Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/8177/problem-z-zarzadem-i-zarzadca/
Timestamp: 2019-01-18 00:45:31+00:00
Document Index: 74228788

Matched Legal Cases: ['art. 29', 'art.21', 'Art.29', 'art.27', 'art.21', 'art.27']

Wspolnota Mieszkaniowa - Problem z zarządem i zarządcą
Dyskusja: Problem z zarządem i zarządcą
CommentAuthorMarcin_G81
Mam kilka pytań dotyczących naszej wspólnoty. Nasza wspólnota składa się z 12 wyodrębnionych lokali, tak więc jesteśmy wspólnotą dużą (zgodnie z literą prawa) i obowiązuje nas Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Od czterech lat jestem posiadaczem mieszkania w tej wspólnocie, oraz członkiem wspólnoty. Nasza wspólnota składa się w większości z ludzi starszych i kilku nowych młodszych członków.
Zarząd tworzy trzech członków wspólnoty, oraz wybrany zarządca (firma zewnętrzna).
Kilkanaście lat temu zgodnie z nowymi warunkami rynkowymi powstała nasza wspólnota, nabywając nieruchomość od urzędu gminy.
Zgodnie z przepisami powołano zarząd (ten sam od 1995r), który wybrał firmę zarządzającą i podpisał z nią umowę. W umowie osobą reprezentującą firmę zarządzającą – został wytypowany ówczesny prezes, który zmarł ok. 10 lat temu.
I tu pojawia się problem. Po śmierci zarządcy zgodnie z umową reprezentującą zarządcę umowa uległa wygaśnięciu, w związku z czym wybrano nową osobę z tej samej firmy podejmując uchwałę większością głosów na zebraniu wspólnoty. Problem w tym że sama uchwała nie jest wiążąca i zarząd powinien podpisać nową umowę po tym jak podjęto uchwałę. Niestety nie zrobił tego przez 10 lat!
Ja od ok. 2 lat (4 lata należę do wspólnoty jako właściciel lokalu) zacząłem bardziej wnikać w zasady na jakich działa zarządca. Zacząłem dociekać czy mamy umowę i jaki jest jej zakres, ponieważ problemy zgłaszane przez mieszkańców nie były przez nowego zarządcę rozwiązywane. W ten sposób ustaliłem że aktualny zarządca działa na podstawie uchwały powołując się na umowę, w której osobą reprezentującą jest nieżyjący już poprzedni prezes zarządu (reprezentujący firmę zarządzającą). Ten stan trwa już 10 lat. Oczywiście zarząd wspólnoty nie widzi w tym problemu i sugeruje, że robię problemy nie wiadomo o co (bagatelizuje moje wnioski na piśmie łamiąc moje prawa wynikające z UWL, ale o tym za chwilę).
Czy w związku z zaistniałą sytuacją, nasza wspólnota może żądać zwrotu całości lub części wynagrodzenia pobieranego przez te lata przez zarządcę nie posiadającego umowy?
Czy wystawiając FV dla wspólnoty powołując się na umowę (zapewne) złamał prawo? W szególności prawo podatkowe (na jakiej podstawie rozliczał przychody)?
Jakie w tej kwestii konsekwencje może ponieść zarząd wspólnoty?
W połowie zeszłego roku podjęliśmy uchwałę większością głosów (62%) o wycince żywotników, po podjęciu uchwały wystąpiliśmy do urzędu gminy o zgodę na ich wycięcie. Oczywiście otrzymaliśmy ją. Niestety tu się zaczyna problem. Żywotniki zostały posadzone na nieruchomości wspólnej bez zgody mieszkańców (bez podjęcia uchwały), a z racji tego, że posadził je członek wspólnoty należący do zarządu wspólnoty, nie wyraża zgody na usunięcie posadzonych przez siebie żywotników, zarząd nie wykonał uchwały.
Wystosowałem na koniec roku zapytanie na piśmie do zarządu z podaniem przyczyny nie wykonania w/w uchwały, oraz wyznaczając termin na ich usunięcie, na co otrzymałem odpowiedź że żywotniki zostaną wycięte w najbliższym czasie, a podany przeze mnie termin zarząd traktuje jako sugestię. (?)
Tak jak wspomniałem uchwała została podjęta w połowie roku 2017, a mamy już IV.2018! \
Co z tym mogę zrobić? To jest lekceważenie członków wspólnoty.
Zgodnie z art. 29 ust. 3 UWL w listopadzie wystąpiłem o przygotowanie sprawozdania finansowego (ponieważ nie ma możliwości innej kontroli finansów przez mieszkańców, to nie książka obiektu budowlanego, czy dokumentacja przeglądowa dostępna od ręki) i otrzymałem odpowiedź od zarządcy, że nie przygotuje takiego sprawozdania, ponieważ ustawa zobowiązuje go do składania sprawozdania raz w roku na zebraniu rocznym.
Dodatkowo ostatnie zebranie w marcu 2018 zostało odrzucone jednogłośnie ze względu na brak dokumentów potwierdzających wydatki, dodatkowo braku zgodności salda na rachunku wspólnoty ze stanem przedstawionym w sprawozdaniu rocznym.
Dodatkowo zarząd wspólnoty upomniał mnie w piśmie powołując się na art.21 ust.1, że „(…)zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej, oraz reprezentuje ją na zewnątrz, zatem zarządca mógł nie uwzględnić pańskiego wniosku z powodów formalnych, gdyż poszczególni właściciele nie są umocowani do składania podobnych wniosków”. Problem w tym, że zarząd po pierwsze przygląda się temu co robi zarządca, i go broni.
Mam wrażenie że wspólnie mają coś do ukrycia, tym bardziej że ostatnio wyciekło wiele nieprawidłowości.
Uważam że zostało tu kilkukrotnie złamane prawo członka wspólnoty.
Kolejne zebranie w nadchodzącym tygodniu ws. sprawozdania finansowego.
Proszę o pomoc merytoryczną, jak to rozgryźć.
Nie wiem skąd Ty czerpiesz informacje na temat działalności WM, ale są one patologicznie, więc nie należy ich nagłaśniać
Marcin_G81: Zarząd tworzy trzech członków wspólnoty, oraz wybrany zarządca (firma zewnętrzna).
jak jest Zarząd WM to nie ma Zarządcy .
Jest natomiast Administrator (niezależnie, jaki jest "tytuł umowy" ze wspólnotą) , jako podmiot wspierający działanie Wspólnoty mieszkaniowej. Nie ma on mocy decyzyjnej, bo ta jest zarezerwowana dla Zarządu WM. w zwykłych czynnościach .
Twojej władzy we wspólnocie jest tyle i tylko tyle, ile posiadasz udziału w częściach wspólnych, dlatego daruj sobie wydawanie poleceń komukolwiek, możesz co najwyżej wnioskować .
Marcin_G81: Kilkanaście lat temu zgodnie z nowymi warunkami rynkowymi powstała nasza wspólnota, nabywając nieruchomość od urzędu gminy.
z jakimi "nowymi warunkami rynkowymi"? .
Ustawa o własności lokali w temacie powstawania wspólnot nie zmieniła się od.... 1995 roku . Wspólnota powstaje z mocy prawa; po wyodrębnieniu pierwszego lokalu .
Marcin_G81: 1/
I tu pojawia się problem. Po śmierci zarządcy zgodnie z umową reprezentującą zarządcę umowa uległa wygaśnięciu, w związku z czym wybrano nową osobę z tej samej firmy podejmując uchwałę większością głosów na zebraniu wspólnoty.
Problem w tym że sama uchwała nie jest wiążąca i zarząd powinien podpisać nową umowę po tym jak podjęto uchwałę. Niestety nie zrobił tego przez 10 lat!
czy firma sprawująca administrowanie zmieniła nazwę jako podmiot,
czy zmienił się tylko skład osobowy zarządu reprezentujący tę firmę zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami.?
Jeżeli zmienił się tylko Zarząd firmy sprawującej funkcję administratora, to nie ma potrzeby spisywania nowej umowy . ( czy jak twój angaż podpisał były Prezes firmy w której pracujesz , to jest on obecnie nie ważny?)
Marcin_G81: 2/
zgłosić wniosek o zmianę składu Zarządu WM w związku z zaniechaniem wykonania uchwały i czekać co pozostali właściciele lokali zrobią .
Marcin_G81: Art.29. 3. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.
czy ty jesteś członkiem zarządu WM ? że wydajesz polecania Administratorowi?
To kontroluj Zarząd WM, a nie administratora
Faktycznie mieszkańcy nie maja wglądu do dokumentacji wspólnoty, natomiast właściciele lokali, a i owszem na podstawie art.27 UoWL . Należy się umówić na spotkanie w siedzibie administrator i przeglądnąć dokumenty. Z takiego okazania powinien być stworzony stosowny protokół (przydaje się później jako dowód w sprawie w sądzie).
Marcin_G81: Dodatkowo Zarząd wspólnoty upomniał mnie w piśmie powołując się na art.21 ust.1, że „(…)zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej, oraz reprezentuje ją na zewnątrz, zatem zarządca mógł nie uwzględnić pańskiego wniosku z powodów formalnych, gdyż poszczególni właściciele nie są umocowani do składania podobnych wniosków”.
Problem w tym, że zarząd po pierwsze przygląda się temu co robi zarządca, i go broni.
i co w tym zdrożnego, że ciebie poinformował, że to Oni są od tego, aby wydawać polecenia administrator. Ty powinieneś się zwrócić do Zarządu o przygotowanie stosownych dokumentów, jako szeregowy członek Wspólnoty Mieszkaniowej.
Jakaś "droga służbowa" obowiązuje szeregowego członka wspólnoty , nie?
Marcin_G81:
mam wrażenie że rośniesz na ... ale to zachowam dla siebie. UoWL ; UoGN ;
Bardzo dziękuje za odpowiedź jednak nie oczekiwałem osądzania mnie, a konstruktywnej odpowiedzi.Napisałem tylko i wyłacznie o kilku sprawach dotyczących naszej wspólnoty, jednak jest wiele innych rzeczy (nieprawidłowości) wynikających z pracy zarzadu i administratora.Chciałem uzyskać informacje jak to wyprostować, a nie być pouczanym jak dziecko.
Nowe warunki rynkowe - chodziło mi o przekształcenie mienia należącego do np gminy i zgodnie z prawem zawiązaniu się wspólnoty mieszkaniowej po wczesniejszym wyodrębnieniu lokali mieszkalnych.
Wrażenia proszę zostawić dla siebie, bo nawet mnie Pan nie zna, a już snuje wnioski. Tego typu odczucia można mieć najwyżej po wycieczce szkolnej.
Nawiązując do zmiany w firmie administrującej to zmienił się zarząd firmy i prezes (prezes i ksiegowa).
W temacie mojej ilości wiedzy o wspólnocie proszę sobie darować tego typu porównania.Myślałem że są tu profesjonalni ludzie, a nie potrafiący obrażać innych.
Radzę popracować ze sobą w temacie kontaktów międzyludzkich bo jest tu duuuży problem.
Marcin_G81: Bardzo dziękuje za odpowiedź jednak nie oczekiwałem osądzania mnie, a konstruktywnej odpowiedzi.
Chciałem uzyskać informacje jak to wyprostować, a nie być pouczanym jak dziecko.
I ...uzyskałeś ... jakie pytania / przedstawianie/ - tak odpowiedź . Trudno nie oceniać postawionych tez, które kłócą się ze stanem prawnym.
Bardzo przepraszam, że potraktował ciebie jak dziecko, jak to określasz .
Potraktowałem ciebie jako profesjonalistę - właściciela lokalu, który oprócz "własnego prawa" powinien się stosować do UoWL; mieć szacunek do wspólnoty , Zarządu WM .
Niestety to była pomyłka z mojej strony.
Jak chcesz coś naprawić to musisz wejść do składu Zarządu WM . ( choć z tym, może być problem)
Nowe warunki rynkowe - chodziło mi o przekształcenie mienia należącego do np gminy i zgodnie z prawem zawiązaniu się wspólnoty mieszkaniowej po wcześniejszym wyodrębnieniu lokali mieszkalnych.
?????? pierwszy raz słyszę, aby coś się zmieniło , oprócz kwoty za ile ? 10%; 5%; 1% wartości rynkowej w zależności od sytuacji.
Marcin_G81: Myślałem że są tu profesjonalni ludzie, a nie potrafiący obrażać innych.
ja myślałem, że mam do czynienie z "profesjonalistą właścicielem lokalu" a nie "dzieckiem", które ma prawa ( obowiązków brak) . Jeszcze raz przepraszam, że tak ciebie nie potraktowałem.
Hmm... Może trochę pokory Panie kolego ... i nie obrażaj mnie więcej.
Marcin_G81: Radzę popracować ze sobą w temacie kontaktów międzyludzkich bo jest tu duuuży problem
i wiceversa ....masz duży problem brak elementarnej wiedzy ... w temacie WM UoWL ; UoGN ;
Ja chciałem tylko i wyłącznie dowiedzieć się co zrobić skoro zarząd swoje, administrator swoje, a wspólnota się nie liczy.
Nie jestem alfą i omegą w tych kwestiach stąd zadałem pytania licząc na pomoc merytoryczną, która w poprzednich odpowiedziach przeplata się z uszczypliwymi komentarzami.
Tak więc jesli napisałem za dużo to przepraszam i mimo wszystko dziękuję za dotychczasowe odpowiedzi.
Marcin_G81 zadałem pytania licząc na pomoc merytoryczną
Uważam, że taką odpowiedź dostałeś . Jak chcesz zmieniać...do wejdź do Zarządu WM
Marcin_G81 co zrobić skoro zarząd swoje, administrator swoje, a wspólnota się nie liczy.
Nie jestem alfą i omegą w tych kwestiach
a właściciel lokalu jeszcze swoje ... bo swoje wizje UoWL ; UoGN ;
CommentTime1-05-2018 [Ważne]
Marcin - 12 lokali to nie jest dużo, więc powinniście umieć się dogadać.
Jeden z właścicieli nie zgadza się na wycięcie żywotników, a członkowie zarządu nie chcą kłótni i awantur. Samo życie, niestety.
Sprawozdanie finansowe za 2017 nie uzyskało akceptacji. To duża wpadka zarządu. Na kiedy wyznaczono termin sporządzenia nowego?
Jeżeli nie podobają ci się działania (lub ich brak) członków zarządu, to namawiaj sąsiadów-włascicieli, by ich odwołać i powołać nowych. Sam nic nie zrobisz.
Ja bym zaczęła od samodzielnego przejrzenia dokumentów finansowych za 2017 - nie ma ich zbyt dużo.
Umów się z administratorem w dogodnym dla obu stron terminie na ich przejrzenie (art.27 uowl, rób zdjęcia, by szybciej poszło, analiza w domu)
Jeżeli zarząd lub administrator będzie bronił dostępu do tych dokumentów, to bym się bardzo zaniepokoiła i alarmowała sąsiadów, że coś jest grubo nie w porządku.
Zgadzam się że 12 lokali to nie dużo (miałem tu na myśli nazewnictwo zgodnie z UWL - wspólnota powyżej 7 lokali).
Co do zebrania to odbyło się w ubiegły piątek, niestety sprawozdanie znów nie zostało wykonane w prawidłowy sposób.Termin kolejnegi sprawozdania niebawem (bez sprecyzowanego terminu).
Zgodnie z tym co sporządził administrator mamy brak ponad 3000zł.Mam nadzieję że tylko tyle.
Sprawozdanie odrzucone, ale ze względu na awarię która jest na ukończeniu podjęliśmy wspólną decyzję z mieszkańcami (po zebraniu) że chwilowo jeszcze zaczekamy z odwołaniem do czasu jej rozwiązania.Ok 2 mce.
CommentAuthorwm29a
CommentTime21-05-2018
Możesz dookreślić brak na 3000 zł? Czy to przez złe naliczenie zaliczek i większe wydatki od planowanych czy też środki
"wyparowały" z rachunku? koziorozka - dobrze Ci radzi.