Source: https://hubslide.com/agnieszka-piksa/poradnik-dla-zarzadcow-nieruchomosci-spoldzielni-wspolnot-mieszkaniowych-deweloperow-i-gmin-s56d90e5a8d070ead0ecfa16d.html
Timestamp: 2016-10-25 14:34:39+00:00
Document Index: 83918063

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 6', 'art. 26', 'art. 62', 'art.62', 'art. 62']

Poradnik dla zarządców nieruchomości, spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych, deweloperów i gmin - HubslideToggle navigationBUSINESSEDUCATIONTECHNOLOGYTRAVELMORE TOPICSSign upSign in HomeReal EstatePoradnik dla zarządców nieruchomości, spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych, deweloperów i gmin of 69Poradnik dla zarządców nieruchomości, spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych, deweloperów i gmin Agnieszka Piksa
Real Estate Transcripts - Poradnik dla zarządców nieruchomości, spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych, deweloperów i gmin
e-poradnik Ta k 2 CzęśćDLA zarządców nieruchomości,spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych,deweloperów i gminISBN 978-83-64094-09-5
Wstęp„Poradnik dla zarządców nieruchomości, Ponadto, w poradniku swoje miejsce znalazłospółdzielni, wspólnot mieszkaniowych, dewe- także szukanie oszczędności poprzez dodatko-loperów i gmin” jest już drugą elektronicz- we docieplenie ścian oraz modernizację i kon-ną publikacją z serii poradnikowej portalu serwację instalacji co i cwu, poprzez wymianęAdministrator24.info. głowic i zaworów termostatycznych.Celem kolejnej części e-booka jest zaprezento- Zarządcy nieruchomości często zmagają sięwanie Państwu zagadnień z zakresu zarządza- z wilgocią w budynkach. Podpowiadamy zatemnia nieruchomościami, inwestycji i eksploatacji co zrobić, aby skutecznie się jej pozbyć i osu-budynku w interaktywny i przyjazny sposób. szyć mury raz a dobrze.W niniejszym wydaniu zajmujemy się m.in. Nie zapomniano w niniejszej publikacji o pro-gospodarowaniem odpadami, w tym zużytym blemie siermiężnych klatek schodowych, z lam-sprzętem elektrycznym i elektronicznym na periami od dziesięcioleci niezmiennie malowa-osiedlu w kontekście zmian, jakie niesie ze nymi na szaro-bure kolory.sobą nowa ustawa śmieciowa, która wejdzie Wspólnie zastanawiamy się, czy da się tę lam-w życie już za 3 miesiące, od 01.07.2013 r. perię oswoić i sprawić, by klatki schodowe na-Doradzamy ponadto, jak wykorzystać nowe brały nowego i estetycznego wyglądu.technologie informatyczne, wspomagające Estetyka budynku dotyczy nie tylko jegozarządzanie nieruchomościami.Nie zabraknie wnętrza. To także funkcjonalne, estetycznetu również tekstów podpowiadających, jak i bezpieczne otoczenie – zwłaszcza tereny re-wyeliminować problem braku balkonów w bu- kreacyjne i place zabaw przeznaczone dla naj-dynkach z wielkiej płyty oraz jak dostosować młodszych. Podpowiadamy zatem jak bezpiecz-budynek do potrzeb osób starszych i niepełno- nie i optymalnie wyposażyć te tereny.sprawnych – czyli jak zadbać o bezpieczeństwo Zapraszamy do współtworzenia kolejnych edy-i wygodę użytkowników platform dźwigowych. cji e-book’a. Czekamy na Państwa e-maile z py-Poruszamy także temat związany z rozlicza- taniami, propozycjami tematów oraz z przykła-niem i opomiarowaniem mediów w budynkach dami problemówz jakimi spotykają się Państwowielorodzinnych, zwłaszcza w kontekście za- w codziennej pracy zarządcy.mieszania związanego z dowolnością wyboruprzepisów ECC i wytycznymi nowej dyrektywy Życzymy miłej lekturywodomierzowej MID. redakcja Administrator24.info www.administrator24.info
Spis treściNowa „ustawa śmieciowa” – czyli porządkowanie chaosu	str. 6Oprogramowanie księgowe czy obsługa księgowa? Sam wybierasz.	str. 11Wodomierze w budynkach wielorodzinnych str. 15Zintegrowany System Opomiarowania i Rozliczeń Mediów	str. 18Zintegrowany System Zdalnego Odczytu HYDROLINK(do wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników kosztów ciepła)	str. 21Lamperiom mówimy NIE	str. 25Wymień głowice i zawory termostatyczne „Danfossami” odcinamy odpływ gotówki	str. 31Konserwacja instalacji centralnego ogrzewania	str. 35Oszczędność energii i higiena w instalacjach ciepłej wody użytkowej	str. 40Platformy schodowe, podnośniki pionowe i inne urządzeniadźwigowe do transportu osób starszych i niepełnosprawnych	str. 47Aspekty wdrożeniowe programów dla Zarządców nieruchomości	str. 53Gdy w budynku brak balkonów, czyli czy budynek z wielkiej płyty może się zmienić?	str. 58Elektroodpady – systemowe rozwiązania dla gmin i spółdzielni	str. 63Hydroizolacja garaży	str. 67 www.administrator24.info
Sponsorzy OPROGRAMOWANIE DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI www.administrator24.info
RedakcjaAdres redakcji: Uwagi i pytania:04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18 Agnieszka Piksatel. 22 512 60 93, 512 60 90 kom. 606 252 596faks: 22 810 27 42redakcja@administrator24.info Reklama:www.administrator24.info • Agnieszka Piksa apiksa@administrator24.info • Katarzyna Masna kmasna@medium.media.pl Wydawca Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. GRUPA ul. Karczewska 18 04-112 Warszawa tel. 22 810 21 24 faks: 22 810 27 42 www.administrator24.info
Anna Gilewska Nowa „ustawa śmieciowa” – czyli porządkowanie chaosu Nowa ustawa śmieciowa, wprowadzana w życie od 1 stycznia 2013 r. przyniosła spore zamieszanie, wielkie emocje i oskarżenia – przede wszystkim wobec władzy ustawodawczej za uchwalenie niedopracowanego, niejasnego prawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.	Pretensje były także do gmin, że nie radzą sobie ani z wyborem metody ustalaniaopłat, ani ze stawkami za śmieci. Mieszkańcy miast i wsi narzekali na windowanie w góręcen za wywóz odpadów. Gminy buntowały się, bo chciały wbrew prawu angażować bezprzetargu swoje zakłady komunalne do gospodarowania odpadami komunalnymi.Styczniowa nowelizacja ustawy (DzU z 19 lutego 2013 r., poz. 228) obowiązuje od 5 marcai jej nowe przepisy upraszczające działania samorządów dały szersze pole manewru doporozumienia się z mieszkańcami.Okazuje się, że możliwe jest wygranie przez komunalną spółkę przetargu, jak to się stało w Rumi.Tam gminny zakład wygrał z siedmioma rywalami. Więc może gdzie indziej też się uda…Oby, bo przecież już w lipscu br. nie będzie wywożenia śmieci przez firmy wybrane przezklientów. Wywóz i gospodarowanie śmieciami zorganizuje samorząd miejski lub wiejski,który wybierze firmy w przetargu. Za usługę, pobierze też obowiązkową opłatę, co budzinadal ogromne emocje, bo ceny są nieporównanie wyższe od dotychczasowych. Luźniejszy gorset przepisówGminy miały czas na podjęcie uchwał dotyczących sposobu naliczania opłat i stawek zaodbiór śmieci do końca grudnia ubiegłego roku. Wiele z nich odłożyło to na później, boczekały na nowelizację ustawy. W końcu stycznia br. Sejm i Senat poprawili prawo. Wpraw-dzie brakowało jeszcze podpisu prezydenta, ale samorządy nie czekały. Goni je czas, bo1 lipca za pasem. www.administrator24.info
Metoda naliczania opłat za śmieciDzięki nowym przepisom samorządy zyskały więcej swobody. Nie muszą już wybierać jednejspośród czterech zapisanych w ustawie metod:• od gospodarstwa domowego,• od liczby mieszkańców,• od powierzchni lokalu czy• od zużycia wody.Każda z nich miała wady, były niesprawiedliwe. Samotne osoby czy małe rodziny w dużymmieszkaniu przy metodzie naliczania od powierzchni lokalu płaciłyby niepomiernie więcejod rodzin wieloosobowych.Przy metodzie naliczania opłat od liczby mieszkańców danego lokalu, nie wiadomo jak możnawiarygodnie sprawdzić, ile rzeczywiście osób w nim mieszka. Nie jest to dobry system dla du-żych miast, np. Warszawy, gdzie wiele osób wynajmuje mieszkania, najczęściej bez meldunku,są więc „niepoliczalne”. Z kolei w mniejszych miejscowościach obserwuje się nowe zjawisko– mieszkańcy wprawdzie nie wymeldowują się, ale deklarują dłuższy wyjazd za granicę.Po zmianach gminy nie muszą stosować jednej stawki dla wszystkich. Jak korzystają z tejmożliwości samorządy? Przede wszystkim chronią wielodzietne lub wielopokoleniowe rodzi-ny. Im więcej osób, tym stawka jest niższa.Jedynie Warszawa proponuje systemową pomoc przewidzianą dla osób niezamożnych. Niebędzie wobec nich brana pod uwagę powierzchnia lokalu, pod warunkiem spełnienia kryte-rium dochodowego. Dochód netto osoby samotnie mieszkającej nie będzie mógł przekro-czyć: 210 proc. najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym; 150 proc. emeryturyw gospodarstwie wieloosobowym. Korzystający z programu dopłat zapłacą za śmieci – odpo-wiednio12,6 zł lub 9 zł od osoby, czyli kilkakrotnie mniej od pozostałych mieszkańców (45 złmiesięcznie od gospodarstwa domowego lub 80 gr od metra mieszkania).Nowe przepisy dopuszczają także miksowanie metod. Jak na razie pracuje nad tym nie tylkoToruń, zapowiadając, że chce zawrzeć w propozycji elementy wszystkich czterech dostępnychwariantów naliczania opłat za śmieci. We Wrocławiu w mieszkaniach, w których na jedną oso-bę przypada mniej niż 27 m kw., opłata wyniesie 85 gr od metra kwadratowego miesięcznieza odpady segregowane. Natomiast w lokalach, w których na osobę przypada więcej niż 27m kw., opłaty będą liczone od osoby bez względu na wielkość lokalu.Nie ma też chętnych spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych na wybór dla siebie innejmetody niż ta wybrana przez gminę/miasto (np. od zużycia wody). Albo nie wiedzą o takiej www.administrator24.info
możliwości albo nie czują się na siłach. Niedawno namawiał do takiej operacji wiceprezy-dent Warszawy.Okazało się, że najpopularniejsze jest pogłówne. W największych miastach Polski, które dotej pory wywiązały się z obowiązku podjęcia decyzji o sposobie naliczania opłaty za śmieci,najczęściej stosuje się opłatę od osoby. Na takie rozwiązanie zdecydowały sięm.in. Łódź, Katowice, Kielce, Olsztyn i Gorzów Wielkopolski. Niełatwe obowiązki zarządcy Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach w art. 5 ust. 1 pkt 1–5 określa obowiązki osób sprawujących zarząd nieruchomością wspólną. Są to: • wyposażenie nieruchomości w pojemniki do odpadów komunalnych; • utrzymywanie ich w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym; • zbieranie pozostałych na terenie nieruchomości odpadów komunalnych, zgodnie z wyma- ganiami regulaminu o utrzymaniu czystości i porządku na terenie danej gminy; • uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości. Kolejnym obowiązkiem wynikającym z ustawy jest ponoszenie na rzecz gminy opłat za go- spodarowanie odpadami komunalnymi. Osoby zarządzające będą odpowiedzialne za prawi- dłowe złożenie w gminie deklaracji o wysokości należnych opłat za śmieci (nowelizacja daje możliwość przesyłania ich drogą elektroniczną). Jeżeli zarządzający nieruchomością nie wypełni obowiązku zadeklarowania i nie dokona wpłaty należnej kwoty lub dokona wpłaty, ale w wysokości niższej od należnej, gmina upo- ważniona jest do wydania decyzji określającej wysokość opłaty za gospodarowanie odpa- dami komunalnymi albo decyzji określającej wysokość zobowiązania podatkowego wyni- kającego z powstałej zaległości (art. 6o i 6p ustawy). Stroną postępowania będzie jednak wspólnota mieszkaniowa, a nie zarządca czy zarząd. Pojemniki – ważna sprawaDo każdego budynku, kamienicy będą podjeżdżać specjalistyczne samochody firmy, którawygrała gminny przetarg. Przepisy stawiają im większe niż dotychczasowe wymagania tech-niczne. Będą musiały m.in. dysponować co najmniej pięcioma specjalistycznymi samocho- www.administrator24.info
dami do odbioru śmieci. Dla mniejszych firm, które chciałyby uczestniczyć w przetargachmoże być to trudność nie do przeskoczenia. Pojazdy muszą być wyposażone w GPS i czujnikizapisujące dane o trasie i miejscach wyładunku odpadów.Rada gminy czy miasta określi w uchwale, jakie odpady będą odbierane w danej miejsco-wości. Od tej decyzji będzie zależała liczba pojemników na posesji, ich pojemność, koloryw zależności od frakcji odpadów do nich wrzucanych i odpowiednie na nich napisy.Pojawią się nowe pojemniki do selektywnej zbiórki odpadów i osobno na plastiki, szkło, pa-pier, aluminium. Regulamin czystości i porządku w danej gminie określi rodzaj pojemników,ich oznakowanie oraz kolory w zależności od frakcji.Zaopatrzeniem w urządzenia musi zająć się zarządca w spółdzielni czy wspólnocie lub wła-ściciel kamienicy, domu jednorodzinnego. Styczniowe przepisy ustawy proponują zakup urzą-dzeń z własnych środków wspólnoty i utrzymywania ich w odpowiednim stanie sanitarnymi technicznym.Jeśli gmina podejmie uchwałę, możliwe też będzie kompleksowe zlecenie jej (za odpłatno-ścią) wyposażenia śmietnikowej altanki w pojemniki i dbanie o ich konserwację i utrzyma-nie. W przypadku braku takiej uchwały, właściciel nieruchomości może zlecić np. dzierżawępojemników od przedsiębiorstwa wywozowego.Jest jeszcze jeden wariant, wprowadzony ostatnio do ustawy. Z pobranych opłat za gospo-darowanie odpadami komunalnymi gmina może pokryć koszty wyposażenia nieruchomo-ści w pojemniki lub worki do zbierania odpadów komunalnych oraz koszty utrzymywaniapojemników w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym. Ale na razietakiego przypadku nie odnotowano.Segregacja nie jest obowiązkiemDo mieszkańców będzie należało jedynie wrzucanie śmieci do odpowiednich pojemników,aby np. do bioodpadów wrzucać tylko domowe odpadki spożywcze, a do szkła nie podrzucaćnp. puszek po piwie itd.Łatwo przypilnować porządku w domu jednorodzinnym, ale jak to zrobić w blokowiskowejspołeczności, zwłaszcza jeśli mieszkańcy zadeklarowali segregowanie śmieci, za co otrzymaliniższą stawkę śmieciowego podatku? W zamian muszą jednak przestrzegać rygorystycznychreguł segregacji ściśle określonych w gminnych regulaminach. www.administrator24.info
Problematyczne budynki z zsypamiPamiętajmy, że ustawa przewiduje odpowiedzialność zbiorową. Wystarczy jeden niesubordynowanysąsiad, by wysiłki pozostałych poszły na marne. Pracownik firmy, jeśli zauważy, że w pojemnikachzamiast jednorodnych frakcji znajdują się inne, potraktuje je jako odpady mieszane i musi o tympowiadomić gminę. A ta ukarze całą wspólnotę czy spółdzielnię, odbierając zniżkę za segregację.To, co jest zachętą, nie jest jednak obowiązkiem. Właściciele nieruchomości, którzy z róż-nych powodów nie chcą wytworzonych przez siebie śmieci zbierać w sposób selektywny, niemuszą tego robić. Zapłacą wtedy więcej, ale firmie odbierającej odpady oddadzą je wszyst-kie razem w jednym pojemniku. Pod warunkiem wszakże, że złożyli taką deklarację.Samorząd nie może ustanowić swoim mieszkańcom obowiązku segregowania śmieci. Takuznał wojewoda warmińsko-mazurski (rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody warmińsko-ma-zurskiego, nr PN.4131.24.2013).Ponad 800 mieszkańców budynków wielorodzinnych w Niepołomicach nie będzie mieć moż-liwości wyboru sortowania odpadów. Wszyscy będą płacić za wywóz odpadów niesegrego-wanych. – Nie widzę możliwości egzekwowania tam segregacji. Wystarczy, że nie będą tego robićlokatorzy jednego mieszkania i będziemy mieć problem. Dlatego z góry założyliśmy, że odbieranetam będą śmieci niesortowane i określiliśmy za to opłaty inne niż dla mieszkańców domów jedno-rodzinnych – informuje burmistrz Niepołomic. Ochrona klientówA co zrobić, gdy wybrana przez gminnych radnych firma śmieciowa nie będzie wywiązywać sięze swoich obowiązków, choćby przez dłuższy czas nie odbierając odpadów albo gdy zbankru-tuje? Obecnie, gdy właściciele nieruchomości samodzielnie zawierają umowy z takimi przed-siębiorcami, mogą ich dyscyplinować, np. zrywając z nimi kontrakt. Od lipca br. takiej swobodymieć jednak nie będą, bo umowy z firmami śmieciowymi będą zawierać samorządy.W nagłych przypadkach, zarządca nieruchomości może wybrać inną firmę z listy zarejestro-wanych w gminie śmieciowych przewoźników, która na koszt gminy wywiezie odpady.Ministerstwo Środowiska przyznaje, że ten przykład nie najlepiej świadczy o ochroniemieszkańców. Przez najbliższe miesiące po 1 lipca br. resort będzie przyglądał się dzia-łaniu zapisów ustawy i niewykluczone, że zostanie ona poddana kolejnej nowelizacji.Ale przyznaje też, że to gmina będzie gwarantem przestrzegania praw konsumentów, ponie-waż została wyposażona w środki służące do zapewnienia odpowiedniej jakości usług. www.administrator24.info10
Oprogramowanie księgowe czy obsługa księgowa? Sam wybierasz. Niniejszy „Poradnik dla zarządców nieruchomości, spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych” to bez wątpienia dobre miejsce na to, aby prezentować ciekawe zagadnienia z zakresu zarządzania nieruchomościami. Te czysto techniczne, prawne, finansowe ale i technolo- giczne. A więc takie, które stricte dotyczą narzędzi ułatwiających pracę każdego z nas.	Firma Olsoft sp. z o. o. będąca beneficjentem unijnego programu Innowacyjna Gospo-darka, jest autorem zaawansowanego oprogramowania do zarządzania i księgowościwspólnot mieszkaniowych – eMieszkaniec.pl. To rozwiązanie stricte internetowe, dostępnew modelu SaaS, 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu. Ale to nie wszystko. Widząc palącą narynku potrzebę usług księgowych wysokiej klasy postanowiliśmy oprócz aplikacji wprowadzićofertę outsourcingu księgowości wspólnot. Dedykowane oprogramowanie dla wspólnoteMieszkaniec.pl, jako system do zarządzania nieruchomościami, wpisuje się w politykęfunkcjonujących już na rynku rozwiązań. Na ich jednak tle wyróżnia się dwiema zasadniczymicechami. Po pierwsze, eMieszkaniec.pl to program przeznaczony tylko i wyłącznie do obsługiwspólnot mieszkaniowych. Architektura i logika systemu od początku do końca była tworzo-na w oparciu o specyfikę zarządzania wspólnotami a nie nieruchomościami w ogóle. Po drugie,eMieszkaniec.pl na tle konkurencji wyróżnia się oryginalnym modelem biznesowym. Nie matu kosztów zakupu, opłat licencyjnych czy kosztów wdrażania. Korzystanie z systemu odbywa sięna zasadzie płatności abonamentowej za aktualnie obsługiwaną wspólnotę. Jest to więc modelper wspólnota, a nie na przykład per lokal.Idea Systemu sprowadza się do efektywnego wykorzystywania trzech fundamentalnych funkcji,które są połączone w jedną całość dzięki modelowi online. Są to zarządzanie, księgowośćoraz komunikacja. www.administrator24.info11
Zarządzanie onlineUżytkownicy aplikacji otrzymują nowoczesne oprogramowanie, w sposób prosty i funkcjonalnyrealizujące wszystkie niezbędne procesy administracyjne. Od szczegółowej ewidencji zaso-bów każdej obsługiwanej wspólnoty, w postaci budynków czy lokali a także ich właścicieli, poprzezrepozytorium umożliwiające przechowywanie uporządkowanych dokumentów w formie cyfrowejaż po łatwe w obsłudze narzędzie generowania pism i zawiadomień.Księgowość onlineIntegralną częścią systemu eMieszkaniec.pl jest innowacyjny system księgowy. W sposóbprosty i wygodny pozwoli on na samodzielne prowadzenie księgowości wspólnot, która klarownie www.administrator24.info12
oddziela rozliczenia z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej od świadczeń na rzecz lokali in-dywidualnych. Rozwiązanie takie pozwoli zarządcy zapomnieć o problemach rozliczania wspólno-ty, jednocześnie zagwarantuje bezpieczeństwo przepływu dokumentów i ich monitoring.Komunikacja onlineeMieszkaniec.pl to również nowy sposób na komunikację z mieszkańcami wspólnoty. DziękiPanelowi Mieszkańca, właściciele lokali zyskują dostęp do bieżących rozliczeń, zbioru podjętychuchwał czy udostępnionych przez zarządcę dokumentów. Sam zarządca natomiast w sposób szyb-ki i skuteczny może prowadzić komunikację ze swoimi klientami. Obsługa księgowa wspólnotNa rynku zarządzania nieruchomościami część podmiotów prowadzi rachunkowość wspólnot wewłasnym zakresie, część zaś zleca ją firmom zewnętrznym. Ta pierwsza grupa, aby czynić to efek-tywnie, najczęściej korzysta z informatycznych narzędzi wspomagających księgowość.Jednym z nich jest właśnie eMieszkaniec.pl. Dla tej drugiej z kolei przygotowaliśmy ofertę roz-wiązującą problem tworzenia własnego zaplecza księgowego.Idea outsourcingu księgowości to doskonała metoda redukcji kosztów związanych z zatrud-nianiem działu rachunkowości a także optymalizacji wydajności firmy. Innowacyjność rozwiązania,które proponujemy polega nie tylko na efektywnym finansowo modelu świadczenia usług księgo-wych, ale dodatkowo na przekazaniu klientowi naszego programu do zarządzania wspólnotami.Dzięki temu zarządca otrzymuje kompletne wsparcie w zakresie profesjonalnego zarządzania nie-ruchomościami. www.administrator24.info13
Wprowadzasz dane i dokumenty elektroniczne do Twojego programu Księgowe eMieszkaniec.pl analizują Twoje dokumenty są dokumenty rachunkowe i księgują zaksięgowane a właściciele lokali rozliczeni Korzyści:• profesjonalna obsługa księgowa zarządzanych przez Ciebie wspólnot,• dostęp do oprogramowania dla Ciebie i mieszkańców w cenie usługi,• koszt uzależniony od ilości lokali w obsługiwanych wspólnotach,• automatyzacja procesów dzięki nowoczesnym narzędziom elektronicznym,• bieżąca kontrola przepływów pieniężnych w zarządzanych wspólnotach,• wsparcie techniczne w cenie usługi,• bezpłatna migracja danych.Oferta omawianego systemu skierowana jest do wszystkich obsługujących wspólnoty mieszkanio-we. Do tych, którzy dążą do zwiększenia efektywności własnej działalności dzięki nowoczesnymtechnologiom. Także do tych, którzy chcą po prostu pracować. Dlatego właśnie eMieszkaniec.plpragnie realizować misję zarządzania bez granic.14
Wodomierze w budynkach wielorodzinnych Wodomierze są urządzeniem dość powszechnie stosowanym do opomiarowania wody w budynkach wielolokalowych, jednak wiedza na ich temat nadal pozostawia wiele do życzenia, zwłaszcza w kontekście zamieszania związanego z dowolnością wyboru przepisów ECC a wytycznymi nowej dyrektywy MID.	Zgodnie z obowiązującym rozporządzeniem ministra infrastruktury z 12 kwietnia2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usy-tuowanie (DzU z 15 czerwca 2002 r. z późn. zm.), budynek wielorodzinny powinien byćwyposażony m.in. w urządzenia do pomiaru ilości zużywanej wody zimnej, ciepłejwody użytkowej oraz dostarczonego i zużytego ciepła.W budynkach wielorodzinnych stosuje się dwa rodzaje wodomierzy:• wodomierze główne (śrubowe) – mierzą objętość (ilość) wody dopływającej do całego budynku wspólnoty, jako odbiorcy usług świadczonych przez przedsiębiorstwo wodociągo- we;• wodomierze mieszkaniowe (skrzydełkowe) – mierzą ilość wody dopływającej do kon- kretnych lokali w budynku (wodomierze zimnej i ciepłej wody). Dyrektywy i normy wodomierzoweKonstrukcję wodomierzową obowiązują dyrektywy zawierające szczególne wymagania orazbardzo ścisłe normy, precyzujące parametry metrologiczne urządzeń. Głównymi parametramidla wodomierzy są:• przepływ minimalny, w którym błąd pomiarowy może wynosić maks. 5%,• przepływ pośredni, w którym błąd może wynosić maks. 2%,• przepływ maksymalny, który jest granicą wytrzymałości konstrukcji wodomierza w celu utrzymania parametrów metrologicznych,• zakres pomiarowy, który jest wyznacznikiem klasy urządzenia pomiarowego. www.administrator24.info 15
Na podstawie powyższych wytycznych zarządca jest w stanie określić charakterystykę metrolo-giczną urządzenia, które spełni jego oczekiwania względem mieszkańców.Nowe przepisy MIDObecnie, aż do roku 2016 producent może dokonać wyboru pomiędzy przeprowadzeniem ocenyzgodności wodomierza według nowej dyrektywy MID 2004/22/WE, a dotychczasowymi przepi-sami GUM PN-ISO 4064. W związku z tą dowolnością wyboru lata 2007–2016 są okresem przej-ściowym, podczas którego produkcja wodomierzy może przebiegać zarówno według starych,jak i nowych przepisów, co może powodować pewne zamieszanie.Po 2016 roku obowiązywać będzie już tylko dyrektywa MID, która zmieni nazewnictwo prze-pływów, określanych względem poziomów błędów wodomierzy. Q1 zastąpiło Qmin jako przepływminimalny określany jako graniczna, minimalna wartość przepływu minimalnego, dla któregowodomierz zachowuje 5% błąd pomiaru; Q2 zastąpiło Qt jako przepływ pośredni określany jakowartość przepływu, dla którego wodomierz zaczyna mierzyć z dokładnością do 2%. Kolejnązmianą jest Q3, które zastąpiło Qn jako ciągły strumień objętości oraz Q4 zamiast Qmax jako prze-ciążeniowy strumień objętości.Jednocześnie zastąpiono określanie dokładności wodomierzy według klas (A, B, C, D) współ-czynnikami R, które odpowiadają stosunkowi Q3/Q1. Takie określenie dokładności jest bardziejprecyzyjne i mieści się w przedziale od R40 do R800.Najważniejszą zmianą, mającą duże znaczenie przy doborze wodomierzy według MID, jestzmiana wartości ciągłego strumienia objętości (przepływu nominalnego) względemstarych przepisów dla tych samych wodomierzy. Jest ona większa i ma to związek ze zmienio-nym sposobem obliczania tej wartości względem przepływu maksymalnego. W MID zachowanowartości poziomów przepływu maksymalnego, według którego powinno się dobierać odpo-wiedniki wodomierzy zgodnych ze „starymi” przepisami, zmieniono jednak sposób wyznaczeniaQ3 (Q3=Q4/1,25 według MID oraz Qn= Qmax/2 według starego podejścia). Przykład: wodomierzDN15 o Q3=1,6 m3/h jest odpowiednikiem wodomierza DN15 o Qn=1,0 m3/h. Oba mają jednakprzepływ maksymalny (przeciążeniowy) na poziomie 2 m3/h. Rozliczanie zużycia wodyWodomierze są przyrządami pomiarowymi podlegającymi szczególnej ochronie prawnej z uwa-gi na fakt, że służą do rozliczeń finansowych. Zgodnie z Ustawą o zbiorowym zaopatrzeniu www.administrator24.info16
w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków z 7 czerwca 2001 z późn. zm., tylko wodomierzgłówny służy do rozliczania kosztów pobranej wody i odprowadzonych ścieków między wspól-notą mieszkaniową a przedsiębiorstwem wodociągowym. Natomiast wodomierze w lokalachmieszkalnych i użytkowych służą przede wszystkim do pomiaru ilości wody zużytej w poszcze-gólnych lokalach. Mogą być także podstawą rozliczeń tzw. uchybu w bilansie wody i ścieków.Na podstawie art. 26.3 ww. ustawy zarządca dokonuje wyboru metody rozliczenia kosztówwynikających z różnicy wskazań.Problem stanowią pomiary w lokalach, których lokatorzy na stałe lub częściowo przebywająpoza miejscem zamieszkania. Warto tu przypomnieć, że w świetle prawa to właśnie na lokato-rze spoczywa obowiązek udostępnienia pomieszczenia, w którym zamontowano wodomierz lubinne urządzenie pomiarowe.W takiej sytuacji pomocną funkcją okaże się zdalny odczyt urządzeń pomiarowych, pozwalającyna bezproblemowy odczyt wszystkich wodomierzy w jednym czasie, bez konieczności obecno-ści użytkownika lokalu, także w pomieszczeniach zamkniętych, domach i w trudno dostępnychmiejscach oraz rozliczenie wody w oczekiwanym terminie. Ze względu na tę właśnie funkcjonal-ność coraz więcej spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych decyduje się na montaż wodomierzyz odczytem radiowym.Budynki nowo powstałe zazwyczaj wyposażane są już w nowoczesne wodomierze z odczytemradiowym, natomiast w przypadku starszych budynków zmiana na urządzenia z możliwościązdalnego odczytu następuje zazwyczaj przy okazji wymiany wodomierzy.Wymianę wodomierzy manualnych na te z odczytem radiowym najlepiej przeprowadzać stop-niowo w poszczególnych budynkach, w miarę zbliżającego się okresu legalizacji (5 lat). Planująctaką inwestycję warto też zasięgnąć rady specjalisty.	Oprac. Red.Literatura1.Blum B., Wodomierz prawdę ci powie, ale..., Administrator 12/20112.Milczarczyk B., Wodomierze w eksploatacji warszawskiego MPWiK, Rynek Instalacyjny5/20123.Zych A., Dyrektywa MID-GUM, materiały Bmeters www.administrator24.info17
Zintegrowany System Opomiarowania i Rozliczeń Mediów Zintegrowany System Opomiarowania i Rozliczeń Mediów firmy BMETERS służy do odczytu wodomierzy i podzielników kosztów ogrzewania, nie absorbując przy tym lokatora.	Dzięki Zintegrowanemu Systemowi oszczędzamy czas, odczytując wszystkie urzą-dzenia w jednym czasie oraz unikamy błędów przy odczycie, szczególnie w trudno dostępnychmiejscach. Otrzymujemy archiwizacje wskazań bezpośrednio na komputerze i dysponujemy ko-munikatami o próbach manipulacji przy urządzeniach pomiarowych bezpośrednio przy odczycie.Rozwiązuje on także problem zamkniętych mieszkań lub domów.Zintegrowany System Opomiarowaniai Rozliczeń Mediów zapewnia także możliwośćrozliczania zużycia ciepła i wody, na podstawiedanych uzyskanych podczas odczytu wodo-mierzy, ciepłomierzy i podzielników kosz-tów ogrzewania.W skład oprogramowania Systemu wchodzą:• Hydrolink (odczyt i ewidencja zużycia wody),• HydroClima (odczyt i ewidencja zużycia ciepła naliczonego przez podzielniki kosztów ogrze- wania),• HydroCalc (rozliczanie ciepła i wody na podstawie danych uzyskanych z programów od- czytowych. HydroLink – odczyt wodomierzyProgram do ustalania parametrów pracy oraz odczytu radiowego wodomierzy, wykonanyjest na platformie Microsoft.NET. Zawiera moduł importu pozwalający na wczytanie bazy wodomierzydo odczytu z każdego pliku CSV. Zapis gotowych odczytów do popularnych formatów (CSV, DBFIV,Excel/OpenOffice XML) pozwala na ich łatwe zaimportowanie. W przypadku zaistnienia takiej potrzeby www.administrator24.info 18
dodajemy inny format zapisu odczytów po dostarczeniu specyfiki pożądanego pliku. Częścią opro-gramowania HydroLink jest również biblioteka DLL.NET 2.0 pozwalająca na zaimplementowanieodczytu wodomierzy BMeters w oprogramowaniu do odczytu urządzeń WMBUS zewnętrznych firm.Biblioteka zawiera funkcje deszyfrującą pojedynczy pakiet i dostarczającą dane w przejrzystej formietekstu. HydroClima – odczyt podzielników kosztów ogrzewaniaProgram do odczytu podzielników kosztów centralnegoogrzewania drogą radiową oraz przez złącze optyczne – jegofunkcjonalność obejmuje także ustalanie parametrów pracy podziel-ników przez złącze optyczne. Wykonany jest na platformie Microsoft.NET. Zawiera moduł importu pozwalający na wczytanie bazy wodo-mierzy do odczytu z każdego pliku CSV wygenerowanego przez opro-gramowanie Administracji.Zapis gotowych odczytów do popularnych formatów (CSV, Excel/Ope-nOffice XML) pozwala na łatwe zaimportowanie odczytów z powrotemdo oprogramowania Administracji. www.administrator24.info19
HydroCalc – oprogramowanie rozliczenioweOprogramowanie rozliczeniowe HydroCalc oparte na nowoczesnej platformie programistycznejMicrosoft.NET i bazie danych Microsoft SQL Server pozwala na sprawne dokonywanie rozli-czeń ciepła i wody z uwzględnieniem potrzeb poszczególnych Administratorów.HydroCalc pozwala na rozliczanie ciepła według wskazań, powierzchni, części wspólnej i komfortucieplnego w dowolnych proporcjach i konfiguracjach wymienionych składników. Możliwe jest uży-wanie kilku rodzajów stawek ryczałtowych w rozliczeniu jednego węzła. Wszystko to odbywa sięprzez kilka kliknięć myszką.Praca z programem wygląda analogicznie w przypadku rozliczania wody. Program nalicza zużyciewody w systemie ciągłym z uwzględnieniem wymian poszczególnych wodomierzy, rozlicza kosztpodgrzania wody oraz pozwala rozliczać straty według różnych kryteriów (np. odwrotnie propor-cjonalnie do zużycia).HydroCalc przystosowany jest do współpracy z HydroClima i HydroLinkiem w zakresiewymiany danych odczytowych z podzielników kosztów ciepła i wodomierzy. BMETERS POLSKA SP. Z O.O. ul. Główna 6020 51-188 PSARY k. Wrocławia – POLAND Tel./Fax + 48 71 388 90 83, 48 71 387 15 37 biuro@bmeters.pl
Zintegrowany System Zdalnego Odczytu HYDROLINK (do wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników kosztów ciepła) Dzięki systemowi HYDROLINK: •	oszczędzamy czas, •	unikniemy błędów przy odczytach w trudno dostępnych miejscach, •	otrzymujemy archiwizację wskazań bezpośrednio na komputerze, •	dysponujemy komunikatami o próbie manipulacji, np. wodomierza.System HYDROLINK umożliwia dwie transmisje danych: •	radiową, •	magistralową (przewodowa). Obie transmisje umożliwiają odczyt wszystkich urządzeń w jednym czasie bez absorbowania lokatora. Rodzaje odczytów: •	odczyt radiowy Wireless MBUS wg PN-EN 13757 wodomierzy, ciepłomierzy i podzielni- ków kosztów ciepła [jednokierunkowy – tryb odczytu (wireless MBUS T1), dwukierunkowy – tryb konfiguracji (wireless MBUS T2)]: – typu Walk by, – przez Internet z wykorzystaniem modemów GPRS/EDGE, – z wykorzystaniem koncentratorów. •	odczyt magistralowy MBUS wg PN-EN 13757 wodomierzy i ciepłomierzy: – z wyjściem RS232, – z wyjściem Ethernet, – z wyjściem radiowym z wykorzystaniem modemów GPRS •	Odczyt poprzez złącze optyczne podzielników kosztów ciepła. www.administrator24.info21
Zintegrowany system odczytui rozliczeń mediów RFM-TX GSD8-RFM GMDX-RFM RFM-MB moduł radiowy jednostrumieniowy wielostrumieniowy moduł MBUS HYDROLINK USB GSD8-R GMDX-R jednostrumieniowy wielostrumieniowy et ern Eth GMB-RP-R WDE-K30-R RFM-RX2 RFM-TXE wielostrumieniowy woltmann PAD PULSE MBUS master odbiornik USB moduł impulsowy impuls - MBUS RS -2 32 podczerwień USB RFM-C1 HYDROCLIMA-RFM HYDROCLIMA-OPTO DATA-BOX mikrokoncentrator podzielnik kosztów podzielnik kosztów odczyt optyczny RFM-TXH HYDROCAL HYDROSPLIT Moduł MBUS moduł radiowy ciepłomierz ciepłomierzPodstawowa konfi guracja systemu radiowego:wodomierze, ciepłomierze, podzielniki wyposażone w moduły radiowe komputer (przenośny)z oprogramowaniem BMETERS i odbiornikiem USBSystem magistralowy (przewodowy):wodomierze i ciepłomierze moduł MBUS MBUS Master (jednostka centralna) komputerCzęstotliwość odczytu: możliwość konfiguracji częstotliwości transmisji, dni tygodnia, miesięcyoraz zakresu godzin.Dane systemu radiowego: •	częstotliwość pracy: 868 MHz, •	zasilanie: bateria litowa, 10 lat + rezerwa zależna od konfiguracji, •	zasięg: maks. 350 m (zależny od warunków zewnętrznych i ukształtowania terenu), •	moc modułów radiowych: 10 mW. www.administrator24.info 22
Dane przesyłane drogą radiową:• Wodomierze i ciepłomierze – numer seryjny, data odczytu, zużycie w m3, historia wskazań z 12 miesięcy, eksport do pliku csv, xml lub dbf, konfiguracja transmisji, informacja o alar- mach (przyłożenie magnesu, demontaż modułu, przepływ wsteczny, przepływ maksymalny, niski poziom baterii, próba oszukania czujnika IR, brak przyrostu wskazań w okresie miesięcz- nym, przeciek na instalacji dłuższy niż 12 godzin);• Podzielniki – wskazanie jednostek zużycia za poprzedni okres rozliczeniowy, miesięczne wskazania zużycia z poprzedniego okresu rozliczeniowego, miesięczne wskazania temperatur z poprzedniego okresu rozliczeniowego, średnia temperatura otoczenia z aktualnego i po- przedniego okresu rozliczeniowego, ilość pomiarów temperatury otoczenia 16°C, liczba su- mowań wskazań z poprzedniego okresu rozliczeniowego, informacja o alarmach wraz z datą, seria i numer, aktualna data i czas. BMETERS POLSKA SP. Z O.O. ul. Główna 6023 51-188 PSARY k. Wrocławia – POLAND Tel./Fax + 48 71 388 90 83, 48 71 387 15 37 biuro@bmeters.pl
www.administrator24.info24
Małgorzata Borys architekt Lamperiom mówimy NIE Nowoczesne bryły budynków, ciekawie zaprojektowane wnętrza, odrestaurowane zabytkowe budowle – to znak naszych czasów. Jedno straszy siermiężnością – klatki schodowe w domach z lat 50., 60. i 70., gdzie królują lamperie.	Nasza polska rzeczywistość pięknieje. Jest jednak nadal jeden słaby punkt – klatkischodowe. Oczywiście nie mówimy tu o częściach wspólnych nowoprojektowanych budyn-ków mieszkalnych, lecz blokach powojennych, osiedlach z wielkiej płyty i pierwszych reali-zacjach lat 90. Tu estetyka stanęła na etapie siermiężnych lat 70. I nie pomagają kolejneremonty – lamperia nadal lamperią stoi, pistacjowa czy w kolorze musztardy straszy tak,jak straszyła. Remont klatki schodowejCzy może być inaczej? Oczywiście, może! Wprawdzie z różnych stron słyszę w mojej praktycezawodowej demotywujące: TAK się nie robi, ale ja wiem, że owszem, TAK się robi. TAK, czyliinaczej. Korzystając z wypracowanych już trendów wnętrzarskich, które z taką lubością stosu-jemy w naszych mieszkaniach, chciałabym pokazać kilka możliwości pomalowania ścian klatkischodowej. Zależy mi na tym, żeby poniższe pomysły nie zawierały żadnych droższych mate-riałów wykończeniowych niż farby, żeby wytrącić wątpiącym kolejny (ekonomiczny) argumentz ręki. Zatem poruszamy się nadal na najniższym poziomie cenowym, uruchamiając jedyniewyobraźnię. Jest to namiastka tego, co można zrobić z wykorzystaniem tylko i wyłącznie farby,ale może stać się inspiracją dla odważniejszych działań twórczych. Oswoić lamperięZa „tradycyjną” lamperią mogą przemawiać różne względy funkcjonalne. Do tej pory wyko-nywano ją malując farbą olejną – zmywalną (ale „zdrapywalną”), do mniej więcej połowywysokości ściany. W jakimś „pięknym” kolorze. www.administrator24.info25
Nowoczesna lamperia – dekory i pasyMożemy więc założyć, że nadal będzie to farba olejna, a lamperia będzie malowana do pew-nej wysokości. Proponujęjednak inaczej potrakto-wać styk dwóch farb – ma-towej i błyszczącej – ot,choćby przenikającym się,bardzo tradycyjnym, na-wet klasycznym dekorem– meandrem. Wzór wyko-nany zostanie z użyciempowszechnie stosowanych Rys. 1. Lamperia z wykorzystaniem wzoru dekoracyjnego na styku farbszablonów malarskich.Część górna i dolna ścianypowinny być pomalowa-ne w tym samym kolorze,zestawiając farbę mato-wą z błyszczącą. Wówczaswzór będzie subtelny i deli-katny, widoczny pod odpo-wiednim kątem, zanikającypod innym (na rys. 1. pod- Rys. 2.Lamperia z wykorzystaniem kolorowego paska,bito kontrast między kolo- podkreślającego dynamikę miejscarami ze względu na jegoczytelność).Możemy zadziałać bardziej odważnie i ową lamperią i jej horyzontalnym układem pod-kreślić dynamikę miejsca, ruch i kierunek góra – dół. W tym celu na ścianie namalowanopasek (tu niebieski, ale w rzeczywistości w stu innych kolorach), dodatkowo oddzielającfarbę olejną od pozostałej części ściany. www.administrator24.info26
Malujemy inaczejA gdyby tak pójść krok dalej i zrezygnować z podziału poziomego? Przecież nic nie stoi naprzeszkodzie, żeby tą samą farbą olejną pomalować ścianę do samej góry. Dlaczego nie?A może zastosujmy też przy okazji farby wykonane w nowszej technologii? Producenci ele-wacyjnych powłok malarskich zapewniają, że ich produkty świetnie sprawdzają się też wewnętrzach użytkowych. Na przykład farba silikonowa – jest całkowicie zmywalna i posiadapodwyższoną odporność naszorowanie (jeśli chodzio wydrapywanie, nadal je-steśmy niestety bezsilni…).Kolejny przykład pokazu-je więc coś, co większośćPaństwa zna z własnychdomów – jest to zasadapodkreślenia jednej ścianywyróżniającym się kolorem. Rys 3. Jedna ze ścian pomalowana wyróżniającym się kolorem, tu pod- kreślono obramowania drzwi do mieszkań poprzez zastosowanie farb wMożna podkreślać jedną ze odcieniach jesieniścian biegu schodów, ścia-nę z oknem lub tę z drzwia-mi do mieszkań. Wszystkiepiętra mogą być malowanez wykorzystaniem tego sa-mego koloru, ale można teżróżnicować kolory z piętra napiętro, co korzystniej wpły-wa na poczucie identyfikacjimieszkańców. Elementem,który w tej opcji występujewyraźniej niż w poprzednich Rys 4. Przykładowy wzór drzewa na ścianie klatki schodowejjest podkreślenie wejść domieszkań poprzez wykonanie ujednoliconych obramowań drzwi. Te również mogą przybieraćróżne formy – symetryczne lub nie, pionowe i poziome, nieregularne… www.administrator24.info27
Rysunek 4. przedstawia kolejny znany wszystkim zabieg – wprowadzenie malowanego zapomocą szablonu powtarzalnego wzoru na ścianie, którą chce się podkreślić. Dobór szablo-nów – znowu nieograniczony (ten przedstawiony na rysunku zaczerpnięto ze strony www.naklejkowo.pl, jako przykład). Klatka schodowa staje się naprawdę wyjątkowa…Przygotowawszy Państwa do lekkich ekstrawagancji, chciałabym zaproponować jeszczejeden wzór w dwóch wariantach kolorystycznych – dla odważnych i bardzo odważnych.Nieregularne, geometryczne kształty malujemy na dowolne kolory, a przy mniejszych klat-kach kolory można ograniczyć tylko do jednej ze ścian, na pozostałych malując tylko linieoddzielające części błyszczące od matowych (jeśli nadal pozostajemy zwolennikami farbolejnych). Sposób na „tęczowe” drzwi wejściowe?Przy remontowaniu zastałej przestrzeni będziemy się zmagać z kilkoma nieprzewidziany-mi zagadnieniami. Jednymz nich są kolory drzwi wej-ściowych do mieszkań –wszystkie możliwe. Część,tych niewymienionych nanowe, maluje się zazwy-czaj zgodnie z projektem,reszta oczywiście pozosta-je w kolorach tęczy. Stądzachęcam do stosowaniaobramowań wokół drzwi,najlepiej w neutralnym ko-lorze. Pas odetnie kolory,na które nie mamy wpły-wu, od reszty przemyśla-nej kompozycji. Może sięteż okazać, że przyciski Rys 5. Nieregularne, geometryczne wzory w odważnychdzwonków znajdują się na kolorach zastosowane na ścianie klatki schodowejrożnych wysokościach, a na www.administrator24.info28
ścianach widoczna jest plątanina rur gazowych, kabli teletechnicznych i różnego rodzajuliczników. Okablowanie można chować w bruzdy (przy większych nakładach finansowych),wysokość występowania przycisków można ujednolicić, ale całego narastającego latamiinstalacyjnego chaosu nie uda się uporządkować. Taka jest specyfika tych przestrzeni i pro-jektując klatkę schodową należy ją wziąć pod uwagę.Pozwolą Państwo, że w tym momencie przerwę mnożenie kolejnych przykładów. Możliwościpomalowania zwykłej klatki schodowej jest jeszcze mnóstwo. Granicą jest nasza wyobraź-nia, która granic przecież nie ma. Proszę o tym pamiętać przy kolejnych remontach. Możeto właśnie Państwa budynek będzie kolejnym, który przyłączy się do akcji „Lamperiom mó-wimy nie”?	www.administrator24.info29
www.administrator24.info30
Wymień głowice i zawory termostatyczne Z „Danfossami” odcinamy odpływ gotówki Termostaty i zawory zużywają się wraz z czasem ich eksploatacji, osłabiając sprawność instalacji centralnego ogrzewania. To z kolei negatywnie wpływa na wysokość rachunków za ogrzewanie, na mikroklimat panujący w mieszkaniach oraz samopoczucie samych mieszkańców.	Jak wynika z badania „Polacy a wydatkina ogrzewanie” przeprowadzonego przez SMG Wersja sTANDARDKRC, średnie roczne wydatki gospodarstwadomowego na ogrzewanie wynoszą nawetponad 2 500 PLN. Zarządco, administratorzezapewnij swoim mieszkańcom komfort i za- Głowica RAVIS Głowica VERSA z zaworem z zaworemdbaj o ich portfele. Możesz to zrobić na dwasposoby: Wersja OsZCZęDNA• wymieniając zawór wraz z głowicą (wersjastandardowa)• lub też samą głowicę (wersja oszczędna).Pamiętaj przy tym, że posiadamy specjalne gło- Głowica Głowicawice RAVIS i VERSA do zaworów starego typu RAVIS VERSARTD-N Danfoss, których miliony zostały zamon- „A” na etykiecie energetycznej dla termostatów grzejnikowych • Nasze produkty zostały nagrodzone za efektywność i energooszczędność. • Najwyższa ocena „A” w europejskim syste- mie TELL certyfikującym tego typu urządzenia. • Maksymalny okres 4 lat przyznany termosta- tom grzejnikowym Danfoss. www.administrator24.info31
towane na polskim rynku przez ostatnie 20 lat. Co więcej, w myśl Rozporządzenia MinistraInfrastruktury przygotowaliśmy głowice +16°C, zabezpieczające przed degradacją substancjimieszkaniowej (wychładzanie mieszkań, zagrzybienia), tym samym spełniając potrzeby bu-downictwa wielorodzinnego. Wybierając Dan-foss, masz do dyspozycji produkty spełniają-ce najwyższe światowe standardy. Termostatygrzejnikowe firmy Danfoss otrzymały najwyż-szą ocenę „A” w europejskim systemie klasy-fikującym tego typu urządzenia – TELL. Dan-foss to doświadczenie, oszczędność i zaufanie.Ponad 5 mln gospodarstw domowych korzystawyłącznie z naszych produktów. Już raz namzaufaliście wybierając nasze zawory i głowice termostatyczne. Zaufajcie nam ponownie, jakoproducentowi pierwszego termostatu grzejnikowego na świecie. Jesteśmy profesjonalistami,jesteśmy dla Ciebie! Jak dodatkowo możesz oszczędzać?Zawory podpionowe dla instalacji C.O.Kolejne oszczędności (8-10%) oraz poprawę pracy instalacji c.o. zapewniamy przy pomocyzaworów podpionowych ASV. Podczas pracy instalacji c.o., powstają wahania ciśnienia u pod-stawy pionu, które są efektem pracy zaworów termostatycznych. Powodują one zmianę ilościwody płynącej do różnych gałęzi instalacji. Zmienność przepływów objawia się występowa-niem nadmiaru lub niedoborem ilości przepływającej wody w różnych częściach instalacji, cow konsekwencji powoduje szumy – zastosowanie zaworów ASV całkowicie likwiduje to zjawiskoi dodatkowo zapewnia właściwy rozdział wody w instalacji dzięki czemu każde z ogrzewanychpomieszczeń jest optymalnie dogrzane a zużycie energii ograniczone do niezbędnego minimum. Inną formą oszczędności są sytuacje, w trakcie zwykłej eksploatacji, podczas której musimy wy- konać prace na instalacji. Zawór podpionowy to brak potrzeby zrzucania wody z budynku. Zasto- sowanie zaworów ASV (ASV-M na zasilaniu, ASV- PV na powrocie) potrafi zwrócić się w ciągu 2 lat. www.administrator24.info32
Zawory do instalacji cyrkulacji C.W.U Naszą propozycję ograniczenia kosztów eksploatacyjnych instalacji w budynkach wielo-ro- dzinnych uzupełnia kolejne autorskie rozwiązanie, którym jest wykonany z brązu zawór MTCV. Poniżej korzyści, jakie wnosi dla instalacji c.w.u zastosowanie zaworu cyrkulacyjnego Danfoss: • obniżenie kosztów przygotowania c.w.u rzędu 20% (amorty- zacja już w pół roku), • zapewnienie komfortu mieszkańcom („ciepła woda od ręki”), • ochrona przed Legionellą. Zamontowany na przewodzie cyrkulacji c.w.u zapewnia optymalną pracę instalacji dzięki stabilizacji temperatury wody w całym bu- dynku. Gdy dany pion osiągnie temperaturę zadaną, MTCV przy- myka przepływ do wartości minimalnej. Dzięki temu uzyskujemy żądaną temperaturę w każdym z punktów poboru wody. Nasi przedstawiciele handlowi w całej Polsce: zachodniego c.w.u., elektroniczne regulatory temperatury, wentylatory 603 880 120 Tomasz Perek 603 880 945 Cezary Pytko Olsztyn Szczecin centralnego 603 880 136 Bydgoszcz 603 880 131 601 294 990 Andrzej Siemieniuk Gorzów Gerard Cempel Wkpl. 603 880 138 603 880 113 Warszawa Agata Syropolska Andrzej Händel 603 880 101 Karina Sznurczak 603 880 137 Lublin 603 880 155 W Kielce 603 880 112 Opole 603 888 557 Katowice 601 390 125 Kraków RzeszówIwona Dobrowolska-Syc 603 880 125 Kazimierz Trojniar 603 880 124 Danfoss Poland Sp. z o.o. ul. Chrzanowska 505-825, Grodzisk Mazowiecki 33 tel. (22) 755 07 00, faks (22) 755 07 01 e-mail: info@danfoss.com www.ogrzewanie.danfoss.pl
www.administrator24.info34
Agnieszka Antoszewska licencjonowany zarządca nieruchomości Konserwacja instalacji centralnego ogrzewania Odpowiednio wczesne przeprowadzenie konserwacji instalacji c.o. i sprawdzenie systemu przed jego włączeniem z dużym prawdopodobieństwem pozwoli na zmniejszenie awarii w trakcie sezonu grzewczego, a zarządcom oszczędzi trudnych rozmów ze zdenerwowanymi mieszkańcami.	W naszym klimacie system centralnego ogrzewania działa 8–9 miesięcy w ciąguroku, można powiedzieć, że 3/4 naszego życia spędzamy w pomieszczeniach ogrzewanych.Dla użytkownika pomieszczeń jednym z najważniejszych parametrów jest komfort cieplny,czyli stan, w którym człowiek nie odczuwa ani wychłodzenia, ani przegrzania organizmu.Na stan komfortu cieplnego wpływają następujące parametry: wydatek energetyczny or-ganizmu, opór przewodzenia odzieży, prędkość przepływu powietrza i jego wilgotność,temperatura powietrza oraz temperatura promieniowania przegród.O ile na dwa pierwsze czynniki ma wpływ sam użytkownik, o tyle dwa kolejne – tempera-tura powietrza i promieniowania przegród – uzależnione są od szczelności okien, systemuwentylacji oraz warunków atmosferycznych (w budynkach, które nie są wyposażone w sys-temy wentylacji mechanicznej i klimatyzacji), czyli mają ścisły związek z prawidłowofunkcjonującym systemem centralnego ogrzewania.Awarie systemu c.o. w trakcie sezonu grzewczego, zwłaszcza w okresie występowanianiskich temperatur zewnętrznych, są bardzo uciążliwe dla zarządcy czy administratora bu-dynku. Na ogół skargi od mieszkańców pojawiają się już w pierwszych godzinach po stwier-dzeniu braku dostaw ciepła, a naprawa niektórych usterek przy działającym systemie c.o.jest kłopotliwa i pracochłonna.Chociaż nie ma prawa, które nakazywałoby wykonywanie po sezonie grzewczym prze-glądów instalacji c.o. w budynku, odpowiednio wczesne – przed włączeniem w okresie je-siennym – przeprowadzenie konserwacji i sprawdzenie systemu z dużym prawdopodobień- www.administrator24.info35
stwem pozwoli na zmniejszenie awarii w kolejnym sezonie, a zarządcom oszczędzi trudnychrozmów ze zdenerwowanymi mieszkańcami.Należy pamiętać o zapisach zawartych w ustawie Prawo budowlane art. 62 pkt 1 a) i b),w którym ustawodawca obliguje zarządców do wykonania co najmniej raz w roku czyn-ności związanych ze sprawdzeniem stanu technicznego elementów instalacji na-rażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynnikówwystępujących podczas użytkowania. A przecież instalacja centralnego ogrzewaniajest takim elementem z uwagi na możliwość występowania agresywnej wody w układzie. Konserwacja źródeł ciepłaZe względu na sposób podłączenia budynku do źródła ciepła w budynkach wieloro-dzinnych i użyteczności publicznej najczęściej możemy spotkać systemy centralnegoogrzewania zasilane z własnego źródła ciepła, takie jak kocioł gazowy (sporadycznie olejo-wy) lub budynki posiadające węzeł, podłączone do sieci miejskiej.W przypadku, gdy w budynku jest własne źródło ciepła, oprócz przytoczonego powyżej art.62 pkt 1 Prawa budowlanego obowiązują nas również przepisy art. 62 pkt 5 i 6, które ob-ligują do okresowej kontroli stanu technicznego kotłów z uwzględnieniem efek-tywności energetycznej oraz sprawdzenia ich wielkości w stosunku do potrzebużytkownika. Przeglądy te są wykonywane w zależności od mocy kotła raz na 2lub raz na 4 lata.Są jednak czynności, które warto wykonać przed kolejnym sezonem grzewczym, aby miećpewność, że wszystko zadziała sprawnie, gdy zrobi się zimno.Nowoczesne piece grzewcze (gazowe i olejowe) są zbudowane z precyzyjnie wykonanychi dopasowanych elementów. Od prawidłowej pracy kotła może zależeć nasze bezpieczeństwo,tak więc powinniśmy dbać o utrzymanie go w jak najlepszym stanie technicznym. Kotłygazowe i olejowe w zasadzie nie wymagają obsługi, ponieważ ich pracą steruje nowocze-sna automatyka. Ważnym zadaniem jest dbałość o czystość. Konieczne jest sprawdzeniekomory spalania i wymiennika spaliny-woda. Wszelkie osady, które zawsze powstająw trakcie eksploatacji, przyczyniają się do spadku zdolności przekazywania ciepła i przez to www.administrator24.info36
do spadku wydajności urządzenia. Brud jest największym wrogiem precyzyjnych urządzeń,może spowodować ich mechaniczne zniszczenie, dlatego wszystkie elementy palnika należystarannie oczyścić z kurzu i pyłu. W przypadku nowych kotłów posiadających jeszcze gwa-rancję, przeglądu kotła powinien dokonać autoryzowany serwis producenta. Wszystkie pracezwiązane z przeglądem kotła najlepiej wykonać na przełomie sierpnia i września.Z kotłem zawsze związane są przewody dymowe i spalinowe, z których również należy usu-wać zanieczyszczenia. Częstotliwość tych czynności w zależności od paleniska (opalane pali-wem stałym, olejowym lub gazowym) oraz rodzaju budynku określa rozporządzenie ministraspraw wewnętrznych i administracji z 21 kwietnia 2006 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowejbudynków, innych obiektów budowlanych i terenów (DzU z 11.05.2006 r. § 30 ust. 1, pkt 2, 3).W budynkach mieszkalnych z kotłami opalanymi gazem lub olejem w zależnościod powierzchni grzewczej jest to 2 lub 4 razy w ciągu roku.W przypadku systemów zasilanych z sieci cieplnej istotne jest, jaki był sposób finansowaniawęzła cieplnego. W przypadku gdy węzeł sfinansowany był przez Miejskie Przedsię-biorstwo Energetyki Cieplnej (MPEC), wszelkie koszty związane z jego konserwa-cją, naprawami, energią elektryczną pobieraną przez urządzenia węzła cieplnegoleżą po stronie dostawcy systemu. Sytuacja ta jest komfortowa dla odbiorcy, ale wiążesię z wyższymi stawkami za dostawę ciepła, oraz koniecznością każdorazowego składaniaw siedzibie MPEC wniosków o włączenie i wyłączenie dostarczania ciepła do obiektu.W drugim przypadku, gdy węzeł cieplny jest wykonany przez odbiorcę, dbanie o do-bry stan techniczny i konserwacja leży po jego stronie. Zaletą takiego rozwiązaniasą niższe bieżące koszty ogrzewania (niższa stawka opłaty za usługi przesyłowe za moc i zaciepło) oraz większa swoboda w podejmowaniu decyzji dotyczących włączenia lub wyłączeniacentralnego ogrzewania lub całego węzła cieplnego, w zależności od bieżących potrzeb, bezkonieczności powiadamiania o tym fakcie MPEC, jako dostawcy ciepła. Wraz z tymi przywi-lejami wiążą się obowiązki związane z zapewnieniem przez odbiorcę obsługi, regulacji, eks-ploatacji i konserwacji urządzeń węzła cieplnego oraz ponoszenia związanych z tym kosztów.Dlatego w drugim przypadku po zakończeniu sezonu grzewczego należy przede wszystkimprzełączyć węzeł na pracę letnią, czyli zostawić tylko obieg podgrzania ciepłej wody użytko-wej oraz wyłączyć automatykę systemu centralnego ogrzewania. www.administrator24.info37
Orurowanie wraz z osprzętemZ uwagi na budowę systemu centralnego ogrzewania najczęściej możemy spotykać układotwarty lub zamknięty. O podziale tym decyduje budowa naczynia wybiorczego, umieszczo-nego do przejmowania objętości wody w układzie c.o., która zmienia się wraz z tempera-turą. Układ instalacji zamknięty gwarantuje mniejsze ubytki wody w instalacji, nie mamywtedy do czynienia ze zjawiskiem odparowania.Ciśnienie w instalacjiNiezależnie od rodzaju systemu po zakończeniu i przed rozpoczęciem kolejnego sezonugrzewczego sprawdzamy na manometrze, czy ciśnienie w naczyniu wybiorczym jest od 0,4do 0,5 atmosfer wyższe niż ciśnienie statyczne w budynku. Dla budynku o wysokości 10 mciśnienie statyczne wynosi 1.0 atmosfer. Jeżeli ciśnienie w instalacji jest niższe, należyuzupełnić wodę w systemie. Jednym z największych wrogów instalacji grzewczych jest tlenwewnątrz instalacji, który powoduje korozję elementów i zapowietrzanie punktów instalacji.Tlen jest dostarczany wraz z wodą, którą uzupełnia się instalację, cześć jest rozpuszczanaw wodzie, a nadmiar powinien być usunięty przez odpowietrzniki. Absolutnym błędem jestposezonowa wymiana wody w instalacji – znacznie skraca żywotność instalacji, ponieważpogłębia korozję od wewnątrz.Spadek ciśnienia wody w instalacji może być związany z nieszczelnością i tutaj należysprawdzić wszystkie miejsca, gdzie były usuwane usterki i nieszczelności w trakcie ostatnie-go sezonu grzewczego i upewnić się, czy prace nie wymagają poprawek. Warto sprawdzićteż zawory kulowe, często pojawiają się również przecieki na dławicach zaworów. Innympowodem ubytków wody w instalacji może być usterka związana z zamkniętym naczyniemwzbiorczym. Jeśli spadnie ciśnienie poduszki gazowej, przestrzeń wodna naczynia przepo-nowego powiększy się i zostanie wypełniona wodą z instalacji, co na manometrze będziezarejestrowane jako spadek ciśnienia. Rzadziej zdarza się, że membrana w naczyniu ule-gnie uszkodzeniu, wtedy cała objętość naczynia wypełniona jest wodą. Taką usterkę możnałatwo zdiagnozować – przy wymianie wentyla w urządzeniu od strony gazowej naczyniapojawia się woda. www.administrator24.info38
Przy naczyniu wzbiorczym znajduje się zawór bezpieczeństwa, który zabezpiecza przednadmiernym wzrostem ciśnienia w instalacji, wtedy przez zawór wypływa nadmiar wody,a ciśnienie spada. Najczęściej zawór jest wyposażony mechanizm pływakowy i sprężynęo odpowiednio ustawionym naprężeniu. Celowe jest sprawdzenie jego działania poprzeznaciśniecie zaworu i zdiagnozowanie, czy sprężyna działa.Zawory termostatyczneOstatni element, z którym mogą zdarzać się problemy, to znajdujący się najbliżej grzejnikazawór termostatyczny. Po zakończeniu sezonu grzewczego najlepiej zostawić zawór w peł-ni odkręcony, czyli nastawa jest ustawiona na maksymalny przepływ, np. 5. Najmniejszyprzepływ to ustawienie zabezpieczające przeciw zamrażaniu instalacji na zaworzeoznaczony najczęściej symbolem śnieżynki (*). Pod głowicą zaworu znajduje się trzpień,który w zależności od wielkości nastawy jest wysunięty przy nastawie na 5 lub wciśniętyprzy nastawie na (*). Pozostawienie zaworu w pozycji (*) sprawia, że trzpień jest całkowi-cie wciśnięty i po okresie 4 miesięcy po uruchomieniu instalacji, mimo zmiany nastawy np.na 3, zawór nie zadziała. Lokatorzy zgłaszają problem z zapowietrzeniem grzejnika, a totylko trzpień nie odskoczył i nie ma dopływu czynnika grzewczego. Oczywiście trudno sobiewyobrazić, aby administrator chodził po lokalach mieszkalnych i sprawdzał zawory termo-statyczne przy grzejnikach, ale wystarczy umieścić informację np. na klatkach schodowychlub dostarczyć instrukcję postępowania wraz z rozliczeniem mediów.Prześledziliśmy drogę czynnika grzewczego od źródła ciepła do miejsca odbioru, którym jestgrzejnik w lokalu mieszkalnym. Jak widać, przy nowoczesnych zautomatyzowanych instala-cjach (większość starych instalacji jest wymieniania i sukcesywnie modernizowana), nie makonieczności wykonywania zbyt wielu prac, aby nasz system w kolejnym sezonie grzewczymzadział bez zarzutu.	www.administrator24.info39
Oszczędność energii i higiena w instalacjach ciepłej wody użytkowej Centralne przygotowanie ciepłej wody użytkowej i jej rozprowadzenie do punktów poboru w całym budynku to system stosunkowo tani, bezpieczny i niezawodny. Jego wykonanie i sposób eksploatacji muszą jednak spełnić kilka warunków, aby wymienione korzyści były największe z możliwych. Należy również uwzględnić obowiązujące normy i przepisy prawne.Wymieńmy podstawowe wymagania, jakie spełniać powinna instalacja c.w.u.:1. Ilość energii cieplnej potrzebna do przygotowania c.w.u. powinna być utrzymywana na ra-cjonalnie niskim poziomie (§ 118, pkt 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 12.04.2002– DzU nr 75 z dn. 15.04.2002 z późn. zm).Spółdzielnie mieszkaniowe i inni administratorzy budynków mieszkalnych dokonały już (lubsą w trakcie) inwestycji zmierzających do ograniczenia energii zużywanej na ogrzewanielokali. Wymieniono bądź wymienia się okna, docieplono ściany, zmodernizowano węzłyi instalacje. Efekty są odczuwalne i wymierne. Radykalnie wzrosło bezpieczeństwo dostawenergii, opanowano jej właściwy rozdział i zmniejszono zużycie. Deficyt zamieniono w nad-miar. Jednym z ostatnich elementów wyposażenia budynku, w którym możliwe są dalszeoszczędności energii jest instalacja c.w.u.2. W budynkach, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, w in-stalacji ciepłej wody powinien być zapewniony stały obieg wody, także na odcinkach przewodówo objętości wewnątrz przewodu powyżej 3 dm 3 prowadzących do punktów czerpalnych (jw. § 120,pkt 1).Powyższe wymaganie zabezpiecza dwa ważne aspekty funkcjonowania instalacji:a) wynikający z dalszych przepisów obowiązek stosowania wodomierzy mieszkaniowychna instalacji ciepłej wody i naliczanie wyższej opłaty za wodę podgrzaną (skądinąd lo- www.administrator24.info40
giczne) to sytuacja akceptowana przez lokatorów bez zastrzeżeń pod jednym warunkiem– że ciepła woda popłynie z kranu niezwłocznie po jego odkręceniu. Jedną z najczęstszychprzyczyn skarg w administracji jest długie oczekiwanie lokatora na ciepłą wodę i irytacjawywołana faktem doliczenia zimnej wody (rejestrowanej na „ciepłym” wodomierzu) do ra-chunku wody ciepłej,b) krążąca w rurach woda zapobiega zastoinom, które są ulubionym miejscem rozmnażaniasię kultur bakterii. Najgroźniejszą z nich jest Legionella.3. Instalacja ciepłej wody powinna zapewnić uzyskanie w punktach czerpalnych temperaturywody nie niższej niż 55°C i nie wyższej niż 60°C, przy czym instalacja ta powinna umożliwiaćprzeprowadzenie jej okresowej dezynfekcji termicznej przy temperaturze wody nie niższej niż70°C (§ 120, pkt 2).Dostosowanie instalacji do wymagań temperaturowych może być trudne do spełnienia,zwłaszcza w starszych zasobach mieszkaniowych. Należy jednak pamiętać o kilku podsta-wowych faktach:a) temperatura 55°C w punkcie poboru gwarantuje z grubsza, że temperatura w najchłod-niejszym punkcie instalacji ciepłej wody nie spadnie poniżej 46°C. To graniczna temperaturawystępowania bakterii Legionelli – powyżej tej temperatury ulega ona pasteryzacji, o ile nietworzy kolonii, np. w organizmach ameb (wtedy do jej uśmiercenia konieczna jest temperatu-ra powyżej 70°C). Legionella wywołuje chorobę płuc zwaną legionellozą, o wyjątkowo ciężkimprzebiegu, z wysokim współczynnikiem śmiertelności.b) Powyżej temperatury 60°C w wodzie zachodzą intensywne procesy wytrącania się osa-dów wapienno-magnezowych oraz korozji metalu – dotyczy to szczególnie rur stalowychocynkowanych.c) Łatwym sposobem podwyższenia temperatury (i ograniczenia strat ciepła zarazem) jestprzegląd izolacji termicznej rur i jej uzupełnienie, wymiana lub naprawa (przepisy wymaga-ją izolacji rur – patrz § 120, pkt 3).Do wykonania opisanych powyżej zaleceń konieczne jest wyposażenie instalacji w urządze-nia regulacyjne, dostępne również na rynku polskim. Odpowiednie narzędzie dostarcza rów-nież firma Oventrop – to zawory termostatyczne do regulacji c.w.u. o nazwie „Aquastrom Tplus” (zdj. 1) i „Aquastrom VT”. www.administrator24.info41
Zawór „Aquastrom T plus” realizuje w instalacji cyrkulacyjnej c.w.u. następującefunkcje:1. Termiczne równoważenie instalacji – gwarantujące, że z każdego punktu czerpalnego wy-pływa prawie natychmiast woda o określonej temperaturze. Dzięki temu zapobiec możnaspadkowi temperatury wody w instalacji poniżej wartości krytycznej oraz „jałowym przebie-gom” wodomierza wody ciepłej (zapewniając sprawiedliwy podział kosztów c.w.u.) 2. Likwidacja Legionelli poprzez dezynfekcję termicz-zdj. 1 ną – zawór umożliwia podgrzanie temperatury wody w instalacji cyrkulacyjnej powyżej 70°C. Gwarantuje to uśmiercenie bakterii w krótkim czasie (również tych rozwijających się w obcych organizmach – np. w nie- których gatunkach ameb występujących w instalacji). 3. Wstępne zdławienie przepływu – nastawa wstęp- na mechaniczna. Dzięki tej funkcji istnieje możliwość wstępnego skryzowania instalacji i ustawienia od- powiednich wartości przepływu w poszczególnych pionach instalacji – czyli realizacji tzw. zrównoważenia statycznego. Funkcja ta wspomaga funkcję zrównoważenia termicznego opisanegozdj. 2 w pkt. 1, szczególnie w momencie podwyższonego rozbioru, rozru- chu instalacji czy nagłego spadku temperatury wody spowodowanego np. wyłączeniem kotła (zdj. 2). 4. Odcięcie przepływu – funkcja do wykorzystania np. w czasie prac remontowo-konserwacyjnych.5. Napełnianie i opróżnianie instalacji przez kurek spustowy – wyposażenieopcjonalne (zdj. 3).6. Pomiar temperatury z użyciem termometru lub jej monitorowanie poprzez czujniki i oka-blowanie – wyposażenie opcjonalne (zdj. 4). www.administrator24.info42
Korpus zaworu „Aquastrom T plus” firmy Oventrop wykonany jest z brązu, a wszystkieelementy mające kontakt z wodą są wolne od mosiądzu. Zawór jest dzięki temu bardziej odporny na pogorszoną jakość wody i spełnia wy-zdj. 3 śrubowane wymagania norm europejskich odno- szących się do urządzeń dopuszczonych do zabu- dowy w instalacjach wody pitnej. Wartości nastawionej temperatury regulacji i sto- pień nastawy wstępnego zdławienia są odczyty- walne z podziałek skal umieszczonych na zawo- rze. Nastawiona temperatura regulacji może być chroniona przed nieuprawnioną zmianą poprzez nałożenie nasadki plombującej (nieograniczają- cej widoczności fragmentu podziałki z nastawio- ną temperaturą). Zawór nastawiony jest fabrycz- nie na 57°C i w większości przypadków może być montowany bez zmiany tej wartości (któragwarantuje, że temperatura w instalacji nie spadnie poniżej 55°C, jeśli zawór montowanyjest u podstawy pionu cyrkulacyjnego). Zalecany zakres nastaw temperatury wynosi od 55do 60°C, całkowity – od 40°C do 65°C (zdj. 5).zdj. 4 Ilustracje 6 i 7 pokazują przebieg charakterystyk regulacyjnych zaworu. W pracującej instalacji zawór dławi przepływ do natężenia resztkowego po osiągnięciu temperatury ustawionej na pokrę- tle. Zachowanie przepływu resztkowego koniecz- ne jest do uruchomienia funkcji przegrzewu. Jej rozpoczęcie wiąże się z podniesieniem tempera- tury wody w instalacji powyżej 70°C. Od tempe- ratury przekraczającej o 6°C wartość zadaną za- wór zaczyna zwiększać swoją wydajność (patrz zdj. 5) osiągając wartość kulminacyjną dla tej fazy w temp. 68–73°C. Po przekroczeniu tempe-ratury 73°C następuje kolejne zdławienie przepływu do wartości resztkowej. www.administrator24.info 43
Uwaga! Górna granica przedziału dezynfekcji (73°C) jest stała i niezależna od nastawio-nej temperatury regulacji! Dzięki temu dezynfekcję wysoką temperaturą (wyższą od 70°C)można również przeprowadzić ustawiając temperaturę regulacji na np. 40°C (ponowniepatrz rys. 1). Z rysunku 2 wynika stałość wielkości przepływu dezynfekcyjnego niezależnie od wielkości przepływu wstępnie ustawionegozdj. 5 w procesie równoważenia statycznego (zimne- go). W ofercie firmy dostępne są trzy średnice zaworu – DN 15, DN 20 i DN 25 – różniące się wielkościami przepływów resztkowych i dezyn- fekcyjnych, przy porównywalnej hydraulice na- stawy wstępnej. Połączenie w jednym zaworze funkcji równoważenia termicznego (dynamicz- nego) i statycznego gwarantuje najkrótszy czas osiągnięcia normalnego trybu pracy i najkrótszy czas trwania fazy dezynfekcji termicznej. Jest to o tyle istotne, że wpuszczenie w instalację www.administrator24.info44
wody o temperaturze ok. 70°C niesie ze sobą ryzyko poparzeń. Im krótszy czas dezynfekcji,tym to niebezpieczeństwo jest mniejsze.Współczesna praktyka projektowania instalacji c.w.u. oparta jest na wyliczaniu wielkościprzepływów gwarantujących doprowadzenie wody o odpowiedniej temperaturze do każde-go punktu instalacji. Na spadek temperatury „po drodze” mają wpływ takie czynniki jak:długość i średnice przewodów, rodzaj użytej izolacji termicznej, temperatura otaczającychpomieszczeń czy temperatura samej wody. Rezultatem obliczeń jest zazwyczaj instalacja,w której przez piony położone blisko węzła cieplnego płynie mniej wody niż przez pionydalsze. Jednocześnie wskutek nierównomiernego rozbioru wody przepływy te zmieniają sięskokowo. Zawór „Aquastrom T plus” automatycznie kompensuje te wahania. Skutkiem jegoużycia jest instalacja pracująca bardziej niezawodnie i ekonomicznie, a przy okazji spełnia-jąca wymagania techniczne według najnowszego stanu odpowiednich przepisów. Oventrop Sp. z o.o. Bronisze, ul. Świerkowa 1 B45 05-850 Ożarów Mazowiecki Tel. 22 722 96 42
Równowaga hydrauliczna systemów grzewczychi chłodzących to wymóg prawny oraz wymierneoszczędności! Dzięki zastosowaniu systemów Honeywell Zalety, które przekonają Ty, Administratorze, zyskasz: mieszkańców Twojej obniżenie kosztów eksploatacyjnych spółdzielni czy inwestycji: krótki okres zwrotu z inwestycji wyższą cenę odsprzedaży nieruchomości dzięki niższe koszty ogrzewania lepszej efektywności energetycznej budynku komfortowa temperatura pomieszczeń niezawodnie działający system brak szumów i hałasów w instalacji większy komfort mieszkańców (brak szumów ochrona środowiska i hałasów w instalacji) obniżenie emisji CO2 poprzez lepsze wykorzystanie energii Poznaj koszta oraz czas zwrotu z inwestycji, skontaktuj się z nami: +48 22 606 09 60 lub automatykadomow@honeywell.com Honeywell Sp. zd m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o w w w . a o.o. ul. Domaniewska 39B, 02-672 Warszawa, tel. +48 22 60 60 900, fax +48 22 60 60 90146 www.honeywell.com.pl/automatyka_domow
Platformy schodowe, podnośniki pionowe i inne urządzenia dźwigowe do transportu osób starszych i niepełnosprawnych Windy Schodowe jako firma inżynierii dźwigowej oferuje Państwu szeroką gamę urządzeń dźwigowych przeznaczonych do przemieszczania osób starszych i niepełnosprawnych mających trudności z poruszaniem się.	Firma Windy Schodowe oferuje produkty kilku wiodących koncernów europejskich au-striackiego Ascendor z platformami PLG7 i PLK8, oraz włoskiego Vimec z podnośnikiem schodo-wym V64. Do swojej oferty wprowadziliśmy także platformy LippeLift, które dzięki przystępnejcenie są bardzo popularne na naszym rynku. Platformy schodowePlatformy schodowe są urządzeniami dźwigowymi przeznaczonymi dla osób korzystającychz wózków inwalidzkich. Instalowane są praktycznie wszędzie i na każdych rodzajach schodówzarówno prostych, jak i zabiegowych w środku bądź też na zewnątrz budynków. Platformy techarakteryzują się w miarę dużym udźwigiem wynoszącym w zależności od modelu od 200 do300 kilogramów.Zdalny pilot bądź specjalny panel, czy też kaseta przywoławcza pozwalają na swobodne sterowanieplatformą. Warunki techniczne klatki schodowej określają wybór odpowiedniego modelu urządze-nia. Platformy wyposażone w specjalne barierki opuszczane na czas przejazdu gwarantują całkowitebezpieczeństwo użytkownikowi. Z podnośnika mogą korzystać również osoby bez wózka inwalidzkie- www.administrator24.info47
go dzięki opcji dodatkowej, jaką jest rozkładane krzesełko. Tor jezdny urządzenia jest przytwierdzany do ściany lub słupków nośnych, a najazd odbywa się po rampach umiejscowionych po bokach platfor- my, które po wjeździe składają się gwarantując tym samym dodatkowe zabezpieczenie. Najazd boczny na platformę to najczęstsze rozwiązanie w przypadku takich urządzeń, jeśli jednak przed schodami brakuje odpowiedniej ilości miejsca stosuję się wtedy najazd od frontu. Szczególne miejsce w naszej ofercie zajmują ukośne platformy przyschodowe. Możemy Pań- stwu zaoferować platformy na szynie prostej oraz krzywoliniowej, do montowania wewnątrz i na zewnątrz budynków. Jesteśmy jedynym w Polsce przedstawicielem austriackiej firmy Ascendor, która produ- kuje unikalne platformy PLG7 i PLK8. Urządzenia PLG7 i PLK8 są to bardzo wysokiej klasy platformy schodowe. Poruszają się na dwóch szynach jezdnych ze stali nierdzewnej, z których górna może słu- żyć za poręcz schodów. Zasila je bateria akumulatorów umiejscowiona wewnątrz platformy, która podczas postoju jest automatycznie ładowana przez specjalną ładowarkę wpinaną do standardowego gniazdka elektrycznego – 230V. Składanie i rozkładanie oraz opuszczanie poręczy ochronnych odbywa się automatycznie.PLK8 jest podnośnikiem montowanym głównie na schodach krzywoliniowych czy zabiegowych rza-dziej na schodach prostych. Natomiast platforma PLG7 jest urządzeniem o niezwykle kompaktowejbudowie, które po złożeniu ma szerokość jedynie 25 cm, przez co idealnie nadaje się do klatekschodowych w blokach i budynkach wielomieszkaniowych, spełniając tym samym wymagania odno-śnie szerokości schodów podyktowane odpowiednimi przepisami w zakresie bezpieczeństwa. www.administrator24.info48
Oba podnośniki charakteryzują się eleganckim wyglądem i bardzo cichą pracą mechani-zmu jezdnego. Urządzenia objęte są 3 letnią gwarancją przy standardowym serwisowaniu razw roku – zapewnia to bardzo niskie koszty utrzymania urządzeń. Funkcjonalność, prostota w ob-słudze, zapewnienie bezpieczeństwa użytkownikom to domena produktów oferowanych przezaustriacką firmę Ascendor. Platformy produkowane są również w nietypowych rozmiarachzgodnie z wymaganiami i zaleceniami klienta. Wielokrotnie też zdarza się, że użytkownik urzą-dzenia zamawia tzw. zakręt parkingowy 90- bądź 180- stopniowy dzięki któremu podczas postojuplatforma jest schowana poza schodami, co umożliwia innym, użytkownikom korzystanie z nichw sposób całkowicie nieskrępowany. Podnośniki pionowePodnośniki pionowe, potocznie nazywane windami są opcjonalnym wyborem dla platform scho-dowych. Wielką zaletą tego typu urządzeń jest naturalna możliwość podnoszenia na większą ilość www.administrator24.info49
poziomów oraz większy udźwig niż w przypadku platform przyschodowych. Niezwykle istotnejest to, że w trakcie unoszenia się podnośnika oprócz osoby niepełnosprawnej jazdę w tym sa-mym czasie może odbywać inna osoba np. instruktor, asystent, czy opiekun.Podnośniki pionowe można stosować zarówno na zewnątrz jak i wewnątrz budynków. Trzebapamiętać jednak o tym, że zamontowanie takiego urządzenia niesie ze sobą określone przygoto-wania podyktowane Prawem budowlanym i jest z pewnością bardziej pracochłonne niż zamon-towanie np. platformy schodowej. Windy krzesełkoweCiekawym rozwiązaniem wśród oferowa-nych przez nas urządzeń są windy krzeseł-kowe. Stanowią swoistą alternatywę dla wy-żej wymienionych produktów. Zaletą ich jestniewątpliwie bardzo niska cena z regułykilkanaście razy mniejsza w porównaniuz innymi podnośnikami.W swojej ofercie posiadamy krzesełkaschodowe produkowane przez kilka firmeuropejskich, m.in. angielską firmę Acorn.Urządzenia tej firmy charakteryzują się nie-zwykłą wytrzymałością, trwałą konstrukcjąi prostotą użytkowania. Podnośniki krzeseł-kowe montowane są na schodach prostychwewnątrz jak i na zewnątrz budynków. Sta-bilną, komfortową i cichą jazdę urządzeniazapewnia zasilanie akumulatorowe. Dziękitakiemu rozwiązaniu krzesełko działa nawetprzy okresowym niedoborze prądu. Stero-wanie podnośnikiem odbywa się za pomocąjoysticka umiejscowionego w podłokietniku,bądź zdalnym pilotem, który jest dodawanyw standardzie. www.administrator24.info50
W swojej ofercie posiadamy także używane krzesełka schodowe Acorn.Co jednak w przypadku schodów kręconych bądź zabiegowych?I na nie jest sposób. Dzięki krzywoliniowej szynie podnośniki krzesełkowe firmy Otolift docie-rają na każdy poziom budynku. Inteligentna konstrukcja krzesełka zapewnia komfortową jazdę,kontrolowaną podobnie jak w modelu Acorn przy pomocy joysticka. Tor jezdny w postaci dwóchszyn mocowany jest na słupkach przytwierdzanych do stopni schodów. Unikalne wzornictwo orazszeroka gama kolorów zaspokoi gusta najwytrawniejszego użytkownika. Schodołaz kroczącyIstnieje również możliwość likwidacji bariery architektonicznej nie ingerując w przestrzeń wokółschodów. W tym przypadku najlepszym rozwiązaniem będzie schodołaz kroczący. Urządzenie tozostało specjalnie zaprojektowane do transportu osób na wózkach inwalidzkich po wąskich i stro-mych schodach. Schodołazy kroczące posiadają certyfikaty CE i występują w zestawie z krzeseł-kiem lub wózkiem. Zaletą tego urządzenia jest niewątpliwie jego mobilność, dzięki której schodo-łaz może być w zaledwie kilka minut rozłożony i przewieziony w inne miejsce. Windy Schodowe http://www.windy-schodowe.pl/51 e-mail: info@windy-schodowe.pl tel.: +48 692 44 94 74
OPROGRAMOWANIE DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI www.administrator24.info52
Aspekty wdrożeniowe programów dla Zarządców nieruchomości	Podczas naszej już wieloletniej działalności wdrożeniowej oprogramowania komputero-wego najczęściej spotykamy się z zapytaniami: czy posiadamy program dla zarządców i ile onkosztuje.Pytania te są jak najbardziej zasadne, ale nie obejmują całości zagadnienia wdrożenia progra-mu komputerowego. Jako przyszli użytkownicy, zanim zaczniemy rozmawiać z dostawcami,musimy zadać sobie następujące pytania:- czy oprogramowanie jest nam niezbędne i jakie;- jakie musimy wprowadzić zmiany organizacyjne, aby efektywnie wykorzystać oprogramowanie;- czy nasza firma rozwija się w ten sposób, że przy projektowaniu dalszych zmian w naszejstrukturze program będzie się rozwijał razem z firmą;- jakie musimy ponieść koszty zakupu, dzierżawy lub dostępu do programu;- jakie będą koszty eksploatacyjne i koszty rozwoju? Efektywne wdrożenie oprogramowania Ale szczególnie dużo czasu należy poświęcić na analizę: jakie zmiany musimy wprowadzićw naszej organizacji, aby wdrożenie oprogramowania było efektywne. A zmian z natury nielubimy. Powstaje więc dysonans: kupujemy oprogramowanie, a nie jesteśmy organizacyjnieprzygotowani do jego wdrożenia. I zaczynają się schody: jak dostawca ma zmienić oprogramo-wanie, aby działalność nie ulegała modyfikacji. Może to rodzić konflikty między sprzedającyma kupującym. Wdrożenie może w efekcie zakończyć się fiaskiem i ponownym szukaniem opro-gramowania i nowego dostawcy. Aby zatem uporządkować informacje, odpowiedzmy sobie naparę pytań. Co wnosi wdrożenie ewidencji komputerowej? Przyspieszenie i uproszczenie. To najczęstsze odpowiedzi. A ostatnio w dobie kryzysu – rów-nież obniżenie kosztów. Do kosztów użytkownicy podchodzą różnie. Z reguły kosztem jest to, www.administrator24.info53
co mamy wydać dodatkowo. Czyli jeśli wydusimy od dostawcy dodatkowe zniżki – już jesteśmyzadowoleni. A kosztem dla nas jest praca naszego zespołu. Czyli, planując wydatki na opro-gramowanie, należałoby się również zastanowić ile zaoszczędzimy na czasie pracy. Z regułyewidencja komputerowa pozwala na podwojenie możliwości ewidencyjnych przez zespół. Abytak się stało, należy jak najszerzej wykorzystać program komputerowy. Czyli maksymalnie wy-korzystać nowe narzędzie. Spotykamy klientów, którzy nie używają modułu rozrachunków, boanalizę płatności prowadzi ktoś spoza zespołu. Albo rejestr VAT jest prowadzony w arkuszukalkulacyjnym, bo zawsze tak było. Tak zrealizowane wdrożenie nie będzie efektywne. Jak zrealizować zakup nowego programu? Rozpoczynając poszukiwania dostawcy, musimy zastanowić się nad projektem obiegu infor-macji w firmie. Następnym etapem powinno być opracowanie podziału pracy na poszczegól-nych stanowiskach pracy. Przy małych firmach powyższe tematy nie wymagają szczegółowychustaleń. Ale w większych – jak najbardziej. Przykład optymalizacji pracy sekretarki: może onawspomagać prace ewidencyjne poprzez wprowadzanie danych do rejestru faktur przychodzą-cych – bezpośrednio po otrzymaniu poczty. Przyspieszy to pracę, a jednocześnie na bieżąco bę-dziemy znali wszystkie opłaty, jakie musimy zrealizować i kiedy. Akceptację merytoryczną fakturmożemy dokonywać elektronicznie. Dokumenty wówczas nie krążą z biurka na biurko. Analiza przedwdrożeniowa Po powyższych wstępnych ustaleniach możemy przystąpić do opracowania analizy przedwdroże-niowej. Optymalnym rozwiązaniem jest, aby uczestnictwo w takich pracach zadeklarowali dostawcyoprogramowania. Na podstawie analizy możemy opracować plan wdrożenia, a co za tym idzie rów-nież koszty wdrożenia. Jeśli dostawca nie planuje się włączyć w takie prace, to sygnał do zastano-wienia się. Ważnym elementem przed podjęciem decyzji jest prezentacja programu. Podczas niejmożemy zadać szereg pytań, na podstawie których ocenimy możliwości oprogramowania, możliwościdostawcy, jego politykę handlową oraz chęć długofalowej współpracy. Koszty oprogramowania sąważnym, ale niekoniecznie najważniejszym elementem w dyskusji z dostawcą. Pamiętajmy o niedo-kończonych autostradach budowanych po przetargach, gdzie najważniejszym kryterium była cena.Należy pamiętać, że dla dostawcy sprzedaż oprogramowania ma pozwalać na rozwój firmy i tworze-nie nowych wersji programu. Jeśli firma finansuje się z innego źródła, to może się w końcu okazać, że www.administrator24.info54
w krótkim czasie może przestać być zainteresowana rozwojem produktu. Wówczas pozostanie namposzukiwanie nowego dostawcy. Rekomendacja zdobyta od firmy już użytkującej program pozwalanam upewnić się, że warto rozmawiać z danym dostawcą. Nie należy jednak opierać się wyłącznie narekomendacji, chyba że nasze działalności są bliźniacze. Jakie moduły są najpopularniejsze? Naliczanie opłat – to standardowa funkcja dostępna praktycznie w każdym programie.Ale już budowanie naliczeń – różnie jest realizowane. Optymalne jest, aby użytkownikmógł sam zmieniać sposób naliczeń bez uczenia się języka programowania. W dłuższym okre-sie obniży to koszty eksploatacji – wyeliminuje zbędny serwis dostawcy. Liczniki – świetnym rozwiązaniem jest, kiedy możemy liczyć na automatyzację procesuodczytów liczników – bez konieczności ręcznego spisywania. Jest to droższe rozwiązanie dladeweloperów i niewiele budynków ma takie instalacje. Może to być też spisywanie na żywo odrazu do programu. Podział kosztów – analiza kosztów najlepiej w podziale na lokale jest optymalna z punktuwidzenia analizy wspólnoty. Jeśli jest jeszcze realizowana automatycznie przy wprowadzaniu fak-tur kosztowych według ustalonego klucza, pozostaje tylko po wprowadzeniu danych wydrukowaćefekty. Jeśli jednocześnie wydrukują się nam naliczenia – mamy bieżącą analizę danych. Analiza danych Analizy – temat rzeka – muszą być takie, jakie są nam potrzebne. Czy mamy od razu wszystkie?Jakie wydruki są standardowe? Czy są definiowalne? Co jeśli chcemy nowy wydruk? To podstawo-we pytania. Najlepiej jak oprócz podstawowych zestawów wydruków mamy narzędzie do realizacjidowolnych nowych wydruków. Jeśli możemy je wykonywać posługując się standardową wiedzą(np. znając obsługę programu Excel®), to możemy być zadowoleni. Ważna jest również deklaracjadostawcy, że nie opuści nas przy nowych oczekiwaniach. Wiadomo, że współpraca jest najważniej-sza. Moduł Administrator – zarządzanie kontaktami jest niesłychanie ważne przy profesjonal-nym podejściu do zarządzania nieruchomościami. Tam planujemy prace naprawcze, remonty,przeglądy. Tam rejestrujemy zgłoszenia od mieszkańców. Możemy wysłać informację mailemo terminie realizacji. www.administrator24.info55Related Documents
×Share HubslideSocialsEmbed<iframe src="https://hubslide.com/embed/56d90e5a8d070ead0ecfa16d.html" width="595" height="485" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" style="border:1px solid #CCC; border-width:1px; margin-bottom:5px; max-width: 100%;" allowfullscreen> </iframe><div style="margin-bottom:5px"> <strong> <a href="https://hubslide.com/agnieszka-piksa/poradnik-dla-zarzadcow-nieruchomosci-spoldzielni-wspolnot-mieszkaniowych-deweloperow-i-gmin-s56d90e5a8d070ead0ecfa16d.html" title="Poradnik dla zarządców nieruchomości, spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych, deweloperów i gmin" target="_blank">Poradnik dla zarządców nieruchomości, spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych, deweloperów i gmin</a> </strong> from <strong><a target="_blank" href="https://hubslide.com/a/agnieszka-piksa">Agnieszka Piksa</a></strong> </div>Link© Hubslide 2016About UsHelpTerms of UsePrivacy PolicyCopyrightContact Us