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Timestamp: 2019-03-22 06:48:31
Document Index: 133714077

Matched Legal Cases: ['artículo 327', 'artículo 100', 'artículo 222', 'artículo 524', 'artículo 24', 'artículo 20', 'artículo 20', 'artículo 199', 'artículo 199', 'artículo 202', 'artículo 199', 'artículo 199', 'Artículo 111', 'Artículo 203', 'artículo 102', 'artículo 102', 'artículo 393', 'artículo 390']

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Marzo 2019 | Notarios y Registradores
Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Marzo 2019
66. EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. FORMA DE NOTIFICACIÓN A COLINDANTES.
68.** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. PLAZOS. TRACTO SUCESIVO. PROCEDIMIENTO REGISTRAL IMPERATIVO.
69. TRANSMISIÓN DE INMUEBLE PATRIMONIAL MEDIANTE ENAJENACIÓN DIRECTA
72. COMPRAVENTA. REVOCACIÓN DE PODER.
73.** RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CESIÓN ONEROSA SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.
74. SEGREGACIONES ANTIGUAS. LICENCIA, DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD O DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN ADMINISTRATIVA
75. SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO. CALIFICACIÓN REGISTRAL. FALTA DE ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE PERSONAS CON DERECHO A HEREDAR
77. COMPRAVENTA DE BIEN PATRIMONIAL LOCAL EN EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA
78. PARTICIÓN HEREDITARIA. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO
79. HERENCIA DE BRITÁNICO SIN EJECUTOR TESTAMENTARIO. DETERMINACIÓN DE LA LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS
80. CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS
85. PROPIEDAD HORIZONTAL. NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS
86. HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS
87. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
89. EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN ART. 203 LH. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN.
90. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. TRACTO SUCESIVO.
91. ** OBRA NUEVA. PREVIA INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
92. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. MODIFICACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL. PREVIA RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DEL SOLAR.
94. RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DIVISIÓN MATERIAL Y CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE
95. HIPOTECA DE MÁXIMO. FORMA DE FIJACIÓN DEL SALDO EXIGIBLE. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. INSCRIPCIÓN PARICIAL.
96. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.
76.** ADOPCIÓN DE ACUERDOS SIN VÁLIDA CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA GENERAL. CONFLICTOS ENTRE SOCIOS. TITULARIDAD DE LAS ACCIONES.
81.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. ADJUDICACIONES IN NATURA. CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE LOS SOCIOS.
88. CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS Y POR BAJA EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES DE LA AEAT
93. LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS
AVANCE INFORME Nº 294. (BOE MARZO de 2019)
Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Marzo)
Resolución de 1 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se suspende la inscripción de un acta de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. (ER)
PDF (BOE-A-2019-3272 – 16 págs. – 298 KB) Otros formatos
Resolución de 6 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca cambiaria. (AFS)
PDF (BOE-A-2019-3273 – 6 págs. – 245 KB) Otros formatos
Resumen: La regulación legal del recurso contra la calificación registral es de carácter imperativo («ius cogens»), no pudiendo el registrador realizar trámites no previstos, como notificar a titulares intermedios. Los documentos judiciales deben de señalar qué asientos deben ser objeto de cancelación y para inscribir las sentencias dictadas en rebeldía del demandado además de ser firmes, deben haber trascurridos los plazos de rescisión de la misma.
Hechos: Se trata del testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario en el que se condena a la sociedad mercantil demandada, que había sido declarada en rebeldía, «a demoler a su costa el edificio por ella construido en el solar sito en una finca registral, hasta el límite de los tres metros, frente a las cinco ventanas que constituyen la servidumbre descrita».
El registrador alega tres defectos, siendo el segundo de carácter insubsanable:
a) no especificar la sentencia qué asientos u operaciones registrales han de practicarse;
b) existir titulares de derechos reales inscritos sobre las fincas resultantes de la división horizontal de la finca en cuestión, que no han sido parte en el procedimiento, y
c) no resultar de la documentación presentada que hayan transcurrido los plazos para la interposición de la acción rescisoria por el rebelde, o, en su caso, que dicha acción ha sido desestimada.
El recurrente manifiesta que lo ordenado por la sentencia afecta todas las fincas resultantes de la división horizontal realizada en la finca registral, pudiendo hacerse una anotación de la sentencia firme, de acuerdo con el art. 42 de la L.H.
Que con la anotación solicitada no se están produciendo las consecuencias del proceso, sólo se estaría dando publicidad a una situación y porque la sentencia objeto de solicitud recae sobre un derecho real inscrito con anterioridad a la fecha de adquisición de cualesquiera de los titulares de dominio inscrito.
Y en cuanto al tercero en base a la fecha de la sentencia y del testimonio es obvio que los 4 meses de plazo rescisorio han transcurrido suficientemente.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.
Doctrina: Con carácter previo a la resolución del recurso, hace una consideración relativa al procedimiento ya que según resulta del preceptivo informe, el registrador ha dado traslado de la interposición del recurso a personas que él reputa como interesados.
Sobre ello reitera la DG su interpretación del artículo 327, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, concluyendo que tal traslado no solo no se contempla en la norma legal sino que resulta contraria al sentido de la misma, de modo que el registrador sólo debe y puede trasladar el recurso del interesado al notario, autoridad judicial o funcionario que expidió el título si no fueran éstos quienes hubiesen recurrido.
A continuación pasa a analizar cada uno de los defectos señalados por el registrador.
En lo que respecta al primero “por no señalar la sentencia qué asientos han de practicarse”, afirma que la falta de expresión en el título la solicitud explícita de los asientos cuya cancelación se pretende no constituye una violación del principio de rogación pues la sola presentación en el Registro lleva implícita la solicitud de la práctica de todos los asientos que puedan practicarse siendo incumbencia del registrador la determinación de cuales sean estos. Ahora bien esto no es incompatible con que tratándose de documentos judiciales, debe especificarse qué asientos deben ser objeto de cancelación, al estar éstos bajo la salvaguardia de los tribunales y no incumbir al registrador determinar cuál es el alcance de los efectos producidos por la sentencia presentada pero sí ser competente para calificar la congruencia de la misma con la situación registral vigente en el momento en que se pretende su inscripción (artículo 100 del Reglamento Hipotecario).
El segundo, consistente “en la existencia de titulares de derechos inscritos o anotados sobre las fincas afectadas que no han sido parte en el procedimiento en el que se ha dictado la sentencia”, es confirmado por nuestro Centro Directivo dados los efectos que se derivan de los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo, y además como se deduce del artículo 222.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los efectos de una sentencia solo alcanzan a las partes del proceso en que se haya dictado y a sus herederos y causahabientes. Ello implica que los adquirentes que han inscrito su titularidad en el Registro solo se verán afectados por la resolución judicial si han sido demandados en el procedimiento o si la demanda había sido objeto de anotación preventiva en el Registro antes de que inscribieran su respectivo derecho.
La última cuestión de la nota ha sido muy tratada por la DG, por tanto dictada una sentencia en rebeldía procesal de los demandados, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, respecto de la que es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde, siendo únicamente el juzgado ante el que se siga el procedimiento el que podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.
Comentarios: Sobre el procedimiento del recurso gubernativo reitera la DG que los trámites del procedimiento registral no quedan al arbitrio del registrador sino que su regulación es imperativa no pudiendo dar traslado del recurso a las personas que él pueda considerar interesadas. Si así fuera el recurso quedaría totalmente desnaturalizado pudiendo entrar en una dinámica que escape totalmente del control de la DG, para entrar de lleno en un plano jurisdiccional. Ello no es posible.
Los otros defectos son claros y no merecen comentario alguno. (MGV)
PDF (BOE-A-2019-3274 – 11 págs. – 270 KB) Otros formatos
Resolución de 6 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de L’Hospitalet de Llobregat n.º 6, por la que suspende la inscripción de una escritura de rectificación en ejecución de convenio para la compraventa de determinado inmueble. (JLN)
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Resolución de 7 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca. (AFS)
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Resolución de 7 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca. (ER)
PDF (BOE-A-2019-3277 – 5 págs. – 238 KB) Otros formatos
Resolución de 8 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Carolina a inscribir una escritura de compraventa. (JAR)
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Resumen: Para cancelar asientos posteriores a la inscripción de una venta sujeta a condición suspensiva, que por su incumplimiento ahora se resuelve, exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución para evitar su indefensión.
Hechos: Se presenta en el Registro testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por la que se declara la resolución de un contrato de cesión onerosa sujeta a condición suspensiva y la cancelación de unas anotaciones preventivas de embargo que se habían practicado con posterioridad.
En el registro, el titular registral de la finca es una sociedad mercantil que adquirió e inscribió su derecho con posterioridad a la inscripción de la condición, y no consta que haya intervenido en el procedimiento que dio lugar a la sentencia que ordena la resolución del negocio en cuestión, ni tampoco constaba anotada la demanda de su ejercicio al tiempo de la aparición de dicho titular registral.
El registrador, estado la finca inscrita a favor de un tercero, rechaza que se pueda cancelar dicha inscripción sin que el titular de la misma haya consentido ni haya sido llamado al procedimiento dado que no se practicó anotación de la demanda de resolución. Por tanto para la cancelación de los asientos posteriores que traen causa del adquirente es preciso el consentimiento de los titulares de dichos asientos.
El recurrente, por su parte entiende que la calificación supone un total incumplimiento de lo ordenado por la autoridad judicial, así como una interpretación errónea de la naturaleza y efectos de las condiciones suspensivas puras, lo que está en clara contradicción con los propios asientos registrales.
Doctrina: Nuestro Centro Directivo nos recuerda que por el mandato imperativo del artículo 24 de nuestra Carta Magna, concretado entre otros en los artículos 20, 37, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, se impide la cancelación o modificación de los asientos de titulares posteriores sin su consentimiento expreso o tácito, voluntario o forzoso.
Las exigencias del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución- es necesario que estos al menos hayan sido citados en el procedimiento.
La relevancia que tiene el cumplimiento de la condición, provoca que haya de ser probado adecuadamente, no bastando el mero lapso del tiempo en que la obligación garantizada deba ser cumplida, y si el procedimiento se ha entendido únicamente contra el adquirente cuya titularidad se resuelve, la sentencia sólo producirá efectos contra éste.
Concluye la DG diciendo que “una cosa es dar publicidad a la condición, y otra al desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial, momento en el que se pone en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta suficientemente protegido mediante la simple constancia registral de la condición, sino que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso, algo que sólo puede obtenerse si son demandados o se les notifica la existencia del mismo al tiempo de admitirse la demanda, y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento en defensa de sus derechos”.
Por ello sigue diciendo que es “necesario si existen los titulares de asientos que hayan de ser cancelados a resultas del ejercicio de una condición resolutoria inscrita” que en nuestro caso es suspensiva, pero su juego es idéntico, “que tengan la posibilidad de intervenir en el procedimiento para poder alegar lo que convenga a su derecho en relación con la concurrencia o no de los presupuestos de la resolución, y ello no solo por la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva y refrendada por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria sino además por la necesidad de evitar acuerdos entre transmitente y adquirente en perjuicio de los titulares de asientos posteriores”.
Comentarios: El juego de las condiciones resolutorias y suspensivas inscritas en el Registro de la Propiedad siempre va a dar problemas en relación a las personas a quienes favorece la resolución por su cumplimiento o incumplimiento, en su caso. El problema está en la idea errónea de que el favorecido por la resolución va a poder inscribirla prescindiendo de los titulares de domino o cargas posteriores como si su juego registral fuera automático. Como bien sabemos ello no es así pues en el caso de la condición resolutoria que se cumple siempre va a ser preciso que el vendedor que recupera el bien deposite el importe de los plazos de la venta ya pagados, aunque se hubiera pactado una cláusula penal de pérdida de dichos importes pues la cláusula penal, sea verdadera pena o sea cuantificación anticipada de los daños y perjuicios que produce el incumplimiento, puede ser moderada por los tribunales. Y en el caso de la condición suspensiva, en la que en puridad ni siquiera se transmite el dominio de la finca, sino una mera expectativa de adquisición como contrapartida a la limitación de la facultad dispositiva del vendedor, también será preciso contar con esos titulares posteriores para que puedan intervenir en defensa de sus expectativas y en todo caso, como acertadamente apunta el CD, para evitar, si fuera el caso, torticeras maquinaciones entre vendedor y comprador sujeto a la condición en perjuicio de esos titulares. (MGV)
PDF (BOE-A-2019-3279 – 11 págs. – 275 KB) Otros formatos
Resolución de 13 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, compraventa y constitución de servidumbre. (ER)
PDF (BOE-A-2019-3529 – 13 págs. – 282 KB) Otros formatos
Resolución de 13 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 18, por la que se suspende la inscripción de un escrito del Delegado Especial de Economía y Hacienda de Madrid. (ER)
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Resolución de 13 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Granada n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una finca. (ACM)
PDF (BOE-A-2019-3532 – 16 págs. – 298 KB) Otros formatos
Resolución de 14 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia. (JAR)
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Resolución de 14 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, por la que acuerda denegar la práctica de inscripción de una escritura de adjudicación de herencia. (IES)
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Resolución de 14 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 2 a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio. (JAR)
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Resolución de 15 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Lucena del Cid, por la que se desestiman determinadas alegaciones formuladas respecto de una solicitud de inscripción de representación gráfica de una finca. (MGV)
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Resolución de 15 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santo Domingo de la Calzada, por la que se suspende la inmatriculación de dos terceras partes de una finca. (JAR)
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Resolución de 18 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 5, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregación. (MGV)
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Resolución de 20 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 1, por la que se deniega la práctica de determinados asientos. (AFS)
PDF (BOE-A-2019-3602 – 8 págs. – 255 KB) Otros formatos
Resolución de 20 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Cristóbal de la Laguna n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (JAR)
PDF (BOE-A-2019-3603 – 10 págs. – 265 KB) Otros formatos
Resolución de 20 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Miranda de Ebro a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación y del correspondiente mandamiento de cancelación en un procedimiento de ejecución directa. (AFS)
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Resolución de 21 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se deniega la expedición de certificación en expediente de inmatriculación de finca. (JLN)
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Resolución de 21 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Álora a inscribir un mandamiento judicial ordenando una anotación de demanda. (ACM)
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RESUMEN: El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En este caso, no resultan explicitadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica catastral, ya que rechaza la inscripción por el único motivo de existir oposición de un colindante.
HECHOS: Mediante escritura los titulares registrales de una finca, declararon sobre la misma una obra preexistente.
Se solicita la disminución de la cabida del solar con respecto a la que consta inscrita en el Registro.
Las construcciones que se pretenden inscribir se han hecho sobre parte de los límites de la parcela y por ello se estimó oportuno la inscripción de la representación gráfica georreferenciada del solar de la finca, al coincidir algunas de las coordenadas de la parcela con algunas de la coordenadas de las edificaciones.
Se inició el procedimiento previsto en el artículo 199 de la LH para la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de la finca.
Compareció doña M. G. P, colindante afectada, para realizar las siguientes alegaciones: que se opone a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alegando, según que sobre la pared medianera han sido levantadas “en su momento” “unas construcciones”, realizadas según alegan por la parte promovente, elevando dicho muro hasta los tres metros de altura, “vulnerando las normativas (sic) y perjudicando a la oponente y vecina”, ya que le causa molestias de visibilidad, aire (sic) y sol. Presenta por todo la oponente un plano del Pla General d’Ordenació del Ayuntamiento de Palma, y unas fotografías.
Como consecuencia de ello, se deniega la inscripción solicitada.
RECURSO.–
Se alega falta de motivación en la negativa del Registro.
Y que las alegaciones de la vecina no se refieren a una invasión del terreno del que es titular, ni a error en los datos y georreferencia presentados.
DGRN. Estima el recurso y revoca la calificación.
Se decide si es inscribible una escritura de declaración de obra nueva cuando, con carácter previo, se pretende la inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral de la finca y consecuente rectificación de su descripción.
La registradora, cumplido tramites artículo 199 LH, deniega la inscripción de la representación gráfica y de la obra nueva declarada en el título con base en que existe oposición de un propietario colindante.
Se plantea una vez más la cuestión de si para inscribir sobre una finca una edificación con las coordenadas de la superficie ocupada por ella es necesaria o no la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca sobre la que se dice estar ubicada dicha edificación.
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, apartado octavo, punto 1, señala «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».
Para calificar tal extremo, no basta con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.
Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se lleven a cabo actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara
La circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela (como sucede en el supuesto de este expediente) o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico (Rs de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 de enero de 2019).
Debe analizarse si se encuentra justificada la negativa de la registradora a la inscripción de la representación gráfica aportada.
El artículo 199 regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
Será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.
Además, a los efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, «la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto»,
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». No obstante, la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador.
El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En este caso, no resultan explicitadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica catastral, ya que rechaza la inscripción por el único motivo de existir oposición de un colindante.
La registradora se limita a poner de manifiesto la oposición formulada, reproduciendo literalmente los motivos de oposición que efectúa el colindante y que consisten en que la construcción se ha efectuado sobre pared medianera vulnerando las normas urbanísticas.
En el presente caso la rectificación descriptiva que se deriva de la epresentación gráfica aportada conlleva una disminución de superficie respecto de la figura en el Registro.
En cuanto a los argumentos que expresan las alegaciones del colindante, nada tienen que ver con la inscripción de la representación gráfica, ya que en ningún momento se refieren a una eventual invasión de la finca colindante sino que alega que la construcción efectuada conlleva una falta de visibilidad, aire y sol e incumplimiento de la normativa urbanística sobre distancia de construcciones a colindantes.
En definitiva, en el caso que nos ocupa no pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del titular colindante debe prevalecer sobre la solicitud de inscripción de la representación gráfica catastral.
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Resolución de 21 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva y modificación de división horizontal. (AFS)
PDF (BOE-A-2019-3663 – 5 págs. – 238 KB) Otros formatos
Resolución de 22 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a la rectificación del contenido de una inscripción de división material y constitución de servidumbre. (MGV)
PDF (BOE-A-2019-3665 – 8 págs. – 257 KB) Otros formatos
Resolución de 22 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de un decreto de adjudicación. (ACM)
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Resolución de 13 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil IX de Madrid, por la que se rechaza la inscripción de acuerdos de una sociedad anónima.
Resumen: Si se dan situaciones de conflicto entre socios en el seno de una junta general, por discrepancias sobre la titularidad de las acciones, que impide constatar el resultado de las votaciones e incluso determinar quién es el presidente de la junta, no procede en ningún caso la inscripción de los acuerdos derivados de esa junta.
Hechos: Se trata de una certificación de acuerdos de la junta general de sociedad, previa resolución de convocatoria registral, de la que resulta el nombramiento de tres miembros del consejo y la posterior distribución de cargos en su seno.
El registrador suspende su inscripción por los siguientes defectos, todos calificados de subsanables:
Falta indicar la mayoría por la que se adoptaron los acuerdos, conforme a los artículos 97.1-7 y 112.3 del Reglamento del Registro Mercantil.
No consta el cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 111 del RRM.
Al final añade que los defectos pudieran subsanarse con la presentación del acta notarial de la junta.
Se vuelve a presentar la certificación en unión del acta autorizada.
De ella resulta que comparecieron los dos únicos socios, cónyuges entre sí, que se postulaban cada uno como presidente de la junta discrepando de la titularidad de acciones que cada uno ostenta. La esposa afirmaba que todas las acciones pertenecen a la sociedad de gananciales, disuelta pero no liquidada, según sentencia que aporta, mientras que el marido afirmaba que era titular de un mayor número de acciones en virtud de contrato privado de donación, que igualmente aportaba, junto a otros documentos, así como del Libro Registro de socios. Ella no está conforme con dicha documentación ni con que su marido sea el presidente de la junta. No obstante el marido aprueba la constitución de la mesa y su cargo de presidente por ostentar, según él, un mayor número de acciones. Se somete a votación el orden del día votando a favor de los nombramientos el marido con el voto en contra de la esposa.
Se da por concluida la junta y el notario hace constar, “ya en su despacho, que de la copia recibida de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 76 de Madrid, relativa a la formación de inventario de la disuelta sociedad de gananciales, resultaba que el 100% del capital de la sociedad tenía carácter ganancial. A la vista de lo anterior, y de los pronunciamientos de la jurisprudencia sobre la sociedad de gananciales disuelta pero no liquidada, y dado que no había existido conformidad entre los asistentes a la junta ni respecto del nombramiento de presidente y secretario de la junta, ni sobre la adopción del acuerdo, y dado que no existía individualización de los derechos de voto al no estar liquidada la sociedad de gananciales, el notario afirmaba que, sin perjuicio de la constatación de los hechos que resultaban de su diligencia, no había existido acuerdo social con los requisitos precisos para la inscripción en el Registro Mercantil”.
De la resolución de convocatoria del registrador Mercantil, resultaba que, de conformidad con la previsión de los estatutos, « (…) serán presidente y secretario de la junta, en defecto de cargos del consejo de administración, los accionistas que elijan los asistentes a la reunión».
El registrador vuelve a emitir, a su vista, una nueva calificación denegando en este caso la inscripción, “ya que según dicha Acta no se adoptó ningún acuerdo. Artículo 203 LSC. Es defecto insubsanable”.
La sociedad recurre y alega que los hechos relatados carecen de trascendencia jurídica y que el notario “infringe la disposición del artículo 102 del Reglamento del Registro Mercantil”, que prohíbe calificar la legalidad de los hechos. Aparte de ello considera que son los tribunales de justicia los únicos competentes para declarar la nulidad de la junta.
Resolución: Se desestima el recurso y se confirma la calificación.
Doctrina: Recuerda la DG los condicionantes existentes para la válida adopción de acuerdos en la junta general de las sociedades de capital. Estos son, de forma muy extractada, los siguientes:
— Los acuerdos se adoptan con las mayorías establecidas para cada caso.
— Todos los socios tiene derecho de asistencia a la junta.
— La titularidad de las acciones o participaciones es la que legitima para asistir a la junta y emitir un voto.
— Esta titularidad debe ser acreditada ante la sociedad, según los casos.
— La mesa de la junta es la que debe formar la lista de asistentes.
— Es el presidente el que realiza o “debe realizar la manifestación sobre la válida constitución de la junta, lo que implica que previamente ha adoptado una decisión cuando existe reclamación de reconocimiento de la condición de socio, declaración frente a la que pueden hacerse reservas o protestas (artículo 102.1.3.ª del Reglamento del Registro Mercantil)”.
— También es el presidente el que da el resultado de las votaciones.
— No obstante “ello no significa que tales declaraciones del presidente deban, por la sola calidad de quien las formula, vincular al registrador de modo absoluto”.
— El registrador no puede “desconocer la realidad de lo acontecido en el seno de la junta cuando se halle amparado por la fe notarial, ignorando totalmente las afirmaciones contrarias de los socios consignadas en el acta y de especial relevancia para calificar la validez de los acuerdos”. Es decir “el registrador no queda vinculado siempre y en todo caso por la actuación del presidente cuando la declaración de éste resulta contradicha por la documentación aportada y los asientos del Registro Mercantil en términos tales que aquella no puede mantenerse”.
Pues bien como consecuencia de todo ello e incluso prescindiendo de la manifestación hecha por el notario en el acta, resulta claro de la misma “que no ha existido constitución de mesa ni válida constitución de la junta general como presupuesto básico para la válida adopción de acuerdos”.
Comentarios: Interesante resolución en cuanto supone un resumen bastante claro de la doctrina, muy reiterada, de la DG sobre los puntos controvertidos en estos acuerdos. En definitiva y es la conclusión que también extrae el CD de los hechos acontecidos, en este junta ni siquiera se ha constituido la mesa de la misma, por ello no hay acuerdos válidos y por consiguiente serán los tribunales de justicia los que deberán determinar, a la vista de las alegaciones y pruebas que le aporten las partes, cual es la verdadera titularidad de las acciones de la sociedad y quién es el que puede adoptar los acuerdos dentro de la junta general. (JAGV)
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Resumen: Para que los socios de una sociedad de capital puedan recibir su cuota de liquidación en bienes es necesario el consentimiento unánime de todos ellos, no siendo suficiente un previo acuerdo genérico de reparto en dicha forma.
Hechos: Por junta general universal de una sociedad limitada se aprueba por unanimidad que el reparto del haber social entre los socios se haga por adjudicación de los inmuebles de la sociedad. Ahora en la escritura de liquidación se procede a la adjudicación a los socios de determinadas plazas de aparcamiento y locales destinados a aparcamiento y trasteros. De los acuerdos de la junta que ahora se elevan a público, de fecha posterior a la antes reseñada, resulta que “la propuesta de reparto del haber social realizada por el liquidador fue aprobada con el voto favorable de socios que representan el 75,25% del capital social, votando en contra socios que representan el 24,75% del capital social de la compañía”.
El registrador suspende la inscripción por el siguiente defecto: Pese a la existencia de un previo acuerdo unánime ahora “Existe expresa oposición de parte de los socios al pago de la cuota de liquidación “in natura”, por lo que la liquidación, con adjudicación de concretas plazas de aparcamiento, (…), es contraria a lo dispuesto en el artículo 393 de la Ley de Sociedades de Capital. (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963, 5 de mayo de 1965, 14 de junio de 1968, 1 de marzo de 1983 y 31 de mayo de 1985 y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de febrero de 1986 y 5 de noviembre de 1997).
La sociedad en un extenso escrito con abundante cita de jurisprudencia del TC y del TS e incluso de tribunales inferiores, recurre tratando de desvirtuar la calificación registral en base a que en junta previa a la que se documenta y cuya inscripción se solicita, los socios por unanimidad acuerdan que la liquidación se haga mediante adjudicación de los inmuebles de la sociedad, y es ahora, en la junta en la que se concreta el reparto, cuando una porción de esos mismos socios, en contra de la doctrina de los actos propios, rechaza la específica adjudicación de los bienes.
Doctrina: Para la DG es evidente que para la liquidación de una sociedad “se hace imprescindible la formulación de un balance final que debe reflejar fielmente el estado patrimonial de la sociedad una vez realizadas las operaciones liquidatorias que aquella determinación comporta. Ese balance debe someterse a aprobación de la junta general junto a un informe completo sobre dichas operaciones y un proyecto de división entre los socios del activo resultante (artículo 390 de la Ley de Sociedades de Capital). Ese proyecto de división no es sino una propuesta de reparto del activo resultante entre los socios que debe ajustarse a las normas establecidas en los artículos 391 a 394 de dicha ley, y entre ellas la relativa al contenido de la cuota de liquidación” la cual es necesario que se perciba en metálico salvo acuerdo unánime de los socios.
Además ese acuerdo unánime es indispensable que “se adopte una vez que se haya determinado el haber líquido partible así como la forma de realizar su división y adjudicación a los socios”.
En consecuencia “no es suficiente un acuerdo genérico de adjudicaciones «in natura» como el inicialmente aprobado en el presente caso” sino que es el acuerdo de aprobación de balance final y del concreto reparto entre los socios el que debe ser aprobado por unanimidad para que el mismo sea inscribible en el registro Mercantil.
Comentario: Clara resolución de la que resulta que para poder adjudicar bienes concretos a los socios en una sociedad es requisito necesario la aprobación unánime de los socios, pero no de una forma genérica, sino que lo que debe aprobarse por unanimidad por todos los socios son las adjudicaciones específicas que se hagan a cada uno de los socios.
En definitiva que para adjudicar a un socio en pago de su cuota un bien determinado es preciso su consentimiento y el de todos los demás. (JAGV)
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Resolución de 20 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Castellón, por la que rechaza la inscripción de acuerdos de una sociedad anónima. (JAGV)
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Resolución de 21 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil IV de Madrid, por la que se rechaza la legalización del libro de actas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017 (JAGV)
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INFORME NORMATIVA MARZO 2019 (Secciones I y II BOE)
Cerezos en flor. Por Oleg Magni de Pexels
cancelacion de cargas posteriores, condiciones resolutorias, condiciones suspensivas