Source: https://www.crescella.com/studiolegale/tag/amministratore-condominio/
Timestamp: 2018-06-24 08:40:59+00:00
Document Index: 10059504

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 1129', 'art. 66', 'art. 1129', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1725', 'art. 1129', 'art. 66', 'art. 1129', 'art. 1130', 'art. 1129']

Amministratore di Condominio Archivi | Giovanni Crescella
Possibilità di revocare l’amministratore di condominio
A norma dell’art. 1129, comma 11, c.c., la revoca dell’amministratore può
«essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio»;
«essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino».
Nel caso sub 1, si parla di revoca assembleare dell’amministratore.
Nel caso sub 2, si parla di revoca giudiziale dell’amministratore.
Revoca assembleare dell’amministratore
La revoca assembleare dell’amministratore presuppone la collaborazione di quest’ultimo, in quanto è necessario convocare l’assemblea, indicando (cfr art. 1129, comma 10, c.c.) all’ordine del giorno:
la revoca dell’amministratore;
la nomina del nuovo amministratore.
Iniziativa della convocazione
A norma dell’art. 66, comma 1, delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, «L’assemblea […] può essere convocata in via straordinaria […] quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio».
A norma dell’art. 1129, comma 11, ultimo periodo, c.c., «Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo» (e cioè uso improprio del conto corrente dedicato), «i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore».
Ottemperanza dell’amministratore e deliberazione sulla revoca
Se l’amministratore, a seguito delle istanze dei condòmini o di sua iniziativa, convoca correttamente l’assemblea, la maggioranza necessaria per la revoca dell’amministratore stesso è regolata dall’art. 1136 c.c.
A norma dell’art. 1136, comma 4, c.c. ,«Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore […] devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo».
A norma dell’art. 1136, comma 2, c.c. «Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio».
Se l’assemblea, con le maggioranze sopra indicate, revoca l’amministratore senza una giusta causa, può porsi un problema nei rapporti con quest’ultimo.
Infatti, a norma dell’art. 1725, comma 1, c.c., «La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa».
Se l’assemblea non revoca l’amministratore ci possono essere conseguenze diverse a seconda dei motivi, più o meno gravi, invocati dai condòmini che hanno assunto l’iniziativa.
«siano emerse gravi irregolarità fiscali»
o vi sia stata una mancata «ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo» (e cioè uso improprio del conto corrente dedicato),
«ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria» e chiedere al condominio, «in caso di accoglimento della domanda» di revoca dell’amministratore, la rivalsa per le spese legali sostenute (cfr art. 1129, comma 11, ultimo periodo, c.c.).
Inottemperanza dell’amministratore
Se l’amministratore non convoca l’assemblea entro dieci giorni, i condòmini che hanno avanzato la richiesta norma dell’art. 66, comma 1, delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, «possono provvedere direttamente alla convocazione».
La mancata collaborazione dell’amministratore, in tal caso, si traduce in un vero e proprio inadempimento, idoneo ad ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore stesso.
A norma dell’art. 1129, comma 11, c.c., la revoca dell’amministratore «Può […] essere disposta dall’autorità giudiziaria , su ricorso di ciascun condomino […]»:
«nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131», ovverosia nell’ipotesi in cui l’amministratore non informi tempestivamente l’assemblea dei condomini di aver ricevuto una citazione o un provvedimento, laddove detta citazione o detto provvedimento «abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore» stesso;
«se non rende il conto della gestione» (a norma dell’art. 1130, comma 1, n. 10 «L’amministratore […] deve […] redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni»);
«in caso di gravi irregolarità».
A norma dell’art. 1129, comma 12, c.c., «Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità» (l’inciso «tra le altre» lascia intendere che l’elenco non è tassativo):
«l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge»;
«la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea»;
«la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma»;
«la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini»;
«l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio»;
«qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva»;
«l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9)»;
«l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo».
Suggerimenti per formulare la richiesta di revoca dell’amministratore di condominio
In considerazione di quanto illustrato, i condòmini interessati alla revoca dell’amministratore del condominio devono formulare correttamente l’istanza e seguire l’iter previsto dalla legge.
esporre i fatti in forza dei quali si chiede la revoca dell’amministratore;
documentare i fatti esposti a sostegno della richiesta di revoca dell’amministratore;
specificare se tali fatti comportano irregolarità fiscali o uso improprio del conto corrente e/o dei pagamenti;
avvertire, nel caso in cui l’assemblea non voglia revocare l’amministratore, dell’intenzione di agire per la revoca giudiziale, con salvezza di chiedere la rivalsa delle spese legali sostenute nei confronti del condominio.