic ne peut-il pas avec le règlement actuel diviser les 7000€ de la rénovation par le nombre de tantièmes du bâtiment puis répartir en fonction des tantième de chaque appartement de ce bâtiment?
Par contre comme l'indique Viviane j'ai bien recopié la partie concernant la répartition des charges. Donc nous pensions qu'on pouvait voter les travaux en ajoutant un autre point à voter avec la même majorité spécifiant la répartition choisie (par bâtiment dans notre cas).
Et quid de la possibilité de contester du fait des clés d'appel différentes qui interdisent l'utilisation de tout autre ascenseur depuis le sous-sol que celui du bâtiment où l'on réside?
Je suis nouvel acquéreur dans cet ensemble et je constate que les contrats d'entretien sont aussi globalisés : est-ce logique ou le syndic se simplifie-t-il la vie ainsi? Pourrait-il tout comptabiliser par bâtiment avec ce tableau de charges ascenseurs?
18 Posté - 29 mai 2018 : 15:23:18
Donc nous pensions qu'on pouvait voter les travaux en ajoutant un autre point à voter avec la même majorité spécifiant la répartition choisie (par bâtiment dans notre cas).
On ne choisit pas la répartition à chaque fois qu'on fait des travaux, elle est déterminée par le RC .
Il faut nous montrer votre RC, parce que perso, je comprends rien, et pour l'instant le syndic est tenu d' appliquer le RC, c'est tout ce que vous pouvez obtenir.
Ca c'est devant le juge.
Édité par - Viviane le 29 mai 2018 15:25:27
19 Posté - 29 mai 2018 : 15:38:38
Comme je l'ai dit dans mon post original, le RC dans le chapitre "Décisions extraordinaires" section 1 "Modification du règlement de copropriété" précise:
- dans l'article 83 que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l’unanimité des copropriétaires (classique)
-puis dans l'article 84 suivant:
Je pensais que l'on pouvait s'appuyer sur cet article 84 puisqu'il prévoit le fait de voter une répartition différente en AG si besoin.
20 Posté - 29 mai 2018 : 15:56:33
On vous a déjà expliqué que non, et pourquoi.
La il faut TOUT votre RC, décrivant donc les parties communes et privatives, les équipements communs et comment, et la grille.