Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/verwertungskuendigung-wegen-abriss-oder-totalsanierung.html
Timestamp: 2020-03-31 07:36:43
Document Index: 141122557

Matched Legal Cases: ['§573', 'BGH', '§573', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§577']

Verwertungskündigung wegen Abriss oder Totalsanierung
Ein marodes Mehrfamilienhaus mit nur noch wenigen Mietern – da zahlt der Vermieter auf lange Sicht drauf. Will er das Gebäude aus wirtschaftlichen Gründen abreißen und neu bauen, kann er seinen Mietern unter Umständen eine Verwertungskündigung aussprechen. Doch die Hürden hierfür sind hoch.
Eine Verwertungskündigung kann zum Beispiel dann zulässig sein, wenn ein altes baufälliges Haus abgerissen und gegen ein neues ersetzt werden soll. Foto: Mr. Twister / fotolia.com
Ein kleines, marodes Einfamilienhaus auf einem riesigen Grundstück – und die Sanierung würde Unsummen kosten. Ein solcher Fall bringt viele Eigentümer ins Grübeln, besonders, wenn das Haus vermietet ist. Unter Umständen können sie ihrem Mieter aber eine Verwertungskündigung aussprechen, um das Haus abzureißen und ein größeres Mehrfamilienhaus auf dem Grund zu errichten. Doch wegen des starken Mieterschutzes in Deutschland sind die Hürden hierfür hoch.
Verwertungskündigung: Was ist das?
Ein Vermieter kann seinem Mieter nicht nur wegen Eigenbedarf kündigen, sondern auch dann, wenn er ein wirtschaftliches Interesse daran hat. Voraussetzung dafür ist aber, dass ein Fortsetzen des Mietverhältnisses einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil für den Vermieter darstellen würde, heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§573, Abs. 2 Nr. 3 BGB). Dass der Vermieter seine Wohnung zu einem höheren Preis vermieten könnte, stellt aber prinzipiell keinen Grund für eine Verwertungskündigung dar.
Wann eine Verwertungskündigung zulässig ist
Zum einen muss der Vermieter die Absicht haben, seine Immobilie grundsätzlich anders zu verwerten. Dazu kann zum Beispiel ihre grundlegende Modernisierung, oder der Abriss zwecks Neubau zählen. Aber auch der Verkauf aus finanziellen Gründen rechtfertigt unter bestimmten Umständen eine Verwertungskündigung. Wer seine vermietete Immobilie nur zu einem viel geringeren Preis als im unvermieteten Zustand verkaufen könnte, kann dies allerdings nur, wenn die Differenz dazwischen sehr hoch ist. Laut dem Landgericht Berlin müssten es beispielsweise schon 30 bis 50 Prozent sein, allgemeingültige Prozentsätze gibt es aber bislang nicht (Az.: 67 S 338/09 und Az.: 67 S 475/13).
Zudem muss der Eigentümer nachweisen, dass ihm durch das Festhalten am bisherigen Mietverhältnis erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstünden. Bei einem überwiegend leerstehenden, maroden Mehrfamilienhaus dürfte sich dies in vielen Fällen plausibel darlegen lassen, insbesondere dann, wenn eine Sanierung nicht oder nur mit erheblichem finanziellen Aufwand möglich wäre. Auch im Falle, dass auf einem Riesengrundstück nur ein kleines Haus steht, das durch einen größeren Neubau ersetzt werden soll, kann eine Verwertungskündigung je nach Einzelfall zulässig sein.
In jedem Fall muss die Verwertungskündigung auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen des Eigentümers beruhen, urteile der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: VIII ZR 155/10). Zum Beispiel war es im verhandelten Fall für das Gericht nachvollziehbar, dass der Vermieter seinen unzeitgemäßen Wohnblock in schlechtem Zustand – der noch in den 1930er-Jahren gebaut wurde – abreißen wollte, um neue, zeitgemäße Mietwohnungen zu errichten.
Soll die Verwertungskündigung zum Beispiel einen Neubau ermöglichen, so muss der Eigentümer nachvollziehbar machen, warum er das Festhalten am Mietverhältnis für ihn ein massiver wirtschaftlicher Nachteil wäre. Foto: Wellnhofer Designs / fotolia.com
Wann keine Verwertungskündigung zulässig ist
Der bloße Wunsch, höhere Gewinne zu erzielen, rechtfertigt keine Verwertungskündigung. So ist es unzulässig, einem Mieter, der nur eine geringe Miete zahlt, zu kündigen, um die Wohnung anschließend teurer neu zu vermieten. Auch ist es grundsätzlich unzulässig, wenn der Vermieter nur kündigt, um ein Mehrfamilienhaus in WEG-Eigentum aufzuteilen und die einzelnen Wohnungen anschließend zu veräußern (§573, Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Auch der Expansionswunsch eines Unternehmens rechtfertigt je nach Einzelfall keine Verwertungskündigung. Das hat ein Eigentümer erfahren, der vor dem BGH krachend scheiterte (Az.: VIII ZR 243/16). Im verhandelten Fall erwarb eine Firma, die ein Modehaus betrieb, das Nachbargebäude und kündigte dort dem Mieter die Wohnung. Grund: Sie wollte das Haus abreißen, um ihr Geschäft zu erweitern. Der Eigentümer hatte jedoch nicht ausreichend begründet, dass ihm bei Fortbestand des Mietverhältnisses ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil entstehe.
Laut Urteil ist zudem nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt. In der Praxis müssen daher oft beide Positionen gegeneinander abgewogen werden.
Fazit: Hohe Hürden bei der Verwertungskündigung
Wer als Vermieter eine Verwertungskündigung aussprechen will, zum Beispiel, um neu zu bauen, sollte diese gut begründen können. Da die Gründe stark vom Einzelfall abhängen, sollten sich Eigentümer vorab von den Experten eines Eigentümerverbandes oder einem Fachanwalt beraten lassen. Denn die Hürden sind hoch und schon eine zu ungenaue Begründung kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.
chrissi am 28.01.2020 12:49
Hallo, vielen Dank für Ihre Info, ich werde mich weiterhin bemühen. Beste Grüße
Chrissi am 27.01.2020 12:52
Meine Mietwohnung wird demnächst abgerissen ; muß ich eine mir zugewiesene Wohnung ohne Fahrstuhl nehmen, wenn ich bisher über einen verfüge und diesen auch aus gesundheitlichen Gründen benötige ?
Immowelt-Redaktion am 28.01.2020 09:26
in Fällen, in denen eine zulässige Verwertungskündigung (BGB; § § 573 (2) 3) ausgesprochen wird, ist der Vermieter nicht verpflichtet, überhaupt eine Ersatzwohnung anzubieten. Kündigt er die Wohnung allerdings ohne tragfähige Begründung hinsichtlich der Verwertung, so wäre diese unwirksam. Eventuell können Sie mit Ihrem Vermieter über die Problematik sprechen, so dass sich vielleicht doch noch eine Wohnung in einem Haus mit Fahrstuhl finden lässt.
Margot am 19.11.2019 09:50
Hallo, ich habe vom Vermieter die Kündigung meiner Wohnung zum August 2020 bekommen.
Ich habe bereits zum Jan. 2020 eine neue Wohnung gefunden. Muss ich trotzdem meinen bestehenden Mietvertrag kündigen? Vielen Dank.
Immowelt-Redaktion am 19.11.2019 15:57
vielen Dank für Ihren Kommentar. Die einmal ausgesprochene Kündigung des Vermieters ist in der Regel gültig. Allerdings kann es sein, dass der Grund der Kündigung, zum Beispiel Eigenbedarf, entfällt und somit auch die Kündigung hinfällig wird. Sollten Sie also ausziehen wollen, so lohnt es sich in der Regel zur Sicherheit die Wohnung zu kündigen, sofern die neue Wohnung bereits sicher ist.
Arab am 18.11.2019 06:34
Hallo, mein Vermieterverein möchte in einem Jahr die gesamte Wohnanlage mit 8 Häusern, je Haus 8 Wohnungen kernsanieren. Sie sagen wir sollen uns selber eine Wohnung finden und ausziehen. Eine Garantie dafür das wir wieder zurückziehen können geben sie uns nicht. Und in der jetzigen Zeit ist es extrem schwer eine passende Wohnung zu finden. Können die das einfach so machen? Wobei meine Wohnung vor 5 Jahren bis auf Türen und Fenster komplett renoviert wurde.
Immowelt-Redaktion am 18.11.2019 11:03
eine Verwertungskündigung ist zwar grundsätzlich zulässig, die Hürden für den Vermieter sind allerdings recht hoch. Geregelt ist das in § 573 BGB: "Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (3) der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will."
Grundsätzlich ist es aber immer einzelfallabhängig, ob eine Verwertungskündigung zulässig ist, oder nicht. Sie schreiben, dass Ihre Wohnung vor 5 Jahren weitgehend renoviert wurde. Das dürfte ein Aspekt sein, der tendenziell eher Ihnen in die Hände spielt, denn in der Praxis werden Verwertungskündigungen i.d.R. vor Gericht oft dann als zulässig erachtet, wenn es sich bei der Immobilie um eine Bruchbude handelt, die nach wirtschaftlichen Kriterien kaum noch zu renovieren ist, so dass ein Abriss und Neubau wirtschaftlicher erscheint.
Aus der Ferne können wir die Angelegenheit allerdings nicht abschließend beurteilen. Wir raten daher, sich vor Ort von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein beraten zu lassen.
die Immwelt-Redaktion
Sven am 05.11.2019 20:02
Wir sind vor 3 Monaten in eine neue Wohnung gezogen. (Mehrfamilienhaus)
Nun bekommen die gesamten Mieter Infopost von der Wohnungsgesellschaft das in Erwägung gezogen wird alle Mieter umzusiedeln, da ein Abriss oder eine Komplette Modernisierung des Gebäudes geplant wird.
Nun meine Frage. Kann ich eine Schadenersatzforderung geltend machen oder einklagen da ich gerade erst(vor 3 Monaten) eingezogen bin, die Wohnung komplett in Eigen.- und Fremdleistung Renoviert habe? Ich bin nämlich der Meinung das der Vermieter zumindest verpflichtet ist mich vor Einzug darüber zu informieren das diese Pläne in Erwägung gezogen werden und ich daraufhin Selbst entscheiden kann ob ich mir die Kosten und Mühe aufbringe um in 2 Jahren wieder ausziehen zu müssen außer den o.g. Gründen...
Immowelt-Redaktion am 06.11.2019 09:14
grundsätzlich können Vermieter eine so genannte Verwertungskündigung aussprechen. In § 573 (2) Abs. 3 heißt es hierzu: "Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn... der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht;...".
Sollte die Wohnungsgesellschaft bereits zum Zeitpunkt Ihres Mietvertragsabschlusses Pläne gehabt haben, die Immobilie zewcks Sanierung oder Neubau zu entmieten (was u.U. aber gar nicht so leicht zu beweisen wäre), so könnten sich hieraus tatsächlich Schadensersatzansprüche ergeben. Diesbezüglich sollten Sie sich allerdings vor Ort von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.
Romtal am 27.04.2019 05:08
meine Mieter hat mich letztes Jahr per E-Mail gefragt, ob er meine Wohnung irgendwann Untermieten könnte, er schrieb dass er geschäftlich viel unterwegs sein wird.
Ich schrieb zurück, dass es möglich sein könne, aber hatte es nicht bestätigt, weil ich in einer nahe gelegenen Stadt wohne und ich kann mich nicht selbst darum kümmern, hab aber einen Hausverwalter, der sich um meine Mieter kümmert.
Leider hat er meine Wohnung an zwei Personen vermietet, ohne weder mit meinem Hausverwalter noch mit mir Kontakt aufzunehmen, und ich habe herausgefunden, dass er nicht sehr oft reist, wie er sagte, aber er lebt zehn Minuten von meinem Haus entfernt; im Grunde, mietet er eine andere Wohnung
für sich selbst und untermietet meine Wohnung an andere.
Nun habe ich einen Käufer für mein Haus gefunden. Er sagte, dass er die Untermieter nicht behalten will, sonst würde er das Haus nicht kaufen. Er möchte auch die Wohnung modernisieren, falls er das Haus kauft.
Meine Frage ist, was kann der neue Käufer tun? Müssen die Untermieter nach dem Kauf das Haus verlassen, wenn er sie nicht übernehmen will?
Ist ein Mieter wirklich berechtigt oder hat er das Recht, eine Wohnung ohne Einverständnis zu untermieten, und ganz bequem in der Nähe zu leben? Wenn der Käufer, aufgrund der Untermieter situation nicht mehr kaufen möchtet, kann ich meinen Hauptmieter wegen Schadenersatz verklagen?
Immowelt-Redaktion am 29.04.2019 08:49
grundsätzlich muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis bitten, wenn er die Wohnung untervermieten möchte. Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, hat der Mieter auch keinen Anspruch auf eine Zustimmung zur Untervermietung. Die grundsätzliche Frage im vorliegenden Fall ist also, ob Ihre E-Mail als Zustimmung zu werten ist oder nicht.
An den bestehenden Vertragsverhältnissen ändert ein Verkauf der Immobilie nichts. Der neue Eigentümer könnte also nur dann gegen die Untervermietung vorgehen, wenn auch Sie selbiger nicht zugestimmt haben. Auch hier hängt es wohl wieder davon ab, wie Ihre besagte E-Mail zu werten ist.
Das jedoch können wir aus der Ferne leider nicht abschließend klären. Ebensowenig können wir vorab etwaige Schadensersatzansprüche einschätzen, weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher dazu raten, sich von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt rechtlich beraten zu lassen.
jimi am 15.04.2019 12:34
Ich frage mich wie es ist, wenn ein Haus mit 2 Mietwohnungen verkauft wird und der Käufer gerne das Haus zwecks Eigenbedarf in ein Einfamilienhaus umbauen möchte. Handelt es sich dann um eine Verwertungskündigung oder um eine Eigenbedarfskündigung?
Immowelt-Redaktion am 15.04.2019 14:13
wenn jemand eine Wohnung für sich selbst benötigt und daher kündigt, handelt es sich um eine Eigenbedarfskündigung, unabhängig davon, ob zwischen der Kündigung und dem Einzug noch Umbauarbeiten stattfinden oder nicht.
Marc am 06.12.2018 12:10
Es wäre vielleicht interessant, zu erwähnen, dass es eine sehr elegante Art gibt, Probleme bei Verwertungsabsichten von vorneherein aus dem Weg zu räumen, nämlich die Abfindung.
Websfinx am 26.06.2018 12:21
Hallo und vielen Dank für Ihre Antwort. Anhaben Sie die Presseerklärung 60/2018 des BGH wirklich Aufmerksam gelesen? Unabhängig vom konkret ausgeurteilten Fall gilt die Kündigungsbeschränkung bei Personengesellschaften als Käufer in JEDEM Fall! Das will nur keiner wahrhaben, weil das die Mieter schützt und so muss jeder einzeln klagen!
Websfinx am 26.06.2018 05:07
Dieser Artikel ist unvollständig. Warum erwähnen Sie nicht das Urteil des BGH vom März 2018 (Presseerklärung 60/2018) zu den Kündigungsbeschränkungen gemäß §577a Absatz1a Satz 1 BGB, wenn der/ die Käufer, eine Personengesellschaft sind (z.B. GmbH&Co KG), was bei vielen Käufen der Fall ist.
Immowelt-Redaktion am 26.06.2018 08:39
beim fraglichen Urteil ging es nicht um eine Verwertungskündigung, sondern um eine Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft, die im vorliegenden Fall deshalb scheiterte, weil die Sperrfrist nicht eingehalten wurde. Insofern handelt es sich hierbei um einen gänzlich anderen Fall.