Source: https://www.avocat-berthelot-eiffel.fr/privilege-du-syndicat-des-coproprietaires---l---opposition-au-versement-du-prix-doit-distinguer-entre-les-charges-et-les-travaux_ad30.html
Timestamp: 2019-03-21 15:35:40+00:00
Document Index: 260996173

Matched Legal Cases: ["l'article 2374", "l'article 14", "l'article 24", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Privilège du Syndicat des Copropriétaires : l’opposition au versement du prix doit distinguer entre les charges et les travaux | Avocat droit immobilier Paris
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Pour permettre à un syndicat des copropriétaires de bénéficier du privilège spécial, le syndic doit être préciser le détail des sommes réclamées selon leur nature dans l'opposition
Suivi de jurisprudence par Maître Berthelot-Eiffel, avocat, droit immobilier – vente d’immeuble – privilège du Syndicat des copropriétaires - Paris
En quoi consiste le privilège du syndicat des copropriétaires de l’article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 ?
Dans sa version actuelle l’article 20-I de la Loi du 10 juillet 1965 dispose ce qui suit :
II.- Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur"
De son côté l’article 19-1 de cette même loi précise que
« Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du code civil : l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c du II de l'article 24, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens. »
Ces articles permettent dans certaines conditions au Syndicat des copropriétaires d’obtenir le paiement des arriérés dus par le copropriétaire vendeur sur le prix de vente.
Encore faut-il que le Syndic respecte le formalisme exigé par la loi.
C’est ce que vient de réaffirmer l’arrêt de la Cour de Cassation numéro 16-15195 du 22 juin 2017.
Quel est l’apport de l’arrêt de la Cour de Cassation du 22 juin 2017 ?
Dans cette affaire un syndicat des copropriétaires avait formé opposition au versement du prix d'adjudication de lots de la copropriété.
Pour déclarer l'opposition régulière et dire que la créance du syndicat devait bénéficier du privilège immobilier spécial, la Cour d’Appel avait retenu qu'il n'y avait pas lieu de distinguer entre différentes natures de charges et de travaux pour les créances dues au titre de l'année courante et des deux dernières années échues, ainsi que pour celles dues au titre des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
En cassant l’arrêt de la Cour d’Appel, la Cour de Cassation est venu préciser que l’opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.
Avocat Paris, immobilier, vente d’immeuble, privilège du syndicat des copropriétaires