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Timestamp: 2020-08-14 02:12:00
Document Index: 237594750

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 4', 'BGH', '§ 280', '§ 91', '§ 708']

AG Potsdam, 26 C 287/06: AG Potsdam: abrechnung, betriebskosten, vollstreckung, wohnfläche, abwasser, widerklage, ausnahme, mietvertrag, wartung, vermieter
Urteil des AG Potsdam vom 15.03.2017, 26 C 287/06
Aktenzeichen: 26 C 287/06
Entscheidungsdatum: 29.03.2007 Normen: § 556 BGB, § 556a BGB
Wohnraummiete: Verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten bei Vereinbarung der Wohnfläche als Umlegungsmaßstab; Umlagefähigkeit der Wartungskosten für Rauchmelder als sonstige Betriebskosten
Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten 85,68 Euro zu zahlen.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 110 % des zur Vollstreckung gelangenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
1Die Parteien sind seit Dezember 2000 durch einen Mietvertrag über die von den Beklagten genutzten Wohnräume verbunden.
2In § 4 des Mietvertrages wurde die Zahlung der Nebenkosten geregelt. In Ziff.4 wurde als Umlegungsmaßstab, mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten, das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses vereinbart.
3In dem Haus sind sämtliche Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet.
4Unter dem 29. Juli 2005 rechnete die Klägerin über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2004 ab. Die Abrechnung schloss bei den Heizkosten mit einem Guthaben zugunsten der Beklagten i. H. von 110,25 Euro, bei den Betriebskosten und den Kosten für Wasser und Abwasser mit Nachforderungen i. H. von 116,35 Euro bzw. 890,15 Euro. Die Klägerin hat das Guthaben mit der Nachforderung aus der Abrechnung über die Betriebskosten verrechnet.
5Die Abrechnung über die Wasser-/Abwasserkosten erfolgte verbrauchsabhängig. Auf den Inhalt der jeweiligen Abrechnungen wird Bezug genommen.
6Die Beklagten haben die Nachforderungen nicht gezahlt.
7Die Klägerin meint, die Kosten für die Rauchmelder seien als "sonstige Betriebskosten" umlagefähig.
9die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 896,25 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2006 zu zahlen.
12 Widerklagend beantragen sie,
13die Klägerin zu verurteilen, an sie 85,68 Euro zu zahlen.
14 Sie sind der Auffassung die Abrechnungen seien nicht ordnungsgemäß erstellt und führen dazu aus:
15 Die Kosten für Wasser und Abwasser seien, wie vertraglich vereinbart, nach Wohnfläche umzulegen.
16 Kosten für eine Rauchmelderwartung seien nicht umlagefähig, da nicht vereinbart. Die Kosten für den Hauswart seien nicht in voller Höhe umlagefähig, weil sich hier auch Instandsetzungsarbeiten verbergen.
17 Der Widerklagebetrag sei durch die Inanspruchnahme der Prozessbevollmächtigten entstanden. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Ausführungen der Beklagten im Schriftsatz vom 02. Januar 2007 Bezug genommen.
18 Die Klage ist unbegründet. Die Widerklage ist begründet.
19 Die Klägerin kann von den Beklagten keine Zahlung verlangen.
20 Die Abrechnung über die Kosten für Wasser/Abwasser ist nicht ordnungsgemäß erfolgt.
21 Zwischen den Parteien war, mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten als Umlagemaßstab die Wohnfläche vereinbart. Eine Abrechnung nach Verbrauch war deshalb nicht zulässig (vgl. BGH GE 2004, 879 f). Eine solche hätte nur dann erfolgen können, wenn die Klägerin dies im Vorfeld, d.h. für die kommende Abrechnungsperiode angezeigt hätte. Dies hat sie aber unstreitig nicht getan.
22 Die von der Klägerin geltend gemachten Kosten der Wasserversorgung i.H. von 890,15 Euro sind deshalb mangels einer ordnungsgemäßen Abrechnung nicht fällig.
23 Die Klägerin kann schließlich auch nicht die Kosten für "Wartung Rauchmelder" i.H. von 9,84 Euro umlegen.
24 Die Umlage dieser Kosten wurde im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart.
25 Die Klägerin geht fehl, wenn sie meint, Kosten, die umlagefähig sind, könnten unter der Position "sonstige Betriebskosten" umgelegt werden. Diese Position stellt keinen Auffangtatbestand für Betriebskosten dar, deren Umlage nicht vereinbart wurde.
26 Eine Umlage kann nur dann geschehen, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde, oder der Vermieter berechtigt ist, neue Betriebskosten durch Erklärung umzulegen. Vorliegend fehlt es bereits an der entsprechenden Umlageerklärung.
27 Beide Positionen ergeben in der Summe einen, die Klageforderung übersteigenden Betrag, so dass die Klage abzuweisen war.
28 Auf die Widerklage war die Klägerin entsprechend zu verurteilen, § 280 Abs. 1 BGB.
29 Danach kann der Gläubiger vom Schuldner Schadensersatz verlangen, wenn dieser eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt.
30 Die Kosten sind für die Beklagten entstanden, da sie zur Abwehr der ungerechtfertigten Inanspruchnahme einen Rechtsanwalt beauftragt hatten und die hier ausgeurteilten Kosten nicht im Rahmen dieses Rechtsstreits umgelegt werden können.
31 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs.1 ZPO.
32 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.
26 C 287/06
Abrechnung, Betriebskosten, Vollstreckung, Wohnfläche, Abwasser, Widerklage, Ausnahme, Mietvertrag, Wartung, Vermieter