Source: http://jpm-copro.com/Cass%2027-03-2012-1.htm
Timestamp: 2018-11-15 20:59:06+00:00
Document Index: 188030553

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', '§ 10', 'arrêt ', 'arrêt ']

Hespérides avec partenariat groupé Compass/Sopregi
Critiques contre l’organisation
Information des copropriétaires assurée ; effets du quitus
Opérations prétendues cachées
Opérations manifestement connues
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 27 mars 2012
Décision attaquée : Cour d’appel de Caen , du 9 novembre 2010
N° de pourvoi: 11-11113
Attendu qu’ayant constaté que les copropriétaires étaient informés des stipulations du règlement de copropriété et que le contrat de gestion n’avait pas été caché, et relevé que son coût avait été mentionné dans les comptes afférents aux années pour lesquelles l’assemblée avait donné quitus, la cour d’appel, qui en a déduit à bon droit que les éventuelles irrégularités initiales étaient couvertes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu qu’ayant constaté que la pratique relative à la nomination de la directrice n’avait pas été cachée, que le lien de cette directrice avec la société Medirest était connu et que la réalisation par celle-ci de prestations incombant au syndic étaient des activités publiques et nécessairement connues des copropriétaires, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que ces éventuelles irrégularités étaient couvertes par les quitus, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu qu’ayant relevé qu’il n’était pas prétendu que l’intervention de la société Medirest avait été cachée et qu’elle n’avait pas figuré dans la comptabilité, la cour d’appel, qui en a déduit que le surcoût de la restauration était couvert par le quitus, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu qu’ayant relevé que le contrat de gestion stipulait que la directrice des services serait logée sur place dans un appartement de fonction de deux pièces mis à sa disposition par le syndicat des copropriétaires, la cour d’appel, qui a ainsi répondu aux conclusions du syndicat des copropriétaires relatives à l’absence de décompte des heures de ménage réalisées depuis 1989 dans l’appartement de cette directrice, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu qu’ayant souverainement retenu qu’il était impossible de savoir si du matériel avait disparu ou manquait pour des raisons autres que l’usure, l’obsolescence ou une autre cause légitime, la cour d’appel a pu en déduire, sans se contredire, qu’il n’était pas possible d’établir une perte de matériel justifiant une indemnité à la charge de la Sopregi ;
Attendu qu’ayant souverainement retenu que la dissimulation afférente au fonds de prévoyance n’était pas établie, la cour d’appel qui en a déduit qu’il n’y avait pas de dérogation au quitus, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hespérides Paul Doumer à Caen aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hespérides Paul Doumer à Caen à payer à la société Sopregi la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille douze.
Il est nécessaire de lire soigneusement l’arrêt car on trouve ici une répétition lancinante des erreurs redondantes d’un conseil syndical qui a embarqué les copropriétaires des Hespérides de Caen dans un mauvais procès.
On peut penser qu’il y a eu çà et là quelques pratiques fantaisistes du syndic mais dans tous les cas les copropriétaires ont eu connaissance des anomalies. Ils ont ensuite voté le quitus. Ils ont ensuite prétendu réclamer au syndic des indemnités phénoménales après avoir approuvé les comptes dans lesquels on trouvait la trace de l’intégralité des opérations considérées comme recélées alors qu’elles figuraient dans les comptes de manière éclatante.
Il est bien normal que le syndicat soit débouté de tout.
Mais il y a peut-être à trouver dans les moyens de cassation des indications sur des pratiques contestables dans le domaine particulier des résidences services. Elles demeurent contestables sans être dramatiquement frauduleuses. Les spécialistes peuvent aller fouiller dans les grands livres. Il peut y avoir place par la remise en ordre de certaines pratiques propres aux résidences services, voire aux Hespérides.
Un bon système est pour cela de veiller à renouveler le mandat du syndic pour trois ans. Il faudra de toute manière revoir le contrat de syndic difficile à mettre en cohérence avec les nouvelles dispositions. Et bon nombre de réunions pour régler d’autres problèmes
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hespérides Paul Doumer
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hespérides fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de sa demande de condamnation solidaire des sociétés Sopregi et Compass Group France à lui verser la somme de 369.500 euros au titre des factures d’assistance technique pour la gestion du restaurant ;
AUX MOTIFS QUE le contrat de gestion mentionne que la société Sopregi, appartenant à la société Eurest sous-traite tout ou partie de sa mission “auprès de cette société, SOPREGI restant seule responsable” ; que le syndicat critique le contrat de syndic signé en 1989 en soulignant les liens entre la société Sopregi et la société Medirest, filiales d’un même groupe, la société Sopregi sous-traitant la restauration à la société Medirest ; que, sur le contrat de syndic proprement dit, le syndicat fait valoir la délégation consentie au conseil syndical pour définir plus complètement la mission “dans un contrat de gestion, dont le texte sera soumis à l’examen du conseil syndical et à la signature du président” ; mais que cette délibération n’a fait l’objet d’aucun recours et que le contrat de gestion a été exécuté ; que les copropriétaires étaient informés des stipulations du règlement de copropriété et que le contrat de gestion n’a pas été caché ; que son coût a été mentionné dans les comptes afférents aux années pour lesquelles l’assemblée a donné quitus ; que les éventuelles irrégularités initiales sont couvertes ;
ALORS QUE le quitus ne vaut décharge de responsabilité du syndic que pour les actes de gestion dont celui-ci a informé l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en se bornant à relever, pour déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hespérides au titre des factures d’assistance technique pour la gestion du restaurant, que le contrat de gestion signé entre le syndic et le président du conseil syndical n’ayant pas été caché, les éventuelles irrégularités l’affectant étaient couvertes par le quitus, sans constater que ce contrat aurait été porté à la connaissance de l’assemblée des copropriétaires par le syndic qui sollicitait le quitus pour sa gestion, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1993 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE le syndic ne satisfait pas à son obligation d’informer les copropriétaires de sa gestion par la seule mention d’une dépense dans les comptes de la copropriété ; qu’en se fondant, pour déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires, sur la circonstance inopérante que le coût du contrat de gestion du syndic avait été mentionné dans les comptes afférents aux années pour lesquelles l’assemblée avait donné quitus, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1993 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hespérides fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de sa demande de condamnation solidaire des sociétés Sopregi et Compass Group France à lui verser la somme de 759.932,74 euros au titre des prestations de la directrice de la Résidence sur les exercices 1989 à 2001 ;
AUX MOTIFS QUE le syndicat de copropriété insiste sur la nullité de la nomination de la directrice, salariée de Medirest, en application du règlement de copropriété qui ne prévoit que la nomination d’un salarié du syndicat ou du syndic et de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 ; mais que cette pratique qui n’a pas été cachée date de 1989 et a aussi été couverte par les quitus successifs ; que, de même, il souligne les liens de la directrice avec la société Medirest qui fournissait les prestations de repas ; mais que ce lien découlait du contrat connu et que la prestation de service de Medirest était aussi nécessairement connue ; que là encore, les quitus ne permettent pas la remise en question sollicitée ; que le syndicat reproche également d’avoir présenté comptablement le statut de la directrice comme un salariat direct, mais que cette inexactitude ne changeait pas la réalité qui était connue ; que le surcoût allégué repose sur la réalisation par la directrice de prestations incombant au syndic, signatures de chèques, présentation des appartements aux acquéreurs, contacts et négociations avec les entreprises notamment ; que ces activités étaient publiques et nécessairement connues des copropriétaires ; que les éventuelles irrégularités sont couvertes par les quitus ; que le syndicat formule divers reproches sur les dispositions du contrat de travail conclu entre la directrice et la société Medirest, le temps de travail, la taxe professionnelle, la prime de non concurrence notamment ; que dans la mesure où le contrat initial, qui ne peut plus être attaqué, prévoyait que le syndic mettait à disposition du syndicat une de ses salariées ou une salariée du groupe Eurest, il facturait normalement au syndicat de copropriété les charges de salaire correspondant ; que ces charges apparaissaient dans les comptes, même si la présentation d’un salariat direct était erronée, ce qui n’avait pas de conséquence sur leur montant ;
ALORS QUE le quitus ne vaut décharge de responsabilité du syndic que pour les actes de gestion dont celui-ci a informé l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en se bornant à relever, pour déclarer irrecevable, comme couverte par le quitus donné par l’assemblée des copropriétaires, la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hespérides au titre des prestations de la directrice de la Résidence, inexactement présentée comme salariée de la copropriété, que les conditions de nomination de cette directrice n’avaient pas été cachées et que son lien avec la société Medirest, qui fournissait les prestations de repas, était nécessairement connu, sans constater qu’avant de solliciter l’approbation de sa gestion le syndic avait délivré toutes les informations utiles quant au statut de la directrice, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1993 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE la cour d’appel qui, après avoir relevé que le statut de la directrice avait été présenté inexactement comme étant celui d’un salarié du syndicat, s’est néanmoins fondée, pour dire que les éventuelles irrégularités étaient couvertes par le quitus, et ainsi déclarer irrecevable la demande du syndicat, sur la circonstance inopérante que cette inexactitude ne changeait pas la réalité qui était connue, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1993 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QU’en se bornant encore à relever, pour déclarer irrecevable la demande du syndicat, que la réalisation par la directrice de prestations incombant au syndic, telles que la signature des chèques, la présentation des appartements aux acquéreurs ou les négociations avec les entreprises, était publique et nécessairement connue des copropriétaires, sans constater qu’avant de solliciter l’approbation de sa gestion le syndic avait délivré toutes les informations utiles quant au statut de la directrice, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1993 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hespérides fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de sa demande de condamnation de la société Sopregi à lui verser la somme de 79.273,49 euros correspondant au déficit cumulé du service restauration ;
AUX MOTIFS QUE le syndicat reproche l’intervention de la société Medirest et fait valoir que les pertes du restaurant, chroniques, ont été supportées par la copropriété, la Sopregi répondant que cela était structurel sinon nécessaire ; que ces propos figurent en effet dans le rapport d’expertise ; que l’on peut en effet s’interroger sur la licéité de telles pratiques ; que cependant, le syndicat fait remarquer que “chaque année apparaissait cependant au budget prévisionnel pour la restauration l’intervention de la société MEDIREST”, illustrant ainsi la connaissance qu’en avaient les organes du syndicat et notamment l’assemblée, même si cela entraînait un surcoût ; qu’il n’est pas prétendu que cette intervention ait été cachée à l’assemblée générale ; que les faits reprochés sur ce point sont couverts par le quitus ; que le syndicat n’explique pas non plus comment le déficit de la restauration finalement supporté par la copropriété ou la ré-affectation qu’il allègue de certains fonds de prévoyance auraient été caché à l’assemblée générale ; qu’il n’est pas prétendu qu’elles n’aient pas figuré dans la comptabilité ; que l’affirmation selon laquelle le syndic a ainsi dissimulé aux copropriétaires l’augmentation préoccupante du budget de fonctionnement ne repose sur aucune autre donnée de fait suffisamment précise ;
ALORS QUE le syndic ne satisfait pas à son obligation d’informer les copropriétaires de sa gestion par la seule mention d’une dépense dans les comptes ou le budget de la copropriété ; qu’en se fondant, pour déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires, sur la circonstance inopérante que l’intervention de la société Medirest, à laquelle était sous-traitée l’activité de restauration, apparaissait dans le budget prévisionnel, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1993 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE le quitus ne vaut décharge de responsabilité du syndic que pour les actes de gestion dont il a informé l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en se bornant à relever, pour déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires, qu’il n’était pas prétendu que l’intervention de la société Medirest et les modalités de financement du déficit lié à la restauration aient été cachées à l’assemblée générale, sans constater qu’avant de solliciter l’approbation de sa gestion le syndic avait délivré toutes les informations utiles quant aux prestations fournies par la société Medirest et à leur coût, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1993 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hespérides fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de sa demande de condamnation de la société Sopregi à lui verser la somme de 54.118 euros au titre du déficit résultant de la gestion du personnel d’entretien ;
AUX MOTIFS QUE le syndicat demande 54.118 euros “au titre des charges d’entretien” au motif que la charge réelle des femmes de ménage devait s’élever à francs au lieu de 112.238,44, soit un manque de 58.000 francs ; que le taux horaire serait de 17 francs alors que le salaire minimum s’élevait à 44 francs ; que, dans les conclusions n’est pas précisée l’année à laquelle ce décompte se référerait ni à partir de quel document il serait établi ; que la lecture des dires adressés à l’expert ne permet pas de les retrouver, et qu’il n’est fait référence à aucune pièce précise ; que l’on ne sait pas d’où proviennent ces chiffres ; que l’expert, recherchant si la refacturation des ces charges au syndicat était légitime, écrit (p. 50) après avoir sélectionné la situation comptable du 1er janvier 2001 aux 31 décembre 2001 : «je peux y lire notamment, «Recettes femmes de ménage 112.238,44 F». J’ai pu voir qu’en 2001, les femmes de ménage étaient refacturées aux résidents 77 F TTC de l’heure. La TVA étant à 19,6 %, cela détermine un taux horaire hors taxe de 77/1,196 = 64,38F. Les recettes sur la situation comptable sont hors taxes. Cela permet de déterminer le nombre d’heures facturées aux résidents 112.238,44/64,38 = 1.743 heures. Ensuite, j’ai repris la trentaine de dossiers de résidents comportant des fiches mensuelles avec des heures de femme de ménage. Et j’aboutis à un total de 1.756,32 heures. Les deux valeurs sont très proches. Cela me permet de conclure que la procédure mise en place donne une assurance raisonnable que les heures de femme de ménage constatées sur les parties privatives ont bien fait l’objet de facturation au profit du Syndicat de Copropriétaires » ; que les conclusions du syndicat des copropriétaires ignorent complètement ce raisonnement ; que le rapport d’expertise n’est donc pas utilement critiqué ;
ALORS QUE dans ses conclusions d’appel (p. 38 § 10) le syndicat des copropriétaires faisait valoir que les recettes relatives aux heures de ménage réalisées depuis 1989 dans l’appartement de la directrice n’avaient pas été comptabilisées par le syndic ; qu’en ne répondant pas à ce moyen, de nature à établir que le syndic devait indemniser le syndicat des copropriétaires à raison de son manquement dans la facturation des frais de femme de ménage, la cour d’appel, qui a privé sa décision de motifs, a violé l’article 455 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hespérides fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de sa demande de condamnation de la société Sopregi à lui verser la somme de 548.783,69 euros correspondant à l’évaluation de la fraction de matériel disparu à défaut par le syndic d’avoir satisfait à son obligation d’établissement des inventaires semestriels et mensuels ;
AUX MOTIFS QUE le syndicat de copropriétaires reproche encore à la Sopregi de ne pas avoir procédé à l’établissement des inventaires de matériel, de mobilier, de vaisselle et de couverts contractuellement prévus ; que selon le contrat de gestion, ces inventaires devaient intervenir semestriellement pour le gros matériel, mensuellement pour le petit ; qu’aucun inventaire n’a été fourni ; que le syndicat de copropriété sollicite 48.500€ correspondant à l’évaluation du matériel ayant disparu ; que cependant, à défaut d’établissement des inventaires antérieurs, il est impossible de savoir si du matériel a disparu ou manque pour des raisons autres que l’usure, l’obsolescence ou une autre cause légitime ; qu’il n’est fait état d’aucune demande antérieure de l’assemblée générale ou du conseil syndical sur ce point ; que dans ces conditions, il n’est pas possible d’établir une perte de matériel justifiant une indemnité à la charge de la Sopregi ; que cette demande doit aussi être rejetée ;
ALORS QUE le juge qui constate la réalité d’un préjudice ne peut refuser de le réparer ; que la cour d’appel qui, bien qu’elle ait constaté qu’à défaut d’établissement des inventaires relatifs au matériel, mobilier, vaisselle et couverts, il était impossible de savoir si du matériel avait disparu ou manqué, a néanmoins refusé d’indemniser le préjudice, résultant de l’impossibilité à laquelle se heurtait le syndicat, dont elle avait constaté l’existence, a violé l’article 1147 du code civil.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hespérides fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de sa demande de condamnation de la société Sopregi à lui verser la somme de 106.000 euros au titre de la différence entre le montant des versements effectués par les copropriétaires au titre du fonds de prévoyance et le solde de celui-ci à la date de sa reddition des comptes ;
AUX MOTIFS QUE le syndicat reproche à la Sopregi d’avoir utilisé des sommes déposées sur le fonds de prévoyance et destinées à des travaux importants à des dépenses de fonctionnement ; qu’aucun détournement n’est allégué ; que le syndicat ne prétend pas s’être trouvé en difficulté en raison d’une insuffisance du fonds de prévoyance ; qu’il ne conteste d’ailleurs pas l’affirmation de la Sopregi faisant valoir les votes des assemblées générales sur ces affectations, mais se réfère au devoir de conseil du syndic ; qu’il soutient seulement que cela a permis de dissimuler l’augmentation préoccupante du budget de fonctionnement ; mais qu’il ne prétend pas que ces réaffectations ne soient pas apparues dans la comptabilité ; que la dissimulation n’est pas établie ; que, dans la mesure où les votes ne sont pas contestés, il n’y a pas de dérogation au quitus ;
ALORS QUE le syndic ne satisfait pas à son obligation d’informer les copropriétaires de sa gestion par la seule mention d’une dépense dans les comptes de la copropriété ; qu’en se fondant, pour déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires, sur la circonstance inopérante qu’il n’était pas prétendu que les réaffectations des sommes destinées au fonds de prévoyance n’étaient pas apparues en comptabilité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1993 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965.