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Timestamp: 2020-02-28 11:18:09+00:00
Document Index: 89326662

Matched Legal Cases: ['art. 67', 'art. 66', 'art. 1136', 'sentenza ', 'art. 1136', 'sentenza ', 'art. 1136']

L'unità immobiliare frazionata e successivamente venduta. I riflessi in ambito condominiale: la convocazione all'assemblea di condominio
Convocazione assemblea: Che cosa accade se un'unità immobiliare, inizialmente unica, viene frazionata e le unità immobiliari...
Convocazione assemblea: Che cosa accade se un'unità immobiliare, inizialmente unica, viene frazionata e le unità immobiliari risultanti successivamente alienate
I proprietari delle unità immobiliari ubicate in condominio (o gli usufruttari nelle materie di loro competenza, art. 67 disp. att. c.c.) hanno diritto a partecipare all’assemblea di condominio.
Convocatasi l’assise, il primo accertamento che è necessario compiere è quello inerente la corretta comunicazione a tutti i condomini dell’avviso di convocazione (art. 66 disp. att. c.c.).
(art. 1136, sesto comma, c.c.).
L’omessa convocazione di un condomino è causa di annullamento (e non di nullità) della deliberazione condominiale trattandosi di vizio che incide sul procedimento di convocazione dell’assise (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).
Che cosa accade se un’unità immobiliare, inizialmente unica, viene frazionata e le unità immobiliari risultanti successivamente alienate?
Si occupa di ciò una recente sentenza del Tribunale di Salerno datata 23 aprile 2010.
La risposta, probabilmente scontata, è che i nuovi proprietari dovranno essere considerati condomini e come tali invitati a partecipare all’assemblea in sostituzione del precedente, unico, proprietario dell’originaria unità immobiliare.
In tal senso il magistrato campano ha affermato che “ è evidente che, in ipotesi di frazionamento di un'unica porzione di proprietà esclusiva posta in un condominio in una pluralità di porzioni alienate a distinti soggetti, lo status di condomini finisca per appartenere a tutti i singoli acquirenti delle porzioni create, sicché la convocazione dell'assemblea , a pena di invalidità della medesima (art. 1136 c.c.), deve poi esser comunicata a tutti i proprietari delle nuove autonome porzioni di piano” (Trib. Salerno 23 aprile 2010).
Ciò che, invece, pare essere l’elemento di novità è una precisazione in relazione al principio dell’apparenza sulla cui inapplicabilità in ambito condominiale, anche a seguito della pronuncia delle Sezioni Unite n. 5035/02, non vi sono dubbi.
In sostanza non produce alcun effetto giuridico la figura del così detto condomino apparente, ossia di quella persona che dall’insieme dei propri comportamenti tenuti in relazione alla compagine condominiale dia l’impressione di essere, pur non essendolo realmente, il proprietario di un’unità immobiliare in condominio.
Rifacendoci proprio a quest’ultima sentenza citata (che è utile ricordarlo era relativa a una questione inerente il recupero del credito in via giudiziale dal c.d. condomino apparente) la Suprema Corte ebbe modo di distinguere la fase giudiziale, nella quale esigenze di certezza impongono che l’amministratore agisca contro chi è l’effettivo proprietario dell’appartamento (bastando per verificare una semplice visura presso i pubblici registri immobiliari), da quella stragiudiziale nella quale, invece, “ le esigenze di celerità, praticità e funzionalità, addotte a giustificazione dell'applicazione dell'istituto dell'apparenza del diritto, valgono per l'ipotesi non contenziosa del rapporto, quando, cioè, l'apparente condomino non solleva alcuna contestazione provvedendo al pagamento degli oneri condominiali” (Cass. SS.UU. 8 aprile 2002 n. 5035).
Tale affermazione pare non valere per la convocazione dell’assemblea.
Questo, almeno, è il convincimento del Tribunale di Salerno secondo il quale “ anche allo scopo della corretta individuazione del soggetto da convocare in assemblea, allorché si sia verificato un trasferimento della proprietà di una porzione esclusiva, individuazione conseguente all'assunzione dello status di condomino, non dovrà pretendersi alcuna liberatoria preventiva informazione della gestione condominiale proveniente dall'alienante o dall'acquirente, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività” (Trib. Salerno 23 aprile 2010).
In definitiva, quindi, il magistrato campano – indipendentemente dal fatto che alla convocazione al precedente proprietario non siano seguite contestazioni o comunicazioni – ha ritenuto di dover considerare scorretta una simile procedura, ponendo in capo all’amministratore l’onere di individuare correttamente il soggetto legittimato a partecipare all’assemblea.
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