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Timestamp: 2020-08-15 08:49:15+00:00
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Sentenza Cassazione Civile n. 8691 del 04/04/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 8691 del 04/04/2017
Cassazione civile, sez. II, 04/04/2017, (ud. 16/09/2016, dep.04/04/2017), n. 8691
sul ricorso 5820-2012 proposto da:
M.F., (OMISSIS), M.P. (OMISSIS),
elettivamente domiciliati in Roma, Via Monte Zebio 30, presso lo
studio dell’avvocato GIAMMARIA CAMICI, rappresentati e difesi
dall’avvocato GIOVANNI GIOVANNELLI, come da procura speciale a
B.B., elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio
dell’avvocato GIUSEPPE PALA, che lo rappresenta e difende unitamente
all’avvocato LORENZO MAGRINI, come da procura speciale in calce al
avverso la sentenza n. 40/2011 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,
depositata il 11/01/2011;
16/09/2016 dal Consigliere Ippolisto Parziale;
udito l’Avvocato GIAMMARIA CAMICI per delega GIOVANNELLI, che si
riporta agli atti e alle conclusioni assunte;
PRATIS Pierfelice, che conclude per il rigetto del ricorso.
1. B.B., quale proprietario di un terreno sito in (OMISSIS) e titolare di una concessione di lottizzazione approvata dal Comune (n. (OMISSIS) e n. (OMISSIS), ricorso pag 5 ultime righe), cedeva parte del terreno ai fratelli M.P. e M.F., i quali, a loro volta, ottenevano la concessione n.75/87 per la realizzazione di 5 villette a schiera.
2. Il B. dava inizio al giudizio avanti il Tribunale di Pistoia nel febbraio 1988 (ricorso, pag. 1), rilevando che la “tipologia di fabbricato risultava difforme da quella – realizzazione di un unico edificio a stella – prevista dal piano di lottizzazione” (sentenza pag. 2) e che il fabbricato era stato traslato di oltre mt 1.50 in direzione del residuo lotto B. con violazione delle norme sulle distanze dal confine, individuate in 5 ml dal locale strumento urbanistico. Chiedeva, quindi, la condanna dei convenuti “a ripristinare lo stato dei luoghi e rendere l’edificio a schiera in costruzione conforme alla planimetria recepita nella concessione di lottkRaione e comunque arretrare il fabbricato di mt 1,50, con ristoro di tutti i danni conseguentemente patiti e patiendi, da accertarsi nel loro ammontare in corso di causa” (sentenza pag. 2).
3. I fratelli M. “si costituivano in giudizio e contrastavano la domanda, assumendo la legittimità della ottenuta concessione edilzia in variazione ed il corretto posizionamento dell’edificio nel lotto come frazionato al momento dell’acquisto” (sentenza pag. 2 e 3).
4. Il Tribunale di Pistoia, espletate due CTU e istruttoria documentale e testimoniale, “con sentenza in data 10.3.2008, respinta ogni altra domanda, ritenuta provata la violazione del confine, condannava M.P. e M.F. a pagare a B.B. la somma di Euro 10.000 a titolo di risarcimento del danno, con compensazione della metà delle spese del giudizio e condanna dei convenuti alla refusione dell’altra metà” (sentenza pag. 3).
4.1 – In particolare il Tribunale, così come riportato nella sentenza impugnata, (perveniva a tale decisione sulla base dei seguenti assunti: – la variazione della costruzione realizzata dai M. rispetto alla tipologia prevista dalla convenzione di lottizzazione risultava conforme alla concessione edilizia successivamente rilasciata e quindi legittima; – la costruzione risultava traslata in direzione del lotto B. di mt 1,30 per un fronte di mt 18,15; – non vi era prova che detta traslazione fosse stata rilevata in tempo utile per disporne l’arretramento; – detta traslazione, riducendo la distanza legale dal confine, aveva determinato una parziale riduzione della potenzialità edificatoria del lotto B.; tale riduzione doveva considerarsi imputabile ai M., stante l’onere comunque incombente sul titolare della costruzione di verifica delle distanze legali e quindi fonte di responsabilità; – i danni, richiesti dall’attore nella somma di Euro 27.000,00 per conseguente negative genericamente dedotte e non provate, dovevano liquidarsi equitativamente in Euro 10.000; – l’esito parzialmente vittorioso del giudizio giustificava la compensazione per metà delle spese di causa a favore dell’attore”.
5. Avverso la sentenza proponeva appello B.B., lamentando l’erroneità e l’ingiustizia della decisione presa. L’appellante, in particolare, insisteva nella domanda di riduzione in pristino e in subordine chiedeva l’integrale ristoro dei danni. M.P. e M.F. si costituivano in giudizio contestando le deduzioni controparte e formulando appello incidentale avverso la condanna al risarcimento dei danni, deducendo l’illegittimità della valutazione equitativa.
6. L’appello principale proposto dal B. veniva accolto dalla Corte locale.
6.1 – In particolare, la Corte di appello rilevava che l’appellante “insisteva nella domanda di riduzione in pristino; in subordine chiedeva l’integrale ristoro dei danni, costituiti dagli oneri di urbanizzazione già assolti ma decaduti, ammontanti ad Euro 12.000,00 e dal declassamento della struttura commerciale da costruire sul lotto residuo, in conseguenza della minore superficie realizzabile, determinabile in almeno Euro 615.000,00”.
6.2 – La Corte locale rilevava poi che: a) “la controversia ha ad oggetto le conseguenze della violazione delle distanze legali nella realizzazione di una costruzione, legittimamente autorizzata, eseguita dai convenuti M.P. e M.F.”; b) “dagli atti di causa, e segnatamente dalla c.t.u. espletata in corso di giudizio di primo grado dal geom. Ma.An. depositata il 19.1.1991, risulta che la costruzione eseguita dai M. è stata realizzata ad una distanza dal confine con il fondo di proprietà B. inferiore ai cinque metri previsti dal Regolamento Urbanistico del Comune di (OMISSIS)”; c) “la circostanza della violazione della distanza dal confine, peraltro, risulta pacifica in giudizio e comunque obiettivamente accertata, contestandosi da parte degli appellati M. non già la distanza della loro costruzione dal confine della proprietà altrui quanto la riconducibilità di tale evento al mutamento dello stato dei luoghi per effetto dell’allargamento della strada pubblica, avendo essi realizzato la costruzione in conformità delle autorizzazioni concesse”.
6.3 – Sulla base di tali elementi la Corte locale riteneva “priva di pregio” tale difesa, posto che “la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato richiedente o costruttore, senza estendersi ai rapporti tra privati, quale quello che ci occupa, regolati dalle disposizioni dettate dal codice civile e dalle leggi speciali in materia edilizia, nonchè dalle norme dei regolamenti edilizi e dei piani regolatori generali locali”.
6.4 – Riteneva, quindi, la Corte locale che “in caso di costruzione realizzata senza l’osservanza delle distante legali o regolamentari, il giudice deve ordinare incondizionatamente la riduzione in pristino, ancorchè questa possa incidere sulle parti dell’edificio regolari (fr. per tutte, Cass. Senz. 2, 16.8.1993 n. 8725)”, con condanna degli appellati “all’arretramento della loro costruzione, costituita da un muro (cfr. allegato “E” alla relazione Ma.An., depositata il 20.6.2007, in atti) dal confine della proprietà B. nei limiti del rispetto della distanza legale di 5 metri, e quindi l’arretramento di M. 1,30 per un fronte di m 18,15 “. Rigettava, quindi, la domanda di risarcimento dei danni, proposta in via alternativa, stante l’accoglimento della domanda principale di ripristino e in assenza di prova “che all’esito dell’arretramento della costruzione possa residuare ulteriore pregiudizio in danno del B., e segnatamente un deterioramento della potenzialità edificatoria dell’area direttamente riconducibile agli effetti temporanei della violazione”.
7. Impugnano tale decisione i fratelli M., che articolano due motivi. Resiste con controricorso la parte intimata.
8. Le parti hanno depositato memorie.
1.1 – Col primo motivo si deduce: “Violazione e falsa applicazione art. 872 c.c. – Considerazioni di fatto aventi valenza giuridica sotto un profilo di diritto”. I ricorrenti rilevano che “l’art. 872 c.c. riserva al danneggiato, nel caso di costruzioni effettuate in violazioni delle norme sulle distanze minime legali previste dal codice o da esso richiamate, una doppia tutela: la c. d. tutela specifica e quella risarcitoria”.
Osservano i ricorrenti che “nella fattispecie la Corte di Appello di Firenze doveva non tanto applicare il principio giuridico discendente dall’art. 872 c.c. ma rapportare la fattispecie legale alla situazione di fatto, in considerazione della circostanza – pacifica – come discende nell’atto introduttivo del giudizio che gli attori avevano lamentato il mancato rispetto della convenzione di lottizzazione intervenuta con il Comune di (OMISSIS) in data 14.11.1984”. Rilevano di aver acquistato il terreno con lottizzazione già approvata e di aver ottenuto, per effetto della concessione del 1987, “la facoltà di realizzare n. 5 villette a schiera” con “la facoltà di apportare varianti in corso d’opera, per diversa disposizione delle unità abitative di cui alla concessione n. (OMISSIS)”.
Rilevano ancora che “risulta dimostrato che la posizionatura del fabbricato, costruito sul terreno acquistato dai signori M., è assolutamente rispettosa dell’atto di provenienza e dello stato di fatto dei luoghi” e che “detta posizionatura è stata, del resto, imposta agli odierni convenuti dal B.B. e dal suo tecnico di fiducia, Arch. Be.Ri., che provvide a staccare il lotto”.
In tal senso, la prima CTU con conseguente prova del “corretto adempimento, da parte degli acquirenti del terreno, al contratto del 24.1.1985, in quanto gli stessi hanno costruito attenendosi scrupolosamente al piano di lottizzazione, così come redatto dal venditore sig. B., a mezzo del proprio incaricato tecnico, Arch. Be.”.
Di conseguenza, “la domanda di condanna dei convenuti al ripristino dello stato dei luoghi per il presunto mancato rispetto del progetto di lottizzazione di cui alla concessione rilasciata dal Comune di (OMISSIS), risulta del tutto infondata, atteso che, come ampiamente dimostrato, i convenuti hanno costruito attenendosi esattamente alla predetta Concessione di Lottizzazione ed alla successive varianti in corso d’opera, così come appurato all’esito della consulenza di ufficio svoltasi”.
In tal senso la decisione del giudice di primo grado.
Aggiungono che in tal direzione deponeva anche la planimetria allegata al contratto di vendita e di cui faceva parte integrante.
1.2 – Col secondo motivo si deduce: “Sulla presunta violazione dell’art. 872 c.c. sotto altro profilo”.
Osservano i ricorrenti che “la posizionatura del fabbricato, all’epoca dei fatti di cui è causa, fu indicata ed imposta ai convenuti dal B. medesimo, per il tramite del proprio tecnico di fiducia, Arch. Be.Ri., che provvide a staccare il lotto”.
In tal senso la deposizione del teste Be., nonchè la CTU, che fa riferimento all’ampliamento della via (OMISSIS), che aveva inciso sullo stato dei luoghi e sulla consistenza del terreno acquistato.
Di qui, secondo i ricorrenti, la prova della “buona fede degli odierni convenuti nella realizzazione del fabbricato di cui è causa, atteso che i medesimi hanno costruito attenendosi scrupolosamente al piano di lottizzazione, così come redatto dal venditore, sig. B., – piano di lottizzazione che in base all’atto introduttivo del giudizio sarebbe stato violato da parte dei ricorrenti”, posto che non erano a conoscenza “dell’errore contenuto nel piano di lottiunione approvato, nè del fatto che, all’interno del medesimo, l’arch. Be. non avesse tenuto conto dell’intervenuto ampliamento di Via del (OMISSIS)”.
Conseguentemente “o i convenuti agivano traslando l’immobile al fine di non invadere la via prospiciente, o, inevitabilmente, avrebbero dovuto costruire nel rispetto di una metratura dorme e ridotta rispetto a quella promessa in vendita e trasferita dal venditore B.”. Osservano che “non è un caso, infatti, che la presunta traslazione dell’immobile costruito dai M., così come accertata dal CTU, risulti pari a ml. 1,20 in direione sud-nord, quando il CTU medesimo ha accertato che la Via del (OMISSIS) è stata ampliata nel corso del tempo di circa mt. 1,20 sul lato nord della stessa”.
Rilevano che “il venditore ha violato ogni principio di buona fede contrattuale in tema di preparazione ed esecuzione del contratto”. Concludono osservando che “dalle considerazioni sopra svolte, in puro fatto, ma che hanno valenza giuridica in punto di diritto, è irrilevante o meglio inconferente quanto dedotto e argomentato dalla Corte di Appello di Firenze” (circa la valenza inter partes della concessione), posto che “non si verte tanto sotto il profilo della violazione dell’art. 872 c.c. ma bensì – e questa è la domanda introdotta dagli attori – sulla violazione della convenzione di lottizzazione approvata dal Comune di (OMISSIS)”, violazione non intervenuta.
Di conseguenza, la Corte locale “non avrebbe potuto ordinare il ripristino a distanza legale di m. 5 dal confine con la proprietà di B.B. della costruzione realizzata dai ricorrenti, in quanto tale domanda non era formulata non tanto sotto un profilo di una violazione delle distanze legali, ma bensì sotto un profilo della violazione della convenzione di lottizzazione stipulata dal dante causa dei ricorrenti e che era stata allegata e recepita con l’atto di vendita del (OMISSIS)”. Concludono, quindi, che “la pronuncia della Corte, sotto tale profilo, è avvenuta in aperta violazione dell’art. 112 c.p.c.”.
2.1 – Il ricorso è affidato a due motivi con i quali si denunciano violazioni dell’art. 872 c.c. perchè non applicabile al caso di specie, avendo gli acquirenti costruttori realizzato il fabbricato rispettando la concessione edilizia e gli accordi contenuti nell’atto di vendita, dal quale risultava che la tipologia della costruzione poteva essere variata, così come era stato anche rispettato il contenuto della planimetria allegata al contratto. Il tutto come conseguenza dell’ampliamento della via (OMISSIS), pari appunto alla violazione della distanza accertata (metri lineari 1,2). Di qui la violazione anche dell’art. 112 c.p.c.
2.2 – I due motivi si possono trattare congiuntamente e sono in parte inammissibili e in parte infondati.
La corte locale ha chiarito che la domanda principale del B. era il rigetto il rispetto della “posizionatura” degli immobili così come prevista in sede di concessione della lottizzazione e in via subordinata di arretramento per il rispetto delle distanze. La corte locale ha accolto quest’ultima domanda, limitandosi a rilevare che tale violazione (quella relativa alle distanze dal confine) era stata accertata ed era incontestata e che a tale accertamento non poteva che conseguire l’ordine di arretramento.
Tale pronuncia non è stata oggetto di specifica impugnazione, avendo i ricorrenti lamentato invece nella sostanza che la corte di appello avrebbe dovuto esaminare la domanda principale del B. e rigettarla perchè il contratto inter partes risultava adempiuto dagli acquirenti costruttori e non dal venditore. In tal senso anche la dedotta violazione dell’art. 112 c.p.c.
Analoghe argomentazioni sono state svolte in sede di memoria.
Ma di tale ultima violazione non poteva che dolersi il B., risultando, come riportato dalla sentenza impugnata (vedi pagina 4 al centro) che le deduzioni svolte dagli odierni ricorrenti con l’appello incidentale erano rivolte esclusivamente alla pronuncia sul risarcimento del danno, esclusa poi in concreto dalla corte locale.
Quanto, invece, all’errata applicazione dell’art. 872 c.c., basta qui osservare che correttamente la Corte locale ha fatto applicazione del principio consolidato e condiviso da questo collegio, secondo cui “le distane fra le costruzioni sono predeterminate con carattere cogente in via generale ed astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, di guisa che al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell’applicazione della disciplina in materia per equo contemperamento degli appositi interessi. Pertanto, in caso di costruzione realivata sena l’osservanza delle distanze legali o regolamentari, il giudice deve ordinare incondizionatamente la riduzione in pristino, ancorchè questa possa incidere sulle parti dell’edificio regolari” (Cass. n. 8725 del 16/08/1993 – Rv. 483468; vedi anche Cass. n. 213 del 11/01/2006 – Rv. 585821).
Infine, occorre osservare che, in relazione alla violazione accertata, la buona fede o meno di chi ha determinato la violazione non assume alcun rilievo nei limiti delle deduzioni svolte.
La Corte rigetta il ricorso. Condanna la parte ricorrente alle spese di giudizio, liquidate in Euro 2.500,00 (duemilacinquecento) Euro per compensi e Euro 200,00 (duecento) per spese, oltre accessori di legge.