Source: https://doctrina-administrativa.vlex.es/vid/declaracion-obra-edificio-antiguo-andalucia-271344598
Timestamp: 2019-07-17 14:52:44
Document Index: 401566459

Matched Legal Cases: ['artículo 143', 'artículo 326', 'artículo 20', 'artículo 169', 'artículo 33', 'artículo 51', 'artículo 20', 'artículo 18', 'artículo 20', 'artículo 20', 'artículo 22', 'artículo 7', 'artículo 19', 'artículo 169', 'artículo 27', 'artículo 52', 'artículo 177', 'artículo 82', 'artículo 185', 'artículo 85', 'artículo 52', 'artículo 46', 'artículo 7', 'artículo 7', 'artículo 19', 'artículo 7', 'artículo 7']

Resolución de 24 de marzo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora, a la inscripción de una declaración de obra nueva. - Doctrina Administrativa - VLEX 271344598
DECLARACION DE OBRA NUEVA DE UN EDIFICIO ANTIGUO EN ANDALUCIA: no es necesario aportar la licencia de ocupación exigida por el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, pero sí el Libro del Edificio.
En el recurso interpuesto por don M. M. P., Abogado, en representación de doña A. T. G. E. A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Cuevas del Almanzora, don Íñigo Mateo Villa, a la inscripción de una declaración de obra nueva.
Se presenta en el Registro escritura autorizada por el Notario de Vera, don José María Orozco Sáenz por la que doña A. T. G. E. A. declara una obra nueva sobre un solar urbano.
El Registrador suspende la inscripción extendiendo la siguiente nota de calificación: «Registro de la Propiedad de Cuevas del Almanzora. Presentada en este Registro de la Propiedad escritura pública de subsanación y declaración de “obra nueva” autorizada por don José María Orozco Sáenz, Notario de Vera (Almería) con el número 260 de su protocolo, de fecha catorce de junio del año dos mil diez que causó el Asiento número 347 del Diario 65, una vez inscritos los títulos previos, el Registrador de la Propiedad que suscribe, ha procedido a la calificación de este documento, de acuerdo con los siguientes Fundamentos de Hecho y de Derecho - Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose la calificación –entre otros extremos– a “los obstáculos que surjan del Registro”, a “la legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción”, a “las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos” y a “la no expresión, o la expresión sin claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”. Este principio legal de calificación por el Registrador se reconoce expresamente en cuanto a los “documentos públicos autorizados o intervenidos por notario” por el artículo 143 del Reglamento Notarial, al establecer que los efectos que el ordenamiento jurídico les atribuye “podrán ser negados o desvirtuados por los Jueces y Tribunales y por las administraciones y funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias”. Impugnada esta nueva redacción según el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, ha sido confirmada expresamente por el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de octubre de 2008. En el caso que nos ocupa se solicita la práctica de inscripción de obra nueva terminada sujeta al nuevo Reglamento de Disciplina Urbanística que más adelante se señalará sin que se hayan presentado los siguientes documentos: –El Libro del Edificio de acuerdo con la Disposición Adicional Tercera (que fija la entrada en vigor del Decreto en el ocho de mayo del presente año) y los artículos 1, 7 c), 8 d) y 27.1 y 3 todos ellos del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía. El contenido necesario del Libro del Edificio será, al menos, el señalado en el art. 7 de La Ley de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999 de 5 de noviembre), esto es: El proyecto de la obra, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes participantes en el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Todo esto se entiende sin perjuicio de la obligación de entregar esta documentación a los usuarios finales del edificio. El libro del edificio deberá ser firmado por el promotor/ora y el arquitecto/a director/ora del Proyecto con firma legitimada y podrá ser entregado en formato papel o electrónico. Se presentará previamente a la declaración de obra nueva terminada acompañando al libro del edificio acta que en su caso se le facilitará en este Registro de la Propiedad. –La certificación del Técnico visada por el Colegio correspondiente de acuerdo con la Disposición Adicional Tercera (que fija la entrada en vigor del Decreto en el ocho de mayo del presente año) y los artículos 1, 7 c), 8 d) y 27.1 y 3 todos ellos del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía. –Falta aportar la preceptiva licencia de ocupación, tal como exige el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, para todo tipo de edificaciones terminadas. Resolución.–Ha decidido suspender la inscripción solicitada por las faltas subsanables señaladas. Contra esta calificación (…) Cuevas del Almanzora, a 25 de octubre de 2010.–El Registrador (firma ilegible y sello con el nombre y apellidos del Registrador)».
El recurrente antedicho impugna la calificación, en cuanto se refiere a la no presentación del Libro del Edificio y de la licencia de ocupación, alegando: en cuanto al Libro del Edificio, que la edificación se terminó cuando aún no se hallaba aprobado el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, como resulta de la certificación del técnico que se acompaña; y en cuanto a la licencia de ocupación, que, dada dicha antigüedad, en el momento actual ha prescrito cualquier acción urbanística.
El Registrador se mantuvo en su calificación, emitió informe el día 7 de enero de 2011 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 5, 7, 9 y 19 y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; 6, apartado «d», 7, 8, 9 y 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo; 169 y 176 de la Ley 7/2002, de 17 diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; 7.f) y 9.e) del Reglamento de Información al Consumidor en Compraventa y Arrendamiento de Viviendas de Andalucía, aprobado por Decreto 218/2005, de 11 octubre, de dicha Comunidad Autónoma; 1, 7.c), 8.d y 27.1 y 3 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía; 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; la Resolución Circular de esta Dirección General de 26 de julio de 2007; y las Resoluciones de 10 de junio de 2005, 9 (2.ª), 10 (1.ª y 2.ª), 12 (2.ª), 13, 15 (1.ª y 2.ª), 17 (1.ª y 2.ª), 18 (1.ª y 2.ª), 19 (1.ª y 2.ª), 20 y 22 (1.ª y 2.ª) de diciembre de 2008, 12 y 13 de enero de 2009, y 9 y 15 de enero de 2010.
Se presenta en el Registro escritura pública, autorizada el 14 de junio de 2010, de declaración de obra nueva terminada de un edificio sito en un municipio perteneciente a la Comunidad Autónoma de Andalucía. En la escritura se protocoliza un certificado técnico en el que se afirma que la edificación cuya obra nueva se declara tiene una antigüedad superior a diez años, así como una certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulta que en la parcela que corresponde a la finca registral existe una edificación de más de cien años de antigüedad, si bien no coincide su descripción ni en linderos ni en superficie con la que es objeto de declaración en la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso. El Registrador exige que se aporten el Libro del Edificio, el certificado técnico debidamente visado y la licencia de ocupación, entendiendo aplicable el nuevo Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, aprobado por Decreto 60/2010, de 16 de marzo. La interesada recurre exclusivamente en cuanto a la exigencia del Libro y la licencia de ocupación, por considerar que al haber concluido la obra antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación, no es exigible el requisito del Libro del Edificio y que, por otro lado, dada la antigüedad de la construcción cualquier infracción urbanística estaría prescrita.
Centrado el recurso en los dos defectos que han sido objeto de impugnación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), comenzando por el relativo a la licencia de ocupación, el Registrador suspende la inscripción de la escritura de declaración de obra nueva finalizada de una edificación, porque, no se acredita que se haya obtenido licencia de ocupación, exigencia que resulta de los artículos 1, 7.c), 8.d), 27.1 y 3 y disposición adicional 3.ª del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía. Estos preceptos están en concordancia con lo establecido en el artículo 20 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, del que se desprende que para inscribir en el Registro de la Propiedad una escritura de declaración de obra nueva terminada se exigirán, entre otros requisitos, «la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística», y desarrollan artículo 169 n.º 1, e) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, conforme al cual están sujetos a previa licencia urbanística municipal los actos de construcción o edificación y, en particular, entre otros, «la ocupación y la primera utilización de los edificios». El recurrente no niega la exigibilidad general de los requisitos documentales invocados en la calificación, sino su aplicación al presente caso al entender que por razón de la antigüedad de la construcción, superior a diez años según la certificación del técnico protocolizada, no resulta exigible.
Pues bien, la escritura calificada fue autorizada el 14 de junio de 2010, cuando tanto el texto refundido de la Ley de Suelo de 2008, como el citado Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía estaban vigentes (este último entró en vigor el 8 de mayo de 2008, conforme a su disposición final tercera).
Como ha señalado esta Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), la delimitación legal del contenido del derecho de propiedad en razón de su función social –artículo 33.2 de la Constitución– (otro tanto cabe decir de los demás derechos que habilitan para construir y apropiarse, aunque sea temporalmente, lo construido), afecta especialmente al suelo urbano y se traduce en que el ejercicio de las facultades urbanísticas, y en especial la de edificación, está vinculado al cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento (cfr. artículos 6, apartado «d», 7, 8 y 9 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo; y artículo 51 n.º 1, C, c) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía).
Como medida de control de la legalidad urbanística, el artículo 20.1 del citado texto refundido de la Ley de Suelo impone a los Notarios determinadas obligaciones de comprobación del cumplimiento de los requisitos y deberes urbanísticos por los interesados. Así, por lo que interesa a efectos de este expediente, dicha norma prescribe que, para autorizar una escritura de declaración de obra nueva terminada, los Notarios exigirán –además de la certificación expedida por técnico competente a que se refiere tal disposición– «la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística». Por lo demás, conforme al apartado 2 del mismo precepto legal, para inscribir las referidas escrituras los Registradores habrán de comprobar que tales requisitos se han cumplido; y, a tal efecto, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, deberán examinar si en la escritura de declaración de obra nueva terminada se ha cumplido la obligación de acreditar la documentación a que se refiere el citado artículo 20.1 del texto refundido de la Ley de Suelo y si tal documentación se ha incorporado o testimoniado en la escritura calificada.
Por lo que se refiere a la cuestión relativa a la obtención de licencia de primera ocupación, que a juicio del Registrador debería ser acreditada, ha de entenderse que, a los efectos de la calificación recurrida, como ha indicado este Centro Directivo en las Resoluciones señaladas en los «Vistos», la mencionada legislación reguladora de la edificación no impone la exigencia debatida como requisito para edificar, ni para la entrega de la edificación a los usuarios –sin perjuicio de las consecuencias que se derivarían de un eventual incumplimiento de las obligaciones de diversa índole que se impone directamente a los agentes de la edificación–, toda vez que la Ley de Ordenación de la Edificación se limita a establecer en esta materia una norma de remisión a la legislación urbanística aplicable al referirse a la acreditación documental «de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística», que, a falta de una previsión más amplia de la legislación autonómica remitida, no puede entenderse sino como relativa a la licencia de edificación.
En principio, en defecto de tal previsión expresa de la normativa autonómica, el hecho de que la licencia de ocupación tenga por objeto comprobar la adecuación de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificación, no significa que deba acreditarse en la escritura de declaración de obra nueva –o en el acta de finalización de la misma– la obtención de aquélla, pues el texto refundido de la Ley de Suelo de 2008 (cfr. artículo 20.1), en términos similares a la Ley 6/1998, de 13 de abril, anteriormente vigente (cfr. artículo 22), se limita a exigir que en dicho título se incorpore o testimonie la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto, certificado cuya finalidad, como declaró este Centro Directivo en su Resolución de 26 de febrero de 1996, es precisamente «la de garantizar, mediante aseveración responsable del técnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro de la Propiedad se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva, pues ello, cuando la licencia se ajustó a su vez a la ordenación urbanística en vigor, supone la incorporación de dicha obra al patrimonio del propietario respectivo (vid. artículos 23 y 37.1 de la Ley del Suelo)».
Por tales motivos, y por el hecho de que el objeto del Registro de la Propiedad es la publicidad de las situaciones jurídico reales, y la adquisición del derecho de propiedad sobre la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido con cumplimiento de los deberes propios del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación territorial y urbanística (cfr. artículo 7. 2 del texto refundido de la Ley de Suelo), que no condiciona dicha patrimonialización al hecho de que el promotor acredite la obtención de licencia de ocupación, esta Dirección General ha entendido (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») que nada autoriza a realizar una interpretación del artículo 19.1 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, (correspondiente al 20.1 del texto refundido) de la que se desprendiera la necesidad de acreditar, en el momento de la autorización de la escritura de declaración de obra nueva otorgada por el promotor –o en el acta de fin de obra–, la previa obtención de la licencia de ocupación y primera utilización prevista en el artículo 169 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Ahora bien, lo que sucede es que con posterioridad a la última Resolución que mantuvo tal doctrina, de 9 de enero de 2010, ha tenido lugar la aprobación y entrada en vigor, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba su Reglamento de Disciplina Urbanística, en cuyo artículo 27, apartado 1, se dispone que, sin perjuicio de los demás requisitos que resulten de la legislación reguladora de la edificación, el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración como obra nueva terminada de toda construcción o edificación e instalación exigirá en todo caso, además de la finalización de las obras conforme al proyecto técnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportación del correspondiente certificado final de obra expedido por la dirección facultativa de la misma y visado por el Colegio profesional correspondiente, o en el caso de obras promovidas por las Administraciones Públicas, mediante la aportación del acta de recepción de las obras, «la aportación de la preceptiva licencia de ocupación o utilización». Sin embargo, en el presente caso se ha acreditado, mediante certificación de técnico competente, que la construcción de la edificación declarada tiene una antigüedad superior a diez años, por lo que debe entenderse aplicable el régimen previsto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban la Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, conforme al cual podrán inscribirse las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas cuando se pruebe, entre otros medios, por certificación técnica que la terminación de la obra, con la descripción incorporada al título, se produjo en fecha determinada anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante, y sin que conste en el Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. Este precepto parte de la idea de que el plazo de prescripción cuya causa de interrupción no se haya llevado a tiempo al Registro de la Propiedad actúa, a efectos registrales, como un plazo de caducidad. Se trata de un mecanismo legal semejante al acogido en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario y ahora también en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, reformado por Ley 24/2001. Actualmente en Andalucía el plazo de prescripción para las infracciones urbanísticas graves y muy graves es de cuatro años, sin perjuicio de lo regulado en el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, para la adopción de las medidas de protección de la legalidad urbanística (cfr. artículo 85 del Reglamento de Disciplina Urbanística). La Resolución de 21 de marzo de 2003 confirmó el criterio de que el Registrador no ha de exigir la prueba adicional negativa de que no se ha interrumpido la prescripción, por lo que le es exigible cierta diligencia a la Administración para solicitar a tiempo al Registrador la anotación preventiva de incoación del procedimiento de disciplina urbanística. En consecuencia, el citado artículo 52 del Real Decreto 1093/1992, que dispensa del requisito de la aportación de la licencia de obras a que se refiere el artículo 46 del mismo Real Decreto 1093/1997, debe dispensar por identidad de razón (prescripción de una eventual infracción urbanística en que hubiere podido incurrir el edificante) de la exigencia, a los efectos de la inscripción registral de la obra nueva, de la licencia de ocupación, pues su objeto no es otro que el de verificar la adecuación urbanística de las obras ejecutadas a la licencia otorgada, y a la normativa y ordenación urbanística aplicable en cuanto al uso previsto para el edificio (cfr. artículo 7.c del Decreto 60/2010, de 16 de marzo). Por tanto, este motivo de suspensión no puede ser confirmado.
Distinta ha de ser la suerte del recurso en cuanto al otro defecto opuesto en la calificación relativo a la necesidad de verificar el previo depósito del Libro del Edificio. La formalización y entrega del denominado «Libro del Edificio» constituye una obligación impuesta por el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que ordena que toda la información relativa a la obra ejecutada (proyecto, acta de recepción, relación de agentes, instrucciones de uso y mantenimiento) se incorporen al Libro del Edificio, que el promotor «entregará a los usuarios finales del edificio». A este requisito ya se refirió la Resolución-Circular de este Centro Directivo de 26 de julio de 2007 interpretando la exigencia contenida en la Ley 8/2007, de Suelo, relativa a la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, en los siguientes términos: «Esto significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro del Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. En él se integrarán el proyecto, la identificación de los agentes intervinientes, licencias y demás requisitos exigidos por el citado artículo 7 de la Ley 38/1999 y, en su caso, los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo». No resulta aplicable en el presente caso la exención que respecto de esta obligación ha reconocido este Centro Directivo (vid., entre otras, la Resolución de 12 de diciembre de 2008) para los casos de declaración de obra nueva cuando el declarante es autopromotor, pues tal condición ni se ha alegado por el otorgante, ni resulta de la documentación presentada.
Este requisito y su forma de cumplimiento ha venido a ser confirmado por el reiterado Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, en relación con las edificaciones existentes en el territorio de esta Comunidad Autónoma, al precisar que para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada, «previamente deberá haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente. El cumplimiento de esta obligación deberá hacerse constar de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria y de ordenación de la edificación». Pues bien, en el presente caso no se ha cumplido este requisito de depósito previo del Libro del Edificio, sin que el mismo pueda quedar exonerado en atención a la antigüedad del edificio (superior a diez años, según la certificación técnica protocolizada –sin que dadas las discordancias descriptivas respecto de las contenidas en el título pueda ser tomada en consideración a estos efectos la certificación catastral aportada–), ya que en la fecha a que nos remonta tal antigüedad ya había entrado en vigor la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, que es la que impone la exigencia material de la formalización y entrega del Libro, y a su vez en el momento en que se otorga la escritura por la que se formaliza la declaración de obra nueva y se solicita su inscripción ya había entrado en vigor el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, que exige para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la obra nueva terminada el referido depósito, exigencia que, por tanto, conforme lo razonado en el fundamento de Derecho primero de esta Resolución resulta plenamente aplicable al presente caso.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en cuanto a la exigencia del previo depósito del Libro del Edificio, confirmando en este extremo la calificación, y estimarlo en relación con el requisito de la acreditación de la licencia de ocupación, revocando en este punto la nota impugnada.
Madrid, 24 de marzo de 2011.–La Directora General de los Registros y del Notariado, M.ª Ángeles Alcalá Díaz.
SAP Madrid 479/2010, 26 de Noviembre de 2010
SAP Tarragona, 21 de Febrero de 2000
SAP Baleares 120/2003, 14 de Mayo de 2003