Source: http://www.portalobydleni.cz/nastroje/poradna/potrebujete-poradit-posilejte-nam-sve-dotazy/poruchy-a-opravy-fond-oprav/
Timestamp: 2018-02-19 08:04:55+00:00
Document Index: 42238499

Matched Legal Cases: ['zákona č. 458', 'soud ', '§ 2257', '§ 4', '§ 742', 'zákona č. 90', '§ 744', '§ 709', '§ 2208', 'zákona č. 89', '§ 2208', '§ 2208', 'soud ', '§ 2207', '§ 2207', '§4', '§ 4', '§ 5', '§ 4', '§ 4', '§ 6', '§ 6', '§ 5', '§ 4', 'čl. 4', '§ 2', '§ 2257', '§ 4', '§ 4', '§ 5', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 2265', '§ 2265', '§ 5', '§ 4', '§ 2257', '§ 2265', '§ 1160', 'zákona č. 89', '§4', '§ 1180', 'zákona č. 89']

Portál o bydlení: Poruchy a opravy, fond oprav
Domů » Nástroje » Poradna » Zde najdete odpovědi na vaše dotazy » Poruchy a opravy, fond oprav
Zanedbaná revize plynových zařízení
Opravy v pronajatém bytě a hrozba vystěhování
Musí vlastník jednotky uhradit 1/6 nutných nákladů, když používá elektrický kotel?
Prasklá sprchová vanička
Skokové navýšení záloh na opravu a údržbu
Rozkopaný roh v koupelně
Ujednání o drobných opravách a NOZ
Opravy v podnikovém bytě
Revize plynových spotřebiče v bytě vlastníka
Finanční kompenzace za výměnu ventilátorů v bytě
Kdo hradí výměnu indikátorů tepla a vodoměrů?
Nový kotel nemůže sloužit k mému užitku. Mohu žádat kompenzaci z fondu oprav, kam pochopitelně přispívám?
Kdo bude hradit servis plynového kotle v domě, který pronajímám?
Kdo bude platit opravu bojleru?
Zatékání do městského bytu
Musím město opravit komín v městském bytě?
Umístění nového jističe mimo starou skříňku
Kdo hradí opravu odvzdušňovacího ventilu?
Je výměna oken drobnou opravou?
Jak postupovat, když potřebuju odstranit staré topení
Zajištění plného výkonu a práv s užíváním bytu
Co jsou drobné opravu a co už ne
Podílení se na revitalizaci domu
Závada stavby, pojistná událost
Platba za garáž
Kam kam se obrátit se zanedbanou revizí plynových zařízení a plynových cest? Bydlíme v nájemním domě a jeho majitel, potažmo správcovská firma, zákonem dané kontroly zcela ignoruje.
Vyhláška č. 85/1978 Sb., o kontrolách, revizích a zkouškách plynových zařízení, stanoví pouze povinnost provádět průběžné revize plynových zařízení a plynových cest, avšak o sankcích za jejich porušení mlčí, a tudíž není úplně patrné, na koho se máte s případnou stížností pro zanedbávání revizí obrátit.
Dle mého názoru odpověď poskytuje zákona č. 458/2000 Sb., energetický zákon, který stanoví příjemci plynu povinnost udržovat odběrné plynové zařízení v takovém stavu, aby se nestalo příčinou ohrožení života, zdraví či majetku osob, a v případě zjištění závady tuto bez zbytečného odkladu odstranit. Porušením této povinnosti se dopustí odpovědná osoba přestupku, za který jí může být uložena pokuta. Přestupky podle tohoto zákona projednává Energetický regulační úřad.
Druhá a domnívám se účelnější varianta, jak vzniklou situaci řešit, je vyzvat pronajímatele, aby neprodleně revizi plynových zařízení provedl a upozornit jej na skutečnost, že nebude-li ve stanovené lhůtě provedena, z důvodu bezpečnosti revizi sami zajistíte. Případné náklady pak můžete požadovat po pronajímateli formou jednostranného započtení na nájemné.
Pro majitele, který byt pronajímá, však pokuta není jediným rizikem, kterému se při zanedbání revizí vystavuje. V případě, že by v důsledku nesprávného fungování nezrevidovaného zařízení byla způsobená škoda (ať už materiální, či nemateriální), byl by povinen takovou škodu nahradit.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS
Chtěla jsem se zeptat na opravy v bytě. Bydlím v pronájmu ve dvougeneračním bytě, kde přízemí obývá má matka a první patro já s dcerou. Před nedávnem nám "majitel" (předseda družstva) oznámil, že bude dělat celkovou rekonstrukci elektrických rozvodů v obou bytech. Nakázal mé mamce, ať byt laskavě připraví na vysekávání elektřiny s tím, že se bude muset přestěhovat ke mně. Je to starší a nemocná ženská a vůbec ho nezajímalo, jak to zvládne. Když to tak nějak připravila a odstěhovala se ke mně, tak jsem se majitele zeptala, jestli by jí nemohl odpustit jeden nájem, jelikož vůbec nemůže užívat byt a ještě z její garáže mají elektrikáři nataženou elektřinu, kterou hradí matka. Vysmál se mi a řekl, že zhodnocuje byt a že nám stejně potom zvedne nájem, tak ať s něčím takovým vůbec nepočítáme. Moc by mě zajímalo, jestli má pronajímatel právo na nařízení k vystěhování bez náhradního bydlení. Nedokážu si představit, kam by mamka šla, kdyby nad ní v patře bydlela cizí rodina. A pak jestli třeba má povinnost zajistit nějaké stěhováky, když jsme samy ženský. Dále trvá i na tom, abychom vše řádně uklidily a vymalovaly na své náklady. Nájemní smlouvu nám už léta prodlužuje vždy na půl roku. Může to takhle dělat do nekonečna?A o kolik nám může zdražit nájemné?
Odpověď - část 1.
Na úvod musím zmínit, že z vašeho dotazu nevyplývá, zda se má jednat o klasický nájem bytu v osobním vlastnictví anebo zda se jedná o nájem družstevního bytu, kde jste členem družstva, či snad dokonce o podnájem družstevního bytu, kde je členem družstva někdo jiný. Z Vašeho dotazu lze soudit, že se s největší pravděpodobností jedná o situaci první a z toho budu také vycházet ve své odpovědi.
Podle zákona v takovém případě platí, že nájemce je povinen strpět úpravu bytu jen tehdy, nesníží-li se hodnota bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce. Snížením hodnoty se rozumí snížení jeho kvality, to znamená, že by se po úpravě v bytě bydlelo objektivně hůře než před úpravou. Větší nepohodlí bude zejména znamenat, že nájemce by byt musel vyklidit.
To znamená, že pokud s provedením opravy, během které by bylo nutné byt vyklidit, nesouhlasíte, pronajímatel ji provést nemůže.
Výjimkou jsou pak situace, kdy pronajímatel jedná na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li zvlášť závažná újma. V těchto případech lze každopádně úpravy provést vždy.
Orgánem veřejné moci bude zpravidla stavební úřad, který může v určitých situacích dát příkaz například ke stržení staticky narušeného domu apod., o tento případ se v dané situaci zjevně nejedná.
Zvlášť závažná újma hrozí zejména tehdy, pokud by neprovedením opravy byl ohrožen život, zdraví anebo ve větším rozsahu i majetek osob. O tento případ by se mohlo jednat například tehdy, pokud by vadné elektrické rozvody ohrožovaly zdraví obyvatel bytu.
Pokud by se o takovou situaci jednalo, musí pronajímatel zajistit náhradu účelně vynaložených nákladů na vyklizení bytu jako jsou například náklady na stěhování či rozdíl mezi stávajícím nájemným a nájemným v náhradním bytě. Zákon je v tomto směru relativně podrobný, přičemž jeho přepis by přesahoval možnosti této odpovědi, doporučuji se tedy o svých právech v dané konkrétní situaci poradit s advokátem nebo jinou právně vzdělanou osobou.
Odpověď - část 2.
Co se týká zvýšení nájemného, k tomu lze přistoupit jednostranně ze strany pronajímatele zásadně jen po dohodě s nájemcem, a to ještě jen do zákonem stanovených limitů.
Určitou výjimkou by byla situace, kdy se jedná o bytový dům s nájemci ve vlastnictví pronajímatele a se zvýšením nájemného souhlasili nájemci alespoň dvou třetin bytů. V takovém případě by zvýšení nájemného platilo i pro ostatní nájemce. Celkové zvýšení nájemného všem nájemcům však nemůže překročit desetinu účelně vynaložených nákladů pronajímatele ročně. Jedná se nicméně o poněkud specifickou situaci a bez další znalosti případu nelze říci, zda na Vás bude dopadat či nikoliv.
Jak bylo uvedeno výše, ve většině případů je nezbytné dohodnout se na zvýšení nájmu s nájemcem. Pokud nájemce nesouhlasí, pronajímatel tedy jednostranně nájem zvýšit nemůže. Může nicméně podat návrh k soudu, kterým bude požadovat, aby soud výši nájemného upravil. Ani pak nicméně nemůže výše nájemného činit více, než je nájemné obdobných bytů v daném místě.
Co se týká uzavírání nájemní smlouvy vždy jen na půl roku, na tento postup má pronajímatel právo. Pronajímatel má právo disponovat se svým majetkem tak, jak uzná za vhodné, a je tedy zcela na jeho uvážení, zda se rozhodne byt pronajmout na krátký časový úsek či zda se například rozhodne nenabídnout Vám prodloužení nájemní smlouvy.
Zákon na druhou stranu nájemce chrání například tak, že po dobu trvání nájmu jej lze vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, či tak, že pronajímatel nemůže bez dalšího provádět rekonstrukce pronajatého bytu, jak bylo vysvětleno v 1. části mé odpovědi na Váš dotaz.
Nájemce má pak samozřejmě rovněž právo, aby v případě nespokojenosti s pronajímatelem nájemní smlouvu neprodloužil a hledal si lepší podmínky v jiném bytě u jiného pronajímatele.
Na závěr bych rád uvedl, že ve své odpovědi vycházím primárně ze zákona, přičemž v konkrétní situaci je nutné zohlednit rovněž ujednání uzavřené nájemní smlouvy a jiná specifika případu.
Jsme společenství vlastníků o 6 jednotkách a 4 majitelů. Nemohla jsem hradit fond oprav z důvodů insolvence. V domě se dělala stoupačka plynu, její výměna byla odsouhlasená dvoutřetinovými hlasy. Protože ve fondu nebylo dostatek finančních prostředků, byly náklady ne novou stoupačku rozúčtovány dle podílů. Jeden z vlastníků (vlastnící 1 jednotku) odmítl hradit tyto náklady, protože stoupačku plynu v domě nepoužívá a s její výměnou nesouhlasil. Já samozřejmě tyto náklady uhradím. Musí vlastník jednotky uhradit 1/6 těchto nákladů, když používá elektrický kotel?
Předně uvádím, že v mé odpovědi se nemám možnost zabývat tím, jakým způsobem počítají s obdobnými případy stanovy Vašeho společenství vlastníků jednotek. Budu tedy vycházet toliko z obecné úpravy zákona, a to zejména občanského zákoníku.
V daném případě se jedná s největší pravděpodobností o opravu společné části domu, přičemž povinnost přispívat na správu domu a pozemku jejíž součástí jsou i opravy společných částí má každý vlastník ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech.
Při stanovení výše příspěvku je nicméně nutné zohlednit i skutečnost, že některá část společných částí domu slouží výlučně některému/některým vlastníkům, přičemž vlastníci ostatní ji užívat nemohou.
V daném případě uvádíte, že daný vlastník stoupačku plynu nepoužívá. Mám nicméně za to, že v daném případě ji nepoužívá, protože ji používat nechce, nikoliv proto, že by od ní byl odříznut. V takovém případě nelze mít za to, že stoupačka je společnou částí, kterou daný vlastník užívat nemůže.
Pokud pak vlastník neužívá plynovou stoupačku ze svého svobodného rozhodnutí, povinnosti podílet se na její údržbě má i nadále.
Pokud bylo o opravě řádně rozhodnuto, jak uvádíte, a vlastník by na předepsanou částku ničeho neuhradil, může se společenství vlastníků domáhat zaplacení dané částky soudní cestou.
Nutno také zmínit, že vlastník má povinnost zdržet se takového jednání, které by bránilo opravě, či úpravě domu, o které bylo řádně rozhodnuto. Má se tím na mysli i umožnění přístupu do bytu vlastníka po předchozí výzvě osoby odpovědné za správu domu.
Pokud by vlastník s rozhodnutím shromáždění nesouhlasil, má možnost navrhnout soudu, aby o konkrétní záležitosti rozhodl. Vlastník ovšem toto právo musí uplatnit do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl, tedy do tří měsíců od daného shromáždění, jinak právo zaniká.
V pronájmu mi praskla sprchová vanička. Majitel se přišel podívat s novou paní. Byla hrubá a okamžitě se mám vystěhovat a opravit škodu. Majitel byl informován již víckrát, žádná odezva. Sprchový kout je atypický a montáž zfušovaná. Prosím, poraďte, jak postupovat. Mně se honí hlavou jen demontáž a půjčka.
Jakožto nájemce jste povinna se vystěhovat, resp. byt opustit, pouze pokud dojde ke skončení nájmu. Pokud jste tedy neobdržela oprávněnou a odůvodněnou výpověď se všemi formálními náležitostmi a neuplynula výpovědní doba, k žádnému vystěhování z Vaší strany nemusí dojít.
Co se týče případných oprav a údržby bytu, dle ust. § 2257 občanského zákoníku obecně platí, že pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
Podrobnější úpravu toho, co se považuje za běžnou údržbu a drobné opravy a v jaké výši je povinen je nájemce hradit, upravuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Dle ustanovení § 4 písm. g) tohoto nařízení platí, že se za drobné opravy považují mimo jiné opravy vodovodních výtoků, sprch a van.
Co se týče výše nákladů za drobné opravy, pak platí, že byste měla být povinna uhradit částku maximálně ve výši 100 Kč/m2 za součet všech nákladů v kalendářním roce. Pokud by tedy požadovaná částka ze strany pronajímatele překročila uvedený limit, je povinen je hradit pronajímatel.
Obracím se na vás s dotazem a prosbou o pomoc při řešení skokového navýšení dlouhodobých záloh na opravu a údržbu. Jsem členkou Stavebního bytového družstva (SBD) a nájemcem družstevní garáže od roku 1990. Po celou dobu platím řádně stanovené nájemné. Dopisem mi SBD sdělilo, že po mně navíc požaduje částku ve výši 16 770 Kč rozpočítanou na 30 měsíců, tj. 559 Kč měsíčně. V dopise se neuvádí žádné konkrétní důvody nezvykle vysokého navýšení příspěvku na správu společných částí domu (např. plánovaná rozsáhlá oprava či rekonstrukce), a tudíž dlouhodobých záloh na opravu a údržbu. Garáž má samostatný přístup a ne přes dům. Celkem jsou v přízemí domu umístěny 3 garáže a dům se nachází v dosti žalostném stavu a žádná rekonstrukce na něm provedena nebyla a dle sdělení SBD žádná rekonstrukce plánována není. Předpis nájemného za garáž je pravidelně dlouhodobě navyšován 2x ročně. SBD pouze uvedlo, že vychází ze simulace nákladů. Článek 32 stanov SBD se týká nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, nebytového prostoru. V odst. 2 se říká: „Celkovou výši nájemného a úhrad za poskytovaná plnění stanoví představenstvo s přihlédnutím k předpokládaným nákladům a zahrnutí přiměřené rezervy“. V odst. 4 se říká: „Další součástí nájemného je pravidelný nebo jednorázový příspěvek na tvorbu dlouhodobé zálohy na opravy, údržbu, modernizace a rekonstrukce. Jeho výši stanoví představenstvo v souladu s předpokládanými náklady na opravy, údržbu, modernizace a rekonstrukce, a to včetně zahrnutí přiměřené rezervy na tyto náklady v následujících letech.“ Několikrát jsem telefonicky žádala SBD a následně písemně o poskytnutí dokumentu, na jehož základě bylo o tak skokovém navýšení rozhodnuto. Do dnešního dne jsem žádný dokument, v němž představenstvo stanovilo výše zmíněné náklady na tvorbu dlouhodobé zálohy, neobdržela, neexistuje dle SBD ani zápis z členské schůze o výše uvedeném navýšení dlouhodobých záloh na opravu a údržbu ani jiný dokument. Jak mám postupovat?
Jakožto členka bytového družstva máte dle ustanovení § 742 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích v obecné rovině právo uzavřít smlouvu o nájmu družstevního bytu a nebytového prostoru a tento družstevní byt nebo nebytový prostor za podmínek uvedených v zákoně užívat. Na druhé straně jste povinna hradit za toto užívání nájemné.
Nájemné u bytových družstev by nicméně mělo spočívat na neziskovém principu. Tento princip je zakotvený konkrétně v ustanovení § 744 zákona o obchodních korporacích, dle kterého jsou členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů (včetně nebytových prostorů), povinni hradit v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. S ohledem na to by rozhodnutí družstva o tvorbě dlouhodobého zdroje mohlo být obecně oprávněné.
Co se týče zápisu z představenstva, tak dle ust. § 709 zákona o obchodních korporacích je povinností družstva o jednání představenstva zápis pořizovat. Na rozdíl od zápisu z členské schůze však zákon o obchodních korporacích bohužel nestanovuje lhůtu pro jeho vyhotovení ani právo člena na vydání kopie zápisu. Tyto podmínky by pak měly být nejspíše ponechány na konkrétní úpravě ve stanovách. S ohledem na to Vám tedy doporučuji prostudovat příslušná ustanovení stanov vztahující se k jednání představenstva a povinnosti vyhotovit z něj zápis.
Ve vztahu k oprávněnosti výše hrazených plateb lze dále doporučit na další členské schůzi zařadit v součinnosti s ostatními členy tuto otázku jako bod programu jednání. Tedy zda je stávající výše odůvodněná, případně jaký je dlouhodobý výhled investic, a tedy zda v důsledku stávající představenstvo plní povinnosti stanovené zákonem a stanovami a jedná s péčí řádného hospodáře.
Téměř od ledna 2016 máme v koupelně rozkopaný roh u potrubí, které prasklo, bylo "zalepeno" a do dosud není koupelna uvedena do původního stavu. Zaslala jsem na doručenku bytovému servisu, který nemovitost spravuje, žádost o zpětné snížení nájemného až do doby, kdy bude koupelna spravená. Na dopis nereagovali. Manažer firmy není v práci nikdy k zastižení. Jaký by měl být můj další krok? Jaká mám práva?
Jedná-li se o vadu, kterou má povinnost na své náklady odstranit pronajímatel, a neodstraní-li ji bez zbytečného odkladu, takže byt můžete jako nájemce užívat pouze s obtížemi, máte dle § 2208 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo můžete provést opravu také sama a následně požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Je-li vada takového charakteru, že zásadním způsobem ztěžuje užívání bytu, nebo zcela znemožňuje jeho užívání, máte právo na prominutí nájemného nebo můžete nájemní vztah vypovědět bez výpovědní doby.
Své právo máte povinnost dle § 2208 odst. 3 uplatnit do šesti měsíců ode dne, kdy jste vadu zjistila. Ze zákona vyplývá, že o vadě a svém právu musíte vyrozumět pronajímatele, vy jste tak ale učinila vůči bytovému servisu. Bohužel neznám znění vaší nájemní smlouvy, ale jestliže tato problematika není ve smlouvě řešena, obávám se, že jste vadu a své právo ve smyslu § 2208 odst. 1 neoznámila v souladu se zákonem.
Se svým nárokem se samozřejmě můžete obrátit na soud, pokud jste ale měla povinnost vadu a své právo oznámit pronajímateli, soud vám nepřizná váš nárok, pokud pronajímatel namítne jeho opožděné uplatnění.
Máme-li ve smlouvě z 4. 11. 2014 ujednání, že jako nájemci platíme jen drobné opravy, jestliže náklad nepřesáhne 100 Kč. Pronajímatel nás nyní nutí k úhradě podle NOZ podle metrů bytu, ale pokud to dobře chápu, je tam poznámka, že sjednají-li si strany výhodnější podmínky pro nájemce před datem platnosti NOZ, platí tyto podmínky. Je to pravda? Můžeme požadovat opravu topení (elektrické) mimo topnou sezonu? (Topení nefunguje od dubna, ale nemám žádný písemný záznam o požadavku na opravu.) Je odmítnutí opravy tohoto topení hrubým porušením smlouvy? Situace - řádně platíme vše pronajímateli, který je zadlužen, a veškeré opravy na bytě jsou velkým problémem. Chtěli jsme se odstěhovat, ale trvá na výpovědní lhůtě. Je nějaká možnost se této lhůtě vyhnout? Nemáme bohužel o problémech s opravami žádné záznamy.
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, je účinný od 1. ledna 2014. Jestliže jste tedy podepsal nájemní smlouvu po tomto datu, vztahují se na ni ustanovení tohoto zákoníku. Konkrétně Váš dotaz pak řeší ust. § 2207, které vám jako nájemci ukládá povinnost provádět běžnou údržbu, ledaže se k ní zavázal sám pronajímatel. Ostatní údržbu a nezbytné opravy pak provádí pronajímatel s výjimkou případu, kdy se jako nájemce zavážete k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad.
Z výše uvedeného tak vyplývá, že zákonná úprava v této oblasti je dispozitivní a ponechává na smluvních stranách nájemní smlouvy, jakým způsobem si vzájemná práva a povinnosti upraví.
Obecná úprava vad předmětu nájmu je obsažena v ust. § 2207 a násl. Pokud pronajímateli řádně a včas oznámíte vadu (do 6 měsíců ode dne, kdy jste vadu zjistil nebo mohl zjistit), kterou má pronajímatel odstranit a která má za následek, že věc můžete užívat pouze s obtížemi, a nedojde-li k jejímu odstranění bez zbytečného odkladu, máte právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo můžete provést opravu na svůj náklad a následně požadovat náhradu takto účelně vynaložených nákladů. Je-li vada takového charakteru, že zcela znemožňuje užívání nebo ztěžuje užívání zásadním způsobem, můžete nájem vypovědět bez výpovědní doby. Možností je i započtení toho, co můžete po pronajímateli požadovat, proti nájemnému za jeden měsíc.
Podle mého názoru ale samotná nefunkčnost topení nepředstavuje mimo topnou sezonu takové porušení nájemní smlouvy, které by zakládalo právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby.
Jsme správci bytovky, která spadá pod MŠMT, jde tedy o státní podnikový byt. Nájemníci požaduji výměnu rozvodu televizního signálu v domě a novou televizní anténu, jelikož stávající již nevyhovuje a je potřeba provést rekonstrukci. Nájemníci nám však neplatí za televizní anténu žádný měsíční poplatek. Prosím o radu, jak postupovat, zda můžeme opravu uhradit my jako pronajímatel, nebo si ji musí zaplatit sami nájemníci tak, aby to bylo v souladu s nařízením vlády č. 308/2015 Sb. V jednom podnikovém bytě je špatná podlaha-PVC i podklad. Podlaha by potřebovala vyměnit PVC i podkladovou dřevotřísku. Mám za to, že tato oprava spadá pod pronajímatele, jelikož se jedná i o opravu spodní části podlahy. V případě, že by se jednalo pouze o výměnu vrchní části PVC, měl by si úhradu provést nájemník dle §4 odst. a) předpisu 308/2015 Sb.?
Předně upozorňuji, že v odpovědi na tento dotaz vycházím ze zákonné úpravy nájmu bytu, přičemž jednotlivá specifika nájemního vztahu mohou být v nájemní smlouvě upravena odlišně.
Dle zákona platí, že zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání je nezbytnou službou, kterou pronajímatel zajistí nájemci v souvislosti s užíváním bytu a za kterou nájemce hradí pronajímateli náklady spojené s jejím poskytováním.
Pokud by tedy v nájemní smlouvě poskytované služby nebyly taxativně vypočteny a aplikoval se podpůrně přímo zákon, musel by pronajímatel zajišťovat příjem vysílání, z čehož de facto vyplývá, že by musel rovněž zajišťovat funkčnost antény.
Pokud by se jednalo jen o drobné opravy antény v bytě, ty by v daném případě zajišťoval nájemce, pokud by se jednalo o větší opravu, či dokonce výměnu antény či rozvodů v domě, ty by zajišťoval pronajímatel. Pokud by pronajímatel tuto svou povinnost neplnil, nemohl by ani dostát své povinnosti zajišťovat potřebné služby, a nájemci by vznikala práva z vadného nájmu.
V případě, že by v nájemní smlouvě byly jednotlivé služby uvedeny a příjem televizního a rozhlasového vysílání mezi nimi nebyl, nebo v případě, že by v nájemní smlouvě bylo výslovně uvedeno, že příjem rozhlasového a televizního vysílání není poskytovanou službou a ani nebylo nikde v nájemní smlouvě uvedeno, že je nájemci garantováno funkční zařízení k příjmu televizního a rozhlasového signálu, není dle mého názoru funkčnost antény podmínkou způsobilosti bytu k užívání. Její případnou opravu, respektive náklady na novou či alternativní anténu, by tedy měli hradit nájemci na své náklady.
Na druhou stranu stanovisko soudů, zda se budou ve své rozhodovací praxi přiklánět k tomuto výkladu, či zda budou považovat anténu za nezbytnou součást bytu, kterou musí pronajímatel zajistit (obdobně jako funkční záchod, který musí v bytě být, i pokud by ve smlouvě nebyl výslovně uvedený apod.), prozatím není známo a doporučuji tedy volit postup nanejvýš opatrný.
Odpověď část 2:
Dle mého názoru je nutné předmětná ustanovení vykládat lehce odlišně. Drobné úpravy a opravy totiž nařízení vymezuje dvěma způsoby – jednak věcně v ustanovení § 4 a jednak podle nákladnosti v ustanovení § 5.
V ustanovení § 4 nařízení jsou až na výjimky uvedeny zejména opravy, nikoliv výměna či pořízení zcela nové náhradní věci. Podle ustanovení § 4 písm. a) nařízení zajistí nájemce opravy vrchních částí podlah či podlahových krytin a výměny prahů a lišt. To vše až do limitu dle ustanovení § 6 nařízení, podle kterého roční částka za drobné úpravy a běžnou údržbu nesmí překročit částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu.
Opravy a výměny nad rámec uvedeného limitu dle ustanovení § 6 nařízení se v každém případě nepovažují za běžnou údržbu a drobné opravy.
Pokud by se však jednalo o celkovou výměnu podlahové krytiny za novou, je nutné tuto činnost podřadit pod ustanovení § 5 nařízení, podle které hradí nájemce i výměnu věci neuvedené v ustanovení § 4 nařízení, a to až do výše 1.000,- Kč.
Pokud by výměna byla nákladnější, nejedná se o drobné opravy a běžnou údržbu. V takovém případě je tedy na pronajímateli, aby výměnu zajistil, a to s ohledem na povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání dle nájemní smlouvy (a není-li tento stav v nájemní smlouvě popsán, pak ve stavu obvykle považovaném za dobrý).
Obdobně jako u první části odpovědi upozorňuji, že soudy mohou ve své rozhodovací praxi v budoucnosti zaujmout odlišné stanovisko, které však bohužel prozatím vzhledem k novosti daného právního předpisu nelze předjímat – doporučuji tedy rovněž postupovat s rozvahou.
V tomto roce jsme začali existovat jako SVJ. Pro správu domu máme sepsánu úplatnou Smlouvu o zajišťování správy společných částí dom s bývalým vlastníkem (SBD), dále jen správce, který ještě vlastní minoritní podíl bytů. Správce zajistil revizi společných rozvodů plynu. Revizní technik provedl v bytech umístění společných rozvodů plynu včetně plynoměru, umístěného v instalační šachtě. Potud v pořádku. Následně se domáhal ke vstupu do kuchyně, aby kontroloval rozvod plynu od plynoměru k plynovému spotřebiči, přičemž nerespektoval ustanovení TPG 707 01, čl. 4.5.4 (platné od 1. 8. 2013, 4.5.4 Uzávěr před spotřebičem nebo před spotřebičovým regulátorem musí být instalován v téže místnosti jako spotřebič, kromě uzávěru před spotřebiči v kuchyni rodinného domu, bytu nebo stavby pro individuální rekreaci, která sousedí s přístupným navazujícím prostorem, např. předsíní, bytovým jádrem, samostatnou instalační šachtou, kdy lze uzávěr spotřebiče umístit do těchto přístupných prostor nebo jej nahradit uzávěrem před plynoměrem umístěným v těchto prostorách. Uzávěr před spotřebičem musí být umístěn v bytě nebo nebytovém prostoru uživatele tohoto plynového spotřebiče.) Po vypracování Zprávy o revizi plynového zařízení tuto předal správci. Vlastníci bytových jednotek však nebyli o výsledku revize písemnou formou informováni. Otázky k problematice: Má správce možnost objednávat jakoukoliv činnost (revize) do bytů vlastníků, když smlouva o správě nic takového nezná? Má vlastník bytu právo obdržet písemný výsledek revize v jeho bytu, i když ji neobjednal? Má vlastník bytu právo odmítnout vstup revize (když ji neobjednal) do bytu, když za provoz plynového spotřebič odpovídá vlastník spotřebiče? O výsledku revize společných prostor a rozvodů, nechť se stará správce, jak to je ale s byty, když plynový spotřebič je v bytě, a tudíž ve vlastnictví vlastníka bytu?
Odpověď – část první
Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho vztahu, především pak aktuální znění stanov, obsah smlouvy o zajištění správy domu a prohlášení vlastníka předmětného bytového domu, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy pravomocí společenství vlastníků jednotek.
Předně společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je založená za účelem správy domu a pozemku, tj. vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Správa vlastního bytu by pak měla být výhradně v intencích a sféře konkrétního vlastníka, kterému k ochraně tohoto výkonu vlastnického práva právní řád poskytuje řadu právních institutů. S ohledem na to by tedy společenství mělo vykonávat správu toliko ve vztahu ke společným částem, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak.
V současné době může existovat několik typologicky odlišných společných částí domu, z čehož se odvíjí též pravomoc společenství.
Pokud se jedná o společenství vlastníků pro bytový dům, v rámci něhož došlo k prohlášení vlastníka (tedy vymezení, které části jsou byty a které jsou společnými částmi pro účely zápisu v katastru nemovitostí) až po 1. 1. 2014, pro tyto bytové domy jsou společné části závazně definovány v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Podle tohoto nařízení jsou společnými částmi domu mj. rozvody plynu až k uzávěru pro byt. V takovém případě je tedy možné dovodit, že společenství vlastníků by překročilo svoji pravomoc a jednalo by bez právního důvodu.
Odpověď – část druhá
Pokud se jedná o společenství, které vzniklo v bytovém domě s prohlášením vlastníka před 1. 1. 2014, řídila se úprava společných částí domu zrušeným zákonem č. 72/1994 Sb., o bytovém spoluvlastnictví. Tento zákon pak v ustanovení § 2 písm. g) stanovil, že společnou částí domu jsou obecně části domu určené pro společné užívání, zejména rozvody plynu bez dalšího. Přesné vymezení společných částí bude obsahovat prohlášení, nicméně lze předpokládat, že úprava bude obdobná, jako výše uvedená a tedy, že rozvod plynu od plynoměru k plynovému spotřebiči by společnou částí být neměl. S ohledem na to by tedy společenství vlastníků nebylo oprávněno se k revizi takového rozvodu smluvně zavazovat.
Konečně otázka vstupu revizního technika do vašeho bytu bez vašeho objednání, by měla být výhradně na vašem zvážení. Pokud by se revizní technik domáhal vstupu bez Vašeho souhlasu nebo proti Vaší vůli, mohlo by se z jeho strany v krajním případě jednat o naplnění skutkové podstaty trestného činu porušení domovní svobody.
Nad rámec výše uvedeného si pouze dovolím doplnit obecnou prevenční povinnost, ze které plyne povinnost, že každý je povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na životě nebo zdraví ostatních a s ohledem na to činit vše nezbytné, včetně případných pravidelných revizí plynových zařízení.
Jeden z vlastníků se letos (2016) obrátil na výbor SVJ s žádostí o finanční kompenzaci za opravu, kterou uskutečnil ve svém bytě, a to dvou ventilátorů (koupelna, WC). V roce 2011 byla v našem domě provedena rekonstrukce vzduchotechniky, kdy všechny ventilace v bytech byly odpojeny od centrálního systému, napojeny na rozvody v bytech vlastníků a samozřejmě nové ventilátory byly při této hromadné akci zaplaceny z fondu oprav. Protože v té době již některé byty vlastníků prošly rekonstrukcí, při kterých nechali vyměnit i ventilátory, při hromadné výměně jejich montáž už zřejmě nepožadovali. Takto se dle svého vyjádření zachoval i tento vlastník. Ventilátory nainstalované při popsané individuální výměně přestaly v loňském roce v bytě vlastníka fungovat, ten provedl jejich výměnu, zaplatil ji a nyní se na výboru domáhá finanční kompenzace buď zaplacením předložených stvrzenek, nebo slevou plateb do fondu oprav se zdůvodněním, že před šesti lety prostředky na jejich výměnu z fondu oprav nečerpal (i když tuto možnost měl). Pokud se však tehdy někteří vlastníci nepřidali k hromadné výměně ventilátorů, měla se finanční kompenzace řešit na shromáždění vlastníků, při kterém by se rekonstrukce vzduchotechniky schvalovala, a ne až pět let poté a po uplynutí lhůt pro reklamaci. Jak je to v tomto případě s promlčecí lhůtou? Věc má však ještě jeden háček. Tato investiční akce nebyla před vlastní realizací odsouhlasena shromážděním SVJ. Proběhlo pouze výběrové řízení a výběrová komise doporučila určitou firmu. Tehdejší pověřený vlastník, současně i v roli správce, akci zahájil a dokončil pouze na základě doporučení výběrové komise, jejímž členem byl také. Vlastníci byli postaveni před hotovou věc. Způsob svolání a jednání výběrové komise a neodsouhlasení akce shromážděním se stalo předmětem stížnosti jednoho z vlastníků a důsledkem bylo ukončení působení pověřeného vlastníka a zvolení výboru SVJ. Pro úplnost ještě dodávám, že po provedené rekonstrukci bohužel nedošlo ke změně v prohlášení vlastníka, kde je i nadále uvedeno, že společnými částmi budovy jsou mj. rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů. Prosím o vaše stanovisko, jak bychom tuto situaci měli řešit a zda má vlastník nárok na zaplacení jím objednané a provedené opravy na společné části domu vzhledem k výše popsanému.
Odpověď část 1:
V dané věci je nutné rozlišit několik případů. Nejprve je nutné určit, zda se v případě vzduchotechniky jedná o společnou část domu či nikoliv. Určujícím k zodpovězení této otázky bude zejména prohlášení vlastníka, a to vždy k okamžiku provedení opravy. S ohledem na komplikovanost situace uvádíme níže obě varianty.
Pokud se jedná o společnou část domu, potřebuje vlastník k jakémukoliv zásahu či rekonstrukci souhlas společenství vlastníků jednotek, není-li zásah nezbytný k odvrácení zkázy věci a k její záchraně, přičemž pokud vlastník souhlas nemá a přesto k rekonstrukci přistoupí, dopouští se porušení povinností vlastníka. Toto má několik následků – jednak se společenství může domáhat náhrady případné škody a jednak vlastník nemá právo na úhradu nákladů spojených s rekonstrukcí.
Vlastník má v takovém případě pouze právo na vydání toho, oč se zhodnocením nemovitosti obohatili ostatní vlastníci. Výše tohoto zhodnocení se nicméně určí až v okamžiku zániku spoluvlastnického vztahu (např. prodejem jednotky či jinak). Od tohoto okamžiku je nutné rovněž počítat běh promlčecí lhůty, která je nejméně dvouletá, přičemž v závislosti na tom, kdy začala běžet (zda tomu již nebylo za nové úpravy od 1. 1. 2014) může být i delší.
Lze nicméně předpokládat, že v okamžiku, kdy by teoreticky mělo dojít k vyplacení obohacení, bude v daném případě zhodnocení už jen nepatrné.
Měl-li naopak v daném případě vlastník potřebný souhlas, může požadovat i uhrazení všech účelně vynaložených nákladů na rekonstrukci.
Pokud pak v daném případě provádí opravu společenství vlastníků jednotek, podílejí se na opravách typicky všichni vlastnící v rozsahu svých spoluvlastnických podílů, přičemž v tomto okamžiku by mělo být rovněž přihlédnuto k tomu, že v některých jednotkách již nemusí být rekonstrukce prováděna a vlastníkům, kteří rekonstrukci provedli v minulosti na svůj náklad (byť bez souhlasu) by měla být vydána kompenzace odpovídající ušetřeným prostředkům společenství jednotek (případně upravená o odpovídající amortizaci). V tomto případě je pro počátek promlčecí lhůty rozhodný okamžik vynaložené investice ze strany společenství jednotek.
Nejedná-li se na druhou stranu o společnou část domu, budou možnosti následující:
Provede-li opravu vlastník sám, ať už se souhlasem (který však nepotřebuje) či bez souhlasu společenství vlastníků jednotek, vynakládá toliko náklady na svou vlastní jednotku a na svůj vlastní majetek, nikoliv na majetek společný všem vlastníkům. V takovém případě tedy nemá nárok na žádnou refundaci nákladů.
Pokud rekonstrukce tohoto výlučného majetku provádí společenství vlastníků jednotek, k čemuž nezřídka dochází, zejména pokud není mezi vlastníky vyjasněno, které části domu jsou společné a které nikoliv, a pokud tyto opravy společenství jednotek financuje z fondu oprav, jedná se de facto o vyplacení záloh složených do fondu oprav zpět vlastníkům, kteří je do fondu oprav složili.
Tento postup je samozřejmě při splnění všech potřebných podmínek uvedených v interních předpisech společenství vlastníků možný, nicméně v takovém případě bude poté nutné počítat s tím, že vlastnící, kteří prostředky z fondu oprav na opravy svých jednotek nečerpali a opravy provedli na místo toho na svůj náklad, budou mít ve fondu oprav oproti ostatním vlastníkům „přeplatek“, který by měl být zohledněn při dalších opravách nebo při vypořádání prostředků ve fondu oprav. Do okamžiku vypořádání fondu oprav v tomto případě neběží žádná promlčecí lhůta. Rovněž upozorňuji, že na daný stav nebude mít vliv ani případný převod jednotky, když přeplatek se bude vázat k jednotce, nikoliv ke konkrétnímu vlastníku.
Závěrem doporučuji zákonnou úpravu konfrontovat rovněž s interními předpisy společenství, kde mohou být některé záležitosti, zejména co se týká fondu oprav, upraveny odlišně od zákona.
Moje babička je nájemcem bytu v domě s pečovatelskou službou, který je ve vlastnictví města. V letošním roce (leden 2016) jim byly měněny indikátory tepla a vodoměry. Bylo jim řečeno, že tyto nové indikátory a vodoměry jsou brány jako vybavení bytu a budou jim postupně rozpouštěny do nájmu. Je to tak v pořádku? Nemělo by indikátory a vodoměry zaplatit město?
Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy údržby a oprav zařízení nájemního bytu.
Podle ustanovení § 2257 odst. 2 občanského zákoníku nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Podle příslušného nařízení vlády se za běžné opravy považují rovněž opravy a certifikace bytových měřidel (indikátorů tepla) a bytových vodoměrů teplé a studené vody.
S ohledem na skutečnost, že zákon odlišuje pojem „oprava a certifikace“ od pojmu „výměna“, mám za to, že v případě, že došlo k výměně daných zařízení, nájemce tuto výměnu nehradí – hradil by totiž toliko jejich případnou opravu či certifikaci. Dle mého názoru tak danou výměnu hradí pronajímatel.
Jak jsem již uvedl výše, je však rovněž nutno přihlédnout ke znění nájemní smlouvy a dalším specifickým okolnostem daného případu.
Jsem již 10 let majitelkou bytu 3+1 a současně členkou společenství vlastníků v našem domě. Kromě všech poplatků přispívám samozřejmě i do fondu oprav. Nyní se plánuje nákup nových plynových kotlů pro náš dům. Můj byt má ale samostatný plynový kotel, který instalovali předchozí majitelé, od nichž jsem byt zakoupila. Nevím, z jakého důvodu instalovali samostatný plynový kotel, pravděpodobně byla pro ně teplota v bytě nedostatečná. U vlastního plynového kotle hradím sama pravidelné revize i opravy. Společný plynový kotel nevyužívám, přesto opravy i revize se hradí ze společného fondu. Nyní však přichází velká investice cca 250 000 Kč na nákup nových kotlů a já si myslím, že pokud nebudou sloužit k mému užitku, měla bych z fondu oprav obdržet nějakou kompenzaci na údržbu, případně vylepšení vlastního topného systému (v domě je i s obchodem v přízemí členy sdružení 10 vlastníků). Předseda sdružení ale tvrdí, že pořízení vlastního kotle bylo mé (respektive předchozího majitele) „riziko podnikání“ a že nemohu ovlivnit prostředky vložené do fondu oprav.
Úvodem mi dovolte sdělit, že jelikož neznám znění stanov společenství vlastníků jednotek a ani prohlášení vlastníka ve vašem domě, vycházím ve svojí odpovědi toliko ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví.
Primárně uvádím, že je nutné rozlišit případy, kdy se při opravě jedná o společné části domu (byť třeba ve výlučném užívání některého z vlastníků) a kdy se jedná o výlučný majetek samotných vlastníků.
Pokud by se opravy či revize týkaly kotle, který patří výlučně vlastníku, a byly zároveň hrazeny z vlastních zdrojů tohoto vlastníka, celá záležitost se v zásadě ostatních vlastníků nebude nikterak týkat. To je pravděpodobně i případ „samostatného“ kotle instalovaného ve vašem bytě.
Pokud se naopak opravy či revize (či výměna) týkají kotle, který spadá do společných částí domu, přispívají na ně vlastníci poměrně podle velikosti podílů na společných částech, přičemž lze mít za to, že při určení výše těchto příspěvků by mělo být přihlédnuto rovněž k tomu, zda někteří vlastníci kotle nemají možnost využívat.
Pokud však kotle některý z vlastníků možnost využívat má, avšak rozhodne se je nevyužívat (což je pravděpodobně i daný případ), musí se přesto na nákladech výměny podílet a kompenzaci požadovat nemůže.
Pro úplnost uvádím, že samotné opravy musí být odpovídajícím způsobem schváleny, přičemž s ohledem na větší nákladnost o nich rozhodne (respektive udělí k nim souhlas) pravděpodobně shromáždění společenství vlastníků jednotek.
Konečné odpovědi bude nicméně nutno hledat v prohlášení vlastníka a stanovách společenství vlastníků jednotek, kde mohou být určité skutečnosti upraveny odlišně.
Pronajímám rodinný dům 3 nájemníkům, (2 byt.jednotky +1 nebytová jednotka). Kdo má prosím hradit roční servis plynového kotle, nájemník, či pronajímatel? Pokud se něco pokazí na plynovém kotli nebo například na bojleru, při čištění komína, má opravu hradit nájemce, či pronajímatel? Je to bráno jako drobná oprava? Například nyní mi odešla zapalovací jednotka v plynovém kotli, stálo to 3000 Kč. Teplo v domě (topím plynem) rozpočítávám plošně na celý dům. Musím mít na radiátorech měřidla, nebo stačí, že rozpočítávám plošně? (Plynový kotel je jeden a vytápí celý dům). Ve smlouvě mám, že drobné opravy si hradí nájemce sám.
Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházím ve své odpovědi pouze ze zákonné úpravy údržby a oprav v pronajímaném bytě.
Dle zákonné úpravy uvedené v občanském zákoníku běžnou údržbu a drobné opravy související s nájmem bytu hradí nájemce. Drobné opravy a běžná údržba jsou nově od 1. 1. 2016 upraveny v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Toto nařízení běžnou údržbu bytu definuje jako udržování a čištění bytu, včetně jeho zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při užívání bytu. Obdobně se za drobné opravy považují opravy pouze bytu a jeho vnitřního vybavení, přičemž na základě věcného nebo nákladového vymezení je dále určeno, které konkrétní činnosti se za drobné opravy či běžnou údržbu považují.
Otázka podřazení plynového kotle pod byt, jeho zařízení nebo vybavení, bude především záležet na jednotlivém individuálním vztahu s ohledem na jeho specifika a konkrétní okolnosti. Pokud jste si například v nájemní smlouvě neujednali jinak (tedy že plynový kotel je převeden do osobního užívání nájemci), tak s ohledem na znění nařízení nebude v obecné rovině možné považovat revizní prohlídku za běžnou údržbu přičitatelnou k úhradě nájemci.
Obecná právní úprava rozpočítávání tepla je uvedena v zákoně č. 67/2013 Sb. Tento zákon říká, že způsob rozpočítání je závislý na povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, a náklady na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu podle nové vyhlášky č. 405/2015 Sb. Dle vyhlášky č. 405/2015 Sb. se povinnost zařízení a vodoměrů vztahuje při odebírání tepelné energie pro více odběrných míst nebo v případě různých vlastníků. Povinnost instalace stanovených měřidel například dopadá na víceúčelové stavby a bytové domy ze soustavy odebírající zásobování tepelnou energií.
Za situace, že výše uvedené povinnosti na vás nedopadají, můžete si náklady na vytápění sjednat se všemi nájemci v domě.
Vím, že od nového roku vstoupila v platnost nová vyhláška ohledně drobných oprav v nájemním bytě, ale nevím, jestli ji chápu úplně správně. Situace je taková, že se mi porouchal bojler, který je součástí bytu. Bojler je deset let starý, tzn. na hraně životnosti, ne-li za ní. Má pronajímatel právo podle nové vyhlášky po mě chtít kompletní úhradu za jeho opravu/výměnu? Někde jsem našel, že se nově také stanovila životnost takovýchto zařizovacích spotřebičů - u bojleru by to mělo být právě deset let. Bohužel vám nemohu sdělit detaily nájemní smlouvy, nemám ji u sebe. Byt mám o rozloze cca 80m2, tzn. roční náklady na opravy max cca 8000 Kč. Platí u výměny bojleru bod 5 z vyhlášky? "Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč." Tzn. že při výměně bojleru zaplatím maximálně 1000 Kč a zbytek zaplatí pronajímatel? Nebo to mám chápat tak, že při výměně bojleru (cena cca 5500 Kč) platí celou částku pronajímatel, jelikož se jedná o částku nad 1000 Kč?
Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházím ve své odpovědi pouze ze zákonné úpravy nájmu bytu dle občanského zákoníku a navazujících právních předpisů. V této souvislosti si zejména dovoluji uvést, že níže uvedené závěry se budou aplikovat zejména tehdy, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak.
Podle občanského zákoníku provádí a hradí nájemce pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Rozhodující pro specifikaci drobných oprav je nařízení vlády č. 308/2015, jež nabylo účinnosti ke dni 1. 1. 2016.
Uvedené nařízení vymezuje drobné opravy dvěma způsoby, jednak věcně (§ 4 nařízení) a jednak podle výše nákladů na opravu (§ 5 nařízení) u oprav, které nejsou zahrnuty v § 4 nařízení. Nařízení dále stanoví roční limit oprav, který činí 100 Kč za každý metr čtvereční podlahové plochy bytu.
Podle ustanovení § 4 písm. g) uvedeného nařízení oprava bojleru (respektive „ohřívače vody“) patří mezi drobné opravy a je tedy na nájemci, aby případnou opravu v celém rozsahu zajistil, respektive aby zajistil uvedení do stavu, ve kterém byl bojler pronajímatelem poskytnutý k užívání.
Pokud by v rámci opravy mělo dojít k výměně součástí bojleru, je podle ustanovení § 4 písm. i) nájemce povinen platit pouze za výměnu jeho drobných součástí, nikoliv zásadních součástí či dokonce za výměnu celého bojleru.
Náklady na provedení opravy bojleru a výměnu drobných součástí pak mohou v součtu i překročit částku ve výši 1000 Kč (nejvýše do uvedeného ročního limitu).
Výměnu větších součástí, u kterých by náklady na jejich výměnu přesáhly 1000 Kč, či dokonce výměnu celého bojleru, jejíž cena by přesahovala 1000 Kč (pokud je stávající bojler neopravitelný), platí pak vždy pronajímatel, jelikož se nejedná o drobnou opravu.
V případě, že se o drobnou opravu nejedná, doporučuji závadu bez odkladu nahlásit pronajímateli (jedná se o povinnost, kterou ukládá ustanovení § 2265 občanského zákoníku), tak aby tento mohl vadu odstranit.
Píši vám ohledně zatékání do bytové jednotky po deštích. Bydlím v 4 patrovém bytovém panelovém domě v posledním patře. Po dešti se v rohu místnosti vždy objeví mokré skvrny. Na tento problém jsem poprvé upozornil v únoru 2014. S mnoha návštěvami a focením oné místnosti se nic neměnilo až do května roku 2015 (zalepení spár mezi panely). Bohužel deštivé dny se objevily opět až na podzim. Znovu jsem upozornil na tento problém a výsledek byl, že je vše v pořádku. Vlastník bytu je město, a to najímá soukromou firmu a správu tohoto objektu. Ocitám se v situaci, kdy už nevím, jak dál.
Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.
Pronajímatel je obecně dle občanského zákoníku povinen udržovat pronajatý byt ve stavu způsobilém k užívání. Naopak nájemce má podle uvedeného ustanovení povinnost provádět a hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
V případě podstatné vady bytu má nájemce vůči pronajímateli dle ustanovení § 2265 odst. 1 občanského zákoníku oznamovací povinnost, přičemž tuto oznamovací povinnost je nájemce povinen splnit bez zbytečného odkladu poté, co se o vadě dozvěděl. Povinností pronajímatele je dle uvedeného ustanovení následně odstranit poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně poté, co mu byla oznámena. Pokud závada stále trvá a pronajímatel ji řádně neodstranil, jste dle občanského zákoníku oprávněn vadu odstranit sám a pronajímatele žádat o náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného.
V případě, že závada stále trvá a pronajímatel tuto vadu neodstranil ani v dodatečné lhůtě, kterou jste povinen mu poskytnout, můžete se domáhat odstranění vady soudní cestou, případně nájem bez výpovědní doby vypovědět. Jelikož se jedná o porušení povinnosti uložené pronajímateli zákonem, můžete rovněž požadovat náhradu případné škody, která Vám zaviněným jednáním pronajímatele vznikla, popřípadě slevu z nájemného.
Vznikla-li však nová závada, je vaší povinností tuto vadu opět oznámit a vyzvat pronajímatele k jejímu odstranění dle výše uvedeného.
Je město povinno opravit komín na tuhá paliva v městském bytě? Je pravda, že když je v bytě i vyvložkovaný komín jen na zplodiny z plynových spotřebičů, nejsou povinni opravit ten, co je na tuhá paliva?
Ve vztahu k nájemcům je vlastník bytového domu, respektive bytových jednotek (tedy město) povinen byt a společné části domu udržovat ve stavu způsobilém k užívání. Komín je s ohledem na znění nařízení vlády č. 366/2013 Sb., považován za společnou část domu. Jeho opravu po vlastníkovi (městu) však lze vyžadovat pouze v případě, že vám jeho současný stav neumožňuje byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou užívat.
Co se týče vložkování komínů, pak nám není známá žádná zákonná povinnost, která by na vlastníka ve vztahu k plynovým spotřebičům dopadala.
Mám problém se správcem domu, který je stejný vlastník bytu jako já. Rekonstruovala jsem byt a udělala novou elektřinu. Na vše mám revizní zprávy. Bohužel nové elektrické připojení do jističe vyžaduje určité rozměry. Jistič se nevejde do staré skříňky, která je na chodbě a je tzv. společná. Revizní technik i elektrikář přímo od ČEZ mi doporučili jistič dát vedle do skříňky, která je k tomu určená. Bohužel pan domovník mi dělá problémy a nechce mi nechat připojit elektřinu. Už dva měsíce nemůžu vařit a nevím, jak mám na dále postupovat. Má na to právo?
Z vašeho dotazu nelze zcela jednoznačně určit, jaká je v domě právní situace, ale s ohledem na existenci „správce domu“, se patrně jedná o dům, kde existuje společenství vlastníků jednotek (SVJ). Je zde pak tedy otázka, komu rozvodná skříňka vlastně patří, zda není součástí společných částí domu (toto by mělo být patrné z prohlášení vlastníka, kde jsou obvykle společné části určeny). Pokud je skříňka součástí společných částí, rozhoduje o ní SVJ.
Předpokládáme, že „vedlejší skříňka k tomu určená“ má být teprve vybudována, a to rovněž ve společných částech domu. O zásahu do společných částí by pak mělo rozhodnout SVJ na schůzi, jelikož do správy domu patří také kontrola nad tím, zda společné části nejsou měněny, ohrožovány či poškozovány vlastníky jednotek nebo i třetími osobami, tedy ve své podstatě kontrola nad jakoukoliv změnou společných částí domu, a tedy i odpovědnost za jejich řádný stav. Pan „domovník“ není oprávněn sám bez dalšího rozhodovat a získá-li vlastník souhlas SVJ, nemůže mu být bráněno v instalaci skříňky ve společných částech domu.
V případě, že by rozvodná skříň nebyla součástí společných částí domu, a v takovém případě by patřila vám a „domovníkovi“, jednalo by se o spoluvlastnictví rozvodné skříně a v tomto případě vy i „domovník“ máte k rozvodné skříni stejná práva a vám by nemělo být bráněno se k ní připojit.
Ráda bych se zeptala, zda výměnu odvzdušňovacího ventilu ústředního topení v BD hradí pronajímatel, nebo nájemník. Nalezla jsem, že k dnešnímu datu není platná žádná vyhláška, kde by byly specifikovány činnosti, které je pronajímatel povinen nájemníkovi hradit / zajišťovat. Do roku 2014 ale platilo ustanovení § 5 a 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., ze kterého se stále, byť "protiprávně" a čistě z "nouze" vychází. Zde je výslovně uvedeno, že pronajímatel hradí opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení kromě výměny jejich drobných součástí (odstavec 3 a 4). Domnívám se, že ventil je právě taková drobná součást a tedy by si ho měl hradit nájemník sám.
Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), jak správně popisujete, zrušil nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které do 1. 1. 2014 závazně definovalo, co se považuje za drobnou opravu bytu a které náklady jsou spojené s údržbou bytu. Toto právní vakuum bylo zaceleno přijetím nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které opět zpřesňuje drobné úpravy. Toto nařízení vejde v účinnost dne 1. 1. 2016.
Problematika běžné údržby a drobných oprav do konce roku 2015 je přenechána především rozhodovací praxi soudů. K tomuto „právnímu vakuu“ vydala stanovisko tzv. KANCL (tedy Komise pro aplikaci nové civilní legislativy), v němž došla k tomu, že nebudou-li mít strany po 1. lednu 2014 výslovně upraveno ve smlouvě o nájmu bytu, co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami, je možné i nadále vycházet z dosavadní právní praxe, založené nařízením vlády č. 258/1995 Sb. Máme však za to, že toto stanovisko není právně závazné a soudy k němu tedy mohou, ale nemusí přihlížet.
Za tohoto právního stavu je tedy do konce roku 2015 nezbytné v první řadě vycházet ze znění vaší nájemní smlouvy. V případě, že nájemní smlouva neuvádí drobné opravy a náhradu nákladů, je třeba vždy postupovat s ohledem na okolnosti daného případu a jeho specifika.
Co se týče stavu po 1. 1. 2016, nové nařízení vlády se vrací k předchozí právní úpravě. Za drobnou opravu se pak dle ustanovení § 4 písm. i) nového nařízení považují také výměny drobných součástí radiátorů, tudíž pokud je z povahy věci a okolností jasné, že „ventil“ lze považovat za drobnou součást radiátoru, je nájemce povinen jeho náhradu hradit.
Je drobná oprava v bytě oprava oken? Jsou v havarijním stavu a majitel již dva roky slibuje jejich opravu. V zákoně nemohu najít, do jaké částky hradí v tomto případě opravu nájemník.
Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Pronajímatel má dle ustanovení § 2257 občanského zákoníku povinnost odevzdat a udržovat pronajatý byt ve stavu způsobilém k užívání. Naopak nájemce má podle uvedeného ustanovení povinnost provádět a hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Co je „běžná údržba a drobné úpravy“ před účinností nového občanského zákoníku definovalo nyní již neúčinné nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Pokud strany nemají obsah pojmu běžná údržba a drobné opravy specifikovaný v nájemní smlouvě, lze z výše uvedeného nařízení vlády do určité míry vycházet i v současné době.
Výše uvedené nařízení mezi drobné opravy řadilo například opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, či jiné drobné opravy, jejichž cena nepřesáhne 500 Kč. Roční limit pro veškeré drobné opravy pak činil 70Kč/m2 podlahové plochy bytu, a to včetně nákladů na dopravu spojených s opravou. Hovoříte-li tedy o „havarijním stavu oken,“ zřejmě nespadáte do kategorie drobných oprav a údržby.
V případě závažnějšího poškození má nájemce dle ustanovení § 2265 odst. 1 občanského zákoníku oznamovací povinnost – té jste dostála, když jste o vadě oken informovala pronajímatele. Jeho povinností je dle uvedeného ustanovení odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu byla oznámena.
Pokud tuto svou povinnost pronajímatel nesplnil a vada bytu je podstatná, můžete vadu odstranit jako nájemce sama a požadovat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě můžete žádat slevu z nájemného. Pokud nedojde k odstranění vady ani v další dodatečné lhůtě, můžete nájem bez výpovědní doby vypovědět. Jelikož se jedná o porušení povinnosti uložené pronajímateli zákonem, můžete rovněž požadovat náhradu případné škody, která vám zaviněným jednáním pronajímatele vznikla.
Rekonstruuji koupelnu v bytě, ale překáží mně tam staré topení. Chtěl bych jej oddělat, jenže jak domovník, tak i správce HUV mi to nechtějí povolit. Poradíte mi, jak mám postupovat? V bytovém domě je centrální vytápění, já mám byt ve 3. patře, jsem poslední. Když jsem se bavil s vodařem, řekl mi, že by to neměl být problém, že se voda vypustí, topení se odřeže, navaří se ukončení a výpustný ventil. Tak nevím, proč s tím dělají strašné problémy.
V souladu s ustanovením § 1160 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, je zpravidla celá topná soustava v domě, a to včetně topných radiátorů, společnou částí domu, pokud ovšem prohlášení vlastníka nestanoví jinak. O tom, jakým způsobem bude nakládáno se společnou věcí a jak bude spravována, rozhoduje společenství vlastníků jednotek, nevzniklo-li v domě společenství vlastníků, pak je osobou odpovědnou za správu domu správce.
Svou záležitost můžete přednést na shromáždění vlastníků, které je o návrhu způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků, kteří mají většinu všech hlasů s tím, že k přijetí rozhodnutí je vyžadován souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek (pokud ovšem stanovy společenství vlastníků jednotek nevyžadují vyšší počet hlasů).
V případě, že budete přehlasován, a pokud pro to máte důležitý důvod, můžete jako vlastník jednotky navrhnout soudu, aby v záležitosti rozhodl, a to do tří měsíců ode dne, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Stejně tak je oprávněn vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena, ale nebylo o ní rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.
Bydlím v družstevním domě kde místo horké vody teče vlažná (39 stupňů) a rezatá, plynové topení vydává při zapnutí hukot, který se nedá poslouchat a pro SBD je vše v pořádku. Prosím o radu.
Dle stanov SBD je družstvo povinno zajistit členu – nájemci družstevního bytu plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu.
Mezi práva patří mj. i zajištění teploty teplé vody dle platné vyhlášky č.194/2007 Sb.:
§4 Pravidla pro dodávku teplé vody
(1) Teplá voda je dodávána celoročně tak, aby měla na výtoku u spotřebitele teplotu 45o C až 60 o C, s výjimkou možnosti krátkodobého poklesu v době odběrných špiček spotřeby v zúčtovací jednotce.
Vzhledem k výše uvedenému je třeba teplotu vody reklamovat u družstva a požadovat např. i slebvu z vyúčtování nákladů za dodávku TUV.
Ohledně „hukotu“ plynového topení je třeba pozvat odbornou firmu a zjistit důvod.
Jan Vozárik, místopředseda Sdružení nájemníků ČR
Co se rozumí pod pojmem drobné opravy v podnájmu - co jimi je a co už není? Jaký je na ně limit? Jak je to s vymalováním bytu? Kdo hradí tyto náklady?
Pro nájem a stejně tak pro podnájem bytu není žádný právní předpis, který by upravoval drobné opravy a běžnou údržbu bytu. Obvykle je do nájemních či podnájemních smluv opisováno znění nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které drobné opravy a běžnou údržbu v bytě upravovalo do 31. 12. 2013. V současné době je opět připravována obdoba uvedeného nařízení vlády, zatím však legislativní proces není ukončen. Záleží proto na tom, co máte uvedeno v podnájemní smlouvě. Obecně lze uvést, že například vymalování bytu patří k běžné údržbě bytu. Byt jste převzal čistý, vymalovaný a uklizený, tak jej takto musíte dále udržovat. U oprav v bytě, pokud ve smlouvě nic nemáte uvedeno, doporučuji, abyste se vždy dohodl s pronajímatelem.
Jsem osobou invalidní – ZTP. Z důvodu dostupnosti k lékaři jsme majiteli garáže v panelovém domě - (i když v něm nebydlíme a nemáme koupený byt). Dům je ve společenství vlastníků jednotek (SVJ) v domě je 25 bytů, jejichž majitelé užívají chodbu, balkony, sklepní prostory, sušárnu, kočárkárnu a další místnosti . Z přední části domu jsou 4 garáže, které jsou samostatně přístupné z venku a jen vraty. Majitelé bytů po nás, kdo jsme vlastníci garáží v domě chtějí, abychom jsme se jim podíleli na zateplení a revitalizaci domu a k tomu si máme zaplatit celou částku nákladů na nová vrata v hotovosti.
Prosím, jak se můžu bránit, a jestli mají právo používat peníze, které platíme do fondu oprav – na společné bytové náklady tj.Tv antény, na malování chodeb, zazdění a výměna oken v chodbách, na vstupní dveře do domu. Do domu, ale nemáme přístup. Ještě se chci zeptat jakou částkou by jsme měli přispívat do fondu oprav z garáže v poměru k bytu (5 let platíme poměr 2/3 k m2 z bytu).
Pokud jste skutečně vlastník jednotky - garáže, pak jste povinna přispívat na správu domu a pozemku. Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. (§ 1180 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku).
Doporučuji vám, abyste nahlédla do prohlášení vlastníka, zde byste měla najít odpovědi na vaše otázky.
Garážová vrata v tomto případě (garáže tvoří technické podlaží domu) tvoří plášť domu, tyto garáže by správně měli tvořit společné prostory, proto vrata garáží by se měli uhradit z fondu oprav, do kterého rovněž přispíváte.
Jsme bytový dům o 12 bytech a 4 podlažích . Bytový dům je v užívání od r.2004. Vlastník bytu v posledním patře nám oznámil, že měl mokrý strop v koupelně, pozval si tam likvidátora z pojišťovny, který mu sdělil, že to není pojistná událost, že se jedná o závadu při stavbě.
Firmu, kterou si pozval na opravu zjistila při rozbourání stropu, že je spadlá izolace okolo stoupačky a tím docházelo k rosení vody a protečení skrz zeď. Vlastník si nechal toto opravit a nyní se obrátil na výbor, že chce tuto opravu proplatit. Já , jako člen výboru jsem zatím žádné stanovisko nezaujala, nicméně považuji postup vlastníka bytu za nesprávný. Myslím, že jsme mohli oslovit pojišťovnu o jejich stanovisko nějaké finanční kompenzace na opravě, pokud ne, tak si myslím, že měl vlastník o plánované opravě uvědomit výbor společenství a předložit rozpočet na opravu. To by se poté vyjádřilo , zda bude oprava v jeho bytě hrazena z FO.
Prosím, můžete mi poskytnout stanovisko, jak postupovat v tomto případě?
Domnívám se, že váš vlastník jednotky jednal ve prospěch vašeho společenství. Jen zvolil nesprávný postup pro odstranění závady na společných částech domu. Myslím si, že se předpokládal, že je závada uvnitř bytu, proto pozval likvidátora své pojišťovny. Máte pravdu v tom, že jakmile mu likvidátor rovnou řekl, že se jedná o závadu stavby, tedy společných částí domu nikoliv bytu, měl se vlastník jednotky obrátit na výbor SVJ a odstranění závady domu jste měli řešit společně.
Na druhou stranu i tento vlastník přispívá na správu domu a pozemku (do „fondu oprav“), proto bych tento případ řešila dohodou. Předložené faktury nechte zkontrolovat odborníkem, pokuste se oslovit vaši pojišťovnu, vysvětlete případ, třeba něco přispějí. Oslovte vlastníka, zda nemá fotodokumentaci. V každém případě se jedná o závadu společných částí domu nikoliv bytu.
Bydlíme v nájmu a máme kotel s bojlerem na ohřev vody.U tohoto bojleru je ventil,který dopouští vodu.Asi zhruba v létě tento ventil praskl a vodu dopouštěl neustále.Bojler se choval tak,že vodu stále odpouštěl rovnou do odpadu.My to zjistili až v listopadu při revizích. Tím se ale stalo,že nám přišlo vyúčtování na vodu s nedoplatkem přes dvacet tisíc.Majitel chce po nás tento nedoplatek zaplatit,má na to právo? Nebo je to z důvodu havárie a měl by tento nedoplatek zaplatit on?
Oprava ventilu spadá mezi tzv. drobnou opravu, kterou má povinnost na své náklady provádět nájemce. Pokud tedy došlo k úniku vody v důsledku této závady, požadavek pronajímatele na úhradu nedoplatku za vodu je oprávněný. Pokud nemůžete platbu uhradit jednorázově, doporučuji Vám dohodnout se s pronajímatelem na splátkovém kalendáři.
Koupila jsem si byt i s garáží. Za garáž (nebytové prostory) platím stejnou cenu za m2 na fond oprav, jako za byt. Za garáž, která mi patří, tak platím měsíčně 440 korun. Společenství vlastníků mi sdělilo, že je to podle zákona. Ptala jsem se několik vlastníků garáží v jiných domech a nikdo neplatí takovouto částku za vlastní garáž. Většínou platí do 30kč/měsíčně. Jaká je obvyklá praxe?
Fond oprav byl vždy tvořen za účelem provedení opravy, udržování, rekonstrukce a modernizace společného majetku společenství vlastníků, respektive jeho členů. Vaše společenství vlastníků vytvořilo v souladu se zákonem stanovy, které nepochybně odsouhlasilo shromáždění vlastníků. Ve stanovách jsou upravená pravidla pro tvorbu fondu oprav a jeho užití.
Doporučuji obrátit se na výbor společenství vlastníků, kde zjistíte, zda bylo vydáno usnesení jakým způsobem a kdy budou provedeny plánované opravy či rekonstrukce společného majetku a jaké finanční prostředky se mají za tím účelem vydat, případně zda byl v minulosti za již provedené opravy poskytnut úvěr, který splácí členové společenství.
O výši splátek taktéž rozhodovalo shromáždění vlastníků na své schůzi. V současné době, to jest po novele občanského zákoníku od ledna 2014 došlo k zásadním změnám, co se týká tvorby fondu oprav. Na změny bude nepochybně reagovat vaše společenství vlastníků, což znamená, že dojde ke změnám ve vašich stanovách, co by základnímu dokumentu v jeho fungování.
Aktivní spolupráce při zabudování změn do stanov, je v tomto vašem případě zcela na místě. Tím proniknete do hloubky hospodaření vašeho společenství a tedy i do skládaných finančních příspěvků na jednotlivé akce společného majetku.
JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky