Source: https://www.mesec.cz/clanky/najemce-odmita-opustit-vas-byt-jak-se-ho-zbavite/?utm_medium=kolotoc&utm_source=root-cz&utm_campaign=najemce-odmita-opustit-vas-byt-jak-se-ho-zbavite
Timestamp: 2019-02-21 20:58:49+00:00
Document Index: 47988753

Matched Legal Cases: ['§ 2285', 'soud ', '§ 2285', 'soud ', 'soud ', '§ 2285', '§ 2285', 'soud ', '§ 2230']

Nájemce odmítá opustit váš byt. Jak se ho zbavíte? - Měšec.cz
Měšec.cz » Bydlení » Nájemce odmítá opustit váš byt. Jak se ho zbavíte?
Richard W. Fetter 1. 10. 2018
Už jsme si na stránkách Měšec.cz napsali, že je poměrně dost těžké legálně zajistit, aby nájemce vašeho bytu platil řádně a včas. Pronajímatel se nejčastěji chce zbavit nájemce, když mu neplatí, viz o možnostech, které máte při zajištění plateb nájemného. A když nájemce neplatí, ani pak není lehké se ho zbavit.
Nový občanský zákoník opravdu nepřinesl liberalizaci vztahů mezi pronajímateli a nájemci, která byla nastoupena ještě za účinnosti starého zrušeného občanského zákoníku, ba právě naopak trend otočil, když ochranu nájemníků zvýšil. Označení jako okamžitá výpověď z nájmu bytu, resp. slovy zákona (nového občanského zákoníku) výpověď z nájmu bez výpovědní doby zní na první poslech nebo pohled velmi líbivě, ale vůbec to není v praxi tak snadné.
Jako o zákonné novince jsme o tom psali, stejně jako posléze o výkladu Nejvyššího soudu, který jasně potvrdil, že nejde o „okamžitou výpověď“, nějaké okamžité zrušení nájmu, ale že nájemci musíte dát šanci, tedy poskytnout čas k nápravě, tudíž ho nemůžete „okamžitě vyhodit“.
Smlouva na dobu určitou má své výhody i nevýhody
Čtenáři pronajímající byty v diskusi pod jinými články uvedli, že dokážou na problematické nájemníky vyzrát především smlouvami na dobu určitou. Smlouvami třeba opakovaně sjednávanými na jeden měsíc, které se automaticky obnovují – nebo smluvní strany uzavírají další smlouvu či dodatek prodlužující původně sjednaný nájem poté, co nájemce řádně zaplatí.
Ale i kdyby v takové situaci přestal nájemce platit, pak není jednoduché ho z bytu dostat. Neodejde-li po skončení sjednané doby určité, ať už je jakkoliv dlouhá, dobrovolně, zase je třeba jej žalovat na vyklizení. A víte, jak to chodí u soudů – jak je složité tam něčeho dosáhnout, a což teprve soudní rozhodnutí realizovat exekucí.
Ne každý nájemník je ochotný podstupovat nejistotu toho, že si každý měsíc může pronajímatel všechno rozmyslet, i když mu řádně a včas platí, takže zase není tak jednoduché dosáhnout sjednání nájemní smlouvy na dobu určitou jednoho měsíce, jak „machrovali“ někteří čtenáři. Nabídka musí odpovídat poptávce. A ne všude je horentní zájem o bydlení, někde se musejí naopak podbízet pronajímatelé nájemcům.
Nájem na dobu určitou však má jedno nebezpečí, a to automatické prodloužení nájmu. Pokud se sám nájemce nehlásí, že vám chce předat pronajatou věc – třeba byt, musíte si hlídat konec nájmu vy jako pronajímatel.
Máte to však jednodušší než před 1. 1. 2014 za účinnosti starého občanského zákoníku. Chce-li pronajímatel zabránit prolongaci nájmu bytu po jeho skončení, musí nájemce písemně vyzvat, aby byt opustil, a to ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit. Oproti předchozí úpravě ve zrušeném občanském zákoníku se jednak doba, po kterou musí nájemce byt užívat, aby došlo k obnovení nájmu, prodloužila z třiceti dnů na tři měsíce, a jednak pronajímatel nemusí žalovat na vyklizení, nýbrž postačí nájemce písemně vyzvat, aby byt opustil.
Podobně u nebytovek
A nemusí vždy jít jen o byt. Viz o tom, jak je to s nebytovými prostory. Na co si musíte dát pozor, když pronajímáte byt na dobu určitou? Pokud nechcete, ať už z jakéhokoliv důvodu, byt dále pronajímat vůbec nebo pronajímat určitému konkrétnímu nájemci, pak si musíte dát pozor na § 2285 nového občanského zákoníku (o. z.).
Nebudeme si to blíže rozebírat, protože už jsme to udělali – jak postupovat, jsme už psali.
Kdo nechce číst další článek, tak stručně: Nemusíte hned k soudu, stačí nájemci zaslat písemnou výzvu. Ale jak postupovat detailně, si opravdu můžete přečíst v dřívějším článku.
Při přechodu nájmu vzniká nájem na dobu 2 let
Nájem na dobu určitou nemusí být založen jen smlouvou, může vzniknout ze zákona. Tedy tak, aniž byste to mohli jakkoliv ovlivnit. Nejvyšší soud ČR potvrdil v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 1082/2017, ze dne 19. 6. 2018, že nájmem bytu na dobu určitou je právě i nájem, který vznikne v důsledku přechodu nájmu bytu po smrti nájemce. To znamená, že při skončení nájmu bytu vzniklého v důsledku jeho přechodu po smrti nájemce uplynutím dvou let lze aplikovat ono § 2285 NOZ o prodloužení nájmu, resp. obraně pronajímatele proti tomu, na které vás upozorňujeme.
Co dělat, když někdo „zdědil“ k užívání váš byt?
Takovou specifickou situaci, kdy vznikl spor o to, zda došlo, nebo nedošlo k přechodu nájmu, řešil Nejvyšší soud ČR. Kdybyste řešili právě takovou specifickou situaci přechodu nájmu, který lze získat na dobu určitou 2 let, tak nepřehlédněte rozsudek Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 1082/2017, ze dne 19. 6. 2018.
Nejvyšší soud v uvedeném rozhodnutí jednak znovu připomenul, že ve stanovené lhůtě nemusíte podávat žalobu, že stačí výzva k vyklizení bytu. Jestliže pronajímatel přesto žalobu na vyklizení bytu podá, je nutné nájemci doručený stejnopis žaloby považovat za výzvu k opuštění bytu ve smyslu § 2285 NOZ.
Je-li totiž proti nájemci pronajímatelem vedeno řízení o vyklizení bytu ke dni, kdy měl nájem uplynutím doby skončit, k obnovení nájmu nedojde, i když nájem skončil až po podání a doručení žaloby a (další) výzva nebyla podána. Bylo by totiž přepjatým formalismem, vyložil NS, trvat na další výzvě k opuštění bytu za stavu, kdy pronajímatel není pasivní a podanou žalobou na vyklizení bytu (byť předčasnou) dal nepochybně najevo, že další nájem strpět nehodlá.
Jinak řečeno, dříve zahájené řízení o vyklizení bytu, které pokračuje ke dni, kdy měl jeho nájem uplynutím doby skončit, nahrazuje (písemnou) výzvu k opuštění bytu podle § 2285 NOZ.
Jestliže podal pronajímatel žalobní návrh na vyklizení bytu, protože se domnívá, že nedošlo k přechodu nájmu, jelikož pro něj nebyly splněny zákonné podmínky, tak by bylo absurdní, aby pro případ, že soud bude mít jiný názor, tedy že případně došlo k přechodu nájmu na 2 roky, musel pronajímatel znovu posílat výzvu k vyklizení bytu, tentokrát z důvodu, ne že nedošlo k přechodu nájmu a někdo užívá byt neoprávněně, ale proto, že uplynula doba 2 let, po kterou může ten, na nějž nájem přešel, užívat byt. Prostě jedna předžalobní výzva, jedna žaloba stačí.
Děkuji. Já právě původně § 2230 chápal tak, že se smlouva prodlouží jen jednou, mátne mě druhá věta paragrafu "Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok" - z toho jsem vyvozoval, že když moje smlouva byla uazvřena na 5 let, ale k 1.10.2015 nebyla obnovena, tak se "z moci zákona" automaticky prodloužila POUZE o ten jeden rok, tj. do 30.9.2016 a vyvodil jsem, že už 2 roky bydlím v bytě nelegálně a jsem vlastně squatter :)
Inspirujte se: kam budou investovat čeští dolaroví milionáři?