Source: https://www.prawo-cywilne.info/wspolwlasnosc-domu-z-partnerem-jak-wyodrebnic-swoja-czesc-667-c.html
Timestamp: 2019-08-19 06:21:14+00:00
Document Index: 20976795

Matched Legal Cases: ['art. 506', 'art. 204', 'art. 46', 'art. 201', 'art. 199', 'art. 207', 'art. 206', 'art. 203', 'art. 210', 'art. 415', 'art. 426', 'art. 10', 'art. 98', 'art. 206', 'art. 203', 'art. 210', 'art. 618', 'art. 6', 'art. 232', 'art. 230', 'art. 60', 'art. 158', 'art. 73']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-07-15
Kupiłam dom z moim partnerem po połowie udziałów. Podczas podpisania aktu notarialnego notariusz zapomniał zapytać o akt rozwodu pana X, więc nie została utworzona księga wieczysta. Pan X nie interesuje się tym domem. Praktycznie 90% kredytu spłaciłam sama. To ja inwestuję w ten dom, a pan X wraz z synem korzystają z niego i niszczą to, co ja wyremontuję. Brakuje mi już sił. Proszę o pomoc! Jaką mam szansę uzyskać odrębność mojej części?
Przez wzgląd na przedstawione okoliczności za zasadne uważam wpierw omówienie tego, do czego uprawniony jest współwłaściciel, a następnie zastanowienie się nad sposobami urzeczywistniania uprawnień.
Współwłasność (jako instytucję prawną) uregulowano przede wszystkim w artykułach od 195 do 221 Kodeksu cywilnego (K.c.); chodzi o część przepisów dotyczących własności, ustawowo określonej w artykule 140 K.c. Proszę zwrócić uwagę również na ustawę o własności lokali, która może się przydać, jeśli dojdzie do ustanowienia odrębnej własności lokali (co mogłoby być przejawem zniesienia współwłasności); w początkowych przepisach tejże ustawy zawarto swoistą instrukcję ustanawiania odrębnej własności lokali (w starostwach powiatowych często można uzyskać wsparcie, np. informacje o czynnych na lokalnym rynku specjalistach, których opinie są bardzo ważne przed uzyskaniem stanowiska starosty co do możliwości prawnego wyodrębnienia lokalu jako nieruchomości lokalowej). Z uwagi na wskazane przez Panią cechy rzeczonego domu, prawdopodobnie – po ewentualnym wyodrębnieniu nieruchomości lokalowych – szczególnie duże znaczenie miałyby nadal przepisy kodeksowe, ale w ustawie o własności lokali zawarto przepisy dość szczegółowe, których treść mogłaby stanowić inspirację dla ewentualnych postanowień umownych. Opisana sytuacja pozwala przypuszczać, że zastosowanie mogą znaleźć również przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – sporo spraw z zakresu współwłasności jest rozstrzyganych w postępowaniach nieprocesowych (art. 506 i następne K.p.c.). Akty normatywne są teraz szeroko dostępne, np. przy pomocy sejmowej bazy danych. Proszę również bardzo dokładnie zwrócić uwagę na treść właściwych ksiąg wieczystych. Dość zagadkowo (a przynajmniej zaskakująco) brzmią Pani słowa na temat księgi wieczystej, więc zwracam uwagę na to, że dostęp do akt cudzych ksiąg wieczystych wymaga wykazania się interesem prawnym (w takich aktach często znajdują się odpisy aktów notarialnych).
Wskazane przez Panią udziały (art. 204 K.c.) we współwłasności odnośnego domu, a właściwie: albo nieruchomości gruntowej z domem (art. 46 i następne K.c.), albo domu na gruncie objętym prawem użytkowania wieczystego – wskazują na to, gdyż w sprawach z zakresu zwykłego zarządu wymagane jest porozumienie współwłaścicieli. O sprawach z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 201 K.c.) można decydować większością udziałów, zaś w tej sytuacji jest równość udziałów. Sprawy wykraczające poza zakres zwykłego zarządu wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.). W praktyce okazuje się, że często trudno jest wskazać granicę między obiema grupami spraw; dlatego – jeśli spór jest poważny lub trudno osiągnąć porozumienie – warto zdecydować się na drogę sądową.
Droga sądowa jest dopuszczalna w różnych sytuacjach, które dotyczą współwłasności. Może chodzić – tytułem przykładu – o (poza sprawami wyżej wskazanymi): nakłady na rzecz wspólną i pożytki z rzeczy wspólnej (art. 207 K.c.), podział rzeczy wspólnej do korzystania (art. 206 K.c.), ustanowienie zarządcy rzeczy wspólnej (art. 203 K.c.) oraz o zniesienie współwłasności (art. 210 i następne K.c.).
Samo dopuszczanie się zniszczeń (czyli powodowanie szkód) może być źródłem odpowiedzialności odszkodowawczej (art. 415 i następne K.c.) – niezależnie od udziałów sprawców we współwłasności. Jeżeli syn współwłaściciela nie ukończył 13 lat, to odpowiedzialność za jego zachowania ponoszą ci, pod których nadzorem się znajduje, zaś w przypadku ukończenia lat 13 może ponosić odpowiedzialność sam (art. 426 K.c.); w ewentualnym sporze prawnym powinien być – przed uzyskaniem pełnoletności (art. 10 K.c.) – reprezentowany przez przedstawiciela ustawowego, którym najczęściej jest rodzic (art. 98 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Pani jest uprawniona domagać się naprawienia szkód, np. przez wytoczenie powództwa. Poważne szkody mogą uzasadniać powiadomienie organów ścigania, ponieważ niszczenie mienia może być przestępstwem. Jeżeli jeden ze sprawców jest niepełnoletni, to należy o jego nagannym zachowaniu powiadomić sąd rodzinny (zwłaszcza właściwy z uwagi na jego miejsce zamieszkania) – sąd taki jest uprawniony zastosować określone środki (w poważnych sprawach na podstawie ustawy o postępowaniu w sprawach nieletnich). Spowodowane przez samego współwłaściciela szkody prawdopodobnie mogłyby zostać rozliczone w (ewentualnym) postępowaniu o zniesienie współwłasności.
Samo korzystanie ze wspólnej nieruchomości (w tym ze wspólnego domu) może zostać uregulowane umownie albo sądownie (art. 206 K.c.). Pani jest uprawniona skierować do sądu żądanie w tym zakresie – czy to jako żądanie główne, czy to jako wniosek szczegółowy (dotyczący czasu rozpatrywania sprawy) w postępowaniu, w którym głównym byłby inny wniosek (np. wniosek o zniesienie współwłasności). Niszczenie rzeczy wspólnej jest zachowaniem tak bardzo nagannym, że nie można wykluczyć nawet skuteczności wniosku o to, by sąd współwłaścicielowi zakazał korzystać z przedmiotu współwłasności, np. na czas postępowania sądowego.
Dotyczące nieruchomości sprawy bieżące (np. opłaty, naprawy…) mogą uzasadniać zawnioskowanie przez Panią do sądu o ustanowienie zarządcy nieruchomości (art. 203 K.c.) – zarządcą takim może być ktoś z grona współwłaścicieli, w tym przypadku np. Pani. Również taki wniosek może zostać skierowany jako żądanie główne albo jako żądanie szczegółowe w sprawie z innego wniosku (głównego) – np. w sprawie z wniosku o zniesienie współwłasności (w takiej sprawie mogłyby więc zostać zawarte różne wnioski szczegółowe, np. dotyczące korzystania z rzeczy wspólnej oraz zarządzania nią).
Przedstawiona przez Panią sytuacja (jeśli nie ulegnie należytej poprawie) prawdopodobnie uzasadnia zniesienie współwłasności. W przepisach o zniesieniu współwłasności (art. 210 i następne K.c.) ustawodawca na pierwszym miejscu wskazuje podział rzeczy wspólnej (o ile taki podział jest możliwy). W przypadku budynków (nie tylko mieszkalnych) przejawem podziału fizycznego może być ustanowienie odrębnej własności lokali oraz przyznanie własności poszczególnych lokali (jako nieruchomości lokalowych) określonym współwłaścicielom. W takim przypadku nadal istnieje współwłasność nieruchomości wspólnej (gruntowej i bardzo często określonych części budynku albo budynków), ale za to poszczególne nieruchomości lokalowe mają „swych własnych” właścicieli (albo współwłaścicieli). Naganne zachowanie współwłaściciela może uzasadniać zawnioskowanie przez Panią o przyznanie przez sąd własności Pani – wraz z zasądzeniem stosownym spłat na rzecz (aktualnego) współwłaściciela (spłaty takie mogą zostać rozłożone na raty).
Proszę z ogromną powagą potraktować (niżej zacytowany) art. 618 K.p.c., czyli jeden z przepisów proceduralnych, w których ustawodawca skoncentrował się na postępowaniach dotyczących zniesienia współwłasności. W przedstawionej przez Panią sytuacji bardzo ważne są odpowiednio dokładne obliczenia oraz dowody (w tym możliwość wykazania nakładów i strat związanych z rzeczoną nieruchomością wspólną). Skutkiem udowodnienia Pani nakładów (w tym być może związanych z naprawą wzmiankowanych szkód) może być – tytułem przykładu – wyodrębnienie dla współwłaściciela odpowiednio niewielkiej nieruchomości lokalowej lub obniżenie wartości należnych mu spłat. Chodzi nie tylko o spłacanie zaciągniętego kredytu.
W różnych postępowaniach cywilnych należy wywiązać się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c. Należy także zachowywać się odpowiednio aktywnie, ponieważ bierność może zostać przez sąd potraktowana jako przejaw zgody z kimś innym (art. 230 K.p.c.); trzeba więc polemizować (merytorycznie!) z żądaniami innej osoby lub z treścią dowodów (np. zeznań, które mogą być składane nie tylko przez świadków). Własność (w tym współwłasność) to zagadnienia z zakresu prawa cywilnego, więc bardzo ważna jest stosowna aktywność zainteresowanych osób. Praktyka uczy, że bardzo często przydaje się przedstawianie swego stanowiska na piśmie. Pisma należy składać za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (np. „ze zwrotką”).
Ze sporym zaskoczeniem odbieram Pani słowa – cytat: „podczas podpisania aktu notarialnego notariusz zapomniał zapytać o akt rozwodu pana X, więc nie została utworzona księga wieczysta”. Na ogół w Polsce nieruchomości mają założoną księgę wieczystą; niekiedy są prowadzone zbiory dokumentów (jako faktyczny substytut księgi wieczystej). Wyżej przedstawiłem różne potencjalne możliwości, jakie przysługują współwłaścicielom. Proszę jednak pamiętać o jednym z podstawowych wymogów proceduralnych, który został zawarty w treści artykułu 607 K.p.c.: „Do wniosków, dotyczących nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej lub dla których prowadzony jest zbiór dokumentów, należy dołączyć odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów.”.
Księgi wieczyste zakłada się, między innymi, w związku z odłączaniem części dotychczasowej nieruchomości („nieruchomości wyjściowej”) jako nowej nieruchomości. Poza tym dokonuje się wpisów w dotychczasowych księgach wieczystych (np. w związku ze zmianą właściciela albo współwłaściciela nieruchomości). Tylko część dotyczących nieruchomości transakcji wiąże się z założeniem nowej księgi wieczystej, ponieważ takie księgi prowadzi się dla nieruchomości, a nie dla transakcji – np. dla określonych umów lub innych czynności prawnych (art. 60 K.c.) o dużym znaczeniu prawnym.
Notariusz ma prawny obowiązek skierować do sądowego wydziału ksiąg wieczystych wniosek o dokonanie wpisu w związku ze zmianą właściciela (albo współwłaściciela nieruchomości); podobnie w przypadku zbycia części udziałów przez jednego z dotychczasowych współwłaścicieli. Dla prawnie skutecznego obrotu nieruchomościami (czyli zbycia albo nabycia nieruchomości albo udziałów w prawie do niej) prawnie wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.) – jest to wymóg pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Nie wystarczy samo zawarcie umowy „u notariusza” lub „w kancelarii notarialnej” – prawnie wymagana jest forma aktu notarialnego. W świetle Pani słów o tym, co miało miejsce w związku z odnośną transakcją, budzą się wątpliwości.
Nawiąże jeszcze do niejasnej sprawy rozwodu pana X. Powinna Pani wiedzieć, że każda strona postępowania sądowego jest uprawniona wnioskować do sądu o wydanie odpisu orzeczenia, zwłaszcza prawomocnego (wtedy przydaje się uzyskanie klauzuli prawomocności). Jeśli doszło do rozwodu, to można uzyskać odpis wyroku. Czy w tej sytuacji można być pewnym, że rozwód został orzeczony? W dodatku wyroki rozwodowe znajdują odzwierciedlenie w aktach stanu cywilnego. Jeśli pan X był w stanie się rozwieść, to czym można tłumaczyć brak odpisu aktu stanu cywilnego z adnotacją, że jest on rozwodnikiem?
Pani ma prawo do ujawnienia swych praw właścicielskich (odpowiednich udziałów we współwłasności) niezależnie od stanu cywilnego owego mężczyzny (rozwodnik albo żonaty). Zagadnienie rozwodu albo jego braku jest jego sprawą – nabywane przez niego udziały mogłyby (w przypadku bycia mężem) być potraktowane jako składniki wspólności majątkowej małżeńskiej (jeśli nie doszło do jej ustania, także przed ewentualnym rozwodem). Co to ma wspólnego z Pani uprawnieniami właścicielskimi? Miejmy nadzieję, że nie padła Pani ofiarą oszustwa.
Zachęcam Panią do skrupulatnej analizy sytuacji oraz do zastanowienia się, czy rzeczywiście Pani nabyła prawa do nieruchomości. Jeżeli rzeczywiście stała się Pani współwłaścicielką nieruchomości, to jest Pani uprawniona skorzystać z różnych możliwości prawnych (przedstawiłem je wyżej). Jednym z rozwiązań może być doprowadzenie do wyodrębnienia nieruchomości lokalowych – w ramach (swoistego) zniesienia współwłasności. Żaden prawnik, w tym żaden sędzia nie przyjdzie „robić porządku” w cudzym domu; pełnomocnik (niekoniecznie prawnik) może zażądać wynagrodzenia za swą pracę. Od Pani zależy, czy Pani zawnioskuje o zniesienie współwłasności oraz jakie roszczenia zostaną przez Panią przedstawione w takim postępowaniu (np. dotyczące: podatków, opłat za media).
▸ Drogi wyjścia ze współwłasności