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Timestamp: 2016-10-27 16:51:13+00:00
Document Index: 221048542

Matched Legal Cases: ['art. 31', 'art. 9', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 74', 'ATF ', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 46', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 97', 'art. 99', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 253', 'art. 97', 'art. 105', 'art. 106', 'art. 105', 'art. 257', 'art. 105', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 9', 'art. 2', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 272', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 253']

Fondation Y.________, repr�sent�e par Me Bruno M�gevand,
r�siliation de bail � loyer,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre des baux et loyers, du 20 juin 2011.
Selon contrat du 24 ao�t 1999, A.________, propri�taire d'un immeuble � Gen�ve, a c�d� � B.________ et V.________ S�rl, moyennant un loyer annuel de 72'000 fr. et des charges de 3'000 fr., l'usage d'une surface d'environ 125 m2 situ�e au rez-de-chauss�e de l'immeuble en vue d'y exploiter un bar. Le contrat �tait conclu pour une dur�e initiale de dix ans, allant du 1er octobre 1999 au 30 septembre 2009, renouvelable ensuite de cinq ans en cinq ans, sauf r�siliation signifi�e un mois avant l'�ch�ance. Le loyer a �t� port� en dernier lieu, d�s le 1er juin 2009, � 78'312 fr. par an.
L'art. 31 des conditions g�n�rales pour les locaux commerciaux (�dition 1996), int�gr�es au bail, sp�cifiait que toute communication ou notification du bailleur au locataire relative � l'application et � l'ex�cution du bail lui �tait valablement adress�e aux locaux lou�s, � charge pour le locataire d'assurer la remise de son courrier en toutes circonstances, notamment en cas d'absence; cette disposition pr�voyant encore, plus g�n�ralement, qu'�tait valable toute communication ou notification du bailleur qui atteignait le locataire � une autre adresse.
Selon un avenant du 29 septembre 2003 sign� par le bailleur, les locataires et la partie reprenante, X.________ S�rl a repris le contrat, en tant que locataire, avec effet d�s le 1er septembre 2003.
Le 3 mars 2008, la Fondation Y.________ a fait l'acquisition de l'immeuble et a succ�d� en qualit� de bailleresse au pr�c�dent propri�taire.
Par avis officiel du 12 septembre 2008 adress� � X.________ S�rl, la Fondation Y.________ a r�sili� le bail pour l'�ch�ance du 30 septembre 2009. La locataire a contest� ce cong� et la proc�dure a �t� suspendue devant la commission de conciliation en mati�re de baux et loyers en raison des faits qui font l'objet du pr�sent litige.
Les 15 septembre 2008, 16 mars 2009, 15 avril et 15 mai 2009, des rappels ont �t� envoy�s � X.________ S�rl, parce que celle-ci ne payait le loyer qu'avec un certain retard.
Le 11 juin 2009, la bailleresse �crivit � X.________ S�rl � sa nouvelle adresse � Plan-les-Ouates (Gen�ve) pour la mettre en demeure de lui faire parvenir dans les trente jours suivant la r�ception de l'avis la somme de 13'646 fr., soit 12'966 fr. � titre de retard de loyer, 500 fr. pour les charges, 80 fr. pour les frais de rappel et 100 fr. pour les frais de mise en demeure. La locataire �tait avertie qu'� d�faut de paiement de cette somme dans le d�lai imparti, son bail serait r�sili� et son �vacuation judiciaire requise.
Le 23 juin 2009, X.________ S�rl a pay� une mensualit� avec les charges, soit 6'690 fr.
Par avis du 22 juillet 2009 �tabli sur formule officielle et adress� � X.________ S�rl � son si�ge de Plan-les-Ouates, la Fondation Y.________ a r�sili� le bail pour le 31 ao�t 2009.
Par des virements des 3 et 5 ao�t 2009, la locataire a encore vers� � la bailleresse trois mensualit�s de 6'690 fr., rattrapant ainsi l'arri�r� des loyers, qui �taient r�gl�s jusqu'au 31 ao�t 2009.
Par acte envoy� le 24 ao�t 2009 � la commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, X.________ S�rl a contest� le cong� donn� par avis du 22 juillet 2009. L'affaire n'ayant pas �t� concili�e, la locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers.
Parall�lement, la Fondation Y.________ a d�pos� une requ�te en �vacuation dirig�e contre X.________ S�rl. Les deux causes ont �t� jointes.
Lors de l'audience tenue le 5 mars 2010, la bailleresse a indiqu� que la dette s'�levait alors � 6'836 fr., ce que le repr�sentant de la locataire a confirm�.
Par ailleurs, il a �t� �tabli qu'� la fin de l'ann�e 2008, un incendie avait endommag� le haut du b�timent, mais sans que cela ne provoque l'interruption de l'exploitation du bar par X.________ S�rl. Les travaux de r�paration ont entra�n� certaines nuisances, mais il n'a pas �t� prouv� que celles-ci soient la cause du retard dans le paiement des loyers, puisque celui-ci s'est manifest� en avril et en mai 2009, alors que la locataire s'est surtout plainte de travaux entrepris en juin 2009. La locataire n'a d'ailleurs pas oppos� en compensation, dans le d�lai de gr�ce, une cr�ance en diminution de loyer ou en dommages-int�r�ts.
Par jugement rendu le 19 novembre 2010, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve a constat� la validit� du cong� donn� par avis du 22 juillet 2009 et condamn� la locataire � �vacuer imm�diatement les locaux lou�s.
Saisi d'un appel form� par X.________ S�rl, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, par arr�t du 20 juin 2011, a confirm� le jugement attaqu� avec suite de frais.
X.________ S�rl exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal du 20 juin 2011. Invoquant une violation arbitraire du droit cantonal (art. 9 Cst.), la recourante soutient que le cong� �tait nul parce qu'il n'a pas �t� donn� en respectant l'institution de l'�lection de domicile selon la loi de proc�dure civile cantonale. Elle soutient �galement que le cong� est annulable en application de l'art. 271 al. 1 CO, parce qu'il contreviendrait aux r�gles de la bonne foi. La recourante conclut, sous suite de frais et d�pens, � l'annulation de l'arr�t attaqu� et � la nullit� du cong� donn� par avis du 22 juillet 2009, subsidiairement � son annulation.
1.1 Compte tenu du d�lai de protection pr�vu par l'art. 271a al. 1 let. e CO en cas de succ�s de l'action, il n'est pas douteux que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en mati�re de bail � loyer par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est atteinte (ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390 s.).
1.2 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions tendant � la nullit� ou � l'annulation du cong� qui lui a �t� donn� et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance statuant sur recours (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. b, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc �tre form� pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313), mais non pour violation du droit cantonal (ATF 136 I 241 consid. 2.4 p. 249), sauf � invoquer une violation du droit f�d�ral, en particulier une violation de l'interdiction de l'arbitraire (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382 s.).
Le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit dont il peut contr�ler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
1.4 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4 p. 314) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent�, � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'esp�ce, la partie recourante voudrait rectifier l'�tat de fait sur un point, mais on ne voit pas en quoi la correction requise pourrait influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF) et la recourante ne l'explique pas non plus (sur l'exigence: arr�t 4A_641/2011 du 23 f�vrier 2011 consid. 1.3 publi� in SJ 2011 I p. 321).
La recourante ne peut se r�f�rer � des faits qui n'ont pas �t� constat�s dans la d�cision attaqu�e (art. 99 al. 1 LTF; cf. ATF 123 III 129 consid. 3b/aa p. 133), ni renvoyer simplement � des motifs contenus dans une �criture d�pos�e en instance cantonale (ATF 134 I 303 consid. 1.3 p. 306).
2.1 Il r�sulte des constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que les parties sont convenues, par reprise d'un contrat d�j� existant, que l'intim�e c�dait � la recourante l'usage de locaux non �quip�s, moyennant le paiement p�riodique d'une somme d'argent. Le contrat conclu doit donc �tre qualifi� de bail � loyer au sens de l'art. 253 CO.
2.2 La cour cantonale a constat� que la locataire s'est trouv�e en retard dans le paiement du loyer et la recourante ne soutient pas que cette constatation serait arbitraire ou d'une toute autre mani�re contraire au droit (art. 97 al. 1 LTF). Le Tribunal f�d�ral est donc li� par cette constatation (art. 105 al. 1 LTF), �tant rappel� qu'il n'examine pas d'office la question de l'arbitraire (art. 106 al. 2 LTF). La cour cantonale a �galement constat� que la bailleresse avait adress� une sommation � la locataire, dont le contenu a �t� relat� dans l'arr�t attaqu�. Sur ce point de fait, la recourante n'�l�ve �galement aucune contestation. La constatation lie donc le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF).
Le contenu de cette sommation est conforme aux exigences de l'art. 257d al. 1 CO, ce qui n'est d'ailleurs pas contest�.
La cour cantonale a ensuite constat� que la locataire ne s'�tait pas acquitt�e enti�rement (par paiement ou par compensation) du loyer arri�r� dans le d�lai de gr�ce qui lui avait �t� imparti. Cette constatation ne fait l'objet d'aucune discussion et il n'y a pas lieu d'y revenir (art. 105 al. 1 et 2 LTF).
Enfin, la cour cantonale a constat� que la bailleresse, par avis du 22 juillet 2009 �tabli sur formule officielle, avait r�sili� le bail en respectant le d�lai de trente jours et le terme de la fin d'un mois qui sont prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Ces constatations de fait ne sont pas davantage contest�es.
Ainsi, on se trouve en pr�sence d'une r�siliation du bail pour cause de demeure du locataire correspondant aux exigences de l'art. 257d CO.
2.3 La recourante soutient que la mise en demeure et la r�siliation seraient nulles parce qu'elles n'ont pas respect� l'�lection de domicile - institution relevant de la proc�dure civile cantonale - faite chez l'avocat de la recourante.
Il tombe sous le sens que la proc�dure civile cantonale ne peut r�gler que la mani�re de proc�der devant les tribunaux du canton. Or, au moment o� l'avis comminatoire et la r�siliation sont intervenus, ils ne faisaient l'objet d'aucune proc�dure et ils ne peuvent pas �tre consid�r�s comme des actes d'une proc�dure d�j� pendante. On observera encore que ces actes reposent sur des faits nouveaux (le retard dans le paiement du loyer) qui ne faisaient l'objet � l'�poque d'aucune proc�dure. En consid�rant que le droit cantonal de proc�dure civile n'�tait pas applicable � ces actes, la cour cantonale n'a certainement pas interpr�t� arbitrairement le champ d'application de la loi genevoise de proc�dure civile. Ainsi, le grief d'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'application du droit cantonal est infond�.
Il a �t� encore constat� - sans que l'arbitraire ne soit invoqu� � ce propos - que la convention des parties incorporait des conditions g�n�rales, lesquelles pr�voyaient notamment qu'�tait valable toute communication ou notification du bailleur qui atteignait le locataire � une quelconque autre adresse. Or, la cour cantonale a constat� - sans que la recourante n'invoque � ce sujet l'arbitraire - que la recourante, � son adresse, avait re�u les deux documents en question. La communication entre les parties s'est faite hors de toute proc�dure et conform�ment aux clauses contractuelles. Sa validit� ne saurait donc �tre discut�e.
L'intim�e n'avait d'ailleurs aucune obligation juridique de donner suite � des instructions donn�es unilat�ralement par la recourante au sujet des communications entre les parties, sous r�serve du respect des r�gles de la bonne foi (art. 2 CC). En l'esp�ce, les deux documents litigieux ont �t� envoy�s � l'adresse de la recourante et ils ont atteint leur destinataire. Ils n'indiquaient pas qu'une copie �tait envoy�e � l'avocat de la recourante; ils n'�taient donc pas de nature � susciter le moindre doute, de sorte qu'il n'est pas question d'une violation des r�gles de la bonne foi. La recourante s'est d'ailleurs bien rendu compte qu'elle devait r�agir, puisqu'elle a pay� une certaine somme dans le d�lai comminatoire.
Ainsi, le premier grief soulev� par la recourante est d�pourvu de tout fondement.
2.4 La recourante soutient que le cong� �tait annulable en application de l'art. 271 al. 1 CO.
Il faut tout d'abord observer que l'on ne se trouve dans aucune des hypoth�ses pr�vues par l'art. 271a al. 1 CO. En particulier, le fait qu'un litige �tait d�j� pendant entre les parties n'excluait pas un cong� donn� pour demeure du locataire (art. 271a al. 3 let. b CO). On rel�vera encore que toute prolongation du bail est exclue en cas de cong� donn� pour demeure du locataire (art. 272a al. 1 let. a CO).
La seule question qui se pose est de savoir si le cong� est contraire aux r�gles de la bonne foi en vertu de l'art. 271 al. 1 CO.
Les cas typiques sont l'absence d'int�r�t � l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement � son but, la disproportion manifeste des int�r�ts en pr�sence, l'exercice d'un droit sans m�nagement et l'attitude contradictoire (ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169; 134 III 52 consid. 2.1 p. 58; 129 III 493 consid. 5.1).
Il a d�j� �t� jug� qu'une annulation du cong� pour le motif qu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi est possible �galement lorsque le cong� est donn� pour cause de demeure du locataire (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). Il faut cependant des circonstances particuli�res pour que le cong� soit annul�. Tel sera le cas, par exemple, quand le bailleur, lors de la fixation du d�lai comminatoire, r�clame au locataire une somme largement sup�rieure � celle en souffrance sans �tre certain du montant effectivement d� (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33 s.). Le cong� sera �galement tenu pour contraire aux r�gles de la bonne foi si le montant impay� est insignifiant (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33), si l'arri�r� a �t� r�gl� tr�s peu de temps apr�s l'expiration du d�lai comminatoire alors que le locataire s'�tait jusqu'ici toujours acquitt� � temps du loyer (arr�t 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 2.2.2 et 2.2.3) ou encore si le bailleur r�silie le contrat longtemps apr�s l'expiration du d�lai comminatoire. Il incombe au destinataire du cong� de prouver les faits montrant que celui-ci contrevient aux r�gles de la bonne foi (arr�t 4C.430/2004 du 8 f�vrier 2005 consid. 3.1 publi� in SJ 2005 I p. 310; arr�t 4C.35/2004 du 27 avril 2004 consid. 3.1 publi� in SJ 2004 I p. 424; arr�t 4C.65/2003 du 23 septembre 2003 consid. 4.2.1).
Dans le cas d'esp�ce, il a �t� constat� en fait que le cong� avait �t� r�ellement donn� en raison du retard de la locataire dans le paiement du loyer. Dans un contrat de bail (art. 253 CO), l'int�r�t du bailleur se concentre dans le paiement du loyer qui est la contrepartie de sa prestation. On ne saurait exiger d'un bailleur qu'il tol�re la pr�sence dans ses locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer. Le cong� donn� pour ce motif repose donc sur un int�r�t l�gitime. L'arri�r� n'�tait pas n�gligeable et il n'a �t� pay� que sensiblement apr�s l'�ch�ance du d�lai comminatoire. De surcro�t, ce n'�tait pas la premi�re fois que la locataire �tait en retard dans le paiement du loyer. Cette derni�re n'est pas parvenue � �tablir que ses difficult�s financi�res seraient d'une quelconque mani�re imputables � la bailleresse. On ne voit donc pas en quoi le cong� donn� par l'intim�e contreviendrait aux r�gles de la bonne foi.
Le moyen doit �tre d�clar� mal fond�.
Le recours, essentiellement dilatoire, est donc infond� et il doit �tre rejet�.