Source: https://www.federnotizie.it/le-novita-in-materia-di-edilizia-residenziale-convenzionata/
Timestamp: 2020-07-11 19:43:16+00:00
Document Index: 150398596

Matched Legal Cases: ['art. 31', 'art. 31', 'art. 35', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 9', 'art. 25', 'art. 29', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 19', 'art. 31', 'art. 19', 'art. 31', 'art. 35', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 35', 'art. 18', 'art. 31', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 8', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 1339', 'art. 1419', 'sentenza ', 'art. 35', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 35', 'sentenza ', 'art. 23', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 3', 'art. 35', 'art. 18', 'art. 31', 'art. 5', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 31', 'art. 5', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 18', 'art. 1339', 'art. 1419', 'art. 47', 'Cass. Sez. ', 'art. 1339', 'art. 1339', 'art. 35', 'art. 1339', 'art. 1419', 'sentenza ', 'art. 1419', 'art. 7', 'art. 31', 'art. 31', 'art. 25', 'art. 2652', 'art. 35', 'sentenza ']

Le novità in materia di edilizia residenziale convenzionata - Federnotizie
Argomento: Novità normative	Pubblicato il 15 Gennaio 2019 da	Giovanni Rizzi	 Stampa
Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.
Il decreto di cui al comma 49-bis dell’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, come sostituito dal comma 1, lettera a), del presente articolo, è adottato entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.
al suo primo comma la modifica dell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998 n. 448, mediante la riformulazione del suo comma 49-bis e l’introduzione di un nuovo comma 49quater
ai commi 2° e 3° disposizioni relative all’ambito ed alle modalità di applicazione delle norme di cui al primo comma.
Art. Oggetto Nuova disciplina Differenze rispetto alla vecchia disciplina
Nuovo art. 31 comma 49bis Convenzioni P.E.E.P. interessate La possibilità di rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione e/o del canone massimo di locazione riguarderà le convenzioni P.E.E.P. (ex art. 35 legge 22 ottobre 1971 n. 865 e s.m.i.) sia per la cessione del diritto di superficie (senza limitazione di sorta) che per la cessione in proprietà (ed anche per queste ultime senza limitazioni di sorta). In precedenza, la possibilità di rimozione dei vincoli riguardava le convenzioni PEEP per la cessione del diritto di superficie senza limitazione di sorta, mentre riguardava le convenzioni P.E.E.P. per la cessione in proprietà, con limitazione a quelle stipulate prima dell’entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992 n. 179. Con la nuova norma, pertanto, quest’ultima limitazione è stata eliminata e la possibilità di rimozione è stata estesa a tutte le convenzioni P.E.E.P., sia per la cessione in superficie che per la cessione in proprietà, senza limitazioni di sorta.
Nuovo art. 31 comma 49bis Modalità per la rimozione del vincolo sul prezzo e/o sul canone massimo I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione e/o del canone massimo di locazione potranno essere rimossi mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari. In precedenza, per la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione e/o del canone massimo di locazione era richiesta la stipula di una convenzione in forma pubblica soggetta a trascrizione. Con la nuova norma non è più richiesta la stipula di una convenzione ma più semplicemente di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata.
Nuovo art. 31 comma 49bis Soggetti legittimati a richiedere la rimozione del vincolo sul prezzo e/o canone massimo L’atto per la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione e/o del canone massimo di locazione potrà essere stipulato a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse anche se non più titolari di diritti reali su beni immobili. In precedenza, la convenzione per la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione e/o del canone massimo di locazione, poteva essere stipulato solo a richiesta del “singolo proprietario”; con la nuova norma la possibilità di stipula è stata estesa anche a chi non sia più proprietario dell’alloggio, purché ne abbia interesse e si tratti di una persona fisica.
Nuovo art. 31 comma 49bis
Comma 3 Determinazione corrispettivo La percentuale per la determinazione del corrispettivo (rispetto a quello previsto dall’art. 31 comma 48) è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’art. 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997 n. 281. Tale decreto deve essere adottato entro 30 giorni dal 19 dicembre 2018 ossia dalla data di entrata in vigore della legge 136/2018 (così dispone il comma 3 dell’art. 25 undecies del Decreto Fiscale 2019). In precedenza, la competenza per la determinazione della percentuale per il calcolo del corrispettivo, dapprima attribuita al Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata, era stata successivamente devoluta, con decorrenza dal 1° gennaio 2012, ai Comuni è ciò in forza del disposto dell’art. 29, c. 16undecies, D.L. 20 dicembre 2011 n. 216 convertito con legge 24 febbraio 2012 n. 14. Con la nuova norma si è tornati alla disciplina originaria con la devoluzione della competenza a favore del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata.
Nuovo art. 31 comma 49bis Dilazione di pagamento Il Decreto del Ministro dell’economia e delle finanze di cui sopra individua altresì i criteri e le modalità per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Nulla era previsto in precedenza al riguardo. In particolare, in precedenza, non era prevista la possibilità di concedere dilazioni nel pagamento del corrispettivo. Possibilità che con la nuova norma è peraltro subordinata alla circostanza che modalità e criteri della dilazione siano previsti nel decreto ministeriale.
Nuovo art. 31 comma 49bis Esclusioni Le disposizioni in tema di rimozione dei vincoli sulla determinazione del prezzo massimo o del canone massimo di locazione non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992 n. 179 ricadenti nei piani di zona convenzionati. Si tratta degli alloggi costruiti o recuperati grazie a finanziamenti agevolati ex art. 19 legge 5 agosto 1978 n. 457 e destinati alla locazione per uso abitativo primario per un periodo non inferiore ad 8 anni ovvero assegnati in godimento da cooperative edilizie a proprietà indivisa. In precedenza, non era prevista, alcuna esclusione espressa dal perimetro di applicazione dell’art. 31, comma 49bis, legge 23 dicembre 1998 n. 448 per gli alloggi di “edilizia agevolata” ossia per gli alloggi costruiti o recuperati mediante finanziamenti che hanno goduto dei particolari contributi dello Stato quali previsti dalla legge 5 agosto 1978 n. 457 (art. 19) e destinati alla locazione per uso abitativo primario per un periodo non inferiore ad 8 anni ovvero assegnati in godimento da cooperative edilizie a proprietà indivisa.
Con la nuova norma, invece, la facoltà di procedere alla rimozione dei vincoli sulla determinazione del prezzo massimo o del canone massimo di locazione è stata espressamente esclusa per gli alloggi di “edilizia agevolata” ricompresi nell’ambito di Piani di Edilizia convenzionata.
Nuovo art. 31 comma 49quater Violazione dei vincoli di prezzo massimo di cessione In caso di cessione di un alloggio a prezzo superiore a quello massimo di convenzione, in pendenza della rimozione dei vincoli, il contratto stipulato non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto ed il prezzo vincolato. In precedenza, nulla prevedeva la legge per il caso di cessione in violazione del prezzo massimo stabilito in una convenzione P.E.E.P. per la concessione del diritto di superficie; eventuali sanzioni dovevano essere previste in convenzione (art. 35, c. 8, lett. f) legge 22 ottobre 1971 n. 865). Solo per le convenzioni-tipo ex art. 18, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia) detta norma, al suo quinto comma, stabiliva per ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione la nullità per la parte eccedente. Da notare che nella nuova norma non si fa ricorso alla figura della nullità del prezzo eccedente (come nel succitato art. 18 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), ma alla categoria della “inefficacia”; gli effetti pratici, peraltro, nella sostanza sembrano essere gli stessi: il maggior prezzo previsto in convenzione viene “sostituito” da quello di convenzione, ferma restando la validità dell’intero contratto.
Nuovo art. 31 comma 49quater Istanza di rimborso In caso di cessione di un alloggio a prezzo superiore a quello massimo di convenzione, all’acquirente spetta il diritto al rimborso della differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato (posto che il contratto non produce effetti proprio con riguardo a detta differenza). Tuttavia, l’eventuale istanza di rimborso avanzata dall’acquirente si estingue con la rimozione dei vincoli (che in base alla nuova norma può essere richiesta anche da persona fisica che non sia più titolare di diritti reali sull’immobile e quindi anche dal venditore dopo la stipula dell’atto di cessione). In precedenza, la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione poteva essere richiesta solo dal singolo proprietario, per cui non era prevista espressamente la possibilità per il venditore, dopo la stipula dell’atto di trasferimento dell’alloggio P.E.E.P., di procedere alla rimozione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione. Con la nuova norma è stata, invece, prevista, la possibilità per il venditore di procedere alla rimozione dei vincoli anche dopo la stipula dell’atto di cessione e “di “sanare” in tal modo l’atto posto in essere in violazione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione, “paralizzando” di conseguenza l’eventuale richiesta di rimborso avanzata dall’acquirente.
Nuovo art. 31 comma 49quater Vincoli di natura soggettiva La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva. In precedenza, nulla era previsto al riguardo. Si fa presente che né l’art. 35 legge 22 ottobre 1971 n. 865 né l’art. 18 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia) prevedono particolari vincoli di natura soggettiva, quali condizioni per la successiva alienazione degli alloggi convenzionati (vincoli, invece, tipici dell’edilizia sovvenzionata ove il trasferimento di alloggi è normalmente subordinato alla possidenza di specifici requisiti soggettivi: cittadinanza, residenza, reddito, ecc.). Con la norma in commento, pertanto, in caso di rimozione di vincoli sul prezzo massimo di cessione, vengono “automaticamente” cancellati anche eventuali vincoli soggettivi che, nel caso di specie, non potranno che essere di natura convenzionale.
Comma 2 Ambito di applicazione Le disposizioni dell’art. 31, commi 49 bis e 49 quater, legge 448/1998, nel testo modificato dal D.L. 119/2018 convertito con legge 136/2018, si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della legge 136/2018 (ossia prima del 19 dicembre 2018). La nuova norma prevede una sorta di retroattività della disciplina di rimozione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione anche ai contratti di cessione stipulati prima dell’entrata in vigore della legge di conversione di detto decreto. Particolare rilevanza ha questa previsione sui rapporti in essere, specie laddove consente l’applicabilità della nuova norma del comma 49quater, ed in particolare della disposizione che prevede l’estinzione dell’eventuale richiesta di rimborso in caso di rimozione postuma dei vincoli, anche a contratti di cessione già stipulati prima dell’entrata in vigore della legge in commento.
riconoscere la possibilità di sostituzione (con una nuova convenzione col contenuto della convenzione-tipo ex art. 18 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 T.U. in materia edilizia) per tutte le convenzioni P.E.E.P. sia in proprietà che in diritto di superficie, con conseguente estensione di tale possibilità anche alle convenzioni P.E.E.P. in proprietà stipulate dopo il 15 marzo 1992 (attualmente escluse), sempreché non si tratti di convenzioni P.E.E.P. in proprietà stipulate in attuazione di Piani adottati dopo il 1° gennaio 1997 che già hanno dovuto recepire, obbligatoriamente, il contenuto di detta convenzione-tipo;
precisare che la convenzione sostitutiva è ora disciplinata dall’art. 18 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia) (e non più dall’art. 8 legge 28 gennaio 1977 n. 10 abrogato)
precisare cosa succede nel caso siano trascorsi più di 20 anni tra la stipula della vecchia convenzione sostituita e la stipula della nuova convenzione sostitutiva (posto che il comma 46 prevede che la convenzione sostitutiva ha “una durata di venti anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione”[2]).
nelle “convenzioni P.E.E.P.” per la cessione del diritto di proprietà
nelle “convenzioni P.E.E.P.” per la concessione del diritto di superficie
nelle convenzioni sostitutive di precedenti convenzioni P.E.E.P. (per le quali non sia già scaduto il termine di durata previsto dall’art. 31, c. 46, legge 23 dicembre 1998, n. 448[3])
nelle “convenzioni Bucalossi” (per effetto del rinvio che il comma 49ter fa al comma 49bis dell’art. 31 legge 23 dicembre 1998 n. 448).
prima del termine minimo di durata del rapporto di locazione (otto anni) solo se la vendita riguarda immobili costituenti complessi unitari con esclusione di vendite frazionate (e con diritto del conduttore alla prosecuzione della locazione sino alla scadenza del termine minimo di otto anni)
o dopo la scadenza degli otto anni, anche per singole unità immobiliari, con prelazione a favore dei conduttori.
la previsione di una sanzione pecuniaria;
la previsione della decadenza (qualora la violazione dei vincoli sulla determinazione del prezzo di cessione fosse stata ricompresa tra le inosservanze di maggior gravità così da giustificare, per l’appunto, la sanzione della decadenza).
il prezzo così convenuto dalle parti viene sostituito di diritto dal prezzo massimo di convenzione ex art. 1339 c.c.[25]
la nullità della clausola che fissa il prezzo per un importo superiore a quello di convenzione non importa, comunque, la nullità dell’intero contratto, in quanto la clausola nulla viene sostituita di diritto dalla clausola conforme a legge, ex art. 1419, secondo comma, c.c.
che nella sentenza in commento le SS.UU. hanno ben evidenziato la differenza tra le convenzioni per la cessione del diritto di superficie e le convenzioni per la cessione del diritto di proprietà piena, differenza riguardante il regime di inalienabilità che, nel primo caso, non è prevista dalla legge 22 ottobre 1971 n. 865, art. 35 comma 8, quale contenuto necessario delle convenzioni, a differenza del successivo comma 15, che lo contemplava in origine, per la cessione del diritto di proprietà;
che nella motivazione della sentenza in commento viene anche evocata la funzione “sociale” del prezzo vincolato, quale strumento per garantire il diritto alla casa, facilitando l’acquisizione della casa a prezzi contenuti ai ceti meno abbienti e non certo per consentire forme di speculazione. Osservano, al riguardo, le SS.UU. come la soluzione adottata nella sentenza appaia “conforme, sotto il profilo teleologico, ad una politica del diritto volta a garantire il diritto alla casa, facilitando l’acquisizione della casa a prezzi contenuti … ai ceti meno abbienti e non certo quella di consentire successive operazioni speculative ….”
non si fa mai riferimento alla circostanza che l’alloggio era stato ceduto in diritto di superficie (al contrario di quanto invece fatto espressamente constare nelle precedenti sentenze del 2015 e del 2016);
si fa, invece, riferimento alle motivazioni addotte nella sentenza, poi cassata, della Corte di Appello, motivazioni che si basano sul richiamo alla normativa dettata dall’art. 35 legge 865/1971 per gli alloggi in proprietà e non per gli alloggi in superficie; nella sentenza cassata infatti la Corte di Appello aveva affermato che “a seguito dell’entrato in vigore dell’art. 23 legge 179/1982 era stata abrogata la disposizione dell’art. 35, c. 19, legge 865/1971 e le nullità irrogate dalla norma suddetta con la conseguenza che erano divenute inefficaci le clausole contrattuali fondate sull’applicazione della norma suddetta ed era venuta meno, per i contratti stipulati in violazione dei limiti di alienazione di cui all’art. 35 legge citata, la nullità prevista da tale norma …” (ed il comma 19 dell’art. 35 e comunque i divieti di alienazione a pena di nullità erano dettati esclusivamente per gli alloggi in piena proprietà e non per quelli in diritto di superficie).
entro i 10 anni dal rilascio del certificato di abitabilità: divieto di alienazione assoluto, a qualunque titolo;
tra i 10 anni e i 20 anni dal rilascio del certificato di abitabilità: divieto di alienazione relativo (è cioè possibile solo l’alienazione a favore di soggetti aventi determinati requisiti soggettivi a prezzo fissato dall’Ufficio Tecnico Erariale);
trascorsi 20 anni dal rilascio del certificato di abitabilità: cedibilità a chiunque con obbligo peraltro di corrispondere al Comune il maggior valore dell’area rispetto alla data di acquisto, secondo valutazione da parte dell’ufficio Tecnico Erariale.
a) per gli atti di alienazione eventualmente stipulati prima del 15 marzo 1992 nulla viene innovato: tali atti debbono ritenersi avvenuti illegittimamente con conseguente loro nullità, esclusa qualsiasi efficacia sanante da riconoscersi alla norma abrogativa della legge 179/1992[35]
una opinione sosteneva che gli atti aventi per oggetto alloggi costruiti su aree assegnate con convenzione stipulata prima del 15 marzo 1992 continuavano ad essere disciplinati dalle norme in vigore prima del 15 marzo 1992, in quanto per individuare la disciplina applicabile bisognava aver riferimento non tanto alla data in cui interveniva la alienazione bensì alla data in cui era stata stipulata la convenzione, fonte della disciplina di tutti i rapporti che direttamente o indirettamente ne discendevano, con la conseguenza che anche ad atti di alienazione di alloggi realizzati su aree P.E.E.P. stipulati dopo il 15 marzo 1992, se realizzati su aree acquisite con convenzione stipulata prima di tale data, continuavano ad applicarsi i divieti di alienazione sanzionati da nullità. In poche parole, si sosteneva che i divieti di alienazione continuavano ad operare per il solo fatto che gli stessi erano stati richiamati o comunque testualmente riportati nella convenzione stipulata prima del 15 marzo 1992, riconoscendosi così una sopravvivenza degli stessi all’intervenuta abrogazione delle norme di legge che li prevedevano, per il fatto, appunto, che erano previsti in una convenzione. Questa tesi (sostenuta da alcuni Comuni e parzialmente anche dall’Avvocatura dello Stato) sembrava aver trovato un “sostegno normativo” nella disposizione dell’art. 3, c.78, L. 28 dicembre 1995 n. 549 che consentiva la modifica delle convenzioni in diritto di proprietà antecedenti l’entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992 n. 179 con la soppressione dei limiti di godimento decennali e ventennali ivi previsti in cambio di un corrispettivo; secondo i sostenitori di tale tesi, infatti, solo ammettendo la sopravvivenza dei divieti di alienazione previsti nelle convenzioni anteriori al 15 marzo 1992 si poteva dare un contenuto, un significato alla nuova norma introdotta dalla legge del 1995[36];
l’opinione prevalente (e preferibile), invece, sosteneva che anche gli atti aventi per oggetto alloggi costruiti su aree assegnate con convenzione stipulata prima del 15 marzo 1992 si applicava la nuova disciplina introdotta dalla legge 17 febbraio 1992 n. 179, con la conseguenza che ad essi non si applicavano più i divieti di alienazione sanzionati con la nullità. Si osservava, infatti, che i divieti di alienazione in questione non erano generati dalla convenzione ma la loro fonte risiedeva esclusivamente nella legge (come confermato dal fatto che erano presidiati dalla sanzione della nullità la quale non può avere fonte convenzionale ma solo legale). In altre parole ciò che impediva al proprietario di alloggio realizzato su area P.E.E.P. di alienarlo non era la disciplina contenuta nella convenzione bensì quella contenuta nella legge, con la conseguenza che venuta meno la legge, fonte del divieto, era venuto meno anche il divieto (con decorrenza 15 marzo 1992); sostenere il contrario, infatti, avrebbe significato affermare che la nullità prevista da una norma abrogata potesse sopravvivere (non solo per il passato, ma anche per il futuro) sulla base di un richiamo pattizio.
i divieti di alienazione già previsti nell’art. 35 commi da 15 a 19, legge 22 ottobre 1971 n. 865, sono stati definitivamente abrogati con decorrenza 15 marzo 1992;
non vi è alcuna norma che preveda per questa tipologia di alloggi un obbligo di cessione a prezzo “vincolato”; infatti solo per gli alloggi P.E.E.P. in piena proprietà costruiti sulla base di convenzioni stipulate in attuazione di Piani adottati a partire dal 1° gennaio 1997 è stato introdotto l’obbligo di rispettare un prezzo massimo di cessione, dovendosi dette convenzioni uniformare al contenuto della convenzione-tipo di cui all’art. 18 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – T.U. in materia edilizia.
[2] Con riguardo al disposto dell’art. 31, comma 46, lett. a), legge 23 dicembre 23 dicembre 1998 n. 448, concernente la durata della convenzione sostitutiva, ci si chiede, infatti, come ci si debba comportare nel caso in cui la convenzione da sostituire sia stata stipulata da più di 20 anni. Questa la soluzione che ci sembra più plausibile: (i) va stipulata la nuova convenzione pagando il corrispettivo previsto dal comma 46 lett. b); (ii) va dato atto che la convenzione originaria si intende sostituita a tutti gli effetti dalla nuova convenzione; (iii) va dato atto che lo stipulante non è tenuto ad osservare gli obblighi discendenti dalla nuova convenzione (es. vincoli sul prezzo o sul canone di locazione) in quanto il tempo trascorso dalla convenzione originaria è superiore a 20 anni. In pratica con la convenzione sostitutiva si paga un corrispettivo per “cancellare” i vincoli discendenti dalla convenzione P.E.E.P.
[3] Art. 31, c. 46, legge 23 dicembre 1998 n. 448: “46. Le convenzioni stipulate ai sensi dell’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all’articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, alle seguenti condizioni: a) per una durata di 20 anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione; b) in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 48.
[4] In questo senso G. Rizzi, “La disciplina sull’edilizia residenziale convenzionata dopo il decreto sullo sviluppo 2011” studio C.N.N. n. 521-2011/C , approvato dalla Commissione Studi Civilistici del 20 ottobre 2011, pubblicato in Studi e Materiali 1/2012, Milano, 80 e segg.
[5] In questo senso G. Rizzi, “Ulteriori considerazioni in tema di edilizia residenziale convenzionata (ad integrazione dello studio 521-2011/C)” studio C.N.N. n. 521-2011/C – INTEGRAZIONE approvato dalla Commissione Studi Civilistici del 17 gennaio 2013, pubblicato in Studi e Materiali 3/2013, Milano, pagg. 683 e segg.
[6] Per M. Leo “Le novità in materia di edilizia convenzionata: note a prima lettura” in C.N.N. Notizie n. 3 del 9 gennaio 2019, “con l’eliminazione del limite del 15 marzo 1992, e quindi con l’unificazione temporale, quanto al tempo di stipulazione, delle convenzioni in proprietà, il legislatore sembra aver dato un segnale a favore dell’estensione della facoltà di rimozione del vincolo sul prezzo massimo di cessione, stabilito per le convenzioni Bucalossi “pure”, anche per tutte le convenzioni PEEP in proprietà che rivestano quella forma, obbligatoria a partire dal 1° gennaio 1997”.
[7] G. Rizzi, “La disciplina sull’edilizia residenziale convenzionata dopo il decreto sullo sviluppo 2011” studio C.N.N. n. 521-2011/C , approvato dalla Commissione Studi Civilistici del 20 ottobre 2011, pubblicato in Studi e Materiali 1/2012, Milano, 80 e segg.
[8] Disposizione introdotta dall’art. 5, c.3-bis, D.L. 13 maggio 2011 n. 70 (cd. “decreto sullo sviluppo 2011”), inserito in sede di conversione di cui alla Legge 12 luglio 2011 n. 106, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana n. 160 del 12 luglio 2011 ed entrata in vigore il 13 luglio 2011.
[9] Per M. Leo “Le novità in materia di edilizia convenzionata: note a prima lettura” in C.N.N. Notizie n. 3 del 9 gennaio 2019, rientra nell’ambito di applicazione della norma anche l’imprenditore persona fisica che sia stato titolare di diritti reali sull’immobile, riferenosi la lettera della norma alle persone fisiche senza altra precisazione. Ne sono esclusi, invece, le persone giuridiche o gli enti concessionari del diritto di superficie o del diritto di proprietà che hanno costruito gli alloggi (es. cooperative edilizie, società di costruzione) o che ne siano divenute successivamente proprietari (in sede di conferimento, per acquisto).
[10] Per M. Leo “Le novità in materia di edilizia convenzionata: note a prima lettura” in C.N.N. Notizie n. 3 del 9 gennaio 2019, “il riferimento ai “diritti reali sul bene” deve intendersi come proprietà superficiaria o proprietà piena che il soggetto abbia trasferito, corrispondente quindi con la posizione giuridica facente capo al “singolo proprietario” della precedente versione del comma 49 bis”.
[11] Per M. Leo “Le novità in materia di edilizia convenzionata: note a prima lettura” in C.N.N. Notizie n. 3 del 9 gennaio 2019, la norma in commento “per le finalità “sociali” che l’hanno ispirata” consentirebbe “la richiesta della stipulazione anche a quelle persone fisiche che pur essendo portatori dell’interesse contemplato dal nuovo comma 49 bis, non risultano però mai essere state formalmente titolari di diritti reali sul bene, né lo siano divenute a seguito di atti traslativi a titolo particolare, ma lo siano diventati, in realtà, “indirettamente”, a seguito di vicende successorie. E’ il caso, ad esempio, dell’erede del venditore che succedendo nella medesima posizione del de cuius, rinviene nell’universalità dei beni ereditati anche la facoltà di stipulazione della convenzione ex comma 49 bis che avrebbe potuto esercitare il de cuius”.
[12] L’art. 1, c. 2, della Legge 17 dicembre 2018 n. 136 stabilisce l’entrata in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, pubblicazione avvenuta in Gazzetta Ufficiale n. 293 del 18 dicembre 2018.
[13] Per M. Leo “Le novità in materia di edilizia convenzionata: note a prima lettura” in C.N.N. Notizie n. 3 del 9 gennaio 2019, “la nuova disciplina, applicandosi anche agli atti traslativi stipulati prima dell’entrata in vigore della legge n. 136/2018 (19 dicembre 2018), è indubbiamente retroattiva. Non poteva essere diversa, del resto, la novità normativa introdotta, considerate le finalità avute di mira, vale a dire produrre un effetto deflattivo sui giudizi in corso e prevenire le richieste restitutorie degli acquirenti. Come di recente ha ricordato la Corte Costituzionale (sentenza n. 73 del 12 aprile 2017), al legislatore non è preclusa la possibilità di emanare norme retroattive, sia innovative che di interpretazione autentica. La Consulta ha chiarito che questa scelta normativa deve giustificarsi sul piano della ragionevolezza attraverso un puntuale bilanciamento tra le ragioni che ne hanno motivato la previsione e i valori,costituzionalmente tutelati, potenzialmente lesi dall’efficacia a ritroso della norma adottata”.
[14] I commi 49bis e 49ter sono stati introdotti nel corpo dell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998 n. 448 dall’art. 5, c.3-bis, D.L. 13 maggio 2011 n. 70, approvato in sede di conversione con Legge 12 luglio 2011 n. 106; successivamente l’art. 25undecies del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119 convertito con Legge 17 dicembre 2018 n. 136 ha introdotto anche il nuovo comma 49quater ed ha riformulato il comma 49bis.
[15] D.L. 23 ottobre 2018 n. 119 convertito con Legge 17 dicembre 2018 n. 136, art. 25undecies.
[16] Sul punto anche in passato si è avuto modo di ribadire che la violazione dei vincoli discendenti da convenzione-tipo ex art. 18 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia) non incide mai sulla validità dell’intero contratto, ma solo sulla clausola relativa al prezzo, limitatamente alla parte eccedente e che trovano, pertanto, applicazione nel caso di specie: (i) la disposizione dell’art. 1339 c.c. a norma della quale “le clausole, i prezzi dei beni …. imposti dalla legge sono di diritto inseriti nel contratto, anche in sostituzione delle clausole difformi apposte dalle parti”; (ii) la disposizione dell’art. 1419, c.2. c.c. a norma della quale “la nullità di singole clausole non importa la nullità del contratto, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative”. In questo senso G. Rizzi, “Ulteriori considerazioni in tema di edilizia residenziale convenzionata (ad integrazione dello studio 521-2011/C)” studio C.N.N. n. 521-2011/C – INTEGRAZIONE approvato dalla Commissione Studi Civilistici del 17 gennaio 2013, pubblicato in Studi e Materiali 3/2013, Milano, pagg. 686 e segg.
[17] Era raro, peraltro, nella prassi, imbattersi in una “convenzione P.E.E.P.”, in superficie, che prevedesse espressamente la sanzione della decadenza per il caso di violazione dei vincoli di determinazione del prezzo di cessione. La sanzione, infatti, appariva spropositata e del tutto inadeguata, in quanto in contrasto con gli interessi da garantire: lo scopo prefissato (in conformità col principio sancito dall’art. 47 della Costituzione) era quello di favorire l’accesso del “risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione” e quindi assicurare anche al terzo sub-acquirente di poter fruire del prezzo agevolato del quale già il suo dante causa aveva goduto. La decadenza, invece, lungi dall’assicurare questo risultato, avrebbe addirittura privato l’acquirente del bene acquistato. Sarebbe stato, in questo, caso penalizzato proprio colui il quale doveva essere “protetto”.
[18] Su punto vedasi G. Casu “Convenzione su piano di zona in diritto di superficie, clausole di decadenza e sanzioni”, risposta a quesito n. 94-2007/C: “la decadenza è ritenuta istituto attinente al diritto amministrativo, di natura sanzionatoria, il cui effetto non è di incidere sull’atto amministrativo, ma sul rapporto che ne deriva, facendolo venir meno ex nunc. Essa è ritenuta strumento di autotutela della Pubblica Amministrazione la quale può pronunciarla con effetto immediato, senza dover ricorrere a un pronunciato giurisdizionale. Ma non manca, in dottrina, chi, a proposito della decadenza inserita in un contratto ad oggetto pubblico, ritiene indispensabile la pronuncia dell’autorità giudiziaria, costruendo in tal caso la decadenza come strumento col quale si esercita un diritto potestativo di risoluzione del rapporto, assimilando in tal modo la clausola negoziale ad una clausola risolutiva espressa. Vi è concordia peraltro nell’affermare che la decadenza non può operare se non sia prevista dalla legge o inserita nell’accordo. E, in ogni caso, la decadenza non opera mai di diritto, ma occorre che sia il Comune a volersi avvalere di essa, perché la decadenza presuppone comunque una valutazione dell’autorità amministrativa di volersene avvalere (cfr. SANTANIELLO, voce Decadenza (diritto amministrativo), Enc. del diritto, vol. XI, Milano, 1962, pag. 801, il quale precisa che la pronuncia di decadenza richiede l’emissione di un provvedimento positivo con cui la pubblica amministrazione, con dichiarazione unilaterale di volontà, risolve il rapporto da essa posto in essere”). Se ciò è vero, se pertanto la decadenza, per operare, va dichiarata dalla pubblica autorità, non vi è alcun dubbio che il Comune, nella sua discrezionale valutazione di volersi o meno avvalere della decadenza, abbia anche la possibilità di ratificare l’avvenuta acquisizione del bene da parte di un soggetto per effetto del negozio posto in essere, in parziale contrasto con le norme contenute nella convenzione su piano di zona”.
[19] D.L. 23 ottobre 2018 n. 119 convertito con Legge 17 dicembre 2018 n. 136.
[20] Cass., SS.UU., 16 settembre 2015, n. 18135.
[21] In questo senso G. Rizzi, “Ulteriori considerazioni in tema di edilizia residenziale convenzionata (ad integrazione dello studio 521-2011/C)” studio C.N.N. n. 521-2011/C – INTEGRAZIONE approvato dalla Commissione Studi Civilistici del 17 gennaio 2013, pubblicato in Studi e Materiali 3/2013, Milano, pagg. 685 e segg.
[22] in questo senso si è espressa in più occasioni anche la giurisprudenza: Cass. Sez. Unite 11 febbraio 1982 n. 835 – Cass. 22 settembre 1970 n. 1655 – Cass. 30 marzo 1972 n. 1015 – Cass. 10 maggio 1984 n. 2856).
[23] Cass. 21 dicembre 1994, n. 11032 che ha escluso, per l’appunto, l’applicabilità della disciplina in materia di edilizia sovvenzionata alle fattispecie di edilizia convenzionata considerato che: (i) le parti in caso di edilizia sovvenzionata sono la Pubblica amministrazione ed un privato, mentre nel caso di edilizia convenzionata sono entrambi privati; (ii) in caso di edilizia sovvenzionata il prezzo non può che essere uno e solo quello previsto ex lege, né superiore né inferiore, mentre nel caso di edilizia convenzionata è fissato autoritativamente solo nel suo massimo.
[24] In questo senso Cass. 21 dicembre 1994, n. 11032: “l’errore di diritto rileva soltanto se concerne circostanze esterne che entrano in gioco esclusivamente nella veste di elementi soggettivi circa la convenienza del negozio, per cui deve escludersi che possa attribuirsi rilevanza all’errore del contraente che conclude un contratto ignorando l’esistenza delle norme imperative da cui deriva la integrazione e quindi la modifica del regolamento contrattuale, attesa la mancanza del carattere negoziale delle clausole rispetto alle quali si è verificata una sostituzione legale”.
[25] Non è mancato, peraltro, chi ha contestato tale tesi, ritenendo non applicabile al caso di specie l’art. 1339 c.c., in quanto tale norma prevede la sostituzione di diritto dei prezzi “imposti dalla legge”, mentre, nel caso di specie, i prezzi massimi sono fissati in un atto amministrativo (ossia nella delibera del Consiglio Comunale di approvazione del contenuto della convenzione PEEP). Senonché a tale argomentazione si è obiettato che “l’esatta portata del termine legge contenuto nell’art. 1339 C.C., deve essere inteso in senso ampio e non puramente formale e cioè con riferimento a qualsiasi norma avente valore di legge in senso sostanziale. A tale stregua e del resto secondo i principi, è indubbio che le stesse leggi formali possano attribuire ad altri atti, cosiddetti secondari, l’idoneità ad incidere sulle proprie disposizioni, sicché a tale effetto può anche il provvedimento di un organo amministrativo, cui la legge attribuisce il potere di statuire in materia, predeterminandone i criteri direttivi e i limiti di massima per il suo esercizio, assumere valore di legge in senso sostanziale. Ne consegue che ai sensi del citato art. 35 della legge 865/1971, che delega al Consiglio Comunale la fissazione dei criteri per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, in materia di edilizia “convenzionata”, gli atti amministrativi relativi, in quanto emanati in forza della predetta delega legislativa, da questa direttamente traggono un carattere di imperatività, sicché debbono ritenersi compresi nella previsione dell’art. 1339 c.c., alla quale si collega quella dell’art. 1419 secondo comma C.C., posto che la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della clausola stessa, la quale peraltro non importa la nullità del contratto quando tale clausola sia sostituita di diritto da norme imperative” (Cass. 21 dicembre 1994, n. 11032).
[26] Cass. 21 dicembre 1994, n. 11032; Cass. 10 febbraio 2010, n. 3018; Cass. 12 gennaio 2011 n. 506; in quest’ultima sentenza (delle Sezioni Unite), in particolare, si osserva come “il contrasto con norme imperative di singole clausole […], per il disposto dell’art. 1419 c.c., non inficia l’intero contratto, quando opera, come nella specie, il meccanismo della sostituzione automatica di diritto”.
[27] Vedasi G. Rizzi, “Ulteriori considerazioni in tema di edilizia residenziale convenzionata (ad integrazione dello studio 521-2011/C)” studio C.N.N. n. 521-2011/C – INTEGRAZIONE approvato dalla Commissione Studi Civilistici del 17 gennaio 2013, pubblicato in Studi e Materiali 3/2013, Milano, pagg. 693 e segg.: “E’ difficile in questa sede dire quale delle due tesi meriti adesione (se la tesi della insussistenza di sanzioni ovvero la tesi della sussistenza, comunque, di una sanzione); entrambe le tesi si fondano su argomentazioni degne di considerazione e il dettato normativo non aiuta a dissipare i dubbi e le incertezze al riguardo. Il consiglio è quello di attenersi alla condotta più prudente, secondo quello che deve essere l’atteggiamento tipico del Notaio nell’esplicazione del proprio ministero, tenendo anche conto di quella che è la posizione, in materia, assunta dalla giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione”.
[28] Cass. 2 ottobre 2000 n. 13006 (in Diritto e giurisprudenza, 2000, 317): “il socio di una cooperativa, costruttrice di alloggi su concessione edilizia rilasciata a contributo ridotto, che vende l’alloggio assegnatogli, non è obbligato a non superare il prezzo stabilito dalla convenzione-tipo, approvata dalla regione, ai sensi dell’art. 7 legge 28 gennaio 1977 n. 10, perché destinatario dell’obbligo di contenere i prezzi di cessione e i canoni di locazione nei limiti fissati da detta convenzione, trasfusa in quella con il comune – o nell’equivalente atto d’obbligo – e per la durata di validità di quest’ultima, è soltanto il costruttore titolare della concessione o colui che è in questa subentrato”.
[29] Vedi nota precedente.
[30] vedasi G. Casu “Convenzioni previste dalla legge Bucalossi. Divieti e sanzioni” studio C.N.N. n. 187-2007/C approvato dalla Commissione Studi Civilistici del 13 aprile 2007, pubblicato in “Studi e Materiali 1/2007 –Milano – pagg. 3 e segg.
[31] In questo senso G. Rizzi, “La disciplina sull’edilizia residenziale convenzionata dopo il decreto sullo sviluppo 2011” studio C.N.N. n. 521-2011/C , approvato dalla Commissione Studi Civilistici del 20 ottobre 2011, pubblicato in Studi e Materiali 1/2012, Milano, 63 e segg..: “Come già osservato la possibilità di rimuovere i vincoli è subordinata alla circostanza che siano decorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento. Non è, quindi, consentita la rimozione dei vincoli al costruttore, ossia a colui che, con la stipula della convenzione (o dell’atto unilaterale d’obbligo), si è avvalso della riduzione del contributo concessorio. Tale possibilità è riconosciuta ad un suo avente causa (e decorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento). La nuova disposizione di legge, pertanto, finisce con il contraddire e travolgere la giurisprudenza che si era formata sul tema, giurisprudenza che aveva circoscritto la nullità (dei patti sui prezzi o canoni di locazione in eccedenza) ai soli trasferimenti posti in essere dal costruttore, escludendo una sua estensione anche ai successivi suoi aventi causa, liberi, secondo il su richiamato indirizzo giurisprudenziale, a praticare prezzi di cessione e/o canoni di locazione “svincolati” dai parametri fissati nella convenzione stipulata dal costruttore (o nell’atto unilaterale d’obbligo). Con la norma in oggetto, invece, si deve ritenere operante il subentro dei successivi acquirenti nei vincoli sulla determinazione del prezzo di cessione e del canone di locazione discendenti dalla “convenzione Bucalossi” o dall’atto unilaterale d’obbligo stipulati dal costruttore e ciò di acquirente in acquirente per tutta la durata della convenzione medesima, durata che va da un minimo di venti ad un massimo di trenta anni). Tale subentro, infatti, costituisce il presupposto stesso, considerato da detta norma, affinché si possa procedere alla rimozione dei vincoli”.
[32] In questo senso vedasi G. Rizzi, “Ulteriori considerazioni in tema di edilizia residenziale convenzionata (ad integrazione dello studio 521-2011/C)” studio C.N.N. n. 521-2011/C – INTEGRAZIONE approvato dalla Commissione Studi Civilistici del 17 gennaio 2013, pubblicato in Studi e Materiali 3/2013, Milano, pagg. 681 e segg.: “Ne consegue che, con decorrenza 13 luglio 2011, non vi è più alcuna differenza in ordine all’ambito di operatività temporale dei vincoli per la determinazione del prezzo massimo di cessione: sia che si tratti di alloggi realizzati in base a “convenzione Bucalossi” che di alloggi realizzati in base a “convenzione P.E.E.P.” i vincoli suddetti vanno rispettati per qualsiasi cessione anche successiva alla prima (ferme restando le diverse opinioni manifestate in ordine alle conseguenze della violazione di detti vincoli, in mancanza di una sanzione contemplata nella “convenzione P.E.E.P.”). Ma la nuova situazione che si è venuta a creare, con riguardo agli alloggi realizzati in base a “convenzione Bucalossi”, può creare non pochi scompensi: si pensi a chi, prima del 13 luglio 2011, abbia acquistato un alloggio realizzato in base a “convenzione Bucalossi”, da un avente causa dal primo costruttore, a prezzo “di mercato” (così come ritenuto possibile dalla soprarichiamata interpretazione della Suprema Corte di Cassazione) e che oggi vuole procedere alla cessione di detto alloggio; alla luce delle considerazioni testé svolte lo stesso dovrebbe oggi procedere alla vendita applicando un prezzo non superiore a quello imposto dalla convenzione (e quindi ad un prezzo che potrebbe essere di gran lunga inferiore a quello da lui pagato per l’acquisto). Riteniamo di dover escludere che il soggetto in questione possa agire nei confronti del proprio dante causa e pretendere il rimborso della differenza tra il prezzo pagato ed il prezzo massimo di convenzione; la norma della legge 206/2011, infatti, non ha carattere interpretativo, non avendo il legislatore evidenziato tale valenza. E’ una norma applicabile solo alle cessioni poste in essere dal 13 luglio 2011. Le cessioni poste in essere prima di tale data, rimangono sottoposte alla disciplina originaria dettata per la “convenzione Bucalossi”, nella portata delineata dalla consolidata giurisprudenza della Cassazione. La nuova norma non può, infatti, avere effetto retroattivo, e mettere in discussione rapporti consolidati, fondati su un’interpretazione condivisa da dottrina e giurisprudenza prevalenti. E’ anche vero che, se la norma della legge 206/2011 potrebbe, per un verso, creare un grave pregiudizio all’acquirente (che a suo tempo aveva pagato il prezzo di “mercato”), dall’altro riconosce all’acquirente uno strumento “nuovo” per poter limitare tale possibile pregiudizio, potendo lo stesso rimuovere il vincolo per la determinazione del prezzo massimo di cessione stipulando la apposita convenzione in forma pubblica nel rispetto delle prescrizioni poste dall’art. 31, comma 49-bis, Legge 23 dicembre 1998 n. 448, così come richiamato dal successivo comma 49-ter. Comunque, un pregiudizio rimane a carico del suddetto acquirente, in quanto, per la rimozione del vincolo, dovrà, pur sempre, essere pagato al Comune un corrispettivo (che, il più delle volte, sarà inferiore al differenziale prezzo pagato/prezzo imposto dalla convenzione). Sotto questo profilo, più che legittimi sono i dubbi di legittimità costituzionale della norma in commento, quanto meno per la mancanza di una disciplina transitoria che limiti l’applicazione della convenzione di rimozione dei vincoli ex art. 31, c. 49-ter, legge 448/1998, ai soli alloggi realizzati in base a “convenzione Bucalossi” stipulata dopo il 13 luglio 2011.
[33] In questo senso G. Rizzi, “La disciplina sull’edilizia residenziale convenzionata dopo il decreto sullo sviluppo 2011” studio C.N.N. n. 521-2011/C , approvato dalla Commissione Studi Civilistici del 20 ottobre 2011, pubblicato in Studi e Materiali 1/2012, Milano, 90.
[34] D.L. 23 ottobre 2018 n. 119 convertito con Legge 17 dicembre 2018 n. 136, art. 25undecies.
[35] in questo senso G. Casu, “L’Edilizia residenziale pubblica. Problematiche notarili”, studio C.N.N. n. 171/2008/C approvato dalla Commissione studi civilistici in data 28 marzo 2008, in Studi e Materiali 3/2008, Milano, pag. 1019: “L’abrogazione dei divieti di alienazione delle costruzioni su area PEEP acquisita in diritto di proprietà pone alcuni problemi di diritto transitorio. In primo luogo la nuova disposizione opera a far data dal 15 marzo 1992, il che significa che tutte le alienazioni debbono ritenersi avvenute illegittimamente fino a tale data, con la conseguenziale nullità del negozio, che non può essere evidentemente sanata dall’abrogazione della nullità, perché prima di tale data l’abrogazione non si era ancora verificata; la nullità, in tal caso, continua a sussistere senza possibilità di convalida; né può essere utilizzato lo strumento della c.d. pubblicità sanante ex art. 2652, n. 6 cod. civ. (allorquando il secondo atto di acquisto del bene avvenga prima della scadenza del termine di divieto), perché esso presuppone che il secondo negozio posto in essere non sia nullo a sua volta, mentre è risaputo che le nullità in discorso colpiscono l’atto di trasferimento del bene in qualunque fase del periodo di vincolo in cui esso avvenga ed a prescindere dalle persone coinvolte nel negozio; la nullità, cioè, inerisce oggettivamente al bene e lo coinvolge in tutte le vicende di trasferimento attuale nel periodo previsto.”
[36] Ha criticato questa ricostruzione interpretativa G. Casu, “L’Edilizia residenziale pubblica. Problematiche notarili”, studio C.N.N. n. 171/2008/C approvato dalla Commissione studi civilistici in data 28 marzo 2008, in Studi e Materiali 3/2008, Milano, pag. 1020: “Da parte di qualche Comune, peraltro, risulta che sia stata avanzata l’opinione che le cessioni dell’area in proprietà avvenute prima dell’entrata in vigore della legge n. 179 continuino ad essere regolate dalla precedente disciplina. L’opinione appare assurda, poiché l’abrogazione espressa dei divieti a far data dal 15 marzo 1992 esclude che successivamente detti divieti possano essere fatti valere. La criticata opinione probabilmente si richiama alla teoria secondo la quale, nel mutamento di disciplina, i rapporti già esauriti continuano ad essere disciplinati dalla normativa abrogata. Che questo criterio non possa essere utilizzato nel nostro caso lo si può desumere dal fatto che, se se ne parla adesso, il rapporto non è da ritenersi esaurito; ma soprattutto dal fatto che se detto criterio opera per la regolamentazione negoziale che si richiama alla legge, non vale certamente per le ipotesi di nullità, le quali non possono formare oggetto di stipulazioni convenzionali con la stessa efficacia legislativa, essendo risaputo che soltanto la legge può stabilire nullità del contratto: venuta meno la legge, nel nostro caso, per contratti posti in essere dopo la sua abrogazione la nullità non ha più ragion d’essere.”
[37] In questo senso G. Rizzi, “La disciplina sull’edilizia residenziale convenzionata dopo il decreto sullo sviluppo 2011” studio C.N.N. n. 521-2011/C, approvato dalla Commissione Studi Civilistici del 20 ottobre 2011, pubblicato in Studi e Materiali 1/2012, Milano, 85 e segg.
[38] Sul punto anche G. Casu, “L’Edilizia residenziale pubblica. Problematiche notarili”, studio C.N.N. n. 171/2008/C approvato dalla Commissione studi civilistici in data 28 marzo 2008, in Studi e Materiali 3/2008, Milano, pag. 1018: “Era comunemente affermato che i divieti temporanei di alienabilità previsti dall’art. 35 non valessero per l’ipotesi in cui il beneficiario avesse acquisito lo ius ad aedificandum”.
[39] Per un approfondimento delle ragioni per le quali debbono ritenersi liberamente commerciabili gli alloggi P.E.E.P. in piena proprietà, vedi il paragrafo che precede.
[40] Può essere vantaggioso per un soggetto che ha stipulato una convenzione P.E.E.P. in diritto di superficie, sostituire detta convenzione con la convenzione “sostitutiva” in quanto con la nuova convenzione ottiene il non trascurabile vantaggio di limitare nel tempo l’operatività dei vincoli sul prezzo massimo di cessione: non più vincoli di durata corrispondente alla durata stessa del diritto di superficie, quali sono i vincoli discendenti dall’originaria convenzione P.E.E.P. (come riconosciuto dalla Cassazione in Sezioni Unite con la sentenza 16 settembre 2015 n. 18135) bensì vincoli destinati a venir meno alla scadenza del termine di durata della convenzione “sostitutiva” (i 20 anni meno il periodo di tempo che è trascorso tra la data di stipula della convenzione da modificare e la data di stipula della convenzione “sostitutiva).
Le novità in materia di edilizia residenziale convenzionata ultima modifica: 2019-01-15T13:07:30+01:00 da Giovanni Rizzi
edilizia convenzionata, PEEP, vincoli
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