Source: https://www.omanikud.ee/heateada/article_id-2434
Timestamp: 2019-09-22 16:30:43+00:00
Document Index: 571691

Matched Legal Cases: ['kohus ', '§ 15', '§ 72', '§ 15', '§ 72', 'Riigikohus ', 'kohus ', 'kohus ', 'Kohus ', '§ 151', '§ 63', 'Kohus ', '§ 151', '§ 74', '§ 74', 'kohus ', '§ 74', 'kohus ', 'Kohus ', '§ 1582', '§ 158', '§ 154', 'Riigikohus ']

Valik koduga seotud Riigikohtu lahendeid. - Omanikud
Valik koduga seotud Riigikohtu lahendeid.
Tutvuge Riigikohtu lahenditega, mis tehtud aktuaalsetel teemadel: remondifond, küttesüsteemi muutmine, uued ukseavad kortermajas, talumistasud.
I Remondifondi kogutud raha tagasinõudmine valitsejalt
Isik X (hageja) esitas AS Y (kostja) vastu 1631 euro 21 sendi väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt kuuluvad hagejale korteriomandid. Kostja oli maja valitsejaks, esitades hagejale arveid hoolduskulu, remondireservi ning kommunaalteenuste eest. Kuna hageja pidas neid arveid alusetuteks, jättis ta nende eest tasumata. Kostja esitas võlgnevuse saamiseks kohtusse hagi, hageja tasus nimetatud võla. Edaspidi tasus hageja regulaarselt remondireservi makseid. Kostja lõpetas maja haldamise. Jäi arusaamatuks, millise kohustuse katteks kostja saadud summad arvestas ning milline oli selle tegelik kasutamine. Maakohus jättis hagi rahuldamata. Hageja esitas apellatsiooni, mis jäeti ringkonnakohtu poolt rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Hageja esitas kassatsioonkaebuse.
1. Korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 1 alusel valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Seevastu täitmisnõude võib võlgniku vastu esitada võlaõigusseaduse (VÕS) § 72 lg 3 alusel iga ühisvõlausaldaja, nõudes kohustuse täitmist kõigile võlausaldajatele ühiselt. Selliselt annavad KOS § 15 lg 1 ja VÕS § 72 lg 3 oma koostoimes võimaluse ühel korteriomanikul esitada hagi valitseja vastu remondifondi kogutud raha tagastamiseks, kuid hagi saab esitada vaid selliselt, et kohustus tuleb täita kõikidele korteriomanikele ühiselt, ning seda vaid juhul, kui on olemas teiste korteriomanike nõusolek.
2. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul hageja nõue uuesti kvalifitseerida, arutada pooltega hageja nõude õiguslikku alust ja selgitada vajadusel täiendavalt välja nõude lahendamiseks olulised asjaolud, sh teiste korteriomanike nõusolek hagi esitamiseks.
Riigikohus rahuldas kassatsioonkaebuse, tühistades kohtute otsused ja saates asja uueks läbivaatamiseks maakohtule.
II Ühelt küttesüsteemilt teisele ülemineku otsustamine
Isik X (hageja) esitas maakohtule hagi MTÜ Y (kostja) vastu, milles palus tunnistada kehtetuks kostja üldkoosolekul vastu võetud otsuse osad punktid. Hageja leidis, et üldkoosolek võttis vaidlustatud otsused vastu oma pädevust ületades ning vastuolus seaduse ja kostja põhikirjaga. Maakohus rahuldas hagi. Kostja esitas apellatsiooni, mille ringkonnakohus rahuldamata jättis. Kostja esitas kassatsiooni.
1. Kohus leidis, et küttetorustiku asendamist (sõltumata sellest kas torustik on amortiseerunud) saab pidada tehnosüsteemi asendamiseks korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 2 mõttes ning seega saab selle küsimuse otsustada korteriühistu (KÜ) liikmete üldkoosolek häälteenamusega. Samuti on KÜ pädevuses otsustada häälteenamusega vajalike kulutuste tegemise üle ning amortiseerunud küttesüsteemi vahetamist saab vähemalt üldjuhul lugeda vajalikuks kulutuseks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes.
2. Kohus leidis erinevalt alama astme kohtutest, et KÜS § 151 lg-s 2 sätestatud tehnosüsteemi asendamiseks saab pidada ka küttesüsteemi asendamist teist liiki küttesüsteemiga, sh elektriküttelt kaugküttele üleminekut. Korteriomanike vahelistes suhetes kohaldub asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1, mille järgi võib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel, selle sättega peab arvestama ka KÜ üldkoosolek. Kohtu arvates aga ei ole elektriküttelt kaugküttele ülemineku puhul tegemist kaasomandis oleva asja olulise muutmisega AÕS § 74 lg 1 mõttes, mistõttu üldkoosolek võis häälteenamusega nimetatud küsimuse otsustada.
III Korterelamu küttesüsteemi muutmine ja ukseavade tegemine korterelamus
Kostjad teatasid korteriühistu juhatusele, et soovivad paigaldada ruumidesse ehitusaegsete radiaatorite asemele uued. Korteriühistu juhatus lubas radiaatorid asendada, kui ei muudeta olemasolevat keskküttesüsteemi, sest elamu küttesüsteem kuulub kõigile korteriomanikele. Pärast aga selgus, et kostjad olid remonttööde käigus oluliselt rikkunud küttesüsteemi tasakaalu. Hagejad palusid kohtul kohustada kostjaid kõrvaldama küttesüsteemi rikkumised, taastama omal kulul elamu projektijärgne küttesüsteem ning ehitama kinni kandeseina omavoliliselt ehitatud ukseava. Maakohus jättis hagi rahuldamata. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, mis jäeti rahuldamata. Hagejad pöördusid Riigikohtusse.
1. Elamu ühiseks kasutamiseks kuuluvad vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa. Seega kuulub elamu keskküttetorustik elamu kaasomanike kaasomandisse. Kohtud on valesti kohaldanud asjaõigusseaduse § 74. Nimetatud sätte mõtte kohaselt ei ole oluline see, kas kostjad ise kõrvaldasid puuduolevad asjad või tegid seda nende õiguseellased. Kui kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omanike õiguseellased, siis on teised kaasomanikud õigustatud nõudma endise olukorra taastamist ka õigusjärglaselt.
2. Seega on ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega.
3. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus esmalt võtma seisukoha, kas keskküttetorustiku möödaviigud on nõutavad elamu projektdokumentatsiooni kohaselt, kui jah, kas siis tegemist on asja olulise muutmisega, milleks puudus kõigi kaasomanike nõusolek ning samamoodi seina avause tegemise osas.
IV Tehnorajatiste talumise eest tasu maksmine
Isik (hageja) esitas AS-i X (kostja) vastu hagi, milles palus tuvastada kostja kohustus tasuda hagejale tehnorajatiste talumise eest talumistasu, hüvitada hagejale maamaks ja hoolduskulud ning mõista välja viivis hagiavalduse esitamisest kuni nõude täitmiseni. Hageja väitel koormavad talle kuuluvaid kinnistuid kostja ülekandeliinid, mida hageja peab seadusest tulenevalt avalikes huvides taluma ning mille tulemusena on kinnistute sihtotstarbeline kasutamine raskendatud. Kohus rahuldas hagi. Kostja esitas apellatsiooni, mis jäeti rahuldamata. Kostja pöördus Riigikohtusse.
1. Kohtud on lahendanud hageja nõude materiaalõiguse normi (AÕS § 1582 lg 1) alusel, mille kohaldamise eeldusi ei ole kindlaks tehtud, ja selle normi kohaldamise eelduseks olevatele asjaoludele ei ole hageja ka tuginenud. Hageja nõuet ei saa esitatud asjaoludel lahendada ka AÕS § 158 (lähtub eeldusest, et tehnorajatist ei ole veel ehitatud) alusel, kuna vaidluse all ei ole, et hageja õiguseellane omandas kinnistud koos tehnorajatistega.
2. Hageja tasunõude õiguslikuks aluseks esitatud asjaoludel saab olla asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 154 lõike 1 esimene lause. Nimetatud säte kohaldub koos AÕSRS §-ga 152.
3. Tehnorajatiste talumisega seotud asju lahendatakse hagita menetluses, mh tehnorajatise talumise kohustuse kohta esitatud avaldusi, mis hõlmab ka talumiskohustusega seotud tingimuste, mh tasu määramise asju. Kohtud lahendasid asja aga hagimenetluses.
4. Sõltumata kinnisasja omandamise ajast ja viisist on selle igakordsel omanikul õigus saada tehnorajatise omanikult perioodilist talumistasu vähemasti ulatuses, milles kinnisasja omanik peab kandma kulusid, kuid ei saa kinnisasja või selle osas tehnorajatise tõttu ise kasutada. See puudutab eelkõige maamaksu, aga ka nt kinnisasja hooldamise kulusid. Kinnisasja omanikule tuleb talumistasuna lisaks kulude hüvitamisele maksta ka lisahüvitist.
5. Talumistasu määramisel tuleb arvestada tehnorajatisest tuleneva talumiskohustuse intensiivsust. Lisahüvitise määramisel talumistasu koosseisus analoogiast lähtudes on kompensatsioon, mida riik oleks maksnud maareformi käigus õigustatud subjektile maa tagastamata jätmisel. Maamaksule ja muudele püsikuludele lisanduv hüvitis ei peaks vähemasti üldjuhul olema suurem kui nimetatud kompensatsioon.
Riigikohus rahuldas kassatsiooni, tühistades kohtute otsused ja saates asja uueks läbivaatamiseks maakohtule, kes asja uuel läbivaatamisel peab hagita menetluse sätteid järgides tuvastama asja lahendamiseks vajalikud asjaolud.