Source: http://valcap.es/html/curso/en%20el%20regimen.html?ObjectID=1319
Timestamp: 2017-11-19 12:06:34
Document Index: 210698482

Matched Legal Cases: ['artículo 396', 'artículo 3', 'artículo 8', 'Artículo 6', 'artículo 5', 'artículo 396', 'artículo 3', 'artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 5', 'in fine', 'artículo 5', 'artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 3', 'artículo 3', 'artículo 396', 'artículo 6', 'artículo 392', 'artículo 396', 'artículo 17', 'artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 11', 'artículo 107', 'artículo 3', 'artículo 9', 'artículo 9']

En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local :
a.El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente , con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario , así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b.La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales , de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes .
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo . Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad . Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime .
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad
ARTICULO 3 DE LA LPH DESMENUZADO FRASE A FRASE O PALABRA POR PALABRA
Mejor que "a cada piso o local" debería decir el precepto "a cada propietario de piso o local".
Este precepto recoge la configuración jurídica de la propiedad horizontal, como propiedad sobre un edificio dividido en pisos o locales.
Pese a que el artículo 3 describe literalmente la propiedad horizontal como comprendiendo dos derechos distintos y conexos (propiedad privativa sobre un elemento privativo y copropiedad especial indivisible sobre los elementos comunes) la realidad no es esa. Esa forma de exponer las cosas puede ser didáctica y descriptiva del carácter complejo o especial de esta propiedad, pero la explica como un derecho fraccionable o fraccionado, lo cual no es necesario en la actualidad pues la doctrina jurídica moderna admite sin reservas la configuración del dominio como un derecho abstracto y continuo, no fraccionable ni constituido sobre la suma de menores facultades. Por eso, para FUENTES-LOJO (op. cit.) la propiedad horizontal supone para cada propietario una propiedad sobre el elemento privativo así como sobre los elementos comunes en tanto lo permita su concurrencia con los demás propietarios y el bien de la finca. En mi opinión esta última tesis minusvalora que la cuota del propietario se proyecta sobre el total inmueble (determinando por ejemplo los derechos del mismo en caso de liquidación de propiedad por destrucción del inmueble u otra causa de extinción); creo que es difícil sostener un concepto de propiedad horizontal del que esté ausente la idea de copropiedad o bien en sede de elementos privativos o bien en sede de elementos comunes o bien en la propiedad como un todo, por lo que si bien estimo posible explicar que la propiedad horizontal sea forma especial de propiedad, no encuentro justificación para decir que sobre los elementos comunes no hay copropiedad sino propiedad limitada por los derechos de los demás.
No obstante, la literalidad del precepto refiere que cada piso o local constituye una parte privativa. Los diferentes pisos o locales llevan aneja la copropiedad sobre los elementos comunes, pero entre dichos pisos o locales no existe una relación de copropiedad (por ello ha sido denominado este régimen también "copropiedad pro diviso"). El carácter de finca independiente de cada departamento está recogido en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria (dedicado a lo que se denominan "fincas especiales"), que admiten la cualidad de finca registral tanto del total inmueble como de cada uno de los departamentos. En dicho precepto se dispone lo siguiente:
En el régimen jurídico de esta forma de propiedad no cabe considerar a la colectividad de propietarios como una persona jurídica. La ley no atribuye esta condición expresamente y, además, estamos ante una mera forma de "propiedad" que, como máximo, implica una copropiedad sobre elementos comunes y una responsabilidad patrimonial mancomunada y subsidiaria de los propietarios.
No obstante, ésta y otras leyes, especialmente las tributarias, otorgan a la comunidad en sí y no a los propietarios directamente, variadas titularidades jurídicas activas o pasivas, por lo que el legislador se ve obligado a reconocer a las comunidades una cierta capacidad de actuación en la vida jurídica en lo sustantivo y en lo procesal, pese a aquella falta de personalidad. Manifestaciones en derecho positivo de ello son las siguientes:
1) Ley de Enjuiciamiento Civil:
Artículo 6. Capacidad para ser parte. 1. Podrán ser parte en los procesos ante los tribunales civiles: ... 5.º Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte. ...
A.EL DERECHO SINGULAR Y EXCLUSIVO DE PROPIEDAD SOBRE UN ESPACIO SUFICIENTEMENTE DELIMITADO
La delimitación del piso o local se hace de conformidad con el artículo 5.
Que el espacio deba ser delimitado no significa que deba ser único; se admite que se trate de diversos espacios discontinuos siempre que a su vez estén delimitados -caso típico del piso con anejos-.
La delimitación suficiente es una nota que está presente en la definición tradicional de "finca": "trozo de superfície terrestre cerrado por una línea poligonal y objeto de propiedad" (STS 10-12-60).
El precepto no exige expresamente delimitación por paredes, sino que basta la determinación segura de los confines del piso o local en las tres dimensiones. Por ello, cabría en principio propiedad horizontal respecto de plazas de garaje en un edificio -o aún en un local- delimitadas por líneas dibujadas en el suelo.
Y SUSCEPTIBLE DE APROVECHAMIENTO INDEPENDIENTE
A efectos catastrales, en el Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se dispone:
CON LOS ELEMENTOS ARQUITECTÓNICOS E INSTALACIONES DE TODAS CLASES, APARENTES O NO, QUE ESTÉN COMPRENDIDOS DENTRO DE SUS LÍMITES Y SIRVAN EXCLUSIVAMENTE AL PROPIETARIO
El artículo 396 del Código Civil se refiere a "pisos o locales o partes de ellos", mientras que el artículo 3 no hace referencia a dichas "partes" sino sólo a "un espacio suficientemente delimitado". Pese a la opinión de algunos comentaristas que observan contradicción entre ambos preceptos por tal motivo, entiendo que no es así sino que las diferentes expresiones usadas no son sino dos formas distintas de admitir de forma flexible la existencia de un elemento privativo. En efecto, sólo se exige que esté delimitado y que sea susceptible de aprovechamiento independiente -delimitación e independencia son conceptos similares, por lo demás- y la referencia a "partes" en el artículo 396 sólo estaría posibilitando diversas subdivisiones en un edificio, lo cual coincide con las necesidades apreciadas en las modernas edificaciones y complejos inmobiliarios.
El requisito de servicio exclusivo de la instalación al propietario de la parte privativa por la que transcurre aquella, implica que será elemento común la instalación que lo hace para servicio de otro propietario o para servicio común.
Creo que la condición de que lo incluido dentro del concepto de elemento privativo "sirva exclusivamente al propietario" es un requisito no meramente descriptivo sino esencial o de derecho necesario. Así, creo que son nulas o anulables aquellas disposiciones del título que atribuyan no el uso exclusivo sino el dominio exclusivo sobre elementos que para el artículo 396, párrafo primero, del Código Civil son considerados elementos comunes (por ejemplo, en ocasiones se ha visto que el título dispone así respecto de terrazas a nivel en áticos o plantas bajas, o respecto de los patios interiores).
, ASÍ COMO EL DE LOS ANEJOS
Los anejos pueden ser otros elementos privativos (caso del artículo 5) o elementos integrantes de un elemento procomunal (caso de los artículos 4 in fine y 5).
QUE EXPRESAMENTE HAYAN SIDO SEÑALADOS EN EL TÍTULO, AUNQUE SE HALLEN SITUADOS FUERA DEL ESPACIO DELIMITADO.
La expresión "aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado" quizás es ociosa puesto que la cualidad de "anejo" ya lleva implícita aquella situación separada
B.LA COPROPIEDAD, CON
No es preciso que el elemento común lo sea respecto de todos los propietarios. Puede serlo respecto de varios, pero no de uno solo, por definición
LOS DEMÁS DUEÑOS DE PISOS
Por "piso" se entiende originariamente cada una de las plantas de un edificio. Parece que la ley piensa en edificios con un sólo local o vivienda por planta, pues el artículo 5 se refiere a que la descripción de los departamentos contendrá la planta en que se hallen pero no hace referencia a su "puerta". Pero es obvio que si la superfície en planta del mismo lo permite, los "locales" destinados a vivienda existentes en el mismo serán más de uno, como es lo más habitual
Tales pisos o locales suelen ser denominados en la doctrina y en la práctica como "departamentos", genéricamente.
, DE LOS RESTANTES ELEMENTOS, PERTENENCIAS Y SERVICIOS
Los servicios pueden entenderse en un doble aspecto:
a) En un sentido funcional o ideal, son servicios aquellos con los que cuenta la finca (suministros de luz, agua, gas; portería, limpieza, etc.).
b) En un sentido material o real, son servicios aquellas instalaciones físicas que sirven a la prestación de aquellos servicios (instalaciones de luz, agua, gas, etc.). En este sentido, según la STS 3-7-84 el concepto de portería como elemento común de que habla el artículo 396 del Código Civil se extiende no sólo a la portería como dependencia sino al propio servicio de portero y sus gastos
Muchos autores hallan la definición legal de elemento común en el artículo 396, párrafo primero, del Código Civil cuando habla de "demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute".
De las diversas definiciones ofrecidas en doctrina y legislación la más simple es la que adoptan la legislación federal americana y algunas otras, según la cual el elemento común todo el que no es privativo. En esta línea, la STS 13-3-81 dice que "todo lo que pertenece a la entidad registral y no figura singularmente atribuido a cualesquiera pisos que forman la propiedad horizontal, se entenderá como integrado en los elementos comunes, solución que en definitiva es la que informa alguna decisión jurisprudencial -STS 11-10-67 y RDGRN 28-2-68-".
II) Clases:
Se han ofrecido diversas clasificaciones de los elementos comunes, entre ellas:
a) La legal (artículo 3,b)), que, presuponiendo un concepto "lato sensu" de elemento común, establece una diferenciación tripartita entre elementos comunes (strictu sensu), pertenencias y servicios comunes.
b) La ofrecida por E. PEREZ PASCUAL ("El derecho de la propiedad horizontal. Un ensayo sobre su estructura y naturaleza jurídica", Ed. M. Pons, 1974), tripartita entre elementos comunes esenciales, naturales y accidentales o pertenencias.
c) La contemplada por la mayoría de la doctrina y por el Tribunal Supremo, entre elementos comunes esenciales o por naturaleza (aquellos elementos del edificio que son arquitectónicamente, materialmente constitutivos de él o inseparables de él), y elementos comunes accidentales o por destino (las cosas que pese a poseer individualidad propia y ser trasladables, son puestas de forma duradera al servicio de aquélla para el cumplimiento de sus fines) -éstos son según la STS 16-5-65 "aquellos que en concepto de anejos [el concepto de 'anejos', que aquí no son los del artículo 3,a), está aquí utilizado en sentido impropio] se adscriben al servicio de todos o de algunos de los propietarios singulares"-.
III) Presunción de carácter común de los elementos del inmueble:
La doctrina identifica en el artículo 396, párrafo primero, del Código Civil, con base a su carácter abierto, una cierta presunción iuris tantum a favor del carácter común de los elementos del inmueble, salvo que se demuestre su carácter privativo (en este sentido también la antes citada STS 13-3-81). Además también se entiende que existe idéntica presunción a favor de que los elementos comunes lo son de todos los propietarios y no de un grupo de ellos, caso de existir tal grupo (por ejemplo, de una subcomunidad de hecho o de derecho).
IV) Disponibilidad de los elementos comunes:
a) Renuncia a los elementos comunes: Entiendo que la renuncia al derecho que compete sobre un elemento común no es en general admisible puesto que implicaría una modificación voluntaria del régimen legal de la propiedad horizontal, que como derecho real que es debe responder a unos patrones configurativos que lejos de estar en manos del propietario, están sometidos a reglas de orden público o derecho necesario (confrontar artículo 6.4 del Código Civil).
b) Renuncia al uso de elementos comunes: Entiendo que igualmente no es admisible, salvo que consista en renuncia temporal al uso de un elemento común cuyo no uso no impida el aprovechamiento ordinario del elemento privativo de que se trate.
c) Indivisibilidad de los elementos comunes:
Pese a que el párrafo segundo del artículo 392 del Código Civil prohíbe "en todo caso" la división de los elementos comunes, la regla no impide que un elemento común concreto y prescindible desde el punto de vista del buen servicio de la finca pueda desafectarse de su carácter de tal y luego dividirse, todo ello con acuerdo unánime normalmente (por ejemplo, desafectar una vivienda del empleado de portería para dividirla en diversos trasteros que se asignen como anejo privativo a cada propietario).
d) Inseparabilidad de los derechos sobre el elemento privativo respecto de los que recaen sobre los elementos comunes: Está dispuesta en el artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil en forma clara y terminante y pese a que esta prohibición parece insoslayable hay que hacer una precisión. El precepto quiere decir que el elemento común no es cosa autónoma por sí, no tiene una existencia jurídica ontológica, ni admite negocio jurídico alguno respecto de sí solo. Mientras que el elemento es común, es algo consustancial a la propiedad horizontal. Pero si el elemento común deja de serlo por ser admisible su desafectación como tal (por no ser "esencialmente inseparable"), la separación será posible. Ahora bien, para ello es necesario que el elemento común a separar se configure como privativo.
e) Cesión de disfrute de elementos comunes: Con el nuevo texto del artículo 17 no hay duda de que un elemento común se puede arrendar, con independencia de las partes privativas, previa su desafectación del uso específico que tuviere. Lo mismo se puede decir de otros negocios que impliquen cesión de un elemento común. Y nótese lo cerca que ello está del término "gravamen" que con tan grave carácter imperativo aparece prohibido en el artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil.
V) Enumeración:
No voy a hacer una enumeración de posibles elementos comunes, bastando lo dispuesto por el artículo 396 del Código Civil. Sí que es oportuno hacer alguna precisión:
Respecto de las paredes divisorias interiores, maestras, de fachada, y de entreplantas, los elementos superficiales interiores (vistas desde un departamento privativo) que son constitutivos de mero revestimiento de acabado o decoración, son considerados elemento privativo (terrazo en el piso, enyesado y enracholado en paredes, por ejemplo).
Respecto a las ventanas y similares aberturas al exterior, no son elemento común pero el artículo 396 del Código Civil incluye como comunes sus revestimientos exteriores y la imagen y configuración de la fachada.
Respecto a instalaciones, es común la instalación, conducción o canalización que transcurre cubierta o a la vista por zonas comunes, y privativa en cuanto entra en el espacio de un elemento privativo para servicio exclusivo, a partir del punto de entrada, de dicho elemento privativo.
Respecto a terrazas y balcones en fachadas o cubiertas, son elemento común, incluso sus revestimientos exteriores, configuración e imagen (artículo 396 del Código Civil); también, pues, las barandillas, enrejados, quitamiedos y similares. Pero si son de uso exclusivo de un propietario, éste habrá de costear los gastos de reparación y conservación derivados de ese mero uso así como los derivados de su mal uso.
Se refiere también a elementos comunes el Decreto 2114/ 1968, de 24 de julio de 1968, que aprueba el Reglamento de Viviendas de protección oficial en sus artículos 21 y 83,b).
VI) Afectación y desafectación:
Un elemento queda afectado como común cuando por su naturaleza o fin presta un servicio al común de propietarios. La afectación al uso o servicio comunes puede hacerse, por tanto, incluso por voluntad de las partes (caso típico es el del artículo 4if).
La desafectación sólo es posible, con base en la autonomía de la voluntad, si se produce de forma definitiva y respecto de elementos no esenciales y por voluntad unánime de los propietarios. El elemento desafectado sólo puede tener un destino: pasar a ser elemento privativo, bien sea de uso privativo o de uso común (elemento procomunal del artículo 4if). En este sentido se pronuncia la STS 6-6-79.
La desafectación es inscribible en el Registro de la Propiedad (RRDGRN de 5-5-70 y 15-6-73).
A CADA PISO O LOCAL
Los locales a los que se asigna cuota son los que se constituyen como departamentos privativos, no los que son elemento común, obviamente.
SE ATRIBUIRÁ UNA CUOTA DE PARTICIPACIÓN CON RELACIÓN AL TOTAL DEL VALOR DEL INMUEBLE
Según la Exposición de motivos de esta ley, dado que la propiedad horizontal se configura como forma de propiedad, no de copropiedad, la cuota no sólo expresa la participación en los elementos comunes sino en el valor de la propiedad de todo el inmueble.
Y REFERIDA A CENTÉSIMAS
La referencia a "centésimas" significa que la suma de todas las cuotas debe dar cien; no que cada cuota se exprese con precisión de dos decimales -aunque esto es lo habitual, por necesidad
De forma un tanto embrollada, esta regla se refiere a la "cuota de participación" (corrientemente llamada también "coeficiente de propiedad") en el sentido de cuota de participación en la propiedad o valor del inmueble.
Si en la regla inicial de este precepto se hace referencia a la cuota como participación en la propiedad, esta segunda regla se refiere a la cuota como módulo de participación en las cargas y beneficios. Creo que no es equitativo que la misma cuota sirva para determinar la participación en el valor del inmueble y para determinar la participación en todo tipo de cargas. Piénsese por ejemplo en un local de gran superfície y por tanto con gran cuota de participación, pero que en cambio por no tener acceso a elementos comunes no genera gastos de ascensor, escalera, etc. Además, como resulta del artículo 5, para fijar la cuota se tienen en cuenta diversos parámetros que mezclan aspectos de "propiedad" con aspectos de "administración" (cargas y beneficios).
Por ello, sería más equitativo distinguir:
a) Cargas derivadas de la propiedad de los elementos comunes (costo de seguros o reparaciones extraordinarias, por ejemplo). Es oportuno repartir estas cargas en proporción a cuotas de propiedad.
b) Cargas derivadas del uso y disfrute de los elementos comunes. Éstas mejor se repartirían en proporción al efectivo uso del elemento o servicio común de que se trate. En este sentido, es satisfactoria la actual redacción del art, 9.1.e) que permite el reparto de gastos comunes en función de cuota de participación o en función de "lo especialmente pactado" (en referencia a posibles cuotas de participación en gastos, diferentes de la anterior o formas distintas de reparto -son habituales las formas "a partes iguales todos", "partes iguales todos excepto locales", "a coeficientes todos menos tal departamento", etc.-).
. DICHA CUOTA SERVIRÁ DE MÓDULO PARA DETERMINAR LA PARTICIPACIÓN EN LAS CARGAS Y BENEFICIOS POR RAZÓN DE LA COMUNIDAD
No obstante, la anterior distinción no es contemplada por la ley, salvo en cuanto a lo dispuesto en el citado art. 9.1.e).
. LAS MEJORAS O MENOSCABOS DE CADA PISO O LOCAL NO ALTERARÁN LA CUOTA ATRIBUIDA, QUE SÓLO PODRÁ VARIARSE POR ACUERDO UNÁNIME
Las cuotas pueden variarse, además de por acuerdo unánime, por resolución judicial en caso de variación de los datos tenidos en cuenta según el artículo 5 para determinar la cuota. Pero no es fácil idear un caso en que ello sea dable y a la vez no concurra (puesto que los factores del artículo 5 son independientes del estado de conservación de cada departamento) la prohibición de variación de cuotas por mejoras o menoscabos de cada piso o local. Casos posibles serían: a) cuando variaran circunstancias no del departamento sino de los elementos comunes -por ejemplo, se consignó mayor cuota a un ático en vista del uso del ascensor, y posteriormente el ascensor se elimina de la finca-); b) especialmente, en caso de innovaciones en elementos comunes, necesarias (artículo 11.2, a contrario).
CADA PROPIETARIO PUEDE LIBREMENTE DISPONER
La facultad de disposición del piso o local comprende la enajenación voluntaria; la hipoteca (artículo 107.11 de la Ley Hipotecaria) y demás gravámenes reales; y el arrendamiento y demás cesiones del disfrute. También puede ser objeto de enajenación forzosa y embargo.
DE SU DERECHO, SIN PODER SEPARAR LOS ELEMENTOS QUE LO INTEGRAN
Los elementos que integran el derecho del propietario son los que describe este mismo artículo 3 en su párrafo primero.
Y SIN QUE LA TRANSMISIÓN DEL DISFRUTE
Este apartado del precepto comienza refiriéndose a la transmisión del derecho de propietario y acaba refiriéndose a supuestos de transmisión del disfrute. Estos son, por ejemplo, el arrendamiento, la constitución de derechos reales de usufructo, uso y habitación y la cesión a precario. El precepto establece que en casos de transmisión del disfrute no se alteran o afectan las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad (como por ejemplo las derivadas del artículo 9), lo que significa que el propietario sigue teniendo tales obligaciones. Por ejemplo, si el propietario arrienda una vivienda, seguirá siendo el propietario la persona obligada a contribuir al sostenimiento de los gastos comunes conforme al artículo 9.1.e), y no el arrendatario o inquilino. Si el propietario-arrendador y el arrendatario pactan en el contrato de arrendamiento que las cuotas de comunidad (por los gastos comunes) serán satisfechas por el arrendatario, dicho pacto no afectará a la comunidad, de forma que por ese solo pacto no dejará la comunidad de poder dirigirse contra el propietario para el cobro de tales cuotas; el propietario no podrá excepcionar dicho pacto; y, a la inversa, no podrá la comunidad dirigirse contra el arrendatario exigiendo el cobro de las cuotas.
AFECTE A LAS OBLIGACIONES DERIVADAS DE ESTE RÉGIMEN DE PROPIEDAD