Source: http://www.matteoperoni.it/2014/05/
Timestamp: 2018-03-24 15:26:56+00:00
Document Index: 85537942

Matched Legal Cases: ['art. 1136', 'art. 1136', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1118', 'sentenza ', 'art. 2051', 'sentenza ', 'art. 1136', 'art. 100', 'art. 1126', 'art. 614', 'sentenza ', 'art. 26', 'art. 1138', 'art. 32', 'art. 1135', 'art. 1138', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 71']

maggio 2014 - Matteo Peroni
Partecipazione telematica all’assemblea
maggio 27, 2014 /in Verbale d'assemblea /da Matteo Peroni
L’innovazione tecnologica e la diffusione delle forme di telecomunicazione fa spesso sorgere, anche all’interno del condominio, la richiesta da parte di alcuni condomini di poter partecipare in modo “virtuale” alle assemblee di condominio. Da un punto di vista tecnico tale partecipazione non è difficile e presuppone che il luogo dove si svolge la riunione sia dotato di connessione internet, di un computer, di una telecamera, di un microfono e di un software (ad esempio Skype).
I problemi che presenta tale modalità di svolgimento dell’assemblea sono di due tipi: pratico e legale.
Se già è difficile gestire un’assemblea di 20 persone in carne e ossa immagino che lo sarebbe molto di più coordinare un gruppo di persone in parte presenti ed in parte collegate in remoto. Questo tipo di gestione dell’assemblea, a mio avviso, sarà quindi possibile in condizioni che permettano uno svolgimento ordinato: un esempio potrebbe essere l’assemblea dei rappresentanti nel supercondominio.
La possibilità da un punto di vista legale di tale modalità di partecipazione rappresenta un aspetto assai rilevante di questa problematica; non avendo rinvenuto alcuna pronuncia giurisprudenziale sul punto è necessario ragionare secondo i principi del diritto condominiale. La partecipazione all’assemblea viene regolamentata dall’art. 1136 c.c. il quale richiede, in seconda convocazione, l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio ed un terzo dei partecipanti al condominio. La norma non precisa se tale “intervento” debba essere reale o possa essere “remoto/virtuale”.
Lo svolgimento dell’assemblea, per quanto non previsto dalla legge, può essere disciplinato dalle norme del regolamento; partendo da questo presupposto possiamo affermare che il regolamento di ogni condominio – modificabile con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.[1] – potrebbe essere integrato con una clausola che preveda la partecipazione dei condomini mediante mezzi telematici.
Il condomino “remoto” non potrà svolgere l’incarico di presidente o di segretario in quanto verrebbe meno la possibilità di regolare il dibattito e la possibilità di firmare il verbale in originale;
La modalità video è necessaria per identificare l’identità del condomino;
Anche il delegato potrebbe partecipare in via telematica, ma il condomino delegante deve necessariamente far pervenire delega scritta all’amministratore.
In conclusione – pur ritenendo possibile una partecipazione telematica all’assemblea secondo i criteri fin qui elencati – ricordo che in sede di assemblea di condominio è fondamentale riconoscere a ciascun partecipante il diritto di manifestare la propria volontà non soltanto mediante l’espressione conclusiva del voto, ma anche mediante l’intervento nella discussione[2]; una modalità di partecipazione che non soddisfi questo requisito renderà l’assemblea sicuramente invalida.
[1] Maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio
[2] Cassazione Civile, sentenza n. 2893 del 1984
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2014/05/2014_05_03_l-5.jpg 480 478 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2014-05-27 12:44:042014-05-27 12:47:31Partecipazione telematica all'assemblea
maggio 27, 2014 /in Riscaldamento /da Matteo Peroni
La sentenza della Corte di Cassazione n. 9526 depositata il 30.04.2014 (Seconda Sezione, Presidente dott. Massimo Oddo, relatore dott. Antonio Scalisi) affronta il tema del distacco dal riscaldamento centralizzato condominiale ribadendo i principi già consolidati in giurisprudenza ed elevati al rango di norma dall’art. 1118, comma 4, c.c.: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
La pronuncia della Cassazione ricorda che il distaccante rimane comproprietario dell’impianto comune ed è tenuto a corrispondere tutti gli oneri relativi alla manutenzione ed all’adeguamento del bene medesimo (resta salva la possibilità di esonero a seguito di delibera presa dall’unanimità dei condomini). Oltre a ciò è molto importante quanto affermato dalla sentenza con riferimento alla circostanza secondo cui non si deve provocare un aggravio di spesa a carico degli altri condomini; in particolare si afferma che i soggetti che si distaccano rimangono obbligati alla corresponsione delle spese di esercizio (carburante, corrente elettrica …) se e nella misura in cui dal loro distacco non consegua una diminuzione di tali oneri a carico degli altri condomini: se le spese rimangono uguali non è corretto che i rimanenti fruitori del servizio si facciano carico anche delle spese di chi non né fruisce (né paga) più.
Cassazione 9526 2014
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2014/05/Fotolia_55504000_XS.jpg 282 426 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2014-05-27 12:29:432015-01-25 17:30:15Distacco dal riscaldamento centralizzato
maggio 27, 2014 /in Responsabilità /da Matteo Peroni
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2014/05/Fotolia_55424846_XS.jpg 243 494 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2014-05-27 12:16:232014-05-27 12:16:23Condominio e responsabilità ex art. 2051 c.c.
maggio 8, 2014 /in Tabella millesimale /da Matteo Peroni
Il rinnovato articolo 69 disp. att.ve c.c. è stato profondamente modificato dalla riforma del condominio e lascia spazio a vari dubbi interpretativi (si veda l’analisi contenuta nel commento alla riforma). Uno degli aspetti che non emerge in modo chiaro dal testo normativo riguarda la maggioranza necessaria per approvare le tabelle millesimali quando il condominio ne è privo.
La cassazione ha più volte affermato che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali non ha natura contrattuale e non necessita di essere assunto all’unanimità. Tale ragionamento, a mio avviso, rimane valido anche secondo l’attuale formulazione dell’articolo già richiamato che non affronta il caso di approvazione ex novo delle tabelle, ma solo i casi di loro rettifica/modifica.
Sul punto la Corte di Cassazione si è pronunciata con la sentenza n. 9232 del 23 aprile 2014 affermando che “In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma c.c. (Sez. Un. 9 agosto 2010, n. 18477)”.
Sentenza 9232 2014
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2014/05/Fotolia_55011935_XS.jpg 284 423 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2014-05-08 05:14:202015-01-25 17:30:49Approvazione della tabella millesimale a maggioranza (Cassazione 9232/2014)
maggio 6, 2014 /in Impugnazione delibera /da Matteo Peroni
La pronuncia della suprema Corte di Cassazione n. 9082 del 2014 esclude la legittimazione ad impugnare del condomino assente
quando quest’ultimo contesti il mancato invio dell’avviso di convocazione ad un altro condominio: ciò in quanto il vizio non lo riguarda direttamente, ma interessa l’altrui sfera giuridica. Già il giudice di merito aveva rilevato come l’attore fosse stato regolarmente convocato e non fosse pertanto legittimato a far dichiarare l’annullabilità di una delibera sulla base della mancata convocazione di un altro proprietario.
Il principio affermato è condivisibile ed in linea con quanto disposto dall’art. 100 c.p.c. in tema di interesse ad agire: “per proporre una domanda o per contraddire alla stessa è necessario avervi interesse”.
Sentenza 9082 2014
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2014/05/Fotolia_54819670_XS.jpg 286 420 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2014-05-06 05:28:422014-05-06 05:29:19Il condomino impugnante non può far valere la mancata convocazione di un altro condomino
Sanzioni per mancata riparazione del lastrico solare (art.li 1126 c.c. e 614 bis c.p.c.)
maggio 3, 2014 /in Lastrico solare /da Matteo Peroni
La mancata riparazione dell’impermeabilizzazione di un lastrico solare può creare notevoli problemi: lo stillicidio d’acqua provoca il degrado progressivo del soffitto e delle pareti del piano (o dei piani) inferiori. I danni, come affermato dalla giurisprudenza prevalente, sono a carico di tutti gli obbligati all’esecuzione dei lavori nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c. (1/3 a carico di chi utilizza in via esclusiva la superficie e 2/3 a carico di tutti i condomini a cui il lastrico serve da copertura). Il Tribunale di Milano, con la pronuncia n. 115/2014, dopo aver condannato i condomini interessati ad eseguire i lavori necessari, adotta un sistema molto efficace per garantire una rapida esecuzione: condanna i convenuti alla corresponsione di una somma aggiuntiva di € 100,00 per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione delle opere.
Tale “incentivo” è reso possibile dall’applicazione dell’art. 614bis cpc; la norma offre la possibilità a chi agisce per ottenere l’esecuzione di obblighi di fare o di non fare, di richiedere, nel caso di condanna della parte avversa, la fissazione di una somma di denaro dovuta dall’obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento.
Tribunale di Milano – sentenza 115 del 2014
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2014/05/Fotolia_54635436_XS.jpg 273 439 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2014-05-03 09:00:292014-05-03 09:00:52Sanzioni per mancata riparazione del lastrico solare (art.li 1126 c.c. e 614 bis c.p.c.)
maggio 1, 2014 /in Riscaldamento /da Matteo Peroni
a) nel caso in cui la votazione coinvolga solo alcuni condomini – il cosiddetto “condominio parziale” – non è necessario convocare tutti i proprietari, ma è corretto che partecipino solo alcuni di loro. Nella fattispecie presa in esame dai giudici si evidenzia che gli unici legittimati alla votazione (e quindi gli unici a dover essere convocati) sono i condomini fruitori dell’impianto di riscaldamento.
b) Nel caso di sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato con impianti autonomi non occorre, ai fini della validità della delibera, che la medesima sia corredata del progetto e della relazione tecnica di conformità, poiché la legge distingue la fase deliberativa da quella attuativa, attribuendo alla prima la mera valutazione di convenienza economica della trasformazione ed alla seconda gli aspetti progettuali, ai fini della rispondenza del nuovo impianto alle prescrizioni di legge.
In conclusione la Suprema Corte conferma la delibera con cui, a maggioranza, veniva disposta la trasformazione dell’impianto di riscaldamento da centralizzato ad autonomo. Resta ovviamente fermo il rispetto dei requisiti di cui all’art. 26 della L. 10/1991 e delle norme regionali.
Sentenza 8336 2014
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2014/05/Fotolia_53133574_XS.jpg 283 424 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2014-05-01 08:05:272014-05-01 08:05:27Dal riscaldamento centralizzato al riscaldamento autonomo
maggio 1, 2014 /in Notizie /da Matteo Peroni
Il 22 marzo, in terra ligure, si è svolta una giornata di studio sulla riforma del condomino; l’incontro fa parte del secondo ciclo di convegni di studio sulla riforma organizzati dall’Anaci nazionale. I numerosi partecipanti, provenienti da tutta Italia, hanno potuto ascoltare relatori di massimo prestigio coordinati dalla sapiente voce dell’avv. Eugenio Correale.
L’incontro ha scandagliato alcuni fra i temi di maggior interesse della L. 220/2012: si è partiti dagli impianti di riscaldamento per arrivare alle attribuzioni ed ai requisiti dell’amministratore “riformato”.
Filo conduttore e tratto caratterizzante di vari interventi è stato il rapporto tra norme dell’ordinamento e regolamenti di condominio (anche contrattuali).
L’avvocato Ginesi, ponendosi nei panni dell’amministratore che riceve una richiesta di distacco dall’impianto di riscaldamento, si è chiesto se, per decidere sulla legittimità o meno di tale richiesta, sia necessario – oltre a quanto prescritto dal riformato art. 1138 c.c. ed alla verifica di eventuali preclusioni del regolamento contrattuale – riferirsi ad un parametro “superiore” sancito dalla legge. La L. 10/1991, ad esempio, è norma finalizzata ad un miglioramento dei processi di trasformazione dell’energia, di riduzione dei consumi e di miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale dell’utilizzo dell’energia a parità di servizio reso e di qualità della vita. Ulteriori parametri che può considerare l’interprete sono i principi costituzionali di cui all’art. 32 e 42 cost.: “tutela della salute” e “funzione sociale” della proprietà. È, quindi, lecito chiedersi se sia possibile non autorizzare un distacco rispettoso dei parametri imposti dalla legge, ma lesivo dei principi qui richiamati.
Da un punto di vista pratico l’atteggiamento che dovrebbe tenere l’amministratore a fronte di una situazione di questo tipo è il seguente: richiedere al condomino idonea perizia che certifichi il rispetto di quanto prescritto dalle norme vigenti e sottoporre all’assemblea la questione, previo consulto con il legale del condominio.
Il collega Moscatelli – dopo aver sottolineato la mancanza di una norma di collegamento tra la vecchia e la nuova norma – ha sviluppato un’interessante riflessione circa i regolamenti di condominio che richiamano norme del codice civile oggi modificate; al fine di una corretta interpretazione sarebbe necessario analizzare non solo il dato testuale, ma anche ricostruire l’intenzione dell’estensore del regolamento. Il giurista dovrebbe, cioè, chiedersi se l’interesse principale tutelato dal regolamento di condominio fosse quello di richiamare la norma vigente in quanto tale (e nelle sue successive modificazioni) oppure di richiamare il contenuto specifico della legge.
Merita una riflessione anche il contenuto dell’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., da poco modificato con il decreto Destinazione Italia; tale norma, non inserita negli articoli derogabili ai sensi dell’art. 1138 c.c., potrebbe essere, comunque, assimilata a quelle inderogabili, stante la sua chiara dizione: “costituendo obbligatoriamente un fondo speciale”. Sul punto mi permetto – con la consapevolezza dell’esistenza di un contrasto dottrinale su tale argomento – formulare una mia personale visione dell’articolo; a mio avviso la ratio della norma presuppone che il fondo straordinario sia istituito solo da un punto di vista contabile, al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria. Ciò garantisce una maggiore chiarezza contabile a favore dei creditori; pensare diversamente significherebbe “bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino. Tale lettura della norma risulterebbe valida anche alla luce del filone giurisprudenziale (Corte d’appello di Brescia, sentenza n. 130/2012 – Cassazione Civile, sentenza n. 8167/1997) che ammette la costituzione (a maggioranza) di fondi cassa contabili all’interno del condominio.
Il dott. Scarpa, ragionando sull’art. 63 disp. att. c.c., ha, in primis, affermato, a chiare lettere, l’inutilità di chiedersi se nel condominio viga la solidarietà o la parziarietà delle obbligazioni dei condomini rispetto ai crediti dei terzi. Tale diatriba ha caratterizzato numerosi convegni ed incontri, ma – secondo la sua riflessione, che mi vede pienamente concorde – non bisogna voler trovare, ad ogni costo, una definizione dello stato di fatto, quanto, piuttosto, prendere atto di quanto statuito dalla norma:“i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. Il magistrato, con l’acume che lo contraddistingue, ha, quindi, sollevato una serie di problematiche derivanti dall’applicazione pratica di quanto previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.; tra queste mi permetto di ricordare, in quanto di estremo interesse per gli amministratori, la possibilità che il creditore del condominio rivolga una richiesta di risarcimento danni nei confronti dell’amministratore, il quale non abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi di legge (puntuale chiusura dei bilanci, tempestiva riscossione forzata delle somme, pronta comunicazione dei nominativi dei condomini morosi al fornitore ….).
Il nostro tesoriere nazionale, dott. Giuseppe Merello, si è, invece, soffermato sulle novità in tema di registro di contabilità e di gestione economica del condominio, mentre l’avv. Riccio ha affrontato le novità in tema di convocazione e svolgimento dell’assemblea; tra le tante norme ricordiamo l’impossibilità di delegare l’amministratore e le modalità di convocazione: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano.
L’ing. Burrelli, condensando in pochissimi minuti il proprio intervento per questioni organizzative, ha portato all’attenzione di tutti gli amministratori la circostanza secondo cui il Legislatore, anche se non espressamente, sta rendendo sempre più necessaria la creazione del “libretto di fabbricato”. Tale figura, come detto non normata e non espressamente obbligatoria, dovrebbe rappresentare una summa di tutta la vita del condominio sotto il profilo tecnico/costruttivo; all’interno di questa ideale raccolta dovranno, quindi, trovare spazio le certificazioni di tutti gli impianti comuni e le prove di aver posto in essere tutti i molteplici adempimenti previsti dalla legge a carico dell’amministratore. Una particolare attenzione dovrà essere rivolta alla verifica delle condizioni del fabbricato ed alla risoluzione di eventuali situazioni di pericolo; ad esempio, nel caso di “cornicione pericolante” si dovrà – nel più breve tempo possibile – mettere in sicurezza la zona, ma anche registrare ed annotare le operazioni svolte.
Tra gli spunti finali dell’avvocato Correale ricordiamo le sue perplessità di fronte all’estrema rigidità dell’art. 71 disp. att. c.c., il quale impedisce a chiunque sia annotato nell’elenco dei protesti cambiari l’esercizio della professione di amministratore; stesso dicasi per l’apparente preclusione perenne a carico di chi commetta uno dei reati di cui al punto b) della citata norma.
Il nostro illustre relatore si augura che venga ammessa una possibilità di “redenzione” (rectius “riabilitazione”) e che chi sia stato colpito dalle limitazioni di cui sopra possa, anche “se magari a settant’anni” (!), acquisire i titoli idonei a svolgere la professione di amministratore condominiale.
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2014/05/Fotolia_53787491_XS.jpg 282 426 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2014-05-01 08:04:262014-05-01 08:04:26Giornata di studio a Genova