Source: http://www.servat.unibe.ch/dfr/bge/c2102012.html
Timestamp: 2020-02-22 23:03:05
Document Index: 45811912

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 267', 'Art. 267', 'Art. 267', 'Art. 267', 'BGE']

DFR - BGE 102 II 12
BGE 102 II 12
vom 14. Januar 1976
i.S. von Schumacher & Co. gegen Waldvogel.
Art. 267a Abs. 4 OR. Will der Vermieter die Vertragsbedingungen im Sinne dieser Bestimmung durch den Richter ändern lassen, so hat er das Gesuch bereits im Verfahren zu stellen, in dem über die vom Mieter beantragte Verlängerung des Mietverhältnisses zu entscheiden ist.
1.- Die Klägerin hat sich mit dem Entscheid des Obergerichtes über die von ihr einseitig vorgenommene Mietzinserhöhung abgefunden. Sie macht nur noch geltend, der Vermieter dürfe den Richter entgegen der Auffassung des Obergerichtes nicht bloss im Verfahren über die Erstreckung des Mietverhältnisses, sondern auch nachher um Anpassung des Vertrages im Sinne von Art. 267a Abs. 4 OR ersuchen.
b) Das Obergericht geht zutreffend davon aus, dass das Mietverhältnis im Falle der Erstreckung im übrigen unter den bisherigen Bedingungen fortgesetzt wird, wenn der Vermieter den Richter nicht ersucht, Vertragsbestimmungen zu ändern, insbesondere den Mietzins für die Dauer der Erstreckung an eine allfällige Steigung der Lebenskosten anzupassen. Es lässt sich daher nicht Sagen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei nicht mehr vertraglicher Art, sondern beruhe bloss auf einem Gestaltungsurteil des Richters, wie die Klägerin behauptet. Das Gesetz lässt eine Änderung der übrigen Vertragsbedingungen nur auf Gesuch des Vermieters zu, was von der Klägerin mit Recht dahin ausgelegt wird, der Vermieter könne so Nachteile, die ihm durch den richterlichen Eingriff in die Vertragsdauer entstehen, wieder ausgleichen. Dieser Zweck kann aber auch erreicht werden, wenn der Vermieter das Gesuch um Änderung der Vertragsbedingungen nur im Verfahren über die Verlängerung des Mietverhältnisses stellen darf.
2.- Ein Gesuch im Sinne von Art. 267a Abs. 4 OR nach dem Entscheid über die Erstreckung des Mietverhältnisses noch zuzulassen, wäre wegen der Interessen der Beteiligten auch sachlich nicht gerechtfertigt. Die Klägerin meint freilich, aus diesen Interessen ergebe sich gerade das Gegenteil.
c) Davon abgesehen besteht ein grundsätzlicher Anspruch beider Parteien zu wissen, was zwischen ihnen für die Dauer der Erstreckung als Vertragsinhalt gilt. Die Klägerin geht mit Recht selber davon aus, dass die Anpassung wie die Erstreckung an die durch Kündigung beendigte Vertragsdauer anschliessen muss; sie verlangt denn auch, dass der neue Mietzins rückwirkend auf den 1. Oktober 1974 festgesetzt werde. Dass Rückwirkung mit Bezug auf den Mietzins eine starke Belastung bedeuten und mit Bezug auf andere Vertragsbedingungen unter Umständen illusorisch sein kann, ändert daran nichts. Auch wenn das Abänderungsgesuch während des Erstreckungsprozesses gestellt wird, kann möglicherweise das Urteil erst nach dem Kündigungstermin ergehen und deshalb der Vertragsinhalt erst rückwirkend bestimmt werden.
Unerträglich würde dies, wenn der Vermieter, wie die Klägerin behauptet, sein Gesuch um Anpassung des Vertrages noch während der ganzen Dauer der Erstreckung stellen könnte. Es bliebe während dieser ganzen Zeitspanne, die bis zu drei Jahren gehen kann (Art. 267a Abs. 2 OR), nicht nur völlig offen, was definitiv als Vertragsinhalt zu gelten hat, sondern sogar, ob der Vermieter überhaupt eine Änderung verlangt. Solche Unsicherheit ist jedoch gerade im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu vermeiden (BGE 99 II 170, 101 II 90). Wenn das Gesetz für das Anpassungsgesuch des Vermieters keine Verwirkungsfrist setzt, erlaubt dies daher nicht den von der Klägerin gezogenen Schluss, dass das Gesuch während der ganzen Erstreckungsperiode gestellt werden könne; einer solchen Frist bedarf es vielmehr schon deshalb nicht, weil ein nachträgliches Gesuch überhaupt ausgeschlossen ist.