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Timestamp: 2016-08-30 14:59:59
Document Index: 193073929

Matched Legal Cases: ['§ 19', '§ 214', '§ 34', '§ 19', '§ 34', '§ 19', '§ 19', '§ 34', '§ 93', '§ 9', '§ 16', '§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 16', '§ 31', '§ 23', '§ 23', '§ 14', '§ 19', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 214', '§ 214', 'Art. 14', '§ 35', 'Art. 141', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 1', '§ 58', '§ 173', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 3', '§ 59', '§ 59', '§ 1', '§ 16', '§ 34', '§ 15', '§ 19', '§ 16', '§ 19', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 23', '§ 1', '§ 14', '§ 31', '§ 214', '§ 10', '§ 10', '§ 214', 'Art. 36', '§ 10', '§ 214', '§ 159', '§ 100', '§ 154', '§ 39', '§ 52']

Bayerischer VGH, Urteil vom 3. August 2010 - Az. 1 N 07.1114, 1 N 06.2438 x
Bayerischer VGHRechtsprechungUrteil vom 3. August 2010 - Az. 1 N 07.1114
Bayerischer VGH · Urteil vom 3. August 2010 · Az. 1 N 07.1114, 1 N 06.2438
1 N 07.1114, 1 N 06.2438
openJur 2012, 110343
TenorI. Die Anträge werden abgelehnt.
II. Die Antragstellerin zu 1 und die Antragstellerin zu 2 tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte.
Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerinnen dürfen die Vollstreckung jeweils durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Tatbestand Die Antragstellerinnen wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 42 „…“.
1. Das nahe dem Wörthsees gelegene Plangebiet reicht vom …weg im Norden bis zum …weg im Süden. Im Westen grenzt das Gebiet an die „…“, einen entlang des Ufers verlaufenden Weg, der vom See durch kleinere, überwiegend mit Boots- und Badehüten sowie Wochenendhäusern bebaute Grundstücke getrennt ist. Im Osten wird das Plangebiet teilweise durch die …straße begrenzt. Die im nördlichen Teil des Gebiets leicht und im südlichen Teil stärker zum See hin abfallenden, zu einem großen Teil großzügig geschnittenen Grundstücke sind überwiegend bebaut. Auf den zum See orientierten Grundstücken halten die Wohngebäude größtenteils einen Abstand von 40 m bis 60 m zur „…“ ein. Auf dem den nordwestlichen Abschluss des Plangebiets bildenden Grundstück Fl.Nr. 61/2, dem den südwestlichen Abschluss bildenden Grundstück Fl.Nr. 139/7 sowie dem – in Nord-Süd-Richtung gesehen – etwa in der Mitte des Plangebiets gelegenen Grundstück Fl.Nr. 68/4 beträgt dieser Abstand nur knapp bzw. rund 20 m.
Der größere westliche Teil des Plangebiets ist als reines Wohngebiet (WR 1, 2, 3) festgesetzt; die an die …straße grenzenden Grundstücke sind als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Das Nutzungsmaß ist durch Begrenzung der zulässigen Grundfläche und der Gebäudehöhe geregelt. Im reinen Wohngebiet ist eine Wohnung, im allgemeinen Wohngebiet sind zwei Wohnungen pro Wohngebäude zulässig. Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen in der Form von Baufenstern begrenzt. Entlang der „…“ setzt der Bebauungsplan einen größtenteils knapp 20 m breiten Streifen als „private Grünfläche“ fest. Auf den meisten zum See hin orientierten Grundstücken - auch auf denen der Antragstellerinnen - sind außerdem Flächen festgesetzt, auf denen Stellplätze und Garagen nicht zulässig sind.
Die Antragstellerin zu 1 ist Eigentümerin der durch Teilung des 3.102 m² großen Grundstücks Fl.Nr. 69/2 alt Gemarkung … entstandenen, etwa gleich großen Grundstücke Fl.Nrn. 69/2 und 69/4. Die Grundstücke befinden sich in der südlichen Hälfte des Plangebiets im reinen Wohngebiet. Das Grundstück Fl.Nr. 69/2 ist mit einem Wohnhaus bebaut; im Übrigen sind die beiden Grundstücke bis auf Nebengebäude unbebaut. Auf beiden Grundstücken sind jeweils ein Baufenster und eine zulässige Grundfläche von 140 m² festgesetzt.
Die Antragstellerin zu 2 ist Eigentümerin der durch Teilung des 4.270 m² großen Grundstücks Fl.Nr. 68 alt entstandenen Grundstücke Fl.Nrn. 68, 68/12 und 68/13. Die Grundstücke befinden sich etwa in der Mitte des Plangebiets im reinen Wohngebiet. Das mit einem während des Bebauungsplanverfahrens vergrößerten Wohnhaus bebaute Grundstück Fl.Nr. 68 und das westlich anschließende, mit einem Gartenhaus bebaute Grundstück Fl.Nr. 68/13 bilden derzeit das Wohngrundstück der Familie der Antragstellerin zu 2. Das östlich an das Grundstück Fl.Nr. 68 anschließende rund 1.000 m² große Grundstück Fl.Nr. 68/12 ist unbebaut. Im Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 68 und 68/12 setzt der Bebauungsplan ein (großes) Baufenster und eine zulässige Grundfläche von 280 m² fest.
2. Den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan fasste die Antragsgegnerin am 21. Januar 2004. Auf die zunächst beabsichtigte Einbeziehung weiterer nordöstlich anschließender, an die …straße grenzender Grundstücke wurde in einem frühen Stadium des Verfahrens verzichtet. Wie zahlreiche andere Eigentümer von Grundstücken im Plangebiet erhoben die Antragstellerinnen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung Einwände, denen der Gemeinderat jedoch nicht folgte. In der Sitzung vom 31. Mai 2006 wurden die Einwände aus der Öffentlichkeitsbeteiligung sowie die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentliche Belange abschließend beraten. In derselben Sitzung fasste die Antragsgegnerin den Satzungsbeschluss. Die öffentliche Bekanntmachung erfolgte am 13. Juli 2006.
Über den am 4. September 2006 eingegangenen, unter dem Az. 1 N 06.2438 geführten Normenkontrollantrag der Antragstellerin zu 1 hat der Senat am 30. September 2008 mündlich verhandelt. Mit Beschluss vom 13. Oktober 2008 wurde die mündliche Verhandlung in diesem Verfahren wieder eröffnet. In den Gründen dieses Beschlusses gegebene Hinweise zu möglichen, insbesondere § 19 Abs. 4 BauNVO betreffenden Mängeln der Festsetzungen zum Nutzungsmaß veranlassten die Antragsgegnerin am 21. Januar 2009 ein ergänzendes Verfahren für eine Überarbeitung des Bebauungsplans einzuleiten. Der geänderte Entwurf lag in der Zeit vom 26. März bis 27. April 2009 öffentlich aus. Gleichzeitig wurden die Stellungnahmen der Behörden und der sonstigen Träger öffentliche Belange eingeholt. Die Antragstellerin zu 1 erhob nochmals detaillierte Einwände gegen das Planungskonzept; die Antragstellerin zu 2 wiederholte die wichtigsten Punkte ihrer Einwände. Die Behandlung dieser Äußerungen sowie der Stellungnahmen der Behörden erfolgte in der Gemeinderatssitzung vom 27. Mai 2009. Um Einwänden des Landratsamts … zu entsprechen, wurde der Entwurf nochmals (geringfügig) geändert. Nach erneuter öffentlicher Auslegung vom 22. Juli bis 7. September 2009 und erneuter Behördenbeteiligung fasste der Gemeinderat in der Sitzung vom 23. September 2009 den Satzungsbeschluss mit dem Auftrag an die Verwaltung, den Bebauungsplan rückwirkend in Kraft zu setzen. Die öffentliche Bekanntmachung erfolgte am 10. November 2009. Nach der Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan rückwirkend zum 13. Juli 2006 in Kraft.
In der umfangreichen Begründung des Bebauungsplans werden u. a. folgende städtebauliche Ziel der Planung herausgestellt:
- Sicherung einer durchgängigen, von baulichen Anlagen freizuhaltenden breiten Grünfläche entlang der „…“;
- Begrenzung der baulichen Entwicklung Richtung Seeufer;
- Festsetzung von Nachverdichtungsmöglichkeiten auf den seeabgewandten Flächen;
- Beibehaltung des bisherigen Erschließungssystems und - auch dadurch bedingt - nur geringe Nachverdichtung ohne neue Baureihen zum See hin.
3. Zur Begründung der Normenkontrollanträge wird im Wesentlichen geltend gemacht:
Die Antragstellerin zu 1 rügt vor allem einen Verstoß gegen das Gebot der gerechten Abwägung.
Bei der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen sei die Antragstellerin zu 1 vor allem gegenüber dem nördlich angrenzenden Grundstück Fl.Nr. 68/4 benachteiligt worden. Dort sei für ein vor weniger als sieben Jahren vor Aufstellung des Bebauungsplanes mit Baugenehmigung errichtetes Wohnhaus ein Baufenster in „erster Reihe“ zur „…“ festgesetzt worden. Eine entsprechende Festsetzung für ihre Grundstücke sei der Antragstellerin zu 1 ohne sachlichen Grund verwehrt worden. Die Antragsgegnerin verhalte sich widersprüchlich, wenn sie für die als Fehlentwicklung betrachtete Bebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 68/4, 139/7 und 61/2 jeweils ein Baufenster festsetze, während sie anderen Grundstückseigentümern eine entsprechende Festsetzung verweigere, weil deren Grundstücke insoweit noch unbebaut seien.
Auch bei der Festsetzung des Nutzungsmaßes habe die Antragsgegnerin das Abwägungsgebot verletzt. Für die Grundstücke der Antragstellerin zu 1 seien zwei Baufenster mit einer Grundfläche von lediglich 140 m² festgesetzt worden seien, während der Bebauungsplan auf den unmittelbar nördlich benachbarten Grundstücken Fl.Nrn. 68/3, 68/4 und 69/5 Grundflächen von 170 bis 190 m² zulasse. Mit der Festsetzung einer zulässigen Grundfläche von 170 m² für das Grundstück Fl.Nr. 68/4 weiche die Antragsgegnerin ohne sachlichen Grund von dem als Leitgröße für die Bebauung in erster Reihe zum See angenommen Maß von 140 m² Grundfläche ab; außerdem widerspreche diese Festsetzung dem Planungsziel sich zum See hin verringernder Gebäudegrößen. Nicht die Bebauungszeile auf den Grundstücken Fl.Nrn. 68/4, 68/3 und 68/5, sondern der …weg bilde eine Zäsur im Plangebiet. Jedenfalls sei es nicht zu rechtfertigen, dass die drei Grundstücke von jeglicher Vergleichbetrachtung ausgenommen worden seien.
Abwägungsfehlerhaft sei auch, dass für das Bestandsschutzschutz genießende Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 138 kein Baufenster festgesetzt worden sei. Dass es sich hierbei um einen Altbestand handele, bei dem eher mit einem Aufgeben des Gebäudes zu rechnen sei als bei dem Neubau auf dem Grundstück Fl.Nr. 68/4, sei kein sachliches Unterscheidungsmerkmal. Die gleichfalls angeführte Erschließungsproblematik bestehe auch bei den Grundstücken FlNrn. 68/3, 68/4, 68 und 66, bei denen zur Lösung dieses Problems zu Gunsten der Anlieger mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen festgesetzt worden seien.
Die Abwägungsmängel seien auch nach § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB beachtlich. Die Bebauungsplanunterlagen zeigten deutlich, dass die Antragsgegnerin bei ausreichender Berücksichtigung des Gleichbehandlungsgebots entweder auch für die Grundstücke südlich der Fl.Nr. 68/4 Baufenster in erster Baureihe festgesetzt oder umgekehrt die Festsetzung eines Baufensters auf dem Grundstück Fl.Nr. 68/4 (und dem Grundstück Fl.Nr. 139/7) unterlassen hätte. Ohne den Abwägungsfehler bei der Festsetzung der zulässigen Grundflächen hätte die Antragsgegnerin wohl entweder für die Baufenster auf den Grundstücken der Antragstellerin zu 1 eine größere Grundfläche zugelassen oder die Grundfläche auch auf den Grundstücken 68/3 und 68/4 auf 140 m² beschränkt. Ebenso wahrscheinlich sei, dass ohne Ungleichbehandlung für das Grundstück Fl.Nr. 138 ein Bauraum festgesetzt worden wäre bzw. die Festsetzungen für die im Hinblick auf die Erschließung ebenfalls problematischen Grundstücke FlNrn. 68/3, 68/4, 68 und 66 anders ausgefallen wären. Die aus den Abwägungsmängeln folgende Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans führe zu dessen Gesamtunwirksamkeit.
Der Hinweis des Senats im Beschluss vom 13. Oktober 2008 darauf, dass es sich bei der Bebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 61/2, 68/4 uns 139/7 um „Ausreißer“ handele, sei nicht geeignet, die Abweichung von dem Planungsziel, auf den seenahen Flächen kein Baurecht auszuweisen, zu rechtfertigen. Die Antragsgegnerin hätte ihr Planungsziel insoweit ohne weiteres durch einen Verzicht auf die Festsetzung von Bauräumen auf den drei Grundstücken erreichen können. Die Antragsgegnerin habe zwei Planungsziele (Bestandschutz und Freihaltung der seenahen Flächen) in unsachlicher Weise vermischt. Der Hinweis des Senats, dass die Antragsgegnerin veranlasst sein dürfte, das Baurecht auf den Grundstücken im Falle einer Neubebauung zu beschränken, sei rechtlich bedenklich; im Ergebnis werde dadurch die Erforderlichkeit der Festsetzungen in Frage gestellt.
Das Grundstück der Antragstellerin zu 1 sei vor Inkrafttreten des Bebauungsplans bis zur … nach § 34 BauGB bebaubar gewesen. Im Übrigen habe sich die Bebaubarkeit aus dem alten Baulinienplan ergeben.
Das Maß von 140 m² sei als Leitgröße für die Festsetzung der zulässigen Grundfläche nicht geeignet. Das zeige schon die Tatsache, dass dieses Maß im Plangebiet nur insgesamt achtmal festgesetzt worden sei.
Die Antragstellerin zu 2, die ihren Antrag erst begründet hat, nachdem im Parallelverfahren der Beschluss vom 13. Oktober 2008 ergangen war, macht zu dem überarbeiteten Bebauungsplan geltend, dass das Datum des rückwirkenden Inkrafttretens durch Beschluss des Gemeinderats hätte bestimmt werden müssen.
Die Festsetzungen zum Nutzungsmaß wiesen weiterhin zu deren Gesamtunwirksamkeit führende Fehler auf. Es sei fraglich, ob die neugefassten Festsetzungen geeignet seien, dem Gemeinderat das Gesamtausmaß der zulässigen Versiegelung vor Augen zu führen. Unklar sei, ob sich die Festsetzung Nr. 3.2 Satz 2 auf Nr. 3.2 Satz 1 oder Nr. 3.1 beziehe. Wenn eine Überschreitung der unter Berücksichtigung von § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO ermittelten zulässigen Grundfläche gemeint sei, was der Wortlaut der Regelung nahe lege, würden die Überschreitungen ein nicht mehr vertretbares Maß erreichen. Auch bei Nr. 3.3 sei unklar, auf welches Maß sich die Überschreitungsregelung beziehe.
Die Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche beruhten auf Abwägungsfehlern. Die zwischen dem Wohnhaus und der Seeuferpromenade gelegene unbebaute Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 68 gehöre zum Innenbereich und sei somit nach Maßgabe von § 34 BauGB bebaubar gewesen. Der für diesen Bereich existierende alte Baulinienplan, dem die Antragsgegnerin zu Unrecht keine Bedeutung beigemessen habe, bestätige, dass auch auf dieser Teilfläche ein Baurecht bestanden habe. In Anbetracht dieser Ausgangslage hätte die Antragsgegnerin auf dieser Fläche bei sachgerechter Abwägung der Eigentumsbelange der Antragstellerin einen Bauraum ausweisen müssen. Es sei sachlich nicht zu rechtfertigen, dass die Antragsgegnerin auf einigen Grundstücken Bauräume in Seenähe festsetze und auf den dazwischen liegenden angebliche „Außenbereichsinseln“ ausspare. Die Sachgerechtheit der Abwägung werde auch dadurch in Frage gestellt, dass die Antragsgegnerin in der Nachbarschaft des Plangebiets in jüngster Zeit an der …gasse und dem …weg Doppelhäuser auf seenahen Grundstücken zugelassen habe.
Sachlich nicht zu rechtfertigen sei auch, dass die Teilfläche, auf der gemäß Nr. 7.2 der Festsetzungen keine Garagen und Stellplätze errichtet werden dürften, auf den Grundstücken Fl.Nrn. 64/3 und 64/4 von See aus gesehen jeweils weniger tief sei als auf den südlich anschließenden Grundstücken einschließlich des Grundstücks der Antragstellerin zu 2.
Auch bei der Festsetzung der zulässigen Grundfläche habe die Antragsgegnerin das Eigentumsrecht der Antragstellerin zu 2 nicht ausreichend berücksichtigt. Das Verhältnis des festgesetzten Baurechts zur Grundstücksgröße müsse zwar nicht allein den Ausschlag geben; es dürfe aber auch nicht unberücksichtigt bleiben. Hiervon ausgehend sei zu beanstanden, dass die Antragstellerin zu 2 im Verhältnis zur Größe ihres Grundstücks mit Abstand das geringste Baurecht im gesamten Plangebiet erhalten habe. Diesen Fehler hätte die Antragsgegnerin vermeiden können, wenn sie auf den Kompromissvorschlag der Antragstellerin eingegangen wäre und auf dem neu gebildeten Grundstück Fl.Nr. 68/12 zusätzlich zu der im Bebauungsplan für die Fl.Nr. 68 alt vorgesehenen Grundfläche von 280 m² eine zulässige Grundfläche von 140 bis 150 m² festgesetzt hätte. Bei einer Gesamtbewertung der Festsetzungen zum Nutzungsmaß sei auch zu berücksichtigen, dass die Antragsgegnerin für ihr eigenes Grundstück Fl.Nr. 69 unter Außerachtlassung aller Ziele des Bebauungsplans ein deutlich höheres Nutzungsmaß als auf allen anderen Grundstücken vorgesehen habe.
Die bereits vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans vollzogene Teilung des Grundstücks Fl.Nr. 68 hätte in der Planzeichnung berücksichtigt werden müssen.
Bei der Festsetzung einer von Garagen und Stellplätzen frei zu haltenden Fläche auf dem Grundstück der Antragstellerin zu 2 fehle die Rechtfertigung jedenfalls für den entlang der Südgrenze vorgesehenen Teil. Die Sichtachse zum See, die mit dieser Festsetzung geschützt werden solle, sei nicht vorhanden. Auch die Vor- und Rücksprünge bei den parallel zum Seeufer vorgesehenen Teilen dieser Freihaltungsfläche seien sachlich nicht gerechtfertigt.
Schließlich sei die Festsetzung, dass pro 250 m² Grundstücksfläche ein Baum zu pflanzen sei, aus mehreren Gründen unwirksam. Die Regelung stehe im Widerspruch zu der von der Antragsgegnerin an anderer Stelle hervorgehobenen guten Durchgrünung des Baugebiets. Wenn in dem Gebiet tatsächlich Sichtachsen zum See freigehalten werden sollten, hätte die Antragsgegnerin auch die Standorte der zu pflanzenden Bäume festlegen müssen. Auch der Maßstab sei verfehlt; die Bezugnahme auf die Grundstücksgröße benachteilige die Eigentümer großer Grundstücke; sachgerecht wäre die Zahl der Bäume in Relation zum ausgewiesenen Baurecht festzulegen.
Die Antragstellerinnen beantragen jeweils,
festzustellen, dass der Bebauungsplan Nr. 42 „…“ der Gemeinde Wörthsee unwirksam ist.
Die Antragsgegnerin beantragt in beiden Verfahren,
Die zu erwartende Versiegelung des Plangebiets sei dem Gemeinderat erläutert worden. Die Festsetzungen zum Nutzungsmaß seien auch ausreichend bestimmt. Die Festsetzung A 3.2 Satz 2 beruhe auf § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO, A 3.3 auf § 19 Abs. 6 BauNVO.
Der Bebauungsplan weise keine Abwägungsfehler auf.
Die Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche seien durch die Planungsziele gerechtfertigt. Dass diese Ziele nicht auf allen Grundstücken vollständig zu realisieren seien, mache die Planung nicht fehlerhaft. Die als Bezugsfälle genannten Gebäude befänden sich auf Grundstücken in nicht vergleichbaren Lagen bzw. außerhalb des Plangebiets.
Die Festsetzung eines Baufensters in erster Reihe auf dem Grundstück Fl.Nr. 68/4 sei sachlich gerechtfertigt. Diese Bebauung sei als Ausreißer zu betrachten, der für das zulässige Maß der baulichen Nutzung nicht herangezogen werden könne und nach der städtebaulichen Konzeption auch nicht herangezogen werden solle. Städtebaulich prägend sei, dass sich die Bebauung zwischen …weg und …weg zweimal bis auf 60 m halbkreisförmig in Richtung …straße zurückziehe. Insoweit fehle bereits eine Vergleichbarkeit des Grundstückes Fl.Nr. 68/4 mit dem unbebauten Grundstück Fl.Nr. 69/2. Die Verwirklichung des den Vorgaben des Regionalplans entsprechenden städtebaulichen Ziels, die Bebauung soweit wie möglich vom Seeufer fernzuhalten, werde durch die Festsetzung der Baufenster auf den Grundstücken Fl.Nrn. 68/4, 61/2 und 139/7 nicht unmöglich gemacht. Für die an sich unerwünschte Bebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 68/4 und 139/7 seien nach langen Überlegungen Baufenster festgesetzt worden, weil die Baugenehmigungen für diese Gebäude erst kürzlich erteilt worden seien. Bei dem Grundstück Fl.Nr. 61/2 sei der sehr ungünstige Grundstückszuschnitt berücksichtigt worden. Das Grundstück Fl.Nr. 68/4 sei nicht als Außen-, sondern als Innenbereich angesehen worden. Der südliche Planbereich, in dem die Leitgröße von 140 m² Grundfläche ersichtlich verwirklicht werden könne, habe mit Ausnahme des Grundstücks Fl.Nr. 69 städtebaulich anders geordnet werden sollen als der nördliche. Die Grundstücke Fl.Nrn. 68/4, 68/3 und 68/5 seien bei der Vergleichsbetrachtung nicht unberücksichtigt geblieben.
Auch der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 138 werde nicht benachteiligt. Zwischen der Bebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 138, das nach der vorgenommenen Grundstücksteilung keine wegemäßige Erschließung mehr habe, und der Bebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 68/4 gebe es deutliche Unterschiede. Eine Erschließung über die „…“ wäre rechtlich nicht gesichert. Nach dem Planungskonzept solle die „…“ nur als Fuß- und Radweg fungieren. Bei den Grundstücken Fl.Nrn. 66 und 66/2 sei die Erschließungssituation zwar auch mangelhaft, aber noch vertretbar gewesen. Die Annahme, dass der Altbestand auf dem Grundstück Fl.Nr. 138, ein kleines Holzhäuschen, aufgegeben werde, sei nicht unrealistisch.
Das Verhältnis der festgesetzten zulässigen Grundfläche zur Grundstücksgröße habe die Antragsgegnerin nicht berücksichtigen müssen, weil für ein nach § 34 BauGB vorhandenes Baurecht die absolute Größe der Baukörper maßgeblich sei. Auf den Vergleichsvorschlag der Antragstellerin zu 2 sei die Antragsgegnerin nicht eingegangen, weil er den Planungszielen zuwiderlaufe. Das Grundstück Fl.Nr. 69 der Antragsgegnerin sei mit einem Altenheim bebaut. Diese - dinglich gesicherte - vom übrigen Plangebiet abweichende Nutzungsart rechtfertige das höhere Nutzungsmaß.
Bei der räumlichen Ausdehnung der Flächen gemäß der Festsetzung A 7.2 habe die Antragsgegnerin die Rechtsprechung des Senats, dass im Umgriff des Hauptgebäudes ausreichend große Flächen für Nebengebäude und –anlagen zur Verfügung stehen müssten, berücksichtigt. Die Festsetzung einer Fläche gemäß A 7.2 entlang der Südgrenze des Grundstücks Fl.Nr. 68 alt sei durch die Planungsziele gerechtfertigt. Das gelte auch für das Pflanzgebot gemäß A 7.4 der Festsetzungen.
Dass die Teilung des Grundstücks Fl.Nr. 68 alt nicht in der Planzeichnung dargestellt sei, sei rechtlich ohne Bedeutung.
Das rückwirkende Inkraftsetzen sei nicht zu beanstanden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts müsse der Gemeinderat nicht einmal über das Ob einer Rückwirkung entscheiden; erst recht müsse er nicht das Datum festlegen. Abgesehen davon sei der Gemeinderat über die Absicht, den überarbeiteten Plan mit Rückwirkung bekannt zu machen, informiert worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakten sowie die vom Beklagten bzw. der Beigeladenen vorgelegten Behördenakten und Bebauungsplanakten Bezug genommen.
GründeDie gemäß § 93 Abs. 1 VwGO zur gemeinsamen Entscheidung verbundenen Normenkontrollanträge richten sich nunmehr gegen den Bebauungsplan in der am 23. September 2009 als Satzung beschlossenen Fassung. Die Anträge sind zulässig; sie haben aber in der Sache keinen Erfolg.
1. Die Fehler und Ungenauigkeiten der ursprünglichen Fassung der Festsetzungen zum Nutzungsmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §§ 16 ff. BauNVO) wurden bei der Überarbeitung des Bebauungsplans im ergänzenden Verfahren behoben. Die von der Antragstellerin zu 2 weiterhin erhobenen Einwände gegen diese Festsetzungen greifen nicht durch.
Die Festsetzung A 3.2 Satz 1 entspricht der Regelung in § 19 Abs. 4 Satz 1 und Satz 2 Halbsatz 1 BauNVO und ist aus diesem Grund nicht zu beanstanden.
Die Festsetzung A 3.2 Satz 2 beruht auf der Ermächtigung des § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO, im Bebauungsplan Abweichungen von der „Überschreitungsregelung“ des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO festzusetzen. Die sachliche Rechtfertigung dieser Regelung ist bei den ersten drei in der Vorschrift aufgeführten Grundstücken, so genannten Hammergrundstücken, in den langen, jeweils nur der Erschließung der genannten Grundstücke dienenden Zufahrtsflächen und bei den beiden letztgenannten in den auf diesen Grundstücken vorhandenen umfangreichen Stellplatz- und Wendeflächen zu sehen. Die Festsetzungen sollen eine Anrechnung dieser Flächen auf die auf den Grundstücken zulässige Grundfläche (§ 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO) ausgleichen und damit im Ergebnis bewirken, dass das jeweils zulässige Nutzungsmaß durch sie nicht geschmälert wird. Dies erscheint jeweils im Hinblick auf die besonderen Grundstücksverhältnisse sachgerecht. Dass bei dem im Eigentum des Beigeladenen zu 6 stehenden Grundstück Fl.Nr. 66/2 keine entsprechende (klarstellende) Regelung getroffen wurde, ist kein Mangel. Da die zu diesem Grundstück gehörende Zufahrtsfläche der Erschließung mehrerer Grundstücke dient, verbietet sich eine Anrechnung auf das auf dem Grundstück Fl.Nr. 66/2 zulässige Nutzungsmaß von vorneherein.
Bei der Festsetzung A 3.3 handelt es sich um einen Ausnahmetatbestand, der seine Rechtsgrundlage in § 16 Abs. 6 BauNVO findet. Soweit Balkone, Loggien und Terrassen bei der Ermittlung der Grundfläche zu Buche schlagen, soll neben den in der Festsetzung A 3.2 geregelten Abweichungen eine weitere Überschreitung des jeweils festgesetzten Maßes um 25 % im Wege einer Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB) zugelassen werden können.
2. Bei der die überbaubare Grundstücksfläche betreffenden Festsetzung A 3.5 handelt es sich um eine Modifizierung der auf § 23 Abs. 5 BauNVO beruhenden Befugnis, bestimmte Anlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zuzulassen. Dieselbe Funktion hat die Festsetzung A 7.2, auf die im Folgenden noch einzugehen ist. Durch diese Regelungen wird gemäß § 23 Abs. 5 Satz 1 BauNVO in der Weise etwas anderes festgesetzt, dass eine Zulassung von Nebenanlagen im Sinn von § 14 Abs. 1 BauNVO auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen nur bis zu einer Grundfläche von jeweils 20 m² und nur bei im Bauland (§ 19 Abs. 3 BauNVO) liegenden Flächen, nicht aber auf den gemäß A 7.2 grün schraffierten Flächen in Betracht kommt.
3. Es liegen keine rechtlich erheblichen, zur Gesamt- oder Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans führenden Abwägungsfehler vor.
Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind die öffentlichen und die privaten Belange bei der Aufstellung der Bauleitpläne gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das setzt eine zutreffende Ermittlung und Bewertung der für die Abwägung erheblichen Belange voraus (§ 2 Abs. 3 BauGB). Von der Planung berührte schutzwürdige Eigentümerinteressen und die mit den Festsetzungen verfolgten Belange müssen im Rahmen der Abwägung unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit und des Gleichheitssatzes in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden (BVerfG vom 19.12.2002 NVwZ 2003, 727). Das der Planung zugrundeliegende Konzept muss im Bebauungsplan möglichst widerspruchsfrei umgesetzt werden. Gravierende Verstöße gegen das Gebot einer widerspruchsfreien (konsistenten) Planung können sogar die städtebauliche Rechtfertigung eines Bebauungsplans (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) in Frage stellen (vgl. BayVGH vom 31.5.2006 BayVBl 2007, 177 = BRS 70 Nr. 16). Mängel bei der Ermittlung und Bewertung der abwägungserheblichen Belange sind beachtlich, wenn sie wesentliche Punkte betreffen und offensichtlich sind sowie von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens waren (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Entsprechendes gilt nach § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB für andere Mängel im Abwägungsvorgang. Ein fehlerhaftes Abwägungsergebnis ist stets rechtlich erheblich.
Nach diesem Maßstab ist die Abwägung, auf der die Bestimmung von Inhalt und Schranken des Grundeigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) der Antragstellerinnen und der übrigen Eigentümer im Plangebiet durch die Festsetzungen des Bebauungsplans beruht, hinsichtlich der Grundentscheidung, die seenahen Grundstücksflächen von weiterer Bebauung freizuhalten, nicht zu beanstanden (a). Die Abwägung ist auch nicht deswegen fehlerhaft, weil die weiteren mit der Planung verfolgten Ziele diesem Hauptziel teilweise zuwiderlaufen würden (b) oder - bei den Festsetzungen zum Nutzungsmaß und zur überbaubaren Grundstücksfläche - nicht folgerichtig umgesetzt worden wären (c). Schließlich sind auch die Festsetzung von Flächen, auf denen Stellplätze und Garagen nicht errichtet werden dürfen (A 7.2 der Satzung), die Begrenzung der zulässigen Wohnungszahl (A 5) und das Pflanzgebot (A 7.4) wirksam (d).
a) Das Hauptziel der Planung, die Freihaltung der an die „…“ grenzenden Grundstücksflächen von weiterer Bebauung, ist ein öffentlicher Belang von erheblichem Gewicht (1). Die im Wesentlichen an der vorhandenen Bebauung orientierte Anordnung der Bauräume (Baufenster) auf den zum See orientierten Grundstücken wäre aus diesem Grund selbst dann nicht zu beanstanden, wenn der im Zusammenhang bebaute Ortsteil, wie die Antragstellerinnen meinen, auf diesen Grundstücken bis zur „…“ reichen würde (2). Erst recht ist die Entscheidung für eine Freihaltung der seenahen Flächen nicht zu beanstanden, wenn man bei der Gewichtung der gegenläufigen Interessen berücksichtigt, dass diese Flächen bei Inkrafttreten des Bebauungsplans jedenfalls zum weit überwiegenden Teil im Außenbereich lagen, zumindest aber nicht zu den überbaubaren Grundstücksflächen gehörten (3).
(1) Die Freihaltung der an die „…“ grenzenden Grundstücksflächen von weiterer Bebauung ist ein im Interesse der Allgemeinheit liegender städtebaulicher Belang von erheblichem Gewicht.
Im Plangebiet halten die Wohngebäude auf den zum See hin orientierten und größtenteils dorthin abfallenden Grundstücken überwiegend einen deutlichen Abstand von mindestens rund 40 m (Fl.Nrn. 134/1, 64/3) von der „…“ ein; zum Teil beträgt der Abstand rund 60 m und mehr (Fl.Nrn. 68/13 und 68, 66/2, 66). Die Entfernung bis zum See ist im Durchschnitt noch um etwa 20 m größer. Einen deutlich geringeren Abstand (von rund 15 m) zur „…“ haben nur die Wohnhäuser auf den den nördlichen bzw. südlichen Abschluss des Plangebiets bildenden Grundstücken Fl.Nrn. 61/2 und 139/7 und das Wohnhaus auf dem im Eigentum der Beigeladenen zu 10 und 11 stehenden Grundstück Fl.Nr. 68/4. Das, wie die Antragsgegnerin beim Augenschein noch einmal unwidersprochen herausgestellt hat, nur als Wochenendhaus genehmigte kleine Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 138 hält einen Abstand von rund 30 m ein.
Infolge dieser Gebäudeanordnung erstreckt sich im Plangebiet zwischen der zusammenhängenden Bebauung im Osten und der „…“ im Westen von Norden (beginnend auf den Grundstücken Fl.Nrn. 65/2 und 64/4) nach Süden (endend auf dem Grundstück Fl.Nr. 134/1) ein breiter Grünbereich. In diesem Bereich stehen zwar einzelne Nebengebäude, wie das Gartenhaus auf dem Grundstück der Antragstellerin zu 2; mit Ausnahme des Wohnhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 68/4 ist er aber von einer prägenden, für die Abgrenzung des Innenbereichs vom Außenbereich rechtlich erheblichen Bebauung frei. Aus diesem Grund hat der Grünbereich eine wichtige, die örtliche Situation bestimmende städtebauliche (ortsplanerische) Bedeutung. Wie der Augenschein gezeigt hat, erscheint er wegen der Einfriedung der Grundstücke und ihrer unterschiedlichen Bepflanzung bzw. gärtnerischen Gestaltung zwar nicht als ein einheitlicher, nur von einem Wohnhaus unterbrochener Landschaftsbestandteil. Gleichwohl bilden die unbebauten (bzw. nur untergeordnet bebauten) Grün- bzw. Gartenflächen eine deutliche Zäsur zwischen den - infolge der Neigung des Geländes zum See hin größtenteils etwas höher stehenden - Wohngebäuden einerseits und der „…“ sowie den Ufergrundstücken andererseits.
Die Freihaltung dieser Flächen von weiterer Bebauung mit Hauptgebäuden und damit die Verhinderung einer baulichen Entwicklung, wie sie auf den südwestlich an das Plangebiet grenzenden Grundstücken (Fl.Nrn. 140/1, 140/3 etc.) stattgefunden hat, bei denen die Wohnhausbebauung nur noch durch 15 m bis 20 m tiefe Vorgärten von der „…“ getrennt ist, ist ein im Interesse der Allgemeinheit liegender städtebaulicher Belang von erheblichem Gewicht. Das Gewicht dieses öffentlichen Belangs wird dadurch verstärkt, dass die zwischen der „…“ und dem See liegenden Flächen auch in diesem Uferabschnitt nahezu vollständig parzelliert sowie eingefriedet und zudem zu einem nicht unerheblichen Teil mit Boots- und Badehütten sowie Wochenendhäusern bebaut sind. Angesichts dieser Zersiedelung des Seeufers, die dem Zweck des § 35 BauGB, den Außenbereich für die der jeweiligen Landschaft entsprechende Bodennutzung und als Erholungsraum für die Allgemeinheit zu bewahren, und dem verfassungsrechtlichen Gebot des Art. 141 Abs. 3 BV in erheblichem Maße zuwiderläuft, ist es umso wichtiger, den in diesem Teil des Gemeindegebiets noch vorhandenen seenahen Grünbereich von weiterer Bebauung freizuhalten. Diesem Belang durfte die Antragsgegnerin mit den Mitteln der Bauleitplanung Geltung verschaffen.
(2) Nach Auffassung des Senats ist das Gewicht dieses ortsplanerischen Hauptanliegens des Bebauungsplans so groß, dass die Grundentscheidung, im Bereich des Grünzugs keine weiteren Hauptgebäude zuzulassen, und die Abstufung des zulässigen Nutzungsmaßes nach der Entfernung der Grundstücke bzw. Grundstücksteilflächen vom Seeufer als ein weiteres, dem Schutz der Freiflächen dienendes Planungsziel auch dann gerechtfertigt wären, wenn den Antragstellerinnen darin zu folgen wäre, dass die den Grünzug bildenden Flächen nicht nur Teil des im Zusammenhang bebauten Ortsteils sind, sondern auch nach dem Maßstab der vorhandenen Bebauung bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans jeweils mit einem weiteren Wohngebäude bebaut werden konnten. Die die Grundentscheidung tragende Abwägung, bei der die Antragsgegnerin diese bauplanungsrechtliche Einstufung ausdrücklich in ihre Erwägungen einbezogen hat (vgl. S. 5 der Begründung zum Bebauungsplan), ist somit schon aus diesem Grund nicht zu beanstanden.
(3) Erst recht ist die Entscheidung für eine Freihaltung der seenahen Flächen nicht zu beanstanden, wenn man bei der Gewichtung der gegenläufigen Interessen berücksichtigt, dass die Flächen zum weit überwiegenden Teil nicht zum Innenbereich (3.1), zumindest aber nicht zu den überbaubaren Grundstücksflächen im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gehörten (3.2).
(3.1) Der Augenschein hat die durch die Pläne und Luftbilder nahegelegte bauplanungsrechtliche Beurteilung bestätigt, dass die zum See orientierten Teilflächen der überplanten Grundstücke bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans weit überwiegend im Außenbereich lagen.
Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil im Sinn von § 34 BauGB ist jede Bebauung im Gebiet einer Gemeinde, die - trotz vorhandener Baulücken - den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit erweckt, nach der Zahl der vorhandenen Gebäude ein gewisses Gewicht hat und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (BVerwG vom 6.11.1968 BVerwGE 31, 22 = BayVBl 1969, 134). Als Bebauung maßgebend sind dabei grundsätzlich nur vorhandene Gebäude, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen. Am Ortsrand endet ein Bebauungszusammenhang - unabhängig vom Verlauf der Grundstücksgrenzen (BVerwG vom 12.6.1970 BVerwGE 35, 256 = NJW 1970, 1939) - grundsätzlich hinter dem letzten Gebäude (BVerwG vom 12.10.1973 DVBl 1974, 238). „Hinter“ bedeutet allerdings nicht, dass auf der Ortsrandseite gelegene Garten- oder Hofflächen für dem Gebäude zugeordnete Nutzungen und Nebenanlagen bereits im Außenbereich liegen würden. Ein dem Gebäude angemessener „Umgriff“ für diese Funktionen ist noch als Teil des Innenbereichs anzusehen (BayVGH vom 9.3.2005 Az. 1 N 03.1765 <juris> mit weiteren Nachweisen). Außerdem können topografische Gegebenheiten ausnahmsweise dazu führen, dass unbebaute, an den Bebauungszusammenhang anschließende Flächen noch zum Innenbereich zu zählen sind (BVerwG vom 18.6.1997 NVwZ-RR 1998, 157). Andererseits kann ein bebautes Grundstück am Ortsrand infolge besonderer topografischer Verhältnisse oder wegen der trennenden Wirkung einer Straße oder einer anderen Anlage auch vom Bebauungszusammenhang „abgekoppelt“ sein (BVerwG vom 15.3.1997 BauR 1997, 988; VGH BW vom 8.2.1996 NuR 1998, 142; vgl. zum Ganzen auch das den Beteiligten bekannte Urteil des Senats vom 15.7.2005 Az. 1 B 04.1080 <juris> zur [verneinten] bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Wohnhauses bzw. Wochenendhauses auf dem auf Höhe des Plangebiets unmittelbar an den See grenzenden Grundstück Fl.Nr. 1028).
Nach diesem Maßstab folgt die Grenze zwischen dem Innen- und dem Außenbereich jedenfalls bei den Grundstücken im Plangebiet, bei denen die Wohnhäuser fast 50 m (Grundstücke der Antragstellerin zu 1 sowie südlich anschließendes Grundstück Fl.Nr. 136/2) bzw. 60 m und mehr (Grundstücke der Antragstellerin zu 2 sowie nördlich angrenzende Grundstücke Fl.Nrn. 66/2 und 66) von der „…“ entfernt sind (bzw. zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses waren), der Anordnung der Wohngebäude. Wo die Grenze - jeweils unter Berücksichtigung eines dem Zuschnitt der Grundstücke angemessenen Umgriffs - genau verläuft, kann offen bleiben. Im Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 66, 66/2 sowie 68 und 68/13 dürfte sie einige Meter westlich der in die Bebauungsplanzeichnung eingetragenen Höhenlinie 562 m über N.N verlaufen und im Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 69/2 und 69/4 sowie der südlich anschließenden Flächen in einem entsprechenden Abstand von der Höhenlinie 563 m über N.N. Die seenahen Gartenflächen bzw. Grünbereiche dieser Grundstücke, die im Bebauungsplan als private Grünflächen sowie als von Stellplätzen und Garagen freizuhaltende Flächen festgesetzt sind, gehören jedenfalls zum Außenbereich. Besonderheiten, im Hinblick auf die diese großen, im rechtlichen Sinn unbebauten Teilflächen dem Innenbereich zuzuordnen wären, liegen nicht vor.
Die Bebauung auf den zwischen der „…“ und dem See gelegenen (überwiegend) kleinen Grundstücken stellt keine derartige Besonderheit dar. Eine Einstufung der seenahen Grünbereiche als Baulücken zwischen den östlich stehenden Wohnhäusern und der Bebauung auf den Ufergrundstücken scheidet aus. Denn diese Bebauung befindet sich im Außenbereich und ist zudem zum größten Teil nicht als bauplanungsrechtlich relevant, d. h. nicht als maßstabsbildend im dargelegten Sinn, anzusehen. Dies hat der Senat im erwähnten Urteil vom 15. Juli 2005 im Einzelnen dargelegt; hierauf wird Bezug genommen.
Die „…“ wirkt auch allenfalls in den nördlichen und südlichen Randbereichen des Plangebiets wie eine geländemäßige Besonderheit, welche die unbebauten Flächen der östlich an sie grenzenden Grundstücke noch vollständig als Teil des Bebauungszusammenhangs erscheinen lässt. Vor allem auf den vorstehend bereits aufgeführten Grundstücken, bei denen die Wohnhäuser fast 50 m bzw. 60 m und mehr von der „…“ entfernt sind, sind die unbebauten und zudem zum See hin abfallenden Teilflächen zu groß, um im Hinblick auf eine von dem Weg gebildete „natürliche“ Grenze noch als Teil des Innenbereichs angesehen werden zu können. An der Einstufung dieser Flächen als Außenbereich ändern auch die drei nahe der „…“ stehenden Wohnhäuser auf den Grundstücken Fl.Nrn. 61/2, 68/4 und 139/7 sowie das kleine, rund 30 m von der „…“ entfernte Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 138 nichts. Die Abstände zwischen den nahe der „…“ stehenden Gebäuden sind mit rund 175 m (zwischen dem Wohnhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 61/2 und dem Wohnhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 68/4) sowie rund 125 m (zwischen letzterem und dem Wohnhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 139/7) zu groß, um die dazwischen liegenden unbebauten bzw. nur untergeordnet bebauten Flächen durchgehend noch als Teil der zusammenhängenden Bebauung erscheinen zu lassen. Das nur für eine Nutzung als Wochenendhaus genehmigte Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 138 hat nicht genügend städtebauliches Gewicht, um die planungsrechtliche Einstufung seiner Umgebung maßgeblich beeinflussen zu können.
(3.2) Jedenfalls aber waren die zum See orientierten Teilflächen der Grundstücke zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nach dem Maßstab der vorhandenen Bebauung nicht überbaubar.
Den Maßstab für die Unterscheidung zwischen den im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB überbaubaren Flächen und den nicht überbaubaren Flächen eines im Innenbereich gelegenen Grundstücks bildet die vorhandene Bebauung. Diese lässt - auch bei den Grundstücken, deren Gartenflächen den nördlichen bzw. südlichen Abschluss des Grünbereichs bilden (Fl.Nrn. 64/2 und 64/4 sowie 134/1) - eine klare Trennung der bebauten Grundstücksteile von den zur „…“ reichenden nicht bebaubaren Flächen erkennen. Dass diese faktische Baugrenze nicht geradlinig verläuft und im Bereich des Grundstücks Fl.Nr. 68/4 nahezu bis zur „…“ vorspringt, steht dieser Beurteilung nicht entgegen. Das kleinere erdgeschossige Wohnhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 61/2, das deutlich größere, aber in der Höhenlage dem Geländeverlauf angepasste und durch die Dachgestaltung auf das östlich anschließende Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 68/3 Rücksicht nehmende Wohnhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 68/4, das kleine Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 138 sowie das Wohnhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 139/7 haben zu wenig Gewicht bzw. sind zu weit voneinander entfernt, um die im Wesentlichen unbebauten Flächen der dazwischen liegenden Grundstücke als überbaubar erscheinen zu lassen. Insoweit gilt das oben zur Abgrenzung des Innen- vom Außenbereich Ausgeführte entsprechend.
Aus den mit Beschluss des Bezirksamts … vom 26. August 1932 zur „Freihaltung des Wörthseeufers“ festgesetzten Baulinien ergibt sich nichts anderes, weil diese im Bereich des Plangebiets keine rechtliche Bedeutung haben.
Wie der Senat im Einzelnen in dem bereits erwähnten Urteil vom 15. Juli 2005 ausgeführt hat, beruht diese Baulinienfestsetzung auf den Regelungen über Baulinien, Höhenlagen und Baubeschränkungen in den §§ 1 ff. und §§ 58 ff der Bauordnung vom 17. Februar 1901 (GVBl S. 87). Eine Überleitung solcher Rechtsvorschriften nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG setzte nicht nur voraus, dass sie nach den bei ihrem Erlass geltenden Maßstäben abwägungsgerecht waren. Die höchstrichterliche Rechtsprechung macht ein Fortgelten „als Bebauungsplan“ auch davon abhängig, dass der Planinhalt zum Zeitpunkt der Überleitung ein vertretbares Abwägungsergebnis darstellte. Die Regelung musste den erforderlichen bebauungsplanmäßigen Inhalt „auch in Gestalt eines nach neuem Recht rechtmäßigen Abwägungsergebnisses“ haben (BVerwG vom 20.10.1972 BVerwGE 41, 67 = BayVBl 1973, 501 [Juris RdNr. 17]).
Das Vorliegen dieser Voraussetzung hat der Senat im Urteil vom 15. Juli 2005 zwar hinsichtlich der Regelungen für die unmittelbar an den See grenzenden Grundstücke - ohne dass es hierauf für die Entscheidung letztlich ankam - mit der Begründung bejaht, dass das Bestreben, einer „völligen Verbauung des Seeufers“ und der „Abschließung des Sees für die Öffentlichkeit“ entgegenzuwirken, nicht nur im Jahr 1932 ein sachgerechtes Planungsziel gewesen sei, sondern auch bei Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes den Anforderungen des damals in § 1 Abs. 4 Satz 2 BBauG geregelten bauleitplanerischen Abwägungsgebots genügt habe. Diese Beurteilung lässt sich aber nicht auf die Regelungen des Baulinienplans für die übrigen von ihm erfassten - vom See aus gesehen - jenseits der heutigen „…“ liegenden Flächen übertragen. Von diesen „überplant“ der Baulinienplan nicht nur das Gebiet des angegriffenen Bebauungsplans, sondern den gesamten Bereich von dem Strandbad bis zur südlichen Grenze des Gemeindegebiets und damit einen insgesamt mehr als 2 km langen Uferabschnitt. Eine Baulinienfestsetzung dieser Ausdehnung entlang eines Seeufers widersprach auch beim Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes in erheblichem Maße einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und war aus diesem Grund bereits damals kein „rechtmäßiges Abwägungsergebnis“.
Zudem erscheint es fraglich, ob die Baulinienausweisung insoweit den bei ihrem Inkrafttreten geltenden Anforderungen entsprach. Die Bauordnung 1901 enthielt für eine Baulinienfestsetzung zwar keine Vorgaben, die mit den früher in § 1 Abs. 5 BBauG/BauGB a. F. und jetzt in § 1 Abs. 6 BauGB normierten Planungsgrundsätzen verglichen werden könnten. Nach § 3 Abs. 1 Satz 2 Bauordnung 1901 war jedoch bei der Festsetzung von Baulinien darauf zu achten, „daß die neuen Bauanlagen mit den schon bestehenden gut verbunden werden und daß die Grundstücke zweckmäßig bebaut werden können“. Ein Bedürfnis für die Festsetzung von Baulinien (§ 59 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 BauO 1901) war auch nach damaligen Recht regelmäßig zu verneinen, wenn „freies, abseits geschlossener Ortschaften liegendes Gelände mit Baulinien überzogen werden sollte“ (Englert/Mang, BayBO, 11. Aufl. 1957 § 59 Anm. 7).
b) Die Abwägung ist auch nicht deswegen fehlerhaft, weil das weitere mit dem Bebauungsplan verfolgte Ziel der Absicherung der vorhandenen, legal errichteten Gebäude durch im Wesentlichen dem Bestand entsprechende Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche und zum zulässigen Nutzungsmaß dem Hauptziel der Freihaltung der seenahen Flächen teilweise zuwiderläuft.
Den Antragstellerinnen ist zuzugeben, dass die den Bestand sichernden Festsetzungen für die drei von der „…“ aus gesehen in erster Reihe stehenden Wohngebäude auf den Grundstücken Fl.Nrn. 61/2, 68/4 und 139/7 in einem Widerspruch zu dem Hauptziel der Planung, die seenahen Bereiche des Plangebiets von Bebauung freizuhalten, stehen. Dieser Widerspruch macht die Abwägung aber nicht fehlerhaft. Eine Gemeinde darf mit ihrer Bauleitplanung verschiedene, teilweise gegenläufige Ziele verfolgen. Zu beanstanden ist eine derartige Planung nur dann, wenn der Widerspruch zwischen einzelnen Planungszielen so gravierend ist, dass die Erreichung eines Planungsziels durch einem anderen Ziel dienende Festsetzungen wesentlich erschwert oder sogar unmöglich gemacht wird. Ein solcher Mangel, bei dem bereits die Erforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) der Planung in Frage gestellt sein kann, liegt jedoch nicht vor. Durch die Absicherung des legalen Bestandes auf den Grundstücken Fl.Nrn. 61/2 und 139/7 wird das Hauptziel der Planung nicht konterkariert, weil diese den nordwestlichen bzw. südwestlichen Eckpunkt des Plangebiets bilden und sich zudem insofern in einer besonderen Lage befinden, als sie jeweils eine sich entlang eines Erschließungswegs zum See hin erstreckende Bauzeile abschließen. Auch die Absicherung des Wohnhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 68/4, das mit seiner Errichtung (vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans) Teil des Bebauungszusammenhangs geworden ist, stellt keinen gravierenden, die Folgerichtigkeit der Planung in Frage stellenden Bruch dar. Die Entscheidung, insoweit dem Planungsziel „Bestandssicherung“ den Vorrang einzuräumen, ist vor allem deswegen nicht zu beanstanden, weil die vorstehend ausführlich behandelte wichtige Funktion der nördlich und südlich anschließenden unbebauten Grundstücksteile durch die Errichtung des Wohnhauses noch nicht wesentlich beeinträchtigt wurde. Die - vom Senat in einem anderen Normenkontrollurteil (BayVGH vom 15.9.2003 Az. 1 N 00.2679 <juris>) der Sache nach bejahte - Frage, ob die von den Antragstellerinnen als solche empfundene „Ungleichbehandlung“ zwischen ihren Grundstücken und dem Grundstück Fl.Nr. 68/4 durch die Unterscheidung zwischen nicht ausgenutztem und ausgenutztem Baurecht gerechtfertigt ist, stellt sich nach abschließender Überprüfung insoweit nicht. Da das Grundstück Fl.Nr. 68/4 vor der Errichtung des Wohnhauses ebenso im Außenbereich lag wie die südlich und nördlich angrenzenden Flächen, wurde weder mit der Baugenehmigung für das Wohnhaus bestehendes Baurecht ausgenutzt noch wurde den Antragstellerinnen und den anderen Eigentümern dieser Flächen dadurch Baurecht entzogen, dass auf ihren Grundstücken keine überbaubaren Grundstücksflächen im seenahen Bereich festgesetzt wurden.
Die unterschiedliche Behandlung des Neubaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 68/4 einerseits und des kleinen Gebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 138 ist nicht nur durch die in der Begründung des Bebauungsplans (auf Seite 10) genannten Gründe gerechtfertigt, sondern auch dadurch, dass letzteres, wie bereits erwähnt wurde, nur für eine Nutzung als Wochenendhaus genehmigt ist.
c) Auch im Übrigen sind die Festsetzungen zum Nutzungsmaß und zur überbaubaren Grundstücksfläche nicht fehlerhaft.
Zum Nutzungsmaß ist vorab darauf hinzuweisen, dass das von der Antragsgegnerin als Leitgröße für die zulässige Größe der Grundfläche (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 Alternative 2 BauNVO) gewählte Maß von 140 m², zu dem die unter A 3.2. und 3.3 festgesetzten Überschreitungsmöglichkeiten hinzukommen, die Errichtung von großzügigen, auch gehobenen Ansprüchen genügenden Wohnhäusern ermöglicht. Der Eindruck, den der Senat beim Ortstermin von den Neubauten auf den Grundstücken Fl.Nrn. 64/4 und 136/2 gewonnen hat, hat diese Einschätzung bestätigt.
Es ist nicht zu beanstanden, dass die festgesetzten unterschiedlichen Maße für die zulässige Größe der Grundfläche auf verschiedenen, teilweise gegenläufigen Planungszielen beruhen. Der Vorwurf der Antragstellerinnen, die Planung lasse insoweit kein System erkennen, ist nicht berechtigt. Die Tatsache, dass die Leitgröße von 140 m² nur auf acht von insgesamt 30 Grundstücken bzw. Parzellen festgesetzt wurde, ist kein Indiz für die Fehlerhaftigkeit der Planung. Die Abweichungen (nach oben und unten) sind durch andere übergreifende Planungsüberlegungen gerechtfertigt.
Sachgerechte und, soweit nicht andere Gesichtspunkte als ausschlaggebend erachtet wurden, auch ohne Brüche umgesetzte Leitlinien für die differenzierenden Festsetzungen der zulässigen Grundflächen sind jedenfalls die bereits erwähnte Abstufung der Maße nach der Entfernung der Grundstücke bzw. Grundstücksteilflächen vom Seeufer und die damit einhergehende Festsetzung eines höheren Nutzungsmaßes auf den an die …straße grenzenden Grundstücken sowie die Berücksichtigung der Qualität der straßenmäßigen Erschließung (Lage der Grundstücke bzw. Grundstücksteilflächen an einer öffentlichen Verkehrsfläche oder Erschließung über durch Geh- und Fahrtrechte gesicherte bzw. zu sichernde private Flächen).
Den - aus der Sicht der Antragstellerin zu 1 - am schwersten wiegenden Bruch, nämlich die im Wesentlichen den Bestand sichernde Festsetzung einer zulässigen Grundfläche von jeweils 170 m² auf den Grundstücken Fl.Nrn. 68/4 und 68/3 einerseits und die Festsetzung des Maßes von 140 m² (auch) für die Grundstücke Fl.Nrn. 69/2 und 69/4 andererseits, hält der Senat aus entsprechenden Überlegungen für vertretbar, wie sie vorstehend in Bezug auf das Grundstück Fl.Nr. 68/4 zur Abweichung von dem Planungsziel der Freihaltung der seenahen Flächen angestellt wurden. Die Abweichungen von der Leitgröße wiegen - auch beim Grundstück Fl.Nr. 68/3 - nicht so schwer, dass das Ziel, das mit Festlegung der zulässigen Grundfläche auf das Maß von 140 m² erreicht werden soll, nämlich eine Begrenzung und Vereinheitlichung der Größe der Wohngebäude im Plangebiet, auf den - von der …straße aus gesehen - in zweiter bzw. in dritter Linie gelegenen Grundstücken nicht mehr erreicht werden könnte. Das gilt insbesondere für den Bereich der Grundstücke der Antragstellerin zu 1 sowie der südlich anschließenden Flächen, in dem sich insgesamt sieben Parzellen mit einer zulässigen Grundfläche von 140 m² bzw. 130 m² befinden. Das Planungsziel einer Begrenzung und Vereinheitlichung der Größe der Baukörper hat auch ausreichend Gewicht, um die Baurechtseinschränkung zu rechtfertigen, welche die Festsetzung einer zulässigen Grundfläche von 140 m² in diesem Bereich zumindest auf den Grundstücken der Antragstellerin zu 1 zur Folge hat. Um eine Baurechtseinschränkung handelt es sich, weil die im Innenbereich gelegenen Teile der Grundstücke der Antragstellerin 1 zur Umgebung des Grundstücks Fl.Nr. 68/3 gehören mit der Folge, dass nach dem Maßstab des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB auf beiden Grundstücken wohl mindestens etwa dieselbe Grundfläche zulässig war wie sie auf dem Grundstück Fl.Nr. 68/3 vorhanden ist (rund 160 m²).
Wie der Senat bereits im Beschluss vom 13. Oktober 2008 dargelegt hat, erscheint es auch vertretbar, dass für das Grundstück Fl.Nr. 133 eine zulässige Grundfläche von 150 m² festgesetzt wurde, obwohl es wegen seiner Lage in - von der …straße ausgesehen - zweiter Reihe an sich nur eine Fläche von 140 m² erhalten dürfte. Die Abweichung von der Leitgröße ist ausreichend gerechtfertigt. Zum einen dadurch, dass auf dem zum See hin unmittelbar angrenzenden Grundstück Fl.Nr. 139 aus, wie bereits in anderem Zusammenhang dargelegt wurde, nicht zu beanstandenden Gründen der Bestandssicherung eine zulässige Grundfläche von 150 m² festgesetzt wurde. Außerdem liegt dem Grundstück Fl.Nr. 133 auf der Südwestseite des …weges - wenn auch außerhalb des Plangebiets - eine verhältnismäßig dichte Bebauung gegenüber. Die im angrenzenden Bereich des Plangebiets jeweils nur mit 140 m² bedachten Grundstücke befinden sich nicht in einer hiermit in jeder Hinsicht vergleichbaren Lage.
Dass sich auch bei einzelnen dieser Grundstücke Gründe finden ließen, die die Festsetzung von 150 m² zulässige Grundfläche anstatt des Maßes von 140 m² sowie eine etwas andere Anordnung des Bauraums rechtfertigen könnten (vgl. die Ausführungen zum Grundstück der Antragstellerin Fl.Nr. 69/4 im Vergleichsvorschlag des Senats vom 29.3.2010), macht die den Festsetzungen zum Nutzungsmaß und zur überbaubaren Grundstücksfläche zugrunde liegende Abwägung nicht fehlerhaft. Das bei solchen Festsetzungen bestimmte Höchstmaß bzw. die gewählte Lage ist in aller Regel nicht deswegen fehlerhaft, weil ein etwas höheres (oder niedrigeres) Maß bzw. eine etwas andere Lage genauso zu vertreten wäre. Die aus dem Gleichheitsgebot resultierenden Anforderungen würden deshalb überzogen, wenn man diese Festsetzungen schon deswegen als fehlerhaft ansehen würde, weil die Gemeinde sie auch etwas anders hätte treffen können. Eine gewisse Schwankungsbreite, die hier nicht überschritten wird, muss jedenfalls dann hingenommen werden, wenn es sich nicht um in allen maßgeblichen Punkten völlig gleichgelagerte Sachverhalte handelt.
Das vergleichsweise hohe Nutzungsmaß und die größeren überbaubaren Grundstücksflächen auf dem Grundstück Fl.Nr. 69 sind dadurch ausreichend gerechtfertigt, dass sich auf diesem Grundstück ein Altenheim befindet. Die Festsetzung einer um 170 m² über dem Bestand liegenden zulässigen Grundfläche berücksichtigt nach der Begründung des Bebauungsplans den absehbaren zusätzlichen Bedarf. Soweit die Antragstellerinnen befürchten, dass in absehbarer Zeit ein noch höheres Nutzungsmaß festgesetzt werden oder der, wie der Augenschein gezeigt hat, derzeit „wohnartig“ erscheinende Gebäudekomplex in eine umfangreiche Wohnanlage umgewandelt werden könnte, ist daran zu erinnern, dass alle Bauvorhaben in dem allgemeinen Wohngebiet in einer gebietsverträglichen Weise geplant und ausgeführt werden und zudem auf die Eigenart des Gebiets Rücksicht nehmen müssen (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO)
Auch bei den während des Bebauungsplanverfahrens aus dem Grundstück Fl.Nr. 68 alt gebildeten Grundstücken Fl.Nrn. 68/13, 68 und 68/12 der Antragstellerin zu 2 sowie den beiden nördlich anschließenden Grundstücken Fl.Nrn. 66/2 und 66 beruht die Festsetzung der zulässigen Grundfläche und der überbaubaren Grundstücksfläche nicht auf einem Abwägungsfehler. Die Festsetzung des Maßes von 280 m² bzw. 200 m² geht, wie in der Begründung des Bebauungsplans (S. 14) plausibel erläutert wird, von dem Leitmaß von 140 m² aus und berücksichtigt die besondere Größe und Lage, durch die sich die Grundstücke der Antragstellerin zu 2 sowie die Grundstücke Fl.Nrn. 66/2 und 66 auszeichnen. Die besondere Lage wird in der Begründung - wie sich aus dem unter 3. a (3.1) Ausgeführten ergibt, zutreffend - dadurch gekennzeichnet, dass „auf diesen Grundstücken der Außenbereich am weitesten nach Osten reicht“. Zwischen dem Grundstück Fl.Nr. 68 alt und den beiden nördlich anschließenden Grundstücken besteht zwar insofern ein - durch die Teilung des ersteren verdeutlichter - Unterschied, als bei ersterem die (jetzt das Grundstück Fl.Nr. 68/12 bildende) unbebaute Fläche östlich des jeweils vorhandenen Gebäudes die Größe eines selbständigen Baugrundstücks hat. Diesen Unterschied berücksichtigt der Bebauungsplan aber zum einen dadurch, dass für das Grundstück Fl.Nr. 68 alt als zulässige Grundfläche das Doppelte des Leitmaßes (280 m²) festgesetzt wurde, während dieses Maß bei den beiden anderen Grundstücken nur auf 200 m² erhöht wurde, und zum anderen durch die Festsetzung eines Bauraums, der auch auf dem neugebildeten Grundstück Fl.Nr. 68/12 die Errichtung eines freistehenden Wohngebäudes ohne weiteres zulässt. Damit wird eine Gleichbehandlung der Grundstücke Fl.Nr. 68 alt (= Fl.Nrn. 68/13, 68 und 68/12), Fl.Nr. 66/2 und Fl.Nr. 66 auch in Relation zur Größe der vor Inkrafttreten des Bebauungsplans jeweils im Innenbereich gelegenen Flächen erreicht. Letzteres zeigt auch die von der Antragstellerin zu 2 übergebene Aufstellung der Nutzungsziffern im Plangebiet. Berechnet man bei den drei Grundstücken - jeweils nach den festgesetzten Maßen für die zulässige Grundfläche (280 m² bzw. 200 m²) und der Größe der von der Antragsgegnerin als Bauland (§ 19 Abs. 3 BauNVO) angesehenen Teilflächen - die Grundflächenzahl (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 Alternative 1, § 19 Abs. 1 BauNVO), ergibt sich nach dieser Aufstellung beim Grundstück Fl.Nr. 68 alt eine GRZ von 0,08, beim Grundstück Fl.Nr. 66/2 eine GRZ von 0,06 und beim Grundstück Fl.Nr. 66 eine GRZ von 0,07.
Dass die Antragsgegnerin auch bei den Grundstücken der Antragstellerin zu 2 wohl insgesamt ein etwas höheres Nutzungsmaß hätte festsetzen können, wenn sie die Lage der östlichen Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 68 alt (= Grundstück Fl.Nr. 68/12) in - von der …straße aus gesehen - zweiter Reihe stärker gewichtet hätte (vgl. den Vergleichsvorschlag des Senats), macht das dargelegte, auch speziell auf die drei vergleichbaren Grundstücke bezogene Planungskonzept nicht fehlerhaft. Insoweit gilt das zur Antragstellerin zu 1 Ausgeführte entsprechend.
Nicht zu beanstanden ist auch, dass die Antragsgegnerin bei der Überarbeitung des Bebauungsplans die zwischenzeitlich eingetretenen neuen Tatsachen, nämlich die Teilung des Grundstücks Fl.Nr. 68 alt und die Erweiterung des Wohnhauses der Antragstellerin zu 2, nicht zum Anlass für eine Änderung der Festsetzungen zur zulässigen Grundfläche und zur überbaubaren Grundstücksfläche genommen hat. Zwar mag es nahegelegen haben, den Bauraum und die zulässige Grundfläche für die Grundstücke Fl.Nrn. 68/13 und 68 einerseits und das Grundstück Fl.Nr. 68/12 andererseits nunmehr getrennt festzusetzen. Allein die Tatsache, dass dies unterblieben ist und die Teilung nicht in der Planzeichnung berücksichtigt wurde, macht die Planung aber nicht fehlerhaft. Wie bereits festgestellt wurde, ist der festgesetzte einheitliche Bauraum so bemessen und angeordnet, dass er auch eine angemessene Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 68/12 ermöglicht. Auch der Umstand, dass die Antragstellerin zu 2 mit der Erweiterung ihres Wohnhauses wohl mehr als die Hälfte der für ihre Grundstücke festgesetzten zulässigen Grundfläche (nach den Angaben der Antragsgegnerin in der letzten mündlichen Verhandlung jedenfalls nicht mehr 180 m²) „verbaut“ hat, musste die Antragsgegnerin nicht zu einer Änderung der Festsetzung des Maßes von 280 m² veranlassen. Insoweit hat die Antragstellerin zu 2 auf eigenes Risiko gehandelt. Da ihr die Planungsabsichten der Antragsgegnerin bekannt waren (und diese insoweit auch in dem Beschluss des Senats vom 13.10.2008 nicht bemängelt worden waren), musste die Antragstellerin zu 2 damit rechnen, dass die Antragsgegnerin auch bei dem Grundstück Fl.Nr. 68 alt bei dem ursprünglich vorgesehenen Maß für die zulässige Grundfläche bleibt.
d) Die Festsetzung von Flächen, auf denen Stellplätze und Garagen nicht errichtet werden dürfen (A 7.2 der Satzung), die Begrenzung der zulässigen Wohnungszahl (A 5) und das Pflanzgebot (A 7.4) sind nicht nur jeweils im Sinn von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich, sondern auch im Hinblick auf das Abwägungsgebot (§ 2 Abs. 3, § 1 Abs. 7 BauGB) nicht zu beanstanden.
(1) Mit der, wie bereits dargelegt wurde, auf § 23 Abs. 5 BauNVO gestützten Festsetzung von (grün schraffiert dargestellten) Flächen, auf denen Stellplätze und Garagen nicht errichtet werden dürfen, will die Antragsgegnerin „das Ziel der Freihaltung des Seeufers weiter absichern“ und - im Bereich der Grundstücke der Antragstellerin zu 2 sowie des Grundstücks Fl.Nr. 68/8 - „den vorhandenen Durchlass von der …straße zum Seeufer weiter absichern“ (S. 17 der Begründung zum Bebauungsplan). Diese Regelungszwecke stellen eine ausreichende, dem Erforderlichkeitsgrundsatz (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) genügende städtebauliche Rechtfertigung für die Festsetzung dar. Dem steht nicht entgegen, dass, wie der Augenschein gezeigt hat, jedenfalls während Vegetationszeit in dem Bereich des von der Festsetzung erfassten Grundstücksstreifens entlang der Westgrenzen der Grundstücke Fl.Nrn. 68/8, 68/12, 68 und 68/13 keine Sichtverbindung zwischen der …straße und dem See besteht. Denn der nach der zitierten Begründung geht es der Antragsgegnerin nicht um die Freihaltung einer Sichtachse, sondern darum, auf den ufernahen Flächen und dem genannten Grundstückstreifen zusätzlich zu den entlang der „…“ festgesetzten privaten Grünflächen Bereiche festzulegen, bei denen der Boden nicht durch die Errichtung von Stellplätzen oder Garagen versiegelt werden darf.
Das Eigentum an den betroffenen Grundstücken wird durch diese Festsetzung nicht unverhältnismäßig eingeschränkt. Zum einen gilt die Festsetzung nur für Stellplätze und Garagen; Nebenanlagen im Sinn von § 14 Abs. 1 BauNVO können auch auf den schraffierten Flächen - nach Maßgabe der Festsetzung A 3.5 - zugelassen werden. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass die Festsetzung jeweils nur - von den Zufahrten aus gesehen - rückwärtige Grundstücksteile und damit Flächen erfasst, die sich von vorneherein nicht für die Errichtung von Stellplätze und Garagen anbieten und zudem vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans zum größeren Teil im Außenbereich lagen. Auch aus letzterem Grund ist es auch im Hinblick auf das Gleichbehandlungsgebot nicht zu beanstanden, dass sich die Antragsgegnerin bei der Festlegung der Größe der parallel zur „…“ festgesetzten schraffierten Flächen an dem jeweiligen Abstand zu den auf dem Grundstücken festgesetzten Bauräumen orientiert hat. Entsprechendes gilt für die Festsetzung der "Freihaltungsfläche" entlang der Westgrenzen der Grundstücke der Antragstellerin und des Grundstücks Fl.Nr. 68/8. Denn ein vergleichbarer Freiraum („Durchlass“) ist an keiner anderen Stelle im Plangebiet vorhanden.
(2) Die Festsetzung, dass im Bereich der reinen Wohngebiete jeweils nur eine Wohnung pro Wohngebäude zulässig ist (A 5), ist durch das Planungsziel, die bauliche Verdichtung auf den zum See orientierten Flächen zu begrenzen, gerechtfertigt. Die Festsetzung führt auch bei den Grundstücken Fl.Nrn. 66/2 und Fl.Nr. 66 nicht zu einer unverhältnismäßigen Einschränkung des Baurechts. Das Nutzungsmaß (200 m²) und die überbaubare Grundstücksfläche sind auf diesen Grundstücken jeweils so bemessen, dass zwei selbstständige Wohngebäude errichtet werden können. Bei dem Grundstück Fl.Nr. 66 dürfte dies auch unter Berücksichtigung des vorhandenen Gebäudes möglich sein. Wenn die Festsetzung beim Grundstück Fl.Nr. 66/2 derzeit im Hinblick auf die Größe und den Grundriss des bestehenden Gebäudes zu einer nicht beabsichtigten Härte führen sollte, kommt eine Befreiung in Betracht (§ 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB).
(3) Die Festsetzung, dass pro 250 m² Grundstücksfläche ein Baum der „Artenliste“ zu pflanzen ist (A 7.4 Satz 1), begegnet jedenfalls deswegen keinen Bedenken, weil vorhandene Bäume angerechnet werden können (A 7.4 Satz 2).
3. Der Bebauungsplan ist schließlich nicht deswegen (teilweise) fehlerhaft, weil er nach Durchführung eines ergänzenden Verfahrens mit Rückwirkung auf den 13. Juli 2006, das ursprünglich beabsichtige Datum des Inkrafttretens, in Kraft gesetzt wurde.
Es steht außer Frage, dass die Mängel der ursprünglichen Fassung des Bebauungsplans in einem ergänzenden Verfahren behoben werden konnten und somit ein rückwirkendes Inkraftsetzen gemäß § 214 Abs. 4 BauGB in Betracht kam (vgl. BayVGH vom 24.7.2008 Az. 1 N 07.1624 <juris> RdNrn. 45 ff.). Denn die Fehler betrafen nicht das Gesamtkonzept der Planung, sondern im Wesentlichen Einzelheiten der Festsetzungen zum Nutzungsmaß (vgl. den für das ergänzende Verfahren erstellten Bebauungsplanentwurf vom 21.1.2009).
Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat mit dem erneuten Satzungsbeschluss vom 23. September 2009 nur die Tatsache, dass der Bebauungsplan rückwirkend in Kraft gesetzt werden soll, nicht aber das Datum des Inkrafttretens bestimmt hat.
Ein Bebauungsplan muss den Zeitpunkt seines Inkrafttretens nicht regeln, weil sich dieser unmittelbar aus dem Gesetz ergibt (BVerwG vom 10.8.2000 NVwZ 2001, 203 = BRS 63 Nr. 42). Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 und 4 BauGB tritt der Bebauungsplan mit der Bekanntmachung seiner Genehmigung oder, soweit eine Genehmigung nicht erforderlich ist, mit der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses in Kraft. Die Vorschrift des § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB wird durch § 214 Abs. 4 BauGB ergänzt. Nach dieser Bestimmung darf eine städtebauliche Satzung nach Behebung eines Fehlers im ergänzenden Verfahren mit Rückwirkung in Kraft gesetzt werden. Macht die Gemeinde von dieser Möglichkeit Gebrauch, so tritt die Satzung nicht mit der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses, sondern zu dem in der Bekanntmachung genannten (in der Vergangenheit liegenden) Zeitpunkt in Kraft. Diesen Zeitpunkt kann der erste Bürgermeister im Rahmen des gemäß Art. 36 Satz 1 GO in seine Zuständigkeit fallenden Bekanntmachungsverfahrens genauso bestimmen, wie er es bei einem Bebauungsplan, der gemäß § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB in Kraft tritt, in der Hand hat, das genaue Datum des Inkrafttretens festzulegen, indem er die erforderlichen Anordnungen an einem bestimmten Tag trifft. Allerdings muss der erste Bürgermeister berücksichtigen, dass der Gemeinderat den von ihm gefassten Satzungsbeschluss regelmäßig mit der Erwartung verbindet, dass die Satzung alsbald in der gesetzlich vorgesehenen Form bekannt gemacht wird und dass der Auftrag, einen nach Durchführung eines ergänzenden Verfahrens erneut als Satzung beschlossenen Bebauungsplan mit Rückwirkung in Kraft zu setzen, regelmäßig so zu verstehen ist, dass der Tag des ursprünglich beabsichtigten Inkrafttretens als maßgeblicher Zeitpunkt bestimmt werden soll. Dem entspricht die Vorgehensweise des ersten Bürgermeisters in diesem Fall.
Die Rückwirkung ist auch nach dem Maßstab der vom Bundesverfassungsgericht hierzu aufgestellten Rechtssätze (vgl. BVerfG vom 8.6.1977 BVerfGE 45, 142/167 f. = NJW 1977, 2024) nicht zu beanstanden. Es kann dahinstehen, ob bei einem Bebauungsplan, der nach Behebung eines Fehlers in einem zulässigerweise durchgeführten ergänzenden Verfahren rückwirkend in Kraft wurde, die Zulässigkeit der Rückwirkung unter Vertrauensschutzgesichtspunkten noch gesondert zu prüfen ist. Es spricht Vieles dafür, dass diese Prüfung deswegen entbehrlich ist, weil nach der § 214 Abs. 4 BauGB zugrundeliegenden Wertung des Gesetzgebers anzunehmen ist, dass der Rechtsschein eines Bebauungsplans, der nur an einem weniger gewichtigen, nämlich in einem ergänzenden Verfahren heilbaren Mangel litt, stets geeignet ist, ein Vertrauen der Betroffenen auf das Fortbestehen der Rechtslage vor seiner ersten Inkraftsetzung als nicht schutzwürdig erscheinen zu lassen (vgl. BayVGH vom 24.7.2008 Az. 1 N 07.1624 <juris> RdNrn. 41). Die Rückwirkung ist jedenfalls deswegen zulässig, weil ein Vertrauen der Antragstellerinnen und der übrigen betroffenen Grundstückseigentümer auf den Fortbestehen der ursprünglichen Rechtslage nach dem 13. Juli 2006 nicht mehr schutzwürdig war. Da die erste Fassung des Bebauungsplans nicht an gravierenden, offensichtlich zu Tage tretenden Mängeln litt, mussten die Betroffenen damit rechnen, dass der Inhalt ihres Grundeigentums mit Wirkung ab dem genannten Zeitpunkt in der in der ursprünglichen Fassung vorgesehenen Art und Weise aus- und umgestaltet wird. Hieran vermag die von den Antragstellerinnen in der mündlichen Verhandlung vom 16. März 2010 hervorgehobene Tatsache, dass sie von Anfang an, d.h. auch bereits während des Aufstellungsverfahrens für die ursprüngliche Fassung des Bebauungsplans, keinen Zweifel daran gelassen haben, dass sie die beabsichtigte Planung für unwirksam halten, ebenso wenig etwas zu ändern wie der von der Antragstellerin zu 1 bereits Ende des Jahres 2003 bei der Antragsgegnerin eingereichte Bauantrag für die Errichtung eines Wohnhauses im westlichen Teil ihrer Grundstücke.
4. Der Antragsteller haben - gemäß § 159 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 100 Abs. 1 ZPO je zur Hälfe - die Kosten des Verfahrens zu tragen, weil sind sie unterlegen sind (§ 154 Abs. 1 VwGO).
Der Streitwert der Normenkontrollverfahren wird bis zur Verbindung auf jeweils 25.000 Euro, danach auf 50.000 Euro festgesetzt (§ 39 Abs. 1, § 52 Abs. 1 und Abs. 7 GKG).
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