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Timestamp: 2019-03-26 12:15:20+00:00
Document Index: 47443106

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Tant qu’il y aura des recours… – Le blog de droit immobilier du Cabinet Loubaton
Tant qu’il y aura des recours…
Publié le 10 janvier 2018 10 janvier 2018 par Le blog de droit immobilier
En vertu de l’article L. 145-17 du code de commerce le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
S’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.
Dans l’espèce récemment soumise à la Cour suprême, un bailleur, propriétaire de locaux à usage commercial de bar, débit de boissons, a notifié à son locataire un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, au motif, notamment, que le preneur poursuivait son activité alors qu’il se trouvait, par suite de condamnations pénales prononcées contre lui, interdit d’exploiter un débit de boissons à consommer sur place en application des articles L. 3336-2 et suivants du code de la santé publique.
Le preneur l’a assigné en paiement de l’indemnité d’éviction.
La Cour d’appel a validé le congé sans offre de renouvellement et d’indemnité d’éviction au motif que le locataire exploitait son fonds illégalement et que cette infraction, alléguée comme motif grave et légitime du congé, étant consommée et non susceptible de régularisation, une mise en demeure préalable n’était pas exigée à peine de nullité.
La Cour de cassation a censuré cette décision (arrêt du 23 novembre 2011 n° de pourvoi: 10-24180) et considèré que dès lors que le locataire pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure.
Voici le texte de l’arrêt et les moyens développés.
» Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 23 juin 2010), que M. X…, propriétaire de locaux à usage commercial de bar, débit de boissons, donnés à bail à M. Y…, lui a notifié, par acte du 26 janvier 2007, un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, au motif, notamment, que le preneur poursuivait son activité alors qu’il se trouvait, par suite de condamnations pénales prononcées contre lui, interdit d’exploiter un débit de boissons à consommer sur place en application des articles L. 3336-2 et suivants du code de la santé publique ; que M. Y… a assigné le bailleur en paiement de l’indemnité d’éviction ;
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche, ci-après annexée :
Attendu que l’interdiction d’exploiter un débit de boissons à consommer sur place, prévue par les articles L. 3336-2 et suivants du code de la santé publique, qui ne constitue par une sanction ayant le caractère d’une punition, mais une mesure de police et de sécurité publique réglementant l’accès à une profession, ne peut être utilement critiquée sur le fondement de l’article 6, § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme ;
Mais sur le moyen unique, pris en ses autres branches :
Vu l’article L. 145-17 du code de commerce ;
Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ; que, toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser ;
Attendu que pour valider le congé sans offre de renouvellement et d’indemnité d’éviction, l’arrêt retient que M. Y… exploitait son fonds illégalement et que cette infraction, alléguée comme motif grave et légitime du congé, étant consommée et non susceptible de régularisation, une mise en demeure préalable n’était pas exigée à peine de nullité ;
Qu’en statuant ainsi, alors que M. Y… pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit, et qu’en conséquence, le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 23 juin 2010, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux, autrement composée ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. X… à payer à M. Y… la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X… ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille onze.
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. Y….
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR confirmé le jugement, d’AVOIR débouté M. Y… de l’ensemble de ses demandes et d’AVOIR déclaré « bon et valable » le congé délivré le 26 janvier 2007 par M. X… pour le locale sis … ;
AUX MOTIFS QU’aux termes de l’article L. 145-17 du Code de commerce le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant; que la mise en demeure préalable d’avoir à faire cesser l’infraction dans un délai d’un mois n’est exigée à peine de nullité que si le motif grave et légitime est constitué par l’inexécution d’une obligation ou la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds et elle ne l’est pas a contrario lorsqu’il s’agit, comme en l’espèce, d’une infraction consommée non susceptible de cesser; que le congé délivré à M. Y… le 26 janvier 2007 est donc valable en l’absence de mise en demeure; que M. Y… a été condamné par le Tribunal correctionnel de Bordeaux : – le 22 septembre 1999 pour recel à 4 mois d’emprisonnement avec sursis et 3 500 francs d’amende; – le 17 février 2004 pour conduite en état alcoolique et conduite sans permis en récidive légale à un an d’emprisonnement dont six mois avec sursis et mise à l’épreuve pendant trois ans; que si ces condamnations par ailleurs définitives ne sont pas intervenues au cours de la période triennale précédant le congé dont la date d’effet était au 31 juillet 2004, leurs effets se sont prolongés au-delà de leur prononcé; qu’aux termes de l’article L. 3336-2 du Code de la santé publique, les personnes condamnées à un mois au moins d’emprisonnement pour vol, escroquerie, abus de confiance, recel, filouterie, recel de malfaiteurs, récidive d’ivresse publique et divers autres délits ne peuvent exploiter des débits de boissons à consommer sur place pendant cinq ans après leur condamnation, et ce texte ne fait aucune distinction selon que la condamnation a été prononcée avec ou sans sursis; que l’incapacité cesse cinq ans après la condamnation si pendant ces cinq années les mêmes personnes n’ont encouru aucune condamnation correctionnelle à l’emprisonnement, le texte ne visant pas à cet égard d’infractions particulières; que l’article L. 3336-3 précise que les mêmes condamnations prononcées contre un débitant de boissons à consommer sur place entraînent de plein droit contre lui et pendant le même délai l’interdiction d’exploiter un débit à partir du jour où elles sont devenues définitives; que le délai d’incapacité de cinq ans qui a résulté de la condamnation de 1999 pour recel n’a pas cessé à son terme de septembre 2004 dès lors qu’est intervenue la condamnation du 17 février 2004 ; qu’il en résulte que M. Y… exploitait lors de la délivrance du congé son débit de boissons dans l’illégalité et, même s’il n’appartient pas au bailleur de se substituer aux autorités judiciaire ou administrative, il peut être admis qu’il ait un intérêt légitime à ce que le fonds exploité dans ses locaux le soit régulièrement et dans le respect des lois; que ce motif seul apparaît suffisant pour justifier le congé, étant ajouté que la fermeture du fonds pendant plusieurs mois qui a suivi la condamnation de 2004 est également de nature à préjudicier gravement aux intérêts du bailleur ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le congé a été délivré le 26 janvier 2007, à effet du 31 juillet 2007, terme du bail de neuf ans souscrit en 1998, respectant le délai de préavis de six mois ; que le bailleur s’oppose au renouvellement et au paiement d’une indemnité d’éviction, sur la base de l’article L 145-17 du Code de commerce, pour motif grave et légitime, visant notamment plusieurs poursuites et condamnations correctionnelles de M. Y…, la dernière en février 2004, ayant entraîné la fermeture de l’établissement pendant plusieurs mois ; que des pièces versées aux débats il s’évince que M. Y… a été condamné en 1999 à 4 mois d’emprisonnement avec sursis pour recel de marchandises, en l’espèce des alcools qu’il a dit ne pas avoir écoulés dans son commerce ; qu’il a de nouveau été condamné en 2004, comme indiqué ci-dessus, pour défaut de permis de conduire et conduite en état d’ivresse, à une année d’emprisonnement dont six mois assortis du sursis avec mise à l’épreuve ; que si ces comportements et ces condamnations n’ont en apparence qu’un lien indirect avec le renouvellement du bail dont bénéficie M. Y…, il n’en demeure pas moins qu’il apparaissent incompatibles avec la qualité de commerçant au regard de l’article L 128-1 du Code de Commerce ; qu’ils apparaissent a fortiori incompatibles avec l’exercice de l’activité de débitant de boissons, réglementée par le code de la santé publique, qui fixe des exigences plus strictes encore que celles du Code de commerce, en son article L 3336-2 ; que la première condamnation de septembre 1999 a été suivie d’une seconde en février 2004, soit dans le délai de cinq ans, ne permettant pas de la considérer comme non avenue ; qu’en l’absence de précision du Code de la santé publique sur les modalités de la peine, ferme ou assortie du sursis, on ne peut soutenir que l’interdiction ne viserait que les peines fermes ; qu’au jour de la délivrance du congé, ces condamnations n’étaient pas non avenues et M. Y… ne justifiant pas avoir été relevé de l’incapacité en découlant, ces condamnations constituent des motifs graves et légitimes, au sens de l’article L. 145-17 du Code de commerce ; qu’en effet c’est la validité même du bail commercial et sa poursuite qui sont en cause ; que s’il n’appartient pas à M. X… de contrôler la régularité des conditions d’exercice par M. Y… de sa profession de débitant de boissons, il est cependant en droit de s’assurer que le preneur du bail commercial respecte les exigences de ce statut et remplit les conditions nécessaires pour en bénéficier ; que dans le cas contraire, le bailleur serait réputé n’avoir pas entendu relever la faute du preneur survenue au cours de la dernière période triennale et ne serait plus recevable à contester la demande qu’il juge infondée ; que le mise en demeure est exigée par l’article L.145-17 du Code de commerce dans deux hypothèse ; en cas d’inexécution d’une obligation par le locataire ou en cas de cessation de l’exploitation du fonds ; qu’il ne s’agit pas de la situation actuelle et ces formalités ne sont pas exigibles ; qu’en effet, compte tenu des faits invoqués, une mise en demeure pas plus qu’une sommation ne sauraient permettre la régularisation, les motifs étant irréversibles et non contractuels, donc insusceptibles de cesser ;
1°) ALORS QU’une disposition déclarée inconstitutionnelle sur le fondement de l’article 61-1 de la Constitution est abrogée à compter de la publication de la décision du Conseil constitutionnel ou d’une date ultérieure fixée par cette décision ; que le Conseil constitutionnel détermine les conditions et limites dans lesquelles les effets que la disposition a produits sont susceptibles d’être remis en cause ; que, suivant les conditions et limites dans lesquelles la décision du Conseil constitutionnel abrogeant les articles L. 3336-2 et L. 3336-3 du Code de la santé publique a remis en cause les effets produits par ces dispositions, l’arrêt attaqué, qui a retenu que le congé avec refus de renouvellement délivré à M. Y… était fondé sur un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du Code de commerce dès lors qu’en application des articles L. 3336-2 et L. 3336-3 du Code de la santé publique, M. Y… exploitait son fonds de commerce « dans l’illégalité », doit être annulé en application des articles 61-1 et 62 de la Constitution ;
2°) ALORS QU’en toute hypothèse, le droit d’accès à un tribunal, consacré par l’article 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, implique que le juge puisse se prononcer sur le principe et sur le quantum d’une sanction, au regard de l’ensemble des faits de la cause ; que les articles L. 3336-2 et L. 3336-3 du Code de la santé publique, qui édictent une interdiction d’exploiter un débit de boissons à consommer sur place attachée de plein droit à diverses condamnations correctionnelles, sans prévoir aucune modulation de la durée de cette interdiction en fonction de la gravité du délit, sans que le juge qui décide de ces mesures ait à la prononcer expressément et sans qu’il puisse déterminer ses modalités ou en faire varier la durée, sont dès lors incompatibles avec les exigences du procès équitable ; qu’en retenant que le congé avec refus de renouvellement délivré à M. Y… était fondé sur un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du Code de commerce dès lors qu’en application des articles L. 3336-2 et L. 3336-3 du Code de la santé publique, M. Y… aurait exploité son fonds de commerce « dans l’illégalité » au jour de cette délivrance, la Cour d’appel a violé l’article 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;
3°) ALORS QU’en tout état de cause, le bailleur ne peut invoquer l’inexécution d’une obligation ou la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation, pour refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, que si l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure d’avoir à la faire cesser ; qu’en retenant que M. Y… aurait exploité son fonds de commerce « dans l’illégalité » au jour de la délivrance du congé, en sorte que M. X… aurait pu, pour ce motif, refuser le renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction, en l’absence même de mise en demeure préalable d’avoir à faire cesser cette infraction, la Cour d’appel a violé l’article L. 145-17. I. 1° du Code de commerce ;
4°) ALORS QU’en se bornant à relever que le défaut d’exploitation du fonds pendant plusieurs mois était également « de nature à préjudicier gravement aux intérêts du bailleur », sans rechercher si ce prétendu défaut d’exploitation constituait un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 145-17. I. du Code de commerce ;
5°) ALORS QU’en toute hypothèse, en statuant de la sorte quand il résultait de ses propres constatations qu’aucune mise en demeure n’avait été adressée à M. Y… d’avoir à reprendre l’exploitation au cours de sa prétendue interruption, la Cour d’appel a violé l’article L. 145-17. I. 1° du Code de commerce ;
6°) ALORS QUE peuvent seules être prononcées les peines applicables à la date à laquelle les faits constitutifs de l’infraction ont été commis ; que les dispositions de l’article L. 128-1 du Code de commerce, créé par l’ordonnance n°2005-428 du 6 mai 2005, étaient donc inapplicables aux faits et condamnations invoqués contre M. Y…, intervenus antérieurement à leur entrée en vigueur ; qu’en retenant que les poursuites et condamnations correctionnelles de M. Y…, les dernières étant intervenues en février 2004, apparaissaient incompatibles avec la qualité de commerçant au regard de l’article L. 128-1 du Code de commerce, la Cour d’appel a violé ce texte et l’article 112-1, alinéa 2, du Code pénal;
7°) ALORS QU’en tout état de cause, les dispositions nouvelles s’appliquent aux infractions commises avant leur entrée en vigueur et n’ayant pas donné lieu à une condamnation passée en force de chose jugée lorsqu’elles sont moins sévères que les dispositions anciennes ; que les dispositions de l’article L. 128-1 du Code de commerce ont été abrogées par la loi n°2008-776 du 4 août 2008, qui a substitué des peines alternatives ou des peines complémentaires aux peines accessoires prévues par ces dispositions ; qu’en retenant que les condamnations correctionnelles prononcées contre M. Y… entre 1999 et 2004 apparaissaient incompatibles avec la qualité de commerçant au regard de l’article L 128-1 du Code de Commerce, abrogé au jour où elle statuait, la Cour d’appel a violé les textes susvisés et l’article 112-1, alinéa 3, du Code pénal ;
8°) ALORS QU’en toute hypothèse, il résulte des propres constatations de l’arrêt qu’aucune des condamnations prononcées contre M. Y… n’était visée par l’article L. 128-1 du Code de commerce ; qu’en retenant néanmoins que ces condamnations apparaissaient incompatibles avec la qualité de commerçant au regard de ce texte, la Cour d’appel a violé l’article L. 128-1 du Code de commerce. «
Tagué bail commercial, fonds de commerce, indemnité eviction
Contrat de syndic et clauses abusives