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Timestamp: 2020-02-25 18:42:00+00:00
Document Index: 173867076

Matched Legal Cases: ['art 31', 'art 48', 'art 40', 'art 4', 'art 32', 'art 4', 'art 36', 'art 43', 'art 38', 'art 1525', 'art 28', 'art 25', 'art 28', 'art 28', 'art 28', 'art 29', 'art 30', 'art 39', 'art 34', 'art 18', 'art 6', 'art 1384', 'art 37', 'art 1607', 'art 37', 'art 105', 'art 106', 'art 107', 'art 108', 'art. 44', 'art 1']

L’urbanisme et l’offre foncière - ANIL
L’urbanisme et l’offre foncière
A jour au 27 mars 2009
Prescriptions des PLU relatives à la taille minimale des logements
Loi MLLE : art 31/CU : L.123-1
Il s’agit d’éviter la multiplication des petits logements sur leur territoire, notamment favorisés par le plafonnement des aides fiscales à l’investissement locatif, et de mieux caler la taille des logements sur les besoins des ménages vivant sur le territoire. Cette disposition complète ainsi celle consistant à recentrer le bénéfice des régimes d’investissement locatif sur les zones tendues (loi MLLE : art 48).
Toutefois, les documents d’urbanisme n’ont, en principe, pas pour vocation d’introduire des dispositions relatives à la construction. En outre, le demandeur d’une autorisation d’urbanisme n’est plus tenu de produire les plans intérieurs des constructions ce qui peut entraîner quelques difficultés de vérification au moment de la demande de permis de construire.
PLU et majoration des règles de construction (loi MLLE : art 40)
Le règlement d’un PLU peut prévoir un coefficient d’occupation des sols (COS) applicable dans les zones urbaines ou à urbaniser. Constituant le rapport entre la surface de plancher ou le volume de la construction et la surface du terrain sur lequel elle doit être édifiée, le COS permet de fixer la densité maximum des constructions qui peut être admise.
Afin d’augmenter la constructibilité des terrains, il existe des possibilités de majorer le COS existant dans certains cas :
dépassement de COS, dans la limite de 20%, à la double condition que la partie de la construction en dépassement ait la destination de logements à usage locatif bénéficiant d’un concours financier de l’Etat et que le coût du foncier imputé à ces logements locatifs sociaux n’excède pas un certain montant fixé par décret (CU : L.127-1 dans sa rédaction antérieure) ;
dépassement de COS, dans la limite de 50% et dans certains secteurs délimités, en cas de réalisation de projets comportant plus de 50% de logements sociaux (loi ENL : art 4) ;
dépassement de COS, dans la limite de 20% pour les constructions remplissant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d’énergie renouvelable (CU : L.128-1).
Mais d’autres règles permettent d’apprécier la constructibilité d’un terrain : hauteur, emprise au sol, gabarit (correspond à la hauteur autorisée d’un immeuble en fonction de la largeur de la rue, applicable en zone urbaine dense), etc…
La disposition autorise des assouplissements aux règles de construction afin de permettre d’augmenter la densité urbaine, et en ne se basant plus uniquement sur des dispositifs de majoration de COS.
En effet, le recours au COS étant facultatif dans un PLU, ces assouplissements concernent le volume constructible des terrains tel qu’il résulte du COS mais également des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol.
Majoration des règles de densité (CU : L.123-1-1)
Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) peut déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines délimitées par le PLU ou par un document d’urbanisme en tenant lieu, à l’intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l’emprise au sol et au COS est autorisé pour permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation (concerne les maisons individuelles comme les immeubles collectifs).
La décision est prise par délibération motivée qui fixe, pour chaque secteur, ce dépassement qui ne peut excéder 20% pour chacune des règles concernées. En l’absence de COS, l’application d’un dépassement ne doit pas conduire à créer une surface habitable supérieure de plus de 20% à la surface habitable existante.
La disposition n’est pas applicable dans les zones A, B et C des plans d’exposition au bruit et dans les «zones de danger» et «zones de précaution» délimitées par les plans de prévention des risques naturels prévisibles.
Ces dépassements de COS ne peuvent être employés cumulativement avec ceux prévus en cas de construction de logements sociaux (CU : L.127-1) ou de constructions remplissant les critères de performance énergétique (CU : L.128-1).
Par ailleurs, l’obligation d’un débat triennal au sein du conseil municipal sur les résultats de l’application du PLU, ainsi que sur l’opportunité d’une mise en révision de celui-ci (CU : L.123-12-1), est complétée afin de prévoir également à cette occasion un débat sur l’opportunité de déterminer de tels secteurs dans lesquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l’emprise au sol et au COS est autorisé (CU : L.123-12-1).
Majoration des règles de densité en cas de réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux (CU : L.127-1)
Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI peut, par délibération motivée, et sous réserve de ne pas porter atteinte au POS ou au projet d’aménagement et de développement durable (PADD), délimiter des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux, bénéficie d’une majoration, qui ne peut excéder 50%, du volume constructible tel qu’il résulte du COS ou des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol.
Pour chaque opération, cette majoration ne peut pas être supérieure au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l’opération.
La partie de la construction en dépassement n’est pas assujettie au versement résultant du dépassement du plafond légal de densité.
Cette possibilité de majoration existe depuis la loi ENL, mais son champ d’application est étendu : offerte à toutes les communes, la mesure s’applique sans conditions de délais. Auparavant, seules les communes de plus de 20 000 habitants et celles de plus de 1500 habitants appartenant à un EPCI de plus de 50 000 habitants pouvaient appliquer cette majoration, qui était, en outre, limitée aux permis de construire délivrés avant le 1er janvier 2010.
Les délibérations relatives à la majoration du COS prises sur le fondement de cette disposition dans sa rédaction antérieure restent applicables.
Cette majoration combinée au dépassement autorisé en cas de construction remplissant des critères de performance énergétique ne peut entraîner une majoration totale du COS ou un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l’emprise au sol, supérieur à 50%.
Ces nouvelles possibilités de majorer les règles de densité (CU : L.123-1-1 et L.127-1) nécessitent une modification du PLU mais pas d’enquête publique. Le public peut néanmoins prendre connaissance du projet de modification du PLU et formuler des observations pendant un délai d’un mois avant que le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI compétent ne délibère.
Prescriptions des PLU relatives aux programmes de logements et suppression du droit de délaissement (loi MLLE : art 32/CU : L.123-1)
Les communes pouvaient instituer dans leurs PLU une servitude consistant à délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements locatifs qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale (CU : L.123-2 d).
En contrepartie, les propriétaires de terrains situés dans ces secteurs bénéficiaient d’un droit de délaissement, c’est-à-dire qu’ils pouvaient mettre en demeure la commune d’acquérir le terrain. A défaut d’acquisition, la servitude ne s’appliquait plus. Le bilan de cette disposition issue de la loi ENL (loi du 13.7.06 : art 4) fait état d’une faible utilisation notamment du fait de l’existence de ce droit de délaissement.
Cette servitude et le droit de délaissement qu’elle implique sont donc supprimés. Mais les communes conservent la possibilité de délimiter dans leur PLU des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme soit affecté à des catégories de logements qu’elles définissent dans le respect des objectifs de mixité sociale (CU : L.123-1, 16°). La conséquence est que cette règle peut être prévue par un PLU mais aucun droit de délaissement n’est accordé aux propriétaires concernés. En outre, sont désormais visés tous les logements, c’est-à-dire les logements locatifs sociaux (ou non) comme ceux en accession (sociale ou non).
Constructions d’habitations dans les anciennes exploitations agricoles
Loi MLLE : art 36/CU : L.111-1-2
Dans les communes qui ne sont dotées ni d’un plan local d’urbanisme ni d’une carte communale, seules certaines constructions sont autorisées, c’est la règle de la constructibilité limitée. Elle s’applique dans les parties non urbanisées, où seules sont admis l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension des constructions existantes, ou encore les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs.
Pour pallier le manque de foncier constructible, la mesure vise à permettre, dans ces mêmes secteurs, la construction de bâtiments nouveaux à usage d’habitation dans des périmètres regroupant des bâtiments ayant perdu leur vocation agricole.
La construction autorisée devra respecter les traditions architecturales locales.
Loi MLLE : art 43/CU : L.332-11-3
Les bénéficiaires d'autorisation d’urbanisme peuvent se voir imposer le versement de participations ou de taxes destinées à financer les équipements publics rendus nécessaires par la réalisation d'opérations de construction.
Ces contributions (taxe locale d’équipement, participation pour voirie et réseaux, participation pour raccordement à l’égout) peuvent être exigées dans la limite des besoins en équipements qu’impliquent des opérations isolées. Mais il existe également des régimes de participation plus globaux, permettant le financement d’un programme d’équipements publics utiles à l’aménagement d’un secteur du territoire communal, sans avoir à individualiser construction par construction. Il s’agit des participations exigées dans les zones d’aménagement concerté (ZAC) ou au titre d’un programme d’aménagement d’ensemble (PAE).
La ZAC est la zone à l’intérieur de laquelle une commune ou un EPCI compétent décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés (CU : L.311-1). La création d’équipements publics est ici incluse dans un projet d’aménagement global.
Le PAE constitue, quant à lui, une programmation d’équipements publics déterminée par la commune et assortie d’un dispositif de financement de ces équipements dans un secteur déterminé. Il a pour but exclusif le financement d’équipements publics.
Mais la ZAC, d’initiative publique, est mal adaptée aux opérations purement privées, et le recours au PAE est complexe à mettre en œuvre juridiquement.
Il est ainsi proposé de créer un nouveau dispositif purement contractuel : le «projet urbain partenarial» (PUP), avec pour objectif de relancer le développement de l'urbanisme opérationnel d'initiative privée.
Convention de PUP : définition et contenu (CU : L.332-11-3)
Le PUP permet aux propriétaires de terrains, aménageurs ou constructeurs concernés par une ou plusieurs opérations d’aménagement ou de construction de signer une convention avec les communes, fixant le programme des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins de cette (ou de ces) opération(s), ainsi que les conditions de leur prise en charge. Sont exclus les équipements propres (CU : L.332-15). Il s’agit donc de permettre d’organiser le financement d’équipements publics par des opérateurs privés et à leur initiative. Le dispositif ne peut s’appliquer que dans les zones urbaines ou à urbaniser délimitées par les plans locaux d’urbanisme (PLU) ou les documents en tenant lieu.
La convention doit prévoir la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements.
La participation des propriétaires, aménageurs et constructeurs est limitée au coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants dans le secteur concerné ou, lorsque la capacité des équipements excède ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci. Enfin, la convention fixe les délais de paiement et détermine les modalités de règlement de la participation (contribution financière ou apport de terrains, bâtis ou non).
PUP et TLE (CU : L.332-11-4)
Les constructions édifiées dans les secteurs couverts par un PAE sont exclues du champ d’application de la TLE. Elles peuvent également l’être dans les ZAC.
Il est prévu une même exonération pour les constructions édifiées dans les périmètres couverts par un PUP. Cette exonération est toutefois limitée au délai d’application de la convention qui ne peut excéder 10 ans. Les constructions situées dans ce périmètre seront également exonérées de la participation pour voirie et réseaux (PVR).
HLM et PUP (CCH : L.421-2 ; L.422-2 et L.422-3)
Pour permettre aux organismes HLM de se grouper avec d’autres organismes, publics ou privés, afin de se voir confier par une collectivité territoriale un PUP ou une opération d’aménagement, il est désormais prévu qu’ils puissent souscrire ou acquérir des parts ou actions dans des sociétés pouvant réaliser des opérations d’aménagement ou participer à un PUP.
A l’instar du PAE, le PUP est donc un moyen pour les communes de faire prendre en charge par les propriétaires fonciers, les aménageurs ou les constructeurs le coût d’équipements publics et, comme la ZAC, il repose sur un dispositif contractuel.
Modification de l’assiette de la taxe sur les cessions de terrains rendus constructibles
Loi MLLE : art 38/CGI : art 1525
Le régime de la taxe sur la cession des terrains rendus constructibles est modifié : son assiette ne sera plus le prix de vente mais la plus-value effectivement réalisée. Les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière de PLU, peuvent instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un PLU dans une zone urbaine ou à urbaniser, ou par une carte communale dans une zone constructible.
L’objectif de cette taxe est de permettre aux communes et EPCI de récupérer une partie de la plus-value engendrée par l’ouverture de terrains à l’urbanisation. Actuellement, la taxe est assise sur un montant égal aux deux tiers du prix de cession du terrain, et est égale à 10% de ce montant. Pourtant, ce schéma ne prend pas en compte la plus-value réalisée. En effet, pour deux terrains revendus au même prix mais dont le prix d’acquisition était différent, la taxe exigée est la même alors que la plus-value est différente. C’est pourquoi il est dorénavant prévu que la taxe est assise sur le prix de cession diminué du prix d’acquisition (actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac), soit la plus-value effectivement réalisée. Toutefois, en l’absence d’éléments de référence, la taxe reste assise sur les deux tiers du prix de cession. Ces nouvelles dispositions s’appliqueront dans un délai de six mois à compter de l’entrée en vigueur de la présente loi.
Renforcement du caractère opérationnel du PLH (oi MLLE : art 28/CCG : L.302-1)
Afin d’accroître l’efficacité du PLH, la loi renforce son caractère opérationnel aux différentes étapes de l’élaboration ; ainsi, les objectifs et principes fondateurs de la politique de l’habitat définie par le PLH tiennent compte désormais des équipements publics et de la nécessité de lutter contre l’étalement urbain, en sus de la prise en compte de l’évolution démographique et économique, de l’évaluation des besoins des habitants actuels et futurs, de la desserte en transports, etc.…
Dans le cadre du diagnostic du PLH, le repérage des situations d’habitat indigne se réfère à la définition figurant à l’article 84 de la loi.
En outre, au titre des moyens à mettre en oeuvre pour satisfaire les besoins en logements et en places d’hébergement, doivent être précisées, d’une part les actions et opérations de requalification des quartiers anciens dégradés (art 25), d’autre part la typologie des logements à construire, notamment celle des logements locatifs conventionnés (PLS, PLUS et PLAI pour les logements locatifs sociaux, conventionnement «social» et «très social» Anah pour l’offre locative privée).
Quant au programme d’actions, auparavant détaillé par secteur géographique, il devient extrêmement précis, y compris à l’échelle de la commune et indique le nombre et les types de logements à réaliser, les moyens, notamment fonciers ad hoc, l’échéancier prévisionnel de réalisation de logements et du lancement d’opérations d’aménagement de compétence communautaire, ainsi que les orientations relatives à l’application de certaines mesures prévues par le code de l’urbanisme (emplacements réservés pour des programmes de logements dans les zones urbaines ou à urbaniser, taux de logements sociaux dans certains secteurs, majoration des règles de densité.
Extension de l’obligation d’élaboration d’un PLH à certaines communautés de communes et aux communes de plus de 20 000 habitants (loi MLLE : art 28/CCH : L.302-1 et L.302-4-1)
Alors que la loi ENL a rendu obligatoire, dans un délai de trois mois à compter de sa date de publication, l’élaboration d’un PLH dans les communautés urbaines, les communautés d’agglomération et les communautés de communes compétentes en matière d’habitat de plus de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, la loi élargit le champ des EPCI concernés par cette obligation aux communautés de communes compétentes en matière d’habitat de plus de 30 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10 000 habitants, ainsi qu’aux communes de plus de 20 000 habitants n’appartenant pas à un des EPCI cités ci-dessus. Cette dernière disposition a notamment vocation à prendre en compte la situation des communes d’une taille importante et confrontées à des enjeux en matière de politique de l’habitat sans toutefois appartenir à une structure intercommunale, cas fréquent en Ile-de-France.
Les EPCI dotés d’un PLH adopté, depuis moins de cinq ans à la date de publication de la présente loi, doivent mettre celui-ci en conformité avec ses dispositions dans un délai d’un an à compter de sa date de publication. Pour les communes nouvellement soumises à l’élabo-
ration d’un PLH, l’adoption de ce dernier doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi.
«Porter à connaissance» de l’Etat, associations des partenaires, approbation et modification du PLH (loi MLLE : art 28/CCH : L.302-2 à 4)
Les éléments qui doivent être portés à la connaissance de l’EPCI par l’Etat, dans un délai de trois mois à compter de la transmission de la délibération engageant la procédure d’élaboration du PLH, sont enrichis par la communication d’objectifs locaux à prendre en compte au titre du renouvellement du parc immobilier et d’accroissement du nombre de logements et de places d’hébergement. Pour renforcer la compatibilité entre PLH et PLU, les communes et établissements publics compétents en matière de PLU directement concernés par le PLH sont associés à son élaboration.
Le «contrôle» du contenu du PLH, tant en phase d’élaboration qu’à mi-parcours est renforcé. Après adoption d’un PLH par un EPCI, la délibération publiée ne devient exécutoire que deux mois après sa transmission au représentant de l’Etat. Celui-ci, s’il estime que le projet de PLH n’est pas conforme aux objectifs prévus ou si le comité régional de l’habitat (CRH) émet un avis défavorable ou des réserves sur le projet de PLH peut formuler dans un délai d’un mois des demandes motivées de modification à l’EPCI qui en délibère. Le PLH ne devient alors exécutoire qu’à compter de la publication et de la transmission au représentant de l’Etat de la délibération apportant les modifications demandées. A mi-parcours, l’EPCI doit également communiquer pour avis au représentant de l’Etat et au CRH un bilan de la réalisation du PLH.
Sous réserve de ne pas porter atteinte à son économie générale, le PLH peut être modifié à deux titres : pour être mis en conformité avec les dispositions législatives et réglementaires relatives à la politique du logement entrées en vigueur après son adoption mais aussi pour tenir compte des évolutions du contexte démographique, économique et social.
Convention de délégation des aides à la pierre et PLH : pouvoirs du préfet (loi MLLE : art 28/CCH : L.301-5)
Les pouvoirs du préfet sont renforcés en matière de non signature, non renouvellement ou dénonciation d’une convention de délégation des aides à la pierre. Ainsi, lorsque le préfet estime qu’un EPCI n’a pas suffisamment pris en compte les demandes motivées de modifications du projet de PLH, la convention ne peut être ni conclue, ni renouvelée. En outre, la convention peut être dénoncée, lorsque les résultats du bilan triennal du programme d’exécution du PLH sont manifestement insuffisants par rapport aux objectifs définis dans la convention. L’accord ou le refus, motivé, du représentant de l’Etat est notifié à la collectivité dans un délai de trois mois.
PLU et PLH : mise en compatibilité (loi MLLE : art 29/CU : L.123-1 ; L.123-12 et L.123-14)
Le PLU doit notamment être compatible avec les dispositions du schéma de cohérence territoriale (SCOT), du schéma de mise en valeur de la mer, du plan de déplacements urbains ou encore du programme local de l’habitat (PLH). Lorsque l’un de ces documents est approuvé après l’approbation d’un PLU, ce dernier doit être rendu compatible dans un délai de trois ans (CU : L.123-1). Ce délai de mise en compatibilité est désormais réduit à un an lorsque le PLU doit être modifié pour permettre la réalisation d’un ou plusieurs programmes de logements prévus par le PLH.
Par ailleurs, l’acte publié approuvant le PLU devient exécutoire dans un délai d’un mois à compter de sa notification au préfet, sauf si celui-ci notifie à la commune dans ce délai les modifications qu’il estime nécessaires d’apporter lorsque les dispositions du PLU sont de nature à compromettre la réalisation, notamment, d’une directive territoriale d’aménagement ou d’un SCOT (CU : L.123-12). Pour renforcer la compatibilité entre PLU et PLH, ce dernier est désormais inclus dans la liste des documents en cours d’élaboration dont les dispositions s’imposent au PLU : l’acte approuvant un PLU ne peut donc devenir exécutoire si ses dispositions sont de nature à compromettre la réalisation d’un PLH en cours d’élaboration.
Si à l’issue du délai de trois ans, le PLU n’a pas été mis en révision, le préfet se charge de la mise en compatibilité avec les dispositions de l’un des documents qui s’imposent au PLU. Il en est de même si, au bout d’un an, la commune n’a pas modifié son PLU afin de permettre la réalisation d’un ou plusieurs programmes de logements prévus par le PLH.
Intégration des dispositions du PLH dans le PLU dans certains cas (loi MLLE : art 30/CU : L.123-1)
Lorsqu’ils sont élaborés et approuvés par des EPCI compétents dont ils couvrent l’intégralité du territoire, les PLU peuvent désormais intégrer également les dispositions des PLH. Cette faculté de fusionner au sein d’un même document PLU et PLH vise à renforcer la cohérence de la politique de l’habitat et à faciliter sa mise en œuvre.
Pour les PLU approuvés à la date d’entrée en vigueur de la loi, la mesure ne sera applicable qu’à compter de leur prochaine révision.
Pour ceux dont l’élaboration ou la révision a été prescrite avant l’entrée en vigueur de la loi, l’EPCI conserve la faculté d’intégrer ou non les dispositions du PLH.
Exercice du droit de préemption par le préfet dans les communes faisant l’objet d’un arrêté de carence
Loi MLLE : art 39/CU : L.210-1
Le droit de préemption urbain permet à une commune ou un EPCI d’acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies, les biens mis en vente. Il peut être exercé en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions ou d’opérations d’aménagement, ayant notamment pour objet de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, de lutter contre l’insalubrité, de permettre le renouvellement urbain ou encore de constituer des réserves foncières (CU : L.210-1). Par ailleurs, lorsque la carence d'une commune pour non réalisation de ses objectifs de construction de logements sociaux est constatée, le préfet peut conclure une convention avec un organisme en vue de la construction ou de l'acquisition des logements sociaux nécessaires à la réalisation de ses objectifs de construction (CCH : L.302-9-1). Or, l’aliénation d’un immeuble ou d’un terrain destiné à être affecté à la construction de logements sociaux ayant fait l’objet d’une telle convention, ne pouvait pas être soumise au droit de préemption pendant la durée d’application de l’arrêté de carence. Afin de renforcer l’efficacité de son action en cas de carence de la commune, le préfet est désormais autorisé à exercer le droit de préemption à la place de la commune sur toutes les aliénations de terrains bâtis ou non bâtis affectés au logement et celles destinées à être affectées à une opération prévue par la convention conclue avec l’organisme. Il peut également, pendant toute la durée de l’arrêté de carence, l’instituer lui-même si la commune ne l’a pas fait ou le rétablir en cas de suppression. Le préfet peut déléguer ce droit de préemption à un établissement public foncier d’Etat, à un organisme HLM ou désormais à une société d’économie mixte (SEM). Les biens acquis par le biais du droit de préemption doivent être utilisés en vue de la réalisation d’opérations d’aménagement ou de construction permettant la réalisation de l’objectif de 20% de logements locatifs sociaux.
Droit de préemption urbain / cession de la majorité de parts de SCI
Loi MLLE : art 34/CU : L.211-4 d
Les communes peuvent exercer leur droit de préemption urbain (DPU) sur la cession de la totalité des parts d'une SCI (loi ENL du 13.7.06 : art 18). Cette mesure avait été prise afin d'éviter la constitution de SCI dans le but exclusif d'échapper au DPU. Toutefois, il est possible de contourner cette règle en ne cédant que 99% des parts de la SCI ; c’est pourquoi la préemption est dorénavant autorisée lors de la cession d'une proportion majoritaire de parts de SCI (et non plus la totalité).
Logements sociaux et exonération de TFPB
Loi MLLE : art 6/CGI : art 1384 A et s
Les logements sociaux bénéficient d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans. Après le 31 décembre 2009, cette durée devait être ramenée à 15 ans. La disposition prévoit de proroger l’exonération pendant 25 ans jusqu’au 31 décembre 2014.
Loi MLLE : art 37, 105 et s
Les établissements publics fonciers locaux (EPFL), créés par loi d’orientation pour la ville (loi LOV du 13.7.91), sont des établissements publics à caractère industriel et commercial destinés à faciliter la politique foncière et d’aménagement des collectivités locales. Ils sont compétents pour réaliser des acquisitions foncières ou immobilières en vue de la réalisation de réserves foncières. Les EPFL sont principalement financés par le produit des ventes qu’ils réalisent, et par le produit de la taxe spéciale d’équipement (CGI : art 1607 bis), dans la limite d’un plafond fixé à 20 € par habitant et par an. Si sur le même périmètre se superposent un EPFL et un établissement public foncier d’Etat (EPFE), il est désormais prévu que le plafond est fixé à 10 €, sauf stipulation contraire d’une convention conclue entre ces deux établissements prévoyant une répartition différente du produit de la taxe, dans la limite d’un plafond global de 20 € par habitant. Seul ce plafond global s’applique pour les EPFE de Normandie, Lorraine et PACA (loi MLLE : art 37).
Instruments utiles à la mise en œuvre de stratégies de maîtrise foncière des collectivités locales, peu d’EPFL ont pourtant été créés. Une série de mesures est donc par ailleurs prévue pour faciliter la création et la gestion de ces établissements publics :
allongement de la période d’exonération de taxe sur les plus-values réalisées à la suite de l’acquisition d’un bien et sa revente à un organisme HLM (loi MLLE : art 105) ;
pas de préemption possible des biens acquis par un EPFL lorsque celui-ci agit à la demande de la collectivité titulaire du droit de préemption (loi MLLE : art 106) ;
modification des statuts des EPFL désormais possible à la majorité des deux tiers des membres de l’établissement (cette mesure permet d’éviter le recours à la procédure lourde de création) (loi MLLE : art 107) ;
simplification des règles de quorum permettant de faciliter et de sécuriser la prise de décisions par l’assemblée générale d’un EPFL (loi MLLE : art 108).
Règles d'urbanisme assouplies pour faciliter l'accessibilité aux logements
Loi MLLE : art. 44/CU : L.123-5
Cf. page "Personnes handicapées"
Autres mesures urbanisme s’inscrivant dans le plan de relance
La loi pour l’accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés (loi du 17.2.09) contient également des mesures ayant trait à l’urbanisme.
Assouplissement des règles de modification des plans locaux d’urbanisme (loi du 17.2.09 : art 1 et 2/CU : L.123-13)
Pour faire évoluer un PLU, trois procédures peuvent actuellement être engagées par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) :
la modification : la plus simple car ne portant que sur les changements les moins importants, elle n’est utilisée qu’à condition de ne pas porter atteinte à l’économie générale du projet d’aménagement et de développement durable (PADD), de ne pas entraîner la réduction de zones ou espaces protégés, ou de ne pas comporter de graves risques de nuisances ;
la révision : procédure de droit commun, elle doit respecter les mêmes modalités que celles prévues par la procédure d’élaboration du PLU ;
la révision simplifiée : lorsqu’il s’agit de permettre la réalisation d’un projet présentant un intérêt général, ou de rectifier une erreur matérielle (CU : L.123-13).
Il est désormais possible de recourir à une procédure nouvelle de modification simplifiée pour permettre de rectifier des erreurs matérielles (qui n’auront plus à faire l’objet d’une révision simplifiée) ou portant sur des éléments mineurs des PLU.
La liste des ces modifications sera fixée par décret (décret à paraître).
Par ailleurs, il est désormais prévu de faciliter la procédure de modification du PLU portant sur les règles de construction en limite séparative.
Les règles d’implantation de bâtiments en limite séparative (CU : R.111-19) peuvent être adaptées par les plans locaux d’urbanisme (PLU). Pour cela, le maire doit recourir à la procédure de modification, plus souple que celle de la révision normale ou simplifiée, mais qui reste soumise à des conditions précises (cf. supra). Le projet de modification est ensuite soumis à une enquête publique.
Pour alléger cette procédure dans ce cas, il est désormais prévu, jusqu’au 31 décembre 2010, que les modifications d’un PLU ou d’un plan d’occupation des sols (POS) ayant pour objet d’autoriser l’implantation de constructions en limite séparative ne donneront plus lieu à enquête publique. L’objectif est de raccourcir les délais de procédure afin de modifier plus rapidement le document d’urbanisme.
Dans ces deux cas de modification (portant sur les règles de construction en mitoyenneté et procédure simplifiée), le public reste informé (même en l’absence d’enquête publique) puisque le projet de modification doit être porté à sa connaissance pendant un délai d’un mois, préalablement à la convocation de l’assemblée délibérante (conseil municipal ou organe délibération de l’EPCI compétent). Dans ce délai, il est donc possible de formuler des observations et l’autorité compétente doit ensuite se prononcer par délibération motivée.
Allongement du délai de validité des autorisations d’urbanisme (décret du 19.12.08 : JO du 20.12.08)
Le délai de validité des permis de construire et d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à déclaration en cours de validité au 20 décembre 2008 ou intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 est porté à 3 ans (au lieu de 2). Lorsque ces autorisations ont fait l’objet avant cette date d’une prorogation, le délai de validité de cette prorogation est majoré d’un an. Cette mesure d'assouplissement temporaire des contraintes liées au droit de l'urbanisme avait été annoncée dans le cadre du plan de relance.