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Timestamp: 2019-05-24 16:59:09+00:00
Document Index: 28533031

Matched Legal Cases: ['art. 1323', 'art. 1322', 'art. 1322', 'art. 1322', 'art. 1', 'art. 13', 'art. 3', 'art. 160', 'art. 23', 'art 23', 'art 1414', 'sentenza ']

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26 maggio 2015 by Avv. Edgardo Diomede d'Ambrosio Borselli Comments are off
I contratti Atipici o Innominati sono quei contratti che attraverso l’uso di differenti tipologie di contratti tipici raggiungono uno scopo diverso ed ulteriore, ma chiaramente meritevole di tutela per l’ordinamento giuridico.
Le figure contrattuali innominate o atipiche sono, in linea di principio, sottoposte esclusivamente (salva l’applicazione analogica di singole norme) alla disciplina generale in materia di contratti (art. 1323); ma occorre ancora ricordare che la giurisprudenza, nel caso di dubbi interpretativi e di specifiche lacune, tende ad applicare la normativa di un unico tipo legale (al quale lo schema nuovo si avvicini in maniera prevalente: teoria c.d. dell’ « assorbimento ») ovvero la regolamentazione di più schemi legali simili, allorché essi si combinino in maniera equivalente (teoria c.d. della « combinazione »).
Anche la possibilità di creare nuovi contratti non è comunque esente da controlli.
E’ evidente che, se l’atipicità del contratto abbia una finalità di trasgressione della legge, il fenomeno si colloca nel quadro più ampio del negozio in frode alla legge e, in generale, della illiceità negoziale.
La norma di riferimento è l’art. 1322 c.c. che nel disciplinare l’autonomia contrattuale delle parti, stabilisce al secondo comma che queste “possono anche concludere contratti che non appartengano ai Tipi aventi una disciplina particolare, purchè siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico”
In tal senso, tale disposizione sembra presentarsi come un vero e proprio limite generale “interno” imposto all’esercizio dell’autonomia negoziale, sicché sembra confermata la tesi che vede uno stretto collegamento tra la formula del secondo comma dell’art. 1322 e le direttive costituzionali previste dal secondo comma degli artt. 41 e 42 della Costituzione (in particolare per il riferimento all’« utilità» e alla «funzione sociale »).
Insomma la costruzione da parte dei contraenti di un contratto Atipico è pienamente legittima a condizione di realizzare un interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, interesse che va parametrato ai nostri principi Costituzionali ed in particolare agli artt. 41 e 42 (articoli che tutelano l’iniziativa economica il primo, e la proprietà privata il secondo, in particolar modo tenendo presente l’utilità e la funzione sociale che iniziativa economica e proprietà privata svolgono nel nostro Ordinamento Costituzionale).
La possibilità di creare negozi innominati non è sottoposta soltanto al limite generale indicato dal secondo comma dell’art. 1322. Vanno altresì segnalati: i divieti di volta in volta legalmente previsti; divieti che discenderebbero da taluni principi del sistema (con riferimento a materie e a settori determinati).
Tra le ipotesi specifiche di divieto alla possibilità della creazione di nuovi tipi contrattuali, gli esempi più significativi si riferiscono alla nuova disciplina dei contratti agrari e della famiglia.
La L. 15 settembre 1964. n. 756, per le finalità sociali di cui all’art. 1, ha introdotto forti limiti alla conclusione di contratti agrari atipici (art. 13), e,tra quelli tipici, ha escluso la possibilità della stipulazione di nuovi contratti di mezzadria (art. 3, 1° e 2° comma).
Nell’ambito del diritto di famiglia invece, gli art. 160 e 161 c.c. hanno delineato i nuovi confini posti all’autonomia privata, e pertanto alla relativa possibilità di creare contratti atipici, nella materia delle convenzioni matrimoniali.
I Contratti Atipici nel settore Immobiliare
Per analizzare la questione dei contratti Atipici nel settore immobiliare, di nostro interesse, partiamo da qualche esempio per chiarire il concetto espresso,
A)i vari contratti di locazione regolati dalla legge sono tutti contratti tipici, si prenda ad esempio il contratto uso foresteria, in quanto variante tipizzata (ossia espressamente regolata da una norma) del contratto di locazione è chiaramente un contratto tipico,
B) i contratti in nero, ossia quelli non registrati non sono anch’essi contratti atipici ma realizzano semplicemente quella che abbiamo visto essere la categoria del negozio in frode alla legge e quindi illecito. (chi fosse interessato ad approfondire l’argomento può leggere “Affitto in nero gli errori più comuni e la tutela del Proprietario”)
C) Classico esempio di contratto atipico in campo immobiliare (esempi classici di contratti atipici di altro tipo sono il leasing o il factoring) è il cd affitto con riscatto o cd rent to buy (si mischiano la causa del contratto di locazione e quella di compravendita per ottenere uno scopo meritevole di tutela giuridica, dando luogo ad una causa cd mista), ora l’affitto con riscatto per l’uso frequente che se ne sta facendo si sta tipizzando (come il leasing ed il factoring d’altronde), ma fino a che il legislatore non disciplinerà espressamente questi contratti Tipizzandoli resteranno Atipici, in realtà questa regolamentazione-tipizzazione per quanto concerne il rent to buy, è parzialmente avvenuta con il recentissimo art. 23 dl 133/2014 convertito nella L 164/2014 intitolato “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” (si legga al riguardo anche l’articolo “Contratto di Rent to buy – Prime note sull’art 23 del Decreto Legge 133/2014 – “SBLOCCA ITALIA”), in realtà tale norma parlando di “contratti di godimento” e non di semplice locazione (proprio come di contratti di godimento di immobile si può parlare per molte ipotesi contrattuali atipiche che non coinvolgono la locazione) va oltre il semplice affitto con riscatto o rent to buy, abbracciando anche tutte le ipotesi atipiche che dottrina e giurisprudenza hanno elaborato per consentire il godimento dell’immobile ai fini di una futura vendita senza l’eccessivo peso fiscale del contratto di locazione che ha sempre limitato questo tipo di contratti ( e qui, si noti, entriamo nel campo di ciò che è meritevole di tutela per l’ordinamento giuridico, e certamente lo è un contratto che superando l’eccessivo peso fiscale della locazione permetta lo sviluppo dell’iniziativa economica privata e tuteli la circolazione della proprietà, superandone gli ostacoli di ordine economico, in particolar modo relativamente alla difficoltà di ottenere un mutuo), per approfondire l’argomento dell’affitto con riscatto e delle soluzioni atipiche alternative allo stesso si legga anche “Affitto con Riscatto: costi, tempi e soluzioni alternative per il risparmio fiscale” o il punto 5 intitolato “riuscire ad acquistare senza o con pochissimi soldi e zero rischi” dell’articolo “Investimenti immobiliari 5 trucchi e 1 regola d’oro per fare profitti altissimi” dove si parla di un altro contratto atipico simile all’affitto con riscatto ma molto meno diffuso (e più conveniente fiscalmente) che è il contratto preliminare con caparra confirmatoria rateizzata
Approfondendo l’argomento dei contratti atipici in campo immobiliare, si possono creare innumerevoli ipotesi di contratti atipici (rispettando sempre i limiti visti sopra) che si possono realizzare mischiando le cause contrattuali di differenti contratti tipici: ad esempio i vari tipi di locazione, ma anche di compravendita, i contratti di trasferimento di diritti reali limitati, quali usufrutto uso ed abitazione, e tutti i contratti preliminari relativi ai predetti contratti, lo stesso leasing immobiliare e i contratti di mutuo o comodato (ma attenzione a quest’ultimo perché a causa dell’abuso poco accorto e spesso apertamente in frode alla legge che se ne è fatto, tale contratto è stato espressamente vietato e considerato illecito, in molte ipotesi, da norme di legge), combinando sapientemente tali contratti o preliminari di contratto tra loro e aggiungendo clausole relative alle caparre (confirmatoria come visto o penitenziale) o alle clausole penali, così come alla condizione (sospensiva o risolutiva) o al termine, utilizzando anche, quando necessario e consentito dalla legge, quegli elementi del negozio giuridico quale la volontà ed in particolare la simulazione (ammessa in ambito civilistico dall’art 1414 cc.) espressamente vietata (solo uno dei tanti divieti contenuto in norme imperative afferenti al contratto di locazione che, come più volte abbiamo spiegato, è un contratto che lascia pochissimo spazio all’autonomia privata al contrario di tutti gli altri) se si fa uso del contratto di locazione, ma assolutamente consentita utilizzando altri tipi o strumenti contrattuali; ed utilizzando inoltre sapientemente quell’essenziale forma di pagamento che è la rateizzazione che, quando ammessa e consentita, può efficacemente sostituire i canoni di un contratto di durata ad esecuzione continuata quale è la locazione, contratto, ricordiamo, commutativo e pertanto commutativi e non aleatori dovranno necessariamente essere i contratti Atipici che alla stessa si sostituiscano al fine di ottenere il godimento (da parte del conduttore, e pertanto potranno tali contratti essere definiti “Contratti Atipici di Godimento immobiliare”) e lo sfruttamento economico (da parte del locatore e qui vanno ricordati i riferimenti fatti agli artt. 41 e 42 Cost. che tutelano l’iniziativa economica e la proprietà privata) di un immobile.
Per concludere va fatto un accenno alle forme di tutela legale e giudiziaria dei contratti atipici, tutele che spesso sono molto più efficaci di quelle relative al contratto di Locazione, questo infatti normalmente risente delle esigenze abitative della collettività e del lavoro e pertanto le sue tutele sono molto attenuate ( si pensi al blocco degli gli sfratti per extrasessantacinquenni, alla una graduazione con la quale il prefetto decide chi sfrattare e chi no, al termine di grazia, ecc.) rispetto ad un contratto atipico che gode di tutte le tutele dei rispettivi Tipi contrattuali che sono molto più efficaci della locazione, oltre che di una enorme flessibilità che la locazione non ha (si pensi esemplificativamente anche solo alla durata che nella locazione è vincolata ai minimi stabiliti nel tipo contrattuale, o al recesso che il locatore non può avere in nessun caso, nemmeno se il conduttore volesse concederglielo, ma anche ai depositi cauzionali ecc.) essendo un contratto assolutamente rigido e quindi ben poco adattabile alle Reali e Concrete esigenze delle parti!!!
Il Contratto Atipico o Innominato immobiliare che noi studiamo e realizziamo, al fine di sostituire un contratto di locazione, per attenuarne notevolmente il peso fiscale (si legga al riguardo anche “Cedolare secca conviene rispetto all’Irpef ma i Contratti Atipici hanno un maggior Risparmio Fiscale”), o per ottenerne una maggiore flessibilità contrattuale, o maggiori tutele legali, oppure al fine di ottenere dei benefici in una compravendita (fiscali, di rateizzazione, di sostituzione del mutuo ecc.), sono innumerevoli (al momento ne abbiamo elaborati almeno 14, solo per sostituire la locazione, ma il continuo studio ed approfondimento della materia, unitamente alle continue innovazioni normative, rende questo numero suscettibile di variazioni continue, si legga al riguardo “Come risparmiare imu e irpef sui tuoi immobili” ) e non hanno ovviamente ognuno un suo nome specifico (altrimenti non sarebbero contratti innominati, ma nominati, ossia tipici, o quantomeno in via di tipizzazione come abbiam visto nel caso dell’affitto con riscatto) ma vanno visti e considerati come un abito sartoriale su misura, che, in base alla specifica situazione (vanno analizzati preventivamente tutti i seguenti elementi: A) tipo di immobile: abitativo commerciale ecc, B) categoria e rendita catastale, C) tipo di titolarità, ossia 100% o parziale , D) proprietà piena o altro diritto reale E) natura del titolare ossia persona fisica o giuridica F) natura del soggetto che deve godere dell’immobile: ossia anche in questo caso persona fisica o giuridica G) uso che si vuol fare dell’immobile: ossia anche in questo caso abitativo commerciale ecc., H) tipo di esigenza temporale: Ossia transitoria o duratura, oltre ad altri elementi come la presenza di mutui o il reddito del soggetto titolare o specifiche esigenze dello stesso o del conduttore) si realizza, nella assoluta legalità, in totale ed assoluta aderenza alle esigenze specifiche del soggetto che ne richiede la realizzazione (tale aderenza consentita come detto dalla approfondita e specifica conoscenza del settore contrattuale immobiliare e dalle infinite possibilità che si aprono laddove, uscendo dall’ambito del rigidissimo contratto di locazione, ci si addentra negli altri tipi e strumenti contrattuali conosciuti nel nostro diritto civile, riappropriandosi di quell’immensamente utile e libero principio vigente nel nostro ordinamento civile costituzionale conosciuto come Principio dell’Autonomia Privata!!!)
Per approfondire il tema della tassazione del contratto di locazione redatto e firmato solo da uno dei comproprietari e delle sue implicazioni sulla imputazione del relativo reddito si legga “Locazione immobile in comproprietà: tassato solo il comproprietario che compare nel contratto“
Se state cercando il miglior modo per aumentare il reddito proveniente dai vostri immobili potete leggere anche “Quali imposte si pagano per il proprio immobile dato in Locazione, come ridurle“
Per approfondire la materia della tassazione immobiliare e degli strumenti legali per ridurla si cerchi su google la parola “tasse immobili” associata a “studioassociatoborselli” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Per approfondire in video la questione della fiscalità e delle tutele (veri e propri diritti la cui complessità rende non esercitabili da tutti) si veda l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli al portale giuridico Giustizia Cafè del titolo “proprietari e inquilini non è solo caos”
Se cercate la miglior strategia per il vostro reddito immobiliare, rivolgetevi a noi per una consulenza – tenendo presente che in sede di consulenza studiamo i singoli casi concreti e tutte le possibili soluzioni alternative, dalla più conveniente fiscalmente, a quella con la durata migliore, a quella con le maggiori garanzie di evitare la morosità, a quelle più semplici da adottare e Vi consigliamo quella che riteniamo possa offrirvi il miglior beneficio complessivo (possibilmente tutti questi risultati contemporaneamente) nel Vostro caso concreto, fermo restando che di fronte a tutte le soluzioni differenti prospettate potrete sempre sceglierne una diversa, volendo, magari, puntare più su un aspetto che sull’altro (qualche proprietario preferisce puntare maggiormente sul risparmio fiscale, altri preferiscono soluzioni con minor durata o più semplici od economiche, resta una scelta soggettiva che soltanto avendo di fronte tutte le possibili scelte alternative, con i relativi pro e contro, che normalmente il proprietario ignora, può essere veramente ottimale).
Prendendo contatti con lo studio saranno spiegate tutte le possibilità di avere una consulenza (tra le quali una consulenza di persona o in videoconferenza, una consulenza scritta che analizzi il singolo caso concreto, una relazione scritta con le varie soluzioni in astratto) ed i relativi costi, periodicamente teniamo anche delle conferenze in cui si spiegano le varie soluzioni possibili a proprietari immobiliari potenzialmente interessati.
Sia che abbiate un problema che richieda una consulenza fiscale-contrattuale sia che abbiate un immobile da liberare attraverso uno sfratto, è possibile chiedere un Preventivo Gratuito, inviando una E-Mail attraverso l’apposito form della Pagina Contatti. La richiesta di preventivo è opportuno contenga, gli estremi del proprietario (specificare se persona fisica o società), quelli dell’immobile (rendita e categoria catastale), il tipo di destinazione che si adatta all’immobile (abitativa, studio o negozio), lo stato attuale dell’immobile (libero o locato) e una succinta descrizione della questione.
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