Source: https://www.kanzlei-kotz.de/sittenwidrigkeit-eines-grundstueckskaufvertrages-voraussetzungen/
Timestamp: 2020-07-09 05:10:58
Document Index: 8203156

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 7', '§ 138', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 164', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 16', '§ 91', '§ 709']

Sittenwidrigkeit eines Grundstückskaufvertrages - Voraussetzungen
LG Leipzig – Az.: 3 O 856/12 – Urteil vom 21.06.2012
2. Die beiden Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreites jeweils zur Hälfte.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 152.418,36 EUR festgesetzt.
Die Kläger nehmen die Beklagte auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung sowie auf Schadensersatz im Zusammenhang hiermit in Anspruch.
Am 14.12.2008 kam es zu einem Beratungsgespräch in der Wohnung der Kläger mit einem Herrn … von der Streitverkündeten … . Ein weiteres Beratungsgespräch fand am Folgetag in den seinerzeitigen Geschäftsräumen der Streitverkündeten in mit deren Mitarbeiter … statt. Den Klägern wurden hierbei der in der Anlage K 5 zu den Akten gereichte Verkaufsprospekt der Beklagten übergeben, auf dessen Inhalt verwiesen wird. Die Streitverkündete fertigte und übergab den Klägern den in der Anlage K 6 zur Klageschrift vorgelegten Berechnungsbogen Immobilien, auf dessen Inhalt ebenfalls Bezug genommen wird. Die Kläger Unterzeichneten am 15.02.2008 den in der Anlage K 7 vorgelegten Vermittlungsvertrag der Streitverkündeten.
Mit notarieller Urkunde vom 16.12.2008 (Urkundenrolle Nummer 1715/2008 des Notars …) bot die Klägerin zu 1 der Beklagten den Abschluss eines Bauträgervertrages über die Eigentumswohnung Nr. .. in der … in … zu einem Kaufpreis von 119.562,00 EUR an. Wegen der Einzelheiten der Angebotsurkunde wird auf die Anlage K 8 verwiesen. Die Beklagten nahmen das Angebot der Klägerin unter dem 29.12.2008 an (Anlage K 9) und erklärten am 21.01.2010 die Auflassung (Anlage K 10). Unter dem 04.06.2009 kam es zur Beurkundung eines Schenkungsvertrages zwischen den beiden Klägern, worin die Klägerin zu 1 dem Kläger zu 2 einen hälftigen ideellen Bruchteil an der Eigentumswohnung schenkte und übereignete (Anlage K 11). Seit dem 06.05.2010 sind die Kläger im Grundbuch als Eigentümer eingetragen (Anlage K 12). Mit der … schlossen die beiden Kläger den in der Anlage K 13 vorgelegten Darlehensvertrag, auf dessen Inhalt verwiesen wird.
Unter dem 31.01.2011 erging der als Anlage K 18 vorgelegte Bescheid des Finanzamts … über die gesonderte und einheitliche Feststellung, auf dessen Inhalt verwiesen wird.
Die Kläger vertreten die Ansicht, die Beklagte müsse sich Beratungsfehler der Streitverkündeten zu rechnen lassen, denn die Beklagte habe die Streitverkündete in deren Vertrieb eingebunden. Der Haftungsausschluss der Beklagten auf Seite 25 der Anlage K 5 sei unwirksam. Die Kläger behaupten in diesem Zusammenhang, der Mitarbeiter … der Streitverkündeten habe ihnen mitgeteilt, die Immobilie könne nach 10 jähriger Haltefrist problemlos verkauft werden. Sie seien dazu gedrängt wurden, den Kaufvertrag schon am folgenden Tage nach dem Beratungsgespräch zu beurkunden. Die Übergabe der Eigentumswohnung sei erst am 17.11.2009 erfolgt. Im Zeitraum von Juli bis Oktober 2009 sei ihnen ein finanzieller Schaden von 3.864,72 EUR entstanden. Die monatlichen Belastungen beliefen sich auf 714,00 EUR, die monatliche Mieteinnahme betrage hingegen nur 302,00 EUR netto = 410,00 EUR brutto seit dem 01.03.2011. Zuvor habe eine Mietgarantie von 308,15 EUR monatlich gegriffen. Hieraus ergebe sich eine monatliche Unterdeckung von 412,00 EUR netto. Nach § 7i EStG sei die Abschreibung nach dem 8. Jahr seit dem Erwerb beschränkt auf 7% der Herstellungskosten. Dies führe zu einer Verringerung der Abschreibungsmöglichkeit um 1.912,00 EUR pro Jahr. Zu dem ende die Abschreibung nach 12 Jahren. Hiernach bleibe nur eine lineare Abschreibung von 627,00 EUR jährlich. Damit seien Steuervorteile nicht dauerhaft zu erzielen. Darüber hinaus könnten nur 50 % der jährlichen Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden, was Konsequenz des Alleinerwerbs durch die Klägerin zu 1 und der anschließenden Schenkung an den Kläger zu 2 seien. Nach Ablauf der Festzinsphase im Jahr 2019 befänden sich die beiden Kläger bereits in Rente. Dann ließen sich Steuervorteile kaum mehr realisieren. Die Jahreseinkünfte der Kläger beliefen sich dann nur noch auf 28.064,52 EUR. Bei einem Verkauf der Eigentumswohnung nach 10 Jahren müssten die Kläger die bis dahin gezahlten Darlehnszinsen von 70.236,95 EUR mitfinanzieren. Ferner wäre eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Der Beklagten falle eine bewusste Verharmlosung finanzieller Risiken zur Last. Ein Zweiterwerber könne eine Abschreibung nach § 7i Einkommenssteuergesetz nicht nochmals beanspruchen.
Die Kläger vertreten desweiteren die Auffassung, der Kaufpreis für die Eigentumswohnung sei sittenwidrig überteuert. Hierzu legen sie ein Wertgutachten vom 24.03.2011 vor, wegen dessen Inhalts auf die Anlage K 26 verwiesen wird. Sie gehen auf der Grundlage dieses Wertgutachtens von einem Verkehrswert der Eigentumswohnung von 68.000,00 EUR aus. Die Kläger berechnen hieraus einen Überteuerungsgrad von 75 % und sie führen aus, der Kaufpreis entspreche dem 32-fachen der Jahresmiete. Sie vertreten die Ansicht, eine Überteuerung liege schon dann vor, wenn die 14-fache Jahresmiete nur der Hälfte des Kaufpreises entspreche.
Die Kläger hätten Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltsgebühren unter Zugrundelegung einer 1,8 fachen Geschäftsgebühr wegen der Schwierigkeit der Sache. Ihre bezifferten Schadensersatzansprüche berechnen sie nach Maßgabe der Anlagen K 1 bis K 4. Hiernach ergeben sich nach der Berechnung der Klägerin Nebenerwerbskosten von 10.760,50 EUR, Kosten eines Privatgutachtens von 473,50 EUR sowie eine Unterdeckung von 17.267,79 EUR abzüglich eines Bausparguthabens von 7.645,23 EUR.
Schließlich sei die Beklagte passiv legitimiert.. Die Beklagte sei Rechtsnachfolgerin der ursprünglich in der Klageschrift bezeichneten
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 119.562,00 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank ab dem 01.04.2011 zu zahlen, Zug um Zug gegen die frei von der Abt. III unter laufender Nr. 1 eingetragen Grundschuld der … zu vollziehende Rückübertragung des im Grundbuch von …, Blatt … verzeichneten 301/10000 Miteigentumsanteils an den unter dem Flurstück … eingetragenen Grundstücken …, verbunden mit dem laut Aufteilungsplan unter der Nr. .. eingetragenen Sondereigentum an der Wohnung mit Balkon im Erdgeschoss des Hauses … nebst Abstellraum im Kellergeschoss.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger Schadenersatz in Höhe von 20.856,36 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte den Klägern sämtliche weiteren Schäden zu ersetzen hat, die den Klägern aus dem Erwerb der im Klageantrag zu 1) bezeichneten Immobilie sowie aus der Aufnahme der diesem Erwerb dienenden Finanzierungsmittel bei der … unter der Darlehnsnummer … sowie dem bei der … unter der Vertragsnummer … abgeschlossenen Bausparvertrag sowie der vorzeitigen Auflösung dieser Verträge zukünftig noch entstehen.
4. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 3.089,00 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte hält sich für nicht passiv legitimiert und meint, die in der Klageschrift bezeichnete … existiere nicht mehr. Sie vertritt die Ansicht, ein Beratungsvertrag mit der Beklagten sei nicht zu Stande gekommen. Ferner falle den Klägern ein Mitverschulden zur Last, da sie bereits Eigentümer einer Eigentumswohnung seien. Eine Beratung sei nicht durch die Beklagte, sondern durch die Streitverkündete erfolgt. Den von dieser gefertigten Berechnungsbogen habe die Beklagte nicht gekannt. Die etwaigen von der Streitverkündeten den Klägern gemachten Zusicherungen bestreitet die Beklagte.
Die Beklagte führt aus, der vereinbarte Kaufpreis sei marktgerecht. Sie bezieht sich hierzu auf ein in der Anlage B 7 vorgelegtes Privatgutachten zu einer benachbarten Eigentumswohnung, welches einen Verkehrswert von 101.500,00 EUR ausweist. Sie vertritt die Ansicht, maßgeblich sei der Erstverkaufswert, was in dem von den Klägern vorgelegten Privatgutachten verkannt werde. Sie hält den Klagevortrag für unschlüssig, da die Kläger Steuervorteile nicht darlegten. Sie führt ferner aus, Vermittlungsgesellschaften könnten bei der Beklagten Prospekte abfordern. Sie habe der Streitverkündeten keinen Vertriebsauftrag erteilt. Weitere Nachfragen des Gerichts hierzu seien wegen Überschreitung der Grenzen des Parteivortrages unstatthaft.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.05.2012 verwiesen.
Die Beklagte ist passiv legitimiert Die Beklagte ist Rechtsnachfolgerin der in Klageschrift bezeichneten Beklagten. Die Kammer nimmt insoweit zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Rechtsausführung der Kläger zu Ziffer 1.1.1 ihres Schriftsatzes vom 16.02.2012 Bezug.
Der Kläger zu 2 ist nicht aktiv legitimiert. Denn ein Kaufvertrag übereine Eigentumswohnung ist nur zwischen der Klägerin zu 1 und der Beklagten zustande gekommen. Der Eigentumserwerb des Klägers zu 2 beruht ausschließlich auf einem Schenkungsvertrag mit der Klägerin zu 1. Insoweit existiert im Prozessrechtsverhältnis zwischen dem Kläger zu 2 und der Beklagten schon kein Kaufvertrag, welcher rückabgewickelt werden könnte.
Entgegen der Ansicht der Kläger fehlt es an einer sittenwidrigen Überteuerung des vereinbarten Kaufpreises über die Eigentumswohnung.
Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzu kommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt.
Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervor getreten ist, weil er etwa die wirtschaftlich schwächere Position des anderen bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Das besonders grobe Äquivalenzverhältnis erlaubt es, auf die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu schließen. Diese tatsächliche Vermutung beruht auf dem Erfahrungssatz, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not oder nicht ohne einen anderen benachteiligenden Umstand zugestanden werden. Bei Grundstücksgeschäften ist in diesem Sinne von einem besonders groben Missverständnis von Leistung und Gegenleistung dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist, wie der Wert der Gegenleistung (vergleiche hierzu BGH, Urteil vom 25.02.2011, Az.: V ZR 208/09; ständige Rechtsprechung; ebenso: BGH, Urteil vom 18.12.2007, Az.: XI ZR 324/06; BGH, Urteil vom 08.11.1991, Az.: VZR 260/90; BGH, Urteil vom 19,01.2011, Az.: VZR 437/99).
Im Streitfall beläuft sich bereits unter Zugrundelegung des eigenen Vortrages der Kläger der wahre Wert der Eigentumswohnung auf 68.000,00 EUR. Dies entspricht 73,76 % des Kaufpreises laut der notariellen Urkunde von 119.562,00 EUR. Der Grad der Überteuerung beträgt hiernach 75,8 %. Demzufolge fehlt es bereits nach eigenem Vorbringen der Kläger daran, dass der beurkundete Kaufpreis knapp doppelt so hoch wäre wie der Wert der Kaufsache. Damit haben die Kläger eine Sittenwidrigkeit des vereinbarten Kaufpreises schon nicht schlüssig dargetan. Es besteht demzufolge keine Veranlassung, ein Sachverständigengutachten zum Verkehrswert der Eigentumswohnung einzuholen.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des BGH vom 02.04.2009, Az.: V ZR 177/08. In dieser Entscheidung hielt es der BGH lediglich für unerheblich, ob sich der Verkehrswert einer Wohnung anhand des 14-fachen der Jahresnettomiete errechnen lasse. Diese Entscheidung bedeutet keine Abkehr von der ständigen Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs, wonach von einem wucherähnlichen Rechtsgeschäft erst dann auszugehen ist, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.
Nicht zutreffend ist es auch, wenn die Kläger den Versuch unternehmen, eine Sittenwidrigkeit des vereinbarten Kaufpreises daraus herzuleiten, dass sie den Gesamtaufwand der Kläger inklusive Kreditzinsen dem vereinbarten Kaufpreis gegenüberstellen. Eine Gegenüberstellung ist immer nur zwischen dem wahren Verkehrswert der Kaufsache und dem vereinbarten Kaufpreis vorzunehmen. Anderenfalls wäre so gut wie jeder Grundstückskaufvertrag sittenwidrig, wenn er finanziert wird, da durch ein übliches Annuitätendarlehen der Käufer in der Regel immer im Ergebnis das Doppelte der Darlehenstimme an sein Kreditinstitut zu zahlen hat
Bei den beiden Klägern liegt auch keine besondere Unerfahrenheit vor, welche ausnahmsweise auch bei einem geringeren Überteuerungsgrad auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten schließen lassen könnte. In diesem Zusammenhang ist der unstreitige Umstand zu berücksichtigen, dass die Kläger bereits Eigentümer einer Eigentumswohnung sind. Etwaige Sprachprobleme des Klägers zu 2 genügen in diesem Zusammenhang nicht. Dies ergibt sich allein schon daraus, dass er gar nicht Vertragspartei der Beklagten geworden ist. Zudem ist der Kläger zu 2 ebenfalls deutscher Staatsangehöriger und die Klägerin zu 1 verfügt als Diplomingenieurin über eine akademische Ausbildung.
Zwischen den beiden Klägern und der Beklagten ist auch kein Beratungsvertrag zustande gekommen.
Zwischen Käufer und Verkäufer kann neben einem Kaufvertrag ein selbständiger Beratungsvertrag zustande kommen, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertrags Verhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen Rat erteilt, wobei es einem Rat gleichsteht, wenn der Verkäufer bei Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches den Geschäftsabschluss fördern soll (vergleiche hierzu BGH, Urteil vom 27.11.1998, Az.: V ZR 344/97; BGH, Urteil vom 31.10.2003, Az.: VZR 423/02 sowie BGH, Urteil vom 06.07.2007, Az.: VZR 274/06).
Ein solches Berechnungsbeispiel hat im Streitfall die Streitverkündete in Gestalt des als Anlage K 6 zu den Akten gereichten Berechnungsbogens gefertigt und den Klägern übergeben. Hierdurch ist jedoch noch kein Beratungsvertrag zwischen den beiden Klägern und der Beklagten zustande gekommen. Vielmehr kam es hierdurch lediglich zum Abschluss eines Beratungsvertrages zwischen den beiden Klägern und der Streitverkündeten. Dieser wurde letztlich schriftlich dokumentiert durch den als Anlage K 7 zu den Akten gereichten Vermittlungsvertrag zwischen den beiden Klägern und der Streitverkündeten.
Ein Beratungsvertrag ist nicht unmittelbar zwischen den Parteien dieses Rechtsstreites zustande gekommen, denn zwischen den Parteien bestand vor Abschluss des Kaufvertrages unstreitig kein persönlicher Kontakt. Es kam nicht einmal zu einem Treffen der Parteien im Zuge der Beurkundung des Grundstückkaufvertrages. Denn Angebot und Annahme erfolgten in getrennten notariellen Urkunden vor verschiedenen Notaren.
Die Mitarbeiter der Streitverkündeten haben den Beratungsvertrag auch nicht als Vertreter im Sinne von § 164 Abs. 1 BGB für die Beklagte abgeschlossen.
Voraussetzung hierfür wäre, dass die Willenserklärung erkennbar im Namen des Vertretenen abgegeben wurde, wobei der Wille, in fremdem Namen zu handeln, sich aus einer ausdrücklichen Erklärung oder aus den Umständen ergeben kann. Die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger haben nichts ausreichendes dafür vorgetragen, wonach die Mitarbeiter der Streitverkündeten ausdrücklich erklärt hätten, nicht für die Streitverkündete, sondern für die Beklagte tätig zu werden. Aber auch aus den dargelegten Umständen war nicht zu schließen, dass der Wille bestand, namens der Beklagten tätig zu werden. Zwar sind an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen keine zu strengen Anforderungen zu stellen, so dass die Vorlage eines Berechnungsbeispiel zur Förderung eines Abschlusses als ausreichend angesehen werden kann (vergleiche hierzu BGH, Urteil vom 27.11.1998, Az.: VZR 344/97; BGH, Urteil vom 06.07.2007, Az.: VZR 274/06). Dies gilt indes uneingeschränkt nur dann, wenn der Vermittler vom Käufer zweifelsfrei keinen Auftrag erhalten hat. An dieser Voraussetzung fehlt es jedoch im Streitfall bereits unstreitig. Wie bereits dargelegt haben die beiden Kläger der Streitverkündeten ausdrücklich einen Vermittlungsauftrag erteilt, welcher als Anlage K 7 zu den Akten gereicht wurde. Dies zeigt, dass die Kläger eine vertragliche Beziehung zur Streitverkündeten eingehen wollten. Auch aus dem von der Streitverkündeten gefertigten Berechnungsbogen ergibt sich nicht der mindeste Hinweis darauf, dass die Mitarbeiter der Streitverkündeten in Vertretung der Beklagten handeln wollten. Vielmehr weist die Anlage K 6 auf deren Deckblatt ausdrücklich die Streitverkündete als Aussteller dieser Urkunde aus.
Dass daneben auch ein Beratungsvertrag namens der Beklagten abgeschlossen werden sollte, ergibt sich auch nicht aus den sonstigen Umständen. Das Recht der Stellvertretung wird beherrscht vom Offenkundigkeitsprinzip. Der Wille, für einen anderen das Rechtsgeschäft abschließen zu wollen, muss für den Erklärungsempfänger erkennbar sein und kann sich aus den Umständen ergeben, wie zum Beispiel der organisatorischen Einordnung des Handelnden in ein Unternehmen. Hierfür haben die Kläger allerdings nicht genügend vorgetragen. Zwar wurde den Klägern ein Verkaufsprospekt der Beklagten nach Maßgabe der Anlage K 5 übergeben. Zudem wurde den beiden Klägern schon nach ihrem eigenen Vortrag nicht im Erstberatungsgespräch vom 14.12.2008, sondern erst im Folgegespräch vom 15.12.2008 der Verkaufsprospekt der Beklagten übergeben.
Die Beklagte hat sich auch letztlich unwiderlegt dahingehend eingelassen, sie habe keine Hilfsperson mit der Anwerbung von Kunden beauftragt und bei ihr hätten Vermittlungsgesellschaften Prospekte abfordern und diese den Kunden anbieten können. Schließlich hat die Beklagte ebenso unwiderlegt vorgetragen, sie habe der Streitverkündeten keinen Vertriebsauftrag erteilt und ihre Objektunterlagen seien allgemein zugänglich. Es wäre Sache der Kläger gewesen, diese Einlassung der Beklagten zu widerlegen. Ungeachtet des Umstandes, dass die Beklagte zu der Verfügung der Kammer vom 07.05.2012 nicht weiter vorgetragen hat, wurde doch im Rahmen der mündlichen Verhandlung deutlich gemacht, dass die Beklagte im Ergebnis ihrer etwaigen sekundären Darlegungslast (noch) Genüge getan hat, so dass es an den Klägern gewesen wäre, die Einlassung der Beklagten durch Beweisangebote zu widerlegen.
Der Umstand allein, dass die Beklagte der Streitverkündeten ein Vermittlungshonorar gezahlt hat, genügt ebenfalls nicht, um vom Zustandekommen eines Beratungsvertrages der Kläger mit der Beklagten auszugehen. Denn hierbei handelt es sich um einen üblichen Vorgang im Maklergeschäft, zumal bereits im Verkaufsprospekt darauf hingewiesen wird, dass die Beklagte als Verkäuferin die Kosten für Vertriebsprovision und Marketing trägt und der Vertrieb eine erhebliche Innenprovision aus dem Verkaufspreis erhält (Seite 37 des Verkaufsprospekts in Anlage K 5). Die Beklagte hat jedoch in diesem Zusammenhang deutlich gemacht, dass Makler nicht ihre Erfüllungsgehilfen sind, was auf den Seiten 36 und 37 des Verkaufsprospekts ausdrücklich ausgeführt ist und was ebenfalls der Annahme entgegen stehen muss, die Mitarbeiter der Streitverkündeten hätten einen Beratungsvertrag namens und in Stellvertretung der Beklagten abgeschlossen.
Nach der ständigen Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs sind an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer auszuführen, nur dann keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Vermittler vom Käufer zweifelsfrei keinen Auftrag erhalten hat (vergleiche hierzu BGH, Urteil vom 06.07,2007, Az.: V ZR 274/06; ebenso BGH, Urteil vom 13.10.20006, Az.: V ZR 66/CB sowie BGH, Urteil vom 14.03.2003, Az.: V ZR 308/02). Dieser Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schließt sich die Kammer an. Auf deren Grundlage muss es zur Klageabweisung führen, wenn die Erwerber wie hier in Gestalt des in Anlage K 7 vorgelegten Vermittlungsvertrages mit der Streitverkündeten explizit in vertragliche Beziehungen zur Vermittlerin getreten sind.
Bei dieser Sachlage mag an sich dahin stehen, ob überhaupt Beratungsfehler der Streitverkündeten festzustellen wären. Der Sachvortrag der Kläger gibt gleichwohl Veranlassung zu folgenden vorsorglichen Ausführungen:
Dass die erworbene Eigentumswohnung zu einem bestimmten Preis nach 10 Jahren verkauft werden könnte, wurde schon nach dem Vorbringen der Kläger nicht behauptet. Dass Immobilienpreise aber schwanken können und nach einer Weiterveräußerung des Objektes nach einem Zeitraum von 10 Jahren durchaus auch ein Verlust eintreten kann, dürfte bereits Allgemeinwissen darstellen. Dass sich ohne Beachtung von Steuervorteilen eine erhebliche monatliche Belastung durch den Erwerb einer Immobilie geben dürfte, folgt bei verständiger Betrachtung auch aus dem Berechnungsbogen der Streitverkündeten in der Anlage K 6. Der von der Beklagten gefertigte Prospekt, welcher den Klägern unstreitig zur Verfügung stand, empfiehlt auf den Seiten 30 und 35 explizit, vor dem Erwerb einen Steuerberater zu befragen. Hiervon haben die Kläger aus freien Stücken keinen Gebrauch gemacht. Aus der Anlage K 6 ergibt sich auch nicht, dass Steuervorteile zeitlich unbegrenzt anfallen würden. Aus Seite 36 des Prospekts geht hervor, dass sich der Erwerber vor dem Erwerb der wirtschaftlichen Tragweite der Entscheidung bewusst sein müsse und er die monatliche Unterdeckung auch langfristig wirtschaftlich tragen können müsse. Der Klägerin zu 1 musste ihr Alter von 51 Jahren schon bei Beurkundung des Kaufvertrages bekannt sein. Dass Immobilienfinanzierungen regelmäßig langfristiger Natur sind, sollte ihr auch ohne besonderen Hinweis klar sein, zumal sie bereits eine Immobilie erworben hatte. Schließlich würde sich aus dem Berechnungsbogen in der Anlage K 6 nichts für die eher abwegige Annahme herleiten lassen, dass die Eigentumswohnung der Klägerin zu 1 vom Finanzamt quasi geschenkt würde.
Nach alle dem konnte die Klage keinen Erfolg haben.
Nicht mehr streitentscheidend kommt es darauf an, dass die Grunderwerbssteuer von 4.225,50 EUR keine erstattungsfähige Schadensersatzposition darstellen könnte, da die Grunderwerbssteuer bei Rückabwicklung des Kaufvertrages nach § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrunderwerbStG zu erstatten wären. Ebenso kommt es nicht mehr streitentscheidend darauf an, dass die Kosten des Schenkungsvertrages von 358,73 EUR keinen erstattungsfähigen Schaden darstellen könnten, da dieser Schenkungsvertrag zwischen den beiden Klägern mit der Rückabwicklung des Kaufvertrages zwischen der Klägerin zu 1 und der Beklagten nichts zu tun hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in § 709 Satz 1 ZPO.
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