Source: http://arquitectosdeabogados.com/peritajes-edilicios/
Timestamp: 2018-07-17 19:25:26
Document Index: 393798795

Matched Legal Cases: ['artículo 1', 'artículo 1647', 'artículo 1647', 'artículo 1646', 'artículo 1647', 'artículo 1646', 'artículo 1647', 'artículo 90', 'Artículo 1', 'artículo 6', 'Artículo 2', 'artículo 1', 'Artículo 3', 'artículo 2', 'Artículo 4', 'artículo 2', 'Artículo 5', 'Artículo 6', 'Artículo 7', 'Artículo 8', 'artículo 6', 'Artículo 9', 'Artículo 10', 'Artículo 11', 'artículo 1647', 'Artículo 18', 'artículo 6', 'artículo 22', 'Artículo 1256']

Peritajes Edilicios - Arquitectos de Abogados
Le presentamos nuestro servicio
Un conjunto de Estudios Jurídicos y de Arquitectura que pretenden una cierta certeza a fin de resolver problemas cotidianos:
• Relaciones de vecindad: nuestra pretensión es resolverlo con un mínimo margen de error sólo desde el punto de vista legal.
• Filtraciones - Ruidos Molestos - Humedad - Luminosidad - Aireación.
• Responsabilidades de Municipios, Ingenieros, Constructores, Maestros de Obra, Arquitectos, Administradores de Consorcios, Consorcios.
• En materia de pericias, además, el compromiso que ofrecemos consiste, también, en establecer la condición de su inmueble para el fin que usted pretende darle para su uso. Cada cambio de dicha condición genera un conflicto permanente que, a menudo, inconscientemente tolera. La funcionalidad de un inmueble en el que habita o usa a veces es alterado por actos de terceros o por las diligencias que debieron haberse empleado en su momento. Ubicada la responsabilidad, evaluaremos el daño sufrido, la posibilidad de evitarlo y la de resarcirse del perjuicio sufrido.
• Honorarios y trabajos profesionales: Nos parece inaceptable que los expertos relacionados con el arte de la construcción y del recinto de habitación humana sean concebidos como prescindibles. Defendemos su trabajo en todas sus formas y de la misma manera establecemos y hacemos efectiva su responsabilidad.
Lo invitamos a recorrer las diferentes temáticas de este servicio usando el menú de navegación superior o inferior, o bien valiéndose de la ruedita de su ratón.
Lo invitamos a que compruebe las ventajas de contar con el respaldo de profesionales que combinan trayectoria en inspecciones técnicas constructivas y equipos electrónicos de medición y sondeo (detectores de humedad en paredes, detectores de cañerías, medidores de fisuras, decibelímetros digitales, medidores de distancias por ultrasonido, etc). Todo ello plasmado en un informe técnico edilicio.
Investigación de las tareas pactadas a través de un contrato o verbalmente, a fin de volcar en un informe pericial nuestra conclusión detallada para la ejecución de las tareas de acuerdo con las normas vigentes.
Para optimizar el rendimiento de su labor el abogado deberá recurrir a la asistencia y colaboración del perito arquitecto en: puntos periciales, impugnaciones, alegatos, para un mejor posicionamiento desde el punto de vista técnico.
A petición de parte o de oficio, el juez podrá solicitar informes de carácter científico o técnico, cuando el dictamen pericial requiera de conocimientos de alta especialización.
La necesidad de hallar soluciones rápidas a un problema de construcción muchas veces lleva a realizar trabajos que sólo nos hacen PERDER TIEMPO, resultan COSTOSAS y en general NO RESUELVEN el inconveniente de manera definitiva.
• Filtraciones: humedad ascendente (de cimientos), desde terrazas y techos, pérdidas en caños,etc.
• Fallas estructurales: por vibraciones, descenso de apoyos, etc.
• Frentes y balcones: grietas, fisuras, desprendimientos de material, etc. (ley-257.com.ar)
• Garantía de Obra Nueva: derecho como comprador de un inmueble a estrenar.
• Medianería: cobro de los derechos, litigio con inmuebles vecinos, etc.
Lo invitamos a que compruebe las ventajas de contar con el respaldo de profesionales que combinan trayectoria en INSPECCIONES TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS y los más avanzados EQUIPOS ELECTRÓNICOS de medición y sondeo (detectores de humedad en paredes, detectores de cañerías, medidores de fisuras, decibelímetros digitales, medidores de distancias por ultrasonido, etc). Todo ello plasmado en un informe técnico edilicio.
Para ser presentadas en procesos legales donde se requiera el punto de vista de un perito por cada una de las partes involucradas en un reclamo, para que un juez pueda dictaminar en un conflicto entre partes. Pueden ser judiciales o privadas.
Los informes periciales se presentan con soporte técnico informático y fotografía digital. Relato histórico, motivos de la solicitud, conclusiones y puntos de pericia. Producido el nombramiento del perito oficial, las partes involucradas pueden designar cada una por su cuenta un perito de parte.
La experiencia de un Consultor Técnico dentro de su equipo de trabajo, siempre hará la diferencia en cualquier caso en que un problema constructivo, inmobiliario, etc. demande el asesoramiento de un profesional de la construcción.
Conflictos más habituales en los que participamos como asesores.
• Medianería: cobro de los derechos, litigio por fallas constructivas con inmuebles vecinos, etc.
• Filtraciones: humedad ascendente (de cimientos), desde terrazas y techos, pérdidas en caños, etc.
• Incendios: cuantificación de daños muebles e inmuebles.
• Tasaciones: métodos incontrovertibles.
Si bien las normas procesales no le otorgan al dictamen pericial el carácter de una prueba legal, cuando importa la necesidad de una apreciación especifica del perito como contra punto al informe presentado por la otra parte, es imprescindible poder advertir fehacientemente del error o la falta de los conocimientos científicos que debe tener por su profesión o título habilitante a la autoridad judicial.
Si la parte no formuló observaciones a la pericia o no se ha cuestionado la eficacia probatoria del dictamen, la misma se halla consentida.
Dictamen pericial-impugnación de la pericia-recusación-peritos facultades del Juez
En ciertas ocasiones, el juez que interviene en un proceso está obligado a ordenar la realización de una nueva pericia. La recusación del perito, deducida por una de las partes, es un medio para que el juez declare la nulidad de la pericia. El dictamen pericial no es vinculante para el juez, quien puede apartarse de las conclusiones del mismo cuando se encuentre asistido de razones muy fundadas para hacerlo.
Si las conclusiones del perito resultan absurdas, imprecisas o infundadas, el juez debe ordenar una nueva peritación, a menos que la existencia de las demás pruebas la tornen innecesaria. [...]
Si las conclusiones del perito resultan absurdas, imprecisas o infundadas, el juez debe ordenar una nueva peritación, a menos que la existencia de las demás pruebas la tornen innecesaria.
La pericia puede impugnarse por razones de orden procedimental o por su contenido. En este último caso se ataca su "eficacia" probatoria, la que puede deberse a la falta de basamentos científicos, a la incompetencia del perito, etcétera.
Una vez que el juez reconoce la necesidad de una pericia suplementaria, el margen de discrecionalidad disminuye y surge la obligatoriedad de ordenar la producción de un nuevo informe. Por lo tanto, el pedido de explicaciones, observaciones y/o impugnaciones que realice la parte debe contener los elementos necesarios para probar que el informe del perito es incorrecto, resultando insuficientes las meras objeciones. La impugnación de la pericia puede dar lugar a que el juez decrete su nulidad, ya sea por estar descalificada como acto procesal, por resultar inidónea para el fin a que está destinada o por violar normas legales o técnicas que constituyan su presupuesto esencial. La nulidad trae aparejada la realización de una nueva pericia por un nuevo perito.
Referencias Normativas: Ley 17.454 Art.18, Ley 17.454 Art.465 al 466, Ley 17.454 Art.473 Ref. Jurisprudenciales: "Cerimedo, Norberto c/Nutrimetal S.A.", C.N.Com., Sala C,10/10/1980, L.L., T.1980-B, P.259., "Wainfeld, Samuel c/De Vita, Jos‚ y Otro", C.N.Civ.,Sala B, 9/11/1954, L.L.,T.77, P.593.,"Montalvo, Roberto y Otra c/Beracha, Victoria", C.N.Esp.Civ.y Com., Sala I, 26/03/1986, E.D.
Institúyese con carácter obligatorio la mediación previa a todo juicio, la que se regirá por las disposiciones de la presente ley.
Este procedimiento promoverá la comunicación directa entre las partes para la solución extrajudicial de la controversia.
Actuamos en conciliaciones: Mediación, negociación de arbitrajes.
A cargo de un equipo integrado por mediadores, facilitadores y auxiliares técnicos.
La asistencia letrada es obligatoria
El perito será el encargado de determinar:
• Quién puede reclamar el cobro de la medianería.
• La forma de adquirir la medianería.
• En que tiempo se adquiere la medianería.
• Que es lo que se debe pagar por este concepto.
• Cuando prescribe la obligación de pagar la medianería.
La parte que pasa la extremidad de esta última construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared, o de que aquélla no existe ni en la parte más baja del edificio.
Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba en contrario.
1ª parte (Separata Revista Vivienda).
En el presente trabajo se exponen 3 métodos para la determinación del valor de la medianera:
a) el común o clásico
b) el de la estimación a través de un prototipo
c) el de la depreciación diferencial de los componentes
El método común consiste en computar todos los elementos presentes según su valor actual y dividirlos por dos. Los elementos posibles son:
1. excavación de cimientos
2. mampostería sub-muración
3. tabique panderete (en caso de sótano)
4. capa aisladora vertical (en caso de sótano)
5. capa aisladora horizontal
6. mampostería en elevación
7. aislamiento y revoque exterior (azotado, grueso y fino)
8. revoque interior (grueso y fino)
Elementos presentes son los de la pared tal como está construida. Vale decir, se computan únicamente los que están en la pared, no los que por razones constructivas o económicas, no se construyeron.
Para determinar el valor actual se comienza por establecer su costo. Ya sea por el de los recibos reales (en caso de contarlos y de ser actuales) el de un peritaje o el de alguna publicación técnica.
El valor es la sumatoria del costo + el beneficio habitual o normal, conjunto al que habrá que deducir la depreciación. Este menor valor por estado de conservación, antigüedad, etc. puede ser calculado mediante alguna de las técnicas ad hoc entre las cuales, damos las tablas de Ross-Heideck y una somera información sobre su uso.
Uso práctico de la Tabla de Ross-Heideck
La tabla va del 0.0 al 100% o sea que permite ir depreciando el valor de la pared de acuerdo con su edad y su estado de conservación.
Por la primera columna se entra hasta encontrar la edad expresada en porcentaje de la duración o vida útil. O sea que, si a una pared se le estima una viña probable de 100 años y tiene una edad de 10 años ha transcurrido un diez por ciento de su vida probable por la cual se entrara a través del guarismo 10 de la primera columna.
Las filas, o cabezales de la tabla, indican estados de conservación posibles. Estos van del 1 al 5, considerándose el 1 como indicador de pared nueva y el 5 ruinosa. La apreciación del estado de la pared debe ser efectuada por el perito.
Es aquél que tiene cada vecino con respecto al uso de un muro medianero la adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresión de obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianería. se considera muro medianero a aquel muro construido en forma encaballada sobre un eje divisorio de predios o contiguo al mismo. dicho muro es propiedad de los dueños de dichos fundos, que contribuyen cada uno con el mantenimiento y conservación del mismo.
Corresponde adquirir el derecho por parte del propietario de la obra lindante, ya que está haciendo uso del muro.
Compra de los derechos: se adquiere el muro en espesor: todo el espesor. altura: del edificio más bajo. largo: todo el largo. el valor actual se deprecia por edad y estado. la persona que quiere servirse de todo o de parte de un muro que fue construido por su vecino lindero, debe adquirir la parte que desee utilizar. divisorio de predios, el vecino solamente adquirirá los derechos de medianería; en cambio, si el muro se halla íntegramente construido sobre el fundo del vecino, coincidiendo uno de sus filos exteriores con el plano virtual del eje divisorio de predios (muro contiguo y privativo), no solo debe abonar los derechos de medianería sino también la franja de terreno del lindero donde se asienta el muro.
La variación en el concepto de ruina no es exclusiva de los tribunales, pudiendo encontrarse antecedentes en otros países tales como España, Francia y Portugal, pero las causas que han llevado en estos ámbitos a modificar la inteligencia del concepto son diferentes y, como vimos antes, se deben a las carencias de los sistemas de responsabilidad en la previsión de vicios no ruinosos.
La interpretación armónica de los artículos 1646 y 1647 bis del anterior Código Civil lleva a establecer una diferenciación en los grados de responsabilidad ante la existencia de diversos tipos de vicios.
El Código Civil y Comercial no nos dice claramente qué es un vicio oculto. En primer término, establece que el defecto oculto es un defecto cualquiera con excepción de lo dispuesto en el art. 1053. Luego allí se define oculto por oposición, nos dice que un defecto no será tal cuando “el adquirente conoció, o debió haber conocido (el vicio) mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición”.
Según lo estipula el art. 1053, inc. b, el punto temporal de referencia no es la celebración del contrato, sino de la adquisición de los derechos sobre la cosa. Eso se produce cuando se trata de cosas muebles con la tradición, y en caso de inmuebles con la tradición, escritura y registración.
Cuando tratamos vicios en estado inicial, vemos vicios existentes que aún no se han manifestado, pero una situación especial no prevista es la puede darse si se descubre una anomalía con predisposición a desarrollar un vicio según el normal discurrir de las cosas. No se trata de un vicio inicial, sino de la potencial existencia de defecto, que aún no existe, pero es muy posible que llegue a configurarse.
Por ejemplo; una viga de madera que se halle podrida pero que no se ha vencido produciendo fisuras o derrumbes, o construcciones realizadas con cemento aluminoso, un tipo de material utilizado por su endurecimiento rápido, que demostró ser muy degradable con el paso de los años especialmente en presencia de calor y humedad. En esos supuestos la cuestión central consiste en determinar si el defecto potencial puede ser considerado un vicio y tratado jurídicamente como tal, o debe esperarse la aparición concreta del defecto para poder accionar.
El planteo tiene importantes consecuencias jurídicas por los plazos de caducidad. Según el artículo 1.055 la responsabilidad por vicios ocultos caduca a los 3 años de recibido el inmueble, y 6 meses desde recibido o puesto en funcionamiento la cosa mueble. En los casos del ejemplo, en 3 años la viga de madera podrida puede seguir sosteniendo el peso de una pared, o una columna de cemento aluminoso no dar muestras de deterioro. La única solución consiste en considerar que el vicio se halla en los materiales, independientemente de haber desarrollado ya otras consecuencias.
El vicio oculto, para adquirir la calidad de redhibitorio debe ser grave.
Según el art. 1051 son tales “los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor”.
La diferencia de los sistemas de responsabilidad por vicios y por ruina se evidencia, entre otras cosas, por la imposibilidad legal de establecer límites frente a la ruina que no existe en cuanto a los vicios, cuya garantía puede modificarse y aun anularse convencionalmente. La entidad del vicio o su gravedad no pueden producir su exclusión del sistema ordenado por la ley, así como tampoco la diferente amplitud que se le dé al concepto de ruina pueden derogar la norma clara y expresa del artículo 1647 bis del antiguo Código Civil reemplazado por la ley 17.711, que introdujo una sustancial reforma en el régimen jurídico de la responsabilidad por ruina.
El concepto de la responsabilidad por ruina
Para quien no esté empapado de la actividad que desarrolla la industria de la construcción, parecería lógico que no existieran cuestiones o problemas que no hayan sido resueltos en mas de dos mil años de analizarse jurídicamente las relaciones entre propietarios y constructores. Muy por el contrario, el desafío de temas sin una solución legal clara, es una constante que obliga a agudizar el ingenio para resolverlos de la forma más justa...
Así, por ejemplo, las decisiones de tribunales han servido de precedentes a fallos autóctonos que no han tenido en cuenta las diferencias de las legislaciones aplicables en cada caso.
“Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si esta procede de vicio de construcción o de vicio de suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario.
El artículo 1647 bis (N.R.: El siguiente artículo ha sido incorporado por la Ley 17.711) del C.Civil establece: “Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.”
Si los vicios son evidentes, quedan purgados con la recepción de la obra y si los vicios son ocultos, responde el constructor siempre que se cumpla con el procedimiento de denuncia dentro de los 60 días de conocidos, salvo que sean de tal gravedad que ocasionen, o necesariamente vayan a ocasionar, la ruina total o parcial, en cuyo caso, aunque el vicio no haya sido denunciado en término, responderá el responsable según el artículo 1646 del C.Civ. (El siguiente artículo ha sido sustituido por la Ley 17.711)
( El siguiente artículo ha sido sustituido por la Ley 17.711)
En el fallo de la Cámara Nacional Civil Sala “F”, en autos “Consorcio Av. Del Libertador.......4496/98 c/ Edificadora Libertador” dice la Dra. Ana María Conde: “La doctrina ha elaborado dos conceptos acerca de lo que se entiende por ruina total o parcial; uno restringido y otro más amplio. Spota, quien sostiene el primer criterio dice que para que exista ruina de la obra es necesaria la caída actual o inminente de la obra por falta de estabilidad. En cambio, existe otra corriente que cobra cada día mas importancia en la jurisprudencia... que sostiene que no es necesario que las fallas comprometan la estabilidad del edificio bastando que el deterioro impida el aprovechamiento, como es el hundimiento de los pisos o las rajaduras aparecidas en tabiques divisorios”.
“Aun cuando los términos "ruina total o parcial", a que alude la norma como la del art. 1646 del Código Civil, tienden a ser considerados cada vez con un sentido más extensivo de ninguna manera podría cubrir los defectos o fallas en los cuales no se encuentre comprometida seriamente la estabilidad del edificio, o sea, el daño no grave a la cosa: debe considerárselos cuando signifiquen degradaciones que comprometan la conservación de la cosa.
“La ruina de la obra se define por la trascendencia de los deterioros que provocan la degradación de la misma, medida en función de la posibilidad de recuperarla, esto es, la "irreparabilidad práctica" de ella. “No sólo el derrumbe o destrucción configuran la ruina, sino que, para el nacimiento de la responsabilidad establecida por el art. 1646 del Cód. Civil, (El siguiente artículo ha sido sustituido por la Ley 17.711) basta la amenaza de ruina, siempre que no queden dudas de que ella se producirá. Los deterioros deben ser de tal magnitud que comprometan la solidez o estabilidad del edificio, aunque no es preciso el destrozo violento o inmediato; es suficiente que se trate de una degradación gradual que comprometa en tal forma la existencia de la obra que la conduzca a la ruina.
Desde un extremo al otro de las posturas sobre los alcances del concepto de ruina, en todos los casos vemos que, punto mínimo de gravedad exigido por el daño para que se considere ruina, es el de inutilidad o imposibilidad de aprovechamiento para el destino propio.
La responsabilidad del locador de obra, del constructor, es completa sobre la obra construida, pero para hacerla efectiva la ley establece pasos obligatorios que surgen del artículo 1647 bis:
(El siguiente artículo ha sido sustituido por la Ley 17.711) Para los vicios evidentes, su denuncia ante de la recepción de la obra, y para los ocultos su denuncia dentro de los sesenta días de su descubrimiento. Solo están exentos de este procedimiento los casos en que los vicios ocasionen ruina, en cuyo caso esta circunstancia apareja un sistema distinto a partir de la norma del artículo 1646.
El plazo de sesenta días que establece el artículo 1647 bis del Código Civil ( El siguiente artículo ha sido sustituido por la Ley 17.711) tiene un sentido en cuanto circunscribe la responsabilidad al daño inmediato. La persistencia de las consecuencias de los vicios tales como humedad o agrietamientos no tratados a tiempo, pueden y suelen producir daños que deben ser achacados más a la desidia del propietario que a las faltas del constructor.
Ver valores de ruidos
Niveles de confort acústico según las actividades: (valores aconsejables)
• Falta de aislación acústica
• Falta de acondicionamiento acústico
• Caso típico de ruidos a vecinos.
• Insuficiente aislación en tabiques divisorios.
• Falta de privacidad en oficinas.
• Ruidos externos que ingresan al ambiente.
• Falta de aislación en cielorrasos y cubiertas.
En los últimos meses colapsaron en el país varios edificios con pocas semanas de diferencia, lo que creó ciertamente una alarma social. Nuestro Estudio viene colaborando con entidades públicas y privadas en la averiguación de las causas que producen la patología y el colapso de los edificios.
Basados en esta experiencia trataremos de exponer algunas consideraciones que pueden tener interés. Las causas inductoras del fallo pueden ser variadísimas y cuando se trata de un edificio en rehabilitación, su relación con las citadas obras es frecuentemente significativa.
Conclusión sobre el estado de ruina del edificio
Cuantificación del valor actual del edificio
Atendiendo al artículo 90 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, en el que se define la situación legal de ruina como aquella en que se dé, que el costo de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural a un edificio o construcción manifiestamente deteriorado o para restaurar en ella las condiciones mínimas que permitan su uso efectivo, supere el deber normal de conservación calculado, en el cual se regula el deber normal de conservación y rehabilitación. Y se establece que se entenderá que las obras a realizar exceden del límite del deber normal de conservación cuando su coste supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que la preexistente realizada en las condiciones imprescindibles para autorizar su ocupación.
CONCLUSIÓN SOBRE LA DEMOLICIÓN DEL EDIFICIO
De lo anteriormente expuesto se deduce que procedería la demolición, pero esta no debería llevarse a cabo, ya que como queda dicho y así se ha valorado, se trata de un edificio de gran valor ambiental.
Es necesaria la adopción de medidas provisionales mientras el edificio siga sin uso.
Así mismo, podemos estimar que el edificio es capaz de absorber las sobrecargas de uso movilizando los recursos secundarios de transmisión de cargas (tabiquerías, arcos de descarga.), aunque no conviene prolongar esta situación durante mucho tiempo.
La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ha promulgado una Ley que obliga a todos los edificios de la ciudad a realizar un control técnico para comprobar el estado de los balcones, molduras, terrazas, cornisas y en general de todo voladizo en los frentes de los mismos.
Este control técnico debe realizarse por profesionales debidamente capacitados y autorizados, dentro de ciertos plazos establecidos por la Ley, dependiendo estos de la antigüedad del Edificio.
Artículo 1: Incorporase al artículo 6.3.1.1. “Obligaciones del Propietario relativas a la conservación de las obras” .AD 630.75, del Código de la Edificación, el siguiente párrafo:
a) balcones, terrazas y azoteas;
b) barandas, balustres y barandales;
c) ménsulas, carteles, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, talantes, pináculos, cestería, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo;
d) soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;
e) antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas;
f) carteles, letreros y maceteros;
g) jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimientos existentes utilizados en la construcción;
h) cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.
Artículo 2: Los propietarios de inmuebles deberán acreditar haber llevado a cabo una inspección técnica especifica del estado de los elementos incluidos en el listado del artículo 1, con la periodicidad que se detalla a continuación:
Antigüedad del edificio / Periodicidad de la inspección
Desde 10 a 21 años / Cada 10 años
Mas de 21 a 34 años / Cada 8 años
Mas de 34 a 50 años / Cada 6 años
Mas de 50 a 71 años / Cada 4 años
Mas de 71 años en adelante / Cada 2 años
La verificación deberá incluir, además de los elementos ya enumerados sus fijaciones, niveles y escuadra.
Artículo 3: Están eximidos de la obligación prevista en el artículo 2, los inmuebles de planta baja destinados a vivienda, salvo que posean salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio público de la acera. En el caso de viviendas de planta baja cuyas salientes no revistieran mayor peligrosidad, el propietario podrá solicitar a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, que se le exceptúe de este tipo de obligación, que deberá concederla después de la primera inspección, siempre que el profesional que la efectúe, bajo su responsabilidad, así lo recomiende.
Artículo 4: La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, deberá implementar los mecanismos administrativos que resulten necesarios para la identificación de todos los inmuebles existentes en la Ciudad de Buenos Aires y la ubicación que les corresponda en la escala de antigüedad prevista en el artículo 2.
Artículo 5: Las inspecciones contempladas en esta ley podrán ser efectuadas por los profesionales y constructores mencionados en el Capítulo 2.5 “De los profesionales y Empresas” del Código de Edificación-AD 630.17- en la medida de las competencias allí adjudicadas.
Artículo 6: El profesional o constructor habilitado deberá realizar un informe detallado del estado de la fachada del edificio, donde se especifique, en el caso de requerirse, las intervenciones necesarias para la recuperación o consolidado. En este sentido, dicho informe deberá contener una caracterización de los daños encontrados, del tipo de intervenciones a realizar, los plazos recomendados para realizarlas y la tecnología apropiada para resolverlo.
Artículo 7: Dentro del plazo de doce meses desde la publicación de la presente ley, todos los propietarios de inmuebles cuya antigüedad supere los de 72 años o aquellos que presenten deterioros manifiestos, deberán acreditar haber llevado a cabo las inspecciones técnicas previstas, así como los trabajos de conservación que según las mismas se hubieran considerado necesarias. Asimismo, deberán entregar a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro la certificación del profesional interviniente sobre el cumplimiento de las obras precitadas.
a) dos años de publicada la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 51 y 71 años de antigüedad;
b) tres años de publicada la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 35 y 50 años de antigüedad;
c) cuatro años de publicada la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 22 y 34 años de antigüedad;
d) cinco años de publicada la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 11 y 21 años de antigüedad.
Artículo 8: En caso de incumplimiento se procederá según lo dispuesto en el artículo 6.4.1.5. del Código de Edificación. Entendiéndose por esto las tareas de inspección, mantenimiento y/o restauración de los elementos verificados.
Artículo 9: Además de lo previsto en el Articulo 8, será de aplicación a los propietarios que no cumplan las obligaciones previstas en esta ley, las penalidades establecidas para las faltas contra la seguridad, el bienestar y la estética urbana.
Artículo 10: El Poder Ejecutivo deberá adoptar a través del Banco de la Ciudad de Buenos Aires u otros medios a su alcance, las medidas necesarias para instrumentar créditos destinados a los propietarios que deban realizar obras de conservación exigidas por la aplicación de la presente ley.
Artículo 11: Publíquese y cúmplase con lo dispuesto en los artículos 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires.
Otra vez el tema de la 'responsabilidad'
El tema de los balcones. Otra vez el tema de la "responsabilidad". ¿Quién es el culpable? ¿Quién debe responsabilizarse y ser responsabilizado? ¿Quién debe pagar por lo ocurrido? Otra vez las acciones judiciales, van a florecer. Ríos de tinta en diarios y revistas. Pero enfoques claros muy pocos. Y soluciones menos aún.
• La caída de este balcón (el más alto) podría haber sido provocada por errores en el cálculo de la estructura.
• La caída de este balcón podría haber sido provocada por mala ejecución del trabajo.
• La caída del balcón podría haber sido provocada por defecto de los materiales.
Las variables entonces a indagar serían:
• La caída del balcón, ¿podría haber sido provocada por problemas climáticos?
• La caída de este balcón podría haber sido provocada por exceso de sobrecarga: carga mucho mayor que la prevista en el cálculo.
• La caída de este balcón podría haber sido provocada por todos las hipótesis anteriormente explicitadas, o por más de una de ellas.
Pero, si el consorcio no tiene brazos para actuar, ¿quién es el que debió contratar las reparaciones o el mantenimiento? ¿Quién debió hacer "algo" para impermeabilizar el piso del balcón siniestrado, y así impedir la corrosión de los "hierros armados" y el "debilitamiento" o la "porosidad" del hormigón? (como dicen los patólogos de la construcción).
Consecuencias. ¿Cuáles son los motivos que ocasionaron los desprendimientos, caídas de balcones y derrumbes que provocaron lesiones y/o muertes a transeúntes? Descubrimiento de vicios ocultos de construcción, sus consecuencias, responsabilidad del profesional, caducidad de la garantía según C. Civil y Comercial de la Nación.
El mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuario por la mala calidad, o vicios ocultos de la cosa prestada.
El constructor responde de los vicios ocultos que se descubran dentro de los dieciocho meses de la entrega de la cosa al comitente, siempre que le sean denunciados dentro del término de los sesenta días subsiguientes a la fecha de su descubrimiento.
La acción prescribe por el transcurso de un año contado a partir de la fecha de la denuncia.
Para quien no esté empapado de la actividad que desarrolla la industria de la construcción, parecería lógico que no existieran cuestiones o problemas que no hayan sido resueltos en más de dos mil años de analizarse jurídicamente las relaciones entre propietarios y constructores. Muy por el contrario, el desafío de temas sin una solución legal clara, es una constante que obliga a agudizar el ingenio para resolverlos de la forma más justa.
El artículo 1647 bis del C. Civil establece: “Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.”
El nuevo Código cambia abismalmente el enfoque. Es parte de la obligación de saneamiento (arts. 1033, 1034 y ss.) a partir de la entrega de la cosa (art. 747), la interpretación de la supresión y disminución de la responsabilidad por saneamiento es restrictiva y además se tienen por no convenidas las cláusulas si el enajenante conoció, o debió conocer la existencia de vicios o cuando el enajenante actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad (art. 1038). Resuelta claro también que la responsabilidad por saneamiento, existe aunque no haya sido estipulada por las partes (art. 1036).
La variación en el concepto de ruina no es exclusiva de estos tribunales, pudiendo encontrarse antecedentes en otros países tales como España, Francia y Portugal, pero las causas que han llevado en estos ámbitos a modificar la inteligencia del concepto son diferentes y, como vimos antes, se deben a las carencias de los sistemas de responsabilidad en la previsión de vicios no ruinosos.
Ahora solo basta que quien encargó haya “recibido” la obra, lo que además, en la obra privada es un acto no formal.
“Así, la ruina debe ser cierta, efectiva, a los ojos de un técnico, y actual, aunque no se requiere su inminencia, pudiendo preverse que ocurrirá dentro de cierto tiempo más o menos próximo. Nuestra doctrina jurisprudencial ha establecido, correctamente, que el concepto de ruina comprende el supuesto de “la amenaza de ruina” que importe un peligro inmediato “que no deje lugar a dudas de que la ruina se producirá”.
En el fallo de la Cámara Nacional Civil Sala “F”, en autos “Consorcio Av. Del Libertador.......4496/98 c/ Edificadora Libertador” dice la Dra. Ana María Conde: “La doctrina ha elaborado dos conceptos acerca de lo que se entiende por ruina total o parcial; uno restringido y otro más amplio. Spota, quien sostiene el primer criterio dice que para que exista ruina de la obra es necesaria la caída actual o inminente de la obra por falta de estabilidad. En cambio, existe otra corriente que cobra cada día más importancia en la jurisprudencia... que sostiene que no es necesario que las fallas comprometan la estabilidad del edificio bastando que el deterioro impida el aprovechamiento, como es el hundimiento de los pisos o las rajaduras aparecidas en tabiques divisorios”.
Dr. Plácido Mario Bustos.
Caída de ascensores, accidentes, falta de cumplimientos de las normas en curso. Todo aquello que sea relativo a accidentes y requisitos exigidos por la ordenanza municipal n° 49308/95 y el decreto n° 220-96.
La construcción, instalación y mantenimiento de los ascensores para el personal y de los montacargas reunirán los requisitos y condiciones máximas de seguridad, no excediéndose en ningún caso las cargas máximas admisibles establecidas por el fabricante.
Programa de Regulación y Control de Ascensores
Obleas de seguridad y mantenimiento.
Derogado por Decreto nº 879/06 hasta nuevo aviso.
Tarjetas de control de conservación y de control de seguridad de ascensores:
Las mismas fueron derogadas mediante el Decreto Nº 879/06, pero sigue en vigencia lo estipulado en el Parágrafo 8.10.3.1 “Conservación de Ascensores, Montacargas, Escaleras Mecánicas, Guarda Mecanizada de Vehículos y Rampas Móviles” inciso ñ) del Código de la Edificación, creado por la Ordenanza Nº 49308/CjD/95, que se transcribe a continuación:
“El propietario o representante legal de un inmueble que cuente con instalaciones de esta naturaleza deberá exhibir en lugar visible de la cabina del ascensor receptáculo del montacargas o inmediatez de la escalera mecánica o rampa móvil: una tarjeta en la cual conste el nombre y domicilio de la empresa responsable de la conservación y mantenimiento, el nombre y número de matrícula del representante técnico y la fecha de cada uno de los servicios prestados por el Conservador a la instalación durante el año calendario, certificada con la firma del conservador en cada servicio.”
El cual está reglamentado por el Artículo 18 del Decreto 578/01 que se transcribe a continuación:
“Para dar cumplimiento a lo estipulado en el Parágrafo 8.10.3.1 inc. ñ) del Código de la Edificación, la tarjeta que deberá exhibirse en la sala o espacio de máquinas del ascensor, montacargas, escalera mecánica o rampa móvil, será la descripta en el ANEXO V, que a todos los fines forma parte del presente Decreto. Dentro de la cabina del ascensor, receptáculo del montacargas o inmediatez de escalera mecánica o rampa móvil, se colocará una identificación del Conservador, debiendo constar en ella, el nombre, domicilio, teléfonos y número de Permiso de Conservador.”
El texto del Anexo V del Decreto 578/01 se transcribe a continuación:
“CONSERVADOR...............................................................
PERMISO DE CONSERVADOR Nº..........................................
DOMICILIO:..........................................................Nº.................
REPRESENTANTE TECNICO:.................................................
MATRICULA Nº:........................................................................
REPRESENTANTE TECNICO SUPLENTE:.............................
.........................MATRICULA Nº.....................AÑO...................
...................de enero.................................................................
...................de febrero...............................................................
...................de marzo................................................................
...................de abril...................................................................
...................de mayo.................................................................
...................de junio..................................................................
...................de julio....................................................................
...................de agosto...............................................................
...................de septiembre.........................................................
...................de octubre..............................................................
...................de noviembre..........................................................
...................de diciembre...........................................................
La tarjeta que precede se deberá realizar en cartulina de 150 gr./m2 o gramaje superior. Deberá ser de color blanco o colores claros de modo que se destaque claramente lo impreso, que será negro, y todo lo que en ella se escriba.
El "Propietario" arbitrará los medios necesarios, mediante la colocación de los elementos pertinentes para que la tarjeta se encuentre protegida de deterioro intencional. Asimismo, los elementos de protección serán lo suficientemente transparentes para permitir la visión clara de la tarjeta a través de ellos.
ORDENANZA Nº 49.308
Que por Ordenanza Nº 49.308 se incorporó al Código de la Edificación la Sección 8.10.3, estableciéndose el régimen aplicable para la "Conservación de Ascensores, Montacargas, Escaleras Mecánicas, Guarda Mecanizada de Vehículos y Rampas Móviles" (AD 630.136/140);
Que en el inciso f) del Parágrafo Nº 8.10.3.2 de la ordenanza - "Características de Servicios a Prestar" - se facultó al Poder Ejecutivo a dictar anualmente las normas de carácter técnico que mantengan actualizado el citado ordenamiento legal;
Que mediante el Decreto Nº 220/96 se reglamenta la Ordenanza Nº 49.308 citada;
Que por Decreto Nº 578/01 se deroga el Decreto Nº 220/96 y se establece la pérdida de vigencia de todos los "Permisos de Conservador" concedidos por aplicación del artículo 6° del citado Decreto Nº 220/96. Asimismo se establece una nueva reglamentación del régimen implementado por la Ordenanza Nº 49.308 y se dispone la creación del "Registros de Conservadores" en el ámbito de la Dirección General de Obras y Catastro;
Que mediante Decreto Nº 1.734/02 se modifica el citado Decreto Nº 578/01, sustituyéndose el texto de sus artículos 18 y 20, sus Anexos V y VI, incorporándose además los artículos 18 bis, 18 ter, y 22 bis, e incisos n), ñ), o), p), q) y r) del punto 1 del artículo 22 e incisos j), k) y l) del punto 2 del artículo anteriormente citado. Asimismo se establece el arancelamiento correspondiente;
Que desde el punto de vista técnico, la novedad introducida por el Decreto Nº 1.734/02, se vincula a la utilización obligatoria de obleas, tarjetas y rótulos de control en los ascensores;
Que a través de la Resolución Nº 113-SGyCC/03, la ex Secretaría de Gobierno y Control Comunal procedió a aprobar el texto ordenado del Decreto Nº 578/01 con las modificaciones introducidas por el Decreto Nº 1.734/02;
Que posteriormente se dictó el Decreto Nº 952/03, por el cual se crea el Registro de Profesionales Verificadores de Ascensores y demás instalaciones de transporte vertical, que tiene por función el contralor de aquellos y de la labor de los conservadores;
Que según surge del Expediente Nº 23.914/06, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro como autoridad de aplicación de las mencionadas reglamentaciones, ha realizado diversas observaciones con respecto al régimen incorporado por el Decreto Nº 1.734/02, al modificar el texto del Decreto Nº 578/01;
Que el Decreto Nº 1.734/02 ha establecido un procedimiento que requiere la concurrencia de los administrados ante la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro a fin de tramitar la obtención de las tarjetas de control de conservación y las tarjetas de control de seguridad de ascensores, para luego retirar las obleas o rótulos correspondientes;
Que la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro entiende que en virtud de la experiencia recabada de la aplicación de la normativa tratada durante los últimos años, y la multiplicidad de implicancias e ineficiencias operativas que la misma provoca, se deben derogar las modificaciones introducidas por el Decreto Nº 1.734/02, siendo conveniente reestablecer el régimen reglamentario creado por el Decreto Nº 578/01. Ello, a fin de poder garantizar la gestión de un servicio seguro, posible y que no importe dejar en un estado de indefensión a los usuarios de las instalaciones;
Que debe resaltarse que la derogación del Decreto Nº 1.734/02 en modo alguno afecta las condiciones de seguridad que deben regir la materia, las que se encuentran debidamente garantizadas por la Ordenanza Nº 49.308, y el Decreto Nº 578/01;
Que en la práctica se ha advertido que no se cumple de manera estricta con la exhibición de las obleas según lo dispuesto en el Decreto Nº 1.734/02 citado ya que los propios usuarios las dañan o arrancan; y que al constituir las obleas un documento de valor probatorio y legal para los propietarios o administradores de las instalaciones, éstos optan por guardarlas dentro del libro de conservación de ascensores, registro donde cada mes se informa el estado de conservación del elevador;
Que como quedó expuesto, la derogación de las exigencias reglamentarias introducidas por el Decreto N° 1.734/02, no afectará en lo más mínimo las condiciones de seguridad de conservación de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guarda mecanizada de vehículos y rampas móviles ya que la tramitación de los libros de conservación, condiciones para la matriculación de empresas de conservación, forma para tramitar los libros de conservación, entre otras cuestiones de seguridad, están debidamente contempladas y garantizadas en la Ordenanza Nº 49.308 y el Decreto N° 578/01 en su texto original;
Por ello, y en virtud de las facultades conferidas por lo artículos 102 y 104 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Artículo 1256.- Obligaciones del contratista y del prestador. El contratista o prestador de servicios está obligado a:
El siguiente artículo ha sido sustituido por la Ley 17.711; se cita a modo de ejemplo:
No ejecutada la prestación, el dueño podrá requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación en un plazo no inferior a 15 días, salvo que un pacto expreso estableciera uno menor con los daños y perjuicios derivados de la demora; transcurrido el plazo, sin que la prestación haya sido cumplida, quedarán resueltas, sin más, las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el dueño al resarcimiento de los daños y perjuicios".
Es el instrumento al que se puede recurrir para demostrar la existencia de un contrato y la obligatoriedad en el cumplimiento del mismo.
Será admisible la prueba pericial cuando la apreciación de los hechos controvertidos requiere conocimientos especiales en alguna ciencia, arte, industria o actividad técnica especializada.
A pedido de parte, el juez abrirá la causa a prueba, o dispondrá su producción según correspondiere conforme al tipo de proceso; en su caso, podrá mandar practicar las medidas tendientes al esclarecimiento de la verdad de los hechos.
Para la valoración actual del edificio se han seguido los dos métodos habitualmente más utilizados, con el objetivo de comparar resultados dado el carácter singular y el valor histórico ambiental del edificio.
En primer lugar se ha considerado el Decreto 1020/1993 por el que se aprueban las Normas Técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, con los siguientes criterios:
1º.-No se incluye el valor del suelo.
2º.- Se valoran las construcciones por el método de reposición indicado en la Norma 12.1 del anexo al citado, es decir, calculando coste actual del inmueble depreciado por la antigüedad, uso, calidad, estado de conservación, carácter histórico artístico y demás coeficientes correctores que se incluyen en las Normas 13 y 14.
A efectos de aplicación de la mencionada Norma, se considera como valor actual del edificio el de uno de nueva construcción de uso residencial afectado por los coeficientes correctores anteriormente mencionados. Así, los parámetros serían los siguientes:
- Módulo de un edificio residencial de nueva construcción: 80.000 pts/m2.
- Antigüedad superior a 90 años.
- Uso predominante del edificio: residencial
- Conjunto de interés histórico-artístico.
Lo que implican los siguientes parámetros de la Norma: Coeficiente H: Antigüedad del edificio 0,28.
Coeficiente I : Estado de conservación. Se considera un estado de conservación deficiente, es decir, el que corresponde a aquellas construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad: 0,50.
Coeficiente L: Fincas afectadas por cargas singulares. Se considera protección integral, es decir, aquella cuya intervención deberá limitarse a la conservación, restauración o consolidación de sus elementos: 0,70.
En consecuencia, el precio por m2 resultante según el método de reposición del edificio sería: 80.000 x 0.28 x 0.50 x 0.70 = 7.840 pts/m2.
Como las alas sur y este tienen una superficie construida de 373,53 m 2, El valor actualizado de esta parte del edificio sería: 373,53 m2 x 7.840 pts/m2 = 2.928.475 pts. 17.600,49 euros
En segundo lugar se sigue el método de la amortización logarítmica contemplado en la Ordenanza sobre el deber de conservación y estado ruinoso de la edificación, por los siguientes items
1º.- Entendemos por amortización el efecto contable y por tanto cuantificable de la depreciación, es decir, la amortización se produce porque existe una depreciación o pérdida de valor del bien considerado.
2º.- De los diferentes tipos de amortización: rectilínea, parabólica o logarítmica, es en esta última en la que se prevé una edad de 300 años, se considera un valor residual del edificio entre un 20 y un 30%, y por último considera una rápida depreciación inicial siendo, a lo largo del tiempo, cada vez menos intensas, tendiendo a cero al final de la vida del edificio.
Aplicando la citada Ordenanza, el coeficiente de depreciación por edad Ce viene dado por la expresión: Ce = 1-0,25 (Log X-1)2
Donde siendo X el número de años, en este caso unos 220 años al menos, Ce= 0,549475.
Igualmente se prevé un coeficiente de depreciación por uso, que se determina según el estado de conservación del edificio, pudiendo ser bueno, regular, malo o pésimo, en este caso se ha considerado un estado de conservación malo al que corresponde un coeficiente Cu=0,70.
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