Source: https://www.rechtsportal.de/Rechtsprechung/Rechtsprechung/2017/BGH/Annahme-eines-Sachmangels-bei-Begruendung-eines-Altlastenverdachts-durch-die-fruehere-Nutzung-eines-Grundstuecks-Objektive-Arglist-des-Verkaeufers-bei-Verschweigen-der-ihm-bekannte-fruehere-Nutzung-des-Grundstuecks-Sekundaere-Darlegungslast-des-Verkaeufers-bzgl.-eines-seines-Wissens-nach-ausgeraeumten-Altlastenverdachts
Timestamp: 2020-06-05 19:48:35
Document Index: 275325066

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 434', '§ 444', '§ 280', '§ 281', '§ 434', '§ 437', '§ 444', '§ 437', '§ 280', '§ 434', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 444', '§ 444', '§ 444', 'BGH', 'BGH', '§ 561', '§ 562', '§ 563', '§ 563', '§ 437', '§ 280', 'BGH', 'BGH']

Annahme eines Sachmangels bei Begründung eines Altlastenverdachts durch die frühere Nutzung eines Grundstücks; Objektive Arglist des Verkäufers bei Verschweigen der ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks; Sekundäre Darlegungslast des Verkäufers bzgl. eines seines Wissens nach ausgeräumten Altlastenverdachts - Rechtsportal
NotBZ 2018, 103
BGH, Urteil vom 21.07.2017 - Aktenzeichen V ZR 250/15
DRsp Nr. 2017/16244
Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, weist dieses einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten. a) Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig i.S.v. § 444 BGB .b) Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten - dem Verkäufer bekannten - Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten.Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenverdacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast.
BGB § 280 ; BGB § 281 ; BGB § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 ; BGB § 437 Nr. 3 ; BGB § 444 ;
Der Kläger erwarb von der Beklagten zu 1 durch notariellen Kaufvertrag vom 30. September 2003 mehrere mit einem Gewerbepark bebaute Grundstücke in W. Die Haftung der Beklagten zu 1 für Sachmängel wurde ausgeschlossen, mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz und Arglist. Der Beklagte zu 3, von Beruf Bauingenieur und Geschäftsführer der Komplementärin der Beklagten zu 1, hatte die Grundstücke im Jahre 1989 von einem Hochund Tiefbauunternehmen erworben. Ihm war bekannt, dass auf den Grundstücken in den 1960er bis 80er Jahren eine Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren. Die damalige Verkäuferin hatte in dem mit dem Beklagten zu 3 geschlossenen Vertrag versichert, dass ihr Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts kann ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 1 aus § 437 Nr. 3, §§ 280 , 281 BGB auf Ersatz sachmangelbedingter Schäden hinsichtlich der erworbenen Grundstücke nicht verneint werden.
a) Besteht aufgrund der früheren Nutzung eines Grundstücks ein Altlastenverdacht, stellt bereits dies - was das Berufungsgericht offenbar nicht in voller Tragweite erkannt hat - regelmäßig einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Ein altlastenverdächtiges Grundstück weist unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel schon wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 35/15, ZfIR 2016, 783 Rn. 11).
Zwar ist nicht jedes Grundstück, dessen Nutzung als Industriegelände schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlastenverdächtig einzustufen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober 1993 - III ZR 156/92, DNotZ 1994, 452 , 453, insoweit in BGHZ 123, 363 nicht abgedruckt; Senat, Urteil vom 8. Juli 2016, V ZR 35/15, aaO, Rn. 8). Anders liegt es aber, wenn die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet, wie etwa bei einer ehemaligen "wilden Müllkippe" (Senat, Urteil vom 12. Juli 1991 - V ZR 121/90, NJW 1991, 2900 , 2901) oder einer Tankstelle (Senat, Urteil vom 1. Oktober 1999 - V ZR 218/98, NJW 1999, 3777 , 3778 unter II. 1.). Auch die Nutzung eines Grundstücks als Werksdeponie in den sechziger und siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts ohne anschließend durchgeführte Entsorgung stellt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar, weil bei einer Deponie immer die Möglichkeit in Rechnung gestellt werden muss, dass auf ihr auch Abfälle gelagert wurden, die wegen ihrer chemischen Zusammensetzung eine besondere Gefahr darstellen (Senat, Urteil vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549 , 1550; BGH, Urteil vom 19. März 1992 - III ZR 16/90, BGHZ 117, 363 , 369).
2. a) Zutreffend geht das Berufungsgericht im rechtlichen Ausgangspunkt davon aus, dass die Beklagte zu 1 sich hinsichtlich dieses Mangels auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen kann, wenn nicht der Kläger beweist, dass sie den von ihm behaupteten Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB ).
aa) Arglistig i.S.v. § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. nur Senat, Urteil vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549 , 1550).
bb) Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig i.S.v. § 444 BGB . Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten - dem Verkäufer bekannten - Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten. So kommt es etwa bei einer früheren Nutzung als Deponie oder wilde Müllkippe nicht darauf an, ob der Verkäufer Kenntnis von den konkret dort hingelangten Materialien und Schadstoffen hatte (vgl. Senat, Urteil vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549 , 1550; BGH, Urteil vom 19. März 1992 - III ZR 16/90, BGHZ 117, 363 , 369; Senat, Urteil vom 12. Juli 1991 - V ZR 121/90, NJW 1991, 2900 , 2901). Dem Käufer soll durch die Offenbarung der früheren Nutzung gerade die Möglichkeit zur Untersuchung des Baugrundes und zur Abschätzung etwaiger Mehrkosten im Falle der Übernahme des mangelhaften Grundstücks gegeben werden. Dieser Zielrichtung der Aufklärungspflicht liefe es zuwider, wenn den Verkäufer eine Offenbarungspflicht erst dann träfe, wenn er konkrete, über das Wissen um die frühere Nutzung hinausgehende Anhaltspunkte dafür hat, dass das Grundstück tatsächlich kontaminiert ist.
3. Die Entscheidung erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO ). Insbesondere kann die Abweisung der Klage nicht aufgrund der Erwägung des Berufungsgerichts bestehen bleiben, ein arglistiges Handeln des Beklagten zu 3 sei (auch deshalb) nicht dargelegt und bewiesen, weil ihm bei dem Erwerb der Grundstücke von der damaligen Verkäuferin vertraglich versichert worden sei, dass dieser keine Bodenverunreinigungen bekannt seien, und weil es nach den Angaben eines Zeugen üblich gewesen sei, bei der - hier vor dem Erwerb der Grundstücke durch den Beklagten zu 3 erfolgten - Demontage von entsprechenden Anlagen auch die Fundamente herauszureißen und eventuelle Verunreinigungen auszubaggern.
Das Berufungsurteil kann daher bezogen auf die hier interessierenden Anträge keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben und der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1 , § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO ).
1. a) Der Rechtsstreit ist nicht zur Entscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO ), da das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zu der unter Sachverständigenbeweis gestellten Behauptung des Klägers getroffen hat, die frühere Nutzung der streitgegenständlichen Grundstücke begründe (typischerweise) einen Altlastenverdacht.
3. Für den Fall, dass dem Kläger dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten aus § 437 Nr. 3, §§ 280 , 281 BGB zustehen sollte, ist zur Schadenshöhe auf Folgendes hinzuweisen:
Der Käufer kann im Rahmen des sog. kleinen Schadensersatzes Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der Mängelbeseitigungskosten verlangen (Senat, Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12, BGHZ 200, 350 Rn. 31, 33 ). Verlangt er, wie hier der Kläger, Ausgleich des merkantilen Minderwerts der erworbenen Grundstücke, so erschöpft sich dieser nicht zwingend in dem Betrag, um den der Wert der Grundstücke wegen des bestehenden Altlastenverdachts gemindert ist. Beweist der Käufer, dass die Grundstücke tatsächlich kontaminiert sind, so ist vielmehr diese Kontamination in die Berechnung des Minderwerts einzustellen. Die Haftung des Verkäufers für den Sachmangel, der sich aus einer früheren gefahrenträchtigen Nutzung eines Grundstücks ergibt, die einen Altlastenverdacht begründet, erfasst auch die Folgen des Verdachts, der sich realisiert.
Vorinstanz: LG Saarbrücken, vom 20.04.2010 - Vorinstanzaktenzeichen 9 O 192/04
Vorinstanz: OLG Saarbrücken, vom 29.10.2015 - Vorinstanzaktenzeichen 4 U 266/10
Zitieren: BGH - Urteil vom 21.07.2017 (V ZR 250/15) - DRsp Nr. 2017/16244