Source: https://m.hausarbeiten.de/document/338521
Timestamp: 2020-05-30 01:58:09
Document Index: 332214446

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 3', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 12', '§ 7', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3']

Schwierigkeiten für Bauträger, Finanzier und Käufer
von Phil Reitz (Autor)
2. Grundlagen der Bauträgerfinanzierung
2.1 Akteure und ihre Aufgaben
2.1.1 Bauherr
2.1.2 Baubetreuer und Bauträger
2.2 Baumodelle
2.3 Rechtsvorschriften
2.3.1 Bauträgervertrag
2.3.2 Makler- und Bauträgerverordnungsgesetz (MaBV)
2.4 Beurteilung des Bauträgers
3. Besonderheiten und Schwierigkeiten der Bauträgerfinanzierung
3.1 Risikoanalysen
3.1.1 Bauträger
3.1.2 Banken
3.2 Finanzierungsbesonderheiten
3.2.2 Das Sicherungsproblem und die Struktur der Finanzierung
3.2.3 Sicherheitenstellung und Abwicklung
3.2.4 Besondere Anforderungen von Seiten der Banken an die Bauträger
3.3 Finanzbedarf
3.4 Bauträgerbilanzen und deren Auswertung durch Banken
Abbildung 1: Typische Geschäftsbereiche der Bauträger
Abbildung 2: Bauleistungsunternehmen
Abbildung 3: Wirtschaftlicher Leistungsbereich eines Bauträgers
Abbildung 4: Die Teilbeträge gemäß § 3 MaBV
Abbildung 5: Die Umsetzung des § 3 MaBV in einen Bauträgervertrag
Abbildung 6: Struktur der Bauträgerfinanzierung
Abbildung 7: Abwicklung einer Bauträgerfinanzierung
Abbildung 8: Schema einer Kostenkalkulation eines Bauträgers
Tabelle 1: Schema eines Bauzeitenplans
Die Finanzierung von Bauträgerprojekten ist für Banken ein lukratives, aber auch risikoreiches Geschäft. Dieses Risiko ist in der Entwicklungsphase am größten, da zu diesem Zeitpunkt noch diverse Faktoren mit Unsicherheit verbunden sind. Im Projektverlauf und mit dem Baufortschritt sinkt das Risiko, jedoch benötigt der Bauträger die Finanzierung, bevor mit dem Bau begonnen werden kann. Zu Beginn dieser Phase ist aber noch nicht klar, ob die Kosten, die der Bauträger prognostiziert hat, überhaupt entstehen und ob das gesamte Projekt die geplante Rendite erbringen wird. Die finanzierende Bank muss daher zum einen das Projekt und zum anderen den Bauträger bewerten, um zu prüfen, ob und in welcher Höhe ein Kredit vergeben werden kann. Der Ablauf der Finanzierung eines Bauträgerprojektes und welche Schwierigkeiten und Besonderheiten für Bauträger, Finanzier und Käufer auftreten können, werden in dieser Arbeit beschrieben.
Zunächst werden die allgemeinen Grundlagen der Bauträgerfinanzierung und deren Rechtsvorschriften vorgestellt. Folgend werden die Besonderheiten und Schwierigkeiten der Bauträgerfinanzierung mittels Risikoanalysen ausführlich erläutert. Im Anschluss daran werden die Sicherheitsprobleme, deren Abwicklung, der Finanzbedarf und die Bauträgerbilanzen dargestellt. Im Fazit fasse ich die mir am wichtigsten erscheinenden Erkenntnisse zusammen.
Bauträger erwerben, bebauen und verkaufen Grundstücke auf eigene Rechnung und auf eigenes Risiko für Anleger oder Eigennutzer und finanzieren diese Maßnahmen mit Eigen- oder Fremdmitteln.[1] Die Bauträger haben sich als Unternehmensgruppe einen hervorragenden Platz im Rahmen der Wohnungsproduktion gesichert. Diese Entwicklung entstand durch erhebliche Steuervorteile, die Bauherren und Ersterwerber von Häusern begünstigen. Die typischen Geschäftsbereiche der Bauträger sind der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen.
Abbildung 1: Typische Geschäftsbereiche der Bauträger[2]
In diesem Kapitel werde ich die Akteure der Bauträgerfinanzierung und ihre jeweiligen Aufgaben vorstellen.
In einem Bauvorhaben nimmt der Bauherr eine zentrale Position ein. Er trägt das Bauherrenrisiko und ist haftbar gegenüber den am Bau beteiligten Vertragspartnern. Er handelt stets im eigenen Namen und auf eigene Rechnung. Nach § 34 c GewO gelten für Bauherren folgende Dispositionen:[3]
1. Der Bauherr übt einen bestimmenden Einfluss auf die Planung und Ablauf des Bauvorhabens aus.
2. Der Bauherr stellt den Bauantrag im eigenen Namen und ist verantwortlich für das gesamte Baugeschehen, insbesondere gegenüber dem Bauamt.
3. Der Bauherr ist der Vertragspartner der Bauhandwerker / Bauunternehmer und
4. in aller Regel Eigentümer des Baugrundstückes oder zum Bau auf einem fremden Grundstück dinglich berechtigt. Diese Eigenschaften kommen bei den Bauherrenmodellen zum Einsatz.
Baubetreuer ist derjenige, der auf dem Grundstück eines anderen baut und in dessen Namen und Vollmacht Verträge mit Baubeteiligten abschließt. Wird das Bauvorhaben vom Betreuer im eigenen Namen durchgeführt und besteht eine Erwerbsverpflichtung des Betreuten, der die Pläne anerkannt hat, dann handelt es sich um einen Bauträger.[4] Beide Begriffe leiten sich unmittelbar aus der Gewerbeordnung ab ( § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO ). Der Bauträger handelt auf eigenes Risiko und besitzt aufgrund seiner Eigentümerstellung am Grundstück und der Vergabe von Aufträgen die Bauherreneigenschaft.[5] Der Baubetreuer wiederum wird als Gewerbetreibender im fremden Namen und für fremde Rechnung tätig, ist somit nicht Eigentümer des Grundstücks, besitzt keine Bauherreneigenschaft und trägt keine Risiken des Bauvorhabens.[6]
Die nachfolgende Abbildung zeigt die Bauleistungsunternehmen und ihre Tätigkeiten für Bauherren bzw. Erwerber.
Abbildung 2: Bauleistungsunternehmen[7]
Der wirtschaftliche Leistungsbereich des Bauträgers umfasst im Wesentlichen die folgenden Bereiche:
Abbildung 3: Wirtschaftlicher Leistungsbereich eines Bauträgers[8]
Ein Baumodell ist eine aus mehreren Verträgen zusammengesetzte Gestaltung, deren wirtschaftliches Ziel der Erwerb von Immobilien als wertbeständige Anlage unter Ausnutzung von steuerlichen Vorteilen ist. Von Bedeutung bei einem Bauherrenmodell ist die Einschaltung eines sog. Bautreuhänders, der für die Bauherren und Treugeber sämtliche Verträge mit den beteiligten Stellen abschließt. Werden Kauf- und Werkvertrag getrennt, so besteht keine Bauträgerschaft mehr. Der Grundstücksvertrag stellt im Grunde ein in verschiedensten Variationen denkbares Bauherrenmodell dar. Ein weiteres Bauträgermodell ist das verdeckte Bauherrenmodell, bei der die Nichtanwendung der GewO und der MaBV erlaubt ist.[9]
Der Generalübernehmer nimmt gegenüber dem Bauherren wichtige im Vertrag festgelegte Pflichten ein, die er durch Subunternehmer verrichten lassen kann.[10] Erwirbt ein Käufer von einem Bauträger eine Immobilie, die der Bauträger erst noch auf seinem Grundstück errichtet oder fertig stellt, handelt es sich um ein sog. Bauträgermodell, für das ein Bauträgervertrag abgeschlossen werden muss.[11]
Der Bauträgervertrag stellt den wesentlichen Vertrag innerhalb einer Bauträgermaßnahme dar und beeinflusst die davon Betroffenen. Dieser Vertrag bildet die Grundlage zwischen dem Bauträger und zukünftigem Erwerber. Zwei der wesentlichen Bestandteile sind der Kaufvertrag des Grundstücks oder Grundstücksrechts vom Bauträger und der Werkvertrag, der den Bauträger verpflichtet, ein entsprechendes Gebäude zu erstellen.[12]
Es müssen sich hierbei die gesetzlichen Vorgaben der allgemeinen Geschäftsbedingungen wiederfinden. Das AGB-Gesetz gewährleistet dem Erwerber einen ausreichenden Schutz vor Risiken des Immobilienerwerbs im Rahmen eines Bauträgervertrags. Dabei soll vor allem verhindert werden, dass mögliche Gewährleistungsansprüche zum Nachteil des Erwerbers wegfallen, welche zur Unwirksamkeit des Bauträgervertrages führen könnten.[13]
Die wesentlichen Inhalte des Bauträgervertrages sind folgende:[14]
1. Beschreibung des Grundstücks (Grundbuch, Flurstück)
2. Höhe und Fälligkeitstermin des Kaufpreises
3. Bestellung der Auflassungsvormerkung zugunsten des künftigen Erwerbers
4. Baupläne, Baubeschreibung des Bauwerkes
5. Fertigungstermin des Objekts mit Abnahmeregelung und Besitzübergang
6. Gesonderte Regelungen zur Gewährleistung
7. Regelung der Übernahme von Erschließungsbeiträgen durch Vertragskontrahenten
8. Regelung von möglichen Rücktrittsrechten
Die Makler- und Bauträgerverordnung gilt seit Ende März 2010 für Gewerbebetreibende, die Tätigkeiten nach der MaBV ausüben, unabhängig davon, ob sie eine Erlaubnis nach § 34c GewO haben.[15] Die MaBV ist verbraucherschutzorientiert und dient den Vermögensinteressen der Objekterwerber.
Bei einem Bauträgerprojekt benötigt der Bauträger zur Vorfinanzierung der Leistungen entsprechende Kreditmittel. Die Käufer hingegen wollen die Leistungen des Bauträgers nur nach Baufortschritt zahlen. Die finanzierende Bank besteht bei einem Bauträgerkredit auf Sicherheiten in Form einer Grundschuld. Vereinbarungen, die der MaBV widersprechen, sind gemäß § 12 MaBV unwirksam.
Eine besondere Bedeutung für den Bauträger hat die Vorschrift des § 7 MaBV, die besagt, „dass sich der Bauträger von der Einhaltung der bisher beschriebenen Sicherungsvorschriften dadurch befreien kann, dass er seinem Kunden Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche auf Rückgewähr oder Auszahlung der geleisteten Baugelder anbietet. Diese Sicherheit kann nur in einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft bestehen.“[16] Von dieser Möglichkeit machen viele Bauträger Gebrauch, da sie durch frühzeitigen Zugriff auf Baugelder der Erwerber Zwischenfinanzierungszinsen einsparen und den eigenen Liquiditätsspielraum vergrößern.
Die Beurteilung des Bauträgers hängt von seinen Fähigkeiten ab, wie er das geeignete Grundstück oder Objekt zu einem angemessenen Preis erwirbt und das Baurecht umsetzt. Ferner ist wichtig, wie er das gesamte Projekt kalkuliert, den Baubetrieb herstellt und den Vertrieb des Objekts organisiert. Das Kreditinstitut, welches für die Finanzierung zuständig ist, hat die Einhaltung der Rechtsvorschriften zu überprüfen, wofür bauträgerspezifisches Fachwissen vorhanden sein muss.[17]
Voraussetzung für eine erfolgreiche Durchführung einer Bauträgermaßnahme ist die Organisation des eigenen Unternehmens. Der Bauträger benötigt ausreichend bautechnisches Wissen, baurechtliche Kenntnisse und geschäftliches Geschick seines Managements. Besonders die praktische Durchführung und umfangreiche Geschäftsbeziehungen zu Generalunternehmern, Handwerkern, Vertriebsbeauftragten sowie zu Banken sind ausschlaggebend für den Erfolg. Des Weiteren sind kaufmännische und bauspezifische Kenntnisse, die durch entsprechende Ausbildung erlangt werden, von großer Bedeutung.
Zu den wichtigsten Voraussetzungen im Rahmen der Finanzierungsverhandlungen zählt die Fähigkeit des Managements, für das Kreditinstitut eindeutige und nachvollziehbare Unterlagen zu erstellen, um Projekte zu präsentieren und überzeugend aufzutreten zu können. Es ist zudem Notwendig eine geeignete Organisationsstruktur und klare Zuständigkeitsbereiche zu schaffen. Das Management erreicht eine positive Beurteilung der Zuverlässigkeit durch frühzeitige Einreichung von wichtigen Unterlagen.[18] Das Firmenimage ist bei Kunden, anderen Vertragspartnern und der Öffentlichkeit ein wesentliches Kriterium, das für eine ganzheitliche Beurteilung des Managements von Bedeutung ist.
Die Risikoanalyse ist notwendig, da aufgrund der relativ langen Umschlagsdauer des hohen Kapitals in Verbindung mit der zukünftigen Unsicherheit der Nachfrage, Immobilienprojektentwickler von den Mitteln des Risikomanagements wenig Gebrauch machen. Das ist zum Teil darauf zurück zu führen, dass es sich oft um kleine und mittelgroße Unternehmen handelt.[19] Das Projektrisiko ist abhängig von den Bedingungen des Umfeldes und der Professionalität des Projektentwicklers.
Man unterscheidet dabei zwischen den folgenden Risikoarten:[20]
1. Das Entwicklungsrisiko besteht in einer nicht marktkonformen Projektkonzeption und wird umso größer, je weiter sich der Projektentwickler von seinem Marktsegment entfernt. Der Projektentwickler muss die nachhaltige Marktaufnahmebereitschaft bzgl. des Vermietungs- und Verkaufszeitpunktes unter Beachtung der Qualität des Standortes und des angestrebten Nutzungskonzepts realistisch einschätzen.
2. Das Zeitrisiko ist ein massiver Risikofaktor und enthält das Überschreiten der geplanten Entwicklungs- oder Vermarktungsdauer mit der Folge zusätzlicher Zinsbelastung. Weitere Gründe können z.B. mangelhafte Organisation oder langfristige Genehmigungsverfahren sein. Wenn Fertigstellungstermine oder Festpreise garantiert sind, können die Auswirkungen derartiger Risiken besonders verheerend sein. Das Zeitrisiko umfasst zudem das Risiko, dass sich im Laufe der Zeit die Rahmenbedingungen bzgl. der Nachfrage- oder der Wettbewerbsituation verschlechtern.
3. Das Genehmigungsrisiko besteht weniger darin, dass die Baugenehmigung verweigert wird, als dass sie mit Auflagen versehen wird, die die Wirtschaftlichkeit des Projekts in Frage stellen. Ebenso verhält es sich bei weiteren notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen.[21]
4. Das Finanzierungsrisiko beinhaltet das Zinsänderungsrisiko und das Risiko, dass durch den hohen Anteil an Fremdkapital und wenig Eigenkapital des Bauträgers der Kapitaldienst eventuell nicht aufzubringen ist, insbesondere dann, wenn es zu Verzögerungen kommt.
5. Das Boden– und Baugrundrisiko kann nur vor Beginn des Projekts durch detaillierte Analysen weitgehend ausgeschaltet werden.[22]
6. Das Kostenrisiko erschwert präzise Kostenprognosen in der Phase des Projektentwicklungsprozesses.
Die Banken in der Position des Finanziers betrachten speziell die folgenden Bauträgerfinanzierungsrisiken:[23]
- das technische Herstellungsrisiko bei der Bauwerkserstellung
- das Verkaufsrisiko hinsichtlich einzelner Einheiten
- das Kostenrisiko im Rahmen der Kalkulation und
- das Terminrisiko in Bezug auf die geplante Fertigstellung
Die Banken sehen Insolvenzgründe der Bauträger hauptsächlich in den folgenden Faktoren:[24]
- Fehler in der Unternehmensführung oder unzureichende Kalkulation
- mangelndes Eigenkapital
- unstabiler Konjunkturverlauf
- abfallende Erträge bei steigenden Kostenbelastungen
- mangelhaftes Marketing
- mangelnde Marktanalyse
- Fehler bei der Finanzierung
- Koordinationsprobleme bei den Bauhandwerkern
- Bauzeitverlängerung und Überschreitung des Kostenrahmens
Vor Ablauf einer Bauträgerfinanzierung muss der Baufinanzierer wissen, wie der Bauträger vorgehen wird und dementsprechend erfolgt die Finanzierungsbegleitung.[25]
Dafür müssen die nachfolgenden Punkte geklärt sein:
Baulandbeschaffung, Erschließung und Baureifmachung, Planung der Baumaßnahme, Genehmigungsverfahren, Finanzierung
Bei der Finanzierung einer Bauträgermaßnahme müssen Grundstückskauf- , Bau- und Nebenkosten sowie die Bauzeitzinsen vorfinanziert werden. Dies stellt für den Kreditgeber ein zeit-, beratungs- und betreuungsintensives Geschäft dar und ist im Gegensatz zur Endfinanzierung von Immobilien weitaus risikoreicher.[26] Das klassische Finanzierungsrisiko der Bauträger besteht nur in sehr geringem Eigenkapitalanteil, denn die Hauptfinanzierer sind die Kreditgeber und die Kunden, die gemäß der MaBV schon während des Baufortschritts zahlen müssen. Der Bauträger hat die Möglichkeit gemäß § 3 Abs. 2 MaBV, bis zu sieben Teilbeträge während des Baufortschrittes anzunehmen, die der Abbildung 5 entnommen werden können.
Abbildung 4: Die Teilbeträge gemäß § 3 MaBV[27]
Soweit einzelne Positionen nicht anfallen oder vom zukünftigen Erwerber in Eigenleistung erbracht werden, können sie auf die übrigen Leistungen jeweils anteilig verteilt werden. Der Gesamtkaufpreis ist, wie die Abbildung 5 zeigt, zahlbar.
Abbildung 5: Die Umsetzung des § 3 MaBV in einen Bauträgervertrag[28]
Da das Grundstück und das Gebäude sich anfangs noch im Eigentum des Bauträgers befinden, besteht bei dem Kauf nach MaBV für den künftigen Erwerber ein Sicherungsproblem. Es besteht bis zur grundbuchrechtlichen Umschreibung, die jedoch vom Bauträger erst im Anschluss der Fertigstellung des Projektes beantragt wird, da der Bauträger ebenfalls eine Sicherheit benötigt.[29] Dieses Sicherungsproblem löst die MaBV für private Erwerber weitestgehend. Nach der MaBV kann der Bauträger nur Zahlungen in Raten von festgelegter Höhe verlangen (§§ 3-6 MaBV). Der Bauträger muss die Zahlungen über ein Konto für jeweilige Bauvorhaben des Erwerbers verbuchen.
[1] Vgl. Hellerforth (2008), S. 101
[2] Murfeld (2010), S. 23
[3] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (2014)
[4] Vgl. Möller (2007), S. 18
[5] Vgl. Möller (2007), S. 35 ff.
[6] Vgl. Vgl. Reisach (2003), S. 44
[7] Murfeld (2010), S. 38
[8] Murfeld (2010), S. 40
[9] Vgl. Vgl. Riebe (2008), S. 8
[10] Vgl. Möller (2007), S. 15
[11] Vgl. Stein / Schulze (2005), S. 53
[12] Vgl. Riebe (2008), S. 9
[13] Vgl. Böther / Oetter / Stein (2000), S. 31
[14] Vgl. Boldt (2001), S. 33
[15] Vgl. Murfeld (2010), S. 26
[16] Murfeld (2010), S. 40
[17] Vgl. Reisach (2003), S. 42
[18] Vgl. Murfeld (2010), S. 40
[19] Vgl. Hellerforth (2008), S. 101
[20] Vgl. Hellerforth (2008), S. 101
[21] Vgl. Falk (2000), S. 505
[22] Vgl. Hellerforth (2008), S. 101
[23] Vgl. Reisach (2003), S. 285
[24] Vgl. Hellerforth (2008), S. 101
[25] Vgl. Gabler Wirtschaftslexikon (2014)
[26] Vgl. Benning-Linnert (2013)
[27] Murfeld (2010), S. 39
[28] Hellerforth (2008), S. 104
[29] Vgl. Hellerforth (2008), S. 104
9783668279339
9783668279346
v338521
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