Source: http://www.radebergerspiegel.de/radeberg/stadtrat/beschluss_2018_62.htm
Timestamp: 2019-03-18 13:37:54
Document Index: 354659782

Matched Legal Cases: ['§ 162', '§ 162', '§ 144', '§ 152', '§ 154', '§ 144', '§ 154', '§ 24', '§ 7', '§ 162', '§ 154', '§ 154', '§ 1']

Beschluß 62/2018 des Stadtrates Radeberg
Beschluß 62/18 vom 28.11.2018 (Beschlußvorlage 56/18)
Sanierungsgebiet "Innenstadt" Radeberg Aufhebung der Sanierungssatzung
Der Stadtrat beschließt die als Anlage 1 beigefügte Satzung über die Aufhebung der Satzung der Stadt Radeberg über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Innenstadt" Radeberg und erklärt gemäß § 162 Abs.1 Nr. 1 BauGB, dass die Sanierung durchgeführt ist.
Die Stadtverwaltung wird beauftragt, dem Grundbuchamt die Aufhebung der Sanierungssatzung mitzuteilen und die Löschung des Sanierungsvermerks für alle von der Aufhebungssatzung betroffenen Grundstücke zu beantragen.
Die Stadtratsbeschlüsse Nr. 48/1999 und 24/2004 zur Förderregelung privater Maßnahmen im Rahmen des Bund-Länder-Programmes "Städtebauliche Erneuerung" für das Sanierungsgebiet "Innenstadt" Radeberg werden hiermit aufgehoben.
1. Rechtliche Grundlage der Aufhebung
Die an der Förderung beteiligten Stellen Bund und Freistaat Sachsen haben das SEP-Förderprogramm beendet und die Gemeinden aufgefordert, die Fördergebiete abzurechnen und die Sanierungsverfahren zu beenden. Mit Bescheid der Sächsischen Aufbaubank (SAB) vom 15.09.2017 wurde der Stadt Radeberg die Verlängerung des Durchführungszeitraumes für das Sanierungsgebiet "Innenstadt" Radeberg bis 31.12.2018 bewilligt, um noch geplante Baumaßnahmen mit den Einnahmen aus den Ausgleichsbeträgen durchzuführen. Dieser Durchführungszeitraum endet zum 31.12.2018 und der SAB ist eine Abrechnung der Gesamtmaßnahme bis 31.03.2019 vorzulegen. Die in der Anlage 1 beigefügte Satzung über die Aufhebung der Satzung der Stadt Radeberg über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Innenstadt" Radeberg ist zu beschließen. Die Stadt Radeberg ist gemäß § 162 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) rechtlich verpflichtet, die Sanierungssatzung aufzuheben, da mit der Beseitigung der städtebaulichen Missstände in der Innenstadt die Sanierung durchgeführt wurde. Eine weitere Beschränkung der Eigentumsrechte aufgrund der Anwendung der sanierungsrechtlichen Vorschriften (genehmigungspflichtige Vorhaben gem. § 144 BauGB) sind nicht mehr erforderlich. Für das Sanierungsgebiet "Innenstadt" Radeberg sind zum großem Teil bzw. soweit die Maßnahmeumsetzung mit den erhaltenen Städtebaufördermitteln, den sanierungsbedingten Einnahmen aus den Ausgleichsbeträgen und den städtischen Haushaltsmitteln möglich war, die Missstände in dem Zeitraum der Sanierungsdurchführung von 1993 – 2018 (ab 1991 durch das Landessofortprogramm) beseitigt wurden. Mit den seit 1991 bereitgestellten Städtebaufördermitteln von Bund, Land und Stadt in Höhe von ca. 22 Mio. € wurden u.a. private Sanierungsvorhaben unterstützt, marode Straßen sowie Gemeinbedarfseinrichtungen saniert, nicht mehr zu erhaltende Bausubstanzen abgerissen und Flächen neu gestaltet bzw. einer neuen Nutzung zugeführt. Diese Investitionen haben seitdem das Stadtbild von Radeberg verschönert und die Stadt Radeberg als Wohn- und Aufenthaltsort attraktiv gestaltet. Der erreichte Stand der Sanierungszielumsetzung wird im Zuge der Abrechnung gegenüber dem Fördermittelgeber dokumentiert.
2. Sanierungssatzung und –ziele
Die Satzung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes Radeberg "Innenstadt" wurde vom Stadtrat bzw. der Stadtverordnetenversammlung am 01.10.1992 beschlossen und durch das Regierungspräsidium Dresden am 01.09.1993 genehmigt. Die genehmigte Satzung trat mit öffentlicher Bekanntmachung am 08.10.1993 in Kraft. Laut Sanierungssatzung und Genehmigung war die städtebauliche Sanierung im sogenannten umfassenden Verfahren unter Anwendung der Vorschriften nach §§ 152 bis 156 BauGB (Erhebung von Ausgleichsbeträgen) durchzuführen. Auf Grundlage der vorbereitenden Untersuchungen wurden wesentliche Entwicklungsziele für das Sanierungsgebiet abgeleitet (siehe Anlage 2). Die Sanierungsziele wurden im Verlauf der Durchführung der Maßnahmen durch Fortschreibung des Rahmenplanes und der Bebauungspläne fortgeschrieben und konkretisiert.
3. Sanierungsprozess
Der bauliche Zustand eines Großteils der Wohngebäude im Gebiet konnte durch umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, teils mit öffentlicher und größtenteils privat finanziert, verbessert werden. Zudem wurde die Bebauungsstruktur in Teilbereichen durch Neubauten ergänzt (Betreutes Wohnen am Markt, Stadtbibliothek, Gebäude der Sparkassenfiliale etc.). Umfangreiche Sanierungsarbeiten wurden an den Gemeinbedarfseinrichtungen durchgeführt (Schloss Klippenstein, Stadtbad, Rathaus, Stadtkirche, KITA Baumhaus, Kaiserhof etc.). Ein wesentlicher Schwerpunkt bildete die grundhafte Sanierung von Straßen im Sanierungsgebiet. Der Wohnungsleerstand und die Gebäude-schäden im Gebiet sind durch die Sanierung wesentlich zurückgegangen. Mit der Umgestaltung bzw. Instandsetzung zahlreicher Straßenräume und Plätze konnte der öffentliche Raum gestalterisch und funktional mit Bezug zur angrenzenden Bebauung aufgewertet werden. Die Ergebnisse des Sanierungsverfahrens wurde im zonalen Gutachten vom 11.04.2016 zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen nach § 154 BauGB untersucht und dargestellt.
4. Finanzierung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme
Die städtebauliche Gesamtmaßnahme "Innenstadt" Radeberg wurde 1991 in das Landessanierungsprogramm "Städtebauliche Erneuerung" (LSP) mit Bescheid vom 08.08.1991 aufgenommen. Im Anschlussprogramm erfolgte 1993 die Aufnahme in das Bund-Länder-Programm "Städtebauliche Erneuerung" (SEP) mit Bescheid vom 04.10.1993. Die in diesem Zeitraum erfolgten Sanierungsmaßnahmen wurden wie folgend finanziert:
Zuwendungsfähige Ausgaben Einnahme (Finanzhilfe B/L) Eigenanteil Stadt weitere nicht förderfähige Eigenmittel Stadt
LSP 2.597.716,84 € 2.001.994,05 € 595.723,02 €
SEP* 18.319.058,81 € 12.212.705,76 € 6.106.353,05 € 1.825.444,91 €
Summe 20.916.775,65 € 14.214.699,81 € 6.702.076,07 € 1.825.444,91 €
* Gesamtausgaben abzüglich Gesamteinnahmen bis AZA 127 vom 24.10.2018)
Für die bis zum 31.03.2006 abgeschlossenen Einzelmaßnahmen liegt der Stadt Radeberg nach umfangreicher Prüfung der Bewilligungsbehörde ein Zwischenabrechnungsbescheid der Landesdirektion Sachsen vom 08.02.2016 mit Anerkennung des Förderrahmens in den Programmen LSP und SEP vor. Im Jahr 2019 wird der Sächsischen Aufbaubank die Gesamtabrechnung der Sanierungsmaßnahme vorgelegt, welche die Grundlage für die abschließende Feststellung des förderfähigen Gesamtaufwandes durch die Bewilligungsstelle bildet. Eine Übersicht über die Verwendung der Städtebaufördermittel in den Programmen LSP und SEP ist der Anlage 3 zu entnehmen. Die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet wurden in den letzten Jahren durch öffentliche Bekanntgabe im Amtsblatt und entsprechenden Informationsschreiben über die anstehende Aufhebung der Sanierungssatzung und der Möglichkeit der freiwilligen, vorzeitigen Ablöse des Ausgleichsbetrages informiert. Bis 31.12.2016 wurde den Eigentümer ein Verfahrensnachlass von 20 % gewährt. Für ca. 82% der veranlagbaren Grundstücke erfolgte die Einnahme des Ausgleichsbetrages über Ablösevereinbarungen (siehe Anlage 4). Insgesamt konnten bereits ca. 960 T€ Ausgleichsbeträge durch die freiwillige, vorzeitige Ablöse des Ausgleichsbetrages eingenommen werden, die wieder im Sanierungsgebiet für Investitionen eingesetzt wurden. Die nach Aufhebung der Sanierungsatzung durch die Stadt Radeberg noch zu erhebenden Ausgleichsbeträge per Bescheid werden auf ca. 200-250 T€ geschätzt (Hochrechnung auf der Grundlage des vorliegenden zonalen Gutachtens vom 11.04.2016).
5. Auswirkungen der Aufhebung des Sanierungsgebietes
Die Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes bewirkt, dass:
die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht für Vorhaben und Rechtsvorgänge nach §§ 144, 145 BauGB zur Sicherung der Sanierungsziele entfällt,
die Ausgleichsbeträge nach §§ 154, 155 BauGB bei den noch nicht abgelösten Grundstücken festzusetzen und zu erheben sind
das Sanierungsvorkaufsrecht der Stadt beim Kauf von Grundstücken nach § 24 Abs.1 Nr. 3 BauGB entfällt
die besonderen steuerrechtlichen Abschreibungsmöglichkeiten bei der Modernisierung von Gebäuden nach §§ 7h, 10f, 11a Einkommenssteuergesetz (EStG) entfallen (die Abschreibemöglichkeit besteht noch bei begonnenen Baumaßnahmen mit abgeschlossener Vereinbarung zum Zeitpunkt der Rechtskraft der Sanierungssatzung)
Nach Inkrafttreten der Aufhebungssatzung ersucht die Stadt gem. § 162 Abs. 3 BauGB das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen. Die Finanzierung der Gesamtmaßnahme ist beendet. Lediglich noch nicht förderfähige Ausgaben für die durch den Maßnahmeabschluss bedingten Aufgaben der Stadt (Abrechnung der Gesamtmaßnahme, Einzelgutachten für die Ausgleichsbetragserhebung) stehen noch an. Die Förderung von privaten Vorhaben ist beendet. Die Förderregelung privater Maßnahmen im Rahmen des Bund-Länder-Programmes "Städtebauliche Erneuerung" für das Sanierungsgebiet "Innenstadt" Radeberg (Stadtratsbeschlüsse Nr. 48/1999 und 24/2004) kann somit aufgehoben werden. Die förderrechtliche Schlussabrechnung der Gesamtmaßnahme gegenüber der Sächsischen Aufbaubank (SAB) ist gemäß Abschnitt D der Richtlinie Städtebauliche Erneuerung (RL StBauE vom 14.08.2018) zu erstellen. Sie bildet die Grundlage für abschließende Entscheidungen über die endgültige Förderung der Gesamtmaßnahme. Sie ist insbesondere dafür maßgebend, in welchem Umfang als Vorauszahlung des Landes und des Bundes bewilligte Finanzhilfen endgültig als Zuschüsse bestimmt werden oder ob sie durch andere Finanzierungsmittel zu ersetzen oder alsbald zurück zu zahlen sind. Für ca. 68 Grundstücke im Gebiet (Stand 10/2018) ist der Ausgleichsbetrag per Bescheid zu erheben. Seitens der Verwaltung wird eingeschätzt, dass das Verfahren zur Wertermittlung der Bodenwerte (Einzelgutachten) und zur Bescheidung des Ausgleichsbetrages einen Zeitraum von ca. 2-3 Jahren in Anspruch nehmen wird. Nach den Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes beträgt die Forderungsverjährung vier Jahre. Der Ausgleichsbetrag ruht gem. § 154 Abs. 4 BauGB nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück sondern richtet sich direkt an den Eigentümer, der zum Zeitpunkt des Entstehens der Ausgleichsbetragspflicht im Grundbuch eingetragen ist (Bekanntgabe der Aufhebung der Sanierungssatzung). Auf die Möglichkeit der Umwandlung des Ausgleichsbetrages in ein Tilgungsdarlehen gem. § 154 Abs. 5 Satz 1 BauGB sei hingewiesen. Da der Ausgleichsbetragsbescheid ein Verwaltungsakt ist, kann er durch Widerspruch und bei abgewiesenem Widerspruch durch Klage angefochten werden. Noch zu erhebende Ausgleichsbeträge gehen auf der Grundlage des vorliegenden zonalen Gutachtens als sanierungsbedingte Einnahme in die Gesamtabrechnung zum Fördergebiet ein. Für diese noch zu erwartenden Einnahmen werden förderfähige Ausgaben aus abgeschlossenen Baumaßnahmen in 2017/2018 zur Untersetzung (Vorfinanzierung mit Eigen-mitteln) in die Abrechnung eingestellt. Sollte sich im Saldo aller Ausgaben, erhaltenen Fördermitteln, Ausgleichsbeträge, Wert-ansätze ein rechnerischer Einnahmeüberschuss bilden (Einnahmen > Ausgaben), so wären gemäß RL StBauE zwei Drittel des Überschusses, also der Bund/Landanteil davon, wieder an die Bewilligungsstelle zurück zu zahlen. Entsprechend der Einnahmeplanung aus den Ausgleichsbeträgen auf der Grundlage des vorliegenden zonalen Gutachten vom 11.04.2016 und der noch durchgeführten Einzelmaßnahmen (Vorfinanzierung mit Eigenmitteln) bis Ende des Durchführungszeitraumes des Sanierungsgebietes wird nicht mit einem Einnahmeüberschuss gerechnet.
6. rechtliche Instrumente nach Aufhebung der Sanierung
Um die erreichten Sanierungsziele für die Zukunft zu sichern, stehen der Stadt Radeberg die Erhaltungssatzung Innenstadt Radeberg sowie die Gestaltungssatzung für das Gebiet "Innenstadt" der Stadt Radeberg zur Verfügung, welche weiterhin Rechtskraft haben. Das heißt Abbrüche, Änderungen und Errichtungen baulicher Anlagen und Nutzungsänderungen bedürfen weiterhin der Genehmigung. In der Gestaltungssatzung wird in § 1 örtlicher Geltungsbereich auf die räumliche Abgrenzung des Sanierungsgebietes Bezug genommen. Da zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Gestaltungssatzung die Sanierungssatzung rechtskräftig war, gilt der räumliche Geltungsbereich für die Gestaltungssatzung weiterhin. Diese Abgrenzung wird zudem durch den Lageplan in der Gestaltungssatzung klar definiert. Eine Anpassung der Gestaltungssatzung ist daher nicht notwendig. Weiterhin können im Einzelnen mit der Aufstellung von Bebauungsplänen städtebauliche Ziele gelenkt werden. Die Aufstellung eines neuen Fördergebietes zur Stärkung der Innenstadt ist denkbar, sollte der Bedarf ersichtlich sein und ein entsprechendes Städtebauförderprogramm inhaltlich auf das Gebiet mit den entsprechenden Zielsetzungen ausgerichtet sein. Aufgrund der vorhandenen Kulissenüberlagerung des Sanierungsgebietes "Innenstadt" Radeberg mit dem Fördergebiet "Grünes Band" Radeberg des Bund-Länder-Programms "Zukunft Stadtgrün" (Aufnahme mit Bescheid vom 01.11.2018) sind für Teilbereiche der Kernstadt weitere Förderwege offen.