Source: https://findok.bmf.gv.at/findok?stammNr=118369
Timestamp: 2019-10-24 02:29:22
Document Index: 46708660

Matched Legal Cases: ['§ 279', 'Art. 133', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1']

Liebhaberei oder Einkunftsquelle bei Vermietung zweier Wohnungen - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 09.03.2018, RV/1100547/2017
Liebhaberei oder Einkunftsquelle bei Vermietung zweier Wohnungen
Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter Dr. Gerald Daniaux in der Beschwerdesache a, vertreten durch Dr. Bertram Schneider, Schneider Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung GmbH, Nibelungenstraße 19, 6845 Hohenems, über die Beschwerde gegen die Bescheide der belangten Behörde Finanzamt Bregenz vom 22. Dezember 2010 betreffend Einkommensteuer 2005 bis 2008, sowie Umsatzsteuer 2005 und 2006 zu Recht erkannt:
Der Beschwerde betreffend Einkommensteuer 2005 bis 2008, sowie Umsatzsteuer 2005 und 2006 wird gemäß § 279 BAO Folge gegeben.
Die angefochtenen Bescheide betreffend Einkommensteuer 2005 bis 2007, sowie Umsatzsteuer 2005 und 2006 werden aufgehoben.
Der Beschwerdeführer (Bf.) hat ab den Jahren 2005 bzw. 2006 zwei von ihm erworbene "Anlegerwohnungen" vermietet, welche vom Finanzamt zunächst als einkommensteuerlich beachtliche Einkunftsquellen behandelt wurden. Im Anschluss an eine abgabenbehördliche Prüfung im Jahr 2010 beurteilte das Finanzamt die Vermietungen hingegen als einkommensteuerlich unbeachtliche Liebhaberei und hat die angefochtenen Bescheide erlassen.
Das Bundesfinanzgericht hat schließlich aufrund Vorlageantrages mit Senatserkenntnis vom 21. Oktober 2015, RV/1100060/2012, der Beschwerde des b (Bf.) gegen die Einkommensteuer 2005 bis 2008 sowie Umsatzsteuer 2005 und 2006 hinsichtlich der Einkommensteuer 2005 bis 2008 teilweise, sowie hinsichtlich der Umsatzsteuer 2005 stattgegeben, im Übrigen die Beschwerde als unbegründet abgewiesen, wobei das Bundesfinanzgericht die Rechtsmeinung vertreten hat, dass in der Gesamtbetrachtung bei einer Prognoserechnung eine von den bisher tatsächlich angefallenen Instandhaltungskosten gelöste abstrakte Durchschnittsberechnung nach den in der Literatur dargestellten Prozentsätzen anzuwenden sei, da es nicht möglich sei, zu erwartende Kosten zahlenmäßig genau zu erfassen, weil verschiedene, nicht einschätzbare Faktoren diese Kosten beeinflussen könnten.
Im Übrigen wird auf das o.a. Erkenntnis verwiesen.
Eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 BVG wurde vom Bundesfinanzgericht als zulässig erklärt, da das Bundesfinanzgericht die Ansicht vertrat, dass eine über den Einzelfall hinausgehende allgemeine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes betreffend die Höhe des anzusetzenden Erhaltungsaufwandes bei Investorenwohnungen im Zusammenhang mit der Liebhabereiproblematik fehle.
Der Verwaltungsgerichtshof hat aufgrund der vom Bf. erhobenen Revision mit Erkenntnis vom 27. November 2017, Ro 2016/15/0008-4, die o.a. Entscheidung wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes aufgehoben und festgestellt, dass in einer für Zwecke der Liebhabereiprüfung aufzustellenden Prognose nur solche Beträge als Werbungskosten Eingang finden können, von denen zu erwarten ist, dass sie im Prognosezeitraum tatsächlich anfallen werden (vgl. idS VwGH 18.10.2012, 2010/15/0167).
Die steuerliche Vertretung hat unter Berücksichtigung des o.a. VwGH-Erkenntnisses neue Prognoserechnungen (IST von 2005 bis 2017, PLAN von 2018 bis 2025) eingebracht, welche auch der belangten Partei Finanzamt Bregenz zur Kenntnis gebracht wurden, sowie mit Schriftsatz vom 5. März 2018 den Antrag auf Abhaltung einer mündlichen Senatsverhandlung zurückgezogen.
Der Bf. vermietet seit 2005 das Objekt c und seit 2006 das Objekt d.
Verfahrensgegenständlich ist, ob diese beiden Mietobjekte des Bf. eine einkommensteuerlich beachtliche Einkunftsquelle darstellen oder ob es sich um einkommensteuerlich unbeachtliche Liebhaberei handelt.
Fest steht, dass die Vermietung der beiden verfahrensgegenständlichen Eigentumswohnungen unter § 1 Abs 2 LVO 1993 zu subsumieren ist. Ebenso wie bei einer Betätigung nach § 1 Abs. 1 LVO 1993 hat die Liebhabereibeurteilung auch für Betätigungen nach § 1 Abs 2 LVO 1993 für jede organisatorisch in sich geschlossene und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestattete Einheit gesondert zu erfolgen.
Grundsätzlich ist jedes Mietobjekt gesondert danach zu untersuchen, ob es eine Einkunftsquelle bildet oder nicht. Nach dieser anzuwendenden Betrachtungsweise stellt daher beide Eigentumswohnungen jeweils eine Beurteilungseinheit im Sinne der LVO 1993 dar.
Werden bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs 2 LVO Verluste erzielt und bestehen daher Zweifel an deren Einkunftsquelleneigenschaft, so ist vom sich Betätigenden bereits zu Beginn eine Prognose darüber abzugeben, ob die Betätigung unter der Annahme gleichbleibender Bewirtschaftung in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtgewinn erwarten lässt. Mittel zur Prognose ist die Prognoserechnung. Darin sind sämtliche Kalenderjahre der - in der gleichen Bewirtschaftung ausgeübten - Betätigung einzubeziehen.
Die am 1. März 2018 vom steuerlichen Vertreter unter Berücksichtigung der aufhebenden Verwaltungsgerichtshofentscheidung beim Bundesfinanzgericht eingebrachten aktuellen Prognoserechnungen wurden mit folgenden Berechnungsparametern, welchen sich das Bundesfinanzgericht bedenkenlos anschließt, erstellt:
Per Jänner 2018 fanden Indexanpassungen statt, sodass für das Jahr 2018 die tatsächlich aktuellen Mieten angesetzt wurde. Für die Jahre 2019 ff wurden jeweils eine Indexsteigerung von 2,00% unterstellt. Das entspricht dem von der WKV prognostizierten Verbraucherpreis für die nächsten Jahre. Bei den Wohnungen c und d erfolgte ab 2016 eine umsatzsteuerfreie Vermietung.
Mieteinnahmen Reparaturfonds:
Seit 2016 werden die Reparaturfondsdotierungen nicht mehr den Mietern in Rechnung gestellt.
Leerstand-/Mietausfallsrisiko:
Es werden 7,5% der Mieteinnahmen als Leerstand-/Mietausfallsrisiko angesetzt.
Es wird die Afa gemäß dem Anlageverzeichnis angesetzt.
Es wird die Afa gemäß Anlageverzeichnis angesetzt. Ersatzbeschaffungen durch den Vermieter sind nicht vorgesehen - dies ist Sache der Mieter (z.B. neue Küchengeräte).
Zinsen CHF:
Es wird entsprechend der Zinsprognose der UBS bis 30.09.2019 mit einem Anstieg des 3-Monats-LIBORS auf -,37% kalkuliert. Für die Zeit danach wird mit weiteren moderaten Zinsanstiegen bis auf einen LIBOR-Wert von 1,5% gerechnet (Durchschnittswert der Jahre 2008 bis 2017 = 0,1106%.
Als Umrechnungskurs für den CHF wird 1,15 angesetzt (Durchschnittswert der Jahre 2008 bis 2017 = 1,26747.
Die daraus resultierenden Zinsaufwendungen sind in der Beilage "Zinsentwicklung" dargestellt.
Es werden im Planungszeitraum 0,5% des Gebäudewertes angesetzt, wobei der Gebäudewert mit € 2.500,00/m² Wohnungsfläche geschätzt wird. Die Instandhaltungskosten werden mit 2,00% indexiert.
Die sonstigen Kosten werden mit 1,00% der Mieteinnahmen geschätzt. Im Jahr 2018 werden außerdem die Steuerberatungskosten bis 2017 angesetzt, welche tatsächlich zur Abrechnung kommen werden.
Spesen Bankkonto:
Es werden € 120,00 jährlich angesetzt, welche mit 2,00% indexiert werden.
Daraus ergeben sich folgende Prognoserechnungen:
Objekt e, Prognosezeitraum 2005 - 2025 (2005 noch keine Mieteinahmen)
Mieteinnahmen Wohnung 138.133
Mieteinnahmen Garage 19.093
Mieteinnahmen Reparaturfonds 2.985
Leerstands-/Mietausfallrisiko -5.537
Afa Gebäude -54.114
Afa Einrichtung -5.243
Zinsen CHF -47.791
Zinsen WBF -19.740
Instandhaltungsaufwand -9.399
Sonstige Kosten -1.532
Spesen CHF-Darlehen/Mietenkonto -1.887
Einkünfte kumuliert 14.969
Objekt g, Prognosezeitraum 2005 - 2024
Mieteinnahmen Wohnung 132.742
Mieteinnahmen Garage 18.573
Mieteinnahmen Reparaturfonds 3.183
Leerstands-/Mietausfallrisiko -4.861
Afa Gebäude -47.808
Afa Einrichtung -795
Zinsen CHF -41.436
Zinsen WBF -13.824
Instandhaltungsaufwand -7.596
Sonstige Kosten -1.331
Spesen CHF-Darlehen/Mietenkonto -4.820
Einkünfte kumuliert 32.028
Wie aus den dem Bundesfinanzgericht und dem Finanzamt im Detail vorliegenden Prognoseberechnungstabellen erhellt, liegen somit hinsichtlich beider verfahrensgegenständlichen Objekte ertragsteuerlich beachtliche Einkunftsquellen vor.
Da es sich um Betätigungen iSd § 1 Abs 2 LVO handelt, deckt sich die ertragsteuerliche mit der umsatzsteuerlichen Beurteilung.
Es liegt keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des o.a. vor. Weiters wird auf das VwGH-Erkenntnis vom 27. November 2017, Ro 2016/15/0008-4 verwiesen.
Feldkirch, am 9. März 2018
VwGH 27.11.2017, 2016/15/0008
VwGH 18.10.2012, 2010/15/0167
ECLI:AT:BFG:2018:RV.1100547.2017
Findok-Nr: 118369.1, aufgenommen am: 16.03.2018 11:08:24, Dokument-ID: 46a70d8a-c96b-44da-8aeb-02b3203d1c00, Segment-ID: d0193c1b-8f95-4005-a594-879e7068ca00