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Timestamp: 2020-04-08 10:29:51+00:00
Document Index: 50465748

Matched Legal Cases: ['ARTIGO 37', 'artigo 98', 'artigo 98', 'artigo 535', 'artigo 37', 'Artigo 37', 'ARTIGO 37', 'artigo 37', 'artigo 37', 'artigo 24', 'artigo 85']

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 07006775320198070001 DF 0700677-53.2019.8.07.0001
Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 07006775320198070001 DF 0700677-53.2019.8.07.0001 - Inteiro Teor
TJ-DF__07006775320198070001_49ae0.pdf
Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0700677-53.2019.8.07.0001
APELANTE (S) SOLTEC ENGENHARIA LTDA e JOSIAS OLIVEIRA BARROS NETO
APELADO (S) JOSIAS OLIVEIRA BARROS NETO e SOLTEC ENGENHARIA LTDA
Acórdão Nº 1227646
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADJUDICADO
EM LEILÃO PÚBLICO. REGISTRO IMOBILIÁRIO. DEMONSTRAÇÃO. ARREMATANTE. IMISSÃO NA POSSE. TAXA DE OCUPAÇÃO. ARTIGO 37-A DA LEI Nº 9.514/97.
INCIDÊNCIA DESDE A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SENTENÇA
REFORMADA. MAJORAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. SUSPENSA. GRATUIDADE DE
1. Ao contrário do que afirma o apelante, é incontroversa a sua notificação pessoal para a purgação da mora, conforme se observa nos documentos juntados aos autos e sobretudo certidão expedida por
Oficial do 6º Registro de Imóveis do Distrito Federal, noticiando que, não obstante a parte ter sido
intimada de forma regular, quer seja pessoal ou na forma editalícia, deixou de purgar a mora, certo é
que esta informação contém fé pública e presunção de legitimidade, apenas podendo ser
desconsiderada em caso de prova em contrário, não tendo a devedora se desincumbido de tal ônus.
2. Diante da validade da consolidação da propriedade para o nome da Empresa, resta evidente o direito da Apelada de receber a taxa de ocupação diária, no percentual de 1% do valor atualizado do imóvel,
devidos a partir do 30º dia da data da consolidação da propriedade fiduciária em seu patrimônio, nos
termos do art. 37-A da Lei 9.514/1997.
3. Entretanto, tratando-se de direito disponível, é lícita a convenção entre as partes acerca do valor
relativo à referente taxa, devendo ser, nesse caso, respeitado o acordo entre as partes, em observância ao princípio pacta sunt servanda.
4. Apelação da parte autora conhecida e provida. Apelação do Réu conhecida e desprovida.Unânime.
Federal e dos Territórios, ROMEU GONZAGA NEIVA - Relator, LEILA ARLANCH - 1º Vogal e
GISLENE PINHEIRO - 2º Vogal, sob a Presidência da Senhora Desembargadora GISLENE
PINHEIRO, em proferir a seguinte decisão: CONHECIDOS. RECURSO DA AUTORA PROVIDO.
REDCURSO DO RÉU IMPROVIDO. UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas
Cuidam-se de recursos de Apelação Cível interpostos contra a r. sentença (ID 11385911), na qual o
Juízo monocrático julgou parcialmente procedente o pedido, em Ação de Reintegração de Posse c/c
Indenização e pedido de antecipação de tutela.
Transcrevo, em parte, o relatório da r. sentença, in verbis:
“Cuida-se de lide possessória deduzida por SOLTEC ENGENHARIA LTDA., autora, contra JOSIAS
OLIVEIRA BARROS NETO, réu. Disse a autora que teria vendido um apartamento, conforme
discriminado na inicial, ao réu, que, por sua vez, lhe teria alienado fiduciariamente aquele bem para a garantia do adimplemento do preço por eles ajustado. Alegou, também, que diante da mora, ademais não purgada, incorrida pelo réu, o domínio daquele imóvel teria se consolidado na sua esfera jurídica, máxime diante da frustação dos dois leilões extrajudiciais realizados conforme a Lei n.º 9.514/97.
Pediu, assim, a imissão na posse do apartamento “sub judice”, porquanto o réu não o teria
desocupado não obstante intimado para tanto, bem como a condenação daquela parte ao pagamento de “taxa de ocupação”, tal como estipulada no contrato de venda e compra de imóvel com alienação fiduciária por eles celebrada.
Citado (id 31543656), o réu ofertou contestação (id 33168147), sobrelevando razões de fato e de
direito contra pretensão deduzida pela autora. Réplica no id 34971045.
É a suma do necessário.”
Acrescento que a R. Sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: “A título de
“taxa de ocupação do imóvel” referida pela Lei n.º 9.524/97 a que faz jus a autora, condeno o réu a lhe pagar quatro alugueres que o imóvel “sub judice” alcançaria no comércio jurídico – cujo montante será apurado, em caso de litígio, mediante liquidação - corrigidos monetariamente, segundo índices
esposados pelo TJDFT, e acrescidos de juros de mora de 12% (doze por cento) ao ano desde os
vencimentos que fixo em 05 de novembro de 2018, 05 de dezembro de 2018, 05 de janeiro de 2019 e
05 de fevereiro de 2019.”
Ante à sucumbência recíproca, condenou a autora e o réu à razão, respectivamente, de 20% (vinte por cento) e 80% (oitenta por cento), a arcar com as custas processuais e honorários advocatícios do
patrono da parte adversa, cuja base de cálculo arbitrou em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação. Suspensa a exigibilidade dos encargos em questão em relação ao réu, conforme artigo 98, § 3.º do Código de Processo Civil.
recursais que diante da validade da consolidação da propriedade para o nome da Empresa, resta
evidente o direito da Apelante de receber a taxa de ocupação diária, no percentual de 0,1% do valor
atualizado do imóvel, devidos a partir do 30º dia da data da consolidação da propriedade fiduciária em seu patrimônio, ou seja, 10/10/2018, até a data em que a Apelante veio a ser imitida na posse do
imóvel, 05/02/2019, nos termos da Cláusula Vigésima Terceira da Escritura Pública de Compra e
Venda, alínea b-1.2, ou na literalidade do art. 37-A, da Lei 9.514/97, jamais com base em valor de
locação de mercado do imóvel, pois a matéria se encontra absolutamente consolidada em nossos
tribunais, não havendo alegações que possam ser utilizadas para eximir o pagamento da referida taxa
dentro dos limites estabelecidos pela lei.
Aduz ainda que ao Apelado foi concedida a gratuidade de justiça, sem terem sido analisadas as razões expostas pela Apelante em Réplica, as quais se mostram suficientes em demonstrar que o Apelado não deve ser beneficiário da justiça gratuita. Assim, considerando que o deferimento da gratuidade de
justiça mediante hipossuficiência econômica constitui uma presunção juris tantum e, em face dessa
natureza permite seja desconstituída mediante apresentação de prova contrária, não havendo que se
falar na concessão de tal benefício no presente caso.
Assevera que decaiu de parte mínima do pedido, apenas no que se refere aos valores a serem cobrados a título de ocupação do imóvel, devendo o Apelado arcar com os honorários referentes ao pedido de
reintegração na posse, em observância ao princípio da causalidade, nesse interim, o dispositivo da r.
sentença que distribuiu as despesas processuais e honorários advocatícios de forma proporcional se
mostra equivocado, uma vez que devem ser distribuídos ao Apelado em sua totalidade.
JOSIAS OLIVEIRA BARROS NETO interpõe recurso de apelação. Aduz que o art. 27 da Lei nº
9.514/97 é expresso em afirmar a efetiva necessidade de intimação do devedor das datas, horários e
locais dos leilões que serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Contudo, não houvera qualquer intimação
pessoal do devedor. Desta forma, não há que se falar na cobrança de taxa de ocupação da data da
consolidação da propriedade, pois o Apelante não foi devidamente intimado.
Assevera que recebeu a notificação para desocupar o apartamento no dia 05 de novembro de 2018 e
desocupou o imóvel em janeiro de 2019, ou seja, dentro do prazo legal de 60 sessenta dias, por isso não houve posse indevida por parte do Apelante, razão pela qual não é possível cobrar-lhe taxa de
ocupação do imóvel.
Com relação aos honorários advocatícios, requer a redistribuição do pagamento das despesas
processuais e honorários advocatícios, sob argumento de que o foi autor/apelado que sucumbiu em
aspecto relevante de sua pretensão inicial.
Contrarrazões de JOSIAS OLIVEIRA BARROS NETO ID 11385934.
Contrarrazões de SOLTEC ENGENHARIA LTDA ID 11385936.
Cuida-se de AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE movida por SOLTEC em face de JOSIAS
OLIVEIRA BARROS NETO, sob o argumento de as partes teriam firmado instrumento particular de cessão de direitos e obrigações decorrentes de promessa de compra e venda, pelo qual o
Recorrente/réu se comprometeu a adquirir da Recorrida/autora, a unidade de número 610, do
Empreendimento denominado Residencial Riviera Noroeste, Bloco I, localizado no SQNW 309,
Setor de Habitações Coletivas Noroeste, Brasília-DF
O preço certo e ajustado do contrato foi de R$ 1.705.984,96 (um milhão, setecentos e cinco mil
novecentos e oitenta e quatro reais e noventa e seis centavos), sendo o sinal no valor de R$
439.884,96, dividido em três parcelas nos respectivos valores de R$ 78.646,01, R$ 341.238,95 para
28.03.2013 e R$ 20.000,00 para 28.04.2013, além de 100 (cem) parcelas mensais no valor de R$
10.000,00, vencendo a primeira em 10.05.2013, 10 (dez) parcelas intermediarias semestrais no valor
de R$ 21.910,00 vencendo a primeira em 10.10.2013 e parcela do habite-se no valor de R$ 47.000,00 com vencimento em 31.05.2013. As parcelas mensais, intermediarias e habite-se com correção de ICC até o habite-se, e após IGPM mais juros compensatórios de 1% ao mês.
Que no dia 16.08.2013, às fls. 013, do livro 2947, no Cartório do 2º Ofício de Notas do Distrito
Federal, foi lavrado entre as partes escritura pública de com compra e venda com alienação fiduciária de imóvel em garantia e a entrega das chaves se deu em 06.09.2013. Que em razão da falta de
assiduidade nos pagamentos das parcelas ajustadas, a Recorrida enviou Notificação para
adimplemento do débito existente em 08.03.2016. Mas o apelante permaneceu inadimplente. Alegou, também, que diante da mora, ademais não purgada, incorrida pelo Apelante, o domínio daquele
imóvel teria se consolidado na sua esfera jurídica, máxime diante da frustação dos dois leilões
extrajudiciais realizados conforme a Lei n.º 9.514/97. Pediu, assim, a imissão na posse do apartamento “sub judice”, bem como a condenação daquela parte ao pagamento de “taxa de ocupação”, tal como
estipulada no contrato de venda e compra de imóvel com alienação fiduciária por eles celebrada.
Citado, o réu ofertou contestação, preliminarmente, postulou os benefícios da justiça gratuita e a perda do objeto, vez que já havia desocupado o apartamento, a ilegalidade quanto a cobrança de taxa de
ocupação, bem como contrapôs as razões de fato e de direito requeridos pela Autora.
“taxa de ocupação do imóvel” referida pela Lei n.º 9.524/97 a que faz jus a autora, condeno o réu a lhe pagar quatro alugueres que o imóvel “sub judice” alcançaria no comércio jurídico – cujo
montante será apurado, em caso de litígio, mediante liquidação - corrigidos monetariamente,
segundo índices esposados pelo TJDFT, e acrescidos de juros de mora de 12% (doze por cento) ao
ano desde os vencimentos que fixo em 05 de novembro de 2018, 05 de dezembro de 2018, 05 de
janeiro de 2019 e 05 de fevereiro de 2019.”Ante à sucumbência recíproca, condenou a autora e o réu à razão, respectivamente, de 20% (vinte por cento) e 80% (oitenta por cento), a arcar com as custas
processuais e honorários advocatícios do patrono da parte adversa, cuja base de cálculo arbitrou em
10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação. Suspensa a exigibilidade dos encargos em
questão em relação ao réu, conforme artigo 98, § 3.º do Código de Processo Civil.
SOLTEC ENGENHARIA LTDA opôs embargos de declaração ID11385913, os quais foram julgados desprovidos (ID 11385918). Inconformado, interpõe recurso de apelação. Sustenta em suas razões
tribunais, não havendo alegações que possam ser utilizadas para eximir o pagamento da referida taxa dentro dos limites estabelecidos pela lei.
expostas pela Apelante em Réplica, as quais se mostram suficientes em demonstrar que o Apelado não deve ser beneficiário da justiça gratuita. Assim, considerando que o deferimento da gratuidade de
desocupou o imóvel em janeiro de 2019, ou seja, dentro do prazo legal de 60 sessenta dias, por isso
não houve posse indevida por parte do Apelante, razão pela qual não é possível cobrar-lhe taxa de
Inicialmente, mantenho a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça ao apelante JOSIAS
OLIVEIRA BARROS NETO, por preencher os requisitos legais e acostar declaração de
1. Da ausência de notificação pessoal do autor para a purgação da mora
O contrato de financiamento mediante alienação fiduciária surge a partir de um negócio jurídico no
qual “o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou
fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Nessa situação, a propriedade fiduciária deve
ser registrada no competente Registro de Imóveis (arts. 22 e 23 da Lei nº 9.514/97).
Descumprido esse pacto, o art. 26 da Lei nº 9.514/97 determina que “vencida e não paga, no todo ou
em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á [...] a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
No caso, o apelante/réu alega inexistir nos autos documento assinado por ele que comprove a sua
intimação pessoal e sua inequívoca ciência para a purgação da mora antes da realização do leilão
Afirma que a mera certidão expedida pelo Oficial do 6º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito
Federal é insuficiente para comprovar a sua intimação.
No entanto, as alegações do apelante são desprovidas de razoabilidade, pois a mencionada certidão é dotada de fé pública e possui presunção de legitimidade. O apelante não produziu qualquer prova
passível de desconstituir a validade do documento emitido pelo cartório.
Em caso análogo, assim entendeu este Tribunal:
PURGA. NÃO COMPROVAÇÃO DA AUSÊNCIA DE TAL FORMALIDADE. CERTIDÃO
EXPEDIDA POR OFICIAL DE CARTÓRIO. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E FÉ PÚBLICA.
PURGA DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA PARTE
CREDORA. POSSIBILIDADE. 1. Não merece acolhimento a alegação da devedora fiduciante quanto à nulidade de sua intimação para purgação da mora, quando o fato aduzido foi rechaçado por provas documentais colacionadas aos autos da ação de reintegração de posse, apensados ao processo que
ora se analisa, não constando cópias de tais documentos neste instrumento a corroborar sua tese. 2. Existindo nos autos certidão expedida por Oficial do 3º Registro de Imóveis do Distrito Federal,
noticiando que, não obstante a parte ter sido intimada de forma regular, quer seja pessoal ou na
forma editalícia, deixou de purgar a mora, certo é que esta informação contém fé pública e presunção de legitimidade, apenas podendo ser desconsiderada em caso de prova em contrário, não tendo a
devedora se desincumbido de tal ônus. 3. Agravo conhecido e desprovido. (Acórdão n.1001238,
20160020481443AGI, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento:
08/03/2017, Publicado no DJE: 14/03/2017. Pág.: 190/208)”. [grifo na transcrição].
Desse modo, ao contrário do que afirma o apelante, é incontroversa a sua notificação pessoal para a
purgação da mora, conforme se observa nos documentos juntados aos autos.
Portanto, totalmente descabido o pedido de reforma da r. sentença para afastar a validade da
notificação dos procedimentos de deflagração da alienação fiduciária.
2. Da Taxa de Ocupação
Diante da validade da consolidação da propriedade para o nome da Empresa, resta evidente o direito
da Apelada de receber a taxa de ocupação diária, no percentual de 1% do valor atualizado do imóvel, devidos a partir do 30º dia da data da consolidação da propriedade fiduciária em seu patrimônio, ou
seja, 10/10/2018, até a data em que a Apelada veio a ser imitida na posse do imóvel, 05/02/2019”.
Quanto ao valor da taxa de ocupação, assim dispõe a Lei 9.514/97:
Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de
taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.
(...) VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
(...) Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a
apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da
propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do
imóvel no primeiro leilão.
Dessa forma, a intenção da norma é evitar o enriquecimento ilícito daquele que usufrui do imóvel sem possuir título legítimo.
Neste sentido aponta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:
SEM CAUSA - RECURSO PROVIDO.1. O art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, nela introduzido por força da Lei n. 10.931/2004, dispõe que: "O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do
valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel''.2. A mens
legis, ao determinar e disciplinar a fixação da taxa de ocupação, tem por objetivo compensar o novo proprietário em razão do tempo em que se vê privado da posse do bem adquirido, cabendo ao antigo devedor fiduciante, sob pena de evidente enriquecimento sem causa, desembolsar o valor
correspondente ao período no qual, mesmo sem título legítimo, ainda usufrui do imóvel.3. Nesse
quadro, embora o dispositivo subordine o arbitramento da taxa de ocupação à" alienação em leilão ", seu texto reclama interpretação extensiva, abarcando também a hipótese em que a propriedade se
resolve a bem do credor fiduciário por terem sido frustradas as tentativas de venda extrajudicial.
Conquanto, em rigor técnico-jurídico, não se cuide, aqui, de uma verdadeira alienação, importa
reconhecer que a consolidação equivale a uma operação de transferência jurídica patrimonial, já que o credor deixa de ter a propriedade meramente resolúvel, incorporando-a em seu sentido pleno,
fazendo jus, portanto, a ser compensado pela posse injusta exercida desde a aquisição do novo título até desocupação do imóvel.4. Recurso especial provido. (REsp 1328656/GO, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2012, DJe 18/09/2012);
RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC/1973. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. ART. 37-A DA LEI Nº 9.514/97. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE OCUPAÇÃO. BEM ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO
CREDOR FIDUCIÁRIO APÓS A ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE DO ARREMATANTE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA NÃO
COMPROVADA. 1. Não há violação ao artigo 535, II, do CPC/1973, quando embora rejeitados os
embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem,
que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da
recorrente. 2. Dispõe o art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 que"o fiduciante pagará ao fiduciário, ou a
quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor
correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível
desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser
imitido na posse do imóvel''. 3. "A mens legis, ao determinar e disciplinar a fixação da taxa de
ocupação, tem por objetivo compensar o novo proprietário em razão do tempo em que se vê privado da posse do bem adquirido, cabendo ao antigo devedor fiduciante, sob pena de evidente
enriquecimento sem causa, desembolsar o valor correspondente ao período no qual, mesmo sem título legítimo, ainda usufrui do imóvel" (REsp 1328656/GO, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA
TURMA, DJe 18/09/2012). 4. A legitimidade ativa para a ação de cobrança da taxa de ocupação é,
nos termos do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, do credor fiduciário ou do arrematante do bem dado
em garantia fiduciária, a depender do momento em que proposta a demanda e o período de sua
abrangência. 5. Ajuizada a ação de cobrança em momento anterior à arrematação do bem, é o credor fiduciário o legitimado para a cobrança da taxa referida. Por outro lado, proposta em momento em
que já havida a arrematação, é do arrematante a legitimidade ativa da ação de cobrança da taxa de ocupação. 6. É entendimento assente do Superior Tribunal de Justiça a exigência do
prequestionamento dos dispositivos tidos por violados, ainda que a contrariedade tenha surgido no
julgamento do próprio acórdão recorrido. Incidem por analogia, na espécie, as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal. 7. Não se conhece de recurso especial com base na alínea c do
permissivo constitucional, quando o julgado for fundado em fatos e provas, como ora se apresenta,
por ser inviável a demonstração de similitude fática. Precedentes. 8. Recursos especiais não providos. (REsp 1622102/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
15/09/2016, DJe 11/10/2016).
Com efeito, não merece prosperar o argumento do apelante/réu de que a manutenção do valor
instituído em contrato importaria em enriquecimento ilícito da apelante/autora, haja vista que o valor foi estabelecido pela própria norma de regência e, portanto, não pode ser caracterizado como abusivo.
Na verdade, a exigência da compensação se presta justamente à vedação de enriquecimento ilícito
daquele que usufrui do imóvel sem que possua título legitimo.
Neste sentido, colhem-se os seguintes julgados deste Tribunal de Justiça:
IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO.
TAXA DE OCUPAÇÃO. VALOR DO IMÓVEL. TERMO INICIAL E TERMO FINAL. ARTIGOS 37-A E 24 INC. VI DA LEI N. 9.514/1997.
A taxa de ocupação inicialmente foi prevista pelo Decreto-Lei n. 70/1966, que instituiu a cédula
hipotecária e disciplinou a alienação extrajudicial do imóvel hipotecado. Em 2001, essa taxa também passou a ser prevista na Lei n. 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de imóvel.
Nos termos do artigo 37-A, da Lei n. 9.514/1997, "o fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel".
Consoante o referido artigo, a taxa de ocupação é exigível desde a data da alienação do imóvel em
leilão até a data em que for promovida a imissão na posse do imóvel.
Dispõe o art. 24: "O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: VI – a indicação,
para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão".
A lei, ao dispor expressamente sobre a taxa de ocupação, o fez com o objetivo de compensar o novo proprietário do imóvel pelo tempo que ficara desprovido da posse do bem que adquirira.
Evidenciada a ilegitimidade da posse exercida pelos réus, mostram-se cabíveis as suas condenações ao pagamento da taxa de ocupação, no importe de 1% (um por cento) do valor constante do contrato celebrado entre o credor fiduciário e os devedores fiduciantes. Assim, o valor é devido no período de 27.11.2015, data da carta de arrematação até o dia 22.03.2016, data da entrega das chaves em juízo.
Apelação do autor provida. Apelação dos réus desprovida. (Acórdão n.963641,
20160110146807APC, Relator: HECTOR VALVERDE 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento:
31/08/2016, Publicado no DJE: 06/09/2016. Pág.: 329/352);
CIVIL E PROCESSO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. LEI Nº 9.514/97. TAXA PELA OCUPAÇÃO INDEVIDA. POSSE INJUSTA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Tendo em vista que o réu não se desincumbiu do seu
ônus probatório, com o escopo de demonstrar a devolução do imóvel no mesmo estado e a fixação de indenização demasiadamente superior ao preço médio do aluguel, deve ser mantida a sentença
recorrida. 2. A finalidade do disposto no Artigo 37-A da Lei nº. 9.514/97 é conferir ao credor
fiduciário a justa retribuição pelo período de posse injusta do bem. Evita-se, assim, o enriquecimento ilícito daquele que ocupa irregularmente o bem imóvel. 3. Negou-se provimento ao recurso de
apelação. (Acórdão n.927791, 20140710144037APC, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, Revisor:
GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 16/03/2016,
Publicado no DJE: 06/04/2016. Pág.: 225/255) (grifo nosso);
PRELIMINAR. EXAURIMENTO DOS EFEITOS. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/1997. DANO MORAL NÃO
CONFIGURADO. 1. Carece de possibilidade jurídica o pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, haja vista o exaurimento de seus efeitos, diante do caráter preliminar do contrato relativamente à escritura pública de compra e venda. 2. Celebrada entre as partes a escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, incabível a rescisão do contrato e a
devolução ao comprador das parcelas pagas, haja vista as regras da Lei 9.514/1997. Caso
constituído em mora o devedor fiduciante e consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, há de ser promovido leilão público para alienação do imóvel, devendo ser entregue ao devedor a
importância que sobejar, aqui compreendido o valor da indenização de benfeitorias. Então, o devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, na forma do
art. 37-A da Lei 9.514/1997. 3. Ausente ato ilícito atribuível à ré-apelada, não há falar em
compensação por dano moral. 4. Apelação conhecida e não provida. (Acórdão n.1116114,
20160110929404APC, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES 7ªTURMA CÍVEL, Data de
Julgamento: 08/08/2018, Publicado no DJE: 15/08/2018. Pág.: 354-356);
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADJUDICADO EM
LEILÃO PÚBLICO. REGISTRO IMOBILIÁRIO. DEMONSTRAÇÃO. ARREMATANTE. IMISSÃO NA POSSE. TAXA DE OCUPAÇÃO. ARTIGO 37-A DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DESDE A
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DA
SUCUMBÊNCIA. SUSPENSA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. 1. Consoante previsão do artigo 37-A, da Lei nº 9.514/97, o ocupante do imóvel arrematado deve pagar taxa mensal pela ocupação
irregular, a partir da transcrição da carta de arrematação no registro de imóvel, até a efetiva imissão do proprietário na posse do bem. 2.É cabível a majoração dos honorários advocatícios fixados pelo
juízo a quo, em virtude do trabalho adicional realizado em grau de recurso, de conformidade com o
art. 85, §§ 2º, 8º e 11 do CPC/2015. 3.Recurso conhecido. Apelo não provido. Majorada a verba
honorária de sucumbência. Exigibilidade suspensa pela gratuidade de Justiça. Unânime. (Acórdão
n.1065459, 00159424420168070001, 7ª Turma Cível, Data de Julgamento: 06/12/2017, Publicado no DJE: 12/12/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.);
Havendo a judicialização da questão, devem-se aplicar as normas pertinentes à resolução da lide
apresentada. No caso dos autos, a obrigação de pagamento da taxa de ocupação é estipulada de forma objetiva pela norma, não havendo, portanto, sequer necessidade de apresentação dos valores dos
alugueis médios da região.
CIVIL E PROCESSO CIVIL. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO. IMISSÃO NA POSSE. TAXA DE
OCUPAÇÃO. CONDENAÇÃO. INVIÁVEL. NÃO CONSTITUIDO EM MORA. AUSÊNCIA DE
COMPROVAÇÃO DO PERÍODO DA OCUPAÇÃO. HONORÁRIOS. FIXADOS SOBRE O VALOR
DA CAUSA. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. INVIABILIDADE. RESGUARDADA PARA SITUAÇÕES EXCEPCIONAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Extrai-se
cristalinamente da legislação de regência da matéria, que o fiduciário, ou quem vier a sucedê-lo, terá direito a taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, no importe de 1% sobre o valor do imóvel, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que for imitido na posse,
conforme se depreende da combinação do artigo 37-A com o artigo 24, inciso VI, ambos da Lei nº.
9.514/97. II. É prescindível para efeitos da cobrança da taxa de ocupação a comprovação do valor do aluguel do bem arrematado, nos casos regidos pela presente legislação, posto que a mesma já traz
em seu teor o valor a ser considerado. III. Inobstante a Lei nº. 9.514/97 indique com clareza o valor
da taxa de ocupação e o interstício dentro do qual a mesma é devida, é inviável a sua cobrança
quando não restar verificado no caso em concreto a constituição da mora e o período de ocupação,
já que não cabe ao órgão jurisdicional condenar ao pagamento de período hipotético, que não
encontra respaldo no conjunto probatório dos autos. IV. Havendo uma das bases de cálculo previstas no § 2º, do art. 85, do CPC, descabe ao magistrado a fixação dos honorários de sucumbência de
forma equitativa, já que visivelmente o legislador deu primazia para a fixação dos honorários, dentro
dos critérios percentuais, dando, dessa forma, inúmeros parâmetros para a aplicação do percentual legal, sendo que, a apreciação e fixação equitativa foram resguardadas para situações excepcionais, conforme se depreende do §§ 2º e 8º, do art. 85, do CPC. V. Recurso conhecido e, no mérito,
parcialmente provido, apenas para fixar à título de honorários sucumbenciais o importe de 10%
sobre o valor da causa. (Acórdão n.985916, 20150910234592APC, Relator: GILBERTO PEREIRA
DE OLIVEIRA 3ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/11/2016, Publicado no DJE: 09/12/2016. Pág.: 223/233).
Entretanto, tratando-se de direito disponível, é lícita a convenção entre as partes acerca do valor
relativo à referente taxa, devendo ser, nesse caso, respeitado o acordo entre as partes, em observância ao princípio “pacta sunt servanda”.
Por fim, ressalta-se que o princípio da congruência ou princípio da correlação entre o pedido e a
sentença consiste no dever de a sentença “guardar identidade com o pedido trazido na inicial, sendo,
então, vedado ao magistrado pronunciar-se fora dos limites que lhe foram traçados quando da
definição do objeto da ação” (Luiz Guilherme da Costa Wagner Júnior. Processo civil – curso
completo. 2ª ed. Revista e atual. Belo Horizonte: Del Rey, 2008, p. 270).
Assim, com fundamento no princípio da congruência imperante na legislação processual civil, deve o magistrado decidir a lide nos moldes propostos pela parte, sendo-lhe defeso analisar a pretensão de
maneira aquém (citra ou infra petita), fora (extra petita) ou além (ultra petita) do que foi postulado
Esse princípio está previsto no art. 492 do CPC/15, nos seguintes termos: "É vedado ao juiz proferir
decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em
objeto diverso do que lhe foi demandado."
Cumpre destacar que o art. 324, caput, do Novo CPC exige do autor a determinação de seu pedido, e, uma vez sendo o pedido determinado, o juiz está condicionado a ele para a prolação de sua
sentença/decisão, ou seja, indicada a sua pretensão com o ajuizamento da ação, o juiz não poderá ir
além disso, concedendo ao autor diversamente do que foi pedido.
Em análise detida dos autos, depreende-se que o pedido da autora, SOLTEC ENGENHARIA LTDA, limitou-se à condenação do réu ao pagamento da taxa de ocupação a partir da data de retorno
definitivo do imóvel ao seu patrimônio, ou seja, do dia 10/10/2018, nos seguintes termos da petição
(c) quanto ao mérito, requer-se:
(c.1.) condenação do Réu ao pagamento de indenização pela ocupação irregular do imóvel, no
percentual de 0,1% do valor do imóvel como avaliado para o leilão, digo, pelo valor diário de R$
2.289,74 (dois mil, duzentos e oitenta e nove reais e setenta e quatro centavos), calculado pro rata
die, devidamente atualizado, pelo período que perdurar a ocupação irregular, tendo como data
inicial de incidência o dia 10/10/2018, até a data da efetiva REINTEGRAÇÃO DE POSSE da Autora no imóvel, a ser apurado em liquidação do julgado;
Dessa forma, ainda que por fundamentos diverso, deve o recurso do apelante/autora, SOLTEC
ENGENHARIA LTDA, ser parcialmente provido, ou seja, impõe-se a readequação do valor da taxa
de ocupação, para 0,1% (um décimo por cento) do valor do imóvel, ou seja, para R$ 2.090,26 (dois
mil e noventa reais e vinte e seis centavos) tendo como data inicial de incidência o dia 10/10/2018, até a data em que a Apelante veio a ser imitida na posse do imóvel, 05/02/2019.
Por fim, quanto à insurgência contra a fixação da verba sucumbencial em seu desfavor, com razão a
apelante/autora, porquanto a legislação processual cível prevê que a sucumbência de uma das partes
em parte mínima do pedido enseja que o outro responda, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários advocatícios.
adequar o valor da condenação referente à taxa de ocupação, para 0,1% (um décimo por cento) do
valor do imóvel, ou seja, para R$ 2.090,26 (dois mil e noventa reais e vinte e seis centavos) tendo
como data inicial de incidência o dia 10/10/2018, até a data em que a Apelante veio a ser imitida na
posse do imóvel, 05/02/2019, conforme pedido.
Assim, em face da sucumbência mínima da autora, condeno o réu ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor
atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Observado a gratuidade de justiça
deferida na sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.
Com fulcro no § 11 do art. 85 do CPC, majoro os honorários advocatícios anteriormente fixados para 11% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.
CONHECIDOS. RECURSO DA AUTORA PROVIDO. REDCURSO DO RÉU IMPROVIDO.
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