Source: https://www.mietrechtler-in.de/aktuellpresse-mietrecht.html
Timestamp: 2020-01-21 11:51:42
Document Index: 73194362

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 12', '§ 6', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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Mietrecht Fachanwalt: Pressemitteilungen
Berliner Mietrecht-Fachanwalt Alexander Bredereck informiert die Öffentlichkeit als Interviewpartner bekannter deutscher Medien regelmäßig zu aktuellen mitrechtlichen und immobilienrechtlichen Themen.
Fachanwalt Bredereck veröffentlicht Beiträge über Aktuelles im Mietrecht und schreibt Artikel zu wichtigen Mietrecht-Themen in den Online-Medien großer Berliner Tageszeitungen.
vom 12.06.2014: Wasserschäden durch Unwetter – wer muss zahlen?
vom 11.06.2014: Fußball schauen während der WM - Was müssen Fans beachten?
vom 24.04.2014: Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse – zu erwartende Praxisprobleme
vom 17.02.2014: Schönheitsreparaturen: Quotenabgeltungsklausel nach Beschluss des BGH wohl unwirksam
vom 24.01.2014: Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum in Berlin wird umgesetzt
vom 11.11.2013: Mietpreisbremse - mögliche Auswirkungen für Mieter und Markt
vom 14.06.2013: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben kündigt Wohnungen in Berlin gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB
Fachanwalt Bredereck in der Berliner Morgenpost
Berliner Mietrecht-Fachanwalt Alexander Bredereck veröffentlicht regelmäßig zu aktuellen mietrechtlichen und immobilienrechtlichen Themen in der Online-Ausgabe der Berliner Morgenpost. Die Fachanwalt-Artikel in der Berliner Morgenpost finden Sie hier.
Fachanwalt Bredereck in anderen Online-Medien
Immobilen Zeitung:
Artikel vom 12.8.2010, Eine gesicherte Kaution federt das Pleiterisiko ab
Interviewbeitrag für Artikel vom 2.8.2010, Perfekter Mieter gesucht
Fachanwalt-Beiträge auf Online-Presseportalen: Auswahl
Falschinformationen haben empfindliche Konsequenzen für den Mieter. Der Vermieter hat dann nämlich grundsätzlich folgende Wahl: Er kann den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten oder den Mietvertrag fristlos kündigen. Im ersten Fall wäre der Mietvertrag von Anfang an nichtig – mit allen damit zusammenhängenden Konsequenzen.
Tipp Mieter: Über Ihr Einkommen oder vorige Säumnisse müssen Sie – falls danach gefragt – die Wahrheit sagen. Sie müssen sich bewusst sein, dass Falschaussagen hierüber die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge haben können. Sie müssen aber nicht über alles Auskunft erteilen. Über einen Kinderwunsch etwa oder einen Heiratswunsch müssen Sie nichts sagen. Wenn der Vermieter von Ihnen zu viel wissen will, empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen, bevor Sie antworten. Grundsätzlich gilt nämlich: Wenn der Vermieter eine Tatsache nicht wissen muss, dürfen Sie die Unwahrheit sagen.
Tipp Vermieter: Natürlich müssen Sie sicher gehen, einen solventen Mieter zu bekommen. Wichtig ist es aber auch, nur die erforderlichen Tatsachen in Erfahrung zu bringen. Überspannen Sie den Bogen in Bezug auf die eingeforderten Informationen nicht. Vertrauen Sie lieber auf Ihre Menschenkenntnis. Wollen Sie wirklich einen hohen Bundesbeamten als Mieter verlieren, nur weil dieser mit seinem Vormieter wegen einer (vielleicht berechtigten) Mietminderung Streit hatte?
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei modernen Dämm- und Lüftungskonzepten
Die DIN 1946-6: Lüften von Wohnungen sorgt für Schlagzeilen. Nach dieser DIN-Norm muss ein bestimmter Luftaustausch in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern vorliegen. Der Grund: Bei zu geringem Luftaustausch droht gesundheitsschädliche Schimmelbildung. Die DIN-Norm sieht vor, dass ein bestimmter „Luftvolumenstrom“ in den Räumen zirkulieren muss. Notfalls muss ein künstlicher Spalt zwischen Fenster und Fensterrahmen geschaffen werden.
Was aber, wenn die Wohnung aufwändig mit hochisolierenden Doppel- oder Dreifachglasfenstern ausgestattet wird? Ein Haus oder eine Wohnung soll so energieeffizient, wie möglich gemacht werden. Hierzu verpflichtet schließlich – langfristig – der Geldbeutel, oder – wegen des Klimaschutzes – doch zumindest ein gesellschaftliches Anliegen.
Die DIN-1946-6: Lüften von Wohnungen hat juristische Sprengkraft: Kann der Mieter die aufwändige Erneuerung der Fenster – mit der dazugehörigen Mieterhöhung – mit dem Argument vor Gericht verhindern, dass die neuen Isolierfenster wegen der DIN-1946-6 unsinnig sind? Der Vermieter müsse schließlich wegen dieser DIN-Norm für einen Luftaustausch sorgen, der die Isolierung komplett aufheben würde. Ist der Vermieter zum Umbau der gerade eingebauten Isolierfenster wegen der DIN-1946-6 verpflichtet? Mindert sich die Miete, wenn die Luftaustauschmaßnahmen nach DIN-1946-6 fehlen und dann Schimmel entsteht? Macht sich der Vermieter sogar schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter oder seine Kinder dann durch den Schimmel erkranken?
Obergerichtliche Rechtsprechung existiert hierzu noch nicht. Entscheidend wird wohl sein, ob die Gerichte der DIN-1946-6 den Status einer allgemein anerkannten Regel der Technik zuschreiben. Aktuelle Stimmen meinen kritisch, dass die DIN-1946-6 noch zu kurz „auf dem Markt“ sei und noch nicht durch Wissenschaft und Technik anerkannt sei. Die seit Mai 2009 bestehende DIN-Norm müsse in der Praxis noch erprobt werden, um den Stand einer allgemein anerkannten Regel der Technik zu erhalten. Gut möglich, dass umgekehrt ein Schuh draus wird. Gerade weil Wissenschaft und Technik einen bestimmten Luftaustausch in einer Wohnung bei geschlossenen Fenstern für die Luftqualität, für den Feuchtigkeitsschutz und die Abwehr von Schimmelbefall für erforderlich hält, ist dies in eine DIN-Norm aufgenommen worden. DIN-Normen bilden nach obergerichtlicher Rechtsprechung nämlich die Messlatte für die allgemein anerkannten Regeln der Technik, egal wie bekannt oder unbekannt in breiten Teilen der Bevölkerung sie sind.
Tipp Mieter: Seien Sie mutig! Fordern Sie Ihr Recht auf eine gesunde Luftzirkulation ein! Keiner kann von Ihnen erwarten, dass sie einen umfangreichen Durchlüftungsplan des Vermieters einhalten, nach dem Sie zu bestimmten Tages- und Nachtzeiten für 5 Minuten alle Fenster aufreißen müssen. Sicherlich müssen Sie nicht mittags nach Hause fahren, um zu lüften. Möglicherweise sind die vielbeschworenen Isoliermaßnahmen und „Regeln über richtiges Heizungs- und Lüftungsverhalten“ gar nicht rechtskonform.
Tipp Vermieter: Falls Sie eine Modernisierung der Fenster planen, könnten Sie in eine Zwickmühle geraten. Ob es ausreicht, den Mieter zu umfangreichem Lüftungsverhalten zu verpflichten, ist fraglich. Unter Umständen trägt der Mieter, bei Vorliegen von Isolierfenster und ohne DIN-gerechte Luftzirkulation, aber eine Mitschuld, wenn er nicht vereinbarungsgemäß nach seinen Möglichkeiten lüftet. Deshalb sollte man den Mieter immer vertraglich zu ordnungsgemäßem Lüftungsverhalten verpflichten. Ist das unterlassen worden, sollte man den Mieter auf das ordnungsgemäße Lüftungsverhalten schriftlich hinweisen und sich den Erhalt des Hinweisschreibens schriftlich bestätigen lassen.
Eine aktuelle Mietrechtsreform soll die Berliner Räumung als gesetzlich vorgesehene Art der Zwangsvollstreckung im Gesetz verankern. Die geplante, auch als „Lex Mietnomade“ bekannte Gesetzesänderung steht derzeit vor allem bei Mieterverbänden wegen – vermeintlich – erleichterter Räumungsmöglichkeiten in der Kritik.
Tipp Mieter: Achten Sie darauf, dass Sie bei einer Berliner Räumung einen Überblick über die Sachen in Ihrer Wohnung behalten. Erstellen Sie eine Liste der Gegenstände, die nicht Ihnen gehören oder die sonst eine unverwertbare Sache darstellen. Vermerken Sie besonders die wertvollen Gegenstände. Erkundigen Sie sich, was genau unter unverwertbare Sachen fällt. Zeigen Sie dem Gerichtsvollzieher und dem Vermieter nachweisbar die unverwertbaren Gegenstände an.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Vermieters und den Angehörigen bei Tod des Mieters
Droht den mit dem Mieter lebenden Angehörigen Wohnungslosigkeit, wenn der Mieter stirbt? Die Antwort ist ganz klar: Nein! Lebt der Ehegatte, Lebenspartner, oder Kinder und andere Familienangehörige mit dem Mieter, so treten sie in einer gesetzlich bestimmten Reihenfolge in den Mietvertrag ein. Doch nicht nur Familienmitglieder und Lebenspartner, sondern auch eine Person, die mit dem (verstorbenen) Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, wird automatisch Mietvertragspartei. Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht nur wegen eines in der Person des Eintretenden liegenden wichtigen Grundes.
Die Rechtsprechung ist uneinheitlich im Hinblick auf die Frage, wann ein auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt vorliegt. Während etwa das Landgericht München eher strenge Maßstäbe ansetzt, urteilte das Landgericht Berlin jüngst mieterfreundlich. Dass der Mieter, zu dem ein Freund zieht, bereits unheilbar krank ist und nur noch wenige Monate zu leben hat, darf nach dem Landgericht Berlin nichts daran ändern, dass der gemeinsame Haushalt auf Dauer angelegt war. Eine enge Bindung, ein gegenseitiges Füreinander ist für einen auf Dauer angelegten Haushalt stets erforderlich. Bloße Wohngemeinschaften werden durch das Gesetz nicht geschützt.
Nicht ganz klar ist auch, wann der Mieter wegen der Person des neuen Mieters kündigen kann. Jüngst urteilte der Bundesgerichtshof, dass selbst ein Verurteilung zu Gefängnisstrafen und eine Drogensucht des Neumieters keinen Grund zur Kündigung liefern, wenn der Neumieter sich zuvor beanstandungsfrei in die Hausgemeinschaft eingefügt hat.
Tipp Mieter: Um einem Missbrauchsvorwurf zuvorzukommen, sollte eine nicht mit dem Mieter verwandte Person, die nach dem Tod des Mieters plant, in dessen Wohnung weiter zu wohnen, beweisen können, dass er/sie auf Dauer mit dem Mieter gewohnt hat und dass eine über das reine Wohnen hinausgehende Beziehung zu dem Mieter bestand.
Tipp Vermieter: Denken Sie an Missbrauch und die Möglichkeit der Kündigung wegen der Person des Neumieters. Forschen Sie nach eventuellen weiteren Wohnsitzen von Angehörigen, die nach dem Tod des Mieters plötzlich mit dem Verstorbenen zusammen gewohnt haben wollen. Ermitteln Sie eine eventuelle Vermögenslosigkeit oder Verschuldung des Neumieters. Finanzielle Gründe können viel eher als Grund für eine Kündigung herangezogen werden, als Straftaten oder ein als negativ angesehener Lebenswandel.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei Wohnflächenunterschreitung
Nach einigen Jahren Mietzeit stellt manch einer nun fest: Die 95 m² Wohnung der Freunde wirkt irgendwie größer als die Eigene. Ein Nachmessen der Wohnung bringt die befürchtete Gewissheit: Die eigene Wohnung hat – statt der im Mietvertrag angegebenen 96,45 m² lediglich eine Wohnfläche von 85 m². Über Jahre haben die Mieter auf kleinerem Wohnraum gewohnt und dabei eine überhöhte Miete gezahlt.
Dass dies fatale Konsequenzen für den Vermieter hat, entschied jüngst wieder der Bundesgerichtshof (BGH) – übrigens in ständiger Rechtsprechung. Selbst wenn die Wohnflächenangabe mit einem ca. relativiert wird, muss der Vermieter den gesamten (!) Mietzins für den überhöhten Teil der Miete seit Beginn der Mietzeit zurückzahlen, falls die Abweichung mehr als 10 % der im Vertrag angegebenen Wohnfläche ausmacht. Unerheblich ist dabei, wann der Mieter den Vermieter über die Abweichung in Kenntnis gesetzt hat. Unerheblich ist auch, ob der Mieter eine konkrete Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs nachweisen kann; dieser wird bei einer Abweichung um 10 % von den Gerichten so angenommen. Da kann leicht ein 5-stelliger Betrag zustande kommen. Neben der Miete müssen auch Kaution und alle Betriebskostenabrechnungen nachberechnet werden.
Tipp Mieter: Messen Sie Ihre Wohnung nach! Falls Sie Schrägen, Pfeiler oder zum Teil tief liegende Decken in Ihrer Wohnung haben, lassen Sie sich von einem Fachmann beraten, welche Konsequenzen dies für Ihre Wohnungsgröße hat. Die Wohnflächenverordnung gibt hierüber einen ersten Überblick. Unter Umständen sind bei Vertragsabschluss Fehler gemacht worden, für die Sie über Jahre überhöhte Miete zahlen mussten.
Tipp Vermieter: Übernehmen Sie bei Vertragsabschluss nicht die im Teilungsplan oder in den Bauplänen angegebenen m²-Zahlen. Lassen Sie die Größe der Wohnung bei Bezugsfertigkeit nachmessen – am Besten von einem Gutachter. Gibt es Streit wegen überhöhter Wohnflächenangaben, kann es auf jeden cm² ankommen. Die 10 %-Grenze ist absolut; es gibt dort keinen Toleranzrahmen. Nach einem aktuellen Urteil des BGH ist es auch zulässig die Gewährleistung für die Wohnfläche durch eindeutige Vertragsregelung auszuschließen.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den formellen Voraussetzungen des Kündigungsschreibens bei der Eigenbedarfskündigung
In der Praxis führt dies dazu, dass alle Argumente für eine Eigenbedarfskündigung bis in die feinsten Verästelungen im Kündigungsschreiben aufgeführt werden. Manch ein Kündigungsschreiben ähnelt durchaus einem anwaltlichen Schriftsatz. Denn zu Recht denkt der Vermieter: Besser ein aufwändiges Kündigungsschreiben, als ein verlorener Prozess. Jetzt besteht aber die Gefahr, dass die Gerichte das Kündigungsschreiben für formell unwirksam erklären, weil der Vermieter darin die Lage „dramatisiert“.
Tipp Mieter: Die formellen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung sind immer noch ein heißes Eisen. Auch wenn hier die Voraussetzungen in Zukunft vielleicht heruntergeschraubt werden: Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, lassen Sie das Schreiben von einem Fachmann überprüfen. Die Chancen stehen nach wie vor gut, eine Eigenbedarfskündigung aus formellen Gründen vom Tisch zu bekommen – vor allem wenn auf Vermieterseite kein Anwalt eingeschaltet ist.
Tipp Vermieter: Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung vorbereiten, ist nach wie vor Vorsicht geboten. Der alte Formalismus sollte besser bis auf Weiteres fortgeführt werden. Sollte die Eigenbedarfskündigung an formellen Mängeln scheitern, verlieren Sie nämlich wertvolle Zeit, da eine spätere – formell wirksame –Eigenbedarfskündigung den Zeitpunkt des Auszugs nur verzögert.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei Lärmbelästigungen durch Mitmieter
Tipp Mieter: Fertigen Sie Lärmprotokolle. Notieren Sie peinlich genau, wann welcher Lärm aus welcher Wohnung verursacht wird. Dabei ist es unerheblich, wer in der Nachbarwohnung lärmt. Der Mieter dieser Nachbarwohnung ist verantwortlich für die Geräusche, die aus seiner Wohnung dringen. Laden Sie Zeugen in Ihre Wohnung ein, die den Lärm mithören. Beschaffen Sie sich einen Schallpegelmesser und notieren Sie – vor Zeugen – die gemessenen Werte. Informieren Sie Ihren Vermieter frühzeitig von der Lärmbelästigung und fordern Sie ihn auf, etwas zu unternehmen.
Tipp Vermieter: Sollte ein Mieter auf Mietminderung oder Kündung eines Mietverhältnisses mit einem anderen Mieter klagen, gibt es im Prozess eine Reihe von Möglichkeiten, die Schlüssigkeit des klägerischen Vortrags anzugreifen.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei Eigenbedarfskündigungen
Kürzlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte der Mieter bei Eigenbedarfskündigungen gestärkt. Falls der Vermieter gleichzeitig auch Vermieter anderer Wohnungen ist, muss er – so der BGH – dem Mieter zuerst eine andere freie Wohnung zu vergleichbaren Konditionen anbieten, bevor er den Eigenbedarf geltend macht. Trotzdem bleibt die Eigenbedarfskündigung der – aus Mietersicht – „wunde Punkt“ des tendenziell mieterfreundlichen deutschen Mietrechts. Mit der Eigenbedarfskündigung kann selbst der vorbildlichste Mieter vor die Tür gesetzt werden. Der Vermieter muss nur nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung für sich, für ein Familienmitglied oder für einen Hausstandsangehörigen benötigt. In der Praxis ist die Eigenbedarfskündigung trotz scheinbar klarer Reglungen im Gesetz dennoch nicht einfach.
Unklar ist bereits, wer zum Kreis der Familienangehörigen zählt. Die Rechtsprechung hierzu ist unübersichtlich und zum Teil widersprüchlich. Das eigene Kind ist natürlich berechtigtes Familienmitglied. Selbst wenn es bereits in einer eigenen Wohnung wohnt, kann Eigenbedarf geltend gemacht werden. Handelt es sich aber um das Kind der Lebenspartnerin, dann wird es wohl nur dann zum berechtigten Personenkreis gehören, wenn es im Hausstand des Vermieters wohnt. Großnichten und Kinder von Cousins (also Nichten und Neffen 2. Grades) sind aber regelmäßig nicht Familienmitglieder im Sinne des Eigenbedarfskündigungsrechts. Früher war äußerst umstritten, ob die Kinder der Geschwister (Nichten und Neffen 1. Grades) dazu gehören. Anfang des vergangenen Jahres bejahte dies der Bundesgerichtshof, was die Rechte des Vermieters deutlich stärkte. Die Gerichte schauen sich die Verwandtschaftsverhältnisse genau an und können je nach Einzelfall unterschiedlich urteilen. Für den Neffen 2. Grades kann unter Umständen eine Eigenbedarfskündigung geltend gemacht werden, wenn dieser auch Patensohn des Vermieters ist.
Selbst wenn jemand eindeutig zum Familienkreis gehört oder wenn der Vermieter die Wohnung für sich begehrt, ist eine Eigenbedarfskündigung weiterhin nicht ganz einfach. Den Eigenbedarf für den 18-Jahrigen Sohn an einer luxuriösen 4-Zimmer-Wohnung wird man ablehnen müssen. Handelt es sich aber um eine 4-Zimmer-Wohnung, die nur unwesentlich mehr Miete einbringt, als die trendige 1-Zimmer-Dachgeschosswohnung, die der Filius derzeit bewohnt, wird der Eigenbedarf wohl nachvollziehbar sein. Auch kann ein Vermieter – wenn er dies will – in eine größere Wohnung wechseln. Er sollte den erhöhten Wohnbedarf nur nachvollziehbar begründen.
Tipp Mieter: Bei einer Eigenbedarfskündigung sollten Sie sich erkundigen, ob der Vermieter auch andere Wohnungen – unter Umständen in derselben Wohnanlage – vermietet und ob eine dieser Wohnungen frei ist oder in nächster Zeit neu vermietet werden soll. Hat Ihr Vermieter Ihnen die Wohnung nicht angeboten, könnte die Eigenbedarfskündigung wegen verletzter Fürsorgepflichten unwirksam sein. Ihnen steht zudem ein Widerspruchsrecht zu, wenn die Kündigung für Sie eine besondere Härte bedeuten würde.
Tipp Vermieter: Lassen Sie nicht erst den Räumungsrechtstreit durch einen Anwalt führen. Beauftragen Sie ihn auch mit dem Entwurf des Kündigungsschreibens. Formelle Fehler im Kündigungsschreiben können den Grund für einen verlorenen Räumungsrechtsstreit liefern.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Mieters und den Verpflichtungen des Vermieters bei Eis und Glätte
Nach der Rechtsprechung ist es zunächst der Eigentümer eines Grundstücks bzw. die Wohnungseigentümer, die gemeinsam für die Sicherheit des Grundstücks verantwortlich sind. Der oder die Eigentümer müssen, so die Rechtsprechung, durch geeignete Maßnahmen sicherstellen, dass Wege und Treppen, die für die Begehung durch Mieter, Besucher und sonstige Anlieger vorgesehen sind, auch bei Schnee und Eis sicher begehbar sind. Im Allgemeinen wird angenommen, dass hierfür die Beseitigung von Neuschnee und das Streuen mit Splitt oder Sand ausreichend ist. Bei Steigungen und Glatteis sollte 25 % Auftausalz hinzugefügt werden. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auf die auf dem Grundstück befindlichen Wegflächen und auf den öffentlich begehbaren Bürgersteig vor dem Grundstück.
Oft stellt sich die Frage, ob nicht den Mieter eine Verkehrssicherungspflicht trifft. Schließlich ist er „vor Ort“ und könnte sofort mit der Beseitigung beginnen. Hier besteht in der Rechtsprechung ausnahmsweise Einigkeit. Solange der Mieter nicht im Mietvertrag ausdrücklich zur Schneebeseitigung oder zum Winterdienst verpflichtet ist, haftet er nicht für Schäden durch Stürze wegen Schnee und Glätte auf oder vor dem Grundstück.
Tipp Mieter: Wenn Sie im Bereich Ihres Wohnhauses glättebedingt Schäden erleiden, sollten Sie zunächst soweit möglich die Beweislage sichern. Sprechen Sie Zeugen an, lassen Sie sich Telefonnummern und Adressen geben. Fertigen Sie eine Skizze des Unfallortes an und machen Sie Fotos, am besten in Gegenwart von Zeugen.
Tipp Eigentümer/Vermieter: Im Zweifel sollte lieber mehr, als weniger gestreut und beseitigt werden. Besonders abends lohnt es sich, vor dem Schlafengehen noch einmal zu streuen und zu fegen. Eigentümer einer Wohnanlage sollten bei vertraglicher Verpflichtung der Hausverwaltung oder der Mieter darauf achten, dass damit ihre Verkehrssicherungspflicht nicht erlischt. Sie trifft weiterhin die Pflicht, den Hausverwalter/die Mieter bei deren Winterdienst zu überwachen.
Achtung: Durch Landesgesetze oder können die Einzelheiten des Winterdienstes geregelt werden. In Berlin regelt das Straßenreinigungsgesetz – zusetzt geändert am 18.11.2010 –, in welchen Straßen das Land Berlin und wo die Eigentümer zum Winterdienst verpflichtet sind. Anderenorts gibt es Straßenreinigungssatzungen, die es sich lohnt, genauer anzuschauen.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zum Recht der Mietminderung bei vor Vertragsschluss bekannten Baumaßnahmen, wenn die Intesität dieser Maßnahmen nicht absehbar gewesen ist
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zur Pflicht des Vermieters eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu erstellen: Seit dem 1.1.2009 müssen mindestens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet w
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Thema Schimmel in der Wohnung: Muss der Mieter den Vermieter zunächst zur Beseitigung auffordern und eine Frist setzten bevor er fristlos kündigen darf?
Der Bundesgerichtshof geht davon aus das dies jedenfalls in aller Wege selbst bei erheblicher Gesundheitsgefährdung des Mieters erforderlich ist (BGH, Urteil v. 18.04.2007, Az. VIII AZ 182/06). In dem der Entscheidung zu Grunde liegendem Fall hatte eine Mieterin Schimmelpilz befall an mehreren Stellen unter anderem im Schlafzimmer der Wohnung festgestellt. Die Mieter litt an Neurodermitis und Asthma und hatte insbesondere in den Monaten vor Feststellung des Schimmelpilzbefalls häufiger Hautauschlag und Asthmaanfälle erlitten. Auch in einem solchen Fall ist die firstlose Kündigung nicht ohne vorherige Aufforderung unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung, bzw. erfolgloses abmahnen wirksam es geht nur in dem Ausnahmefall, dass die Fristsetzung bzw. die Abmahnung offensichtlich kein Erfolg verspricht oder die sofortig Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters zulässig ist.
Praxistipp Mieter: Vorsorglich sollte man immer eine Frist zur Mängelbeseitigung setzten, bzw. eine Abmahnung aussprechen. Anderenfalls riskiert man mit dem sofortigen Ausspruch einer fristlosen Kündigung und dem Auszug aus der Wohnung, dass die Kündigung unwirksam ist und man später Miete nachzahlen muss obwohl man die Wohnung gar nicht mehr genutzt hat. Soweit ein Mangel vorliegt würde die Miete natürlich auch solchen Fällen gemindert sein.
Praxistipp Vermieter: Nehmen Sie Mängelanzeigen und Fristsetzung des Mieters in Fällen von drohender Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters sehr ernst. Andernfalls riskieren Sie eine fristlose Kündigung und Schadensersatzansprüche des Mieters. Ein Schaden des Mieters könnte zum Beispiel in den Umzugskosten aber auch in eventuell höheren Kosten einer für eine Ersatzwohnung bestehen. Zu dem lassen Gericht auch einen Aufwendungsersatzanspruch für die in Zusammenhang mit dem Umzug aufgewandten Arbeitsstunden bis hin zu einer Vergütung von zehn Euro pro Stunde zu.
Fachanwalt für Mietrecht Alexander Bredereck zum Thema Tierhaltung in Wohnungen. Ist eine Klausel im Mietvertrag, die Tierhaltung insbesondere von Hunden und Katzen verbietet oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht wirksam?
Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Hierbei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Es kommt dann auf Art, Größe, Verhalten und Anzahl der gewünschten Tiere in Bezug auf Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung an. Entscheidend ist auch, welche anderen Tiere es im Haus gibt und wie sich der Vermieter zu entsprechenden Wünschen anderen Mieter verhält. Was er dem einen gestattet, kann er dem anderen kaum verbieten.
Praxistipp Vermieter: Die Haltung von Kleintieren im oben genannten Sinn kann weder durch formularvertragliche Regelungen noch durch entsprechende Individualvereinbarungen wirksam ausgeschlossen werden. Man sollte es daher gar nicht erst versuchen. Kleintiere sollten ausdrücklich von einem entsprechenden Verbot im Mietvertrag ausgenommen werden.
Praxistipp Mieter: Klären Sie möglichst vor Abschluss des Mietvertrages, ob Sie Ihre Haustiere in der neuen Wohnung halten dürfen. Gegebenenfalls lassen Sie sich die Tierhaltung ausdrücklich im Mietvertrag zusichern. Andernfalls kann es Ihnen passieren, dass Sie sich von Ihrem Haustier oder von der Wohnung trennen müssen.
Fachanwalt für Mietrecht Bredereck zum Schimmelpilz nach Austausch der alten Doppelkastenfenster gegen moderne Isolierglasfenster: Muss der Vermieter auf die Notwendigkeit eines geänderten Heiz- und Lüftungsverhaltens extra hinweisen?
Wenn der Vermieter Holzfenster gegen isolierverglaste Kunststofffenster austauscht, besteht häufig die Gefahr, dass sich Schimmelpilze in der Wohnung bilden. Dem kann nur durch ausreichende Belüftung begegnet werden. Der Vermieter muss nach einer Entscheidung des Landgerichts München I (Urteil vom 8.3.2007, Az. 31 S 14459/06) den Mieter über ein zu änderndes Heiz- und Lüftungsverhalten konkret aufklären. Hierbei darf er kein unzumutbares Verhalten verlangen. Das Verlangen nach einen zwei- bis dreimaligen Stoßlüften (fünf Minuten bei weit geöffneten Fenstern) dürfte für den Mieter noch zumutbar sein.
Tipp Mieter: Kommt es zu Streitigkeiten über Feuchtigkeit in der Wohnung, muss der Mieter regelmäßig ein ordnungsgemäßes Lüftungsverhalten vortragen. Hierfür ist es erforderlich, dass er vortragen kann, zwei- bis dreimal am Tag sämtliche Fenster der Wohnung für fünf Minuten weit geöffnet zu haben. Hierfür sollten ggf. auch Zeugen benannt werden können. Insbesondere nach dem Einbau von Isolierglasfenstern kommt es in Wohnungen, die im übrigen an der Fassade nicht isoliert werden, häufig zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung. Der Schimmel ist oft erst zu erkennen, wenn sich die betroffenen Flächen verfärben. Bereits erheblich früher, kann eine Gesundheitsgefährdung durch auffliegende Sporen entstehen.
Tipp Vermieter: Es ist äußerst zweckmäßig, im Mietvertrag bzw. in der Hausordnung eine genaue Regelung zur Beheizung und Lüftung der Wohnung aufzunehmen. Nach Durchführung von Modernisierungen sollten Mieter (nachweislich!) auf ein künftig zu änderndes Lüftungsverhalten hingewiesen werden.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zur Pflicht zur Beheizung der Wohnräume: Darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter die Wohnung nicht ausreichend heizt? (Abmahnung)
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Thema Mietkaution: Macht sich ein Vermieter strafbar, wenn er diese Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt?
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Thema: Kettenrauchen in der Mietwohnung - exzessives Rauchen in der Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch (Schönheitsreparaturen, Schadensersatz
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zum Thema Mängel der Mietsache: Darf der Mieter vorhandene Mängel in den Mieträumen einfach selbst beseitigen und kann er anschließend vom Vermieter hierfür Kostenerstat
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Thema Modernisierung von Wohnraum: Der Vermieter will modernisieren und dabei den Grundriss der Wohnung wesentlich ändern. Was muss der Mieter dulden?
Tipp Mieter: Der Vermieter muss Ihnen vor Durchführung von Modernisierungen eine entsprechende Modernisierungsankündigung zuschicken. An deren Form und Inhalt werden vom Gesetzgeber und der Rechtsprechung relativ hohe Anforderungen gestellt werden. Sind diese Anforderungen nicht erfüllt, können Sie zum Beispiel bei Arbeiten in den Mieträumen deren Durchführung verweigern. Unter Umständen ist auch eine spätere Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen unwirksam.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zur (fristlosen) Kündigung wegen Rückstand des Mieters mit den Mietzahlungen: Kann der Mieter die Wohnung durch Nachzahlung der Miete noch retten?
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Bredereck zur Pflicht des Vermieters eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu erstellen: Seit dem 1.1.2009 müssen mindestens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Bredereck, zum Thema Tierhaltung in Wohnungen. Ist eine Klausel im Mietvertrag, die Tierhaltung insbesondere von Hunden und Katzen verbietet oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht wirksa
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Schimmelpilz.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, zum Thema Mietkaution: Macht sich ein Vermieter strafbar, wenn er diese Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt?
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zum Thema: Kettenrauchen in der Mietwohnung.
Exzessives Rauchen in der Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch.
Fachanwalt für Mietrecht Alexander Bredereck zum Thema Mängel der Mietsache: Darf der Mieter vorhandene Mängel in den Mieträumen einfach selbst beseitigen und kann er anschließend vom Vermieter hierfür Kostenerstattung verlangen?
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zur (fristlosen) Kündigung
Der Vermieter kündigt wegen Rückstand des Mieters mit den Mietzahlungen: Kann der Mieter die Wohnung durch Nachzahlung der Miete noch retten?
Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zugebilligt. Der Mieter kann grundsätzlich den Schaden geltend machen, der ihm durch die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung entsteht (BGH, Urteil v. 31.10.07, Az. VIII ZR 261/06). Im entschiedenen Fall war vertraglich eine Abrechnung der Kosten von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche vereinbart. Da die Kosten nicht erfasst wurden, konnte der Vermieter nicht vertragsgemäß abrechnen. Der BGH hat entschieden, dass der Mieter grundsätzlich so zu stellen ist, wie er stünde, wenn vertragsgemäß abgerechnet werden würde. Allerdings konnte der Mieter in dem vom BGH entschiedenen Fall (wie in der Praxis regelmäßig) den konkreten Schaden nicht beziffern. Dann steht dem Mieter nach Auffassung des BGH gemäß § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung ein pauschales Kürzungsrecht von 15 % des auf ihn entfallenden Kostenanteils zu. Gemäß § 6 Abs. 1 Heizkostenverordnung ist der Vermieter verpflichtet, die Versorgung mit Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig zu verteilen. Nach überwiegender Ansicht folgt daraus sogar ein Anspruch des Mieters auf Ausstattung der Mieträume mit entsprechenden Erfassungsgeräten.
Tipp Mieter: Hat der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, können Sie die Heiz- und Warmwasserkosten pauschal um 15 % kürzen. Enthält Ihre Abrechnung eine Nachforderung ziehen Sie den Betrag einfach von der Nachforderung ab. Enthält Ihre Heizkostenabrechnung ein Guthaben, sollten Sie das weitere Guthaben vom Vermieter einfordern. Wenn der Vermieter sich weigert, können Sie dieses von der laufenden Miete einbehalten. Hierauf sollten Sie den Vermieter schriftlich hinweisen.
Tipp Vermieter: Rüsten Sie die Wohnungen mit entsprechenden Erfassungsgeräten für die Heiz- und Warmwasserkosten aus. Andernfalls müssen Sie erhebliche Schäden aufgrund der Kürzung der Abrechnungsposition durch die Mieter befürchten. Gerade nach den harten Wintern der Vergangenheit werden sich die Mieter die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung sehr genau ansehen (müssen).
In einem aktuell vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 16.12.2009, XII ZR 146/07) wurde noch einmal klargestellt, dass ein Gläubiger grundsätzlich frei wählen kann, welchen der Gesamtschuldner er in Anspruch nehmen will. Eine Ausnahme hiervon besteht nur in engen Grenzen, wenn das Vorgehen als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist.
Beispielsfall: Mieter A und B eines Mietobjekts zahlten jeweils die Hälfte der Miete an den Vermieter. A zahlte regelmäßig, B zahlte ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr. Der Vermieter nahm beide Mieter als Gesamtschuldner auf die volle rückständige Summe in Anspruch, obwohl Mieter A regelmäßig gezahlt hatte und nichts davon wusste, dass B seine Zahlungen seit langem nicht mehr leistete. A meinte der Vermieter hätte ihn zumindest auf das Ausbleiben der Zahlungen hinweisen müssen. Der BGH sah das anders. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet den einen Mieter darauf hinzuweisen, dass die Zahlung des anderen Mieters ausbleibt. Der Mieter muss sich selbst darum kümmern, ob sein Partner regelmäßig zahlt.
Tipp Mieter: Überlegen Sie gut, mit wem Sie gemeinsam ein Mietverhältnis eingehen. Kann Ihr Mitmieter den Mietzins nicht erbringen, haften Sie gegenüber dem Vermieter in voller Höhe. Sie können sich Ihren Anteil zwar vom Mitmieter wiederholen, wenn der Mitmieter insolvent ist, bleiben Sie aber auf Ihren Forderungen sitzen.
Ein weiteres Problem: Bei späterer Trennung haften beide Partner voll für die Forderungen aus dem Mietvertrag. Zieht ein Partner aus der Wohnung aus, kann der andere den Mietvertrag nicht einfach kündigen. Nur beide Mieter gemeinsam können wirksam kündigen. Also muss der verbleibende Mieter den ausziehenden Mitbewohner, von dem er häufig nicht einmal die Anschrift weiß, zunächst auf Zustimmung zur Kündigung verklagen. Hier geht viel Zeit verloren und Geld.
Ein Wohnungseigentümer darf ohne Einschränkungen an (ständig wechselnde) Feriengäste vermieten.
Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil (BGH, Urteil vom 15.1.2010, V ZR 72/09) etwas überraschend festgestellt, dass ein Wohnungseigentümer eine Wohnung an häufig wechselnde Personen (Feriengäste) vermieten darf, also quasi eine Nutzung als Pension, bzw. Ferienwohnung eine zulässige Wohnnutzung sei. Dies gilt jedenfalls dann, wenn in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt ist und die Wohnungseigentümer auch nichts anderes vereinbart haben. In solchem Fall können die Wohnungseigentümer den Eigentümer, der die Pension betreibt, nicht einfach durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung untersagen.
Mit der dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof eine Praxis, wie sie zunehmend in den „Szenebezirken“ von Berlin (Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Mitte) üblich ist, einen Freifahrtsschein erteilt. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung damit, dass auch ein „normaler“ Wohnungsmieter jederzeit wechselnde Gäste empfangen und Partys feiern könne. Den übrigen Wohnungseigentümern sei es im Einzelfall zuzumuten, sich gegen übermäßige Geräuschbelastungen an die jeweiligen Störer zu wenden, z.B. mittels einer einstweiligen Verfügung auf Unterlassung übermäßiger Lärmbelästigung.
Tipp Wohnungskäufer: Achten Sie beim Kauf Ihrer Immobilie auf die Regelungen in der Teilungserklärung. Wenn dort nur die allgemeine Nutzung als Wohnraum vereinbart ist und auch kein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zur Untersagung einer Nutzung als Pension vorliegt, müssen Sie gerade in touristischen Gebieten damit rechnen, dass die Miteigentümer ihre Wohnungen an Feriengäste vermieten. Auch wenn der Bundesgerichtshof es anders sieht: Gegen die dann durch die Gäste auftretenden Geräuschbelästigungen können Sie sich kaum vernünftig wehren. Wenn Sie zum Beispiel eine einstweilige Verfügung erwirken wollen, werden die betreffenden Gäste längst abgereist sein. Gegen die Lärmstörungen neuer Gäste müssen Sie dann ggf. mit einer gesonderten einstweiligen Verfügung vorgehen.
Soweit die Klauseln starre Fristen vorsehen, sind sie unwirksam. Starre Fristen sind solche Fristen, die eine Renovierung nach Ablauf einer bestimmten Frist vorschreiben. Solche Fristen erkennt man an den Wörtern „mindestens“, „spätestens“, „in jedem Fall“ o.ä. Zulässig sind in der Regel Fristenpläne, in denen Formulierungen zum Zeitablauf wie z.B. „im allgemeinen“ oder „üblicherweise“ vereinbart sind.
Tipp Vermieter: Beschreiben Sie sehr genau, welche Arbeiten Sie vom Mieter verlangen (am besten zwei Kostenvoranschläge einholen). Ungenauigkeiten führen dazu, dass Sie hinsichtlich der pauschal beschriebenen Arbeiten (z.B. „50 qm Wände streichen“) keinen Schadensersatz fordern können.
Es wird noch Jahre dauern, bis man beim Thema Schönheitsreparaturen wieder von einer gefestigten Rechtssprechung reden kann. Bis dahin: Vorsicht! Prüfen Sie Ihre Mietverträge. Die Klausel: „ Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.“ ohne irgendwelche Zusätze zur Häufigkeit, Art und Weise, Fälligkeit o.ä. überträgt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter. Wer mehr schreibt, riskiert am Ende zum Maler seines eigenen Mieters zu werden.
• der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für sich oder bestimmte Angehörige nutzen will,
• er beabsichtigt, die Räume nach Ablauf der Frist zu beseitigen oder wesentlich zu verändern und dies durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Befristungszeitraum hinaus wesentlich erschwert wird,
• er die Mieträume an einen zu Dienstleistungen Verpflichteten vermieten will.
• als Sparbuch das verpfändet wird oder als
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