Source: https://www.eporady24.pl/zobowiazanie-podatkowe-przy-sprzedazy-nieruchomosci,pytania,15,86,16006.html
Timestamp: 2019-09-22 05:37:02+00:00
Document Index: 28170320

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'SA/Bd ', 'art. 10', 'art. 10', 'SA/Bk ', 'art. 10', 'FSK ', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 21']

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 14.01.2017
Małżonkowie nabyli przez zasiedzenie w 2003 r. udział wynoszący 3/5 nieruchomości wraz z działką, co stanowiło ich wspólność majątkową. Resztę udziałów (tj. 2/5) w 2007 r. nabyła żona w drodze spadku po swoich rodzicach. Po śmierci męża (w 2014 r.) został dokonany w 2015 r. podział majątku wspólnego i dział spadku (z udziałem 4 wspólnych dzieci). W rezultacie jedyną właścicielką nieruchomości i należącej do niej działki stała się żona zmarłego. W 2015 r. sprzedała ową nieruchomość. Jaki podatek w związku ze sprzedażą będzie musiała zapłacić? Czy istnieją jakieś możliwości zwolnienia opłaty z podatku?
Zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstaje, gdy osiągnięty przychód nie jest przychodem, który mieści się w podlegających opodatkowaniu źródłach przychodu. Tu mamy do czynienia ze źródłem: odpłatne zbycie nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości). Przychód, który nie jest przychodem podlegającym opodatkowaniu, pochodzi z odpłatnego zbycia nienastępującego w wykonaniu działalności gospodarczej i dokonanego po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie [art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych]. O tym, czy żona zapłaci podatek, decydować będzie więc data nabycia udziałów w nieruchomości.
Udziały w wysokości 2/5
W przypadku sprzedaży w 2014 r. udziału 2/5 nabytego w 2007 r. mamy do czynienia ze zbyciem po upływie ww. terminu, więc nie generuje ona przychodu (odpowiadającego właśnie tym 2/5) podlegającego opodatkowaniu. Nie trzeba w tej części tego przychodu nawet wykazywać w PIT (ani rocznym, ani PIT-39).
Udziały w wysokości 3/5
W tym zakresie sprawa jest bardziej skomplikowana, szczególnie że na przestrzeni ostatnich lat zmieniło się tak podejście sądów jak i części organów podatkowych do tego problemu. Wydaje się, że obecnie przeważa stanowisko wyrażone m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 6 maja 2015 r. [sygn. I SA/Bd 228/15, LEX nr 1682180], w którym sąd uznał, że: „Nie stanowi »nabycia« w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nabycie w drodze spadku po współmałżonku, zakupionej w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej do majątku wspólnego nieruchomości. Konsekwentnie, w takim przypadku nie można przyjąć, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze otwarcia spadku. Skutkiem tego brak jest możliwości opodatkowania przychodu z tytułu zbycia tej nieruchomości na podstawie tego przepisu”.
Zgodnie z tą wykładnią dla części nabytej w drodze dziedziczenia po mężu datą nabycia byłby 2003 a nie 2014 r. Tym samym i w tej części sprzedaż nie generowałaby przychodu (tak byłoby, gdyby żona była jedynym spadkobiercą). To jednak nie koniec problemów, bowiem w przypadku działu spadku sytuacja się komplikuje. Przyjmuje się od lat, że gdy w wyniku działu spadku nie otrzymuje się udziału większego niż udział w spadku, nie dochodzi w tym momencie do nowego nabycia, ale jednak często uważa się, iż część otrzymana ponad udział nabywana jest właśnie w momencie dokonania działu. Przykładowo w piśmie z dnia 6 lutego 2009 r. Izba Skarbowa w Katowicach [sygn. IBPBII/2/415-68/08/JG] zauważa, że: „Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości nabytej w drodze spadku, które spowodowało uzyskanie udziału przekraczającego udział nabyty w spadku, momentem nabycia nieruchomości w części nabytej w drodze zniesienia współwłasności jest data zniesienia współwłasności.” Podobnie w wyroku z dnia 22 grudnia 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku [sygn. I SA/Bk 433/10]: „Zdaniem Sądu, w takiej sytuacji należy przyjąć, że momentem nabycia nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., w części obejmującej udział spadkowy będzie moment nabycia spadku, w pozostałym zaś zakresie – moment działu spadku”. Wydaje się, że takie stanowisko nadal jest aktualne. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 stycznia 2015 r. [sygn. II FSK 2872/1] sąd uznał, że: „Nabycie w wyniku działu spadku części majątku spadkowego, który należał do innych spadkobierców, tj. otrzymanie z tego majątku udziałów przekraczających pierwotny udział spadkowy, jest równoznaczne z nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., nawet jeśli następuje bez wzajemnych spłat i dopłat”.
Innymi słowy połowa z tych 3/5 jest nadal własnością żony zmarłego i nie podlegała dziedziczeniu (czyli 3/10), dziedziczeniu podlegał więc jedynie udział 3/10 i w tym zakresie dokonano działu spadku. Wiemy zatem, że na pewno nie tworzyło przychodu podlegającego opodatkowaniu zbycie w części odpowiadającej 7/10 (3/10 nabyte w 2003 plus 4/10 nabyte w 2007 r.).
Otwarta pozostaje kwestia 3/10, jaka część będzie tu podlegać, i czy w ogóle, opodatkowaniu, zależy od tego, jaki charakter miał dział spadku. Bowiem z tych 3/10 sprzedaż doprowadzi do powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu tylko w części otrzymanej ponad pierwotny udział żony w spadku. Jeśli więc dział był ekwiwalentny czyli w sumie żona nie nabyła więcej niż przypadało na nią w udziale spadkowym (np. ona nabyła opisany pozostały udział w nieruchomości, ale inne składniki majątku nabyli pozostali spadkobiercy), również i te 3/10 nie stworzą w efekcie przychodu podlegającego opodatkowaniu. W innym wypadku część przypadającą na nabycie w drodze udziału trzeba rozliczyć na druku PIT-39. Podatek dochodowy rozliczany w PIT-39 wyniesie więc tu 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości nabytych w drodze spadku, czy też w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Można tu jednak zastosować zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczące tzw. własnych celów mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Cele podlegające zwolnieniu określa art. 21 ust. 25 ww. ustawy, w tym m.in. znajdują się wydatki poniesione na:
„a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; (…)”.
Podpisaliśmy jedną umowę na wydanie 10 licencji – wystawiono jedną fakturę. Koszt zakupu jednej licencji nie przekracza 3500 zł, ale dziesięciu – już tak. Czy zakup należy traktować jako całość i zamortyzować, czy można uznać, że to 10 odrębnych zakupów?