Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/mietvertragskuendigung-angabe-des-berechtigten-interesses-im-kuendigungsschreiben/
Timestamp: 2020-02-25 03:48:00
Document Index: 115502526

Matched Legal Cases: ['§ 522', '§ 546', '§ 529', '§ 513', '§ 545', '§ 573', '§ 573', '§ 541', 'BGH', '§ 533', '§ 522', 'BGH']

Mietvertragskündigung – Angabe berechtigtes Interesse
LG Berlin – Az.: 65 S 445/13 – Beschluss vom 03.01.2014
In dem Rechtsstreit beabsichtigt die Kammer, die zulässige Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 10.09.2013 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nach einer mündlichen Verhandlung nicht erfordern sowie eine mündliche Verhandlung auch nicht aus sonstigen Gründen geboten ist.
Die Berufung der Kläger gegen die Abweisung der Räumungsklage hat keine Aussicht auf Erfolg. Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.
Ungeachtet des Umstandes, dass vorliegend nicht ersichtlich ist, dass einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB vermieterseits fristgerecht widersprochen worden ist, dürfte hier aber auch schon keine wirksame ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vorgelegen haben.
Bezüglich der ordentlichen Kündigung vom 14.11.2012, welche auf diverse vermeintliche Pflichtverletzungen der Beklagten gestützt wurde, bestehen insgesamt bereits Bedenken im Hinblick auf die Einhaltung der Begründungspflicht gem. § 573 Abs.3, S.1 BGB. Hiernach sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben. An die Begründung, welche das Kündigungsschreiben zu enthalten hat, sind zwar keine übertrieben hohen Anforderungen zu stellen, der Kündigungsgrund muss jedoch so konkret beschrieben werden, dass der Kündigungsempfänger den Vorwurf prüfen kann. Hierzu ist das vorgeworfene vertragswidrige Verhalten grundsätzlich nach Zeitpunkt, Anlass und Umständen zu bezeichnen (vgl. LG Berlin, GE 2010, 548). An solch einer hinreichend konkreten Bezeichnung der beanstandeten Verhaltensweisen fehlt es im Rahmen der Kündigung vom 14.11.2012 nach Ansicht der Kammer jedoch.
Zwar haben die Kläger mit Schriftsatz vom 21.06.2013 auch auf die Kündigung vom 14.11.2012 Bezug genommen und diesbezüglich weitere Ausführungen getätigt. Unabhängig davon, dass andere als die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe gem. § 573 Abs.3 BGB aber ohnehin nur berücksichtigt werden können, soweit sie nachträglich entstanden sind, rechtfertigten die dort beanstandeten Verhaltensweisen der Beklagten nach Ansicht der Kammer hier aber weder im Einzelnen, noch in der Gesamtschau eine Beendigung des Mietverhältnisses.
In Bezug auf die Pflichtverletzungen, welche Anlass der vorausgegangenen Kündigung vom 22.10.2010 waren, haben die Parteien sich vor Ausspruch der Kündigung vom 14.11.2012 unstreitig auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses geeinigt, so dass auf diese im Rahmen der hiesigen Räumungsklage nicht erneut als Kündigungsgrund zurückgegriffen werden kann.
Hinsichtlich der anonymen Anzeige beim Ordnungsamt vom 27.12.2010 ist schon nicht unter Beweisantritt dargelegt worden, dass diese überhaupt von den Beklagten stammte.
Soweit die Kläger sich ferner auf eine erneute Kontaktaufnahme der Beklagten mit den Eigentümern der Immobilie aus nichtigen Gründen trotz diesbezüglicher Abmahnung vom 19.10.2011 berufen, ist bereits nicht ersichtlich, wann und aus welchem Anlass eine solche erneute Kontaktaufnahme nach der o.g. Abmahnung erfolgt sein soll. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich auch nur als ultima ratio in Betracht kommt und zuvor stets zu beachten ist, ob und inwieweit es dem Vermieter im Einzelfall möglich und zumutbar ist, den Mieter ggf. gem. § 541 BGB auf Unterlassung vertragswidrigen Verhaltens bzw. auf Erfüllung vertraglicher Verpflichtungen in Anspruch zu nehmen, notfalls auch unter Einschaltung gerichtlicher Hilfe (vgl. BGH, WuM 2011, 13; LG Berlin, GE 2009, 1316).
Ohne Erfolg berufen die Kläger sich außerdem darauf, dass die Beklagten die Hausverwaltung mit Schreiben vom 28.03.2011 herabgewürdigt hätten, mit Schreiben vom 04.07.2011 angebliche Mängel angezeigt und diese dann klageweise geltend gemacht hätten, die Hausverwaltung in diversen anonymen Schreiben zusammen mit den anderen Mietern letztlich unter Androhung einer Ersatzvornahme zur Mängelbeseitigung aufgefordert sowie ein einstweiliges Rechtsschutzverfahren wegen einer angeblichen Heizungseinstellung angestrengt hätten. Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, seine Interessen an der Mietsache so wahrzunehmen, wie er dies für richtig hält. Er darf sich insofern auch mit anderen Mietern zusammenschließen. Die Austragung eines solchen Streits über das Bestehen von Mietmängeln und den hieraus resultierenden Rechten ist dem Vermieter bzw. seiner Hausverwaltung grundsätzlich weder unzumutbar, noch begründet die Geltendmachung von gesetzlich vorgesehenen Mieterrechten, selbst wenn diese sich letztlich als unberechtigt herausstellen sollten, einen Kündigungsgrund. Dass die Beklagten ihre Mieterrechte vorliegend ggf. in rechtsmissbräuchlicher Weise ausüben würden, ist nicht ersichtlich. Soweit die Kläger in diesem Zusammenhang beispielhaft anführen, dass von den Beklagen im Rahmen einer Instandsetzungsklage u.a. der Austausch von Sand im Buddelkasten geltend gemacht worden sei, obwohl dies bereits vor Klageerhebung erfolgt sei, haben sie erstinstanzlich schon keinerlei Stellung zu den Ausführungen der Gegenseite genommen, wonach eine Berücksichtigung der Mängelbeseitigung so kurzfristig vor Klageerhebung nicht mehr habe berücksichtigt werden können.
Entgegen der Ansicht der Kläger ist auch nicht ersichtlich, dass durch das per Fax übersandte „Mängelprotokoll” zu Unrecht der Anschein einer öffentlich-rechtlichen Bearbeitung vorgetäuscht werden sollte. Allein der Umstand, dass dieses von einem Faxgerät des Bezirksamts …-… aus versandt worden ist, rechtfertigte nicht die Annahme, dass das Schreiben namens und in Auftrag des Bezirksamts im Rahmen der Wahrnehmung öffentlich-rechtlicher Befugnisse übersandt worden ist. Vielmehr ist dieses von den beklagten Mietern selbst sowie einer ausdrücklich als Bevollmächtigte der Mieter aufgeführten Bauingenieurin unterzeichnet worden.
Auch die Strafanzeige vom 26.09.2012 rechtfertigte vorliegend keine Kündigung des Mietverhältnisses. Unabhängig davon, dass sich die Heizpflicht des Vermieters nicht nur auf die Heizperioden beschränkt, sondern bei anhaltend niedrigen Temperaturen ggf. auch in den Sommermonaten besteht, ist hier nicht ersichtlich, weshalb die Beklagten aus ihrer Sicht nicht von einem Anlass zur Anzeigenerstattung ausgehen durften. Insbesondere ist klägerseits nicht dargelegt worden, dass insoweit wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben getätigt worden sind. Soweit die Kläger den Beklagten schließlich eine versuchte Beeinflussung Dritter in Bezug auf Nachforderungsbeträge aus der Betriebskostenabrechnung 2011 vorwerfen, haben sie zum Vortrag der Gegenseite, wonach der diesbezügliche Verrechnungsvorschlag von der betreffenden Mietpartei selbst gekommen sei, erstinstanzlich keine Stellung mehr genommen. Darüber hinaus wäre aber auch für den Fall, dass der Vorschlag von den Beklagten gekommen sein sollte, ein hinreichender Kündigungsgrund insoweit nicht ersichtlich.
Hinsichtlich der im Rahmen der Berufungsbegründung erklärten weiteren fristlosen bzw. fristgemäßen Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses kann dahinstehen, ob es sich hierbei um eine zulässige Klageerweiterung gem. § 533 ZPO handelt, da diese im Falle einer Zurückweisung der Berufung nach § 522 ZPO ohnehin gegenstandslos würde (vgl. BGH, Urt.v. 24.10.2013 – III ZR 403/ 12 zitiert nach juris; OLGR Rostock, 2003, 355; OLGR Köln 2005, 730; OLGR Frankfurt 2004,48).