Source: https://www.ra-kotz.de/mietverhaeltnis_geschaeftsfuehrer_kuendigungsfrist.htm/
Timestamp: 2020-03-31 21:31:29
Document Index: 95576858

Matched Legal Cases: ['§ 580', '§ 256', '§ 256', '§ 573', '§ 580', 'BGH', '§ 562', '§ 563']

Az.: VIII ZR 282/07
Versäumnisurteil vom 16.07.2008
AG Ludwigsburg, Az.: 4 C 216/07, Urteil vom 13.04.2007
LG Stuttgart, Az.: 5 S 104/07, Urteil vom 23.10.2007
Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume.
In dem Rechtsstreit hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 16. Juli 2008 für Recht erkannt:
Der Kläger hat rückständige Miete in Höhe eines – von der Beklagten anerkannten – Betrags von 550 € geltend gemacht. Im Wege der Widerklage hat die Beklagte die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis der Parteien mit Ablauf des 30. April 2007 beendet ist. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung entsprechend ihrem Anerkenntnis verurteilt und der Widerklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers, mit der er die Abweisung der Widerklage erstrebt.
Der Feststellungsantrag sei auch begründet, weil auf den Mietvertrag Wohnraummietrecht anzuwenden sei. Bei der Zuordnung eines Mietverhältnisses komme es darauf an, welche Nutzung im Vordergrund stehe. Angesichts der Vermietung eines typischerweise zu Wohnzwecken dienenden Reihenhauses und der Vereinbarung einer Staffel- bzw. Indexmiete sei davon auszugehen, dass die gewerbliche Tätigkeit gegenüber dem Wohnen von untergeordneter Bedeutung gewesen sei. Hierfür spreche auch der Umstand, dass der ehemalige Geschäftsführer der Beklagten die Absetzbarkeit der Miete als Betriebsausgabe als „Schachzug” bezeichnet habe; auch habe er das Haus trotz des Umzugs der Beklagten nach G. weiter bewohnt.
Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings die Zulässigkeit des mit der Widerklage geltend gemachten Feststellungsantrags bejaht. Die Beklagte hat ein berechtigtes Interesse (§ 256 Abs. 1 ZPO) an der alsbaldigen Klärung der zwischen den Parteien streitigen Frage, ob das Mietverhältnis bereits zum 30. April 2007 beendet worden ist. Entgegen der Ansicht des Klägers kommt es deshalb nicht darauf an, ob (auch) die Voraussetzungen des § 256 Abs. 2 ZPO vorliegen.
Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die Kündigung der Beklagten vom 31. Januar 2007 das Mietverhältnis der Parteien zum 30. April 2007 beendet hat. Anders als das Berufungsgericht meint, handelt es sich bei dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag nicht um einen – nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ende des übernächsten Monats kündbaren – Wohnraummietvertrag, sondern um einen Mietvertrag über Geschäftsräume, der gemäß § 580a Abs. 2 BGB nur bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres durch ordentliche Kündigung beendet werden kann.
a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrages dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar (BGHZ 94, 11, 14; 135, 269, 272 m.w.N.; Senatsurteil vom 11. Februar 1981 – VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377, unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Reinstorf in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. I Rdnr. 83). Dies war hier nicht der Fall. Darauf, ob die Beklagte das vom Kläger gemietete Reihenhaus nach dem Vertragszweck vorwiegend als Geschäftsräume für sich selbst oder als Wohnung für ihren Geschäftsführer nutzen wollte, kommt es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht an.
b) Auch die Überlassung der Räume als Wohnräume an den Geschäftsführer persönlich ist aus der maßgeblichen Sicht der Beklagten als Mieterin kein Wohnzweck, sondern geschäftliche Nutzung. Wie die Revision zutreffend geltend macht, kann eine juristische Person Räume schon begrifflich nicht zu (eigenen) Wohnzwecken anmieten; ebenso kann sie als Vermieterin nicht geltend machen, dass sie von ihr vermietete Räume als Wohnung für sich oder Ange-hörige im Rahmen von Eigenbedarf benötige (vgl. zur KG als Vermieterin Senatsurteile vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 und VIII ZR 113/06, NJW-RR 2007, 1516).
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Widerklage ist in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abzuweisen
tempus Lorem elit. massa quis Donec consequat. amet,