Source: https://www.voicarcereri.it/News/contratti-responsabilita-e-danni/
Timestamp: 2020-05-27 16:43:34+00:00
Document Index: 176722700

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 27', 'sentenza ', 'art. 27', 'sentenza ', 'art. 1669', 'art. 1669', 'art. 2901']

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Locazione commerciale: sì al recesso anticipato per crisi economico/finanziaria del conduttore
di Jessica Vezzari (avvocato)
L’accertamento di una crisi aziendale, che sia determinata da fatti estranei alla volontà dell’imprenditore deve essere considerata come un fattore oggettivo che giustifica il recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale
Nella sentenza in commento, in un caso di locazione commerciale la società conduttrice si opponeva al decreto ingiuntivo emesso a favore della società locatrice per il pagamento dei canoni di locazione, chiedendo in via riconvenzionale l’accertamento della legittimità del recesso anticipato dal contratto, comunicato a mezzo raccomandata A/R, fondato sui gravi motivi ex art. 27 L. 392/1978, con particolare riferimento alla congiuntura economica.
Il Tribunale prima e la Corte d’Appello successivamente, rigettavano l’opposizione, ritenendo il recesso illegittimo ed inefficace. Nonostante il riconoscimento degli elementi obiettivi della crisi aziendale, e dunque esterni all’azienda stessa, si osservava che la società conduttrice, all’atto della rinegoziazione delle condizioni economiche del rapporto locatizio, non potesse essere all’oscuro dell’avversa congiuntura economica poi posta a fondamento del recesso solo un anno più tardi.
Ciò insieme alla circostanza per cui la società conduttrice aveva deciso di trasferire la propria attività presso altra località, ancorchè con spese di locazione minori, considerata una scelta imprenditoriale non di per sé dettata dalla necessità di “salvaguardare” la realtà aziendale.
Veniva quindi proposto dalla società conduttrice ricorso per Cassazione, adducendo tra le varie motivazioni il mancato riconoscimento dei gravi motivi giustificativi del diritto di recesso. In particolare, si riteneva disatteso l’orientamento consolidato nella giurisprudenza di legittimità secondo cui i comportamenti determinati da fatti estranei alla volontà dell’impresa, imprevedibili alla costituzione del rapporto e sopravvenuti ad esso, pur essendo volontari in quanto volti a perseguire un adeguamento strutturale dell’azienda, possono integrare i gravi motivi posti a base del recesso anticipato.
La Suprema Corte, con la sentenza n. 5803/2019, ritenendo fondato tale motivo, ha accolto il ricorso. Esaminando la decisione impugnata, la Cassazione ha evidenziato che, sebbene il giudice di merito avesse ravvisato nel caso in esame la sussistenza di elementi oggettivi di crisi aziendale, aveva poi concluso, in modo illogico e contradditorio, sostenendo l’illegittimità del recesso dal contratto.
I gravi motivi di cui all’art. 27 L. 392/1978 devono essere determinati da fatti imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione dell’attività, ciò non impedendo al conduttore-imprenditore di operare una scelta di adeguamento strutturale dell’azienda, ampliandola o riducendola, per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicità e produttività.
In definitiva, alla luce dell’orientamento della Suprema Corte, l’accertamento di una crisi aziendale, che sia determinata da accadimenti estranei alla volontà dell’imprenditore, deve essere considerata come un fattore obiettivo che giustifica il recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale.
Appalti, vizi e difetti negli immobili, Contratti, responsabilità e danni, News, Proprietà e diritti reali
Commento a sentenza Tribunale di Verona n. 375/2019 dott. Lanni
L’esplicito impegno all’eliminazione del vizio/difetto costituisce una specifica obbligazione negoziale di natura autonoma e che quindi prescinde dalla garanzia per vizi tipica del contratto di compravendita e determina l’esposizione del venditore stesso ad una responsabilità contrattuale soggetta alla prescrizione ordinaria decennale svincolata dai termini di prescrizione e decadenza previsti per i contratti di compravendita e di appalto. In tal senso si erano in precedenza espresse Cass. Civ. 19702/2012 Cass. Civ. 13613/2013; Cass. Civ. 25541/2015; Cass. Civ. 8026/2004; Trib. Padova 05.05.2016; Trib. Padova 11.09.2014 e Trib. Trento, 10.06.2014 affermando che l’impegno all’eliminazione del vizio/difetto “….costituisce fonte di un’autonoma obbligazione di “facere”, la quale si affianca all’originaria obbligazione di garanzia, senza estinguerla, a meno di uno specifico accordo novativo, e rimane, pertanto, soggetto non ai termini di prescrizione e decadenza stabiliti per quella garanzia, ma all’ordinario termine di prescrizione decennale fissato per l’inadempimento contrattuale”;
L’applicabilità della tutela prevista dall’art. 1669 c.c. in “ragione della qualificazione giurisprudenziale delle infiltrazioni di umidità quali gravi difetti di costruzione” e ciò anche nel solco di quanto affermato dalla Cass. n. 27315/2017;
L’ammissibilità dell’azione extracontrattuale prevista appunto dall’art. 1669 c.c. per gli acquirenti nei confronti del proprietario-costruttore.
Circa il presupposto oggettivo “… è notorio il fatto che i beni più facilmente aggredibili nel patrimonio del debitore siano i beni immobili, con la conseguenza che la relativa alienazione integra sempre una variazione quantitativa e qualitativa del patrimonio, idonea a configurare il “pregiudizio” richiesto dall’art. 2901 c.c. (Cass. n. 1896/12); -) questa stessa circostanza consente ravvisare il presupposto soggettivo dell’azione revocatoria in riferimento sia al debitore sia al terzo, atteso che “nel caso in cui il debitore disponga del suo patrimonio mediante vendita contestuale di una pluralità di beni, devono ritenersi “in re ipsa” l’esistenza e la consapevolezza (sua e dei terzi acquirenti) del pregiudizio patrimoniale che tali atti arrecano alle ragioni del creditore” (v. Cass. n. 18034/13);
Quanto al profilo soggettivo l’azione revocatoria nel caso di specie è ulteriormente avvalorata dalla circostanza che i legali rappresentanti delle due società rispettivamente venditrice e acquirente fossero padre e figlio e che questi fosse a piena conoscenza delle ragioni di credito del condominio attoreo avendo personalmente partecipato alle assemblee ed avendo intrattenuto rapporti diretti con l’amministratrice del complesso condominiale.
Vi è da sottolineare come anche il solo rapporto di parentela (addirittura padre/figlio nel caso di specie), era già stato ritenuto circostanza sufficiente a provare la scientia damnie consilium fraudisidonei a giustificare l’azione revocatoria (Cass. Civ., Sez. III, 13447/13; Trib. Padova Sez. II, 26-05-2014; C. App. Roma Sez. II Sent., 20-04-2009; Cass. civ. 2748/2005).