Source: https://www.commercialistatelematico.com/articoli/2020/04/riduzione-sospensione-unilaterale-pagamento-canone-di-locazione.html
Timestamp: 2020-05-26 20:50:45+00:00
Document Index: 158929722

Matched Legal Cases: ['art. 1455', 'art. 91', 'art. 91', 'art. 1218', 'art. 91', 'art. 1256', 'art. 1256', 'art. 28', 'art. 91']

Canone di locazione: riduzione o sospensione unilaterale del pagamento
Riduzione o sospensione unilaterale del pagamento del canone di locazione
di Stefano Tamagnini
In questi giorni di crisi, molti conduttori di immobili ad uso diverso da quello abitativo, ovvero quelli adibiti normalmente ad uso commerciale, stanno tentando di ridurre o sospendere il pagamento del canone di locazione originariamente convenuto col proprio locatore e ciò in seguito alla chiusura forzata o volontaria della propria attività a causa delle misure adottate dal Governo Italiano per fare fronte all’emergenza indotta dall’epidemia di Coronavirus.
Tutto ciò è legale? A quali conseguenze può portare?
Canone di locazione: autonomia contrattuale e disposizione di legge
Preliminarmente deve essere fatta chiarezza su di un punto: l’autonomia contrattuale cristallizzata in un contratto intervenuto tra privati non può essere normalmente derogata, sospesa o annullata da un atto avente forza di Legge.
Con tale articolo, il Legislatore ha previsto, per ogni tipo di contratto o obbligazione (forniture di beni e servizi, appalti, contratti preliminari, etc.) fino a quando durerà il periodo emergenziale “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”
In sostanza e per quel che qui interessa, gli eventuali ritardi nel pagamento del canone durante la vigenza delle norme emergenziali non dovrebbero costituire e/o concorrere a determinare il grave inadempimento contrattuale, previsto dall’art. 1455 codice civile, ed idoneo a risolvere un contratto di locazione.
L’eventuale azione di sfratto o di morosità promossa dal locatore potrebbe pertanto essere validamente opposta invocando la norma in esame, neutralizzandola.
Il condizionale è d’obbligo e si rende necessario alla luce della genericità del tenore della norma in esame e dell’inciso in essa contenuto.
La valutazione definitiva di siffatta condotta omissiva, posta in essere dal conduttore, è infatti rimessa esplicitamente dalla stessa norma alla discrezionalità del Giudice il quale avrà in sostanza il compito di valutare, caso per caso, la meritevolezza o meno del soggetto che invoca l’applicazione dell’“esimente” prevista dell’art. 91 D.L. 18/2020.
E’ dunque buona norma e regola che il contraente, prima di decidere in maniera del tutto unilaterale di non adempiere alla propria prestazione, valuti in via preventiva se la propria omissione sia o meno “meritevole” di ricevere la protezione della norma in esame, anche alla luce del complessivo andamento del rapporto contrattuale, e ponga in essere quell’attività che si renderà necessaria ad ottenere la tutela dell’art. 91 D.L. 18/2020.
Ciò in quanto, a parere di chi scrive, non pare sostenibile la tesi per cui il Legislatore avendo richiamando esplicitamente l’art. 1218 c.c. nell’art. 91 D.L. 18/2020, abbia inteso configurabili nell’emergenza contingente le fattispecie di “impossibilità definitiva o temporanea” ex art. 1256 c.c. ovvero di “impossibilità parziale” ex art. 1256 c.c., costituendo in tal modo un vero e proprio diritto in favore del conduttore di sospendere unilateralmente ed in maniera automatica, ovvero ad autoridursi il canone di locazione.
Risultando quindi escluso un diritto alla sospensione dell’obbligazione del pagamento del canone di locazione ovvero di riduzione, derivante dalla norma in esame, il conduttore ben potrà ottenere tali risultati facendo ricorso all’istituto della mediazione ex art. 28/2010 ivi invocando l’applicazione dell’art. 91 D.L. 18/2020 e concordando con il proprio locatore sospensioni e/o riduzione del canone di locazione.
Per ulteriori approfondimenti leggi “Riduzione del canone di locazione: tra virus, diritti, obblighi e facoltà” di Claudio Sabbatini ed anche Riduzione o pagamento del canone di locazione – con fac-simile
A cura di Stefano Tamagnini