Source: http://mietrecht-chemnitz.blogspot.com/2011/
Timestamp: 2017-06-25 17:25:23
Document Index: 129302973

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 548', '§ 109', 'BGH', '§ 109', 'BGH', 'BGH']

Anwalt Mietrecht Chemnitz: 2011
... und es an einer defekten oder veralteten Heizungsanlage liegt, sollte der Mieter den Vermieter zur raschen Mängelbeseitigung auffordern und die Miete mindern. Was dabei zu beachten ist zeigt unter anderem der Artikel auf handelsblatt.com.
Heizkostenspiegel,
Eine Mieterin einer Wohnung hatte von Ihrer Vermieterin eine Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus gemietet. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später verkaufte die Vermieterin das Einfamilienhaus, zu dem die Garage gehörte. Die neuen Eigentümer kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die Mieterin sah dies nicht ein. Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hat vor dem BGH Erfolg.
sozialadäquates Verhalten,
Schimmel - das können Wohnungsnutzer tun
Auf der Internetseite der co2online gGmbH Gemeinnützige Beratungsgesellschaft finden sich übersichtlich nützliche Hinweise für Mieter und Nutzer von Wohnräumen, um Schimmelbefall zu vermeiden oder gar nachgaltig zu bekämpfen. Auch Tipps zu einer Mietminderung finden sich.
Schimmel; Miete,
Damit wurden die Kosten dem Vermieter übertragen. Eingestellt von
Betriebskostenabrechnung stellen oftmals das Verhältnis der Mietvertragsparteien auf die Probe, insbesondere wenn es zu Nachforderungen kommt, welche der Mieter für unberechtigt hält. Nun gibt es den Grundsatz im Mietrecht, dass der Vermieter verpflichtet ist, Betriebskosten unter dem Wirtschaftslichkeitsgebot zu erheben und abzurechnen. Dankenswerter Weise hat der Mieterbund einen landesweit übergreifenden Betriebskostenspiegel veröffentlicht, aus dem sich Durchschnittswerte ergeben.
Der Vermieter gab sich damit nicht zufrieden, hat er doch korrekt die Kosten umgelegt. Der BGH gab ihm Recht (Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10). Der Hinweis der Mieter auf einen gegenüber dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz genpügt nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. "Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu." Im weiteren interessant an der Entscheidung ist der Hinweis darauf, dass die hohen Kosten auf dem Fehlverhalten der Mieter beruhen, da diese den Müll nicht ordnungsgemäß trennten und deshalb die Kommune auf eine kostenintensivere Müllentsorgung für das Anwesen umstellte.
Betriebskostenspiegel,
In dem streitgegenständlichen Kündigungsschreiben mehrerer Vermieter ist ausgeführt, dass eine der Vermieter nach Beendigung eines Auslandsstudienjahres ihre Ausbildung nun vor Ort fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. Ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung sei zwischenzeitlich durch Geschwister "besetzt". Im anschließenden Räumungsverfahren gab das Amtsgericht den Vermietern Recht, das Landgericht hingegen wies das Räumungsbegehren zurück, da die Kündigung bereits aus formellen Gründen unwirksam sei, denn die Vermieter hätten die Gründe für die Kündigung nicht ausreichend dargestellt.
Mit Urteil vom 20.07.2005 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Bemessungsgrundlage für eine Minderung der Miete nach § 536 BGB die Bruttomiete (= Warmmiete) ist. Dies gilt nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 13.04.2011 - VIII ZR 223/10) unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.
Das heißt in einem Beispielsfall: Es besteht ein Minderungsrecht von 5 %. Die Miete setzt sich zusammen aus 300 € Kaltmiete und 100 € Betriebskostenvorschuss. Mithin beträgt die Warmmiete 400 €. Die Mietminderung beträgt dann (5 % aus 400 €) 20 €.
Was passiert nun, wenn über den Zeitraum, in der die Miete gemindert wurde, die jährliche Betriebskostenabrechnung kommt und zum Beispiel (s.o.) einen Gesamtbetrag von 1.400,00 € ausweist. Um die Nachzahlung bzw. ein Guthaben der Mietpartei berechnen zu können, kommt es auf die tatsächlichen Vorauszahlungen an und hier beginnen die Schwierigkeiten.
Angenommen die Mietminderung von 5 % hätte über 12 Monate, mithin dem Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten, bestanden, stellt sich die Frage, ob a) die Minderung nur von der Kaltmiete abgezogen wird (Betriebskostenvorauszahlung dann (12 x 100 €) 1200 € -> Nachzahlung (1.400 - 1.200) 200 €) oder b) von den Betriebskosten (Betriebskostenvorauszahlung dann (12 x 80 €) 960 € -> Nachzahlung 1.400 - 960) 440 €) oder c) anteilig von Kaltmiete und Betriebskosten (Betriebskostenvorauszahlung bei hälftiger Aufteilung dann (12 x 90 €) 1.080 € -> Nachzahlung (1.400 - 1.080) 320 €).
Der Bundesgerichtshof weist nun darauf hin, dass dies nur ein Scheinproblem ist, denn bei zutreffender Berechnung würde immer das selbe Ergebnis rauskommen.
Doch wie ist nun die zutreffende Berechnung vorzunehmen?
Nach der Entscheidung des )BGH ist auf die Gesamtzahlungen für den Abrechnungszeitraum abzustellen. Nach obigem Beispiel waren 5 % Minderung zu berücksichtigen bei einer monatlichen Kaltmiete von 300 € und 100 € Betriebskostenvorschuss. Die Jahresendabrechnung der Betriebskosten lautet 1.400 € (ohne Abzug von Vorauszahlungen).
Vertraglich geschuldet gewesen wäre also eine Jahreskaltmiete von (12 x 300 €)3.600 € und 1.400 € tatsächliche Betriebskosten, mithin insgesamt 5.000 €. Hiervon sind 5 % Mietminderung abzuziehen, also 250,00 €. Die Mietpartei schuldete für das Abrechnungsjahr unter Berücksichtigung der Mietminderung von 5 % also lediglich (5.000 € - 250 €) 4.750,00 € an Gesamtmiete.
Gemäß den Rechenschritten nach a), hätte die Mietpartei (12 x 280 €) 3.360 € Kaltmiete und (12 x 100 €) 1.200€ Betriebskosten bezahlt, mithin insgesamt 4.560,00 €
Nach den Rechenschritten gemäß b) hätte die Mietpartei (12 x 300) 3.600 € Kaltmiete und (12 x 80€) 960 € Betriebskosten bezahlt, mithin insgesamt 4.560 €.
Auch nach der Berechnung gemäß Reihenfolge c) kommt - wie erstaunlich - eine Gesamtzahlung von 4.560 € raus. Nun ergibt sich die Differenz zwischen der geminderten Gesamtjahresmiete von 4.750 € und den tatsächlich gezahlten 4.560 €. Sie beträgt 190 €.
Die Mietpartei müsste nach vorstehendem Beispiel also auf die Betriebskostenabrechnung nur 190 € nachzahlen. Die Berechnung wird natürlich etwas komplizierter, wenn nur für einzelne Monate die Minderung bestand. Aber auch das ist kein großes Problem, wenn auf die Gesamtjahresmiete nebst der Minderung abgestellt wird. Ein Taschenrechner oder eine Tabellenkalkulation dürfte reichen.
Berchnung,
Mieter einer Wohnung der Kläger in Hannover zahlten in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete. Die Rechtsvorgängerin der Kläger erklärte deswegen mit Schreiben vom 17.11.2008 ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Mit der Klage haben die Kläger die Mieter auf Räumung der Wohnung und zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage im Hinblick auf die begehrte zukünftige Zahlung als unzulässig abgewiesen.
Die Revision führte vor dem BGH (Pressemitteilung 71/11)zum Erfolg.
Der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag (Nutzungsentschädigung) ist zulässig und begründet, weil angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, die Besorgnis bestand, dass die Mieter die berechtigten Forderungen der Vermieter nicht erfüllen werden. Für das Rechtsschutzbedürfnis ist nicht erforderlich, dass der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreite oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners feststehe.
Geld zurück - aber nur innerhalb 6 Monate
Ein Ehepaar war bis Ende 2006 Mietpartei einer Wohnung. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Das mietende Ehepaar ließ die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie - wahrscheinlich anwaltlich beraten -, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Mit seiner am 22. Dezember 2009 (!) eingereichten Klage hat der Kläger, dem die Ansprüche seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 € Renovierungskosten nebst Zinsen begehrt. Die beklagten Vermieter haben die Einrede der Verjährung erhoben. Die Klage wurde vom Amts- und Landgericht zurückgewiesen. Auch vor dem Bundesgerichtshof (Pressemeldung 74/11)war der Kläger erfolglos
Der eingeklagte Erstattungsanspruch war bei Klageerhebung bereits verjährt, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.
Über das Vermögen einer Mieterin wurde im April 2008 ein Insolvenzverfahren eröffnet. Der vom Gericht bestellte Treuhänder erklärte im Mai 2008 gegenüber der Vermieterin nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht mehr im Insolvenzverfahren bedient werden könnten. Mit Schreiben vom 03.11.2008 - also 7 Monate nach Insolvenzeröffnung - erteilte die Vermieterin der Mieterin eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 (vor der Insolvenz), die mit einer Nachforderung von 182,37 Euro endete. Da die Mieterin nicht zahlte, wurde Klage erhoben.
Der BGH (13.04.2011 - VIII ZR 295/10 -) hat entschieden, dass der Anspruch auf Zahlung der Nebenkostennachforderung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum eine Insolvenzforderung darstellt, auch wenn die Nebenkostenabrechnung im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war. Dies gilt auch im Falle einer vom Treuhänder vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung abgegebenen Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Folge dieser Rechtsprechung ist, dass die Forderung während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht gegen eine Mietpartei persönlich geltend gemacht werden kann, sondern – gegebenenfalls unter Schätzung der Forderungshöhe wegen der erforderlichen Fristwahrung – zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
Wer mindern will muss vorher den Mangel anzeigen
Ein Vermieter hatte Mietern, welche über Monate nur einen Teil des geschuldeten Mietzinses zahlten, den Vertrag gekündigt. Erst nach Zugang der Kündigung machten die Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmängeln geltend. Der BGH (03.11.2010 - VIII ZR 330/09) gab dem Vermieter recht. Eine Minderung steht zwar Mietern bei Mängel automatisch zu, jedoch sind Mängel vor Ausübung des Minderungsrechtes dem Vermieter anzuzeigen. So heißt es im Leitsatz der Entscheidung : Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.
Der Bundesgerichtshof (2. März 2011 – VIII ZR 164/10) hat entschieden, dass eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, die ohne eine vorherige Ankündigung vorgenommen wurden, zulässig ist.
Minderung in möbiliert vermieteten Wohnungen
Der BGH (VIII ZR 209/10) hat entschieden, dass eine Mietminderung wegen Flächenunterschreitung von mehr als 10% auch bei einer möbliert vermieteten Wohnung gerechtfertigt ist.
Erhöhungsverlangen,
Berechnung der Mietminderung und der Betriebskoste...