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Timestamp: 2018-10-16 16:09:34
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Interpretaciones de casos relacionados con el artículo 15
Caso #15-1: Conocimiento de manifestaciones falsas o imprudentes sobre competidores
El REALTOR® A tenía una inmobiliaria en una zona en la que había mucha competencia. A menudo usaba información de la MLS como base para anuncios comparativos y para llevar un seguimiento de sus propiedades y ventas así como los de sus competidores. Un día, revisando la información de la MLS y comparándola con lo que anunciaba un competidor, el REALTOR® A vió que el REALTOR® B había usado un gráfico para mostrar su cuota de mercado en comparación con el de otras empresas. El anuncio mostraba que el REALTOR® A había captado el 10% de las propiedades en la MLS en los pasados tres meses, y le pareció bajo. Su análisis de la información en la MLS daba que su cuota era del 11%. El REALTOR® A presentó una reclamación contra el REALTOR® B citando el Artículo 15 del Código Ético diciendo que “rebajar obviamente la cuota de mercado era una manifestación engañosa sobre los competidores”. La reclamación del REALTOR® A fue estudiada por el Comité de Reclamaciones quién determinó que se debería iniciar un procedimiento de audiencia.
En la audiencia, el REALTOR® B declaró que siempre había sido sincero en su publicidad y que las reclamaciones se debería basar en los hechos. Facilitó un informe del administrador de la MLS que indicaba que un error de programación había producido un error de cálculo y que, tras repetir cuidadosamente el cálculo la cuota de mercado del REALTOR® A resultaba de un 10,9%. El informe del administrador decía que esa era la primera vez que se producía un error en la información del REALTOR® A.
El REALTOR® B dijo: “me baso en la información de la MLS. Siempre ha sido exacta y no tenía razón alguna para pensar que el mes pasado hubiera un error”, dijo el REALTOR® B en su defensa.
El tribunal estuvo de acuerdo con la lógica del REALTOR® B, haciendo ver que era normal basarse en información generalmente acertada de fuentes confiables. Por otra parte, si la MLS hubiera mostrado por ejemplo un 1%, dar el dato por bueno podría haber haberse considerado como imprudente ya que el REALTOR® A generalmente tenía entre en 10% y un 15% y en ese caso lo prudente sería pensar que la MLS tenía un error.
El tribunal decidió que la comparación del REALTOR® B con su competencia, aunque ligeramente inexacta, se basaba el información generalmente fiable y se había hecho de buena fe, y aunque técnicamente se podría considerar como inexacta, no había sido intencionada o imprudente. El REALTOR® B no había vulnerado el Artículo 15.
Caso #15-2: Falsedades intencionales sobre las prácticas de la competencia
Tras un a partida de golf una mañana un propietario se dirigió al REALTOR® A. “Nuestra casa se ha quedado pequeña y quiero encargarte su venta”, le dijo. “Lo siento” le dijo el REALTOR® A “pero sólo represento compradores”. “Entonces ¿qué te parece el REALTOR® B?” le preguntó el propietario, “he oído buenas cosas de él”. “Yo no lo haría”, le dijo el REALTOR® A, “aunque representa a vendedores, no coopera con representantes de compradores, por lo que las propiedades de los vendedores que representa no obtienen una difusión adecuada en el mercado”.
Más tarde ese día el propietario repitió los comentarios a su mujer que quien al poco se lo contó a la mujer del REALTOR® B, que casualmente era buena amiga suya. A las pocas horas el REALTOR® B sabía lo que había dicho el REALTOR® A de él, y presentó una queja ante la Asociación, acusándole de hacer manifestaciones falsas y engañosas. El Comité de Reclamaciones estudió la reclamación del REALTOR® B y determinó que había que iniciar un procedimiento de depuración ética.
En la vista, el REALTOR® B dijo, “No se en qué estaba pensando el REALTOR® A cuando hizo esos comentarios al propietario. Siempre he cooperado con otros inmobiliarios”. El REALTOR® A dijo “eso no es cierto. El año pasado tenías una propiedad en la MLS y cuando llamé para hacer una cita para mostrar la propiedad a un comprador, se negó a pagarme”. El REALTOR® B dijo que él había ofrecido la propiedad para cooperación pero en este caso había decidido no ofrecer honorarios. Pero dijo que a pesar de no haber hecho una oferta de compartir honorarios, eso no debería considerarse como una negativa a cooperar y que, de hecho, había cooperado con el REALTOR® A en la venta de esa propiedad.
El REALTOR® A reconoció que había mostrado esa propiedad a su cliente y éste a había comprado. Aparte de eso el REALTOR® A no tenía conocimiento de ninguna otra ocasión en la que el REALTOR® B se hubiera negado a cooperar con otro agente pero simplemente había supuesto que su negativa a pagarle honorarios era una práctica habitual del REALTOR® B.
El tribunal en sus deliberaciones indicó que la cooperación y la compensación no eran sinónimos y a pesar de que aunque las ofertas de compensación son normales en las propiedades que se ofrecen en la MLS para cooperación, aunque no haya compensación la cooperación es lo que se espera de un REALTOR®. Sin embargo, calificar la negativa a compartir honorarios como una negativa a cooperar y decir que el REALTOR® B no cooperaba con agentes de compradores era una falsedad dirigida a engañar y no basada en información cierta. Por este motivo se determinó que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 15.