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Timestamp: 2016-10-25 13:44:56+00:00
Document Index: 156197196

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 48', 'art. 46', 'ATF ', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 64', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 63', 'ATF ', 'in fine', 'ATF ', 'in fine', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 256', 'art. 256', 'art. 4', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 4', 'art. 64', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 107', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 107', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 266', 'art. 107', 'art. 109']

4C.302/2005 (09.01.2006)
MM. et Mmes les juges Corboz, pr�sident, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Nyffeler et Kiss.
demandeur et recourant, repr�sent� par Me Jean-Pierre Garbade,
d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Jean-Fran�ois Marti.
recours en r�forme contre l'arr�t rendu le 24 juin 2005 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Selon contrat de bail � loyer conclu le 22 mai 2001 entre la soci�t� Y.________ SA et la F�d�ration d'entreprises Z.________, cette premi�re partie a remis en location � la seconde des locaux d'environ 150 m2 existant au deuxi�me �tage d'un b�timent du centre de Gen�ve. Ces locaux �taient lou�s � usage de bureaux. Le contrat �tait conclu pour une dur�e de cinq ans, du 1er juin 2001 au 31 mai 2006.
R�pondant � une annonce publi�e dans la presse, X.________ a pris contact avec la locataire en vue de reprendre les locaux. Il a fait �tat d'une activit� de consultant en informatique. Dans une demande de location adress�e � la r�gie qui repr�sentait la bailleresse, il a indiqu� la profession de � consultant �. Aux termes d'une convention conclue le 13 f�vrier 2003 par la bailleresse, la locataire et X.________, le bail et ses dispositions particuli�res furent transf�r�s � ce dernier d�s le 1er mars 2003.
Dans les locaux, avec son �pouse, X.________ a entrepris d'exploiter un salon de massages �rotiques. Le 1er avril 2003, la bailleresse l'a mis en demeure de fermer ce salon dans un d�lai de dix jours et d'utiliser les lieux conform�ment au contrat, c'est-�-dire en y installant des bureaux. Elle mena�ait son locataire d'une r�siliation imm�diate fond�e sur l'art. 257f al. 3 CO. X.________ a rejet� cette sommation en opposant que son activit� n'�tait pas fondamentalement diff�rente de celle exerc�e par l'ancienne locataire.
Le 16 avril 2003, la bailleresse a r�sili� le contrat avec effet au 31 mai 2003.
Le 19 mai 2003, X.________ a saisi la commission de conciliation comp�tente d'une requ�te tendant � l'annulation de la r�siliation. Y.________ SA a saisi la m�me autorit�, le 25 juin 2003, d'une demande tendant � l'�vacuation forc�e des locaux. Apr�s �chec de la conciliation, les deux causes furent jointes devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve.
Le tribunal a statu� par jugement du 26 janvier 2005. Il a rejet� la demande principale du locataire; accueillant la demande reconventionnelle de la bailleresse, il a condamn� celui-l� � �vacuer les locaux de sa personne et de ses biens.
Le demandeur ayant appel� du jugement, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers s'est prononc�e le 24 juin 2005. A l'instar des premiers juges, elle a retenu que l'exploitation d'un salon de massages �rotiques constituait une violation du contrat et qu'il en r�sultait une situation insupportable pour la d�fenderesse; elle a donc confirm� le jugement.
Agissant par la voie du recours en r�forme, le demandeur requiert le Tribunal f�d�ral de modifier l'arr�t de la Chambre d'appel en ce sens que la r�siliation intervenue le 16 avril 2003 soit annul�e.
Le recours est form� par une partie qui a succomb� dans ses conclusions. Il est dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal supr�me (art. 48 al. 1 OJ), dans une contestation civile dont la valeur litigieuse d�passe le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; ATF 119 II 147 consid. 1). D�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), il est en principe recevable.
Le recours en r�forme peut �tre exerc� pour violation du droit f�d�ral, � l'exclusion des droits constitutionnels et du droit cantonal (art. 43 al. 1 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c et les arr�ts cit�s). Sous r�serve de certaines exceptions qui n'entrent pas en consid�ration dans la pr�sente affaire, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e (art. 63 al. 2 OJ); au cas o� celle-ci ne contient pas de constatations suffisamment compl�tes pour permettre l'application du droit, le Tribunal f�d�ral annule ce prononc� et il renvoie la cause � la juridiction cantonale afin que celle-ci prenne une nouvelle d�cision apr�s compl�tement de l'�tat de fait (art. 64 al. 1 OJ).
Le Tribunal f�d�ral ne peut pas juger au del� des conclusions des parties et celles-ci ne peuvent pas en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ). En revanche, le tribunal n'est li� ni par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ) ni par la solution juridique adopt�e par la juridiction cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22 consid. 2e/cc in fine). Le Tribunal f�d�ral peut donc admettre un recours pour des motifs autres que ceux invoqu�s par la partie recourante; il peut aussi rejeter un recours en op�rant une substitution de motifs, c'est-�-dire en adoptant un raisonnement juridique autre que celui de la juridiction cantonale (ATF 130 III 136 consid. 1.4 in fine).
D�s le 13 f�vrier 2003, le demandeur et la d�fenderesse ont �t� li�s par un contrat de bail � loyer et celui-ci �tait �ventuellement r�siliable, aux conditions de l'art. 257f CO, avant l'�ch�ance qui y �tait stipul�e.
La r�siliation anticip�e peut notamment intervenir lorsque le locataire affecte la chose � une utilisation incompatible avec les stipulations du contrat (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; David Lachat, Das Mietrecht f�r die Praxis, 6e �d., Zurich 2005, p. 477), pour autant que la situation r�sultant de cette utilisation, consid�r�e objectivement, se r�v�le grave au point d'�tre insupportable pour le bailleur (arr�ts 4C.331/2004 du 17 mars 2005, consid. 1.1.4; 4C.306/2003 du 20 f�vrier 2003, consid. 3.5, SJ 2004 I 442). Les principes g�n�raux de l'interpr�tation des contrats sont d�terminants pour appr�cier l'existence et la port�e de stipulations explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose. Parmi d'autres �l�ments, on prend en consid�ration le mode d'utilisation habituel de choses du m�me genre, � l'�poque de la conclusion du contrat (Martin Usteri et al., Schweizerisches Mietrecht: Kommentar, 2e �d., Zurich 1998, ch. 20 et 21 ad art. 256 CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, ch. 20 ad art. 256 CO), et on garde � l'esprit que des locaux commerciaux peuvent a priori se pr�ter � des activit�s ou exploitations tr�s diverses (Claudia Heusi, Ausgew�hlte Fragen zur Gesch�ftsmiete, mp 1999 p. 3).
Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), si la r�siliation anticip�e r�pond � un motif suffisamment grave (arr�ts pr�cit�s 4C.331/2004 et 4C.306/2003, ibidem). A cette fin, il prend en consid�ration tous les �l�ments concrets du cas particulier. Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve la d�cision d'�quit� prise en derni�re instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou encore lorsqu'elle ignore des �l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; en outre, le Tribunal f�d�ral redresse les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 130 III 28 consid. 4.1 p. 32, 213 consid. 3.1 p. 220; 129 III 380 consid. 2 p. 382).
Le contrat du 22 mai 2001 a �t� conclu par �crit sur la base d'une formule imprim�e d'avance et, sous la rubrique � destination des locaux �, il ne contient rien de plus que le libell� � bureaux �. L'utilisation effective, de juin 2001 � f�vrier 2003, n'a pas �t� �lucid�e mais il s'agissait vraisemblablement d'une activit� administrative de l'organisation qui �tait alors locataire. La Chambre d'appel n'a pas constat� l'existence d'une r�elle et commune intention des parties qui e�t pour objet la destination des locaux concern�s. Par cons�quent, il faut rechercher comment, selon le principe de la confiance (ATF 131 III 268 consid. 5.1.3 p. 276; 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5 p. 123), le demandeur pouvait et devait comprendre le terme � bureaux � au moment o� il est devenu partie au contrat, le 13 f�vrier 2003. Or, ce terme d�signe habituellement des locaux �quip�s et meubl�s pour l'exercice d'activit�s essentiellement intellectuelles ou administratives, activit�s qui se manifestent par la cr�ation ou la modification de documents, la tenue de discussions ou l'usage des t�l�communications. Les massages �rotiques ne s'inscrivent aucunement dans ce profil et on n'envisage pas qu'un salon tel que celui du demandeur puisse �tre normalement exploit� dans des bureaux. En effet, une entreprise de ce genre n�cessite plut�t des locaux �quip�s et meubl�s autrement. Par ailleurs, il n'appara�t pas que la d�fenderesse ait consenti de fa�on tacite, avec ou apr�s la convention du 13 f�vrier 2003, � une affectation autre que celle sp�cifi�e dans le contrat initial. Ainsi, la Chambre d'appel retient � bon droit que l'exploitation du salon constitue une violation des obligations contractuelles du demandeur.
D'apr�s cette autorit�, la condition d'une situation insupportable pour la d�fenderesse est aussi r�alis�e. Cette partie a all�gu� les nuisances subies par divers voisins et elle a offert les preuves correspondantes; la Chambre d'appel n'a toutefois pas jug� utile de les administrer. Elle a de toute mani�re consid�r� que l'entreprise du demandeur pouvait �tre assimil�e � un lieu de prostitution, en particulier � du point de vue de la respectabilit� de l'immeuble et de la tranquillit� des autres locataires �. Elle a constat� que le b�timent comportait d�j� un dancing avec strip-tease et un � bar � champagne �; toutefois, cela n'obligeait pas la d�fenderesse � � tol�rer toute activit� li�e au sexe � dans les �tages sup�rieurs qui �taient occup�s par des bureaux et des appartements. Dans son prononc�, la Chambre d'appel consacre ses plus longs d�veloppements au fait qu'en se faisant passer pour un consultant en informatique, le demandeur a tromp� la d�fenderesse au sujet de ses intentions.
On observe d'embl�e que la tromperie imputable au demandeur, quoique bl�mable, n'est d'aucune pertinence pour appr�cier si l'exploitation du salon de massages cr�e r�ellement et objectivement une situation insupportable. Pour le surplus, l'arr�t ne constate aucun inconv�nient concr�tement subi par la d�fenderesse ou par des occupants de l'immeuble. Selon les juges d'appel, la connotation lascive de l'activit� pratiqu�e dans les locaux engendre par elle-m�me, ind�pendamment de toute g�ne effective pour le voisinage, une situation insupportable. Or, cette approche purement abstraite ne satisfait pas aux exigences d'une appr�ciation conforme aux art. 4 CC et 257f al. 3 CO; au contraire, m�me en cas de prostitution dans des locaux lou�s, le bailleur qui pr�tend r�silier sur la base de cette derni�re disposition doit prouver l'incidence n�gative subie par lui ou par le voisinage (arr�t 4C.267/1994 du 10 janvier 1995, consid. 2b, mp 1996 p. 7). A premi�re vue, l'arr�t attaqu� devrait donc �tre annul�, et la cause renvoy�e � la juridiction cantonale pour faire administrer et appr�cier les preuves offertes par la d�fenderesse (art. 64 al. 1 OJ).
Il y a cependant lieu de reconsid�rer la port�e que la jurisprudence conf�re � l'art. 257f al. 3 CO en rapport avec les stipulations des parties concernant l'utilisation de la chose.
L'art. 257f al. 3 CO vise un cas particulier d'inex�cution des obligations, sp�cifique � la relation entre bailleur et locataire, et il en r�gle les effets. Dans son domaine de validit�, il exclut l'application des r�gles g�n�rales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas � obtenir le respect d'un contrat. Selon son texte, cette disposition sp�ciale vise les manquements du locataire dans son devoir de diligence concernant la chose, d'une part, ou dans les �gards dus au voisinage, s'il s'agit d'une chose immobili�re, d'autre part. Adh�rant � l'avis des commentateurs, le Tribunal f�d�ral a jug� ce texte trop restrictif, en ce sens qu'en r�alit�, l'art. 257f CO r�git �galement le cas o� le locataire use de la chose en violation des stipulations du contrat (arr�t du 27 f�vrier 1997 in ATF 123 III 124, pr�cit�, consid. 2a p. 126).
Il existe encore un autre cas particulier d'inex�cution des obligations impos�es au locataire, concernant le paiement r�gulier du loyer et des frais accessoires, qui est r�gl� � l'art. 257d CO. En dehors de ces hypoth�ses r�gies par des dispositions sp�ciales, le bailleur peut user des droits conf�r�s par l'art. 107 CO si le locataire se trouve en demeure (m�me arr�t, consid. 3b p. 127). Sous certaines conditions ayant surtout pour objet une sommation de la partie l�s�e et l'assignation, par elle, d'un d�lai convenable d'ex�cution, cette partie peut r�silier le contrat alors m�me que, �ventuellement, la violation imputable � l'autre partie n'engendre pas une situation insupportable.
Le r�gime consacr� par l'arr�t du 27 f�vrier 1997, en rapport avec l'hypoth�se o� le locataire use de la chose en violation des stipulations contractuelles, a pour cons�quence que le bailleur n'est en mesure de parer � la violation du contrat que si l'utilisation effective, incompatible avec la convention des parties, conduit � une situation insupportable (Beat Rohrer, commentaire ad ATF 123 III 124 in MietRecht Aktuell 1997 p. 113, p. 118). Pourtant, il est loisible au bailleur d'ins�rer, dans le bail de locaux commerciaux et avec l'acceptation du locataire, des clauses destin�es � d�limiter les activit�s qui seront admises dans ces locaux. Les clauses de ce genre peuvent notamment avoir pour but de d�finir l'ambiance ou le caract�re de l'immeuble, ou de pr�venir des conflits de voisinage. Leur l�gitimit� n'est pas douteuse et on ne discerne aucun besoin de restreindre la libert� contractuelle dans ce domaine. Or, le r�gime pr�cit� entra�ne une restriction de cette libert�, dans la mesure o� le bailleur ne peut r�agir contre une violation persistante desdites clauses qu'� la condition de prouver une situation objectivement insupportable. Il s'agit d'une restriction qui ne se d�duit ni du texte ni du syst�me de la loi. Le Tribunal f�d�ral ne l'a d'ailleurs pas voulue car l'arr�t du 27 f�vrier 1997 ne concernait pas un cas d'utilisation incompatible avec les clauses du contrat. La cons�quence mise en �vidence ici appara�t donc ind�sirable dans la pr�sente affaire, o� la d�fenderesse devait pouvoir imposer le respect de la clause d'affectation � bureaux � m�me si la violation du contrat, sur ce point, n'entra�nait pas une situation insupportable.
Au regard de l'art. 257f al. 3 CO, la r�siliation n'est valable qu'apr�s une protestation �crite du bailleur et une violation persistante des stipulations concernant l'utilisation de la chose; elle doit aussi satisfaire � la forme pr�vue par l'art. 266l CO et laisser au locataire un d�lai de d�part de trente jours au moins, expirant � la fin d'un mois. Ces modalit�s sont ad�quates et elles ne diff�rent pas fondamentalement de celles pr�vues � l'art. 107 CO pour le r�gime g�n�ral de l'inex�cution des contrats (cf. Claude Ramoni, Demeure du d�biteur et contrats de droit suisse, th�se de Lausanne, Zurich 2002, ch. 334 � 337 p. 157; voir aussi Wolfgang Wiegand, Commentaire b�lois, 3e �d., ch. 10 ad art. 109 CO). Nul ne conteste que la d�fenderesse les ait d�ment observ�es. Pour le surplus, comme on vient de le voir, il s'impose de renoncer � la condition ayant pour objet une situation objectivement insupportable. Dans son r�sultat, l'arr�t de la Chambre d'appel se r�v�le donc conforme au droit f�d�ral, ce qui conduit au rejet du recours.
A titre de partie qui succombe, le demandeur doit acquitter l'�molument judiciaire et les d�pens � allouer � la d�fenderesse qui obtient gain de cause.
Le demandeur acquittera une indemnit� de 6'000 fr. � verser � la d�fenderesse � titre de d�pens.