Source: https://estudioabogadoscusco.com/2014/10/20/precedente-vinculante-sobre-el-ocupante-precario/
Timestamp: 2019-05-24 07:00:37
Document Index: 249616775

Matched Legal Cases: ['artículo 122', 'artículo 139', 'artículo 1704', 'artículo 1700', 'artículo 220', 'artículo 1708', 'artículo 911', 'artículo 585', 'artículo 585', 'artículo 911', 'artículo 585', 'artículo 585', 'artículo 911', 'artículo 911', 'artículo 911', 'artículo 906', 'e contrario', 'artículo 896', 'artículo 896', 'artículo 911', 'artículo 585', 'artículo 911', 'artículo 1430', 'artículo 911', 'artículo 1430', 'artículo 1429', 'artículo 911', 'artículo 1700', 'artículo 1700', 'artículo 1703', 'artículo 1708', 'artículo 1709', 'artículo 1700', 'artículo 1703', 'artículo 220', 'artículo 1005', 'artículo 1092', 'artículo 1123', 'artículo 911', 'artículo 911', 'artículo 586', 'artículo 911', 'artículo 950', 'artículo 970', 'Artículo 906', 'artículo 275']

PRECEDENTE VINCULANTE SOBRE EL OCUPANTE PRECARIO | Estudio CORNEJO & CORNEJO Abogados asociados S. C. R. Ltda.
propiedad del inmueble materia del desalojo por prescripción, pues poseen el referido bien en forma continua, pacífica, pública y como propietario por más de 40 años; señala que los demandantes no han poseído nunca el inmueble, el que perteneció a los padres de la codemandada y de su hermana, quien fue madre de los demandantes.
El juzgado de origen desestimó los argumentos de los demandados y declaró fundada la demanda, ordenando el lanzamiento de los demandados del inmueble materia del proceso; apelada la citada sentencia esta fue confirmada por la Sala Civil Superior de Ucayali, mediante sentencia de vista del 8 de abril de 2011; interpuesto el recurso de casación, la demandada señaló que se había producido infracción normativa de naturaleza procesal, referida al inciso 3 del artículo 122 del CPC y al inciso 3 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado; refieren que la sentencia impugnada no se encuentra debidamente motivada, pues se habría sustentado en normas sobre arrendamiento, pese a que el proceso versa sobre desalojo por ocupación precaria; cuando se debió aplicar los artículos 2 inciso 6 de la Constitución Política y 896, 923 y 950 del Código Civil (CC).
Los argumentos expresados por la Corte Suprema en los numerales que van del 4 al 17 de la Sentencia de Casación, en respuesta a los agravios expresados por los recurrentes, referidos al debido proceso –aspecto formal y sustancial– y la motivación de las resoluciones, constituyen en estricto obiter dicta –dictum en singular– pues se trata de ilustradas y bien sustentadas exposiciones sobre fundamentos doctrinarios y académicos respecto de los temas vinculados a los que dan base al recurso interpuesto, al que Magaloni Kerpel2 denomina “consideraciones jurídicas que elabora el tribunal y que, en su opinión, no son necesarias para alcanzar la decisión alcanzada”; tales argumentos, si bien no son la razón de la decisión, son el plexo sobre la cual reposan los fundamentos del fallo; por su parte los fundamentos que se exponen en los numerales que van del 18 al 29 de la Sentencia materia de comentario, el Pleno procede al análisis en concreto de las causales invocadas en el recurso interpuesto, estableciendo que no se ha producido contravención al debido proceso, por lo que rechaza el recurso en este extremo; los argumentos allí expuestos constituyen la razón de la decisión y los fundamentos inmediatos de esta; refieren los Jueces Supremos que ni el juez de origen ni la Sala Superior han aplicado los artículos de Código Civil referidos al arrendamiento y que, por el contrario, los jueces de instancia de mérito han aplicado las normas sustantivas y procesales que fueron invocados para amparar la demanda; agrega que los defectos procesales que se invocan en el recurso de casación –que no se le notificó con el escrito de absolución de la excepción propuesta por la demandada, acerca de la acumulación del desalojo con la usucapión, entre otros– no habilita la declaración de la invalidez de la Relación Jurídica Procesal que tenga por efecto la nulidad de la sentencia de vista; por ello el Pleno Casatorio declaró por unanimidad, infundado el recurso de Casación interpuesto por doña Mirna Lizbeth Panduro Abarca, en consecuencia no casaron la sentencia de vista.
A continuación el pleno expone en los fundamentos que van del 30 al 69 de la sentencia materia de comentario, un importante análisis casuístico y doctrinario de las instituciones jurídicas vinculadas a tan problemática materia de pronunciamiento, las cuales tienen, como se conoce, un evidente impacto en las decisiones jurisdiccionales, en especial en los procesos de desalojo cuando el demandante invoca la causal –prevista en la norma procesal– de posesión precaria atribuida al demandado, es decir, aquella que se ejerce sin título posesorio alguno, sea porque nunca lo tuvo o porque el que tenía feneció; en los citados fundamentos se abordan: a) la posesión en el Derecho Civil peruano y en el Derecho Comparado contemporáneo, las clases de posesión previstas en nuestro ordenamiento civil vigente, incluyendo en el análisis la figura del servidor de la posesión; b) el ocupante precario, sus antecedentes en la doctrina y el Derecho Comparado, el precario en sede nacional y los supuestos de posesión precaria; y c) el Pleno fija la naturaleza de la sentencia que expide y los alcances de la cosa juzgada aplicable a las sentencias definitivas, que pongan fin a este tipo de procesos.
Finalmente tomando como base lo expuesto en los fundamentos referidos en el párrafo que antecede (fundamentos del 30 al 69), el Pleno establece, por mayoría, como precedente vinculante –doctrina jurisprudencial– lo siguiente:
1. Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido este.
5.1. Los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Parta ello, bastará que el juez que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la improcedencia.
5.2. Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse poseedor precario por fenecimiento de su título.
5.3. Si en el trámite de un proceso de desalojo, el juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220 del Código Civil, solo se analizará dicha situación en la parte considerativa de la sentencia –sobre la nulidad manifiesta del negocio jurídico–, y declarará fundada o infundada la demanda únicamente sobre el desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta.
5.4. La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviere inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquirente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo 1708 del Código Civil.
5.5. Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo –sea de buena o mala fe–, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que se invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.
6. En todos los casos descritos, el juez del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria, sino que deberá de pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en el sentido de que corresponda, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas.
Estos son los criterios jurisprudenciales que deberán ser aplicados obligatoriamente, desde el día siguiente de su publicación, por los órganos jurisdiccionales de la República en los procesos de desalojo por la causal de posesión (ocupación) precaria, con miras a la unificación de la jurisprudencia nacional en esta materia. En las siguientes líneas expondré, de modo preciso y puntual, breves comentarios sobre este importante evento jurisdiccional y sus conclusiones.
II. PREVIAMENTE, EL ESTADO DE COSAS EN LA DOCTRINA LOCAL RESPECTO DE LA FIGURA DEL PRECARIO
Antes de proceder al análisis y comentarios sobre las conclusiones arribadas en el presente Pleno Casatorio, corresponde abordar de manera breve algunas de las posturas que sobre el precario se exponen y comentan en nuestro país, y que –como se aprecia líneas arriba– algunas de ellas han sido superadas por este evento jurisdiccional. Veamos:
a) Es sostenida por Gonzales Barrón en artículos publicados en revistas jurídicas locales, en el que el concepto de precario regulado en el artículo 911 del CC peruano es uno de naturaleza “vulgar” y que se debe retomar la idea y concepto del precario histórico, es decir, en el sentido clásico tal como fue concebido en el Derecho Romano, que según esta postura, sería un concepto “científico” del precario, pues se sostiene que el verdadero concepto de este tipo de posesión es el que se fijó en el Derecho Romano de la época de Justiniano, es decir la que ejerce quien a ruego recibe un bien de manos de su propietario, a título gratuito y revocable en cualquier momento; este punto de vista sostiene que el precario se encuentra en la llamada “posesión temporal” producida entre la posesión mediata y la posesión inmediata, la primera estaría referida a la que ejerce el propietario y la segunda la que tiene el precario, concluyendo que este último tendría una posesión legítima, es decir, jurídicamente válida; con ello esta posición pretende reivindicar la definición del “precario” por su etimología o por el uso que se le dio hace cerca de 1,600 años, sin atender al nuevo significado atribuido por el uso del que ha sido objeto por las personas a lo largo de todo ese periodo, en especial por la jurisprudencia nacional3, como en la que emana del Tribunal Supremo de Justicia español4, en los últimos 50 años; de lo que se aprecia que el concepto sobre precario que aparece en el numeral 911 de nuestro CC, no constituye una “invención” o “alucinación” de la Profesora Lucrecia Maisch von Humbolt, cuando propuso su inclusión en la norma sustantiva civil, en los términos que aparecen en la norma citada; esta idea del precario no hace sino recoger en norma positiva lo que ya existía en doctrina y jurisprudencia nacional.
En estricto, la posición que citamos líneas arriba y que no compartimos, no admite –en el caso del precario– la evolución de las instituciones jurídicas como resultado del uso que los hombres le han dado a lo largo del tiempo, respecto del destino y el uso de los bienes; esta posición, lleva en sus entrañas la posibilidad de un franco retroceso –respecto del desarrollo y evolución de esta figura– con grave daño a las personas, a su patrimonio y a la convivencia social; el Derecho expresa la realidad de las relaciones humanas en un momento histórico determinado, pero no moldea la realidad social, por el contrario el desarrollo de las relaciones económicas y sociales generadas por la actividad humana impulsa el desarrollo del las doctrinas y ciencias jurídicas, por ello estas últimas demoran en ponerse al nivel de las primeras; estamos frente a una tesis idealista que solo es válida en el “laboratorio” y la especulación teórica, mas no en la realidad o en la historia. Esta forma de ver el Derecho no es nueva; precisamente el insigne jurista alemán Savigny5, fundador de la Escuela Histórica del Derecho, hace ya muchos años señaló con sabia precisión lo siguiente: “Pretender, como se ha hecho a menudo, que la ciencia mirada bajo el punto de vista histórico, establece la forma antigua del Derecho como tipo absoluto e inmutable para el presente y para el porvenir, es desfigurar completamente este punto de vista, cuyo verdadero sentido nos enseña, por el contrario, a reconocer el mérito y la independencia de cada siglo y trata sobre todo, de aclarar el lazo vivo que liga el presente con el pasado, bajo el concepto de que, si esta relación se nos oculta, podríamos ver las manifestaciones exteriores del Derecho, pero no penetrar en su espíritu”; agrega de inmediato el citado jurista alemán, refiriéndose a la Doctrina por él impulsada que: “Esta doctrina, en su aplicación particular al Derecho Romano, no le reconoce, como a menudo se piensa, una autoridad sin límites, sino que estudia el conjunto del Derecho moderno, a fin de descubrir y de fijar todo lo que tiene un origen romano cierto, para evitar que, inconscientemente, seamos por él dominados; después, descompone el elemento romano, y si algunas de sus partes, muerta en realidad, no conservan más que la apariencia de la vida, la elimina, abriendo así un campo más libre al desarrollo y a la acción saludable al elemento existente”; con estas precisas palabras del maestro alemán, cierro este comentario respeto de la posición citada líneas arriba.
b) Esta misma posición sostiene, bajo una tesis reductora de interpretación positivista, que siendo el desalojo una acción posesoria destinada a larestitución de predios –artículo 585 del CPC–, solo puede demandarse la “restitución” en la vía del desalojo los casos en los que el demandante, en su condición de posesor mediato haya efectuado la entrega temporal del bien al demandado, en virtud a un título, siendo este último poseedor inmediato; dentro de este esquema encaja la limitada idea de precario que se expone en los dos párrafos anteriores. Esta posición sostiene que las pretensiones que no sean postuladas por el poseedor mediato, respecto de bienes que se encuentran en posesión del demandado, deberían ser declaradas improcedentes, condenando al demandante, de modo “inevitable” –según esta postura, pues en realidad sería “de modo innecesario”–, al dilatado y largo juicio ordinario de reivindicación; como se puede apreciar esta tesis, abiertamente positivista, se sustenta en el expresión literal de la palabra “restitución”, restringiéndola solo a la figura de conflictos originados en las relaciones bilaterales de entrega temporal de bienes –mediación posesoria6– proponiendo se declaren improcedentes las demandas en los casos en que el demandado no tenga la condición de poseedor inmediato; bajo esta idea el proceso sumarísimo del desalojo por causal de precario se restringiría únicamente a los supuestos en que el demandante –propietario– entregó el bien en concesión graciosa y revocable al demandado –según lo indicado: poseedor mediato–, que constituyen un escaso número de casos que tornaría en inútil este mecanismo procesal de tutela jurisdiccional a quienes tienen derecho incontrovertible a la posesión de los bienes que se encuentran en manos de quienes no tienen derecho alguno sobre ellos; todo este esfuerzo “intelectual” es para hacer coincidir de modo forzado –al margen de la realidad– la idea restringida de precario –a la usanza romana– con el mecanismo procesal del desalojo. Con esta tesis quedan al margen, es decir, excluidos muchos supuestos de precario que no podrían ser objeto de la vía del proceso de desalojo para entregar o “restituir” el bien a su titular.
La idea señalada en el párrafo precedente es equivocada, y además peligrosa, pues no efectúa como corresponde, una interpretación sistemática del artículo 585 del CPC, con la norma civil que se encontraba ya vigente cuando se redactó y entró en vigencia dicha norma procesal, esto es el artículo 911 del CC. Resulta evidente que cuando el legislador sometió a debate y aprobó el CPC que entró en vigencia en 1993, tenía ya incluido en su presupuesto que la expresión “precario” que se consignaba como causal de desalojo en la mencionada norma procesal –artículo 585– se refería en estricto al precario cuya definición aparecía ya en el CC desde 1984, que extiende dicho concepto a los que poseen sin título alguno, sea que nunca tuvieron o porque el que tenían feneció; precisamente el primero de los supuestos citados –nunca tuvo título– alude a aquel poseedor que accedió de modo directo al bien, es decir, que no lo recibió de persona alguna o que lo recibió de alguien que a su vez carecía de título posesorio o de derecho alguno para entregar; y con relación al segundo de los supuestos –feneció el título que tenía– en él se incluye a aquella persona que tenía título posesorio, pero que ejercía una posesión definitiva, es decir que la posesión la había recibido de otra persona no de modo temporal sino definitivo, no como la recibe el poseedor inmediato del poseedor mediato, sino como la recibe, por ejemplo, el comprador de quien le vendió el bien; en este caso el título posesorio del comprador es la de dueño; no obstante si por alguna razón opera la resolución contractual de la compraventa –sea que haya operado de pleno derecho o por decisión judicial–; el título posesorio del comprador feneció, ubicándose en adelante de modo exacto en uno de los supuestos del precario; en ambos supuestos no existe mediación posesoria, no obstante, tratándose de supuesto de precario nada obsta para que el titular del derecho a poseer use la vía del desalojo para lograr que el bien le sea entregado o “restituido”.
Los supuestos analizados y detallados en el párrafo precedente no desnaturalizan la naturaleza posesoria del desalojo; sin duda alguna en esta vía procesal sumarísima no está pensada para discutir el derecho de propiedad del demandante ni menos para evaluar quién tiene el mejor derecho de propiedad del bien que está en poder del demandado; en este caso el debate se centra en establecer quién tiene derecho a la posesión del bien; es decir si el demandado tiene o no derecho a poseer el bien materia del proceso, es decir si tiene o no causa o razón jurídicamente válida para permanecer en la posesión de dicho bien; y por su parte, si el demandante se encuentra o no legitimado para recibir el bien cuya posesión reclama; ello aplica –dado el carácter sumarísimo del desalojo–, siempre que el debate no sea complejo, que el derecho del demandante sea claro y que las alegaciones del demandado no revista contundencia jurídica suficiente que logre desvirtuar el derecho que hubiera alegado y probado el demandante; por ello resulta válida la línea jurisprudencial adoptada por los Tribunales de nuestro país a lo largo de más de 80 años, en el sentido de que la vía del antiguo desahucio –con el C de PC– y la del actual desalojo por precario, permiten al propietario –o al titular del derecho a poseer– la entrega del bien –por mandato judicial– no solo en los supuestos de mediación posesoria –por ejemplo: arrendador/arrendatario–, sino incluso en el supuesto de que el vencido en el desalojo por causal de precario, no haya recibido el bien del demandante, o lo haya recibido de modo definitivo y que exista la obligación legal de devolverlo.
Teniendo en cuenta lo expresado líneas arriba, cuando los Jueces de la Corte Suprema de la República, integrantes de las Salas Civiles, establecen en el punto 3 del precedente fijado en el Cuarto Pleno Casatorio Civil, que la expresión “restitución” del bien a que alude el artículo 585 del CPC, debe entenderse –interpretarse– como entrega de la posesión que protege el artículo 911 del CC, no están inventando nada nuevo, en estricto, están siendo coherentes con la histórica línea jurisprudencial que los Tribunales de nuestro país han venido adoptado desde hace ya muchos años en este tema; están en realidad consolidando dicha línea jurisprudencial, lo que indudablemente resulta jurídicamente sano y saludable para nuestro país.
c) Otros juristas –como el profesor Avendaño– sostienen que la regulación de la posesión precaria en el Código Civil resulta innecesaria, es decir que no debió ser incluida en dicha norma sustantiva, y que por tal razón debería ser expulsada del mismo, máxime si no constituye un nuevo tipo de posesión pues, refieren sería una variedad de posesión ilegítima; esta posición acepta que la posesión precaria es en esencia una posesión ilegítima; no obstante precisa que el artículo 911 del CC-84, carece de justificación, no solo por incompleta, sino que aun cuando fuere completa, no tiene sentido definir la posesión ilegítima, pues como se sabe ella ocurre cuando es contraria a derecho; dicho punto de vista no resulta válido, pues en este se asume de antemano –aun cuando no exista la regulación introducida en el citado artículo 911– que la posesión precaria y la ilegítima son sinónimos; tal afirmación no es correcta, pues, de hecho la posesión precaria es un supuesto de posesión ilegítima, la primera es la especie y la segunda es el género; asimismo, es posible que exista una posesión ilegítima que se ejerce en virtud de un título, como es el caso del título que contiene un acto jurídico anulable; en tal caso el poseedor continuará ejerciendo la posesión en virtud de dicho título que continuará teniendo eficacia legal, hasta que por sentencia judicial se declare su invalidez.
Por otro lado, sin la inclusión del concepto de precario en los términos que aparece en el actual CC, se estaría a la idea del precario romano que, según la doctrina clásica, no sería un poseedor ilegítimo, pues trata de una persona que recibió el bien de su propietario, a título de liberalidad y revocable en cualquier momento; en todo caso estaríamos a la no uniforme jurisprudencia que establecía, en algunos casos que se incurría en precariedad cuando se ocupaba un bien si título alguno y sin pagar renta. Sin la regulación actual del precario, esta figura quedaría restringida al esquema clásico, que aplicado a nuestro derecho posesorio –teoría objetiva de la posesión– se presentaría únicamente como un supuesto de mediación posesoria, es decir, el precario sería un poseedor inmediato, mientras que el dueño, que le entregó el bien sería poseedor mediato; dentro de esta idea el precario tendría una posesión arreglada a derecho; tesis totalmente superada por la reiterada jurisprudencia nacional, que estableció que precario es el que posee sin pagar renta y sin título alguno, sin importar si el bien lo recibió o no del propietario; si bien la norma civil sobre el precario ha generado debate en la doctrina local, este debate resulta ser mucho más fructífero que el que existía antes de 1984; en este escenario resulta importante resaltar el establecimiento del precedente vinculante que es materia de comentario en este documento.
d) Por su parte hay quienes, si bien aceptan que, en definitiva, nuestro ordenamiento jurídico ha abandonado la concepción romana –o clásica– del precario, pues se trata de una posesión que se ejerce sin títulos, no obstante señalan –como el profesor sanmarquino Torres Vásquez7–, junto con determinada jurisprudencia producida por la Sala Civil de la Corte Suprema, que la posesión precaria es distinta de la posesión ilegítima, en razón de que en la primera el poseedor carece de título –sea porque nunca lo tuvo o por que el que tenía feneció– y en la segunda, el poseedor, según se indica, tendría título –aunque ilegítimo–; esta posición no advierte que nuestra norma sustantiva civil ha vinculado la existencia de título posesorio solo al supuesto de la posesión ilegítima de buena fe, conforme se aprecia del texto del artículo 906 del Código Civil8, mas no así con la posesión ilegítima de mala fe, respecto del cual no se aprecia referencia a la necesaria existencia de algún título; es en este último caso, que la doctrina, jurisprudencia y derecho comparado, han señalado que la posesión ilegítima de mala fe es aquella que se ejerce sin título alguno o con pleno conocimiento de la invalidez de su título posesorio; en este último supuesto se incluye, sin duda alguna, el precario en los términos del actual CC.
e) Finalmente, se exponen también una particular posición que, tratando de restarle importancia al debate sobre la figura del precario actual, sostienen que en esta materia estamos frente a un asunto de orden estrictamente procesal, que no tiene trascendencia en el derecho sustantivo y que cualquier debate en esta esfera resulta irrelevante; esta posición adolece de error sobre la percepción de la figura del precario, pues el hecho que se encuentre prevista en la norma procesal como una de las causales para hacer uso de la vía del proceso de desalojo, no la convierte en una figura estrictamente procesal, pues en realidad estamos –como resulta lógico y fácil de entender– frente a una forma de poseer bienes, y que independientemente que se encuentre prevista en la norma procesal, se trata de un supuesto propio del derecho material o sustantivo en materia posesoria; y según los términos de la actual regulación en el CC, se trata de uno de los supuestos de posesión ilegítima de bienes, es decir aquella que se posee contrario a derecho y sin que medie existencia de título posesorio alguno; figura que tiene mucha incidencia en nuestro medio; tal regulación resulta útil y positiva para los derechos reales, independientemente que, como se ha indicado, se encuentre o no prevista expresamente en la norma procesal.
III. BREVE REFERENCIA A LA POSESIÓN Y LA POSESIÓN PRECARIA EN NUESTRO PAÍS
Solo con fines de ubicación de los comentarios que expondremos sobre los acuerdos del Pleno casatorio, permítaseme esbozar de modo sucinto y directo algunas reflexiones sobre estas dos figuras fundamentales en nuestro ordenamiento jurídico en materia de derechos reales, y que además son los ejes en torno al cual giran las conclusiones del mencionado evento.
Del debate surgido en el siglo diecinueve, entre Friedrich Von Savigny y Rudolf Von Ihering, acerca de sus respectivas teorías posesorias, se advierte que la teoría posesoria expuesta por este último es la que finalmente adoptó nuestro país recién en el Código Civil de 1936; esta se mantiene en el actual CC vigente desde 1984; recordemos que el primer CC de 1952 de nuestro país, en materia posesoria, estuvo bajo influencia de la teoría subjetiva de Savigny; nuestra jurisprudencia es claramente consciente de ello, así se aprecia de lo que se expone en la Cas N° 877-2003- La Merced/Junín, publicada el 30 de junio de 2005; en esta ejecutoria la Sala Civil de la Corte Suprema señaló: “que el artículo 896 del Código Civil define a la posesión como el ejercicio fáctico de uno de los poderes inherentes a la propiedad independientemente del ánimus domini de quien lo ejerza; en ese sentido, según la Teoría de la Posesión de Ihering a la que se afilia nuestro Código sustantivo, en la posesión hay una relación de hecho establecida entre la persona y el bien para su utilización económica, no requiriéndose del ánimus”. Esta teoría asegura a quienes conduzcan bienes –legítima o ilegítimamente– con interés propio y satisfaciendo su propia necesidad dando al bien una finalidad económica para su propio beneficio no sean privados –o amenazados de privación– del bien, sino hasta que el órgano jurisdiccional decida a quien le corresponde legítimamente dicha conducción. Cualquier alteración fáctica, de origen privado, de ese estado de cosas, no resulta lícita y puede ser rechazada extrajudicialmente por el poseedor; o a través de los interdictos o acciones posesorias, según sea el caso. Por ello, en nuestro sistema patrimonial, será poseedor no solo quien reconoce en otro la propiedad, como es el caso de arrendatario, el comodatario, el usufructuario, etc., sino además quien no reconozca en otro la propiedad, como lo es el actual precario (art. 911 del CC), el usurpador, el ladrón, quien se considere propietario del bien, sin serlo realmente, entre otros. Todos ellos conducen el bien ejerciendo de hecho algunos atributos que le corresponden al propietario9. En el marco de esta teoría objetiva de la posesión, se establece que la posesión de bienes debe ser protegida per se, es decir, por sí misma, desligada de la existencia de otros derechos; esta idea es expuesta con precisión por Hernández Gil10, quien sostiene que lo fáctico de la posesión estriba en ser suficiente el hecho para tener ingreso en la significación jurídica; refiere el jurista español que la posesión se muestra así en su pureza; no requiere inquirir un porqué más allá del mostrado por ella misma.
a) Dentro de la teoría objetiva de la posesión, se identifica la del jurista francés Raymundo Saleilles, quien en mi opinión expone de una manera clara e idónea esta figura del derecho real; este autor señala con aguda precisión que para ser poseedor se requiere obrar en interés propio –no en interés ajeno–, utilizar el bien para satisfacer sus propias necesidades, sea de uso o de disfrute, asignando al bien una utilidad económica; para ello no se requiere contar con título posesorios justificativo, es suficiente que esto se verifique de modo objetivo, es decir fáctico; el poseedor cuenta con un animus possidendi. Con tal enfoque se aparta de la tesis del animus tenendi de Ihering, lo que, sin duda alguna permite identificar claramente al detentador por su propia naturaleza, sin necesidad de recurrir para ello al legislador, como sostiene Ihering. Por ello debe entenderse que la posesión no es en estricto solo el ejercicio de hecho sobre la cosa, es –esencialmente– señorío, potestad o poder de hecho sobre la cosa.
b) Otro elemento importante a tener presente –y que formó parte del histórico debate del siglo diecinueve– es si la posesión es un hecho o un derecho subjetivo; Savigny sostuvo la primera posición, mientras que la segunda fue arduamente sostenida en su momento por Ihering. A la luz de los resultados históricos podemos concluir que nuestro país, según el artículo 896 del CC, se adhirió a la tesis de que la posesión es un derecho subjetivo, pues si bien dicha norma establece que “la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”, sin embargo, de un análisis de nuestra ley civil se verifica, como lo refiere Messineo, que si bien la posesión nace como un hecho, no obstante apenas surgida se convierte en una relación de derecho –aunque sea esencialmente temporal– en cuanto es inmediatamente productora de efectos jurídicos; con lo que concluye que en definitiva la posesión es un derecho subjetivo, en virtud del cual el poseedor no puede ser privado o amenazado en el ejercicio de la posesión de modo unilateral por cualquier particular, requiriéndose para ello de una decisión judicial –previo proceso en forma– que establezca si le corresponde o no mantener la posesión del bien. El citado autor italiano refiere que con relación al derecho posesorio, debe tenerse presente que si el título de posesión deriva del título del derecho subjetivo, no forma un todo único con él, de tal manera que si, por ejemplo, alguien posee como arrendatario, el título de posesión está en el arrendamiento; otra cosa es, sin embargo, que este sea arrendatario, lo cual puede suceder antes que empiece la posesión11. El debate sobre si la posesión es un hecho o un derecho subjetivo, aún subsiste; normalmente –salvo opiniones discrepantes, como en el derecho posesorio argentino– en aquellos sistemas jurídicos que se adhieren a la teoría posesoria de Savigny considerarán a la posesión como un hecho; por su parte, generalmente, en aquellos sistemas jurídicos que asumen la teoría objetiva de la posesión, sostienen que es un derecho subjetivo; en ambos sistemas existen opiniones diversas; así, en Alemania –con clara influencia de la teoría objetiva de la posesión– los autores Harry Westermann y otros, en una tesis distinta a la de Wolf, refiriéndose a la naturaleza jurídica de la posesión señala que: “Es extraordinariamente discutido si la posesión es un derecho subjetivo. Mientras que una serie de autores lo acepta, la doctrina dominante niega, por el contrario, este carácter de derecho de la posesión, y, con mayores cautelas, habla de una posición jurídica protegida, de una posición jurídica o de una relación jurídica. La doctrina dominante ha de ser preferida”12. Por otro lado, a diferencia de lo expone Messineo, en Italia el profesor italiano Doménico Barbero sostiene que tal figura es simplemente un hecho jurídico13.
c) Con relación a la figura del precario, en adición a lo ya expresado líneas arriba, se tiene que esta evidenció en nuestra jurisprudencia una notoria evolución, de tal forma que el actual Código Civil peruano, ha incorporado una precisa definición de la posesión precaria, ampliando el concepto del que se tenía en el tradicional enfoque romano y que se tiene en la historia del Derecho Privado; el artículo 911 del Código Civil establece que “la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”; a partir del 14 de noviembre de 1984 (fecha en que entró en vigencia), la clásica definición expuesta en la doctrina y el derecho comparado14, que reconocía como precario a quien recibe el bien del dueño, sin pago alguno, pero que este podía revocar en cualquier momento, quedó a un lado. Por ello se puede establecer en nuestro país que estaremos frente al poseedor precario, en los siguientes casos: i) quien, con o sin violencia, accede físicamente al bien en forma directa, sin autorización de su titular o propietario; ii) quien, por cualquier razón, habiendo accedido al bien con anuencia de su propietario o titular del derecho o quien haga sus veces, o permanecido en él con aquiescencia del titular, no lo entrega al primer requerimiento; iii) quien, habiendo tenido posesión legítima en virtud de un título válido, este fenece por cualquier causa; iv) quien accedió al bien en virtud de un título jurídicamente inexistente. Se aprecia de lo expuesto que el poseedor será considerado precario incluso en aquellos casos en los que no haya recibido el bien de su propietario; elemento clave que distingue, entre otros, al actual concepto de precario del que existía en el Derecho Romano.
Finalmente, como lo he señalado en anterior oportunidad, a la luz de lo establecido en este Cuarto Pleno Casatorio, debo indicar que existe alguna coincidencia entre el concepto de la posesión precaria establecida actualmente en el Perú, con el que hasta ahora ha sostenido la tesis del precario clásico; ella es la que se presenta con posterioridad a la revocación, que es lo que los argentinos denominan posesión viciosa por abuso de confianza, que es una variedad de posesión precaria. Efectivamente, en el concepto tradicional, la situación del precario con posterioridad a la revocación de la entrega o al primer requerimiento efectuado por su propietario, coincide con lo que, en el nuevo concepto peruano, se conoce en la actualidad como precaria, entendido en este caso como aquel que posee un bien con título fenecido. Sin embargo, es preciso anotar que tal caso es solo uno de los supuestos de la posesión precaria en el Perú, pues como se ha indicado, existen otros casos que entran o se incluyen dentro de este tipo de posesión15.
IV. DERECHOS POSESORIOS EN DISPUTA A LA LUZ DEL PRECEDENTE VINCULANTE SOBRE EL PRECARIO
En la vía del proceso sumarísimo del desalojo por causal de posesión precaria, existe una confrontación o conflicto respecto de derechos posesorios referidos a un mismo predio –aplica también para otro tipo de inmuebles o de muebles–; vencerá en este caso quien evidencie y acredite tener mejor derecho a poseer el bien; en el caso del demandado si llega acreditar que tiene título posesorio válido para permanecer en el uso del bien; o que el título que cuenta se encuentre probablemente afectado con invalidez, pero que esta no sea evidente o manifiesta y que requiera de una amplia actuación probatoria para evidenciar su invalidez; será vencido el demandado si no acredita tener título posesorio que justifique mantenerse en posesión del bien, sea porque nunca tuvo título posesorio o porque si alguna vez lo tuvo este feneció; también lo será si no acredita la existencia de una razón jurídicamente válida para poseer; además lo será si presenta un “título” que adolece de modo directo y manifiesto de nulidad o invalidez o que no resulte de modo evidente oponible al título o derecho acreditado por el demandante; por otro lado el demandante vencerá si acredita con prueba idónea tener derecho a poseer el bien que está en poder del demandado; generalmente en este tipo de procesos quien interpone la demanda es el propietario –aunque como refiere el precedente vinculante, puede ser también el administrador y todo aquel que tiene derecho a la restitución del bien–, por lo que la prueba que acompaña a su demanda debe ser la de acreditar tal condición, no para discutir dicho derecho con el demandado, sino para hacer evidente ante el juez su derecho a poseer el bien excluyendo al demandado que posee sin título alguno o sin causa que justifique jurídicamente la posesión.
El Pleno Casatorio reconoce que el desalojo por precario es una acción en el que –en la vía sumarísima– se controvierte el derecho a la posesión del bien que está en poder del demandado; deja claro que en este caso el derecho en disputa no será la propiedad, sino el derecho a poseer; esto resulta relevante pues el debate y la prueba del derecho posesorio que invocan las partes, deber ser directo y de rápida probanza; el sumarísimo aleja la complejidad del debate y de la prueba.
Como se ha señalado líneas arriba, estando a la nueva concepción del precario, el Pleno Casatorio ha establecido que se trata de aquel que posee el bien sin pago de renta y sin título para ello; o cuando porte un título que no genere protección para quien lo ostente por haberse extinguido; con ello se reafirma jurisprudencialmente que la figura del precario en la actualidad en nuestro país, ha dejado de tener la limitada idea del precario que existía en el Derecho Romano; de lo que se concluye fácilmente que el precario no solo es aquel que recibió el bien del propietario, sino además se incluyen a aquellos que accedieron al bien de modo directo o que le fue entregado por quien carecía de facultades legales para ello; significa que el demandante en el proceso de desalojo puede ser quien no entregó el bien al demandado; no tiene que ser necesariamente quién es o fue poseedor mediato; tal es la idea expresada de modo reiterado la jurisprudencia nacional en este tema; por lo que hace bien el Pleno Casatorio cuando acertadamente interpreta –para evitar confusiones literales– el artículo 585 del CPC, en el sentido de que por “restitución” del bien se debe entender como entrega de la posesión que protege el artículo 911 del CC.
V. ANÁLISIS Y COMENTARIO DE LOS SUPUESTOS DE POSESIÓN PRECARIA FIJADOS EN EL PLENO CASATORIO
1. Resolución extrajudicial de un contrato
Tratándose de una persona que accedió a la posesión de un bien en virtud de un título posesorio emanado de un contrato con prestaciones recíprocas, este título se mantendrá vigente y justificará válidamente la posesión frente al otro contratante, mientras se mantenga vigente el contrato; sin embargo si el contrato se extingue por efecto de una resolución contractual, el título posesorio que nació en virtud de dicho contrato fenecerá inevitablemente y el poseedor carecerá de título para poseer; en cuyo caso tendrá la condición de poseedor sin título, es decir la de precario. En este supuesto el otro contratante, que entregó la posesión tiene expedito su derecho de dirigirse al contratante infiel a efectos de que le devuelva el bien.
Pues bien, siendo que la resolución contractual puede obtenerse extrajudicialmente en virtud de una facultad potestativa concedida al acreedor, es decir por autoridad que la ley confiere a este, no se requiere que dicha resolución sea declarada por el juez, puede obtenerse de pleno derecho; en cuyo caso puede operar bajo dos modalidades: una de ellas si existe pacto comisorio expreso (art. 1430 del CC), es decir si las partes han fijado cláusula resolutoria expresa, en cuyo caso, la resolución contractual operará de pleno derecho si la parte afectada por el incumplimiento de determinada prestación a su cargo por el otro contratante –parte infiel– pone en conocimiento a este de que está haciendo valer la cláusula resolutoria pactada; la otra modalidad se presenta en cualquier otro contrato con prestaciones recíprocas (art. 1429 del CC; pacto comisorio implícito) bastando para ello que la parte infiel sea intimada vía notarial a efectos de que cumpla con determinada prestación a su cargo dentro del plazo que para tal fin establece la ley –no menor de 15 días–, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto; si transcurrido el plazo la parte intimada no cumple la prestación a su cargo, el contrato quedará resuelto de pleno derecho. Sobre esta figura de resolución extrajudicial Manuel de la Puente16 señala que: “la resolución es, en principio, un derecho potestativo del acreedor, desde que solo se va ha producir si es que él lo decide así, para lo cual comunica al deudor su deseo de hacer valer la cláusula resolutoria. Sin embargo después de haber cursado esta comunicación, el asunto escapa de sus manos para pasar a las de la ley, pues esta es la que otorga a la comunicación el efecto de producir la resolución del contrato de pleno derecho. Ocurre, pues, que el deudor tiene frente a sí a la ley y no al acreedor, de tal manera que no puede formular una oposición al acreedor para parar la resolución, desde que ello no depende del acreedor, sino de la ley”; la precisión y claridad de lo expuesto por el maestro De la Puente nos releva mayores comentarios sobre este tema; de lo que se concluye que operada la resolución de pleno derecho a instancia del acreedor, el contrato queda sin efecto de modo automático, extinguiéndose todos los derechos de la parte infiel que nacieron de dicho contrato.
Este primer supuesto de posesión precaria, se presenta de ordinario en los contratos de compraventa de inmuebles con pago del precio a plazos o en cuotas, cuando el comprador incumple el pago de algunas de las armadas y el acreedor hace uso de la cláusula expresa puesta en el contrato con ese fin –pacto comisorio expreso– y comunica la resolución de pleno derecho de la compra-venta; también opera en el caso de que no existiendo pacto comisorio puesto en el contrato, el deudor es intimado para que cumpla con su obligación dentro de un plazo no menor de 15 días, bajo apercibimiento de resolverse el contrato, si transcurrido el plazo no cumple con el pago adeudado, el contrato queda resuelto de pleno derecho. Si el comprador recibió el bien del vendedor, el título posesorio que tenía feneció y se obliga a devolver el bien al vendedor; a partir de la resolución contractual el comprador es poseedor sin título.
En el supuesto precisado en el párrafo que antecede, la entrega de la posesión que hizo el vendedor no fue temporal, sino definitiva, en consecuencia el comprador no ostenta la condición de poseedor inmediato ni el vendedor la de poseedor mediato; es decir no existe entre ellos mediación posesoria; sin embargo, siendo que el comprador ha devenido en precario, puede el vendedor hacer uso de la vía del desalojo por esta causal para lograr que le sea devuelta la posesión del bien que fue materia de la venta. En ese sentido se ha pronunciado de modo casi uniforme las Salas Civiles de la Corte Suprema. A modo de ejemplo señalaremos dos de ellas: la Cas. N° 1423-2003-Cono Norte Lima, publicada en el diario oficial El Peruano el 3 de enero de 2005, la Corte Suprema de la República señaló que: “el artículo 1430 del cuerpo legal citado prescribe que puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión; y que la resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria (…), que siendo ello así, resulta evidente que el título que ostentaba antes el demandado para poseer el inmueble sublitis, ha fenecido, deviniendo entonces su posesión en precaria de acuerdo a lo previsto en el artículo 911 del Código Civil” . Asimismo, en la Cas. N° 3727-2002-Lima17 la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema expidió pronunciamiento en lo términos señalados líneas arriba, exponiendo literalmente lo siguiente: “se debe observar que en el contrato de fojas dos no se estableció una cláusula resolutoria expresa, lo cual no excluye que el acreedor pueda resolver eficazmente el contrato según las normas previstas en el Código Civil. En efecto siendo la resolución un mecanismo que extingue los efectos del contrato, aquella puede ser voluntaria o legal (VICENZO ROPPO. ‘II Contrato’. Tratado de Diritto Privado a cura di Giovanni Lucida e Paolo Zatti. Giuffré Editore, Milano, 2001, p. 939); será voluntaria cuando sea la voluntad negocial de las partes, un supuesto de ello es el previsto en el artículo 1430 de Código Civil, a través del pacto de una cláusula resolutoria expresa, pero también puede ser legal, la que se presenta cuando una norma dispone que en presencia de determinados presupuestos el contrato se resuelve o puede resolverse; ese es el caso del artículo 1429 del Código Civil, que es justamente el que se ha presentado en los autos: existe una intimación al cumplimiento (fojas seis) en donde se indica el plazo que se concede para el cumplimiento y el apercibimiento en caso ello no ocurra; vencido el plazo se hace efectivo el apercibimiento (fojas doce) y se da por resuelto el contrato. Resolución que por cierto se realiza a nivel extrajudicial y que en caso sea llevada a los Tribunales, la sentencia sería meramente declarativa, (…) en autos se ha configurado un supuesto de resolución contractual, previsto legalmente, que ha dado lugar a que el demandado pierda el título con el que venía poseyendo, configurándose así el supuesto previsto en el artículo 911 del Código Civil”.
2. El arrendatario que deviene en precario
En esta materia el Pleno Casatorio fija acertadamente dos supuestos: el primero de ellos alude al supuesto en que el contrato de arrendamiento se encuentra vencido y que el arrendador le haya solicitado al arrendatario la devolución del bien; y el otro se presenta cuando el arrendador transfirió el bien arrendado a un tercero y este, desconociendo el contrato –por no estar inscrito y no haberse obligado a respetarlo– le requiere la entrega del bien al arrendatario; en ambos supuestos el arrendatario deviene en precario por fenecimiento de su título posesorio. Veamos:
a) Habiéndose vencido el arrendamiento y el arrendatario continúa en posesión del bien arrendado, el arrendamiento continúa bajo las mismas estipulaciones; así lo señala expresamente el artículo 1700 del CC; sin embargo esta norma civil precisa que no debe entenderse que hay renovación del contrato, sino su continuación; pero agrega que ello será así hasta que el arrendador solicite la devolución del bien, lo que puede hacer en cualquier momento; ello significa que la continuación del arrendamiento –luego de vencido el contrato– no es para siempre, es decir ad infinítum, sino hasta que se solicite la devolución, luego de lo cual no continuará el arrendamiento, es decir, el contrato concluirá de modo inexorable; así queda señalado de modo expreso en el numeral 1704 de la misma norma civil, quien establece que cursado el aviso de devolución y el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene el derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida, o en su defecto, una prestación igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolución efectiva; agrega la norma que el cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento.
De lo que se expone se aprecia, sin duda alguna, que luego de cursado el aviso de devolución, el arrendador se encuentra impedido de cobrar renta, pues la ley solo le permite cobrar la penalidad pactada o si no hubiera este pacto, a cobrar por el uso del bien; de ello se puede concluir que el arrendamiento concluyó de modo automático e inexorable –luego de solicitar la devolución del bien–, poniéndose fin al arrendamiento; el arrendatario dejó de ser tal, y su título posesorio feneció por imperio de la ley, pues cesó su obligación de pagar la renta; las sumas que quedan por ser cobradas por el arrendador serán por concepto de uso del bien y no podrá hacer uso de la vía ejecutiva ni podrá acumularla al desalojo; en este tema los pronunciamientos han sido contradictorios, adjuntamos una de ellas que adoptan el mismo sentido del Pleno Casatorio; así la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia, apartándose de otros pronunciamientos expedidos anteriormente, en los que se afirma que el arrendatario no deviene en precario aun cuando se le curse el aviso de devolución; expidió la Cas. N° 1437-2003-Lima, publicada el 28 de febrero de 2005, señaló que: “(…) se acredita que entre las partes existió un contrato de arrendamiento de duración indeterminada (ya sea porque así se pacto en el contrato respectivo o porque la arrendataria siguió en posesión del bien luego de vencido el plazo pactado, produciéndose la continuación del mismo, conforme a lo establecido en el artículo 1700 del Código Civil), siendo que por dicha misiva la demandante comunicó a la citada codemandada que daba por finalizado el arrendamiento. Asimismo, solicitó la devolución del inmueble en el plazo de treinta días calendario”. Agrega la ejecutoria en su cuarto fundamento que: “de lo expuesto anteriormente se llega a la conclusión de que, en efecto, la codemandada, (…) poseía el inmueble materia de la presente litis en calidad de arrendataria, es decir, contaba con título que justificaba su posesión. Sin embargo, mediante la carta notarial de fojas diez se dio por finalizado dicho título. En otras palabras el título que ostentaba la demandada feneció, ello en aplicación del artículo 1703 del Código Civil. En consecuencia, la ocupación que ejerce la parte demandada deviene en precaria” (el resaltado es nuestro).
b) Con relación al arrendatario del bien transferido en propiedad a un tercero; en este caso el nuevo dueño que adquirió un bien arrendado, no está obligado a respetar el arrendamiento si el arrendamiento no se encuentra inscrito y no se obligó a respetar el arrendamiento; así lo establece el artículo 1708, inciso 2 del Código Civil; en tal caso el nuevo dueño puede dar por concluido el arrendamiento; ello sucederá aun cuando el contrato de arrendamiento no hubiere vencido, pues no habiendo intervenido el adquiriente en su celebración, no puede ser obligado a respetarlo; en todo caso, corresponde al arrendatario hacer uso de su derecho a la indemnización contra el arrendador por los daños causados por la enajenación del bien, conforme lo establece el artículo 1709 de la misma norma legal. En este tema la jurisprudencia de la Corte Suprema ha tenido respuesta uniforme, al igual que los Jueces Superiores, quienes en el II Pleno Jurisdiccional Civil Nacional realizado en Piura en 1998, que el arrendatario de un bien enajenado, deviene en precario, cuando el arriendo no se encuentra inscrito, y el nuevo dueño, que no se obligó a respetarlo, interpone la respectiva demanda de desalojo solicitando la restitución del bien transferido. Con relación a los pronunciamientos de las Salas Civiles de la Corte Suprema, adjuntamos algunas sentencias que se pronuncian en forma coherente con los acuerdos del Pleno Casatorio: Así por ejemplo, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, en la Cas. N° 2039-2003-Lima, publicada en el diario oficial El Peruano, el 30 de marzo de 2005, señaló lo siguiente: “Que al continuar la citada arrendataria en posesión del bien se produjo la continuación del arrendamiento, conforme lo establecido en el artículo 1700 del Código Civil; es decir, que el contrato de arrendamiento de duración determinada pasó a ser uno de duración indeterminada (…) que conforme lo establece el artículo 1703 del Código Civil, se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al contratante (…)”. Continua la ejecutoria en su sétimo considerando: “es decir, que los nuevos propietarios deberán (previamente, antes de demandar el desalojo por ocupación precaria) dar por concluido el contrato de arrendamiento antes referido (que constituye título que justifica la posesión de la demandada)” (el resaltado es nuestro); asimismo la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, en la Cas. N° 975-2003-Lima, publicada en el diario oficial El Peruano, el 28 de febrero de 2005, señaló lo siguiente: “que en el caso de autos, la sentencia de vista ha descartado la condición de ocupante precario de la demandada por el hecho de haber acreditado ser arrendataria de la anterior propietaria del inmueble sublitis, Constructora Inmobiliaria Urbina Sociedad Anónima Cerrada, sin tener en consideración que dicho contrato no fue otorgado por la actora, quien por tal razón no tiene ningún vínculo contractual con la demandada, además de que precisamente dicha empresa constructora vendió el inmueble a la demandante mediante escritura pública debidamente inscrita en los Registros Públicos, por lo que resulta forzoso concluir que la ocupante demandada carece de título oponible al de propiedad de la accionante deviniendo en condición de precaria” (el resaltado es nuestro).
3. Título posesorio cuya invalidez absoluta sea manifiesta
Este supuesto se presenta cuando el demandado alega no ser precario oponiendo un título posesorio cuya invalidez resulta manifiesta, conforme lo prevé el artículo 220 del Código Civil; o cuando este sea manifiestamente ilegítimo, en este último caso conforme lo estableció por unanimidad el IV Pleno Jurisdiccional Civil realizado en la ciudad de Tacna a fines de agosto de 2000: “Es precario quien posee el bien con título manifiestamente ilegítimo”; con tal acuerdo los jueces superiores civiles de la República establecieron implícitamente que la posesión precaria es un supuesto de posesión ilegítima; respecto del primer supuesto, la doctrina y la legislación comparada de modo uniforme reconoce la necesidad que el juez esté habilitado para declarar de oficio la nulidad de un negocio jurídico; en estricto nos encontramos frente al poder, como posibilidad procesal, como lo refiere Lohmann Luca de Tena, que la ley confiere al juez para estos efectos, sin embargo ello se traduce como un deber, pues el juez –agrega– no puede permanecer impasible ante un negocio, por ejemplo, inmoral o ilegal18. Por su parte el jurista Vidal Ramírez19, en relación a este asunto señala que, por ejemplo, que estamos frente a una nulidad absoluta que puede ser declarada de oficio, en el caso de la donación de inmueble en documento privado, cuando debe hacerse por escritura pública bajo sanción de nulidad (art. 1625 del CC).
En este caso la jurisprudencia se ha pronunciado en forma dividida, citaremos una de ellas que coincide con los acuerdos arribados en el Pleno Casatorio, que es la siguiente: La Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema de Justicia de la República, en la Cas. N° 2009-2002-Juliaca-Puno, publicada el 31 de enero de 2005, sometiendo al análisis tales documentos presentados por el demandado, establece –acertadamente– en el sétimo fundamento, que, el contrato notarial de anticresis –que obra en autos– no se encuentra formalizado en escritura pública, conforme lo establecía el artículo 1005 del Código Civil del año 1936, corroborado por el artículo 1092 del actual Código Civil, resultando nulo por carecer de requisito de forma a que se refiere el inciso 3 del artículo 1123 del Código Civil del año 1936, referido a que el acto es nulo cuando no reviste la forma prescrita en la ley. Concluye la referida Sala Suprema –en su noveno fundamento– estableciendo que siendo nulo el contrato de anticresis, los demandados resultan ser precarios, de conformidad con lo previsto en el artículo 911 del Código Civil.
4. Cuando el demandado afirma haber realizado construcciones o modificaciones en el predio
En este supuesto el demandante acredita ser propietario del terreno ocupado por el demandado, sin embargo, este alega que sobre dicho terreno ha levantado construcciones; se trata en realidad de un supuesto de accesión industrial, en virtud del cual el invasor que construye en terreno ajeno tiene derecho a que se pague por el valor de lo construido, sea porque construyó de buena fe o con mala fe del propietario del terreno; solo si se acredita la mala fe del demandado quedará la obra en poder del propietario del terreno sin obligación alguna de reembolso o con el derecho de demoler lo construido a costa del invasor; siendo que la buena fe se presume y la mala fe se acredita, la jurisprudencia estableció en varios casos que si el demandante no acredita ser propietario de las construcciones, la demanda no puede prosperar, pues la mala fe debe dilucidarse en un proceso más lato.
Sobre lo expresado en el párrafo precedente citamos algunas sentencias de casación vinculadas al tema: En la Cas. N° 1763-2003-Lambayeque,publicada el 30 de junio de 2004, se estableció que “teniendo en cuenta que, si la recurrente en su calidad de demandante no es propietaria de la edificación, no sería pertinente la aplicación del artículo 911 del Código Civil, no siendo posible proceder al desalojo de solo el terreno; por ende, no tendría la calidad de poseedor precario quien es dueño de la edificación construida sobre el terreno de la demandante, pues al final se estaría disponiendo el desalojo de un bien que no ha sido objeto de demanda”. Así también en la Cas. N° 2831-2003-La Libertad, publicada el 30 de mayo de 2005, se estableció “que en la apelada se ha establecido como cuestión de hecho que el demandante solo es propietario del terreno y no es de la construcción levantada sobre el terreno, por lo que no acredita la propiedad absoluta (…) requisito indispensable para que proceda la acción (de desalojo por ocupación precaria) conforme a lo dispuesto por el artículo 586 del CPC”.
En este supuesto el Pleno Casatorio ha establecido que lo alegado por el demandado, respecto de las construcciones por él levantadas no puede ser base para la improcedencia de la demanda bajo el sustento que previamente deben ser discutidos dichos derechos; señala que por el contrario, solo corresponde verificar si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejando a salvo el derecho del demandado para que lo haga valer en otro proceso; no comparto, en este único supuesto, lo acordado en el Pleno, pues considero que el demandado que acredita haber realizado las construcciones sobre el terreno del demandante, tiene título posesorio, en tanto no se pruebe que obró de mala fe; salvo que dicha mala fe pueda apreciarse de modo indubitable y fehaciente en el desalojo, solo en cuyo caso debería prosperar la demanda de desalojo por precario.
5. Cuando el demandado alega haber adquirido por prescripción el bien materia de la demanda
Estamos frente a un supuesto en que el demandado alega haber ejercido la posesión del bien materia del desalojo de manera continua, pacifica, pública y como propietario por más de 10 años –o que cuenta con justo título y buena fe, en cuyo caso basta con la posesión de 5 años–, y que siendo ya propietarios, aun sin sentencia judicial, no pueden ser objeto del desalojo, pues su título posesorio sería la de propietario. Coincido con el acuerdo del Pleno Casatorio, en el sentido de que la mera alegación de haber adquirido el bien por prescripción no basta para desestimar la pretensión de desalojo, ni declarar la improcedencia de la demanda; en este caso, si bien para adquirir el predio por usucapión no se requiere de sentencia que la declare, pues opera de modo automático al cumplir los requisitos previstos en la ley para tal efecto, no obstante se requiere que el juez, en un proceso en forma, abreviado o de conocimiento, verifique, a la luz de las pruebas que aporte en dicho proceso, el cumplimiento de los requisitos previstos en la ley (art. 950 del CC).
La jurisprudencia ha respondido, con relación a este supuesto, de modo uniforme; veremos alguna de ellas; así tenemos la Casación Nº 3095-2002-Junín, publicada el 3 de mayo de 2005; dicha sentencia señala que “(en) este proceso de desalojo por precariedad que regula el artículo 911 del CC no cabe analizar supuestos jurídicos ajenos a esta materia como viene a ser el artículo 950 que regula la prescripción adquisitiva de dominio, asunto que no constituye materia del debate jurídico en esta causa y que se está tramitando en un expediente distinto (…) en el cual no se ha emitido aún sentencia judicial firme que se pronuncie al respecto, por lo que su trámite no puede omitir pronunciamiento sobre el fondo de lo que es materia de la controversia en autos y se haga reposar el pronunciamiento en la pretensión de aquel distinto proceso, pues debe analizarse el caudal probatorio propio y sustancialmente si el título de los demandados de cuidadores del bien inmueble sub júdice feneció o no en virtud del requerimiento de restitución por los propietarios”.
Hace bien la Corte Suprema al precisar en el acuerdo adoptado en este Pleno Casatorio que de declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se decida en el otro proceso donde el demandado busca se le declare propietario por usucapión, pues en caso le sea declarado el derecho de propiedad, tiene expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del bien del que fue lanzado.
Finalmente, debo expresar mi saludo y reconocimiento a los jueces civiles de la Corte Suprema de Justicia de la República, por los acuerdos arribados en este Cuarto Pleno Casatorio Civil, que aun cuando podamos discrepar de alguno de sus puntos, constituye una útil herramienta para la unificación de la jurisprudencia en un tema realmente complejo y controvertido: el desalojo y la posesión precaria; estoy seguro que el resultado de este esfuerzo verá sus frutos a la brevedad.
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho con mención en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú con estudios completos de Doctorado en Derecho por la UNMSM. Profesor universitario en Derechos Reales en la UNMSM y en materia Procesal en la Maestría de Derecho Procesal en la Universidad de San Martín de Porres. Magistrado del Poder Judicial.
1 La vista de causa en audiencia pública del Pleno se realizó el 29 de diciembre de 2011, en dicha oportunidad se escucharon los informes orales de los abogados de las partes y de los amicus curiae que fueron invitados; la Sentencia se expidió por el Pleno el 13 de agosto de 2012 y fue publicada en el diario oficial El Peruano, en separata especial, el 14 de agosto de 2013.
2 MAGALONI KERPEL, Ana Laura. El precedente constitucional en el sistema judicial norteamericano, editado por McGraw- Hill/Interamericana de España S.A.U., Madrid, 2001, p. 81. Refiere la mencionada jurista que el ejemplo más común de dictum es cuando el Tribunal gratuitamente sugiere como resolvería una cuestión conexa o relacionada a la disputa, pero que en ese momento no está resolviendo; señala además que los pronunciamientos dicta solo tienen fuerza persuasiva, ningún Tribunal, ni siquiera el propio Tribunal que se pronunció al respecto, está obligado a dales autoridad en la resolución de las futuras disputas.
3 La jurisprudencia de los Tribunales judiciales peruanos –varias décadas antes que entrara en vigencia el CC de 1984–, dieron un sentido distinto al concepto del precario respecto al que se tenía en el Derecho Romano, mutando la figura a un concepto nuevo, identificando al precario como aquel que no paga renta, que ocupa el bien sin título alguno y que el bien que ocupa no tiene que haber sido entregado necesariamente por el propietario; en la Revista del Foro del año 1928 –p. 12– se consigna la siguiente jurisprudencia: “Procede el desahucio por ocupación precaria por el que ocupa un inmueble sin título alguno. Las consignaciones de dinero hechas por el ocupante y cobradas por el propietario no impiden el ejerció de la acción”; así también en la Revista de los Tribunales de 1940 –p. 336– se publicó que: “El concepto de precario a que se refiere la segunda parte del artículo 970 del Código de Procedimientos Civiles, es de ocupante sin título alguno (…)”; por su parte en la Revista de la Jurisprudencia Peruana del año 1951 –p. 1038–, señala que: “Es ocupante precario quien a mérito de una transacción celebrada por el arrendatario, obtuvo la posesión de inmueble y pretendió continuar pagando la renta que dicho arrendatario pagaba al locador”; por otro lado, la misma Revista publicó en el año 1961 –Pág 1092– la siguiente ejecutoria suprema: “Es ocupante precario el que posee un inmueble en virtud de un contrato de promesa de venta cuyo plazo esta vencido y no se ha otorgado la escritura de traslación de dominio”. En el mismo sentido abundantes ejecutorias expedidas durante la década del 50 y publicada en la Revista de la Jurisprudencia, expresaron –en el año 1953– que: “El que adquiere un inmueble en remate público, puede demandar la desocupación por ocupación precaria, aunque el demandado haya pagado arrendamiento al administrador judicial que cesó en el cargo”; o aquella publicada el año 1957 que señala: “Es ocupante precario el acreedor anticrético que continua ocupando el bien después de cancelada la deuda”.
4 Aun cuando en España no se ha introducido en el CC el concepto de precario que tenemos en el nuestro, se advierte sin lugar a dudas que la jurisprudencia y la doctrina españolas han experimentado similar evolución que la nuestra en relación a la figura del precario; así se aprecia de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo español; las sentencias de este Tribunal han establecido el cambio del concepto originario del precario; así lo señalan diversos autores españoles, por ejemplo José Luis Albacar Torres y otros, en la obra “Código Civil, doctrina y jurisprudencia Actualización 1995” transcriben el texto de una sentencia del 17 de febrero de 1995; en esta sentencia el TS comenta un antiguo fallo expedido el 10 de octubre de 1949, aludiendo al nuevo concepto del precarista, señalando en el segundo considerando lo siguiente: “que si bien el concepto del precarista no tiene en nuestro Derecho el limitado alcance que tuvo en el Derecho Romano de persona que posee la cosa por mera liberalidad de un dueño que puede ser revocada en cualquier momento, sino que se hace extensivo a quien la tiene sin título alguno o con un título notoriamente ineficaz”; por otro lado Díez-Picazo, citando a Roca Sastre y Moreno, señala que hay tres tipos de situaciones posesorias del precario: 1.- La posesión concedida; 2.- La posesión tolerada y 3.- La posesión sin título; por su parte el autor español La Cruz Berdejo, en forma clara expresa que la jurisprudencia española ha establecido que el concepto de precarista no se refiere a la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido de que a la institución del precario le atribuye el Digesto, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello, o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el dominial que ostente el actor.
5 MFC de SAVIGNY. Sistema del Derecho Romano actual. Tomo I; Traducido del Alemán por M.CH. Guenoux; y al castellano por Jacinto Mesía y Manuel Poley, profesores de Derecho Romano en la Institución Libre de Enseñanza; prólogo de Don Manuel Durán y Bas, catedrático de Derecho de la Universidad de Barcelona; edición y estudio preliminar El pensamiento jurídico de Savigny a cargo de José Luis Monereo Pérez, catedrático de la Universidad de Granada. Granada – Editorial Comares, S.L. 2005. P. LXXIII. Este ilustre jurista alemán comenta sobre lo perjudicial de la división entre lo teórico y lo práctico, si no se mantiene la unidad primitiva, es decir si el teórico conserva y cultiva la inteligencia de la práctica y el práctico la inteligencia de la teoría; allí donde esta armonía se destruye, allí donde la separación de la teoría y de la práctica es una separación absoluta, la teoría corre el riesgo de convertirse en un vano ejercicio para el espíritu y la práctica en un oficio puramente mecánico –P. LXXIV–; ello nos lleva a atender el decurso histórico de los acontecimientos a la luz de la ciencia y la doctrina, y no pretender, como sucede con algunos, imponer una teoría alejada de la realidad, con el único objeto de mantener la “pureza” de su origen; es decir en los términos que fueron concebidos inicialmente, sin importar el transcurso del tiempo y el desarrollo de las sociedades.
6 Siendo que la figura de la mediación posesoria –poseedor mediato/poseedor inmediato– solo se encuentra regulada en el Perú, Alemania y en algunos sistemas jurídicos que en materia del derecho posesorio –como en Brasil– se adhieren a la teoría objetiva de la posesión postulada por Ihering, el autor de esta tesis no explica cómo sería la acción posesoria del “desahucio” o “desalojo” en aquellos países como Argentina, Chile, Uruguay, entre otros de América y Europa Continental –España, Francia, etc.– que en materia posesoria se encuentran afiliados a la teoría subjetiva de la posesión de Savigny, donde no existe la mediación posesoria por ser precisamente incompatible con este modelo jurídico.
7 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal. “Posesión precaria”. En: Revista Jurídica del Perú. Año LV; N° 62; mayo – junio 2005. Norma Legales, pp. 3-25.
8 Código Civil
Artículo 906.- La posesión ilegítima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título.
9 LAMA MORE, Héctor Enrique. La posesión y la posesión precaria en el derecho civil peruano. El nuevo concepto del precario y la utilidad de su actual regulación en el Derecho Civil peruano. Grijley. Lima, 2007, p. 53.
10 HERNÁNDEZ GIL, Antonio. La posesión. 1ª edición, Editorial Civitas, Madrid, 1980, pp. 34-35. Refiriéndose a la independencia de la posesión como institución jurídica, el autor español indica, esta consiste en lo opuesto, en afirmarse por sí; la situación, en cuanto dada, es objeto de tutela dirigida a mantenerla.
11 MESSINEO Francesco. Manual de derecho civil y comercial. Tomo III, Ediciones jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1954, p. 204.
12 WESTERMANN, Harrry; WESTERMANN, Haem Peter; GURSKY, Karl-Heinz; EICKMANN, Dieter. Derechos Reales. Volumen I, 7ª edicion, EUROPA Nihil Prius Fide NOTARIO. FUNDACIÓN CULTURAL DEL NOTARIO, 2007. España. p. 152. Este autor reconoce que –en opinión contraria a la suya– la jurisprudencia de su país “ha tratado la posesión desde siempre –y, en concreto, durante mucho tiempo con casi completa aprobación de la doctrina–, de acuerdo con una toma de posición en ese sentido de los materiales legislativos (MOT. III 11O), como “otro derecho ” en el sentido del § 823.I17• Esto es rechazable, ya que a la posesión como tal le falta un contenido atributivo propio”.
13 BARBERO, Doménico. Sistema del derecho privado. Tomo I. –Introducción parte preliminar y parte general–. Ediciones jurídicas Europa-América. Traducción a la Sexta edición, Buenos Aires, 1967, p. 379.
14 Sobre la definición de precario, Eugene Petit en su obra Tratado elemental del Derecho Romano –14ª edición, Editorial Porrúa, México, 1968, p. 426–, precisa que el precario se parece al comodatario, en la medida que en ambos casos se recibe el bien a título gratuito, sin embargo, mientras que en este la cosa prestada se devuelve solo al vencimiento del plazo, en aquel la devolución del bien es exigible en cualquier momento, esto es, a voluntad del que le entregó, aun cuando haya existido plazo fijo.
15 LAMA MORE, Héctor Enrique. Ob. cit., p. 118.
16 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato en general. Comentarios a la Sección primera del libro VII del Código Civil. Tomo II, Palestra Editores, 2ª edición actualizada, Lima 2001, p. 455. El maestro universitario agrega que si el deudor no está de acuerdo con los fundamentos de la comunicación del acreedor, en el sentido de que está haciendo uso indebido de la resolución contractual, su oposición no puede detener la resolución de pleno derecho, pues indica que: “la oposición del deudor debe recorrer un camino distinto, o sea no intentar detener la resolución de pleno derecho, sino recurrir al juez, para que constatando que no se han dado los supuestos de aplicación del pacto comisorio, declare que la resolución no se ha producido y que, por ello el contrato continúa vigente. En el ínterin, o sea en el lapso que medie entre el conocimiento de la comunicación del acreedor y la sentencia que declare que el contrato continúa vigente, la resolución de pleno derecho produce todos sus efectos, porque, como dice Morelo, está ya materializada; ya ha operado”.
17 El Peruano, 30 de setiembre de 2004. Boletín Sentencia de Casación.
18 LOHMANN LUCA DE TENA, Juan Guillermo, El negocio Jurídico. Librería Estudium Editores, 1ª edición, Lima, 1986. p. 413. Refiere el citado jurista peruano que: “esta tesis, que obliga al juez a declarar nulo el acto manifiestamente inválido, no tiene nada de extraño, concuerda con lo establecido en el artículo 275 –del Código Civil–, y está aceptada por varios ordenamientos legislativos, algunos tan cercanos como el argentino, el brasileño, el colombiano, y el español. En esta doctrina de nulidades, la tesis tampoco es novedosa”.
19 VIDAL RAMÍREZ, Fernando. El Acto Jurídico. 4ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, mayo 1998, p. 496.
Silverio Alvarado 8 agosto, 2015 en 11:09 am |Responder
Su análisis demuestra gran conocimiento del tema…Muy ilustrativo y adecuado uso del Derecho Comparado…Felicitaciones
Guillermina Milla Velarde 12 abril, 2016 en 5:00 pm |Responder
Gracias y felicitaciones , pero no se ocupa sobre la inoperatividad del este proceso cuando existen vínculos familiares entre las partes.
maggi 30 julio, 2017 en 10:16 pm |Responder
como detener a un precario cuando empieza a construir cuando estamos en proceso judicial o derecho de mayor propietario