Source: http://pztrading.cz/zaruka-na-strechu.html
Timestamp: 2019-02-17 00:36:45+00:00
Document Index: 10297277

Matched Legal Cases: ['§ 620', '§ 646', '§ 563', '§ 429', '§ 620', '§ 646', '§ 620', '§ 100', '§ 157']

Záruční doba v pozemním stavitelství | PZ Trading s.r.o.
Záruční doba v pozemním stavitelství
Záruční doba ve stavebnictví je odbornou veřejností velmi frekventovaný pojem, který však kupodivu nemá stálá, technicky ani právně uzákoněná pravidla. Je stále dosud definována z hlediska právního pouze velmi obecně, hlavně v občanském a obchodním zákoníku.
Záruční doba má však, jak pro investory, tak pro stavební firmy, velký význam, a to hned v několika oblastech: ekonomické, finanční a obchodní.
Záruční doba a její význam v oblastech:
Oproti výrobcům běžného spotřebního zboží musí stavební firmy řešit poměrně značné náklady související s odstraňováním záručních vad. V době tvorby ceny za dílo (nabídky) se tyto budoucí náklady jen velmi těžko odhadují a každá firma dává do ceny různé hodnoty.
Rovněž účetní pravidla pro stanovení tvorby rezerv na budoucí náklady související s odstraňováním budoucích reklamačních závad jsou velmi nejednoznačná, tyto náklady nelze odečíst od daňového základu a firmy je platí v rámci běžných provozních výdajů.
Velká část provozního úvěrového rámce stavebních firem je omezována rozsahem a velikostí bankovních garancí po dobu záruky.
Tento předpoklad však platí jen pro část stavebních podnikatelských subjektů na trhu, jimž je umožněno nahradit finanční pozastávky, garantující ze strany zhotovitele neprodlené odstraňování vad, bankovními garancemi.
Ovšem malým subdodavatelským objektům se to nepodaří a značná část jejich aktiv je blokována právě formou finančních pozastávek, převážně u generálních dodavatelů, tedy velkých stavebních firem.
Tyto prostředky pak v období krize chybí jako zdroje k překonání problémů.
Není třeba zdůrazňovat, že investoři, uživatelé, objednavatelé mají enormní snahu stanovit záruční dobu co nejdelší, a opačně stavební podnikatelé mají zájem na záruce co možná nejkratší. Požadovaná a tedy i nabízená délka záruční doby se pak stává obchodním artiklem.
To, že délka záruky je obchodně marketingovým artiklem, je zcela zřejmé. V praxi se však stává zneužívanou skutečností, zvláště pak, když je například kritériem vyhodnocení soutěže. Nepřiměřeně dlouhá záruční doba má vyšší bodové ohodnocení (větší váhu) než např. kvalita a hlavně cena.
Jak však stanovit přiměřenou a vyváženou záruční dobu, jejíž délka bude vyhovovat investorům, uživatelům a objednavatelům a přitom nebude likvidovat stavební podnikatele? Je vůbec stanovení takovéto "optimální" záruční doby třeba?
Je zřejmé, že stanovením doporučené přiměřené a vyvážené délky záruční doby se zjednoduší celá řada problémů.
Zcela jednoznačně vznikne parametr pro projektanty, jaké výrobky mají do projektů navrhovat, aby bylo naprosto jasné, kdy končí u výrobku období bezúdržbové (záruka) a kdy již musí uživatel stavbu standardním způsobem udržovat (příkladem jsou nátěry klempířských výrobků, různé elektrozařízení apod., nikoliv však technologické celky).
Stavební subjekty budou mít v ruce nástroj na stanovení, právně řečeno "obvyklé" záruční doby.
Tato skutečnost bude důležitým faktem v případě soudních sporů, kdy se např. délka záruční doby do smlouvy neuvede a platné zákony nejsou jednotné.
Rovněž jednotná doporučená záruční doba je signálem pro banky poskytující finanční produkty pro developery, stavební firmy apod., zda navržená záruka ve smlouvě má své opodstatnění. Stanovením doporučené záruční doby odpadne nejednotnost v zadání soutěží (omezí se korupční prostor) a odpadne i z hlediska obchodního dilema, co je a není standardem v nabídkách. Taktéž jednotný parametr záruční doby umožní lépe definovat účetní pravidla pro tvorbu rezerv, opravných položek, sledování nákladů apod.
CO PŘINÁŠÍ SOUČASNÁ LEGISLATIVA
Je paradoxem, že pro jeden z nejvíce užívaných výrobků, jakými je produkce pozemního stavitelství, neexistují ucelená a jednoznačná zákonná pravidla pro stanovení záruční doby.
Občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb., v platném znění) rozlišuje pořízení věci podle typu smluvního ujednání:
je-li stavba pořízená dle kupní smlouvy (např. prostřednictvím developera), vztahuje se na takto pořízenou stavbu ustanovení § 620 odst. 1), který stanoví, že záruční doba je 24 měsíců. Podle odst. 5) citovaného ustanovení může prodávající poskytnout záruku přesahující 24 měsíců a v záručním listě prodávající určí podmínky a rozsah prodloužení záruky
je-li výrobek (stavba) pořízený dle smlouvy o dílo (smlouva mezi "objednavatelem" a "zhotovitelem"), vztahuje se na takto pořízenou stavbu ustanovení § 646 odst. 3), který stanoví, že u zhotovení stavby je záruční doba 36 měsíců. Prováděcí předpis může stanovit, že u některých částí staveb může být záruční doba kratší, nejméně však 18 měsíců. Obchodní zákoník (zákon č. 513/1991 Sb., v platném znění) nestanoví doby záručních lhůt. V § 563 (Díl IX - Smlouva o dílo) v odst. 1) je pouze uvedeno, že záruční doba týkající se díla počíná běžet předáním díla. Následující odstavec je odvolávkou na ustanovení §§ 429 - 431, které v ustanoveních o kupní smlouvě definují záruky za jakost, nikoliv lhůty záruční doby.
PRÁVNÍ PŘEDPISY V ČR A V ZAHRANIČÍ
Aktuální český i slovenský občanský zákoník, jakož i obchodní zákoník mají společné výchozí znění v zákonech federativního uspořádání státu.
Občiansky zákonník SR č. 47/1992 Zb.z. stanovil v § 620 pro kupní smlouvu šestiměsíční záruční lhůtu a v § 646 odst. 3 pro smlouvu o dílo záruční lhůtu 3 roky. Novela Občianského zákonníka SR č. 150/2004 Zb.z. sjednotila v § 620 pro záruční dobu podle kupní smlouvy na 24 měsíců. Tímto je česká i slovenská legislativa při posuzování záručních dob sjednocená.
Obchodný zákonník SR č. 513/1991 Zb.z. má autentický obsah s českou verzí obchodního zákoníku.
Z toho vyplývá, že minimální záruční doby ve stavebnictví v ČR i SR činí:
24 měsíců, pokud objednavatel a zhotovitel postupují podle kupní smlouvy občanského zákoníku,
36 měsíců, pokud objednavatel a zhotovitel postupují podle smlouvy o dílo občanského zákoníku
18 měsíců pro některé části staveb, je-li celková záruční doba 36 měsíců podle smlouvy o dílo občanského zákoníku.
Původní stavební zákon č. 50/1976 Sb., který platil 30 let, byl po 16 změnách a doplněních zcela novelizován zákonem č. 183/2006 Sb., účinným od 1. 1. 2007. V původním znění neobsahoval ustanovení o záruční době ve stavebnictví, ale v § 100 odst. 5) alespoň stanovil povinnost stavebníka "uchovávat stavební deník po dobu deseti let od právní moci kolaudačního rozhodnutí, popřípadě od dokončení stavby, pokud kolaudaci nepodléhá".
Novelizovaný zákon č. 183/2006 Sb. již toto ustanovení neobsahuje (§ 157) přesto, že od nabytí účinností byl šestkrát doplňován a měněn.
Ustanovení o záruční době (lhůtě) neobsahuje ani stavební zákon Slovenské republiky č. 479/2005 Zb.z., ani novela polského stavebního zákona - Nowelizacja Prawa budowlanego.
STANOVENÍ DOBY UŽITNÝCH VLASTNOSTÍ VÝROBKU
Pro základní ověření požadovaných vlastností na výrobek slouží u každého předmětu (zboží) v ČR období, ve kterém výrobek minimálně musí prokazovat užitné vlastnosti, pro které byl pořízen. Toto období se nazývá záruční dobou. To je doba, po kterou si zboží musí zachovat vlastnosti, na něž se záruka vztahuje podle zákona, podle smlouvy nebo podle záručního listu, resp. doby trvanlivosti nebo použitelnosti, vyznačené na obalu zboží. U běžných spotřebních výrobků (auta, elektronika apod.) byla tato doba stanovena pravděpodobně různými metodami (legislativními, právními, technickými apod.), mimo jiné i na základě životnosti těchto výrobků, popř. materiálů, ze kterých jsou vyrobeny, na dva roky. Obchodní strategií výrobců je pak toto období u různých výrobků prodlužováno. Je však velmi pravděpodobné, že výrobce podřizuje výběr polotovarů (surovin) právě té skutečnosti, že výrobek má (může) vykazovat prodejní parametry minimálně 24 měsíců.
Je velmi paradoxní, že vlastně pro jeden z nejvíce užívaných (denně 24 hod.) výrobků vůbec, neexistují sjednocená zákonná pravidla pro stanovení záruční doby, pro užívání atd. Platí tedy, že i stavbu lze prodat bez návodu k použití se záruční dobou v délce 24 měsíců - stejně jako např. boty (i když u těch najdete v krabici základní pravidla pro používání, ošetření apod.).
Stanovit záruční dobu je velmi náročné. Je tedy upravována, oproti lhůtě v občanském zákoníku, pouze ve smluvních vztazích, kde se stává "obchodním artiklem" bez technických pravidel.
Odpovědí na výše formulované dotazy bude na základě poznatků o průběhu záruční doby na pozorovaných stavbách stanovit doporučenou přiměřenou a vyváženou délku záruční doby pro pozemní stavitelství tak, aby výsledek měl obhajitelné využití v obchodních, ekonomických a občanskoprávních vztazích se zamezením zneužití současného technicko-legislativního stavu. Příkladem takového zneužívání je využití délky záruční doby jako kritéria při výběrových řízeních ve veřejnoprávní sféře.
Pro stanovení optimální záruční doby můžeme použít celou řadu metod např.:
podle celkové životnosti (od pořízení po demolici) - pravděpodobně bychom stanovili poměrnou část této doby
dle životnosti použitých výrobků - zde by bylo problematické vybrat z velkého množství výrobků a materiálů ty, u kterých předpokládáme zásadní vliv na vlastnosti stavby po dobu užívání
dle obchodních pravidel - základem by muselo být statistické porovnání několika stovek (tisíců) smluv a stanovení nejvíce používané délky
dle zvyklostí dané doby - zde je problematické, že v průběhu životnosti stavby se lidské zvyklosti mění. Navíc vyvstává otázka, jak dlouhé je časové období, za které můžeme prohlásit, že skutečnost se stala zvyklostí
technickým zkoumáním - porovnáním výskytu závad (reklamací) v čase od zahájení užívání (předání) až po období, kdy se vady na stavbě už ustálily, lze hovořit o minimálním výskytu vad a naopak se projevuje období údržby. Toto řešení se jeví jako nejvíce reálné, protože zohledňuje vlastnosti výrobků, technologické postupy, projekční zadání zcela nezávisle na společenských, právních a jiných vlivech
METODA TECHNICKÉHO ŘEŠENÍ
Podkladem pro zkoumání je více než desetileté sledování průběhu záruční doby včetně evidence vad a reklamací na již zhotovených stavbách v období komerčně stanovených záručních lhůt. Tato data byla roztříděna, sumarizována a zpracována tak, aby vzniklé údaje byly použitelné pro závěry zkoumání.
K dispozici bylo 1670 použitelných údajů o reklamacích na 120 stavbách různého charakteru. Jednalo se o stavby bytové, občanské a průmyslové, které se nacházejí na území celé ČR, převážně však v Moravskoslezském kraji. Sledované stavby měly různě dlouhé záruční doby od 3 do 12 a více let. Byla u nich důkladně prozkoumána četnost a charakter záručních vad, jejich případný opakovaný výskyt, příčiny vzniku, lokalizace výskytu apod.
Stavby byly rozděleny do tří technologických skupin: občanské, bytové a průmyslové. Byly vybírány tak, aby jejich konstrukční řešení bylo podobné. Do portfolia zkoumaných staveb nebyly zařazeny speciální stavby (např. technologické stavby - kotelny, trafostanice, ČOV, věže, stožáry apod.).
Dále na nich bude sledováno, o jaký typ závad se jedná z hlediska příslušnosti k určité stavební konstrukci, tj. zda jde o defekty:
na statických částech a hydroizolacích
na technických zařízeních - TZB
na obvodových konstrukcích a výplních otvorů
na površích konstrukcí vnitřních
V těchto skupinách a v těchto typech konstrukcí byla statistickými metodami sledována četnost výskytu defektů a reklamací v čase omezeném záruční dobou. U staveb s největším výskytem vad bylo definováno, o jaký typ vady se jedná, na jaké části konstrukce se vyskytuje. K dispozici je celá řada fotodokumentace.
Na základě statistického vyhodnocení bylo možno stanovit časové období, kdy od počátku záruční doby vzniká nejvíce vad, období, kdy se již vady nevyskytují, a to nezávisle na technickém řešení jednotlivých objektů nebo jejich komerčně stanovené záruční době. V podrobném zkoumání byla jednotlivá data zpracována definovanou statistickou metodou (programem Histan) pro jednotlivé typy objektů a pro jednotlivé typy vad na konstrukcích.
Tyto výsledky byly analyzovány a použity pro stanovení optimální záruční doby pro jednotlivé technologické skupiny.
Známe-li pro jednotlivé typy objektů čas (lhůtu) od předání díla, kdy dochází k největšímu výskytu vad - je tedy velmi efektivní a potřebné právě v tomto čase provést:
První technickou celkovou prohlídku budovy se zaměřením na vady - v tomto čase trvání záruční doby se vyskytuje na objektu nejvíce vad, poté již začne počet výskytu (% pravděpodobnosti výskytu vad) klesat
Druhou prohlídku je nutno naplánovat na dobu, kdy předpokládaný počet vad bude pokryt s pravděpodobností 95 %, od této doby by měla být započata cílená servisní udržovací činnost a zahájeno plánování oprav a udržovacích prací
Ze statistického porovnání pak vyplývá, že s pravděpodobností blížící se 1 (100 %) budou odhaleny všechny vady (max. množství) zhruba v 57. měsíci od předání díla, bez rozdílu mezi technickými řešeními, typy objektů apod. Po tomto období prodlužování záruky (záruční doby) nemá technické opodstatnění. Tato skutečnost ukazuje, že záruční doba pro stavby delší než 57 měsíců - tedy 5 let, je z hlediska technického již neefektivní, měla by tedy naplno fungovat prevence, tzn. správná údržba a provozování budovy za účelem co nejdelší bezproblémové životnosti objektu.
Stanovená lhůta 5 let "obvyklé záruky" se nabízí jako jednoznačný údaj pro všechny v úvodu článku uvedené oblasti, se kterým se dá již dále pracovat v legislativě (obchodní zákoník, daňové zákony, stavební zákon, zákon o veřejných soutěžích apod.). Stanovením jednotné lhůty pro všechny účastníky stavebního procesu lze předejít celé řadě právních sporů, korupčních příležitostí apod. Současně lze eliminovat nerovnovážný stav v délce záruky pro běžné spotřební výrobky a stavby řešené v právních normách.