Source: https://sessionnet.grafing.de/bi/to0050.php?__ktonr=2545
Timestamp: 2020-07-12 18:19:16
Document Index: 5183355

Matched Legal Cases: ['§ 9', 'Art. 81', 'Art. 63', '§ 14', '§ 19', '§ 14', 'Art. 36', '§ 31', 'Art. 81', 'Art. 57', 'Art. 81', '§ 9', '§ 31', 'Art. 81', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 16']

Mit Antrag vom 11.02.2015 beantragen Herr Dieter Schröppel und Frau Marlies Froneberg-Schröppel die Änderung des Bebauungsplans „Gärtnereigelände“ (Pfarrer-Klug-Straße) für den Anbau von Glas-Vordächern. Der Antrag wird von 7 weiteren Wohnungseigentümern unterstützt (das Plangebiet betrifft die Gebäude Pfarrer-Klug-Straße 2, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26 28, 30 und 32 mit insgesamt 41 Wohnungen). Die Antragsfertigung erfolgt durch das Architekturbüro Beslmüller.
Anlass ist die Ergänzung der bestehenden Bebauung durch gartenseitige Vordächer bzw. Balkonüberdeckungen. Diese sind entweder bereits ausgeführt (Antragsteller) oder sind derzeit noch Wunsch mehrerer Eigentümer (Unterstützer).
Die Stadt Grafing b.M. hat mit dem Bebauungsplan „Gärtnereigelände“ die Nachfolgenutzung der Gärtnerei Köstler geregelt. In das Bebauungsplanverfahren wurde 2003 eingetreten; der Bebauungsplan ist dann am 28.01.2006 in Kraft getreten. Ortsplanerischer Ansatz war, erstmals den Gebäudetyp des Pultdaches mit Dachterrasse plankonzipiert (qualifizierter Bebauungsplan) umzusetzen. Von Anfang an wurde – damals noch mit erheblichen Bedenken in der Bevölkerung – der Planungsansatz vertreten, durch ein strenges Festsetzungsgefüge auf der Ebene des Bebauungsplans für eine klare architektonische Linie bei der Objektplanung zu sorgen. Bekanntlich ist es nur beschränkt möglich, mit dem gesetzlich reglementierten Festsetzungsinstrumentariums des Bebauungsplans (§ 9 BauGB, Art. 81 BayBO) auf die spätere Gebäudegestaltung (Architektur) den gebührenden Einfluss zu nehmen.
Planerische Überlegung und Zielsetzung war, die Geschosswohnungsbauten in strenger Form beidseitig der Erschließungsstraße anzuordnen. Oberirdische Stellplätze sind ausschließlich in offener Bauweise zulässig, Carports oder Garagen sind nicht zulässig, um die Überbauungen zu minimieren und das Grundkonzept nicht zu durchbrechen. Die notwendigen Stellplätze werden überwiegend in der Tiefgarage nachgewiesen. Für Nebengebäude besteht die Regelung, dass sie nur an ganz bestimmten, im Bebauungsplan festgesetzten Bereichen errichtet werden können. Angesichts der gesetzlich angelegten „definitorischen Bandbreiten“ konnte diese Lenkungsfunktion alleine mit der Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen (Baugrenzen/Baulinien) nicht erreicht werden. Um dennoch eine eng am Grundkonzept des Bebauungsplans ausgerichtete Planung zu erreichen, wurde die Festsetzung der Grundflächenzahl detailgenau auf die sonstigen Festsetzungsinhalte, insbesondere der überbaubaren Grundstücksfläche, abgestimmt. Es sollte damit bewusst ein strenges planerisches „Korsett“ entstehen, um die gewünschte städtebauliche Zielsetzung einer strengen Form und einheitlichen Bebauung zu erreichen sowie eine diesem Planungskonzept zuwiderlaufende „Sekundärarchitektur“ mit An- und Erweiterungsbauten und einer Vielzahl von Nebengebäuden auszuschließen.
Schon im Bebauungsplanverfahren hat sich der Bauherr (Bauträger und anwaltliche Vertreter) vergeblich für eine Erweiterung der Bebauungsmöglichkeiten eingesetzt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wurde das zulässige Baurecht dann vollumfänglich ausgenutzt. Die Möglichkeit, solche Anbauten innerhalb der getroffenen Festsetzungen (also innerhalb der Baugrenzen bzw. deren definitorischen Bandbreiten und der festgesetzten GRZ) war natürlich gegeben, wurde aber nicht genutzt. Hier hat man sich für die größtmögliche bauliche Ausnutzung entschieden – und auf die Anbauten dafür verzichtet!
Für das ungenehmigte Vorhaben und den Bebauungsplanfestsetzungen widersprechende Vorhaben (Terrassenüberdachung) wurde dann versucht, eine nachträgliche Zulassung zu erreichen. Der Bau-, Werk- und Umweltausschusses war am 20.10.2009 (TOP 4) mit dem Antrag der RAe Labbé & Partner (Herr RA Dr. Leitner) auf eine Isolierte Abweichung (Art. 63 Abs. 2, 3 BayBO) für die Errichtung einer Terrassenüberdachung an dem Anwesen Pfarrer-Klug-Straße 16 (= Wohnung Schröppel/Froneburg-Schröppel) befasst. Der Antrag wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss aber abgelehnt. Dieses für sich gesehen unbedeutende Vorhaben kann, so die Haltung der Stadt, aufgrund seiner Vorbildwirkung weitgehende Veränderungen im Plangebiet zur Folge haben.
Damit entsteht die sehr konkrete Gefahr eines unkontrollierbaren Wildwuchses an Anbauten („Sekundärarchitektur“). Die Stadt hat mit dem Bebauungsplan „Gärtnereigelände“ die Planungsvorstellung verfolgt, dort Wohngebäude in strenger Form und Anordnung beidseits der Pfarrer-Klug-Straße entstehen zu lassen. Um diese strenge Form zu wahren, ist eine Einheitlichkeit für Freiflächen und Gebäudegestalt unabdingbar. Bauliche Veränderungen durch Anbauten verschiedenster Arten widersprechen dieser planerischen Grundüberlegung.
Anlässlich einer Änderung des Bebauungsplans im Jahr 2009 wurde dann erneut das Problem erörtert, wie mit dem Wunsch nach Anbauten (Terrassenüberdachungen, Erker, Wintergärten, Dachterrassen, Balkonverglasungen, etc.) umzugehen ist. Die Verwaltung hat auf die vielfältigen Forderungen hingewiesen und den Stadtrat um Entscheidung gebeten, ob es diese planerische Grundkonzeption zu erhalten gilt.
Will man dieser Fehlentwicklung wirksam entgegentreten, dann war eine Anpassung des Bebauungsplans empfohlen, da sich in der Rechtsprechung (VG München, 14.04.2000) eine differenzierte Betrachtung hinsichtlich der Beurteilung von Terrassenüberdachungen als Hauptgebäude(teil) oder Nebengebäude abzeichnete. Danach war nicht mehr gesichert ausgeschlossen, dass Terrassenüberdachungen oder vergleichbare Gebäudeanbauten als Teil der Hauptgebäude angesehen werden, sondern ggf. als Nebenanlage im Sinne des § 14 BauNVO. Als solche werden sie zwar weiterhin bei der Ermittlung der GRZ angerechnet (§ 19 abs. 4 Nr. 2 BauNVO), könnten aber dann die zulässige Grundflächenzahl bis zu 50 v.H. (max. jedoch bis zu einer GRZ von 0,8) überschreiten (gesetzliche Anrechnungs- und Überschreitungsregelung). Wären sie Hauptanlagen, ist die GRZ uneingeschränkt zu beachten.
In gleicher Sitzung (TOP 3) wurde dann zur Absicherung dieser Planungsziele sogar eine Satzung über eine Veränderungssperre gemäß §§ 14, 16 BauGB erlassen. Der Stadt war es also sehr wichtig, sein Planungskonzept durchzusetzen und das Baugebiet vor entsprechenden Vorhaben (Anbauten) freizuhalten.
Gegen den Bescheid der Stadt Grafing b.M. vom 24.09.2009 zur Ablehnung der (nachträglichen) isolierten Abweichung im Vollzug des Beschlusses des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 20.10.2009 (Art. 36 GO) wurde durch den Bevollmächtigten (RAe Labbé Partner) mit Schriftsatz vom 10.12.2009 Verpflichtungsklage in Form der Versagungsgegenklage vor dem Verwaltungsgericht München erhoben. Das VG München hat dann mit Urteil vom 21.09.2011 nach mündlicher Verhandlung die Klage abgewiesen.
Die Ablehnung der isolierten Abweichung durch die Stadt Grafing b.M. war rechtmäßig. Das Verwaltungsgericht hat in dem bestandskräftigen Urteil auch ausdrücklich die Rechtsauffassung bestätigt, dass es sich bei den getroffenen Festsetzungen zum Ausschluss von Gebäudeanbauten um einen Grundzug der Planung handelt (§ 31 Abs. 2 BauGB) und somit eine Befreiung schon dem Grunde nach unzulässig ist. Unter Bezugnahme auf die Ausführungen der Begründung und der Verfahrensakten wurde deutlich gemacht, dass die Zulassung von Terrassenüberdachungen also im Widerspruch zur Grundkonzeption des dortigen Bebauungsplans steht.
Mit der Bestandskraft der abgelehnten isolierten Abweichung wurde dann vom Landratsamt Ebersberg als der zuständigen Bauaufsichtsbehörde mit Bescheid vom 06.06.2012 die Beseitigung der illegal errichteten Terrassenüberdachung angeordnet. Auch gegen diese Entscheidung wurde Klage (Anfechtungsklage) erhoben. Auch diese Klage wurde mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom 13.03.2013 zurückgewiesen und die Beseitigungsanordnung für rechtmäßig erklärt.
Da die Rechtmäßigkeit des Handelns der Stadt Grafing gerichtlich bestätigt wurde, wird jetzt die Vorgehensweise geändert. Jetzt wird beantragt, die Festsetzung des Bebauungsplans zu entfernen, die das Vorhaben unzulässig macht.
Die Stadt soll also die eigenen Regeln ändern und den Bebauungsplan an das Vorhaben anpassen. Die Stadt, die sich jahrelang gegen das Vorhaben ausgesprochen hat, soll also künftig das Vorhaben – ggf. auch gegen nachbarliche Interessen – nachträglich zulassen.
Es soll auch nochmals festgestellt werden, dass der Bebauungsplan „Gärtnereigelände“ kein absolutes Verbot von Anbauten beinhaltet. Es findet sich dort keine spezifische Regelung, wonach etwa Terrassenüberdachungen unzulässig sind. Das „Problem“ ist vielmehr selbst verursacht. So wurde vom Bauträger das zulässige Baurecht (Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen) schon vollständig ausgeschöpft, so dass kein Raum mehr für zusätzliche Anbauten bleibt. Es geht also um eine Vermehrung von Baurecht, dies jetzt durch einzelne Wohnungseigentümer durchgesetzt werden soll.
Der Versuch, jetzt durch eine Bebauungsplanänderung mit einer „detailgenauen Planung“ für Terrassenüberdachungen doch noch zum Ziel zu kommen, kann kaum überzeugen. Hierfür wird einfach unterstellt, dass künftig (rechtstechnisch komplizierte) die maßgeschneiderte Gestaltungsfestsetzung (Gestaltungssatzung, Art. 81 BayBO) für Terrassenüberdachungen auch rechtstreu von allen Bauherrn umgesetzt wird. Offen ausgesprochen: Wenn schon das Verbot von erweiternden Anbauten (bisherige Festsetzung) manche Bauherrn nicht davon abhält, solche Vorhaben rechtswidrig zu errichten, dann wird das für Gestaltungsdetails erst recht nicht erwartet werden können.
Wenn sich die Stadt Grafing b.M. paradoxer Weise entscheiden würde, zur Durchsetzung eines illegalen Vorhabens sogar Grundüberlegungen (Grundzüge) des Bebauungsplans aufzugeben, dann wird man dafür nicht ernsthaft als (glaubwürdiges) Argument anführen können, dass dann aber die „detaillierten Gestaltungslösungen“ konsequent und mit aller Härte durchgesetzt werden müssen. Das wird von vorneweg scheitern. Eine einheitliche Baugestaltung (also Gestaltungsvorschriften) durchzusetzen, wird nicht gelingen. Das Argument, mit Gestaltungsvorschriften die Einheitlichkeit sicherzustellen, ist unbrauchbar.
Hier muss man einfach konstatieren, dass dann bauliche Erweiterungen durch Anbauten vielfältiger Art und Funktion nicht mehr wirksam zu verhindern sind. Denn auch Terrassenüberdachungen sind schon rechtsbegrifflich „Gebäude“ (vgl. Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 BayBO: folgende Gebäude: g) Terrassenüberdachungen).
Ermächtigungsgrundlage für die vorgeschlagenen Gestaltungslösungen finden sich allein in Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO (den als sog. Gestaltungssatzungen bekannten örtlichen Bauvorschriften). Es handelt sich also dabei nicht um bauplanungsrechtliche Festsetzungen nach § 9 BauGB, sondern um örtliche Bauvorschriften innerhalb eines Bebauungsplanes. Als solches können sie nicht den Rang eines Planungsgrundzuges erlangen, wie es (die Stadt und auch die Verwaltungsgerichtsbarkeit) dem bisherige Regelungsgefüge beigemessen hat. Die Rechtsfolgen: Anders als bisher sind Befreiungen (§ 31 Abs. 2 BauGB gilt dann gemäß Art. 81 Abs. 2 Satz 2 BayBO entsprechend) dann zulässig.
Somit ist das Tor endgültig und unwiderruflich für Befreiungsmöglichkeiten geöffnet. Jedoch nicht nur für unproblematische und unbedeutsame Terrassenüberdachungen, wie man es auf den ersten Blick vermuten könnte. So ist es fern jeder Realität, dass Bauherrn, die dann künftig Anbauten abweichend zu den vorgeschlagenen „detaillierten Gestaltungsregelungen“ (also nicht mehr filigran und lichtdurchlässig, sondern auch mit geschlossenen und massiven Außenwänden) errichten, nachträglich zur Beseitigung gezwungen werden könnten. Die Hoffnung auf eine bauaufsichtliche Durchsetzung von Abweichungen von diesen Gestaltungsregelungen bleibt aufgrund deren naturgemäß geringen Bedeutung nur ein sehr theoretischer Ansatz. Spätestens hier sollte man die Spätfolgen für die Nachbarn bedenken (neben jedem Bauherrn steht auch ein Nachbar), die dann vergeblich auf behördliche Hilfe gegen Einschränkungen der Belichtung, Besonnung und der bedrängenden Wirkung massiver Wände hofft.
Die Schemaschnitte der Konstruktionszeichnungen des Antrags können jedenfalls nicht einfach zum Festsetzungsinhalt gemacht werden. Schon schwierig genug ist es, den Werkstoff und die Farbgebung für das Dach eines Vorbaus festzulegen, ohne den Rahmen der Ermächtigungsnorm (Gestaltung des Ortsbildes) zu verlassen.
Es handelt sich bei allen zeichnerischen Darstellungen des Antrags um Anbauten, die die Grenzen der definitorischen Bandbreiten (§ 23 Abs. 3 Satz 3 BauGB) überschreiten. Da es sich also schon in der Tiefe, als auch in der Summenbreite nicht mehr um untergeordnete Bauteile handelt, müssten für die Schaffung verbindlicher Zulässigkeitsvoraussetzungen zusätzlich so genannte Anbauzonen durch Baugrenzen (§ 23 Abs. 2 BauGB) festgesetzt werden. Es entstehen dann also zusätzliche Bauräume. Und zwar dann nur an bestimmten (zur einheitlichen Gliederung) Wandteilen. (Hinweis: Ein Bebauungsplan schafft Baurechte; diese werden nicht zwingend von allen genutzt, weshalb die Einheitlichkeit nur auf dem Plan entsteht). Diese Bauräume wiederum gegen geschlossene (Glas-)Vorbauten (Wintergärten) oder andere Vorbauten abzuwehren, wird ebenfalls nicht mehr kontrollierbar. Gleiches gilt auch für die Grundflächenzahl, in die ja überdachte Terrassen einzurechnen sind. Die Vergrößerung der Grundflächenzahl kann aber wiederum nicht nur für Anbauten festgesetzt werden, sondern gilt für alle Teile der Hauptanlagen. Die Folge wäre auch hier, dass andere als die im Blickfeld stehende Vordächer (also auch Gebäudeerweiterungen) zulässig wären.
Es wären also allenfalls wiederum nur Ausnahmeregelungen denkbar (§ 23 Abs. 2 Satz 3, § 16 Abs. 6 BauNVO). Auf die Erteilung einer Ausnahme besteht aber wiederum kein Rechtsanspruch. Und vor allem: Die nachbarlichen Interessen sind dann wieder individuell im Rahmen der späteren Ausnahmeentscheidung zu bewerten. Ein weiteres Problem hierbei: Aufgrund der Aufteilung in Wohnungsteileigentum bestehen keine Grundstücksgrenzen und damit kein gesetzliches Abstandsflächenrecht, das als subjektiv schützendes Nachbarrecht dem Wohnungsnachbarn eine Abwehrposition vermittelt. Die Auseinandersetzung mit den nachbarlichen Belangen erfolgt dann also nicht in einem abgewogenen Bebauungsplanprozess auf der Grundlage konkreter Festsetzungen, sondern wiederum erst im nachfolgenden isolierten Abweichungsverfahren zur Ausnahmeentscheidung. Da die Ausnahme aber nicht dem subjektiven Nachbarschutz dient, besteht kein Anspruch auf eine rechtmäßige Ausnahmeentscheidung und auch kein Anspruch auf behördliches einschreiten.
Zum einen ist festzustellen, dass aufgrund der immensen Verfahrensfülle schon jetzt die vielen Bebauungsplanverfahren zur Neuausweisung von Siedlungsflächen (Gewerbegebiet, Aiblinger Straße, Nettelkofener Straße, Elisabethstraße, BayWa) nur mit Zeitverzögerung umgesetzt werden können. Wenn jetzt Bebauungspläne aufgrund individueller Vorstellungen Einzelner abgeändert werden sollen, dann muss natürlich auch mit Verfahrenslaufzeiten auch für bedeutsamere Projekte gerechnet werden.
Interessant ist zuletzt noch eines: Die Stadt hat gerade vor wenigen Monaten den Bebauungsplan für das „Brauereigelände an der Rotter Straße“ aufgestellt. Auch dort wurde mit aller Sorgfalt und planerischen Prinzipien ein Bebauungsplan konstruiert, der eine Einheitlichkeit der Gebäudegestaltung verlangt. Wie die Haustypen, so gleichen sich auch die Festsetzungen in den maßgeblichen Punkten vollständig mit dem Bebauungsplan „Gärtnereigelände“. Auch dort wird vom Bauträger das verfügbare Baurecht vollständig ausgeschöpft mit der Folge, dass weitere Anbauten eben die zugelassenen Bebauungsgrenzen überschreiten. Was wird hier passieren?
Es geht aber auch um die Verlässlichkeit der Bauleitplanung. Eine positive Entscheidung für die beantragte Bebauungsplanänderung würde die Glaubwürdigkeit einer Verwaltung aushöhlen, die fast 10 Jahre lang eine Entscheidung des Stadtrates (der sich sogar 2009 nochmals ausdrücklich für die Beibehaltung der Planungsgrundzüge und gegen erweiternde Anbauten ausgesprochen hat) vollzieht und auch aufwändig in gerichtlichen Verfahren durchsetzt. Das gilt nicht nur gegenüber dem jetzigen Antragsteller, sondern auch gegenüber dem Bauträger und auch den vielen anderen Wohnungseigentümern und deren individuellen Vorstellungen.
Innerhalb des Gremiums sprachen sich einige Ausschussmitglieder gegen die Haltung der Verwaltung und für eine Änderung des Bebauungsplanes zum Anbau von Glas-Vordächern aus. Laut Auffassung der Redner handelt es sich nur um kleine Anbauten, die in keiner Weise störend sind.
Vom Verwaltungsvertreter wurde daraufhin erklärt, dass durchaus Nachbarn bei der Verwaltung vorgesprochen haben und gegen eine Änderung des Bebauungsplanes plädierten. Ferner wurde darauf hingewiesen, dass eine Bebauungsplanänderung eine Reihe an Bezugsfällen mit sich bringen wird. Bebauungsplanänderungen nach persönlichen Gefälligkeiten machen auch die Beratungsgespräche nicht mehr glaubwürdig. Man vermittelt den Eindruck, dass Bebauungspläne – also Baurecht – ja offenbar nach belieben geändert werden können, wenn man nur hartnäckig bleibt.
Im Anschluss merkte die Sitzungsleiterin nochmals an, dass die bestehenden Vordächer in unzulässiger Weise errichtet wurden. Den Eigentümern war durchaus bewusst, dass die Baugrenzen bereits ausgenutzt sind.
Einige weitere Ausschussmitglieder konnten die Befürchtungen der Verwaltung durchaus nachvollziehen und sprachen sich gegen eine Bebauungsplanänderung aus.
Nach Sachvortrag und ausgiebiger Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 4 Stimmen, dem Stadtrat zu empfehlen, den Antrag vom 11.02.2015 von Herrn Dieter Schröppel und Frau Marlies Froneberg-Schröppel auf Änderung des Bebauungsplans „Gärtnereigelände (Pfarrer-Klug-Straße)“ abzulehnen.