Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F18-05-2011-4D_20-2011
Timestamp: 2016-10-24 03:45:58+00:00
Document Index: 322543890

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 42', 'art. 107', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 51', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 113', 'art. 116', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 118', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257']

4D_20/2011 (18.05.2011)
X.________ SA, repr�sent�e par Me Laurent Moser, avocat,
recours constitutionnel contre l'arr�t rendu le 17 janvier 2011 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Depuis le 1er janvier 2002, Y.________ SA est locataire d'un local d'environ 77 m� � usage de d�p�t d'archives, au quatri�me sous-sol d'un complexe immobilier qui se trouve, selon le libell� du contrat, rue A.________ 18-20, rue B.________ 4 et rue C.________ 7 � Gen�ve. Un plan de situation �tait annex� au contrat. Celui-ci �tait conclu pour une dur�e initiale de dix ans, jusqu'au 31 d�cembre 2011; s'il n'�tait pas r�sili� pour cette �ch�ance, il se prolongerait tacitement d'ann�e en ann�e. Le loyer s'�l�ve � 1'200 fr. par ann�e.
Par sommation du 14 octobre 2009, la bailleresse X.________ SA a mis la locataire en demeure d'acquitter dans un d�lai de trente jours un arri�r� de loyer au montant de 300 fr., sous menace de r�siliation du contrat en application de l'art. 257d al. 2 CO. La sommation indiquait � concerne: immeuble: rue B.________ 4 � et � locaux: d�p�t �.
Le 23 novembre 2009, usant d'une formule officielle, la bailleresse a r�sili� le contrat avec effet au 31 d�cembre 2009 au motif que la sommation �tait demeur�e vaine. Cet avis de r�siliation indiquait �galement � immeuble rue B.________ 4 �.
La locataire et la bailleresse ont l'une et l'autre saisi la commission de conciliation comp�tente, respectivement le 11 d�cembre 2009 et le 15 janvier 2010, puis le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, la premi�re pour requ�rir l'annulation du cong�, la seconde pour requ�rir l'�vacuation forc�e du local.
Le tribunal s'est prononc� le 7 mai 2010. Apr�s jonction des causes, il a constat� la validit� du cong� et condamn� la locataire � �vacuer sans d�lai le local lou�.
La locataire a appel� du jugement. Dans son m�moire d'appel, elle s'est exprim�e comme suit au sujet de la sommation du 14 octobre 2009:
[Cette mise en demeure visait] de mani�re erron�e l'immeuble rue B.________ 4 exclusivement (alors que les locaux se situent plus pr�cis�ment � la rue A.________ 18-20) ...
Cette mise en demeure, d'apparence g�n�rale anodine, pour la secr�taire qui l'a r�ceptionn�e, pouvait ais�ment �tre confondue avec un simple rappel. C'est pour cette raison qu'aucune attention particuli�re n'y a �t� pr�t�e sur le moment, d'autant plus que le suivi de la comptabilit� de la soci�t� avait �t� externalis�, que le montant �tait objectivement peu signifiant, et que surtout, la mise en demeure n'indiquait pas clairement que le bail serait r�sili� faute de paiement.
Dans sa discussion juridique, l'appelante a soutenu que la sommation et l'avis de r�siliation �taient nuls pour divers motifs, notamment parce qu'ils n'indiquaient pas l'adresse � rue A.________ 18-20 �. Dans le m�me passage, l'appelante a all�gu� que le local lou� n'�tait pas accessible depuis l'immeuble rue B.________ 4.
La Chambre d'appel a statu� le 17 janvier 2011. Elle a rejet� tous les moyens d'invalidit� du cong� soulev�s par la locataire, hormis celui tir� de l'indication inexacte de l'adresse du local lou�, moyen qu'elle a au contraire accueilli. La Chambre d'appel a annul� le jugement, constat� l'inefficacit� du cong� et rejet� l'action en �vacuation.
Agissant par la voie du recours constitutionnel, la bailleresse requiert le Tribunal f�d�ral, principalement, d'annuler l'arr�t de la Chambre d'appel et de constater la validit� du cong�; subsidiairement, elle demande le renvoi de la cause � cette autorit� afin que celle-ci condamne la locataire � l'�vacuation du local.
Selon la jurisprudence relative � l'art. 42 al. 1 LTF, le m�moire introductif du recours au Tribunal f�d�ral doit comporter des conclusions portant sur le sort de la cause, et la partie recourante n'est en principe pas recevable � r�clamer seulement l'annulation de la d�cision attaqu�e. Un pareil proc�d� n'est admis que dans l'hypoth�se o� le Tribunal f�d�ral, en cas de succ�s du recours, ne pourrait de toute mani�re pas rendre un jugement final et devrait, au contraire, renvoyer la cause � la juridiction cantonale pour compl�tement de l'�tat de fait et nouvelle d�cision selon l'art. 107 al. 2 LTF (ATF 134 III 379 consid. 1.3 p. 383; 133 III 489 consid. 3).
On ne comprend gu�re pourquoi, en l'esp�ce, la recourante demande au Tribunal f�d�ral de constater la validit� du cong� mais pas de condamner la locataire et intim�e � �vacuer le local, et demande plut�t que la cause soit, � cette fin, renvoy�e � la Chambre d'appel. La relation entre ses conclusions principales et subsidiaires est elle aussi inintelligible. Il n'existe toutefois aucun doute sur l'objet et l'enjeu de la contestation. Il convient donc d'interpr�ter les conclusions ainsi d�fectueuses en ce sens que le Tribunal f�d�ral est requis de condamner l'intim�e � l'�vacuation (cf. ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382 concernant l'intitul� incorrect d'un recours).
Dans une contestation concernant la validit� d'une r�siliation de bail, selon la jurisprudence pertinente pour l'application des art. 51 al. 1 let. a et 51 al. 2 LTF, la valeur litigieuse est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�; il faut prendre ici en consid�ration la p�riode de protection de trois ans d�s la fin de la proc�dure judiciaire qui est pr�vue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386; voir aussi ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149). En l'esp�ce, le loyer de trois ann�es n'atteint pas la valeur litigieuse minimale que l'art. 74 al. 1 let. a LTF fixe � 15'000 fr. pour le recours ordinaire en mati�re civile, dans le domaine du droit du bail � loyer. En cons�quence, la cause n'est susceptible que du recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 LTF), � l'exclusion du recours ordinaire. Les conditions de recevabilit� du recours constitutionnel sont par ailleurs satisfaites.
Le recours constitutionnel ne peut �tre exerc� que pour violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF). Le Tribunal f�d�ral ne se saisit que des griefs soulev�s et motiv�s de fa�on d�taill�e par la partie recourante (art. 106 al. 2 et 117 LTF; ATF 134 I 83 consid. 3.2 p. 88; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; 133 III 439 consid. 3.2 p. 444). Il doit statuer sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e, si la partie recourante ne d�montre pas que les constatations de fait soient elles-m�mes contraires � ses droits constitutionnels (art. 118 LTF; ATF 133 III 439 ibidem; voir aussi ATF 136 II 489 consid. 2.8 p. 494; 133 III 393 consid. 7.1 p. 398).
Invoquant l'art. 9 Cst., la recourante se plaint d'une constatation arbitraire des faits et d'une appr�ciation juridique arbitraire des faits constat�s.
Une d�cision est arbitraire, donc contraire � cette disposition constitutionnelle, lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si sa d�cision appara�t insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adopt�e sans motifs objectifs ou en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision soient insoutenables; il faut encore que celle-ci soit arbitraire dans son r�sultat. Il ne suffit d'ailleurs pas non plus qu'une solution diff�rente de celle retenue par l'autorit� cantonale puisse �tre tenue pour �galement concevable ou apparaisse m�me pr�f�rable (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 135 V 2 consid. 1.3 p. 4/5).
En mati�re d'appr�ciation des preuves et de constatation des faits, l'autorit� tombe dans l'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en consid�ration, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, sur la base des �l�ments recueillis, elle parvient � des constatations insoutenables (ATF 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 134 V 53 consid. 4.3 p. 62; 129 I 8 consid. 2.1).
Le 14 octobre 2009, la recourante a adress� � l'intim�e la sommation pr�vue par l'art. 257d al. 1 CO.
Selon la Chambre d'appel, � une certaine confusion pouvait na�tre � � r�ception de cette sommation indiquant � rue B.________ 4 � et il � subsiste ainsi, � tout le moins, un doute quant � l'incidence de cette indication erron�e sur la mise en demeure �; � parce que le droit du bail est un domaine emprunt de formalisme, ledit doute am�ne la Cour � consid�rer que l'avis comminatoire �tait affect� d'un vice, le rendant donc nul �; il s'ensuit que la r�siliation du contrat n'est pas conforme aux exigences de l'art. 257d al. 1 CO.
Le formalisme ainsi mentionn� fait surtout r�f�rence, semble-t-il, aux art. 266l al. 2 et 266o CO selon lesquels la r�siliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux doit �tre signifi�e au moyen d'une formule agr��e par le canton, sans quoi cette r�siliation est nulle. Or, il est constant que cette prescription de forme a �t� observ�e pour la r�siliation du 23 novembre 2009. Pour le surplus, la loi ne fixe pas d'exigences particuli�res pour le libell� des d�clarations que le bailleur adresse au locataire. D'une mani�re g�n�rale, les d�clarations par lesquelles une partie au contrat exerce un droit formateur doivent �tre univoques (ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 444). En jurisprudence et en doctrine, il est aussi reconnu que la sommation signifi�e en application de l'art. 257d al. 1 CO doit indiquer le montant impay� de fa�on suffisamment claire et pr�cise (arr�t 4C.123/2000 du 14 juin 2000, consid. 3b, CdB 2000 p. 109; parmi d'autres auteurs: Pierre Wessner, in Droit du bail � loyer, 2010, n� 17 ad art. 257d CO). Ces exigences se rapportent plut�t au contenu des d�clarations, davantage qu'� leur forme.
La Chambre d'appel n'a pas constat� que l'intim�e ait omis de donner suite � la sommation parce que ses organes ou collaborateurs n'auraient pas compris quelle �tait la chose lou�e ni, par cons�quent, quelle �tait la relation contractuelle concern�e. Contrairement � ce qui est indiqu� dans la d�cision attaqu�e, l'intim�e n'a d'ailleurs rien all�gu� de semblable, ni en premi�re instance ni en appel. Il n'existe donc aucun motif raisonnable de mettre en doute que la sommation f�t d�ment intelligible, aussi quant � la d�signation du bail concern�, au regard du principe de la confiance qui r�git l'interpr�tation des manifestations de volont� entre cocontractants (cf. ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681). Dans ces conditions, la recourante est fond�e � se plaindre d'une application arbitraire de l'art. 257d CO, ce qui entra�ne l'admission du recours.
Il n'est pas n�cessaire d'examiner si la Chambre d'appel a pu constater sans arbitraire, au seul motif que la recourante n'a pas contest� l'all�gu� ins�r� dans le m�moire d'appel, que le local d'archives n'est pas accessible depuis l'entr�e rue B.________ 4.
A titre de partie qui succombe, l'intim�e doit acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral et les d�pens auxquels la recourante peut pr�tendre.
Le recours est admis, l'arr�t de la Chambre d'appel est annul� et le jugement du Tribunal des baux et loyers du 7 mai 2010 est confirm�.
L'intim�e acquittera un �molument judiciaire de 1'000 francs.
L'intim�e versera une indemnit� de 1'500 fr. � la recourante, � titre de d�pens.
La cause est renvoy�e � la Chambre d'appel pour statuer � nouveau sur les frais de l'appel.