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Timestamp: 2018-05-22 19:27:21+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 5']

Valore Accertato Area Edificabile su Adesione per Imposta di Registro.
22 Maggio 2018, ore 21:27:20
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Autore Discussione: Valore Accertato Area Edificabile su Adesione per Imposta di Registro. (Letto 23788 volte)
serva75
« inserito:: 09 Ottobre 2008, ore 13:23:39 »
Allora, il discorso Ã¨ un po' intricato (come sempre).
L'Agenzia delle Entrate accerta l'imposta di registro di una atto di compravendita sulla base del valore venale di comune commercio di un area fabbricabile, effettuando un paragone con le compravendite delle aree edificabili di similari caratteristiche.
Il Contribuente stipula un'adesione con l'agenzia delle entrate, riducono il valore (comunque superiore a quello dell'atto, ovviamente, ma inferiore a quello dell'accertamento originale.) e paga.
L' art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/92 stabilisce per l'ICI lo stesso criterio, se non sbaglio:
permette al comune di ricercare compravendite per similari caratteristiche dell'immobile, al fine di avvicinarsi al piÃ¹ probabile valore venale di comune commercio.
Teoricamente, sia l'Agenzia delle Entrate che l'Ufficio tributi, potrebbero effettuare lo stesso tipo di stima iniziale, partendo dagli stessi rogiti con cui l'area oggetto dell'accertamento viene confrontata.
Il Comune , perÃ², salta questo passaggio, "favorendo" cosÃ¬ il contribuente e notificandogli il valore dell'adesione che lo stesso ha giÃ firmato con l'Agenzia delle Entrate (dichiarando quindi che gli stava bene quel valore concordato per l'imposta di registro).
Ma i presupposti di un'adesione effettuata per l'imposta di registro, possono essere gli stessi dell'ICI?
PerÃ², Ã¨ anche vero che esiste un documento firmato dal contribuente che, ai fini dell'imposta di registro, viene dichiarato un prezzo di compravendita dell'area in questione SUPERIORE a quello registrato sul rogito originale.
Ed inoltre, Ã¨ un prezzo SUPERIORE anche alla delibera dei valori venali a mq. che il comune ha fatto per l'ICI.
Se il comune applicasse la delibera ICI = Il contribuente non avrebbe nessun accertamento, perchÃ¨ lui ha dichiarato il valore del rogito che era comunque piÃ¹ alto.
Se il comune applicasse il valore stabilito nell'adesione con l'agenzia delle entrate (ma puÃ² farlo?) = recupererebbe l'ici con accertamento in rettifica dal 2003 in poi, in quanto sarebbe superiore a quello del rogito.
Il punto Ã¨ che la base imponibile Ã¨ il valore venale di comune commercio, ed il contribuente ha effettuato adesione, aumentandolo, con l'Agenzia delle Entrate... mentre ai fini del pagamento dell'ICI, ha lasciato quello presente sul rogito (senza mai aggiornarlo anno per anno) che era comunque superiore a quello della Delibera ICI del Comune.
E' legale tutto ciÃ²? Il comune puÃ² "prendere" una adesione fatta con l'Agenzia delle entrate con la quale il contribuente ha raggiunto un accordo per definire il valore venale, e rettificare su questa base il valore da lui denunciato, ritenendolo "incongruo", perchÃ¨ la base imponibile delle due imposte partono dallo stesso presupposto?
« Ultima modifica: 09 Ottobre 2008, ore 15:10:49 da serva75 » Registrato
Re: Valore Accertato Area Edificabile su Adesione per Imposta di Registro.
« Risposta #1 inserito:: 09 Ottobre 2008, ore 13:45:12 »
Allora, innanzitutto tu parli di tabelle comunali: questi sono dei valori utilizzati dall'ufficio tributi, o esiste una delibera in cui, ai sensi dell'articolo 59 del dlgs 446/1997, il comune determina i valori minimi di riferimento per le aree fabbricabili?
Lo chiedo perchÃ¨ in sintesi il Dlgs 446/1997 prevede, all'articolo 59 comma g, la possibilitÃ per il comune di "determinare periodicamente i valori venali di comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello determinato."
L'interpretazione da darsi a questa dicitura Ã¨ chiarita dalla successiva circolare del Ministero delle Finanze numero 296/1998: "Deve, quindi, rimanere ferma la regola, stabilita nel decreto legislativo n. 504/1992, secondo la quale il valore delle aree fabbricabili Ã¨ quello venale in comune commercio. CiÃ² comporterÃ , fra l'altro, (e non Ã¨ possibile disporre altrimenti) che: [omissis] se il comune, avendo il contribuente dichiarato un valore inferiore a quello prefissato, intende accertare un maggior valore, l'accertamento deve essere motivato facendo riferimento ai valori di mercato e, quindi, puÃ² ben condurre alla determinazione di valori diversi da quelli indicati nel regolamento."
La stessa circolare perÃ² sottolinea: " [l'aver introdotto dei minimi di accertamento a norma dell'articolo 59] non puo' avere altro effetto che quello di una autolimitazione del potere di accertamento ICI, nel senso che il comune si obbliga a ritenere congruo il valore delle aree fabbricabili laddove esso sia stato dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a quella stabilita nel regolamento comunale."
In sostanza, nel tuo caso specifico, se il valore dichiarato dai contribuenti Ã¨ maggiore di quanto indicato nella relativa tabella comunale, ed essa Ã¨ stata adottata con delibera di consiglio/giunta di anno in anno, o comunque mantenuta in essere, questo non puÃ² venir rettificato. In caso contrario, cioÃ¨ se il valore dichiarato Ã¨ inferiore, o la tabella Ã¨ solo uno strumento che usa l'ufficio per ridurre il contenzioso, ma non Ã¨ "ufficializzata" da delibera, il comune puÃ² benissimo accertare un presunto "valore venale", che deve essere determinato sulla base di quanto previsto dal caro 504/1992 (che non fa riferimento esplicito a valori accertati dall'agenzia delle entrate, ma Ã¨ comprensibile a tutti che se il valore venale accertato dall'agenzia e accettato dal contribuente Ã¨ pari a 100, il comune possa benissimo giungere alla conclusione che il valore venale ai fini ici Ã¨ 100).
Alla fine tu chiedi se Ã¨ "legale".. diciamo che il comune deve determinare il valore venale, tenendo conto della zona, degli indici, di eventuali oneri aggiuntivi etc. Se questo viene fatto partendo da una adesione firmata (che tenga perÃ² conto di tutti questi valori) dal contribuente stesso, non ci vedo molte possibilitÃ di obiezione.
« Risposta #2 inserito:: 09 Ottobre 2008, ore 15:35:15 »
Ti ho allegato uno schemetto sopra, per provare a fare un po' di chiarezza ( i valori sono fittizi).
Allora: l'ultima delibera ICI del valore venale delle aree edificabili del Comune Ã¨ del 2004. Prima ce ne erano delle altre, con valori molto piÃ¹ bassi rispetto a quella del 2004, ma il comune dice che puÃ² far valere l'ultima (quella del 2004, appunto) anche retroattivamente.
PEr accertare gli anni successivi al 2004, il comune utilizza d'ufficio i coefficienti medi ISTAT per il costo di costruzione di un fabbricato residenziale, ma non hanno mai deliberato nulla di nuovo dal 2004 in poi.
Questa Ã¨ una compravendita avvenuta nel 2002, ed Ã¨ loro intenzione effettuare accertamenti in rettifica dal 2003 in poi, sulla base appunto di questa adesione effettuata con l'Agenzia delle Entrate.
Quindi, aver fatto una delibera dei valori ai sensi del Dlgs 446/97 LI OBBLIGA ad utilizzarla, senza aver facoltÃ di applicare il D.Lgs 504/92, art. 5, comma 5?
La stessa delibera, perÃ², Ã¨ fatta su una comparazione di atti di compravendita, esattamente come il D.Lgs. 504/92 prevede, ed in aggiunta hanno messo dei "coefficienti di riduzione", a seconda dei vari svantaggi che un'area puÃ² avere per diversi motivi che hanno indicato.
Inoltre, Ã¨ data la possibilitÃ di procedere all'accertamento con adesione, sulla base delle stime effettuate con questa delibera.
Loro, Oggi, nel 2008, decidono di fare un accertamento esulando dalla loro stessa delibera, perchÃ¨ tutto si basa sempre sull'art. 5 commma 5 D.Lgs. 504/92, e vanno a pescare il valore da un'altra parte.
Questo perchÃ¨ dicono che la Delibera non ha lo scopo di indicare al contribuente quanto vale la sua area (ovvero i contribuenti non devono pagare l'ICI sui valori minimi di accertamento del comune deliberati, ma sull'effettivo valore di mercato), ma ha il solo scopo di dare all'ufficio tributi una traccia su cui effettuare gli accertamenti partendo da valori "bassi", al fine di evitare il contenzioso.
PerÃ², se guardi lo schema in alto, il potere di accertamento del comune risulta ben "limitato", se consideriamo il valore della delibera del 2004 a mq, riadattato al 2003 con il coefficiente istat.
Il punto Ã¨ che loro hanno un elemento in piÃ¹, ovvero che il terreno NON vale ciÃ² che Ã¨ stato dichiarato per l'ICI, ma ciÃ² che Ã¨ stato dichiarato all'Agenzia delle Entrate...
Inoltre, ad esempio, se io denuncio e pago un area edificabile a 100â‚¬ perchÃ¨ cosÃ¬ dice la delibera ( ma in questo caso, come vedi dallo schemetto sopra, era stato denunciato e pagato di piÃ¹...) e perchÃ¨ cosÃ¬ son sicuro che non mi arriveranno mai accertamenti, e poi la vendo a 200â‚¬ alla fine dell'anno, loro mi mandano gli accertamenti per i 200â‚¬.... infischiandosene del fatto che avevano deliberato 100â‚¬.
Quindi, appare piÃ¹ una delibera "ad uso interno", che serve a loro per fare accertamenti... solo nel caso non abbiano altri elementi che gli permettano di fare delle stime...
Uso la parola delibera, in quanto sto parlando di una Delibera di Giunta Comunale vera e propria, approvata nel 2004 dalla Giunta Comunale. Quindi, non di una semplice "ricerca di mercato" ad uso ufficio.
« Ultima modifica: 09 Ottobre 2008, ore 16:23:46 da serva75 » Registrato
« Risposta #3 inserito:: 09 Ottobre 2008, ore 16:50:50 »
Ti posso suggerire di reperire il regolamento ici del comune in questione (oppure dimmi qual'Ã¨ il comune che recupero il link); sul regolamento dovrebbe essere esplicitato CHIARAMENTE se la tabella adottata limita o meno la loro facoltÃ di accertamento.
Per risponderti, comunque, sÃ¬, se hanno "pedissequamente" adottato una tabella ai sensi del 446/97, sono obbligati ad utilizzarla (solo per determinare QUALI contribuenti sono immuni da accertamento, essendosi adeguati a tali valori; il valore venale del 504/92 rimane valido per i casi che non soddisfano questo requisito). PerÃ² prima di farti partire in quinta preferirei vedere il regolamento..
Per quanto riguarda quanto ti hanno risposto, Ã¨ vero che la tabella non determina il valore venale del terreno, infatti la tabella Ã¨ stata adottata (come da circolare che ti ho citato sopra, e dalla lettura precisa della norma stessa) per ridurre il contenzioso e limitare il numero di casi di aree fabbricabili che l'ufficio tributi Ã¨ tenuto a verificare nel corso di un anno: infatti il comune autolimitandosi si 'accontenta' di una certa imposta, e al tempo stesso si 'svincola' dall'onere di dover impegnare l'ufficio tributi a una serie di verifiche a tappeto, con perizie di stima etc..
Aggiungo che se nel 2003 la tabella dice 20 euro al metro, e nel 2004 dice 100 euro al metro, non si puÃ² applicare la tabella 2004-indice istat (cioÃ¨ che so, 97 euro) come metro di valutazione per determinare chi accertare nel 2003. Nel 2003 farÃ comunque fede la tabella vigente, cioÃ¨ 20 euro, anche se deliberata nel 1998 e mai piÃ¹ aggiornata. C'Ã¨ da vedere bene come Ã¨ scritta la delibera e com'Ã¨ messo il regolamento ma mi sembra un 'tentativo' dell'ufficio tributi di scavalcare la tabella emanata dall'amministrazione. Questo a volte succede perchÃ¨, a chi fa questo lavoro, da tremendamente fastidio dover applicare una tabella con valori venali molto inferiori alla realtÃ , quindi in un certo senso Ã¨ anche apprezzabile il lavoro dell'ufficio, che oltre a combattere l'evasione si trova a combattere delibere di giunta fatte in accordo con gli "amici" e i "conoscenti"; ovviamente capita che ne faccia le spese anche chi, in buona fede, dichiara addirittura di piÃ¹ di quanto non prevedano le tabelle.
Ultima cosa: per quanto riguarda la retroattivitÃ esiste una sentenza in merito, che potrebbero citarti, ma la sentenza (chiedi il testo integrale, se te ne parlano) dice tutt'altra cosa:
dice infatti che Ã¨ possibile, per un comune in fase di accertamento, indicare come valore di riferimento per l'anno 2002 quello di una tabella o perizia del 2007, applicandole le corrette riduzioni, consentendo cioÃ¨ ad un comune che non abbia mai deliberato nulla di provvedere alla verifica degli anni precedenti semplificandosi la vita con uno schema di riferimento generico, ma questo non vuol certo dire che possono venir cancellate con un colpo di spugna le delibere di giunta determinate negli anni precedenti. Potevano pensarci prima, i signori amministratori, che non era il caso di far scrivere le tabelle a chi le aree le possiede
« Risposta #4 inserito:: 10 Ottobre 2008, ore 10:42:53 »
Si, hanno adottato le tabelle ai sensi del 446/97, specificando anche l'articolo, nel quale dicono che lo scopo della tabelle Ã¨ quello di limitare il potere di accertamento del comune, qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore (e quindi io capisco che per non inferiore si intenda "superiore o uguale") a quello determinato.
Abbiamo versato su un valore SUPERIORE a quello delle tabelle da loro deliberate, quindi con l'ICI dovremmo essere a posto.
Non hanno ancora emesso gli avvisi, ma credo che questi argomenti siano ben solidi.
Ovvero, loro POSSONO FARE quello che FANNO, cioÃ¨, andare a prendere i valori venali anche AL DI FUORI DELLE LORO TABELLE, ma il presupposto NECESSARIO Ã¨ che IO ABBIA non abbia RISPETTATO PROPRIO QUELLE TABELLE.
SE l'HO FATTO, aLLORA LORO NON POSSONO FARMI NIENTE....
E, quindi, posso dire anche che se tutti i contribuenti pagano sui loro valori tabellari, che sono abbastanza bassi (ma Ã¨ una cosa che ho riscontrato un po' in tutti i comuni), l'Ufficio tributi non puÃ² mandar loro niente, anche se poi hanno gli elementi per sapere che il valore dell'area non era quello denunciato.
Grazie, C.A., e scusami.
« Risposta #5 inserito:: 12 Ottobre 2008, ore 21:45:38 »
La circolare ministeriale che ti ho citato nei post precedenti delina la situazione esattamente come hai capito tu.
Prego figurati!
giuseppe_forum
« Risposta #6 inserito:: 06 Gennaio 2011, ore 19:49:58 »
Io mi trovo in una situazione simile ma con posizioni invertite.
Infatti ho ricevuto un accertamento ICI dal mio comune perchÃ¨ il valore di un mio suolo edificabile, determinato in base ai parametri stabiliti da una Deibera Comunaledel 2005, Ã¨ superiore a quello da me utilizzato per calcolare il tributo.
Io per pagare l'ICI ho utilizzato il valore determinato dall'Agenzia del Territorio nel precedente 2001 in occasione del'acquisizione del bene per donazione.
Da quella data nulla Ã¨ mutato circa la situazione giuridica del bene nel PRG.
Posso sostenere la giustezza della mia posizione in un ricorso alla Commissione Tributaria?
« Risposta #7 inserito:: 10 Gennaio 2011, ore 18:38:48 »
x giuseppe:
I valori che il comune delibera ai fini ICI rappresentano un "tetto", ovvero una "soglia", al di sotto della quale il comune PUO' effettuare un accertamento, e puÃ² farlo in due modi:
1) Ti applica il valore presente in delibera;
2) Ti fÃ una ricerca di mercato mirata, ai sensi dell'art. 5, comma 5, D. Lgs. 504/92 .
Qualunque sia l'origine della base imponibile calcolata dal comune per effettuare l'accertamento, normalmente Ã¨ possibile effettuare una richiesta di adesione sul valore accertato, tramite la quale potrai "contrattare" con il comune il valore dell'area, adducendo le tue motivazioni (devi dimostrare, in pratica, che l'area vale di meno, facendo notare tutti gli svantaggi cui l'area stessa Ã¨ soggetta, e che il comune non ha considerato durante la stima).
E', comunque, di base POTENZIALMENTE errato pagare l'ICI tutti gli anni alla stessa maniera, partendo dal presupposto che nulla Ã¨ cambiato sul Piano Regolatore rispetto alla prima denuncia ICI.
La Legge, infatti, fÃ riferimento al calcolo della base imponibile in funzione del Valore Commerciale dell'Area al 1Â° Gennaio dell'anno d'imposizione.
Il mercato Ã¨ in continuo "movimento", ed Ã¨ molto probabile che un area non conservi sempre lo stesso valore ogni anno, ma bensÃ¬ che si rivaluti (Se ha denunciato â‚¬100.000 di valore nel 2001, non Ã¨ detto che la rivenderÃ oggi allo stesso valore, proprio perchÃ¨ 9 anni fÃ â‚¬100.000 erano una cifra diversa rispetto â‚¬100.000 di oggi).
PEr questo, molti comuni, per comoditÃ , adottano i coefficienti di aggiornamento ISTAT (ce ne sono diversi, ed ogni comune fÃ un po' come gli pare... ma sarebbe bene che, comunque, indicassero al Contribuente, magari inserendolo nella delibera delle aree) per rivalutare i propri valori.
Il punto, Ã¨ che la delibera aree ICI non serve al Contribuente per fargli sapere quanto vale la sua area, ma al Comune per generare accertamenti.
Ovviamente, se si paga anche solo 1â‚¬ in piÃ¹ di quello che prevede la delibera aree ICI, il Comune non puÃ² effettuare accertamenti. Poi la puÃ² rivendere anche a 1.000â‚¬ in piÃ¹ a metro quadro, ma l'importante Ã¨ che il valore in delibera venga rispettato.
In poche parole, con il suo presupposto di stima del 2001, io procedere ad una adesione.... non credo che la Commissione Tributaria, metterÃ mai il naso sulla definizione del valore a mq. stabilita con Delibera dal Comune.
La Commissione, magari, potrebbe intervenire sulle sanzioni, ma sul valore Ã¨ difficile...:
il ragionamento, parte dal presupposto che per intervenire su una delibera un contribuente a tot giorni di tempo, dal momento in cui viene affissa all'Albo Pretorio.
Quello Ã¨ il momento, se si vuol modificare il valore in delibera, facendo le dovute osservazioni (quelle che lei, se lo vorrÃ , farÃ ora in adesione...).
« Risposta #8 inserito:: 16 Marzo 2011, ore 15:34:45 »
Ho un problema simile ma con posizioni leggermente differenti.
Ho utilizzato il valore dell'Agenzia delle Entrate determinato al fine dell'imposta di registro in occasione di donazione, inferiore a quello utilizzato dal mio comune ai fini dell'ICI.
L'accertamento del comune mi contesta anche la mancata denuncia che invece ho presentato con quel valore.
Mi chiedo anche, avendo presentato denuncia nel 2001 e regolarmente pagato il tributo, se Ã¨ giuridicamente corretto ricevere un accertamento nel 2010 per gli anni 2005, 2006 e 2007
« Risposta #9 inserito:: 17 Marzo 2011, ore 15:32:29 »
Chiedo scusa per il messaggio precedente, in parte ripetitivo rispetto alla discussione.
L'aspetto che mi premeva verificare, sulla base delle esperienze pregresse, Ã¨ quello relativo all'efficacia nel tempo della denuncia ICI rispetto alla possibilitÃ del comune di inviare l'accertamento.
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