Source: https://www.weka.at/wohnrecht/News/Rechtswirksame-Vereinbarung-einer-Wechselmoeglichkeit-auf-das-Entgelt-nach-14-Abs-1-WGG
Timestamp: 2020-01-22 12:43:11
Document Index: 380975299

Matched Legal Cases: ['§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 13', '§ 16', '§ 13', 'OGH', '§ 13', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 15', '§ 13', '§ 13', '§ 13', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 13', '§ 14', '§ 21', '§ 13', 'in casu', '§ 14', '§ 13', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 13']

Rechtswirksame Vereinbarung einer Wechselmöglichkeit auf das Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG - Wohnrecht online
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Dokument-ID: 631025
Iman Torabia | News | 08.11.2013
Rechtswirksame Vereinbarung einer Wechselmöglichkeit auf das Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG
Das angemessene Entgelt für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes ist unter Bedachtnahme auf § 13 WGG nach den Verteilungsbestimmungen des § 16 WGG zu berechnen.
06.06.2013, 5 Ob 196/12b
§§ 13, 14, 16 WGG
OGH: Mit der Bestimmung des § 13 Abs 6 WGG idF des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes (3. WÄG, BGBl 1993/800) ermöglichte der Gesetzgeber den GBV ab 01.01.1994 (bis 31.08.1999) für Wohnungen ganz allgemein, also über die durch das 2. Wohnrechtsänderungsgesetz (2. WÄG, BGBl 1991/68) ab 01.03.1991 eingeführten Fälle hinaus, statt des Entgelts nach § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 WGG und des EVB gemäß § 14 Abs 1 Z 5 WGG, dieser jedoch nur bis zum Ausmaß des Betrags gemäß § 14d Abs 2 Z 3 WGG den Kategoriemietzins iSd § 15a MRG zu vereinbaren.
Das neue Entgelt (§ 13 Abs 6 WGG in der – insoweit noch maßgeblichen – Fassung der Wohnrechtsnovelle 1999) unterscheidet sich von jenem nach § 13 Abs 6 WGG idF 3. WÄG durch die Beschränkung auf Wohnungen der Kategorie A oder B, die gleich behandelt werden, und durch die Einbeziehung der EVBs auch der 2. und 3. Stufe.
Die GBV darf bei Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B von einem neuen Mieter ein höheres Entgelt verlangen, wenn beim kostendeckenden Entgelt die Summe der Entgeltbestandteile Annuität, Eigenmittelzinsen für Baukosten und gesamter EVB unter dem bezeichneten Höchstbetrag liegen. Auf diesen darf dann mit einem „Mehrertrag“ („Wiedervermietungszuschlag“; „Neuvermietungszuschlag“) aufgestockt werden.
Da nach § 13 Abs 6 WGG der Betrag „für“ die und nicht „anstatt“ der Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und 5 WGG vereinbart werden kann und im Hinblick auf die Verwendungsregel des § 14 Abs 9 WGG sowie das Informationsbedürfnis des Nutzungsberechtigten ist davon auszugehen, dass es sich dabei um kein Pauschal(teil)entgelt handelt, sondern die Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und 5 WGG als solche anzusetzen sind und zusätzlich der Zuschlag („Mehrertrag“) zu bezeichnen, zu vereinbaren und vorzuschreiben ist.
Es steht der GBV nicht zu, jederzeit und ausschließlich nach eigenem Gutdünken zwischen einem richtwertorientierten Mietzins und einem Entgelt gemäß § 14 Abs 1 WGG zu wechseln. Das Entgelt ist entweder nach § 14 Abs 1 WGG (kostendeckendes Entgelt) oder jenes nach § 13 Abs 6 WGG (richtwertorientiertes Entgelt) zu vereinbaren.
Für den Fall, dass die letztgenannte Entgeltvariante vereinbart worden ist, steht es der GBV frei, vorübergehend auf das Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG zu wechseln. Jede von diesen Voraussetzungen zum Nachteil des Nutzungsberechtigten abweichende „Pendelklausel“ widerspricht der dargestellten Rechtslage und ist insoweit gemäß § 21 Abs 1 Z 1 WGG unwirksam.
In casu ist davon auszugehen, dass die Parteien für die Zeit ab Beginn des Vertragsverhältnisses das Entgelt nach § 13 Abs 6 WGG vereinbart haben. Auf dieser Basis wurde über einen längeren Zeitraum, nämlich 1 1/2 Jahre, vorgeschrieben und bezahlt, weshalb von einer wirksamen Vereinbarung eines richtwertorientierten Entgelts auszugehen ist.
Die in casu vertraglich vorgesehene „Pendelklausel“ ist dabei insoweit als gesetzeskonforme und daher rechtswirksame Vereinbarung einer Wechselmöglichkeit auf das Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG zu verstehen, als sich diese mit den Voraussetzungen des § 13 Abs 6 WGG deckt. Aufgrund dieser Vereinbarung war die Antragsgegnerin grundsätzlich zum Wechsel auf das Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG soweit und solange berechtigt, als das von den „Altmietern“ gemäß § 14 Abs 1 WGG im Hinblick auf die von diesen zu bezahlenden Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und 5 WGG (Einbeziehung höherer EVBs) den Höchstbetrag gemäß § 13 Abs 6 WGG (das Wiedervermietungsentgelt) überstieg. Auf diese Weise wird im Zusammenhang mit Instandhaltungsanforderungen dem Gleichbehandlungsgebot entsprochen.