Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/iptpb2-415-742-11-5-ts
Timestamp: 2019-08-20 16:39:23+00:00
Document Index: 53701075

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 14', 'art. 169', 'art. 14', 'art. 5', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 922', 'art. 924', 'art. 925', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 19', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 21']

IPTPB2/415-742/11-5/TS | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › IPTPB2/415-742/11-5/TS
Czy nabycie nowego mieszkania (akt notarialny będzie podpisany w styczniu 2012 r.) za kwotę 474.000,00 zł i przeznaczenie różnicy środków pieniężnych pomiędzy kwotą otrzymaną ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze spadku (sprzedaż nastąpiła w maju 2011 r.), a kwotą nabycia nowego mieszkania (540.000,00 zł- 474.000,00 zł = 66.000,00 zł), na:
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 18 listopada 2011 r. (data wpływu 23 listopada 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 23 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.
W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), pismem z dnia 15 lutego 2012 r., Nr IPTPB2/415-742/11-2/TS, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków.
Wezwanie wysłano w dniu 15 lutego 2012 r., (skutecznie doręczono 20 lutego 2012 r.), natomiast w dniu 24 lutego 2012 r., do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie.
W dniu 26 listopada 2010 r. zmarła matka Wnioskodawczyni. Dnia 7 grudnia 2010 r., Wnioskodawczyni jako jedyna spadkobierczyni nabyła spadek po matce aktem notarialnym poświadczenia dziedziczenia. Dnia 30 grudnia 2010 r., Wnioskodawczyni zgłosiła nabycie spadku w Urzędzie Skarbowym. W skład masy spadkowej wchodziło spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, w którym Wnioskodawczyni nie mieszkała i nie była zameldowana.
W maju 2010 r., Wnioskodawczyni sprzedała ww. mieszkanie za kwotę 540.000,00 zł, następnie podpisała umowę z deweloperem dotyczącą kupna innego mieszkania w za kwotę 474.000,00 zł, akt notarialny kupna tego mieszkania zostanie podpisany w styczniu 2012 r.
Różnicę pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze spadku, a kwotą wydatkowaną na zakup nowego mieszkania Wnioskodawczyni zamierza wydać na:
prowizję dla pośrednika zajmującego się sprzedażą mieszkania,
materiały budowlane do wykończenia nowego mieszkania i usługi z tym związane (mieszkania nabytego za 474.000,00 zł, w którym nie jest zameldowana),
materiały budowlane do remontu domu, w którym mieszka i jest zameldowana.
Do końca kwietnia 2012 r. Wnioskodawczyni złoży w Urzędzie Skarbowym PIT - 39, w którym wykaże:
dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości,
W zeznaniu Wnioskodawczyni zamierza wykazać dochody zwolnione z opodatkowania PIT niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe były już poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania tj. w okresie 2 lat licząc od końca roku podatkowego.
W uzupełnieniu wniosku z dnia 22 lutego 2012 r., Wnioskodawczyni podała dodatkowe informacje.
Właściwą datą sprzedaży mieszkania nabytego w spadku po matce jest maj 2011 r. Dokonana sprzedaż lokalu mieszkalnego, nabytego w spadku po matce nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.). Zakup nowego mieszkania będzie z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Remontowane mieszkanie, w którym Wnioskodawczyni obecnie zamieszkuje i które będzie remontować stanowi Jej własność.
własne cele mieszkaniowe (remont domu, w którym mieszkam i wykończenie nowego mieszkania),
prowizję dla dewelopera zajmującego się sprzedażą mieszkania nabytego przez Wnioskodawczynię w postaci spadku zwalnia Wnioskodawczynię z zapłacenia podatku dochodowego od zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego...
Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota otrzymana ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze spadku oraz przeznaczenie różnicy środków pieniężnych pomiędzy kwotą otrzymaną ze sprzedaży mieszkania, a kwotą nabycia nowego mieszkania, na:
własne cele mieszkaniowe (remont domu, w którym mieszka i wykończenie nowego mieszkania)
prowizję dla dewelopera zajmującego się sprzedażą mieszkania nabytego przez Wnioskodawczynię w postaci spadku,
- jest w całości zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. - podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ustawy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. wydatki poniesione na:
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z jej zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie daty nabycia nieruchomości.
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm.), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 ustawy Kodeks cywilny, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).
Oznacza to, iż dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Wnioskodawczyni nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w dacie śmierci matki, czyli w dniu 26 listopada 2010 r. Zatem dochód ze sprzedaży tego prawa będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, według zasad obowiązujących w roku jego nabycia.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Jednocześnie podkreślić należy, iż zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. W myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
Natomiast stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.
Można do takich kosztów zaliczyć m.in. koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ww. ustawy w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Reasumując, należy stwierdzić, iż w sytuacji, gdy dochód uzyskany ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w 2010 r., przeznaczony zostanie na własne cele mieszkaniowe czyli remont domu, wykończenie nowego mieszkania tj. wydatki poniesione od daty uzyskania prawa własności do tego mieszkania. Wnioskodawczyni będzie mogła korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast prowizję dla dewelopera zajmującego się sprzedażą nabytego przez Wnioskodawczynię spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, należy uznać jako wydatek konieczny aby transakcja sprzedaży doszła do skutku, przez co jest on kosztem odpłatnego zbycia pomniejszającym przychód ze sprzedaży.
Tut. Organ pragnie podkreślić, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z każdego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.
Końcowo należy zaznaczyć, że jeżeli zdarzenie przedstawione we wniosku będzie różnić się od zdarzenia, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczynię, w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.
IPTPB2/415-742/11-5/TS
IPPB3/423-678/11-4/MC | Interpretacja indywidualna
IPTPB2/415-742/11-4/TS | Interpretacja indywidualna