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Timestamp: 2019-02-18 07:54:07
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Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 5', '§ 13', '§ 2', '§ 13', '§ 9', '§ 12', '§ 7', '§ 723', '§ 5', '§ 27', '§ 577', '§ 577', '§ 469', '§ 566', '§ 573', '§ 574', '§ 577', '§ 577', '§ 574']

Müssen Mieter_innen die Wartung von Wassermengenreglern bezahlen?
Diese Geräte werden an den Armaturen des Waschbeckens und der Dusche angeschraubt. Man sagt ihnen nach, das sie zu einer erheblichehn Einsparung des Wasserverbrauchs beitragen. Die Kosten für das Warten von Wassermengenreglern können auf die Mieter_innen umgelegt werden. Durch die eingesparten Wasserkosten sollten die Wartungskosten aber mehr als ausgeglichen werden.
Was versteht man unter dem “Weißen Kreis”?
Nach dem so genannten “Lücke Gesetz” wurde in den Städten der BRD in den 1960er Jahren die Mietpreisbindung systematisch abgeschafft – zuletzt 1975 in Hamburg und München. Wenn die Wohnungen einer Stadt nach Aufhebung der Mietpreisbindung preisfrei wurden, wurde dies als “Weißer Kreis” bezeichnet. Westberlin war auf Grund der Mauer bis 1987 die letzte Stadt deren Mietentwicklung von politischen Entscheidungen abhängig war. In Wahljahren wurde fast nie eine Mieterhöhung beschlossen – nach gewonnenen Wahlen allerdings umso mehr.
Was ist Wohngeld? Wer bekommt Wohngeld und wie hoch ist es? Wer hat keinen Anspruch auf Wohngeld? Wo bekomme ich Wohngeld?
Als Wohngeld wird die staatliche Hilfe in Form eines finanziellen Zuschusses verstanden: Als Lastenzuschuss für Eigentümer (wird im Folgenden nicht behandelt) und als Mietzuschuss für Mieter_innen. Geregelt ist das Wohngeld im WoGG.
Wer bekommt Wohngeld und wie hoch ist es?
Einen Anspruch auf Mietzuschuss können insbesondere Mieter_innen einer Wohnung oder eines Zimmers, Untermieter, mietähnlich Nutzungsberechtigte (z.B. Mieter_innen einer Genossenschaftswohnung) haben, wenn sie diesen Wohnraum selbst nutzen (§ 3 WoGG).
Für die Frage, ob und in welcher Höhe Mietzuschüsse gewährt werden, ist ausschlaggebend, wie viele Haushaltsmitglieder die Mieter_innen haben, wie hoch ihr Gesamteinkommen und wie hoch die Miete ist.
Unter Haushaltsmitglied versteht man zunächst die wohngeldberechtigte Person selbst, aber auch den Ehepartner eines Haushaltsmitgliedes, den Lebenspartner oder die Lebenspartnerin nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz eines Haushaltsmitgliedes, Personen, die mit einem Haushaltsmitglied in einer Verantwortungs- und Einstehensgemeinschaft leben, Eltern und Kinder eines Haushaltsmitgliedes, Geschwister, Onkel, Tante, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Schwager und Schwägerin eines Haushaltsmitgliedes, Pflegekinder und Pflegeeltern eines Haushaltsmitgliedes – unter den Voraussetzungen, dass zum einen jene mit der wohngeldberechtigten Person zusammen leben (Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft) und zum anderen die betroffene Wohnung den Mittelpunkt dieses Zusammenlebens darstellt (§ 5 WoGG).
Das Gesamteinkommen ist die Summe der Jahreseinkommen der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder abzüglich der Freibeträge und der Abzugsbeträge für Unterhaltsleistungen (§ 13 WoGG).
Als Berechnungsgrundlage für das Jahreseinkommen dient das Einkommen, welches zum Zeitpunkt der Antragstellung im Bewilligungszeitraum zu erwarten ist, wobei hier auch die Einkommensverhältnisse vor dem Zeitpunkt der Antragstellung herangezogen werden können. Ausgangspunkt ist der steuerrechtliche Einkommensbegriff, also die steuerpflichtigen positiven Einkünfte im Sinne des § 2 Abs. 1, 2 EStG. Allerdings werden bestimmte weitere steuerfreie Einnahmen berücksichtigt (vgl. §§ 13 – 18 WoGG).
Zu der zu berücksichtigenden Miete zählt die Nettomiete (also das Entgelt für die Überlassung der Wohnung) sowie die kalten Betriebskosten. Nicht berücksichtigt werden die Kosten für zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen sowie zentrale Brennstoffversorgungsanlagen, Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, Untermietzuschläge, Zuschläge für die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken und Vergütungen für die Überlassung von Möbeln mit Ausnahme von üblichen Einbaumöbeln. Auch unberücksichtigt bleiben die anteilige Miete für Wohnraum, der ausschließlich gewerblich oder beruflich genutzt wird oder der ausschließlich einer Person, die kein Haushaltsmitglied ist, entgeltlich (z. B. bei Untervermietung) oder unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird und schließlich auch die Leistungen aus öffentlichen Haushalten zur Bezahlung der Miete (vgl. hierzu §§ 9, 11 WoGG).
Die so ermittelte Miete darf die in § 12 WoGG aufgeführten Höchstsätze nicht überschreiten.
Vom Wohngeld ausgeschlossen sind nach § 7 WoGG Empfänger/innen von Arbeitslosengeld II und Sozialgeld nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch,
Übergangsgeld in Höhe des Betrages des Arbeitslosengeldes II nach dem Sechsten Buch Sozialgesetzbuch, Verletztengeld in Höhe des Betrages des Arbeitslosengeldes II nach dem Siebten Buch Sozialgesetzbuch, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung nach dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch, Hilfe zum Lebensunterhalt nach dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch, ergänzender Hilfe zum Lebensunterhalt oder anderer Hilfen in einer stationären Einrichtung, die den Lebensunterhalt umfassen, nach dem Bundesversorgungsgesetz oder nach einem Gesetz, das dieses für anwendbar erklärt, Leistungen in besonderen Fällen und Grundleistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz sowie Leistungen nach dem Achten Buch Sozialgesetzbuch in Haushalten, zu denen ausschließlich Empfänger dieser Leistungen gehören, wenn bei der Leistungsberechnung bzw. der zu Grunde liegenden Leistungsberechnung Kosten der Unterkunft berücksichtigt worden sind.
Des Weiteren sind vom Wohngeld die Personen, die bei der Bedarfsermittlung der Transferleistung berücksichtigt worden sind. Für sie wurden die Unterkunftskosten im Rahmen der jeweiligen Transferleistung bereits berücksichtigt. Hierzu zählen z. B. die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft eines Empfängers des Arbeitslosengeldes II oder von Übergangsgeld bzw. Verletztengeld in Höhe des Arbeitslosengeldes II (z. B. nicht dauernd getrennt lebende Ehegatten und Lebenspartner; die dem Haushalt angehörenden unverheirateten Kinder, wenn sie das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben und die nicht aus eigenem Einkommen oder Vermögen ihren Lebensunterhalt sichern können), die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft eines Sozialhilfeempfängers, der Partner eines Sozialhilfeempfängers in eheähnlicher Gemeinschaft, bei Empfängern der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung die Ehegatten, Lebenspartner oder Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft, wenn diese bei der Ermittlung der Grundsicherungsleistung berücksichtigt wurden, die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft von Empfängern ergänzender Hilfe zum Lebensunterhalt und Ehegatten und minderjährige Kinder von Leistungsempfängern nach dem Asylbewerberleistungsgesetz.
Schließlich haben auch diejenigen keinen Anspruch auf Wohngeld, deren Transferleistung auf Grund einer Sanktion nicht mehr gezahlt wird.
Wo bekomme ich Wohngeld?
Wohngeld wird auf Antrag vom zuständigen Wohnungsamt gewährt. Welches Amt für Sie zuständig ist, erfahren Sie hier. Antragsformulare zum Download erhalten Sie hier.
Wohngeld wird für 12 Monate gewährt. Beginn ist dabei der Monat, in dem der Antrag bei der zuständigen Behörde gestellt worden ist. Wird nach Ablauf dieser 12 Monate weiterhin Wohngeld begehrt, muss ein neuer Antrag gestellt werden.
Näheres zum Thema „Wohngeld“ erfahren Sie auf dem Hauptstadtportal und
auf der Internetseite des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung.
Schlüsselbegriffe: Wohngeld,Wohnzuschuss,Mietzuschuss,Unterstützung
1. Ein (1) WG-Mitglied wird Hauptmieter/in und lässt sich eine generelle Untermieterlaubnis erteilen. Die Untermieter_innen können dann ohne jeweils neue Genehmigung ausgetauscht und dem Vermieter müssen lediglich die neuen Namen mitgeteilt werden. Zu bedenken dabei ist, dass nur die/der Hauptmieter/in dem Vermieter gegenüber zur Mietzahlung verpflichtet
und dafür verantwortlich ist. Der Vermieter kann die Kündigung nur der/dem Hauptmieter/in gegenüber aussprechen. Nach Abschluss des Mietvertrags haben Mieter_innen (wie bei der regulären Untervermietung) das Recht auf Zustimmung zur Untervermietung, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung einzelner Räume haben.
2. Alle WG-Mitglieder werden Hauptmieter_innen. Der Mietvertrag kann dann nur durch alle gemeinsam gekündigt werden. Da die WG jedoch auch eine sogenannte BGB-Gesellschaft darstellt, kann sie für den Fall, dass es zu keiner einvernehmlichen Lösung unter den WG-Mitgliedern hinsichtlich der Kündigung kommt, von einem WG-Mitglied nach § 723 BGB aufgelöst werden. Diese/r Mieter/in hat dann gegenüber den anderen Mieter_innen einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags (vgl. KG Berlin, Urt. v. 30.03.1992, AZ:2 W 1331/92). Der Vermieter kann den Mietvertrag in dieser Konstellation nur gegenüber allen Mieter_innen einer WG kündigen.
3. Im Mietvertrag wird ausdrücklich festgehalten, dass es sich um eine WG handelt. In diesem Fall werden alle WG-Mitglieder Hauptmieter_innen und können beliebig ausgetauscht werden. Da WGs ihrer Art nach auf eine gewisse Fluktuation angelegt sind, gilt im Zweifel, dass das Auswechseln von Mitgliedern der WG Vertragsinhalt geworden ist (sog. Mietnachfolgeklausel), sofern dadurch die Gesamtzahl der Bewohner/innen nicht überschritten wird und gegen die jeweils neuen Mitglieder keine sachlich begründeten Einwände bestehen. Vom Vorliegen einer solchen Mietnachfolgeklausel kann auch ausgegangen werden, wenn der Vermieter jahrelang dem Wechsel innerhalb der WG zugestimmt hat.
Was ist ein Wohnungsberechtigungsschein (WBS) und wo bekommen Mieter_innen ihn? Anhand des Wohnberechtigungsscheins (WBS), umgangssprachlich auch B-Schein genannt, sind Mieter_innen in der Lage nachzuweisen, dass sie berechtigt sind, eine Sozialwohnung zu mieten. Seine rechtliche Grundlage findet der WBS in § 5 WoBindG in Verbindung mit § 27 Abs. 1 – 5 WoFG geregelt. Weitere Informationen sowie das Antragsformular für einen WBS in PDF-Format erhalten Sie in der Mieterfiebel der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Schlüsselbegriffe Wohnungsberechtigungsschein,WBS,B-Schein,Sozialwohnung
Das Wichtigste von der Wohnungssuche bis zum Einzug in die neue Wohnung
Wohnungssuche und Umzug sind bereits anstrengend und zeitraubend. Ist die Wohnung dann gefunden und der Umzug geschafft, kommt manchmal das böse Erwachen: Der Straßenlärm in der neuen Wohnung ist unerträglich, die erste Beriebskostenabrechnung endet mit einer hohen Nachzahlung und der benötigte Keller gehört doch nicht zur Wohnung…
Damit das nicht passiert und Sie bei Ihrem nächsten Umzug dessen mietrechtlichen Aspekte nicht aus den Augen verlieren, haben wir im Folgenden das Wichtigste zu diesem Thema für Sie zusammengestellt. Sie finden hier allerlei wertvolle mietrechtliche (und praktische) Tipps und Hinweise, mit denen Sie sich Ärger und unangenehme Überraschungen ersparen.
“Tipps für Mieter_innen, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wirdDie Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist oft ein Bombengeschäft. Daher birgt auch die Veräußerung von Mietshäusern an private Erwerber (also auch an Finanzinvestoren, wie dies seit mehreren Jahren verstärkt geschieht) die Gefahr in sich, dass die neuen Eigentümer die neu erworbenen Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln. Denn wenn der Eigentümer eines Mietshauses die vermieteten Wohnungen in Wohnungseigentum umwandelt und dann die Eigentumswohnungen einzeln verkauft, liegt die gesamte Verkaufssumme weit über dem Preis, den er für den Komplettverkauf des Mietshauses erzielen würde.Noch mehr Geld bringen Eigentumswohnungen, wenn sie nicht vermietet sind, der Käufer also sofort einziehen bzw. zu seinen Bedingungen neu vermieten kann. Deshalb setzen Vermieter, die eine Umwandlung anstreben, oft alles daran, die bisherigen Mieter_innen aus ihren Wohnungen zu vertreiben.Ein großer Teil der durch Umwandlung geschaffenen Eigentumswohnungen wird gar nicht von den Wohnungseigentümern selbst bewohnt, sondern von ihnen – gewinnbringend – vermietet. Die Mieter_innen solcher Wohnungen haben die gleichen Rechte wie andere Mieter_innen, sie sind jedoch besonders stark von Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den jeweiligen Wohnungseigentümer bedroht. Insofern sind sie von ständiger Angst und sozialer Unsicherheit betroffen.Umso wichtiger ist es für Mieter_innen in Wohnungen, die in Wohnungseigentum umgewandelt werden sollen oder schon umgewandelt und verkauft sind, ihre Rechte zu kennen und wahrzunehmen.Sie können die Infoschrift „Umwandlung und Wohnungsverkauf“ auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.
Will der Eigentümer Wohnungen seines Hauses in Eigentumswohnungen umwandeln, muss er zunächst das einheitliche Eigentum aufteilen. Denn vor der Umwandlung können Haus und Grundstück nur in ihrer Gesamtheit verkauft werden. Durch die Umwandlung wird dieses einheitliche Eigentum aufgehoben und die Wohnungen können dann einzeln verkauft werden.Die Umwandlung erfordert folgende gesetzlich vorgeschriebene SchritteDer Hauseigentümer muss dem Grundbuchamt beim Amtsgericht einen Aufteilungsplan vorlegen, aus dem die vorgesehenen Eigentumswohnungen sowie die Gemeinschaftsräume und -einrichtungen genau ersichtlich sind.Er muss bei der Bauaufsicht des zuständigen Bezirksamts eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Die Voraussetzung für deren Erteilung ist, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (siehe unter Abgeschlossenheitsbescheinigung).Schließlich wird für jede Eigentumswohnung ein eigenes Grundbuchblatt beim Grundbuchamt angelegt.Für die Mieter_innen hat die Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen keine unmittelbaren Auswirkungen. Sie erfahren oft auch gar nichts davon, weil sie über eine erfolgte Umwandlung nicht informiert werden müssen. Im Verdachtsfall – z. B. nach Verkauf Ihres Hauses an einen neuen Eigentümer – sollten Sie deshalb bei der Bau- und Wohnungsaufsicht Ihres Bezirks die Auskunft einholen, ob eine Umwandlung beantragt bzw. schon erfolgt ist. Rechtzeitige Kenntnis von der Umwandlung ist wichtig, um gut vorsorgen zu können.
Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Umwandlung nicht zulässig. Diese wird nur für Wohnungen erteilt, die in sich abgeschlossen sind. Das ist nicht der Fall, wenn eine Wohnung z. B. keine Innentoilette besitzt. Bestehen bauordnungsrechtliche Bedenken, wird die Bauaufsicht die Genehmigung versagen. Die Anforderungen an die Abgeschlossenheit bei Altbauten wurden durch eine Entscheidung des gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes gelockert. Demnach können Wohnungen in bestehenden Gebäuden auch dann in sich abgeschlossen sein, wenn die Trennwände und Decken hinsichtlich des Schall- und Brandschutzes nicht den aktuellen Anforderungen des Bauordnungsrechts des jeweiligen Bundeslands entsprechen. Diese Rechtsprechung erleichterte die Wohnungsumwandlung und hatte zur Folge, dass viele Anträge auf Abgeschlossenheit gestellt -wurden. Insbesondere machte dies die Aufteilung von Altbauten oft erst möglich.Hat der Eigentümer die genannten gesetzlichen Anforderungen erfüllt und ist auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden, kann er die eigentliche Umwandlung der Wohnungen beim zuständigen Grundbuchamt durchführen lassen. Für jede umgewandelte Wohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Ist er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen oder vom vorherigen Eigentümer ausdrücklich dazu bevollmächtigt, kann er die Wohnung verkaufen.
Sie werden den Verkauf Ihrer umgewandelten Mietwohnung kaum verhindern können. Sie können ihn aber solange wie möglich hinauszögernWenn Kaufinteressenten Ihre Wohnung besichtigen wollen, sollten Sie dies nur soweit ermöglichen, wie Sie rechtlich dazu gezwungen sind. Während der Besichtigung sollten Sie den Kauflustigen klarmachen, dass Sie in Ihrer Wohnung bleiben wollen und dass Sie alle Ihre Rechte ausschöpfen werden.Sie sollten außerdem sachlich auf alle Mängel Ihrer Wohnung und des Hauses aufmerksam machen. Die Wahrheit zu sagen, ist nicht verboten, hat aber schon manchen Käufer abgeschreckt – denn oft werden Eigentumswohnungen unter Vorspiegelung falscher Tatsachen als „mängelfrei“, „gründlich modernisiert“ oder gar „demnächst bezugsfrei“ angeboten!Verhaltensregeln, die Sie dabei unbedingt beachten sollten, finden Sie in den bereits erwähnten Infoschriften „Eigentümerwechsel“ und „Zutritt und Besichtigung“.
Wird die von Ihnen gemietete Wohnung umgewandelt und Wohnungseigentum begründet, haben Sie als Mieter/in ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung als Eigentumswohnung erstmals an einen Dritten veräußert werden soll. Ihr Vorkaufsrecht ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnung an Angehörige seiner Familie oder seines Haushalts verkauft (§ 577 Absatz 1 BGB).Der Verkäufer oder der Kaufinteressent hat Sie über Ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des Kaufvertrags zu unterrichten (§ 577 Absatz 2 BGB).Sie haben zwei Monate Zeit, um sich zu entscheiden (§ 469 Absatz 2 BGB). Die Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung über das Vorkaufsrecht, bei mehreren Mieter_innen einer Wohnung beginnt die Frist erst mit der Mitteilung an alle Mieter_innen. Wollen Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben, müssen Sie dies gegenüber dem Verkäufer schriftlich erklären; eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich.Sie sollten nicht den Fehler machen, vor Ablauf der Frist auf Ihr Vorkaufsrecht zu verzichten! Denn dann kann der Käufer schneller ins Grundbuch eingetragen werden und entsprechend früher endet die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarfskündigung (siehe unter „Zusätzlicher Kündigungsschutz“)!
Mitunter bekommen die Mieter_innen die von ihnen bewohnte Wohnung zuerst zum Kauf angeboten. Spätestens, wenn die ersten Kaufinteressenten begehrlich auf der Matte stehen, dürften sich alle Mieter_innen fragen, ob sie nicht selbst kaufen sollten. Doch die Risiken einer solchen Entscheidung sind groß und kaum zu überschauenAls Käufer nehmen Sie langjährige finanzielle Belastungen, wenn nicht sogar lebenslange Verschuldung, auf sich. Wer das tut, muss sich sicher sein, dass nicht eines Tages z. B. durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit Zahlungsunfähigkeit entsteht, denn dies führt oft zum Verlust der Wohnung durch Zwangsversteigerung und zu einem Schuldenberg.Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist künftig ortsgebunden – nicht gerade ein Vorteil auf einem Arbeitsmarkt, der Flexibilität und Mobilität verlangt.Die künftige monatliche Belastung, die Ihnen manche „Experten“ vorrechnen, erweist sich schnell als schöngerechnet. Der Werbeslogan „Kaufen ist billiger als
mieten“ stimmt allenfalls für Großverdiener. Lassen Sie sich unbedingt kompetent und vertrauenswürdig von neutralen Dritten beraten, z. B. von einer Verbraucherzentrale.Auch beim Kauf der eigenen Wohnung fallen Erwerbsnebenkosten an, nämlich Grunderwerbsteuer (in Berlin seit Januar 2014 6%) sowie Gebühren für Notar und Grundbuchumschreibung.Als Wohnungseigentümer müssen Sie nicht nur sämtliche Betriebskosten selbst tragen, sondern vor allem auch sämtliche Reparaturkosten und das nicht nur für die eigene Wohnung, sondern auch anteilig für das ganze Haus (Gemeinschaftseigentum). Die Abschätzung des tatsächlichen Instandsetzungsbedarfs aber ist ein fast unmögliches Unterfangen und böse Überraschungen sind programmiert. Oft werden die Häuser vor der Umwandlung nur oberflächlich aufpoliert bzw. „pfuschmodernisiert“. Nicht selten treten schwerwiegende Schäden auf (z. B. an den Dächern). Eine Gewährleistung für solche verborgenen Mängel bieten Kaufverträge aber kaum.Die Eigentümer eines Hauses können mehrheitlich eine Modernisierung (z. B. Aufzuganbau) beschließen. An diesen Kosten können alle Eigentümer beteiligt werden, auch diejenigen, die gegen diese Baumaßnahme gestimmt haben.Finanziell lohnt sich also der Erwerb der eigenen Mietwohnung oft nicht. Doch der Wunsch, in der gewohnten Umgebung zu bleiben und in den eigenen vier Wänden zu wohnen, sowie die Angst vor einer Eigenbedarfskündigung drängen oft zu einer unvernünftigen Entscheidung.
Zunächst sei festgestellt „Kauf bricht nicht Miete“. Ihr Mietvertrag gilt weiterhin. Der neue Eigentümer ist an ihn gebunden und tritt Ihnen gegenüber in alle Rechte und Pflichten anstelle des vorherigen Vermieters ein (§ 566 BGB). Lassen Sie sich nicht dazu überreden, einen neuen Mietvertrag abzuschließen, hierfür besteht absolut keine Notwendigkeit.
Bei der zulässigen Miethöhe wie auch bei Mieterhöhungen besteht kein Unterschied zwischen vermieteten Eigentumswohnungen und „normalen“ Mietwohnungen.Gerade bei Eigentumswohnungen aber werden häufig Mieten bzw. Mieterhöhungen gefordert, die überhaupt nicht zulässig sind – oft deshalb, weil die frischgebackenen Eigentümer das große Geld machen wollen, manchmal auch nur, weil sie keine Ahnung vom Mietrecht haben.
Auch bei den Betriebskosten haben Sie die gleichen Rechte wie bisher Wenn Sie eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen leisten, muss der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegen. Er darf nicht einfach die Abrechnung des Wohn- oder Hausgelds, die er von der Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft bekommt, an Sie weitergeben. Diese Einzelabrechnung des Hausgelds unterscheidet sich nämlich in mehreren Punkten von einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für Mietwohnungen und beinhaltet auch nicht umlagefähige Kosten.
Hauptgefahr die Eigenbedarfskündigung
Sie haben als Mieter/in einer Eigentumswohnung, die während Ihrer Mietzeit umgewandelt wurde, den vollen gesetzlichen Kündigungsschutz. Das gilt auch dann, wenn der neue Eigentümer (oder jeder weitere Eigentümer im Fall eines erneuten Verkaufs) Eigenbedarf geltend macht, der einen gesetzlichen Kündigungsgrund darstellt. Voraussetzung einer Kündigung mit dieser Begründung ist, dass der angegebene Eigenbedarf tatsächlich besteht und nicht nur vorgeschoben ist, um Sie aus der Wohnung zu kündigen.Eigenbedarf kann der neue Vermieter als Eigentümer der Wohnung geltend machen, wenn er den Wohnraum für sich oder Angehörige seiner Familie oder seines Haushalts zu Wohnzwecken benötigt (§ 573 Absatz 1 und Absatz 2 Nr. 2 BGB).Von der Ernsthaftigkeit des Verwendungszwecks und des Raumbedarfs müssen Sie sich anhand der Angaben im Kündigungsschreiben hinreichend überzeugen können. Kündigt der Vermieter mit einem vorgetäuschten Kündigungsgrund, ist die Kündigung unwirksam. Ob Eigenbedarf überhaupt vorliegt und Sie deshalb aus der Wohnung ausziehen müssen oder sich auf Härtegründe berufen können („Sozialklausel“, § 574 BGB), klären im Zweifelsfall die Gerichte.Sie sollten sich, wenn Ihnen eine Eigenbedarfskündigung ins Haus flattert, unbedingt beraten lassen!
Da Kündigungen wegen Eigenbedarfs bei Eigentumswohnungen besonders häufig vorkommen und Eigenbedarf relativ leicht zu begründen ist, wurde eine zusätzliche Kündigungsbeschränkung eingeführtDer Vermieter darf frühestens nach drei Jahren seit der Veräußerung wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577 a Absatz 1 BGB).Die Bundesländer – also auch das Land Berlin – können diese gesetzliche Mindestfrist entsprechend den örtlichen Erfordernissen auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577 a Absatz 2 BGB).Der Senat von Berlin hat ganz Berlin zu einem Gebiet bestimmt, in dem die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist, und die Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre verlängert (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, in Kraft seit 1. Oktober 2013).Achtung Die verlängerte Sperrfrist von zehn Jahren gilt nur für die Mieter_innen, die zum Zeitpunkt der Umwandlung bereits in der Wohnung vertragsgemäß wohnen (es zählt hier die Überlassung der Wohnung, nicht der Vertragsabschluss!). Die Kündigungssperre gilt nicht nur für den ersten Erwerber, sondern auch für jeden weiteren. Die Kündigungssperrfrist beginnt, wenn die Eigentumswohnung nach Umwandlung erstmals veräußert wird und der erste Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Erwerber ist derjenige, der anstelle des bisherigen Vermieters (durch Kauf, Schenkung oder Ersteigerung) in das Mietverhältnis eintritt. Die gegen den ersten Erwerber bereits verstrichene Frist wird den späteren Erwerbern angerechnet.Beispiel Wird Ihre Wohnung ein Jahr nach Umwandlung und erstem Verkauf nochmals verkauft, gilt für den neuen, zweiten Eigentümer nur noch eine Rest-Kündigungssperrfrist von neun Jahren.Wichtig Die Kündigung darf erst nach Ablauf der Sperrfrist erklärt werd
n. Eine innerhalb der Sperrfrist erklärte Kündigung ist unwirksam.Zusätzlich zur Kündigungssperrfrist muss Ihr Vermieter noch die ordentliche Kündigungsfrist einhalten, wodurch sich Ihr Mietverhältnis nochmals – je nach Mietdauer – um drei bis neun Monate verlängert.Beispiel Sind Sie schon über fünf Jahre in Ihrer Wohnung, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Sie müssen also, wenn überhaupt, frühestens zehneinhalb Jahre nach Umwandlung und erstmaliger Veräußerung ausziehen.Hinzu kommt dann noch die – im Fall des Unterliegens in einem Rechtsstreit – vom Gericht zu gewährende Räumungsfrist, die auf Antrag verlängert werden und bis zu einem Jahr betragen kann.Darüber hinaus können Sie sich auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen, wonach die Kündigung unzulässig ist, wenn sie für die Mieter_innen, ihre Familienangehörigen oder andere Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, z. B. wegen hohen Alters, Krankheit oder bevorstehendem Examen.All das beseitigt nicht die grundsätzliche Unsicherheit der Mieter_innen, deren Wohnung während ihrer Mietzeit umgewandelt und verkauft wurde. Sie müssen ständig damit rechnen, dass Ihre Wohnung weiterverkauft wird, und jeder neue Käufer bringt für Sie erneut die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung – aber ohne erneuten besonderen Kündigungsschutz.Für Mieter_innen, die erst nach der Umwandlung in die Wohnung eingezogen sind, gilt der zusätzliche Kündigungsschutz nicht.Was Ihnen bleibt – mit oder ohne Sperrfrist – ist, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Handeln Sie nicht vorschnell, lassen Sie sich beraten, bevor Sie sich Ihrem Vermieter gegenüber äußern!Bei umgewandelten Sozialwohnungen ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen, solange die Sozialbindung gilt. Werden die öffentlichen Fördergelder jedoch vorzeitig zurückgezahlt, darf sich der Vermieter auf Eigenbedarf frühestens zum Ablauf des zehnten Jahres nach der freiwilligen Rückzahlung, längstens aber bis zum Ablauf des Jahres der planmäßigen Rückzahlung berufen.
Schließen Sie sich mit Ihren Mitmieter_innen zusammen, vernetzen Sie sich und bauen Sie eine Kommu”