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Timestamp: 2015-07-29 09:26:21+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 530', 'artigo 1245', 'Artigo 1196', 'artigo 1245', 'artigo 167', 'artigo 167', 'artigo 167', 'artigo 1784', 'artigo 1225', 'artigo 195', 'artigo 236', 'artigo 237', 'artigo 176', 'artigo 176', 'artigo 241', 'artigo 242', 'artigo 1228', 'artigo 167', 'artigo 227', 'artigo 17', 'artigo 230', 'artigo 183', 'artigo 186', 'artigo 190', 'artigo 13', 'artigo 217', 'artigo 167', 'artigo 14', 'artigo 23', 'artigo 167', 'artigo 213', 'artigo 1485', 'artigo 176', 'artigo 176', 'artigo 1245', 'artigo 993', 'artigo 21']

Instituto Brasileiro de Estudos - Artigos - Princ�pios do Direito Registral Imobili�rio Brasileiro 19/09/2015
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Vila Velha - Direito Notarial e Registral
Jo�o Pedro Lamana Paiva
Realmente � muito dif�cil falar a respeito do Instituto Brasileiro de Estudos � ...
Princ�pios do Direito Registral Imobili�rio Brasileiro Autores: Paschoal de Angelis Neto e Rodrigo Felix Rodrigues
O Sistema do Registro de Im�veis surgiu no Brasil em 1864, com a Lei Hipotec�ria, a fim de atender uma necessidade do mercado financeiro emergente, visando a total publicidade das hipotecas, a fim de conceder uma maior seguran�a aos neg�cios imobili�rios.
Portanto, inicialmente o Registro de Im�veis no Brasil limitava-se a ser mero instrumento de publicidade. No transcorrer dos anos vislumbrou-se v�rias transforma��es e evolu��es no registro de im�veis, originando com isso, um sistema dirigido � pr�pria efic�cia constitutiva de direitos reais e a transmiss�o da propriedade im�vel por ato "inter vivos", as quais culminaram no atual sistema registr�rio, institu�do desde a promulga��o do C�digo Civil Brasileiro em 01.01.1917, onde a aquisi��o da propriedade im�vel passou a se concretizar no momento em que o t�tulo aquisitivo � registrado em nome do adquirente, junto ao Cart�rio de Registro de Im�veis, conforme dispunha o artigo 530, I do j� revogado C�digo Civil Brasileiro:
"Adquire-se a propriedade im�vel:
I - Pela transcri��o do t�tulo de transfer�ncia no registro do im�vel."
Hoje, no Novo C�digo Civil Brasileiro, tal instituto � abra�ado pelo artigo 1245, que reza in verbis:
�Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do t�tulo translativo no Registro de Im�veis.�
Pela an�lise dos artigos transcritos, observa-se que quando a lei refere-se a "t�tulo de transfer�ncia" ou a �t�tulo translativo�, ela determina a forma em que se processa a transa��o do neg�cio imobili�rio.
Portanto a Escritura P�blica lavrada em notas de tabeli�o, referente � aquisi��o da propriedade, apesar de ser dotada de f� p�blica, consubstanciando t�tulo h�bil a transfer�ncia da propriedade, por si s�, n�o faz prova de dom�nio, para tanto deve ser levada a registro junto ao Registro de Im�veis.	Mormente, a posse do im�vel � transacionada atrav�s de instrumentos p�blicos (Escritura P�blica de Cess�o de Direitos Possess�rios) ou mesmo particulares. Tal transa��o n�o integrar� o sistema de registro de im�veis, porquanto se tratar de transfer�ncia da posse do im�vel, e n�o da propriedade.
Todavia, aquele que det�m meramente posse de im�vel, de acordo com os ditames legais (Artigo 1196 e seguintes do Novo C�digo Civil Brasileiro), poder� eventualmente adquirir a propriedade, por interm�dio de procedimento judicial denominado de A��o de Usucapi�o. Relevante mudan�a no sistema nacional de registro de im�veis foi � introdu��o do Princ�pio da Continuidade, com o advento do Decreto n� 18.542, de 1928, determinando o imprescind�vel encadeamento entre assentos pertinentes a um dado im�vel e �s pessoas nele interessadas. Por esse princ�pio, s� a pessoa nominalmente referida no registro como titular do dom�nio de um im�vel pode transmitir a outrem seu direito ou oner�-lo de qualquer modo. Atualmente o sistema do Registro de Im�veis � regulado pela Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros P�blicos ou LRP). A partir da vig�ncia da referida lei, foi introduzido no sistema a figura da matr�cula, em substitui��o ao antigo sistema da transcri��o dos t�tulos.
Assim, com a inovadora legisla��o, todos os atos de registro referente a im�veis, passaram a ser lan�ados na matr�cula espec�fica de cada im�vel, esp�cie de registro matriz, que permanecer� indefinidamente, enquanto n�o desintegrado o im�vel matriculado em virtude de desmembramentos ou aliena��es parciais.
Com isso, o im�vel passou a ser individualizado e caracterizado atrav�s do novo instituto, de modo a estrem�-lo de d�vida em rela��o a outro para, a contar dela, serem feitos os registros referentes ao bem. � certo que a institui��o da matr�cula no sistema de Registro Imobili�rio, tem por finalidade a constitui��o, para o futuro, de um registro fundi�rio, a partir do qual, quando afinal completo, poder� tornar-se poss�vel � ado��o de um regime semelhante ao do atual direito alem�o, ou seja, um sistema cadastral.
Todavia, o sistema brasileiro diverge do alem�o, no sentido de que entre n�s, a transcri��o do t�tulo aquisitivo da propriedade im�vel produz efeitos limitados, pois relativa, e n�o absoluta, a presun��o de pertencer o im�vel a pessoa cujo nome figura na transcri��o como adquirente (artigo 1245, par�grafo 2o, do Novo do C�digo Civil Brasileiro), admitindo-se prova em contr�rio, enquanto que no sistema alem�o essa presun��o � absoluta, porquanto n�o se admite prova em contr�rio.
2 O REGISTRO DE IM�VEIS E SUA EFIC�CIA
A pergunta sempre � a mesma: Qual a finalidade do registro imobili�rio? Quase sempre � a pr�tica de atos que determinam a situa��o jur�dica dos im�veis, seja quanto � sua titularidade, seja quanto aos �nus reais que os gravam. O artigo 167 da LRP elenca os atos que s�o praticados no Registro de Im�veis, dividindo-os em duas esp�cies: os registros e as averba��es. De modo geral, podemos dizer que os primeiros � os registros � s�o aqueles que criam, instituem, declaram e transferem os direitos reais sobre os im�veis, e que os segundos � as averba��es � s�o aqueles que alteram a situa��o jur�dica espelhada pelo registro, seja em rela��o ao im�vel, seja em rela��o ao titular do direito real.
Para exemplificar: a venda e compra, o compromisso, a hipoteca, a servid�o, a doa��o, o usufruto, a partilha, a arremata��o, a divis�o, a permuta, etc. � s�o registrados (artigo 167, I, LRP). A mudan�a de estado civil, o cancelamento da hipoteca ou do compromisso, a extin��o do usufruto, etc. � s�o averbados (artigo 167, II, LRP). As averba��es, que na vig�ncia da legisla��o anterior, eram manuscritas em coluna apropriada nos antigos �livr�es�, na margem dos registros, s�o hoje escrituradas, como os registros, na matr�cula, em ordem seq�encial.
Claramente demonstrada no introdut�rio, a import�ncia do registro imobili�rio para a transfer�ncia do dom�nio do im�vel pode ser refor�ada pelo fato de que a escritura p�blica lavrada em tabeli�o, enquanto n�o registrada, gera apenas obriga��o entre as partes (uma se obriga a transmitir e a outra a adquirir o im�vel), mas efetivamente n�o transmitem a propriedade enquanto n�o for devidamente registrada. O registro da venda e compra tem na verdade uma tr�plice efic�cia: al�m de transmitir a propriedade ao adquirente, leva ao conhecimento p�blico o ato praticado e confere ao novo titular do dom�nio um direito real opon�vel contra todos.
Cabe, entretanto, ressaltar que no caso de transmiss�o causa mortis, o artigo 1784 do Novo C�digo Civil apregoa que com a morte de uma pessoa, seus bens s�o automaticamente transmitidos aos herdeiros, independente do registro da partilha, mas o formal de partilha dever� ser registrado no competente Registro de Im�veis, n�o s� para dar publicidade ao fato, mas para possibilitar as futuras transmiss�es pelos novos propriet�rios.
Igualmente registr�veis s�o os direitos reais sobre as coisas de outrem, ou direitos reais sobre as coisas alheias, os quais igualmente s�o enumerados no artigo 1225 do Novo C�digo Civil: a superf�cie, as servid�es, o usufruto, o uso, a habita��o, o direito de promitente comprador, o penhor, a hipoteca e a anticrese.
A leitura integral desse artigo mostra que, da mesma forma que o direito de propriedade, tais direitos reais sobre im�veis que pertencem a terceiros tamb�m s� se adquirem por meio do registro.
3 PRINC�PIOS DO DIREITO REGISTRAL BRASILEIRO
Para a consecu��o dos fins a que se destinam, os registros devem obedecer a algumas diretrizes, a certas proposi��es diretoras das quais n�o pode se afastar. Tais princ�pios gerais s�o diversos, muitos deles aplic�veis a todos os ramos do direito, outros em especial ao registro imobili�rio, e s�o eles: o princ�pio da continuidade, o princ�pio da especialidade, o princ�pio da disponibilidade, o princ�pio da publicidade, o princ�pio da prioridade, o princ�pio da inst�ncia, o princ�pio da unitariedade da matr�cula e o princ�pio da legalidade.
Esses princ�pios normalmente acham-se expressos em in�meros artigos da LRP, e devem ser observados nos t�tulos que s�o apresentados ao Registro de Im�veis, sejam eles de natureza p�blica (escrituras lavradas em Tabeli�es), sejam de natureza particular (instrumentos particulares firmado pelos contratantes), e at� mesmo nos t�tulos judiciais (formais de partilha, cartas de senten�a, mandados, etc.), que se sujeitam, tal como os demais, � qualifica��o registraria, ou seja, ao exame de sua regularidade formal pelo Oficial do Registro Imobili�rio. A falta de observ�ncia dos princ�pios descritos a seguir muitas vezes impossibilita o registro do t�tulo, ocasionando devolu��es inevit�veis, quase sempre recebidas com desagrado e inconformidade pelos interessados.
3.1 PRINC�PIO DA CONTINUIDADE
O princ�pio da continuidade �, sem d�vida alguma, a viga mestra do nosso sistema registral, aquele que garante a seguran�a dos registros imobili�rios.
Segundo Afr�nio de Carvalho (2001, p.253):
"o princ�pio, que se ap�ia no da especialidade, quer dizer que, em rela��o a cada im�vel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade � vista da qual se far� a inscri��o de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmiss�es, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexist�ncia do im�vel no patrim�nio do transferente."
Igualmente, na LRP esse princ�pio vem expresso em diversos de seus artigos. O artigo 195 determina que �se o im�vel n�o estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir� a pr�via matr�cula e o registro do t�tulo anterior (...) para manter a continuidade do registro�. Tamb�m no artigo 236 afirma que �nenhum registro poder� ser feito sem que o im�vel a que se referir esteja matriculado�, devendo a matr�cula mencionar obrigatoriamente ao n�mero do registro anterior. Ordena ainda, no artigo 237 que �Ainda que o im�vel esteja matriculado, n�o se far� o registro que dependa da apresenta��o do t�tulo anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro�.
Vemos, portanto, como a LRP reiteradamente, determina a observ�ncia desse princ�pio, que mais f�cil se tornou com a institui��o da matr�cula do im�vel, na qual os registros s�o lan�ados cronologicamente, permitindo uma r�pida visualiza��o da situa��o jur�dica do im�vel e a titularidade de seu propriet�rio. Disso fundamentalmente decorre a seguran�a dos registros imobili�rios.
Existe uma regra b�sica para o exame inicial de um t�tulo apresentado a registro: o im�vel, ou direito a que ele se referir, tem de estar registrado em nome do disponente, ou seja, do outorgante (transmitente, devedor, cedente, etc.).
Essa verifica��o � aparentemente simples, mas requer muita aten��o. N�o basta ser a mesma pessoa o outorgante e o titular do direito. � preciso verificar como se acha qualificado no registro existente e comparar essa qualifica��o com a declarada no t�tulo apresentado para ser registrado. Se era ele solteiro e casou-se, deve-se averbar tal fato. Se era casado e aparece como separado ou divorciado, igualmente deve ser averbada a separa��o e o div�rcio. Se era casado, hoje vi�vo, deve ser exigido o registro do formal de partilha. Resumindo: sempre que houver qualquer modifica��o no estado civil do propriet�rio, essa altera��o deve ser averbada para que ele possa dispor do im�vel, ou oner�-lo.
Com rela��o �s pessoas jur�dicas, cabe observar que qualquer altera��o da raz�o social ou do tipo de sociedade deve ser tamb�m averbada, para que seja preservado o princ�pio da continuidade.
Tamb�m com rela��o ao im�vel tal princ�pio encontra teto, uma vez que ao se examinar o t�tulo apresentado e encontrar nele como objeto uma casa constru�da, e na matr�cula constar somente um terreno, � preciso previamente averbar-se a constru��o desta. O mesmo procedimento deve ser adotado quando houver reforma do pr�dio, com ou sem aumento de �rea, ou sua demoli��o.
Todavia, voltando ao que diz respeito � titularidade do im�vel, observamos que mesmo os t�tulos de origem judicial devem observar ao princ�pio da continuidade. � inadmiss�vel, por exemplo, o registro de uma adjudica��o compuls�ria cuja a��o tenha sido proposta contra quem n�o � titular do dom�nio do im�vel. Esse t�tulo tem que ser recusado, da mesma forma que n�o poderia ser registrada escritura de venda e compra outorgada pelo cedente (no caso, promiss�rio comprador), que n�o � propriet�rio do im�vel.
Devemos lembrar, entretanto, duas exce��es a tal princ�pio: quanto ao usucapi�o e na desapropria��o, que s�o denominadas aquisi��es origin�rias. Nesse dois casos, � farta a doutrina e a jurisprud�ncia no sentido de que n�o existe um transmitente que realiza a transfer�ncia do im�vel. N�o h� vinculo entre o anterior titular do dom�nio e o possuidor que adquire o im�vel.
3.2 PRINC�PIO DA ESPECIALIDADE
O princ�pio da especialidade significa que tanto o objeto do neg�cio (o im�vel), como os contratantes devem estar perfeitamente determinados, identificados e particularizados, para que o registro reflita com exatid�o o fato jur�dico que o originou. Com rela��o ao im�vel, princ�pio da especialidade objetiva, o artigo 176, par�grafo 1o, II, 3 da LRP aponta como requisitos da matr�cula, sua identifica��o, feita mediante a indica��o de suas caracter�sticas e confronta��es, localiza��o, �rea e denomina��o, se rural, ou logradouro e n�mero, se urbano, e sua designa��o cadastral, se houver.
Leciona ainda Afr�nio (2003, p.27), que
"o requisito registral da especializa��o do im�vel, vestido no fraseado cl�ssico do direito, significa a sua descri��o como corpo certo, a sua representa��o escrita como individualidade aut�noma, com seu modo de ser f�sico, que o torna inconfund�vel e, portanto, heterog�neo em rela��o a qualquer outro. O corpo certo imobili�rio ocupa um lugar determinado no espa�o, que � abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor �rea, contanto que n�o sejam ultrapassadas as reais definidoras da entidade territorial".
Nesse mesmo diapas�o, o magist�rio de Ceneviva (2001, p.342) diz que:
"A indica��o dos caracter�sticos e confronta��es, em n�cleos densamente habitados, n�o � das que ofere�am maior dificuldade. � diversa a situa��o nas �rea rurais. Nestas, a descri��o exige particular cuidado. � de evitar refer�ncia, comum na tradi��o brasileira, �s �rvores, touceiras isoladas, cercas, vegetais, e acidentes facilmente remov�veis. A tend�ncia deve ser da clara delimita��o, a contar de ponto inicial rigorosamente assinalado, de prefer�ncia evoluindo no sentido dos ponteiros do rel�gio, orientando-se segundo o meridiano do lugar, dados os rumos seguidos, levantados por instrumentos de precis�o e mediante aux�lio t�cnico especializado".
Antigamente, antes do advento da matr�cula, era comum que, devido �s sucessivas mudan�as dos propriet�rios dos im�veis confrontantes, os t�tulos levados a registro indicassem, como confrontantes �Fulano de Tal ou seus sucessores�, ou usasse a vaga express�o �confrontando com quem de direito�. E os cart�rios procediam aos registros utilizando essas f�rmulas, inaceit�veis hoje em dia. No caso de im�veis urbanos, o n�mero de contribuinte (inscri��o cadastral da Prefeitura) pelo qual � lan�ado para pagamento do IPTU, torna o im�vel individualizado e inconfund�vel, podendo ser localizado sem erro em planta de setor fiscal da Prefeitura Municipal. Em se tratando de im�vel rural, o cadastro identificador � o do INCRA (CCIR).
No que diz respeito � pessoa f�sica, princ�pio da especialidade subjetiva, cabe aqui ressaltar que se torna imperioso constar � qualifica��o completa do propriet�rio, n�mero de identidade (RG), cadastro de contribuinte (CPF), e sendo casado, tamb�m do c�njuge. Igualmente necess�rio, dados do casamento, do regime de bens, e refer�ncia a ser ocorrido antes ou depois da Lei 6.515/77. Em havendo pacto antenupcial, dever� ser mencionado o n�mero de seu registro junto ao Registro de Im�veis.
Com rela��o � especialidade para garantias reais e d�vidas, o artigo 176, III, 5 da LRP, n�o deixa d�vidas ao enumerar os requisitos de qualquer registro: do valor do contrato, da coisa, da d�vida, do prazo, das condi��es e das especifica��es, inclusive juros, se houver. Igualmente, o artigo 241 da LRP prescreve que o registro da anticrese deve declarar o prazo e a �poca do pagamento, e o artigo 242 estabelece que o contrato de loca��o deve consignar o valor, a renda, o prazo, o tempo e o lugar do pagamento, bem como a pena convencional.
No registro da hipoteca, � imprescind�vel que conste o valor da d�vida. N�o havendo valor fixo, como no caso de abertura de cr�dito rotativo, dever� o t�tulo indicar um valor m�ximo, ou um limite at� o qual o im�vel � dado em garantia.
3.3 PRINC�PIO DA DISPONIBILIDADE
O princ�pio da disponibilidade est� intimamente ligado ao direito de propriedade, que � direito de usar, fruir e dispor de determinado bem (artigo 1228 do Novo C�digo Civil Brasileiro). E o direito de dispor pode tanto significar a faculdade de transferir o im�vel para terceiro (aliena��es em geral: venda, doa��o permuta, etc.), ou de grav�-lo com algum �nus real (compromissando-o, oferencendo-o em garantia hipotec�ria, instituindo usufruto sobre ele em favor de terceiro, etc.).
O princ�pio da disponibilidade nada mais � do que a aplica��o do aforismo �ningu�m pode transferir mais direitos do que possui�. Esse princ�pio deve ser observado em rela��o aos dois elementos estruturais do registro dos quais j� falamos antes: o objeto e os contratantes.
No que diz respeito ao im�vel, sua aplica��o na pr�tica registral parece relativamente simples: se algu�m � propriet�rio de um terreno com 500 m2 n�o pode transmitir uma �rea de 550 m2. Assim como, sendo propriet�rio de terreno, n�o pode vender uma casa sem que antes tenha averbado sua constru��o.
Atualmente, com a institui��o da matr�cula, a verifica��o da disponibilidade tornou-se mais f�cil. O im�vel est� nela descrito e caracterizado, e eventuais modifica��es havidas ter�o sido averbadas. Basta cortejar a descri��o feita no t�tulo com a descri��o constante da matr�cula.
A id�ia de disponibilidade esta tamb�m associada com a titularidade do direito real e, portanto, com o princ�pio da continuidade, pois, para que algu�m disponha de um im�vel, � preciso que ele esteja registrado em seu nome. � o caso anteriormente tratado com rela��o ao registro do formal de partilha na sucess�o causa mortis, ele n�o transmite o direito, mas torna-se fundamental para que o novo propriet�rio exer�a-o em plenitude.
O princ�pio da disponibilidade tamb�m est� interligado com o princ�pio da legalidade, uma vez que s� � v�lido o registro de um t�tulo se o neg�cio jur�dico por ele formalizado for v�lido. � o caso de aliena��es por menores incapazes, onde imperiosa � a apresenta��o do alvar� judicial, e tamb�m para os interditos.
For�oso concluir, com Gandolfo (2000, p.32), que:
"Para a perfeita aferi��o da disponibilidade de um im�vel, ele n�o pode estar... indispon�vel. Seja por ter sido gravado com cl�usula de indisponibilidade, testament�ria ou em doa��o, que deve estar averbada na matr�cula, ou na transcri��o (artigo 167, II, 11, LRP), seja pela ocorr�ncia de indisponibilidade nos caos previstos em lei (artigo 227, LRP).".
Para examinarmos esse princ�pio � preciso que voltemos a refletir sobre a efic�cia do registro, da qual j� tratamos no introdut�rio.
Como vimos, o direito de propriedade e os demais direitos reais s� passam a existir com o registro do respectivo t�tulo. E s�o direitos erga omnes. Isto �, enquanto o direito obrigacional diz respeito exclusivamente �s pessoas participantes do ato, ou das partes (vendedor e comprador, credor e devedor), o direito real projeta-se sobre o im�vel, conferindo ao seu titular um direito opon�vel contra todos. O registro, portanto, d� ao direito adquirido uma publicidade constitutiva ou material.
Essa situa��o jur�dica dos im�veis, criada ou alterada em raz�o dos atos praticados � vista dos t�tulos e documentos que s�o apresentados ao registrador deve, por�m, ser do conhecimento p�blico.
A essa publicidade denominamos formal. Ela tanto pode ser verbal como escrita, uma vez que o registrador tem obriga��o legal de fornecer aos interessados as informa��es que lhe forem solicitadas e tamb�m expedir certid�es quando requeridas. Tais certid�es podem referir-se a registros e averba��es constantes nos livros do cart�rio ou a documentos arquivados. Podem ser requeridas por qualquer pessoa sem a necessidade de indaga��o quanto � raz�o ou interesse do pedido (artigo 17 da LRP). Atualmente, estando o im�vel matriculado, tais informa��es encontram-se espelhadas na certid�o da matr�cula, expedida por processo reprogr�fico. Mesmo a exist�ncia de �nus pr�-existentes, origin�rios da transcri��o anterior estar�o presentes na nova matr�cula, uma vez que a averba��o de tais atos � imperiosa para a abertura da matr�cula (artigo 230, LRP).
Assim sendo, a simples leitura da matr�cula revela quem � o propriet�rio e quais s�o os gravames existentes. Por fim, uma an�lise sobre a natureza jur�dica da matr�cula nos leva a concluir que �se trata de um ato de registro, no sentido lato, que d� origem � individualidade do im�vel na sistem�tica registral brasileira, possuindo um atributo dominial derivado, quase sempre, da transcri��o da qual se originou� (Gandolfo, 2002, p.7).
3.5 PRINC�PIO DA PRIORIDADE
A observ�ncia do princ�pio da prioridade tem sua import�ncia nitidamente percebida quando surge no Registro de Im�veis a preocupante situa��o da exist�ncia, para registro, de dois t�tulos que se referem a direitos reais contradit�rios sobre um mesmo im�vel. Por exemplo, duas escrituras de venda e compra do mesmo im�vel, pelo mesmo propriet�rio, a compradores diferentes. Ou ent�o, um mandato de penhora de determinado im�vel e a escritura de hipoteca desse mesmo im�vel.
O mestre Afr�nio de Carvalho (2003, p.182) soberbamente colocou a quest�o: "A prioridade desempenha o seu papel de maneira diferente, conforme os direitos que se confrontam sejam, ou n�o sejam, incompat�veis entre si. Quando os direitos que ocorrem para disputar o registro s�o reciprocamente excludentes, a prioridade assegura o primeiro, determinando a exclus�o do outro. Quando, ao contr�rio, n�o s�o reciprocamente excludentes, a prioridade assegura o primeiro, concedendo gradua��o inferior ao outro".
Assim, a prioridade deve ser aferida pela ordem de apresenta��o dos t�tulos ao registro, e n�o pela ordem de sua lavratura no Tabeli�o de Notas ou alhures, cujos elementos cronol�gicos se referem � cria��o do direito obrigacional e n�o do direito real. A ado��o de um elemento estranho ao registro, como a data ou a hora em que a escritura foi lavrada, quebra, a rigor, a sistem�tica do registro.
Isto est� expresso no artigo 183 da LRP que determina que �todos os t�tulos tomar�o, no Protocolo, o n�mero de ordem respectivo e a data de sua prenota��o�. E o artigo 186 preconiza que �o n�mero de ordem determinar� a prioridade do t�tulo, e esta a prefer�ncia dos direitos reais�. Gilberto Valente da Silva (1998, p.36) assim coloca a quest�o: "A prioridade, a meu aviso, significa a melhor posi��o para o registro (do latim prior) e, uma vez praticados os atos registr�rios conseq�entes � apresenta��o, eles excluem a possibilidade de registro de outro t�tulo, constitutivo de direito real contradit�rio sobre o mesmo im�vel.
Assim, registrada uma escritura p�blica de venda e compra, em obedi�ncia � prioridade conseq�ente � preced�ncia na apresenta��o, outro t�tulo de transmiss�o do mesmo im�vel n�o poder� ser registrado na matr�cula, n�o s� porque deve respeitar a prioridade do anterior, mas em especial porque com o registro do primeiro cessou a disponibilidade do im�vel, que n�o mais pertence ao transmitente, uma vez j� transcrito (registrado) em nome do primeiro apresentante.".
J� no caso da penhora ou da hipoteca, como se trata de direitos excludentes, ambos os t�tulos � desde que formalmente perfeitos, isto �, desde que contenham os requisitos exigidos pela lei � poder�o ser registrados, e o devem ser na ordem de preced�ncia de sua apresenta��o no Protocolo, em dias subseq�entes (artigo 190, LRP). A aplicabilidade do princ�pio da prioridade � bem aparente na hip�tese de ser o im�vel executado e os credores habilitados para receberem seus cr�ditos. O produto da execu��o servir� para pagar o credor que primeiro registrou seu t�tulo e, havendo sobra, o outro receber� o que lhe couber, ou parte daquilo que lhe caberia se o que restou n�o for suficiente.
3.6 PRINC�PIO DA INST�NCIA
O princ�pio da inst�ncia � aquele pelo qual, em regra, o registrador somente pode praticar registros e averba��es se solicitado pelo interessado. Prescreve o artigo 13, II, da LRP que, salvo as anota��es e as averba��es obrigat�rias, os atos de registro ser�o praticados a requerimento verbal ou escrito dos interessados. E o artigo 217 da mesma norma prescreve que o �registro e a averba��o poder�o ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas�.
A primeira vista, esse dois artigos parecem contradizer-se: o primeiro fala em interessado e o segundo em qualquer pessoa. No saber de Elvino Silva Filho, a concilia��o dessas disposi��es est� na presun��o de que qualquer pessoa que leve o t�tulo para registro tem interesse na realiza��o do ato registral. Na verdade, o simples fato de o portador apresentar um t�tulo e efetuar o recolhimento dos emolumentos devidos, cria a presun��o de que est� solicitando seu registro e de que tem interesse nisso.
Entretanto, para alguns atos a lei exige requerimento escrito do pr�prio interessado. S�o eles as averba��es de constru��o, demoli��o, reforma e mudan�a de numera��o de pr�dios, de desmembramento de lotes, enfim, averba��es que alterem o im�vel da propriedade de determinada pessoa (artigo 167, II, 4 e 5, LRP). E igualmente as averba��es que dizem respeito ao titular do direito registrado, tais como a mudan�a de nome por casamento ou separa��o, altera��o de estado civil, etc.
�Walter Ceneviva (2001, p.322) ilustra que: "A averba��o � feita com requerimento escrito da parte, salvo se, no t�tulo apresentado, as partes tenham inserido autoriza��o gen�rica para todas as que se fizerem necess�rias. Requerida pela parte ou em cumprimento de mandado judicial, subordina-se � exist�ncia de registro na serventia e, em certos casos, a satisfa��o de pressupostos legais. Serve de exemplo a senten�a de div�rcio (artigo 14, II, LRP), que s� pode ser averbada depois de registrada a partilha (artigo 23, I, LRP)".
A pr�pria LRP excepciona a inst�ncia em duas situa��es: para averba��es de mudan�a de nomes de logradouros, decretada pelo Poder P�blico (artigo 167, II, 13) e as retifica��es que o registrador pode proceder ex officio nos casos de erro evidente contido no registro (artigo 213, * 1o.). Tamb�m ex officio o registrador pode cancelar as hipotecas convencionais peremptas, isto �, aquelas que foram inscritas (registradas) a mais de 20 anos, com base no artigo 1485 do Novo C�digo Civil Brasileiro.
3.7 PRINC�PIO DA UNITARIEDADE DA MATR�CULA
O princ�pio da unitariedade da matr�cula, consagrado no artigo 176, * 1o., I, da LRP, consiste resumidamente no seguinte: a todo im�vel deve corresponder uma �nica matr�cula (ou seja, um im�vel n�o pode ser matriculado mais de uma vez) e a cada matr�cula deve corresponder um �nico im�vel (isto �, n�o � poss�vel que a matr�cula descreva e se refira a mais de um im�vel).
Tamb�m em decorr�ncia desse princ�pio � que n�o se pode abrir matr�cula de parte ideal do im�vel, sendo indispens�vel, para a aliena��o ou onera��o dessa parte ideal, que a matr�cula seja do im�vel todo e aberta em nome de todos os propriet�rios.
Ceneviva (2001, p.341) relata que: "A matr�cula � o n�cleo do registro imobili�rio. Seu controle rigoroso e a exatid�o das indica��es que nela se contiverem acabar�o dando ao assentamento da propriedade imobili�ria brasileira uma fei��o cadastral. Cada im�vel (artigo 176, * 1o., I, da LRP) indica a individualidade rigorosa da unidade predial. Na sistem�tica da lei, cada � interpretado em sentido estrito, indicando pr�dio matriculado, estremando-o de d�vidas dos vizinhos. Tratando-se de im�veis aut�nomos, mesmo negociados em um s� t�tulo, cada um ter� matr�cula individual".
Um ilustrativo exemplo da aplica��o desse princ�pio na pr�tica ocorre no registro de aliena��o de uma casa de vila e concomitantemente da fra��o ideal do terreno que constitui a passagem que lhe d� acesso. Nessa hip�tese devem-se abrir duas matr�culas: uma para a casa e outra para o terreno que corresponde � passagem, esta segunda em nome dos titulares das fra��es ideais que comp�em o todo. E, em seguida, em cada uma das matr�culas, proceder-se-� o registro da aliena��o: o da casa e o da quota parte ideal da passagem.
3.8 PRINC�PIO DA LEGALIDADE
O artigo 1245, par�grafo 2o, do Novo do C�digo Civil Brasileiro, j� invocado quando falamos do direito de propriedade, afirma que se presume pertencer o direito real � pessoa em cujo nome est� registrado. Trata-se de presun��o juris tantum, ou seja, admite prova em contr�rio. Em outras palavras: o fato de estar o im�vel registrado em nome de determinada pessoa n�o impede que um terceiro possa contratar sua aquisi��o. Isto porque a validade do registro depende da validade do neg�cio jur�dico que o originou. E uma vez nulo o t�tulo que deu origem a um registro, esta poder� e dever� ser cancelado.
Exemplificando, a venda feita por um incapaz, sem estar devidamente representado pelo curador; a aliena��o de um im�vel por quem n�o � seu propriet�rio; a aus�ncia da outorga marital ou ux�ria para a transmiss�o de qualquer direito real (excetuando-se os casos hoje previstos no Novo C�digo Civil); declara��es falsas prestadas por um dos contratantes, etc.
Como bem lembra Afr�nio (2001, p.225), o registro: "n�o tem a virtude de limpar o t�tulo que lhe d� origem, sanando os v�cios jur�dicos-materiais que o inquinam, nem a de suprir a faculdade de disposi��o. A inscri��o, n�o passa uma esponja no passado, n�o torna l�quido o dom�nio ou outro qualquer direito real. Embora tenha efeito constitutivo, n�o o tem saneador, precisamente porque ocupa o lugar da tradi��o em virtude da qual o alienante n�o transmite sen�o o direito que lhe assista, pelo que, se nenhum lhe assiste, nenhum transmite. Assim, quem quer que, fiado na inscri��o, adquire a propriedade ou outro qualquer direito real, est� exposto ao risco de ver contestada a sua aquisi��o, se o alienante inscrito no registro n�o era o verdadeiro titular: a apar�ncia registral � sobrepujada pela realidade jur�dica.".
O que significa, ent�o, para o registrador, atender o princ�pio da legalidade? Significa examinar a legalidade do t�tulo que lhe � apresentado para registro, mas sempre nos limites da sua compet�ncia. N�o lhe cabe, por fim, p�r em d�vida declara��es das partes perante o tabeli�o, ou entrar no m�rito da partilha homologada pelo juiz.
3.9 PRINC�PIO DA PRESUN��O E DA F� P�BLICA
Esses dois princ�pios t�m cada qual seu significado pr�prio, mas foram amalgamados durante certo tempo no nosso pa�s por uma corrente da doutrina que pretendeu dar ao primeiro, previsto na lei, a efic�cia do segundo, omitido nela. Ao passo que o primeiro refor�a a efic�cia da inscri��o, sem a tornar, contudo, saneadora, pois mant�m o primado final do direito subjetivo, o segundo abre uma brecha nesse primado ao admitir que a inscri��o se torne saneadora relativamente ao terceiro de boa-f� que, confiando nela, adquire o direito. A regra � a tutela do direito subjetivo, ou a seguran�a jur�dica, a exce��o � a tutela do terceiro de boa-f�, ou a seguran�a do com�rcio.
De certa maneira, esse princ�pio reporta-nos ao princ�pio anterior, onde a presun��o juris tantum admite prova contr�ria, uma vez que a aquisi��o feita n�o � frustrada por motivos que se ignora.
Nesse sentido, Afr�nio (2001, p.178) comenta que: "Embora o princ�pio de f� p�blica se circunscreva � transmiss�o negocial, a diferen�a de seguran�a que disso resulta entre os atos negociais e os atos judiciais de aquisi��o tende, entre n�s, a dissipar-se na pr�tica gra�as �s cautelas tomadas para o processamento dos segundos. Para que os atos judiciais de aquisi��o n�o discrepem dos atos negociais na men��o dos requisitos de inscri��o, o C�digo de Processo Civil exige a especializa��o dos im�veis e a indica��o do n�mero de inscri��o do t�tulo anterior tanto na descri��o dos bens em invent�rio, como no edital de pra�a (CPC, artigo 993)".
A prote��o do terceiro de boa-f�, que confia na inscri��o ou no cancelamento, pressup�e que ele tome conhecimento do conjunto de assuntos relativos ao im�vel, em vez de ater-se a uma inscri��o isolada. Essa prote��o frustra-se se o terceiro ler apenas a inscri��o origin�ria do direito, seja da matr�cula do im�vel, seja a de uma hipoteca, sem ter abaixo a inscri��o preventiva de uma contradita de uma penhora ou a cess�o de grau de uma hipoteca a ele referente. Al�m de prevenir malogro, a atual LRP preceitua que, requerida uma certid�o, o registrador dever� consignar de sua iniciativa a qualquer altera��o posterior, de sorte que, se for concernente a �nus de im�vel, alcan�ar� aqueles inscritos ap�s o requerimento (LRP, artigo 21).
3.10 PRINC�PIO DA INSCRI��O
O princ�pio da inscri��o significa que a constitui��o, transmiss�o e extin��o de direitos reais sobre im�veis s� se operam por atos inter vivos mediante sua inscri��o no registro. Ainda que uma transmiss�o ou onera��o de im�veis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, na verdade s� se consumar� para produzir efeitos o deslocamento da propriedade ou de direito real do transferente ao adquirente pela inscri��o. A muta��o jur�dico-real nasce com a inscri��o e, por meio desta, se exterioriza a terceiros.
Para Afr�nio (2001, p.137): "O princ�pio da inscri��o justifica-se facilmente pela necessidade de dar a conhecer � coletividade a exist�ncia dos direitos reais sobre im�veis, uma vez que ela tem de respeita-los. Quando duas pessoas ajustam uma rela��o real imobili�ria, esta transp�e o limite dual das partes e atinge a coletividade por exigir a observ�ncia geral. Da� o apelo a um meio que, ao mesmo tempo, a traduza e a torne conhecida do p�blico".
A inscri��o � sempre obrigat�ria, quer se trate da constitutiva (aquela que aufere direito real), quer da declarativa (aquela que divulga direitos auferidos antes dela); mas n�o � saneadora, conforme j� vimos anteriormente. Pode ela ser promovida por qualquer dos interessados, j� que a lei alude � �qualquer pessoa�. Algumas devem ter como fundamento t�tulo bilateral, isto �, em acordo de vontades que cria o jus ad rem (escritura), outras em t�tulo unilateral, oriundo de apenas uma das partes, daquela a quem a inscri��o beneficia, prescindindo-se assim do consentimento da outra (cancelamento).
A Lei de Registros P�blicos modificou a sistem�tica do registro imobili�rio, estabelecendo um registro pr�prio para cada im�vel, instituindo a matr�cula, diferindo dos regulamentos anteriores que previam registro pr�prio para cada t�tulo, independentemente do n�mero de im�veis, a malfadada transcri��o. O registro era efetuado pela transcri��o do t�tulo, em ordem cronol�gica, podendo conter mais de um im�vel ou partes ideais. Com a ado��o do f�lio real, inegavelmente houve consider�vel progresso na organiza��o cadastral. Dessa forma, nosso ordenamento jur�dico aproximou-se do germ�nico, cuja efici�ncia decorre de sua fei��o cadastral, plaus�vel na realidade s�cio-econ�mica alem� desde meados do s�culo XIX. A fei��o cadastral citada pode ser explicada pelo fato de o registro alem�o ter incorporado, desde seu in�cio, as informa��es do cadastro f�sico.
Com a ado��o dessa sistem�tica registral no Brasil, sua efic�cia plena fica condicionada a obedi�ncia cega aos princ�pios registrais mencionados, que se inter-relacionam entre si de maneira a conferir a LRP uma unicidade organizacional que garanta a seguran�a jur�dica almejada para a rela��es obrigacionais relativas a direitos reais.
Destarte, o tratamento do tema passar�, no futuro pr�ximo, a ter relev�ncia tanto no meio registral, como na sociedade em geral, quando a quest�o da integra��o entre as informa��es dos sistemas de cadastro e de registro imobili�rio, onde pretender-se-� o compartilhamento e o interc�mbio de informa��es e processos, de maneira que um sistema completar� o outro. Isso gerar� um aperfei�oamento de ambos os sistemas, a fim de se evitar falsas interpreta��es, fazendo com que, futuramente, possa-se pensar em um �nico sistema cadastral-registral, idealizado na fus�o da compet�ncia e da fun��o estatal fiscal-registr�ria.
Doutorando em Ci�ncias Jur�dicas e Sociais pela Universidad del Museo Social Argentino-Buenos Aires/AR - P�s-graduado em Direito Notarial e Registral pela Faculdade de Ci�ncias Sociais de Florian�polis-CESUSC/SC - Bacharel em Ci�ncias Jur�dicas e Sociais pela Faculdade de Direito "Laudo de Camargo"-UNAERP-Ribeir�o Preto/SP - Membro do comit� latino americano de consulta registral - Membro do Inoreg-Instituto de Estudos dos Escriv�es, Not�rios e Registradores - Substituto do Tabeli�o de Notas e Protesto de Letras e T�tulos de Guariba/SP
Rodrigo Felix Rodrigues
Especialista em Direito Notarial e Registral - Membro do Comit� Latino Americano de Consulta Registral - Coordenador Acad�mico dos Cursos de P�s-gradua��o em Direito Notarial e Registral do Instituto Brasileiro de Estudos - Registrador do Oficial de Registro de Im�veis, T�tulos e Documentos, Civil de Pessoa Jur�dica de Piratininga/SP voltar