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Timestamp: 2018-04-21 15:49:35+00:00
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Matched Legal Cases: ['art.36', 'art.36', 'art.36', 'art.36', 'sentenza ', 'art.36', 'sentenza ', 'art.36', 'art.36']

Cessione azienda e locazione - Ermenegildo Mario Appiano
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Cessione azienda e locazione
Quali rapporti tra cessione azienda e locazione? Nelle locazioni commerciali, cosa accade, se il conduttore cede oppure affitta a terzi la propria azienda collocata all’interno dell’immobile locato?
La situazione (rappresentante l’altra ipotesi cui si è fatto cenno al caso precedente) è regolata dall’art.36 della legge 392/78, che è di carattere inderogabile.
Come detto, qui il contratto di locazione è essenzialmente considerato come uno dei vari rapporti giuridici costituenti l’azienda del conduttore, di cui il legislatore vuole favorirne la circolazione.
Chiariamo subito che, per azienda, si intende un complesso di beni organizzati e destinati all’esercizio dell’attività imprenditoriale ovvero di una loro porzione autonoma e funzionalmente sufficiente per tale parziale attività (Cassazione, 14 dicembre 1985, n.6346; 5 settembre 1985, n.4614).
Di conseguenza, l’art.36 citato si applica anche in caso della mera cessione o affitto di un ramo d’azienda. Però, siccome la norma si propone di agevolare l’interesse alla conservazione dell’entità azienda, intesa anche come un solo suo ramo, è necessario che tale entità sia comunque ravvisabile. In mancanza, l’art.36 in questione non opera, com’è nell’ipotesi in cui venga meramente ceduto un “punto vendita” di un’unica azienda, e cioè quando nell’immobile locato è stata esercitata la vendita di articoli che il cedente continua comunque ad effettuare in altro locale (Cassazione, 10 dicembre 1986, n.7326; 6 marzo 2006, n.4800). In altre parole, presupposto perché operi l’art.36 è che vi sia una significativa continuità tra l’attività svolta nei locali locati dal cedente e quella che il cessionario si appresta a fare, giacché solo in tale circostanza è ragionevole tutelare il relativo avviamento, rappresentante un elemento costitutivo indispensabile dell’azienda intera o del suo ramo ceduto (cassazione, 27 febbraio 2004, n.3973).
Inoltre, la cessione del contratto di locazione o la sublocazione possono anche essere solo parziali, se ciò è sufficiente a consentire il trasferimento o l’affitto del ramo d’azienda del conduttore (Cassazione, 10 luglio 1991, n.7676).
L’approccio è pertanto l’opposto di quello in precedenza esaminato (caso 5.15): qualora il conduttore ceda o lochi a terzi la propria azienda, egli ha diritto di cedere loro anche il contratto di locazione oppure di sublocare loro l’immobile oggetto del contratto stesso. E’ indifferente la strada prescelta (Cassazione, 19 aprile 2001, n.5817). Per farlo, al conduttore basta – ma è necessario – darne comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata. In difetto, la cessione o la sublocazione non è opponibile nei confronti del locatore. Ciò, però, non significa che tale negozio non produce effetto, ma solo che non scatta il termine entro cui il locatore deve notificare la sua eventuale opposizione all’operazione (Cassazione, 19 marzo 1985, n.2028; 24 febbraio 1988, n.1943; 2 agosto 2000, n.10124).
La comunicazione, inoltre, deve contenere tutti i dati necessari per consentire al locatore di identificare il soggetto cui viene ceduta o affittata l’azienda del conduttore (Cassazione, 25 novembre 1993, n.11685) e deve essere corredata delle altre notizie utili a consentire al locatore se manifestare un’eventuale opposizione (Cassazione, 19 aprile 2001, n.5817).
Alla cessione o sublocazione il locatore non ha il potere di opporsi, a meno che sussistono “gravi motivi”, nel qual caso egli deve comunicare la propria posizione a controparte entro trenta giorni dal ricevimento della menzionata comunicazione.
Siffatti “gravi motivi” riguardano essenzialmente la persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e posizione economica ovvero il complesso dell’operazione progettata, con esclusione di motivi che attengono, in via immediata e diretta, alle esigenze e alla situazione del locatore (cassazione, 7 marzo 1991, n.2386). Tra essi, rientra il caso dell’insolvibilità del cessionario, presunta anche in base ai protesti di titoli cambiari emessi da una società in nome collettivo di cui egli è socio (Cassazione, 4 marzo 1998, n.2405).
Invece, se la cessione o l’affitto d’azienda è simulato, il locatore può risolvere il contratto per grave inadempimento del conduttore (Cassazione, 27 febbraio 2004, n.3973).
Esiste un unico elemento a controbilanciare un poco la situazione.
In primo luogo, il conduttore cedente il contratto (ovvero che subloca l’immobile) risponde nei confronti del locatore anche per il pagamento dei canoni successivi alla cessione, essendo debitore in solido con chi va a rivestire la qualifica di nuovo conduttore per effetto della cessione del contratto di locazione (Cassazione, 1 giugno 2004, n.10485).
In secondo luogo, anche il conduttore cessionario risponde solidalmente verso il locatore ceduto delle obbligazioni non adempiute dal cedente. Così la Cassazione nella sentenza appena citata:
“anche il cessionario conduttore sia responsabile nei confronti del locatore ceduto delle obbligazioni a carico del conduttore cedente e da questi non adempiute.
Sul punto l’art.36 legge n.392/1978 tace.
Ne consegue che, trattandosi di cessione di contratto, operano i principi generali fissati per detto istituto e segnatamente dagli artt.1408 e 1409 c.c..
Il cessionario subentra in tutti i diritti ed obblighi del cedente, che non siano estinti prima della cessione. Poiché il cessionario è entrato nei rapporti preesistenti, ai quali peraltro il ceduto rimane vincolato, codesta moltiplicazione delle posizioni soggettive passive dei rapporti riproduce il fenomeno noto sotto il nome di “successione cumulativa”: espressione che, benché contraddittoria, indica chiaramente la permanenza dell’obbligo originario, quindi l’identità dell’obbligo, di cui ora rispondono il vecchio ed il nuovo debitore”.
L’unico modo per interrompere ogni legame tra locatore e originario conduttore (e cioè il cedente l’azienda) è che il primo abbia liberato il secondo da ogni obbligazione mediante un’apposita dichiarazione.
Ciò vale anche riguardo alla responsabilità circa i danni per deterioramento dell’immobile, che grava in via solidale su cedente e cessionario, salvo poi ripartirla fra di loro in base al loro rapporto interno (Cassazione, 1 giugno 2006, n.10485). Tale suddivisione (che – si ribadisce – non rileva per il locatore), va fatta in parti uguali, se l’autore del danno non è certo.
Detta regola si applica “a cascata” (sempre la citata sentenza): qualora l’azienda in questione sia stata oggetto di ripetute cessioni, ciascuno dei cedenti resta obbligato nei confronti del locatore, per i canoni maturati a partire dal momento in cui il cedente stesso aveva acquistato la titolarità dell’azienda.
Da non trascurare la disciplina della prescrizione applicabile ai rapporti tra creditore (il locatore) ed i condebitori solidali (cedente e cessionario). Sebbene susciti qualche perplessità, le Sezioni Unite (sentenza 10 novembre 1973, n.2970) ritengono che l’azione giudiziaria e la pendenza del relativo processo verso uno dei condebitori solidali determina l’interruzione permanente della prescrizione anche nei confronti degli atri condebitori rimasti però estranei al giudizio.
In effetti, l’applicazione di detto principio vanifica in sostanza la ratio stessa dell’istituto della prescrizione, riconducibile all’esigenza di garantire certezza alle situazioni giuridiche. Vediamone infatti le conseguenze nel nostro caso. Supponiamo che, rientrato il locatore nel possesso dei locali al termine del rapporto (cosa che può facilmente avvenire anche più tardi rispetto alla durata minima appena indicata, sia perché può insorgere una controversia sul rilascio, sia perché il rapporto può prorogarsi tacitamente più volte, sia per la somma di entrambe le ipotesi), insorga una lite sulle condizioni in cui vengano restituiti i locali, assumendo il locatore che essi siano stati danneggiati. Questi agirà verosimilmente contro l’ultimo conduttore, al fine di ottenere il risarcimento del danno subito. Una volta terminato il relativo processo di cognizione, egli agirà allora in via esecutiva contro l’ultimo conduttore, ma potrebbe non riuscire a trovare un patrimonio così capiente da soddisfare il proprio credito. A questo punto, proprio grazie al principio che qui si contesta, il locatore sarà comunque nei termini per agire contro il soggetto con cui aveva originariamente stipulato il contratto di locazione, trattandosi di un coobbligato solidale rimasto estraneo ai giudizi intentati dal locatore contro l’ultimo conduttore. E’ possibile stimare – anche solo in via indicativa – il momento in cui ciò avverrà? Verosimilmente, la risposta è negativa, con buona pace della certezza giuridica. E, ancora: cosa accade se il soggetto in questione era una società di persone, ormai sciolta ed i cui soci sono in parte deceduti?
Quanto sopra dovrebbe allora mostrare la criticità del principio qui contestato, affermato sulla base di ragionamenti di natura processuale sì raffinati, ma che hanno isolato il principio stesso dall’ordinamento giuridico complessivo.
Per contro, se l’immobile viene semplicemente sublocato, nei confronti del locatore risponde il solo cedente l’azienda.
Passiamo a due situazioni negoziali differenti da quanto appena illustrato, ma che possono presentarsi in simile contesto.
La prima. Nel contratto di locazione, il locatore può validamente riservarsi un diritto di prelazione sull’azienda del conduttore, nell’ipotesi in cui quest’ultima venga ceduta o affittata (Cassazione, 29 luglio 2004, n.14495).
La seconda. In vista della cessione o dell’affitto della propria azienda, il conduttore può risolvere consensualmente il contratto di locazione in essere e stipularne uno nuovo (magari per assicurarsi la possibilità di rimanere nei locali per una maggiore durata di quella residua del rapporto pendente), senza essere tenuto a rivelare alla controparte il motivo di tale operazione. La successiva cessione del nuovo rapporto è parimenti pienamente valida (Cassazione, 29 luglio 1997, n.7091).
Per concludere, ancora un chiarimento.
L’art.36 in esame prevede solo la facoltà per il conduttore di ottenere che, nelle predette precise circostanze, di cedere il contratto di locazione o di sublocare l’immobile. La norma, invece, non sancisce affatto in favore del locatore alcun obbligo a carico del cessionario o affittuario dell’azienda di subentrare nel rapporto di locazione (Cassazione, 2 febbraio 2000, n.1133).
Se cede o affitta a terzi la propria azienda, il conduttore ha diritto a cedere loro il contratto di locazione ovvero sublocare loro i locali, senza che il locatore possa opporsi, salva la sussistenza di “gravi motivi”. Unico correttivo è che il conduttore cedente resta obbligato nei confronti del locatore anche per il pagamento di quanto matura in epoca successiva alla cessione dell’azienda.
“E’ vietata la cessione del contratto, fatte salve le sole ipotesi espressamente previste dall’art.36 della legge 392/78. In tali casi, tuttavia, il conduttore si impegna a cedere unicamente a soggetti ampiamente solvibili e comunque non protestati”.