Source: http://portal.smradvogados.com.br/sumula-n-239-stj-o-direito-a-adjudicacao-compulsoria-nao-se-condiciona-ao-registro-do-compromisso-de-compra-e-venda-no-cartorio-de-imoveis/
Timestamp: 2020-04-04 23:51:29+00:00
Document Index: 116655241

Matched Legal Cases: ['artigo 22', 'artigo 22', 'artigo 639', 'artigo 3', 'artigo 22', 'artigo 16', 'artigo 22', 'artigo 25', 'artigo 25', 'artigo 46', 'artigo 23', 'artigo 714', 'artigo 105', 'artigo 714']

Sinval M. Rodrigues 20 de março de 2020 20 de março de 2020
SÚMULA N. 239 STJ
Referência: CPC, art. 639.
SÚMULA N. 239 STJ:
Promessa de venda de imóvel. Instrumento particular. Adjudicação compulsória. Decreto-Lei n. 58/1937. Lei n. 6.766/1979. A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. O direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi a inscrição no registro de imóveis.
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas: Decide a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, conhecer do Recurso Especial pelo dissídio, mas negar-lhe provimento, na forma do relatório e notas taquigráfi cas constantes dos autos, que fi cam fazendo parte integrante do presente julgado.
Brasília (DF), 15 de agosto de 1989 (data do julgamento).
Ministro Gueiros Leite, Presidente
Ministro Eduardo Ribeiro, Relator.
O Sr. Ministro Eduardo Ribeiro: – Hélio Peixoto Barbosa ajuizou ação de adjudicação compulsória relativamente ao apartamento 511 do Bloco I da SQN 312, em Brasília, contra Benigno Cavalcante Filho e Izabel Th ereza Roque Cavalcante. Alegou ter adquirido dos réus aquele imóvel, havendo sido o preço integralmente pago, parte via consignatória, recusando-se eles a outorgar escritura.
Os réus daquela ação, por seu turno, ingressaram em Juízo com ação ordinária em que, alegando arrependimento, pedem a “rescisão dos recibos de sinal ou arras” pertinentes ao mesmo negócio, com devolução das arras, condenando-se os demandados à desocupação do imóvel.
A ação de adjudicação foi julgada procedente e improcedente o pedido de rescisão. A sentença foi confi rmada pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal.
Recorreram extraordinariamente os vencidos. Sustentaram que o acórdão negara vigência ao disposto no artigo 22 do Decreto-Lei n. 58, de 10.12.1937, redação da Lei n. 6.014/1973. Isto porque admitira adjudicação compulsória com base em recibo de sinal não registrado. Alegaram, ainda, que o julgado discrepara da jurisprudência do Supremo Tribunal Federal compendiada nas Súmulas n. 167 e n. 413, bem como de decisões que enumera e que apontam como indispensável a inscrição de contrato no registro imobiliário.
Como o acórdão, na parte relativa a honorários de advogado, consignara divergência de votos, apresentou embargos infringentes que foram providos.
O ilustre Presidente do Tribunal indeferiu o extraordinário invocando a Súmula n. 281 do Supremo Tribunal Federal. Interposto agravo, foi determinada a subida do recurso pelo eminente Ministro que considerou devesse ter-se o mesmo como convolado em especial, com a conseqüente remessa dos autos a esse Superior Tribunal de Justiça.
Observo, por fi m, que o Ministério Público, junto ao Supremo Tribunal Federal, opinou não fosse conhecido o recurso tendo em vista a alçada regimental. Ademais, estar-se-ia pretendendo questionar a respeito de fatos e interpretação de cláusulas contratuais. Se conhecido, que fosse desprovido, uma vez que, tal como salientado pelo então Desembargador Vicente Cernicchiaro, revisor da apelação, inadmitir a outorga compulsória da escritura importaria enriquecimento sem causa.
O Sr. Ministro Eduardo Ribeiro (Relator): – Arguí-se, no caso divergência com súmula do Supremo Tribunal Federal o que basta para afastar a incidência da norma obstativa, nos termos do art. 325 do Regimento Interno daquela Corte, com a redação da época do recurso.
Funda-se o extraordinário em que se negou vigência a lei federal e em divergência com a jurisprudência, notadamente do Supremo Tribunal Federal. O dissenso, no que diz com a possibilidade de adjudicação compulsória, realmente existe. Com a Corte Suprema, quanto à exigência do registro e com o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, quanto à necessidade de escritura pública.
A Constituição Federal estabelece que cabível o recurso especial, dentre outros casos, quando o julgado “der à lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal”. Não tenho dúvida em afi rmar que o dissenso poderá ser também com o Supremo Tribunal. E isto poderá verifi carse, em primeiro lugar, com julgados anteriores à Constituição de 1988. Darse-á, eventualmente, também quanto a decisões tomadas na vigência da atual Constituição, eis que daquele Tribunal não foi retirada inteiramente a competência para examinar matéria infraconstitucional. Poderá fazê-lo em casos de competência originária e de recurso ordinário. Há que se ter como cabível o recurso especial, ocorrendo essa discrepância. A ser de modo diverso, ter-se-ia a estranha situação de o julgado do Tribunal local sujeitar-se a revisão quando o desacordo fosse com outro do mesmo nível mas ter-se como insusceptível de reexame quando divergisse da orientação do Supremo Tribunal.
O douto Ministro Oscar Corrêa, em trabalho publicado na revista “Arquivos” n. 173, examinou a hipótese e colocou em relevo a possibilidade de o STJ acolher a interpretação da Corte local, “pondo em risco a normalidade das relações” com o Supremo Tribunal.
Não há dúvida de que a hipótese apontada pode realmente verifi car-se. Cumpre, entretanto, distinguir. Tratando-se da jurisprudência fi rmada antes que o Supremo Tribunal tivesse restringida sua competência, e sobre a qual muito dificilmente surgirá oportunidade de novamente manifestar-se, não se há de pretender que fi casse defi nitivamente estratifi cada, imutável. E isso ocorreria, já que os temas infraconstitucionais, em regra, não ensejam o recurso ao STF. Cabendo ao Superior Tribunal de Justiça, em princípio, a interpretação defi nitiva do direito federal, sua a tarefa de, cautelosamente, rever a orientação anteriormente fi rmada pelo Tribunal a que se cometia o encargo de resguardar a exata aplicação daquelas leis. Isto, é evidente, sem prejuízo da imensa autoridade que se haverá de reconhecer sempre à jurisprudência ao longo dos tempos construída pelo STF. O que não se pode aceitar é que esteja impedida sua revisão, à míngua de Corte que o pudesse fazer.
Outra questão, quando eventual divergência der-se com julgado do Supremo Tribunal, em virtude de decisão tomada naqueles casos em que a Constituição continua a propiciar-lhe o exame de leis não constitucionais. A hipótese é mais complexa, até porque se o STJ discrepar da jurisprudência do Supremo, não haverá como uniformizar o entendimento, mesmo que reiteradas as decisões dessa última Corte. Como, entretanto, este não é o caso dos autos, reservo-me para melhor apreciação em outra oportunidade.
Em vista do exposto, conheço do recurso pela letra c. Passo ao exame da alegada contrariedade à lei, com o que será verifi cado simultaneamente se cabível o especial pela letra a e se há de ser ou não provido. Dois os temas a serem examinados. O primeiro diz com a possibilidade de a promessa, formalizada em instrumento particular, servir de base ao pedido de adjudicação compulsória. Este, mais simples, já se encontra praticamente superado, com a aceitação de que dispensável a escritura pública. O outro referese à necessidade, para aquele mesmo fi m, de proceder-se ao registro na serventia própria. A respeito de ambos os temas tive ocasião de proferir voto, quando exercia as funções de desembargador no Tribunal de Justiça do Distrito Federal, e que me permito reproduzir com adaptações.
Tenho como necessárias, inicialmente, algumas considerações a propósito do compromisso de compra e venda, escusando-se pela eventual insistência em questões jurídicas, já por demais conhecidas, mas que são premissas das conclusões alcançadas.
Consoante não se ignora, questionou-se, inicialmente, quanto à validade das promessas de compra e venda de imóvel consubstanciadas em instrumentos particulares. Refi ro-me sempre, abstendo-me de mais repetições, aos imóveis de valor superior ao previsto no Código Civil. Entretanto, segundo geralmente se admite, abriram-se novos caminhos, para solução do problema, especialmente após trabalho de Filadelfo Azevedo, relativo à execução da promessa de venda, e do qual Caio Mário da Silva Pereira apresenta utilíssima suma. Mostrou-se que o contrato preliminar tem objeto diverso do principal, dando nascimento a obrigação de fazer e não se sujeitando às formalidades do defi nitivo para que tenha validade. O contrato de compra e venda objetiva a transferência da propriedade.
A promessa tem como objeto um facere, consistente exatamente na elaboração de um contrato. Em virtude dessa distinção, sua validade não é afetada quando não atendida a formalidade da escritura pública. Entretanto, para que se pudesse pretender judicialmente a execução específi ca, indispensável seria a observância daquele requisito formal (Instituições de Direito Civil, vol. III, p. 76, 3ª ed.).
Com o Decreto-Lei n. 58/1937, introduziu-se um novo e relevante elemento. Admitiu-se expressamente que a promessa de venda, dentro do regime que instituiu para loteamentos, pudesse fazer-se por instrumento particular e, o que é mais importante, estabeleceu-se a possibilidade de adjudicação compulsória para os compromissos consubstanciados em escritura pública ou instrumento particular.
O art. 22 do mesmo diploma legal dispunha que, para os efeitos daquela lei, as escrituras de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço devesse pagar-se a prazo, seriam averbadas no Registro Imobiliário. Importa menos, no momento, examinar o alcance desse dispositivo. Releva, entretanto, a modifi cação que lhe foi introduzida pela Lei n. 649/1949. Em primeiro lugar, porque deixou explicitado o direito a adjudicação compulsória. Em segundo, porque substituiu a palavra “escrituras” por “contratos”. Assim, tornou induvidosa a possibilidade de conceder-se adjudicação às promessas de venda em geral. Ensejou, de outra parte, a interpretação de que isto seria admissível mesmo que o mencionado pré-contrato houvesse sido feito por instrumento particular, estendendo-se a todos os compromissos de venda de imóvel a possibilidade de execução específica.
Embora não tenha sido acolhida sem objeções e continuem resistências que eu próprio levei tempo para superar, esta última conclusão impôs-se como dominante. Realmente não terá sido sem motivo que o legislador introduziu a apontada modifi cação no artigo 22 do Decreto-Lei n. 58. Tradicionalmente reserva-se a expressão escrituras para os instrumentos públicos e a substituição pela palavra contratos, desacompanhada de qualquer adjetivo, há que se entender como intencional. Ademais, a norma foi introduzida em lei que, no sistema que estabeleceu, admitia a adjudicação compulsória, mesmo se os compromissos constassem de instrumento particular.
No julgamento do RE n. 81.858 (RTJ 82/528), o saudoso Min. Rodrigues Alckmin salientou um dos empecilhos que se poderia apresentar à adoção mais ampla do entendimento que não exige a formalidade da escritura pública. É que se não se reconhecesse direito de arrependimento, quando feito o ato por instrumento particular, este “imporia a alienação, dispensado o instrumento público, porque se supriria judicialmente a vontade do devedor”.
Cogitando-se especifi camente da promessa, o que por ora nos interessa, há que se admitir que a objeção não é insuperável. A escritura pública visa a dar maior segurança ao ato. Qualquer vício ou falha que este eventualmente apresentar poderá ser denunciado no processo que vier a ser instaurado, visando a adjudicação compulsória. Esta só se fará, obviamente, se expungido o ato de defeito. A segurança advirá do próprio exame judicial.
De outra parte, admitido que, em se tratando de loteamento, nos termos do Decreto-Lei n. 58, a promessa, por instrumento particular, pode dar ensejo à execução específi ca, não há razão para que o mesmo não sucedesse nos demais casos.
A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é fi rme no tema. Embora exigindo o registro, de que adiante se cogitará, considera que não é indispensável a escritura pública. Numerosíssimos são os acórdãos neste sentido, podendo darse como inteiramente assente a matéria naquela Corte. Apenas como exemplo mencionam-se alguns desses julgados: RE n. 71.167, relator Aliomar Baleeiro, RTJ 57/652; RE n. 71.850, relator Oswaldo Trigueiro, RTJ 57/893; RE n. 68.705, relator Djaci Falcão, RTJ 53/696. Saliente-se que, nos acórdãos citados, são invocados numerosos outros precedentes.
Passa-se, agora, ao exame de questão mais árdua que a anterior, consistente na necessidade ou não de registro para que se posse obter a adjudicação compulsória.
A Súmula n. 167 do Egrégio Supremo Tribunal Federal estatui que “não se aplica o regime do Decreto-Lei n. 58 de 10.12.1937, ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro”. Em harmonia com tal enunciado, há de interpretar-se o contido na Súmula n. 413. Consagra esta última a doutrina segundo a qual o compromisso de compra e venda de imóveis enseja execução compulsória, desde que presentes os requisitos legais. Entre tais requisitos compreender-se-á o registro.
Esta posição jurisprudencial vem sendo sistematicamente reiterada, exigindo-se o registro para que seja possível a adjudicação forçada, sejam os imóveis loteados ou não. Para exemplifi car, mencionam-se alguns acórdãos:
RE n. 68.732, relator Th ompsom Flores, RTJ 57/330; RE n. 76.671, relator Oswaldo Trigueiro, RTJ 66/610; RE n. 81.858, relator Rodrigues Alckimin, RTJ 82.528; RE n. 90.632, relator Cordeiro Guerra, RTJ 90/348; ERE n. 76.671, relator Leitão de Abreu, RTJ 94/169.
Em vigor o novo Código de Processo Civil, levantou-se novamente a questão, em face do que estabelece seu artigo 639. Este dispositivo, tirado, como se sabe, do artigo 3.932 do Código Civil Italiano, não trouxe, entretanto, modifi cação no tema em exame. As ressalvas “sendo isso possível e não excluído pelo título”, levaram a que se tivesse como subsistente a necessidade de exame da viabilidade de o contrato preliminar ransformar-se em defi nitivo. E a exigência de que se observem determinadas formalidades poderá ser um dos requisitos.
O Supremo Tribunal reexaminou a matéria em face da nova lei e manteve a jurisprudência. É o que se verifi ca dos julgamentos proferidos nos seguintes casos: RE n. 89.191, relator Djaci Falcão, RTJ 87/1.60; RE n. 89.864, relator Cordeiro Guerra, RTJ 88/361; RE n. 84.828, relator Moreira Alves, RTJ 90/553; RE n. 89.501, relator Rafael Mayer, RTJ 93/383.
Dentre os motivos que levaram aquela Egrégia Corte a perseverar no entendimento anterior, releva o que se funda no disposto na Lei n. 6.014/1973. Esta, visando a adaptar outros diplomas ao Código de 1973, reproduziu o artigo 22 do Decreto-Lei n. 58, inserindo referência expressa aos artigos 640 e 641 do CPC. Isto não seria necessário caso, daqueles dispositivos, já resultasse a possibilidade ampla da adjudicação compulsória.
Malgrado o respeito devotado à jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, por cujas lições procuro guiar-me, ouso adotar outro entendimento em relação ao tema.
Doutrinariamente, a questão de há muito vem sendo objeto de debate e, dentre os estudos elaborados, vale sempre citar a obra de Darcy Bessone que, indiscutivelmente, examinou a matéria em profundidade (Da Compra e Venda – Promessa e Reserva de Domínio – Ed. Bernardes Álvares – B. Hte. 1960). Os argumentos que trouxe, sustentando a dispensa do registro, como condição para a adjudicação compulsória, são mais que ponderáveis. Dificilmente se pode explicar, com efeito, reste subordinada a execução compulsória de obrigação de fazer a uma formalidade que diz com a constituição de direito real e conseqüente oponibilidade a terceiros. A promessa de compra e venda tem por objeto um facere, constitui-se em vínculo que se traduz em direito pessoal. Seu cumprimento não se justifi ca esteja a depender do ingresso do título no Registro Imobiliário.
Mostra Bessone a distinção nítida entre o que se contém nos artigos 5º e 16, do Decreto-Lei n. 58. O primeiro cogita da averbação – atualmente registro – como condição para instituição de “direito real, oponível a terceiro, quanto à alienação ou oneração posterior”. Embora algo redundante, pois o direito real é sempre oponível erga omnes, o dispositivo não mais enseja dúvida. Impõe-se a formalidade para resguardar o promitente comprador, no caso de o promitente vendedor alienar o imóvel a terceiro. Inteiramente adequado que se exija conste o ato do Registro de Imóveis. O artigo 16 cogita da efi cácia da promessa entre as partes e estabelece a possibilidade da adjudicação compulsória. Nenhuma menção a registro.
Ocorre, entretanto, que, como observa o mestre citado, em sistema tão puro foram introduzidas normas perturbadoras que se acham contidas nos artigos 22 e 23. Este último estabelece a indispensabilidade de prova do registro para os pleitos fundados naquele Decreto-Lei. Tratando-se de imóveis não loteados, incide o artigo 22, com a redação das Leis n. 649 e n. 6.014. Contempla o dispositivo dois direitos. Um de natureza real, oponível a terceiro.
O outro, de natureza pessoal, adstrito às partes, atribui possibilidade de adjudicação compulsória. Embora a redação da lei pareça levar à conclusão de que a constituição de ambos estaria a depender do registro, exegese diversa se há de emprestar ao texto. Se é estranha a solução como assinala Bessone, “que condiciona à inscrição no Registro Imobiliário a execução de uma obligatio faciendi” (ob. cit. p. 156-157), lícito ao intérprete buscar outra, compatibilizando o texto com a natureza das coisas. Há que se admitir que o registro será impositivo apenas para a constituição de direito real e que tão só a isto refere-se a condicionantes “desde que inscritos a qualquer tempo”.
Acresce que a regulamentação jurídica do loteamento de terrenos urbanos sofreu sensíveis modifi cações com a edição da Lei n. 6.766/1979. Certo que se refere apenas a imóveis loteados e também não revogou por completo o Decreto-Lei n. 58. Entretanto, hão de ser examinados dois de seus dispositivos.
Mencione-se, em primeiro lugar, o artigo 25, redigido nos seguintes termos:São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confi ram direito real oponível a terceiro.
O texto em exame, parece certo, desvinculou a adjudidação compulsória da exigência de registro. Este será necessário para que se adquira direito real oponível a terceiros. A condicionante “estando registrados” prende-se somente à constituição desse direito.
Se assim é para os imóveis loteados, inexiste razão para que seja de modo diverso quanto a outros imóveis. A Lei n. 649 pretendeu, sem dúvida, conferiu adjudicação compulsória aos imóveis não loteados, nos mesmos casos dos loteados. Modifi cada a situação em relação aos primeiros, ter-se-á por modifi cada também quanto aos outros. Considero que o dispositivo invocado fornece base legal sufi ciente para que se possa adotar o entendimento acima exposto, na medida em que se considerasse que a lei anterior não o admitia.
Se o artigo 25 pudesse ser tido como menos claro, a dúvida estaria afastada com a leitura do que se contém no artigo 46. Efetuou-se aí a derrogação do constante do artigo 23 do Decreto-Lei n. 58. Este, como já mencionado, dispunha que qualquer ação ou defesa fundada naquela lei, dependeria de prova do registro nela instituído. Já agora, a exigência limita-se ao loteador.
Por todo o exposto, tenho como certo que a promessa de compra e venda poderá propiciar adjudicação compulsória, mesmo se consubstanciada em instrumento particular, como pacífi co na jurisprudência do Supremo Tribunal. Quanto à exigência do registro, tratava-se de formalidade incompreensível, eis que se cogita de adimplemento de obrigação de fazer. Com o advento da Lei n. 6.766/1979, supera-se a objeção de que haveria imposição legal, ainda que injustifi cável.
O julgado em que proferi o voto, a que me reportei, veio a ser reformado pelo Supremo Tribunal Federal ao apreciar o RE n. 103.501. A decisão, entretanto, foi tomada ao só fundamento de que o acórdão recorrido contrariara entendimento sumulado. E o eminente Relator, Ministro Sydney Sanches, ressalvou expressamente seu ponto de vista pessoal, contrário à jurisprudência da Corte. Filiou-se, assim, à corrente anteriormente integrada pelos Ministros Cunha Peixoto e Décio Miranda (ERE n. 76.671 – RTJ 94/169).
Acrescento outra observação. Encontra-se, tanto na doutrina quanto na jurisprudência, ponderáveis opiniões no sentido de que se impõe distinção entre a adjudicação compulsória e a execução específi ca de obrigação de contratar. A primeira importaria transmissão da propriedade; a segunda signifi caria apenas o suprimento da omissão do devedor, em outorgar o contrato a que se obrigou. Vale consultar, a propósito, o sucinto mas excelente trabalho de Humberto Th eodoro Jr. (A Execução Específi ca do Compromisso de Compra e Venda de Imóveis – Rev. do TJDF. Vol. 26 p. 11 e seguintes). Para uma seria indispensável o registro, mas não para a outra.
Não se nega que do registro resultem importantes conseqüências, notadamente o direito de seqüela. Tratando-se de imóveis, entretanto, em nosso sistema jurídico, não se me afi gura que a sentença possa fazer dispensável, além da manifestação do contratante, também o registro, para transmissão de domínio, que este só se adquire com o ingresso regular do título no Registro Imobiliário. A expressão “adjudicar”, quando diz respeito a imóvel, há de ser entendida em termos. Assim é que a adjudicação de que cogita o artigo 714 do CPC não transmite, desde logo, a propriedade. Eventualmente, não a transmitirá nunca, já que poderá ter havido equívoco na penhora, incidente por exemplo, sobre bem de terceiro.
Considero, pois, que tratando-se de imóvel e sendo necessária o registro, releva pouco a distinção. A sentença importa substituição da manifestação da parte. A aquisição do domínio, entretanto, dependerá sempre do registro que, obviamente, só se fará se possível. Não registrado o pré-contrato, poderá aquele ser inviável, o que mais difi cilmente ocorrerá quando atendida a questionada formalidade. Em vista do exposto, conheço do recurso apenas pela letra c do artigo 105, III da Constituição mas nego-lhe provimento.
O Sr. Ministro Waldemar Zveiter: – Senhor Presidente, solicitei vista dos autos porque, para mim, nova e relevante é a matéria que envolve o recurso, assim como a posição ostentada pelo eminente relator em seu brilhante voto, que se contrapõe a iterativa jurisprudência do STF.
Relembro que trata-se de pedido de adjudicação compulsória, em processo sumaríssimo, no qual, tendo o autor adquirido bem imóvel, em agosto de 1976, pelo preço de CR$ 265.000,00 dando como sinal e princípio de pagamento CR$ 150.000.00, fi xado o prazo de 90 dias para o pagamento do saldo do preço, de CR$ 115.000,00, notifi cados, os réus negaram-se a recebê-los, tendo, então, o autor consignado, atempadamente, aquele valor, obtendo sentença favorável que transitara em julgado.
O pedido de adjudicação fundou-se nos arts. 345 a 349 do CPC de 1939, em vigor força do art. 1.218 da Lei Processual vigente; Decreto-Lei n. 58/1937, com a redação dada pela Lei n. 6.014/1973 e art. 639, ainda do CPC.
Em resumo, na contestação, objetou o réu a pretenção, ao fundamento de que referindo-se o negócio a imóvel de valor superior a taxa legal, exigível, pois o instrumento público para formalização da avença, este, ainda, carecia de inscrição no registro imobiliário.
Impulsionou, também, o réu, ação contra o autor, pleiteando a rescisão do negócio de compra e venda. A sentença de primeiro grau, fl s. 252-258, julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória, valendo como título hábil ao registro translativo do domínio, e improcedente a ação proposta pelo réu.
Confi rmou-a o acórdão de fl s. 149 com a seguinte ementa: “O arrependimento expresso encontra um obstáculo nos limites objetivos da coisa julgada, que julgou extinta a obrigação do comprador em pagar o imóve1, por injusta e ilegítima recusa dos Réus”. O promitente comprador tem direito à lavratura da escritura, a qual, sendo recusada pelos autores, podem ter esta recusa suprida por decisão judicial, nos termos do art. 639 do Código de Processo Civil.
Interposto o RE. fl s. 195-196, com arguição de re1evância, o STF deu provimento ao Agravo de Instrumento para processá-lo, vindo os autos a este STJ força do acórdão de fl . 233.
A matéria versada nos autos já obtivera, tanto do eminente Ministro relator, quanto do não menos eminente Ministro Vicente Cernicchiaro, quando Desembargador do E. TJ do DF. O entendimento traduzido, nestes autos, pelo último, que fora revisor, no recurso de apelação, nos seguintes termos: No mérito a hipótese em julgamento é de grande importância e vem sendo objeto de modifi cação legislativa, após o início de vigência do Código Civil, com signifi cativas posturas da jurisprudência, sempre sob inspiração do princípio que veda o enriquecimento sem justa causa, cada vez mais acentuado à medida que se afasta do liberalismo e predomina o sentido social das normas jurídicas. No particular, especial referência merece a promessa de transferência do domínio de imóveis. A insufi ciência, nesse sentido, do disposto no art. 1.068 do Código Civil, deu causa ao Decreto-Lei n. 58/1937, que conferiu o caráter de direito real à promessa de compra-e-venda ampliado, o raio de incidência para os imóveis não loteados, pela Lei n. 649/1949. E a Súmula n. 166 do Supremo Tribunal Federal enuncia:
“É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra-e-venda sujeito ao regime do Decreto-Lei n. 58, de 10.12.1937”.
E a jurisprudência da Corte Maior foi além, acentuando que, não obstante a cláusula de arrependimento, o compromissário-comprador, desde que promova a inscrição da promessa no Registro de Imóveis, adquire direito real oponível a terceiros:
Mencionem-se ainda a Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964 (art. 69), a Lei n. 6.014 de 27 de dezembro de 1973 (art. 22), que conferiram, mesmo em caso de contrato sem cláusula de arrependimento, a obtenção compulsória da escritura do imóvel, mencionando que a inscrição da avença gera ao compromissário direito real oponível a terceiros.
Não se olvide, de outro lado, a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, cujo § 4º estatui:
“Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31, a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fi xados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente”.
O referido – direito real oponível a terceiros – deve ser entendido, não como pensam alguns, tecnicamente mal formulado, dado que o chamado direito real sempre produz efeitos erga omnes, mas no sentido de serem pensadas duas relações jurídicas:
uma do compromitente vendedor com o primeiro compromissário, e a outra também do compromitente, porém com outros compromissários, dada ser lícita a promessa de venda futura, ainda que o seja a non domino.
Em se conjugando as normas do Direito das Obrigações, com as específi cas do compromisso de venda-e-compra, e levando em conta o distingo registrado, duas serão as consequências: o compromisso, com regra geral, gera a obrigação de transferir o domínio; todavia, o compromissário não poderá opor o seu direito a terceiro, salvo se houver registrado o instrumento de contrato. Esta conclusão se harmoniza com a atual realidade econômica brasileira, que, em razão da infl ação tem conhecido constante e acentuada valorização imobiliária.
No caso específi co das incorporações, outra interpretação, conduziria a este resultado: o compromissário-comprador fi nanciaria (pelo menos em parte) a obra, e o incorporador, se quisesse, depois de auferida a valorização do imóvel, recusaria transferí-lo ao compromissário, a fi m de vendê-lo a outrem, ou conserválo em seu patrimônio, com a mera obrigação de compra perdas-e-danos. Data venia, essa solução não se harmoniza com o sistema de compromissos de vendae-compra de imóveis, cuja teleologia está voltada para preservar o direito de compromissário-comprador, que, outra vez, lança no negócio todas as suas economias, a fi m de garantir a aquisição da casa própria, que, dia a dia, vai fi cando acentuadamente onerosa. Em face dessa realidade sócio-econômico, fato novo que o jurista não pode deixar de perquirir, a conclusão não afronta a Súmula n. 167 do Supremo Tribunal Federal, construção pretoriana calcada também na realidade brasileira, que, acentue-se, na época, economicamente mais estável. DARCY BESSONE, “Da Compra e Venda”, p. 170, a respeito do direito à adjudicação, observa que “sendo essa a sua natureza, ele resulta do pagamento integral do preço avençado e independentemente da averbação ou inscrição da promessa de venda no Registro de Imóveis”. Nesse sentido, julgados dos Tribunais de Alçada Civil de São Paulo; vol. 64, p. 174-180. Omissis (…)
As referidas considerações são aplicáveis às características fáticas do caso sub judice, ou seja, de compromitente vendedor que, após receber o preço, ainda que o seja através de consignação judicial, nega-se a outorgar a escritura definitiva. Entendo a lei específica ao dizer que o registro gera direito real aponível a terceiro não signifi ca que inexiste obrigação de ordem pessoal entre os contratantes. O efeito desse registro é apenas perante terceiro, para impedir que o originário compromissário comprador, no caso de o compromitente vendedor se comprometer com terceiro, e impedir que esse terceiro seja impedido de registrar a sua avença.
Além do mais, dada a vultosa infl ação que assola o Pais, recusar-se a outorgar a escritura a escritura definitiva é maneira capciosa de enriquecimento sem justa causa; por isso, mesmo divergindo da jurisprudência do Egrégio Supremo Tribunal Federal, como ocorrido na Apelação Cível n. 8.092, nego provimento à apelação, a fi m de confi rmar a sentença de 1º grau, que determinou a adjudicação compulsória.
Como afi rmei, tal entendimento, ampliado com absoluta propriedade pelo eminente relator, Ministro Eduardo Ribeiro, em seu voto, que por si só esgotou a matéria, se afi gura sufi ciente a formação do melhor entendimento quanto a correta aplicação do direito que deve reger o princípio da adjudicação compulsória. Não se pode, no mundo de hoje, quando a tecnologia avulta na agilização dos negócios, admitir impedimentos quando de índole formal, à concretização da vontade manifesta das partes contratantes, quando, como no caso, adimplida a avença. A substância do ato jurídico e não só sua instrumentalização há de orientar o julgador, para que, em cada caso, possa atender bem, ao reclamo da prestação jurisdicional. Revelam os autos, como afi rmado que o negócio jurídico perfectibilizouse através decisão judicial, que vale como quitação do preço. Pago, não seria justo privar-se o adquirente, do domínio, – lembro que a posse lhe foi transmitida quando do pagamento do sinal do preço, equivalente a mais da metade do total da avença valendo, então, a sentença como título hábil à transcrição, hoje, registro.
Em tal linha de raciocínio importa citar a lição de UBALDINO MIRANDA (Interpretação e Integração dos negócios jurídicos – RT 1989) em conclusão, de sua excelente monografi a. Como instrumento dúctil do exercício da autonomia privada, posto à disposição dos particulares pelo ordenamento jurídico, o negócio é uma fi gura necessariamente abrangente e que tem, como seu campo de atividade, observados os limites traçados pelo ordenamento jurídico, toda a vasta e multiforme realidade social, encarada do ponto de vista da relação intersubjetiva.
O negócio jurídico é, assim, para nós, um ato de autonomia privada, constituído de um comportamento ou de uma ou mais declarações de vontade, que exprimem um imperativo juridicamente relevante. Situado o negócio no contexto do ordenamento jurídico, é mister atender para a existência de um complexo de disposições legais que o reconhecem como um fato (hipótese, situação ou pressuposto de fato) capaz de gerar consequências jurídicas. Mais: é necessário distinguir, com a doutrina moderna, o efeito negocial, que consiste na vinculatividade que resulta para as partes do mero fato da celebração ou da existência do negócio e os efeitos fi nais, correspondentes às disposições que integram o conteúdo negocial e que se propõem realizar a função econômico-social a que o negócio se destina. Do efeito negocial resulta a irretratabilidade unilateral do conteúdo negocial: os efeitos fi nais são os atribuídos pelo ordenamento jurídico em conformidade com o regulamento negocial, estabelecido pelas partes.
E, neste caso, induvidosa tornou-se a vinculatividade do ato negocial, celebrado pelas partes, notadamente pela quitação do preço deferida por decisão do Juízo, cumprindo, pois, ao judiciário dotar o adquirente de meio capaz e efi ciente para torná-lo prevalente.
E assim, comungo, na integralidade, com o eminente Relator, acentuadamente, na parte fi nal de seu voto deduzido nestes termos: Não se nega que do registro resultem importantes consequências, notadamente o direito de seqüela. Tratando-se de imóveis, entretanto, em nosso sistema jurídico, não se me afigura que a sentença possa fazer dispensável, além da manifestação do contratante, também o registro, para transmissão de domínio, que este só se adquire com o ingresso regular do título no Registro Imobiliário. A expressão “adjudicar”, quando diz respeito a imóvel, há de ser entendida em termos. Assim é que a adjudicação de que cogita o artigo 714 do CPC não transmite, desde logo, a propriedade. Eventualmente, não a transmitirá nunca, já que poderá ter havido equívoco na penhora, incidente por exemplo, sobre bem de terceiro. Considero, pois, que, sendo necessário o registro, releva pouco a distinção, tratando-se de imóvel. A sentença importa sempre substituição da manifestação da parte. O domínio dependerá do registro que, obviamente, só se fará se possível. Não registrado o pré-contrato, não se afasta a possibilidade de que inviável, o que mais difi cilmente ocorrerá quando atendida a questionada formalidade.
Por tais razões, Senhor Presidente, é que adiro à excelente fundamentação do voto do eminente, Ministro Relator, conhecendo do recurso apenas pela letra c do art. 105, III da Constituição, mas, também, para negar-lhe provimento.
O Sr. Ministro Cláudio Santos: – Senhor Presidente, após os brilhantes votos do eminente Ministro Relator Eduardo Ribeiro e do Ministro Waldemar Zveiter, pouco ou nada tenho a acrescentar, a não ser deixar expressa minha adesão às teses defendidas no sentido da dispensa da escritura pública para o compromisso de compra e venda, porque, realmente, a Legislação Civil Brasileira não exige tal requisito. E como demonstrou o Excelentíssimo Senhor Ministro Relator, quando a lei fala em contrato, ela dispensa, claramente, essa formalidade, porque se assim não o desejasse, se expressaria de outra forma, através da palavra “escritura” que é indicativa daquela ato praticado em cartório. Por outro lado, também, entendo que, para o exercício da ação de adjudicação, não se faz mister a inscrição no registro imobiliário como bem demonstrado em seus votos. Assim, conheço, com base na alínea c do permissivo constitucional, mas para negar provimento ao recurso especial, acompanhando, portanto, o Excelentíssimo Senhor Ministro Relator.
O Sr. Ministro Nilson Naves: – Sr. Presidente, lendo o voto do Sr. MinistroRelator, que recebi por gentileza de S. Exª., convenci-me de sua excelente razão. Destaco um tópico: “Se assim é para os imóveis loteados, inexiste razão para que seja de modo diverso quanto a outros imóveis (…)”, fl . 08. Não alcancei o porquê da distinção contida nas Súmulas n. 167-STF e n. 413-STF, data venia. Permite a lei a interpretação que alcança ambas as situações. O princípio é o mesmo. Ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio. Conheço do recurso apenas pelo dissídio, porém nego-lhe provimento.
RECURSO ESPECIAL N. 30-DF (89.0008165-9)
Relator: Ministro Eduardo Ribeiro Recorrentes
Benigno Cavalcante Filho e outro Recorrido
Helio Peixoto Barbosa Advogados
José de Campos Amaral
Mario Honorio Teixeira Filho
Precedentes: REsp 30-DF (3ª T, 15.08.1989 – DJ 18.09.1989) REsp 9.945-SP (4ª T, 21.08.1991 – DJ 30.09.1991) REsp 10.383-MG (4ª T, 12.08.1991 – DJ 07.10.1991) REsp 16.822-SP (4ª T, 12.05.1997 – DJ 30.06.1997) REsp 23.675-RS (4ª T, 13.10.1992 – DJ 30.11.1992) REsp 37.466-RS (4ª T, 25.11.1996 – DJ 03.02.1997) REsp 40.665-SP (4ª T, 08.02.1994 – DJ 04.04.1994) REsp 57.225-RJ (3ª T, 09.04.1996 – DJ 27.05.1996) REsp 184.474-SP (4ª T, 19.11.1998 – DJ 08.03.1999) REsp 204.784-SE (3ª T, 23.11.1999 – DJ 07.02.2000).
SÚMULA N. 239 STJ. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóvei
SÚMULA N. 239 STJ. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Referência: CPC, art. 639. EMENTA Promessa de venda de imóvel. Instrumento particular. Adjudicação compulsória. Decreto-Lei n. 58/1937. Lei n. 6.766/1979. A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. O direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi a inscrição no registro de imóveis.
ACÓRDÃOAdjudicação compulsóriaAdvogado BHAdvogado imobiliarioBenigno Cavalcante Filho e outro Recorridocartório de imóveisCompra e Venda de ImóveisDecreto-Lei n. 58/1937Direcional José de Campos AmaralDireito à adjudicação compulsóriaDireito ImobiliárioEMENTAHelio Peixoto Barbosa AdvogadosInstrumento particularLei n. 6.766/1979Mario Honorio Teixeira FilhoMinistro Eduardo Ribeiro RecorrentesMRVobligatio faciendiPromessa de venda de imóvelRegistro de ImóveisRELATÓRIOSinval Marx RodriguesSinval RodriguesSMRSMR AdvogadosSÚMULA N. 239 STJ
Mais recente Como solicitar carteira nacional de habilitação (CNH) definitiva em MG
Anterior Abuso de direito e a boa fé art. 187 Código Civil