Source: https://issuu.com/wortbildton/docs/gewoba_gb2008
Timestamp: 2017-11-19 02:14:44
Document Index: 284130512

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 557', '§ 250', '§5', '§ 53', '§ 1']

GEWOBA Nord - Geschäftsbericht 2008 by WortBildTon Werbeagentur GmbH - issuu
Gesch채ftsbericht 2008
Die 50er Jahre Eine zweite Chance
Die Stunde Null, die das Ende des Zweiten Weltkriegs markiert, liegt bereits vier Jahre zurück, als Deutschland in der Gegenwart erwacht: nunmehr geteilt und unter zwei unterschiedlichen Namen. Auf der einen Seite die Bundesrepublik Deutschland, auf der anderen die Deutsche Demokratische Republik. In Trümmern aber liegen vielerorts noch beide Hälften.
Ein »Bündnis« gegen Wohnungsnot
Dass sie in der BRD zügiger verschwinden, ist der Einführung der Sozialen Marktwirtschaft zu verdanken – und einem beleibten Herrn in Begleitung seiner stets glimmenden Zigarre, der zum Synonym des deutschen Wirtschaftswunders wird: Ludwig Erhardt. Der Aufschwung hat viele Gesichter: ein steigendes Bruttosozialprodukt, annähernde Vollbeschäftigung (jede Hand wird gebraucht), der Petticoat und natürlich auch der Rock’n Roll. Geschmacksverirrungen wie den Nierentisch nimmt man bei so viel Euphorie gern in Kauf.
»Wohnraum ist Lebensraum« - zu keinem späteren Zeitpunkt besitzen diese Worte so viel Gewicht wie im Jahr 1949, dem Gründungsjahr der GEWOBA Nord. Immerhin strömen seinerzeit zahllose Flüchtlinge aus dem Osten in den Westen, mittellos und ohne feste Bleibe. Aus dieser Not entsteht die „Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnbau-Genossenschaft eGmbH Schleswig“ – eine Gemeinschaft von z. T. ehrenamtlichen Mitarbeitern, die es sich zum Ziel setzt, Menschen ein bezahlbares Zuhause zu geben. Allein in den Jahren 1949/50 entstehen 400 Wohneinheiten, und bereits 1959 zählt die Genossenschaft 900 Mitglieder.
Bericht aus der Genossenschaft
Meldungen aus der Finanzkrise Vertreter	Wohnungsbausförderung	Mitgliederbefragung	Trends
10 12 12 13 16
Geschäft und Rahmenbedingungen	Das Unternehmen	Wirtschaftliche Rahmenbedingungen	Bestandsbewirtschaftung	Verwaltungsbetreuung	Buchhaltung und Betriebskosten	Investitionen und Bautätigkeit	Mitgliederwesen	Organisation und Personal
20	20 20 23 23 24 25 26 26
Wirtschaftliche Lage	Ertragslage	Finanzlage	Vermögens- und Kapitalstruktur	Nachtragsbericht	Chancen und Risiken	Prognosebericht
27 27 29	31	31 31 34
Bilanz	Gewinn- und Verlustrechnung	Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2008
Gründung:	22.01.1949 Sitz:	Schleswig Eintragung:	Amtsgericht Schleswig GnR 0051 Hauptverwaltung
24837 Schleswig Moltkestraße 32 Tel.	0 46 21 / 8 11 - 0 Fax 0 46 21 / 8 11 - 8 10 info@gewoba-nord.de www.gewoba-nord.de
24837 Schleswig Moltkestraße 32 Tel.	0 46 21 / 8 11 - 1 23 Fax 0 46 21 / 8 11 - 8 10
24955 Harrislee Am Markt 4 Tel.	04 61 / 7 73 00 - 0	Fax: 04 61 / 7 73 00 - 14
Fremdverwaltung 24837 Schleswig Moltkestraße 32 Tel.	0 46 21 / 8 11 - 3 40 Fax 0 46 21 / 8 11 - 8 30
25813 Husum Osterende 46 Tel.	0 48 41 / 89 96 - 0	Fax 0 48 41 / 89 96 - 10 25899 Niebüll Hungerfennenweg 9 Tel.	0 46 61 / 96 61 - 0	Fax	0 46 61 / 96 61 - 10
AGV Arbeitgeberverband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. ASHW Arbeitsgemeinschaft Schleswig-Holsteinischer Wohnungsunternehmen e.V. VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Ring der Wohnungsbaugenossenschaften DESWOS – Die Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungs­ wesen e.V.
Außenstellen 25980 Westerland/ Sylt Friesische Straße 53 Tel.	0 46 51 / 92 09 - 0	Fax 0 46 51 / 92 09 - 10 25938 Wyk/ Föhr Große Straße 39	Tel.	0 46 81 / 81 82	Fax 0 46 81 / 74 79 26
Bilanz / G+V	Bilanzsumme	Anlagevermögen	Umlaufvermögen	Eigenkapital insges.	– davon Rücklagen	Umsatzerlöse	– a.d. Hausbewirtschaftung	Jahresergebnis	Dividende
T€ 174.209 155.224 18.703 29.629 23.846 28.468 27.430 2.319 138
Hausverwaltung Dritter
Wohnungseigentums-Verwaltung VE’s/WEG	Wohnungen	gewerbliche Objekte	Garagen u. Stellplätze	sonstige	Gesamtbestand
Objektbestand	Wohnungen	5.763	davon frei finanziert	(3.779) gewerbliche Objekte	38	Garagen/ Stellplätze	1.226 sonstige	27 Gesamtbestand	7.054
148 2.030 46 203 15 2.294
VE’s	Wohnungen	gewerbliche Objekte	Garagen	sonstige	Gesamtbestand
im Anlagevermögen:	im Umlaufvermögen:
gesamt	Neubau	Modernisierung	Instandhaltung	Zukauf
3.652 qm 323 qm
120 519 64 43 6 632
T€ 9.579 4.875 1.625 3.079 –
85 Vertreter (Vertreterversammlung)
wählen Mitarbeiter
8.207 Mitglieder per 31.12.2008
Vertreter Wahlbezirk 1	Marlies Giesch, Heide	Rosemarie Wraga, Heide	Inge Ernst, Heide Wahlbezirk 2	Horst Krüger, Husum	Giesela Pahlke, Husum	Dr. Uwe Ladda, Husum	Horst Kuhlmann, Husum	Margrit Clausen, Husum	Hubert Butkereit, Husum	Claudia Teschner, Husum	Wahlbezirk 3	Eugen Mathwig, Husum	Bert-M. Hagemann, Husum	Jürgen Reese, Husum	Peter Klatt, Husum Siegfried Gburczyk, Husum	Thorsten Pauls, Husum	Sigrid Saxen, Husum	Wahlbezirk 4	Heinz Mrowka, Leck	Klaus Kehmeyer, Galmsbüll	Hans Joachim Petersen, Leck	Uwe Theodor Siemens, Husum	Wahlbezirk 5	Hans-J. Weitenhagen, Satrup Reiner Adolfsen, Kappeln	Roger Franke, Kappeln	Arno Hinz, Kappeln	Wahlbezirk 6	Herbert Barz, Schleswig
Erhard Zimmermann, Schleswig	Peter Otto, Schleswig	Frank Weferling, Langen	Heinrich W. Bothmann, Schleswig	Uwe Lorenzen, Schleswig	Lennart Schleiffer, Schleswig	Michael Schlüter, Schleswig	Jan Wiese, Schleswig Wahlbezirk 7	Anneliese	Jürgensen, Schleswig	Herta Lange, Schleswig Winfried Weste, Fleckeby	Hans-Otto Borowczak, Schleswig	Günter Schmidt, Schleswig Erhard Broderius, Schleswig	Kai Christian Waack, Lürschau Peter Treichel, Kiel Wahlbezirk 8	Anke Rippa, Flensburg	Gudrun Kirchhoff, Flensburg	Dieter Altmann, Kiel	Dirk Esken, Tarp Kay Siemen, Flensburg	Wahlbezirk 9	Max Rinas, Harrislee	Klaus-Peter Kuffner	, Harrislee	Peter Kirmse, Harrislee	Kai Hinrichs, Harrislee Friedrich Bohne, Harrislee Wahlbezirk 10	Karl Wieck, Sörup Franz Herz, Tarp Gerd Nowas, Sörup
Wahlbezirk 11	Alwin Christiansen, Niebüll Max Petersen, Niebüll Kurt-Heinz Jappsen	, Niebüll Dieter Reinecke, Westerland	Friedrich Nehmiz, Niebüll Ursula Zander, Galmsbüll Meike Geertz, Niebüll Petra Wichmann, Niebüll	Michael Wichmann, Niebüll Wahlbezirk 12	Hans-H. Glindmeier, Westerland	Klaus Dieter Meister, Westerland	Bernd Walliser, Westerland Karen Eckert, Westerland	Günther Volquardsen, Westerland	Ernst Eggers, Westerland Petra Noack, Westerland Susanne Lorenzen, Westerland	Dr. Wolfgang Tacke, Sylt-Ost	Günther Frank, Westerland	Franz Otto Beilmann, Westerland	Wahlbezirk 13	Frauke Roesler, Wyk	Helmuth Petersen, Husum Wahlbezirk 14	Jürgen Kunz, Kampen Rainer Pophal, Wenningstedt	Elfriede Friedrichsen, List	Karin Naujoks, List	Stefan Horn, Wenningstedt	Maria Georgine Saebel, List Alexander Karst, List Falk Eitner, Kampen
Aufsichtsrat Dr. Klaus Benske
Rechtsanwalt, Büdelsdorf, Vorsitzender des Aufsichtsrates
Geschäftsführer, Westerland, stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender
Sparkassenbetriebswirt, Nübel
Verwaltungsangestellter, Niebüll
Verwaltungsfachangestellter, Schleswig, ab 14.06.08
Gisela Kropp
Lehrerin, Husum
Lehrer, Husum
Architekt, Schleswig
Bauingenieur, Flensburg
Karl-Ludwig Umbreit
Hausverwalter, Westerland
Tischler, Kappeln, bis 14.06.08
Dipl.- Ing. Dietmar Jonscher
Dipl.- Kfm. Steffan Liebscher
geb. 11.11.1959, verheiratet, zwei Kinder, wohnhaft in Reinfeld, Architekt, hauptamtliches Vorstands­ mitglied seit 01.10.2000
geb. 22.01.1964, verheiratet, zwei Kinder, wohnhaft in Aukrug, hauptamtliches Vorstands­ mitglied seit 01.07.2001
Organisationsplan GEWOBA Nord Technischer Vorstand
Herr Dietmar Jonscher
Herr Steffan Liebscher
Frau Bretsch
Frau Scholz / Frau Rohde
Herr Cubela
Zentrale Dienste / IT-Service
Frau Wernich
Unternehmens-PSK / Controlling
Frau Knischewski
Herr Malzan
Geschäftsstelle Harrislee Herr Kärlin
Geschäftsstelle Husum Frau Finster
Geschäftsstelle Niebüll (mit Sylt und Föhr) Herr Schmidt
Die 60er Jahre »Ich bin ein Berliner…«
Es bedarf gerade mal vier kurzer Worte aus dem Mund des US-Präsidenten J.F. Kennedy um die die Bevölkerung der Bundesrepublik zu begeistern. Als der im Juni 1963 vor dem Schöneberger Rathaus in Berlin seine berühmte Rede hält, ist Westdeutschland emotional endgültig im Westen angekommen – und die Osthälfte im Osten: Mauerwerk und Stacheldraht unterstreichen den Gegensatz zweier politischer und ideologischer Systeme.
Die Genossenschaft macht von sich reden
Aber auch die Bundesrepublik selbst ist sich nicht eins: Während man den 2-millionsten Gastarbeiter willkommen heißt, der 10-millionste Käfer vom Band läuft und die Beatles und Rolling Stones bedrohlich an den Grundfesten des deutschen Schlagers rütteln, demonstrieren immer mehr Studenten (nicht nur) auf deutschen Straßen und stellen unbequeme Fragen: die APO (Außerparlamentarische Opposition) entsteht. Die Aussichten bleiben vorerst dennoch sonnig – dem Minirock sei Dank.
Mit 300,- DM ist man dabei, denn so viel kostet ein Geschäftsanteil: das Eintrittsticket ins genossenschaftliche Unternehmen. Auch wenn so mancher darauf erst mal sparen muss, zahlt sich die Investition doch für jeden Einzelnen aus. Aber es könnte gern noch mehr passieren, denkt sich Hans Werner Iversen, damals Bürgermeister von Harrislee, und begibt sich auf eine Reise durch die Bundesrepublik. Sein Ziel: Er möchte im Westen und Süden des Landes Investoren für die strukturschwache Region im Norden gewinnen. Sein Trumpf im Ärmel: eine Genossenschaft, die die Firmengebäude der nicht heimischen Unternehmen kompetent betreuen und verwalten kann, sodass die Förderer kein Personal dafür bereit stellen müssen. Iversens Engagement gipfelt schließlich in seinem ehrenamtlichen Vorstandsvorsitz.
Meldungen aus der Finanzkrise Der Begriff „notleidende Banken“ ist zum Unwort des Jahres 2008 gewählt worden. Leider nützt dies auf dem Kapitalmarkt sehr wenig. Zumindest werden fleißig Ideen gesammelt und an neuen Wortschöpfungen gearbeitet. Plötzlich gibt es „toxische Papiere“. Und „notleidende Kredite“ sollen in eine „Bad Bank“ gepackt werden. Egal wie das Problem benannt wird, eine richtige Lösung ist derzeit nirgendwo auf der Welt in Sicht. Ein zeitlicher Abriss von Meldungen aus der Finanzkrise seit Oktober 2008 sei hier kurz skizziert:* 13.10.2008 Das Vertrauen in die Banken ist erschüttert. Der G7-Gipfel beschließt am Wochenende einen Aktionsplan. Die Bundesregierung plant ein Rettungspaket mit einem Gesamtvolumen in Höhe von rd. 500 Mrd. €. 27.10.2008 Die Autohersteller drosseln ihre Produktion. Daimler stellt ab Mitte Dezember die Produktion für 5 Wochen ein; Opel drohen aufgrund der Krise beim Mutterkonzern GM in den nächsten Monaten europaweit zweistellige Produktionseinbrüche. Bei BMW stehen die Bänder in Leipzig ab heute vorübergehend still. 31.10.2008 Der Bankenrettungsfond genehmigt Liquiditätshilfen in Höhe von rd. 15 Mrd. € für die Hypo Real Estate. 03.11.2008 Der Rettungsschirm der Bundesregierung wird von der Commerzbank genutzt. Die Bank erhält eine stille Einlage in Höhe von rd. 8,2 Mrd. € und Garantien für Schuldverschreibungen in Höhe von rd. 15 Mrd. €. Auch die HSH Nordbank will das Rettungspaket nutzen und hat 30 Mio. € beantragt. Die Wachstumsprognosen für das laufende und kommende Jahr werden drastisch gesenkt. Die Finanzkrise führt zum Rückgang des Wirtschaftswachstums auf 1,2 % laut EU-Kommission.
05.11.2008 Die Bundesregierung entscheidet über ein Konjunkturprogramm. Nach dem Rettungspaket für die Finanzindustrie soll mit Hilfe eines 16-PunkteProgramms die lahmende Konjunktur angestoßen werden. Barack Obama ist neuer US-Präsident. Die Wall Street feiert dies mit vorübergehenden kräftigen Kursgewinnen. Wobei gleichzeitig Entlastungen im Finanz- und Automobilsektor auf ein 5-JahresHoch nach oben schnellen. 06.11.2008 Der IWF senkt die Wachstumsprognose der Weltwirtschaft und rechnet für 2009 mit einer länderübergreifenden Rezession. Der Wirtschaftsausblick prognostiziert eine Schrumpfung der Wirtschaftsleistung aller Industriestaaten erstmals seit dem 2. Weltkrieg zusammengenommen um 0,3 %. 10.11.2008 Die EZB senkt den Leitzins auf 3,25 %. General Motors droht das Aus, wenn der Staat dem Automobilhersteller nicht unter die Arme greift. Auch die Autobanken der großen deutschen Automobilhersteller wollen das staatliche Rettungspaket in Anspruch nehmen. BMW, Daimler und VW haben sich darüber verständigt, Garantien in Höhe von mehreren Milliarden € zu beantragen. 21.11.2008 Die Neuverschuldung des Bundeshaushaltes steigt um 18,5 Mrd. €. Aufgrund der Ausmaße der Finanz- und Konjunkturkrise steigt die Neuverschuldung stärker als ursprünglich angestrebt. 24.11.2008 Die HSH Nordbank erhält staatliche Liquiditätsgarantien in Höhe von rd. 30 Mrd. €. 2009 wird das Jahr des Stellenabbaus. Jedes zweite Unternehmen wird laut einer Umfrage des Instituts für Wirtschaft im nächsten Jahr Arbeitsplätze abbauen. 25.11.2008 Der Industrie- und Staatskonzern Thyssen-Krupp wird wegen einbrechender Stahlnachfrage die Werksferien auf 4 Wochen verlängern. Zwangsurlaub bei BMW: Jetzt trifft es auch Verwal-
tungsmitarbeiter und Ingenieure. Resturlaub und Überstunden müssen im Dezember und Januar abgebaut werden. Daimler drosselt die LKW-Produktion um 30 % und schickt Mitarbeiter in eine lange Weihnachtspause. Porsche drosselt die Produktion: Auch der Sportwagenhersteller wird vom weltweiten Nachfragerückgang getroffen. Bei VW in Wolfsburg werden die Bänder zwischen Mitte Dezember und Mitte Januar stillstehen. Die Zulieferer, wie Continental, Bosch oder Scheffler, sind gezwungen, die Produktion einzuschränken. 01.12.2008 Der Abschwung beschleunigt sich. Der DAX bricht weiter ein. Konjunktursorgen belasten die Märk­ te. Die schwer von der Finanzkrise getroffene Bayern-LB wird radikal umgebaut. 5.600 Stellen fallen weg.
04.12.2008 Die EZB senkt den Leitzins zum dritten Mal in Folge um 75 Basispunkte. Der geldpolitische Lockerungskurs ist so stark wie nie zuvor in der Geschichte und der Leitzins befindet sich bei nur noch 2,5 %. 11.12.2008 Die Maßnahmen der EZB, durch niedrigere Zinsen und somit verbilligte Kredite für Unternehmen und Verbraucher die Wirtschaft anzuschieben, zeigen bislang nicht die erhofften Erfolge. Trotz der größten Zinssenkung in ihrer zehnjährigen Geschichte fürchtet die EZB, dass die jüngsten Zinssenkungen verpuffen, da nach wie vor der Handel zwischen den Banken nicht in Schwung kommt. 16.12.2008 Die US-Notenbank senkt den Leitzins auf ein historisches Tief von 0 bis 0,25 %. 19.12.2008 In Japan senkt die japanische Zentralbank ihren Leitzins auf 0,1 %.
27.12.2008 Die Wirtschaftskrise erreicht einen weiteren Markt. Der Preis für Altpapier fällt dramatisch ab.
31.12.2008 Der internationale Währungsfond stellt Weißrussland Notkredite über 2,5 Mrd. Dollar zur Bewältigung der Folgen der Wirtschaftskrise in Aussicht. 05.01.2009 Viele Branchen blicken dem neuen Jahr voller Pessimismus entgegen. Politiker der Union und der SPD wollen dieses und nächstes Jahr zusätzlich bis zu 50 Mrd. € in die Bekämpfung der Wirtschaftskrise investieren. Die Bundesregierung bestätigt Überlegungen, einen Rettungsschirm für Unternehmen einzurichten, die aufgrund der Bankenkrise keine Kredite mehr bekommen.
15.01.2009 Die EZB senkt den Leitzins auf 2 %. Experten schließen die Senkung des EZB-Leitzinses auf 0 % nicht mehr aus. 23.02.2009 Nun ist es amtlich. Die deutsche Wirtschaft hat Ende 2008 den stärksten Einbruch seit 1987 zu verzeichnen. Auch andere europäische Staaten, Japan und die USA übertreffen mehr und mehr die ohnehin schon negativen Prognosen. Aus Angst vor Aktien und der Bonität von einigen Staaten flüchten immer mehr Anlieger in Immobilien oder Gold als sicheren Hafen. Sind das die Anzeichen einer Krise wie Ende der 20er Jahre?* Die GEWOBA Nord hat in den 20er Jahren noch nicht existiert. Sie wurde erst 1949 gegründet. Im Jahre ihres 60-jährigen Bestehens bleibt allerdings festzuhalten, dass keine „toxischen Papiere“ in der Genossenschaft eingelagert sind. Lediglich Immobilien, die zu Zeiten der Krise als sicher galten, werden in großem Maße gehalten. Daher kann die Genossenschaft im Rahmen der Finanzkrise keine eigene Krise feststellen. Akute Risiken aus der Finanzierung sind seitens der Genossenschaft nicht zu erkennen, da alle Kredite regelmäßig angemessen langfristig durchfinanziert werden. Allerdings können latente Finanzierungsrisiken zumindest mittel- und langfristig nicht generell ausgeschlossen werden. Die Entwicklung bleibt abzuwarten.
*Quellenangabe: alle unter Datum aufgeführten Texte sind Zitate aus „Horizonte20xx Ausgabe 1/2009“
Vertreter Die 40. ordentliche Vertreterversammlung fand am 14. Juni 2008 in Schleswig statt. Die Vertreterversammlung stellte die Wahrung der Inter­ essen der einzelnen Mitglieder sicher. Von den 85 gewählten Vertretern nahmen 50 Vertreter aus allen Bezirken an der Vertreterversammlung teil. Die Vertreter fassten die zur Abwicklung des Geschäftsjahres 2007 erforderlichen gesetzlichen und satzungsbedingten Beschlüsse. Der Aufsichtsratsvorsitzende und der Vorstand berichteten ausführlich über die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft, wichtige Ereignisse des Geschäftsjahres 2007 und über die Schwerpunkte der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung der Genossenschaft im laufenden Jahr 2008. Dem Vorstand und Aufsichtsrat wurde auf der Grundlage des geprüften Jahresabschlusses 2007 Entlastung erteilt. Aus dem Aufsichtsrat schieden turnusgemäß die Mitglieder Kay Abeling, Horst Dieter Adler, Karl Ludwig Umbreit und Bruno Weich aus. Die ausgeschiedenen Aufsichtsratmitglieder stellten sich, mit Ausnahme von Bruno Weich, der aus Altersgründen nicht wieder kandidierte, erneut zur Wahl und wurden in ihrem Amt bestätigt. Neu hinzugewählt wurde Herr Frank Jacobsen. In der anschließenden konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrates wurde wiederum Dr. Klaus Benske als Vorsitzender und Kai Abeling als stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates gewählt. Die der Vertreterversammlung vorausgehenden Vertreterstammtische – Ost für die Bereiche Harrislee und Schleswig sowie West für die Bereiche Sylt, Föhr, Niebüll und Husum – fanden bei den eingeladenen Vertretern reges Interesse. Wiederum wurde die Veranstaltung von den Teilnehmern intensiv genutzt, um die im abgelaufenen Geschäftsjahr aufgetretenen positiven wie negativen Sachverhalte ausführlich mit den Mitarbeitern der Genossenschaft zu diskutieren. In vielen Fällen konnten sofort weitere Schritte vereinbart werden, die den positiven Fortgang der Mitglieder- und Mieterbetreuung sicherstellen. Gleichzeitig nutzte der Vorstand die Gelegenheit, den anwesenden Vertreterinnen und Ver-
tretern die gesetzlichen Neuerungen, wie auch anstehende Trends in der Wohnungswirtschaft vorzustellen. Außerhalb der doch stringenten Tagesordnung einer Vertreterversammlung konnten sich so alle Anwesenden ein Bild von den Erfordernissen für die Genossenschaft, die Mieter und Mitglieder machen. Wohnungsbauförderung Wohnungsbauförderung ist wieder gefragt. Die GEWOBA Nord wird, wie viele Unternehmen in Schleswig-Holstein, nach Jahren der Zurückhaltung wieder verstärkt auf die Programme der sozialen Wohnraumförderung zurückgreifen. Dies ist einerseits bedingt durch die Entwicklung auf dem Kapitalmarkt und der damit verbundenen Finanzkrise, andererseits durch deutlich gestiegene Baukosten. Bei allen Maßnahmen für Neubau, Modernisierung oder Sanierung wird die Genossenschaft prüfen, ob der Einsatz von Wohnraumfördermitteln eine sinnvolle Alternative zu anderen Finanzierungsmöglichkeiten darstellt, um auch weiterhin sozialverträgliche Mieten sicherzustellen. Gleichzeitig werden durch diese subventionierte Nettokaltmiete die Genossenschaft und ihre Mieter und Mitglieder in die Lage versetzt, dem sprunghaften Anstieg der Wohnnebenkosten indirekt ein gutes Stück entgegenzuwirken. Letztendlich sind die Gesamtkosten, die ein Mieter zu tragen hat, das entscheidende Kriterium. Nach Berechnungen des Instituts für Städtebau in Berlin sind in 2008 die kalten und warmen Wohnnebenkosten stärker gestiegen als der allgemeine Lebenshaltungskostenindex. Mit 7,6 % lag der Anstieg deutlich höher als im Vorjahr mit rd. 2,7 % und auch weit über der Inflationsrate, die ebenfalls 2,7 % betrug. Trotz der weiter ansteigenden Verbraucherpreise, der gesamtwirtschaftlichen Rezession und dem Einbruch der Konjunktur steigt die Pro-KopfWohnfläche weiter an. Sie liegt in Westdeutschland mit 42,6 qm leicht über dem Niveau von Ostdeutschland mit 39,0 qm, deutschlandweit bei dem neuen Höchststand von durchschnittlich 41,9 qm.
Vor diesem Hintergrund wurde die Firma „Analyse und Konzepte“ mit der Durchführung einer Wohnzufriedenheitsanalyse beauftragt. Ziel war es, wichtige Informationen für die Unternehmensstrategie im Bereich kundenorientierte Produkt- und Serviceentwicklung zu gewinnen. Im Mittelpunkt stehen dabei die Themenkomplexe:
Mitgliederbefragung Letztmalig in 2006 hat unsere Genossenschaft die Qualität der Vermietung im Neugeschäft durch ein sogenanntes Mystery-Shopping überprüfen lassen. Auch Geschäftspartner und Eigentümer, die uns ihre Wohnimmobilie zur Verwaltung übergeben haben, wurden befragt. Die Analyse aus diesen Ergebnissen bildete die Grundlage für einen Handlungskatalog, der sich an den Wünschen der neuen Mitglieder orientiert. Viele Veränderungsprozesse wurden innerhalb und außerhalb der Genossenschaft angestoßen, um den steigenden Ansprüchen der Menschen, die sich in der Anmietung von Wohnungen widerspiegeln, gerecht zu werden.
–	Zufriedenheit mit der Wohnsituation –	Wohnwünsche –	Beurteilung der Serviceorientierung der Genossenschaft und Verbesserungsbedarf –	Wohnmobilität und Umzugsgründe –	Image der Genossenschaft –	Beurteilung des Informationsflusses Die Wohnzufriedenheitsanalyse wurde als telefonische Befragung durchgeführt. Die Fragebogengestaltung sollte zudem eine hohe Vergleichbarkeit mit den Ergebnissen anderer von „Analyse & Konzepte“ befragten Wohnungsunternehmen sicherstellen. Insgesamt wurden 1.141 zwanzigminütige Interviews mit Mietern der GEWOBA Nord geführt. Die Ergebnisse sind repräsentativ für die Wohnungen der jeweiligen Geschäftsstellen, den Gesamtbestand und für das Gesamtunternehmen. Umfassend lässt sich die Wohnzufriedenheitsanalyse wie folgt darstellen.
Stillstand bedeutet Rückschritt. Und so hat sich die Genossenschaft im Jahr 2008 entschlossen, vermehrt die Ansprüche der Menschen, die bereits bei uns wohnen, noch stärker in den Fokus zu rücken. Zum Unternehmenserfolg trägt nicht nur die Verbesserung der Kundenzufriedenheit im Bereich der Neuvermietung und der Eigentumsverwaltung bei, sondern auch die Zufriedenheit der Bestandsmieter. Durch eine hohe Kundenzufriedenheit und die daraus resultierende Kundenbindung kann eine langfristige Vermietung sichergestellt werden.
Quelle: GEWOBA Nord Wohnzufriedenheitsanalyse 2008 www.analyse-konzepte.de
Die 70er Jahre Eine Dekade der Extreme
Das Jahrzehnt beginnt hoffnungsvoll: Mit seinem weltbewegenden Kniefall vor dem Ehrenmal des Jüdischen Ghettos in Warschau leitet Bundeskanzler Willy Brandt eine neue Ostpolitik ein. Nicht lange danach aber steuert die Bundesrepublik auf schwere Zeiten zu: wirtschaftlich, weil auch hierzulande das Rohöl teuer wird (Ölkrise) und innenpolitisch, weil die linksextreme RAF (Rote Armee Fraktion) die Nation über Jahre in Atem hält. Der Staat steht vor der wahrscheinlich größten Herausforderung seit seiner Gründung.
Zum absoluten Stillstand kommt es trotzdem nicht: der Golf beerbt den Käfer, Regisseur Rainer Werner Fassbender schreibt bzw. dreht deutsche Filmgeschichte, die Bhagwan-Bewegung beflügelt vorübergehend die Sinn-Suche und eine Sonnenblume avanciert zum Symbol einer neuen politischen Kraft: Die Grünen schlüpfen in ihre Turnschuhe und steuern langsam aber zielstrebig den deutschen Bundestag an.
Fusionen sind kein Phänomen der Gegenwart, bereits in früheren Zeiten entscheiden sich Unternehmen zuweilen für den Zusammenschluss – meist zum Wohle beider Seiten. Als die GEWOBA sich 1974 mit dem Husumer Arbeiter-Bauverein zusammentut, liegen die Vorteile auf der Hand: ein größerer Immobilienbestand, die langjährige Erfahrung, die der 1894 gegründete Bauverein mitbringt, und schließlich der Service aus einer Hand. Der Erfolg veranlasst das neue Unternehmen 1975 zu einer weiteren Fusion, nun mit der „Wohnungsbaugenossenschaft Flensburg-LandeG“. Als jedoch die BIG Kiel ebenfalls Interesse an einem Zusammenschluss mit der GEWOBA bekundet, wehrt diese ab: sie möchte flexibel bleiben und nah am Menschen.
Wohnzufriedenheitsanalyse Die Tabelle (siehe Seite 13) zeigt, dass insgesamt nur 6 % der Mieter mit ihrer Wohnsituation unzufrieden oder sehr unzufrieden sind. Im Vergleich zu anderen Wohnungsunternehmen liegt die GEWOBA Nord damit knapp über dem Durchschnitt der Benchmark der anderen Unternehmen und weist mit 73 % sehr zufriedene /zufriedene Mieter einen Wert aus, der zwar insgesamt ein gutes Ergebnis darstellt, aber auch die Notwendigkeit für Verbesserungen deutlich aufzeigt. Das Stärken- und Schwächenprofil ist aufgedeckt. Unsere Prämissen zur Verbesserung der ServiceQualität müssen wir durch entsprechende Maßnahmen umsetzen. Die Genossenschaft versteht sich als Dienstleistungsunternehmen, und hieran ist zu arbeiten. Hilfreich hierfür ist unsere dezentrale und mitgliedernahe Organisationsstruktur mit Geschäfts- und Außenstellen. Diese dezentralen Anlaufstellen bilden die Basis für eine persönliche Kommunikation und damit die Möglichkeit des Auf- und Ausbaus einer vertrauensvollen Kundenbeziehung.
eingegriffen haben, zu entsprechen und dies zukünftig zum Wohle unserer Mieter und Mitglieder einzusetzen. Neben der Änderung der Heizkostenverordnung und der Verschärfung der Energieeinsparverordnung, die im Jahr 2009 mit neuen Richtlinien in Kraft tritt, sind weitere Anforderungen für das Jahr 2012 bezüglich der Energieeinsparverordnung bereits gesetzt. Hier gilt es, innovative Lösungen schon heute zu nutzen, um den Anforderungen der Zukunft gerecht zu werden. Neben dem Energiethema haben wir uns besonders der Thematik „Wohnen im Alter“ gewidmet. So werden wir 2009 ein Projekt in Zusammenarbeit mit der Diakonie Kropp abschließen, das besonders älteren Mitgliedern der GEWOBA Nord eine Wohnsituation bietet, die zum einen ein hohes Maß an Sicherheit im Alltag beinhaltet, zum anderen eine selbstbestimmte Lebensführung ermöglicht. Erfahrungen, die wir in Schleswig im Husumer Baum mit diesem Projekt sammeln, werden erheblichen Einfluss auf weitere diesbezügliche Maßnahmen zum Wohle unserer Mieter und Mitglieder haben.
Trends Für die langfristige Ausrichtung der Genossenschaft ist es immer wieder wichtig, die Mega­ trends zu erkennen und zu bewerten. Waren noch vor kurzem das Thema Alter und überalternde Gesellschaften im Vordergrund, so scheint jetzt das Thema Energie immer weiter an Brisanz zu gewinnen. Mit dem Thema Energie beschäftigt sich die Genossenschaft seit langem. Seien es Photovoltaik-Anlagen zur Erzeugung von solarer Energie oder die Nutzung von Erdwärme – in Verbindung mit der Kraft-Wärme-Kopplung eines Blockheizkraftwerks – zur Beheizung von Mehrfamilienhäusern. Letzteres ermöglicht eine Reduzierung des CO2 – Ausstoßes von über 90% gegenüber einer herkömmlichen Heizanlage. Gänzlich unabhängig von primären Energieträgern, wie Öl oder Gas, ist der Einsatz von Luftwärmepumpen, mit denen wir die Wärmeenergie der Luft für die Beheizung und Kühlung von Gebäuden nutzen. Mit den bereits gesammelten Erfahrungen sind wir in der Lage, den neuen gesetzlichen Anforderungen, die bereits in 2008 erheblich in die Gestaltungsspielräume der Genossenschaft
2 7 isco
Bericht des Aufsichtsrates Im Geschäftsjahr 2008 hat sich der Aufsichtsrat regelmäßig aufgrund mündlicher und schriftlicher Berichte über die Geschäftsführung und die Lage der Genossenschaft informiert. Die Geschäftsführung wurde pflichtgemäß überwacht. Vom Vorstand erhielt der Aufsichtsrat jederzeit die gewünschten Auskünfte. Der Aufsichtsratsvorsitzende wurde zu allen Sitzungen des Vorstandes eingeladen. In gemeinsamen Zusammenkünften von Aufsichtsrat und Vorstand wurden die wesentlichen Fragen der Geschäftspolitik und die Geschäftsentwicklung unter Berücksichtigung der langfristigen Unternehmensplanung für die kommenden 10 Jahre (LUP) ausführlich erörtert und die dann notwendigen Beschlüsse gemeinsam gefasst. Dabei gaben die seit längerem bestehenden Untergremien, nämlich der Prüfungsausschuss mit seinem Vorsitzenden Ernst Uwe Hansen und der Bau- und Wohnungsausschuss mit seinem Vorsitzenden Horst Dieter Adler durch ihre konstruktiv gute Mitarbeit wertvolle Entscheidungshilfen. Alle dem Aufsichtsrat nach Gesetz und Satzung darüber hinaus obliegenden Aufgaben wurden überdies in vollem Umfang wahrgenommen und haben zu keinen Beanstandungen geführt. Gemeinsames Ziel ist unverändert die generelle Stärkung des Unternehmens, um unseren Bestand durch Modernisierung oder finanziell günstigen Neukauf so zu verbessern, dass er auch künftig attraktiv und gut vermietbar bleibt. Unser Unternehmen bedient sich dazu seit längerem verschiedener Hilfsmittel. So konnte das Tochterunternehmen BUD Bau- und Dienstleistung GmbH zusammen mit ihren weiteren „Töchtern“, der PROWO Nord Objektmanagement GmbH und der GUBERA Nord Gutachter und Makler GmbH, im Geschäftsjahr 2008 Erlöse in Höhe von 200,00 T€ bei 832 verwalteten WE (Wohneinheiten) inkl. Gewerbeeinheiten und 38 Garagen erwirtschaften, von denen Teilbeträge an unser Unternehmen abgeführt wurden. Höhere Gewinne fürs Jahr 2009 werden angestrebt. Der Aufsichtsrat der GEWOBA Nord ist im Aufsichtsrat der BUD gebührend vertreten und wird deren weitere Entwicklung im Auge behalten.
Auch künftig gilt für unser Unternehmen: Trotz eines enormen Kostenvolumens und einer weiteren Teuerung in der Bauwirtschaft muss die GEWOBA Nord so liquide bleiben, dass das Unternehmen alle hochgesteckten Ziele zum Wohle zufriedener Mitglieder und Mieter baldmöglichst sozialverträglich realisieren kann. Vielleicht liegt in der allgemein bekannten Finanzkrise, die uns erschüttert hat, auch ein wenig Zuversicht. Die zwangsläufig niedrige Zinspolitik vieler Staaten könnte für unsere ehrgeizigen Vorhaben ein kleiner Hoffnungsschimmer sein. Die GEWOBA Nord wurde vom Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. geprüft. Der Prüfungsbericht enthält den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk für den Jahresabschluss 2008. Der Jahresabschluss 2008 mit den Teilbereichen Lagebericht, Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang wurde vom Aufsichtsrat geprüft und ohne Einwand übernommen. Der Vertreterversammlung wird empfohlen, diesen Abschluss festzustellen, der in ihm vorgeschlagenen Gewinnverwendung zuzustimmen und dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2008 Entlastung zu erteilen. Die am 14. Juni 2008 durchgeführte 40. ordentliche Vertreterversammlung fasste die für die Abwicklung des Geschäftsjahres 2007 erforderlichen Beschlüsse. Ferner fanden Wahlen zum Aufsichtsrat statt. Die Vertreterversammlung bestätigte die Herren Kay Abeling, Horst Dieter Adler und Karl-Ludwig Umbreit für weitere drei Jahre in ihren Ämtern. Neu in den Aufsichtsrat für ebenfalls drei Jahre wurde, anstelle des aus Altersgründen ausgeschiedenen verdienstvollen Aufsichtsratsmitgliedes Bruno Weich, Herr Frank Jacobsen aus Schleswig gewählt. Für die im Jahre 2008 geleistete tatkräftige, hervorragende Arbeit zum Wohle unseres Unternehmens spricht der Aufsichtsrat dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Dank und Anerkennung aus. Schleswig, den 28.04.2009 Dr. Benske, Vorsitzender
Die 80er Jahre »Noch bin ich der Bundeskanzler«, bellt Helmut Schmidt am 1. Oktober 1982 die Oppositionsbänke an, doch keine Stunde später ist das Ende der sozial-liberalen Koalition besiegelt und Kohl neuer Regierungschef. Ähnlich wechselvoll gestaltet sich das ganze Jahrzehnt, angefangen bei der Präsentation der vermeintlichen Hitler-Tagebücher durch den stern über die Barschel-Äffäre, die den Begriff „Ehrenwort“ völlig neu definiert, bis zur Volkszählung, die seinerzeit heiße Debatten um den Datenschutz auslöst und heute, im Zeitalter von facebook und studiVZ, nur noch ein müdes Lächeln auslöst. Musikalisch begleitet werden die Ereignisse von der Neuen Deutschen Welle: auf Hochglanz polierte Verse mit 0,6 prozentigen Sinngehalt, die vor allem eines möchten: Gute Laune verbreiten. Dieser Wunsch wird am Ende auch auf ganzer Linie erfüllt: Immerhin triumphiert ein 17-Jähriger aus Leimen in Wimbledon. Und am 9. November 1989 fällt sogar die Mauer.
GEWOBA Nord Ein Name, mehrere Dienstleistungen Mit jeder Kooperation, die die GEWOBA seit ihrer Gründung eingeht, wird ihr Name länger und länger – bis selbst langjährige Mitarbeiter des Hauses ins Stolpern geraten. Als sie schließlich unter der Bezeichnung »Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Nord eG Gewoba Schleswig – Flensburg – Arbeiterbauverein Husum« firmiert, reicht es: Die Vertreterversammlung beschließt den Namen »GEWOBA Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Nord eG«. Während der nun überschaubar kurz ausfällt, weitet das Unternehmen seinen Dienstleistungsbereich deutlich aus. Eine neue Tochtergesellschaft wird gegründet, zuständig für die Betreuung von Eigentümergemeinschaften und die Verwaltung von Mietwohnungen Dritter.
Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2008 deutlich schwächer gewachsen als in den beiden vorangegangenen Jahren. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) war um 1,3 % höher als im Jahr zuvor. 2007 war das Bruttoinlandsprodukt noch um 2,5 % und 2006 um 3 % gestiegen.
Die GEWOBA Nord ist 60 Jahre alt. Am 22. Januar 1949 wird die GEWOBA Nord als gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugenossenschaft eGmbH Schleswig von 15 Personen in Schleswig gegründet. Ein halbes Jahr später, am 11. August 1949, wird sie als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen anerkannt. Das Geschäftsfeld der Genossenschaft liegt in der guten, sicheren und sozial verantwortbaren Wohnraumversorgung. Dazu ist vorrangig die Schaffung und Erhaltung von Wohnraum notwendig. Ein besonderer Schwerpunkt liegt in der Betreuung der Mitglieder. Zum 1. Juli 1974 schließt sich die GEWOBA mit dem 1894 gegründeten Husumer Arbeiterbauverein zur gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft eG (GEWOBA Nord) zusammen. Am 29. November 1975 beschließt die Vertreterversammlung die Verschmelzung der GEWOBA Nord mit der Baugenossenschaft Flensburg Land. Die gemeinsame Genossenschaft zählt jetzt schon weit über 6.000 Mitglieder. Im Jahr 1992 entsteht durch die Verschmelzung der GEWOBA Nord mit der Baugenossenschaft Nordfriesland eG die heutige GEWOBA Nord, die in ihren Grenzen zwischen Nord- und Ostsee sowie der dänischen Grenze und dem Nord-Ostsee-Kanal am 31.12.2008 über 5.763 Wohnungen mit 328.355 qm Wohnfläche sowie weiteren gemischt genutzten und gewerblichen Einheiten und insgesamt 1.226 Garagen und Stellplätze verfügt. Die genaue Zusammensetzung und Bewirtschaftungsart des Objektbestandes sowie die Veränderung durch Modernisierung, Abriss- und Neubaumaßnahmen, den Verkauf und die Zusammenlegung nicht mehr zeitgemäß geschnittener Wohnungen sind den nachstehenden Tabellen zu entnehmen.
Die Wachstumsimpulse für das Bruttoinlandsprodukt kamen 2008 ausschließlich aus dem Inland. Die Bruttoinvestition, die sich aus den Bruttoanlageninvestitionen, das sind im Wesent­lichen Aus­­ rüstungs- und Bauinvestitionen, zusammensetzt, nimmt um 1,6 % zu. Die Bauinvesti­tionen stiegen 2008 um 2,7 %, während die Wohnungsbauinvestitionen nur verhalten mit 0,7 % gesteigert wurden. Dem gegenüber nahmen Investitionen in Nichtwohnbauten um 5,6 % zu. Das ist die höchste Zuwachsrate seit 1992. Insbesondere die Hochbauinvestitionen verzeichneten mit 7,8 % eine sehr starke Steigerung. Die Verbraucherpreise sind im Jahresdurchschnitt 2008 gegenüber 2007 um 2,6 % gestiegen. Dies ist die höchste Jahresteuerungsrate seit 14 Jahren, und sie liegt damit nur knapp unter der 1994 erzielten Teuerungsrate von 2,8 %. Sie ist wesentlich auf die relativ hohen Inflationsraten in der ersten Jahreshälfte 2008 zurückzuführen. Bedingt durch die Finanzkrise bricht die Konjunktur ein. Waren noch Mitte des Jahres 2008 die Prognosen für das Wachstum des Bruttoinlandproduktes im Rahmen der allgemeinen Erwartungen, so mussten bereits im Oktober 2008 die ersten Negativmeldungen verschiedener Wirtschaftsforschungsinstitute vermeldet werden. Zum Ende des Jahres 2008 geht die Bundesregierung davon aus, dass 2009 mit einem Rückgang von 2,2 % des Bruttoinlandsproduktes zu rechnen ist. Zum Glück hat sich der Arbeitsmarkt im Jahre 2008 noch gut behauptet. Er profitierte von der guten Konjunktur in 2008 und dem damit verbundenen kräftigen Beschäftigungsaufbau bei
Objektbestand 31.12.2008 nach Geschäfts- / Außenstellen	Geschäfts-/Außenstelle (GS / AS)	Mischfinanziert	Gesamt-Objekte	Gesamt	freifinanz.	öffentl. freifinanz.	öffentl. freif.	öffentl. geförd.	geförd.	geförd. GS Schleswig
Summe GS
GS Harrislee
GS Niebüll
AS Sylt
Summe AS
AS Föhr
Summe aller GS/AS
Objektbestand 31.12.2008	Wohnungen	Gewerbe	Garagen/Stellplätze	Sonstiges	Gesamt
gleichzeitig sinkendem Arbeitskräfteangebot. Die Arbeitslosigkeit ist daher deutlich gesunken. Im Jahresdurchschnitt 2008 waren bundesweit 3.268.000 Menschen arbeitslos und damit 508.000 weniger als im Vorjahr. Die Arbeitslosenquote sank im Vergleich zum Vorjahr um 1,2 %. Die Zahl der Erwerbstätigen lag bei rd. 40 Mio. Sie war damit um rd. 582.000 Personen höher als im Vorjahr.
Als Treiber sind vor allem die fossilen Brennstoffe, insbesondere Heizöl und Gas, zu verzeichnen. Damit verbunden ist auch ein deutlicher Preisschub bei Strom mit einem Anstieg von rd. 6,9 %. Die anderen Nebenkosten haben sich nur moderat nach oben entwickelt. So haben sich die Kosten für Wasserversorgung oder die Gebühren für die Müllabfuhr nur leicht erhöht oder sind sogar erstmals seit langer Zeit gesunken.
Neben dem Arbeitsmarkt konnte auch die Immobilienwirtschaft – als stabilisierender Faktor der Wirtschaftsleistung – der Krise der internationalen Finanzmärkte entgegenwirken. Die Wohnungswirtschaft erwirtschaftete rd. 12 % der gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung und hat damit in einem erheblichen Maß zur volkswirtschaftlichen Gesamtleistung beigetragen. In absoluten Zahlen erreichte die Branche einen Bruttowertschöpfungsbeitrag von rd. 243 Mrd. €. Im Vergleich dazu entstanden im Baugewerbe Wertschöpfungen von rd. 80 Mrd. €, in der Automobilbranche von rd. 74 Mrd. € und in der Chemieindustrie von rd. 47 Mrd. €.
Die bereits seit Jahren weiter prognostizierte Talfahrt im Wohnungsbau hat sich weiter fortgesetzt. Nach den Zahlen des statistischen Bundesamtes lassen sich Einbrüche bei den Baugenehmigungen und bei der Baufertigstellung in einer Größenordnung von rd. 2,2 % oder 3.000 Wohnungen für den Zeitraum Januar bis September 2008 verzeichnen. Damit ist davon auszugehen, dass die Fertigstellung im Jahre 2008 nicht einmal mehr die Grenze von 200.000 erreichen wird. Dabei liegt der Neubaubedarf bei etwa 400.000 Wohnungen pro Jahr bis zum Jahr 2025, bedingt durch das Wachstum des Pro-Kopf-Verbrauches an Wohnfläche und dem weiter anhaltenden Trend zu kleinen Haushalten.
Trotz der sich abzeichnenden gesamtwirtschaftlichen Rezession, die auch die Bauwirtschaft erreicht hat, blieben die Nettokaltmieten im Durchschnitt des Jahres 2008 stabil. Mit einem Zuwachs von 1,3 % lagen sie nur geringfügig höher als in den Jahren 2007 mit 1,1 % oder im Jahr 2006 mit 1,0 %. Derzeit ist allerdings ein sprunghafter Anstieg der Wohnnebenkosten zu verzeichnen. Nach Berechnung des Instituts für Städtebau Berlin liegt der Anstieg der kalten und warmen Wohnnebenkosten bei 7,6 % und damit deutlich über der Inflationsrate und dem allgemeinen Lebenshaltungskostenindex.
Alle dargestellten gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen und Rahmenbedingungen zeichnen sich auch auf den regionalen Märkten ab. Trotz dieser Bedingungen bzw. Veränderungen ist die Entwicklung der Genossenschaft gut und kann für die Zukunft mit einem verhaltenen Optimismus betrachtet werden. Das Geschäftsjahr 2008 konnten wir mit einem Jahresüberschuss von rd. 2.319 T€ (Vorjahr 2.588 T€) abschließen. Damit liegt das Ergebnis leicht unter dem Ergebnis des Vorjahres aber deutlich über dem Rahmen unserer Planungen.
Die nachstehenden Ausführungen geben Kenntnis über die Tätigkeit der einzelnen Geschäftsbereiche unserer Genossenschaft. Bestandsbewirtschaftung Das operative Geschäft des Bestandsmanagements ist die Vermietung und die Kundenbetreuung zur Sicherung des wirtschaftlichen Erfolgs des Unternehmens. Hier werden die maßgeblichen Erträge erwirtschaftet, die es uns ermöglichen, sowohl die Häuser instandzuhalten, als auch Neubauten und Modernisierungen durchzuführen oder aber die Mitglieder mit ausreichendem qualifiziertem Wohnraum zu versorgen. Der Wohnungsbestand ist im Berichtsjahr von 5.753 auf 5.763 Wohnungen gestiegen. Die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung beträgt damit rd. 57 qm.
100 Wohnungen gedrückt werden. Die damit verbundene Verringerung der Erlösschmälerung beträgt rd. 160 T€. Insgesamt liegt die Erlösschmälerung mit rd. 630 T€ auf dem niedrigsten Niveau seit Jahren. Die Gesamterlöse aus Hausbewirtschaftung, einschließlich der Umlage, betrugen zum Ende des Geschäftsjahres 2008 insgesamt 27.429 T€ (Vorjahr 26.772 T€). Die Erhöhung ist im Wesentlichen auf die im letzten Jahr fertig gestellten Neubauten, moderate Anhebung der Mieten im Rahmen der Bestimmungen des BGB´s und abgeschlossene Modernisierungsmaßnahmen zurückzuführen. Für Instandhaltung wurden im Geschäftsjahr insgesamt rd. 3.080 T€ aufgewendet sowie weitere Fremdleistungen. Das entspricht einer durchschnittlichen monatlichen Instandhaltungsquote von rd. 0,76 € pro qm. Verwaltungsbetreuung
Die durchschnittliche monatliche Wohnungsmiete beträgt rd. 4,76 € je qm Wohnfläche, zuzüglich monatlicher Betriebskosten von durchschnittlich 2,12 € je qm Wohnfläche. Die Erhöhung der Mieten resultiert im Wesentlichen aus der Neuvermietung, der Modernisierung und Neubaus in Folge wieder an den Markt gelangter Wohnungsbestände sowie den turnusmäßigen Mieterhöhungen im Rahmen der §§ 557 ff BGB und der Erhöhung gemäß Zweiter Berechnungsverordnung im Rahmen der öffentlich geförderten Wohnungen durch Veränderung der Baualtersklassen. Die Anzahl der Mieterwechsel ist in 2008 gegenüber dem Vorjahr um 87 gestiegen. Dies führt, unter Berücksichtung von Umzügen durch Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, zu einer Fluktuationsquote, die im Vergleich zum Vorjahr mit 17,33 % um 1,48 % höher ist. Der Grund liegt, neben den Umzügen wegen Neubau oder Modernisierung, im Generationswechsel und im Wechsel aufgrund der veränderten Arbeitsmarktsituation sowie der Anpassung der Arbeitskräfte an die veränderten Rahmenbedingungen.
Die Verwaltungsbetreuung wird sowohl von der Abteilung Fremdverwaltung im Unternehmen als auch durch unsere Enkelgesellschaft PROWO Nord Objektmanagement GmbH übernommen. Es ist erklärtes Ziel, die Fremdverwaltung im Unternehmen abzubauen und gleichzeitig auf die PROWO Nord zu übertragen. Insofern werden sich die Erträge in der Fremdverwaltung von Jahr zu Jahr minimieren und die Anzahl der betreuten Einheiten ebenfalls verringern. Da sich allerdings nur die variablen Kosten abbauen lassen, werden mit dem Abbau weiterer Einheiten zugunsten der PROWO Nord, bis zur vollständigen Übertragung aller Einheiten, weiterhin nicht unerhebliche Aufwendungen entstehen.
Die Vermietungssituation hat sich weiterhin gebessert. Die fluktuationsbedingten Leerstände konnten erstmals unter die magische Marke von
Die Entwicklung des Verwaltungsbestandes ist der nachstehenden Tabelle zu entnehmen.
Verwaltungs-	betreuung	Wohnungseigentum
31.12.	31.12.	2008	2007
Gesamt	2.294
2.515	2.459
Hausbesitz Dritter Hausverwaltungen
Gesamt	632	723	999
Gebäuden im Rahmen der Arrondierung des Bestandes der Genossenschaft oder von anderen. 2008 ist es gelungen, eine Teilfläche in Harrislee sowie 18 Reihenhäuser und 19 Garagen im Angelsunder Weg in Flensburg zu veräußern. Mit dem Jahreswechsel von 2008 auf 2009 wurden zusätzlich 67 Einheiten in Sörup an einen privaten Eigentümer verkauft. Die Objekte in Sörup wurden gleichzeitig in die Verwaltungsbetreuung der PROWO Nord für den Eigentümer übernommen. Der Verkaufspreis der gesamten Objekte beläuft sich auf 2.260 T€. Buchhaltung und Betriebskosten Die Abwicklung der buchhalterischen Aktivitäten sowohl für die GEWOBA Nord als auch für die verbundenen Unternehmen übernimmt die kaufmännische Verwaltung. Hier werden insgesamt vier Jahresabschlüsse erstellt und eine Zusammenfassung im Rahmen der GEWOBA-Gruppe gewährleistet. In der zweiten Jahreshälfte ist nach Abrechnung der WEG- und Hausverwaltungskunden die Betriebskostenabrechnung für
Verbundene Unternehmen 761
Umsetzung des Bauprogramms 2007/2008
Gesamt	934	Gesamtbestand
618	– 3.856
Die BUD Bau und Dienstleistungs GmbH ist eine hundertprozentige Tochter der GEWOBA Nord und führt die eigenen Töchter GUBERA Nord Gut­achter und Makler GmbH und PROWO Nord Objektmanagement GmbH. Die Aufgaben der PROWO Nord Objektmanagement GmbH sind die Übernahmen der bei der GEWOBA Nord und Dritten angesiedel­ ten Verwaltungsbetreuungen. Während die GUBERA Nord zuständig ist für die Übernahme von gutachterlichen Aufgaben, Beratungs- und Betreuungsmaßnahmen sowie die Maklertätigkeit für den Ankauf von Objekten für Dritte und die GEWOBA Nord oder den Verkauf von Grundstücken und
Magnus-Voss-Str. 9, Husum
Anzahl Wohn-/	Gewerbeeinheiten	6 WE
Haithaburing 1-3, Schleswig	14 WE
Berliner Str. 43, Schleswig	7 WE / 2 GE
Moltkestr. 32, Schleswig	4 GE	Moltkestr. 30, Schleswig
17 WE / 1 GE
Husumer Baum 59-61, Schleswig
Alte Bahnhofstr. 20 a-c, List/Sylt
95 WE / 7 GE
den eigenen und fremden Bestand das zentrale Thema. Dabei soll einerseits gewährleistet werden, dass die Erstellung und Umsetzung der Betriebskostenabrechnung im eigenen und Fremdbestand jeweils zum 15. Oktober versandfertig ist. Andererseits sollen im Rahmen eines Projektes des Vergleiches der Betriebskosten verschiedener Unternehmen, Voraussetzungen geschaffen werden, um die verschiedenen Kostenpositionen miteinander zu vergleichen. Dieses unter dem Titel Beko-Benchmark laufende Projekt hat als erstes die notwendigen Überprüfungen der abzurechnenden Flächen und die Ausnutzung der Energie mit dem damit verbundenen EnergieManagement als Aufgabenschwerpunkt.
angesiedelt im Bereich der Kaufmännischen Verwaltung, sollte die Neuordnung unseres Kreditportfolios sein. Obgleich unsere Einschätzung eine schnelle Umsetzung in 2008 gewährleisten sollte, konnte dies bisher noch nicht realisiert werden. Wir gehen davon aus, dass die ausgearbeiteten Verträge Anfang 2009 von allen beteiligten Banken, dem Finanzdienstleister und der Genossenschaft ratifiziert werden und damit zur Umsetzung gelangen können.
Insgesamt muss es das Ziel sein, die Betriebskosten als zweite Miete so zu gestalten, dass einerseits Mieterhöhungspotenziale unter dem Gesichtspunkt der Gesamtkostenbelastung des Mieters ermöglicht werden und andererseits sichergestellt wird, dass der Mieter nicht über Gebühr durch die zweite Miete belastet wird.
Unabhängig von der Umsetzung des jeweiligen Bauprogramms des laufenden Jahres und der Vorbereitung des Bauprogramms für das kommende Jahr zeigt sich die Qualität der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aus dem Technischen Management und dem Bestandsmanagement in einem fast reibungslosen und sozialverträglichen Umzugsmanagement, das geräuschlos umgesetzt werden konnte. Dass dabei den mietrecht-
Ein weiteres Schwerpunktthema im Jahr 2008,
Fläche m2	Gesamtbau-	kosten in €
Investitionen und Bautätigkeit Die Umsetzung des Bauprogramms 2007/2008 ist der Tabelle unten zu entnehmen.
45,5% / 54,5%
583	852.007	Okt. 2007	Mai 2008 26,1% / 73,9%
Modernisierung, Leerzug und Umsetzung der Mieter bei Projektstart
637	550.528	Jan. 2008	Aug. 2008	0% / 100%
Umbau des alten Bürogebäudes in Wohnungen und Gewerbeeinheiten
2.072	3.565.267	Sep. 2006	Nov. 2007	20,0% / 80,0%
20,0,% / 80,0%
Neubau in sehr guter Lage
1.928.595
28,6% / 71,4%
12.746.947
19,9 % / 80,1%
lichen Aspekten und den Bedürfnissen der Mieter besondere Beachtung zu schenken ist, ist selbstverständlich.
Neben der jährlichen Vertreterversammlung hält die Genossenschaft auch zwei Vertreterstammtische ab, in denen eine Kommunikation mit den Vertretern außerhalb des durch die gesetzlichen Rahmenbedingungen vorgegebenen starren Konzep­tes möglich ist. Turnus­mäßig finden diese Veranstaltungen ca. 4 Wochen vor der eigentlichen Vertreterversammlung statt.
Im Rahmen der Neufassung der Energieeinsparverordnung und den sich daraus ergebenden gesetzlichen Veränderungen sowie den damit verbundenen Rahmenbedingungen hat die GEWOBA Nord in 2008 einen eigenen Energieberater zur Erstellung sämtlicher Energieausweise für den eigenen Bestand und für ca. 200 HV- und WEGKunden geschult und erfolgreich eingesetzt. Für die Bestände liegt ein Energieausweis entsprechend der gesetzlichen Vorgaben vor.
Anzahl Mitglieder Anzahl Geschäftsanteile	2008	Vorjahr	2008	Vorjahr	Bestand am 01.01.	8.210	8.072	97.533	96.583	Zugänge	906	993	10.329
davon Neuaufnahmen	906	993	4.530	4.960	Abgänge	909	855	11.203	10.516	davon Übertragungen	davon Kündigungen gesamt	in den Kündigungen enthaltene Teilkündigungen	davon Tod	davon Ausschluss	Bestand am 31.12.
Am 31.12.2008 betrug die Anzahl der Mitglieder unserer Genossenschaft 8207. Dies ist ein leichter Rückgang der Mitgliederzahl um 3 Mitglieder. Gleichzeitig verringerten sich die Anzahl der Geschäftsanteile, da im Rahmen der Finanzkrise die Einlagen bestehender Mitglieder zurückgenommen wurden bzw. neue Mitglieder mit geringeren Einlagen in die Genossenschaft eingetreten sind.
Der Personalbestand der GEWOBA Nord umfasste im Jahre 2008 durchschnittlich 82 Personen. Davon waren 63 Mitarbeiter in Vollzeit und 9 Mitarbeiter in Teilzeit tätig. 10 Mitarbeiter waren als geringfügig Beschäftigte angestellt. Darüber hinaus wurden durchschnittlich 8 Auszubildende in der Genossenschaft beschäftigt.
Die genaue Zusammensetzung der Mitgliederbewegung lässt sich der oben stehenden Tabelle entnehmen.
Die Qualifikation und Motivation der Mitarbeiter sind Schlüsselfaktoren für den geschäftlichen Erfolg eines Unternehmens. Wir legen daher großen Wert auf eine gezielte Aus- und Weiterbildung. Nur mit diesem Selbstverständnis können wir die
geforderte Dienstleistungsqualität erreichen und weiter optimieren.
wöchentlichen Arbeitszeit von 37 auf 39 Stunden „ohne Lohnausgleich“ eine entscheidende Rolle.
Durch die Bündelung von fachbezogenem und übergreifendem Wissen, der Förderung und Anerkennung unserer Mitarbeiter schaffen wir die Innovationsfähigkeit, die unsere Genossenschaft braucht, um erfolgreich am Markt bestehen zu können. Damit nimmt die Mitarbeiterzufriedenheit einen eben so hohen Stellenwert ein, wie die Mitgliederzufriedenheit.
Um dem Führungskräftemangel entgegenzuwirken, hat die Genossenschaft im Jahre 2008 beschlossen, ein Führungskräftenachwuchsprogramm aufzulegen. Alle Mitarbeiter im Unternehmen konnten sich zur Teilnahme an diesem Programm bewerben. Insgesamt wurden aus den Bewerbungen nach erfolgreichem Durchlaufen eines internen Assessment-Centers 3 Teilnehmer ausgewählt, die in die Weiterqualifizierungsmaßnahme aufgenommen wurden. Hierbei handelt es sich um eine Kombination von internen und externen Schulungsmaßnahmen und die Übernahme von Projekten, unter Berücksichtigung der Stärken und Schwächen, die sich im AssessmentCenter für die einzelnen Bewerber herausgebildet haben. Ziel soll es sein, die Stärken zu fördern und die Schwächen abzubauen, um damit die Nachwuchsführungskraft sukzessiv auf neue Aufgaben vorzubereiten.
Ständige Marktveränderungen, technische Innovationen und das gestiegene Anspruchsniveau bei Mitgliedern, Mietern, Kunden und der öffentlichen Hand bedürfen einer stetigen Weiterentwicklung und fordern uns jeden Tag auf´s Neue. Nur mit unseren Mitarbeitern können wir die hohe Kompetenz leisten, die es möglich macht, die Unternehmensziele zu erreichen und umzusetzen. Individuelle Förderung sowie gezielte Personalentwicklung sind dabei ebenso notwendig, wie die Entwicklung eines WIR-Gefühls durch gemeinsame Veranstaltungen zur Festigung des Zusammenhaltes. Zur Genossenschaft gehören außerdem der Aufsichtsrat, der sich derzeit aus 11 Mitgliedern zusammensetzt, und das höchste Organ der Genossenschaft, die Vertreterversammlung, die derzeit mit 85 gewählten Vertreterinnen und Vertretern die Belange der Mitglieder vertritt. Um den Mitarbeitern noch zielgerichteter im Rahmen der Personalentwicklung und Administration zu begegnen, hat die Genossenschaft im Jahre 2008 alle Personalaktivitäten auf eine Stelle fokussiert. Ziel ist es, sämtliche Personalarbeiten der GEWOBA Nord, aber auch die der Fremdverwaltung und der Töchter- und Enkelgesellschaften, zusammenzufassen. Damit einhergehend ist auch die intensivere Zusammenarbeit mit dem Betriebsrat. So konnten bestehende Betriebsvereinbarungen neu gefasst und diese an die veränderten Marktbedingungen angepasst werden. Die Fehlzeiten im Unternehmen, die sich aus dem tariflichen Urlaub, der Nutzung von Weiterbildungsmaßnahmen, Seminaren, dem Stundenausgleich oder durch Krankheit zusammensetzen, konnten von 18,69 % im Vorjahr auf 14,4 % im Berichtsjahr reduziert werden. Hier spielt sicherlich auch die Ausweitung der
Die Genossenschaft beschäftigt sich ebenfalls mit der Einführung eines neuen ERP-Systems in Verbindung mit der Einführung eines Dokumentenmanagementsystems unter Aufbereitung der Prozesse, z. B. um Controllingzahlen optimierter im Unternehmen darzustellen. Im Jahre 2008 wurden die vorbereitenden Arbeiten erledigt, um das zurzeit im Unternehmen eingesetzte ERP-System, die WohnDATA, durch ein neues ERP-System in 2009 abzulösen. Mit der Ablösung des alten ERP-Systems soll ein zeitgemäßes EDV-System eingesetzt werden, das gleichzeitig in der Lage ist, die Umsetzung der laufenden Prozesse und der neuen Workflows unter Berücksichtigung der gesetzlichen Anforderungen und der betrieblichen Notwendigkeiten zu gewährleisten. 2. Wirtschaftliche Lage Ertragslage Die Ertragslage im Jahre 2008 war wie im Vorjahr erneut positiv. Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung konnte im Vergleich zum Vorjahr leicht verbessert werden. Dies resultiert vornehmlich aus der Reduzierung der Erlösschmälerung durch den Abbau von Leerständen und durch die ge-
zielte Wiedervermietung der nach Umsetzung von Baumaßnahmen erneut an den Markt gebrachten Bestände. Die Erlösschmälerungen verringerten sich von 789 T€ auf 630 T€. Sollmieten abzüglich der Erlösschmälerungen überstiegen das Vorjahr um 580 T€. Aus den Verkäufen des Jahres 2008 resultierte ein Ertrag von rd. 490 T€. Die außerordentlichen Erträge aus den Verkäufen sowie das geschickte Zinsmanagement haben die
ursprünglichen Planungen deutlich überstiegen. Insgesamt wurden 917 T€ an Zinserträgen erwirtschaftet. Die Darlehenszinsen sind durch Sondertilgung, planmäßige Darlehensrückführung und Neuaufnahme um 70 T€ moderat gesunken. Die Ergebnisse der funktional gegliederten Erfolgsrechnungen für das Geschäftsjahr 2008 zeigt die nachfolgende Übersicht:
Funktion	2008	T€
2007	T€
Hausbewirtschaftung (außerplanmäßig)
Abschreibungen wurden im Geschäftsjahr gemäß den gesetzlichen Vorschriften durchgeführt. Planmäßig haben wir 4.616 T€ Abschreibungen gebucht. Außerplanmäßige Abschreibungen wurden in der Größenordnung von 568 T€ durchgeführt. Diese resultieren vor allem aus der Vorwegnahme erst für die nächsten Jahre ge-
planter Baumaßnahmen unter Berücksichtigung der Restbuchwerte aus erfolgreich verwerteten Beständen.
Die planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen lassen sich der nachstehenden Übersicht entnehmen.
4.146.255,20
4.044.884,90
3.831.762,46
3.788.410,10
4.359.342,40
4.616.527,83
außerpl. Afa
236.290,00
1.185.729,87
1.259.213,50
961.157,00
567.997,00
4.382.545,20
4.055.418,90
5.017.492,33
5.047.623,60
5.320.499,40
5.184.524,83
Rückstellungen der Genossenschaft haben sich im Jahre 2008 verringert. Der Nettoeffekt umfasst ergebniswirksame Minderungen in Höhe von rd. 490 T€. An Bauinstandhaltungsrückstellung inklusive Rückstellungen aus Schönheitsreparaturen wurden dem Saldo nach 243 T€ verbraucht bzw. aufgelöst. Weiterhin steht somit eine Summe von 8.893 T€ für Bauinstandhaltung inklusive Schönheitsreparaturen zur Verfügung.
Mit der Bildung der Rückstellungen sind aus Sicht der Genossenschaft alle Risiken, die sich aus dem laufenden Prozess des Jahres 2008 ergeben und für das Jahr 2009 Berücksichtigung finden sollten, abgedeckt. Weitere Risiken, die für das Jahr 2009 anstehen könnten, sind gegenwärtig nicht zu erkennen und bedürfen daher auch keiner weiteren Berücksichtigung in den Rückstellungen.
Die satzungsmäßige Höchstdividende in Höhe von 4 % wurde 2008 wiederum beschlossen und zur Auszahlung gebracht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die steuerliche Ausschüttungsbelastung, die
bei einer Ausschüttung an Mitglieder abzuführen ist, die Nettoverzinsung auf rd. 2,7 % reduziert. Die Verwendung wurde wie folgt beschlossen:
Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn wie folgt zu verteilen:	Jahresüberschuss 2008	2.318.900,44	Gewinnvortrag aus 2007
82.552,28
Einstellungen in die Ergebnisrücklagen
251.452,72
Dividendenzahlung*
137.903,00
113.549,72
* Berechnung der Dividende
4% auf Geschäftsguthaben in Höhe von 5.043.263,44 € ergibt:	abzüglich Ausschüttungsbelastung in Höhe von	Dividendenzahlung an die Mitglieder
Finanzlage Die Genossenschaft war im Berichtsjahr 2008 jederzeit in der Lage, ihren fälligen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Die notwendige Liquidität war jederzeit gegeben. Der Cashflow nach DVFA/SG nach Tilgung beträgt 4.684 T€. Der Finanzmittelbestand zum Bilanzstichtag verringerte sich leicht um 380 T€ auf 7.419 T€. Der Cashflow ist unter anderem durch stichtagsbedingte Einflüsse so hoch ausgefallen (Vorjahr: 1.601 T€.)
201.730,54	63.827,54	137.903,00
Weiterhin wurden bereits Prolongationen für Kredite abgeschlossen, die in den folgenden Geschäftsjahren fällig sind. Unter Zugrundelegung der Ergebnisse einer zehnjährigen Wirtschafts- und Finanzplanung im Rahmen eines Unternehmenskonzeptes sind die Finanzanlage und die Zahlungsfähigkeit auch künftig gesichert. Außerdem stehen zur Absicherung der Liquidität des laufenden Geschäftes Kreditlinien in Höhe von rd. 8.800 T€ zur Verfügung.
Im Bereich von Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen erfolgt die Finanzierung durch Aufnahme von Fremdmitteln in Höhe von rd. 4.521 T€ und aus Eigenmitteln der Genossenschaft. Für zukünftige Investitionen verfügt das Unternehmen über ausreichende Reserven in der Beleihung. Zurzeit werden weitere Reserven zur Beleihung im Rahmen einer Neuordnung des Kreditportfolios geschaffen.
Die funktionale Gliederung des Cashflows ergibt sich aus der nachfolgenden Darstellung: Kapitalflussrechnung
5.184,5
Abnahme (Vorjahr: Zunahme) der kurzfristigen Rückstellungen
Gewinn aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
-1.126,7
Abnahme (Vorjahr: Zunahme) sonstiger Aktiva (ohne geldlich neutrale Ansprüche aus Teilschulderlass, s. unten)
Zunahme (Vorjahr: Abnahme) sonstiger Passiva
-1.684,3
5.446,3
-3.670,0
-3.845,4
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach planmäßiger Tilgung
-6.504,1
-11.742,6
-5.793,9
-10.313,1
4.521,2
-3.652,3
-1.076,9
5.724,8
Abnahme langfristiger Rückstellungen	Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten	Cashflow nach DVFA/SG 1)
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen (ohne geldlich neutrale Abgänge aus Teilschulderlass, siehe oben)
Cashflow aus Investitionstätigkeit	Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen	außerplanmäßige Tilgungen	Veränderung der Geschäftsguthaben und Kapitalrücklage	Auszahlungen für Dividenden	Umgliederung einer früheren Zwischenfinanzierung in den langfristigen Finanzierungsbereich Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands	-379,9	-2.987,4 Finanzmittelbestand zum 01.01.
10.786,4
Finanzmittelbestand zum 31.12.
7.419,1
DVFA/SG Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V. / Schmalenbach Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.
Vermögens- und Kapitalstruktur Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft zum 31.12.2008 stellt sich wie folgt dar: Jahr
Anlagevermögen	Umlaufvermögen
143.701.292
134.744.498
8.937.504
123.209.258
20.492.034
152.075.957
132.711.665
19.339.458
130.685.713
21.390.244
156.382.812
133.575.356
22.786.753
133.881.090
22.501.722
172.467.150
148.817.760
23.327.176
147.484.711
24.982.439
173.177.641
154.125.726
18.769.904
145.727.925
27.449.716
174.202.500
155.496.900
18.712.600
144.580.300
29.629.200
Die Bilanzsumme erhöht sich im Vergleich zum Vorjahr um rd. 1.031 T€ auf rd. 174.203 T€. Die Erhöhung des Anlagevermögens ist maßgeblich auf die Steigerung der Anlagen im Bau, einschließlich Vorbereitungskosten und geleistete Anzahlung auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens, zurückzuführen.
sich Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, zum Zeitpunkt dieses Lageberichts nicht ergeben. Damit sind keine Ergebnisse eingetreten, die von wesentlicher Bedeutung sind und zu einer Veränderung der Beurteilung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage führen könnten. Chancen und Risiken
Auf der Passivseite resultiert die Zunahme des Eigenkapitals um rd. 2.180 T€ aus dem Erwirtschaften des Jahresüberschusses in Höhe von 2.319 T€ sowie dem gleichzeitigem Abbau der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von rd. 800 T€ und dem Abbau von Rückstellungen in Höhe von rd. 500 T€. Die Eigenkapitalquote erhöht sich damit von 15,8 % im Vorjahr um 1,1 % Punkte auf 16,9 %. Das Vermögen der Genossenschaft wird im Wesentlichen durch das Anlagevermögen bestimmt. Das Anlagevermögen ist vollständig langfristig finanziert und beträgt rd. 89 % der Bilanzsumme. Das Umlaufvermögen ist, wie in einem Immobilienvermögen üblich, mit 11 % der Bilanzsumme relativ gering. Nachtragsbericht
Die Genossenschaft geht mittelfristig von einer weiteren positiven Entwicklung der Ergebnisse der wesentlichen Geschäftsfälle des Unternehmens aus. Im Rahmen des Risikomanagementsystems in Verbindung mit dem integrierten Finanzplanungssystem liegt eine zehnjährige Fortschreibung des Wirtschafts- und Finanzplanes vor. Die entwickelten Systeme haben sich bewährt und werden in ihren Komponenten konsequent weiterentwickelt. Sie unterstützen die Unternehmensführung bei der Analyse und der Planung der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung und bilden die Basis für die Risikofrüherkennung unter Beachtung verschiedener wesentlicher Einflussfaktoren. Mit verschiedenen Controlling-Instrumenten, mit der Analyse des Portfoliosystems und der Bestandsstrategie stehen dem Vorstand weitere effektive Instrumente zu einer optimalen Bestandsentwicklung zur Verfügung.
Mit Wirkung von Anfang 2009 haben wir Verkäufe aus dem Anlagevermögen zu einem Preis von 1.560 T€ vorgenommen. Ansonsten haben
Der Vorstand rechnet mittelfristig mit weiter steigenden Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung. Neben der Erweiterung des Bestandes werden regelmäßige Anpassungen der Nutzungsentgelte dazu beitragen, die gesteckten Ziele zu erreichen. Die höheren Erlöse sind notwendig, um die Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in unseren Wohnanlagen auch weiterhin auf hohem Niveau betreiben, aber auch um die stetig steigenden gesetzlichen Anforderungen erfüllen zu können. Wie bisher hat auch in Zukunft die Verbesserung des Wohnungsbestandes und die Pflege der Wohnquartiere einen hohen Stellenwert. Zusätzlich steht die weitere Optimierung des bereits deutlich gesunkenen Leerstandes im Fokus. Bedingt durch die Neuordnung des Kreditportfolios und den damit verbundenen Effekten gehen wir mittelfristig davon aus, dass die günstigen Kapitalkosten auch weiter im Unternehmen mit den entsprechend niedrigen durchschnittlichen Verzinsungsraten gewährleistet werden können. Trotzdem wird durch die Aufnahme zusätzlicher Fremdmittel zur Finanzierung umfassender Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen die Zinsbelastung in den nächsten Jahren stetig steigen. Diesem Trend wirkt die fortschreitende Tilgung aufgrund der Zinsdegression bereits teilweise entschuldeter annuitätischer Darlehen entgegen. Nach Umsetzung der Neuordnung des Kreditportfolios können wir den Bestand an Krediten sowie die darin enthaltenen Risiken zukünftig noch besser beobachten und die geeigneten Anpassungsmaßnahmen stärker optimieren. Auf der Grundlage der von uns fortgeschriebenen zehnjährigen Finanz- und Wirtschaftsplanung lassen sich nachfolgende Aussagen treffen. Die GEWOBA wird auch zukünftig in der Lage sein, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Die Zahlungsfähigkeit wird jederzeit gegeben sein. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird 2009 ein ähnliches Niveau erreichen wie in den Vorjahren. Damit ist die Finanzierung der
Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der bisherigen Finanzierungsstruktur aus Eigen- und Fremdmitteln weiterhin gewährleistet. Die GEWOBA erwartet auch weiterhin, die satzungsmäßige Höchstdividende in Höhe von 4 % auf die Geschäftsguthaben ausschütten zu können. Die Finanzlage des Unternehmens wird sich in Zukunft wie in der Vergangenheit in ähnlicher Weise darstellen. Mittelfristig sind die Finanzplanungen der GEWOBA darauf ausgerichtet, ein etwa gleichbleibendes Jahresergebnis zu erzielen und die heutige Struktur zwischen Anlagevermögen und Umlaufvermögen sowie zwischen Eigenkapital und Fremdkapital beizubehalten. Aus den vorgesehenen Jahresüberschüssen sollen die Rücklagen gestärkt werden. Das Ziel, die
Geplante Baumaßnahmen für 2009 ff Bauvorhaben
Anzahl	Fläche m2	Wohneinheiten
List/Sylt AROSA-Hotel
List/Sylt Alte Bahnhofstr. II BA
Schleswig Haithaburing 7-11	21 WE	888,53	Satrup Behlingshof
Husum Goethestr. 5-25
Husum Treibweg 30-38	25 WE	991,00	Glücksburg Schuldtstraße 2-6
Harrislee An der Marienhölzung
Summe	538 WE
34.179,53
Eigenkapitalquote auf etwa 20 % einpendeln zu lassen, wird nach wie vor verfolgt. Aufgrund langfristiger Finanzierungen unserer Wohnimmobilien ist akut eine Gefährdung der finanziellen Entwicklung unserer Genossenschaft nicht zu befürchten, zumal wir auch ForwardDarlehen in Anspruch genommen haben. Dennoch können wir aber auf Dauer nicht davon ausgehen, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und deren Konditionen trotz Neustrukturierung unseres Kreditportfolios und des Hebens der Beleihungsreserven für unser Unternehmen nicht ungünstig entwickeln könnten. Den Finanzierungsbereich werden wir deshalb noch stärker als Schwerpunkt in unser Risikomanagement integrieren, um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu können.
Gesamtbau-	Beginn	kosten in €
vorauss.	Ende
19,8% / 80,2%
29,1% / 70,9%
Abriss und Neubau in sehr guter Lage
1.230.000	2009	2009	22,7% / 77,3%
Modernisierung. Leerzug und Umsetzung der Mieter bei Projektstart
22,5% / 77,5%
18,8% / 81,2%
1.730.000	Apr. 2009	2010 29,8% / 70,2%
Neubau für TSBW zur Unterstützung behinderter Mieter
37,4% / 62,6%
Abriss und Neubau mit energetisch optimiertem Konzept
geplanter Abriss, Neubau
20,0% / 80,0%
Neubau zur Revitalisierung des Stadtteils
Prognosebericht Die GEWOBA wird die bisher gewonnene wirtschaftliche Stabilität auch für die Zukunft gewährleisten. Dies ergibt sich aus den Planungsinstrumenten und den vorgenannten Daten. Damit sind die Wohnungsversorgung und die Betreuung unserer Mitglieder gesichert. Umfangreiche Instandhaltungsinvestitionen und Maßnahmen in die Modernisierung und den Neubau werden die Genossenschaft auch zukünftig dazu befähigen, eine nachhaltige Vermietung ihrer Anlagen sicherzustellen. Die damit verbundenen dauerhaften Mittelrückflüsse gewährleisten eine kontinuierliche planmäßige Rückführung der aufgenommenen Fremdmittel. Nach der Konsolidierung der vergangenen Jahre, dem Verkauf von Wohnungsbeständen an verschiedenen Standorten, deren Entwicklung von der Genossenschaft nicht positiv eingeschätzt wird, ist für die verbleibenden Standorte davon auszugehen, dass sich eine positive Entwicklung mit einer umfassenden Nachfrage weiterhin einstellen wird. Die Mieterhöhungen im Sinne der §§ 557 ff BGB für den freifinanzierten Wohnraum werden regelmäßig durchgeführt. Für den öffentlich geförderten Bestand erfolgt die Anpassung gemäß der Veränderung der Baualtersklassen oder bei Änderung im Rahmen der Zweiten Berechnungsverordnung. Mietanpassungen erfolgen auch im Rahmen der Fluktuation. Für Instandhaltung des Wohnungsbestandes sind im Jahre 2008 rd. 3.080 T€ aufgewandt worden. Im Jahr 2009 werden Instandhaltungsaufwendungen auf ähnlichem Niveau geplant. Weitere Budgetierungen liegen vor für Einzelmodernisierung von Wohnungen sowie für größere geplante Instandhaltungsmaßnahmen und für die anstehenden Großmodernisierungs- bzw. Neubauvorhaben. Der Einsatz von Instandhaltungsmitteln erfolgt im Rahmen der laufenden Instandhaltung für bestehende Mietverhältnisse oder im Rahmen von Einzelmaßnahmen bei Nutzerwechsel. Im
Einsatz dieser Mittel werden die Wohnungen verbessert und damit die Vermietbarkeit sichergestellt. Gleichzeitig ermöglichen diese Mittel, den fluktuationsbedingten Leerstand weiterhin zu verringern. Das Jahr 2009 steht unter erheblich größeren Investitionsplanungen als das Jahr 2008. Das resultiert vor allem aus in 2008 bereits gestellten Bauanträgen, aber erst in 2009 genehmigten Bauvorhaben, die jetzt zur Durchführung gelangen. Mittelfristig sind weitere Neubaumaßnahmen geplant, insbesondere in Husum in einer Größenordnung von 50.000 T€. Bei allen Maßnahmen sind Grundsätze des genossenschaftlichen Handelns unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Möglichkeiten der Genossenschaft zu beachten und weiterzuentwickeln. Dabei gilt es, das Kerngeschäft solide auf der Grundlage der satzungsmäßigen Handlungsmaximen zu entwickeln. Zusatzleistungen sollen über unsere Tochter- und Enkelunternehmen in die GEWOBA eingebracht werden, um einerseits Kosten zugunsten der Mieter und Mitglieder zu reduzieren und andererseits Zusatzerträge zu erwirtschaften, die es uns ermöglichen die Bauinvestitionen noch zu steigern. Die Planungen für das Jahr 2009 lassen eine positive Entwicklung der Genossenschaft unter Berücksichtigung der Planannahmen mit entsprechenden Ergebnissen erwarten. Schleswig, den 29.04.2009 G E W O B A Nord Baugenossenschaft eG
Die 90er Jahre Europa bekommt ein Gesicht
»Wir sind jetzt in der Situation, wo wieder zusammenwächst, was zusammengehört«, sagt Altbundeskanzler Willy Brandt unmittelbar nach dem Fall der Mauer – und ahnt vermutlich nicht, dass der Prozess des Zusammenwachsens von alten und neuen Bundesländern mehr als nur ein paar Jahre benötigen wird. Doch bei aller Beschäftigung mit sich selbst verliert das Land die Welt nicht aus dem Blick. Am 1. November 1993 tritt – unter ehrgeiziger Beteiligung der schwarz-gelben Regierung – der Vertrag von Maastricht in Kraft, womit die Grundlage der EU geschaffen wird. Aber auch kulturell macht Deutschland von sich reden: Erstmals seit 27 Jahren erhält mit Günter Grass wieder ein deutscher Schriftsteller den Literaturnobelpreis.
Die Treue der Mitglieder
Für alle Nicht-Leser hält das Fernsehprogramm eine zunehmende Anzahl von Privatsendern bereit, die mit sogenannten Reality-Soaps wie Big Brother die Quotensendung etablieren. Und wem der Blick ins öffentlich gewordene Schlafzimmer noch nicht reicht, schaut in die Sterne – der Ufo-Wahn boomt nämlich wieder.
Nach einer weiteren Verschmelzung (mit der Baugenossenschaft Nordfriesland eG) präsentiert sich die GEWOBA Nord Anfang der neunziger Jahre mit insgesamt fünf Geschäftsstellen – und sie erhält auch ihren heutigen Namen: GEWOBA Nord Baugenossenschaft. Doch trotz ihrer Größe – der eigene Wohnungsbestand wächst zum Ende des Jahrtausends auf 7.000 Einheiten bei rund 8.200 Mitgliedern – bewahrt sich das Unternehmen seinen familiären Charme. Was auch damit zu tun hat, dass Kinder vieler GEWOBA-Mitglieder nach dem Auszug aus dem Elternhaus ebenfalls Anteile der Genossenschaft erwerben. Dass sie dann auch noch – wie im Fall der Familie Nastraha auf Sylt – zu Nachbarn werden, hat allerdings Seltenheitswert.
Anlagevermögen	Immaterielle Vermögensgegenstände	120.049,00
169.942,00
Geleistete Anzahlungen auf Immaterielle Vermögensgegenstände 318.563,00
Sachanlagen	Grundstücke u. grundst.gl. Rechte mit Wohnbauten	Grundstücke u. grundst.gl. Rechte m. Geschäftsb./ and. Bauten Grundstücke u. grundst.gl. Rechte ohne Bauten
142.939.453,51
143.070.092,92
8.711.014,95
8.240.293,56
115.450,73
1.792.264,00
1.895.958,00
512.860,98
492.573,90
496.420,06
Bauvorbereitungskosten	109.092,00
17.566,22
Finanzanlagen	Anteile an verbundenen Unternehmen
7.599,76
Andere Finanzanlagen	1.201,84
Anlagevermögen insgesamt	155.223.969,83
154.125.726,99
Umlaufvermögen	Zum Verkauf bestimmte Grundstücke u. andere Vorräte	Grundstücke ohne Bauten
8.767.443,29
8.334.983,83
Andere Vorräte	9.864,36
14.001,23
Forderungen u. sonstige Vermögensgegenstände	Forderungen aus Vermietung
369.547,22
407.159,85
12.777,52
32.503,40
Forderungen aus anderen Lieferungen u. Leistungen
29.299,50
65.163,28
29.245,42
Sonstige Vermögensgegenstände	2.034.998,40
2.083.494,97
Wertpapiere	10.015,45
Flüssige Mittel u. Bausparguthaben	Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
7.419.102,86
7.799.022,91
Bausparguthaben	0,00
40.193,29
Umlaufvermögen insgesamt	18.703.299,44
18.769.904,91
Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten
272.881,45
258.623,45
Andere Rechnungsabgrenzungsposten	9.325,30
23.386,14
Rechnungsabgrenzungsposten insgesamt	282.206,75	Bilanzsumme	174.209.476,02
282.009,59
Treuhandvermögen	36
4.175.343,58
173.177.641,49 5.048.880,68
Eigenkapital	Geschäftsguthaben	der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	der verbleibenden Mitglieder	aus gekündigten Geschäftsanteilen
478.894,00
471.640,00
5.022.749,44
5.064.207,58
5.531.595,44
5.556.803,58
(rückstandige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile)
(3.722,88)
(7.020,00)
329.971,33
307.299,33
Ergebnisrücklagen	gesetzliche Rücklage (davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt)
4.896.096,51
4.661.096,51
(235.000,00)
(258.800,00)
18.620.099,81
16.705.099,81
(davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt)
(1.915.000,00)
(2.191.200,00)
23.516.196,32
21.366.196,32
Bilanzgewinn	Gewinnvortrag
81.286,94
2.318.900,44
2.588.130,02
-2.150.000,00
219.416,96
29.629.215,81
27.449.716,19
Rückstellungen	Steuerrückstellungen Rückstellungen für Bauinstandhaltungen	Sonstige Rückstellungen	Rückstellungen insgesamt
63.147,00
8.893.122,01
9.135.952,01
1.228.200,00
9.937.104,01
10.427.299,01
Verbindlichkeiten	115.783.681,09
116.580.034,62
7.693.019,77
9.397.962,63
9.491.759,09
7.764.107,60
50.006,18
44.693,45
Verbindlichkeiten aus Vermietung	Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
1.202.314,63
1.096.246,22
146.273,60
146.231,28
(64.790,91)
(30.712,36)
134.384.040,63
135.058.525,97
259.115,57
242.100,32
174.209.476,02
173.177.641,49
5.048.880,68
Verbindlichkeiten insgesamt	Rechnungsabgrenzungsposten insgesamt	Bilanzsumme	Treuhandverbindlichkeiten
Gewinn- und Verlustrechnung (vom 1.1. bis 31.12.2008)
27.429.867,98
26.771.928,41
633.690,72
669.347.50
404.528,56
301.259,14
Veränderungen des Bestandes an unfertigen Leistungen
432.459,46
403.873,13
712.682,71
823.550,78
1.545.846,14
2.727.309,40
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und sonstige Leistungen	Aufwendungen für Hausbewirtschaftungen	Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
12.071.279,90
11.798.504,76
126.660,74
46.764,85
18.961.134,93
19.851.998,75
Personalaufwand	Löhne und Gehälter
3.368.420,94
3.196.781,66
843.240,30
872.623,15
(233.121,43)
(228.386,26)
2.751.629,43
3.344.846,60
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	(davon aus verbundenen Unternehmen)	Zinsen und ähnliche Aufwendungen
916.772,88
933.214,73
4.809.916,51
4.878.340,79
2.923.597,82
3.174.757,20
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	Steuern vom Einkommen und Ertrag	Sonstige Steuern
542.815,38
523.480,18
Jahresüberschuss	Gewinnvortrag	Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen
Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2008
A. Allgemeine Angaben Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmun­gen der Verordnung über Formblätter für die Gliede­rung des Jahresabschlusses von Wohnungsunter­nehmen vom 06.03.1987. Für die Gewinnund Verlustrechnung wird unverändert das Gesamt­kostenverfahren angewendet. Die angegebenen Vorjahresbeträge sind bei allen Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlust­rech­nung inhaltlich vergleichbar. B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungsund Bewertungsmethoden angewandt: Die Bewertung der Immateriellen Vermögensgegenstände erfolgt zu den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung zeitanteiliger linearer Abschreibung auf die angenommene Nutzungsdauer von drei Jahren. Das Sachanlagevermögen wurde zu den fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskos­ ten bewertet. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten werden auf der Grundlage einer Nutzungsdauer bei den in Vorjahren erstellten Bauten von 80 Jahren linear und bei den ab 1992 fertiggestellten Neubauten gemäß 7 Abs. 5 EStG von 40 Jahren degressiv abgeschrieben. Neubauten ab 2006 werden auf der Grundlage einer Nutzungsdauer von 50 Jahren linear abgeschrieben. Aktivierte Umbau-, Ausbau- und Modernisierungskosten sind auf die Restlaufzeit verteilt worden. Für die seit dem 01.01.1991 fertiggestellten Bauvorhaben erfolgt die Abschreibung der Kosten für die Außenanlagen auf die Dauer von 10 Jahren. Wie im Vorjahr erfolgte eine Überprüfung der Buchwerte bei Grundstücken mit Wohnbauten. Die Restbuchwerte wurden jeweils den Ertragswerten gegenübergestellt. Abschreibungsbedarf bestand nicht. Des Weiteren wurden 568 T€ erhöhte Abschreibungen vorgenommen für Objekte, die in den nächsten 2 – 3 Jahren abgerissen und neu gebaut werden.
Den Geschäfts- und anderen Bauten liegt für die lineare Abschreibung eine voraussichtliche Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren zugrunde. Die Herstellungskosten der Baumaßnahmen des Anlagevermögens enthalten anteilige Verwal­ tungs­kosten und Architektenhonorare, die aufgrund eines Betriebsabrechnungsbogens er­mittelt wurden. Zinsen für Fremd­kapital sind im Jahr 2008 unter „Anlagen im Bau“ aktiviert worden, soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Die Position „Technische Anlagen und Maschinen“ beinhaltet im Wesentlichen Photovoltaikanlagen; für die lineare Abschreibung wurde eine Nutzungsdauer zwischen 10 und 20 Jahren zugrunde gelegt. Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden zwischen 2 und 10 Jahren linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden seit 2008 über 5 Jahre abgeschrieben. Im Finanzanlagevermögen werden Beteiligungen an verbundenen Unternehmen, andere Finanz­­ anlagen mit den geleisteten Einzahlungen und die Sonstigen Ausleihungen mit der Restforderung ausgewiesen. Die Bilanzierung von Zu- und Abgängen bebauter Grundstücke erfolgt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Die Bewertung des Umlaufvermögens erfolgt nach dem Niederstwertprinzip. Auch im Ge­schäfts­ jahr 2008 wurde ein Bewertungsabschlag auf unfertige Leistungen gebildet. Die ausgewiesenen Brennstoffbestände werden nach dem Fifo-Ver­ fahren bewertet. Für erkennbare Risiken bei Forde­rungen aus der Vermietung besteht weiterhin eine aktivisch abgesetzte Wertberichtigung. Die in 2008 gezahlten Disagien werden gem. § 250 HGB (§5 (5) EStG) bewertet und sind unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Rückzahlungs­beträgen bilanziert. Vorausempfangene Mieten werden zum 31.12.2008 mit 160.980,91 € unter den Rechnungsab­gren­zungs­­posten ausgewiesen.
Immaterielle Vermögensgegenstände EDV-Programme u.ä. Geleistete Anzahlung
Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten
Finanzanlagen Ausleihungen an verbundene Unternehmen
Anlagevermögen insgesamt 40
Umbuchungen (+ /-)
Abschrei­bungen (kumulierte)
Buchwerte am 31.12.2008
Abschreibungen Geschäfts­jahr 2008
828.809,47
48.624,97
757.385,44
120.049,00
98.517,97
318.563,00
367.187,97
438.612,00
227.838.039,47
4.616.423,69
536.561,24
88.985.147,48
4.539.214,17
10.568.859,96
793.460,03
39.257,24
2.612.047,80
317.953,03
2.097.714,78
307.640,38
1.335.004,45
143.243,14
965.386,61
122.956,06
73.387,54
473.791,77
59.667,76
8.908,51
-15.607,58
242.046.023,15
6.136.881,59
636.126,24
92.870.222,27
154.676.556,23
5.086.006,86
110.129,88
108.801,60
242.984.962,50
6.504.069,56
637.454,52
93.627.607.71
155.223.969,83
5.184.524.83 41
Weitere Erläuterungen zur Bilanz: In der Position Unfertige Leistungen sind 8.767.443,29 € (Vorjahr: 8.334.983,83 € ) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. Die hierauf von den Mietern geleisteten Voraus­zah­ lungen sind als Erhaltene Anzahlungen ausgewiesen. In den Sonstigen Vermögensgegenständen sind vor allem Erstattungsansprüche aus Teil­ schuldenerlassen, Überzahlungen und Steuer­ rückforderungen ausgewiesen. Im Geschäftsjahr 2008 wurden 321 T€ (Vor­ jahr­ 258,8 T€ ) in die Gesetzliche Rücklage sowie 1.915 T€ (Vorjahr 2.191,2 T€ ) in die Andere Ergebnis­rücklage eingestellt. Im Geschäftsjahr wurden 346,5 T€ der Rück­ stellung für Bau­instandhaltung aufgelöst bzw. verbraucht. Zum 31.12.2008 sind noch rd. 7.691 T€ für Groß­modernisie­rungen zurückgestellt. Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten insbe­ sondere andere Aufwendungen der Hausbe­wirt­ schaftung (Servicegebühren für Heizkostenab­ rechnung sowie noch ausstehende Abrechnungen der öffentlichen Versorgungsunternehmen) in Höhe von 530 T€ sowie Risiken aus Prozessan­ge­ le­gen­heiten und Anliegerbeiträgen in Höhe von 250 T€. Die Sonstigen Rückstellungen wurden in Höhe der voraussichtlichen Verpflichtungen bzw. Aufwendungen gebildet. Bei allen Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenständen liegen die Restlaufzeiten innerhalb eines Jahres.
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeitenspiegel per 31. Dezember 2008
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten unter einem Jahr beeinhalten im Wesentlichen kurzfristig fällig werdende Tilgungen langfristiger Darlehen. Bei den in der vorstehenden Übersicht enthaltenen Restlaufzeitvermerken bis zu einem Jahr und von einem bis zu fünf Jahren zu den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern handelt es sich im Wesentlichen um laufende planmäßige Tilgungen auf objektgebundene Finanzierungsmittel, die durch die laufenden Mieteinnahmen gedeckt werden. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.
Insgesamt	unter 1 Jahr	1– 5 Jahre	über 5 Jahre	Gesichert
115.783.681,09
3.436.395,47
15.284.740,36
96.567.380,75
108.851.739,41
307.186,42
1.216.608,91
6.169.224,44
7.501.018,85
141.940,43
14.646.588,49
16.501.349,27
102.736.605,19
116.352.758,26
GPR = Grundpfandrechte
8.641.808,70
8.235.827,25
3.078.544,42
3.240.885,24
Kosten für Miet- und Räumungsklagen
79.586,46
67.442,77
Andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
271.340,32
254.349,50
2.096.370,76
120.273,32
96.644,27
54.221,41
55.934,93
Zuführung zu Rückstellungen für Schönheitsreparaturen
103.663,00
111.025,75
358.311,70
819.835,89
4.699.997,60
4.722.544,02
33.121,87
118.629,01
76.797,04
An Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind entstanden:
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen: Sachkosten der Verwaltung	Abschreibungen auf Forderungen	Verluste aus Abgang Anlage-/ Umlaufvermögen	Bildung von Wertberichtigungen	Zuführung zu sonst. Rückstellungen
Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: Hausbewirtschaftung und Unternehmensfinanzierung
E. Sonstige Angaben 1.	Es bestehen folgende derivate Finanzinstrumente in 2008: Art
Abschluss-	daten
Anfangs-	daten
Umfang	T€
Zeitwert* €
Zinssatzswap Nord LB
66.924,90
63.892,11
Zinssatzswap Nospa
-185.094,21
3.902,7
-135.436,01
Zinssatzswap Nospa	06/2007	01/2010	12/2023	13
Angabe n.n. möglich
20.126,8
-584.972,4
*für die GEWOBA Nord ohne liquiditäts- u. ertragswirksame Auswirkung
End-	Laufzeit	daten	in Jahren
-395.259,18
Die Derivate sind in keiner Bilanzposition erfasst; die Zahlungsströme werden erfolgswirksam im Jahr des Zu- bzw. Abflusses erfasst. Jedem dieser dargestellten Zinsswaps liegt ein fristenkongruentes Grundgeschäft zugrunde. 2.	Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind. Verpflichtungen aus noch nicht abgeschlossenen Baumaßnahmen (Auftragsobligo) •	noch zu erwartende Kosten: 2.056,5 T€ •	ausstehende Fremdmittel: 1.928,5 T€. Daneben bestehen Höchstbetragsbürgschaften gegenüber Prowo i.H.v. 28,1 T€ netto. 3. Die Genossenschaft besitzt außer Genossenschaftsanteilen im Gesamtwert von rd. 1,2 T€ des weiteren 100% der Anteile der BUD Bauund Dienstleistung GmbH, Schleswig, mit 25 T€ Stammkapital und einem Eigenkapital zum 31.12.2008 i.H.v. 7,8 T€. Das Jahresergebnis beträgt -5,4 T€. 4.	Es bestehen Haftungsverhältnisse für erworbene Genossenschaftsanteile in Höhe von ca. 4,2 T€. 5.	Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug (ohne Auszubildende):
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte, Reinigungskräfte etc.
Außerdem wurden durchschnittlich 8 Auszubildende beschäftigt.
6. Mitgliederbewegung Anfang 2008
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglie­ der haben sich im Geschäftsjahr um 42 T€ vermindert. 7.	Der gesetzliche Prüfungsverband für unsere Genossenschaft ist der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-­Holstein, Tangstedter Landstr. 83, 22415 Hamburg. 8.	Mitglieder des Vorstandes: Dietmar Jonscher Steffan Liebscher 9.	Mitglieder des Aufsichtsrates: Dr. Klaus Benske Vorsitzender Kay Abeling	stv. Vorsitzender Horst Dieter Adler Manfred Felgenhauer Ernst-Uwe Hansen Frank Jacobsen	ab 14.06.2008 Gisela Kropp Manfred Kruse	Klaus Puck Gerd Schmidt Karl-Ludwig Umbreit Bruno Weich	bis 14.06.2008 F. Weitere Angaben Bei den nachrichtlich zur Bilanz ausgewiesenen Vorgängen aus treuhänderischer Verwaltung handelt es sich um Vermögensgegenstände und Herausgabeverpflichtungen der Vermögenswerte gegenüber dem Treugeber (4.175.343,58 €). Schleswig, den 29.4.2009	GEWOBA Nord Baugenossenschaft eG
Jonscher	Liebscher
Prüfungsergebnis Zusammengefasstes Prüfungsergebnis Das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung nach § 53 GenG bei der GEWOBA Nord Baugenossenschaft eG, Schleswig
Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse unter Einbeziehung von Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht der Genossenschaft Die Buchführung, der Jahresabschluss zum 31.12.2008 sowie der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2008 entsprechen den gesetzlichen Vorschriften.
fassen wir wie folgt zusammen: Die gesetzliche Prüfung umfasst zwecks Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung die Einrichtungen, die Vermögenslage sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft einschließlich der Führung der Mitgliederliste. Die Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt unter Einbeziehung des vom Vorstand aufgestellten Jahresabschlusses und des Lageberichts, für die der Vorstand die Verantwortung trägt.
Zu Vermögens- und Kapitalstruktur ist festzustellen, dass das Anlagevermögen am 31.12.2008 durch Eigen- und langfristig verfügbares Fremdkapital einschließliche langfristiger Rückstellungen gedeckt war. Das Eigenkapital hat sich im Geschäftsjahr 2008 um nominal T€ 2.179,5 auf T€ 29.629,2 erhöht. Der prozentuale Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital ist im Vergleich zum Vorjahr bei einer um 0,6% gestiegenen Bilanzsumme von 15,8% Ende 2007 auf 17,0% Ende 2008 angestiegen. Die Vermögensverhältnisse sind geordnet.
Grundsätzliche Feststellungen Tätigkeitsschwerpunkt der Genossenschaft sind insbesondere die Bewirtschaftung ihrer 5.763 Wohnungen sowie die Verwaltungsbetreuung von 2.926 Objekten. Die Unternehmenstätigkeit entspricht dem satzungsgemäßen Gegenstand der Genossenschaft. Im Rahmen der Prüfung haben sich keine Hinweise darauf ergeben, dass die Einrichtungen der Genossenschaft nicht dem Fördergedanken gemäß § 1 GenG entsprechen. Dies gilt auch für die Tochter- und Enkelgesellschaften der Genossenschaft.
Die Genossenschaft war im Prüfungszeitraum jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Berechnungen zur Finanzlage, die auch eingetretene bzw. erwartete finanzwirksame Vorgänge nach dem Bilanzstichtag berücksichtigen, weisen für Ende 2009 eine Finanzreserve von T€ 6.564,3 aus. Das Geschäftsjahr 2008 schließt mit einem Jahresüberschuss von T€ 2.318,9. Das Ergebnis wurde hauptsächlich aus der Hausbewirtschaftung sowie aus dem Verkauf von Wohnungen erzielt. Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung insgesamt wurde dabein insbesondere durch höhere Sollmieten positiv und durch außerplanmäßige Abschreibungen von T€ 568,0 (Vorjahr T€ 961,2) negativ beeinflusst. Die Erträge aus Anlageverkäufen betrugen im Geschäftsjahr T€ 492,2 (Vorjahr T€ 1.134,2). Für das Jahr 2009 rechnet die Genossenschaft nach derzeitigem Stand ebenfalls mit einem positiven Jahresergebnis.
Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat regelmäßig über den Geschäftsverlauf berichtet. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss zum 31.12.2007 und den Vorschlag über die Verwendung des Jahresüberschusses geprüft und über das Ergebnis seiner Prüfung der Vertreterversammlung berichtet und insoweit seine Verpflichtungen vollständig erfüllt.
Der Vorstand ist seinen gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen. Hamburg, den 30. April 2009 Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
Die Mitgliederliste enthält die erforderlichen Angaben und wird zeitnah geführt.
Direktor für den Prüfungsdienst Petersen	Wirtschaftsprüfer
Prüfungsdienst Wendlandt Wirtschaftsprüfer
Die 2000er Jahre Ernüchterung und Aufbruch
Die Globalisierung geht ins zweite Jahrzehnt und kaum ein Land in der Welt kann sich der wirtschaftlichen Verflechtung noch entziehen. Deutlich spürbar wird dies im Jahr 2000 mit dem Platzen der Internetblase. Gegen Ende des ersten Jahrzehnts lösen riskante Bankengeschäfte und ein ohnehin schon überreizter Immobilienmarkt die größte Wirtschaftskrise seit dem »schwarzen Freitag« von 1929 aus.
Mit frischem Wind ins neue Jahrtausend
Einen schwarzen Dienstag ganz anderer Art erlebt die Welt am 11. September 2001: zwei entführte Passagierflugzeuge steuern gezielt die Zwillingstürme des World Trade Center an und bringen sie zum Einsturz. Das Datum markiert die vielleicht bedeutendste Zeitenwende seit zweitausend Jahren. Heftig angefeindet, unvorstellbar in der Umsetzung, psychisch absolut nicht tragbar ... das war der Euro in der Theorie. Heute, 7 Jahre nach seiner Einführung, kann man sicher sagen: eine europäische Meisterleistung.
Nach einer Phase der Stagnation auf dem Bausektor stellt sich die GEWOBA Nord im Jahr 2000/2001 mit zwei hauptamtlichen Vorständen neu auf. Konkret werden die Ziele für die nahe und mittelfristige Zukunft definiert: erhöhte Bautätigkeit, grundlegende Modernisierung des Bestandes, knallharte Wirtschaftlichkeit, Mut zu Innovationen, Imageaufbau und -pflege, Stärkung der Mitarbeiter. Anfang des neuen Jahrtausends war es nicht mehr zu übersehen: Es wurde langsam eng im Firmensitz in der Berliner Straße. Ende 2007 war es dann soweit: das neu errichtete Bürogebäude, das alle schleswiger Gewoba Nord-Mitarbeiter effizient unter einem Dach vereint, konnte bezogen werden. Im wahrsten Sinne des Wortes wurde hier ein Zeichen gesetzt für die gewachsene Stärke des Unternehmens und seine angemessene Selbstverständlichkeit in der Präsentation nach innen und außen.
GEWOBA Nord - Geschäftsbericht 2008