Source: http://www.frag-einen-anwalt.de/Schoenheitsreparatur-aus-Vermietersicht-Korrekte-Fristsetzung-und-Anmahnung--f15831.html
Timestamp: 2016-10-23 09:59:53
Document Index: 330285925

Matched Legal Cases: ['§ 17', '§ 17', '§ 281', '§ 280', '§ 281', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schönheitsreparatur aus Vermietersicht. Korrekte Fristsetzung und Anmahnung?
07.08.2006 19:44 | Preis: ***,00 € |
als Vermieterin der sich in meinem Haus befindlichen Einliegerwohnung habe ich eine Frage bzgl. der Pflicht des Mieters, Schönheitsreparaturen beim Auszug vorzunehmen. Es ist schon eine ähnliche Frage beantwortet worden, unsicher bin ich mir vor allem, ob Fristsetzung und Anmahnung korrekt erfolgten. Der Sachverhalt: Die Wohnung wurde insgesamt 6 Jahre lang von den Mietern bewohnt. Das Mietverhältnis wurde zum 31.12.2005 aufgelöst. Während der gesamten Zeit wurden keinerlei Schönheitsreparaturen von den Mietern vorgenommen. Als Mietvertrag habe ich einen Vordruck („Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“) verwendet, der Schönheitsreparaturen in der § 17 regelt (Wortlaut siehe Anhang unten).
Zum Auszug wurden von den Mietern alle Wände geweißt, nicht jedoch nicht die Decken. Die Wohnung hat weiß lasierte Holzdecken, die im Kinder- und im Schlafzimmer dort, wo Lampen befestigt waren, helle Flecken aufwiesen. Im Wohnzimmer wies die Decke darüber hinaus sichtbar dunkle Flecken durch Sonneneinfall auf. Bei der Wohnungsabnahme am Auszugstag am 31.12.2005 wies ich den Mieter auf die genannten Mängel an den Holzdecken hin, und darauf, dass er diese deswegen noch fachmännisch zu lasieren habe. Er war dagegen der Meinung, er brauche lasierte Holzdecken nicht zu renovieren. Ich sagte ihm, dass ich die Deckenlasur dann gegen Kostenübernahme selbst durchführen würde. Er erklärte daraufhin ausdrücklich, dass er nichts mehr nachbessern bzw. an der Wohnung arbeiten wollte und lieber für die noch vorhandenen Mängel zahlen wolle. Für die Aussagen des Mieters während der Wohnungsabnahme habe ich einen Zeugen, einen Freund von mir, der bei der Wohnungsbesichtigung mit anwesend war. Bezüglich der Summe, die ich wegen der Mängel an der Wohnung von ihm forderte, wurden wir uns bei einem weiteren Gespräch eine Woche später nicht einig, weil er eben den geforderten Betrag für die Renovierung der Decken nicht akzeptierte. Im Telefongespräch einige Tage später konnten wir uns ebenfalls nicht auf die Abschlagssumme einigen. Ich teilte in diesem Telefongespräch dann mit, dass ich die Arbeiten an der Decke durch einen Maler vornehmen lassen werde, was er kommentarlos zur Kenntnis nahm. Der Maler, den ich mittlerweile mit der Deckenlasur beauftragt habe, könnte bestätigen, dass die Decke renovierungsbedürftig war. Da das Mietverhältnis bis zuletzt äußerst freundschaftlich war, hielt ich es nicht für notwendig, die Aussage des Mieters schriftlich zu fixieren oder die Decken zu Beweiszwecken zu fotografieren.
Nun habe ich die Kosten für die Malerarbeiten von der Kaution einbehalten, was der Mieter im Nachhinein nicht akzeptieren will. Der Anwalt, den sich der Mieter mittlerweile genommen hat, fordert mich nun mit Schreiben vom 1.8.2006 auf, die einbehaltene Kaution bis zum 11.8. auf das Konto des Mieters zu überweisen, andernfalls würden gerichtliche Schritte eingeleitet.
Der Wortlaut des Schreibens des Anwalts: „Der von Ihnen abgenommene Abzug für Malerarbeiten ist nicht korrekt, weil unsere Mandanten Malerarbeiten nicht schuldeten. Insoweit fehlt es an einer wirksamen Leistungsaufforderung mit Fristsetzung, so dass ein Schadensersatzanspruch zu Ihren Gunsten nicht entstanden sein kann. Ferner sind unsere Mandanten auch dem Grund nach nicht verpflichtet gewesen, die Holzdecke weiß lasiert oder lackiert zurückzugeben. Diese Holzdecke war vollkommen in Ordnung.“
Nun meine Fragen zu diesem Fall:
1.	Hätte der Mieter die Holzdecken beim Auszug lasieren müssen?
2.	Hätte ich dem Mieter tatsächlich auch nach seiner unmissverständlichen Äußerung, nun keine weiteren Renovierungsarbeiten mehr vornehmen zu wollen, tatsächlich noch eine Frist setzen und die fachmännische Renovierung anmahnen müssen?
3.	Reichen die Beweise (Zeuge und Aussage des Malers) ggf. aus, um einen Schadensersatzanspruch durchzusetzen?
Anhang: Auszug aus dem Mietvertrag
§ 17 Instandhaltung der Mieträume
2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, [….]. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: In Küchen, Bädern, Duschen alle drei Jahre
In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführte hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie der bei Vertragsbeginn vorgegeben war; […]
3. Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Mahnung und Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter, ohne dass es einer Ablehnungsandrohung bedarf, die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters durchführen lassen oder Schadenersatz in Geld verlangen; im Falle der Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter dieses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. […]
07.08.2006 | 19:57
Unterstellt, die Decken waren renovierungsbedürftig, steht Ihnen ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen erst zu, wenn der Mieter eine Frist zur Durchführung der Arbeiten hat verstreichen lassen. Erst dann wandelt sich der ursprüngliche Erfüllungsanspruch (auf Renovierung) in einen Schadensersatzanspruch (auf Geldersatz) um. Das ergibt sich aus § 281 Abs. 1 S. 1 BGB:
Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat.
Eine Fristsetzung ist gem. § 281 Abs. 2 BGB nur entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung unmißverständlich ernsthaft und endgültig verweigert und dies als das letzte Wort des Schuldners erkennbar ist, und eine Fristsetzung nur noch eine leere Formalität darstellen würde. An das Vorliegen dieser Voraussetzungen sind aber strenge Anforderungen zu stellen (BGH NJW-RR 1999, 560). Nicht ausreichend dafür sind die Äußerung rechtlicher Zweifel (BGH DB 1971, 1203) oder die Weigerung der Erbringung der Leistung mit der Begründung, die erbrachte Leistung sei ordnungsgemäß (BGH NJW 1986, 661). Dasselbe gilt, wenn der Schuldner Einwendungen erhebt oder den Anspruch bestreitet (BGH NJW 1991, 1822, 1823 f. mwN; NJW-RR 1999, 560). Nach Ihrer Schilderung liegt eine endgültige Erfüllungsverweigerung nicht vor, wenn Ihr Mieter nur die Auffassung geäußert hat, nicht dazu verpflichtet zu sein, die Arbeiten vorzunehmen. Hier wird es auf den genauen Wortlaut der Äußerungen des Mieters und die Beweisbarkeit dieser Aussagen ankommen. In Anbetracht dessen, daß die Aussagen nicht schriftlich dokumentiert sind, sondern Sie nur einen Zeugen haben, besteht ein erhebliches Prozeßrisiko, daß Sie den Beweis der endgültigen Erfüllungsverweigerung nicht werden erbringen können. Sofern das Prozeßrisiko nicht durch eine Rechtsschutzversicherung abgedeckt ist, kann ich Ihnen, auf der Grundlage Ihrer Schilderung, nicht anraten, sich auf einen Rechtsstreit einzulassen.
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