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Timestamp: 2016-10-28 04:52:17
Document Index: 378782049

Matched Legal Cases: ['Art. 181', 'Art. 181', 'Art. 183', 'Art. 100', 'Art. 42', 'Art. 86', 'Art. 82', 'Art. 89', 'Art. 90', 'Art. 90', 'Art. 179', 'Art. 184', 'Art. 90', 'Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 93', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 95', 'Art. 73', 'BGE', 'Art. 106', 'Art. 26', 'Art. 73', 'Art. 2', 'Art. 29', 'Art. 29', 'Art. 29', 'Art. 14', 'Art. 29', 'Art. 102', 'Art. 1', 'Art. 258', 'Art. 14', 'Art. 106', 'Art. 14', 'Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 106', 'Art. 54', 'Art. 105', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 56', 'Art. 52', 'Art. 655', 'Art. 52', 'Art. 54', 'Art. 14', 'Art. 54', 'Art. 258', 'Art. 179', 'Art. 180', 'Art. 182', 'Art. 183', 'Art. 181', 'Art. 182', 'Art. 182', 'Art. 181', 'Art. 181', 'Art. 183', 'Art. 183', 'Art. 183', 'Art. 183', 'Art. 181', 'Art. 181', 'Art 56', 'Art. 183', 'Art. 181', 'Art. 183', 'Art. 183', 'Art. 181', 'Art. 183', 'Art. 181', 'Art. 183', 'Art. 181', 'Art. 181', 'Art. 183', 'Art. 181', 'Art. 183', 'Art. 183', 'Art. 95', 'BGE', 'BGE', 'Art. 29', 'BGE', 'BGE', 'Art. 54', 'Art. 181', 'Art. 183', 'Art. 107', 'Art. 3', 'Art. 54', 'Art. 65']

2C_94/2014 (28.08.2015)
2C_94/2014 � � Urteil 28. August 2015
Steuerverwaltung des Kantons Bern, Br�nnenstrasse 66, 3018 Bern.
ausserordentliche amtliche Bewertung per 1.1.2002,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 4. Dezember 2013.
�Die A.________AG erwarb im Dezember 1999 von der H.________ (...) die im Jahr 1974 im Baurecht erstellte Fabrikliegenschaft Nr. xxx in U.________/BE mit Fabrikgeb�ude, Lagerhalle, B�roteil, Unterstand und Parkplatz zum Preis von Fr. 2'900'000.--. Die Baurechts-Liegenschaft geh�rte fr�her der B.________AG in Nachlassliquidation und war an die C.________AG vermietet, welche die Liegenschaft als Lagerhalle benutzte.
�Die A.________AG ist �berdies Eigent�merin der ebenfalls im Baurecht erstellten Liegenschaft Nr. yyy mit Fabrikgeb�ude in U.________, wo die ihr nahestehende D.________AG (Muttergesellschaft) einen (...) verarbeitenden Betrieb unterhielt. Dieser Betrieb wurde im Laufe des Jahres 2002 in die Fabrikliegenschaft Nr. xxx verlegt.
�Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung der Liegenschaften im Kanton Bern setzte die Steuerverwaltung mit Grundst�cksprotokoll vom 13. Oktober 1998 den amtlichen Wert der Baurechtsliegenschaft Nr. xxx mit Wirkung ab 1. Januar 1999 auf Fr. 8'938'100.-- fest. Noch im gleichen Jahr korrigierte sie diesen Wert mit Grundst�cksprotokoll vom 13. September 1999 ab 1. Januar 1999 auf Fr. 7'596'100.-- (Mutationsgrund: "�nderung des Bestandes").
�Am 31. M�rz 2003 nahm die Steuerverwaltung des Kantons Bern eine Neubewertung der Baurechtsliegenschaft Nr. xxx vor und setzte - nach Besichtigung der Liegenschaft durch eine Fachperson - den amtlichen Wert mit Wirkung ab 1. Januar 2002 auf Fr. 5'406'900.-- fest. Mit Einspracheentscheid vom 20. August 2003 wurde diese Bewertung best�tigt.
�Die A.________AG gelangte mit Rekurs an die Steuerrekurskommission des Kantons Bern mit dem Antrag, der Wert des Baurechtsgrundst�cks sei auf 70 % des Kaufpreises von Fr. 2'900'000.-- festzusetzen. Diese f�hrte einen Augenschein durch und setzte mit Entscheid vom 20. Juni 2006 den amtlichen Wert des Grundst�cks auf Fr. 3'107'500.-- fest.
�Hiergegen erhoben sowohl die kantonale Steuerverwaltung wie auch die A.________AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern. Dieses hiess mit Urteil vom 10. September 2007 die Beschwerden gut und wies die Sache zur weiteren Behandlung an die Steuerverwaltung zur�ck. Das Gericht befand, es sei unklar, auf welchen Mutationsgrund sich die ausserordentliche Neubewertung st�tze. Vorab sei zu pr�fen, ob und gegebenenfalls welche Gr�nde f�r eine ausserordentliche Neubewertung vorliegen und in welchem Verh�ltnis diese zueinander stehen.
�Auf eine Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen dieses Urteil trat das Bundesgericht aus formellen Gr�nden (Zwischenentscheid) nicht ein (Urteil 2C_571/2007 vom 30. Oktober 2007).
�Mit Einspracheentscheid vom 16. Juli 2008 wies die Steuerverwaltung die Einsprache erneut ab.
�Die in der Folge von der Grundst�ckeigent�merin angerufene Steuerrekurskommission kam mit Entscheid vom 13. M�rz 2012 zum Schluss, die von der Steuerverwaltung am 31. M�rz 2003 vorgenommenen Anpassungen betr�fen die Mietwertcodes. Es handle sich um eine Korrektur infolge "offensichtlicher Unrichtigkeit" (Art. 181 Abs. 4 des Steuergesetzes des Kantons Bern vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]), die aber nicht r�ckwirkend f�r das Jahr 2002 vorgenommen werden k�nne. Daher sei der Einspracheentscheid vom 20. August 2003 (amtlicher Wert Fr. 5'406'900.--) aufzuheben und der urspr�ngliche amtliche Wert von Fr. 7'596'100.-- zu best�tigen.
�Mit Beschwerde beantragte die Steuerpflichtige dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern, der amtliche Wert der Liegenschaft Gbbl. Nr. xxx sei auf Fr. 2'900'000.-- festzusetzen. Das Verwaltungsgericht hiess mit Urteil vom 4. Dezember 2013 die Beschwerde teilweise gut. Es erwog, die Steuerrekurskommission sei mit der Best�tigung des urspr�nglichen amtlichen Werts von Fr. 7'596'100.-- �ber den Streitgegenstand (steueramtliche Bewertung vom 31. M�rz 2003, amtlicher Wert Fr. 5'406'900.--) hinausgegangen. Im �brigen gelinge der Beschwerdef�hrerin der Nachweis nicht, dass nach Berichtigung des amtlichen Werts durch die Steuerverwaltung im Jahr 2003 eine offensichtliche Unrichtigkeit oder Auslassung im Sinne von Art. 181 Abs. 4 StG oder ein Neubewertungsgrund nach Art. 183 StG gegeben sei. Das Verwaltungsgericht best�tigte somit den amtlichen Wert im Betrag von Fr. 5'406'900.--.
�Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragt die A.________AG dem Bundesgericht, der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 4. Dezember 2013 sei aufzuheben und der amtliche Wert des Grundst�cks Nr. xxx sei auf maximal Fr. 2'900'000.-- festzusetzen. Eventualiter sei die Sache an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen.
�Die Steuerverwaltung des Kanton Bern und die Vorinstanz schliessen auf Abweisung der Beschwerde.
1.1.�Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wurde unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (Art. 100 Abs. 1 BGG) und Form (Art. 42 BGG) eingereicht und richtet sich gegen einen Entscheid einer letzten, oberen kantonalen Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG) in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a BGG). Die Beschwerdef�hrerin ist durch den angefochtenen Entscheid im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG besonders ber�hrt und zur Beschwerde legitimiert. Fraglich ist, ob es sich um einen Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG handelt.
1.2.�Gem�ss Art. 90 BGG ist die Beschwerde zul�ssig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen. Das Verfahren zur Festsetzung der amtlichen Werte ist im Kanton Bern in den Art. 179 ff. StG geregelt. Die amtliche Bewertung obliegt der Gemeinde, in welcher sich das Grundst�ck befindet, sowie der kantonalen Steuerverwaltung. Diese setzt den amtlichen Wert von Grundst�cken durch selbst�ndig anfechtbare Verf�gung fest. Adressaten sind die steuerpflichtige Person und die Gemeinde (Art. 184 Abs. 2 StG). Damit ist im Kanton Bern das Verfahren zur Festsetzung des amtlichen Werts von Grundst�cken vom Steuerveranlagungsverfahren getrennt. Der Entscheid �ber den amtlichen Wert schliesst ein selbst�ndiges Verfahren ab und ist, wenn kantonal letztinstanzlich, als Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten anfechtbar (Art. 82 f., Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG; s. auch Urteile 2C_742/2010 vom 16. Februar 2011 E. 1.1; 2C_101/2010 vom 24. Juni 2010 E. 1.4; 2C_83/2009 vom 8. Mai 2009 E. 1.2). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
�Mit der Beschwerde gegen den neuen Entscheid des Verwaltungsgerichts k�nnen auch alle rechtlichen M�ngel des R�ckweisungsentscheids angefochten werden, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken (Art. 93 Abs. 3 BGG; vgl. BGE 133 III 629 E. 2.1 S. 631).
1.3.�Mit der Beschwerde k�nnen Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts durch die kantonalen Instanzen pr�ft das Bundesgericht grunds�tzlich gleich wie Bundesrecht mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; Art. 73 Abs. 1 StHG). In den Bereichen, in denen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum bel�sst oder keine Anwendung findet, beschr�nkt sich die Kognition des Bundesgerichts auf Willk�r (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f.; Urteil 2C_95/2013, 2C_96/2013 vom 21. August 2013 E. 1.6, in: StE 2013 B 22.2 Nr. 28). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem Recht ist ausdr�cklich zu r�gen (R�geprinzip, Art. 106 Abs. 2 BGG). Mit freier Kognition ist aber zu untersuchen, ob die kantonale L�sung, die einen kantonalen Freiraum betrifft, mit dem Bundesrecht, namentlich dem StHG, vereinbar ist (Urteile 2C_1050/2013 vom 20. Oktober 2014 E. 1.7; 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 E. 1.4, in: StR 68/2013 S. 368, StE 2013 B 42.38 Nr. 36, RDAF 2013 II 350; 2A.9/2004 vom 21. Februar 2005 E. 1.4).
2.1.�Der Bund erhebt seit 1959 keine Verm�genssteuer (Art. 26bis des Wehrsteuerbeschlusses, AS 1958 398) und seit der Unternehmenssteuerreform 1997 (AS 1998 669) auch keine Kapitalsteuer mehr (aufgehobene Art. 73-78 aDBG). Die amtliche Bewertung der Grundst�cke ist daher bundessteuerlich nicht mehr relevant (Peter Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 6. Aufl. 2002, S. 234 ff.).
�Hingegen ist den Kantonen die Erhebung einer Kapitalsteuer von den juristischen Personen vorgeschrieben (Art. 2 Abs. 1 lit. b, Art. 29 ff. StHG; Markus Reich, Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Bd. I/1, N. 1 zu Art. 29a StHG). Art. 29 Abs. 2 lit. c StHG verweist allerdings nur f�r die Berechnung des Reinverm�gens von den Vereinen, Stiftungen und �brigen juristischen Personen auf die Bewertung nach den Vorschriften f�r das Verm�gen nat�rlicher Personen (Art. 14 StHG) und damit implizit auf die kantonale Bewertung von Grundst�cken. F�r die Berechnung des steuerbaren Eigenkapitals von Kapitalgesellschaften und Genossenschaften (Art. 29 Abs. 2 lit. a und b StHG; Art. 102 Abs. 1 und 2 StG), zu denen die Beschwerdef�hrerin geh�rt, ist die amtliche Bewertung des Grundeigentums nicht von Belang.
�Die von den Kantonen nach den kantonalen Vorschriften festgelegten amtlichen Werte von Grundst�cken von Kapitalgesellschaften und Genossenschaften sind daher nur noch im Hinblick auf die kantonalen Grundsteuern relevant. Das betrifft im Kanton Bern die Liegenschaftssteuer. Es handelt sich um eine (fakultative) Gemeindesteuer (Art. 1 Abs. 2, Art. 258 ff. StG), die von allen bernischen Gemeinden erhoben wird. Wenn daher die bernische Praxis f�r die Bewertung des Verm�gens von Aktiengesellschaften f�r die kantonale Liegenschaftssteuer an die Bewertungsnorm von Art. 14 StHG (Bewertung zum Verkehrswert unter angemessener Ber�cksichtigung des Ertragswerts, Abs. 1) ankn�pft, kommt diese nicht als Bundesrecht, sondern als subsidi�res kantonales Recht zur Anwendung (s. auch Urteil 2C_162/2011 vom 17. Oktober 2011 E. 3.1, in: StR 67/2012 S. 133; 2C_742/2010 vom 16. Februar 2011 E. 2.1).
2.2.�Das hat auch Auswirkungen auf die Kognition. Zu pr�fen ist die amtliche Bewertung nur daraufhin, ob kantonales Recht verfassungswidrig, insbesondere willk�rlich, angewendet worden ist, was in der Beschwerde zu begr�nden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; vorstehende E. 1.4). Die Beschwerdef�hrerin geht im vorliegenden Fall von der direkten Anwendbarkeit von Art. 14 StHG aus, was nach dem Gesagten (oben E. 2.1) nicht zutrifft. Ihre Beschwerde enth�lt indessen auch Verfassungsr�gen wegen Verletzung des Willk�rverbots (Art. 9 BV) und des Anspruchs auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV). Insofern enth�lt die Beschwerde die notwendige Begr�ndung (Art. 106 Abs. 2 BGG).
�Zu beachten ist auch, dass eine kantonale L�sung, die einen kantonalen Freiraum betrifft, das Bundesrecht und damit das harmonisierte Recht nicht vereiteln darf (vorstehende E. 1.3). In Anbetracht der engen Verzahnung des amtlichen Liegenschaftswerts mit dem harmonisierten Steuerrecht (vgl. oben E. 2.1) muss daher die Kompatibilit�t der kantonalen L�sung mit dem harmonisierten Bundesrecht gleichwohl im Auge behalten werden. Das betrifft vorliegend den Begriff des Verkehrswerts, der f�r die Verm�genssteuer der nat�rlichen Personen (Art. 54 StG) sowie die Kapitalsteuer der Vereine, Stiftungen und �brigen juristischen Personen (Art. 105 StG) relevant und harmonisiert ist (Art. 14 StHG). Die kantonalen Instanzen sind somit bei der Auslegung des Begriffs Verkehrswert nicht v�llig frei, auch wenn vorliegend die amtliche Bewertung ausschliesslich im Hinblick auf die bernische Liegenschaftssteuer zu pr�fen ist.
2.3.�In welchem Verfahren die Bewertung der Grundst�cke vorzunehmen ist, bestimmt das Steuerharmonisierungsgesetz ebenfalls nicht (Zigerlig/Jud, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bd. I/1, 2. Aufl., 2002, N. 2 zu Art. 14 StHG). Die erw�hnte Kognitionsbeschr�nkung gilt somit auch hinsichtlich der verfahrensrechtlichen Vorschriften zur Festsetzung der amtlichen Werte.
3.1.�Gem�ss Art. 56 Abs. 1 StG werden die land- und forstwirtschaftlichen Grundst�cke zum Ertragswert (lit. a und b), die �brigen Grundst�cke und ihnen gleichgestellten Rechte zum Verkehrswert unter Ber�cksichtigung von Ertrags- und Realwert (lit. d) bewertet. Zum amtlich zu bewertenden unbeweglichen Verm�gen (Art. 52 Abs. 2 StG) z�hlen auch die selbst�ndigen und dauernden als Grundst�ck in das Grundbuch aufgenommenen Baurechte (Art. 655 Abs. 3 Ziff. 1 und 2 ZGB; K�stli/B�rtschi, in: Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, 2014, N. 2 zu Art. 52 StG). Art. 54 StG definiert die Begriffe Verkehrswert, Realwert und Ertragswert wie folgt:
1 Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verh�ltnissen erzielbaren Kaufpreis ohne R�cksicht auf ungew�hnliche oder pers�nliche Verh�ltnisse. Er wird in der Regel unter W�rdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert ermittelt.
2 Der Realwert setzt sich aus dem Zeitwert aller baulichen Anlagen inklusive Baunebenkosten und dem relativen Landwert zusammen.
3 Als Ertragswert bei nichtlandwirtschaftlichen Grundst�cken gilt der kapitalisierte, in der betreffenden Gegend w�hrend der Bemessungsperiode erzielbare Mietertrag.
Weitere Vorschriften zur Bewertung enth�lt das vom Grossen Rat erlassene Dekret vom 22. Januar 1997 �ber die amtliche Bewertung der Grundst�cke und Wasserkr�fte (ABD; BSG 661.543).
3.2.�Der Verkehrswert ist der Marktwert, der einem Verm�gensobjekt am jeweiligen Stichtag zukommt. Es handelt sich um denjenigen Wert, der bei einer Ver�usserung im gew�hnlichen Gesch�ftsverkehr normalerweise zu erzielen w�re. Massgebend ist somit eine technische bzw. rechtlich-objektive und nicht eine subjektiv-wirtschaftliche Betrachtungsweise. L�sst sich der Wert nicht eindeutig feststellen, m�ssen allenfalls Hand�nderungen vergleichbarer Objekte ber�cksichtigt werden (so Zigerlig/Jud, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bd. I/1, 2. Aufl. 2002, N. 1 zu Art. 14 StHG). Auf der gleichen Grundlage steht die amtliche Bewertung von unbeweglichem Verm�gen im Kanton Bern, wenn das Steuergesetz bestimmt, dass der Verkehrswert "dem unter normalen Verh�ltnissen erzielbaren Kaufpreis ohne R�cksicht auf ungew�hnliche oder pers�nliche Verh�ltnisse" entspricht (Art. 54 Abs. 1 StG). Insofern ist der Begriff harmonisiert (s. auch oben E. 2.1).
3.3.�Gem�ss Art. 258 StG wird die bernische Liegenschaftssteuer auf dem amtlichen Wert der Liegenschaften erhoben. Art. 179 ff. StG regelt das Verfahren zur Festsetzung der amtlichen Werte. Zust�ndig sind die kantonale Steuerverwaltung und die Gemeinden (Art. 180 StG). Zu unterscheiden ist zwischen der allgemeinen Neubewertung (Art. 182 StG) und der ausserordentlichen Neubewertung (Art. 183 StG) sowie der Korrektur offensichtlicher Fehler und Auslassungen in der Bewertung (Art. 181 Abs. 4 StG).
3.3.1.�Eine�
allgemeine Neubewertung�(Art. 182 StG) der Grundst�cke wird durchgef�hrt, wenn sich die Verkehrs- oder Ertragswerte seit der letzten allgemeinen Neubewertung erheblich ver�ndert haben und der Grosse Rat eine solche anordnet (Art. 182 Abs. 1 StG). Im �brigen ist der festgesetzte Wert rechtsbest�ndig, das heisst, er entfaltet Wirkung auf den Zeitpunkt der allgemeinen Neubewertung (Art. 181 Abs. 1 StG) und gilt bis zur n�chsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 Abs. 3 StG).
3.3.2.�Die Voraussetzungen, bei deren Vorliegen eine�
ausserordentliche Neubewertung�durchzuf�hren ist, sind in Art. 183 Abs. 1 lit. a - f StG aufgef�hrt. Unter die Neubewertungsgr�nde fallen u. a. bauliche Ver�nderungen (lit. a), eine �nderung in der Ben�tzungsart (lit. b) oder im Bestand von Grundst�cken oder Geb�uden (lit. f). Nach Art. 183 Abs. 2 StG ist eine ausserordentliche Neubewertung auch durchzuf�hren, "wenn Eigent�merinnen, Eigent�mer oder Gemeinden nachweisen, dass wegen besonderer Verh�ltnisse eine Neubewertung des Grundst�cks einen um wenigstens zehn Prozent h�heren oder tieferen amtlichen Wert erg�be". Nach der Rechtsprechung des Berner Verwaltungsgerichts k�nnen im Rahmen einer ausserordentlichen Neueinsch�tzung (Art. 183 StG) aber nur solche �nderungen ber�cksichtigt werden, die am Objekt seit der letzten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung eingetreten sind (Urteil 22756/22760 des Verwaltungsgerichts vom 10. September 2007 E. 5.2 [= R�ckweisungsentscheid in vorliegender Sache]; B�rtschi, a.a.O., N. 2 zu Art. 183 StG; je mit umfassenden Hinweisen).
3.3.3.�
Auslassungen�und�
offensichtliche Unrichtigkeiten�in einer rechtskr�ftigen amtlichen Bewertung korrigiert die kantonale Steuerverwaltung auf Gesuch hin oder von Amtes wegen (Art. 181 Abs. 4 Satz 1 StG). Die Vorschrift legt fest, unter welchen Voraussetzungen die Steuerverwaltung eine in Rechtskraft erwachsene amtliche Bewertung ab�ndern kann, ohne dass sich die tats�chlichen oder rechtlichen Verh�ltnisse ver�ndert haben. Die Vorschrift in Art. 181 Abs. 4 StG enth�lt somit einen besonderen Wiederaufnahmegrund im Sinne von Art 56 Abs. 2 des Bernischen Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG), sie kn�pft aber an weniger strenge Voraussetzungen an: Eine blosse Feststellung einer Auslassung oder einer offensichtlichen Unrichtigkeit gen�gt, um eine amtliche Bewertung zu korrigieren. In diesem Fall kann die kantonale Steuerverwaltung von Amtes wegen oder auf Gesuch hin die rechtsbest�ndige Bewertung korrigieren. Die 10-%-Regel nach Art. 183 Abs. 2 StG kommt nicht zum Zug (zum Ganzen, Urteil 22756/22760 des Verwaltungsgerichts vom 10. September 2007 E 5.3 [= R�ckweisungsentscheid in vorliegender Sache] mit Hinweis auf BVR 2005 S. 82 E. 3.2; Annik B�rtschi, in: Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, Band 2, 2011, N. 14 zu Art. 181 StG).
�Zwischen den Parteien ist umstritten, gest�tzt auf welchen gesetzlichen �nderungsgrund die neue Bewertung vom 31. M�rz 2003 mit einem amtlichen Wert von Fr. 5'406'900.-- vorgenommen wurde bzw. vorzunehmen gewesen w�re, sowie die Bewertung als solche.
4.1.�Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung per 1. Januar 1999 wurde der amtliche Wert des Grundst�cks Nr. xxx auf Fr. 8'938'100.-- festgesetzt. Dieser Wert wurde in der Folge mehrmals ge�ndert:
4.1.1.�Noch im Jahre 1999 wurde infolge Umnutzung der Fabrik in ein reines Lagergeb�ude eine ausserordentliche Neubewertung vorgenommen (�nderungen in der Ben�tzungsart oder im Bestand, Art. 183 Abs. 1 lit. b StG) und ein amtlicher Wert von Fr. 7'596'100.-- ermittelt. Diese Werte wurden gegen�ber der damaligen Eigent�merin B.________AG in Nachlassliquidation er�ffnet.
4.1.2.�Im Jahr 2003 nahm die Steuerverwaltung eine ausserordentliche Neubewertung aufgrund "baulicher Ver�nderungen" (Art. 183 Abs. 1 lit. a StG) vor. Nach einer Besichtigung des Grundst�cks durch eine Fachperson im Januar 2003 setzte sie den Wert des Baurechtsgrundst�cks neu auf Fr. 5'406'900.-- fest und er�ffnete diesen mit Verf�gung vom 31. M�rz 2003. Angeblich seien dabei auch die Marktverh�ltnisse von 1993 bis 1996 neu beurteilt worden.
4.1.3.�Im Rahmen der gerichtlichen Kontrolle dieser ausserordentlichen Neubewertung f�hrte die Steuerrekurskommission des Kantons Bern am 12. November 2004 selbst durch eine Delegation einen Augenschein durch, dessen Ergebnisse in einem Protokoll festgehalten wurden. Mit Entscheid vom 20. Juni 2006 setzte die Steuerrekurskommission den amtlichen Wert gest�tzt auf die Ergebnisse des Augenscheins ab dem Steuerjahr 2002 auf Fr. 3'107'500.-- fest.
4.1.4.�Das in der Folge von beiden Parteien angerufene Verwaltungsgericht befand, dass keine Angaben zur rechtlichen Grundlage f�r die Vornahme einer ausserordentlichen Neubewertung vorl�gen. Es sei nicht klar, ob die Steuerverwaltung eine Korrektur wegen "offensichtlicher Unrichtigkeit" der rechtskr�ftigen amtlichen Bewertung 1999 vorgenommen habe (Art. 181 Abs. 4 StG) oder ob sie die Voraussetzungen f�r eine ausserordentliche Neubewertung infolge baulicher Ver�nderungen (Art. 183 Abs. 1 lit. a StG) als erf�llt betrachte und in welchem Verh�ltnis die beiden �nderungsgr�nde zueinander st�nden. Vorab sei allerdings zu pr�fen, ob �berhaupt Gr�nde f�r eine ausserordentliche Neubewertung vorliegen w�rden. Das Verwaltungsgericht wies daher die Angelegenheit zur weiteren Behandlung an die Steuerverwaltung zur�ck.
4.1.5.�Die Steuerverwaltung hielt im neuen Einspracheentscheid vom 16. Juli 2008 fest, dass bei der Neubewertung 2003 weder eine offensichtliche Unrichtigkeit nach Art. 181 Abs. 4 StG, noch bauliche Ver�nderungen gem�ss Art. 183 Abs. 1 StG ber�cksichtigt worden seien.
4.1.6.�Die Steuerkommission kam im zweiten Rechtsgang zum Schluss, dass die "kleinen baulichen Ver�nderungen" (Ersatz von sechs Toren) mangels Erheblichkeit keine neue Bewertung rechtfertigen w�rden (Urteil vom 13. M�rz 2012 E. 15, 22). Hingegen stellten die �nderungen der Mietwert-Codes durch die Steuerverwaltung vom 31. M�rz 2003 Korrekturen nach Art. 181 Abs. 4 StG dar. Die Wirkung eines Verfahrens nach Art. 181 Abs. 4 StG trete aber erst im laufenden Steuerjahr (2003) ein und nicht bereits ab 1. Januar 2002. Sie beliess daher den amtlichen Wert unver�ndert bei Fr. 7'596'100.--.
4.1.7.�Die Vorinstanz ihrerseits verneint im angefochtenen Urteil �berhaupt das Vorliegen von Tatsachen, die Grund f�r eine ausserordentliche Neubewertung nach Art. 183 StG oder allenfalls f�r eine Korrektur im Sinne von Art. 181 Abs. 4 StG bilden w�rden. Die Marktverh�ltnisse der Jahre 1993 bis 1996 seien bereits in die rechtsbest�ndige allgemeine Neubewertung per 1. Januar 1999 (Neubewertung wegen besonderer Verh�ltnisse, Art. 183 Abs. 2 StG) eingeflossen, weshalb sie nicht erneut ber�cksichtigt werden k�nnten. F�r einen sp�ter eingetretenen Preiszerfall bei Industrie- und Gewerbeliegenschaften in U.________ best�nden keine Anzeichen. Auch dass die Produktion der D.________AG in die streitbetroffene Liegenschaft verlegt worden sei, gen�ge f�r eine ausserordentliche Neubewertung (�nderung in der Ben�tzungsart, Art. 183 Abs. 1 lit. b StG/BE) nicht, da die Liegenschaft schon in der Vergangenheit als (...) fabrik, B�ro und Lager genutzt worden sei.
4.2.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt diesen Entscheid bzw. das Verfahren in mehrerer Hinsicht als willk�rlich (auch "stossend", "grotesk"). Sie macht geltend, die umfassende industrielle Umnutzung im Jahr 2002 (Verlegung der (...) verarbeitung und (...) beschichtung nebst weiteren Prozessen der D.________AG in die streitbetroffene Liegenschaft), welche Ende 2002 abgeschlossen gewesen sei, sei der Ausl�ser f�r die ausserordentliche amtliche Neubewertung gewesen. Die Auffassung der Vorinstanz, (...) fabrik sei gleich (...) fabrik, sei "v�llig unqualifiziert" und gehe am Sachverhalt "massgebend" vorbei. Die amtliche Neubewertung sei auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass der fr�her unangefochten gebliebene amtliche Wert per 1. Januar 1999 der Beschwerdef�hrerin nie er�ffnet worden sei (sondern der Nachlasswalterin) und angesichts der zwischenzeitlich eingetretenen Sachverhalts�nderungen die Steuerverwaltung selbst eine umfassende Neubewertung in Aussicht gestellt habe.
�Die Beschwerdef�hrerin beanstandet auch die Sch�tzerpraxis im vorliegenden Fall, welche zwischen amtlichen Werten von Fr. 3,1 bis 8,9 Mio. "oszilliere", als "reine Willk�r". Zudem sei die Kehrtwende im zweiten Rechtsgang, wonach ein �nderungs- oder Korrekturgrund f�r eine Neubewertung pl�tzlich nicht mehr gegeben sein soll, grotesk. Der Erwerb der Liegenschaft sei im Rahmen eines Freihandverkaufs erfolgt. Der Kaufpreis widerspiegele die Marktsituation und sei Ausdruck des Verkehrswerts. Das wird gem�ss der Ansicht der Beschwerdef�hrerin auch belegt durch die Preisvorstellung der Verk�uferin, wie sie im Schreiben der E.________ vom 25. Juni 1999 zum Ausdruck komme (Mindestverkaufspreis Fr. 3 Mio.). Es sei offensichtlich, dass die Schatzung der Steuerrekurskommission im ersten Rechtsgang von Fr. 3,1 Mio. und der Kaufpreis von Fr. 2,9 Mio. den effektiven Wert wiedergeben w�rden. Den Argumenten der Steuerverwaltung, wonach die f�r die beiden Grundst�cke vereinbarten Kaufpreise in keiner Weise dem Marktgeschehen entsprochen h�tten, sei nicht zu folgen. Vielmehr seien die Banken federf�hrend gewesen. Beide Grundst�cke h�tten sich zudem l�ngere Zeit auf dem Markt befunden. Es handle sich mithin nicht um Verk�ufe zu Tiefstpreisen.
�Die Beschwerdef�hrerin r�gt schliesslich eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Geh�r dergestalt, dass die Vorinstanz die vorgelegten Beweismittel nicht gew�rdigt habe.
4.3.�Es ist offensichtlich, dass angesichts der Spannweite der bisher ergangenen amtlichen Bewertungen, die sich f�r den selben Stichtag von Fr. 3'107'500.-- bis Fr. 7'596'100.-- belaufen, erhebliche Unsicherheit besteht. Fraglich und zu pr�fen ist, ob die ausserordentliche Bewertung vom 31. M�rz 2003 mit einem amtlichen Wert von Fr. 5'406'900.--, die das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid best�tigt hat, dem hier allein massgebenden Verkehrswert (vorstehende E. 3.2) entspricht und sich im Rahmen des Sch�tzerermessens h�lt. Allerdings auferlegt sich das Bundesgericht grosse Zur�ckhaltung. Es schreitet nur ein, wenn der Ermessensbereich klarerweise unter- oder �berschritten worden ist und der Entscheid auch im Ergebnis willk�rlich ist (Art. 95 lit. a BGG; BGE 134 V 322 E. 5.3; 133 III 201 E. 5.4). Willk�r liegt zudem nicht bereits dann vor, wenn eine Entscheidung diskutabel oder unrichtig ist. Das Bundesgericht hebt ein kantonales Urteil wegen Willk�r nur auf, wenn dieses schlechthin unhaltbar ist, namentlich wenn es mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht oder eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt (statt vieler BGE 140 III 16 E. 2.1 mit Hinweisen).
�Der Anspruch auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) umfasst das Recht der betroffenen Person, sich vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheides zur Sache zu �ussern, sowie das Recht auf Abnahme der rechtzeitig und formrichtig angebotenen rechtserheblichen Beweise (BGE 127 I 54 E. 2b S. 56). Die Abweisung eines Beweisantrags erweist sich als zul�ssig, falls die Verwaltungs- oder Gerichtsbeh�rde sich ihre Meinung aufgrund zuvor erhobener Beweise bilden konnte und sie ohne Willk�r in vorweggenommener, antizipierter Beweisw�rdigung annehmen darf, die gewonnene �berzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht ersch�ttert (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236; 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 131 I 53 E. 3 S. 157).
5.1.�Vorliegend ging die Steuerverwaltung in einer ersten Phase noch von einem amtlichen Wert per 1. Januar 1999 von Fr. 7'596'100.-- aus. An diesem Wert hielt selbst die Steuerverwaltung nicht fest. Dass der - nach �nderung im Bestand - auf rund Fr. 7,6 Mio. gesch�tzte amtliche Wert der Baurechtsliegenschaft Nr. xxx im kantonalen Vergleich ausserordentlich hoch ist, zeigt bereits ein Blick in die von der kantonalen Steuerverwaltung eingereichten Statistiken der Hand�nderungen an gewerblichen, gesch�ftlichen und industriellen Liegenschaften in den Amtsbezirken Aarwangen, Burgdorf, Signau, Trachselwald und Wangen der Jahre 1999 - 2007 (insgesamt 144 Datens�tze). Ein amtlicher Wert von Fr. 7,6 Mio. wird nur gerade von zwei Objekten �bertroffen (V.________, Datensatz Nr. 46, amtlicher Wert Fr. 11'754'500.--; W.________, Datensatz Nr. 24, amtlicher Wert Fr. 8'31'400.--). Allerdings lagen bei diesen Objekten die Kaufpreise mit gerundet Fr. 14,8 Mio. (V.________) und Fr. 12,3 Mio. (W.________) um ein Vielfaches h�her als der Kaufpreis f�r die Liegenschaft der Beschwerdef�hrerin (Fr. 2,9 Mio.). Ein amtlicher Wert in der H�he des 2,7-fachen (274 %) des Kaufpreises - wie im Falle der Beschwerdef�hrerin - wird denn auch von keinem der in den Datens�tzen erfassten Objekten erreicht. Eine derartige Relation bed�rfte einer speziellen Rechtfertigung (Begr�ndung). Es m�sste nachgewiesen sein, dass der Kaufpreis von Fr. 2,9 Mio. auf "ungew�hnlichen oder pers�nlichen Verh�ltnissen" beruht und somit nicht "dem unter normalen Verh�ltnissen erzielbaren Kaufpreis" entspricht (Art. 54 Abs. 1 Satz 1 StG). Ohne solche Rechtfertigung w�re die Annahme, am Markt liesse sich ein Preis von Fr. 7,6 Mio. erzielen, willk�rlich. Die Steuerverwaltung hielt denn auch zu Recht an dieser Sch�tzung nicht mehr fest.
5.2.�Vor diesem Hintergrund bedarf auch die am 31. M�rz 2003 durch eine Fachperson der Steuerverwaltung vorgenommene und von der Vorinstanz best�tigte ausserordentliche Neubewertung, g�ltig ab dem Steuerjahr 2002, von Fr. 5'406'900.-- n�herer Pr�fung.
5.2.1.�Ausgangspunkt f�r diese Bewertung bildete die ausserordentliche Neubewertung per 1. Januar 1999 (amtlicher Wert Fr. 7'596'100.--). Diese wurde durch eine von der Steuerverwaltung beigezogene Fachperson anl�sslich eines Augenscheins auf der streitigen Liegenschaft vom 28. Januar 2003 in verschiedenen Positionen korrigiert resp. angepasst. Die Benotungen der einzelnen Objektteile und der Gesch�fts- und Verkehrslage liess die Fachperson unver�ndert. Hingegen nahm sie Anpassungen beim Mietwert-Code vor. Auch diese Sch�tzung des amtlichen Werts betr�gt fast das 1,9-fache des Kaufpreises, ein Wert, der nur von einem einzigen Datensatz knapp erreicht wird (X.________, Datensatz Nr. 35, Kaufpreis Fr. 430'000.--, amtlicher Wert 785'300.--, 182.6 %). Er bedarf ebenso einer Begr�ndung, andernfalls der Anspruch auf rechtliches Geh�r verletzt w�re.
5.2.2.�Die Steuerverwaltung sieht sich in ihrer Bewertung dadurch best�tigt, dass sich aufgrund der von der damaligen Mieterin bezahlten Mietzinse eine ausserordentlich hohe j�hrliche Bruttorendite von 13,6 % auf dem Kaufpreis erg�be (Bruttomietertrag Fr. 394'200.--; Kaufpreis Fr. 2,9 Mio.). Normal seien Bruttorenditen um 7 %. Dabei l�sst die Steuerverwaltung allerdings den hohen Sanierungsbedarf der Liegenschaft ausser Acht. Die Beschwerdef�hrerin wies bereits im kantonalen Verfahren zu Recht darauf hin, dass bei sanierungsbed�rftigen Objekten oft eine �berdurchschnittliche Rendite erzielt werde, weil solche Objekte g�nstiger zu haben seien. Der damalige Sanierungsbedarf wurde im �brigen nicht nur behauptet, wie die Vorinstanz unterstellt ("angeblicher Sanierungsbedarf"), sondern belegt. Gem�ss Schreiben der E.________ vom 25. Juni 1999 betrug dieser nach grober Sch�tzung Fr. 2,6 Mio. Dass die Liegenschaft einen erheblichen Sanierungsbedarf aufwies, ergibt sich zudem aus dem Miet�bergabeprotokoll der Lego vom 27. M�rz 1997 sowie dem Augenscheinprotokoll der Steuerrekurskommission vom 12. November 2004. Im Auftrag der Beschwerdef�hrerin erstellte auch die F.________ am 28. Juni 1999 eine Abbruch- und Neubau-Offerte mit einer Kosten�bersicht im Betrag von 4'641'000.--. Dieses Schreiben wie auch dasjenige von E.________ wurden vor dem Kaufdatum erstellt und erfolgten - wie angenommen werden darf - im Hinblick auf einen m�glichen Kauf. Nichts deutet darauf hin, dass der Kaufpreis f�r das damals wirtschaftlich �beralterte Geb�ude unangemessen gewesen w�re. Diese Beweismittel hat die Vorinstanz nicht gew�rdigt. Sie hat auch nicht begr�ndet, weshalb diese irrelevant, d.h. nicht geeignet sein sollen, Anhaltspunkte �ber den Zustand und das wirtschaftliche Alter der baulichen Anlagen und die Angemessenheit des bezahlten Kaufpreises zu liefern. Das verletzt den Anspruch auf rechtliches Geh�r.
5.2.3.�Die Steuerverwaltung weist auch auf "besondere Umst�nde" hin, welche die Preisfestsetzung beeinflusst haben sollen. Sie ist der Ansicht, dass in Nachlassverfahren generell niedrige Preise bezahlt w�rden. Demgegen�ber hielt bereits die Steuerrekurskommission im ersten Rechtsgang fest, dass beim Erwerb der fraglichen Liegenschaft durch die Beschwerdef�hrerin die Banken federf�hrend waren. Beide Grundst�cke befanden sich zudem l�ngere Zeit auf dem Markt. Es handelte sich nicht um �berst�rzte Verk�ufe zu Tiefstpreisen. Dass vergleichsweise niedrige Preise erzielt worden seien, ist nach Ansicht der Steuerrekurskommission vielmehr der ung�nstigen Verkehrslage und dem bedeutenden aufgestauten Sanierungsbedarf zuzuschreiben (Entscheid der Steuerrekurskommission vom 20. Juni 2006 E. 5). Weitere Umst�nde, welche auf die Preisfestsetzung eingewirkt haben sollen, vermag die Steuerverwaltung nicht zu nennen.
5.3.�Nach dem Gesagten l�sst sich die angefochtene Bewertung mit keinen sachlichen Gr�nden halten. Es sind nicht nur die Werte stark �bersetzt, sondern es fehlt auch die Begr�ndung und damit Rechtfertigung f�r derart hohe Werte. Ein Sch�tzungsverfahren, in dessen Verlauf der amtliche Wert f�r das gleiche Objekt zwischen Fr. 3,1 Mio. und Fr. 7,6 Mio. pendelt, bietet auch kaum Gew�hr, das der amtliche Wert richtig bestimmt worden ist. Die Sch�tzung erweist sich damit als unhaltbar. Sie ist mit einem amtlichen Wert, der fast das Doppelte des Kaufpreises und mutmasslichen Verkehrswertes betr�gt, auch im Ergebnis willk�rlich. F�r derartige offensichtliche Unrichtigkeiten steht die Korrektur nach Art. 181 Abs. 4 StG offen. Es geht nicht an, an einer offensichtlich unrichtigen amtlichen Bewertung festzuhalten mit der Begr�ndung, ein Grund f�r eine ausserordentliche Neubewertung (Art. 183 StG) sei nicht erf�llt. Zudem beruht der angefochtene Entscheid in mehrfacher Hinsicht auf einer Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r infolge mangelnder Begr�ndung und Nichtabnahme von Beweisen. Die R�gen wegen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r und des Willk�rverbots sind folglich begr�ndet, und der angefochtene Entscheid ist aufzuheben.
6.1.�Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zur�ck (Art. 107 Abs. 2 Satz 1 BGG). Im Urteil 4A_338/2007 vom 22. November 2007 E. 1.3 wurde die Frage, ob es auch in Bezug auf kantonales Recht reformatorisch entscheiden k�nne, offen gelassen. Die Frage ist f�r den vorliegenden Fall zu bejahen. Es geht um die Anwendung von kantonalem Recht in einem Fall, welcher aufgrund des Urteils der kantonalen Steuerrekurskommission im ersten Rechtsgang bereits materiell entschieden wurde und der liquid ist. Es rechtfertigt sich deshalb, vorliegend gest�tzt auf dieses Urteil der Steuerrekurskommission ein reformatorisches Urteil zu f�llen. Eine R�ckweisung liesse sich schon angesichts der langen Verfahrensdauer nicht rechtfertigen (Beschleunigungsgebot).
�Allerdings muss der vom Bundesgericht zu f�llende Entscheid, was die Anwendung des kantonalen Rechts betrifft, freier �berpr�fung standhalten. Eine entsprechende Praxis bestand bereits zur staatsrechtlichen Beschwerde, wenn das Bundesgericht einen kantonalen Entscheid mit anderen, als von der kantonalen Instanz in Betracht gezogenen Motiven sch�tzte (Motivsubstitution; vgl. Walter K�lin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, 2. Aufl.1994, S. 391 f. mit Hinweisen).
6.2.�Vorliegend hat die Beschwerdef�hrerin die Baurechtsliegenschaft im Dezember 1999 f�r Fr. 2'900'000.- von der H.________ erworben. Sie wurde durch die kantonale Steuerverwaltung mit Verf�gung vom 31. M�rz 2003 mit Wirkung ab Januar 2002 mit einem amtlichen Wert von Fr. 5'406'900.-- bewertet. Bereits vor dieser amtlichen Bewertung war die Baurechtsliegenschaft mit Wirkung ab 1. Januar 1999 mit Fr. 8'938'100.-- (Grundst�cksprotokoll vom 13. Oktober 1998) bzw. mit Fr. 7'596'100.-- (Grundst�cksprotokoll vom 13. September 1999) amtlich bewertet worden. Angesichts des zeitnahen Liegenschaftskaufs zu einem Preis, der deutlich unter den amtlich festgesetzten Werten liegt, stellte sich f�r die Steuerrekurskommission die Frage, wie sich diese amtlichen Werte - hier derjenige des Jahrs 2003 - rechtfertigen lassen.
6.3.�Die Steuerrekurskommission f�hrte denn auch richtigerweise im ersten Rechtsgang durch ihre Delegation und einen Fachmann selbst einen Augenschein auf der Liegenschaft durch und nahm eine Sch�tzung vor. Nach deren Feststellungen handelt es sich um ein B�ro-, Fabrikations- und Lagergeb�ude aus den 1970-er Jahren, wobei B�ros, Fabrikationsr�ume und Lager zur Verf�gung stehen. Das Geb�ude ist unterkellert. Weiter sind 660 m
2�Parkplatz und ein Unterstand von 50 m
2�vorhanden. Allerdings sei der Zustand des Geb�udes vor allem bez�glich der Dachkonstruktion sanierungsbed�rftig. Anl�sslich der Besichtigung h�tten diverse Risse und undichte Stellen im Dach festgestellt werden k�nnen, die nur notd�rftig geflickt seien.
�Die Delegation ging im �brigen von den Fl�chenverzeichnissen und Bewertungen (Benotung) des Fachmannes der Steuerverwaltung aus, welche sie als richtig best�tigen konnte. Einzig die Benotung f�r die Verkehrslage erschien ihr mit Note 8 (Bestnote = 10) etwas hoch, was angesichts der peripheren Lage von U.________ nachvollziehbar ist. Insgesamt war sie der Ansicht, dass die Bewertungen durch den Experten der Steuerverwaltung sich im Rahmen des Sch�tzerermessens halten. Dennoch schien ihr der amtliche Wert angesichts "des klar tieferen Kaufpreises nicht gesetzeskonform und ... klar �ber einem m�glichen Verkehrswert des Jahres 2002" zu liegen. Sie sah einen �nderungsbedarf beim Altersabzug (wirtschaftliches Alter). Sie f�hrte aus, dass die Berechnungsregeln zur amtlichen Bewertung dem wirtschaftlichen Alter einer Baute keine Rechnung tragen w�rden. Der unterschiedlichen Lebensdauer und dem wirtschaftlichen Alter aufgrund der Bauweise und des Unterhalts der Baute sei nach diesem Konzept vielmehr ersatzweise bei der Ber�cksichtigung des Realwerts Rechnung zu tragen. Das erfolge durch den Altersabzug in Form eines Prozentsatzes, den der Sch�tzer aufgrund der gesch�tzten Gesamtlebensdauer und des wirtschaftlichen Alters bestimme. Unter diesem Titel schien der Delegation der Steuerrekurskommission eine Korrektur (Abzug) von 15 % angemessen.
�Schliesslich stellte die Delegation unter dem Titel Leerstandsproblematik auch fest, dass die grossen Fl�chen der Liegenschaft eher schlecht genutzt w�rden und Platz oft belegt werde, weil dieser im �berfluss vorhanden sei. Die Delegation war zudem klar der Auffassung, dass es schwierig sei, derart grosse Industrie- und Gewerbeobjekte am (peripheren) Standort U.________ zu verkaufen. Diese grunds�tzliche Gr�ssenproblematik k�nne im Rahmen der Sch�tzungsnormen nur ungen�gend ber�cksichtigt werden. Die Delegation empfahl daher, auch einen Abzug von 30 % f�r latenten Leerstand zu gew�hren. Damit erg�be sich ein amtlicher Wert von Fr. 3'107'500.--.
6.4.�Diese Sch�tzung ist wesentlich genauer als die nicht weiter spezifizierte und aus der Sch�tzung von 1999 abgeleitete Sch�tzung 2003. Sie h�lt sich an die Bewertungsnormen (Art. 3 Abs. 1 ABD), indem sie diese auslegt und in den Gesamtzusammenhang stellt. Das Gesetz schreibt vor, dass auch dem Real- und Ertragswert Rechnung zu tragen sei (Art. 54 StG). Die Sch�tzung der Delegation der Steuerrekurskommission kommt damit dem gesetzlichen Begriff des amtlichen Wertes sicher n�her, als die Berechnung der Steuerverwaltung aufgrund der Bewertungsnormen. Sie tr�gt auch dem Kaufpreis besser Rechnung, der als Ausdruck des Verkehrswertes in einem bestimmten Zeitpunkt betrachtet werden kann und bei der Festlegung des amtlichen Wertes ebenfalls zu ber�cksichtigen ist. Die Sch�tzung der Steuerrekurskommission im ersten Rechtsgang ist folglich zu best�tigen.
7.�Auch wenn die Beschwerdef�hrerin rein betragsm�ssig geringf�gig unterliegt, rechtfertigt es sich, sie im bundesgerichtlichen Verfahren hinsichtlich der Kostenfolgen (Art. 65, 68 BGG) als vollst�ndig obsiegend zu behandeln.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, Dispositiv Ziffer 1, 3. Satz, des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 4. Dezember 2013 wird aufgehoben, und der amtliche Wert des Grundst�cks U.________ Gbbl. Nr. xxx wird mit Wirkung ab dem Steuerjahr 2002 auf Fr. 3'107'500.-- festgesetzt.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Kanton Bern auferlegt.
Der Kanton Bern hat die Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.
�ber die Kosten- und Entsch�digungsfolgen der kantonalen Verfahren hat das Verwaltungsgericht neu zu befinden.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Steuerverwaltung des Kantons Bern, dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern und der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.