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Timestamp: 2017-06-25 05:35:17+00:00
Document Index: 332129752

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 259', 'art. 972', 'art. 259', 'ATF ', 'art. 972', 'art. 972', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 972', 'art. 972', 'art. 259', 'art. 838', 'art. 26', 'art 948', 'art. 972']

118 II 11926. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 23 mars 1992 dans la cause M. contre B. et consorts (recours en réforme)
Résiliation du bail par l'acquéreur de la chose louée (art. 259 al. 2 aCO). 1. L'acquéreur de la chose louée peut résilier le bail dès l'inscription du transfert de la propriété sur le journal du registre foncier (consid. 3a). 2. Question laissée indécise de savoir si la résiliation peut également intervenir en cas de réquisition provisoire au sens de l'art. 972 al. 2 CC (consid. 3b). Faits à partir de page 119
M. est locataire d'un appartement de 10 pièces dans un immeuble de la société A., constitué en propriété par étages. Le 10 novembre 1987, B. et consorts ont acquis une promesse de vente et droit d'emption sur tout l'immeuble, l'annotation au Registre foncier intervenant le 30 novembre 1987. Puis, le 27 juin 1988, la société A. a vendu à B. et consorts 560,93 millièmes de la copropriété par étages. La vente a été portée au journal du Registre foncier, le 30 juin 1988. Le 18 juillet 1988, les acquéreurs ont résilié le bail de M.BGE 118 II 119 S. 120
a) Seul l'acquéreur de la chose louée peut résilier le bail selon l'art. 259 al. 2 aCO. En résiliant, il exerce un droit formateur. En conséquence, la déclaration de résiliation n'est valable que si, au moment où elle est donnée, toutes les conditions sont réalisées; il faut, en particulier, que l'acquéreur soit inscrit au Registre foncier en qualité de propriétaire (ATF 108 II 192 ss consid. 3). Selon cet arrêt, des faits postérieurs sont sans influence et une validation de la BGE 118 II 119 S. 121résiliation est exclue. Par ailleurs, aux termes de l'art. 972 al. 1 CC, les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. Quant à l'effet de l'inscription, il remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile (art. 972 al. 2 CC).
Ainsi que le Tribunal fédéral l'a déjà relevé dans l'arrêt précité au sujet de l'hypothèque légale du vendeur, des raisons pratiques conduisent à cette solution. L'inscription au grand livre est une opération interne à laquelle le conservateur du Registre foncier procède le plus rapidement possible; mais, dans la pratique, plusieurs jours, voire plusieurs semaines, peuvent s'écouler avant que cette inscription puisse intervenir, sans que, de surcroît, les intéressés en soient avisés. Or, l'on ne voit pas que l'acquéreur puisse être privé du droit de disposer de l'immeuble entre le moment de l'inscription au journal et celui de l'inscription au grand livre. En outre, si l'on attendait cette dernière date, l'acquéreur serait dans l'incertitude sur le moment à partir duquel il pourrait dénoncer le contrat de bail, la décision d'inscription ne dépendant, au demeurant, pas des parties, mais du conservateur (voir ROGNON, L'aliénation de l'immeuble et ses effets sur le bail, exposé légèrement modifié du rapport présenté au 5e Séminaire sur le bail à loyer, à l'Université de Neuchâtel, in RJN 1988 p. 15). Reste que des difficultés peuvent également surgir si, après avoir été opérée au journal, l'inscription sur le grand livre n'a finalement pas lieu. Mais une telle situation ne pourra se présenter que BGE 118 II 119 S. 122dans des circonstances tout à fait particulières, de sorte qu'elle ne saurait conduire le Tribunal fédéral à choisir une autre solution.
bb) En l'occurrence, le conservateur du Registre foncier n'a pas rejeté la réquisition du 29 juin 1988. La première hypothèse envisagée par DESCHENAUX n'est ainsi pas réalisée. Il est, à cet égard, vain de se demander si le conservateur eût dû prendre une telle décision. Il suffit d'en constater l'absence. Peut, par ailleurs, rester indécis de BGE 118 II 119 S. 123savoir si l'on se trouve en présence d'une réquisition anticipée et, dans l'affirmative, d'en connaître les conséquences. En effet, après la réquisition d'inscription des actes des 30 janvier et 8 mars 1989 - la première intervenue le 28 février 1989 et la seconde à une date inconnue -, le conservateur du Registre foncier a inscrit dans le grand livre, à une date ignorée, l'ensemble des transactions, selon l'ordre chronologique des dépôts de réquisitions, avec la date de l'inscription au journal. Constatant ces éléments, l'arrêt attaqué fait ainsi apparaître que, le 28 juin 1988, les défendeurs sont devenus propriétaires de la part de copropriété comprenant les locaux occupés par le recourant. Les deux autres réquisitions, notamment celle du 20 mars 1989, avait pour objet l'inscription d'autres transactions que celle inscrite au journal le 28 juin 1988.
Les défendeurs n'ont assorti la résiliation du bail d'aucune condition. En réalité, le recourant ne s'en prend pas à la résiliation du bail elle-même, mais à l'acte de vente. Or, pour lui, cet acte est une res inter alios acta et le seul aspect susceptible de toucher à ses droits concerne la qualité de propriétaire des défendeurs et le moment BGE 118 II 119 S. 124auquel elle a été acquise. Ainsi qu'on l'a déjà vu, le Registre foncier révèle que tel a été le cas le 28 juin 1988. La lettre du 18 juillet 1988 ne porte donc en rien atteinte au principe selon lequel un acte formateur ne saurait être assorti d'une condition. Suivre le raisonnement du recourant reviendrait à ignorer le système de la rétroactivité instauré par l'art. 972 al. 1 et 2 CC. Le grief qu'il croit pouvoir en tirer doit donc être rejeté.
108 II 192
art. 972 al. 2 CC,
art. 259a CO suite... ,
art. 838 CC,
art. 26 al. 4 ORF,
art 948 CC,
art. 972 al. 1 et 2 CC