Source: https://jasper-law.de/veroeffentlichungen/zweckwidrige-nutzung-einer-teileigentumseinheit-als-wohnung/
Timestamp: 2019-05-23 11:16:58
Document Index: 335483812

Matched Legal Cases: ['§ 242', '§ 1004', '§ 15', '§ 1004', 'BGH', 'BGH']

Zweckwidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung - JASPER Rechtsanwälte
Der Bundesgerichtshof hat sich heute mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen Unterlassungsansprüche der Wohnungs-eigentümer untereinander wegen einer zweckwidrigen Nutzung des Sondereigentums als verjährt oder als verwirkt anzusehen sind.
Die Parteien in dem zugrunde liegenden Verfahren bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Beklagten gehören die Einheiten Nr. 1 im Souterrain und Nr. 2 im Erdgeschoss. Der Klägerin steht seit dem Jahr 2007 das Sondereigentum an den Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 im Ober- und Dachgeschoss zu. Die Einheit Nr. 1 ist in der Teilungserklärung ausgewiesen als „Räum-lichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“. Der Beklagte vermietet diese als Wohnraum und hat nach dem Jahr 2007 zwei Neuvermietungen vorgenommen. Die Klägerin will erreichen, dass es der Beklagte unterlassen muss, die Einheit Nr. 1 als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen. Dieser beruft sich auf die Verjährung und Verwirkung des Anspruchs. Die Souterrainräume würden bereits seit 1980 als Wohnraum genutzt, zunächst durch ihn selbst und seit dem Jahr 1986 durch Mieter. Die Voreigentümer der Klägerin seien hiermit einverstanden gewesen. Weil die Nutzung als Wohnraum bei der ersten Beanstandung durch die Klägerin im Jahr 2008 seit 28 Jahren angedauert habe, habe er auf die dauerhafte Erzielung der Mieteinnahmen vertrauen dürfen. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Unterlassung verurteilt. Das Landgericht hat seine Berufung zurückgewiesen.
Der unter anderem für das Wohnungs-eigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Entscheidung der Vorinstanz bestätigt und sich dabei von folgenden Überlegungen leiten lassen:
Dem Anspruch steht auch nicht der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung im Sinne von § 242 BGB* in Gestalt der sogenannten Verwirkung entgegen. Voraussetzung hierfür ist unter anderem eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung. An einer solchen fehlt es jedenfalls deshalb, weil noch in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden haben. Eine solche Neuvermietung stellt in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur und damit eine neue Störung im Sinne von § 1004 BGB**, § 15 Abs. 3 WEG*** dar. Der vermietende Wohnungs-eigentümer setzt eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor – etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis – Abstand genommen haben.
**§ 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungs-anspruch
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. 2Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
In Zeiten, in denen Wohnraum insbesondere in Großstädten knapp und damit teuer wird, könnten Eigentümer von nicht als Wohnung zugelassenen Räumen auf die Idee kommen, diese Räume zu Wohnzwecken zu vermieten. Diesem Vorhaben ist der BGH deutlich entgegengetreten. Teileigentumseinheiten wie Hobbyräume, Vorratskeller oder Dachböden dürfen nicht zu Wohnzwecken vermietet werden, wenn dadurch eine weitere Wohneinheit geschaffen wird. Die übrigen Miteigentümer können von dem Eigentümer der betroffenen Teileigentumseinheit Unterlassung einer solchen Nutzung verlangen. Dieser Unterlassungsanspruch verjährt auch nicht so einfach. Nehmen die übrigen Eigentümer eine solche zweckwidrige Nutzung aber über einen langen Zeitraum widerspruchslos hin, könnte deren Unterlassungsanspruch womöglich verwirkt sein. Im vorliegenden Fall haben in den letzten Jahren mehrere Neuvermietungen stattgefunden. Dadurch ist stets eine neue „Störung“ hervorgerufen worden. Dieser Umstand spricht für den BGH gegen eine lange und ununterbrochen widerspruchslos hingenommene Nutzung und damit gegen eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs. Im Ergebnis tun betroffene Miteigentümer daher sehr gut daran, von dem Eigentümer solcher Teileigentumseinheit stets zeitnah die Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung zu verlangen. Bleiben sie längere Zeit untätig, verlieren sie ihren Unterlassungsanspruch womöglich durch Verwirkung.