Source: https://www.praworolne.info/przekazanie-gospodarstwa-jako-darowizna-422-material.html
Timestamp: 2019-11-15 12:29:00+00:00
Document Index: 53569984

Matched Legal Cases: ['art. 31', 'art. 925', 'art. 924', 'art. 47', 'art. 46', 'art. 553', 'art. 158', 'art. 73', 'art. 888', 'art. 991', 'art. 993', 'art. 897', 'art. 898', 'art. 993', 'art. 908', 'art. 155', 'art. 286', 'art. 301', 'art. 302', 'art. 245', 'art. 145', 'art. 73', 'art. 210', 'art. 353', 'art. 117', 'art. 118']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-09-20
Moja mama po śmierci swoich rodziców pozostała sama (wraz z rodzeństwem) na gospodarstwie rolnym. Rodzice mamy za swojego życia nie przekazali gospodarstwa żadnemu z dzieci. Mama kontynuowała prowadzenie gospodarstwa, opłacała podatek rolny i KRUS. Po pewnym czasie rodzeństwo mamy zaczęło dochodzić drogą sądową części spadku, który należał się im po rodzicach. Postępowanie sądowe zatrzymało się na tym, że mama jest tak jakby właścicielką gospodarstwa z tym, że wyszczególnione jest ile musi spłacić każdemu z rodzeństwa. Postępowanie odbyło się już dawno temu i dlatego naszą wątpliwość budzi to, czy mama musi dalej spłacać rodzeństwu jakąś część? Mama chciałaby mi przekazać gospodarstwo jako darowizna, ale nie jest pewna, czy to ona faktycznie jest właścicielką całego gospodarstwa.
Już teraz (czyli na wstępie) zachęcam do korzystania z „procedury pytań dodatkowych” – może się to przydać w celu omówienia szczegółów. Prawu (w tym jego stosowaniu) właściwa jest precyzja. Przedstawiony przez Panią opis sytuacji jest bardziej ogólny, niż szczegółowy – więc i taka może być ta odpowiedź. Jeżeli zajdzie potrzeba omówienia szczegółów, to proszę zadawać pytania oraz podawać dalsze informacje (zwłaszcza związane z pytaniami dodatkowymi). Być może Pani prześle odpis postanowienia lub wskaże numer księgi wieczystej (numery ksiąg wieczystych) – to także może się przydać. Niemniej jednak już teraz można przejść do dalszego ciągu odpowiedzi głównej.
Według przepisów o stosunkach majątkowych w małżeństwie – art. 31 i następne Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – do majątku osobistego małżonka zaliczają się, między innymi, składniki majątkowe nabyte przed wstąpieniem w związek małżeński oraz (na ogół) składniki majątkowe nabyte wskutek dziedziczenia i otrzymane w darowiźnie. Warto mieć na uwadze także wyrażoną w art. 925 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) zasadę, że spadek nabywa się wraz z otwarciem spadku, a spadek otwiera się w chwili śmierci spadkodawcy (art. 924 K.c.). Opis sytuacji wskazuje na to, że otrzymane w spadku przez Pani mamę składniki majątkowe weszły w skład jej majątku osobistego.
Jeżeli nie doszło do istotnych zmian – np. wskutek zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej (art. 47 i następne K.c.), zwanej „intercyzą” – to najprawdopodobniej wyłącznie Pani mama jest nadal właścicielką nabytych przez dziedziczenie składników majątkowych. Właściciel jest uprawniony decydować o zbyciu tego, co do niego należy. Proszę zwrócić uwagę na ustawowe określenie własności – czyli na treść artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Jeżeli Pani mama jest właścicielką odnośnych nieruchomości (art. 46 K.c.) – stanowiących „bazę” dla gospodarstwa rolnego (art. 553 K.c.) – to jest uprawniona dokonać ich zbycia; w grę mogą wchodzić różne umowy (chodzi o stan aktualny prawny, to jest bez uwzględniania trwających prac legislacyjnych).
Dla zbycia nieruchomości prawnie wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.) – jest to wymóg pod rygorem nieważności czynności prawnej (art. 73 K.c.). To jest bardzo ważne. Ważne jest także wybranie odpowiedniego rodzaju umowy oraz zadbanie o szczegóły.
Wprawdzie umowa darowizny (art. 888 i następne K.c.) cieszy się teraz dużą popularnością z uwagi nadal funkcjonującego zwolnienia podatkowego – przewidzianego w artykule 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn (uwaga: skorzystanie z tego zwolnienia podatkowego zależy od terminowego złożenia zeznania podatkowego). Sporo osób lekceważy (przynajmniej potencjalne) ryzyko związane z umową darowizny. Praktyka pokazuje, że ryzyko (z perspektywy obdarowanego) często wiąże się z domaganiem się zachowku (art. 991 i następne K.c.) – a wartość darowizn (wyższej wysokości), dokonanych przez spadkodawcę, uwzględnia się w dotyczących zachowku obliczeniach (art. 993 i następne K.c.). Ponadto: na obdarowanym ciąży obowiązek wspierania darczyńcy (art. 897 K.c.), a niekiedy może wchodzić w grę odwołanie darowizny (art. 898 i następne K.c.) – przesłanką odwołania darowizny może być rażąca niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy.
Gospodarstwo rolne może być przedmiotem umowy z następcą – przewidzianej w artykule 84 i następnych ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników; choć może się to wydać wprost nieprawdopodobne, ale podobno niektórzy notariusze zniechęcają do zawierania takich umów (nie ma rejonizacji, więc można skorzystać z dowolnej kancelarii notarialnej w Polsce). Z perspektywy nabywcy, umowa z następcą ma tę zaletę, że nie bierze się jej przedmiotu pod uwagę przy obliczaniu „substratu zachowku” (art. 993 i następne K.c.). Taką samą zaletę (również z perspektywy nabywcy) ma umowa dożywocia (art. 908 i następne K.c.); jednak teraz urzędy skarbowe często domagają się zapłaty podatku dochodowego od dożywotnika – czyli byłego właściciela, któremu przysługują określone uprawnienia na podstawie umowy dożywocia.
Proszę rozważyć jaka umowa byłaby optymalna w odnośnej sytuacji.
Szczegóły są ważne. Państwo znają sytuację, więc proszę tę wiedzę spożytkować, w tym przy formułowaniu treści umowy (umów). Na notariuszach spoczywa prawny obowiązek dbałości o zagadnienia formalne oraz o podstawowe aspekty treściowe; za dodatkowy nakład pracy (np. za przygotowanie szczegółowych postanowień umownych) notariusz może domagać się dodatkowego wynagrodzenia – niekiedy precyzja przydaje się i służy rzeczywistym oszczędnościom (brak precyzji przyczynia się do sporów prawnych, a te na ogół są kosztowne).
Nie znam dokładnie sytuacji (w tym mieszkaniowej), ale proszę zastanowić się nad tym, czy rozsądne byłoby zbycie (np. darowanie) przez Panią domu mieszkalnego. Umowa darowizny należy do umów, które skutkują zmianą właściciela (art. 155 K.c.); to samo dotyczy umowy z następcą oraz umowy dożywocia. Gdyby nabywca nieruchomości popadł w trudności finansowe, to skutki mogłyby być poważne dla Pani rodziców. Proponuję rozważyć wykluczenie z umowy (np. umowy z następcą lub umowy darowizny) części majątku – np. „placówki” (zabudowań i niezbyt dużej powierzchni gruntu); szczególnie zasadne wydaje się przynajmniej wyodrębnienie nieruchomości lokalowych, by w jednej z nich Pani rodzice mogli dalej mieszkać w mieszkaniu dosłownie własnym Pani mamy.
Gdyby zbyciem (np. umową z następcą lub darowizną) miał zostać objęty dom mieszkalny, to proszę zadbać o to, by nabywcy (np. potencjalne nabywczynie) ustanowili na rzecz Pani mamy (albo na rzecz Pani rodziców) służebność osobistą (art. 286 i następne K.c.), np. służebność mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.). W akcie notarialnym należałoby zawrzeć wniosek o wpisanie służebności w księdze wieczystej; zwracam na to uwagę, bo czasami lekceważy się potrzebę ujawnienia służebności w księdze wieczystej – a notariusz na ogół nie ma obowiązku wnioskować o ujawnienie służebności wraz z wnioskiem o ujawnienie nowego właściciela (nowych właścicieli) nieruchomości.
Dojazd (w tym dostęp do drogi publicznej), dojścia, określone urządzenia (np. pompa, szambo), przebieg instalacji – to często odbywa się po cudzych nieruchomościach. Proszę analitycznie przyjrzeć się nieruchomościom (składającym się na odnośne gospodarstwo rolne) – zwłaszcza nieruchomości z domem mieszkalnym – i odpowiednio zaplanować „zorganizowanie spraw” na czas po zmianach własnościowych (np. po zawarciu umowy z następcą lub umowy darowizny). Wiele zagadnień można uregulować przy pomocy służebności. Dla ustanowienia służebności niezbędna jest forma aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 145 K.c.); chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.).
Zakładam, że uda się szybko sprawdzić, czy Pani mama jest właścicielką odnośnych nieruchomości. Przede wszystkim proszę zapoznać się z właściwymi księgami wieczystymi oraz z innymi dokumentami (np. z odnośnym postanowieniem sądowym). Jeżeli Pani wskaże numer księgi wieczystej lub prześle skan postanowienia, to sprawdzimy to wspólnie.
Informacja o spłatach przemawia za hipotezą – teraz chodzi o hipotezę – że Pani mama jest właścicielką (a przynajmniej współwłaścicielką) odnośnych nieruchomości lub gospodarstwa rolnego. Spłaty wskazują na to, że chodziło o dział spadku ze zniesieniem współwłasności. Przepisy o zniesieniu współwłasności (art. 210 i następne K.c.) przewidują możliwość przyznania własności rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, na którego nakłada się obowiązek spłacenia innych współwłaścicieli. Tak przedstawia się konstrukcja prawna (w jednej z wersji): jeden ze współwłaścicieli (w tym np. współspadkobierców) staje się właścicielem, a inni otrzymują uprawnienie do otrzymania spłat. Nie ma obowiązku dokonania darowizn na rzecz współwłaściciela (a faktycznie darowizną byłaby rezygnacja ze spłat). Rodzeństwo Pani mamy zapewne skorzystało z przysługujących uprawnień w zakresie domagania się spłat.
Jeżeli (w ramach zniesienia lub w dziale spadku) ustala się spłaty na rzecz określonych osób (dotychczasowych współwłaścicieli lub innych spadkobierców), to powstaje relacja zobowiązaniowa (art. 353 i następne K.c.). Dłużnikiem (w zakresie otrzymania spłat) jest ten, który staje się właścicielem (wskutek zniesienia współwłasności lub działu spadku), zaś wierzycielem (co do otrzymania spłat) staje się każdy uprawniony do otrzymania spłaty.
Wierzyciel nie ma obowiązku domagać się należnej mu wierzytelności od dłużnika. Proszę zwrócić uwagę na to, kiedy spłaty były wymagalne. Wymagalność świadczenia ma duże znaczenie. Spłaty (zwłaszcza w związku ze zniesieniem współwłasności gospodarstwa rolnego) mogą być rozłożone na raty – jeśli tak było w przedstawionej przez Panią sytuacji, to proszę dokładnie sprawdzić daty wymagalności poszczególnych rat.
Jeżeli doszło do przedawnienia spłat (przynajmniej niektórych rat), to warto rozważyć zgłoszenie zarzutu przedawnienia (art. 117 i następne K.c.). Zarzuty (w tym zarzut przedawnienia) zgłasza się samemu – jeżeli dłużnik chce, to zgłasza zarzut, ale wolno również nie zgłaszać zarzutu. Podstawowe okresy przedawnienia roszczeń (według art. 118 K.c.) są następujące: dziesięć lat albo trzy lata (np. w przypadku roszczeń o świadczenia okresowe). Jeżeli minęło przynajmniej 10 lat (od czasu wymagalności), to zasadne mogłoby być zgłoszenie zarzutu przedawnienia.
Mam przyznaną emeryturę rolniczą w części składkowej i aby otrzymać część muszę zrezygnować z gospodarstwa rolnego. Czy mogę podarować...