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Timestamp: 2018-01-23 21:57:27+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 28', 'artigo 475', 'artigo 51', 'artigo 6', 'artigo 42', 'artigo 39']

Problemas na aquisição de imóvel na planta e o Código de Proteção e Defesa do Consumidor: O atraso na entrega das chaves - Lex Doutrina
Problemas na aquisição de imóvel na planta e o Código de Proteção e Defesa do Consumidor: O atraso na entrega das chaves
SANTOS, Flávia Carolina Silva
RESUMO: A grande oferta de crédito disponível, fomentouo crescimento contínuo do mercado imobiliário, o que influenciou diretamenteno aumento das reclamações contra as incorporadoras.O principal motivo de reclamação dos consumidores reside no recorrente desrespeito ao prazo de entrega dos empreendimentos.
O atraso na entrega das obras vem se tornando um dos assuntos mais tormentosos da construção civil, o que desencadeia em uma enorme quantidade de ações propostas frente ao Poder Judiciário. Em meio a este cenário, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) de forma pioneira desenvolveu uma proposta de adequação dos contratos imobiliários à legislação de proteção ao consumidor. Assim, foi elaborada uma minuta de contrato, com um texto-padrão (resultado da compilação das jurisprudências predominantes nos tribunais) a ser seguido por todos, a fim de afastar a concorrência desleal, eliminar práticas abusivas e evitar cláusulas ambíguas ou contrárias às disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
A experiência do TJ-RJ será compartilhada e discutida com a Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon) que, ao final, definirá o que é ou não válido no mercado imobiliário e, quem sabe, apoiará a aplicação do modelo regionalizado em âmbito nacional.
Primeiramente é de suma importância a definição de incorporação imobiliária, conforme consta no artigo 28, parágrafo único da Lei 4.591/64, referindo-se à atividade destinada a promover a construção de edificações compostas por unidades autônomas que serão alienadas no mercado da construção civil.
Arnaldo Rizzardo"in condomínio edilício e incorporação imobiliária", transcreve a incorporação como: "Trata-se da atividade que procura unir pessoas e fundos para a construção de edificações, divididas em unidades imobiliárias individualizadas e discriminadas, que se destinam à venda, a qual se processa durante a própria construção".[Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária, 2ª edição, Ed. Forense, Ano de Publicação: 2012].
A venda de imóveis na planta, ou seja, que ainda nem foram construídos, metaforicamente é uma típica jabuticaba, do jeito como é feita, só existe no Brasil. Mundialmente, o mais comum é o investidor obter o financiamento de todo o dinheiro necessário para custear o empreendimento e, depois de construir, vender as unidades prontas. No Brasil, devido às dificuldades para o empreendedor obter um financiamento vultoso, deu-se outro jeito, qual seja: os futuros proprietários se tornam parceiros da incorporadora e começam a pagar pela unidade imobiliária antes mesmo do início da obra.
Como o edifício ainda não está construído, firma-se com a incorporadora um contrato de intenção de compra das unidades, e não uma compra propriamente. O futuro proprietário se compromete a pagar para a incorporadora cerca de 20% (vinte por cento) do valor do imóvel e assumir um financiamento bancário para pagar os 80% restantes.
Desta feita, a grande oferta de crédito disponível para o consumidor final, fomentou a comercialização do mercado imobiliário, sendo que o crescimento contínuo deste mercado influenciou, diretamente, o aumento das reclamações contra as incorporadoras.O principal motivo de reclamação dos consumidores reside no recorrente desrespeito ao prazo de entrega dos empreendimentos.
O atraso na entrega das obras vem se tornando um dos assuntos mais tormentosos da construção civil, ao lado da cobrança de juros e correções ilegais. A quantidade de ações propostas frente ao Poder Judiciário corrobora esta constatação. Em 2014, um levantamento feito por um escritório de advocacia apontou que o número de ações contra construtoras havia aumentado 15 (quinze) vezes em 5 (cinco) anos em São Paulo. Em meio a este cenário, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJ-RJ) de forma pioneira desenvolveu uma proposta de adequação dos contratos imobiliários à legislação de proteção ao consumidor, conforme se verá no - Capítulo II - TJ-RJcria proposta de adequação dos Contratos Imobiliários -abaixo.
Especialistas orientam quais os cuidados que o consumidor deve tomar para se proteger de condições abusivas na compra de um imóvel na planta, sendo que o primeiro passo é apurar o histórico da incorporadora, ou seja, se ela cumpre prazos de entrega e se tem ações judiciais. Segundo: checar se o Memorial de Incorporação está registrado no Cartório de Registro de Imóveis. É importante contar com uma assessoria jurídica especializada, tendo em vista que o contrato a ser firmado é de adesão, ou seja, já vem redigido pelo incorporador. No entanto, recomenda-se não aceitar a cobrança da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária(SATI) e ter especial atenção com os juros do financiamento, que podem incidir desde o início da obra - o que, embora lícito, onera o consumidor. Por fim, checar se há alguma punição prevista em caso de atraso na entrega da obra e guardar todo o material de propaganda oferecido pela construtora, principalmente aquele que conste a descrição do empreendimento e a dará de entrega.
Capítulo I - SOLUÇÕES PARA ENFRENTAR A QUESTÃO DO ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS:
Podemos apontar duas possíveis soluções para enfrentar a questão.
A primeira delas é a resolução do contrato. Da mesma forma que é possível ao promitente vendedor a resolução do contrato por inadimplemento do promitente comprador, a este último é cabível aforar ação de resolução contratual no caso de atraso nas obras, que constitui inegável descumprimento do contrato pela construtora que prometeu o imóvel e a data de entrega.
A segunda solução é o comprador exigir a entrega do imóvel, vez que inobstante a possibilidade de requerer a resolução do contrato, cabe ao adquirente, com fulcro no artigo 475 do Código Civil, exigir a entrega (cumprimento da obrigação da construtora) postulando, ainda, as perdas e danos, inegavelmente apresentadas pelos alugueres que o imóvel poderia render durante o período do atraso.
Assim, além da resolução do contrato por inadimplemento, conforme disposto nos artigos 35, inciso III do Código de Defesa do Consumidor e 475 do Código Civil, o inadimplente responderá pelos prejuízos a que der causa, ou seja, as perdas e danos materiais (danos emergentes, abarcando danos morais também) e lucros cessantes.
Imperioso trazer à baila que o Superior Tribunal de Justiça entende que os lucros cessantes podem ser presumidos ante a não entrega de imóvel na data convencionada. Com isso, admite a indenização por lucros cessantes correspondente aos alugueres que o adquirente poderia ter recebido em razão da não entrega do imóvel na data estipulada (Nesse sentido: STJ, REsp. 644.984/RJ e AgRg no REsp 826.745/RJ).
E o que dizer da prática comum nos contratos imobiliários da inclusão de cláusula prevendo um prazo de carência (tolerância) normalmente de 180 (cento e oitenta) dias, além do prazo contratado para entrega da obra. Ora, à luz do princípio geral da boa-fé e, principalmente, do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula de carência ou tolerância coloca o consumidor em situação de exagerada desvantagem. Em consonância com o acatado, trata-se de cláusula nula.
A situação acima retratada não abarca a questão da imprevisibilidade, esta caracterizada por ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como: fatores climáticos (chuvas, ventos...), greves, escassez de insumos, que fazem parte do risco do negócio das construtoras e por elas devem ser levados em consideração no prazo que estipulam para entrega das obras.
Por outro lado, o adquirente também é suscetível à perda de emprego, doença, golpe, roubo etc, e mesmo em razão da ocorrência de tais fatores, não terá qualquer tipo de carência no cumprimento das suas obrigações, sobretudo a obrigação de pagar o quanto deve, cujo inadimplemento enfrenta implacáveis consequências impostas pela construtora credora, como, multas, juros, correções, ações de resolução etc.
Diante do acima exposto, com base no princípio da isonomia e do artigo 6º, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor, tem-se que: 1) não se deve admitir a validade de qualquer prazo de carência imposta nos contratos; 2) o adquirente faz jus à indenização por danos materiais consubstanciados no mínimo pelo aluguel que poderia render o imóvel, além de eventuais danos morais, a partir do atraso, podendo, ainda, suspender o pagamento das parcelas eventualmente devidas em razão da exceção do contrato não cumprido.
Em 18 de agosto de 2015, a Comissão de Meio Ambiente, Defesa do Consumidor e Fiscalização e Controle do Senado aprovou o PLC 16/15, que determina um período máximo de 180 dias para atraso das construtoras na entrega de imóveis, sem qualquer penalidade. Após esse prazo, poderão ser obrigadas a pagar multa mensal equivalente a 0,5% do valor até então pago pelo comprador e mais multa compensatória de 1% sobre o montante já quitado.
O projeto de autoria do deputado Eli Correa Filho (DEM/SP), contou com o voto favorável do relator, senador Valdir Raupp (PMDB/RO), e segue para deliberação no Plenário do Senado.Raupp disse ser comum no mercado imobiliário a previsão de um período de tolerância para entrega de imóveis vendidos ainda em construção, mas observa que não há padronização entre as construtoras quanto à duração do atraso, que em alguns contratos passa de seis meses, nem previsão legal quanto ao valor da multa por descumprimento do prazo.
Caso o referido projeto seja mesmo aprovado, posto que ainda passará pelo Plenário do Senado Federal, em tese melhorará a situação jurídica das construtoras, tendo em vista a ratificação da cláusula de praxe, de carência de seis meses - o que, como vimos fere o princípio da igualdade - e o valor da multa, de 0,5%, limitar-se-á à base de cálculo do valor pago e não o efetivo custo do aluguel do imóvel que não foi entregue.
Como se trata de multa penal,pode, em tese, ser considera como sucedâneo das perdas e danos, de tal sorte que, a principio, a intenção é obstar o pedido do aluguel efetivo pelo período de atraso, cujo deferimento a jurisprudência já consolidou no regime atual.
Capítulo II - TJ-RJ CRIA PROPOSTADE ADEQUAÇÃO DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS:
No Brasil, com o objetivo em diminuir o crescente número de demandas judiciais relacionadas ao setor imobiliário, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJ-RJ), inovou aocriar um grupo de trabalho formado por seus próprios representantes, bem como da Ordem dos Advogados do Rio de Janeiro (OAB-RJ), da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), do Ministério Público, do Núcleo de Defesa do Consumidor da Defensoria Pública do Rio de Janeiro (Nudecon) e advogados especializados em mercado imobiliário, para discutir os principais problemas e buscar soluções.
Desta forma, visando a evolução, no ano de 2014, foi elaborada uma minuta de contrato, com um texto-padrão (resultado da compilação das jurisprudências predominantes nos tribunais) a ser seguido por todos, a fim de afastar a concorrência desleal, eliminar práticas abusivas e evitar cláusulas ambíguas ou contrárias às disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
O contrato a ser celebrado entre as partes continua sendo de adesão, mas foram retiradas cobranças abusivas, tais como: a taxa de assessoria imobiliária, a conhecida SATI (Serviço de Assistência Técnica Imobiliária), a taxa de deslocamento e a taxa de decoração; foram estipuladas sanções para os casos de atraso na entrega da obra; foram especificados os casos em que a taxa de corretagem pode ser cobrada; os prazos de garantia contratual foram ampliados. Ademais, a minuta é voltada para a garantia da informação clara e precisa. O texto padrão do contrato é preto, sendo que o que precisa ser bem informado ao consumidor está em negrito.
O pagamento da taxa de intermediação imobiliária, ou seja, a comissão do corretor que intermediou a venda do imóvel, na grande maioria dos contratos é prevista de forma inapropriada, vez que imputa à responsabilidade pelo pagamento ao adquirente da unidade. Contudo, quando a intermediação imobiliária é proveniente de corretor contratado e indicado de forma exclusiva pelo incorporador, este repasse se torna ilegítimo já que, inexiste, qualquer vínculo entre os corretores designados pela fornecedora e os adquirentes. Desta feita, os artigos 722 e seguintes do Código Civil, define a corretagem como a obrigação assumida por pessoa (corretor), no intuito de realizar negócios em favor de segunda pessoa. O corretor, atua como verdadeiro preposto do vendedor já que, por este foi contratado e, deste, recebe todas as determinações para a comercialização do bem.
A Lei 8.078/90, estabelece que o consumidor cobrado em quantia indevida, tem direito à repetição do indébito, em valor igual ao dobro do valor original acrescido de juros e correção monetária, conforme artigo 42, parágrafo único, salvo hipótese de engano justificável.
Outra ilegalidade, geralmente encontrada nos contratos de compra e venda, refere-se à assessoria técnica (assistência jurídica ou interveniência) que, é cobrada dos adquirentes. Esta "assessoria" é oferecida aos consumidores, no ato da aquisição do bem, sob o pretexto de que o "técnico" indicado, poderá esclarecer eventuais dúvidas existentes nas cláusulas dos compromissos de compra e venda. Resta demonstrada mais uma das ilegalidades que permeiam estas negociações, o profissional é indicado de forma, exclusiva, pela vendedora sem que, seja oposta, a possibilidade de se anuir ou não à contratação deste "serviço técnico". Tal conduta, é considerada venda casada quando, se condiciona a venda de um bem ou a prestação de um serviço, à aquisição de outro produto ou serviço. O artigo 39, inciso I do Código de Defesa do Consumidor veda esta prática. Portanto, nestes casos, o consumidor deve ser ressarcido desta defesa, nos mesmos termos da cobrança da intermediação imobiliária, podendo haver repetição do indébito.
Os efeitos práticos da implementação do projeto ainda não são percebidos, vez que os imóveis têm um ciclo de produção longo, em média superior a 24 meses. Logo, os resultados práticos da minuta padronizada serão melhor percebidos a partir deste ano de 2016, data em que as obras cujos contratos estão adequados à minuta começam a ser entregues.
Inobstante, melhoras importantes ocorreram desde que o grupo de trabalho foi formado, como a redução do tempo de registro dos memoriais de incorporação, quando utilizado o checklist elaborado em parceria com os registradores de imóveis; e a redução do número de reclamações fundamentadas no Procon-RJ.
Nesse mesmo sentido, o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo - IBEDEC disponibiliza, gratuitamente, a Cartilha do Consumidor - Edição Especial Construtoras, por meio do sítio www.ibedec.org.br². Em seu conteúdo são abordados os temas considerados importantes para que o consumidor não tenha problemas na hora de adquirir seu imóvel de uma construtora. A cartilha ainda traz dicas para que o adquirente possa traçar um perfil de sua capacidade econômica para a compra do bem, além de ensinar como escolher a construtora e o imóvel adequado às necessidades de cada família e listar os documentos necessários para o fechamento do negócio.
O desrespeito ao prazo de entrega, firmado contratualmente e, de forma unilateral pela incorporadora, acarreta à esta, a imposição de penalidades, tais como: inversão das cláusulas penais originalmente opostas nos contratos de consumo; condenação ao pagamento de multa moratória por rescisão contratual prevista apenas contra o consumidor; cobrança pelo consumidor do valor correspondente ao aluguel que estaria sendo auferido pela unidade, os denominados lucros cessantes; imposição de dano moral ao incorporador, que, atrasa a entrega do empreendimento etc.
Meras alegações de falta de material, de mão de obra, de que condições climáticas prejudicaram o cronograma das obras não devem prosperar, tendo em vista que a teoria do risco da atividade é inerente ao ofício do fornecedor que, exercendo atividade especializada, deve estar atento as mais diversas condições e fatos que possam interferir em sua prestação.
Desta feita, se contratualmente não se possibilita a mora do consumidor, principalmente, quanto ao pagamento das parcelas de seu financiamento, qual seria a justificativa a favor do fornecedor de que, ao descumprir com suas obrigações estaria isento de quaisquer responsabilidades ou penalizações?
O que se busca, com a intervenção do judiciário, é garantir ao consumidor lesado pela incorporadora, ou seja, que não honrou o prazo para entrega da unidade, a recomposição das perdas financeiras sentidas, face a impossibilidade de auferir renda com a locação do imóvel.
Ainda, em alguns casos específicos, poderá ser oposta a indenização por dano moral em favor dos adquirentes. Afinal, não se pode imaginar, que um atraso que supere meses e, algumas vezes, anos, seja considerado um mero dissabor ou, a aceitação de um risco pelo consumidor.
O tão defendido pacta sunt servanda pelas empresas de construção civil também, deve ser oponível em face das obrigações assumidas por elas em seus compromissos de compra e venda.
1. RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária, 2ª edição. Ed. Forense. Ano de Publicação: 2012.
2. Cartilha do Consumidor - Edição Especial Construtora, disponível no sítio do IBEDEC - Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo -Disponível em: www.ibedec.org.br- Acesso em 06/09/2015.
3. Revista do IDEC - Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor. Fevereiro/2015.
4. SCAVONE JR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário - Teoria e Prática, 9ª edição. Ed.Forense. Ano de Publicação: 2015.
5. MIRANDA JR, Darcy Arruda. Anotações ao Código Civil Brasileiro, 3º vol., p.39, Ed. Saraiva. Ano de Publicação: 1986/1987.
6. BARROS, Mariana. Crise leva a aumento de 60% nos distratos de imóveis na planta e abre debate sobre como evitar essas desistências. Veja São Paulo, edição de 20/05/2015.