Source: https://forum.pim.be/topic-289252-probleme-avec-mon-syndic-page-3.html
Timestamp: 2019-05-22 10:00:20+00:00
Document Index: 61309224

Matched Legal Cases: ["l'article 577", '§ 1', 'art.577', '§ 2', "l'article 577", '§ 2', 'art. 577', '§ 2']

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Problème avec mon Syndic
» Problème avec mon Syndic
#1 13-09-2018 10:16:38
J'ai acheté un appartement au mois de janvier 2018 et je n'arrête pas d'avoir des problèmes avec le syndic de mon immeuble (8 appartements et quelques garages).
Fin décembre, je me suis retrouvé durant 3 jours sans chauffage car le syndic ne répondait pas au numéro d'urgence, ensuite ils nous disaient que le réparateur ne répondait jamais (alors que j'ai eu confirmation que ca n'était pas le cas).
Depuis le mois de janvier je demande que certaines réparations soient faites (ascenseur, porte d'entrée,....)
Je demande depuis des mois pour avoir un état détaillé des comptes. On me répond juste que les comptes ne sont pas approuvé donc il n'est pas possible de les fournir.
Je demande que les convocations de l'AG annuel soient envoyées (ca aurait du être fait depuis mars 2018).
Enfin bref, j'ai du avoir passer une très grosse dizaine d'appels téléphone et deux fois plus de mails.
Je n'ai que très rarement des réponses et lorsque j'en ai, on me promet de faire quelque chose .... bientôt.
Depuis le mois de janvier la porte d'entrée ne se ferme plus automatiquement, j'ai du envoyé 5 mails + appels téléphonique pour demander que ca soit fait, sans succès.
Depuis le mois de janvier, je demande que l'ascenseur soit fonctionnel à 100%, on me répond à chaque fois que le message a été passé à la société qui gère l'entretient. En finalité, j'ai appelé directement la société d’entretien et l'ascenseur a été réparé complètement dès le lendemain de mon appel.
Pour être honnête, j'en ai marre de devoir courir après un syndic qui ne semble jamais rien faire et qui trouve toujours une excuse.
Les comptes ne sont plus approuvé depuis 2014-2015, plusieurs propriétaires ne paient pas leur charges mensuelles, un propriétaire a eu son appartement mis en vente car aucune charges payée depuis 2014.
Que puis-je faire ? Les autres propriétaires sont devenu fataliste et ne font rien pour changer les choses.
#41 15-09-2018 09:20:43
Re : Problème avec mon Syndic
Le 11 juin 2018 2008 (edit Pim) la Commission de Protection de la Vie Privée a émis d'initiative un avis concernant quelques applications de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée à l'égard des traitements de données à caractère personnel en matière de copropriété forcée (Dossier A/2008/019)
http://www.immo-crc.be/files/Avis_commi … 08.128.pdf
Le texte de l'avis est numéroté de 1 à 48.
Les numéros 31 à 41 sont consacrés à l'examen de la communication par le syndic à l'ensemble des membres de l'association des copropriétaires du compte de chaque copropriétaire.
Je n'ai pas lu ds l'avis précité qu'il portait sur ce que Ninifel appelle "la transparence bancaire" - concrétisée pour les copropriétaires par un accès on line aux comptes bancaires de l'ACP - supposée permettre de suivre les dépenses et les revenus de l'ACP.
Dès lors, selon moi, citer l'avis de la CPVP s'inscrivant ds le cadre d'un vote sur "la transparence bancaire" ne trouve pas de justification.
L'affirmation de Ninifel induit les lecteurs en erreur.
Dernière modification par GT (15-09-2018 09:22:21)
#42 15-09-2018 09:34:06
Je ne vérifie pas votre affirmation, cher GT. Notre tête chercheuse ne peut qu'avoir raison.
J'ai donc corrigé l'affirmation en question.
Les affirmations de ninifel sont souvent erronnée. Elle ferait bien de faire plus attention et de ne pas plaquer ses croyances comme cela sans les vérifier...)
#43 15-09-2018 10:18:08
Pardon. Bre, Rexou, Panchito : un CP n'a pas le droit de poser des questions au fil de l'année au syndic mais à l'AG, non ?
Vous tombez de quelle planète?
Il ne se passe pas une seule semaine sans que je pose des questions à mes différents syndics!
Et si je veux voir une facture, soit elle disponible sur le site de l'ACP soit je peux prendre RV au département comptabilité du syndic.
Mais où vivez-vous donc???
#44 15-09-2018 14:01:57
Je suis les débats sans intervenir depuis un moment. Quelle était la question déjà ? Il ne serait pas mauvais d'y revenir.
- acp de 8 lots dont la moitié des cp en défaut de paiement.
- syndic inactif et comptes plus approuvés depuis 2014.
- Motha, nouveau CP dans la pétaudière, essaie de redresser la situation.
Bien des choses ont été écrites, pertinentes ou moins pertinentes. Tout serait plus clair sans le délire obsessionnel de Ninifel qui n'apporte rien de constructif (et je suis gentil). Veuillez noter, cher Ninifel, que le syndic auquel vous faites part de votre suspicion et de votre droit de le contrôler via un accès direct aux comptes réagira... en claquant la porte. Ce syndic peut avoir tous les défauts du monde, il est de fait que gérer une acp avec 50% de mauvais payeurs est tout simplement impossible. Une solution peut être pour Motha de prendre la place du syndic. Ou de faire nommer un nouveau syndic et d'exercer la fonction de cac (tout à fait dans les cordes d'un comptable). L'idée de Motha est de faire avancer les choses. Vous n'y contribuez pas et c'est dommage.
#45 15-09-2018 14:15:26
Eclairez-nous donc juridiquement si vous voulez bien Panchito
Motha a évoqué un problème dans ce post. Votre éclairage juridique (si défaillant par ailleurs) est sans aucun intérêt dans le cadre du sujet évoqué. En clair, on se fout de vos questions pseudo-juridiques et de votre droit de caucus avec les syndics... (je ne cherche pas à décoder, chacun sa pelle et son bac à sable).
#46 15-09-2018 14:50:10
GrMFF signalez-moi ce qui relèverait selon vous d'une croyance erronnée selon vous et je vous corrigerai le bazar sur le forum illico
L'avis de la CVP (on ne doit pas dire CD&V maintenant?) ne dit pas du tout que vous avez le droit d'exiger de voir les extraits de compte. Au contraire, elle dit que le code civil impose au syndic de donner accès aux documents sans données privées, et que les extraits de comptes contiennent des données privées.
Par ailleurs, le message que vous nous transmettez est visiblement un message particulier. Sans connaître le message de départ, il est difficile de se faire une opinion sur cette réponse. Pour rappel, j'ai eu une réponse de la part de la CVP il y a des années, qui disait que je ne pouvais pas transmettre la liste des propriétaires. Et un propriétaire avait une réponse de la CVP qui disait que le syndic était obligé de transmettre cette liste. La différence venait de la manière dont la question était posée.
Votre message est donc à tout le moins bizarre, puisque vous prétendez que la CVP le permet et que le message, non public, prétend le contraire.
Pour le reste, le message étant foiré par ce simple document attaché, j'ai pas envie de chercher plus loin dans vos élucubrations.
Néanmoins, l'idée de donner accès aux extraits de compte à tous les propriétaires peut se discuter. Personnellement, je ne suis pas pour. Quel syndic externe va accepter cela dans une copropriété qui semble déjà une pétaudière?
Par contre, si Motha obtient le soutien de 6 autres copropriétaires, et qu'on lui demande, pourquoi pas.
#47 15-09-2018 15:29:57
L'avis de la CVP (on ne doit pas dire CD&V maintenant?)
Ninifel mentionnait "l'ex-CVP" = l'actuel CD&V. La CVP = la commission vie privée. Deux choses différentes. Mais avec un point commun pour les deux : on se fout de leur avis, surtout dans le carde du présent sujet.
Pour l'idée de l'accès public aux comptes, j'ai déjà dit ce que j'en pensais. Sauf rares exceptions, c'est une mauvaise idée. Dans le cas de Motha, cela ne fait pas avancer le schmilblick d'un pouce.
Je rectifie : la commission vie privée a aussi changé de nom... Je ne sais pas à qui "ex-CVP" faisait allusion... mais c'est sans intérêt.
Dernière modification par rexou (15-09-2018 16:02:09)
#48 15-09-2018 15:51:35
Grmff merci...je devrai asap retrouver cet avis adhoc de l'ex-CVP qui étaye précisemment ce que je défends : le droit pour les associés de voir les comptes ( revenus et dépenses) à payer.
Mais vous ne comprenez pas que ce que vous défendez n'a pas sa place dans ce post ? Ouvrez un sujet avec un titre approprié. Asap !!!
#49 15-09-2018 16:05:08
Ninifel mentionnait "l'ex-CVP" = l'actuel CD&V. La CVP = la commission vie privée.
J'avais parfaitement compris. C'était de l'humour rebondissement sur votre mention du CD&V d'hier à 23h39...
Moi, c'était de l'humour. Vous pas?
#50 15-09-2018 16:07:01
J'hésite. Je nettoie ce fil de discussion, ou je laisse Motha s'habituer aux disgressions sur ce fil de discussion, histoire de se former à gérer une AG constituée de propriétaires qui laissent divaguer leurs esprits...
#51 15-09-2018 16:11:41
Ben non, même pas... je n'avais pas capté. Pour ma décharge, les avis de l'un et de l'autre me sont parfaitement indifférents.
#52 15-09-2018 17:41:36
Ninifel, ds un de vos messages sur le sujet, à 11: 10: 17 , vous aviez mis en lien la réponse du 30/7/2015 qu'a adressé le Secrétariat de la CPVP qui avait été saisi de la situation de copropriétaires qui s'étaient vus opposer un refus de consultation d'extraits bancaires de la copropriété au motif que l'accès à ce type d'information violerait la vie privée des autres copropriétaires.
Le Secrétariat a constaté que les extraits de compte d'une copropriété étaient susceptibles de contenir des données à caractère personnel au sens de la loi sur la vie privée.
Le Secrétariat suggérait aux personnes qui lui avaient adressé le courrier de répercuter la problème au niveau de assemblée générale des copropriétaires, voire de la justice.
Ce lien a ensuite été supprimé dans le message que vous aviez posté.
Non seulement le Secrétariat de la CPVP a relevé que les extraits de compte d'une ACP étaient susceptibles de contenir des données à caractère personnel mais de plus la réponse du Secrétariat de la CPVP ne contient aucune position spécifique sur l'accès on line aux comptes bancaires.
Chacun tirera les conséquences qui s'imposent sur votre intervention concernant l'accès on line pour les copropriétaires aux comptes bancaires de la copropriété , accès pour lequel vous prétendez vous appuyer sur l'avis de la CPVP
#53 15-09-2018 18:10:43
Mon information éventuelle serait donc inutile sur avis de l'ex-CDV et sur base de l'actuel RGDP ?
Donc je ne pourrais plus par voie d’expertise judiciaire voire la compta de 5 ans ?
Bizarre . Il me manque peut-être d'humour âpres 15 ans de procédures ... .
Et j'arrive au stade final, puisque ce qui était enterré il y a 15 ans refait surface.
#54 15-09-2018 18:38:31
je pense au contraire que la transparence bancaire données à ces 8 CPS lambdas est LA SOLUTION pour leur permettre de discuter comme une bande de copains au café qui doivent se partager la note. Au verre, à la gorgéeou au nombre de bouteilles c'est aux copropriétaires de se mettre d'accord, non ?
changer de syndic pourquoi ?
Changer de bocal et garder les mêmes cornichons ?
Les critères motivés et le mode de répartition des charges sont prévus dans le règlement de copropriété , nous apprend l'article 577-4, § 1, al.4, 2°, C. civil.
La répartition des charges de copropriété peut être modifiée par décision de l'AG à la majorité des 4/5 des voix (art.577-7, § 2, a), C. civil).
Je ne vois pas de lien entre d'une part la lecture on line des extraits bancaires par les copropriétaires ( des copains qui au café se partageraient la note) et d'autre part la répartition des charges entre les copropriétaires (des copains qui se partageraient la note)ou leur modification par les copropriétaires (des copains qui se partageraient la note).
Eureka. Je n'y avais pas pensé. L'accès on line aux comptes bancaires par les copropriétaires est la solution. Sans cet accès, pas de possibilité pour les copropriétaires de discuter. Mais oui, bien sûr.
Dernière modification par GT (15-09-2018 18:42:13)
#55 15-09-2018 18:52:15
@ Motha : Si vous survivez à toutes les réponses de ce post, vous êtes prêt à affronter les 7 cp de votre immeuble et une demi-douzaine de syndics !
PIM, panchito, MoThA
#56 16-09-2018 04:24:38
Une suggestion (en fait trois points):
La loi a imposé indirectement de reprendre certains données des mouvements bancaires dans des comptes comptables.
L'AG devrait spécifier les données à reprendre par le syndic dans la comptabilité de l'ACP par voie d'un règlement spécifique du type ROI.
L'AG devrait confier la mission de vérifier la reprise correcte des données au commissaire aux comptes. Dans le cadre d'une expertise judiciaire ce contrôle devrait être fait par l'expert et cette info devrait être accessible aux parties demandeurs et défendeurs (CP concerné, ACP, ...)
Le problème soulevé est aussi présent dans l’expertise judiciaire actuellement en cours dans mon ACP. Je vous tiens au courant de ce que l'expert (et le juge) ont appliqué.
Dernière modification par luc (16-09-2018 04:28:10)
#57 16-09-2018 08:10:59
un décompte DEMONTRANT que depuis 3 ans le nouveau CP depuis 3 ans n'avait jamais payé l'appel de fonds de roulement parce qu'on le lui avait jamais demandé.
Ninifel, votre ACP n'est effectivement qu'un bocal de cornichons avec vous tout au-dessus!
Comment est-il possible qu'une personne telle que vous qui coupez les cheveux en 32 en jetant des sacs de lamentations (inutilement) sur PIM, ne dépensez pas votre énergie à améliorer la conscientisation et la responsabilisation de vos copropriétaires.
Avec chaque nouveau syndic, dans toutes les copropriétés où j'ai des biens, je demande TOUJOURS (s'il l'a oubliée) que la balance des copropriétaires soit jointe à chaque décompte trimestriel!
C'est le BABA d'une saine gestion! Vous êtes un membre d'une grande famille, avec un compte commun. A vous d'être sure que chacun a bien rempli ses obligation de paiement.
Pour votre gouverne, car vous semblez tout ignorer de ce que c'est qu'une copropriété en Belgique, ce n'est pas du ressort du commissaire au comptes de vérifier les décomptes individuels, ni les journaux entrées-sorties de chaque CP.
J'ai comme l'impression que vous avez été forcée de suivre votre mari en Belgique, qui gagne sûrement très bien sa vie en tant qu'expat à Bruxelles, alors que vous êtes enfermée entre vos 4 murs toute la journée, n'ayant que les forum de PIM pour vous défoulez.
Le SNP propose à la vente des livres qui expliquent très bien ce que c'est qu'une copropriété en Belgique. Vous devriez les acheter, ils sont écrits dans un langage à la portée de tous!
#58 24-10-2018 15:32:20
J'ai eu du mal mais je pense y avoir survécu.
Je reviens vers vous pour deux nouveaux points.
Tout d'abord, j'ai réussi à joindre plus de 50% des CPs pour la signature de mon courrier, il m'en manque une et je peux (ENFIN) envoyer le courrier au syndic.
Vendredi dernier, nous (les CPs) avons reçu un mail du syndic nous informant qu'une société allait passer ce lundi (donc 3 jours plus tard) pour éradiquer des cafards à la demande d'un nouveau CP (dont aucun CP ne semble connaitre) car la résidence serait infesté par ces nuisibles. Aucun des CPs que j'ai rencontré n'en a vu.
J'en informe donc les CPs qui n'ont pas de mails pour qu'ils soient présent.
Lundi, RENTOKIL est donc passé, accompagné par la gestionnaire du syndic, et n'ont traité qu'un seul appartement.
Après avoir pris contact avec la société RENTOKIL, celle-ci nous a informé que la gestionnaire a affirmé qu'il était inutile de sonner les autres appartements car personne n'était présent.
Je peux affirmer qu'au moins 3 autres CPs (ou locataires) était présent ce jour là.
Je ne sais pas quoi répondre à ce syndic qui apparemment joue avec nous.
Avons nous le droit de refuser le paiement d'un traitement dont nous n'avons pas eu droit à la demande expresse du syndic ?
Voilà une des raisons pour laquelle, il me semble mieux de changer de syndic.
J'ai été contacté par un autre CP qui a reçu les informations suivantes :
La gestionnaire doit 'chasser' son supérieur pour avoir des comptes ajustés, ce qui justifierait le manque de transparence de sa part
La gestionnaire informe qu'aucun rappel n'est envoyé car les comptes ne sont pas approuvés. Ne peuvent-ils pas faire les rappels sur base de la provision de charge définie lors des AGO ?
La gestionnaire informe qu'aucune AGO ne peut être convoqué sans que les comptes ne soient approuvés (l'AGO aurait du avoir lieu en mars 2018
La gestionnaire informe que si nous demandons une AG, celle-ci serait exceptionnelle et nous serait facturée +- 300 EUR
Mais que faire avec un tel syndic ?
Si nous laissons tel quel, les comptes ne seront jamais approuvé, aucun AGO ne sera donc jamais organisé et nous nous enlisons dans les problèmes.
#59 24-10-2018 16:08:07
Si le courrier à envoyer au syndic consiste dans la requête visée à l'article 577-6, § 2, al. 2 et 3, C.civil, il suffit qu'elle soit signée par un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes.
En relisant ce fil de discussion je constate que ce renseignement avait déjà été communiqué.
art. 577-6, § 2
"Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale."
Dernière modification par GT (24-10-2018 16:08:44)
#60 24-10-2018 16:10:44
Je voulais juste souligné par cette remarque qu'un moins la moitié des CPs veulent faire changer les choses.
Car j'ai eu droit également à des refus de signer.