Source: http://www.avvdellopreite.it/condominio_13.html
Timestamp: 2018-12-16 09:55:43+00:00
Document Index: 106976674

Matched Legal Cases: ['art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1135', 'art. 1129', 'art. 1132', 'art. 1134', 'art. 1133', 'art. 1138', 'art. 1123', 'art. 1131', 'art. 1128', 'art. 1120', 'art. 66', 'art. 1135', 'art. 1120', 'art. 1130', 'art. 70', 'art. 63', 'art. 1131', 'art. 1129', 'art. 64', 'art. 1118', 'art. 1121', 'art. 1138', 'art. 68', 'art. 1107', 'sentenza ']

I fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, mentre i balconi, essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato, e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed architravi), non costituiscono parti comuni dell’edificio, anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano [Cass. 23-6-95, n. 7148, rv. 493062].
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 c.c.
Quali sono le funzioni dell'assemblea dei condomini?
L'assemblea dei condomini provvede (art. 1135 c.c.):
alla nomina, alla conferma e alla revoca (art. 1129 c.c.) dell'amministratore e alla sua eventuale retribuzione;
alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale;
a promuovere una lite o a decidere di resistere ad una domanda (art. 1132 c.c.);
all'autorizzazione delle spese fatte urgentemente per le cose comuni dal singolo condomino (art. 1134 c.c.);
a giudicare sui ricorsi avverso i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri (art. 1133 c.c.);
all'approvazione del regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) ed eventualmente delle tabelle millesimali (art. 1123 c.c.);
al conferimento all'amministratore di maggiori poteri rispetto a quelli stabiliti dalla legge (art. 1131 c.c.);
alla delibera di ricostruzione delle parti comuni dell'edificio in caso di perimento parziale dell'edificio (art. 1128 c.c.);
a disporre l'esecuzione di innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.;
L'amministratore non può ordinare opere di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere URGENTE, ma in questo caso deve riferire nella prima assemblea
L’assemblea (art. 66 disp.att. c.c.), oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 c.c., può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
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Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.) devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
È altresì legittimato a far valere la nullità di una delibera, il condomino che, pur avendo votato conformemente, dimostri di avere interesse a far valere la nullità, in quanto leso dalla delibera [cass. 3232/82 e 1511/97].
L’amministratore di condominio deve (art. 1130 c.c.):
disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, e gestire il relativo fondo (art. 70 disp. att. c.c.);
ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per la riscossione dei contributi di cui al n. 3) in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea (art. 63 disp. att. c.c.);
agire in giuidizio sia contro i condomini, sia contro terzi (art. 1131 c.c.), pur nei limiti attribuzioni di legge (vedi sopra, nn. 1-5) o dei maggiori poteri conferitigli dall'assemblea.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. Se non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti.
L’assemblea deve nominare un amministratore quando i condomini sono più di quattro (art. 1129 c.c.). Se sono in numero inferiore l'assemblea ha comunque facoltà di nominare un amministratore.
Sulla revoca dell’amministratore, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore medesimo. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione (art. 64 disp. att. c.c.).
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazion (art. 1118 c.c.).
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Qualora l’innovazione importa una spesa molto gravosa o ha carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consiste in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa (art. 1121 c.c.). Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. I condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138 c.c.). In caso di numero inferiore di condomini, l'adozione di un regolamento di condominio è comunque consentita.
Il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini (art. 68 disp. att. c.c.). I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Esso può essere impugnato dal singolo condomino.
Il regolamento di condominio può essere impugnato?
Ciascuno dei partecipanti al condominio, che si ritenga leso dall'adozione di un regolamento o da una norma di esso, può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento condominiale entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato (art. 1107 c.c.). Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.
L’autorità giudiziaria decide con un’unica sentenza sulle opposizioni proposte.
Decorso tale termine senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.