Source: http://konrad-boegel.de/initiativen.htm
Timestamp: 2019-04-19 08:14:12
Document Index: 184107658

Matched Legal Cases: ['§ 15', '§ 144', '§ 144', '§ 144', '§ 144', '§ 145']

Chronologie um das Deutsche Haus Obernkirchen
letzte Fassung 2.1.2004 von Dr. K. Bögel,
1.1.1999 Mietvertrag für 10 Jahre + 4 Jahre Option
23.3.2000 Mängelrüge der Mieter (ca. 24 Punkte) mit Androhung drastischer Mietkürzung, wenn keine Abhilfe erfolgt.
Juli 2001 Einstellung der Mietzahlungen, da keine wesentliche Mängelbeseitigung erfolgte. (einvernehmlich, da bis 27.11.02 keinerlei Mahnung).
2002 7 Monatsraten bezahlt, 4 einbehalten wegen Verlusten durch Mängel und Kosten dringendster Reparaturen zur Erhaltung der Funktionsfähigkeit des Objekts, die eigentlich vom Vermieter hätten vorgenommen werden müssen.
5.8.2002 Mietrückstände (im Ausmaß mit gravierender Abweichung von den Beträgen im erstinstanzlichen Urteil) gegenüber den Vermietern bestätigt, - für deren Verwendung bei Banken als Freundschaftsdienst schriftlich bestätigt, aber ohne Gründe für den Rückbehalt und ohne Zusicherung eines Abtrags.
27.11.2002 Erstes Schreiben der Vermieter, eingegangen im Dezember. Man sei an der
Weiterführung der Verbindung interessiert, müsse aber Kündigung aussprechen, wenn ab jetzt nicht regelmäßig bezahlt würde.
Dez.. 2002 Wiederaufnahme regelmäßiger Mietzahlung. Erste Rate zur Verfügung nach Weihnachtsgeschäft und nachträglich für den Dezember am 3.1.03 überwiesen. Ab dann regelmäßige monatliche Zahlungen bis zum Hotelbrand im August 2003 (siehe Überweisungen). Die Welt scheint total in Ordnung. Es gibt keine Unstimmigkeit bis zum völlig überraschenden Kündigungsschreiben im Mai 2003.
Frühjahr 2003 Die Stadtverwaltung wendet sich an die Eigentümer (nach deren eigenen Aussagen), man habe Geld zur Sanierung und einen Investor/Käufer in Berlin, der das Haus in Seniorenwohnungen umbauen wolle. Insgesamt seien schon mal über 450.000,- € an öffentlichen Fördermitteln zwischen der Verwaltungsspitze (Stadtdirektor), dem Träger des Treuhandfonds für die Stadtsanierungsmittel (BauBeCon, Bremen) und der Bezirksregierung vereinbart, so jedenfalls später die schriftlichen Berichte an die Ratsgremien.
23.5.2003 Abschluss eines Kaufvertrages zum Abriss und Umbau des Objekts zwischen Investor und Noch-Eigentümern, also den Vermietern, unter der Bedingung, dass das Kegelbahngebäude abgerissen, die Gaststätte entkernt, mithin auch der Mieter entfernt sein müsse, und zwar bis 31.8.03. Sonst müssten die Noch-Eigentümer ihm, dem Investor, ab September 1000,- € pro Monat zahlen. Der Kaufpreis von 255.000,- € wird auf ein Notaranderkonto gelegt. Es soll eine Auflassung im Grundbuch bestehen. Der Kauf wird aber bis Ende 2004 nicht vollzogen.
23.5.2002 Kündigung des Mietvertrages, die zurückgewiesen wird, da, wie abgemacht, seit Dezember 2002 pünktlich und ohne Beanstandung seitens der Eigentümer gezahlt wurde, nachdem von den Eigentümern im November 2002 schriftlich mitgeteilt worden war, dann nicht zu kündigen. Die Kündigung kam wie der Blitz aus heiterem Himmel. (Im Beschluss vom 19.11.04 betrachtet das OLG Celle diese Kündigung als „nach Treu und Glauben unwirksam“.)
19.6.2003 Wiederholung der Kündigung vom 23.5.03 mit Auflistung von „Mietrückständen“ aus den Jahren 2001 und 2002, welche vom Mieter zur Kompensation für Mängel und deren Beseitigung, wie einst mündlich abgesprochen, betrachtet werden und einbehalten wurden. Erst jetzt wird klar zum Ausdruck gebracht, dass „eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf gar keinen Fall in Betracht kommt“.
31.7.2003 Falsche Nichtigkeitserklärung des Pachtvertrages (vergl. unter 18.8.2004). Die BauBeCon GmbH teilte als „Treuhänder der Stadt Obernkirchen“ - wohl aus unserem Rathaus - den Noch-Eigentümern des Deutschen Hauses „nach Abstimmung mit der Stadt Obernkirchen“ mit. „Da eine Genehmigung des Mietvertrages im Stadtsanierungsgebiet gemäß § 15 BauGB nie eingeholt wurde, ist der Vertrag daher schwebend unwirksam, bzw. formell und materiell unwirksam. Eine nachträgliche bzw. rückwirkende Genehmigung des Pachtvertrages kann unter den gegebenen Voraussetzungen nicht in Aussicht gestellt werden, da dies die Durchführung der geplanten Sanierungsmaßnahmen wesentlich erschweren würde. Es existiert daher kein wirksamer Pachtvertrag, der irgendwelche Entscheidungsansprüche des Pächters auslösen könnte. Für weitere Rückfragen stehen wir und die Stadt Obernkirchen Ihnen jederzeit zur Verfügung. gez. Opitz“ (Zitat Ende). Der Pächter als Hauptbetroffener erhält weder von BauBeCon, noch von der Stadt eine Kopie dieses Schreibens, obschon er nach dem Gesetz zum Kreis der Antragsberechtigten gehört.
31.7.2003 Massiver Eingriff der Verwaltungsspitze der Stadt in einen zivilrechtlichen Vorgang. Mit der o.a. Nichtigkeitserklärung vom 31.7.03. wird in juristisch fehlerhafter Weise auf einen privatrechtlichen Vorgang in einer Phase Einfluss genommen, in der noch Abfindungsgespräche mit dem Pächter und Kaufangebote zur Erhaltung des Deutschen Hauses liefen. Die Noch-Eigentümer werden so im Namen der Stadt ermutigt, wenn nicht geradezu aufgefordert, die eben ausgesprochene Kündigung mit nachfolgender Räumungsklage voranzutreiben und sich jede andere Lösung als den geplanten Abriss- und Umbau aus dem Kopf zu schlagen. Und das zu einer Zeit, in der zwar die Bereitstellung gewaltiger Fördermittel für den Berliner Wohnungsinvestor längst in einer positiven Bearbeitungsphase ist, der Stadtdirektor nach seiner Aussage vor dem Stadtrat am 22.9.2004 aber vom Verkauf der Liegenschaft an diesen Investor (siehe unter 23.5.2003) nicht die geringste Kenntnis hat. Ohne Erwähnung dieses Schreibens, aber im Sinne seines Inhalts, werden Öffentlichkeit, Fraktionen, Ausschüsse und Stadtrat fast ein Jahr lang getäuscht und das Verwaltungshandeln ebenso wie das Gerichtsverfahren der ersten Instanz beeinflusst.
Juni-Aug. 2003 Die Noch-Eigentümer offerieren dem Mieter unterschiedliche Summen, wenn er bis Ende Juni, dann Juli und August räumen würde. Die Angebote betragen weniger als 20% der vom Pächter in den Betrieb eingebrachten Summen.
10.8.2003 Die letzte und definitive Absage des Mieters. Er wolle am Mietvertrag und seiner Existenz festhalten. Die Vermieter drohen, dass man ihn aus dem Objekt schon „rauskriege“.
15/16.8.2003 Hotelbrand mit Totalschaden der Hotel- und Wohnungsräume in den Obergeschossen. Das Gebäude wird für Personenverkehr geschlossen, bis nach dem Austrocknen untersucht und beurteilt werden könne. (Geschätzter Schaden der Feuerversicherung ca. 360.000,- €. (Die Eigentümer lassen sich im Frühjahr 2004 sich mit 290.000,- € abfinden).
Aug. 2003 Bürgerinitiative für die Erhaltung des Deutschen Hauses mit Antrag an den Stadtrat, schon vor dem Hotelbrand begonnen. Sie führt binnen weniger Tage zu mehr als 1200 Unterschriften. Die Unterschriften stehen unter folgendem Text, der auf jeder Listenseite groß und fett gedruckt ist:
„Ich unterstütze die Bürgerinitiative in Obernkirchen mit dem Ziel, die Renovierung und Erhaltung des Deutschen Hauses in seiner jetzigen und ‚historischen’ Funktion im Rahmen der Stadtentwicklung und Altstadtsanierung zu gewährleisten. Der geplante Umbau in Wohnungen würde das letzte gesellschaftliche Zentrum der Kernstadt für Familienfeiern mit Restaurant, Gästezimmern und Kegelbahnen vernichten. Ich bitte die städtische Selbstverwaltung, zur Rettung des Deutschen Hauses alle politischen, rechtlichen und sachlichen Möglichkeiten auszuschöpfen“.
Herbst 2003 Der Mieter sorgt auf seine Kosten (sehr hohe Stromrechnungen) für rasches und gutes Austrocknen des Hauses.
Sept. 2003 Die Verwaltung informiert Ratsgremien, dass der Mietvertrag nach §§ 144 und 145 BauGB nicht genehmigt und daher die Kündigung Rechtens sei. Ab jetzt konzentriert sich die ganze Kampagne auf diese Verwaltungssituation, die von der BauBeCon schon am 31.Juli mit einem ersten, für die anderen Beteiligten noch unbekannten Schreiben an die Eigentümer mit juristisch falscher Auskunft eingeleitet worden war. Im September berichtet der Vorsitzende des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt (gleiche Partei wie der Stadtdirektor) in einem großen Zeitungsartikel, dass der Mietvertrag ungültig sei und die Kündigung aus diesem Grunde wohl zu Recht bestehe, aber alles noch einmal auf den Tisch solle. Das geschah nicht. Erst ein Jahr später stellt sich heraus, dass der Bürger und Mieter eigentlich einen Genehmigungsanspruch hatte und über seine Rechte zur rückwirkenden Genehmigung des Mietvertrages hätte beraten werden müssen. Soweit die Bürger in Erfahrung bringen können, haben übrigens alle Pächter und Mieter in der Stadt ungenehmigte und damit ungültige Verträge.
Sept. 2003 Der Mieter stellt die Mietzahlungen ein, da der Pachtgegenstand nicht mehr zur Verfügung stand. Außerdem will er keinen ungültigen Mietvertrag bedienen.
Nov. 2003 Die Vermieter reichen Räumungsklage ein, insbesondere weil das „Mietobjekt untergegangen ist“.
Dez.2003 Der Stadtrat genehmigt im Prinzip Fördermittel für Abbruch und Umbau in Wohnungen unter dem Eindruck des ungültigen Mietvertrages und „untergegangenen Mietobjekts“. Gleichzeitig werden diese Fördermittel auch für den Wiederaufbau genehmigt, sollte dieser verwirklicht werden können.
Jan./Febr.2004 Die Bürgerinitiative richtet mit vielen Händen Gaststätte und Kegelbahnen wieder her, nachdem Auflagen der Bauaufsichtsbehörde (Landkreis Schaumburg) zur Beseitigung lebensgefährdender Mängel (Elektroleitungen, Fluchtwegebeleuchtung, Küchendunstabzug) erfüllt waren. Diese Beanstandungen Mängel im hatten allesamt mit dem Brand in den oberen Geschossen nichts zu tun. Sie bestanden ebenso vor dem Brand und belegen die gefahrvolle Nachlässigkeit der Eigentümer im Umgang mit dem Pachtgegenstand (siehe Handwerkerrechnungen über ca. 9000,- €.). Der Betrieb von Gaststätte und Kegelbahnen floriert seither mit recht gutem finanziellem Ergebnis. Die Mieter tragen die Reparaturauslagen bis Juli 2004 weitgehend ab und stehen mit dem Finanzamt im Reinen.
10.3.2004 Der Verwaltungsausschuss der Stadt spricht sich mehrheitlich gegen eine sanierungsrechtliche Abbruchgenehmigung für den Kegelbahnen-Anbau aus.
14.4.2004 Der Verwaltungsausschluss versagt die Abrissgenehmigung und wiederholt damit trotz anderer Empfehlung des Landrates seine Entscheidung vom 10.3.04. Die Entscheidung geht dann an den Landkreis zurück und verwandelt sich dort automatisch in eine Genehmigung durch „Verfristung“ nach den Regeln des BauGB.
9.6.2004 Räumungsklage wird vom Landgericht Bückeburg verhandelt. Der Beklagte hat Verständigungsschwierigkeiten. Eine Beweisaufnahme im möglichen Umfang unterbleibt. Die sprachlich versiertere Zeugin wird nicht aufgerufen. Das ursprüngliche Einvernehmen der Vermieter und des Mieters um die Mietrückstände, insbesondere das beweisende Schreiben der Vermieter vom 27.11.2002 und die Regelmäßigkeit nachfolgender Mietzahlungen bleiben deshalb ungewürdigt. Der Anwalt „versäumt“ (so das Oberlandesgericht Celle), Vollstreckungsschutz zu beantragen. Die Tatsache, dass dem Mieter der Mietvertrag jederzeit nachträglich und rückwirkend hätte genehmigt werden müssen, kommt nicht zum Ausdruck. Diese Genehmigung erfolgt später (s.18.8.04).
Juli.2004 Auf dem Konto einer Bürgerin liegen ca. 20.000,- € als Reserve für eventuelle Mietnachzahlungen und Nutzungsentschädigung an die Noch-Eigentümer bereit für den Fall bereit, dass von der Zwangsvollstreckung des Räumungsurteils der ersten Instanz abgelassen und das Deutsche Haus zum Wiederaufbau verkauft wird.
19.7.2004 Die Verkaufsmodalitäten für das Objekt zur Erhaltung des Deutschen Hauses und zum Wiederaufbau der abgebrannten Hoteletagen werden mit den Noch- Eigentümern (Huff und Meyer) in einer Gesprächsrunde mit Bürgermeister und Bürgervertretern festgelegt. Einigung wurde erzielt über Kaufpreis (90.000,-) bei Wegfall des abgegoltenen Teils der Feuerversicherung in Höhe von 290.000,- €, sowie über eine pauschale Abgeltung in Höhe von 17.000,- € für Mietrückstände (bei Ratenzahlung 25.000,- €). „Rechtsanwalt Dr. Crombach kann schon mal den Kaufvertrag vorbereiten. Wir müssen jetzt sehen, wie wir aus der Bindung an den Berliner Investor (Erbengemeinschaft Zeruhn) raus kommen“, meinten die Noch- Eigentümer.
26.7.2004 Nachricht der Noch-Eigentümer, der Wohnungsinvestor bestehe auf Vertragserfüllung für sein Projekt mit Abriss und Umbau.
29.7.2004 Eine Gesprächsrunde im Rathaus macht klar, dass es für Fördermittel für den Wiederaufbau des Deutschen Hauses zu spät sei, da das Stadtsanierungsprogramm am 31.12.2004 auslaufe. Dieses Sanierungsprojekt sei nicht mehr rechtzeitig zu Ende zu bringen. Im Gegensatz dazu sei das Abrissprojekt des Berliner Investors schon so weit verwaltet, dass es noch vor Jahresende als Ordnungsmaßnahme vollendet werden könne, um in den Genuss der Fördermittel zu gelangen. Später stellt sich heraus, dass die Fördermittel gewährt wurden, ohne dass überhaupt Baupläne bzw. Zeichnungen für den vorgesehenen Wohnungsbau erstellt worden wären. Das „Genehmigungsverfahren“ des Wohnungsinvestors erhält dadurch recht merkwürdige Züge, da dafür ein Kostenvoranschlag nach Gewerken verlangt wird, was ohne ordentliche Pläne eigentlich nicht möglich ist. Noch im Oktober 2004 hieß es vom Architekten, dass Baupläne für den Wohnungsumbau noch nicht vorlägen. Ist eine Sanierungsgenehmigung so überhaupt möglich?
8.8.2004 Ratsantrag von Dr. Bögel zur sofortigen Sperrung aller Fördermittel für Teilabriss des Deutschen Hauses und Umbau in Wohnungen. Dr. Bögel und seine Gattin entwickeln Finanzierungspläne mit der Hausbank und dem Amt für Existenzgründung des Landkreises Schaumburg, die es gestatten, den Wiederaufbau des Deutschen Hauses umgehend in Angriff zu nehmen und zu Ende zu führen, – und zwar ohne jegliche Fördermittel aus dem Stadtsanierungsfonds. Die Einsparung für die öffentliche Hand wäre enorm, der Bürgerwille trotzdem erfüllbar. Ansonsten wäre alles klar. Frau Zabuhn soll Eigentümerin werden. Die Zusage der Hausbank an Dr. Bögel und seine Frau liegt vor. Der Gewerbebetrieb kann sich aus eigener Kraft erhalten und aufbauen. Sogar die Eigentümer lassen nochmals durchblicken, dass sie auch an Bürger zum Wiederaufbau verkaufen würden, wenn da nicht der Vertrag mit dem Berliner Investor wäre. Die Bürger stufen diesen „Knebelvertrag“, der die Zerstörung von Existenzen und Vermögen anderer zur Bedingung macht, als im Grunde sittenwidrig ein. Er verstößt gegen Treu und Glauben, besonders in einem Sanierungsprogramm („sanieren“ kommt aus dem lateinischen „heilen“).
12.8.2004 Stadtverwaltung informiert die Eigentümer des Deutschen Hauses, dass nach einem Beschluss des Verwaltungsausschusses Fördermittel für den Gebäudeabbruch zur Verfügung stehen (s. auch unter 10.11.04).
18.8.2004 Der Mietvertrag wird von der Stadt rückwirkend genehmigt. Es stellte sich heraus, dass im Stadtsanierungsgebiet Pachtverträge mit Laufzeiten über einem Jahr generell nie einer Genehmigungsprozedur unterworfen wurden. Die Privat- und Gewerbemieter konnten sich in dieser Hinsicht untereinander also nicht austauschen. Ratsmitglieder lassen keinen Zweifel daran, dass der Vertrag für das Deutsche Haus 1999 für eine lange Laufzeit mit Handkuss genehmigt worden wäre, da die Erhaltung dieses gesellschaftlichen Zentrums auch im Rahmen des Modernisierungsprogramms nie in Frage stand oder gestellt worden wäre. Das Ziel war damals eindeutig die Erhaltung des Deutschen Hauses. Dies wurde in einem Gespräch am 29.7.2004 im Rathaus (s.o.) vom verantwortlichen Fachbereichsleiter auf Nachfrage ausdrücklich und wiederholt bestätigt. Zugegen waren der Bürgermeister, die Vertreterin des Treuhänders BauBeCon, die Verwaltungsspitze und Vertreter der Bürgerinitiative.
19.8.2004 Prof. Dr. Bögel kauft das gesamte Inventar und löst damit die Restforderung der Brauerei Veltins einschließlich des ihr überlassenen Vermieterpfandrechts ab. Der Kauf war notwendig wegen des enormen Unterschieds zwischen der relativ geringen Restschuld und dem wesentlich höheren Verkehrswert des Inventars.
20.8.2004 Die von den Eigentümern beantragte und von der Gerichtsvollzieherin für diesen Tag angekündigte Zwangsvollstreckung unterbleibt, und somit der Abbau und das Ausschlachten des Gaststätteninventars durch die Brauerei Veltins für einen Dritten als Käufer. Dieser war zum Vollstreckungstermin mit Bankscheck vor Ort und machte aus seinen Absichten keinen Hehl. Die beschwichtigende Meinung von Dr. Crombach in seinem Schreiben vom 16.8.04 an das Oberlandesgericht, die Brauerei würde das Inventar zunächst im Objekt belassen, ist inkorrekt, da der Aufkäufer bereit steht und schon Termine für die unverzügliche Räumung angesagt und vereinbart sind, und zwar für 23.und 24.8.04. Ohne Inventar mit einem Neuwert über 100.000,- € wäre die vorläufige Vollstreckung irreversibel und die Berufung substanzlos geworden.
27.8.2004 Die Bürgerinitiative erarbeitet ein Kurzdokument über neue Aspekte zur gerichtlichen Auseinandersetzung.
22.9.2004 Der am 8.8. gestellte Eilantrag von Dr. K. Bögel zur Sperrung aller Fördermittel für Abbruch und Umbau des Deutschen Hauses wird vom Stadtrat mit 25 Stimmen gegen eine Enthaltung zurückgewiesen. (der Wiederaufbau wäre ohne Fördermittel gesichert, wenn die jetzige Wirtin das Objekt erwerben und mit Hilfe der Bürgerinitiative aufbauen dürfte (s.8.8.04).
10.11.2004 Der Verwaltungsausschuss bleibt bei seiner früheren Entscheidung, den Förderbetrag für das Deutsche Haus, d. h., für die jetzt bis zum Jahresende noch durchführbare „Ordnungsmaßnahme“ (Abriss des Kegelbahn-Anbaus) auf 200.000,- € zu begrenzen, gleichwohl die Bezirksregierung einen vom Antragsteller nun noch höheren Betrag anerkennen würde.
22.10.2004 Die Bürgerinitiative vermutet, dass die nach dem Baugesetzbuch im Sanierungsgebiet erforderliche Genehmigung des Verkaufs des deutschen Hauses und damit des Kaufvertrages in Wirklichkeit nie erfolgt war. Diese Vermutung bestätigt sich Anfang November, wird dann aber auf eigenartige Weise doch noch entkräftet (s. u.). Ein städtische Genehmigung des Kaufvertrag, der die Nutzungsänderung des Gebäudes beinhaltet und die Entfernung des Pächters zur Bedingung macht, steht im Widerspruch zum schuldrechtlichen Verhältnis eines langjährigen Pachtvertrags, um so mehr als dieser die Grundlage der gleichfalls von der Stadt für 10 Jahre gewährten Gaststättenkonzession ist. Nach eindeutig fehlerhaften Auskünften (s. 31.7.2003) musste der Pachtvertrag rückwirkend genehmigt werden (s. 18.8.2004). Der Kaufvertrag ist auch insofern eine politisch heikle Sache, als der Wohnungsinvestor wiederholt die Drohung geäußerten hatte, bei mangelhaftem Geldfluss die Liegenschaft zu einem „Ruinen-Dasein“ zu verbannen. Auf diesen fraglichen „Kaufvertrag“ beriefen sich Wohnungsinvestor und Verwaltung seit Sommer 2003 in rigoroser Weise (s.u.Zuspitzung im November 2004).
Die Bürgerinitiative bekommt Rückhalt durch neue Regelungen im Baugesetzbuch seit Sommer 2004, welche den Stadtumbau auf eine solide Grundlage stellen. Staatssekretär Tilo Braun vom zuständigen Bundesministerium ruft die Städte auf, sich auf ihre städtebaulichen Entwicklungskonzepte zu besinnen. Bester Garant für einen Stadtumbau im Sinne der Bürgerinnen und Bürger sei, wenn sich diese selber aktiv in den Stadtumbauprozess einbringen. Genau das war in Obernkirchen der Fall, wenn auch gegen enorme Widerstände.
Nov. 2004 Die Dramatik spitzt sich zu. Die Vertragsgrundlage für den Wohnungsbau bricht offensichtlich zusammen, während die Vollstreckungsmaschinerie des Räumungsurteils vom Juni 2004 ihren automatischen Lauf wieder aufnimmt. Die treibenden Kräfte wirken aus dem Hintergrund.
Anfang November geht die Schockwelle durchs Gebälk, dass sich der Investor nach Aussagen des Fachbereichsleiters wie auch des Bürgermeisters tatsächlich auf einen nicht genehmigten und damit unwirksamen Kaufvertrag im sanierungsrechtlichen Sinne berufen hatte. Prinzipien von Treu und Glauben im Vertragswesen scheinen nun aus den Angeln gehoben. In §§ 144 u. 145 der BauGB und zugehörigen Kommentaren ist nachzulesen, dass in Sanierungsgebieten „rechtsgeschäftliche Veräußerungen“ ebenso einer besonderen Genehmigung bedürfen wie schuldrechtliche Verträge (z. B. Miet-und Pachtverträge sowie „Konventionalstrafen“ bei Verzögerungen). Sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalte, welche dem Eigentum im Sanierungsgebiet unbefristet Schranken setzen, sind u.a. dazu da, „den Gemeinden einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Ziele und Zwecke der Sanierung einzuräumen“. „Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt dient auch zugleich dem Schutz der Beteiligten. Diese werden dadurch gehindert, Vorhaben durchzuführen, die sich beim weiteren Fortgang der Sanierung als verfehlt erweisen.“ (BauBG Kommentar, Ernst – Zinkahn – Bielenberg, § 144, Seiten 1-3).
Im Falle des Deutschen Hauses bestanden absolut widersprüchliche Rechtsansprüche auf dasselbe Objekt, nämlich (a) aus schuldrechtlichen Verhältnissen zum Mieter (z. B. Mietvertrag ) bei langjähriger Vergabe der Gaststättenkonzession durch die Gemeinde, was entsprechende Investitionen begründete, und (b) aus schuldrechtlichen Verpflichtungen (z.B. Kaufvertrag mit Nutzungsänderung des Investors und Konventionalstrafe). Diese Überschneidung in ihrer Auswirkung auf Besitz mit Eigeninvestition hätte einer gründlichen Überlegung der Gemeinde auf politischer Ebene bedurft. Daran hätte auch die am 23.5.03 zeitgleich mit der Unterzeichnung des ominösen Kaufvertrages ausgesprochene Kündigung des Pächters nichts geändert. Übrigens wurde gerade diese Kündigung später vom Oberlandesgericht als „unbegründet“ angesehen, und zu einer Mahnung abgestuft, was die Rechtsunsicherheit in diesem Genehmigungsverfahren nur noch hervorhebt. Die politische Diskussion und Entscheidung ist aber gerade in dieser kritischen Phase unterblieben. Der zuständige Fachausschuss wurde erst Wochen später oberflächlich informiert, zwar in Bezug auf Fördergelder, die scheinbar mit der Bezirksregierung längst besprochen waren, aber ohne auf ein Genehmigungsverfahren einzugehen. Die Verweigerung einer Abrissgenehmigung durch den Verwaltungsausschuss im März und April 2004 (s. o.) kam als Grundsatzentscheidung wohl zu spät, verdeutlicht aber, dass mit einer förmlichen Genehmigung von Teilabriss und Umnutzung des Gebäudes einschließlich der Gewährung von Fördermitteln im Rahmen der Sanierungsbefugnisse der Gemeinde nicht gerechnet werden konnte. Hier dürften Kompetenzen der Verwaltung, vor allem auf der „operativen Ebene“ weit überschritten worden sein, - vermutlich sogar in grob fahrlässiger Weise.
Noch schlimmer, der Stadtdirektor versicherte dem Rat am 15. Dezember 2004, dass der Kaufvertrag, anders als vorher vom Fachbereichsleiter festgestellt, im Mai/Juni 2003 um Zuge des Verzichts auf Vorkaufsrechte unverzüglich und ohne seine Kenntnis genehmigt worden sei. Auf Anfrage verweigerte er die Auskunft, wer denn nun die Genehmigung unterschrieben habe und was sie tatsächlich umfasse. Wer handelte hier wie, in welchem Umfang, mit welchem Recht und welcher Zuständigkeit? „Die Frage nach der Zuständigkeit innerhalb der Gemeinde beantwortet sich allein nach dem Gemeinderecht“ (BauBG Kommentar, Ernst – Zinkahn –Bielenberg, § 144, Kommentar Nr. 12).
Zusätzliche Probleme treten wegen des Abrisses des Kegelbahnenanbaus in seiner Längsachse freigelegten Nachbarhauses auf. Auf Fragen der Stabilität, Isolierung und städtebaulichen Ästhetik weist die Bürgerinitiative seit Herbst 2003 in Schreiben an Rat, Presse und Landkreis hin. In Fortentwicklung ihres Sanierungskonzepts ist der Gebäudeabriss von der Gemeinde nicht gewollt (s.unter März/April 2004). Wegen der mangelhaften Kauf- und Sanierungsgenehmigung und des Versäumnisses eines Genehmigungsvorbehaltes, welcher allein der Gemeinde obliegt, sind Nachbarschaftsansprüche an den Investor oder gar an den Sanierungsträger eine noch offene Rechtsfrage (dazu BauBG Kommentar, Ernst – Zinkahn – Bielenberg, § 145, Punkt 31). Auch in dieser Sache schludert die Stadt, denn das Problem ist ihr seit langem bekannt.
An diesem obskuren und anscheinend unzureichend behandelten „Vertrag“ lässt der Wohnungsinvestor im Sommer 2004 sogar eine Vereinbarung zwischen Noch- Eigentümern und Bürgern zur Restaurierung als Deutsches Haus scheitern (siehe bei 19.7.04). Und auf diesen m. E. unwirksamen Vertrag berufen sich Wohnungsinvestor und Verwaltung, um öffentliche Gelder zu mobilisieren und daraus sogar noch Schadensersatzansprüche abzuleiten. Tatsächlich droht der Investor dem Eigentümer wie auch dem Pächter und schließlich sogar dem Gerichtsvollzieher massiv mit Schadensersatz aus den Rechten dieses „Kaufvertrages“, wenn das Gebäude nicht sofort geräumt würde, damit öffentliche Fördermittel noch vor dem Sanierungsschluss am 31.12.2004 in gefordertem Umfang fließen können. Der Druck dazu kam primär nicht von den Eigentümern, sondern vom Investor, also dem Noch- Nicht-Eigentümer, was die Rechtsbeziehung der Stadt keineswegs erleichtert. Die Noch-Eigentümer haben am 16.8.04 durch ihren Anwalt die Notwendigkeit der unverzüglichen Räumung wegen des sonst für den Investor entstehenden Schadens (Ausfall öffentlicher Mittel) eindringlich hingewiesen und damit auch das Oberlandesgericht bedrängt. Dieses ging in seinem Beschluss darauf nicht ein, entwickelte aber eine angemessene Eile.
1.12. 2004 Es wird geräumt. Das Ende des Deutschen Hauses ist trotz aller neuen Erkenntnisse über die Fragwürdig- und Widersprüchlichkeit des Kaufvertrages, der seit Sommer 2003 über allem dominiert, unabwendbar. Dieser „Vertrag“ zerstört einen sanierungsrechtlich genehmigten Pachtvertrag sowie das Pachtobjekt, damit Lebensraum der Bürger, die Existenz von Familien und deren Vermögen. Wer will hier noch in der Haut eines Beamten, Ratsmitglieds oder gar Richters stecken? Am 29. November entscheidet sich die Bürgerinitiative, keinen Versuch mehr zu unternehmen, die Vollstreckung des Räumungsurteils durch eine Sicherheitsleistung (35.000,-€) bis zum endgültigen Beschluss des Oberlandesgerichts zu verhindern. Der Beschluss trifft wenige Tage später auch tatsächlich ein und stützt das Räumungsurteil der ersten Instanz, allerdings nur auf der Basis der damals vorgebrachten Fakten. Seitherige Erkenntnisse und Veränderungen konnten aus rechtlichen Gründen nicht mehr berücksichtigt werden
Ohne Stadtsanierungsprogramm und Zusagen gewaltiger Fördermittel aus dem Fonds der Bürger hätte es nie einen Verkauf zur Nutzungsänderung gegeben, und vor allem keine Kündigung der Wirtsleute. Wie die ursprüngliche Verweigerung der Abrissgenehmigung durch die Selbstverwaltung der Stadt zeigt, sah und wünschte die Kommunalpolitik durchaus noch eine Alternative. Die Ursache des Debakels in den Mietrückständen und der Kündigung zu sehen, geht völlig an der eigentlichen Ursache vorbei. Kündigung und Räumung waren ausdrückliche Bedingungen im Kaufvertrag des Wohnungsinvestors. Auch nach der Kündigung haben die Eigentümer mehrmals ihre Verkaufsbereitschaft für den Wiederaufbau des Deutschen Hauses bekundet. Im Juli 2004 wurde sogar Einvernehmen über Kaufpreis und Abgeltung von Mietrückständen erzielt. Der Wiederaufbau des Deutschen Hauses war durch Bürger und Banken unter Begleitung des Amtes für Existenzgründungen in der Kreisbehörde gesichert. Offensichtlich war aber dem Kaufvertrag des Wohnungsinvestors nicht mehr zu entkommen. So fragwürdig sein Inhalt und sein Zustandekommen auch sein mag. so sehr wirkte er indirekt sogar auf gerichtliche Verfahren Dritter ein, indem mit Schadensersatzansprüchen reihum gedroht wurde.
Wer an der Entwicklung ursächlich schuldig ist oder Mitschuld trägt, kann und will das Wort Deutsches Haus nicht mehr hören (so der Stadtdirektor vor dem Rat am 15.12.04). Für diesen Personenkreis ist das Thema unangenehm. Für viele andere, deren Existenz zerstört oder Lebensraum beschnitten wurde, bleibt das Geschehene als kommunale Fehlleistung noch lange präsent. Manche werden in Folgeprozessen um ihre Würde kämpfen, andere um Verluste, die möglicherweise durch Halbheiten oder krasse Fehler im Verwaltungshandeln entstanden sind.
Zu bedauern sind die vielen Kegelvereine. Ganz besonders trifft es unsere behinderten Mitbürger, die im Deutschen Haus als Kegelgäste gern und liebevoll umsorgt wurden. Sie werden sonst fast überall abgewiesen. Bei diesen Menschen gibt es noch heute Tränen. Wenigstens brachte sie der rausgeworfene „Pächter“ zum Lachen, den sie sich zur Weihnachtsfeier als St. Nikolaus wünschten. Er selbst hat am wenigsten zu lachen. Der Pächter und seiner Lebensgefährtin sind die Hauptgeschädigten in diesem Spiel um Geld und Macht. Sie haben über Jahre fleißig und sparsam ohne Urlaub und freien Wochentag monatlich ein bürgerliches Durchschnittseinkommen in den Betrieb investiert. Zudem wurde das Erbe der Lebenspartnerin eingebracht. Sie brachten Besucher und Arbeitsplätze in unsere Stadt. All das ist verloren. Kann dies Sinn und Zweck einer Stadtsanierung mit seinen Fördermitteln sein? Aber was soll’s, jetzt sind die beiden „Mittelständler“ Kunden unseres Sozialamts und fallen unserer Stadt zur Last. Ach, wie sind wir mal wieder gut im Sozialwesen und im Rechnen!
Unsere Sympathie gilt den Schwächsten und Letzten im Glied, die nun getreten werden. Schon laufen Neben- und Folgeverfahren zu dieser Stadtaffäre. Sie werden nicht von der Bürgerinitiative für das Gemeinwohl, sondern von Personen betrieben, die sich ganz persönlich verletzt fühlen. Zunächst werden wir vor Gericht eine einzelne Bürgerin erleben, die im August 2004 wagte, ihre Sichtweise in einem Leserbrief zum Ausdruck zu bringen. Sie wird mit saftigen Klagen und sogar einem Strafbefehl verfolgt, gleichwohl sie sich in der Presse für ihren zu forschen Ton längst entschuldigt und alles, was über das Ziel hinausschoss, zurückgenommen hat.
Die Geschichte um das Deutsche Haus ist damit leider noch lange nicht zu Ende.
IV. Deutsches Haus – Rettung oder Resignation?