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Timestamp: 2018-06-21 08:03:48+00:00
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À quoi sert un notaire ? - LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité
Journal du blog : Le notaire est-il une autorité ou un serviteur ?
le 05/10/2012 - Chers amis
Cette question bon nombre d’entre vous se la pose…
... Il est au service du public !
Au départ c’était un « érudit » qui, sachant écrire, permettait de rendre authentique (d’authentifier), par écrit, car « les écrits restent », toute convention entre personnes.
Au fur et à mesure son rôle a été « encadré » par la loi et surtout par une jurisprudence fournie. Cela était « devenu une obligation », car le notariat s’éloignait de son rôle originel, pour agir comme un « despote » ; s’étant unilatéralement accaparé le pouvoir de « l’authenticité ». Il ne se comportait plus comme un serviteur du public mais comme celui qui se servait du public pour assoir une « autorité » qu’il s’était octroyée.
C - Dérives « générales » :
Nous vous faisons part de plusieurs rappels à l’ordre, des Hauts Magistrats de la Cour de cassation, envers le notariat, contenus dans les liens suivants (à lire et à relire, si besoin est, impérativement et intégralement jusqu’à « imprégnation » totale) :
- Responsabilité professionnelle du notaire
- La responsabilité civile du notaire
- Le devoir de conseil du notaire
Cass. Civ., 21 juil. 1921 : « Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité qui en est la conséquence, ont également pour mission de renseigner les clients sur les conséquences des engagements qu'ils contractent… »
Cass. 1e civ. 28 novembre 1995 n° 93-15.659 : « Le notaire n'est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client. »
Cass. 1ère civ., 13 déc. 2005 ; RLDC mars 2006, p. 21 : « le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, sans que leurs compétences personnelles, ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil : le devoir de conseil est absolu. »
Cass. 3e civ., 18 oct. 2005 ; RLDC janv. 2006, p. 21 : « le notaire ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties : il ne saurait être un simple scribe. »
Cass. 1e civ. 14 février 1950 : Bull. civ. I n° 44). I : « le notaire ne peut pas accepter un acte qui néglige « les intérêts d'une cliente occasionnelle pour favoriser des clients habituels »
Cass. 1e civ. 30 mai 1995 n° 93-13.758 : Bull. civ. I n° 226 : « dès lors qu'il existe le moindre indice de nature à éveiller les soupçons du notaire sur l'existence d'un risque, il doit effectuer les vérifications nécessaires à sa levée. A défaut, il commet une faute susceptible d'engager sa responsabilité. »
Cass. 1e civ. 25 février 1997 n° 94-19.685 : Bull. civ. I n° 75 : « celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ».
Cass. 1e civ. 6 juillet 2004 n° 02-20.388: « En matière délictuelle, la preuve peut se faire par tous moyens. La preuve du conseil donné peut donc en principe résulter de toute circonstance de la cause, en l'absence même d'une reconnaissance écrite. »
Cass. com. 9 avril 2002 n° 99-11.066 : « La clarté des renseignements délivrés par le notaire constitue une condition déterminante mais pas nécessairement suffisante. »
D - Une dérive « particulière » :
Pour terminer sur « les dérives notariales », nous vous rappelons deux rapports annuels, de la Cour de cassation, qui nous intéressent plus particulièrement :
- Rapport annuel 2003 (Bull. n° 91)
- Rapport annuel 2007 (Bull. n° 98)
Le premier rappelle : « que le lot de copropriété est nécessairement composé de parties privatives et d’une quote-part des parties communes. » ; et le second : « La question posée de façon frontale par l’arrêt rapporté, était celle de savoir si, pour des emplacements de stationnement, un droit de jouissance exclusif assorti de quotes-parts de parties communes, pouvait constituer, à lui seul, la partie privative d’un lot. Cette question qui est loin d’être théorique, présente un intérêt pratique évident puisque nombre de « lots » de copropriété comportent comme parties privatives, un droit de jouissance exclusif sur des parties communes. Une partie de la doctrine et les praticiens, notaires et administrateurs de biens, sont favorables pour admettre une telle situation... la troisième chambre civile a affirmé, sans équivoque, qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot. »
Si l’on tient compte de l’arrêt du 28 janvier 2009 ; « Qu'en l'espèce, il résulte des constatations souveraines des juges du fond que Madame Régine X... était propriétaire de l'ensemble d'un pavillon…que le statut de la copropriété n'était pas applicable au pavillon susvisé… » : Le statut de la copropriété ne s’applique pas à nos pavillons !
Si l’on tient compte de l' arrêt du 8 octobre 2008 ; « Toute construction édifiée sur une partie commune ne peut pas être incluse dans le mesurage CARREZ ; et n’est donc pas une partie privative ! » : Nos pavillons ne sont pas la partie privative de nos lots ! (le 4ème alinéa b/, de l'article 71 du décret du 14 octobre 1955, défini le lot de copropriété comme suit : « Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif… » et l' arrêt du 15 novembre 1989 édicte, que le « droit réel privatif » est un droit d’édifier des constructions et que ce droit est la partie privative du lot, comme le précise « Titrages et résumés »)
Conclusion : Nos lots (portions d’un terrain bâti avec, comme droit de construire, un permis de construire unique) seraient composés d’une partie commune à usage exclusif auxquels sont attachés une quote-part sur les parties communes… ce qui n’en fait pas des lots de copropriété ! … et le notariat est une nouvelle fois « épinglé » par les Hauts Magistrats !
E - Prise de conscience tardive contraint et forcé :
Malgré ces mises en garde et la possibilité d’édicter des règles pour « assainir » la profession, le CSN (conseil supérieur du notariat), se sentant peut être au-dessus des lois, ignora longtemps (38 ans) l’article 26 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971. Il fallut attendre jusqu’au 24 décembre 2009, quand fut approuvé, par arrêté de Mme le Garde des Sceaux, Ministre de la justice et des libertés (J.O. du 16 janvier 2010) un REGLEMENT NATIONAL/REGLEMENT INTER-COURS. Cette brusque prise de conscience semble être le fait, qu’à cause de l’Europe, la profession étant ouverte à des non nationaux ; le notariat ne voulait, sans doute, pas subir le même sort que les « conservateurs des hypothèques. » ???
À nouveau nous retiendrons plus particulièrement :
Préambule : « Le CSN a édicté les règles morales et professionnelles qui s'imposent à tous les notaires et établi pour les usages de la profession un règlement national. »
Principes de déontologie : « Le notaire est l’officier public établi pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des copies exécutoires et copies authentiques. (cf. l’Ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945, art. 1er). Il est le conseil des personnes physiques ou morales de droit privé et de droit public, le rédacteur impartial de leur volonté. Il leur fait connaître toute l’étendue des obligations qu’elles contractent, rédige leurs engagements avec clarté, leur donnant le caractère d’un acte authentique assorti, le cas échéant, de la force exécutoire. Il assure la moralité et la sécurité de la vie contractuelle. Il assume ce service public dans le cadre d’une activité libérale. »
Article 1.1 (engagement du nouveau notaire devant l’assemblée générale) : « Le notaire, lors de la première assemblée de sa compagnie suivant sa nomination, doit, à la demande du Président de la chambre, affirmer qu’il a connaissance de la déontologie de la profession et s’engager solennellement à la respecter, conformément au serment qu’il a prêté devant le Tribunal. » (article 57 du décret n°73-609 du 5 juillet 1973 relatif à la formation professionnelle dans le notariat et aux conditions d'accès aux fonctions de notaire).
Article 1.2 (obligations professionnelles) : « Il a le devoir de se tenir informé de l’évolution du droit, … Il a l’obligation d’entretenir et renouveler ses connaissances… Il doit faire les efforts nécessaires pour améliorer la qualité de ses services et s’assurer de la satisfaction du client en s’attachant à ce que les réclamations qui pourraient parvenir à son office soient traitées avec efficacité, rapidité et transparence. »
Article 2 (le notaire délégataire de l’autorité publique) : « L’Etat en le nommant, lui confère des prérogatives attachées aux actes de l’autorité publique : le pouvoir de conférer l’authenticité. Il doit accomplir cette mission avec loyauté et probité. Tous actes contraires à la loi lui sont interdits. Le notaire doit expliquer la loi et en assurer l’application. Le notaire consacre tout le temps nécessaire à l’exercice de ses fonctions et doit ses services et conseils à toute personne le requérant, avec une égale conscience et un constant souci d’impartialité. »
Article 3.1 (libre choix du notaire) : « Toute personne physique ou morale de droit privé ou de droit public a le libre choix de son notaire : la clientèle d’un notaire est constituée par les personnes qui, volontairement, requièrent ses conseils, ses avis, ses services ou lui confient l’établissement de leurs conventions. »
Article 3.2 (obligations du notaire) : « Le notaire doit à sa clientèle sa conscience professionnelle, ses égards, l’impartialité, la probité et l’information la plus complète. L’intérêt du client prime toujours le sien. Il doit choisir les moyens les plus appropriés pour parvenir au résultat désiré par le client, en conformité avec la loi. »
Article 4.1 (principes) : « Le notaire se doit d’avoir en toutes circonstances à l’égard de ses confrères un comportement conforme à la probité, à l’honneur et à la délicatesse. Les notaires se doivent mutuellement respect, conseil et assistance. »
Article 4.2.1 (comportement) : « Le notaire doit laisser s’exercer le libre choix du client, et s’abstenir de démarches tendant à détourner ce choix ou bien encore s’abstenir de tirer profit de manœuvres extérieures qui auraient pour résultat de détourner ce choix. Une concurrence saine, franche et loyale, reposant sur la qualité du service, est la garantie de ce choix, facteur d’émulation et de progrès. »
Article 4.3 (confraternité) : « Si un notaire a connaissance d’une erreur ou d’une faute commise par un confrère dans l’exercice de sa profession, il doit s’abstenir de faire-part de ses critiques au client sans en avoir au préalable référé à son confrère. Sans préjudice des dispositions du Code de procédure pénale (article 40), le notaire doit aviser le président de chambre de tout acte délictueux ou mettant en péril les intérêts de la profession, et commis par un de ses confrères. »
Si un notaire ne respecte pas tout ce qui précède, il se parjure du fait de son serment !
F - Un comportement « illégal » :
Que dit l’article 28Ia de la loi ? « Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. » :
La loi fait obligatoirement référence à un lot de copropriété !
Le lot ne peut être qu’un lot non bâti tel qu’un lot « transitoire » d’après l'article 71 du décret du 14 octobre 1955 !
Le « droit de construire » est la partie privative d'un lot !
Les « bâtiments » sont les constructions prévues dans le droit de construire !
Ces constructions peuvent être sur plans ou bien en cours de construction !
Un droit de jouissance exclusive (perpétuel) est un droit accessoire attaché à un lot !
En cas de retrait des « bâtiments » (partie privative) le droit accessoire « perpétuel » (terrain en jouissance privative) est lui aussi retiré !
Si les constructions sont terminées, tant qu’elles ne sont pas divisées, pour être vendues par lots et donc soumises à la loi sur la copropriété ; nous nous trouvons toujours dans la configuration d’une portion de terrain « non bâti » (en seule jouissance exclusive) avec le droit d’édifier des constructions (le propriétaire du lot détient toujours le droit d’édifier des constructions sur une portion de terrain dont il a l’usage exclusif). Tel n’est pas notre cas puisque la portion de terrain a été divisée en « parcelles » à usage exclusif et que le propriétaire du « lot initial », correspondant à plusieurs bâtiments, est le syndicat composé des copropriétaires acquéreurs (en pleine propriété), de « bâtiments individuels » (pavillons) édifiés sur des « lots » uniquement en jouissance privative. Tous les praticiens sont unanimes pour dénoncer que la copropriété, dite horizontale, est illégale et la meilleure définition nous est donnée par Pierre REDOUTEY : « La copropriété dite horizontale n’a pas de fondement légal. C’est une pratique de certains lotisseurs et aménageurs, aidés par des notaires souvent pas trop regardants, pour éviter l’application de règles d’urbanisme (lotissement, densité, prospects, etc...) »
Aucun texte administratif unilatéral et règlementaire (paru au Journal Officiel) ne donne « les détails d’application », de l’article 28Ia (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965),
autorisant le retrait de « lots » de copropriété, dite horizontale, tels que les nôtres !
Si ce n’est, Marie-Lise LE TEXIER, pour dire qu’elle n’était qu’un simple scribe (voir ci-dessus : Cass. 3e civ., 18 oct. 2005 ; Dérives « générales »), Hervé DESQUEYROUX et sa collaboratrice ne nous ont pas expliqué la loi (la marche à suivre), concernant cette « méthode des retraits » (qu’ils auraient préconisé dixit le conseil syndical), comme ils ont obligation de le faire pour toute personne les requérant (voir les articles 1.2, 2 et 3.2.1 du règlement national du CSN). Malgré plusieurs demandes (« Missive au notaire 07/09/2011 ») ils ne nous ont pas répondu ; dans l’état actuel des choses, d’après les « informations » (vrais ou fausses) du conseil syndical et des « juristes » de l’AGRC-So : nous sommes dans le flou ; nous « supposons », car n’ayant ni preuve ni certitude !
Nous reviendrons, tout de même, sur le « Bulletin de juin 2011 » :
Les solutions juridiques de sortie « étant » les prérogatives des notaires ; ce serait Hervé DESQUEYROUX, soucieux que « l’intérêt du client prime toujours le sien et qui auraiit choisi les moyens les plus appropriés pour parvenir au résultat désiré par le client, en conformité avec la loi » ; soit la méthode des retraits individuels multiples, devenus généraux, pour devenir propriétaires, à moindre coût, de nos terrains et ne plus être en copropriété !!!
Bien que sa charge l’oblige à suivre l’évolution des lois et à les expliquer, Hervé DESQUEYROUX aurait créé un « groupe de travail » avec des individus, à priori incompétents, car n’ayant pas la charge de conférer l’authenticité !!!
Hervé DESQUEYROUX détiendrait des documents (actes de ventes et fiches d’état civil) remis par le conseil syndical, sans s’être informé, comme il a obligation de le faire, des conditions dans lesquelles ils ont été obtenus !!!
Hervé DESQUEYROUX aurait demandé qu’on lui fasse parvenir nos questions, pour qu’il puisse y répondre, lors de l’assemblée générale, dont il aurait participé à en déterminer la date du 21 octobre 2011, ainsi qu'à l'élaboration de résolutions proposées ; nous attendons toujours sa présence et bien entendu surtout ses « réponses » !!!
Comme seul « document », nous disposons d’un soi-disant devis qui semblerait, au vu de son état, avoir été « trafiqué ». Si tel n’est pas le cas, il demande quelques remarques car il est « compromettant ». Il fait état de transactions immobilières (?) entre, en premier lieu, le syndicat (le vendeur ?) et chaque copropriétaire (les acheteurs ?). Nous avons voté la résolution n° 10 (PV de l’AG du 21 octobre 2011) pour que le syndic représente le syndicat et nous avons « choisi » Hervé DESQUEYROUX, ou un autre, en tant que notaire du syndicat (le vendeur ?) ; mais, alors, ce serait (?) chacun d’entre nous (les acheteurs ?), à titre individuel, qui aurions (?) le droit de choisir notre notaire et non un notaire qui doit s’imposer en nous contactant ; il existe une sorte de chantage pour « éviter » toute concurrence (point 1 et 2). Dans un second temps, on nous propose de racheter ce qui nous appartient, déjà, à tous (point 3) ; l’ASL, que le syndicat a créée et qui ne possède aucun « argent », comment peut-elle acheter et payer des taxes, par l’intermédiaire de ses membres (les même que ceux du syndicat) une « chose » (les éléments communs) qui était et est nécessaire à tous les ex membres du syndicat devenus membres de l’ASL???
La relecture des articles 1.2, 2, 3.1, 3.2, 4.1, 4.2.1 et 4.3, du règlement national du CSN, ne pourra que vous être bénéfique, pour constater si ce « devis estimatif » respecte les articles du règlement précité, ainsi que la déontologie notariale… et le rappel concernant la « concussion » (responsabilité pénale du notaire) nous semblerait opportun ainsi que l’ article 432-10 du Code pénal la concernant ! Enfin rien n’empêche, tout individu, de saisir le Procureur de la République, si besoin est !
G - L’imbroglio du lot 4 (« dénonciation ») :
Nous vous renvoyons au post scriptum de « Il était une fois LOUSTALOT », en vous rappelant l’article 4.3 du règlement du CSN et en particulier le second alinéa : « Sans préjudice des dispositions du Code de procédure pénale (article 40), le notaire doit aviser le président de chambre de tout acte délictueux ou mettant en péril les intérêts de la profession, et commis par un de ses confrères. » ; ainsi que les articles 40-1 puis 41-1 et 41-2 du même Code, cité ci-dessus, auxquels il faut ajouter la relecture des articles 2 et 3.2 du règlement précité !
H - Un comportement « légal » :
Article 49 de la loi du 10 juillet 1965 : « L'assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. »
L’arrêté du 4 août 1987, qui est un texte administratif (paru au JO) et qui s’impose à tous, stipule, dans son article 1er : « Il est institué une commission consultative chargée de répertorier les difficultés auxquelles peut donner lieu l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, de rechercher les solutions, notamment d'ordre conventionnel, propres à les aplanir et de proposer, le cas échéant, aux pouvoirs publics les adaptations législatives ou réglementaires qui s'avéreraient nécessaires [*attributions*]. » Ce qui signifie que si une question est officiellement posée (parue au JO) aux ministères « créateurs », la commission est obligatoirement consultée et l'avis rendu est transmis à l'autorité compétente (ministère « instituant » interrogé) pour prendre la décision, qui fera, si besoin est, l’objet d’une réponse ministérielle (à paraitre au JO).
Cette réponse ministérielle, si elle existe, est un texte administratif règlementaire (décision exécutoire qui a la portée de « son » arrêté) qui s’impose à tous et qui fixe les détails d’application, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Il existe un « texte administratif unilatéral » et règlementaire (paru au Journal Officiel) qui donne « les détails d’application »
autorisant, sans avoir recours à l’unanimité, la dissolution du syndicat, entraînant, ainsi, la disparition d’une copropriété, dite horizontale ;
une jurisprudence, en date du 4 juillet 2007, édicte, que cela est « de plein droit » et que le syndicat ne survit que pour les besoins de sa liquidation !
Les notaires de PARIS, interrogés, nous ont, eux, expliqué la loi (la marche à suivre), comme ils ont obligation de le faire, pour toute personne les requérant :