Source: https://www.spolkowy.pl/budowa_domu_na_sprzedaz_aspekty_podatkowe,333,p.html
Timestamp: 2019-07-17 02:28:24+00:00
Document Index: 90604376

Matched Legal Cases: ['Art. 22', 'art. 23', 'art. 10', 'SA/Po ', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 21', 'art. 16', 'art. 30', 'art. 30']

Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2016-09-12
Cel został jasno określony – „w celu sprzedaży”.
W przypadku systemu gospodarczego w rachubę wchodzi:
podatek dochodowy od osób fizycznych od sprzedaży (Pan i brat),
W przypadku prowadzenia dwuosobowej działalności gospodarczej w rachubę wchodzi:
podatek dochodowy od osób fizycznych (Pan i brat),
ubezpieczenie Pana i brata jako przedsiębiorców,
W przypadku prowadzenia (założenia) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – w rachubę wchodzi:
podatek dochodowy od osób prawnych (spółka z o.o.),
ubezpieczenie Pana i brata jako ewentualnie zatrudnionych w spółce,
Przychodem jest cena uzyskana ze sprzedaży. Przychód pomniejszony o koszty stanowi dochód, czyli podstawę opodatkowania.
Koszty uzyskania przychodu w przypadku osób fizycznych (Pan i brat) w systemie gospodarczym oraz jako przedsiębiorcy (ustawa o PIT):
„Art. 22.1. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
6c. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (...).
6f.Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej »Monitor Polski«”.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 26 października 2011 roku (sygn. akt I SA/Po 467/11) uznał za koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości także opłaty planistyczne oraz koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, również koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych.
Jak wynika z ust. 6f – Koszty wytworzenia domu są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
Jak widać, wymagałoby to upływu czasu od wytworzenia do zbycia (co nie jest chyba Panów zamiarem).
Dochód i podatek dla osób fizycznych (system gospodarczy)
– wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, (...) są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, bez względu na czas ich poniesienia; (…).
Zatem cena zakupu działki jest kosztem uzyskania przychodu przy jej sprzedaży (oddzielnie lub z domem).
Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c.
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Nie jest on opodatkowywany z innymi dochodami, ale niezależnie od nich.
Zasady te nie mają zastosowania, jeżeli budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika; lub przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej.
W przypadku działalności gospodarczej przychód, koszty i dochód ze zbycia nieruchomości obliczane są w ramach tej działalności ze wszystkich źródeł w ramach działalności i są opodatkowywane łącznie z innymi przychodami / dochodami z tejże działalności.
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (a tak byłoby z domem w ramach działalności gospodarczej).
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. ustawy o PIT.
W działalności gospodarczej koszty są łącznie rozliczane. Dodaje się koszty np.: dotyczące wytworzenia domu oraz zakupu jakiegoś urządzenia (które zostało sprzedane).
Podatek dochodowy przy systemie gospodarczym to 19% podstawy opodatkowania. Oczywiście poniesione koszty muszą być udowodnione i udokumentowane.
Podatek płaciłby oddzielnie Pan oraz oddzielnie brat (działka i dom stanowiłyby zapewne współwłasność po połowie).
Podatek dochodowy przy działalności gospodarczej to stawka wg skali podatkowej (19% przy dochodzie do 85 528,00 zł oraz przy dochodzie ponad 85 523,00 zł – 14 839 zł 02 gr + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł.
Podatek płaciłby oddzielnie Pan oraz oddzielnie brat.
Ubezpieczenie społeczne Pana i brata podlegałoby zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów. Ubezpieczenie zdrowotne podlegałoby w części odliczeniu od podatku.
Przy developerze (spółka z o.o.) cena zakupu działki (sam grunt) stanowią koszt uzyskania przychodu przy zbyciu działki razem z domem. Jak wskazuje ustawa o CIT:
– wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o (...) są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia; (…).”
Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych – art. 16 ust. 1. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.
Przy spółce z o.o.:
Podatek płaci spółka.
To, co zostanie po opodatkowaniu, jest własnością spółki a nie wspólników.
Wspólnicy mogą przyznać sobie dywidendę – wtedy jest ona opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych – 19% i nie łączy się z innymi źródłami przychodów / dochodów.
Wspólnicy mogą spółkę zlikwidować i podzielić majątek spółki między siebie – wtedy jest to opodatkowane. W efekcie likwidacji spółki z o.o. udziałowcy otrzymują środki pieniężne lub rzeczowe tworzące majątek spółki. Otrzymanie przez wspólników będących osobami fizycznymi tzw. majątku polikwidacyjnego jest przychodem z kapitałów pieniężnych jako przychód z tytułu udziału w zyskach osób prawnych. Podatek od tych przychodów opłacany jest w formie zryczałtowanej, z zastosowaniem stawki 19% (art. 30a ust. 1 pkt 4 o PIT). Zryczałtowany podatek należy pobrać bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania przychodu (art. 30a ust. 6 ustawy PIT),
jeżeli wspólnicy są zatrudnieni, to płacą podatek od swego wynagrodzenia (jest to kosztem w spółce).
Niezależnie od formy budowy oraz sposobu zbycia – sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Przy działalności oraz spółce z o.o. – obydwa podmioty są przedsiębiorcami. A kwota sprzedaży będzie większa niż 150 000,00 zł – nie ma zwolnienia z tego podatku.
Wskazany cel – sprzedaż – powoduje, że fiskus może uznać (a w zasadzie uzna) taką sprzedaż za wykonywanie działalności gospodarczej.
Co prawda, ani Pan, ani brat nie będziecie podatnikami VAT, ale okoliczności sprawy wskazywać będą na cel gospodarczy Panów działania, a nie cel w postaci zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Łatwo jest ocenić, że sprzedaż nastąpi wyłącznie w celu uzyskania przychodu.
Gdyby dom był sprzedawany przez Pana i brata jako osoby fizyczne, poza działalnością gospodarczą, wtedy mieliby Panowie możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego.
Według ustawy o PIT – „wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych; (…).”
Za wydatki poniesione na cele uważa się:
W świetle powyższego – jedna z form wydatkowania pieniędzy ze zbycia wybudowanego domu (na własne cele mieszkaniowe), dokonana w okresie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Gdyby zbycie nastąpiło w 2015 – do końca 2017 r. Jeżeli zbycie nastąpi w 2016 – do końca 2018 r.
Na własne cele mieszkaniowej przeznaczony ma być przychód uzyskany ze zbycia domu z gruntem. Jeśli wyda Pan 100% przychodu (potencjalnie połowa ceny), to ma Pan możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego w 100%.
Wysokość składki na ubezpieczenie zdrowotne dla przedsiębiorców opłacających składki społeczne standardowe czy preferencyjne zależy od przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorców w IV kwartale roku. W komunikacie GUS zostało podane, że przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, włącznie z wypłatami z zysku, w IV kwartale 2015 r. wyniosło 4280,80 zł. Podstawa wymiaru składki na ubezpieczenie zdrowotne wynosi 75% przeciętnego wynagrodzenia w IV kwartale roku poprzedniego, w związku z tym podstawa składki zdrowotnej w roku 2016 wynosi 3210,60 zł (75%*4280,80). Co za tym idzie, w 2016 r. najniższa podstawa wymiaru składki na ubezpieczenie zdrowotne osób prowadzących pozarolniczą działalność i osób z nimi współpracujących wynosi 3210,60 zł, a składka 288,95 zł (3210,60 zł × 9%), z tego odliczeniu od podatku podlega składka zdrowotna w wysokości 248,82 zł (3210,60 zł × 7,75%).
2016 r. – preferencyjne składki ZUS przedsiębiorcy – ubezpieczenie społeczne w skali miesiąca to kwota 176,33 zł.
2016 r. – standardowe składki ZUS przedsiębiorcy – ubezpieczenie społeczne w skali miesiąca to kwota 772,96 plus fundusz prac – 59,16.
▸ Problemy z terminowością spłat rat leasingowych
▸ Pożyczki dla przedsiębiorców