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Timestamp: 2018-03-19 22:21:59
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Grundstücksrecht - 5/9 - Münchner Immobilien Blog
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/11 §§
Ausgestellt am 22. Mai 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
• Bau- und Architektenrecht: Keine außerordentliche Kündigung ohne Fristsetzung bei Einstellung der Arbeiten!
• Gewerbliches Mietrecht: Schönheitsreparaturen – der Teufel sitzt im Detail!
• Grundstücksrecht: Täuschung über Lage des Grundstücks
• Grundstücksrecht: Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung
Bau- und Architektenrecht: Keine außerordentliche Kündigung ohne Fristsetzung bei Einstellung der Arbeiten!
Ein Werkunternehmer forderte in einem vom OLG Koblenz entschiedenen Fall zu Unrecht Abschlagszahlungen. Komme der Bauherr seiner Forderung nicht nach, werde er die Arbeiten einstellen, so die Drohung des Auftragnehmers. Die Arbeiten wurden tatsächlich eingestellt. Der Auftraggeber kündigte. Ein außerordentliches Kündigungsrecht sah das OLG Koblenz nicht. Denn auch wenn dem Auftragnehmer kein Leistungsverweigerungsrecht zugestanden haben mag, war der Auftraggeber trotzdem gehalten, eine zur Abhilfe bestimmte Frist zu setzen. Die Kündigung sei daher als freie bzw. ordentliche Kündigung zu qualifizieren, so das Fazit aus Koblenz.
Stellt ein Auftragnehmer seine Arbeiten ein, gerät der Terminplan der Baustelle nicht selten in ernste Gefahr. Im Einzelfall kann dem Bauherrn daher das Recht zur außerordentlichen Kündigung zustehen. Er sollte dabei aber immer eine Frist zur Wiederaufnahme der Arbeiten setzen. Ansonsten könnte der Auftragnehmer ggf. Anspruch auf Schadensersatz haben.
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 4. Februar 2014, 3 U 819/13, IBRRS 96181
Gewerbliches Mietrecht: Schönheitsreparaturen – der Teufel sitzt im Detail!
Der Gewerberaummieter kann vertraglich nicht – zumindest nicht formularmäßig – neben den laufenden Schönheitsreparaturen zur Endrenovierung verpflichtet werden. Diese Vereinbarungen sind aufgrund des so genannten „Summierungseffekts“ in der Regel unwirksam. Denn beide zusammen führen sie zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Dies gilt dann aber nicht, wenn der Mieter neben den bedarfsabhängigen Schönheitsreparaturen lediglich verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume im „bezugsfertigen Zustand&quot; zurückzugeben. Denn hierfür sei ja, so der BGH, nicht unbedingt eine Endrenovierung erforderlich. Ausreichend sei, wenn sich die Mieträume in einem Zustand befinden, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.
Bestenfalls regeln die Parteien die Frage, wer für die Schönheitsreparaturen und die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verantwortlich ist, durch individuelle Regelungen – und lassen sich anwaltlich beraten. Im Rahmen von Formularverträgen ist Vorsicht geboten, da viele Klauseln als unwirksam betrachtet werden.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 12. März 2014, XII ZR 108/13 – www.bundesgerichtshof.de
Grundstücksrecht: Täuschung über Lage des Grundstücks
Die Lage eines Grundstücks in einem Naturschutzgebiet und die sich hieraus ergebenden Einschränkungen bezüglich der Bebaubarkeit und Nutzung begründen bereits dann einen Sachmangel, wenn die bloße Gefahr besteht, dass vertraglich vereinbarte Bautätigkeiten untersagt werden. Im Übrigen liegt eine arglistige Täuschung vor, wenn der Makler das Grundstück mit dem Hinweis, es liege „an“ einem Naturschutzgebiet, bewirbt, sich jedoch nach der Beurkundung herausstellt, dass das Grundstück vielmehr „in“ diesem Gebiet liegt, so das OLG Brandenburg. Der Käufer verlangte in dem zugrunde liegenden Fall trotz des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses die Rückabwicklung des Vertrags aufgrund arglistiger Täuschung, da entgegen der Vereinbarung das Grundstück weder bebaut noch die aufstehenden Gebäude erweitert werden könnten. Zu Recht, wie das OLG Brandenburg entschied. Selbst wenn der Verkäufer, so wie im Prozess vorgetragen, keine genaue Kenntnis von der Lage hatte, hätte der Makler in dem Exposé nicht die Lage des Grundstücks zur besonderen Anpreisung nutzen dürfen. Vielmehr hätte sich der Verkäufer zuvor eine gesicherte Auskunft hierzu einholen müssen.
Die Entscheidung zeigt, dass Verkäufer einer Immobilie keinesfalls Angaben „ins Blaue hinein“ abgeben sollten. Wird eine unzuverlässige Beurteilungsgrundlage nicht offen gelegt und der Käufer vertraut auf die Richtigkeit, ist von einer arglistigen Täuschung auszugehen. Aufgrund dessen kann der Käufer eine Anfechtung erklären und darüber hinaus Schadensersatzansprüche, bspw. für Maklerkosten, geltend machen.
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 20. Juni 2013, 5 U 50/12, NJW-RR 2014, 335 f.
Grundstücksrecht: Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung
Mängelbeseitigungskosten (hier für Hausschwammbefall) sind unverhältnismäßig, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen. In diesem Fall ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch des Käufers auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Käufer ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 € gekauft. Nach Übergabe wurde ein Befall mit echtem Hausschwamm festgestellt. Nachdem der Verkäufer u. a. bereits zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von 89.129,86 €, von weiteren 45.000 € zum Ausgleich des verbleibenden merkantilen Minderwerts sowie zum Ersatz des weitergehenden Schadens verurteilt worden war, verlangte der Käufer weiteren Schadensersatz in Höhe von 499.728,86 €. Da der Zeitwert des Hauses im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € und ohne Hausschwammbefall (mindestens) 600.000 € beträgt, kam aus Sicht des BGH eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht, bedurfte jedoch noch weiterer Aufklärung durch die Vorinstanz.
Der BGH macht mit seiner – derzeit nur als Pressemitteilung vorliegenden – Entscheidung deutlich, dass der Verkäufer dem Käufer für die Mängelbeseitigung nicht unbegrenzt haftet, sondern er vor einer unverhältnismäßigen Haftung geschützt werden muss. Richtigerweise stellt der BGH für die Beurteilung auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer und darauf ab, ob dieser die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trägt dann der Verkäufer. Man darf auf die Urteilsbegründung gespannt sein.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. April 2014, V ZR 275/12 – www.bundesgerichtshof.de