Source: http://www.administrator24.info/artykul/id4808,regulamin-rozliczania-mediow-w-budynku-wyposazonym-w-urzadzenia-pomiarowe
Timestamp: 2019-11-21 22:15:56+00:00
Document Index: 109203223

Matched Legal Cases: ['art. 22', 'art. 29', 'art. 22', 'art. 12', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 22', 'art. 29', 'art. 30']

Regulamin Rozliczania Mediów w budynku wyposażonym w urządzenia pomiarowe | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
mgr inż. Ryszard Niedźwiecki	| Administrator 3/2013 | 05.04.2013
Publikacja ukazuje m.in. proces tworzenia Regulaminu Rozliczania Mediów oraz problem okresowego rozliczania kosztów zużytej wody we wspólnotach mieszkaniowych (zwłaszcza w przypadku, gdy nie wszystkie lokale wyposażone są w urządzenia pomiarowe). Ponadto autor przytacza przykładowy regulamin oraz treść uchwały, którą właściciele mają go przyjąć.
Pierwszy kwartał roku to czas rozliczania kosztów zużytych przez lokatorów mediów. Skomplikowane rozliczenia mogą przysparzać trudności, zwłaszcza w sytuacji gdy tylko cześć lokali w budynku jest opomiarowana.
Zbliża się okres wykonywania rozliczeń rocznych we wspólnotach mieszkaniowych i przedstawienia sprawozdania ze swojej pracy przez Zarządy. Jednym z istotnych obowiązków Zarządu, obok rozliczenia kosztów ciepła, jest rozliczenie kosztów zużytej wody. Niestety obliczenia i rozliczenia mediów bywają skomplikowane nie tylko matematycznie, ale i merytorycznie. Szczególnie skomplikowane jest rozliczenie mediów zużytych zarówno w lokalach właścicieli, jak i na nieruchomości wspólnej. Jest wiele wariantów rozliczania kosztów zużytych mediów wynikających z różnicy wskazań między licznikami (wodomierzami, ciepłomierzami) głównymi a sumą wskazań liczników (wodomierzy, ciepłomierzy) indywidualnych. A jak postąpić, gdy tylko cześć lokali w budynku wyposażona jest w liczniki (wodomierze, ciepłomierze)?
Każdy wariant zaproponowany przez Zarząd (Zarządcę) lub któregokolwiek właściciela lokalu, przyjęty uchwałą właścicieli lokali, dotyczący rozliczeń mediów na nieruchomości wspólnej, jest zgodny z Ustawą o własności lokali (UWL), jeżeli nie zostanie zaskarżony do sądu, bo narusza interesy właścicieli/a lokali/u.
Natomiast rozliczenie mediów według własnego uznania, „widzimisię” Zarządu (Zarządcy) jest bezprawne, nawet gdyby było zgodne z rzeczywistością, stanowi to przekroczenie przez Zarząd (Zarządcę) zakresu zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 pkt. 10 i art. 29 ust. 1 Ustawy o własności lokali).
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma tylko takie uprawnienia, jakie dają mu właściciele lokali poprzez uchwały – po prostu wykonuje tylko takie czynności, które są niezbędne do wykonania podjętych uchwał i które nie powodują wzrostu kosztów zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3 UWL).
W wielu przypadkach, z którymi zetknąłem się w swojej praktyce zawodowej, nie było żadnego związku matematycznego pomiędzy rozliczeniem rocznym dla wspólnoty a rozliczeniem dla właściciela lokalu, dotyczącego tego samego rodzaju kosztu na nieruchomości wspólnej. Najwięcej jednak niejasności budziły rozliczenia mediów zużytych przez właścicieli w ich lokalach.
Regulamin Rozliczania Mediów we wspólnocie
W Rozliczeniu Mediów z właścicielami lokali Wspólnota Mieszkaniowa występuje jako pośrednik. Wspólnota, zgodnie z Ustawą o własności lokali może zajmować się tylko sprawami dotyczącymi nieruchomości wspólnej. Może więc dochodzić tylko kosztów poniesionych na utrzymanie nieruchomości wspólnej.
W związku z tym Regulamin Rozliczania Mediów musi być tak napisany, żeby nakładał obowiązek ponoszenia przez właścicieli kosztów dostarczania mediów do ich lokali i kosztów zużywania mediów w ich lokalach, a nie tylko w nieruchomości wspólnej.
Ponadto regulamin musi być jasny, zrozumiały dla każdego właściciela lokalu. Należy dokonać podziału kosztów poniesionych w danym roku, wynikających z faktur dostawców (usługodawców) na jednostkę rozliczeniową (udział w nieruchomości wspólnej, ilość GJ, ilość metrów sześciennych, ilość osób, itd.). Następnie dla każdego lokalu wylicza się koszty, mnożąc wyliczony koszt jednostki rozliczeniowej przez wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, wielkość wskazań urządzeń pomiarowych lub ilość osób przebywających w lokalu.
Opracowując regulamin rozliczeń, należy dążyć do jak najprostszego algorytmu, bowiem bardzo rozbudowany algorytm rozliczania najczęściej kończy się tym, że większość rozliczanych (właścicieli lokali) nie ma szans zrozumieć metody wyliczenia ich należności. A to prosta droga do kontestacji, frustracji, wreszcie podejrzliwości co do intencji usługodawcy.
Uwzględniając powyższe, uzyskamy oczekiwany skutek, tj.:
wysokość kosztów danego lokalu będzie proporcjonalna do zarejestrowanego zużycia,
unikniemy zagrożenia przegrania ewentualnego procesu sądowego (a tych w ubiegłym roku było nadspodziewanie dużo), w sytuacji gdy biegły sądowy nie podzieli naszego „odkrywczego” pomysłu na metodę rozliczeń.
I tu słowo do właścicieli lokali: drodzy właściciele, to Wy macie decydujący wpływ na algorytm, jaki zastosuje firma rozliczeniowa! Praktyka pokazuje, że prawie zawsze warto doposażyć budynek w radiowe systemy monitorująco-odczytowe. Odczyt wszystkich urządzeń pomiarowych jest niemal jednoczesny, więc różnice wskazań pomiędzy urządzeniami głównymi, a sumą wskazań urządzeń lokalowych są minimalne. Oczywiście, jak zawsze obowiązuje zasada zdrowego rozsądku, tzn. ma być łatwiej dla mieszkańców i dla za­rządcy.
We Francji wszystkie koszty poniesione na nieruchomości wspólnej, które nie są mierzone przez urządzenia pomiarowe oraz różnice kosztów powstałe pomiędzy sumą wskazań urządzeń w lokalach, a wskazaniami urządzeń głównych, rozlicza się według udziałów. Wychodzi się z założenia, że większe mieszkanie (większy udział), to większe koszty – zamożniejszy właściciel lokalu więcej płaci. Nie ma problemu sprawdzania, czy właściciele podali prawdziwe dane (ilość osób przebywających w lokalu), czy ktoś wyrzuca mniej, czy więcej śmieci itd.
Podsumowując, chciałbym zaproponować przykładowy Regulamin Rozliczania Mediów dla budynków wyposażonych w urządzenia pomiarowe z odczytem radiowym, który dostępny jest na portalu www.administrator24.info. Regulamin należy, po jego przyjęciu przez wspólnotę, dostarczyć za potwierdzeniem odbioru każdemu właścicielowi lokalu.
Zaproponowałem w nim zaliczenie do nieruchomości wspólnej urządzeń pomiarowych, co jest zasadne, ponieważ ich legalizacja lub wymiana jest tańsza i wygodniejsza, niż gdyby każdy właściciel co 5 lat dokonywał tych czynności indywidualnie.
Poniżej propozycja treści uchwały, którą mają podjąć właściciele lokali.
Uchwała nr 04/2013
Właścicieli lokali w nieruchomości „15b” w Warszawie
z dnia 20.01.2013 r.
w sprawie przyjęcia Regulaminu Rozliczania Mediów
Działając na podstawie art. 12, art. 13, art. 14, art. 15, art. 22 ust. 3, pkt 8 i 10, art. 29 ust. 1, art. 30 ust. 1, pkt 1 Ustawy o własności lokali, Prawa energetycznego, Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków oraz innych Rozporządzeń i przepisów,
§ 1. Przyjąć Regulamin Rozliczania Mediów stanowiący załącznik nr 1 do niniejszej uchwały.
§ 2. Przestrzegać zapisów zawartych w Regulaminie Rozliczania Mediów.
§ 3. Informować Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej o zmianie ilości osób przebywających w ich lokalach oraz o zmianie wykorzystywania lokalu na cele niemieszkalne.
§ 4. Zobowiązać Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do dostarczenia wszystkim Właścicielom lokali Regulaminu Rozliczania Mediów oraz do pobrania od właścicieli lokali oświadczenia o przyjęciu Regulaminu zawierającego także informacje wymienione w § 3 Uchwały.
§ 5. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia z mocą obowiązującą od 01.01.2013 roku.
Stwierdzamy, że uchwała została podjęta/niepodjęta* – ……………… udziałów
na zebraniu*; częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów* przez Zarząd Wspólnoty w dniu ........... roku