Source: http://www.esv.info/aktuell/mietrecht-auf-die-tatsaechliche-wohnflaeche-kommt-es/id/76298/meldung.html
Timestamp: 2017-10-21 14:14:49
Document Index: 116148767

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', 'BGH', '§ 313']

Wohnfläche: Für die Kappungsgrenze sind die Flächenangaben im Mietvertrag nicht mehr entscheidend (Foto: Friedberg/Fotolia.com)
Auch wenn im Mietvertrag eine andere Wohnfläche angegeben ist: Entscheidend ist nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs die tatsächliche Wohnfläche für die Berechnung eines Mieterhöhungsverlangens .
Mit dieser Entscheidung weicht der Bundesgerichtshof (BGH) von seiner bisherigen Rechtsprechung ab, wonach die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag als Berechnungsgrundlage entscheidungserheblich war. Die bisherige BGH-Rechtsprechung besagte, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss. Dies galt, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent betrug.
Daran hält der achte BGH-Senat nun nicht mehr fest. Und auch im umgekehrten Fall, wenn also die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist, so ist für die Berechnung einer Mieterhöhung nur die tatsächliche Wohnfläche zu berücksichtigen.
Dem Urteil (Az.: VIII ZR 266/14) zugrunde liegt ein Fall aus Berlin. Für eine laut Mietvertrag rund 157 Quadratmeter große Wohnung zahlte der Mieter ursprünglich rund 415 Euro Monatsmiete. Da die tatsächliche Wohnfläche jedoch 210 Quadratmeter betrug, verlangte die Vermieterin die Zustimmung zur Erhöhung der inzwischen auf 629,75 Euro angewachsenen Bruttokaltmiete auf dann insgesamt 937,52 Euro.
Die Anhebung um über 300 Euro begründete sie – neben der „regulären“ Mieterhöhung um 15 Prozent - mit der deutlich größeren Wohnfläche. Sie sei um knapp 34 Prozent größer als im Vertrag angegeben. Daher habe der Mieter auch der Erhöhung um 213,31 Euro zuzustimmen. Der regülären Erhöhung um knapp 95 Euro hatte er bereits zugestimmt.
Angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete
Die Vermieterin blieb mit ihrer Klage jedoch in allen Instanzen ohne Erfolg. Der auch für das Wohnraummietrecht zuständige achte Zivilsenat kam zu der Entscheidung, dass im Mieterhöhungsverfahren nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße abzustellen ist. Der hier anzuwendende § 558 BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen.
Um zu verhindern, dass vertraglich fingierte Angaben zur Ermittlung der angemessenen Miethöhe herangezogen werden, sei auf den objektiven Wohnwert einer Wohnung unter Berücksichtigung ihrer tatsächlichen Größe abzustellen. Die Grenze für ein Mieterhöhungsverlangen stellt die Kappungsgrenze dar. Wenn diese beachtet wird, stehe dem Vermieter, so der BGH, keine weitere Möglichkeit einer einseitigen Mietanpassung zu. Die große Abweichung von tatsächlicher und vertraglicher Wohnungsgröße stelle auch keinen Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB dar.
„Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs kann aber nur der erste Schritt sein. Auch bei der Festsetzung der Miethöhe oder bei Betriebskostenabrechnungen gilt bisher die 10-Prozent-Wohnflächentoleranz. Hier besteht unveränderter Handlungsbedarf“, meint Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes, der das Urteil insgesamt aber begrüßte. „Wir befürchten, dass es zukünftig bereits bei geringsten vermuteten Abweichungen zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt“, kommentierte Kai Warnecke, Hauptgeschäftsführer des Eigentümerverbandes Haus und Grund hingegen die Entscheidung.
„Das Bestellerprinzip legal zu umgehen, ist weitgehend ausgeschlossen“
Fundierte Informationen zum Mietrecht liefert der Berliner Kommentar Mietrecht. Wer per Internet auf mietrechtliche Fachinformationen zugreifen möchte, der findet sie im Juris Partnermodul Miet- und Wohnungseigentumsrecht.