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Timestamp: 2019-07-23 10:14:33
Document Index: 212502112

Matched Legal Cases: ['Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 80', 'Art. 6', '§ 1', '§ 577', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', '§ 564', '§ 558', 'Art. 6', '§ 1', '§ 577', '§ 577', 'Art. 6', '§ 1', '§ 564', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 556', 'BGH', 'Art. 6', '§ 1', 'BGH', '§ 556', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 14', 'Art. 6', '§ 1', '§ 21', '§ 10', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', '§ 31', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 14', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 6', '§ 1', '§ 25', '§ 1']

BVerfG, 04.02.1975 - 2 BvL 5/74 - dejure.org
https://dejure.org/1975,14
BVerfG, 04.02.1975 - 2 BvL 5/74 (https://dejure.org/1975,14)
BVerfG, Entscheidung vom 04.02.1975 - 2 BvL 5/74 (https://dejure.org/1975,14)
BVerfG, Entscheidung vom 04. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 (https://dejure.org/1975,14)
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OLG Frankfurt, 21.01.1974 - 2 Ws (B) 13/74
BVerfGE 38, 348
NJW 1975, 727
Gemessen daran sind Inhalt, Zweck und Ausmaß der erteilten Ermächtigung hier im Gesetz hinreichend deutlich bestimmt (vgl. auch BVerfGE 38, 348, 357 ff. zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Mietrechtsverbesserungsgesetz [im Folgenden: MRVerbG], sowie BVerfG, NJW 1992, 3031 zur hessischen Miethöheverordnung).
Dass der Gesetzgeber die Gefährdungslage nicht weiter konkretisiert hat, etwa durch eine numerische Quantifizierung (beispielsweise durch Festlegung eines bestimmten Verhältnisses zwischen den vorhandenen Einkommen und den geforderten Mieten), ist nicht zu beanstanden (BVerfGE 38, 348, 363 [zum Zweckentfremdungsverbot nach Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG]).
Die in Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG angeordnete Bindung des Verordnungsgebers an Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung soll nicht ausschließen, dass ihm als einem demokratisch legitimierten und politisch verantwortlichen Staatsorgan ein gewisser Beurteilungsspielraum für sein Eingreifen bleibt (BVerfGE 38, 348, 363).
Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat im Wege der Auslegung den auch in anderen Vorschriften (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG; § 577a Abs. 2 BGB) verwendeten Begriffen "ausreichende Versorgung", "angemessene Bedingungen" und "besondere Gefährdung" hinreichende Konturen verliehen (vgl. BVerfGE 38, 348, 360; BVerwG, NJW 1983, 2893 f.; jeweils zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG).
Denn auch Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG, dem § 564b Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB aF nachgebildet war, räumte den Landesregierungen als demokratisch legitimierten und politisch verantwortlichen Staatsorganen bei der Festlegung der betroffenen Gemeinden eine "nicht ganz unerhebliche Bandbreite der Beurteilung" beziehungsweise "einen gewissen Beurteilungsspielraum" ein (BVerfGE 38, 348, 360 f., 363; so auch BVerfG, Beschluss vom 5. Oktober 1984 - 1 BvR 701/83, S. 2, nicht veröffentlicht).
Da die Vorschrift des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB aber letztlich auf die im Wesentlichen wortgleiche Ermächtigung in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG zurückgeht und - ebenso wie diese (vgl. BT-Drucks. VI/2564, S. 4) - dem Schutz des Mieters vor den Auswirkungen einer Mangellage dient, kann jedoch, trotz der im Konkreten unterschiedlichen Zielsetzungen der beiden Regelungen (Dämpfung des Anstiegs der Bestandsmieten zum Zwecke des Erhalts des konkreten Mietverhältnisses einerseits und Erhalt des Bestandes vorhandenen Wohnraums andererseits [vgl. BVerfGE 38, 348, 359 f.]), auf die hierzu ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung zurückgegriffen werden (…ebenso Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 1103;… vgl. auch Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 577a Rn. 38;… Schneider/Spielbauer/Krenek, Mietrecht, § 577a BGB Rn. 51;… vgl. ferner die Stellungnahme des Bundestags-Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu einem möglichen Rückgriff auf die Rechtsprechung zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG bei der Auslegung des § 564b Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB aF, Kurzprotokoll der 72. Sitzung dieses Ausschusses vom 16. Mai 1990, S. 16 mit Anlage 11; 11. Wahlperiode - 2450).
(aa) Unter "ausreichender Versorgung" ist daher ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage an Wohnungen, wie sie dem allgemein für Wohnungen der entsprechenden Gegend anzutreffenden Standard entsprechen, zu verstehen (BVerfGE 38, 348, 360).
(bb) Mit "angemessenen Bedingungen" sind nicht außergewöhnlich niedrige Mieten gemeint, sondern Mieten, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, also auch außerhalb der gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich etwaiger vom Staat gewährter finanzieller Hilfen (BVerfGE 38, 348, 360; BVerwG, NJW 1983, 2893).
Dabei verkennt sie, dass das von GEWOS gelieferte Datenmaterial schon in Anbetracht der unterschiedlichen Zielsetzungen eines Zweckentfremdungsverbots (Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum; vgl. BVerfGE 38, 348, 364) und der Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietverfahren (Schutz der Bestandsmieter vor einem Auszug aus der für sie infolge von Mieterhöhungen finanziell untragbar gewordenen Wohnung; vgl. BT-Drucks. 17/9559, S. 4) nur von begrenzter Aussagekraft für eine Gebietsausweisung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ist.
Insoweit steht ihm ein vom Gesetzgeber delegierter Gestaltungs- und Einschätzungsspielraum zu (vgl. hierzu oben unter II 3 b bb (1) (c) (dd)), der es ihm erlaubt, unter Beachtung der Verhältnisse und Umstände auf dem örtlichen Wohnungsmarkt in Konkretisierung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB das Ausmaß der Eigentumsbeeinträchtigung des Vermieters in räumlicher Hinsicht (Gemeinden oder Teile hiervon) sowie in zeitlicher Hinsicht (höchstens fünf Jahre) eigenständig zu bestimmen (vgl. auch BVerfGE 38, 348, 363; 56, 298, 318).
Denn diese wird nicht bereits dann in Frage gestellt, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 3031; vgl. auch BVerfGE 38, 348, 371; 91, 294, 310) oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielt werden kann (BVerfG, NJW 1992, 1377).
Dies hat der Bundesgerichtshof für die weniger detaillierte Ermächtigung in § 558 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB (Kappungsgrenzen-Verordnung) unter umfassender Einbeziehung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bereits überzeugend festgestellt; letztere hat den - in §§ 556d Abs. 2, 558 Abs. 2, 577a Abs. 2 BGB - verwendeten Rechtsbegriffen "ausreichende Versorgung", "angemessene Bedingungen" und "besondere Gefährdung" bereits hinreichend Konturen verliehen (…vgl. BGH, Urt. v. 04.11.2015 - VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476, Rn. 31, 71ff., m. z. w. N.; vgl. auch BVerfG, Urt. v. 04.02.1975 - 2 BvL 5/74, BVerfGE 38, 348, Rn. 44; a. A. Herlitz, ZMR 2014, 262 [264], wohl überholt).
Je stärker der soziale Bezug und die soziale Funktion des jeweiligen Eigentumsobjektes ausgeprägt und Belange Dritte berührt sind, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung (vgl. BVerfG, Urt. v. 04.02.1975 - 2 BvL 5/74, a.a.O., Rn. 66 ff.;… BVerfG, Urt. v. 01.03.1979 - 1 BvR 532/77, BVerfGE 50, 290, Rn. 127f.).
Die besondere Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen war bereits Tatbestandsvoraussetzung im Rahmen der Ermächtigung der Landesregierungen zur Verhinderung der Zweckentfremdung von Wohnraum (…Art. 6 § 1 MietrechtsverbesserungsG v. 04.11.1971, BT-Ds. VI/2564, S. 3f.; BVerfG, Urt. v. 04.02.1975, in BVerfGE 38, 348;… BGH, Urt. 04.11.2015 - VIII ZR 217/14, a.a.O., Rn. 67 ff.).
Der Bundesgesetzgeber hat dabei auf der Grundlage der vom Bundesverfassungsgericht und Bundesverwaltungsgericht zum Zweckentfremdungsverbot entwickelten Maßstäbe im Rahmen der Auslegung der auch in § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen (vgl. BVerfG, Urt. v. 04.02.1975 - 2 BvL 5/74, in BVerfGE 38, 348 = NJW 1975, 727;… BVerwG, Urt. v. 11.03.1983 - 8 C 102/81, in NJW 1983, 2893) in Satz 3 der Regelung Indikatoren aufgeführt, die in Bezug auf eine Unterversorgung aussagekräftig sein können.
Diese Delegation war im Hinblick auf den grundgesetzlichen Parlamentsvorbehalt nicht zu beanstanden (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - BVerfG 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 13 ff. zu den Vorlagefragen und Rn. 37 ff.).
Er hat mit diesen dem Verordnungsgeber vorgegebenen Eingriffsvoraussetzungen "Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum", "zu angemessenen Bedingungen" und "besonders gefährdet" eine Begrifflichkeit übernommen, die in der obergerichtlichen Rechtsprechung zu vorherigen Zweckentfremdungsverboten hinreichend konkretisiert wurde (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - BVerfG 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 44 und BVerwG…, Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 -, juris Rn. 23 jeweils zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG).
Das Bundesverfassungsgericht hat die Begriffe "ausreichende Versorgung" und "angemessene Bedingungen" dahin ausgelegt, dass sie nicht auf einen wünschenswerten Idealzustand, sondern auf die Sicherstellung des Normalen verweisen, da das Wohnungsangebot mit dem Mittel des Genehmigungsvorbehalts nur in besonders gefährdeten Gebieten beeinflusst werden soll (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - BVerfG 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 44).
"Ausreichende Versorgung" bedeutet daher nur ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage, nicht aber ein - kurzfristig vielleicht erstrebenswertes - preisdrückendes Überangebot; sie bedeutet ferner nicht ein Angebot von Wohnungen besonders gehobener oder besonders einfacher Größe und Ausstattung, sondern von Wohnungen, wie sie dem allgemein für Wohnungen der entsprechenden Gegend und Lage anzutreffenden Standard entsprechen (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - BVerfG 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 44).
Das Kriterium "angemessene Bedingungen" meint nicht außergewöhnlich niedrige Mieten, sondern Mieten, die - für Wohnungen der entsprechenden Art - von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, d. h. auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich der vom Staat gewährten finanziellen Hilfen (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - BVerfG 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 44).
Das Zweckentfremdungsverbot kann nicht herangezogen werden, um die Versorgung bestimmter Einkommensschichten der Bevölkerung mit Wohnraum bestimmter Art und Güte sicherzustellen (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - BVerfG 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 44; BVerfG…, Beschluss vom 2. Dezember 1980 - BVerfG 1 BvR 436/78, 1 BvR 437/78 -, juris Rn. 33; VG Berlin…, Beschluss vom 15. Oktober 2015 - VG 1 L 317.15 -, juris Rn. 22).
Demgegenüber ist die Möglichkeit des Wohneigentümers, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen, verfassungsrechtlich nicht geschützt (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - BVerfG 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 68).
Es ist demgegenüber nicht Aufgabe des Zweckentfremdungsrechts, losgelöst von der Wohnraumversorgung städtebaulich und sozialpolitisch erwünschte Ziele zu verfolgen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 - BVerfG 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 44; OVG Berlin…, Urteil vom 13. Juni 2002 - OVG 5 B 18.01 -, juris Rn. 54; BVerwG…, Beschluss vom 13. März 2003 - BVerwG 5 B 253.02 -, juris Rn. 7).
Die Ermächtigung zum Erlaß eines Zweckentfremdungsverbots in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG beschränkt die Befugnis der Landesregierungen auf die verwaltungsverfahrensrechtliche Ausgestaltung des Genehmigungsverfahrens (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - BVerfGE 38, 348 (358 f.)).
Das Zweckentfremdungsverbot ist in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG als "repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt" ausgestaltet (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 358, 368).
Das generelle Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum steht zwar unter einem bundesrechtlichen Genehmigungsvorbehalt (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 358 ff.; BVerwG, Urteile vom 18. Mai 1977 - BVerwGE 54, 54 (56, 61 f.) und - BVerwG 8 C 94.76 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 2 S. 11 (13 f.)).
Die Zweckentfremdung von Wohnraum wird vielmehr für die Gebiete, auf die sich die Ermächtigung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG erstreckt, vom Gesetz als sozial unerwünscht mißbilligt (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 358).
Das Zweckentfremdungsverbot soll preiswerten Wohnraum für die großen Teile der Bevölkerung erhalten, die "zumal in den Städten, nicht in der Lage" sind, "aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen, und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen" sind (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370).
Die verfassungsrechtlich geforderte am Gemeinwohl ausgerichtete Nutzung des privaten Eigentums an Wohnraum (Art. 14 Abs. 2 GG) umfaßt das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange dieser Wohnungssuchenden (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 23. April 1974 - BVerfGE 37, 132 (140), vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370 f., vom 8. Januar 1985 - BVerfGE 68, 361 (368) und vom 9. Oktober 1991 - 1 BvR 227/91 - NJW 1992, 361 f.).
Bei unzureichender Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten (zu dieser Voraussetzung des Erlasses eines Zweckentfremdungsverbots siehe im einzelnen Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9 S. 13 (15 ff.)) entspricht es dem gemeinwohlorientierten Rücksichtnahmegebot und ist es zugleich sachlich gerechtfertigt, die Zweckentfremdung vorhandenen Wohnraums zu untersagen, sofern "die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers ausreichend gewahrt bleiben" (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371; BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985 - BVerwGE 71, 291 (294 f.)).
Die Genehmigung einer Zweckentfremdung muß nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG immer die Ausnahme von der Regel bleiben, Wohnraum für Wohnzwecke zu erhalten (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 359).
Diese darf jedoch von dem Genehmigungsvorbehalt nur Gebrauch machen, um im Einzelfall dem Gebot der Verhältnismäßigkeit Rechnung zu tragen, sofern das ausnahmsweise erforderlich ist (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 368).
Eine Ermessensentscheidung über die (ohne ein beachtliches Ersatzraumangebot) beantragte Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung hat die zuständige Behörde von Rechts wegen nur dann zu treffen, wenn an der Genehmigung entweder ein vorrangiges öffentliches Interesse oder ein schutzwürdiges berechtigtes Eigentümerinteresse besteht (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 367 f.; BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13 S. 46 (56)).
Nur wenn eine dieser beiden Voraussetzungen gegeben ist, hat die Behörde nach ihrem Ermessen darüber zu befinden, ob und inwieweit die Zweckentfremdung ausnahmsweise zu genehmigen ist (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 368; BVerwG…, Urteil vom 20. August 1986, a.a.O. S. 56).
Sie darf eine Zweckentfremdungsgenehmigung lediglich dann nicht verweigern, wenn und soweit sie damit gegen das Verhältnismäßigkeitsgebot verstieße (vgl. BVerfGE, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 368).
Das war bereits in der Rechtsprechung zu § 21 des Wohnraumbewirtschaftsgesetzes - WBewG - vom 31. März 1953 (BGBl. I S. 97) anerkannt (vgl. Urteil vom 25. Juni 1956 - BVerwG 5 C 63.55 - Buchholz 454.3 § 10 WBewG Nr. 1 S. 1 (5)), dem das Zweckentfremdungsverbot nachgebildet worden ist (vgl. auch BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 369).
Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG steht in seiner die Gerichte bindenden Auslegung durch das Bundesverfassungsgericht als Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG mit der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG im Einklang (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 4. Februar 1975 - BVerfGE 38, 348 (370) und vom 7. April 1992, a.a.O. S. 63).
Dazu bedarf es eines schutzwürdigen berechtigten Interesses, weil sich die ohnehin ausgeprägte soziale Bindung des Wohnraums bei einer besonders gefährdeten Versorgungslage noch erheblich verstärkt (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370 f. …und vom 7. April 1992, a.a.O. S. 63; BVerwG…, Urteil vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 294).
Der Schutzzweck des Zweckentfremdungsverbots ergibt sich - wie das Bundesverfassungsgericht in dem Beschluß vom 4. Februar 1975 (a.a.O. S. 359) festgestellt hat - unmittelbar und deutlich aus Art. 6 § 1 MRVerbG: "Gewährleistet werden soll lediglich der Bestandsschutz von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen." Das Zweckentfremdungsverbot hat keine Wohnraumbewirtschaftung zum Inhalt.
Der Genehmigungsvorbehalt darf auch nicht als Mittel eingesetzt werden, um "allgemein unerwünschte oder schädliche Entwicklungen" auf dem Wohnungsmarkt zu unterbinden (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 360).
Durch das Zweckentfremdungsverbot soll lediglich "die Funktionsfähigkeit des Marktes wiederhergestellt und gefördert" werden (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 361).
Vermittels einer "Beeinflussung des Wohnungsangebots" soll in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung "ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage" in Richtung auf "die Sicherstellung des Normalen" erreicht werden (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 360).
Auch die Entstehungsgeschichte kann - vor allem zur Bestätigung des Ergebnisses der Auslegung - herangezogen werden (hierzu und für das Folgende Urteil des Bundesverfassungsgerichts zu Art. 6 § 1 MRVerbG vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, BVerfGE 38, 348 ff., das gem. § 31 Abs. 2 BVerfGG Gesetzeskraft hat [vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. Mai 1977 - VIII C 94.76 -, BVerwGE 54, 54 ff.]).
Gewährleistet werden soll nicht wie in Art. 6 § 1 MRVerbG "lediglich der Bestandsschutz von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen" (vgl. Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 4. Februar 1975, a.a.O.), es geht nicht nur darum, dass "vorhandener Wohnraum" erhalten bleiben soll (…a.a.O., Rn. 44).
Dabei handelt es sich um ein repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt (vgl. Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, BVerfGE 38, 348 ff).
Das hat das Bundesverfassungsgericht in seinem bereits mehrfach erwähnten Urteil vom 4. Februar 1975 zu der vergleichbaren Ermächtigung in Art. 6 § 1 MRVerbG mit Gesetzeskraft entschieden (- 2 BvL 5/74 -, BVerfGE 38, 348 ff.).
\f Das unter Hinweis auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74, angeführte Argument des Verwaltungsgerichts, die Möglichkeit des Wohneigentümers, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen, sei verfassungsrechtlich nicht geschützt, führt nicht weiter.
Die bundesrechtliche Ermächtigung zum Erlaß eines Zweckentfremdungsverbots in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG beschränkt die Befugnis der Landesregierungen auf die verwaltungsverfahrensrechtliche Ausgestaltung des Genehmigungsverfahrens (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348 (358 f.) [BVerfG 04.02.1975 - 2 BvL 5/74]; BVerwG…, Urteil vom 22. April 1994, a.a.O. S. 6).
Der bundesrechtliche Begriff der Zweckentfremdung im Sinne des Art. 6 § 1 MRVerbG schließt auch den Abbruch von Wohnraum ein (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 364 ff.; BVerwG, Urteile vom 18. Mai 1977 - BVerwG VIII C 44.76 - BVerwGE 54, 54 (58 ff.) [BVerwG 18.05.1977 - VIII C 44/76], vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - BVerwGE 71, 291 (293) [BVerwG 10.05.1985 - 8 C 35/83]; Beschluß vom 25. Juni 1996 - BVerwG 8 B 129.96 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 23 S. 25 ff.).
Das generelle Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum steht unter einem bundesrechtlichen Genehmigungsvorbehalt (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 358 ff.; BVerwG, Urteile vom 18. Mai 1977 - BVerwG VIII C 44.76 - BVerwGE 54, 54 (56, 61 f. [BVerwG 18.05.1977 - VIII C 44/76]) und - BVerwG VIII C 94.76 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 2 S. 11 (13 f.)).
Deren Zweck erschöpft sich "im Bestandsschutz von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen" (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 359; BVerwG…, Urteil vom 12. März 1982, a.a.O. S. 142 f.).
Es soll preiswerten Wohnraum für die großen Teile der Bevölkerung erhalten, die "zumal in den Städten, nicht in der Lage" sind, "aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen, und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen" sind (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370.).
Die verfassungsrechtlich geforderte am Gemeinwohl ausgerichtete Nutzung des privaten Eigentums an Wohnraum (Art. 14 Abs. 2 GG) umfaßt das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange dieser Wohnungsuchenden (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 23. April 1974 - 1 BvR 6/74 und 2270/73 - BVerfGE 37, 132 (140), vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370 f., vom 8. Januar 1985 - 1 BvR 792, 501/83 - BVerfGE 68, 361 (368) und vom 9. Oktober 1991 - 1 BvR 227/91 - NJW 1992, 361 f.).
Bei unzureichender Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten (zu dieser Voraussetzung des Erlasses eines Zweckentfremdungsverbots siehe im einzelnen Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9 S. 13 (15 ff.)) entspricht es dem gemeinwohlorientierten Rücksichtnahmegebot und ist es zugleich sachlich gerechtfertigt, die Zweckentfremdung vorhandenen Wohnraums zu untersagen, sofern "die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers ausreichend gewahrt bleiben" (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371; BVerwG…, Urteil vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 294 f.).
Daß einem vom Zweckentfremdungsverbot betroffenen Eigentümer von Wohnraum dessen Vermietung mit einem Ertrag in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzumuten ist, steht außer Frage (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371; BVerwG, Urteil vom 23. August 1991 - BVerwG 8 C 101.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 S. 8 (14)).
Die Privatnützigkeit von Wohnraum bleibt für den Eigentümer erhalten, solange er den Raum zu ihm zumutbaren - nicht notwendig optimalen - Bedingungen als Wohnraum vermieten kann (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371; BVerwG…, Urteil vom 23. August 1991, a.a.O. S. 14).
Die bundesrechtliche Ermächtigung zum Erlaß eines Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum gestattet jedoch weder eine Wohnraumbewirtschaftung (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 365) noch eine Mietpreisregelung.
Zweck und Reichweite des Zweckentfremdungsverbots ergeben sich - wie bereits das Bundesverfassungsgericht in dem Beschluß vom 4. Februar 1975 (a.a.O. S. 359) festgestellt hat - unmittelbar und deutlich aus Art. 6 § 1 MRVerbG.
Die gesetzliche Regelung, die als Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in Einklang steht (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370 und vom 7. April 1992 - 1 BvR 1772/91 - BVerfGE 86, 59 (63) [BVerfG 07.04.1992 - 1 BvR 1772/91]), soll einer Verringerung des vorhandenen Bestandes an Wohnraum - vor allem durch dessen "Umwidmung" in Geschäftsraum - entgegenwirken (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 7. April 1992, a.a.O. S. 63 f. m. w. N.).
Einen Zwang zur Vermietung von Wohnraum begründet es nur insoweit, als das vermeidbare Leerstehenlassen von bewohnbarem und damit im Sinne des Art. 6 § 1 MRVerbG schutzwürdigem Wohnraum, der zu angemessenen Bedingungen vermietet werden kann, unter den Tatbestand der untersagten Zweckentfremdung fällt (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 365; BVerwG, Urteile vom 12. Dezember 1979 - BVerwG 8 C 2.79 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 5 S. 30 (35 f.) und vom 23. August 1991, a.a.O. S. 15).
Durch das Zweckentfremdungsverbot soll ausschließlich "die Funktionsfähigkeit des Marktes wieder hergestellt und gefördert" werden (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 361).
Der Genehmigungsvorbehalt darf nicht als Mittel eingesetzt werden, um "allgemein unerwünschte oder schädliche Entwicklungen" auf dem Wohnungsmarkt zu unterbinden (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 360).
Auch das Zweitwohnen ist eine Nutzung zu Wohnzwecken (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 54; BVerwG…, Urteil vom 19. August 1988 - 8 C 117.86 -, juris Rn. 12; BVerwG…, Beschluss vom 9. Januar 1991 - BVerwG 8 B 167.90 - jurion Rn. 2; OVG Berlin, Urteil vom 25. Oktober 1990 - OVG 5 B 89.88 - GE 1991, 1087; VGH München, Beschluss vom 29. September 1992 - 7 CS 92.2512 - GE 1993, 599, 600; OVG Hamburg…, Beschluss vom 3. März 1995 - Bf V 37/94 -, juris Rn. 45; VGH München, Urteil vom 24. Januar 1995 - 24 B 94.3202 -, BeckRS 1995, 16813; OVG Lüneburg…, Beschluss vom 22. Juni 1995 - 1 M 1801.95 -, juris Rn. 5).
Der Genehmigungsvorbehalt trägt dem Umstand Rechnung, dass auch ein in aller Regel sachlich gerechtfertigtes Verbot wie das Zweckentfremdungsverbot im Einzelfall mit den Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit und des Übermaßverbotes in Konflikt geraten kann, die sich als übergreifende Leitregeln allen staatlichen Handelns zwingend aus dem Rechtsstaatsprinzip ergeben (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 61).
Zum verfassungsrechtlichen Inhalt des Privateigentums gehört grundsätzlich die freie Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 66).
Im Gegensatz zu dem in einer ganz anders strukturierten Mangellage entstandenen Recht der Wohnraumbewirtschaftung (Wohnungsmangelverordnung vom 23. September 1918, RGBl. S. 1143; Wohnungsmangelgesetz vom 26. Juli 1923, RGBl. I S. 754; Verordnungen zur Wohnraumlenkung und Wohnraumversorgung vom 27. Februar und 21. Juni 1943, RGBl. I S. 127 und S. 355; Wohnraumbewirtschaftungsgesetz vom 31. März 1953, BGBl. I S. 97) reglementiert das ZwVbG gerade nicht den Eigenbedarf (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 54).
Große Teile der Bevölkerung können aus finanziellen Gründen keinen eigenen Wohnraum schaffen und sind daher auf die Nutzung fremden Eigentums angewiesen (vgl. BVerfGE 38, 348 [370]).
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