Source: http://prawo.money.pl/orzecznictwo/trybunal-konstytucyjny/wyrok;z;dnia;2006-05-17,k,33,05,3181,orzeczenie.html
Timestamp: 2015-05-04 17:05:43+00:00
Document Index: 41264625

Matched Legal Cases: ['K 33/05 ', 'K 33/05\n', 'K 33/05\n', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 9', 'art. 2', 'Art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'Art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 2', 'Art. 8', 'art. 2', 'Art. 8', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'Art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'Art. 9', 'art. 2', 'Art. 8', 'art. 9', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 8', 'art. 31', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 64', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 4', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 76', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 8', 'art. 75', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 31', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 8', 'art. 3', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 8', 'art. 76', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 9', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 9', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'Art. 2', 'K 24/00 ', 'K 33/00 ', 'K 28/02 ', 'Art. 31', 'art. 31', 'Art. 64', 'art. 31', 'art. 75', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 64', 'art. 31', 'art. 76', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 6851', 'art. 688', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'K 48/01 ', 'art. 64', 'art. 8', 'art. 75', 'art. 76', 'art. 64', 'art. 75', 'art. 8', 'art. 4', 'art. 8', 'art. 4', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 3', 'art. 9', 'art. 2', 'art. 9', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 190', 'art. 8']

Wyrok z dnia 2006-05-17 > K 33/05 > Orzecznictwo Trybuna�u Konstytucyjnego > Prawo.Money.pl
Skuteczna windykacjaLeasing	Wyrok z dnia 2006-05-17 - K 33/05
Sygnatura:K 33/05
Tytu�:Wyrok z dnia 2006-05-17
Opis:Podwy�ki czynszu albo innych op�at za u�ytkowanie lokalu
Publikacja w Z.U.Z.U. 2006 / 5A / 57
Dziennik Ustaw 2006 nr 086 poz. 602
57/5/A/2006
Sygn. akt K 33/05*
Marek Safjan - przewodnicz�cy
Adam Jamr�z
Wies�aw Johann - sprawozdawca
Andrzej M�czy�ski
Jerzy St�pie�
Miros�aw Wyrzykowski
po rozpoznaniu, z udzia�em wnioskodawcy oraz Sejmu i Prokuratora Generalnego, na rozprawie w dniu 17 maja 2006 r., wniosku Rzecznika Praw Obywatelskich o zbadanie zgodno�ci:
1) art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266) z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,
2) art. 8a ust. 5 ustawy powo�anej w punkcie 1 z art. 2, art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji,
3) art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy powo�anej w punkcie 1 z art. 2 Konstytucji,
4) art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy powo�anej w punkcie 1 z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji,
5) art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy powo�anej w punkcie 1 z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 Konstytucji,
6) art. 9 ust. 1 ustawy powo�anej w punkcie 1 z art. 2 Konstytucji,
1. Art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266) jest zgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
2. Art. 8a ust. 5 ustawy powo�anej w punkcie 1:
a) jest zgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji,
b) w zakresie, w jakim nie okre�la kryteri�w zasadno�ci podwy�ki wysoko�ci czynszu albo innych op�at za u�ywanie lokalu, jest niezgodny z art. 2 Konstytucji.
3. Art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy powo�anej w punkcie 1 jest niezgodny z art. 2 Konstytucji.
4. Art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy powo�anej w punkcie 1 w zakresie, w jakim umo�liwia podwy�szanie czynszu albo innych op�at za u�ywanie lokalu wynosz�cych 3% i wi�cej warto�ci odtworzeniowej lokalu z pomini�ciem przepis�w art. 8a ust. 1-6 tej ustawy, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji.
5. Art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy powo�anej w punkcie 1 jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
6. Art. 9 ust. 1 ustawy powo�anej w punkcie 1 jest niezgodny z art. 2 Konstytucji.
Art. 8a ust. 6 pkt 1 oraz art. 9 ust. 1 ustawy powo�anej w cz�ci I trac� moc obowi�zuj�c� z dniem 31 grudnia 2006 r.
1. Pismem z 24 sierpnia 2005 r. Rzecznik Praw Obywatelskich zwr�ci� si� z wnioskiem o zbadanie zgodno�ci:
1) art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.; dalej: ustawa lokatorska) z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,
2) art. 8a ust. 5 ustawy lokatorskiej z art. 2, art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji,
4) art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy lokatorskiej z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji,
5) art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 Konstytucji,
Ad 1. Wnioskodawca stwierdzi�, �e w�a�ciciel mo�e podwy�szy� czynsz albo inne op�aty za u�ywanie lokalu (dalej zbiorczo: czynsz), wypowiadaj�c jego dotychczasow� wysoko�� w formie pisemnej pod rygorem niewa�no�ci, najp�niej na koniec miesi�ca kalendarzowego, z zachowaniem termin�w wypowiedzenia. Nie mo�e to jednak nast�powa� cz�ciej ni� co 6 miesi�cy, chyba �e podwy�ka dotyczy op�at niezale�nych od w�a�ciciela. Podwy�ka, w wyniku kt�rej wysoko�� czynszu przekroczy w skali roku 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu, mo�e nast�pi� tylko w uzasadnionych przypadkach, a w�a�ciciel na pisemne ��danie lokatora musi w terminie 7 dni przedstawi� na pi�mie przyczyn� podwy�ki i jej kalkulacj�. A contrario podwy�ka czynszu, kt�ra nie prowadzi do przekroczenia w skali roku 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu, nie musi by� uzasadniona. Ustawodawca przyj��, �e takowa podwy�ka jest zawsze dopuszczalna i chroniona prawem, ale za�o�enie to nie uwzgl�dnia reali�w polskiej gospodarki mieszkaniowej (przedmiotem najmu s� nie tylko lokale wyposa�one we wszystkie urz�dzenia techniczne, lecz tak�e lokale substandardowe, np. pozbawione bie��cej wody i kanalizacji). Prowadzi to do pozbawienia przez pa�stwo ochrony pewnej kategorii lokator�w przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi, stanowi wi�c rezygnacj� z realizacji obowi�zku wynikaj�cego z art. 76 Konstytucji. Ka�da, nawet nieuzasadniona, podwy�ka czynszu jest dopuszczalna, o ile w skali roku wysoko�� �wiadcze� nie przekroczy 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu. Oznacza to, �e ustawodawca dopu�ci� stosowanie w tym zakresie nieuczciwych praktyk rynkowych, pod warunkiem �e podmiot je stosuj�cy nie przekroczy pewnej granicy. W opinii Rzecznika Praw Obywatelskich art. 8a ust. 4 ustawy lokatorskiej nie spe�nia standardu ochrony praw maj�tkowych wynikaj�cego z art. 64 ust. 1 i 2 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji. Prawo najmu lokalu mieszkalnego oraz inne prawne formy w�adania nim stanowi� „inne prawa maj�tkowe”, o kt�rych mowa w normie konstytucyjnej, odnosz� si� wi�c do nich wszystkie gwarancje ochrony, kt�ra powinna by� r�wna dla wszystkich. Zaskar�ony art. 8a ust. 4 ustawy lokatorskiej wy��cza z zakresu ochrony tych lokator�w mieszka�, w stosunku do kt�rych podwy�ka czynszu nie powoduje w skali roku przekroczenia 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu. Podwy�ka taka jest aprobowana przez ustawodawc� nawet w�wczas, gdy nie jest uzasadniona. Skoro za� podwy�ka w tych granicach jest dopuszczalna, to - nawet je�li jest obiektywnie nieuzasadniona - nie mo�e zosta� zakwestionowana przez lokatora w trybie art. 8a ust. 5 ustawy lokatorskiej. W zwi�zku z tym wbrew nakazowi art. 64 ust. 2 Konstytucji, art. 8a ust. 4 ustawy lokatorskiej nie zapewnia r�wnej ochrony prawom maj�tkowym o tej samej tre�ci. Odst�pstwo to nie znajduje usprawiedliwienia w warto�ciach okre�lonych w art. 31 ust. 3 Konstytucji. W szczeg�lno�ci nie przemawiaj� za nim wzgl�dy ochrony praw i wolno�ci innych os�b (w�a�cicieli lokali), bowiem poddanie sporu o podwy�k� czynszu kontroli niezawis�ego s�du nie godzi w �aden spos�b w prawo w�asno�ci. W konsekwencji art. 8a ust. 4 ustawy lokatorskiej jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Ad 2. Ustawa lokatorska normuje mechanizm kontroli podwy�ki - w ci�gu 2 miesi�cy od dnia wypowiedzenia lokator mo�e j� zakwestionowa�, wnosz�c pozew o ustalenie jej niezasadno�ci albo zasadno�ci w innej wysoko�ci, mo�e tak�e odm�wi� jej przyj�cia ze skutkiem rozwi�zania umowy z up�ywem okresu wypowiedzenia. Ci�ar udowodnienia zasadno�ci podwy�ki ci��y na w�a�cicielu. Skoro w opisanym trybie (art. 8a ust. 5 ustawy lokatorskiej) mo�na kwestionowa� tylko podwy�k�, o kt�rej mowa w art. 8a ust. 4, to trybu tego nie mo�na zastosowa� do zakwestionowania podwy�ki, w wyniku kt�rej wysoko�� czynszu nie przekroczy w skali roku 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu, cho�by nawet obiektywnie podwy�ka ta nie by�a uzasadniona. W zakresie tym uwagi dotycz�ce kolizji art. 8a ust. 4 ustawy lokatorskiej z art. 64 ust. 1 i 2 w zw. z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji zachowuj� - zdaniem wnioskodawcy - aktualno��.
Ustawa nie okre�la kryteri�w, na podstawie kt�rych s�d mia�by dokonywa� kontroli podwy�ki czynszu, poniewa� kryterium takim z pewno�ci� nie jest „zasadno��” b�d� „niezasadno��” podwy�ki. W braku normatywnych wskaz�wek s�dowa kontrola podwy�ek czynszu musi cechowa� si� daleko id�c� arbitralno�ci�, a to oznacza - zdaniem wnioskodawcy - �e ustawodawca nie stworzy� skutecznego mechanizmu kontroli, odpowiadaj�cego gwarancjom ochrony prawa w�asno�ci oraz innych praw maj�tkowych, wynikaj�cym z art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji. Kryterium „zasadno�ci” b�d� „niezasadno�ci” nabiera znaczenia normatywnego dopiero, gdy odnoszone jest do konkretnych sk�adowych czynszu oraz innych op�at za u�ywanie lokalu, a tak�e do godziwego zysku pobieranego przez w�a�ciciela. Tymczasem ustawa lokatorska nie okre�la ani wymienionych sk�adowych, ani te� nie pos�uguje si� kategori� godziwego zysku. Tym samym zar�wno w�a�ciciele lokali jak i osoby zajmuj�ce je na podstawie innego tytu�u prawnego skazani zostali na ca�kowit� nieprzewidywalno�� wyniku sporu s�dowego w tym zakresie, co prowadzi do wniosku o niezgodno�ci art. 8a ust. 5 ustawy lokatorskiej z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Wnioskodawca zwr�ci� uwag�, �e z zasady demokratycznego pa�stwa prawnego (art. 2 Konstytucji) wynika nakaz przestrzegania zasad poprawnej legislacji, funkcjonalnie zwi�zany z zasadami pewno�ci i bezpiecze�stwa prawnego oraz ochrony zaufania do pa�stwa i prawa. W jego �wietle niedopuszczalne jest stanowienie przepis�w, daj�cych organom pa�stwa (w tym przypadku s�dom) ca�kowit� swobod� (wiod�c� do dowolno�ci rozstrzygni��), prowadzi�oby to bowiem do wyznaczania przez te organy rzeczywistych kontur�w konstytucyjnych wolno�ci i praw. Przepisy powinny by� na tyle precyzyjne, aby zapewnione by�y ich jednolita wyk�adnia i stosowanie, a tego wymogu art. 8a ust. 5 ustawy lokatorskiej nie spe�nia, poniewa� nie daje s�dom narz�dzi pozwalaj�cych na pozbawion� arbitralno�ci ocen� „zasadno�ci” b�d� „niezasadno�ci” podwy�ki. Dlatego te� art. 8a ust. 5 ustawy lokatorskiej jest niezgodny z zasad� poprawnej legislacji wynikaj�c� z art. 2 Konstytucji.
Ad 3. Stosownie do art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy lokatorskiej, lokator kwestionuj�cy podwy�k� obowi�zany jest uiszcza� czynsz w dotychczasowej wysoko�ci do dnia uprawomocnienia si� orzeczenia s�du ko�cz�cego post�powanie w sprawie. Nie jest jasne, czy w razie uznania przez s�d podwy�ki czynszu za zasadn� b�d� cz�ciowo zasadn�, lokator ma obowi�zek wyr�wna� wysoko�� czynszu za okres po up�ywie terminu wypowiedzenia czy te� - jak wskazywa�aby literalna tre�� art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy - prawny obowi�zek uiszczania czynszu lub op�at w zwi�kszonej wysoko�ci powstaje dopiero z dniem uprawomocnienia si� orzeczenia s�dowego. Zaskar�ony przepis nie gwarantuje pewno�ci prawa ani nie zapewnia bezpiecze�stwa prawnego, a wr�cz przeciwnie - umo�liwia w sprawach �ci�le zwi�zanych ze sfer� konstytucyjnych praw podmiotowych okre�lonych w art. 64 Konstytucji skrajnie niejednolit� wyk�adni�. Rzecznik Praw Obywatelskich nie przes�dzi� �adnego z jej kierunk�w, stwierdzi� jednak, �e redakcja przepisu jest tak nieprecyzyjna, i� zastosowane techniki wyk�adni mog� prowadzi� do skrajnie r�nych rezultat�w, a takiego sposobu redakcji przepis�w prawa nie da si� pogodzi� z zasad� poprawnej legislacji wynikaj�c� z art. 2 Konstytucji.
Ad 4 i 5. Zgodnie z art. 8a ust. 7 pkt 1 i 2 ustawy lokatorskiej, art. 8a ust. 1-6 nie stosuje si� do podwy�ek nieprzekraczaj�cych w skali roku 10% dotychczasowego czynszu, ani do op�at za u�ywanie lokalu, ponoszonych przez cz�onk�w sp�dzielni mieszkaniowych (dalej: sp�dzielc�w) oraz osoby nieb�d�ce cz�onkami sp�dzielni, kt�rym przys�uguje sp�dzielcze w�asno�ciowe prawo do lokalu (dalej: niesp�dzielc�w), na podstawie art. 4 ust. 1 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o sp�dzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej: ustawa sp�dzielcza).
Wynika st�d, �e w odniesieniu do powy�szych kategorii podwy�ek: po pierwsze nie stosuje si� przepis�w ustawy dotycz�cych wypowiadania czynszu (istnieje np. mo�liwo�� ustalenia w umowie kr�tszego ni� 3-miesi�czny terminu wypowiedzenia), po wt�re, podwy�ka mo�e nast�pi� tak�e, gdy nie jest obiektywnie uzasadniona (a na w�a�cicielu nie ci��y obowi�zek przedstawienia na pi�mie jej przyczyn ani kalkulacji), po trzecie za� nie istnieje mo�liwo�� kwestionowania podwy�ki w trybie okre�lonym art. 8a ust. 5 ustawy (co wynika z faktu, �e podwy�ka mo�e nast�pi� nie tylko w uzasadnionych przypadkach).
Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich mechanizm zastosowany w art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy lokatorskiej pozwala w�a�cicielom na niekontrolowane (za pomoc� ustawowych instrument�w) dokonywanie podwy�ek czynszu, o ile tylko nie przekrocz� one w skali roku 10% dotychczasowego czynszu. Oznacza to, �e ustawodawca wbrew dyrektywie z art. 76 Konstytucji, zamiast chroni� lokator�w przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi (polegaj�cymi na pozbawionym ekonomicznego uzasadnienia podwy�szaniu op�at za u�ywanie mieszkania), stworzy� regulacj� zach�caj�c� w istocie do stosowania takich praktyk.
Zaskar�ony przepis koliduje z art. 64 ust. 1 i 2 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji, poniewa� przewidziane instrumenty realizacji konstytucyjnych gwarancji zosta�y wy��czone w stosunku do lokator�w, wobec kt�rych w�a�ciciel zastosuje podwy�k� nieprzekraczaj�c� w skali roku 10% dotychczasowego czynszu. Ustawodawca zastosowa� wi�c odmienne standardy ochronne w odniesieniu do praw maj�tkowych tej samej tre�ci, w zale�no�ci od skali podwy�ki w relacji do dotychczas op�acanego czynszu. W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich nakaz r�wnej ochrony praw maj�tkowych, wynikaj�cy z art. 64 ust. 2 Konstytucji, nie ma charakteru absolutnego i mo�e by� ograniczany w imi� ochrony innych konstytucyjnie istotnych warto�ci, jednak zr�nicowanie ochrony to�samych praw maj�tkowych powinno zosta� skonfrontowane z kryteriami przyj�tymi w art. 31 ust. 3 Konstytucji. W analizowanej sprawie za odst�pstwem od konstytucyjnych gwarancji r�wnej ochrony praw maj�tkowych nie przemawia�a konieczno�� ochrony praw w�a�cicieli lokali.
Konsekwencj� przewidzianego w art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej wy��czenia stosowania jej art. 8a ust. 1-6 w odniesieniu do podwy�ek op�at za u�ywanie lokalu, ponoszonych przez sp�dzielc�w oraz niesp�dzielc�w, jest stosowanie do nich wy��cznie przepis�w ustawy sp�dzielczej. S� oni obowi�zani uczestniczy� w r�nych wydatkach zwi�zanych z eksploatacj� i utrzymaniem nieruchomo�ci w cz�ciach przypadaj�cych na ich lokale oraz w zobowi�zaniach sp�dzielni z innych tytu��w przez uiszczanie op�at zgodnie z postanowieniami statutu. Sp�dzielnia obowi�zana jest do powiadamiania os�b zobowi�zanych do uiszczania op�at na co najmniej 14 dni przed up�ywem terminu ich wnoszenia, ale nie p�niej ni� ostatniego dnia miesi�ca poprzedzaj�cego ten termin, za� zmiana wysoko�ci op�at wymaga uzasadnienia. Zar�wno sp�dzielcy jak i niesp�dzielcy mog� kwestionowa� zasadno�� zmiany wysoko�ci op�at bezpo�rednio na drodze s�dowej, jednak wyst�pienie na ni� nie zwalnia ich z obowi�zku wnoszenia op�at w zmienionej wysoko�ci. W tym �wietle wy��czenie zawarte w art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej oznacza, i� do ochrony lokator�w - sp�dzielc�w i niesp�dzielc�w - w zakresie podwy�ki op�at za u�ywanie lokali, stosuje si� o wiele ni�sze standardy ni� do ochrony pozosta�ych lokator�w (znacznie kr�tszy termin wypowiedzenia, obowi�zek uiszczania op�at w zmienionej wysoko�ci, nawet w razie ich kwestionowania przed s�dem, obci��enie ci�arem dowodu).
Jak wynika z szerokiej definicji „lokatora”, zawartej w art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy lokatorskiej, pierwotnym za�o�eniem ustawodawcy by�o kompleksowe uregulowanie minimalnych standard�w ochrony lokator�w niezale�nie od tytu�u prawnego, na podstawie kt�rego zajmuj� lokale mieszkalne. Przemawia za tym r�wnie� art. 3 ust. 3 ustawy lokatorskiej, wed�ug kt�rego jej przepisy nie naruszaj� przepis�w innych ustaw reguluj�cych ochron� praw lokatora w spos�b dla� korzystniejszy. Co do zasady wi�c ustawa lokatorska mia�a gwarantowa� minimalne standardy ochronne, za� przepisy szczeg�lne mog�y jedynie te standardy podwy�sza�. Nie ulega w�tpliwo�ci, �e art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej zasad� t� �amie, wprowadza bowiem - w stosunku do lokator�w zajmuj�cych mieszkania w budynkach sp�dzielczych - standardy ochronne wyra�nie ni�sze od przewidzianych ustaw� lokatorsk�. Okoliczno�� ta - sama w sobie nie stanowi�aby naruszenia Konstytucji, bo ustawodawca mo�e wprowadza� odst�pstwa do przyj�tych przez siebie zasad. Powstaje jednak - zdaniem wnioskodawcy - pytanie o to, czy granice swobody regulacyjnej nie zosta�y przekroczone. Cho� zar�wno art. 75 ust. 2 jak i art. 76 Konstytucji s� zaliczane do przepis�w kszta�tuj�cych zasady polityki pa�stwa, a wi�c niedaj�cych wymienionym w nich podmiotom bezpo�rednich konstytucyjnych praw podmiotowych, to jednak wynika z nich adresowany do ustawodawcy nakaz okre�lenia minimalnych standard�w, kt�re powinny obejmowa� wszystkich lokator�w. Ich ewentualne zr�nicowanie powinno pozostawa� w zwi�zku z istot� danego stosunku prawnego. Oczywiste jest, �e art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej �amie wyznaczony ni� minimalny standard ochrony lokator�w przed nadmiernymi op�atami za mieszkanie. Uczynione przez ustawodawc� odst�pstwo w zakresie ochrony praw maj�tkowych przys�uguj�cych lokatorom budynk�w sp�dzielczych nie znajduje uzasadnienia w art. 31 ust. 3 Konstytucji, nie istnieje bowiem konstytucyjnie motywowana konieczno�� skr�cenia terminu wypowiedzenia wysoko�ci op�at za u�ywanie lokalu ani te� konieczno�� uiszczania podwy�szonych op�at, pomimo zakwestionowania podwy�ki przez s�dem. Tym samym - zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich - art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Ad 6. Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy lokatorskiej podwy�szanie czynszu, z wyj�tkiem op�at niezale�nych od w�a�ciciela, nie mo�e by� dokonywane cz�ciej ni� co 6 miesi�cy. Przepis ten mia� w za�o�eniu pe�ni� funkcj� ochronn�, nie pozwalaj�c w�a�cicielowi na zbyt cz�ste podwy�ki czynszu. Ustawodawca nie okre�li� jednak, czy punktem pocz�tkowym, od kt�rego nale�y liczy� okres sze�ciomiesi�czny jest data z�o�enia o�wiadczenia woli o wypowiedzeniu dotychczasowej wysoko�ci czynszu, data up�ywu okresu wypowiedzenia czy mo�e data uprawomocnienia si� wyroku s�dowego wydanego w sprawie zasadno�ci podwy�ki. Tej wady legislacyjnej nie da si� usun�� w drodze powszechnie aprobowanej wyk�adni, wyklucza te� ona jednolite stosowanie prawa, co daje zainteresowanym stronom stosunku prawnego pole ca�kowicie dowolnej interpretacji, a tym samym dodatkowych konflikt�w. Oznacza to - w opinii wnioskodawcy - �e art. 9 ust. 1 ustawy lokatorskiej jest niezgodny z zasad� poprawnej legislacji (okre�lono�ci przepis�w prawa) wynikaj�c� z art. 2 Konstytucji.
2. Pismem z 26 stycznia 2006 r. stanowisko w sprawie zaj�� Prokurator Generalny, stwierdzaj�c, �e:
1) art. 8a ust. 5, ust. 6 pkt 1 i art. 9 ust. 1 ustawy lokatorskiej s� niezgodne z art. 2 Konstytucji,
2) art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 Konstytucji,
3) art. 8a ust. 4 i ust. 7 pkt 1 ustawy lokatorskiej s� zgodne z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji.
W opinii Prokuratora Generalnego zb�dna jest powt�rna analiza przepis�w, o kt�rych Trybuna� Konstytucyjny wypowiedzia� si� w swoich orzeczeniach krytycznie; w szczeg�lno�ci ponownej oceny nie wymagaj� przepisy, kt�rym wnioskodawca zarzuci� naruszenie zasad przyzwoitej legislacji (art. 8a ust. 5, ust. 6 pkt 1 i art. 9 ust. 1 ustawy). W konsekwencji Prokurator Generalny uzna� art. 8a ust. 5, ust. 6 pkt 1 i art. 9 ust. 1 ustawy lokatorskiej za niespe�niaj�ce wymaga� przyzwoitej legislacji, a zatem naruszaj�ce art. 2 Konstytucji. W zwi�zku z tym uzna� poddawanie kontroli art. 8a ust. 5 ustawy w aspekcie pozosta�ych wzorc�w (art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji) za bezprzedmiotowe.
W odniesieniu do art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej Prokurator Generalny, opieraj�c si� na postanowieniu Trybuna�u Konstytucyjnego z 29 czerwca 2005 r. S 1/05 (OTK ZU nr 6/A/2005, poz. 77; dalej: postanowienie sygnalizacyjne), uzna�, �e ustawa sp�dzielcza mo�e zawiera� w�asne przepisy dotycz�ce ochrony praw lokator�w, o ile zapewni� one jednak ochron� o zakresie co najmniej takim, jak przewidziany ustaw� lokatorsk�. Wskaza� wi�c, �e samo wy��czenie mo�liwo�ci stosowania art. 8a ust. 1-6 ustawy lokatorskiej, w odniesieniu do podwy�szenia sp�dzielcom i niesp�dzielcom op�at za u�ywanie lokalu, nie powodowa�oby automatycznie niekonstytucyjno�ci zaskar�onego przepisu, gdyby przepisy ustawy sp�dzielczej gwarantowa�y lokatorom ochron� na poziomie nie gorszym ni� czyni to ustawa lokatorska. Skoro jednak ustawa sp�dzielcza nie spe�nia minimalnego standardu ochrony lokator�w, wy��czenie zawarte w zaskar�onym art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej powoduje stosowanie do ochrony praw sp�dzielc�w i niesp�dzielc�w przepis�w konstytucyjnie wadliwych. Zaskar�ony przepis narusza art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 Konstytucji, prowadz�c do nieuzasadnionego ograniczenia praw pewnego kr�gu lokator�w. Uzupe�niaj�co Prokurator Generalny zauwa�y�, �e dla zapewnienia lokatorom sp�dzielni mieszkaniowych odpowiedniego standardu ochrony wystarczy wyeliminowanie z porz�dku prawnego art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej, bez konieczno�ci dokonywania w nim zmian legislacyjnych, znajdzie bowiem w�wczas zastosowanie zasada pierwsze�stwa - zawarty w art. 3 ust. 3 ustawy lokatorskiej nakaz stosowania jej przepis�w, gdy unormowania innych ustaw s� mniej od niej korzystne.
Odnosz�c si� do art. 8a ust. 4 i ust. 7 pkt 1 ustawy lokatorskiej, Prokurator Generalny stwierdzi�, �e przepisy te uzale�niaj� zastosowanie szczeg�lnego trybu podwy�szania czynszu od wielko�ci podwy�ki. Korzystny dla lokator�w tryb polega na obowi�zkowym zastosowaniu przez w�a�ciciela trzymiesi�cznego terminu wypowiedzenia wysoko�ci czynszu (art. 8a ust. 2 ustawy), z mo�liwo�ci� ��dania przez lokatora uzasadnienia podwy�ki na pi�mie (art. 8a ust. 4 ustawy), a tak�e na przyznaniu lokatorowi uprawnienia do jej kwestionowania przed s�dem, z zachowaniem prawa do uiszczania czynszu w dotychczasowej wysoko�ci (art. 8a ust. 5 w zw. z ust. 6). Z obu tych przepis�w wynika, �e tryb taki znajduje pe�ne zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy na skutek podwy�ki, wysoko�� czynszu przekroczy w skali roku 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu i b�dzie zarazem wy�sza w skali roku od 10% dotychczasowego czynszu. Je�li natomiast w wyniku podwy�ki pr�g 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu nie zostanie przekroczony, to bez wzgl�du na wysoko�� podwy�ki (np. 15% dotychczasowego czynszu) nie b�dzie ona podlega� kontroli s�dowej. R�wnocze�nie jednak wszystkie podwy�ki przekraczaj�ce w skali roku 10% dotychczasowego czynszu (nawet te nie powoduj�ce przekroczenia 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu) obj�te s� obowi�zkiem zachowania trzymiesi�cznego okresu wypowiedzenia wysoko�ci czynszu. Zarzut wnioskodawcy nie zosta� skierowany przeciwko ustaleniu konkretnych prog�w warto�ci odtworzeniowej (3%) i wysoko�ci podwy�ki (10% dotychczasowego czynszu), lecz przeciwko uzale�nieniu prawa do skorzystania przez lokatora z drogi s�dowej od skali podwy�ki. Prokurator Generalny wskaza�, �e podstawowa r�nica polega na wstrzymaniu - w wyniku wniesienia pozwu w trybie ustawy lokatorskiej - obowi�zku uiszczania czynszu w podwy�szonej wysoko�ci, do chwili wydania ostatecznego rozstrzygni�cia. Ten tryb kwestionowania podwy�ki chroni lokator�w, ograniczaj�c jednocze�nie uprawnienia w�a�cicieli lokali, kt�rzy nie mog� skutecznie domaga� si� podwy�szonego czynszu, je�li lokator skorzysta� z przys�uguj�cego mu prawa. Ustawodawca, wprowadzaj�c kryterium wielko�ci podwy�ki czynszu, mia� obowi�zek wywa�y� usprawiedliwione interesy lokator�w i w�a�cicieli. Przyznanie wszystkim lokatorom jednakowego standardu ochrony prowadzi�oby - w opinii Prokuratora Generalnego - do naruszenia wymaganej r�wnowagi praw lokator�w i praw w�a�cicieli. Jego zdaniem ochrona lokator�w przed nadmiernymi podwy�kami, powinna by� regulowana z zachowaniem proporcji w zakresie ograniczania uprawnie� w�a�cicielskich. Wprowadzone kryterium wielko�ci podwy�ki s�u�y zr�wnowa�eniu na pewnym poziomie interes�w obu stron stosunku prawnego; zapewnienie wszystkim lokatorom przewidzianego w ustawie lokatorskiej szczeg�lnego trybu ochrony pozostawa�oby w konflikcie z realizacj� uprawnie� w�a�cicieli. Dlatego te� Prokurator Generalny uzna� art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy lokatorskiej za zgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. Wskaza� r�wnie�, �e przepis ten nie koliduje z art. 76 Konstytucji, poniewa� nie pozbawia najemc�w ochrony przed nieuzasadnionymi podwy�kami czynsz�w, lecz jedynie ogranicza mo�liwo�� zastosowania szczeg�lnej procedury ochronnej wobec ich podwy�ek. Naruszenie art. 76 Konstytucji nast�pi�oby, gdyby nie istnia�y w systemie prawnym procedury pozwalaj�ce na przeciwstawienie si� ��daniom nieuzasadnionych podwy�ek.
3. Pismem z 14 kwietnia 2006 r. stanowisko w sprawie zaj�� Marsza�ek Sejmu, uznaj�c, �e:
1) art. 8a ust. 4 ustawy lokatorskiej jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji,
2) art. 8a ust. 5 ustawy lokatorskiej jest niezgodny z art. 2, art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji,
4) art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy lokatorskiej jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji,
5) art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 Konstytucji,
Odnosz�c si� do zarzutu niezgodno�ci art. 8a ust. 4, ust. 5 oraz ust. 7 pkt 1 i 2 ustawy lokatorskiej z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 Konstytucji, Marsza�ek Sejmu zgodzi� si�, �e ustawodawca powinien kszta�towa� pozycj� prawn� w�a�cicieli oraz najemc�w lokali z uwzgl�dnieniem ich usprawiedliwionych interes�w. Podzieli� pogl�d, �e na mocy art. 8a ust. 4 ustawy lokatorskiej podwy�ka wysoko�ci czynszu nieprzekraczaj�ca w skali roku 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu mo�e nast�pi� nie tylko w uzasadnionych przypadkach, a w�a�ciciel nie jest zobowi�zany na ��danie lokatora przedstawi� na pi�mie jej przyczyny ani kalkulacji. Ponadto w my�l art. 8a ust. 5 ustawy lokator nie mo�e zakwestionowa� takiej podwy�ki na drodze s�dowej. Tym samym - w opinii Marsza�ka Sejmu - nie ulega w�tpliwo�ci, �e wymienione przepisy nie chroni� w dostatecznym zakresie interes�w lokator�w. Z uwagi na zr�nicowany standard lokali, dochodzenie do granicy 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu powinno odbywa� si� w r�nym tempie, wi�c za nies�uszne nale�y uzna� pozbawienie ochrony wynikaj�cej z art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji tych najemc�w lokali, wobec kt�rych podwy�ka czynszu - nawet nieusprawiedliwiona - nie przekroczy owego pu�apu.
Wynikaj�ce z art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy lokatorskiej zastosowanie r�nych standard�w ochronnych w zale�no�ci od wysoko�ci podwy�ki w stosunku do dotychczasowego czynszu skutkuje - zdaniem Marsza�ka Sejmu - nieuzasadnionym r�nicowaniem ochrony praw lokator�w, gdy tymczasem ochrona praw maj�tkowych wynikaj�ca z art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji powinna mie� zastosowanie wobec wszystkich lokator�w.
Wy��czenie na podstawie art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej sp�dzielc�w i niesp�dzielc�w spod dzia�ania przepis�w umo�liwiaj�cych ��danie przedstawienia przyczyn podwy�ek i ich kalkulacji, s�dow� ich kontrol� oraz przewiduj�cych rozwi�zanie umowy z up�ywem okresu wypowiedzenia, Marsza�ek Sejmu uzna� za naruszaj�ce zasad� r�wno�ci. Nie ma w jego opinii powod�w, dla kt�rych osoby podlegaj�ce ustawie sp�dzielczej mia�yby by� chronione w mniejszym stopniu ni� pozostali lokatorzy, a szczeg�lne zastrze�enie budzi ograniczenie mo�liwo�ci poddania podwy�ek s�dowej kontroli. W zwi�zku z tym Marsza�ek Sejmu uzna� art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej za niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Odnosz�c si� do zarzutu niezgodno�ci art. 8a ust. 4, ust. 5 i ust. 7 pkt 1 ustawy lokatorskiej z art. 76 Konstytucji, Marsza�ek Sejmu stwierdzi�, �e przyj�te w nich rozwi�zania w nieuzasadniony spos�b powoduj� pozbawienie lokator�w ochrony, a zatem s� niezgodne z art. 76 Konstytucji. Marsza�ek Sejmu zgodzi� si� te�, �e brzmienie art. 8a ust. 5 ustawy lokatorskiej jest niepe�ne i nieprecyzyjne, wi�c przepis ten jest sprzeczny z art. 2 Konstytucji.
Oceniaj�c zarzut niekonstytucyjno�ci art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy lokatorskiej, Marsza�ek Sejmu uzna�, �e jego nieokre�lona i niejasna redakcja uniemo�liwia precyzyjne ustalenie tre�ci normy prawnej i powoduje niepewno�� adresat�w co do ich praw i obowi�zk�w, co stanowi naruszenie wymaga� konstytucyjnych. Przyzna� on zatem, �e art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy lokatorskiej jest niezgodny z art. 2 Konstytucji.
Marsza�ek Sejmu zgodzi� si� z zarzutem niekonstytucyjno�ci art. 9 ust. 1 ustawy lokatorskiej, uznaj�c, �e powstaj�ce w zwi�zku z tym przepisem istotne trudno�ci interpretacyjne ukazuj� brak staranno�ci legislacyjnej oraz powoduj�, �e nie spos�b jednoznacznie okre�li� rzeczywisty sens i zakres stosowania przepisu, co oznacza jego niezgodno�� z art. 2 Konstytucji.
Na rozprawie 17 maja 2006 r. uczestnicy post�powania w pe�ni podtrzymali zaj�te w pismach stanowiska.
Przedstawiciel Rzecznika Praw Obywatelskich wni�s� o odroczenie wej�cia w �ycie wyroku Trybuna�u Konstytucyjnego w zakresie art. 8a ust. 5 i ust. 6 pkt 1 oraz art. 9 ust. 1 ustawy lokatorskiej.
W zwi�zku z r�nic� stanowisk wnioskodawcy i Prokuratora Generalnego w zakresie konstytucyjno�ci art. 8a ust. 4 i ust. 7 pkt 1, przedstawiciel Rzecznika Praw Obywatelskich podkre�li�, �e nie istniej� przes�anki uzasadniaj�ce r�nicowanie stopnia ochrony stosunk�w prawnych o identycznej tre�ci. W kwestii tej przedstawiciel Prokuratora Generalnego wskaza�, �e ochrona lokatora, na szczeg�lnych zasadach przy minimalnych podwy�kach, powodowa�aby blokad� tych podwy�ek do czasu rozstrzygni�cia sporu, tymczasem dbaj�c o interesy lokator�w, nale�y r�wnie� pami�ta� o interesach w�a�cicieli.
Przedstawiciel Sejmu poinformowa�, �e mimo postanowienia sygnalizacyjnego i uznania przez Sejm zaskar�onych przepis�w za niezgodne z Konstytucj�, w parlamencie nie tocz� si� prace nad nowelizacj� ustawy lokatorskiej. Wed�ug jego wiedzy we w�a�ciwych komisjach sejmowych nie odby�a si� r�wnie� �adna dyskusja nad postanowieniem sygnalizacyjnym. Potwierdzi� natomiast, �e trwaj� prace nad nowelizacj� ustawy sp�dzielczej, i uzna�, �e skoro cz�onkowie sp�dzielni wnosz� wk�ad w budow� budynku mieszkalnego, a najemcy takiego wk�adu w jego powstanie nie wnosz�, to nieporozumieniem jest pozbawienie sp�dzielc�w wy�szych standard�w ochronnych.
Trybuna� Konstytucyjny zwa�y�, co nast�puje:
1. Ochrona praw lokator�w, spos�b obliczania wysoko�ci czynszu i op�at oraz prawa w�a�cicieli mieszka� nale�� do zagadnie� cz�sto rozpoznawanych przez Trybuna� Konstytucyjny. Z jednej strony �wiadczy to o szczeg�lnym znaczeniu tej problematyki i jej spo�ecznej donios�o�ci, z drugiej jednak dowodzi� mo�e wr�cz wyj�tkowej i wieloletniej nieudolno�ci ustawodawcy w sprawiedliwym i spe�niaj�cym konstytucyjne wymogi uregulowaniu tych kwestii, w spos�b miarkuj�cy - ex aequo et bono - prawa obu stron stosunk�w prawnych, ��cz�cych w�a�cicieli mieszka� z ich najemcami, czy u�ytkownikami na podstawie innych tytu��w.
Trybuna� Konstytucyjny przypomina, �e liczne zagadnienia poruszone przez wnioskodawc� zosta�y ju� wyja�nione w jego orzecznictwie, kt�re w znacz�cym stopniu determinuje niniejsze rozstrzygni�cie; szczeg�lne znaczenie ma powo�ane wy�ej postanowienie sygnalizacyjne, wyznaczaj�ce ustawodawcy kierunek unormowa�.
Trybuna� Konstytucyjny z niepokojem stwierdza brak reakcji w�a�ciwych organ�w pa�stwa na zastrze�enia podnoszone wzgl�dem obowi�zuj�cej ustawy lokatorskiej tak w jego orzecznictwie, jak i w wyst�pieniach Rzecznika Praw Obywatelskich. Z posiadanych informacji wynika, �e w parlamencie nie tocz� si� obecnie �adne prace, kt�re zmierza�yby do usuni�cia stanu niezgodno�ci przepis�w ustawy lokatorskiej z Konstytucj�, a prace rz�du w tym zakresie pozostaj� na wczesnym etapie uzgodnie� mi�dzyresortowych. Dzieje si� tak pomimo up�ywu niemal roku od wydania przez Trybuna� Konstytucyjny postanowienia sygnalizacyjnego oraz mimo faktu, �e Sejm Rzeczypospolitej Polskiej zgadza si� z zarzutami wniosku Rzecznika Praw Obywatelskich z 25 sierpnia 2005 r., czemu da� wyraz w pisemnym stanowisku i podczas rozprawy. Taka praktyka, sprowadzaj�ca si� do faktycznego ignorowania przez w�adze wykonawcz� i ustawodawcz� wyra�nych wskaza� co do wprowadzenia zmian koniecznych z punktu widzenia praw i wolno�ci obywateli, w oczekiwaniu na kolejne orzeczenie Trybuna�u Konstytucyjnego eliminuj�ce niekonstytucyjne przepisy, musi zosta� oceniona krytycznie.
2. Zaskar�ony w znacz�cym, a w zasadzie w podstawowym zakresie art. 8a ustawy lokatorskiej dodany zosta� moc� art. 1 pkt 8 ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niekt�rych ustaw (tekst pierwotny Dz. U. Nr 281, poz. 2783 ze zm.) i wszed� w �ycie z dniem 1 stycznia 2005 r. Stanowi� mia� antidotum na gwa�towny wzrost czynsz�w, spodziewany po zako�czeniu 10-letniego okresu publicznej regulacji czynsz�w, przewidzianego ustaw� z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm.). Przepis ten - w po��czeniu z art. 9 ustawy - normuje w spos�b wyczerpuj�cy kwestie podwy�szania wysoko�ci czynszu przez w�a�ciciela, statuuje te� tryb kwestionowania podwy�ek. W my�l unormowania w�a�ciciel mo�e podnie�� czynsz w drodze pisemnego (pod rygorem niewa�no�ci) wypowiedzenia jego dotychczasowej wysoko�ci (art. 8a ust. 1 i 3 ustawy). Wypowiedzenie takie musi nast�pi� najp�niej na koniec miesi�ca kalendarzowego, z zachowaniem termin�w wypowiedzenia (3 miesi�ce, chyba �e strony ustal� termin d�u�szy - art. 8a ust. 1 i 2 ustawy). Podwy�ki czynszu - z wyj�tkiem op�at niezale�nych od w�a�ciciela (czyli op�at za dostawy medi�w) - nie mog� nast�powa� cz�ciej ni� co 6 miesi�cy (art. 9 ust. 1 ustawy). Podwy�ka, w wyniku kt�rej wysoko�� czynszu przekroczy w skali roku 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu, mo�e nast�pi� tylko w uzasadnionych przypadkach (art. 8a ust. 4 ustawy) i wi��e si� z obowi�zkiem pisemnego przedstawienia jej przyczyn i kalkulacji (na pisemne ��danie lokatora w terminie 7 dni - art. 8a ust. 4). Tak� podwy�k� lokator mo�e w ci�gu dw�ch miesi�cy od dnia wypowiedzenia zakwestionowa� na drodze s�dowej, wnosz�c o ustalenie jej bezzasadno�ci (czy te� zasadno�ci w innej wysoko�ci; ci�ar dowodu spoczywa na w�a�cicielu), mo�e tak�e odm�wi� przyj�cia podwy�ki, co skutkuje rozwi�zaniem umowy po up�ywie okresu wypowiedzenia (art. 8a ust. 5). W przypadku wyst�pienia do s�du lokator obowi�zany jest uiszcza� czynsz w dotychczasowej wysoko�ci a� do dnia uprawomocnienia si� orzeczenia s�du ko�cz�cego post�powanie w sprawie (art. 8a ust. 6 pkt 1). �adne z wy�ej przedstawionych unormowa� nie dotyczy podwy�ek, kt�re nie przekraczaj� w skali roku 10% dotychczasowego czynszu (art. 8a ust. 7 pkt 1), ani podwy�ek op�at ponoszonych przez sp�dzielc�w i niesp�dzielc�w na podstawie ustawy sp�dzielczej (art. 8a ust. 7 pkt 2).
Wnioskodawca zakwestionowa� po pierwsze faktyczn� dopuszczalno�� ka�dej - nawet nieuzasadnionej - podwy�ki, je�eli nie b�dzie ona prowadzi� do przekroczenia w skali roku 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu (co w praktyce oznacza dopuszczenie nieuczciwych praktyk rynkowych pod warunkiem nieprzekroczenia pewnej granicy). Po wt�re wskaza� na niemo�no�� zakwestionowania powy�szej (cho�by obiektywnie nieuzasadnionej) podwy�ki przed s�dem. Po trzecie podkre�li�, �e ustawa nie okre�la obiektywnych kryteri�w, pozwalaj�cych s�dowi na ocen� podwy�ki czynszu, a kryterium „zasadno�ci” (b�d� „niezasadno�ci”) jest niewystarczaj�ce i prowadzi� mo�e do arbitralno�ci rozstrzygni��. Po czwarte wnioskodawca wskaza�, �e w razie uznania przez s�d podwy�ki czynszu za zasadn� b�d� cz�ciowo zasadn� nie jest jasne, czy lokator ma obowi�zek wyr�wnania wysoko�ci czynszu za okres pomi�dzy up�ywem terminu wypowiedzenia a werdyktem s�du, czy te� prawny obowi�zek uiszczania czynszu w zwi�kszonej wysoko�ci powstaje dopiero z dniem uprawomocnienia si� orzeczenia. Po pi�te w�tpliwo�ci wnioskodawcy wzbudza niestosowanie art. 8a ust. 1-6 ustawy lokatorskiej do podwy�ek nieprzekraczaj�cych w skali roku 10% dotychczasowego czynszu oraz do podwy�ek op�at ponoszonych przez sp�dzielc�w i niesp�dzielc�w w sp�dzielniach mieszkaniowych. Po sz�ste wnioskodawca zakwestionowa� brak okre�lenia pocz�tku biegu sze�ciomiesi�cznego terminu „blokuj�cego” kolejn� podwy�k� czynszu w zakresie op�at zale�nych od w�a�ciciela; niejasno��, czy pocz�tkiem tego terminu jest data z�o�enia o�wiadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysoko�ci czynszu, data up�ywu jego okresu czy te� data uprawomocnienia si� orzeczenia s�du, wyklucza jednolite stosowanie prawa i mo�e prowadzi� do dodatkowych konflikt�w.
3. Powo�ane przez wnioskodawc� wzorce kontroli by�y ju� wielokrotnie analizowane i doczeka�y si� bogatego orzecznictwa, Trybuna� Konstytucyjny uznaje przeto za celowe przytoczenie jedynie zasadniczych ustale� ich dotycz�cych.
Art. 2 Konstytucji powo�any zosta� ze wzgl�du na fakt naruszenia zasad przyzwoitej legislacji przez niew�a�ciw� redakcj� przepis�w, prowadz�c� do dowolno�ci rozstrzygni�� s�d�w, a zatem godz�c� w pewno�� prawa i zaufanie do pa�stwa. W wyroku z 21 marca 2001 r., sygn. K 24/00 (OTK ZU nr 3/2001, poz. 51), Trybuna� Konstytucyjny stwierdzi� mi�dzy innymi, �e przepisy „musz� by� formu�owane w spos�b poprawny, precyzyjny i jasny, a standard ten wymagany jest zw�aszcza, gdy chodzi o ochron� praw i wolno�ci (...). Wym�g jasno�ci oznacza nakaz tworzenia przepis�w klarownych i zrozumia�ych dla ich adresat�w, kt�rzy od racjonalnego ustawodawcy oczekiwa� mog� stanowienia norm prawnych nie budz�cych w�tpliwo�ci co do tre�ci nak�adanych obowi�zk�w i przyznawanych praw. Zwi�zana z jasno�ci� precyzja przepisu winna przejawia� si� w konkretno�ci nak�adanych obowi�zk�w i przyznawanych praw, tak by ich tre�� by�a oczywista i pozwala�a na wyegzekwowanie”. Z kolei w wyroku z 30 pa�dziernika 2001 r., sygn. K 33/00 (OTK ZU nr 7/2001, poz. 217), Trybuna� Konstytucyjny podkre�li�, �e „przepis (...) powinien by� na tyle precyzyjny, aby zapewniona by�a jego jednolita wyk�adnia i stosowanie”, a w wyroku z 24 lutego 2003 r., sygn. K 28/02 (OTK ZU nr 2/A/2003, poz. 13), wskaza�, �e „niejasne i nieprecyzyjne sformu�owanie przepisu prawnego rodzi niepewno�� jego adresat�w co do tre�ci praw i obowi�zk�w, zw�aszcza gdy stwarza (...) nazbyt du�� swobod� (a nawet dowolno��) interpretacji”, co mo�e prowadzi� organy stosuj�ce prawo „do wcielania si� w rol� prawodawcy lub jego zast�powania”.
Art. 31 ust. 3 Konstytucji formu�uje przes�anki dopuszczalno�ci ogranicze� w korzystaniu z konstytucyjnych praw i wolno�ci, kt�rymi s�: ustawowa forma ograniczenia; istnienie konieczno�ci jego wprowadzenia w demokratycznym pa�stwie; funkcjonalny zwi�zek ograniczenia z realizacj� wskazanych w art. 31 ust. 3 warto�ci (bezpiecze�stwo pa�stwa, porz�dek publiczny, ochrona �rodowiska, zdrowia i moralno�ci publicznej, wolno�ci i praw innych os�b) oraz zakaz naruszania istoty danego prawa i wolno�ci. Jak wskaza� Trybuna� Konstytucyjny w wyroku z 11 maja 1999 r., sygn. K. 13/98 (OTK ZU nr 4/1999, poz. 74), przes�anka „konieczno�ci ograniczenia w demokratycznym pa�stwie” z jednej strony stawia przed prawodawc� ka�dorazowo wym�g stwierdzenia rzeczywistej potrzeby dokonania ingerencji w danym stanie faktycznym, z drugiej za� - winna by� rozumiana jako wym�g stosowania �rodk�w prawnych skutecznych (rzeczywi�cie s�u��cych realizacji zamierzonych cel�w), ale tylko tych niezb�dnych (chroni�cych okre�lone warto�ci w spos�b b�d� w stopniu nieosi�galnym przy zastosowaniu innych �rodk�w). Owa niezb�dno�� oznacza r�wnie� nakaz stosowania �rodk�w jak najmniej uci��liwych dla podmiot�w, kt�rych prawa lub wolno�ci ulegn� ograniczeniu, bo ingerencja w sfer� statusu jednostki musi pozostawa� w racjonalnej i odpowiedniej proporcji do cel�w, kt�rych ochrona uzasadnia dokonane ograniczenie. „Konieczno��”, o kt�rej mowa w omawianym przepisie Konstytucji, mie�ci w sobie postulat niezb�dno�ci, przydatno�ci i proporcjonalno�ci wprowadzanych ogranicze�.
Art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji gwarantuje prawo do w�asno�ci i innych praw maj�tkowych oraz r�wn� ich ochron�. Z orzecznictwa Trybuna�u Konstytucyjnego (m.in. wyrok z 12 stycznia 2000 r., sygn. P. 11/98, OTK ZU nr 1/2000, poz. 3) wynika, �e prawo w�asno�ci, cho� stanowi najpe�niejsze z praw maj�tkowych, mo�e jednak podlega� ograniczeniom, a tym samym jego ochrona nie mo�e mie� charakteru absolutnego. Okre�lenie „istoty” prawa w�asno�ci musi nawi�zywa� do podstawowych jego sk�adnik�w, kt�re obejmuj� w szczeg�lno�ci mo�liwo�� korzystania z przedmiotu w�asno�ci oraz pobierania po�ytk�w. Mo�liwo�ci te mog� by� poddawane przez ustawodawc� r�nego rodzaju ograniczeniom dopuszczalnym, o ile zado�� czyni� wymaganiom okre�lonym w art. 31 ust. 3 Konstytucji. Je�eli jednak zakres ogranicze� prawa w�asno�ci przybierze taki rozmiar, �e niwecz�c podstawowe sk�adniki prawa w�asno�ci, wydr��y je z rzeczywistej tre�ci i przekszta�ci w poz�r tego prawa, to naruszona zostanie podstawowa tre�� prawa w�asno�ci, co jest konstytucyjnie niedopuszczalne. Ocena ka�dego konkretnego unormowania ingeruj�cego w prawo w�asno�ci musi by� przy tym dokonywana na tle wszystkich ogranicze� ju� istniej�cych. Trybuna� Konstytucyjny zwr�ci� uwag�, �e jednym z podstawowych sk�adnik�w prawa w�asno�ci jest mo�liwo�� pobierania po�ytk�w, kt�ra wprawdzie mo�e by� przez ustawodawc� regulowana i ograniczana (m.in. ze wzgl�du na socjalny kontekst korzystania z w�asno�ci oraz na obowi�zki, jakie w�asno�� rodzi wobec og�u), a w skrajnych wypadkach nawet przej�ciowo wykluczana, je�li jednak ustawodawca stawia w�a�ciciela w sytuacji, w kt�rej jego w�asno�� musi mu przynosi� straty, a zarazem nak�ada na� obowi�zek �o�enia na utrzymanie przedmiotu tej w�asno�ci w okre�lonym stanie, to mo�na m�wi� o ograniczeniu naruszaj�cym „istot�” prawa w�asno�ci.
Z art. 75 i art. 76 Konstytucji wynika spoczywaj�cy na w�adzy publicznej obowi�zek zagwarantowania trwa�o�ci stosunku prawnego, stanowi�cego podstaw� korzystania z mieszkania, oraz nakaz ochrony lokator�w przed wyg�rowanymi op�atami za korzystanie z mieszkania. Artyku� 76 Konstytucji upowa�nia ustawodawc� do wprowadzania regulacji prewencyjnych, zapobiegaj�cych wyst�powaniu nieuczciwych praktyk rynkowych (np. niesprawiedliwemu roz�o�eniu ci�ar�w zwi�zanych z utrzymaniem budynku). Stanowi on r�wnie� konstytucyjn� podstaw� wprowadzenia sankcji wobec os�b dopuszczaj�cych si� takich praktyk (np. obowi�zku wynagrodzenia wyrz�dzonej szkody), nie mo�e jednak sta� si� �r�d�em dodatkowych korzy�ci dla pokrzywdzonego. Przepis ten nak�ada na w�adze publiczne obowi�zek ochrony najemc�w przed dzia�aniami zagra�aj�cymi ich zdrowiu, prywatno�ci i bezpiecze�stwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. W�adze publiczne mog� zapewni� t� ochron� mi�dzy innymi przez ustanowienie regulacji ustawowych zapobiegaj�cych nadmiernym i arbitralnym op�atom za korzystanie z lokalu, co oznacza, �e w�adze publiczne uprawnione s� do ingerencji w stosunki cywilnoprawne i w prawo w�asno�ci. Jak Trybuna� Konstytucyjny wskaza� w wyroku z 10 pa�dziernika 2000 r., sygn. P. 8/99 (OTK ZU nr 6/2000, poz. 190): „kolizja pomi�dzy prawami w�a�cicieli a prawami najemc�w nie mo�e by� traktowana liniowo [a] zapewnienie pewnego stopnia ochrony jednemu z tych praw nie musi automatycznie oznacza� uszczuplenia stopnia ochrony drugiego z nich. Ochron� obu wskazanych praw maj�tkowych mo�na bowiem konstruowa� w oparciu o inne - zewn�trzne - �rodki i procedury”.
4. Odnosz�c si� do pierwszego zarzutu wnioskodawcy - niezgodno�ci art. 8a ust. 4 z art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji, ze wzgl�du na fakt nie obj�cia pe�n� ochron� lokator�w, wobec kt�rych podwy�ka nie doprowadzi�a do przekroczenia pu�apu 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu - nale�y stwierdzi�, co nast�puje. Trybuna� Konstytucyjny zdaje sobie spraw�, �e fatalna sytuacja w mieszkalnictwie - b�d�ca skutkiem dziesi�cioleci publicznej gospodarki lokalami, prowadz�cej do niespotykanej degradacji substancji mieszkaniowej - nie poprawi si�, je�li ustawodawca nie stworzy w�a�cicielom mo�liwo�ci realnego pozyskiwania �rodk�w umo�liwiaj�cych popraw� stanu technicznego nale��cych do nich budynk�w, a w dalszej kolejno�ci r�wnie� godziwego zysku. W kwestii tej ustawodawca uczyni� krok we w�a�ciwym kierunku, ustanawiaj�c pewn� granic� (oczywi�cie przekraczaln�) czynszu i r�nicuj�c - w zale�no�ci od jej przekroczenia albo nieprzekroczenia - zakres ochrony przys�uguj�cej lokatorowi. Granic� t� jest osi�gni�cie przez roczny czynsz pu�apu 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu. Ustawodawca za�o�y�, �e wszelkie podwy�ki czynszu, prowadz�ce do zwi�kszenia jego wysoko�ci z przekroczeniem wymienionego pu�apu, maj� podlega� szczeg�lnym rygorom: od wymogu pisemnego wyja�nienia przyczyn podwy�ki i jej kalkulacji (na ��danie lokatora), a� po szczeg�ln� ochron� s�dow�. Wynika st�d - co budzi w�tpliwo�ci wnioskodawcy - �e podwy�ki, kt�re nie prowadz� do przekroczenia wzmiankowanego pu�apu, tej szczeg�lnej ochronie nie podlegaj�.
Trybuna� Konstytucyjny nie podziela w�tpliwo�ci wnioskodawcy w tym wzgl�dzie. Celem wprowadzenia 3-procentowego pu�apu czynszu jest z jednej strony jego cho�by symboliczne „urealnienie” (zbli�enie do poziomu daj�cego w�a�cicielowi minimalne „pole manewru”, dalekiego jednak od poziomu czynsz�w pobieranych przez w�a�cicieli na „wolnym rynku” i akceptowanych przez wielu najemc�w), z drugiej za� swoista ochrona grupy lokator�w o niskich dochodach, kt�rzy zajmuj� cz�sto lokale substandardowe. Logiczne jest za�o�enie, �e lokator, kt�rego czynsz podwy�szany jest powy�ej wymienionego pu�apu, korzysta z rozbudowanej (inna sprawa, czy skutecznej, o czym ni�ej) ochrony, pozwalaj�cej na unikni�cie dyktowania wysoko�ci czynsz�w w dowolnej wysoko�ci, bez konkretnego i sprawdzalnego uzasadnienia. Temu logicznemu za�o�eniu musi odpowiada� za�o�enie przeciwne, i� lokatorzy, wobec kt�rych dokonano podwy�ki nieprowadz�cej do przekroczenia pu�apu 3-procentowego, korzystaj� z ochrony s�abszej, co nie znaczy, �e s� jej pozbawieni. Zarzut Rzecznika Praw Obywatelskich by�by zasadny, gdyby tacy lokatorzy nie mieli �adnych prawnych mo�liwo�ci ��dania kontroli podwy�ki i przeciwdzia�ania jej. Taka sytuacja jednak - jak trafnie wskaza� Prokurator Generalny - nie ma miejsca. Nie spos�b wi�c uzna�, �e stan ten - sam w sobie - narusza normy konstytucyjne i uniemo�liwia ochron� przed podwy�k� obiektywnie nieuzasadnion�, natomiast kwestia instrument�w prawnych, kt�re mog� by� brane pod uwag�, wychodzi poza granice niniejszej sprawy.
Wprowadzone przez ustawodawc� kryterium wysoko�ci podwy�ki pozwala na zr�wnowa�enie interes�w obu stron stosunku prawnego na pewnym poziomie - osi�gni�cie celu, kt�rym jest ochrona lokatora przed nadmiernymi podwy�kami, odbywa si� z poszanowaniem pewnych proporcji w ograniczaniu uprawnie� w�a�cicieli. Zdaniem Trybuna�u Konstytucyjnego przyznanie wszystkim lokatorom jednakowego standardu ochrony - do czego prowadzi�oby orzeczenie po my�li wnioskodawcy - oznacza�oby po pierwsze naruszenie delikatnej r�wnowagi pomi�dzy prawami lokator�w a prawami w�a�cicieli, ponadto za� �atwo mog�oby si� obr�ci� przeciwko interesom tych pierwszych. Mo�liwo�� kwestionowania ka�dej podwy�ki w trybie okre�lonym art. 8a ust. 5 ustawy lokatorskiej doprowadzi�aby bowiem do znacz�cego wzrostu liczby spraw przed s�dami, to za� musia�oby si� prze�o�y� na wyd�u�enie czasu niezb�dnego do uzyskania prawomocnych rozstrzygni��. Tymczasem ochrona przed podwy�k� czynszu mo�e by� uznana za efektywn�, tylko je�li prowadzi do szybkiego uzyskania werdyktu s�du. Sui generis „odroczenie” op�acania czynszu na czas post�powania (art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy) jest w tym wzgl�dzie remedium dyskusyjnym - prowadz�cym w istocie po pierwsze do swoistego „kredytowania” lokator�w przez w�a�ciciela, po wt�re za� do kumulacji obci��enia lokatora kwot� wielomiesi�cznej podwy�ki (cho� to akurat jest kwestia dyskusyjna, o kt�rej mowa w punkcie 5 uzasadnienia).
Skoro art. 8a ust. 4 nie pozbawia lokator�w ochrony przed nieuzasadnionymi podwy�kami czynsz�w (w „zwyk�ym” trybie w�a�ciwym dla spraw cywilnych), ale jedynie ogranicza mo�liwo�� zastosowania szczeg�lnej procedury ochronnej, to nie spos�b uzna�, �e ustawodawca dopu�ci� si� naruszenia wskazanych we wniosku przepis�w Konstytucji.
5. Odnosz�c si� do zarzutu niezgodno�ci art. 8a ust. 5 ustawy lokatorskiej z wymienionymi we wniosku normami konstytucyjnymi, Trybuna� Konstytucyjny wskazuje, �e wy�ej przedstawione uwagi co do konstytucyjno�ci ograniczenia normowanego tym przepisem trybu kwestionowania podwy�ek (tylko do podwy�ek prowadz�cych do przekroczenia przez czynsz pu�apu 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu) w aspekcie art. 64 ust. 1 i 2 w zwi�zku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 ustawy zasadniczej zachowuj� aktualno��.
Wnioskodawca trafnie jednak dostrzega, �e ustawa lokatorska nie okre�la kryteri�w pozwalaj�cych s�dowi na wydanie rozstrzygni�cia opartego na racjonalnych przes�ankach. Nie ulega w�tpliwo�ci, �e kryterium takim nie jest „zasadno��” czy te� „bezzasadno��” dokonania podwy�ki. Nie spos�b odm�wi� s�uszno�ci twierdzeniu wnioskodawcy, �e z punktu widzenia w�a�ciciela lokalu ka�da podwy�ka jest „zasadna”, zmniejsza bowiem jego straty ponoszone z tytu�u utrzymania budynku w nale�ytym stanie technicznym, ewentualnie powi�ksza jego zysk (cho� w polskich realiach jest to stan raczej rzadki), natomiast z punktu widzenia lokatora ka�da podwy�ka - powoduj�c wszak wzrost jego wydatk�w - jest „bezzasadna”. Ten stan rzeczy prowadzi� musi do daleko posuni�tej nieprzewidywalno�ci i arbitralno�ci rozstrzygni�� s�dowych. Trybuna� Konstytucyjny stwierdzi� w postanowieniu sygnalizacyjnym, �e „tryb s�dowej kontroli - bez normatywnego wskazania jej przes�anek - staje si� (...), je�li nie iluzoryczny, to na pewno bardzo utrudniony i nieprzewidywalny. Mo�e on te� prowadzi� w tych warunkach do rozstrzygni�� zgo�a arbitralnych. Jest bardzo prawdopodobne, �e w istniej�cym stanie prawnym s�dy by�yby zmuszone nie tyle kontrolowa� sam prawny mechanizm podwy�ek, co tworzy� ad hoc system kryteri�w, pozwalaj�cych dopiero nast�pnie ustala� zasadno�� podwy�ki b�d� ocenia� jej wysoko��”.
Nie ulega w�tpliwo�ci, �e jednym z obowi�zk�w ustawodawcy jest przestrzeganie zasad poprawnej legislacji, kt�rych respektowanie jest funkcjonalnie zwi�zane z pewno�ci� i bezpiecze�stwem prawnym oraz z ochron� zaufania do pa�stwa i stanowionego przez nie prawa. Tym samym za niedopuszczalne trzeba uzna� funkcjonowanie w systemie prawnym przepisu, kt�ry daje organom pa�stwa - w omawianym przypadku s�dom - zbyt du�� swobod�, prowadz�c� w tym przypadku do zupe�nej dowolno�ci rozstrzygni��.
Podstawowa wada kwestionowanego przepisu wynika nie tyle z jego sformu�owania, ile z braku ustawowego okre�lenia element�w sk�adowych czynszu i czynnik�w uzasadniaj�cych jego podwy�szanie, o czym Trybuna� Konstytucyjny wypowiedzia� si� szeroko w postanowieniu sygnalizacyjnym. Dopiero wyczerpuj�ce okre�lenie owych sk�adowych, w spos�b analogiczny do okre�lenia „op�at niezale�nych od w�a�ciciela”, pozwoli�by s�dowi na racjonaln� ocen� „zasadno�ci” albo „bezzasadno�ci” podwy�ki, a tym samym prowadzi�o do pewnej przewidywalno�ci orzecze� s�dowych w tym zakresie. Milczenie ustawodawcy w kwestiach poruszonych w postanowieniu sygnalizacyjnym musi prowadzi� do stwierdzenia, �e art. 8a ust. 5 przez sw� niedookre�lono�� narusza zasady przyzwoitej legislacji, a zatem jest niezgodny z art. 2 Konstytucji.
6. W zakresie badania art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy lokatorskiej pozostaj� w mocy poczynione wy�ej uwagi co do respektowania przez ustawodawc� wymog�w poprawnej legislacji. Przepis ten nie rozstrzyga, czy w razie uznania przez s�d „zasadno�ci” (albo „cz�ciowej zasadno�ci”) podwy�ki czynszu lokator ma obowi�zek wyr�wnania r�nicy czynszu (pomi�dzy czynszem p�aconym do chwili wypowiedzenia a czynszem „zasadnie” podwy�szonym) za okres mieszcz�cy si� pomi�dzy up�ywem terminu wypowiedzenia a werdyktem s�du, czy te� go nie ma, bo prawny obowi�zek uiszczania podwy�szonego czynszu powstaje dopiero z dniem uprawomocnienia si� orzeczenia s�dowego. Zaskar�ony przepis - umo�liwiaj�c niejednolit� wyk�adni� - nie gwarantuje tym samym pewno�ci prawa ani nie zapewnia bezpiecze�stwa prawnego. Na jego gruncie nie spos�b przes�dzi� �adnego z kierunk�w wyk�adni, co nie da si� pogodzi� z wymogami stawianymi przez Konstytucj�. Wydaje si�, �e wzgl�dy s�uszno�ci przemawiaj� za tym, by r�nica czynszu by�a przez lokatora zwracana po wydaniu przez s�d prawomocnego orzeczenia. Korzystne dla lokatora sui generis „odroczenie” podwy�ki czynszu na czas badania jej zasadno�ci nie powinno przekszta�ca� si� w jej faktyczne wielomiesi�czne zawieszenie, w stosunku do chwili zaistnienia uzasadnionej potrzeby jej wprowadzenia. „Kredytowanie” lokatora przez w�a�ciciela (przy za�o�eniu zasadno�ci podwy�ki) nie mo�e przekszta�ca� si� w �rodek wymuszania na w�a�cicielu swego rodzaju „darowizny”, nie powinno te� zach�ca� lokator�w do bezwarunkowego i automatycznego zaskar�ania wszystkich podwy�ek w nadziei ich odsuni�cia w czasie. S�d kontroluj�cy dokonanie podwy�ki, bada jej „zasadno��” ex tunc (ocenia, czy podwy�ka by�a „zasadna” w momencie jej wprowadzenia), nie za� ex nunc (nie ocenia, czy jest „zasadna” w chwili orzekania).
W �wietle powy�szego przepis nie mo�e zosta� uznany za zgodny z zasadami wynikaj�cymi z art. 2 Konstytucji.
7. Artyku� 8a ust. 7 ustawy lokatorskiej wy��cza spod ustawowego „re�imu podwy�kowego” trzy kategorie podwy�ek, a mianowicie: podwy�ki nieprzekraczaj�ce w skali roku 10% dotychczasowego czynszu (pkt 1), podwy�ki op�at ponoszonych przez sp�dzielc�w i niesp�dzielc�w na podstawie ustawy sp�dzielczej (pkt 2) oraz podwy�ki op�at niezale�nych od w�a�ciciela (pkt 3).
W zakresie zarzut�w odnosz�cych si� do ust. 7 pkt 1 rezygnacja ze stosowania art. 8a ust. 1-6 ustawy lokatorskiej poci�ga za sob� - w opinii wnioskodawcy - trojakie konsekwencje: umo�liwia ustalenie w umowie terminu wypowiedzenia kr�tszego ni� 3-miesi�czny, pozwala na nieuzasadnianie podwy�ki, nawet je�li w jej wyniku wysoko�� czynszu przekroczy w skali roku 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu, a tak�e uniemo�liwia lokatorowi zakwestionowanie podwy�ki w trybie przewidzianym art. 8a ust. 5 ustawy lokatorskiej. Unormowanie to pozwala wi�c w�a�cicielom - zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich - na niekontrolowane, przynajmniej przy wykorzystaniu instrument�w ustawy lokatorskiej, dokonywanie podwy�ek czynszu, je�li spe�niaj� one wym�g nieprzekroczenia w skali roku pu�apu 10% dotychczasowego czynszu.
Stwierdzi� nale�y, �e ustawodawca wyra�nie zr�nicowa� standardy ochronne, w zale�no�ci od skali podwy�ki w relacji do dotychczas op�acanego czynszu. Mo�na zatem uzna�, �e stopie� ochrony lokatora uzale�ni� od ekonomicznej dotkliwo�ci podwy�ki. Zr�nicowanie to - samo w sobie - nie mo�e zosta� uznane za niekonstytucyjne, konieczna jest jednak analiza skutk�w, do jakich ono prowadzi.
W odniesieniu do potencjalnie zbyt kr�tkiego okresu wypowiedzenia zmieniaj�cego wysoko�� czynszu, wskaza� trzeba, �e wynika on z umowy stron. Nawet kodeks cywilny przewiduje termin kr�tszy od trzymiesi�cznego - zgodnie z jego art. 6851 „Wynajmuj�cy lokal mo�e podwy�szy� czynsz, wypowiadaj�c dotychczasow� wysoko�� czynszu najp�niej na miesi�c naprz�d, na koniec miesi�ca kalendarzowego”, a regulacja ta, cho� niekoherentna z ustaw� lokatorsk�, nie budzi jednak w�tpliwo�ci Rzecznika Praw Obywatelskich. Nie bez znaczenia jest r�wnie� trzymiesi�czny termin wypowiedzenia umowy przewidziany art. 688 kodeksu cywilnego. W zwi�zku z powy�szym niebezpiecze�stwo zbyt kr�tkiego terminu wypowiedzenia wysoko�ci czynszu jest iluzoryczne.
W kwestii braku mo�liwo�ci zaskar�enia podwy�ki ni�szej ni� 10-procentowa w trybie przewidzianym art. 8a ust. 5 ustawy lokatorskiej, aktualno�� zachowuj� ustalenia przedstawione w punkcie 4 uzasadnienia, dotycz�ce konstytucyjno�ci zr�nicowania procedur podwa�enia podwy�ki (zwyk�y tryb w�a�ciwy dla spraw cywilnych i tryb szczeg�lny oparty na postanowieniach ustawy lokatorskiej).
Inaczej natomiast rzecz si� przedstawia w przypadku trzeciej z konsekwencji, kt�r� rodzi art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy lokatorskiej, tj. mo�liwo�ci wprowadzenia podwy�ki wprawdzie ni�szej ni� 10-procentowa, powoduj�cej jednak przekroczenie w skali roku pu�apu 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu. Takie unormowanie wi��e si� z brakiem konieczno�ci przedstawienia przyczyn podwy�ki i jej kalkulacji oraz barkiem mo�liwo�ci zaskar�enia podwy�ki w trybie okre�lonym art. 8a ust. 5 ustawy. Problem ten Trybuna� Konstytucyjny poruszy� w postanowieniu sygnalizacyjnym, stwierdzaj�c, �e „wy��czenie co do zasady trybu s�dowej kontroli podwy�ek czynsz�w i op�at w przypadku, je�li nie przekraczaj� one w skali roku 10% dotychczasowego czynszu (...), w wielu przypadkach b�dzie pozbawia�o lokator�w koniecznej ochrony, a niejednokrotnie mo�e doprowadzi� w ci�gu kilku lat do wywindowania czynsz�w na poziom obiektywnie nieusprawiedliwiony”.
W nawi�zaniu do ustale� poczynionych w punkcie 4 uzasadnienia Trybuna� Konstytucyjny stwierdza, �e przekroczenie pu�apu 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu w drodze podwy�ki ni�szej ni� 10-procentowa to przypadek, w kt�rym wy��czenie dokonane moc� art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy lokatorskiej musi by� uznane za niekonstytucyjne. Skoro ustawodawca postanowi�, �e o szczeg�lnym trybie s�dowej kontroli podwy�ek decyduje „docelowa” wysoko�� czynszu, to winien doprowadzi� do sytuacji, w kt�rej ka�da podwy�ka prowadz�ca do przekroczenia w skali roku 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu podlega kontroli w tym trybie, niezale�nie od tego, czy podwy�ka ta - w relacji do dotychczasowego czynszu - wynosi 5% czy 15%. W zwi�zku z powy�szym art. 8a ust. 7 pkt 1 nale�y uzna� za niezgodny ze wskazanymi wzorcami kontroli w zakresie, w jakim umo�liwia podwy�szenie czynszu powy�ej 3% warto�ci odtworzeniowej lokalu z pomini�ciem postanowie� art. 8a ust. 1-6 ustawy lokatorskiej.
Trybuna� Konstytucyjny zwraca uwag�, �e analizowany przepis, pozwalaj�c na wprowadzanie bez kontroli podwy�ek nieprzekraczaj�cych w skali roku 10% dotychczasowego czynszu, wydaje si� niezrozumia�y i nadmiernie uprzywilejowuj�cy w�a�cicieli lokali. Mo�liwo�� wprowadzenia takich podwy�ek jest niezale�na od �r�d�a stosunku prawnego, z kt�rego wynika obowi�zek p�acenia czynszu, ponadto za� odnosi si� do czynsz�w, kt�rych wysoko�� nie przekracza 3% warto�ci odtworzeniowej, jest jej r�wna, a tak�e takich, kt�rych wysoko�� ow� procentow� warto�� przekracza. W jednakiej mierze odnosi si� te� do czynsz�w, kt�re dawniej mia�y charakter „czynsz�w regulowanych”, jak i do „czynsz�w wolnych”. Na podstawie zaskar�onego przepisu wynajmuj�cy poprzez cykl corocznych podwy�ek (ka�dorazowo nieprzekraczaj�cych 10% dotychczasowego czynszu) mo�e swobodnie - bez uzasadnienia, kontroli, a tak�e bez zwi�kszania warto�ci �wiadczenia niepieni�nego, jakim jest udost�pnienie lokalu - windowa� czynsze, podwy�szaj�c je ponad poziom inflacji. Problemem tym Trybuna� Konstytucyjny zaj�� si� ju� w orzecznictwie, stwierdzaj�c w wyroku z 2 pa�dziernika 2002 r., K 48/01 (OTK ZU nr 5/A/2002, poz. 62), �e „upowa�nienie w�a�cicieli mieszka� do podnoszenia czynszu ponad inflacj� (...) jest pozbawione podstaw. Dopuszczenie, by czynsz wolny, wynegocjowany z lokatorem, r�s� szybciej ni� inflacja, nie znajduje �adnego uzasadnienia w realiach ekonomicznych, dzia�a zdecydowanie proinflacyjnie, a ponadto w spos�b oczywisty k��ci si� z celem ustawy, kt�rym jest - zgodnie z jej tytu�em - ochrona praw lokator�w”. Trybuna� Konstytucyjny zwr�ci� uwag� na odr�bno�� kwestii dopuszczalno�ci podwy�ek wynikaj�cych z dokonania przez w�a�ciciela budynku remont�w (podnosz�cych standard lokalu, zwi�kszaj�cych jego komfort lub wp�ywaj�cych na zmniejszenie op�at ponoszonych odr�bnie przez najemc�, np. z tytu�u ogrzewania), podkre�li� jednak, �e obce ustawodawstwa przewiduj� specjalny tryb podnoszenia czynszu w takich przypadkach, chroni�c lokatora przed zaskakuj�cymi go remontami, czy te� nierzetelnym wyliczaniem ich koszt�w.
Trybuna� Konstytucyjny stwierdza, �e konsekwencj� kwestionowanego przepisu jest umo�liwienie zmuszania lokator�w, kt�rzy zaakceptowali wynegocjowan� stawk� pocz�tkow� czynszu, do wnoszenia coraz wy�szych op�at za niezmienione �wiadczenie, co stanowi oczywiste naruszenie ich praw, chronionych wszak moc� art. 64 ust. 2 Konstytucji.
8. W zakresie zarzut�w postawionych przez wnioskodawc� art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy lokatorskiej Trybuna� Konstytucyjny wskazuje, �e sw�j pogl�d w tym wzgl�dzie wyrazi� jasno w postanowieniu sygnalizacyjnym z 29 czerwca 2005 r., sygn. S 1/05 (OTK ZU nr 6/A/2005, poz. 77). Zauwa�y� w nim, �e „Ustawodawstwo dotycz�ce ochrony lokator�w, b�d�ce wype�nieniem konstytucyjnej normy art. 75 ust. 2 i art. 76 Konstytucji, obejmuje wszystkie osoby fizyczne zajmuj�ce lokale mieszkalne na podstawie tytu�u innego ni� w�asno��. (...) wszystkim postaciom tych praw, jako praw maj�tkowych, zapewniona jest ochrona przewidziana przez art. 64 ust. 2 Konstytucji. Z art. 75 ust. 2 Konstytucji nie wynika, �e ochrona wszystkich lokator�w musi by� uregulowana w jednej ustawie. Je�li jednak poszczeg�lne przypadki tej ochrony przewidziane s� w r�nych ustawach w�a�ciwych dla stosunk�w danego rodzaju, zr�nicowanie ochrony nie mo�e by� dowolne, ale powi�zane by� musi z charakterem prawnym tych stosunk�w. Uwaga ta odnosi si� r�wnie� do zr�nicowania �rodk�w ochrony, przewidzianych w tej samej ustawie”. Podkre�li� te�, �e „wprowadzenie odmiennych zasad s�dowej kontroli podwy�szania czynsz�w (...) wynikaj�ce z aktualnie obowi�zuj�cej ustawy [lokatorskiej] oraz z ustawy [sp�dzielczej] - nie jest (...) uzasadnione. W jednym i drugim wypadku chodzi bowiem o identyczne cele tej kontroli oraz identyczne kryteria tej oceny, aczkolwiek katalog element�w op�at sp�dzielczych z natury rzeczy musi by� ograniczony. Ustawodawstwo musi w tym wypadku tworzy� konsekwentnie jednakowy poziom ochrony dla wszystkich lokator�w, okre�laj�c pewne minimum standardu tej ochrony”.
Konstytucyjnie niedopuszczalne jest - w opinii Trybuna�u Konstytucyjnego - zr�nicowanie okresu dziel�cego uzyskanie przez lokatora informacji o podwy�ce czynszu (op�at za u�ywanie lokalu sp�dzielczego) a aktualizacj� obowi�zku jego (ich) p�acenia w podwy�szonej wysoko�ci. Ustawa lokatorska odmiennie ni� ustawa sp�dzielcza okre�la d�ugo�� tego okresu, kt�ry w wypadku czynszu wynosi 3 miesi�ce (art. 8a ust. 2 ustawy lokatorskiej), natomiast w przypadku op�at za u�ywanie lokalu sp�dzielczego - 2 tygodnie (art. 4 ust. 8 ustawy sp�dzielczej). Kolejne nieuzasadnione zr�nicowanie przejawia si� w odmiennym ukszta�towaniu p�atno�ci po podwy�ce - w razie jej zakwestionowania na drodze s�dowej najemca p�aci czynsz w dotychczasowej wysoko�ci (art. 8a ust. 6 ustawy lokatorskiej), za� sp�dzielca (i niesp�dzielca) obowi�zany jest do uiszczania op�at w wysoko�ci podwy�szonej (art. 4 ust. 8 ustawy sp�dzielczej). Odmiennie jest te� skonstruowana kwestia ci�aru dowodu zasadno�ci podwy�ki, kt�ry spoczywa na w�a�cicielu lokalu (art. 8a ust. 5 zd. 2 ustawy lokatorskiej) oraz - niejako odwrotnie - na sp�dzielcy (i niesp�dzielcy).
W �wietle powy�szego art. 8a ust. 7 pkt 2 musi zosta� uznany za niezgodny ze wskazanymi wzorcami kontroli.
Na marginesie wskaza� nale�y, �e ustawodawca dla uporz�dkowania stanu prawnego powinien pilnie znowelizowa� ustaw� sp�dzielcz� w spos�b gwarantuj�cy- w omawianym zakresie - sp�dzielcom i niesp�dzielcom prawa analogiczne do przys�uguj�cych najemcom na podstawie ustawy lokatorskiej. Winno to nast�pi� niezale�nie od faktu, �e - z chwil� og�oszenia niniejszego wyroku - do sp�dzielc�w i niesp�dzielc�w znajd� zastosowanie przepisy „wzgl�dniejszej” ustawy lokatorskiej, co a contrario wynika z jej art. 3 ust. 3. Skoro bowiem przepisy ustawy lokatorskiej „nie naruszaj� przepis�w innych ustaw reguluj�cych ochron� praw lokator�w w spos�b korzystniejszy dla lokatora”, to trzeba uzna�, �e tym samym „naruszaj�” (czy w�a�ciwie „prze�amuj�”) one regulacje dla lokator�w mniej korzystne, a takowy charakter maj� uregulowania ustawy sp�dzielczej.
9. Zdaniem wnioskodawcy art. 9 ust. 1 ustawy lokatorskiej, uniemo�liwiaj�cy podwy�szanie czynszu (z wyj�tkiem op�at niezale�nych od w�a�ciciela) cz�ciej ni� co 6 miesi�cy mia� pe�ni� funkcj� ochronn�, nie pozwalaj�c w�a�cicielowi na zbyt cz�ste podwy�ki czynszu. Jednak brak okre�lenia przez ustawodawc� pocz�tku biegu owego6-miesi�cznego terminu (data z�o�enia o�wiadczenia woli o wypowiedzeniu dotychczasowej wysoko�ci czynszu, data up�ywu okresu wypowiedzenia czy mo�e data uprawomocnienia si� wyroku s�dowego wydanego w sprawie zasadno�ci podwy�ki) nie da si� uzupe�ni� w drodze powszechnie aprobowanej wyk�adni, co wyklucza jednolite stosowanie prawa.
Z pogl�dem tym nale�y si� ca�kowicie zgodzi�, przypominaj�c twierdzenie zawarte w postanowieniu sygnalizacyjnym, �e „brak jednoznacznego wskazania, jak nale�y liczy� tak istotny dla ca�ego mechanizmu kontroli podwy�ek okres, musi by� uznany za niedopuszczalny z punktu widzenia zasady poprawnej legislacji (art. 2 Konstytucji)”. Niniejsze orzeczenie o niekonstytucyjno�ci art. 9 ust. 1 ustawy lokatorskiej stanowi rezultat bezczynno�ci ustawodawcy.
10. Poniewa� utrata mocy obowi�zuj�cej przez art. 8a ust. 6 pkt 1 i art. 9 ust. 1 ustawy lokatorskiej z dniem og�oszenia niniejszego wyroku mia�aby donios�e i negatywne skutki zar�wno dla w�a�cicieli lokali jak i dla lokator�w, Trybuna� Konstytucyjny - w celu umo�liwienia ustawodawcy stosownej ingerencji - na podstawie art. 190 ust. 3 Konstytucji okre�la termin utraty mocy tych przepis�w na 31 grudnia 2006 r. Jednocze�nie Trybuna� Konstytucyjny uznaje, �e - z uwagi na zakresowy charakter werdyktu - nie jest konieczne odroczenie wej�cia w �ycie wyroku w zakresie art. 8a ust. 5 ustawy lokatorskiej.
11. Trybuna�owi Konstytucyjnemu wiadomo o pracach trwaj�cych nad nowelizacj� ustawy lokatorskiej. Stosowny projekt, zmierzaj�cy do realizacji wi�kszo�ci sugestii zawartych w postanowieniu sygnalizacyjnym, zosta� skierowany do uzgodnie� mi�dzyresortowych. Poniewa� jednak nie s� oczywiste ani ostateczny kszta�t przysz�ego przed�o�enia rz�dowego, ani te� forma, jak� projekt ten uzyska w toku prac parlamentarnych, Trybuna� Konstytucyjny uzna� wydanie niniejszego orzeczenia za niezb�dne. Oczywiste jest przy tym, �e wydanie wyroku nie zwalnia ustawodawcy od nadania przepisom prawa tre�ci uwzgl�dniaj�cej ustalenia Trybuna�u Konstytucyjnego, szczeg�lnie w odniesieniu do rozstrzygni�� zakresowych.
Trybuna� Konstytucyjny przypomina, �e w postanowieniu sygnalizacyjnym podkre�li�, i� „aktualnie nie jest ju� mo�liwe fragmentaryczne, czy te� przej�ciowe, regulowanie tej problematyki [i] konieczne s� w tej materii rozwi�zania kompleksowe, o celach wyra�nie okre�lonych i zgodnych z Konstytucj�”. Oznacza to, �e ustawodawca mo�e rozwa�y� celowo�� stworzenia nowej kompleksowej regulacji zagadnie�, kt�re tylekro� by�y przedmiotem konstytucyjnoprawnych w�tpliwo�ci.
Z tych wzgl�d�w Trybuna� Konstytucyjny orzek� jak w sentencji.
* Sentencja zosta�a og�oszona dnia 23 maja 2006 r. w Dz. U. Nr 86, poz. 602.
2015-05-04 13:02 Urz�dnicy skarb�wki oskar�eni o korupcj�
2015-05-04 12:36 Ustawa o OZE wesz�a w �ycie. Ma by� zmieniona