Source: https://www.condominioweb.com/lastrico-solare-accesso.15337
Timestamp: 2020-05-30 19:06:11+00:00
Document Index: 120005221

Matched Legal Cases: ['art.1117', 'art.1123', 'art.1126', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.1117', 'art.1102', 'art.1126']

L'uso esclusivo del lastrico solare e i diritti degli altri partecipanti.
Le modalità di accesso contraddistingue il manufatto comune come lastrico solare e non come tetto
Il lastrico solare rientra tra le parti comuni del fabbricato per quanto previsto espressamente dall'art.1117 del Codice Civile. La contribuzione per le spese di manutenzione del lastrico viene, quindi, determinata pro quota normalmente mediante il criterio di cui all'art.1123 comma 1 del Codice Civile, ossia in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo diversa convenzione.
Nel caso di lastrico solare di uso esclusivo, la contribuzione per le spese di manutenzione viene determinata mediante il criterio di cui all'art.1126 del Codice Civile, ossia con l'attribuzione della spesa nella misura di un terzo per i condomini che ne hanno l'uso esclusivo e nella misura dei due terzi per quelli a cui il lastrico solare serve da copertura. Questi sono i criteri normativi per la contribuzione alle spese del lastrico solare.
Mentre sussistono casi in cui l'uso esclusivo è previsto nel titolo di proprietà o nel regolamento di condominio (si pensi al proprietario del piano attico con accesso al lastrico), ve ne sono altri in cui l'uso esclusivo del lastrico viene di fatto esercitato da uno o più condomini in mancanza di specifica previsione.
Una controversia, che ha trovato di recente soluzione dinanzi alla Corte di Cassazione, vede un fabbricato condominiale il cui lastrico solare è accessibile solo tramite la proprietà esclusiva di un condomino (nella fattispecie attraverso una botola nell'appartamento dell'ultimo piano). Tale accesso contraddistingue il manufatto comune come lastrico solare e non come tetto.
Il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano, utilizzando il lastrico solare attraverso la botola che aveva nell'occasione allargato, aveva dato corso ad opere di carattere estetico consistenti nell'apposizione di alcune fioriere e di un gazebo rimovibile e nella chiusura di una canna fumaria non attiva.
Il proprietario dell'appartamento in cui insisteva la botola di accesso al lastrico, aveva impugnato la sentenza di primo grado insistendo, nell'appello, sul suo diritto di proprietà esclusiva del lastrico e sulla legittimità delle opere eseguite.
La Corte di Appello, con sentenza n.1056 del 29.12.2015, aveva rigettato il gravame confermando che il lastrico solare era di proprietà comune ai sensi dell'art.1117 del Codice Civile in mancanza di titolo contrario ma considerava legittime le opere eseguite dal singolo condomino sul lastrico medesimo.
L'allargamento della botola e la installazione delle fioriere e del gazebo rimovibile sul lastrico, infatti, non potevano reputarsi in grado di pregiudicare nè il decoro architettonico del fabbricato né la facoltà degli altri condomini di poter comunque utilizzare il lastrico, sebbene con la difficoltà di non avere un autonomo accesso, come la botola ubicata nell'unità immobiliare di proprietà esclusiva. Non costituiva attività illegittima la chiusura di una canna fumaria inattiva.
Tuttavia poiché gli interventi erano stati eseguiti unilateralmente dal proprietario dell'ultimo piano, quest'ultimo non poteva pretenderne il rimborso pro quota da parte degli altri condomini.
Il condomino non proprietario dell'appartamento con la botola proponeva ricorso per Cassazione mentre l'altro condomino resisteva con controricorso.
La Suprema Corte, affermata comunque la proprietà comune del lastrico solare in mancanza di un titolo contrario, di fatto, nelle fattispecie esaminate, ne consente al proprietario dell'ultimo piano l'uso esclusivo con i limiti di cui all'art.1102 comma 2 del Codice Civile.
Di fatto, l'uso che agli altri condomini residua, in mancanza di un accesso comune, è quello correlato alla funzione di copertura del manufatto comune.
Ne consegue che, nel caso in cui si proceda alla esecuzione di opere di manutenzione del lastrico, in fattispecie come quelle testè illustrate, il criterio di ripartizione della spesa non potrà non essere quello fissato dall'art.1126 del Codice Civile.
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