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Timestamp: 2018-04-24 12:30:41+00:00
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NOVITÀ E LEGISLAZIONE PER LE CATEGORIE CATASTALI F/3 ED F/4
01/10/2016 03/10/2016 Fabio Allegretti
Proseguendo con qualche novità nel mondo catastale e volendo approfondire in merito alla definizione delle categorie catastali F/3 ed F/4, e alla circolare n.27/E, emessa lo scorso giugno dall’Agenzia delle Entrate, oggi parliamo della normativa che legittima l’inserimento anche solo temporaneo di fabbricati in corso di costruzione o di definizione nelle categorie sopracitate. La circolare attesta che l’attribuzione di queste due categorie in visura catastale dovrebbe avvenire in via transitoria (dai 6 ai 12 mesi), ma che esiste la possibilità di ottenere una proroga presentando un’apposita dichiarazione (firmata dall’intestatario) per notificare il Catasto della mancata ultimazione dell’immobile. La circolare ricorda agli aventi diritto che i Comuni possono utilizzare due strumenti per la segnalazione di eventuali mutamenti della situazione reale degli immobili rispetto ai dati restituiti dalla visura catastale online. È questo il caso delle segnalazioni ai sensi dell’art.3, comma 58, legge 662/1996 che dispone in materia di verifica di immobili il cui classamento risulti non aggiornato, perché palesemente non congruo rispetto a fabbricati con caratteristiche simili, e di quelle basate sul comma 336, art.1, legge 311/2004 che sono chiamate in causa quando sussistono situazioni di fatto non coerenti con i classamenti catastali o per intervenute variazioni sugli immobili, come dimostrabile con una visura catastale storica. La visura catastale storica può infatti risalire allo storico delle variazioni catastali per un immobile, a partire dalla sua edificazione.
Come funziona il trattamento Imu e Tasi degli immobili di categoria F/3 ed F/4 che non hanno ancora una situazione ben definita? Nel caso in cui si parli di un fabbricato unico, la cui costruzione non sia ancora stata ultimata, i suddetti tributi saranno dovuti sulla base del valore venale dell’area edificabile, senza tenere in considerazione il valore del fabbricato in corso di edificazione. Se invece il fabbricato è stato ultimato solo in parte, per volere della Cassazione (sentenza 10735/2013) non è dovuto alcun tributo, neppure come area edificabile, sulla porzione dell’area ancora in corso di edificazione. Altro discorso invece va fatto per gli immobili la cui categoria è ancora in corso di definizione per cui il tributo dovrebbe essere dovuto proprio sul fabbricato (in questo caso ultimato) e non sull’area edificabile. In casi come questi subentrerà però il problema del calcolo per tali tributi, a causa dell’assenza della rendita catastale, questione che ha spinto il Ministero dell’Economia e delle Finanze a ritenere il principio contenuto nella sentenza di cassazione 10735/2013 valido anche per le altre categorie catastali fittizie.
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UNA RIFLESSIONE SU IMU E TASI PER LE UNITÀ IMMOBILIARI COLLABENTI
26/09/2016 26/09/2016 Fabio Allegretti
Lo scorso 13 giugno 2016 l’Agenzia delle Entrate ha emesso la circolare n.27/E, che oltre a disporre di materia catastale, tra le altre cose, si propone di regolare anche alcune casistiche “speciali” per l’applicazione dell’Imu e della Tasi.
Questo è un periodo caldo per i contribuenti: le scadenze si avvicinano, e quello della circolare n.27/E è il primo sviluppo per quanto riguarda IMU e TASI, dopo l’introduzione dei metri quadrati nella visura catastale proprio ai fini dei suddetti tributi, avvenuto lo scorso novembre.
La prima novità della circolare riguarda un approfondimento in merito alle unità collabenti. Queste, altro non sono che costruzioni caratterizzate da un livello di degrado tale da determinarne un’incapacità di produrre ordinariamente reddito proprio, come sancisce l’art.3, comma 2 del DM 28/1998. Normalmente queste costruzioni vengono accatastate in visura catastale online nella categoria F/2, anche se l’iscrizione in catasto non è da considerarsi obbligatoria. Va però precisato che l’iscrizione in catasto di un’unità collabente è possibile solo se quell’unità non è ascrivibile ad altre categorie catastali o se il fabbricato non risulta individuabile mediante planimetria catastale online e/o questo non risulta perimetrabile. È possibile quindi, ad esempio, iscrivere nella cat. F/2 un’unità immobiliare con muri perimetrali e interni integri anche se priva di soffitto. Il trattamento ai fini IMU di immobili di questa tipologia non è mai stato definito chiaramente: c’è chi sostiene che tali costruzioni debbano essere considerate in tutto e per tutto come dei fabbricati, e che quindi, in mancanza di rendita catastale, essi non siano assoggettati al pagamento dell’IMU; c’è però un’altra parte della giurisprudenza che sostiene che nel caso di un fabbricato collabente il tributo sia dovuto in base al valore dell’area edificabile corrispondente, anche se il suolo su cui lo stesso si trova ha una destinazione agricola, come ha dimostrato la sentenza in cassazione n.5166/2013.
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BREVE PANORAMICA PER CHI DEVE ANCORA PAGARE IMU E TASI
11/06/2016 11/06/2016 Fabio Allegretti
Sono in scadenza sia l’IMU che la TASI: il prossimo sedici giugno 2016, come ormai d’abitudine, sarà l’ultimo giorno per versare i contributi per l’imposta municipale propria e il tributo sui servizi indivisibili che, come è già noto ai più, quest’anno non sarà più obbligatoria però sulla prima casa. Il sedici di dicembre sarà invece la data per il pagamento della seconda rata di conguaglio. Per saldare le suddette aliquote sono necessari pochi semplici passi: in primis, compilare interamente il modello F24, che va consegnato al momento del pagamento e che è possibile trovare e scaricare online dal sito dell’Agenzia delle Entrate (la sua versione cartacea è reperibile in banca, alle Poste e presso le sedi di tutte le agenzie incaricate della riscossione). E poi si può procedere al versamento. Decidendo di pagare le aliquote presso una delle sedi di Equitalia, è possibile pagare servendosi normalmente dello sportello o online, tramite il servizio gratuito e sempre attivo F24 Web, che richiede però una rapida registrazione. Quanto agli uffici postali, per i clienti Banco Posta Online e Banco Posta Click non è prevista registrazione, con addebito della tassa direttamente sul conto corrente, tutti gli altri dovranno registrarsi e compilare i moduli online per poter saldare.
Ora però veniamo a chiarire, chi è che deve pagare l’IMU e la TASI? È presto detto: sono tenuti al pagamento delle tasse tutti i proprietari di seconde case (anche sfitte, in locazione ad un soggetto terzo, o disponibili che siano), di box, cantine, solai che non risultino catastalmente pertinenti alla prima abitazione – considerata principale -, i proprietari di immobili non residenziali (anche se non locati o non utilizzati in prima persona), e tutti coloro che risultano titolari di un immobile (anche registrato come prima abitazione!) accatastato in categoria A1 (abitazione signorile), A8 (villa) o A9 (castello o residenza di pregio).
Come si calcola la base imponibile? Il valore di un bene immobiliare ai fini TASI è il medesimo utilizzato per pagare l’IMU ed è desumibile grazie ad una qualsiasi visura catastale. Anche la visura catastale storica può fornire informazioni utili, perché ciò che serve per determinare il coefficiente da corrispondere è il famoso parametro della rendita catastale. La rendita catastale è quel numero indicato dalla visura catastale online e dalla visura catastale storica, che moltiplicato per l’apposito coefficiente (collegato alla categoria dell’immobile, es. per le normali abitazioni, box, cantine e solai corrisponde a 160; 55 per negozi, 80 per uffici, ecc). Il risultato dell’operazione in questione va poi nuovamente moltiplicato per l’aliquota individuata dal Comune di appartenenza per l’anno 2015.
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COME SI DETERMINA LA RENDITA CATASTALE DI UN IMMOBILE?
30/03/2016 30/03/2016 Fabio Allegretti
Il calcolo della rendita catastale immobile è un procedimento importantissimo ai fini della determinazione dell’imposta IMU e Tasi, che i contribuenti sono tenuti a versare entro le scadenze fissate per legge. La rendita catastale è quel valore, attribuito ai fini fiscali, che hanno tutte le unità immobiliari che producono o generano reddito. Il suo valore è ottenuto moltiplicando la consistenza dell’immobile (espressa in vani, o in mq) per il coefficiente, cioè quel valore, riportato nelle tariffe di estimo elaborate dall’Agenzia del Territorio per il Catasto, in funzione della zona censuaria dell’immobile, della sua categoria e classe catastale. Ciascuna visura catastale online, è tenuta a riportare, tra i tanti parametri, quello della rendita catastale. La base imponibile IMU è basata sul valore dell’immobile per quanto riguarda i fabbricati; le aree edificabili invece, non possedendo rendita catastale, necessitano di una valutazione della base imponibile utile al calcolo IMU e di un valore medio di mercato al mq. Il valore imponibile ai fini IMU per terreni agricoli si ottiene invece semplicemente rivalutando il reddito dominicale presente sulla visura catastale online per il 25% e moltiplicandolo per un moltiplicatore di 130.
Per quanto riguarda i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali, regolarmente iscritti alla previdenza agricola, questo moltiplicatore è pari a 110. Se un cittadino scopre che nei suoi dati catastali è presente un errore riguardo ad uno o più immobili di sua proprietà, può richiederne la correzione all’Agenzia delle Entrate. La domanda di correzione può essere presentata presso un qualsiasi ufficio, o servendosi del Contact Center. Se l’errore riguarda dati indicati da visure semplici, la correzione può avvenire anche in modo molto celere; il discorso si fa diverso quando a riportare un errore è una planimetria catastale online. In caso di errore riportato sulla planimetria catastale online, purtroppo, la procedura è sempre un po’ più complessa e richiede l’intervento di un perito o di una figura professionale competente chiamata di volta in volta a constatare la situazione di fatto.
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NOVITÀ IN ARRIVO IN MATERIA CATASTALE E SUI TRIBUTI LOCALI
29/01/2016 29/01/2016 Fabio Allegretti
Dalla Gazzetta Ufficiale della scorsa settimana arrivano le prime disposizioni della nuova Legge di Stabilità 2016. I tributi locali sono al centro dell’attenzione di questa prima tranche di innovazioni. Di seguito un breve riepilogo per chi volesse tenersi aggiornato:
Sugli immobili concessi in comodato d’uso ai figli d’ora in avanti sarà applicata una riduzione del 50% sull’IMU, (stando al comma nr.10). La disposizione entrerà in vigore per tutti gli immobili non considerati di pregio (ne saranno esclusi quindi quelli facenti parte delle categorie A/1 – abitazioni di tipo signorile -, A/8 – abitazioni site in ville -, ed A/9 – castelli o palazzi che abbiano valore dal punto di vista storico o artistico – ), e solo se l’usufruttuario effettivo del bene immobile è un discendente in linea diretta entro il primo grado di parentela del proprietario che offre l’unità immobiliare. Un altro fattore importante perché la riduzione venga applicata è il seguente: il discendente del proprietario deve dichiarare di utilizzare l’immobile in questione come sua abitazione principale (attenzione quindi alle note e ai dati indicati dalla visura catastale online, che di tanto in tanto può riportare vecchie informazioni risultanti da un precedente aggiornamento). Infine, al fine del beneficio è necessario che il contratto in comodato sia registrato e che il comodante non risulti in possesso di altri immobili in questo paese.
L’art. 11 del DLGS 23/2011 che prevede il versamento di un’imposta municipale secondaria a partire dal 2016 (IMUS) verrà abrogato. È molto probabile che quest’abrogazione sia stata considerata per riuscire ad alleggerire il peso delle imposte in vista della nuova Riforma del Catasto, che non sembra però possa decollare prima della fine del 2016. A tutti gli scettici ricordiamo che il Governo ha ufficialmente iniziato a modificare la struttura preesistente del Catasto introducendo all’inizio del mese di dicembre 2015 i metri quadrati in visura catastale on line.
La Tassa sui servizi indivisibili, meglio nota come TASI, sarà abolita per le abitazioni principali (se non di categoria A/1. A/8 o A/9).
Cambia anche la modalità di commisurazione della TARI da parte dei Comuni: il nuovo criterio applicato, il criterio medio-ordinario, si attiene al principio che “chi inquina paga”, come sancito dall’art.14, direttiva nr. 2008/2009. Nell’applicazione della TARI d’ora in avanti non si terrà conto soltanto dell’effettiva quantità di rifiuti prodotti, ma anche di tante condizioni che aiuteranno a determinare una maggiore equità nell’imposizione del tributo. Ricordiamo che per il calcolo della base imponibile TARI la visura catastale online indica i metri quadrati utili ai fini TARI, ma che per non incorrere in scocciature, è sempre bene controllare che tra visura e planimetria catastale online non vi siano difformità di dati.
Modificando l’art.13 comma 2, lettera A del DL 201/2011, si sancisce che l’IMU non sarà applicata ad immobili facenti parte di cooperative edilizie a proprietà indivisa, a quelli adibiti ad abitazione principale e a relative pertinenze dei soci assegnatari (anche se destinate a studenti universitari).
Per l’anno 2016 le leggi regionali e le deliberazioni comunali saranno soggette ad un blocco dei tributi locali e addizionali, stando a quanto sancito dal comma 26. Nessun aumento dei tributi in vista per l’anno corrente, a quanto pare, ma solo per quelli previsti da aliquote applicabili per l’esercizio 2015. Ai Comuni viene inoltre impedita la facoltà di aumentare le tariffe dell’imposta comunale sulla pubblicità (sancita dall’art. 23, comma 7, del DL 83/2012). Questa novità rientra nel quadro del comma 739 della legge di stabilità, ma non avrà effetto purtroppo sui Comuni che abbiano fatto richiesta per avvalersi della facoltà di aumentare le tariffe prima dell’entrata in vigore di questa norma abrogativa.
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NOVITÀ DAL MONDO DEL CATASTO: ARRIVANO I METRI QUADRI SULLA VISURA CATASTALE
14/11/2015 19/11/2015 Fabio Allegretti
Il primo passo per l’implementazione del Catasto Digitale prevede l’inserimento dei metri quadrati (reali e ai fini TARI) come nuovo parametro presente sulle visure catastali. Da alcuni questa novità è considerata indispensabile al fine di ottenere un’uniformità e una trasparenza maggiori. Ma a quanto pare, l’inserimento del nuovo parametro non convince ancora del tutto gli esperti del settore. Le perplessità si articolano prendendo le mosse da due argomentazioni principali: la prima si fonda sul fatto che molto spesso i dati forniti dalle visure non sono correttamente aggiornati (mentre la corrispondenza dei metri quadrati della visura catastale dovrà per legge corrispondere con i parametri indicati dalle planimetrie catastali) e se così non fosse, spetterebbe al contribuente il compito di rettificare i dati attraverso una procedura ancora poco nota.
La seconda obiezione riguarda la possibile confusione ingenerata dal fatto che il parametro della rendita catastale, mantenuto ai fini fiscali almeno fino all’introduzione della nuova riforma sul Catasto, sarà ancora basato sull’unità di misura dei vani.
Dal 9 novembre 2015, tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha inserito nella visura catastale i nuovi dati sui metri quadrati degli immobili per tutte le unità di categoria A, B e C. Facendo leva su un principio di semplificazione tutto a vantaggio dei contribuenti, l’Agenzia si propone di garantire a tutti accesso diretto a dati precedentemente disponibili solo agli addetti ai lavori, mediante appunto, la nuova visura catastale. Sarà importante è non confondersi sulle due nuove voci indicate dalla visura catastale (i metri quadrati calpestabili ai fini TARI e metri quadrati catastali reali)! Scopriamo quali sono e come vanno distinte:
I metri quadrati calpestabili si riferiscono a tutte le superfici “abitabili” dell’immobile che non sono coperte da pareti, senza distinzione di muri divisori, perimetrali o portanti. Nel calcolo della metratura calpestabile non si fa riferimento ad alcun coefficiente, l’immobile è preso in considerazione nella sua totalità (tutti i vani contano allo stesso modo, senza distinguerne “la funzione”, atrii, vani scale, balconi, terrazze e ripostigli compresi.
Il calcolo dei metri quadrati ai fini della Tassa sui Rifiuti (Tari), per le sole destinazioni abitative, non tiene conto di balconi, terrazze o altre aree scoperte di pertinenza e accessorie. È un’informazione utile a determinare, direttamente e tramite visura, la base imponibile per il calcolo della tassa sui rifiuti.
Rispetto al calcolo dei metri di un’unità immobiliare vi è poi un ultimo parametro di riferimento: – questo non indicato dalle visure catastali – quello dei metri quadrati commerciali.
Il dato della metratura commerciale, utile ai fini delle operazioni di compravendita degli immobili, è ottenuto sottoponendo la superficie fisicamente misurata dei vari ambienti all’applicazione di un coefficiente in percentuale che ne “aggiusta” il valore finale. Questo parametro serve a mettere in relazione la superficie reale dell’ambiente con la funzione dell’ambiente stesso, e con il valore ne deriva nell’economia complessiva degli spazi.
Ad ogni modo, con l’aggiunta dei metri quadrati in visura catastale da oggi in poi sarà più semplice calcolare il valore commerciale dell’immobile, prendendo a riferimento le quotazioni immobiliari pubblicate dalla stessa Agenzia delle Entrate. Niente più inganni dovuti alle superfici “gonfiate” in sede di vendita, stimare il reale valore di mercato di un’unità immobiliare non sarà più un problema.
Sembra che il dato della superficie complessiva dell’immobile faciliterà le operazioni di compravendita, garantendo effettivamente maggiore uniformità: nessuno più potrà confondersi tra metri quadrati calpestabili e metri quadrati commerciali.
Per la determinazione delle tasse sugli immobili (Imu e Tasi)per il momento il valore di riferimento rimarrà la rendita catastale, che, fino all’entrata in vigore della Riforma del Catasto continuerà ad essere basata sul calcolo dei vani. Il problema del disallineamento tra rendite catastali e valore di mercato degli immobili non sembra di facile risoluzione.
Come già preannunciato, ai fini TARI saranno indicati i metri quadrati calpestabili. Addio auto-dichiarazione, l’unico dato su cui il Comune si baserà per calcolare la TARI sarà presente in visura catastale!
Tuttavia, il punto dolente di tutta la questione Catasto rimane quello della mancata attuazione della tanto agognata Riforma. Concepita sotto il Governo Monti e già prevista per il 2015, non vedrà la luce, probabilmente, fino al 2016 inoltrato. Non è ancora chiaro in che modo sarà possibile ottenere una semplificazione dei meccanismi mantenendo l’invarianza del gettito fiscale, e come sarà possibile preservare neutralità ai fini fiscali senza intervenire sull’IMU e sulla Tasi. Ai posteri l’ardua sentenza.
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07/11/2015 07/12/2016 Fabio Allegretti