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Timestamp: 2016-10-24 12:27:07+00:00
Document Index: 203117508

Matched Legal Cases: ['art. 71', 'art. 72', 'art. 27', 'art. 102', 'art. 16', 'ATF ', 'art. 142', 'art. 27', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 259', 'art. 261', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 72', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 71', 'art. 261', 'art. 71', 'art. 216', 'art. 216', 'ATF ', 'art. 142', 'art. 71', 'art. 72', 'art. 261', 'art. 216', 'art. 72', 'art. 71']

135 III 24837. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause Office des poursuites de Lausanne-Ouest, X. SA et Y. contre Z. (recours en mati�re civile)
4A_524/2008 du 10 f�vrier 2009
Bail � loyer; nouvelle annotation au registre foncier; art. 71 al. 2 et art. 72 al. 1 ORF. Un contrat de bail pr�vu initialement pour une certaine dur�e et reconductible tacitement doit pouvoir �tre r�inscrit au registre foncier apr�s que l'annotation du contrat eut �t� radi�e d'office, faute de requ�te de prolongation de l'annotation formul�e avant le premier terme contractuel (consid. 4). Faits � partir de page 248
A. A.a Par contrat du 13 ao�t 1981, A. SA a remis � bail � Z. d�s le 1er septembre 1981 le caf�-restaurant-bar-pizzeria � l'enseigne "V.", sis � la rue W., � Lausanne; le bail, conclu pour 15 ans, �tait par la BGE 135 III 248 S. 249suite renouvelable aux m�mes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis de r�siliation donn� au moins une ann�e � l'avance pour la prochaine �ch�ance. A teneur de l'art. 27 du contrat, le propri�taire autorisait l'annotation du bail au registre foncier. Le 21 f�vrier 1983, le bail a �t� annot� au Registre foncier du district de Lausanne jusqu'� sa premi�re �ch�ance, soit le 1er septembre 1996. Lors de la reconduction du contrat, aucune r�quisition de prolongation d'annotation n'a �t� d�pos�e au registre foncier, si bien que le conservateur a proc�d� d'office � la radiation de cette inscription le 30 mai 1997.
Le 15 juin 1989, Y. est devenu propri�taire du b�timent lausannois �rig� � la rue W.
Y. ayant fait l'objet d'une poursuite en r�alisation d'un gage immobilier constitu� sur ce bien-fonds, une g�rance l�gale de l'immeuble (art. 102 al. 3 LP) a �t� instaur�e par l'Office des poursuites de l'arrondissement de Lausanne-Ouest depuis le 1er novembre 2002 (ci-apr�s: OP), lequel l'a confi�e � X. SA, en application de l'art. 16 al. 3 de l'Ordonnance du Tribunal f�d�ral du 23 avril 1920 sur la r�alisation forc�e des immeubles (ORFI; RS 281.42).
A.b Le 25 mars 2003, le locataire Z. a adress� au Tribunal des baux du canton de Vaud une requ�te de mesures provisionnelles tendant � la r�annotation provisoire au registre foncier, sur la parcelle dont Y. est propri�taire, du bail conclu le 13 ao�t 1981. La Pr�sidente du Tribunal des baux, faisant droit � cette requ�te, a ordonn� le 11 avril 2003 � titre provisoire la r�inscription requise.
Par demande du 16 juin 2003, le locataire a valid� les mesures provisionnelles en ouvrant action contre Y. devant le Tribunal des baux. Il a conclu � ce que l'annotation provisoire au registre foncier du bail pass� le 13 ao�t 1981 soit d�finitivement maintenue jusqu'� l'�ch�ance dudit contrat.
Par courrier recommand� du 16 juillet 2003, X. SA, en qualit� de g�rante l�gale de l'immeuble de Y., a r�sili� pour le 31 ao�t 2006, au moyen d'une formule officielle, le bail des locaux remis � Z.
Le 22 f�vrier 2004, Y. a pris � l'encontre de Z. devant le Tribunal des baux des conclusions tendant � ce qu'il soit constat� que le cong� du 16 juillet 2003 est valide.
Par acte du 1er juillet 2004, Z. a confirm� sa demande du 16 juin 2003 et conclu au rejet des conclusions prises par Y. le 22 f�vrier 2004. BGE 135 III 248 S. 250
Par jugement du 6 septembre 2007, le Tribunal des baux a annul� toutes les r�siliations de bail notifi�es par la g�rance l�gale du d�fendeur Y. au demandeur Z. pour les locaux commerciaux lausannois sis � la rue W. Le Tribunal des baux a aussi autoris� le demandeur � requ�rir du conservateur du Registre foncier du district de Lausanne, sur la parcelle de la Commune de Lausanne dont Y. est propri�taire, l'annotation, pour une p�riode �ch�ant le 1er septembre 2011, du bail pass� le 13 ao�t 1981 ayant pour objet les locaux commerciaux susnomm�s.
Saisie par Y. d'un recours contre ce jugement, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arr�t du 16 juin 2008, l'a rejet�, la d�cision attaqu�e �tant confirm�e.
B. L'OP, X. SA et Y. forment conjointement un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Les recourants concluent notamment au rejet de la conclusion de l'intim� prise le 16 juin 2003, tendant au maintien d�finitif jusqu'� l'�ch�ance du bail de l'annotation provisoire au registre foncier du contrat en vigueur entre Y. et Z.
Le Tribunal f�d�ral a d�clar� irrecevables les recours form�s par l'OP et par X. SA et a rejet� dans la mesure o� il �tait recevable le recours exerc� par Y.
4. Le recourant soutient enfin que le locataire, qui n'a pas demand� la prolongation de l'annotation de son bail au registre foncier avant la radiation de l'annotation, est forclos dans sa demande d'une nouvelle annotation d�pos�e le 25 mars 2003. Le bailleur all�gue que l'annotation d'un bail doit suivre les m�mes r�gles que celles s'appliquant aux droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r�, dont la protection conf�r�e par l'annotation cesse apr�s dix ans, sans pouvoir plus ressusciter. Dans ces circonstances, aucune r�annotation du bail n'entrerait en ligne de compte. Le recourant reproche encore au Tribunal des baux, et implicitement � la cour cantonale, d'avoir m�connu l' ATF 125 III 123, qui d�termine le sort des baux annot�s apr�s la double mise � prix pr�vue � l'art. 142 LP. Il ajoute que l'intim� n'a aucun int�r�t effectif � requ�rir la r�annotation litigieuse.
4.1 Il est constant que le 13 ao�t 1981, A. SA et Z. ont conclu un contrat de bail portant sur un �tablissement public et ses annexes. BGE 135 III 248 S. 251
Selon l'art. 27 de ce contrat, le propri�taire autorisait l'annotation du bail au registre foncier. Conform�ment � cette clause, le bail a �t� annot� d�s le 21 f�vrier 1983, cela jusqu'� sa premi�re �ch�ance, laquelle avait �t� fix�e contractuellement au 1er septembre 1996. D'apr�s la jurisprudence en effet, un contrat de bail � loyer pr�voyant, comme le bail susrappel�, une reconduction tacite n'est susceptible d'�tre annot� au registre foncier que pour le laps de temps devant s'�couler jusqu'au premier terme fixe convenu (ATF 81 I 75 consid. 2 p. 77). Ce pr�c�dent a �t� critiqu� r�cemment par un auteur, au motif que d�s l'instant o� l'art. 261 CO, contrairement � l'ancien droit (cf. ancien art. 259 CO), a pos� le principe que la vente ne rompt pas le bail, on ne voit pas pourquoi, eu �gard au but de protection conf�r� � l'annotation du bail, les parties ne pourraient pas convenir que la dur�e de ladite annotation d�passe le premier terme de r�siliation du contrat (BETTINA H�RLIMANN-KAUP, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, p. 320 ss).
La question peut toutefois demeurer ind�cise, car, dans le cas pr�sent, le bail a bien �t� annot� au registre foncier jusqu'� sa premi�re �ch�ance du 1er septembre 1996, avant que l'annotation en soit radi�e d'office le 30 mai 1997.
4.2 Le 15 juin 1989, Y. a acquis l'immeuble o� est sis l'�tablissement public, si bien que tous les droits et les obligations qui se rattachent au bail sont pass�s au pr�nomm� (cf. art. 261 al. 1 CO; ATF 127 III 273 consid. 4c/aa).
Il a �t� �tabli (art. 105 al. 1 LTF) qu'aucune r�quisition de prolongation de l'annotation n'a �t� d�pos�e avant la premi�re �ch�ance susrappel�e du bail. Le conservateur, en vertu de l'art. 72 al. 1 de l'ordonnance du 22 f�vrier 1910 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1), a alors proc�d� d'office � la radiation de l'inscription le 30 mai 1997.
Il reste donc � examiner si le bail peut �tre annot� � nouveau au registre foncier apr�s radiation de l'annotation initiale, comme l'a admis l'autorit� cantonale.
4.3 Dans l' ATF 81 I 75 consid. 2 p. 77 d�j� cit�, le Tribunal f�d�ral a retenu que l'annotation d'un bail � loyer ou � ferme stipulant une reconduction tacite doit, pour pouvoir subsister au-del� de la premi�re �ch�ance contractuelle, faire l'objet d'une nouvelle r�quisition.
Pour ROGER WEBER (in Commentaire b�lois, CO, vol. I, 4e �d. 2007, n� 2 ad art. 261b CO), si la dur�e de l'annotation au registre foncier BGE 135 III 248 S. 252d'un bail doit �tre d�termin�e (art. 71 al. 2 ORF), elle n'est pas limit�e au point de vue temporel. DAVID LACHAT (in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, n� 3 ad art. 261b CO) affirme que si le bail est renouvel�, l'annotation doit �tre derechef requise. Cet auteur a confirm� r�cemment cette opinion en ajoutant que le renouvellement tacite du bail ne prolonge pas ipso facto la validit� de l'annotation (Le bail � loyer, 2008, p. 184 ch. 4.3.5). Quant � URS FASEL (Grundbuchverordnung [GBV], Kommentar [...], 2008, n� 14 ad art. 71 ORF), il �crit que les droits personnels, dont la dur�e d'annotation est �coul�e, peuvent �tre annot�s � nouveau au registre foncier.
Il convient de d�duire du pr�c�dent susmentionn� et de ces opinions doctrinales qu'un contrat de bail pr�vu initialement pour une certaine dur�e et reconductible, sauf cong� donn� par l'une des parties, doit pouvoir �tre r�inscrit au registre foncier apr�s que l'annotation du contrat eut �t� radi�e d'office, faute de requ�te de prolongation de l'annotation formul�e avant le premier terme contractuel.
On cherche vainement quel int�r�t public commanderait d'instaurer une p�remption du droit du locataire, accord� par convention, de faire annoter son bail au registre foncier s'il n'a pas requis une prolongation de l'annotation avant la fin de la dur�e initiale du bail telle qu'elle a �t� arr�t�e par le contrat.
L'analogie op�r�e par le recourant avec les droits de pr�emption, de r�m�r� et d'emption est d�nu�e de pertinence, du moment que la loi elle-m�me limite la dur�e de l'annotation de ces droits personnels � 25 ans pour les droits de pr�emption et de r�m�r� et � 10 ans pour le droit d'emption (art. 216a CO; cf. B�N�DICT FO�X, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, nos 13 et 14 ad art. 216a CO). Le droit f�d�ral ne fixe en revanche nullement la dur�e maximale de l'annotation d'un bail � loyer ou � ferme.
La r�f�rence du recourant � l' ATF 125 III 123 pour nier l'int�r�t de l'intim� � obtenir une nouvelle annotation de son bail n'a pas de consistance. Premi�rement, les juges cantonaux n'ont pas ignor� cette jurisprudence rendue dans le cadre d'ench�res avec double mise � prix, qu'ils ont cit�e au consid�rant 5 de l'arr�t d�f�r�. Secondement, ce pr�c�dent n'a de port�e que si un immeuble a �t� grev� de droits personnels annot�s sans le consentement du cr�ancier gagiste de rang ant�rieur; dans un tel cas, celui-ci a le droit d'exiger une double mise � prix, soit la mise aux ench�res de l'immeuble successivement avec BGE 135 III 248 S. 253ou sans la charge (cf. art. 142 LP). Les circonstances de cette jurisprudence sont totalement �trang�res � celles de l'esp�ce.
C'est ainsi sans enfreindre le droit f�d�ral que la cour cantonale a autoris� l'intim� � requ�rir l'annotation de son bail pour une p�riode �ch�ant le 1er septembre 2011, date d'�ch�ance du contrat. Le moyen est infond�.
81 I 75,
art. 71 al. 2 et art. 72 al. 1 ORF,
art. 261b CO,
art. 216a CO suite... ,
art. 72 al. 1 de l'ordonnance du 22 f�vrier 1910 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1),
art. 71 ORF