Source: https://judicialis.de/Bundesgerichtshof_III-ZR-184-02_Urteil_20.02.2003.html
Timestamp: 2020-02-19 05:02:17
Document Index: 82895237

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 5', '§ 6', '§ 138', 'BGH', 'BGH', '§ 114', '§ 138', '§ 814']

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.02.2003 mit dem Az.: III ZR 184/02	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: III ZR 184/02
Zur Frage der Sittenwidrigkeit einer Vertriebsprovision von 30 v.H. im Verhältnis zu einer üblichen Maklerprovision von 3 bis 5 v.H. des Grundstücksverkaufspreises.
III ZR 184/02
Die Klägerin hatte im Jahre 1993 ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück in Dresden erworben. Sie beabsichtigte, dieses Objekt zu sanieren und es, aufgeteilt in Eigentumswohnungen, zu veräußern. Mit dem Vertrieb beauftragte sie die Beklagte. Die Parteien schlossen am 16. Juni 1998 eine schriftliche Vertriebsvereinbarung, aufgrund deren die Beklagte "exklusiv in selbständiger und eigenverantwortlicher Weise den Vertrieb des Objektes" übernahm (§ 1). Die Tätigkeit der Beklagten sollte in der Vermittlung des Objekts an die Erwerber bestehen und die Herbeiführung der notariellen Beurkundung eines Kaufvertragsangebotes oder der notariellen Beurkundung einer Vollmacht des Kunden zum Abschluß des Kaufvertrags für die vom Kunden gewünschte Immobilie sowie den Nachweis der Finanzierung gemäß Anforderungen des finanzierenden Bankinstituts umfassen (§ 2). Die Provision der Beklagten bestand in der Differenz zwischen dem Abgabepreis des Verkäufers in Höhe von 2.520 DM pro m² Wohnfläche und dem Vermittlungspreis in Höhe von 3.600 DM pro m² Wohnfläche. Diese Preise waren der Klägerin von der Beklagten vorgegeben worden; nach den ursprünglichen Vorstellungen der Klägerin hatte der Abgabepreis höher, nämlich bei 2.975 DM pro m², liegen sollen. Der Provisionsanspruch sollte entstehen und fällig werden: (1) nach notarieller Unterzeichnung des Kaufvertragsangebots, (2) nach Vorlage eines Darlehensvertrags des zu finanzierenden Kunden durch ein deutsches Kreditinstitut. Die Beklagte verpflichtete sich zur Rückzahlung erhaltener Provisionen, (1) wenn innerhalb von 14 Tagen vorliegende Darlehensverträge vom Kunden nicht unterschrieben würden, (2) wenn innerhalb von sechs Wochen nach Darlehensunterschrift des Kunden die Auszahlung auf das Konto des Verkäufers nicht erfolge, (3) bei Stornierung des Vertrages durch den Kunden, bevor der Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers eingegangen sei (§ 3). Die Dauer des Vertriebs betrug maximal vier Monate (§ 5). Die Klägerin hatte den Verkauf des Objekts zu unterstützen. Sie hatte mit jedem vermittelten Interessenten, ohne Ansehen der Person, auf Verlangen der Beklagten den notariellen Kaufvertrag abzuschließen, sofern eine Käuferfinanzierung nachgewiesen werden konnte. Sie war nur nach Rücksprache und Bestätigung durch die Beklagte berechtigt, Zwischenverkäufe zu tätigen. Diese Bestätigung war nicht notwendig, sofern die Beklagte in der Vertriebszeit ihren Verkaufsstand nicht erreicht hatte (§ 6).
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 369.990,22 € (entsprechend 723.637,99 DM) nebst Zinsen verurteilt. Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Beklagte die Wiederherstellung des klageabweisenden landgerichtlichen Urteils erstrebt.
3. Bei der Beurteilung der Frage, ob die im vorliegenden Fall vereinbarte Provision der Beklagten von 30 v.H. der Verkaufspreise sittenwidrig überhöht war, können die üblichen Maklerprovisionen von 3 bis 5 v.H. nicht unbesehen zugrunde gelegt werden. Insbesondere erhebt die Revision in diesem Zusammenhang mit Recht die Verfahrensrüge, daß das Berufungsgericht der durch Sachverständigengutachten unter Beweis gestellten Behauptung der Beklagten nicht nachgegangen ist, eine Vergütung von 20 bis 30 v.H. sei bei den im Bereich steuerbegünstigter Kapitalanlagen tätigen Vermarktungsfirmen üblich und werde auf dem Markt auch bezahlt. Das Berufungsgericht hat dazu ausgeführt, die Beklagte habe ihre Behauptung nicht substantiiert; vor allem habe sie trotz Nachfrage in der Berufungsverhandlung die von ihr ins Auge gefaßten Verträge inhaltlich nicht konkretisiert und solche auch nicht vorgelegt. Damit hat das Berufungsgericht die Anforderungen an die Substantiierungspflicht der Beklagten überspannt. Im übrigen hat es nicht hinreichend berücksichtigt, daß nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen diejenige Partei die Darlegungs- und Beweislast für die Tatbestandsvoraussetzungen des § 138 BGB trägt, die sich auf die Sittenwidrigkeit des betreffenden Rechtsgeschäfts beruft, hier also nicht die Beklagte, sondern die Klägerin (vgl. Senatsbeschluß BGHZ 53, 369, 379; BGHZ 95, 81, 85; Senatsurteil vom 29. Juni 1979 - III ZR 156/77 = NJW 1979, 2089). Das Übergehen des diesbezüglichen Vorbringens der Beklagten entbehrte hier auch insbesondere deswegen einer inneren Rechtfertigung, weil die erstinstanzliche Kammer für Handelssachen als ihr bekannt festgestellt hatte, daß bei Vertriebsvereinbarungen der vorliegenden Art Vergütungen weit über den Sätzen von Maklerprovisionen üblich seien (§ 114 GVG). Auch im wissenschaftlichen Schrifttum wird - worauf die Revision zutreffend hinweist - hervorgehoben, daß Vertriebskosten von 10, 15 oder 20 v.H. nicht schematisch einer Maklergebühr von 3 v.H. gegenübergestellt werden könnten und auch nicht angenommen werden dürfe, die Immobilie werde ohne Einschaltung eines solchen Vertriebes um die entsprechenden Beträge billiger (Loritz, WM 2000, 1831, 1836; vgl. dazu aber auch die Entgegnung von Gallandi, VuR 2000, 198 ff). Hinzu kommt, daß hier die Verknüpfung des Provisionsanspruchs mit der Darlehenszusage des finanzierenden Kreditinstituts und die vereinbarten Fälle der Rückzahlung der Provision bei Ausbleiben der Zahlung oder Scheitern der Finanzierung durch den Käufer ein die Klägerin begünstigendes Element enthielten, was bei der Bewertung eines etwaigen Mißverhältnisses berücksichtigt werden mußte.
4. Obwohl die weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts zu den Tatbestandsvoraussetzungen des § 138 BGB in sich folgerichtig sind und keine revisionsrechtlich relevanten Rechtsfehler erkennen lassen, kann das Berufungsurteil daher keinen Bestand haben. Andererseits ist es dem Senat nicht möglich, das landgerichtliche Urteil mit der Erwägung wiederherzustellen, daß auch bei Sittenwidrigkeit der Provisionsabrede ein Bereicherungsanspruch der Klägerin an § 814 BGB scheitern müsse. Dies hat das Berufungsgericht eingehend und zutreffend ausgeführt; die Revision setzt bei ihrer abweichenden Auffassung lediglich in unzulässiger Weise ihre eigene Würdigung an die Stelle derjenigen der Tatrichters.