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Timestamp: 2016-10-25 17:37:13+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 267', 'art. 48', 'art. 267', 'art. 48', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 48', 'art. 46', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 63', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267']

98 II 104
98 II 10415. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 14 mars 1972 dans la cause Aeschbach contre J�r�me DUCHOSAL SA
Art. 48 OJ: d�cision finale. La d�cision statuant sur la premi�re demande de prolongation de bail autoris�e par l'art. 267a al. 1 CO, est une d�cision finale au sens de l'art. 48 OJ (consid. 1a). Art. 267a et 267c litt. c CO: prolongation de bail. Le besoin que le propri�taire peut avoir de ses locaux commerciaux ne doit pas �tre appr�ci� de fa�on plus s�v�re qu'en mati�re de logement; lorsqu'il est s�rieux, il n'y a pas � mettre en balance les int�r�ts respectifs du propri�taire et du locataire (consid. 3 b). Faits � partir de page 105
BGE 98 II 104 S. 105
A.- J�r�me Duchosal SA, entreprise sp�cialis�e dans le commerce en gros et au d�tail ainsi que dans la pose de glaces et de vitres, �tait au b�n�fice d'un bail d�s le 1er octobre 1968 pour une dur�e de cinq ans, avec tacite reconduction d'ann�e en ann�e. Ce bail concernait des bureaux et des entrep�ts qu'elle occupait depuis 60 ans et d'ailleurs situ�s entre deux immeubles lui appartenant.
En 1968 les fr�res Aeschbach, qui poss�dent quatre et bient�t cinq magasins de chaussures, sont devenus propri�taires de l'immeuble (25 bis, rue de Carouge) au rez-de-chauss�e duquel se trouvent les locaux lou�s. Ils d�clarent en avoir absolument besoin; le manque de personnel les obligerait � �tendre leurs installations de vente de fa�on � pouvoir pratiquer une sorte de self-service n�cessitant des �talages importants.
B.- Le 26 juin 1970, par lettre de leur r�gisseur, les fr�res Aeschbach ont d�nonc� le bail pr�cit� pour le 30 septembre suivant en pr�cisant: "D�s cette date, votre contrat de location se poursuivra pour des p�riodes de 6 mois en 6 mois avec pr�avis de r�siliation de 3 mois d'avance, avant l'�ch�ance du semestre en cours."
La locataire n'a pas r�pondu � cette lettre et n'a pas form� de recours contre la modification apport�e aux clauses de r�siliation de son bail. En revanche, lorsqu'elle a re�u, le 15 d�cembre BGE 98 II 104 S. 1061970, l'avis que le contrat �tait r�sili� au 31 mars 1971, elle a introduit action devant le Tribunal de premi�re instance de Gen�ve.
Celui-ci, au cours d'une inspection locale, a constat� que Duchosal SA "pourrait mettre ailleurs ses bureaux, que les entrep�ts ne sont pas compl�tement ni judicieusement utilis�s", mais que, compte tenu des locaux dont elle �tait propri�taire et de ceux qu'elle louait � des tiers, la r�organisation de l'ensemble des lieux "posait des probl�mes difficiles". Il a cependant reconnu que les fr�res Aeschbach se trouvaient "� l'�troit" dans leurs installations actuelles.
Le 28 mai 1971, le Tribunal de premi�re instance a d�clar� la r�siliation du bail valable, au sens de l'art. 267 a CO, mais il en a report� les effets au 31 d�cembre suivant, 9 mois plus tard. Sur appel de Duchosal SA qui demandait l'invalidation de la r�siliation du bail et subsidiairement sa prolongation pour deux ans, la Cour de justice de Gen�ve a confirm�, le 12 novembre 1971, le premier jugement en tant qu'il avait d�clar� valable la r�siliation du bail, mais elle a prolong� celui-ci de 15 mois jusqu'au 30 juin 1972.
C.- Les fr�res Aeschbach recourent en r�forme au Tribunal f�d�ral. Ils concluent au r�tablissement du jugement de premi�re instance. Duchosal SA propose la confirmation de l'arr�t attaqu�.
1. a) Il a d�j� �t� jug� que la prolongation judiciaire d'un bail est une d�cision susceptible de recours en r�forme si la valeur litigieuse atteint 8000 fr. (arr�ts non publi�s Pfister c. Pfister, du 29 juillet 1971; Conti c. Terenus AG, du 11 janvier 1972).
L'intim�e, tout en s'en remettant sur ce point � l'appr�ciation de la Cour de c�ans, �met l'hypoth�se que la d�cision attaqu�e n'est peut-�tre pas finale au sens de l'art. 48 OJ. Le recours en r�forme pourrait n'�tre ouvert qu'� l'encontre de la d�cision statuant sur la seconde demande de prolongation de bail autoris�e par l'art. 267 a al. 2 CO.
Il n'en est rien. Chaque prolongation de l'art. 267 a, al. 1 et 2 CO fait l'objet d'une proc�dure distincte. La premi�re d�cision prise n'emporte pas l'effet de la chose jug�e � l'�gard BGE 98 II 104 S. 107de la seconde, sans quoi le juge ne pourrait tenir compte, ainsi que l'art. 267 a al. 2 CO le lui commande, des changements de circonstances intervenus durant le premier moratoire, tant en ce qui concerne le locataire que le bailleur. D'ailleurs, le code de proc�dure civile genevois dispose que la requ�te du locataire est examin�e selon les r�gles de la proc�dure acc�l�r�e (art. 25 h CPC cant.); celle-ci aboutit � une d�cision sur le fond du litige susceptible d'appel (art. 25 n CPC cant.), et partant, le cas �ch�ant, d'un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral (art. 48 OJ).
b) En ce qui concerne la valeur litigieuse, il faut d'apr�s la jurisprudence, consid�rer le loyer aff�rent � la p�riode sur laquelle porte la contestation lorsque le diff�rend a pour objet l'existence d'un contrat de bail ou l'expulsion du preneur (RO 33 II 706; 85 II 220; 86 II 57/58; 88 II 59). Les positions respectives des parties sont r�put�es �tre celles qu'elles ont d�fendues en derni�re instance cantonale (art. 46 OJ).
En l'esp�ce, les recourants acceptaient une prolongation de bail de 9 mois; l'intim�e a demand� � la Cour de justice d'annuler la r�siliation du contrat, subsidiairement de le prolonger pour deux ans. Le loyer annuel s'�levant � 14 600 fr., la valeur litigieuse �quivaut � 15 mois de loyer au moins et d�passe en tout cas 8000 fr. Le recours est donc recevable.
c) Selon l'intim�e, les recourants auraient admis le principe de la prolongation du bail en renon�ant � mettre en cause le sursis de 9 mois accord� par le premier juge. D�s lors que la Cour de justice n'a pas exc�d� la limite maximale de deux ans pos�e � l'art. 267 a al. 1 CO, elle ne saurait avoir viol� le droit f�d�ral.
Ce moyen ne r�siste pas � l'examen. Lorsque le droit f�d�ral impose au juge de statuer sur l'ampleur d'une indemnit� ou sur la dur�e d'une obligation ou d'un droit, l'appr�ciation du juge rel�ve du droit f�d�ral.
2. (Irrecevabilit� d'un grief formul� contre l'application du droit cantonal).
3. a) Selon les art. 267 a et 267 c litt. c CO, un bail peut �tre prolong� de deux ans au plus, s'il s'agit de locaux commerciaux et du logement qui en d�pend; la prolongation est exclue lorsque le propri�taire a besoin des locaux pour lui ou pour de proches parents ou alli�s.
BGE 98 II 104 S. 108
La Cour de justice a pris la d�cision attaqu�e en consid�rant que le besoin des recourants n'�tait "ni actuel ni urgent". Le Tribunal f�d�ral est li� par ces constatations quant � l'actualit� ou � l'urgence du besoin que le bailleur peut avoir de ses locaux (art. 63 al. 2 OJ), mais non quant � son existence au sens de la loi, car il s'agit l� d'une question de droit.
b) Lorsque le besoin du propri�taire est s�rieux, il n'y a pas lieu de mettre en balance les int�r�ts respectifs du propri�taire et du locataire (RO 92 I 191). Cela revient � dire que le juge n'a pas � examiner s'il doit exiger du premier de patienter plut�t que d'imposer au second de vider les locaux lou�s. Par ailleurs, le cong� justifi� par le besoin du propri�taire en locaux commerciaux ne doit pas �tre appr�ci� de fa�on plus s�v�re qu'en mati�re de logement (RO 92 I 191). M�me sous l'empire de la l�gislation exceptionnelle du 20 octobre 1941 au 18 d�cembre 1970, le droit du propri�taire d'occuper un logement dans sa propre maison n'a jamais �t� li� au risque qu'il aurait eu luim�me de se trouver sans toit. Aussi bien, d'apr�s la jurisprudence du Tribunal f�d�ral relative aux arr�t�s f�d�raux en la mati�re, le besoin personnel du propri�taire existait d�s que celui-ci avait des raisons s�rieuses d'occuper des locaux et que, dans les circonstances donn�es, ces raisons devaient �tre consid�r�es comme valables; il n'�tait pas n�cessaire qu'il y f�t contraint ou menac� d'un grave pr�judice (RO 74 I 3 confirm� � p. 99/100 avec r�f�rences � des arr�ts non publi�s). Aucune raison ne commande de se montrer plus rigoureux sous le r�gime du droit commun dont les dispositions sont entr�es en vigueur le 19 d�cembre 1970.
c) La Cour de justice n'a pas ni� la l�gitimit� du d�sir des recourants d'augmenter la surface de vente de leur magasin; elle l'a m�me express�ment reconnue, admettant de ce fait l'actualit� du besoin. Comment admettre en effet qu'il n'y a pas de raison de r�aliser imm�diatement un d�sir l�gitime? L'arr�t attaqu� renferme donc une certaine contradiction dans les appr�ciations qu'il contient. En constatant la l�gitimit� du besoin qu'ils ont de leurs locaux, la Cour de justice a montr� que les recourants avaient des raisons valables de les occuper. Elle a d�s lors viol� le droit f�d�ral en n'appliquant pas l'exception pr�vue � l'art. 267 c CO et en proc�dant � la comparaison des int�r�ts en pr�sence avant d'accorder la prolongation du bail selon l'art. 267 a al. 1 CO BGE 98 II 104 S. 109Comme les recourants n'ont pas conclu � la suppression de celle-ci dans sa totalit�, il suffit d'admettre le recours dans la mesure demand�e, c'est-�-dire de limiter � une dur�e de 9 mois la prolongation du bail accord�e � l'intim�e.
Admet le recours et r�forme l'arr�t attaqu� en ce sens que la prolongation du bail accord�e � l'intim�e est limit�e � 9 mois, soit jusqu'au 31 d�cembre 1971.
85 II 220,
86 II 57,
88 II 59
Art. 48 OJ,
art. 267a al. 1 CO