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Timestamp: 2020-01-25 21:51:54
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Alquiler de local y contrato
Si estás pensando en alquilar un local, ya seas arredatario o arrendador, te conviene contar con el asesoramiento de abogados especializados en contratos de alquiler de locales comerciales que revisen el clausulado del mismo.
Los contratos de arrendamiento de local suelen tener un clausulado diferente al de los de alquiler de vivienda.
Tambien la normativa que rige los mismos puede diferir sustancialmente, hay que tener en cuenta que, lo habitual es que los contratos de alquiler de locales se realicen entre personas juridicas y no entre personas fisicas.
Lo anterior conduce a que, por ejemplo, se deba tener en cuenta que al precio del alquiler habrá que sumar el IVA.
Tambien el arrentario esta obligado, si no está exento el arrendador, a realizar la correspondiente retención a cuenta del IRPF, que además habrá de ingresar en Hacienda.
La carencia suele ser un tema que necesariamente se debe tratar en los contratos de alquiler, ya que el nuevo inquilino necesitara un periodo para realizar las obras de adecuación a su negocio.
Ese periodo en el que no se cobra la renta suele ampliarse en el caso de que sea necesario pedir licencia para la apertura del negocio.
Algunas artículos relacionados con este tema son los siguientes:
Etiquetas: alquileres, arrendamientos, locales, comerciales
28/12/2019 22:11 Enlace permanente. No hay comentarios. Comentar.
El caso Aziz y las cláusulas bancarias abusivas
Una cláusula abusiva de hipoteca puede ser una condición incluida en el contrato que tiene por objetivo imponer al consumidor que no cumpla con sus obligaciones una indemnización desproporcionadamente alta, lo que causa daño al consumidor, también una condición que modifica el precio del contrato, que permite su modificación unilateral por parte del empresario, que impone un consecuencia excesivamente severa por el incumplimiento o que cobra al cliente por servicios no solicitados, sus formas son muy variadas.
Durante la crisis inmobiliaria de 2008 se hizo evidente la gravedad de estas cláusulas. Las cláusulas abusivas más comunes en los contratos son las siguientes:
Conoce más del caso Aziz y la lucha por la defensa de los consumidores
Antes de 2007 en Estados Unidos, existía un enorme crecimiento del sector inmobiliario, las tasas de interés eran muy bajas y los créditos se otorgaban de forma indiscriminada, así que existía una enorme demanda y un alto crecimiento por el consumo.
Pero estas hipotecas tenían un trasfondo que en 2007 salió a la luz.
Todo el crecimiento hipotecario se sustentaba en deudores con muy baja o nula calificación crediticia con consiguiente baja capacidad de solventar los pagos de la hipoteca, ante la pérdida de confianza de los consumidores y la baja liquidez del sector financiero fue necesario incrementar las tasas de interés causando con ello un incremento de las cuotas hipotecarias y la consiguiente morosidad al igual que el nivel de ejecuciones.
La crisis llegó a España, en donde al igual que en Estados Unidos, había existido un boom hipotecario y ahora se encontraba en la misma situación de deuda.
Pero, a diferencia de Estados Unidos, en el país existió la coyuntura del aumento del paro. Es decir, los deudores que habían adquirido vivienda en época de abundancia ahora se enfrentaban no sólo al riesgo del desempleo, sino a ser desempleados con obligaciones de pagos hipotecarios para no perder su vivienda.
Durante el año 2008 y 2009 miles de personas perdieron sus empleos viéndose imposibilitados de cumplir con sus obligaciones bancarias y poniendo en riesgo su vivienda.
Pero, ¿Cómo reaccionaron las entidades crediticias acreedoras?
Las instituciones financieras en España en esos años contaban con el marco legal a su favor como se verá a continuación, y lo aprovecharon para obtener mayores beneficios a costa del desahucio de los deudores.
A partir de 2008 las instituciones financieras aplicaron la acción de ejecución hipotecaria, este es un instrumento mediante el cual se ordena la venta del inmueble gravado para pagar las deudas. Esto significaba que si la venta del inmueble no era suficiente, el deudor continuaba respondiendo por la diferencia con sus bienes actuales y futuros hasta saldar el adeudo.
También hay que considerar que los precios de mercado anteriores a 2008 eran muy elevados por la especulación y posteriormente disminuyeron, entonces podía suceder que el precio de adquisición de la vivienda no fuera el mismo con el que se evaluaba en los años siguientes a la crisis.
Con la acción ejecutoria respalda por la ley, los deudores se encontraban sin hogar, sin bienes y adicionalmente con deudas a la entidad financiera por un bien que ya no existía, ya que el inmueble no era aceptado como extinción de la obligación, además, no existía la posibilidad legal de exigir nulidad durante el proceso de ejecución.
Ante estas condiciones abusivas y el respaldo del sistema legal surge el caso Aziz.
El caso Aziz
En el año 2007, Mohamed Aziz, ciudadano español de origen marroquí, suscribió un contrato de préstamo con garantía hipotecaria con Catalunyacaixa, siendo la garantía su vivienda familiar. En ese año el Sr. Aziz contaba con un trabajo estable que le permitía cubrir sus obligaciones.
Las condiciones del crédito eran las siguientes:
Cuantía de 138,000 euros
Amortización en 33 anualidades
396 cuotas mensuales a partir de 2007
Interés moratorio anual de 18.75% automáticamente devengables respecto a la cantidad no liquidada en la fecha especificada, sin posibilidad de reclamación
Catalunyacaixa tenía la facultad de reclamar el total de la deuda en cualquier momento si el deudor incumplía un solo pago, ya sea del capital o sólo de los intereses.
Catalunyacaixa en caso de deuda podía recurrir a ejecución hipotecaria adicional al cobro de la deuda si la venta o era suficiente.
En 2009, el Sr. Aziz perdió su empleo y tuvo 4 retrasos en sus pagos hipotecarios, ante esto el banco aplicó pero siguió pagando la cláusula de vencimiento anticipado, es decir, solicitó el desalojo, remate de la propiedad y el pago de la deuda remanente.
Para esa fecha, el Sr. Aziz solo había dejado de pagar 453 euros, “o sea, el 0,328%” del total del préstamo, concedido para un plazo de 33 años (El País, 2013). En 2011 el Sr. Aziz estaba sin hogar, endeudado con la institución y sin posibilidad de defensa.
Ante esta injusticia, el Sr. Aziz comenzó un proceso de gran resonancia siendo el precursor de la reforma de la ley hipotecaria a favor de los consumidores.
Movimiento Social a favor de los derechos de los consumidores
El aumento de los reclamos sociales ante los abusos bancarios, la evidente situación económica del país y el caso Aziz, motivaron que los jueces comenzaran una revisión de los contratos.
El Art. 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no permitía la nulidad aún en el caso de cláusulas abusivas, ya que para la legislación, un contrato era sólo un instrumento de fijación de reglas para la ejecución, pero nunca se había realizado una revisión de las condiciones aunque las cláusulas abusivas fueran evidentes. Los deudores no tenían ninguna defensa legal contra las cláusulas abusivas como las que motivaron el caso Aziz.
El 14 de mayo de 2013 se logró la modificación de la Ley 1/2013 que permitía la modificación del régimen ejecutorio de la LEC, de forma que el juez o notario pudieran declarar la nulidad de una cláusula abusiva.
Bernal-Fandillo, M. &Pico-Zúñiga, F. (2015), Las claúsulas abusivas en los contratos de crédito hipotecario. Una mirada comparativa entre España y Colombia. Recuperado de: http://www.scielo.org.co/pdf/vniv/n131/n131a05.pdf.
El País (2013) El juez declara abusiva la hipoteca del Caso Aziz. Recuperado de: https://elpais.com/ccaa/2013/05/02/catalunya/1367520137_907887.html
05/12/2019 20:24 Enlace permanente. No hay comentarios. Comentar.
Interesante sentencia del Juzgado de lo Mercantil de Donostia
PRIMERO.- El día 8 de mayo de 2015 la procuradora de los tribunales demandante, en el nombre y representación que acreditó, formuló ante este Juzgado demanda de juicio ordinario contra la demandada.
Alegó, en apoyo de sus pretensiones, los hechos y los fundamentos de derecho que consideró de aplicación al caso, y terminó suplicando al Juzgado el dictado de una sentencia: "por la que se declare la nulidad de las siguientes cláusulas del contrato de préstamo: - LA CLÁUSULA TERCERA BIS: IRPH CAJAS aplicándose el índice sustitutivo que establece el propio texto del contrato desde enero de 2011, procediéndose a la devolución de las cantidades indebidamente cobradas por intereses ordinarios desde entonces. -subsidiariamente se establecerá la nulidad de la cláusula tercera bis-irph cajas y no desplegará eficacia alguna desde el 28 de abril de 2013, fecha en que finalizó el periodo transitorio establecido en la disposición transitoria de la Orden Ministerial 2899/2011, procediendo a la devolución de las cantidades indebidamente cobradas desde entonces. -subsidiariamente se establecerá la nulidad de la cláusula tercera bis- IRPH CAJAS y no desplegará eficacia alguna desde el 1 de noviembre de 2013, fecha en que deja de publicarlo el banco de España tras régimen transitorio, aplicándose el índice sustitutivo desde la próxima revisión del contrato en julio de 2014.- la cláusula sexta del contrato: interés de demora de 17,250 puntos que no desplegará efecto alguno en los puntos invocados. - la cláusula sexta bis: causas de resolución anticipada del contrato de préstamo, que no desplegará efecto alguno en los puntos invocados: impago de una cuota, imposibilidad de inscribir la finca en el registro e incendio de la finca. - la cláusula novena: pacto de compensación, que no desplegará efecto alguno en los puntos invocados. - las costas del procedimiento, a cargo de la parte demandada, así como intereses legales de las cantidades a devolver." Los hechos alegados en la demanda son, sucintamente, los siguientes: El 14 de junio de 2007, los demandantes suscribieron un préstamo con garantía hipotecaria con Kutxabank, S.A. Según exponen, el contrato no fue negociado entre las partes sino objeto de redacción unilateral por la entidad y su clausulado presenta un importante desequilibrio entre las obligaciones y derechos de las partes en contra de las exigencias de la buena fe, de lo que deducen su abusividad.
Por dicho motivo de abusividad solicitan la declaración de nulidad de las siguientes cláusulas: 1) La tercera bis, que referencia el tipo de interés variable al índice IRPH Cajas. 2) La sexta, relativa a los intereses de demora (17,250%).3) La sexta bis, reguladora del vencimiento anticipado por motivo de impago, no inscripción de la hipoteca o incendio de la finca. 4) La novena, de pacto de compensación.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda por decreto de 21 de mayo de 2015 se dio traslado de ella a la parte demandada para que compareciese y contestase a la misma, lo que hizo en el sentido de oponerse.
En su contestación, de 23 de junio de 2015, expuso en apoyo de sus pretensiones, los hechos y los fundamentos de derecho que consideró de aplicación al caso y terminó suplicando al Juzgado el dictado de una sentencia por la que: "se desestimen íntegramente las pretensiones de la parte actora, condenándole al pago de las costas causadas".
Su contenido se sintetiza a continuación: En relación a la petición de declaración de nulidad de la cláusula tercera relativa al índice IRPH Cajas aduce que carece de causa de pedir, pues no se alegan motivos concretos de abusividad. En cualquier caso, Kutxabank defiende que se trata de una condición financiera negociada y sostiene que entregó la oferta vinculante y el borrador de la escritura a los actores, donde pudieron ver las condiciones el préstamo.
Informa de que el discutido índice estaba entre los siete índices oficiales regulados en el apartado tercero de la Norma sexta bis Circular 8/1990, del Banco de España, de 7 de septiembre, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela vigente cuando se firmó el préstamo y añade que el hecho de ser índices regulados por normas imperativas impide su control.
Pone de manifiesto que la forma de cálculo del IRPH Entidades es transparente, lo realiza el Banco de España conforme a las fórmulas y cálculos aprobados por una Circular del Banco de España sin que Kutxabank intervenga ni resulte manipulable. Recalca que el índice IRPH Conjunto de Entidades continúa vigente y que la desaparición del IRPH Cajas obedece a la práctica desaparición de las Cajas de Ahorros. Considera que al afectar al precio a abonar por los prestatarios no cabe examinar su abusividad. Finalmente, defiende su validez y no abusividad por ajustarse a la legalidad y no resultar contraria a las normas de protección de los consumidores y usuarios. Informa de que el índice fue modificado por el sustitutivo el 8 de julio de 2014.
Reconoce el carácter de condición general de la contratación de las restantes cláusulas impugnadas pero se opone a que sean consideradas abusivas y contrarias a la buena fe y sostiene su validez. Con apoyo en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, 766/2014, de 13 de enero de 2015 , alega que no cabe controlar de forma abstracta las cláusulas.
Defiende la validez de los intereses de demora, en atención a su finalidad y equilibrio así como su legalidad al haberlos adecuado a la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Aduce la proporcionalidad del vencimiento anticipado por impago, al preverse el remedio del enervamiento, por la falta de inscripción, ya que sólo podrá imputarse al prestatario y también por incendio de la finca, de conformidad con el artículo 1.129 del Códico Civil. Por último alega la licitud del pacto de compensación con base en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
TERCERO.- Convocadas las partes a la audiencia previa al juicio el día 10 de julio de 2015 comparecieron todas a la misma. No se alcanzó acuerdo entre ellas y la audiencia prosiguió para el resto de sus finalidades. Las partes se ratificaron en sus respectivos escritos, no se impugnó ninguno de los documentos y una vez fijados los hechos controvertidos, se resolvió sobre la prueba propuesta en los términos que obran en autos. Finalmente, se señaló día para el juicio.
CUARTO.- El día 23 de noviembre se celebró el juicio en el que se practicó el interrogatorio del representante legal de Kutxabank D. Santos .
El presente juicio ordinario versa sobre la demanda interpuesta por D. Benito y Dña. Virginia contra Kutxabank, S.A. en el ejercicio de una acción de nulidad de las cláusulas relativas al índice de referencia IRPH Cajas (tercera bis), intereses de demora (sexta), causas de resolución anticipada (sexta bis) y pacto de compensación (novena) incluidas en el contrato de préstamo hipotecario suscrito entre las partes el 14 de junio de 2007.
Aun cuando no se indique expresamente, la nulidad de las condiciones generales de la contratación se interesa por razón de abusividad por lo que la acción se fundamenta en el artículo 8.2 de la Ley 7/1998 de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC). Se alude también a la aplicación del Real Decreto Legislativo 1/2007 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), si bien ha de tenerse en cuenta que al tiempo de la firma del contrato regía la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores (D 93/13/CEE) diversa normativa bancaria.
A la vista de la oposición de Kutxabank, el objeto de la controversia se reduce a resolver sobre la validez de las diferentes cláusulas impugnadas. Respecto del índice IRPH Cajas, se analizará su naturaleza y posibilidad de control así como su validez. En cuanto a las restantes, reconocido su carácter de condiciones generales de la contratación, se resolverá como cuestión previa si existe la posibilidad de realizar un control abstracto de abusividad de aquellas cláusulas no aplicadas en el contrato y de serlo, se expondrá el control aplicable y se analizará conforme a él la validez de cada una de ellas.
SEGUNDO.- Índice IRPH Cajas.
De este precepto se extraen los requisitos de las condiciones generales de la contratación, que tal y como fueron expuestos por el Tribunal Supremo en su Sentencia núm. 241/2013, de 9 de mayo , serían: - -La contractualidad: han de ser cláusulas contractuales y no la inserción de una norma imperativa.
- -La generalidad : han de ser redactadas con vocación de ser incorporadas a una pluralidad de contratos.
El nuevo tipo nominal de interés será el resultante de incrementar en 0,300 puntos porcentuales de interés, durante toda la vida de la operación, al IRPH-CAJAS .
El hecho de si fue fruto o no de la negociación es un aspecto discutido. Mientras los demandantes dicen que les fue impuesta Kutxabank responde que fue pactada y se incluyó en la oferta vinculante entregada (documento 2 de la contestación).
Si nos fijamos en el marco probatorio, contamos con la escritura de préstamo hipotecario (documento 1 de la demanda), con la oferta vinculante (documento 2 de la contestación) y con la declaración del legal representante de Kutxabank que intervino en la comercialización del préstamo hipotecario, Sr. Santos .
En el primero de los documentos indicados podemos observar el tenor de la discutida cláusula, ya transcrita más arriba y en la oferta vinculante, se incluye de la misma manera como tipo de interés variable el índice IRPH Cajas. El Sr. Santos declaró que se ofreció referenciar el tipo de interés variable al Euribor o al IRPH Cajas, que se dieron ambas opciones a elegir a los clientes. No recordó la oferta en concreto, pero dijo que se trataba de una operación de riesgo por el período de tres años a tipo fijo existente y el endeudamiento que implicaba. Afirmó que el índice IRPH se consideraba más estable que el Euribor y así se lo ofrecería a los clientes.
La mera referencia a la posibilidad de fijar dos tipos de referencia no es suficiente prueba de que la opción por el IRPH Cajas, con el Euribor como sustitutivo, fuera fruto de las negociaciones mantenidas entre las partes. En todo caso, la negociación no puede declararse probada por la circunstancia de que pudieran ofrecerse dos tipos de referencia diferentes. En este sentido, la STS núm. 241/2013, de 9 de mayo es clara cuando expone que: "¿el carácter impuesto de una cláusula o condición general prerredactada no desaparece por el hecho de que el empresario formule una pluralidad de ofertas cuando todas están estandarizadas con base cláusulas predispuestas, sin posibilidad real alguna de negociación por el consumidor medio, en orden a la individualización o singularización del contrato, ya que, como afirma el Ministerio Fiscal, la norma no exige que la condición se incorpore "a todos los futuros contratos, sino a una pluralidad de ellos" (P.148).
La sentencia concluye más adelante: " No puede equipararse la negociación con la posibilidad real de escoger entre pluralidad de ofertas de contrato sometidas todas ellas a condiciones generales de contratación aunque varias de ellas procedan del mismo empresario (P.165 ).
Esta misma idea se reitera y desarrolla en la reciente STS, del Pleno, núm. 265/2015, de 22 de abril en la que recoge la insuficiencia de la alegación de negociación entre las partes si no se prueban las concretas razones que llevaron a acordar una cláusula en concreto.
Por todo ello, se califica la cláusula tercera bis como una condición general de la contratación.
La demandada aprecia que no cabe que se lleve a cabo un control de la validez de la cláusula por dos motivos: tratarse de una cláusula que refleja el contenido de normas imperativas y que además, versa sobre el objeto principal del contrato.
Ante estas alegaciones de la parte demandada sobre la improcedencia del control, resulta necesario resolver si cabe la referida supervisión: a) Imposibilidad por reflejar disposiciones normativas de naturaleza imperativa.
Comenzaré por exponer la normativa en materia del ámbito de control de las condiciones generales de la contratación. Así, conforme al orden de prevalencia entre las mismas, en primer lugar ha de tenerse en cuenta el artículo 1.2 de la Directiva 93/13/CEE cuyo tenor es el siguiente: "Las cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas, así como las disposiciones o los principios de los convenios internacionales, en especial en el ámbito de los transportes, donde los Estados miembros o la Comunidad son parte, no estarán sometidos a las disposiciones de la presente Directiva".
Las normas a las que se refiere la entidad serían las siguientes: # #Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. (Vigente hasta el 29 de abril de 2012, fecha de entrada en vigor de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios) En ella se regulaban los requisitos de validez que han de cumplir los tipos de referencia oficiales para las operaciones financieras. En concreto en su artículo 6.2 : "2. En el caso de préstamos a tipo de interés variable sujetos a la presente Orden, las entidades de crédito únicamente podrán utilizar como índices o tipos de referencia aquellos que cumplan las siguientes condiciones: a) Que no dependan exclusivamente de la propia entidad de crédito, ni sean susceptibles de influencia por ella en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades.
# #Circular 8/1990, de 7 de septiembre, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela.
# #Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito (Vigente hasta el 28 de Junio de 2014, como consecuencia de su derogación por la Ley 10/2014, de 26 junio de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito) Su artículo 48 facultaba al Ministro de Economía y Hacienda para " establecer y modificar las normas de contabilidad y los modelos a que deberá sujetarse el balance y la cuenta de resultados de las entidades de crédito, así como los balances y cuentas de resultados consolidados previstos en la Ley 13/1985, de 25 de mayo, disponiendo la frecuencia y el detalle con que los correspondientes datos deberán ser suministrados a las autoridades administrativas encargadas de su control y hacerse públicos con carácter general por las propias entidades de crédito. En el uso de esta facultad, cuyo ejercicio podrá encomendar el Ministro citado al Banco de España, no existirán más restricciones que la exigencia de que los criterios de publicidad sean homogéneos para todas las entidades de crédito de una misma categoría y análogos para las diversas categorías de entidades de crédito".
El artículo 1.2. de la Directiva ha sido interpretado por el TJUE, en su sentencia de 10 de septiembre de 2014, Caso Monika Ku¿ionová y SMART Capital a.s . (C-34/2013 ), en la que partiendo de la necesaria interpretación restrictiva de la excepción al control de abusividad recuerda cómo ya en la sentencia de 21 de marzo de 2013 (Caso RWE Vertrieb AG ) declaró que para que sea de aplicación la referida exclusión es necesaria la concurrencia de dos condiciones: La cláusula contractual debe reflejar una disposición legal o reglamentaria y ésta debe ser imperativa. Dice a continuación que para determinar si una cláusula contractual está excluida del ámbito de aplicación de la Directiva 93/13, incumbe al juez nacional comprobar si refleja las disposiciones del Derecho nacional que se aplican entre las partes contratantes con independencia de su elección o aquellas que son aplicables por defecto, es decir, cuando las partes no hayan pactado otra cosa .
El TJUE ha tenido ocasión de pronunciarse sobre la interpretación que ha de darse al artículo 4.2. de la Directiva. En su sentencia de 30 de abril de 2014 , (C 26-13) dictada en el Caso Árpád Kásler , declara la necesidad de someter a interpretación estricta la exclusión prevista en dicho precepto.el artículo 4.2. de la Directiva y entra más a fondo en la definición del concepto "objeto principal del contrato", que, teniendo en cuenta esta necesidad de interpretación restrictiva, dice, debe entenderse referida a las cláusulas que regulan las prestaciones esenciales de ese contrato y que como tales lo caracterizan. Aclara que no forman parte del mismo las cláusulas accesorias y que corresponde al tribunal remitente valorar si es o no esencial la cláusula en cuestión (p. 42 y 49-51).
En la sentencia de 26 de febrero de 2015 (C 143-13) Caso Matei , el TJUE reitera la norma interpretativa expuesta y con remisión a la anterior sentencia, recuerda que la exclusión al control de abusividad tiene un alcance reducido: "¿ya que sólo abarca la adecuación entre el precio o la retribución prevista y los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, explicándose dicha exclusión porque no hay ningún baremo o criterio jurídico que pueda delimitar y orientar el control de dicha adecuación (véase, en este sentido, la sentencia Kásler y Káslerné Rábai, EU:C:2014:282, apartados 54 y 55) y concluye: "Por tanto, las cláusulas relativas a la contrapartida adeudada por el consumidor al prestamista o las que tengan incidencia en el precio efectivo que debe pagarse a este último por el consumidor no pertenecen, en principio, a esa segunda categoría de cláusulas, salvo en lo referente a si el importe de la contrapartida o del precio, tal como esté estipulado en el contrato, se adecúa al servicio prestado a cambio por el prestamista" . (p. 55 y 56).
Se comparte con la parte demandada que una cláusula relativa al tipo de interés que ha de abonar el prestatario incide en el objeto principal del mismo y así lo entiende la Audiencia Provincial de Gipuzkoa, Sección 2ª, entre otras en su Sentencia nº 157/2015, de 10 de julio : "Esta Sala conoce el criterio de interpretación del art. 4.2 de la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril de 1.993 , mantenido en la STJUE de 30 de abril de 2014, C- 26/13, caso Arpad Kásler , pero entiende que en el caso sometido a nuestra consideración en el que las partes han pactado expresamente el devengo de interés, la cláusula que establece el interés variable constituye una cláusula que determina el precio que debe pagar el prestatario y, en cuanto tal, no cabe calificarlo como pacto accesorio, porque define el objeto principal del contrato".
Ello no impide sin embargo que la cláusula pueda ser sometida al control de doble transparencia que fijó el Tribunal Supremo precisamente para este tipo de cláusulas suelo en su Sentencia, de Pleno, número 241/2013 de 9 de mayo , como sostiene la parte demandante.
Por tanto, que las cláusulas en los contratos concertados con consumidores que definen el objeto principal del contrato y la adecuación entre precio y retribución, por una parte, y los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, se redacten de manera clara y comprensible no implica solamente que deban posibilitar el conocimiento de su contenido mediante la utilización de caracteres tipográficos legibles y una redacción comprensible, objeto del control de inclusión o incorporación (arts.
5.5 y 7.b de la Ley española de Condiciones Generales de la Contratación (RCL 1998, 960) ). Supone, además, que no pueden utilizarse cláusulas que, pese a que gramaticalmente sean comprensibles y estén redactadas en caracteres legibles, impliquen subrepticiamente una alteración del objeto del contrato o del equilibrio económico sobre el precio y la prestación, que pueda pasar inadvertida al adherente medio. No basta, por tanto, con que las condiciones generales puedan considerarse incorporadas al contrato por cumplir los requisitos previstos en el art. 5.5 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (RCL 1998, 960).
Es preciso que, además, sean transparentes, en el sentido de que el consumidor pueda hacerse una idea cabal de las consecuencias económicas y jurídicas que la inclusión de tal cláusula le supondrá.
Si bien en la fecha de la firma (14 de junio de 2007) regía la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, no resultaba de aplicación, dado que la norma tenía por objeto aquellos contratos en los que la cantidad prestada no superara el equivalente en euros de 25.000.000 de pesetas ( artículo 1.3) y el importe del préstamo litigioso (324.000 euros) es superior. Fue la Ley 41/2007, de 7 de diciembre , la que modificó la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e intervención de las entidades de crédito, habilitadora de la Orden Ministerial, la que extendió los requisitos de transparencia informativa a todos los préstamos hipotecarios con independencia de su cuantía.
La cláusula tercera bis define el IRPH Cajas con uso de la definición contemplada en la norma sexta bis de la Circular 8/1990, de 7 de septiembre, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela antes referida. No incluye mayor explicación, pero la definición del índice ha de entenderse suficiente, aun cuando no añada información relativa a la forma en la que se procederá al cálculo de la media y que se realiza según lo dispuesto en la propia Circular.
La parte demandante no incluye ningún motivo concreto para defender la abusividad de la cláusula, limitándose a citar una sentencia de este Juzgado de 24 de abril de 2014 , que como aduce Kutxabank, ha sido revocada. Lo cierto es que, como indica la entidad, se trata de un índice oficial contenido en el artículo 27 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
Por lo tanto ha se ser declarada una cláusula transparente sin necesidad de entrar a valorar su posible abusividad. En cualquier caso conviene aclarar que para que pudiera ser considerada abusiva sería necesaria la prueba, conforme al artículo 3 de la Directiva, de un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes perjudicial para el consumidor y contrario a la buena fe. Ha de tenerse en cuenta también que conforme a la sentencia del TJUE de 16 de enero de 2014 , caso Constructora Principado ha de valorarse la posibilidad de que se produzca una lesión lo suficientemente grave de la posición jurídica del consumidor.
Ninguno se los dos aspectos se ha demostrado, ni la influencia de Kutxabank en el cálculo más allá de que sus operaciones, como las de las demás entidades, se tengan en cuenta para el cálculo de la media ni una posición jurídica del consumidor lesionada, por cuanto la propia Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre si bien suprimió el indicé IRPH Cajas mantiene el IRPH Entidades como oficial.
TERCERO.- Posible análisis de las restantes condiciones generales de la contratación.
La alegación planteada por Kutxabank en relación a la imposibilidad de someter a control de abusividad las cláusulas que no hayan sido objeto de aplicación ha de ser rechazada teniendo en cuenta el reciente pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en el que de forma clara declara que la no aplicación de una cláusula incluida en un contrato con un consumidor no es óbice para que el Juzgador lleve a cabo su control de abusividad.
Se trata del auto de 11 de junio de 2015, Asunto C 602-13 de la Sala Sexta mediante el cual el TJUE resuelve una cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santander y en respuesta a la tercera cuestión, relativa precisamente a la cuestión que se analiza, en relación a una cláusula de vencimiento anticipado declara: "La Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que, cuando el juez nacional haya constatado el carácter «abusivo» ¿en el sentido del artículo 3, apartado 1, de la propia Directiva 93/13 ¿ de una cláusula de un contrato celebrado entre un consumidor y un profesional, la circunstancia de que tal cláusula no haya llegado a aplicarse no se opone por sí sola a que el juez nacional deduzca todas las consecuencias oportunas del carácter abusivo de la cláusula en cuestión".
CUARTO.- Control aplicable a las restantes cláusulas impugnadas.
No existe discusión sobre el hecho de que las cláusulas impugnadas sean condiciones generales de la contratación, lo cual hace aplicable la LCGC, y la normativa protectora de los consumidores y usuarios. A diferencia de lo mantenido en relación al índice IRPH Cajas, no son cláusulas que conformen el objeto principal del contrato, por lo que no existe obstáculo ni limitación alguna para someterlas al control de la Directiva 93/13/ CEE y la normativa interna que la transpone.
Ha de tenerse presente el fundamento del sistema protector establecido en la Directiva, recordado por el TJUE, entre otras, en su Sentencia de 21 de marzo de 2013 (Caso RWE Vertrieb AG ): "el sistema de protección establecido por la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad con respecto al profesional, en lo referente tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional, sin poder influir en el contenido de éstas (sentencias de 15 de marzo de 2012, Perenièová y Pereniè, C-453/10, apartado 27 , y de 26 de abril de 2012 , Invitel, C- 472/10, apartado 33).
Explica que ante esta posición de inferioridad, la Directiva, a través de sus artículos 3 y 5 , "establece la prohibición de cláusulas tipo que, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes y la obligación de redacción clara y comprensible de las cláusulas, a fin de que el consumidor cuente con la posibilidad real de tener conocimiento de todas las cláusulas del contrato".
Ello hace posible el control de transparencia ya indicado conforme al artículo 5 de la Directiva de conformidad con la jurisprudencia del TJUE y también el de abusividad conforme al artículo 3 y los criterios del TJUE para valorar si una cláusula cumple o no con el requisito del justo equilibrio y de la buena fe entre las prestaciones de las partes.
La Sentencia del TJUE de 13 de marzo de 2013, ( Caso Aziz , Asunto C-415/11 ) recoge algunos de estos criterios: "para determinar si una cláusula causa en detrimento del consumidor un «desequilibrio importante» entre los derechos y las obligaciones de las partes que se derivan del contrato, deben tenerse en cuenta, en particular, las normas aplicables en Derecho nacional cuando no exista un acuerdo de las partes en ese sentido. Mediante un análisis comparativo de ese tipo, el juez nacional podrá valorar si ¿y, en su caso, en qué medida¿ el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el Derecho nacional vigente. Asimismo, resulta pertinente a estos efectos examinar la situación jurídica en que se encuentra ese consumidor a la vista de los medios de que dispone con arreglo a la normativa nacional para que cese el uso de cláusulas abusivas." Esta misma línea mantiene en la Sentencia de 16 de enero de 2014 , ( Caso Constructora Principado): " Se pone de manifiesto así que, para determinar si existe ese desequilibrio importante, no basta con realizar una apreciación económica de naturaleza cuantitativa que descanse en una comparación entre el importe total de la operación objeto del contrato, por un lado, y los costes que esa cláusula pone a cargo del consumidor, por otro. Por el contrario, un desequilibrio importante puede resultar del solo hecho de una l esión suficientemente grave de la situación jurídica en la que el consumidor se encuentra , como parte en el contrato considerado, en virtud de las disposiciones nacionales aplicables, ya sea en forma de una restricción del contenido de los derechos que, según esas disposiciones, le confiere dicho contrato, o bien de un obstáculo al ejercicio de éstos, o también de que se le imponga una obligación adicional no prevista por las normas nacionales".
La misma sentencia recuerda sus pronunciamientos anteriores y añade: "En este aspecto el Tribunal de Justicia ha recordado que, conforme al artículo 4, apartado 1, de la Directiva (LCEur 1993, 1071), el carácter abusivo de una cláusula contractual debe apreciarse teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o de los servicios que sean objeto del contrato de que se trate y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas de dicho contrat o (véase la sentencia de 21 de febrero de 2013 [TJCE 2013, 46] , Banif Plus Bank, C-472/11 , apartado 40). De ello resulta que, en este contexto, deben apreciarse también las consecuencias que dicha cláusula puede tener en el marco del Derecho aplicable a tal contrato, lo que exige un examen del sistema jurídico nacional (véase la sentencia Aziz [TJCE 2013, 89], antes citada, apartado 71)".
Si nos fijamos en la normativa nacional que transpone la Directiva, la LCGC recoge determinados requisitos para la incorporación de las cláusulas en sus artículos 5.5 . y 7 , antes expuestos y el artículo 8 regula la nulidad de las condiciones generales por dos motivos: por contravención de normas imperativas en perjuicio del adherente (no necesariamente consumidor) salvo que la ley establezca otra consecuencia para el caso de la infracción (párrafo primero) y por razón de abusividad en el caso de contratos celebrados con los consumidores ( párrafo segundo). El segundo párrafo remite al artículo 10bis de la LGDCU .
QUINTO.- Intereses de demora.
"CLÁUSULA SEXTA.- Intereses de demora.
Las obligaciones dinerarias dimanantes de este contrato, vencidas y no satisfechas, devengarán desde el día siguiente al de su vencimiento y diariamente, un interés nominal anual moratorio de 17,250 puntos porcentuales, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 316 y 317 del Código de Comercio , en relación con el artículo 1108 del Código Civil , a cuyo fin se establece esta condición. Estos intereses serán liquidados en las mismas fechas previstas para los ordinarios y si no fueran satisfechos se capitalizarán, conforme el ya mencionado artículo 317 del Código de Comercio , devengando a su vez intereses".
Así mismo, a la hora de analizar la cláusula de intereses de demora considero importante tener presente la finalidad que los mismos persiguen. En este sentido resulta interesante traer a colación el siguiente extracto de la Sentencia núm. 56/2015, de 17 de marzo, de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa : "A la hora de determinar la abusividad de la cláusula de intereses moratorios no debe perderse de vista que su devengo se produce por una previa conducta del deudor consistente en el incumplimiento de su obligación de pago en las fechas pactadas. Como señala la STS de 26 de octubre de 2011 (con cita de la STS de 2 de octubre de 2001 ), "los intereses de demora no tienen la naturaleza jurídica de intereses reales, sino que se califican como de sanción o pena con el objetivo de indemnizar los perjuicios causados por el retraso del deudor en el cumplimiento de sus obligaciones". O, en términos de la resolución de la AP de Barcelona de 9 de noviembre de 2012, "la pena de morosidad cumple una triple función: resarcitoria (indemnizar al prestamista acreedor por la pérdida de beneficio que sufrirá debido al incumplimiento de su deudor), conminatoria (estimular el cumplimiento de las obligaciones) y disuasoria (desalentar el incumplimiento del prestatario)". En concreto, el art. 1.108 CC dispone que si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta del convenio, en el interés legal, sin que el precepto efectúe distinción alguna por razón de la causa o motivo que ha llevado al deudor a incumplir su obligación (si éste obedece a la deliberada voluntad del deudor, aun cuando dispone de medios económicos para ello, o si se ha visto forzado a ello por las circunstancias familiares, laborales o de otro tipo)".
Así lo considera el Tribunal Supremo; Sección Primera, en sus sentencias núm. 265/2015, de 22 de abril y núm.469/2015 , de 8 de septiembre , haciendo referencia a los siguientes: - - Código Civil: el artículo 1.108 dispone que en defecto de pacto el interés de demora será el interés legal.
- -Ley 16/2011, de 24 de junio, de Contratos de Crédito al Consumo: en su artículo 20.4 ( art. 19.4 de la Ley de Crédito al Consumo de 1995 ) establece para los descubiertos en cuenta corriente en contratos concertados con consumidores un interés máximo consistente en una tasa anual equivalente de dos veces y media el interés legal, por lo que en el año en que se concertó el préstamo era del 12,5% anual.
- -Ley Hipotecaria: en su artículo 114.3 (añadido por la ley 1/2013, de 14 de mayo ) limita al triple del interés legal del dinero los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipoteca sobre la misma vivienda y sólo permite que se devenguen sobre el principal pendiente de pago.
- - Ley del Contrato de Seguro 50/1980: el artículo 20 prevé como interés de demora para las compañías aseguradoras el consistente en incrementar en un cincuenta por ciento el tipo del interés legal, que pasados dos años no puede ser inferior al 20% anual.
- -Ley 3/2004, de 29 de diciembre por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, dispone en su artículo 7 un interés de demora de 7 puntos porcentuales por encima del tipo de interés del BCE, por lo que en los últimos 10 años, el interés previsto en este precepto legal ha variado entre el 7,75 y el 11,20% anual.
- - Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 576 fija el interés de mora procesal en la suma de dos puntos porcentuales al interés legal.
En estas circunstancias y teniendo presente que el análisis de las cláusulas ha de realizarse de forma abstracta de conformidad con el ya citado auto del TJUE de 11 de junio de 2015 , no podría tenerse presente la posible moderación de los intereses de demora al nuevo límite fijado legalmente. Las resoluciones de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa optan por la declaración de abusividad de la cláusula a pesar de la adecuación a la reforma legal. ( Sentencias de la Sección Segunda, núm. 56/2015, de 17 de marzo y 107/2015, de 4 de mayo ).
Aplicando los parámetros expuestos vemos cómo al tiempo de celebrarse el contrato (14 de junio de 2007) el interés legal del dinero estaba al 5,00%.
Los intereses de demora cumplen con las finalidades antes descritas y ello justifica que sean superiores al tipo de interés ordinario establecido (en este caso IRPH Cajas más un diferencial de 0,300 puntos). La sanción motivada por el incumplimiento del deber de pago incluida en una condición no negociada entre las partes no puede resultar sin embargo desproporcionada, de manera que coloque al consumidor en una posición jurídica perjudicial Considero que si bien han de tenerse en cuenta los diferentes tipos de interés de demora fijados por el legislador a los que me he referido en el apartado anterior, sobre todo hemos de fijarnos en el incluido en el tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria , es decir, el triple del interés legal del dinero. El legislador, a fin de proteger el principio de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución Española , fijó un límite con el objetivo de poner fin a los abusos que venían estableciéndose. Se trata de una reforma derivada de los pronunciamientos jurisprudenciales del TJUE (Sentencia Aziz) y se prevé concretamente para los préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual. El ámbito específico de aplicación hace que sea un criterio que debe prevalecer sobre los demás tipos de interés de demora.
En el contrato objeto de autos se fijó un tipo de interés de demora del 17,250 puntos, 2,25 puntos porcentuales superior a tres veces el interés legal del dinero en el momento de la firma (15,00%). Entiendo que la diferencia de 2,25 puntos respecto de lo que hoy sería considerado un interés de demora contrario a la ley, evidencia que resulta desproporcionado y por lo tanto no ajustado adecuadamente a la finalidad, lícita, que persigue.
Se tiene también presente que si bien el importe prestado ascendió a 324.000 euros, la operación fue avalada por cuatro fiadores con renuncia a los beneficios de orden, excusión, división y extinción hasta que la cantidad adeudada, incluido capital e intereses, fuera superior a 194.400 euros y solo por la cantidad que excediera de dicho importe. También con la propia garantía de la hipoteca, si bien ello ya se tiene en cuenta en el límite fijado en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria .
De conformidad con el artículo 10 bis vigente en el momento de la contratación (artículo 83 del actual TRLGDCU) las cláusulas declaradas nulas no surten efecto y se tienen por no puestas.
Esta previsión se acomoda a las directrices de interpretación de los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/ CEE marcadas por el TJUE. En efecto, tal y como se recuerda en la sentencia del TJUE de 21 de enero de 2015 , Caso Unicaja Banco los jueces de los Estados Miembros deben dejar sin efecto la cláusula abusiva sin poder alterar su contenido: "En este contexto, procede recordar que, en lo que se refiere a las consecuencias que deben extraerse de la apreciación del carácter abusivo de una cláusula de un contrato que vincula a un consumidor y un profesional, de la redacción del artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 resulta que los jueces nacionales están obligados únicamente a dejar sin aplicación la cláusula contractual abusiva, a fin de que ésta no produzca efectos vinculantes para el consumidor, sin estar facultados para modificar el contenido de la misma. En efecto, el contrato debe subsistir, en principio, sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláusulas abusivas, en la medida en que, en virtud de las normas del Derecho interno, ese mantenimiento del contrato sea jurídicamente posible ( sentencias Banco Español de Crédito , C-618/10, EU:C:2012:349, apartado 65, y Asbeek Brusse y de Man Garabito , C-488/11, EU:C:2013:341, apartado 57).
En particular, la citada disposición no puede interpretarse en el sentido de que permita al juez nacional, cuando aprecie el carácter abusivo de una cláusula penal en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, reducir el importe de la pena convencional impuesta al consumidor, en lugar de excluir plenamente la aplicación a éste de la referida cláusula ( sentencia Asbeek Brusse y de Man Garabito , EU:C:2013:341, apartado 59). Asimismo, habida cuenta de la naturaleza y la importancia del interés público que constituye la protección de los consumidores, los cuales se encuentran en una situación de inferioridad en relación con los profesionales, la Directiva 93/13 impone a los Estados miembros, tal como se desprende de su artículo 7, apartado 1, en relación con su vigésimo cuarto considerando, la obligación de prever medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores ( sentencias Banco Español de Crédito , EU:C:2012:349, apartado 68, y Kásler y Káslerné Rábai , C-26/13, EU:C:2014:282, apartado 78).
De hecho, si el juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, dicha facultad podría poner en peligro la consecución del objetivo a largo plazo previsto en el artículo 7 de la Directiva 93/13 . En efecto, la mencionada facultad contribuiría a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores, en la medida en que los profesionales podrían verse tentados a utilizar tales cláusulas al saber que, aun cuando llegara a declararse la nulidad de las mismas, el contrato podría ser integrado por el juez nacional en lo que fuera necesario, garantizando de este modo el interés de dichos profesionales ( sentencias Banco Español de Crédito , EU:C:2012:349, apartado 69, y Kásler y Káslerné Rábai , EU:C:2014:282, apartado 79).
Habida cuenta de las anteriores consideraciones, el Tribunal de Justicia declaró que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 se opone a una norma de Derecho nacional que atribuye al juez nacional, cuando éste declara la nulidad de una cláusula abusiva contenida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, la facultad de integrar dicho contrato modificando el contenido de la cláusula abusiva ( sentencias Banco Español de Crédito , EU:C:2012:349, apartado 73, y Kásler y Káslerné Rábai , EU:C:2014:282, apartado 77).(P 28 a 32) De lo expuesto se desprende que el efecto de la declaración de nulidad ha de ser la desaparición de la cláusula. De esta reciente sentencia cabe también extraer la improcedencia de que sea objeto de sustitución con carácter automático, por la previsión de la disposición transitoria segunda de la Ley 1/2013 , es decir, que sea sustituida por el triple del interés legal del dinero al tiempo de celebrar el contrato.
Esta conclusión se colige de las propias manifestaciones del TJUE en el sentido de prever la aplicación del derecho nacional supletorio en aquellos casos en los que de otro modo el contrato quede sin efecto y el consumidor sea penalizado. En definitiva, se persigue salvaguardar el objetivo del artículo 6 de la Directiva: "Es cierto que el Tribunal de Justicia también ha reconocido al juez nacional la facultad de sustituir una cláusula abusiva por una disposición supletoria de Derecho nacional, siempre que esta sustitución se ajuste al objetivo del artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 y permita restablecer un equilibrio real entre los derechos y las obligaciones de las partes del contrato. No obstante, esta posibilidad queda limitada a los supuestos en los que la declaración de la nulidad de la cláusula abusiva obligaría al juez a anular el contrato en su totalidad, quedando expuesto el consumidor de ese modo a consecuencias de tal índole que representaran para éste una penalización (véase, en este sentido, la sentencia Kásler y Káslerné Rábai , EU:C:2014:282, apartados 82 a 84)"(P.33) Es cierto que la sentencia considera acomodada a la Directiva una disposición nacional como la disposición transitoria segunda de la Ley 1/2013 en virtud de la que se recalculen los intereses de demora en un procedimiento de ejecución hipotecaria siempre que ello no impida al juez apreciar la abusividad de la cláusula y dejar de aplicar la previsión legal en caso de estimar que resulta abusiva. Ahora bien, entiendo que en el presente caso la supresión de la cláusula relativa a los intereses de demora no acarrea la ineficacia del contrato ni coloca a los consumidores en una situación perjudicial, por lo que no concurrirían los presupuestos para los que el TJUE prevé la posibilidad de integración de la cláusula.
La Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, Sección Segunda, núm. 265/2015, de 22 de abril y núm. 469/2015, de 8 de septiembre analizan las consecuencias de la declaración de abusividad de una cláusula de intereses de demora incluida en un contrato de préstamo personal.
En el caso analizado por el Alto Tribunal el contrato establecía un interés de demora a calcular mediante la suma de diez puntos porcentuales al interés ordinario pactado. Así, el Tribunal Supremo establece el siguiente efecto a la declaración de nulidad: "La abusividad de la cláusula del interés de demora implica la supresión de la misma y, por tanto, la supresión de los puntos porcentuales de incremento que supone el interés de demora respecto del interés remuneratorio. Este se seguirá devengando porque persiste la causa que motivó su devengo, la entrega del dinero al prestatario y la disposición por este de la suma entregada, y la cláusula del interés remuneratorio no resulta afectada por la abusividad del interés de demora. Pero el incremento del tipo de interés en que consiste el interés de demora ha de ser suprimido, de un modo completo, y no simplemente reducido a magnitudes que excluyan su abusividad.
¿ Por consiguiente, en el supuesto objeto del recurso, la consecuencia de la apreciación de la abusividad del interés de demora no debe ser, como pretende el recurrente, la moderación de dicho interés hasta un porcentaje que se considere aceptable (que sería lo que se ha dado en llamar "reducción conservadora de la validez"), pero tampoco el cese en el devengo de cualquier interés, ni la aplicación de la norma de Derecho supletorio que prevé el devengo del interés legal. Es, simplemente, la supresión del incremento del tipo de interés que supone el interés de demora pactado, y la continuación del devengo del interés remuneratorio hasta que se produzca el reintegro de la suma prestada".
De dicha conclusión se extrae que la cláusula de interés de demora declarada abusiva ha de ser suprimida sin posibilidad de reducción que la valide y sin poder aplicar la norma de derecho supletorio.
En la segunda sentencia indicada, STS núm. 469/2015, de 8 de septiembre concluye de forma semejante (FD 4, punto 6): "La cláusula que establece el interés de demora supone la adición de determinados puntos porcentuales al tipo de interés remuneratorio. En el caso enjuiciado, la cláusula del interés de demora consiste en la adición de veinte puntos porcentuales al tipo de interés ordinario aplicable en cada momento, puesto que a partir del primer año, el interés remuneratorio es variable.
En la sentencia núm. 265/2015, de 22 de abril (RJ 2015, 1360), consideramos que suprimir el devengo del interés ordinario, que retribuye que el prestatario disponga del dinero durante un determinado tiempo, no debe ser una consecuencia de la nulidad de la cláusula de interés de demora abusiva, teniendo en cuenta cuál es la razón de la abusividad: que el incremento del tipo de interés a pagar por el consumidor por encima de un 2% adicional al tipo del interés remuneratorio, en caso de demora, suponía una indemnización desproporcionadamente alta para el consumidor y usuario por el retraso en el cumplimiento de sus obligaciones ( art. 85.6 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (RCL 2007, 2164) ). En consecuencia, lo que se anula y suprime completamente es esa cláusula abusiva, esto es, la indemnización desproporcionada por el retraso en la amortización del préstamo (el recargo sobre el tipo del interés remuneratorio), pero no el interés remuneratorio, que no está aquejado de abusividad y que sigue cumpliendo la función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución".
Si nos fijamos en el caso de autos el interés de demora no se fija como en los casos analizados por el Tribunal Supremo como un recargo sobre el interés remuneratorio (mediante la adición de determinados puntos porcentuales sobre el interés ordinario pactado) sino de forma independiente, en un 17,250%, sin referencia a aquel. Tampoco se ha declarado su abusividad porque supere en dos puntos el interés remuneratorio.
Así, no existe la posibilidad de suprimir los puntos porcentuales que supondría el interés de demora declarado abusivo y el mantenimiento del remuneratorio al que deberían sumarse. La declaración de abusividad de la cláusula afecta a toda ella, por lo que no siendo posible su integración de otro modo por no perjudicar a los consumidores, ha de ser expulsada del contrato manteniendo este su vigencia de conformidad con los artículos 6 y 7 de la Directiva según han sido interpretados por el TJUE.
SEXTO.- Vencimiento anticipado.
Recientemente el TJUE se ha pronunciado sobre la validez de la cláusula de vencimiento anticipado en el ya mencionado Auto de 11 de junio de 2015 (asunto C-602/13 ) en el que se concluye que: "el mero hecho de que la cláusula de vencimiento anticipado sobre la que versa el litigio principal resulte contraria al artículo 693, apartado 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil no permite por sí solo llegar a la conclusión del carácter abusivo de dicha cláusul a" Los anteriores pronunciamientos se han referido siempre a la causa de vencimiento anticipado consistente en el impago por parte del deudor, mas entiendo que los criterios fijados en el caso Aziz resultan de aplicación general a las diferentes causas. Estos serían: - -Incumplimiento de una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual.
- -Incumplimiento de carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo.
- -Que dicha facultad constituya una excepción con respecto a las normas aplicables en la materia.
- -Que el Derecho nacional prevea medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo.
2. Valoración de los motivos: - -El impago total o parcial, de alguna de las cuotas o plazos vencidos correspondientes a cualquiera de las obligaciones dinerarias a cargo de la parte prestataria. A los efectos previstos en el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , han convenido las partes la inscripción de este pacto y a tal fin lo solicitan expresamente del Sr. Registrador de la Propiedad.
Además, hemos de tener en cuenta que, a pesar de que se trata de una norma posterior al contrato, el artículo 693.2 de la LEC exige para poder hacer uso del vencimiento anticipado que exista el incumplimiento de al menos tres cuotas, lo que considero también un parámetro para poder resolver sobre su abusividad.
De conformidad con los criterios fijados en la sentencia Aziz han de valorarse los remedios que el ordenamiento jurídico nacional ofrece al consumidor para remediar la medida del vencimiento anticipado. Ello exige analizar si la alegación de Kutxabank en relación a que el consumidor cuenta con la posibilidad de enervamiento reconocida en el artículo 393.3 de la LEC : "3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 578.
Se tiene en cuenta que el vencimiento viene motivado por el incumplimiento del pago de la cuota por parte del prestatario, obligación principal asumida frente al banco con la firma del contrato. Sin embargo, como se ha dicho, no resulta equilibrado que ante el impago de una cuota la entidad pueda exigir la totalidad de la cantidad prestada en un contrato de tracto sucesivo de una duración de 50 años (cláusula segunda). La penalización resulta desproporcionada.
El hecho de que Kutxabank ponga de manifiesto que no la ha aplicado no impide que la cláusula pueda ser declarada abusiva por los motivos de falta de proporción expuestos. Como ya se ha indicado, el TJUE ha declarado en su reciente auto de 11 de junio que la no aplicación de una cláusula no impide que esta pueda ser objeto de control de abusividad, ello exige su control en abstracto, al margen del uso que de la misma haya hecho el acreedor.
Se citan en apoyo del argumento esgrimido pronunciamientos recientes de Audiencias Provinciales en las que la cláusula de vencimiento anticipado se analiza en abstracto tras el pronunciamiento del TJUE - - Auto de la Audiencia Provincial de Pontevedra, 201/2015, de 30 de octubre de 2015 : " la aplicación que pudiera hacer la entidad financiera de la cláusula de vencimiento anticipado en absoluto purifica el eventual carácter abusivo de la cláusula, el cual habrá de examinarse atendiendo a la naturaleza y contenido del contrato, al conjunto de circunstancias que concurran en el momento de su celebración y a las demás cláusulas del mismo contrato".
* * Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, 227/2015, de 29 de septiembre : "En definitiva, como señala claramente la STS de 22 de abril de 2015 , «La conclusión que se extrae de las sentencias del TJUE que interpretan los preceptos de la Directiva sobre cláusulas abusivas en contratos concertados con consumidores es que la consecuencia de la apreciación de la abusividad de una cláusula abusiva es la supresión de tal cláusula, sin que el juez pueda aplicar la norma supletoria que el Derecho nacional prevea a falta de estipulación contractual, y sin que pueda integrarse el contrato mediante los criterios establecidos, en el Derecho español, en el art. 1258 del Código Civil , salvo que se trate de una cláusula necesaria para la subsistencia del contrato, en beneficio del consumidor, lo que no es el caso ...».
4.8.- Las consecuencias de la declaración de abusividad de la cláusula deben ser puestas en relación con la reiterada doctrina del TJUE que señala que, siendo inaplicable la cláusula en cuestión, ha de significarse que dicha circunstancia ha de apreciarse con independencia del uso que de ella se haga; es decir, no cabe afirmar que la cláusula es nula porque se vincula el vencimiento anticipado a cualquier incumplimiento; y al mismo tiempo no apreciar tal nulidad porque el acreedor haya acumulado, en el caso concreto, diversos impagos o incumplimientos, puesto que como ha manifestado el TJUE cuando una cláusula es nula no procede atemperar o moderar su consecuencias sino, simplemente, tenerla por no puesta. Fundada, pues, la presente ejecución de título no judicial en un vencimiento anticipado que ha de tenerse por abusivo, se ha de rechazar la demanda de ejecución planteada con sobreseimiento del proceso de ejecución hipotecaria de que se trata, sin perjuicio de que se inste en proceso declarativo posterior las demás cuestiones suscitadas en la presente ejecución [ art. 564 LEC ]".
También se mantiene esta postura por la Audiencia Provincial de Valencia en su Auto núm. 501/2015, de 14 de julio y por la Audiencia Provincial de Bizkaia, Sección 5ª, Auto 73/2015, de 30 de junio .
En consecuencia se declara la nulidad por abusividad.
* *La imposibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad la hipoteca ofrecida en garantía de la presente operación: Se aprecia falta de concreción en la redacción de este motivo de vencimiento anticipado por cuanto alude a la imposibilidad de inscripción de la hipoteca pero omite cualquier referencia a la causa de la falta de inscripción y por lo tanto, no se concreta si el motivo ha de ser imputable a la parte prestamista o ha de soportar esta causas que impidan la inscripción y no le sean achacables.
La Sentencia de Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) nº 729/2009 de 16 de diciembre analiza una cláusula de resolución anticipada del préstamo por imposibilidad de inscribir la garantía hipotecaria en el Registro y concluye sobre su abusividad con el siguiente argumento que entiendo aplicable al caso: "la cláusula no distingue a quien sea imputable la imposible constitución de la hipoteca. Es cierto que la hipoteca como garantía de la devolución del préstamo puede ser condicionante de la concesión de éste, pero no cabe hacer recaer exclusivamente sobre el prestatario la circunstancia de que la hipoteca prevista no se pueda constituir. Como señala la parte recurrida, el problema de la cláusula es que "recoge la facultad del banco de resolver el préstamo si no pudiera registrarse el documento de hipoteca por cualquier motivo, incluso los ajenos al cliente", y que no tiene en cuenta que es "suya [de la Entidad Financiera] la carga o diligencia de hacer las comprobaciones pertinentes en el Registro antes de suscribirlo" [el préstamo]. En definitiva "lo que se deduce de la cláusula es que la prestamista no responde en ningún caso, ni siquiera cuando el error deriva de la actuación de sus agentes", y esto es ciertamente desproporcionado, y, por ende, abusivo." Kutxabank defiende haber acomodado la cláusula a la jurisprudencia del Tribunal supremo incluyendo "...por causa imputable a la parte prestataria o hipotecante". Sin embargo, no acredita la novación de la cláusula, por lo que no puede valorarse su alegación.
- -El incendio de la finca hipotecada.
En relación al motivo del incendio, se aprecia que la pérdida de valor que el siniestro puede generar justificaría el vencimiento anticipado. Sin embargo, la cláusula no especifica lo importante, la pérdida de valor de la finca necesaria para poder dar por vencido el préstamo en atención a la entidad de la disminución de la garantía prestada. Además, el riesgo podría estar asegurado, lo cual no es objeto de previsión. Se aprecia que la generalidad con la que la cláusula se redacta puede dar lugar a una aplicación no justificada y no pudiendo integrar su contenido de modo que se concreten los supuestos por los que cabría dar por vencido el préstamo en caso de incendio, ha de considerarse abusiva por colocar en una situación perjudicial al prestamista.
Se declara por lo tanto la nulidad de los tres motivos de vencimiento anticipado por razón de falta de transparencia y abusividad y se tienen por no puestos en el contrato ( artículo 10 bis de la LGDCU y 3 de la Directiva) SÉPTIMO.- Pacto de compensación.
"CLÁUSULA NOVENA.- Pacto de compensación.
Se pacta expresamente que Kutxa queda facultada de manera irrevocable, para poder compensar las cantidades adeudadas en cada momento con cualquier otro saldo que los obligados puedan tener a su favor, cualquiera que sea la forma y documentos en que esté representado, la fecha de su vencimiento-que a estos efectos podría ser anticipado- y el título de su derecho, aun cuando la titularidad de los depósitos sea colectiva".
La STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) nº 729/2009 de 16 de diciembre a la que acabo de referirme analiza también una cláusula se contenido semejante y concluye sobre su no abusividad siempre que se incluya en el contrato con la debida transparencia. En concreto, en su fundamento de derecho séptimo dice: " no cabe negar que cualquier persona puede asumir conscientemente la posibilidad de la compensación cualquiera que sea el cotitular de la cuenta que devengue el adeudo, pues ello forma parte de su libertad contractual ( art. 1.255 CC ), sin crearse ningún desequilibrio importante en la relación con la entidad bancaria, y sin perjuicio, claro es, del riesgo que se asume respecto de la conducta de otros cotitulares, lo que corresponde a la relación "ad intra" con ellos, que aquí no interesa. Otra cosa diferente es que quien acepta tal situación mediante el pacto expreso, sepa el alcance de lo que asume, y ello se traduce en esta sede, en que lo haga con la suficiente información. Para ello, la cláusula contractual correspondiente ha de ser transparente, clara, concreta y sencilla, es decir, como señala la Sentencia de esta Sala de 13 de marzo de 1.999 , ha de ser legible, físicamente, y comprensible, intelectualmente".
En el presente caso la redacción de la cláusula es sencilla y explica la posibilidad del banco de cobrar las cantidades debidas con cargo a otras cuentas que la parte prestataria pueda tener en la entidad, aunque lo fuera con otras personas. Así, superada la transparencia en el sentido de posibilitar la comprensibilidad real de la cláusula y acogiendo la argumentación del Tribunal Supremo sobre la falta de desequilibrio entre las partes contratantes, se declara la validez de la cláusula.
De conformidad con el artículo 394 de la LEC la estimación parcial de la demanda hace que no exista pronunciamiento especial en materia de costas. Cada parte deberá abonar las propias y las comunes se sufragarán por mitad.
- -ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por D. Benito y Dña. Virginia contra Kutxabank, S.A.
1. DECLARO la validez de la cláusula tercera bis ( Tipo de interés variable ) del contrato de préstamo firmado entre las partes.
2. DECLARO la nulidad de la cláusula sexta ( Intereses de demora ) del contrato de préstamo firmado entre las partes. Se tiene por no puesta en el contrato.
3. DECLARO la nulidad de la cláusula sexta bis ( Causas de resolución anticipada ) en la siguiente parte: 4. El impago total o parcial, de alguna de las cuotas o plazos vencidos correspondientes a cualquiera de las obligaciones dinerarias a cargo de la parte prestataria. A los efectos previstos en el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , han convenido las partes la inscripción de este pacto y a tal fin lo solicitan expresamente del Sr. Registrador de la Propiedad.
- -La imposibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad la hipoteca ofrecida en garantía de la presente operación: - -El incendio de la finca hipotecada.
La parte declarada nula se tiene por no puesta en el contrato manteniéndose su validez en lo demás.
- -DECLARO la validez de la cláusula novena ( Pacto de compensación ).
5. COSTAS: estimada parcialmente la demanda cada parte abonará las propias y la mitad de las comunes.
MODO DE IMPUGNACI?N: mediante recurso de APELACI?N ante la Audiencia Provincial de GIPUZKOA (art?culo 455 LEC). El recurso se interpondr? por medio de escrito presentado en este Juzgado en el plazo de VEINTE D?AS h?biles contados desde el d?a siguiente de la notificaci?n, debiendo exponer las alegaciones en que se base la impugnaci?n, adem?s de citar la resoluci?n apelada y los pronunciamientos impugnados (art?culo 458.2 LEC).
Si estás pensando en reclamar por IRPH cajas o entidades a Laboral Kutxa pincha.
03/11/2019 17:13 Enlace permanente. No hay comentarios. Comentar.
Recientemente se han conocido las conclusiones del Abogado General de la Unión Europea presentadas el 10 de septiembre de 2019 en el Asunto C‑125/18.
Surgen a raíz de la petición de decisión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia número 38 de Barcelona y que versa sobre la interpretación de la Directiva 93/13/CEE, en particular, de su artículo 1, apartado 2, su artículo 4, apartado 2, sus artículos 5 y 8. La petición de decisión prejudicial fue planteada en el marco de un litigio entre el Sr. Marc Gómez del Moral Guasch y Bankia, S.A., una entidad bancaria, en relación con el carácter supuestamente abusivo de una cláusula contenida en un contrato de préstamo hipotecario celebrado entre estas dos partes y que fija el tipo de interés variable del préstamo tomando como valor de referencia uno de los índices de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH) oficiales, a saber, el IRPH Cajas (IRPH de las cajas de ahorro).
El Abogado General concluye que el índice de referencia de préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro es apreciado como una fórmula matemática de cálculo compleja y poco transparente para un consumidor medio. Impide que el consumidor pueda tomar una decisión prudente y con pleno conocimiento del índice de referencia escogido.
Lo siguente es lo que propone el abogado al TJUE:
Con estas conclusiones se abre la puerta a reclamar IRPH a Ibercaja, entidad financiera aragonesa que lo incluyó en algunos de sus préstamos hipotecarios, no es la única mercantil que lo ha hecho, a la espera de la sentencia del TJUE también son factibles las reclamaciones de IRPH a Laboral Kutxa o a otras muchas financieras.
02/11/2019 21:41 Enlace permanente. No hay comentarios. Comentar.
MONITORIO TTI , ¿QUÉ HACER?
Si te has encontrado con una carta anunciándote un procedimiento monitorio de TTI FINANCE reclamándote una deuda, quédate a leer nuestro post.
MBNA, AVANT, CITIBANK, POULAR E, BARCLAYCARD o WIZINK son empresas que han vendido sus deudas a este tipo de fondos, si eres o has sido cliente suyo, es muy probable que tu crédito haya acabado en sus manos.
¿QUIÉN ES TTI FINANCE?
Es una empresa participada por un fondo de inversión ubicado en Luxemburgo, muy similar a otras del sector como HOIST FINANCE, ESTRELLA RECEIVABLES o AXACTOR.
Su actividad mercantil consiste en comprar deudas de otras empresas de financiación, en su mayoría créditos fallidos, para después reclamar la totalidad de lo debido.
Compran estos créditos por porcentajes muy pequeños lo que les deja un amplísimo margen de beneficio.
Los datos de contacto de TTI FINANCE son los siguientes.
Correo electrónico de TTI FINANCE: infor@tti-finance.com
Teléfono de TTI FINANCE : 91 123 8000
Correo ordinario: TTI FINANCE, S.À.R.L. Apartado de Correos 203048, 28080 MADRID
¿POR QUÉ HE RECIBIDO UNA CARTA DE TTI FINANCE?
Has recibido una carta de TTI FINANCE porque ha comprado tu deuda y la quiere cobrar. Ese es su negocio, pagar 5 por ella y sacar 100.
Primero te llegará la carta de TTI, si no pagas, o bien seguirán llegando cartas durante un tiempo o bien recibirás una del juzgado en el que te anuncian la interposición de un procedimiento monitorio para reclamar la deuda de tu tarjeta revolving.
¿DEBO PAGAR A TTI?
No hasta que no te notifiquen de manera fehaciente que han comprado tu deuda, esto es deben enviarte, preferiblemente, un burofax, sino, una carta certificada, lo que está claro es que tienen que poder demostrar que te han informado.
Si sigues pagando al que tu crees que es tu acreedor, WIZINK, MBNA, AVANT, CITIBANK, POULAR E o BARCLAYCARD estarás actuando de manera correcta siempre y cuando no hayas recibido la citada notificación.
¿QUÉ HACER ANTE UN MONITORIO DE TTI FINANCE?
Lo primero que te recomiendo es que visites esta guía para monitorios por tarjeta de crédito, y sigas los consejos en ella contenidos.
Como dice la guía no hacer nada es la peor actitud que puedes adoptar, así que si lo has recibido o bien ponte manos a la obra para oponerte (podrás hacerlo sin abogado en determinados casos) o consulta con un abogado especialista en tarjetas de crédito revolving para que te ayude con tu caso.
Etiquetas: tti, finance, hoist, estrella, receivables, axactor
17/10/2019 19:22 Enlace permanente. No hay comentarios. Comentar.