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Timestamp: 2018-03-20 15:39:47+00:00
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Financer un achat immobilier par une vente immobilière est une excellente solution pour acquérir un nouveau bien immobilier. Il arrive toutefois que la revente prenne beaucoup plus de temps que prévu. Dans ce cas, il faut recourir au crédit-relais, une alternative qui permet d’acheter sans attendre que l’ancien bien soit vendu. Il existe deux types de crédit relais, à savoir le crédit relais « sec » et l’option « achat/revente ». Un crédit relais dure 1 et 2 ans. Généralement, les banques accordent un crédit représentant 60 à 80 % de la valeur du bien immobilier. C’est à ce titre que la banque exige une estimation de la valeur du bien convoité. Cette évaluation est réalisée soit par une agence soit par un notaire.
Les caractéristiques du crédit relais
Cette formule est très peu proposée, car elle est coûteuse, surtout lorsqu’on y ajoute les frais de dossier et de prise d’hypothèque.
Cette option présente l’avantage d’obtenir un crédit unique qui financera intégralement l’achat de la nouvelle maison ainsi que les frais liés à l’opération (déménagement, frais notariés et commission d’agence). Et, cerise sur le gâteau, grâce à ce prêt, l’emprunteur peut solder l’ancien prêt immobilier qui a permis d’acquérir son ancien logement. Résultat des courses, l’emprunteur se retrouve avec un seul crédit, un seul taux et une seule mensualité ! En contrepartie, l’emprunteur dispose de 2 ans maximum pour trouver un acquéreur à son ancienne maison.
Soit, l'emprunteur paie les intérêts liés au crédit. Le remboursement du capital n’interviendra qu’après la vente de son bien immobilier et ne se fera qu’en une seule fois. Bien qu’elle soit intéressante au niveau de son coût global, cette formule est difficile à mettre en œuvre, car l’emprunteur devra faire face à des mensualités.
Soit le remboursement des intérêts et du capital se fera uniquement à la revente du bien. Cette formule est moins avantageuse au niveau du coût du crédit.
Le remboursement dans la formule achat/revente
Une fois l’ancien bien immobilier vendu, l’emprunteur peut décider de rembourser plus rapidement son crédit en versant des mensualités plus importantes par rapport au montant prévu initialement au contrat. En procédant ainsi, il réduit la durée de son crédit.
À noter toutefois que l’emprunteur n’est pas tenu de verser le montant total de la revente de son ancien bien à l’organisme de crédit, dans le cas où le montant qu’il reçoit est supérieur à ses estimations. En effet, l’emprunteur se contentera de rembourser le montant minimum défini dans l’offre de prêt. La plus value récupérée peut être affectée à d’autres usages comme la réalisation de travaux de réaménagement.
Le prêt à taux zéro (ou PTZ) permet de financer la construction d’un logement, l’achat d’un terrain, l’acquisition d’un logement destiné à une première utilisation, des travaux d’aménagement de locaux pour que ces derniers deviennent habitables, des travaux d’aménagement et de rénovation de logements anciens, l’achat d’un logement faisant l’objet d’un contrat location-accession.
S’il arrivait que le logement soit détruit avant la fin du remboursement, celui-ci est suspendu jusqu’à la reconstruction. Si l’emprunteur décide de vendre ou de donner le bien immobilier, il se doit de procéder à un remboursement anticipé de l’emprunt. Dans le cas où l’emprunteur achète une nouvelle résidence principale, il continuer à bénéficier du prêt.
Le montant du prêt représente soit 20 % du coût de l’achat (cette option est assortie d’un plafond), soit 50 % du montant des autres prêts qui auraient permis de financer l’acquisition. En fait, les banques choisiront le montant le plus faible entre ces deux options.
La condition principale pour pouvoir prétendre au prêt à taux zéro est de ne pas avoir été propriétaire de son logement principal pendant les deux années consécutives qui précèdent la demande de prêt.
Toutefois, cette condition n’est pas valable pour trois catégories de demandeurs. Ceux possédant une carte d'invalidité, car ils se trouvent dans l'incapacité d'exercer une profession, ceux percevant l'allocation adulte handicapé ou une allocation d'éducation spéciale et enfin ceux qui ont été victimes d'une catastrophe à l’origine de la dégradation de leur logement principal, ce dernier n’étant plus habitable.
Il existe également des ressources plafonds selon des zones géographiques (A, B et C) et le nombre de personnes dans un foyer. Le plafond va de 23 688 euros à 64 875 euros. Les ressources prises en compte correspondent au revenu fiscal des demandeurs de l’année précédant l’année de demande.
Inconvénients du prêt à taux zéro
Les inconvénients sont principalement liés à la liberté de jouissance du logement.
Tant que le remboursement du prêt n’est pas soldé, le logement ne peut pas être affecté à un usage commercial ou professionnel, ni faire l’objet d’une location saisonnière ou meublée et encore moins devenir une résidence secondaire. Il ne peut non plus être utilisé comme garantie ou faire l’objet d’une hypothèque.
Enfin, la location est interdite pendant toute la durée du prêt sauf dans 5 cas bien distincts : affectation de l’emprunteur dans une zone située à plus de 70 km de son logement, décès de l’emprunteur, divorce ou dissolution du PACS , invalidité reconnue, chômage d’une durée de plus d’une année.
Depuis le 1er janvier 2011, un nouveau prêt à taux zéro est disponible. Seuls les primo-accédant peuvent en faire la demande. A ce titre, ceux situés dans les zones rencontrant un déficit de logement seront prioritaires. Autre nouveauté de ce PTZ 2011, il n’est plus assorti de conditions de ressources et il privilégiera les logements à haute performance énergétique (notamment les maisons BBC).
Dans un prêt in fine le remboursement du capital intervient à la fin de l’échéancier. Aussi, les remboursements périodiques (mensuel, trimestriel ou autres) ne portent que sur les intérêts. Ces derniers sont calculés sur toute la totalité du capital emprunté. Cela signifie que le coût d'un prêt in fine est supérieur à celui d’un prêt classique.
Il résulte de tout ceci que dans un prêt in fine le montant et la durée des remboursements sont connus à l'avance. En outre, le prêt in fine ne comporte aucune phase d'amortissement, le capital étant remboursé en intégralité à une date donnée.
Ce type de prêt est intéressant puisqu’il permet de bénéficier de certaines lois de défiscalisation et peut être assorti d’un nantissement sur une assurance vie. Dans ce dernier cas, les spécialistes parlent « d’adosser un prêt in fine à un contrat d’assurance ». Concrètement, une fois le crédit obtenu, il est recommandé de souscrire un contrat d’assurance-vie, ce dernier constituant une épargne. C’est cette épargne qui permettra de rembourser à terme le capital emprunté. Les versements des cotisations peuvent se faire de façon unique ou périodique (mensuels, trimestriels…).
Ce procédé présente un avantage fiscal certain : après 8 ans, les intérêts capitalisés de l’assurance vie font l’objet d’un abattement fiscal annuel. Il de 4 600 euros pour une personne seule et de 9 200 euros pour un couple marié. Le montant obtenu après abattement est soumis soit à l’impôt sur le revenu, soit au prélèvement libératoire de 7,5 %, c’est au contribuable d’en décider. S’il venait que l’emprunteur/assuré décède, les successeurs bénéficieront des avantages offerts par ce montage en matière de droits de succession. En effet, seuls les montants hérités supérieurs à 152 500 euros font l’objet d’un prélèvement fiscal représentant 20 % de la somme. Et par-dessus tout, les ayants droit n’ont à solder aucun crédit puisque c’est une partie de l’assurance vie qui permet de rembourser le capital et les intérêts restants.
Toujours en matière d’avantages fiscaux, les mensualités du crédit in fine (et donc les intérêts) peuvent être déduites du revenu foncier du débiteur, engendrant ainsi des économies d’impôts plus ou moins importantes (notamment en cas de déficit foncier lorsque les intérêts sont supérieurs aux loyers).
Tous les points précédemment évoqués permettent de déduire que le crédit in fine est surtout adapté au financement d’un investissement locatif. Il ne convient pas au financement de l’achat d’une résidence principale.
Le rachat de crédit immobilier est également envisageable dans d’autres situations notamment pour financer un nouveau projet, en l’occurrence l’achat ou la construction d’une nouvelle maison. En effet, malgré un taux d’endettement raisonnable, il arrive qu’un propriétaire n’ait pas les moyens de se lancer dans un nouveau projet, surtout lorsque celui-ci a trait à l’immobilier. C’est que le cumul de ses différents crédits (immobilier, auto, consommation...) a fortement réduit sa capacité d’épargne. Ce dernier point est capital lors de l’étude d’un dossier de prêt par une banque.
Le rachat de prêt immobilier est destiné aux propriétaires d'un bien immobilier ou aux accédants à la propriété. Il est assorti d’une hypothèque ou à défaut, d’un cautionnement. Le rachat de prêt immobilier porte sur le prêt immobilier et les autres crédits contractés et en cours. Tous ces prêts seront alors consolidés, c'est-à-dire regroupés en un seul pour finalement ne former qu’un crédit unique.
Un propriétaire souhaitant construire une nouvelle maison peut recourir au prêt hypothécaire. Il s’agit d’un crédit garanti par un bien immobilier. Le montant accordé est fonction de la valeur du bien immobilier. En outre, le prêt hypothécaire doit s’accompagner d’une inscription d'hypothèque.
Le prêt hypothécaire se subdivise en deux catégories à savoir le prêt acquisition classique et le prêt hypothécaire au sens large. Dans le premier cas, le prêt concerne l’acquisition d’un bien précis. L’hypothèque est ici considérée comme une garantie donnée au prêteur pour lui assurer de la solvabilité de l’emprunteur. Dans le deuxième cas, il s’agit d’un prêt financier non affecté, mais toujours garanti par une hypothèque. Ce dernier prêt est le plus courant et le plus intéressant.
La procédure de demande d’un prêt hypothécaire n’est pas une sinécure. En raison de la complexité des démarches et des durées assez longues, il est recommandé de recourir à un courtier en crédit.
Qui peut contracter un prêt hypothécaire et sur combien d’années s’effectue le remboursement ?
Tous les propriétaires d’un bien immobilier peuvent faire une demande de prêt hypothécaire. La durée de remboursement de ce dernier peut aller jusqu’à 30 ans, à condition que l’emprunteur soit âgé de moins de 75/80 ans à la date de la dernière échéance. À noter que le bien immobilier frappé d’une hypothèque peut être vendu par l’emprunteur qui peut de ce fait solder par anticipation son prêt avec le prix de vente du bien. Il peut également proposer une hypothèque de substitution à l’organisme de crédit.
Quel est le montant que l’on peut obtenir avec un prêt hypothécaire ?
Deux critères entrent en considération dans la détermination du montant du prêt : la valeur du ou des biens immobiliers et le taux d'endettement du demandeur. En général, ce montant est compris entre 50 et 70 % de la valeur nette du bien immobilier. L’emprunteur peut demander une expertise immobilière pour valoriser son bien.
Tout d’abord, il y a la liberté d'utilisation du montant accordé. Le prêt hypothécaire n’est pas un crédit affecté. Ainsi, à titre d’exemple, l’emprunteur peut financer un projet personnel, faire face à un besoin de trésorerie, liquider des dettes, réaliser un rachat de crédits et surtout, acquérir un autre bien immobilier.
En outre, il faut noter que l'ouverture d'un nouveau compte dans une autre banque n’est pas nécessaire pour bénéficier d’un prêt hypothécaire.
Le prêt amortissable, ou prêt classique, est de très loin le type de crédit le plus octroyé par les banques. Contrairement au prêt in fine, dans le prêt amortissable, le remboursement du capital et des intérêts est échelonné dans le temps. À noter que pour les prêts à échéances constantes, la part des intérêts dans les mensualités diminue avec le temps au profit de celle du capital. À noter également que le prêt amortissable est assorti d’un taux d'intérêt fixe. Très souvent, le prêt amortissable est remboursé sur une période allant de 1 à 5 ans. En outre, il porte sur un montant qui varie entre 1500 € et 40 000 €. Cette catégorie de crédit ne peut donc servir à financer l’acquisition d’un bien immobilier. En revanche, il permet de compléter un crédit immobilier.
Il existe plusieurs variantes du prêt amortissable : le report d'amortissement, la franchise, le lissage également appelé prêt à paliers (utilisé dans les cas où le financement est réalisé par plusieurs crédits de durées inégales entraînant plusieurs mensualités). Ce type de crédit est surtout adapté au financement de l’achat ou de la construction d’une résidence principale ou secondaire. Toutefois, il nécessite beaucoup de prudence si l’on souhaite l’utiliser pour financer un investissement locatif.
Avec le prêt amortissable, il n’y a pas de mauvaises surprises, car tous les paramètres sont connus à l'avance : le montant du prêt, la durée de remboursement, le montant des mensualités, le taux… On peut ainsi dire que ce crédit se distingue par sa simplicité.
Inconvénient s du prêt amortissable
Le prêt amortissable est tout de même un crédit à risque pour les organismes prêteurs qui consentent à l’employeur une somme importante pour un taux d’intérêt peu élevé (en comparaison au crédit à la consommation). En conséquence, les organismes de crédit n’hésitent pas à demander une garantie au demandeur. À ce sujet, il existe plusieurs formules de garantie : dépôt de garantie d’un bien, apport de fonds, garantie hypothécaire et cautionnement.
Cas particulier : cumuler prêt-relais et prêt amortissable
Dans cette situation, l’organisme financier avance à l’emprunteur une somme représentant jusqu’à 80 % de la valeur du bien à vendre. Les 20 % restant sont accordé sous forme de prêt amortissable. En conséquence, les mensualités sont composées des intérêts du prêt relais ainsi que des remboursements (intérêts et amortissement du capital) du prêt classique.
Définition du prêt à taux fixe modulable
Le prêt à taux fixe modulable donne la possibilité à l’emprunteur de varier le montant de ses mensualités en fonction de la fluctuation de ses revenus. La durée de remboursement s’en trouve immédiatement affectée puisqu’elle peut être soit prolongée soit raccourcie. L’emprunteur cependant ne décide pas de façon arbitraire. En effet, le contrat de prêt définit une fourchette de variation et impose un nombre maximal de changements possibles. Généralement, les mensualités peuvent varier entre 10 % (ou -10%) et 30 % (ou -30%). Tout dépend de l’établissement. Enfin, pour pouvoir appliquer une baisse des mensualités, il faut avoir augmenté celles-ci auparavant dans la mesure où les mensualités doivent toujours être supérieures au montant initial du crédit.
Caractéristiques du prêt à taux fixe modulable
Les établissements bancaires déterminent chacun le fonctionnement, les modalités et les coûts du prêt à taux fixe modulable. Il n’y a donc pas d’homogénéité dans le domaine d’où l’importance de s’informer avant toute signature.
Les mensualités peuvent être modulées dès le treizième mois de remboursement. Chez certains organismes, la modulation ne peut intervenir qu’au bout du septième ou du vingt-quatrième mois. Quoi qu’il en soit, cette première modulation est effectuée soit à la date d’anniversaire du prêt soit, dans certains établissements, à n’importe quel moment de l’année.
Pour ce qui est de la périodicité, tout dépend encore une fois de l’établissement. Ainsi, la modulation est possible une fois par an sur toute la durée du crédit ou inversement, plusieurs fois pendant la durée du prêt.
Avantages du prêt à taux fixe modulable
L’emprunteur ne subit plus son crédit puisqu’il en est devenu l’un des principaux acteurs. La souplesse des remboursements est également appréciée : ils s’adaptent à la situation financière de l’emprunteur. À noter qu’il est tout à fait possible d’obtenir une suspension du paiement des mensualités pendant 6 mois. Ce délai de suspension peut être rallongé jusqu’à 24 mois. Enfin, lorsque le montant des mensualités augmente, la durée de remboursement diminue et avec elle, le coût du crédit. Le cas inverse est tout aussi vrai. Il faut savoir cependant que le remboursement d’un prêt immobilier ne peut pas dépasser 5 ans de plus que la durée initiale prévue dans le contrat de prêt.
Inconvénient du prêt à taux fixe modulable
Très souvent, le prêt à taux fixe modulable est plus onéreux que le prêt à taux fixe classique dans la mesure où le taux dans le premier cas est plus élevé (parfois de 0.1%).
Le Compte épargne logement (CEL) est une épargne à court terme destinée à faciliter le financement de l’achat, la construction ou la rénovation d’un bien immobilier. Par la même occasion, il permet de bénéficier d’un prêt à un taux préférentiel.
Condition pour obtenir un prêt avec un Compte Epargne Logement (CEL)
Pour pouvoir bénéficier d'un prêt immobilier à un taux préférentiel, le titulaire du CEL doit le conserver pendant 18 mois au minimum. De plus, le montant de l’intérêt produit doit être de 75 € s’il s’agit de l'acquisition d'un logement, 37 € dans le cas de travaux de rénovation et de 22,50 € pour des travaux visant à obtenir des économies d'énergie.
Le prêt doit financer l'achat, la construction ou la rénovation d'une résidence principale, l'achat d'un logement neuf destiné à devenir une résidence secondaire, la construction ou la rénovation d'une résidence secondaire et l'achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Seuls le titulaire du CEL ainsi que les membres de sa famille ont le droit d’occuper le logement acquis. Ainsi, ils ne peuvent le louer.
Caractéristique du Compte Epargne Logement (CEL)
Le Compte épargne logement est ni plus ni moins qu’un compte bancaire rémunéré. Le dépôt minimum pour pouvoir l’ouvrir est de 300 € et ne peut excéder 15 300 €.
Le titulaire du CEL peut verser de l’argent sur son compte autant de fois qu’il le souhaite à condition que le montant versé soit supérieur à 75 euros. En outre, cet argent n'est pas immobilisé puisqu’il peut être retiré à n’importe quel moment sans qu’il ait besoin de clôturer le compte. Il faut tout simplement veiller à ce qu’il reste au minimum 300 € sur le CEL.
Depuis le 1er août 2010, les fonds déposés sur un Compte Epargne Logement sont rémunérés au taux de 1,25 % par quinzaine. Ce qui signifie que l’argent commence à être « fructifié » dès la fin des quinze premiers jours qui suivent le dépôt. En revanche, une fois l’argent retiré, il cesse d’être rémunéré à partir du dernier jour de la quinzaine qui précède le retrait.
Les intérêts rapportés par les fonds déposés sur un CEL font l’objet de prélèvements sociaux (12,1 % depuis le 1er janvier 2009) mais ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu.
Caractéristiques du prêt immobilier obtenu grâce à un Compte Epargne Logement (CEL)
Le montant accordé est proportionnel aux intérêts déjà acquis. Il y a toutefois un montant plafond qui est de 23 000 €.
Le taux d'intérêt du prêt est de 2,75% et la durée de remboursement est comprise entre 2 et 15 ans. Enfin, le montant des mensualités ne peut excéder 30% des revenus mensuels du titulaire.
Définition du Plan Epargne Logement
Le Plan d'Épargne Logement (PEL) désigne une formule d’épargne assortie d’une possibilité de contracter un prêt immobilier à un taux préférentiel à partir de la 4ème année. Le Plan Epargne Logement est proposé par presque toutes les banques. Tout le monde peut en être titulaire y compris un enfant mineur.
On distingue deux phases dans le PEL.
La première est celle de l’épargne. Elle dure entre 4 et 10 ans. A cette étape, le titulaire effectue régulièrement des dépôts. La phase d’épargne d’un plan épargne logement fait bénéficier au titulaire du compte des intérêts et à une prime versée par l’Etat.
La deuxième phase est celle du prêt. Le souscripteur peut effectuer un prêt tenant compte de la durée et du montant des droits acquis (basés sur les intérêts) au cours de la phase d’épargne. Etant accordé en fonction des intérêts acquis sur le plan d’épargne logement, le montant du prêt est plafonné à 92.000 €uros dans la limite des droits à prêt acquis. Sa durée est comprise entre 2 et 15 ans. Le taux du prêt obtenu via un PEL dépend également de la date d’ouverture du plan épargne logement.
Le prêt immobilier obtenu grâce à un Plan épargne logement (PEL) est destiné à acquérir un bien immobilier pour en faire une résidence principale ; à financer la construction ou l’extension d’une l’habitation principale ou secondaire. Il peut aussi servir à financer l’achet d’un local à usage commercial ou professionnel (à condition que le local abrite la résidence principale du titulaire du PEL) ; et à acheter des parts de SCPI.
Conditions du Plan Epargne Logement
Le Plan Epargne Logement est soumis à des conditions précises. A l’ouverture du PEL, le dépôt minimal d’épargne est de 225 €uros tandis que le plafond des dépôts du PEL est de 61 200 €uros. Ceci n’empêchera cependant pas que le souscripteur varie les sommes versées ou même qu’il effectue des versements exceptionnels dans la limite du plafond de versement. Le total des sommes déposées par an ne doit pas ensuite être inférieur à 540 €uros. Le titulaire du compte devra en outre, maintenir son PEL sur une période de 4 ans au minimum.
Projet de réforme PEL 2011
Le PEL fera l’objet d’un projet de réforme. Se trouvant dans une phase d’étude, celui-ci est marqué par certaines modifications dans le but de booster le PEL en déclin depuis 2003. Parmi ces points figurent la révision annuelle du taux d’épargne avec un taux plancher à 2,5% pour assurer une meilleure rémunération des fonds épargnés. Cette disposition ne s’appliquera qu’aux PEL ouverts à partir du 1er Mars 2011. La prime « verte » sera également revue à la hausse et un nouveau barème des prélèvements sociaux sera établi. Enfin, la durée du PEL sera limitée à 15 ans.
Le Prêt conventionnés
Le prêt conventionné est un prêt réglementé garanti pat l’Etat. Toutes les banques ayant passé une convention avec le Crédit Foncier de France peuvent proposer la formule du Prêt conventionnés.
Le prêt conventionné permet de financer l’acquisition d’une résidence principale, cette dernière pouvant être un logement neuf ou ancien. Le montant reçu dans le cadre d’un prêt conventionné peut également être utilisé pour la construction d’une maison individuelle, la rénovation et l’agrandissement d’un logement. Enfin, les fonds peuvent être affectés à un investissement locatif sous réserve que le locataire utilise le logement comme résidence principale. Un logement est qualifié de résidence principale lorsque le propriétaire ou le locataire occupe les lieux au moins 8 mois dans l’année.
Pour pouvoir être financé par un prêt conventionné, le projet immobilier doit respecter deux critères : le premier est relatif à la surface du bien immobilier compte tenu de la composition du foyer et le deuxième est lié au prix du bien immobilier. À noter que la zone géographique est tributaire du prix du bien immobilier. Dans le cadre d’un prêt conventionné, ce dernier est plafonné au m² (X euro/ m²)
En matière de surface habitable, cette dernière ne pourra être inférieure à 9 m² pour une personne, 16 m² pour un couple et 9 m² de plus par personne supplémentaire
Il est à noter que le niveau de ressource du demandeur n’est pas pris en compte dans la décision de lui accorder un prêt conventionné ou non. On peut ainsi affirmer que le prêt conventionné constitue une variante du prêt à l’accession sociale sans les conditions de ressources.
Enfin, le bénéficiaire d’un prêt conventionné doit s’engager à faire du logement nouvellement acquis sa résidence principale et à ce titre, il se doit de l’occuper au moins 8 mois par an. En outre, si le prêt a financé la construction d’une maison, le bénéficiaire est tenu d’occuper celle-ci dans l'année qui suit la fin des travaux. Cette durée passe à 6 ans si l’acquisition porte sur un appartement que l’acquéreur occupera à sa retraite.
Si l’acquisition porte sur un logement ancien dans lequel les normes minimales d’habitabilité ne sont pas respectées, le bénéficiaire dispose de deux ans pour faire des travaux de réhabilitation. Dans le cas où le logement a plus de 20 ans, le propriétaire doit faire appel à un professionnel en vue d’une expertise.
Le prêt conventionné ne couvre pas forcément la totalité des frais liés à l’achat ou la rénovation d’un logement. En effet, il arrive que les banques n’accordent que 80% du montant de l’opération alors que d’autres vont jusqu’à 90 %.
Le taux d’intérêt d’un prêt conventionné est généralement compris entre 6,20 et 6,65%, ce qui est supérieure à la moyenne des taux appliqués aux autres prêts. Il faut en outre savoir que les pouvoirs publics participent à la fixation de ce taux.
La durée de remboursement du prêt dépend de la nature du projet. Elle varie entre 10 et 25 ans si le prêt porte sur l’acquisition d’un logement neuf ou ancien ainsi que la constructruction et entre 5 et 15 ans pour les prêts finançant des travaux.
Les taux d’intérêt du prêt conventionné ainsi que les frais de dossiers sont plafonnés.
Le prêt conventionné permet de bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL) qui est attribuée par la CAF en fonction des ressources.
Le Prêt Conventionné permet d’obtenir de meilleures conditions tarifaires pour la mise en place de l’hypothèque.
Lorsque le prêt conventionné sert à acquérir un logement neuf, il permet de bénéficier d’économie d’impôt importante. Ainsi, l’emprunteur est exonéré du paiement des taxes foncières pendant 2 ans et le montant de la Taxe Locale d’Equipement (TLE) est divisé par 2.
Le nouveau propriétaire est limité dans sa marge de manœuvre, car il ne peut pas disposer de son nouveau bien comme bon lui semble. Ainsi, durant toute la durée du prêt, le logement ne peut être destiné à un usage commercial ou professionnel, il ne peut faire l’objet d’une location saisonnière ou meublée plus de 4 mois par an, il ne peut être utilisé comme une résidence secondaire et il ne peut-être lié à un contrat.
Le remboursement anticipé est soumis au paiement d’une pénalité représentant 1 semestre d’intérêts plafonné à 3 % sur le capital restant dû.
Définition du prêt immobilier pour fonctionnaires
Les fonctionnaires ont également droit à leur « prêt employeur ». Il s’agit tout simplement du prêt immobilier fonctionnaire. Ce prêt bonifié est destiné aux salariés de la fonction publique (les fonctionnaires civils, les magistrats de l’ordre judiciaire et le personnel militaire percevant une solde mensuelle) ainsi que les membres du personnel auxiliaire (temporaires ou contractuels et travaillant pour l’État et les organismes publics). Sont aussi inclus dans cette catégorie les agents des collectivités locales et des autres établissements publics
Ce type de crédit est proposé uniquement par le Crédit foncier de France.
Le prêt immobilier fonctionnaire doit venir en complément du Prêt d'Accession Sociale (PAS) ou du Prêt Conventionné (PC). En outre, pour un prêt immobilier fonctionnaire, des critères liés à la situation personnelle de l'emprunteur et ceux relatifs au logement sont pris en considération. Ils sont les même que pour un Prêt d’accession social (PAS) et un Prêt Conventionné (PC).
Les catégories de personnes visées par le prêt immobilier fonctionnaire sont les fonctionnaires ou les agents en état de service qui vont occuper le logement « convoité » à titre de résidence principale. Les bénéficiaires doivent également être affiliés à la caisse nationale de retraite des agents des collectivités locales (CNRACL).
Le prêt immobilier octroyé aux fonctionnaires de l’État et des établissements publics est frappé d’un taux d’intérêt de 4% les 3 premières années. Puis, il passe à 7 % jusqu’à la fin du prêt. S’il s’agit d’un investissement locatif, le taux est de 9,75 %. Les familles de fonctionnaires quant à elles, se voient appliquer un taux est de 7% sur toute la durée du prêt.
La durée de remboursement s’étale sur 10 à 15 ans.
Le montant accordé dans le cadre d’un prêt immobilier fonctionnaire dépend de la zone géographique où se trouve l’emprunteur (Zone A, B et C) ainsi que du nombre de pièces du logement à acheter. Ceci étant, ce montant ne peut excéder 3 900 euros.
L’avantage du prêt immobilier fonctionnaire est double. Il est lié aussi bien à la caution qu’à l'assurance. Au sujet du cautionnement, les fonctionnaires peuvent solliciter leurs mutuelles professionnelles afin que ces dernières se portent caution en leur faveur (la Caution Crédit Logement). Cela permet d'éviter la prise d'hypothèque pour le prêt principal. À noter que pour bénéficier de ce type de cautionnement, il ne faut pas dépasser un taux d’endettement maximum.
Quant aux fonctionnaires membres d’une mutuelle de la fonction publique, l'assurance de leur prêt immobilier est assortie de taux privilégiés.
Le prêt immobilier fonctionnaire est moins avantageux que celui accordé aux employés du secteur privé. Son taux est plus élevé et le montant accordé est plafonné.
Prêt à Taux Zéro renforcé ( PTZ +)
Le prêt à taux zéro renforcé ou (PTZ+) désigne la version 2010 du PTZ. La cible n’a pas changé puisque le prêt est toujours destiné aux personnes souhaitant acheter ou construire leur première résidence principale. Le PTZ+ est octroyé jusqu'au 31 décembre 2014.
Le PTZ+ permettra à son bénéficiaire de :
Construire un logement et de régler les droits liés à la construction de ce logement
D’acheter un logement neuf en vue d'une première occupation,
D’acheter un logement ancien, peu importe sa date de construction, et de financer les travaux de rénovation et d’aménagement nécessaires pour mettre au norme les installations de la résidence.
Transformer un local professionnel appartenant déjà à l’emprunteur en local d'habitation (cette opération est assimilée à la construction d'un logement)
Acheter un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession.
Acquérir des dépendances et annexes (garages, vérandas, caves d'une surface supérieure à 2 m2, jardins, etc.) à condition qu’elles soient incluses dans le bâtiment dont l’achat est financé par un prêt à taux zéro.
Chaque ménage ne peut faire qu’une seule demande de PTZ+ par opération.
L’octroi du PTZ+ ne tient pas compte des ressources du demandeur. Ce paramètre est pris en considération uniquement pour fixer les modalités de remboursement du prêt.
Le logement financé doit constituer la résidence principale de l'emprunteur l’année qui suit la déclaration d'achèvement des travaux ou son achat. Cette condition ne s’applique cependant pas aux personnes :
qui comptent faire du logement leur résidence principale une fois arrivée à l’âge de la retraite. Dans ce cas, la durée passe à 6 ans,
qui ont obtenu une mutation professionnelle,
qui divorcent
dont le PACS a été dissout
qui sont victimes d’une invalidité ou d’une incapacité et qui détiennent une carte d'invalidité,
qui sont au chômage
L'emprunteur doit être un primo-accédant c'est-à-dire que ce doit être la première fois qu’il devient propriétaire de sa résidence principale depuis les 2 dernières années précédant la demande de prêt. Cette condition n'est toutefois pas valable dans le cas où l'emprunteur :
détient une carte d'invalidité et se trouve dans l'incapacité d'exercer une activité professionnelle,
perçoit l'allocation adulte handicapé ou une allocation d'éducation spéciale,
est victime d'une catastrophe a détruit son logement qui est de ce fait définitivement inhabitable. L’emprunteur dispose de 2 ans à dater de la publication de l'arrêté constatant le sinistre pour déposer une demande de prêt.
Le PTZ + ne donne plus droit au crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt.
Il ne finance que la moitié de l'achat du logement et doit être complété par d’autres prêts.
Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur jusqu’à ce qu’il rembourse intégralement son emprunt. La location est toutefois envisageable si un des évènements suivants se produit :
Le PTZ + est simple (il n’y a plus de conditions de ressources), puissant (les montants accordés sont élevés), familial (il tient compte de la composition du foyer fiscal pour déterminer la durée de remboursement du prêt et décider d’un éventuel différé), prend en considération les tendances du marché de l’immobilier et enfin écologique (les logements à faibles performances énergétiques obtiennent un malus ».
affectation dans un lieu de travail situé à plus de 50 km du logement ou à plus d'une heure trente de trajet
un des membres du foyer fiscal venait à décéder
Pacs dissous ou divorce
Le crédit immobilier classique, le prêt principal
Le crédit immobilier permet de financer par emprunt un achat immobilier, la construction d’un immeuble ou des travaux immobiliers. En France, cette offre est apparue en 1971.
Un crédit immobilier prend la forme d’un prêt portant sur un montant précis et proposé par une banque ou un organisme financier. Son remboursement s’étale sur une durée longue et s’effectue par mensualités constantes. Enfin, il est assorti d’un taux d’intérêt, fixe ou révisable, sur toute la durée du prêt immobilier.
Le crédit immobilier requiert généralement un apport personnel (entre 10 et 30 % de la valeur du bien) même si le financement de la totalité de l'acquisition est parfois envisageable. Il nécessite également l’existence d’une garantie, la souscription de l’emprunteur à une assurance décès invalidité, l’acquittement de frais de dossier.
Le Taux Effectif Global (TEG) désigne le coût global du prêt. C’est donc un excellent instrument de comparaison. Il ne doit pas être confondu avec le taux d’intérêt de l’établissement de crédit. À ce propos, il existe plusieurs formules de taux d’intérêt : fixe, révisable, avec modulation ou lissage, in fine, différé d’amortissement...
Le prêt principal peut être complété par des prêts complémentaires. Il en existe plusieurs, mais ils sont octroyés eu égard à la situation personnelle de l'emprunteur. L’existence de ces prêts complémentaire favorise l’obtention d’un crédit immobilier et d’ailleurs ils sont intégrés dans le dossier de demande. En effet, les organismes de crédit les considèrent comme un apport personnel du demandeur.
Voici quelques exemples de crédits complémentaires : prêt à taux zéro (PTZ), prêt employeur (1% patronal), prêt bonifié, prêt épargne logement, prêt réglementaire (PAS - PC), prêt locatif social (PLS), prêt locatif intermédiaire (PLI), prêt-relais, prêt aux personnes âgées, prêt aux jeunes cadres, prêt aux futurs retraités. Tous ces prêts concernent dans la plupart des cas l’acquisition ou la construction d’une résidence principale.
Le Prêt à taux 0% est accordé par le Ministère chargé du logement. Il concerne l’acquisition d’un logement neuf, l’achat d’un terrain à bâtir, la construction d’une maison. Il s’adresse à toutes les personnes qui n’ont pas été propriétaires de sa résidence principale les deux dernières années.
Le prêt conventionné peut être complété par un prêt à 0%, un prêt d’épargne logement, un prêt 1% logement, un prêt à caractère social, un prêt accordé aux agents de certains établissements publics, un prêt complémentaire pour les fonctionnaires, un prêt à court terme (qui permet d’attendre la vente du logement précédent).