Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20271/04
Timestamp: 2019-09-15 08:46:37
Document Index: 391267050

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 138', '§ 504', '§ 577', '§ 570', '§ 826', '§ 138', '§ 138', '§ 249', '§ 504', '§ 577', 'BGH', '§ 311', '§ 280', '§ 281', 'BGH', '§ 280', '§ 283', 'BGH', '§ 325', '§ 577', 'BGH', '§ 311', '§ 280', '§ 281', 'BGH', '§ 138', '§ 138', '§ 138', '§ 138', '§ 138', 'BGH', '§ 138', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 139', 'BGH', '§ 139', 'BGH']

BGH, 15.06.2005 - VIII ZR 271/04 - dejure.org
https://dejure.org/2005,1035
BGH, 15.06.2005 - VIII ZR 271/04 (https://dejure.org/2005,1035)
BGH, Entscheidung vom 15.06.2005 - VIII ZR 271/04 (https://dejure.org/2005,1035)
BGH, Entscheidung vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04 (https://dejure.org/2005,1035)
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BGB §§ 138, 249; BGB a. F. §§ 504 ff.
BGB §§ 577, 463 ff. (= §§ 570b, 504 BGB a. F. ff.), 138, 249
Schadensersatz bei Vereitelung des Mietervorkaufsrechtes durch Vereinbarung eines überhöhten Einzelkaufpreises bei Paketverkauf
Zur Nichtigkeit eines ein Vorkaufsrecht vereitelnden Vertrages und zu Grund und Höhe einer daraus resultierenden chadensersatzverpflichtung.
Schadensersatz wegen Vereitelung eines Vorkaufsrechtes an einer vom Kläger bewohnten Mietwohnung; Zahlungsanspruch gemäß § 826 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wegen vorsätzlich gewählter sittenwidriger Vertragsgestaltung mit dem Ziel der Vereitelung einer wirksamen ...
Zur Nichtigkeit eines auf ein Vorkaufsrecht vereitelnden Kaufvertrages; §§ 138, 504 ff. BGB; 249 BGB a. F
Schadensersatz bei Vereitelung des Vorkaufsrechts; Teilabrede; Verkehrswert; Kaufpreis; Kaufvertrag
Zur Nichtigkeit eines ein Vorkaufsrecht vereitelnden Vertrages und zu Grund und Höhe einer daraus resultierenden Schadensersatzverpflichtung
Schadensersatzpflicht bei Vereitelung eines Vorkaufsrechts; Voraussetzungen der subjektiven Unmöglichkeit bei Veräußerung der Sache an einen Dritten, Beweislast
BGB § 138 § 249 §§ 504 ff (a.F.).
Sittenwidrigkeit der Beurkundung eines überhöhten Kaufpreise zum Zwecke der Vereitelung eines Mieter-Vorkaufsrechts an einer Wohnung
Nichtigkeit eines ein Vorkaufsrecht vereitelnden Vertrages
Vorkaufsrecht: Vereitelung durch Vermieter
Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB
Zur Nichtigkeit eines ein Vorkaufsrecht vereitelnden Vertrages und zu Grund und Höhe einer daraus re
Grund und Höhe einer Schadensersatzverpflichtung bei Nichtigkeit eines ein Vorkaufsrecht vereitelnden Vertrags
NJW-RR 2005, 1534
MDR 2006, 79
DNotZ 2006, 122
NZM 2005, 779
WM 2005, 2248
Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15. Juni 2005, VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534).
Ist die Unmöglichkeit - wie bei einem Anspruch aus § 311a Abs. 2, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB - anspruchsbegründende Voraussetzung, nimmt der Bundesgerichtshof jedoch, um die Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Gläubigers nicht zu überspannen, in ständiger Rechtsprechung an, dass die Weiterveräußerung die Unmöglichkeit indiziert, solange der Schuldner - wie hier - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (…BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, aaO S. 182 f. mwN; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO).
Entschließt er sich für eine Erfüllung des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags, hat er dem Vorkaufsberechtigten wegen nachträglicher Unmöglichkeit Schadensersatz statt der Leistung nach § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB zu leisten (…vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO Rn. 16; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO unter II 4 [zur Vorgängerregelung des § 325 BGB aF]).
Der Ersatz des Erfüllungsinteresses besteht hier - ebenso wie in dem vom Senat bereits entschiedenen Fall der nachträglichen Unmöglichkeit der Erfüllung eines zwischen Vorkaufsberechtigtem und Mitteilungsverpflichteten zustande gekommenen Kaufvertrags (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO) - im Ausgleich der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem auf sie entfallenden Anteil des Kaufpreises, allerdings abzüglich von der Klägerin ersparter Kosten (insbesondere Erwerbs- und Finanzierungskosten).
Maßgebend dafür war die Überlegung, dass das Gesetz den Schutz des Mieters durch dessen Berechtigung realisiert, bei Eintritt des Vorkaufsfalls einen Kaufvertrag zwischen sich und dem Verkäufer zustande zu bringen, und dass der Mieter - wenn der Verkäufer die sich daraus ergebende Übereignungspflicht nicht erfüllt - nach allgemeinem Schuldrecht Schadensersatz in Höhe des Erfüllungsinteresses beanspruchen kann (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO).
Denn auch in solchen Fällen steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht an der von ihm bewohnten Eigentumswohnung bereits aufgrund des ersten Verkaufsfalls zu (…Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 577 BGB, Rdn. 50, m.w.N.; vgl. auch BGH, Urt. v. 15. Juni 2005, VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 f.).
aa) Ist die Unmöglichkeit - wie bei Ansprüchen aus § 311a Abs. 2 BGB oder aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB - anspruchsbegründende Voraussetzung, nimmt der Bundesgerichtshof zwar, um die Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Gläubigers nicht zu überspannen, in ständiger Rechtsprechung an, dass die Weiterveräußerung die Unmöglichkeit indiziert, sofern der Schuldner nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (Senat…, Urteil vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, aaO S. 182 f.; BGH, Urteile vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO S. 1536 …und vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO).
Nur die Differenz beider Vermögenslagen kann Gegenstand des Schadensersatzanspruchs sein (vgl. Senat, Urteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 4).
Ein Vertrag ist grundsätzlich sittenwidrig, wenn die Beteiligten mit ihm den Zweck verfolgen, in bewusstem und gewolltem Zusammenwirken schuldrechtliche Rechte Dritter zu vereiteln, etwa ein Vorkaufsrecht (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Juni 2005, NJW-RR 2005, S. 1534, 1535;… Staudinger/Sack/Fischinger, BGB 2011, § 138 Rn. 447 mit weiteren Nachweisen).
Eine Gesamtwürdigung von Inhalt, Motiv und Zweck des Mietvertrags vom 1. April 2011 (zum Erfordernis einer solchen Gesamtwürdigung vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Juni 2005, NJW-RR 2005, S. 1534, 1535;… MünchKommBGB/Armbrüster, 6. Auflage, § 138 Rn. 30) führt zu dem Ergebnis, dass dieser Vertrag sittenwidrig und damit gemäß § 138 Abs. 1 BGB von Anfang an (ex tunc) nichtig ist (…zu dieser Rechtsfolge vgl. Bamberger/Roth/Wendtland, BGB, Stand 1. Mai 2014, § 138 Rn. 29), so dass der Beklagte den Besitz der F GmbH an der Mietsache jederzeit beenden kann.
aa) Nichtig gemäß § 138 BGB sind solche das Vorkaufsrecht vereitelnde Verträge, die durch ihren Gesamtcharakter oder die Art und Weise ihres Zustandekommens das Gepräge der Sittenwidrigkeit erhalten, sei es, dass sie auf verwerflichen Beweggründen oder der Anwendung unlauterer Mittel beruhen oder ausschließlich zu dem Zweck abgeschlossen werden, dem Vorkaufsberechtigten Schaden zuzufügen (Senat, Urteil vom 11. Dezember 1963 - V ZR 41/62, NJW 1964, 540, 541; BGH, Urteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 27/04, MDR 2006, 79).
Das Beschwerdegericht lässt zu Recht dahinstehen, ob der hier zu beurteilende Landpachtvertrag mit einer 30-jährigen Laufzeit und einer sehr niedrigen Pacht nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam ist, weil die Vertragsparteien mit ihm das Ziel verfolgt haben, die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts zu verhindern oder zu erschweren (zu den Nichtigkeitsvoraussetzungen: BGH, Urteil vom 11. Dezember 1963 - V ZR 41/62, NJW 1964, 540, 541; Urteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534, 1535).
Der Unterschied zwischen einer Einzelkaufpreisvereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer im Vergleich zur Kaufpreisallokation durch den Erwerber beruht darauf, dass das Interesse des Verkäufers an einer angemessenen Kaufpreisgestaltung, die Schadensersatzansprüche etc. seiner Mieter verhindern soll, bei der Kaufpreisverteilung ein regulierendes Element einbringt, bei dem ein Eingriff lediglich bei einer sittenwidrigen Benachteiligung des Berechtigten erfolgt (vgl. BGH, Urteil v. 15.06.2005, VIII ZR 271/04, juris Rn. 15).
Der Anteil am Gesamtwert entspricht dem vom Vorkaufsberechtigten zu zahlenden Anteil am Gesamtkaufpreis (vgl. BGH, Urteil vom 15.6.2005, VIII ZR 271/04, juris Randnummer 12, 20; OLG Karlsruhe…, Urteil vom 17. Mai 1995, 13 U 125/93, juris Rn. 34).
Findet - wie hier - eine standardmäßige Erhaltungsklausel Verwendung, nach der das Rechtsgeschäft ohne die nichtige Regelung wirksam sein soll, entbindet sie nicht von der auch ansonsten vorzunehmenden Prüfung des mutmaßlichen Parteiwillens, sondern weist nur abweichend von § 139 BGB demjenigen die Beweislast zu, der sich - wie hier die Klägerin - auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages beruft (BGH…, Urteil vom 11.10.1995 - VIII ZR 25/94, WM 1996, 22 - juris Rz. 31; Urteil vom 24.09.2002 - KZR 10/01, NJW 2003, 347 f.; Urteil vom 15.06.2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 (1535);… Urteil vom 25.07.2007 - XII ZR 143/05, NJW 2007, 3202 (3203) - Rz. 26; Beschluss vom 15.03.2010 - II ZR 84/09;… NJW 2010, 1660 (1661) - Rz. 8;… Palandt/Ellenberger, BGB, 72. Auflage (2013), § 139 Rdn. 17).
Nachdem in dem streitgegenständlichen Kaufvertrag eine salvatorische Vertragsklausel fehlt, sind die Beklagte, die das teilnichtige Geschäft aufrecht erhalten wollen, dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass der notarielle Kaufvertrag auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre (BGH NZM 2003, 61; NZM 2005, 779).
LG Wuppertal, 08.12.2015 - 16 S 24/15
Schadensersatzbegehren wegen einer Vereitelung des Vorkaufsrechts an einer …