Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F81-II-138%3Afr
Timestamp: 2016-10-28 18:05:53
Document Index: 247398456

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 210', 'Art. 210', 'BGE', 'Art. 219', 'Art. 219', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 219', 'Art. 199', 'Art. 203', 'Art. 210', 'Art. 221', 'Art. 219', 'Art. 973', 'BGE', 'Art. 63', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 41', 'Art. 60', 'Art. 210', 'Art. 127', 'Art. 199', 'Art. 210', 'Art. 205', 'Art. 221', 'Art. 210', 'Art. 31', 'Art. 127', 'Art. 259', 'Art. 210', 'Art. 210', 'BGE', 'BGE', 'Art. 210', 'Art. 210', 'Art. 219', 'Art. 221', 'Art. 31', 'Art. 259']

81 II 138
81 II 13824. Urteil der I. Zivilabteilung vom 17. Mai 1955 i. S. Schwerzmann gegen Baugenossenschaft Urania.
Vente immobili�re. Garantie. Responsabilit� en raison de ce que l'immeuble n'a pas la contenance indiqu�e dans l'acte de vente, art. 219 al. 2 CO. Obligation du vendeur d'indemniser l'acheteur, m�me sans engagement expr�s, lorsqu'il a su que l'immeuble n'avait pas la contenance indiqu�e dans le registre foncier et qu'il a intentionnellement tromp� l'acheteur � ce sujet (consid. 3 et 4). Cette obligation se prescrit en dix ans (consid. 5). Calcul de la moins-value (consid. 6). Faits � partir de page 138
BGE 81 II 138 S. 138
A.- Mit Vertrag vom 23. Januar 1946 verkaufte Schwerzmann an die Baugenossenschaft Urania das Grundst�ck Nr. 467 an der Baarerstrasse in Zug zum Preise von Fr. 105'000.--. Im Kaufvertrag wurde gest�tzt auf den Grundbuchplan, der den Kaufverhandlungen zu Grunde gelegen hatte, ein Fl�chenmass von 2112 m2 angegeben.
BGE 81 II 138 S. 139
Im Jahre 1949 stellte sich heraus, dass Schwerzmann schon 1938 vom Grundst�ck Nr. 467 einen Streifen von 170 m2 an den Kanton Zug verkauft hatte, der das Land zur Erstellung eines Trottoirs zu verwenden beabsichtigte. Dieser Kauf war zwar im Kaufregister eingetragen worden, dagegen unterblieb die Nachf�hrung im Vermessungswerk. Im Zeitpunkt des Kaufvertrags mit der "Urania" war das Trottoir noch nicht erstellt.
B.- Da die "Urania" somit weniger als die im Kaufvertrag angegebenen 2112 m2 Boden erhalten hatte, verlangte sie mit Klage vom 7. Dezember 1951 unter Berufung auf die Vorschriften �ber die Gew�hrleistung beim Kauf von Schwerzmann Minderung des Kaufpreises um den Betrag von Fr. 9301.-- nebst Zins.
Der Beklagte beantragte Abweisung der Klage, da die Voraussetzungen f�r eine Gew�hrspflicht nicht gegeben seien und ein allf�lliger Anspruch der Kl�gerin zudem verj�hrt w�re.
C.- Das Kantonsgericht Zug wies mit Urteil vom 2./23. Juli 1952 die Klage mit der Begr�ndung ab, der Gew�hrleistungsanspruch der Kl�gerin sei gem�ss Art. 210 Abs. 1 OR verj�hrt, und der Nachweis einer absichtlichen T�uschung der Kl�gerin durch den Beklagten, die nach Art. 210 Abs. 3 OR eine Verl�ngerung der Verj�hrungsfrist bewirken w�rde, sei nicht erbracht.
Das Obergericht Zug hob diesen Entscheid mit Urteil vom 19. Mai/24. Juni 1953 auf. Es nahm an, der Verk�ufer habe die K�uferin absichtlich get�uscht, verwarf demzufolge die Verj�hrungseinrede des Beklagten und wies die Sache an die erste Instanz zur�ck.
Daraufhin sch�tzte das Kantonsgericht die Klage mit Urteil vom 21./22. Oktober 1953 im Betrage von Fr. 5717.80 nebst Zins.
Die vom Beklagten hiegegen erhobene Berufung wurde vom Obergericht mit Urteil vom 13. Juli/3. August 1954 unter Best�tigung des angefochtenen Entscheides abgewiesen.
BGE 81 II 138 S. 140
D- - Mit der vorliegenden Berufung stellt der Beklagte das Begehren, es sei in Aufhebung des obergerichtlichen Zwischenentscheides vom 19. Mai/24. Juni 1953 und des Endentscheides vom 13. Juli/3. August 1954 die Klage abzuweisen, eventuell die Sache zur Beweiserg�nzung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Die Berufungsbeklagte beantragt Abweisung der Berufung und Best�tigung des angefochtenen Entscheides.
2. Die Kl�gerin fordert Minderung des Kaufpreises wegen Mindermasses des vom Beklagten erworbenen Grundst�cks. Mindermass ist an sich ein Quantit�tsfehler, der im allgemeinen keinen Sachmangel darstellt. Das Gesetz behandelt jedoch in Art. 219 OR den Fl�cheninhalt als Eigenschaft des Grundst�ckes und unterstellt ihn den Bestimmungen �ber die Gew�hrleistung. Der von der Kl�gerin erhobene Minderungsanspruch ist danach grunds�tzlich zul�ssig.
3. Da nach den Ausf�hrungen der Vorinstanz im Kanton Zug gem�ss � 91 EG zum ZGB dem Eintrag eines �ffentlich beurkundeten Kaufvertrages im Kaufregister Grundbuchwirkung zukommt, und in der Stadtgemeinde Zug das amtliche Vermessungswerk vollst�ndig durchgef�hrt ist, gelangt hinsichtlich der Frage der Gew�hrleistungspflicht des Verk�ufers f�r das Mass Art. 219 Abs. 2 OR zur Anwendung (BGE 62 II 163Erw. 3). Danach hat der Verk�ufer dem K�ufer f�r Mindermass grunds�tzlich nur Ersatz zu leisten, wenn er die Gew�hrleistung daf�r ausdr�cklich �bernommen hat. Fehlt eine ausdr�ckliche Haftungs�bernahme, so entf�llt somit eine Ersatzpflicht des Verk�ufers, selbst wenn das verkaufte Grundst�ck nicht das im Grundbuch und im Kaufvertrag angegebene Fl�chenmass aufweisen sollte.
Diese Regelung, die auf der Erw�gung beruht, dass sich BGE 81 II 138 S. 141beide Parteien auf die amtliche Vermessung sollen verlassen k�nnen, gilt aber nach der Rechtsprechung (BGE 62 II 163) selbstverst�ndlich nur unter der Voraussetzung, dass der Verk�ufer die Unrichtigkeit des Grundbuches nicht gekannt hat. Er kann sich daher einem Gew�hrleistungsanspruch nicht unter Berufung auf Art. 219 Abs. 2 OR entziehen, wenn er die Unrichtigkeit des Grundbucheintrags gekannt und den K�ufer �ber den Fl�cheninhalt des Grundst�cks absichtlich get�uscht hat. Das liegt in der Linie des Gesetzes, das bei absichtlicher T�uschung auch die vertragliche Aufhebung oder Beschr�nkung der Gew�hrspflicht (Art. 199), die Beschr�nkung wegen vers�umter Anzeige (Art. 203) und die kurze einj�hrige Klageverj�hrung (Art. 210 Abs. 3 OR) ausschliesst. Fallen aber nach diesen Bestimmungen, die auch auf den Grundst�ckkauf entsprechend anwendbar sind (Art. 221), bei T�uschung im allgemeinen vorgesehene Beschr�nkungen der Gew�hrspflicht dahin, so ist nicht einzusehen, aus welchem Grunde im Falle des Art. 219 Abs. 2 OR die Geltendmachung der absichtlichen T�uschung (mangels ausdr�cklicher �bernahme der Gew�hrleistung) ausgeschlossen sein sollte. Reicht doch selbst die Grundbuchwirkung sogar Dritten gegen�ber nicht weiter als ihr guter Glaube (ZGB Art. 973 und 975 Abs. 2). W�rde man den Massen, welche im Grundbuch auf Grund amtlicher Vermessung unrichtig angegeben sind, selbst bei b�sem Glauben des Eingetragenen unbedingte Geltung zuerkennen, so erhielte damit der Eingetragene geradezu einen Freibrief f�r absichtliche T�uschungen. Das w�re unvereinbar mit einem Rechtssystem, das hinsichtlich der Aus�bung von Rechten und der Erf�llung von Rechtspflichten von den Grunds�tzen von Treu und Glauben getragen ist.
4. Im vorliegenden Falle hat die Vorinstanz angenommen, dass der Beklagte die Kl�gerin �ber das Fl�chenmass absichtlich get�uscht habe. Der Beklagte bestreitet dies auch in der Berufung noch. Allein zu Unrecht. Nach den Feststellungen der Vorinstanz wusste er, dass er 1938 BGE 81 II 138 S. 142einen Streifen Land an den Kanton verkauft hatte. Ebenso ersah er aus der im Grundbuchauszug angegebenen m2-Zahl und aus dem Grundbuchplan, dass der Landverkauf von 1938 in diesen beiden Urkunden nicht ber�cksichtigt worden war. Diese Tatsache verschwieg er der Kl�gerin bei der Besichtigung des Grundst�cks. Der Irrtum, in dem die Kl�gerin sich infolgedessen hinsichtlich des Fl�chenmasses des Grundst�cks befand, war, wie die Vorinstanz weiter festgestellt hat, f�r den Willensentschluss der Kl�gerin, den Vertrag zum vereinbarten Preis abzuschliessen, von entscheidender Bedeutung. Alle diese Feststellungen der Vorinstanz sind tats�chlicher Natur und daher f�r das Bundesgericht verbindlich (Art. 63 Abs. 2 OG). Was der Beklagte in der Berufungsschrift vorbringt zur Begr�ndung seines Standpunktes, dass die Vorinstanz ihm zu Unrecht absichtliche T�uschung zur Last lege, ist als blosse Kritik an der Beweisw�rdigung, auf Grund deren die Vorinstanz zu den oben erw�hnten Feststellungen gelangt ist, nicht zu h�ren. Ebenso geht die Behauptung des Beklagten fehl, es liege eine Verletzung von Art. 8 ZGB vor, weil der von der Kl�gerin zu leistende Beweis der T�uschung nicht erbracht sei, solange ernsthafte Gr�nde gegen eine solche sprechen. Denn die Vorinstanz ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Kl�gerin f�r den b�sen Glauben des Beklagten hinsichtlich des in Grundbuchauszug und Plankopie angegebenen Fl�chenmasses beweispflichtig sei. Sie hat aber diesen Beweis auf Grund einer vom Bundesgericht nicht nachpr�fbaren Beweisw�rdigung als erbracht angesehen.
Dass die Vorinstanz von einem rechtlich unzutreffenden Begriff der T�uschung ausgegangen sei, indem sie aus den oben wiedergegebenen Tatsachen den Rechtsschluss auf das Vorliegen einer absichtlichen T�uschung zog, behauptet der Beklagte mit Recht nicht. Diese rechtliche Folgerung dr�ngt sich in der Tat auf. Die Gew�hrspflicht des Beklagten ist deshalb grunds�tzlich zu bejahen.
5. Der Beklagte wendet ein, der Gew�hrleistungsanspruch BGE 81 II 138 S. 143der Kl�gerin sei verj�hrt. Denn die auf Grund absichtlicher T�uschung sich ergebende Haftung sei keine vertragliche, sondern eine ausservertragliche, n�mlich eine solche aus unerlaubter Handlung nach Art. 41 OR, und sie verj�hre daher nach Art. 60 OR in einem Jahre. Die Vorinstanz verletze daher Bundesrecht durch die Anwendung von Art. 210 Abs. 3 und Art. 127 OR; diese letztere Bestimmung k�me nur bei vertraglicher Haftung zur Anwendung.
Der Beklagte l�sst jedoch ausser acht, dass die Kl�gerin gar keine ausservertraglichen Anspr�che geltend macht, sondern einen Gew�hrleistungsanspruch. Wenn der Gesetzgeber im Grundst�ckkauf den Fall des Mindermasses ausdr�cklich den Bestimmungen �ber die Gew�hrleistung unterstellt, ihn also als Anspruch aus Vertrag behandelt, so muss das auch im Falle der absichtlichen T�uschung gelten. Es besteht kein Grund, den vom Gesetzgeber als Gew�hrleistung qualifizierten Tatbestand nicht durchwegs als solchen zu behandeln. Das hat der Gesetzgeber auch in verschiedenen andern Sonderbestimmungen des Gew�hrleistungsrechts getan, so insbesondere in den bereits erw�hnten F�llen von Art. 199, 203 und 210 Abs. 3 OR. Demnach wird auch im Falle absichtlicher T�uschung die einj�hrige Frist des Art. 210 Abs. 1 und 2 f�r die Verj�hrung des der Kl�gerin zustehenden Minderungsanspruches (Art. 205 in Verbindung mit Art. 221 OR) gem�ss Art. 210 Abs. 3 verl�ngert. Das bedeutet folgerichtig auch Unanwendbarkeit der Bestimmung �ber die Verj�hrung von Anspr�chen aus unerlaubter Handlung - wie auch der Pr�klusivfrist des Art. 31 OR - und Anwendung der in Art. 127 vorgesehenen Verj�hrungsfrist von 10 Jahren (so schon HAFNER zu Art. 259 a OR; ferner OSER-SCH�NENBERGER, OR Art. 210 N. 9). Die Verj�hrung entsprechend derjenigen eines Deliktsanspruchs sp�testens ein Jahr, nachdem der K�ufer die T�uschung erkannt hat, eintreten zu lassen (so BECKER, OR Art. 210 N. 4), w�re nicht gerechtfertigt angesichts der vom Gesetz ausdr�cklich BGE 81 II 138 S. 144vorgesehenen Unterstellung des Tatbestandes unter das Recht der Gew�hrleistung.
Betr�gt somit die Verj�hrung des der Kl�gerin zustehenden Preisminderungsanspruchs 10 Jahre, so ist die Einrede des Beklagten abzuweisen.
6. Eventuell bestreitet der Beklagte das Vorliegen eines Schadens. Er macht unter Hinweis aufBGE 62 II 162geltend, beim Grundst�ckkauf bilde das Grundst�ck als solches den Kaufgegenstand, nicht eine bestimmte Zahl von m2 Boden. Allein das schliesst die Errechnung des Minderwertes auf Grund des m2-Preises nicht aus; es handelt sich dabei lediglich um die Anwendung eines Hilfsmittels der Schadensberechnung. So hat es auch die Vorinstanz verstanden. Sie hat damit den Minderwert nach dem Verh�ltnis des objektiven Werts der m�ngelfreien Sache zum Wert der um das Mindermass verringerten festgestellt, wie es den Grunds�tzen des Gew�hrleistungsrechts entspricht. Die an die Er�rterung des Kaufpreises gekn�pften Ausf�hrungen des Beklagten sind daher belanglos.
Der Beklagte wendet weiter ein, die Kl�gerin m�sse sich die Vorteile anrechnen lassen, welche ihr daraus erw�chsen, dass der Kanton auf dem fehlenden Land ein Trottoir erstellen werde. Allein diesen Vorteil h�tte die Kl�gerin auch gehabt, wenn das fehlende Land zun�chst in ihr Eigentum �bergegangen w�re, und dazu h�tte sie noch den Erl�s f�r die Abtretung des Landes an den Kanton erhalten. Der Minderwert aus dem Mindermass trifft somit unter allen Umst�nden sie, weshalb sie Anspruch auf seinen Ersatz hat.. ..
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zug vom 13. Juli 1954 best�tigt.
art. 219 al. 2 CO,
Art. 210 Abs. 3 OR,
Art. 210 Abs. 1 OR,
Art. 219 OR suite... ,
Art. 221 OR,
Art. 31 OR,
Art. 259 a OR