Source: https://openjur.de/u/2117133.html
Timestamp: 2020-08-05 02:18:33
Document Index: 132691675

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 287', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 314', '§ 86', 'BGH', '§ 265']

BGH, Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 44/16 - openJur
BGH, Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 44/16
openJur 2018, 2498
Der Kläger hatte vom Rechtsvorgänger des Beklagten eine im dritten Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses gelegene Vier-Zimmer-Wohnung in Koblenz zu einer monatlichen Miete von zuletzt 523,09 € brutto gemietet. Im Vorprozess nahm der jetzige Beklagte den hiesigen Kläger auf Räumung der Wohnung in Anspruch. Dabei stützte sich der Beklagte zunächst auf eine noch vom Voreigentümer unter Hinweis darauf, dass der bestehende Hausmeisteranstellungsvertrag vom neuen Eigentümer nicht übernommen werde, erklärte ordentliche Kündigung vom 25. Februar 2010. In der mit Schriftsatz vom 4. Mai 2010 eingereichten Räumungsklage führte er dann aus, dass er die Wohnung für seinen neuen Hausmeister, Herrn D. , benötige, der dieses und weitere Anwesen des Beklagten betreuen solle. Vorsorglich werde das Mietverhältnis deshalb erneut ordentlich zum nächstzulässigen Termin gekündigt.
Da der Beklagte die strengen Anforderungen zur Darlegung eines nachträglichen Wegfalls des Bedarfs erfüllt habe, habe nun der Kläger nachzuweisen, dass der Beklagte gar nicht beabsichtigt habe, die Wohnung an seinen Hausmeister zu vermieten. Diesen Beweis habe er nicht erbracht. Im Gegenteil sei die Kammer aufgrund der lebensnahen und nachvollziehbaren Angaben des Zeugen D. überzeugt, dass der Beklagte noch bis nach dem Auszug des Klägers die Absicht gehabt habe, die Wohnung dem Hausmeister D. oder einem anderen Hausmeister zur Verfügung zu stellen. Der Zeuge habe glaubhaft bekundet, dass er in die Wohnung mit seiner Frau und Tochter habe einziehen wollen. Auch die mit Krankenhausaufenthalten verbundenen Erkrankungen des Zeugen (Kniebeschwerden, Depressionen) und die Beantragung einer Erwerbsunfähigkeitsrente sprächen nicht für eine abweichende Beurteilung, denn der Zeuge habe bekundet, dass er ungeachtet der sich nicht verringernden Kniebeschwerden an dem Wunsch nach einem Umzug in die streitgegenständliche Wohnung festgehalten und dies dem Beklagten auch mitgeteilt habe.
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Klage insoweit weder mangels Substantiierung der weiteren Schadenspositionen unschlüssig noch kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung bereits eine haftungsbegründende Pflichtverletzung des Beklagten verneint werden. Denn die Beurteilung des Berufungsgerichts, der vom Beklagten geltend gemachte Bedarf für den Hausmeister D. habe im Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich bestanden und sei erst im November 2011 - eine Woche oder zehn Tage nach dem Auszug des Klägers - entfallen, beruht auf einer unvollständigen und somit rechtsfehlerhaften Würdigung des Prozessstoffs. Zudem ist das Berufungsgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Beklagte seiner (sekundären) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des als Kündigungsgrund angegebenen Bedarfs für den Hausmeister D. nachgekommen sei und deshalb der Kläger nachzuweisen habe, dass dieser von vornherein nicht bestanden habe.
2. Soweit das Berufungsgericht dagegen auch einen Schadensersatzanspruch wegen der Umzugskosten, der für die neue Wohnung zu zahlenden höheren Miete und der Kosten des Vorprozesses verneint, sind sowohl seine Beurteilung, der geltend gemachte Bedarf für den Hausmeister D. habe tatsächlich konkret bestanden, als auch seine Annahme, bezüglich dieser Schadenspositionen fehle es an der erforderlichen Substantiierung, von Rechtsfehlern beeinflusst.
Das Berufungsgericht hat insbesondere die naheliegende Überlegung nicht angestellt, dass bei einer tatsächlich bestehenden Bedarfslage zu erwarten gewesen wäre, dass der Beklagte und der Zeuge D. jedenfalls nach Abschluss des Räumungsvergleichs (14. Juni 2011) alsbald einen Mietvertrag abschließen oder sich zumindest über den voraussichtlichen Mietbeginn und die genaue Miethöhe verständigen würden. Denn der Räumungsvergleich sieht einen Auszug des Klägers bis spätestens Ende 2011 (unter Verzicht auf Räumungsschutz) sowie die Möglichkeit eines vorzeitigen Auszugs vor, so dass von einem alsbaldigen Freiwerden der für den Hausmeister (angeblich) benötigten Wohnung auszugehen war und es sich daher geradezu aufdrängte, unmittelbar nach Vergleichsabschluss einen Mietvertrag mit dem Hausmeister konkret vorzubereiten, zumal dieser noch das Mietverhältnis über seine bisherige Wohnung unter Einhaltung der dafür geltenden Kündigungsfrist kündigen musste.
Die Darstellung des Beklagten, der Hausmeister habe sich erst in der ersten Novemberwoche "überlegt" und ihm mitgeteilt, dass die streitgegenständliche, im dritten Obergeschoss liegende Wohnung wegen seiner seit längerem andauernden Kniebeschwerden für ihn ungeeignet sei und er sie deshalb nunmehr doch nicht anmieten wolle, ist vor diesem Hintergrund nicht plausibel und kaum nachvollziehbar. Vielmehr drängt sich nach dieser Darstellung die Vermutung auf, dass bei der Kündigung kein oder jedenfalls noch kein konkreter und ernsthafter, sondern ein allenfalls sehr unbestimmter Nutzungswille bestanden und es sich daher (allenfalls) um eine (unzulässige) Vorratskündigung (dazu Senatsurteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, aaO Rn. 19) gehandelt hat, die gleichfalls als Pflichtverletzung anzusehen wäre und somit ebenfalls Grundlage des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs des Klägers sein könnte. Jedenfalls hat der Beklagte mit seiner Schilderung, wann und aus welchen Gründen der behauptete Bedarf nachträglich entfallen ist, den insoweit an seine Darlegung zu stellenden strengen Anforderungen nicht genügt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts oblag daher nicht dem Kläger der Nachweis, dass der angegebene Bedarf von vornherein nicht bestand. Denn in dem Fall, dass der Vermieter - wie hier der Beklagte - seiner sekundären Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des geltend gemachten Bedarfs nicht nachkommt, hat er die vom Mieter zur Grundlage seines Schadensersatzbegehrens gemachte Pflichtverletzung nicht ausreichend bestritten und ist diese somit als unstreitig zu behandeln.
Die tatrichterliche Beweiswürdigung kann zwar vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter sich den Darlegungen im Urteil zufolge mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat, die Würdigung vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denk- und Naturgesetze verstößt (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteil vom 16. April 2013 - VI ZR 44/12, NJW 2014, 71 Rn. 13). Derartige Fehler sind dem Berufungsgericht hier aber unterlaufen.
aa) Das Berufungsgericht hat seine Überzeugung maßgeblich auf die von ihm als glaubhaft erachtete Aussage des von ihm auch als glaubwürdig angesehenen Zeugen D. gestützt. Der Kläger hat insoweit aber, wie die Revision unter Bezug auf entsprechendes Vorbringen des Klägers in den Tatsacheninstanzen zutreffend rügt, vorgetragen, dass der Zeuge in seiner eidesstattlichen Versicherung vom 22. April 2013, die der Beklagte in der ersten Instanz des vorliegenden Prozesses vorgelegt hat, unrichtig angegeben habe, dass er bei der Rückgabe der Mietwohnung am 31. Oktober 2011 anwesend gewesen sei. Nach dem unter Zeugenbeweis gestellten Vortrag des Klägers seien nur die Parteien, die Ehefrau des Klägers sowie weitere konkret benannte Personen anwesend gewesen.
bb) Ferner hat das Berufungsgericht - wie bereits oben ausgeführt - die Angaben des Zeugen D. zu seinem angeblichen plötzlichen Sinneswandel, der ihn erst eine Woche oder zehn Tage nach dem Auszug des Klägers dazu bewogen haben soll, von der Anmietung der Wohnung Abstand zu nehmen, nicht unter Berücksichtigung aller Umstände gewürdigt und insbesondere nicht die naheliegende Überlegung angestellt, warum der Beklagte und der Zeuge nicht zumindest alsbald nach Abschluss des Räumungsvergleichs über den voraussichtlichen Einzugstermin, die Höhe der Miete und die Unterzeichnung eines Mietvertrags gesprochen haben. Hinzu kommt, dass es sich bei den Erkrankungen des Zeugen, die nach seinen Angaben im März 2011 aufgetreten und zu seiner Verrentung Anfang 2012 geführt haben, um seit längerer Zeit andauernde und sich verstärkende Beschwerden, insbesondere um verschleißbedingte Einschränkungen des Bewegungsapparates ("Kniebeschwerden"), wegen derer er schon vor seinem Renteneintritt krankgeschrieben war, handelte. Von daher ist es nicht nachvollziehbar, wieso sich dem Zeugen die Erkenntnis, dass er angesichts der bestehenden Knieprobleme und der daraus resultierenden Notwendigkeit, übermäßige Belastungen - insbesondere durch Treppensteigen - zu vermeiden, keine Wohnung im dritten Obergeschoss anmieten wolle, erst in der Woche nach dem Auszug des Klägers erschlossen haben soll. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass der Zeuge den unterbliebenen Umzug auch mit der plötzlichen Weigerung seiner damaligen Ehefrau begründete, in die neue Wohnung umzuziehen. Denn ein Umzug in eine andere Wohnung steht nicht unerwartet an; vielmehr sind zunächst der Abschluss eines Mietvertrags über die neue Wohnung vorzubereiten und die bisherige Wohnung fristgemäß zu kündigen. Dass und gegebenenfalls wann solche Maßnahmen erfolgt seien, hat der Zeuge aber nicht bekundet.
Denn der Beklagte hat die Kündigung darauf gestützt, dass er die Wohnung für seinen Hausmeister D. benötige, der dieses und weitere Objekte des Beklagten betreuen solle beziehungsweise betreue. Eine Pflichtwidrigkeit läge in dieser Kündigung - wie bereits ausgeführt - sowohl dann, wenn ein derartiger (beiderseitiger) Überlassungswunsch vollständig vorgetäuscht als auch dann, wenn er zumindest noch nicht so konkret vorhanden gewesen wäre, dass er eine Kündigung gerechtfertigt hätte (sogenannte "Vorratskündigung"). Ob der Beklagte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich "im Zeitpunkt des Auszuges des Klägers, die Motivation hatte, die Wohnung dem Zeugen D. oder einem anderen Hausmeister zur Verfügung zu stellen", ist dagegen in diesem Zusammenhang rechtlich unerheblich.
Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist es dem Kläger auch nicht mit Rücksicht auf den im Vorprozess abgeschlossenen Vergleich verwehrt, nunmehr geltend zu machen, dass in dem ebenfalls dem Beklagten gehörenden Nachbarhaus im Zeitpunkt der Kündigung und auch später leerstehende und für den geltend gemachten Bedarf geeignete Wohnungen vorhanden gewesen seien. Dass dem Räumungsvergleich vom 14. Juni 2011 ein Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs nicht entnommen werden kann, ist bereits im Senatsurteil vom 15. Juni 2014 (VIII ZR 99/14, aaO Rn 16 ff.) im Einzelnen ausgeführt. Der von der Revisionserwiderung angesprochene Umstand kann auch für die Frage, ob der Bedarf für den Zeugen D. nur vorgeschoben war, eine Rolle spielen. Wenn dem Beklagten nämlich anderweitig geeigneter Wohnraum zur Verfügung gestanden hätte, durch den der geltend gemachte Bedarf für den Hausmeister ohne nennenswerte Abstriche hätte gedeckt werden können, kann dies unter Umständen ein Indiz dafür darstellen, dass der geltend gemachte Bedarf nicht (ernsthaft) bestand, sondern nur vorgetäuscht war (vgl. auch Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 16).
a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger hinsichtlich der Umzugskosten den ihm entstandenen Aufwand hinreichend aufgeschlüsselt, nämlich nach Kosten der Wohnungssuche (50 €), für das beauftragte Unternehmen (450 €), Zahlungen an freiwillige Helfer (100 €), Fahrtkosten (50 €) und Umzugsservice der Telekom (60 €). Das Berufungsgericht überspannt die Substantiierungsanforderungen bei weitem, indem es verlangt, dass der Kläger bereits auf dieser Ebene Rechnungsbelege vorlegen und weiteren Vortrag zur Notwendigkeit der einzelnen Kostenpositionen, die sich bei verständiger Würdigung von selbst verstehen, halten müsse. Anders als das Berufungsgericht meint, hätte der Betrag von nur 750 €, den der Kläger insoweit als Gesamtbetrag der noch näher aufgeschlüsselten Umzugskosten angesetzt hat, auch ohne weiteres im Wege einer Schätzung nach § 287 ZPO zugrunde gelegt werden können. Zutreffend weist die Revision insoweit darauf hin, dass die Kosten für einen Umzug des Mobiliars einer Vier-Zimmer-Wohnung schon nach der allgemeinen Lebenserfahrung den vom Kläger geltend gemachten Betrag regelmäßig deutlich übersteigen dürften; soweit das Berufungsgericht gleichwohl Zweifel an der Höhe der geltend gemachten Umzugskosten hatte, hätte es den angebotenen Zeugenbeweis erheben müssen.
bb) Zu Recht rügt die Revision in diesem Zusammenhang unter Bezugnahme auf die vom Zeugen D. vor dem Amtsgericht am 18. November 2010 gemachten und vom Kläger übernommenen Angaben zu den Besonderheiten der bisherigen Wohnung des Klägers, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass es sich hierbei um eine circa 100 qm große Vierzimmer-Wohnung mit zwei Balkonen und einer Bruttomiete von lediglich 523,09 € gehandelt habe. Schon nach diesen Angaben drängte sich die Überlegung auf, dass es sich um eine ungewöhnlich günstige und deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete handelte, zumal der Kläger ein Schreiben des Beklagten aus dem Räumungsprozess vorgelegt hatte, in dem dieser selbst darauf hingewiesen hatte, die Wohnung des Klägers zeichne sich durch eine gute Lage in Koblenz und eine sehr gute Ausstattung aus, und die Nettomiete je qm betrage nur 3,63 € und liege somit rund 2 € je qm unter den Mieten der übrigen Wohnungen des Gebäudes. Ferner ist allgemein bekannt und musste sich auch dem Berufungsgericht aufdrängen, dass in Zeiten allgemein steigender Mieten die sogenannten Neuvertragsmieten (vgl. dazu Senatsurteil vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 17/16, juris Rn. 23) regelmäßig deutlich höher liegen als die Bestandsmieten. Denn viele Vermieter schöpfen die nach § 558 BGB bestehenden Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht oder zumindest nicht vollständig aus, sondern verlangen erst im Falle einer Neuvermietung eine deutlich höhere Miete, weil sie dann das Verfahren nach §§ 558 ff. BGB mit den dort bestehenden Einschränkungen (insbesondere Kappungsgrenze) nicht einhalten müssen.
Die Klage ist bezüglich der Prozesskosten auch nicht deshalb unbegründet, weil diese Kosten, wie der Beklagte geltend gemacht hat, von der Rechtsschutzversicherung des Klägers getragen worden seien. Dabei bedarf es keiner Entscheidung, ob es sich bei der - lediglich in einem Nebensatz im Rahmen der Hilfserwägungen des Berufungsgerichts enthaltenen - Formulierung, der Beklagte habe "unbestritten vorgetragen, dass diese vollständig von der Rechtsschutzversicherung des Klägers getragen worden seien" um eine tatbestandliche Feststellung handelt (vgl. zu den Anforderungen BGH, Beschluss vom 26. März 1997 - IV ZR 275/96, NJW 1997, 1931), an die der Senat mangels eines diesbezüglichen Tatbestandsberichtigungsantrags des Klägers nach § 314 ZPO gebunden wäre. Selbst wenn das der Fall wäre, rechtfertigten die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht die Abweisung der Klage bezüglich dieser Schadenspositionen. Denn eine Erstattung der Prozesskosten des Klägers durch seine Rechtsschutzversicherung würde nicht zum Wegfall des Schadens und somit zur Unbegründetheit der diesbezüglichen Klage führen, sondern nur zum Übergang des Schadensersatzanspruchs auf die Versicherung nach § 86 Abs. 1 VVG. Diese Vorschrift ist anwendbar, weil es sich bei einer Rechtsschutzversicherung um eine Schadensversicherung handelt (vgl. BGH, Urteil vom 24. April 1964 - II ZR 229/64, VersR 1967, 774 unter II 2). Dann käme es aber entscheidend darauf an, ob die Leistung der Rechtsschutzversicherung vor oder nach der Rechtshängigkeit des vorliegenden Prozesses erfolgt ist. Nur im ersteren Fall (und auch nur dann, wenn eine Einziehungsermächtigung oder Abtretung nicht vorlag), hätte dies wegen des Wegfalls der Aktivlegitimation des Klägers zur Unbegründetheit der Klage in diesem Punkt führen können. Im zweiten Fall läge hingegen eine gesetzliche Prozesstandschaft nach § 265 ZPO vor, mit der Folge, dass der Kläger seinen Klageantrag - nach einem gegebenenfalls zu erteilenden gerichtlichen Hinweis - lediglich auf Zahlung an die Rechtsschutzversicherung umzustellen hätte.
AG Koblenz, Entscheidung vom 06.11.2013 - 161 C 1145/13 -
LG Koblenz, Entscheidung vom 22.02.2016 - 2 S 76/15 -
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