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Timestamp: 2016-10-21 11:20:48+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 271', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 105', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 8', 'art. 271', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 8', 'art. 271']

140 III 59187. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause Caisse A. contre A.B. et B.B. (recours en mati�re civile)
R�siliation du bail en raison de la demeure du locataire (art. 257d CO); cong� contraire aux r�gles de la bonne foi (art. 271 CO). Possibilit� d'annuler un cong� conforme aux exigences de l'art. 257d CO, mais contraire � la bonne foi (rappel de la jurisprudence; consid. 1). Un arri�r� de 164 fr. n'est pas insignifiant (consid. 2). L'art. 257d CO ne requiert pas que la cr�ance de loyer ou de frais accessoires soit incontest�e ou judiciairement constat�e, mais uniquement qu'elle soit exigible (consid. 3.2). Cong� abusif ni� en l'esp�ce (consid. 3-5). Faits � partir de page 592
A. A.B. est depuis 1974 locataire d'un appartement de quatre pi�ces et demie qu'il occupe avec son �pouse B.B., dans le canton de Neuch�tel; le loyer mensuel s'�l�ve en dernier lieu � 710 fr., charges non comprises. Le 11 d�cembre 2009, la bailleresse Caisse A. a adress� au locataire le d�compte des frais de chauffage pour la p�riode du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009, pr�sentant un solde � payer de 329 fr. 25. Il s'en est suivi un diff�rend, notamment sur le lieu de consultation des justificatifs; le locataire a saisi la Commission de conciliation. Les parties ont convenu d'une suspension de la proc�dure jusqu'au 31 mars 2010. Le proc�s-verbal de la s�ance pr�cisait qu'� d�faut d'entente dans ce d�lai, la partie qui persisterait dans sa demande devrait saisir l'autorit� judiciaire comp�tente dans les trente jours. Bien qu'aucun accord ne soit intervenu, le juge n'a pas �t� saisi.
Le 5 ao�t 2010, la bailleresse a intent� des poursuites contre le locataire et l'�pouse de celui-ci; les commandements de payer, portant sur la somme de 329 fr. 25, ont �t� frapp�s d'opposition. Par plis s�par�s du 3 septembre 2010, la bailleresse a somm� ces m�mes personnes de payer le montant pr�cit� dans les trente jours, faute de quoi le bail serait r�sili�. Celles-ci ont r�pondu qu'elles verseraient la moiti� du montant r�clam� � titre de mesure provisoire et ont demand� une nouvelle fois la rectification du d�compte. Le 11 octobre 2010, la bailleresse a adress� � chaque conjoint un avis de r�siliation de bail pour le 30 novembre 2010, motiv� par le fait que seul BGE 140 III 591 S. 593un montant de 164 fr. 60 avait �t� vers� sur le solde r�clam� de 329 fr. 25.
B. B.a Le 12 novembre 2010 les �poux ont d�pos� devant la Commission de conciliation une requ�te en constatation de l'inefficacit� du cong�, subsidiairement en annulation de celui-ci. La Commission a fait droit � cette conclusion subsidiaire. Elle a reproch� � la bailleresse d'avoir saisi la premi�re occasion pour notifier un cong� alors que les parties se livraient depuis trois d�cennies � une v�ritable bataille de tranch�es, chaque question donnant lieu � de nouvelles proc�dures dans lesquelles le locataire, pointilleux voire proc�durier, avait cependant obtenu le plus souvent totalement ou partiellement gain de cause.
La bailleresse a port� la cause devant le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers qui, par jugement du 25 f�vrier 2013, a rejet� la requ�te en validation du cong�. En substance, cette autorit� a jug� que le cong� contrevenait aux r�gles de la bonne foi en raison d'une flagrante disproportion des int�r�ts en pr�sence, soit d'un c�t� celui du locataire et de son �pouse � conserver l'usage de l'appartement qu'ils occupaient depuis quarante ans et dont ils payaient le loyer ponctuellement, de l'autre c�t� celui de la bailleresse � obtenir le paiement d'une somme dont ne d�pendait pas le respect de ses propres engagements. La bailleresse, qui affirmait qu'elle aurait donn� le cong� de la m�me mani�re � tout autre locataire, avait m�connu son devoir de faire une approche diff�renci�e des cas d'impay�s pouvant se pr�senter � elle.
B.b La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal neuch�telois a confirm� ce jugement.
C. Par arr�t du 19 novembre 2014, le Tribunal f�d�ral a admis le recours en mati�re civile form� par la bailleresse. Il a annul� l'arr�t attaqu� et constat� la validit� du cong�.
1. A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, apr�s r�ception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il r�siliera le bail. Le d�lai doit �tre d'au moins trente jours pour les baux BGE 140 III 591 S. 594d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'� d�faut de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
La jurisprudence admet que le cong� prononc� conform�ment � l'art. 257d CO peut, � titre tr�s exceptionnel, contrevenir aux r�gles de la bonne foi; la notion doit �tre interpr�t�e tr�s restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur � recevoir le loyer � l'�ch�ance. L'annulation entre en consid�ration notamment dans les cas suivants: le bailleur a r�clam� au locataire, avec menace de r�siliation du bail, une somme largement sup�rieure � celle en souffrance, alors qu'il n'�tait pas certain du montant effectivement d�; ou encore, l'arri�r� est insignifiant, ou a �t� r�gl� tr�s peu de temps apr�s l'expiration du d�lai comminatoire, alors que le locataire s'�tait jusque-l� toujours acquitt� du loyer � temps; ou enfin, le bailleur ne r�silie le contrat que longtemps apr�s l'expiration de ce m�me d�lai (ATF 120 II 31 consid. 4; arr�ts 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, in SJ 2014 I p. 105; 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 7; 4C.430/2004 du 8 f�vrier 2005 consid. 3.1, r�sum� in SJ 2005 I p. 310). Le fardeau de la preuve d'un cong� contraire � la bonne foi incombe au demandeur � l'action en annulation (ATF 120 II 105 consid. 3c).
En l'esp�ce, il est incontest� que les conditions objectives pour une r�siliation en vertu de l'art. 257d CO �taient remplies (cf. aussi infra consid. 3.2). Le litige porte uniquement sur la question de l'abus de droit dont la recourante se serait rendue coupable. Il sera examin� sur la base des seuls faits ressortant de l'arr�t attaqu�, qui lient le Tribunal f�d�ral, faute pour les parties d'all�guer et de d�montrer que la Cour d'appel a �tabli les faits de fa�on arbitraire, ou contraire au droit (art. 105 al. 1 LTF; ATF 137 II 353 consid. 5.1; ATF 133 II 249 consid. 1.4.3); il ne sera donc pas tenu compte des nombreux faits invoqu�s par les intim�s qui ne ressortent pas de l'arr�t de la Cour d'appel.
2. Les intim�s continuent � soutenir que le montant non pay� � temps, � savoir 164 francs 65 centimes, est un montant insignifiant au sens de la jurisprudence pr�cit�e.
Il a �t� jug� qu'un montant de 286 fr. ne peut pas �tre qualifi� d'insignifiant, comme le seraient, par exemple, des int�r�ts dus sur un BGE 140 III 591 S. 595 terme arri�r� (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33). Il y a lieu d'en rester � une notion tr�s restrictive. Car d�s le moment o� un montant est consid�r� comme insignifiant, le locataire peut d�cider de ne pas le payer sans risquer un cong� et donc sp�culer sur le fait que le bailleur renoncera peut-�tre � entreprendre des d�marches qui lui co�teraient plus en temps et en frais que ne lui rapporterait l'encaissement du montant impay� (cf. TERCIER/FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, n. 2391). Offrir une telle opportunit� n'est pas compatible avec le but de la proc�dure de l'art. 257d CO, qui doit permettre au bailleur d'obtenir rapidement et sans complications particuli�res le paiement de la totalit� du loyer et des charges, ou alors de mettre imm�diatement fin au contrat.
Le caract�re insignifiant se d�termine en tant que tel, et non pas par rapport au loyer mensuel ou par rapport au montant d�j� vers� � titre de loyer depuis le d�but du bail. Il se d�termine en outre objectivement, et non par rapport � la situation subjective des parties. Les moyens financiers du bailleur importent peu, la proc�dure de l'art. 257d CO �tant ouverte � tous les bailleurs, imp�cunieux ou ais�s. Le fait que la recourante n'avait pas besoin du montant impay� pour assumer les charges li�es � l'objet lou� est d�nu� de pertinence, tout comme l'all�gation selon laquelle elle encaisserait, en tant qu'institution de pr�voyance, des loyers pour un montant avoisinant 300 millions de francs.
En l'esp�ce, c'est � bon droit que la Cour d'appel n'a pas qualifi� d'insignifiant le montant de 164 fr. 65.
3. 3.1 Les intim�s continuent � soutenir qu'au moment de la mise en demeure, la recourante n'�tait pas certaine que le montant r�clam� lui �tait bien d�. Ce faisant, ils s'�cartent de la constatation faite par la Cour d'appel qui lie le Tribunal f�d�ral. La critique n'est pas recevable.
3.2 Les intim�s persistent aussi � plaider que le bien-fond� de la cr�ance n'�tait de loin pas �tabli au moment de la mise en demeure.
Pour certains auteurs, le bail ne saurait �tre r�sili� en vertu de l'art. 257d CO lorsque le solde annuel du d�compte de chauffage est contest�. Plus pr�cis�ment, le locataire recevant l'avis comminatoire de payer un solde qu'il estime erron� devrait payer l'�ventuelle part non contest�e, et saisir pour le surplus l'autorit� de conciliation; le bailleur ne pourrait alors pas r�silier le contrat pendant la dur�e de BGE 140 III 591 S. 596la proc�dure (DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 348 et 664, auquel renvoie PIERRE WESSNER, in Droit du bail � loyer, 2010, n� 11 ad art. 257d CO). L'exigibilit� du solde "r�sulte[rait] de la pr�sentation annuelle du d�compte au locataire, respectivement de la reconnaissance du solde par ce dernier" (ISABELLE BIERI, in Droit du bail � loyer, 2010, n� 15 ad art. 257c CO). Cette opinion ne saurait �tre suivie.
L'art. 257d al. 1 CO n'exige pas que la cr�ance de loyer ou frais accessoires soit incontest�e ou judiciairement constat�e, mais uniquement qu'elle soit exigible. Le locataire doit disposer du temps n�cessaire pour consulter les pi�ces justificatives originales (cf. art. 8 OBLF; RS 221.213.11) et contr�ler l'exactitude du d�compte, respectivement effectuer le paiement requis (cf. arr�t du 30 septembre 1969 consid. 4, in ZR 68/1969 n� 89 p. 247 ss; arr�t 4C.479/1997 du 24 juin 1998 consid. 3a, in mp 1999 p. 83, pr�cisant que la doctrine recommande un d�lai de 30 jours). En l'occurrence, il est patent que les intim�s ont eu suffisamment de temps entre l'envoi du d�compte en d�cembre 2009 et l'avis comminatoire en septembre 2010.
Lorsqu'il est mis en demeure, le locataire qui estime la cr�ance infond�e doit d�cider s'il veut s'ex�cuter ou s'il refuse de le faire, auquel cas il prend le risque que la cr�ance du bailleur se r�v�le finalement bien fond�e et s'expose ainsi � une �ventuelle r�siliation du bail. Quant au bailleur qui r�silie le bail en sachant que le locataire conteste le d�compte, il devra tol�rer que la proc�dure en contestation du cong� soit �ventuellement prolong�e en raison du conflit relatif aux frais accessoires; cette situation est inh�rente au fait que la cr�ance litigieuse n'a pas �t� convenue � l'avance, contrairement au loyer ou � l'acompte concernant les frais accessoires.
3.3 Les intim�s soutiennent qu'ils n'ont pas compris correctement le proc�s-verbal de la Commission de conciliation selon lequel, � d�faut d'entente, la partie persistant dans sa demande devrait porter l'affaire devant le juge. Une telle erreur de compr�hension n'a pas �t� constat�e par la Cour d'appel. Quant au Tribunal civil, il a uniquement �mis l'avis que les intim�s avaient "de bonnes raisons de supposer" qu'il appartenait � la recourante de faire constater judiciairement le bien-fond� de sa cr�ance avant de pouvoir pr�tendre r�silier le bail, qu'il �tait "possible" que les intim�s aient �t� amen�s � conclure que l'initiative d'une action ne leur appartenait pas. Il ne s'agit pas d'une constatation, mais uniquement d'une hypoth�se, �mise en d�pit BGE 140 III 591 S. 597du fait que le locataire avait manifest� dans une lettre l'intention de saisir le juge; au demeurant, on ne comprend pas pourquoi les intim�s ont finalement vers� la moiti� du montant s'ils pensaient que l'avis comminatoire n'�tait pas valable. Quoi qu'il en soit, les intim�s ne sauraient se pr�valoir d'une opinion juridique erron�e, non provoqu�e par la recourante, pour fonder une mauvaise foi de cette derni�re.
4. Les intim�s soutiennent que la recourante voulait absolument r�silier le contrat de bail � cause des nombreuses proc�dures qui les ont divis�s. Or, la Cour d'appel n'a pas retenu que la recourante voulait saisir l'occasion pour exercer des repr�sailles, et l'autorit� de c�ans est li�e par l'arr�t attaqu� sur cette question de fait. Cela �tant, pour reprendre les termes de la Commission de conciliation, les intim�s se sont livr�s durant trois d�cennies � une guerre de tranch�es contre la recourante, d�clenchant � chaque question de nouvelles proc�dures; on ne discerne pas en quoi la recourante aurait d� montrer des �gards particuliers envers les intim�s, ce d'autant moins que dans le cas d'une demeure du locataire, la loi exclut l'annulation du cong� au motif qu'il est cons�cutif � une proc�dure de conciliation ou judiciaire (cf. art. 271a al. 3 let. b CO). Il faut du reste se garder de contourner les exigences strictes quant � l'admission d'un montant "insignifiant" en consid�rant qu'il y a eu rigueur excessive de la part du bailleur.
5. A lire l'arr�t attaqu�, il semble que la Cour d'appel ait jug� le cong� abusif au motif que la recourante n'avait pas suffisamment tenu compte de la dur�e du bail de quarante ans, du paiement r�gulier du loyer et de la faiblesse du montant impay�; ces �l�ments pris dans leur ensemble commandaient � son avis une r�action plus nuanc�e, � tout le moins sous forme d'un dernier et bref rappel.
L'art. 257d CO permet de r�silier imm�diatement le contrat de bail � l'�ch�ance du d�lai comminatoire si le montant exig� n'est pas pay�. Il n'exige ni une seconde mise en demeure, ni m�me un simple rappel, quelles que soient les circonstances du cas particulier. Or, ne pas proc�der � une d�marche que la loi n'exige pas ne saurait �tre constitutif d'un abus de droit. Quoi qu'il en soit, la n�cessit� d'un rappel ne saurait en tout �tat de cause se concevoir dans un cas o� le locataire a sciemment d�cid� de renoncer � verser tout ou partie du montant faisant l'objet de l'avis comminatoire.
art. 257d al. 2 CO suite... ,
art. 257c CO,
art. 8 OBLF,
art. 271a al. 3 let. b CO