Source: http://avvocatosilveri.it/materie/comunione.htm
Timestamp: 2019-03-20 09:51:23+00:00
Document Index: 12339069

Matched Legal Cases: ['art. 1100', 'art. 1101', 'art. 1102', 'art. 1103', 'art. 1108', 'art. 1106', 'art. 1117', 'art. 1119']

Avvocatosilveri.it - Comunione e condominio
La comunione in generale è disciplinata dagli artt. 1100-1116 c.c., mentre il condominio degli edifici dai successivi artt. 1117-1139 c.c.
La comunione ha ad oggetto la proprietà o altro diritto reale (art. 1100 c.c.).
Si distingue tra comunione pro indiviso, che si ha quando il diritto di ciascuno dei comunisti investe l'intera cosa, e comunione pro diviso, quando a ciascuno è assegnata una parte fisica individuata dell'immobile. Le disposizioni sulla comunione si riferiscono alla comunione pro indiviso. La comunione può inoltre essere volontaria, quando si costituisce per volontà delle parti, o incidentale, quando sorge per volontà della legge (es. comunione delle parti comuni di un edificio, comunione forzosa del muro, ecc.). Un particolare tipo di comunione è poi la comunione ereditaria che sorge tra i coeredi sui beni ereditari e che è anch'essa disciplinata dagli artt. 1100 ss. c.c. ma nella quale è previsto un diritto di prelazione dei coeredi in caso di alienazione di una quota.
Caratteristica peculiare della comunione è il fatto che il diritto di ciascuno, pur investendo l'intera cosa, incontra un limite nel diritto degli altri comunisti. La misura del diritto di ciascuno sulla cosa prende il nome di quota . In generale, "le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali" (art. 1101 c.c.).
La comunione è regolata anzitutto dal titolo (contratto, testamento, ecc.). Per ciò che non è espressamente disciplinato dal titolo si applicano le regole stabilite dalla legge, ed in particolare dagli artt. 1100 ss. c.c.
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di servirsene (art. 1102 c.c.) e può disporre della sua quota alienandola o ipotecandola (art. 1103 c.c.).
Per l'amministrazione della cosa comune (a cui tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere) le decisioni vengono prese a maggioranza (calcolata non in base alle persone ma in base al valore delle quote). Per gli atti di ordinaria amministrazione è sufficiente la maggioranza semplice (metà più uno), mentre per gli atti di straordinaria amministrazione e le innovazioni (sempre che ricorrano le condizioni previste dall'art. 1108 c.c.) è richiesta una maggioranza qualificata (2/3). Sempre a maggioranza semplice può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune e può essere nominato un amministratore (che può essere uno dei partecipanti o anche un estraneo) (art. 1106 c.c.). Occorre invece il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
Il condominio degli edifici è una delle figure più complesse di comunione. Esso si ha quando gli appartamenti che compongono un edificio appartengono a persone diverse. In tal caso, alcune parti dell'edificio appartengono in comunione ai vari condomini: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i cortili, gli ascensori, le fognature, ecc. (v. art. 1117 c.c.).
Forse la peculiarità principale del condominio è che le parti comuni sono in stretto rapporto di dipendenza con l'unità dell'edificio, dunque, di regola, la comunione non è soggetta a divisione (c.d. comunione forzosa) (art. 1119 c.c.).
Il condomino ha sempre l'obbligo di partecipare alle spese per la manutenzione delle cose comuni in proporzione alla propria quota che è generalmente indicata in millesimi.
Per l'amministrazione delle cose comuni sono previsti due organi: l'assemblea dei condomini e l'amministratore. La prima ha funzioni deliberative mentre il secondo ha funzioni esecutive. L'assemblea prende le sue decisioni a maggioranza ed ha tra i suoi principali compiti quello di decidere sulle innovazioni e la manutenzione straordinaria e di stabilire il regolamento di condominio (che nei condomini con più di dieci condomini è obbligatorio). L'amministratore ha l'obbligo di rendere annualmente il conto della sua gestione e, nei limiti delle proprie attribuzioni, ha la rappresentanza anche processuale dei condomini. Tra i suoi principali compiti rientrano quelli di vigilare sull'osservanza del regolamento, eseguire le delibere assembleari e riscuotere i contributi.